东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金审计报告

审计报告
东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施
证券投资基金
容诚审字[2025]200Z1701号
容诚会计师事务所(特殊普通合伙)
中国·北京
目录
序号内容页码
1审计报告1-4
2合并资产负债表1
3个别资产负债表2
4合并利润表3
5个别利润表4
6合并现金流量表5
7个别现金流量表6
8合并所有者权益（基金净值）变动表7
9个别所有者权益（基金净值）变动表8
10财务报表附注9-47
容诚会计师事务所（特殊普通合伙）
总所：北京市西城区阜成门外大街22号
1幢10层1001-1至1001-26(100037)
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审计报告
容诚审字[2025]200Z1701号
东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金全体基金份额持有人：
一、审计意见
我们审计了东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简
称“东吴苏园REIT”）的财务报表，包括2024年12月31日的合并及个别资产
负债表，2024年度的合并及个别利润表、合并及个别现金流量表、合并及个别所
有者权益（基金净值）变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则和财务报表附
注中所列示的中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）、中国证券
投资基金业协会（以下简称“中国基金业协会”）发布的有关规定及允许的基金
行业实务操作编制，公允反映了东吴苏园REIT 2024年12月31日的合并及个别
财务状况以及2024年度的合并及个别经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注
册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。
按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于东吴苏园REIT，并履行了职业道
德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审
计意见提供了基础。
三、其他信息
东吴苏园REIT的基金管理人东吴基金管理有限公司（以下简称“基金管理
人”）管理层对其他信息负责。其他信息包括东吴苏园REIT 2024年年度报告中
涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表
任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考
虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或
者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报
告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
四、管理层和治理层对财务报表的责任
基金管理人管理层负责按照企业会计准则和中国证监会、中国基金业协会发
布的有关规定及允许的基金行业实务操作编制财务报表，使其实现公允反映，并
设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的
重大错报。
在编制财务报表时，基金管理人管理层负责评估东吴苏园REIT的持续经营
能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非基金
管理人管理层计划清算东吴苏园REIT、终止运营或别无其他现实的选择。
基金管理人治理层负责监督东吴苏园REIT的财务报告过程。
五、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获
取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并
不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由
于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者
依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀
疑。同时，我们也执行以下工作：
（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险；设计和实
施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见
的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制
之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重
大错报的风险。
（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对
内部控制的有效性发表意见。
（三）评价基金管理人管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关
披露的合理性。
（四）对基金管理人管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根
据获取的审计证据，就可能导致对东吴苏园REIT持续经营能力产生重大疑虑的
事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不
确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关
披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计
报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致东吴苏园REIT不能持
续经营。
（五）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反
映相关交易和事项。
（六）就东吴苏园REIT中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审
计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并
对审计意见承担全部责任。
我们与基金管理人治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事
项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
（此页无正文，为东吴苏园REIT容诚审字[2025]200Z1701号审计报告之签字
盖章页。）
中国注册会计师：：容诚会计师事务所
（特殊普通合伙）张振波
中国·北京中国注册会计师：：
陶文欣
2025年3月28日
11.5报表附注
11.5.1基金基本情况
东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“本基金”）经
中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）证监许可[2021]1668号《关于准
予东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金注册的批复》核准，由东吴
基金管理有限公司依照《中华人民共和国证券投资基金法》和《东吴苏州工业园区产
业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》负责公开募集。本基金为契约型封闭式，
存续期限为40年。本基金自2021年5月31日至2021年6月2日止期间通过向战略投
资者定向配售、向网下投资者询价发售和向公众投资者定价发售三种方式进行发售，
准予募集的基金份额总额为900,000,000.00份，认购价格为人民币3.880元/份。本基金
首次设立募集不包括认购资金利息共募集人民币3,492,000,000.00元，业经普华永道中
天会计师事务所（特殊普通合伙）普华永道中天验字（2021）第0562号予以验证。经
向中国证监会备案，《东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合
同》于2021年6月7日正式生效，有效认购款项在募集期间形成的利息归基金财产所
有，不折算为基金份额。本基金的基金管理人为东吴基金管理有限公司，基金托管人
为招商银行股份有限公司，基金资产评估机构为中通诚资产评估有限公司，基础设施
项目的运营管理机构为苏州工业园区建屋产业园开发有限公司和苏州工业园区科技发
展有限公司。
经上海证券交易所（以下简称“上交所”）自律监管决定书[2021]253号核准，本
基金353,071,519份基金份额（不含有锁定安排份额）于2021年6月21日在上交所挂
牌交易。未上市交易的基金份额托管在场外，基金份额持有人在符合相关办理条件的
前提下可通过跨系统转托管业务将其转至上交所场内后即可上市流通。
根据《中华人民共和国证券投资基金法》和《东吴苏州工业园区产业园封闭式基础
设施证券投资基金基金合同》的有关规定，本基金存续期内按照基金合同的约定主要
投资于产业园类型的基础设施资产支持专项计划全部资产支持证券份额。本基金的其
他基金资产可以投资于利率债（国债、政策性金融债、央行票据）、AAA级信用债
（企业债、公司债、政府机构支持债券、金融债、中期票据、短期融资券、超短期融
资债券、公开发行的次级债、可分离交易可转债的纯债部分）或货币市场工具（包括
现金，期限在1年以内（含1年）的银行存款、债券回购、同业存单，中国证监会、中
国人民银行认可的其它具有良好流动性的货币市场工具）等法律法规或中国证监会允
许基金投资的其他金融工具（但须符合中国证监会的相关规定）。本基金不投资于股
票等权益类资产，也不投资于可转换债券（可分离交易可转债的纯债部分除外）、可
交换债券。本基金的投资组合比例为：本基金投资于基础设施资产支持证券的资产比
例不低于基金资产的80%，但因基础设施项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收
到扩募资金但尚未完成基础设施项目购入及中国证监会认可的其他因素致使基金投资
比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投资比例限制。本基金暂不设立业绩比较
基准。
本基金所投资基础设施项目的基本信息如下：
本基金初始投资的基础设施项目为（1）苏州工业园区科智商业管理有限公司（以
下简称“科智商管”）持有的国际科技园五期B区项目；（2）苏州工业园区艾派科项
目管理有限公司（以下简称“园区艾派科”，与科智商管合称“项目公司”）持有的
2.5产业园一期、二期项目。
科智商管由苏州工业园区科技发展有限公司（以下简称“科技公司”）于2020年6
月22日成立，注册资本为1,000,000元，经批准的经营范围包括一般项目：商业综合体
管理服务；物业管理；会议及展览服务；非居住房地产租赁；停车场服务；市场营销
策划；企业管理；日用百货销售；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；广告
设计、代理；广告发布（非广播电台、电视台、报刊出版单位）；广告制作（除依法
须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。
园区艾派科由苏州工业园区建屋产业园开发有限公司（以下简称“建屋产业公司”）
于2020年6月29日成立，注册资本为1,000,000元，经批准的经营范围包括许可项目：
工程造价咨询业务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具
体经营项目以审批结果为准）。一般项目：非居住房地产租赁；企业管理；物业管理；
停车场服务；会议及展览服务；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；办公设
备租赁服务；日用品销售；广告发布（非广播电台、电视台、报刊出版单位）。
科技公司和建屋产业公司为本基金的原始权益人。
本基金于2021年6月8日分别出资人民币1,583,976,100.00元和人民币
1,907,023,900.00元认购东吴-苏州国际科技园五期资产支持专项计划（以下简称“国际
科技园ABS”）和东吴-苏州新建元2.5产业园资产支持专项计划（以下简称“2.5产业
园ABS”，与国际科技园ABS合称“专项计划”），专项计划的计划管理人为东吴证
券股份有限公司（以下简称“东吴证券”）。
本基金通过专项计划间接持有科智商管和园区艾派科100%股权。
本基金及其子公司合称“本集团”。
本财务报表由本基金的基金管理人东吴基金管理有限公司于2025年3月28日批准
报出。
11.5.2会计报表的编制基础
本基金的财务报表按照财政部于2006年2月15日及以后期间颁布的《企业会计准
则－基本准则》、各项具体会计准则、《资产管理产品相关会计处理规定》及相关规
定（以下合称“企业会计准则”）、中国证监会颁布的《证券投资基金信息披露XBRL
模板第3号＜年度报告和中期报告＞》、中国证券投资基金业协会（以下简称“中国基
金业协会”）颁布的《证券投资基金会计核算业务指引》、《东吴苏州工业园区产业
园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》和在财务报表附注11.5.4所列示的中国证监
会、中国基金业协会发布的有关规定及允许的基金行业实务操作编制。
本财务报表以持续经营为基础编制。
11.5.3遵循企业会计准则及其他有关规定的声明
本集团2024年度财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本集团
2024年12月31日的合并及个别财务状况以及2024年度合并及个别经营成果和现金流
量等有关信息。
11.5.4重要会计政策和会计估计
11.5.4.1会计年度
本集团会计年度为公历1月1日起至12月31日止。
11.5.4.2记账本位币
本集团的记账本位币为人民币。
11.5.4.3企业合并
非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下企业合并，本集团选择采用集中度测试判断取得的生产经营活动
或资产的组合是否构成一项业务。当通过集中度测试时，本集团比照相关资产购买原
则进行会计处理；当未通过集中度测试时，本集团基于在合并中取得的相关组合是否
至少具有一项投入和一项实质性加工处理过程，且二者相结合对产出能力有显着贡献，
进一步判断其是否构成业务。
11.5.4.4合并财务报表的编制方法
编制合并财务报表时，合并范围包括本基金及全部子公司。
从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控
制权之日起停止纳入合并范围。
在编制合并财务报表时，子公司与本基金采用的会计政策或会计期间不一致的，按
照本基金的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制
下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行
调整。
集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
如果以本集团为会计主体与以本基金或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，
从本集团的角度对该交易予以调整。
11.5.4.5现金及现金等价物
现金及现金等价物是指库存现金、可随时用于支付的存款，以及持有的期限短、流
动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
11.5.4.6金融工具
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。
当本集团成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产、金融负债或权益工具。
1.金融资产
（1）分类和计量
本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产
划分为：①以摊余成本计量的金融资产；②以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产；③以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。本集团现无金
融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交
易费用计入初始确认金额。因提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应
收账款，本集团按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
债务工具
本集团持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具，分别采用
以下两种方式进行计量：
以摊余成本计量：
本集团管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资
产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为
对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团对于此类金融资产按照实际
利率法确认利息收入。此类金融资产主要包括货币资金、应收账款及其他应收款等。
以公允价值计量且其变动计入当期损益：
本集团将持有的未划分为以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合
收益的债务工具，以公允价值计量且其变动计入当期损益，列示为交易性金融资产。
（2）减值
本集团对于以摊余成本计量的金融资产等，以预期信用损失为基础确认损失准备。
本集团考虑在资产负债表日无须付出不必要的额外成本和努力即可获得的有关过去
事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风
