中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金产品资料概要（更新）

中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金产品资料概要（更新）
中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
基金产品资料概要（更新）
编制日期：2025年1月2日
送出日期：2025年1月3日
本概要提供本基金的重要信息，是招募说明书的一部分。
作出投资决定前，请阅读完整的招募说明书等销售文件。
一、产品概况
（一）产品要素
基金简称中航易商仓储物流REIT基金代码508078
基金管理人中航基金管理有限公司基金托管人江苏银行股份有限公司
基金合同生效日2024-12-24上市交易所及上市日期-
基金类型其他类型交易币种人民币
封闭期为基金合同生效日起33
运作方式封闭式开放频率
年
开始担任本基金基金经2024-12-24
理的日期朱小东
证券从业日期2021-04-07
开始担任本基金基金经2024-12-24
理的日期基金经理王雨宸
证券从业日期2023-07-24
开始担任本基金基金经2024-12-31
理的日期文佩
证券从业日期2014-07-06
场内简称易商仓储
扩位简称中航易商仓储物流REIT
运营管理机构：上海易之商企业管理服务有限公司
募集份额：8亿份
发行价格：2.628元/份
其他募集金额：21.02亿元
原始权益人：易商集团
战略配售比例：74.01%
原始权益人及其同一控制下的关联方配售比例：39.37%
（二）标的基础设施项目情况
本基金初始投资的基础设施项目为富莱德昆山物流园一期、富莱德昆山物流园二期、
富莱德昆山物流园三期3个仓储物流园。基础设施项目基本情况如下表所示：
表：项目概况
基础设施项目包含3个子项目：富莱德昆山物流园一期、二期、三期
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子项目1
项目名称 富莱德昆山物流园一期
所在地 江苏省昆山市花桥经济开发区
资产范围 江苏省昆山市花桥镇新生路718、818号东临罗家港路，南至新生路，西侧为沿沪大道，北临农田
建设内容和规模 建设内容：物流仓库及相关配套建筑规模：135,080.85平方米
开竣工时间 开工时间：2011年1月竣工时间：仓库#A竣工备案时间2011年12月23日仓库#B竣工备案时间2011年10月25日仓库#C竣工备案时间2011年10月25日仓库#D竣工备案时间2011年12月23日
运营起始时间 2011年12月
项目权属终止时间 至2054年2月13日止
子项目2
项目名称 富莱德昆山物流园二期
所在地 江苏省昆山市花桥经济开发区
资产范围 江苏省昆山市花桥镇逢善路516号东临厂房，南至逢善路，西侧为沿沪大道，北临鸡鸣塘路
建设内容和规模 建设内容：物流仓库及相关配套建筑规模：85,674.21平方米
开竣工时间 开工时间：2012年10月竣工时间：仓库#A竣工备案时间2013年11月14日仓库#B竣工备案时间2013年11月20日仓库#C竣工备案时间2013年11月14日维修中心及设备房竣工备案时间2013年11月20日门卫1-2竣工备案时间2013年11月20日仓库#C压纸机房竣工备案时间2016年4月27日
运营起始时间 2013年12月
项目权属终止时间 至2056年4月25日止
子项目3
项目名称 富莱德昆山物流园三期
所在地 江苏省昆山市花桥经济开发区
资产范围 江苏省昆山市花桥镇蓬青路369号

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东临沿沪大道，南临沪宁高速，西侧为农田，北临蓬青路
建设内容和规模 建设内容：物流仓库及相关配套建筑规模：206,417.87平方米
开竣工时间 开工时间：2016年3月竣工时间：2018年2月9日
运营起始时间 2018年2月
项目权属终止时间 至2056年4月25日止

截至2024年6月30日，富莱德昆山物流园一期、二期、三期项目出租率分别为89.8%、
100%、84.9%，一至三期项目整体出租率为89.98%。
基础设施项目近三年及一期的整体经营情况如下：
表：基础设施项目重要财务指标
单位：元
财务指标 2024年1-6月 2023年度 2022年度 2021年度
营业收入 81,343,101.57 151,090,789.78 174,377,893.26 172,099,106.17
营业成本 28,072,064.71 56,038,182.26 55,074,507.71 56,292,531.33
净利润 22,633,108.63 31,073,898.83 45,277,280.66 32,766,131.40

