-1.6754%
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
自2024年1月1日
至2024年12月31日止年度财务报表及审计报告
KPMG Huazhen LLP 毕马威华振会计师事务所
8th Floor, KPMG Tower (特殊普通合伙)
Oriental Plaza 中国北京
1 East Chang An Avenue 东长安街1号
Beijing 100738 东方广场毕马威大楼8层
China 邮政编码:100738
Telephone +86 (10) 8508 5000 电话 +86 (10) 8508 5000
Fax +86 (10) 8518 5111 传真 +86 (10) 8518 5111
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审计报告
毕马威华振审字第2507782号
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金全体基金份额持有人：
一、审计意见
我们审计了后附的中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 (以下简称“中金普
洛斯REIT”) 财务报表，包括2024年12月31日的合并及个别资产负债表，2024年度的合
并及个别利润表、合并及个别现金流量表、合并及个别所有者权益变动表以及相关财务报表附
注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准
则 (以下简称“企业会计准则”)、《资产管理产品相关会计处理规定》及财务报表附注11.5.2中
所列示的中国证券监督管理委员会 (以下简称“中国证监会”) 和中国证券投资基金业协会发布
的有关基金行业实务操作的规定编制，公允反映了中金普洛斯REIT2024年12月31日的合并
财务状况和财务状况、2024年度的合并经营成果和经营成果、合并现金流量和现金流量、及合
并基金净值变动情况和基金净值变动情况。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则 (以下简称“审计准则”) 的规定执行了审计工作。审计
报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按
照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于中金普洛斯REIT，并履行了职业道德方面的其他
责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
KPMG Huazhen LLP, a People's Republic of China 毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙) — 中国合伙制会
partnership and a member firm of the KPMG global 计师事务所，是与毕马威国际有限公司(英国私营担保有限公
organisation of independent member firms affiliated with 司)相关联的独立成员所全球组织中的成员。
KPMG International Limited, a private English company
limited by guarantee.
审计报告 (续)
毕马威华振审字第2507782号
三、其他信息
中金普洛斯REIT管理人中金基金管理有限公司 (以下简称“基金管理人”) 管理层对其他
信息负责。其他信息包括中金普洛斯REIT2024年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表
和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴
证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是
否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在
这方面，我们无任何事项需要报告。
四、管理层和治理层对财务报表的责任
基金管理人管理层负责按照企业会计准则、《资产管理产品相关会计处理规定》及财务报
表附注11.5.2中所列示的中国证监会和中国证券投资基金业协会发布的有关基金行业实务操作
的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报
表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，基金管理人管理层负责评估中金普洛斯REIT的持续经营能力，披露
与持续经营相关的事项 (如适用)，并运用持续经营假设，除非中金普洛斯REIT预计在清算时
资产无法按照公允价值处置。
基金管理人治理层负责监督中金普洛斯REIT的财务报告过程。
审计报告 (续)
毕马威华振审字第2507782号
五、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，
并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行
的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单
独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大
的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我
们也执行以下工作：
(1) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应
对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可
能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊
导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
(2) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效
性发表意见。
(3) 评价基金管理人管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
(4) 对基金管理人管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证
据，就可能导致对中金普洛斯REIT持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存
在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求
我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我
们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未
来的事项或情况可能导致中金普洛斯REIT不能持续经营。
(5) 评价财务报表的总体列报 (包括披露)、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相
关交易和事项。
(6) 就中金普洛斯REIT中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对
财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全
部责任。
11年度财务报表
11.1.1 合并资产负债表
会计主体：中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
报告截止日：2024年12月31日
单位：人民币元
资产 附注号 本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日
资产：
货币资金 11.5.7.1 544,950,532.57 544,470,090.99
结算备付金 - -
存出保证金 - -
衍生金融资产 - -
交易性金融资产 - -
买入返售金融资产 - -
债权投资 - -
其他债权投资 - -
其他权益工具投资 - -
应收票据 - -
应收账款 11.5.7.2 5,990,195.61 6,406,369.02
应收清算款 - -
应收利息 - -
应收股利 - -
应收申购款 - -
11年度财务报表
11.1.1 合并资产负债表 (续)
会计主体：中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
报告截止日：2024年12月31日
单位：人民币元
资产 附注号 本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日
资产 (续)：
存货 - -
合同资产 - -
持有待售资产 - -
长期股权投资 - -
投资性房地产 11.5.7.3 5,918,739,752.64 6,240,028,498.25
固定资产 11.5.7.4 3,844.54 4,842.67
在建工程 - -
使用权资产 - -
无形资产 - -
开发支出 - -
商誉 11.5.7.5 1,290,049,450.12 1,402,969,786.37
长期待摊费用 - -
递延所得税资产 11.5.7.6 - -
其他资产 11.5.7.7 19,251,364.66 28,579,499.49
资产总计 7,778,985,140.14 8,222,459,086.79
11年度财务报表
11.1.1 合并资产负债表 (续)
会计主体：中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
报告截止日：2024年12月31日
单位：人民币元
负债和所有者权益 附注号 本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日
负债：
短期借款 - -
衍生金融负债 - -
交易性金融负债 - -
卖出回购金融资产款 - -
应付票据 - -
应付账款 11.5.7.8 10,773,285.14 9,268,769.93
应付职工薪酬 - -
应付清算款 - -
应付赎回款 - -
应付管理人报酬 47,713,835.51 37,012,205.55
应付托管费 768,801.30 691,633.66
应付投资顾问费 - -
应交税费 11.5.7.9 14,577,233.26 15,149,983.11
应付利息 - -
应付利润 88,133,071.26 -
合同负债 - -
持有待售负债 - -
长期借款 - -
预计负债 - -
租赁负债 - -
递延收益 - -
递延所得税负债 11.5.7.6 910,364,897.69 994,987,195.89
其他负债 11.5.7.10 78,425,308.27 70,964,401.96
负债合计 1,150,756,432.43 1,128,074,190.10
11年度财务报表
11.1.1 合并资产负债表 (续)
会计主体：中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
报告截止日：2024年12月31日
单位：人民币元
负债和所有者权益 附注号 本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日
所有者权益：
实收基金 11.5.7.11 7,687,999,995.95 7,687,999,995.95
其他权益工具 - -
资本公积 - -
其他综合收益 - -
专项储备 - -
盈余公积 - -
未分配利润 11.5.7.12 -1,059,771,288.24 -593,615,099.26
所有者权益合计 6,628,228,707.71 7,094,384,896.69
负债和所有者权益总计 7,778,985,140.14 8,222,459,086.79
注：报告截止日2024年12月31日，基金份额净值人民币3.4197元，期末基金份额公允价值
参考净值人民币3.7895元，基金份额总额1,938,268,684.00份。
11年度财务报表
11.1.2 个别资产负债表
会计主体：中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
报告截止日：2024年12月31日
单位：人民币元
资 产 附注号 本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日
资产：
货币资金 11.5.19.1 91,986,551.16 8,034,697.40
结算备付金 - -
存出保证金 - -
衍生金融资产 - -
交易性金融资产 - -
债权投资 - -
其他债权投资 - -
其他权益工具投资 - -
买入返售金融资产 - -
应收清算款 - -
应收利息 - -
应收股利 - -
应收申购款 - -
长期股权投资 11.5.19.2 7,539,442,700.12 7,688,000,000.00
其他资产 - -
资产总计 7,631,429,251.28 7,696,034,697.40
11年度财务报表
11.1.2 个别资产负债表 (续)
会计主体：中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
报告截止日：2024年12月31日
单位：人民币元
负债和所有者权益 附注号 本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日
负债：
短期借款 - -
衍生金融负债 - -
交易性金融负债 - -
卖出回购金融资产款 - -
应付清算款 - -
应付赎回款 - -
应付管理人报酬 6,534,798.24 5,878,889.00
应付托管费 768,801.30 691,633.66
应付投资顾问费 - -
应交税费 - -
应付利息 - -
应付利润 88,133,071.26 -
其他负债 1,010,000.00 1,010,000.00
负债合计 96,446,670.80 7,580,522.66
所有者权益：
实收基金 7,687,999,995.95 7,687,999,995.95
资本公积 - -
其他综合收益 - -
未分配利润 -153,017,415.47 454,178.79
所有者权益合计 7,534,982,580.48 7,688,454,174.74
负债和所有者权益总计 7,631,429,251.28 7,696,034,697.40
11年度财务报表
11.2.1 合并利润表
会计主体：中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2024年1月1日至2024年12月31日
单位：人民币元
项 目 附注号 本期 2024年1月1日至2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
一、营业总收入 456,050,877.85 428,571,381.08
1.营业收入 11.5.7.13 449,670,364.47 411,202,195.23
2.利息收入 6,241,109.79 12,063,204.75
3.投资收益 (损失以“-”号填列) - -
4.公允价值变动收益 (损失以“-”号填列) - -
5.汇兑收益 (损失以“-”号填列) - -
6.资产处置收益 (损失以“-”号填列) - -
7.其他收益 11.5.7.14 139,403.59 5,305,981.10
8.其他业务收入 - -
二、营业总成本 625,342,750.98 459,100,160.72
1.营业成本 11.5.7.13 365,525,409.38 326,911,499.29
2.利息支出 11.5.7.15 11,182,085.60 7,234,158.13
3.税金及附加 11.5.7.16 57,791,269.70 50,935,444.82
4.销售费用 - -
5.管理费用 11.5.7.17 145,767.91 634,138.61
6.研发费用 - -
7.财务费用 11.5.7.18 7,750.67 22,765.92
8.管理人报酬 11.5.13.3.1 71,331,069.62 67,042,458.22
9.托管费 11.5.13.3.2 768,801.30 691,633.66
10.投资顾问费 - -
11年度财务报表
11.2.1 合并利润表 (续)
会计主体：中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2024年1月1日至2024年12月31日
单位：人民币元
项 目 附注号 本期 2024年1月1日至2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
11.信用减值损失 11.5.7.19 3,573,527.20 3,420,634.23
12.资产减值损失 11.5.7.20 112,920,336.25 -
13.其他费用 11.5.7.21 2,096,733.35 2,207,427.84
三、营业利润 (营业亏损以“-”号填列) -169,291,873.13 -30,528,779.64
加：营业外收入 11.5.7.22 0.02 -
减：营业外支出 11.5.7.23 11,096.50 -
四、利润总额 (亏损总额以“-”号填列) -169,302,969.61 -30,528,779.64
减：所得税费用 11.5.7.24 -70,410,020.41 -54,406,654.98
五、净利润 (净亏损以“-”号填列) -98,892,949.20 23,877,875.34
1.持续经营净利润 (净亏损以“-”号填列) -98,892,949.20 23,877,875.34
2.终止经营净利润 (净亏损以“-”号填列) - -
六、其他综合收益的税后净额 - -
七、综合收益总额 -98,892,949.20 23,877,875.34
