诺安全球收益不动产证券投资基金
招募说明书(更新)
2020年第3期
基金管理人:诺安基金管理有限公司
基金托管人:中国工商银行股份有限公司
诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2020年第3期
重要提示
(一)诺安全球收益不动产证券投资基金(以下简称“本基金”)经中国证券监督管理
委员会2011年8月9日证监许可【2011】1260号文核准公开募集,本基金的基金合同于2011
年9月23日正式生效。
(二)基金管理人保证本《招募说明书》的内容真实、准确、完整。本《招募说明书》
经中国证监会核准,但中国证监会对本基金募集的核准,并不表明其对本基金的价值和收益
作出实质性判断或保证,也不表明投资于本基金没有风险。
(三)本基金投资于境外证券市场,基金净值会因为境外证券市场波动等因素产生波动。
在投资本基金前,投资者认购(或申购)基金时应认真阅读本基金《招募说明书》及《基金
合同》、基金管理人网站公示的《风险说明书》、基金产品风险等级划分方法及说明等,全面
认识本基金产品的风险收益特征,应充分考虑自身的风险承受能力,并对于认购(或申购)
基金的意愿、时机、数量等投资行为作出独立决策。基金管理人提醒投资者“买者自负”原
则,在投资者作出投资决策后,须承担基金投资中出现的各类风险,包括:投资标的风险、
汇率及外汇管制风险、政治风险、税务风险、法律风险等境外投资风险;利率风险、流动性
风险、操作风险、会计核算风险、交易结算风险、技术系统运行风险、通讯风险、不可抗力
风险等开放式基金风险。
(四)基金的过往业绩并不预示其未来表现。基金管理人管理的其他基金的业绩并不构
成新基金业绩表现的保证。
基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产,但不保证
本基金一定盈利,也不保证最低收益。
(五)本基金投资于全球范围内证券市场上市交易的REITs,但本基金本身并不是
REITs,也不会直接购买不动产。
(六)REITs主要以能够产生稳定收益的不动产为投资对象,其风险收益特征通常介于
股票和债券之间,但也会受不动产市场价格周期波动的影响,存在REITs的波动率大于股票
市场整体波动率的情况。
(七)基金管理人根据投资者适当性管理办法,对投资者进行分类。投资者应当如实提
供个人信息及证明材料,并对所提供的信息和证明材料的真实性、准确性、完整性负责。投
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资者应知晓并确认当个人信息发生重要变化、可能影响投资者分类和适当性匹配的,应及时
主动进行更新。
(八)本基金合同约定的基金产品资料概要编制、披露与更新要求,自《信息披露办法》
实施之日起一年后开始执行。
招募说明书(更新)已经基金托管人复核。本次招募说明书(更新)依据《公开募集证券投
资基金信息披露管理办法》及《关于实施<公开募集证券投资基金信息披露管理办法>有关问
题的规定》,本招募说明书(更新)所载内容截止日期为2020年10月8日。有关财务数据
和净值表现截止日为2020年6月30日(财务数据未经审计)。
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目录
第一部分绪言............................................................................................................4
第二部分释义............................................................................................................5
第三部分风险揭示..................................................................................................10
第四部分基金的投资..............................................................................................14
第五部分基金的业绩..............................................................................................25
第六部分基金管理人..............................................................................................27