注：表中财务指标为三个子项目合计
根据可供分配金额测算报告，未来两年净现金流分派率计算如下：
表：基础设施基金未来两年净现金流分派率
单位：元
项目 2024年11月1日（假设基金成立日）至2024年12月31日止期间预测值 2025年度预测值
可供分配金额 18,311,317.69 113,755,322.09
拟募集资金金额 2,438,000,000.00
现金分派率 0.75%（年化4.51%） 4.67%

基金的现金分派率为可供分配金额除以基金预计募集规模。基金预计募集规模根据评
估机构对基础设施项目的评估价值经调整计算得出，假定募集规模总计为243,800.00万元。
二、基金投资与净值表现
（一）投资目标与投资策略
此部分投资者可阅读《招募说明书》第十二部分了解详细情况。
本基金主要投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；本基金通过资产支持
证券持有基础设施项目公司全部股权，并通过资产支持证券和项目公司等载体取得基
投资目标
础设施项目完全所有权或经营权利。基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取
基础设施项目运营收入等稳定现金流及基础设施项目增值为主要目的。
本基金存续期内主要投资于最终投资标的为基础设施项目的基础设施资产支持证券，
投资范围
并持有其全部份额；基金通过资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，并通过
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资产支持证券和项目公司等载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利。
本基金的其他资产可以投资于利率债，AAA级信用债，或货币市场工具。如本基金所
投资的信用债因评级下调导致不符合前述投资范围的，基金管理人应当在三个月之内
进行调整。
本基金不投资于股票，也不投资于可转换债券（可分离交易可转债的纯债部分除外）、
可交换债券。
如法律法规或监管机构以后允许基金投资其他品种，基金管理人在履行适当程序后，
可以将其纳入投资范围，并可依据届时有效的法律法规适时合理地调整投资范围。
（一）基础设施项目投资策略：初始投资策略、扩募收购策略、资产出售及处置策略、
主要投资策略融资策略、运营策略、权属到期后的安排。
（二）固定收益投资策略。
业绩比较基准本基金暂不设立业绩比较基准。
本基金在存续期内主要投资于基础设施资产支持证券全部份额，以获取基础设施运营
收益并承担标的资产价格波动，因此与股票型基金和债券型基金有不同的风险收益特
风险收益特征
征，一般市场情况下，本基金预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股
票型基金。
（二）投资组合资产配置图表/区域配置图表
无
（三）自基金合同生效以来/最近十年（孰短）基金每年的净值增长率及与同期业绩比较基
准的比较图
本基金无业绩比较基准。
三、投资本基金涉及的费用
（一）基金销售相关费用
本基金为封闭式基金，无申购赎回机制，不收取申购费/赎回费。场内交易费以证券公司实
际收取为准。
（二）基金运作相关费用
以下费用将从基金资产中扣除：
费用类别收费方式/年费率或金额收取方
本基金的管理费包括固定管理费及基金管理人和资产支持证券
管理费
运营管理机构服务费。管理人和运营管理机构
1、固定管理费本基金的固定管理费按上年度经审基金管理人和资产支持证券
计的年度报告披露的合并报表层面管理人
基金净资产的0.20%年费率计提。固
定管理费的计算方法如下：
H=E×0.20%÷当年天数
H为当日应计提的管理费；
E为前一估值日基金资产净值，如无
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前一估值日的，则以《基金合同》生
效公告中披露的募集期间净认购金
额（简称“募集期间净认购金额”）
作为计费基础。
固定管理费包括基金管理人和资产
支持证券管理人的管理费。
2、运营管理机构服务费（1）基本服务费：基本服务费=基础运营管理机构
设施基金募集规模×基本服务费率
其中，（a）基本服务费率：基金设
立首年（2024年）为0.21%/年，自2025
年起，为0.61%/年；（b）首个付款
日应支付的基本服务费=基础设施基
金募集规模×基本服务费率×自基
金设立日(含该日)起至当年12月31
日(含该日)的实际自然天数/365。
（2）浮动服务费：某一运营年度应
计提的浮动服务费=（该运营年度基
