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上投摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金（QDII）
招募说明书（更新）
注册文号：中国证券监督管理委员会证监许可[2018]64号文募集注册
注册日期：2018年1月4日
基金管理人：上投摩根基金管理有限公司
基金托管人：招商银行股份有限公司
[重要提示]
本基金经2018年1月4日中国证券监督管理委员会证监许可[2018]64号文募集注册。
基金管理人保证招募说明书的内容真实、准确、完整。本招募说明书经中国证监会注
册，但中国证监会对本基金募集的注册，并不表明其对本基金的价值和收益作出实质性判断
或保证，也不表明投资于本基金没有风险。
基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金资产，但不保
证本基金一定盈利，也不保证最低收益。
投资有风险，投资人拟认购（或申购）基金时应认真阅读本基金《招募说明书》、《基
金合同》、《基金产品资料概要》等，全面认识本基金产品的风险收益特征，应充分考虑投资
人自身的风险承受能力，并对于认购（或申购）基金的意愿、时机、数量等投资行为作出独
立决策。
基金合同是约定基金当事人之间权利、义务的法律文件。基金投资人自依基金合同取
得基金份额，即成为基金份额持有人和基金合同的当事人，其持有基金份额的行为本身即表
明其对基金合同的承认和接受，并按照《基金法》、《运作办法》、基金合同及其他有关规定
享有权利、承担义务。基金投资人欲了解基金份额持有人的权利和义务，应详细查阅基金合
同。
基金管理人提醒投资人基金投资要承担相应风险。本基金投资于境外证券市场，基金
净值会因为境外证券市场波动等因素产生波动。本基金投资中出现的风险主要分为两类，一
是境外投资风险，包括海外市场风险、汇率风险、政治风险等；二是基金运作风险，包括流
动性风险、操作风险、会计核算风险、税务风险、交易结算风险等。
当本基金持有特定资产且存在或潜在大额赎回申请时，基金管理人履行相应程序后，
可以启动侧袋机制，具体详见基金合同和本招募说明书的相关章节。侧袋机制实施期间，基
金管理人将对基金简称进行特殊标识，并不办理侧袋账户的申购赎回。请基金份额持有人仔
细阅读相关内容并关注本基金启用侧袋机制时的特定风险。
基金的过往业绩并不预示其未来表现。基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成新
基金业绩表现的保证。
本招募说明书根据中国证监会于2020年7月10日颁布、同年8月1日起实施的《公
开募集证券投资基金侧袋机制指引（试行）》的规定以及本基金的基金合同及托管协议的修
订更新了相关章节,并更新了“基金管理人”章节中的相关内容，截止日为2021年2月26
日；本招募说明书所载其他内容截止日为2020年5月17日，基金投资组合及基金业绩的数
据截止日为2020年3月31日。
二零二一年二月
目 录
一、绪言 ........................................................................................................................................ 1
二、释义 ........................................................................................................................................ 1
三、风险揭示 ............................................................................................................................... 5
四、基金的投资 ......................................................................................................................... 10
五、基金的业绩 ......................................................................................................................... 23
六、基金管理人 ......................................................................................................................... 23