险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率
加权金额，确认预期信用损失。
对于因销售商品、提供劳务等日常经营活动形成的应收账款，无论是否存在重大融
资成分，本集团均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。对于应收租赁款，
本集团亦选择按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
除上述应收账款和应收租赁款外，于每个资产负债表日，本集团对处于不同阶段的
金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显着增加
的，处于第一阶段，本集团按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工
具自初始确认后信用风险已显着增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本集团
按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后已经发
生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损
失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始
确认后并未显着增加，认定为处于第一阶段的金融工具，按照未来12个月内的预期信
用损失计量损失准备。
本集团对于处于第一阶段和第二阶段的金融工具，按照其未扣除减值准备的账面余
额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计
提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信用风险
特征将应收账款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失确定组合的依据和
计提方法如下：
应收账款组合一应收关联方款项
应收账款组合二应收政府部门款项
应收账款组合三应收第三方款项
其他应收款组合应收关联方款项
对于划分为组合的应收账款和应收租赁款，本集团参考历史信用损失经验，结合当
前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，
计算预期信用损失。
对于划分为组合的其他应收款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及
对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损
失率，计算预期信用损失。
本集团将计提或转回的损失准备计入当期损益。
（3）终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合同
权利终止；②该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报
酬转移给转入方；③该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产
所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
2.金融负债
本集团将不能无条件地避免向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务，确认为
金融负债，于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融负债。
本集团的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付款项及其他应付款
等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利
率法进行后续计量。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本集团终止确认该金融负债或义务
已解除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
3.权益工具
权益工具，是指能证明拥有某一方在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。
11.5.4.7长期股权投资
长期股权投资为本基金对子公司的长期股权投资。
子公司为本基金能够对其实施控制的被投资单位。对子公司的投资，在个别财务报
表中按照成本法确定的金额列示，在编制合并财务报表时按权益法调整后进行合并。
采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计量。被投资单位宣告分派的现
金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。
11.5.4.8投资性房地产
投资性房地产包括已出租的土地使用权以及以出租为目的的建筑物和配套设施，以
成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入
本集团且其成本能够可靠计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期
损益。
本集团对所有投资性房地产采用成本模式进行后续计量，采用年限平均法对其计提
折旧。
投资性房地产预计使用寿命、净残值率及年折旧率如下：
预计使用寿命预计净残值率年折旧率
房屋建筑物（含土地使用权）35-40年5%2.4-2.7%
建筑物配套设施10年5%9.50%
对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核
并作适当调整。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，
终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除
其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
11.5.4.9长期资产减值
投资性房地产及对子公司的长期股权投资等，于资产负债表日存在减值迹象的，进
行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提
减值准备并计入资产减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额
与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础
计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组
确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
11.5.4.10所得税资产与递延所得税负债
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额
（暂时性差异）计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可
抵扣亏损，确认相应的递延所得税资产。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得
额（或可抵扣亏损），且初始确认的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和
可抵扣暂时性差异的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性
差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，递延所得
税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税
款抵减的应纳税所得额为限。
同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：
?递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳税主
体征收的所得税相关；
?本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定
权利。
11.5.4.11实收基金
实收基金为对外发行基金份额所募集的总金额。
11.5.4.12收入
本集团在客户取得相关商品或服务的控制权时，按预期有权收取的对价金额确认收
入。
本集团对外提供经营租赁服务和物业管理服务，经营租赁服务的收入确认参见附注
11.5.4.14，物业管理服务在提供物业服务的期间内确认收入。
本集团按照已完成劳务的进度确认收入时，对于本集团已经取得无条件收款权的部
分，确认为应收账款，其余部分确认为合同资产，并对应收账款和合同资产以预期信
用损失为基础确认损失准备；如果本集团已收或应收的合同价款超过已完成的劳务，
则将超过部分确认为合同负债。本集团对于同一合同项下的合同资产和合同负债以净
额列示。
11.5.4.13费用
本基金的管理人报酬（包括固定管理费和浮动管理费）和托管费在费用涵盖期间按
基金合同约定的费率和计算方法确认。其中浮动管理费再分为归属基金管理人的浮动
管理费和归属运营管理机构的浮动运营管理费两部分。
以摊余成本计量的金融负债在持有期间确认的利息支出按实际利率法计算，实际利
率法与直线法差异较小的则按直线法计算。
11.5.4.14租赁
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
本集团作为出租人
实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其
他的租赁为经营租赁。
经营租赁
本集团经营租出自有的房屋建筑物时，经营租赁的租金收入在租赁期内按照直线法
确认。本集团将按销售额的一定比例确定的可变租金在实际发生时计入租金收入。
对于就现有租赁合同达成的符合条件的租金减免，本集团选择采用简化方法，将减
免的租金作为可变租金，在减免期间将减免金额计入当期损益。
除上述符合条件的合同变更采用简化方法外，当租赁发生变更时，本集团自变更生
效日起将其作为一项新租赁，并将与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额作为新
租赁的收款额。
11.5.4.15基金的收益分配政策
可供分配金额是在基金净利润基础上进行合理调整后的金额。基金管理人计算基金
可供分配金额过程中，应当先将合并净利润调整为税息折旧及摊销前利润（EBITDA），
并在此基础上综合考虑项目公司持续发展、项目公司偿债能力、经营现金流等因素后
确定基金可供分配金额计算调整项。
本基金的收益分配在符合收益分配条件的情况下每年不得少于一次。收益分配比例
不得低于合并后本基金年度可供分配金额的90%。自本基金成立之日起前2个自然年
度，收益分配金额为本基金100%年度可供分配金额。本基金收益以现金形式分配。每
一基金份额享有同等分配权。
经宣告的拟分配基金收益于分红除权日从所有者权益转出。
11.5.4.16分部报告
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分
部为基础确定报告分部并披露分部信息。
经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：（1）该组成部分能够在日
常活动中产生收入、发生费用；（2）本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成
果，以决定向其配置资源、评价其业绩；（3）本集团能够取得该组成部分的财务状况、
经营成果和现金流量等有关会计信息。如果两个或多个经营分部具有相似的经济特征，
并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。
本集团目前以一个单一的经营分部运作，不需要披露分部信息。
11.5.4.17其他重要的会计政策和会计估计
本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会
计估计和关键判断进行持续的评价。下列重要会计估计及关键假设存在会导致下一会
计年度资产和负债的账面价值出现重大调整的重要风险：
1.投资性房地产的预计使用寿命及预计净残值
投资性房地产的预计可使用年限，以过去性质及功能相似的投资性房地产的实际可
使用年限为基础，按照历史经验进行估计。如果该些投资性房地产的可使用年限缩短，
本集团将提高折旧率、淘汰闲置或退出使用的该些投资性房地产。为确定投资性房地
产的可使用年限及预计净残值，本集团会按期复核市场情况变动、预期的实际耗损及
资产保养。资产的可使用年限估计是根据本集团对相同用途的相类似资产的经验作出。
倘若投资性房地产的估计可使用年限及或预计净残值跟先前的估计不同，则相应对折
旧进行调整。本集团将会于每个资产负债表日根据情况变动对可使用年限和预计净残
值作出复核。
2.预期信用损失的计量
本集团通过违约风险敞口和预期信用损失率计算预期信用损失，并基于违约概率和
违约损失率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本集团使用内部历史信
用损失经验等数据，并结合当前状况和前瞻性信息对历史数据进行调整。在考虑前瞻
性信息时，本集团使用的指标包括经济下滑的风险、国内生产总值、生产价格指数和
客户情况的变化等。本集团定期监控并复核与预期信用损失计算相关的假设。上述估
计技术和关键假设在本报告期未发生重大变化。
3.所得税和递延所得税
本集团持有的项目公司在江苏省苏州市缴纳企业所得税。在正常的经营活动中，部
分交易和事项的最终税务处理存在不确定性。在计提所得税费用时，本集团需要作出
重大判断。如果这些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将
对作出上述最终认定期间的所得税费用和递延所得税的金额产生影响。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损，本集团以未来期间很可能获得用来抵扣可抵
扣亏损的应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。未来期间取得的应纳税所
得额包括本集团通过正常的生产经营活动能够实现的应纳税所得额，以及以前期间产
生的应纳税暂时性差异在未来期间转回时将增加的应纳税所得额。本集团在确定未来
期间应纳税所得额取得的时间和金额时，需要运用估计和判断。如果实际情况与估计
存在差异，可能导致对递延所得税资产的账面价值进行调整。
11.5.5会计政策和会计估计变更以及差错更正的说明
11.5.5.1会计政策变更的说明
本基金本报告期未发生会计政策变更。
11.5.5.2会计估计变更的说明
本基金本报告期未发生会计估计变更。
11.5.5.3差错更正的说明
本基金在本报告期间无须说明的会计差错更正。
11.5.6税项
根据财政部、国家税务总局财税[1998]55号《关于证券投资基金税收问题的通知》、
财税[2008]1号《关于企业所得税若干优惠政策的通知》、财税[2016]36号《关于全面
推开营业税改征增值税试点的通知》、财税[2016]46号《关于进一步明确全面推开营改
增试点金融业有关政策的通知》、财税[2016]70号《关于金融机构同业往来等增值税政
策的补充通知》、财税[2016]140号《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税
政策的通知》、财税[2017]2号《关于资管产品增值税政策有关问题的补充通知》、财
税[2017]56号《关于资管产品增值税有关问题的通知》、财税[2017]90号《关于租入固
定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》及其他相关财税法规和实务操作，本基金
及专项计划的主要税项列示如下：
（1）资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳
税人。资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税
方法，按照3%的征收率缴纳增值税。
对金融同业往来利息收入免征增值税。资管产品管理人运营资管产品提供的贷款服
务，以产生的利息及利息性质的收入为销售额。
（2）对基金从证券市场中取得的收入，包括买卖股票、债券的差价收入，股票的
股息、红利收入，债券的利息收入及其他收入，暂不征收企业所得税。
（3）本基金的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加等税费按照实际缴纳
增值税额的适用比例计算缴纳。
本集团内项目公司适用的主要税种及其税率列示如下：
税 种 计税依据 税率
企业所得税 应纳税所得额 25%
增值税 应纳税增值额（应纳税额按应纳税销售额乘以适用税率扣除当期允许抵扣的进项税后的余额计算） 6%及9%
城市维护建设税 缴纳的增值税税额 7%
教育费附加 缴纳的增值税税额 5%
房产税 房屋原值的70%或租金收入 1.2%及12%
土地使用税 土地面积 园区艾派科适用税率1.5元/平方米；科智商管适用税率10元/平方米
11.5.7合并财务报表重要项目的说明
11.5.7.1货币资金
11.5.7.1.1货币资金情况
单位：人民币元
项 目 本期末 上年度末
库存现金 - -
银行存款 231,641,797.10 256,185,302.93
其他货币资金 - -
小计 231,641,797.10 256,185,302.93
减：减值准备 - -
合计 231,641,797.10 256,185,302.93
11.5.7.1.2银行存款
单位：人民币元
项 目 本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日
活期存款 66,393,955.22 256,184,244.95
定期存款 165,000,000.00 -
其中：存款期限1个月以内 150,000,000.00 -
存款期限3个月以上 15,000,000.00 -
其他存款 - -
应计利息 247,841.88 1,057.98
小计 231,641,797.10 256,185,302.93
减：减值准备 - -
合计 231,641,797.10 256,185,302.93
11.5.7.2应收账款
11.5.7.2.1按账龄披露应收账款
单位：人民币元
账 龄 本期末 上年度末

