诺安全球收益不动产证券投资基金2016年年度报告

基金管理人：诺安基金管理有限公司
基金托管人：中国工商银行股份有限公司
送出日期：2017 年 3 月 30 日



诺安全球收益不动产（QDII）2016 年年度报告
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§1 重要提示及目录
1.1 重要提示
基金管理人的董事会、董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，
并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带的法律责任。本年度报告已经三分之二以
上独立董事签字同意，并由董事长签发。
基金托管人中国工商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2017 年 3 月 29 日复核了本
报告中的财务指标、净值表现、利润分配情况、财务会计报告、投资组合报告等内容，保证复核
内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。
基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本
基金的招募说明书及其更新。
本报告财务资料已经审计，德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为本基金出具了 2016
年度无保留意见的审计报告，请投资者注意阅读。

本报告期自 2016年 1 月 1日起至 12月 31日止。
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1.2 目录
§1 重要提示及目录 ................................................................................................................................... 2
1.1 重要提示 ...................................................................................................................................... 2
1.2 目录 .............................................................................................................................................. 3
§2 基金简介 ............................................................................................................................................... 5
2.1 基金基本情况 .............................................................................................................................. 5
2.2 基金产品说明 .............................................................................................................................. 5
2.3 基金管理人和基金托管人 .......................................................................................................... 5
2.4 境外投资顾问和境外资产托管人 .............................................................................................. 6
2.5 信息披露方式 .............................................................................................................................. 6
2.6 其他相关资料 .............................................................................................................................. 6
§3 主要财务指标、基金净值表现及利润分配情况 ............................................................................... 6
3.1 主要会计数据和财务指标 .......................................................................................................... 6
3.2 基金净值表现 .............................................................................................................................. 7
3.3 过去三年基金的利润分配情况 .................................................................................................. 9
§4 管理人报告 ........................................................................................................................................... 9
4.1 基金管理人及基金经理情况 ...................................................................................................... 9
4.2 境外投资顾问为本基金提供投资建议的主要成员简介 ........................................................ 10
4.3 管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明 ............................................................ 10
4.4 管理人对报告期内公平交易情况的专项说明 ........................................................................ 10
4.5 管理人对报告期内基金的投资策略和业绩表现的说明 ........................................................ 11
4.6 管理人对宏观经济、证券市场及行业走势的简要展望 ........................................................ 12
4.7 管理人内部有关本基金的监察稽核工作情况 ........................................................................ 12
4.8 管理人对报告期内基金估值程序等事项的说明 .................................................................... 14
4.9 管理人对报告期内基金利润分配情况的说明 ........................................................................ 14
4.10 报告期内管理人对本基金持有人数或基金资产净值预警情形的说明 .............................. 14
§5 托管人报告 ......................................................................................................................................... 14
5.1 报告期内本基金托管人遵规守信情况声明 ............................................................................ 14
5.2 托管人对报告期内本基金投资运作遵规守信、净值计算、利润分配等情况的说明 ........ 15
5.3 托管人对本年度报告中财务信息等内容的真实、准确和完整发表意见 ............................ 15
§6 审计报告 ............................................................................................................................................. 15
6.1 审计报告基本信息 .................................................................................................................... 15
6.2 审计报告的基本内容 ................................................................................................................ 15
§7 年度财务报表 ..................................................................................................................................... 16
7.1 资产负债表 ................................................................................................................................ 16
7.2 利润表 ........................................................................................................................................ 17
7.3 所有者权益（基金净值）变动表 ............................................................................................ 18