第七部分基金的募集..............................................................................................41
第八部分基金合同的生效......................................................................................42
第九部分基金份额的申购与赎回..........................................................................43
第十部分基金的费用与税收..................................................................................53
第十一部分基金的财产..........................................................................................57
第十二部分基金资产估值......................................................................................59
第十三部分基金的收益与分配..............................................................................65
第十四部分基金的会计与审计..............................................................................67
第十五部分基金的信息披露..................................................................................68
第十六部分基金合同的变更、终止与基金财产的清算......................................74
第十七部分基金托管人..........................................................................................77
第十八部分境外托管人..........................................................................................81
第十九部分相关服务机构......................................................................................84
第二十部分基金合同内容摘要............................................................................114
第二十一部分基金托管协议的内容摘要............................................................134
第二十二部分对基金份额持有人的服务............................................................153
第二十三部分其他应披露事项............................................................................155
第二十四部分招募说明书存放及查阅方式........................................................164
第二十五部分备查文件........................................................................................165
诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书(更新)-2020年第3期
第一部分绪言
本招募说明书依据《中华人民共和国证券投资基金法》、《公开募集证券投资基金运作
管理办法》、《公开募集开放式证券投资基金流动性风险管理规定》(以下简称《流动性风险
规定》)、《证券投资基金销售管理办法》、《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》等有
关法律、法规及《诺安全球收益不动产证券投资基金基金合同》(以下简称“基金合同”)
编写。
本招募说明书的内容涵盖诺安全球收益不动产证券投资基金(以下简称“本基金”)的