－年
2－3年 - 5,977.45
3年以上 - 83,545.93
小计 10,301,114.03 9,699,256.40
减：坏账准备 894,743.59 237,131.72
合计 9,406,370.44 9,462,124.68
11.5.7.2.2按坏账准备计提方法分类披露
金额单位：人民币元
类别 本期末 2024年12月31日
账面余额 坏账准备 账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项计提预期信用损失的应收账款 940,661.43 9.13 589,167.94 62.63 351,493.49
按组合计提预期信用损失的应收账款 9,360,452.60 90.87 305,575.65 3.26 9,054,876.95
其中：应收关联方款项 345,707.91 3.36 15,645.61 4.53 330,062.30
应收第三方款项 9,014,744.69 87.51 289,930.04 3.22 8,724,814.65
合计 10,301,114.03 100.00 894,743.59 8.69 9,406,370.44
类别 上年度末 2023年12月31日
账面余额 坏账准备 账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项计提预期信用损失的应收账款 124,585.71 1.28 21,184.92 17.00 103,400.79
按组合计提预期信用损失的应收账款 9,574,670.69 98.72 215,946.80 2.26 9,358,723.89
其中：应收关联方款项 73,674.30 0.76 1,546.76 2.10 72,127.54
应收第三方款项 9,500,996.39 97.96 214,400.04 2.26 9,286,596.35
合计 9,699,256.40 100.00 237,131.72 2.44 9,462,124.68
注：于2024年12月31日，本集团认为按组合计提预期信用损失的应账款不存在
重大的信用风险，不会因对手方违约而产生重大损失（2023年12月31日：同）。
11.5.7.2.3单项计提坏账准备的应收账款
金额单位：人民币元
债务人名称 本期末