7.4 报表附注 .................................................................................................................................... 20
§8 投资组合报告 ..................................................................................................................................... 39
8.1 期末基金资产组合情况 ............................................................................................................ 39
8.2 期末在各个国家（地区）证券市场的权益投资分布 ............................................................ 40
8.3 期末按行业分类的权益投资组合 ............................................................................................ 40
8.4 期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的所有权益投资明细 ................................ 40
8.5 报告期内权益投资组合的重大变动 ........................................................................................ 41
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8.6 期末按债券信用等级分类的债券投资组合 ............................................................................ 42
8.7 期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名债券投资明细 ............................ 43
8.8 期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的所有资产支持证券投资明细 ................ 43
8.9 期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名金融衍生品投资明细 ................ 43
8.10 期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名基金投资明细 .......................... 43
8.11 投资组合报告附注 .................................................................................................................. 43
§9 基金份额持有人信息 ......................................................................................................................... 44
9.1 期末基金份额持有人户数及持有人结构 ................................................................................ 44
9.2 期末基金管理人的从业人员持有本基金的情况 .................................................................... 44
9.3 期末基金管理人的从业人员持有本开放式基金份额总量区间的情况 ................................ 44
§10 开放式基金份额变动 ....................................................................................................................... 44
§11 重大事件揭示 ................................................................................................................................... 45
11.1 基金份额持有人大会决议 ...................................................................................................... 45
11.2 基金管理人、基金托管人的专门基金托管部门的重大人事变动 ...................................... 45
11.3 涉及基金管理人、基金财产、基金托管业务的诉讼 .......................................................... 45
11.4 基金投资策略的改变 .............................................................................................................. 45
11.5 为基金进行审计的会计师事务所情况 .................................................................................. 45
11.6 管理人、托管人及其高级管理人员受稽查或处罚等情况 .................................................. 45
11.7 基金租用证券公司交易单元的有关情况 .............................................................................. 45
11.8 其他重大事件 .......................................................................................................................... 46
§12 备查文件目录 ................................................................................................................................... 51
12.1 备查文件目录 .......................................................................................................................... 51
12.2 存放地点 .................................................................................................................................. 51
12.3 查阅方式 .................................................................................................................................. 51

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§2 基金简介
2.1 基金基本情况
基金名称 诺安全球收益不动产证券投资基金
基金简称 诺安全球收益不动产（QDII）
基金主代码 320017
基金运作方式 契约型开放式
基金合同生效日 2011年 9月 23日
基金管理人 诺安基金管理有限公司
基金托管人 中国工商银行股份有限公司
报告期末基金份额总额 147,632,869.89 份
基金合同存续期 不定期
2.2 基金产品说明
投资目标 本基金主要投资于全球范围内的 REITs，通过积极的资产配置和精选投资，在
严格控制投资风险的前提下，追求基金资产超越业绩比较基准的长期稳定增
值。
投资策略 本基金实施“自下而上”与“自上而下”相结合的主动投资策略。
首先，本基金会根据流动性、市值规模等指标建立 REITs备选库，并且根据不
同业态以及不同类型，对备选库中的 REITs进行有效分类，从而进一步实施资
产配置策略。
其次，在大类资产配置方面，本基金的大类资产主要为 REITs以及货币市场工
具，本基金将根据海外市场环境的变化，在保持长期资产配置稳定的前提下，
积极进行短期的灵活配置；在国家资产配置方面，本基金将会根据不同国家
REITs 市场的发展情况、宏观经济、货币走势、地缘政治、税收政策等因素决
定基金资产在不同国家的配置比例；在周期/弱周期类资产配置方面，本基金
还会根据标的 REITs所在国的经济周期决定在周期类和弱周期类 REITs间的配
置比例。
再次，本基金将主要采取定性与定量相结合的方式进行 REITs的遴选。定性层
面，本基金主要从标的业态、租约状况、资产质量、管理能力、分红能力等五
个维度对标的 REITs进行研判；定量层面，本基金主要从估值水平以及第三方
评级等方面对标的 REITs进行分析。
最后，本基金将综合考量 REITs的区域、业态集中度等特征，对组合在国家和
业态层面进行再平衡，最终构建投资组合。
业绩比较基准 FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index
风险收益特征 本基金为股票型基金，主要投资于全球范围内证券交易所上市的 REITs。一般
来说，其在证券投资基金中属于较高风险和预期收益的基金品种。
2.3 基金管理人和基金托管人
项目 基金管理人 基金托管人
名称 诺安基金管理有限公司 中国工商银行股份有限公司
信息披露负责人
姓名 马宏 郭明
联系电话 0755-83026688 (010)66105799
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电子邮箱 info@lionfund.com.cn custody@icbc.com.cn
客户服务电话 400-888-8998 95588
传真 0755-83026677 (010)66105798
注册地址 深圳市深南大道 4013 号兴
业银行大厦 19-20层
北京市西城区复兴门内大街 55
号
办公地址 深圳市深南大道 4013 号兴
业银行大厦 19-20层
北京市西城区复兴门内大街 55
号
邮政编码 518048 100140
法定代表人 秦维舟 易会满
2.4 境外投资顾问和境外资产托管人
项目 境外投资顾问 境外资产托管人
名称
英文 - Brown Brothers Harriman & Co.