11年度财务报表
11.2.2 个别利润表
会计主体：中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2024年1月1日至2024年12月31日
单位：人民币元
项 目 附注号 本期 2024年1月1日至2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
一、收入 370,789,208.64 374,412,345.82
1.利息收入 165,509.64 498,575.82
2.投资收益 (损失以“-”号填列) 370,623,699.00 373,913,770.00
其中：以摊余成本计量的金融资产终止确认产生的收益 - -
3.公允价值变动收益 (损失以“-”号填列) - -
4.汇兑收益 (损失以“-”号填列) - -
5.其他业务收入 - -
二、费用 156,997,563.12 7,819,886.72
1.管理人报酬 6,534,798.24 5,878,889.00
2.托管费 768,801.30 691,633.66
3.投资顾问费 - -
4.利息支出 - -
5.信用减值损失 - -
6.资产减值损失 148,557,299.88 -
7.税金及附加 - -
8.其他费用 1,136,663.70 1,249,364.06
三、利润总额 (亏损总额以“-”号填列) 213,791,645.52 366,592,459.10
减：所得税费用 - -
四、净利润 (净亏损以“-”号填列) 213,791,645.52 366,592,459.10
五、其他综合收益的税后净额 - -
六、综合收益总额 213,791,645.52 366,592,459.10
11年度财务报表
11.3.1 合并现金流量表
会计主体：中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2024年1月1日至2024年12月31日
单位：人民币元
项 目 附注号 本期 2024年1月1日 至2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
一、经营活动产生的现金流量：
1.销售商品、提供劳务收到的现金 487,089,279.38 445,178,284.63
2.处置证券投资收到的现金净额 - -
3.买入返售金融资产净减少额 - -
4.卖出回购金融资产款净增加额 - -
5.取得利息收入收到的现金 6,227,879.68 11,841,771.99
6.收到的税费返还 181,082.47 1,101,394.98
7.收到其他与经营活动有关的现金 11.5.7.25.1 9,133,379.99 7,588,176.79
经营活动现金流入小计 502,631,621.52 465,709,628.39
8.购买商品、接受劳务支付的现金 32,242,588.69 29,814,819.82
9.取得证券投资支付的现金净额 - -
10.买入返售金融资产净增加额 - -
11.卖出回购金融资产款净减少额 - -
12.支付给职工以及为职工支付的现金 - -
13.支付的各项税费 105,185,310.64 94,292,523.72
14.支付其他与经营活动有关的现金 11.5.7.25.2 72,913,442.55 77,492,267.96
经营活动现金流出小计 210,341,341.88 201,599,611.50
经营活动产生的现金流量净额 11.5.7.26.1 292,290,279.64 264,110,016.89
11年度财务报表
11.3.1 合并现金流量表 (续)
会计主体：中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2024年1月1日至2024年12月31日
单位：人民币元
项 目 附注号 本期 2024年1月1日 至2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
二、投资活动产生的现金流量：
15.处置固定资产、无形资产和其他长期资产收到的现金净额 - -
16.处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 - -
17.收到其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流入小计 - -
18.购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 12,674,368.71 4,794,814.63
19.取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 - 785,533,401.38
20.支付其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流出小计 12,674,368.71 790,328,216.01
投资活动产生的现金流量净额 -12,674,368.71 -790,328,216.01
11年度财务报表
11.3.1 合并现金流量表 (续)
会计主体：中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2024年1月1日至2024年12月31日
单位：人民币元
项 目 附注号 本期 2024年1月1日 至2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
三、筹资活动产生的现金流量：
21.认购/申购收到的现金 - 1,852,999,995.95
22.取得借款收到的现金 - -
23.收到其他与筹资活动有关的现金 - -
筹资活动现金流入小计 - 1,852,999,995.95
24.赎回支付的现金 - -
25.偿还借款支付的现金 - 545,436,557.09
26.偿付利息支付的现金 - 31,517,677.11
27.分配支付的现金 279,130,168.52 377,651,901.52
28.支付其他与筹资活动有关的现金 11.5.7.25.3 18,531.21 309,511,890.30
筹资活动现金流出小计 279,148,699.73 1,264,118,026.02
筹资活动产生的现金流量净额 -279,148,699.73 588,881,969.93
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 - 0.31
五、现金及现金等价物净增加额 467,211.20 62,663,771.12
加：期初现金及现金等价物余额 544,464,973.29 481,801,202.17
六、期末现金及现金等价物余额 11.5.7.26.3 544,932,184.49 544,464,973.29
11年度财务报表
11.3.2 个别现金流量表
会计主体：中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2024年1月1日至2024年12月31日
单位：人民币元
项 目 附注号 本期 2024年1月1日 至2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
一、经营活动产生的现金流量：
1.收回基础设施投资收到的现金 - -
2.取得基础设施投资收益收到的现金 370,623,699.00 373,913,770.00
3.处置证券投资收到的现金净额 - -
4.买入返售金融资产净减少额 - -
5.卖出回购金融资产款净增加额 - -
6.取得利息收入收到的现金 150,326.27 499,038.95
7.收到其他与经营活动有关的现金 - -
经营活动现金流入小计 370,774,025.27 374,412,808.95
8.取得基础设施投资支付的现金 - 1,853,000,000.00
9.取得证券投资支付的现金净额 - -
10.买入返售金融资产净增加额 - -
11.卖出回购金融资产款净减少额 - -
12.支付的各项税费 - -
13.支付其他与经营活动有关的现金 7,707,186.36 6,317,615.41
经营活动现金流出小计 7,707,186.36 1,859,317,615.41
经营活动产生的现金流量净额 363,066,838.91 -1,484,904,806.46
11年度财务报表
11.3.2 个别现金流量表 (续)
会计主体：中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2024年1月1日至2024年12月31日
单位：人民币元
项 目 附注号 本期 2024年1月1日 至2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
二、筹资活动产生的现金流量：
14.认购/申购收到的现金 - 1,852,999,995.95
15.收到其他与筹资活动有关的现金 - -
筹资活动现金流入小计 - 1,852,999,995.95
16.赎回支付的现金 - -
17.偿付利息支付的现金 - -
18.分配支付的现金 279,130,168.52 377,651,901.52
19.支付其他与筹资活动有关的现金 - -
筹资活动现金流出小计 279,130,168.52 377,651,901.52
筹资活动产生的现金流量净额 -279,130,168.52 1,475,348,094.43
三、汇率变动对现金及现金等价物的影响 - -
四、现金及现金等价物净增加额 83,936,670.39 -9,556,712.03
加：期初现金及现金等价物余额 8,031,614.83 17,588,326.86
五、期末现金及现金等价物余额 91,968,285.22 8,031,614.83
11年度财务报表
11.4.1 合并所有者权益 (基金净值) 变动表
会计主体：中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2024年1月1日至2024年12月31日
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至2024年12月31日
实收基金 11.5.7.11 其他权益工具 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 11.5.7.12 所有者权益合计
一、本期期初余额 7,687,999,995.95 - - - - - -593,615,099.26 7,094,384,896.69
二、本期增减变动额 (减少以“-”号填列) - - - - - - -466,156,188.98 -466,156,188.98
（一）综合收益总额 - - - - - - -98,892,949.20 -98,892,949.20
（二）产品持有人申购和赎回 - - - - - - - -
其中：产品申购 - - - - - - - -
产品赎回 - - - - - - - -
（三）利润分配 - - - - - - -367,263,239.78 -367,263,239.78
（四）其他综合收益结转留存收益 - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - -
其中：本期提取 - - - - - - - -
本期使用 - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - -
三、本期期末余额 7,687,999,995.95 - - - - - -1,059,771,288.24 6,628,228,707.71
11年度财务报表
11.4.1 合并所有者权益（基金净值）变动表 (续)
会计主体：中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2024年1月1日至2024年12月31日
单位：人民币元
项目 上年度可比期间 2023年1月1日至2023年12月31日
实收基金 其他权益工具 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、本期期初余额 5,835,000,000.00 - - - - - -239,841,073.08 5,595,158,926.92
二、本期增减变动额 (减少以“-”号填列) 1,852,999,995.95 - - - - - -353,774,026.18 1,499,225,969.77
（一）综合收益总额 - - - - - - 23,877,875.34 23,877,875.34
（二）产品持有人申购和赎回 1,852,999,995.95 - - - - - - 1,852,999,995.95
其中：产品申购 1,852,999,995.95 - - - - - - 1,852,999,995.95
产品赎回 - - - - - - - -
（三）利润分配 - - - - - - -377,651,901.52 -377,651,901.52
（四）其他综合收益结转留存收益 - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - -
其中：本期提取 - - - - - - - -
本期使用 - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - -
三、本期期末余额 7,687,999,995.95 - - - - - -593,615,099.26 7,094,384,896.69
11年度财务报表
11.4.2 个别所有者权益变动表
会计主体：中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2024年1月1日至2024年12月31日
单
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至2024年12月31日
实收基金 资本公积 其他综合收益 未分配利润 所有者权益合计
一、本期期初余额 7,687,999,995.95 - - 454,178.79 7,688,454,174.74
二、本期增减变动额 (减少以“-”号填列) - - - -153,471,594.26 -153,471,594.26
（一）综合收益总额 - - - 213,791,645.52 213,791,645.52
（二）产品持有人申购和赎回 - - - - -
其中：产品申购 - - - - -
产品赎回 - - - - -
（三）利润分配 - - - -367,263,239.78 -367,263,239.78
（四）其他综合收益结转留存收益 - - - - -
（五）其他 - - - - -
三、本期期末余额 7,687,999,995.95 - - -153,017,415.47 7,534,982,580.48
11.5 报表附注
11.5.1 基金基本情况
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 (以下简称“本基金”) 依据中国证券监督管
理委员会 (以下简称“中国证监会”) 于2021年5月17日证监许可 [2021] 1666号文注册，
由中金基金管理有限公司 (以下简称“中金基金”) 依照《中华人民共和国证券投资基金法》及
配套规则、《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》和《中金普洛斯
仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告》公开募集。本基金为契约型封闭式
基金，存续期限为50年。本基金的管理人为中金基金，托管人为兴业银行股份有限公司 (以下
简称“兴业银行”)。
本基金通过中金基金直销柜台、兴业银行、中国国际金融股份有限公司 (以下简称“中金公司”)、
中国中金财富证券有限公司 (以下简称“中金财富证券”)、中信建投证券股份有限公司、东兴
证券股份有限公司及广发证券股份有限公司等共同销售。本基金首次募集期为2021年5月31
日起至2021年6月2日。经向中国证监会备案，《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券
投资基金基金合同》(以下简称“基金合同”) 于2021年6月7日正式生效，基金合同生效日
基金实收份额1,500,000,000.00份 (含利息转份额零份)，发行价格为人民币3.8900元。该资
金已由毕马威华振会计师事务所 (特殊普通合伙) 审验并出具验资报告。
根据中国证监会2023年3月31日证监许可 [2023] 733号《关于准予中金普洛斯仓储物流封
闭式基础设施证券投资基金变更注册的批复》及上海证券交易所2023年3月14日上证REITs
（审）[2023] 4 号《关于对中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金产品变更暨扩募
份额上市及中金-普洛斯仓储物流基础设施2期资产支持专项计划资产支持证券挂牌转让无异议
的函》，本基金就扩募及新购入基础设施项目等基金变更事宜进行注册，变更注册内容主要包
括基金扩募发售、新购入基础设施项目、相应修订基金合同等事项。
本基金扩募募集期为2023年5月25日至2023年6月1日。根据《中金普洛斯仓储物流封闭
式基础设施证券投资基金基金合同更新公告》，基金合同于2023年6月2日正式更新生效，
基金合同更新生效日本基金扩募募集期实收份额438,268,684份 (含利息转份额零份)，发行价
格为人民币4.228元。该资金已由毕马威华振会计师事务所 (特殊普通合伙) 审验并出具验资
报告。本基金扩募份额于2023年6月16日在上海证券交易所上市。
根据《中华人民共和国证券投资基金法》及其配套规则、基金合同、《中金普洛斯仓储物流封闭
式基础设施证券投资基金招募说明书》和《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
2022 年度第一次扩募并新购入基础设施项目招募说明书》(以下简称“扩募招募说明书”) 的有
关规定，本基金的投资范围包括基础设施资产支持证券，国债、央行票据、地方政府债、政策性
金融债，信用评级为AAA 的债券（包括企业债、公司债、政府支持机构债、中期票据、短期融
资券（含超短期融资券）、非政策性金融债、公开发行的次级债、可分离交易可转债的纯债部分