第三方 940,661.43 589,167.94 62.63 预计无法收

债务人名称 上年度末
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
第三方 124,585.71 21,184.92 17.00 预计无法收回部分款项
合计 124,585.71 21,184.92 — —
注：本集团由于与部分第三方租户已终止租赁关系，对应的应收款项信用风险显着
增加，因此按照账面余额扣除预计可收回部分后的金额计提坏账准备。
11.5.7.2.4按组合计提坏账准备的应收账款
单位：人民币元
债务人名称 本期末 2024年12月31日
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
关联方 345,707.91 15,645.61 4.53
第三方 9,014,744.69 289,930.04 3.22
合计 9,360,452.60 305,575.65 3.26
债务人名称 上年度末 2023年12月31日
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
关联方 73,674.30 1,546.76 2.10
第三方 9,500,996.39 214,400.04 2.26
合计 9,574,670.69 215,946.80 2.26
11.5.7.2.5本期坏账准备的变动情况
单位：人民币元
类别 本期初 2024年 本期末 2024年
转回或 其他
单项计提预期信用损失的 21,184.92 572,592.50 - 4,609.48 - 589,167.94
按组合计提预期信用损失 215,946.80 305,575.65 158,316.80 57,630.00 - 305,575.65

应收第三方款项 214,400.04 289,930.04 156,770.04 57,630.00 - 289,930.04
合计 237,131.72 878,168.15 158,316.80 62,239.48 - 894,743.59
注：本集团本期未发生重要转回或收回的坏账准备（2023年度：同）。
11.5.7.2.6本期实际核销的应收账款情况
项目 核销金额
实际核销的应收账款 62,239.48
其中，重要的应收账款核销情况：
债务人名称 应收账款 性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序 是否由关联交易产生
苏州传视影视传媒有限公司 租金及物管费 4,609.48 房屋租赁合同纠纷 根据法院判决书核销 否
苏州诺威兰贸易有限公司 租金及物管费 57,630.00 房屋租赁合同纠纷 根据法院判决书核销 否
合计 62,239.48
11.5.7.2.7按债务人归集的报告期末余额前五名的应收账款
金额单位：人民币元
债务人名称 账面余额 占应收账款年末余额的比例（%） 已计提 坏账准备 账面价值
江苏乐易智慧科技有限公司 961,361.30 9.33 574,261.29 387,100.01
苏州百明建设有限公司 771,128.31 7.49 22,438.35 748,689.96
微谱生物科技有限公司 720,554.46 6.99 17,071.11 703,483.35
泰科电子科技（苏州工业园区）有限公司 486,224.25 4.72 25,599.26 460,624.99
苏州百特医疗用品有限公司 393,922.77 3.82 20,739.67 373,183.10
合计 3,333,191.09 32.35 660,109.68 2,673,081.41
11.5.7.3投资性房地产
11.5.7.3.1采用成本计量模式的投资性房地产
单位：人民币元



本期增加金额
3.本期减少金额 -
4.期末余额 3,485,986,040.01
二、累计折旧（摊销）
1.期初余额 233,622,827.37
2.本期增加金额 91,233,208.03
本期计提 91,233,208.03
3.本期减少金额 -
4.期末余额 324,856,035.40
三、减值准备
1.期初余额 -
2.本期增加金额 148,130,004.61
3.本期减少金额 -
4.期末余额 148,130,004.61
四、账面价值
1.期末账面价值 3,013,000,000.00
2.期初账面价值 3,248,803,886.87
注：本基金基金管理人于资产负债表日对投资性房地产执行减值测试，根据资产的
公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定
其可收回金额。于2024年12月31日，投资性房地产的可收回金额采用预计未来现金
流量的现值确定，金额为3,013,000,000.00元。本基金根据投资性房地产期末可收回金
额低于其账面价值部分计提资产减值损失148,130,004.61元。
11.5.7.4递延所得税资产和递延所得税负债
11.5.7.4.1未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异明细
单位：人民币元
项目 本期末 上年度末