七、境外投资顾问及境外托管人 ......................................................................................... 32
八、基金的募集及基金合同的生效 .................................................................................... 33
九、基金的申购与赎回 ........................................................................................................... 34
十、基金的费用与税收 ........................................................................................................... 42
十一、基金的财产 .................................................................................................................... 44
十二、基金资产的估值 ........................................................................................................... 45
十三、基金的收益分配 ........................................................................................................... 51
十四、基金的会计与审计 ...................................................................................................... 52
十五、基金的信息披露 ........................................................................................................... 53
十六、侧袋机制 ......................................................................................................................... 58
十七、基金合同的变更、终止与基金财产的清算 ......................................................... 61
十八、基金托管人 .................................................................................................................... 62
十九、相关服务机构................................................................................................................ 66
二十、基金合同的内容摘要 .................................................................................................. 76
二十一、基金托管协议的内容摘要 .................................................................................... 90
二十二、对基金份额持有人的服务 .................................................................................. 112
二十三、招募说明书的存放及查阅方式 ......................................................................... 113
二十四、其他应披露事项 .................................................................................................... 113
二十五、备查文件 .................................................................................................................. 114
一、绪言
本招募说明书依据《中华人民共和国证券投资基金法》（下简称《基金法》）、《公开募
集证券投资基金运作管理办法》（下简称《运作办法》）、《公开募集证券投资基金销售机构监
督管理办法》（下简称《销售办法》）、《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》（下简称
《信息披露办法》）、《公开募集开放式证券投资基金流动性风险管理规定》、《合格境内机构
投资者境外证券投资管理试行办法》（以下简称《试行办法》）、《关于实施＜合格境内机构投
资者境外证券投资管理试行办法＞有关问题的通知》（以下简称《通知》）及其他有关法律法
规以及《上投摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金（QDII）基金合同》编写。
本基金管理人承诺本招募说明书不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对
其真实性、准确性、完整性承担法律责任。
本基金根据本招募说明书所载明的资料申请募集。本基金管理人没有委托或授权任何
其他人提供未在本招募说明书中载明的信息，或对本招募说明书作任何解释或者说明。
本招募说明书根据本基金的基金合同编写，并经中国证监会注册。基金合同是约定基
金当事人之间权利、义务的法律文件。本基金投资人自依基金合同取得基金份额，即成为本
基金份额持有人和基金合同当事人，其持有本基金份额的行为本身即表明其对基金合同的承
认和接受，并按照《基金法》、基金合同及其他有关规定享有权利、承担义务。基金投资人
欲了解本基金份额持有人的权利和义务，应详细查阅基金合同。
二、释义
在本招募说明书中除非文意另有所指，下列词语具有如下含义：
1、基金或本基金：指上投摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金（QDII）
2、基金管理人：指上投摩根基金管理有限公司
3、基金托管人：指招商银行股份有限公司
4、境外托管人：指符合法律法规规定的条件，根据基金托管人与其签订的合同，为本
基金提供境外资产托管服务的境外金融机构；境外托管人由基金托管人选择、更换和撤销
5、基金合同：指《上投摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金（QDII）基金合
同》及对该基金合同的任何有效修订和补充
6、托管协议：指基金管理人与基金托管人就本基金签订之《上投摩根富时发达市场
REITs指数型证券投资基金（QDII）托管协议》及对该托管协议的任何有效修订和补充
7、招募说明书：指《上投摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金（QDII）招募
说明书》及其更新
8、基金份额发售公告：指《上投摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金（QDII）
基金份额发售公告》
9、法律法规：指中国现行有效并公布实施的法律、行政法规、规范性文件、司法解释、
行政规章以及其他对基金合同当事人有约束力的决定、决议、通知等
10、《基金法》：指《中华人民共和国证券投资基金法》及颁布机关对其不时做出的修订
11、《销售办法》：指中国证监会2020年8月28日颁布、同年10月1日实施的《公开
募集证券投资基金销售机构监督管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订
12、《信息披露办法》：指中国证监会2019年7月26日颁布、同年9月1日实施的《公
开募集证券投资基金信息披露管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订
13、《运作办法》：指《公开募集证券投资基金运作管理办法》及颁布机关对其不时做出
的修订
14、《流动性风险管理规定》：指中国证监会2017年8月31日颁布、同年10月1日实
施的《公开募集开放式证券投资基金流动性风险管理规定》及颁布机关对其不时做出的修订
15、《试行办法》：指《合格境内机构投资者境外证券投资管理试行办法》及颁布机关对
其不时做出的修订
16、《通知》：指中国证监会2007年6月18日公布、自同年7月5日起实施的《关于实
施＜合格境内机构投资者境外证券投资管理试行办法＞有关问题的通知》及颁布机关对其不
时做出的修订
17、中国证监会：指中国证券监督管理委员会
18、银行业监督管理机构：指中国人民银行和/或中国银行保险监督管理委员会
19、国家外汇局、外管局：指国家外汇管理局或其授权的派出机构
20、基金合同当事人：指受基金合同约束，根据基金合同享有权利并承担义务的法律主
体，包括基金管理人、基金托管人和基金份额持有人
21、个人投资者：指依据有关法律法规规定可投资于证券投资基金的自然人