投资目标、投资理念、投资策略、风险以及认购、申购和赎回的程序及费率等与投资本基金
有关的所有相关事项,投资者在做出投资决策前应仔细阅读本招募说明书,并注意基金管理
人对本招募说明书披露的更新信息。
基金管理人承诺本招募说明书不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并对
其真实性、准确性、完整性承担法律责任。本基金是根据本招募说明书所载明的资料申请募
集的。基金管理人没有委托或授权任何其他人提供未在本招募说明书中载明的信息,或对本
招募说明书作任何解释或者说明。
本招募说明书根据本基金的基金合同编写,并经中国证监会核准。基金合同是约定基
金合同当事人之间权利、义务的法律文件。基金投资人自依基金合同取得基金份额,即成为
基金份额持有人和基金合同当事人,其持有基金份额的行为本身即表明其对基金合同的承认
和接受,并按照《中华人民共和国证券投资基金法》、基金合同及其他有关规定享有权利、
承担义务。基金投资人欲了解基金份额持有人的权利和义务,应详细查阅基金合同。
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第二部分释义
在《诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书》中,除非文意另有所指,下列词语
具有如下含义:
基金或本基金指依据《基金合同》所募集的诺安全球收益不动产证券投资基
金
《招募说明书》指《诺安全球收益不动产证券投资基金招募说明书》,即供基
金投资者选择并决定是否提出基金认购或申购申请的要约邀
请文件,及其定期的更新
中国指中华人民共和国(仅为《基金合同》目的不包括香港特别行
政区、澳门特别行政区及台湾地区)
法律法规指中国现时有效并公布实施的法律、行政法规、部门规章及规
范性文件
《基金法》指《中华人民共和国证券投资基金法》
《销售办法》指《证券投资基金销售管理办法》
《运作办法》指《公开募集证券投资基金运作管理办法》
《流动性风险规定》指中国证监会2017年8月31日颁布、同年10月1日实施的
《公开募集开放式证券投资基金流动性风险管理规定》及颁布
机关对其不时做出的修订
《信息披露办法》指中国证监会2019年7月26日颁布、同年9月1日实施的《公
开募集证券投资基金信息披露管理办法》及颁布机关对其不时
做出的修订
《试行办法》指《合格境内机构投资者境外证券投资管理试行办法》
《通知》《关于实施<合格境内机构投资者境外证券投资管理试行办
法>有关问题的通知》
元指中国法定货币人民币元
基金产品资料概要指《诺安全球收益不动产证券投资基金基金产品资料概要》及
其更新
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《基金合同》指《诺安全球收益不动产证券投资基金基金合同》及对该合同
的任何有效的修订和补充
《托管协议》、托管协议指基金管理人与基金托管人签订的《诺安全球收益不动产证券
投资基金托管协议》及其任何有效修订和补充
《发售公告》指《诺安全球收益不动产证券投资基金基金份额发售公告》
《业务规则》指《诺安基金管理有限公司开放式基金业务规则》
中国证监会指中国证券监督管理委员会
银行监管机构指中国银行业监督管理委员会或其他经国务院授权的机构
外管局指国家外汇管理局或其授权的代表机构
基金管理人指诺安基金管理有限公司
基金托管人指中国工商银行股份有限公司
境外托管人指符合法律法规规定的条件,根据基金托管人与其签订的合
同,为本基金提供境外资产托管服务的境外金融机构
基金份额持有人指根据《招募说明书》和《基金合同》及相关文件合法取得本
基金基金份额的投资者
基金代销机构指符合《销售办法》和中国证监会规定的其他条件,取得基金
代销业务资格,并与基金管理人签订基金销售与服务代理协
议,代为办理本基金发售、申购、赎回和其他基金业务的代理
机构
销售机构指基金管理人及基金代销机构
基金销售网点指基金管理人的直销网点及基金代销机构的代销网点
注册登记业务指基金登记、存管、清算和交收业务,具体内容包括投资者基
金账户管理、基金份额注册登记、清算及基金交易确认、发放
红利、建立并保管基金份额持有人名册等
基金注册登记机构指诺安基金管理有限公司或其委托的其他符合条件的办理基
金注册登记业务的机构
《基金合同》当事人指受《基金合同》约束,根据《基金合同》享受权利并承担义
务的法律主体,包括基金管理人、基金托管人和基金份额持有
人
个人投资者指符合法律法规规定的条件可以投资开放式证券投资基金的
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自然人
机构投资者指符合法律法规规定可以投资开放式证券投资基金的在中国
合法注册登记并存续或经政府有关部门批准设立并存续的企
业法人、事业法人、社会团体和其他组织