础设施项目的实际净运营收入-该运
营年度基础设施项目目标净运营收
入）×20%。如浮动服务费的计算结
果为负值的，则应自该运营年度的基
本服务费中扣减对应金额（含税），
但扣减金额不应高于该运营年度所
计提的基本服务费。
托管费0.02%基金托管人
销售服务费-销售机构
审计费用年费用金额150,000.00元会计师事务所
信息披露费年费用金额110,000.00元规定披露报刊
其他费用基金的上市费及年费、登记结算费第三方收取方
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用；《基金合同》生效后与基金相关
的会计师费、律师费、资产评估费、
仲裁费、诉讼费、税务顾问费、公证
费和认证费等相关费用；基金份额持
有人大会费用；基金投资专项计划、
其他证券等涉及的费用；基金的银行
汇划费用；基金相关账户的开户费用
及维护费用；基金在资产购入、出售
及基金投资运作过程中产生的会计
师费、律师费、资产评估费、诉讼/
仲裁费等相关中介费用以及为实现
基金权益支出的相关费用；按照国家
有关规定和《基金合同》约定，可以
在基金财产中列支的其他费用。
注：(1)本基金费用类别、费用计算方法和支付方式详见本基金的《招募说明书》。本
基金交易证券、基金等产生的费用和税负，按实际发生额从基金资产扣除。
(2)审计费用、信息披露费为基金整体承担费用，非单个份额类别费用，且年金额为预
估值，最终实际金额以基金定期报告披露为准。
四、风险揭示与重要提示
（一）风险揭示
本基金不提供任何保证。投资者可能损失投资本金。
投资有风险，投资者购买基金时应认真阅读本基金的《招募说明书》等销售文件。
本基金为基础设施基金，通过主动运营管理基础设施项目，获取基础设施项目租金、
收费等稳定现金流为主要目的。基础设施基金与投资股票或债券的公开募集证券投资基金
具有不同的风险收益特征。投资基础设施基金可能面临以下风险，包括但不限于：1.基础
设施基金的特有风险：（1）仓储物流行业的风险：宏观经济环境变化可能导致的行业风险；
城市规划及基础设施项目周边便利设施、交通条件等发生变化的风险；相关政策法规发生
变化的风险；行业竞争加剧的风险；区域仓储物流市场变化的风险；（2）基础设施基金的
投资管理风险：投资基础设施证券投资基金可能面临的风险（集中度风险、暂停上市或终
止上市风险、基金价格波动风险、流动性风险、受同一基金管理人管理基金之间的竞争、
利益冲突风险、新种类基金不达预期风险、中止发售的风险、发售过程中发生回拨的风险、
基金募集失败的风险、基金合同提前终止的风险、税务等政策调整风险、对外借款相关风
险、本基金与运营管理机构之间的潜在竞争、利益冲突风险、管理风险、信用风险、基金
份额净值披露频率较低的风险、基础设施基金相关法律法规调整风险）；与中航-易商仓储
物流1号基础设施资产支持专项计划的相关风险；与基础设施项目经营相关的风险；2.其
他一般风险：相关参与机构的操作及技术风险；基金运作的合规性风险；证券市场风险；
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本基金法律文件风险收益特征表述与销售机构基金风险评价可能不一致的风险；3.其他与
基础设施基金相关的特别风险：（1）原始权益人的信用评级变动风险；（2）意外事件及
不可抗力风险；（3）基础设施基金利益冲突与关联交易风险：关联交易风险；利益冲突风
险；原始权益人境外上市REITs平台对本基础设施项目的风险；原始权益人可能被私有化
而影响本基金运营稳定的风险等。具体请见本基金招募说明书“风险揭示”章节。
（二）重要提示
中国证监会对本基金募集的注册，并不表明其对本基金的价值和收益作出实质性判断
或保证，也不表明投资于本基金没有风险。
基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产，但不保
证基金一定盈利，也不保证最低收益。
基金投资者自依基金合同取得基金份额，即成为基金份额持有人和基金合同的当事人。
基金产品资料概要信息发生重大变更的，基金管理人将在三个工作日内更新，其他信
息发生变更的，基金管理人每年更新一次。因此，本文件内容相比基金的实际情况可能存
在一定的滞后，如需及时、准确获取基金的相关信息，敬请同时关注基金管理人发布的相
关临时公告等。
五、其他资料查询方式
以下资料详见基金管理人网站：www.avicfund.cn，客服电话：400-666-2186
1、基金合同、托管协议、招募说明书
2、定期报告，包括基金季度报告、中期报告和年度报告
3、基金份额净值
4、基金销售机构及联系方式
5、其他重要资料
六、其他情况说明
无