等），货币市场工具（包括现金、期限在1 年以内（含1 年）的银行存款、债券回购、同业存
单及中国证监会、中国人民银行认可的其它具有良好流动性的货币市场工具），以及法律法规
或中国证监会允许基础设施证券投资基金投资的其他金融工具。本基金不投资股票，也不投资
于可转换债券（可分离交易可转债的纯债部分除外）、可交换债券。本基金投资于基础设施资
产支持证券的比例不低于基金资产的80%，但因基础设施项目出售、按照扩募方案实施扩募收
购时收到扩募资金但尚未完成基础设施项目购入及中国证监会认可的其他因素致使基金投资比
例不符合上述规定投资比例的不属于违反投资比例限制；因除上述原因以外的其他原因导致不
满足上述比例限制的，基金管理人应在60个工作日内调整。
本基金首次投资的基础设施资产支持证券为中金-普洛斯仓储物流基础设施资产支持专项计划
(以下简称“专项计划”)，并通过持有专项计划全部份额，进而取得持有7处基础设施资产所属
的6家项目公司 (以下简称“项目公司”或“子公司”) 的全部股权和对该等项目公司的全部股
东债权。
本基金扩募投资的基础设施资产支持证券为中金-普洛斯仓储物流基础设施2期资产支持专项计
划 (以下简称“专项计划2期”)，并通过持有专项计划全部份额，进而取得持有3处基础设施
资产（“新购入基础设施资产”）所属的3家项目公司 (以下简称“新购入项目公司”或“子公
司”) 的全部股权和对该等项目公司的全部股东债权。
本基金、专项计划、专项计划2期及子公司 (以下合称“本集团”，参见附注11.5.9) 主要通过主
动的投资管理和运营管理，提升基础设施资产的运营收益水平，力争为基金份额持有人提供稳
定的收益分配及长期可持续的收益分配增长，并争取提升基础设施项目价值。
11.5.2 会计报表的编制基础
本基金财务报表以持续经营为基础编制。
本基金财务报表符合中华人民共和国财政部 (以下简称“财政部”) 颁布的企业会计准则和《资
产管理产品相关会计处理规定》的要求，同时亦按照中国证监会颁布的《证券投资基金信息披
露XBRL模板第3号》以及中国证券投资基金业协会颁布的《公开募集基
础设施证券投资基金运营操作指引 (试行)》、《证券投资基金会计核算业务指引》编制财务报
表。
11.5.3 遵循企业会计准则及其他有关规定的声明
本基金财务报表符合财政部颁布的企业会计准则和《资产管理产品相关会计处理规定》及附注
11.5.2中所列示的中国证监会和中国证券投资基金业协会发布的有关基金行业实务操作的规定
的要求，真实、完整地反映了本基金2024年12月31日的合并财务状况和财务状况、2024年度的
合并经营成果和经营成果、合并现金流量和现金流量及合并基金净值变动情况和基金净值变动
情况。
11.5.4 重要会计政策和会计估计
11.5.4.1 会计年度
本集团的会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
11.5.4.2 记账本位币
本集团的记账本位币为人民币，编制财务报表采用的货币为人民币。本集团选定记账本位币的
依据是主要业务收支的计价和结算币种。
11.5.4.3 企业合并
本集团取得对另一个或多个企业 (或一组资产或净资产) 的控制权且其构成业务的，该交易或事
项构成企业合并。企业合并分为同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并。
对于非同一控制下的交易，购买方在判断取得的资产组合等是否构成一项业务时，将考虑是否
选择采用“集中度测试”的简化判断方式。如果该组合通过集中度测试，则判断为不构成业务。
如果该组合未通过集中度测试，仍应按照业务条件进行判断。
当本集团取得了不构成业务的一组资产或净资产时，应将购买成本按购买日所取得各项可辨认
资产、负债的相对公允价值基础进行分配，不按照以下企业合并的会计处理方法进行处理。
非同一控制下的企业合并
参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。
本集团作为购买方，为取得被购买方控制权而付出的资产 (包括购买日之前所持有的被购买方
的股权) 、发生或承担的负债以及发行的权益性证券在购买日的公允价值之和，减去合并中取得
的被购买方可辨认净资产于购买日公允价值份额的差额，如为正数则确认为商誉 (参见附注
11.5.4.13)；如为负数则计入当期损益。本集团为进行企业合并发生的其他各项直接费用计入当
期损益，付出资产的公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。本集团在购买日按公允价
值确认所取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债及或有负债。购买日是指购买
方实际取得对被购买方控制权的日期。
通过多次交易分步实现非同一控制企业合并时，对于购买日之前持有的被购买方的股权，本集
团会按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投
资收益或其他综合收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的权益法核算下的以后可重分
类进损益的其他综合收益及其他所有者权益变动于购买日转入当期投资收益；购买日之前持有
的被购买方的股权为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资的，购买日之
前确认的其他综合收益于购买日转入留存收益。
11.5.4.4 控制的判断标准和合并财务报表的编制方法
(1) 总体原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括本基金及本基金控制的子公司 (包括结
构化主体，下同)。控制，是指本集团拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而
享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。在判断本集团是否拥有对
被投资方的权力时，本集团仅考虑与被投资方相关的实质性权利 (包括本集团自身所享有的及
其他方所享有的实质性权利)。子公司的财务状况、经营成果和现金流量由控制开始日起至控制
结束日止包含于合并财务报表中。
子公司少数股东应占的权益、损益和综合收益总额分别在合并资产负债表的股东权益中和合并
利润表的净利润及综合收益总额项目后单独列示。
如果子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份
额的，其余额仍冲减少数股东权益。
当子公司所采用的会计期间或会计政策与本基金不一致时，合并时已按照本基金的会计期间或
会计政策对子公司财务报表进行必要的调整。合并时所有集团内部交易及余额，包括未实现内
部交易损益均已抵销。集团内部交易发生的未实现损失，有证据表明该损失是相关资产减值损
失的，则全额确认该损失。
(2) 合并取得子公司
对于通过非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以购买日确定的
被购买子公司各项可辨认资产、负债的公允价值为基础自购买日起将被购买子公司纳入本基金
合并范围。
11.5.4.5 现金及现金等价物
现金和现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及持有期限短、流动性强、易于
转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
11.5.4.6 外币业务
本集团收到投资者以外币投入资本时按当日即期汇率折合为人民币，其他外币交易在初始确认
时按交易发生日的即期汇率折合为人民币。
于资产负债表日，外币货币性项目采用该日的即期汇率折算。除与购建符合资本化条件资产有
关的专门借款本金和利息的汇兑差额 (参见附注11.5.4.12) 外，其他汇兑差额计入当期损益。以
历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算。
11.5.4.7 金融工具
本集团的金融工具包括货币资金、应收款项、应付款项及实收基金等。
(1) 金融资产及金融负债的确认和初始计量
金融资产和金融负债在本集团成为相关金融工具合同条款的一方时，于资产负债表内确认。
在初始确认时，金融资产及金融负债以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金
融负债，相关交易费用计入初始确认金额。对于未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的合
同中的融资成分的应收账款，本集团按照根据附注11.5.4.18的会计政策确定的交易价格进行初
始计量。
(2) 金融资产的分类和后续计量
(a) 本集团金融资产的分类
本集团通常根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，在初始确认时将金
融资产分为不同类别：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
除非本集团改变管理金融资产的业务模式，在此情形下，所有受影响的相关金融资产在业务模
式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后不得进行重分
类。
本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，
分类为以摊余成本计量的金融资产：
- 本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
- 该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额
为基础的利息的支付。
本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：
- 本集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目
标；
- 该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额
为基础的利息的支付。
对于非交易性权益工具投资，本集团可在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行者
的角度符合权益工具的定义。
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本集团将
其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，
如果能够消除或显著减少会计错配，本集团可以将本应以摊余成本计量或以公允价值计量且其
变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产。
管理金融资产的业务模式，是指本集团如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决定本集
团所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者兼有。本集团
以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业务目标为基础，确定
管理金融资产的业务模式。
本集团对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产生的合同
现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本金是指金融资产
在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付本金金额相关的信用
风险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，本集团对可能导致金融资产合同现
金流量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以确定其是否满足上述合同现金流量
特征的要求。
(b) 本集团金融资产的后续计量
- 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失 (包括利息和股
利收入) 计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。
- 以摊余成本计量的金融资产
初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于
任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利
率法摊销或确认减值时，计入当期损益。
- 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减
值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，
将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
- 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。股利收入计入损益，其他利得或
损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综
合收益中转出，计入留存收益。
(3) 金融负债的分类和后续计量
本集团将金融负债分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债及以摊余成本计量
的金融负债。
- 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
该类金融负债包括交易性金融负债 (含属于金融负债的衍生工具) 和指定为以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融负债。
初始确认后，对于该类金融负债以公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，产生的利
得或损失 (包括利息费用) 计入当期损益。
- 以摊余成本计量的金融负债
初始确认后，对于该类金融负债采用实际利率法以摊余成本计量。
(4) 抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵销。但是，同时满足下列条件的，
以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：
- 本集团具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；
- 本集团计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
(5) 金融资产和金融负债的终止确认
满足下列条件之一时，本集团终止确认该金融资产：
- 收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
- 该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
- 该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和
报酬，但是未保留对该金融资产的控制。
金融资产转移整体满足终止确认条件的，本集团将下列两项金额的差额计入当期损益：
- 被转移金融资产在终止确认日的账面价值；
- 因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终
止确认部分的金额 (涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债
权投资) 之和。
金融负债 (或其一部分) 的现时义务已经解除的，本集团终止确认该金融负债 (或该部分金融负
债)。
(6) 减值
本集团以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
- 以摊余成本计量的金融资产；
- 合同资产；
- 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资；
本集团持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型，包括以公允价值计量
且其变动计入当期损益的债权投资或权益工具投资，指定为以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的权益工具投资，以及衍生金融资产。
预期信用损失的计量
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，
是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金
流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
在计量预期信用损失时，本集团需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期限 (包括
考虑续约选择权)。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导致
的预期信用损失。
未来12个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后12个月内 (若金融工具的预计存续期少于
12个月，则为预计存续期) 可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用损失，是整个存续
期预期信用损失的一部分。
对于因销售商品、提供劳务等日常经营活动形成的应收账款和合同资产，本集团始终按照相当
于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。本集团基于历史信用损失经验、使用准
备矩阵计算上述金融资产的预期信用损失，相关历史经验根据资产负债表日借款人的特定因素、
以及对当前状况和未来经济状况预测的评估进行调整。
除应收账款和合同资产外，本集团对满足下列情形的金融工具按照相当于未来12个月内预期信