可抵扣暂时性差异科智商管
可抵扣暂时性差异-园区艾派科 205,952.34 133,226.83
合计 159,288,929.67 138,107,947.33
11.5.7.4.2未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：人民币元
年份 本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日 备注
2026年 50,362,312.08 52,612,830.79 —
2027年 37,778,246.29 37,778,246.29 —
2028年 47,479,738.53 47,479,738.53 —
2029年 22,773,889.18 - —
合计 158,394,186.08 137,870,815.61 —
11.5.7.5其他资产
11.5.7.5.1其他资产情况
单位：人民币元
项目 本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日
其他应收款 13,907,047.33 22,315,920.71
预付账款 456,639.09 590,712.68
其他 49,367.91 49,367.91
合计 14,413,054.33 22,956,001.30
11.5.7.5.2预付账款
11.5.7.5.2.1按账龄列示
单位：人民币元
账龄 本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日
1年以内 456,639.09 590,712.68
合计 456,639.09 590,712.68
11.5.7.5.2.2按预付对象归集的报告期末余额前五名的预付款情况
金额单位：人民币元
预付对象 期末余额 占预付账款总额 预付款时间 未结算原因
科技公司 456,639.09 100.00 2024年10月25日 预付基础运营管理
11.5.7.5.3其他应收款
11.5.7.5.3.1按账龄列示
单位：人民币元
账龄 本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日
1年以内 8,858,545.89 11,144,250.70
1-2年 4,048,501.44 11,171,670.01
2年以上 1,000,000.00 -
小计 13,907,047.33 22,315,920.71
减：坏账准备 - -
合计 13,907,047.33 22,315,920.71
11.5.7.5.3.2按款项性质分类情况
单位：人民币元
款项性质 本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日
关联方代收款项 13,904,407.33 22,315,920.71
诉讼费 2,640.00 -
小计 13,907,047.33 22,315,920.71
减：坏账准备 - -
合计 13,907,047.33 22,315,920.71
11.5.7.5.3.3按债务人归集的报告期末余额前五名的其他应收款
单位：人民币元
债务人名称 账面余额 占其他应收款年末余额的比例（%） 已计提 坏账准备 账面价值
苏州工业园区科技发展有限公司 11,196,984.76 80.51 - 11,196,984.76
苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司 1,408,388.69 10.13 - 1,408,388.69
建屋产业园开发有限公司 1,299,033.88 9.34 - 1,299,033.88
苏州工业园区人民法院 2,640.00 0.02 - 2,640.00
合计 13,907,047.33 100.00 - 13,907,047.33
11.5.7.6应交税费
单位：人民币元
税费项目 本期末 上年度末




教育费附加 291,387.57 342,208.15
印花税 24,262.93 28,086.30
合计 15,888,606.48 17,195,787.30
11.5.7.7合同负债
11.5.7.7.1合同负债情况
单位：人民币元
项目 本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日
预收服务款项 1,124,308.08 1,234,295.77
合计 1,124,308.08 1,234,295.77
11.5.7.8其他负债
11.5.7.8.1其他负债情况
单位：人民币元
项目 本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日
其他应付款 67,953,047.38 73,938,132.31
预收账款 9,642,081.81 11,261,313.39
其他流动负债 67,458.49 74,057.75
合计 77,662,587.68 85,273,503.45
11.5.7.8.2预收款项
11.5.7.8.2.1预收款项情况
单位：人民币元
项目 本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日
预收房屋租赁款 8,196,840.21 9,781,202.84
预收停车位租赁款 1,445,241.60 1,480,110.55
合计 9,642,081.81 11,261,313.39
11.5.7.8.3其他应付款
11.5.7.8.3.1按款项性质列示的其他应付款
单位：人民币元
款项性质 本期末 上年度末


应付关联方款项
预提费用 820,000.00 820,000.00
其他 256,535.78 150,943.40
合计 67,953,047.38 73,938,132.31
11.5.7.8.3.2账龄超过一年的重要其他应付款
金额单位：人民币元
债权人名称 期末余额 未偿还或结转的原因
2.5产业园一期、二期项目各承租人 18,596,231.74 租赁押金
国际科技园五期B区项目各承租人 29,766,886.10 租赁押金
合计 48,363,117.84 －
11.5.7.9实收基金
金额单位：人民币元
项目 基金份额 账面金额
上年度末 900,000,000.00 3,492,000,000.00
本期认购 - -
本期赎回（以“-”号填列） - -
本期末 900,000,000.00 3,492,000,000.00
11.5.7.10未分配利润
单位：人民币元
项目 已实现部分 未实现部分 合计
上年度末 -74,631,739.41 - -74,631,739.41
本期利润 -87,661,735.92 - -87,661,735.92
本期基金份额交易产生的变动数 - - -
其中：基金认购款 - - -
基金赎回款 - - -
本期已分配利润 -163,962,028.31 - -163,962,028.31
本期末 -326,255,503.64 - -326,255,503.64
11.5.7.11营业收入和营业成本
单位：人民币元
项目 本期



物业管理收入
停车位收入 1,834,862.38 4,847,633.23 6,682,495.61
其他 64,816.47 767,921.69 832,738.16
合计 149,798,932.14 111,074,659.48 260,873,591.62
营业成本
投资性房地产折旧 52,492,439.83 38,740,768.20 91,233,208.03
基础运营管理费 19,286,545.97 14,357,503.91 33,644,049.88
物业管理费 15,429,236.82 5,849,056.60 21,278,293.42
维修维护费 5,303,794.09 4,633,756.33 9,937,550.42
合计 92,512,016.71 63,581,085.04 156,093,101.75
项目 上年度可比期间 2023年1月1日至2023年12月31日
科智商管 园区艾派科 合计
营业收入
租金收入 122,692,631.20 96,189,035.78 218,881,666.98
物业管理收入 36,659,376.58 16,500,447.12 53,159,823.70
停车位收入 1,834,862.38 5,353,050.75 7,187,913.13
其他 108,614.63 556,436.91 665,051.54
合计 161,295,484.79 118,598,970.56 279,894,455.35
营业成本
投资性房地产折旧 52,379,727.85 38,740,768.20 91,120,496.05
基础运营管理费 20,798,808.09 14,082,289.53 34,881,097.62
物业管理费 16,639,046.47 5,849,056.60 22,488,103.07
维修维护费 3,716,442.70 4,628,243.90 8,344,686.60
合计 93,534,025.11 63,300,358.23 156,834,383.34
11.5.7.12其他收益
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至 2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
增值税加计抵减 - 353,038.16
合计 - 353,038.16
11.5.7.13税金及附加
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至 上年度可比期间 2023年1月1日至



城市建设维护税 1,510,431.25 1,696,277.58
教育费附加 1,078,879.45 1,211,626.86
印花税 216,156.56 229,422.15
合计 38,106,254.37 40,232,834.17
注：增值税为专项计划向项目公司提供借款的利息在集团层面无法抵消的增值税。
11.5.7.14管理费用
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至 2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
中介机构费用 346,607.65 658,775.86
保险费 156,919.31 435,283.80
其他 302,979.17 3,608.49
合计 806,506.13 1,097,668.15
11.5.7.15财务费用
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至 2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
银行手续费 37,122.39 55,351.99
合计 37,122.39 55,351.99
11.5.7.16信用减值损失
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至 2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
应收账款坏账损失 719,851.35 -37,004.82
合计 719,851.35 -37,004.82
11.5.7.17资产减值损失
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至 上年度可比期间 2023年1月1日至


