广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

广发成都高投产业园
封闭式基础设施证券投资基金
招募说明书
基金管理人：广发基金管理有限公司
基金托管人：招商银行股份有限公司
招募说明书
1
重要提示
本基金于2024年11月6日经中国证监会证监许可[2024]1559号文准予募集注册。
本基金管理人保证招募说明书的内容真实、准确、完整。本招募说明书经中国证监会注
册，但中国证监会对本基金募集的注册，证券交易所同意基金份额的上市，并不表明其对本
基金的投资价值和收益作出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。中国证监
会和证券交易所不对基金的投资价值及市场前景等作出实质性判断或者保证。
本基金主要投资于最终投资标的为产业园类型基础设施项目的基础设施资产支持证券，
并持有其全部份额，本基金通过资产支持证券、项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目
完全所有权。
本基金为基础设施基金，主要投资标的为产业园类型基础设施项目的基础设施资产支持
证券，与主要投资于股票或债券等的公募基金具有不同的风险收益特征，本基金在存续期内
主要投资于基础设施资产支持证券的全部份额，以获取基础设施项目运营收益并承担基础设
施项目价格波动，因此与股票型基金和债券型基金有不同的风险收益特征，本基金预期风险
和预期收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。本基金需承担投资基础设施项
目因投资环境、投资标的以及市场制度等差异带来的特有风险。
本基金以获取基础设施项目租金收入、车位收入等稳定现金流为主要目的，收益分配比
例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。投资者应充分了解基础设施基金投资风险及
本招募说明书所披露的风险因素，审慎作出投资决定。
本基金采取封闭式运作并在符合相关条件后在深圳证券交易所上市，不开放申购与赎回。
使用场外基金账户认购的基金份额持有人如需卖出基金份额或申报预受要约的，需通过办理
跨系统转托管业务将基金份额转托管至场内证券经营机构，方可参与证券交易所市场的交易。
基金管理人管理的其他基金的业绩不构成对本基金业绩表现的保证，基金的过往业绩并
不预示其未来表现。
基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产、履行基础
设施项目运营管理职责，但不保证投资于本基金一定盈利，也不保证最低收益。
投资有风险，投资者在进行投资决策前，请仔细阅读本基金的《招募说明书》《基金合
同》《基金产品资料概要》，自主判断基金的投资价值，自主做出投资决策，全面认识本基
金的风险收益特征和产品特性，并充分考虑自身的风险承受能力，理性判断市场，谨慎做出
投资决策。
招募说明书
2
重要风险揭示
本基金的投资运作、交易等环节的主要风险包括但不限于：
一、本基金特有风险
（一）基金投资运作相关风险
1、集中投资风险
普通公开募集证券投资基金往往采用分散化投资的方式减少非系统性风险对基金投资的
影响。本基金存续期内主要投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，通过资产支
持证券等特殊目的载体取得基础设施项目公司全部股权。因此，相比其他分散化投资的普通
公开募集证券投资基金，本基金将具有较高的集中投资风险。
2、基金价格波动风险
本基金大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素
影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基础设施基金价格波动，
甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风
险。
3、发售失败风险
本基金存在因募集规模未达到准予注册规模、认购人数少于1000人、原始权益人或其同
一控制关联方未按规定参与战略配售、扣除战略配售部分后网下发售比例低于公开发售数量
的70%等情况而导致本基金发售失败的风险。
4、中止发售风险
本基金存在因网下询价阶段网下投资者提交的拟认购数量合计低于网下初始发售份额数
量，基金份额认购价格未达原始权益人预期，或原始权益人、基金管理人、财务顾问就确定
基金份额认购价格未能达成一致意见，或基础设施项目交易必要流程未完成等其他情形而导
致本基金中止发售的风险。该等情形下，投资者预先在相关账户中缴存的资金无法成功用于
认购基金份额，存在投资者资金闲置、无法按照预期达到投资目的的风险。
5、流动性风险
本基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风
险，可能导致基金份额持有人需要资金时不能随时变现并可能丧失其他投资机会。
6、停牌或终止上市风险
本基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，导致
招募说明书
3
投资者无法在二级市场交易。上市期间可能因各种原因导致本基金停牌，投资者在停牌期间
不能买卖基金份额。
7、税收等政策调整风险
本基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面
税负，如果国家税收等政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。
8、对外借款的风险
本基金存续期间，在履行适当程序后，本基金可直接或间接对外借入款项。本基金对外
借款可能导致本基金存在如下特殊风险：
（1）基金财务状况可能受到不利影响，如基金的偿债压力提高、本基金可支配的资金减
少、基金年度可供分配金额降低、本基金直接或间接对外继续申请借款的机会减少、运营的
灵活性降低等。
（2）本基金无法顺利续借或新增借款带来的风险。在无法顺利续借或新增借款的情形下，
基础设施项目的运营和维护可能受到不利影响，如本基金系为了收购基础设施项目而申请续
借或新增借款的，本基金可能无法顺利收购基础设施项目。
（3）本基金无法按时偿还债务或发生其他违约行为的风险。如当本基金或相关特殊目的
载体无法按时偿还债务时，可能面临触发违约条款导致债务提前到期的风险，以及触发交叉
违约条款使得其它债务同时到期的风险。本基金或相关特殊目的载体也可能面临以不合理价
格出售基金资产或被债权人提起诉讼的法律风险等。极端情况下，本基金还可能面临清算风
险。
（4）已获得借款资金但基础设施项目收购失败的相关风险。本基金存续期间，如为基础
设施项目收购申请借款且已获得借款资金但最终基础设施项目收购失败的，则本基金在无法
获取新基础设施项目预期收益的同时，需要就已经获得的借款资金承担还本付息的义务，由
此可能对本基金的财务状况造成不利影响。
9、潜在利益冲突及利益输送风险
基金管理人在本基金存续期间可能会管理其他同样投资于产业园类型基础设施项目的基
金，原始权益人目前拥有其他与基础设施资产同类型的产业园，且运营管理机构目前正在管
理其他与基础设施资产同类型的产业园，将面临潜在利益冲突，可能造成利益输送风险。
（二）基础设施项目相关的风险
1、基础设施项目租赁活动风险
本基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能
招募说明书
4
因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收
益率不佳的风险，基础设施项目运营过程中租金收入、车位收入等收入的波动也将影响基金
收益分配水平的稳定。
（1）租户行业集中度较高风险
截至2024 年6 月30 日，基础设施项目租户行业分布主要集中在信息传输、软件和信息
技术服务业，以及租赁和商务服务业、科学研究和技术服务业三个行业，占比分别为59.89%、
15.80%及11.29%，合计86.97%，租户行业集中度较高。基础设施项目招商政策等方面对租户
行业不存在限制，主要系基于产业规划、行业聚焦等考虑而导致租户集中于上述三个行业。
若未来宏观环境或行业政策发生变化，对上述三个行业产生不利影响，可能导致基础设施项
目租赁收入不达预期。
（2）重要租户退租风险
截至2024 年6 月30 日，底层资产前十大租户租赁面积占比为31.97%，其中单一租户租
赁面积占比最高为4.80%，租赁面积低于1%的租户家数占比为79.19%，总体较为分散，暂未
有对单一租户产生重大依赖的情形。若未来基础设施项目的单一现金流提供方及其关联方合
计提供的现金流超过基础设施资产同一时期现金流总额的10%，该类租户的退租或经营情况
陷入困境，将对本基金现金流产生不利影响。
（3）租约集中到期风险
截至2024 年6 月30 日，基础设施项目签约期限在3 年以下的占比为78.84%，基础设施
项目租赁合同到期日集中在2024 年及2025 年，合计占比为68.70%。尽管截至本招募说明书
发布之日续约及新签约情况良好，但若后续到期租户未能及时续签或引入新签约租户，基础
设施项目空置率可能提升，从而导致基础设施项目的租赁收入减少。
（4）关联方租户风险
截至2024 年6 月30 日，基础设施项目存在部分租户为原始权益人关联方的情形。未来
基金上市后，上述关联方租赁事项仍可能存续。本基金存续期间，上述关联交易或可能发生
的其他关联交易可能给本基金带来一定风险。
（5）租金收缴率不达预期风险
报告期内，天府软件园一期的租金收缴率分别为99.99%、100.00%、99.98%和98.81%，
盈创动力大厦的租金收缴率分别为100%、100%、100%和100%。虽然基础设施项目运营管
理大部分采用“押三付三”的模式，同时运营管理机构有明确的租金收缴安排，基础设施基
金运作期内仍可能面临运营收入回收不达预期或发生损失的风险。
招募说明书
5
（6）未来租金减免风险
报告期内，基础设施项目曾于2022 年实施公共卫生事件免租政策，上述免租政策目前已
不再实施。本项目按照市场化定价经营，但若未来因特殊原因实施其他租金减免政策，可能
会造成基础设施项目租赁收入下降的情况。
（7）租赁合同暂未完成备案风险
由于前期基础设施项目正在陆续进行房屋租赁合同主体换签，导致目前基础设施项目房
屋租赁合同尚未办理登记备案手续，上述情况虽不影响租赁合同效力，但可能存在被主管部
门处罚的风险。
（8）基础设施项目出租率选取期末时点口径的风险
报告期内，天府软件园一期出租率分别为95.36%、94.12%、95.49%和90.76%，盈创动力
大厦出租率分别为91.31%、98.88%、98.19%及98.31%。受数据统计来源限制，上述出租率数
据均选取期末时点口径，并非全年平均口径，可能存在不能充分反映全年总体出租率情况的
风险。
2、基础设施项目部分物业资产土地实际用途与其规划用途、证载用途不一致的风险
天府软件园一期及盈创动力大厦部分物业资产存在土地实际用途与房屋规划用途、证载
用途不一致的情形（详见本招募说明书“第十四部分 基础设施项目基本情况”之“三、基础
设施项目合规情况”之“（三）基础设施项目的用途”）。
根据《中华人民共和国土地管理法（2019 修正）》《中华人民共和国土地管理法实施条
例》《中华人民共和国城乡规划法》等相关规定，上述不一致情形未来可能会产生被相关主
管部门处以罚款、责令交还土地、限期改正、限期拆除、没收实物或者违法收入等后果。
虽然成都高新区公园城市建设局已于2023 年6 月15 日出具《关于天府软件园一期及盈
创动力大厦相关事宜的说明》，确认“对天府软件园一期及盈创动力大厦相关建（构）筑物
规划及实际用途无异议，天府软件园一期以现状用途使用不存在影响其持续经营的重大法律
障碍”。但若后续主管部门进行追责处罚，将对基础设施项目的运营产生一定的不利影响。
3、基础设施项目运营管理机构管理的风险
（1）运营管理机构胜任能力风险
基础设施项目的运营业绩与运营管理机构所持续提供的服务及表现密切相关。如运营管
理机构未能尽责履约，或其内部作业、人员管理及系统操作不当或失误，可能给基础设施项
目造成损失。本基金存续期间，存在运营管理机构不续聘或解聘且没有合适续聘机构的可能
性。另外，本基金运营管理机构的相关人员可能离职并在离职后管理与本基金拟投资的基础
招募说明书
6
设施项目存在竞争关系的项目，对本基金的业务、财务状况、经营业绩及前景可能会造成不
利影响。
（2）运营管理机构内部控制风险
运营管理机构的内部控制制度可能无法完全有效执行，本基金可能无法发现及防止基础
设施项目承租人、其他第三方员工的相关违法违规行为。若出现上述情况，可能会对本基金
造成不利影响。
（3）运营管理机构利益冲突风险
运营管理机构除了为本基金所投资的基础设施项目提供服务外，还为其他产业园类资产
提供运营管理等服务。如运营管理机构所管理的本基金项下基础设施项目和其他机构旗下的
其他产业园类资产在所在区域和运营管理策略等方面相同或相近的，将面临潜在利益冲突，
包括：招商运营、识别潜在租户、采购服务、市场地位及其他经营层面等方面的竞争和利益
冲突。
4、基础设施项目维修及改造支出的风险
本基金存续期间，基础设施项目适用的建筑标准、环保、消防要求可能变得更为严格，
本基金可能需要支出额外费用以确保符合标准。
基金管理人对基础设施项目进行的尽职调查可能无法发现基础设施项目的所有重大缺陷、
项目公司的所有违法违规行为及其他不足之处，在基础设施项目未来的经营中，本基金可能
需要为此承担额外支出，将对本基金造成不利影响。
基金管理人可以开展维修升级以提升基础设施项目的经营收益水平，但可能存在基金支
出增加而收益提升效果不达预期的风险。
5、基础设施项目土地使用权续期风险
根据相关法律及证照，基础设施项目的土地使用权具有一定的期限。根据相关法律，上
述土地使用权人并无自动续约权，土地使用权人届时可能需要于土地使用权期限届满前申请
土地使用权续期。如果延期申请获批，土地使用权人可能须支付相应的土地出让金（同时还
需符合其他相关要求）。如果相关部门收取高额土地出让金、施加额外条件，或不批准延长
土地使用权期限，基础设施项目的运作可能受到不利影响。在土地使用权期限届满前，在符
合公众利益的情况下，政府有权可以依照法律程序提前收回土地使用权，项目公司可能收到
政府根据相关法律法规做出的补偿金，但补偿金额可能低于基础设施项目的评估结果或已为
该项目支付的价格。若出现上述情况，可能会对投资者利益造成重大不利影响。
6、基础设施项目处置价格及处置时间不确定性风险
招募说明书
7
本基金处置基础设施项目时，由于基础设施项目的公允价值可能受到当时经济景气程度
的影响，或由于基础设施项目无法按照公允价值处置，从而影响本基金基金份额持有人投资
收益，投资者可能面临本金损失风险。
本基金存续期为32年，经基金份额持有人大会审议通过，本基金可延长存续期限。否则，
本基金存续期届满后将终止运作并进入清算期；进入清算期后，本基金面临基础设施项目的
处置问题。由于基础设施项目流动性较差，本基金可能面临清算期内无法及时完成处置，需
要延长清算期的风险。
7、基础设施资产限制转让风险
在基金存续期间以及清算时，若涉及处置基础设施资产，将面临着当前法律法规或未来
其他新颁布的法律法规的限制，可能导致未来基础设施资产无法处置或处置进度不及预期，
对基金份额持有人利益造成不利影响。
8、现金流预测风险及预测偏差可能导致的投资风险
根据《基础设施基金指引》，本基金整体架构相关产品方案系根据对基础设施项目未来
现金流的合理预测而设计，影响基础设施项目未来现金流的因素主要是地区经济发展情况及
外部管理机构的管理能力等多重因素。本基金对基础设施项目未来现金流的预测可能会出现
一定程度的偏差。
9、基础设施项目评估相关风险
（1）评估结果偏差风险
第三方评估公司出具的基础设施资产评估报告仅供投资者参考，不构成投资建议，也不
作为基础设施资产公允价值的任何承诺和保证。相关评估结果不代表基础设施资产的真实市
场价值，也不代表基础设施资产能够按照评估结果进行转让。本基金面临基础设施资产评估
结果与真实市场价值可能存在偏差的风险。
（2）基础设施项目租金增长不及预期风险
评估机构已结合基础设施项目情况合理预测未来租金单价增长，其中天府软件园一期研
发办公部分2024-2026年租金单价不变，自2027年起每年租金增长率为2.5%；盈创动力大厦研
发办公部分自2024年租金单价不变，2025年起每年租金增长率为2.0%。但本基金存续期间，
随着经济形势、行业情况、周边可比园区经营情况等多个因素的变化，可能出现租金增长不
及预期，进而影响基金份额持有人预测收益的风险。
（3）基础设施项目资本性支出超预期风险
评估机构已结合基础设施项目情况合理预测资本性支出，但本基金存续期间，随着基础
招募说明书
8
设施项目运营情况的不断变化，可能出现资本性支出超出前期预测金额的风险。
10、基金份额净值无法反映基础设施项目的真实价值的风险
本基金通过特殊目的载体投资的基础设施项目在基金层面一般采用成本法进行后续计量，
以购买日确定的账面价值为基础，对其计提折旧、摊销及减值。使用成本模式计算的资产账
面价值可能与其公允价值之间存在差异，如差异较大的，可能导致无法反映基础设施项目的
真实价值。
11、基础设施项目面临的竞争风险
基础设施项目所在区域人民政府针对该区域制定的产业发展规划涉及可能与该项目存在
竞争的新建产业园，若投入运营的产业园增多，势必会对该项目的未来现金流产生一定影响，
同时也将影响投资者的收益。
12、基础设施项目的政策调整风险
政策调整风险中所指的政策包括但不限于税收政策、区域政策、产业政策和土地政策等。
本基金运作过程中可能涉及基金份额持有人、公募基金、资产支持证券、SPV公司、项目公司
等多层面税负，如果国家税收政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。区域政策指基
础设施项目所在区域人民政府针对该区域制定的影响项目公司经营的相关政策。产业政策指
相关政府部门针对基础设施项目相关产业制定的产业发展及优惠补贴政策。土地政策是指政
府有关土地性质用途、土地开发管理方面的政策。以上政策的重大变化可能对本基金的运作
产生不利影响。
13、意外事件及不可抗力造成的基础设施资产灭失等风险
基金存续期间，基础设施资产可能因火灾、地震等自然灾害而发生灭失。同时，基础设
施资产需要开展相关维修及保养工作，维修及保养工作操作过程中可能会发生意外事件，本
基金可能面临基础设施项目的损害或破坏、人身伤害或死亡以及承担相应法律责任的风险。
此外，即使资产未发生灭失，发生地震、台风、水灾、火灾、疫情、战争、政策、法律变更及
其他不可抗力事件也可能会导致基础设施资产经营情况受到影响。上述情况均可能造成投资
人面临收益不达预期的风险。
14、盈创动力大厦单栋楼部分资产入池的风险
盈创动力大厦存在1单元103-109号、202号及203号未入池，仍由原始权益人二高投集团
自持的情况。根据《民法典》第二百七十八条，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有
部分的用途或者利用共有部分从事经营活动等事项属于需由业主共同决定的事项。若后续物
业运营维护中部分事项与高投集团沟通配合不顺畅，可能会影响相关运营维护措施的推进，
招募说明书
9
进而对项目稳定运营产生不利影响。
15、原始权益人经营风险
原始权益人存在经营活动现金流近期持续为负、净利润最近三年波动较大且最近一期为
负的情况。若极端情况下原始权益人经营情况持续恶化，将对其履行向本基金作出相关承诺
的能力造成不利影响，而运营管理机构作为原始权益人下属子公司，其日常管理工作也可能
会受到影响。上述情况均会对基金存续期运作产生不利影响。
（三）交易安排相关风险
1、专项计划未能成功设立及备案的风险
基金合同生效后，本基金将扣除本基金预留费用后的全部募集资金（不含募集期利息）
投资于广发资管-成都高投产业园一期资产支持专项计划（以下简称“专项计划”）。如因专
项计划未能成功设立及备案，可能导致本基金无法投资于专项计划，本基金将面临提前终止
的风险。
2、SPV公司或项目公司股权未能按计划取得的风险
本基金募集结束、基金合同生效后，将按照约定认购专项计划的全部资产支持证券，专
项计划经过适当交易程序后先取得SPV公司股权，再通过SPV公司向原始权益人支付项目公
司股权转让价款（详见招募说明书第六部分），取得项目公司的全部股权。若前述交易安排
任意环节未能在预定时间内完成或由于特殊原因未能完成，将对本基金的顺利运作造成不利
影响，甚至可能导致本基金基金合同提前终止。
3、反向吸收合并及SPV公司注销未能按计划完成的风险
根据本项目交易安排，在SPV公司高投合兴和盈创融兴分别取得项目公司高投合顺和盈
创融顺100%股权后，项目公司将分别反向吸收合并对应的SPV公司，从而实现由专项计划直
接持有项目公司的股权，并通过项目公司承继SPV公司负债的方式，将专项计划对SPV公司的
股东借款下沉至项目公司层面。尽管前期已就上述安排与相关主管部门进行沟通确认，但若
实际执行过程中前述交易未能在预定时间完成或因其他原因反向吸收合并失败，则股东借款
利息无法在项目公司层面进行税前扣除，将导致项目公司较可供分配金额测算的预测情形缴
纳更高数额的企业所得税，同时也将导致部分经营性资金沉淀在项目公司层面无法进行分配。
4、基金整体架构设计及条款设置的风险
基础设施基金整体架构的交易结构较为复杂，交易结构的设计以及条款设置可能存在瑕
疵，使得本基金和相关特殊目的载体的设立和存续面临法律风险。
（四）与专项计划相关的风险
招募说明书
10
1、流动性风险
在交易对手有限的情况下，资产支持证券持有人将面临无法在合理的时间内以公允价格
处置资产支持证券而遭受损失的风险。
2、专项计划等特殊目的载体提前终止的风险
因发生专项计划等特殊目的载体法律文件约定的提前终止事项，专项计划等特殊目的载
体提前终止，则可能导致专项计划及本基金无法获得预期收益，甚至导致本基金《基金合同》
提前终止的风险。
3、专项计划运作风险和账户管理风险
专项计划存续期间，专项计划账户中的资金划转、资产分配等事项均依赖资产支持证券
管理人和资产支持证券托管人的互相沟通和配合，一旦出现协调失误或者资产支持证券管理
人、资产支持证券托管人的违约事项，将导致专项计划账户管理出现风险，进而影响专项计
划资产和本基金的安全性和稳定性。
4、资产支持证券管理人丧失资产管理业务资格的风险
在专项计划存续期间，如资产支持证券管理人出现严重违反相关法律、法规的规定和专
项计划文件有关约定的情形，资产支持证券管理人可能会被取消资格，证券交易所也可能对
资产支持证券采取暂停和终止转让服务等处理措施，从而可能给资产支持证券持有人带来风
险。
5、计划管理人、托管银行等机构尽职履约风险
专项计划的正常运行依赖于计划管理人、专项计划托管银行等参与主体的尽责服务，存
在计划管理人违约违规风险、专项计划托管银行违约违规风险。当上述机构未能尽职履约，
或其内部作业、人员管理及系统操作不当或失误，可能会给资产支持证券持有人造成损失。
二、本基金一般风险
（一）市场风险
证券市场价格受到经济因素、政治因素、投资心理和交易制度等各种因素的影响，导致
基金收益水平变化而产生风险，主要包括：
1、政策风险
因国家宏观政策（如货币政策、财政政策、行业政策、地区发展政策等）发生变化，导
致市场价格波动而产生风险。
2、经济周期风险
招募说明书
11
随经济运行的周期性变化，证券市场的收益水平也呈周期性变化。基金的收益水平也会
随之变化，从而产生风险。
3、利率风险
金融市场利率的波动会导致证券市场价格和收益率的变动。利率直接影响着债券的价格
和收益率，影响着企业的融资成本和利润。基金投资于债券，其收益水平会受到利率变化的
影响。
4、购买力风险
基金的利润将主要通过现金形式来分配，而现金可能因为通货膨胀的影响而导致购买力
下降，从而使基金的实际收益下降。
5、再投资风险
再投资风险反映了利率下降对固定收益证券利息收入再投资收益的影响，这与利率上升
所带来的价格风险（即利率风险）互为消长。具体为当利率下降时，基金从投资的固定收益
证券所得的利息收入进行再投资时，将获得比以前较少的收益率。
6、信用风险
基金所投资债券的发行人如出现违约、无法支付到期本息，或由于债券发行人信用等级
降低导致债券价格下降，将造成基金资产损失。
（二）管理风险
基金运作过程中由于基金投资策略、人为因素、管理系统设置不当造成操作失误或公司
内部失控而可能产生的损失。主要包括：
1、决策风险
指基金投资的投资策略制定、投资决策执行和投资绩效监督检查过程中，由于决策失误
而给基金资产造成的可能的损失。
2、操作风险
指基金投资决策执行中，由于投资指令不明晰、交易操作失误等人为因素而可能导致的
损失。
3、技术风险
指公司管理信息系统设置不当等因素而可能造成的损失。
（三）职业道德风险
指公司员工不遵守职业操守，发生违法、违规行为而可能导致的损失。
（四）其他风险
招募说明书
12
1、随着符合本基金投资理念的新投资工具的出现和发展，如果投资于这些工具，基金可
能会面临一些特殊的风险。
2、因基金业务快速发展而在制度建设、人员配备、内控制度建立等方面不完善而产生的
风险。
3、因人为因素而产生的风险、如内幕交易、欺诈行为等产生的风险。
4、战争、自然灾害等不可抗力可能导致基金资产的损失，影响基金收益水平，从而带来
风险。
5、其他意外导致的风险。
招募说明书
13
目录
重要提示 ............................................................................................................................................. 1
重要风险揭示 ..................................................................................................................................... 2
目录 ................................................................................................................................................... 13
第一部分 绪言................................................................................................................................. 15
第二部分 释义................................................................................................................................. 17
第三部分 基金管理人 ..................................................................................................................... 30
第四部分 基金托管人 ..................................................................................................................... 38
第五部分 相关参与机构 ................................................................................................................. 45
第六部分 基础设施基金整体架构 ................................................................................................. 49
第七部分 基础设施基金治理 ......................................................................................................... 81
第八部分 风险揭示........................................................................................................................ 108
第九部分 基金的募集 ................................................................................................................... 119
第十部分 基金合同的生效 ........................................................................................................... 130
第十一部分 基金份额的上市交易和结算 ................................................................................... 132
第十二部分 基金的投资 ............................................................................................................... 136
第十三部分 基金的财产 ............................................................................................................... 142
第十四部分 基础设施项目基本情况 ........................................................................................... 144
第十五部分 基础设施项目财务状况及经营业绩分析 ............................................................... 254
第十六部分 基础设施项目现金流测算分析及未来运营展望 ................................................... 296
第十七部分 原始权益人 ............................................................................................................... 319
第十八部分 基础设施项目运营管理安排 ................................................................................... 382
第十九部分 利益冲突及关联交易 ............................................................................................... 424
第二十部分 新购入基础设施项目与基金的扩募 ....................................................................... 436
第二十一部分 基金资产的估值 ................................................................................................... 441
第二十二部分 基金的收益与分配 ............................................................................................... 448
第二十三部分 基金费用与税收 ................................................................................................... 450
第二十四部分 基金的会计与审计 ............................................................................................... 454
第二十五部分 基金的信息披露 ................................................................................................... 456
招募说明书
14
第二十六部分 基金合同的变更、终止与基金财产的清算 ....................................................... 464
第二十七部分 基金合同的内容摘要 ........................................................................................... 467
第二十八部分 基金托管协议的内容摘要 ................................................................................... 493
第二十九部分 对基金份额持有人的服务 ................................................................................... 509
第三十部分 招募说明书存放及查阅方式 ................................................................................... 510
第三十一部分 其他应披露事项 ................................................................................................... 511
第三十二部分 备查文件 ............................................................................................................... 512
第三十三部分 招募说明书附件 ................................................................................................... 513
招募说明书
15
第一部分 绪言
《广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》（以下简称“招募说
明书”或“本招募说明书”）依照《中华人民共和国证券投资基金法》（以下简称“《基金
法》”）、《公开募集证券投资基金运作管理办法》（以下简称“《运作办法》”）、《公开
募集证券投资基金销售机构监督管理办法》（以下简称“《销售办法》”）、《公开募集证券
投资基金信息披露管理办法》（以下简称“《信息披露办法》”）、《关于推进基础设施领域
不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称“《试点通知》”）、《关
于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（以下简称“《试
点工作通知》”）、《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称“《基础设
施基金指引》”）、《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试行）》
（以下简称“《深交所业务办法》”）、《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业
务指引第1号——审核关注事项（试行）（2023年修订）》《深圳证券交易所公开募集基础设
施证券投资基金业务指引第2号——发售业务（试行）》《深圳证券交易所公开募集基础设施
证券投资基金业务指引第3号——新购入基础设施项目（试行）》《深圳证券交易所公开募集
基础设施证券投资基金业务指引第4号——保障性租赁住房（试行）》《深圳证券交易所公开
募集基础设施证券投资基金业务指引第5号——临时报告（试行）》《公开募集基础设施证券
投资基金网下投资者管理细则》《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》
《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》《中国证券登记结算有限责
任公司深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金登记结算业务指引（试行）》《中国
证券登记结算有限责任公司公开募集基础设施证券投资基金登记结算业务实施细则（试行）》
以及《广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》（以下简称“基金合同”）
编写。
基金管理人承诺本招募说明书不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真
实性、准确性、完整性承担法律责任。
广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“基金”或“本基金”）
是根据本招募说明书所载明的资料申请募集的。本基金管理人没有委托或授权任何其他人提
供未在本招募说明书中载明的信息，或对本招募说明书作任何解释或者说明。
本招募说明书根据本基金基金合同编写，并经中国证券监督管理委员会（以下简称“中
招募说明书
16
国证监会”）注册。基金合同是约定《基金合同》当事人之间权利、义务的基本法律文件，其
他与本基金相关的涉及基金合同当事人之间权利义务关系的任何文件或表述，如与基金合同
有冲突，均以基金合同为准。基金投资人自依基金合同取得基金份额，即成为基金份额持有
人和基金合同的当事人，其持有基金份额的行为本身即表明其对基金合同的承认和接受，并
按照《基金法》、基金合同及其他有关规定享有权利、承担义务。基金投资人欲了解基金份
额持有人的权利和义务，应详细查阅基金合同。
本基金按照中国法律法规成立并运作，若基金合同、招募说明书的内容与届时有效的法
律法规的强制性规定不一致，应当以届时有效的法律法规的规定为准。
招募说明书
17
第二部分 释义
在本招募说明书中，除非文意另有所指，下列词语或简称具有如下含义：
1、招募说明书/本招募说明书：指《广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金
招募说明书》及对本招募说明书的任何有效修订、补充或更新。
2、基金/本基金/基础设施基金：指广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金。
3、基金管理人/广发基金：指本基金的管理人，即广发基金管理有限公司，或根据基金合
同任命的作为基金管理人的继任机构。
4、基金托管人/招商银行：指本基金的托管银行，即招商银行股份有限公司，或根据基金
托管协议任命的作为基金托管人的继任机构。
5、财务顾问：指基金管理人聘请的取得保荐业务资格的证券公司，财务顾问负责对基础
设施项目进行尽职调查、出具财务顾问报告、受托办理基础设施基金份额发售的路演、询价、
定价、配售及扩募等相关业务。本基金的财务顾问为广发证券股份有限公司。
6、基金合同/《基金合同》：指《广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金基金
合同》及对该基金合同的任何有效修订、补充或更新。
7、基金托管协议/《托管协议》/托管协议：指基金管理人与基金托管人就本基金签订的
《广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金托管协议》及对该托管协议的任何有效
修订、补充或更新。
8、运营管理服务协议/《运营管理服务协议》：指基金管理人、资产支持证券管理人、基
础设施项目公司与运营管理机构签订的《广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金
基础设施项目委托运营管理服务协议》及对该协议的任何有效修订、补充或更新。
9、SPV 公司监管协议/《SPV 公司监管协议》：指基金管理人、资产支持证券管理人、
监管银行与SPV 公司签订的《资金监管协议》，以及对该协议的任何有效修订、补充或更新。
10、项目公司监管协议/《项目公司监管协议》：指基金管理人、资产支持证券管理人、
监管银行与项目公司签订的《资金监管协议》，以及对该协议的任何有效修订、补充或更新。
11、基金份额发售公告：指《广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份
额发售公告》及对该发售公告的任何有效修订、补充或更新。
12、基金产品资料概要：指《广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金基金产
品资料概要》及对该资料概要的任何有效修订、补充或更新。
13、上市交易公告书：指《广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金上市交易
招募说明书
18
公告书》及对该上市交易公告书的任何有效修订、补充或更新。
14、基金份额询价公告：指《广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份
额询价公告》及对该询价公告的任何有效修订、补充或更新。
15、标准条款/《标准条款》：指资产支持证券管理人为规范专项计划的设立和运作，根
据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》《证券公司及基金管理公司
子公司资产证券化业务信息披露指引》及其他有关规定制订的专项计划标准条款。就本基金
拟以首次发售募集资金投资的专项计划而言，《标准条款》是指《广发资管-成都高投产业园
一期资产支持专项计划标准条款》及对该文件的任何有效修订、补充或更新。
16、资产支持证券认购协议/《资产支持证券认购协议》/《专项计划认购协议》：指就认
购资产支持证券而由资产支持证券管理人与资产支持证券投资者签订的资产支持证券认购协
议。就本基金拟以首次发售募集资金投资的专项计划而言，《资产支持证券认购协议》是指
《广发资管-成都高投产业园一期资产支持专项计划资产支持证券认购协议》，以及对该协议
的任何有效修订、补充或更新。
17、资产支持证券风险揭示书/《资产支持证券风险揭示书》：指作为《资产支持证券认
购协议》的附件，并由资产支持证券投资者签署的资产支持证券风险揭示书。就本基金拟以
首次发售募集资金投资的专项计划而言，《资产支持证券风险揭示书》是指《广发资管-成都
高投产业园一期资产支持专项计划风险揭示书》，以及对该文件的任何有效修订、补充或更
新。
18、资产支持证券托管协议/《资产支持证券托管协议》/《专项计划托管协议》：指资产
支持证券管理人与资产支持证券托管人就专项计划财产托管事宜签订的托管协议。就本基金
拟以首次发售募集资金投资的专项计划而言，《资产支持证券托管协议》是指《广发资管-成
都高投产业园一期资产支持专项计划托管协议》及对该协议的任何有效修订、补充或更新。
19、SPV 公司股权转让协议/《SPV 公司股权转让协议》：指资产支持证券管理人就受让
SPV 公司股权与原始权益人签订的《SPV 公司股权转让协议》。就本基金拟以首次发售募集
资金投资的专项计划而言，是指成都高新投资集团有限公司、成都高投置业有限公司分别与
资产支持证券管理人签订的《成都高新投资集团有限公司和广发证券资产管理（广东）有限
公司（代表广发资管-成都高投产业园一期资产支持专项计划）关于成都高投盈创融兴企业管
理有限公司之股权转让协议》《成都高投置业有限公司和广发证券资产管理（广东）有限公
司（代表广发资管-成都高投产业园一期资产支持专项计划）关于成都高投合兴企业管理有限
公司之股权转让协议》及对上述协议的任何有效修改、补充或更新，上述《SPV 公司股权转
招募说明书
19
让协议》应于基金合同生效前签署。
20、项目公司股权转让协议/《项目公司股权转让协议》：指资产支持证券管理人完成受
让SPV 公司股权后，由SPV 公司与原始权益人签订的《项目公司股权转让协议》。就本基金
拟以首次发售募集资金投资的基础设施项目而言，是指成都高新投资集团有限公司、成都高
投置业有限公司分别与SPV 公司签订的《成都高新投资集团有限公司和成都高投盈创融兴企
业管理有限公司关于成都高投盈创融顺企业管理有限公司之股权转让协议》《成都高投置业
有限公司和成都高投合兴企业管理有限公司关于成都高投合顺企业管理有限公司之股权转让
协议》及对上述协议的任何有效修改、补充或更新，上述《项目公司股权转让协议》应于基
金合同生效前签署。
21、借款合同/《借款合同》：指资产支持证券管理人与SPV 公司签订的《广发证券资产
管理（广东）有限公司（代表“广发资管-成都高投产业园一期资产支持专项计划”）与成都
高投合兴企业管理有限公司之借款合同》及《广发证券资产管理（广东）有限公司（代表“广
发资管-成都高投产业园一期资产支持专项计划”）与成都高投盈创融兴企业管理有限公司之
借款合同》。就本基金拟以首次发售募集资金投资的专项计划而言，是指资产支持证券管理
人与SPV 公司签订的《借款合同》及对该合同的任何有效修改、补充或更新，该等《借款合
同》应于基金合同生效前签署并生效。
22、吸收合并协议/《吸收合并协议》：指项目公司与SPV 公司就项目公司反向吸收合并
SPV 公司而签订的《成都高投合顺企业管理有限公司与成都高投合兴企业管理有限公司之吸
收合并协议》及《成都高投盈创融顺企业管理有限公司与成都高投盈创融兴企业管理有限公
司之吸收合并协议》，及对该等协议的任何有效修改或补充。
23、SPV 公司增资协议/《SPV 公司增资协议》：指计划管理人（代表专项计划）与SPV
公司签署的《广发证券资产管理（广东）有限公司（代表“广发资管-成都高投产业园一期资
产支持专项计划”）与成都高投合兴企业管理有限公司之增资协议》及《广发证券资产管理
（广东）有限公司（代表“广发资管-成都高投产业园一期资产支持专项计划”）与成都高投
盈创融兴企业管理有限公司之增资协议》，以及对该等协议的任何有效修改或补充。
24、计划说明书/《计划说明书》：指资产支持证券管理人根据《证券公司及基金管理公
司子公司资产证券化业务管理规定》《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务信息
披露指引》《资产支持专项计划说明书内容与格式指引（试行）》及其他有关规定制订的专
项计划说明书。就本基金拟以首次发售募集资金投资的专项计划而言，《计划说明书》是指
《广发资管-成都高投产业园一期资产支持专项计划说明书》，以及对该计划说明书的任何有
招募说明书
20
效修订、补充或更新。
25、专项计划文件：指与专项计划有关的主要交易文件及募集文件，包括《计划说明书》
《标准条款》《资产支持证券认购协议》《资产支持证券托管协议》《资产支持证券风险揭
示书》《SPV 公司股权转让协议》《项目公司股权转让协议》《借款合同》《吸收合并协议》
《SPV 公司监管协议》《项目公司监管协议》《运营管理服务协议》《SPV 公司增资协议》
等文件。
26、资产划转协议/《资产划转协议》：指原始权益人与项目公司就底层资产划转事宜而
签订的《成都高投置业有限公司与成都高投合顺企业管理有限公司关于天府软件园一期项目
之资产划转协议》及《成都高新投资集团有限公司与成都高投盈创融顺企业管理有限公司关
于盈创动力大厦项目之资产划转协议》，及对该等协议的任何有效修改或补充。
27、回收资金监管协议/《回收资金监管协议》：指高投集团与基金管理人、计划管理人、
回收资金存放银行就高投集团回收资金监管事项而签订的《基础设施证券投资基金回收资金
使用监管账户监管协议（成都高新投资集团有限公司）》，以及高投集团和高投置业与基金
管理人、计划管理人、回收资金存放银行就高投置业回收资金监管事项而签订的《基础设施
证券投资基金回收资金使用监管账户监管协议（成都高投置业有限公司）》，及对该等协议
的任何有效修改或补充。
28、基础设施资产支持证券/资产支持证券：指本基金以基金资产投资的，计划管理人依
据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》等有关规定，以基础设施项
目产生的现金流为偿付来源，以基础设施资产支持专项计划为载体，向投资者发行的有价证
券。
29、基础设施资产支持专项计划/资产支持专项计划/专项计划：指基础设施资产支持证
券的发行载体。本基金拟以首次发售募集资金投资的专项计划为广发资管-成都高投产业园一
期资产支持专项计划。
30、资产支持证券管理人/计划管理人：指专项计划及基础设施资产支持证券的管理人。
就本基金拟以首次发售募集资金投资的专项计划而言，资产支持证券管理人是指广发证券资
产管理（广东）有限公司，或根据专项计划文件任命的作为资产支持证券管理人的继任机构。
31、广发资管：指广发证券资产管理（广东）有限公司。
32、资产支持证券托管人/计划托管人：指专项计划及资产支持证券的托管人。就本基金
拟以首次发售募集资金投资的专项计划而言，资产支持证券托管人是指招商银行股份有限公
司成都分行，或根据专项计划文件任命的作为资产支持证券托管人的继任机构。
招募说明书
21
33、监管银行：指根据《项目公司监管协议》《SPV 公司监管协议》对基础设施项目公
司资金进行监管的商业银行（含商业银行分支机构）。就本基金拟以首次发售募集资金投资
的基础设施项目而言，监管银行是指招商银行股份有限公司成都分行。
34、回收资金存放银行：指根据《回收资金监管协议》对原始权益人回收资金进行监管
的商业银行（含商业银行分支机构）。就本基金拟以首次发售募集资金投资的基础设施项目
而言，回收资金存放银行是指成都农村商业银行股份有限公司。
35、原始权益人：指基础设施项目的原所有人。就本基金拟以首次发售募集资金投资的
基础设施项目而言，是指成都高新投资集团有限公司和成都高投置业有限公司的合称。
36、发起人/原始权益人二/高投集团：指成都高新投资集团有限公司。
37、原始权益人一/高投置业：指成都高投置业有限公司。
38、高投产城：指成都高投产城建设集团有限公司，系高投置业100%控股股东。
39、运营管理机构/外部管理机构/外部运营管理机构：指根据《基础设施基金指引》第三
十九条的规定，按照《运营管理服务协议》提供基础设施项目运营管理等服务的机构。就本
基金拟以首次发售募集资金投资的基础设施项目而言，运营管理机构为成都天府软件园有限
公司和成都高投资产经营管理有限公司或其继任机构的合称。
40、运营管理机构一/软件园公司：指成都天府软件园有限公司。
41、运营管理机构二/高投资管：指成都高投资产经营管理有限公司。
42、特殊目的载体：指由本基金根据《基础设施基金指引》的规定，直接或间接全资拥
有的法律载体，本基金通过其取得基础设施项目完全所有权，就本基金拟以首次发售募集资
金投资的基础设施项目而言特殊目的载体系专项计划、SPV 公司和项目公司。
43、SPV 公司：指原始权益人设立的全资子公司，并拟由资产支持证券管理人通过《SPV
公司股权转让协议》受让该公司100%股权；基础设施资产支持专项计划拟通过SPV 公司与
原始权益人签署《项目公司股权转让协议》间接取得项目公司100%股权。就本基金拟以首次
发售募集资金投资的基础设施项目而言，SPV 公司是指成都高投合兴企业管理有限公司和成
都高投盈创融兴企业管理有限公司的合称。
44、SPV 公司一/高投合兴：指成都高投合兴企业管理有限公司。
45、SPV 公司二/盈创融兴：指成都高投盈创融兴企业管理有限公司。
46、基础设施项目公司/项目公司：指持有基础设施资产完全所有权的公司。就本基金拟
以首次发售募集资金投资的基础设施项目而言，是指成都高投合顺企业管理有限公司和成都
高投盈创融顺企业管理有限公司的合称。
招募说明书
22
47、项目公司一/高投合顺：指成都高投合顺企业管理有限公司。
48、项目公司二/盈创融顺：指成都高投盈创融顺企业管理有限公司。
49、基础设施项目：指基础设施资产和基础设施项目公司的合称。就本基金拟以首次发
售募集资金投资的基础设施项目而言，是指天府软件园一期及盈创动力大厦和项目公司的合
称。
50、基础设施资产/入池资产/底层资产：指本基金所投资的符合《基础设施基金指引》的
资产。就本基金拟以首次发售募集资金投资的基础设施资产而言，是指天府软件园一期及盈
创动力大厦的合称，具体资产情况和资产范围详见招募说明书“第十四部分 基础设施项目基
本情况”。
51、项目公司收入监管账户：指项目公司根据《项目公司监管协议》在监管银行开立的
用于接收项目公司收入及进行项目公司支出，以及《项目公司监管协议》约定的其他款项（如
有），并根据《项目公司监管协议》的约定对外支付相关费用和支出的人民币资金账户（含
项目公司在监管银行开立的基本银行账户）；为免疑义，项目公司根据相关税收征管机构、
其他主管机构或公共事业供应商要求需要通过项目公司税收专户、基本户或在指定银行开立
的账户对外支付相关税费、水电暖通讯等公共事业费用（如适用）的，应当将相应资金由项
目公司其他监管账户划付至基本户，再由基本户划出。
52、项目公司基本户：系指资金运用账户，为项目公司在监管银行开立的用于接收收入
监管账户划转的用于支付基础设施运营管理相关费用的资金并对外支付该等费用的人民币资
金账户。
53、项目公司监管账户：指项目公司收入监管账户及项目公司基本户的合称。
54、专项计划费用：指计划管理人合理支出的与专项计划相关的所有税收、费用和其他
支出，包括但不限于因其管理和处分专项计划资产而承担的税费（但计划管理人就其收取的
专项计划管理费而应承担的税收除外）、计划管理人的管理费、计划托管人的托管费、跟踪
评估费（如有）、专项计划验资费、专项计划审计费、资金汇划费、执行费用（如有）、召开
基础设施资产支持证券持有人会议（如有）的会务费、信息披露费（如有）、解任相关机构
所发生的费用（如有）、专项计划清算费用、登记托管机构的上市、登记托管服务费、中国
证券登记结算有限责任公司深圳分公司期间收取的兑付派息手续费（如有）以及计划管理人
须承担的且根据专项计划文件有权得到补偿的其他费用支出。
55、《基础设施项目房地产估价报告》：就本基金拟以首次发售募集资金投资的基础设
施项目而言，是指仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司出具的基准日为2024 年6
招募说明书
23
月30 日的关于天府软件园一期及盈创动力大厦《房地产估价报告》。
56、国家发改委：指中华人民共和国国家发展和改革委员会。
57、中国证监会/证监会：指中国证券监督管理委员会。
58、银行业监督管理机构：指中国人民银行和/或国家金融监督管理总局。
59、深交所：指深圳证券交易所。
60、基金业协会：指中国证券投资基金业协会。
61、证券业协会：指中国证券业协会。
62、中国结算：指中国证券登记结算有限责任公司。
63、基金合同当事人：指受基金合同约束，根据基金合同享有权利并承担义务的法律主
体，包括基金管理人、基金托管人和基金份额持有人。
64、个人投资者：指依据有关法律法规规定可投资于证券投资基金的自然人。
65、机构投资者：指依据有关法律法规规定可投资于证券投资基金的企业法人、事业法
人、社会团体或其他组织。
66、网下投资者：指通过证券交易所网下发行电子平台认购本基金基金份额的证券公司、
基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司及保险资产管理公司、合格境外投资者、商
业银行及银行理财子公司、政策性银行、符合规定的私募基金管理人以及其他符合中国证监
会及证券交易所投资者适当性规定的专业机构投资者。全国社会保障基金、基本养老保险基
金、年金基金等可根据有关规定参与基础设施基金网下询价。网下投资者应当按照规定向中
国证券业协会注册，接受中国证券业协会自律管理。
67、战略投资者：指符合国家法律法规和本基金战略投资者选择标准，通过与基金管理
人事先签订战略投资者配售协议认购本基金基金份额、且其认购的基金份额期限具有锁定期
的投资者，战略投资者包括原始权益人或其同一控制下的关联方及其它专业机构投资者。战
略投资者不得接受他人委托或者委托他人参与基础设施基金战略配售，但依法设立并符合特
定投资目的的证券投资基金、公募理财产品等资管产品，以及全国社会保障基金、基本养老
保险基金、年金基金等除外。
68、公众投资者：指符合法律法规规定的可投资于基础设施证券投资基金的个人投资者、
机构投资者、合格境外投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资
人。参与网下询价的配售对象及其关联账户不得再通过面向公众投资者发售部分认购基金份
额。
69、战略配售：指以锁定持有基金份额一定期限为代价获得优先认购基金份额的权利的
招募说明书
24
配售方式。
70、合格境外投资者：指符合《合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者境内
证券期货投资管理办法》及相关法律法规规定，可以使用来自境外的资金投资于在中国境内
依法募集的证券投资基金的中国境外的机构投资者，包括合格境外机构投资者和人民币合格
境外机构投资者。
71、投资人/投资者：指个人投资者、机构投资者、合格境外投资者以及法律法规或中国
证监会允许投资于证券投资基金的其他投资人的合称。
72、基金份额持有人：指依据基金合同和招募说明书合法取得基金份额的投资者。
73、基金销售业务：指基金管理人或销售机构宣传推介基金，发售基金份额，办理基金
份额的转托管等业务。
74、销售机构：指广发基金管理有限公司以及符合《销售办法》和中国证监会规定的其
他条件，取得基金销售业务资格并与基金管理人签订了基金销售服务协议，办理基金销售业
务的机构，以及可通过深交所办理基金销售业务的会员单位。其中，可通过深交所办理本基
金销售业务的机构必须是具有证券投资基金销售业务资格、并经深交所和中国结算认可的深
交所会员单位。
75、场外：指通过深交所交易系统外的销售机构利用其自身柜台或者其他交易系统办理
基金份额认购等业务场所。通过该等场所办理基金份额的认购也称为场外认购。
76、场内：指通过具有相应业务资格的深交所会员单位通过深交所交易系统进行基金份
额认购以及上市交易等业务的场所。通过该等场所办理基金份额的认购也称为场内认购。
77、会员单位：指具有基金销售业务资格并经深交所和中国结算认可的深交所会员单位。
78、登记业务：指中国结算相关业务规则定义的基金登记、存管、过户、清算和结算业
务，具体内容包括投资人基金账户的建立和管理、基金份额登记、基金销售业务的确认、清
算和结算、代理发放红利、建立并保管基金份额持有人名册和办理非交易过户等。
79、登记机构：指办理登记业务的机构。本基金的登记机构为中国结算。
80、登记结算系统：指中国结算开放式基金登记结算系统。投资人通过场外基金销售机
构认购所得的基金份额登记在该系统下。
81、证券登记结算系统：指中国结算深圳分公司证券登记结算系统。投资人通过场内会
员单位认购或买入所得的基金份额登记在该系统下。
82、转托管：指基金份额持有人在本基金的不同销售机构之间实施的变更所持基金份
额销售机构的操作，包括系统内转托管和跨系统转托管。
招募说明书
25
83、系统内转托管：指基金份额持有人将其持有的基金份额在登记结算系统内不同销
售机构（网点）之间或证券登记结算系统内不同会员单位（交易单元）之间进行转托管的行
为。
84、跨系统转托管：指基金份额持有人将其持有的基金份额在登记结算系统和证券登
记结算系统之间进行转托管的行为。
85、开放式基金账户/场外基金账户：指投资人通过场外销售机构在中国结算注册的开
放式基金账户，用于记录其持有的、基金管理人所管理的基金份额余额及其变动情况的账户。
86、基金交易账户：指销售机构为投资人开立的、记录投资人通过该销售机构办理认购、
转托管等业务而引起的基金份额变动及结余情况的账户。
87、场内证券账户：指投资人在中国结算深圳分公司开立的中国结算深圳人民币普通
股票账户或封闭式基金账户。
88、基金合同生效日/基金成立日：指基金募集达到法律法规规定及基金合同规定的条
件，基金管理人向中国证监会办理完毕基金备案手续，并获得中国证监会书面确认的日期。
89、基金合同终止日：指基金合同规定的基金合同终止事由出现后，基金财产清算完毕，
清算结果报中国证监会备案并予以公告的日期。
90、基金募集期：指自基金份额发售之日起至发售结束之日止的期间，具体详见基金份
额发售公告。
91、基金存续期/基金封闭期/存续期/封闭期：指基金合同生效之日至基金合同生效之日
起32 年之间的期限，但基金合同另有约定的除外。
92、工作日/交易日：指深交所的正常交易日。
93、日：如无特殊说明，指自然日。
94、封闭式基金：指采用封闭式运作方式的基金，即基金份额总额在基金合同期限内固
定不变（因扩募或者因本基金发生份额折算导致基金份额总额变更的情况除外），基金份额
持有人不得申请赎回的证券投资基金。
95、认购：指在基金募集期内，投资人根据基金合同、招募说明书及相关公告的规定申
请购买基金份额的行为。
96、元：指人民币元。
97、基金可供分配金额：指在基金合并财务报表净利润基础上通过合理调整计算得出
的金额，相关计算调整项目至少包括基础设施项目资产的公允价值变动损益、折旧与摊销，
同时应当综合考虑项目公司持续发展、偿债能力和经营现金流等因素，具体法律法规另有规
招募说明书
26
定的，从其规定。
98、基金收益：指基金投资所得资产支持证券分配收益、债券利息、买卖证券价差、银
行存款利息、已实现的其他合法收入及因运用基金财产带来的成本和费用的节约。
99、基金资产总值/基金总资产：指基金通过资产支持证券、SPV 公司和基础设施项目
公司等特殊目的载体持有的基础设施资产，拥有的其他各类证券及票据、银行存款本息和基
金应收款项以及其他投资所形成的账面价值总和，即基金合并财务报表层面计量的资产总值
或总资产。
100、基金资产净值/基金净资产：指基金合并财务报表的基金资产总值减去基金总负债
后的价值。
101、基金份额净值：指估值日基金合并财务报表的基金资产净值除以当日基金份额总
数的商值。
102、估值日：指根据国家法律法规规定需要对外披露合并财务报表的资产负债表基准
日，估值日包括半年度和年度最后一日，以及法律法规规定的其他日期。
103、报告期：就本基金首次发售而言，指 2021-2023 年及2024 年1-6 月。
104、报告期末：就本基金首次发售而言，指 2021-2023 年末及2024 年6 月末。
105、规定媒介：指规定报刊及规定网站等媒介。
106、规定报刊：指符合中国证监会规定条件的用以进行信息披露的全国性报刊。
107、规定网站：指符合《信息披露办法》规定的互联网网站（包括基金管理人网站、基
金托管人网站、中国证监会基金电子披露网站）。
108、参与机构：指为本基金提供专业服务的评估机构、会计师事务所、律师事务所、外
部管理机构、财务顾问等专业机构。
109、评估机构：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘请的为基础设施项目提
供资产评估服务的专业评估机构。本基金的评估机构为仲量联行（北京）房地产资产评估咨
询有限公司。
110、法律顾问/律师事务所：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘请的为本
基金提供法律咨询服务的律师事务所。本基金的法律顾问/律师事务所为北京市金杜律师事务
所。
111、会计师事务所/审计机构：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘请为本
基金提供会计/审计服务的会计师事务所。本基金的会计师事务所为毕马威华振会计师事务所
（特殊普通合伙）及安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）。
招募说明书
27
112、流动性服务商：指为基础设施基金提供双边报价等服务的专业机构。
113、不可抗力：指基金合同当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观事件。
114、中国：指中华人民共和国。
115、法律法规：指中国现行有效并公布实施的法律、行政法规、规范性文件、司法解释、
行政规章以及其他对基金合同当事人有约束力的决定、决议、通知等，为基金合同之目的，
基金合同项下的法律法规亦包括基金份额上市交易的证券交易所、中国证券投资基金业协会、
中国证券业协会等行业自律组织的规范。
116、《民法典》：指2020 年5 月28 日经第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，
中华人民共和国主席令第45 号公布，自2021 年1 月1 日起施行的《中华人民共和国民法典》
及颁布机关对其不时做出的修订。
117、《基金法》：指2003 年10 月28 日经第十届全国人民代表大会常务委员会第五次
会议通过，经2012 年12 月28 日第十一届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议修订，
自2013 年6 月1 日起实施，并经2015 年4 月24 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第
十四次会议《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国港口法>等七部法律的
决定》修正的《中华人民共和国证券投资基金法》及颁布机关对其不时做出的修订。
118、《证券法》：指1998 年12 月29 日经第九届全国人民代表大会常务委员会第六次
会议通过，经2004 年8 月28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修
改〈中华人民共和国证券法〉的决定》第一次修正，2005 年10 月27 日第十届全国人民代表
大会常务委员会第十八次会议第一次修订，2013 年6 月29 日第十二届全国人民代表大会常
务委员会第三次会议《关于修改〈中华人民共和国文物保护法〉等十二部法律的决定》第二
次修正，2014 年8 月31 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改〈中
华人民共和国保险法〉等五部法律的决定》第三次修正，2019 年12 月28 日第十三届全国人
民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订，并自2020 年3 月1 日起施行的《中华人民
共和国证券法》及颁布机关对其不时做出的修订。
119、《销售办法》：指中国证监会2020 年8 月28 日颁布、同年10 月1 日实施的《公
开募集证券投资基金销售机构监督管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订。
120、《信息披露办法》：指中国证监会2019 年7 月26 日颁布、同年9 月1 日实施，并
经2020 年3 月20 日中国证监会《关于修改部分证券期货规章的决定》修改的《公开募集证
券投资基金信息披露管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订。
121、《运作办法》：指中国证监会2014 年7 月7 日颁布、同年8 月8 日实施的《公开
招募说明书
28
募集证券投资基金运作管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订。
122、《试点通知》：指中国证监会和国家发改委2020 年4 月24 日颁布的《关于推进基
础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。
123、《试点工作通知》/958 号文：指国家发改委2021 年6 月29 日颁布的《关于进一步
做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》。
124、236 号文：指国家发展改革委2023 年3 月1 日颁布的《关于规范高效做好基础设
施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》。
125、《基础设施基金指引》：指中国证监会2020 年8 月6 日颁布并实施，并经2023 年
10 月20 日中国证监会《关于修改<公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）>第五十条
的决定》修改的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及颁布机关对其不时做出
的修订。
126、《资产证券化业务规定》：指中国证监会2014 年11 月19 日颁布并实施的《证券
公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》及颁布机关对其不时做出的修订。
127、《深交所业务办法》：指深交所于2021 年1 月29 日颁布并实施的《深圳证券交易
所公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试行）》及颁布机关对其不时做出的修订。
128、深交所业务规则：指深交所于2023 年5 月12 日颁布并实施的《深圳证券交易所公
开募集基础设施证券投资基金业务指引第1 号——审核关注事项（试行）（2023 年修订）》，
于2021 年1 月29 日颁布并实施的《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指
引第2 号——发售业务（试行）》，于2022 年5 月31 日颁布并实施的《深圳证券交易所公
开募集基础设施证券投资基金业务指引第3 号—新购入基础设施项目（试行）》，于2022 年
7 月15 日颁布并实施的《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适
用指引第4 号——保障性租赁住房（试行）》，于2023 年10 月27 日颁布并实施的《深圳证
券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第5 号——临时报告（试行）》及深交所
针对公开募集基础设施证券投资基金发布的其他业务规则，及颁布机关对其不时做出的修订。
129、证券业协会业务规则：指中国证券业协会于2021 年1 月29 日颁布并实施的《公开
募集基础设施证券投资基金网下投资者管理细则》及中国证券业协会针对公开募集基础设施
证券投资基金发布的其他业务规则，及颁布机关对其不时做出的修订。
130、基金业协会业务规则：指中国证券投资基金业协会于2021 年2 月8 日颁布并实施
的《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》《公开募集基础设施证券
投资基金运营操作指引（试行）》及中国证券投资基金业协会针对公开募集基础设施证券投
招募说明书
29
资基金发布的其他业务规则，及颁布机关对其不时做出的修订。
131、中国结算业务规则：指中国结算于2022 年6 月24 日颁布并实施的《中国证券登记
结算有限责任公司深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金登记结算业务指引（试
行）》，及中国结算针对公开募集基础设施证券投资基金发布的其他业务规则，及颁布机关
对其不时做出的修订。
132、业务规则：指深交所业务规则、证券业协会业务规则、基金业协会业务规则与中国
结算业务规则的合称。
招募说明书
30
第三部分 基金管理人
一、概况
（一）名称：广发基金管理有限公司
（二）住所：广东省珠海市横琴新区环岛东路3018 号2608 室
（三）办公地址：广东省广州市海珠区琶洲大道东1 号保利国际广场南塔31－33 楼；广
东省珠海市横琴新区环岛东路3018 号2603-2622 室
（四）法定代表人：葛长伟
（五）设立时间：2003 年8 月5 日
（六）电话：020-83936666；全国统一客服热线：95105828
（七）联系人：项军
（八）注册资本：14,097.8 万元人民币
（九）股权结构
股东名称 出资比例
广发证券股份有限公司 54.533%
烽火通信科技股份有限公司 14.187%
深圳市前海香江金融控股集团有限公司 14.187%
广州科技金融创新投资控股有限公司 7.093%
嘉裕元（珠海）股权投资合伙企业（有限合伙） 3.87%
嘉裕祥（珠海）股权投资合伙企业（有限合伙） 2.23%
嘉裕禾（珠海）股权投资合伙企业（有限合伙） 1.55%
嘉裕泓（珠海）股权投资合伙企业（有限合伙） 1.19%
嘉裕富（珠海）股权投资合伙企业（有限合伙） 1.16%
总计 100%
二、为管理基础设施基金专门设置的主要部门情况
基金管理人已设置独立的基础设施基金业务主办部门，即基础设施REITs 业务部。目前
部门已配备3 名具有5 年以上基础设施项目运营或基础设施投资管理经验的主要负责人员，
其中2 名具备5 年以上基础设施项目运营经验，在人员数量和经验上满足要求。
三、主要人员情况
（一）董事会成员
葛长伟先生，董事长，学士，曾在安徽省人大财经委、安徽省财政厅、安徽省政府办公
招募说明书
31
厅、安徽省计委、中国神华集团运销公司、国家发展和改革委员会、国务院办公厅、重庆市
委、广东省委、广东省清远市委、广东省发展和改革委员会、中国南方电网有限责任公司、
广发证券股份有限公司工作。
孙晓燕女士：董事，硕士，现任广发证券股份有限公司执行董事、副总经理、财务总监，
兼任证通股份有限公司监事。曾任广东广发证券公司投资银行部经理、广发证券有限责任公
司财务部经理、财务部副总经理、广发证券股份有限公司投资自营部副总经理，广发基金管
理有限公司财务总监、副总经理，广发证券股份有限公司财务部总经理，证通股份有限公司
监事会主席。
王凡先生：董事，博士，现任广发基金管理有限公司总经理，兼任广发国际资产管理有
限公司董事会主席、广州投资顾问学院管理有限公司董事。曾在财政部、易方达基金管理有
限公司工作，曾任广发基金管理有限公司副总经理。
曾军先生：董事，硕士，正高级工程师，现任烽火通信科技股份有限公司董事长，兼任
烽火超微信息科技有限公司董事长。曾任武汉邮电科学研究院研究员，烽火通信科技股份有
限公司经理、哈尔滨办事处主任、国内市场总部副总经理、客户服务中心总经理，武汉烽火
技术服务有限公司总经理，烽火通信科技股份有限公司副总裁、总裁。
刘根森先生：董事，学士，现任深圳市前海香江金融控股集团有限公司董事，兼任香江
集团有限公司副总裁，深圳香江控股股份有限公司董事，深圳市大本创业投资有限公司董事。
曾任德意志银行香港分行分析员，深圳市前海香江金融控股集团有限公司董事长，深圳市龙
岗中银富登村镇银行董事。
张彦先生：董事，学士，现任广州科技金融创新投资控股有限公司董事长，兼任广州产
业投资基金管理有限公司助理总经理、广州南沙资讯科技园有限公司副董事长。曾任珠海证
券、珠证恒隆实业业务经理，金汇来发展有限公司副总经理，第一证券营业部副总经理，广
发证券营业部总经理，齐鲁证券营业部总经理，中泰证券广东分公司总经理，广州市工业转
型升级发展基金管理有限公司常务副总经理，广州市城发投资基金管理有限公司董事长，广
州广泰城发规划咨询有限公司董事长，广州科技金融创新投资控股有限公司副总经理，广州
汇垠天粤股权投资基金管理有限公司董事长，广州基金国际股权投资基金管理有限公司董事
长，上海鹏欣（集团）有限公司副总裁，黑龙江国中水务股份有限公司董事长。
罗海平先生：独立董事，博士，教授、高级经济师，现任北京平智云数字科技合伙企业
（有限合伙）执行事务合伙人。曾任中国人民保险公司荆襄支公司经理，长江保险经纪公司
总经理，中国人民保险公司湖北省分公司国际保险部党组书记、总经理，中国人民保险公司
招募说明书
32
汉口分公司党委书记、总经理，太平保险有限公司市场部总经理，中国太平保险有限公司湖
北分公司党委书记、总经理，中国太平保险有限公司助理总经理、副总经理兼董事会秘书，
阳光财产保险股份有限公司总裁、阳光保险集团执行委员会委员，中华联合财产保险股份有
限公司总经理、董事长、党委书记，中华联合保险集团股份有限公司常务副总经理、首席风
险官。
董茂云先生：独立董事，博士，教授，现任宁波大学法学院教授，兼任复旦大学兼职教
授，浙江合创律师事务所兼职律师，江苏恒顺醋业股份有限公司董事（外部董事）。曾任复
旦大学法学院副教授、法律系副主任、法学院副院长，法学院教授。
姚海鑫先生：独立董事，博士，教授，现任辽宁大学新华国际商学院教授，兼任东软医
疗股份有限公司独立董事，辽宁金融控股集团有限公司外部兼职董事。曾任辽宁大学工商管
理学院副院长、工商管理硕士（MBA）教育中心副主任、辽宁大学发展规划处处长、财务
处处长、辽宁大学学术委员会委员。
（二）监事会成员
符兵先生：监事会主席，硕士，中级经济师。曾任广东物资集团公司计划处副科长，广
东发展银行广州分行世贸支行行长、总行资金部处长，广发基金管理有限公司市场拓展部副
总经理、广州分公司总经理、市场拓展部总经理、营销服务部总经理、营销总监、市场总监。
吴晓辉先生：职工监事，硕士，工程师，现任广发基金管理有限公司信息技术部总经理。
曾任广发证券股份有限公司信息技术部副经理、经理，广发基金管理有限公司运营保障部副
总经理。
孔伟英女士：职工监事，学士，经济师。现任广发基金管理有限公司人力资源部总经理。
曾任职于广发证券股份有限公司。
刘敏女士：职工监事，硕士，现任广发基金管理有限公司营销管理部副总经理。曾任广
发基金管理有限公司市场拓展部总经理助理，营销服务部总经理助理，产品营销管理部总经
理助理。
喻晨女士：职工监事，硕士，现任广发基金管理有限公司合规稽核部总经理。曾任职于
广发基金管理有限公司市场拓展部、金融工程部、产品营销管理部。
（三）总经理及其他高级管理人员
王凡先生：总经理，博士，兼任广发国际资产管理有限公司董事会主席、广州投资顾问
学院管理有限公司董事。曾在财政部、易方达基金管理有限公司工作，曾任广发基金管理有
限公司副总经理。
招募说明书
33
朱平先生：副总经理，硕士，经济师，兼任瑞元资本管理有限公司董事。曾任上海荣臣
集团市场部经理，广发证券有限责任公司投资银行部华南业务部副总经理，基金科汇基金经
理，易方达基金管理有限公司投资部研究负责人，广发基金管理有限公司总经理助理。
魏恒江先生：副总经理，硕士，高级工程师。曾在水利部、广发证券股份有限公司工作，
历任广发基金管理有限公司上海分公司总经理、综合管理部总经理、公司总经理助理。
张敬晗女士：副总经理，硕士。曾任中国农业科学院助理研究员，中国证监会培训中心、
监察局科员，基金监管部副处长及处长，私募基金监管部处长。
张芊女士：副总经理，硕士，兼任广发基金管理有限公司固定收益投资总监、固定收益
管理总部总经理、基金经理。曾在施耐德电气公司、中国银河证券、中国人保资产管理公司、
工银瑞信基金管理有限公司和长盛基金管理有限公司工作，历任广发基金管理有限公司固定
收益部总经理。
傅友兴先生：副总经理，硕士，兼任广发基金管理有限公司联席投资总监、价值投资部
总经理、基金经理。曾在原天同基金管理有限公司工作，历任广发基金管理有限公司研究员、
机构理财部副总经理、规划发展部总经理、研究发展部总经理、权益投资一部副总经理。
刘格菘先生：副总经理，博士，兼任广发基金管理有限公司联席投资总监、成长投资部
总经理、基金经理。曾在中国人民银行、中邮创业基金管理有限公司、融通基金管理有限公
司工作，历任广发基金管理有限公司权益投资一部副总经理、北京权益投资部总经理。
王海涛先生：副总经理，硕士，兼任广发基金管理有限公司基金经理、广发国际资产管
理有限公司副董事长。曾在美国Business Excellence Inc.、摩根士丹利亚洲有限公司、兴全基
金管理有限公司工作，历任广发基金管理有限公司专户投资部总经理、公司总经理助理。
窦刚先生：副总经理、首席信息官，硕士，工程师。曾在广发证券股份有限公司工作，
历任广发基金管理有限公司中央交易部总经理、运营总监、公司总经理助理。
项军先生：督察长，学士。曾在中国工商银行河北省信托投资公司、华夏证券有限公司、
上海万融投资管理有限公司、合正投资管理有限公司工作。历任广发基金管理有限公司机构
理财部副总经理，北京分公司总经理，北京办事处总经理，战略与创新业务部总经理。
（四）基金经理
李文博先生，理学学士，持有中国证券投资基金业从业证书。现任广发基金管理有限公
司战略与创新业务部REITs 基金经理。曾任恒大地产集团有限公司及其子公司资金中心、资
金部资金管理员、副经理，恒大人寿保险有限公司投资管理中心另类投资部、不动产投资部
副总经理、总监，广发基金管理有限公司战略与创新业务部REITs 业务研究员。
招募说明书
34
杜金鑫先生，工学硕士，持有中国证券投资基金业从业证书。现任广发基金管理有限公
司战略与创新业务部REITs 基金经理。曾任中建科工集团有限公司基础设施事业部高级经理，
上海宏信建设投资有限公司投资二部投资经理，广发基金管理有限公司战略与创新业务部
REITs 业务研究员。
彭翔艺先生，工学硕士，持有中国证券投资基金业从业证书。现任广发基金管理有限公
司战略与创新业务部REITs 基金经理。曾任中车建设工程有限公司运营管理部高级经理，北
京神州高铁投资管理有限公司总裁办公室总裁助理，广发基金管理有限公司战略与创新业务
部REITs 业务研究员。
（五）公募REITs 投资决策委员会
为加强基金管理人旗下基础设施基金业务的投资研究工作，保障基金管理人管理的基础
设施基金规范、高效运作，防范和化解投资风险，基金管理人特成立公募REITs 投资决策委
员会。
公募REITs 投资决策委员会具体人员名单如下：
朱平先生：简历同上。
黎娜女士：硕士，现任养老金部总经理、战略与创新业务部负责人兼基础设施REITs 业
务部负责人，兼任广发国际资产管理有限公司常务副总经理。曾任职博时基金，2015 年7 月
加入广发基金，历任广发基金广州分公司总经理助理、渠道管理总部总经理助理、养老金与
战略业务部副总经理。
葛飞先生：硕士，从业12 年。曾任海航资本控股有限公司研究员，中诚信国际信用评级
有限责任公司高级分析师、高级项目经理、信用评级委员会委员，摩根士丹利华鑫基金管理
有限公司固定收益投资部信用研究主管、基金经理。自2022 年加入广发基金管理有限公司，
现任固定收益研究部副总经理、信用研究负责人。
孙迪先生：金融学和工程学双硕士，持有中国证券投资基金业从业证书。现任广发基金
管理有限公司研究发展部总经理、广发品牌消费股票型发起式证券投资基金基金经理（自2017
年12 月14 日起任职）、广发资源优选股票型发起式证券投资基金基金经理（自2017 年12
月14 日起任职）、广发先进制造股票型发起式证券投资基金基金经理（自2022 年3 月1 日
起任职）。曾任广发基金管理有限公司研究发展部研究员、部门总经理助理、副总经理、广
发高端制造股票型发起式证券投资基金基金经理（自2019 年4 月11 日至2021 年8 月19
日）、广发诚享混合型证券投资基金基金经理（自2021 年2 月8 日至2022 年5 月10 日）、
广发兴诚混合型证券投资基金基金经理（自2021 年1 月6 日至2022 年5 月31 日）、广发研
招募说明书
35
究精选股票型证券投资基金基金经理（自2020 年11 月4 日至2023 年8 月17 日）。
喻晨女士：简历同上。
（六）上述人员之间均不存在近亲属关系。
（七）3 名以上基础设施项目运营或基础设施项目投资管理经验的主要负责人员情况
本基金基础设施项目运营或基础设施项目投资管理经验的主要负责人员为李文博先生、
杜金鑫先生和彭翔艺先生，具体简历详见本节“（四）基金经理”。
四、基金管理人承诺
（一）基金管理人承诺：
1、严格遵守《基金法》及其他相关法律法规的规定，并建立健全内部控制制度，采取有
效措施，防止违反《基金法》及其他法律法规行为的发生；
2、根据基金合同的规定，按照招募说明书列明的投资目标、策略及限制进行基金资产的
投资。
（二）基金管理人严格按照法律、法规、规章的规定，基金资产不得用于下列投资或者
活动：
1、将基金管理人固有财产或者他人财产混同于基金财产从事证券投资；
2、不公平地对待其管理的不同基金财产；
3、利用基金财产为基金份额持有人以外的第三人牟取利益；
4、向基金份额持有人违规承诺收益或者承担损失；
5、法律法规以及中国证监会规定禁止的其他行为。
（三）基金经理承诺：
1、依照有关法律、法规和基金合同的规定，本着谨慎的原则为基金份额持有人谋取最大
利益；
2、不利用职务之便为自己、代理人、代表人、受雇人或任何其他第三人谋取不当利益；
3、不泄漏在任职期间知悉的有关证券、基金的商业秘密、尚未依法公开的基金投资内容、
基金投资计划等信息；
4、不协助、接受委托或以其他任何形式为其他组织或个人进行证券交易。
（四）基础设施项目管理部门主要负责人承诺
1、依照有关法律、法规和基金合同的规定，管理部门人员和业务。
2、不利用基金财产或职务之便为自己、被代理人、被代表人、受雇人或任何其他第三人
谋取不当利益。
招募说明书
36
3、不泄露在任职期间知悉的有关证券、基金的商业秘密，尚未依法公开的基金投资内容、
基金投资计划等信息。
五、基金管理人的内部控制制度
基金管理人的内部风险控制制度包括内部控制大纲、基本管理制度、部门业务规章等。
内部控制大纲是对公司章程规定的内控原则的细化和展开，对各项基本管理制度的总揽和指
导。内部控制大纲明确了内部控制目标和原则、内部控制组织体系、内部控制制度体系、内
部控制环境、内部控制措施等。基本管理制度包括风险控制制度、基金投资管理制度、基金
绩效评估考核制度、集中交易制度、基金会计制度、信息披露制度、信息系统管理制度、员
工保密制度、危机处理制度、监察稽核制度等。部门业务规章是在基本管理制度的基础上，
对各部门的主要职责、岗位设置、工作要求、业务流程等的具体说明。
根据基金管理业务的特点，公司设立顺序递进、权责统一、严密有效的四道内控防线：
1、建立以各岗位目标责任制为基础的第一道监控防线。各岗位均制定明确的岗位职责，
各业务均制定详尽的操作流程，各岗位人员上岗前必须声明已知悉并承诺遵守，在授权范围
内承担各自职责。
2、建立相关部门、相关岗位之间相互监督的第二道监控防线。公司在相关部门、相关岗
位之间建立重要业务处理凭据传递和信息沟通制度，后续部门及岗位对前一部门及岗位负有
监督的责任。
3、建立以合规风控部门对各岗位、各部门、各机构、各项业务全面实施监督反馈的第三
道监控防线。合规风控部门属于内核部门，直接接受总经理的领导，独立于其他部门和业务
活动，对内部控制制度的执行情况实行严格的检查和监督。
4、建立以合规审核委员会及督察长为核心，对公司所有经营管理行为进行监督的第四道
监控防线。
针对基础设施基金，公司内部设立基础设施REITs 业务部负责基础设施基金的研究、投
资及运营管理等，设立公募REITs 投资决策委员会负责对基础设施基金重大事项的审批决策，
并建立了《公开募集基础设施证券投资基金投资管理制度》《公开募集基础设施证券投资基
金投资决策委员会议事规则》《公开募集基础设施证券投资基金内部控制与风险管理制度》
《公开募集基础设施证券投资基金运营管理制度》《公开募集基础设施证券投资基金尽职调
查内部管理制度》《公开募集基础设施证券投资基金信息披露制度》等业务相关制度，形成
基础设施基金投资管理、项目运营、内部控制与风险管理、信息披露等的制度流程体系。
六、基金管理人或其同一控制下的关联方的不动产研究经验
招募说明书
37
基金管理人广发基金及资产支持证券管理人广发资管都设有专业投资研究团队，研究团
队中均包括不动产/基础设施研究人员，具备不动产/基础设施研究经验。
基金管理人旗下主要不动产专业研究人员的情况如下：
毛昞华先生，硕士，从业9 年。自2015 年加入广发基金管理有限公司，现任固定收益研
究部信用研究员，具备丰富的基础设施及资产支持证券研究经验。
田梓慧女士，硕士，从业8 年。曾就职于中诚信国际信用评级有限责任公司，自2022 年
加入广发基金管理有限公司，现任固定收益研究部信用研究员，主要研究方向包括房地产等
行业，具备丰富的不动产及资产支持证券研究经验。
陈嘉良先生，硕士，从业7 年。曾就职于长信基金管理有限责任公司，自2022 年加入广
发基金管理有限公司，现任固定收益研究部信用研究员，主要研究方向包括城投、非银金融
等行业，具备丰富的资产支持证券研究经验。
丁朝飞先生，硕士。曾就职于金科地产集团股份有限公司，2023 年3 月加入广发基金管
理有限公司，担任房地产研究员，主要研究方向为房地产政策与市场、地产及物业股。
资产支持证券管理人广发资管具备发行管理不动产/基础设施类资管产品的经验，目前资
产证券化项目的基础资产基本覆盖了市面上主流基础资产类型，具有同类产品或业务的投资
管理和运营专业经验。
基金管理人或其同一控制下的关联方的同类产品不存在重大未决风险事项。
招募说明书
38
第四部分 基金托管人
一、基金托管人概况
（一）基本情况
名称：招商银行股份有限公司（以下简称“招商银行”）
设立日期：1987 年3 月31 日
注册地址：深圳市深南大道7088 号招商银行大厦
办公地址：深圳市深南大道7088 号招商银行大厦
注册资本：人民币252.20 亿元
法定代表人：缪建民
行长：王良
资产托管业务批准文号：证监基金字[2002]83 号
电话：4006195555
传真：0755-83195201
资产托管部信息披露负责人：张姗
（二）发展概况
招商银行成立于1987 年4 月8 日，是我国第一家完全由企业法人持股的股份制商业银
行，总行设在深圳。自成立以来，招商银行先后进行了三次增资扩股，并于2002 年3 月成功
地发行了15 亿A 股，4 月9 日在上交所挂牌（股票代码：600036），是国内第一家采用国际
会计标准上市的公司。2006 年9 月又成功发行了22 亿H 股，9 月22 日在香港联交所挂牌交
易（股票代码：3968），10 月5 日行使H 股超额配售，共发行了24.2 亿H 股。截至2024 年
6 月30 日，集团总资产115,747.83 亿元人民币，高级法下资本充足率17.95%，权重法下资本
充足率14.60%。
2002 年8 月，招商银行成立基金托管部；2005 年8 月，经报中国证监会同意，更名为资
产托管部，现下设基金券商团队、银保信托团队、养老金团队、业务管理团队、产品研发团
队、风险管理团队、系统与数据团队、项目支持团队、运营管理团队、基金外包业务团队10
个职能团队，现有员工228 人。2002 年11 月，经中国人民银行和中国证监会批准获得证券
投资基金托管业务资格，成为国内第一家获得该项业务资格上市银行；2003 年4 月，正式办
理基金托管业务。招商银行作为托管业务资质最全的商业银行之一，拥有证券投资基金托管
资格、基本养老保险基金托管机构资格、受托投资管理托管业务托管资格、保险资金托管业
招募说明书
39
务资格、企业年金基金托管业务资格、合格境外机构投资者托管（QFII）资格、合格境内机构
投资者托管（QDII）、私募基金业务外包服务资格、存托凭证试点存托业务等业务资格。
招商银行资产托管结合自身在托管行业深耕22 年的专业能力和创新精神，推出“招商银
行托管+”服务品牌，以“践行价值银行战略，致力于成为服务更佳、科技更强、协同更好的
客户首选全球托管银行”品牌愿景为指引，以“值得信赖的专家、贴心服务的管家、让价值
持续增加、客户的体验更佳”的“4+目标”，以创新的“服务产品化”为方法论，全方位助
力资管机构实现可持续的高质量发展。招商银行资产托管围绕资管全场景，打造了“如风运
营”“大观投研”“见微数据”三个服务子品牌，不断创新托管系统、服务和产品：在业内率
先推出“网上托管银行系统”、托管业务综合系统和“6S”托管服务标准，首家发布私募基
金绩效分析报告，开办国内首个托管银行网站，推出国内首个托管大数据平台，成功托管国
内第一只券商集合资产管理计划、第一只FOF、第一只信托资金计划、第一只股权私募基金、
第一家实现货币市场基金赎回资金T+1 到账、第一只境外银行QDII 基金、第一只红利ETF
基金、第一只“1+N”基金专户理财、第一家大小非解禁资产、第一单TOT 保管，实现从单
一托管服务商向全面投资者服务机构的转变，得到了同业认可。
招商银行资产托管业务持续稳健发展，社会影响力不断提升，近年来获得业内各类奖项
荣誉。2016 年5 月“托管通”荣获《银行家》2016 中国金融创新“十佳金融产品创新奖”；
6 月荣获《财资》“中国最佳托管银行奖”，成为国内唯一获得该奖项的托管银行；7 月荣获
中国资产管理“金贝奖”“最佳资产托管银行”、《21 世纪经济报道》“2016 最佳资产托管
银行”。2017 年5 月荣获《亚洲银行家》“中国年度托管银行奖”；6 月荣获《财资》“中
国最佳托管银行奖”；“全功能网上托管银行2.0”荣获《银行家》2017 中国金融创新“十佳
金融产品创新奖”。2018 年1 月荣获中央国债登记结算有限责任公司“2017 年度优秀资产托
管机构”奖；同月，托管大数据平台风险管理系统荣获2016-2017 年度银监会系统“金点子”
方案一等奖，以及中央金融团工委、全国金融青联第五届“双提升”金点子方案二等奖；3 月
荣获《中国基金报》“最佳基金托管银行”奖；5 月荣获国际财经权威媒体《亚洲银行家》“中
国年度托管银行奖”；12 月荣获2018 东方财富风云榜“2018 年度最佳托管银行”、“20 年
最值得信赖托管银行”奖。2019 年3 月荣获《中国基金报》“2018 年度最佳基金托管银行”
奖；6 月荣获《财资》“中国最佳托管机构”“中国最佳养老金托管机构”“中国最佳零售基
金行政外包”三项大奖；12 月荣获2019 东方财富风云榜“2019 年度最佳托管银行”奖。2020
年1 月，荣获中央国债登记结算有限责任公司“2019 年度优秀资产托管机构”奖项；6 月荣
获《财资》“中国境内最佳托管机构”“最佳公募基金托管机构”“最佳公募基金行政外包机
招募说明书
40
构”三项大奖；10 月荣获《中国基金报》第二届中国公募基金英华奖“2019 年度最佳基金托
管银行”奖。2021 年1 月，荣获中央国债登记结算有限责任公司“2020 年度优秀资产托管机
构”奖项；同月荣获2020 东方财富风云榜“2020 年度最受欢迎托管银行”奖项；2021 年10
月，《证券时报》“2021 年度杰出资产托管银行天玑奖”；2021 年12 月，荣获《中国基金
报》第三届中国公募基金英华奖“2020 年度最佳基金托管银行”；2022 年1 月荣获中央国债
登记结算有限责任公司“2021 年度优秀资产托管机构、估值业务杰出机构”奖项；9 月荣获
《财资》“中国最佳托管银行”“最佳公募基金托管银行”“最佳理财托管银行”三项大奖；
12 月荣获《证券时报》“2022 年度杰出资产托管银行天玑奖”；2023 年1 月荣获中央国债登
记结算有限责任公司“2022 年度优秀资产托管机构”、银行间市场清算所股份有限公司“2022
年度优秀托管机构”、全国银行间同业拆借中心“2022 年度银行间本币市场托管业务市场创
新奖”三项大奖；2023 年4 月，荣获《中国基金报》第二届中国基金业创新英华奖“托管创
新奖”；2023 年9 月，荣获《中国基金报》中国基金业英华奖“公募基金25 年基金托管示范
银行（全国性股份行）”；2023 年12 月，荣获《东方财富风云榜》“2023 年度托管银行风
云奖”；2024 年1 月，荣获中央国债登记结算有限责任公司“2023 年度优秀资产托管机构”、
“2023 年度估值业务杰出机构”、“2023 年度债市领军机构”、“2023 年度中债绿债指数
优秀承销机构”四项大奖；2024 年2 月，荣获泰康养老保险股份有限公司“2023 年度最佳年
金托管合作伙伴”奖。2024 年4 月，荣获中国基金报“中国基金业英华奖-ETF20 周年特别评
选“优秀ETF 托管人”奖。2024 年6 月，荣获上海清算所“2023 年度优秀托管机构”奖。
二、基础设施基金托管业务专业人员配备及主要人员情况
缪建民先生，招商银行董事长、非执行董事，2020 年9 月起担任招商银行董事、董事长。
中央财经大学经济学博士，高级经济师。中国共产党第十九届、二十届中央委员会候补委员。
招商局集团有限公司董事长。曾任中国人寿保险（集团）公司副董事长、总裁，中国人民保
险集团股份有限公司副董事长、总裁、董事长，曾兼任中国人民财产保险股份有限公司董事
长，中国人保资产管理有限公司董事长，中国人民健康保险股份有限公司董事长，中国人民
保险（香港）有限公司董事长，人保资本投资管理有限公司董事长，中国人民养老保险有限
责任公司董事长，中国人民人寿保险股份有限公司董事长。
王良先生，招商银行党委书记、执行董事、行长。中国人民大学经济学硕士，高级经济
师。1995 年6 月加入招商银行，历任招商银行北京分行行长助理、副行长、行长，2012 年6
月起历任招商银行行长助理、副行长、常务副行长，2022 年4 月18 日起全面主持招商银行
工作，2022 年5 月19 日起任招商银行党委书记，2022 年6 月15 日起任招商银行行长，兼任
招募说明书
41
招商银行香港上市相关事宜之授权代表、招银国际金融控股有限公司董事长、招银国际金融
有限公司董事长、招商永隆银行董事长、招联消费金融有限公司副董事长、招商局金融控股
有限公司董事、中国支付清算协会副会长、中国银行业协会中间业务专业委员会第四届主任、
中国金融会计学会第六届常务理事、广东省第十四届人大代表。
王颖女士，招商银行副行长。南京大学政治经济学专业，硕士，经济师。王颖女士1997
年1 月加入招商银行，历任招商银行北京分行行长助理、副行长，天津分行行长，深圳分行
行长，招商银行行长助理。2023 年11 月起任招商银行副行长。
孙乐女士，招商银行资产托管部总经理，硕士研究生毕业，2001 年8 月加入招商银行至
今，历任招商银行合肥分行风险控制部副经理、经理、信贷管理部总经理助理、副总经理、
总经理、公司银行部总经理、中小企业金融部总经理、投行与金融市场部总经理；无锡分行
行长助理、副行长；南京分行副行长，具有20 余年银行从业经验，在风险管理、信贷管理、
公司金融、资产托管等领域有深入的研究和丰富的实务经验。
三、基金托管业务经营情况
截至2024 年6 月30 日，招商银行股份有限公司累计托管1,484 只证券投资基金。
招商银行最近一年向中国证监会提交的注册基金申请材料不存在虚假记载、误导性陈述
或重大遗漏。
招商银行具有基础设施领域资产管理产品托管经验，为开展基础设施基金托管业务配备
了充足的专业人员。
截至2024 年6 月30 日，合计14 单基础设施公募REITs 基金托管人为招商银行，具体如
下：
序号 项目名称 发行时间（年/月） 担任角色
1 红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施
证券投资基金 2021年5月 基金托管人
2 中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资
基金 2021年5月 基金托管人
3 东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施
证券投资基金 2021年5月 基金托管人
4 华安张江产业园封闭式基础设施证券投资
基金 2021年5月 基金托管人
5 博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券
投资基金 2021年5月 基金托管人
6 富国首创水务封闭式基础设施证券投资基
金 2021年5月 基金托管人
7 浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施
证券投资基金 2021年5月 基金托管人
8 鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证2022年6月 基金托管人
招募说明书
42
序号 项目名称 发行时间（年/月） 担任角色
券投资基金
9 国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设
施证券投资基金 2022年6月 基金托管人
10 红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封
闭式基础设施证券投资基金 2022年8月 基金托管人
11 中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证
券投资基金 2022年11月 基金托管人
12 华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投
资基金 2024年2月 基金托管人
13 中金印力消费基础设施封闭式基础设施证
券投资基金 2024年4月 基金托管人
14 华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券
投资基金 2024年6月 基金托管人
招商银行托管项目涵盖仓储物流、高速公路、产业园、碳中和、污水处理、清洁能源、
保障型租赁住房等主流基础设施类型，覆盖京津冀、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域，
聚焦优质资产，创新规范并举，为基金托管人履职、规范公募REITs 资金监管实操流程提供
了示范效应。
四、基金托管人的内部控制制度
（一）内部控制目标
招商银行确保托管业务严格遵守国家有关法律法规和行业监管制度，坚持守法经营、规
范运作的经营理念；形成科学合理的决策机制、执行机制和监督机制，防范和化解经营风险，
确保托管业务的稳健运行和托管资产的安全；建立有利于查错防弊、堵塞漏洞、消除隐患，
保证业务稳健运行的风险控制制度，确保托管业务信息真实、准确、完整、及时；确保内控
机制、体制的不断改进和各项业务制度、流程的不断完善。
（二）内部控制组织结构
招商银行资产托管业务建立三级内部控制及风险防范体系：
一级内部控制及风险防范是在招商银行总行风险管控层面对风险进行预防和控制；总行
风险管理部、法律合规部、审计部独立对资产托管业务进行评估监督，并提出内控提升管理
建议。
二级内部控制及风险防范是招商银行资产托管部设立风险合规管理相关团队，负责部门
内部风险预防和控制，及时发现内部控制缺陷，提出整改方案，跟踪整改情况，并直接向部
门总经理室报告。
三级内部控制及风险防范是招商银行资产托管部在设置专业岗位时，遵循内控制衡原则，
视业务的风险程度制定相应监督制衡机制。
招募说明书
43
（三）内部控制原则
1、全面性原则。内部控制覆盖各项业务过程和操作环节、覆盖所有团队和岗位，并由全
部人员参与。
2、审慎性原则。托管组织体系的构成、内部管理制度的建立均以防范风险、审慎经营为
出发点，体现“内控优先”的要求。
3、独立性原则。招商银行资产托管部各团队、各岗位职责保持相对独立，不同托管资产
之间、托管资产和自有资产之间相互分离。内部控制的检查、评价部门独立于内部控制的建
立和执行部门。
4、有效性原则。内部控制有效性包含内部控制设计的有效性、内部控制执行的有效性。
内部控制设计的有效性是指内部控制的设计覆盖了所有应关注的重要风险，且设计的风险应
对措施适当。内部控制执行的有效性是指内部控制能够按照设计要求严格有效执行。
5、适应性原则。内部控制适应招商银行托管业务风险管理的需要，并能够随着托管业务
经营战略、经营方针、经营理念等内部环境的变化和国家法律、法规、政策制度等外部环境
的改变及时进行修订和完善。
6、防火墙原则。招商银行资产托管部办公场地与招商银行其他业务场地隔离，办公网和
业务网物理分离，部门业务网和全行业务网防火墙策略分离，以达到风险防范的目的。
7、重要性原则。内部控制在实现全面控制的基础上，关注重要托管业务事项和高风险环
节。
8、制衡性原则。内部控制能够实现在托管组织体系、机构设置及权责分配、业务流程等
相互制约、相互监督，同时兼顾运营效率。
（四）内部控制措施
1、完善的制度建设。招商银行资产托管部从资产托管业务内控管理、产品受理、会计核
算、资金清算、岗位管理、档案管理和信息管理等方面制定一系列规章制度，建立了三层制
度体系，即：基本规定、业务管理办法和业务操作规程。制度结构层次清晰、管理要求明确，
满足风险管理全覆盖的要求，保证资产托管业务科学化、制度化、规范化运作。
2、业务信息风险控制。招商银行资产托管部在数据传输和保存方面有严格的加密和备份
措施，采用加密、直连方式传输数据，数据执行异地实时备份，所有的业务信息须经过严格
的授权方能进行访问。
3、客户资料风险控制。招商银行资产托管部对业务办理过程中形成的客户资料严格保密，
除法律法规和其他有关规定、监管机构及审计要求外，不向任何机构、部门或个人泄露。
招募说明书
44
4、信息技术系统风险控制。招商银行对信息技术系统机房、权限管理实行双人双岗双责，
电脑机房24 小时值班并设置门禁，所有电脑设置密码及相应权限。实行业务网和办公网、托
管业务网与全行业务网双分离制度，与外部业务机构实行防火墙保护，对信息技术系统采取
两地三中心的应急备份管理措施等，保证信息技术系统的安全。
5、人力资源控制。招商银行资产托管部通过建立良好的企业文化和员工培训、激励机制、
加强人力资源管理及建立人才梯级队伍及人才储备机制，有效地进行人力资源管理。
五、基金托管人对基金管理人运作基金进行监督的方法和程序
根据《基金法》《运作办法》等有关法律法规的规定及基金合同、托管协议的约定，对
基金投资范围、投资比例、投资组合等情况的合法性、合规性进行监督和核查。
在为基金投资运作所提供的基金清算和核算服务环节中，基金托管人对基金管理人发送
的投资指令、基金管理人对各基金费用的提取与支付情况进行检查监督，对违反法律法规、
基金合同的指令拒绝执行，并立即通知基金管理人。
基金托管人如发现基金管理人依据交易程序已经生效的投资指令违反法律、行政法规和
其他有关规定，或者违反基金合同约定，及时以书面形式通知基金管理人进行整改，整改的
时限应符合法律法规及基金合同允许的调整期限。基金管理人收到通知后应及时核对确认并
以书面形式向基金托管人发出回函并改正。基金管理人对基金托管人通知的违规事项未能在
限期内纠正的，基金托管人应报告中国证监会。
六、基金托管人对基金管理人运作基础设施基金进行监督的方法和程序
为规范招商银行托管的基础设施证券投资基金安全、高效地运行，保障投资人的合法权
益，招商银行根据《基金法》《基础设施基金指引》和《公开募集基础设施证券投资基金运
营操作指引（试行）》制定行内基础设施证券投资基金托管操作规程。
操作规程涵盖了招商银行托管基础设施证券投资基金全生命周期托管业务，主要包括产
品准入、合同审核及签署、账户管理、产品成立、指令处理、核算估值、信息披露、投资监
督、财产保管、产品到期等相关业务操作。
招募说明书
45
第五部分 相关参与机构
一、资产支持证券管理人
名称：广发证券资产管理（广东）有限公司
住所：珠海横琴新区荣珠道191 号写字楼2005 房
办公地址：广东省广州市天河区马场路26 号广发证券大厦32 楼
法定代表人：秦力
项目联系人：何江波
电话：020-66338888
传真：020-87553363
二、财务顾问
名称：广发证券股份有限公司
住所：广东省广州市黄埔区中新广州知识城腾飞一街2 号618 室
办公地址：广东省广州市天河区马场路26 号广发证券大厦43 楼
法定代表人：林传辉
项目联系人：潘科、蔡章伟、蔡卓炯、冯结莹、张蓝心、孙晓琳、戴璐蔚、詹煜淳
电话：020-66335295
传真：020-87553363
三、基金份额发售机构
具体见本基金基金份额发售公告及相关公告。基金管理人可根据情况变更或增减销售机
构并在基金管理人网站公示。
四、登记机构
名称：中国证券登记结算有限责任公司
住所、办公地址：北京市西城区太平桥大街17 号
法定代表人：于文强
联系人：赵亦清
电话：4008058058
传真：010-50938907
招募说明书
46
五、法律顾问/出具法律意见书的律师事务所
名称：北京市金杜律师事务所
住所：北京市朝阳区东三环中路1 号1 幢环球金融中心办公楼东楼17-18 层
办公地址：北京市朝阳区东三环中路1 号1 幢环球金融中心办公楼东楼17-18 层
负责人：王玲
项目联系人：田琦、欧文
电话：020-38191080
传真：020-38912082
六、基础设施项目评估机构
名称：仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司
住所：北京市朝阳区建国路乙118 号8 层01A/01B/01C/01D/02A
办公地址：中国北京市朝阳区建国路乙118 号京汇大厦08 层801 室
法定代表人：李萍萍
项目联系人：梁纲、黄雪莹
电话：028-66805000
传真：028-66805096
七、会计师事务所（基础设施项目备考财务报表审计、基金可供分配金额测算报告审
阅）
名称：毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）
住所：北京市东城区东长安街1 号东方广场东2 座办公楼8 层
办公地址：北京市东城区东长安街1 号东方广场东2 座办公楼8 层
合伙人：万姝
项目联系人：万姝、陈超
电话：010-85087721
传真：010-85185111
八、会计师事务所（基金资产审计、验资）
名称：安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）
办公地址：北京市东城区东长安街1 号东方广场安永大楼17 层01-12 室
招募说明书
47
法人代表：毛鞍宁
联系人：昌华
电话：0755－25028023
传真：0755－25026188
经办注册会计师：昌华、郭春花
九、税务咨询机构
名称：上海毕马威税务师事务所有限公司
住所：上海市静安区南京西路1266 号2 幢25 层2504 室
办公地址：上海市南京西路1266 号恒隆广场2 号楼25 楼
法定代表人：翁晔
项目联系人：李晨、林旭
电话：020-38138829
传真：0755-25471169
十、回收资金存放银行
名称：成都农村商业银行股份有限公司
住所：成都市武侯区科华中路88 号
办公地址：成都市武侯区科华中路88 号
法定代表人：黄建军
项目联系人：廖梅钧、李志鹏
电话：028-85310356
传真：/
十一、运营管理机构一
名称：成都天府软件园有限公司
住所：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天华二路219 号1 栋2 层101 号房
办公地址：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天华二路219 号1 栋2 层101 号房
法定代表人：万翔
项目联系人：刘锐、何宇松
电话：028-85320312
招募说明书
48
传真：028-85327888
十二、运营管理机构二
名称：成都高投资产经营管理有限公司
住所：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区锦城大道539 号B 座15 楼
办公地址：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区锦城大道539 号B 座15 楼
法定代表人：熊怀智
项目联系人：刘锐、何宇松
电话：028-85320312
传真：028-85327888
招募说明书
49
第六部分 基础设施基金整体架构
一、基础设施基金整体架构
本基金基金合同生效后首次投资的基础设施资产支持证券为“广发资管-成都高投产业园
一期基础设施资产支持专项计划资产支持证券”，通过持有该资产支持证券全部份额和持有
基础设施资产所属的项目公司（以下简称“项目公司”）等特殊目的载体取得基础设施项目
完全所有权。项目公司吸收合并SPV 公司前，本基金的整体交易架构如下图所示：
图：各项目公司吸收合并对应SPV 公司前本基金整体架构图
根据本基金交易安排，各项目公司吸收合并对应SPV 公司完成后，SPV 公司注销，各项
目公司继续存续，项目公司的股东变更为广发资管（代表资产支持专项计划），本基金的整
体架构如下图所示：
招募说明书
50
图：基础设施基金交易架构图
本项目由高投集团作为发起人，高投置业、高投集团作为原始权益人一和原始权益人二，
分别以天府软件园一期和盈创动力大厦产业园区项目开展基础设施REITs 试点。具体方案层
面：（1）广发基金作为基础设施基金管理人公开募集“广发成都高投产业园封闭式基础设施
证券投资基金”；（2）以基础设施REITs 全部募集资金（扣除必要费用，如有）购买广发资
管作为计划管理人设立的“广发资管-成都高投产业园一期资产支持专项计划”的全部份额；
（3）资产支持专项计划通过股权收购、反向吸收合并等交易步骤，最终持有项目公司股权及
债权。
本基金的基金管理人为广发基金，资产支持证券管理人为广发资管，基金托管人为招商
银行。基金管理人聘请软件园公司作为天府软件园一期的运营管理机构，聘请高投资管作为
盈创动力大厦的运营管理机构。上述基础设施基金的整体架构符合《基础设施基金指引》的
规定。
基础设施REITs 总发行规模计划约12.45 亿元（以后续实际获批及发行规模为准），采
用询价发行方式。高投集团作为发起人及原始权益人二，高投置业作为原始权益人一，按照
计划认购公募基金份额，且承诺所认购的20%的公募基金份额在60 个月内不进行份额转让，
承诺所认购的20%以上的部分在36 个月内不进行份额转让，具体认购比例以届时实际战略
配售结果为准。
广发基金及广发资管根据基础设施基金和资产支持专项计划相关文件的约定，承担资产
管理责任。广发基金积极运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目稳定现金流为主要目
招募说明书
51
的，并将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。广发资管执行基
金份额持有人大会生效决议或广发基金作为单一资产支持证券持有人所作出的合格的专项
计划决定。
二、基础设施基金的交易安排
（一）基础设施项目初始状态
入池资产一天府软件园一期项目由高投置业持有，入池资产二盈创动力大厦项目由高投
集团持有，高投置业是高投集团的全资二级子公司。成都高新技术产业开发区国资金融局及
四川省财政厅分别持有高投集团90.9386%及9.0614%股权。实际控制人均为成都高新区管理
委员会。
图：基础设施项目初始持有架构
（二）资产重组
1、原始权益人设立项目公司及SPV 公司
高投置业于2023 年3 月22 日和2023 年3 月23 日分别全资设立项目公司一高投合顺及
SPV 公司一高投合兴，均认缴出资300 万元；高投集团于2023 年6 月9 日全资设立项目公司
二盈创融顺及SPV 公司二盈创融兴，均认缴出资300 万元。
本步骤交易结构图如下图所示：
图：原始权益人新设对应项目公司及SPV 公司
招募说明书
52
2、原始权益人进行资产划转
高投置业与高投合顺签署《资产划转协议》，将入池资产一天府软件园一期划转至高投
合顺；高投集团与盈创融顺签署《资产划转协议》，将入池资产二盈创动力大厦划转至盈创
融顺。截至本招募说明书发布之日，天府软件园一期和盈创动力大厦资产划转工作已完成，
详见本部分之“六、项目公司相关情况”。
本步骤交易结构图如下图所示：
图：原始权益人划转入池资产至对应项目公司
（三）股权转让
1、设立专项计划
广发基金发起注册基础设施基金，广发资管发起设立资产支持专项计划，基础设施基金
以全部募集资金（扣除必要费用，如有）认购专项计划全部份额。
2、专项计划收购SPV 公司股权、增资并发放股东借款
根据《SPV 公司股权转让协议》和《SPV 公司增资协议》的约定，专项计划受让两家SPV
公司的100%股权，转让股权对价为1 元，同时以各资产对应募集资金规模扣除预留专项计划
费用后的1/3（具体以实际交易情况为准）向对应SPV 公司增资，剩余募集资金根据《借款
合同》的约定向SPV 公司发放股东借款。
本步骤交易结构如下图所示：
招募说明书
53
图：SPV 公司股权转让
3、完成项目公司股权转让
根据《项目公司股权转让协议》，高投集团及高投置业将盈创融顺及高投合顺100%的股
权转予对应SPV 公司，由SPV 公司向原始权益人支付转让对价。本步骤交易结构如下图所
示：
图：项目公司股权转让
招募说明书
54
本步骤后，交易结构如下：
图：基础设施基金资产重组后交易结构
（四）基金合同生效与基金投资
基金募集达到基金备案条件的，自基金管理人办理完毕基金备案手续并取得中国证监会
书面确认之日起，基金合同生效。自基金合同生效之日起，基金管理人根据法律法规和基金
合同独立运用并管理基金财产。
根据基金合同约定以及基金管理人与计划管理人签订的《资产支持证券认购协议》，基
金合同生效后，本基金首次发售募集资金在扣除必要的预留费用后，拟全部用于认购由广发
资管设立的广发资管-成都高投产业园一期资产支持专项计划的全部资产支持证券份额。资产
支持专项计划成立后，本基金取得资产支持专项计划的全部资产支持证券，成为资产支持证
券单一持有人。
（五）项目公司对SPV 公司进行吸收合并
各项目公司反向吸收合并对应SPV 公司，SPV 公司主体资格注销，项目公司主体继续存
续，专项计划对SPV 公司持有的债权与股权转化为专项计划对项目公司的债权与股权。
本步骤后，交易结构如下：
招募说明书
55
图：项目公司吸收合并对应SPV 公司
（六）SPV 公司及项目公司股权转让安排
1、SPV 公司股权转让安排
根据广发资管（代表“广发资管-成都高投产业园一期资产支持专项计划”，作为“受让
方”）与高投置业、高投集团（分别作为“转让方”）分别签署的《SPV 公司股权转让协议》，
SPV 公司股权转让主要安排如下（具体以实际签署的协议约定为准）：
（1）股权交割时间
《SPV 公司股权转让协议》生效之日（即专项计划设立日，该日为“交割日”）起（含
当日），SPV 公司100%股权（“目标股权”）转由受让方所有。除《SPV 公司股权转让协
议》另有约定外，根据中国法律和SPV 公司现行有效的公司章程规定的目标股权所代表的一
切权力、权利、权益、风险和责任，在交割日前由转让方享有和承担，自交割日起由受让方
享有和承担。
（2）股权转让价款
股权转让价款不低于SPV 公司的经备案的股权评估价值，双方一致同意为1 元人民币。
（3）股权转让价款的支付
股权转让价款须于专项计划设立之日后10 个工作日内支付。
（4）SPV 公司工商变更登记安排
转让方有义务配合受让方自交割日起20 个工作日内于SPV 公司注册地工商登记部门办
理完成目标股权变更至受让方名下的工商变更登记程序。
招募说明书
56
2、项目公司股权转让安排
根据SPV 公司高投合兴、盈创融兴（分别作为“受让方”）与高投置业、高投集团（分
别作为“转让方”）分别签署的《项目公司股权转让协议》，项目公司股权转让主要安排如
下（具体以实际签署的协议约定为准）：
（1）股权交割时间
受让方于专项计划设立之日（该日为“交割日”）起（含当日），项目公司100%股权（“目
标股权”）转由受让方所有。除《项目公司股权转让协议》另有约定外，根据中国法律和项
目公司现行有效的公司章程规定的目标股权所代表的一切权力、权利、权益、风险和责任，
在交割日前由转让方享有和承担，自交割日起由受让方享有和承担。
（2）股权转让价款及交割审计安排
1）股权转让初始价款
股权转让初始价款＝基础设施REITs 实际募集资金金额×入池资产估值÷基础设施项目
估值。
其中，基础设施REITs 实际募集资金金额指基础设施基金募集期结束后有效认购基础设
施基金份额的资金总额（以基金管理人发布的基金合同生效公告等文件记载为准），不含认
购费用和认购资金在募集期产生的利息；入池资产估值为基础设施REITs 公开披露的定稿版
招募说明书中所记载的评估价值，基础设施项目估值为基础设施REITs 公开披露的定稿版招
募说明书中所记载的基础设施项目的合计评估价值。
2）交割审计及股权转让最终价款
转让方和受让方同意在交割日后20 个工作日内聘请交割审计机构以交割日前一日作为
基准日（“定价基准日”）对项目公司截至定价基准日的资产负债等财务情况进行专项审计
（“交割审计”），并以此确定目标股权的股权转让最终价款。以下相关事项应根据审计机
构作出的交割审计结果按照如下约定进行处理：
①项目公司股权转让最终价款＝股权转让初始价款－基础设施REITs 及专项计划、全部
SPV 公司、全部项目公司的合计预留费用×入池资产估值÷基础设施项目估值－对应SPV 公
司股权转让价款－经营性净负债±其他各方协商确认的调整项（如有）。
其中：
a.预留费用为基金、专项计划、SPV 公司及项目公司层面因设立发行基础设施REITs 及
资产支持证券和执行本次交易而发生的相关费用，包括但不限于登记托管费、交易税费、交
割审计费、验资费、银行手续费等，此外亦包括维持项目公司正常经营所必须的预留资金（含
招募说明书
57
项目公司股权转让协议第4.2 条约定的流动性资金支持，如需），原则上预留费用为200 万
元，若有变动需经转让方和受让方签署书面确认函的方式确认。
b.入池资产估值为基础设施REITs 公开披露的定稿版招募说明书中所记载的评估价值，
基础设施项目估值为基础设施REITs 公开披露的定稿版招募说明书中所记载的基础设施项目
的合计评估价值。
c.根据SPV 公司股权转让协议，两家SPV 公司股权转让价款均为1 元。
d.经营性净负债＝（总负债－递延所得税负债）－（总资产－投资性房地产－其他流动资
产－递延所得税资产）；为免疑义，经营性净负债不得为负数，最低为0；前述财务科目均为
项目公司截至定价基准日经交割审计后的财务数据。
e.如因特殊情况产生其他调整项，需经转让方和受让方签署书面确认函的方式确认。
②股权转让最终价款应不低于经国有资产监督管理机构备案的目标股权评估价值。
（3）股权转让价款的支付
1）受让方应在《项目公司股权转让协议》约定的条件持续满足或受让方予以豁免的前提
下，在专项计划设立之日后协议约定的规定工作日天数内向转让方支付股权转让初始价款的
50%。
2）转让方于《项目公司股权转让协议》约定的工商登记变更登记日后协议约定的规定工
作日天数内向转让方支付股权转让初始价款的20%。
3）在上述第2）笔股权转让价款支付完毕，且交割审计机构出具审计报告之日起协议约
定的规定工作日天数内，转让方与受让方应按照《项目公司股权转让协议》约定确定股权转
让最终价款，并向转让方支付剩余股权转让价款。若股权转让最终价款金额小于本条上述第
1）项和第2）项约定的已支付股权转让价款金额之和，则转让方应于交割审计机构出具审计
报告之日起协议约定的规定工作日天数内向受让方退还前述股权转让最终价款金额与已支付
股权转让价款金额的差额。
（4）工商变更登记安排
转让方有义务配合受让方自交割日起20 个工作日内于项目公司注册地工商登记部门办
理完成项目公司100%股权变更至受让方名下的工商变更登记程序。
（七）运营管理安排
广发基金（代表基础设施基金）根据《基础设施基金指引》等适用法规规定，聘任软件
园公司及高投资管分别作为天府软件园一期项目、盈创动力大厦项目的运营管理机构，分别
签署《运营管理服务协议》，由软件园公司、高投资管分别为天府软件园一期项目、盈创动
招募说明书
58
力大厦项目提供运营管理服务。
三、基础设施基金拟持有首期资产支持证券的相关情况
根据《标准条款》等相关专项计划文件，首期资产支持证券主要情况如下：
（一）基础设施资产支持证券
1、基础设施资产支持证券品种及基本特征
专项计划的基础设施资产支持证券不分级。每一基础设施资产支持证券均代表其持有人
享有的专项计划资产中不可分割的权益，包括但不限于根据《专项计划认购协议》和《标准
条款》的规定接受专项计划利益分配的权利。
（1）基础设施资产支持证券名称
广发资管-成都高投产业园一期资产支持专项计划资产支持证券。
（2）计划管理人
广发证券资产管理（广东）有限公司。
（3）规模
基础设施资产支持证券的目标发行规模根据公募基金询价发行结果，由计划管理人和基
金管理人届时共同签署的《专项计划认购协议》确定，具体以计划管理人和基金管理人届时
共同签署的《专项计划认购协议》中确认的金额为准。
（4）发行方式
按照每份基础设施资产支持证券的面值发行。
（5）资产支持证券面值
每份基础设施资产支持证券的面值为100 元。
（6）产品期限
自专项计划设立日起（含该日）至2055 年12 月31 日（含该日）止，在发生新增投资、
土地使用权期限延长、基础设施基金存续期限延长等特殊事项时，专项计划可根据合格的专
项计划决定的要求延期或提前终止，但不得晚于公募基金存续期限终止日。
（7）分配方式
按照《标准条款》第十二条的规定进行分配。
（8）预期收益率和信用级别
基础设施资产支持证券不设预期收益率，亦不参与信用评级。
（9）权益登记日
招募说明书
59
收益分配的权益登记日为每个分配兑付日的前一个工作日。权益登记日结束时在登记托
管机构登记在册的基础设施资产支持证券持有人有权取得基础设施资产支持证券在当期的分
配。
2、基础设施资产支持证券的取得
认购人于专项计划设立日/专项计划扩募日基于其签署的《专项计划认购协议》所支付的
认购资金取得基础设施资产支持证券。
3、基础设施资产支持证券的登记
（1）计划管理人委托登记托管机构办理基础设施资产支持证券的登记托管业务。基础设
施资产支持证券将登记在基础设施资产支持证券持有人在登记托管机构开立的机构证券账户
中。
（2）计划管理人应与登记托管机构另行签署《证券登记及服务协议》，以明确计划管理
人和登记托管机构在基础设施资产支持证券持有人账户管理、基础设施资产支持证券注册登
记、清算及基础设施资产支持证券交易确认、代理发放基础设施资产支持证券收益、建立并
保管基础设施资产支持证券持有人名册等事宜中的权利和义务，保护基础设施资产支持证券
持有人的合法权益。
（ 二）专项计划资产、专项计划资金的构成及其管理、运用、分配和处分
1、专项计划资产的构成
专项计划资产包括但不限于以下资产：
（1）认购人根据《专项计划认购协议》及《标准条款》第三条交付的认购资金；
（2）专项计划设立后，计划管理人按照《标准条款》管理、运用认购资金而形成的全部
资产及其任何权利、权益或收益（包括但不限于持有目标股权及目标债权、因持有目标债权
而获得的还款本息、因持有目标股权而获得的股东利润以及其他根据专项计划文件的规定属
于专项计划资产的资产）。
专项计划依据《计划说明书》及《标准条款》终止以前，基础设施资产支持证券持有人
不得要求分割专项计划资产，不得要求专项计划回购基础设施资产支持证券。资产管理合同
另有约定的除外。
2、专项计划资金的运用
（1）基础资产投资
专项计划资金运用方式包括支付股权转让价款、向SPV 提供股东借款、向SPV 及/或项
目公司实缴出资（包括增资对应的实缴出资，如涉及）、支付必要的专项计划费用：
招募说明书
60
1）针对SPV 股权的购买安排，计划管理人应根据专项计划文件的约定于《SPV 股权转
让协议》约定的股权转让价款支付先决条件全部持续满足之日起按照《SPV 股权转让协议》
约定，向计划托管人发出付款指令，指示计划托管人将等额于《SPV 股权转让协议》约定的
SPV 对应的股权转让价款划拨至原始权益人指定的账户，以向原始权益人收购其持有的
SPV100%股权；计划托管人应根据《SPV 股权转让协议》及《专项计划托管协议》的约定完
成相关核对和支付工作。
2）针对向SPV 发放借款本金的安排，计划管理人应根据专项计划文件的约定，在《借款
合同》约定的日期内向计划托管人发出付款指令，指示计划托管人将《借款合同》约定的借
款本金（具体金额根据届时基金管理人的指示确定）划付至SPV 指定的账户；计划托管人应
根据《借款合同》及《专项计划托管协议》的约定完成相关核对和支付工作。
3）针对向SPV 公司实缴出资（包括增资对应的实缴出资，如涉及）的安排，计划管理人
应根据《SPV 公司增资协议》的约定向计划托管人发出付款指令，指示计划托管人将《SPV
公司增资协议》约定的实缴金额或增资金额划付至SPV 公司指定的账户；计划托管人应根据
《SPV 公司增资协议》及《专项计划托管协议》的约定完成相关核对和支付工作。
专项计划新增投资时，参照前述资金运用方式对于新增基础资产进行投资。计划管理人
将根据届时合格的专项计划决定对《标准条款》等专项计划文件进行补充和修订，明确新增
基础资产的投资程序。
（2）支付专项计划税费及必要的专项计划费用
除《标准条款》另有明确约定外，专项计划在专项计划存续期间或清算期间应当缴纳的
专项计划税费，以及实际产生的必要的专项计划费用从专项计划资产中列支。计划管理人应
于专项计划分配时按照《标准条款》约定的分配流程或除专项计划分配外的必要时候及时对
外支付该等专项计划税费及/或专项计划费用。
当专项计划对外支付该等专项计划税费及/或专项计划费用时，计划管理人应根据《标准
条款》《专项计划托管协议》的约定向计划托管人发出付款指令，指示计划托管人将付款指
令载明金额划拨至相关账户。计划托管人应根据《专项计划托管协议》的约定对付款指令中
资金的用途及金额进行核对，核对无误后应按照《专项计划托管协议》的约定予以付款。
3、专项计划的分配
（1）专项计划的分配种类
专项计划的分配包括普通分配、处分分配和清算分配，具体而言：
1）普通分配，指分配资金源于项目公司偿付的目标债权本息和分配的股东利润、并扣除
招募说明书
61
专项计划承担的专项计划费用后向基础设施资产支持证券持有人进行的分配。
2）处分分配，指分配资金来源于处分价款并扣除专项计划承担的专项计划费用后向基础
设施资产支持证券持有人进行的分配。
3）清算分配，指专项计划在清算期对经清算的剩余专项计划资产进行的分配。
（2）专项计划的分配实施流程
1）普通分配的实施流程
①每次普通分配实施前，基金管理人应当根据其对项目公司收支的核算结果，确认项目
公司当期应当偿付的借款利息及/或本金（如有）或应当分配的利润（如有）；基金管理人应
制作普通分配方案（“普通分配方案”），并以专项计划直接决议（格式可以参考《标准条
款》附件1，“普通分配决议”）的方式发送给计划管理人；
②计划管理人应当在收到前述普通分配决议后1 个工作日，向SPV 及/或项目公司发出
《还本付息通知书》及/或《利润分配决议》（如有），要求SPV 及/或项目公司按照普通分配
决议确认的方案偿付借款的当期应付利息、本金及进行利润分配（如有）；
③在项目公司支付日（在《标准条款》第12.2.1 条所述分配的情况下，该日为S 日），
SPV 及/或项目公司应根据《借款合同》和其公司章程的约定，按照计划管理人《还本付息通
知书》及/或《利润分配决议》（如有）的要求，将目标债权的当期应付利息、本金及当期股
东利润（如有）转入专项计划账户；
④在计划托管人核算日（在《标准条款》第12.2.1 条所述分配的情况下，该日为S+1 日），
计划托管人应对专项计划账户资金进行核算，并将专项计划账户资金初始核算的结果及资金
到账情况以电话、电子邮件或双方认可的其他方式反馈给计划管理人；
⑤计划管理人应拟定当期收益分配方案，制作《收益分配报告》，并在计划管理人报告
日（在《标准条款》第12.2.1 条所述分配的情况下，该日为不晚于S+2 日）将《收益分配报
告》向基础设施资产支持证券持有人披露，同时电子邮件或传真给计划托管人；
⑥计划管理人于划款指令发送日（在《标准条款》第12.2.1 条所述分配的情况下，该日
为不晚于S+3 日）通过电子邮件或传真方式向计划托管人发送分配当期基础设施资产支持证
券所有收益及/或本金（如涉及）的划款指令；
⑦计划托管人在核实《收益分配报告》及划款指令后，于计划托管人划款日（在《标准
条款》第12.2.1 条所述分配的情况下，该日为不晚于S+4 日）15:00 时前按划款指令将专项计
划当期应分配的基础设施资产支持证券所有收益从专项计划账户划入登记托管机构指定账户；
⑧在普通分配兑付日（在《标准条款》第12.2.1 条所述分配的情况下，该日为不晚于S+6
招募说明书
62
日），登记托管机构应将相应款项向权益登记日24:00 在登记托管机构登记在册的基础设施
资产支持证券持有人派发。
2）处分分配实施流程
①处分分配实施前，计划管理人可以制定处分方案及对应的分配方案并发送给基金管理
人进行审核，此外，基金管理人也可自行制定处分方案及对应的分配方案。如需要召开基金
份额持有人大会进行审议的，则基金管理人应召集基金份额持有人大会对前述处分方案及对
应的分配方案进行审议。基金管理人应将前述处分方案及对应的分配方案以合格的专项计划
决定（专项计划直接决议的格式可以参考《标准条款》附件2，“处分分配决议”）的方式发
送给计划管理人；为免疑义，若根据届时合格的专项计划决定，处分价款拟用于收购新增基
础设施项目的，则该部分处分价款不再适用于当期处分分配；
②计划管理人应当在收到前述处分分配决议后，自行或指示项目公司根据处分分配决议
确定的处分方案对处分标的进行处分；
③在处分价款取得日（在《标准条款》第12.2.2 条所述分配的情况下，该日为S 日），
计划托管人应书面通知计划管理人有关处分价款的资金到账情况；
④在计划托管人核算日（在《标准条款》第12.2.2 条所述分配的情况下，该日为S+1 日），
计划托管人应对专项计划账户资金进行核算，并将专项计划账户资金初始核算的结果及资金
到账情况以电话、电子邮件或双方认可的其他方式反馈给计划管理人；
⑤计划管理人应拟定当期收入分配方案，制作《收益分配报告》，并在计划管理人报告
日（在《标准条款》第12.2.2 条所述分配的情况下，该日为不晚于S+2 日）将《收益分配报
告》向基础设施资产支持证券持有人披露，同时电子邮件或传真给计划托管人；
⑥计划管理人于划款指令发送日（在《标准条款》第12.2.2 条所述分配的情况下，该日
为不晚于S+3 日）通过电子邮件或传真方式向计划托管人发送分配当期基础设施资产支持证
券所有收益及/或本金（如涉及）的划款指令；
⑦计划托管人在核实《收益分配报告》及划款指令后，于计划托管人划款日（在《标准
条款》第12.2.2 条所述分配的情况下，该日为不晚于S+4 日）15:00 时前按划款指令将专项计
划当期基础设施资产支持证券所有收益及/或本金（如涉及）从专项计划账户划入登记托管机
构指定账户；
⑧在处分分配兑付日（在《标准条款》第12.2.2 条所述分配的情况下，该日为不晚于S+6
日），登记托管机构应将相应款项向权益登记日24:00 在登记托管机构登记在册的基础设施
资产支持证券持有人派发。
招募说明书
63
3）清算分配实施流程
指按照《标准条款》第十九条执行清算分配的实施流程。
（3）专项计划的分配顺序
1）普通分配顺序
专项计划的普通分配应按照如下顺序进行分配（若同一顺序的多笔款项不能足额分配时，
按各项金额的比例支付，不足部分在下一次进行普通分配、处分分配或清算分配时优先支付）：
①同顺序按比例支付专项计划截至该普通分配兑付日应承担而尚未支付的税费（如有）、
执行费用（如有）；
②同顺序按比例支付截至该普通分配兑付日已发生的而尚未支付的资产支持证券上市、
登记、资金划付等相关费用（不包括前期费用）；
③同顺序按比例支付或计提截至该普通分配兑付日已发生的而尚未支付的其他专项计划
费用；
④将专项计划账户内的资金在支付前述各项费用，并根据专项计划运营需要预留专项计
划预留资金后的余额支付给基础设施资产支持证券持有人，作为基础设施资产支持证券持有
人的收益。
2）处分分配的分配顺序
专项计划的处分分配应按照如下顺序进行分配（若同一顺序的多笔款项不能足额分配时，
按各项金额的比例支付，不足部分在下一次进行普通分配、处分分配或清算分配时优先支付）：
①同顺序按比例支付专项计划截至该处分分配兑付日应承担而尚未支付的税费（如有）、
执行费用（如有）；
②同顺序按比例支付专项计划截至该处分分配兑付日应承担而尚未支付的资产支持证券
上市、登记、资金划付等相关费用（不包括前期费用）；
③同顺序按比例支付或计提截至该处分分配兑付日已发生的而尚未支付的其他专项计划
费用。
④将专项计划账户内的资金在支付前述各项费用，并根据专项计划运营需要预留专项计
划预留资金后的余额分配给基础设施资产支持证券持有人，作为基础设施资产支持证券持有
人收回的本金及收益；其中，基金管理人（代表公募基金）持有的基础设施资产支持证券份
额对应的本金与收益的具体金额分配，以基金管理人发出的处分分配决议为准。
3）清算分配的分配顺序
指按照《标准条款》第十九条执行清算分配的分配顺序。
招募说明书
64
4、专项计划资产的处分
（1）专项计划资金由计划托管人托管，并独立于原始权益人、计划管理人、计划托管人
及其他业务参与人的固有财产及前述主体管理、托管的其他资产。计划管理人、计划托管人
以其自有资产承担法律责任，其债权人不得对专项计划资产行使冻结、扣押请求权及其他权
利。
（2）原始权益人、计划管理人、计划托管人及其他业务参与机构因依法解散、被依法撤
销或者宣告破产等原因进行清算的，专项计划资产不属于其清算财产。
（3）计划管理人管理、运用和处分专项计划资产所产生的债权，不得与原始权益人、计
划管理人、计划托管人、基础设施资产支持证券持有人及其他业务参与机构的固有财产产生
的债务相互抵销。计划管理人管理、运用和处分不同专项计划资产所产生的债权债务，不得
相互抵销。
（4）计划管理人可以制定处分方案及对应的分配方案并发送给基金管理人进行审核，此
外，基金管理人也可自行制定处分方案及对应的分配方案。如需要召开基金份额持有人大会
进行审议的，则基金管理人应召集基金份额持有人大会对前述处分方案及对应的分配方案进
行审议。在经合格的专项计划决定批准或指示的情形下，计划管理人应当在收到基金管理人
发出的处分方案及对应的分配方案后，自行或指示项目公司根据处分分配决议确定的处分方
案对处分标的进行处分。
（5）除依《资产证券化业务规定》及其他有关规定和《标准条款》约定处分外，专项计
划资产不得被处分。
（ 三）专项计划的设立和终止相关事项
1、专项计划设立/扩募
（1）专项计划发行期届满前，若基金管理人（代表公募基金）支付的认购资金支付至专
项计划募集资金专户内，计划管理人应在2 个工作日内将专项计划募集资金（不包括利息）
全部划转至已开立的专项计划账户，计划管理人应聘请会计师事务所进行验资并出具验资报
告，计划管理人于验资报告出具之日宣布专项计划设立并于该日或其后第一个工作日通知所
有认购人。
（2）专项计划设立后，认购资金在认购人缴款日至专项计划设立日前一日期间的利息按
中国人民银行规定的活期存款利率计算（代扣银行手续费），该利息归属于专项计划的资产，
不折算为专项计划份额，不予退还给认购人，应划转至专项计划账户，不分配到认购人。
（3）专项计划扩募时，扩募设立参照《标准条款》第4.4.1 条、第4.4.2 条的约定及届时
招募说明书
65
合格的专项计划决定处理。
2、专项计划未成功设立/未成功扩募
发行期结束时，若出现基金管理人（代表公募基金）的认购资金（不包括利息，代扣银
行手续费）未足额支付至专项计划账户内的情形，则专项计划未成功设立/未成功扩募。计划
管理人将在发行期结束后10 个工作日内，在扣除银行划转手续费后，向认购人退还其所交付
的认购资金及该等资金自交付日（含该日）至退还日（不含该日）期间发生的利息（按中国
人民银行规定的活期存款利率计算）。
3、专项计划的存续期间
专项计划的存续期间为自专项计划设立日（含该日）起至专项计划终止日（含该日）止
的期间。
4、专项计划的备案
计划管理人应当自专项计划设立日起5 个工作日内将专项计划设立情况报中国基金业协
会按照该会届时有效的备案规则进行备案。
5、认购资金的转化
专项计划设立或扩募后，全部认购资金转化为专项计划资金，并在计提专项计划预留资
金后专项投资于《标准条款》约定的基础资产。资产支持证券认购人自专项计划设立日或专
项计划扩募日成为资产支持证券持有人。
6、专项计划的终止与清算
（1）专项计划不因基础设施资产支持证券持有人解散、被撤销、破产、清算或计划管理
人的解任或辞任而终止；基础设施资产支持证券持有人的承继人或指定受益人以及继任计划
管理人承担并享有《标准条款》的相应权利义务。
（2）专项计划于专项计划终止事件发生之日（“专项计划终止日”）终止。专项计划终
止事件是指发生以下任一情形且资产支持证券持有人会议或单一资产支持证券持有人决议专
项计划终止的：
1）专项计划目的无法实现；
2）专项计划所投资的全部基础设施项目无法维持正常、持续运营；
3）专项计划所投资的全部基础设施项目难以再产生持续、稳定现金流；
4）专项计划已向资产支持证券持有人分配全部专项计划资产；
5）专项计划被法院或仲裁机构依法撤销、被认定为无效或被判决、裁定终止；
6）作为专项计划唯一资产支持证券持有人的基础设施基金终止且根据届时适用的法律法
招募说明书
66
规及相关政策无法通过转让专项计划份额等合法方式引入其他资产支持证券持有人；
7）资产支持证券持有人会议或单一资产支持证券持有人认为专项计划应当到期的其他情
形；
8）相关法律法规和中国证监会规定的专项计划到期或终止的其他情形。
（3）专项计划终止的法律后果
如果专项计划因《标准条款》第19.2.2 条约定的原因终止，则专项计划应进入清算程序，
按照《标准条款》第19.4 条的规定进行清算。
（4）专项计划清算
1）清算小组
①自专项计划终止日起3 个工作日内由计划管理人组织成立清算小组。
②清算小组成员由计划管理人、计划托管人、会计师（如有）和律师（如有）组成，清算
小组的会计师和律师由计划管理人聘请（如需）。
③清算小组负责专项计划资产的保管、清理、估价、变现和分配。
④清算小组在进行资产清算过程中发生的所有合理费用，如专项计划资产不足以支付的，
由计划管理人负责支付。
2）清算程序
①专项计划终止后，由清算小组统一接管专项计划，对专项计划资产和债权债务进行清
理和确认，对专项计划资产进行估值和变现（如需）。
②截至专项计划终止日，专项计划资产存在非货币资产（即为除货币以外的专项计划资
产，包括但不限于目标股权及/或目标债权），则清算小组应当根据《标准条款》第19.4.3 条
的约定启动专项计划清算处分程序。
③清算小组应当在专项计划终止日后30 个工作日内按《标准条款》第19.4.4 条及其他有
关规定完成清算方案的编制，由于专项计划资产分配完毕导致专项计划终止的，清算组无须
编制清算方案，直接编制清算报告并按照下述第⑤项进行披露；
④计划管理人应按照《标准条款》的规定召集基础设施资产支持证券持有人会议或由单
一资产支持证券持有人对清算方案进行审议；合格的专项计划决定通过清算方案的，清算小
组应按照经审核通过的清算方案对专项计划资产进行清理、处分和分配，并注销专项计划账
户；合格的专项计划决定审议未通过清算方案的，应向清算小组提出书面的修改建议（但该
建议应不违反《标准条款》的规定），清算小组将按照基础设施资产支持证券持有人会议或
单一资产支持证券持有人的意见修改清算方案，并执行修改后的清算方案；
招募说明书
67
⑤计划管理人应当自专项计划清算完成之日起10 个工作日内，向计划托管人、基础设施
资产支持证券持有人出具清算报告（对基础设施资产支持证券持有人按照《标准条款》第13.1
条规定的方式进行披露），并将清算结果向中国基金业协会报告，同时抄送对计划管理人有
辖区监管权的中国证监会派出机构（如监管机构要求）。清算报告需经具有证券期货相关业
务资格的会计师事务所审计。清算报告向基础设施资产支持证券持有人公布后15 个工作日
内，清算小组未收到书面异议的，计划管理人和计划托管人就清算报告所列事项解除责任。
3）专项计划清算处分程序
如截至专项计划终止日，专项计划资产存在非货币资产，则应当采取如下行动：
①自专项计划终止日起，计划管理人应当根据届时中国法律允许的方式对全部处分标的
进行变现，前述所得款项最终均应划入专项计划账户；
②清算期内，专项计划不得新增投资；
③专项计划资产全部变现为以现金状态存在的资产之日（“清算处分程序完成日”），
清算处分程序完成。
4）专项计划资产清算分配的实施流程
①在清算处分程序完成日（在《标准条款》第19.4.4 条所述分配的情况下，该日为S 日），
计划托管人应书面通知计划管理人有关清算分配资金的到账情况；
②在计划托管人核算日（在《标准条款》第19.4.4 条所述分配的情况下，该日为S+1 日），
计划托管人应对专项计划账户资金进行核算，并将专项计划账户资金初始核算的结果及资金
到账情况以电话、电子邮件或双方认可的其他方式反馈给计划管理人；
③计划管理人应拟定清算资金分配方案，制作《收益分配报告》，并在计划管理人报告
日（在《标准条款》第19.4.4 条所述分配的情况下，该日为不晚于S+2 日）将《收益分配报
告》向基础设施资产支持证券持有人披露，同时电子邮件或传真给计划托管人；
④计划管理人于划款指令发送日（在《标准条款》第19.4.4 条所述分配的情况下，该日
为不晚于S+3 日）通过电子邮件或传真方式向计划托管人发送分配当期基础设施资产支持证
券所有收益及/或本金（如涉及）的划款指令；
⑤计划托管人在核实《收益分配报告》及划款指令后，于计划托管人划款日（在《标准
条款》第19.4.4 条所述分配的情况下，该日为不晚于S+4 日）15:00 时前按划款指令将专项计
划应分配的基础设施资产支持证券所有收益及/或本金（如涉及）从专项计划账户划入登记托
管机构指定账户；
⑥在清算分配兑付日（在《标准条款》第19.4.4 条所述分配的情况下，该日为不晚于S+6
招募说明书
68
日），登记托管机构应将相应款项向权益登记日24:00 在登记托管机构登记在册的基础设施
资产支持证券持有人派发。
5）专项计划资产清算分配的分配顺序
专项计划终止后，计划管理人应在专项计划终止日或清算处分程序完成日后第6 个工作
日（该日即为清算分配兑付日）内，将专项计划账户内的现金按下列顺序向基础设施资产支
持证券持有人分配（若同一顺序的多笔款项不能足额分配时，按各项应受偿金额的比例支付），
直至专项计划资产分配完毕：
①支付清算费用；
②同顺序按比例支付专项计划应承担而尚未支付的税费（如有）、执行费用（如有）；
③清偿尚未清偿的计划管理人的管理费；
④同顺序按比例支付应承担而尚未支付的资产支持证券上市、登记、资金划付等相关费
用（不包括前期费用）；
⑤同顺序按比例支付应承担而尚未支付的其他专项计划费用；
⑥将专项计划账户内的资金在支付前述各项费用后的余额全部分配给权益登记日24:00
在登记托管机构登记在册的基础设施资产支持证券持有人。
6）清算账册及有关文件的保存
清算账册及有关文件应由计划管理人和计划托管人保存20 年。
（四）信息披露
专项计划存续期间，计划管理人应按照《标准条款》和《计划说明书》和其他专项计划
文件的约定以及《资产证券化业务规定》等相关法律、法规的规定向基础设施资产支持证券
持有人进行信息披露。
1、信息披露的形式