用损失的金额计量其损失准备，对其他金融工具按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额
计量其损失准备：
- 该金融工具在资产负债表日只具有较低的信用风险；或
- 该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
具有较低的信用风险
如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即
便较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一定降低借款人履行其合同现金流量义
务的能力，该金融工具被视为具有较低的信用风险。
信用风险显著增加
本集团通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以
确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认
后是否已显著增加。
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本集团考虑无须付出不必要的额外成本或努力
即可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。本集团考虑的信息包括：
- 债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况；
- 已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级 (如有) 的严重恶化；
- 已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化；
- 现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化，并将对债务人对本集团的还款能力产生
重大不利影响。
根据金融工具的性质，本集团以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风险是否显著增
加。以金融工具组合为基础进行评估时，本集团可基于共同信用风险特征对金融工具进行分类，
例如逾期信息和信用风险评级。
如果逾期超过30日，本集团确定金融工具的信用风险已经显著增加。
已发生信用减值的金融资产
本集团在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的债权投资是否已发生信用减值。当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项
或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的
证据包括下列可观察信息：
- 发行方或债务人发生重大财务困难；
- 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约等；
- 本集团出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会
做出的让步；
- 债务人很可能破产或进行其他财务重组；
- 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
预期信用损失准备的列报
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本集团在每个资产负债表日重新计量预期信
用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益。对
于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对
于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，本集团在其他综合收益中确认其损
失准备，不抵减该金融资产的账面价值。
核销
如果本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融资产
的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本集团确定债务人
没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是，被减记的金融资产
仍可能受到本集团催收到期款项相关执行活动的影响。
已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
11.5.4.8 长期股权投资
(1) 长期股权投资投资成本确定
对于非同一控制下企业合并形成的对子公司的长期股权投资，本基金按照购买日取得对被购买
方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，作为该投资
的初始投资成本。
(2) 长期股权投资后续计量及损益确认方法
在本基金个别财务报表中，本基金采用成本法对子公司的长期股权投资进行后续计量，除非投
资符合持有待售的条件。对被投资单位宣告分派的现金股利或利润由本基金享有的部分确认为
当期投资收益，但取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或
利润除外。
对子公司的投资按照成本减去减值准备后在资产负债表内列示。
对子公司投资的减值测试方法及减值准备计提方法参见附注11.5.4.14。
在本集团合并财务报表中，对子公司按附注11.5.4.4进行处理。
(3) 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的判断标准
共同控制指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动 (即对安排的回报
产生重大影响的活动) 必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。
本集团在判断对被投资单位是否存在共同控制时，通常考虑下述事项：
- 是否任何一个参与方均不能单独控制被投资单位的相关活动；
- 涉及被投资单位相关活动的决策是否需要分享控制权参与方一致同意。
重大影响指本集团对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与
其他方一起共同控制这些政策的制定。
11.5.4.9 投资性房地产
本集团将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产划分为投资性房地产。本集团采
用成本模式计量投资性房地产，即以成本减累计折旧、摊销及减值准备后在资产负债表内列示。
本集团将投资性房地产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后在使用寿命内按年限平均法计
提折旧或进行摊销，除非投资性房地产符合持有待售的条件。减值测试方法及减值准备计提方
法参见附注11.5.4.14。
各类投资性房地产的使用寿命、残值率和年折旧率分别为：
项目 使用寿命 残值率 年折旧率
土地使用权及土地开发成本 46 ~ 50年 0% 2.00 ~ 2.17%
仓库及建筑物 7 ~ 20年 0 ~ 10% 4.50 ~ 14.29%
投资性房地产改良支出 5 ~ 10年 0 ~ 10% 9.00 ~ 20.00%
11.5.4.10 固定资产
固定资产指本集团为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计
年度的有形资产。
固定资产以成本减累计折旧及减值准备 (参见附注11.5.4.14) 后在资产负债表内列示。
外购固定资产的初始成本包括购买价款、相关税费以及使该资产达到预定可使用状态前所发生
的可归属于该项资产的支出。
对于固定资产的后续支出，包括与更换固定资产某组成部分相关的支出，在与支出相关的经济
利益很可能流入本集团时资本化计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除；与固
定资产日常维护相关的支出在发生时计入当期损益。
报废或处置固定资产项目所产生的损益为处置所得款项净额与项目账面金额之间的差额，并于
报废或处置日在损益中确认。
本集团将固定资产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后在其使用寿命内按年限平均法计提
折旧，固定资产的使用寿命、残值率和年折旧率分别为：
类别 使用寿命 残值率 折旧率
办公设备 5年 0.00% 20.00%
本集团至少在每年年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
11.5.4.11 租赁
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间
内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，本公司进行如下评估：
? 合同是否涉及已识别资产的使用。已识别资产可能由合同明确指定或在资产可供客户使用时
隐性指定，并且该资产在物理上可区分，或者如果资产的某部分产能或其他部分在物理上不
可区分但实质上代表了该资产的全部产能，从而使客户获得因使用该资产所产生的几乎全部
经济利益。如果资产的供应方在整个使用期间拥有对该资产的实质性替换权，则该资产不属
于已识别资产；
? 承租人是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益；
? 承租人是否有权在该使用期间主导已识别资产的使用。
合同中同时包含多项单独租赁的，承租人和出租人将合同予以分拆，并分别各项单独租赁
进行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人将租赁和非租赁部
分进行分拆。在分拆合同包含的租赁和非租赁部分时，承租人按照各租赁部分单独价格及
非租赁部分的单独价格之和的相对比例分摊合同对价。出租人按附注11.5.4.18所述会计
政策中关于交易价格分摊的规定分摊合同对价。
(a) 本公司作为出租人
在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指无论所有权最终是
否转移但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁是
指除融资租赁以外的其他租赁。
本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产，而不是原租赁的标的资产，对
转租赁进行分类。如果原租赁为短期租赁且本公司选择对原租赁应用上述短期租赁的简
化处理，本公司将该转租赁分类为经营租赁。
经营租赁的租赁收款额在租赁期内按直线法确认为租金收入。本公司将其发生的与经营
租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行
分摊，分期计入当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期
损益。
11.5.4.12 借款费用
本集团发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的购建的借款费用，予以资本化并计入相关
资产的成本，其他借款费用均于发生当期确认为财务费用。
在资本化期间内，本集团按照下列方法确定每一会计期间的利息资本化金额 (包括折价或溢价
的摊销)：
- 对于为购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款，本集团以专门借款按实际利率计算的
当期利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得
的投资收益后的金额确定专门借款应予资本化的利息金额。
- 对于为购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，本集团根据累计资产支出超过专门借
款部分的资产支出的加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资
本化的利息金额。资本化率是根据一般借款加权平均的实际利率计算确定。
本集团确定借款的实际利率时，是将借款在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量，
折现为该借款初始确认时确定的金额所使用的利率。
在资本化期间内，外币专门借款本金及其利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件
的资产的成本。而除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额作为财
务费用，计入当期损益。
资本化期间是指本集团从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资
本化的期间不包括在内。当资本支出和借款费用已经发生及为使资产达到预定可使用状态所必
要的购建活动已经开始时，借款费用开始资本化。当购建符合资本化条件的资产达到预定可使
用状态时，借款费用停止资本化。对于符合资本化条件的资产在购建过程中发生非正常中断、
且中断时间连续超过3个月的，本集团暂停借款费用的资本化。
11.5.4.13 商誉
因非同一控制下企业合并形成的商誉，其初始成本是合并成本大于合并中取得的被购买方可辨
认净资产公允价值份额的差额。
本集团对商誉不摊销，以成本减累计减值准备 (参见附注11.5.4.14) 在资产负债表内列示。商誉
在其相关资产组或资产组组合处置时予以转出，计入当期损益。
11.5.4.14 长期资产减值
本集团在资产负债表日根据内部及外部信息以确定下列资产是否存在减值的迹象，包括：
- 固定资产
- 采用成本模式计量的投资性房地产
- 长期股权投资
- 商誉
- 长期待摊费用等
本集团对存在减值迹象的资产进行减值测试，估计资产的可收回金额。此外，无论是否存在减
值迹象，本集团于每年年度终了对商誉估计其可收回金额。本集团依据相关资产组或者资产组
组合能够从企业合并的协同效应中的受益情况分摊商誉账面价值，并在此基础上进行商誉减值
测试。
可收回金额是指资产 (或资产组、资产组组合，下同) 的公允价值 (参见附注11.5.4.16) 减去处
置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者。
资产组由创造现金流入相关的资产组成，是可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入基本
上独立于其他资产或者资产组。
资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现
金流量，选择恰当的税前折现率对其进行折现后的金额加以确定。
可收回金额的估计结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，资产的账面价值会减记至
可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
与资产组或者资产组组合相关的减值损失，先抵减分摊至该资产组或者资产组组合中商誉的账
面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按
比例抵减其他各项资产的账面价值，但抵减后的各资产的账面价值不得低于该资产的公允价值
减去处置费用后的净额 (如可确定的) 、该资产预计未来现金流量的现值 (如可确定的) 和零三
者之中最高者。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不会转回。
11.5.4.15 递延所得税资产与递延所得税负债
除因企业合并和直接计入所有者权益 (包括其他综合收益) 的交易或者事项产生的所得税外，本
集团将当期所得税和递延所得税计入当期损益。
当期所得税是按本年度应纳税所得额，根据税法规定的税率计算的预期应交所得税，加上以往
年度应付所得税的调整。
资产负债表日，如果本集团拥有以净额结算的法定权利并且意图以净额结算或取得资产、清偿
负债同时进行，那么当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列示。
递延所得税资产与递延所得税负债分别根据可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差异确定。暂时
性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额，包括能够结转以后年度的可抵扣
亏损和税款抵减。递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所
得额为限。
如果单项交易不是企业合并，交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额 (或可抵扣
亏损)，且初始确认的资产和负债并未导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异，则
该项交易中产生的暂时性差异不会产生递延所得税。商誉的初始确认导致的暂时性差异也不产
生相关的递延所得税。
资产负债表日，本集团根据递延所得税资产和负债的预期收回或结算方式，依据已颁布的税法
规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量该递延所得税资产和负债的账面
金额。
资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得
足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在
很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列示：
- 纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
- 递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关
或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期
间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。