投资者指个人投资者、机构投资者和法律法规或中国证监会允许购买
开放式证券投资基金的其他投资者的总称
基金合同生效日基金募集达到法律规定及《基金合同》约定的条件,基金管理
人聘请法定机构验资并办理完毕基金备案手续,获得中国证监
会书面确认之日
REITs在证券交易所上市,由专业管理团队经营管理,主要以能够产
生稳定租金收益的不动产为基础资产,以标的不动产租金收入
为主要收入来源,并且每年通常至少会将90%的净收益分配于
投资者的不动产投资工具
募集期指自基金份额发售之日起不超过3个月的期限
基金存续期指《基金合同》生效后合法存续的不定期之期间
日/天指公历日
月指公历月
工作日指上海证券交易所和深圳证券交易所的正常交易日
开放日指销售机构办理本基金份额申购、赎回等业务的工作日
T日指申购、赎回或办理其他基金业务的申请日
T+n日指自T日起第n个工作日(不包含T日)
认购指在本基金募集期内投资者购买本基金基金份额的行为
发售指在本基金募集期内,销售机构向投资者销售本基金份额的行
为
申购指《基金合同》生效后,投资者根据基金销售网点规定的手续,
向基金管理人购买基金份额的行为。本基金的日常申购自《基
金合同》生效后不超过3个月的时间开始办理
赎回指《基金合同》生效后,基金份额持有人根据基金销售网点规
定的手续,向基金管理人卖出基金份额的行为。本基金的日常
赎回自《基金合同》生效后不超过3个月的时间开始办理
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巨额赎回指在单个开放日,本基金的基金份额净赎回申请(赎回申请总
数加上基金转换中转出申请份额总数后扣除申购申请总数及
基金转换中转入申请份额总数后的余额)超过上一日本基金总
份额的10%时的情形
基金账户指基金注册登记机构给投资者开立的用于记录投资者持有基
金管理人管理的开放式基金份额情况的账户
交易账户指各销售机构为投资者开立的记录投资者通过该销售机构办
理认购、申购、赎回、转换及转托管等业务而引起的基金份额
的变动及结余情况的账户
转托管指投资者将其持有的同一基金账户下的基金份额从某一交易
账户转入另一交易账户的业务
基金转换指投资者向基金管理人提出申请将其所持有的基金管理人管
理的任一开放式基金(转出基金)的全部或部分基金份额转换
为基金管理人管理的任何其他开放式基金(转入基金)的基金
份额的行为
定期定额投资计划指投资者通过有关销售机构提出申请,约定每期扣款日、扣款
金额及扣款方式,由销售机构于每期约定扣款日在投资者指定
银行账户内自动完成扣款及基金申购申请的一种投资方式
基金收益指基金投资所得的股票红利、股息、债券利息、票据投资收益、
买卖证券差价、银行存款利息以及其他收益和因运用基金财产
带来的成本或费用的节约
基金资产总值指基金所拥有的各类证券及票据价值、银行存款本息和本基金
应收的申购基金款以及其他投资所形成的价值总和
基金资产净值指基金资产总值扣除负债后的净资产值
流动性受限资产指由于法律法规、监管、合同或操作障碍等原因无法以合理价
格予以变现的资产,包括但不限于到期日在10个交易日以上
的逆回购与银行定期存款(含协议约定有条件提前支取的银行
存款)、停牌股票、流通受限的新股及非公开发行股票、资产
支持证券、因发行人债务违约无法进行转让或交易的债券等
基金资产估值指计算评估基金资产和负债的价值,以确定基金资产净值的过
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程
摆动定价机制指当本基金遭遇大额申购赎回时,通过调整基金份额净值的方
式,将基金调整投资组合的市场冲击成本分配给实际申购、赎
回的投资者,从而减少对存量基金份额持有人利益的不利影
响,确保投资者的合法权益不受损害并得到公平对待
货币市场工具指银行存款、可转让存单、银行承兑汇票、银行票据、商业票
据、回购协议、短期政府债券等中国证监会、中国人民银行认
可的具有良好流动性的金融工具
公司行为信息指证券发行人所公告的会或将会影响到基金资产的价值及权
益的任何未完成或已完成的行动,及其他与本基金持仓证券所
投资的发行公司有关的重大信息,包括但不限于权益派发、配
股、提前赎回等信息
指定媒介指中国证监会指定的用以进行信息披露的全国性报纸(以下简
称“指定报刊”)及指定互联网网站(以下简称“指定网站”,
包括基金管理人网站、基金托管人网站、中国证监会基金电子
披露网站)等媒介
不可抗力指本合同当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观事件或
因素,包括但不限于洪水、地震及其他自然灾害、战争、疫情、
骚乱、火灾、政府征用、没收、恐怖袭击、传染病传播、法律
法规变化
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第三部分风险揭示