专项计划信息披露事项将在以下指定网站上公告：
（1）广发证券资产管理（广东）有限公司：https://www.gfam.com.cn/。
（2）深交所网站：www.szse.cn。
（3）监管机构指定的其他网站（如有）。
2、信息披露的内容及时间
（1）定期公告
计划管理人应在专项计划存续期间内按规定时间披露《年度资产管理报告》《年度托管
报告》《审计报告》《收益分配报告》《定期跟踪评估报告》；专项计划清算完成后应在规定
招募说明书
69
时间披露《清算报告》。
（2）临时公告
专项计划存续期间，在发生可能对基础设施资产支持证券投资价值或价格有实质性影响
的重大事件时，计划管理人应在知道该重大事件发生之日起2 个工作日内按照中国证监会规
定的方式向基础设施资产支持证券持有人作临时披露，并及时向交易所、中国基金业协会报
告，同时抄送对计划管理人有辖区监管权的中国证监会派出机构（如监管机构要求）。
（3）澄清公告与说明
在任何公共传播媒介中出现的或者在市场上流传的消息可能对资产支持证券持有人的收
益预期产生误导性影响或引起较大恐慌时，相关的信息披露义务人知悉后应当立即对该消息
进行澄清或说明，并将有关情况立即向深交所、中国基金业协会报告。
（4）信息披露文件的存放与查阅
定期公告和临时公告的文本文件在编制完成后，将存放于计划管理人所在地、计划托管
人所在地，并通过符合规定的网站或者定向披露的方式进行披露，供基础设施资产支持证券
持有人查阅。基础设施资产支持证券持有人在支付工本费后，可在合理时间内取得上述文件
复制件或复印件。
计划管理人和计划托管人保证文本的内容与所公告的内容完全一致。基础设施资产支持
证券持有人按上述方式所获得的文件或其复印件，计划管理人和计划托管人应保证与所公告
的内容完全一致。
（5）向监管机构的备案及信息披露
1）专项计划设立日起5 个工作日内，计划管理人应将专项计划的设立情况报中国基金业
协会备案，同时抄送对计划管理人有辖区监管权的中国证监会派出机构（如监管机构要求）。
2）《标准条款》第十三条所述定期公告、临时公告与说明在指定网站对基础设施资产支
持证券持有人披露后5 个工作日内由计划管理人向中国基金业协会备案，同时抄送对计划管
理人有辖区监管权的中国证监会派出机构（如监管机构要求）。
3）计划管理人职责终止的，应当在完成移交手续之日起5 个工作日内向中国基金业协会
报告，同时抄送对计划管理人有辖区监管权的中国证监会派出机构（如监管机构要求）。
4）专项计划清算完成之日起10 个工作日内，计划管理人应将清算结果向中国基金业协
会报告，同时抄送对计划管理人有辖区监管权的中国证监会派出机构（如监管机构要求）。
5）监管机构如有其他信息披露规定及监管要求的，从其规定执行。
招募说明书
70
（五）专项计划涉及的主要文件
1、《标准条款》
标准条款明确约定了专项计划资金的运用和收益、基础设施资产支持证券、认购人的陈
述和保证、计划管理人的陈述和保证、基础设施资产支持证券持有人的权利和义务、计划管
理人的权利和义务、专项计划账户、专项计划的分配、信息披露、计划管理人的解任和辞任、
专项计划费用、风险揭示、专项计划的扩募安排、资产管理合同和专项计划的终止等内容。
2、《专项计划认购协议》
《专项计划认购协议》指计划管理人与认购人签署的《广发资管-成都高投产业园一期资
产支持专项计划资产支持证券认购协议》及对该协议的任何有效修改或补充，确定资产支持
证券认购单价、认购份额、认购总价等事项。
3、《专项计划托管协议》
指计划管理人（代表专项计划）与计划托管人签署的《广发资管-成都高投产业园一期资
产支持专项计划托管协议》及对该协议的任何有效修改或补充。计划管理人委托招商银行股
份有限公司成都分行担任专项计划托管银行，就为专项计划资产提供托管服务，招商银行股
份有限公司成都分行亦愿意接受此委托，基于此确定计划管理人与专项计划托管银行的权利
与义务关系。《专项计划托管协议》约定定义、计划管理人的陈述和保证、计划托管人的陈
述和保证、计划管理人的权利和义务、计划托管人的权利和义务、与专项计划有关的账户的
开立和管理、划款指令的发送、确认和执行、资金的保管和运用、专项计划的会计核算和账
户核对、托管报告、计划托管人和计划管理人之间的业务监督、计划托管人的解任和计划管
理人的更换、协议终止、违约责任、不可抗力、保密义务等事项。
4、《运营管理服务协议》
《运营管理服务协议》指基金管理人（代表基础设施基金）、计划管理人（代表专项计
划）、项目公司与外部管理机构签署的《广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金
基础设施项目运营管理服务协议》及对该协议的任何有效修改或补充。《运营管理服务协议》
约定委托期限、委托事项、项目资产的移交、运营收入及费用、印章使用、甲方的权利及义
务、乙方的权利及义务、陈述与保证、风险防范、经营计划及报告、解聘及更换运营管理机
构、违约责任等事项。
5、《项目公司股权转让协议》
《项目公司股权转让协议》指SPV、原始权益人及项目公司签署的关于SPV 受让项目公
司100%股权的《项目公司股权转让协议》，及对该协议的任何有效修改或补充。根据股权转
招募说明书
71
让协议，原始权益人向SPV 转让项目公司100%的股权，协议约定股权转让价款及交割审计、
股权转让价款的支付、工商变更登记及过渡期安排、交接、股权转让涉及的债权、债务的承
继和清偿办法等事项。
6、《项目公司监管协议》
《项目公司监管协议》指基金管理人、计划管理人、监管银行与项目公司签署的《资金
监管协议》及对该等协议的任何有效修改或补充。《项目公司监管协议》约定了基金管理人
的陈述和保证、计划管理人的陈述和保证、项目公司的陈述和保证、监管银行的陈述和保证、
监管账户的开立与管理、风险防范措施、划款指令的发送、确认和执行、资金的保管和运用、
会计核算和账户核对、业务监督、监管银行的解任、监管银行的监管费、信息披露、协议的
生效及终止、违约责任等事项。
7、《借款合同》
《借款合同》指计划管理人（代表专项计划）与SPV 签署的《借款合同》，以及对该等
合同的任何有效修改或补充。借款合同约定借款金额、借款用途、借款利率、付息方式、借
款期限、还款方式、双方的权利义务等事项。
四、对外借款安排
本基金《基金合同》生效并完成相关交易安排后，基金通过资产支持证券和项目公司等
载体取得基础设施项目完全所有权，本基金在运作初始阶段不安排对外借款。
本基金在后续运作中如直接或间接对外借入款项，将遵循基金份额持有人利益优先原则，
不依赖外部增信，借款用途限于基础设施项目日常运营、维修改造、项目收购等，且基金总
资产不得超过基金净资产的140%。
五、SPV公司相关情况
（一）SPV 公司基本情况
1、SPV公司一：高投合兴
高投置业于2023 年3 月23 日设立了全资SPV 公司成都高投合兴企业管理有限公司，其
基本情况如下：
统一社会信用代码：91510100MACCMMB42X
公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
注册地址：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府一街1008 号A 座221 号
法定代表人：于扬奎
注册资本：300 万元人民币
招募说明书
72
成立日期：2023 年3 月23 日
经营范围：一般项目：企业管理；工程管理服务；物业管理；非居住房地产租赁。（除依
法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
2、SPV公司二：盈创融兴
高投集团于2023 年6 月9 日设立了全资SPV 公司成都高投盈创融兴企业管理有限公司，
其基本情况如下：
统一社会信用代码：91510100MACMW21Q8G
公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
注册地址：成都高新区锦城大道539 号盈创动力大厦B 座16 楼1606
法定代表人：李嘉玲
注册资本：300 万元人民币
成立日期：2023 年6 月9 日
经营范围：一般项目：企业管理；工程管理服务；物业管理；非居住房地产租赁。（除依
法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
（二）SPV 公司人员安排
SPV 公司均设执行董事兼经理1 名、监事1 名，以及财务负责人1 名，无其他人员。
（三）SPV 公司设置的必要性及合理性
SPV 公司的设立主要为通过反向吸收合并实现本基金股债结构的搭建。天府软件园一期
项目公司高投合顺将吸收合并SPV 公司高投合兴，盈创动力大厦项目公司盈创融顺将吸收合
并SPV 公司盈创融兴。完成反向吸收合并后，专项计划直接持有项目公司的股权，并通过项
目公司承继SPV 公司负债的方式，将专项计划对SPV 公司的股东借款下沉至项目公司层面。
上述安排有利于基础设施项目现金流归集，并减少税费损耗。在反向吸收合并后，项目
公司层面产生的运营净现金流可通过偿付股东借款本息的形式归集至专项计划并最终用于投
资人分配，股东借款利息（在税法允许的范围内）也可在项目公司层面进行税前抵扣，最终
减少项目公司应缴纳的企业所得税。
（四）反向吸收合并及SPV 公司注销的后续时间安排
根据交易安排，反向吸收合并将于项目公司股东变更为SPV 公司后启动。基金管理人（代
表本基金）、计划管理人（代表专项计划）、SPV 公司、项目公司将与成都高新区工商部门
做好沟通，在政策允许的范围内以最快速度完成反向吸收合并事宜，并进行相应的工商注销
和变更登记。
招募说明书
73
（五）反向吸收合并及SPV 公司注销未按计划完成的风险缓释措施
尽管前期本项目已就反向吸收合并及SPV 公司注销相关事宜与工商主管部门进行了确
认，但仍存在反向吸收合并和SPV 公司注销无法完成或完成时间较长的可能性。
若出现上述情况，项目公司无法通过偿还股东借款本金及利息的方式将现金归集至专项
计划层面，基金管理人将通过项目公司先向SPV 公司分红，SPV 公司再以股东借款利息或分
红等形式归集至专项计划的方式进行现金归集，并按规定及时披露该情形。
六、项目公司相关情况
（一）项目公司一：高投合顺
1、设立情况
成都高投合顺企业管理有限公司的基本情况如下：
表：成都高投合顺企业管理有限公司基本情况
事项 内容
企业名称 成都高投合顺企业管理有限公司
主体类型 有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
法定代表人 李成林
统一社会信用代码 91510100MACCKPJG9N
注册资本 300 万元人民币
成立日期 2023 年3 月22 日
住所 中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府一街1008 号A 座219 号
经营范围 一般项目：企业管理；工程管理服务；物业管理；非居住房地产租赁。（除
依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
2、历史沿革情况
2023 年3 月22 日，成都高投合顺企业管理有限公司由成都高投置业有限公司出资成立，
正式取得由成都高新技术产业开发区市场监督管理局核发的统一社会信用代码为
91510100MACCKPJG9N 的《营业执照》，注册资本为300 万元人民币，企业类型为有限责任
公司，法定代表人为李成林。
3、股东出资情况
高投置业为项目公司高投合顺的唯一出资股东。自成立至本招募说明书发布之日，高投
合顺未发生过股权变动情况。
截至本招募说明书发布之日，高投合顺的股东出资情况及股权结构如下：
表：高投合顺股东及出资情况
招募说明书
74
序号 股东名称 认缴出资额（万元） 股东性质
1 成都高投置业有限公司 300 国有全资
合计 - 300 -
图：高投合顺公司股权结构
4、重大资产重组情况
截至本招募说明书发布之日，高投合顺除以下资产划转事项外，无其他重大资产重组情
况。
（1）资产划转安排
高投置业与高投合顺已就本次资产划转事项履行了相关内外部程序，并已签署了《资产
划转协议》。根据协议约定，高投置业向高投合顺划转本次项目底层资产之一的天府软件园
一期，高投合顺同意划入前述资产。
截至本招募说明书发布之日，高投置业及高投合顺已就本次资产划转事项完成不动产权
属变更登记手续办理，天府软件园一期产权已变更至高投合顺。
（2）内外部审批情况
本次资产划转事项已根据相关法律法规、当地政策及公司章程的要求完成了相关内外部
审批程序。具体请参见本招募说明书“第十四部分 基础设施项目基本情况”之“三、基础设
施项目合规情况”之“（四）基础设施项目转让行为合法性及有效性”。
5、治理结构
根据《成都高投合顺企业管理有限公司章程》，高投合顺对公司的机构及其产生办法、
职权、议事规则安排如下：
招募说明书
75
（1）公司不设董事会，设一名董事，董事任期三年，任期届满，连选可以连任，董事由
股东任免。
（2）公司法定代表人由董事担任，公司法定代表人无权单独以公司名义从事民事活动，
公司对外签署文件需加盖公司公章或由股东出具决定文件。
（3）董事对股东负责，行使以下职权：
1）向股东报告工作；
2）执行股东的决定；
3）决定公司的经营计划和投资方案；
4）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
5）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；
6）制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案；
7）决定公司内部管理机构的设置；
8）决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任或者解聘公司
副经理、财务负责人及其报酬事项；
9）制定公司的基本管理制度；
10）公司章程规定的其他职权。
（4）公司不设监事会，设一名监事，任期每届为三年，连选可以连任。监事由股东任免。
（5）监事行使下列职权：
1）检查公司财务；
2）对董事、高级管理人员执行职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、公司章程
或者股东决定的董事、高级管理人员提出解任的建议；
3）当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正；
4）向股东提出提案；
5）依照《公司法》第一百八十九条的规定，对董事、高级管理人员提起诉讼
6）公司章程规定的其他职权。
6、内部组织结构
目前高投合顺已设立执行董事兼经理1 名、监事1 名，以及财务负责人1 名，暂无其他
人员。未来基金发行后，高投合顺将根据届时业务需要设立必要的组织结构并配备相应人员。
7、独立性情况
经核查中国裁判文书网（https://wenshu.court.gov.cn/），高投置业和高投合顺出具的承诺
招募说明书
76
函及书面说明文件，截至2024 年6 月30 日，基础设施项目不存在重大经济、法律纠纷或潜
在纠纷，高投合顺无商标权、专利权、版权、特许经营权等无形资产；高投合顺不存在被原
始权益人及其关联方控制及占用资产的情况，资产具备独立性。
截至2024 年6 月30 日，高投合顺已开立独立的银行账户及纳税；高投合顺无分公司、
子公司，因此不涉及对分公司、子公司的财务管理制度；项目公司高投合顺在财务系统中均
已设立独立账套，具备独立报表，财务核算过程独立，在财务上具备独立性。
8、商业信用情况
经基金管理人、计划管理人、财务顾问和法律顾问查询相关公开信息的查询结果，截至
对应查询日，高投合顺不存在重大违法、违规或不诚信行为，未被列入失信被执行人名单、
失信生产经营主体名单或其他失信主体名单，相关公开信息未显示近一年内高投合顺在所涉
领域存在失信记录，或被暂停或限制进行融资，或存在因违法违规经营而受到主管部门重大
行政处罚的情形。
经查询中国执行信息公开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn），截至对应查询日，未在前
述网站公布的信息中发现高投合顺被纳入被执行人或失信被执行人名单的情况。
9、财务概况
请参见本招募说明书“第十五部分 基础设施项目财务状况及经营业绩分析”之“二、基
础设施项目财务状况分析”之“（二）天府软件园一期项目”。
（二）项目公司二：盈创融顺
1、设立情况
成都高投盈创融顺企业管理有限公司的基本情况如下：
表：成都高投盈创融顺企业管理有限公司基本情况
事项 内容
企业名称 成都高投盈创融顺企业管理有限公司
主体类型 有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
法定代表人 李嘉玲
统一社会信用代码 91510100MACLQCNP3X
注册资本 300 万元人民币
成立日期 2023 年6 月9 日
住所 中国（四川）自由贸易试验区成都高新区锦城大道539 号B 座16 楼1606
经营范围 一般项目：企业管理；工程管理服务；物业管理；非居住房地产租赁。（除
依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
招募说明书
77
2、历史沿革情况
2023 年6 月9 日，成都高投盈创融顺企业管理有限公司由成都高新投资集团有限公司出
资成立，正式取得由成都高新技术产业开发区市场监督管理局核发的统一社会信用代码为
91510100MACLQCNP3X 的《营业执照》，注册资本为300 万元人民币，企业类型为有限责
任公司，法定代表人为李嘉玲。
3、股东出资情况
高投集团为盈创融顺公司的唯一出资股东。自成立至本招募说明书发布之日，盈创融顺
未发生过股权变动情况。
截至本招募说明书发布之日，盈创融顺的股东出资情况及股权结构如下：
表：盈创融顺公司股东及出资情况
序号 股东名称 认缴出资额（万元） 股东性质
1 成都高新投资集团有限公司 300 国有全资
合计 - 300 -
图：盈创融顺公司股权结构
4、重大资产重组情况
截至本招募说明书发布之日，盈创融顺除以下资产划转事项外，无其他重大资产重组情
况。
（1）资产划转安排
高投集团与盈创融顺已就本次资产划转事项履行了相关内外部程序，并已签署了《资产
划转协议》。根据协议约定，高投集团向盈创融顺划转本次项目底层资产之一的盈创动力大
厦，盈创融顺同意划入前述资产。
截至本招募说明书发布之日，高投集团及盈创融顺已就本次资产划转事项完成不动产权
属变更登记手续办理，盈创动力大厦产权已变更至盈创融顺。
（2）内外部审批情况
招募说明书
78
本次资产划转事项已根据相关法律法规、当地政策及公司章程的要求完成了相关内外部
审批程序。具体请参见本招募说明书“第十四部分 基础设施项目基本情况”之“三、基础设
施项目合规情况”之“（四）基础设施项目转让行为合法性及有效性”。
5、治理结构
根据《成都高投盈创融顺企业管理有限公司章程》，盈创融顺对公司的机构及其产生办
法、职权、议事规则安排如下：
（1）本公司不设董事会，只设执行董事一名。执行董事由股东任命。
（2）执行董事为本公司法定代表人。
（3）执行董事对股东负责，行使以下职权：
1）向股东报告工作；
2）执行股东的决议，制定实施细则；
3）决定公司的经营计划和投资方案；
4）制订公司年度财务预、决算，利润分配、弥补亏损方案；
5）制订公司增加和减少注册资本、分立、变更公司形式，解散、设立分公司等方案；
6）决定公司内部管理机构的设置和公司经理人选及报酬事项；
7）根据经理的提名，聘任或者解聘公司副经理、财务负责人，决定其报酬事项；
8）制定公司的基本管理制度。
（4）执行董事任期为三年，可以连选连任。执行董事在任期届满前，股东不得无故解除
其职务。
（5）公司设经理一名，由股东聘任或者解聘。经理对股东负责，行使以下职权：
1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施公司年度经营计划和投资方案；
2）拟定公司内部管理机构设置的方案；
3）拟定公司的基本管理制度；
4）制定公司的具体规章；
5）向执行董事提名聘任或者解聘公司副经理、财务负责人人选；
6）聘任或者解聘除应由执行董事聘任或者解聘以外的管理部门负责人。
7）股东授予的其他职权。
（6）公司不设监事会，只设监事1 名，由股东任命；监事任期为每届三年，届满根据股
东决议可连任；公司的执行董事、经理、财务负责人不得兼任监事。
（7）监事的职权：
招募说明书
79
1）检查公司财务；
2）对执行董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、
公司章程或者股东会决议的执行董事、高级管理人员提出罢免的建议；
3）当执行董事和经理的行为损害公司的利益时，要求执行董事和经理予以纠正；
4）向股东提出提案；
5）依照《公司法》第一百五十一条的规定，对执行董事、高级管理人员提起诉讼；
6）公司章程规定的其他职权。
6、内部组织结构
目前盈创融顺已设立执行董事兼经理1 名、监事1 名，以及财务负责人1 名，暂无其他
人员。未来基金发行后，盈创融顺将根据届时业务需要设立必要的组织结构并配备相应人员。
7、独立性情况
经核查中国裁判文书网（https://wenshu.court.gov.cn/），高投集团和盈创融顺出具的承诺
函及书面说明文件，截至2024 年6 月30 日，基础设施项目不存在重大经济、法律纠纷或潜
在纠纷，盈创融顺无商标权、专利权、版权、特许经营权等无形资产；盈创融顺不存在被原
始权益人及其关联方控制及占用资产的情况，资产具备独立性。
截至2024 年6 月30 日，盈创融顺已开立独立的银行账户及纳税；盈创融顺无分公司、
子公司，因此不涉及对分公司、子公司的财务管理制度；项目公司盈创融顺在财务系统中均
已设立独立账套，具备独立报表，财务核算过程独立，在财务上具备独立性。
8、商业信用情况
经基金管理人、计划管理人、财务顾问和法律顾问查询相关公开信息的查询结果，截至
对应查询日，盈创融顺不存在重大违法、违规或不诚信行为，未被列入失信被执行人名单、
失信生产经营主体名单或其他失信主体名单，相关公开信息未显示近一年内盈创融顺在所涉
领域存在失信记录，或被暂停或限制进行融资，或存在因违法违规经营而受到主管部门重大
行政处罚的情形。
经查询中国执行信息公开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn），截至对应查询日，未在前
述网站公布的信息中发现盈创融顺被纳入被执行人或失信被执行人名单的情况。
9、财务概况
请参见本招募说明书“第十五部分 基础设施项目财务状况及经营业绩分析”之“二、基
础设施项目财务状况分析”之“（三）盈创动力大厦项目”。
（三）项目资产、附着债务等他项权利的可处置性
招募说明书
80
请参见本招募说明书“第十四部分 基础设施项目基本情况”之“三、基础设施项目合规
情况”之“（六）基础设施项目权利限制情况”。
（四）项目公司股债结构方案
具体方案及实施路径详见本招募说明书“第六部分 基础设施基金整体架构”之“二、基
础设施基金的交易安排”之“（三）股权转让”。
招募说明书
81
第七部分 基础设施基金治理
一、基金整体治理架构概述
本基金整体治理架构拟安排如下：
图：基金整体治理架构
二、基金份额持有人大会
（一）基金份额持有人大会召开事由
基金份额持有人大会由基金份额持有人组成，基金份额持有人的合法授权代表有权代表
基金份额持有人出席会议并表决。基金份额持有人持有的每一基金份额拥有平等的投票权。
本基金份额持有人大会不设日常机构。若将来法律法规对基金份额持有人大会另有规定
的，以届时有效的法律法规为准。
当出现或需要决定下列事由之一的，应当召开基金份额持有人大会，但法律法规、中国
证监会另有规定或基金合同另有约定的除外：
1、提前终止基金合同；
2、更换基金管理人；
3、更换基金托管人；
4、转换基金运作方式；
5、调整基金管理人、基金托管人的报酬标准，但法律法规或中国证监会另有规定的除外；
6、变更基金类别；
招募说明书
82
7、本基金与其他基金的合并；
8、对基金的投资目标、投资范围、投资策略等作出重大调整；
9、变更基金份额持有人大会程序；
10、基金管理人或基金托管人要求召开基金份额持有人大会；
11、提前终止基金上市，但因基金不再具备上市条件而被深交所终止上市的除外；
12、单独或合计持有本基金总份额10%以上（含10%）基金份额的基金份额持有人（以基
金管理人收到提议当日的基金份额计算，下同）就同一事项书面要求召开基金份额持有人大
会；
13、本基金进行扩募；
14、除本基金以首次发售募集资金收购基础设施项目外，对金额超过基金净资产20%的
基础设施项目的购入或出售（金额是指连续12个月内累计发生金额）；
15、除本基金以首次发售募集资金收购基础设施项目外，金额超过本基金净资产5%的关
联交易（金额是指连续12个月内累计发生金额）；
16、延长基金合同期限（基金合同或法律法规另有规定的除外）；
17、对基金合同当事人权利和义务产生重大影响的其他事项，包括但不限于国家或当地
有权机构基于自然灾害等原因出台相关规定、政策等鼓励、倡导基础设施项目减免租金等情
形（原始权益人等通过相关安排使得租金减免事项不影响基金份额持有人利益的除外）；
18、除解聘运营管理机构的法定情形外，基金管理人解聘、更换运营管理机构的；
19、决定修改基金合同的重要内容（但基金合同另有约定的除外）；
20、法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的对基金合同当事人权利和义务产生
重大影响的其他事项，以及其他应当召开基金份额持有人大会的事项。
在不违反法律法规及基金合同的有关规定且对基金份额持有人利益无实质性不利影响的
前提下，以下情况可由基金管理人和基金托管人协商后修改或决定，不需召开基金份额持有
人大会：
1、基础设施项目土地使用权期限延长的情形下，基金合同期限相应延长；
2、收取法律法规要求增加的基金费用和其他应由基金和专项计划等特殊目的载体承担
的费用；
3、调整有关基金认购、基金交易、非交易过户、转托管等业务的规则；
4、调整基金份额类别设置及对基金份额分类办法、规则进行调整；
5、因相关法律法规发生变动而应当对基金合同进行修改；
招募说明书
83
6、因相关业务规则发生变动而应当对基金合同进行修改；
7、在对基金份额持有人利益无实质性不利影响或不涉及基金合同当事人权利义务关系
发生重大变化的情况下，对基金合同进行修改；
8、履行适当程序后，基金推出新业务或服务；
9、若深交所、中国结算增加了基金上市交易、份额转让的新功能，基金管理人在履行相
关程序后增加相应功能；
10、监管机关或证券交易所要求本基金终止上市的；
11、本基金申请在包括境外交易所在内的其他交易场所上市交易；
12、基金管理人因第三方机构提供服务时存在违法违规或其他损害基金份额持有人利益
的行为而解聘上述机构，但若因发生运营管理机构法定解聘情形以外的事项需解聘运营管理
机构的，应提交基金份额持有人表决；
13、基金管理人在发生运营管理机构法定解聘情形时解聘运营管理机构从而对基金合同
及相关文件进行修改；
14、根据法律法规、会计准则变动或实际运营管理需要而发生的可供分配金额计算方法
变更；
15、以下事项发生时，如法律法规未要求召开基金份额持有人大会的，经基金管理人和
基金托管人协商一致并履行其他相关程序后，可终止《基金合同》，不需召开基金份额持有
人大会：
1）本基金通过全部专项计划持有的全部基础设施项目在《基金合同》期限届满前全部处
置，且连续六十个工作日未成功购入新的基础设施项目的。
2）在基金合同生效之日起6 个月内广发资管-成都高投产业园一期资产支持专项计划未
能设立或未能在相关主管部门完成备案。
3）本基金投资的全部专项计划发生相应专项计划文件中约定的事件导致全部专项计划终
止且六十个工作日内仍未能成功认购其他专项计划的资产支持证券。
4）本基金未能在基金合同生效之日起6 个月内成功购入首个基础设施项目。
5）本基金投资的全部基础设施项目出现无法维持正常、持续运营，难以再产生持续、稳
定现金流的情形时。
16、国家或当地有权机构基于自然灾害等原因出台相关规定、政策等鼓励、倡导基础设
施项目减免租金，但基金管理人、运营管理机构通过减免管理费，或者原始权益人等通过协
助申请相关部门采取直接给予租户补贴的形式实施减免，或者原始权益人自身及其关联主体
招募说明书
84
或者其协助申请相关部门就减免事宜给予项目公司补偿等缓释方式使得对应期间项目公司未
发生因减免租金的政策性因素使得基金当期收入减少进而导致可供分配金额下降的情形；或
基于明确适用于基础设施基金的相关强制性法律法规、政策要求导致基础设施项目减免租金
的情形。
17、按照法律法规和基金合同规定不需召开基金份额持有人大会的其他情形。
（二）基金份额持有人大会的提案
基金管理人、基金托管人、代表基金份额10%以上（含10%）的基金份额持有人以及基金
合同约定的其他主体（如有），可以向基金份额持有人大会提出议案。
（三）会议召集人及召集方式
1、除法律法规规定或基金合同另有约定外，基金份额持有人大会由基金管理人召集。
2、基金管理人未按规定召集或不能召集时，由基金托管人召集。
3、基金托管人认为有必要召开基金份额持有人大会的，应当向基金管理人提出书面提议。
基金管理人应当自收到书面提议之日起10日内决定是否召集，并书面告知基金托管人。基金
管理人决定召集的，应当自出具书面决定之日起60日内召开；基金管理人决定不召集，基金
托管人仍认为有必要召开的，应当由基金托管人自行召集，并自出具书面决定之日起60日内
召开并告知基金管理人，基金管理人应当配合。
4、单独或合计代表基金份额10%以上（含10%）的基金份额持有人就同一事项书面要求
召开基金份额持有人大会，应当向基金管理人提出书面提议。基金管理人应当自收到书面提
议之日起10日内决定是否召集，并书面告知提出提议的基金份额持有人代表和基金托管人。
基金管理人决定召集的，应当自出具书面决定之日起60日内召开；基金管理人决定不召集，
单独或合计代表基金份额10%以上（含10%）的基金份额持有人仍认为有必要召开的，应当向
基金托管人提出书面提议。基金托管人应当自收到书面提议之日起10日内决定是否召集，并
书面告知提出提议的基金份额持有人代表和基金管理人；基金托管人决定召集的，应当自出
具书面决定之日起60日内召开并告知基金管理人，基金管理人应当配合。
5、单独或合计代表基金份额10%以上（含10%）的基金份额持有人就同一事项要求召开
基金份额持有人大会，而基金管理人、基金托管人都不召集的，单独或合计代表基金份额10%
以上（含10%）的基金份额持有人有权自行召集，并至少提前30日报中国证监会备案。基金份
额持有人依法自行召集基金份额持有人大会的，基金管理人、基金托管人应当配合，不得阻
碍、干扰。
6、基金份额持有人大会的召集人负责选择确定开会时间、地点、方式和权益登记日。
招募说明书
85
（四）召开基金份额持有人大会的通知时间、通知内容、通知方式
1、召开基金份额持有人大会，召集人应于会议召开前30日，在规定媒介公告。基金份额
持有人大会通知应至少载明以下内容：
1）会议召开的时间、地点和会议形式；
2）会议拟审议的事项、议事程序和表决方式；
3）有权出席基金份额持有人大会的基金份额持有人的权益登记日；
4）授权委托证明的内容要求（包括但不限于代理人身份，代理权限和代理有效期限等）、
送达时间和地点；
5）会务常设联系人姓名及联系电话；
6）出席会议者必须准备的文件和必须履行的手续；
7）召集人需要通知的其他事项。
2、采取通讯开会方式并进行表决的情况下，由会议召集人决定在会议通知中说明本次基
金份额持有人大会所采取的具体通讯方式、委托的公证机关及其联系方式和联系人、表决意
见寄交的截止时间和收取方式。
3、如召集人为基金管理人，还应另行书面通知基金托管人到指定地点对表决意见的计票
进行监督；如召集人为基金托管人，则应另行书面通知基金管理人到指定地点对表决意见的
计票进行监督；如召集人为基金份额持有人，则应另行书面通知基金管理人和基金托管人到
指定地点对表决意见的计票进行监督。基金管理人或基金托管人拒不派代表对表决意见的计
票进行监督的，不影响表决意见的计票效力。
4、基金就扩募、基础设施项目购入或出售等重大事项召开基金份额持有人大会的，相关
信息披露义务人应当依法公告持有人大会事项，披露相关重大事项的详细方案及法律意见书
等文件，方案内容包括但不限于：交易概况、交易标的及交易对手方的基本情况、交易标的
定价方式、交易主要风险、交易各方声明与承诺等；涉及扩募的，还应当披露扩募发售价格
确定方式。
（五）基金份额持有人出席会议的方式
基金份额持有人大会可通过现场开会方式、通讯开会方式或法律法规和监管机关允许的
其他方式召开，会议的召开方式由会议召集人确定。
1、现场开会
由基金份额持有人本人出席或以代理投票授权委托证明委派代表出席，现场开会时基金
管理人和基金托管人的授权代表应当列席基金份额持有人大会，基金管理人或基金托管人不
招募说明书
86
派代表列席的，不影响表决效力。现场开会同时符合以下条件时，可以进行基金份额持有人
大会议程：
1）亲自出席会议者持有基金份额的凭证、受托出席会议者出具的委托人持有基金份额的
凭证及委托人的代理投票授权委托证明符合法律法规、基金合同和会议通知的规定，并且持
有基金份额的凭证与基金管理人持有的登记资料相符；
2）经核对，汇总到会者出示的在权益登记日持有基金份额的凭证显示，有效的基金份额
不少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）。若到会者在权益登记日
代表的有效的基金份额少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一，召集人可以在原公
告的基金份额持有人大会召开时间的3个月以后、6个月以内，就原定审议事项重新召集基金
份额持有人大会。重新召集的基金份额持有人大会到会者在权益登记日代表的有效的基金份
额应不少于本基金在权益登记日基金总份额的三分之一（含三分之一）。
2、通讯开会
通讯开会系指基金份额持有人将其对表决事项的投票以书面形式或基金合同、会议通知
约定的其他方式在表决截止日以前送达至召集人指定的地址，或通过指定的网络投票系统采
用网络投票的方式行使投票权。通讯开会应以书面方式、网络投票方式或基金合同、会议通
知约定的其他方式进行表决。
在同时符合以下条件时，通讯开会的方式视为有效：
1）会议召集人按基金合同约定公布会议通知后，在2个工作日内连续公布相关提示性公
告，监管机构另有规定除外；
2）召集人按基金合同约定通知基金托管人（如果基金托管人为召集人，则为基金管理人）
到指定地点对表决意见的计票进行监督。会议召集人在基金托管人（如果基金托管人为召集
人，则为基金管理人）和公证机关的监督下按照会议通知规定的方式收取基金份额持有人的
表决意见；基金托管人或基金管理人经通知不参加收取表决意见的，不影响表决效力；
3）本人直接出具表决意见或授权他人代表出具表决意见的，基金份额持有人所持有的基
金份额不小于在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）；若本人直接出具表决意
见或授权他人代表出具表决意见基金份额持有人所持有的基金份额小于在权益登记日基金总
份额的二分之一，召集人可以在原公告的基金份额持有人大会召开时间的三个月以后、六个
月以内，就原定审议事项重新召集基金份额持有人大会。重新召集的基金份额持有人大会应
当有代表三分之一以上（含三分之一）基金份额的持有人直接出具表决意见或授权他人代表
出具表决意见；
招募说明书
87
4）上述第3）项中直接出具表决意见的基金份额持有人或受托代表他人出具表决意见的
代理人，同时提交的持有基金份额的凭证、受托出具表决意见的代理人出具的委托人持有基
金份额的凭证及委托人的代理投票授权委托证明符合法律法规、《基金合同》和会议通知的
规定，并与基金登记机构记录相符；
3、在不与法律法规冲突的前提下，经会议通知载明，基金份额持有人大会可通过网络、
电话或其他方式或者以非现场方式与现场方式结合的方式召开，会议程序可比照现场开会和
通讯方式开会的程序进行。基金份额持有人也可以采用网络、电话或其他方式进行表决，或
者采用网络、电话或其他方式授权他人代为出席会议并表决，具体方式在会议通知中列明。
（六）议事内容与程序
1、议事内容及提案权
议事内容为关系基金份额持有人利益的重大事项，如决定终止基金合同、更换基金管理
人、更换基金托管人、与其他基金合并（法律法规、基金合同和中国证监会另有规定的除外）、
法律法规及基金合同规定的其他事项以及会议召集人认为需提交基金份额持有人大会讨论的
其他事项。
基金份额持有人大会的召集人发出召集会议的通知后，对原有提案的修改应当在基金份
额持有人大会召开前及时公告。
本基金存续期间拟购入基础设施项目或发生其他中国证监会或相关法规规定的需履行变
更注册等程序的情形时，应当按照《运作办法》第四十条相关规定履行变更注册等程序。需
提交基金份额持有人大会投票表决的，应当事先履行变更注册程序。
基金份额持有人大会不得对未事先公告的议事内容进行表决。
2、议事程序
1）现场开会
在现场开会的方式下，首先由大会主持人按照下列第（八）条规定程序确定和公布监票
人，然后由大会主持人宣读提案，经讨论后进行表决，并形成大会决议。大会主持人为基金
管理人授权出席会议的代表，在基金管理人授权代表未能主持大会的情况下，由基金托管人
授权其出席会议的代表主持；如果基金管理人授权代表和基金托管人授权代表均未能主持大
会，则由出席大会的基金份额持有人和代理人所持表决权的二分之一以上（含二分之一）选
举产生一名基金份额持有人作为该次基金份额持有人大会的主持人。基金管理人和基金托管
人拒不出席或主持基金份额持有人大会，不影响基金份额持有人大会作出的决议的效力。
会议召集人应当制作出席会议人员的签名册。签名册载明参加会议人员姓名（或单位名
招募说明书
88
称）、身份证明文件号码、持有或代表有表决权的基金份额、委托人姓名（或单位名称）和
联系方式等事项。
2）通讯开会
在通讯开会的情况下，首先由召集人提前30日公布提案，在所通知的表决截止日期后2个
工作日内在公证机关监督下由召集人统计全部有效表决，在公证机关监督下形成决议。
（七）表决
基金份额持有人所持每份基金份额有同等表决权。其中，若基金份额持有人与表决事项
存在关联关系的，应当回避表决，其所持基金份额不计入有表决权的基金份额总数。与运营
管理机构存在关联关系的基金份额持有人就解聘、更换运营管理机构事项无需回避表决，中
国证监会认可的特殊情形除外。
基金份额持有人大会决议分为一般决议和特别决议：
1、一般决议
一般决议须经参加大会的基金份额持有人或其代理人所持表决权的二分之一以上（含二
分之一）通过方为有效；除下列第2项所规定的须以特别决议通过事项以外的其他事项均以一
般决议的方式通过。
2、特别决议
特别决议应当经参加大会的基金份额持有人或其代理人所持表决权的三分之二以上（含
三分之二）通过方可做出。除法律法规、监管机构另有规定或基金合同另有约定外，涉及如
下事项须特别决议通过方为有效：
1）转换基金运作方式；
2）本基金与其他基金合并；
3）更换基金管理人或者基金托管人；
4）提前终止基金合同；
5）对本基金的投资目标、投资策略等作出重大调整；
6）金额占基金净资产50%及以上的基础设施项目的购入或出售（金额是指连续12个月内
累计发生金额）；
7）金额占基金净资产50%及以上的扩募（金额是指连续12个月内累计发生金额）；
8）本基金成立后发生的金额占基金净资产20%及以上的关联交易（金额是指连续12个月
内累计发生金额）。
9）国家或当地有权机构基于自然灾害等原因出台相关规定、政策等鼓励、倡导基础设施
招募说明书
89
项目减免租金，本基金对基础设施项目实施减免租金方案（但基金管理人、运营管理机构通
过减免管理费，或者原始权益人等通过协助申请相关部门采取直接给予租户补贴的形式实施
减免，或者原始权益人自身及其关联主体或者其协助申请相关部门就减免事宜给予项目公司
补偿等缓释方式使得对应期间项目公司未发生因减免租金的政策性因素使得本基金当期收入
减少进而导致可供分配金额下降的除外，该等情形属于《基金合同》第八部分第一条第（二）
款约定的不需召开基金份额持有人大会的情形）。
基金份额持有人大会采取记名方式进行投票表决。采取通讯方式进行表决时，除非在计
票时有充分的相反证据证明，否则提交符合会议通知中规定的确认投资人身份文件的视为有
效出席的投资人，表面符合会议通知规定的表决意见视为有效表决，表决意见模糊不清或相
互矛盾的视为弃权表决，但应当计入出具表决意见的基金份额持有人所代表的基金份额总数。
基金份额持有人大会的各项提案或同一项提案内并列的各项议题应当分开审议、逐项表
决。
（八）计票
1、现场开会
1）如大会由基金管理人或基金托管人召集，基金份额持有人大会的主持人应当在会议开
始后宣布在出席会议的基金份额持有人和代理人中选举两名基金份额持有人代表与大会召集
人授权的一名监督员共同担任监票人；如大会由基金份额持有人自行召集或大会虽然由基金
管理人或基金托管人召集，但是基金管理人或基金托管人未出席大会的，基金份额持有人大
会的主持人应当在会议开始后宣布在出席会议的基金份额持有人中选举三名基金份额持有人
代表担任监票人。基金管理人或基金托管人不出席大会的，不影响计票的效力。
2）监票人应当在基金份额持有人表决后立即进行清点并由大会主持人当场公布计票结果。
3）如果会议主持人或基金份额持有人或代理人对于提交的表决结果有异议，可以在宣布
表决结果后立即对所投票数要求进行重新清点。监票人应当进行重新清点，重新清点以一次
为限。重新清点后，大会主持人应当当场公布重新清点结果。
4）计票过程应由公证机关予以公证，基金管理人或基金托管人拒不出席大会的，不影响
计票的效力。
2、通讯开会
采用网络投票的，持有人大会网络投票期间结束后，召集人可以通过网络投票系统查询
持有人大会的投票情况，并根据法律法规的要求对全部网络数据进行确认。
在通讯开会的情况下，计票方式为：由大会召集人授权的两名监督员在基金托管人授权
招募说明书
90
代表（若由基金托管人召集，则为基金管理人授权代表）的监督下进行计票，并由公证机关
对其计票过程予以公证。基金管理人或基金托管人拒派代表对表决意见的计票进行监督的，
不影响计票和表决结果。
（九）生效与公告
基金份额持有人大会的决议，召集人应当自通过之日起5日内报中国证监会备案。
基金份额持有人大会的决议自表决通过之日起生效。
基金份额持有人大会决议自生效之日起2日内按照法律法规和中国证监会相关规定的要
求在规定媒介上公告，监管部门另有要求除外。如果采用网络投票或通讯方式进行表决，在
公告基金份额持有人大会决议时，必须将公证书全文、公证机构、公证员姓名等一同公告。
基金管理人、基金托管人和基金份额持有人应当执行生效的基金份额持有人大会的决议。
生效的基金份额持有人大会决议对全体基金份额持有人、基金管理人、基金托管人均有约束
力。基金管理人、基金托管人依据基金份额持有人大会生效决议行事的结果由全体基金份额
持有人承担。
（十）法律法规或监管部门对基金份额持有人大会另有规定的，从其规定。以上关于基
金份额持有人大会召开事由、召开条件、议事程序、表决条件等规定，凡是直接引用法律法
规的部分，如将来法律法规修改导致相关内容被取消或变更的，基金管理人与基金托管人根
据新颁布的法律法规协商一致并提前公告后，可直接对本部分内容进行修改和调整，无需召
开基金份额持有人大会审议。
三、基金管理人、基金托管人的权利及义务
（一）基金管理人的权利及义务
1、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金管理人的
权利包括但不限于：
（1）依法募集资金；
（2）自基金合同生效之日起，根据法律法规和基金合同独立运用并管理基金财产；
（3）依照基金合同收取基金管理费以及法律法规规定或中国证监会批准的其他费用；
（4）销售基金份额；
（5）按照规定召集基金份额持有人大会；
（6）依据基金合同及有关法律规定监督基金托管人，如认为基金托管人违反了基金合同
及国家有关法律规定，应呈报中国证监会和其他监管部门，并采取必要措施保护基金投资人
的利益；
招募说明书
91
（7）在基金托管人更换时，提名新的基金托管人；
（8）在运营管理机构更换时，提名新的运营管理机构；
（9）选择、更换基金销售机构，对基金销售机构的相关行为进行监督和处理；
（10）担任或委托其他符合条件的机构担任基金登记机构办理基金登记业务并获得基金
合同规定的费用；
（11）依据基金合同及有关法律规定决定基金收益的分配方案；
（12）按照有关规定运营管理基础设施项目；
（13）为基金的利益行使因基金财产投资于资产支持证券等资产所产生的相关权利，包
括但不限于：
1）基础设施资产支持证券持有人享有的权利，包括：决定专项计划扩募、决定延长专项
计划期限或提前终止专项计划、决定修改专项计划法律文件重要内容；
2）项目公司股东享有的权利。
为免疑义，前述事项如涉及应由基金份额持有人大会决议的事项的，基金管理人应当在
基金份额持有人大会决议范围内行使相关权利；
（14）在法律法规允许的前提下，为基金的利益依法为基金进行融资；
（15）以基金管理人的名义，代表基金份额持有人的利益行使诉讼权利或者实施其他法
律行为；
（16）选择、更换律师事务所、会计师事务所、证券经纪商、评估机构、财务顾问、流动
性服务商、运营管理机构或其他为基金提供服务的外部机构（基金合同另有约定的除外）；
（17）在发生《标准条款》约定的“计划管理人解任事件”及/或《资产支持证券托管协
议》约定的“计划托管人解任事件”、“计划托管人辞任”后，更换专项计划的计划管理人及
/或计划托管人，调整专项计划的计划管理人或者计划托管人的报酬标准（法律法规要求调整
该等报酬标准的除外），对计划管理人、计划托管人的相关行为进行监督和处理；
（18）在符合有关法律法规的前提下，制订和调整有关基金认购、扩募和非交易过户等
业务规则；
（19）基金管理人可以设立专门的子公司承担基础设施项目运营管理职责，也可以根据
《基础设施基金指引》委托外部管理机构负责部分运营管理职责，但基金管理人依法应当承
担的责任不因委托而免除。基金管理人委托外部管理机构运营管理基础设施项目的，应当派
员负责基础设施项目公司财务管理，监督、检查运营管理机构履职情况；
（20）发生法定解聘情形的，解聘运营管理机构；
招募说明书
92
（21）遴选符合有关法律法规及本基金投资策略的基础设施项目作为潜在投资标的，进
行投资可行性分析、尽职调查、资产评估和收购等工作；属于基金合同第八部分基金份额持
有人大会召集事由的，基金管理人应将适格投资标的提交基金份额持有人大会表决，表决通
过后根据大会决议以实施基金扩募或出售其他基金资产等方式购买相关基础设施项目；
（22）对基础设施项目进行出售可行性分析和资产评估等工作，对于属于基金合同第八
部分基金份额持有人大会召集事由的，应将出售事项提交基金份额持有人大会表决，表决通
过后根据大会决议实施资产出售；
（23）决定金额占基金净资产20%及以下的基础设施项目的购入或出售事项（金额是指
连续12个月内累计发生金额）；
（24）审批基金成立后发生的连续12个月内金额累计不超过基金净资产5%的关联交易；
（25）审批SPV公司及/或项目公司的借款或融资事项；
（26）批准SPV公司及/或项目公司年度预算的制定和修订；
（27）委派人员担任SPV公司及/或项目公司财务负责人；
（28）在符合有关法律法规的前提下，制订、实施、调整并决定有关基金直接或间接的
对外借款方案，借款用途限于基础设施项目日常运营、维修改造、项目收购等，且基金总资
产不得超过基金净资产的140%。其中，用于基础设施项目收购的借款应当符合下列条件：
1） 借款金额不得超过基金净资产的20%；
2） 本基金运作稳健，未发生重大法律、财务、经营等风险；
3） 本基金已持基础设施和拟收购基础设施相关资产变现能力较强且可以分拆转让以满
足偿还借款要求，偿付安排不影响基金持续稳定运作；
4） 本基金可支配现金流足以支付已借款和拟借款本息支出，并能保障基金分红稳定性；
5） 本基金具有完善的融资安排及风险应对预案；
6） 中国证监会规定的其他要求。
本基金总资产被动超过基金净资产140%的，本基金不得新增借款，基金管理人应当及时
向中国证监会报告相关情况及拟采取的措施等；
（29）调整运营管理机构的报酬标准；
（30）基金管理人按照《基础设施基金指引》的规定聘请财务顾问的，可以委托财务顾
问办理本基金发售的路演、询价、定价、配售及扩募等相关业务，但基金管理人依法应当承
担的责任不因此而免除；
（31）经与基金托管人协商一致后决定本基金可供分配金额计算调整项的相关事宜，适
招募说明书
93
用法律法规或相应规则对本基金可供分配金额的计算另有调整的，基金管理人依据法律法规
及基金合同进行信息披露后，直接对该部分内容进行调整；
（32）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他权利。
2、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金管理人的
义务包括但不限于：
（1）依法募集资金，办理或者委托经中国证监会认定的其他机构代为办理基金份额的发
售、扩募和登记等事宜；
（2）办理基金备案和基金上市所需手续；
（3）自基金合同生效之日起，以诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产；
（4）配备足够的具有专业资格的人员进行基金投资分析、决策，以专业化的经营方式管
理和运作基金财产；
（5）制定完善的尽职调查内部管理制度，建立健全业务流程；建立健全内部风险控制、
监察与稽核、财务管理及人事管理等制度，保证所管理的基金财产和基金管理人的财产相互
独立，对所管理的不同基金分别管理，分别记账，进行证券投资；
（6）除依据《基金法》、基金合同及其他有关规定外，不得利用基金财产或职务之便为
自己及任何第三人谋取利益，不得委托第三人运作基金财产（为免疑义，基金管理人委托外
部管理机构提供运营管理服务不受此限）；
（7）依法接受基金托管人的监督和对相关事项的复核；
（8）采取适当合理的措施使计算基金份额认购、扩募和注销价格的方法符合《基金合同》
等法律文件的规定；
（9）按有关规定计算并公告基金净值信息；
（10）进行基金会计核算并按照法律法规、企业会计准则及中国证监会相关规定进行资
产负债确认计量，编制本基金中期与年度合并及单独财务报表，财务报表至少包括资产负债
表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表及报表附注；
（11）编制基金定期与临时报告；
（12）严格按照《基金法》、基金合同及其他有关规定，履行信息披露及报告义务；
（13）保守基金商业秘密，不泄露基金投资计划、投资意向等。除《基金法》、基金合同
及其他有关法律法规或监管机构另有规定或要求外，在基金信息公开披露前应予保密，不得
向他人泄露，但向监管机构、司法机构或因审计、法律、资产评估等外部专业顾问提供服务
而向其提供的情况除外；
招募说明书
94
（14）按基金合同的约定确定基金收益分配方案，及时向基金份额持有人分配基金收益；
（15）依据《基金法》、基金合同及其他有关规定召集基金份额持有人大会或配合基金
托管人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大会；
（16）按规定保存基金财产管理业务活动的会计账册、报表、记录和其他相关资料20年
以上。按规定保留路演、定价、配售等过程中的相关资料不低于法律法规规定的最低期限并
存档备查，包括推介宣传材料、路演现场录音等，且能如实、全面反映询价、定价和配售过
程；法律法规另有规定的从其规定；
（17）确保需要向基金投资人提供的各项文件或资料在规定时间发出，并且保证投资人
能够按照基金合同规定的时间和方式，随时查阅到与基金有关的公开资料，并在支付合理成
本的条件下得到有关资料的复印件；
（18）组织并参加基金财产清算小组，参与基金财产的保管、清理、估价、变现和分配，
并按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务；
（19）基金清算涉及基础设施项目处置的，应遵循基金份额持有人利益优先的原则，按
照法律法规规定进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配；
（20）面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时，及时报告中国证监会并通知基金
托管人；
（21）因违反基金合同导致基金财产的损失或损害基金份额持有人合法权益时，应当承
担赔偿责任，其赔偿责任不因其退任而免除；
（22）监督基金托管人按法律法规和基金合同规定履行自己的义务，基金托管人违反基
金合同造成基金财产损失时，基金管理人应为基金份额持有人利益向基金托管人追偿；
（23）当基金管理人将其义务委托第三方处理时，应当对第三方处理有关基金事务的行
为承担责任；
（24）以基金管理人名义，代表基金份额持有人利益行使诉讼权利或实施其他法律行为；
（25）基金在募集期间未能达到基金的备案条件，基金合同不生效，基金管理人应将已
募集资金并加计银行同期活期存款利息在基金募集期结束后30日内退还基金认购人；
（26）执行生效的基金份额持有人大会的决议；
（27）建立并保存基金份额持有人名册；
（28）对拟持有的基础设施项目进行全面的尽职调查，聘请符合规定的专业机构提供评
估、法律、审计等专业服务。存续期聘请审计机构对基础设施项目运营情况进行年度审计；
（29）本基金运作过程中，基金管理人应当按照法律法规规定和基金合同约定专业审慎
招募说明书
95
运营管理基础设施项目，主动履行基础设施项目运营管理职责，包括：
1） 及时办理基础设施项目印章证照、账册合同、账户管理权限交割等；
2） 建立账户和现金流管理机制，有效管理基础设施项目租赁、运营等产生的现金流，防
止现金流流失、挪用等；
3） 建立印章管理、使用机制，妥善管理基础设施项目各种印章；
4） 为基础设施项目购买足够的财产保险和公众责任保险；
5） 制定及落实基础设施项目运营策略；
6） 签署并执行基础设施项目运营的相关协议；
7） 收取基础设施项目租赁、运营等产生的收益，追收欠缴款项等；
8） 执行日常运营服务，如安保、消防、通讯及紧急事故管理等；
9） 实施基础设施项目维修、改造等；
10） 负责基础设施项目档案归集管理；
11） 聘请评估机构、审计机构进行评估与审计；
12） 依法披露基础设施项目运营情况；
13） 提供公共产品和服务的基础设施资产的运营管理，应符合国家有关监管要求，严格
履行运营管理义务，保障公共利益；
14） 建立相关机制防范外部管理机构的履约风险、基础设施项目经营风险、关联交易及
利益冲突风险、利益输送和内部人控制风险等基础设施项目运营过程中的风险；
15） 按照基金合同约定和持有人利益优先的原则，专业审慎处置资产；
16） 设立基金投资决策委员会，对运营重大事项采取集体决策制度；
17） 中国证监会规定的其他职责。
（30）基金管理人可以设立专门的子公司承担基础设施项目运营管理职责，也可以委托
运营管理机构负责上述第（29）条第4）至9）项运营管理职责，其依法应当承担的责任不因
委托而免除。
基金管理人委托外部管理机构运营管理基础设施项目的，应当自行派员负责基础设施项
目公司财务管理。基金管理人与外部管理机构应当签订基础设施项目运营管理服务协议，明
确双方的权利义务、费用收取、外部管理机构考核安排、外部管理机构解聘情形和程序、协
议终止情形和程序等事项。
（31）基金管理人应当对接受委托的运营管理机构进行充分的尽职调查，确保其在专业
资质（如有）、人员配备、公司治理等方面符合法律法规要求，具备充分的履职能力。
招募说明书
96
基金管理人应当持续加强对运营管理机构履职情况的监督，至少每年对其履职情况进行
评估，确保其勤勉尽责履行运营管理职责。基金管理人应当定期检查运营管理机构就其获委
托从事基础设施项目运营管理活动而保存的记录、合同等文件，检查频率不少于每半年1次。
委托事项终止后，基金管理人应当妥善保管基础设施项目运营维护相关档案。
（32）发生下列情形之一的，基金管理人应当解聘运营管理机构：
1） 运营管理机构因故意或重大过失给本基金造成重大损失；
2） 运营管理机构依法解散、被依法撤销、被依法宣告破产或者出现重大违法违规行为；
3） 运营管理机构专业资质、人员配备等发生重大不利变化已无法继续履职。
（33）本基金存续期间，基金管理人应当聘请评估机构对基础设施项目资产每年进行1次
评估。
出现下列情形之一的，基金管理人应当及时聘请评估机构对基础设施项目资产进行评估：
1） 基础设施项目购入或出售；
2） 本基金扩募；
3） 提前终止基金合同拟进行资产处置；
4） 基础设施项目现金流发生重大变化且对持有人利益有实质性影响；
5） 对基金份额持有人利益有重大影响的其他情形。
（34）办理或聘请财务顾问办理基础设施基金份额发售的路演推介、询价、定价、配售
等相关业务活动。
（35）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他义务。
（二）基金管理人内部机构设置
为加强广发基金基础设施基金业务的投资研究工作，更好地规范投资流程、控制投资风
险，广发基金设立基础设施REITs业务部负责基础设施基金的研究、投资及运营管理等工作，
并成立公募REITs投资决策委员会，以负责公司公募REITs的投资决策工作，主要行使下列职
责：
1、确定公募REITs项目的筛选标准及标准的调整机制；
2、确定公募REITs产品中资产的处置、置换、交易的标准；
3、审议业务部门提交的项目方案及评审意见；
4、确定并授予公募REITs基金经理的投资权限；
5、对投委会决议的执行情况和基础设施项目运营情况等进行审定监督；
6、法律法规、公司内部制度规定的公募REITs投委会应履行的其他职责。
招募说明书
97
（三）基金托管人权利及义务
1、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金托管人的
权利包括但不限于：
（1）自基金合同生效之日起，依法律法规和基金合同的规定安全保管基金财产、权属证
书及相关文件；
（2）依基金合同约定获得基金托管费以及法律法规规定或监管部门批准的其他费用；
（3）监督本基金资金账户、项目公司监管账户等重要资金账户及资金流向，确保符合法
律法规规定和基金合同约定，保证基金资产在监督账户内封闭运行；
（4）监督基金管理人对本基金的投资运作，如发现基金管理人有违反基金合同及国家法
律法规行为，对基金财产、其他当事人的利益造成重大损失的情形，应呈报中国证监会，并
采取必要措施保护基金投资人的利益；
（5）监督基金管理人为基础设施项目购买足够的保险；
（6）监督基础设施项目公司借入款项安排，确保符合法律法规规定及约定用途；
（7）根据相关市场规则，为基金开设证券账户等投资所需账户、为基金办理证券交易资
金清算；
（8）提议召开或召集基金份额持有人大会；
（9）在基金管理人更换时，提名新的基金管理人；
（10）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他权利。
2、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金托管人的
义务包括但不限于：
（1）以诚实信用、勤勉尽责的原则持有并安全保管基金财产、权属证书及相关文件；
（2）设立专门的基金托管部门，具有符合要求的营业场所，配备足够的、合格的熟悉基
金托管业务的专职人员，负责基金财产托管事宜；
（3）建立健全内部风险控制、监察与稽核、财务管理及人事管理等制度，确保基金财产
的安全，保证其托管的基金财产与基金托管人自有财产以及不同的基金财产相互独立；对所
托管的不同的基金分别设置账户，独立核算，分账管理，保证不同基金之间在账户设置、资
金划拨、账册记录等方面相互独立；
（4）除依据《基金法》、基金合同、托管协议及其他有关规定外，不得利用基金财产为
自己及任何第三人谋取利益，不得委托第三人托管基金财产；
（5）保管由基金管理人代表基金签订的与本基金有关的重大合同及有关凭证；
招募说明书
98
（6）按规定开设基金财产的资金账户和证券账户等投资所需账户，按照基金合同的约定，
根据基金管理人的投资指令，及时办理清算、交割事宜；
（7）监督SPV公司及/或基础设施项目公司借入款项安排，确保借款符合法律法规规定及
约定用途；
（8）保守基金商业秘密，除《基金法》、基金合同及其他有关法律法规或监管机构另有
规定或要求外，在基金信息公开披露前予以保密，不得向他人泄露，但向监管机构、司法机
关或因审计、法律等外部专业顾问提供服务而向其提供的情况除外；
（9）复核、审查基金管理人计算的基金资产净值、基金份额净值（如有）、基金份额认
购、扩募价格；
（10）办理与基金托管业务活动有关的信息披露事项；
（11）对基金财务会计报告、季度报告、中期报告和年度报告出具意见，说明基金管理
人在各重要方面的运作是否严格按照基金合同的规定进行，加强对基金管理人资产确认计量
过程的复核；如果基金管理人有未执行基金合同规定的行为，还应当说明基金托管人是否采
取了适当的措施；
（12）监督、复核基金管理人按照法律法规规定和基金合同约定进行投资运作、收益分
配、信息披露等，基金管理人因违反基金合同造成基金财产损失时，应呈报中国证监会，并
采取必要措施保护基金投资者的利益，并应为基金份额持有人利益向基金管理人追偿；
（13）保存基金托管业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料到《基金合同》终止
后20年以上，法律法规另有规定的从其规定；
（14）建立并保存基金份额持有人名册；
（15）按规定制作相关账册并与基金管理人核对；
（16）依据基金管理人的指令或有关规定向基金份额持有人支付基金收益；
（17）依据《基金法》、基金合同及其他有关规定，召集基金份额持有人大会或配合基
金管理人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大会；
（18）参加基金财产清算小组，参与基金财产的保管、清理、估价、变现和分配，并按
照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务；
（19）面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时，及时报告中国证监会和银行监管
机构，并通知基金管理人；
（20）因违反基金合同及托管协议导致基金财产损失时，应承担赔偿责任，其赔偿责任
不因其退任而免除；
招募说明书
99
（21）执行生效的基金份额持有人大会的决议；
（22）监督本基金资金账户、项目公司监管账户等重要资金账户及资金流向，确保符合
法律法规规定和基金合同约定，保证基金资产在监督账户内封闭运行；
（23）监督基金管理人为基础设施项目购买足够的保险；
（24）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他义务。
四、基金份额持有人的权利和义务
（一）基金份额持有人的确认
基金投资人持有本基金基金份额的行为即视为对基金合同的承认和接受，基金投资人自
依据基金合同取得基金份额，即成为本基金份额持有人和基金合同的当事人，直至其不再持
有本基金的基金份额。基金份额持有人作为基金合同当事人并不以在基金合同上书面签章或
签字为必要条件。
每份基金份额具有同等的合法权益。
（二）基金份额持有人的权利和义务
1、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金份额持有
人的权利包括但不限于：
（1）分享基金财产收益；
（2）参与分配清算后的剩余基金财产；
（3）依法并按照《基金合同》《招募说明书》的规定转让其持有的基金份额；
（4）按照规定要求召开基金份额持有人大会或者召集基金份额持有人大会；
（5）出席或者委派代表出席基金份额持有人大会，对基金份额持有人大会审议事项行使
表决权；
（6）查阅或者复制公开披露的基金信息资料；
（7）监督基金管理人的投资运作；
（8）对基金管理人、基金托管人、基金服务机构损害其合法权益的行为依法提起诉讼或
仲裁；
（9）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他权利。
2、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金份额持有
人的义务包括但不限于：
（1）认真阅读并遵守基金合同、招募说明书等信息披露文件；
（2）了解所投资基金产品，了解自身风险承受能力，自主判断基金的投资价值，自主做
招募说明书
100
出投资决策，自行承担投资风险；
（3）关注基金信息披露，及时行使权利和履行义务；
（4）交纳基金认购款项及法律法规和基金合同所规定的费用；
（5）在其持有的基金份额范围内，承担基金亏损或者基金合同终止的有限责任；
（6）不从事任何有损基金及其他基金合同当事人合法权益的活动；
（7）基金份额持有人及其一致行动人应当遵守《业务规则》有关权益变动的管理及披露
要求。其中，基金份额持有人拥有权益的基金份额达到特定比例时，应按照规定履行份额权
益变动相应的程序或者义务，拥有权益的基金份额达到50%时，继续增持该基础设施基金份
额的，应按照规定履行基础设施基金收购的程序或者义务。原始权益人或其同一控制下的关
联方卖出本基金战略配售份额的，应按照有关规定履行相应的通知、公告等义务；
（8）执行生效的基金份额持有人大会的决议；
（9）配合基金管理人和基金托管人根据法律法规、监管部门有关反洗钱要求开展相关反
洗钱工作，提供真实、准确、完整的资料，遵守各方反洗钱与反恐怖融资相关管理规定；
（10）返还在基金交易过程中因任何原因获得的不当得利；
（11）遵守基金管理人、销售机构和登记机构的相关交易及业务规则；
（12）战略投资者应遵守法律法规和基金合同等信息披露文件关于其持有基金份额期限
的规定；
（13）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他义务。
3、基金投资者及其一致行动人同意在拥有基金份额时即视为承诺，若其违反《深交所业
务办法》的有关规定买入在本基金中拥有权益的基金份额的，在买入后的36个月内对该超过
规定比例部分的基金份额不行使表决权。
4、作为战略投资者的原始权益人或其同一控制下的关联方，除应履行作为基金份额持有
人的义务外，还应履行以下的义务：
（1）不得侵占、损害本基金所持有的基础设施项目；
（2）配合基金管理人、基金托管人以及其他为本基金提供服务的专业机构履行职责；
（3）确保基础设施项目真实、合法，确保向基金管理人等机构提供的文件资料真实、准
确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；
（4）依据法律法规、基金合同及相关协议约定及时移交基础设施项目及相关印章证照、
账册合同、账户管理权限等；
（5）原始权益人及其控股股东、实际控制人提供的文件资料存在隐瞒重要事实或者编造
招募说明书
101
重大虚假内容等重大违法违规行为的，应当购回全部基金份额或基础设施项目权益；
（6）法律法规规定及相关协议约定的其他义务。
五、计划管理人与专项计划托管银行的权利及义务
（一）计划管理人的权利及义务
1、根据专项计划《标准条款》，专项计划管理人的权利如下：
（1）计划管理人有权根据《标准条款》及《专项计划认购协议》的约定将专项计划认购
资金用于支付专项计划费用、支付目标股权转让价款、向SPV提供股东借款、向SPV及/或项
目公司实缴出资（包括增资对应的实缴出资，如涉及）或进行其他《标准条款》、合格的专
项计划决定同意的专项计划资金运作方式，并按照专项计划文件的规定管理专项计划资产、
分配专项计划利益。
（2）计划管理人（根据基金管理人的指示）有权对计划管理人参与签署的除资产管理合
同之外的其他专项计划文件（包括但不限于《专项计划托管协议》《SPV公司监管协议》《项
目公司监管协议》《SPV公司股权转让协议》《项目公司股权转让协议》《借款合同》等）项
下安排与其他相关各方进行接洽、协商及谈判，并有权根据协商及谈判结果对该等专项计划
文件进行解释、修改、补充或删减。
（3）计划管理人（根据基金管理人的指示）有权依据SPV及/或项目公司章程及/或中国
法律规定行使及履行其作为SPV及/或项目公司股东的股东权利、权力及职责。
（4）计划管理人有权收取计划管理费。
（5）计划管理人有权根据《标准条款》第十九条的规定终止专项计划的运作。
（6）计划管理人有权委托计划托管人托管专项计划资金，并根据《专项计划托管协议》
的约定，监督计划托管人的托管行为，并针对计划托管人的违约行为采取必要措施保护基础
设施资产支持证券持有人的合法权益。
（7）计划管理人有权根据《标准条款》的约定召集基础设施资产支持证券持有人会议，
或提请基础设施资产支持证券单一持有人就特定事项作出专项计划直接决议或其他书面指示。
（8）当专项计划资产或基础设施资产支持证券持有人的利益受到其他任何第三方损害时，
计划管理人有权代表专项计划依法向相关责任方追究法律责任。
（9）计划管理人有权按照《标准条款》的约定取得已经实际垫付但未受偿的专项计划费
用。
（10）计划管理人（根据基金管理人的指示）有权根据《标准条款》和《专项计划托管
协议》的规定解任计划托管人或接受计划托管人的辞任。
招募说明书
102
（11）计划管理人有权根据《运营管理服务协议》《SPV公司监管协议》《项目公司监管
协议》的约定监督外部管理机构、监管银行的服务行为，并针对上述主体的违约行为采取必
要措施以保护资产支持证券持有人的合法权益。
（12）计划管理人有权要求其他专项计划参与主体积极配合计划管理人开展资产支持证
券信用风险管理工作、履行信用风险管理义务。
（13）计划管理人有权根据资产管理合同的约定、市场交易情况和监管动态确定是否对
SPV及/或项目公司进行增资，并配合完成增资事项，包括但不限于协议签署以及工商变更程
序的推进。
（14）其他法律法规或专项计划文件规定的权利。
2、根据专项计划《标准条款》，专项计划管理人的义务如下：
（1）计划管理人应在专项计划管理中恪尽职守，根据《专项计划认购协议》及《标准条
款》的规定为基础设施资产支持证券持有人提供服务。
（2）计划管理人应根据《资产证券化业务规定》建立健全内部风险控制，将专项计划的
资产与其固有财产分开管理，为专项计划单独记账、独立核算，并将不同客户资产支持专项
计划的资产分别记账。
（3）计划管理人应根据《资产证券化业务规定》以及《标准条款》的规定，将专项计划
募集资金投资于基础资产，实现对SPV及/或项目公司及基础设施项目相关权益的重组及持有。
（4）计划管理人在管理、运用专项计划资产时，应根据《资产证券化业务规定》和《专
项计划托管协议》的约定，接受计划托管人对专项计划资金拨付的监督。
（5）计划管理人（根据基金管理人的指示）应依据《标准条款》以及SPV及/或项目公司
章程及/或中国法律规定，行使及履行其作为SPV及/或项目公司股东、依据SPV及/或项目公司
章程及/或中国法律规定所享有及承担的股东权利、权力及职责。
（6）计划管理人应根据《资产证券化业务规定》及《标准条款》的约定，按期出具计划
管理人报告及履行相关的信息披露义务，以使基础设施资产支持证券持有人能够及时了解有
关专项计划资产与收益等信息。
（7）计划管理人应按照《标准条款》第十二条的规定向基础设施资产支持证券持有人分
配专项计划利益。
（8）计划管理人应按照《资产证券化业务规定》及《标准条款》的约定，妥善保存与专
项计划有关的合同、协议、销售文件、交易记录、会计账册等文件、资料，保存期不少于专
项计划终止后20年。
招募说明书
103
（9）在专项计划终止时，计划管理人应按照《资产证券化业务规定》《标准条款》及《专
项计划托管协议》的约定，妥善处理有关清算事宜。
（10）计划管理人因自身或其代理人的故意或重大过失造成专项计划资产损失的，应依
法向基础设施资产支持证券持有人承担赔偿责任。
（11）因计划托管人过错造成专项计划资产损失时，计划管理人应代基础设施资产支持
证券持有人向计划托管人追偿。
（12）计划管理人应根据专项计划文件的约定监督计划托管人、监管银行及其他机构履
行各自在专项计划文件项下的职责或义务，如前述机构发生违约情形，则计划管理人应代基
础设施资产支持证券持有人根据有关专项计划文件的规定追究其违约责任。
（13）基础设施资产支持证券持有人会议表决通过的生效决议及/或基础设施资产支持证
券单一持有人作出的专项计划直接决议对计划管理人具有法律约束力，计划管理人应遵守和
执行生效决议中的具体约定。
（14）计划管理人应按照《资产证券化业务规定》及相关法律法规规定，履行与专项计
划相关的信息披露以及向相关监管机构的备案与报告工作。
（二）专项计划托管银行的权利及义务
1、根据《专项计划托管协议》，专项计划托管银行的权利如下：
（1）专项计划托管银行有权根据《专项计划托管协议》约定，依法保管专项计划资产。
（2）专项计划托管银行有权根据《专项计划托管协议》及其他有关规定对专项计划账户
内的资金运作行使监督权。专项计划托管银行发现计划管理人有违反《标准条款》或《专项
计划托管协议》约定的行为，应及时以书面形式通知计划管理人限期纠正，计划管理人应在
收到通知后两个工作日内及时核对确认并以书面形式对专项计划托管银行发出回函，说明违
规原因及纠正期限，并保证在纠正期限内及时改正。在专项计划存续期间内，专项计划托管
银行有权随时对通知的违规事项进行复查，督促计划管理人改正。计划管理人对专项计划托
管银行通知的违规事项未能在纠正限期内纠正的，专项计划托管银行应当拒绝执行计划管理
人指令，并及时向中国基金业协会报告。
2、根据《专项计划托管协议》，专项计划托管银行的义务如下：
（1）专项计划托管银行应在专项计划托管活动中恪尽职守，履行诚实信用、谨慎勤勉的
义务，妥善保管专项计划账户内资金（专项计划托管银行对非因专项计划托管银行原因导致
资产的灭失不承担责任），确保专项计划账户内资金的独立和安全，依法保护资产支持证券
持有人的财产权益。专项计划托管银行对于专项计划资金的保管职责始于募集资金专户内的
招募说明书
104
认购资金划付至专项计划账户之时。专项计划托管银行对存放在专项计划账户之外的资产不
承担保管责任。
（2）专项计划托管银行应依据《专项计划托管协议》的约定，管理专项计划账户，执行
计划管理人的划款指令，负责办理专项计划名下的资金往来。
（3）专项计划托管银行发现计划管理人的划款指令金额与《专项计划托管协议》和/或
《收益分配报告》不符的，应当拒绝执行，要求其改正；发现计划管理人出具的划款指令违
反《标准条款》和《专项计划托管协议》约定的，应当要求其改正，并拒绝执行；计划管理人
未能改正的，专项计划托管银行应当拒绝执行，并应及时向中国基金业协会报告。由此给专
项计划或资产支持证券持有人造成的损失，专项计划托管银行不承担责任。
（4）专项计划资产应独立于资产支持证券原始权益人、计划管理人、专项计划托管银行
及其他业务参与人的固有财产。专项计划托管银行必须协助计划管理人为专项计划资产设立
独立的账户，将专项计划资产与专项计划托管银行自有资产及其他托管资产实行严格的分账
管理。
（5）未经计划管理人出具《专项计划托管协议》约定的指令，专项计划托管银行不得自
行运用、处分、分配专项计划资产。专项计划托管银行应在《标准条款》约定的分配时间协
助计划管理人查询专项计划账户资金变动情况并对专项计划账户资金进行核算。
（6）专项计划托管银行应当设立专门的托管部门，具有符合要求的营业场所，配备足够
的、合格的熟悉资产支持专项计划托管业务的专职人员，负责专项计划资产托管事宜；建立
健全内部风险监控制度，对负责专项计划资产托管的部门和人员的行为进行事先控制和事后
监督，防范和减少风险。
（7）除依据法律规定和《专项计划托管协议》约定外，专项计划托管银行不得委托第三
人托管专项计划资产。
（8）专项计划托管银行应按《专项计划托管协议》的约定制作并按时向计划管理人提供
有关专项计划托管银行履行《专项计划托管协议》项下义务的《年度托管报告》。
（9）专项计划存续期内，如果发生下列可能对资产支持证券持有人权益产生重大影响的
临时事项，专项计划托管银行应在知道该临时事项发生之日起5个工作日内以邮寄和传真的方
式通知计划管理人：
1）发生专项计划托管银行解任事件；
2）专项计划托管银行的法定名称、住所等工商登记事项发生变更；
3）专项计划托管银行涉及法律纠纷，可能影响资产支持证券按时分配收益；
招募说明书
105
4）专项计划托管银行或其总行经营情况发生重大变化，或者作出减资、合并、分立、解
散、申请破产等决定。
（10）专项计划托管银行应妥善保存与专项计划有关的托管协议、记账凭证、会计账册
等文件、资料，保存期不少于专项计划终止后20年。
（11）在专项计划到期终止时，专项计划托管银行应协助计划管理人妥善处理有关清算
事宜，包括但不限于复核计划管理人编制的清算报告，以及办理专项计划资金的分配。
（12）专项计划托管银行由于故意或重大过失未按《专项计划托管协议》约定执行指令
或者错误执行指令进而导致专项计划资产产生损失的，专项计划托管银行发现后应及时采取
措施予以弥补，并对由此造成的直接损失负赔偿责任。
（13）专项计划托管银行应根据《深圳证券交易所资产支持证券存续期信用风险管理指
引（试行）》规定开展资产支持证券信用风险管理工作，在专项计划托管银行职责范围内履
行资产支持证券信用风险管理职责，及时向交易场所报告资产支持证券风险管理中的重要情
况，按照规定履行信息披露义务，接受交易场所自律管理。
六、资产支持证券持有人权利义务及行权安排
（一）资产支持证券持有人的权利与义务
1、根据《标准条款》，资产支持证券持有人的权利包括：
（1）专项计划的基础设施资产支持证券持有人有权按照《标准条款》的规定，取得专项
计划利益。
（2）基础设施资产支持证券持有人有权依据专项计划文件的约定知悉有关专项计划投资
运作的信息，包括专项计划资产配置、投资比例、损益状况等，有权了解专项计划资产的管
理、运用、处分及收支情况，并有权要求计划管理人作出说明。
（3）专项计划的基础设施资产支持证券持有人有权按照《标准条款》第十三条的规定，
知悉有关专项计划利益的分配信息。
（4）专项计划的基础设施资产支持证券持有人的合法权益因计划管理人、计划托管人故
意或重大过失而受到损害的，有权按照《标准条款》及其他专项计划文件的规定取得赔偿。
（5）基础设施资产支持证券持有人享有按照《标准条款》第14.1条的约定召集或出席基
础设施资产支持证券持有人会议并行使表决权、或根据《标准条款》第14.2条的约定作出专项
计划直接决议或以其他书面形式向计划管理人发出指示等权利。
（6）基础设施资产支持证券持有人有权按照《标准条款》的约定参与分配清算后的专项
计划剩余资产。
招募说明书
106
（7）专项计划文件约定的其他权利。
2、根据《标准条款》，资产支持证券持有人的义务包括：
（1）专项计划的基础设施资产支持证券持有人应根据《专项计划认购协议》及《标准条
款》的规定，按期缴纳专项计划的认购资金，并承担相应的费用。
（2）专项计划的基础设施资产支持证券持有人应自行承担专项计划的投资损失。
（3）基础设施资产支持证券持有人按法律法规规定承担纳税义务。
（4）专项计划存续期间，基础设施资产支持证券持有人不得要求专项计划回购其取得或
受让的基础设施资产支持证券，不得要求分割专项计划的资产。
（5）基础设施资产支持证券持有人应认可及履行专项计划文件规定的其作为认购人和基
础设施资产支持证券持有人的相关义务，并承担相关的责任和费用。
（二）资产支持证券持有人的行权安排
1、如专项计划的基础设施资产支持证券持有人为单一资产支持证券持有人的，该单一资
产支持证券持有人有权以书面并加盖该单一资产支持证券持有人公章的形式直接作出基础设
施资产支持证券持有人决议（即专项计划直接决议），而无须另行召集、通知或召开基础设
施资产支持证券持有人会议。单一资产支持证券持有人作出专项计划直接决议的，应当以传
真、电子邮件、派员直接送达或速递服务公司递交的方式，将专项计划直接决议送达计划管
理人。为免疑义，基金管理人（代表基础设施基金）在作为专项计划单一资产支持证券持有
人的期间内，是以书面并加盖基金管理人公章的形式作出专项计划直接决议。
2、为免疑义，单一资产支持证券持有人有权以专项计划直接决议或以其他书面形式向计
划管理人发送指示，以专项计划直接决议或其他书面形式向计划管理人发送指示不以计划管
理人以书面形式向其发出问询通知（“问询通知”）为前提，专项计划直接决议或其他书面
形式的指示事项也不限于《标准条款》第14.2.3条约定事项。其中，就《标准条款》第14.1.3条
约定的事项，单一资产支持证券持有人应当以专项计划直接决议的形式向计划管理人发送指
示，就《标准条款》第14.1.3条约定事项以外的和专项计划相关的事项，单一资产支持证券持
有人可以酌情以其他书面形式向计划管理人发送指示。前述指示均应当以电子邮件发送盖章
版扫描件、并送达原件的形式发送给计划管理人，单一资产支持证券持有人应当确保原件和
扫描件内容一致，如存在不一致的，则以盖章版扫描件的内容为准。
3.就下述事项，如基金管理人未向计划管理人发出专项计划直接决议或其他书面指示的，
计划管理人应当以书面形式向基金管理人发出问询通知或提供建议方案，问询关于相关事项
的决议意见；基金管理人应当在收到问询通知或建议方案后5个工作日内，根据《标准条款》
招募说明书
107
第14.2.1条的规定作出专项计划直接决议或以其他书面形式作出指示并送达计划管理人：
（1）发生《标准条款》第14.1.3条约定的事项；
（2）发生和基础设施项目的购入和出售相关的事项；
（3）发生和SPV及/或项目公司的融资和关联交易相关的事项；
（4）发生和SPV及/或项目公司的经营计划和财务预算相关的事项；
（5）发生和任命或更换SPV及/或项目公司的执行董事、监事及财务负责人相关的事项；
（6）其他和行使SPV及/或项目公司股东职权相关的事项；
（7）计划管理人认为需要由单一资产支持证券持有人作出专项计划直接决议或其他书面
形式的指示的其他事项。
七、SPV公司和项目公司组织架构及治理安排
（一）SPV公司组织架构及治理安排
本基金成立后，将通过专项计划持有SPV公司100%股权。在项目公司反向吸收合并SPV
公司完成之前，根据拟定的SPV公司章程，SPV公司均设执行董事兼经理1名、监事1名，以及
财务负责人1名，上述人员均由基金管理人进行委派。
在项目公司完成吸收合并SPV公司后，SPV公司注销，专项计划将直接持有项目公司100%
股权。
（二）项目公司组织架构及治理安排
本基金发行后，项目公司组织架构及治理安排详见“第六部分 基础设施基金整体架构”
之“六、项目公司相关情况”之“（一）项目公司一：高投合顺”之“5、治理结构”和“第
六部分 基础设施基金整体架构”之“六、项目公司相关情况”之“（二）项目公司二：盈创
融顺”之“5、治理结构”。
（三）治理架构及职权
本基金成立并通过SPV持有项目公司100%股权后，将变更项目公司章程。基金管理人委
派的执行董事/经理、监事、财务负责人将根据《公司法》、届时有效的公司章程行使其职权。
八、基础设施项目运营管理安排
本基金将聘请成都天府软件园有限公司、成都高投资产经营管理有限公司作为运营管理
机构。项目公司的运营管理安排，详见本招募说明书“第十八部分 基础设施项目运营管理安
排”。
招募说明书
108
第八部分 风险揭示
公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施基金）采用“公募基金+基础设施资
产支持证券”的产品结构，主要特点如下：一是基础设施基金与主要投资于股票或债券等的
公募基金具有不同的风险收益特征，80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持
有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，穿透取得
基础设施项目完全所有权；二是基础设施基金以获取基础设施项目租金收入、车位收入等稳
定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%；三是基础
设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人将基金
份额转托管至场内才可卖出或申报预受要约。
投资基础设施基金可能面临以下风险，包括但不限于：
一、本基金特有风险
（一）基金投资运作相关风险
1、集中投资风险
普通公开募集证券投资基金往往采用分散化投资的方式减少非系统性风险对基金投资的
影响。本基金存续期内主要投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，通过资产支
持证券等特殊目的载体取得基础设施项目公司全部股权。因此，相比其他分散化投资的普通
公开募集证券投资基金，本基金将具有较高的集中投资风险。
2、基金价格波动风险
本基金大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素
影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基础设施基金价格波动，
甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风
险。
3、发售失败风险
本基金存在因募集规模未达到准予注册规模、认购人数少于1000人、原始权益人或其同
一控制关联方未按规定参与战略配售、扣除战略配售部分后网下发售比例低于公开发售数量
的70%等情况而导致本基金发售失败的风险。
4、中止发售风险
本基金存在因网下询价阶段网下投资者提交的拟认购数量合计低于网下初始发售份额数
量，基金份额认购价格未达原始权益人预期，或原始权益人、基金管理人、财务顾问就确定
招募说明书
109
基金份额认购价格未能达成一致意见，或基础设施项目交易必要流程未完成等其他情形而导
致本基金中止发售的风险。该等情形下，投资者预先在相关账户中缴存的资金无法成功用于
认购基金份额，存在投资者资金闲置、无法按照预期达到投资目的的风险。
5、流动性风险
本基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风
险，可能导致基金份额持有人需要资金时不能随时变现并可能丧失其他投资机会。
6、停牌或终止上市风险
本基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，导致
投资者无法在二级市场交易。上市期间可能因各种原因导致本基金停牌，投资者在停牌期间
不能买卖基金份额。
7、税收等政策调整风险
本基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面
税负，如果国家税收等政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。
8、对外借款的风险
本基金存续期间，在履行适当程序后，本基金可直接或间接对外借入款项。本基金对外
借款可能导致本基金存在如下特殊风险：
（1）基金财务状况可能受到不利影响，如基金的偿债压力提高、本基金可支配的资金减
少、基金年度可供分配金额降低、本基金直接或间接对外继续申请借款的机会减少、运营的
灵活性降低等。
（2）本基金无法顺利续借或新增借款带来的风险。在无法顺利续借或新增借款的情形下，
基础设施项目的运营和维护可能受到不利影响，如本基金系为了收购基础设施项目而申请续
借或新增借款的，本基金可能无法顺利收购基础设施项目。
（3）本基金无法按时偿还债务或发生其他违约行为的风险。如当本基金或相关特殊目的
载体无法按时偿还债务时，可能面临触发违约条款导致债务提前到期的风险，以及触发交叉
违约条款使得其它债务同时到期的风险。本基金或相关特殊目的载体也可能面临以不合理价
格出售基金资产或被债权人提起诉讼的法律风险等。极端情况下，本基金还可能面临清算风
险。
（4）已获得借款资金但基础设施项目收购失败的相关风险。本基金存续期间，如为基础
设施项目收购申请借款且已获得借款资金但最终基础设施项目收购失败的，则本基金在无法
获取新基础设施项目预期收益的同时，需要就已经获得的借款资金承担还本付息的义务，由
招募说明书
110
此可能对本基金的财务状况造成不利影响。
9、潜在利益冲突及利益输送风险
基金管理人在本基金存续期间可能会管理其他同样投资于产业园类型基础设施项目的基
金，原始权益人目前拥有其他与基础设施资产同类型的产业园，且运营管理机构目前正在管
理其他与基础设施资产同类型的产业园，将面临潜在利益冲突，可能造成利益输送风险。
（二）基础设施项目相关的风险
1、基础设施项目租赁活动风险
本基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能
因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收
益率不佳的风险，基础设施项目运营过程中租金收入、车位收入等收入的波动也将影响基金
收益分配水平的稳定。
（1）租户行业集中度较高风险
截至2024 年6 月30 日，基础设施项目租户行业分布主要集中在信息传输、软件和信息
技术服务业，以及租赁和商务服务业、科学研究和技术服务业三个行业，占比分别为59.89%、
15.80%及11.29%，合计86.97%，租户行业集中度较高。基础设施项目招商政策等方面对租户
行业不存在限制，主要系基于产业规划、行业聚焦等考虑而导致租户集中于上述三个行业。
若未来宏观环境或行业政策发生变化，对上述三个行业产生不利影响，可能导致基础设施项
目租赁收入不达预期。
（2）重要租户退租风险
截至2024 年6 月30 日，底层资产前十大租户租赁面积占比为31.97%，其中单一租户租
赁面积占比最高为4.80%，租赁面积低于1%的租户家数占比为79.19%，总体较为分散，暂未
有对单一租户产生重大依赖的情形。若未来基础设施项目的单一现金流提供方及其关联方合
计提供的现金流超过基础设施资产同一时期现金流总额的10%，该类租户的退租或经营情况
陷入困境，将对本基金现金流产生不利影响。
（3）租约集中到期风险
截至2024 年6 月30 日，基础设施项目签约期限在3 年以下的占比为78.84%，基础设施
项目租赁合同到期日集中在2024 年及2025 年，合计占比为68.70%。尽管截至本招募说明书
发布之日续约及新签约情况良好，但若后续到期租户未能及时续签或引入新签约租户，基础
设施项目空置率可能提升，从而导致基础设施项目的租赁收入减少。
（4）关联方租户风险
招募说明书
111
截至2024 年6 月30 日，基础设施项目存在17 家关联方租户，其中天府软件园一期有2
家，盈创动力大厦有15 家；2024 年1-6 月，天府软件园一期和盈创动力大厦关联方租户租赁
收入合计占全部底层资产租赁收入的比例为12.32%。未来基金上市后，上述关联方租赁事项
仍可能存续。本基金存续期间，上述关联交易或可能发生的其他关联交易可能给本基金带来
一定风险。
（5）租金收缴率不达预期风险
报告期内，天府软件园一期的租金收缴率分别为99.99%、100.00%、99.98%和98.81%，
盈创动力大厦的租金收缴率分别为100%、100%、100%和100%。虽然基础设施项目运营管
理大部分采用“押三付三”的模式，同时运营管理机构有明确的租金收缴安排，基础设施基
金运作期内仍可能面临运营收入回收不达预期或发生损失的风险。
（6）未来租金减免风险
报告期内，基础设施项目曾于2022 年实施公共卫生事件免租政策，其中天府软件园一期
含税免租金额为1,920.73 万元，盈创动力大厦含税免租金额为329.17 万元。上述免租政策目
前已不再实施。本项目按照市场化定价经营，但若未来因特殊原因实施其他租金减免政策，
可能会造成基础设施项目租赁收入下降的情况。
（7）租赁合同暂未完成备案风险
根据《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人
应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记
备案。房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到
原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。违反上述规定的，
由主管部门责令限期改正，单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。由于前期
基础设施项目正在陆续进行房屋租赁合同主体换签，导致目前基础设施项目房屋租赁合同尚
未办理登记备案手续，上述情况虽不影响租赁合同效力，但可能存在被主管部门处罚的风险。
（8）基础设施项目出租率选取期末时点口径的风险
报告期内，天府软件园一期出租率分别为95.36%、94.12%、95.49%和90.76%，盈创动力
大厦出租率分别为91.31%、98.88%、98.19%及98.31%。受数据统计来源限制，上述出租率数
据均选取期末时点口径，并非全年平均口径，可能存在不能充分反映全年总体出租率情况的
风险。
2、基础设施项目部分物业资产土地实际用途与其规划用途、证载用途不一致的风险
天府软件园一期及盈创动力大厦部分物业资产存在土地实际用途与房屋规划用途、证载
招募说明书
112
用途不一致的情形（详见本招募说明书“第十四部分 基础设施项目基本情况”之“三、基础
设施项目合规情况”之“（三）基础设施项目的用途”）。
根据《中华人民共和国土地管理法（2019 修正）》《中华人民共和国土地管理法实施条
例》《中华人民共和国城乡规划法》等相关规定，上述不一致情形未来可能会产生被相关主
管部门处以罚款、责令交还土地、限期改正、限期拆除、没收实物或者违法收入等后果。
虽然成都高新区公园城市建设局已于2023 年6 月15 日出具《关于天府软件园一期及盈
创动力大厦相关事宜的说明》，确认“对天府软件园一期及盈创动力大厦相关建（构）筑物
规划及实际用途无异议，天府软件园一期以现状用途使用不存在影响其持续经营的重大法律
障碍”。但若后续主管部门进行追责处罚，将对基础设施项目的运营产生一定的不利影响。
3、基础设施项目运营管理机构管理的风险
（1）运营管理机构胜任能力风险
基础设施项目的运营业绩与运营管理机构所持续提供的服务及表现密切相关。如运营管
理机构未能尽责履约，或其内部作业、人员管理及系统操作不当或失误，可能给基础设施项
目造成损失。本基金存续期间，存在运营管理机构不续聘或解聘且没有合适续聘机构的可能
性。另外，本基金运营管理机构的相关人员可能离职并在离职后管理与本基金拟投资的基础
设施项目存在竞争关系的项目，对本基金的业务、财务状况、经营业绩及前景可能会造成不
利影响。
（2）运营管理机构内部控制风险
运营管理机构的内部控制制度可能无法完全有效执行，本基金可能无法发现及防止基础
设施项目承租人、其他第三方员工的相关违法违规行为。若出现上述情况，可能会对本基金
造成不利影响。
（3）运营管理机构利益冲突风险
运营管理机构除了为本基金所投资的基础设施项目提供服务外，还为其他产业园类资产
提供运营管理等服务。如运营管理机构所管理的本基金项下基础设施项目和其他机构旗下的
其他产业园类资产在所在区域和运营管理策略等方面相同或相近的，将面临潜在利益冲突，
包括：招商运营、识别潜在租户、采购服务、市场地位及其他经营层面等方面的竞争和利益
冲突。
4、基础设施项目维修及改造支出的风险
本基金存续期间，基础设施项目适用的建筑标准、环保、消防要求可能变得更为严格，
本基金可能需要支出额外费用以确保符合标准。
招募说明书
113
基金管理人对基础设施项目进行的尽职调查可能无法发现基础设施项目的所有重大缺陷、
项目公司的所有违法违规行为及其他不足之处，在基础设施项目未来的经营中，本基金可能
需要为此承担额外支出，将对本基金造成不利影响。
基金管理人可以开展维修升级以提升基础设施项目的经营收益水平，但可能存在基金支
出增加而收益提升效果不达预期的风险。
5、基础设施项目土地使用权续期风险
根据相关法律及证照，基础设施项目的土地使用权具有一定的期限。根据相关法律，上
述土地使用权人并无自动续约权，土地使用权人届时可能需要于土地使用权期限届满前申请
土地使用权续期。如果延期申请获批，土地使用权人可能须支付相应的土地出让金（同时还
需符合其他相关要求）。如果相关部门收取高额土地出让金、施加额外条件，或不批准延长
土地使用权期限，基础设施项目的运作可能受到不利影响。在土地使用权期限届满前，在符
合公众利益的情况下，政府有权可以依照法律程序提前收回土地使用权，项目公司可能收到
政府根据相关法律法规做出的补偿金，但补偿金额可能低于基础设施项目的评估结果或已为
该项目支付的价格。若出现上述情况，可能会对投资者利益造成重大不利影响。
6、基础设施项目处置价格及处置时间不确定性风险
本基金处置基础设施项目时，由于基础设施项目的公允价值可能受到当时经济景气程度
的影响，或由于基础设施项目无法按照公允价值处置，从而影响本基金基金份额持有人投资
收益，投资者可能面临本金损失风险。
本基金存续期为32年，经基金份额持有人大会审议通过，本基金可延长存续期限。否则，
本基金存续期届满后将终止运作并进入清算期；进入清算期后，本基金面临基础设施项目的
处置问题。由于基础设施项目流动性较差，本基金可能面临清算期内无法及时完成处置，需
要延长清算期的风险。
7、基础设施资产限制转让风险
在基金存续期间以及清算时，若涉及处置基础设施资产，将面临着当前法律法规或未来
其他新颁布的法律法规的限制，可能导致未来基础设施资产无法处置或处置进度不及预期，
对基金份额持有人利益造成不利影响。
8、现金流预测风险及预测偏差可能导致的投资风险
根据《基础设施基金指引》，本基金整体架构相关产品方案系根据对基础设施项目未来
现金流的合理预测而设计，影响基础设施项目未来现金流的因素主要是地区经济发展情况及
外部管理机构的管理能力等多重因素。本基金对基础设施项目未来现金流的预测可能会出现
招募说明书
114
一定程度的偏差。
9、基础设施项目评估相关风险
（1）评估结果偏差风险
第三方评估公司出具的基础设施资产评估报告仅供投资者参考，不构成投资建议，也不
作为基础设施资产公允价值的任何承诺和保证。相关评估结果不代表基础设施资产的真实市
场价值，也不代表基础设施资产能够按照评估结果进行转让。本基金面临基础设施资产评估
结果与真实市场价值可能存在偏差的风险。
（2）基础设施项目租金增长不及预期风险
评估机构已结合基础设施项目情况合理预测未来租金单价增长，其中天府软件园一期研
发办公部分2024-2026年租金单价不变，自2027年起每年租金增长率为2.5%；盈创动力大厦研
发办公部分自2024年租金单价不变，2025年起每年租金增长率为2.0%。但本基金存续期间，
随着经济形势、行业情况、周边可比园区经营情况等多个因素的变化，可能出现租金增长不
及预期，进而影响基金份额持有人预测收益的风险。
（3）基础设施项目资本性支出超预期风险
评估机构已结合基础设施项目情况合理预测资本性支出，但本基金存续期间，随着基础
设施项目运营情况的不断变化，可能出现资本性支出超出前期预测金额的风险。
10、基金份额净值无法反映基础设施项目的真实价值的风险
本基金通过特殊目的载体投资的基础设施项目在基金层面一般采用成本法进行后续计量，
以购买日确定的账面价值为基础，对其计提折旧、摊销及减值。使用成本模式计算的资产账
面价值可能与其公允价值之间存在差异，如差异较大的，可能导致无法反映基础设施项目的
真实价值。
11、基础设施项目面临的竞争风险
基础设施项目所在区域人民政府针对该区域制定的产业发展规划涉及可能与该项目存在
竞争的新建产业园，若投入运营的产业园增多，势必会对该项目的未来现金流产生一定影响，
同时也将影响投资者的收益。
12、基础设施项目的政策调整风险
政策调整风险中所指的政策包括但不限于税收政策、区域政策、产业政策和土地政策等。
本基金运作过程中可能涉及基金份额持有人、公募基金、资产支持证券、SPV公司、项目公司
等多层面税负，如果国家税收政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。区域政策指基
础设施项目所在区域人民政府针对该区域制定的影响项目公司经营的相关政策。产业政策指
招募说明书
115
相关政府部门针对基础设施项目相关产业制定的产业发展及优惠补贴政策。土地政策是指政
府有关土地性质用途、土地开发管理方面的政策。以上政策的重大变化可能对本基金的运作
产生不利影响。
13、意外事件及不可抗力造成的基础设施资产灭失等风险
基金存续期间，基础设施资产可能因火灾、地震等自然灾害而发生灭失。同时，基础设
施资产需要开展相关维修及保养工作，维修及保养工作操作过程中可能会发生意外事件，本
基金可能面临基础设施项目的损害或破坏、人身伤害或死亡以及承担相应法律责任的风险。
此外，即使资产未发生灭失，发生地震、台风、水灾、火灾、疫情、战争、政策、法律变更及
其他不可抗力事件也可能会导致基础设施资产经营情况受到影响。上述情况均可能造成投资
人面临收益不达预期的风险。
14、盈创动力大厦单栋楼部分资产入池的风险
盈创动力大厦存在1单元103-109号、202号及203号未入池，仍由原始权益人二高投集团
自持的情况。根据《民法典》第二百七十八条，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有
部分的用途或者利用共有部分从事经营活动等事项属于需由业主共同决定的事项。若后续物
业运营维护中部分事项与高投集团沟通配合不顺畅，可能会影响相关运营维护措施的推进，
进而对项目稳定运营产生不利影响。
15、原始权益人经营风险
原始权益人存在经营活动现金流近期持续为负、净利润最近三年波动较大且最近一期为
负的情况。若极端情况下原始权益人经营情况持续恶化，将对其履行向本基金作出相关承诺
的能力造成不利影响，而运营管理机构作为原始权益人下属子公司，其日常管理工作也可能
会受到影响。上述情况均会对基金存续期运作产生不利影响。
（三）交易安排相关风险
1、专项计划未能成功设立及备案的风险
基金合同生效后，本基金将扣除本基金预留费用后的全部募集资金（不含募集期利息）
投资于广发资管-成都高投产业园一期资产支持专项计划（以下简称“专项计划”）。如因专
项计划未能成功设立及备案，可能导致本基金无法投资于专项计划，本基金将面临提前终止
的风险。
2、SPV公司或项目公司股权未能按计划取得的风险
本基金募集结束、基金合同生效后，将按照约定认购专项计划的全部资产支持证券，专
项计划经过适当交易程序后先取得SPV公司股权，再通过SPV公司向原始权益人支付项目公
招募说明书
116
司股权转让价款（详见招募说明书第六部分），取得项目公司的全部股权。若前述交易安排
任意环节未能在预定时间内完成或由于特殊原因未能完成，将对本基金的顺利运作造成不利
影响，甚至可能导致本基金基金合同提前终止。
3、反向吸收合并及SPV公司注销未能按计划完成的风险
根据本项目交易安排，在SPV公司高投合兴和盈创融兴分别取得项目公司高投合顺和盈
创融顺100%股权后，项目公司将分别反向吸收合并对应的SPV公司，从而实现由专项计划直
接持有项目公司的股权，并通过项目公司承继SPV公司负债的方式，将专项计划对SPV公司的
股东借款下沉至项目公司层面。尽管前期已就上述安排与相关主管部门进行沟通确认，但若
实际执行过程中前述交易未能在预定时间完成或因其他原因反向吸收合并失败，则股东借款
利息无法在项目公司层面进行税前扣除，将导致项目公司较可供分配金额测算的预测情形缴
纳更高数额的企业所得税，同时也将导致部分经营性资金沉淀在项目公司层面无法进行分配。
4、基金整体架构设计及条款设置的风险
基础设施基金整体架构的交易结构较为复杂，交易结构的设计以及条款设置可能存在瑕
疵，使得本基金和相关特殊目的载体的设立和存续面临法律风险。
（四）与专项计划相关的风险
1、流动性风险
在交易对手有限的情况下，资产支持证券持有人将面临无法在合理的时间内以公允价格
处置资产支持证券而遭受损失的风险。
2、专项计划等特殊目的载体提前终止的风险
因发生专项计划等特殊目的载体法律文件约定的提前终止事项，专项计划等特殊目的载
体提前终止，则可能导致专项计划及本基金无法获得预期收益，甚至导致本基金《基金合同》
提前终止的风险。
3、专项计划运作风险和账户管理风险
专项计划存续期间，专项计划账户中的资金划转、资产分配等事项均依赖资产支持证券
管理人和资产支持证券托管人的互相沟通和配合，一旦出现协调失误或者资产支持证券管理
人、资产支持证券托管人的违约事项，将导致专项计划账户管理出现风险，进而影响专项计
划资产和本基金的安全性和稳定性。
4、资产支持证券管理人丧失资产管理业务资格的风险
在专项计划存续期间，如资产支持证券管理人出现严重违反相关法律、法规的规定和专
项计划文件有关约定的情形，资产支持证券管理人可能会被取消资格，证券交易所也可能对
招募说明书
117
资产支持证券采取暂停和终止转让服务等处理措施，从而可能给资产支持证券持有人带来风
险。
5、计划管理人、托管银行等机构尽职履约风险
专项计划的正常运行依赖于计划管理人、专项计划托管银行等参与主体的尽责服务，存
在计划管理人违约违规风险、专项计划托管银行违约违规风险。当上述机构未能尽职履约，
或其内部作业、人员管理及系统操作不当或失误，可能会给资产支持证券持有人造成损失。
二、本基金一般风险
（一）市场风险
证券市场价格受到经济因素、政治因素、投资心理和交易制度等各种因素的影响，导致
基金收益水平变化而产生风险，主要包括：
1、政策风险
因国家宏观政策（如货币政策、财政政策、行业政策、地区发展政策等）发生变化，导
致市场价格波动而产生风险。
2、经济周期风险
随经济运行的周期性变化，证券市场的收益水平也呈周期性变化。基金的收益水平也会
随之变化，从而产生风险。
3、利率风险
金融市场利率的波动会导致证券市场价格和收益率的变动。利率直接影响着债券的价格
和收益率，影响着企业的融资成本和利润。基金投资于债券，其收益水平会受到利率变化的
影响。
4、购买力风险
基金的利润将主要通过现金形式来分配，而现金可能因为通货膨胀的影响而导致购买力
下降，从而使基金的实际收益下降。
5、再投资风险
再投资风险反映了利率下降对固定收益证券利息收入再投资收益的影响，这与利率上升
所带来的价格风险（即利率风险）互为消长。具体为当利率下降时，基金从投资的固定收益
证券所得的利息收入进行再投资时，将获得比以前较少的收益率。
6、信用风险
基金所投资债券的发行人如出现违约、无法支付到期本息，或由于债券发行人信用等级
招募说明书
118
降低导致债券价格下降，将造成基金资产损失。
（二）管理风险
基金运作过程中由于基金投资策略、人为因素、管理系统设置不当造成操作失误或公司
内部失控而可能产生的损失。主要包括：
1、决策风险
指基金投资的投资策略制定、投资决策执行和投资绩效监督检查过程中，由于决策失误
而给基金资产造成的可能的损失。
2、操作风险
指基金投资决策执行中，由于投资指令不明晰、交易操作失误等人为因素而可能导致的
损失。
3、技术风险
指公司管理信息系统设置不当等因素而可能造成的损失。
（三）职业道德风险
指公司员工不遵守职业操守，发生违法、违规行为而可能导致的损失。
（四）其他风险
1、随着符合本基金投资理念的新投资工具的出现和发展，如果投资于这些工具，基金可
能会面临一些特殊的风险。
2、因基金业务快速发展而在制度建设、人员配备、内控制度建立等方面不完善而产生的
风险。
3、因人为因素而产生的风险、如内幕交易、欺诈行为等产生的风险。
4、战争、自然灾害等不可抗力可能导致基金资产的损失，影响基金收益水平，从而带来
风险。
5、其他意外导致的风险。
三、声明
（一）上述风险揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施基金的所有风险。投资
者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基
础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。
（二）除基金管理人直接办理本基金的销售外，本基金还通过基金管理人指定的基金销
售机构销售，基金管理人与基金销售机构都不能保证其收益或本金安全。
招募说明书
119
第九部分 基金的募集
基金管理人按照《基金法》《运作办法》《销售办法》《基础设施基金指引》、基金合同
及其他有关规定募集本基金，并于2024年11月6日经中国证监会证监许可[2024]1559号文准予
募集注册。
基金管理人聘请广发证券股份有限公司担任本基金的财务顾问，受托办理本基金的基金
份额发售的路演推介、询价、定价、配售等相关业务活动。
具体发售方案以本基金的基金份额发售公告为准，请投资人就发售和认购事宜仔细阅读
本基金的基金份额发售公告。
一、基金类型和运作方式
（一）基金的类别
基础设施证券投资基金
（二）基金的运作方式
契约型、封闭式
本基金存续期、封闭期为自基金合同生效之日起32 年，本基金在此期间内封闭运作并在
符合规定的情形下在深交所上市交易。
存续期届满前，经基金份额持有人大会决议通过，本基金可延长存续期。否则，本基金
终止运作并进入清算期进行资产处置。
在存续期内，本基金不接受申购、赎回及转换转出业务（由于基金扩募引起的份额总额
变化除外）。基金上市后，除按照基金合同约定等进行限售的基金份额外，场内份额可以上
市交易，投资者可将其持有的场外基金份额通过办理跨系统转托管业务转至场内后上市交易，
具体可参照深交所、登记机构规则办理。
（三）基金的存续期限
除根据基金合同约定延长存续期或在存续期届满前终止外，本基金存续期及基金合同期
限为自基金合同生效之日起32 年。存续期届满前，经基金份额持有人大会决议通过，本基金
可延长存续期。否则，本基金终止运作并进入清算期进行资产处置。
二、募集期限
本基金的募集期限自基金份额发售之日起原则上不超过5个交易日，具体发售时间见本基
金询价公告及基金份额发售公告。基金管理人可合理调整发售期并公告。
招募说明书
120
除法律法规另有规定外，任何与基金份额发售有关的当事人不得提前发售基金份额。
三、募集方式和场所
（一）募集方式
本基金基金份额的首次发售，分为战略配售、网下发售、公众投资者认购等环节。具体
发售安排及办理销售业务的机构的名单详见基金份额询价公告、基金份额发售公告等相关公
告或基金管理人网站公示。
（二）募集场所
本基金的场外认购将通过基金管理人的直销网点及其他销售机构的销售网点进行，本基
金的场内认购将通过具有基金销售业务资格并经深交所和中国结算认可的深交所会员单位进
行。具体名单详见发售公告或相关业务公告。
四、募集对象
本基金发售对象包括符合法律法规规定的可投资于基础设施基金的战略投资者、网下投
资者及公众投资者。其中：
（一）战略投资者
战略投资者，指符合本基金战略投资者选择标准的、依法可以参与基础设施基金战略配
售的主体，包括原始权益人或其同一控制下的关联方，以及其他专业机构投资者。
原始权益人或其同一控制下的关联方应当参与本基金的战略配售，前述主体以外的专业
机构投资者可以参与本基金的战略配售。参与战略配售的专业机构投资者，应当具备良好的
市场声誉和影响力，具有较强资金实力，认可本基金长期投资价值。战略投资者需根据事先
签订的配售协议进行认购。
参与基金份额战略配售的投资者应当满足《基础设施基金指引》及业务规则规定的要求，
不得接受他人委托或者委托他人参与，但依法设立并符合特定投资目的的证券投资基金、公
募理财产品等资管产品，以及全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等除外。
（二）网下投资者
网下投资者为证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司及保险资产管
理公司、合格境外投资者、商业银行及银行理财子公司、政策性银行、符合规定的私募基金
管理人以及其他符合中国证监会及深交所投资者适当性规定的专业机构投资者。全国社会保
障基金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关规定参与基础设施基金网下询价。
原始权益人及其关联方、基金管理人、财务顾问、战略投资者以及其他与定价存在利益
招募说明书
121
冲突的主体不得参与网下询价，但基金管理人或财务顾问管理的公募证券投资基金、全国社
会保障基金、基本养老保险基金和年金基金除外。
参与本次战略配售的投资者不得参与本次基础设施基金份额网下询价，但依法设立且未
参与本次战略配售的证券投资基金、理财产品和其他资产管理产品除外。
网下投资者应当按照规定向中国证券业协会注册，接受中国证券业协会自律管理。
（三）公众投资者
公众投资者为符合法律法规规定的可投资于基础设施证券投资基金的个人投资者、机构
投资者、合格境外投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资人。
参与网下询价的配售对象及其关联账户不得再通过面向公众投资者发售部分认购基金份
额。
具体发售对象详见基金份额发售公告以及基金管理人届时发布的相关公告。
五、战略配售比例及持有期限
原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例合计不得低
于本次基金份额发售数量的20%，其中基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于
60个月，超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月，基金份额持有期间不允许质押。原
始权益人或其同一控制下的关联方拟卖出战略配售取得的基础设施基金份额的，应当按照相
关规定履行信息披露义务。
基础设施项目有多个原始权益人的，作为基础设施项目控股股东或实际控制人的原始权
益人或其同一控制下的关联方持有期限自上市之日起不少于60个月的基金份额原则上应当不
低于本次基金发售总量的20%。
原始权益人或其同一控制下的关联方以外的专业机构投资者可以参与基础设施基金份额
战略配售，战略配售比例由基金管理人合理确定，持有基础设施基金份额期限自上市之日起
不少于12个月。
本基金的战略配售情况如下：
序号 战略投资者 拟认购份额数量
（万份）
认购份额占总发售
份额比例
1 原始权益人或其同一控制下的关联方 13600 34%
2 其他战略投资者（除原始权益人及其同一控制下
的关联方外）
15040 37.6%
招募说明书
122
六、网下投资者的发售数量、发售原则及配售方式
（一）网下询价并定价
本基金首次发售的，本基金的基金份额认购价格通过向网下投资者询价的方式确定，具
体信息请参见基金管理人届时发布的基金份额询价公告及基金份额发售公告。
深交所为本基金基金份额询价提供网下发行电子平台服务。网下投资者及配售对象的信
息以中国证券业协会注册的信息为准。
（二）网下投资者的发售数量
扣除向战略投资者配售部分后，本基金基金份额网下发售比例应不低于本次公开发售数
量的70%。
（三）网下发售原则及配售方式
网下投资者通过深交所网下发行电子平台参与基金份额的网下发售。网下投资者提交认
购申请后，应当在募集期内通过基金管理人完成认购资金的缴纳。基金管理人或财务顾问按
照询价确定的认购价格办理网下投资者的网下基金份额的认购和配售。
如本基金对网下投资者进行分类配售的，同类投资者获得的配售比例相同。具体分类安
排及配售情况详见基金份额询价公告、基金份额发售公告以及基金管理人届时发布的相关公
告。
七、公众投资者认购
公众投资者可以通过获得基金销售业务资格并经深交所和中国结算认可的深交所会员单
位或者基金管理人及其委托的场外基金销售机构认购本基金。参与网下询价的配售对象及其
关联账户不得通过面向公众投资者发售部分认购基金份额。
八、基金份额的认购、认购费用和份额计算方式
（一）认购方式
本基金首次发售的，本基金的基金份额认购价格通过向网下投资者询价的方式确定。基
金份额认购价格确定后，战略投资者、网下投资者和公众投资者按照对应的认购方式，以询
价确定的认购价格参与本基金基金份额的认购。各类投资者的认购时间详见基金份额发售公
告。
1、战略投资者的认购
本基金募集期结束前，战略投资者应当在约定的期限内，以认购价格认购其承诺认购的
基金份额数量。参与战略配售的原始权益人，可以用现金或者中国证监会认可的其他对价进
招募说明书
123
行认购。
战略投资者可以使用场内证券账户或场外基金账户认购，基金管理人根据深交所、中国
结算相关业务规则完成资金交收和份额登记工作。
2、网下投资者的认购
基金份额认购价格确定后，询价阶段提供有效报价的投资者方可参与网下认购。有效报
价是指网下投资者提交的不低于基金管理人及财务顾问确定的认购价格，同时符合基金管理
人、财务顾问事先确定且公告的其他条件的报价。
网下投资者认购时，应当按照确定的认购价格填报一个认购数量，其填报的认购数量不
得低于询价阶段填报的“拟认购数量”，也不得高于基金管理人、财务顾问确定的每个配售
对象认购数量上限，且不得高于网下发售份额总量。
参与网下询价的配售对象及其关联账户不得再通过面向公众投资者发售部分认购基金份
额。配售对象关联账户是指与配售对象场内证券账户或场外基金账户注册资料中的“账户持
有人名称”“有效身份证明文件号码”均相同的账户。证券公司客户定向资产管理专用账户
以及企业年金账户注册资料中“账户持有人名称”“有效身份证明文件号码”均相同的，不
受上述限制。
网下投资者可以使用场内证券账户或场外基金账户认购，基金管理人根据深交所、中国
结算相关业务规则完成资金交收和份额登记工作。
3、公众投资者的认购
募集期内，公众投资者可以通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金销
售机构认购基金份额并缴纳认购款。
对于公众投资者，待网下询价结束后，基金份额通过各销售机构以询价确定的认购价格
公开发售，投资者可通过场外认购和场内认购两种方式认购本基金。
本基金的场外认购将通过基金管理人的直销网点及其他销售机构的销售网点进行，本基
金的场内认购将通过具有基金销售业务资格并经深交所和中国结算认可的深交所会员单位进
行。具体名单详见发售公告或相关业务公告。
通过场外认购的基金份额登记在登记结算系统基金份额持有人开放式基金账户下；通过
场内认购的基金份额登记在证券登记结算系统基金份额持有人场内证券账户下。
通过场外认购的基金份额可通过跨系统转托管将基金份额转登记在证券登记结算系统基
金份额持有人场内证券账户下参与场内交易，具体可参照深交所、登记机构规则办理。
（二）认购费用
招募说明书
124
本基金在认购时收取基金认购费用。投资者如果有多笔基金份额的认购，适用费率按单
笔分别计算。公众投资者认购费率如下表：
表：公众投资者的认购费率
场外认购费率
认购金额 认购费率
M<500 万元 0.40%
M≥500 万元 每笔1000 元
场内认购费率 深圳证券交易所会员单位可参考场外认购费率设定投资者的场内认购费率
对于网下投资者和战略投资者，本基金不收取认购费。
本基金的认购费用应在投资者认购基金份额时收取，不列入基金财产，主要用于基金的
市场推广、销售、登记等基金募集期间发生的各项费用，不足部分在基金管理人的运营成本
中列支，投资人重复认购，须按每次认购所对应的费率档次分别计费。基金认购费用不列入
基金财产。
（三）募集期利息的处理方式
本基金的有效认购款项在募集期间产生的利息计入基金财产，不折算为基金份额。
（四）战略投资者和网下投资者认购金额/认购份额的计算
1、战略投资者采用“份额认购，份额确认”的方式。计算公式为：
认购金额=认购份额×基金份额发行价格
认购费用=0
认购金额的计算按四舍五入方法，保留到小数点后两位，由此误差产生的收益或损失由
基金资产承担。
例：某战略投资者欲认购本基金500 万份，经网下询价确定的基金份额发售价格为1.050
元，该笔认购申请被全部确认，假定该笔认购在募集期间产生利息100 元，则其需缴纳的认
购金额为：
认购金额＝5,000,000×1.050＝5,250,000.00 元
即：某战略投资者认购本基金500 万份，基金份额发售价格为1.050 元，则其需缴纳的
认购金额为5,250,000.00 元，该笔认购中在募集期间产生的利息100 元将全部归入基金资产。
2、网下投资者采用“份额认购，份额确认”的方式。计算公式为：
认购金额=认购份额×基金份额发行价格
认购费用=0
认购金额的计算按四舍五入方法，保留到小数点后两位，由此误差产生的收益或损失由
招募说明书
125
基金资产承担。
例：某网下投资者欲认购本基金500 万份，经网下询价确定的基金份额发售价格为1.050
元，该笔认购申请被全部确认，假定该笔认购中的有效认购在募集期间产生利息100 元，则
其需缴纳的认购金额为：
认购金额＝5,000,000×1.050＝5,250,000.00 元
即：某网下投资者认购本基金500 万份，基金份额发售价格为1.050 元，则其需缴纳的
认购金额为5,250,000.00 元，该笔认购中的有效认购在募集期间产生的利息100 元将全部归
入基金资产。
（五）公众投资者认购金额/认购份额的计算
场外认购采用“金额认购，份额确认”的方式；场内认购采用“份额认购，份额确认”的
方式。投资者最终所得基金份额为整数份。
1、场外认购基金份额的计算
本基金场外认购采用金额认购方法。投资者的认购金额包括认购费用和净认购金额。
（1）适用比例费率时，基金份额的认购份额计算如下：
认购费用＝认购金额×认购费率／（1＋认购费率）
认购份额＝（认购金额-认购费用）／基金份额发行价格
认购确认份额=认购份额；发生比例配售时认购确认份额须根据配售比例进行计算，认购
份额的计算按截位法保留到整数位。
实际净认购金额＝认购确认份额×基金份额发行价格
实际认购费用＝实际净认购金额×认购费率，按照实际净认购金额确定对应认购费率
实际确认金额＝实际净认购金额+实际认购费用
实际确认金额的计算保留两位小数，小数点后第三位四舍五入。实际确认金额与认购金
额的差额将退还投资者。
例：假定某投资者投资10 万元场外认购本基金基金份额，所对应的认购费率为0.40%，
该笔认购申请被全部确认，且该笔认购资金在募集期间产生利息100.00 元，发行价格1.050
元/份。则认购份额为：
认购费用＝认购金额×认购费率／（1＋认购费率）＝100,000×0.40%／（1＋0.40%）＝
398.41 元
认购份额＝（认购金额-认购费用）／基金份额发行价格＝（100,000-398.41）／1.050＝
94,858 份（按截位法保留至整数位）
招募说明书
126
认购确认份额＝认购份额＝94,858 份
实际净认购金额＝认购确认份额×基金份额发行价格＝94,858×1.050＝99,600.90 元
实际认购费用＝实际净认购金额×认购费率＝99,600.90×0.40%＝398.40 元
实际确认金额＝实际净认购金额+实际认购费用＝99,600.90＋398.40＝99,999.30 元
退还投资者差额＝认购金额-实际确认金额＝100,000-99,999.30=0.70 元即：投资者投资10
万元场外认购本基金基金份额，假定该笔认购申请被全部确认，且该笔认购资金在募集期间
产生利息100 元直接划入基金资产，在基金合同生效时，投资者账户登记本基金基金份额
94,858 份，退还投资者0.70 元。
（2）适用固定费用时，基金份额的认购份额计算如下：
认购费用＝固定费用
认购份额＝（认购金额-认购费用）／基金份额发行价格
认购确认份额=认购份额；发生比例配售时认购确认份额须根据配售比例进行计算，认购
份额的计算按截位法保留到整数位。
实际净认购金额＝认购确认份额×基金份额发行价格
实际确认金额＝实际净认购金额+实际认购费用
实际确认金额的计算保留两位小数，小数点后第三位四舍五入。实际确认金额与认购金
额的差额将退还投资者。
例：假定某投资者投资1,000 万元场外认购本基金基金份额，所对应的认购费为1,000 元，
该笔认购申请被全部确认，且该笔认购资金在募集期间产生利息100.00 元，发行价格1.050
元/份。则认购份额为：
认购费用＝固定费用＝1,000 元
认购份额＝（认购金额-认购费用）／基金份额发行价格＝（10,000,000-1,000）／1.050＝
9,522,857 份
认购确认份额=认购份额＝9,522,857 份
实际净认购金额＝认购确认份额×基金份额发行价格＝9,522,857×1.050＝9,998,999.85
元
实际认购费用＝1,000 元
实际确认金额＝实际净认购金额+实际认购费用＝9,998,999.85+1,000＝9,999,999.85 元
退还投资者差额＝认购金额-实际确认金额＝10,000,000-9,999,999.85＝0.15 元
即：投资者投资1,000 万元场外认购本基金基金份额，假定该笔认购申请被全部确认，且
招募说明书
127
该笔认购资金在募集期间产生利息100.00 元直接划入基金资产，在基金合同生效时，投资者
账户登记本基金基金份额9,522,857 份，退还投资者0.15 元。
2、场内认购基金份额的计算
本基金场内认购采用份额认购方法。
（1）适用比例费率时，基金份额的认购金额计算如下：
认购金额＝基金份额发行价格×认购份额×（1＋认购费率），发生比例配售时认购确认
份额须根据配售比例进行计算，认购份额的计算保留到整数位。
认购费用＝基金份额发行价格×认购份额×认购费率，认购费率根据发行价格与认购份
额乘积计算出的金额来确定。
认购金额计算结果按照四舍五入方法，保留到小数点后两位，由此误差产生的收益或损
失由基金财产承担。
例：某投资者在认购期内场内认购本基金份额100,000 份，认购费率为0.40%，假设该笔
认购申请被全部确认，认购款项在认购期间产生的利息为100.00 元，基金份额发行价格1.050
元，则其可得到的基金份额数计算如下：
认购金额＝1.050×100,000×（1+0.40%）=105,420.00 元
认购费用＝1.050×100,000×0.40%=420.00 元
即：投资者场内认购本基金基金份额100,000 份，需缴纳认购金额105,420.00 元，在认
购期结束时，假设认购款项在认购期间产生的利息为100.00 元直接划入基金资产，投资者账
户登记有本基金基金份额100,000 份。
（2）适用固定费用时，基金份额的认购份额计算如下：
认购金额=基金份额发行价格×认购份额+固定费用，发生比例配售时认购确认份额须根
据配售比例进行计算，认购份额的计算保留到整数位。
固定费用＝认购费用
例：假定基金份额发行价格1.050 元/份，某投资者场内认购10,000,000 份本基金基金份
额，所对应的认购费为1,000 元，该笔认购申请被全部确认，且该笔认购资金在募集期间产生
利息100.00 元。则认购金额为：
认购金额=1.050×10,000,000+1,000=10,501,000.00 元
即：投资者场内认购本基金基金份额10,000,000 份，需缴纳认购金额10,501,000.00 元，
在认购期结束时，假设认购款项在认购期间产生的利息为100.00 元直接划入基金资产，投资
者账户登记有本基金基金份额10,000,000 份。
招募说明书
128
认购金额和认购费用以最终确认的认购份额为准进行计算，可能存在投资者实际认购费
率高于最初申请认购金额所对应的认购费率，最终确认份额以注册登记结果为准。
（六）认购份额余额的处理方式
当出现网下和公众投资者缴款认购的基金份额数量合计不足扣除最终战略配售数量后本
次公开发售总量时，基金管理人或财务顾问将中止本次基金发售，并就中止发售的原因和后
续安排进行信息披露。
（七）认购申请的确认
基金销售机构对认购申请的受理并不代表该申请一定生效，而仅代表销售机构已经接收
到认购申请。认购申请的确认以登记机构的确认结果为准。对于认购申请及认购份额的确认
情况，投资人应及时查询并妥善行使合法权利，否则，由此产生的任何损失由投资者自行承
担。
（八）基金份额认购的限制
1、投资者认购时，需按销售机构规定的方式全额缴款。
2、基金管理人可以对每个基金交易账户的单笔最低认购份额/金额进行限制，具体限制请
参看更新的招募说明书或相关公告。
3、基金管理人可以对募集期间的单个投资人的累计认购份额/金额进行限制，具体限制和
处理方法请参看更新的招募说明书或相关公告。
4、投资人在募集期内可以多次认购基金份额，认购费用按每笔认购申请单独计算，认购
一旦被登记机构确认，就不再接受撤销申请。
5、基金管理人可以对基金份额持有人集中度进行合理约定，但不得损害《基金法》《基
础设施基金指引》等相关法律法规中有关基金份额持有人收购、权益变动方面的权利，具体
详见更新的招募说明书或相关公告。
（九）基金份额的认购账户
投资者参与基础设施基金场内认购的，应当持有中国结算深圳人民币普通股票账户或封
闭式基金账户（即场内证券账户）。
投资者参与基础设施基金场外认购的，应当持有中国结算开放式基金账户（即场外基金
账户）。
九、募集期间的资金与费用
基金募集期间募集的资金应当存入专门账户，在基金募集行为结束前，任何人不得动用。
招募说明书
129
基金募集期间的信息披露费、会计师费、律师费以及其他费用，不得从基金财产中列支。
十、回拨份额的发售和配售
募集期届满，公众投资者认购份额不足的，基金管理人和财务顾问可以将公众投资者部
分向网下发售部分进行回拨。网下投资者认购数量低于网下最低发售数量的，不得向公众投
资者回拨。
网下投资者认购数量高于网下最低发售数量，且公众投资者有效认购倍数较高的，网下
发售部分可以向公众投资者回拨。回拨后的网下发售比例，不得低于本次公开发售数量扣除
向战略投资者配售部分后的70%。
基金管理人、财务顾问应在募集期届满后的次一个交易日（或指定交易日）日终前，将
公众投资者发售与网下发售之间的回拨份额通知深交所并公告。未在规定时间内通知深交所
并公告的，基金管理人、财务顾问应根据基金份额发售公告确定的公众投资者、网下投资者
发售量进行份额配售。
本基金募集涉及的回拨机制具体安排详见基金管理人发布的基金份额发售公告及相关公
告。
十一、基金管理人可在不违反法律法规且在不影响基金份额持有人实质利益的前提下，
根据市场情况对上述发售的安排进行补充和调整并提前公告。
十二、预计基金发售、上市的日期
本基金的预计发售、上市的日期以届时实际情况和相关公告为准。
招募说明书
130
第十部分 基金合同的生效
一、基金备案的条件
基金募集期内，本基金如同时满足如下各项情形，则达到备案条件：
（一）本基金募集的基金份额总额达到准予注册规模的80%；
（二）基金募集资金规模不少于2 亿元，且基金认购人数不少于1000 人；
（三）原始权益人或其同一控制下的关联方已按规定参与战略配售；
（四）扣除战略配售部分后，网下发售比例不低于本次公开发售数量的70%；
（五）无导致基金募集失败的其他情形。
基金募集期届满或基金管理人依据法律法规及招募说明书可以决定停止基金发售，基金
达到备案条件的，基金管理人应在10 日内聘请法定验资机构验资，并自收到验资报告之日起
10 日内，向中国证监会办理基金备案手续。
基金募集达到基金备案条件的，自基金管理人办理完毕基金备案手续并取得中国证监会
书面确认之日起，基金合同生效；否则基金合同不生效。基金管理人在收到中国证监会确认
文件的次日对基金合同生效事宜予以公告。基金管理人应将基金募集期间募集的资金存入专
门账户，在基金募集行为结束前，任何人不得动用。
二、募集失败
募集期限届满，本基金出现以下任意情形之一的，则本基金募集失败：
（一）基金募集份额总额未达到准予注册规模的80%；
（二）基金募集资金规模少于2 亿元，或基金认购人数少于1000 人；
（三）原始权益人或其同一控制下的关联方未按规定参与战略配售；
（四）扣除战略配售部分后，网下发售比例低于本次公开发售数量的70%；
（五）导致基金募集失败的其他情形。
三、基金募集失败的处理方式
如果募集期限届满，本基金募集失败的，基金管理人应当承担下列责任：
（一）以其固有财产承担因募集行为而产生的债务和费用；
（二）在基金募集期限届满后30 日内返还投资人已交纳的款项，并加计银行同期活期
存款利息；
（三）如基金募集失败，基金管理人、基金托管人及销售机构不得请求报酬。基金募集
招募说明书
131
期间产生的评估费、财务顾问费（如有）、会计师费、律师费等各项费用不得从投资者认购
款项中支付。基金管理人、基金托管人和销售机构为基金募集支付之一切费用应由各方各自
承担。
招募说明书
132
第十一部分 基金份额的上市交易和结算
一、基金份额的上市交易
（一）基金份额的上市交易
基金合同生效后，在符合法律法规和深交所规定的上市条件情况下，基金管理人将申请
本基金在深交所上市交易，而无需召开基金份额持有人大会审议。本基金上市后，除按照基
金合同约定等进行限售的基金份额外，登记在证券登记结算系统中的基金份额可直接在深交
所上市交易；登记在登记结算系统中的基金份额可通过办理跨系统转托管业务将基金份额转
托管在证券登记结算系统中后，再上市交易，具体可参照深交所、登记机构规则办理。
在条件允许时，并符合法律法规和深交所规定的情况下，基金管理人可以为本基金申请
开通基金通平台转让业务。
（二）拟上市的证券交易所
深圳证券交易所。
（三）拟上市时间
本基金认购专项计划的《资产支持证券认购协议》已经生效且所投资的专项计划成立、
专项计划为最终收购基础设施项目公司所签订的《SPV 公司股权转让协议》《项目公司股权
转让协议》生效后，本基金可向深交所申请上市。基金获准在深交所上市的，在确定上市交
易的时间后，基金管理人应依据法律法规规定在规定媒介上刊登基金份额上市交易公告书及
提示性公告。
（四）上市交易的规则
本基金在深交所的上市交易需遵循《基础设施基金指引》《深圳证券交易所交易规则》
《深圳证券交易所证券投资基金上市规则》、深交所业务规则、中国结算业务规则、证券业
协会业务规则、基金业协会业务规则等有关规定及其不时修订、补充或更新。
（五）上市交易的费用
上市交易的费用按照深交所有关规定办理。
（六）上市交易的停复牌和终止上市
上市基金份额的停复牌和终止上市按照相关法律法规、中国证监会及深交所的相关规定
执行。具体情况详见基金管理人届时相关公告。
（七）基金份额收购及份额权益变动
本基金的基金份额收购及份额权益变动活动，当事人应当按照《深交所业务办法》规定
招募说明书
133
履行相应的程序或者义务。《深交所业务办法》未作规定的其他事项，当事人应当参照中国
证监会《上市公司收购管理办法》《深圳证券交易所股票上市规则》以及其他关于上市公司
收购及股份权益变动的规定履行相应的程序或者义务；对于确不适用的事项，当事人可以说
明理由，免除履行相关程序或者义务。
投资者及其一致行动人应当参照中国证监会《上市公司收购管理办法》、中国证监会关
于公开发行证券的公司权益变动报告书内容与格式相关规定以及其他有关上市公司收购及股
份权益变动的有关规定编制相关份额权益变动报告书等信息披露文件并予公告：
（1）通过深交所交易或者深交所认可的其他方式，投资者及其一致行动人拥有权益的
基金份额达到本基金基金份额的10%时，应当在该事实发生之日起3 日内编制权益变动报告
书，通知基金管理人，并予公告；在上述期限内，不得再行买卖本基金的份额，但另有规定
的除外。
（2）投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到本基金基金份额的10%后，其通
过深交所交易拥有权益的基金份额占本基金基金份额的比例每增加或者减少5%，应当在该
事实发生之日起3 日内编制权益变动报告书，通知基金管理人，并予公告。在该事实发生之
日起至公告后3 日内，不得再行买卖本基金的份额，但另有规定的除外。
投资者及其一致行动人同意在拥有基金份额时即视为承诺，承诺若其违反上述第（1）、
（2）条规定买入在本基金中拥有权益的基金份额的，在买入后的36 个月内对该超过规定比
例部分的基金份额不行使表决权。
（3）投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到或者超过本基金基金份额的10%
但未达到30%的，应当参照《上市公司收购管理办法》有关规定编制权益变动报告书。
（4）投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到或者超过本基金基金份额的30%
但未达到50%的，应当参照《上市公司收购管理办法》有关规定编制权益变动报告书。
（5）投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到本基金基金份额的50%时，继续增
持本基金基金份额的，应当按照《上市公司收购管理办法》以及其他有关上市公司收购及股
份权益变动的有关规定，采取要约方式进行并履行相应的程序或者义务，但符合《深交所业
务办法》规定情形的可免除发出要约。
投资者及其一致行动人通过首次发售拥有权益的基金份额达到或超过本基金基金份额
50%的，后续继续增持本基金基金份额的，适用前述规定。
若本基金被收购，基金管理人应当按照《上市公司收购管理办法》的有关规定，编制并
公告管理人报告书，聘请独立财务顾问出具专业意见并予公告。
招募说明书
134
以要约方式进行本基金收购的，要约收购期限届满至要约收购结果公告前，本基金应当
停牌。基金管理人披露要约收购结果公告日复牌，公告日为非交易日的，于次一交易日起复
牌。
以要约方式对本基金进行收购的，当事人应当参照深交所和中国结算上市公司要约收购
业务的有关规定办理相关手续。
（6）免于发出要约的情形
投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到或者超过本基金基金份额的2/3 的，继
续增持本基金基金份额的，可免于发出要约。
除符合上款规定的条件外，投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到或者超过本
基金基金份额的50%的，且符合《上市公司收购管理办法》第六十三条列举情形之一的，可
免于发出要约。
符合《上市公司收购管理办法》第六十二条列举情形之一的，投资者可以免于以要约方
式增持本基金基金份额。
（八）扩募基金份额的上市
基础设施基金存续期间涉及扩募基金份额上市的，基金管理人参照相关法律法规及业务
规则办理。
二、基金份额的结算
本基金基金份额的结算应遵循中国结算业务规则及其不时的修订和补充。
三、基金份额折算与变更登记
基金合同生效后，本基金可以进行份额折算，无需召开基金份额持有人大会。
本基金进行基金份额折算的，基金管理人应事先确定基金份额折算日，并依照《信息披
露办法》的有关规定提前公告。基金份额折算由基金管理人向登记机构申请办理，并由登记
机构进行基金份额折算与变更登记。基金份额折算后，本基金的基金份额总额与基金份额持
有人持有的基金份额数额将发生调整，但调整后的基金份额持有人持有的基金份额占基金份
额总额的比例不发生变化。基金份额折算对基金份额持有人的权益无实质性影响（因尾数处
理而产生的损益不视为实质性影响）。基金份额折算后，基金份额持有人将按照折算后的基
金份额享有权利并承担义务。
如果基金份额折算过程中发生不可抗力或登记机构遇特殊情况无法办理，基金管理人可
延迟办理基金份额折算。基金份额折算的具体方法详见基金管理人届时公告。
四、流动性服务商安排
招募说明书
135
本基金上市期间，基金管理人将选定不少于1 家流动性服务商为基础设施基金提供双边
报价等服务。基金管理人及流动性服务商开展基金流动性服务业务，按照深交所《深圳证券
交易所证券投资基金业务指引第2 号——流动性服务》及其他相关规定执行。
五、其他
相关法律法规、中国证监会、深交所、中国结算对基金上市交易的规则等相关规定进行
调整的，基金合同相应予以修改，且此项修改无需召开基金份额持有人大会，但需在本基金
更新的招募说明书中列示。
本基金基金份额可作为质押券按照深交所规定参与质押式协议回购、质押式三方回购等
业务，根据相关规定不得质押的除外。
若深交所、中国结算增加了基金上市交易、结算、份额转让的新功能，基金管理人可以
在履行适当的程序后增加相应功能，无需召开基金份额持有人大会。
在不违反法律法规及不损害基金份额持有人利益的前提下，本基金可以在履行适当的程
序后申请在包括境外交易所在内的其他交易场所上市交易，无需召开基金份额持有人大会。
招募说明书
136
第十二部分 基金的投资
一、投资目标
本基金主要投资于基础设施资产支持证券的全部份额，以取得基础设施项目完全所有权。
本基金通过主动的投资管理和运营管理，力争为基金份额持有人提供稳定的收益分配。
二、投资范围及比例
（一）本基金投资范围
本基金投资范围包括基础设施资产支持证券、AAA 级信用债（包括符合要求的企业债、
公司债、中期票据、短期融资券、超短期融资券、非政策性金融债、公开发行的次级债、政
府支持机构债、可分离交易可转债的纯债部分等）、利率债、货币市场工具（包括同业存单、
债券回购、银行存款（含协议存款、定期存款及其他银行存款）等）以及法律法规或中国证
监会允许基础设施基金投资的其他金融工具（但须符合中国证监会相关规定）。
本基金不投资于股票等权益类资产（含存托凭证），也不投资于可转换债券（可分离交
易可转债的纯债部分除外）、可交换债券。
如法律法规或监管机构以后允许基金投资的其他品种，基金管理人在履行适当程序后，
可以将其纳入投资范围。
（二）投资比例
除基金合同另有约定外，本基金的投资组合比例为：本基金投资于基础设施资产支持证
券的比例不低于基金资产的80%，但因基础设施项目的出售、按照扩募方案实施扩募收购时
收到扩募资金但尚未完成基础设施项目购入、资产支持证券或基础设施资产公允价值减少、
资产支持证券收益分配及中国证监会认可的其他因素致使基金投资比例不符合上述规定投资
比例的，不属于对上述投资比例限制的违反；因除上述原因以外的其他原因导致不满足上述
比例限制的，基金管理人应在60 个工作日内调整，因所投资债券的信用评级下调导致不符合
投资范围的，基金管理人应在3 个月之内调整。
如法律法规或中国证监会变更上述投资品种的比例限制，本基金以变更后的比例为准，
无需另行召开基金份额持有人大会。
三、投资策略
（一）基础设施项目投资策略
本基金首次发售募集资金在扣除必要的预留资金后，拟全部用于认购广发资管-成都高投
招募说明书
137
产业园一期资产支持专项计划的全部资产支持证券份额，以取得基础设施项目的完全所有权。
（二）扩募收购策略
基金存续期内，本基金将优先收购成都高新投资集团有限公司拥有的优质产业园类基础
设施项目，并根据实际情况选择通过基金扩募募集资金，投资于新的基础设施资产支持专项
计划或通过认购已投资资产支持专项计划扩募份额等方式实现资产收购，以扩大本基金持有
的基础设施项目规模、分散基础设施项目的经营风险、提高基金的投资收益。
（三）资产处置策略
基金存续期内，若基金直接或间接持有的部分或全部资产出现收益或资产质量严重恶化
等重大不利变化或出现更优质的投资标的等情况时，基金管理人将根据实际情况寻求机会处
置资产。
如确认基金存续期届满将进入清算期且基金存在非以货币资金形式存在的基金财产的，
基金管理人将根据实际情况尽快完成资产处置。
（四）融资策略
在基金存续期内，在控制基金风险的前提下，本基金将综合使用各种杠杆工具，力争提
高基金份额持有人的投资收益。具体方法包括但不限于采用杠杆收购的方式收购基础设施项
目、向银行申请贷款和法律法规允许的其他方式。
（五）基础设施基金运营管理策略
本基金将审慎论证宏观经济因素、基础设施项目行业周期等因素来判断基础设施项目当
前的投资价值以及未来的发展空间。同时，基金管理人将主动履行基础设施项目运营管理职
责，并可以委托具备丰富产业园基础设施运营管理经验的运营管理机构根据基金合同、《运
营管理服务协议》的约定承担基础设施项目运营管理职责，以提升基础设施项目管理能力和
运营管理效率。
本基金关于基础设施项目的具体运营管理安排详见本招募说明书第十八部分“基础设施
项目运营管理安排”。
（六）固定收益投资策略
本基金除投资基础设施资产支持证券外，其余基金资产应当依法投资于AAA 级信用债、
利率债或货币市场工具。该部分基金资产的投资策略如下：
本基金通过对国内外宏观经济态势、利率走势、收益率曲线变化趋势和信用风险变化等
因素进行综合分析，构建和调整固定收益证券投资组合，力求获得稳健的投资收益。
1、利率预期策略与久期管理
招募说明书
138
本基金将考察市场利率的动态变化及预期变化，对GDP、CPI、国际收支等引起利率变化
的相关因素进行深入的研究，分析宏观经济运行的可能情景，并在此基础上判断包括财政政
策、货币政策在内的宏观经济政策取向，对市场利率水平和收益率曲线未来的变化趋势做出
预测和判断，结合债券市场资金供求结构及变化趋势，确定固定收益类资产的久期配置。
2、类属配置策略
类属配置主要包括资产类别选择、各类资产的适当组合以及对资产组合的管理。本基金
通过情景分析和历史预测相结合的方法，“自上而下”在债券一级市场和二级市场，银行间
市场和交易所市场，银行存款、信用债、政府债券等资产类别之间进行类属配置，进而确定
具有最优风险收益特征的资产组合。
3、信用债券投资策略
本基金将重点投资于企业债、公司债、金融债、地方政府债、短期融资券、中期票据、
可分离交易可转债的纯债部分等信用债券，以提高组合的收益水平。
信用债市场整体的信用利差水平和信用债发行主体自身信用状况的变化都会对信用债个
券的利差水平产生重要影响，因此，一方面，本基金将从经济周期、国家政策、行业景气度
和债券市场的供求状况等多个方面对收益率曲线的判断以及对信用债整体信用利差研究的基
础上，确定信用债总体的投资比例，考量信用利差的整体变化趋势；另一方面，本基金还将
以内部信用评级为主、外部信用评级为辅，即采用内外结合的信用研究和评级制度，研究债
券发行主体企业的基本面，以确定企业主体债的实际信用状况。本基金的信用债投资策略主
要包括信用利差曲线配置、信用债供求分析策略、信用债券精选和信用债调整等四个方面。
未来，随着证券市场投资工具的发展和丰富，本基金可相应调整和更新相关投资策略，
并在招募说明书中更新公告。
四、业绩比较基准
本基金暂不设立业绩比较基准。
如果相关法律法规发生变化，或者有权威的、能为市场普遍接受的业绩比较基准推出，
经基金管理人与基金托管人协商，本基金可以设置业绩比较基准并及时公告，并在更新的招
募说明书中列示，无须召开基金份额持有人大会。
五、风险收益特征
本基金与主要投资于股票或债券等的公募基金具有不同的风险收益特征，本基金在存续
期内主要投资于基础设施资产支持证券的全部份额，以获取基础设施项目运营收益并承担基
招募说明书
139
础设施项目价格波动，因此与股票型基金和债券型基金有不同的风险收益特征，本基金预期
风险和预期收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。本基金需承担投资基础设
施项目因投资环境、投资标的以及市场制度等差异带来的特有风险。
六、投资限制
（一）组合限制
基金存续期内，基金的投资组合应遵循以下限制：
1、本基金的投资组合比例为：本基金投资于基础设施资产支持证券的比例不低于基金资
产的80%；但因基础设施项目的出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完
成基础设施项目购入、资产支持证券或基础设施资产公允价值减少、资产支持证券收益分配
及中国证监会认可的其他因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的，不属于对上述
投资比例限制的违反；因除上述原因以外的其他原因导致不满足上述比例限制的，基金管理
人应在60 个工作日内调整，因所投资债券的信用评级下调导致不符合投资范围的，基金管理
人应在3 个月之内调整；
2、本基金除投资基础设施资产支持证券外的基金财产，应满足下述条件：
（1）本基金持有一家公司发行的证券，其市值不超过基金资产净值的10%；
（2）本基金管理人管理的全部基金持有一家公司发行的证券，不超过该证券的10%；
3、本基金与私募类证券资管产品及中国证监会认定的其他主体为交易对手开展逆回购
交易的，可接受质押品的资质要求应当与基金合同约定的投资范围保持一致；
