主题型基金专题研究报告(十三):REITs基金小专题

投资要点: 国内REITS收益情况:国内市场上仅有一只针对REITS的基金--鹏华前海万科REITS。截至2016年12月31日,鹏华前海REITS成立以来收益率为10.11%。作为一只固定收益基金,收益率曲线应当平稳向上。但由于该基金债券杠杆达到了1.8左右,因此年末债券市场波动对于基金净值造成了一定的影响:该基金曾在2016年11月11日达到了收益率最高点,13%,随后在债券震荡的作用下,鹏华前海REITS的收益有所降低。 鹏华前海万科REITS收益来源分析:2017年三月底,购买股权的支出对价为91211万。假设鹏华前海万科REITS维持当前的溢价率,通过计算,2017年三月底买入鹏华前海万科REITS,投资者参与股权项目的收益率为8.1%。但值得注意的是,鹏华前海REITs参与的股权项目带来的收益率超过8%,债券即便在加满杠杆(封闭式基金的杠杆限制为200%)时的净资产收益率也达不到这个水平。后期,随着股权的逐步退出,租金收入逐渐减少;基金总资产受200%杠杆限制的约束,股权投资回收的本金逐步转为债券投资,债券资产净值逐渐增加,造成债券的杠杆越来越低,债券投资的净资产收益率逐渐降低。 海外REITS:截至2016年12月31日,市场上共有四只海外REITS产品,收益全部为正,其中,收益最高的是广发美国房地产,2016年全年收益为9.97%。但除去2016年汇率因素后,诺安全球收益不动产实际投资收益为-2.61%,国泰美国房地产开发为-0.5%。 造成海外REITS净值波动的原因:国内的QDII-REITs产品并不仅仅投资于房地产信托产品,他们还将资产投入美国房地产股票中:广发美国房地产、嘉实全球房地产和诺安全球不动产均投资于西蒙地产,而西蒙地产在2016年下半年跌幅将近20%;诺安全球不动产投资的芬塔公司也在2016年下半年跌幅超过10%。股票市值下跌拖累基金本身净值。而美国的房地产信托也可在二级市场上交易,二级市场上的价格变动也将影响REITS基金的收益。