11.5.4.16 公允价值计量
除特别声明外，本集团按下述原则计量公允价值：
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负
债所需支付的价格。
本集团估计公允价值时，考虑市场参与者在计量日对相关资产或负债进行定价时考虑的特征
(包括资产状况及所在位置、对资产出售或者使用的限制等)，并采用在当前情况下适用并且有足
够可利用数据和其他信息支持的估值技术。使用的估值技术主要包括市场法、收益法和成本法。
11.5.4.17 实收基金
实收基金为对外发行基金份额所募集的总金额在扣除损益平准金分摊部分后的余额。由于基金
份额折算引起的实收基金份额变动于基金份额折算日根据折算前的基金份额数及确定的折算比
例计算认列。由于申购和赎回引起的实收基金份额变动分别于基金申购确认日及基金赎回确认
日认列。上述申购和赎回分别包括基金转换所引起的转入基金的实收基金增加和转出基金的实
收基金减少。
11.5.4.18 收入
收入是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济利益的
总流入。
本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或
服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务
的交易价格计量收入。单独售价，是指本集团向客户单独销售商品或提供服务的价格。单独售
价无法直接观察的，本集团综合考虑能够合理取得的全部相关信息，并最大限度地采用可观察
的输入值估计单独售价。
交易价格是本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取
的款项。本集团确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生
重大转回的金额。合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权
时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内
采用实际利率法摊销。
满足下列条件之一时，本集团属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履
约义务：
- 客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；
- 客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；
- 本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计
至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不
能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收
入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在
判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本集团会考虑下列迹象：
- 本集团就该商品或服务享有现时收款权利；
- 本集团已将该商品的实物转移给客户；
- 本集团已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户；
- 客户已接受该商品或服务等。
本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利 (且该权利取决于时间流逝之外的其他
因素) 作为合同资产列示，合同资产以预期信用损失为基础计提减值 (参见附注11.5.4.7 (6))。
本集团拥有的、无条件 (仅取决于时间流逝) 向客户收取对价的权利作为应收款项列示。本集团
已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债列示。
与本集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
(1) 租金收入
租金收入在租赁期内按直线法确认为收入。
(2) 利息收入
利息收入是按借出货币资金的时间和实际利率计算确定的。
11.5.4.19 合同成本
合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
为取得合同发生的增量成本是指本集团不取得合同就不会发生的成本 (如销售佣金等)。该成本
预期能够收回的，本集团将其作为合同取得成本确认为一项资产。本集团为取得合同发生的、
除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。
为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，本
集团将其作为合同履约成本确认为一项资产：
- 该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用 (或类
似费用) 、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
- 该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；
- 该成本预期能够收回。
合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产 (以下简称“与合同成本有关的资产”) 采
用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。合同取得成本确
认的资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。
当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本集团对超出部分计提减值准备，
并确认为资产减值损失：
- 本集团因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
- 为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
11.5.4.20 费用
(1) 管理人报酬和托管费
本基金的管理人报酬和托管费在费用涵盖期间按基金合同约定的费率和计算方法逐日确认。
11.5.4.21 政府补助
政府补助是本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，但不包括政府以投资者身份
向本集团投入的资本。
政府补助在能够满足政府补助所附条件，并能够收到时，予以确认。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公
允价值计量。
本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助作为与资产相关的政府补助。
本集团取得的与资产相关之外的其他政府补助作为与收益相关的政府补助。与资产相关的政府
补助，本集团将其确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入
其他收益或营业外收入。与收益相关的政府补助，如果用于补偿本集团以后期间的相关成本费
用或损失的，本集团将其确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入其他收
益或营业外收入；否则直接计入其他收益或营业外收入。
11.5.4.22 基金的收益分配政策
在符合有关基金分红条件的前提下，本基金应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额分配
给投资者，每年不得少于1次，若基金合同生效不满6个月可不进行收益分配；本基金收益分配
方式为现金分红；每一基金份额享有同等分配权；法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。
11.5.4.23 分部报告
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部。如果两个或多个经营
分部存在相似经济特征且同时在各单项产品或劳务的性质、生产过程的性质、产品或劳务的客
户类型、销售产品或提供劳务的方式、生产产品及提供劳务受法律及行政法规的影响等方面具
有相同或相似性的，可以合并为一个经营分部。本集团以经营分部为基础考虑重要性原则后确
定报告分部。
本集团在编制分部报告时，分部间交易收入按实际交易价格为基础计量。编制分部报告所采用
的会计政策与编制本集团财务报表所采用的会计政策一致。
11.5.4.24 其他重要的会计政策和会计估计
(1) 可供分配金额
可供分配金额是在合并净利润基础上进行合理调整后的金额，相关计算调整项目至少包括基础
设施项目资产的公允价值变动损益、折旧与摊销，同时应当综合考虑项目公司持续发展、偿债
能力和经营现金流等因素。
基金管理人计算可供分配金额过程中，应当先将合并净利润调整为税息折旧及摊销前利润
(EBITDA)，并在此基础上综合考虑项目公司持续发展、项目公司偿债能力、经营现金流等因素
后确定可供分配金额计算调整项。涉及的相关计算调整项一经确认，不可随意变更，相关计算
调整项及变更程序应当在基金招募说明书等文件中进行明确。将净利润调整为税息折旧及摊销
前利润 (EBITDA) 需加回以下调整项：
- 折旧和摊销；
- 利息支出；
- 所得税费用。
将税息折旧及摊销前利润调整为可供分配金额可能涉及的调整项包括：
- 当期购买基础设施项目等资本性支出；
- 基础设施项目资产的公允价值变动损益 (包括处置当年转回以前年度累计调整的公允价值变
动损益)；
- 基础设施项目资产减值准备的变动；
- 基础设施项目资产的处置利得或损失；
- 支付的利息及所得税费用；
- 应收和应付项目的变动；
- 未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出 (如固定资产正常更新、大修、改造等)、未来
合理期间内的债务利息、运营费用等；
- 其他可能的调整项，如基础设施基金发行份额募集的资金、处置基础设施项目资产取得的现
金、金融资产相关调整、期初现金余额等。
11.5.5 会计政策和会计估计变更以及差错更正的说明
11.5.5.1 会计政策变更的说明
本基金于2024年度执行了财政部于近年颁布的企业会计准则相关规定及指引，主要包括：
- 《企业会计准则解释第17号》(财会 [2023] 21 号) (以下简称“解释第17号”) 中“关于流动
负债与非流动负债的划分”的规定
(a) 本基金采用上述规定及指引的主要影响
(i) 关于流动负债与非流动负债的划分规定
根据解释第17号的规定，本基金在对负债的流动性进行划分时，仅考虑本基金在资产负债表日
是否有将负债清偿推迟至资产负债表日后一年以上的实质性权利 (以下简称“推迟清偿负债的
权利”)，而不考虑本基金是否有行使上述权利的主观可能性。
对于本基金贷款安排产生的负债，如果本基金推迟清偿负债的权利取决于本基金是否遵循了贷
款安排中规定的条件 (以下简称“契约条件”)，本基金在对相关负债的流动性进行划分时，仅
考虑在资产负债表日或者之前应遵循的契约条件，而不考虑本基金在资产负债表日之后应遵循
的契约条件的影响。
对于本基金在交易对手方选择的情况下通过交付自身权益工具进行清偿的负债，若本基金按照
《企业会计准则第37号——金融工具列报》的规定将上述选择权分类为权益工具并将其作为复
合金融工具的权益组成部分单独确认，则不影响该项负债的流动性划分；反之，若上述选择权
不能分类为权益工具，则会影响该项负债的流动性划分。
采用该规定未对本基金的财务状况及经营成果产生重大影响。
11.5.5.2 会计估计变更的说明
本基金在本报告期未发生重大会计估计变更。
11.5.5.3 差错更正的说明
本基金在本报告期未发生重大会计差错更正。
11.5.6 税项
(1) 本基金适用税项
根据财税字[1998]55号文《财政部、国家税务总局关于证券投资基金税收问题的通知》、财税
[2008] 1号文《财政部、国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》、财税 [2016] 36
号文《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(以下简称“财税[2016]
36号”)、财税[2016]46号《关于进一步明确全面推开营改增试点金融业有关政策的通知》、财
税[2016]70号《关于金融机构同业往来等增值税政策的补充通知》、财税 [2016] 140号文《关
于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》(以下简称“财税[2016] 140号”)、
财税 [2017] 2号文《关于资管产品增值税政策有关问题的补充通知》(以下简称“财税[2017] 2
号”)、财税 [2017] 56号《关于资管产品增值税有关问题的通知》(以下简称“财税[2017] 56
号”)、财政部、税务总局公告2022年第3号《关于基础设施领域不动产投资信托基金 (REITs)
试点税收政策的公告》(“财政部、税务总局公告2022年第3号”) 及其他相关税务法规和实
务操作，本基金适用的主要税项列示如下：
(a) 对证券投资基金从证券市场中取得的收入，包括买卖股票、债券的差价收入，股权的股息、
红利收入，债券的利息收入及其他收入，暂不征收企业所得税。
(b) 资管产品管理人 (以下称管理人) 运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，以管理人为
增值税纳税人，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。
(c) 证券投资基金管理人运用基金买卖股票、债券取得的金融商品转让收入免征增值税；对国
债、地方政府债利息收入以及金融同业往来取得的利息收入免征增值税；同业存款利息收
入免征增值税以及一般存款利息收入不征收增值税。
(d) 对投资者从证券投资基金分配中取得的收入，暂不征收企业所得税。
(e) 个人投资者从基金分配中获得的股票的股息、红利收入以及企业债券的利息收入，由上市
公司和发行债券的企业代扣代缴20％的个人所得税，基金向个人投资者分配股息、红利、
利息时，不再代扣代缴个人所得税。对投资者从基金分配中获得的国债利息、储蓄存款利息
以及买卖股票价差收入，暂不征收所得税。个人投资者来源于公开募集基础设施证券投资
基金的收益分配是否适用该政策有待明确。
(f) 对企业投资者买卖基金单位获得的差价收入，应并入企业的应纳税所得额，征收企业所得
税。
(g) 对个人投资者买卖基金单位获得的差价收入，在对个人买卖股票的差价收入未恢复征收个
人所得税以前，暂不征收个人所得税。
(h) 对基金运营过程中缴纳的增值税，应按照证券投资基金管理人所在地适用的税率，计算缴
纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。
(2) 专项计划适用税项
(a） 根据财政部和国家税务总局发布的财政部、税务总局公告2022年第3号第三条，对公开募集
基础设施证券投资基金运营、分配等环节涉及的税收，按现行税收法律法规的规定执行。
(b) 资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人，暂适用
简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。
(c) 金融商品持有期间 (含到期) 利息(保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等) 收入，需缴纳
增值税。“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”，是指合同中明确承诺到期本金可全部
收回的投资收益。金融商品持有期间 (含到期) 取得的非保本的上述收益，不属于利息或利
息性质的收入，不征收增值税。
(d) 截至本财务报表批准日，财政部和国家税务总局并未出台针对资产管理产品所得税问题的
具体规定。因此，截至2024年12月31日，专项计划没有计提有关所得税费用。如果涉及专
项计划业务的有关税收法规颁布，专项计划所涉及的所得税可能会根据日后出台的相关税
务法规而作出调整。
(e) 对资管产品运营过程中缴纳的增值税，按照资管产品管理人所在地适用的城市维护建设税
税率，计算缴纳城市维护建设税。
(f) 对资管产品运营过程中缴纳的增值税，应按照资管产品管理人所在地适用的费率计算缴纳
教育费附加、地方教育附加。
(g) 专项计划转让项目公司股权，需按照股权转让协议所载金额的万分之五缴纳印花税。
(3) 各项目公司主要税种及税率
税种 计税依据
增值税 按税法规定计算的销售货物、应税劳务收入、商务辅助服务收入和不动产经营租赁服务收入的13%、9%或6%计算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额后，差额部分为应交增值税。对于按照简易计税方法计算的不动产经营租赁服务收入，按税法规定的不动产经营租赁收入的5%计算应纳税额。
城市维护建设税 实际缴纳的增值税的5%或7%。
教育费附加 实际缴纳的增值税的3%。
地方教育附加 实际缴纳的增值税的2%。
城镇土地使用税 每年每平方米人民币1.50、2.00、5.00、6.00、8.00、9.60元。
房产税 房产出租收入的12%或房产原值一次减除30%后的余值的1.2%。
各项目公司本报告期适用的所得税税率为25%。
11.5.7 合并财务报表重要项目的说明
11.5.7.1 货币资金
11.5.7.1.1 货币资金情况
单位：人民币元
项目 本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日
银行存款 544,950,532.57 544,470,090.99
小计 544,950,532.57 544,470,090.99
减：减值准备 - -
合计 544,950,532.57 544,470,090.99
11.5.7.1.2 银行存款
单位：人民币元
项目 本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日