4、法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他投资限制。
因证券市场波动、证券发行人合并或基金规模变动等基金管理人之外的因素致使基金投
资比例不符合上述第2 项规定投资比例的，基金管理人应当在10 个交易日内进行调整，但中
国证监会规定的特殊情形除外。法律法规另有规定的，从其规定。
基金管理人应当自基金合同生效之日起6 个月内使基金的投资组合比例符合基金合同的
有关约定。在上述期间内，本基金的投资范围、投资策略应当符合基金合同的约定。基金托
管人对基金的投资的监督与核查自基金合同生效之日起开始。法律法规或监管部门另有规定
的，从其规定。
如果法律法规或监管部门对上述投资组合比例限制进行变更的，以变更后的规定为准。
法律法规或监管部门取消上述限制，如适用于本基金，基金管理人在履行适当程序后，则本
基金投资不再受相关限制，自动遵守届时有效的法律法规或监管规定，不需另行召开基金份
额持有人大会。
招募说明书
140
（二）禁止行为
为维护基金份额持有人的合法权益，基金财产不得用于下列投资或者活动：
1、承销证券；
2、违反规定或基金合同约定向他人贷款或者提供担保；
3、从事承担无限责任的投资；
4、买卖其他基金份额，但法律法规或中国证监会另有规定的除外；
5、向其基金管理人、基金托管人出资；
6、从事内幕交易、操纵证券交易价格及其他不正当的证券交易活动；
7、法律、行政法规和中国证监会规定禁止的其他活动。
基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制人或者
与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重大关联交
易的，应当符合基金的投资目标和投资策略，遵循基金份额持有人利益优先原则，防范利益
冲突，建立健全内部审批机制和评估机制，按照市场公平合理价格执行。相关交易必须事先
得到基金托管人的同意，并按法律法规予以披露。重大关联交易应提交基金管理人董事会审
议，并经过三分之二以上的独立董事通过。基金管理人董事会应至少每半年对关联交易事项
进行审查。基金合同对本基金收购基础设施项目后从事其他关联交易另有规定的，从其规定。
法律法规或监管部门取消或变更上述限制，如适用于本基金，则本基金投资不再受相关
限制或按变更后的规定执行，不需另行召开基金份额持有人大会。
七、投资比例超限的处理方式和流程
（一）投资比例超限的处理方式
基金合同生效后，若出现基金合同约定以外的其他情形导致本基金投资比例不符合投资
比例规定的，为保护基金份额持有人利益，经与基金托管人协商一致并履行适当程序后，基
金管理人应尽快采取措施，以使本基金的投资比例限制符合要求。
（二）处理流程
根据监管相关规定以及基金合同约定的方式处理。
八、借款限制
本基金直接或间接对外借入款项的，应当遵循基金份额持有人利益优先原则，不得依赖
外部增信，借款用途限于基础设施项目日常运营、维修改造、项目收购等，且基金总资产不
得超过基金净资产的140%。其中，用于基础设施项目收购的借款应当符合下列条件：
招募说明书
141
（一）借款金额不得超过基金净资产的20%；
（二）本基金运作稳健，未发生重大法律、财务、经营等风险；
（三）本基金已持基础设施和拟收购基础设施相关资产变现能力较强且可以分拆转让以
满足偿还借款要求，偿付安排不影响基金持续稳定运作；
（四）本基金可支配现金流足以支付已借款和拟借款本息支出，并能保障基金分红稳定
性；
（五）本基金具有完善的融资安排及风险应对预案；
（六）中国证监会规定的其他要求。
本基金总资产被动超过基金净资产140%的，基础设施基金不得新增借款，基金管理人应
当及时向中国证监会报告相关情况及拟采取的措施等。拟采取措施包括但不限于：扩募偿还
借款、利用本基金闲置资金偿还借款等。
法律法规或监管机构另有规定的从其规定。
九、基金管理人代表基金行使相关权利的处理原则及方法
（一）基金管理人按照有关法律法规的规定代表基金独立行使相关权利，保护基金份额
持有人的利益；
（二）有利于基金财产的安全与增值；
（三）不通过关联交易为自身、雇员、授权代理人或任何存在利害关系的第三人牟取任
何不当利益。
招募说明书
142
第十三部分 基金的财产
一、基金资产总值
基金资产总值/基金总资产是指基金通过基础设施资产支持证券持有的基础设施项目公
司股权、各类有价证券、银行存款本息、基金应收款项及其他资产的价值总和，即基金合并
财务报表层面计量的总资产。
二、基金资产净值
基金资产净值是指本基金合并财务报表的基金资产总值减去基金负债后的价值，即基金
合并财务报表层面计量的净资产。
三、基金财产的账户
（一）基金财产账户的设置及开立
基金托管人根据相关法律法规、规范性文件为本基金开立基金托管账户、证券账户、以
及投资所需的其他专用账户。资产支持证券托管人根据专项计划相关文件为专项计划开立专
项计划托管账户，监管银行根据相关文件为项目公司开立监管账户，保证基金资产在监督账
户内封闭运行。
上述基金财产相关账户与基金管理人、基金托管人、资产支持证券托管人、监管银行、
运营管理机构、原始权益人、基金销售机构和基金登记机构自有的财产账户以及其他基金财
产账户相独立。
（二）现金流的归集安排
基金财产的账户包括项目公司相关账户、专项计划账户和基金托管账户。
1、账户设置
项目公司设置项目公司基本户、项目公司监管账户，由基金管理人、计划管理人、项目
公司及监管银行共同签署了《项目公司监管协议》，监管银行需根据预算逐笔审核监管账户
中的资金流入、流出。
2、在项目公司分配日，项目公司向专项计划支付与其持有的项目公司股权所对应的股息、
红利等股权投资收益或股东借款本息，项目公司将相关资金支付至专项计划账户。
3、在计划管理人、专项计划托管银行履行相关流程后，由专项计划向基金管理人分配现
金流，资金进入基金托管账户。基金管理人根据法律法规或基金合同约定向基金份额持有人
分配现金流或进行投资。
四、基金财产的保管和处分
招募说明书
143
本基金财产独立于原始权益人、基金管理人、基金托管人、基金登记机构、运营管理机
构、基金销售机构、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、监管银行等相关主体的固
有财产，并由基金托管人保管。原始权益人、基金管理人、基金托管人、基金登记机构、运
营管理机构、基金销售机构、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、监管银行等相关
主体以其自有的财产承担其自身的法律责任，其债权人不得对本基金财产行使请求冻结、扣
押或其他权利。除依法律法规规定和基金合同等约定进行处分外，基金财产不得被处分。
基金财产的债权，不得与基金份额持有人、原始权益人、基金管理人、基金销售机构、
基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、监管银行等相关主体的固有财产
产生的债务相抵销。基金财产的债务由基金财产承担。
原始权益人、基金管理人、基金托管人、基金登记机构、运营管理机构、基金销售机构、
资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、监管银行等相关主体因依法解散、被依法撤销
或者被依法宣告破产等原因进行清算的，基金财产不属于其清算财产。基金管理人管理运作
基金财产所产生的债权，不得与其固有资产产生的债务相互抵销；基金管理人管理运作不同
基金的基金财产所产生的债权债务不得相互抵销。非因基金财产本身承担的债务，不得对基
金财产强制执行。
招募说明书
144
第十四部分 基础设施项目基本情况
一、基础设施项目概况
本基金通过特殊目的载体实现对基础设施项目的控制，本基金初始投资的基础设施资产
包括天府软件园一期项目和盈创动力大厦项目。
表：天府软件园一期基本情况
资产地址
成都高新区世纪城路1129 号和天华一路99 号
（资产自高投置业过户至高投合顺前，房屋所有权证所载地址为成都高新
区天府大道中段765 号和801 号。根据成都市公安局高新技术产业开发区
分局新会展派出所2012 年12 月12 日出具的《门牌号变更说明》以及最新
不动产权证，上述地址新门牌号分别变更为成都高新区世纪城路1129 号、
成都高新区天华一路99 号。资产过户至高投合顺后，最新的不动产权证所
载地址已变更为上述门牌号。为免疑义，招募说明书及相关交易文件中“成
都高新区天府大道中段765 号和801 号”及“成都高新区世纪城路1129 号
和天华一路99 号”均指同一地址。）
资产四至范围 东至天华路，南至天华二路，西至天府大道中段，北至世纪城路
建设规模
天府软件园一期分为A 区及B 区，其中A 区入池范围包括4 栋建筑，B 区
入池范围包括6 栋建筑。
根据最新不动产权登记政策，天府软件园一期过户至项目公司高投合顺名
下进行不动产变更登记时，新办理的不动产权证书中不再登记房屋配套设
施、设备用房面积，前述房屋配套设施、设备用房按照最新的不动产登记
政策属于全体业主共有，不属于入池范围。在扣除前述属于全体业主共有
的产权面积后，最终基础设施资产实际入池部分建筑面积为129,999.83 平
方米。
具体资产范围详见“三、基础设施项目合规情况”之“（一）基础设施项
目权属和资产范围”。
可租赁面积 106,816.72 平方米（不含车位）
用地性质 工业用地
开竣工时间 2003-2006 年
当期目标不动产评估值 81,100.00 万元
当期目标不动产评估净值
（注） 81,100.00 万元
运营起始时间 2006 年
项目权属起止时间 从2005 年12 月20 日起至2055 年12 月20 日止。
注：目标不动产评估净值=目标不动产评估值-基础设施基金直接或间接对外借入款项中拟用于基
础设施项目收购的部分，下同。
招募说明书
145
图：天府软件园一期
表：盈创动力大厦基本情况
资产地址 成都高新区锦城大道539 号
资产四至范围 东至天府大道北段，南至锦悦西路，西至益州大道北段，北至锦城大道
建设规模
项目建设用地面积为35,633.80 平方米，建筑面积为54,680.57 平方米。
由于部分楼层未入池，且由于不动产权登记政策调整导致部分配套设施
属于全体业主共有，未体现在产权证上，最终基础设施资产实际入池部
分的建筑面积为49,768.20 平方米。
具体资产范围详见“三、基础设施项目合规情况”之“（一）基础设施
项目权属和资产范围”。
可租赁面积 35,030.26 平方米（不含车位）
用地性质 工业用地
开竣工时间 2011-2012 年
当期目标不动产评估值 43,400.00 万元
当期目标不动产评估净值（注） 43,400.00 万元
运营起始时间 2012 年
项目权属起止时间 从2005 年2 月28 日起至2055 年2 月28 日止。
招募说明书
146
图：盈创动力大厦
图：基础设施项目所在区位
二、产业园区行业情况
（一）产业园行业
1、基本概念
招募说明书
147
产业园区是各级政府部门或企业进行开发和管理，聚集若干工商业企业，具有明确的管
辖边界和管理权限的区域。区域内实行特殊的优惠政策，提供专门的配套和服务来吸引投资，
是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式，是落实经济发展战略的重要抓手。
2、产业园区类型
目前我国的产业园区可以按照属性、承载功能、开发模式和开发资产运营模式四种方法
进行划分。
（1）按属性划分
我国的产业园区按属性划分可以划分为科技园区、一般工业园区和专业园区。
科技园区主要指聚集高新技术企业的产业园区，是吸引高新技术产业、促进经济发展的
重要载体。科技园区的主要功能是：孵化企业、技术创新、人才培养、大学生创业、技术转
移等，是高端技术企业的研发地、人才聚集地、创新示范地。
一般工业园区是一个国家或区域的政府根据自身经济发展的内在要求，通过行政手段划
出专门区域，聚集各种生产要素，在一定空间范围内进行科学整合，提高工业化的集约程度，
突出产业特色，优化功能布局，使之成为适应市场竞争和产业升级的现代化产业分工协作生
产区。主要包括国家级经济技术开发区、保税区、出口加工区以及省级各类工业园区等。
专业园区主要是由政府集中统一规划指定区域，区域内专门设置某类特定行业、形态的
企业、公司等，并进行统一管理，为集中于某区域内特定产业的众多具有分工合作关系的不
同规模等级的企业及与其发展有关的各种机构、组织等行为主体，主要包括农业园区、物流
园区、创意产业园区和总部经济园区等。
（2）按承载功能划分
我国的产业园区按承载功能划分可以划分为国家级开发区、省（县）级开发区和专业园
区。
国家级开发区是由国家层面批准的经济技术开发区、高新技术产业开发区、海关特殊监
管区域、边境经济合作区等，大多位于各省、市、自治区的省会等中心城市。在国家级开发
区中，最有代表性的是国家经济技术开发区和国家高新技术产业开发区，分别由商务部和科
技部主管。
省（县）级开发区是由省、自治区、直辖市人民政府批准，在规模、实力、优惠政策上次
于国家开发区的开发区，多数位于县或县级市。专业园区是由政府集中统一规划指定区域，
区域内专门设置某类特定行业、形态、的企业、公司等并进行统一管理的园区。
（3）按开发模式划分
招募说明书
148
我国的产业园区按开发模式划分可以区分为政府主导园区、企业主导园区和政企合作园
区。
政府主导园区是政府机构利用政府资源进行园区建设和运营管理的园区，在政府主导模
式下，地方政府通常在园区设立产业园区管理委员会，管委会通过下设投资开发公司负责园
区基础设施建设，但可能存在灵活性低、性能较差等问题。政府主导园区早年间是我国产业
园区开发的主流，但近年来随着地方财政压力等因素，以政府为主体的产业园区开发占比较
小。
企业主导园区的运营管理通常由企业来进行，一般为重资产模式，其优点是经营效率较
高、周期较短，但其税收等优惠政策力度可能不足。
政企合作园区是由政府和企业共同运营的产业园区。政企合作园区能够充分调动政府和
企业的资源，促进产业园区的可持续发展，一般以PPP 模式或者特许经营模式为主。
（4）按开发资产运营模式划分
根据开发资产运营模式的不同，产业园区主要分为重资产模式和轻资产模式。重资产模
式是早年我国产业园区主要开发运营模式，一般模式为“开发-建设-出售-再开发”。轻资产
模式主要包括：运营品牌输出；搭建产业服务平台、提供增值服务模式；投资孵化模式；合
作开发等。
随着近年地产行业利润率和杠杆率的下降，部分产业园区开发和运营商开始寻求产业园
转型升级，产业园从重资产模式逐渐向轻资产模式转变。
（二）产业园行业监管体制和政策趋势
1、行业监管部门和监管体制
近些年来，国家高度重视产业园区的发展，商务部、科技部、工信部等部委持续将产业
园区建设当作重点工作，由此形成了几大类的国家级产业园区。此外，国家及省级高新区所
在地的人民政府通常采取设立高新区管委会的方式，作为当地人民政府的派出机构，对高新
区行使行政管理职能，负责高新区的具体规划和日常管理工作。
商务部主要抓国家经济技术开发区，这类园区更多是发挥对外开放功能，在吸收利用外
资方面有着得天独厚的优势。
科技部重点抓国家高新技术产业开发区，这是国家级产业园区中极为关键的一类，主要
是发挥科技创新功能，目前全国已达到177 家，在各主要省市基本都有覆盖。
工信部则抓新型工业化示范基地的创建，主要是围绕制造业不同门类遴选细分领域的有
代表性的园区。
招募说明书
149
2、行业主要法律法规及政策
基础设施项目所在行业主要法律法规及政策如下：
表：开发区类主要法律法规及政策
实施时间 法律法规及政策名称 核心内容
2012 年3 月 《关于推进园区循环化改造的
意见》
（1）50%以上的国家级园区和30%以上的省级园区实施循环
化改造。（2）培育百个国家循环化改造示范园区，示范、推
广一批适合我国国情的园区循环化改造范式、管理模式。
2015 年7 月 《关于开展产城融合示范区建
设有关工作的通知》
提出拟在全国范围内选择60 个左右条件成熟的地区开展产
城融合示范区建设工作。
2016 年3 月
《国务院办公厅关于完善国家
级经济技术开发区考核制度促
进创新驱动发展的指导意见》
由商务部牵头组织对国家级经开区的发展水平进行考核评
价。
2016 年8 月 《关于科技企业孵化器税收政
策的通知》
对符合规定条件的科技企业孵化器在房产税、城镇土地使用
税、增值税、企业所得税等多个税种实施有关税收优惠政策
2016 年11 月
《国务院关于印发“十三五”
国家战略性新兴产业发展规划
的通知》
要求推进战略性新兴产业开放发展，拓展合作新路径打造国
际合作新平台，建设双边特色产业国际合作园区，引导龙头
企业到海外建设境外合作园区，加强国际科技成果转化和孵
化、人才培训等公共服务体系的建设。
2017 年1 月
《国务院办公厅办关于促进开
发区改革和创新发展的若干意
见》
该意见对促进开发区的改革和创新发展、面临新形势，如何
进一步发挥开发区作为改革开放排头兵的作用，形成新的集
聚效应和增长动力，引领经济结构优化调整和发展方式转变
等方面提供建议
2018 年12 月 《科技企业孵化器管理办法》
（1）明确科技企业孵化器的定义；（2）进一步丰富科技企
业孵化器的内涵；（3）细化了申报国家级科技企业孵化器应
具备的相应专业化特定条件；（4）细化申报流程；（5）强
化虚假申报责任。
2019 年5 月
《国务院关于推进国家级经济
技术开发区创新提升打造改革
开放新高地的意见》
意见对推进国家级经济技术开发区开放创新、科技创新、制
度创新，提升对外合作水平，提升经济发展质量，打造改革
开放新高地提出了指导意见，并积极支持符合条件的国家级
经济技术开发区开发建设主体申请首次公开发行股票并上
市。
2021 年7 月 《“十四五”循环经济发展规
划》 具备条件的省级以上园区2025 年底前全部实施循环化改造
2022 年12 月
《关于支持国家级经济技术开
发区创新提升更好发挥示范作
用若干措施的通知》
（1）拓宽招商引资资源；（2）用足用好资金政策；（3）支
持服务业扩大开放综合试点；（4）优化项目环评流程；（5）
保障项目用地需求；（6）加大财政金融支持力度；（7）提
升产业创新能力；（8）培育产业集群；（9）推进绿色低碳
循环发展；（10）建立物流保障机制；（11）便利商务人员
出入境；（12）推动产业链协同发展。
3、行业政策趋势
（1）循环化改造
早在2012 年，国家发改委就曾发布《关于推进园区循环化改造的意见》，制定了相应规
划；二十大报告再一次强调“加快发展方式绿色转型，实施全面节约战略，发展绿色低碳产
业，倡导绿色消费，推动形成绿色低碳的生产方式和生活方式”，未来产业园区发展循环化
招募说明书
150
改造的重要性不言而喻；《“十四五”循环经济发展规划》提出了要通过制定各地区循环化
发展园区清单，按照“一园一策”原则逐个制定循环化改造方案等方式将具备条件的省级以
上园区2025 年底前全部实施循环化改造。
目前，我国园区循环化改造主要可以从资源利用需求、环境治理需求和循环经济需求三
大方面进行突破：
1）资源利用需求。我国的资源供给不足，资源和环境的承载力有限，所以为了实现产业
园区的可持续发展，必须通过资源使用减量化、资源再循环与回收利用、废物的再资源化等
手段提高资源的利用效率。同时通过地理毗邻的企业集群发展，相互利用废弃物，使物质与
能源再资源化，可达到合理利用资源的目的。
2）环境治理需求。环境保护问题是我国经济发展中的重点问题，在促进经济发展的同时
要注重对环境的保护，提高可持续发展能力。我国环境形势较为严峻，污染物排放总量处于
较高的水平，超过了环境的承载能力，一些地区环境质量仍在恶化，生态恶化的加剧趋势未
得到有效地遏制，部分地区生态破坏的程度还在加强。
3）循环经济需求。园区循环化是实现循环经济的有效途径，它们不仅使区域工业层次的
循环经济成为现实，引导国家层次循环经济和循环型社会的建立，为传统产业转为循环经济
提供范例，还可以为区域经济结构、产业结构和产品结构的调整提供发展的空间。
园区循环化对实现循环经济和碳中和具有重大支撑作用，同时也给产业园区带来了巨大
的发展机遇，如果能够把握这一机遇，产业园区将拓展出全新的发展空间。
（2）数智化
大力推进产业园区的数智化是提高我国经济发展质量，实现高质量发展的必然要求。早
在2015 年我国印发的《中国制造2025》中强调“坚持创新驱动、智能转型、强化基础、绿色
发展，加快从制造业大国转向制造强国”；在2023 年政府工作报告中提到“加快建设现代化
产业体系”“强化科技创新对产业发展的支撑”“加快传统产业和中小企业数字化转型，着
力提升高端化、智能化、绿色化水平”；同时，二十大报告指出，“优化基础设施布局、结
构、功能和系统集成，构建现代化基础设施体系”“加快发展数字经济，促进数字经济和实
体经济深度融合”，这释放一个明显的信号，数智化已成为产业园区发展的一大重要方向。
要实现产业园区的数智化，建设智慧园区是现阶段的一种实现方式。
目前，智慧园区尚无国家层面的官方定义。根据《成都市智慧园区（工业和信息化类）
建设导则（试行）》，智慧园区是指通过云计算、物联网、大数据、人工智能、移动互联网等
新一代信息技术和先进管理模式，以促进经济发展方式转变、提高经济增长质量效益为目标，
招募说明书
151
以创新园区管理、服务产业发展为主线，整合园区内外资源和服务，实现数字化、智能化管
理和服务的产业园区。
近年来，智慧园区受到国家政策大力支持，全国已经有多个省份颁布了智慧产业园区的
建设标准。智慧园区的建设，以大数据、云计算、物联网等新一代信息技术应用为核心，全
方位赋能园区运营管理及企业研发生产，全面提升园区的竞争力、提高入驻企业“粘性”。
智慧园区重点聚焦生产、生活及节能三方面：智慧园区的建设主要包含园区内生活配套
相关的智慧化、园区安全生产和园区能源效率提升以及基于产业层面的科技赋能。
1）生活配套智慧化。打造一站式园区智慧服务平台，即生活办公场景的智能化，包括智
能门禁、智能监控为代表的物业安防系统，以智能停车、数字支付为代表的智能生活系统，
以及以线上物业、智能云客服为代表的智能社区管理系统等。
2）赋能产业科技发展。打造基于生产与研发端的智慧化赋能平台，从产业专业角度积累
足量资源，让个性化企业问题汇集成共性化，再通过智慧化的技术手段和标准化的整合平台，
赋能产业升级。同时，借助大数据，落地更具有匹配性的运营服务、金融产业、股权投资等。
3）助力安全生产和节能减排。打造安全生产与节能减排强化平台，在规划阶段提前介入，
增加硬件方面的投入，通过传感器等智能硬件设备，对整个园区的生产、运输、存储行为进
行全面实时监控，将数据实时上传系统进行分析预警。
数字化和智慧化是现代产业园区建设的重要趋势。近年来国家也一直提倡和鼓励开发园
区数字化转型。入驻智慧型产业园区有利于加速企业在智能化环境中高效运营，减少成本和
提高效率。同时新型产业园区还是产业链企业聚集地，也是相关专业人才聚集地，更有利于
企业间信息交流、技术协作，从而提升企业创新能力，增加核心竞争力。
（3）产业集群化
产业集群是大量相互关联的企业在特定区域内的集中，而产业园区作为以产业链耦合为
基础的经济组织，具有布局集中、功能互补、设施配套、分工协作的特点，能充分体现产业
集聚的内在要求，是产业集群发展的重要平台载体。
产业集聚是工业化发展到一定阶段的产物。在一个特定的区域，上游和下游的企业大量
集聚，以及大量采购和销售的行为的发生，必然会形成规模经济效应，产业集群化是我国产
业园区未来的发展趋势之一。产业集群是产业集聚的静态结果，要实现我国产业园区的产业
集群化，首先要进行产业集聚。产业集聚的好处有：
1）有助于上下游企业都减少原料产品的成本和交易费用，使产品生产成本显著降低；
2）集群内企业为提高协作效率，对生产链分工细化，有助于推动企业群劳动生产率的提
招募说明书
152
高；
3）集聚使得厂商能够更稳定、更有效率地得到供应商的服务，比较容易获得配套的产品
和服务，及时了解本行业竞争所需要的信息；
4）集聚形成产业集群，有助于提高谈判能力，能以较低的代价从政府及其他公共机构处
获得公共物品或服务。
产业园区利用产业链，巩固优势产业领先地位、推动围绕数字经济、智能经济、生物经
济、海洋经济和绿色低碳等产业方向的战略性新兴产业集群融合集群发展；利用资金链，通
过科技孵化供应链金融、政策性金融，赋能带动要素配置与交易；利用创新链，增强研发项
目转化实力，缩短转化时间，孵化主导产业；利用服务链，构建优质高效的创新增值服务体
系，为入园企业提供全生命周期服务。
（4）产城融合发展
针对我国工业化进程中重产轻城的“孤岛经济”问题，早在2015 年7 月国家发改委就曾
发出过指导文件《关于开展产城融合示范区建设有关工作的通知》，提出拟在全国范围内选
择60 个左右条件成熟的地区开展产城融合示范区建设工作；《国家新型城镇化规划（2021—
2035 年）》提出统筹生产区、办公区、生活区、商业区等功能区规划建设，推进功能混合和
产城融合，建设“以人为本”的高质量产城环境，推动产业园区转型。纵观产业园发展历程，
产城融合可实现产业园良性发展，推动园区公共服务、产业配套、人居环境、政策引导和管
理机制的发展完善。
在当下的经济时代，传统产业园区已成为过去式，想要实现产业发展与城市规划相互促
进，必须由原来的单一运营模式向“产城融合”模式发展。
因此，产业园要做到空间更开放、企业生态更多元、社群交流更活跃，不再是单独的个
体，而是城市规划配套符合产业发展，产业规划发展嵌入城市发展，形成产业与城市高度融
合，相互促进，共同迈向高质量发展。
（三）我国产业园区行业发展概况
1、我国产业园区行业发展概况
我国产业园区有力地推动了我国开放型经济的发展，促进了工业化、城镇化进程，对区
域经济发展起到了重要的支撑作用。自改革开放以来，我国的产业园区经过四十多年的飞速
发展，主要经历了以下几个阶段：
（1）探索起步阶段（1979 年-1991 年）
1979 年，深圳蛇口工业区的成立被视作中国产业园区的发展起始点，作为中国第一个外
招募说明书
153
向型经济开发区，初步形成了以工业为主的产业结构、以外商投资为主的企业类型。1984 年
初，中共中央、国务院确定进一步开放14 个沿海港口城市，建立了诸多经济技术开发区。在
中国对外开放和国际产业转移背景下，中国产业园区积极参与产业分工和承接产业转移，园
区引进的外资企业主要以劳动资本密集型企业为主。
（2）快速发展阶段（1992 年-2002 年）
1992 年，“南方谈话”的发表，在全国各地特别是沿海经济发达地区掀起了对外开放和
引进外资的新一波热潮，产业园区也随之进入快速发展阶段。大量企业的加入推动了产业园
区在技术、管理等方面的提升，逐渐形成明确的主导产业，并注重引入或培育核心企业，充
分发挥了园区对周边区域经济辐射带动作用。后期产业园区进一步扩大发展到整个中西部地
区，产业园区也由国家层面扩展到各省、市、县等地区，基本形成多层次、全方位的开放格
局。同时各种创新发展形式的产业园区应运而生，该时期新增国家级经开区39 家、高新区26
家、保税区20 家、边境经济合作区14 家、其他国家级开发区17 家。
（3）稳定整顿阶段（2003 年-2009 年）
2003 年，《国务院办公厅关于暂停审批各类开发区的紧急通知》《国务院关于清理整顿
各类开发园区加强建设用地管理的通知》等文件的下达标志着我国产业园区进入全面清理整
顿时期，产业园区不断规范与整改以提高发展质量。国家也对产业园区科学发展的指导思想
做出了调整，提出了“以提高吸收外资质量为主，以发展现代制造业为主，以优化结构为主，
致力于发展高新技术产业，致力于发展高附加值服务业，促进园区向多功能综合性产业区转
变”的发展方针，开始注重高科技的引进与技术创新，为后续的技术创新和转型升级提供了
良好基础，同时也体现了全面协调、可持续的发展观。
（4）创新升级阶段（2010 年至今）
2010 年，国内首个自贸区中国-东盟自由贸易区正式启动，标志着中国产业园区进入系统
性制度创新的新阶段。2011 年，国家对产业园区科学发展的指导思想做出了调整，提出了“三
并重、二致力、一促进”的方针，即先进制造业与现代服务业并重，利用境外投资与境内投
资并重，经济发展与社会和谐并重；致力于提高发展质量和水平，致力于增强体制机制活力；
促进国家级经开区向以产业为主导的多功能综合性区域转变。该方针体现了全面、协调、可
持续的发展观。2014 年，国办发〔2014〕54 号文明确新形势下开发区的发展定位，努力把开
发区建设成为带动地区经济发展和实施区域发展战略的重要载体，成为构建开放型经济新体
制和培育吸引外资新优势的排头兵，成为科技创新驱动和绿色集约发展的示范区。2017 年，
国家不断深化供给侧改革，中国制造2025 振兴战略。《关于促进开发区改革和创新发展的若
招募说明书
154
干意见》明确提出“园区是中国实体经济的重要载体”。产业园区的开发也愈发呈现多元化
趋势，未来产业驱动的产业园区也将在驱动区域经济转型方面发挥重要作用。2022 年，国务
院印发《“十四五”数字经济发展规划》提出推动产业园区和产业集群数字化转型；引导产
业园区加快数字基础设施建设，利用数字技术提升园区管理和服务能力；积极探索平台企业
与产业园区联合运营模式，丰富技术、数据、平台、供应链等服务供给，提升线上线下相结
合的资源共享水平，引导各类要素加快向园区集聚。
2、我国产业园区行业发展特点
产业园区是为促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境，是区域经济发展、产业
调整升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一
系列的重要使命。产业园区行业则是由特定开发主体在特定区域内规划产业定位、完善基础
配套，开发产业载体，并向落户企业及其雇员提供综合配套服务。该行业主要具有如下特点：
（1）政策主导性强
政策在产业园区的发展过程中起着至关重要的作用，产业园区所在地的当地政府的产业
政策会极大影响产业园区的主导产业。在向高精尖、高技术产业转型的进程中，各级政府可
以通过在产业政策、土地管理、信贷、财政税收等方面的调控对产业园区的发展进行引导与
支持，确定产业园区的发展方向。因此，产业园区对主导产业的规划定位，必须符合国家及
地方政府的产业政策，从而增强吸引优秀企业落户的竞争力。
（2）资金回笼周期较长
一般来说，一个产业园区的发展需要经历漫长的时间才能见到效果，所以投资产业园区
对于开发商和政府的资金压力较大。此外，由于开发区面积较大，土地储备、物业开发涉及
的资金投入规模较大，并且在招商引资和运营管理等方面的投资成本也较高。而资金回收主
要依靠于租金等收入，资金占用周期长，投资回收期限长。
（3）产城融合
当前在我国的第四代产业园区中，购物中心、学校、医院等与居民日常生活相配套的设
施也与厂房、办公楼、商务酒店等产业及商务需求的建筑共生出现，使产业园区与城市融合
发展，产业园区与城市间不再泾渭分明，这大大促进了经济高质量发展，这对于企业发展和
人才吸引有极大帮助。
（4）由注重招商引资向助力企业成长转变
在之前，我国大多数产业园区主要依靠招商引资来做大产业园区，刺激经济发展，但只
注重招商引资对于产业园区的可持续发展能力的提升并没有很大的促进作用，所以助力有潜
招募说明书
155
力的高精尖领域的中小企业成长成为了现在产业园区发展的一大趋势。产业园区的综合服务
能力是园区发展的关键，在大部分园区仍然处在注重招商引资的初始阶段时，已有部分园区
向助力园区入驻企业成长方面转型。一方面根据企业成长需要，有些园区根据企业所处的不
同发展阶段，为其提供不同的关键服务，解决企业发展所需要的融资、管理等问题。另一方
面，产业园区还可以通过精准的产业定位、完善的配套设施以及投融资服务等增值服务增加
对入驻企业的吸引力，而且也为开发运营商带来更大的盈利空间，实现园区价值的最大化。
因此，由注重招商引资向助力园区企业成长转变，提供增值和创新服务将成为产业园区增强
核心竞争力，实现差异化经营的必由之路。
（5）注重稳定回报
随着园区开发中的优惠政策对投资者的吸引力有所下降，园区的配套环境、配套服务、
配套产业等因素更受到投资者的关注，这些增值服务在推动园区发展的同时，也为经营者带
来了更大的盈利空间。成熟的园区一般都有特定的、稳定的客户群体，产业集聚效应对客户
的稳定增长具有积极影响，为投资者提供了稳定的投资回报。在宏观政策层面，国家一直推
动重点产业园区建设，长期需求呈上升趋势，因此也保证了稳定增长的回报。
（6）收入来源多样化
随着产业园区的不断发展，园区收入结构也逐步趋于多样化。产业园区公司的主要收入
包括开发收入、商业及工业房地产开发销售以及出租收入、市政建设收入、招商以及工程代
理收入、综合服务收入、投资收入和财政补贴收入等。目前，产业园区物业租售、园区服务、
创投业务并举的发展势头已逐渐形成。
（7）产业集聚效应
产业园区是规模经济和范围经济的典型场景。产业园区的主导产业形成一定规模后，就
会形成产业集聚效应，形成具有一定地域范围的企业群体。在规模经济和范围经济共同推动
下，企业群体发展为集聚产业区。产业集聚效应的形成，可以有效扩大市场规模，促进企业
间的交流与合作，推动基础设施和公用事业的建设与充分利用。对于企业来说，不仅可以增
加现有客户的粘性，还可以吸引产业链上下游企业自发跟随落户。在产业集聚形成规模经济
的同时，产业园区还会向周边区域辐射，通过辐射效应带动周边生产、生活配套产业的发展，
对于周边的第二、三产业产生巨大的带动作用。
3、成都市产业园市场分析
（1）城市基本情况
1）城市概况
招募说明书
156
成都市地处中国西南地区四川盆地西部的成都平原，位于四川省中部，东邻德阳市、资
阳市，南靠眉山市，西南接雅安市，西北依阿坝藏族羌族自治州。成都市是四川省省会，副
省级城市，中国西部地区重要的中心城市，成渝城市群的中心城市，也是国家重要的高新技
术产业基地、商贸物流中心和综合交通枢纽。
2）人口结构
成都市总面积为14,335 平方公里，其中市区面积3,639.8 平方公里，市区建成区面积931.6
平方公里。截至2023 年末，成都市常住人口共2,140.3 万人，其中城镇常住人口1,722.9 万
人，常住人口城镇化率80.5%。
3）交通条件
成都市位于四川省中部，地理位置优越，交通便捷，可以使用多种交通工具，通达性良
好。多条高速公路、国道、高速铁路、普通铁路经过成都市境内，国际机场、地铁等交通方
式一应俱全。成都市已形成由公路、铁路、航空组成的立体交通网络，成为中国西部地区最
重要的交通枢纽之一。目前成都市境内拥有G5 京昆高速、G42 沪蓉高速、G76 厦蓉高速、
G93 成渝环线高速等13 条国家级高速公路及多条省级高速公路。成都市也是西南地区最大的
铁路枢纽，宝成铁路、成昆铁路、成渝铁路、达成铁路、遂成铁路等5 条电气化铁路交汇于
此，经过成都境内的成绵乐城际铁路、成渝高速铁路、西成高速铁路3 条高速铁路已经通车
运行。成都国际航空枢纽由双流国际机场和天府国际机场2 座机场组成，2023 年两座机场全
年完成总旅客吞吐量7,492.4 万人次。成都市轨道交通网络以主城区为核心向市域周边发散，
截至2023 年底，成都共有13 条地铁线路开通运行。
招募说明书
157
资料来源：仲量联行
（2）成都市产业园土地市场分析
成都市一直贯彻执行创新土地供应要素、节约集约土地利用，合理布局产业发展用地空
间、统筹安排产业发展用地、优化产业用地供应政策，近年来发布了一系列产业用地管理政
策，包括《关于创新要素供给培育产业生态提升国家中心城市产业能级土地政策措施的实施
细则》（2017 年）、《关于加强新型产业用地（M0）管理的指导意见》（2020 年）、《关于
印发成都市产业功能区未来赛道/细分领域工业用地弹性出让准入条件的通知》（2021 年）、
《关于印发成都市推行工业用地“标准地”改革实施方案的通知》（2022 年）等，从优化产
业用地空间布局、增加新型产业用地供应、建立准入体系、提高土地利用等角度对城市产业
用地予以合理规划和监管。
从产业园用地性质来看，产业园用地一般为工业及研发类（含科研用地、科技研发、科
研设计用地等）。近年来成都市工业、研发类土地的供给和成交情况如下：
1）工业用地
从工业用地供给情况看，2018-2023 年，成都市工业用地供应量呈波动趋势，2021 年工
业用地供应量为近五年最低点，根据2021 年成都国有建设用地供应计划来看，成都对五城区
及成都高新区，严格控制新增工业用地规模，主要通过盘活存量低效工业用地保障产业项目
用地需求，因此该年度的工业用地供应量大幅减少。2022 年工业用地供应量又有所提升，达
717 万平方米，2023 年工业用地供应量略有下降，为612 万平方米。
招募说明书
158
图：成都市工业用地供给情况（2018-2023）
资料来源：CREIS 数据，仲量联行
从工业用地成交情况看，2018-2023 年，成都市工业用地成交面积变化情况与供应变化趋
势基本一致，2023 年工业用地成交面积达667 万平方米，为近五年新高。从成交价格来看，
近五年来成都市工业用地成交土地均价整体呈上升趋势，2021 年成交均价最高，达到475 元
/平方米，2023 年成交价较2021 年相比有所下降。
图：成都市工业用地成交情况（2018-2023）
资料来源：CREIS 数据，仲量联行
从供给与成交量情况来看，成都市工业用地处于供需平衡的状况，近五年推出的工业用
地多数能实现成交，略有供给盈余的情况。
2）科研用地
研发类用地是我国产业园的重要载体之一。从研发类用地供给情况看，2018-2023 年，成
招募说明书
159
都市研发类用地供给呈现波动变化，2020 年研发类用地供给呈爆发式增长，全年供应量达到
将近47 万平方米，之后2021 年、2022 年两年成都的研发类用地供给量有较大回落，缩减至
16 万平方米体量，2023 年供应量则大幅回升至约31 万平方米。
图：成都市研发类用地供给情况（2018-2023）
资料来源：CREIS 数据，仲量联行
从研发类用地成交情况看，2018-2023 年成都市研发用地的成交量呈波动变化，变化趋势
与供给量基本一致，2020 年度呈现爆发式增长，2021、2022 两年有大幅下降。从研发类用地
成交价格来看，2018-2022 年成都市研发类用地成交价格呈整体上升趋势，2021 年和2022 年
达到6,000 元/平方米以上，2023 年降至4,864 元/平方米。
图：成都市研发类用地成交情况（2018-2023）
资料来源：CREIS 数据，仲量联行
从研发类用地供给与成交情况看，2018-2023 年成都市推出的研发类用地能实现全部成
招募说明书
160
交，由此可见市场对研发类用地的潜在需求仍较多，该类型用地未来仍是市场投资者关注重
点。
（3）成都市及高新区软件园发展现状
1）成都市产业生态圈及功能区发展现状
根据成都市人民政府发布的《全市产业功能区及园区建设实施方案》，成都市目前确立
形成12 个产业生态圈及66 个产业功能区。其中12 个产业生态圈包括：电子信息、航空航
天、医药健康、轨道交通、汽车产业、新型材料、数字经济、人工智能、先进生产性服务业、
新消费产业、都市农业和食品、碳中和，共12 个产业生态圈。其中，电子信息产业生态圈包
括位于成都高新区和郫都区的成都电子信息产业功能区、位于成都高新区的成都新经济活力
区等区域；数字经济产业生态圈包括成都新经济活力区、位于天府新区的成都科学城、天府
数字文创城等区域；人工智能产业生态圈包括成都新经济活力区、成都科学城、天府牧山数
字新城等区域。
成都市聚焦于未来科技、未来医学、工业机器人、工业设计、氢能、数字文创、医美等
细分领域，形成产业功能区；聚焦物联网、工业互联网、量子技术、算力服务、区块链、检验
检测、中央法务等未来赛道，形成产业社区进行承载和孵化，待产业成熟度、市场规模、对
外影响力培育扩大后，竞争升格为产业功能区。
整体来看，成都市重点产业园区分布与产业生态圈和功能区布局具有较强的相关性。一
方面是由于产业发展很大程度受政策驱动影响，因而作为核心载体的产业园区也呈现较强政
策导向性；另一方面，除交通条件外，产业基础、产业集聚等也是产业园区选址布局的重要
因素，而产业功能区一般产业发展基础较好，或已形成一定的产业集聚效应。
软件和信息技术服务业是电子信息生态圈的重要组成部分。近年来，四川省、成都市先
后出台一系列政策支持和鼓励电子信息产业发展，产业发展环境大幅度改善，布局逐步优化，
产业规模实现快速增长。目前，四川省已初步形成以成都为中心，成德绵经济带为脉络，围
绕成都高新区、绵阳科技城等重点功能区布局的电子信息产业集群。现阶段，成都市已初步
建成涵盖基础软件、工业软件、嵌入式软件、重点行业应用软件、新兴技术软件等较为完整
的软件产业链条，并成功获批国家人工智能创新应用先导区，入选国家“芯火”双创基地、
软件和信息服务国家先进制造业集群等国家级试点示范。2023 年1-11 月成都市累计完成软件
业务收入4,548.6 亿元，同比增长13.7%。
作为中国第三个获批的“中国软件名城”，成都的软件园区发展也取得了一定成就。目
前成都市软件产业园布局在六个核心区域，根据产业引导及布局来看，各区域发展的侧重点
招募说明书
161
也有所不同：成都高新区发展高端软件研发，锦江区着重数字文创产业发展，天府新区成都
直管区重点发展网络信息安全方向，青羊区重点发展工业软件方向，双流区重点发展集成电
路设计方向，都江堰市重点发展智慧旅游方向产业。
图：成都市软件产业布局图
资料来源：成都市政府
2）成都市主要软件园区市场表现
软件和信息技术服务业具有技术密集、资本密集和知识密集的特点，产业发展对产业聚
集程度要求高，同时离不开政策的大力支持，因此，专业运营的软件园区成为推动产业特色
化发展的重要载体和集聚化发展的有力抓手。
产业功能区是成都市软件和信息技术服务业发展的重要支撑和强大引擎。从空间布局上
来看，成都市软件业发展主要依托成都新经济活力区（高新区）、成都科学城（天府新区）、
成都芯谷（双流区）、金牛高新技术产业园区（金牛区）、成都未来科技城（高新区）等支撑
产业功能区建设，聚焦软件服务和信息服务，重点发展应用软件、系统软件、支撑软件、数
字动漫、数字化娱乐、5G 网络通信等细分领域重点布局。
分区域来看，成都市各软件业功能区租金存在一定差异。根据市场调研来看，成都新经
济活力区发展起步早，区位交通优势和产业集聚效应明显，重点发展5G 通信与人工智能、网
络视听与数字文创、大数据与网络安全、区块链应用创新等领域，目前该区域内主要软件园
区的平均租金范围约60-75 元/平方米/月，处于较高水平；成都科学城得益于区域整体发展水
平提升和政策导向，重点发展新一代人工智能、5G 通信、区块链等高新技术，区域内软件园
区处于快速发展阶段，目前的平均租金约55-65 元/平方米/月；成都芯谷主导产业为网络信息、
招募说明书
162
物联网和工业互联网技术等，目前区域内软件园区平均租金在50-60 元/平方米/月；金牛高新
技术产业园区发展起步较晚，基于卫星导航“北斗+”技术，重点发展通信技术、大数据、遥
感测绘、应急指挥等“北斗+”产业，以及智能无人系统、系统解决方案等人工智能产业，区
域内软件园区尚处于发展阶段，目前平均租金约45-55 元/平方米/月。
表：成都市软件和信息技术服务业主要功能区布局市场表现
功能区 主导产业 所在区域 平均租金范围
（元/平方米/月）
成都新经济
活力区
重点发展5G 通信与人工智能、网络视听与数字文创、
大数据与网络安全、区块链应用创新，跻身国内相关
产业第一方阵。
高新区 60-75
成都科学城 重点发展新一代人工智能，5G 通信、区块链等高新技
术，打造国内一流的高新技术创新服务高地。 天府新区 55-65
成都芯谷
主导产业为集成电路、网络信息、工业互联网和物联
网技术等。重点发展化合物半导体、新型显示、智能终
端产业，建设全国重要的芯片、面板显示、新型计算终
端（计算机、工控机）生产基地，通信设备研发制造基
地的协同发展区。
双流区 50-60
金牛高新技
术产业园区
基于卫星导航“北斗+”技术，重点发展军工电子、通
信技术、大数据、遥感测绘、应急指挥等“北斗+”产
业；智能无人系统、通信模块、基带芯片、数字化车间、
系统解决方案等人工智能产业。
金牛区 45-55
资料来源：仲量联行
3）高新区主要软件园区
成都高新区是成都市发展软件和信息技术服务业、助力成都电子信息生态圈建设的有效
途径和主要承载地。在成都市发布的《全市产业功能区及园区建设实施方案》中，电子信息
产业功能区、新经济活力区和成都科学城均位于成都高新区。根据成都电子信息行业协会统
计，成都市5G 通信、大数据、物联网和人工智能行业相关企业分布呈现明显的集中化趋势，
主要分布在高新区、武侯区和天府新区，其中，高新区相关企业数量排名第一，占成都市相
关企业数量的47%。
高新区的软件和信息技术服务业主要布局在高新南区，聚焦视听与数字文创、5G 与人工
智能、大数据与网络安全三大主攻方向，以天府软件园、瞪羚谷产业社区、骑龙湾产业社区、
AI 创新中心、中国欧洲中心、新川创新科技园六大产业社区为抓手，围绕产业细分领域共同
打造成都以5G、人工智能和数字文创为核心的新经济产业。
产业发展带来了产业园区市场需求的不断增加。近年来，成都高新区软件园市场发展迅
速，重点园区租金水平整体呈现平稳上升趋势。不同园区租金水平仍存在一定差异，2023 年
市场平均租金基本保持在60-75 元/平方米/月范围内，租金复合增长率约为3.0-3.5%（近6 年）。
招募说明书
163
高新区软件园区供给端较为稳定，随着公共卫生事件影响因素消退，市场需求进一步得到释
放，预计整体市场租金将呈现稳中有升的发展态势，年租金增长率将保持在现有水平。
图：高新区软件园平均租金及增长率（2018-2023）
资料来源：公开信息，仲量联行
备注：平均租金为面租金（face rent），含税不含物管费。
4、我国产业园区行业未来发展趋势及市场需求
（1）未来发展趋势
1）促进园区产业转型，集中发展集约型、创新型产业
在过去，产业园区通常是以低端制造业、服务业等低附加值产业为主，但是随着经济的
发展和土地成本的提高，由于低端制造业和服务业的净利润率较低，其通常会迁出园区，取
而代之的是新能源、新材料、软件等新兴产业。在这一趋势下，园区可以通过吸引科研院所、
集聚科研创新企业，促进园区内新兴产业的集聚与发展，大力引进科技含量高、创新能力强、
商业模式好的优质企业和项目，提升产业的集聚和辐射能力。
2）提高运营能力，获取增值收益
传统的产业园区通常依靠园区内部的租金收入和住宅的出售获取收益，但如今，这种运
营模式对于我国产业园区的可持续发展能力的提高所能带来的帮助是微乎其微的。所以需要
提高园区的运营管理能力，依靠专业的管理团队和附着产业的类型，园区逐渐提供多种增值
服务，如代建代管业务，帮助企业进行生地开发、熟地改造，物业管理，生活配套（餐饮、教
育、娱乐、医疗等），以拓展盈利渠道，增强可持续发展能力。
3）提供专业化服务，重视园区内部企业发展
园区的服务是产业园区发展的关键，目前我国大部分园区仍然处在招商引资的初始过程
招募说明书
164
时，已有部分产业园区向促进园区入驻企业发展方面转型。根据企业成长需要，未来产业园
区可以根据企业所处的不同发展阶段，为其提供不同的专业化服务。在企业初创阶段，园区
孵化器为企业提供创业孵化服务；在企业成长阶段，为企业提供融资服务等服务，在帮助企
业成长的同时，也扩宽了园区的多元化发展道路。
4）产城融合发展
随着产业园区的发展模式演化与升级，园区内的就业主体已经演变为了高级白领，由于
高级白领对于生活品质的较高追求，所以打造商住平衡的产业园区，在产业园区内引进学校、
医院和购物中心等生活配套设施，降低人们的通勤距离，提高人们的生活质量，逐步实现产
城融合，也逐步成为人们的共识。未来，产业园区开发商在建设和运营产业园时，应遵循“以
产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的理念，围绕人的需求、提升人的幸福感、助力
产业和城市发展的目标，逐步摸索出一条与城市、环境良性共赢的道路。此外，还需要针对
不同城市区域，进行个性化产业园建设。基于政策规划、区位优势、产业链现状，对区域、
土地、产业价值的反省式、内涵式挖掘，基于产业主题和概念进行重新的“排列—组合—链
接”，建设适合城市区域的特色产业园。
（2）市场需求预测
产业园区的市场需求受产业升级、转移、自贸区等要素激发，行业发展将出现结构化差
异，我国不同地区在不同阶段预计将出现不同的市场需求。
1）我国的东部地区由于具有先发优势，在许多高技术产业上有较好的产业基础，因此其
发展重点主要在于在战略性新兴行业和金融、信息等生产性服务业，如北京、上海、深圳，
未来发展将更侧重研发、金融等高端服务性行业，对应的市场需求是高科技园区、总部基地
等；
2）中西部及大城市周边小城镇承接东部产业转移，长江经济带助推中部和川渝地区产业
承接能力，工业仍以传统制造业为主，主要市场需求是工业园区、物流园、高科技园区。
（四）基础设施项目所在区域宏观经济及产业规划分析
1、基础设施项目所在区域宏观经济情况
近年来，成都市随着国家政策支持和成渝地区双城经济圈的大力发展，经济运行呈现增
速快和趋势向好的发展态势。
（1）地区生产总值
2018-2023 年成都市经济保持稳定增长，期间按可比价格调整的地区生产总值复合增长率
为6.2%。根据成都市统计局发布的2023 年成都经济运行情况数据，2023 年全市实现地区生
招募说明书
165
产总值22,074.7 亿元，较2022 年增长6.0%，在全国各大城市GDP 排名中位列第七。
图：成都市地区生产总值与增长率（2018-2023）
资料来源：成都市统计局，仲量联行
备注：增长率为统计局披露数据，按可比价格计算
根据四川市（州）地区生产总值统一核算结果，2024 年上半年，成都市实现地区生产总
值11,152.1 亿元，按可比价格计算，同比增长4.8%。
（2）城镇居民人均可支配收入
2018-2023 年成都市城镇居民人均收入和支出稳步上升，2023 年成都市城镇居民人均可
支配收入达到约5.75 万元，同比增长4.7%，2018-2023 年复合增长率为6.4%。伴随着可支配
收入的不断提高，成都市城镇居民人均消费支出稳定增长，2022 年城镇居民人均消费支出为
32,171.0 元，同比增长1.9%，2018-2022 年复合增长率为4.2%。成都市城镇居民持续增长的
收支水平体现出人均消费能力逐步提升的态势，有利于成都消费市场的发展。
图：成都市城镇居民人均收支情况（2018-2023）
招募说明书
166
资料来源：成都市统计局，仲量联行
备注：2023 年成都市城镇居民人均可支配收入为根据统计局披露的增长率数据估算；2023
年成都市城镇居民人均消费支出截至仲量联行估价报告出具日暂未披露。
（3）产业结构
2018 年至2023 年，第三产业长期以来一直是成都市的经济发展重点产业。2023 年，成
都市三产结构为2.7：28.9：68.4。2018 年到2023 年，三产结构中第一产业持续维持较低占
比，第二产业所占经济比重自2019 年以来稳定在30%左右，第三产业所占经济比重自2019
年以来稳定在65%以上。
2023 年成都市第一产业、第二产业和第三产业的增加值分别为594.9 亿元、6,370.9 亿元
和15,109.0 亿元。第一产业增加值相比去年增长1.1%，第三产业增加值相比去年增长9.3%，
其中信息传输、软件和信息技术服务业增加值增长6.2%，金融业增加值增长6.0%。成都市科
技产业和制造业的快速增长体现出成都市科学研究和技术服务业总体具有较强的增长能力，
将带动企业对软件园区需求的逐步提升。
图：成都市产业结构（2018-2023）
资料来源：成都市统计局，仲量联行
根据四川市（州）地区生产总值统一核算结果，2024 年上半年，成都市第一产业、第二
产业和第三产业的增加值分别为206.5 亿元、3,276.7 亿元和7,668.9 亿元，分别同比增长2.0%、
4.1%和5.1%。
（4）固定资产投资
2018 年至2023 年成都市固定资产投资总额稳步增长。2023 年，全市固定资产投资比上
年增长2.0%。重点产业投资势头良好，航空航天器及设备制造业投资增长103.4%，计算机及
招募说明书
167
办公设备制造业投资增长301.2%，高技术服务业投资增长6.1%。重大项目持续推进，成为拉
动全市投资增长的重要动力。固定资产投资的稳步增长为城市经济发展的持续动力和基础保
障。2018 至2023 年间成都市房地产开发投资同样保持稳定增长趋势，反映出成都市人才和
产业吸引力的增强。
图：成都市固定资产投资与房地产开发投资（2018-2023）
资料来源：成都市统计局，仲量联行
备注：2018 年至2023 年固定资产投资仅披露增长率，投资数额由增长率算出；2019 年
至2023 年房地产开发投资仅披露增长率，投资数额由增长率算出。
根据成都市统计局和国家统计局成都调查队发布的信息，2024 年上半年，成都市固定资
产投资同比增长6.1%。建安工程、设备购置投资分别增长15.6%、37.7%，占全部投资比重较
2023 年同期分别提升4.9 个、2.5 个百分点。
根据成都市统计局发布的2024 年8 月成都统计月报，2024 年1 月至8 月，成都市固定
资产投资额累计同比增长7.6%。
（5）社会消费品零售总额
2018 年至2023 年成都市社会消费品总额总体稳定增长，从6,801.8 亿元增长至10,001.6
亿元。2023 年成都市社会消费品零售总额同比去年增长10.0%。升级类消费增长较快，新能
源汽车、金银珠宝类零售额分别增长48.7%、45.5%。
图：成都市社会消费品零售总额（2018-2023）
招募说明书
168
资料来源：成都市统计局，仲量联行
备注：增长率为统计局披露数据
根据成都市统计局和国家统计局成都调查队发布的信息，2024 年上半年，成都市实现社
会消费品零售总额5,068.3 亿元，同比增长2.2%，其中6 月当月增长4.2%。
根据成都市统计局发布的2024 年8 月成都统计月报，2024 年1 月至8 月，成都市实现
社会消费品零售总额6,645.8 亿元，同比增长1.9%。
2、区域经济发展趋势
（1）城市结构定位
依据成都市政府于2018 年颁布的《成都市城市总体规划（2016-2035 年）》，成都市将
构建“一心两翼一区三轴多中心”的网格化市域空间结构。“一心”是以龙泉山城市森林公
园为核心；“两翼”包含中心城区和东部城市新区2 片城市发展区域；“一区”是指龙门山
生态涵养区；“三轴”包含南北城市中轴、东西城市轴线和龙泉山东侧新城发展轴3 条发展
轴线；“多中心”是指8 个区域中心城。成都市通过“一心两翼一区三轴多中心”的建设促
进中心城区功能疏解提升、品质优化，推动东部城市新区形成新的功能极核，形成一批具有
较强支撑能力的区域中心城。同时成都市将打破传统的单核集聚发展模式，与周边德阳、眉
山、资阳、雅安等城市统筹考虑，构筑网络化的“大成都”都市区。
图：成都市域空间结构规划图
招募说明书
169
资料来源：《成都市城市总体规划（2016-2035 年）》，成都市人民政府
（2）城市发展目标
依据《成都市城市总体规划（2016-2035 年）》，成都市将立足于城市实际发展，服务国
家战略，面向国际开发，树立建设区域中心城市、高标准全面建设国家中心城市、迈入世界
城市行列三步走的目标。其中到2022 年，成都市将建设区域中心城市，成为区域经济、科技、
金融、文创、对外交往中心和综合交通通信枢纽；到2035 年，成都市将高标准全面建成国家
中心城市，城市能级和影响力显著提升，成为在经济、金融、科技、对外交往等领域具有国
家级影响力的中心城市；到2050 年，成都市将迈入可持续的世界城市之列，建成国际运筹中
心、国际创新中心和国际文化中心。
（3）基础设施建设
依据《成都市城市总体规划（2016-2035 年）》，成都市将加强全国性综合交通枢纽的建
设，提高国际门户枢纽城市功能，从航空、铁路、公路等多方面打造国际交通枢纽。在航空
方面，天府国际机场将被打造成为洲际门户枢纽机场，与双流国际机场共同构建成都国际航
空枢纽。在铁路方面，成都市未来将深入落实蓉欧+战略，依托境内国际铁路港构建国际铁路
货运枢纽，同时成都市将通过京昆、兰广、沿江等高铁通道融入国家高铁网，优化铁路客运
枢纽格局构建国家铁路客运枢纽。在公路方面，成都市将对接区域高速公路，构建通达全国
的高速网络，从而构建国家高速公路枢纽。成都市将充分发挥其联结一带一路和长江经济带
招募说明书
170
的枢纽作用，努力建设成为中国向西、向南开放，联系欧亚大陆腹地的门户城市。
（4）产业规划
根据《成都市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，成
都市将围绕“一山连两翼”城市发展新格局，突出“东进、南拓、西控、北改、中优”差异
化功能定位，以“人城产”逻辑推动组团发展、功能复合，构建产城融合、职住平衡的全域
功能体系，统筹推进新城新区增量拓展和生态涵养区减量发展、中心城区有机更新和近郊区
域加快发展的精明增长发展格局。
在产业发展上，成都未来将打造错位协同的产业生态圈。共建成德临港经济产业带，着
眼服务全省制造业转型升级、建设外向型经济发展高地，发挥成都国际铁路港经济技术开发
区引领作用，推动成都国际铁路港和德阳国际铁路物流港一体化运营。共建成眉高新技术产
业带，围绕建设内陆开放门户和打造国家级高新技术产业基地，发挥四川天府新区引领作用，
加强电子信息、先进材料、智能制造等领域产业协作，持续拓展金融、商贸、科教、医疗、文
化等领域合作。沿天府大道南延线集聚发展高新技术产业。协同眉山东部片区，共建成眉高
新技术协作产业园区，打造现代服务业先行示范区，形成现代服务业与先进制造业协作共进
的局面。共建成资临空经济产业带，立足推动成渝地区双城经济圈“双核”相向发展，打造
成渝发展主轴新兴增长极。共建成都天府国际机场临空经济区“一区两片”为纽带，依托成
都空港新城、简州、天府奥体公园、未来医学城、未来科技城、成都空天产业功能区、简阳
临空经济产业园及电商物流产业功能区、资阳临空经济区、资阳高新区等载体，深化轨道交
通、医药健康等领域产业协作，打造成都天府国际机场临空经济协同区。推动建设龙泉山东
侧现代产业发展带，大力推进成都东进，以航空经济为核心，推动先进制造业和生产性服务
业东移，强化产业链、供应链、创新链、价值链协作，探索在区域内共同创建承接国际和东
部产业转移示范区。
本项目坐落于规划中的南拓区域，区域将坚持“创新赋能、生态表达”，聚焦增强科技
网络中的原始创新策源功能，充分发挥四川天府新区内陆开放门户和成都高新区自主创新示
范区引领作用，突出生态价值转化示范和生产、生活、生态空间融合可持续发展样板打造，
联动双流、新津、邛崃形成协同发展新格局。围绕打造高质量发展示范区和公园城市先行区，
加快构建以成都新经济活力区为新经济发展动力源，以成都科学城、天府国际生物城为创新
核心引擎，以数字经济带、开放经济带、总部经济带、绿色经济带为创新功能拓展区和创新
技术转化区的“一源双核四带”生产力布局，加快建设全市综合性副中心，塑造疏密有致、
智慧高效的创新之城。本次入池产业园运营成熟，将在吸引龙头企业以及招引产业链配套企
招募说明书
171
业上具有一定优势。同时，园区内各功能业态较为完善，有助于引导软件产业聚集，形成完
善的产业生态。
图：成都市产业布局结构图
资料来源：成都市人民政府
（五）影响行业发展的有利因素和不利因素
1、有利因素
（1）丰富的劳动力资源
我国的产业园区依靠我国丰富的劳动力资源、广阔的市场腹地等优势因素，在做好集约
化资源利用、优化各类资源配置的前提下，能够承接世界产业转移，实现生产的全球化，进
而较快地与世界生产体系融为一体，成为“世界工厂”的不可或缺的重要组成部分，从而促
进我国产业园区行业的飞速发展。
（2）较高的人口素质与受教育程度
我国有着较高的人口素质与受教育程度，充分利用这一点可以更多地吸引跨国公司研发
机构，成为全球科技研发中心体系的重要组成部分。我国的产业园区经过几十年的发展，已
经成为跨国公司在中国最主要的集聚地，有条件在原来的生产基地基础上开设新的研发机构，
或吸引更多新的跨国公司进区设立研发中心，使之成为跨国公司在中国的研发中心密集区。
（3）服务贸易的全球化
产业园区有机会更多地吸引跨国服务业企业，扩充其区域经济功能。现代服务业，特别
招募说明书
172
是与生产活动紧密关联的生产服务业，如物流、进出口采购服务、产品检验服务、工程咨询、
设备租赁、标准认证以及金融、保险、会计等服务业，必然伴随着生产的全球化而趋向服务
网络的全球化。产业园区最有条件成为吸引跨国生产、服务外包业务投资的区域，其经济功
能也由过去单纯的工业转向包括生产、研发、服务等在内的更加综合的经济功能。
（4）引进先进技术人才和制度
经济全球化加速了产业园区利用外资的进程，而伴随着外资的大规模进入，与之相伴的
是各类人才和先进管理制度的进入，使产业园区成为人才的聚集地、技术和管理创新的试验
地、中外文化的汇集地。
（5）对外开放环境的进一步优化
近几十年来，我国对外贸易环境总体上稳中向好，我国加入WTO 后，对外开放水平进一
步提高，逐步与国际接轨。而我国加入东盟自由贸易区，与港澳签署CEPA，为产业园区走向
世界开辟了新的途径，亦为产业园区在更宽广的领域直接参与国际市场竞争创造了更宽松的
政策和法律环境。
2、不利因素
（1）各地区经济竞争加剧
经济全球化加剧了各国对吸引外国投资的竞争，要求产业园区具备与国际标准相吻合的
投资环境，从依靠特殊优惠政策和低廉土地、劳动力吸引投资向依靠良好综合投资环境吸引
投资转变。
（2）易受国际金融环境波动的影响
产业园区在统筹对外开放与国内市场之间的平衡上面临更大挑战，要求开发区必须强化
经济的内生性，强化外商直接投资对当地经济的根植性和附着力。
（3）同质化竞争压力与日俱增
产业园区必须打造有自身特色的核心竞争力，从提高产业集聚度、增强高新技术的自主
创新能力等方面构筑差异化竞争优势，以应对与日俱增的同质化竞争压力。
（六）产业园区行业的主要特征
自1979 年至今，中国产业园区实现了“1.0”到“4.0”的变革，从一开始的第一代以纯
“租售模式”为主的产业园区发展到如今的第四代以“投资孵化服务”为主的复合型产业园
区。
第四代产业园区发展更注重园区的生态产业体系的构建，致力打造汇聚住宅区、商业街、
办公楼、休闲区、娱乐于一体的，园区与企业共同成长的，具有活力、多元化的创新生态综
招募说明书
173
合体。
1、定位“四新化”
第四代产业园区通常以“新技术”、“新产业”、“新业态”、“新模式”为主要产业
范围，相对于传统产业，“四新经济”对产业发展环境的要求更高，不仅需要硬环境，更需
要人才、资本、服务等软性要素的匹配。
2、链接平台化
第四代产业园区的产业主体具有多样性和强关联性两大特征：
（1）多样性
在产业链整体企业配套的基本需求之外，还需要更多生产性服务企业和政府相关的配合
和配套进行产业生态的整体完善。产业主体的多样性满足了高科技企业对要素的多样性需求，
是园区生态网络得以形成的基础。
（2）强关联性
园区内各个生态系统的部分均能够实现除产业链上下游以外的企业业务往来，同时通过
物联网和大数据等方式进行数据共享与运营，实现互联平台的建设，有效降低企业成本，提
升园区整体效益。
3、空间交流化
第四代产业园区通常具备去边界化和空间生活化的规划设置：
1）去边界化指园区在设计时对园区内部各个区域的边界做了相应的柔和化处理，使各个
区域融为一体，便于内部各个区域相互之间的交流。
2）空间内容生活化指通过设置茶桌、座椅、露天咖啡馆等生活化设施，给交流带来舒适
感和放松感，提高交流效率。
4、商住平衡化
由于第四代产业园区主要以高技术、高附加值产业为主，其对环境要求也较高，这就必
然导致了产业园区的主体是高级白领，而高级白领对于生活品质和配套设施的要求也较高，
所以提升产业园区的居住体验感、幸福感，追求商住平衡成为促进产业园区高质量发展的必
然要求。
第四代产业园区在规划设计上充分考虑了商住平衡的问题，通过生活配套的打造，建设
完善商业街、住宅、医院、学校、广场、运动场及综合体等能够满足人们的居住安全、休闲
娱乐、文化教育、社交等多方面需求的建筑载体，实现真正意义上的产城融合发展。
5、服务生态化
招募说明书
174
第四代园区的服务体系通过初级服务、基本服务、生产性服务和生态化服务四个层次的
园区服务体系，切实满足产业生态的需求。在构建服务体系时，通过构建不同类别的服务平
台，结合产业发展需求，打造技术、金融、人才、孵化和综合服务五大平台，为企业提供包
括交流培训、人力资源、中介代理、信息与宣传、政策支持等全方位的生态化产业服务。
（七）产业园区运营模式分析
我国产业园区主要可分为以下几种运营模式：
1、政府运营模式
政府运营模式是指产业园区通常是由政府投资开发，园区为入驻公司提供税务代理、行
政事务代理的服务，同时政府部门也给予企业一些优惠政策的运营模式。政府运营模式适用
于一些规模小，管理简单的园区，但对于大型的园区，政府运营模式可能无法保证园区的长
期运营。
2、投资运营模式
投资运营模式是政府通过投资建设园区，以房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发
展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投
资的运营模式。
运营商利用自身在产业集群方面的优势，挖掘优质企业进行资本注入，收取投资收益；
开展创业企业的投资孵化，引导资本参与，加速企业成长；挖掘园区内部客户的潜在需求，
以增值服务对园区价值进行二次开发；形成母基金、产业子基金及项目直投的多层次产业投
资业务布局。投资运营模式更侧重于孵化中小企业，其成功的关键在于寻找有潜力的中小企
业，这种运营模式在中短期能够获得的回报很少，但对于一个地区的长久发展会起到至关重
要的作用。
3、服务运营模式
服务运营模式是指园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企
业提供更佳的生存发展环境来帮助企业的发展。这种运营模式强化了园区与企业的合作，拓
宽了园区的收入渠道。
服务运营模式的园区，除依靠出售、出租工业厂房、研发办公楼等基础设施实现盈利外，
还通过招商引资获取其他收入。利用公共服务平台为入驻企业提供日常服务，获取相应的服
务收益。
园区作为一个大的社群，企业是社群的组成成员，在满足企业对园区的基础服务、物业
服务等需求之余，基于企业特点以及产业类型，为企业提供定制的信息化增值服务，例如人
招募说明书
175
力资源、科技创新、金融服务、咨询服务等，建立园区资源共享、互联互通服务体系的产业
生态圈，从而实现园区可持续发展。
目前，入驻企业对园区内土地、政策的需求逐渐下降，对园区服务软环境提出了更高的
要求。面对形形色色的园区服务需求，园区应充分整合各类的服务需求，为园区企业提供方
便、全面、高效的相关运营服务，提高资源效率，加强企业信息共享，达到服务需求者、供
给者、园区开发商三者共赢的结果。
4、产业运营模式
产业运营模式是指在园区设立伊始，其目的就是为了发挥产业集聚效应，搭建一条完整
的产业链，实现产业集群，提高本地区相应产业的竞争力。此类园区开发一般具有规模范围
广、时间周期长、资源整合要求高等特点，此类项目前期投资大，资金回笼较慢，一旦建成
将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。
这类产业园承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用。园区在投资初期会进行招
商引资，并对有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资一个全资公司在园区内运营重要的
产业项目，通过分享企业成长红利获得资本增值。产业运营模式的园区往往要同时具备行政
职能、服务职能和企业投资运营职能，对园区的管理能力和运营能力要求较高，但建成后将
在区域范围内形成压倒性的产业优势。
（八）行业竞争情况
产业园区的发展越来越快。品牌房企、实体巨头、创投机构、轻资产园区运营商等均加
快入局，整个行业呈现出“群雄逐鹿”的局面。近几年，产业园区与智能经济、平台经济、
共享经济等新技术、新模式的结合也在加速，新基建、互联网、生物医药、新能源等新经济
形态正依托园区蓬勃发展，一批新的经济增长点、增长极、增长带正在加快形成。
自2012 年以来，中国产业园区数量不断增加，传统产业产能过剩的不平衡态势加剧。产
业园区的发展已从“增量开发”时代走向“存量运营”时代，从“规模经济”进入到“创新经
济生态”阶段。产业园区不再是粗放的“地产模式”，需要专业团队，专业设计和专业运营，
构建产业园区独特竞争力。
三、基础设施项目合规情况
（一）基础设施项目权属和资产范围
1、资产范围
（1）天府软件园一期项目
招募说明书
176
1）入池范围
天府软件园一期项目由天府软件园A 区和天府软件园B 区组成，其中A 区共有4 栋建
筑入池（其中2 栋整栋入池，2 栋部分入池）；B 区共有6 栋建筑入池（其中3 栋整栋入池，
3 栋部分入池）。具体而言：
天府软件园一期项目包括天府软件园A 区的A5（不含已销售的1 层01002 号及2 层
02002 号房屋）、A6（不含已销售的1 层及5 至8 层全部房屋）、A7、A8 号楼房屋（不含配
套设施、设备用房）及其所占用范围内的国有建设用地使用权，天府软件园B 区的B2（不含
已销售的1 层01001 号及5 层全部房屋）、B3（不含已销售的-1 层P1003 号、1 层及3 层全
部房屋）、B4、B6（不含已销售的7 层、8 层全部房屋）、B7、B8 号楼房屋（不含配套设施、
设备用房）及其所占用范围内的国有建设用地使用权，以及在前述国有建设用地使用权下合
法投资建设形成的地下车库。
除办公、库房、车库以外的自行车库、开关站等房屋配套设施、设备用房首次登记时产
权登记在高投置业名下，根据最新不动产登记政策，天府软件园一期过户至项目公司高投合
顺名下进行不动产变更登记时，新办理的不动产权证书中不再登记房屋配套设施、设备用房
面积，前述房屋配套设施、设备用房按照最新的不动产登记政策属于全体业主共有。为免疑
义，该等房屋配套设施、设备用房不属于入池资产范围。该部分资产未来若涉及相关运营成
本费用，将由全体业主根据对应权责情况进行分摊（或根据物业公司的责任范围由其承担）。
该部分资产未来的运营管理不属于基金管理人的责任，为确保基金持有人利益不因该等资产
的运营管理而受损，发起人将采取多种方式维持其稳定运营，基金管理人将对此进行监督。
原始权益人高投置业已针对上述情况出具承诺函，承诺“天府软件园一期项目配套设施
及设备用房等未来将登记为全体业主共有的资产不属于本次发行基础设施基金的入池资产范
围，本公司将采取有效措施积极对该等资产进行管理（包括但不限于日常维护、维修维保、
更新改造等），确保不影响天府软件园一期项目的稳定运营。若后续因该等资产管理问题导
致基础设施基金或高投合顺承担超出其作为业主角色责任范围的任何责任或损失，本公司将
向基础设施基金或高投合顺承担相应赔偿责任。”
2）非整栋入池情况
天府软件园一期项目部分楼栋非整栋入池，系因为该等楼栋存在散售情况（即部分楼层
或部分房间单独出售）。上述已出售房屋合计面积为22,519.46 平方米，占总面积（即入池面
积+出售面积）的比例为14.76%，总体占比可控。
表：天府软件园一期入池资产及对外出售情况
招募说明书
177
楼栋 入池情况 未入池部分 入池面积（m2） 出售面积（m2）
A5 部分入池 1 层01002 号、2 层02002 号房屋 11,855.23 3,042.08
A6 部分入池 1 层、5-8 层全部房屋 9,320.43 6,082.38
A7 整栋入池 - 10,591.65 -
A8 整栋入池 - 10,622.18 -
B2 部分入池 1 层01001 号、5 层全部房屋 16,200.69 2,402.45
B3 部分入池 -1 层P1003 号、1 层及3 层全部房屋 11,217.09 7,532.85
B4 整栋入池 - 18,893.84 -
B6 部分入池 7 层、8 层全部房屋 11,485.07 3,459.70
B7 整栋入池 - 14,762.29 -
B8 整栋入池 - 15,051.36 -
合计 129,999.83 22,519.46
入池部分所在楼栋均已取得独立的不动产权证书，与散售部分在权属证照方面实现明确
分割。原始权益人与散售业主签署的《商品房买卖合同》中约定，“买受人在使用期间有权
与其他权利人共同享用该商品房有关联的公共部位和设施”。实际运行中，入池楼宇公共空
间及设施设备亦未与所在楼栋散售业主隔离。因此，该等公共空间及设施设备可对所有业主
开放。
针对上述散售情形的风险缓释措施如下：
根据《民法典》第二百七十八条，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用
途或者利用共有部分从事经营活动由业主共同决定，且应当由专有部分面积占比三分之二以
上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积四分之
三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意（使用建筑物及其附属设施的维修资
金等《民法典》规定的其他业主共同决定事项，仅需经参与表决专有部分面积过半数的业主
且参与表决人数过半数的业主同意）。
根据《成都市住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅建筑区划外，拥有两个以上所有
权人的商业类非住宅，应当参照该办法建立专项维修资金。《成都市住宅专项维修资金管理
办法》第二十五条规定，专项维修资金应当专项用于建筑区划内住宅共用部位、共用设施设
备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用；专项维修资金使用需经分摊列支范围内
专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意，
并向业主公示。
为保障运营管理决定权，减少资产散售对项目后续稳定运营的潜在负面影响，原始权益
人及项目公司已协调入池资产所在楼宇散售业主出具一致行动同意函，同意在基础设施
REITs 存续期内，就天府软件园一期物业管理、共有部位/公用设施维修维护或提标改造等与
招募说明书
178
天府软件园一期运营维护相关事宜，与项目公司保持一致行动。
截至本招募说明书发布之日，项目公司高投合顺已分别取得天府软件园一期入池资产范
围内各楼栋专有部分面积四分之三以上的业主、人数四分之三以上的业主（含高投合顺自身）
的一致行动同意函，达到《民法典》规定的“双四分之三”比例要求。天府软件园一期入池
资产范围内各楼栋共有部分/公有设施维修或提标改造时，前述一致行动同意函有利于高投合
顺在进行法律规定的业主决策程序后取得决定权。
（2）盈创动力大厦项目
1）入池范围
盈创动力大厦位于成都高新区锦城大道539 号，资产包括大厦内部的大部分房屋（不含
1 单元103-109 号、202 号、203 号房屋及配套设施、设备用房）及其所占用范围内的国有建
设用地使用权，以及在前述国有建设用地使用权下合法投资建设形成的地下车库。
与天府软件园一期不同的是，由于盈创动力大厦办理不动产权证书时已适用最新政策，
相关配套设施、设备用房未登记于不动产权证书中，属于全体业主共有，该部分资产不属于
入池资产范围。该部分资产未来若涉及相关运营成本费用，将由全体业主根据对应权责情况
进行分摊（或根据物业公司的责任范围由其承担）。该部分资产未来的运营管理不属于基金
管理人的责任，为确保基金持有人利益不因该等资产的运营管理而受损，发起人将采取多种
方式维持其稳定运营，基金管理人将对此进行监督。
原始权益人高投集团已针对上述情况出具承诺函，承诺“基础设施项目配套设施及设备
用房等已登记或未来将登记为全体业主共有的资产不属于本次发行基础设施基金的入池资产
范围，本公司将采取有效措施积极对该等资产进行管理（包括但不限于日常维护、维修维保、
更新改造等），确保不影响基础设施项目的稳定运营。若后续因该等资产管理问题导致基础
设施基金或盈创融顺、高投合顺承担超出其作为业主角色责任范围的任何责任或损失，本公
司将向基础设施基金或盈创融顺、高投合顺承担相应赔偿责任。”
2）未入池房间情况
盈创动力大厦1 单元103-109 号未入池，主要系其目前供高投集团自身作为档案馆免费
使用；1 单元202 号及203 号未入池，主要系其存在免费出租至中国人民银行成都分行营业
管理部用作征信服务大厅的情况。考虑到上述房间目前存在非市场化运营的情形，且本基金
发行后进行清退亦存在不确定性，故未纳入底层资产范围，未来仍由高投集团继续自持。
上述未入池房间建筑面积共计3,292.58 平方米，面积占比（入池面积+非入池面积）仅有
6.21%，总体占比较小，影响较低。盈创动力大厦入池部分均已取得独立不动产权证书，与未
招募说明书
179
入池房间在权属证照方面实现明确分割。
针对盈创动力大厦单栋楼部分资产入池的情况，本基金设置了以下风险缓释措施：
盈创动力大厦未入池部分仅有发起人高投集团一家业主，高投集团已出具一致行动同意
函，同意在基础设施REITs 存续期内，就盈创动力大厦物业管理、共有部位/公用设施维修维
护或提标改造等与盈创动力大厦运营维护相关事宜，与项目公司保持一致行动，从而保障基
金存续期间项目的稳定运营。
2、资产权属
（1）天府软件园一期项目
截至本招募说明书发布之日，天府软件园一期已完成产权过户手续，已变更为项目公司
高投合顺所有。具体情况如下：
1）土地出让
天府软件园一期系由高投置业作为土地受让主体于2005 年12 月20 日与原成都市国土
资源局高新分局签署《国有土地使用权出让合同》（5101 高新（2005）出让合同第18 号），
以协议出让方式取得国有建设用地使用权。
根据成都市人民政府于2007 年1 月15 日向高投置业核发的《国有土地使用权证》（成
高国用（2007）第2001 号）以及于2007 年6 月22 日向高投置业核发的《国有土地使用权
证》（成高国用（2007）第2788 号），天府软件园一期土地使用权的权属登记等信息见以下
表格所列：
表：天府软件园一期项目土地使用权登记信息
国有土
地/集体
土地
产权证书
编号
权利人
名称
坐落
位置 宗地号 土地
用途
土地面
积（平
方米）
使用年限
土地
取得
方式
土地出让
（转让）方
国有
土地
成高国用
（2007）
第2788
号
成都高
新置业
有限公
司
成都高新
区天府大
道中段
765 号
06-
（03）
-019
工业 82,162.
35
50 年，从2005
年12 月20 日至
2055 年12 月20
日止
协议
出让
原成都市国
土资源局高
新分局
国有
土地
成高国用
（2007）
第2001
号
成都高
新置业
有限公
司
成都高新
区天府大
道中段
801 号
06-
（03）
-020
工业 85,102.
62
50 年，从2005
年12 月20 日至
2055 年12 月20
日止
协议
出让
原成都市国
土资源局高
新分局
2）资产划转
截至本招募说明书发布之日，高投合顺已就天府软件园一期项下的相关房屋取得房屋所
有权。根据高投合顺提供的相关《不动产权证书》及《成都市不动产登记信息查询结果》，
前述相关房屋及土地的信息如下：
招募说明书
180
表：天府软件园一期项目房屋所有权登记信息
序
号 资产名称 产权证书编号
权利
人名
称
坐落位置
共用宗地
面积（平
方米）
建筑面积
（平方米）
1
宗地用
途
房屋
用途
土地使用
权年限
1 A区5号楼
地上2
川（2024）成
都市不动产权
第0271882号
高投
合顺
成都高新区世纪
城路1129号5栋
1-8层
82,162.35 11,855.23 工业用
地
办
公、
库房
2055年12
月20日止
2 A区6号楼
地上3
川（2024）成
都市不动产权
第0272196号
高投
合顺
成都高新区世纪
城路1129号6栋1
单元2-4层
82,162.35 4,507.84 工业用
地 办公 2055年12
月20日止
3 A区7号楼
地上
川（2024）成
都市不动产权
第02722206号
高投
合顺
成都高新区世纪
城路1129号7栋1
单元1-8层
82,162.35 10,591.65 工业用
地 办公 2055年12
月20日止
4 A区6号楼
地下
川（2024）成
都市不动产权
第0271819号
高投
合顺
成都高新区世纪
城路1129号6栋1
单元-1层1号
82,162.35 4,812.59
工业用
地（地
下车
库）
车库 2055年12
月20日止
5 A区8号楼
地上
川（2024）成
都市不动产权
第0272171号
高投
合顺
成都高新区世纪
城路1129号8栋1
单元1-8层
82,162.35 10,622.18 工业用
地 办公 2055年12
月20日止
6 B区2号楼
地上4
川（2024）成
都市不动产权
第0271455号
高投
合顺
成都高新区天华
一路99号2栋1单
元1-4层
85,102.62 11,976.28 工业用
地 办公 2055年12
月20日止
7 B区2号楼
地下
川（2024）成
都市不动产权
第0272178号
高投
合顺
成都高新区天华
一路99号2栋1单
元-1层101号
85,102.62 4,224.41
工业用
地（地
下车
库）
车库 2055年12
月20日止
8 B区3号楼
地上5
川（2024）成
都市不动产权
第0272214号
高投
合顺
成都高新区天华
一路99号3栋1单
元2层、4-5层
85,102.62 8,588.54 工业用
地 办公 2055年12
月20日止
9 B区3号楼
地下
川（2024）成
都市不动产权
第0272184号
高投
合顺
成都高新区天华
一路99号3栋-1
层
85,102.62 2,628.55
工业用
地（地
下车
库）
车库 2055年12
月20日止
10 B区4号楼
地上
川（2024）成
都市不动产权
第0272209号
高投
合顺
成都高新区天华
一路99号4栋1单
元1-5层
85,102.62 14,638.15 工业用
地 办公 2055年12
月20日止
11 B区4号楼
地下
川（2024）成
都市不动产权
第0272157号
高投
合顺
成都高新区天华
一路99号4栋1单
元-1层1号
85,102.62 4,255.69
工业用
地（地
下车
库）
车库 2055年12
月20日止
12 B区6号楼
地上6
川（2024）成
都市不动产权
高投
合顺
成都高新区天华
一路99号6栋1单
85,102.62 9,564.36 工业用
地 办公 2055年12
月20日止
1 本表中相关房屋的建筑面积摘录自高投合顺提供的《不动产权证书》及成都市不动产登记中心于2024 年9 月25 日出具
的《成都市不动产登记信息查询结果》。
2 不含已销售的1 层01002 号及2 层02002 号房屋。
3 不含已销售的1 层及5 至8 层全部房屋。
4 不含已销售的1 层01001 号及5 层全部房屋。
5 不含已销售的-1 层P1003 号、1 层及3 层全部房屋。
6 不含已销售的7 层、8 层全部房屋。
招募说明书
181
序
号 资产名称 产权证书编号
权利
人名
称
坐落位置
共用宗地
面积（平
方米）
建筑面积
（平方米）
1
宗地用
途
房屋
用途
土地使用
权年限
第0272161号 元1-6层
13 B区6号楼
地下
川（2024）成
都市不动产权
第0272166号
高投
合顺
成都高新区天华
一路99号6栋1单
元-1层1号
85,102.62 1,920.71
工业用
地（地
下车
库）
车库 2055年12
月20日止
14 B区7号楼
地上
川（2024）成
都市不动产权
第0272220号
高投
合顺
成都高新区天华
一路99号7栋1单
元1-8层
85,102.62 13,051.28 工业用
地 办公 2055年12
月20日止
15 B区7号楼
地下
川（2024）成
都市不动产权
第0272168号
高投
合顺
成都高新区天华
一路99号7栋1单
元-1层1号
85,102.62 1,711.01
工业用
地（地
下车
库）
车库 2055年12
月20日止
16 B区8号楼
地上
川（2024）成
都市不动产权
第0272217号
高投
合顺
成都高新区天华
一路99号8栋1单
元1-8层
85,102.62 13,018.80 工业用
地 办公 2055年12
月20日止
17 B区8号楼
地下
川（2024）成
都市不动产权
第0272154号
高投
合顺
成都高新区天华
一路99号8栋1单
元-1层1号
85,102.62 2,032.56
工业用
地（地
下车
库）
车库 2055年12
月20日止
如前所述，根据天府软件园一期项目房屋所有权证，天府软件园一期首次登记时，自行
车库、开关站等房屋配套设施、设备用房（合计面积1,893.42 平方米）首次登记时产权登记
在高投置业名下，根据最新不动产登记政策，天府软件园一期过户至高投合顺名下进行不动
产变更登记时，新办理的不动产权证书中不再登记房屋配套设施、设备用房面积，前述房屋
配套设施、设备用房按照最新的不动产登记政策属于全体业主共有。为免疑义，该等资产不
属于入池资产范围。
（2）盈创动力大厦项目
截至本招募说明书发布之日，盈创动力大厦已完成产权过户手续，已变更为项目公司盈
创融顺所有。具体情况如下：
1）土地出让
盈创动力大厦系由高投集团作为土地受让主体于2005 年2 月28 日与原成都市国土资源
局高新分局分别签署了编号为“5101 高新（2005）出让合同第03 号”及“5101 高新（2005）
出让合同第05 号”《国有土地使用权出让合同》，以协议出让方式取得国有建设用地使用权。
根据成都市人民政府于2012 年1 月10 日向高投集团核发的《国有土地使用权证》（成
高国用（2012）第179 号），盈创动力大厦土地使用权的权属登记等信息见以下表格所列：
表：盈创动力大厦项目土地使用权登记信息
招募说明书
182
国有土
地/集体
土地
产权证书
编号
权利人
名称
坐落
位置
宗地
号
土地
用途
土地面
积（平
方米）
使用年限
土地
取得
方式
土地出让
（转让）方
国有土
地
成高国用
（2012）
第179 号
成都高
新投资
集团有
限公司
成都高
新区科
技孵化
园内
GX4-
5-139 工业 35,633.8
0
50 年，从2005
年2 月28 日至
2055 年2 月28
日止
协议
出让
原成都市国
土资源局高
新分局
2）资产划转
截至本招募说明书发布之日，盈创融顺已就盈创动力大厦相关房屋取得房屋所有权。根
据盈创融顺提供的《不动产权证书》及《成都市不动产登记信息查询结果》，前述相关房屋
的信息如下：
表：盈创动力大厦项目房屋所有权登记信息
序
号
资产
名称 产权证书编号 权利人
名称 坐落位置 共用宗地面积
（平方米）
建筑面积
（平方米） 宗地用途 房屋
用途
1
盈创动
力大厦
地上
川（2024）成
都市不动产权
第0272481 号
盈创融
顺
成都高新区锦城
大道539 号1 栋
1 单元1-16 层
35,633.80 35,030.26 工业用地 办公
2
盈创动
力大厦
地下
川（2024）成
都市不动产权
第0272492 号
盈创融
顺
成都高新区锦城
大道539 号1 栋
-1 楼、-2 楼
35,633.80 14,737.94
工业用地
（地下车
库）
车位
合计 49,768.20
根据盈创动力大厦划转至盈创融顺名下前高投集团提供的《成都市不动产登记信息查询
结果》7，位于盈创动力大厦地上及地下的总面积为1,619.79 平方米的消防通道、非机动车
库、戊类库房、工具间系高投集团根据规划合法投资建设的盈创动力大厦配套用房。如前所
述，根据不动产登记政策，盈创动力大厦划转至盈创融顺名下前，高投集团办理的房屋产权
证书中未登记房屋配套设施、设备用房面积，属于全体业主共有。因此，盈创融顺通过资产
划转现持有的盈创动力大厦房屋产权证书记载面积中不包含该等1,619.79 平方米的房屋面
积。该等消防通道、非机动车库、戊类库房、工具间不纳入盈创动力大厦的入池资产范围。
（二）基础设施项目固定资产投资管理相关手续
1、天府软件园一期项目
（1）立项审批程序
1）立项批复、项目建议书及可行性研究报告批复
根据《国务院办公厅关于加强基础设施工程质量管理的通知》（国办发〔1999〕16 号）、
原国家发展计划委员会《关于重申严格执行基本建设程序和审批规定的通知》（计投资
7 高投集团于2023 年7 月11 日在成都市不动产登记中心查询不动产登记信息并取得成都市不动产登记中心于2023 年
7 月11 日出具的《成都市不动产登记信息查询结果》。
招募说明书
183
[1999]693 号）的相关规定，天府软件园一期在项目立项时适用审批制，应取得项目建议书、
可行性研究报告、初步设计批复。
原成都高新区经贸发展局于2003 年4 月17 日向高投置业出具了编号为“成高经发
[2003]75 号”的《关于天府科技园工程建设的立项批复》，同意“天府科技园”项目建设立
项。
除上述批复文件外，高投置业未能提供关于天府软件园一期的项目建议书批复及可行性
研究报告批复文件。就此问题，高投置业向成都高新区发展改革局申请补办了天府软件园一
期的项目建议书批复及可行性研究报告批复。成都高新区发展改革局于2023 年5 月17 日出
具《关于天府软件园一期项目项目建议书的批复》，批复同意“天府科技园”项目名称变更
为“天府软件园一期”，高投置业作为项目业主建设天府软件园一期项目；成都高新区发展
改革局于2023 年5 月17 日出具《关于天府软件园一期项目可行性研究报告的批复》，批复
同意高投置业作为项目业主按照可行性研究报告的建设规模、建设投资内容建设天府软件园
一期项目。
2）初步设计批复
高投置业未能提供天府软件园一期的初步设计批复。就此问题，根据成都高新区公园城
市建设局出具的《关于软件园一期项目初步设计文件的批复（补）》，成都高新区公园城市
建设局于2023 年5 月6 日组织相关专家和部门对高投置业提交的天府软件园一期初步设计
文件资料进行了审查，并出具批复意见如下：符合事实情况，原则通过该初步设计审查。
高投置业已就天府软件园一期的立项按照当时适用的相关规定合法取得了原成都高新区
经贸发展局出具的立项批复以及成都高新区发展改革局补办的关于项目建议书、可行性研究
报告的批复，并取得了成都高新区公园城市建设局补办的项目初步设计批复。
（2）项目规划审批程序
1）建设项目选址意见
原成都市规划管理局高新分局于2004 年5 月19 日向高投置业出具了编号为“成规高建
定[2004]016 号”的《建设项目选址意见书》，同意公司在高新区大源组团红线范围内选址建
设，修建“天府科技园”项目。
根据成都高新区公园城市建设局2023 年6 月16 日出具的《关于天府软件园一期及盈创
动力大厦名称变更或项目变化相关事宜的确认函》：“天府科技园”“天府科技园A 区商务
楼、天府科技园B 区商务楼”“天府科技园A 地块、天府科技园B 地块”“软件园A 区、B
区（天府软件园一期）”均为位于成都高新区天府大道中段765 号和801 号的天府软件园A
招募说明书
184
区和B 区，合称“天府软件园一期”。相关文件中记载的项目名称不完全相同，但均为同一
个项目。
2）建设用地规划许可
原成都市规划管理局高新分局于2004 年3 月26 日向高投置业核发了编号为“成高用地
（2004）016 号”的《建设用地规划许可证》，具体情况如下：
用地单位 成都高投置业有限公司
用地项目名称 天府科技园
用地位置 高新区大源组团
用地面积 265,075.11 平方米（其中代征地97,810.14 平方米）
根据以上《建设用地规划许可证》核发时适用的《四川省<城市规划法>实施办法》的相
关规定，建设用地规划许可证办理后一年内未按规定办理用地手续的，建设用地规划许可证
自行失效。根据以上《建设用地规划许可证》记载内容，原成都市规划管理局高新分局已同
意该《建设用地规划许可证》延期至2006 年6 月30 日。
3）建设工程规划许可
①A 区
原成都市规划管理局高新分局于2004 年3 月26 日向高投置业核发了编号为“成规高
（2004）014 号”的《建设工程规划许可证》，具体情况如下：
建设单位 成都高投置业有限公司
建设项目名称 天府科技园A 区商务楼
建设位置 高新区大源组团
建设规模 9 幢，总面积74,911 平方米
②B 区
原成都市规划管理局高新分局于2004 年3 月26 日向高投置业核发了编号为“成规高
（2004）015 号”的《建设工程规划许可证》，具体情况如下：
建设单位 成都高投置业有限公司
建设项目名称 天府科技园B 区商务楼
建设位置 高新区大源组团
建设规模 8 幢，总面积101,100 平方米
（3）项目用地审批程序
1）用地预审意见及建设用地批准书
高投置业未能提供天府软件园项目的用地预审意见及建设用地批准书，就此问题，成都
高新区公园城市建设局于2023 年6 月15 日出具《关于天府软件园一期及盈创动力大厦相关
事宜的说明》，确认：天府软件园一期在其系统中无建设用地预审意见书、建设用地批准书
招募说明书
185
的办理记录。根据《自然资源部关于以“多规合一”为基础推进规划用地“多审合一、多证
合一”改革的通知》（自然资规〔2019〕2 号），自2019 年9 月17 日起，将建设用地规划许
可证、建设用地批准书合并，自然资源主管部门统一核发新的建设用地规划许可证，不再单
独核发建设用地批准书。根据《自然资源部关于进一步做好用地用海要素保障的通知》（自
然资发〔2023〕89 号），国土空间规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内的建设项目
用地，不需申请办理用地预审，直接申请办理农用地转用和土地征收。因此，天府软件园一
期无需再办理建设用地预审意见书、建设用地批准书。此外，就天府软件园一期的建设用地，
高投置业已合法签署《国有土地使用权出让合同》（编号：5101 高新（2005）出让合同第18
号），并已合法合规地取得了国有土地使用权证（编号：成高国用（2007）第2788 号、成高
国用（2007）第2001 号）。天府软件园一期在用地审批方面不存在重大违法违规行为，亦不
存在可能导致相关方遭受行政处罚或有影响项目正常持续运营的情形。
2）协议出让文件
原成都市国土资源局高新分局与高投置业于2005 年12 月20 日签署了合同编号为“5101
高新（2005）出让合同第18 号”的《国有土地使用权出让合同》，将位于高新区建设村一组，
宗地总面积265,075.11 平方米（其中出让土地面积167,264.97 平方米）的宗地出让给高投置
业，土地用途为工业，出让年限为50 年。
3）国有土地使用权证
如本招募说明书第十四部分之“三、基础设施项目合规情况”之“（一）基础设施项目
权属和资产范围”所述，本项目基础设施资产历史上已取得对应土地及房屋建筑物权属证书
（资产划转后已变更为不动产权证）。
（4）环评许可
高投置业未能提供天府软件园一期的环境影响评价相关手续文件，就此问题，成都高新
区生态环境和城市管理局于2023 年5 月11 日出具《关于天府软件园一期项目环评手续相关
事宜的说明》，确认：根据生态环境部《建设项目环境影响评价分类管理名录（2021 年版）》
规定，除涉及环境敏感区外的，房地产开发、办公用房建设等房地产项目不再需要进行环境
评价，根据建设项目特征和所在区域的环境敏感程度，综合考虑建设项目可能对环境产生的
影响，天府软件园一期无需办理建设项目环境影响评价审批手续。天府软件园一期在建设和
运营期间不存在因环境污染或生态破坏而受到该局行政处罚的情形，亦不存在因此影响项目
正常持续运营的情形。
（5）排污许可
招募说明书
186
2016 年11 月10 日，国务院办公厅印发《控制污染物排放许可制实施方案》（国办发
〔2016〕81 号），首次明确规定控制污染物排放许可制（即排污许可制），并要求环境保护
部门通过对企事业单位发放排污许可证并依证监管实施排污许可制。天府软件园一期相关房
屋最早于2003 年9 月开工，于2005 年9 月至2006 年7 月陆续完成竣工验收。项目在投资建
设阶段均不涉及办理排污许可事宜。根据236 号文，“项目投资建设时无需办理但按现行规
定应当办理的有关手续，应按当时规定把握”。结合前述分析，天府软件园一期无需补办排
污许可证。
（6）项目施工许可
1）A 区
原成都高新技术产业开发区规划建设局于2004 年4 月12 日向高投置业核发了编号为
“CGGJ（2004）-J033”的《建筑工程施工许可证》，具体情况如下：
建设单位 成都高投置业有限公司
工程名称 天府科技园A 地块1、5 号楼
建设地址 高新区大源组团
建设规模 26,699 平方米
合同开工日期 2003 年8 月18 日
合同竣工日期 2004 年5 月
原成都高新技术产业开发区规划建设局于2004 年4 月12 日向高投置业核发了编号为
“CGGJ（2004）-J032”的《建筑工程施工许可证》，具体情况如下：
建设单位 成都高投置业有限公司
工程名称 天府科技园A 地块6、7 号楼
建设地址 高新区大源组团
建设规模 22,206 平方米
合同开工日期 2003 年8 月18 日
合同竣工日期 2004 年5 月
原成都高新技术产业开发区规划建设局于2004 年4 月12 日向高投置业核发了编号为
“CGGJ（2004）-J031”的《建筑工程施工许可证》，具体情况如下：
建设单位 成都高投置业有限公司
工程名称 天府科技园A 地块4、8、9 号楼
建设地址 高新区大源组团
建设规模 34,489 平方米
合同开工日期 2003 年8 月18 日
合同竣工日期 2004 年5 月
2）B 区
原成都高新技术产业开发区规划建设局于2004 年4 月12 日向高投置业核发了编号为
招募说明书
187
“CGGJ（2004）-J034”的《建筑工程施工许可证》，具体情况如下：
建设单位 成都高投置业有限公司
工程名称 天府科技园B 地块1、2 号楼
建设地址 高新区大源组团
建设规模 19,990 平方米
合同开工日期 2003 年8 月18 日
合同竣工日期 2004 年4 月
原成都高新技术产业开发区规划建设局于2004 年4 月12 日向高投置业核发了编号为
“CGGJ（2004）-J035”的《建筑工程施工许可证》，具体情况如下：
建设单位 成都高投置业有限公司
工程名称 天府科技园B 地块3、4 号楼
建设地址 高新区大源组团
建设规模 37,420 平方米
合同开工日期 2003 年8 月18 日
合同竣工日期 2004 年5 月
原成都高新技术产业开发区规划建设局于2004 年4 月12 日向高投置业核发了编号为
“CGGJ（2004）-J036”的《建筑工程施工许可证》，具体情况如下：
建设单位 成都高投置业有限公司
工程名称 天府科技园B 地块5、6 号楼
建设地址 高新区大源组团
建设规模 28,790 平方米
合同开工日期 2003 年8 月18 日
合同竣工日期 2004 年5 月
原成都高新技术产业开发区规划建设局于2004 年4 月12 日向高投置业核发了编号为
“CGGJ（2004）-J037”的《建筑工程施工许可证》，具体情况如下：
建设单位 成都高投置业有限公司
工程名称 天府科技园B 地块7、8 号楼
建设地址 高新区大源组团
建设规模 28,790 平方米
合同开工日期 2003 年8 月18 日
合同竣工日期 2004 年5 月
（7）项目竣工验收程序
1）综合验收
①竣工验收报告
A 区：
高投置业、成都市海诚建设监理有限公司、中国冶金建设集团成都勘察研究总院、中国
建筑西南设计研究院、成都中海经倍特建设工程有限公司五方于2006 年7 月17 日完成了《四
招募说明书
188
川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》的签署，认为A 区5 号楼工程质量验
收合格。
高投置业、四川利达建设工程公司（现为四川利达建设工程有限公司）、中国冶金建设
集团成都勘察研究总院、中国建筑西南设计研究院工程监理部、中国建筑西南设计研究院五
方于2006 年1 月4 日完成了《成都高新区建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告（建设
工程）》的签署，认为A 区6 号楼、7 号楼工程质量验收合格。
高投置业、中国建筑西南设计研究院工程监理部、中国冶金建设集团成都勘察研究总院、
中国建筑西南设计研究院、成都市仁和建筑工程有限公司五方于2006 年7 月17 日完成了《四
川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》的签署，认为A 区8 号楼工程质量验
收合格。
B 区：
高投置业、重庆赛迪工程监理有限责任公司（现为重庆赛迪工程咨询有限公司）、中国
冶金建设集团成都勘察研究总院、中国建筑西南设计研究院、成都市第三建筑工程公司（现
为成都建工第三建筑工程有限公司）五方于2005 年9 月6 日完成了《四川省房屋建筑工程和
市政基础设施工程竣工验收报告》的签署，认为B 区2 号楼工程质量验收合格。
高投置业、重庆赛迪工程监理有限责任公司、中国冶金建设集团成都勘察研究总院、中
国建筑西南设计研究院、中铁二局集团有限公司五方于2005 年9 月19 日共同签署了《成都
市建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告（建筑工程）》，认为B 区3 号楼工程质量验
收合格。
高投置业、重庆赛迪工程监理有限责任公司、中国冶金建设集团成都勘察研究总院、中
国建筑西南设计研究院、中铁二局集团有限公司五方于2005 年12 月16 日共同签署了《成都
市建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告（建筑工程）》，认为B 区4 号楼工程质量验
收合格。
高投置业、四川省精正建设咨询监理有限公司（现已注销，下同）、中国冶金建设集团
成都勘察研究总院、中国建筑西南设计研究院、成都海宏建筑工程有限公司于2005 年9 月23
日共同签署了《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》，认为B 区6 号楼
工程质量验收合格。
高投置业、四川省精正建设咨询监理有限公司、中国冶金建设集团成都勘察研究总院、
中国建筑西南设计研究院、成都市第四建筑工程公司（现为成都建工第四建筑工程有限公司）
于2005 年9 月23 日共同签署了《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》，
招募说明书
189
认为B 区7 号楼工程质量验收合格。
高投置业、四川省精正建设咨询监理有限公司、中国冶金建设集团成都勘察研究总院、
中国建筑西南设计研究院、成都市第四建筑工程公司于2005 年9 月23 日共同签署了《四川
省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》，认为B 区8 号楼工程质量验收合格。
②竣工验收备案
A 区：
2007 年1 月30 日，原成都高新区规划建设局就A 区5 号楼出具《成都市建筑工程和市
政基础设施工程竣工验收备案表（建筑工程）》，确认资料已齐备，建议予以备案。
2007 年1 月30 日，原成都高新区规划建设局就A 区6、7 号楼出具《成都高新区建筑工
程和市政基础设施工程竣工验收备案表（建设工程）》，确认资料已齐备，建议予以备案。
2007 年1 月30 日，原成都高新区规划建设局就A 区8 号楼出具《成都市高新区建筑工
程竣工验收备案表（建筑工程）》，确认资料已齐备，建议予以备案。
B 区：
2006 年5 月23 日，原成都高新区规划建设局就B 区2 号楼出具《成都市建筑工程和市
政基础设施工程竣工验收备案表》，确认符合备案条件，同意予以备案。
2006 年5 月23 日，原成都高新区规划建设局就B 区3 号楼出具《成都市建筑工程和市
政基础设施工程竣工验收备案表》，确认符合备案条件，同意予以备案。
2006 年5 月23 日，原成都高新区规划建设局就B 区4 号楼出具《成都市建筑工程和市
政基础设施工程竣工验收备案表》，确认符合备案条件，同意予以备案。
2006 年5 月23 日，原成都高新区规划建设局就B 区6 号楼出具《成都市建筑工程和市
政基础设施工程竣工验收备案表》，确认符合备案条件，同意予以备案。
2006 年5 月23 日，原成都高新区规划建设局就B 区7 号楼出具《四川省建设工程竣工
验收备案书》，确认符合备案条件，同意予以备案。
2006 年5 月23 日，原成都高新区规划建设局就B 区8 号楼出具《四川省建设工程竣工
验收备案书》，确认符合备案条件，同意予以备案。
2）单项验收
天府软件园一期资产已取得的专项验收文件如下：
①消防验收
A 区：
原成都高新技术产业开发区公安消防大队于2006 年6 月29 日向高投置业出具了编号为
招募说明书
190
“高新公消验[2006]第69 号”的《关于成都高新置业有限公司天府科技园A 区1#、5#、6#、
7#楼工程消防验收合格的意见》，认为该工程基本达到消防技术规范的要求，同意其消防验
收基本合格，在消防方面具备使用条件。
原成都高新技术产业开发区公安消防大队于2006 年4 月14 日向高投置业出具了编号为
“高新公消验[2006]第43 号”的《关于成都高新置业有限公司报送的关于“天府软件园A 区
4 号、8 号楼”工程验收的意见》，认为其消防设施设备运行正常，基本符合设计要求，同意
其办理相关手续。
B 区：
原成都高新技术产业开发区公安消防大队于2005 年10 月17 日向高投置业出具了编号
为“成公高消验[2005]第58 号”的《关于同意成都高新置业有限公司“天府科技园B 地块”
消防验收合格的意见》，认为该工程基本达到消防技术规范的要求，在消防方面具备使用条
件，同意交付使用。
②环保验收
原成都高新区环境保护局于2005 年11 月18 日向高投置业出具了编号为“成高环函
[2005]69 号”的《关于对成都高新置业有限公司建设的“成都高新区天府科技园”的验收意
见》，认为该项目建设的环境保护审查、审批手续齐备，产生的污染物经过处理后能够满足
达标排放的要求，符合国家环境保护有关法律、法规的规定。同意公司建设的“成都高新区
天府科技园”验收合格。
③规划验收
A 区：
原成都市规划管理局于2006 年10 月8 日向高投置业核发了编号为“高新规成规验证字
（2006）第081 号”的《建设工程规划验收合格证》，具体情况如下：
建设单位 成都高投置业有限公司
建设工程地址 天府大道中段765 号
建设工程名称 天府科技园A 区商务楼
建筑幢数、层数 1 幢（-1~4 层）；4 幢（-1~4 层）；5 幢（-1~8 层）；6 幢（-1~8 层）
建筑面积 51,269.15 平方米
原成都市规划管理局于2006 年10 月8 日向高投置业核发了编号为“高新规成规验证字
（2006）第082 号”的《建设工程规划验收合格证》，具体情况如下：
建设单位 成都高投置业有限公司
建设工程地址 天府大道中段765 号
招募说明书
191
建设工程名称 天府科技园A 区商务楼
建筑幢数、层数 7 幢（-1~8 层）；8 幢（-1~8 层）
建筑面积 22,059.96 平方米
B 区：
原成都市规划管理局于2006 年5 月10 日向高投置业核发了编号为“高新规成规验证字
（2006）第036 号”的《建设工程规划验收合格证》，具体情况如下：
建设单位 成都高投置业有限公司
建设工程地址 天府大道中段801 号
建设工程名称 天府科技园B 区商务楼
建筑幢数、层数 1 幢（1 层）；2 幢（-1~5 层）；3 幢（-1~5 层）；4 幢（-1~5 层）
建筑面积 58,090.29 平方米
原成都市规划管理局于2006 年5 月10 日向高投置业核发了编号为“高新规成规验证字
（2006）第037 号”的《建设工程规划验收合格证》，具体情况如下：
建设单位 成都高投置业有限公司
建设工程地址 天府大道中段801 号
建设工程名称 天府科技园B 区商务楼
建筑幢数、层数 5 幢（-1~9 层）；6 幢（-1~9 层）；7 幢（-1~9 层）；8 幢（-1~9 层）
建筑面积 59,832.77 平方米
（8）节能审查
根据国务院于2006 年8 月6 日下发《国务院关于加强节能工作的决定》（简称“《国务
院节能工作通知》”），建立固定资产投资项目节能评估和审查制度，要求有关部门和地方
人民政府要对固定资产投资项目（含新建、改建、扩建项目）进行节能评估和审查。根据成
都高新区经贸发展局出具的编号为“成高经发[2003]75 号”的《关于天府科技园工程建设的
立项批复》，成都高新区经贸发展局已于2003 年同意建设天府软件园一期，批准建设时间早
于《国务院节能工作通知》发布日期，根据当时适用的法律无需办理节能评估及审查。
（9）部分建设手续取得顺序情况说明
1）施工许可证取得日期早于土地使用权证
天府软件园一期建设施工时期适用的《中华人民共和国城市规划法》（1990 年4 月1 日
实施，于2008 年1 月1 日被《中华人民共和国城乡规划法（2007）》废止）第三十一条规定：
“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市
规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设
计条件，核发建设用地规划许可证……”第三十二条规定：“在城市规划区内新建、扩建和
改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主
招募说明书
192
管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工
程规划许可证件……”根据《中华人民共和国建筑法（1997）》（1998 年3 月1 日实施，分
别于2011 年、2019 年被修订）第八条的规定：“申请领取施工许可证，应当具备下列条件：
（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；（二）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划
许可证……”。
天府软件园一期原始权益人高投置业于2004 年3 月26 日取得了《建设用地规划许可证》
以及《建设工程规划许可证》，于2004 年4 月12 日取得了《建筑工程施工许可证》，于2005
年12 月20 日签署了《国有土地使用权出让合同》，并于2007 年取得了《国有土地使用证》。
根据原成都市国有土地资源局高新分局于2004 年3 月24 日向原成都市房屋产权监理处
高新工作站出具的《关于“天府科技园”土地手续有关问题的说明函》，“根据高新区党工
委、管委会相关会议精神，‘天府科技园’用地采用协议方式出让。目前我局正按党工委、
管委会指示，积极办理相关土地手续。请贵站大力支持高新区发展，特事特办，并同意成都
高新置业有限公司办理‘天府科技园’相关手续。”根据该说明函，成都高新区党工委、管
委会已同意以协议出让方式向高投置业（曾用名为“成都高新置业有限公司”）出让天府软
件园一期（曾用名为“天府科技园”）建设用地。
因此，天府软件园一期施工许可证的取得时间虽然早于土地使用权确权办证的时间，但
在办理施工许可证前已取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》，且成都高新
区党工委、管委会已同意以协议出让方式项目用地，作为施工许可证办理前提条件的建筑工
程用地批准手续及工程规划许可手续均已办理完毕，天府软件园一期施工许可证手续的办理
符合当时适用的《中华人民共和国城市规划法》《中华人民共和国建筑法（1997）》的相关
规定。
2）开工时间早于施工许可证取得时间
根据天府软件园一期各楼栋的竣工验收报告，各楼栋具体开工时间均早于取得施工许可
证的日期，各栋房屋对应的《建筑工程施工许可证》均系补办，在各证记载的备注中有“补
办施工许可证”字样。
根据天府软件园一期各楼栋的竣工验收备案表，天府软件园一期各楼栋已顺利完成竣工
验收备案，办理竣工验收备案时住建部门作为施工许可证的颁发机关以及项目竣工验收备案
的备案机关并未对天府软件园一期开工时间早于取得施工许可证的日期提出异议。
此外，根据天府软件园一期建设施工时适用的《中华人民共和国建筑法（1997）》第六
十四条的规定，“违反本法规定，未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的，责
招募说明书
193
令改正，对不符合开工条件的责令停止施工，可以处以罚款。”天府软件园一期原始权益人
已于开工后及时自行改正并补办了项目施工许可证，并未受到行政处罚。
根据成都高新区规划和建设主管单位成都高新区公园城市建设管理局于2023 年6 月15
日出具的《关于天府软件园一期及盈创动力大厦相关事宜的说明》，“天府软件园一期相关
单位已就该项目的工程规划、施工许可（天府科技园A 地块1-9 号楼、B 地块1-8 号楼）及
规划验收妥善办理完毕相应手续，相关方面均符合所适用的法律法规、政策文件及主管部门
要求。”
同时，高投置业进行书面承诺，若天府软件园一期项目因历史瑕疵问题导致项目公司承
担任何责任或损失的，高投置业将向项目公司承担相应赔偿责任。
综上，天府软件园一期因历史原因导致的开工时间早于取得施工许可证日期的问题不会
对本项目造成重大不利影响。
2、盈创动力大厦项目
（1）企业投资项目备案
根据《四川省固定资产投资项目备案表》（备案号：川投资备【2305-510109-04-01-675851】
FGQB-0217 号），高投集团已就盈创动力大厦进行了企业投资项目备案，具体情况如下：
项目单位名称 成都高新投资集团有限公司
项目名称 孵化园扩建工程
项目类型 基本建设（发改）
建设地点 天府大道南延线西侧
拟开工时间 2009年8月
拟建成时间 2012年12月
主要建设内容及规模 总建筑面积51,000平方米，其中地上面积38,000平方米，地下面积13,000
平方米。用地面积11亩
项目总投资 13,000万元
备注 项目未占用耕地
（2）项目规划审批程序
1）建设项目选址意见
原成都市规划管理局高新分局于2004 年12 月22 日向高投集团出具了编号为“成规高
建定[2004]071 号”的《建设项目选址意见书》，同意高投集团在高新区桂溪乡红线范围内选
址建设，修建“科技孵化园2 号地块孵化大楼”项目。
原成都市规划管理局高新分局于2004 年12 月22 日向高投集团出具了编号为“成规高
建定[2004]072 号”的《建设项目选址意见书》，同意高投集团在高新区桂溪乡红线范围内选
址建设，修建“科技孵化园管理服务大楼”项目。
招募说明书
194
根据成都高新区公园城市建设局2023 年6 月16 日出具的《关于天府软件园一期及盈创
动力大厦名称变更或项目变化相关事宜的确认函》：“科技孵化园2 号地块孵化大楼”及“科
技孵化园管理服务大楼”项目为“高新区孵化园扩建项目”的前身，因规划调整，不再建设
前述两个项目，而在同一位置建设“高新区孵化园扩建项目”。本局所出具的相关文件中记
载的“高新区孵化园扩建工程”即为位于成都高新区锦城大道539 号的盈创动力大厦，仅记
载的项目名称不相同，但为同一个项目。
2）建设用地规划许可
原成都市规划管理局于2010 年4 月1 日向高投集团核发了编号为“地字第
510107201029028 号”的《建设用地规划许可证》，具体情况如下：
用地单位 成都高新投资集团有限公司
用地项目名称 高新区孵化园扩建工程
用地位置 成都高新区站南组团
用地性质 工业用地
用地面积 38,064.17 平方米（代征地4,042.22 平方米）
建设规模 约54,000 平方米
3）建设工程规划许可
原成都市规划管理局于2010 年6 月12 日向高投集团核发了编号为“ 建字第
510107201039082 号”的《建设工程规划许可证》，具体情况如下：
建设单位 成都高新投资集团有限公司
建设项目名称 高新区孵化园扩建项目
建设位置 成都高新南区
建设规模 壹栋，54,992.00 平方米
（3）项目用地审批程序
1）用地预审意见及建设用地批准书
高投集团未能提供盈创动力大厦的用地预审意见及建设用地批准书，就此问题，成都高
新区公园城市建设局于2023 年6 月15 日出具《关于天府软件园一期及盈创动力大厦相关事
宜的说明》，确认：盈创动力大厦在其系统中无建设用地预审意见书、建设用地批准书的办
理记录。根据《自然资源部关于以“多规合一”为基础推进规划用地“多审合一、多证合一”
改革的通知》（自然资规〔2019〕2 号），自2019 年9 月17 日起，将建设用地规划许可证、
建设用地批准书合并，自然资源主管部门统一核发新的建设用地规划许可证，不再单独核发
建设用地批准书。根据《自然资源部关于进一步做好用地用海要素保障的通知》（自然资发
〔2023〕89 号），国土空间规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内的建设项目用地，
不需申请办理用地预审，直接申请办理农用地转用和土地征收。因此，盈创动力大厦无需再
招募说明书
195
办理建设用地预审意见书、建设用地批准书。此外，就盈创动力大厦的建设用地，高投集团
已合法签署《国有土地使用权出让合同》（编号：5101 高新（2005）出让合同第03 号）、
《国有土地使用权出让合同》（编号：5101 高新（2005）出让合同第05 号），并已合法合规
地取得了国有土地使用权证（编号：成高国用（2012）第179 号）。盈创动力大厦在用地审
批方面不存在重大违法违规行为，亦不存在可能导致相关方遭受行政处罚或有影响项目正常
持续运营的情形。
2）协议出让文件
原成都市国土资源局高新分局与高投集团于2005 年2 月28 日签署了合同编号为“5101
高新（2005）出让合同第03 号”的《国有土地使用权出让合同》，将位于成都高新区科技孵
化园内，宗地总面积21,331.22 平方米（其中出让土地面积19,239.9 平方米）的宗地出让给高
投集团，土地用途为工业，出让年限为50 年。原成都市国土资源局高新分局与高投集团于
2005 年2 月28 日签署了合同编号为“5101 高新（2005）出让合同第05 号”的《国有土地使
用权出让合同》，将位于成都高新区科技孵化园内，宗地总面积20,233.62 平方米（其中出让
土地面积18,169.08 平方米）的宗地出让给高投集团，土地用途为工业，出让年限为50 年。
3）国有土地使用权证
根据原成都市国土资源局于2011 年12 月14 日出具的《地籍调查国有土地出让合同内容
变更表》，就高投集团签署的编号分别为“5101 高新（2005）出让合同第03 号”及“5101
高新（2005）出让合同第05 号”的《国有土地使用权出让合同》，高投集团曾取得编号分别
为“成高国用（2006）第5320 号”及“成高国用（2006）第5321 号”的《国有土地使用证》，
原出让取得的用地面积共计37,408.98 平方米。根据该《地籍调查国有土地出让合同内容变更
表》，依据原成都市规划管理局高新分局出具的红线图、红拨单、测绘资料及高投集团申请，
将两证合宗。合宗后的宗地面积为35,633.8 平方米，较原证批准面积减少1,775.18 平方米。
成都市人民政府于2012 年1 月10 日向高投集团核发《国有土地使用证》（成高国用
（2012）第179 号），具体情况如下：
土地使用权人 成都高新投资集团有限公司
座落 成都高新区科技孵化园内
地号 GX4-5-139
地类（用途） 工业用地
使用权类型 出让
终止日期 2055 年2 月28 日
使用权面积 35,633.8 平方米（其中独用面积35,633.8 平方米）
（4）环评许可
招募说明书
196
原成都高新区城市管理和环境保护局于2010 年6 月7 日向高投集团出具了编号为“成
高城环函〔2010〕231 号”的《关于对“孵化园扩建工程”项目<环境影响报告表>的批复》，
确认项目建设符合国家产业政策和高新区总体发展规划，同意高投集团按照报告书提出的环
境保护对策措施及批复要求进行项目建设。
（5）排污许可
2016 年11 月10 日，国务院办公厅印发《控制污染物排放许可制实施方案》（国办发
〔2016〕81 号），首次明确规定控制污染物排放许可制（即排污许可制），并要求环境保护
部门通过对企事业单位发放排污许可证并依证监管实施排污许可制。盈创动力大厦于2011 年
3 月开工，于2012 年9 月完成竣工验收。项目在投资建设阶段均不涉及办理排污许可事宜。
根据236 号文，“项目投资建设时无需办理但按现行规定应当办理的有关手续，应按当时规
定把握”。结合前述分析，盈创动力大厦无需补办排污许可证。
（6）项目施工许可
原成都高新技术产业开发区规划建设局于2010 年11 月30 日向高投集团核发了编号为
“CGGJ（2010）-J199”的《建筑工程施工许可证》，具体情况如下：
建设单位 成都高新投资集团有限公司
工程名称 高新区孵化园扩建项目土方、护壁、降排水工程
建设地址 高新南部园区
建设规模 47,414 平方米
合同开工日期 2010 年3 月1 日
合同竣工日期 2010 年4 月15 日
原成都高新技术产业开发区规划建设局于2011 年6 月20 日向高投集团核发了编号为
“CGGJ（2011）-J087”《建筑工程施工许可证》，具体情况如下：
建设单位 成都高新投资集团有限公司
工程名称 高新区孵化园扩建工程
建设地址 高新南部园区
建设规模 54,992 平方米
合同开工日期 2011 年5 月25 日
合同竣工日期 2012 年11 月25 日
（7）项目竣工验收程序
1）综合验收
①竣工验收报告
高投集团、四川白洋工程项目管理咨询有限公司、中治成都勘察研究总院有限公司、中
国建筑西南设计研究院有限公司、北京城乡欣瑞建设有限公司五方于2012 年9 月27 日完成
招募说明书
197
了《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》的签署，认为盈创动力大厦质
量验收合格。
②竣工验收备案
2013 年4 月12 日，原成都高新区规划建设局就盈创动力大厦出具《成都市建筑工程和
市政基础设施工程竣工验收备案表（建筑工程）》（备案编号：CGGJ（2013）-NJJG033），
确认该工程竣工验收文件已于2013 年4 月12 日收讫，经验证文件齐全。
2）单项验收
盈创动力大厦资产已取得的专项验收文件如下：
①消防验收
原成都高新技术产业开发区公安消防大队于2012 年10 月16 日向高投集团出具了编号
为“高新公消验[2012]第114 号”的《关于成都市高新投资集团有限公司高新区孵化园扩建
工程消防验收合格的意见》评定盈创动力大厦消防验收合格。
②环保验收
原成都市高新区城市管理和环境保护局于2013 年3 月11 日向高投集团出具了编号为
“成高环字〔2013〕135 号”的《关于对成都高新投资集团有限公司孵化园扩建工程项目竣工
环境保护验收的意见》，认为该项目建设内容与申报内容基本一致，环保报批资料和审查文
件齐备，程序完善，施工期管理得当，污染物处理设施按照国家有关规定进行了设置，同意
公司建设的盈创动力大厦项目通过验收。
③规划验收
原成都市规划管理局于2013 年4 月11 日向高投集团核发了编号为“验字第
510107201359030 号”的《建设工程规划验收合格证》，具体情况如下：
建设单位 成都高新投资集团有限公司
建设名称 高新区孵化园扩建项目
建设地址 成都高新南区
建筑楼号 1 号办公楼
建筑层数 -2~16 层
建筑面积 54,680.57 平方米（其中地上建筑面积38,506.39 平方米，地下面积16,174.18 平方
米）
（8）节能审查
根据合格书编号为“220212010020031”、项目编号为“成高规建施设审[2010]”的《成
都市公共建筑节能设计审查备案登记表》，盈创动力大厦节能设计已经四川省川建院工程咨
询有限公司审查合格，并由原成都高新区规划建设局备案。
招募说明书
198
综上，根据高投集团、高投置业所提供的与目标基础设施项目有关的立项审批或备案、
规划、环评、建设施工手续、土地取得、竣工验收等文件、成都高新区发展改革局、成都高
新区公园城市建设局、成都高新区生态环境和城市管理局出具的书面文件以及成都市不动产
登记中心出具的《成都市不动产登记信息查询结果》，目标基础设施项目的建设已依法履行
了必要的固定资产投资建设程序，高投集团、高投置业已分别取得相应的《国有土地使用权
证》及《房屋所有权证》或《不动产权证书》，高投集团及高投置业所持基础设施项目的建
（构）筑物所有权及其占用范围内的国有土地使用权清晰、真实、合法、有效。
（9）部分建设手续取得顺序情况说明
1）施工许可证取得日期早于土地使用权证
就盈创动力大厦项目，高投集团于2005 年2 月28 日分别与原成都市国土资源局高新分
局签署了编号为“高新（2005）出让合同第03 号”的《国有土地使用权出让合同》（土地用
于新建“科研孵化大楼”）以及编号为“高新（2005）出让合同第05 号”的《国有土地使用
权出让合同》（土地用于新建“科研孵化园管理服务大楼”），并于2006 年6 月1 日分别取
得了编号为“成高国用（2006）第5320 号”及“成高国用（2006）第5321 号”的《国有土
地使用证》。
根据原成都市国土资源局于2011 年12 月14 日出具的《地籍调查国有土地出让合同内容
变更表》，就高投集团曾取得的编号为“成高国用（2006）第5320 号”及“成高国用（2006）
第5321 号”的《国有土地使用证》，原出让取得的用地面积共计37,408.98 平方米。依据原
成都市规划管理局高新分局出具的红线图、红拨单、测绘资料及高投集团申请，将两证合宗，
合宗后的宗地面积为35,633.8 平方米。
根据成都高新区规划和建设主管单位成都高新区生态环境和城市管理局于2023 年6 月
16 日出具的《关于天府软件园一期及盈创动力大厦名称变更或项目变化相关事宜的确认函》，
“‘科技孵化园2 号地块孵化大楼’及‘科技孵化园管理服务大楼’项目为‘高新区孵化园
扩建项目’的前身，因规划调整，不再建设前述两个项目，而在同一位置建设‘高新区孵化
园扩建项目’。本局所出具的相关文件中记载的‘高新区孵化园扩建工程’即为位于成都高
新区锦城大道539 号的盈创动力大厦，仅记载的项目名称不相同，但为同一个项目。”
综上，盈创动力大厦施工许可证的取得时间虽然早于该项目土地合宗后土地使用权确权
办证的时间，但在办理施工许可证前已办理完毕土地合宗前的相应用地批准手续，符合当时
适用的《中华人民共和国城乡规划法（2007）》《中华人民共和国建筑法（2011 修正）》的
相关规定。
招募说明书
199
2）开工时间早于施工许可证取得时间
盈创动力大厦原始权益人高投集团于2010 年11 月30 日就“高新区孵化园扩建项目土
方、护壁、降排水工程”取得了施工许可证，于2011 年6 月20 日就“高新区孵化园扩建工
程”取得了施工许可证。
根据盈创动力大厦的建设单位高投集团、监理单位四川白洋工程项目管理咨询有限公司、
施工单位北京城乡欣瑞建设有限公司共同于2011 年3 月14 日签署的《单位工程开工报告》，
记载开工日期为2011 年3 月14 日。
“高新区孵化园扩建工程”实际上分为“高新区孵化园扩建项目土方、护壁、降排水工
程”与“高新区孵化园扩建工程施工总包”两个标段，故有两个施工许可证。“高新区孵化
园扩建项目土方、护壁、降排水工程”作为项目一标段于2010 年11 月30 日取得施工许可证
后即动工建设。一标段施工完成后，二标段“高新区孵化园扩建工程施工总包”的施工单位
（北京城乡欣瑞建设有限公司）于2011 年3 月14 日进场，按当时的惯例与建设单位、监理
单位签署了开工报告，开始进行开工前准备，并在准备工作基本完成后由建设单位申请办理
了施工许可证。
根据项目建设时适用的《建筑工程施工许可管理办法（2001 修正）》第四条“建设单位
申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：……（三）施工场地已
经基本具备施工条件”，项目办理施工许可证前需进行如临水临电等准备工作，以便满足办
理施工许可证手续时现场查勘所需的相关施工及安全条件。因此，前述开工报告中的开工日
期为施工单位进场进行开工准备工作的日期，并非施工单位按照建设工程相关规划设计实际
开始施工的时间，施工单位实际于2011 年6 月20 日取得二标段的施工许可证后才正式施工。
因此，盈创动力大厦开工时间符合相关法律法规要求。
根据盈创动力大厦的竣工验收备案表，盈创动力大厦已顺利完成竣工验收备案，办理竣
工验收备案时住建部门作为施工许可证的颁发机关以及项目竣工验收备案的备案机关也并未
对盈创动力大厦开工报告记载的开工时间早于其取得施工许可证的日期提出异议。
因此，盈创动力大厦因历史原因导致的开工报告记载的开工时间早于取得施工许可证日
期的问题符合相关法律法规要求，不会对本项目造成重大不利影响。
（三）基础设施项目的用途
1、天府软件园一期项目
天府软件园一期所占用范围内国有土地的出让合同以及《国有土地使用权证》记载的土
地用途均为“工业”。
招募说明书
200
根据天府软件园一期取得的《建设工程规划许可证》及其附图、《不动产权证书》及《建
设工程规划验收合格证》，天府软件园一期相关物业资产的规划用途如下：
根据天府软件园一期A 区《建设工程规划许可证》附图，A 区5 号楼、6 号楼、7 号楼、
8 号楼用途均为“科技办公”。根据天府软件园一期A 区《建设工程规划验收合格证》，A 区
5 号楼地上用途为“办公”；A 区6 号楼、7 号楼地上用途为“办公”、地下用途为“汽车
库、自行车库”；A 区8 号楼地上用途为“办公”，地下用途为“自行车库”。根据天府软
件园一期A 区《不动产权证书》，A 区5 号楼用途为“办公、库房”；A 区6 号楼、7 号楼
地上用途为“办公”、A 区6 号楼地下用途为“车库”；A 区8 号楼地上用途为“办公”。
根据天府软件园一期B 区《建设工程规划验收合格证》，B 区2 号楼地上用途为“办公”、
地下用途为“车库、自行车库、开关站”；B 区3 号楼地上用途为“办公”、地下用途为“车
库、自行车库”；B 区4 号楼地上用途为“办公”、地下用途为“车库、自行车库”；B 区6
号楼地上用途为“办公”、地下用途为“车库”；B 区7 号楼地上用途为“办公”、地下用
途为“车库”；B 区8 号楼地上用途为“办公”、地下用途为“车库”。天府软件园一期B
区相关《不动产权证书》记载的房屋用途与B 区《建设工程规划验收合格证》记载一致。
天府软件园一期相关物业资产的实际用途主要为软件开发企业、科研企业的办公，但部
分物业资产的房屋规划用途与实际用途不一致，具体情况如下：（1）A 区6 号楼地下1 层及
B 区2 号楼地下1 层、B 区4 号楼地下1 层规划用途为自行车库的空间实际用途为机动车库
（目前A 区非机动车库集中在5 号楼和8 号楼的地下1 层；B 区非机动车库集中在3 号楼的
地下1 层，其他楼栋下均未设置非机动车库）；（2）A 区5 号楼2 层、3 层部分空间规划用
途为库房，实际用途为办公；（3）存在少量规划用途为办公的房屋实际用途为便利店等非办
公性质的商业配套。
根据《中华人民共和国土地管理法（2019 修正）》《中华人民共和国土地管理法实施条
例》相关规定，不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门
责令交还土地，处以罚款，罚款额为非法占用土地每平方米100 元以上500 元以下。
根据《中华人民共和国城乡规划法》规定，未按照建设工程规划许可证的规定进行建设
的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规
划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取
改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程
造价百分之十以下的罚款。
就上述情形，成都高新区公园城市建设局于2023 年6 月15 日出具《关于天府软件园一
招募说明书
201
期及盈创动力大厦相关事宜的说明》，确认：对天府软件园一期相关建（构）筑物规划及实
际用途无异议，天府软件园一期以现状用途使用不存在影响其持续经营的重大法律障碍。
针对上述事项，本基金采取的风险缓释措施如下：
原始权益人高投置业已出具承诺函，承诺“如天府软件园一期项目因历史瑕疵问题导致
项目公司成都高投合顺企业管理有限公司（以下简称“高投合顺”）承担任何责任或损失的，
本公司将向高投合顺承担相应赔偿责任。”
2、盈创动力大厦项目
盈创动力大厦所占用范围内国有土地的出让合同以及《国有土地使用权证》记载的土地
用途均为“工业用地”。
根据盈创动力大厦取得的《建设工程规划许可证》及其附图、《建设工程规划验收合格
证》及《不动产权证书》，盈创动力大厦相关物业资产的规划用途如下：
根据《建设工程规划许可证》附图，盈创动力大厦用途为“办公楼”。根据《建设工程
规划验收合格证》，盈创动力大厦1~16 层用途为“办公”，-2~-1 层用途为“车库、戊类库
房、工具间、非机动车库”，1 层规划用途还包括“档案室、查阅、工作室、消防通道”。根
据《不动产权证书》，盈创动力大厦地上用途为“办公”，地下用途为“车位”。除去未入
池的资产，盈创动力大厦《不动产权证书》记载的房屋用途与《建设工程规划验收合格证》
记载用途一致。
盈创动力大厦相关物业资产的实际用途主要为金融机构、私募投资、资产管理企业、区
域性股权交易场所等企业的办公，但部分物业资产的房屋规划用途与实际用途不一致，具体
情况如下：盈创融顺将盈创动力大厦共计5,485.85 平方米的面积已出租给了成都新蓉庭香阁
餐饮管理有限公司，用途为餐饮。
就上述情形，成都高新区公园城市建设局于2023 年6 月15 日出具《关于天府软件园一
期及盈创动力大厦相关事宜的说明》，确认：对盈创动力大厦相关建（构）筑物规划及实际
用途无异议，盈创动力大厦以现状用途使用不存在影响其持续经营的重大法律障碍。
针对上述事项，本基金采取的风险缓释措施如下：
原始权益人高投集团已出具承诺函，承诺“如基础设施项目因历史瑕疵问题导致对应项
目公司成都高投合顺企业管理有限公司（以下简称“高投合顺”）、成都高投盈创融顺企业
管理有限公司（以下简称“盈创融顺”）承担任何责任或损失的，本公司将向项目公司高投
合顺及盈创融顺承担相应赔偿责任。”
（四）基础设施项目转让行为合法性及有效性
招募说明书
202
1、项目公司股权转让安排
截至本招募说明书发布之日，天府软件园一期及盈创动力大厦项目资产重组已完成，详
见“第六部分 基础设施基金整体架构”之“六、项目公司相关情况”之“4、重大资产重组情
况”。根据本项目交易安排，SPV 公司高投合兴和盈创融兴、项目公司高投合顺及盈创融顺
100%股权拟转让给基于基础设施基金设立的特殊目的载体，基础设施基金将通过持有项目公
司的股权实现对基础设施项目的投资。
2、内部审批
就项目公司以100%股权转让方式以目标基础设施项目发行基础设施REITs，需由发起人、
原始权益人、SPV 公司和项目公司股东根据各自公司章程履行内部决策程序并相应出具决议。
截至本招募说明书发布之日，高投集团为本项目发起人、原始权益人以及持有SPV 公司二和
项目公司二100%股权的股东，高投置业为本项目原始权益人以及持有SPV 公司一及项目公
司一100%股权的股东，高投产城系持有高投置业100%股权的股东。相关内部决策程序的情
况如下：
（1）原始权益人一高投置业的内部决策
2023 年5 月16 日，高投产城审议通过并出具《成都高投置业有限公司股东决定》，主要
内容包括：
1）同意高投置业作为原始权益人，以持有的天府软件园一期作为底层基础设施项目，开
展基础设施REITs 的申报及发行工作。
2）同意高投置业为基础设施REITs 申报及发行之目的依法进行必要的资产重组，将天府
软件园一期转至项目公司名下，并最终向为基础设施REITs 目的设立的资产支持专项计划直
接或间接转让项目公司100%股权，以最终实现基础设施REITs 间接持有并控制基础设施
REITs 的底层基础设施项目（即天府软件园一期项目）。
3）同意公司就该等资产重组及股权转让交易向所属国有资产监督管理部门和/或上级单
位进行请示和报批。为免疑义，该等股权转让交易的生效与实施将最终以国有资产监督管理
部门和/或上级单位的同意和批复为前提条件。
（2）发起人、原始权益人二高投集团的内部决策
2023 年4 月7 日，高投集团经董事会审议通过并出具《关于高投集团申报基础设施领域
不动产投资信托基金（REITs）试点项目相关事宜的决议》，主要内容包括：
1）同意高投集团注册发行基础设施REITs 的方案，由高投集团作为发起人、高投置业作
为原始权益人按照方案开展基础设施REITs 的申报及发行工作。
招募说明书
203
2）同意高投置业作为原始权益人向基础设施REITs 项下资产支持专项计划直接或间接转
让项目公司100%股权，以最终实现基础设施REITs 间接持有并控制基础设施REITs 的底层
基础设施项目（即天府软件园一期项目）。
2023 年5 月16 日，高投集团经董事会审议通过并出具《关于成都高新投资集团有限公
司调整申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目的决议》，主要内容包括：
1）同意高投集团变更注册发行基础设施REITs 的方案，由高投集团作为发起人、高投集
团和高投置业作为原始权益人开展基础设施REITs 的申报及发行工作。
2）同意高投集团和高投置业作为原始权益人向基础设施REITs 项下资产支持专项计划直
接或间接转让项目公司100%股权，以最终实现基础设施REITs 间接持有并控制基础设施
REITs 的底层基础设施项目（即天府软件园一期入池资产和盈创动力大厦入池资产）。
2023 年8 月9 日，高投集团经股东会审议通过并出具《股东会决议》，主要内容包括：
1）同意高投集团注册发行基础设施REITs 的方案，由高投集团作为发起人、高投集团和
高投置业作为原始权益人开展基础设施REITs 的申报及发行工作。
2）同意高投集团和高投置业作为原始权益人向基础设施REITs 项下资产支持专项计划直
接或间接转让项目公司100%股权，以最终实现基础设施REITs 间接持有并控制基础设施
REITs 的底层基础设施项目（即天府软件园一期项目入池资产及盈创动力大厦项目入池资产）。
3、外部审批
（1）国有建设用地使用权/房屋所有权转让限制的解除
目标基础设施项目涉及的国有土地使用权对应的三份《国有土地使用权出让合同》（合
同编号：5101 高新（2005）出让合同第18 号、5101 高新（2005）出让合同第03 号、5101 高
新（2005）出让合同第05 号）第二十条均对目标基础设施项目国有土地使用权的转让设定了
以下前提条件：“受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地
使用证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、
抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定符
合下列第（二）款规定之条件：……（二）按照本合同约定进行投资开发，形成工业用地或
其他建设用地条件。”
此外，根据《成都市国土资源局、成都市经济和信息化委员会关于我市主城区（含高新
区）工业园区工业用地项目办理不动产登记有关事项的通知》（成国土资发〔2017〕44 号）
及成都高新区发展改革局的意见，目标基础设施项目房屋使用权的转让需要取得成都高新区
管委会的同意。
招募说明书
204
成都高新区公园城市建设局于2023 年6 月15 日出具了《关于天府软件园一期及盈创动
力大厦相关事宜的说明》，确认高投置业、高投集团已分别按照与原成都市国土资源局高新
分局签署的《国有土地使用权出让合同》的约定完成了天府软件园一期、盈创动力大厦的投
资开发，已形成用地条件，同意高投置业、高投集团为开展基础设施REITs 之目的分别将天
府软件园一期、盈创动力大厦涉及的基础设施资产划转或转让给其分别设立的项目公司；对
天府软件园一期、盈创动力大厦以100%股权转让方式发行基础设施REITs 无异议。
成都高新区管委会于2023 年8 月18 日出具了《成都高新区管委会关于向项目公司分割
转让基础设施REITs 入池资产并向专项计划转让项目公司股权的批复》（成高管函〔2023〕
194 号），同意高投置业和高投集团分别向其下属项目公司高投合顺和盈创融顺划转/转让天
府软件园一期、盈创动力大厦入池资产，并按照相关规定办理不动产转移登记。此外，成都
高新区管委会在该批复中确认，对天府软件园一期、盈创动力大厦以100%股权转让方式发行
基础设施REITs 无异议。
（2）国有资产转让限制的解除
根据《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国有资产监督管理委员会、中华人民
共和国财政部令第32 号，下称“32 号令”）第十三条之规定，国有企业产权转让原则上通过
产权市场公开进行。《国务院国有资产监督管理委员会关于企业国有资产交易流转有关事项
的通知》（国资发产权规〔2022〕39 号，下称“39 号文”）第三条规定：“国家出资企业及
其子企业通过发行基础设施REITs 盘活存量资产，应当做好可行性分析，合理确定交易价格，
对后续运营管理责任和风险防范作出安排，涉及国有产权非公开协议转让按规定报同级国有
资产监督管理机构批准”。根据39 号文，同级国有资产监督管理机构有权通过批准基础设施
REITs 采用非公开协议转让方式转让企业国有产权，以实现32 号令项下进场公开交易程序的
豁免。
《成都高新区区属国有企业重大事项监督管理办法》第五十二条规定：“对无股权关系
的国有企业之间采取非公开协议转让方式转让产权的，报国资监管部门审批；因非公开协议
转让产权致使国家不再拥有控股权的，报管委会审批。”由于本次重组中项目公司及SPV 公
司的股权转让后，国家不再拥有控股权，因此项目公司及SPV 公司的股权拟采用非公开协议
转让方式转让的，应经成都高新区管委会审批。
成都高新区管委会于2023 年8 月18 日出具了《成都高新区管委会关于同意成都高新投
资集团有限公司申报发行基础设施REITs 有关事项的批复》（成高管函〔2023〕193 号），同
意高投集团及高投置业开展基础设施REITs 涉及的下属企业产权转让以非公开协议方式进行，
招募说明书
205
同意因前述非公开协议转让产权致使国家不再拥有控股权。据此，本项目所涉前述企业国有
资产交易事项已满足39 号文关于国有产权非公开协议转让的国资审批要求，32 号令关于企
业国有资产交易原则上应通过产权市场公开进行的要求已被豁免。
（3）土地所在地自然资源行政主管部门的同意
根据958 号文附件《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报要求》，
项目以协议出让方式取得土地使用权，原土地出让合同签署机构（或按现行规定承担相应职
责的机构）应对项目以100%股权转让方式发行基础设施REITs 无异议。
高投置业作为土地受让主体于2005 年12 月20 日与原成都市国土资源局高新分局签署
了《国有土地使用权出让合同》（5101 高新（2005）出让合同第18 号），以协议出让方式取
得国有建设用地使用权。高投集团作为土地受让主体于2005 年2 月28 日与原成都市国土资
源局高新分局分别签署了《国有土地使用权出让合同》（编号：5101 高新（2005）出让合同
第03 号、5101 高新（2005）出让合同第05 号），以协议出让方式取得国有建设用地使用权。
截至本招募说明书发布之日，成都高新区承担自然资源管理职责的机构已变更为成都高新区
公园城市建设局。成都高新区公园城市建设局于2023 年6 月15 日出具了《关于天府软件园
一期及盈创动力大厦相关事宜的说明》，确认对天府软件园一期、盈创动力大厦以100%股权
转让方式发行基础设施REITs 无异议。
4、项目公司股权转让及项目公司股权的转让对价公允性
如本招募说明书“第六部分 基础设施基金整体架构”之“（六）SPV 公司及项目公司股
权转让安排”之“2、项目公司股权转让安排”所述，项目公司股权转让对价系以基础设施REITs
实际募集资金金额为核心基础，并根据项目各层级预留费用和项目公司交割时资产负债情况
进行调整。
根据《基础设施基金指引》的规定，基础设施基金份额认购价格应当通过向具备专业判
断及投资能力的网下投资者询价的方式确定，基础设施基金的询价、定价按照事先公开的询
价方案进行，网下投资者应根据标的基础设施项目评估及历史经营情况，遵循独立、客观、
诚信的原则合理报价，基金管理人根据报价的中位数和加权平均数审慎合理确定认购价格，
基础设施基金认购价格的定价机制公允。因此，以基础设施基金认购价格为基础调整后的基
础设施项目转让对价具有公允性。
5、基础设施项目及项目公司股权转让不存在限制情形的说明
除前述“3、外部审批”中提及的转让限制情形解除外。本项目还已针对融资文件及担保
文件中的限制性规定，取得了债权人或担保权人的同意函，具体情况如下：
招募说明书
206
（1）天府软件园一期项目
中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行于2023 年3 月6 日出具了《关
于成都高投置业有限公司资产重组的同意函》；中国国际金融股份有限公司（代表“华西-中
金-成都高新投资集团创新创业资产支持专项计划”）于2023 年3 月31 日出具了《关于成都
高投置业有限公司资产重组的同意函》；中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发
区支行于2024 年4 月25 日出具了《关于成都高新投资集团有限公司、成都高投置业有限公
司资产重组的同意函》；成都银行股份有限公司高新支行于2024 年9 月26 日出具了《关于
成都高新投资集团有限公司、成都高投置业有限公司资产重组的同意函》。前述债权人或担
保权人均同意高投置业为开展基础设施REITs 之目的，通过包括但不限于资产转让、股权转
让、吸收合并等方式对天府软件园一期项目进行资产重组。
（2）盈创动力大厦项目
光大金融租赁股份有限公司于2023 年6 月6 日出具了《关于成都高新投资集团有限公司
资产重组的同意函》；中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行于2023 年6
月10 日出具了《关于成都高新投资集团有限公司资产重组的同意函》，并于2024 年4 月25
日出具了《关于成都高新投资集团有限公司、成都高投置业有限公司资产重组的同意函》；
中国光大银行股份有限公司成都小天竺支行于2023 年6 月7 日出具了《关于成都高新投资集
团有限公司资产重组的同意函》；中信银行股份有限公司成都分行分别于2023 年6 月7 日和
2024 年4 月22 日出具了关于成都高新投资集团有限公司资产重组的同意函。前述债权人或
担保权人均同意高投集团为开展基础设施REITs 之目的，通过包括但不限于资产转让、股权
转让、吸收合并等方式对盈创动力大厦项目进行资产重组。
除上述约定或转让限制条件之外，基础设施项目涉及的相关转让或资产处置事项已不存
在其他任何限制条件或特殊规定、约定。
原始权益人已出具《承诺函》，作出如下承诺：“本公司已经披露了基础设施REITs 所
涉转让事项相关的所有限定条件，对基础设施项目转让的转让限定条件不存在任何缺失、遗
漏或虚假陈述并将依法依规办理所有与项目公司股权转让和基础设施项目转让相关手续。如
有缺失、遗漏或虚假陈述，本公司承诺承担相应法律责任”。
综上，基于前文所述情况，在相关法律法规、政策文件、投资管理手续、土地取得手续、