11.5.7.18其他费用
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至 2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
审计费用 500,000.00 500,000.00
评估费用 200,000.00 200,000.00
信息披露费用 120,000.00 120,000.00
其他 611.92 470.26
合计 820,611.92 820,470.26
11.5.7.19营业外收入
11.5.7.19.1营业外收入情况
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至 2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
违约保证金收入 2,145,333.04 2,770,024.57
供应商罚没收入 53,097.36 10,849.44
废品回收收入 20,000.00 -
保险理赔款 - 8,878.90
合计 2,218,430.40 2,789,752.91
11.5.7.20所得税费用
11.5.7.20.1所得税费用情况
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至 2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
当期所得税费用 - -
递延所得税费用 - -
合计 - -
11.5.7.20.2会计利润与所得税费用调整过程
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至 上年度可比期间 2023年1月1日至



不可抵扣的成本、费用和损失影响 - -
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 10,059,832.46 12,030,024.22
合计 - -
11.5.7.21现金流量表附注
11.5.7.21.1收到其他与经营活动有关的现金
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至 2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
代收水电费 20,826,525.76 20,138,327.48
收到关联方往来款 9,870,645.76 -
收到租赁押金 7,718,935.30 11,638,233.84
收到退租违约金 5,080.95 632,779.00
收到业绩补偿款 - 3,110,744.58
其他 387,254.87 -
合计 38,808,442.64 35,520,084.90
11.5.7.21.2支付其他与经营活动有关的现金
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至 2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
代付水电费 23,097,504.12 20,138,327.48
退还租赁保证金 9,489,525.71 11,941,535.38
支付基金管理人报酬 9,340,660.57 2,157,401.32
支付各项管理费用 628,191.91 1,097,668.15
支付基金审计及评估费用 700,000.00 700,000.00
支付托管费 344,500.70 348,892.44
其他 191,240.06 175,821.47
合计 43,791,623.07 36,559,646.24
11.5.7.22现金流量表补充资料
11.5.7.22.1现金流量表补充资料
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至 上年度可比期间 2023年1月1日至

净利润
加：投资性房地产折旧 91,233,208.03 91,120,496.05
信用减值损失 719,851.35 -
资产减值损失 148,130,004.61 -
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“-”号填列） -60,000.00 -
经营性应收项目的减少（增加以“-”号填列） 7,632,065.96 8,003,490.09
经营性应付项目的增加（减少以“-”号填列） -17,517,981.71 880,947.92
经营活动产生的现金流量净额 142,475,412.32 170,612,605.09
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本 - -
融资租入固定资产 - -
3.现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额 216,393,955.22 256,184,244.95
减：现金的期初余额 256,184,244.95 245,357,623.37
加：现金等价物的期末余额 - -
减：现金等价物的期初余额 - -
现金及现金等价物净增加额 -39,790,289.73 10,826,621.58
11.5.7.22.2现金和现金等价物的构成
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至 2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
一、现金 216,393,955.22 256,184,244.95
其中：库存现金 - -
可随时用于支付的银行存款 216,393,955.22 256,184,244.95
可随时用于支付的其他货币资金 - -
二、现金等价物 - -
其中：三个月内到期的债券投资 - -
三、期末现金及现金等价物余额 216,393,955.22 256,184,244.95
其中：基金或集团内子公司使用受限制的现金及现金等价物 - -
注：于2024年12月31日，期末现金及现金等价物余额未包含存期3个月以上的
定期存款15,000,000.00元。
11.5.8集团的构成
单位：人民币元
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式



科智商管 苏州 苏州 房屋租赁及物业管理 - 100 非同一控制下企业合并取得
园区艾派科 苏州 苏州 房屋租赁及物业管理 - 100 非同一控制下企业合并取得
11.5.9承诺事项、或有事项、资产负债表日后事项的说明
11.5.9.1承诺事项
截至资产负债表日，本集团并无须作披露的承诺事项。
11.5.9.2或有事项
截至资产负债表日，本集团并无须作披露的或有事项。
11.5.9.3资产负债表日后事项
截至财务报表批准报出日，本集团无须披露的资产负债表日后事项。
11.5.10本报告期与基金发生关联交易的各关联方
关联方名称 与本基金的关系
东吴基金管理有限公司（“东吴基金”） 基金管理人、基金销售机构
招商银行股份有限公司（“招商银行”） 基金托管人、计划托管人
东吴证券股份有限公司（“东吴证券”） 专项计划管理人、基金管理人的股东
苏州工业园区建屋产业园开发有限公司 （“建屋产业公司”） 原始权益人、基金运营管理机构、持有本基金10%以上基金份额的份额持有人
苏州工业园区科技发展有限公司（“科技公司”） 原始权益人、基金运营管理机构、持有本基金10%以上基金份额的份额持有人
苏州工业园区经济发展有限公司（“经发公司”） 持有本基金10%以上基金份额的份额持有人
苏州新建元产业发展有限公司（“新建元产业”） 直接控制原始权益人建屋产业公司
苏州新建元控股集团有限公司（“新建元控股”） 间接控制原始权益人建屋产业公司
苏州圆融发展集团有限公司（“圆融发展”） 新建元控股的子公司
苏州工业园区建设工程设计施工图审查有限公司（“建工图审”） 新建元控股的子公司
苏州工业园区商旅阳澄半岛酒店有限公司 （“半岛酒店”） 新建元控股的子公司
苏州圆融体育发展有限公司（“圆融体育”） 新建元控股的子公司


苏州工业园区国际科技园产业管理有限公司 原始权益人科技公司的子公司
苏州工业园区月亮湾文创园运营管理有限责任公司 原始权益人科技公司的子公司
苏州国科综合数据中心有限公司 原始权益人科技公司的子公司
11.5.11本报告期及上年度可比期间的关联方交易
11.5.11.1关联采购与销售情况
11.5.11.1.1采购商品、接受劳务情况
单位：人民币元
关联方名称 关联交易内容 本期 2024年1月1日至 2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
科技公司 物业管理费 15,429,236.82 16,639,046.47
科技公司 基础运营管理费 19,286,545.97 20,798,808.09
建屋产业公司 基础运营管理费 14,357,503.91 14,082,289.53
建屋产业公司 物业管理费 5,849,056.60 5,849,056.60
科技园产业管理公司 维修维护费 255,578.51 -
国科综合数据公司 维修维护费 137,086.61 207,778.40
合计 — 55,315,008.42 57,576,979.09
11.5.11.1.2出售商品、提供劳务情况
单位：人民币元
关联方名称 关联交易内容 本期 2024年1月1日至 2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
月亮湾文创运管公司 物业管理服务 23,276.64 6,853.68
新建元控股 物业管理服务 600,030.20 540,027.18
新建元产业 物业管理服务 435,020.05 311,552.82
新建元数科 物业管理服务 149,569.80 203,075.02
合计 — 1,207,896.69 1,061,508.70
11.5.11.2关联租赁情况
11.5.11.2.1作为出租方
单位：人民币元
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁 上期确认的租赁