中文 - 布朗兄弟哈里曼银行
注册地址 - 140 Broadway New York,NY 1005
办公地址 - 140 Broadway New York,NY 1005
邮政编码 - NY 1005
注：本基金无境外投资顾问。
2.5 信息披露方式
本基金选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》
登载基金年度报告正文的管理人互联网网址 www.lionfund.com.cn
基金年度报告备置地点 深圳市深南大道 4013号兴业银行大厦 19-20层
诺安基金管理有限公司
2.6 其他相关资料
项目 名称 办公地址
会计师事务所 德勤华永会计师事务所（特殊普通
合伙）
上海市延安东路 222 号外滩中心 30
楼
注册登记机构 诺安基金管理有限公司 深圳市深南大道 4013号兴业银行大
厦 19-20层
§3 主要财务指标、基金净值表现及利润分配情况
3.1 主要会计数据和财务指标
金额单位：人民币元
3.1.1 期间数据和指标 2016年 2015年 2014年
本期已实现收益 7,931,472.97 9,773,939.59 5,560,269.11
本期利润 64,870.23 8,485,512.15 29,790,616.68
加权平均基金份额本期利润 0.0006 0.1222 0.2937
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本期加权平均净值利润率 0.04% 9.13% 25.55%
本期基金份额净值增长率 3.89% 13.64% 29.52%
3.1.2 期末数据和指标 2016年末 2015年末 2014年末
期末可供分配利润 54,544,268.43 15,195,306.10 9,178,010.66
期末可供分配基金份额利润 0.3695 0.2624 0.1002
期末基金资产净值 224,882,633.07 84,884,402.78 118,077,439.21
期末基金份额净值 1.523 1.466 1.290
3.1.3 累计期末指标 2016年末 2015年末 2014年末
基金份额累计净值增长率 52.30% 46.60% 29.00%
注：① 上述基金业绩指标不包括持有人申购或交易基金的各项费用,计入费用后实际收益水平要
低于所列数字。
② 本期已实现收益指基金本期利息收入、投资收益、其他收入(不含公允价值变动收益)扣除相关
费用后的余额,本期利润为本期已实现收益加上本期公允价值变动收益。
③ 期末可供分配利润是采用资产负债表中未分配利润与未分配利润中已实现部分的孰低数。
3.2 基金净值表现
3.2.1 基金份额净值增长率及其与同期业绩比较基准收益率的比较
阶段
份额净值增
长率①
份额净值增
长率标准差
②
业绩比较基
准收益率③
业绩比较基
准收益率标
准差④
①－③ ②－④
过去三个月 -0.65% 0.93% -1.28% 1.07% 0.63% -0.14%
过去六个月 -2.18% 0.79% -0.44% 0.95% -1.74% -0.16%
过去一年 3.89% 0.84% 13.65% 0.96% -9.76% -0.12%
过去三年 52.91% 0.87% 51.20% 0.84% 1.71% 0.03%
过去五年 51.69% 0.83% 84.55% 0.81% -32.86% 0.02%
自基金合同生效
起至今
52.30% 0.81% 100.49% 0.89% -48.19% -0.08%
注：本基金的业绩比较基准为：FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index。
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3.2.2 自基金合同生效以来基金份额累计净值增长率变动及其与同期业绩比较基准
收益率变动的比较

注：本基金的建仓期为 6个月，建仓期结束时各项资产配置符合合同约定。