项目合同协议等各种规定或协议约定中，对目标基础设施项目的土地使用权、股权、经营收
益权、建筑物及构筑物等转让或相关处置设定的所有相关限制条件、特殊规定或约定（下称
“转让限制条件”），目标基础设施项目均已符合相关要求或具备解除条件。
招募说明书
207
6、基础设施资产在基金存续期间及清算时可能会面临的限制转让风险及缓释措施
在基金存续期间以及清算时，若涉及处置基础设施资产，将面临着当前法律法规（如《成
都市国土资源局、成都市经济和信息化委员会关于我市主城区（含高新区）工业园区工业用
地项目办理不动产登记有关事项的通知》（成国土资发〔2017〕44 号）或未来其他新颁布的
法律法规的限制，可能导致未来基础设施资产无法处置或处置进度不及预期，对基金份额持
有人利益造成不利影响。
针对上述事项，本基金采取的风险缓释措施如下：
若无法直接处置基础设施资产，将通过处置项目公司股权的形式间接处理基础设施资产。
处置项目公司股权的方式因不涉及产权变更，不受当前法律法规的限制。若未来新颁布的其
他法律法规对项目公司股权转让予以限制，基金管理人将积极与主管部门沟通，取得主管部
门的同意函。
（五）基础设施项目投保情况
1、天府软件园一期项目
天府软件园A 区的物业服务单位成都高投世纪物业服务有限公司投保了公众责任险（含
附加险）；B 区的物业服务单位成都银都物业服务有限公司投保了机器设备财产综合险、公
众责任险（含附加险）和机动车停车场管理责任险。项目公司高投合顺已为天府软件园一期
购买了财产一切险。
（1）公众责任险
根据中国平安财产保险股份有限公司出具的《平安公众责任险》（ 保单号：
12693123902336383721）及中国平安财产保险股份有限公司平安公众责任保险条款（注册号：
C00001730912019122509341），成都高投世纪物业服务有限公司已针对天府软件园A 区投保
公众责任险。主要约定如下：
表：天府软件园A 区公众责任保险
投保人 成都高投世纪物业服务有限公司
被保险人 成都高投世纪物业服务有限公司
投保区域 中国四川省成都市市辖区天府软件园北区研发中心8
保险的项目
公众责任保险
附加险条款名称：1）广告招牌及装饰物责任条款2）附加火灾、爆炸、烟熏、
水损责任保险3）停车场责任条款4）电梯责任条款5）锅炉及压力容器爆炸
扩展条款
保险金额/赔偿限额 每次事故赔偿限额：RMB 200,000.00，累计赔偿限额：RMB 500,000.00
8 根据成都高新区公园城市建设局于2020 年8 月26 日向高投置业出具的《关于天府软件园北区研发中心项目建筑区划的
划分意见书》，天府软件园A 区的建筑区划名称为天府软件园北区研发中心。
招募说明书
208
保险期间 自2024 年01 月01 日00 时起至2024 年12 月31 日24 时止。
根据华泰财产保险有限公司出具的《公众责任险》（保单号：CS095225022400000007）、
明细表及华泰财产保险有限公司公众责任保险条款（华泰（备案）[2009]N122 号），成都银
都物业服务有限公司为天府软件园B 区投保公众责任保险。主要约定如下：
表：天府软件园B 区公众责任保险
投保人 成都银都物业服务有限公司
被保险人 成都银都物业服务有限公司
营业场所地址 成都市高新区新光路8 号
承保区域 四川省成都市高新区天华一路99 号天府软件园B 区
保险的项目
公众责任保险
附加险条款名称：1）电梯责任条款2）广告招牌及装饰物责任条款3）火灾和爆炸
责任条款4）第三者仓储货物损失除外条款5）出租出售区域除外条款6）贵重财物
除外条款7）高空坠物扩展条款
赔偿限额 每次事故责任限额为600,000 元
保险期间 自2024 年1 月24 日00 时00 分00 秒至2025 年1 月24 日00 时00 分00 秒止
（2）财产综合险
根据华泰财产保险有限公司出具的《财产综合险》（保单号：CS095221022400000003）、
明细表及华泰财产保险有限公司财产综合险条款（华泰（备案）[2009]N92 号），成都银都物
业服务有限公司为天府软件园B 区投保财产综合险。主要约定如下：
表：天府软件园B 区财产综合保险
投保人 成都银都物业服务有限公司
被保险人 成都银都物业服务有限公司
营业场所地址 成都市高新区新光路8 号
被保险项目及地址 机器设备；中国四川省成都市高新区天华一路99 号天府软件园B 区
总保险金额 4,900,000 元
保险期间 自2024 年1 月24 日00 时00 分00 秒至2025 年1 月24 日00 时00 分00 秒止
（3）机动车停车场责任保险
根据华泰财产保险有限公司出具的《机动车停车场管理责任保险》（保单号：
CS095225152400000002）、明细表及华泰财产保险有限公司机动车停车场管理责任保险条款
（华泰（备案）[2009]N141 号），成都银都物业服务有限公司为天府软件园B 区投保机动车
停车场管理责任保险。主要约定如下：
表：天府软件园B 区机动车停车场管理责任保险
投保人 成都银都物业服务有限公司
被保险人 成都银都物业服务有限公司
营业场所地址 成都市高新区新光路8 号
招募说明书
209
承保区域 四川省成都市高新区天华一路99 号天府软件园B 区院内停车场
保险的项目 机动车停车场管理责任保险
赔偿限额 每次事故责任限额为500,000 元
保险期间 自2024 年1 月24 日00 时至2025 年1 月24 日00 时止
（4）财产一切险
根据中国人民财产保险股份有限公司出具的《财产一切险（2009 版）投保单》及附加险
条款投保清单，项目公司高投合顺已为天府软件园一期购买了保险金额91,276 万元的财产一
切险，可足额覆盖天府软件园一期的最新评估价值，主要约定如下：
表：天府软件园一期财产一切险
保单号 PQYC202451010000001482
投保人 成都高投合顺企业管理有限公司
被保险人 成都高投合顺企业管理有限公司
投保标的 天府软件园一期（详见投保标的项目清单）
免赔条件 地震：每次事故绝对免赔额人民币40 万元或损失金额的5%，二者以高者为准。
其他事故：每次事故绝对免赔额人民币500 元或损失金额的5%，两者以高者为准。
总保险金额 人民币91,276 万元
保险期间 12 个月，自2024 年9 月25 日零时起至2025 年9 月24 日二十四时止
在基础设施基金存续期间，基金管理人及运营管理机构将继续按照评估价值对天府软件
园一期进行投保。后续基金管理人也将根据《运营管理服务协议》安排，积极督促运营管理
机构及时续保，确保天府软件园一期不出现保险中断或保额不足以覆盖评估价值的情况。
2、盈创动力大厦项目
盈创动力大厦物业服务单位成都高投世纪物业服务有限公司投保了公众责任险。项目公
司盈创融顺已为盈创动力大厦购买了财产一切险。
（1）公众责任险
根据中国平安财产保险股份有限公司出具的《平安公众责任险》（ 保单号：
12693123902336363012、12693123902336367240）及中国平安财产保险股份有限公司平安公
众责任保险条款（注册号：C00001730912019122509341），成都高投世纪物业服务有限公司
投保公众责任险。主要约定如下：
表：盈创动力大厦公众责任险
投保人 成都高投世纪物业服务有限公司
被保险人 成都高投世纪物业服务有限公司
投保区域 中国四川省成都市市辖区盈创动力大厦
保险的项目 公众责任保险
附加险条款名称：1）附加火灾、爆炸、烟熏、水损责任保险2）广告招牌及装饰
招募说明书
210
物责任条款3）锅炉及压力容器爆炸扩展条款4）电梯责任条款
赔偿限额 每次事故赔偿限额：RMB 200,000.00，累计赔偿限额：RMB 500,000.00
保险期间 自2024 年01 月01 日00 时起至2024 年12 月31 日24 时止
表：盈创动力大厦公众责任险（停车场区域）
投保人 成都高投世纪物业服务有限公司
被保险人 成都高投世纪物业服务有限公司
投保区域 中国四川省成都市市辖区盈创动力大厦（仅停车场区域）
保险的项目 停车场责任条款
赔偿限额 每次事故赔偿限额：RMB 500,000.00，每个车位赔偿限额：RMB
200,000.00，累计赔偿限额：RMB 4,000,000.00
保险期间 自2024 年01 月01 日00 时起至2024 年12 月31 日24 时止
（2）财产一切险
根据中国人民财产保险股份有限公司出具的《财产一切险（2009 版）投保单》及附加险
条款投保清单，项目公司盈创融顺已为盈创动力大厦购买了保险金额45,900 万元的财产一切
险，可足额覆盖盈创动力大厦的最新评估价值，主要约定如下：
表：盈创动力大厦财产一切险
保单号 PQYC202451010000001486
投保人 成都高投盈创融顺企业管理有限公司
被保险人 成都高投盈创融顺企业管理有限公司
投保标的 盈创动力大厦（详见投保标的项目清单）
免赔条件 地震：每次事故绝对免赔额人民币40 万元或损失金额的5%，二者以高者为准。
其他事故：每次事故绝对免赔额人民币500 元或损失金额的5%，两者以高者为准。
总保险金额 人民币45,900 万元
保险期间 12 个月，自2024 年9 月25 日零时起至2025 年9 月24 日二十四时止
在基础设施基金存续期间，基金管理人及运营管理机构将继续按照评估价值对盈创动力
大厦进行投保。后续基金管理人也将根据《运营管理服务协议》安排，积极督促运营管理机
构及时续保，确保盈创动力大厦不出现保险中断或保额不足以覆盖评估价值的情况。
（六）基础设施项目权利限制情况
截至本招募说明书发布之日，基础设施项目不存在抵质押等权利限制情况。
（七）基础设施项目是否存在受自然灾害、汇率变化以及外贸环境影响的情况
截至本招募说明书发布之日，基础设施项目不存在受自然灾害、汇率变化以及外贸环境
影响的情况。
（八）基础设施项目租赁合同备案情况
根据《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人
应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记
招募说明书
211
备案。房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到
原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。违反上述规定的，
由主管部门责令限期改正，单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。由于前期
基础设施项目正在陆续进行房屋租赁合同主体换签，导致目前基础设施项目房屋租赁合同尚
未办理登记备案手续，上述情况虽不影响租赁合同效力，但可能存在被主管部门处罚的风险。
针对上述事项，本基金采取的风险缓释措施如下：
原始权益人高投置业及高投集团已分别出具承诺函，承诺若天府软件园一期/盈创动力大
厦项目因租赁合同未备案问题导致本基金或项目公司高投合顺/盈创融顺承担任何责任或损
失的，原始权益人将向本基金或项目公司承担相应赔偿责任。
（九）基础设施项目经济指标约束和相关承诺
截至2024 年6 月30 日，未发现基础设施项目存在投资强度、产出强度和税收强度等经
济指标约束或相关承诺。
（十）基础设施项目税收优惠政策情况
截至2024 年6 月30 日，基础设施项目不存在房产税、城镇土地使用税、企业所得税等
税收优惠政策。
四、基础设施项目权属期限及续期安排
（一）基础设施项目权属期限
根据基础设施项目相关不动产权证书记载，天府软件园一期项目与盈创动力大厦项目所
占有的国有建设用地使用权将分别于2055 年12 月20 日和2055 年2 月28 日到期。
（二）基础设施项目续期安排
基金管理人将根据实际情况选择于土地使用权期限届满前申请续期。如果延期申请获批
准，土地使用权人将有可能需要满足其他条件，支付相应款项，且受制于相关法律法规和政
府部门的最终批准，基金管理人不保证土地使用权一定能够续期。如未来法律法规或政府规
划发生变化，导致基础设施项目发生续期情形的，基金管理人将按照法律法规、监管要求以
及基金合同的约定履行必要的审批程序后，实施续期方案。
五、关于标的基础设施项目使用状况
（一）基础设施项目使用状况
1、天府软件园一期
天府软件园一期建筑面积合计为129,999.83 平方米，其中，研发办公（指软件开发、科
招募说明书
212
技等行业企业的办公物业，以下统称“研发办公”或“办公”）物业建筑面积为108,320.25 平
方米，库房物业建筑面积为94.06 平方米，地下车库物业建筑面积为21,585.52 平方米。天府
软件园一期地下车库部分设置有602 个非机械车位，园区内部地面设置有地面非机械车位。
截至2024 年6 月30 日，整体可租赁面积（不含地下车库）合计106,816.72 平方米，已出租
面积合计96,947.16 平方米，整体出租率约为90.76%。地下车库部分及园区内的地上车位主
要用于临时园区停车经营，也有部分车位用于包月车位经营。
天府软件园一期所在楼栋为框架结构，标准层层高约4.5 米，外立面为石材、玻璃幕墙或
扣板，大堂地面铺地砖，墙面多为涂料，顶部为扣板吊顶。室内房间多为租户自行装修，地
面铺地砖或地毯，墙面为涂料、墙砖或墙纸，顶部多为扣板吊顶，配套设施齐全，配备电梯，
消防系统，强电系统，弱电系统，中央空调系统及照明设施，天府软件园一期正常使用中，
维护状况良好。
天府软件园是国家级科技企业孵化器、创新人才培养示范基地、国家备案众创空间、国
家级创业孵化示范基地、国家中小企业公共服务示范平台、国家数字服务出口基地，园区内
部及周边配套较为完善，企业聚集度较高，区位状况良好。
2、盈创动力大厦
盈创动力大厦建筑面积合计为49,768.20 平方米，其中，办公物业建筑面积为35,030.26
平方米，车位物业建筑面积为14,737.94 平方米，车位部分设置有322 个非机械车位，外部地
面设置有地面非机械车位。截至2024 年6 月30 日，整体可租赁面积合计49,768.20 平方米，
其中办公可租赁面积为35,030.26 平方米，已出租面积合计34,437.87 平方米，整体出租率约
为98.31%。车位部分及地上车位用于临时及包月停车经营。
盈创动力大厦所在楼栋为框剪结构，标准层层高约3.3 米-4.2 米，外立面为面砖饰面、局
部玻璃幕墙和百叶格栅，大堂地面铺地砖，墙面为墙砖或涂料，顶部为石膏板及格栅吊顶。
室内房间多为租户自行装修，地面铺地砖或地毯，墙面为涂料、墙砖或墙纸，顶部为石膏板、
矿棉板或格栅吊顶。所在楼栋配套设施齐全，配备电梯，消防系统，强电系统，弱电系统，
中央空调系统及照明设施。盈创动力大厦正常使用中，维护状况良好。
盈创动力大厦坐落于成都高新区核心区位、高新孵化园内部，人流量相对较高，周边有
环球中心购物广场、招商大魔方等大型商业设施及配套商业街，商业网点密布、营商氛围浓
厚，繁华度较高。区域位置优势突出，办公、居住等人流量大，区位状况良好。
（二）基础设施项目维修费支出情况
1、天府软件园一期
招募说明书
213
（1）过往维修费支出情况
2021-2023 年以及2024 年1-6 月，天府软件园一期物业维修维保费分别是197.06 万元、
247.01 万元、110.76 万元和5.75 万元，随物业情况不同而有所波动，2021-2023 年平均值为
184.94 万元。
（2）未来维修费支出计划
维修费支出指为保证房屋在日常经营过程中正常使用需支付的费用化的维修保养等费用
（如物业日常维修维保费用等），按含税年房地产总收益的一定比例预提，仲量联行参考基
础设施项目历史数据，设定费率取3.0%。
表：天府软件园一期未来十年维修费支出
单位：万元
年份 2024 年
7-12 月 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年 2029 年 2030 年 2031 年 2032 年 2033 年
金额 113.48 220.19 217.91 220.27 225.16 230.29 235.95 241.85 247.90 254.11
2、盈创动力大厦
（1）过往维修费支出情况
2021-2023 年以及2024 年1-6 月，盈创动力大厦物业维修维保费分别是30.04 万元、34.88
万元、68.82 万元和4.55 万元，随物业情况不同而有所波动，2021-2023 年平均值为44.58 万
元。
（2）未来维修费支出计划
维修费支出指为保证房屋在日常经营过程中正常使用需支付的费用化的维修保养等费用
（如物业日常维修维保费用等），按含税年房地产总收益的一定比例预提，仲量联行参考基
础设施项目历史数据，设定费率取2.0%。
表：盈创动力大厦未来十年维修费支出
单位：万元
年份 2024 年
7-12 月 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年 2029 年 2030 年 2031 年 2032 年 2033 年
金额 40.03 80.45 81.44 82.91 84.34 85.92 87.65 89.41 91.21 93.05
六、基础设施项目的评估情况
仲量联行作为资产评估机构对标的基础设施资产进行了评估，就天府软件园一期及盈创
动力大厦项目于价值时点2024 年6 月30 日的市场价值出具了编号为JLL-BJ[2024]房估字第
0225 号和JLL-BJ[2024]房估字第0226 号的估值报告。
（一）估价方法
招募说明书
214
经评估机构估价人员认真分析所掌握的资料并对底层资产进行实地查勘后，根据底层资
产的特点及本身的实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标
准》，经过反复研究和综合考虑，选取收益法作为本次估价的基本方法求取目标价值。
（二）估价结果
仲量联行估价人员根据估价目的，遵循独立、客观、公正的估价原则，按照科学的估价
程序，全面分析了影响底层资产价格的因素，并运用适当的估价方法，确定估价对象于价值
时点2024 年6 月30 日的房地产市场价值，估价结果如下：
表：基础设施项目资产评估情况
序号 项目名称 建筑面积
（平方米） 现状用途 报酬率
假设
评估单价
（元/平方米）
评估总价
（万元）
1 天府软件园一期 129,999.83 研发办公、库房、
地下车库等 6.50% 6,238.47 81,100.00
2 盈创动力大厦 49,768.20 研发办公、车位等 6.50% 8,720.43 43,400.00
合计/加权平均 179,768.03 - - 6,925.59 124,500.00
天府软件园一期历史上存在销售情况（绝大多数在2006 年及2007 年销售，2015 年以来
销售记录共2 笔），盈创动力大厦历史上未进行销售。天府软件园一期地上部分评估单价为
7,296.43 元/平方米，地下部分评估单价为907.01 元/平方米，参考天府软件园一期近年销售情
况（均为市场化销售，销售对象非关联方），上述评估单价具备一定合理性。
表：天府软件园一期历史销售情况
序号 销售年份 销售楼栋 销售面积（m2） 销售单价（元）
1 2019 年
A 区4 栋地上 9,952.52 10,800.00
A 区4 栋地下 94 个车位
（折合4,420.65m2）
220,213.00（每个）
（折合每平方米4,682.57 元）
2 2016 年
A 区3 栋地上 9,989.74 8,900.00
A 区3 栋地下 116 个车位
（折合4,401.07m2）
150,000.00（每个）
（折合每平方米3,953.58 元）
基础设施项目预测期首年预测资本化率如下表所示：
表：基础设施项目首年预测资本化率
项目名称 估值a
（万元）
首年预测经营净收入b
（万元）（注）
首年预测资本化率
（b/a）
天府软件园一期 81,100.00 5,471.20 6.75%
盈创动力大厦 43,400.00 2,941.88 6.78%
合计 124,500.00 8,413.08 6.76%
注：由2024 年7-12 月预测收入年化折算所得。
招募说明书
215
（三）账面价值与评估价值的差异情况
原始权益人对天府软件园一期及盈创动力大厦均采用公允价值法计量，基础设施项目资
产账面价值与评估价值的差异主要是增值税的差异（账面价值为不含税价值，评估总价为含
税价值）。截至2024 年6 月30 日，基础设施项目资产账面价值与评估价值情况如下表所示：
表：基础设施项目资产账面价值与评估价值差异情况
项目 截至2024 年6 月30 日
账面价值（万元） 评估总价（万元） 差异（万元） 评估增值率
天府软件园一期 77,200.00 81,100.00 3,900.00 5.05%
盈创动力大厦 41,300.00 43,400.00 2,100.00 5.08%
合计 118,500.00 124,500.00 6,000.00 5.06%
（四）主要假设条件说明
仲量联行采用收益法对基础设施资产进行估值。收益法系预测估价对象的未来收益，利
用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。仲
量联行本次评估时主要参数假设情况如下。
1、天府软件园一期
（1）天府软件园一期预测期及折现率选取及说明
1）预测期的确定
天府软件园一期建筑物均为框架结构，其经济耐用年限为60 年，截至2024 年6 月30
日，房屋建筑物剩余经济耐用年限均约为41 年，土地使用权终止日期均为2055 年12 月20
日，截至价值时点，土地剩余使用年期均为31.49 年。根据孰短原则，底层资产以土地剩余使
用年限作为底层资产的收益年限，底层资产的收益年限均为31.49 年。
2）折现率的确定
基础设施项目的价值为其经营收益于价值时点的收益折现值，报酬率从纯理论上讲，应
等于同等风险条件下的平均获利率。考虑同类房地产项目的报酬率，本次底层资产评估采取
安全利率加风险调整值的方法确定报酬率。安全利率取中国人民银行公布的一年期定期存款
利率1.50%。风险投资报酬率由行业风险报酬率、经营风险报酬率、财务风险报酬率组成，分
为低、中、高、投机四个档次，相应的调整值分别为0%-3%，3%-6%，6%-9%，9%以上，根
据底层资产的用途和房屋成新分析，以及该区域物业的租售比及对当地社会经济环境、房地
产经营风险综合分析，办公、库房物业和地下车库物业均属于中等风险，风险投资回报率取
5.00%，确定其报酬率为6.50%。
（2）天府软件园一期运营收入预测假设
招募说明书
216
1）底层资产租金水平及增长率的确定
截至价值时点，天府软件园一期已部分出租，本项目评估对于租赁合同存续期内的租金
收入根据合同约定进行测算。对于租赁合同存续期外的租金预测（或对于租赁合同存续期内
但部分年度未明确约定租金水平的），按照市场客观租金水平进行测算。
估值参数概况如下：
表：天府软件园一期租金水平及增长率假设
项目 2024 年-2026 年 2027 年至未来结束期
天府软件园一期研发办公物业
（除B7 栋实施加速器优惠政策部分） 60 元 2.5%增长率
天府软件园一期研发办公物业
（B7 栋实施加速器优惠政策部分）
50 元
（部分条件较差的房源为25 元） 2.5%增长率
项目 2024 年-2036 年 2037 年至未来结束期
天府软件园一期商业配套 5%增长率 2.5%增长率
项目 2024 年-2027 年 2028 年至未来结束期
天府软件园一期车位 220.00 万元/年 2.5%增长率
具体估值参数假设细节如下：
①租约期内租金水平分析
A.报告期内园区租赁价格标准
根据成都天府软件园有限公司2021 年4 月《关于天府软件园2021 年-2024 年办公楼租
赁价格方案的请示》，天府软件园一期研发办公物业的租赁价格标准如下表所示：
项目名称 2021 年10 月之前
（元/平方米/月）
2021 年10 月-2023 年
（元/平方米/月）
2024 年
（元/平方米/月）
2025 年以后
（元/平方米/月）
天府软件园A 区 40 50 60 根据园区实际运营
情况再行确定
天府软件园B 区
（除B7 栋） 40 50 60 根据园区实际运营
情况再行确定
天府软件园B 区B7 栋
创业场加速器入驻企业
30
（部分条件较差的
无窗房为15）
40
（部分条件较差的无
窗房为20）
50
（部分条件较差
的无窗房为25）
根据园区实际运营
情况再行确定
根据成都天府软件园有限公司2023 年12 月《关于天府软件园AB 区（REITs 入池资产）
2025 年-2026 年办公楼租赁方案的请示》，天府软件园一期研发办公物业2024-2026 年租赁价
格标准维持不变，具体如下表所示：
项目名称 2024 年-2026 年（元/平方米/月） 2027 年以后（元/平方米/月）
天府软件园A 区 60 根据园区实际运营情况再行确定
天府软件园B 区（除B7 栋） 60 根据园区实际运营情况再行确定
天府软件园B 区B7 栋
创业场加速器入驻企业
50
（部分条件较差的无窗房为25） 根据园区实际运营情况再行确定
招募说明书
217
B.报告期内租金水平上调原因及执行情况
天府软件园一期2021 年上调了园区租金水平（针对天府软件园所有片区，而不局限于入
池资产），该调整事项由软件园公司于2019 年开始研究，并于2019 年8 月份出台初步方案。
后因公共卫生事件影响，经过一年多时间对租户的持续跟进沟通，最终于2021 年4 月份完成
该租金体系办法的出台。
上述租赁价格标准在实际经营中已得到严格执行。截至2022 年末，所有已签约的相关租
户租金水平从2021 年10 月1 日起全部已按照最新体系执行上涨至50 元/平方米/月；截至本
招募说明书发布之日，所有已签约租户2024 年租金水平均已上涨至60 元（B7 栋创业场加速
器企业上涨至50 元或25 元）。
C.天府软件园B 区B7 栋创业场加速器租赁价格安排
对于天府软件园B 区B7 栋，符合创业场加速器资格的入驻企业，可以享受一定的租赁
价格优惠。截至价值时点，天府软件园B 区B7 栋可租赁面积为12,557.11 平方米，其中，
763.08 平方米租赁面积对应的租赁价格标准为25 元/平方米/月（面积占比6.08%），7,757.10
平方米租赁面积对应的租赁价格标准为50 元/平方米/月（面积占比61.77%），剩余租赁面积
对应的租赁价格标准为60 元/平方米/月（面积占比32.15%）。763.08 平方米和7,757.10 平方
米的物业并称“天府软件园B 区B7 栋创业场加速器部分”。
B7 栋在过往均有符合创业场加速器资格的企业入驻，且未来也会维持现状进行运营。鉴
于此，评估机构对于B7 栋创业场加速器部分在租赁合同存续期内的租金收入根据合同约定
进行测算，对于租赁合同存续期外的租金预测参照《请示》的租赁价格标准，按照优惠的市
场客观租金水平进行测算，即于价值时点，租赁价格标准为25 元/平方米/月的763.08 平方米
创业场加速器部分于2024 年的客观租金水平为25 元/平方米/月，租赁价格标准为50 元/平方
米/月的7,757.10 平方米创业场加速器部分于2024 年的客观租金水平为50 元/平方米/月。
②租约期外及未出租部分的租金水平确定（市场客观租金）
底层资产的研发办公和库房部分的客观租金水平的确定采用比较法，根据替代原则，选
取近期租赁市场的三个可比实例。对上述租赁案例进行市场状况、交易情况、区位状况、实
物状况和权益状况进行修正和调整，得出底层资产的比准租金单价。
根据评估机构对底层资产所处区域租金水平的了解，结合底层资产现状，并考虑到《请
示》中的2022 年-2023 年租赁价格水平，评估机构通过比较法的测算确定底层资产研发办公
和库房部分的市场租金为50 元/平方米/月（含税，不含物业费）。租约到期后首年租金为价
值时点客观租金×（1+g）^租约期，其中g 为租金增长率水平。
招募说明书
218
此外，底层资产天府软件园B 区2 栋01002-2 号房，建筑面积为150.00 平方米，证载用
途为办公，现状用途为商业；结合评估机构对现场的查勘情况，前述物业位于楼栋地上1 层，
经营天府软件园B 区的商业配套服务，起到完善园区功能的辅助作用。考虑最高最佳利用原
则，转换用途不符合经济上的可行性，故评估机构以底层资产保持现状用途持续使用为估价
前提。该部分物业的出租是通过公开招投标方式进行，租约租金体现市场水平，且按照5%的
年增长率稳定增长。结合评估机构对底层资产所处区域租金水平的了解以及底层资产现状，
该部分物业的客观租金水平、增长率与其合同租金水平、增长率相当，可以合同租金水平作
为客观租金水平。租约到期后首年租金为价值时点客观租金×（1+g）^租约期，其中g 为租金
增长率水平（从价值时点至2036 年，客观租金增长率为5%，从2037 年起直至估价对象土地
使用权终止日期，客观租金每年递增2.5%）。
③租金增长率
租金增长率需要考虑经济发展、成本、通货膨胀等因素。底层资产平均租金会在CPI 物
价指数的基础上，随着经济发展、成本、通货膨胀等因素波动。
时间（年） 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
CPI 物价指数 101.1% 102.2% 102.0% 101.4% 102.8% 102.5% 100.5% 102.4% 100.2%
因此，CPI 物价指数对于底层资产平均租金增长率具有一定的参考意义。
根据评估机构对底层资产周边的市场调研，底层资产所在区域产业聚集度较好，类似研
发办公物业对外租赁时，租金水平多会根据租期长短作2.5%-5%的增幅。
据此，天府软件园一期各部分租金增长率设置如下：
A.研发办公和库房部分（非天府软件园B 区B7 栋创业场加速器部分）：2024 至2026 年
的客观租金水平为60 元/平方米/月（考虑到2024 年客观租金水平较2023 年有较大幅度调整，
2024 至2026 年客观租金增长率0%），从2027 年起至底层资产土地使用权终止日期，客观
租金每年递增2.5%。
B.天府软件园B 区B7 栋创业场加速器：2024 至2026 年的客观租金水平为25 或50 元/
平方米/月（考虑到2024 年客观租金水平较2023 年有较大幅度调整，2024 至2026 年客观租
金增长率为0%），自2027 年起至底层资产土地使用权终止日期，市场租金每年递增2.5%。
C.商业部分（天府软件园B 区2 栋01002-2 号房）：如前文所述，上述证载用途为办公、
现状用途为商业的房屋，租约到期后，该部分物业首年租金为价值时点客观租金×（1+租金
增长率）^租约期，从价值时点至2036 年，客观租金增长率为5%，从2037 年起直至目标资
产土地使用权终止日期，客观租金每年递增2.5%。
招募说明书
219
2）底层资产空置率及租金损失率的确定
截至价值时点，底层资产研发办公和库房部分，整体建筑面积合计108,414.31 平方米，
整体可租赁面积合计106,816.72 平方米，已出租面积合计96,947.16 平方米，整体出租率约为
90.76%，空置率为9.24%，而2020-2023 年末出租率分别为96.48%、95.36%、94.12%和95.49%，
2024 年9 月末出租率为91.38%，出租情况相对较为平稳。
根据评估机构对底层资产所处区域研发办公用房空置情况的了解及装修免租期的了解、
对估价对象历史空置情况的分析，综合考虑目标资产所处区位物业品质、未来运营期内换租
及免租期等因素，再结合评估机构的实地查勘及市场研判，设定估价对象于2024 年的客观空
置及租金损失率为10%，于2025 年的客观空置及租金损失率为9%，于2026 年及以后的客
观空置及租金损失率为8%。
3）车位收入
天府软件园一期A 区地下车库部分设置有150 个非机械车位，B 区地下车库部分设置有
503 个非机械车位。考虑到天府软件园一期历史车位经营收入较为稳定，因此参考2024 年1-
6 月收入，预测价值时点至2024 年底（即两个季度）车位收入（含税）为110.90 万元，2024
年至2027 年车位收入（含税）为220.00 万元，2028 年起未来每年增长2.5%。
4）其他收入
于价值时点，除租金收入与车位收入外，底层资产无其他收入。
5）收缴率
根据截至2024 年9 月30 日的期后租金回收情况，底层资产租赁部分过往三年及一期的
租金收缴率分别为99.99%、100%、99.98%和98.81%，均值99.70%。
底层资产租金收付大部分采用了“押三付三”的模式（即收取相当于三个月租金的租赁
保证金，同时预收未来三个月租金）的模式（根据实际商务谈判的情况，亦有部分租户的支
付周期为月度、半年度或年度），租户应于每个支付周期到期前15 日支付下一周期的租金，
一旦租户出现拖延支付租金的情况，底层资产运营方将对该租户进行及时催缴，极端情况下
将及时进行清退，并相应没收租户支付的押金以弥补欠缴的租金。考虑到底层资产历史租金
收入的收缴率良好，且存在较好的弥补机制，本次估值取租金收入的收缴率为99%。
底层资产车位部分主要用于临时停车经营，收入实现方式为现收现付，并且底层资产用
于包月经营的车位部分租金几乎不存在欠缴的情况，故本次估值取车位收入的收缴率为100%。
6）房地产年总收益
房地产年总收益=日租金单价×365×可租面积×（1-空置率）÷10,000×99%+车位收入
招募说明书
220
×100%
（3）天府软件园一期运营支出预测假设
天府软件园一期运营支出包括运营管理费、资本性支出、维修费、房产税、增值税、城
市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、保险费、城镇土地使用税等。各项
费用取值计算过程如下：
1）运营管理费
指对出租房屋进行的必要运营管理所需的费用，按年房地产总收益的一定比例确定，具
体而言，底层资产办公和库房部分的运营管理费主要包括由底层资产运营管理机构收取的资
产委托管理费、由底层资产物业管理方收取的空置房物业服务费、非由底层资产运营管理机
构和底层资产物业管理方收取的其它运营管理费。其中，由底层资产运营管理机构收取的资
产委托管理费费率，根据相关合同的约定取值为10%；非由底层资产运营管理机构收取的其
它运营管理费，主要指为运营管理底层资产所需的必要杂项管理费用，考虑到底层资产的实
际用途，同时参考历史的支出水平，费率取值为0.5%。
此外，根据高投合顺分别与天府软件园A 区物业管理方成都高投世纪物业服务有限公司
和天府软件园B 区物业管理方成都银都物业服务有限公司签订的物业服务合同，当底层资产
办公和库房部分的空置率低于5%时，高投合顺不需向物业管理方支付空置房物业服务费；当
底层资产空置率超过5%时，经高投合顺或其委托的运营管理机构相关部门确认后，高投合顺
只需向物业管理方支付高出5%之外的空置房物业服务费，物业服务费标准为6 元/平方米/月。
结合对底层资产办公及车库部分空置率的预测分析，经测算，底层资产空置率每高于5%一个
百分点，需要增加支付的空置房物业服务费约为租金收入的0.1%。
底层资产办公和库房部分的运营管理费费率=10%+（空置率-5%）÷1%*0.1%+0.5%
底层资产车位部分的运营管理费主要包括由底层资产运营管理机构收取的资产委托管理
费、非由底层资产运营管理机构收取的车位物业管理费，费率取25%。其中，由底层资产运
营管理机构收取的资产委托管理费费率，根据相关合同的约定取值为10%；非由底层资产运
营管理机构收取的车位物业管理费费率取值为15%。
运营管理费=Σ 各部分房地产年总收益×各部分运营管理费费率
2）资本性支出
指为保证房屋在整个经营周期正常使用需支付的可资本化的维修保养等费用（如物业大
修费用、物业更新改造费用等），按年房地产总收益的一定比例预提，设定费率取1.0%。
资本性支出=房地产年总收益×1.0%
招募说明书
221
上述资本性支出设置合理性分析如下：
根据天府软件园一期过往资本性支出情况，过往资本性支出主要包括园区改造、光彩工
程、管网维修改造、停车场维修改造、服务器采购、装修等大规模维修保养工程支出。
其中，园区改造支出金额达到1,914.45 万元，系天府软件园各片区进行的整体升级改造
（于2021 年5 月30 日整体竣工验收），具体包括完善导视系统、建设园区智慧运营中心、
提升园区入口形象、增加园区人性化设施、改造园区景观、改造水景等。天府软件园作为成
都高新区形象的重要展示窗口，按照国际化一流园区标准进行提档升级，上述事项系特殊的
整体升级改造，属于非经常性事项。此外，部分主要改造内容，如管廊工程，一次建成后，
未来一般无需再次建设。因此，未来发生类似的超大型支出的可能性不大（根据当前可追溯
的历史数据，更早一次的整体园区提质改造系在2013 年实施的园区光彩工程，但金额仅有
470 万），即使发生类似事项，预计金额也相对可控。
就未来五年（2025-2029 年）来看，由于上述改造发生的时间较近，资产目前使用状态良
好，预计期间发生类似大额支出可能性较低。因此，在不考虑上述特殊改造事项的情况下，
过去十年年均资本性支出10.52 万元，而未来五年年均预留资本性支出约74.25 万元，扣除上
述年均11 万元后未来五年剩余预留资本性支出仍有318.65 万元，预计可覆盖其他额外的资
本性支出。
此外，随着建筑物年限的增加，资本性支出将逐步增加，由于资本性支出系按房地产年
总收益*1%计取，资本性支出将随着未来运营收入的增长而增长，与前述情况相匹配。
综上，资本性支出设置与资产历史水平具有延续性、与运营年限总体匹配。
表：近十年天府软件园一期资本性支出规模
单位：万元
年份 资本性支出金额（注1）
2023 年 -
2022 年 -0.22（注2）
2021 年 11.22
2020 年 1,940.13
2019 年 -
2018 年 34.68
2017 年 27.51
2016 年 0.77
2015 年 5.05
2014 年 0.56
合计 2,019.70
招募说明书
222
年份 资本性支出金额（注1）
过去十年平均 201.97
园区改造项目 1,914.45
剔除园区改造项目合计 105.25
剔除园区改造项目后平均值 10.52
注1：由于部分支出系天府软件园各片区统一发生，难以精准分摊到各片区，故按天府软件园一
期在所有片区中的面积占比进行分摊。
注2：由于最终核定的工程造价发生变化，冲回前期已确认的支出。
3）维修费
指为保证房屋在日常经营过程中正常使用需支付的费用化的维修保养等费用（如物业日
常维修维保费用等），按年房地产总收益的一定比例预提。结合房屋历史维修费情况以及当
前使用状态等情况，设定费率取3.0%。
维修费=房地产年总收益×3.0%
4）房产税
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90 号）、《财政部国家税务总
局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43
号），底层资产从租计征的房产税的税率依据不含增值税的房屋租金收入计算缴纳，税率为
12%。
从租计征的房产税=年租金单价×可租面积×（1-空置率）/（1+9%）×12%÷10,000
除了从租计征的房产税外，就底层资产的空置部分，还需要缴纳从价计征的房产税。结
合历史缴纳的从价计征房产税，底层资产年房产税税率为1.2%，扣除比率为30%。
从价计征的房产税=应税房产原值×空置率×（1-30%）×1.2%
5）增值税及附加
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第538 号）及相关
税法规定，增值税、城市维护建设税、教育费附加费及地方教育费附加依据不含增值税的房
屋租金收入计算缴纳，综合税率为10.08%（即城市维护建设税、教育费附加费及地方教育费
附加税率合计为12%）。底层资产运营过程中产生的运营管理费、资本性支出、维修费和保
险费四项费用，均可以取得可抵扣进项税，其中，运营管理费和保险费的增值税税率为6%，
资本性支出和维修费的增值税税率为9%。
此外，根据项目交易安排，在评估底层资产市场价值时，假设底层资产的购买者在取得
底层资产的同时，获得以5%的增值税征收率计算的可抵扣增值税进项税额，且该进项税额可
招募说明书
223
以在底层资产未来运营持有期内全额进行抵扣。本次评估，假设因购买底层资产获得的总可
抵增值税进项税额=底层资产市场价值/（1+5%）*5%。
增值税及附加=（年租金单价×可租面积×（1-空置率）（/ 1+9%）×9%-年运营管理费（/ 1+6%）
×6%-年资本性支出/（1+9%）×9%-年维修费/（1+9%）×9%-年保险费/（1+6%）×6%-因购买底
层资产取得的年可抵扣增值税进项税额）*（1+12%）÷10,000
6）印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》
规定，财产租赁合同应当在合同签订时按不含增值税租赁金额千分之一贴花，印花税为年租
金×0.1%。
印花税=年租金单价×可租面积×（1-空置率）/（1+9%）×0.1%÷10,000
7）保险费
保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重
置价值的0.03%计。结合底层资产的建筑结构及实际状况，同时参考近期类似房屋建筑物的
建筑安装造价水平，取底层资产房屋重置成本单价为3,200 元/平方米。
保险费=房屋重置价值×0.03%
8）城镇土地使用税
指对出租房屋缴纳的城镇土地使用税，根据底层资产所在土地等级，城镇土地使用税缴
纳标准为6 元/平方米/年。
9）年总费用
年总费用=运营管理费+资本性支出+维修费+房产税+增值税及附加+印花税+保险费+城
镇土地使用税
2、盈创动力大厦
（1）盈创动力大厦预测期及折现率选取及说明
1）预测期的确定
盈创动力大厦为框剪结构，其经济耐用年限为60 年，截至价值时点，房屋建筑物剩余经
济耐用年限均约为48 年，土地使用权终止日期均为2055 年2 月28 日，截至价值时点，土地
剩余使用年期均为30.68 年。根据孰短原则，本次估价以土地剩余使用年限作为盈创动力大
厦的收益年限，本次盈创动力大厦的收益年限为30.68 年。
2）折现率的确定
物业的价值为其经营收益于价值时点的收益折现值，报酬率从纯理论上讲，应等于同等
招募说明书
224
风险条件下的平均获利率。考虑同类房地产项目的报酬率，本次评估采取安全利率加风险调
整值的方法确定报酬率。安全利率取中国人民银行公布的一年期定期存款利率1.50%。风险
投资报酬率由行业风险报酬率、经营风险报酬率、财务风险报酬率组成，分为低、中、高、
投机四个档次，相应的调整值分别为0%-3%，3%-6%，6%-9%，9%以上，根据底层资产的用
途和房屋成新分析，以及该区域物业的租售比及对当地社会经济环境、房地产经营风险综合
分析，研发办公物业及车位属于中等风险，风险投资回报率取5.00%，确定其报酬率为6.50%。
（2）盈创动力大厦运营收入预测假设
1）底层资产租金水平及增长率的确定
截至价值时点，盈创动力大厦的研发办公部分已进行出租经营，本次评估对于租赁合同
存续期内的租金收入根据合同约定进行测算，对于租赁合同存续期外的租金预测按照市场客
观租金水平进行测算。
估值参数概况如下：
表：盈创动力大厦租金水平及增长率假设
项目 2024 年1-6 月 2024 年
7-12 月
2025 年
未来结束期
研发
办公
部分
①A 座主要为88 元/月/平方米，B 座主要为75 元/月/平方米；
视现时租金方案，个别特殊房间为61-90 元/月/平方米。
②视现时租金方案，1 层临街单元为240-361 元/月/平方米，2
层临街单元为140-210 元/月/平方米。
③上述两部分平均租金水平为101 元/月/平方米。
0%增长率 2%增长率
商业
配套 按照现行合同价格，为63 元/平方米/月 0%增长率 2%增长率
车位 参照过往三年的车位收入，假设预测价值时点至24 年底（即两个季度）车位收
入（含税）为57.72 万元（相当于年收入112.99 万元） 2.5%增长率
① 租约期内租金水平分析
截至价值时点，盈创动力大厦的研发办公部分已出租面积为34,437.87 平方米，整体实际
出租率为98.31%，整体租金水平约为95 元/平方米/月，其中，实际用途为研发办公（包含位
于1 层、2 层的临街单元）部分的平均租金水平约为101 元/平方米/月，计取方式均为固定租
金模式。
② 租约期外及未出租部分的租金水平确定（市场客观租金）
盈创动力大厦的研发办公部分的客观租金水平的确定采用比较法，根据替代原则，选取
近期租赁市场的三个可比实例。对上述租赁案例进行市场状况、交易情况、区位状况、实物
状况和权益状况进行修正和调整。
根据评估机构对底层资产所处区域租金水平的了解，结合底层资产现状，评估机构通过
招募说明书
225
比较法的测算确定底层资产研发办公用房6 至16 层办公单元的基准租金为73 元/平方米/月
（含税，不含物业费），另外，底层资产研发办公用房3 至5 层办公单元由于所处位置临街，
且层高、开间等建筑规格条件优于6 至16 层办公单元，评估机构修正了该等因素得到3 至5
层办公单元的基准客观租金为81 元/平方米/月（含税，不含物业费）。此外，对底层资产研
发办公用房1 至2 层的办公单元，由于其楼层、临街位置、经营业态等不同，评估机构考虑
了这些因素并参考了其现时租金方案，对其中4 个位于1 层的办公单元，采用客观租金范围
为240 至361 元/平方米/月（含税，不含物业费），对其中2 个位于2 层的办公单元，采用客
观租金范围为147 至210 元/平方米/月（含税，不含物业费）。租约到期后首年租金为价值时
点客观租金×（1+g）^租约期。其中g 为租金增长率水平。
此外，底层资产中的2 单元1 至5 层，总共建筑面积为5,485.85 平方米的物业，证载用
途为办公，现状用途为商业。结合评估机构对现场的查勘情况，前述物业经营估价对象的商
业配套服务，起到完善楼宇功能的辅助作用。考虑最高最佳利用原则，转换用途不符合经济
上的可行性，故本次评估以前述物业保持现状用途持续使用为估价前提。该部分物业的出租
是通过公开招投标方式进行，租约租金体现市场水平。结合对底层资产所处区域租金水平、
租金增长率的了解以及底层资产现状，该部分物业的客观租金、增长率与其合同租金水平、
增长率一致，客观租金取值63 元/平方米/月（含税，不含物业费）。租约到期后首年租金为
价值时点客观租金×（1+g）^租约期。其中g 为租金增长率水平。
③租金增长率
租金增长率需要考虑经济发展、成本、通货膨胀等因素。底层资产平均租金会在CPI 物
价指数的基础上，随着经济发展、成本、通货膨胀等因素波动。
时间（年） 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
CPI 物价指数 101.1% 102.2% 102.0% 101.4% 102.8% 102.5% 100.5% 102.4% 100.2%
因此，CPI 物价指数对于底层资产平均租金增长率具有一定的参考意义。
根据评估机构对底层资产周边的市场调研，底层资产所在区域产业聚集度较好，类似工
业办公物业对外租赁时，租金水平多会根据租期长短作2-4%的增幅。
考虑到市场平均租金增长率，结合底层资产研发办公部分和配套商业过往已签订租约的
平均租金年递增情况，综合分析确定底层资产研发办公部分和配套商业的租金于2024 年保持
不变，从2025 年起每年递增2.0%。
2）底层资产空置率及租金损失率的确定
于价值时点，盈创动力大厦整体建筑面积为49,768.20 平方米，整体可租赁面积为
招募说明书
226
49,768.20 平方米，其中办公可租赁面积为35,030.26 平方米，已出租面积合计34,437.87 平方
米，整体出租率约为98.31%，空置率1.69%，而2022 年末及2023 年末出租率分别为98.88%
及98.19%，总体较为平稳。
根据对底层资产所处区域研发办公用房空置情况及装修免租期的了解，综合考虑目标资
产所处区位、物业品质、未来运营期内换租及免租期等因素，再结合评估机构的实地查勘、
分析及判断，设定目标资产客观空置及租金损失率5%来计算。
3）车位收入
盈创动力大厦地下车库部分设置有322 个非机械车位，盈创动力大厦主要车位收入形式
为临停车位和月租车位。报告期内车位收入如下所示。
年度 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年1-6 月
车位收入（元） 996,972 1,002,703 1,012,304 552,681
注：以上数据均为不含税数值，税率为9%
参照过往三年的车位收入，预测价值时点至24 年底（即两个季度）车位收入（含税）为
57.72 万元，2025 年起未来每年增长2.5%。
4）其他收入
于价值时点，除租金收入与车位收入外，盈创动力大厦无其他收入。
5）收缴率
底层资产过往三年及一期的租金及车位收入的收缴率均达到100%。考虑到底层资产租户
租金收付大多采用“押三付三”的模式（即收取相当于三个月租金的租赁保证金，同时预收
未来三个月租金）的模式（根据实际商务谈判的情况，亦有部分租户的支付周期为月度、半
年度或年度），租户应于每个支付周期到期前10 日提前预付下一周期的租金，一旦租户出现
拖延支付租金的情况，底层资产运营方将对该租户进行及时催缴，极端情况下将及时进行清
退，并相应没收租户支付的押金以弥补欠缴的租金。考虑到底层资产历史租金及车位收入过
往三年收缴率均达到100%，上述租户租金预计欠缴风险可控，且存在较好的催收和押金弥补
机制，本次估值取租金及车位收入的收缴率为100%。
6）房地产年总收益
房地产年总收益=（日租金单价×365×可租面积×（1-空置率）÷10,000+车位收入）×100%
（3）盈创动力大厦运营支出预测假设
年总费用指出租房地产时，出租方应负担的各项成本费用以及税金，一般包括运营管理
费、资本性支出、房产税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花
招募说明书
227
税、保险费、城镇土地使用税等。各项费用取值计算过程如下：
1）运营管理费
指对出租房屋进行的必要运营管理所需的费用，包括资产委托管理费、物业管理服务费
等。
资产委托管理费按年房地产总收益的一定比例确定，考虑到底层资产的实际用途，同时
参考历史的运营管理费支出水平，设定底层资产办公部分的费率取10.5%（其中，由底层资
产运营方收取的资产委托管理费费率10%，非由底层资产运营方收取的其他运营管理费（主
要为运营管理底层资产的必要杂项管理费用）费率0.5%），车位部分的费率取10.5%（其中，
由底层资产运营方收取的资产委托管理费费率10%，由非底层资产运营方收取的其它运营管
理费费率0.5%）。
研发办公部分的物业管理服务费为底层资产产权人需向物业管理方支付空置部分的物业
服务费，空置面积根据总可出租面积和采用的空置率5%计算得到，物业管理服务费计算标准
为13 元/平方米/月。
车位部分的物业管理由物业管理公司负责，盈创动力大厦产权人需向物业管理支付100
元/月/个的车位管理费。车位的运营管理费中亦考虑了宜泊产生的车位管理费，根据《盈创动
力大厦、高新青年寓1 号（大源）等4 个地下停车场项目委托运营服务合同》，于价值时点，
成都宜泊信息科技有限公司负责盈创动力大厦车位部分的租赁运营工作，且不再负责车位部
分的物业管理工作，亦不再按年度收取固定成本费用，而仅根据合同中约定的基础营收额146
万元，以及合同中约定的奖励及扣减标准，实施超额增费、低额降费，从而得到宜泊应收取
的车位管理费。综上，盈创动力大厦运营管理费由以下部分构成：
研发办公部分的运营管理费=研发办公部分房地产年总收益×10.5%+可租赁面积×空置
率×13×12÷10,000
车位部分的运营管理费=车位部分房地产年总收益×10.5%+100×12×车位个数+宜泊车
位管理费
2）资本性支出
指为保证房屋在整个经营周期正常使用需支付的可资本化的维修保养等费用（如物业日
常维护维保费用等），按年房地产总收益的一定比例预提，设定费率取1.0%。
资本性支出=房地产年总收益×1.0%
上述资本性支出设置合理性分析如下：
盈创动力大厦于2012 年全部建成并开始运营，截至2024 年6 月末未实施过整体提质改
招募说明书
228
造，仅发生两笔资本性支出，金额为5.29 万元，为配电室及电梯机房空调安装支出。
盈创动力大厦资本性支出较少，主要系盈创动力大厦整体结构、装修、设备等各方面仍
较为完好，且日常各项维保工作较为及时，暂未出现需要大修的情形所致（企业进行资本化
的支出需为主体大修且能增加使用年限或者产生额外收益，其他情形目前计入维修费用中）。
表：盈创动力大厦2012 年投入运营以来资本性支出规模
单位：万元
年份 资本性支出金额
2016 1.32
2015 3.97
平均值 2.65
虽然目前项目建筑和设备情况良好，但考虑到盈创动力大厦后续仍有较长运营周期，为
保证房屋在整个经营周期正常使用，本次申报材料中资本性支出费率保守按1.0%预留，2024
年预留约40 万元，未来五年共计预留约210.33 万元，年均42.07 万元，预计可覆盖未来潜在
大修所需的费用。
此外，随着建筑物年限的增加，资本性支出将逐步增加，由于资本性支出系按房地产年
总收益*1%计取，资本性支出将随着未来收入的增长而增长，与前述情况相匹配。
综上，资本性支出设置与资产历史水平具有延续性、与运营年限总体匹配。
3）维修费
指为保证房屋在日常经营过程中正常使用需支付的费用化的维修保养等费用，按年房地
产总收益的一定比例预提。结合房屋历史维修费情况以及当前使用状态等情况，设定费率取
2.0%。
维修费=房地产年总收益×2.0%
4）房产税
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90 号）、《财政部国家税务总
局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43
号），底层资产的房产税的税率依据不含增值税的房屋租金收入计算缴纳，税率为12%。
从租计征的房产税=年租金单价×可租面积×（1-空置率）/（1+9%）×12%÷10,000
除了从租计征的房产税外，就天府软件园一期和盈创动力大厦的空置部分，还需要缴纳
从价计征的房产税。结合历史缴纳的从价计征房产税，底层资产年房产税税率为1.2%，扣除
比率为30%。
从价计征的房产税=应税房产原值×空置率×（1-30%）×1.2%
招募说明书
229
5）增值税及附加
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第538 号）及相关
税法规定，增值税、城市维护建设税、教育费附加费及地方教育费附加依据不含增值税的房
屋租金收入计算缴纳，综合税率为10.08%（即城市维护建设税、教育费附加费及地方教育费
附加税率合计为12%）。盈创动力大厦运营过程中产生的运营管理费、资本性支出、维修费
和保险费四项费用，均可以取得可抵扣进项税，其中，运营管理费和保险费的增值税税率为
6%，资本性支出和维修费的增值税税率为9%。
此外，在评估底层资产市场价值时，假设底层资产的购买者在取得底层资产的同时，获
得以5%的增值税征收率计算的可抵扣增值税进项税额，且该进项税额可以在底层资产未来运
营持有期内全额进行抵扣。本次评估，假设因购买底层资产获得的总可抵增值税进项税额=底
层资产市场价值/（1+5%）*5%。
增值税及附加=（年租金单价×可租面积×（1-空置率）（/ 1+9%）×9%-年运营管理费（/ 1+6%）
×6%-年资本性支出/（1+9%）×9%-年维修费/（1+9%）×9%-年保险费/（1+6%）×6%-因购买底
层资产取得的年可抵扣增值税进项税额）*（1+12%）÷10,000。
6）印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》
规定，财产租赁合同应当在合同签订时按不含增值税租赁金额千分之一贴花，印花税为年租
金×0.1%。
印花税=年租金单价×可租面积×（1-空置率）/（1+9%）×0.1%÷10,000
7）保险费
保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重
置价值的0.03%计算。结合底层资产的建筑结构及实际状况，同时参考近期类似房屋建筑物
的建筑安装造价水平，取底层资产房屋重置成本单价为3,500 元/平方米。
保险费=房屋重置价值×0.03%
8）城镇土地使用税
指对出租房屋缴纳的城镇土地使用税，根据底层资产所在土地等级，城镇土地使用税缴
纳标准为12 元/平方米/年。
9）年总费用
年总费用=运营管理费+资本性支出+维修费+房产税+增值税及附加+印花税+保险费+城
镇土地使用税
招募说明书
230
（五）估值结果压力测试
对基础设施资产估值影响较大的核心参数为折现率、办公部分客观租金增长率、空置及
租金损失率。在上述参数发生不利变化的情形下，天府软件园一期及盈创动力大厦估值结果
变化情况如下：
表：天府软件园一期估值结果压力测试
调整参数 说明 估价结果
（万元）
估价结果变动
（万元）
估价结果
变动百分比
折现率 折现率增加0.25%至6.75% 78,600 -2,500 -3.08%
研发办公和库房部分
客观租金增长率
2027 年及以后，办公和库房部分客
观租金增长率降低0.5%至2.0%
77,100 -4,000 -4.93%
研发办公及库房部分
空置及租金损失
2026 年及以后，办公和库房部分客
观空置及租金损失率增加5%至13% 76,200 -4,900 -6.04%
表：盈创动力大厦估值结果压力测试
调整参数 说明 估价结果
（万元）
估价结果变动
（万元）
估价结果
变动百分比
折现率 折现率增加0.25%至6.75% 42,100 -1,300 -3.09%
研发办公部分
客观租金增长率
2025 至2034 年，客观租金增长率
降低0.5%至1.5%
41,900 -1,500 -3.46%
研发办公部分空置
及租金损失率 空置及租金损失率增加5%至10% 40,700 -2,700 -6.22%
七、基础设施项目经营业绩分析
（一）基础设施项目运营情况
1、运营模式
基础设施项目依托于成都高新区的产业聚集，向租户提供租赁服务并收取租金，同时提
供车位服务并收取车位收入。
租金通常采用预付形式，租户需在上一期租金覆盖周期届满之日前一定时间内支付下一
期租金，其中首期租金同租赁保证金一同支付。车位收入则有临时停车、储值卡、包月等多
种收费形式。
2、运营时间
基础设施项目的运营时间如下：
表：基础设施项目业务运营时间
序号 基础设施项目 运营起始时间
1 天府软件园一期 2006 年
2 盈创动力大厦 2012 年
招募说明书
231
3、盈利和现金流的稳定性
基础设施项目近三年及一期整体运营情况如下：
表：基础设施项目经营情况
单位：万元
项目 2021 年
/2021 年末
2022 年
/2022 年末
2023 年
/2023 年末
2024 年1-6 月
/6 月末
天府软件园一期营业收入 5,324.31 4,048.26 6,057.63 3,273.40
盈创动力大厦营业收入 3,459.41 3,325.12 3,756.16 1,772.10
合计 8,783.72 7,373.38 9,813.79 5,045.50
天府软件园一期营业成本 978.26 831.52 727.85 399.77
盈创动力大厦营业成本 555.48 539.93 523.31 208.60
合计 1,533.74 1,371.45 1,251.16 608.37
天府软件园一期净利润 9,651.87 5,463.29 1,798.47 -9,546.97
盈创动力大厦净利润 3,124.43 2,873.19 1,110.84 -1,764.59
合计 12,776.30 8,336.47 2,909.32 -11,311.56
天府软件园一期出租率 95.36% 94.12% 95.49% （注4）90.76%
天府软件园一期租金收缴率 99.99% 100.00% 99.98% 98.81%
盈创动力大厦出租率 91.31% 98.88% 98.19% 98.31%
盈创动力大厦租金收缴率 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
注1：以上数据均为不含税数值。
注2：出租率为期末数据。
注3：收缴率=1-截至2024 年9 月30 日对应报告期尚未收回的租金收入/对应报告期确认的租赁收入，
均为含税口径。
注4：2024 年9 月30 日出租率已回升至91.38%。
2022 年天府软件园一期及盈创动力大厦营业收入有所减少，主要系2022 年1-6 月及9 月
因公共卫生事件给予符合条件的租户免租所致，目前已不再实施该政策。
天府软件园一期2021 年和2022 年净利润高于营业收入，主要系因为底层资产作为投资
性房地产采取公允价值方式计量，2021 年和2022 年投资性房地产确认公允价值变动收益。
4、基础设施项目的出租情况
基础设施项目过往保持了良好的稳定运营，2021 年-2023 年及2024 年6 月末，天府软件
园项目历史出租率分别为95.36%、94.12%、95.49%和90.76%，盈创动力大厦项目历史出租
率分别为91.31%、98.88%、98.19%及98.31%，整体保持较高水平。
5、关于天府软件园一期租金价格调整情况的说明
（1）租金价格调整安排
招募说明书
232
如前所述，根据2021 年4 月《成都天府软件园有限公司关于天府软件园2021 年-2024 年
办公楼租赁价格方案的请示》（成天府软件园[2021]28 号），天府软件园一期租金价格将执
行以下标准（天府软件园B 区B7 栋除外，其属于园区创设的创业场加速器，符合资格的相
关入驻企业，可以享受一定的租赁价格优惠）：
1）2021 年10 月1 日前：40 元/平方米/月
2）2021 年10 月1 日-2023 年12 月31 日：50 元/平方米/月
3）2024 年1 月1 日-2024 年12 月31 日：60 元/平方米/月
4）2025 年1 月1 日起：根据园区实际运营情况再行确定。
由于天府软件园一期自2006 年开始运营以来未调整租金，原有租金水平明显低于周边可
比物业。为适应最新市场情况，软件园公司于2019 年开始研究新的租赁标准，并于2019 年
8 月份出台初步方案。后因公共卫生事件影响，经过一年多时间对租户的持续跟进沟通，最终
于2021 年4 月份完成当前租金体系办法的出台。
上述调租为物业运营过程中结合市场情况的正常调租，不存在发行前刻意调高租金以提
升现金流预测和估值的情况。
（2）租金价格调整后的签约情况
截至2022 年末，所有已签约的相关租户租金水平从2021 年10 月1 日起全部已按照最新
价格方案执行上涨至50 元/平方米/月。
截至本招募说明书发布之日，所有已签约租户2024 年租金水平均已上涨至60 元（B7 栋
创业场加速器企业按照价格方案规定上涨至50 元或25 元）。
（3）后续租金安排
根据天府软件园公司2023 年12 月《关于天府软件园AB 区（REITs 入池资产）2025 年-
2026 年办公楼租赁方案的请示》，考虑到前述租金价格调整事项，天府软件园一期研发办公
物业2025-2026 年租赁价格标准维持不变。
6、关联方租户说明
截至2024 年6 月30 日，基础设施项目涉及关联方租户17 家，其中：
（1）天府软件园一期：2 家，为四川倍智数能信息工程有限公司和倍智智能数据运营有
限公司，与天府软件园一期已形成应用软件、通信技术、IC 设计、大数据等产业集群相匹配。
（2）盈创动力大厦：15 家，分别为倍特期货有限公司、四川工创企业管理服务有限公
司、成都科技创新投资集团有限公司、成都技转创业投资有限公司、成都蓉兴创业投资有限
公司、成都创新风险投资有限公司、成都银科创业投资有限公司、成都高投创业投资有限公
招募说明书
233
司、成都高投融资担保有限公司、成都高投资产经营管理有限公司、成都高新区高投科技小
额贷款有限公司、成都盈创智科股权投资基金管理合伙企业（有限合伙）、成都高投世纪物
业服务有限公司、成都高投盈创动力投资发展有限公司和成都先进资本管理公司。“盈创动
力科技金融服务模式”通过搭建以“盈创动力科技金融大厦”为核心的物理载体和互联网信
息载体，“债权融资服务、股权融资服务、增值服务”的三大服务体系，有效为科技型中小
企业发展提供融资支撑，盈创动力大厦大部分关联方租户为创业投资公司，与盈创动力大厦
形成的科技金融服务模式相匹配。
关联方租户历史租金收入及租赁价格情况如下：
表：底层资产关联方租户近三年及一期租赁情况
项目 2024 年1-6 月 2023 年 2022 年 2021 年
租赁收入（万元） 600.24 1,230.78 1,142.23 1,048.46
占底层资产总租赁收入比重 12.32% 13.09% 16.33% 12.53%
注：租赁收入为不含税收入，底层资产总租赁收入=天府软件园一期租赁收入+盈创动力大厦租赁收入，下同。
表：天府软件园一期关联方租户近三年及一期租赁情况
项目 2024 年1-6 月 2023 年 2022 年 2021 年
租赁收入（万元） 61.43 97.32 98.38 24.67
占底层资产总租赁收入比重 1.26% 1.04% 1.41% 0.29%
表：盈创动力大厦关联方租户近三年及一期租赁情况
项目 2024 年1-6 月 2023 年 2022 年 2021 年
租赁收入（万元） 538.81 1,133.46 1,043.85 1,023.79
占底层资产总租赁收入比重 11.06% 12.05% 14.93% 12.23%
（1）天府软件园一期关联方租户明细
报告期末天府软件园一期关联方租户共2 家，总体面积和收入占比较小。关联方租户租
金价格水平与第三方租户一致，具备公允性。
表：报告期末天府软件园一期关联方租户明细
租户 租赁面积
（㎡）
面积占比
（%）
租赁收入
（万元）
收入占比
（%）
租金水平
（元/㎡/月）
倍智智能数据运营有限公司 1,000.63 0.76 56.56 0.60 60
四川倍智数能信息工程有限公司 721.00 0.55 40.76 0.43 60
合计 1,721.63 1.31 97.32 1.04 -
注1：面积占比=租赁面积/全部基础设施资产已出租面积
注2：租赁收入为不含税收入，取2023 年度全年收入，收入占比=关联方租户2023 年租赁收入/全部
基础设施资产2023 年租赁收入
（2）盈创动力大厦关联方租户明细
招募说明书
234
报告期末盈创动力大厦关联方租户共15 家，关联方租赁面积和收入在全部入池资产中占
比可控。
关联方租户总体定价合理，符合市场化原则，均不低于市场评估价格，具体如下：
（1）高投资管每年三季度对盈创动力大厦进行租金评估，并出具下一年出租方案，一般
在租金评估价格基础上设置一定上涨幅度作为出租价格。目前，盈创动力大厦A 座主要租金
单价为88 元/月，B 座主要租金单价为75 元/月，15 家关联方租户中，9 家与第三方租户定价
一致，具备公允性。
（2）剩余6 家关联方租户中，高投资管及成都高投世纪物业服务有限公司（位于B 座）
租金单价为61 元/月/平方米，倍特期货有限公司、成都高投创业投资有限公司、成都高投融
资担保有限公司及盈创动力投资发展有限公司（位于A 座）租金单价为75 元/月/平方米，上
述关联方租金水平按照年度市场租金评估价格确定，未设置上涨幅度，故低于第三方租户租
金单价。就2023 年而言，即使上述6 家租户按第三方租户价格还原，对基础设施资产总营业
收入的影响仅有1.20%，总体影响可控。
表：报告期末盈创动力大厦关联方租户明细
租户 租赁面积
（㎡）
面积占比
（%）
租赁收入
（万元）
收入占比
（%）
租金水平
（元/㎡/月）
倍特期货有限公司 1,556.37 1.18 132.18 1.41 75.00
四川工创企业管理服务有限公司 739.61 0.56 36.08 0.38 75.00
成都科技创新投资集团有限公司 1,479.23 1.13 125.63 1.34 75.00
成都技转创业投资有限公司 270.02 0.21 22.93 0.24 75.00
成都蓉兴创业投资有限公司 270.02 0.21 22.93 0.24 75.00
成都创新风险投资有限公司 540.04 0.41 45.86 0.49 75.00
成都银科创业投资有限公司 990.81 0.75 98.73 1.05 88.00
成都高投创业投资有限公司 1,247.48 0.95 106.53 1.13 75.00
成都高投融资担保有限公司 781.58 0.59 63.02 0.67 75.00
成都高投资产经营管理有限公司 2,073.38 1.58 146.67 1.56 61.00
成都高新区高投科技小额贷款有
限公司 626.46 0.48 62.43 0.66 88.00
成都盈创智科股权投资基金管理
合伙企业（有限合伙） 392.90 0.30 17.30 0.18 75.00
成都高投世纪物业服务有限公司 885.08 0.67 66.28 0.70 61.00
成都高投盈创动力投资发展有限
公司 1,481.40 1.13 125.81 1.34 75.00
成都先进资本管理有限公司 1,086.33 0.83 22.42 0.24 75.00
合计 14,420.71 10.98 1,094.80 11.64 -
注1：面积占比=租赁面积/全部基础设施资产已出租面积
招募说明书
235
注2：租赁收入为不含税收入，取2023 年度全年收入，收入占比=关联方租户2023 年租赁收入/全部
基础设施资产2023 年租赁收入
综上所述，经基金管理人核查，上述关联方租户与项目业态总体匹配，且部分关联方租
户为项目的运营管理机构和物业服务公司，引入关联方租户具备合理性及必要性；从历史情
况来看，关联方收入总体占比可控，且上述关联方租户当前租赁价格定价与多数第三方租户
一致，总体具备公允性；上述定价决策系依据评估方案及第三方租户实际定价方案而制订，
总体具备独立性，未来关联方租户持续租赁亦具备稳定性。后续基金管理人将监督项目公司
对关联方租赁业务进行公允及独立定价，不影响其他相关方利益。
7、政府类租户说明
截至2024 年6 月30 日，天府软件园一期无政府类租户，盈创动力大厦共有4 家政府类
租户，其中政府部门1 家，事业单位3 家，均为市场化招租而来，总体收入和面积占比较低。
在定价方面，政府类租户当前租赁价格定价与第三方租户基本一致。在支付安排方面，
第三方租户一般按季度支付，亦有部分按年度或半年度缴纳，政府类租户的支付安排基本一
致，同时历史上未出现欠缴租金的情况。在稳定性方面，政府类租户累计租赁年限基本达到
2 年以上，事业单位3 虽累计仅租赁1 年，但合同签约年限达到了3 年。总体来看，政府类
租户租赁事项具备公允性及稳定性，相关安排符合市场化原则。
表：报告期末基础设施资产政府类租户租赁情况
租户
名称 租赁物业
租赁
面积
（㎡）
租赁
面积
占比
租赁
收入
（万元）
租赁
收入
占比
租金单价
（元/月/㎡）
支付
安排
历史
欠费
情况
第三方租户
租金价格对比
事业
单位1
盈创动力
大厦 1,024.25 0.78% 184.19 1.96% 80 按年度
支付 无 1、事业单位2 及事业
单位3 与第三方租户
主流定价一致（A 座
88 元，B 座75 元）；
2、事业单位1 和政府
部门1 因提供额外维
修翻新等服务，相关
成本计入租金价格，
因此定价略高于第
三方租户。
事业
单位2
盈创动力
大厦 739.61 0.56% 62.81 0.67% 75 按季度
支付 无
事业
单位3
盈创动力
大厦
733.34 0.56% 70.16 0.75% 88 按季度
支付 无
政府
部门1
盈创动力
大厦
393.41 0.30% 40.09 0.43% 80 按半年
度支付 无
合计 - 2,890.61 2.19% 357.25 3.80% - - - -
注：此处占比均为基础设施资产合计口径。租赁收入为不含税收入，取2023 年全年数据。
8、租金减免事项
报告期内，基础设施项目曾于2022 年实施公共卫生事件免租政策，其中天府软件园一期
含税免租金额为1,920.73 万元，盈创动力大厦含税免租金额为329.17 万元。租金减免对备考
招募说明书
236
报表（基础设施项目口径）财务指标影响如下：
表：天府软件园一期租金减免对财务指标的影响
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
营业收入 - - -1,829.27 -
净利润 - - -1,090.15 -
注1：营业收入=含税免租金额/（1+增值税率）
注2：净利润=营业收入*毛利率*（1-所得税率）
表：盈创动力大厦租金减免对财务指标的影响
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
营业收入 - - -313.50 -
净利润 - - -196.94 -
注1：营业收入=含税免租金额/（1+增值税率）
注2：净利润=营业收入*毛利率*（1-所得税率）
目前基础设施项目已不再实施免租政策，预计暂不存在实施租金减免的情形。在基础设
施基金存续期间如需实施租金减免（包括但不限于产业政策鼓励但未强制要求的租金减免），
将按照本招募说明书“第二十七部分 基金合同的内容摘要”之“二、基金份额持有人大会召
集、议事及表决的程序规则”的约定，召开基金份额持有人大会进行决策（以下情形除外：
国家或当地有权机构基于自然灾害等原因出台相关规定、政策等鼓励、倡导基础设施项目减
免租金，但基金管理人、运营管理机构通过减免管理费，或者原始权益人等通过协助申请相
关部门采取直接给予租户补贴的形式实施减免，或者原始权益人自身及其关联主体或者其协
助申请相关部门就减免事宜给予项目公司补偿等缓释方式使得对应期间项目公司未发生因减
免租金的政策性因素使得基金当期收入减少进而导致可供分配金额下降的情形；或基于明确
适用于基础设施基金的相关强制性法律法规、政策要求导致基础设施项目减免租金的情形），
并及时进行信息披露充分揭示风险。
（二）基础设施项目现金流来源集中度分析
截至2024 年6 月30 日，基础设施项目在执行租约共涉及租户149 家，其中天府软件园
一期A 区31 家，B 区76 家（其中两家租户在A、B 区均有租约），盈创动力大厦44 家。具
体将从租户集中度、行业集中度及租期分布情况对现金来源集中度进行分析。
1、租户集中度
基础设施项目已出租面积合计131,385.03 平方米，租户现金流来源相对分散，天府软件
园一期项目及盈创动力大厦项目前十大租户占总已出租面积的31.97%（其中第一大租户占比
4.80%）。截至2024 年6 月30 日，基础设施项目前十大租户情况如下：
招募说明书
237
表：截至2024 年6 月30 日前十大租户租赁情况
序号 租户名称 行业类型 租赁物业 租赁面积
（平方米）
租赁面积
占比
1 租户1 信息传输、软件和信息技术服务业 天府软件园一期 6,308.98 4.80%
2 租户2 信息传输、软件和信息技术服务业 天府软件园一期 5,900.38 4.49%
3 租户3 租赁和商务服务业 盈创动力大厦 5,485.85 4.18%
4 租户4 信息传输、软件和信息技术服务业 天府软件园一期 5,281.93 4.02%
5 租户5 信息传输、软件和信息技术服务业 天府软件园一期 4,474.82 3.41%
6 租户6 信息传输、软件和信息技术服务业 天府软件园一期 3,413.38 2.60%
7 租户7 科学研究和技术服务业 天府软件园一期 2,887.66 2.20%
8 租户8 信息传输、软件和信息技术服务业 天府软件园一期 2,805.72 2.14%
9 租户9 信息传输、软件和信息技术服务业 天府软件园一期 2,725.22 2.07%
10 租户10 信息传输、软件和信息技术服务业 天府软件园一期 2,718.54 2.07%
合计 42,002.48 31.97%
2、行业集中度
截至2024 年6 月30 日，基础设施项目有效租户涉及10 个行业，分布广泛，主要集中在
“信息传输、软件和信息技术服务业”“租赁和商务服务业”及“科学研究和技术服务业”，
分别占租赁面积的59.89%、15.80%及11.29%，其中“信息传输、软件和信息技术服务业”和
科学研究和技术服务业”合计占比超过70%。租户行业情况与天府软件园一期及盈创动力大
厦整体的产业规划相匹配，产业聚集程度高。
表：基础设施项目租户行业分布
序号 租户所在行业 租赁面积（平方米） 租赁面积占比
1 信息传输、软件和信息技术服务业 78,680.76 59.89%
2 租赁和商务服务业 20,754.50 15.80%
3 科学研究和技术服务业 14,830.31 11.29%
4 金融业 10,941.21 8.33%
5 政府及事业单位 2,890.61 2.20%
6 批发和零售业 1,511.91 1.15%
7 物业管理 885.08 0.67%
8 文化、体育和娱乐业 467.75 0.36%
9 水利、环境和公共设施管理业 392.90 0.30%
10 建筑业 30.00 0.02%
合计 131,385.03 100.00%
3、租期分布情况
（1）租赁合同期限分布情况
截至2024 年6 月30 日，基础设施项目租赁合同期限以1 年以下、1-3 年、3-5 年为主，
招募说明书
238
期限1 年以上的租赁面积占比达81.23%，期限3 年以上的租赁面积占比达21.16%，属于同
类型产业园区项目合理区间。
表：基础设施项目租赁合同期限分布
租赁合同期限（年） 租赁面积（平方米） 租赁面积占比
1 年以下（不含1 年） 24,658.12 18.77%
1 年以上（含）到3 年以下 78,922.64 60.07%
3 年以上（含）到5 年以下 24,508.07 18.65%
5 年以上（含） 3,296.20 2.51%
合计 131,385.03 100.00%
注：入池资产目前已完成划转后的租赁合同主体变更换签，由于换签前后合同起始日不同、到期日不
变，新合同期限仅为原合同剩余期限，导致此处统计的合同期限低于租户实际租赁期限。
（2）租赁合同到期日分布情况
截至2024 年6 月30 日，基础设施项目租赁合同到期日集中在2024 年，占比为39.72%，
2025 年及以后到期占比为60.28%。运营管理机构日常保持与客户的密切沟通，主动掌握客户
动向，不定期对客户的经营情况进行调研，长期储备大量意向租赁客户清单，且在合同中会
要求企业在退租前三个月书面告知园区，因此有足够时间寻找新的意向客户，能有效避免租
户集中到期后长期空置的风险。
截至2024 年6 月30 日，天府软件园一期出租率约为90.76%，盈创动力大厦出租率约为
98.31%，总体维持在较为稳定的水平。
表：基础设施项目租赁合同到期分布
租户合同到期年份 租赁面积（平方米） 租赁面积占比
2024 年 52,191.68 39.72%
2025 年 38,068.49 28.97%
2026 年 23,183.51 17.65%
2027 年 9,159.30 6.97%
2028 年 6,513.03 4.96%
2029 年 2,269.02 1.73%
合计 131,385.03 100.00%
（三）基础设施项目周边可比竞品分析
根据评估机构的市场调研，基础设施项目位于成都高新区南部片区天府大道中段，所在
区域高新南区发展定位为打造具有全球影响力的新经济技术策源地和产业集聚区，区域内重
点软件和信息技术服务业为代表的新经济产业，因此，产业园以软件园、数字文创园、人工
智能产业园等为主。市场供给方面，截至2023 年末，高新南区产业园区存量超过400 万平方
米。本次项目入池资产均坐落于高新区南部片区内核心位置。项目周边区域交通条件优越，
招募说明书
239
产业园区较多，产业聚集效应明显。经过市场调研，由于建成年份、区位交通、载体品质、
运营品牌等不同，产业园租金水平存在一定差异。天府软件园一期周边产业园区市场平均租
金约为60-75 元/平方米/月，盈创动力大厦周边产业园区市场平均租金约为85-100 元/平方米
/月。基础设施项目所在区域内商务氛围成熟，运营成熟的园区市场租赁情况良好且较为稳定，
近五年租金复合增长率约为3%-4%，空置率水平维持在5%-25%范围内，一些新入市尚处于
招租期项目空置率相对较高。
1、天府软件园一期可比竞品
（1）周边可比竞品整体情况
根据与天府软件园一期项目在地理位置、交通条件、产业导向、发展定位、运营现状等
方面的相似程度，在天府软件园一期项目周边范围内选定了3 个较有代表性的产业园区项目
作为可比竞品进行对比分析，分别为天府长岛二期、可比竞争性物业A 及AI 创新中心一期。
可比竞品的基本信息如下：
表：可比竞品的基本信息
序号 项目名称 所在区域 地址 产业方向 平均租金
（元/平方米/月） 空置率
1 天府长岛二
期 高新区 成都市高新区盛
通街16 号
网络视听、数字文创、
影视动漫等 约80 约40%
2 可比竞争性
物业A 高新区 成都市高新区新
川南路 互联网、科技类企业 约70 约15%
3 AI 创新中
心一期 高新区 成都市高新区和
乐二街
AI、5G、大数据、网络
安全、工业互联网等 约75 约20%
资料来源：仲量联行
注：平均租金为面租金（face rent），含税不含物管费。其中天府长岛二期空置率较高，主要系企业入
驻须经审批所致。
（2）周边可比竞品情况分析
1）天府长岛二期
天府长岛（瞪羚谷·数字文创园）位于成都高新区核心地带，属于新经济活力区。项目
总占地面积约278 亩，规划总建筑面积约24 万平方米，二期总建筑面积约14 万平方米。项
目聚焦发展游戏电竞、数字音乐、影视动漫、数字传媒等细分领域，建设“文创+”“科技+”
的都市林盘。2019 年获国家广电总局批准建设中国（成都）网络视听产业基地。
项目处于成都市高新区锦城湖畔，步行约3 分钟直达地铁5 号线锦城湖站地铁口，距离
成都绕城高速最近入口匝道约1 公里，距离双流国际机场约10 公里，半小时直达天府国际机
场。周边区域公共交通及城市主干道四通八达，交通条件十分便利，区位优势明显。
招募说明书
240
天府长岛二期项目是成都高新区按照产业建圈强链工作要求策划打造的数字文创产业基
地，吸引聚集了阿里巴巴、成都原力电脑动画制作有限公司、成都星辰原力网络科技有限公
司、成都完美天智游科技有限公司、四川新视创伟超高清科技有限公司等知名企业入驻。
2）可比竞争性物业A
可比竞争性物业A 坐落于高新区位于新川核心区域-新川科技园板块，属于新川科技园的
组成部分，项目总建筑面积约3 万平方米，于2021 年投入运营。园区部分空间为A 公司西
南游戏总部自用，部分楼层对外进行优质企业招引，涵盖互联网、金融科技等高新技术产业。
项目位于高新区新川南路，紧邻地铁6 号线新川路站和新通大道站，靠近成仁高速高架
桥，周边区域公共交通分布较为密集，距离成都火车南站约10 公里，距离成都市中心约16
公里；距离双流国际机场约14 公里，交通条件便利，区位优势较为明显。
3）AI 创新中心一期
AI 创新中心位于成都新经济活力区核心位置，由成都高新投资集团有限公司开发建设。
项目总占地约366 亩，总建筑面积约100 万平方米，分两期打造，一期约49 万平方米，分
A、B、C 三个地块，已于2019 年3 月正式开园投运。
项目处于成都市高新区成都高新区和乐二街，临近地铁1 号线广都站和五根松站，周边
区域公共交通路网较为密集，距离成都火车南站约11 公里，距离成都市中心约16 公里，可
一号线直达；距离双流国际机场约14 公里，交通条件相对便利，区位优势较为明显。
AI 创新中心是支撑成都建设国家新一代人工智能创新发展试验区、国家人工智能创新应
用先导区、中国西部（成都）科学城和国家智慧城市基础设施与智能网联汽车协同发展试点
城市的核心高品质科创空间之一，主要聚焦AI、5G、大数据、网络安全、工业互联网、车联
网、卫星互联网等新经济细分领域，重点布局平台生态型龙头企业研发总部、结算总部、区
域总部等功能性总部及国家实验室、国家制造业创新中心、技术创新中心等高能级科创平台
和新型研发机构。入驻园区企业有：新华三成都研究院、中国移动（成都）产业研究院、网
易成都数字产业基地、成都微光集电科技有限公司、豪符密码检测技术（成都）有限责任公
司、中国兵器装备集团自动化研究所、华大恒芯科技有限公司等。
2、盈创动力大厦可比竞品
（1）周边可比竞品整体情况
根据与盈创动力大厦项目在地理位置、交通条件、产业导向、发展定位、运营现状等方
面的相似程度，在盈创动力大厦项目周边范围内选定了3 个较有代表性项目作为可比竞品进
行对比分析，分别为可比竞争性物业B、可比竞争性物业C 及可比竞争性物业D。
招募说明书
241
可比竞品的基本信息如下：
表：可比竞品的基本信息
序号 项目名称 所在区域 地址 产业方向 平均租金
（元/平方米/月） 空置率
1 可比竞争性
物业B 高新区 高新区天府五街 互联网、建筑、科技等 约110 约10%
2 可比竞争性
物业C 高新区 成都市高新区天
府五街 数字科技等 约100 约5%
3 可比竞争性
物业D 高新区 成都市高新区吉
泰路
高端知识产权、科技金
融、法律服务等资源及
高成长性科技型企业等
约85 约10%
资料来源：仲量联行
注：平均租金为面租金（face rent），含税不含物管费。
（2）周边可比竞品情况分析
1）可比竞争性物业B
可比竞争性物业B 位于成都高新区核心地带，属于经济活力区。全楼由写字楼+配套服
务裙楼组成，总建筑面积约5.6 万平方米，办公部分约3.1 万平方米，按超甲级标准写字楼标
准打造。
项目坐落于成都市高新区吉泰路与天府五街交叉路口，临近地铁1 号线天府五街站、5 号
线民乐站，K11 路益州大道天府五街口站，K11 快递公交完美覆盖，24 分钟车程至双流国际
机场；54 分钟车程至天府国际机场。周边区域公共交通及城市主干道四通八达，交通条件十
分便利，区位优势明显。
项目以其优越的地理位置、先进完善的配套设施、舒适优雅的办公环境，以及高效科学
运营管理，获得众多的优秀的公司青睐。
2）可比竞争性物业C
可比竞争性物业C 位于成都高新区核心地带，项目总建筑面积约2.3 万平方米，于2022
年投入运营。可比竞争性物业C 是其集团首次于成都落地科创产业园区，聚焦科创产业，以
智慧空间、产业链接、平台服务与全球资源联动，打造产业生态圈，通过产业集聚汇集行业
先锋，助推高新区科创产业再升级。
项目处于成都市高新区天府五街，紧邻地铁1 号线天府五街站，周边区域公共交通及城
市主干道四通八达，距离成都火车南站约7 公里，距离成都市中心约13 公里，可一号线直
达；距离双流国际机场仅10 公里，交通条件十分便利，区位优势明显。
项目定位为成都国际数字科技中心，定向招引数字科技企业。
3）可比竞争性物业D
招募说明书
242
可比竞争性物业D 是四川省首个知识产权特色楼宇，也是成都高新区知识产权新经济示
范园区核心载体之一。项目打造成为高端知识产权服务机构、金融科技头部企业及高价值知
识产权成长期科技企业等集聚的特色楼宇，构建知识产权、科技金融、法律服务及主导产业
融合发展的生态体系，是成都创孵社区体系的重要组成部分。
项目处于成都市高新区天府五街，紧邻地铁1 号线天府五街站，周边区域公共交通及城
市主干道四通八达，距离成都火车南站约7 公里，距离成都市中心约13 公里，可一号线直
达；距离双流国际机场仅10 公里，交通条件十分便利，区位优势明显。
可比竞争性物业D 围绕知识产权新经济，引进高端知识产权、科技金融、法律服务等资
源及高成长性科技型企业入驻，提供知识产权全链条服务，并构建“知识产权创新服务、高
价值知识产权培育、知识产权产业化运营”三大体系；同时引进知识产权运营、大数据、评
估以及律所、公证、仲裁、司法鉴定等法律服务头部机构入驻，打造知识产权标准化、品牌
化服务产品，为入驻企业提供知识产权全链条加速服务。
3、周边可比竞品对基础设施项目运营的影响分析
得益于成都市高新区长期积累形成的产业聚集优势，原始权益人及运营管理机构在成都
市高新区持有或管理的其他同类资产整体上出租率较高，园区内资产租金水平整体相近。上
述其他同类资产与基础设施项目资产同处一个区域内，具有一定程度的同业竞争，但具体的
物业定位及细分的客户群体仍存在差异，整体影响不大。
（1）项目区位优势
本次入池资产为天府软件园一期及盈创动力大厦，均位于成都高新区南部园区天府大道
中段核心位置。成都市是中国西部地区重要的中心城市和交通枢纽，高新区南部园区占据成
都市“南拓”战略的桥头堡地位。入池资产周边公共交通网络密集，距离火车南站、双流国
际机场等交通节点距离较近，通达程度高。项目周边各类生活配套设施齐全，居住设置密度
高，3 公里范围内有众多购物中心和写字楼，商务办公氛围浓厚，适合各类型企业办公。
（2）平台政策优势
成都高新区是四川省全面创新改革试验区和自由贸易试验区核心区，是成都市软件和信
息技术服务业发展的重要支撑极。在成都目前正大力实施产业20 条重点产业链“建圈强链”
行动中，成都高新区承担了其中包括高端软件、人工智能、大数据等在内的10 条重点产业链
的建设任务，是成都市乃至中国西部新一代信息技术产业创新发展的重要承载地。
成都高新区按照“点-片-面”思路，全力建设高质量孵化载体，致力于推动“垂直领域专
业孵化、国际合作孵化、大企业引领孵化、校地协同孵化”四类孵化模式。现阶段，成都高
招募说明书
243
新区已汇聚超过100 万平方米孵化载体，截至2022 年末，累计培育种子期雏鹰企业805 家、
瞪羚企业653 家、独角兽（潜在）30 家、上市企业60 家，全区有效高新技术企业总数达4,320
家。截至2023 年9 月，成都高新区汇聚各类创新创业孵化载体131 家，其中国家级孵化载体
41 家，占全省三分之一，孵化面积540 万平方米，线上线下在孵企业1.8 万余家，累计培育
高新技术企业952 家、专精特新企业135 家。此外，为解决企业寻求服务过程中的各类问题，
成都高新区上线“高新通”平台，整合展示各类优质服务机构，为企业全生命周期各阶段提
供要素“集成式”、信息“一站式”公共服务。
为加快培育一批高精尖特企业，打造科技创新体集群，创建世界领先科技园区，为成都
市打造具有全国影响力的科技创新中心提供核心支撑，2022 年高新区政府印发《成都高新技
术产业开发区关于加快创建世界领先科技园区的若干政策》。在人才方面，支持引进高端人
才，对符合要求的人才经认定给予人才补贴、安家补贴及科研经费和创业启动资金支持；在
平台创建方面，支持战略科技创新平台、产业技术创新平台、公共技术平台等建设，对符合
要求的企业/机构/平台给予最高2 亿元资金支持；在知识产权创造与成果转化方面，针对企业
研发投入、高校院所科技成果转移转化等方面按比例给予奖励和支持；在创新创业孵化与服
务方面，支持孵化载体提升能级，支持创新创业能力和活力提升，对符合要求的企业和孵化
器给予补贴和奖励；在科技企业培育与技术攻关方面，对各类符合要求的潜力企业加大培育
力度；同时强化科技金融支撑作用，设立天使引导基金，支持企业进行股权、债权等多种形
式融资并予以多种形式补助。
天府软件园是成都高新区发展高新技术产业的重要抓手和首要平台，是首批国家软件产
业基地，同时也是科技部认定的“国家级科技企业孵化器”、“创新人才培养示范基地”、
“国家备案众创空间”，商务部认定的“国家数字服务出口基地”，人社部认定的“全国创
业孵化示范基地”，工信部认定的“国家中小企业公共服务示范平台”，团中央认定的“中
国大学生创业园（成都）”，目前正争创“中国软件名园”试点。结合资源优势，天府软件
园为创业者提供创新型的创业孵化服务，已经建成“创业苗圃-孵化器-加速器-产业园”的多
层次孵化体系，形成孵化资金、人才、圈子、市场、创业孵化等方面的全方位多层次“5C”
培育机制。
盈创动力大厦是成都高新区促进科技与金融结合的重要专业物理载体，“盈创动力科技
金融服务模式”也是国务院决定推广的13 项具备复制条件的全面创新改革试验举措之一。盈
创动力通过整合政府、企业、机构等各方优势资源，构建和完善集天使投资、创业投资（VC）、
私募股权投资（PE）相结合的股权投资体系，助推中小企业与金融资源有效对接，同时，不
招募说明书
244
断丰富和完善债权融资体系，积极拓宽服务于科技型中小企业的债权融资渠道。
（3）运营管理优势
本次入池资产中天府软件园一期由软件园公司负责运营管理。软件园公司是国内领先的
产业园区专业运营商，现运营管理了天府软件园、AI 创新中心、天府长岛、中国-欧洲中心、
中国成都人力资源服务产业园等产业园。软件园公司汇聚了众多行业高端优秀人才，按照专
业化、平台化、国际化的发展思路，通过做平台、做连接，进一步整合产业资源，打造产业
生态、推动产业创新，现已建立了包括企业服务、人才服务、创业孵化、公共技术平台、品
牌服务、虚拟园区、海外拓展及金融服务在内的八大园区服务体系，致力于提供一站式服务
和解决方案。专业且丰富的运营管理服务将为本项目长期可持续的盈利能力提供有力保障。
盈创动力大厦由高投资管负责运营管理。高投资管主要负责高投集团及其子公司经营性
物业资产的管理和运营，公司业务主要包括资产租售、商业运营、物业管理三大板块，其中
资产租售管理以“项目制管理”为中心，现阶段管理资产项目超过50 个，管理面积超过100
万平方米，业态涵盖园区、商业、写字楼等。公司配备充足的具有基础设施项目运营经验的
专业人员，具备丰富的基础设施项目运营管理经验，将为本项目长期可持续的盈利能力提供
有力保障。
（四）基础设施项目研发办公及配套设施占比情况
基础设施项目地上部分主要作研发办公使用，少量作配套商业使用，地下部分为配套车
位，各部分估值及收入情况如下：
表：天府软件园一期研发办公及配套设施占比情况表
项目 研发办公楼宇 配套商业 配套车位 合计
估值（万元） 79,000.00 100.00 2,000.00 81,100.00
估值占比 97.41% 0.12% 2.47% 100.00%
2023 年租金收入（万元） 5,732.21 15.48 309.94 6,057.63
2023 年收入占比 94.63% 0.26% 5.12% 100.00%
表：盈创动力大厦研发办公及配套设施占比情况表
项目 研发办公楼宇 配套商业 配套车位 合计
估值（万元） 38,100.00 4,500.00 700.00 43,400.00
估值占比 87.79% 10.37% 1.61% 100.00%
2023 年租金收入（万元） 3,273.62 381.31 101.23 3,756.16
2023 年收入占比 87.15% 10.15% 2.70% 100.00%
1、项目规划用途与实际用途情况介绍
天府软件园一期所占用范围内国有土地的土地用途均为“工业”。天府软件园一期相关
招募说明书
245
物业资产的规划用途主要为科研办公、办公、汽车库、自行车库，实际用途主要为软件开发
企业、科研企业的办公，存在少量规划用途为办公的房屋实际用途为便利店等非办公性质的
配套商业。
盈创动力大厦所占用范围内国有土地的用途为“工业用地”。盈创动力大厦相关物业资
产的规划用途主要为办公、车库、戊类库房、工具间、非机动车库、档案室、查阅、工作室、
消防通道、车位，实际用途主要为金融机构、私募投资、资产管理企业、区域性股权交易场
所等企业的办公，部分出租给了成都新蓉庭香阁餐饮管理有限公司，用途为餐饮。
2、项目定位及实际用途符合958号文关于“园区基础设施”的规定
天府软件园一期和盈创动力大厦项目的用地性质均为工业，非商业用地，天府软件园一
期定位主要为向软件开发等高新科技企业提供孵化服务的孵化器，其主要租户所属行业为信
息传输、软件和信息技术服务、科学研究和技术服务行业，与软件园整体的产业规划高度匹
配。盈创动力大厦位于成都高新区孵化园区域内，其自身定位也是孵化器，具体运营层面则
作为为整个孵化园的科技企业、创业企业等提供科技金融服务的平台，与所在的高新孵化园
大园区的整体产业规划高度匹配。因此，天府软件园一期和盈创动力大厦的整体定位为企业
孵化器和产业发展服务平台，实际用途符合相应用地政策，属于958 号文规定的园区基础设
施类型。
3、项目相关配套商业不影响产业园区属性
底层资产项目包括两个配套商业，一是位于天府软件园一期的红旗连锁便利店，租赁建
筑面积占天府软件园一期总建筑面积的0.06%；二是位于盈创动力大厦的成都新蓉庭香阁餐
饮管理有限公司，租赁建筑面积占盈创动力大厦总建筑面积的10.03%。
前述配套商业旨在作为园区商业配套为园区提供便捷的生活生产服务，有助于提升园区
竞争力。根据《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规
〔2015〕5 号）规定：“新产业工业项目用地，生产服务、行政办公、生活服务设施建筑面积
占项目总建筑面积比例不超过15%的，可仍按工业用途管理”。根据《自然资源部关于发布
<工业项目建设用地控制指标>的通知》，工业项目中，“行政办公及生活服务设施用地面积
≤工业项目总用地面积的7%，且建筑面积≤工业项目总建筑面积的15%”。前述配套商业用
地面积及建筑面积占比均符合相关要求，因此天府软件园一期及盈创动力大厦前述配套商业
符合工业用地相关政策。
4、主管部门已对项目规划及实际用途进行确认
就天府软件园一期和盈创动力大厦的规划和实际用途，成都高新区公园城市建设局于
招募说明书
246
2023 年6 月15 日出具《关于天府软件园一期及盈创动力大厦相关事宜的说明》，确认：对天
府软件园一期及盈创动力大厦相关建（构）筑物规划及实际用途无异议，天府软件园一期及
盈创动力大厦以现状用途使用不存在影响其持续经营的重大法律障碍。
八、关联交易情况
报告期内，基础设施项目涉及的关联交易如下：
（一）关联方情况
截至2024 年6 月30 日，基础设施项目涉及的关联方主要情况如下：
表：天府软件园一期关联方
序号 名称 关联关系
1 成都高投产城建设集团有限公司 高投置业的母公司
2 成都高投置业有限公司 高投合顺的母公司
3 成都天府软件园有限公司 同受最终控制方控制的公司
4 倍智智能数据运营有限公司 同受最终控制方控制的公司
5 成都高投世纪物业服务有限公司 同受最终控制方控制的公司
6 四川倍智数能信息工程有限公司 同受最终控制方控制的公司
7 成都海天数联科技有限公司 高投集团的联营企业
表：盈创动力大厦关联方
序号 名称 关联关系
1 成都高新投资集团有限公司 盈创融顺的母公司
2 倍特期货有限公司 同受最终控制方控制的公司
3 成都高投中油能源有限公司 同受最终控制方控制的公司
4 成都倍特建筑安装工程有限公司 同受最终控制方控制的公司
5 成都高投世纪物业服务有限公司 同受最终控制方控制的公司
6 成都高投创业投资有限公司 同受最终控制方控制的公司
7 成都高投融资担保有限公司 同受最终控制方控制的公司
8 成都高投资产经营管理有限公司 同受最终控制方控制的公司
9 成都高新区高投科技小额贷款有限公司 同受最终控制方控制的公司
10 成都高新文创传媒有限公司 同受最终控制方控制的公司
11 成都高投盈创动力投资发展有限公司 同受最终控制方控制的公司
12 成都先进资本管理有限公司 同受最终控制方控制的公司
13 四川工创企业管理服务有限公司 高投集团的联营企业
14 成都盈创兴科企业管理咨询有限公司 高投集团的联营企业
15 成都盈创德弘股权投资基金管理有限公司 高投集团的联营企业
16 成都科技创新投资集团有限公司 高投集团的联营企业
17 成都银科创业投资有限公司 高投集团的联营企业
18 成都盈创智科股权投资基金管理合伙企业（有限合伙） 高投集团的联营企业
19 成都宜泊信息科技有限公司 高投集团的联营企业
20 成都技转创业投资有限公司 高投集团的联营企业
招募说明书
247
序号 名称 关联关系
21 成都蓉兴创业投资有限公司 高投集团的联营企业
22 成都创新风险投资有限公司 高投集团的联营企业
（二）报告期内关联交易情况
1、关联收入
表：报告期内天府软件园一期关联收入情况
单位：万元
序号 关联方 2024 年1-6 月 2023 年 2022 年 2021 年
1 倍智智能数据运营有限
公司 33.42 56.56 57.18 18.84
2 四川倍智数能信息工程
有限公司 24.08 40.76 41.20 5.84
3 成都海天数联科技有限
公司 3.94 - - -
合计 61.43 97.32 98.38 24.67
注：租赁收入为不含税收入。
表：报告期内盈创动力大厦关联收入情况
单位：万元
序号 关联方 2024 年1-6 月 2023 年 2022 年 2021 年
1 倍特期货有限公司 64.61 132.18 133.40 133.40
2 四川工创企业管理服务有限公司 30.53 36.08 49.71 39.38
3 成都盈创兴科企业管理咨询有限
公司 - 0.08 2.03 9.16
4 成都盈创德弘股权投资基金管理
有限公司 - - 2.02 10.09
5 成都科技创新投资集团有限公司 61.41 125.63 129.63 72.25
6 成都银科创业投资有限公司 - 98.73 99.65 99.65
7 成都高投创业投资有限公司 51.50 106.53 86.74 77.98
8 成都高新文创传媒有限公司 - 14.03 32.74 32.74
9 成都高投融资担保有限公司 32.27 63.02 66.99 66.99
10 成都高投资产经营管理有限公司 69.62 146.67 108.55 126.79
11 成都高新区高投科技小额贷款有
限公司
30.35 62.43 61.68 57.73
12 成都盈创智科股权投资基金管理
合伙企业（有限合伙）
16.22 17.30 3.72 -
13 成都高投世纪物业服务有限公司 29.72 66.28 5.14 -
14 成都高投中油能源有限公司 1.99 24.55 24.77 24.77
15 成都高投盈创动力投资发展有限
公司 61.16 125.81 126.98 126.98
16 成都先进资本管理有限公司 44.85 22.42 - -
招募说明书
248
序号 关联方 2024 年1-6 月 2023 年 2022 年 2021 年
17 成都技转创业投资有限公司 11.15 22.93 16.48 52.01
18 成都创新风险投资有限公司 22.30 45.86 93.61 93.86
19 成都蓉兴创业投资有限公司 11.15 22.93 - -
合计 538.81 1,133.46 1,043.85 1,023.79
注：租赁收入为不含税收入。
2、接受劳务
表：报告期内天府软件园一期接受关联方提供劳务情况
单位：万元
序号 项目名称 关联方 2024 年1-6 月 2023 年 2022 年 2021 年
1 资产管理 成都天府软件园有限公司 365.43 543.71 461.19 711.97
2 物业管理 成都高投世纪物业服务有限
公司 8.72 21.37 21.78 19.28
合计 374.15 565.08 482.97 731.26
表：报告期内盈创动力大厦接受关联方提供劳务情况
单位：万元
序号 项目名称 关联方 2024 年1-6 月 2023 年 2022 年 2021 年
1 资产管理费 成都高投资产经营
管理有限公司
180.33 363.56 419.78 413.15
2 房屋维修费 成都倍特建筑安装
工程有限公司
- - - 12.71
3 物业管理费 成都高投世纪物业
服务有限公司 25.02 67.06 71.31 99.07
4 停车场管理费 成都宜泊信息科技
有限公司 - - 15.31 0.91
合计 205.35 430.62 506.41 525.83
3、关联担保
表：报告期内天府软件园一期关联担保情况
单位：万元
序号 项目名称 担保方 被担保方 2024 年1-6 月 2023 年 2022 年 2021 年
1 用天府软件园一
期提供抵押担保 高投置业 高投集团 - - 85,000.00 85,000.00
注：截至2024 年6 月末，上述抵押担保事项已解除，天府软件园一期不再处于权利受限状态。
表：报告期内盈创动力大厦关联担保情况
单位：万元
序号 项目名称 担保方 被担保方 2024 年1-6 月 2023 年 2022 年 2021 年
1 用盈创动力大厦
提供抵押担保 高投集团 高投集团 - - 27,000.00 27,000.00
注：截至2024 年6 月末，上述抵押担保事项已解除，盈创动力大厦不再处于权利受限状态。
招募说明书
249
4、应收关联方款项
表：报告期末天府软件园一期应收关联方款项情况
单位：万元
序号 项目名称 关联方 2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
1 应收租赁款 倍智智能数据运营有
限公司 - 10.01 - -
2 应收租赁款 四川倍智数能信息工
程有限公司 - 7.21 - -
合计 - 17.22 - -
表：报告期末盈创动力大厦应收关联方款项情况
单位：万元
序号 项目名称 关联方 2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
1 应收租赁款 成都高投融资担保有
限公司 - 3.78 5.86 5.86
2 应收租赁款 四川工创企业管理服
务有限公司 - - 1.24 3.95
3 应收租赁款 倍特期货有限公司 11.67 11.67 11.67 -
4 应收租赁款 成都高新文创传媒有
限公司 - - - 5.89
5 应收租赁款 成都高新区高投科技
小额贷款有限公司
- 5.51 - -
6 应收租赁款 成都先进资本管理有
限公司
8.15 8.15 - -
7 应收租赁款 成都高投世纪物业服
务有限公司
5.40 5.40 - -
合计 25.22 34.51 18.77 15.71
5、其他应收关联方款项
表：报告期末天府软件园一期其他应收关联方款项情况
单位：万元
序号 项目名称 关联方 2024 年1-6 月 2023 年末 2022 年末 2021 年末
1 应收代收
款项 成都高投置业有限公司 602.56 509.16 - -
合计 602.56 509.16 - -
表：报告期末盈创动力大厦其他应收关联方款项情况
单位：万元
序号 项目名称 关联方 2024 年1-6 月 2023 年末 2022 年末 2021 年末
1 应收代收
款项
成都高新投资集团有限
公司 6.15 2,211.90 - -
合计 6.15 2,211.90 - -
6、应付关联方款项
招募说明书
250
表：报告期末天府软件园一期应付关联方款项情况
单位：万元
序号 项目名称 关联方 2024 年1-6 月 2023 年末 2022 年末 2021 年末
1 应付运营
管理费
成都天府软件园有限公
司
533.30 145.95 461.19 425.01
2 应付物业
管理费
成都高投世纪物业服务
有限公司
9.25 3.17 5.63 9.02
合计 542.55 149.12 466.82 434.03
表：报告期末盈创动力大厦应付关联方款项情况
单位：万元
序号 项目名称 关联方 2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
1 应付物业管
理费
成都高投世纪物业服
务有限公司 - - 87.99 156.22
2 应付运营管
理费
成都高投资产经营管
理有限公司 303.67 112.52 832.93 413.15
合计 303.67 112.52 920.92 569.37
7、预收关联方款项
表：报告期末天府软件园一期预收关联方款项情况
单位：万元
序号 关联方 2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
1 倍智智能数据运营有限公司 6.00 - 4.91 4.91
2 四川倍智数能信息工程有限公司 4.33 - 3.54 2.54
合计 10.33 - 8.44 7.45
表：报告期末盈创动力大厦预收关联方款项情况
单位：万元
序号 关联方 2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
1 成都高投资产经营管理有限公司 81.28 5.40 11.97 14.04
2 成都高新文创传媒有限公司 - - 29.47 -
3 成都高投创业投资有限公司 - - 0.07 0.07
4 成都高新区高投科技小额贷款有
限公司 11.03 - 11.49 10.10
5 成都盈创兴科企业管理咨询有限
公司 - - 0.09 2.99
6 成都盈创智科股权投资基金管理
合伙企业（有限合伙） - 0.56 1.84 -
7 成都高投中油能源有限公司 - - 6.50 -
8 倍特期货有限公司 - - - 23.35
9 成都盈创德弘股权投资基金管理
有限公司 - - - 2.12
10 四川工创企业管理服务有限公司 33.28 53.64 - -
11 成都高投融资担保有限公司 28.40 - - -
招募说明书
251
序号 关联方 2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
合计 153.99 59.60 61.42 52.67
8、其他应付关联方款项
表：报告期末天府软件园一期其他应付关联方款项情况
单位：万元
序号 关联方 2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
1 成都高新投资集团有限公司 11.02 381.38 - -
2 倍智智能数据运营有限公司 15.01 15.01 25.82 25.82
3 四川倍智数能信息工程有限
公司
10.82 10.82 10.82 10.82
合计 36.85 407.20 36.64 36.64
表：报告期末盈创动力大厦其他应付关联方款项情况
单位：万元
序号 关联方 2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
1 成都高投资产经营管理有限公司 34.01 34.01 23.13 15.94
2 成都高新区高投科技小额贷款有
限公司
16.54 16.54 5.61 4.22
3 成都银科创业投资有限公司 26.16 26.16 26.16 26.16
4 四川工创企业管理服务有限公司 16.64 16.64 13.05 4.77
5 成都盈创德弘股权投资基金管理
有限公司 - - - 3.18
6 成都盈创兴科企业管理咨询有限
公司 - - 2.90 2.90
7 成都科技创新投资集团有限公司 33.28 33.28 33.28 37.91
8 成都高投中油能源有限公司 - 6.50 6.50 6.50
9 倍特期货有限公司 34.24 34.24 34.24 34.24
10 成都高新文创传媒有限公司 - - 8.84 8.84
11 成都高投创业投资有限公司 28.30 28.30 - -
12 成都高投世纪物业服务有限公司 16.20 16.20 20.00 20.00
13 成都盈创智科股权投资基金管理
合伙企业（有限合伙）
8.84 8.84 - -
14 成都高投盈创动力投资发展有限
公司
33.33 33.33 - -
15 成都高投融资担保有限公司 25.23 25.23 - -
16 成都先进资本管理有限公司 24.44 24.44 - -
17 成都高新投资集团有限公司 59.15 272.14 - -
18 成都创新风险投资有限公司 12.15 12.15 15.00 15.00
19 成都技转创业投资有限公司 6.08 6.08 - 26.85
20 成都蓉兴创业投资有限公司 6.08 6.08 - -
合计 380.66 600.15 188.72 206.53
招募说明书
252
（三）关联交易符合相关法律法规的规定和公司内部管理控制要求的情况
基础设施项目关联交易的内容主要包括向关联方租赁房屋、接受关联方提供的运营管理
服务和物业服务以及为构建本基金架构而进行的内部资产重组。其中关联方租赁及关联方提
供的运营管理服务和物业服务系基础设施项目正常运营、履行产业职能形成，是产业园区资
产市场化运作过程中形成的既有整体性安排，具有必要性，不违反相关法律法规的规定。资
产重组符合相关法律法规的规定和公司内部管理控制要求。
（四）关联交易定价的公允性
1、关联收入定价的公允性
项目公司关联收入定价的公允性详见“第十四部分 基础设施项目基本情况”之“七、基
础设施项目经营业绩分析”之“（一）基础设施项目运营情况”之“6、关联方租户说明”相
关分析内容。
2、关联运营管理服务和物业服务定价的公允性
根据高投置业/高投合顺与软件园公司签署的《资产委托管理协议》，租赁委托管理费按
照项目年度回款的10%计算资产委托管理费；根据高投集团/盈创融顺与高投资管签署的《资
产委托管理协议》，租赁委托管理费按照项目年度回款的10%计算资产委托管理费。
根据项目公司高投合顺与成都高投世纪物业服务有限公司（以下简称“世纪物业”）签
署的《天府软件园A 区物业服务合同》，物业服务费用由业主或承租人按拥有或使用的物业
建筑面积交纳，其中出租的房屋物业管理费由承租人自行交纳，但高投置业签订租赁合同时
约定园区物业服务费用标准，分层管理6 元/平方米/月（不包含能耗费），整幢自管3 元/平
方米/月（不包含能耗费）。当空置率低于5%时，高投置业不需支付空置房物业服务费，当空
置率超过5%时，经高投置业确认后，甲方只需支付高出5%之外的空置房物业服务费，物业
服务费标准为6 元/平方米/月。
根据高投集团与世纪物业签署的《盈创动力大厦前期物业服务合同》，世纪物业向业主
或物权使用人按其拥有或使用的建筑面积收取物业服务费，办公用房物业服务费为13 元/平
方米/月，物业已出租的由物业使用人自行交纳。
报告期内原始权益人及项目公司向软件园公司、高投资管、世纪物业采购委托运营管理
服务、物业管理服务的定价依据充分、定价公允，已经按照高投集团集团体系的内部管理制
度履行完毕相关内部程序，不存在对交易之任何一方显失公平的情形。
（五）关联交易对基础设施项目市场化运营的影响
招募说明书
253
最近一年，关联收入占基础设施项目当期现金流不超过15%，且定价合理公允，故对基
础设施项目的市场化运营的影响较小。
（六）关联交易的合理性、必要性、潜在风险及风险防控措施
关联收入的合理性、必要性详见“第十四部分 基础设施项目基本情况”之“七、基础设
施项目经营业绩分析”之“（一）基础设施项目运营情况”之“6、关联方租户说明”相关分
析内容。
关联支出方面，外部管理机构对基础设施项目配备的主要运营管理人员均具备丰富的产
业园运营管理经验，熟悉基础设施项目特点，为基础设施项目持续健康平稳发展提供了人才
支撑，故关联交易存在合理性及必要性；物业服务机构世纪物业为原始权益人及外部运营管
理机构的关联方，物业服务机构受原始权益人内部控制及管理办法的规范，物业服务机构与
外部管理机构产生较好的协同作用，为园区租户提供更好的综合服务，故关联交易存在合理
性及必要性。
未来基金上市后，关联交易定价将继续遵循市场化原则，基金管理人将定期评估关联交
易的定价合理性情况，并在定期报告中披露关联交易的详细情况；若未来出现关联交易定价
不公允等潜在风险，公募REITs 投资决策委员会将召开临时会议讨论风险处理措施，并通过
基金定期报告或临时报告的形式公告关联交易风险处理的措施及其执行情况。
九、基础设施项目的重要现金流提供方
根据《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1 号——审核关注事
项（试行）（2023 年修订）》第七十五条，重要现金流提供方是指在尽职调查基准日前的一
个完整自然年度中，基础设施资产的单一现金流提供方及其关联方合计提供的现金流超过基
础设施资产同一时期现金流总额的百分之十的现金流提供方。根据指引的重要现金流提供方
的定义，本基金基础设施项目不涉及重要现金流提供方。
十、与基础设施项目特点、运营模式、行业情况、市场环境、合规情况等影响因素相关
的风险
与基础设施项目特点、运营模式、行业情况、市场环境、合规情况等影响因素相关的风
险详见本招募说明书“第八部分 风险揭示”章节。
招募说明书
254
第十五部分 基础设施项目财务状况及经营业绩分析
一、基础设施项目备考财务报表概况
（一）备考财务报表及其审计情况
为反映基础设施项目的财务状况，高投集团及高投置业编制了针对全部基础设施资产的
备考汇总财务报表、针对天府软件园一期项目的备考财务报表、针对盈创动力大厦项目的备
考财务报表，以体现基础设施项目合并及单独的2021 年12 月31 日、2022 年12 月31 日、
2023 年12 月31 日及2024 年6 月30 日的财务状况以及2021 年度、2022 年度、2023 年度及
2024 年1-6 月的经营成果。
毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）接受基金管理人委托，对上述备考汇总报表
进行了审计，并出具了毕马威华振审字第2414091 号审计报告。
投资者除阅读本部分财务状况及经营业绩分析内容外，还应当阅读上述财务报告及审计
报告全文。
（二）备考财务报表编制基础
鉴于备考财务报表之特殊编制目的，备考财务报表仅列示备考资产负债表、备考利润表
以及对备考财务报表使用者而言具有重大参考意义的备考财务报表附注，不列示备考现金流
量表和备考所有者权益变动表及相关财务报表附注。此外，备考财务报表未列报实收资本、
资本公积、其他综合收益、盈余公积、未分配利润等所有者权益项目及金额，未披露“与金
融工具相关的风险”等相关性不大的附注项目，且部分附注项目的披露已适当简化。因此，
备考财务报表不是一份完整的财务报表，也不包含一份完整财务报表所应披露的所有会计政
策及附注。
备考财务报表的报告主体在相关会计期间并非真实存在的公司实体，备考财务报表所附
财务信息不反映备考报告主体如果成为真实的公司实体时，在未来期间的真实财务状况和经
营成果。
备考汇总财务报表以高投置业持有的天府软件园一期于高投置业个别财务报表账面的历
史财务信息（按下述1、（1）编制基础编制）、高投集团持有的盈创动力大厦于高投集团个
别财务报表账面的历史财务信息（按下述1、（2）编制基础编制）进行简单加总，并抵销了
交易标的之间的内部交易和往来余额后编制而成。
根据资产划转协议，基础设施资产于资产划转日划转至高投合顺/盈创融顺，属于资产交
易，在对应项目公司的个别财务报表中应自资产划转日开始反映基础设施资产相关的资产负
招募说明书
255
债和经营情况。为反映基础设施资产在划转前的财务状况以及经营成果，高投置业/高投集团
管理层依据“1、资产划转日之前的编制基础”，将基础设施资产于2021 年1 月1 日起至2023
年9 月30 日日止期间的资产、负债和经营情况纳入备考财务报表。
1、资产划转日之前，目标资产由高投置业/高投集团持有，备考财务报表基于高投置业/
高投集团的历史会计记录，以持续经营假设为基础，并基于以下编制基础编制：
（1）天府软件园一期项目
1）投资性房地产及其公允价值变动损益根据在相关会计期间资产负债表日的评估报告，
按照公允价值反映；与投资性房地产直接相关的公允价值变动损益和递延所得税负债，按照
上述公允价值计算得出。
2）与交易标的运营直接相关所产生的经营性往来款项，如应收账款、应付账款、预收款
项、其他应付款，按照其于高投置业相关会计期间的账面金额反映。
3）假设应付职工薪酬、应交税费由存续公司高投置业承继，不纳入备考财务报表范围。
4）与交易标的直接相关可单独区分的收入、成本、管理费用、信用减值损失、营业外收
入直接纳入备考利润表，按照相关会计期间交易标的在高投置业的历史会计记录中实际产生
的金额予以确定。城市维护建设税、教育税附加及地方教育税附加基于单独区分的收入金额
依据税法计算得出。
5）针对同时为交易标的和非交易标的发生的间接费用：1）高投置业物业运营管理相关
费用按照交易标的投资性房地产资产账面价值在高投置业相关会计期间的投资性房地产账面
价值占比分摊确定；2）其它间接费用，如高管工资、办公费等，按照交易标的备考资产负债
表的总资产在高投置业相关会计期间的总资产占比分摊确定。
6）所得税费用为假设交易标的在相关会计期间已存在并作为单独纳税主体，按照备考利
润表和可能的纳税调整，基于高投置业所适用的税率（25%）计算得出。
（2）盈创动力大厦项目
1）投资性房地产及其公允价值变动损益根据在相关会计期间资产负债表日的评估报告，
按照公允价值反映；与投资性房地产直接相关的公允价值变动损益和递延所得税负债，按照
上述公允价值计算得出。
2）与交易标的运营直接相关所产生的经营性往来款项，如应收账款、应付账款、预收款
项、其他应付款，按照其于高投集团相关会计期间的账面金额反映。
3）假设应付职工薪酬、应交税费由存续公司高投集团承继，不纳入备考财务报表范围。
4）与交易标的直接相关可单独区分的收入、成本、管理费用、信用减值损失、资产减值
招募说明书
256
损失、营业外收入直接纳入备考利润表，按照相关会计期间交易标的在高投集团的历史会计
记录中实际产生的金额予以确定。城市维护建设税、教育税附加及地方教育税附加基于单独
区分的收入金额依据税法计算得出。
5）针对同时为交易标的和非交易标的发生的间接费用：1）高投集团物业运营管理相关
费用按照交易标的投资性房地产资产账面价值在高投集团相关会计期间的投资性房地产账面
价值占比分摊确定；2）其它间接费用，如高管工资、办公费等，按照交易标的备考资产负债
表的总资产在高投集团相关会计期间的总资产占比分摊确定。
6）所得税费用为假设交易标的在相关会计期间已存在并作为单独纳税主体，按照备考利
润表和可能的纳税调整，基于高投集团所适用的税率（25%）计算得出。
2、根据划转协议，基础设施资产在资产划转日（不含当日）已与高投置业/高投集团签署
租赁合同且租赁期限仍未到期的租户，自资产划转日起，与该等租户相关的截至资产划转日
的押金、应收租金及预收租金全部移交至高投合顺/盈创融顺，其中已移交且已支付现金的部
分确认货币资金，应移交未支付的部分确认为其他应收款。除与高投置业/高投集团签署租赁
合同且租赁期限仍未到期的租户有关的押金、应收租金及预收租金外的经营性往来款项如应
付账款，根据划转协议，由高投置业/高投集团承担，未划入高投合顺/盈创融顺；同时，因基
础设施资产划转至高投合顺/盈创融顺，原递延所得税负债由高投置业/高投集团承继，未划入
高投合顺/盈创融顺，上述交易相应体现为净资产增加。高投合顺/盈创融顺收到高投置业/高
投集团开具的增值税专票，确认为其他流动资产（进项税）。
3、资产划转日之后，高投合顺/盈创融顺按照备考财务报表披露的会计政策编制个别财务
报表。
除上述特定事项外，备考财务报表系根据实际发生的交易和事项，按照中华人民共和国
财政部颁布的企业会计准则及相关规定编制。
二、基础设施项目财务状况分析
（一）项目备考汇总财务报表
1、备考汇总资产负债表
表：天府软件园一期及盈创动力大厦近三年及一期备考汇总资产负债表
单位：万元
(1)
项目 2024 年6 月30 日 2023 年12 月31 日 2022 年12 月31 日 2021 年12 月31 日
流动资产：
招募说明书
257
项目 2024 年6 月30 日 2023 年12 月31 日 2022 年12 月31 日 2021 年12 月31 日
货币资金 8,101.97 3,086.62 - -
应收账款 254.90 509.35 106.09 186.74
其他应收款 608.71 2,721.06 - -
其他流动资产 6,884.09 6,823.08 - -
流动资产合计 15,849.66 13,140.11 106.09 186.74
非流动资产：
投资性房地产 118,500.00 132,500.00 135,600.00 129,300.00
递延所得税资产 342.07 329.83 - -
非流动资产合计 118,842.07 132,829.83 135,600.00 129,300.00
资产总计 134,691.73 145,969.93 135,706.09 129,486.74
流动负债：
应付账款 858.35 267.71 1,725.92 1,265.41
预收款项 1,346.76 1,204.91 1,933.35 1,432.83
应交税费 477.70 552.26 - -
其他应付款 2,388.01 3,012.58 2,322.36 2,339.45
流动负债合计 5,070.81 5,037.46 5,981.63 5,037.70
非流动负债：
递延所得税负债 - - 20,309.14 18,857.80
非流动负债合计 - - 20,309.14 18,857.80
负债合计 5,070.81 5,037.46 26,290.77 23,895.50
所有者权益：
所有者权益合计 129,620.91 140,932.47 109,415.32 105,591.24
负债和所有者权益合计 134,691.73 145,969.93 135,706.09 129,486.74
2、备考汇总利润表
表：天府软件园一期及盈创动力大厦近三年及一期备考汇总利润表
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
一、营业收入 5,045.50 9,813.78 7,373.38 8,783.72
减：营业成本 608.37 1,251.16 1,371.45 1,533.74
税金及附加 794.14 1,510.01 1,119.40 1,310.16
管理费用 0.45 57.44 91.02 79.67
财务费用 23.03 1.75 - -
加：其他收益
（损失以“-”号填列）
0.01 - - -
公允价值变动收益
（损失以“-”号填列）
-14,000.00 -3,100.00 6,300.00 11,100.00
信用减值损失
（损失以“-”号填列） -7.10 -17.91 5.90 36.17
二、营业利润
（亏损以“-”号填列） -10,387.57 3,875.51 11,097.41 16,996.32
招募说明书
258
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
加：营业外收入 5.49 3.58 18.02 38.80
三、利润总额
（亏损以“-”号填列） -10,382.08 3,879.09 11,115.43 17,035.13
减：所得税费用 929.48 969.77 2,778.96 4,258.83
四、净利润
（净亏损以“-”号填列） -11,311.56 2,909.32 8,336.47 12,776.30
五、其他综合收益的税后
净额
- - - -
六、综合收益总额 -11,311.56 2,909.32 8,336.47 12,776.30
（二）天府软件园一期项目
1、备考财务报表
（1）备考资产负债表
表：天府软件园一期项目近三年及一期备考资产负债表
单位：万元
(2)
项目 2024 年6 月30 日 2023 年12 月31 日 2022 年12 月31 日 2021 年12 月31 日
流动资产：
货币资金 4,949.35 2,930.13 - -
应收账款 184.83 432.82 60.39 112.48
其他应收款 602.56 509.16 - -
其他流动资产 4,610.50 4,578.98 - -
流动资产合计 10,347.23 8,451.10 60.39 112.48
非流动资产：
投资性房地产 77,200.00 88,500.00 90,500.00 85,800.00
递延所得税资产 170.62 155.66 - -
非流动资产合计 77,370.62 88,655.66 90,500.00 85,800.00
资产总计 87,717.85 97,106.76 90,560.39 85,912.48
流动负债：
应付账款 554.68 155.18 631.26 503.97
预收款项 662.04 509.80 908.71 1,000.09
应交税费 303.63 311.88 - -
其他应付款 1,607.91 1,993.35 1,832.93 1,886.77
流动负债合计 3,128.26 2,970.20 3,372.90 3,390.83
非流动负债：
递延所得税负债 - - 15,107.60 13,908.93
非流动负债合计 - - 15,107.60 13,908.93
负债合计 3,128.26 2,970.20 18,480.50 17,299.76
所有者权益：
所有者权益合计 84,589.59 94,136.56 72,079.89 68,612.72
招募说明书
259
项目 2024 年6 月30 日 2023 年12 月31 日 2022 年12 月31 日 2021 年12 月31 日
负债和所有者权
益合计 87,717.85 97,106.76 90,560.39 85,912.48
（2）备考利润表
表：天府软件园一期项目近三年及一期备考利润表
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
一、营业收入 3,273.40 6,057.63 4,048.26 5,324.31
减：营业成本 399.77 727.85 831.52 978.26
税金及附加 487.99 880.00 587.30 762.89
管理费用 0.23 40.54 66.27 54.35
财务费用 12.60 1.03 - -
加：其他收益
（损失以“-”号填列）
0.01 - - -
公允价值变动收益
（损失以“-”号填列）
-11,300.00 -2,000.00 4,700.00 9,300.00
信用减值损失
（损失以“-”号填列）
-7.60 -13.81 3.30 1.60
二、营业利润
（亏损以“-”号填列）
-8,934.78 2,394.39 7,266.48 12,830.40
加：营业外收入 5.49 3.58 17.99 38.80
三、利润总额
（亏损以“-”号填列） -8,929.29 2,397.96 7,284.47 12,869.21
减：所得税费用 617.68 599.49 1,821.18 3,217.34
四、净利润
（净亏损以“-”号填列） -9,546.97 1,798.47 5,463.29 9,651.87
五、其他综合收益的税后
净额
- - - -
六、综合收益总额 -9,546.97 1,798.47 5,463.29 9,651.87
2、对基础设施项目财务状况和经营成果有重大影响的会计政策和会计估计
（1）投资性房地产
备考报告主体将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产划分为投资性房地
产。备考报告主体持有的投资性房地产同时满足下列条件，按公允价值模式进行后续计量：
1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
2）能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对
投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
采用公允价值模式计量的投资性房地产，备考报告主体不对投资性房地产计提折旧或进
行摊销，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账
面价值之间的差额计入当期损益。
招募说明书
260
（2）租赁
财政部于2018 年修订了《企业会计准则第21 号——租赁》（简称“原租赁准则”），
并颁布了《企业会计准则第21 号——租赁（修订）》（简称“新租赁准则”）；于2020 年、
2021 年和2022 年分别颁布了财会[2020]10 号、财会[2021]9 号及财会[2022]13 号（统称“公
共卫生事件相关租赁规定”）。
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
在合同开始日，备考报告主体评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡
了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包
含租赁。
为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，备考报告主体进行如
下评估：
①合同是否涉及已识别资产的使用。已识别资产可能由合同明确指定或在资产可供客户
使用时隐性指定，并且该资产在物理上可区分，或者如果资产的某部分产能或其他部分在物
理上不可区分但实质上代表了该资产的全部产能，从而使客户获得因使用该资产所产生的几
乎全部经济利益。如果资产的供应方在整个使用期间拥有对该资产的实质性替换权，则该资
产不属于已识别资产；
②承租人是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益；
③承租人是否有权在该使用期间主导已识别资产的使用。
合同中同时包含多项单独租赁的，承租人和出租人将合同予以分拆，并分别各项单独租
赁进行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人将租赁和非租赁部
分进行分拆。在分拆合同包含的租赁和非租赁部分时，承租人按照各租赁部分单独价格及非
租赁部分的单独价格之和的相对比例分摊合同对价。出租人按附注“收入确认”部分所述会
计政策中关于交易价格分摊的规定分摊合同对价。
备考报告主体作为出租人：
在租赁开始日，备考报告主体为经营租赁。
备考报告主体按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。未纳入
租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
经营租赁的租赁收款额在租赁期内按直线法确认为租金收入。备考报告主体将其发生的
与经营租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进
行分摊，分期计入当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损
招募说明书
261
益。
（3）金融工具
财政部于2017 年修订了《企业会计准则第22 号——金融工具确认和计量》《企业会计
准则第23 号——金融资产转移》《企业会计准则第24 号——套期会计》及《企业会计准则
第37 号——金融工具列报》（统称“原金融工具准则”），并颁布了《企业会计准则第22 号
——金融工具确认和计量（修订）》《企业会计准则第23 号——金融资产转移（修订）》《企
业会计准则第24 号——套期会计（修订）》及《企业会计准则第37 号——金融工具列报（修
订）》（统称“新金融工具准则”）。
备考报告主体的金融工具包括货币资金、应收款项及应付款项等。
①金融资产及金融负债的确认和计量
金融资产和金融负债在备考报告主体成为相关金融工具合同条款的一方时，于资产负债
表内确认。
在初始确认时，金融资产及金融负债以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融
资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。对于未包含重大融资成分或不考虑不超
过一年的合同中的融资成分的应收账款，备考报告主体按照附注“收入确认”部分所述会计
政策确定的交易价格进行初始计量。
②金融资产的分类和后续计量
A.备考报告主体金融资产的分类
备考报告主体通常根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，在初
始确认时将金融资产分为不同类别：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的金融资产及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
除非备考报告主体改变管理金融资产的业务模式，在此情形下，所有受影响的相关金融
资产在业务模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认
后不得进行重分类。
备考报告主体将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：
a.备考报告主体管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
b.该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金
金额为基础的利息的支付。
招募说明书
262
管理金融资产的业务模式，是指备考报告主体如何管理金融资产以产生现金流量。业务
模式决定备考报告主体所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产
还是两者兼有。备考报告主体以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管
理的特定业务目标为基础，确定管理金融资产的业务模式。
备考报告主体对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日
期产生的合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本
金是指金融资产在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付本
金金额相关的信用风险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，备考报告主体
对可能导致金融资产合同现金流量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以确定
其是否满足上述合同现金流量特征的要求。
B.备考报告主体金融资产的后续计量
申报期内，备考报告主体仅包括以摊余成本计量的金融资产。初始确认后，对于该类金
融资产采用实际利率法以摊余成本计量。
③金融负债的分类和后续计量
申报期内，备考报告主体仅包括以摊余成本计量的金融负债。初始确认后，对于该类金
融负债采用实际利率法以摊余成本计量。
④抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵销。但是，同时满足下列条
件的，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：
A.备考报告主体具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；
B.备考报告主体计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
⑤金融资产和金融负债的终止确认
满足下列条件之一时，备考报告主体终止确认该金融资产：
A.收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
B.该金融资产已转移，且备考报告主体将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移
给转入方；
C.该金融资产已转移，虽然备考报告主体既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎
所有的风险和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。
金融资产转移整体满足终止确认条件的，备考报告主体将下列两项金额的差额计入当期
损益：
招募说明书
263
A.被转移金融资产在终止确认日的账面价值；
B.因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中
对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的债权投资）之和。
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，备考报告主体终止确认该金融负债（或
该部分金融负债）。
⑥金融资产的减值
备考报告主体以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
A.以摊余成本计量的金融资产；
B.租赁应收款。
备考报告主体持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型，包括以
公允价值计量且其变动计入当期损益的债权投资或权益工具投资，指定为以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的权益工具投资，以及衍生金融资产。
A.预期信用损失的计量
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用
损失，是指备考报告主体按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期
收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
在计量预期信用损失时，备考报告主体需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合
同期限（包括考虑续约选择权）。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件
而导致的预期信用损失。
未来12 个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后12 个月内（若金融工具的预计存
续期少于12 个月，则为预计存续期）可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用损失，
是整个存续期预期信用损失的一部分。
对于应收账款、租赁应收款，备考报告主体始终按照相当于整个存续期内预期信用损失
的金额计量其损失准备。备考报告主体基于历史信用损失经验、使用准备矩阵计算上述金融
资产的预期信用损失，相关历史经验根据资产负债表日借款人的特定因素、以及对当前状况
和未来经济状况预测的评估进行调整。
（4）公允价值计量
除特别声明外，备考报告主体按下述原则计量公允价值：
招募说明书
264
1）公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转
移一项负债所需支付的价格。
2）备考报告主体估计公允价值时，考虑市场参与者在计量日对相关资产或负债进行定价
时考虑的特征（包括资产状况及所在位置、对资产出售或者使用的限制等），并采用在当前
情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。使用的估值技术主要包括市
场法、收益法和成本法。
（5）所得税
除因企业合并和直接计入所有者权益（包括其他综合收益）的交易或者事项产生的所得
税外，备考报告主体将当期所得税和递延所得税计入当期损益。
当期所得税是按本年度应税所得额，根据税法规定的税率计算的预期应交所得税，加上
以往年度应付所得税的调整。
资产负债表日，如果备考报告主体拥有以净额结算的法定权利并且意图以净额结算或取
得资产、清偿负债同时进行，那么当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列示。
递延所得税资产与递延所得税负债分别根据可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差异确定。
暂时性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额，包括能够结转以后年度的
可抵扣亏损和税款抵减。递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的
应纳税所得额为限。
如果不属于企业合并交易且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可
抵扣亏损），则该项交易中产生的暂时性差异不会产生递延所得税。商誉的初始确认导致的
暂时性差异也不产生相关的递延所得税。
资产负债表日，备考报告主体根据递延所得税资产和负债的预期收回或结算方式，依据
已颁布的税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量该递延所得税资
产和负债的账面金额。
资产负债表日，备考报告主体对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很
可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产
的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净
额列示：
1）纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
2）递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得
招募说明书
265
税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转
回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清
偿负债。
（6）收入确认
财政部于2017 年修订了《企业会计准则第14 号——收入（修订）》（“新收入准则”）。
新收入准则取代了财政部于2006 年颁布的《企业会计准则第14 号——收入》及《企业会计
准则第15 号——建造合同》（统称“原收入准则”）。
收入是备考报告主体在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加且与所有者投入资本
无关的经济利益的总流入。
备考报告主体在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，
确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，备考报告主体在合同开始日，按照各单项履约义务
所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至
各单项履约义务的交易价格计量收入。
附有质量保证条款的合同，备考报告主体对其所提供的质量保证的性质进行分析，如果
质量保证在向客户保证所销售的商品符合既定标准之外提供了一项单独服务，备考报告主体
将其作为单项履约义务。否则，备考报告主体按照《企业会计准则第13 号——或有事项》的
规定进行会计处理。
交易价格是备考报告主体因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括
代第三方收取的款项。备考报告主体确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计确认
收入极可能不会发生重大转回的金额。合同中存在重大融资成分的，备考报告主体按照假定
客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同