22、机构投资者：指依法可以投资证券投资基金的、在中华人民共和国境内合法登记并
存续或经有关政府部门批准设立并存续的企业法人、事业法人、社会团体或其他组织
23、投资人：指个人投资者、机构投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资
基金的其他投资人的合称
24、基金份额持有人：指依基金合同和招募说明书合法取得基金份额的投资人
25、基金销售业务：指基金管理人或销售机构宣传推介基金，发售基金份额，办理基金
份额的申购、赎回、转换、转托管及定期定额投资等业务
26、销售机构：指上投摩根基金管理有限公司以及符合《销售办法》和中国证监会规定
的其他条件，取得基金销售业务资格并与基金管理人签订了基金销售服务代理协议，代为办
理基金销售业务的机构
27、登记业务：指基金登记、存管、过户、清算和结算业务，具体内容包括投资人基金
账户的建立和管理、基金份额登记、基金销售业务的确认、清算和结算、代理发放红利、建
立并保管基金份额持有人名册和办理非交易过户等
28、登记机构：指办理登记业务的机构。基金的登记机构为上投摩根基金管理有限公司
或接受上投摩根基金管理有限公司委托代为办理登记业务的机构
29、基金账户：指登记机构为投资人开立的、记录其持有的、基金管理人所管理的基金
份额余额及其变动情况的账户
30、基金交易账户：指销售机构为投资人开立的、记录投资人通过该销售机构办理认购、
申购、赎回、转换、转托管及定期定额投资等业务而引起的基金份额变动及结余情况的账户
31、基金合同生效日：指基金募集达到法律法规规定及基金合同规定的条件，基金管理
人向中国证监会办理基金备案手续完毕，并获得中国证监会书面确认的日期
32、基金合同终止日：指基金合同规定的基金合同终止事由出现后，基金财产清算完毕，
清算结果报中国证监会备案并予以公告的日期
33、基金募集期：指自基金份额发售之日起至发售结束之日止的期间，最长不得超过3
个月
34、存续期：指基金合同生效至终止之间的不定期期限
35、工作日：指上海证券交易所、深圳证券交易所、本基金投资的主要境外市场以及相
关期货交易所同时开放交易的工作日
36、T日：指销售机构在规定时间受理投资人申购、赎回或其他业务申请的开放日
37、T+n日：指自T日起第n个工作日（不包含T日）
38、开放日：指为投资人办理基金份额申购、赎回或其他业务的工作日
39、开放时间：指开放日基金接受申购、赎回或其他交易的时间段
40、《业务规则》：指《上投摩根基金管理有限公司开放式基金业务规则》，是规范基金
管理人所管理的开放式证券投资基金登记方面的业务规则，由基金管理人和投资人共同遵守
41、认购：指在基金募集期内，投资人根据基金合同和招募说明书的规定申请购买基金
份额的行为
42、申购：指基金合同生效后，投资人根据基金合同和招募说明书的规定申请购买基金
份额的行为
43、赎回：指基金合同生效后，基金份额持有人按基金合同和招募说明书规定的条件要
求将基金份额兑换为现金的行为
44、基金转换：指基金份额持有人按照本基金合同和基金管理人届时有效公告规定的条
件，申请将其持有基金管理人管理的、某一基金的基金份额转换为基金管理人管理的其他基
金基金份额的行为
45、转托管：指基金份额持有人在本基金的不同销售机构之间实施的变更所持基金份额
销售机构的操作
46、定期定额投资计划：指投资人通过有关销售机构提出申请，约定每期申购日、扣款
金额及扣款方式，由销售机构于每期约定扣款日在投资人指定银行账户内自动完成扣款及受
理基金申购申请的一种投资方式
47、巨额赎回：指本基金单个开放日，基金净赎回申请（赎回申请份额总数加上基金转
换中转出申请份额总数后扣除申购申请份额总数及基金转换中转入申请份额总数后的余额）
超过上一开放日基金总份额的10%
48、基金份额类别：指本基金根据认购/申购、赎回所使用的货币的不同，将基金份额
分为不同的类别。以人民币计价并进行认购/申购、赎回的份额类别，称为人民币份额；以
美元计价并进行认购/申购、赎回的份额类别，统称为美元份额；其他外币份额（如有）依
此类推
49、摆动定价机制：指当遭遇大额申购赎回时，通过调整基金份额净值的方式，将基金
调整投资组合的市场冲击成本分配给实际申购、赎回的投资者，从而减少对存量基金份额持
有人利益的不利影响，确保投资者的合法权益不受损害并得到公平对待
50、流动性受限资产：指由于法律法规、监管、合同或操作障碍等原因无法以合理价格
予以变现的资产，包括但不限于到期日在10个交易日以上的逆回购与银行定期存款（含协
议约定有条件提前支取的银行存款）、停牌股票、流通受限的新股及非公开发行股票、资产
支持证券、因发行人债务违约无法进行转让或交易的债券等
51、元：指人民币元
52、基金收益：指基金投资所得红利、股息、债券利息、买卖证券价差、银行存款利息、
已实现的其他合法收入及因运用基金财产带来的成本和费用的节约
53、基金资产总值：指基金拥有的各类有价证券、基金份额、银行存款本息、基金应收
款项及其他资产的价值总和