3.2.3 过去五年基金每年净值增长率及其与同期业绩比较基准收益率的比较

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3.3 过去三年基金的利润分配情况
本基金过去三年未进行利润分配。

§4 管理人报告
4.1 基金管理人及基金经理情况
4.1.1 基金管理人及其管理基金的经验
截至 2016 年 12 月 31 日，本基金管理人共管理 52 只开放式基金：诺安平衡证券投资基金、
诺安货币市场基金、诺安先锋混合型证券投资基金、诺安优化收益债券型证券投资基金、诺安价
值增长混合型证券投资基金、诺安灵活配置混合型证券投资基金、诺安成长混合型证券投资基金、
诺安增利债券型证券投资基金、诺安中证 100 指数证券投资基金、诺安中小盘精选混合型证券投
资基金、诺安主题精选混合型证券投资基金、诺安全球黄金证券投资基金、上证新兴产业交易型
开放式指数证券投资基金、诺安上证新兴产业交易型开放式指数证券投资基金联接基金、诺安保
本混合型证券投资基金、诺安多策略混合型证券投资基金、诺安全球收益不动产证券投资基金、
诺安油气能源股票证券投资基金（LOF）、诺安新动力灵活配置混合型证券投资基金、诺安中证创
业成长指数分级证券投资基金、诺安汇鑫保本混合型证券投资基金、诺安双利债券型发起式证券
投资基金、中小板等权重交易型开放式指数证券投资基金、诺安研究精选股票型证券投资基金、
诺安纯债定期开放债券型证券投资基金、诺安鸿鑫保本混合型证券投资基金、诺安信用债券一年
定期开放债券型证券投资基金、诺安稳固收益一年定期开放债券型证券投资基金、诺安泰鑫一年
定期开放债券型证券投资基金、诺安中证 500 交易型开放式指数证券投资基金、诺安优势行业灵
活配置混合型证券投资基金、诺安天天宝货币市场基金、诺安理财宝货币市场基金、诺安永鑫收
益一年定期开放债券型证券投资基金、诺安聚鑫宝货币市场基金、诺安稳健回报灵活配置混合型
证券投资基金、诺安聚利债券型证券投资基金、诺安新经济股票型证券投资基金、诺安裕鑫收益
两年定期开放债券型证券投资基金、诺安低碳经济股票型证券投资基金、诺安中证 500 交易型开
放式指数证券投资基金联接基金、诺安创新驱动灵活配置混合型证券投资基金、诺安先进制造股
票型证券投资基金、诺安利鑫保本混合型证券投资基金、诺安景鑫保本混合型证券投资基金、诺
安益鑫保本混合型证券投资基金、诺安安鑫保本混合型证券投资基金、诺安精选回报灵活配置混
合型证券投资基金、诺安和鑫保本混合型证券投资基金、诺安积极回报灵活配置混合型证券投资
基金、诺安进取回报灵活配置混合型证券投资基金、诺安优选回报灵活配置混合型证券投资基金。
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4.1.2 基金经理（或基金经理小组）及基金经理助理简介
姓名 职务
任本基金的
基金经理（助
理）期限
证券从
业年限
说明
任职
日期
离任
日期
赵磊
诺安全球
收益不动
产证券投
资基金基
金经理
2011
年 9
月 23
日
- 10
金融数学硕士，具有基金从业资格。2006年
9 月加入诺安基金管理有限公司，曾任诺安
基金管理有限公司高级产品设计师、产品小
组组长、REITs 小组副组长、产品研发中心
总监。2011年 9月起任诺安全球收益不动产
证券投资基金基金经理。
注：①此处基金经理的任职日期为基金合同生效之日；
②证券从业的含义遵从行业协会《证券业从业人员资格管理办法》的相关规定等。
4.2 境外投资顾问为本基金提供投资建议的主要成员简介
本基金无境外投资顾问。
4.3 管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明
报告期间，诺安全球收益不动产证券投资基金管理人严格遵守了《中华人民共和国证券投资
基金法》及其他有关法律法规，遵守了《诺安全球收益不动产证券投资基金基金合同》的规定，
遵守了本公司管理制度。本基金投资管理未发生违法违规行为。
4.4 管理人对报告期内公平交易情况的专项说明
4.4.1 公平交易制度和控制方法