对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，备考报告主体预计客户
取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成
分。
满足下列条件之一时，备考报告主体属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某
一时点履行履约义务：
①客户在备考报告主体履约的同时即取得并消耗备考报告主体履约所带来的经济利益；
②客户能够控制备考报告主体履约过程中在建的商品；
③备考报告主体履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且备考报告主体在整个合
招募说明书
266
同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，备考报告主体在该段时间内按照履约进度确认收入。
履约进度不能合理确定时，备考报告主体已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发
生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，备考报告主体在客户取得相关商品或服务控制权时点
确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，备考报告主体会考虑下列迹象：
①备考报告主体就该商品或服务享有现时收款权利；
②备考报告主体已将该商品的实物转移给客户；
③备考报告主体已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户；
④客户已接受该商品或服务等。
备考报告主体根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判
断备考报告主体从事交易时的身份是主要责任人还是代理人。备考报告主体在向客户转让商
品或服务前能够控制该商品或服务的，备考报告主体为主要责任人，按照已收或应收对价总
额确认收入；否则，备考报告主体为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认
收入，该金额按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额，或者按照
既定的佣金金额或比例等确定。
备考报告主体已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流
逝之外的其他因素）作为合同资产列示，合同资产以预期信用损失为基础计提减值。备考报
告主体拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项列示。备
考报告主体已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债列示。
收入在其金额及相关成本能够可靠计量、相关的经济利益很可能流入备考报告主体并且
同时满足以下不同类型收入的其他确认条件时，予以确认。
与备考报告主体取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
①停车场服务收入
停车场服务收入在服务已提供，按已收或应收价款予以确认。
（7）关联方
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控
制、共同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控制而不存在其他关
联方关系的企业，不构成关联方。
（8）主要会计估计及判断
招募说明书
267
编制财务报表时，管理层需要运用估计和假设，这些估计和假设会对会计政策的应用及
资产、负债、收入及费用的金额产生影响。实际情况可能与这些估计不同。管理层对估计涉
及的关键假设和不确定因素的判断进行持续评估，会计估计变更的影响在变更当期和未来期
间予以确认。
除金融工具减值涉及的会计估计外，其他主要的会计估计如下：
1）递延所得税资产的确认；
2）投资性房地产公允价值估值。
（9）主要会计政策的变更
1）重要会计政策变更的内容及原因
备考报告主体在相关会计期间执行了财政部近年颁布的以下企业会计准则相关规定及企
业会计准则实施问答及案例，主要包括：
-《企业会计准则第22 号——金融工具确认和计量（修订）》《企业会计准则第23 号—
—金融资产转移（修订）》《企业会计准则第24 号——套期会计（修订）》及《企业会计准
则第37 号——金融工具列报（修订）》（统称“新金融工具准则”）
-《企业会计准则第14 号——收入（修订）》（“新收入准则”）
-《企业会计准则第21 号——租赁（修订）》（财会[2018]35 号）（“新租赁准则”）
-财会[2020]10 号、财会[2021]9 号及财会[2022]13 号
-《企业会计准则解释第15 号》（财会[2021]35 号）、《企业会计准则解释第16 号》
（财会[2022]31 号）及《企业会计准则解释第17 号》（财会[2023]21 号）
①新金融工具准则
备考报告主体自2021 年1 月1 日起执行了新金融工具准则，新金融工具准则修订了财政
部于2006 年颁布的《企业会计准则第22 号——金融工具确认和计量》《企业会计准则第23
号——金融资产转移》和《企业会计准则第24 号——套期保值》以及财政部于2014 年修订
的《企业会计准则第37 号——金融工具列报》（统称“原金融工具准则”）。
新金融工具准则将金融资产划分为三个基本分类：（1）以摊余成本计量的金融资产；（2）
以公允价值计量且变动计入其他综合收益的金融资产；（3）以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产。在新金融工具准则下，金融资产的分类是基于备考报告主体管理金融资
产的业务模式及该资产的合同现金流量特征而确定。
新金融工具准则取消了原金融工具准则中规定的持有至到期投资、贷款和应收款项及可
供出售金融资产三个分类类别。根据新金融工具准则，嵌入衍生工具不再从金融资产的主合
招募说明书
268
同中分拆出来，而是将混合金融工具整体适用关于金融资产分类的相关规定。
新金融工具准则以“预期信用损失”模型替代了原金融工具准则中的“已发生损失”模
型。“预期信用损失”模型要求持续评估金融资产的信用风险，因此在新金融工具准则下，
备考报告主体信用损失的确认时点不同于原金融工具准则。
采用上述规定未对备考报告主体的财务状况和经营成果产生重大影响。
②新收入准则
备考报告主体自2021 年1 月1 日起执行了新收入准则，新收入准则取代了财政部于2006
年颁布的《企业会计准则第14 号——收入》及《企业会计准则第15 号——建造合同》（统
称“原收入准则”）。
在原收入准则下，备考报告主体以风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准。备考报
告主体销售商品收入在同时满足下列条件时予以确认，即：商品所有权上的主要风险和报酬
已转移给购货方，收入的金额及相关成本能够可靠计量，相关的经济利益很可能流入备考报
告主体，备考报告主体既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商
品实施有效控制。
在新收入准则下，备考报告主体以控制权转移作为收入确认时点的判断标准：
备考报告主体在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，
确认收入。在满足一定条件时，备考报告主体属于在某一段时间内履行履约义务，否则，属
于在某一时点履行履约义务。合同中包含两项或多项履约义务的，备考报告主体在合同开始
日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单
项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是备考报告主体因
向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项。备考报告
主体确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回
的金额。合同中存在重大融资成分的，备考报告主体按照假定客户在取得商品或服务控制权
时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间
内采用实际利率法摊销。
备考报告主体依据新收入准则有关特定事项或交易的具体规定调整了相关会计政策。
备考报告主体依据新收入准则的规定，向客户预收销售商品或服务款项的，首先将该款
项确认为负债，待履行了相关履约义务时再转为收入。
采用上述规定未对备考报告主体的财务状况和经营成果产生重大影响。
③新租赁准则
招募说明书
269
备考报告主体自2021 年1 月1 日起执行了新租赁准则，新租赁准则修订了财政部于2006
年颁布的《企业会计准则第21 号——租赁》。
新租赁准则完善了租赁的定义，备考报告主体在新租赁准则下根据租赁的定义评估合同
是否为租赁或者包含租赁。对于首次执行日前已存在的合同，备考报告主体在首次执行日选
择不重新评估其是否为租赁或者包含租赁。
备考报告主体作为出租人无需对其作为出租人的租赁调整首次执行新租赁准则当年年初
留存收益及财务报表其他项目金额。备考报告主体自首次执行日起按照新租赁准则进行会计
处理。
采用上述规定未对备考报告主体的财务状况和经营成果产生重大影响。
④财会[2020]10 号、财会[2021]9 号及财会[2022]13 号
财会[2020]10 号对于满足一定条件的，由“公共卫生事件”直接引发的租金减让提供了
简化方法。如果企业选择采用简化方法，则不需要评估是否发生租赁变更，也不需要重新评
估租赁分类。结合财会[2021]9 号及财会[2022]13 号的规定，对于2021 年6 月30 日之后应付
租赁付款额的减让可以继续执行财会[2020]10 号的简化方法。
备考报告主体对相关会计期间发生的相关租金减让根据该规定进行调整，采用上述规定
对备考报告主体2021 年、2022 年及2023 年当期损益的影响金额分别为增加人民币1,685,663
元、减少人民币4,200,162 元、增加人民币2,818,259 元，2024 年无影响。
⑤《企业会计准则解释第15 号》（财会[2021]35 号）、《企业会计准则解释第16 号》
（财会[2022]31 号）及《企业会计准则解释第17 号》（财会[2023]21 号）
由于备考报告主体未发生这类交易，因此采用上述规定未对备考报告主体的财务状况及
经营成果产生重大影响。
（10）重大会计估计变更
报告期内无此情况。
（11）重大会计差错更正
报告期内无此情况。
3、财务状况及经营业绩分析
（1）经营情况
1）盈利和现金流的稳定性和持续性
2021 年-2023 年及2024 年1-6 月，天府软件园一期项目营业收入分别为5,324.31 万元、
4,048.26 万元、6,057.63 万元及3,273.40 万元，运营净收益分别为3,528.81 万元、2,563.18 万
招募说明书
270
元、4,408.19 万元及2,372.81 万元，历史收益情况总体呈现增长状态（剔除2022 年免租影
响）。
天府软件园一期项目2021 年和2022 年净利润及EBITDA 高于营业收入，主要系底层资
产作为投资性房地产采取公允价值方式计量，2021 年和2022 年投资性房地产确认公允价值
变动收益。受公允价值变动损益影响，天府软件园一期净利润和EBITDA 波动较大，但剔除
公允价值变动损益影响后总体趋势与运营净收益趋势匹配。2024 年1-6 月净利润及EBITDA
为负，主要系评估机构基于最新情况审慎调降底层资产估值，产生公允价值变动损失所致。
表：天府软件园一期项目2021-2023 年度及2024 年1-6 月盈利及现金流情况
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
营业收入 3,273.40 6,057.63 4,048.26 5,324.31
净利润 -9,546.97 1,798.47 5,463.29 9,651.87
运营净收益 2,372.81 4,408.19 2,563.18 3,528.81
息税折旧摊销前利润
（EBITDA）
-8,916.69 2,399.13 7,284.47 12,869.21
注：运营净收益=运营收入（不含税）-成本费用、税金及附加。
天府软件园一期项目收入主要来源于通过物业运营获取的租赁收入及停车场收入，其稳
定性主要依赖于出租情况。租赁业务是高投合顺核心收入来源。基于《房屋租赁合同》，高
投合顺向租户提供租赁服务并收取租金。租金通常采用预付形式，租户需在上一期租金覆盖
周期届满之日前一定时间内支付下一期租金，其中首期租金同租赁保证金一同支付。停车费
由高投合顺收取，停车费系租户或第三方使用园区楼宇停车位而支付的费用，占天府软件园
一期总收入的比例较小。
根据仲量联行提供的市场调研报告，近年来成都高新区产业园区市场发展迅速，重点园
区租金水平整体呈现平稳上升趋势。不同园区租金水平仍存在一定差异，2023 年市场平均租
金基本保持在60-75 元/平方米/月范围内，租金复合增长率约为3-3.5%（近6 年）。高新区软
件园区供给端较为稳定，随着公共卫生事件影响因素消退，市场需求进一步得到释放，预计
整体市场租金将呈现稳中有升的发展态势，年租金增长率有望保持在现有水平。
另外，从租户结构看，截至2024 年6 月30 日，天府软件园一期在执行租约共涉及租户
105 家，其中天府软件园一期A 区31 家，B 区76 家（其中两家租户在A、B 区均有租约）。
从行业分布来看，截至2024 年6 月30 日，底层资产有效租户涉及6 个行业，主要集中在“信
息传输、软件和信息技术服务业”和“科学研究和技术服务业”两个行业。天府软件园位于
招募说明书
271
成都高新区南部片区，属于南部片区六大产业功能社区之一，是成都市发展软件和信息技术
服务业的重要载体，也是四川省及中国西部地区新一代信息技术产业创新发展的核心聚集区。
底层资产租户行业分布与所在地区行业支持发展方向较为匹配。
因此，市场情况、产业集群效应均为天府软件园一期项目盈利及现金流的稳定性及持续
性提供了保障。
2）各期营业收入、营业成本、销售费用及管理费用的构成及比例
①营业收入
2021-2023 年度及2024 年1-6 月，天府软件园一期项目产生营业收入分别为5,324.31 万
元、4,048.26 万元、6,057.63 万元和3,273.40 万元。
天府软件园一期项目的营业收入主要来源于租赁收入及停车场收入，2021-2023 年，天府
软件园一期历史收益情况总体呈现增长状态（剔除2022 年免租影响）。2022 年收入较2021
年出现较大的下滑，主要系2022 年1-6 月及9 月给予符合条件的租户免租所致（目前已不再
执行该免租政策），若还原租金减免金额则2022 年营业收入较2021 年呈现增长状态。2024
年1-6 月营业收入为3,273.40 万元，年化后收入情况均好于前三年，收入符合本年预期。
表：天府软件园一期项目2021-2023 年度及2024 年1-6 月营业收入构成
单位：万元、%
类型
2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
租赁收入 3,156.99 96.44 5,747.69 94.88 3,768.67 93.09 5,010.63 94.11
停车场收入 116.41 3.56 309.94 5.12 279.59 6.91 313.68 5.89
合计 3,273.40 100.00 6,057.63 100.00 4,048.26 100.00 5,324.31 100.00
②营业成本
2021 年度、2022 年度、2023 年度及2024 年1-6 月，天府软件园一期项目的营业成本分
别为978.26 万元、831.52 万元、727.85 万元及399.77 万元，主要由资产委托管理费、物业维
修维保费、物业管理费及其他费用构成。2021 年度、2022 年度、2023 年度及2024 年1-6 月，
资产委托管理费占营业成本的比例分别为72.78%、55.46%、74.70%及91.41%，为营业成本
的主要构成。
随着项目出租率上升，物业运营相关成本整体趋于稳定。2022 年度其他费用处于较高水
平，主要是发生了公共卫生事件防控工程款所致，为非经常性事项。
表：天府软件园一期项目2021-2023 年度及2024 年1-6 月营业成本构成
单位：万元、%
招募说明书
272
项目
2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
资产委托管理费 365.43 91.41 543.71 74.70 461.19 55.46 711.97 72.78
物业维修维保费 5.75 1.44 110.76 15.22 247.01 29.71 197.06 20.14
物业管理费（含空置
房管理费）
25.69 6.43 52.83 7.26 50.78 6.11 50.93 5.21
公共卫生事件防控
费 - - - - 39.42 4.74 - -
其他费用 2.90 0.73 20.55 2.82 33.12 3.98 18.30 1.87
合计 399.77 100.00 727.85 100.00 831.52 100.00 978.26 100.00
③毛利率的增减变动情况及原因
2021-2023 年度及2024 年1-6 月，天府软件园一期项目营业收入毛利率分别为81.63%、
79.46%、87.98%和87.79%。2021 年毛利率低于2023 年，主要系当年形成按季度预收租金的
模式，当期租赁回款增多，导致按租赁回款核算的委托运营管理费较高；2022 年毛利率低于
2023 年，主要系实施公共卫生事件免租优惠政策使得收入有所下降，而部分成本相对刚性所
致。报告期内，天府软件园一期项目整体出租率保持较高水平，毛利率维持在合理水平。
表：天府软件园一期项目2021-2023 年度及2024 年1-6 月毛利率
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
营业收入 3,273.40 6,057.63 4,048.26 5,324.31
营业成本 399.77 727.85 831.52 978.26
毛利率 87.79% 87.98% 79.46% 81.63%
3）各期主要成本费用及其占营业收入的比重和变化情况
2021-2023 年度及2024 年1-6 月，天府软件园一期项目营业收入总额分别为5,324.31 万
元、4,048.26 万元、6,057.63 万元和3,273.40 万元，其中营业成本占营业收入比例分别为18.37%、
20.54%、12.02%和12.21%，具体变动原因见前述毛利率分析。
税金及附加占营业收入比例分别为14.33%、14.51%、14.53%和14.91%，总体较为稳定。
管理费用占营业收入比例分别为1.02%、1.64%、0.67%和0.01%，主要由员工工资和办
公费用构成，占营业收入比例较小，最近一年一期管理费用下降较多，主要系基础设施资产
划转至项目公司后，项目公司层面暂未设置专职人员、日常运营管理工作委托运营管理机构
负责所致。
财务费用占营业收入比例分别为0.00%、0.00%、0.02%和0.38%，系项目公司成立后内
部资金调拨的应计利息，占营业收入比例较小。
表：天府软件园一期项目2021-2023 年及2024 年1-6 月各类费用占比及变化
招募说明书
273
单位：万元、%
项目
2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
金额 占营业
收入比 金额 占营业
收入比 金额 占营业
收入比 金额 占营业
收入比
营业收入 3,273.40 100.00 6,057.63 100.00 4,048.26 100.00 5,324.31 100.00
营业成本 399.77 12.21 727.85 12.02 831.52 20.54 978.26 18.37
税金及附加 487.99 14.91 880.00 14.53 587.30 14.51 762.89 14.33
管理费用 0.23 0.01 40.54 0.67 66.27 1.64 54.35 1.02
财务费用 12.60 0.38 1.03 0.02 - - - -
天府软件园一期项目税金及附加明细如下：
表：天府软件园一期项目近三年及一期税金及附加
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
房产税 413.26 745.15 496.54 654.85
土地使用税 28.47 59.84 60.81 60.81
增值税附加税 42.50 37.58 24.29 31.95
印花税 3.77 37.43 5.66 15.29
合计 487.99 880.00 587.30 762.89
4）各期重大投资收益和计入当期损益的政府补助情况
报告期内，天府软件园一期无重大投资收益和计入当期损益的政府补助情况。
（2）资产负债表分析
1）各期末主要资产情况及重大变动分析
表：天府软件园一期项目2021-2023 年末及2024 年6 月末资产结构
单位：万元、%
项目
2024 年6 月30 日 2023 年12 月31 日 2022 年12 月31 日 2021 年12 月31 日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动资产：
货币资金 4,949.35 5.64 2,930.13 3.02 - - - -
应收账款 184.83 0.21 432.82 0.45 60.39 0.07 112.48 0.13
其他应收款 602.56 0.69 509.16 0.52 - - - -
其他流动资产 4,610.50 5.26 4,578.98 4.72 - - - -
流动资产合计 10,347.23 11.80 8,451.10 8.70 60.39 0.07 112.48 0.13
非流动资产：
投资性房地产 77,200.00 88.01 88,500.00 91.14 90,500.00 99.93 85,800.00 99.87
递延所得税资产 170.62 0.19 155.66 0.16 - - - -
非流动资产合计 77,370.62 88.20 88,655.66 91.30 90,500.00 99.93 85,800.00 99.87
资产合计 87,717.85 100.00 97,106.76 100.00 90,560.39 100.00 85,912.48 100.00
2021-2023 年末及2024 年6 月末，天府软件园一期项目总资产分别为85,912.48 万元、
招募说明书
274
90,560.39 万元、97,106.76 万元及87,717.85 万元。
①流动资产分析
流动资产由货币资金、应收账款、其他应收款、其他流动资产构成。2021-2023 年末及2024
年6 月末，流动资产合计分别为112.48 万元、60.39 万元、8,451.10 万元和10,347.23 万元，
占总资产比例分别为0.13%、0.07%、8.70%和11.80%。其中：
2021-2023 年末及2024 年6 月末，货币资金分别为0.00 万元、0.00 万元、2,930.13 万元
和4,949.35 万元，占资产总额的比例分别为0.00%、0.00%、3.02%和5.64%。2021 年及2022
年末，基础设施资产尚未划转至项目公司，故备考口径货币资金为0，2023 年末及2024 年6
月末已体现项目公司实际货币资金情况。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，应收账款分别为112.48 万元、60.39 万元、432.82 万
元和184.83 万元，占资产总额的比例分别为0.13%、0.07%、0.45%和0.21%。应收账款系对
租户的应收租金。2022 年应收账款较2021 年减少52.09 万元，下降幅度为46.31%，主要系
租户基本按租赁合同约定预付租金从而应收账款新增减少所致；2023 年末应收账款增加较多，
主要系因为部分租户因自身原因延迟支付租金，以及部分租户未完成租赁合同换签而暂未支
付租金，2024 年上半年相关款项已陆续回收，因而2024 年6 月末应收账款相应减少。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，其他应收款分别为0.00 万元、0.00 万元、509.16 万元
和602.56 万元，占资产总额的比例分别为0.00%、0.00%、0.52%和0.69%。其他应收款系资
产划转中产生的、待原始权益人移交至项目公司的款项，故2023 年末新产生其他应收款。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，其他流动资产分别为0.00 万元、0.00 万元、4,578.98
万元和4,610.50 万元，占资产总额的比例分别为0.00%、0.00%、4.72%和5.26%。其他流动
资产系资产划转中产生的待抵扣进项税，故2023 年末新产生大额其他流动资产。
②非流动资产分析
非流动资产由投资性房地产和递延所得税资产构成。2021-2023 年末及2024 年6 月末，
投资性房地产分别为85,800.00 万元、90,500.00 万元、88,500.00 万元和77,200.00 万元，占资
产总额的比例分别为99.87%、99.93%、91.14%和88.01%，递延所得税资产金额很小。
报告期内，投资性房地产采用公允价值模式计量，投资性房地产每年按照评估值确认公
允价值变动收益（或损失），受估值时点投资性房地产状况以及估值参数假设的不同，报告
期内投资性房地产评估价值存在一定波动。2024 年1-6 月投资性房地产金额下降较大，主要
系评估机构基于最新情况审慎调降底层资产估值所致。
2）各期末主要负债情况
招募说明书
275
表：天府软件园一期项目2021-2023 年末及2024 年6 月末负债结构
单位：万元、%
项目
2024 年6 月30 日 2023 年12 月31 日 2022 年12 月31 日 2021 年12 月31 日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动负债：
应付账款 554.68 17.73 155.18 5.22 631.26 3.42 503.97 2.91
预收款项 662.04 21.16 509.80 17.16 908.71 4.92 1,000.09 5.78
应交税费 303.63 9.71 311.88 10.50 - - - -
其他应付款 1,607.91 51.40 1,993.35 67.11 1,832.93 9.92 1,886.77 10.91
流动负债合计 3,128.26 100.00 2,970.20 100.00 3,372.90 18.25 3,390.83 19.60
非流动负债：
递延所得税负债 - - - - 15,107.60 81.75 13,908.93 80.40
非流动负债合计 - - - - 15,107.60 81.75 13,908.93 80.40
负债总计 3,128.26 100.00 2,970.20 100.00 18,480.50 100.00 17,299.76 100.00
2021-2023 年末及2024 年6 月末，天府软件园一期项目负债总额分别为17,299.76 万元、
18,480.50 万元、2,970.20 万元及3,128.26 万元。
①流动负债分析
流动负债由应付账款、预收款项、应交税费及其他应付款构成。2021-2023 年末及2024
年6 月末，流动负债合计分别为3,390.83 万元、3,372.90 万元、2,970.20 万元和3,128.26 万
元，占负债总额比例分别为19.60%、18.25%、100.00%和100.00%。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，天府软件园一期项目应付账款分别为503.97 万元、
631.26 万元、155.18 万元和554.68 万元，占负债总额比例分别为2.91%、3.42%、5.22%和
17.73%，总体来看占负债总额比例不大。应付账款主要系计提需支付给软件园公司的委托运
营管理费，2022 年末较2021 年末同比上升127.29 万元，上升比例为25.26%，2023 年末较
2022 年末下降476.08 万元，下降比例为75.42%，主要与各年度委托运营管理费的金额和支
付节奏有关。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，天府软件园一期项目预收款项分别为1,000.09 万元、
908.71 万元、509.80 万元和662.04 万元，占负债总额比例分别为5.78%、4.92%、17.16%和
21.16%。预收款项系根据租赁合同约定向租户预收的租金，2023 年末预收租金有所下降，主
要系因为部分租户因自身原因延迟支付租金，以及部分租户未完成租赁合同换签而暂未支付
租金，与应收账款的波动趋势相匹配。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，天府软件园一期项目应交税费分别为0.00 万元、0.00
万元、311.88 万元和303.63 万元，占负债总额比例分别为0.00%、0.00%、10.50%和9.71%。
招募说明书
276
应交税费主要系项目运营中需缴纳的房产税、土地使用税等税费。2021 年及2022 年末应交
税费为0，主要系因为根据备考报表编制假设，历史应交税费由原资产持有人承继。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，天府软件园一期项目其他应付款分别为1,886.77 万元、
1,832.93 万元、1,993.35 万元和1,607.91 万元，占负债总额比例分别为10.91%、9.92%、67.11%
和51.40%。其他应付款包括租户押金和集团内部调拨资金。
②非流动负债分析
非流动负债均为递延所得税负债。递延所得税负债主要系因为投资性房地产采用公允价
值方式进行后续计量，账面价值与计税基础存在差额而相应进行计提。2021-2023 年末及2024
年6 月末，递延所得税负债分别为13,908.93 万元、15,107.60 万元、0.00 万元和0.00 万元，
占负债总额比例分别为80.40%、81.75%、0.00%和0.00%。2023 年末递延所得税负债下降为
0，主要系在基础设施资产划转至项目公司后，原基础设施资产对应的递延所得税负债由原资
产持有人承继。
（3）日后事项、或有事项及其他重要事项
1）日后事项
截至备考财务报表批准报出日，天府软件园一期项目不存在需要披露的重大资产负债表
日后事项。
2）或有事项
截至2024 年6 月30 日，天府软件园一期项目不存在需要披露的重大或有事项。
3）诉讼或仲裁等情况
截至2024 年6 月30 日，天府软件园一期项目不涉及任何重大的诉讼、仲裁、破产或执
行程序。
4）对外担保及重大违法违规情况
截至2024 年6 月30 日，天府软件园一期项目不存在对外担保及重大违法违规行为。
5）其他重要事项
截至2024 年6 月30 日，无其他重要事项。
（三）盈创动力大厦项目
1、备考财务报表
（1）备考资产负债表
表：盈创动力大厦项目近三年及一期备考资产负债表
单位：万元
(1)
招募说明书
277
项目 2024 年6 月30 日 2023 年12 月31 日 2022 年12 月31 日 2021 年12 月31 日
流动资产：
货币资金 3,152.62 156.48 - -
应收账款 70.08 76.53 45.71 74.26
其他应收款 6.15 2,211.90 - -
其他流动资产 2,273.59 2,244.10 - -
流动资产合计 5,502.44 4,689.01 45.71 74.26
非流动资产：
投资性房地产 41,300.00 44,000.00 45,100.00 43,500.00
递延所得税资产 171.44 174.17 - -
非流动资产合计 41,471.44 44,174.17 45,100.00 43,500.00
资产总计 46,973.88 48,863.17 45,145.71 43,574.26
流动负债：
应付账款 303.67 112.52 1,094.66 761.44
预收款项 684.72 695.11 1,024.64 432.74
应交税费 174.06 240.39 - -
其他应付款 780.10 1,019.24 489.43 452.68
流动负债合计 1,942.56 2,067.26 2,608.73 1,646.87
非流动负债：
递延所得税负债 - - 5,201.55 4,948.87
非流动负债合计 - - 5,201.55 4,948.87
负债合计 1,942.56 2,067.26 7,810.27 6,595.74
所有者权益：
所有者权益合计 45,031.32 46,795.91 37,335.43 36,978.52
负债和所有者权益
合计 46,973.88 48,863.17 45,145.71 43,574.26
（2）备考利润表
表：盈创动力大厦项目近三年及一期备考利润表
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
一、营业收入 1,772.10 3,756.16 3,325.12 3,459.41
减：营业成本 208.60 523.31 539.93 555.48
税金及附加 306.15 630.01 532.10 547.27
管理费用 0.22 16.89 24.75 25.31
财务费用 10.42 0.72 - -
加：公允价值变动收益
（损失以“-”号填列）
-2,700.00 -1,100.00 1,600.00 1,800.00
信用减值损失
（损失以“-”号填列） 0.50 -4.10 2.60 34.57
二、营业利润 -1,452.79 1,481.13 3,830.93 4,165.92
招募说明书
278
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
（亏损以“-”号填列）
加：营业外收入 - - 0.03 -
三、利润总额
（亏损以“-”号填列） -1,452.79 1,481.13 3,830.96 4,165.92
减：所得税费用 311.80 370.28 957.78 1,041.49
四、净利润
（净亏损以“-”号填列） -1,764.59 1,110.84 2,873.19 3,124.43
五、其他综合收益的税后净额 - - - -
六、综合收益总额 -1,764.59 1,110.84 2,873.19 3,124.43
2、对基础设施项目财务状况和经营成果有重大影响的会计政策和会计估计
（1）投资性房地产
备考报告主体将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产划分为投资性房地
产。备考报告主体持有的投资性房地产同时满足下列条件，按公允价值模式进行后续计量：
1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
2）能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对
投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
采用公允价值模式计量的投资性房地产，备考报告主体不对投资性房地产计提折旧或进
行摊销，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账
面价值之间的差额计入当期损益。
（2）租赁
财政部于2018 年修订了《企业会计准则第21 号——租赁》（简称“原租赁准则”），
并颁布了《企业会计准则第21 号——租赁（修订）》（简称“新租赁准则”）；于2020 年、
2021 年和2022 年分别颁布了财会[2020]10 号、财会[2021]9 号和财会[2022]13 号（统称“公
共卫生事件相关租赁规定”）。
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
在合同开始日，备考报告主体评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡
了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包
含租赁。
为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，备考报告主体进行如
下评估：
①合同是否涉及已识别资产的使用。已识别资产可能由合同明确指定或在资产可供客户
使用时隐性指定，并且该资产在物理上可区分，或者如果资产的某部分产能或其他部分在物
招募说明书
279
理上不可区分但实质上代表了该资产的全部产能，从而使客户获得因使用该资产所产生的几
乎全部经济利益。如果资产的供应方在整个使用期间拥有对该资产的实质性替换权，则该资
产不属于已识别资产；
②承租人是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益；
③承租人是否有权在该使用期间主导已识别资产的使用。
合同中同时包含多项单独租赁的，承租人和出租人将合同予以分拆，并分别各项单独租
赁进行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人将租赁和非租赁部
分进行分拆。在分拆合同包含的租赁和非租赁部分时，承租人按照各租赁部分单独价格及非
租赁部分的单独价格之和的相对比例分摊合同对价。出租人按附注“收入确认”部分所述会
计政策中关于交易价格分摊的规定分摊合同对价。
备考报告主体作为出租人：
在租赁开始日，备考报告主体为经营租赁。
备考报告主体按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。未纳入
租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
经营租赁的租赁收款额在租赁期内按直线法确认为租金收入。备考报告主体将其发生的
与经营租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进
行分摊，分期计入当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损
益。
（3）金融工具
财政部于2017 年修订了《企业会计准则第22 号——金融工具确认和计量》《企业会计
准则第23 号——金融资产转移》《企业会计准则第24 号——套期会计》及《企业会计准则
第37 号——金融工具列报》（统称“原金融工具准则”），并颁布了《企业会计准则第22 号
——金融工具确认和计量（修订）》《企业会计准则第23 号——金融资产转移（修订）》《企
业会计准则第24 号——套期会计（修订）》及《企业会计准则第37 号——金融工具列报（修
订）》（统称“新金融工具准则”）。
备考报告主体的金融工具包括货币资金、应收款项及应付款项等。
①金融资产及金融负债的确认和计量
金融资产和金融负债在备考报告主体成为相关金融工具合同条款的一方时，于资产负债
表内确认。
在初始确认时，金融资产及金融负债以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计
招募说明书
280
入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融
资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。对于未包含重大融资成分或不考虑不超
过一年的合同中的融资成分的应收账款，备考报告主体按照附注“收入确认”部分所述会计
政策确定的交易价格进行初始计量。
②金融资产的分类和后续计量
A.备考报告主体金融资产的分类
备考报告主体通常根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，在初
始确认时将金融资产分为不同类别：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的金融资产及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
除非备考报告主体改变管理金融资产的业务模式，在此情形下，所有受影响的相关金融
资产在业务模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认
后不得进行重分类。
备考报告主体将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：
a.备考报告主体管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
b.该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金
金额为基础的利息的支付。
管理金融资产的业务模式，是指备考报告主体如何管理金融资产以产生现金流量。业务
模式决定备考报告主体所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产
还是两者兼有。备考报告主体以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管
理的特定业务目标为基础，确定管理金融资产的业务模式。
备考报告主体对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日
期产生的合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本
金是指金融资产在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付本
金金额相关的信用风险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，备考报告主体
对可能导致金融资产合同现金流量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以确定
其是否满足上述合同现金流量特征的要求。
B.备考报告主体金融资产的后续计量
申报期内，备考报告主体仅包括以摊余成本计量的金融资产。初始确认后，对于该类金
融资产采用实际利率法以摊余成本计量。
招募说明书
281
③金融负债的分类和后续计量
申报期内，备考报告主体仅包括以摊余成本计量的金融负债。初始确认后，对于该类金
融负债采用实际利率法以摊余成本计量。
④抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵销。但是，同时满足下列条
件的，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：
A.备考报告主体具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；
B.备考报告主体计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
⑤金融资产和金融负债的终止确认
满足下列条件之一时，备考报告主体终止确认该金融资产：
A.收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
B.该金融资产已转移，且备考报告主体将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移
给转入方；
C.该金融资产已转移，虽然备考报告主体既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎
所有的风险和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。
金融资产转移整体满足终止确认条件的，备考报告主体将下列两项金额的差额计入当期
损益：
A.被转移金融资产在终止确认日的账面价值；
B.因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中
对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的债权投资）之和。
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，备考报告主体终止确认该金融负债（或
该部分金融负债）。
⑥金融资产的减值
备考报告主体以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
A.以摊余成本计量的金融资产；
B.租赁应收款。
备考报告主体持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型，包括以
公允价值计量且其变动计入当期损益的债权投资或权益工具投资，指定为以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的权益工具投资，以及衍生金融资产。
招募说明书
282
A.预期信用损失的计量
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用
损失，是指备考报告主体按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期
收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
在计量预期信用损失时，备考报告主体需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合
同期限（包括考虑续约选择权）。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件
而导致的预期信用损失。
未来12 个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后12 个月内（若金融工具的预计存
续期少于12 个月，则为预计存续期）可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用损失，
是整个存续期预期信用损失的一部分。
对于应收账款、租赁应收款，备考报告主体始终按照相当于整个存续期内预期信用损失
的金额计量其损失准备。备考报告主体基于历史信用损失经验、使用准备矩阵计算上述金融
资产的预期信用损失，相关历史经验根据资产负债表日借款人的特定因素、以及对当前状况
和未来经济状况预测的评估进行调整。
（4）公允价值的计量
除特别声明外，备考报告主体按下述原则计量公允价值：
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移
一项负债所需支付的价格。
备考报告主体估计公允价值时，考虑市场参与者在计量日对相关资产或负债进行定价时
考虑的特征（包括资产状况及所在位置、对资产出售或者使用的限制等），并采用在当前情
况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。使用的估值技术主要包括市场
法、收益法和成本法。
（5）所得税
除因企业合并和直接计入所有者权益（包括其他综合收益）的交易或者事项产生的所得
税外，备考报告主体将当期所得税和递延所得税计入当期损益。
当期所得税是按本年度应税所得额，根据税法规定的税率计算的预期应交所得税，加上
以往年度应付所得税的调整。
资产负债表日，如果备考报告主体拥有以净额结算的法定权利并且意图以净额结算或取
得资产、清偿负债同时进行，那么当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列示。
招募说明书
283
递延所得税资产与递延所得税负债分别根据可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差异确定。
暂时性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额，包括能够结转以后年度的
可抵扣亏损和税款抵减。递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的
应纳税所得额为限。
如果不属于企业合并交易且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可
抵扣亏损），则该项交易中产生的暂时性差异不会产生递延所得税。商誉的初始确认导致的
暂时性差异也不产生相关的递延所得税。
资产负债表日，备考报告主体根据递延所得税资产和负债的预期收回或结算方式，依据
已颁布的税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量该递延所得税资
产和负债的账面金额。
资产负债表日，备考报告主体对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很
可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产
的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净
额列示：
1）纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
2）递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得
税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转
回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清
偿负债。
（6）收入确认
财政部于2017 年修订了《企业会计准则第14 号——收入（修订）》（“新收入准则”）。
新收入准则取代了财政部于2006 年颁布的《企业会计准则第14 号——收入》及《企业会计
准则第15 号——建造合同》（统称“原收入准则”）。
收入是备考报告主体在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加且与所有者投入资本
无关的经济利益的总流入。
备考报告主体在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，
确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，备考报告主体在合同开始日，按照各单项履约义务
所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至
招募说明书
284
各单项履约义务的交易价格计量收入。
附有质量保证条款的合同，备考报告主体对其所提供的质量保证的性质进行分析，如果
质量保证在向客户保证所销售的商品符合既定标准之外提供了一项单独服务，备考报告主体
将其作为单项履约义务。否则，备考报告主体按照《企业会计准则第13 号——或有事项》的
规定进行会计处理。
交易价格是备考报告主体因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括
代第三方收取的款项。备考报告主体确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计确认
收入极可能不会发生重大转回的金额。合同中存在重大融资成分的，备考报告主体按照假定
客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同
对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，备考报告主体预计客户
取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成
分。
满足下列条件之一时，备考报告主体属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某
一时点履行履约义务：
①客户在备考报告主体履约的同时即取得并消耗备考报告主体履约所带来的经济利益；
②客户能够控制备考报告主体履约过程中在建的商品；
③备考报告主体履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且备考报告主体在整个合
同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，备考报告主体在该段时间内按照履约进度确认收入。
履约进度不能合理确定时，备考报告主体已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发
生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，备考报告主体在客户取得相关商品或服务控制权时点
确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，备考报告主体会考虑下列迹象：
①备考报告主体就该商品或服务享有现时收款权利；
②备考报告主体已将该商品的实物转移给客户；
③备考报告主体已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户；
④客户已接受该商品或服务等。
备考报告主体根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判
断备考报告主体从事交易时的身份是主要责任人还是代理人。备考报告主体在向客户转让商
品或服务前能够控制该商品或服务的，备考报告主体为主要责任人，按照已收或应收对价总
招募说明书
285
额确认收入；否则，备考报告主体为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认
收入，该金额按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额，或者按照
既定的佣金金额或比例等确定。
备考报告主体已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流
逝之外的其他因素）作为合同资产列示，合同资产以预期信用损失为基础计提减值。备考报
告主体拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项列示。备
考报告主体已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债列示。
收入在其金额及相关成本能够可靠计量、相关的经济利益很可能流入备考报告主体并且
同时满足以下不同类型收入的其他确认条件时，予以确认。
与备考报告主体取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
①停车场服务收入
停车场服务收入在服务已提供，按已收或应收价款予以确认。
（7）关联方
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控
制、共同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控制而不存在其他关
联方关系的企业，不构成关联方。
（8）主要会计估计及判断
编制财务报表时，管理层需要运用估计和假设，这些估计和假设会对会计政策的应用及
资产、负债、收入及费用的金额产生影响。实际情况可能与这些估计不同。管理层对估计涉
及的关键假设和不确定因素的判断进行持续评估，会计估计变更的影响在变更当期和未来期
间予以确认。
除金融工具减值涉及的会计估计外，其他主要的会计估计如下：
1）递延所得税资产的确认；
2）投资性房地产公允价值估值。
（9）主要会计政策的变更
1）重要会计政策变更的内容及原因
备考报告主体在相关会计期间执行了财政部近年颁布的以下企业会计准则相关规定及企
业会计准则实施问答及案例，主要包括：
-《企业会计准则第22 号——金融工具确认和计量（修订）》《企业会计准则第23 号—
—金融资产转移（修订）》《企业会计准则第24 号——套期会计（修订）》及《企业会计准
招募说明书
286
则第37 号——金融工具列报（修订）》（统称“新金融工具准则”）
-《企业会计准则第14 号——收入（修订）》（“新收入准则”）
-《企业会计准则第21 号——租赁（修订）》（财会[2018]35 号）（“新租赁准则”）
-财会[2020]10 号、财会[2021]9 号及财会[2022]13 号
-《企业会计准则解释第15 号》（财会[2021]35 号）、《企业会计准则解释第16 号》（财
会[2022]31 号）及《企业会计准则解释第17 号》（财会[2023]21 号）
①新金融工具准则
备考报告主体自2021 年1 月1 日起执行了新金融工具准则，新金融工具准则修订了财政
部于2006 年颁布的《企业会计准则第22 号——金融工具确认和计量》《企业会计准则第23
号——金融资产转移》和《企业会计准则第24 号——套期保值》以及财政部于2014 年修订
的《企业会计准则第37 号——金融工具列报》（统称“原金融工具准则”）。
新金融工具准则将金融资产划分为三个基本分类：（1）以摊余成本计量的金融资产；（2）
以公允价值计量且变动计入其他综合收益的金融资产；（3）以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产。在新金融工具准则下，金融资产的分类是基于备考报告主体管理金融资
产的业务模式及该资产的合同现金流量特征而确定。
新金融工具准则取消了原金融工具准则中规定的持有至到期投资、贷款和应收款项及可
供出售金融资产三个分类类别。根据新金融工具准则，嵌入衍生工具不再从金融资产的主合
同中分拆出来，而是将混合金融工具整体适用关于金融资产分类的相关规定。
新金融工具准则以“预期信用损失”模型替代了原金融工具准则中的“已发生损失”模
型。“预期信用损失”模型要求持续评估金融资产的信用风险，因此在新金融工具准则下，
备考报告主体信用损失的确认时点不同于原金融工具准则。
采用上述规定未对备考报告主体的财务状况和经营成果产生重大影响。
②新收入准则
备考报告主体自2021 年1 月1 日起执行了新收入准则，新收入准则取代了财政部于2006
年颁布的《企业会计准则第14 号——收入》及《企业会计准则第15 号——建造合同》（统
称“原收入准则”）。
在原收入准则下，备考报告主体以风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准。备考报
告主体销售商品收入在同时满足下列条件时予以确认，即：商品所有权上的主要风险和报酬
已转移给购货方，收入的金额及相关成本能够可靠计量，相关的经济利益很可能流入备考报
告主体，备考报告主体既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商
招募说明书
287
品实施有效控制。
在新收入准则下，备考报告主体以控制权转移作为收入确认时点的判断标准：
备考报告主体在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，
确认收入。在满足一定条件时，备考报告主体属于在某一段时间内履行履约义务，否则，属
于在某一时点履行履约义务。合同中包含两项或多项履约义务的，备考报告主体在合同开始
日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单
项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是备考报告主体因
向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项。备考报告
主体确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回
的金额。合同中存在重大融资成分的，备考报告主体按照假定客户在取得商品或服务控制权
时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间
内采用实际利率法摊销。
备考报告主体依据新收入准则有关特定事项或交易的具体规定调整了相关会计政策。
备考报告主体依据新收入准则的规定，向客户预收销售商品或服务款项的，首先将该款
项确认为负债，待履行了相关履约义务时再转为收入。
采用上述规定未对备考报告主体的财务状况和经营成果产生重大影响。
③新租赁准则
备考报告主体自2021 年1 月1 日起执行了新租赁准则，新租赁准则修订了财政部于2006
年颁布的《企业会计准则第21 号——租赁》。
新租赁准则完善了租赁的定义，备考报告主体在新租赁准则下根据租赁的定义评估合同
是否为租赁或者包含租赁。对于首次执行日前已存在的合同，备考报告主体在首次执行日选
择不重新评估其是否为租赁或者包含租赁。
备考报告主体作为出租人无需对其作为出租人的租赁调整首次执行新租赁准则当年年初
留存收益及财务报表其他项目金额。备考报告主体自首次执行日起按照新租赁准则进行会计
处理。
采用上述规定未对备考报告主体的财务状况和经营成果产生重大影响。
④财会[2020]10 号、财会[2021]9 号及财会[2022]13 号
财会[2020]10 号对于满足一定条件的，由“公共卫生事件”直接引发的租金减让提供了
简化方法。如果企业选择采用简化方法，则不需要评估是否发生租赁变更，也不需要重新评
估租赁分类。结合财会[2021]9 号及财会[2022]13 号的规定，对于2021 年6 月30 日之后应付
招募说明书
288
租赁付款额的减让可以继续执行财会[2020]10 号的简化方法。
备考报告主体对相关会计期间发生的相关租金减让根据该规定进行调整，采用上述规定
对备考报告主体2021 年、2022 年、2023 年及截至2024 年6 月30 日止6 个月期间当期损益
的影响金额分别为增加人民币503,419 元，减少人民币1,283,984 元，增加人民币787,851 元，
增加人民币47,755 元。
⑤《企业会计准则解释第15 号》（财会[2021]35 号）、《企业会计准则解释第16 号》
（财会[2022]31 号）及《企业会计准则解释第17 号》（财会[2023]21 号）
由于备考报告主体未发生这类交易，因此采用上述规定未对备考报告主体的财务状况及
经营成果产生重大影响。
（10）重大会计估计变更
报告期内无此情况。
（11）重大会计差错更正
报告期内无此情况。
3、财务状况及经营业绩分析
（1）经营情况
1）盈利和现金流的稳定性和持续性
2021 年-2023 年及2024 年1-6 月，盈创动力大厦项目营业收入分别为3,459.41 万元、
3,325.12 万元、3,756.16 万元及1,772.10 万元，运营净收益分别为2,331.35 万元、2,228.33 万
元、2,585.23 万元及1,246.71 万元，历史收益情况总体呈现增长状态（剔除2022 年免租影
响）。
盈创动力大厦项目2021 年和2022 年净利润及EBITDA 高于营业收入，主要系底层资产
作为投资性房地产采取公允价值方式计量，2021 年和2022 年投资性房地产确认公允价值变
动收益。受公允价值变动损益影响，盈创动力大厦净利润和EBITDA 波动较大，但剔除公允
价值变动损益影响后总体趋势与运营净收益趋势匹配。2024 年1-6 月净利润及EBITDA 为负，
主要系评估机构基于最新情况审慎调降底层资产估值，产生公允价值变动损失所致。
表：盈创动力大厦项目2021-2023 年度及2024 年1-6 月盈利及现金流情况
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
营业收入 1,772.10 3,756.16 3,325.12 3,459.41
净利润 -1,764.59 1,110.84 2,873.19 3,124.43
运营净收益 1,246.71 2,585.23 2,228.33 2,331.35
招募说明书
289
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
息税折旧摊销前利润
（EBITDA） -1,442.37 1,481.85 3,830.96 4,165.92
注：运营净收益=运营收入（不含税）-成本费用、税金及附加。
盈创动力大厦项目收入主要来源于通过物业运营获取的租赁收入及停车场收入，其稳定
性主要依赖于出租情况。租赁业务是盈创融顺核心收入来源。基于《房屋租赁合同》，盈创
融顺向租户提供租赁服务并收取租金。租金通常采用预付形式，租户需在上一期租金覆盖周
期届满之日前一定时间内支付下一期租金，其中首期租金同租赁保证金一同支付。停车费由
盈创融顺收取。停车费系租户或第三方使用园区楼宇停车位而支付的费用，占盈创动力大厦
总收入的比例较小。
截至2024 年6 月30 日，从租户数量看，盈创动力大厦共44 家租户。从行业分布来看，
截至2024 年6 月30 日，底层资产有效租户涉及8 个行业，分布广泛，主要集中在金融业和
商务服务业，与产业园整体的产业规划高度匹配。盈创动力大厦是成都高新区促进科技与金
融结合的重要专业物理载体，“盈创动力科技金融服务模式”也是国务院决定推广的13 项具
备复制条件的全面创新改革试验举措之一。盈创动力通过整合政府、企业、机构等各方优势
资源，构建和完善集天使投资、创业投资（VC）、私募股权投资（PE）相结合的股权投资体
系，助推中小企业与金融资源有效对接，同时，不断丰富和完善债权融资体系，积极拓宽服
务于科技型中小企业的债权融资渠道。
盈创动力大厦由高投资管负责运营管理。高投资管主要负责高投集团及其子公司经营性
物业资产的管理和运营，公司业务主要包括资产租售、商业运营、物业管理三大板块，其中
资产租售管理以“项目制管理”为中心，现阶段管理资产项目超过50 个，管理面积超过100
万平方米，业态涵盖商业、写字楼、园区等。公司配备充足的具有基础设施项目运营经验的
专业人员，具备丰富的基础设施项目运营管理经验，将为本项目长期可持续的盈利能力提供
有力保障。
因此，盈创动力大厦便利的地理环境、产业集群效应及经验丰富的运营管理团队均能多
维度保证项目的收入和现金流的稳定性。
2）各期营业收入、营业成本、销售费用及管理费用的构成及比例
①营业收入
2021-2023 年度及2024 年1-6 月，盈创动力大厦项目营业收入分别为3,459.41 万元、
3,325.12 万元、3,756.16 万元和1,772.10 万元。
盈创动力大厦项目的营业收入主要来源于租赁收入及停车场收入。2021-2023 年，盈创动
招募说明书
290
力大厦历史收益情况总体呈现增长状态（剔除2022 年免租影响）。2022 年收入较2021 年出
现下滑，主要系2022 年给予符合条件的租户免租所致（目前已不再执行该免租政策），若还
原租金减免金额则2022 年营业收入较2021 年呈现增长状态。2021-2023 年度，停车场收入占
比均低于3.50%，占比较小。2024 年1-6 月营业收入为1,772.10 万元，年化后收入情况与前
三年总体相近，收入符合本年预期。
表：盈创动力大厦项目2021-2023 年度及2024 年1-6 月营业收入构成
单位：万元、%
类型
2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
租赁收入 1,716.83 96.88 3,654.93 97.30 3,224.85 96.98 3,359.71 97.12
停车场收入 55.27 3.12 101.23 2.70 100.27 3.02 99.70 2.88
合计 1,772.10 100.00 3,756.16 100.00 3,325.12 100.00 3,459.41 100.00
②营业成本
2021 年度、2022 年度、2023 年度及2024 年1-6 月，盈创动力大厦项目的营业成本分别
为555.48 万元、539.93 万元、523.31 万元及208.60 万元，主要由资产委托管理费、物业维修
维保费、物业管理费及其他费用构成。
2021-2023 年度，盈创动力大厦物业运营相关成本总体呈下降趋势，主要系物业管理费减
少所致。按照物业服务合同，已出租房屋由承租方缴纳物业费，无需由业主方缴纳。由于出
租率上升，业主方承担的物业费减少。
表：盈创动力大厦项目2021-2023 年度及2024 年1-6 月营业成本构成
单位：万元、%
项目
2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
资产委托管理费 180.33 86.45 363.56 69.47 419.03 77.61 410.48 73.90
物业维修维保费 4.55 2.18 68.82 13.15 34.88 6.46 30.04 5.41
物业管理费（含空置
房管理费）
23.72 11.37 67.06 12.81 71.06 13.16 107.22 19.30
其他费用 - - 23.87 4.56 14.97 2.77 7.73 1.39
合计 208.60 100.00 523.31 100.00 539.93 100.00 555.48 100.00
③毛利率的增减变动情况及原因
2021-2023 年度及2024 年1-6 月，盈创动力大厦项目毛利率分别为83.94%、83.76%、
86.07%和88.23%，主要系随着资产出租率的提升，应由项目业主承担的空置部分物业费减少
所致。2024 年1-6 月毛利率上涨较多，主要系当期维修维保支出较少所致。
招募说明书
291
表：盈创动力大厦项目2021-2023 年度及2024 年1-6 月毛利率
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
营业收入 1,772.10 3,756.16 3,325.12 3,459.41
营业成本 208.60 523.31 539.93 555.48
毛利率 88.23% 86.07% 83.76% 83.94%
3）各期主要成本费用及其占营业收入的比重和变化情况
2021-2023 年度及2024 年1-6 月，盈创动力大厦项目营业收入总额分别为3,459.41 万元、
3,325.12 万元、3,756.16 万元和1,772.10 万元，其中营业成本占营业收入比例分别为16.06%、
16.24%、13.93%和11.77%，营业成本呈波动下降趋势。
税金及附加占营业收入比例分别为15.82%、16.00%、16.77%和17.28%，总体稳定。
管理费用占营业收入比例分别为0.73%、0.74%、0.45%和0.01%，主要由员工工资、办公
费用及其他费用构成，占营业收入比例较小，最近一年一期管理费用下降较多，主要系基础
设施资产划转至项目公司后，项目公司层面暂未设置专职人员、日常运营管理工作委托运营
管理机构负责所致。
财务费用占营业收入比例分别为0.00%、0.00%、0.02%和0.59%，系项目公司成立后内
部资金调拨的应计利息，占营业收入比例较小。
表：盈创动力大厦项目2021-2023 年及2024 年1-6 月各类费用占比及变化
单位：万元、%
项目
2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
金额 占营业
收入比 金额 占营业
收入比 金额 占营业
收入比 金额 占营业
收入比
营业收入 1,772.10 100.00 3,756.16 100.00 3,325.12 100.00 3,459.41 100.00
营业成本 208.60 11.77 523.31 13.93 539.93 16.24 555.48 16.06
税金及附加 306.15 17.28 630.01 16.77 532.10 16.00 547.27 15.82
管理费用 0.22 0.01 16.89 0.45 24.75 0.74 25.31 0.73
财务费用 10.42 0.59 0.72 0.02 - - - -
除营业成本外，盈创动力大厦项目各类费用中税金及附加占营业收入比重较大，具体明
细如下：
表：盈创动力大厦项目近三年及一期税金及附加
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
房产税 266.01 534.53 477.23 499.38
土地使用税 13.14 26.28 26.28 26.28
招募说明书
292
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
增值税附加税 24.65 23.53 19.95 20.76
印花税 2.34 45.67 8.65 0.85
合计 306.15 630.01 532.10 547.27
4）各期重大投资收益和计入当期损益的政府补助情况
报告期内，盈创动力大厦无重大投资收益和计入当期损益的政府补助情况。
（2）资产负债表分析
1）各期末主要资产情况及重大变动分析
表：盈创动力大厦项目2021-2023 年末及2024 年6 月末资产结构
单位：万元、%
项目
2024 年6 月30 日 2023 年12 月31 日 2022 年12 月31 日 2021 年12 月31 日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动资产：
货币资金 3,152.62 6.71 156.48 0.32 - - - -
应收账款 70.08 0.15 76.53 0.16 45.71 0.10 74.26 0.17
其他应收款 6.15 0.01 2,211.90 4.53 - - - -
其他流动资产 2,273.59 4.84 2,244.10 4.59 - - - -
流动资产合计 5,502.44 11.71 4,689.01 9.60 45.71 0.10 74.26 0.17
非流动资产：
投资性房地产 41,300.00 87.92 44,000.00 90.05 45,100.00 99.90 43,500.00 99.83
递延所得税资产 171.44 0.36 174.17 0.36 - - - -
非流动资产合计 41,471.44 88.29 44,174.17 90.40 45,100.00 99.90 43,500.00 99.83
资产合计 46,973.88 100.00 48,863.17 100.00 45,145.71 100.00 43,574.26 100.00
2021-2023 年末及2024 年6 月末，盈创动力大厦项目总资产分别为43,574.26 万元、
45,145.71 万元、48,863.17 万元及46,973.88 万元。
①流动资产分析
流动资产由货币资金、应收账款、其他应收款及其他流动资产构成。2021-2023 年末及
2024 年6 月末，流动资产合计分别为74.26 万元、45.71 万元、4,689.01 万元和5,502.44 万元，
占资产总额比例分别为0.17%、0.10%、9.60%和11.71%。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，货币资金分别为0.00 万元、0.00 万元、156.48 万元和
3,152.62 万元，占资产总额的比例分别为0.00%、0.00%、0.32%和6.71%，整体占比较小。2021
年及2022 年末，基础设施资产尚未划转至项目公司，故备考口径货币资金为0，2023 年末及
2024 年6 月末已体现项目公司实际货币资金情况。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，应收账款分别为74.26 万元、45.71 万元、76.53 万元
招募说明书
293
和70.08 万元，占资产总额的比例分别为0.17%、0.10%、0.16%和0.15%，整体占比较小。应
收账款系对租户的应收租金，2022 年末较2021 年末减少28.55 万元，下降幅度为38.45%，
2023 年末较2022 年末增加30.82 万元，上升幅度为67.43%，主要是部分租户受内部流程等
因素影响，导致付款节奏有所波动；2024 年6 月末较2023 年末减少6.45 万元，下降幅度为
8.43%。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，其他应收款分别为0.00 万元、0.00 万元、2,211.90 万
元和6.15 万元，占资产总额的比例分别为0.00%、0.00%、4.53%和0.01%，整体占比较小。
其他应收款系资产划转中产生的、待原始权益人移交至项目公司的款项，故2023 年末新产生
其他应收款，2024 年6 月末上述款项已基本完成移交，导致金额大幅回落。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，其他流动资产分别为0.00 万元、0.00 万元、2,244.10
万元和2,273.59 万元，占资产总额的比例分别为0.00%、0.00%、4.59%和4.84%，整体占比
较小。其他流动资产系资产划转中产生的待抵扣进项税，故2023 年末新产生其他流动资产。
②非流动资产分析
非流动资产主要由投资性房地产和递延所得税资产构成。2021-2023 年末及2024 年6 月
末，投资性房地产分别为43,500.00 万元、45,100.00 万元、44,000.00 万元和41,300.00 万元，
占资产总额的比例分别为99.83%、99.90%、90.05%和87.92%。递延所得税资产金额很小。
报告期内，高投集团持有的投资性房地产采用公允价值模式计量，对投资性房地产每年
按照评估值确认公允价值变动收益（或损失），受估值时点投资性房地产状况以及估值参数
假设的不同，报告期内投资性房地产评估价值存在一定波动。2024 年1-6 月投资性房地产金
额下降较大，主要系评估机构基于最新情况审慎调降底层资产估值所致。
2）各期末主要负债情况
表：盈创动力大厦项目2021-2023 年末及2024 年6 月末负债结构
单位：万元、%
项目
2024 年6 月30 日 2023 年12 月31 日 2022 年12 月31 日 2021 年12 月31 日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动负债：
应付账款 303.67 15.63 112.52 5.44 1,094.66 14.01 761.44 11.55
预收款项 684.72 35.25 695.11 33.62 1,024.64 13.12 432.74 6.56
应交税费 174.06 8.96 240.39 11.63 - - - -
其他应付款 780.10 40.16 1,019.24 49.30 489.43 6.27 452.68 6.86
流动负债合计 1,942.56 100.00 2,067.26 100.00 2,608.73 33.40 1,646.87 24.97
非流动负债：
招募说明书
294
项目
2024 年6 月30 日 2023 年12 月31 日 2022 年12 月31 日 2021 年12 月31 日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
递延所得税负债 - - - - 5,201.55 66.60 4,948.87 75.03
非流动负债合计 - - - - 5,201.55 66.60 4,948.87 75.03
负债总计 1,942.56 100.00 2,067.26 100.00 7,810.27 100.00 6,595.74 100.00
2021-2023 年末及2024 年6 月末，盈创动力大厦项目负债总额分别为6,595.74 万元、
7,810.27 万元、2,067.26 万元和1,942.56 万元。
①流动负债分析
流动负债由应付账款、预收款项、应交税费及其他应付款构成。2021-2023 年末及2024
年6 月末，流动负债合计分别为1,646.87 万元、2,608.73 万元、2,067.26 万元和1,942.56 万
元，占负债总额比例分别为24.97%、33.40%、100.00%和100.00%。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，盈创动力大厦项目应付账款分别为761.44 万元、
1,094.66 万元、112.52 万元和303.67 万元，占负债总额比例分别为11.55%、14.01%、5.44%
和15.63%。2022 年末应付账款较2021 年末增加了333.22 万元，上升幅度为43.76%，2023
年末较2022 年末下降了983.13 万元，下降幅度为89.72%，主要与各年度委托运营管理费的
金额和支付节奏有关。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，盈创动力大厦项目预收款项分别为432.74 万元、
1,024.64 万元、695.11 万元和684.72 万元，占负债总额比例分别为6.56%、13.12%、33.62%
和35.25%。预收款项系根据租赁合同约定向租户预收的租金，2022 年末较2021 年末增加了
591.90 万元，上升幅度为136.78%，主要系出租率上升，叠加预收部分客户大额租金所致。
2023 年末较2022 年末下降329.53 万元，下降幅度为32.16%，主要系前期预收租金结转确认
收入所致。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，盈创动力大厦项目应交税费分别为0.00 万元、0.00 万
元、240.39 万元和174.06 万元，占负债总额比例分别为0.00%、0.00%、11.63%和8.96%。应
交税费主要系项目运营中需缴纳的房产税、土地使用税等税费。2021 年及2022 年末应交税
费为0，主要系因为根据备考报表编制假设，历史应交税费由原资产持有人承继。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，盈创动力大厦项目其他应付款分别为452.68 万元、
489.43 万元、1,019.24 万元和780.10 万元，占负债总额比例分别为6.86%、6.27%、49.30%和
40.16%，其他应付款包括租户押金和集团内部调拨资金，2023 年末其他应付款同比增长较高，
主要系租户押金和集团内部调拨资金增加较多所致，2024 年6 月末集团内部调拨资金有所减
少。
招募说明书
295
②非流动负债分析
非流动负债均为递延所得税负债。递延所得税负债主要系因为投资性房地产采用公允价
值方式进行后续计量，账面价值与计税基础存在差额而相应进行计提。2021-2023 年末及2024
年6 月末，递延所得税负债分别为4,948.87 万元、5,201.55 万元、0.00 万元和0.00 万元，占
负债总额比例分别为75.03%、66.60%、0.00%和0.00%，2023 年末递延所得税负债下降为0，
主要系在基础设施资产划转至项目公司后，原基础设施资产对应的递延所得税负债由原资产
持有人承继。
（3）日后事项、或有事项及其他重要事项
1）日后事项
截至备考财务报表批准报出日，盈创动力大厦项目不存在需要披露的重大资产负债表日
后事项。
2）或有事项
截至2024 年6 月30 日，盈创动力大厦项目不存在需要披露的重大或有事项。
3）诉讼或仲裁等情况
截至2024 年6 月30 日，盈创动力大厦项目不涉及重大未决的诉讼、仲裁、破产或执行
程序。
4）对外担保及重大违法违规情况
截至2024 年6 月30 日，盈创动力大厦项目不存在对外担保及重大违法违规行为。
5）其他重要事项
截至2024 年6 月30 日，无其他重要事项。
招募说明书
296
第十六部分 基础设施项目现金流测算分析及未来运营展望
一、预测的合并利润表、合并现金流量表及可供分配金额计算表
（一）合并利润表
表：基础设施项目合并利润表测算
单位：万元
项目 2024 年10-12 月预测数
（注） 2025 年度预测数
营业收入 2,645.23 10,431.98
减：营业成本 -1,289.59 -5,142.29
税金及附加 -408.55 -1,627.91
管理费用 -91.03 -364.10
其中：管理人报酬 -58.73 -234.91
托管费 -2.94 -11.75
基金层面专业服务费 -29.36 -117.45
利润总额 856.06 3,297.68
减：所得税费用 -73.84 -267.08
净利润 782.22 3,030.60
注：假设基金成立日为2024 年10 月1 日，下同。
（二）合并现金流量表
表：基础设施项目合并现金流量表测算
单位：万元
项目 2024 年10-12 月预测数 2025 年度预测数
一、经营活动产生的现金流量：
物业租赁收到的现金 2,844.86 11,031.67
收到其他与经营活动有关的现金 142.61 291.93
经营活动现金流入小计 2,987.46 11,323.60
接受劳务支付的现金 -408.45 -1,996.42
支付的各项税费 -482.39 -1,894.98
支付其他与经营活动有关的现金 -4.45 -17.71
经营活动现金流出小计 -895.30 -3,909.11
经营活动产生的现金流量净额 2,092.17 7,414.49
二、投资活动产生的现金流量：
购建投资性房地产、固定资产等长期资产所支付的现金 -28.83 -113.71
投资支付的现金 -124,500.00 -
投资活动现金流出小计 -124,528.83 -113.71
招募说明书
297
项目 2024 年10-12 月预测数 2025 年度预测数
投资活动使用的现金流量净额 -124,528.83 -113.71
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 124,500.00 -
筹资活动现金流入小计 124,500.00 -
向本基金投资者分配股利支付的现金 - -1,801.84
筹资活动现金流出小计 - -1,801.84
筹资活动产生/（使用）的现金流量净额 124,500.00 -1,801.84
四、现金及现金等价物净增加额 2,063.33 5,498.94
加：期初/年初现金及现金等价物余额 6,520.29 8,583.62
五、期末/年末现金及现金等价物余额 8,583.62 14,082.56
（三）可供分配金额计算表
表：基础设施项目可供分配金额计算表
单位：万元
项目 2024 年10-12 月预测数 2025 年度预测数
净利润 782.22 3,030.60
税息折旧及摊销前利润调整项：
基础设施项目资产的折旧与摊销 904.53 3,618.96
利息支出 - -
所得税费用 73.84 267.08
税息折旧及摊销前利润 1,760.60 6,916.64
可供分配金额调整项：
一、当期购买基础设施项目等资本性支出：
（一）购买基础设施项目的支出 -124,500.00 -
（二）其他资本性支出 -26.45 -104.32
二、当期购买基础设施项目等资本性支出基础设施
项目资产的公允价值变动损益（包括处置当年转回
以前年度累计调整的公允价值变动损益）：
（一）公允价值变动损益 - -
三、基础设施项目资产减值准备的变动：
（一）资产减值准备的变动 - -
四、基础设施项目资产的处置利得或损失：
（一）资产的处置利得或损失 - -
五、支付的利息及所得税费用：
（一）支付的所得税费用 -73.84 -267.08
六、应收和应付项目的变动：
（一）应收及应付款项的变动 403.03 755.54
七、未来合理相关支出预留：
（一）重大资本性支出 - -
招募说明书
298
项目 2024 年10-12 月预测数 2025 年度预测数
（二）预留不可预见费用 -150.00 -150.00
（三）预留营运资金 -111.49 -254.04
八、其他可能的调整项，如基础设施基金发行份额
募集的资金、处置基础设施项目资产取得的现金、
金融资产相关调整、期初现金余额等
（一）基础设施基金发行份额募集的资金 124,500.00 -
可供分配金额 1,801.84 6,896.74
基金假设募集规模 124,500.00 124,500.00
现金分派率 5.79% 5.54%
注1：现金分派率为各期间预测分配金额占本基金预计募集规模的比例。
注2：2024 年预测年化现金分派率已作年化处理。
二、主要会计政策及会计估计
（一）会计期间
会计年度自公历1 月1 日起至12 月31 日止。
（二）营业周期
本基金的主要业务为运营出租的园区基础设施项目，营业周期通常小于12 个月。
（三）记账本位币
本基金的记账本位币为人民币，编制财务报表采用的货币为人民币。本基金选定记账本
位币的依据是主要业务收支的计价和结算币种。
（四）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
本基金取得对另一个或多个企业（或一组资产或净资产）的控制权且其构成业务的，该
交易或事项构成企业合并。企业合并分为同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并。
对于非同一控制下的交易，购买方在判断取得的资产组合等是否构成一项业务时，将考
虑是否选择采用“集中度测试”的简化判断方式。如果该组合通过集中度测试，则判断为不
构成业务。如果该组合未通过集中度测试，仍应按照业务条件进行判断。
当本基金取得了不构成业务的一组资产或净资产时，应将购买成本按购买日所取得各项
可辨认资产、负债的相对公允价值基础进行分配，不按照以下企业合并的会计处理方法进行
处理。
1、同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，
为同一控制下的企业合并。合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在最终控制
招募说明书
299
方合并财务报表中的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或
发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减
的，调整留存收益。为进行企业合并发生的直接相关费用，于发生时计入当期损益。合并日
为合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
2、非同一控制下的企业合并
参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企
业合并。本基金作为购买方，为取得被购买方控制权而付出的资产（包括购买日之前所持有
的被购买方的股权）、发生或承担的负债以及发行的权益性证券在购买日的公允价值之和，
减去合并中取得的被购买方可辨认净资产于购买日公允价值份额的差额，如为正数则确认为
商誉；如为负数则计入当期损益。本基金将作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的
交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。本基金为进行企业合并发生的各
项直接费用计入当期损益。本基金在购买日按公允价值确认所取得的被购买方符合确认条件
的各项可辨认资产、负债及或有负债。购买日是指购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
（五）合并财务报表的编制方法
1、总体原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括本基金控制的子公司。控制，是
指本基金拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能
力运用对被投资方的权力影响其回报金额。在判断本基金是否拥有对被投资方的权力时，本
基金仅考虑与被投资方相关的实质性权利（包括本基金自身所享有的及其他方所享有的实质
性权利）。子公司的财务状况、经营成果和现金流量由控制开始日起至控制结束日止包含于
合并财务报表中。
当子公司所采用的会计期间或会计政策与本基金不一致时，合并时已按照本基金的会计
期间或会计政策对子公司财务报表进行必要的调整。合并时所有集团内部交易及余额，包括
未实现内部交易损益均已抵销。集团内部交易发生的未实现损失，有证据表明该损失是相关
资产减值损失的，则全额确认该损失。
2、合并取得子公司
对于通过非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以购买日
确定的被购买子公司各项可辨认资产、负债的公允价值为基础自购买日起将被购买子公司纳
入本基金合并范围。
（六）现金及现金等价物的确定标准
招募说明书
300
现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及持有期限短、流动性强、
易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
（七）投资性房地产
本基金将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产划分为投资性房地产。本
基金采用成本模式计量投资性房地产，即以成本减累计折旧、摊销及减值准备后在资产负债
表内列示。本基金将投资性房地产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后在使用寿命内按
年限平均法计提折旧或进行摊销，除非投资性房地产符合持有待售的条件。各类投资性房地
产的使用寿命、残值率分别为：天府软件园一期和盈创动力大厦土地使用权及投资性房地产
使用寿命分别为31 年3 个月和30 年5 个月，残值率为5%。
（八）商誉
因非同一控制下企业合并形成的商誉，其初始成本是合并成本大于合并中取得的被购买
方可辨认净资产公允价值份额的差额。
对商誉不摊销，以成本减累计减值准备，在资产负债表内列示。商誉在其相关资产组或
资产组组合处置时予以转出，计入当期损益。
（九）租赁
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
在合同开始日，本基金评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一
定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，本基金进行如下评估：
1、合同是否涉及已识别资产的使用。已识别资产可能由合同明确指定或在资产可供客户
使用时隐性指定，并且该资产在物理上可区分，或者如果资产的某部分产能或其他部分在物
理上不可区分但实质上代表了该资产的全部产能，从而使客户获得因使用该资产所产生的几
乎全部经济利益。如果资产的供应方在整个使用期间拥有对该资产的实质性替换权，则该资
产不属于已识别资产；
2、承租人是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益；
3、承租人是否有权在该使用期间主导已识别资产的使用。
合同中同时包含多项单独租赁的，承租人和出租人将合同予以分拆，并分别各项单独租
赁进行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人将租赁和非租赁部
分进行分拆。在分拆合同包含的租赁和非租赁部分时，承租人按照各租赁部分单独价格及非
租赁部分的单独价格之和的相对比例分摊合同对价。出租人按附注“收入确认”部分所述会
招募说明书
301
计政策中关于交易价格分摊的规定分摊合同对价。
（1）本基金作为出租人
在租赁开始日，本基金的租赁为经营租赁。
本基金按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。未纳入租赁投
资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
经营租赁的租赁收款额在租赁期内按直线法确认为租金收入。本基金将其发生的与经营
租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，
分期计入当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
（十）金融工具
本基金的金融工具包括货币资金、应收款项及应付款项等。
1、金融资产及金融负债的确认和计量
金融资产和金融负债在本基金成为相关金融工具合同条款的一方时，于资产负债表内确
认。
在初始确认时，金融资产及金融负债以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融
资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。对于未包含重大融资成分或不考虑不超
过一年的合同中的融资成分的应收账款，本基金按照附注“收入确认”部分所述会计政策确
定的交易价格进行初始计量。
2、金融资产的分类和后续计量
（1）本基金金融资产的分类
本基金通常根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，在初始确认
时将金融资产分为不同类别：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的金融资产及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
除非本基金改变管理金融资产的业务模式，在此情形下，所有受影响的相关金融资产在
业务模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后不得
进行重分类。
本基金将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：
1）本基金管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
2）该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本
招募说明书
302
金金额为基础的利息的支付。
管理金融资产的业务模式，是指本基金如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决
定本基金所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者兼有。
本基金以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业务目标为基
础，确定管理金融资产的业务模式。
本基金对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产生
的合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本金是指
金融资产在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付本金金额
相关的信用风险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，本基金对可能导致金
融资产合同现金流量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以确定其是否满足上
述合同现金流量特征的要求。
（2）本基金金融资产的后续计量
预测期内，本基金仅包括以摊余成本计量的金融资产。初始确认后，对于该类金融资产
采用实际利率法以摊余成本计量。
3、金融负债的分类和后续计量
预测期内，本基金仅包括以摊余成本计量的金融负债。初始确认后，对于该类金融负债
采用实际利率法以摊余成本计量。
4、抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵销。但是，同时满足下列条
件的，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：
（1）本基金具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；
（2）本基金计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
5、金融资产和金融负债的终止确认
满足下列条件之一时，本基金终止确认该金融资产：
（1）收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
1）该金融资产已转移，且本基金将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入
方；
2）该金融资产已转移，虽然本基金既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的
风险和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。
金融资产转移整体满足终止确认条件的，本基金将下列两项金额的差额计入当期损益：
招募说明书
303
1）被转移金融资产在终止确认日的账面价值；
2）因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中
对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的债权投资）之和。
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本基金终止确认该金融负债（或该部
分金融负债）。
6、金融资产的减值
本基金以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
（1）以摊余成本计量的金融资产；
（2）租赁应收款。
本基金持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型，包括以公允价
值计量且其变动计入当期损益的债权投资或权益工具投资，指定为以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的权益工具投资，以及衍生金融资产。
7、预期信用损失的计量
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用
损失，是指本基金按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的
所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
在计量预期信用损失时，本基金需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期限
（包括考虑续约选择权）。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件
而导致的预期信用损失。
未来12 个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后12 个月内（若金融工具的预计存
续期少于12 个月，则为预计存续期）可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用损失，
是整个存续期预期信用损失的一部分。
对于应收账款、租赁应收款，本基金始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额
计量其损失准备。本基金基于历史信用损失经验、使用准备矩阵计算上述金融资产的预期信
用损失，相关历史经验根据资产负债表日借款人的特定因素、以及对当前状况和未来经济状
况预测的评估进行调整。
（十一）除金融资产外的其他资产减值
本基金在资产负债表日根据内部及外部信息以确定下列资产是否存在减值的迹象，包括：
招募说明书
304
1、采用成本模式计量的投资性房地产
本基金对存在减值迹象的资产进行减值测试，估计资产的可收回金额。此外，无论是否
存在减值迹象，本基金至少每年对尚未达到可使用状态的无形资产估计其可收回金额。
可收回金额是指资产（或资产组、资产组组合，下同）的公允价值减去处置费用后的净
额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者。
资产组由创造现金流入相关的资产组成，是可以认定的最小资产组合，其产生的现金流
入基本上独立于其他资产或者资产组。
资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计
未来现金流量，选择恰当的税前折现率对其进行折现后的金额加以确定。
可收回金额的估计结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，资产的账面价值会
减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产
减值准备。与资产组或者资产组组合相关的减值损失，先抵减分摊至该资产组或者资产组组
合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价
值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值，但抵减后的各资产的账面价值不得低于
该资产的公允价值减去处置费用后的净额（如可确定的）、该资产预计未来现金流量的现值
（如可确定的）和零三者之中最高者。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不会转回。
（十二）公允价值的计量
除特别声明外，本基金按下述原则计量公允价值：
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移
一项负债所需支付的价格。
本基金估计公允价值时，考虑市场参与者在计量日对相关资产或负债进行定价时考虑的
特征（包括资产状况及所在位置、对资产出售或者使用的限制等），并采用在当前情况下适
用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。使用的估值技术主要包括市场法、收
益法和成本法。
（十三）所得税
除因企业合并和直接计入基金份额持有人权益（包括其他综合收益）的交易或者事项产
生的所得税外，本基金将当期所得税和递延所得税计入当期损益。
当期所得税是按本年度应税所得额，根据税法规定的税率计算的预期应交所得税，加上
以往年度应付所得税的调整。
招募说明书
305
资产负债表日，如果本基金拥有以净额结算的法定权利并且意图以净额结算或取得资产、
清偿负债同时进行，那么当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列示。
递延所得税资产与递延所得税负债分别根据可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差异确定。
暂时性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额，包括能够结转以后年度的
可抵扣亏损和税款抵减。递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的
应纳税所得额为限。
如果不属于企业合并交易且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可
抵扣亏损），则该项交易中产生的暂时性差异不会产生递延所得税。商誉的初始确认导致的
暂时性差异也不产生相关的递延所得税。
资产负债表日，本基金根据递延所得税资产和负债的预期收回或结算方式，依据已颁布
的税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量该递延所得税资产和负
债的账面金额。
资产负债表日，本基金对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无
法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面
价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净
额列示：
1、纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
2、递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得
税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转
回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清
偿负债。
（十四）收入确认
收入是本基金在日常活动中形成的、会导致基金份额持有人权益增加且与基金份额持有
者投入资本无关的经济利益的总流入。
本基金在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确认收
入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本基金在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺
商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项
履约义务的交易价格计量收入。
招募说明书
306
附有质量保证条款的合同，本基金对其所提供的质量保证的性质进行分析，如果质量保
证在向客户保证所销售的商品符合既定标准之外提供了一项单独服务，本基金将其作为单项
履约义务。否则，本基金按照《企业会计准则第13 号——或有事项》的规定进行会计处理。
交易价格是本基金因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三
方收取的款项。本基金确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能
不会发生重大转回的金额。合同中存在重大融资成分的，本基金按照假定客户在取得商品或
服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，
在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，本基金预计客户取得商品或服务控制权与
客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。
满足下列条件之一时，本基金属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点
履行履约义务：
1、客户在本基金履约的同时即取得并消耗本基金履约所带来的经济利益；
2、客户能够控制本基金履约过程中在建的商品；
3、本基金履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本基金在整个合同期间内有权
就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本基金在该段时间内按照履约进度确认收入。履约
进度不能合理确定时，本基金已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金
额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本基金在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收
入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本基金会考虑下列迹象：
1、本基金就该商品或服务享有现时收款权利；
2、本基金已将该商品的实物转移给客户；
3、本基金已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户；
4、客户已接受该商品或服务等。
本基金根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判断备考
报告主体从事交易时的身份是主要责任人还是代理人。备考报告主体在向客户转让商品或服
务前能够控制该商品或服务的，备考报告主体为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认
收入；否则，备考报告主体为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，
该金额按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的
佣金金额或比例等确定。
招募说明书
307
本基金已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外
的其他因素）作为合同资产列示，合同资产以预期信用损失为基础计提减值。本基金拥有的、
无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项列示。本基金已收或应收
客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债列示。
收入在其金额及相关成本能够可靠计量、相关的经济利益很可能流入本基金并且同时满
足以下不同类型收入的其他确认条件时，予以确认。
与本基金取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
1、停车场服务收入
停车场服务收入在服务已提供，按已收或应收价款予以确认。
（十五）关联方
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控
制、共同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控制而不存在其他关
联方关系的企业，不构成关联方。
（十六）主要会计估计及判断
编制财务报表时，本基金管理层需要运用估计和假设，这些估计和假设会对会计政策的
应用及资产、负债、收入及费用的金额产生影响。实际情况可能与这些估计不同。本基金管
理层对估计涉及的关键假设和不确定因素的判断进行持续评估，会计估计变更的影响在变更
当期和未来期间予以确认。
除金融工具减值涉及的会计估计外，其他主要的会计估计为递延所得税资产的确认。
三、现金流预测及关键假设
（一）可供分配金额测算的基本假设
以下是在预测期内编制可供分配金额测算报告时采用的一般性假设，这些一般性假设是
依据目前的宏观经济和市场情况得出的，在未来未必会如预期那样发生，并且变动可能重大，
因此预测可供分配金额的实际结果可能与本章节中的预测存在差异。
1、在目前经营或对业务有重大影响的任何国家或地区，政治、法律、财政、市场或经济
状况将不会有实质性的变化；
2、在目前经营或与之签署了协议的任何国家或地区，对业务产生重大影响的立法、规章
或规则将不会有实质性的变化；
3、在目前经营的任何国家或地区，税基或税率（无论是直接还是间接）都不会有实质性
招募说明书
308
的变化；
4、目前已从中国的相关监管机构获得其经营所需的所有证书、许可证和营业执照，在预
测期内不会被吊销，并在到期时将可以进行续期；
5、业务经营不会因劳工短缺、劳资纠纷等事件而受到不利影响。在预测期内，将能够招
募足够的员工来达到计划的运营水平。此外，经营不会因预测期内第三方服务、设备和其他
供应中断而受到不利影响；
6、有足够的资本或将有能力获得足够的融资，以满足其未来对营运资金和资本支出的需
求，以维持稳定的发展；
7、无重大股权投资收购或处置计划，项目公司股权不会发生重大变化；
8、业务经营不会受到任何重大事故的重大影响；
9、市场需求和租金价格的波动不会对业务经营和经营成果产生重大影响；
10、不会出现明显的通货膨胀或通货紧缩，利率和外币汇率也不会发生重大变化；
11、经营和业务不会因任何不可抗力事件或其他不可预见因素或董事会无法控制的任何
不可预见的原因，包括政府行为、自然灾害或灾难、流行病或严重事故而严重中断；
12、不会受到本招募说明书“风险揭示”一节中所列任何风险因素的重大不利影响；
13、目前为编制财务信息而采用的会计准则的后续修订不会对本可供分配金额测算报告
产生重大影响；
14、在预测期内，投资性房地产无处置计划；
15、在预测期内，预测期期初已签订的租约将按照合同约定的租赁期执行完毕，新签订
或变更的租赁合同的主要条款与截至2024 年6 月30 日止已签订的租赁合同的主要条款基本
一致；同时，租赁期满承租人将根据预测出租率按照预计租金续约，且所有租赁合同均可按
合同约定执行完毕；
16、主要租户或供应商的业务将持续经营，不会对本基金的经营产生不利影响；
17、未考虑本基金可能会投资的债券等金融产品对本报告的影响；
18、在预测期内，假设本基金不会发生扩募；
19、假设吸收合并已于基金成立日完成，自项目公司成立之日起至底层资产评估基准日
（2024 年6 月30 日）期间项目公司所实现的损益（不包括投资性房地产所产生的公允价值
变动损益及对应的递延所得税费用）已由原始权益人享有，所以期初现金及现金等价物已经
剔除同等金额。同时，基于该等假设测算项目公司预测期所得税时，债务利息支出按照相关
法律法规的规定预计可抵扣税前扣除金额。
招募说明书
309
（二）可供分配金额测算的主要特定假设
1、预测期合并利润表及预测可供分配金额计算表预测附注和具体假设
（1）营业收入
预测的营业收入包含现有租约产生的租金收入、预计现有租约到期后按照市场租金计算
的新签租约租金收入、停车场服务收入。其中：
现有租约产生的租金收入为现有租约每平方米不含税租金乘以出租面积，而出租面积为
可租赁面积乘以出租率；新签租约预测的合同月租金收入为预测的每平方米每月平均不含税
租金乘以预测出租面积，而预测出租面积为预测期期初可租赁面积乘以预测出租率。根据企
业会计准则，将免租期及装修期包含在租赁期限内，按照直线法计算各年度的收入确认金额。
本基金将预测期内的免租期及装修期影响于预计空置率内一并考虑。即：
现有租约月租金收入=每平方米每月租金（不含税）×可租赁面积×出租率
新签租约月租金收入=预测的每平方米每月平均租金（不含税）×可租赁面积×预测出租率
此外，基金管理人在上述预测的营业收入基础上考虑到可能存在租户提前退租等不可预
见的因素会对营业收入产生一定的影响，因此预测期内天府软件园一期的营业收入为上述预
测的营业收入乘以99%，即存在1%的租金损失率，而盈创动力大厦由于历史租金收缴率为
100%，因此预测期内盈创动力大厦的营业收入为上述预测的营业收入乘以100%，即不存在
租金损失率。
1）已签约租金收入与未签约租金收入占比假设
预测期内，已签约租金收入与未签约租金收入占比如下：
表：已签约租金收入与未签约租金收入占比
项目
2024 年10-12 月预测数 2025 年度预测数
天府软件园一期 盈创动力大厦 天府软件园一期 盈创动力大厦
截至2024 年6 月30 日已有
租约占预测收入比（%） 83.89% 90.35% 47.58% 60.66%
于预测期间续租或新签租约
占预测收入比（%） 16.11% 9.65% 52.42% 39.34%
停车场服务收入以基础设施资产2021 年度、2022 年度及2023 年度三年停车场服务平均
收入为基础进行预测。
预测期内，各项收入明细预测如下：
招募说明书
310
表：基础设施项目营业收入构成
单位：万元
项目 2024 年10-12 月预测数 2025 年度预测数
租金收入 2,567.88 10,121.60
停车场服务收入 77.35 310.39
合计 2,645.23 10,431.98
上述预测结果依赖于一系列的假设，而这些假设是本基金管理人根据原始权益人提供的
产业园区的历史运营情况、外部管理机构对预测期内项目公司的经营计划、第三方评估机构
提供的类似产业园区房地产的发展经验及该区域产业园区房地产的市场状况作出的，包括：
①可租赁面积假设
预测期内各基础设施资产的可租赁面积保持不变，即等于预测期期初的可出租面积。预
测期期初，各基础设施资产的可租赁面积如下：
表：预测期期初各基础设施资产的可租赁面积
项目 实际可租赁面积（平方米）
天府软件园一期 106,817
盈创动力大厦 35,030
②租金增长率假设
基于基础设施资产历史期间的租金增长率、第三方评估机构对基础设施资产所在区域产
业园区房地产市场的调研及未来规划发展等，假设预测期内每平方米每月平均不含税租金，
以预测期开始日的租金水平为基础，租金增长假设如下：
A.天府软件园一期
自2024 年1 月1 日起，根据《成都天府软件园有限公司关于天府软件园2021 年-2024 年
办公楼租赁价格方案的请示》（成天府软件园[2021]28 号）的价格方案，现有租约租金及新
签租约租金预计将上涨20%至60 元/平方米/月（含增值税），2025 年及2026 年不变，自2027
年1 月1 日起，新签租约租金增长率为2.5%。
B.盈创动力大厦
在预测期开始日至现有租约到期期间内，盈创动力大厦现有租约租金按租约约定保持不
变，自2025 年1 月1 日起，新签租约租金增长率为2.0%。
③出租率假设
项目公司持有的基础设施资产包括天府软件园一期和盈创动力大厦。截至2024 年6 月
30 日的已出租单元，按照现有租赁合同约定的租赁期执行完毕。基于基础设施资产历史期间
的实际出租面积占可租赁面积的比例（“历史出租率”）及第三方评估机构对基础设施资产
招募说明书
311
所在区域的产业园区房地产市场的调研，假设预测期内2024 年天府软件园一期新签租约的出
租面积占对应租赁单元面积的比例（“新签租约出租率”）为90%，2025 年新签租约出租率
为91%，预测期内盈创动力大厦新签租约出租率为95%，基础设施资产的新签租约出租率在
预测期内保持稳定。历史期及预测期基础设施资产出租率明细如下表所示：
表：基础设施资产出租率假设
项目
2021 年末
历史出租率
（实际）
2022 年末
历史出租率
（实际）
2023 年末
历史出租率
（实际）
2024 年6 月末
历史出租率
（实际）
2024 年
12 月31 日
新签约出租率
（预测）
2025 年
12 月31 日
新签约出租率
（预测）
天府软件园一期 95.4% 94.1% 95.5% 90.8% 90.0% 91.0%
盈创动力大厦 91.3% 98.9% 98.2% 98.3% 95.0% 95.0%
（2）营业成本
营业成本包括与产业园区出租运营相关的运营管理服务费、物业服务费、保险费、维护
费、投资性房地产折旧与摊销。预测期内，营业成本的明细具体如下：
表：基础设施资产营业成本构成
单位：万元
项目 2024 年10-12 月预测数 2025 年度预测数
折旧摊销费 904.53 3,618.96
运营管理服务费 277.26 1,092.85
物业服务费 33.41 137.81
保险费 4.20 16.70
维护费 70.20 275.98
合计 1,289.59 5,142.29
1）运营管理服务费
预测期内，项目公司无职工，主要由软件园公司及高投资管为其提供基础设施客户服务、
租赁管理和支持等运营管理服务。根据《运营管理服务协议》服务合同及历史情况，项目公
司向软件园公司及高投资管支付资产委托管理服务费，资产委托管理服务费按照运营收入回
款的固定比例计算；项目公司向除软件园公司及高投资管公司以外的非运营方支付的其他运
营管理服务费按运营收入回款的固定比例计算。即：
资产委托管理服务费=运营收入（含增值税）回款×10%
其他运营管理服务费=运营收入（含增值税）回款×0.5%
2）物业服务费
物业服务主要为持有的车位管理服务及空置房管理服务，已出租的物业由选聘的高投集
团子公司成都高投世纪物业服务有限公司（“世纪物业”）、第三方成都银都物业服务有限
招募说明书
312
公司（“银都物业”）及成都宜泊车位管理有限公司（“宜泊物业”）物业服务机构提供，
车位管理服务是按照停车场服务收入回款的固定比例或按基础营收额为人民币146 万元/年的
浮动绩效考核及车位个数的固定比例计算，空置房管理服务费是当空置率未超过5%时，软件
园公司无需支付空置房物业服务费，当空置率超过5%时，软件园公司需要向物业管理方支付
高出5%之外的固定费率的空置房物业服务费，车位空置物业服务费按照空置面积的固定比例
计算。即：
物业服务费（天府软件园一期）=停车场收入（含增值税）回款×25%
物业服务费（盈创动力大厦）=停车场收入（含增值税）回款×10.5%+车位浮动绩效考核
+车位个数×月度车位单位收费×12+可租赁面积×（1-出租率）×月度空置车位单位管理费
×12
空置房物业服务费=运营收入（含增值税）回款×（空置率–5%）/1%×0.1%
3）保险费及维护费
保险费按照房产重置成本的固定比例计算，房产重置成本按预测的重置成本单方乘以建
筑面积计算。维护费按照运营收入回款的固定比例计算。即：
保险费=房产重置成本单方×建筑面积×0.03%
维护费=运营收入回款×3%（天府软件园一期）或2%（盈创动力大厦）
（3）税金及附加
税金及附加主要包含集团内股东贷款利息在专项计划层面未完全抵消的增值税、房产税、
土地使用税、印花税等。其中，房产税、土地使用税、印花税等税种根据各项目公司当地税
收规定测算得出。
（4）管理费用
管理费用主要包含与产业园区日常管理相关的管理人报酬、托管费、专业服务费。
1）管理人报酬及托管费
管理人报酬及托管费均为固定收费，根据《基金合同》及《托管协议》约定，固定收费
按照本基金预计的募集规模的固定比例计算得出。即：
管理人报酬=本基金预计的募集规模×0.2%
托管费=本基金预计的募集规模×0.01%
2）专业服务费
专业服务费包含审计费、资产评估费、法律咨询费等中介费用，根据项目公司历史情况
及本基金未来费用预算综合得出。
招募说明书
313
（5）未考虑情形
本可供分配测算报告未考虑预测期内可能发生的非经常性损益项目、可能发生的应收款
项坏账准备的转回等，因此，预测期内，其他收益、信用减值损失、营业外收入和营业外支
出金额为0。
（6）所得税费用
所得税费用为项目公司的当期所得税费用和递延所得税费用。当期所得税费用根据纳税
调整后的税前利润和企业所得税税率计算得出。预测期内递延所得税费用是由于租金收入会
计计量金额和实收租金的差异导致的会计利润和应纳税所得额之间的差异形成的。
根据税法规定，各项目公司的企业所得税税率均为25%。现行税收法规尚无针对资产支
持专项计划的明确税收政策，经资产支持专项计划管理人广发资管与其主管税务机关确认，
资产支持专项计划的印花税、增值税及所得税等相关税收可由基金财产支出。本基金暂不征
收企业所得税。
（7）折旧与摊销
基础设施项目资产的折旧与摊销为投资性房地产的折旧与摊销额和办公设备的折旧额。
（8）其他资本性支出
本基金本次发行募集的资金，扣除本基金成立初期的必要税费（如有），假设100%投资
于资产支持专项计划，用于资产支持专项计划向原始权益人支付购买项目公司股权的对价以
及向项目公司发放借款。其他资本性支出系为保证房屋在整个经营周期正常使用需支付的可
资本化的维修保养及更新改造等费用，按照运营收入回款的固定比例计算。即：
其他资本性支出=运营收入回款×1%
（9）应收和应付项目的变动
根据《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引》的要求，应收和应付项目的变动
为预测可供分配金额涉及的调整项，根据已签订相关合同、历史实际收款情况及未来回款计
划进行预测。
（10）未来合理的相关支出预留
根据《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引》的要求，未来合理的相关支出预
留是税息折旧及摊销前利润调整为预测可供分配金额涉及的调整项，包括重大资本性支出（如
固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内的债务利息、运营费用等。本基金相
关调整项包括预测的重大资本性支出、预留不可预见费用、预留营运资金。
1）重大资本性支出
招募说明书
314
本基金不考虑预测的重大资本性支出，是本基金管理人根据历史情况及外部管理机构确
认已在其他资本性支出中考虑可资本化的维修保养及更新改造等费用，暂无其他更新改造计
划，对基础设施项目未来不需要重大更新改造支出作出的假设，故不对重大资本性支出进行
预测。
2）预留不可预见费用
预留不可预见费用是本基金管理人根据历史情况计算的不可预见费用支出。本基金根据
历史数据进行预测，假设在预测期内保持不变。预测期内预留不可预见费用为150 万元/年。
3）预留营运资金
预留营运资金为对期末经营性负债余额进行的预留，包括预测当期/当年确认的预收租金、
应付运营管理费、管理人报酬、托管费、专业服务费及应付租赁保证金等。
（11）预测分配金额及预测年化现金分派率
基于目前预测的合并现金流，本基金在预留了未来合理的相关支出后，预计仍具备充足
的货币资金，因此在预测期内的各期间，假设本基金按照预测可供分配金额的100%向投资者
分配股利，2024年10-12 月预测分配金额为人民币1,801.84 万元，预测现金分派率为5.79%
（年化处理后），2025年度预测分配金额为人民币6,896.74 万元，预测现金分派率为5.54%。
2、预测期合并现金流量表预测附注和具体假设
（1）物业租赁收到的现金
物业租赁收到的现金为实际收到的租金收入（含增值税），与预测期合并利润表中预测
租金收入的差异为应收账款余额及预收账款余额在预测期内的变动。假设信用期不变，应收
账款余额及预收账款余额在预测期内同租金收入（含增值税）比例增长。
（2）收到其他与经营活动有关的现金
收到其他与经营活动有关的现金为实际收到的停车场服务收入（含增值税）及其他应付
款租赁保证金的变动额，假设预测期内停车场服务收入定期收取，相关往来款项无变动。其
他应付款余额在预测期内同租金收入（含增值税）比例增长。
（3）接受劳务支付的现金
接受劳务支付的现金包含营业成本中的资产委托管理费、物业服务费、维修费、专业服
务费及基金层面的管理人报酬、托管费及增值税进项税发生额。假设预测期内维修费定期支
付，相关往来款项无变动。资产委托管理费、物业服务费、专业服务费、基金层面的基金管
理人报酬、托管费本年计提下年支付。即：
接受劳务支付的现金=资产委托管理费+物业服务费+维修费+专业服务费及基金层面的
招募说明书
315
基金管理人报酬、托管费+增值税进项税发生额
（4）支付的各项税费
支付的各项税费包含税金及附加、当期所得税费用。假设预测期内的各项税费当月发生
并根据税法规定时间支付，相关应交税费在预测期内不存在余额。
（5）支付其他与经营活动有关的现金
支付其他与经营活动有关的现金包含支付的保险费及增值税进项税发生额。假设预测期
内保险费定期支付，相关往来款项无变动。即：
支付其他与经营活动有关的现金=保险费及增值税进项税发生额
（6）购建投资性房地产、固定资产等长期资产所支付的现金
购建投资性房地产、固定资产等长期资产所支付的现金为基础设施项目发生的重大资本
性支出。本基金不考虑预测的重大资本性支出，是本基金管理人根据历史情况及外部管理机
构确认，除其他资本性支出所涉及的维修保养及更新改造支出外，暂无其他更新改造计划，
对基础设施项目未来不需要重大更新改造支出作出的假设，故不对重大资本性支出进行预测。
（7）投资支付的现金
投资支付的现金投资支付的现金为本基金向原始权益人支付的项目公司股权购买款。
（8）吸收投资收到的现金
吸收投资收到的现金为基础设施基金发行份额募集的资金。
（9）本基金假设按照预测可供分配金额的100%向投资者分配股利，当年宣告分配的股
利下年支付。
四、主要假设的敏感性分析
可供分配金额测算报告中的可供分配金额测算基于多项假设进行的，并可能受多项风险
因素的影响。鉴于未来事项不可预测，因此，可供分配金额测算报告中的预测数据可能存在
不确定性及偏差。
为使本基金基金份额持有人评估部分而非全部假设对可供分配金额的影响，下表针对营
业收入中关键假设出租率进行了敏感性分析，以说明在其他假设保持不变的情况下，该关键
假设对可供分配金额的影响。
该敏感性分析，仅仅是在其他假设条件不变的前提下，考虑关键假设变动对可供分配金
额的影响，实际上，假设条件的变动是紧密相关的，关键假设的变动亦可能引起其他假设条
件发生变动，且变动的影响可能是相互抵消或者放大。因此，针对单项假设进行的敏感性分
招募说明书
316
析未必能够与该假设相应的可供分配金额预测结果相匹配。
可供分配金额主要受基础设施资产营业收入和营业成本影响，而营业成本主要构成项（折
旧摊销除外）大多与营业收入存在比例关系，因此可供分配金额的核心影响参数为营业收入。
营业收入的核心影响参数为出租率和租金水平，考虑到天府软件园一期预测期内租金水平将
按照既有的价格体系执行，相对固定，而盈创动力大厦2024 年租金不变，2025 年租金水平增
长率为2%，增长幅度不高，租金水平参数敏感性较低，因此选择预测期内对营业收入可能会
有重大影响的出租率参数进行敏感性分析，结果如下：
（一）2024 年10-12 月敏感性分析
表：出租率的变动对可供分配金额测算的敏感性分析
单位：万元
项目 变动 调整前可供分配金额 调整后可供分配金额 变动（%）
出租率 下降为90% 1,801.84 1,781.66 -1.12
出租率 下降为85% 1,801.84 1,673.98 -7.10
出租率 下降为80% 1,801.84 1,566.25 -13.08
（二）2025 年度敏感性分析
表：出租率的变动对可供分配金额测算的敏感性分析
单位：万元
项目 变动 调整前可供分配金额 调整后可供分配金额 变动（%）
出租率 下降为90% 6,896.74 6,752.80 -2.09
出租率 下降为85% 6,896.74 6,436.13 -6.68
出租率 下降为80% 6,896.74 6,109.84 -11.41
五、评估报告与可供分配金额测算报告差异分析
评估报告现金流预测中，经营净收入系基于天府软件园一期及盈创动力大厦两个基础设
施项目进行预测，而可供分配预测报告合并利润表中净利润系基于本基金层面进行预测，两
者计算口径存在差异，因此需将可供分配报告金额调整至与评估报告口径一致，两者才具备
可比性。主要调整项目如下：
（一）营业收入及营业成本均调整至含税口径；
（二）评估报告经营净收入预测时无需考虑折旧摊销，而根据《深圳证券交易所公开募
集基础设施证券投资基金业务指引第1 号——审核关注事项（试行）（2023 年修订）》，产
业园区基础设施基金涉及的投资性房地产原则上应当采用成本法进行会计计量，需计提折旧
摊销。因此，可供分配预测报告营业成本需剔除折旧摊销影响；
（三）可供分配预测报告管理费用包含基金层面的管理费及托管费等，而评估报告仅考
虑资产层面，无此部分费用，故可供分配预测报告管理费用需剔除此部分费用；
招募说明书
317
（四）资本性支出不体现在利润表层面，但属于现金支出的一部分，故可供分配预测报
告需在利润表基础上减去资本性支出；
（五）可供分配预测报告的税金及附加中考虑了基金层面构建的股东借款形成的不可抵
扣的利息增值税及附加，而评估报告仅考虑资产层面，无此部分影响，因此可供分配预测报
告税金及附加需减去该部分税金；
（六）可供分配预测报告考虑了项目公司层面产生的所得税费用，而评估报告仅考虑资
产层面，无此部分影响，故可供分配预测报告净利润需加回该部分所得税费用。
表：2024 年10-12 月可供分配金额测算调整
单位：万元
项目
可供分配金额测算报告
评估报告数据
调整前 调整后
营业收入 2,645.23 2,883.30 2,898.74
净利润（可供报告）/经营净收入（评估报告） 782.22 2,096.84 2,106.95
差异金额 - - 10.11
差异比例 - - 0.48%
表：2025 年可供分配金额测算调整
单位：万元
项目
可供分配金额测算报告
评估报告数据
调整前 调整后
营业收入 10,431.98 11,370.86 11,362.15
净利润（可供报告）/经营净收入（评估报告） 3,030.76 8,239.92 8,230.20
差异金额 - - -9.72
差异比例 - - -0.12%
经调整后，2024 年10-12 月及2025 年可供分配报告合并利润表净利润预测数（口径调整
后）分别为2,096.84 万元和8,239.92 万元，评估报告对应期间的经营净收入分别为2,106.95
万元和8,230.20 万元，差异比例分别为0.48%和-0.12%，差异很小，主要系年度天数假设、租
金增长时点等计算模型设置的细微差异所致。
六、未来运营展望及运营计划
基金管理人根据《基础设施基金指引》《基金合同》《运营管理服务协议》对基础设施
项目展开主动管理，在项目公司层面制定完善的内部控制制度，明晰委托给外部管理机构职
责和内容，制定合适的外部管理机构报酬的激励机制，保障基础设施项目平稳高效的运营。
在运营期间，外部管理机构将积极响应客户需求，做好客户需求匹配工作，日常保持与
重要客户的密切沟通，主动掌握客户动向，不定期对客户的经营情况进行调研，做好大型客
户储备工作，如确有退租意向会提前掌握信息，立即展开招商工作，减少资产空置率，维持
招募说明书
318
稳定向好的租金收入。外部管理机构负责督促物业公司执行项目资产的日常运营服务，如安
保、消防、保洁、通讯、客户服务、安全管理、紧急事故管理以及实施项目资产的修缮改造、
维修维保、检测、安全环保管理等工作，持续提升项目运营品质，保障项目平稳安全运行。
招募说明书
319
第十七部分 原始权益人
本基金发起人及原始权益人二为高投集团，原始权益人一为高投集团二级全资子公司高
投置业。
一、发起人/原始权益人二：高投集团
（一）基本情况
1、工商登记信息
公司名称：成都高新投资集团有限公司
法定代表人：任正
注册地址：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区盛兴街55 号
注册资本：人民币2,283,929.892084 万元
成立日期：1996 年10 月28 日
统一社会信用代码：91510100633110883L
经营范围：建设、科技、经贸发展投资及符合国家政策的其它投资（不得从事非法集资、
吸收公众资金等金融活动）；投资项目管理及咨询（不得从事非法集资、吸收公众资金等金
融活动）；资产管理及咨询（不得从事非法集资、吸收公众资金等金融活动）；房地产开发
及经营（凭资质许可证经营）；（以上经营范围依法须经批准的项目，经相关部门批准后方
可开展经营活动）。
2、高投集团的设立及重大历史沿革情况
（1）设立情况
高投集团系成都高新技术产业开发区管理委员会“成高管函（1996）031 号”《关于同意
设立成都高新区投资有限公司的批复》批准设立的国有独资有限责任公司，成都高新技术产
业开发区国有资产管理局对高投集团履行出资人职责。成都鸿达会计师事务所于1996 年10
月14 日出具了“成鸿验（1996）第958 号”《验资报告》，对高投集团注册资本金进行了审
验。1996 年10 月28 日，高投集团获得成都市工商局颁发的注册号为（高新字）28993807-4
的《企业法人营业执照》，注册资本为5,000 万元，出资方式为货币出资。
（2）历史沿革情况
1）2001 年第一次增资
2001 年2 月，经高新区国资局“成高国资发[2001]003 号”《成都高新区国有资产管理局
关于同意成都高新区投资有限公司增加注册资本的批复》批准高投集团注册资本由5,000 万
招募说明书
320
元增加至30,000 万元。四川信德会计师事务所有限责任公司于2001 年2 月27 日出具了“川
信德验字（2001）第015 号”《验资报告》，对高投集团本次增加注册资本进行了审验，本
次增资的出资方式为货币出资。就本次增资，高投集团在成都市工商局办理了变更登记手续。
2）2004 年第二次增资
2004 年12 月，经成都高新技术产业开发区财政局“成高财发[2004]117 号”《成都高新
区财政局关于同意成都高新区投资有限公司增加注册资本的批复》批准同意，将部分出让土
地评估作价后作为新增注册资本，高投集团注册资本增加至100,000 万元。四川标准资产评
估有限责任公司于2004 年12 月23 日出具了“川标评报字（2004）第1202 号”《资产评估
报告》，对高新区财政局拟投入高投集团用于本次增资注册资本所涉及的实物资产进行了评
估。四川德兴会计师事务所于2004 年12 月30 日出具了“川德会（验）字第041201 号”《验
资报告》，对高投集团本次增加注册资本进行了审验，本次增资的出资方式为土地使用权出
资。就本次增资，高投集团在成都市工商局办理了变更登记手续。
3）2005 年变更名称
2005 年7 月，经高新区财政局“成高财发[2005]70 号”《关于投资公司更名的批复》、
高新区国资局“成高国资发[2005]5 号”《关于<成都高新投资集团章程>及<成都高新投资集
团有限公司章程>的批复》批准同意，高投集团更名为“成都高新投资集团有限公司”。就本
次变更名称，高投集团在成都市工商局办理了变更登记手续。
4）2007 年第三次增资
2007 年12 月，经高新区财政局“成高财发[2007]154 号”《关于将2007 年财政预算增
资拨款转为注册资本金的批复》批准同意，高投集团注册资本增加至15.355 亿元。四川志和
会计师事务所有限责任公司于2007 年12 月18 日出具了“川志会验（2007）027 号”《验资
报告》，对高投集团本次增加注册资本进行了审验，本次增资的出资方式为货币出资。就本
次增资，高投集团在成都市工商局办理了变更登记手续。
5）2008 年5 月第四次增资
2008 年5 月，经高新区财政局“成高财发[2008]66 号”《关于同意向成都高新投资集团
有限公司增加注册资本的批复》批准同意，高投集团注册资本增加至22.355 亿元。四川志和
会计师事务所有限责任公司于2008 年5 月30 日出具了“川志会验（2008）009 号”《验资
报告》，对高投集团本次增加注册资本进行了审验，本次增资的出资方式为货币出资。就本
次增资，高投集团在成都市工商局办理了变更登记手续。
6）2008 年12 月第五次增资
招募说明书
321
2008 年12 月，经高新区财政局“成高财发[2008]153 号”《关于成都高新投资集团有限
公司增加5000 万元注册资本金的通知》批准同意，高投集团注册资本增加至22.855 亿元。
中瑞岳华会计师事务所有限公司四川分所于2008 年12 月15 日出具了“中瑞岳华川验字
（2008）第005 号”《验资报告》，对高投集团本次增加注册资本进行了审验，本次增资的
出资方式为货币出资。就本次增资，高投集团在成都市工商局办理了变更登记手续。
7）2009 年4 月第六次增资
2009 年4 月，经高新区财政局“成高财发[2009]35 号”《关于向成都高新投资集团有限
公司增加1 亿元注册资本金的通知》批准同意，高投集团注册资本增加至23.855 亿元。中瑞
岳华会计师事务所有限公司四川分所于2009 年4 月7 日出具了“中瑞岳华川验字（2009）第
003 号”《验资报告》，对高投集团本次增加注册资本进行了审验，本次增资的出资方式为货
币出资。就本次增资，高投集团在成都市工商局办理了变更登记手续。
8）2009 年5 月第七次增资
2009 年5 月，经高新区财政局“成高财发[2009]62 号”《关于向成都高新投资集团有限
公司增加1.5 亿元注册资本金的通知》批准同意，高投集团注册资本增加至25.355 亿元。中
瑞岳华会计师事务所有限公司四川分所于2009 年5 月27 日出具了“中瑞岳华川验字（2009）
第006 号”《验资报告》，对高投集团本次增加注册资本进行了审验，本次增资的出资方式
为货币出资。就本次增资，高投集团在成都市工商局办理了变更登记手续。
9）2009 年6 月第八次增资
2009 年6 月，经高新区财政局“成高财发[2009]72 号”《关于向成都高新投资集团有限
公司增加3 亿元注册资本金的通知》批准同意，高投集团注册资本增加至28.355 亿元。中瑞
岳华会计师事务所有限公司四川分所于2009 年6 月10 日出具了“中瑞岳华川验字（2009）
第007 号”《验资报告》，对高投集团本次增加注册资本进行了审验，本次增资的出资方式
为货币出资。就本次增资，高投集团在成都市工商局办理了变更登记手续。
10）2010 年3 月第九次增资
2010 年3 月，经高新区财政局“成高财发[2010]111 号”《关于增加注册资本金的通知》
批准同意，高投集团注册资本增加至30.855 亿元。四川华衡会计师事务所有限公司于2010 年
3 月9 日出具了“川华衡验字（2010）第04 号”《验资报告》，对高投集团本次增加注册资
本进行了审验，本次增资的出资方式为货币出资。就本次增资，高投集团在成都市工商局办
理了变更登记手续。
11）2010 年10 月第十次增资
招募说明书
322
2010 年10 月，经高新区财政局“成高财发[2010]381 号”《关于对成都高新投资集团有
限公司增资8.5 亿元的通知》批准同意，高投集团注册资本增加至39.355 亿元。四川华衡会
计师事务所有限公司于2010 年12 月28 日出具了“川华衡验字（2010）第18 号”《验资报
告》，对高投集团本次增加注册资本进行了审验，本次增资的出资方式为货币出资。就本次
增资，高投集团在成都市工商局办理了变更登记手续。
12）2011 年3 月第十一次增资
2011 年3 月，经高新区财政局“成高财发[2011]49 号”《关于对成都高新投资集团有限
公司增资5 亿元的通知》批准同意，高投集团注册资本增加至44.355 亿元。中瑞岳华会计师
事务所有限公司四川分所于2011 年3 月18 日出具了“中瑞岳华川验字（2011）第006 号”