本基金为股票型基金,主要投资于全球范围内的REITs,但本基金本身不是REITs,也
不会直接购买不动产。本基金的基金净值会因为所投资REITs的价格波动等因素产生波动。
本基金投资中出现的风险分为如下两类:一是境外投资风险,包括投资标的风险、汇率
及外汇管制风险、政治风险、税务风险、法律风险等;二是开放式基金风险,包括利率风险、
流动性风险、操作风险、会计核算风险、交易结算风险、技术系统运行风险、通讯风险、不
可抗力风险等。
(一)境外投资风险
1、投资标的风险
本基金主要投资于REITs,该类金融产品主要以能够产生稳定租金收入的不动产为基础
资产,以标的不动产租金收入为主要收入来源,所以基础资产的租金水平、出租率情况、不
动产周期性波动无疑是投资于REITs最大的风险因素。此外,还存在其他一些特有风险,包
括:持仓过度集中风险,不动产管理风险,融资风险等。
(1)租金水平、出租率情况受经济周期的影响。
不动产市场属于内需型产业,受各国家或区域的总体经济周期的直接影响,因此以不动
产为基础资产的REITs可能具有周期性风险,租金水平、出租率情况会随经济周期而出现波
动。
(2)租金水平、出租率情况受市场供需的影响
市场供需状况将对不动产的租金水平以及出租率产生影响。当市场供过于求时,不动产
的租金水平与出租率可能因此下降,从而影响基金收益水平。
(3)不动产周期性波动风险
一般来说,REITs的预期风险与收益水平通常介于股票与债券之间。但REITs的风险收
益特征也会受到不动产的价格波动影响,若因宏观、政策等因素引起不动产价格产生周期性
波动,可能会出现REITs的风险大于股票的情况。
(4)持仓过度集中的风险
REITs的投资范围包含各类业态,如购物中心、租赁型公寓、工业设施、办公楼、酒店、
仓储、及医疗保健等,本基金会通过分散投资于不同业态、不同地区、不同行业租户的REITs,
以降低单一业态、地区、租户对基金的影响,但不表示业态、地区以及租户的集中度风险被
完全分散。
(5)不动产管理风险
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不动产管理是REITs的重要组成部分,不动产的管理水平会在一定程度上影响不动产租
金的可持续性、增长速度以及出租率。REITs可能会因为不动产管理的不完善而影响收益水
平。
(6)融资风险
REITs通常需要将90%以上的收益分配给股东,当基金需要购买新资产或偿还到期债务
时,需要从市场上融资,但公司可能由于评级、市场状况等因素的变化,不能以较低的收益
率水平从市场上融资,进而增加公司营运成本。
2、汇率及外汇管制风险
本基金以人民币募集和计价,经过换汇后投资于全球市场以外币计价的金融工具。外币
相对于人民币的汇率变化将会影响本基金以人民币计价的基金资产价值,从而导致基金资产
面临潜在风险。此外,部分国家/地区可能对外汇实施管制,从而带来一定的货币汇兑风险。
3、政治风险
不同国家或地区的财政政策、货币政策、产业政策、地区发展政策等宏观政策发生变化,
会导致市场波动进而影响基金收益,产生风险。如政府更迭、政策调整、制度变革、国内出
现动乱、对外政治关系发生危机等,都可能对本基金所参与的投资市场或投资产品造成直接
或者是间接的负面冲击。
4、税务风险
由于各个国家/地区在税务方面的法律法规存在一定差异,当投资某个国家/地区市场
时,该国家/地区可能会要求基金就股息、利息、资本利得等收益向当地税务机构缴纳税金,
该行为会使基金收益受到一定影响。此外,各个国家/地区的税收规定可能发生变化,或者
实施具有追溯力的修订,从而导致基金向该国家/地区缴纳在基金销售、估值或者出售投资
当日并未预计的额外税项。
5、法律风险
由于各个国家/地区适用不同法律法规的原因,可能基金的某些投资行为在部分国家/
地区受到限制或合同不能正常执行,或者由于税制、破产制度的改变等法律上的原因,给交
易者带来损失的可能性。
(二)开放式基金风险
1、利率风险
利率风险是指由于利率变动而导致的证券价格和证券利息的损失。利率风险是货币市场
投资所面临的主要风险,国家或地区的利率变动还将影响该地区的经济与汇率等。
本基金主要投资于海外证券市场,因此利率风险相对较低,但是利率波动会通过对所投
资的上市公司财务状况及证券价格的影响来传导到本基金。
2、流动性风险
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流动性风险是指金融资产不能迅速变现,而可能遭受折价损失的风险。由于开放式基金
的特殊要求,本基金必须保持一定比例的现金以应付赎回的要求。由于全球证券市场波动性
较大,在市场下跌时经常出现交易量急剧减少的情况,如果在这时出现较大数额赎回申请,
则基金资产变现困难成本很高,基金面临流动性风险,可能影响基金份额净值。同时,由于
本基金涉及跨境交易,其赎回到账期通常需要比国内开放式基金更长的时间。
3、操作风险