活期存款 102,956,233.38 29,985,502.98
其他存款 (注) 441,975,951.11 514,479,470.31
应计利息 18,348.08 5,117.70
小计 544,950,532.57 544,470,090.99
减：减值准备 - -
合计 544,950,532.57 544,470,090.99
注：其他存款为协定存款。
11.5.7.1.3 因抵押、质押或冻结等对使用有限制、有潜在回收风险的款项说明
本集团于本报告期末未持有因抵押、质押或冻结等对使用有限制、有潜在回收风险的款项。
11.5.7.2 应收账款
11.5.7.2.1 按账龄披露应收账款
单位：人民币元
账龄 本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日
1年以内 9,175,270.11 9,848,568.90
1－2年 3,440,997.74 -
小计 12,616,267.85 9,848,568.90
减：坏账准备 6,626,072.24 3,442,199.88
合计 5,990,195.61 6,406,369.02
11.5.7.2.2 按坏账准备计提方法分类披露
金额单位：人民币元
类别 本期末 2024年12月31日
账面余额 坏账准备 账面价值
金额 比例 (%) 金额 计提比例 (%)
单项计提预期信用损失的应收账款 6,626,072.24 52.52% 6,626,072.24 100.00% -
按组合计提预期信用损失的应收账款 5,990,195.61 47.48% - - 5 , 990,195.61
其中：组合1 5,990,195.61 47.48% - - 5 , 990,195.61
合计 12,616,267.85 100.00% 6,626,072.24 52.52% 5,990,195.61
类别 上年度末 2023年12月31日
账面余额 坏账准备 账面价值
金额 比例 (%) 金额 计提比例 (%)
单项计提预期信用损失的应收账款 3,442,199.88 34.95% 3,442,199.88 100.00% -
按组合计提预期信用损失的应收账款 6,406,369.02 65.05% - - 6 ,4 06,369.02
其中：组合1 6,406,369.02 65.05% - - 6 ,4 06,369.02
合计 9,848,568.90 100.00% 3,442,199.88 34.95% 6,406,369.02
11.5.7.2.3 单项计提坏账准备的应收账款
金额单位：人民币元
债务人名称 本期末 2024年12月31日
账面余额 坏账准备 计提比例 (%) 计提理由
租户1 3,440,997.74 3,440,997.74 100.00% 长期未收回
租户2 3,185,074.50 3,185,074.50 100.00% 长期未收回
合计 6,626,072.24 6,626,072.24 100.00%
11.5.7.2.4 按组合计提坏账准备的应收账款
金额单位：人民币元
债务人名称 本期末 2024年12月31日
账面余额 坏账准备 计提比例 (%)
组合1 5,990,195.61 - -
11.5.7.2.5 本期坏账准备的变动情况
单位：人民币元
类别 上年度末 2023年 12月31日 本期变动金额 本期末 2024年 12月31日
计提 转回或收回 核销 其他变动
单项计提预期信用损失的应收账款 3,442,199.88 3,574,729.37 -1,202.17 -389,654.84 - 6, 626,072.24
按组合计提预期信用损失的应收账款 - - - - - -
其中：组合1 - - - - - -
合计 3,442,199.88 3,574,729.37 -1,202.17 -389,654.84 - 6, 626,072.24
11.5.7.2.6 本期实际核销的应收账款情况
单位：人民币元
项目 核销金额
实际核销的应收账款 389,654.84
其中，重要的应收账款核销情况：
债务人名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序 是否由关联 交易产生
租户6 应收租金及水电费 389,654.84 租户被列为失信被执行人，法人失联 外部运营管理机构及基金管理人审批决策 否
合计 389,654.84
11.5.7.2.7 按债务人归集的报告期末余额前五名的应收账款
金额单位：人民币元
债务人名称 账面余额 占应收账款期末余额的比例 (%) 已计提坏账准备 账面价值
租户1 3,440,997.74 27.27% 3,440,997.74 -
租户2 3,185,074.50 25.25% 3,185,074.50 -
租户3 2,151,318.06 17.05% - 2,151,318.06
租户4 1,212,733.70 9.61% - 1,212,733.70
租户5 524,491.83 4.16% - 524,491.83
合计 10,514,615.83 83.34% 6,626,072.24 3,888,543.59
11.5.7.3 投资性房地产
11.5.7.3.1 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：人民币元
项目 房屋建筑物及相关土地使用权
一、账面原值
1.期初余额 6,943,099,025.69
2.本期增加金额 14,624,686.05
外购 14,624,686.05
收购子公司转入 -
3.本期减少金额 -
4.期末余额 6,957,723,711.74
二、累计折旧 (摊销)
1.期初余额 703,070,527.44
2.本期增加金额 335,913,431.66
本期计提 335,913,431.66
3.本期减少金额 -
4.期末余额 1,038,983,959.10
三、减值准备
四、账面价值
1.期末账面价值 5,918,739,752.64
2.期初账面价值 6,240,028,498.25
11.5.7.3.2 采用公允价值计量模式的投资性房地产
本集团于本报告期末未持有采用公允价值计量模式的投资性房地产。
11.5.7.3.3 投资性房地产主要项目情况
金额单位：人民币元
项目 地理位置 建筑面积 (平方米) 报告期仓储 租赁收入
普洛斯北京空港物流园 北京市顺义区顺畅大道15号、16号 130,539.69 102,888,456.15
普洛斯通州光机电物流园 北京市通州区兴光二街2号 45,597.37 25,926,055.71
普洛斯广州保税物流园 广东省广州经济技术开发区保盈西路12号、5号 44,200.85 15,086,423.83
普洛斯增城物流园 广东省广州市增城区荔新九路1号 109,093.39 53,933,927.01
普洛斯顺德物流园 广东省佛山市顺德区顺昌路19号、26号 105,008.25 51,576,920.68
苏州望亭普洛斯物流园 江苏省苏州市相城区望亭镇海盛路68、75号 92,148.19 41,950,467.65
普洛斯淀山湖物流园 江苏省苏州市昆山市淀山湖镇双马路1号、丁家浜路7号 178,401.15 57,193,438.40
普洛斯青岛前湾物流园 青岛市前湾保税港区月湾路5号、7号、8号 120,756.01 36,984,748.88
普洛斯（重庆）城市配送物流中心 重庆市巴南区南彭公路物流基地东城大道 196 号 209,539.83 26,248,799.27
普洛斯江门鹤山物流园 广东省江门市鹤山沙坪街道汇通路2号、 6号 121,335.29 37,881,126.89
合计 1,156,620.02 449,670,364.47
注：本集团持有的投资性房地产均采用成本计量模式。
11.5.7.4 固定资产
单位：人民币元
项目 本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日
固定资产 3,844.54 4,842.67
11.5.7.4.1 固定资产情况
单位：人民币元
项目 办公设备
一、账面原值
1.期初余额 51,239.11
2.本期增加金额 -
收购子公司转入 -
3.本期减少金额 -
4.期末余额 51,239.11
二、累计折旧
1.期初余额 46,396.44
2.本期增加金额 998.13
本期计提 998.13
收购子公司转入 -
3.本期减少金额 -
4.期末余额 47,394.57
三、减值准备
四、账面价值
1.期末账面价值 3,844.54
2.期初账面价值 4,842.67
11.5.7.4.2 固定资产的其他说明
本集团没有其他需要在财务报表附注中说明的事项。
11.5.7.4.3 固定资产清理
本集团于本报告期末无固定资产清理。
11.5.7.5 商誉
11.5.7.5.1 商誉账面原值
单位：人民币元
被投资单位名称或形成商誉的事项 期初余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
企业合并形成 处置
普洛斯 (广州) 保税仓储有限公司 232,920,730.02 - - 232,920,730.02
北京普洛斯空港物流发展有限公司 517,112,636.83 - - 517,112,636.83
佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司 122,093,313.77 - - 122,093,313.77
昆山普淀仓储有限公司 197,648,539.79 - - 197,648,539.79
苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司 101,568,297.53 - - 101,568,297.53
普洛斯 (青岛) 前湾港国际物流发展有限公司 116,841,773.23 - - 116,841,773.23
鹤山普洛斯物流园有限公司 69,618,045.50 - - 69,618,045.50
重庆普南仓储服务有限公司 45,166,449.70 - - 45,166,449.70
合计 1,402,969,786.37 - - 1,402,969,786.37
11.5.7.5.2 商誉减值准备
被投资单位名称或形成商誉的事项 期初余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
计提 处置
普洛斯 (青岛) 前湾港国际物流发展有限公司 - 57,682,226.53 - 57,682,226.53
重庆普南仓储服务有限公司 - 42,388,677.47 - 42,388,677.47
昆山普淀仓储有限公司 - 9,463,179.37 - 9,463,179.37
鹤山普洛斯物流园有限公司 - 3,386,252.88 - 3,386,252.88
合计 - 112,920,336.25 - 112,920,336.25
11.5.7.5.3 商誉减值测试过程、关键参数及商誉减值损失的确认方法
本集团于2024年12月31日进行了商誉减值测试，项目公司可收回金额按其预计未来现金流的现值计得。预计未来现金流的现值基于基金管理人
批准的经营计划及折现率计算，未来特定期间后的现金流量使用预计年增长率 (基于行业增长预测计得) 确定。由于项目公司可收回金额低于
其分摊商誉的账面价值，因此计提相关商誉减值准备。
11.5.7.6 递延所得税资产和递延所得税负债
11.5.7.6.1 未经抵销的递延所得税资产
单位：人民币元
项目 本期末 2024年12月31日
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
投资性房地产累计折旧 1,037,081,628.68 259,270,407.17
应收账款坏账准备 6,626,072.24 1,656,518.06
预提费用 283,487.53 70,871.88
合计 1,043,991,188.45 260,997,797.11
项目 上年度末 2023年12月31日
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
投资性房地产累计折旧 701,680,927.08 175,420,231.77
应收账款坏账准备 3,442,199.88 860,549.97
预提费用 301,487.55 75,371.89
合计 705,424,614.51 176,356,153.63
11.5.7.6.2 未经抵销的递延所得税负债
单位：人民币元
项目 本期末 2024年12月31日
应纳税暂时性差异 递延所得税负债
投资性房地产账面价值与计税基础的差异 4,679,333,832.85 1,169,833,458.21
按直线法确认收入 6,116,946.25 1,529,236.59
合计 4,685,450,779.10 1,171,362,694.80
项目 上年度末 2023年12月31日
应纳税暂时性差异 递延所得税负债
投资性房地产账面价值与计税基础的差异 4,679,333,832.85 1,169,833,458.21
按直线法确认收入 6,039,565.22 1,509,891.31
合计 4,685,373,398.07 1,171,343,349.52
11.5.7.6.3 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位：人民币元
项目 递延所得税资产和负债期末互抵金额 抵销后递延所得税资产或负债期末余额 递延所得税资产和负债期初互抵金额 抵销后递延所得税资产或负债期初余额
递延所得税资产 260,997,797.11 - 176,356,153.63 -
递延所得税负债 260,997,797.11 910,364,897.69 176,356,153.63 994,987,195.89
11.5.7.6.4 未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异明细
单位：人民币元
项目 本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日
可抵扣亏损 55,852,407.75 67,669,154.30
11.5.7.6.5 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位：人民币元
年份 本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日 备注
2024年 - 22,362,741.33 -
2025年 21,057,433.04 21,057,433.04 -
2026年 19,574,529.79 19,574,529.79 -
2027年 - 1,901,529.90 -
2028年 2,481,202.13 2,772,920.24 -
2029年 12,739,242.79 - -
合计 55,852,407.75 67,669,154.30 -
11.5.7.7 其他资产
11.5.7.7.1 其他资产情况
单位：人民币元
项目 本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日
按直线法确认尚未结算的房产租赁收入 10,570,884.41 16,496,005.65
待抵扣和待认证的进项税 4,134,351.54 6,752,360.71
预缴税金 1,822,896.72 1,871,648.92
其他应收款 (参见附注11.5.7.7.2) 2,723,231.99 3,459,484.21
合计 19,251,364.66 28,579,499.49
11.5.7.7.2 其他应收款
11.5.7.7.2.1 按账龄列示
单位：人民币元
账龄 本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日
1年以内 1,731,018.97 2,467,271.19
1－2年 - -
2－3年 - 4,500.00
3年以上 992,213.02 987,713.02
小计 2,723,231.99 3,459,484.21
减：坏账准备 - -
合计 2,723,231.99 3,459,484.21
11.5.7.7.2.2 按款项性质分类情况
单位：人民币元
款项性质 本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日
保证金及押金 357,368.09 357,368.09
其他 2,365,863.90 3,102,116.12
小计 2,723,231.99 3,459,484.21
减：坏账准备 - -
合计 2,723,231.99 3,459,484.21
11.5.7.7.2.3 其他应收款坏账准备计提情况
本集团在本报告期内未计提其他应收款坏账准备。
11.5.7.7.2.4 报告期内实际核销的其他应收款情况
本集团在本报告期内无实际核销的其他应收款。
11.5.7.7.2.5 按债务人归集的报告期末余额前五名的其他应收款
金额单位：人民币元
债务人名称 账面余额 占其他应收款期末余额的比例 (%) 已计提坏账准备 账面价值
供应商1 827,059.86 30.37% - 827,059.86
供应商2 397,400.01 14.59% - 397,400.01
供应商3 352,868.09 12.96% - 352,868.09
供应商4 300,000.00 11.02% - 300,000.00
供应商5 249,044.93 9.15% - 249,044.93
合计 2,126,372.89 78.09% - 2,126,372.89
11.5.7.8 应付账款
11.5.7.8.1 应付账款情况
单位：人民币元
项目 本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日
1年以内 7,572,328.14 2,382,479.78
1年以上 3,200,957.00 6,886,290.15
合计 10,773,285.14 9,268,769.93
11.5.7.8.2 账龄超过一年的重要应付账款
单位：人民币元
单位名称 期末余额 未偿还或结转原因
供应商6 1,754,760.85 未到结算期
供应商7 260,923.85 未到结算期
供应商8 195,676.05 未到结算期
供应商9 148,675.29 未到结算期
供应商10 127,441.56 未到结算期
合计 2,487,477.60