《验资报告》，对高投集团本次增加注册资本进行了审验，本次增资的出资方式为货币出资。
就本次增资，高投集团在成都市工商局办理了变更登记手续。
13）2011 年12 月第十二次增资
2011 年12 月，经高新区国资局“成高国资发[2011]2 号”《关于以员工一期项目资产向
高投集团进行增资的通知》批准同意，高投集团注册资本增加至53.9239 亿元。四川维诚资产
评估事务所于2011 年12 月1 日出具了“川维诚评报字（2011）第029 号”《资产评估报告》，
对高新区国资局拟投入高投集团用于本次增资注册资本所涉及的实物资产进行了评估。四川
博达会计师事务所有限责任公司于2011 年12 月22 日出具了“川博达会验（2011）C-144 号”
《验资报告》，对高投集团本次增加注册资本进行了审验，本次增资的出资方式为土地使用
权和实物资产（在建工程）出资。就本次增资，高投集团在成都市工商局办理了变更登记手
续。
14）2011 年12 月第十三次增资
2011 年12 月，经高新区国资局“成高国资发〔2011〕3 号”《关于增加注册资本金的通
知》批准同意，成都高新区国有资产管理局以货币资金向公司增资57,456.00 万元。高投集团
注册资本增加至59.6695 亿元。四川博达会计师事务所有限责任公司于2011 年12 月31 日出
具了“川博达会验（2011）C-155 号”《验资报告》，对高投集团本次增加注册资本进行了审
验，本次增资的出资方式为货币出资。就本次增资，高投集团在成都市工商局办理了变更登
记手续。
15）2012 年6 月第十四次增资
2012 年6 月，经高新区财政局“成高财发〔2012〕66 号”《关于向高投集团增资9 亿元
的通知》批准同意，高投集团注册资本增加至68.6695 亿元。四川博达会计师事务所有限责任
招募说明书
323
公司于2012 年6 月21 日出具了“川博达会验（2012）B-113 号”《验资报告》，对高投集团
本次增加注册资本进行了审验，本次增资的出资方式为货币出资。就本次增资，高投集团在
成都市工商局办理了变更登记手续。
16）2012 年6 月第十五次增资
2012 年6 月，经高新区财政局“成高财发〔2012〕71 号”《关于以员工公寓二期资产向
高投集团进行增资的通知》批准同意，以员工公寓二期项目资产评估作价86,486.92 万元向公
司增资。本次增资后，高投集团注册资本增加至77.3182 亿元。四川维诚资产评估事务所于
2012 年6 月20 日出具了“川维诚评报字（2012）第31 号”《资产评估报告》，对高新区国
资局拟投入高投集团用于本次增资注册资本所涉及的实物资产进行了评估。四川维诚会计师
事务所有限公司于2012 年6 月26 日出具了“川维诚验字（2012）第048 号”《验资报告》，
对高投集团本次增加注册资本进行了审验，本次增资的出资方式为土地使用权和实物资产（在
建工程）出资。就本次增资，高投集团在成都市工商局办理了变更登记手续。
17）2012 年12 月第十六次增资
2012 年12 月26 日，经高新区财政局“成高财发〔2012〕142 号”《成都高新区财政局
关于以员工公寓三期部分资产对高投集团增资的通知》批准同意，成都高新区国资局以高新
区员工公寓三期在建工程及其土地使用权的资产评估值人民币315,610.60 万元向公司增加注
册资本，高投集团注册资本增加至108.8793 亿元。四川维诚资产评估事务所于2012 年12 月
18 日出具了“川维诚评报字（2012）第084 号”《成都高新技术产业开发区财政局拟向高投
集团增资所涉及的部分员工公寓三期在建工程及其土地使用权评估项目资产评估项目报告
书》，对高投集团用于本次增资注册资本所涉及的实物资产进行了评估。四川维诚会计师事
务所于2012 年12 月26 日出具了“川维诚验字（2012）第078 号”《验资报告》，对高投集
团本次增加注册资本进行了审验，本次增资的出资方式为土地使用权和实物资产（在建工程）
出资。就本次增资，高投集团在高新区工商局办理了变更登记手续，经律所核查，该部分资
产的过户手续正在办理中。
18）2012 年12 月第十七次增资
2012 年12 月27 日，经高新区财政局“成高财发〔2012〕139 号”《成都高新区财政局
关于对高投集团增资1 亿元现金的通知》批准同意，成都高新区财政局以货币形式向公司增
资1 亿元，本次增资后，高投集团注册资本增加至109.8793 亿元。四川维诚会计师事务所于
2012 年12 月28 日出具了“川维诚验字（2012）第79 号”《验资报告》，对高投集团本次增
加注册资本进行了审验，本次增资的出资方式为货币出资。就本次增资，高投集团在高新区
招募说明书
324
工商局办理了变更登记手续。
19）2012 年12 月第十八次增资
2012 年12 月27 日，经高新区财政局“成高财发〔2012〕144 号”《成都高新区财政局
关于同意高投集团资本公积转增资本的批复》批准同意，公司将资本公积9,633.72 万元转增
注册资本。本次增资完成后，高投集团注册资本增加至110.8427 亿元。四川博达会计师事务
所于2013 年1 月17 日出具了“川博达会验（2013）A-022 号”《验资报告》，对高投集团
本次增加注册资本进行了审验，本次增资是以资本公积转增资本。就本次增资，高投集团在
高新区工商局办理了变更登记手续。
20）2014 年11 月25 日第十九次增资
2014 年11 月25 日，经高新区财政局“成高财发〔2014〕208 号”《成都高新区财政局
关于以成都高新区拓新产业投资有限责任公司股权向成都高新投资集团有限公司增资的通
知》，批准同意以成都高新区拓新投资有限公司100%股权，按评估241,127.50 万元进行增
资，增资后公司注册资本增加到134.9554 亿元。四川维诚资产评估事务所于2014 年11 月17
日出具了“川维诚评报字（2014）第045 号”《成都高新区拓新产业投资有限责任公司股东
权益评估项目资产评估报告书》，对本次增资的资产进行了评估。四川维诚会计师事务所于
2014 年12 月31 日出具了“川维诚验字（2014）第015 号”《成都高新投资集团有限公司验
资报告》，对高投集团本次增加注册资本进行了审验，本次增资的出资方式为以股权作价出
资。就本次增资，高投集团在高新区工商局办理了变更登记手续。根据四川维诚资产评估事
务所出具的《川维诚评报字（2014）第045 号》的评估情况显示，评估基准日为2014 年10
月31 日，本次评估采用成本法，即以净资产成本价值241,929.09 万元为准，评估价值比审计
后的账面净资产减值801.59 万元，减值率为0.33%。
拓新公司经股东会决议解散清算，于2015 年10 月31 日成立公司清算组，2015 年12 月
28 日完成清算，该公司已不在高投集团的合并报表范围内。
21）2017 年10 月变更出资人名称、变更住所
2017 年10 月9 日，经“成高财发〔2017〕216 号”《关于成都高新投资集团有限公司修
改公司章程的批复》批准同意，高投集团将公司章程中出资人由“成都高新技术产业开发区
财政局”修改为“成都高新技术产业开发区财政金融局”；将公司住所修改为“中国（四川）
自由贸易试验区成都高新区天府大道北段18 号高新国际广场A 座6 楼”。
22）2017 年12 月第二十次增资并拨付注册资本金
2017 年12 月7 日，高新区财政金融局出具成高财发〔2017〕261 号《成都高新区财政金
招募说明书
325
融局关于向成都高新投资集团有限公司增资的通知》，批准同意向高投集团增资72 亿元，相
应资本金自通知发放之日起十年内分批到位，并分年度纳入财政预算，本次增资后，高投集
团注册资本金为206.96 亿元。2018 年2 月1 日，高投集团取得了高新区工商局核发的增资后
的营业执照。
23）2019 年6 月变更法定代表人
2019 年6 月1 日，中共成都高新区工委下发了“成高委〔2019〕18 号”《中共成都高新
区工委关于张海彤等同志职务任免的通知》，决定张海彤同志任高投集团党委书记、董事长。
根据高投集团现行《公司章程》，董事长为公司法定代表人，由成都高新区党工委任免。
24）股东变更
2020 年11 月19 日，成都高新技术产业开发区财政金融局出资由2,069,553.77 万人民币
变更为1,862,598.39 万人民币，四川省财政厅增加出资为206,955.38 万人民币。
25）2021 年3 月变更法定代表人
2021 年3 月，依据中共成都高新区国有企业工委文件《中共成都高新区国有企业工委关
于提名任正同志任职的通知》和《中共成都高新区国有企业工委关于张海彤同志任免的通知》，
任命任正为成都高新投资集团有限公司董事、董事长，免去张海彤同志成都高新投资集团有
限公司董事、董事长职务。
26）2022 年8 月变更控股股东
根据《成都高新区国资金融局关于变更直接出资国有企业股东的通知》（成高国金发
[2022]5 号），高投集团控股股东由“成都高新技术产业开发区财政金融局”变更为“成都高
新技术产业开发区国资金融局”。变更后，高投集团控股股东为成都高新技术产业开发区国
资金融局，持有公司股权90.00%，实际控制人为成都高新技术产业开发区管理委员会。
27）2023 年11 月变更注册资本金、住所
根据2023 年11 月21 日成都高新区国资金融局出具的《成都高新区国资金融局关于章程
修订的请示的批复》（成高国金发[2023]37 号），高投集团对公司章程进行修订。修订后，高
投集团注册资本金变更为228.39 亿元，控股股东成都高新技术产业开发区国资金融局持有高
投集团股权由90.00%变更为90.9386%，四川省财政厅持有高投集团股权由10.00%变更为
9.0614%，实际控制人仍为成都高新技术产业开发区管理委员会。同时，高投集团注册地址变
更为“中国（四川）自由贸易试验区成都高新区盛兴街55 号”。
（二）股权结构
截至本招募说明书发布之日，高投集团系由成都高新区管委会授权成都高新区国资金融
招募说明书
326
局履行出资人职责的国有全资公司。成都高新区管委会系高投集团实际控制人，成都高新区
国资金融局系高投集团控股股东，控股比例90.9386%，四川省财政厅持股9.0614%。
截至本招募说明书发布之日，高投集团的股权结构图如下：
（三）控股股东及实际控制人
截至本招募说明书发布之日，高投集团的控股股东为成都高新技术产业开发区国资金融
局，实际控制人为成都高新技术产业开发区管理委员会9。
成都高新技术产业开发区管理委员会是负责成都高新技术产业开发园区（包括南部园区、
西部园区、成都天府国际生物城和成都未来科技城）发展建设进行综合指导的成都市政府派
出机构。
（四）组织架构、治理结构和内部控制情况
1、组织架构
高投集团根据《公司法》等相关法律法规和《公司章程》的规定，建立了完善的法人治
理结构，设立了董事会、监事会和经营管理层，制定了相应的议事规则及工作细则。高投集
团根据相关法律、法规及规范性文件和公司章程的要求，结合公司的实际情况，设置了相关
业务和管理部门，具体执行管理层下达的任务。高投集团组织结构如下图所示：
9 高投集团《公司章程》第二条约定，“公司由成都高新技术产业开发区管理委员会（以下简称管委会）、四川省财政厅
（以下简称省财政厅）出资设立，并由管委会、省财政厅授权成都高新区国有资产监督管理部门（成都高新技术产业开发
区国资金融局）（以下简称国资监管部门）履行出资人职责的国有全资有限责任公司”。
招募说明书
327
图：高投集团组织结构图
高投集团设置了3 个董事会专门委员会，分别是战略与投融资委员会、薪酬与考核委员
会、审计与风险委员会；设置了13 个部门，分别是董事会办公室（外部董事办公室）、办公
室（企业经营管理部）、党群工作部、人力资源部、财务部、融资管理部、投资发展部、资本
运营部、安全环保与应急监督管理部、纪检监察部、审计与合规法务部，各机构职能如下：
战略与投融资委员会：对集团中长期发展战略规划进行研究并提出建议；对集团重大投
融资方案、重大资本运作、重要资产经营项目进行研究并提出建议；对公司的年度经营计划
和财务预（决）算进行研究并提出建议；对其他影响公司发展的重大事项进行研究并提出建
议；董事会授权的其他事宜。
薪酬与考核委员会：制定集团非外部董事及经营管理层人员的考核标准、程序及主要评
价体系并组织考核；制定集团非外部董事及经理层人员的薪酬政策与方案；审查子企业董事
及经营管理层人员的考核与薪酬方案；负责对集团和子企业考核和薪酬制度执行情况进行监
督；董事会授权的其他事宜。
审计与风险委员会：提议聘请或更换外部审计机构；督导内部审计机构开展工作，监督
集团的内部审计制度及实施；审查集团的内控制度，评估内部控制的有效性和合规性；审核
招募说明书
328
公司的财务信息，对公司财务报告在提交董事会审议之前进行审核；对公司重大项目进行风
险评估，并向董事会提交报告；董事会授权的其他事宜。
董事会办公室（外部董事办公室）：负责牵头集团战略规划的编制和实施工作；负责牵
头开展集团“三重一大”相关工作；负责牵头国企改革相关工作；负责集团公司及下属子集
团法人治理结构建设；负责集团委派至下属子集团外部董事的业务联系、履职和考核管理工
作。按照集团相关制度，负责集团外派专职董事的履职考核工作；负责集团董事会专门委员
会的筹建工作；负责指导、评估和审核集团下属子集团中长期发展规划的研究和制定工作；
负责集团董事会日常事务、董事会会务组织工作和董事会交办的其他工作；负责上级单位或
集团领导交办目标管理的其他工作等。
办公室（企业经营管理部）：负责集团公司公文、会务、文秘、档案、后勤、车辆、接
待、保密、证照管理（集团营业执照、工会法人资格证、食堂经营许可证）等行政事务管理；
负责集团重要文稿的组稿工作；负责集团信息化建设工作；负责企业文化、品牌管理、公共
关系工作；负责集团网络理政与信访工作；负责办公固定资产和低值易耗品的集中采购及管
理；负责集团内部督办工作；负责牵头开展集团公司部门考核工作。负责集团经营管理所涉
资产、建设等相关数据、资料及信息的统计报送和重点工作的统筹协调；负责集团经营性证
照（房地产资质证书、房产证等）管理；负责将集团资产向子集团等单位进行委托管理等相
关工作。
党群工作部：负责集团党委全面从严治党主体责任相关工作；负责党委文件、文字材料
的起草及党内文件的处理工作；负责管理党委印鉴；负责承办党委各类会议；负责党内重大
专题活动的组织实施；负责党的组织建设、支部设置、党组织换届、监督考核、党员发展教
育管理等基层党建工作；负责集团干部队伍建设工作；负责提出集团外派人选建议、外派人
员任免及考核结果运用；负责集团外事管理工作；负责集团工会群团日常工作；负责集团内
外宣传工作。
人力资源部：负责集团人力资源相关制度体系的建设及实施工作；负责集团人力资源规
划、各单位编制管理工作；负责集团本部部门职责的编制及修订工作；负责集团员工招聘相
关工作；负责集团薪酬福利相关工作；负责集团本部员工绩效考核相关工作；负责集团培训
教育相关工作；负责集团员工关系管理相关工作；负责集团人事档案管理工作；负责集团退
休人员管理工作。
财务部：负责集团财务管理体系和财务制度、流程建设；负责根据集团战略规划，制定
集团中、长期财务战略规划；负责集团资金统筹、资金调度、资金理财、资金结算工作；负
招募说明书
329
责集团合并报表范围内借款与担保管理（融资类担保除外）；负责集团全面预算管理，组织
编制中长期（三年）、年度预算，监督、报告集团全面预算的执行情况；负责集团会计核算、
财务报表编制工作，准确反映公司经营数据；负责财务监督、成本控制管理工作；负责集团
纳税申报、税收筹划、税务风险、发票管理工作；负责财务数智化体系建设，推进财务智能
化工具实施与应用。
融资管理部：负责拟订适合集团发展的融资管理、信息披露等相关的融资管理制度与流
程，并推动其实施；负责了解、研判宏观经济形势、国家最新出台金融政策及动态，制定适
应集团发展的融资规划；负责与境内外信用评级机构保持良好沟通，稳定提升国内国际主体
信用评级；负责国内外直接及间接融资渠道维护，丰富融资产品；负责编制集团年度融资方
案、季度融资计划；负责具体实施年度融资方案及季度融资计划项下的融资事项；负责集团
债务、汇率风险监测及管理；负责融资信息化工作。
投资发展部：负责统筹集团投资工作；负责建设和完善集团投资体系；负责集团年度投
资计划的编制；负责集团本部的股权管理工作，包括集团本部股权投资、对外借款及担保项
目的投前、投中及投后的论证、分析和管理工作，其中投后工作可委托子集团进行管理；负
责集团公司章程修订工作；负责下属全资公司、控股公司上报集团的股权管理审批及监督工
作，包括根据章程需上报集团的股权投资、重组、退出、章程修订、新设、增资、注销、产权
管理、评估备案等工作；负责牵头集团重大资本运作与并购业务管理工作，推动集团向科技
实业转型。
资本运营部：围绕集团向科技产业集团转型目标，结合成都高新区主导产业发展方向，
具体负责集团（含子集团）产业规划和布局工作；负责牵头对集团产业规划的细分行业、赛
道进行研究，为集团产业投资并购、资本运营业务提供研究支撑；负责资本市场研究工作；
负责按照集团的产业规划，具体实施集团（含子集团之间以及子集团内部）经营业务调整（含
合并）、新增等工作；负责承办集团公司并购重组业务及并购基金的日常管理，指导及监督
下属企业并购重组业务；负责牵头开展集团（含子集团）培育的优质项目独立上市工作；负
责牵头开展集团（含子集团）已上市企业的再融资、减持等工作；负责集团本部参股上市公
司的股权管理、战略配售投资、定增投资、二级市场投资及退出管理；负责指导并监督集团
下属已上市企业股权激励工作；负责牵头集团下属企业混合所有制改革工作。
安全环保与应急监督管理部：负责统筹集团安全生产工作；负责建立健全集团安全生产
制度体系；负责制定安全生产中长期发展规划及工作目标；负责对集团安全生产、文明施工、
环境保护、防洪防汛等工作进行监管；负责集团应急管理与维稳工作。
招募说明书
330
纪检监察部：负责协助党委落实党风廉政主体责任工作；负责党风廉政建设监督责任落
实工作；负责纪检监察和党风廉政工作制度建设、预防及反腐败体系建设；负责廉政教育、
廉洁从业、党纪政纪执行情况检查、效能监察；负责纪检监察方面信访举报的受理及案件查
办工作。
审计与合规法务部：负责集团内部审计、合规及法务管理体系的制度建设、监督运行及
考核评价；负责牵头组织开展集团下属子集团内部审计工作，配合上级审计机构的审计工作；
负责集团违规经营投资责任追究的有关工作；负责合规风险预警管理；负责集团本部规章制
度及相关业务的合规审查；负责参与集团重大决策事项的合规风险评估及应对；负责集团本
部法律事务管理；负责按集团诉讼案件管理制度管理相关涉诉案件。
2、治理结构
高投集团已经按照《公司法》等法律、法规的相关要求，制定并完善了《公司章程》，明
确了股东会的权责范围，建立了包括董事会、监事会和高级管理人员在内的健全有效的法人
治理结构。
（1）股东会
高投集团设股东会，股东会依据《条例》、《公司法》、公司章程、其他法律、法规及国
家、地方政府关于国资监督管理的相关规定行使职权。股东会依据法律、行政法规、规章、
其他规范性文件及公司章程行使职权。股东会行使职权的程序及形式应符合法律、行政法规、
规章、其他规范性文件、内部规程及公司章程的规定。
（2）董事会
高投集团设立董事会，由9 名董事组成，其中内部董事4 名（含董事长1 名、职工董事
1 名），外部董事5 名。董事会设董事长1 人，由成都高新区党工委任免并决定其薪酬标准及
考核结果。非职工董事由党群工作部根据成都高新区党工委决定推荐，经股东会选举或更换
产生；职工董事由公司职工代表大会选举产生，报党群工作部、国资监管部门备案。董事会
成员实行任期制管理，每届任期3 年，可连选连任。董事会向股东负责，是公司的决策机构。
董事会依照《公司章程》规定行使其相应职权。
（3）监事会
按照《公司法》的规定，高投集团设立监事会，成员五名。其中两名为职工代表，由职
工代表大会民主选举产生，其余三名由国资监管部门根据成都高新区党工委决定提名，经股
东会选举或更换。监事的任期每届三年。监事会主席由成都高新区党工委从监事会成员中指
定，监事会应定期（每年两次）对企业进行监督检查，并及时向国资监管部门出具监事会报
招募说明书
331
告，报告内容包括：企业财务以及经营管理情况评价；企业负责人的经营管理业绩评价以及
奖惩、任免建议；企业存在的问题的处理建议；国资监管部门要求报告或者监事会认为需要
报告的其他事项。监事会依照《公司章程》规定行使其相应职权。
（4）高级管理人员
高投集团设总经理、副总经理、财务总监等高级管理人员。公司总经理由董事会根据国
资监管部门出具的正式提名文件聘任；副总经理、财务总监等其他高级管理人员由党群工作
部推荐，征求国资监管部门意见后按相关程序报党工委审批，由国资监管部门根据党工委审
批意见出具正式提名文件，总经理根据提名文件提请公司董事会聘任。高级管理人员每届任
期3 年，可以连聘连任。高级管理人员有营私舞弊或严重失职行为的，经董事会决议，报请
成都高新区党工委批准，可以解聘。总经理职权范围内的决议事项，除公司制度规定以流程
审批单签批或授权审批以外的事项，应以召开公司总经理办公会的方式履行集体决策程序。
3、内部控制制度
高投集团建立了健全的内部控制制度体系，对公司重大事项进行决策和管理。
（1）基础设施REITs 回收资金使用管理办法
为了规范高投集团及其实际控制且纳入财务共享范围的下属全资公司作为原始权益人的
基础设施REITs 回收资金的使用与管理，提高回收资金使用效益，保护投资者的合法权益，
根据《中华人民共和国公司法》《国家发改委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信
托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236 号）《上海证券交易所
公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第4 号——保障性租赁住房（试行）》
（上证发〔2022〕109 号）《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第4 号
——保障性租赁住房（试行）》（深证上〔2022〕675 号）等其他基础设施REITs 相关政策要
求，高投集团制定了《基础设施REITs 回收资金使用管理办法》。
该办法对回收资金的存储、使用、用途变更、信息披露及报送等进行了规范。核心内容
包括：回收资金应当存放于经批准设立的回收资金专户集中管理，不得存放非回收资金或者
用作其他用途；原始权益人应当按照监管机构的要求与本基金的基金管理人、存放回收资金
的商业银行签订回收资金监管协议，并报送监管机构备案（如需）；原始权益人应当按照本
基金招募说明书中承诺的回收资金使用计划使用回收资金；原始权益人使用回收资金不得有
相关禁止性行为；本基金存续期间，回收资金应当按照招募说明书所列用途使用，资金用途
发生变更的，须经集团融资管理部部长、融资管理部分管领导、集团总经理、董事长依次审
批同意后，履行发行文件中的相关规定，根据政策要求进行信息披露。
招募说明书
332
（2）债务融资信息披露管理办法
为了规范和加强高投集团的信息披露行为，加强信息披露事务管理，保护投资者、债权
人及其他利益相关者的合法权益，高投集团根据《公司法》《证券法》、中国银行间交易商
协会发布的《银行间债券市场非金融企业债务融资工具管理办法》《银行间债券市场非金融
企业债务融资工具信息披露规则（2021）版》、国家发改委办公厅发布的《国家发展改革委
办公厅关于进一步加强企业债券存续期监管工作有关问题的通知》、中国证券监督管理委员
会发布的《公司债券发行与交易管理办法》等相关法律法规、规范性文件及《成都高新投资
集团有限公司章程》的相关规定，结合公司的实际情况，制定了《债务融资信息披露管理办
法》。公司信息披露工作由公司董事长领导。董事长为公司信息披露的第一责任人，融资部
分管领导为公司信息披露的直接责任人，集团融资管理部协助融资管理部分管领导履行职责。
（3）资产运营管理办法
按照集团业务发展战略，为进一步做“活”资产运营，增强资产运营效能，通过精细化
管理、专业化运营的手段，更好地指导和服务集团资产运营工作，实现国有资产的保值增值，
结合集团资产现状，高投集团制定了《成都高新投资集团有限公司资产运营管理办法（试行）》。
该办法对参与各方的工作职责、项目前期管理、资产出租、资产出售、物业服务管理、维修
维保管理、安全管理、运营管理等事项做出了详细规定。
（4）全面预算管理制度
为提升高投集团及其下属全资公司的治理能力、细化公司管理、强化内部控制和实现公
司的战略目标，按照实现企业价值最大化等财务目标的要求，对资金筹集、资产营运、成本
控制、收益分配、重组清算等财务活动进行预算，高投集团制定了《成都高新投资集团有限
公司全面预算管理办法》。该办法对预算管理组织体系、预算编制、预算执行与控制、预算
调整、预算考核等事项做出了详细规定。
（5）融资管理制度
为规范集团及其实质控制且纳入财务共享的下属各级全资公司融资行为，提升融资工作
效率，防范债务风险，依据《成都高新区国有企业重大事项监督管理办法》及《公司章程》
相关规定，高投集团制定了《成都高新投资集团有限公司融资业务管理办法》，对融资决策
及管理、融资工作流程、融资授权、融资担保管理、融资风险管理等事项做出了详细规定。
（五）公司主营业务情况
1、主营业务概况
高投集团系成都高新区的重要园区开发及国有资本运营主体，主要负责成都高新区内科
招募说明书
333
技园区、工业园区的开发建设和建成后的经营管理，在高新南区、高新西区和未来科技城（高
新东区）开发建设中处于绝对主导地位。高投集团秉承“发展高科技、实现产业化”的宗旨，
经过不断开拓发展，现已形成以园区建设运营及建筑施工等为主要业务板块，同时布局科技
金融、产业投资等多元化业务。
最近三年及一期，公司主营业务收入情况如下：
表：高投集团主营业务收入分析
单位：万元、%
主营业务收入
2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
（一）园区板块 154,404.51 35.22 778,629.22 42.85 755,963.13 44.14 407,811.39 32.40
1、园区房产的销售 12,161.19 2.77 95,083.75 5.23 2,093.84 0.12 22,986.15 1.83
2、园区房屋租赁 67,011.18 15.29 121,107.25 6.67 102,669.02 5.99 98,228.79 7.80
3、园区配套租售 50,491.75 11.52 513,919.18 28.28 608,578.50 35.53 235,787.30 18.73
4、其他园区配套服
务 24,740.38 5.64 48,519.04 2.67 42,621.77 2.49 50,809.15 4.04
（二）建筑施工 108,181.72 24.68 313,412.90 17.25 180,859.03 10.56 285,799.75 22.70
（三）商业地产及
住宅 27,658.71 6.31 87,226.49 4.80 70,078.62 4.09 140,332.27 11.15
（四）商品销售 99,040.56 22.59 526,997.25 29.00 587,996.85 34.33 319,843.75 25.41
（五）其他 49,060.41 11.19 110,764.28 6.10 117,774.55 6.88 105,011.53 8.34
合计 438,345.90 100.00 1,817,030.13 100.00 1,712,672.18 100.00 1,258,798.68 100.00
2、各板块业务分析
（1）园区开发
根据高新区发展规划，高投集团负责高新区内主要的科技园区和工业园区的开发建设和
建成后的经营管理工作。高投集团通过出租园区内房屋、出租及销售园区配套、销售园区内
地产、以及提供其他园区配套服务获取收入。
1）园区房屋租赁：园区建成后，高投集团将其中部分物业用于出租从而获取租赁收入，
租赁价格主要采取市场定价方式，通过谈判与招商入驻的企业确定租赁价格，签订租赁合同。
2）园区配套租售：主要为园区配套人才公寓的租售收入。高投集团建成后的人才公寓主
要面向成都市、高新区的A/B/C/D 类人才及符合《成都市人才公寓租售管理办法》或其他相
关政策的人员进行租售。
3）园区地产销售：园区开发建设完成后，高投集团将部分建成物业进行销售，获取销售
收入。销售过程中主要基于产业集聚的考虑向特定对象进行销售，其定价方式主要采用市场
定价方式。
招募说明书
334
4）其他园区配套服务：代建工作、物业管理、停车场收费等。
（2）建筑施工
高投集团建筑施工业务的经营主体主要为二级子公司成都倍特建筑安装工程有限公司，
为高投集团控股子公司成都高新发展股份有限公司之子公司，拥有房屋建筑工程施工总承包
一级资质、房地产开发企业三级资质。建筑施工板块的业务范围包括基础设施、公建配套、
安置房、产业园区、员工公寓、商业地产开发等建设施工。
（3）商业地产及住宅
高投集团商业地产及住宅业务完全按照市场化模式运作，通过招拍挂取得土地进行投资
开发建设，商业地产项目完成后，一部分出售，一部分自持并出租产生收入；住宅项目通过
销售实现资金一次性回流。高投集团的商业地产及住宅业务收入包括商业地产出租收入、商
业地产和住宅销售收入。高投集团商业地产及住宅的开发经营主体主要有高投集团本部、高
投置业、高投资管、成都高投建设开发有限公司、绵阳倍特建设开发有限公司和成都高投长
岛置业有限公司。
高投集团以商业地产及住宅业务为“双轮驱动”，最终目的服务于园区建设。
1、外轮驱动：商业及地产项目围绕着已开发或拟开发园区进行，可有效带动园区周边发
展。
2、内轮驱动：园区业务投资回收周期较长，实施少量商业及地产项目可提前回收部分资
金，有效为园区建设发展提供资金支持。
（4）商品销售
高投集团商品销售业务板块主要集中在其下属二级全资子公司成都高投物产有限公司，
主要业务分为国内贸易业务和国际贸易业务，销售的商品主要包括钢材、电解铜、木材、沥
青等。
（5）其他
高投集团下属子公司还从事金融服务业务、橱柜制造、宾馆服务等业务，其中金融服务
板块具体涉及担保业务、小额贷款业务、投资业务及期货经纪业务。
3、园区开发行业的现状及前景
（1）我国园区开发行业的现状
中国园区开发起始于上世纪80 年代，经过30 多年的发展，我国各级开发区尤其是国家
级开发区走出了一条以园区为载体的发展道路，成为我国经济发展最快、吸引外资最多、投
资环境最优、技术水平最高的现代化产业集聚区，是我国工业化、城镇化、国际化的重要平
招募说明书
335
台和载体，是地方经济的重要增长极。在政策、经济发展需求的持续推动下，中国园区开发
快速发展，数量快速增长。
从园区收益的来源看，目前中国园区开发产生的收益主要包括：传统业务（比如土地开
发收益、房地产开发收益等）、增值业务（比如园区运营管理收益、生活配套服务等）、产业
孵化及金融运作（比如房地产资本化运作、产业投资及孵化等）。除此之外，因园区开发过
程中受惠于国家及地方政策的支持，从而它所获得的财政转移收入、税收减免等也是其收入
的重要来源。
（2）我国园区开发行业的前景
根据国务院办公厅2017 年发布的《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》（国办
发〔2017〕7 号），开发区已成为推动我国工业化、城镇化快速发展和对外开放的重要平台。
当前，全球经济和产业格局正在发生深刻变化，我国经济发展进入新常态，面对新形势，必
须进一步发挥开发区作为改革开放排头兵的作用，形成新的集聚效应和增长动力，引领经济
结构优化调整和发展方式转变。根据意见，支持中西部地区进一步完善开发区软硬件环境，
加强开发区承接产业转移的能力建设，增强产业发展动力。鼓励东部地区开发区输出品牌、
人才、技术、资金和管理经验，按照优势互补、产业联动、市场导向、利益共享的原则，与中
西部地区合作共建开发区。
高投集团主营业务所处行业为产业园区开发与运营行业，相关情况详见本招募说明书“第
十四部分 基础设施项目基本情况”之“二、产业园区行业情况”。
4、行业地位
成都的开发区创建于20 世纪80 年代末、90 年代初，经过三十多年的发展，现已初具规
模。全市主要开发区有：成都高新技术产业开发区，始建于1988 年，1991 年3 月被国务院批
准为国家级高新技术产业开发区；成都经济技术开发区，创建于1990 年，2000 年2 月被国
务院批准为国家级经济技术开发区；其他主要开发区还有：成都海峡两岸科技产业开发园、
西南航空港经济开发区等。
成都高新区筹建于1988 年，1991 年获批成为全国首批国家级高新区，2006 年被科技部
确定为全国创建“世界一流高科技园区”试点园区，2015 年经国务院批准成为西部首个国家
自主创新示范区，是四川省全面创新改革试验区和自由贸易试验区核心区。多年来，成都高
新区在科技部国家高新区评价中综合排名位居全国前列。
高投集团作为成都高新区的城市建设开发商、城市产业投资商、城市服务运营商，在成
都高新区的开发建设中处于绝对主导地位。
招募说明书
336
高新区的定位功能与成都市其他三大开发区重合度较低，形成了功能互补、错位竞争的
发展格局。其中，成都经济技术开发区位于成都市东部，于2010 年10 月被国家工信部批准
为国家汽车产业新型工业化产业示范基地创建单位，是四川省和成都市确定的以汽车（工程
机械）整车及关键零部件为主导的现代制造业基地。成都海峡两岸科技产业开发园位于成都
市温江区西南侧，1998 年经国务院台办和国家科技部批准正式成为国家级海峡两岸科技产业
开发园，是全国四家之一、西部地区唯一的国家级海峡两岸科技产业开发园，定位为成都市
重要的高端制造业基地和生产性服务业基地。西航港经济开发区是1992 年经四川省人民政府
批准成立、2006 年经国务院核批的省级重点经济开发区，是成都新能源产业功能区的核心承
载区。
高投集团所处的成都高新区是首批国家级高新区、西部首个国家自主创新示范区。在2022
年科技部“国家高新区评价结果”及2024 年工信部赛迪顾问“园区高质量发展百强榜单”
等评比中，成都高新区均名列中西部地区第一名。
由于成都市四大开发区功能定位重合度较低，所以未形成直接的竞争关系。高投集团是
成都高新区发展建设的重要抓手和首要的平台，是高新区重要的对高新区南部园区、西部园
区和东部园区实施整体开发和运营的主体。由于高投集团主营业务的特殊性，具有本区域经
营优势，市场相对稳定，所经营的资产具有长期稳定的收益。
5、竞争优势
（1）独特的区位优势
成都市是四川省省会、副省级城市，位于中国西南部的四川盆地，成都东与德阳、资阳
毗邻，西与雅安、阿坝接壤，南与眉山相连。作为“首批国家历史文化名城”和“中国最佳旅
游城市”，承载着三千余年的历史，是古蜀文明发祥地，中国十大古都之一。成都市幅员约
1.24 万平方公里，下辖12 区，代管5 个县级市、3 个县和1 个独立核算的国家级高新技术产
业开发区。凭借优越的区位优势，近年来成都市综合经济实力得到稳步提高。
面向“十四五”新征程，成都高新区将秉持“发展高科技，实现产业化”的初心使命，
以助力成都建设践行新发展理念的公园城市示范区为统揽，锚定“加快打造成渝地区双城经
济圈建设的重要增长引擎、中西部的创新驱动发展示范区、全国践行新发展理念”的高质量
发展先行区，充分发挥“五个主担当”作用，在“建圈强链”“科技创新”“开放协同”“做
优做强功能”“深化改革”“品质营城”六个方面聚力攻坚，加快建设世界一流高科技园区。
高新区经济的健康快速发展为高投集团发展创造了良好的外部环境。
（2）股东及政策支持
招募说明书
337
作为承担高新区范围内科技园区、工业园区的开发建设工作的高新技术产业开发区下属
的重要国有企业，高投集团自成立以来承担了高新区大量的基础设施建设项目，股东在资金、
政策、项目资源等诸多方面提供了强有力的支持，并制定了一系列招商引资优惠政策和园区
企业支持政策，为高投集团的业务发展提供了良好的机遇和制度保证，吸引优质企业入驻园
区，也有利于高新技术人才向高新区聚焦。
（3）良好的资信情况
高投集团经营状况与财务状况良好，多年来与多家商业银行保持着长期良好的合作关系，
有着优良的信用记录，获得了较高的银行综合授信额度，间接融资渠道畅通，充足的银行授
信保证正常的资金需求，提高了公司财务管理的灵活性。此外，高投集团在资本市场上公开
融资，间接融资与直接融资相结合，融资渠道顺畅，财务状况健康良好。
6、已发行的基础设施REITs情况
截至本招募说明书发布之日，高投集团未发行过基础设施REITs。
（六）财务状况
本部分财务数据来源于高投集团经审计的2021年、2022年和2023年的财务报告以及未经
审计的2024年1-6月财务报告。
高投集团2021-2023年的财务报告分别由四川华信（集团）会计师事务所（特殊普通合伙）
进行了审计并出具了川华信审（2022）第0127号、川华信审（2023）第0216号、川华信审（2024）
第0068号的标准无保留意见的审计报告。高投集团2024年1-6月合并及母公司财务报表未经审
计。
在阅读下文相关财务报表中的信息时，应当参照高投集团的财务报告及注释。
若无特别说明，下文所引用的2024年1-6月财务数据均来自高投集团2024年1-6月合并及
母公司财务报表期末数，2023年财务数据均来自高投集团2023年财务报告期末数，2022年财
务数据均来自高投集团2023年财务报告期初数，2021年财务数据均来自高投集团2022年财务
报告期初数，均为合并口径数据。
1、基本财务数据
（1）合并资产负债表
表：高投集团近三年及一期合并资产负债表
单位：万元
项目 2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
流动资产：
货币资金 1,583,142.01 2,103,236.29 1,953,851.11 2,226,004.05
招募说明书
338
项目 2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
交易性金融资产 89,502.51 90,510.97 148,857.09 170,548.55
衍生金融资产 9,976.04 9,976.04 9,976.04 -
应收票据 1,229.46 1,462.93 330.85 128.54
应收账款 214,136.28 227,395.07 341,847.39 308,604.26
应收款项融资 360.49 6,449.57 1,392.30 500.00
预付款项 41,510.70 58,605.06 64,203.79 80,751.77
应收分保合同准备金 122.53 118.12 60.81 162.65
其他应收款 411,376.89 355,420.78 403,277.41 209,298.67
存货 5,206,736.82 4,733,331.05 4,154,626.16 4,462,395.01
合同资产 703,276.19 693,162.16 609,212.29 446,294.54
一年内到期的非流动资产 872,934.98 35,927.30 214,490.54 130,875.81
其他流动资产 559,516.71 245,655.78 235,549.63 337,681.51
流动资产合计 9,693,821.61 8,561,251.14 8,137,675.42 8,373,245.37
非流动资产：
发放贷款及垫款 34,741.15 34,754.29 31,733.91 32,665.86
债权投资 720,855.37 681,480.78 193,951.11 254,996.04
其他权益工具投资 13,136.29 13,136.29 13,136.29 13,136.29
其他非流动金融资产 2,642,098.60 2,502,802.80 2,043,978.05 836,068.28
长期应收款 4,023.07 4,348.31 791.09 1,508.67
长期股权投资 2,591,553.10 2,132,324.85 1,590,102.65 1,379,978.26
投资性房地产 3,260,901.85 3,196,571.67 2,711,273.50 2,522,564.55
固定资产 250,853.35 998,271.50 990,186.97 256,441.04
在建工程 104,804.10 90,197.68 84,129.80 1,317,349.08
使用权资产 35,276.23 24,776.96 25,780.42 34,573.92
无形资产 45,270.54 54,175.63 27,959.22 8,138.30
开发支出 638.94 204,598.92 126,117.54 35,536.80
商誉 15,757.10 15,855.18 16,156.95 -
长期待摊费用 37,311.52 36,254.78 20,878.53 12,242.99
递延所得税资产 97,981.77 113,530.07 80,268.32 46,410.00
其他非流动资产 41,775.78 44,250.34 53,660.15 49,710.20
非流动资产合计 9,896,978.77 10,147,330.03 8,010,104.51 6,801,320.30
资产总计 19,590,800.38 18,708,581.18 16,147,779.92 15,174,565.67
流动负债：
短期借款 158,380.85 95,737.45 80,671.04 302,845.24
应付票据 46,019.73 16,567.27 55,602.63 27,823.33
应付账款 1,122,121.31 1,311,401.76 1,036,635.48 1,063,479.60
预收款项 32,715.12 30,514.24 32,383.19 27,227.33
应付职工薪酬 31,666.41 53,726.41 34,011.17 22,438.83
招募说明书
339
项目 2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
应交税费 16,527.58 81,556.82 57,196.00 23,711.02
其他应付款 466,574.98 454,424.58 798,198.86 814,016.78
合同负债 143,586.19 169,457.30 123,348.93 165,984.70
一年内到期的非流动负债 1,237,285.74 1,463,320.10 2,274,756.74 1,871,531.61
其他流动负债 187,440.23 199,457.73 91,757.86 66,009.70
流动负债合计 3,442,318.14 3,876,163.66 4,584,561.89 4,385,068.14
非流动负债：
保险合同准备金 63,943.56 63,625.24 62,854.90 63,127.60
长期借款 5,997,533.14 5,196,669.50 3,164,624.81 3,606,500.86
应付债券 3,168,197.76 2,897,920.24 2,437,976.56 1,563,687.16
租赁负债 23,827.49 19,277.83 15,681.46 21,690.39
长期应付款 160,302.63 299,333.37 295,409.81 368,870.76
长期应付职工薪酬 56.68 68.81 94.90 124.69
预计负债 - - - 463.90
递延所得税负债 301,192.84 305,219.57 264,183.57 221,978.26
递延收益 9,892.08 11,071.75 15,647.89 27,260.06
其他非流动负债 236,157.24 232,149.94 92,865.78 110,437.81
非流动负债合计 9,961,103.43 9,025,336.25 6,349,339.68 5,984,141.50
负债合计 13,403,421.57 12,901,499.90 10,933,901.57 10,369,209.63
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 2,069,553.77 2,069,553.77 2,069,553.77 2,069,553.77
其他权益工具 639,332.01 639,331.63 599,471.97 399,673.97
资本公积 2,501,939.14 2,056,036.59 1,667,731.76 1,547,215.16
其他综合收益 161,126.11 157,669.62 131,123.12 128,302.36
专项储备 770.84 713.30 691.69 472.20
盈余公积 24,552.17 24,552.17 21,403.36 14,588.14
未分配利润 511,053.49 537,492.78 526,617.19 452,292.49
归属于母公司所有者权益合计 5,908,327.52 5,485,349.86 5,016,592.85 4,612,098.08
少数股东权益 279,051.30 321,731.41 197,285.50 193,257.95
所有者权益合计 6,187,378.82 5,807,081.27 5,213,878.36 4,805,356.03
负债和所有者权益总计 19,590,800.39 18,708,581.18 16,147,779.92 15,174,565.67
（2）合并利润表
表：高投集团近三年及一期合并利润表
单位：万元
项目 2024年1-6月 2023年度 2022年度 2021年度
一、营业总收入 452,244.25 1,846,667.45 1,748,357.31 1,271,967.60
其中：营业收入 449,579.05 1,841,201.41 1,743,118.32 1,267,105.11
利息收入 2,244.73 4,507.68 4,192.80 3,899.80
招募说明书
340
项目 2024年1-6月 2023年度 2022年度 2021年度
已赚保费 420.46 958.36 1,046.19 962.69
二、营业总成本 589,068.92 1,989,201.72 1,804,068.59 1,350,420.06
其中：营业成本 366,166.38 1,489,306.12 1,439,542.23 1,004,250.03
手续费及佣金支出 0.24 0.88 6.18 1.58
赔付支出净额 - - - -
提取保险合同准备金净额 313.91 713.02 -170.85 680.48
分保费用 3.03 5.56 16.61 30.85
税金及附加 26,586.15 119,988.32 80,943.51 63,362.79
销售费用 4,601.52 13,353.70 13,964.09 16,472.14
管理费用 40,471.74 120,051.02 99,304.05 76,747.46
研发费用 3,536.61 6,733.14 3,773.43 14,036.59
财务费用 147,389.34 239,049.94 166,689.36 174,838.15
其中：利息费用 158,146.59 267,681.74 196,438.04 183,852.90
减：利息收入 11,086.86 29,238.30 33,201.19 16,668.57
加：其他收益 481.30 34,422.35 22,934.06 40,811.84
投资净收益（损失以“-”填列） 152,319.22 225,524.16 126,994.22 139,085.82
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 33,768.60 122,689.41 100,044.23 56,350.47
公允价值变动净收益（损失以“-”填列） -11,616.59 96,973.01 106,263.07 85,121.83
资产减值损失（损失以“-”填列） -1,317.44 -2,688.00 -947.27 -133.62
信用减值损失（损失以“-”填列） 2,442.74 -25,601.03 -11,477.77 -7,452.34
资产处置收益（损失以“-”填列） 1,430.57 706.42 -29.35 253.34
三、营业利润 6,915.12 186,802.64 188,025.68 179,234.41
加：营业外收入 7,387.21 1,671.59 1,068.89 644.31
减：营业外支出 1,163.75 3,294.13 5,537.13 1,421.99
四、利润总额 13,138.57 185,180.10 183,557.45 178,456.72
减：所得税 5,902.47 93,275.47 58,152.05 52,482.84
五、净利润 7,236.10 91,904.63 125,405.40 125,973.88
减：少数股东损益 -10,092.59 20,238.60 -5,002.01 1,969.74
归属于母公司所有者的净利润 17,328.69 71,666.02 130,407.41 124,004.14
六、其他综合收益 3,456.48 27,243.78 2,820.76 -5,325.42
七、综合收益总额 10,692.58 119,148.40 128,226.16 120,648.46
（3）合并现金流量表
表：高投集团近三年及一期合并现金流量表
单位：万元
项目 2024年1-6月 2023年度 2022年度 2021年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 476,162.14 2,054,418.59 1,632,277.44 1,175,773.19
收到原保险合同保费取得的现金 555.01 1,175.81 1,127.13 1,002.65
招募说明书
341
项目 2024年1-6月 2023年度 2022年度 2021年度
收取利息、手续费及佣金的现金 2,372.71 4,692.01 4,164.49 3,818.47
收到的税费返还 6,307.48 24,100.48 18,771.76 50,844.95
收到其他与经营活动有关的现金 377,056.84 1,196,369.59 1,419,750.23 1,934,236.01
经营活动现金流入小计 862,454.18 3,280,756.48 3,076,091.05 3,165,675.27
购买商品、接受劳务支付的现金 787,206.58 2,383,572.48 1,938,047.14 1,593,210.69
客户贷款及垫款净增加额 -7.94 3,323.97 -466.52 5,093.47
支付原保险合同赔付款项的现金 431.54 203.76 221.36 247.57
支付利息、手续费及佣金的现金 0.24 2.04 7.76 1.46
支付给职工以及为职工支付的现金 64,418.91 134,532.48 128,122.56 130,469.09
支付的各项税费 103,011.02 207,699.90 156,409.23 118,658.14
支付其他与经营活动有关的现金 499,495.95 1,231,857.47 1,044,241.89 1,305,896.32
经营活动现金流出小计 1,454,556.30 3,961,192.10 3,266,583.41 3,153,576.74
经营活动产生的现金流量净额 -592,102.12 -680,435.62 -190,492.36 12,098.53
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 29,652.71 155,552.36 54,871.29 87,470.51
取得投资收益收到的现金 4,683.46 34,834.52 22,525.50 22,241.61
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收
回的现金净额
70.72 255.89 1,595.99 41.50
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 - 6.75 11,142.75 2,653.31
收到其他与投资活动有关的现金 185,377.46 131,686.59 245,650.83 457,240.34
投资活动现金流入小计 219,784.35 322,336.11 335,786.37 569,647.27
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支
付的现金 57,301.63 114,434.55 323,539.00 605,645.36
投资支付的现金 570,613.17 929,390.87 1,277,366.36 495,550.20
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 - - 28,106.65 69,531.80
支付其他与投资活动有关的现金 489,986.36 435,710.30 181,294.89 197,357.88
投资活动现金流出小计 1,117,901.16 1,479,535.73 1,810,306.90 1,368,085.23
投资活动产生的现金流量净额 -898,116.81 -1,157,199.62 -1,474,520.53 -798,437.96
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 423,794.41 750,492.92 808,285.00 435,724.44
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 49,961.08 96,147.92 2,080.00 17,212.24
取得借款收到的现金 1,985,227.82 4,628,731.68 4,137,090.65 3,584,468.24
收到其他与筹资活动有关的现金 98.00 20,258.46 60,664.66 3,708.54
筹资活动现金流入小计 2,409,120.22 5,399,483.07 5,006,040.31 4,023,901.22
偿还债务支付的现金 1,209,756.85 2,986,159.65 3,169,067.23 2,182,932.65
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 224,366.02 407,343.23 389,693.24 366,262.62
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 0.00 1,234.02 45.53 329.39
支付其他与筹资活动有关的现金 3,479.87 18,812.13 30,162.59 103,093.15
筹资活动现金流出小计 1,437,602.74 3,412,315.01 3,588,923.06 2,652,288.42
招募说明书
342
项目 2024年1-6月 2023年度 2022年度 2021年度
筹资活动产生的现金流量净额 971,517.48 1,987,168.05 1,417,117.26 1,371,612.81
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 151.48 -218.43 -211.21 2,426.94
五、现金及现金等价物净增加额 -518,549.97 149,314.39 -248,106.85 587,700.31
加：期初现金及现金等价物余额 2,083,889.33 1,934,574.94 2,182,681.79 1,594,981.48
六、期末现金及现金等价物余额 1,565,339.36 2,083,889.33 1,934,574.94 2,182,681.79
2、主要财务指标
高投集团近三年及一期主要财务指标如下：
表：高投集团近三年及一期主要财务指标
单位：万元
财务指标 2024 年1-6 月/
2024 年6 月末
2023 年度
/2023 年末
2022 年度
/2022 年末
2021 年度
/2021 年末
资产总额 19,590,800.39 18,708,581.18 16,147,779.92 15,174,565.67
负债总额 13,403,421.57 12,901,499.90 10,933,901.57 10,369,209.63
所有者权益 6,187,378.82 5,807,081.27 5,213,878.36 4,805,356.03
营业收入 449,579.05 1,841,201.41 1,743,118.32 1,267,105.11
净利润 7,236.10 91,904.63 125,405.40 125,973.88
流动比率（倍） 2.82 2.21 1.78 1.91
速动比率（倍） 1.10 0.81 0.74 0.79
资产负债率（%） 68.42 68.96 67.71 68.33
总资产报酬率（%） 0.89 2.60 2.43 2.62
净资产回报率（%） 0.12 1.67 2.50 2.81
存货周转率（次） 0.07 0.34 0.33 0.23
应收账款周转率（次） 2.03 6.47 5.36 4.50
经营活动现金流净额 -592,102.12 -680,435.62 -190,492.36 12,098.53
投资活动现金流净额 -898,116.81 -1,157,199.62 -1,474,520.53 -798,437.96
筹资活动现金流净额 971,517.48 1,987,168.05 1,417,117.26 1,371,612.81
注：上述财务指标计算公式如下（最近一期数据未经年化处理）：
流动比率＝流动资产／流动负债
速动比率＝（流动资产-存货-合同资产）／流动负债
资产负债率=负债合计/资产总计
总资产报酬率=（利润总额+计入财务费用的利息支出）/资产总额平均值
净资产报酬率=净利润/所有者权益平均值
应收账款周转率＝营业收入／应收账款平均净额
存货周转率＝营业成本/存货平均净额
3、财务分析
（1）资产结构
招募说明书
343
表：高投集团近三年及一期资产结构
单位：万元、%
项目
2024 年6 月30 日 2023 年12 月31 日 2022 年12 月31 日 2021 年12 月31 日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动资产：
货币资金 1,583,142.01 8.08 2,103,236.29 11.24 1,953,851.11 12.10 2,226,004.05 14.67
交易性金融资产 89,502.51 0.46 90,510.97 0.48 148,857.09 0.92 170,548.55 1.12
衍生性金融资产 9,976.04 0.05 9,976.04 0.05 9,976.04 0.06 - -
应收票据 1,229.46 0.01 1,462.93 0.01 330.85 0.00 128.54 0.00
应收账款 214,136.28 1.09 227,395.07 1.22 341,847.39 2.12 308,604.26 2.03
应收款项融资 360.49 0.00 6,449.57 0.03 1,392.30 0.01 500.00 0.00
预付款项 41,510.70 0.21 58,605.06 0.31 64,203.79 0.40 80,751.77 0.53
应收分保合同准备金 122.53 0.00 118.12 0.00 60.81 0.00 162.65 0.00
其他应收款 411,376.89 2.10 355,420.78 1.90 403,277.41 2.50 209,298.67 1.38
存货 5,206,736.82 26.58 4,733,331.05 25.30 4,154,626.16 25.73 4,462,395.01 29.41
合同资产 703,276.19 3.59 693,162.16 3.71 609,212.29 3.77 446,294.54 2.94
一年内到期的非流动
资产
872,934.98 4.46 35,927.30 0.19 214,490.54 1.33 130,875.81 0.86
其他流动资产 559,516.71 2.86 245,655.78 1.31 235,549.63 1.46 337,681.51 2.23
流动资产合计 9,693,821.61 49.48 8,561,251.14 45.76 8,137,675.42 50.40 8,373,245.37 55.18
非流动资产：
发放贷款及垫款 34,741.15 0.18 34,754.29 0.19 31,733.91 0.20 32,665.86 0.22
债权投资 720,855.37 3.68 681,480.78 3.64 193,951.11 1.20 254,996.04 1.68
其他权益工具投资 13,136.29 0.07 13,136.29 0.07 13,136.29 0.08 13,136.29 0.09
其他非流动金融资产 2,642,098.60 13.49 2,502,802.80 13.38 2,043,978.05 12.66 836,068.28 5.51
长期应收款 4,023.07 0.02 4,348.31 0.02 791.09 0.00 1,508.67 0.01
长期股权投资 2,591,553.10 13.23 2,132,324.85 11.40 1,590,102.65 9.85 1,379,978.26 9.09
投资性房地产 3,260,901.85 16.65 3,196,571.67 17.09 2,711,273.50 16.79 2,522,564.55 16.62
固定资产 250,853.35 1.28 998,271.50 5.34 990,186.97 6.13 256,441.04 1.69
在建工程 104,804.10 0.53 90,197.68 0.48 84,129.80 0.52 1,317,349.08 8.68
使用权资产 35,276.23 0.18 24,776.96 0.13 25,780.42 0.16 34,573.92 0.23
无形资产 45,270.54 0.23 54,175.63 0.29 27,959.22 0.17 8,138.30 0.05
开发支出 638.94 0.00 204,598.92 1.09 126,117.54 0.78 35,536.80 0.23
商誉 15,757.10 0.08 15,855.18 0.08 16,156.95 0.10 - -
长期待摊费用 37,311.52 0.19 36,254.78 0.19 20,878.53 0.13 12,242.99 0.08
递延所得税资产 97,981.77 0.50 113,530.07 0.61 80,268.32 0.50 46,410.00 0.31
其他非流动资产 41,775.78 0.21 44,250.34 0.24 53,660.15 0.33 49,710.20 0.33
非流动资产合计 9,896,978.77 50.52 10,147,330.03 54.24 8,010,104.51 49.60 6,801,320.30 44.82
资产总计 19,590,800.38 100.00 18,708,581.18 100.00 16,147,779.92 100.00 15,174,565.67 100.00
2021-2023 年末及2024 年6 月末，高投集团资产总额分别为15,174,565.67 万元、
招募说明书
344
16,147,779.92 万元、18,708,581.18 万元和19,590,800.38 万元，总资产规模持续上升。
1）流动资产分析
从资产结构看，2021-2023 年末及2024 年6 月末，流动资产占总资产比重分别为55.18%、
50.40%、45.76%及49.48%。高投集团流动资产中存货占比较大，其次是货币资金。
①货币资金
2021-2023 年末及2024 年6 月末，高投集团货币资金分别为2,226,004.05 万元、
1,953,851.11 万元、2,103,236.29 万元及1,583,142.01 万元，占公司总资产的比例分别为14.67%、
12.10%、11.24%及8.08%，总体规模较大。2022 年末高投集团货币资金较2021 年末减少
272,152.94 万元，降幅为12.23%，2023 年末高投集团货币资金较2022 年末增加149,385.18
万元，增幅为7.65%，变动不大。2024 年6 月末高投集团货币资金较2023 年末减少520,094.28
万元，降幅为24.73%，主要系因为本期对外投资支出较大，叠加经营活动现金流入减少。从
货币资金构成看，高投集团货币资金主要由银行存款及其他货币资金构成。总体上看，高投
集团保持着与经营规模及资产规模相匹配的货币资金，以保证正常经营活动的有序开展。
②存货
2021-2023 年末及2024 年6 月末，公司存货分别为4,462,395.01 万元、4,154,626.16 万
元、4,733,331.05 万元及5,206,736.82 万元，占公司总资产的比例分别为29.41%、25.73%、
25.30%及26.58%。高投集团存货主要由开发成本和开发产品构成。截至2022 年末，公司存
货较年初减少307,768.86 万元，降幅为6.90%。截至2023 年末，公司存货较年初增加578,704.89
万元，增幅为13.93%。2024 年6 月末，公司存货较年初增加473,405.77 万元，增幅为10.00%。
2）非流动资产分析
2021-2023 年末及2024 年6 月末，非流动资产占总资产比重分别为44.82%、49.60%、
54.24%及50.52%。截至2024 年6 月末，高投集团非流动资产主要包括投资性房地产、其他
非流动金融资产及长期股权投资项目。
①其他非流动金融资产
2021-2023 年末及2024 年6 月末，高投集团其他非流动金融资产分别为836,068.28 万元、
2,043,978.05 万元、2,502,802.80 万元及2,642,098.60 万元，占总资产的比例分别为5.51%、
12.66%、13.38%及13.49%。高投集团其他非流动金融资产主要是权益工具投资。2021 年末高
投集团其他非流动金融资产同比大幅增加7,144.88%，一方面系高投集团2021 年起执行新金
融工具准则，部分可供出售金融资产重分类至其他非流动金融资产所致，另一方面系2021 年
度高投集团派驻的董事退出成都交子公园金融商务区投资开发有限责任公司，对其不再具有
招募说明书
345
重大影响，对应股权投资由长期股权投资转入其他非流动金融资产所致。2022 年末其他非流
动金融资产相较2021 年末增加1,207,909.77 万元，增幅为144.48%，主要系对外投资规模大
幅增加所致。2023 年末其他非流动金融资产相较2022 年末增加22.45%，2024 年6 月末其他
非流动金融资产相较2023 年末增加5.57%，未构成重大变动。
②长期股权投资
2021-2023 年末及2024 年6 月末，高投集团长期股权投资分别为1,379,978.26 万元、
1,590,102.65 万元、2,132,324.85 万元及2,591,553.10 万元，占高投集团总资产的比例分别为
9.09%、9.85%、11.40%及13.23%。高投集团长期股权投资主要为对合营企业和联营企业的投
资。报告期内，高投集团长期股权投资规模总体平稳上升。2022 年末高投集团长期股权投资
较2021 年末增加210,124.39 万元，增幅为15.23%。2023 年末高投集团长期股权投资较2022
年末增加542,222.20 万元，增幅为34.10%，主要系增加对成都高新联芯科技产业投资有限公
司、成都天府国集投资有限公司、成都高新策源优产股权投资基金合伙企业（有限合伙）、
成都农村商业银行股份有限公司、倍特期货有限公司等公司投资所致。2024 年6 月末，高投
集团长期股权投资较年初增加459,228.25 万元，增幅为21.54%，主要系本期对相关联营企业
新增投资所致。
③投资性房地产
2021-2023 年末及2024 年6 月末，公司投资性房地产分别2,522,564.55 万元、2,711,273.50
万元、3,196,571.67 万元及3,260,901.85 万元，占当期总资产的比例分别为16.62%、16.79%、
17.09%及16.65%。报告期内，高投集团投资性房地产持续增长，2022 年投资性房地产较2021
年增长188,708.95 万元，增幅达7.48%，主要系2022 年高投集团接受划转的配建租赁住房及
存量安置房所致。2023 年投资性房地产较2022 年增长485,298.17 万元，增幅为17.90%，主
要系存货及固定资产等科目转入所致。2024 年6 月末，高投集团投资性房地产较年初增加
64,330.18 万元，增幅为2.01%。
（2）负债状况
表：高投集团近三年及一期负债状况
单位：万元、%
项目
2024 年6 月30 日 2023 年12 月31 日 2022 年12 月31 日 2021 年12 月31 日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动负债：
短期借款 158,380.85 1.18 95,737.45 0.74 80,671.04 0.74 302,845.24 2.92
应付票据 46,019.73 0.34 16,567.27 0.13 55,602.63 0.51 27,823.33 0.27
招募说明书
346
项目
2024 年6 月30 日 2023 年12 月31 日 2022 年12 月31 日 2021 年12 月31 日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
应付账款 1,122,121.31 8.37 1,311,401.76 10.16 1,036,635.48 9.48 1,063,479.60 10.26
预收款项 32,715.12 0.24 30,514.24 0.24 32,383.19 0.30 27,227.33 0.26
应付职工薪酬 31,666.41 0.24 53,726.41 0.42 34,011.17 0.31 22,438.83 0.22
应交税费 16,527.58 0.12 81,556.82 0.63 57,196.00 0.52 23,711.02 0.23
其他应付款 466,574.98 3.48 454,424.58 3.52 798,198.86 7.30 814,016.78 7.85
合同负债 143,586.19 1.07 169,457.30 1.31 123,348.93 1.13 165,984.70 1.60
一年内到期的非流动
负债 1,237,285.74 9.23 1,463,320.10 11.34 2,274,756.74 20.80 1,871,531.61 18.05
其他流动负债 187,440.23 1.40 199,457.73 1.55 91,757.86 0.84 66,009.70 0.64
流动负债合计 3,442,318.14 25.68 3,876,163.66 30.04 4,584,561.89 41.93 4,385,068.14 42.29
非流动负债：
保险合同准备金 63,943.56 0.48 63,625.24 0.49 62,854.90 0.57 63,127.60 0.61
长期借款 5,997,533.14 44.75 5,196,669.50 40.28 3,164,624.81 28.94 3,606,500.86 34.78
应付债券 3,168,197.76 23.64 2,897,920.24 22.46 2,437,976.56 22.30 1,563,687.16 15.08
租赁负债 23,827.49 0.18 19,277.83 0.15 15,681.46 0.14 21,690.39 0.21
长期应付款（合计） 160,302.63 1.20 299,333.37 2.32 295,409.81 2.70 368,870.76 3.56
长期应付职工薪酬 56.68 0.00 68.81 0.00 94.90 0.00 124.69 0.00
预计负债 - - - - - - 463.9 0.00
递延所得税负债 301,192.84 2.25 305,219.57 2.37 264,183.57 2.42 221,978.26 2.14
递延收益 9,892.08 0.07 11,071.75 0.09 15,647.89 0.14 27,260.06 0.26
其他非流动负债 236,157.24 1.76 232,149.94 1.80 92,865.78 0.85 110,437.81 1.07
非流动负债合计 9,961,103.43 74.32 9,025,336.25 69.96 6,349,339.68 58.07 5,984,141.50 57.71
负债合计 13,403,421.57 100.00 12,901,499.90 100.00 10,933,901.57 100.00 10,369,209.63 100.00
2021-2023 年末及2024 年6 月末，高投集团的负债总额分别为10,369,209.63 万元、
10,933,901.57 万元、12,901,499.90 万元及13,403,421.57 万元，呈整体上升趋势。其中，2022
年末较2021 年末增加564,691.94 万元，增幅为5.45%，主要系公司在自有园区开发、产业投
资等较去年增长，资金需求增加，相应应付债券增加所致；2023 年末较2022 年末增加
1,967,598.33 万元，增幅为18.00%，主要系公司在自有园区开发、产业投资等较去年增长，资
金需求增加，银行借款等融资增加所致。2024 年6 月末较2023 年末增加501,921.67 万元，
增幅为3.89%，变化不大。
1）流动负债分析
从负债构成来看，2021-2023 年末及2024 年6 月末，高投集团流动负债分别为4,385,068.14
万元、4,584,561.89 万元、3,876,163.66 万元以及3,442,318.14 万元，占总负债比重分别为42.29%、
41.93%、30.04%及25.68%。高投集团的流动负债以应付账款、其他应付款和一年内到期的非
招募说明书
347
流动负债等为主。
①应付账款
2021-2023 年末及2024 年6 月末，高投集团应付账款分别为1,063,479.60 万元、
1,036,635.48 万元、1,311,401.76 万元以及1,122,121.31 万元，占总负债的比重分别为10.26%、
9.48%、10.16%及8.37%。公司的应付账款主要为工程预估成本、材料款和应付工程款等。2022
年末，高投集团应付账款较2021 年末减少26,844.11 万元，降幅为2.52%。2023 年末，高投
集团应付账款较2022 年末增加了274,766.28 万元，增幅为26.51%。2024 年6 月末较年初减
少了189,280.45 万元，降幅为14.43%。
②其他应付款
2021-2023 年末及2024 年6 月末，高投集团其他应付款分别为814,016.78 万元、798,198.86
万元、454,424.58 万元和466,574.98 万元，占总负债的比重分别为7.85%、7.30%、3.52%和
3.48%。高投集团的其他应付款主要为工程质保金、期货交易保证金及工程履约保证金等。2022
年末，高投集团其他应付款较2021 年末减少15,817.92 万元，降幅为1.94%；2023 年末，高
投集团其他应付款较2022 年末减少343,774.28 万元，降幅为43.07%，主要系自营安置房移
交，偿还资金等所致；2024 年6 月末高投集团其他应付款较年初增加了12,150.40 万元，增
幅为2.67%，变化不大。
③一年内到期的非流动负债
2021-2023 年末及2024 年6 月末，高投集团一年内到期的非流动负债分别为1,871,531.61
万元、2,274,756.74 万元、1,463,320.10 万元及1,237,285.74 万元，占高投集团总负债的比例分
别为18.05%、20.80%、11.34%及9.23%。高投集团一年内到期的非流动负债主要是一年内到
期的长期借款、应付债券、租赁负债和长期应付款。2022 年末，高投集团一年内到期的非流
动负债较2021 年末增加403,225.13 万元，增幅为21.55%，主要系1 年内到期的长期借款和
应付债券转入所致；2023 年末，高投集团一年内到期的非流动负债较2022 年末减少811,436.64
万元，降幅为35.67%，主要系未来一年到期的长期借款减少；2024 年6 月末，高投集团一年
内到期的非流动负债较年初减少226,034.36 万元，降幅为15.45%，变化不大。
2）非流动负债分析
2021-2023 年末及2024 年6 月末，高投集团非流动负债分别为5,984,141.50 万元、
6,349,339.68 万元、9,025,336.25 万元及9,961,103.43 万元，占总负债比重分别为57.71%、
58.07%、69.96%及74.32%。高投集团非流动负债以长期借款和应付债券为主。
①长期借款
招募说明书
348
2021-2023 年末及2024 年6 月末，高投集团长期借款分别为3,606,500.86 万元、
3,164,624.81 万元、5,196,669.50 万元及5,997,533.14 万元，占总负债的比重分别为34.78%、
28.94%、40.28%及44.75%。高投集团的长期借款主要分为信用借款、保证借款、抵押借款、
质押借款，其中以信用、保证借款为主。2022 年末高投集团长期借款较2021 年末减少
441,876.05 万元，降幅为12.25%；2023 年末高投集团长期借款较2022 年末增加2,032,044.69
万元，增幅为64.21%，主要系发起人园区建设、产业投资资金需求增加，融资规模扩大所致；
2024 年6 月末，高投集团长期借款较年初增加800,863.64 万元，增幅为15.41%，变化不大。
②应付债券
2021-2023 年末及2024 年6 月末，高投集团应付债券分别为1,563,687.16 万元、
2,437,976.56 万元、2,897,920.24 万元及3,168,197.76 万元，占负债总额的比例分别为15.08%、
22.30%、22.46%及23.64%。2022 年末，高投集团应付债券较2021 年末增加874,289.40 万元，
增幅55.91%，主要系本年度新发行债券增加所致。2023 年末，高投集团应付债券较2022 年
末增加459,943.68 万元，增幅为18.87%。2024 年6 月末，高投集团应付债券较年初增加
270,277.52 万元，增幅为9.33%，变化不大。
（3）所有者权益情况
所有者权益方面，公司所有者权益中实收资本占比较高，所有者权益稳定性较好。2021-
2023 年末及2024 年6 月末，高投集团所有者权益合计4,805,356.03 万元、5,213,878.36 万元、
5,807,081.27 万元及6,187,378.82 万元，呈逐年稳步上升趋势。高投集团所有者权益主要由实
收资本、资本公积、未分配利润、其他权益工具和其他综合收益构成。截至2024 年6 月末，
高投集团实收资本、资本公积、未分配利润、其他权益工具和其他综合收益占所有者权益比
例分别为33.45%、40.44%、8.26%、10.33%和2.60%。其中，2022 年末所有者权益较2021 年
末增加408,522.32 万元，增幅为8.50%。2023 年末所有者权益较2022 年末增加593,202.91 万
元，增幅为10.22%。2024 年6 月末，高投集团所有者权益较年初增加380,297.55 万元，增幅
为6.55%。
（4）盈利情况
2021 年度至2023 年度及2024 年1-6 月，高投集团主营业务收入分别为1,258,798.68 万
元、1,712,672.18 万元、1,817,030.13 万元和438,345.90 万元，整体处于较高水平且持续增长。
其中，2021 年度高投集团各个板块都增长明显，主要是园区地产的销售、建筑施工和商业地
产及住宅板块的收入带来较大金额的增长。2022 年度较2021 年度收入增长，主要是园区和
商品销售板块增长所致。2023 年度较2022 年度收入增长明显，主要是园区地产的销售、建筑
招募说明书
349
施工的收入带来较大金额的增长。2021 年-2023 年及2024 年1-6 月，高投集团净利润分别为
125,973.88 万元、125,405.40 万元、91,904.63 万元和7,236.10 万元。2022 年，高投集团净利
润较2021 年减少568.48 万元，降幅为0.45%，变动较小；2023 年，高投集团净利润较2022
年减少33,500.77 万元，降幅为26.71%，主要系部分下属子公司本年度盈利情况较好，当期
所得税费用支出规模增加所致。
2021 年度至2023 年度及2024 年1-6 月，高投集团期间费用分别为282,094.34 万元、
283,730.92 万元、379,187.81 万元及195,999.21 万元，整体规模有所上升。从期间费用构成来
看，财务费用占比最高，近三年及一期占比均超过50%，其次为管理费用。高投集团财务费
用主要为计入财务费用的利息支出、利息收入、汇兑损失以及各种手续费等其他支出。2021
年度至2023 年度，高投集团财务费用分别为174,838.15 万元、166,689.36 万元和239,049.94
万元，总体呈上升趋势，主要系高投集团因产业投资、园区及配套建设等向银行举借债务的
规模增加导致产生的利息费用金额随之增长所致。
高投集团管理费用主要包括职工薪酬和福利、办公费、折旧摊销等费用。2021 年度至2023
年度，高投集团管理费用为76,747.46 万元、99,304.05 万元和120,051.02 万元，整体呈上升
趋势，主要系高投集团项目建设规模逐年加大带来管理成本的上升所致。
（5）偿债情况
表：高投集团最近三年及一期偿债能力指标
财务指标 2024 年1-6 月 2023 年 2022 年 2021 年
流动比率（倍） 2.82 2.21 1.78 1.91
速动比率（倍） 1.10 0.81 0.74 0.79
资产负债率（%） 68.42 68.96 67.71 68.33
从短期偿债指标来看，2021 年度至2023 年度及2024 年1-6 月，高投集团流动比率分别
为1.91、1.78、2.21 和2.82，速动比率分别为0.74、0.79、0.81 及1.10。近三年及一期，高投
集团流动比率及速动比率略有上升。从长期偿债指标来看，2021 年度至2023 年度及2024 年
1-6 月，高投集团资产负债率分别为68.33%、67.71%、68.96%和68.42%，资产负债率总体稳
定合理。
综上可见，高投集团自身业务规模较大，经营状况良好，长期以及短期偿债指标均处于
较为合理的水平，反映出其长、短期偿债能力良好。
（6）现金流量情况
表：高投集团近三年及一期现金流量表主要指标
单位：万元
招募说明书
350
项目 2024 年1-6 月 2023 年 2022 年 2021 年
经营活动产生的现金流量净额 -592,102.12 -680,435.62 -190,492.36 12,098.53
投资活动产生的现金流量净额 -898,116.81 -1,157,199.62 -1,474,520.53 -798,437.96
筹资活动产生的现金流量净额 971,517.48 1,987,168.05 1,417,117.26 1,371,612.81
现金及现金等价物净增加额 -518,549.97 149,314.39 -248,106.85 587,700.31
经营现金流方面，2021 年度至2023 年度及2024 年1-6 月，高投集团经营活动产生的现
金流量净额分别为12,098.53 万元、-190,492.36 万元、-680,435.62 万元和-592,102.12 万元。
其中，2022 年度开始发起人经营活动净现金流为负数，主要系成都天府国际机场保障基地租
赁住房建设项目、成都高新西区（京东方）租赁住房建设项目、新川三期人才公寓、生物医
药创新孵化园项目和新一代信息技术孵化园等项目建设成本支出规模较大所致。
投资现金流方面，2021 年度至2023 年度及2024 年1-6 月，高投集团投资活动产生的现
金流量净额分别为-798,437.96 万元、-1,474,520.53 万元、-1,157,199.62 万元及-898,116.81 万
元。2022 年，高投集团投资活动产生的现金流量净额较上年度同期减少676,082.57 万元，降
幅为84.68%，主要系2022 年度高投集团增大产业投资力度，投资项目增多引起投资支出增
加所致；2023 年，高投集团投资活动产生的现金流量净额较上年度同期增加317,320.91 万元，
增幅为21.52%，主要系对外股权投资减少所致。
筹资现金流方面，2021 年度至2023 年度及2024 年1-6 月，高投集团筹资活动现金流量
净额分别为1,371,612.81 万元、1,417,117.26 万元、1,987,168.05 万元和971,517.48 万元，持续
表现为净流入，反映出高投集团的融资渠道通畅。
（七）历史信用状况
经基金管理人、计划管理人、财务顾问和法律顾问查询中国人民银行出具的《企业信用
报告》及对相关公开信息的查询结果，截至对应查询日，高投集团不存在重大违法、违规或
不诚信行为，未被列入失信被执行人名单、失信生产经营主体名单或其他失信主体名单，相
关公开信息未显示近三年及一期内高投集团在所涉领域存在失信记录，或被暂停或限制进行
融资，或存在因违法违规经营而受到主管部门重大行政处罚的情形。
经查询中国执行信息公开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn），截至对应查询日，未在前
述网站公布的信息中发现高投集团被纳入被执行人或失信被执行人名单的情况。
（八）资本市场公开融资情况
截至2024 年6 月30 日，高投集团及子公司已发行待偿还境内及境外债45 只，其中境内
债券44 只（含ABS 项目），债券余额395.03 亿元，境外债1 只，债券余额3.00 亿美元。
（九）主要债务情况
招募说明书
351
截至2024 年6 月30 日，高投集团合并口径有息债务1,069.00 亿元，其中短期借款15.84
亿元，长期借款599.75 亿元，应付债券316.82 亿元，其他有息债务136.59 亿元。
（十）依法合规拥有项目所有权、经营权和收益权情况
如本招募说明书“第十四部分 基础设施项目基本情况”之“三、基础设施项目合规情况”
之“（一）基础设施项目权属和资产范围”之“2、资产权属”所述，高投集团依法合规拥有
盈创动力大厦项目所有权、经营权和收益权。截至本招募说明书发布之日，资产重组已完成，
上述权利的权属方已变更为项目公司盈创融顺。
（十一）发行REITs 后可使用持有的同类资产进行扩募情况
截至本招募说明书发布之日，高投集团主要已建成的同类可扩募资产共计10 项，具体情
况如下表所示：
表：高投集团主要同类可扩募资产情况
资产名称 所在
区域
资产
运营年限
建筑面积
（万m2）
可租
面积
（万m2）
决算
总投资
（亿元）
直接或间接
持股比例
天府软件园C 区
成都
高新区
15 年 21.88 15.64 12.70
100%
天府软件园D 区 14 年 14.78 10.22 8.00
天府软件园E 区 12 年 21.03 17.17 11.50
天府软件园G 区北 12 年 3.58 2.83 3.51
天府软件园G 区南 11 年 4.10 2.78 3.60
高新区人工智能创新中心一期 4 年 44.97 32.80 22.37
成都前沿医学北中心 5 年 7.00 4.86
17.78
成都前沿医学南中心 4 年 14.81 10.30
天府生命科技园 13 年 10.78 7.66 6.02
拉德方斯 13 年 1.40 1.34 0.87
合计 - - 144.33 105.60 86.35 -
二、原始权益人一：高投置业
（一）基本情况
1、工商登记信息
公司名称：成都高投置业有限公司
法定代表人：曹武
注册地址：成都市高新区天府一街1008 号
注册资本：150,000 万元
成立日期：2002 年1 月8 日
招募说明书
352
统一社会信用代码：91510100737710541W
经营范围：房地产开发经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活
动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：物业管理；工程管理服
务；技术进出口；住房租赁（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。
2、高投置业的设立及重大历史沿革情况
（1）设立情况
成都高投置业有限公司前身为成都高新置业有限公司，系由高投集团于2002 年1 月8 日
投资设立的全资子公司，公司成立时注册资本3,000 万元，经四川志和会计师事务所有限责
任公司以川志会验[2001]68 号《验资报告》予以审验。公司法定代表人为张学果，公司经营
范围包括工程建设管理、房地产开发、经营、销售及物业管理、技术进出口。
（2）历史沿革情况
2004 年4 月8 日，公司法定代表人由张学果变更为平兴。
2005 年3 月8 日，公司法定代表人由平兴变更为王晋成。
2006 年3 月16 日，公司法定代表人由王晋成变更为何良明。
2007 年10 月15 日，公司法定代表人由何良明变更为徐亮。
2007 年12 月26 日，高投集团增资25,000 万元，经四川志和会计师事务所有限责任公司
以川志会验[2007]003 号《验资报告》予以审验，变更后注册资本为28,000 万元。
2008 年5 月23 日，高投集团向公司增资47,000 万元，经四川正信会计师事务所有限责
任公司以川正会验字[2008]003 号《验资报告》予以审验，变更后公司注册资本为75,000 万
元。
2011 年8 月31 日，公司名称由成都高新置业有限公司变更为成都高投置业有限公司。
2012 年6 月12 日，公司住所由成都高新区高朋大道11 号倍特工业园辅楼四层变更为成
都市高新区天府一街1008 号。
2014 年2 月20 日，公司法定代表人由徐亮变更为陈明乾。
2018 年7 月27 日，成都高投置业有限公司监事人数由3 名调整为1 名，免去彭隽、司
曙光、赖明监事职务，公司不设监事会，改设1 名监事，由杨纯担任监事，并将章程第六章
标题由“监事会”改为“监事”，第六章第五十一条至五十六条及其他部分涉及“监事会”
的内容全部修改为“监事”。
2018 年9 月成都高投置业有限公司依照《中国共产党章程》设立党的组织，开展党的活
动，在公司章程中增加第五章党的组织。
招募说明书
353
2019 年10 月12 日，高投集团向公司增资75,000 万元，变更后公司注册资本金为150,000
万元。注册资本变更后，控股股东仍为成都高新投资集团有限公司，持股比例为100%。
2021 年10 月18 日，成都高投置业有限公司经营范围增加“住房租赁”。变更后经营范
围为：房地产开发经营；物业管理；工程管理服务；技术进出口；住房租赁。
2022 年9 月26 日，成都高新投资集团有限公司将其持有的高投置业100%股权全部转让
给下属全资子公司成都高投产城建设集团有限公司，即高投置业股东由“成都高新投资集团
有限公司”变更为“成都高投产城建设集团有限公司”。同日，公司法定代表人由任正变更
为曹武。
（二）股权结构
截至本招募说明书发布之日，高投置业注册资本为150,000 万元，控股股东为高投产城
（全资控股），实际控制人为成都高新区管委会。
表：高投置业股东及出资情况
单位：万元、%
序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 出资比例 出资方式
1 成都高投产城建设集团有限公司 150,000 150,000 100 货币
合计 - 150,000 150,000 100 -
截至本招募说明书发布之日，高投置业的股权结构图如下：
图：高投置业股权结构图
（三）控股股东及实际控制人
1、控股股东
截至本招募说明书发布之日，高投产城是高投置业的控股股东，持股比例100%。高投产
城概况信息如下：
招募说明书
354
表：高投产城概况
事项 内容
企业名称 成都高投产城建设集团有限公司
主体类型 有限责任公司（国有控股）
法定代表人 祝庆
成立日期 2022 年4 月16 日
注册资本 790,000 万人民币
注册地址 中国（四川）自由贸易试验区成都高新区盛兴街55 号8 栋2 层
经营范围 一般项目：工程管理服务；企业管理；企业管理咨询；以自有资金从事投资活动。
（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
2、实际控制人
高投置业的实际控制人为成都高新区管委会。
（四）组织架构、治理结构和内部控制情况
1、组织架构
截至本招募说明书发布之日，高投置业设置12 个部门，分别为办公室、投资发展部、设
计管理部、合同管理部、工程一部、工程二部、市场营销部、质量安全部、审计部、人力资源
部、财务部、子公司，具体情况如下：
图：高投置业组织架构图
办公室：建立健全公司党务管理、行政管理、档案管理、后勤管理等相关规章制度；负
责公司公文、会务、文秘、档案、后勤、车辆等行政事务管理；运营信息报送；党务工作；党
风廉政建设工作；公共关系、对外宣传、品牌管理工作；企业文化建设；工会工作；办公固
定资产和低值易耗品的集中采购及管理；公司内部督办、质量体系管理、信息化管理工作。
投资发展部：负责战略管理，建立健全公司治理及战略规划等相关规章制度；负责公司
招募说明书
355
制度建设和战略管理；负责筹备和组织董事会、董事会专门委员会及董事长召集的其他相关
会议；负责公司对外投资项目的经营、管理、合资合作、资源拓展等工作；负责公司年度经
营目标及计划的制定、下达、检查、考核等计划运营工作；负责公司自管项目的资产运营工
作，对外委托资产管理工作；负责组织项目策划定位、可研、立项、估算、投资拿地等前期
工作；负责公司项目用地获取，及土地手续办理等相关工作。
设计管理部：建立健全公司规划设计相关规章制度；负责公司开发建设项目的全过程设
计管理；负责项目设计成本管理；项目现场设计技术问题处理等工作。
合同管理部：负责建立健全公司招标、合同管理与法律事务相关规章制度；负责公司各
类项目招标、比选及资料收集并归档工作；负责招标控制价编制及资料收集并归档工作；负
责制订、修订公司合同管理办法，研究制定、管理推行和使用公司统一的标准合同文本；作
为合同主办部门时，负责合同相关资料收集、整理以及合同签订、归档；对合同的合法性、
有效性、规范性进行审查；对施工类合同预算进行审核（包干价除外）；负责合同放号和公
司合同登记台账的管理工作；负责公司法律事务协调及生效裁判文书归档工作。
工程一、二部：负责园区、商业、住宅类房地产开发项目的工程建设管理。按合同负责
工程施工过程中的质量、进度、造价和安全文明施工的管理；组织重大施工方案的审定；完
成有关工程建设资料的文档收集及移交工作；负责工程管护期内的保修工作等；配合参与项
目前期工作；协助审计部进行结算报审工作。
市场营销部：负责所在行业及区域的市场分析和研究；负责公司住宅、商业项目销售管
理工作；负责销售物业产权办理；牵头开展经营性开发项目预售许可证办理、物业管理及客
户服务；牵头负责公司各项目软装工作相关事宜；负责公司销售信息数据管理。
质量安全部：建立健全公司建设工程质量、安全生产和文明施工相关规章制度；建立公
司建设工程质量和安全生产、文明施工监督检查体系；参与重大项目的安全技术研讨、施工
措施审查、安全设施验收，参与竣工验收；对建设工程的质量和安全生产、文明施工、防汛
工作进行监督检查；组织完善并及时更新公司应急预案；参与组织事故（事件）抢险，参加
事故调查处理和善后工作；组织开展工程质量、安全生产和文明施工方面的法律、法规、条
例、标准和强制性条文的培训。
审计部：建立健全公司施工阶段造价控制、结算审计相关管理制度；工程项目建设的施
工阶段造价管理工作，施工图预算申报、进度款审核、工程变更审核及报备报批、材料（设
备）认质核价、竣工节点结算办理及结算送审、包干价和应急合同的价格审核及报批等；项
目结算阶段的造价管理工作，工程内部结算审计、非工程类结算审核；制定公司年度结算审
招募说明书
356
计计划。
人力资源部：建立健全公司人力资源相关规章制度；负责公司人力资源规划、人员招聘
与配置、员工培训与开发、绩效考核、薪酬管理、劳动关系、劳动纪律管理、员工福利（员工
年度体检、团体补充医疗保险、退休员工慰问）及人力资源事务管理。
财务部：协助及组织建立健全公司财务管理、会计核算相关规章制度；负责公司财务管
理、会计核算处理和各类财务分析及报告的编制；负责公司各类款项收支、资金管理、日常
税务事项办理、税务筹划和经济合同会签；负责公司全面预算的编制、回顾、调整并跟踪实
际执行情况；协助及组织开展公司工程项目财务竣工决算；指导和监督子公司财务管理工作；
负责公司财务档案资料的整理、分卷、归档和保管等工作。
2、治理结构
截至本招募说明书发布之日，根据《成都高投置业有限公司章程》，高投置业对公司的
机构及其产生办法、职权、议事规则，安排如下：
（1）股东
公司股东为成都高投产城建设集团有限公司。股东依据《公司法》、公司章程及其相关
规定行使股东权利；并就公司部分重大事项按照有关国资监管规定报国有资产监督管理部门
批准。
（2）董事会
公司设董事会，董事长一名，董事会由7 名董事组成，其中包括职工代表董事1 名。董
事任期3 年。董事任期届满，连选可以连任。公司董事长、非职工代表董事由股东委派。职
工代表董事由公司职工代表大会选举通过后产生。股东应当以书面形式委派董事，有权对董
事进行考评并随时解除其委派董事的职务。董事会依照《公司章程》规定行使其相应职权。
（3）监事会
公司设监事1 名，不设监事会，监事的任期每届为三年。监事任期届满，连任不得超过
两届，监事由股东委派。
（4）总经理
公司设总经理1 人，总经理由董事会根据股东的提议聘任或解聘，总经理对董事会负责，
总经理列席董事会会议。总经理每届任期三年，可以连聘连任。总经理或副总经理有营私舞
弊或严重失职行为的，经董事会决议，可以随时解聘。
3、内部控制情况
高投置业已建立行政综合类、经营管理类等内部控制制度，内控制度健全、完善。部分
招募说明书
357
重要规章制度如下：
（1）资金支付分级审批管理办法
为规范资金支付审批程序，明确审批权限，进一步优化工作流程，同时确保公司资金支
付工作有序、高效，高投置业制定了《成都高投置业有限公司资金支付分级审批管理办法》，
对公司资金管理原则、资金支付审批流程、预算内资金支付审批权限、预算外资金支付审批
流程及权限等做出了详细规定。
（2）合同管理办法
根据高投集团关于加强制度建设、做好建章立制的工作要求，为进一步加强高投置业办
公会议事、公务活动、印章使用及日常管理等工作，同时进一步规范高投置业规划设计、合
同管理、工程建设等管理工作，高投置业制订了《成都高投置业有限公司合同管理办法》，
对公司合同管理部门职责、合同的签署、审查与审批、合同的履行、合同用章和合同文本保
管、台账管理流程等做出了明确的规定。
（3）安全生产管理办法
为加强高投置业安全生产管理工作，规范安全工作行为，防止和减少生产安全事故，实
现生产安全零事故（事件）为目标，创建省市标准化建设工地，着力构建绿色环保精品工程，
创建优质物业管理项目，高投置业制订了《成都高投置业有限公司安全生产和环境保护管理
办法》和《成都高投置业有限公司建设项目安全生产监督检查实施细则》，对公司安全生产
管理委员会的工作职责、各部门分管业务范围、安全生产管理主要内容、建设项目安全生产
监督管理工作内容、处罚与奖励等事项做出了详细规定。
（4）物业管理办法
为了进一步规范公司经营性物业管理，提高物业服务质量，高投置业制订了《成都高投
置业有限公司物业管理办法》，对前期物业公司的选定、物业服务方案的审定、施工图设计
阶段、施工阶段、销售阶段、接管验收阶段、交房阶段、成立业主委员会、品质检查、考核评
估、物业资料档案管理等事项做出了详细规定。
（5）自营资产运营管理办法
按照公司业务发展需要，为进一步做活资产运营，增强资产运营效能，实现国有资产的
保值增值，结合公司持有资产现状，高投置业制定了《成都高投置业有限公司自营资产运营
管理办法及实施细则》，对公司资产评估、资产出租方式、资产出租方案、资产租赁需求管
理、租赁合同签订与归档、维修维保管理、转租管理等事项做出了详细规定。
（6）车位委托租赁管理办法
招募说明书
358
为进一步加强待售车位和人防车位规范管理，维护公司利益，优化管理流程，落实管理
责任，确保资金安全，高投置业制定了《成都高投置业有限公司车位委托租赁管理办法》，
对车位租赁委托、车位租金、租赁服务费、委托租赁合同、监管等事项做出了详细规定。
（五）公司主营业务情况
1、主营业务概况
高投置业报告期内经营收入主要来源于园区地产及配套的销售与租赁、代建服务、物业
管理、停车场服务、园区管理服务等。最近三年及一期，公司主营业务收入情况如下：
表：高投置业主营业务收入分析
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年 2022 年 2021 年
园区地产的销售 - 139,439.87 116.68 936.14
园区房屋的租赁 29,710.60 63,799.67 43,363.90 51,489.78
园区配套租售 46,957.72 459,774.59 540,632.52 243,003.00
其他园区配套服务：
其中：代建工作经费 523.07 1,019.23 1,063.09 1,916.50
物业管理 3,221.36 6,135.92 6,206.23 6,412.56
停车场收费 1,565.99 3,423.12 2,812.35 3,203.36
园区管理服务 77.71 483.41 568.95 475.88
其他 10,560.22 45,961.80 8.32 -
主营业务收入小计 92,616.67 720,037.61 594,772.02 307,437.20
2、各板块业务分析
高投置业系高投集团全资二级子公司，系高投集团旗下从事园区开发业务的核心主体，
业务模式与高投集团一致，具体如下：
（1）园区房屋租赁：园区建成后，将其中部分物业用于出租从而获取租赁收入，租赁价
格主要采取市场定价方式，通过谈判与招商入驻的企业确定租赁价格，签订租赁合同。
（2）园区配套租售：主要为园区配套人才公寓的租售收入。建成后的人才公寓主要面向
成都市、高新区的A/B/C/D 类人才及符合《成都市人才公寓租售管理办法》或其他相关政策
的人员进行租售。
（3）园区地产销售：园区开发建设完成后，将部分建成物业进行销售，获取销售收入。
销售过程中主要基于产业集聚的考虑向特定对象进行销售，其定价方式主要采用市场定价方
式。
（4）其他园区配套服务：代建工作、物业管理、停车场收费等。
招募说明书
359
3、产业园行业相关情况
高投置业系高投集团全资二级子公司，园区开发行业的现状及前景详见本章节之“一、
发起人/原始权益人二：高投集团”之（五）公司主营业务情况”
高投置业主营业务所处行业为产业园区开发与运营行业，相关情况详见本招募说明书第
十四部分“基础设施项目基本情况”之“二、产业园区行业情况”。
4、行业地位
秉承“发展高科技、实现产业化”的宗旨，经过20 多年的发展，高投置业已建成天府软
件园及天府生命科技园等产业园区项目，先后获得国家优质工程银质奖、全国建筑装饰金奖、
全国物业管理示范工业区、国家物业管理优秀示范大厦等100 多项殊荣。
高投置业系高投集团全资二级子公司，高投集团整体行业地位详见本章节之“一、发起
人/原始权益人二：高投集团”之“（五）公司主营业务情况”。
5、竞争优势
高投置业系高投集团全资二级子公司，高投集团整体竞争优势详见本章节之“一、发起
人/原始权益人二：高投集团”之“（五）公司主营业务情况”。
6、已发行的基础设施REITs情况
截至本招募说明书发布之日，高投置业未发行过基础设施REITs。
（六）财务状况
本部分财务数据来源于高投置业经审计的2021年、2022年和2023年的财务报告以及未经
审计的2024年1-6月财务报告。
高投置业2021-2023年的财务报告分别由四川华信（集团）会计师事务所（特殊普通合伙）
进行了审计并出具了川华信审（2022）第0127-034号、川华信审（2023）第0216-100号、川华
信审（2024）第0068-075号的标准无保留意见的审计报告。高投置业2024年1-6月合并及母公
司财务报表未经审计。
在阅读下文相关财务报表中的信息时，应当参照高投置业的财务报告及注释。
若无特别说明，下文所引用的2024年1-6月财务数据均来自高投置业2024年1-6月合并及
母公司财务报表期末数，2023年财务数据均来自高投置业2023年财务报告期末数，2022年财
务数据均来自高投置业2023年财务报告期初数，2021年财务数据均来自高投置业2022年财务
报告期初数，均为合并口径数据。
招募说明书
360
1、基本财务数据
（1）合并资产负债表
表：高投置业近三年及一期合并资产负债表
单位：万元
项目 2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
流动资产：
货币资金 76,370.32 120,969.32 139,566.21 149,796.16
应收账款 49,562.50 51,627.17 19,527.32 29,357.00
预付款项 320.34 171.78 198.68 223.57
其他应收款 66,412.03 64,230.30 88,293.23 59,836.93
存货 3,419,101.40 3,123,674.03 2,438,902.67 2,031,859.95
其他流动资产 55,484.89 50,327.53 33,537.53 18,426.36
流动资产合计 3,667,251.47 3,411,000.12 2,720,025.65 2,289,499.97
非流动资产：
长期应收款 247.53 313.66 370.99 452.41
长期股权投资 104.82 106.57 - -
投资性房地产 910,950.33 910,412.70 735,412.58 671,005.68
固定资产 20,360.27 21,731.71 144,647.14 144,588.31
在建工程 4,548.82 0.05 - -
使用权资产 1,113.47 1,554.95 1,365.72 1,992.91
无形资产 30.71 33.94 43.74 70.96
长期待摊费用 1,540.06 1,709.25 1,910.04 107.99
递延所得税资产 57,686.10 77,590.40 43,387.12 20,609.58
其他非流动资产 5,637.96 5,637.96 5,637.96 5,663.63
非流动资产合计 1,002,220.07 1,019,091.19 932,775.31 844,491.47
资产总计 4,669,471.54 4,430,091.31 3,652,800.96 3,133,991.44
流动负债：
应付账款 410,607.47 420,407.78 257,191.86 109,968.23
预收款项 11,866.65 12,852.19 16,078.16 16,414.56
合同负债 118,417.83 115,775.65 48,888.55 64,462.19
应付职工薪酬 3,924.08 4,777.90 3,723.62 2,465.82
应交税费 2,821.64 61,570.05 23,121.98 3,263.89
其他应付款 2,773,267.92 2,748,719.10 2,410,929.44 2,193,711.27
一年内到期的非流动负债 59,266.38 108,418.70 103,192.37 3,532.90
其他流动负债 9,805.81 9,233.35 2,430.16 2,766.17
流动负债合计 3,389,977.77 3,481,754.72 2,865,556.14 2,396,585.02
非流动负债：
长期借款 578,051.18 247,913.85 256,605.46 204,700.00
招募说明书
361
项目 2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
租赁负债 200.99 560.89 1,124.56 1,574.70
长期应付款 87,569.50 85,454.96 88,869.18 119,479.96
递延收益 - - - 998.45
递延所得税负债 80,207.19 79,893.98 78,309.42 74,050.60
其他非流动负债 112,147.15 108,342.65 - -
非流动负债合计 858,176.01 522,166.33 424,908.63 400,803.71
负债合计 4,248,153.78 4,003,921.05 3,290,464.77 2,797,388.73
所有者权益：
实收资本（或股本） 150,000.00 150,000.00 150,000.00 150,000.00
资本公积 1,082.78 1,082.78 1,082.78 1,082.78
其他综合收益 5,890.33 5,890.33 6,811.48 5,812.18
盈余公积 9,397.43 9,397.43 8,537.43 5,210.68
未分配利润 254,947.22 259,799.72 195,904.51 174,497.07
归属于母公司所有者权益（或股
东权益）合计 421,317.76 426,170.26 362,336.20 336,602.71
少数股东权益 - - - -
所有者权益（或股东权益）合计 421,317.76 426,170.26 362,336.20 336,602.71
负债和所有者权益（或股东权
益）总计 4,669,471.54 4,430,091.31 3,652,800.96 3,133,991.44
（2）合并利润表
表：高投置业近三年及一期合并利润表
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
一、营业总收入 93,356.19 722,695.93 597,236.11 309,528.16
其中：营业收入 93,356.19 722,695.93 597,236.11 309,528.16
二、营业总成本 100,859.70 646,805.90 569,667.64 303,466.02
其中：营业成本 49,243.65 492,509.46 468,307.00 249,204.44
税金及附加 12,426.19 83,799.33 51,558.00 17,573.32
销售费用 1,912.91 9,332.34 4,740.03 3,062.84
管理费用 1,797.03 4,986.67 4,732.05 4,065.98
财务费用 35,479.92 56,178.10 40,330.56 29,559.43
其中：利息费用 35,791.37 56,932.88 41,524.34 30,110.50
利息收入 338.83 748.53 1,217.02 566.72
加：其他收益 400.21 2,853.41 6,899.75 57.64
投资收益（损失以“-”号填列） -1.75 -43.43 - -
公允价值变动收益（损失以“-”号
填列）
19.25 13,263.29 2,885.28 4,621.54
信用减值损失（损失以“-”号填列） 516.30 304.60 -337.65 -406.36
资产处置收益（损失以“-”号填列） 7.69 37.27 - 224.74
招募说明书
362
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
三、营业利润 -6,561.81 92,305.17 37,015.85 10,559.71
加：营业外收入 114.88 906.57 313.34 114.48
减：营业外支出 897.76 10.46 2,490.25 1,660.90
四、利润总额 -7,344.69 93,201.27 34,838.94 9,013.29
减：所得税费用 -2,492.19 22,023.83 10,104.76 3,549.01
五、净利润 -4,852.50 71,177.44 24,734.18 5,464.28
减：少数股东损益 - - - -
归属于母公司所有者的净利润 -4,852.50 71,177.44 24,734.18 5,464.28
六、其他综合收益的税后净额 - -921.15 999.31 1,090.73
七、综合收益总额 -4,852.50 70,256.29 25,733.49 6,555.01
（3）合并现金流量表
表：高投置业近三年及一期合并现金流量表
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 105,250.76 826,182.72 644,509.94 329,358.70
收到的税费返还 303.53 446.25 5,511.40 43,965.09
收到其他与经营活动有关的现金 23,340.25 50,784.63 107,481.10 178,992.38
经营活动现金流入小计 128,894.55 877,413.60 757,502.43 552,316.17
购买商品、接受劳务支付的现金 228,283.70 1,017,908.37 683,132.73 695,052.33
支付给职工及为职工支付的现金 3,608.52 7,601.02 6,667.54 5,970.46
支付的各项税费 48,764.54 65,345.82 78,462.35 32,907.60
支付其他与经营活动有关的现金 123,231.86 61,898.76 208,098.29 204,808.27
经营活动现金流出小计 403,888.62 1,152,753.97 976,360.90 938,738.65
经营活动产生的现金流量净额 -274,994.07 -275,340.37 -218,858.46 -386,422.48
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 - - - -
处置固定资产、无形资产和其他长期
资产收回的现金净额
- 0.26 0.60 -
收到其他与投资活动有关的现金 343.49 686.96 278.77 13,100.57
投资活动现金流入小计 343.49 687.22 279.37 13,100.57
购建固定资产、无形资产和其他长期
资产支付的现金
7,128.56 8,776.08 61.89 1,184.74
投资支付的现金 - 150.00 - -
支付其他与投资活动有关的现金 2,100.00 1,500.00 500.00 -
投资活动现金流出小计 9,228.56 10,426.08 561.89 1,184.74
投资活动产生的现金流量净额 -8,885.07 -9,738.87 -282.52 11,915.84
三、筹资活动产生的现金流量
招募说明书
363
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
取得借款收到的现金 409,707.22 100,156.65 58,152.76 65,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 877,935.00 2,371,639.49 1,122,084.60 946,542.78
筹资活动现金流入小计 1,287,642.22 2,471,796.14 1,180,237.37 1,011,542.78
偿还债务支付的现金 128,754.17 104,199.43 4,032.00 2,111.50
分配股利、利润或偿付利息支付的现
金
62,945.98 26,035.66 14,668.84 12,093.43
支付其他与筹资活动有关的现金 856,568.36 2,075,227.90 952,613.12 552,155.99
筹资活动现金流出小计 1,048,268.51 2,205,462.99 971,313.96 566,360.92
筹资活动产生的现金流量净额 239,373.71 266,333.14 208,923.41 445,181.86
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响 - - - -
五、现金及现金等价物净增加额 -44,505.42 -18,746.09 -10,217.57 70,675.22
加：期初现金及现金等价物余额 120,554.71 139,300.80 149,518.38 78,843.16
六、期末现金及现金等价物余额 76,049.30 120,554.71 139,300.80 149,518.38
2、主要财务指标
高投置业最近三年及一期主要财务指标如下：
表：高投置业近三年及一期主要财务指标
单位：万元
财务指标 2024 年1-6 月/
2024 年6 月末
2023 年度
/2023 年末
2022 年度
/2022 年末
2021 年度
/2021 年末
资产总额 4,669,471.54 4,430,091.31 3,652,800.96 3,133,991.44
负债总额 4,248,153.78 4,003,921.05 3,290,464.77 2,797,388.73
所有者权益 421,317.76 426,170.26 362,336.20 336,602.71
营业收入 93,356.19 722,695.93 597,236.11 309,528.16
净利润 -4,852.50 71,177.44 24,734.18 5,464.28
流动比率（倍） 1.08 0.98 0.95 0.96
速动比率（倍） 0.07 0.08 0.10 0.11
资产负债率（%） 90.98 90.38 90.08 89.26
总资产报酬率（%） 0.63 3.71 2.25 1.39
净资产回报率（%） -1.15 18.05 7.08 1.64
存货周转率（次） 0.03 0.18 0.21 0.14
应收账款周转率（次） 1.85 20.31 24.43 18.01
经营活动现金流净额 -274,994.07 -275,340.37 -218,858.46 -386,422.48
投资活动现金流净额 -8,885.07 -9,738.87 -282.52 11,915.84
筹资活动现金流净额 239,373.71 266,333.14 208,923.41 445,181.86
注：上述财务指标的计算公式如下（最近一期数据相关指标未经年化处理）：
流动比率=流动资产/流动负债
速动比率＝（流动资产-存货-合同资产）／流动负债
招募说明书
364
资产负债率=（负债总额÷资产总额）×100%
总资产报酬率=（利润总额+计入财务费用的利息支出）/资产总额平均值
净资产报酬率=净利润/所有者权益平均值
应收账款周转率＝营业收入／应收账款平均净额
存货周转率＝营业成本/存货平均净额
3、财务分析
（1）资产结构
表：高投置业近三年及一期资产结构
单位：万元、%
项目
2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动资产：
货币资金 76,370.32 1.64 120,969.32 2.73 139,566.21 3.82 149,796.16 4.78
应收账款 49,562.50 1.06 51,627.17 1.17 19,527.32 0.53 29,357.00 0.94
预付款项 320.34 0.01 171.78 0.00 198.68 0.01 223.57 0.01
其他应收款 66,412.03 1.42 64,230.30 1.45 88,293.23 2.42 59,836.93 1.91
存货 3,419,101.40 73.22 3,123,674.03 70.51 2,438,902.67 66.77 2,031,859.95 64.83
其他流动资产 55,484.89 1.19 50,327.53 1.14 33,537.53 0.92 18,426.36 0.59
流动资产合计 3,667,251.47 78.54 3,411,000.12 77.00 2,720,025.65 74.46 2,289,499.97 73.05
非流动资产：
长期应收款 247.53 0.01 313.66 0.01 370.99 0.01 452.41 0.01
长期股权投资 104.82 0.00 106.57 0.00 - - - -
投资性房地产 910,950.33 19.51 910,412.70 20.55 735,412.58 20.13 671,005.68 21.41
固定资产 20,360.27 0.44 21,731.71 0.49 144,647.14 3.96 144,588.31 4.61
在建工程 4,548.82 0.10 0.05 0.00 - - - -
使用权资产 1,113.47 0.02 1,554.95 0.04 1,365.72 0.04 1,992.91 0.06
无形资产 30.71 0.00 33.94 0.00 43.74 0.00 70.96 0.00
长期待摊费用 1,540.06 0.03 1,709.25 0.04 1,910.04 0.05 107.99 0.00
递延所得税资产 57,686.10 1.24 77,590.40 1.75 43,387.12 1.19 20,609.58 0.66
其他非流动资产 5,637.96 0.12 5,637.96 0.13 5,637.96 0.15 5,663.63 0.18
非流动资产合计 1,002,220.07 21.46 1,019,091.19 23.00 932,775.31 25.54 844,491.47 26.95
资产总计 4,669,471.54 100.00 4,430,091.31 100.00 3,652,800.96 100.00 3,133,991.44 100.00
2021 年-2023 年末及2024 年6 月末，高投置业资产总额分别为3,133,991.44 万元、
3,652,800.96 万元、4,430,091.31 万元和4,669,471.54 万元，总资产规模整体呈上升趋势。
1）流动资产
从资产结构来看，2021-2023 年末及2024 年6 月末，流动资产占总资产比重分别为73.05%、
招募说明书
365
74.46%、77.00%及78.54%。高投置业流动资产中主要为存货，还包括货币资金、其他应收款、
其他流动资产等，但占比均较低。
2021 年-2023 年末及2024 年6 月末，高投置业存货分别为2,031,859.95 万元、2,438,902.67
万元、3,123,674.03 万元及3,419,101.40 万元，占总资产的比重分别为64.83%、66.77%、70.51%
及73.22%。报告期内存货规模总体呈增长趋势，2022 年末存货比2021 年末增加407,042.72
万元，增幅为20.03%，主要系存货中开发产品中增加了蓝绸带社区项目、高新西区IC 产业
园、铂郡项目、长岛一期、长岛二期等项目所致；2023 年末存货比2022 年末增加684,771.36
万元，增幅为28.08%，主要系人工智能创新中心二期、新川生物医药三期、新川二期人才公
寓、新川三期人才公寓、新川四期人才公寓等项目投入较大所致。2024 年6 月末存货比2023
年末增加295,427.37 万元，增幅为9.46%，变化不大。
2021 年-2023 年末及2024 年6 月末，高投置业货币资金分别为149,796.16 万元、139,566.21
万元、120,969.32 万元及76,370.32 万元，货币资金占总资产的比重分别为4.78%、3.82%、
2.73%及1.64%，受各项目持续投入资金影响，报告期内高投置业货币资金呈下降趋势，与业
务情况总体匹配。
2021 年-2023 年末及2024 年6 月末，高投置业其他应收款分别为59,836.93 万元、88,293.23
万元、64,230.30 万元及66,412.03 万元，占总资产的比重分别为1.91%、2.42%、1.45%及1.42%，
总体呈波动上升状态。
2）非流动资产
2021-2023 年末及2024 年6 月末，非流动资产占总资产比重分别为26.95%、25.54%、
23.00%及21.46%。非流动资产中主要为投资性房地产，还包括固定资产、递延所得税资产、
其他非流动资产等，但占比相对较低。
2021 年-2023 年末及2024 年6 月末，高投置业投资性房地产分别为671,005.68 万元、
735,412.58 万元、910,412.70 万元和910,950.33 万元，占总资产的比重分别为21.41%、20.13%、
20.55%和19.51%。2022 年末投资性房地产比2021 年末增加64,406.90 万元，增幅为9.60%，
主要系部分项目完工转入投资性房地产所致；2023 年末投资性房地产比2022 年末增加
175,000.12 万元，增幅为23.80%，主要系空港新城企业总部房产从固定资产转换为投资性房
地产核算所致。2024 年6 月末投资性房地产与2023 年末基本持平。
（2）负债情况
招募说明书
366
表：高投置业近三年及一期负债情况
单位：万元、%
项目
2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动负债：
应付账款 410,607.47 9.67 420,407.78 10.50 257,191.86 7.82 109,968.23 3.93
预收款项 11,866.65 0.28 12,852.19 0.32 16,078.16 0.49 16,414.56 0.59
合同负债 118,417.83 2.79 115,775.65 2.89 48,888.55 1.49 64,462.19 2.30
应付职工薪酬 3,924.08 0.09 4,777.90 0.12 3,723.62 0.11 2,465.82 0.09
应交税费 2,821.64 0.07 61,570.05 1.54 23,121.98 0.70 3,263.89 0.12
其他应付款 2,773,267.92 65.28 2,748,719.10 68.65 2,410,929.44 73.27 2,193,711.27 78.42
一年内到期的非
流动负债
59,266.38 1.40 108,418.70 2.71 103,192.37 3.14 3,532.90 0.13
其他流动负债 9,805.81 0.23 9,233.35 0.23 2,430.16 0.07 2,766.17 0.10
流动负债合计 3,389,977.77 79.80 3,481,754.72 86.96 2,865,556.14 87.09 2,396,585.02 85.67
非流动负债：
长期借款 578,051.18 13.61 247,913.85 6.19 256,605.46 7.80 204,700.00 7.32
租赁负债 200.99 0.00 560.89 0.01 1,124.56 0.03 1,574.70 0.06
长期应付款 87,569.50 2.06 85,454.96 2.13 88,869.18 2.70 119,479.96 4.27
递延收益 - - - - - - 998.45 0.04
递延所得税负债 80,207.19 1.89 79,893.98 2.00 78,309.42 2.38 74,050.60 2.65
其他非流动负债 112,147.15 2.64 108,342.65 2.71 - - - -
非流动负债合计 858,176.01 20.20 522,166.33 13.04 424,908.63 12.91 400,803.71 14.33
负债合计 4,248,153.78 100.00 4,003,921.05 100.00 3,290,464.77 100.00 2,797,388.73 100.00
2021 年-2023 年末及2024 年6 月末，高投置业负债总额分别为2,797,388.73 万元、
3,290,464.77 万元、4,003,921.05 万元和4,248,153.78 万元，总负债规模整体上升。
1）流动负债
2021-2023 年末及2024 年6 月末，流动负债占总负债比重分别为85.67%、87.09%、86.96%
及79.80%。高投置业流动负债主要为其他应付款，还包括应付账款、合同负债、一年内到期
的非流动负债等，总体占比不高。
2021 年-2023 年末及2024 年6 月末，高投置业其他应付款分别为2,193,711.27 万元、
2,410,929.44 万元、2,748,719.10 万元及2,773,267.92 万元，占总负债的比重分别为78.42%、
73.27%、68.65%及65.28%。报告期内，2022 年末其他应付款比2021 年末增加217,218.17 万
元，增幅为9.90%；2023 年末其他应付款比2022 年末增加了337,789.66 万元，增幅为14.01%；
2024 年6 月末其他应付款比2023 年末增加24,548.82 万元，增幅为0.89%。总体而言，报告
期内其他应付款无重大变动。
招募说明书
367
2021 年-2023 年末及2024 年6 月末，高投置业应付账款分别为109,968.23 万元、257,191.86
万元、420,407.78 万元及410,607.47 万元，应付账款占总负债的比重分别为3.93%、7.82%、
10.50%及9.67%。报告期内，随着公司业务体量扩大、项目投入增加，应付账款金额总体呈
增长态势。
2021 年-2023 年末及2024 年6 月末，高投置业一年内到期的非流动负债分别为3,532.90
万元、103,192.37 万元、108,418.70 万元及59,266.38 万元，占总负债的比重分别为0.13%、
3.14%、2.71%及1.40%。2022 年度一年内到期的非流动负债大幅增加，主要系前期发行ABS
产生的部分内部长期应付款即将于2023 年度到期所致。2024 年6 月末一年内到期的非流动
负债相较2023 年末下降45.34%，主要系因为一年内到期的长期借款金额有所减少。
2）非流动负债
2021-2023 年末及2024 年6 月末，非流动负债占总负债比重分别为14.33%、12.91%、
13.04%及20.20%。高投置业非流动负债主要为长期借款，也包括长期应付款、递延所得税负
债、其他非流动负债等。
2021 年-2023 年末及2024 年6 月末，高投置业长期借款分别为204,700.00 万元、256,605.46
万元、247,913.85 万元及578,051.18 万元，长期借款占总负债的比重分别为7.32%、7.80%、
6.19%及13.61%。其中，2022 年较2021 年增加了51,905.46 万元，增幅为25.36%，主要系融
资需求扩大、抵押借款增加所致；2023 年较2022 年减少了8,691.61 万元，降幅为3.39%；
2024 年6 月末较2023 年增加了330,137.33 万元，增幅为133.17%，主要系因项目需要新增对
外融资。
2021 年-2023 年末及2024 年6 月末，高投置业长期应付款分别为119,479.96 万元、
88,869.18 万元、85,454.96 万元及87,569.50 万元，占总负债的比重分别为4.27%、2.70%、
2.13%及2.06%，报告期内总体呈波动减少趋势。
2021 年-2023 年末及2024 年6 月末，高投置业递延所得税负债分别为74,050.60 万元、
78,309.42 万元、79,893.98 万元及80,207.19 万元，占总负债的比重分别为2.65%、2.38%、
2.00%及1.89%，总体保持稳定。
2021 年-2023 年末及2024 年6 月末，高投置业其他非流动负债分别为0.00 万元、0.00 万
元、108,342.65 万元及112,147.15 万元，占总负债的比重分别为0.00%、0.00%、2.71%及2.64%。
2023 年新增大额其他非流动负债，主要系本期将未办理土增税清算项目的税金重分类到其他
非流动负债所致。
（3）所有者权益情况
招募说明书
368
所有者权益方面，2021 年-2023 年末及2024 年6 月末，高投置业所有者权益呈波动增长，
分别为336,602.71 万元、362,336.20 万元、426,170.26 万元及421,317.76 万元。
高投置业所有者权益主要由实收资本和未分配利润构成。报告期内，高投置业实收资本
维持为150,000 万元；未分配利润分别为174,497.07 万元、195,904.51 万元、259,799.72 万元
和254,947.22 万元，占所有者权益的比例分别为51.84%、54.07%、60.96%及60.51%。
（4）盈利情况
2021-2023 年度及2024 年1-6 月，高投置业营业收入分别为309,528.16 万元、597,236.11
万元、722,695.93 万元和93,356.19 万元，其中2021 年及2022 年由于确认多个园区配套项目
销售收入而处于较高水平。
2021-2023 年度及2024 年1-6 月，高投置业营业利润分别为10,559.71 万元、37,015.85 万
元、92,305.17 万元和-6,561.81 万元。2021-2023 年度及2024 年1-6 月，高投置业净利润分别
为5,464.28 万元、24,734.18 万元、71,177.44 万元和-4,852.50 万元，2022 年，高投置业净利
润较2021 年增长19,269.90 万元，增幅为352.65%；2023 年，高投置业净利润较2022 年增长
46,443.26 万元，增幅为187.77%。最近三年净利润波动较大主要系京东方人才公寓（朗悦府）
等多个园区配套交付，销售收入快速增长所致。最近一期净利润为负主要系受业务性质影响
上半年收入确认较少、叠加财务费用较高且为刚性支出所致。
2021-2023 年度及2024 年1-6 月，公司销售费用、管理费用和财务费用合计分别为
36,688.26 万元、49,802.65 万元、70,497.11 万元和39,189.86 万元。费用构成中，财务费用占
比较大，2021-2023 年度和2024 年1-6 月财务费用分别为29,559.43 万元、40,330.56 万元、
56,178.10 万元和35,479.92 万元，2022 年财务费用较2021 年增加了10,771.13 万元，增幅为
36.44%，2023 年财务费用较2022 年增加了15,847.54 万元，增幅为39.29%，上述增长主要系
随着有息负债增加、相应利息支出规模增长所致。
（5）现金流量情况
表：高投置业近三年及一期合并现金流量表主要指标
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
经营活动产生的现金流量净额 -274,994.07 -275,340.37 -218,858.46 -386,422.48
投资活动产生的现金流量净额 -8,885.07 -9,738.87 -282.52 11,915.84
筹资活动产生的现金流量净额 239,373.71 266,333.14 208,923.41 445,181.86
现金及现金等价物净增加额 -44,505.42 -18,746.09 -10,217.57 70,675.22
经营活动现金流方面，2021-2023 年度和2024 年1-6 月，高投置业经营活动净现金流分
招募说明书
369
别为-386,422.48 万元、-218,858.46 万元、-275,340.37 万元和-274,994.07 万元。其中，2022 年
较2021 年增加了167,564.02 万元，增幅为43.36%，主要系高投置业在建项目逐步结转销售
从而销售商品、提供劳务收到的现金增多所致；2023 年较2022 年下降了56,481.91 万元，降
幅为25.81%。报告期内经营活动现金流持续为负，主要系报告期内人工智能创新中心二期、
新川生物医药三期项目、新川二三四期人才公寓等项目的投入建设成本支出规模较大所致。
投资活动现金流方面，2021-2023 年度和2024 年1-6 月公司投资活动净现金流量净额分
别为11,915.84 万元、-282.52 万元、-9,738.87 万元和-8,885.07 万元。其中，2022 年较2021 年
下降了12,198.36 万元，降幅为102.37%，主要系本年度收回的统借统还本金减少所致；2023
年较2022 年下降了9,456.35 万元，降幅为3,347.14%，主要系本期自营项目投入较大，购建
固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金大幅增加所致。
2021 年-2023 年度和2024 年1-6 月，高投置业筹资活动产生的现金流量净额分别为
445,181.86 万元、208,923.41 万元、266,333.14 万元和239,373.71 万元。其中，2022 年较2021
年下降了236,258.45 万元，降幅为53.07%，主要系本年度归还拆借资金增加所致；2023 年较
2022 年增加了57,409.73 万元，增幅为27.48%。
（七）历史信用状况
经基金管理人、计划管理人、财务顾问和法律顾问查询中国人民银行出具的《企业信用
报告》及对相关公开信息的查询结果，截至对应查询日，高投置业不存在重大违法、违规或
不诚信行为，未被列入失信被执行人名单、失信生产经营主体名单或其他失信主体名单，相
关公开信息未显示近三年及一期内高投置业在所涉领域存在失信记录，或被暂停或限制进行
融资，或存在因违法违规经营而受到主管部门重大行政处罚的情形。
经查询中国执行信息公开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn），截至对应查询日，未在前
述网站公布的信息中发现高投置业被纳入被执行人或失信被执行人名单的情况。
（八）资本市场公开融资情况
截至本招募说明书发布之日，高投置业无资本市场公开融资。
（九）主要债务情况
截至2024 年6 月30 日，高投置业合并口径有息债务63.73 亿元，其中长期借款为57.81
亿元、一年内到期的非流动负债为5.93 亿元。
（十）依法合规拥有项目所有权、经营权和收益权情况
如本招募说明书“第十四部分 基础设施项目基本情况”之“三、基础设施项目合规情况”
之“（一）基础设施项目权属和资产范围”之“2、资产权属”所述，高投置业依法合规拥有
招募说明书
370
天府软件园一期项目所有权、经营权和收益权。截至本招募说明书发布之日，资产重组已完
成，上述权利的权属方已变更为项目公司高投合顺。
（十一）发行REITs 后可使用持有的同类资产进行扩募情况
截至本招募说明书发布之日，高投置业主要已建成的同类可扩募资产共计5 项，具体情
况如下表所示：
表：高投置业主要可扩募资产情况
资产名称 所在
区域
资产
运营年限
建筑面积
（万m2）
可租
面积
（万m2）
决算
总投资
（亿元）
直接或间接
持股比例
天府软件园C 区
成都
高新区
15 年 21.88 15.64 12.70
100%
天府软件园D 区 14 年 14.78 10.22 8.00
天府软件园E 区 12 年 21.03 17.17 11.50
天府软件园G 区北 12 年 3.58 2.83 3.51
天府生命科技园 13 年 10.78 7.66 6.02
合计 - - 72.05 53.52 41.73 -
三、原始权益人的主要义务
结合《基础设施基金指引》等相关法律文件规定或约定，原始权益人主要义务如下：
1、不侵占、损害基础设施基金所持有的基础设施项目；
2、配合基金管理人、基金托管人以及其他为基础设施基金提供服务的专业机构履行职责；
3、确保基础设施项目真实、合法，确保向基金管理人、计划管理人、财务顾问等机构提
供的文件资料真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；
4、及时移交基础设施项目及相关印章证照、账册合同、账户管理权限等；
5、及时配合项目公司到工商行政管理机关提交办理项目公司股权转让的相关资料，办理
股权变更的工商变更登记手续；
6、法律法规及相关协议约定的其他义务。
原始权益人已针对上述义务出具了《关于相关义务的承诺函》。
四、原始权益人及控股股东、实际控制人承诺函
（一）国家发改委申报阶段的相关承诺
1、《关于申请试点发行基础设施REITs 相关事项的承诺函》
高投集团及高投置业已分别出具《关于申请试点发行基础设施REITs 相关事项的承诺函》，
承诺如下事项：
（1）高投集团（作为发起人及原始权益人二）
招募说明书
371
“1）高投集团成立于1996 年10 月28 日，注册资本为2,069,553.769703 万元人民币，
成都高新技术产业开发区国资金融局持有高投集团90%股权，四川省财政厅持有高投集团10%
股权。高投集团根据中华人民共和国适用法律依法有效设立并合法有效存续，不存在破产清
算、重整等类似情形。高投集团自设立以来，企业信用稳健、内部控制制度健全，在产业园
投资、建设和运营领域具有持续经营能力。
2）高投集团已经根据要求提供了本次申报所必需的、完整的、真实的原始书面材料、副
本材料或其他材料，高投集团承诺并确认前述文件和材料真实、有效、合规、完备，不存在
任何隐瞒、虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，文件和材料上所有签字与印章真实，文件
和材料如为副本或复印件的，该等副本与正本一致，复印件与原件一致。高投集团按要求向
本项目专项法律顾问、审计机构等相关参与机构提供的所有文件资料和信息均真实、完整、
有效，且已将一切足以影响该等参与机构出具本项目相关报告或法律意见的全部事实向其披
露，无任何隐瞒、遗漏、虚假或误导之处。
3）最近三年（自2020 年1 月1 日至承诺函出具之日），高投集团在投资建设、生产运
营、金融监管、市场监管、税务、商务、规划、土地、安全、环保、消防、劳保等方面无重大
违法违规记录；天府软件园一期项目和由高投集团投资、建设、运营的产业园项目（包括但
不限于本项目涉及的盈创动力大厦项目）运营期间未出现安全、质量、环保方面的重大问题。
4）高投集团作为盈创动力大厦项目的建设单位，通过协议出让的方式合法取得盈创动力
大厦项目的建设用地使用权，并支付完毕相关土地出让金和涉及的税费，原土地使用权的取
得合法合规；盈创动力大厦项目立项、环评、规划、施工、竣工、消防等开发建设和验收手
续合法合规或已合法合规地补办了必要手续；盈创动力大厦项目涉及的建（构）筑物规划用
途、实际用途符合工业用地使用相关规定及政策，盈创动力大厦项目运营和管理符合产业导
向和整体规划要求，不存在影响盈创动力大厦项目正常持续运营的情形。如盈创动力大厦项
目因历史瑕疵问题导致高投集团或下属公司拟设立的项目公司承担任何责任或损失的，高投
集团将向项目公司承担相应赔偿责任。
5）天府软件园一期项目和盈创动力大厦项目符合税收、国有资产转让等政策规定，不存
在重大瑕疵和合规性风险。
6）高投集团对拟作为基础设施项目的盈创动力大厦项目享有完全所有权及经营权利，该
项目现金流的产生是基于真实、合法的经营活动。高投集团承诺将按本项目交易安排适时将
盈创动力大厦项目资产以增资或实物出资等方式合法转至高投集团或下属公司拟设立的项目
公司。
招募说明书
372
7）高投集团已经披露了基础设施REITs 所涉转让事项相关的所有限定条件，对项目公司
股权转让和基础设施项目转让的转让限定条件不存在任何缺失、遗漏或虚假陈述并将依法依
规办理所有与项目公司股权转让和基础设施项目转让相关手续。如有缺失、遗漏或虚假陈述，
高投集团承诺承担相应法律责任。
8）高投集团承诺基础设施REITs 获得的90%（含）以上的净回收资金（指扣除用于偿还
相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等的资金后的回收资金）将再次投入到包括但不
限于新川IV46IV47 号地块医学中心项目、新川V5V9V23V24 号地块软件园项目、新川建木
荟建筑产业园项目和新川网易成都研究院项目（以最终实际募集资金金额和确定的使用安排
为准）。高投集团承诺募集资金拟投资的固定资产投资项目情况真实、合法，项目符合国家
重大战略、发展规划、产业政策，符合高投集团主营业务，募集资金的前述用途安排出于高
投集团的真实经营需求，不存在违法违规行为。
9）基础设施REITs 发行或存续期间，如税务部门要求补充缴纳发行基础设施REITs 过程
中可能涉及的相关税费，高投集团、高投集团控股子公司将按要求缴纳（或全额补偿其他相