54、基金资产净值：指基金资产总值减去基金负债后的价值
55、基金份额净值：指估值日基金资产净值除以基金份额总额。本基金人民币份额的基
金份额净值为估值日基金资产净值除以估值日基金份额总数；本基金美元份额的基金份额净
值以人民币份额的基金份额净值为基础，按照估值日的估值汇率进行折算
56、基金资产估值：指计算评估基金资产和负债的价值，以确定基金资产净值和基金份
额净值的过程
57、指定媒介：指中国证监会指定的用以进行信息披露的全国性报刊、互联网网站（包
括基金管理人网站、基金托管人网站、中国证监会基金电子披露网站）等媒介
58、基金产品资料概要：指《上投摩根富时发达市场REITs指数型证券投资基金（QDII）
基金产品资料概要》及其更新
59、不可抗力：指本基金合同当事人无法预见、无法抗拒、无法避免且在本基金合同由
基金管理人、基金托管人签署之日后发生的，使本基金合同当事人无法全部或部分履行本基
金合同的任何事件，包括但不限于洪水、地震及其他自然灾 害、战争、骚乱、火灾、政府
征用、没收、恐怖袭击、传染病传播、法律法规变化、突发停电或其他突发事件、证券交易
所非正常暂停或停止交易
60、中华人民共和国：就本基金合同而言，不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和
台湾地区
61、标的指数：指富时发达市场REITs指数（英文为FTSE EPRA/NAREIT Developed
REITs Index）
62、侧袋机制：指将基金投资组合中的特定资产从原有账户分离至一个专门账户进行处
置清算，目的在于有效隔离并化解风险，确保投资者得到公平对待，属于流动性风险管理工
具。侧袋机制实施期间，原有账户称为主袋账户，专门账户称为侧袋账户
63、特定资产：包括：（1）无可参考的活跃市场价格且采用估值技术仍导致公允价值存
在重大不确定性的资产；（2）按摊余成本计量且计提资产减值准备仍导致资产价值存在重大
不确定性的资产；（3）其他资产价值存在重大不确定性的资产。
三、风险揭示
本基金作为一种新兴的大众投资工具，具有自身的优势和巨大的发展潜力。但本基金并
不同于银行存款或国债等无风险的投资工具，它不能保证投资人一定获得盈利，也不保证最
低收益，是一种收益共享、风险共担的集合投资工具。投资本基金主要面临以下风险：
（一）境外投资风险
证券市场价格会因为国际政治环境、宏观和微观经济因素、国家政策、投资人风险收益
偏好和市场流动程度等各种因素的变化而波动，将对本基金资产产生潜在风险，这种风险主
要包括：
1、海外市场风险
由于本基金投资于海外证券市场，因此基金的投资绩效将受到不同国家或地区的金融市
场和总体经济趋势的影响，而且适用的法律法规可能会与国内证券市场有诸多不同。例如，
各国对上市公司的会计准则和信息披露要求均存在较大的区别，投资市场监管严格的发达国
家比投资经济状况波动较大的发展中国家市场风险要小。此外，相对于国内市场的规则来说，
由于有的国家或地区对每日证券交易价格并无涨跌幅上下限的规定，因此这些国家或地区证
券的每日涨跌幅空间相对较大。以上所述因素可能会带来市场的急剧下跌，从而带来投资风
险的增加。
2、政治风险
政治风险是指基金投资的某些境外国家或地区出现大的变化，如政府更迭、政策调整、
制度变革、国内出现动乱、对外政治关系发生危机等，这些事件都会甚至造成限制资金自由
流动等结果。当以上这些与当地政治环境有关的事件在本基金所投资的国家或地区发生时，
当地证券市场价格因而发生波动，基金的投资收益会受到影响。
3、经济周期风险
证券市场受宏观经济运行的影响，而经济运行具有周期性的特点。随着经济运行的周期
性变化，国家或地区经济、各个行业及上市公司的盈利水平也呈周期性变化，从而影响到证
券市场走势，对基金收益产生影响。
4、汇率风险
指经济主体持有或运用外汇的经济活动中，因汇率变动而蒙受损失的可能性。投资者使
用人民币申购本基金，本基金将人民币换为外币后投入境外市场，投资者赎回本基金时获得
的为人民币。由于人民币汇率在未来存在不确定性，因此，投资本基金存在一定的汇率风险。
5、利率风险
金融市场利率的波动会导致证券市场价格和收益率的变动。息票利率、期限和到期收益
率水平都将影响债券的利率风险水平，企业的融资成本和利润。基金投资于债券和债券回购，
其收益水平可能会受到利率变化和货币市场供求状况的影响。
（二）基金运作风险
1、流动性风险
开放式基金要随时应对投资者的赎回，如果基金资产不能迅速转变成现金，或者变现为
现金时使资金净值产生不利的影响，都会影响基金运作和收益水平。尤其是在发生巨额赎回
时，如果基金资产变现能力差，可能会产生基金仓位调整的困难，导致流动性风险，可能影
响基金份额净值。同时，由于本基金涉及跨境交易，其赎回到帐期通常需要比现有开放式基
金更长的时间。
本基金主要的流动性风险管理方法说明
（1）拟投资市场、行业及资产的流动性风险评估
本基金投资标的是全球发达市场的房地产市场。标的指数成分股的价格可能受到房地产
周期性特征、房地产租金收入波动、政治因素、经济因素、上市公司经营状况、投资者心理