操作风险是指那些由于不合理的内部程序或人为操作造成的风险。这种风险可能来自基
金管理人、境外投资顾问、基金托管人、境外资产托管人、登记结算机构、销售机构、证券
交易所、证券登记结算机构等等。
以下事件有可能引发操作风险:
(1)内部程序出错造成的资产计量错误;
(2)员工的操作造成的错误;
(3)违规操作造成的损害,如市场操纵、内幕交易、利益输送等。
4、会计核算风险
会计核算风险主要是指由于会计核算及会计管理上违规操作或工作疏忽形成的风险,如
经常性的串户、账务记重、透支、过失付款、资金汇划系统款项错划、日终轧账假平、会计
备份数据丢失、利息计算错误等,这些由于客观原因与非主观故意造成的行为过失将对基金
收益造成影响。
另外,由于各个国家/地区对上市公司日常经营活动的会计处理、财务报表披露等会计
核算标准的规定存在一定差异,可能给本基金投资带来潜在风险。
5、交易清算风险
清算风险主要因为国际结算的支付方式和时间的差异,造成划付款项的延误和错划,进
而影响到投资者的申购赎回及基金资产的安全。
6、技术系统运行风险
在开放式基金的各种交易行为或者后台运作中,可能因为技术系统的故障或者差错而影
响交易的正常进行或者导致投资者的利益受到影响。这种技术风险可能来自基金管理人、基
金托管人、境外托管人、登记结算机构、销售机构、证券交易所、证券登记结算机构等等。
7、通讯风险
通讯风险是指境外投资管理活动对远距离、跨时区的通讯系统要求较高,技术失误或自
然灾害等因素造成的通讯故障可能会影响到本基金投资管理活动的准确性和时效性,从而导
致基金资产受到损失。
8、不可抗力风险
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战争、自然灾害等不可抗力因素的出现,将会严重影响证券市场的运行,可能导致基金资
产的损失。金融市场危机、行业竞争、代理机构违约等超出基金管理人自身直接控制能力之
外的风险,可能导致基金或者基金份额持有人利益受损。
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第四部分基金的投资
一、投资目标
本基金主要投资于全球范围内的REITs,通过积极的资产配置和精选投资,在严格控制
投资风险的前提下,追求基金资产超越业绩比较基准的长期稳定增值。
二、投资范围
本基金主要投资于已与中国证监会签署双边监管合作谅解备忘录的国家或地区证券市
场挂牌交易的房地产信托凭证(可简称“REITs”)、货币市场工具以及中国证监会允许本基
金投资的其他金融工具。此外,本基金为对冲本外币的汇率风险,还可以投资于外汇远期合
约、外汇互换协议、期权等金融工具。
本基金主要投资的REITs是一种在证券交易所上市,由专业管理团队经营管理,主要以
能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产,以标的不动产租金收入为主要收入来源,并且
每年通常至少会将90%的净收益分配于投资者的金融工具。
上述提及的不动产主要包括综合(diversified)、医疗保健(healthcare)(含医院、
养老院、护理中心等)、仓储(storage)、零售(retail)、写字楼(office)、酒店(hotel)、
工业设施(industrialfacility)、租赁型公寓(apartment)、特殊用途(specialty)等
业态类别。
本基金投资于REITs的比例不低于基金资产的60%;现金或者到期日不超过一年的政府
债券的投资比例不低于基金资产净值的5%,其中,现金类资产不包括结算备付金、存出保
证金、应收申购款。
本基金不直接购买不动产,也不投资于以抵押贷款利息收入为主要收入来源的抵押类
REITs(MortgageREITs)。
如法律法规或监管机构以后允许基金投资其它品种,基金管理人在履行适当程序后,可
以将其纳入投资范围。如法律法规或中国证监会变更投资品种的比例限制的,基金管理人在
与基金托管人协商一致并履行相关程序后,可相应调整本基金的投资比例限制规定,不需经
基金份额持有人大会审议。
三、投资理念
REITs是海外成熟的不动产投资工具,因其具备收入稳定、业态丰富、专业管理以及高
分红、高流动性、高透明度等特征,受到了全球投资者的青睐。
本基金通过遴选全球范围内的REITs,在合理分散投资的基础上,努力构建具备收益增
长潜力的组合,为基金持有人提供一类风险可控、收益稳定的海外不动产投资工具。
四、投资策略
本基金实施“自下而上”与“自上而下”相结合的主动投资策略。
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首先,本基金会根据流动性、市值规模等指标建立REITs备选库,并且根据不同业态以
及不同类型,对备选库中的REITs进行有效分类,从而进一步实施资产配置策略。
其次,在大类资产配置方面,本基金的大