关缴税主体）相应税金（含滞纳金或罚金）并承担所有相关经济和法律责任。
10）就基础设施项目的运营管理相关事宜，高投集团承诺将提供有效的保障措施以促进
基础设施项目持续健康平稳运营。”
（2）高投置业（作为原始权益人一）
“1）高投置业成立于2002 年1 月8 日，注册资本为150,000 万元人民币，成都高投产
城建设集团有限公司持有高投置业100%股权。高投置业根据中华人民共和国适用法律依法有
效设立并合法有效存续，不存在破产清算、重整等类似情形。高投置业自设立以来，企业信
用稳健、内部控制制度健全，在产业园投资、建设和运营领域具有持续经营能力。
2）高投置业已经根据要求提供了本次申报所必需的、完整的、真实的原始书面材料、副
本材料或其他材料，高投置业承诺并确认前述文件和材料真实、有效、合规、完备，不存在
任何隐瞒、虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，文件和材料上所有签字与印章真实，文件
和材料如为副本或复印件的，该等副本与正本一致，复印件与原件一致。高投置业按要求向
本项目专项法律顾问、审计机构等相关参与机构提供的所有文件资料和信息均真实、完整、
有效，且已将一切足以影响该等参与机构出具本项目相关报告或法律意见的全部事实向其披
露，无任何隐瞒、遗漏、虚假或误导之处。
3）最近三年（自2020 年1 月1 日至承诺函出具之日），高投置业在投资建设、生产运
营、金融监管、市场监管、税务、商务、规划、土地、安全、环保、消防、劳保等方面不存在
招募说明书
373
重大违法违规记录，由高投置业投资、建设、运营的产业园项目（包括但不限于本项目涉及
的天府软件园一期项目）在运营期间未出现生产运营、安全、质量、环保等方面重大问题。
4）高投置业作为天府软件园一期项目的建设单位，通过协议出让的方式合法取得天府软
件园一期项目的建设用地使用权，并支付完毕相关土地出让金和涉及的税费，原土地使用权
的取得合法合规；天府软件园一期项目立项、环评、规划、施工、竣工、消防等开发建设和
验收手续合法合规或已合法合规地补办了必要手续；天府软件园一期项目涉及的建（构）筑
物规划用途、实际用途符合工业用地使用相关规定及政策，天府软件园一期项目运营和管理
符合产业导向和整体规划要求，不存在影响天府软件园一期项目正常持续运营的情形。如天
府软件园一期项目因历史瑕疵问题导致高投置业或下属公司拟设立的项目公司承担任何责任
或损失的，高投置业将向项目公司承担相应赔偿责任。
5）天府软件园一期项目符合税收、国有资产转让等政策规定，不存在重大瑕疵和合规性
风险。
6）高投置业对拟作为基础设施项目的天府软件园一期项目享有完全所有权及经营权利，
该项目现金流的产生是基于真实、合法的经营活动。高投置业承诺将按本项目交易安排适时
将天府软件园一期项目资产以增资或实物出资等方式合法转至项目公司。
7）高投置业已经披露了基础设施REITs 所涉转让事项相关的所有限定条件，对拟设立的
项目公司股权转让和天府软件园一期项目转让的转让限定条件不存在任何缺失、遗漏或虚假
陈述，将依法依规办理所有与项目公司股权转让和天府软件园一期项目转让相关手续。如有
缺失、遗漏或虚假陈述，高投置业承诺承担相应法律责任。
8）高投置业承诺将通过基础设施REITs 获得的90%（含）以上的净回收资金（指扣除用
于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等的资金后的回收资金）再次投入到包括
但不限于新川IV46IV47 号地块医学中心项目、新川V5V9V23V24 号地块软件园项目、新川
建木荟建筑产业园项目和新川网易成都研究院项目（以最终实际募集资金金额和确定的使用
安排为准）。高投置业承诺募集资金拟投资的固定资产投资项目情况真实、合法，项目符合
国家重大战略、发展规划、产业政策，符合高投置业主营业务，募集资金的前述用途安排出
于高投置业的真实经营需求，不存在违法违规行为。
9）基础设施REITs 发行或存续期间，如税务部门要求补充缴纳发行基础设施REITs 过程
中可能涉及的相关税费，高投置业、高投置业控股子公司将按要求缴纳（或全额补偿其他相
关缴税主体）相应税金（含滞纳金或罚金）并承担所有相关经济和法律责任。
10）就天府软件园一期项目的运营管理相关事宜，高投置业承诺将提供有效的保障措施
招募说明书
374
以促进天府软件园一期项目持续健康平稳运营。”
2、《关于申请试点发行基础设施REITs 相关税收缴纳情况的承诺函》
高投集团及高投置业已分别出具《关于申请试点发行基础设施REITs 相关税收缴纳情况
的承诺函》，承诺如下事项：
“1.向发展改革委等监管机构提供的纳税方案与向税务部门提供的纳税方案完全一致。
2.基础设施REITs 发行或存续期间，如税务部门要求补充缴纳发行基础设施REITs 过程
中可能涉及的相关税费，本公司、本公司控股子公司将按要求缴纳（或全额补偿其他相关缴
税主体）相应税金（含滞纳金或罚金）并承担所有相关经济和法律责任，不将相关税收风险
转由基础设施REITs 基金管理人或投资人承担。”
3、《关于申请试点发行基础设施REITs 底层资产有关事项的承诺函》
高投集团及高投置业已分别出具《关于申请试点发行基础设施REITs 底层资产有关事项
的承诺函》，承诺如下事项：
“一、本项目申请发行基础设施REITs 的底层资产及底层资产不可分割的建筑物中，不
存在未办理投资管理、规划、用地、施工许可和产权登记手续的连廊、夹层等建筑。
二、本项目近3 年收入和未来收入预测中均不含政府补贴资金。
三、本项目近3 年运营指标和经营收入等历史经营情况真实、完整，不存在通过各种手
段突击虚增运营收入的情况。”
（二）申报证监会、交易所阶段的相关承诺函
1、高投集团、高投产城和高投置业已分别出具关于购回份额的承诺函，承诺如下：
（1）高投集团
“如本公司及本公司的控股股东和实际控制人、高投置业及高投置业的控股股东和实际
控制人提供的文件资料存在隐瞒重要事实或者编造重大虚假内容等重大违法违规行为的，本
公司承诺购回基础设施基金的全部基金份额或基础设施项目权益。”
（2）高投产城（作为原始权益人高投置业的控股股东）
“如本公司及高投置业提供的文件资料存在隐瞒重要事实或者编造重大虚假内容等重大
违法违规行为的，本公司承诺购回基础设施基金的全部基金份额或基础设施项目权益。”
（3）高投置业
“如本公司及本公司的控股股东、实际控制人提供的文件资料存在隐瞒重要事实或者编
造重大虚假内容等重大违法违规行为的，本公司承诺购回基础设施基金的全部基金份额或基
础设施项目权益。”
招募说明书
375
2、高投集团和高投置业已分别出具《关于申报材料真实、准确及完整的承诺函》，承诺
如下：
（1）高投集团
“本公司及高投置业就本次申报所提供的所有文件和材料均真实、有效、合规、完备，
不存在任何隐瞒、虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，文件上所有签字与印章真实，副本
与正本一致、复印件与原件一致。”
（2）高投置业
“本公司就本次申报所提供的所有文件和材料均真实、有效、合规、完备，不存在任何
隐瞒、虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，文件上所有签字与印章真实，副本与正本一致、
复印件与原件一致。”
3、高投集团、高投产城和高投置业已分别出具《避免同业竞争的承诺函》，详见“第十
九部分 利益冲突及关联交易”之“三、利益冲突防范措施”之“（三）原始权益人”。
4、高投集团、高投置业已分别出具《关于相关义务的承诺函》，承诺如下：
“1.不侵占、损害基础设施基金所持有的基础设施项目；
2.配合基金管理人、基金托管人以及其他为基础设施基金提供服务的专业机构履行职责；
3.确保基础设施项目真实、合法，确保向基金管理人、计划管理人、财务顾问等机构提供
的文件资料真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；
4.及时移交基础设施项目及相关印章证照、账册合同、账户管理权限等；
5.及时配合项目公司到工商行政管理机关提交办理项目公司股权转让的相关资料，办理
股权变更的工商变更登记手续；
6.法律法规及相关协议约定的其他义务。”
5、高投集团、高投置业已分别出具《募集资金用途承诺函》，高投产城作为高投置业的
控股股东已出具《募集资金监督承诺函》，详见“第十七部分 原始权益人”之“六、回收资
金管理安排”。
6、高投集团和高投置业已分别出具关于其他相关事项的承诺函，承诺如下：
（1）高投集团
“1.如基础设施项目因历史瑕疵问题导致对应项目公司成都高投合顺企业管理有限公司
（以下简称“高投合顺”）、成都高投盈创融顺企业管理有限公司（以下简称“盈创融顺”）
承担任何责任或损失的，本公司将向项目公司高投合顺及盈创融顺承担相应赔偿责任。
2.本公司向基础设施基金转让盈创融顺股权、高投置业向基础设施基金转让高投合顺股
招募说明书
376
权，符合地方政府性债务管理的规定，不会新增地方政府隐性债务。
3.若基础设施项目因租赁合同未备案问题导致基础设施基金或项目公司高投合顺及盈创
融顺承担任何责任或损失的，本公司将向基础设施基金或项目公司高投合顺及盈创融顺承担
相应赔偿责任。
4.基础设施项目配套设施及设备用房等已登记或未来将登记为全体业主共有的资产不属
于本次发行基础设施基金的入池资产范围，本公司将采取有效措施积极对该等资产进行管理
（包括但不限于日常维护、维修维保、更新改造等），确保不影响基础设施项目的稳定运营。
若后续因该等资产管理问题导致基础设施基金或盈创融顺、高投合顺承担超出其作为业主角
色责任范围的任何责任或损失，本公司将向基础设施基金或盈创融顺、高投合顺承担相应赔
偿责任。”
（2）高投置业
“1.如天府软件园一期项目因历史瑕疵问题导致项目公司成都高投合顺企业管理有限公
司（以下简称“高投合顺”）承担任何责任或损失的，本公司将向高投合顺承担相应赔偿责
任。
2.本公司向基础设施基金转让高投合顺股权，符合地方政府性债务管理的规定，不会新增
地方政府隐性债务。
3.若天府软件园一期项目因租赁合同未备案问题导致基础设施基金或高投合顺承担任何
责任或损失的，本公司将向基础设施基金或高投合顺承担相应赔偿责任。
4.天府软件园一期项目配套设施及设备用房等未来将登记为全体业主共有的资产不属于
本次发行基础设施基金的入池资产范围，本公司将采取有效措施积极对该等资产进行管理（包
括但不限于日常维护、维修维保、更新改造等），确保不影响天府软件园一期项目的稳定运
营。若后续因该等资产管理问题导致基础设施基金或高投合顺承担超出其作为业主角色责任
范围的任何责任或损失，本公司将向基础设施基金或高投合顺承担相应赔偿责任。”
五、回收资金的用途
本项目中，原始权益人全部净回收资金（扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参
与战略配售等的资金后的回收资金）预计为4.10 亿元（以最终实际获批发行及缴税情况而定），
拟用于新川IV46IV47 号地块医学中心、新川V5V9V23V24 号地块软件园、新川建木荟建筑
产业园及新川网易成都研究院4 个项目。上述4 个项目均系产业园区项目，非商业或住宅项
目，属于未列入《产业结构调整指导目录》的允许类项目，有助于带动成渝地区双城经济圈
招募说明书
377
产业发展，符合国家相关宏观政策及规划，满足国家发改委958 号文相关要求。
具体情况如下：
表：回收资金拟投资的固定资产投资项目情况
项目名称 新川IV46IV47 号
地块医学中心项目
新川V5V9V23V24
号地块软件园项目
新川建木荟建筑
产业园项目
新川网易成都
研究院项目
项目总投资（万元） 260,000 272,000 140,000 155,000
项目资本金（万元） 74,500 78,900 41,200 45,300
项目资本金缺口
（万元）（注1） 15,065 15,076 10,721 300
拟使用募集资金规
模（万元）（注2） 15,000 15,000 10,700 300
募集资金投入项目
的具体方式 项目资本金 项目资本金 项目资本金 项目资本金
建设内容和规模
项目占地面积约
92.20 亩，总建筑面
积约35.60 万平米，
地上约26.60 万平
米，地下约9 万平
米。主要建设写字
楼及其商业配套
项目占地面积约
130.30 亩，总建筑面
积约35 万平方米，其
中地上约26.70 万平
方米，地下约8.30 万
平方米。主要建设写
字楼及其商业配套
项目占地面积约27
亩，总建筑面积约
15 万平米，其中地
上约11 万平米，地
下约4 万平米。主
要修建写字楼及其
商业配套。
项目占地面积约
95.73 亩，总建筑面
积约16.20 万平米，
其中地上约10.10万
平米，地下约6.10万
平米。主要为研发中
心、设计中心、工程
技术中心、培训中心
等科研设计建筑
前期工作进展
已于2022 年5 月27
日在成都高新区发
展改革局备案
（备案号：川投资
备【2205-510109-
04-01-940276 】
FGQB-0365 号）
已于2022 年3 月22
日在成都高新区发展
改革局备案
（备案号：川投资备
【2203-510109-04-
01-146669 】FGQB-
0209 号）
已于2022 年3 月22
日在成都高新区发
展改革局备案
（备案号：川投资
备【2203-510109-
04-01-257917 】
FGQB-0210 号）
已于2021 年1 月22
日在成都高新区发
展改革局备案
（备案号：川投资备
【2101-510109-04-
01-211016】FGQB-
0028 号
开工时间 2023 年10 月
（已开工）
2023 年10 月
（已开工）
2023 年12 月
（已开工）
2022 年5 月
（已开工）
注1：项目资本金缺口为截至2024 年9 月30 日数据。
注2：原始权益人将根据实际基金发售及纳税情况调整投向上述四个项目的募集资金总额，并视项目
实际资金需求调整各项目间的募集资金分配，或将部分资金用于非资本金部分。
六、回收资金管理安排
（一）原始权益人涉及房地产开发业务情况
发起人及原始权益人二高投集团、原始权益人一高投置业，营业执照经营范围均包含房
地产开发经营，具备房地产开发资质，公司业务涉及房地产开发存量业务。高投集团及高投
置业作为成都高新区最大的国有企业平台，虽从事一定的房地产开发业务，但以园区配套人
才公寓为主，商业及住宅业务占比很低，整体符合国家对房地产的宏观政策调控要求，且不
招募说明书
378
存在违反监管政策及规定的情形。
本次项目净回收资金最终用于四个产业园区项目（以下简称“募投项目”），项目业主
方分别为高投置业下属4 家全资项目公司（以下合称“4 家公司”），与原始权益人或其持有
的其他主体能充分隔离，具备独立性。
1、资产：4 家公司独立拥有对应募投项目的产权，募投项目权属清晰、资产范围明确，
与原始权益人旗下其他资产可明确区分，具备资产独立性。
2、业务：4 家公司专门负责各自对应募投项目的建设和运营，不与原始权益人或其持有
的其他主体所开展的项目相混同，具备业务独立性。
3、财务：4 家公司拥有单独的银行账户，财务报表单独进行核算，独立对外纳税，具备
财务独立性。
4、人员：4 家公司的财务管理等相关工作由专人负责，与原始权益人自身层面相关人员
不一致，以保障人员的独立性。
5、机构：4 家公司均为独立的法人实体，自身可独立开展业务、签署合同等，具备机构
独立性。
（二）原始权益人募集资金用途承诺
高投集团和高投置业分别出具了《募集资金用途承诺函》，具体如下：
1、高投集团（作为原始权益人之一，以及原始权益人高投置业的间接控股股东）
“就发行基础设施REITs 的募集资金净额（即本公司向基础设施基金出售基础设施项目
对应的项目公司股权而获得基础设施基金公开发售基金份额募集的资金，在扣除偿还外部债
务、本公司认购基金份额出资以及缴纳相关税费等费用后的净额），本公司作为项目发起人
及原始权益人、以及原始权益人高投置业的间接控股股东，特作出如下承诺：
1.严格确保发行基础设施REITs 的募集资金净额用于新川IV46IV47 号地块医学中心项
目、新川V5V9V23V24 号地块软件园项目、新川建木荟建筑产业园项目和新川网易成都研究
院项目（或根据届时相关法律法规要求履行适当变更程序后的其他用途）。
2.严格管控本公司及高投置业发行基础设施REITs 的募集资金净额，除上述用途外，确
保不会流入房地产开发领域。
3.如违反上述承诺，愿接受监管机关的相关处罚。”
2、高投置业
“就发行基础设施REITs 的募集资金净额（即本公司向基础设施基金出售基础设施项目
对应的项目公司股权而获得基础设施基金公开发售基金份额募集的资金，在扣除偿还外部债
招募说明书
379
务、本公司认购基金份额出资以及缴纳相关税费等费用后的净额），本公司特作出如下承诺：
1.严格确保发行基础设施REITs 的募集资金净额用于新川IV46IV47 号地块医学中心项
目、新川V5V9V23V24 号地块软件园项目、新川建木荟建筑产业园项目和新川网易成都研究
院项目（或根据届时相关法律法规要求履行适当变更程序后的其他用途）。
2.严格管控本公司发行基础设施REITs 的募集资金净额，除上述用途外，确保不会流入
房地产开发领域。
3.如违反上述承诺，愿接受监管机关的相关处罚。”
（三）原始权益人控股股东募集资金监督承诺
高投产城作为高投置业控股股东出具了《募集资金监督承诺函》，作出如下承诺：
“1.严格监督高投置业发行基础设施REITs 的募集资金净额用于新川IV46IV47 号地块
医学中心项目、新川V5V9V23V24 号地块软件园项目、新川建木荟建筑产业园项目和新川网
易成都研究院项目（或根据届时相关法律法规要求履行适当变更程序后的其他用途）。
2.严格监督高投置业发行基础设施REITs 的募集资金净额，除上述用途外，确保不会流
入房地产开发领域。
3.如违反上述承诺，愿接受监管机关的相关处罚。”
高投产城的控股股东为高投集团，高投集团出具的《募集资金用途承诺函》情况见本节
之“（二）原始权益人募集资金用途承诺”。
（四）发起人回收资金使用管理办法
为避免募集回收资金流入房地产开发业务，发起人高投集团已制定《基础设施REITs 回
收资金使用管理办法》。该办法适用于集团公司及其实际控制且纳入财务共享范围的下属全
资公司作为原始权益人的基础设施REITs 回收资金的使用与管理，即包括原始权益人高投集
团及高投置业。
该办法拟包括但不限于如下内容：
1、回收资金的存储
回收资金应当存放于经批准设立的回收资金专户集中管理，不得存放非回收资金或者用
作其他用途。原始权益人应当按照监管机构的要求与基础设施REITs 的基金管理人、存放回
收资金的商业银行（以下简称“商业银行”）签订回收资金监管协议，并报送监管机构备案
（如需）。该协议应当包括但不限于以下内容：
（1）原始权益人应当将回收资金集中存放于回收资金专户，严禁流入商品住宅或商业地
产开发领域（监管部门新纳入基础设施REITs 试点范围的除外）；
招募说明书
380
（2）基础设施REITs 基金管理人可以随时到商业银行查询回收资金专户资料；
（3）基础设施REITs 回收资金的用途，以及托管人的监管责任与义务。
2、回收资金的使用
原始权益人应当按照基础设施REITs 招募说明书中承诺的回收资金使用计划使用回收资
金；出现严重影响回收资金使用计划正常进行的情形时，原始权益人应当及时报告基金管理
人；回收资金使用的申请、审批权限、决策程序按照各公司《资金支付分级授权审批权限管
理办法》执行。
3、回收资金用途的变更
基础设施REITs 存续期间，回收资金应当按照招募说明书所列用途使用。募投项目或回
收资金使用明细发生变更的，须经发起人融资管理部部长、融资管理部分管领导、集团总经
理、董事长依次审批同意后，履行发行文件中的相关规定，根据政策要求进行信息披露。
4、回收资金使用情况的报告
原始权益人应配合基础设施REITs 基金管理人至少每年度对公司回收资金的存放与使用
情况进行一次调查，同时需配合基础设施REITs 基金管理人定期报告和临时报告对回收资金
使用相关情况的披露工作。原始权益人将按照监管机构要求，就遵守法律法规的要求以及履
行基础设施REITs 招募说明书相关义务情况对回收资金使用情况开展自查清理工作，对回收
资金使用情况开展自查清理工作，并向监管机构提交自查报告。原始权益人在基础设施REITs
上市后每季度结束后5 个工作日内向国家发改委投资司、交易所直接报送回收资金使用情况，
报送国家发改委投资司的报告需同步抄送四川省发展改革委。
（五）回收资金的专户存储
原始权益人选择成都农村商业银行股份有限公司作为回收资金存放银行，原始权益人、
基金管理人、计划管理人、回收资金存放银行共同签订了《回收资金监管协议》，核心条款
如下：
1、原始权益人同意在监管银行指定的辖内分支机构成都农村商业银行股份有限公司高新
支行开立唯一的专项人民币存款账户，该账户作为其接收本基金回收资金的监管账户，专项
用于存放回收资金。
2、原始权益人应当将本次回收资金集中存于监管账户中。监管账户仅用于原始权益人为
本次发行基金回收资金的存储和使用，不得用作其他用途。
3、原始权益人用款直接向监管银行申请，向监管银行提供划款指令、用款单据等文件或
资料。监管银行应当审核用款单据的用途是否与基金募集说明书载明的资金用途一致，监管
招募说明书
381
银行对此进行表面形式审查，监管银行经审查认为与招募说明书用途一致，则在批准之后可
直接支付。如监管银行发现资金使用不符合招募说明书用途的，应及时通知基金管理人及计
划管理人。
4、基金管理人及计划管理人应每月对监管账户的设立、资金存储及支付情况进行检查。
监管银行及原始权益人需配合检查事宜。
高投集团系高投置业的间接全资控股股东，亦是本项目原始权益人之一，同时本次项目
两家原始权益人的回收资金将统一使用到相同用途上，不存在混同风险。因此，结合高投集
团体系资金日常集中管控需要，并为更好地监管回收资金，本次项目高投置业回收资金拟集
中至高投集团监管账户进行统一监管。为此，高投置业所涉《回收资金监管协议》在上述核
心条款的基础上，还设置了以下特殊条款：
1、高投置业在监管账户收到本基金回收资金后5 个工作日内，将资金转入高投集团在监
管行开立的特定监管账户（与高投集团回收资金监管账户为同一账户），用于对本基金回收
资金进行监管。
2、高投置业应当将本次回收资金集中存于监管账户中，并根据本协议约定将资金转入高
投集团在监管行开立的特定监管账户。高投置业监管账户及高投集团特定监管账户仅用于高
投置业为本次发行基金回收资金的存储和使用，不得用作其他用途。
3、高投置业用款时需向高投集团及监管银行申请，由高投集团在监管行开立的特定监管
账户代付，原始权益人、高投集团向监管银行提供划款指令、用款单据等文件或资料，监管
银行应当审核用款单据的用途是否与基金募集说明书载明的资金用途一致。
招募说明书
382
第十八部分 基础设施项目运营管理安排
一、运营管理机构的基本情况
本基金运作过程中由基金管理人、计划管理人按照法律法规和基金合同约定主动履行基
础设施项目运营管理职责。基金管理人、计划管理人和项目公司共同聘请软件园公司和高投
资管作为运营管理机构，按照《运营管理服务协议》的约定分别承担天府软件园一期和盈创
动力大厦的运营管理职责。
二、运营管理机构一（成都天府软件园有限公司）
（一）基本情况
1、概况
成都天府软件园有限公司是天府软件园一期项目的运营管理机构。软件园公司成立于
2009 年2 月，在成都高新区党工委、管委会、高投集团及高投产城的直接领导下，对园区进
行专业运营服务。截至本招募说明书发布之日，软件园公司基本情况如下表：
表：成都天府软件园有限公司概况
事项 内容
企业名称 成都天府软件园有限公司
主体类型 有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
法定代表人 万翔
统一社会信用代码 915101006845696940
注册资本 人民币80,000 万元
成立日期 2009 年2 月11 日
住所 中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天华二路219 号1 栋2 层101 号房
经营范围
园区管理及业务咨询服务、物业管理（凭资质许可证经营）、房地产中介服
务、房产出租、出售；计算机软硬件设计开发、销售、技术服务与技术咨询；
计算机系统集成；设计、制作、代理、发布国内各种广告（不含气球广告）；
会议及展览服务；艺术鉴赏及收藏咨询服务；票务服务；零售出版物（未取
得相关行政许可（审批），不得开展经营活动）、工艺美术品及收藏品；技
术进出口；集群企业住所托管服务；住房租赁经营。（以上经营项目法律、
行政法规禁止的除外；法律、行政法规限制的取得许可证后方可经营）
2、股权结构
截至本招募说明书发布之日，软件园公司注册资本为80,000 万元，高投产城持有软件园
公司100.00%的股权。高投集团持有高投产城100.00%的股权。高投集团的控股股东为成都高
新区国资金融局，控股比例90.9386%，四川省财政厅持股9.0614%。软件园公司的实际控制
人为成都高新区管委会。软件园公司股权结构图如下：
图：软件园公司股权结构图
招募说明书
383
3、治理结构
软件园公司根据《公司法》等相关法律法规和《公司章程》的规定，建立了符合公司发
展需要的组织架构和治理结构。软件园公司主要治理结构情况如下：
（1）股东
软件园公司股东为成都高投产城建设集团有限公司。股东依据《公司法》、公司章程及
其相关规定行使股东权利；并就公司部分重大事项按照有关国资监管规定报成都高新投资集
团有限公司（以下简称高投集团）、国有资产监督管理部门批准。股东享有以下权利：
1）按照法律、国资监管条例和本章程的规定转让其股份；
2）在公司经营期间取得红利；
3）在公司终止后取得公司剩余财产；
4）法律、法规所赋予的其他权利。
股东应履行以下义务：
1）遵守公司章程；
2）以其所认缴的出资额和出资方式缴纳出资；
3）以其出资额为限对公司的债务承担责任；
4）在公司办理工商登记手续后，不得抽回出资；
5）法律、法规规定应当承担的其他义务。
股东除享有上述规定的权利外，依法行使以下职权：
1）决定公司的经营方针，审议公司年度投资计划的制定与调整（含股权投资、基金投资、
资产投资），前述公司年度计划包含本企业及所属各级全资和控股企业的投资活动，年度计
划由股东按规定审议报批；
招募说明书
384
2）委派和更换非高新区党工委决定任命的董事（职工董事除外）、监事，决定有关董事、
监事的报酬事项；
3）根据高投集团出具的提名文件决定委派和更换公司董事长并按规定决定董事长报酬及
奖惩事项；
4）根据高投集团出具的提名文件提名聘任或解聘公司总经理并按规定决定其报酬事项；
提名聘任或解聘公司其他高级管理人员；
5）审议批准董事会报告；
6）审议批准监事报告；
7）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
8）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
9）决定公司出资转让、合并、分立、变更公司形式、解散和清算事宜；
10）修改公司章程；
11）审议公司及所属各级企业向有股权关系的参控股公司提供担保事项（前述情况下公
司对外担保原则上以出资比例为限，提供超股比担保的原则上应有足额反担保措施）并报高
投集团审批；审议公司及所属各级企业与无股权关系的区属国有企业之间的担保事项，经股
东审议后逐级上报至国资监管部门审批；除管委会研究确定的项目外，不得向无股权关系的
法人提供担保；
12）审议公司及所属各级企业向有股权关系的参控股公司按持股比例提供借款事项（公
司对外借款原则上以出资比例为限）并报高投集团审批；审议公司及所属各级企业与无股权
关系的区属国有企业之间的借款事项，经股东审议后逐级上报至国资监管部门审批；除管委
会研究确定的项目外，不得向无股权关系的法人提供借款；
13）审批股东公司合并报表范围内企业之间采取非公开协议方式转让产权事宜；审议公
司及其各级控股企业或实际控制企业的无偿划转事项及因实施内部重组整合进行的产权非公
开协议转让事宜并报高投集团审批。对公司及所属各级企业与无股权关系的国有企业之间采
取非公开协议转让方式或无偿划转方式转让产权的，由股东按规定履行其决策和报批流程；
前述无股权关系的国有企业之间因非公开协议转让产权或无偿划转方致使国家不再拥有控股
权的，由股东按规定履行其决策和报批流程（高新区基金管理委员会或管委会会议纪要决定
安排事项按纪要执行，不再报国资监管部门审批）；
14）审议公司及所属全资子公司、控股子公司、并表且实际控制公司（基金除外）根据
其《章程》规定或根据产城集团、高投集团管理制度，上报公司股东审批的投资事项、产权
招募说明书
385
或资产处置、资产合作、担保借款等事项，由股东按规定履行其决策和报批流程；
15）审议公司及所属各级全资企业、控股企业、实际控制企业新增合并报表企业主体事
项并报高新区国资监管部门备案；
16）审批公司年度投资计划内的资产投资项目和2000 万以下（含）股权投资项目（不包
含上市公司股权变动事项）、基金投资项目，2000 万以上（不含）的由股东按规定审议报批；
17）审议公司及所属各级国有股东按《上市公司国有股权监督管理办法》规定持有的上
市公司国有股权变动事项（即：上市公司国有股权持有主体、数量或比例等发生变化的行为，
含国有股东所持上市公司股份通过证券交易系统转让、公开征集转让、非公开协议转让、无
偿划转、间接转让、国有股东发行可交换公司债券；国有股东通过证券交易系统增持、协议
受让、间接受让、要约收购上市公司股份和认购上市公司发行股票）报高投集团审批，前述
事项中按相关规定需上报国资监管部门批准的，按相关规定执行；
18）审批公司及所属各级企业的增资、减资事项；审议公司及所属各级全资公司、控股
子公司因产权转让、放弃增资及减资导致国有资本丧失控股地位的产权转让、增减资事项；
19）审批公司及所属各级企业的生产设备、房产（不含非自用的经营性房地产开发产品）、
在建工程以及土地使用权、债权、知识产权等资产对外转让（属于国有出资企业职权范围内
的非公开转让、无偿划转事项由股东按规定审议报批）；
20）审批公司及所属各级企业的金额在50 万以下（不含本数）的捐赠项目；审议公司及
所属各级企业的金额在50 万以上（含本数）的捐赠项目并报高投集团审批；
21）公司年度财务报告审计机构的选聘（高新区国资监管部门有要求的按国资监管部门
意见执行）；
22）审议公司及所属各级全资子公司、控股子公司、实际控制公司、参股公司按法律法
规规定应由公司股东决议事项或由公司逐级报经政府机关、国资监管部门、行业主管部门、
高投集团审批的需公司股东前置审议的事项；
23）依法对公司的经营活动进行监督，对违反国家法律法规、国资监管制度、公司章程
及其他规章制度，未履职或未正确履职造成公司资产损失或其他严重不良影响的董事、监事、
经营层成员及其他各级经营管理人员，除依据有关规定移送纪检监察机构或司法机关处理外，
按照违规经营投资责任追究制度终身追究其责任。在有关外聘董事的聘任合同中，明确违规
经营投资责任追究的原则要求；
24）股东认为需要审议或审批的公司章程或公司内部制度未明确规定审批权限的公司经
营性重大事项；
招募说明书
386
25）法律、法规或公司章程规定以及国资监管部门书面授予的其他职权。
（2）董事会
公司设立董事会，董事会由3 名董事组成。董事会设董事长1 人，由股东根据高投集团
书面决定提名，由股东委派和更换。非职工董事由股东产城集团委派和更换。职工董事由公
司职工大会选举产生，报股东备案。董事会成员实行任期制管理，每届任期3 年，可连选连
任。董事会向股东负责，是公司的决策机构。董事会依照公司章程的规定行使职权。股东应
当以书面形式委派董事，有权对董事进行考评并随时解除其委派董事的职务。董事会行使以
下职权：
1）向股东报告工作；
2）执行股东的决定；
3）制订公司年度经营计划、公司年度投资计划（含软件园公司及所属各级全资和控股企
业的投资活动）及年度投资计划的调增方案；
4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案：
5）制订公司增加或减少注册资本以及发行公司债券的方案；
6）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
7）拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散、清算的方案；
8）推动完善公司合规管理体系建设和违规经营投资责任追究机制建设，统筹协调企业合
规管理及违规经营投资责任工作；审议违规经营投资责任追究制度，决定违规经营投资责任
追究专门部门的设置和职责；定期听取责任追究工作情况汇报，研究部署和指导推动责任追
究重点工作。牵头负责建立健全公司重大决策评估、决策事项履职记录、决策过错认定等配
套制度。在有关职业经理人聘任合同中，明确违规经营投资责任追究的原则要求；
9）监督管理内部审计工作；
10）决定公司内部管理机构的设置；
11）根据股东的提名结果，决定聘任或解聘公司总经理及其他高级管理人员；决定除公
司总经理以外的高级管理人员的报酬事宜；
12）制定董事会、总经理办公会议事规则等公司治理相关制度，以及规定公司投资、资
产转让、资产管理、员工薪酬、激励及福利等重要管理事项的制度（以下简称基本管理制度）；
13）拟订公司章程修改方案，审批公司下属全资或控股子公司上报公司审批的该子公司
的章程的拟定和修改；
14）审议公司年度投资计划内的资产投资项目及股权投资项目（不包含上市公司股权变
招募说明书
387
动事项）、基金投资项目；
15）审议公司及所属各级企业持有的产权转让事项和增资、减资事项；
16）审议公司及所属各级企业的生产设备、房产（不含非自用的经营性房地产开发产品）、
在建工程以及土地使用权、债权、知识产权等资产对外转让；
17）审议公司及所属各级企业的捐赠项目；
18）审议除上述（1）股东中股东除享有上述规定的权利外，依法行使以下职权的第2）、
3）、6）、21）条以外的需提交股东审议或审批的事项；
19）对于公司所属各级企业、参股企业按法律法规、公司内部制度、该企业的章程或者
内部制度，需上报公司的事项，软件园公司章程或公司内部制度明确规定了公司内部审批程
序的按规定执行，无明确规定的由公司董事会审议或审批；
20）董事会认为需要审议或审批的公司章程或公司内部制度未明确规定审批权限的公司
经营性重大事项；
21）法律、法规或公司章程规定以及股东书面授予的其他职权。
董事长行使下列职权：
1）主持董事会日常工作，主持召开董事会会议；并代表董事会向股东汇报；
2）检查督促董事会决议实施情况；
3）审查公司董事或其他人员需要提交董事会研究、讨论、决定的提案，并决定是否列入
董事会会议决议；
4）签署董事会主要文件和其他应由公司法定代表人签署的其他文件；
5）行使法定代表人的职权；
6）董事会授予的其他职权。
董事承担以下义务：
1）代表股东的利益，对公司勤勉、诚实的履行职责；
2）不得利用内幕信息为自己或他人谋取利益；
3）认真阅读公司的各项商务、财务报告，及时了解公司业务经营管理情况；
4）亲自行使被合法赋予的公司管理权，不得受他人操纵；非经许可不得将其管理处置权
转授他人行使：
5）内部董事对公司承担竞业禁止义务，即董事不得为自己或他人进行属于公司营业范围
内的行为，并且不能兼任其他同类业务企、事业的经理人或董事（与公司有股权、资产、管
理关系的除外）；
招募说明书
388
6）未经《公司章程》规定或者董事会的合法授权，任何董事不得擅自代表公司或者董事
会行事。
（3）总经理及其他高级管理人员
公司设总经理一人。公司总经理由董事会根据股东出具的正式提名文件聘任；其他高级
管理人员由股东提名，董事会聘任。总经理对董事会负责，总经理列席董事会会议。总经理、
副总经理等高级管理人员每届任期三年，可以连聘连任。总经理有营私舞弊或严重失职行为
的，报请高投集团批准，可以解聘。总经理对董事会负责，行使下列职权：
1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议；
2）组织实施公司年度经营计划、年度投资计划；审议公司在年度投资计划内以自有或自
筹资金开展的投资项目；
3）在经过审批的年度投资计划总规模额度内，结合公司实际经营需要调整纳入上述计划
的具体项目；
4）拟订公司内部管理机构设置方案；
5）拟订公司的基本管理制度；
6）制定公司的具体规章，即在公司基本管理制度框架下为规范公司投资、资产转让、资
产管理、员工薪酬、激励及福利等重大事项的具体分工、流程、工作标准而制定的办法、规
则、细则等，以及对公司其他日常经营事项进行规范的办法、规则、细则等；
7）根据股东的提名，提请董事会聘任或解聘公司除总经理以外的高级管理人员；
8）审议公司下属全资或控股子公司上报公司审批的该子公司的章程的拟定和修改；
9）批准公司合规管理计划，采取措施确保合规制度得到有效执行；
10）依法行使经营管理权并配合支持责任追究工作，负责细化各类经营投资责任清单，
明确公司经营管理人员的岗位职责和履职要求，在各级经营管理人员劳动合同中明确责任追
究的原则要求，不断提高经营投资责任管理的规范化、科学化水平。
11）依据公司章程及相关制度规定，决定应由总经理审批的除需由国资监管部门、股东、
董事会审议或审批的公司“三重一大”事项之外的其他公司经营决策性事项；
12）审批公司及所属各级全资子公司、控股子公司、实际控制公司、参股公司按法律法
规规定，根据其《章程》规定及股东产城集团和公司的管理制度，上报公司审批的除需由国
资监管部门、高投集团、股东、董事会审议或审批的相关事项。对前述上报事项按相关规定
需由公司发起并提请国资监管部门、高投集团、股东、董事会审议或审批的事项进行前置审
议；
招募说明书
389
13）董事会授予的或公司相关制度规定的其他职权。
（4）监事
公司不设监事会，只设监事一名。监事的任期每届为三年。监事任期届满未及时改选，
在改选出的监事就任前，原监事仍应当依照法律、行政法规和公司章程的规定，履行监事职
务。监事由股东委派或更换。监事不得泄露公司的商业秘密，不得干预公司的经营权。监事
行使下列职权：
1）检查公司贯彻执行有关法律、行政法规和规章制度的情况；
2）检查公司财务，查阅企业的财务会计资料及与企业经营管理活动有关的其他资料，验
证企业财务会计报告的真实性、合法性；
3）检查公司的经营效益、利润分配、国有资产保值增值、资产运营的情况；
4）检查公司负责人的经营行为，并对其经营管理业绩进行评价，提出奖惩、任免建议。
对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、公司章程或
者国资监管部门决定的董事、高级管理人员提出罢免的建议；
5）监督董事和高级管理人员合规管理职责履行情况，当董事、高级管理人员的行为有损
害公司利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正；
6）向股东会提出提案；
7）监事可以列席董事会会议，并对董事会决议事项提出质询或者建议；
8）公司章程规定的其它职权。
4、持续经营能力
软件园公司具备良好的资信情况，组织架构、治理结构、财务制度和内控体系完善，拥
有丰富的运营管理经验，经营状况和财务状况良好，不存在任何对其持续经营能力产生重大
影响的事项，具备持续经营能力。
（二）运营管理资质和经验
1、运营资质
本基金拟聘任的外部管理机构软件园公司符合《基础设施基金指引》规定的相关条件，
依法设立且合法存续，公司经营范围中包括“园区管理及业务咨询服务、物业管理（凭资质
许可证经营）、房地产中介服务、房产出租、出售”等，主营业务为园区管理服务，此外还包
括少量业务咨询服务、租赁服务等。具有相应的运营资质。
2、同类基础设施项目运营管理经验
软件园公司除了为本基金所投资的基础设施项目提供服务外，还为其他产业园类资产提
招募说明书
390
供运营管理等服务。运营管理的主要代表性园区项目如下：
表：软件园公司运营管理的已投运同类基础设施项目
序号 项目名称 项目区位 建筑面积（万平方米）
1 天府软件园C 区 成都市高新区天华二路219 号 21.88
2 天府软件园D 区
成都市高新区世纪城南路 215 号、成都市高
新区世纪城南路399 号、成都市高新区世纪
城南路439 号、成都市高新区世纪城南路
599 号、成都市高新区天华二路219 号
14.78
3 天府软件园E 区 成都市高新区天府大道中段1268 号、1366 号 21.03
4 天府软件园G 北区 成都市高新区益州大道中段1800 号 3.58
5 天府软件园G 南区 成都市高新区益州大道中段1858 号 4.10
6 新川人工智能创新
中心一期 成都市高新区合乐一街71、171、150 号 44.97
7 天府长岛一期 成都市高新区盛通街16 号 9.88
8 天府长岛二期 成都市高新区盛通街66 号 13.90
9 新川人工智能创新
中心二期 成都市高新区新川南组团 49.21
合计 - - 183.33
3、主要负责人在基础设施项目运营或投资管理领域的经验
截至2024 年9 月30 日，软件园公司派驻本基础设施项目的主要负责人具备丰富产业园
区运营管理经验，5 年以上同类基础设施项目运营经验的专业人员充足，且熟悉本项目，具体
人员的职位、工作专业能力及工作履历如下表所示：
序号 姓名 职位 基本情况及工作履历
1 赖孝雨 运营总监
赖孝雨，男，1988 年10 月出生，中国籍，2007 年9 月至2011 年
6 月就读于西南交通大学电气工程及其自动化专业，本科学历，获
得工学学士学位，中共党员，无境外永久居留权。2019 年11 月起
就职于软件园公司基础设施及技术服务部，2020 年9 月起任公司
天府软件园项目二中心运营总监（主持工作），2023 年12 月起负
责软件园一中心相关管理工作。
2 兰一凡 招商项目经理
兰一凡，男，1995 年3 月出生，中国籍，2013 年9 月至2017 年7
月就读于电子科技大学成都学院通信工程专业，本科学历，获得工
学学士学位，无境外永久居留权。2018 年4 月至2019 年7 月，就
职于成都高投世纪物业服务有限公司；2019 年7 月至2020 年9 月，
就职于软件园公司；2020 年10 月至2023 年3 月，就职于成都高
投云端商业管理有限公司，2023 年4 月至今任软件园公司招商项
目经理。
3 周召长 物业项目经理
周召长，男，1980 年5 月出生，中国籍，2001 年9 月至2005 年6
月就读于西华大学计算机科学与技术专业，本科学历，获得工学学
士学位，无境外永久居留权。2010 年9 月起就职于软件园公司，曾
任公司品质安全管理工程师，现任公司物业项目经理。
4 程瑜 运营经理
程瑜，女，1987 年2 月出生，中国籍，2007 年9 月至2011 年7 月
就读于四川外语学院成都学院英语（涉外文秘）专业，本科学历，
获得文学学士学位，无境外永久居留权。2011 年8 月至今就职于软
件园公司，曾任公司商务助理、行政专员、物业经理，2020 年9 年
招募说明书
391
序号 姓名 职位 基本情况及工作履历
至今任公司运营经理。
5 袁杰 会计
袁杰，男，1986 年12 月出生，中国籍，2006 年9 月至2010 年7
月就读于武汉科技大学财务管理专业，本科学历，获得学士学位，
无境外永久居留权。2015 年7 月起就职于软件园公司，现任公司
主管会计。
4、其他专业人员配备情况
截至2024 年6 月30 日，软件园公司具有正式编制的员工和管理人员共68 名。从年龄结
构来看，30 岁以下员工7 人，31-40 岁员工34 人，41 岁-50 岁员工23 人，51 岁以上4 人，
分别占比10.3%、50.0%、33.8%和5.9%。从学历结构来看，硕士及以上员工18 人，本科员工
45 人，大专员工3 人，中专及以下员工2 人，分别占比26.5%、66.2%、4.4%和2.9%。软件
园公司可为基础设施项目配备充足的专业人员。
表：软件园公司员工年龄结构表
年龄 人数（人） 占员工总数比例
30 岁及以下 7 10.3%
31-40 岁 34 50.0%
41-50 岁 23 33.8%
51 岁及以上 4 5.9%
合计 68 100.0%
表：软件园公司员工学历结构表
学历 人数（人） 占员工总数比例
硕士及以上 18 26.5%
本科 45 66.2%
大专 3 4.4%
中专及以下2 2.9%
合计 68 100.0%
（三）运营管理业务制度和流程
1、管理制度
软件园公司制定了《成都天府软件园有限公司企业服务管理办法（试行）》《成都天府
软件园有限公司配套商家续租管理办法（试行）》《成都天府软件园有限公司产业办公楼续
租管理办法（试行）》《成都天府软件园有限公司董事会议事规则》《成都天府软件园有限
公司总经理办公会议事规则》《成都天府软件园有限公司物业服务管理办法（试行）》《成
都天府软件园有限公司园区维修改造、维保管理办法（试行）》《天府软件园停车场管理办
法（试行）》和《天府软件园创业场工作管理办法》等多项管理制度，保证各项运营管理工
招募说明书
392
作有章可循。
2、运营相关业务流程
软件园公司按照相关管理制度开展运营管理工作。园区运营服务主要工作涉及的业务流
程包括：
（1）企业招商入驻：了解企业需求；完成租赁合同签订、保证金及租金缴纳等手续办理；
协调园区物业管理单位为企业办理进场、装修等支持工作，确保企业顺利入驻；入驻企业信
息录入等。
（2）企业入驻后拜访：制定月度企业拜访计划；实施拜访并形成拜访总结；实时关注园
区企业发展动态，定期收集企业的基本情况、主要业务、发展动态等信息，统计企业需求，
建立动态化的企业信息数据库等。
（3）企业服务：指派专人负责园区各企业服务日常对接工作；及时响应园区企业各项需
求，提供相关配合服务；定期组织开展园区企业交流活动，为园区企业搭建产业对接平台；
提供其他增值服务等。
（四）组织架构和内部控制情况
1、组织架构
图：软件园公司组织架构图
2、内部控制情况
软件园公司制订了《成都天府软件园有限公司董事会议事规则》《成都天府软件园有限
公司总经理办公会议事规则》等相关内部控制制度，确保内部控制有效性。主要制度规定如
下：
（1）成都天府软件园有限公司董事会议事规则
招募说明书
393
为进一步明确公司董事会职责权限，规范董事会议事方式和决策程序，促使董事和董事
会有效履行其职责，提高董事会规范运作和科学决策水平，根据《中华人民共和国公司法》
《中华人民共和国企业国有资产法》《成都天府软件园有限公司章程》等法律法规及相关制
度规定，制定本规则。
董事会对股东负责，行使下列职权：
1）向股东报告工作；
2）执行股东决定；
3）制定公司的经营计划和投资方案；
4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
5）制订公司增加或减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案；
6）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
7）拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散、清算的方案；
8）决定公司内部管理机构的设置；
9）根据股东的审批决定聘任或者解聘公司总经理及其报酬事项，并根据总经理的提名
决定聘任或者解聘公司副总经理财务总监及其报酬事项；
10）制定公司的基本管理制度；
11）拟订公司章程修改方案；
12）决定公司账面净值在100 万元以内（本数）的单宗产权转让行为（不包括股权转让
行为）；
13）股东授予或公司章程规定的其它职权。
（2）成都天府软件园有限公司总经理办公会议事规则
为完善公司现代企业制度，进一步规范总经理办公会议事程序、优化决策运行机制、提
高决策效率，保证议事决策的科学化、民主化、制度化，根据《中华人民共和国公司法》《成
都高新区国有企业重大事项监督管理办法》《成都天府软件园有限公司章程》《成都天府软
件园有限公司“三重一大”决策制度（试行）》等相关规定，结合公司实际，制订了《成都天
府软件园有限公司总经理办公会议事规则》。
总经理办公会是组织实施董事会决议，研究需提交股东会、董事会审议事项，决定公司
日常经营管理工作事项的机构，在公司章程规定和董事会授权范围内行使职权，对董事会负
责。
总经理办公会议事范围包括：
招募说明书
394
1）学习上级重要会议精神、重大决策部署等，研究制定贯彻落实举措；学习公司经营管
理相关法律、法规。
2）组织实施公司董事会决议。
3）研究公司日常生产、经营、管理相关事项，讨论经营管理中需提交公司董事会审议的
事项。
4）研究年度经营计划方案、投资方案、组织机构设置方案、财务预算决算方案、利润分
配方案，下属公司新设、合并、分立、解散以及变更公司形式实施方案等。
5）研究公司的基本管理制度，制定公司具体规章。
6）研究制订、修改子公司章程，研究修订控股企业、实际控制企业章程中涉及出资金额、
出资比例、削弱表决权等事项的重要内容。
7）听取公司重要决议执行情况，包括年度目标计划和重大项目推进情况等，进行工作协
调。
8）每季度听取公司经营工作汇报，安排部署工作任务。
9）经营层职权范围内的“三重一大＂决策事项。
10）研究公司章程规定和支委会、董事会授权处理的，以及其它需要总经理办公会议定
的事项。
（五）财务状况
本部分财务数据来源于软件园公司经审计的2021 年、2022 年和2023 年的财务报告以及
未经审计的2024 年1-6 月财务报告。
软件园公司2021 年的财务报告由四川明道会计师事务所有限责任公司进行了审计并出
具了川明道[2022]103035 号标准无保留意见的审计报告。软件园公司2022 年及2023 年的财
务报告分别由四川华信（集团）会计师事务所（特殊普通合伙）进行了审计并出具了川华信
审（2023）第0216-003 号、川华信审（2024）第0068-001 号的标准无保留意见的审计报告。
软件园公司2024 年1-6 月财务报表未经审计。
在阅读下文相关财务报表中的信息时，应当参照软件园公司的财务报告及注释。
若无特别说明，下文所引用的2024 年1-6 月财务数据均来自软件园公司2024 年1-6 月
财务报表期末数，2023 年财务数据均来自软件园公司2023 年财务报告期末数，2022 年财务
数据均来自软件园公司2023 年财务报告期初数，2021 年财务数据均来自软件园公司2022 年
财务报告期初数。
1、财务报表
招募说明书
395
表：软件园公司近三年及一期资产负债表
单位：万元
项目 2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
流动资产：
货币资金 297.02 69,301.58 855.36 1,959.78
应收账款 12,822.12 9,982.60 6,807.03 3,777.62
预付款项 9.18 4.57 42.84 117.42
其他应收款 37,170.64 425.78 1,528.89 1,349.96
存货 2.72 2.72 9.75 9.75
其他流动资产 8.99 9.50 5.77 7.36
流动资产合计 50,310.66 79,726.73 9,249.64 7,221.89
非流动资产：
长期股权投资 43,865.07 5,630.18 - -
其他非流动金融资产 250.00 2,140.00 - -
固定资产 133.83 149.58 152.56 127.21
在建工程 - - 206.76 206.61
无形资产 81.06 100.86 180.31 91.52
长期待摊费用 720.30 864.36 - -
递延所得税资产 256.23 374.25 599.76 287.70
其他非流动资产 52.84 52.84 52.84 52.84
非流动资产合计 45,359.33 9,312.06 1,192.23 765.87
资产总计 95,669.99 89,038.80 10,441.86 7,987.76
流动负债：
应付账款 128.25 75.53 25.83 15.34
合同负债 8.87 8.87 9.17 9.17
应付职工薪酬 931.84 1,277.70 1,447.92 1,135.63
应交税费 658.47 1,102.90 844.12 458.13
其他应付款 708.84 2,652.73 715.36 767.89
其他流动负债 0.53 0.53 0.55 0.55
流动负债合计 2,436.80 5,118.25 3,042.95 2,386.71
非流动负债：
递延收益 80.30 217.30 451.00 929.00
递延所得税负债 1,679.44 - - -
非流动负债合计 1,759.74 217.30 451.00 929.00
负债合计 4,196.55 5,335.55 3,493.95 3,315.71
所有者权益：
实收资本 75,800.00 75,800.00 2,000.00 2,000.00
盈余公积 921.01 921.01 550.30 271.88
未分配利润 14,752.43 6,982.24 4,397.61 2,400.17
招募说明书
396
项目 2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
所有者权益合计 91,473.44 83,703.24 6,947.91 4,672.05
负债及所有者权益合计 95,669.99 89,038.80 10,441.86 7,987.76
表：软件园公司近三年及一期利润表
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
一、营业收入 3,175.48 8,760.53 6,364.74 5,602.07
减：营业成本 1,075.85 2,743.81 2,338.14 2,134.57
税金及附加 49.68 36.89 38.59 32.67
管理费用 506.66 1,412.74 1,301.49 1,297.02
财务费用 -495.87 9.14 -7.75 -7.23
其中：利息费用 25.99 27.22 - -
利息收入 522.37 18.97 8.30 8.07
加：其他收益 171.06 380.04 1,134.56 389.28
投资收益（损失以“-”
号填列）
1,445.11 -29.82 - -
信用减值损失（损失以
“-”号填列） 6.28 -2.63 -0.90 -7.83
资产减值损失（损失以
“-”号填列） - -7.04 - -27.81
二、营业利润（亏损以“-”
号填列） 3,661.61 4,898.51 3,827.93 2,498.68
加：营业外收入 6,717.77 0.01 7.55
减：营业外支出 0.74 - - 0.17
三、利润总额（亏损以“-”
号填列） 10,378.64 4,898.52 3,835.48 2,498.51
减：所得税费用 2,608.45 1,191.46 1,051.28 615.76
四、净利润（净亏损以“-”
号填列） 7,770.20 3,707.06 2,784.20 1,882.75
五、综合收益总额 7,770.20 3,707.06 2,784.20 1,882.75
表：软件园公司近三年及一期现金流量表
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 179.98 5,682.62 3,005.62 2,725.85
收到的税费返还 85.94 22.83 0.59 -
收到其他与经营活动有关的现金 912.16 1,141.52 5,933.17 5,908.92
经营活动现金流入小计 1,178.08 6,846.97 8,939.37 8,634.77
购买商品、接受劳务支付的现金 432.20 1,061.13 967.63 377.00
支付给职工以及为职工支付的现金 1,277.57 2,701.97 2,780.04 2,182.92
招募说明书
397
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
支付的各项税费 1,392.45 1,200.02 1,408.24 734.83
支付其他与经营活动有关的现金 496.62 880.80 4,352.75 4,894.79
经营活动现金流出小计 3,598.83 5,843.92 9,508.66 8,189.54
经营活动产生的现金流量净额 -2,420.75 1,003.05 -569.29 445.23
二、投资活动产生的现金流量：
收到其他与投资活动有关的现金 1,600.00 30,967.81 39.69 1,299.52
投资活动现金流入小计 1,600.00 30,967.81 39.69 1,299.52
购建固定资产、无形资产和其他长
期资产支付的现金 2.45 726.81 66.47 370.97
投资支付的现金 28,182.00 7,800.00 - -
支付其他与投资活动有关的现金 38,000.01 30,000.04 - -
投资活动现金流出小计 66,184.46 38,526.84 66.47 370.97
投资活动产生的现金流量净额 -64,584.46 -7,559.04 -26.78 928.55
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 - 73,800.00 - -
收到其他与筹资活动有关的现金 - 26,970.00 - -
筹资活动现金流入小计 - 100,770.00 - -
分配股利、利润或偿付利息支付的
现金 29.35 751.73 508.34 -
支付其他与筹资活动有关的现金 1,970.00 25,016.06 - -
筹资活动现金流出小计 1,999.35 25,767.79 508.34 -
筹资活动产生的现金流量净额 -1,999.35 75,002.21 -508.34 -
四、汇率变动对现金及现金等价物
的影响 - - - -
五、现金及现金等价物净增加额 -69,004.56 68,446.22 -1,104.41 1,373.78
加：期初现金及现金等价物余额 69,301.58 855.36 1,959.77 585.99
六、期末现金及现金等价物余额 297.02 69,301.58 855.36 1,959.77
2、财务状况及主要财务指标分析
（1）资产及负债分析
表：软件园公司近三年及一期资产负债情况
单位：万元
项目 2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
资产合计 95,669.99 89,038.80 10,441.86 7,987.76
负债合计 4,196.55 5,335.55 3,493.95 3,315.71
资产负债率 4.39% 5.99% 33.46% 41.51%
流动比率 20.65 15.58 3.04 3.03
报告期内，软件园公司总资产稳步增长，2022 年末总资产较2021 年末增长30.72%，主
招募说明书
398
要系随着软件园公司业务规模扩大、营业收入增加，应收账款及货币资金总体呈增加态势；
2023 年末较2022 年末增长752.71%，主要系本期股东增资7 亿元所致；2024 年6 月末较2023
年末增长7.45%，变动不大。负债总额同样呈增长态势，2022 年末较2021 年末增长5.38%，
变化不大；2023 年末较2022 年末增长52.71%，主要系与高投集团的内部资金往来增加，其
他应付款增加所致；2024 年6 月末相较2023 年末减少21.35%，主要系本期缴纳税费及支付
前期计提的职工薪酬，同时其他应付款减少所致。
从偿债指标来看，2021-2023 年末及2024 年6 月末，软件园公司资产负债率分别为41.51%、
33.46%、5.99%和4.39%。其中2022 年资产负债率较2021 年末有一定程度下降，主要系随着
业务规模扩大，货币资金和应收账款体量增加，带动总资产规模上涨所致；2023 年资产负债
率较2022 年大幅下降，主要系股东增资7 亿元所致。2021-2023 年末及2024 年6 月末，软件
园公司流动比率分别为3.03、3.04、15.58 及20.65。其中2023 年流动比率增加较多，主要系
股东增资7 亿元所致；2024 年6 月末流动比率继续增加，主要系本期缴纳税费及支付前期计
提的职工薪酬，同时其他应付款减少，流动负债规模下降所致。
（2）收入及利润分析
表：软件园公司近三年及一期收入利润情况
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年 2022 年 2021 年
营业收入 3,175.48 8,760.53 6,364.74 5,602.07
净利润 7,770.20 3,707.06 2,784.20 1,882.75
2021-2023 年及2024 年1-6 月，软件园公司营业收入分别为5,602.07 万元、6,364.74 万
元、8,760.53 万元和3,175.48 万元。其中，2022 年营业收入同比增加13.61%，变化不大；2023
年营业收入同比增加37.64%，主要系运营管理机构营业收入与租金回款挂钩，2023 年不再实
施公共卫生事件减免政策，租金收入恢复正常所致。
2021-2023 年及2024 年1-6 月，软件园公司净利润分别为1,882.75 万元、2,784.20 万元、
3,707.06 万元和7,770.20 万元。其中，2022 年度净利润同比增加47.88%，主要系收入体量扩
大，叠加政府补助增多所致；2023 年度净利润同比增加33.15%，主要系2023 年不再实施公
共卫生事件减免政策，业务恢复正常水平所致。
（3）现金流量情况分析
表：软件园公司近三年及一期现金流量情况
单位：万元
招募说明书
399
项目 2024 年1-6 月 2023 年 2022 年 2021 年
经营活动产生的现金
流量净额 -2,420.75 1,003.05 -569.29 445.23
投资活动产生的现金
流量净额 -64,584.46 -7,559.04 -26.78 928.55
筹资活动产生的现金
流量净额 -1,999.35 75,002.21 -508.34 -
现金及现金等价物净
增加额 -69,004.56 68,446.22 -1,104.41 1,373.78
2021-2023 年及2024 年1-6 月，软件园公司经营活动产生的现金流量净额分别为445.23
万元、-569.29 万元、1,003.05 万元和-2,420.75 万元。2021 年及2022 年软件园公司经营活动
产生的现金流量净额持续下降，主要系业务回款减少，同时职工薪酬及税费支出持续增加所
致，2023 年业务已恢复正常水平，2024 年1-6 月软件园公司经营活动产生的现金流量净额转
为负数，主要系本期尚未对委托管理费进行结算，同时支付的税费较多所致。
2021-2023 年及2024 年1-6 月，软件园公司投资活动产生的现金流量净额分别为928.55
万元、-26.78 万元、-7,559.04 万元和-64,584.46 万元。其中，2023 年、2024 年1-6 月金额为
负且变化较大，主要系对外股权投资和集团内部拆借金额较大所致。
2021-2023 年及2024 年1-6 月，软件园公司筹资活动产生的现金流量净额分别为0 万元、
-508.34 万元、75,002.21 万元和-1,999.35 万元。2023 年筹资活动产生的现金流量净额为正，
主要系收到股东注资及股东借款所致。
（六）资信状况
1、公开市场融资情况
截至2024 年6 月30 日，软件园公司未进行过公开市场直接融资。
2、对外担保情况
截至2024 年6 月30 日，软件园公司不存在对外担保情形。
3、资信情况
经基金管理人、计划管理人、财务顾问、法律顾问查询中国人民银行出具的《企业信用
报告》及对相关公开信息的查询结果，截至对应查询日，软件园公司不存在重大违法、违规
或不诚信行为，未被列入失信被执行人名单、失信生产经营主体名单或其他失信主体名单，
相关公开信息未显示近三年及一期内软件园公司在所涉领域存在失信记录，或被暂停或限制
进行融资，或存在因违法违规经营而受到主管部门重大行政处罚的情形。
经查询中国执行信息公开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn），截至对应查询日，未在前
述网站公布的信息中发现软件园公司被纳入被执行人或失信被执行人名单的情况。
招募说明书
400
三、运营管理机构二（成都高投资产经营管理有限公司）
（一）基本情况
1、概况
成都高投资产经营管理有限公司是盈创动力大厦项目的运营管理机构。高投资管成立于
2001 年3 月，在高新区党工委、管委会以及高投集团的直接领导下，对园区进行专业运营服
务。截至本招募说明书发布之日，高投资管基本情况如下表所示：
表：成都高投资产经营管理有限公司概况
事项 内容
企业名称 成都高投资产经营管理有限公司
主体类型 有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
法定代表人 熊怀智
统一社会信用代码 91510100725397906N
注册资本 人民币168,000 万元
成立日期 2001 年3 月6 日
住所 中国（四川）自由贸易试验区成都高新区锦城大道539 号B 座15 楼
经营范围
房地产开发经营；出版物零售；营业性演出；餐饮服务【分支机构经营】；食品
经营；食品互联网销售；道路旅客运输经营（依法须经批准的项目，经相关部门
批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）
一般项目：以自有资金从事投资活动；非居住房地产租赁；住房租赁；物业管理；
企业管理；企业管理咨询；建筑材料销售；建筑用钢筋产品销售；通讯设备销售；
食品互联网销售（销售预包装食品）；互联网销售（除销售需要许可的商品）；
工艺美术品及礼仪用品销售（象牙及其制品除外）；文具用品零售；照相机及器
材销售；计算机软硬件及辅助设备零售；通信设备销售；日用百货销售；针纺织
品销售；服装服饰零售；金银制品销售；珠宝首饰零售；体育用品及器材零售；
办公用品销售；纸制品销售；箱包销售；家具销售；家居用品销售；鞋帽零售；
灯具销售；化妆品零售；家用电器销售；厨具卫具及日用杂品零售；钟表销售；
眼镜销售（不含隐形眼镜）；皮革制品销售；皮革销售；日用玻璃制品销售；礼
品花卉销售；木材销售；乐器零售；音响设备销售；电子产品销售；会议及展览
服务；贸易经纪；国内贸易代理；广告制作；广告设计、代理；信息咨询服务（不
含许可类信息咨询服务）；市场营销策划；机械设备租赁；小微型客车租赁经营
服务；组织文化艺术交流活动；网络技术服务；技术服务、技术开发、技术咨询、
技术交流、技术转让、技术推广；数字文化创意内容应用服务；专业设计服务；
票务代理服务；企业形象策划；餐饮管理；信息系统集成服务；玩具、动漫及游
艺用品销售；停车场服务；酒店管理（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依
法自主开展经营活动）
2、股权结构
截至本招募说明书发布之日，高投资管注册资本为168,000 万元，高投产城持有高投资
管100.00%的股权。高投集团持有高投产城100.00%的股权。高投集团的控股股东为成都高新
区国资金融局，控股比例90.9386%，四川省财政厅持股9.0614%。高投资管的实际控制人为
成都高新区管委会。高投资管股权结构图如下：
招募说明书
401
图：高投资管股权结构图
3、治理结构
高投资管根据《公司法》等相关法律法规和《公司章程》的规定，建立了符合公司发展
需要的组织架构和治理结构。高投资管主要治理结构情况如下：
（1）股东
高投资管股东为成都高投产城建设集团有限公司。公司不设股东会，股东依据《公司法》、
公司章程及其相关规定行使股东权利；并就公司部分重大事项按照有关国资监管规定报国有
资产监督管理部门批准。股东享有以下权利：
1）按照法律、国资监管条例和本章程的规定转让其股份；
2）在公司经营期间取得红利；
3）在公司终止后取得公司剩余财产；
4）决定公司的经营方针和投资计划；
5）委派和更换公司的董事长、董事、监事，提名总经理、副总经理、财务负责人等公司
高级管理人员并决定其报酬及奖惩事项；
6）审议批准董事会报告；
7）审议批准监事报告；
8）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
9）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
10）决定公司的增加或者减少注册资本；
11）决定公司出资转让、合并、分立、变更公司形式、解散和清算事宜；
12）决定公司内部常设机构的设置；
13）修改公司章程；
招募说明书
402
14）决定公司重组、股份制改造事宜；
15）决定公司股权投资、股权投资项目的增资和放弃增资行为以及公司以非股权方式合
作房地产项目投资行为；
16）决定公司董事长、总经理、副总经理等高级管理人员外派至公司参控股公司担任董
事、监事、总经理、副总经理等高级管理职务的任免事宜；
17）决定公司股权投资项目转让及账面净值在100 万元以上（不含本数）的其他单宗产
权转让行为；
18）决定公司的证券投资、购买理财产品等金融投资行为；
19）决定公司对外融资事项；
20）决定公司对外担保事项；
21）决定公司年报审计聘用或解聘会计师事务所事宜；
22）法律、法规所赋予的其他权利；
23）公司章程其他条款规定应当由其行使的职权。
股东应履行以下义务：
1）遵守公司章程；
2）以其所认缴的出资额和出资方式缴纳出资；
3）以其出资额为限对公司的债务承担责任；
4）在公司办理工商登记手续后，不得抽回出资；
5）法律、法规规定应当承担的其他义务。
（2）董事会
公司设董事会，董事长一名，董事会由7 名董事组成，其中3 名内部董事（含1 名职工
董事）、4 名外部董事。董事任期3 年。董事任期届满，连选可以连任。董事会设董事长1 人，
董事长、内部董事（不含职工董事）、外部董事由股东根据相关规定委派，职工董事由公司
职工大会或职工代表大会选举产生。董事会行使以下职权：
1）向股东报告工作；
2）执行股东的决定；
3）制定公司的经营计划和投资方案；
4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案：
5）制订公司增加或减少注册资本的方案；
6）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
招募说明书
403
7）拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散、清算的方案；
8）决定公司经营范围内的土地购买、经营性房地产开发等投资行为；
9）根据股东的提名，聘任或者解聘公司副总经理等公司高级管理人员、决定其报酬事项；
10）制定公司的基本管理制度：
11）拟订公司章程修改方案；
12）决定公司账面净值在100 万元以内（含本数）的单宗产权转让行为（不包括股权转
让行为）。
董事承担以下义务：
1）代表股东的利益，对公司勤勉、诚实的履行职责；
2）不得利用内幕信息为自己或他人谋取利益；
3）认真阅读公司的各项商务、财务报告，及时了解公司业务经营管理情况；
4）亲自行使被合法赋予的公司管理权，不得受他人操纵；非经许可不得将其管理处置权
转授他人行使：
5）内部董事对公司承担竞业禁止义务，即董事不得为自己或他人进行属于公司营业范围
内的行为，并且不能兼任其他同类业务企、事业的经理人或董事（与公司有股权、资产、管
理关系的除外）；
6）未经公司《章程》规定或者董事会的合法授权，任何董事不得擅自代表公司或者董事
会行事。
（3）总经理
公司设总经理一人，总经理由董事会根据股东的提议聘任或解聘，总经理对董事会负责，
总经理列席董事会会议。总经理每届任期三年，可以连聘连任。总经理或副总经理有营私舞
弊或严重失职行为的，经董事会决议，可以随时解聘。总经理对董事会负责，行使下列职权：
1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议；
2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；
3）拟订公司内部管理机构设置方案；
4）拟订公司的基本管理制度：
5）制定公司的具体规章；
6）根据股东的审批决定，提请董事会聘任或解聘公司副总经理；
7）决定除公司董事长、总经理、副总经理等高级管理人员以外的人员外派至参控股公司
担任董事、监事、总经理、副总经理等高级管理职务的任免事宜。公司的所有外派董事、监
招募说明书
404
事、总经理、副总经理等高级管理人员的职务任免事项，应报股东备案；
8）决定公司除年报审计之外的因经济活动需要涉及的聘请或更换中介机构行为；
9）董事会授予的其他职权。
（4）监事
公司不设监事会，只设监事一名。监事的任期每届为三年。监事任期届满，连任不得超
过两届。监事由股东委派。监事不得泄露公司的商业秘密，不得干预公司的经营权。监事行
使下列职权：
1）审查经注册会计师验证的或经签署的企业财务报告，监督、评价公司经营效益和企业
财产保值增值状况；
2）根据工作需要，查阅公司的财务帐目和有关资料，提出询问；
3）对经营业绩进行监督、评价和记录，提出对高级管理人员的任免及奖惩建议；
4）对董事、经理执行公司职务时违反法律、法规或者公司章程的行为进行监督；
5）当董事和经理的行为损害公司的利益时，要求董事和经理予以纠正；
6）根据董事、经理的要求，提供咨询意见；
7）监事可以列席董事会会议，并对董事会决议事项提出质询或者建议。
4、持续经营能力
高投资管具备良好的资信情况，组织架构、治理结构、财务制度和内控体系完善，拥有
丰富的运营管理经验，经营状况和财务状况良好，不存在任何对其持续经营能力产生重大影
响的事项，具备持续经营能力。
（二）运营管理资质和经验
1、运营资质
本基金拟聘任的外部管理机构高投资管符合《基础设施基金指引》规定的相关条件，依
法设立且合法存续，公司经营范围中包括“非居住房地产租赁；住房租赁；物业管理；企业
管理；企业管理咨询”等，主营业务为园区管理服务，此外还包括少量业务咨询服务、租赁
服务等。具有相应的运营资质。
2、同类基础设施项目运营管理经验
高投资管除了为本基金所投资的基础设施项目提供服务外，还为其他产业园类资产提供
运营管理等服务。运营管理的主要代表性园区项目如下：
表：高投资管运营管理的已投运同类基础设施项目
招募说明书
405
序号 项目名称 项目区位 建筑面积
（万平方米）
1 高新孵化园6 号楼 成都高新区天府大道北段1480 号 1.95
2 高新孵化园3 号楼 成都高新区天府大道北段1480 号 0.85
3 拉德方斯 成都高新区天府大道北段1480 号 1.40
4 企业总部 成都东部新区林栖大道2999 号 12.00
合计 - - 16.19
3、主要负责人在基础设施项目运营或投资管理领域的经验
截至2024 年9 月30 日，高投资管主要负责人均具备丰富产业园区运营管理经验，5 年
以上基础设施项目运营经验的专业人员充足，且熟悉本项目，具体人员的职位、工作专业能
力及工作履历如下表所示：
序号 姓名 职位 工作履历
1 雷雪 副总经理
2019 年8 月起历任成都高新投资集团有限公司纪检监察部副部长、
资产运营部副部长。现任成都高投资产经营管理有限公司副总经
理，分管社区商业项目运营管理、办公楼宇项目运营管理、产业园
区项目运营管理、财务管理工作。
2 周华 项目负责人
2019 年11 月起历任成都高新区电子信息产业发展有限公司财务部
部长、四川省集成电路和信息安全产业投资基金有限公司董事、成
都联东愿景实业有限公司董事长、成都积体半导体有限责任公司执
行董事及总经理、成都高真科技有限公司、成都高新栌林置业有限
公司副总经理。现任成都高投资产经营管理有限公司项目三部部
长，负责公司办公楼宇项目、东部新区项目运营管理工作。
3 黄莎 项目经理
2012 年7 月起历任成都高投科技园物业服务有限公司项目管理，
高投资管公司资产管理岗位，现任高投资管公司楼宇项目经理，负
责公司楼宇项目的运营管理工作。
4 曹智 财务经理
2013 年8 月起历任高投集团公司会计、主管会计，高投世纪物业
公司财务副经理、财务经理。现任成都高投资产经营管理有限公司
财务部副部长，并兼任成都高投城市资源经营有限公司财务总监。
5 房波 工程管理
2015 年7 月进入成都高投建设开发有限公司工作，现任成都高投
资产经营管理有限公司工程部部长，负责公司建筑维修改造及设施
设备维修管理工作。
雷雪，女，1984 年1 月出生，中国籍，毕业于西南大学教育学院课程与教学论专业，研
究生学历，中共党员，无境外永久居留权。2009 年6 月至2014 年6 月，就职于成都产业功
能区投资运营集团有限公司；2014 年6 月至2016 年8 月就职于成都产业投资集团有限公司；
2016 年6 月至2021 年12 月就职于成都高新投资集团有限公司，历任纪检监察部副部长、资
产运营部副部长；2021 年12 月至今，就职于成都高投资产经营管理有限公司，任高投资管副
总经理。
周华，男，1978 年11 月出生，中国籍，毕业于西南财经大学会计学院审计学专业，本科
学历，无境外永久居留权。2001 年7 月至2002 年3 月，就职于成都经济信息中心；2004 年
8 月至2005 年4 月就职于雀巢公司；2005 年10 月至2009 年9 月就职于四川外国企业服务有
招募说明书
406
限责任公司；2009 年9 月至2010 年2 月就职于成都荣城物业管理有限公司；2010 年2 月至
2016 年2 月，就职于成都高新区拓新产业投资有限责任公司；2016 年2 月至2019 年11 月，
就职于成都高新投资集团有限公司；2019 年11 月至2020 年11 月，就职于成都高新区电子
信息产业发展有限公司；2022 年10 月至今，就职于成都高投资产经营管理有限公司，任高投
资管项目三部部长。
黄莎，女，1987 年6 月出生，毕业于四川大学法律专业，大学本科学历，中共党员，中
级经济师。2009 年10 月参加工作，历任自贡市大安区新民镇政府、中国建设银行自贡市分行
工作人员。2012 年7 月进入成都高投科技园物业服务有限公司工作，历任项目管理，高投资
管公司资产管理岗位，现任高投资管公司楼宇项目经理。
曹智，男，1986 年2 月出生，毕业于西南石油大学工商管理专业，研究生学历，中共党
员，中级会计师、税务师、注册管理会计师。2009 年7 月参加工作，历任中国水利水电第七
工程局有限公司会计、中国水利水电第七工程局有限公司第六分局劳财部副主任、中国电子
工程设计院四川分院财务专员。2013 年8 月进入成都高新投资集团有限公司，历任高投集团
公司会计、主管会计，高投世纪物业公司财务副经理、财务经理。现任成都高投资产经营管
理有限公司财务部副部长，并兼任成都高投城市资源经营有限公司财务总监。
房波，男，1982 年1 月出生，毕业于西南交通大学土木工程系土木工程专业，大学本科
学历，中共党员，高级工程师。2004 年7 月参加工作，历任中铁八局集团第二工程有限公司
项目部总工程师、项目部经理，2015 年7 月进入成都高投建设开发有限公司工作。现任成都
高投资产经营管理有限公司工程部部长。
4、其他专业人员配备情况
截至2024 年6 月30 日，高投资管具有正式编制的员工和管理人员共71 名。从年龄结构
来看，30 岁以下员工4 人，31-40 岁员工48 人，41 岁-50 岁员工18 人，51 岁以上1 人，分
别占比5.6%、67.6%、25.4%和1.4%。从学历结构来看，硕士及以上19 人，本科49 人，大
专及以下3 人，分别占比26.8%、69.0%、4.2%。高投资管可为基础设施项目配备充足的专业
人员。
表：高投资管员工年龄结构表
年龄 人数（人） 占员工总数比例
30 岁及以下4 5.6%
31 岁-40 岁48 67.6%
41 岁-50 岁 18 25.4%
50 岁及以上1 1.4%
招募说明书
407
年龄 人数（人） 占员工总数比例
合计 71 100.0%
表：高投资管员工学历结构表
学历 人数（人） 占员工总数比例
硕士及以上 19 26.8%
本科 49 69.0%
大专及以下3 4.2%
合计 71 100.0%
（三）运营管理业务制度和流程
1、运营相关业务流程
高投资管按照《成都高新投资集团有限公司资产运营管理办法（试行）》开展运营管理
工作。园区运营服务主要工作涉及的业务流程为：
（1）资产出租
1）集团资产出租应当委托中介机构进行资产租赁价值评估，评估工作由各资产运营方组
织开展，评估结果报运营方所在子集团备案，并抄送资产权属方。
2）有下列情形之一的，资产运营方可以不进行公开招租，通过协商直接确定承租人：
承租人为党委、人大、政协、政府、军队机关、事业单位、国有全（独）资企业、国有控
股企业及国有实际控制企业的。
根据相关法律法规，不宜或不应采用公开招租方式的。
3）承租人为集团公司及下属各级全资公司、控股企业或实际控制企业的资产租赁事项，
资产运营方可与承租人在不低于评估价的前提下直接签订租赁协议。
4）对于高新区管委会或管委会授权的部门已审核批准的出租项目，在招租方式、出租价
格和租期等方面另有要求的，资产运营方按相关文件执行。
5）资产出租前，资产运营方应当按项目拟定资产出租方案，资产出租方案内容应包括但
不限于：拟出租资产的基本情况（资产权属状况、实物现状、明细清单等）、资产租赁价值
评估报告（估价或询价结果报告）、招租方式、招租底价、承租条件、租赁期限、租金收取方
式、免租期、装修期、激励或退出机制（根据实际情况确定）等相关内容。
（2）续租
1）资产运营方应制定资产续租考核机制，对出现过欠租、安全和环保事故、业绩不达标、
品牌能级不满足运营需求的承租企业，资产运营方应视情况选择不续签合同或增加附加条款
后再行续签，确保承租人符合公司经营发展和战略要求。
招募说明书
408
2）资产出租期满需继续出租给原承租方的，资产运营方应对拟出租资产的租赁价值重新
进行评估／询价备案，重新制定资产续租方案。续租方案的制定及审批，按照本办法组织实
施。
3）针对有意向续签合同的承租人，资产运营方需按照资产续租考核实施细则对其进行续
租考核，考核通过后，原承租人可根据项目续租方案直接签订租赁协议。若原承租人不接受
续租方案的，视为放弃续租，资产运营方应按本办法相关规定组织招租/招商。
4）针对产业载体商业配套，如当期租赁合同是通过非公开挂牌方式确定的，合同到期后，
应通过公开挂牌方式进行招租。
5）资产运营方应在租赁合同中就租金、水电气费用欠缴涉及的处理方式进行约定。在资
产租赁合同执行过程中，资产运营方应结合《成都高新投资集团有限公司资产租赁履约管理
工作机制》和租赁合同约定，做好租金等各项费用的收取及现场管理工作，最大限度防范租
赁风险。针对承租方原因产生违约的，资产运营方应及时采取措施，按《成都高新投资集团
有限公司资产租赁履约管理工作机制》和租赁合同相关条款开展违约处理、合同解除及房屋
腾退等相关工作。
6）资产运营方需加快招商进度提高空置物业资产出租率。针对管委会招商引资项目，房
源预留期原则上不超过3 个月。
（3）物业服务管理
1）资产运营方原则上应在项目达到基本投运条件前6 个月或物业服务合同期满前6 个月
制定物业管理方案，并根据项目建设进度，及时选聘物业服务单位，开展物业服务前期准备
工作。物业管理方案包括但不限于：物业服务企业选聘方式、物业委托管理模式及可行性分
析、物业设施设备维修维保规范、物业服务单价、物业服务质量考核。
2）资产运营方原则上应根据项目情况，参照成都市物业管理相关规定，依法依规选聘物
业服务单位。特殊情况下，资产运营方在报请所在子集团同意后，可采取直接委托方式选聘
物业服务单位。
3）集团在项目建筑区划中为小业主时，由业主代表按照相关法律法规要求选聘的物业服
务企业，资产运营方可直接与其签订物业服务合同。物业管理方对项目的物业服务水平、质
量不得低于市场同类物业服务水平；物业收费标准和物业管理成本不得高于市场同类物业项
目费用标准。
（4）维修维保管理
1）质量保修期以内的物业维修、设施设备更换或维修事项，由项目代建方牵头组织资
招募说明书
409
产运营方、资产权属方、施工单位，在项目竣工移交前四方共同签订质保期内物业维修补充
协议，就质保期内质量问题处理方式、完成时限以及维修款项支付等内容进行约定，确保质
保期内的维修改造工作及时完成。
2）质量保修期满前60 日内，项目代建方需与资产运营方、项目权属方、建设实施单位
协商质保期内的遗留质量问题、处理方式、完成时限，并作好记录和留档，作为四方工作界
面划分的依据，维修完成后由四方共同验收并签署验收单。质保期满后，项目代建方根据验
收单作为退还外部单位质保金的依据。若项目代建方未按时完成上述工作而导致的安全、环
保及其它负面事件，由项目代建方承担责任。
3）质量保修期以外的修缮改造，原则上按运营方所在子集团相关规定进行执行，如有
特殊情形的，可通过“一事一议”的方式由运营方所在子集团研究决定。
4）项目自竣工验收或移交之日（取其后者）起，由资产运营方负责设施设备的维保管
理工作。资产运营方应及时制定维保工作计划，并严格按维保工作计划进行维保管理，不得
发生脱保、脱检情况。
5）资产运营方每个自然年度末根据受托管理资产的实际情况，针对维修改造、维护维保
事项，需提前编制次年年度工作计划和费用预算，报资产权属方审批通过后执行。
2、管理制度
高投资管除制定了上述运营管理制度外，还制定了《成都高投资产经营管理有限公司经
营性资产处置实施细则（试行）》《成都高投资产经营管理有限公司资产销售管理办法（修
订）》《成都高投资产经营管理有限公司法律事务管理办法》《成都高投资产经营管理有限
公司设施设备维护保养管理办法（修订）》《成都高投资产经营管理有限公司安全管理规章
制度（试行）》《成都高投资产经营管理有限公司资产出租管理实施细则（试行）》和《成都
高投资产经营管理有限公司招标（采购）管理办法》等多项管理制度，保证各项运营管理工
作有章可循。
（四）组织架构和内部控制情况
1、组织架构
招募说明书
410
图：高投资管组织架构图
2、内部控制情况
高投资管制订了《成都高投资产经营管理有限公司董事会议事规则》《成都高投资产经
营管理有限公司总经理办公会议事规则》等相关内部控制制度，确保内部控制有效性。主要
制度规定如下：
（1）成都高投资产经营管理有限公司董事会议事规则
为进一步明确成都高投资产经营管理有限公司董事会的职责权限，规范董事会议事方式
和决策程序，促使董事和董事会有效履行其职责，提高董事会规范运作和科学决策水平，根
据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国企业国有资产法》《成都高投资产经营管理
有限公司章程》（以下简称“公司章程”）等法律法规及相关制度规定，特制定该规则。
董事会对股东负责，行使下列职权：
1）向股东报告工作；
2）执行股东决定；
3）制定公司的经营计划和投资方案；
4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
5）制订公司增加或减少注册资本的方案；
6）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
7）拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散、清算的方案；
8）决定公司经营范围内的土地购买、经营性房地产开发等投资行为；
9）根据股东的提名聘任或者解聘公司总经理、副总经理等公司高级管理人员、决定其
报酬事项；
10）制定公司的基本管理制度；
招募说明书
411
11）拟订公司章程修改方案；
12）决定公司账面净值在100 万元以内（本数）的单宗产权转让行为（不包括股权转让
行为）。
（2）成都高投资产经营管理有限公司总经理办公会议事规则
为完善公司现代企业制度，规范治理结构，有效防范经营风险，根据《中华人民共和国
公司法》《成都高投资产经营管理有限公司章程》等相关规定，明确办公会议事程序，特制
订该规则。
总经理办公会依照《中华人民共和国公司法》和《公司章程》，议事内容为（包括但不
限于）：
1）研究落实公司的董事会决议；
2）研究实施公司年度经营计划和投资方案；
3）研究落实集团公司和公司董事会决议及重大生产经营管理工作措施；
4）拟订公司基本管理制度；
5）拟订公司内部管理机构设置方案；
6）拟订公司年度预算和预算调整；
7）研究解决公司承担的重点工作各项重大问题；
8）研究决定除应由股东及董事会决定以外的部门负责人及其他管理人员的任免事宜；
9）审定公司无需经集团公司审批，或在集团公司制度框架下拟定的具体规章、制度及
流程；
10）审定公司除年报审计之外的因经济活动需要涉及的聘请或更换中介机构事项；
11）董事会或章程授予总经理的其他职权范围内的工作；
12）其他需要总经理办公会议定的事项。
（五）财务状况
本部分财务数据来源于高投资管经审计的2021 年、2022 年和2023 年的财务报告以及未
经审计的2024 年1-6 月合并及母公司财务报告。
高投资管2021 年-2023 年的财务报告分别由四川华信（集团）会计师事务所（特殊普通
合伙）进行了审计并出具了川华信审（2022）第0127-043 号、川华信审（2023）第0216-071
号、川华信审（2024）第0068-070 号的标准无保留意见的审计报告。高投资管2024 年1-6 月
合并及母公司财务报表未经审计。
在阅读下文相关财务报表中的信息时，应当参照高投资管的财务报告及注释。
招募说明书
412
若无特别说明，下文所引用的2024 年1-6 月财务数据均来自高投资管2024 年1-6 月财
务报表期末数，2023 年财务数据均来自高投资管2023 年财务报告期末数，2022 年财务数据
均来自高投资管2023 年财务报告期初数，2021 年财务数据均来自高投资管2022 年财务报告
期初数，均为合并口径数据。
1、财务报表
表：高投资管近三年及一期合并资产负债表
单位：万元
项目 2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
流动资产：
货币资金 12,936.36 13,436.83 19,721.22 13,131.72
应收账款 32,364.53 27,588.56 22,567.92 16,894.67
预付款项 4,054.29 3,722.05 3,597.98 3,115.05
其他应收款 129,035.66 130,807.24 12,003.63 7,184.31
存货 125,894.24 124,922.72 130,620.43 121,091.78
其他流动资产 1,279.76 1,362.80 2,119.74 867.77
流动资产合计 305,564.85 301,840.21 190,630.91 162,285.31
非流动资产：
长期股权投资 1,564.59 1,106.82 28,738.77 28,288.00
其他权益工具投资 10.00 10.00 10.00 10.00
其他非流动金融资产 8,949.02 8,949.02 - -
投资性房地产 291,301.11 291,301.11 282,393.81 280,145.15
固定资产 3,564.98 3,634.28 3,738.57 3,777.02
在建工程 879.79 287.01 - -
使用权资产 1,296.86 266.22 227.13 77.42
无形资产 33.77 59.89 117.85 17.62
长期待摊费用 1,271.63 1,616.71 1,806.85 2,012.27
递延所得税资产 7,808.73 9,003.40 9,443.17 12,796.66
非流动资产合计 316,680.47 316,234.46 326,476.15 327,124.13
资产总计 622,245.32 618,074.67 517,107.06 489,409.44
流动负债：
应付账款 45,779.20 45,684.51 51,787.77 58,299.29
预收款项 2,043.35 1,967.47 1,590.23 642.68
合同负债 2,437.42 596.68 669.36 517.19
应付职工薪酬 2,172.49 2,752.13 2,391.53 2,035.58
应交税费 634.91 760.85 1,060.94 3,260.08
其他应付款 23,484.32 20,082.63 55,778.22 183,797.27
一年内到期的非流动负债 120,012.61 18,118.97 2,626.82 130,045.65
其他流动负债 129.63 35.52 39.93 30.97
招募说明书
413
项目 2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
流动负债合计 196,693.94 89,998.76 115,944.79 378,628.72
非流动负债：
长期借款 185,728.00 292,248.00 227,500.00 -
租赁负债 1,165.76 30.27 97.28 23.69
长期应付款 28,273.93 33,218.61 - -
递延收益 2,299.78 2,368.96 2,000.00 2,000.00
递延所得税负债 2,966.74 2,703.94 1,506.89 1,451.33
其他非流动负债 4,712.64 4,795.50 - -
非流动负债合计 225,146.85 335,365.28 231,104.17 3,475.03
负债合计 421,840.79 425,364.04 347,048.96 382,103.75
所有者权益：
实收资本 168,000.00 168,000.00 168,000.00 108,000.00
资本公积 - - - 3,819.78
其他综合收益 6,189.25 6,189.25 7,388.06 7,388.06
盈余公积 2,403.08 2,403.08 1,667.09 1,667.09
未分配利润 23,812.20 16,118.30 -6,997.06 -13,569.24
所有者权益合计 200,404.53 192,710.63 170,058.10 107,305.70
负债及所有者权益合计 622,245.32 618,074.67 517,107.06 489,409.44
表：高投资管近三年及一期合并利润表
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
一、营业收入 33,827.23 59,050.44 59,385.00 66,654.76
其中：营业收入 33,827.23 59,050.44 59,385.00 66,654.76
二、营业总成本 24,382.92 46,028.43 53,685.06 59,939.29
其中：营业成本 13,408.09 24,033.19 30,503.67 29,158.66
税金及附加 2,356.02 4,197.60 4,903.63 9,376.43
销售费用 159.33 391.19 571.85 458.96
管理费用 1,757.33 5,284.50 4,866.81 3,854.74
财务费用 6,702.14 12,121.95 12,839.09 17,090.51
其中：利息费用 6,762.62 12,305.06 12,981.68 17,138.10
利息收入 64.65 191.10 149.05 50.80
加：其他收益 790.51 7,492.35 3,468.87 8,608.77
投资收益（损失以“-”号填列） 457.77 7,223.13 1,208.81 1,268.84
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 457.77 1,244.30 1,208.81 1,268.84
公允价值变动收益（损失以“-”号填列） - 1,911.67 2,248.66 1,897.80
信用减值损失（损失以“-”号填列） -1.64 1,006.73 -703.62 -382.65
资产处置收益（损失以“-”号填列） - 2.84 - -
二、营业利润（亏损以“-”号填列） 10,690.95 30,658.73 11,922.66 18,108.23
招募说明书
414
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
加：营业外收入 22.71 74.66 39.73 96.90
减：营业外支出 0.23 41.14 6.18 0.50
三、利润总额（亏损以“-”号填列） 10,713.43 30,692.25 11,956.21 18,204.63
减：所得税费用 3,019.53 6,840.91 3,200.65 3,886.70
四、净利润（净亏损以“-”号填列） 7,693.90 23,851.34 8,755.57 14,317.93
五、其他综合收益的税后净额 - -1,198.81 - -
六、综合收益总额 7,693.90 22,652.53 8,755.57 14,317.93
表：高投资管近三年及一期合并现金流量表
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 29,832.53 52,862.80 48,193.32 59,702.84
收到的税费返还 - 2,223.29 1.87 462.10
收到其他与经营活动有关的现金 12,320.79 36,224.89 32,367.34 39,417.19
经营活动现金流入小计 42,153.33 91,310.98 80,562.53 99,582.13
购买商品、接受劳务支付的现金 9,193.33 26,560.20 48,917.57 34,973.80
支付给职工以及为职工支付的现金 3,181.44 7,151.82 6,879.52 6,086.73
支付的各项税费 5,204.45 14,310.83 14,583.88 10,851.80
支付其他与经营活动有关的现金 12,389.56 27,021.22 22,963.30 24,630.94
经营活动现金流出小计 29,968.77 75,044.07 93,344.27 76,543.26
经营活动产生的现金流量净额 12,184.56 16,266.91 -12,781.74 23,038.87
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 - 25,036.47 - -
取得投资收益收到的现金 - 869.59 1,489.21 391.98
处置固定资产、无形资产和其他长期资
产收回的现金净额 0.63 - 0.52 -
收到其他与投资活动有关的现金 22,633.01 113,427.30 231.55 20,687.66
投资活动现金流入小计 22,633.64 139,333.36 1,721.28 21,079.64
购建固定资产、无形资产和其他长期资
产支付的现金
944.61 1,326.05 775.63 138.46
投资支付的现金 - - 6,103.17 198.00
支付其他与投资活动有关的现金 17,900.00 223,163.84 3,009.66 661.21
投资活动现金流出小计 18,844.61 224,489.89 9,888.47 997.67
投资活动产生的现金流量净额 3,789.03 -85,156.53 -8,167.19 20,081.97
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 - - 60,000.00 -
取得借款收到的现金 - 125,000.00 230,000.00 -
收到其他与筹资活动有关的现金 - 68,126.92 225,924.01 216,036.72
筹资活动现金流入小计 - 193,126.92 515,924.01 216,036.72
招募说明书
415
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
偿还债务支付的现金 9,520.00 11,534.00 130,000.00 180,796.12
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 6,720.51 12,070.05 6,467.01 14,846.22
支付其他与筹资活动有关的现金 233.55 106,917.63 351,918.57 61,489.75
筹资活动现金流出小计 16,474.07 130,521.68 488,385.58 257,132.09
筹资活动产生的现金流量净额 -16,474.07 62,605.24 27,538.42 -41,095.37
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响 - - - -
五、现金及现金等价物净增加额 -500.48 -6,284.38 6,589.50 2,025.47
加：期初现金及现金等价物余额 13,436.83 19,721.22 13,131.72 11,106.25
六、期末现金及现金等价物余额 12,936.36 13,436.83 19,721.22 13,131.72
2、财务状况及主要财务指标分析
（1）资产及负债分析
表：高投资管近三年及一期资产负债情况
单位：万元
项目 2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
资产合计 622,245.32 618,074.67 517,107.06 489,409.44
负债合计 421,840.79 425,364.04 347,048.96 382,103.75
资产负债率 67.80% 68.82% 67.11% 78.07%
流动比率 1.55 3.35 1.64 0.43
报告期内，高投资管总资产稳步增长，2022 年末较2021 年末增长5.66%，变动不大；
2023 年末较2022 年末增长19.53%，主要系本期对高投集团的其他应收款大幅增加；2024 年
6 月末较2023 年末增长0.67%，变动不大。负债总额呈现波动态势，2022 年末较2021 年末
下降9.17%，变动不大；2023 年末较2022 年末增长22.57%，主要系融资扩大，长期借款增
加所致；2024 年6 月末较2023 年末减少0.83%，变动不大。
从偿债指标来看，2021 年-2023 年及2024 年6 月末，高投资管资产负债率分别为78.07%、
67.11%、68.82%和67.80%，呈现波动趋势；2021 年-2023 年及2024 年6 月末，高投资管流
动比率分别为0.43、1.64、3.35、1.55，呈现波动趋势。总体来看，近年来高投资管偿债指标
呈现向好趋势。
（2）收入及利润分析
表：高投资管近三年及一期收入利润情况
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年 2022 年 2021 年
营业收入 33,827.23 59,050.44 59,385.00 66,654.76
招募说明书
416
项目 2024 年1-6 月 2023 年 2022 年 2021 年
净利润 7,693.90 23,851.34 8,755.57 14,317.93
2021-2023 年及2024 年1-6 月，高投资管营业收入分别为66,654.76 万元、59,385.00 万
元、59,050.44 万元和33,827.23 万元，2022 年营业收入同比下降10.91%，主要原因系园区地
产的销售收入下滑所致。2023 年度营业收入同比下降0.56%，变动不大。
2021 年-2023 年及2024 年1-6 月，高投资管净利润分别为14,317.93 万元、8,755.57 万
元、23,851.34 万元和7,693.90 万元。2022 年度净利润同比下降38.85%，主要系业务毛利下
降，同时政府补助金额减少所致；2023 年度净利润同比上升172.41%，主要系本期收到政府
补助增加，同时因处置子公司股权获得投资收益所致。
（3）现金流量情况分析
表：高投资管近三年及一期现金流量情况
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年 2022 年 2021 年
经营活动产生的现金流量净额 12,184.56 16,266.91 -12,781.74 23,038.87
投资活动产生的现金流量净额 3,789.03 -85,156.53 -8,167.19 20,081.97
筹资活动产生的现金流量净额 -16,474.07 62,605.24 27,538.42 -41,095.37
现金及现金等价物净增加额 -500.48 -6,284.38 6,589.50 2,025.47
2021-2023 年及2024 年1-6 月，高投资管经营活动产生的现金流量净额分别为23,038.87
万元、-12,781.74 万元、16,266.91 万元和12,184.56 万元。其中，2022 年经营活动净现金流为
负，主要系收入规模下降，但经营支出增加所致。
2021-2023 年及2024 年1-6 月，高投资管投资活动产生的现金流量净额分别为20,081.97
万元、-8,167.19 万元、-85,156.53 万元和3,789.03 万元。2023 年投资活动净现金流为大额负
数，主要系当期对高投集团拆借款大幅增加所致。
2021-2023 年及2024 年1-6 月，高投资管筹资活动产生的现金流量净额分别为-41,095.37
万元、27,538.42 万元、62,605.24 万元及-16,474.07 万元。其中，2021 年度为大额负数主要系
股东拆借款增加所致，2022 年度回正主要系对外借款增加所致，2023 年度由于归还的股东拆
借资金减少金额继续增大，2024 年1-6 月为负数主要系当期未产生筹资活动流入但偿还了前
期融资利息和本金所致。
（六）资信状况
1、公开市场融资情况
截至2024 年6 月30 日，高投资管未进行过公开市场直接融资。
招募说明书
417
2、对外担保情况
截至2024 年6 月30 日，高投资管不存在对外担保情形。
3、资信情况
经基金管理人、计划管理人、财务顾问、法律顾问查询中国人民银行出具的《企业信用
报告》及对相关公开信息的查询结果，截至对应查询日，高投资管不存在重大违法、违规或
不诚信行为，未被列入失信被执行人名单、失信生产经营主体名单或其他失信主体名单，相
关公开信息未显示近三年及一期内高投资管在所涉领域存在失信记录，或被暂停或限制进行
融资，或存在因违法违规经营而受到主管部门重大行政处罚的情形。
经查询中国执行信息公开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn），截至对应查询日，未在前
述网站公布的信息中发现高投资管被纳入被执行人或失信被执行人名单的情况。
四、项目资金收支及风险管控安排
（一）项目公司账户设置
项目公司原则上仅保留项目公司收入监管账户和项目公司基本户两个账户（合称“项目
公司监管账户”）。《运营管理服务协议》生效后，项目公司原则上不再开立其他账户，如确
需开立其他银行账户的，经基金管理人同意后完成开户流程并由基金管理人对该等账户进行
监管，具体监管方式以届时协商一致为准。项目公司应当为基金管理人委派至项目公司的财
务负责人开通项目公司全部账户的相关查询与转账权限。《运营管理服务协议》生效时，若
项目公司除了项目公司收入监管账户和项目公司基本户外还开立了其他银行账户的，运营管
理机构应负责协助项目公司于基金管理人指定的时限内完成该等账户的销户手续，并将相关
账户余额（如有）拨付至项目公司监管账户。
（二）项目公司的收支管理
1、自专项计划设立日起，项目公司应以项目公司收入监管账户收取基础设施项目底层现
金流入，即项目公司取得的运营收入等全部收入以及全部现金流入（含股东注资款）。如在
被监管期间，项目公司其他账户收到基础设施项目运营收入的，项目公司应在收到该等收入
10 个工作日内全额转付至项目公司收入监管账户。
2、在对外支付方面，项目公司收入监管账户用于向计划管理人（代表专项计划）或原始
权益人清偿债务本金、利息，向其股东支付股东分红（如有），进行合格投资，偿付既存非
经营性负债（包括金融机构负债及往来款负债，但不包括经营性负债，如有），在经基金管
理人批准的预算范围内根据月度资金计划向项目公司基本户划付资金、支付预算之外的其他
费用。项目公司基本户用于接收项目公司收入监管账户划付的项目公司预算内及预算外支出
招募说明书
418
（包括运营支出、资本性支出、保证金或押金、代收代付款及其他全部对外支出款项，但不
包括项目公司对外支付的股东借款本金及利息、股东分红及合格投资等）。
3、关于项目公司监管账户具体操作以基金管理人、计划管理人、项目公司及监管银行所
签署的《项目公司监管协议》约定为准。
五、运营管理服务内容
（一）基金管理人委托给运营管理机构的职责和内容
根据《运营管理服务协议》，基金管理人委托给运营管理机构的主要职责和内容如下（具
体约定以协议文本为准）：
1、经营管理
（1）拟定及完善项目资产的经营管理方案。
（2）制定项目资产的年度经营计划，编制项目资产的年度经营目标预算和季度资金计划。
（3）在授权经营管理范围内拟定项目资产经营管理所需的各类制度、规范、流程等，并
按照上述制度、规范、流程执行。
（4）对涉及合同或协议签署的预算内支出事项及预算外支出事项，涉及关联交易的合同
协议签署，履行相应的程序后执行。
（5）编制年度、季度《基础设施项目运营管理报告》并分别向基金管理人、计划管理人、
项目公司提供。
（6）做好本项目相关的合同台账（含租赁合同台账）的建立与维护基础工作。
（7）配合项目公司按基金管理人要求为基础设施项目选聘保险服务商，协助项目公司购
买足够且符合法律法规规定的财产保险和公众责任保险及其他必要的保险，并维持该等保险
的有效性（由项目公司支付保费）。
2、资产租赁
（1）负责项目资产总体对外招商工作。
（2）完成项目资产的招租流程。
（3）管理已签订的租赁合同，监督租户对基础设施项目的使用情况和租金及其他费用支
付情况，追收欠缴款项；协调管理租户关系，对租户报修及投诉及时响应处理，就租户的意
见和建议制定整改措施并及时整改，维持基础设施项目租户较高的满意度。
3、物业管理及维修维保工作
（1）根据项目资产的运营管理需求，制定物业服务方案，选聘物业服务单位，开展项目
物业服务管理等工作。
招募说明书
419
（2）督促园区物业公司做好日常运营服务，如安保、消防、保洁、通讯、客户服务、安
全管理、紧急事故管理以及实施项目资产的修缮改造、维修维保、检测、安全环保管理等工
作。
4、财务管理
（1）负责协助项目公司开展受托资产所涉及的包括资金收付管理、发票管理、日常账务
核算、编制项目财务报表、年度审计等财务工作。
（2）监管账户（收入监管账户及资金运用账户）的管理。
（3）负责协助项目公司按时进行个人所得税、企业所得税、增值税、房产税等税种的税
务申报与税款缴纳工作。将纳税申报表（含附表、开票明细表等）作为相关会计凭证附件，
完整归档。
5、其他方面
（1）完成与项目资产运营相关的由委托方或政府相关部门要求的其他工作，保持与政府
相关部门的积极沟通和关系维护。
（2）负责与项目资产运营相关的与外部单位的沟通协调工作。
（3）协助基金管理人对项目资产进行项目档案管理。
（4）协助评估、审计等外部机构完成基础设施项目年度评估、审计等工作。
（5）接受并配合基金管理人的监督，以及对获委托从事基础设施项目运营管理活动而保
存的记录、合同等文件的定期检查。
（6）其他双方认可的与项目资产相关的资产运营管理工作。
（二）相关限制
根据《运营管理服务协议》，对运营管理机构的主要限制条款如下（具体约定以协议文
本为准）：
1、在任何情况下，由运营管理机构自行对外签署的相关协议，不应导致基础设施项目、
委托方、专项计划或公募基金承担任何义务、责任，或者损害基础设施项目、委托方、专项
计划或公募基金的任何利益。
2、运营管理机构不得将受委托运营管理基础设施项目的主要职责转委托给其他机构。运
营管理机构将非主要职责转委托或外包给其他机构的，应将书面请示报基金管理人、项目公
司并经基金管理人书面同意，运营管理机构应当行使合理的商业判断以确保该等第三方服务
确为业务的开展所需要且该等服务提供机构具备必要的资质、能力和专业性，运营管理机构
应当承担的责任不得免除。
招募说明书
420
3、代表项目公司处理项目因托管物业租赁、联营或其他经营行为而与租户、联营方或者
其他第三方发生的纠纷或事项，或以项目公司的名义参与前述纠纷相关诉讼、仲裁或其他司
法活动的，均应当提前取得项目公司的书面授权。
4、在同等条件下应优先向潜在租户推荐和出租基础设施项目。若基础设施项目的存量租
户在租赁合同到期后不再续租且计划整体或部分搬迁至运营管理机构运营管理的基础设施项
目以外的其他园区或同类资产，运营管理机构应至少在合同到期前15 天书面通知委托方并书
面告知该租户的搬迁原因。委托运营管理期限内，运营机构承诺，基础设施项目出租率在连
续六个月低于运营管理机构运营管理的与基础设施项目所在同一个区域的同类资产的平均出
租率时，运营管理机构应在基金管理人书面要求的10 个工作日内提供持有、运营、管理的同
类资产的出租率及平均租金价格，并提出有效解决方案。
5、委托运营管理期限内，在基础设施项目有足够的空置可出租面积的情况下，运营管理
机构保证其自身不得将持有或管理的除基础设施项目以外的其他同类资产出租给潜在租户
（基础设施项目实质无法满足其租赁需求的租户除外）。如基金管理人或计划管理人书面拒
绝该潜在租户租用基础设施项目或基础设施项目没有足够的租赁面积，或潜在租户拒绝租赁
基础设施项目房源的，则运营管理机构可安排潜在租户租赁其持有或管理的其他资产。如违
反上述约定，则运营管理机构应当赔偿项目公司因此产生的损失。
6、如与项目公司发生任何新增交易的主体为运营管理机构的关联方，运营管理机构应以
邮件等方式书面先行通知基金管理人；运营管理机构承诺，运营管理机构及运营管理机构关
联方应考虑并尊重基础设施基金的利益，并应根据相关法律法规之规定履行信息披露义务（如
需）。
六、运营管理服务费用安排
（一）运营管理服务费的计算
详见本招募说明书“第二十三部分 基金费用与税收”之“二、基金费用计提方法、计提
标准和支付方式”之“（一）基金管理费”。
（二）运营管理机构服务报酬的支付
基础运营管理服务费按季计提、按年支付，经基金托管人与基金管理人核对一致，在年
度考核结果确认后的10 个工作日内，向运营管理机构支付。浮动运营管理服务费在每个考核
年度结束后一个季度内，项目公司根据基金管理人与运营管理机构确认后的考核结果，在考
核结果确认后的10 个工作日内，据实计算运营管理服务费，并向运营管理机构支付。
招募说明书
421
（三）或有收益的分配
以运营管理机构名义所获得的与项目资产相关的补贴等收入，归项目公司所有。
运营管理机构利用项目资产开展商业活动，由运营管理机构与项目公司另行签订补充协
议约定分成比例，或由运营管理机构向项目公司支付租赁费用。
七、运营管理机构的解聘情形和程序
（一）法定解聘
运营管理机构应当勤勉尽责、专业审慎运营基础设施项目。若发生以下法定解聘情形之
一的，基金管理人应当依据相关监管规定解聘运营管理机构，还应及时召开基金份额持有人
大会选聘新任运营管理机构：
1、运营管理机构因故意或重大过失给项目资产或本基金造成重大损失；
2、运营管理机构依法解散、被依法撤销、被依法宣告破产或者出现重大违法违规行为；
3、运营管理机构专业资质、人员配备等发生重大不利变化已无法继续履职。
（二）约定解聘和更换
如果基础设施项目运营管理机构发生下列情形（“须经决议的解聘情形”）之一时，基
金管理人有权按照法律规定召开基金份额持有人大会，如基金份额持有人大会决议解聘基础
设施项目运营管理机构的，基金管理人有权提前终止《运营管理服务协议》，且无需承担任
何违约责任：
1、发生《运营管理服务协议》约定的基础设施项目运营管理机构两年连续考核标准不达
标，履职不合格的情形；
2、基础设施项目运营管理机构擅自改变基础设施项目使用用途的，对基金管理人、计划
管理人、项目公司或基础设施资产的利益造成了重大不利影响；
3、基础设施项目运营管理机构怠于履行《运营管理服务协议》项下的职责且对基金管理
人、计划管理人、项目公司或基础设施资产的利益造成重大不利影响；
4、基础设施项目运营管理机构未能采取充分、适当的措施防范利益冲突，对基金管理人、
计划管理人、项目公司或基础设施资产的利益造成了重大不利影响；
5、基础设施项目运营管理机构超越《运营管理服务协议》的约定范围和基金管理人、计
划管理人、项目公司的授权范围从事特定事项；
6、基础设施项目运营管理机构不当履职导致基金管理人、计划管理人、项目公司收到一
次或以上的行政处罚、监管措施或自律措施；不当履职导致基金管理人、计划管理人、项目
公司发生三次以上对外承担违约责任的情形；
招募说明书
422
7、法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》《招募说明书》《运营管理服务协议》
约定的其他情形。
（三）运营管理机构的解聘和更换程序
发生法定解聘情形的，基金管理人除了应立即向基础设施项目运营管理机构发送书面解
聘通知，还应及时召开基金份额持有人大会，选聘新任基础设施项目运营管理机构；发生须
经决议的解聘情形的，基金管理人召集基金份额持有人大会决议是否解聘基础设施项目运营
管理机构时，应同时提议选聘新任基础设施项目运营管理机构：
1、提名：新任基础设施项目运营管理机构由基金管理人或由单独或合计持有10%以上
（含10%）基金份额的基金份额持有人提名；
2、决议：发生法定解聘情形时，基金份额持有人大会在基础设施项目运营管理机构职责
终止后6 个月内对被提名的新任基础设施项目运营管理机构形成决议；发生需经决议的解聘
情形时，基金份额持有人大会在作出决议解聘原基础设施项目运营管理机构的决议时，应同
时对被提名的新任基础设施项目运营管理机构形成决议；基金份额持有人大会决议需经参加
大会的基金份额持有人所持表决权的二分之一以上（含二分之一）表决通过，决议自表决通
过之日起生效；
3、备案：基金份额持有人大会更换基础设施项目运营管理机构的决议须报中国证监会备
案；
4、公告：基金管理人应当在更换运营管理机构的基金份额持有人大会决议生效后2 日内
在规定媒介公告；
5、交接：运营管理机构职责终止的，应当妥善保管运营管理相关业务资料，及时办理运
营管理业务的移交手续，新任运营管理机构应当及时接收。
八、违约责任
1、在运营管理服务协议履行过程中，协议各方应当按照约定履行义务，任何一方出现违
约的，应当赔偿由此给守约方造成的损失。
2、因项目公司未及时按照《运营管理服务协议》约定向外部运营管理机构支付年度资产
委托运营管理服务费，给外部运营管理机构造成损失的，由项目公司承担相关责任。
3、因基金管理人或项目公司工作延误，导致租售合同或开展租赁工作所需资料用印延期，
由项目公司自行承担相关责任，但外部运营管理机构应提供必要的协助。
4、因外部运营管理机构责任导致承租方或第三方索赔的，外部运营管理机构依照相关法
律法规的规定承担相应责任。
招募说明书
423
5、发生《运营管理服务协议》约定的重大运营事件的，外部运营管理机构应对重大运营
事件承担相应的责任。因前述重大运营事件对项目公司或本基金及项目资产造成损失的，外
部运营管理机构依照相关法律法规的规定承担相应责任。
6、因外部运营管理机构责任造成委托资产损毁，或对基金管理人、计划管理人、项目公
司造成其他损失，或造成基金管理人、计划管理人、项目公司对第三人违约，或造成基金管
理人、计划管理人、项目公司对第三人负有其他责任的，外部运营管理机构依照相关法律法
规的规定承担相应责任。
7、外部运营管理机构不履行《运营管理服务协议》义务或履行《运营管理服务协议》义
务不符合约定的，经基金管理人或项目公司通知后，外部运营管理机构仍怠于履行的，项目
公司可以委托第三方代为履行，第三方代为履行相关事项产生的合理费用由外部运营管理机
构承担，但最高不得超过外部运营管理机构已收取的运营管理服务费金额。
九、运营管理风险管控安排
为管控委托运营管理风险，基金管理人对外部管理机构制定的预算进行审批。以年度业
务经营计划完成情况为考核基础，如出现重大风险事项发生导致基金管理人、基础设施基金
或基础设施项目遭受损失的，基金管理人有权要求外部管理机构赔偿损失。基金管理人对外
部管理机构进行合规、风险、关联交易的管理培训，每半年开展对外部管理机构的风险管理
和关联交易检查，防范基础设施项目经营风险、关联交易及利益冲突风险、利益输送和内部
人控制风险等基础设施项目运营过程中的风险。
招募说明书
424
第十九部分 利益冲突及关联交易
一、利益冲突情形
（一）基金管理人
截至2024 年6 月30 日，本基金的基金管理人不存在管理其他同类型基础设施基金的情
形，现阶段不存在利益冲突的情形。
（二）运营管理机构
截至本招募说明书发布之日，软件园公司和高投资管运营管理的其他已投运同类型资产
如下表所示：
表：软件园公司运营管理的其他已投运同类型项目
序号 资产名称 权利人 所在区域 运营时间 建筑面积
（万㎡）
1 天府软件园C 区 高投置业 成都高新区 已运营15 年 21.88
2 天府软件园D 区 高投置业 成都高新区 已运营14 年 14.78
3 天府软件园E 区 高投置业 成都高新区 已运营12 年 21.03
4 天府软件园G 区北区 高投置业 成都高新区 已运营12 年 3.58
5 天府软件园G 区南区 高投集团 成都高新区 已运营11 年 4.10
6 新川人工智能创新中心一期 高投资管 成都高新区 已运营4 年 44.97
7 天府长岛一期 成都高投长岛
置业有限公司 成都高新区 已运营4 年 9.88
8 天府长岛二期 成都高投长岛
置业有限公司 成都高新区 已运营2 年 13.90
9 新川人工智能创新中心二期 成都高投新源
置业有限公司 成都高新区 已运营1 年以内 49.21
合计 - - - - 183.33
表：高投资管运营管理的其他已投运同类型项目
序号 资产名称 权利人 所在区域 运营时间 建筑面积
（万㎡）
1 高新孵化园6 号楼 高投集团 成都高新区 已运营20 年 1.95
2 高新孵化园3 号楼 高投集团 成都高新区 已运营21 年 0.85
3 拉德方斯 高投集团 成都高新区 已运营15 年 1.40
4 成都东部新区企业总部 高投置业 成都东部新区 已运营4 年 12.00
合计 - - - - 16.19
（三）原始权益人持有的其他同类资产
截至本招募说明书发布之日，高投置业、高投集团名下持有10 个产业园区（本部，不含
下属子公司持有），通过软件园公司、高投资管运营9 个产业园区，除入池资产外其他已投
运同类型资产情况如下表：
招募说明书
425
表：高投置业持有的其他已投运同类型项目
序号 资产名称 权利人 所在区域 运营时间 建筑面积
（万㎡）
1 天府软件园C 区 高投置业 成都高新区 已运营15 年 21.88
2 天府软件园D 区 高投置业 成都高新区 已运营14 年 14.78
3 天府软件园E 区 高投置业 成都高新区 已运营12 年 21.03
4 天府软件园G 区北区 高投置业 成都高新区 已运营12 年 3.58
5 天府生命科技园 高投置业 成都高新区 已运营13 年 10.78
6 成都东部新区企业总部 高投置业 成都东部新区 已运营4 年 12.00
合计 - - - - 84.05
表：高投集团持有的其他已投运同类型项目
序号 资产名称 权利人 所在区域 运营时间 建筑面积
（万㎡）
1 天府软件园G 区南区 高投集团 成都高新区 已运营11 年 4.10
2 拉德方斯 高投集团 成都高新区 已运营15 年 1.40
3 高新孵化园6 号楼 高投集团 成都高新区 已运营20 年 1.95
4 高新孵化园3 号楼 高投集团 成都高新区 已运营21 年 0.85
合计 - - - - 8.30
（四）基金管理人与原始权益人关联关系情况
本基金的基金管理人与原始权益人不存在关联关系。
（五）计划管理人、财务顾问与原始权益人其他利益关系情况
本基金涉及的计划管理人、财务顾问均与原始权益人不存在利益冲突情形。
（六）法律顾问、评估机构、审计机构与原始权益人关联关系和其他利益关系情况
本基金涉及的法律顾问、评估机构、审计机构均与原始权益人不存在关联关系和利益冲
突情形。
二、利益冲突情形分析
（一）基金管理人
基金管理人后续若同时管理其他投资于同类型基础设施项目的基础设施基金，如该等基
础设施基金的投资策略、基础设施项目所在区域、基础设施项目运营管理策略与本基金相同
或相近的，本基金与基金管理人管理的其他基础设施基金将可能面临潜在利益冲突，包括：
投资、项目收购、运营、采购服务、市场地位及其他经营层面等方面的竞争和利益冲突。
（二）运营管理机构
运营管理机构除了为本基金所投资的基础设施项目提供服务外，还为其他产业园类资产
提供运营管理等服务。如运营管理机构所管理的本基金项下基础设施项目和其他机构旗下的
招募说明书
426
其他产业园类资产在所在区域和运营管理策略等方面相同或相近的，将面临潜在利益冲突，
包括：招商运营、识别潜在租户、采购服务、市场地位及其他经营层面等方面的竞争和利益
冲突。
（三）原始权益人
高投置业、高投集团作为原始权益人将基础设施项目出售予本基金后，高投集团或其同
一控制下的关联方将按照法律法规规定参与本基金战略配售并持有本基金不低于20%的基金
份额。此外，运营管理机构软件园公司和高投资管、原始权益人高投置业均为高投集团全资
控股的二级子公司，高投集团、高投置业可通过运营管理机构对本基金所投资的基础设施项
目产生影响。高投集团、高投置业及其他关联方旗下有较多产业园类资产，该等产业园类资
产与本基金所投资的基础设施项目可能产生同业竞争，进而导致高投集团、高投置业与本基
金可能存在同业竞争。
三、利益冲突防范措施
（一）基金管理人
目前本基金的基金管理人不存在管理其他同类型基础设施基金的情形。为缓释本基金与
基金管理人管理的其他同类型基础设施基金之间同业竞争和潜在利益冲突所产生的风险，本
基金设置了相应风险缓释措施，包括：
1、定期召开公募REITs 投资决策委员会会议，预防和评估不同基础设施基金之间同业竞
争和潜在利益冲突情况，制定公平对待所有基础设施项目的相关措施，并在定期报告中予以
公告。
2、对可能发生的同业竞争和可能存在的利益冲突，由公募REITs 投资决策委员会召开临
时会议讨论和决定处理方式。
3、已发生的同业竞争和利益冲突，由公募REITs 投资决策委员会会议讨论和决定整改措
施，对于重大利益冲突，基金管理人将公告相关措施及其执行情况。
（二）运营管理机构
为缓释本基金与运营管理机构之间同业竞争和潜在利益冲突所产生的风险，本基金将设
置相应风险缓释措施，包括：
1、就运营管理机构提供的运营管理服务，妥善处理基金管理人与运营管理机构在权责利
方面的区分与衔接，配备相应机制，将敏感与非敏感的管理职能相分离。例如由基金管理人
指定财务人员对项目公司相关账户进行管理，项目公司年度预算等重要事项须经基金管理人
审批通过后执行。
招募说明书
427
2、根据《运营管理服务协议》的约定，运营管理机构将为本基金项下的基础设施项目设
置专门管理团队和独立的财务账册等，并采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，
确保所管理的各个物业独立、避免交叉。
3、根据《运营管理服务协议》的约定，运营管理机构将采取充分、适当的措施避免可能
出现的利益冲突；且不以任何形式不合法地占用、支配或控制项目公司资产。
4、根据《运营管理服务协议》的约定，运营管理机构不得以低于其一般运营管理标准运
营管理协议项下的基础设施项目。运营管理机构向潜在租户推荐和出租基础设施项目时，租
金标准原则上不得低于周边同业态同标准资产的同期市场化平均租金水平（以评估机构的评
估价为准）。
5、根据《运营管理服务协议》的约定，运营管理机构在向潜在租户推荐基础设施项目时
应客观描述，不得恶意贬损协议项下的基础设施项目或夸大美化其运营管理的其他基础设施
项目。运营管理机构应优先向潜在租户推荐并协助项目公司出租协议项下的基础设施项目。
运营期限内，如协议项下的基础设施项目有足够的空置可出租面积，运营管理机构需首先推
荐潜在租户租赁协议项下的基础设施项目。同等条件下，运营管理机构同意其自身及受其控
制的关联方不在基础设施项目有与潜在租户需求匹配的、足够的空置房源的情况下，将其持
有或管理的除基础设施项目以外的其他项目出租给潜在租户。如基金管理人、计划管理人或
项目公司拒绝该潜在租户租用或基础设施项目实质无法满足潜在租户租赁需求的，或潜在租
户拒绝租赁基础设施项目房源的，则运营管理机构可安排潜在租户租赁其持有或管理的其他
资产。
6、运营管理机构软件园公司、高投资管出具《关于避免同业竞争的承诺函》，主要内容
如下：
“1.本公司将根据自身针对基础设施项目同类资产的既有管理规范和标准，严格按照诚
实信用、勤勉尽责、公平公正的原则，以不低于本公司管理的其他同类资产的运营管理水平
为基础设施项目提供运营管理服务，采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突。
2.本公司承诺不会将基础设施项目对应的项目公司所取得或可能取得的业务机会优先授
予或提供给任何其他竞争性项目，亦不会利用运营管理机构的优势地位或利用该地位获得的
信息作出不利于基础设施基金而有利于其他竞争性项目的决定或判断，并将避免该种客观结
果的发生。
3.本公司如发现任何与基础设施项目主营业务构成或可能构成直接或间接竞争关系的业
务机会，将促使该业务机会按合理和公平的条款在同等条件下优先提供给基础设施项目。
招募说明书
428
4.本公司将平等对待本公司提供运营管理服务的基础设施项目和其他竞争性项目，不会
且将敦促关联方不得主动诱导基础设施项目项下的租户终止租约或降低租金水准，不得故意
降低基础设施项目的市场竞争能力；对于可能构成实质竞争的物业租赁业务机会，基础设施
项目享有平等获得该业务机会的权利。
5.在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同业竞争而发生争
议，且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，本公司承诺将与基金管理
人积极协商解决措施。”
（三）原始权益人
为缓释上述与高投置业、高投集团之间的利益冲突所产生的风险，本基金将设置相应风
险缓释措施，包括：
1、本基金聘任的基础设施项目运营方为本基金设置专门管理团队，设置独立的财务账册
等，确保独立、避免交叉、确保隔离商业或其他敏感信息等。
2、本基金将拟定审核关联交易、避免同业竞争和利益冲突的机制、条款。
3、原始权益人高投置业、高投集团将采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，
且不以任何形式通过任何方式占用、支配或控制项目公司资产。
4、原始权益人高投置业、高投集团，高投置业控股股东高投产城出具《关于避免同业竞
争的承诺函》，主要内容如下：
（1）高投集团
“1.本公司将根据自身针对基础设施项目同类资产的既有管理规范和标准，严格按照诚
实信用、勤勉尽责、公平公正的原则，以不低于本公司自身和/或实际控制的关联方管理的其
他同类资产的运营管理水平督促、要求相关方按照该等标准为基础设施项目提供运营管理服
务，采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突。
2.本公司承诺不会且将敦促关联方不得将基础设施项目对应的项目公司所取得或可能取
得的业务机会优先授予或提供给任何其他竞争性项目，亦不会利用原始权益人的地位或利用
该地位获得的信息作出不利于基础设施基金而有利于其他竞争性项目的决定或判断，并将避
免该种客观结果的发生。
3.本公司和/或实际控制的关联方如发现任何与基础设施项目主营业务构成或可能构成直
接或间接竞争关系的业务机会，将促使该业务机会按合理和公平的条款在同等条件下优先提
供给基础设施项目。
4.本公司将平等对待基础设施项目和其他竞争性项目，不会且将敦促关联方不得主动诱
招募说明书
429
导基础设施项目项下的租户终止租约或降低租金水准，不得故意降低基础设施项目的市场竞
争能力；对于可能构成实质竞争的物业租赁业务机会，基础设施基金项下的各基础设施项目
享有平等获得该业务机会的权利。
5.在竞争性项目符合基础设施基金适用法律法规要求的基础设施资产条件的情况下，将
给予基础设施基金在同等条件下优先收购该等竞争性项目的权利。
6.在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同业竞争而发生争
议，且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，本公司承诺将与基金管理
人积极协商解决措施。”
（2）高投产城（作为原始权益人高投置业、运营管理机构软件园公司和高投资管的控股
股东）
“1.本公司将根据本公司自身和/或本公司实际控制的关联方针对基础设施项目同类资产
的既有管理规范和标准，严格按照诚实信用、勤勉尽责、公平公正的原则，以不低于本公司
自身和/或实际控制的关联方管理的其他同类资产的运营管理水平，督促、要求相关方按照该
等标准基础设施项目提供运营管理服务，采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突。
2.本公司承诺不会且将敦促关联方不得将基础设施项目对应的项目公司所取得或可能取
得的业务机会优先授予或提供给任何其他竞争性项目，亦不会利用本公司优势地位或利用该
地位获得的信息作出不利于基础设施基金而有利于其他竞争性项目的决定或判断，并将避免
该种客观结果的发生。
3.本公司和/或实际控制的关联方如发现任何与基础设施项目主营业务构成或可能构成直
接或间接竞争关系的业务机会，将促使该业务机会按合理和公平的条款在同等条件下优先提
供给基础设施项目。
4.本公司将平等对待基础设施项目和其他竞争性项目，不会且将敦促关联方不得主动诱
导基础设施项目项下的租户终止租约或降低租金水准，不得故意降低基础设施项目的市场竞
争能力；对于可能构成实质竞争的物业租赁业务机会，基础设施项目享有平等获得该业务机
会的权利。
5.在竞争性项目符合基础设施基金适用法律法规要求的基础设施资产条件的情况下，将
给予基础设施基金在同等条件下优先收购该等竞争性项目的权利。
6.在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同业竞争而发生争
议，且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，本公司承诺将与基金管理
人积极协商解决措施。”
招募说明书
430
（3）高投置业
“1.本公司将根据自身针对基础设施项目同类资产的既有管理规范和标准，严格按照诚
实信用、勤勉尽责、公平公正的原则，以不低于本公司自身和/或实际控制的关联方管理的其
他同类资产的运营管理水平，督促、要求相关方按照该等标准为基础设施项目提供运营管理
服务，采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突。
2.本公司承诺不会且将敦促关联方不得将基础设施项目对应的项目公司所取得或可能取
得的业务机会优先授予或提供给任何其他竞争性项目，亦不会利用本公司优势地位或利用该
地位获得的信息作出不利于基础设施基金而有利于其他竞争性项目的决定或判断，并将避免
该种客观结果的发生。
3.本公司和/或实际控制的关联方如发现任何与基础设施项目主营业务构成或可能构成直
接或间接竞争关系的业务机会，将促使该业务机会按合理和公平的条款在同等条件下优先提
供给基础设施项目。
4.本公司将平等对待基础设施项目和其他竞争性项目，不会且将敦促关联方不得主动诱
导基础设施项目项下的租户终止租约或降低租金水准，不得故意降低基础设施项目的市场竞
争能力；对于可能构成实质竞争的物业租赁业务机会，基础设施项目享有平等获得该业务机
会的权利。
5.在竞争性项目符合基础设施基金适用法律法规要求的基础设施资产条件的情况下，将
给予基础设施基金在同等条件下优先收购该等竞争性项目的权利。
6.在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同业竞争而发生争
议，且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，本公司承诺将与基金管理
人积极协商解决措施。”
四、利益冲突发生时的披露方式、披露内容及披露频率
基金管理人在每年结束之日起三个月内，编制完成基金年度报告，将年度报告登载在规
定网站上，并将年度报告提示性公告登载在规定报刊上。在上半年结束之日起两个月内，编
制完成基金中期报告，将中期报告登载在规定网站上，并将中期报告提示性公告登载在规定
报刊上。基金管理人将在年度报告和中期报告中披露本基金涉及的关联关系、报告期内发生
的关联交易及相关利益冲突防范措施。
五、利益冲突防范机制
《基金法》第九条规定“基金管理人、基金托管人管理、运用基金财产，基金服务机构
从事基金服务活动，应当恪尽职守，履行诚实信用、谨慎勤勉的义务。”上述规定确立了基
招募说明书
431
金管理人对基金份额持有人的两项基本义务：忠实义务和勤勉义务。利益冲突的管理原则在
基金管理人的忠实义务基础之上。《基金法》等相关法律法规基于基金管理人的忠实义务确
定了以下利益冲突管理原则：
（一）基金份额持有人利益优先
中国证监会发布的《证券投资基金管理公司治理准则（试行）》第二条从基金公司治理
的角度对基金份额持有人利益优先原则作出阐述：“公司治理应当遵循基金份额持有人利益
优先的基本原则。……公司、股东以及公司员工的利益与基金份额持有人的利益发生冲突时，
应当优先保障基金份额持有人的利益。”因此，基金份额持有人利益优先原则是基金管理人
处理利益冲突时的基本原则。
（二）禁止利益输送
利益输送是在利益冲突中违反基金份额持有人利益优先的原则而发生的主要情形。禁止
利益输送是基金管理人处理利益冲突时的禁止性原则。
（三）基金管理人与基金托管人的制衡机制
基金管理人与基金托管人各自既独立履行职责又相互监督制衡的基金治理结构为基金的
利益冲突管理提供了基金内部监督机制。
基金托管人履行安全保管基金财产、开立基金投资所需资金账户和证券账户、根据基金
管理人指令办理基金投资的清算和交割之职，实现了基金投资管理与财产保管的分离，确保
基金财产不被基金管理人和基金托管人侵占或挪用。
基金托管人复核基金财务会计报告和定期报告、对基金估值、基金管理人计算的基金净
值进行复核，有利于防范非公允估值的潜在利益输送风险，确保基金管理人披露的财务会计
报告和定期报告的准确性，其中包括关联交易等潜在利益冲突事项的披露。
六、关联交易
（一）本基金首次发售前基础设施项目的关联交易
本基金首次发售前，项目公司与原始权益人及其关联方之间的关联交易详见本招募说明
书“第十四部分 基础设施项目基本情况”之“八、关联交易情况”。
（二）本基金关联方及关联交易的界定
1、本基金的关联法人
具有以下情形之一的法人或其他组织，为本基金的关联法人：
（1）直接或者间接持有本基金30%以上基金份额的法人或其他组织，及其直接或间接控
制的法人或其他组织；
招募说明书
432
（2）持有本基金10%以上基金份额的法人或其他组织；
（3）基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、运营管理机构及其控股股东、实
际控制人或者与其有其他重大利害关系的法人或其他组织；
（4）同一基金管理人、资产支持证券管理人管理的同类型产品，同类型产品是指投资对
象与本基金投资基础设施项目类型相同或相似的产品；
（5）由本基金的关联自然人直接或者间接控制的，或者由关联自然人担任董事、高级管
理人员的除本基金及其控股子公司以外的法人或其他组织；
（6）根据实质重于形式原则认定的其他与本基金有特殊关系，可能导致本基金利益对其
倾斜的法人或其他组织。
以上涉及投资者持有的基金份额的界定，包括登记在其名下和虽未登记在其名下但该投
资者可以实际支配表决权的份额。
2、本基金的关联自然人
具有下列情形之一的自然人，为本基金的关联自然人：
（1）直接或间接持有本基金10%以上基金份额的自然人；
（2）基金管理人、资产支持证券管理人、运营管理机构、项目公司的董事、监事和高级
管理人员；
（3）本条第（1）项和第（2）项所述人士的关系密切的家庭成员，包括配偶、年满18 周
岁的子女及其配偶、父母及配偶的父母、兄弟姐妹及其配偶、配偶的兄弟姐妹、子女配偶的
父母；
（4）根据实质重于形式原则认定的其他与本基金有特殊关系，可能导致本基金利益对其
倾斜的自然人。
3、本基金的关联交易
根据《企业会计准则第36 号—关联方披露》及《基金管理公司年度报告内容与格式准则》
等有关关联交易的相关规定，本基金的关联交易是指本基金或者其控制的特殊目的载体与关
联方之间发生的转移资源或者义务的事项，除买卖关联方发行的证券或承销期内承销的证券
等事项外，还包括但不限于以下交易：
（1）本基金层面：基础设施基金购买资产支持证券、基础设施基金借入款项、聘请运营
管理机构等。
（2）资产支持证券层面：专项计划购买、出售项目公司股权。
（3）项目公司层面：基础设施项目出售与购入；基础设施项目运营、管理阶段存在的购
招募说明书
433
买、销售等行为。
就本基金而言，关联交易具体包括如下事项：
（1）购买或者出售资产；
（2）对外投资（含委托理财、委托贷款等）；
（3）提供财务资助；
（4）提供担保；
（5）租入或者租出资产；
（6）委托或者受托管理资产和业务；
（7）赠与或者受赠资产；
（8）债权、债务重组；
（9）签订许可使用协议；
（10）转让或者受让研究与开发项目；
（11）购买原材料、燃料、动力；
（12）销售产品、商品；
（13）提供或者接受劳务；
（14）委托或者受托销售；
（15）在关联方的财务公司存贷款；
（16）与关联方共同投资；
（17）根据实质重于形式原则认定的其他通过约定可能引致资源或者义务转移的事项；
（18）法律法规规定的其他情形。
（三）本基金的初始关联交易
根据关联方和关联交易定义，本基金成立时，关联方及开展的关联交易情况如下表所示：
表：关联交易情况
关联方 关联关系 关联交易
广发证券资产管理
（广东）有限公司
与基金管理人受同一实际控制人广
发证券股份有限公司控制
本基金80%以上基金资产投资于广发资管
作为计划管理人而设立的基础设施资产支
持专项计划
成都高投置业有限公
司 原始权益人一
本基金持有的基础设施资产支持专项计划
受让高投置业持有的项目公司成都高投合
顺企业管理有限公司100%股权
成都高新投资集团有
限公司 原始权益人二/发起人
本基金持有的基础设施资产支持专项计划
受让成都高投持有的项目公司成都高投盈
创融顺企业管理有限公司100%股权
成都天府软件园有限运营管理机构一 本基金聘请软件园公司担任基础设施项目
招募说明书
434
关联方 关联关系 关联交易
公司 的运营管理机构
成都高投资产经营管
理有限公司 运营管理机构二 本基金聘请高投资管公司担任基础设施项
目的运营管理机构
（四）关联交易的决策与审批
关联交易开展应当符合基金的投资目标和投资策略，遵循基金份额持有人利益优先原则，
防范利益冲突，建立健全内部审批机制和评估机制，按照市场公平合理价格执行。为防范关
联交易中的潜在利益冲突，有效管理关联交易风险，关联交易应根据法律法规、基金管理人
的章程、关联交易管理制度履行审批程序。
基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制人或者
与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重大关联交
易的，应提交基金管理人董事会（包括三分之二以上独立董事）审议并取得基金托管人同意。
如涉及本基金收购基础设施项目后，金额超过本基金净资产5%的关联交易（金额指连续12
个月内累计发生金额），则还应当按法律法规规定召开基金份额持有人大会。
对于本招募说明书和基金合同已经明确约定的关联交易安排，无需另行按上述约定进行
决策。
（五）关联交易的内控和风险防范措施
1、基础设施项目投资部分关联交易的内控措施
针对基础设施证券投资基金，基金管理人制定了关联交易管理、投资管理、运营管理和
风险管理及内部控制的专项制度。
在基金合同生效前，基金管理人根据关联方的识别标准，针对本基金投资于基础设施项
目所涉及的相关主体，判断是否构成关联方；如构成关联方的，在不属于禁止或限制交易的
基础上，结合关联交易的性质，严格按照法律法规、中国证监会的相关规定和内部审议程序，
在审议通过的基础上执行相关交易，并严格按照规定履行信息披露和报告的义务。在本基金
的运作管理过程中，凡是涉及新增关联交易的，均应当根据关联交易的性质履行相关程序（例
如，由本基金的基金份额持有人大会等在各自权限范围内审议），在严格履行适当程序后方
执行相关交易，并严格按照规定履行信息披露和报告的义务。
2、固定收益投资部分关联交易的内控措施
本基金固定收益投资部分的关联交易将依照基金管理人普通证券投资基金关联交易的内
控措施管理。
3、关联交易的风险防控措施
招募说明书
435
（1）依法合规进行关联交易
在进行基础设施基金相关的关联交易时须严格遵守《公司法》和其他相关法律法规，执
行相关管理制度和高投集团内部关联交易管理制度，依照关联交易金额大小和重要程度由公
司不同决策机构进行审批，规范审批流程，依法合规进行关联交易。
（2）完善关联交易定价机制
项目公司在进行基础设施基金相关的关联交易时应遵循市场定价原则，如果市场价格不
明确，则聘请评估机构对交易标的进行评估，实现科学合理地确定交易价格。
（3）强化外部监管，做好信息披露
项目公司将按照监管要求和基础设施基金信息披露要求，及时、完整、准确地向基金管
理人上报关联交易主体、类型、标的、定价依据等信息，通过真实完整的信息披露保护其他
基础设施基金份额持有人利益。
（六）关联交易的信息披露
基金管理人应根据相关法律法规、自律规则及基金合同的规定，严格履行关联交易的信
息披露义务。
本基金拟披露的关联交易属于国家秘密、商业秘密或者监管机构认可的其他情形，披露
或者履行相关义务可能导致其违反国家有关保密的法律法规或严重损害相关方利益的，基金
管理人可以向监管机构申请豁免披露或者履行相关义务。
招募说明书
436
第二十部分 新购入基础设施项目与基金的扩募
一、新购入基础设施项目的条件
（一）申请新购入基础设施项目，本基金应当符合下列条件：
1、符合《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》《深交所业务办法》及相关规定
的要求；
2、基金投资运作稳健，上市之日至提交基金变更注册申请之日原则上满12 个月，运营
业绩良好，治理结构健全，不存在运营管理混乱、内部控制和风险管理制度无法得到有效执
行、财务状况恶化等重大经营风险；
3、持有的基础设施项目运营状况良好，现金流稳定，不存在对持续经营有重大不利影响
的情形；
4、会计基础工作规范，最近1 年财务报表的编制和披露符合企业会计准则或者相关信息