建屋产业公司 房屋租赁 4,219,714.56 3,671,117.25
新建元控股 房屋租赁 3,751,014.44 3,691,011.42
建工图审 房屋租赁 88,614.72 439,956.30
新建元数科 房屋租赁 1,021,247.23 1,007,985.84
圆融发展 房屋租赁 53,724.54 248,983.11
圆融体育 房屋租赁 314,862.36 314,862.36
半岛酒店 房屋租赁 344,036.70 275,229.36
科技公司 车位租赁 1,834,862.38 1,834,862.38
新建元控股 车位租赁 157,715.60 143,587.16
合计 — 14,106,744.46 13,873,148.00
11.5.11.3关联方报酬
11.5.11.3.1基金管理费
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至 2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
当期发生的基金应支付的管理费 7,705,717.49 15,990,967.97
其中：固定管理费 6,661,502.16 6,990,885.29
浮动管理费 1,044,215.33 9,000,082.68
支付销售机构的客户维护费 681.03 27,108.26
注：
1.固定管理费
支付基金管理人东吴基金的固定管理费包含固定管理费1及固定管理费2，固定管
理费1每日计提，按年支付；固定管理费2按年一次性收取。计算方法如下：
固定管理费1＝最新一期定期报告披露的基金合并报表中基金净资产×0.15%÷当年
天数
本基金成立当年，如无定期报告，固定管理费1按前一估值日基金合并报表中基金
净资产的费率按日计提，如无前一估值日，以基金募集规模作为计费基础。
固定管理费2＝本基金当年度可供分配金额（扣除基金管理费及基金托管费之前）
×1.05%
固定管理费1每日计提，按年支付；固定管理费2按年一次性收取。
2.浮动管理费
支付基金管理人东吴基金和运营管理机构的浮动管理费包含浮动管理费1及浮动管
理费2，按年一次性收取，计算方法如下：
浮动管理费1=（科智商管于每一基础设施项目运营收入回收期内实际收到的净收
入-该基础设施项目运营收入回收期对应的国际科技园五期B区项目净收入目标金额）
×40%
浮动管理费2=（园区艾派科于每一基础设施项目运营收入回收期内实际收到的净
收入-该基础设施项目运营收入回收期对应的2.5产业园一期、二期项目净收入目标金
额）×40%
于2024年度，浮动管理费合计人民币1,044,215.33元，其中，归属基金管理人东吴
基金的浮动管理费为人民币272,627.65元；归属运营管理机构科技公司的浮动运营管理
费为人民币166,812.79元；归属运营管理机构建屋产业公司的浮动运营管理费为人民币
604,774.89元（2023年度：浮动管理费合计人民币9,000,082.68元，其中，归属基金管
理人东吴基金的浮动管理费为人民币2,349,775.28元；归属运营管理机构科技公司的浮
动运营管理费为人民币3,647,061.05元；归属运营管理机构建屋产业公司的浮动运营管
理费为人民币3,003,246.35元）。
3.支付销售机构的客户维护费由基金管理人从应收的固定管理费中承担。
11.5.11.3.2基金托管费
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至 上年度可比期间 2023年1月1日至

注：支付基金托管人招商银行的托管费按最新一期定期报告披露的基金合并报表中
基金净资产的0.01%的年费率每日计提，按年支付。具体计算方法如下：
每日应计提的基金托管费＝最新一期定期报告披露的基金合并报表中基金净资产
×0.01%÷当年天数
本基金成立当年，如无定期报告，按前一估值日基金合并报表中基金净资产的0.01%
年费率按日计提，如无前一估值日，以基金募集规模作为计费基础。
11.5.11.4各关联方投资本基金的情况
11.5.11.4.1报告期内除基金管理人外其他关联方投资本基金的情况
份额单位：份
本期 2024年1月1日至2024年12月31日
关联方名称 年初持有 期间申购/买入份额 期间因拆分变动份额 减：期间赎回/卖出份额 期末持有
份额 比例 份额 比例
科技公司 135,000,000.00 15.00% 2,137,474.00 - - 137,137,474.00 15.24%
建屋产业公司 135,000,000.00 15.00% 1,495,863.00 - - 136,495,863.00 15.17%
经发公司 90,000,000.00 10.00% 8,709,916.00 - - 98,709,916.00 10.97%
东吴证券 24,085,141.00 2.68% - - 24,085,141.00 - -
合计 384,085,141.00 42.68% 12,343,253.00 - 24,085,141.00 372,343,253.00 41.38%
上年度可比期间 2023年1月1日至2023年12月31日
关联方名称 年初持有 期间申购/买入份额 期间因拆分变动份额 减：期间赎回/卖出份额 期末持有
份额 比例 份额 比例
科技公司 135,000,000.00 15.00% - - - 135,000,000.00 15.00%
建屋产业公司 135,000,000.00 15.00% - - - 135,000,000.00 15.00%
经发公司 90,000,000.00 10.00% - - - 90,000,000.00 10.00%
东吴证券 22,440,051.00 2.49% 1,645,090.00 - - 24,085,141.00 2.68%
合计 382,440,051.00 42.49% 1,645,090.00 - - 384,085,141.00 42.68%
注：除基金管理人之外的其他关联方投资本基金适用的交易费率与本基金法律文件
规定一致。
11.5.11.5由关联方保管的银行存款余额及当期产生的利息收入
单位：人民币元
关联方 名称 本期


关联方 名称 上年度可比期间

招商银行 215,484,165.84 2,899,555.51
11.5.12关联方应收应付款项
11.5.12.1应收项目
单位：人民币元
项目名称 关联方名称 本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
预付维修维保费 科技公司 10,999,988.98 - 10,926,914.76 -
代收款项 建屋产业公司 1,299,033.88 - 9,941,283.35 -
代收款项 科技园产业管理公司 1,408,388.69 - 1,332,636.75 -
预付基础运营管理费 科技公司 253,688.38 - 328,173.70 -
预付物业费 科技公司 202,950.71 - 262,538.98 -
代收款项 科技公司 196,995.78 - 115,085.85 -
房屋租金 新建元产业 - - 40,901.94 743.66
房屋租金 圆融体育 - - 32,772.36 803.10
房屋租金 建工图审 7,140.00 207.76 - -
房屋租金 半岛酒店 225,000.00 12,933.80 - -
房屋租金 建屋产业公司 113,567.91 2,504.05 - -
合计 — 14,706,754.33 15,645.61 22,980,307.69 1,546.76
11.5.12.2应付项目
单位：人民币元
项目名称 关联方名称 本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日
基金管理人报酬 东吴基金 6,934,129.81 9,340,660.57
基础运营管理费及浮动管理费 建屋产业公司 850,992.25 3,099,560.75
浮动管理费 科技公司 166,812.79 3,647,061.05
应付维修维护费 科技园产业管理公司 273,390.30 -
应付维修维护费 国科综合数据公司 186,059.43 207,778.40
应付租房押金 月亮湾文创运管公司 24,673.20 24,673.20
预收停车场租金 科技公司 1,223,241.58 1,223,241.58
预收房屋租金 新建元控股 525,164.04 531,968.41
基金托管费 招商银行 335,505.78 344,500.70
本期末 上年度末