11.5.7.9 应交税费
单位：人民币元
税费项目 本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日
房产税 5,493,073.61 6,382,746.16
企业所得税 5,347,581.87 6,166,616.17
增值税 2,154,926.39 1,100,804.36
土地使用税 1,084,274.83 1,071,804.26
城市维护建设税 153,592.28 79,922.94
教育费附加 110,065.58 58,367.70
其他 233,718.70 289,721.52
合计 14,577,233.26 15,149,983.11
11.5.7.10 其他负债
11.5.7.10.1 其他负债情况
单位：人民币元
项目 本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日
预收款项 (参见附注11.5.7.10.2) 4,969,761.25 1,089,146.25
其他应付款 (参见附注11.5.7.10.3) 73,455,547.02 69,875,255.71
合计 78,425,308.27 70,964,401.96
11.5.7.10.2 预收款项
11.5.7.10.2.1 预收款项情况
单位：人民币元
项目 本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日
预收客户租金 4,869,751.25 1,089,146.25
其他 100,010.00 -
合计 4,969,761.25 1,089,146.25
11.5.7.10.2.2 账龄超过一年的重要预收款项
本集团于本报告期末无账龄超过一年的预收款项。
11.5.7.10.3 其他应付款
11.5.7.10.3.1 按款项性质列示的其他应付款
单位：人民币元
款项性质 本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日
押金及保证金 64,651,384.63 62,820,825.05
信息披露费 120,000.00 120,000.00
其他 8,684,162.39 6,934,430.66
合计 73,455,547.02 69,875,255.71
11.5.7.10.3.2 账龄超过一年的重要其他应付款
单位：人民币元
债权人名称 期末余额 未偿还或结转的原因
租户7 7,728,139.33 租赁保证金
租户8 4,099,573.00 租赁保证金
租户9 3,042,325.67 租赁保证金
租户10 2,346,826.67 租赁保证金
租户11 2,132,515.68 租赁保证金
合计 19,349,380.35
11.5.7.11 实收基金
金额单位：人民币元
项目 基金份额 (份) 账面金额
上年度末 1,938,268,684.00 7,687,999,995.95
本期认购 - -
本期赎回 (以“-”号填列) - -
本期末 1,938,268,684.00 7,687,999,995.95
11.5.7.12 未分配利润
单位：人民币元
项目 已实现部分 未实现部分 合计
上年度末 -593,615,099.26 - -593,615,099.26
本期利润 -98,892,949.20 - -98,892,949.20
本期基金份额交易产生的变动数 - - -
其中：基金认购款 - - -
基金赎回款 - - -
本期已分配利润 -367,263,239.78 - -367,263,239.78
本期末 -1,059,771,288.24 - -1,059,771,288.24
注：本集团分别于2024年4月、2024年8月、2024年10月、2024年12月向基金份额持有人分配
人民币104,763,512.77元、人民币88,830,832.83元、人民币85,535,822.92元和人民币
88,133,071.26元，共计分配人民币367,263,239.78元，收益分配情况参见附注11.5.16。
11.5.7.13 营业收入和营业成本
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至 2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
营业收入
-仓储租赁收入 449,619,918.65 410,626,769.51
-其他收入 50,445.82 575,425.72
合计 449,670,364.47 411,202,195.23
营业成本
-投资性房地产折旧 335,913,431.66 300,413,788.81
-物业管理费 27,202,803.04 24,068,542.90
-其他成本 2,409,174.68 2,429,167.58
合计 365,525,409.38 326,911,499.29
注：仓储租赁收入即租金及物业管理服务费收入。
11.5.7.14 其他收益
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至 2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
增值税加计抵减 123,211.04 805,981.10
与收益相关的政府补助 16,192.55 4,500,000.00
合计 139,403.59 5,305,981.10
11.5.7.15 利息支出
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至 2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
其他 11,182,085.60 7,234,158.13
11.5.7.16 税金及附加
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至 2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
房产税 43,238,238.54 39,101,235.93
土地使用税 10,858,340.67 8,198,922.68
城市维护建设税 1,882,177.49 1,485,028.39
教育费附加 1,521,503.63 1,278,077.86
印花税 291,009.37 872,179.96
合计 57,791,269.70 50,935,444.82
11.5.7.17 管理费用
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至 2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
中介费 124,006.79 560,864.48
其他 21,761.12 73,274.13
合计 145,767.91 634,138.61
11.5.7.18 财务费用
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至 2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
银行手续费 7,750.67 22,765.92
11.5.7.19 信用减值损失
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至 2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
应收账款坏账损失 3,573,527.20 3,420,634.23
11.5.7.20 资产减值损失
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至 2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
商誉减值损失 112,920,336.25 -
11.5.7.21 其他费用
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至 2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
专业服务费 1,831,538.44 1,717,997.62
信息披露费 120,000.00 120,000.00
登记费 - 111,180.00
其他 145,194.91 258,250.22
合计 2,096,733.35 2,207,427.84
11.5.7.22 营业外收入
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至 2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
其他 0.02 -
11.5.7.23 营业外支出
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至 2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
其他 11,096.50 -
11.5.7.24 所得税费用
11.5.7.24.1 所得税费用情况
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至 2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
当期所得税费用 14,212,277.82 16,155,753.60
递延所得税费用 -84,622,298.23 -70,562,408.58
合计 -70,410,020.41 -54,406,654.98
11.5.7.24.2 会计利润与所得税费用调整过程
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至 2024年12月31日
利润总额 (亏损总额以“-”号填列) -169,302,969.61
按法定/适用税率计算的所得税费用 -
子公司适用不同税率的影响 -82,838,751.93
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 31,512,448.70
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -548,312.00
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 3,184,810.70
其他 -21,720,215.88
合计 -70,410,020.41
11.5.7.25 现金流量表附注
11.5.7.25.1 收到其他与经营活动有关的现金
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至 2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
租户押金 7,508,348.60 3,088,176.79
违约金 1,367,783.73 -
投标保证金 149,866.72 -
与收益相关的政府补助 107,380.94 4,500,000.00
合计 9,133,379.99 7,588,176.79
11.5.7.25.2 支付其他与经营活动有关的现金
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至 2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
支付给外部管理机构的资产管理费 54,633,221.08 56,336,593.74
支付给基金管理人及专项计划管理人的管理费 9,399,389.28 5,835,003.15
其他 8,880,832.19 15,320,671.07
合计 72,913,442.55 77,492,267.96
11.5.7.25.3 支付其他与筹资活动有关的现金
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至 2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
支付给项目公司原股东的股利 - 309,493,194.61
其他 18,531.21 18,695.69
合计 18,531.21 309,511,890.30
11.5.7.26 现金流量表补充资料
11.5.7.26.1 现金流量表补充资料
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至 2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
1．将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 -98,892,949.20 23,877,875.34
加：信用减值损失 3,573,527.20 3,420,634.23
资产减值损失 112,920,336.25 -
固定资产折旧 998.13 998.16
投资性房地产折旧 335,913,431.66 300,413,788.81
递延所得税负债增加 (减少以“-”号填列) -84,622,298.20 -70,562,408.58
经营性应收项目的减少 (增加以“-”号填列) 9,744,308.24 -906,101.65
经营性应付项目的增加 (减少以“-”号填列) 13,652,925.56 7,865,230.58
经营活动产生的现金流量净额 292,290,279.64 264,110,016.89
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本 - -
融资租入固定资产 - -
3．现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额 544,932,184.49 544,464,973.29
减：现金的期初余额 544,464,973.29 481,801,202.17
加：现金等价物的期末余额 - -
减：现金等价物的期初余额 - -
现金及现金等价物净增加额 467,211.20 62,663,771.12
11.5.7.26.2 报告期内支付的取得子公司的现金净额
本报告期内无支付的取得子公司的现金净额。
11.5.7.26.3 现金和现金等价物的构成
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至 2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
一、现金 544,932,184.49 544,464,973.29
其中：可随时用于支付的银行存款 544,932,184.49 544,464,973.29
二、现金等价物 - -
三、期末现金及现金等价物余额 544,932,184.49 544,464,973.29
其中：基金或集团内子公司使用受限制的现金及现金等价物 - -
11.5.7.27 所有者权益变动表项目注释
本集团于本报告期末没有需要对所有者权益变动表项目进行注释的事项。
11.5.8 合并范围的变更
本报告期内未发生合并范围的变更。
11.5.9 集团的构成
子公司名称 主要 经营地 注册地 业务性质 持股比例 (%) 取得方式
直接 间接
中金-普洛斯仓储物流基础设施资产支持专项计划 北京 北京 投资 100.00% - 投资设立
普洛斯 (广州)保税仓储有限公司 广州 广州 仓储、物业出租、物业管理 - 100.00% 非同一控制下企业合并
北京普洛斯空港物流发展有限公司 北京 北京 仓储、物业出租 - 100.00% 非同一控制下企业合并
佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司 佛山 佛山 仓储、物业出租、物业管理 - 100.00% 非同一控制下企业合并
昆山普淀仓储有限公司 昆山 昆山 仓储、物业出租 - 100.00% 非同一控制下企业合并
苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司 苏州 苏州 仓储、物业出租、物业管理 - 100.00% 非同一控制下企业合并
广州普洛斯仓储设施管理有限公司 广州 广州 仓储、物业出租 - 100.00% 非同一控制下企业合并
中金-普洛斯仓储物流基础设施2期资产支持专项计划 北京 北京 投资 100.00% - 投资设立
重庆普南仓储服务有限公司 重庆 重庆 仓储、物业出租、物业管理 - 100.00% 非同一控制下企业合并
普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司 青岛 青岛 仓储、物业出租 - 100.00% 非同一控制下企业合并
鹤山普洛斯物流园有限公司 鹤山 鹤山 仓储、物业出租 - 100.00% 非同一控制下企业合并
11.5.10 分部报告
本集团为整体经营，设有统一的内部组织结构、管理要求及内部报告制度。管理人通过定期审
阅集团层面的财务信息来进行资源配置和业绩评价，本集团报告期无单独管理的经营分部，因
此本集团只有一个经营分部。
本集团取得的对外交易收入以及非流动资产 (不包括金融资产、独立账户资产、递延所得税资
产) 都来自于国内。
在本集团客户中，本集团本报告期来源于单一客户的收入占本集团收入3%或以上的客户有9个，
约占本集团收入42.58%。
11.5.11 承诺事项、或有事项、资产负债表日后事项的说明
11.5.11.1 承诺事项
截至资产负债表日，本集团没有需要在财务报表附注中说明的承诺事项。
11.5.11.2 或有事项
截至资产负债表日，本集团没有需要在财务报表附注中说明的或有事项。
11.5.11.3 资产负债表日后事项
截至本财务报告批准报出日，本集团没有需要在财务报表附注中说明的资产负债表日后事项。
11.5.12 关联方关系
11.5.12.1 本报告期存在控制关系或其他重大利害关系的关联方发生变化的情况
本报告期内存在控制关系或其他重大利害关系的关联方未发生变化。
11.5.12.2 本报告期与基金发生关联交易的各关联方
关联方名称 与本基金的关系
中金基金 基金管理人
中金公司 专项计划管理人、基金管理人股东