和交易制度等各种因素的影响而波动，导致指数波动，从而使跟踪标的指数的本基金流动性
水平发生变化，产生风险。基金管理人自基金合同生效之日起不超过三个月开始办理申购、
赎回，开放日为上海证券交易所、深圳证券交易所的正常交易日，具体办理时间为上海证券
交易所、深圳证券交易所正常交易日的交易时间，但基金管理人根据法律法规、中国证监会
的要求或基金合同的规定公告暂停申购、赎回时除外。
此外，基金管理人经与基金托管人协商一致，在确保投资者得到公平对待的前提下，可
依照法律法规及基金合同的约定，综合运用各种流动性风险管理工具，对申购及赎回申请等
进行适度调整。在出现上述约定的情形时，基金管理人可采用的流动性风险管理工具包括但
不限于：（1）延期办理巨额赎回申请；（2）暂停接受赎回申请；（3）延缓支付赎回款项；（4）
收取短期赎回费；（5）暂停基金估值；（6）摆动定价；（7）启用侧袋机制；（8）中国证监会
认定的其他措施。
出现上述情况时，投资者可能会因此无法全部或仅能部分赎回本基金、或赎回款项需延
期支付，从而对投资者流动性产生一定影响。同时，投资者也可能会面临无法继续申购本基
金可能，影响其投资计划。综合评估在正常市场环境下本基金的流动性风险适中。
（2）巨额赎回情形下的流动性风险管理措施
基金出现巨额赎回情形下，基金管理人可以根据基金当时的资产组合状况或巨额赎回份
额占比情况决定是否在20个工作日内延期支付赎回款项。同时，如本基金单个基金份额持
有人在单个开放日申请赎回基金份额超过基金总份额一定比例以上的，基金管理人有权决定
其赎回款项实际延期支付的时间。
（3）实施备用的流动性风险管理工具的情形、程序及对投资者的潜在影响
在市场大幅波动、流动性枯竭等极端情况下发生无法应对投资者巨额赎回的情形时，基
金管理人将以保障投资者合法权益为前提，严格按照法律法规及基金合同的规定，谨慎选取
暂停接受赎回申请、延缓支付赎回款项、收取短期赎回费、暂停基金估值、启用侧袋机制等
流动性风险管理工具作为辅助措施。对于各类流动性风险管理工具的使用，基金管理人将依
照严格审批、审慎决策的原则，及时有效地对风险进行监测和评估，使用前经过内部审批程
序并与基金托管人协商一致。在实际运用各类流动性风险管理工具时，投资者的赎回申请、
赎回款项支付等可能受到相应影响，基金管理人将严格依照法律法规及基金合同的约定进行
操作，全面保障投资者的合法权益。
2、启用侧袋机制的风险
当本基金启用侧袋机制时，实施侧袋机制期间，侧袋账户份额将停止披露基金份额净值，
并不得办理申购、赎回和转换。因特定资产的变现时间具有不确定性，最终变现价格也具有
不确定性并且有可能大幅低于启用侧袋机制时的特定资产的估值，基金份额持有人可能因此
面临损失。
3、操作风险
在开放式基金的各种交易行为或者后台运作中，可能因为技术系统的故障或者差错而影
响交易的正常进行或者导致投资者的利益受到影响。这种操作风险可能来自基金管理公司、
登记机构、销售机构、交易对手、托管行、证券交易所、证券登记结算机构等等。
4、大额赎回风险
本基金为开放式基金，基金规模将随着投资人对基金单位的申购赎回而不断变化，若是
由于投资人的连续大量赎回而导致基金管理人被迫以低于目标价格抛售证券以应付基金赎
回的现金需要，则可能使基金资产净值受到不利影响。
5、交易结算风险
在基金的投资交易中，因交易的对手方无法履行对一位或多位的交易对手的支付义务而
使得基金在投资交易中蒙受损失的可能性。
6、会计核算风险
会计核算风险主要是指由于会计核算及会计管理上违规操作形成的风险或错误,通常是
指基金管理人在计算、整理、制证、填单、登账、编表、保管及其相关业务处理中,由于客
观原因与非主观故意所造成的行为过失，从而对基金收益造成影响的风险。
7、税务风险
税务风险指在基金投资中与股息收入和资本利得相关的税法发生变化、令股票的吸引力
减弱或者股票的回报减少的风险。
基金投资者应知悉并自主判断在其营运地、住所地、居住地、国籍所在地或成立地对认
购、持有、转让、赎回本基金份额以及本基金的分红（任一前述事项称为“相关事项”）相关
的税收。基金及基金管理人均不对与任一相关事项（或相关事项的组合）有关的税收后果作
出任何陈述与保证或承担任何责任。且基金及基金管理人在此进一步明确将拒绝承担任何与
任一签署相关事项（或相关事项的组合）有关的税收后果所导致的责任或损失。
8、金融模型风险
投资管理人在有时会使用金融模型来进行资产定价、趋势判断、风险评估等辅助其做出
投资决策。但是金融模型通常是建立在一系列的学术假设之上的，投资实践和学术假设之间
存在一定的差距；而且金融模型结论的准确性往往受制于模型使用的数据的精确性。因此，
投资者在使用金融模型时，面临出现错误结论的可能性，从而承担投资损失的风险。
9、衍生品投资风险
（1）衍生品流动性风险
指衍生工具持有者不能以合理的价格迅速地卖出或将该工具转手而导致损失的可能性，
包括不能对头寸进行冲抵或套期保值的风险。一般说来，采用在价格不变或较小价位波动的
情况下，能够