11.5.13收益分配情况
11.5.13.1收益分配基本情况
单位：人民币元
序号 权益 登记日 除息日 每10份基金份额分红数 本期收益分配合计 本期收益分配占可供分配金额比例（%） 注
1 2024-4-15 场外：2024-4-15 场内：2024-4-16 1.8218 163,962,028.31 100.00 -
合计 1.8218 163,962,028.31 100.00 -
注：场外除息日为2024年4月15日，场内除息日为2024年4月16日。此次分红
为本基金对2023年度可供分配金额的第一次分红。
11.5.13.2可供分配金额计算过程
单位：人民币元
项目 金额 备注
本年合并净利润 -87,661,735.92 —
本年折旧和摊销 91,233,208.03 —
本年利息支出 - —
本年所得税费用 - —
本年息税折旧及摊销前利润 3,571,472.11 —
调增项
1.使用以前期间预留的运营费用 33,856,856.90 （b）
2.使用期初预留的现金 1,500,000.00 —
3.基础设施项目资产减值准备的变动 148,130,004.61 —
调减项
4.应收项目的变动 -429,688.62 —
5.应付项目的变动 -10,937,458.44 （a）
6.未来合理的相关运营支出预留 -24,996,047.11 （c）
7. 未来合理的重大资本性支出预留 -2,830,327.53 （d）
本年可供分配金额 147,864,811.92 —
注：
（a）应付项目的变动包括预收款项、应付管理人报酬、应付托管费、应交税费及
除应付押金及保证金以外其他应付款的变动，应付押金及保证金变动产生的现金流量
因其性质而不计入可供分配金额。
（b）使用以前期间预留的运营费用为本集团2024年度支付的前期已预留的基金管
理费、托管费、运营管理费、物业管理费及税费。
（c）未来合理的相关运营支出预留包括预计于下一分红日前支付的2024年度管理
人报酬、托管费、基础运营管理费、物业管理费、工程维修费、其他费用及税费支出。
（d）未来合理的重大资本性支出预留为本集团根据基于未来对房屋及建筑物的大
修改造计划及预算作出的资金预留。2024年度，本基金使用以前年度预留资本性支出
3,363,673.74元，用于国际科技园五期B区电梯大修改造项目（2023年度：本基金未使
用以前年度预留资本性支出）。于2024年12月31日，本基金预留资本性支出余额为
6,958,856.37元（2024年12月31日：10,322,530.11元）。
11.5.14金融工具风险及管理
本基金在存续期内通过基础设施资产支持证券投资于基础设施项目，以获取基础设
施项目收益为目标，主动运营管理基础设施项目。本基金的现金流波动与基础设施项
目的租赁市场情况相关，风险收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。
本基金在日常经营活动中面临的风险主要包括信用风险、流动性风险及市场风险。本
基金将主要通过投资专项计划穿透取得基础设施项目完全所有权，基金管理人主动履
行基础设施项目运营管理职责，以获取基础设施项目运营收入等稳定现金流及基础设
施资产增值为主要目的。
11.5.14.1信用风险
本集团对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于货币资金，应收账款
和其他应收款等。
于资产负债表日，本集团金融资产的账面价值已代表其最大信用风险敞口。本集团
银行存款主要存放于声誉良好并拥有较高信用评级的大中型上市银行，本集团认为其
不存在重大的信用风险，几乎不会产生因银行违约而导致的重大损失。
此外，对于应收账款、应收租赁款和其他应收款，本集团设定相关政策以控制信用
风险敞口。本集团基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及
其他因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本集团会定期
对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本集团会采用书面催款、缩短
信用期或取消信用期等方式，以确保本集团的整体信用风险在可控的范围内。
于2024年12月31日，本集团无重大的因债务人抵押而持有的担保物或其他信用
增级（2023年12月31日：同）。
11.5.14.2流动性风险
本集团内各子公司负责其自身的现金流量预测，持续监控短期和长期的资金需求，
以确保维持充裕的现金储备和可供随时变现的有价证券；同时持续监控是否符合借款
协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资
金需求。
于资产负债表日本集团财务报表中列示的现金反映了本集团所持有的流动性储备。
本集团各项金融负债的到期日均在一年以内。由于折现的影响不重大，因此财务报表
中列示的各项金融负债的账面余额基本反映了其于到期日将要支付的未折现合约现金
流量。
11.5.14.3市场风险
（a）外汇风险
本集团的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算，因此无重大外汇风险。
（b）利率风险
本集团的利率风险主要产生于银行存款及交易性金融资产等。银行存款的利率在同
期银行同业存款利率的基础上与各存款银行协商确定，银行存款的利息收入随市场利
率的变化而波动。承担利率风险的交易性金融资产面临由于市场利率上升而导致公允
价值下降的风险。
本集团财务部门持续监控公司的利率风险，依据最新的市场状况通过调整现行持仓
等方式作出决策。
于2024年12月31日，本集团未持有以公允价值计量的生息资产，因此市场利率
的变化对本集团无重大影响（2023年12月31日：同）。
（c）其他价格风险
其他价格风险主要产生于各类权益工具投资，存在权益工具价格变动的风险。于
2024年12月31日，本集团未持有权益工具投资，因此无重大其他价格风险（2023年
12月31日：同）。
11.5.15有助于理解和分析会计报表需要说明的其他事项
（1）公允价值
金融工具公允价值计量的方法
公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值
所属的最低层次决定：
第一层次：相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
第二层次：除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次：相关资产或负债的不可观察输入值。
持续的以公允价值计量的金融工具
各层次金融工具公允价值
于2024年12月31日，本集团未持有以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产（2023年12月31日：同）。
（c）不以公允价值计量但披露其公允价值的资产和负债
本集团以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收账款、其
他应收款和其他负债等。于2024年12月31日，其账面价值与公允价值不存在重大差
异（2023年12月31日：同）。
（2）对投资性房地产采用的评估方法和参数的合理性的说明
本基金合并报表层面对投资性房地产采用成本法进行后续计量。为向投资者提供投
资性房地产的市场价值信息，本基金的基金管理人聘请中通诚资产评估有限公司（以
下简称“中通诚”）对国际科技园五期B区项目和2.5产业园一期、二期项目的市场价
值进行评估。根据评估报告，于2024年12月31日，国际科技园五期B区项目和2.5产
业园一期、二期项目的市场价值分别为人民币163,000万元和人民币138,300万元，评
估方法为收益法（现金流折现法），关键参数包括：土地剩余年限、市场租金水平、
折现率、运营期内市场租金增长率和资本性专项支出比例。本基金的基金管理人管理
层已对中通诚采用的评估方法和参数的合理性进行了评价，认为中通诚采用的评估方
法和参数具有合理性。
11.5.16个别财务报表重要项目的说明
11.5.16.1货币资金
11.5.16.1.1货币资金情况
单位：人民币元
项目 本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日
库存现金 - -
银行存款 4,592,885.38 4,364,120.58
其他货币资金 - -
小计 4,592,885.38 4,364,120.58
减：减值准备 - -
合计 4,592,885.38 4,364,120.58
11.5.16.1.2银行存款
单位：人民币元
项目 本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日
活期存款 4,591,875.14 4,363,160.72
定期存款 - -
其他存款 - -
应计利息 1,010.24 959.86
小计 4,592,885.38 4,364,120.58
减：减值准备 - -
合计 4,592,885.38 4,364,120.58
11.5.16.2长期股权投资
11.5.16.2.1长期股权投资情况
单位：人民币元
本期末2024年12月31日 上年度末2023年12月31日
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 值准备 账面价值
对子公司投资 3,491,000,000.00 321,758,753.43 3,169,241,246.57 3,491,000,000.00 - 491,000,000.00
合计 3,491,000,000.00 321,758,753.43 3,169,241,246.57 3,491,000,000.00 - 491,000,000.00
11.5.16.2.2对子公司投资
单位：人民币元