根据中国证监会 2011 年修订的《证券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》，本公司更
新并完善了《诺安基金管理有限公司公平交易制度》。制度的范围包括境内上市股票、债券的一级
市场申购、二级市场交易等投资管理活动，同时涵盖投资授权、研究分析、投资决策、交易执行、
业绩评估等投资管理活动相关的各个环节。
投资研究方面，公司设立全公司所有投资组合适用的证券备选库，在此基础上，不同投资组
合根据其投资目标、投资风格和投资范围的不同，建立不同投资组合的投资对象备选库和交易对
手备选库；公司拥有健全的投资授权制度，明确投资决策委员会、投资总监、投资组合经理等各
投资决策主体的职责和权限划分，投资组合经理在授权范围内可以自主决策，超过投资权限的操
作需要经过严格的审批程序；公司建立了统一的研究管理平台，所有内外部研究报告均通过该研
究管理平台发布，并保障该平台对所有研究员和投资组合经理开放。
交易执行方面，对于场内交易，基金管理人在投资交易系统中设置了公平交易功能，交易中
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心按照时间优先、价格优先的原则执行所有指令，如果多个投资组合在同一时点就同一证券下达
了相同方向的投资指令，并且市价在指令限价以内，投资交易系统自动将该证券的每笔交易报单
都自动按比例分拆到各投资组合；对于债券一级市场申购、非公开发行股票申购等非集中竞价交
易的交易分配，在参与申购之前，各投资组合经理独立地确定申购价格和数量，并将申购指令下
达给交易中心。公司在获配额度确定后，按照价格优先的原则进行分配，如果申购价格相同，则
根据该价位各投资组合的申购数量进行比例分配；对于银行间市场交易、固定收益平台、交易所
大宗交易，投资组合经理以该投资组合的名义向交易中心下达投资指令，交易中心向银行间市场
或交易对手询价、成交确认，并根据“时间优先、价格优先”的原则保证各投资组合获得公平的
交易机会。
4.4.2 公平交易制度的执行情况
本报告期内，公平交易制度总体执行情况良好，未发现违反公平交易制度的情况。此外，公
司对连续四个季度期间内，公司管理的不同投资组合在日内、3日内、5日内的同向交易的交易价
差进行了分析，未发现同向交易价差在上述时间窗口下出现异常的情况。
4.4.3 异常交易行为的专项说明
本基金于本报告期内不存在异常交易行为。本报告期内基金管理人管理的所有投资组合参与
的交易所公开竞价同日反向交易成交较少的单边交易量不存在超过该证券当日成交量的 5%的情
况。
4.5 管理人对报告期内基金的投资策略和业绩表现的说明
4.5.1 报告期内基金投资策略和运作分析
本报告期内，全球黑天鹅事件频发，主要发达经济体实现温和增长，美国强于欧洲，欧洲强
于日本。美国方面，GDP 在一、二、三季度分别实现 0.8%、1.4%、3.2%的增长率，房地产继续复
苏，就业形势强劲，联储对美国经济预期良好，并于 2016年年底加息 25个基点；美股表现良好，
尤其是特朗普当选总统之后，上涨明显，道琼斯指数上涨 13.42%，标普 500 上涨 9.54%，纳斯达
克上涨 7.50%。欧元区经济整体平稳，制造业和服务业扩张，但是面临银行不良率较高、政治不
确定性高等问题；股票市场，德国 DAX上涨 11.65%，法国 CAC40指数上涨 4.86%，英国 UKX 指数
上涨 14.43%。亚太方面，日本一季度实际 GDP 环比折年率增长 2.8%，二季度、三季度分别增长
1.8%、1.3%，CPI 仍旧没有改善，整体依旧低迷；日经 225 指数全年仅上涨 0.08%。全球 REITs
市场表现弱于整体股票市场，FTSE全球 REITs指数上涨 2.44%，MSCI美国 REITs指数上涨 4.22%；
美国市场 REITs 波动较为明显，上半年上涨势头强劲，明显好于美股，下半年受到利率上涨、通
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胀预期上升的影响，表现弱于股市；目前利率仍然处于较低水平，美国经济预期向好，16年地产
持续复苏，我们在本