兴业银行 基金托管人、专项计划托管人
普洛斯投资 (上海) 有限公司 外部管理机构
中金财富证券 其他关联关系
泰康人寿保险有限责任公司－分红－团体分红－019L－FH001沪 (注1) 其他关联关系
GLP普洛斯资本投资4号香港有限公司－自有资金 (注2) 其他关联关系
北京首源投资有限公司 其他关联关系
普洛斯企业发展 (上海) 有限公司 其他关联关系
广州普枫新能源有限公司 其他关联关系
广州普冷国际物流有限公司 其他关联关系
广州普逸新能源有限公司 其他关联关系
佛山枫亭新能源有限公司 其他关联关系
佛山普逸新能源有限公司 其他关联关系
昆山普枫新能源有限公司 其他关联关系
北京普顺新能源有限公司 其他关联关系
青岛普逸新能源有限公司 其他关联关系
江门普枫新能源有限公司 其他关联关系
注1及注2：相关名称为证券账户名称。
11.5.13 本报告期及上年度可比期间的关联方交易
11.5.13.1 关联采购与销售情况
11.5.13.1.1 采购商品、接受劳务情况
单位：人民币元
关联方名称 关联交易内容 本期 2024年1月1日至 2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
普洛斯企业发展 (上海) 有限公司 物业管理费 27,202,803.04 22,317,345.16
广州普枫新能源有限公司 新能源电费 1,587,236.79 1,820,330.35
北京普顺新能源有限公司 新能源电费 1,241,217.47 1,416,209.36
佛山枫亭新能源有限公司 新能源电费 970,369.74 1,151,142.17
昆山普枫新能源有限公司 新能源电费 571,219.36 618,124.73
合计 31,572,846.40 27,323,151.77
11.5.13.1.2 出售商品、提供劳务情况
本集团在本报告期内未向关联方出售商品、提供劳务。
11.5.13.2 关联租赁情况
11.5.13.2.1 作为出租方
单位：人民币元
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上年度可比期间确认的租赁收入
广州普冷国际物流有限公司 仓库 10,868,987.23 10,322,796.93
普洛斯企业发展 (上海) 有限公司 仓库 4,084,169.44 5,836,386.19
青岛普逸新能源有限公司 建筑物屋顶 205,200.00 116,280.00
江门普枫新能源有限公司 建筑物屋顶 172,710.00 96,900.00
广州普枫新能源有限公司 建筑物屋顶 114,380.00 24,699.96
佛山普逸新能源有限公司 建筑物屋顶 96,266.68 95,000.04
佛山枫亭新能源有限公司 建筑物屋顶 49,992.84 48,550.68
广州普逸新能源有限公司 建筑物屋顶 24,946.98 114,000.00
昆山普枫新能源有限公司 建筑物屋顶 20,521.72 19,935.64
合计 15,637,174.89 16,674,549.44
11.5.13.3 关联方报酬
11.5.13.3.1 基金管理费
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至 2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
当期发生的基金应支付的管理费 71,331,069.62 67,042,458.22
其中：固定管理费 42,620,411.32 41,845,336.45
浮动管理费 28,710,658.30 25,197,121.77
支付销售机构的客户维护费 - -
注：(1) 固定管理费
本集团的固定管理费用由固定管理费用1和固定管理费用2组成。
本集团的固定管理费1按基金募集规模的0.10%年费率计提，计算方法如下：
日基金管理费=基金募集的认购价格 × 募集的认购份额 × 0.10% / 当年天数
本集团的固定管理费2按基金首次募集规模58.35亿元的0.60%年费率计提，计算方法
如下：
日基金管理费=58.35亿元 × 0.60% / 当年天数
(2) 浮动管理费
浮动管理费用=本集团当年经审计的仓储租赁收入 × 适用浮动管理费用费率
11.5.13.3.2 基金托管费
单位：人民币元
项目 本期 2024年1月1日至 2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
当期发生的基金应支付的托管费 768,801.30 691,633.66
注：托管费按基金募集规模的0.01%年费率计提，每日计算，计算公式为：
日基金托管费=基金募集的认购价格 × 募集的认购份额 × 0.01% / 当年天数
11.5.13.4 各关联方投资本基金的情况
11.5.13.4.1 报告期内基金管理人运用固有资金投资本基金的情况
本基金的基金管理人在本报告期内未持有过本基金。
11.5.13.4.2 报告期内除基金管理人外其他关联方投资本基金的情况
本期 2024年1月1日至2024年12月31日
关联方名称 期初持有 期间申购/买入 期间因拆分变动份额 减：期间卖出份额 期末持有
份额 比例 份额 份额 比例
泰康人寿保险有限责任公司－分红－团体分红－019L－FH001沪 300,000,000.00 15.48% - - - 300,000,000.00 15.48%
GLP普洛斯资本投资4号香港有限公司－自有资金 387,653,737.00 20.00% - - - 387,653,737.00 20.00%
北京首源投资有限公司 150,000,000.00 7.74% - - - 150,000,000.00 7.74%
中金公司 97,164,062.00 5.01% 150,517,066.00 - 162,095,113.00 85,586,015.00 4.42%
中金财富证券 719,013.00 0.04% 22,118,473.00 - 22,416,991.00 420,495.00 0.02%
合计 935,536,812.00 48.27% 172,635,539.00 - 184,512,104.00 923,660,247.00 47.65%
上年度可比期间 2023年1月1日至2023年12月31日
关联方名称 期初持有 期间申购/买入 期间因拆分变动份额 减：期间卖出份额 期末持有
份额 比例 份额 份额 比例
泰康人寿保险有限责任公司－分红－团体分红－019L－FH001沪 300,000,000.00 20.00% - - - 300,000,000.00 15.48%
GLP普洛斯资本投资4号香港有限公司－自有资金 300,000,000.00 20.00% 87,653,737.00 - - 387,653,737.00 20.00%
北京首源投资有限公司 150,000,000.00 10.00% - - - 150,000,000.00 7.74%
中金公司 95,177,824.00 6.35% 283,174,926.00 - 281,188,688.00 97,164,062.00 5.01%
普洛斯投资 (上海) 有限公司 2,578,000.00 0.17% 1,910,000.00 - 4,488,000.00 - -
中金财富证券 - - 1,669,413.00 - 950,400.00 719,013.00 0.04%
合计 847,755,824.00 56.52% 374,408,076.00 - 286,627,088.00 935,536,812.00 48.27%
注：相关关联方均按照本基金招募说明书及首次发售相关公告约定的费率投资本基金。
11.5.13.5 由关联方保管的银行存款余额及当期产生的利息收入
单位：人民币元
关联方名称 本期 2024年1月1日至 2024年12月31日 上年度可比期间 2023年1月1日至 2023年12月31日
期末余额 当期利息收入 期末余额 当期利息收入
兴业银行 534,476,328.45 6,013,149.62 522,950,918.68 11,885,082.07
11.5.13.6 其他关联交易事项的说明
本基金于本报告期内投资于专项计划的情况详见附注11.5.19.2.2。
11.5.14 关联方应收应付款项
11.5.14.1 应收项目
单位：人民币元
项目名称 关联方名称 本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款 广州普冷国际物流有限公司 256,946.73 - 234,806.87 -
应收账款 江门普枫新能源有限公司 16,153.80 - - -
应收账款 普洛斯企业发展 (上海) 有限公司 - - 68,551.18 -
合计 273,100.53 - 303,358.05 -
11.5.14.2 应付项目
单位：人民币元
项目名称 关联方名称 本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日
预收款项 青岛普逸新能源有限公司 186,390.00 186,390.00
预收款项 江门普枫新能源有限公司 129,230.40 139,792.50
预收款项 广州普逸新能源有限公司 114,114.00 109,725.00
预收款项 佛山普逸新能源有限公司 69,160.00 66,500.00
预收款项 佛山枫亭新能源有限公司 40,347.45 40,347.45
预收款项 广州普枫新能源有限公司 20,229.30 19,451.25
应付管理人报酬 普洛斯投资（上海）有限公司 40,025,837.15 30,099,670.78
其他应付款 普洛斯企业发展（上海）有限公司 6,165,239.67 4,097,337.12
其他应付款 广州普冷国际物流有限公司 2,346,826.67 2,346,826.67
其他应付款 广州普枫新能源有限公司 324,844.16 335,803.16
其他应付款 佛山枫亭新能源有限公司 299,640.34 201,402.33
其他应付款 昆山普枫新能源有限公司 287,795.35 62,310.15
其他应付款 北京普顺新能源有限公司 161,004.09 73,983.21
其他应付款 青岛普逸新能源有限公司 27,575.51 27,575.51
其他应付款 江门普枫新能源有限公司 22,980.00 22,980.00
其他应付款 广州普逸新能源有限公司 14,758.00 14,758.00
其他应付款 佛山普逸新能源有限公司 12,298.00 12,298.00
合计 50,248,270.09 37,857,151.13
11.5.15 期末基金持有的流通受限证券
本集团于本报告期末未持有流通受限证券。
11.5.16 收益分配情况
11.5.16.1 收益分配基本情况
金额单位：人民币元
序号 权益 登记日 除息日 每10份基金份额分红数 本期收益分配合计 本期收益分配占 可供分配金额比例 (%) 备注
1 2024年4月2日 场外：2024年4月2日 场内：2024年4月3日 0.5405 104,763,512.77 99.99% -
2 2024年8月1日 场外：2024年8月1日 场内：2024年8月2日 0.4583 88,830,832.83 99.99% -
3 2024年10月29日 场外：2024年10月29日场内：2024年10月30日 0.4413 85,535,822.92 94.48% -
4 2024年12月31日 场外：2024年12月31日 场内：2025年1月2日 0.4547 88,133,071.26 95.00% -
11.5.16.2 可供分配金额计算过程
单位：人民币元
项目 金额
本期合并净利润 -98,892,949.20
本期折旧和摊销 335,914,429.79
本期利息支出 11,182,085.60
本期所得税费用 -70,410,020.41
本期息税折旧及摊销前利润 177,793,545.78
调增项
1.应收和应付项目的变动 117,048,848.78
2.基础设施项目资产减值准备的变动 112,920,336.25
3.其他可能的调整项，如基础设施基金发行份额募集的资金、处置基础设施项目资产取得的现金、金融资产相关调整、期初现金余额等 15,915,281.90
调减项
1.当期购买基础设施项目等资本性支出 -14,624,686.05
2.支付的利息及所得税费用 -25,394,363.40
3.未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出 (如固定资产正常更新、大修、改造等)、未来合理期间内的债务利息、运营费用等 -25,202,890.88
本期可供分配金额 358,456,072.38
注：本期“基础设施项目资产减值准备的变动“主要包括在净利润计算中已扣减的商誉减值损
失，前述资产减值不影响可供分配现金，在本调整项中加回。
扩募招募说明书预测的2024年度全年新老资产合并可供分配金额为人民币355,545,470.37元。
本报告期实现可供分配金额为人民币358,456,072.38元，完成扩募招募说明书预测的100.82%。
扩募招募说明书预测的2024年度全年新购入基础设施项目可供分配金额为人民币
88,291,074.29元，，本报告期实现可供分配金额为人民币87,874,525.17元，完成扩募招募说明
书预测的99.53%。
新老资产合并和新购入基础设施项目按公允价值参考净值计算的年化分派率分别为4.88%，
9.41%。
11.5.17 金融工具风险及管理
11.5.17.1 信用风险
信用风险是指本集团在交易过程中因交易对手未履行合约责任，或者本集团所持有资产支持证
券的基础资产出现因付款人合同违约等导致现金流大幅波动的情况，造成本集团资产损失和收
益变化的风险。
信用风险主要产生于银行存款、应收账款及其他应收款等。于资产负债表日，本集团金融资产
的账面价值已代表其最大信用风险敞口。
本集团货币资金主要存放于信用良好的金融机构。本集团对这些金融机构进行信用评估以控制
相应的信用风险。此外，对于应收账款和其他应收款，本集团设定相关机制以控制本集团的整
体信用风险在可控的范围内。
11.5.17.2 流动性风险
流动性风险是指本集团在履行与金融负债有关的义务时遇到资金短缺的风险。本集团的现金流
来自于基础设施项目。
本基金采取封闭式运作，基金份额只能在二级市场交易，不存在因无法应付投资者赎回要求引
起的流动性风险。本基金的基金管理人和资产支持证券管理人通过持续监控基础设施项目运营
和现金流情况、对比实际现金流与现金流预测变化情况，并评估短期和长期资金需求，来确保
基础设施项目和本集团现金储备充裕。
11.5.17.3 市场风险
市场风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包括利
率风险、外汇风险和其他价格风险。
(1) 利率风险
利率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。利率敏
感性金融工具均面临由于市场利率上升而导致公允价值下降的风险，其中浮动利率类金融工具
还面临每个付息期间结束根据市场利率重新定价时对于未来现金流影响的风险。
本集团持有的利率敏感性资产主要为银行存款，银行存款的利率在同期银行同业存款利率的基
础上与各存款银行协商确定，银行存款的利息收入随市场利率的变化而波动。
本基金未持有以公允价值计量的生息资产或长期带息债务，因此市场利率的变化对本基金无重
大影响。
（2）外汇风险
外汇风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本集团
的所有资产及负债以人民币计价，因此无重大外汇风险。
（3）其他价格风险
其他价格风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因除外汇风险和利率风险以外的市场价
格变动而发生波动的风险。本期末本集团未持有权益类资产，因此当市场价格发生合理、可能
的变动时，对于本集团资产净值无重大影响。
11.5.18 有助于理解和分析会计报表需要说明的其他事项
11.5.18.1 以公允价值计量的金融工具
本集团于本报告期末未持有以公允价值计量的金融工具。
11.5.18.2 其他金融工具的公允价值 (期末非以公允价值计量的项目)
本集团于本报告期末各项金融资产和金融负债的账面价值与公允价值之间无重大差异。
11.5.19 个别财务报表重要项目的说明
11.5.19.1 货币资金
11.5.19.1.1 货币资金情况
单位：人民币元
项目 本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日
库存现金 - -
银行存款 91,986,551.16 8,034,697.40
其他货币资金 - -
小计 91,986,551.16 8,034,697.40
减：减值准备 - -
合计 91,986,551.16 8,034,697.40
11.5.19.1.2 银行存款
单位：人民币元
项目 本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日
活期存款 91,968,285.22 8,031,614.83
应计利息 18,265.94 3,082.57
小计 91,986,551.16 8,034,697.40
减：减值准备 - -
合计 91,986,551.16 8,034,697.40
11.5.19.1.3 因抵押、质押或冻结等对使用有限制、有潜在回收风险的款项说明
本基金于本报告期末未持有因抵押、质押或冻结等对使用有限制、有潜在回收风险的款项。
11.5.19.2 长期股权投资
11.5.19.2.1 长期股权投资情况
单位：人民币元
本期末 2024年12月31日 上年度末 2023年12月31日
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 7,688,000,000.00 148,557,299.88 7,539,442,700.12 7,688,000,000.00 - 7,688,000,000.00
11.5.19.2.2 对子公司投资
单位：人民币元
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 本期计提减值准备 减值准备余额
专项计划 7,688,000,000.00 - - 7,688,000,000.00 148,557,299.88 148,557,299.88