披露规则的规定，最近1 年财务会计报告未被出具否定意见或者无法表示意见的审计报告；
最近1 年财务会计报告被出具保留意见审计报告的，保留意见所涉及事项对基金的重大不利
影响已经消除；
5、中国证监会和深交所规定的其他条件。
（二）本基金存续期间新购入基础设施项目，应当满足下列要求：
1、符合国家重大战略、发展规划、产业政策、投资管理法规、反垄断等法律法规的规定
；
2、不会导致基础设施基金不符合基金上市条件；
3、拟购入的基础设施项目原则上与基础设施基金当前持有基础设施项目为同一类型；
4、有利于基础设施基金形成或者保持良好的基础设施项目投资组合，不损害基金份额持
有人合法权益；
5、有利于基础设施基金增强持续运作水平，提升综合竞争力和吸引力；
6、拟购入基础设施项目涉及扩募份额导致基础设施基金持有人结构发生重大变化的，相
关变化不影响基金保持健全有效的治理结构；
7、拟购入基础设施项目涉及主要参与机构发生变化的，相关变化不会对基础设施基金当
前持有的基础设施项目运营产生不利影响；
8、适用法规及监管政策关于新购入基础设施项目的其他要求。
（三）申请新购入基础设施项目，基金管理人、基金托管人、持有份额不低于20%的第
招募说明书
437
一大基础设施基金持有人等主体除应当符合《基础设施基金指引》《深交所业务办法》等相
关规定外，还应当符合下列条件：
1、基金管理人具备与拟购入基础设施项目相适应的专业胜任能力与风险控制安排；
2、基金管理人最近2 年内没有因重大违法违规行为受到行政处罚或者刑事处罚，最近12
个月未受到重大行政监管措施；
3、基金管理人最近12 个月内未受到证券交易所公开谴责，不存在其他重大失信行为；
4、基金管理人现任相关主要负责人员不存在最近2 年受到中国证监会行政处罚，或者最
近1 年受到证券交易所公开谴责，或者因涉嫌犯罪正在被司法机关立案侦查或者涉嫌违法违
规被中国证监会立案调查的情形；
5、基金管理人不存在擅自改变基础设施基金前次募集资金用途未作纠正的情形；
6、基金管理人、持有份额不低于20%的第一大基础设施基金持有人最近1 年不存在未履
行向本基金投资者作出的公开承诺的情形；
7、基金管理人、持有份额不低于20%的第一大基础设施基金持有人最近3 年不存在严重
损害基础设施基金利益、投资者合法权益、社会公共利益的重大违法行为；
8、中国证监会和深交所规定的其他条件。
此外，如为新购入基础设施项目而发生基金扩募的，还应当满足《基金法》第七十九条
规定的封闭式基金扩募条件。
二、新购入基础设施项目程序
本基金新购入基础设施项目的，可以单独或同时以留存资金、对外借款或者扩募资金等
作为资金来源。基金管理人应当遵循公平、公正、基金份额持有人利益优先的原则，在有效
保障基金可供分配现金流充裕性及分红稳定性前提下，合理确定拟购入基础设施项目的资金
来源，按照规定履行必要决策程序。
（一）初步磋商
基金管理人与交易对方就基础设施项目购入进行初步磋商时，应当立即采取必要且充分
的保密措施，制定严格有效的保密制度，限定相关敏感信息的知悉范围。基金管理人及交易
对方聘请专业机构的，应当立即与所聘请专业机构签署保密协议。
基金管理人披露拟购入基础设施项目的决定前，相关信息已在媒体上传播或者基础设施
基金交易出现异常波动的，基金管理人应当立即将有关计划、方案或者相关事项的现状以及
相关进展情况和风险因素等予以公告，并按照有关信息披露规则办理其他相关事宜。
（二）尽职调查
招募说明书
438
基金管理人应当按照《基础设施基金指引》等相关规定对拟购入的基础设施项目进行全
面尽职调查，基金管理人可以与资产支持证券管理人联合开展尽职调查，必要时还可以聘请
财务顾问开展尽职调查，尽职调查要求与基础设施基金首次发售要求一致。
基金管理人或其关联方与新购入基础设施项目原始权益人存在关联关系，或享有基础设
施项目权益时，应当聘请第三方财务顾问独立开展尽职调查，并出具财务顾问报告。
涉及新设基础设施资产支持证券的，基金管理人应当与基础设施资产支持证券管理人协
商确定基础设施资产支持证券设立、发行等相关事宜，确保基金变更注册、扩募（如有）、
投资运作与资产支持证券设立、发行之间有效衔接。
基金管理人聘请符合法律法规规定的律师事务所、评估机构、会计师事务所等专业机构
就新购入基础设施项目出具意见。
（三）基金管理人决策
基金管理人应当在作出拟购入基础设施项目决定前履行必要内部决策程序，并于作出拟
购入基础设施项目决定后2 日内披露临时公告，同时披露拟购入基础设施项目的决定、产品
变更草案、扩募方案（如有）等。
（四）向中国证监会、深交所同时提交申请文件，召开基金份额持有人大会
基金管理人依法作出拟购入基础设施项目决定的，应当履行中国证监会变更注册、深交
所基础设施基金产品变更和基础设施资产支持证券相关申请确认程序（简称“变更注册程序
”）。对于基础设施项目交易金额超过基金净资产20%的或者涉及扩募安排的，基金管理人
应当在履行变更注册程序后提交基金份额持有人大会批准。基金管理人就拟购入基础设施项
目召开基金份额持有人大会的，基础设施基金应当自基金份额持有人大会召开之日（以现场
方式召开的）或者基金份额持有人大会计票之日（以通讯方式召开的）开市起至基金份额持
有人大会决议生效公告日上午10：30 期间停牌（如公告日为非交易日，则公告后首个交易日
开市时复牌）。
基金管理人首次发布新购入基础设施项目临时公告至提交基金变更注册申请之前，应当
定期发布进展公告，说明本次购入基础设施项目的具体进展情况。若本次购入基础设施项目
发生重大进展或者重大变化，基金管理人应当及时披露。
基金管理人向中国证监会申请基础设施基金产品变更注册的，基金管理人和资产支持证
券管理人应当同时向深交所提交基础设施基金产品变更申请和基础设施资产支持证券相关申
请，通过深交所公募REITs 审核业务专区向深交所提交《深交所业务办法》第十二条、第五
十八条规定的申请文件，深交所认可的情形除外。基金管理人应当同时披露提交基金产品变
招募说明书
439
更申请的公告及相关申请文件。
（五）其他
1.经履行适当程序后，基金管理人将发布基金份额扩募公告。
2.基金扩募的，可以向不特定对象发售，也可以向特定对象发售（简称“定向扩募”）。
向不特定对象发售包括向原基础设施基金持有人配售份额（简称“向原持有人配售”）和向
不特定对象募集（简称“公开扩募”）。
三、扩募的原则、定价方法
（一）向原持有人配售
1、向原持有人配售的，应当向权益登记日登记在册的持有人配售，且配售比例应当相同。
2、基金管理人、财务顾问（如有）应当遵循基金份额持有人利益优先的原则，根据基础
设施基金二级市场交易价格和新购入基础设施项目的市场价值等有关因素，合理确定配售价
格。
（二）公开扩募
1、基础设施基金公开扩募的，可以全部或者部分向权益登记日登记在册的原基础设施基
金份额持有人优先配售，优先配售比例应当在发售公告中披露。网下机构投资者、参与优先
配售的原基础设施基金份额持有人以及其他投资者，可以参与优先配售后的余额认购。
2、基金管理人、财务顾问（如有）应当遵循基金份额持有人利益优先的原则，根据基础
设施基金二级市场交易价格和新购入基础设施项目的市场价值等有关因素，合理确定公开扩
募的发售价格。公开扩募的发售价格应当不低于发售阶段公告招募说明书前20 个交易日或者
前1 个交易日的基础设施基金交易均价。
（三）定向扩募
1、基础设施基金定向扩募的，发售对象应当符合基金份额持有人大会决议规定的条件，
且每次发售对象不超过35 名。
2、定向扩募的发售价格应当不低于定价基准日前20 个交易日基础设施基金交易均价的
90%。定向扩募的定价基准日为基金发售期首日。基金份额持有人大会决议提前确定全部发
售对象，且发售对象属于下列情形之一的，定价基准日可以为本次扩募的基金产品变更草案
公告日、基金份额持有人大会决议公告日或者发售期首日：
（1）持有份额超过20%的第一大基础设施基金持有人或者通过认购本次发售份额成为持
有份额超过20%的第一大基础设施基金持有人的投资者；
（2）新购入基础设施项目的原始权益人或者其同一控制下的关联方；
招募说明书
440
（3）通过本次扩募拟引入的战略投资者。
定向扩募的发售对象属于上述第2 条规定以外的情形的，基金管理人、财务顾问（如有
）应当以竞价方式确定发售价格和发售对象。
基金份额持有人大会决议确定部分发售对象的，确定的发售对象不得参与竞价，且应当
接受竞价结果，并明确在通过竞价方式未能产生发售价格的情况下，是否继续参与认购、价
格确定原则及认购数量。
3、定向扩募的基金份额，自上市之日起6 个月内不得转让；发售对象为属于上述第2 条
规定情形的，其认购的基金份额自上市之日起18 个月内不得转让。
四、扩募的发售方式
具体见届时基金管理人发布的扩募发售公告等相关公告。
五、法律法规或监管部门对基础设施基金新购入基础设施项目和扩募另有规定的，从
其规定。
招募说明书
441
第二十一部分 基金资产的估值
一、估值日
本基金的估值日为基金合同生效后每自然半年度最后一日、每自然年度最后一日以及法
律法规规定的其他日期。如果基金合同生效少于2 个月，期间的自然半年度最后一日或自然
年度最后一日不作为估值日。
二、估值对象
本基金及纳入合并范围的各类会计主体所持有的各项资产和负债，包括但不限于基础设
施资产支持证券、债券、银行存款、应收款项、投资性房地产、无形资产、固定资产、借款、
应付款项等。
三、估值原则
基金管理人按照《企业会计准则》的规定，遵循实质重于形式的原则，编制基础设施基
金合并及个别财务报表，以反映基础设施基金整体财务状况、经营成果和现金流量。由于本
基金通过基础设施资产支持证券和项目公司等特殊目的载体获得基础设施项目完全所有权，
并拥有特殊目的载体及基础设施项目完全的控制权和处置权，基金管理人在编制企业合并财
务报表时应当统一特殊目的载体所采用的会计政策。
基础设施基金持有的其他资产或负债的处理，参照《资产管理产品相关会计处理规定》
的规定执行。基金管理人在确定相关金融资产和金融负债的公允价值时，应符合《企业会计
准则》、监管部门有关规定。
四、估值方法
基金管理人在确定相关资产和负债的价值和基础设施基金合并财务报表及个别财务报表
的净资产时，应符合《企业会计准则》和监管部门的有关规定，并按照以下方法执行：
1、基金管理人在编制基础设施基金合并日或购买日合并资产负债表时，审慎判断取得的
基础设施基金项目是否构成业务。不构成业务的，应作为取得一组资产及负债（如有）进行
确认和计量；构成业务的，审慎判断基金收购项目公司股权的交易性质，确定属于同一控制
下的企业合并或是非同一控制下的企业合并，并进行相应的会计确认和计量。
2、基金管理人对基础设施基金的各项资产和负债进行后续计量时，除依据《企业会计准
则》规定可采用公允价值模式进行后续计量外，基础设施项目资产原则上采用成本模式计量，
以购买日的账面价值为基础，对其计提折旧、摊销及减值。计量模式一经确定，除符合会计
准则规定的变更情形外，不得随意变更。
招募说明书
442
3、在符合会计准则（即有确凿证据证明公允价值可持续可靠计量等）和最大限度保护基
金份额持有人合法权益的前提下，经基金份额持有人大会同意，基金管理人可以将相关资产
计量从成本模式调整为公允价值模式。
4、基金管理人对于采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、使用寿命确定的无形
资产、长期股权投资等长期资产，若存在减值迹象的，应当根据《企业会计准则》的规定进
行减值测试并计提资产减值准备。上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
基金管理人应于每年年度终了对长期资产的折旧和摊销的期限及方法进行复核并作适当调整。
5、对于非金融资产选择采用公允价值模式进行后续计量的，基金管理人应当经公司董事
会审议批准并按照《企业会计准则第39 号——公允价值计量》及其他相关规定在定期报告中
披露相关事项，包括但不限于：（1）公允价值的确定依据、方法及所用假设的全部重要信息。
其中，对于选择采用公允价值模式进行后续计量的非金融资产，应当充分说明公允价值能够
持续可靠取得的确凿证据，包括分析论证相关资产所在地是否有活跃的交易市场，并且相关
资产是否能够从交易市场上取得同类或类似资产的市场价格及其他信息等；（2）影响公允价
值确定结果的重要参数，包括土地使用权剩余期限、运营收入、运营成本、运营净收益、资
本性支出、未来现金流变动预期、折现率等。
6、在确定基础设施项目或其可辨认资产和负债的公允价值时，应当将收益法中现金流量
折现法作为主要的评估方法，并选择其它分属于不同估值技术的估值方法进行校验。采用现
金流量折现法的，其折现率选取应当从市场参与者角度出发，综合反映资金的时间价值以及
与现金流预测相匹配的风险因素。
基金管理人编制财务报表过程中如使用评估机构出具的评估值作为公允价值入账依据，
应审慎分析评估质量，不简单依赖评估机构的评估值，并在定期财务报告中充分说明公允价
值估值程序等事项，且基金管理人依法应当承担的责任不得免除。
7、基金管理人应当按照投资成本将基础设施基金持有的资产支持证券在个别财务报表上
确认为一项长期股权投资，采用成本法进行后续计量。
8、证券交易所上市的有价证券的估值
（1）交易所上市交易或挂牌转让的不含权固定收益品种，选取估值日第三方估值基准服
务机构提供的相应品种当日的估值全价；交易所上市交易或挂牌转让的含权固定收益品种，
选取估值日第三方估值基准服务机构提供的相应品种当日的唯一估值全价或推荐估值全价；
（2）交易所上市不存在活跃市场的有价证券，采用估值技术确定公允价值。
（3）交易所未上市或未挂牌转让且不存在活跃市场的固定收益品种，应采用在当前情况
招募说明书
443
下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定其公允价值。
9、对全国银行间市场上不含权的固定收益品种，选取估值日第三方估值基准服务机构提
供的相应品种当日的估值全价；对全国银行间市场上含权的固定收益品种，选取估值日第三
方估值基准服务机构提供的相应品种当日的唯一估值全价或推荐估值全价。
对全国银行间市场未上市或未挂牌转让且不存在活跃市场的固定收益品种，应采用在当
前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定其公允价值。
10、对于含投资者回售权的固定收益品种，行使回售权的，在回售登记日至实际收款日
期间选取第三方估值基准服务机构提供的相应品种的唯一估值全价或推荐估值全价。回售登
记期截止日（含当日）后未行使回售权的按照长待偿期所对应的价格进行估值。
11、对于发行人已破产、发行人未能按时足额偿付本金或利息，或者有其它可靠信息表
明本金或利息无法按时足额偿付的债券投资品种，第三方估值基准服务机构可在提供推荐价
格的同时提供价格区间作为公允价值的参考范围以及公允价值存在重大不确定性的相关提示。
基金管理人在与基金托管人协商一致后，可采用价格区间中的数据作为该债券投资品种的公
允价值。
12、同一证券同时在两个或两个以上市场交易的，按证券所处的市场分别估值。
13、其他资产按法律法规或监管机构有关规定进行估值。
14、如有确凿证据表明按上述方法进行估值不能客观反映其公允价值的，基金管理人可
根据具体情况与基金托管人商定后，按最能反映公允价值的价格估值。
15、相关法律法规以及监管部门有强制规定的，从其规定。如有新增事项，按国家最新
规定估值。
如基金管理人或基金托管人发现基金估值违反基金合同订明的估值方法、程序及相关法
律法规的规定或者未能充分维护基金份额持有人利益时，应立即通知对方，共同查明原因，
双方协商解决。
根据有关法律法规，基金资产净值计算和基金会计核算的义务由基金管理人承担。本基
金的基金会计责任方由基金管理人担任，因此，就与本基金有关的会计问题，如经相关各方
在平等基础上充分讨论后，仍无法达成一致的意见，按照基金管理人对基金资产净值的计算
结果对外予以公布。
五、估值程序
基金份额净值是按照每个估值日闭市后，本基金合并财务报表的基金资产净值除以当日
基金份额的余额数量计算，精确到0.0001 元，小数点后第5 位四舍五入。国家法律法规另有
招募说明书
444
规定的，从其规定。
基金管理人应计算每个中期报告及年度报告估值日的本基金合并财务报表的净资产及基
金份额净值。
本基金存续期间，基金管理人应当聘请评估机构对基础设施项目资产每年进行1 次评估，
并于本基金年度报告中披露评估报告。对于采用成本模式计量的基础设施项目资产，如果评
估结果低于相关资产的账面价值，基金管理人可根据其判断对相关资产计提减值准备。
基金管理人应至少每半年度、每年度对基金资产进行核算及估值，但基金管理人根据法
律法规或基金合同的规定暂停估值时除外。基金管理人每半年、每年度对基金资产核算及估
值并经基金托管人复核后，由基金管理人按照监管机构要求在定期报告中对外公布。
六、估值错误的处理
基金管理人和基金托管人将采取必要、适当、合理的措施确保基金资产估值的准确性、
及时性。当本基金财务报表的净资产和基金份额净值发生可能导致财务报表使用者的重大错
误时，视为基金份额净值错误。
基金合同的当事人应按照以下约定处理：
（一）估值错误类型
本基金运作过程中，如果由于基金管理人或基金托管人、或登记机构、或销售机构、或
投资人自身的过错造成估值错误，导致其他当事人遭受损失的，过错的责任人应当对由于该
估值错误遭受损失当事人（简称“受损方”）的直接损失按下述“估值错误处理原则”给予
赔偿，承担赔偿责任。
上述估值错误的主要类型包括但不限于：资料申报差错、数据传输差错、数据计算差错、
系统故障差错、下达指令差错等。对于技术原因引起的差错，若系同行业现有技术水平不能
预见、不能避免、不能克服，则属不可抗力，按照下述规定执行：
由于不可抗力原因造成投资人的交易资料灭失或被错误处理或造成其他差错，因不可抗
力原因出现差错的当事人不对其他当事人承担赔偿责任，但因该差错取得不当得利的当事人
仍应负有返还不当得利的义务。
（二）估值错误处理原则
1、估值错误已发生，但尚未给当事人造成损失时，估值错误责任方应及时协调各方，及
时进行更正，因更正估值错误发生的费用由估值错误责任方承担；由于估值错误责任方未及
时更正已产生的估值错误，给当事人造成损失的，由估值错误责任方对直接损失承担赔偿责
任；若估值错误责任方已经积极协调，并且有协助义务的当事人有足够的时间进行更正而未
招募说明书
445
更正，则其应当承担相应赔偿责任。估值错误责任方应对更正的情况向有关当事人进行确认，
确保估值错误已得到更正。
2、估值错误的责任方对有关当事人的直接损失负责，不对间接损失负责，并且仅对估值
错误的有关直接当事人负责，不对第三方负责。
3、因估值错误而获得不当得利的当事人负有及时返还不当得利的义务。但估值错误责任
方仍应对估值错误负责。如果由于获得不当得利的当事人不返还或不全部返还不当得利造成
其他当事人的利益损失（简称“受损方”），则估值错误责任方应赔偿受损方的损失，并在
其支付的赔偿金额的范围内对获得不当得利的当事人享有要求交付不当得利的权利；如果获
得不当得利的当事人已经将此部分不当得利返还给受损方，则受损方应当将其已经获得的赔
偿额加上已经获得的不当得利返还的总和超过其实际损失的差额部分支付给估值错误责任方。
4、估值错误调整采用尽量恢复至假设未发生估值错误的正确情形的方式。
5、按法律法规规定的其他原则处理估值错误。
（三）估值错误处理程序
估值错误被发现后，有关的当事人应当及时进行处理，处理的程序如下：
1、查明估值错误发生的原因，列明所有的当事人，并根据估值错误发生的原因确定估值
错误的责任方；
2、根据估值错误处理原则或当事人协商的方法对因估值错误造成的损失进行评估；
3、根据估值错误处理原则或当事人协商的方法由估值错误的责任方进行更正和赔偿损失；
4、根据估值错误处理的方法，需要修改基金登记机构交易数据的，由基金登记机构进行
更正，并就估值错误的更正向有关当事人进行确认。
（四）基金份额净值估值错误处理的方法如下：
1、基金份额净值计算出现错误时，基金管理人应当立即予以纠正，通报基金托管人，并
采取合理的措施防止损失进一步扩大；
2、错误偏差达到基金份额净值的0.25%时，基金管理人应当通报基金托管人并报中国证
监会备案；错误偏差达到基金份额净值的0.5%时，基金管理人应当公告并报中国证监会备案；
3、当基金份额净值计算差错给基金和基金份额持有人造成损失需要进行赔偿时，基金管
理人和基金托管人应根据实际情况界定双方承担的责任，经确认后按以下条款进行赔偿：
（1）本基金的基金会计责任方由基金管理人担任，与本基金有关的会计问题，如经双方
在平等基础上充分讨论后，尚不能达成一致时，按基金管理人的建议执行，由此给基金份额
持有人和基金财产造成的损失，由基金管理人负责赔付；
招募说明书
446
（2）若基金管理人计算的基金份额净值已由基金托管人复核确认后公告，由此给基金份
额持有人造成损失的，应根据法律法规的规定对投资者或基金支付赔偿金，就实际向投资者
或基金支付的赔偿金额，基金管理人与基金托管人按照过错程度各自承担相应的责任；
（3）如基金管理人和基金托管人对基金份额净值的计算结果，虽然多次重新计算和核对，
尚不能达成一致时，为避免不能按时公布基金份额净值的情形，以基金管理人的计算结果公
布，由此给基金份额持有人和基金造成的损失，由基金管理人负责赔付；
（4）由于基金管理人提供的信息错误，进而导致基金份额净值计算错误而引起的基金份
额持有人和基金财产的损失，由基金管理人负责赔付；
4、前述内容如法律法规或监管机关另有规定的，从其规定处理。如果行业另有通行做法，
基金管理人、基金托管人应本着平等和保护基金份额持有人利益的原则进行协商。
七、暂停估值的情形
（一）因不可抗力致使基金管理人、基金托管人无法准确核算及评估基金资产价值时；
（二）基金投资所涉及的证券交易市场遇法定节假日或因其他原因暂停营业时；
（三）法律法规规定、中国证监会和基金合同认定的其它情形。
八、基金净值的确认
本基金合并财务报表的净资产及基金份额净值由基金管理人负责计算，基金托管人负责
进行复核。基金管理人披露本基金合并财务报表的净资产和基金份额净值前，应将基金净资
产和基金份额净值发送给基金托管人。基金托管人复核确认后发送给基金管理人，由基金管
理人按规定予以公布。
九、特殊情况的处理
（一）基金管理人或基金托管人按照上述核算及估值方法第14 项进行估值所造成的误差
不作为基金资产核算及估值错误处理。
（二）由于不可抗力原因，或由于证券交易所及登记结算公司等机构发送的数据错误，或
国家会计政策变更、市场规则变更等，基金管理人和基金托管人虽然已经采取必要、适当、
合理的措施进行检查，但未能发现错误的，由此造成的基金资产核算及估值错误，基金管理
人和基金托管人免除赔偿责任，但基金管理人、基金托管人应当积极采取必要的措施减轻或
消除由此造成的影响。
十、基础设施项目的评估
（一）基础设施项目评估结果不代表真实市场价值，也不代表基础设施项目资产能够按
照评估结果进行转让。
招募说明书
447
（二）基础设施项目评估情形
本基金存续期间，基金管理人应当聘请评估机构对基础设施项目资产每年进行1 次评估。
基金管理人聘请的评估机构应当经中国证监会备案，且评估机构为同一只基础设施基金
提供评估服务不得连续超过3 年。
发生如下情形，基金管理人应聘请评估机构对基础设施项目进行评估：
1、基金运作过程中发生购入或出售基础设施项目等情形时；
2、本基金扩募；
3、提前终止基金合同拟进行资产处置；
4、基础设施项目现金流发生重大变化且对持有人利益有实质性影响；
5、对基金份额持有人利益有重大影响的其他情形。
本基金的基金份额首次发售，评估基准日距离基金份额发售公告日不得超过6 个月；基
金运作过程中发生购入或出售基础设施项目等情形时，评估基准日距离签署购入或出售协议
等情形发生日不得超过6 个月。
（三）更换评估机构的程序
基础设施基金存续期限内，基金管理人有权自行决定更换评估机构，基金管理人更换评
估机构后应及时进行披露。
招募说明书
448
第二十二部分 基金的收益与分配
一、基金可供分配金额
基金可供分配金额是在合并净利润基础上进行合理调整后的金额，可包括合并净利润和
超出合并净利润的其他返还。
基金管理人计算年度可供分配金额过程中，应当先将合并净利润调整为税息折旧及摊销
前利润（EBITDA），并在此基础上综合考虑项目公司持续发展、项目公司偿债能力、经营现
金流等因素后确定可供分配金额计算调整项。涉及的相关计算调整项一经确认，不可随意变
更。
将净利润调整为税息折旧及摊销前利润（EBITDA）需加回以下调整项：
1、折旧和摊销；
2、利息支出；
3、所得税费用。
将税息折旧及摊销前利润调整为可供分配金额可能涉及的调整项包括：
1、当期购买基础设施项目等资本性支出；
2、基础设施资产的公允价值变动损益（包括处置当年转回以前年度累计调整的公允价值
变动损益）；
3、基础设施资产减值准备的变动；
4、基础设施资产的处置利得或损失；
5、支付的利息及所得税费用；
6、应收和应付项目的变动；
7、未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、
未来合理期间内的债务利息、运营费用等；涉及未来合理支出相关预留调整项的，基金管理
人应当充分说明理由；基金管理人应当在定期报告中披露合理相关支出预留的使用情况；
8、其他可能的调整项，如本基金发行份额募集的资金、处置基础设施资产取得的现金、
金融资产相关调整、期初现金余额等。
基金存续期间，如需调整可供分配金额相关计算调整项的，基金管理人在根据法律法规
规定履行相关程序后可相应调整并提前公告。基金管理人应当在当期基金收益分配方案中对
调整项、调整项变更原因进行说明，并在本基金更新的招募说明书中予以列示。
二、基金可供分配金额相关计算调整项的变更程序
招募说明书
449
（一）根据法律法规、会计准则变动或实际运营管理需要而发生的计算调整项变更，由
基金管理人履行内部审批程序后进行变更并披露，于下一次计算可供分配金额时开始实施，
无需基金份额持有人大会审议；
（二）除根据法律法规或会计准则变动而变更计算调整项的，经基金管理人与基金托管
人协商一致后决定对本基金可供分配金额计算调整项的变更事宜。
三、基金收益分配原则
（一）本基金收益分配采取现金分红方式；
（二）在符合分配条件的情况下，本基金的收益分配每年不得少于1 次，本基金应当将
不低于合并后年度可供分配金额的90%以现金形式分配给投资者。若《基金合同》生效不满
6 个月可不进行收益分配；具体分配时间由基金管理人根据基础设施项目实际运营管理情况
另行确定；
（三）每一基金份额享有同等分配权；
（四）法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。
在不违反法律法规、基金合同的约定以及对基金份额持有人利益无实质不利影响的前提
下，基金管理人可在与基金托管人协商一致，并按照监管部门要求履行适当程序后对基金收
益分配原则和支付方式进行调整，无需召开基金份额持有人大会，但应于变更实施日前在规
定媒介公告。
四、收益分配方案
基金收益分配方案中应载明权益登记日、收益分配基准日、基金收益分配对象、现金红
利发放日、可供分配金额、按照基金合同约定应分配金额等事项。
五、收益分配方案的确定、公告与实施
本基金收益分配方案由基金管理人拟定，并由基金托管人复核，按有关规定在规定媒介
公告。
法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。
六、基金收益分配中发生的费用
基金收益分配时所发生的银行转账或其他手续费用由投资人自行承担。
招募说明书
450
第二十三部分 基金费用与税收
一、基金费用的种类
（一）基金管理费；
（二）基金托管费；
（三）基金上市初费及年费、登记结算费用；
（四）基金合同生效后与基金相关的信息披露费用，法律法规、中国证监会另有规定的
除外；
（五）基金合同生效后与基金相关的会计师费、律师费、资产评估费、公证费、财务顾
问费、诉讼费和仲裁费；
（六）基金份额持有人大会费用；
（七）基金的证券交易费用；
（八）基金的银行汇划费用；
（九）基金相关账户的开户及维护费用；
（十）涉及要约收购时基金聘请财务顾问的费用；
（十一）基金在资产购入和出售过程中产生的会计师费、律师费、资产评估费、财务顾
问费、诉讼费等相关中介费用；
（十二）按照国家有关规定、基金合同、专项计划文件等约定，在资产支持证券和基础
设施项目运营过程中可以在基金财产中列支的其他费用。
二、基金费用计提方法、计提标准和支付方式
（一）基金管理费
本基金的管理费包括基金固定管理费和运营管理服务费，其中运营管理服务费又包括基
础运营管理服务费及浮动运营管理服务费。
1、基金固定管理费
本基金的固定管理费按基金最近一期经审计的年度报告披露的基金合并报表的基金净资
产为基数，依据对应的基金固定管理费年费率按季度计提，即基金固定管理费计算方法如下：
H＝E×基金固定管理费年费率÷当年天数×基金在当前季度的存续天数
H 为每季度应计提的基金固定管理费
E 为本基金最近一期经审计的年度报告披露的基金合并报表的基金净资产，首次年度报
告披露之前为募集规模（若涉及基金扩募等原因导致基金规模变化时，需按照实际规模变化
招募说明书
451
期间进行调整）
基金固定管理费的年费率为：0.20%，其中0.16%由基金管理人收取，0.04%由计划管理
人收取。
本基金的固定管理费每季计提，按年支付。基金管理人与基金托管人双方核对无误后，
以协商确定的日期及方式按照《基金合同》、专项计划文件等相关协议的约定和安排进行支
付，并由基金财产最终承担。若遇法定节假日、公休日等，支付日期顺延。
2、运营管理服务费
运营管理服务费包括基础运营管理服务费和浮动运营管理服务费。基金管理人于每个考
核年度结束后的一个季度内对运营管理机构的工作进行考核并与运营管理机构确认考核结果。
项目公司基于考核结果（财务数据以项目公司年度审计报告为准）计算年度运营管理服务费，
并在考核结果确认后的10 个工作日内将基础运营管理服务费和浮动运营管理服务费合并计
算后支付给运营管理机构。考核基准日为每自然年度的12 月31 日，如按运营管理服务协议
确定的移交日与其所在自然年度的12 月31 日相距不超过两个月，则移交日所在年度的运营
管理服务期限纳入下一年度一并考核。
由于基础设施项目购入或出售等因素引起项目公司营业收入变化的，基金管理人有权在
履行适当程序后调整基础运营管理服务费和浮动运营管理服务费的计算标准，相关调整情况
及调整当年的费用计算方式，以基金管理人届时公告为准。
（1）基础运营管理服务费
基础运营管理服务费=当期项目公司实际运营收入×10%
基础运营管理服务费按季计提（以项目公司季度运营收入为基准计提，年度最终金额以
考核后的计算结果为准），经基金托管人与基金管理人核对一致后按年支付。
（2）浮动运营管理服务费
浮动运营管理服务费=（当期项目公司实际净运营收入-当期项目公司目标净运营收入）
×R
浮动运营管理服务费的奖励或扣减金额不超过当期基础运营管理服务费金额的80%，浮
动运营管理服务费根据年度考核结果按年计提，经基金托管人与基金管理人核对一致后按年
支付。
R 为计算浮动运营管理服务费的费率，不同考核结果对应的费率标准如下表：
表：浮动运营管理服务费的费率标准表
招募说明书
452
考核指标
（项目考核年度净运营收入目标完成情况） 浮动运营管理服务费费率（R）
净运营收入完成率≥115% 40%
115%＞净运营收入完成率≥105% 20%
105%＞净运营收入完成率≥95% 0
95%＞净运营收入完成率≥85% 20%
85%＞净运营收入完成率 40%
注1：净运营收入=运营收入（不含税）-运营成本-信用减值损失。
注2：运营成本不包括基础设施项目公司的折旧摊销与运营管理服务费，包括但不限于项目资产范围
内的维护费、物业服务费（指空置房物业费）、保险费、宣传推广费、人工费、财务费用、管理费用及与
资产运营相关的其他费用。
注3：净运营收入完成率=项目公司实际净运营收入÷项目公司目标净运营收入。基金运作首年及次年
项目公司目标净运营收入金额由基金管理人和运营管理机构参考由会计师事务所确认并由基金管理人发
布的基础设施基金可供分配金额测算报告最终确定。后续每年的净运营收入目标金额由经基金管理人批准
的年度预算计划确认。
注4：在计算年度浮动运营管理服务费时，项目年度运营收入为含税收入口径。本基金涉及多个基础
设施项目公司，每个项目公司的浮动运营管理服务费单独计算。
注5：当浮动运营管理服务费为正数时，运营管理机构承诺将浮动运营管理服务费部分的不低于20%
作为运营团队业绩激励。
（二）基金托管费
1、基金托管人的托管费
本基金的托管费按最近一期经审计的年度报告披露的基金合并报表的基金净资产的0.01%
的年费率按季度计提。托管费的计算方法如下：
H＝E×0.01%÷当年天数×基金在当前季度的存续天数
H 为每季度应计提的基金托管费
E 为本基金最近一期经审计的年度报告披露的基金合并报表的基金净资产，首次年度报
告披露之前为募集规模（若涉及基金扩募等原因导致基金规模变化时，需按照实际规模变化
期间进行调整）
基金托管费每季计提，按年支付。基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确
定的日期及方式从基金财产中支付。若遇法定节假日、公休日等，支付日期顺延。
2、资产支持证券托管人的托管费
根据资产支持证券管理人与资产支持证券托管人签署的《资产支持专项计划托管协议》，
资产支持证券托管人不收取托管费。
招募说明书
453
上述“一、基金费用的种类”中的第（三）-（十二）项费用，根据有关法律法规及相应
协议规定，按费用实际支出金额列入当期费用，由基金托管人从基金财产中支付。
三、不列入基金费用的项目
下列费用不列入基金费用：
（一）基金管理人和基金托管人因未履行或未完全履行义务导致的费用支出或基金财产
的损失；
（二）基金管理人和基金托管人处理与基金运作无关的事项发生的费用；
（三）基金合同生效前的相关费用；
（四）本基金募集期间产生的评估费、财务顾问费（如有）、会计师费、律师费等各项
费用不得从基金财产中列支。如本基金募集失败，上述相关费用不得从投资者认购款项中支
付；
（五）其他根据相关法律法规及中国证监会的有关规定不得列入基金费用的项目。
四、基金税收
本基金运作过程中涉及的各纳税主体，其纳税义务按国家税收法律、法规执行。基金财
产投资的相关税收，由基金份额持有人承担，基金管理人或者其他扣缴义务人按照国家有关
税收征收的规定代扣代缴。
招募说明书
454
第二十四部分 基金的会计与审计
一、基金会计政策
（一）基金管理人为本基金的基金会计责任方，基金托管人承担复核责任；
（二）基金的会计年度为公历年度的1 月1 日至12 月31 日；基金首次募集的会计年度
按如下原则：如果基金合同生效少于2 个月，可以并入下一个会计年度披露；
（三）基金核算以人民币为记账本位币，以人民币元为记账单位；
（四）会计制度执行国家有关会计制度；
（五）本基金合并层面各项可辨认资产和负债的后续计量模式；
本基金合并层面可辨认资产主要是投资性房地产等，可辨认负债主要是金融负债，其后
续计量模式如下：
1、投资性房地产
投资性房地产包括已出租的建筑物及相关土地使用权，以成本进行初始计量。与投资性
房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本基金且其成本能够可靠的计量时，
计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。
本基金对所有投资性房地产采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率
对投资性房地产的房屋及建筑物、土地使用权计提折旧。
对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作
适当调整。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终
止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价
值和相关税费后的金额计入当期损益。
当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
2、金融负债
金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债。
本基金的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付账款、其他应付款及借
款等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法
进行后续计量。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本基金终止确认该金融负债或义务已解
招募说明书
455
除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
（六）本基金独立建账、独立核算；
（七）基金管理人及基金托管人各自保留完整的会计账目、凭证并进行日常的会计核
算，按照有关规定编制基金会计报表；
（八）基金托管人与基金管理人于每年中期报告和年度报告出具前就基金的会计核算、
报表编制等进行核对并以书面方式确认；
（九）基金管理人应当按照法律法规、企业会计准则及中国证监会相关规定进行资产负
债确认计量，编制本基金中期与年度合并及单独财务报表，财务报表至少包括合并及个别资
产负债表、合并及个别利润表、合并及个别现金流量表、合并及个别所有者权益（基金净
值）变动表及报表附注。
二、基金的年度审计
（一）基金管理人聘请与基金管理人、基金托管人相互独立的符合《证券法》规定的会
计师事务所及其注册会计师对本基金的年度财务报表及其他规定事项进行审计；会计师事务
所在年度审计中应当评价基金管理人和评估机构采用的评估方法和参数的合理性；
（二）会计师事务所更换经办注册会计师，应事先征得基金管理人同意；
（三）基金管理人认为有充足理由更换会计师事务所，须通报基金托管人。更换会计师
事务所需按规定在规定媒介公告。
招募说明书
456
第二十五部分 基金的信息披露
一、本基金的信息披露应符合《基金法》《运作办法》《信息披露办法》《基础设施基
金指引》、基金合同及其他有关规定。相关法律法规关于信息披露的披露方式、披露内容、
登载媒介、报备方式等规定发生变化时，本基金从其最新规定。
二、信息披露义务人
本基金信息披露义务人包括基金管理人、基金托管人、召集基金份额持有人大会的基金
份额持有人、基金的收购及基金份额权益变动活动中的信息披露义务人等法律、行政法规和
中国证监会规定的自然人、法人和非法人组织。
本基金信息披露义务人以保护基金份额持有人利益为根本出发点，按照法律法规和中国
证监会的规定披露基金信息，并保证所披露信息的真实性、准确性、完整性、及时性、简明
性和易得性。
本基金信息披露义务人应当在中国证监会规定时间内，将应予披露的基金信息通过中国
证监会规定媒介披露，并保证基金投资者能够按照基金合同约定的时间和方式查阅或者复制
公开披露的信息资料。
三、本基金信息披露义务人承诺公开披露的基金信息，不得有下列行为：
（一）虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；
（二）对证券投资业绩进行预测；
（三）违规承诺收益或者承担损失；
（四）诋毁其他基金管理人、基金托管人或者基金销售机构；
（五）登载任何自然人、法人和非法人组织的祝贺性、恭维性或推荐性的文字；
（六）中国证监会禁止的其他行为。
四、本基金公开披露的信息应采用中文文本。同时采用外文文本的，基金信息披露义务
人应保证不同文本的内容一致。不同文本之间发生歧义的，以中文文本为准。
本基金公开披露的信息采用阿拉伯数字；除特别说明外，货币单位为人民币元。
五、公开披露的基金信息
本基金信息披露事项应当包括与基金特征相关的重要信息。确不适用的常规基金信息披
露事项，可不予披露，包括但不限于：每周基金资产净值和基金份额净值，半年度和年度最
后一个交易日基金份额净值和基金份额累计净值，定期报告基金净值增长率及相关比较信息。
公开披露的基金信息包括：
招募说明书
457
（一）基金招募说明书、基金合同、基金托管协议、基金产品资料概要
1.基金合同是界定基金合同当事人的各项权利、义务关系，明确基金份额持有人大会召开
的规则及具体程序，说明基金产品的特性等涉及基金投资人重大利益的事项的法律文件。
2.基金招募说明书应当最大限度地披露影响基金投资人决策的全部事项，说明基金认购
安排；基金投资；基金产品特性；风险揭示；信息披露及基金份额持有人服务；基金整体架
构及持有特殊目的载体的情况；基金份额发售安排；预计上市时间表；基金募集及存续期相
关费用，并说明费用收取的合理性；募集资金用途；基础设施资产支持证券基本情况；基础
设施项目基本情况；基础设施项目财务状况及经营业绩分析；基础设施项目现金流测算分析；
基础设施项目运营未来展望；为管理本基金配备的主要负责人员情况；基础设施项目运营管
理安排；借款安排；关联关系、关联交易等潜在利益冲突及防控措施；原始权益人基本情况
及原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购基础设施基金份额情况；基金募集失败的情形
和处理安排；基金拟持有的基础设施项目权属到期或处置等相关安排；主要原始权益人及其
控股股东、实际控制人对相关事项的承诺；基础设施项目最近3 年及一期的备考财务报告及
审计报告；经会计师事务所审阅的基金可供分配金额测算报告；基础设施项目尽职调查报告、
财务顾问报告（如有）；基础设施项目评估报告；主要参与机构基本情况；可能影响投资者
决策的其他重要信息。基金合同生效后，基金招募说明书的信息发生重大变更的，基金管理
人应当在三个工作日内，更新基金招募说明书并登载在规定网站上；基金招募说明书其他信
息发生变更的，基金管理人至少每年更新一次。基金终止运作的，基金管理人不再更新基金
招募说明书。
3.基金托管协议是界定基金托管人和基金管理人在基金财产保管及基金运作监督等活动
中的权利、义务关系的法律文件。
4.基金产品资料概要是基金招募说明书的摘要文件，用于向投资者提供简明的基金概要
信息。基金合同生效后，基金产品资料概要的信息发生重大变更的，基金管理人应当在三个
工作日内，更新基金产品资料概要，并登载在规定网站及基金销售机构网站或营业网点；基
金产品资料概要其他信息发生变更的，基金管理人至少每年更新一次。基金终止运作的，基
金管理人不再更新基金产品资料概要。
5.基金募集申请经中国证监会注册后，基金管理人在基金份额发售的3 日前，将基金份
额发售公告、基金合同及招募说明书提示性公告登载在规定报刊上，将基金份额发售公告、
基金招募说明书、基金产品资料概要、基金合同和基金托管协议登载在规定网站上，并将基
金产品资料概要登载在基金销售机构网站或营业网点；基金托管人应当同时将基金合同、基
招募说明书
458
金托管协议登载在规定网站上。
（二）基础设施基金询价公告
基金管理人应当就基础设施基金询价的具体事宜编制基础设施基金询价公告，并在披露
招募说明书的当日登载于规定媒介上。
（三）基金份额发售公告
基金管理人应当就基金份额发售的具体事宜编制基金份额发售公告，并在基金份额认购
首日的3 日之前登载于规定媒介上。
（四）基金合同生效公告
基金管理人应当在收到中国证监会确认文件的次日在规定媒介上登载基金合同生效公告。
（五）基金份额上市交易公告书
基金份额获准在证券交易所上市交易的，基金管理人应当在基金份额上市交易的三个工
作日前，将基金份额上市交易公告书登载在规定网站上，并将上市交易公告书提示性公告登
载在规定报刊上。
（六）基金净值信息
基金管理人应当在中期报告和年度报告中披露期末基金总资产、期末基金净资产、期末
基金份额净值、基金总资产占基金净资产比例等。
（七）基金定期报告，包括基金年度报告、基金中期报告和基金季度报告
基金管理人应当在每年结束之日起三个月内，编制完成基金年度报告，将年度报告登载
在规定网站上，并将年度报告提示性公告登载在规定报刊上。基金年度报告中的财务会计报
告应当经过符合《证券法》规定的会计师事务所审计。
基金管理人应当在上半年结束之日起两个月内，编制完成基金中期报告，将中期报告登
载在规定网站上，并将中期报告提示性公告登载在规定报刊上。
基金管理人应当在季度结束之日起15 个工作日内，编制完成基金季度报告，将季度报告
登载在规定网站上，并将季度报告提示性公告登载在规定报刊上。
基金合同生效不足2 个月的，基金管理人可以不编制当期季度报告、中期报告或者年度
报告。
基金管理人应当按照法律法规及中国证监会相关规定，编制并披露基金定期报告，本基
金定期报告除按照法规要求披露相关信息外，还应当设立专门章节详细披露下列信息：
1.本基金产品概况及主要财务指标。季度报告主要财务指标包括基金本期收入、本期净利
润、本期经营活动产生的现金流量、本期可供分配金额和单位可供分配金额及计算过程、本
招募说明书
459
期及过往实际分配金额（如有）和单位实际分配金额（如有）等；中期报告和年度报告主要
财务指标除前述指标外还应当包括期末基金总资产、期末基金净资产、期末基金份额净值、
基金总资产占基金净资产比例等，年度报告需说明实际可供分配金额与测算可供分配金额差
异情况（如有）；
2.基础设施项目明细及相关运营情况；
3.本基金财务报告及基础设施项目财务状况、业绩表现、未来展望情况；
4.基础设施项目现金流归集、管理、使用及变化情况，如单一客户占比较高的，应当说明
该收入的公允性和稳定性；
5.基础设施项目公司对外借入款项及使用情况，包括不符合《基础设施基金指引》借款要
求的情况说明；
6.本基金与资产支持证券管理人、托管人及运营管理机构等履职情况；
7.本基金与资产支持证券管理人、托管人及参与机构费用收取情况；
8.报告期内购入或出售基础设施项目情况；
9.关联关系、报告期内发生的关联交易及相关利益冲突防范措施；
10.报告期内本基金基金份额持有人结构变化情况，并说明关联方持有本基金基金份额及
变化情况；
11.可能影响投资者决策的其他重要信息。
本基金季度报告披露内容可不包括前款第3、6、9、10 项，本基金年度报告还应当载有
基础设施项目的评估报告、年度审计报告。会计师事务所在年度审计中应当评价基金管理人
和评估机构采用的评估方法和参数的合理性。
（八）临时报告
本基金发生重大事件，有关信息披露义务人应当按规定编制临时报告书，并登载在规定
报刊和规定网站上。
前款所称重大事件，是指可能对基金份额持有人权益或者基金份额的价格产生重大影响
的下列事件：
1.基金份额持有人大会的召开及决定的事项；
2.基金合同终止、基金清算；
3.基金扩募或延长基金合同期限；
4.转换基金运作方式、基金合并；
5.更换基金管理人、基金托管人、基金份额登记机构，基金改聘会计师事务所、评估机构、
招募说明书
460
外部管理机构等专业服务机构；
6.基金管理人委托基金服务机构代为办理基金的份额登记、核算、估值等事项，基金托管
人委托基金服务机构代为办理基金的核算、估值、复核等事项；
7.基金管理人、基金托管人的法定名称、住所发生变更；
8.基金管理人变更持有百分之五以上股权的股东、基金管理人的实际控制人变更；
9.基金募集期延长或提前结束募集；
10.基金管理人的高级管理人员、基金经理和基金托管人专门基金托管部门负责人发生变
动；
11.基金管理人的董事在最近12 个月内变更超过百分之五十，基金管理人、基金托管人
专门基金托管部门的主要业务人员在最近12 个月内变动超过百分之三十；
12.涉及基金财产、基金管理业务、基金托管业务的诉讼或仲裁；
13.基金管理人或其高级管理人员、基金经理因基金管理业务相关行为受到重大行政处罚、
刑事处罚，基金托管人或其专门基金托管部门负责人因基金托管业务相关行为受到重大行政
处罚、刑事处罚；
14.基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制人或
者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重大关联
交易事项，但中国证监会另有规定的除外；
15.基金收益分配事项；
16.管理费、托管费等费用计提标准、计提方式和费率发生变更；
17.基金份额净值计价错误达基金份额净值百分之零点五；
18.基金份额停复牌或终止上市；
19.除《信息披露办法》规定的情形外，发生下列情形时，基金管理人应当依法编制并发
布临时公告：
（1）本基金发生重大关联交易；
（2）基础设施项目公司对外借入款项或者基金总资产被动超过基金净资产140%；
（3）金额占基金净资产10%及以上的交易；
（4）金额占基金净资产10%及以上的损失；
（5）项目公司发生对外借入款项，单笔借款超过基金净资产5%或者最近12 个月内累
计借款余额超过基金净资产10%；
（6）基础设施项目购入或出售；
招募说明书
461
（7）基础设施项目运营情况、现金流或产生现金流能力发生重大变化，项目公司、外部
管理机构发生重大变化，外部管理机构稳定运营管理能力发生变化；
（8）基金管理人、基础设施资产支持证券管理人发生重大变化或管理基础设施基金的主
要负责人员发生变动；
（9）原始权益人或其同一控制下的关联方卖出战略配售取得的基金份额；
（10）基金清算期，在基础设施项目处置期间，基金管理人应当按照法规规定和基金合
同约定履行信息披露义务；
（11）基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、项目公
司、外部管理机构等涉及重大诉讼或者仲裁；
（12）基金交易价格发生较大波动、基金停复牌；
（13）公共媒体或者市场上出现可能对基金份额价格产生误导性影响或者引起较大波动，
以及可能损害基金份额持有人权益的传闻或者报道。
20.基金信息披露义务人认为可能对基金份额持有人权益或者基金份额的价格产生重大
影响的其他事项或法律法规、中国证监会、证券交易所规定和基金合同约定的其他事项。
（九）权益变动公告
本基金发生下述权益变动情形，有关信息披露义务人应进行公告：
1.投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到本基金份额的10%时，应当在该事实
发生之日起3 日内编制权益变动报告书，通知基金管理人，并予公告；
2.投资者及其一致行动人在拥有权益的基金份额达到本基金份额的10%后，通过深交所
交易拥有权益的基金份额占本基金基金份额的比例每增加或者减少5%时，应当在该事实发生
之日起3 日内编制权益变动报告书，通知基金管理人，并予公告；
3.投资者及其一致行动人应当参照《上市公司收购管理办法》、中国证监会公开发行证券
的公司权益变动报告书内容与格式规定以及其他有关上市公司收购及股份权益变动的规定编
制相关份额权益变动报告书等信息披露文件并予公告。
投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到或者超过基金份额的10%但未达到30%
的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十六条规定编制权益变动报告书。投资者及其一
致行动人拥有权益的基金份额达到或者超过基金份额的30%但未达到50%的，应当参照《上
市公司收购管理办法》第十七条规定编制权益变动报告书。
4.投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到基础设施基金份额的50%时，继续增
持基础设施基金份额的，应当参照《上市公司收购管理办法》以及其他有关上市公司收购及
招募说明书
462
股份权益变动的有关规定，采取要约方式进行并履行相应的程序或者义务，但符合《深交所
业务办法》规定情形的可免于发出要约；被收购基础设施基金的管理人应当参照《上市公司
收购管理办法》的规定，编制并公告管理人报告书，聘请独立财务顾问出具专业意见并予公
告。
（十）澄清公告
在基金合同存续期内，任何公共媒介中出现的或者在市场上流传的消息可能对基金份额
价格产生误导性影响或者引起较大波动，以及可能损害基金份额持有人权益的，相关信息披
露义务人知悉后应当立即对该消息进行公开澄清，并将有关情况立即报告基金上市交易的证
券交易所。
（十一）回拨份额公告（如有）
基金管理人应在募集期届满后的次一个交易日（或指定交易日）日终前，将公众投资者
发售与网下发售之间的回拨份额通知深交所并公告（如有）。
（十二）战略配售份额解除限售的公告
战略投资者持有的基础设施基金战略配售份额符合解除限售条件的，可以通过基金管理
人在限售解除前5 个交易日披露解除限售安排。申请解除限售时，基金管理人应当向深交所
提交基金份额解除限售的提示性公告。
（十三）基金份额持有人大会决议
基金份额持有人大会决定的事项，应当依法报中国证监会备案，并予以公告。
（十四）清算报告
基金合同终止的，基金管理人应当依法组织基金财产清算小组对基金财产进行清算并作
出清算报告。基金财产清算小组应当将清算报告登载在规定网站上，并将清算报告提示性公
告登载在规定报刊上。
（十五）中国证监会规定的其他信息。
六、信息披露事务管理
基金管理人、基金托管人应当建立健全信息披露管理制度，指定专门部门及高级管理人
员负责管理信息披露事务。
基金信息披露义务人公开披露基金信息，应当符合中国证监会相关基金信息披露内容与
格式准则等法规以及深交所的自律管理规则规定。
基金托管人应当按照相关法律法规、中国证监会的规定和基金合同的约定，对基金管理
人编制的基金资产净值、基金份额净值、基金定期报告、更新的招募说明书、基金产品资料
招募说明书
463
概要、基金清算报告等相关基金信息进行复核、审查，并向基金管理人进行书面或电子确认。
基金管理人、基金托管人应当在规定报刊中选择一家报刊披露本基金信息。基金管理人、
基金托管人应当向中国证监会基金电子披露网站报送拟披露的基金信息，并保证相关报送信
息的真实、准确、完整、及时。
基金管理人、基金托管人除依法在规定媒介上披露信息外，还可以根据需要在其他公共
媒介披露信息，但是其他公共媒介不得早于规定媒介和基金上市的深交所网站披露信息，并
且在不同媒介上披露同一信息的内容应当一致。
为基金信息披露义务人公开披露的基金信息出具审计报告、法律意见书的专业机构，应
当制作工作底稿，并将相关档案至少保存到基金合同终止后20 年。
七、信息披露文件的存放与查阅
依法必须披露的信息发布后，基金管理人、基金托管人应当按照相关法律法规规定将信
息置备于各自住所、基金上市交易的证券交易所，供社会公众查阅、复制。
八、暂缓披露基金相关信息的情形
拟披露的信息存在不确定性、属于临时性商业秘密或者具有深圳证券交易所认可的其他
情形，及时披露可能会损害基金利益或者误导投资者，且同时符合以下条件的，经审慎评估，
基金管理人等信息披露义务人可以暂缓披露：
（一）拟披露的信息未泄漏；
（二）有关内幕信息知情人已书面承诺保密；
（三）基础设施基金交易未发生异常波动。
暂缓披露的信息确实难以保密、已经泄漏或者出现市场传闻，导致基础设施基金交易价
格发生大幅波动的，信息披露义务人应当立即予以披露。
九、暂停或延迟披露基金相关信息的情形
当出现下述情况时，基金管理人和基金托管人可暂停或延迟披露基金相关信息：
（一）基金投资所涉及的证券交易所遇法定节假日或因其他原因暂停营业时；
（二）不可抗力；
（三）法律法规规定、中国证监会或基金合同认定的其他情形。
招募说明书
464
第二十六部分 基金合同的变更、终止与基金财产的清算
一、基金合同的变更
（一）变更基金合同涉及法律法规规定或基金合同约定应经基金份额持有人大会决议通
过的事项的，应召开基金份额持有人大会决议通过。对于法律法规规定和基金合同约定可不
经基金份额持有人大会决议通过的事项，由基金管理人和基金托管人同意后变更并公告。
（二）关于基金合同变更的基金份额持有人大会决议自生效后方可执行，并自决议生效
后按规定在规定媒介公告。
二、基金合同的终止事由
有下列情形之一的，经履行相关程序后，基金合同应当终止：
（一）本基金存续期届满，且未延长存续期限的；
（二）基金份额持有人大会决定终止的；
（三）基金管理人、基金托管人职责终止，在6 个月内没有新基金管理人、新基金托管
人承接的；
（四）广发资管-成都高投产业园一期资产支持专项计划在基金合同生效之日起6 个月内
未成功设立或未能在相关主管部门完成备案，或本基金未于前述时限内成功认购取得其全部
资产支持证券份额的；
（五）本基金投资的全部基础设施项目在基金合同期限届满前全部变现或处置完毕，且
连续六十个工作日未成功购入新的基础设施项目的；
（六）因主要原始权益人及其控股股东、实际控制人提供的文件资料存在隐瞒重要事实
或者编造重大虚假内容等重大违法违规行为，导致其应购回全部基金份额或基础设施项目权
益的，且基金管理人无需就该等终止事由产生的后果承担责任；
（七）本基金投资的全部基础设施项目无法维持正常、持续运营；
（八）本基金投资的全部基础设施项目难以再产生持续、稳定现金流；
（九）基金合同约定的其他情形；
（十）相关法律法规和中国证监会规定的其他情况。
三、基金财产的清算
基金清算涉及基础设施项目处置的，应当遵循基金份额持有人利益优先的原则，专项计
划管理人应当配合基金管理人按照法律法规规定和相关约定进行资产处置，并尽快完成剩余
财产的分配。资产处置期间，基金管理人、专项计划管理人、清算小组应当按照法律法规规
招募说明书
465
定和基金合同约定履行信息披露义务。
（一）基金财产清算小组：自出现基金合同终止事由之日起30 个工作日内成立清算小
组，基金管理人组织基金财产清算小组并在中国证监会的监督下进行基金清算。
（二）在基金财产清算小组接管基金财产之前，基金管理人和基金托管人应按照基金合同
和基金托管协议的规定继续履行保护基金财产安全的职责。
（三）基金财产清算小组组成：基金财产清算小组成员由基金管理人、基金托管人、符
合《证券法》规定的注册会计师、律师以及中国证监会指定的人员组成。基金财产清算小组
可以聘用必要的工作人员。
（四）基金财产清算小组职责：基金财产清算小组负责基金财产的保管、清理、估价、
变现和分配，并按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。基金财产清算小组可
以依法进行必要的民事活动。
（五）基金财产清算程序：
1.基金合同终止情形出现时，由基金财产清算小组统一接管基金；
2.对基金财产和债权债务进行清理和确认；
3.对基金财产进行估值和变现。
4.制作清算报告；
5.聘请会计师事务所对清算报告进行外部审计，聘请律师事务所对清算报告出具法律意
见书；
6.将清算报告报中国证监会备案并公告；
7.对基金剩余财产进行分配。
（六）基金财产清算的期限为24 个月，但因本基金所持基础设施资产支持证券或其他证
券的流动性受到限制而不能及时变现的，清算期限可相应顺延，若清算时间超过24 个月则应
当以公告形式告知基金份额持有人，此后每顺延12 个月应当公告一次。在清算期间，基金管
理人可以将已清算的基金财产按比例分配给持有人。
四、清算费用
清算费用是指基金财产清算小组在进行基金清算过程中发生的所有合理费用，包括基础
设施项目资产处置的相关费用等，清算费用由基金财产清算小组优先从基金财产中支付。
五、基金财产清算剩余资产的分配
依据基金财产清算的分配方案，将基金财产清算后的全部剩余资产扣除基金财产清算费
用、交纳所欠税款并清偿基金债务后，按基金份额持有人持有的基金份额比例进行分配。
招募说明书
466
六、基金财产清算的公告
清算过程中的有关重大事项须及时公告；基金财产清算报告经符合《证券法》规定的会
计师事务所审计并由律师事务所出具法律意见书后报中国证监会备案并公告。基金财产清算
公告于基金财产清算报告报中国证监会备案后5 个工作日内由基金财产清算小组进行公告，
基金财产清算小组应当将清算报告登载在规定网站上，并将清算报告提示性公告登载在规定
报刊上。
七、基金财产清算账册及文件的保存
基金财产清算账册及有关文件由基金托管人保存到《基金合同》终止后20 年以上，法律
法规另有规定的从其规定。
招募说明书
467
第二十七部分 基金合同的内容摘要
一、基金合同当事人及权利义务
（一）基金管理人的权利与义务
1、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金管理人的
权利包括但不限于：
（1）依法募集资金；
（2）自基金合同生效之日起，根据法律法规和基金合同独立运用并管理基金财产；
（3）依照基金合同收取基金管理费以及法律法规规定或中国证监会批准的其他费用；
（4）销售基金份额；
（5）按照规定召集基金份额持有人大会；
（6）依据基金合同及有关法律规定监督基金托管人，如认为基金托管人违反了基金合同
及国家有关法律规定，应呈报中国证监会和其他监管部门，并采取必要措施保护基金投资人
的利益；
（7）在基金托管人更换时，提名新的基金托管人；
（8）在运营管理机构更换时，提名新的运营管理机构；
（9）选择、更换基金销售机构，对基金销售机构的相关行为进行监督和处理；
（10）担任或委托其他符合条件的机构担任基金登记机构办理基金登记业务并获得基金
合同规定的费用；
（11）依据基金合同及有关法律规定决定基金收益的分配方案；
（12）按照有关规定运营管理基础设施项目；
（13）为基金的利益行使因基金财产投资于资产支持证券等资产所产生的相关权利，包
括但不限于：
1）基础设施资产支持证券持有人享有的权利，包括：决定专项计划扩募、决定延长专项
计划期限或提前终止专项计划、决定修改专项计划法律文件重要内容；
2）项目公司股东享有的权利。
为免疑义，前述事项如涉及应由基金份额持有人大会决议的事项的，基金管理人应当在
基金份额持有人大会决议范围内行使相关权利；
（14）在法律法规允许的前提下，为基金的利益依法为基金进行融资；
（15）以基金管理人的名义，代表基金份额持有人的利益行使诉讼权利或者实施其他法
招募说明书
468
律行为；
（16）选择、更换律师事务所、会计师事务所、证券经纪商、评估机构、财务顾问、流动
性服务商、运营管理机构或其他为基金提供服务的外部机构（基金合同另有约定的除外）；
（17）在发生《标准条款》约定的“计划管理人解任事件”及/或《资产支持证券托管协
议》约定的“计划托管人解任事件”、“计划托管人辞任”后，更换专项计划的计划管理人及
/或计划托管人，调整专项计划的计划管理人或者计划托管人的报酬标准（法律法规要求调整
该等报酬标准的除外），对计划管理人、计划托管人的相关行为进行监督和处理；
（18）在符合有关法律法规的前提下，制订和调整有关基金认购、扩募和非交易过户等
业务规则；
（19）基金管理人可以设立专门的子公司承担基础设施项目运营管理职责，也可以根据
《基础设施基金指引》委托外部管理机构负责部分运营管理职责，但基金管理人依法应当承
担的责任不因委托而免除。基金管理人委托外部管理机构运营管理基础设施项目的，应当派
员负责基础设施项目公司财务管理，监督、检查运营管理机构履职情况；
（20）发生法定解聘情形的，解聘运营管理机构；
（21）遴选符合有关法律法规及本基金投资策略的基础设施项目作为潜在投资标的，进
行投资可行性分析、尽职调查、资产评估和收购等工作；属于本基金合同第八部分基金份额
持有人大会召集事由的，基金管理人应将适格投资标的提交基金份额持有人大会表决，表决
通过后根据大会决议以实施基金扩募或出售其他基金资产等方式购买相关基础设施项目；
（22）对基础设施项目进行出售可行性分析和资产评估等工作，对于属于本基金合同第
八部分基金份额持有人大会召集事由的，应将出售事项提交基金份额持有人大会表决，表决
通过后根据大会决议实施资产出售；
（23）决定金额占基金净资产20%及以下的基础设施项目的购入或出售事项（金额是指
连续12 个月内累计发生金额）；
（24）审批基金成立后发生的连续12 个月内金额累计不超过基金净资产5%的关联交易；
（25）审批SPV 公司及/或项目公司的借款或融资事项；
（26）批准SPV 公司及/或项目公司年度预算的制定和修订；
（27）委派人员担任SPV 公司及/或项目公司财务负责人；
（28）在符合有关法律法规的前提下，制订、实施、调整并决定有关基金直接或间接的
对外借款方案，借款用途限于基础设施项目日常运营、维修改造、项目收购等，且基金总资
产不得超过基金净资产的140%。其中，用于基础设施项目收购的借款应当符合下列条件：
招募说明书
469
1）借款金额不得超过基金净资产的20%；
2）本基金运作稳健，未发生重大法律、财务、经营等风险；
3）本基金已持基础设施和拟收购基础设施相关资产变现能力较强且可以分拆转让以满
足偿还借款要求，偿付安排不影响基金持续稳定运作；
4）本基金可支配现金流足以支付已借款和拟借款本息支出，并能保障基金分红稳定性；
5）本基金具有完善的融资安排及风险应对预案；
6）中国证监会规定的其他要求。
本基金总资产被动超过基金净资产140%的，本基金不得新增借款，基金管理人应当及时
向中国证监会报告相关情况及拟采取的措施等；
（29）调整运营管理机构的报酬标准；
（30）基金管理人按照《基础设施基金指引》的规定聘请财务顾问的，可以委托财务顾
问办理本基金发售的路演、询价、定价、配售及扩募等相关业务，但基金管理人依法应当承
担的责任不因此而免除；
（31）经与基金托管人协商一致后决定本基金可供分配金额计算调整项的相关事宜，适
用法律法规或相应规则对本基金可供分配金额的计算另有调整的，基金管理人依据法律法规
及基金合同进行信息披露后，直接对该部分内容进行调整；
（32）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他权利。
2、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金管理人的
义务包括但不限于：
（1）依法募集资金，办理或者委托经中国证监会认定的其他机构代为办理基金份额的发
售、扩募和登记等事宜；
（2）办理基金备案和基金上市所需手续；
（3）自基金合同生效之日起，以诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产；
（4）配备足够的具有专业资格的人员进行基金投资分析、决策，以专业化的经营方式管
理和运作基金财产；
（5）制定完善的尽职调查内部管理制度，建立健全业务流程；建立健全内部风险控制、
监察与稽核、财务管理及人事管理等制度，保证所管理的基金财产和基金管理人的财产相互
独立，对所管理的不同基金分别管理，分别记账，进行证券投资；
（6）除依据《基金法》、基金合同及其他有关规定外，不得利用基金财产或职务之便为
自己及任何第三人谋取利益，不得委托第三人运作基金财产（为免疑义，基金管理人委托外
招募说明书
470
部管理机构提供运营管理服务不受此限）；
（7）依法接受基金托管人的监督和对相关事项的复核；
（8）采取适当合理的措施使计算基金份额认购、扩募和注销价格的方法符合《基金合同》
等法律文件的规定；
（9）按有关规定计算并公告基金净值信息；
（10）进行基金会计核算并按照法律法规、企业会计准则及中国证监会相关规定进行资
产负债确认计量，编制本基金中期与年度合并及单独财务报表，财务报表至少包括资产负债
表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表及报表附注；
（11）编制基金定期与临时报告；
（12）严格按照《基金法》、基金合同及其他有关规定，履行信息披露及报告义务；
（13）保守基金商业秘密，不泄露基金投资计划、投资意向等。除《基金法》、基金合同
及其他有关法律法规或监管机构另有规定或要求外，在基金信息公开披露前应予保密，不得
向他人泄露，但向监管机构、司法机构或因审计、法律、资产评估等外部专业顾问提供服务
而向其提供的情况除外；
（14）按基金合同的约定确定基金收益分配方案，及时向基金份额持有人分配基金收益；
（15）依据《基金法》、基金合同及其他有关规定召集基金份额持有人大会或配合基金
托管人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大会；
（16）按规定保存基金财产管理业务活动的会计账册、报表、记录和其他相关资料20 年
以上。按规定保留路演、定价、配售等过程中的相关资料不低于法律法规规定的最低期限并
存档备查，包括推介宣传材料、路演现场录音等，且能如实、全面反映询价、定价和配售过
程；法律法规另有规定的从其规定；
（17）确保需要向基金投资人提供的各项文件或资料在规定时间发出，并且保证投资人
能够按照基金合同规定的时间和方式，随时查阅到与基金有关的公开资料，并在支付合理成
本的条件下得到有关资料的复印件；
（18）组织并参加基金财产清算小组，参与基金财产的保管、清理、估价、变现和分配，
并按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务；
（19）基金清算涉及基础设施项目处置的，应遵循基金份额持有人利益优先的原则，按
照法律法规规定进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配；
（20）面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时，及时报告中国证监会并通知基金
托管人；
招募说明书
471
（21）因违反基金合同导致基金财产的损失或损害基金份额持有人合法权益时，应当承
担赔偿责任，其赔偿责任不因其退任而免除；
（22）监督基金托管人按法律法规和基金合同规定履行自己的义务，基金托管人违反基
金合同造成基金财产损失时，基金管理人应为基金份额持有人利益向基金托管人追偿；
（23）当基金管理人将其义务委托第三方处理时，应当对第三方处理有关基金事务的行
为承担责任；
（24）以基金管理人名义，代表基金份额持有人利益行使诉讼权利或实施其他法律行为；
（25）基金在募集期间未能达到基金的备案条件，基金合同不生效，基金管理人应将已
募集资金并加计银行同期活期存款利息在基金募集期结束后30 日内退还基金认购人；
（26）执行生效的基金份额持有人大会的决议；
（27）建立并保存基金份额持有人名册；
（28）对拟持有的基础设施项目进行全面的尽职调查，聘请符合规定的专业机构提供评
估、法律、审计等专业服务。存续期聘请审计机构对基础设施项目运营情况进行年度审计；
（29）本基金运作过程中，基金管理人应当按照法律法规规定和基金合同约定专业审慎
运营管理基础设施项目，主动履行基础设施项目运营管理职责，包括：
1）及时办理基础设施项目印章证照、账册合同、账户管理权限交割等；
2）建立账户和现金流管理机制，有效管理基础设施项目租赁、运营等产生的现金流，防
止现金流流失、挪用等；
3）建立印章管理、使用机制，妥善管理基础设施项目各种印章；
4）为基础设施项目购买足够的财产保险和公众责任保险；
5）制定及落实基础设施项目运营策略；
6）签署并执行基础设施项目运营的相关协议；
7）收取基础设施项目租赁、运营等产生的收益，追收欠缴款项等；
8）执行日常运营服务，如安保、消防、通讯及紧急事故管理等；
9）实施基础设施项目维修、改造等；
10）负责基础设施项目档案归集管理；
11）聘请评估机构、审计机构进行评估与审计；
12）依法披露基础设施项目运营情况；
13）提供公共产品和服务的基础设施资产的运营管理，应符合国家有关监管要求，严格
履行运营管理义务，保障公共利益；
招募说明书
472
14）建立相关机制防范外部管理机构的履约风险、基础设施项目经营风险、关联交易及
利益冲突风险、利益输送和内部人控制风险等基础设施项目运营过程中的风险；
15）按照基金合同约定和持有人利益优先的原则，专业审慎处置资产；
16）设立基金投资决策委员会，对运营重大事项采取集体决策制度；
17）中国证监会规定的其他职责。
（30）基金管理人可以设立专门的子公司承担基础设施项目运营管理职责，也可以委托
运营管理机构负责上述第（29）条第4）至9）项运营管理职责，其依法应当承担的责任不因
委托而免除。
基金管理人委托外部管理机构运营管理基础设施项目的，应当自行派员负责基础设施项
目公司财务管理。基金管理人与外部管理机构应当签订基础设施项目运营管理服务协议，明
确双方的权利义务、费用收取、外部管理机构考核安排、外部管理机构解聘情形和程序、协
议终止情形和程序等事项。
（31）基金管理人应当对接受委托的运营管理机构进行充分的尽职调查，确保其在专业
资质（如有）、人员配备、公司治理等方面符合法律法规要求，具备充分的履职能力。
基金管理人应当持续加强对运营管理机构履职情况的监督，至少每年对其履职情况进行
评估，确保其勤勉尽责履行运营管理职责。基金管理人应当定期检查运营管理机构就其获委
托从事基础设施项目运营管理活动而保存的记录、合同等文件，检查频率不少于每半年1 次。
委托事项终止后，基金管理人应当妥善保管基础设施项目运营维护相关档案。
（32）发生下列情形之一的，基金管理人应当解聘运营管理机构：
1）运营管理机构因故意或重大过失给本基金造成重大损失；
2）运营管理机构依法解散、被依法撤销、被依法宣告破产或者出现重大违法违规行为；
3）运营管理机构专业资质、人员配备等发生重大不利变化已无法继续履职。
（33）本基金存续期间，基金管理人应当聘请评估机构对基础设施项目资产每年进行1
次评估。
出现下列情形之一的，基金管理人应当及时聘请评估机构对基础设施项目资产进行评估：
1）基础设施项目购入或出售；
2）本基金扩募；
3）提前终止基金合同拟进行资产处置；
4）基础设施项目现金流发生重大变化且对持有人利益有实质性影响；
5）对基金份额持有人利益有重大影响的其他情形。
招募说明书
473
（34）办理或聘请财务顾问办理基础设施基金份额发售的路演推介、询价、定价、配售
等相关业务活动。
（35）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他义务。
（二）基金托管人的权利与义务
1、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金托管人的
权利包括但不限于：
（1）自基金合同生效之日起，依法律法规和基金合同的规定安全保管基金财产、权属证
书及相关文件；
（2）依基金合同约定获得基金托管费以及法律法规规定或监管部门批准的其他费用；
（3）监督本基金资金账户、项目公司监管账户等重要资金账户及资金流向，确保符合法
律法规规定和基金合同约定，保证基金资产在监督账户内封闭运行；
（4）监督基金管理人对本基金的投资运作，如发现基金管理人有违反基金合同及国家法
律法规行为，对基金财产、其他当事人的利益造成重大损失的情形，应呈报中国证监会，并
采取必要措施保护基金投资人的利益；
（5）监督基金管理人为基础设施项目购买足够的保险；
（6）监督基础设施项目公司借入款项安排，确保符合法律法规规定及约定用途；
（7）根据相关市场规则，为基金开设证券账户等投资所需账户、为基金办理证券交易资
金清算；
（8）提议召开或召集基金份额持有人大会；
（9）在基金管理人更换时，提名新的基金管理人；
（10）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他权利。
2、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金托管人的
义务包括但不限于：
（1）以诚实信用、勤勉尽责的原则持有并安全保管基金财产、权属证书及相关文件；
（2）设立专门的基金托管部门，具有符合要求的营业场所，配备足够的、合格的熟悉基
金托管业务的专职人员，负责基金财产托管事宜；
（3）建立健全内部风险控制、监察与稽核、财务管理及人事管理等制度，确保基金财产
的安全，保证其托管的基金财产与基金托管人自有财产以及不同的基金财产相互独立；对所
托管的不同的基金分别设置账户，独立核算，分账管理，保证不同基金之间在账户设置、资
金划拨、账册记录等方面相互独立；
招募说明书
474
（4）除依据《基金法》、基金合同、托管协议及其他有关规定外，不得利用基金财产为
自己及任何第三人谋取利益，不得委托第三人托管基金财产；
（5）保管由基金管理人代表基金签订的与本基金有关的重大合同及有关凭证；
（6）按规定开设基金财产的资金账户和证券账户等投资所需账户，按照基金合同的约定，
根据基金管理人的投资指令，及时办理清算、交割事宜；
（7）监督SPV 公司及/或基础设施项目公司借入款项安排，确保借款符合法律法规规定
及约定用途；
（8）保守基金商业秘密，除《基金法》、基金合同及其他有关法律法规或监管机构另有
规定或要求外，在基金信息公开披露前予以保密，不得向他人泄露，但向监管机构、司法机
关或因审计、法律等外部专业顾问提供服务而向其提供的情况除外；
（9）复核、审查基金管理人计算的基金资产净值、基金份额净值（如有）、基金份额认
购、扩募价格；
（10）办理与基金托管业务活动有关的信息披露事项；
（11）对基金财务会计报告、季度报告、中期报告和年度报告出具意见，说明基金管理
人在各重要方面的运作是否严格按照基金合同的规定进行，加强对基金管理人资产确认计量
过程的复核；如果基金管理人有未执行基金合同规定的行为，还应当说明基金托管人是否采
取了适当的措施；
（12）监督、复核基金管理人按照法律法规规定和基金合同约定进行投资运作、收益分
配、信息披露等，基金管理人因违反基金合同造成基金财产损失时，应呈报中国证监会，并
采取必要措施保护基金投资者的利益，并应为基金份额持有人利益向基金管理人追偿；
（13）保存基金托管业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料到《基金合同》终止
后20 年以上，法律法规另有规定的从其规定；
（14）建立并保存基金份额持有人名册；
（15）按规定制作相关账册并与基金管理人核对；
（16）依据基金管理人的指令或有关规定向基金份额持有人支付基金收益；
（17）依据《基金法》、基金合同及其他有关规定，召集基金份额持有人大会或配合基
金管理人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大会；
（18）参加基金财产清算小组，参与基金财产的保管、清理、估价、变现和分配，并按
照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务；
（19）面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时，及时报告中国证监会和银行监管
招募说明书
475
机构，并通知基金管理人；
（20）因违反基金合同及托管协议导致基金财产损失时，应承担赔偿责任，其赔偿责任
不因其退任而免除；
（21）执行生效的基金份额持有人大会的决议；
（22）监督本基金资金账户、项目公司监管账户等重要资金账户及资金流向，确保符合
法律法规规定和基金合同约定，保证基金资产在监督账户内封闭运行；
（23）监督基金管理人为基础设施项目购买足够的保险；
（24）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他义务。
（三）基金份额持有人
基金投资人持有本基金基金份额的行为即视为对基金合同的承认和接受，基金投资人自
依据基金合同取得基金份额，即成为本基金份额持有人和基金合同的当事人，直至其不再持
有本基金的基金份额。基金份额持有人作为基金合同当事人并不以在基金合同上书面签章或
签字为必要条件。
每份基金份额具有同等的合法权益。
1、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金份额持有
人的权利包括但不限于：
（1）分享基金财产收益；
（2）参与分配清算后的剩余基金财产；
（3）依法并按照《基金合同》《招募说明书》的规定转让其持有的基金份额；
（4）按照规定要求召开基金份额持有人大会或者召集基金份额持有人大会；
（5）出席或者委派代表出席基金份额持有人大会，对基金份额持有人大会审议事项行使
表决权；
（6）查阅或者复制公开披露的基金信息资料；
（7）监督基金管理人的投资运作；
（8）对基金管理人、基金托管人、基金服务机构损害其合法权益的行为依法提起诉讼或
仲裁；
（9）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他权利。
2、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金份额持有
人的义务包括但不限于：
（1）认真阅读并遵守基金合同、招募说明书等信息披露文件；
招募说明书
476
（2）了解所投资基金产品，了解自身风险承受能力，自主判断基金的投资价值，自主做
出投资决策，自行承担投资风险；
（3）关注基金信息披露，及时行使权利和履行义务；
（4）交纳基金认购款项及法律法规和基金合同所规定的费用；
（5）在其持有的基金份额范围内，承担基金亏损或者基金合同终止的有限责任；
（6）不从事任何有损基金及其他基金合同当事人合法权益的活动；
（7）基金份额持有人及其一致行动人应当遵守《业务规则》有关权益变动的管理及披露
要求。其中，基金份额持有人拥有权益的基金份额达到特定比例时，应按照规定履行份额权
益变动相应的程序或者义务，拥有权益的基金份额达到50%时，继续增持该基础设施基金份
额的，应按照规定履行基础设施基金收购的程序或者义务。原始权益人或其同一控制下的关
联方卖出本基金战略配售份额的，应按照有关规定履行相应的通知、公告等义务；
（8）执行生效的基金份额持有人大会的决议；
（9）配合基金管理人和基金托管人根据法律法规、监管部门有关反洗钱要求开展相关反
洗钱工作，提供真实、准确、完整的资料，遵守各方反洗钱与反恐怖融资相关管理规定；
（10）返还在基金交易过程中因任何原因获得的不当得利；
（11）遵守基金管理人、销售机构和登记机构的相关交易及业务规则；
（12）战略投资者应遵守法律法规和基金合同等信息披露文件关于其持有基金份额期限
的规定；
（13）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他义务。
3、基金投资者及其一致行动人同意在拥有基金份额时即视为承诺，若其违反《深交所业
务办法》的有关规定买入在本基金中拥有权益的基金份额的，在买入后的36 个月内对该超过
规定比例部分的基金份额不行使表决权。
4、作为战略投资者的原始权益人或其同一控制下的关联方，除应履行作为基金份额持有
人的义务外，还应履行以下的义务：
（1）不得侵占、损害本基金所持有的基础设施项目；
（2）配合基金管理人、基金托管人以及其他为本基金提供服务的专业机构履行职责；
（3）确保基础设施项目真实、合法，确保向基金管理人等机构提供的文件资料真实、准
确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；
（4）依据法律法规、基金合同及相关协议约定及时移交基础设施项目及相关印章证照、
账册合同、账户管理权限等；
招募说明书
477
（5）原始权益人及其控股股东、实际控制人提供的文件资料存在隐瞒重要事实或者编造
重大虚假内容等重大违法违规行为的，应当购回全部基金份额或基础设施项目权益；
（6）法律法规规定及相关协议约定的其他义务。
二、基金份额持有人大会召集、议事及表决的程序规则
基金份额持有人大会由基金份额持有人组成，基金份额持有人的合法授权代表有权代表
基金份额持有人出席会议并表决。基金份额持有人持有的每一基金份额拥有平等的投票权。
本基金份额持有人大会不设日常机构。若将来法律法规对基金份额持有人大会另有规定
的，以届时有效的法律法规为准。
（一）召开事由
1、当出现或需要决定下列事由之一的，应当召开基金份额持有人大会，但法律法规、中
国证监会另有规定或基金合同另有约定的除外：
（1）提前终止基金合同；
（2）更换基金管理人；
（3）更换基金托管人；
（4）转换基金运作方式；
（5）调整基金管理人、基金托管人的报酬标准，但法律法规或中国证监会另有规定的除
外；
（6）变更基金类别；
（7）本基金与其他基金的合并；
（8）对基金的投资目标、投资范围、投资策略等作出重大调整；
（9）变更基金份额持有人大会程序；
（10）基金管理人或基金托管人要求召开基金份额持有人大会；
（11）提前终止基金上市，但因基金不再具备上市条件而被深交所终止上市的除外；
（12）单独或合计持有本基金总份额10%以上（含10%）基金份额的基金份额持有人（以
基金管理人收到提议当日的基金份额计算，下同）就同一事项书面要求召开基金份额持有人
大会；
（13）本基金进行扩募；
（14）除本基金以首次发售募集资金收购基础设施项目外，对金额超过基金净资产20%
的基础设施项目的购入或出售（金额是指连续12 个月内累计发生金额）；
（15）除本基金以首次发售募集资金收购基础设施项目外，金额超过本基金净资产5%的
招募说明书
478
关联交易（金额是指连续12 个月内累计发生金额）；
（16）延长基金合同期限（基金合同或法律法规另有规定的除外）；
（17）对基金合同当事人权利和义务产生重大影响的其他事项，包括但不限于国家或当
地有权机构基于自然灾害等原因出台相关规定、政策等鼓励、倡导基础设施项目减免租金等
情形（原始权益人等通过相关安排使得租金减免事项不影响基金份额持有人利益的除外）；
（18）除解聘运营管理机构的法定情形外，基金管理人解聘、更换运营管理机构的；
（19）决定修改基金合同的重要内容（但基金合同另有约定的除外）；
（20）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的对基金合同当事人权利和义务产
生重大影响的其他事项，以及其他应当召开基金份额持有人大会的事项。
2、在不违反法律法规及基金合同的有关规定且对基金份额持有人利益无实质性不利影响
的前提下，以下情况可由基金管理人和基金托管人协商后修改或决定，不需召开基金份额持
有人大会：
（1）基础设施项目土地使用权期限延长的情形下，基金合同期限相应延长；
（2）收取法律法规要求增加的基金费用和其他应由基金和专项计划等特殊目的载体承担
的费用；
（3）调整有关基金认购、基金交易、非交易过户、转托管等业务的规则；
（4）调整基金份额类别设置及对基金份额分类办法、规则进行调整；
（5）因相关法律法规发生变动而应当对基金合同进行修改；
（6）因相关业务规则发生变动而应当对基金合同进行修改；
（7）在对基金份额持有人利益无实质性不利影响或不涉及基金合同当事人权利义务关系
发生重大变化的情况下，对基金合同进行修改；
（8）履行适当程序后，基金推出新业务或服务；
（9）若深交所、中国结算增加了基金上市交易、份额转让的新功能，基金管理人在履行
相关程序后增加相应功能；
（10）监管机关或证券交易所要求本基金终止上市的；
（11）本基金申请在包括境外交易所在内的其他交易场所上市交易；
（12）基金管理人因第三方机构提供服务时存在违法违规或其他损害基金份额持有人利
益的行为而解聘上述机构，但若因发生运营管理机构法定解聘情形以外的事项需解聘运营管
理机构的，应提交基金份额持有人表决；
（13）基金管理人在发生运营管理机构法定解聘情形时解聘运营管理机构从而对基金合
招募说明书
479
同及相关文件进行修改；
（14）根据法律法规、会计准则变动或实际运营管理需要而发生的可供分配金额计算方
法变更；
（15）以下事项发生时，如法律法规未要求召开基金份额持有人大会的，经基金管理人
和基金托管人协商一致并履行其他相关程序后，可终止《基金合同》，不需召开基金份额持
有人大会：
1）本基金通过全部专项计划持有的全部基础设施项目在《基金合同》期限届满前全部处
置，且连续六十个工作日未成功购入新的基础设施项目的。
2）在基金合同生效之日起6 个月内广发资管-成都高投产业园一期资产支持专项计划未
能设立或未能在相关主管部门完成备案。
3）本基金投资的全部专项计划发生相应专项计划文件中约定的事件导致全部专项计划终
止且六十个工作日内仍未能成功认购其他专项计划的资产支持证券。
4）本基金未能在基金合同生效之日起6 个月内成功购入首个基础设施项目。
5）本基金投资的全部基础设施项目出现无法维持正常、持续运营，难以再产生持续、稳
定现金流的情形时。
（16）国家或当地有权机构基于自然灾害等原因出台相关规定、政策等鼓励、倡导基础
设施项目减免租金，但基金管理人、运营管理机构通过减免管理费，或者原始权益人等通过
协助申请相关部门采取直接给予租户补贴的形式实施减免，或者原始权益人自身及其关联主
体或者其协助申请相关部门就减免事宜给予项目公司补偿等缓释方式使得对应期间项目公司
未发生因减免租金的政策性因素使得基金当期收入减少进而导致可供分配金额下降的情形；
或基于明确适用于基础设施基金的相关强制性法律法规、政策要求导致基础设施项目减免租
金的情形。
（17）按照法律法规和基金合同规定不需召开基金份额持有人大会的其他情形。
（二）提案人
基金管理人、基金托管人、代表基金份额10%以上（含10%）的基金份额持有人以及基
金合同约定的其他主体（如有），可以向基金份额持有人大会提出议案。
（三）会议召集人及召集方式
1、除法律法规规定或基金合同另有约定外，基金份额持有人大会由基金管理人召集。
2、基金管理人未按规定召集或不能召集时，由基金托管人召集。
3、基金托管人认为有必要召开基金份额持有人大会的，应当向基金管理人提出书面提议。
招募说明书
480
基金管理人应当自收到书面提议之日起10 日内决定是否召集，并书面告知基金托管人。基金
管理人决定召集的，应当自出具书面决定之日起60 日内召开；基金管理人决定不召集，基金
托管人仍认为有必要召开的，应当由基金托管人自行召集，并自出具书面决定之日起60 日内
召开并告知基金管理人，基金管理人应当配合。
4、单独或合计代表基金份额10%以上（含10%）的基金份额持有人就同一事项书面要求
召开基金份额持有人大会，应当向基金管理人提出书面提议。基金管理人应当自收到书面提
议之日起10 日内决定是否召集，并书面告知提出提议的基金份额持有人代表和基金托管人。
基金管理人决定召集的，应当自出具书面决定之日起60 日内召开；基金管理人决定不召集，
单独或合计代表基金份额10%以上（含10%）的基金份额持有人仍认为有必要召开的，应当
向基金托管人提出书面提议。基金托管人应当自收到书面提议之日起10 日内决定是否召集，
并书面告知提出提议的基金份额持有人代表和基金管理人；基金托管人决定召集的，应当自
出具书面决定之日起60 日内召开并告知基金管理人，基金管理人应当配合。
5、单独或合计代表基金份额10%以上（含10%）的基金份额持有人就同一事项要求召开
基金份额持有人大会，而基金管理人、基金托管人都不召集的，单独或合计代表基金份额10%
以上（含10%）的基金份额持有人有权自行召集，并至少提前30 日报中国证监会备案。基金
份额持有人依法自行召集基金份额持有人大会的，基金管理人、基金托管人应当配合，不得
阻碍、干扰。
6、基金份额持有人大会的召集人负责选择确定开会时间、地点、方式和权益登记日。
（四）召开基金份额持有人大会的通知时间、通知内容、通知方式
1、召开基金份额持有人大会，召集人应于会议召开前30 日，在规定媒介公告。基金份
额持有人大会通知应至少载明以下内容：
（1）会议召开的时间、地点和会议形式；
（2）会议拟审议的事项、议事程序和表决方式；
（3）有权出席基金份额持有人大会的基金份额持有人的权益登记日；
（4）授权委托证明的内容要求（包括但不限于代理人身份，代理权限和代理有效期限等）、
送达时间和地点；
（5）会务常设联系人姓名及联系电话；
（6）出席会议者必须准备的文件和必须履行的手续；
（7）召集人需要通知的其他事项。
2、采取通讯开会方式并进行表决的情况下，由会议召集人决定在会议通知中说明本次基
招募说明书
481
金份额持有人大会所采取的具体通讯方式、委托的公证机关及其联系方式和联系人、表决意
见寄交的截止时间和收取方式。
3、如召集人为基金管理人，还应另行书面通知基金托管人到指定地点对表决意见的计票
进行监督；如召集人为基金托管人，则应另行书面通知基金管理人到指定地点对表决意见的
计票进行监督；如召集人为基金份额持有人，则应另行书面通知基金管理人和基金托管人到
指定地点对表决意见的计票进行监督。基金管理人或基金托管人拒不派代表对表决意见的计
票进行监督的，不影响表决意见的计票效力。
4、基金就扩募、基础设施项目购入或出售等重大事项召开基金份额持有人大会的，相关
信息披露义务人应当依法公告持有人大会事项，披露相关重大事项的详细方案及法律意见书
等文件，方案内容包括但不限于：交易概况、交易标的及交易对手方的基本情况、交易标的
定价方式、交易主要风险、交易各方声明与承诺等；涉及扩募的，还应当披露扩募发售价格
确定方式。
（五）基金份额持有人出席会议的方式
基金份额持有人大会可通过现场开会方式、通讯开会方式或法律法规和监管机关允许的
其他方式召开，会议的召开方式由会议召集人确定。
1、现场开会
由基金份额持有人本人出席或以代理投票授权委托证明委派代表出席，现场开会时基金
管理人和基金托管人的授权代表应当列席基金份额持有人大会，基金管理人或基金托管人不
派代表列席的，不影响表决效力。现场开会同时符合以下条件时，可以进行基金份额持有人
大会议程：
（1）亲自出席会议者持有基金份额的凭证、受托出席会议者出具的委托人持有基金份额
的凭证及委托人的代理投票授权委托证明符合法律法规、基金合同和会议通知的规定，并且
持有基金份额的凭证与基金管理人持有的登记资料相符；
（2）经核对，汇总到会者出示的在权益登记日持有基金份额的凭证显示，有效的基金份
额不少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）。若到会者在权益登记
日代表的有效的基金份额少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一，召集人可以在原
公告的基金份额持有人大会召开时间的3 个月以后、6 个月以内，就原定审议事项重新召集
基金份额持有人大会。重新召集的基金份额持有人大会到会者在权益登记日代表的有效的基
金份额应不少于本基金在权益登记日基金总份额的三分之一（含三分之一）。
2、通讯开会
招募说明书
482
通讯开会系指基金份额持有人将其对表决事项的投票以书面形式或基金合同、会议通知
约定的其他方式在表决截止日以前送达至召集人指定的地址，或通过指定的网络投票系统采
用网络投票的方式行使投票权。通讯开会应以书面方式、网络投票方式或基金合同、会议通
知约定的其他方式进行表决。
在同时符合以下条件时，通讯开会的方式视为有效：
（1）会议召集人按基金合同约定公布会议通知后，在2 个工作日内连续公布相关提示性
公告，监管机构另有规定除外；
（2）召集人按基金合同约定通知基金托管人（如果基金托管人为召集人，则为基金管理
人）到指定地点对表决意见的计票进行监督。会议召集人在基金托管人（如果基金托管人为
召集人，则为基金管理人）和公证机关的监督下按照会议通知规定的方式收取基金份额持有
人的表决意见；基金托管人或基金管理人经通知不参加收取表决意见的，不影响表决效力；
（3）本人直接出具表决意见或授权他人代表出具表决意见的，基金份额持有人所持有的
基金份额不小于在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）；若本人直接出具表决
意见或授权他人代表出具表决意见基金份额持有人所持有的基金份额小于在权益登记日基金
总份额的二分之一，召集人可以在原公告的基金份额持有人大会召开时间的三个月以后、六
个月以内，就原定审议事项重新召集基金份额持有人大会。重新召集的基金份额持有人大会
应当有代表三分之一以上（含三分之一）基金份额的持有人直接出具表决意见或授权他人代
表出具表决意见；
（4）上述第（3）项中直接出具表决意见的基金份额持有人或受托代表他人出具表决意
见的代理人，同时提交的持有基金份额的凭证、受托出具表决意见的代理人出具的委托人持
有基金份额的凭证及委托人的代理投票授权委托证明符合法律法规、《基金合同》和会议通
知的规定，并与基金登记机构记录相符；
3、在不与法律法规冲突的前提下，经会议通知载明，基金份额持有人大会可通过网络、
电话或其他方式或者以非现场方式与现场方式结合的方式召开，会议程序可比照现场开会和
通讯方式开会的程序进行。基金份额持有人也可以采用网络、电话或其他方式进行表决，或
者采用网络、电话或其他方式授权他人代为出席会议并表决，具体方式在会议通知中列明。
（六）议事内容与程序
1、议事内容及提案权
议事内容为关系基金份额持有人利益的重大事项，如决定终止基金合同、更换基金管理
人、更换基金托管人、与其他基金合并（法律法规、基金合同和中国证监会另有规定的除外）、
招募说明书
483
法律法规及基金合同规定的其他事项以及会议召集人认为需提交基金份额持有人大会讨论的
其他事项。
基金份额持有人大会的召集人发出召集会议的通知后，对原有提案的修改应当在基金份
额持有人大会召开前及时公告。
本基金存续期间拟购入基础设施项目或发生其他中国证监会或相关法规规定的需履行变
更注册等程序的情形时，应当按照《运作办法》第四十条相关规定履行变更注册等程序。需
提交基金份额持有人大会投票表决的，应当事先履行变更注册程序。
基金份额持有人大会不得对未事先公告的议事内容进行表决。
2、议事程序
（1）现场开会
在现场开会的方式下，首先由大会主持人按照下列第八条规定程序确定和公布监票人，
然后由大会主持人宣读提案，经讨论后进行表决，并形成大会决议。大会主持人为基金管理
人授权出席会议的代表，在基金管理人授权代表未能主持大会的情况下，由基金托管人授权
其出席会议的代表主持；如果基金管理人授权代表和基金托管人授权代表均未能主持大会，
则由出席大会的基金份额持有人和代理人所持表决权的二分之一以上（含二分之一）选举产
生一名基金份额持有人作为该次基金份额持有人大会的主持人。基金管理人和基金托管人拒
不出席或主持基金份额持有人大会，不影响基金份额持有人大会作出的决议的效力。
会议召集人应当制作出席会议人员的签名册。签名册载明参加会议人员姓名（或单位名
称）、身份证明文件号码、持有或代表有表决权的基金份额、委托人姓名（或单位名称）和
联系方式等事项。
（2）通讯开会
在通讯开会的情况下，首先由召集人提前30 日公布提案，在所通知的表决截止日期后2
个工作日内在公证机关监督下由召集人统计全部有效表决，在公证机关监督下形成决议。
（七）表决
基金份额持有人所持每份基金份额有同等表决权。其中，若基金份额持有人与表决事项
存在关联关系的，应当回避表决，其所持基金份额不计入有表决权的基金份额总数。与运营
管理机构存在关联关系的基金份额持有人就解聘、更换运营管理机构事项无需回避表决，中
国证监会认可的特殊情形除外。
基金份额持有人大会决议分为一般决议和特别决议：
1、一般决议
招募说明书
484
一般决议须经参加大会的基金份额持有人或其代理人所持表决权的二分之一以上（含二
分之一）通过方为有效；除下列第2 项所规定的须以特别决议通过事项以外的其他事项均以
一般决议的方式通过。
2、特别决议
特别决议应当经参加大会的基金份额持有人或其代理人所持表决权的三分之二以上（含
三分之二）通过方可做出。除法律法规、监管机构另有规定或基金合同另有约定外，涉及如
下事项须特别决议通过方为有效：
（1）转换基金运作方式；
（2）本基金与其他基金合并；
（3）更换基金管理人或者基金托管人；
（4）提前终止基金合同；
（5）对本基金的投资目标、投资策略等作出重大调整；
（6）金额占基金净资产50%及以上的基础设施项目的购入或出售（金额是指连续12 个
月内累计发生金额）；
（7）金额占基金净资产50%及以上的扩募（金额是指连续12 个月内累计发生金额）；
（8）本基金成立后发生的金额占基金净资产20%及以上的关联交易（金额是指连续12
个月内累计发生金额）。
（9）国家或当地有权机构基于自然灾害等原因出台相关规定、政策等鼓励、倡导基础设
施项目减免租金，本基金对基础设施项目实施减免租金方案（但基金管理人、运营管理机构
通过减免管理费，或者原始权益人等通过协助申请相关部门采取直接给予租户补贴的形式实
施减免，或者原始权益人自身及其关联主体或者其协助申请相关部门就减免事宜给予项目公
司补偿等缓释方式使得对应期间项目公司未发生因减免租金的政策性因素使得本基金当期收
入减少进而导致可供分配金额下降的除外，该等情形属于《基金合同》第八部分第一条第（二）
款约定的不需召开基金份额持有人大会的情形）。
基金份额持有人大会采取记名方式进行投票表决。采取通讯方式进行表决时，除非在计
票时有充分的相反证据证明，否则提交符合会议通知中规定的确认投资人身份文件的视为有
效出席的投资人，表面符合会议通知规定的表决意见视为有效表决，表决意见模糊不清或相
互矛盾的视为弃权表决，但应当计入出具表决意见的基金份额持有人所代表的基金份额总数。
基金份额持有人大会的各项提案或同一项提案内并列的各项议题应当分开审议、逐项表
决。
招募说明书
485
（八）计票
1、现场开会
（1）如大会由基金管理人或基金托管人召集，基金份额持有人大会的主持人应当在会议
开始后宣布在出席会议的基金份额持有人和代理人中选举两名基金份额持有人代表与大会召
集人授权的一名监督员共同担任监票人；如大会由基金份额持有人自行召集或大会虽然由基
金管理人或基金托管人召集，但是基金管理人或基金托管人未出席大会的，基金份额持有人
大会的主持人应当在会议开始后宣布在出席会议的基金份额持有人中选举三名基金份额持有
人代表担任监票人。基金管理人或基金托管人不出席大会的，不影响计票的效力。
（2）监票人应当在基金份额持有人表决后立即进行清点并由大会主持人当场公布计票结
果。
（3）如果会议主持人或基金份额持有人或代理人对于提交的表决结果有异议，可以在宣
布表决结果后立即对所投票数要求进行重新清点。监票人应当进行重新清点，重新清点以一
次为限。重新清点后，大会主持人应当当场公布重新清点结果。
（4）计票过程应由公证机关予以公证，基金管理人或基金托管人拒不出席大会的，不影
响计票的效力。
2、通讯开会
采用网络投票的，持有人大会网络投票期间结束后，召集人可以通过网络投票系统查询
持有人大会的投票情况，并根据法律法规的要求对全部网络数据进行确认。
在通讯开会的情况下，计票方式为：由大会召集人授权的两名监督员在基金托管人授权
代表（若由基金托管人召集，则为基金管理人授权代表）的监督下进行计票，并由公证机关
对其计票过程予以公证。基金管理人或基金托管人拒派代表对表决意见的计票进行监督的，
不影响计票和表决结果。
（九）生效与公告
基金份额持有人大会的决议，召集人应当自通过之日起5 日内报中国证监会备案。
基金份额持有人大会的决议自表决通过之日起生效。
基金份额持有人大会决议自生效之日起2 日内按照法律法规和中国证监会相关规定的要
求在规定媒介上公告，监管部门另有要求除外。如果采用网络投票或通讯方式进行表决，在
公告基金份额持有人大会决议时，必须将公证书全文、公证机构、公证员姓名等一同公告。
基金管理人、基金托管人和基金份额持有人应当执行生效的基金份额持有人大会的决议。
生效的基金份额持有人大会决议对全体基金份额持有人、基金管理人、基金托管人均有约束
招募说明书
486
力。基金管理人、基金托管人依据基金份额持有人大会生效决议行事的结果由全体基金份额
持有人承担。
（十）法律法规或监管部门对基金份额持有人大会另有规定的，从其规定。本部分关于
基金份额持有人大会召开事由、召开条件、议事程序、表决条件等规定，凡是直接引用法律
法规的部分，如将来法律法规修改导致相关内容被取消或变更的，基金管理人与基金托管人
根据新颁布的法律法规协商一致并提前公告后，可直接对本部分内容进行修改和调整，无需
召开基金份额持有人大会审议。
三、基金收益分配原则
（一）本基金收益分配采取现金分红方式；
（二）在符合分配条件的情况下，本基金的收益分配每年不得少于1 次，本基金应当将
不低于合并后年度可供分配金额的90%以现金形式分配给投资者。若《基金合同》生效不满
6 个月可不进行收益分配；具体分配时间由基金管理人根据基础设施项目实际运营管理情况
另行确定；
（三）每一基金份额享有同等分配权；
（四）法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。
在不违反法律法规、基金合同的约定以及对基金份额持有人利益无实质不利影响的前提
下，基金管理人可在与基金托管人协商一致，并按照监管部门要求履行适当程序后对基金收
益分配原则和支付方式进行调整，无需召开基金份额持有人大会，但应于变更实施日前在规
定媒介公告。
四、基金财产的投资范围和投资限制
（一）本基金投资范围
本基金投资范围包括基础设施资产支持证券、AAA 级信用债（包括符合要求的企业债、
公司债、中期票据、短期融资券、超短期融资券、非政策性金融债、公开发行的次级债、政
府支持机构债、可分离交易可转债的纯债部分等）、利率债、货币市场工具（包括同业存单、
债券回购、银行存款（含协议存款、定期存款及其他银行存款）等）以及法律法规或中国证
监会允许基础设施基金投资的其他金融工具（但须符合中国证监会相关规定）。
本基金不投资于股票等权益类资产（含存托凭证），也不投资于可转换债券（可分离交
易可转债的纯债部分除外）、可交换债券。
如法律法规或监管机构以后允许基金投资的其他品种，基金管理人在履行适当程序后，
可以将其纳入投资范围。
招募说明书
487
（二）投资比例
除本基金合同另有约定外，本基金的投资组合比例为：本基金投资于基础设施资产支持
证券的比例不低于基金资产的80%，但因基础设施项目的出售、按照扩募方案实施扩募收购
时收到扩募资金但尚未完成基础设施项目购入、资产支持证券或基础设施资产公允价值减少、
资产支持证券收益分配及中国证监会认可的其他因素致使基金投资比例不符合上述规定投资
比例的，不属于对上述投资比例限制的违反；因除上述原因以外的其他原因导致不满足上述
比例限制的，基金管理人应在60 个工作日内调整，因所投资债券的信用评级下调导致不符合
投资范围的，基金管理人应在3 个月之内调整。
如法律法规或中国证监会变更上述投资品种的比例限制，本基金以变更后的比例为准，
无需另行召开基金份额持有人大会。
（三）组合限制
基金存续期内，基金的投资组合应遵循以下限制：
1、本基金的投资组合比例为：本基金投资于基础设施资产支持证券的比例不低于基金资
产的80%；但因基础设施项目的出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完
成基础设施项目购入、资产支持证券或基础设施资产公允价值减少、资产支持证券收益分配
及中国证监会认可的其他因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的，不属于对上述
投资比例限制的违反；因除上述原因以外的其他原因导致不满足上述比例限制的，基金管理
人应在60 个工作日内调整，因所投资债券的信用评级下调导致不符合投资范围的，基金管理
人应在3 个月之内调整；
2、本基金除投资基础设施资产支持证券外的基金财产，应满足下述条件：
（1）本基金持有一家公司发行的证券，其市值不超过基金资产净值的10%；
（2）本基金管理人管理的全部基金持有一家公司发行的证券，不超过该证券的10%；
3、本基金与私募类证券资管产品及中国证监会认定的其他主体为交易对手开展逆回购交
易的，可接受质押品的资质要求应当与本基金合同约定的投资范围保持一致；
4、法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他投资限制。
因证券市场波动、证券发行人合并或基金规模变动等基金管理人之外的因素致使基金投
资比例不符合上述第2 项规定投资比例的，基金管理人应当在10 个交易日内进行调整，但中
国证监会规定的特殊情形除外。法律法规另有规定的，从其规定。
基金管理人应当自基金合同生效之日起6 个月内使基金的投资组合比例符合基金合同的
有关约定。在上述期间内，本基金的投资范围、投资策略应当符合基金合同的约定。基金托
招募说明书
488
管人对基金的投资的监督与核查自本基金合同生效之日起开始。法律法规或监管部门另有规
定的，从其规定。
如果法律法规或监管部门对上述投资组合比例限制进行变更的，以变更后的规定为准。
法律法规或监管部门取消上述限制，如适用于本基金，基金管理人在履行适当程序后，则本
基金投资不再受相关限制，自动遵守届时有效的法律法规或监管规定，不需另行召开基金份
额持有人大会。
（四）禁止行为
为维护基金份额持有人的合法权益，基金财产不得用于下列投资或者活动：
1、承销证券；
2、违反规定或基金合同约定向他人贷款或者提供担保；
3、从事承担无限责任的投资；
4、买卖其他基金份额，但法律法规或中国证监会另有规定的除外；
5、向其基金管理人、基金托管人出资；
6、从事内幕交易、操纵证券交易价格及其他不正当的证券交易活动；
7、法律、行政法规和中国证监会规定禁止的其他活动。
基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制人或者
与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重大关联交
易的，应当符合基金的投资目标和投资策略，遵循基金份额持有人利益优先原则，防范利益
冲突，建立健全内部审批机制和评估机制，按照市场公平合理价格执行。相关交易必须事先
得到基金托管人的同意，并按法律法规予以披露。重大关联交易应提交基金管理人董事会审
议，并经过三分之二以上的独立董事通过。基金管理人董事会应至少每半年对关联交易事项
进行审查。基金合同对本基金收购基础设施项目后从事其他关联交易另有规定的，从其规定。
法律法规或监管部门取消或变更上述限制，如适用于本基金，则本基金投资不再受相关
限制或按变更后的规定执行，不需另行召开基金份额持有人大会。
（五）投资比例超限的处理方式和流程
1、投资比例超限的处理方式
基金合同生效后，若出现基金合同约定以外的其他情形导致本基金投资比例不符合投资
比例规定的，为保护基金份额持有人利益，经与基金托管人协商一致并履行适当程序后，基
金管理人应尽快采取措施，以使本基金的投资比例限制符合要求。
2、处理流程
招募说明书
489
根据监管相关规定以及基金合同约定的方式处理。
（六）借款限制
本基金直接或间接对外借入款项的，应当遵循基金份额持有人利益优先原则，不得依赖
外部增信，借款用途限于基础设施项目日常运营、维修改造、项目收购等，且基金总资产不
得超过基金净资产的140%。其中，用于基础设施项目收购的借款应当符合下列条件：
1、借款金额不得超过基金净资产的20%；
2、本基金运作稳健，未发生重大法律、财务、经营等风险；
3、本基金已持基础设施和拟收购基础设施相关资产变现能力较强且可以分拆转让以满足
偿还借款要求，偿付安排不影响基金持续稳定运作；
4、本基金可支配现金流足以支付已借款和拟借款本息支出，并能保障基金分红稳定性；
5、本基金具有完善的融资安排及风险应对预案；
6、中国证监会规定的其他要求。
本基金总资产被动超过基金净资产140%的，基础设施基金不得新增借款，基金管理人应
当及时向中国证监会报告相关情况及拟采取的措施等。拟采取措施包括但不限于：扩募偿还
借款、利用本基金闲置资金偿还借款等。
法律法规或监管机构另有规定的从其规定。
五、基金合同的变更、终止与基金财产的清算
（一）基金合同的变更
1、变更基金合同涉及法律法规规定或本基金合同约定应经基金份额持有人大会决议通过
的事项的，应召开基金份额持有人大会决议通过。对于法律法规规定和基金合同约定可不经
基金份额持有人大会决议通过的事项，由基金管理人和基金托管人同意后变更并公告。
2、关于基金合同变更的基金份额持有人大会决议自生效后方可执行，并自决议生效后按
规定在规定媒介公告。
（二）基金合同的终止事由
有下列情形之一的，经履行相关程序后，基金合同应当终止：
1、本基金存续期届满，且未延长存续期限的；
2、基金份额持有人大会决定终止的；
3、基金管理人、基金托管人职责终止，在6 个月内没有新基金管理人、新基金托管人承
接的；
4、广发资管-成都高投产业园一期资产支持专项计划在基金合同生效之日起6 个月内未
招募说明书
490
成功设立或未能在相关主管部门完成备案，或本基金未于前述时限内成功认购取得其全部资
产支持证券份额的；
5、本基金投资的全部基础设施项目在基金合同期限届满前全部变现或处置完毕，且连续
六十个工作日未成功购入新的基础设施项目的；
6、因主要原始权益人及其控股股东、实际控制人提供的文件资料存在隐瞒重要事实或者
编造重大虚假内容等重大违法违规行为，导致其应购回全部基金份额或基础设施项目权益的，
且基金管理人无需就该等终止事由产生的后果承担责任；
7、本基金投资的全部基础设施项目无法维持正常、持续运营；
8、本基金投资的全部基础设施项目难以再产生持续、稳定现金流；
9、基金合同约定的其他情形；
10、相关法律法规和中国证监会规定的其他情况。
（三）基金财产的清算
基金清算涉及基础设施项目处置的，应当遵循基金份额持有人利益优先的原则，专项计
划管理人应当配合基金管理人按照法律法规规定和相关约定进行资产处置，并尽快完成剩余
财产的分配。资产处置期间，基金管理人、专项计划管理人、清算小组应当按照法律法规规
定和基金合同约定履行信息披露义务。
1、基金财产清算小组：自出现基金合同终止事由之日起30 个工作日内成立清算小组，
基金管理人组织基金财产清算小组并在中国证监会的监督下进行基金清算。
2、在基金财产清算小组接管基金财产之前，基金管理人和基金托管人应按照基金合同和
基金托管协议的规定继续履行保护基金财产安全的职责。
3、基金财产清算小组组成：基金财产清算小组成员由基金管理人、基金托管人、符合《证
券法》规定的注册会计师、律师以及中国证监会指定的人员组成。基金财产清算小组可以聘
用必要的工作人员。
4、基金财产清算小组职责：基金财产清算小组负责基金财产的保管、清理、估价、变现
和分配，并按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。基金财产清算小组可以依
法进行必要的民事活动。
5、基金财产清算程序：
（1）基金合同终止情形出现时，由基金财产清算小组统一接管基金；
（2）对基金财产和债权债务进行清理和确认；
（3）对基金财产进行估值和变现。
招募说明书
491
（4）制作清算报告；
（5）聘请会计师事务所对清算报告进行外部审计，聘请律师事务所对清算报告出具法律
意见书；
（6）将清算报告报中国证监会备案并公告；
（7）对基金剩余财产进行分配。
6、基金财产清算的期限为24 个月，但因本基金所持基础设施资产支持证券或其他证券
的流动性受到限制而不能及时变现的，清算期限可相应顺延，若清算时间超过24 个月则应当
以公告形式告知基金份额持有人，此后每顺延12 个月应当公告一次。在清算期间，基金管理
人可以将已清算的基金财产按比例分配给持有人。
（四）清算费用
清算费用是指基金财产清算小组在进行基金清算过程中发生的所有合理费用，包括基础
设施项目资产处置的相关费用等，清算费用由基金财产清算小组优先从基金财产中支付。
（五）基金财产清算剩余资产的分配
依据基金财产清算的分配方案，将基金财产清算后的全部剩余资产扣除基金财产清算费
用、交纳所欠税款并清偿基金债务后，按基金份额持有人持有的基金份额比例进行分配。
（六）基金财产清算的公告
清算过程中的有关重大事项须及时公告；基金财产清算报告经符合《证券法》规定的会
计师事务所审计并由律师事务所出具法律意见书后报中国证监会备案并公告。基金财产清算
公告于基金财产清算报告报中国证监会备案后5 个工作日内由基金财产清算小组进行公告，
基金财产清算小组应当将清算报告登载在规定网站上，并将清算报告提示性公告登载在规定
报刊上。
（七）基金财产清算账册及文件的保存
基金财产清算账册及有关文件由基金托管人保存到《基金合同》终止后20 年以上，法律
法规另有规定的从其规定。
六、争议的处理和适用的法律
各方当事人同意，因《基金合同》而产生的或与《基金合同》有关的一切争议，如经友
好协商未能解决的，任何一方均有权将争议提交广州仲裁委员会，仲裁地点为广州市，按照
广州仲裁委员会届时有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对各方当事人均有约束
力。除非仲裁裁决另有规定，仲裁费由败诉方承担。
争议处理期间，基金管理人和基金托管人应恪守各自的职责，继续忠实、勤勉、尽责地
招募说明书
492
履行基金合同规定的义务，维护基金份额持有人的合法权益。
基金合同受中国法律管辖（为《基金合同》之目的，在此不包括香港、澳门特别行政区
和台湾地区法律）。
七、基金合同存放地和投资者取得基金合同的方式
基金合同可印制成册，供投资人在基金管理人、基金托管人、销售机构的办公场所和营
业场所查阅。
招募说明书
493
第二十八部分 基金托管协议的内容摘要
一、基金托管协议当事人
（一）基金管理人（也可称资产管理人）
名称：广发基金管理有限公司
住所：广东省珠海市横琴新区环岛东路3018 号2608 室
办公地址：广东省广州市海珠区琶洲大道东1 号保利国际广场南塔31-33 楼；
广东省珠海市横琴新区环岛东路3018 号2603-2622 室
邮政编码：510308
法定代表人：葛长伟
成立时间：2003 年8 月5 日
批准设立机关：中国证券监督管理委员会
批准设立文号：证监基金字[2003]91 号
组织形式：其他有限责任公司
注册资本：14,097.8 万元人民币
存续期间：持续经营
经营范围：基金募集；基金销售；资产管理以及中国证监会许可的其它业务。
（二）基金托管人（也可称资产托管人）
名称：招商银行股份有限公司（简称：招商银行）
住所：深圳市深南大道7088 号招商银行大厦
办公地址：深圳市深南大道7088 号招商银行大厦
邮政编码：518040
法定代表人：缪建民
成立时间：1987 年3 月31 日
基金托管业务批准文号：证监基金字[2002]83 号
批准设立机关和批准设立文号：中国人民银行银复字（1986）175 号文、银复（1987）86
号文
组织形式：股份有限公司
注册资本：人民币252.20 亿元
存续期间：持续经营
招募说明书
494
二、基金托管人对基金管理人的业务监督和核查
（一）基金托管人根据有关法律法规的规定以及《基金合同》的约定，对基金投资范围、
投资比例、投资限制、关联方交易等进行监督。
1、本基金投资范围包括基础设施资产支持证券、AAA 级信用债（包括符合要求的企业
债、公司债、中期票据、短期融资券、超短期融资券、非政策性金融债、公开发行的次级债、
政府支持机构债、可分离交易可转债的纯债部分等）、利率债、货币市场工具（包括同业存
单、债券回购、银行存款（含协议存款、定期存款及其他银行存款）等）以及法律法规或中
国证监会允许基础设施基金投资的其他金融工具（但须符合中国证监会相关规定）。
本基金不投资于股票等权益类资产（含存托凭证），也不投资于可转换债券（可分离交
易可转债的纯债部分除外）、可交换债券。
如法律法规或监管机构以后允许基金投资的其他品种，基金管理人在履行适当程序后，
可以将其纳入投资范围。
2、本基金各类品种的投资比例、投资限制为：
除基金合同另有约定外，本基金的投资组合比例为：本基金投资于基础设施资产支持证
券的比例不低于基金资产的80%，但因基础设施项目的出售、按照扩募方案实施扩募收购时
收到扩募资金但尚未完成基础设施项目购入、资产支持证券或基础设施资产公允价值减少、
资产支持证券收益分配及中国证监会认可的其他因素致使基金投资比例不符合上述规定投资
比例的，不属于对上述投资比例限制的违反；因除上述原因以外的其他原因导致不满足上述
比例限制的，基金管理人应在60 个工作日内调整，因所投资债券的信用评级下调导致不符合
投资范围的，基金管理人应在3 个月之内调整。
如法律法规或中国证监会变更上述投资品种的比例限制，本基金以变更后的比例为准，
无需另行召开基金份额持有人大会。
基金存续期内，基金的投资组合应遵循以下限制：
（1）本基金的投资组合比例为：本基金投资于基础设施资产支持证券的比例不低于基金
资产的80%；但因基础设施项目的出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未
完成基础设施项目购入、资产支持证券或基础设施资产公允价值减少、资产支持证券收益分
配及中国证监会认可的其他因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的，不属于对上
述投资比例限制的违反；因除上述原因以外的其他原因导致不满足上述比例限制的，基金管
理人应在60 个工作日内调整，因所投资债券的信用评级下调导致不符合投资范围的，基金管
理人应在3 个月之内调整；
招募说明书
495
（2）本基金除投资基础设施资产支持证券外的基金财产，应满足下述条件：
1）本基金持有一家公司发行的证券，其市值不超过基金资产净值的10%；
2）本基金管理人管理的全部基金持有一家公司发行的证券，不超过该证券的10%；
（3）本基金与私募类证券资管产品及中国证监会认定的其他主体为交易对手开展逆回购
交易的，可接受质押品的资质要求应当与基金合同约定的投资范围保持一致；
（4）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他投资限制。
因证券市场波动、证券发行人合并或基金规模变动等基金管理人之外的因素致使基金投
资比例不符合上述第（2）项规定投资比例的，基金管理人应当在10 个交易日内进行调整，
但中国证监会规定的特殊情形除外。法律法规另有规定的，从其规定。
基金管理人应当自基金合同生效之日起6 个月内使基金的投资组合比例符合基金合同的
有关约定。在上述期间内，本基金的投资范围、投资策略应当符合基金合同的约定。基金托
管人对基金的投资的监督与核查自基金合同生效之日起开始。法律法规或监管部门另有规定
的，从其规定。
如果法律法规或监管部门对上述投资组合比例限制进行变更的，以变更后的规定为准。
法律法规或监管部门取消上述限制，如适用于本基金，基金管理人在履行适当程序后，则本
基金投资不再受相关限制，自动遵守届时有效的法律法规或监管规定，不需另行召开基金份
额持有人大会。
3、本基金财产不得用于下列投资或者活动：
（1）承销证券；
（2）违反规定或基金合同约定向他人贷款或者提供担保；
（3）从事承担无限责任的投资；
（4）买卖其他基金份额，但法律法规或中国证监会另有规定的除外；
（5）向其基金管理人、基金托管人出资；
（6）从事内幕交易、操纵证券交易价格及其他不正当的证券交易活动；
（7）法律、行政法规和中国证监会规定禁止的其他活动。
基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制人或者
与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重大关联交
易的，应当符合基金的投资目标和投资策略，遵循基金份额持有人利益优先原则，防范利益
冲突，建立健全内部审批机制和评估机制，按照市场公平合理价格执行。相关交易必须事先
得到基金托管人的同意，并按法律法规予以披露。重大关联交易应提交基金管理人董事会审
招募说明书
496
议，并经过三分之二以上的独立董事通过。基金管理人董事会应至少每半年对关联交易事项
进行审查。基金合同对本基金收购基础设施项目后从事其他关联交易另有规定的，从其规定。
法律法规或监管部门取消或变更上述限制，如适用于本基金，则本基金投资不再受相关
限制或按变更后的规定执行，不需另行召开基金份额持有人大会。
4、投资比例超限的处理方式和流程
（1）投资比例超限的处理方式
基金合同生效后，若出现基金合同约定以外的其他情形导致本基金投资比例不符合投资
比例规定的，为保护基金份额持有人利益，经与基金托管人协商一致并履行适当程序后，基
金管理人应尽快采取措施，以使本基金的投资比例限制符合要求。
（2）处理流程
根据监管相关规定以及基金合同约定的方式处理。
5、借款限制
本基金直接或间接对外借入款项的，应当遵循基金份额持有人利益优先原则，不得依赖
外部增信，借款用途限于基础设施项目日常运营、维修改造、项目收购等，且基金总资产不
得超过基金净资产的140%。其中，用于基础设施项目收购的借款应当符合下列条件：
（1）借款金额不得超过基金净资产的20%；
（2）本基金运作稳健，未发生重大法律、财务、经营等风险；
（3）本基金已持基础设施和拟收购基础设施相关资产变现能力较强且可以分拆转让以满
足偿还借款要求，偿付安排不影响基金持续稳定运作；
（4）本基金可支配现金流足以支付已借款和拟借款本息支出，并能保障基金分红稳定性；
（5）本基金具有完善的融资安排及风险应对预案；
（6）中国证监会规定的其他要求。
本基金总资产被动超过基金净资产140%的，基础设施基金不得新增借款，基金管理人应
当及时向中国证监会报告相关情况及拟采取的措施等。拟采取措施包括但不限于：扩募偿还
借款、利用本基金闲置资金偿还借款等。
法律法规或监管机构另有规定的从其规定。
6、基金托管人根据有关法律法规的规定及《基金合同》的约定，对基金管理人参与银行
间债券市场进行监督。基金管理人应在基金投资运作之前向基金托管人提供符合法律法规及
行业标准的、经慎重选择的、本基金适用的银行间债券市场交易对手名单并约定各交易对手
所适用的交易结算方式。基金管理人有责任确保及时将更新后的交易对手名单发送给基金托
招募说明书
497
管人，否则由此造成的损失应由基金管理人承担。基金管理人应严格按照交易对手名单的范
围在银行间债券市场选择交易对手。基金托管人监督基金管理人是否按事前提供的银行间债
券市场交易对手名单进行交易。在基金存续期间基金管理人可以调整交易对手名单，但应将
调整结果至少提前一个工作日书面通知基金托管人。新名单确定时已与本次剔除的交易对手
所进行但尚未结算的交易，仍应按照协议进行结算，但不得再发生新的交易。如基金管理人
根据市场需要临时调整银行间债券交易对手名单及结算方式的，应向基金托管人说明理由，
并在与交易对手发生交易前3 个交易日内与基金托管人协商解决。
基金管理人负责对交易对手的资信控制，按银行间债券市场的交易规则进行交易，并负
责解决因交易对手不履行合同而造成的纠纷及损失。若未履约的交易对手在基金管理人确定
的时间内仍未承担违约责任及其他相关法律责任的，基金管理人可以对相应损失先行予以承
担，然后再向相关交易对手追偿。基金托管人则根据银行间债券市场成交单对合同履行情况
进行监督。如基金托管人事后发现基金管理人没有按照事先约定的交易对手进行交易时，基
金托管人应及时提醒基金管理人，基金托管人不承担由此造成的任何损失和责任。
7、基金托管人根据有关法律法规的规定及《基金合同》的约定，对基金管理人选择存款
银行进行监督。基金投资银行定期存款的，基金管理人应根据法律法规的规定及《基金合同》
的约定，确定符合条件的所有存款银行的名单，并及时提供给基金托管人，基金托管人应据
以对基金投资银行存款的交易对手是否符合有关规定进行监督。对于不符合规定的银行存款，
基金托管人可以拒绝执行，并通知基金管理人。
本基金投资银行存款应符合如下规定：
（1）本基金投资于有固定期限银行存款的比例不得超过基金净资产的20%，但投资于有
存款期限，根据协议可提前支取的银行存款，不受上述比例限制；投资于具有基金托管人资
格的同一商业银行的银行存款、同业存单占基金净资产的比例合计不得超过20%；投资于不
具有基金托管人资格的同一商业银行的银行存款、同业存单占基金净资产的比例合计不得超
过5%。
有关法律法规或监管部门制定或修改新的定期存款投资政策，基金管理人履行适当程序
后，可相应调整投资组合限制的规定。
（2）基金管理人负责对本基金存款银行的评估与研究，建立健全银行存款的业务流程、
岗位职责、风险控制措施和监察稽核制度，切实防范有关风险。基金托管人负责对本基金银
行定期存款业务的监督与核查，审查、复核相关协议、账户资料、投资指令、存款证实书等
有关文件，切实履行托管职责。
招募说明书
498
（a）基金管理人负责控制信用风险。信用风险主要包括存款银行的信用等级、存款银行
的支付能力等涉及到存款银行选择方面的风险。因选择存款银行不当造成基金财产损失的，
由基金管理人承担责任。
（b）基金管理人负责控制流动性风险，并承担因控制不力而造成的损失。流动性风险主
要包括基金管理人要求全部提前支取、部分提前支取或到期支取而存款银行未能及时兑付的
风险、基金投资银行存款不能满足基金正常结算业务的风险、因全部提前支取或部分提前支
取而涉及的利息损失影响估值等涉及到基金流动性方面的风险。
（c）基金管理人须加强内部风险控制制度的建设。如因基金管理人员工职务行为导致基
金财产受到损失的，需由基金管理人承担由此造成的损失。
（d）基金管理人与基金托管人在开展基金存款业务时，应严格遵守《基金法》《运作办
法》等有关法律法规，以及国家有关账户管理、利率管理、支付结算等的各项规定。
8、基金托管人应监督基金管理人为基础设施项目购买足够的保险。
9、基金投资银行存款协议的签订、账户开设与管理、存款凭证传递、遗失补办、账目核
对、到期兑付、提前支取、基金投资银行存款的监督
（1）基金投资银行存款协议的签订
（a）基金管理人应与符合资格的存款银行总行或其授权分行签订《基金存款业务总体合
作协议》（以下简称“《总体合作协议》”），确定《存款协议书》的格式范本。《总体合作
协议》和《存款协议书》的格式范本由基金托管人与基金管理人共同商定。
（b）基金托管人依据相关法规对《总体合作协议》和《存款协议书》的内容进行复核，
审查存款银行资格等。
（c）基金管理人应在《存款协议书》中明确存款证实书或其他有效存款凭证的办理方式、
邮寄地址、联系人和联系电话，以及存款证实书或其他有效凭证在邮寄过程中遗失后，存款
余额的确认及兑付办法等。
（d）由存款银行指定的存放存款的分支机构（以下简称“存款分支机构”）寄送或上门
交付存款证实书或其他有效存款凭证的，基金托管人可向存款分支机构的上级行发出存款余
额询证函，存款分支机构及其上级行应予配合。
（e）基金管理人应在《存款协议书》中规定，基金存放到期或提前兑付的资金应全部划
转到指定的基金托管账户，并在《存款协议书》写明账户名称和账号，未划入指定账户的，
由存款银行承担一切责任。
（f）基金管理人应在《存款协议书》中规定，在存期内，如本基金银行账户、预留印鉴
招募说明书
499
发生变更，基金管理人应及时书面通知存款行，书面通知应加盖基金托管人预留印鉴。存款
分支机构应及时就变更事项向基金管理人、基金托管人出具正式书面确认书。变更通知的送
达方式同开户手续。在存期内，存款分支机构和基金托管人的指定联系人变更，应及时加盖
公章书面通知对方。
（g）基金管理人应在《存款协议书》中规定，因定期存款产生的存单不得被质押或以任
何方式被抵押，不得用于转让和背书。
（2）基金投资银行存款时的账户开设与管理
（a）基金投资于银行存款时，基金管理人应当依据基金管理人与存款银行签订的《总体
合作协议》《存款协议书》等，以基金的名义在存款银行总行或授权分行指定的分支机构开
立银行账户。
（b）基金投资于银行存款时的预留印鉴由基金托管人保管和使用。
（3）存款凭证传递、遗失补办、账目核对及到期兑付
（a）存款证实书等存款凭证传递
存款资金只能存放于存款银行总行或者其授权分行指定的分支机构。基金管理人应在《存
款协议书》中规定，存款银行分支机构应为基金开具存款证实书或其他有效存款凭证（下称
“存款凭证”），该存款凭证为基金存款确认或到期提款的有效凭证，且对应每笔存款仅能
开具唯一存款凭证。资金到账当日，由存款银行分支机构指定的会计主管传真一份存款凭证
复印件并与基金托管人电话确认收妥后，将存款凭证原件通过快递寄送或上门交付至基金托
管人指定联系人；若存款银行分支机构代为保管存款凭证的，由存款银行分支机构指定会计
主管传真一份存款凭证复印件并与基金托管人电话确认收妥。
（b）存款凭证的遗失补办
存款凭证在邮寄过程中遗失的，由基金管理人向存款银行提出补办申请，基金管理人应
督促存款银行尽快补办存款凭证，并按以上（1）的方式快递或上门交付至基金托管人，原存
款凭证自动作废。
（c）账目核对
每个工作日，基金管理人应与基金托管人核对各项银行存款投资余额及应计利息。
基金管理人应在《存款协议书》中规定，对于存期超过3 个月的定期存款，基金托管人
于每季度向存款银行发起查询查复，存款银行应按照中国人民银行查询查复的有关时限要求
及时回复。基金管理人有责任督促存款银行及时回复查询查复。因存款银行未及时回复造成
的资金被挪用、盗取的责任由存款银行承担。
招募说明书
500
存款银行应配合基金托管人对存款凭证的询证，并在询证函上加盖存款银行公章寄送至
基金托管人指定联系人。
（d）到期兑付
基金管理人提前通知基金托管人通过快递将存款凭证原件寄给存款银行分支机构指定的
会计主管。存款银行未收到存款凭证原件的，应与基金托管人电话询问。存款到期前基金管
理人与存款银行确认存款凭证收到并于到期日兑付存款本息事宜。
基金托管人在存款到期日未收到存款本息或存款本息金额不符时，通知基金管理人与存
款银行接洽存款到账时间及利息补付事宜。基金管理人应将接洽结果告知基金托管人，基金
托管人收妥存款本息的当日通知基金管理人。
基金管理人应在《存款协议书》中规定，存款凭证在邮寄过程中遗失的，存款银行应立
即通知基金托管人，基金托管人在原存款凭证复印件上加盖公章并出具相关证明文件后，与
存款银行指定会计主管电话确认后，存款银行应在到期日将存款本息划至指定的基金资金账
户。如果存款到期日为法定节假日，存款银行顺延至到期后第一个工作日支付，存款银行需
按原协议约定利率和实际延期天数支付延期利息。
（4）提前支取
如果在存款期限内，由于基金规模发生缩减的原因或者出于流动性管理的需要等原因，
基金管理人可以提前支取全部或部分资金。
提前支取的具体事项按照基金管理人与存款银行签订的《存款协议书》执行。
（5）基金投资银行存款的监督
基金托管人发现基金管理人在进行存款投资时有违反有关法律法规的规定及《基金合同》
的约定的行为，应及时以书面形式通知基金管理人在10 个工作日内纠正。基金管理人对基金
托管人通知的违规事项未能在10 个工作日内纠正的，基金托管人应报告中国证监会。基金托
管人发现基金管理人有重大违规行为，应立即报告中国证监会，同时通知基金管理人在10 个
工作日内纠正或拒绝结算，若因基金管理人拒不执行造成基金财产损失的，相关损失由基金
管理人承担，基金托管人不承担任何责任。
（二）基金托管人根据《基金合同》的约定、《基础设施基金指引》及相关法律法规的
规定，对基础设施项目估值、基金净资产计算、基金份额净值计算、应收资金到账、基金费
用开支及收入确定、可供分配金额的计算及基金收益分配、相关信息披露、基金宣传推介材
料中登载基金业绩表现数据等进行监督和核查。
（三）基金托管人根据《基础设施基金指引》的规定履行如下保管职责和监管职责：
招募说明书
501
1、安全保管基金财产、权属证书及相关文件。
基金管理人负责基础设施项目实物资产、合同、文件及财务凭证等的安全保管。
基金托管人负责对基金权属证书及相关文件进行保管。基金管理人应在取得相关重要文
件、对真实性及完整性进行验证后三个工作日内通过邮寄等方式将文件原件送交基金托管人，
并通过电话确认文件已送达，后期如需使用，基金管理人应提前1 个工作日邮件和电话沟通
基金托管人，并书面通知基金托管人并说明用途及使用期限，基金托管人审核通过后在2 个
工作日内将相关文件原件邮寄给基金管理人指定人员，基金管理人使用完毕后应及时交由基
金托管人保管。
2、监督基金资金账户、项目公司监管账户等重要资金账户及资金流向，确保符合法律法
规规定和基金合同约定，保证基金资产在监督账户内封闭运行。
基金托管人负责项目公司监管账户及其他重要资金账户的开立和管理，项目公司监管账
户及其他重要资金账户应在基金托管人或其指定的银行开立，预留印鉴须为基金托管人被授
权人名章。本基金成立前基础设施项目已在基金托管人开立运营收支账户的，基金管理人应
负责要求原始权益人将运营收支账户移交基金托管人管理并及时办理预留印鉴变更。
基础设施项目的日常收支应通过项目公司监管账户进行，基金托管人应在付款环节，对
项目公司监管账户的款项用途进行审核监督，基金管理人或其委托的第三方运营管理机构应
配合基金托管人履职。基金管理人应建立账户和现金流管理机制，有效管理基础设施项目租
赁、运营等产生的现金流，防止现金流流失、挪用等。
3、监督、复核基金管理人按照法律法规规定和基金合同约定进行投资运作、收益分配、
信息披露等。
4、监督基金管理人为基础设施项目购买足够的保险。基金管理人应将基础设施项目相关
保险（财产一切险）证明文件（保险合同原件及保单原件）交基金托管人保管，基金托管人
对保额是否大于等于基础设施项目资产估值进行检查；基金管理人保管保险合同扫描件，且
不得对保单进行抵押操作，基金托管人有权利对保单状态是否抵押进行检查。
5、监督基础设施项目公司借入款项安排，确保符合法律法规规定及基金合同约定的用途。
基础设施基金直接或间接对外借入款项，应当遵循基金份额持有人利益优先原则，不得依赖
外部增信，基金管理人应保证借款用途限于基础设施项目日常运营、维修改造、项目收购等，
且基金总资产不得超过基金净资产的140%。
（四）基金托管人发现基金管理人的上述事项及投资指令或实际投资运作违反《基金法》
《基础设施基金指引》《基金合同》和本托管协议的规定，应及时以电话、邮件或书面提示
招募说明书
502
等方式通知基金管理人限期纠正。基金管理人应积极配合和协助基金托管人的监督和核查。
基金管理人收到通知后应及时核对并回复基金托管人，对于收到的书面通知，基金管理人应
以书面形式给基金托管人发出回函，就基金托管人的疑义进行解释或举证，说明违规原因及
纠正期限。在上述规定期限内，基金托管人有权随时对通知事项进行复查，督促基金管理人
改正。基金管理人对基金托管人通知的违规事项未能在限期内纠正的，基金托管人应报告中
国证监会。
（五）基金管理人有义务配合和协助基金托管人依照法律法规、《基金合同》和本托管
协议对基金业务执行核查。包括但不限于：对基金托管人发出的提示，基金管理人应在规定
时间内答复并改正，或就基金托管人的疑义进行解释或举证；对基金托管人按照法律法规、
《基金合同》和本《托管协议》的要求需向中国证监会报送基金监督报告的事项，基金管理
人应积极配合提供相关数据资料和制度等。
（六）若基金托管人发现基金管理人依据交易程序已经生效的指令违反法律、行政法规
和其他有关规定，或者违反《基金合同》约定的，应当立即通知基金管理人及时纠正，由此
造成的损失由基金管理人承担，基金托管人在履行其通知义务后，予以免责。
（七）基金托管人发现基金管理人有重大违规行为，应及时报告中国证监会，同时通知
基金管理人限期纠正。
三、基金管理人对基金托管人的业务核查
（一）基金管理人对基金托管人履行托管职责情况进行核查，核查事项包括基金托管人
安全保管基金财产、权属证书及相关文件；开设基金财产的资金账户、证券账户、项目公司
收入监管账户、项目公司基本户，保证基金资产在监督账户内封闭运行；复核基金管理人计
算的基金净资产和基金份额净值；监督基金管理人为基础设施项目购买足够的保险；监督基
础设施项目公司借入款项安排，确保符合法律法规规定及约定用途；根据基金管理人指令办
理清算交收、相关信息披露和监督基金投资运作等行为。
（二）基金管理人发现基金托管人擅自挪用基金财产、未对基金财产实行分账管理、未
执行或无故延迟执行基金管理人资金划拨指令、泄露基金投资信息等违反《基金法》《基金
合同》、托管协议及其他有关规定时，应及时以书面形式通知基金托管人限期纠正。基金托
管人收到书面通知后应在下一工作日前及时核对并以书面形式给基金管理人发出回函，说明
违规原因及纠正期限，并保证在规定期限内及时改正。在上述规定期限内，基金管理人有权
随时对通知事项进行复查，督促基金托管人改正。
（三）基金托管人有义务配合和协助基金管理人依照法律法规、《基金合同》和本托管
招募说明书
503
协议对基金业务执行核查，包括但不限于：对基金管理人发出的书面提示，基金托管人应在
规定时间内答复并改正，或就基金管理人的疑义进行解释或举证；基金托管人应积极配合提
供相关资料以供基金管理人核查托管财产的完整性和真实性。
（四）基金管理人发现基金托管人有重大违规行为，应及时报告中国证监会，同时通知
基金托管人限期纠正，并将纠正结果报告中国证监会。
四、基金财产的保管
（一）基金财产保管的原则
1、基金财产应独立于原始权益人、基金管理人、基金托管人、运营管理机构、基金销售
机构、计划管理人、计划托管人及其他参与机构的固有财产。
（1）原始权益人、基金管理人、基金托管人、运营管理机构及其他参与机构因依法解散、
被依法撤销或者被依法宣告破产等原因进行清算的，基金财产不属于其清算财产。
（2）基础设施基金财产的债权，不得与原始权益人、基金管理人、基金托管人、计划托
管人、计划管理人、运营管理机构及其他参与机构的固有财产产生的债务相抵消。不同基础
设施基金财产的债权债务，不得相互抵消。
2、基金托管人应安全保管基金财产、权属证书及相关文件。
3、基金托管人按照规定开设基金财产的资金账户和证券账户，资金账户包括但不限于基
金和专项计划的托管账户、基础设施项目运营收入监管账户和基本户（如有）；监督基础设
施基金资金账户、项目公司监管账户及其他重要资金账户及资金流向，确保符合法律法规规
定和《基金合同》约定，保证基金资产在监督账户内封闭运行。
4、基金托管人对所托管的不同基金财产分别设置账户，分账管理，独立核算，确保基金
财产的完整与独立。
5、基金托管人根据基金管理人的指令，按照《基金合同》和托管协议的约定保管基金财
产。未经基金管理人的正当指令，不得自行运用、处分、分配基金的任何资产。不属于基金
托管人实际有效控制下的资产及实物证券等在基金托管人保管期间的损坏、灭失，基金托管
人不承担由此产生的责任。
6、对于因为基金投资产生的应收资产，应由基金管理人负责与有关当事人确定到账日期
并通知基金托管人，到账日基金财产没有到达基金资金账户的，基金托管人应及时通知基金
管理人采取措施进行催收，基金管理人应负责向有关当事人追偿基金财产的损失。
7、基金托管人对因为基金管理人投资产生的存放或存管在基金托管人以外机构的基金资
产，由于该等机构或该机构会员单位等托管协议当事人外第三方的欺诈、疏忽、过失或破产
招募说明书
504
等原因给基金资产造成的损失等不承担责任。
8、除依据法律法规和《基金合同》的规定外，基金托管人不得委托第三人托管基金财产。
（二）基金募集期间及募集资金的验资
1、基金募集期间募集的资金应开立“基金募集专户”。该账户由基金管理人或其委托的
登记机构开立并管理。
2、基金募集期满或基金停止募集时，募集的基金份额总额、基金募集金额、基金份额持
有人人数、战略配售情况、网下发售比例符合《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》
等有关规定后，基金管理人应将属于基金财产的全部资金划入基金托管人为基金开立的基金
资金账户，同时在规定时间内，基金管理人应聘请符合《中华人民共和国证券法》规定的会
计师事务所进行验资，出具验资报告。出具的验资报告由参加验资的2 名或2 名以上中国注
册会计师签字方为有效。
3、若基金募集期限届满，未能达到基金备案的条件，由基金管理人按规定办理退款等事
宜。
（三）基金资金账户的开立和管理
1、基金托管人以本基金的名义开立基金的资金账户（也可称为“托管账户”），保管基
金的银行存款，并根据基金管理人的指令办理资金收付。托管账户名称应为“广发成都高投
产业园封闭式基础设施证券投资基金”，预留印鉴为基金托管人印章。
2、基金资金账户的开立和使用，限于满足开展本基金业务的需要。基金托管人和基金管
理人不得假借本基金的名义开立任何其他银行账户；亦不得使用基金的任何账户进行本基金
业务以外的活动。
3、基金资金账户的开立和管理应符合法律法规及银行业监督管理机构的有关规定。
（四）基金证券账户和结算备付金账户的开立和管理
1、基金托管人在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司、深圳分公司为基金开立基
金托管人与基金联名的证券账户。
2、基金证券账户的开立和使用，仅限于满足开展本基金业务的需要。基金托管人和基金
管理人不得出借或未经对方同意擅自转让基金的任何证券账户，亦不得使用基金的任何账户
进行本基金业务以外的活动。
3、基金证券账户的开立和证券账户卡的保管由基金托管人负责，账户资产的管理和运用
由基金管理人负责。
4、基金托管人以基金托管人的名义在中国证券登记结算有限责任公司开立结算备付金账
招募说明书
505
户，并代表所托管的基金完成与中国证券登记结算有限责任公司的一级法人清算工作，基金
管理人应予以积极协助。结算备付金、结算保证金等的收取按照中国证券登记结算有限责任
公司的规定执行。
5、若中国证监会或其他监管机构在本托管协议订立日之后允许基金从事其他投资品种的
投资业务，涉及相关账户的开立、使用的，按有关规定开立、使用并管理；若无相关规定，
则基金托管人比照上述关于账户开立、使用的规定执行。
（五）债券托管账户的开设和管理
《基金合同》生效后，基金托管人根据中国人民银行、中央国债登记结算有限责任公司
和银行间市场清算所股份有限公司的有关规定，以基金的名义在银行间市场登记结算机构开
立债券托管账户，并代表基金进行银行间市场债券的结算。
（六）其他账户的开立和管理
基金托管人和基金管理人应当在开户过程中相互配合，并提供所需资料。基金管理人保
证所提供的账户开户材料的真实性和有效性，且在相关资料变更后及时将变更的资料提供给
基金托管人。
1、因业务发展需要而开立的其他账户，可以根据法律法规和《基金合同》的规定，由基
金管理人协助基金托管人按照有关法律法规和托管协议的约定协商后开立。新账户按有关规
定使用并管理。
2、法律法规等有关规定对相关账户的开立和管理另有规定的，从其规定办理。
（七）基金财产投资的有关有价凭证等的保管
基金财产投资的有关实物证券等有价凭证按约定由基金托管人存放于基金托管人的保管
库，或存入中央国债登记结算有限责任公司、银行间市场清算所股份有限公司、中国证券登
记结算有限责任公司或票据营业中心的代保管库，实物保管凭证由基金托管人持有。实物证
券等有价凭证的购买和转让，由基金托管人根据基金管理人的指令办理。基金托管人对由上
述存放机构及基金托管人以外机构实际有效控制的有价凭证不承担保管责任。
（八）与基金财产有关的重大合同的保管
由基金管理人代表基金签署的、与基金财产有关的重大合同的原件分别由基金管理人、
基金托管人保管。除托管协议另有规定外，基金管理人代表基金签署的与基金财产有关的重
大合同应保证基金管理人和基金托管人至少各持有一份正本的原件。基金管理人应在重大合
同签署后及时将重大合同传真给基金托管人，并在三十个工作日内将正本送达基金托管人处。
因基金管理人发送的合同传真件与事后送达的合同原件不一致所造成的后果，由基金管理人
招募说明书
506
负责。重大合同的保管期限不低于法律法规规定的最低期限。
对于无法取得二份以上的正本的，基金管理人应向基金托管人提供加盖公章的合同传真
件，未经双方协商一致，合同原件不得转移。基金管理人向基金托管人提供的合同传真件与
基金管理人留存原件不一致的，以传真件为准。
五、基金净资产计算和会计核算
（一）基金资产净值的计算、复核与完成的时间及程序
1、基金资产净值
基金资产净值是指本基金合并财务报表的基金资产总值减去基金负债后的价值，即基金
合并财务报表层面计量的净资产。
基金份额净值是按照每个估值日闭市后，本基金合并财务报表的基金资产净值除以当日
基金份额的余额数量计算，精确到0.0001 元，小数点后第5 位四舍五入。国家法律法规另有
规定的，从其规定。
基金管理人应计算每个中期报告及年度报告估值日的本基金合并财务报表的净资产及基
金份额净值。
2、复核程序
基金管理人每半年、每年度对基金资产核算及估值并经基金托管人复核后，由基金管理
人按照监管机构要求在定期报告中对外公布。
3、根据有关法律法规，基金资产净值计算和基金会计核算的义务由基金管理人承担。本
基金的基金会计责任方由基金管理人担任，因此，就与本基金有关的会计问题，如经相关各
方在平等基础上充分讨论后，仍无法达成一致的意见，按照基金管理人对基金资产净值的计
算结果对外予以公布。
（二）基金资产的估值
基金管理人及基金托管人应当按照《基金合同》的约定进行估值。
（三）基金份额净值错误的处理方式
基金管理人及基金托管人应当按照《基金合同》的约定处理基金份额净值错误。
（四）基金会计制度
按国家有关部门规定的会计制度执行。
（五）基金账册的建立
基金管理人和基金托管人在基金合同生效后，应按照双方约定的同一记账方法和会计处
理原则，分别独立地设置、记录和保管本基金的全套账册，对相关各方各自的账册定期进行
招募说明书
507
核对，互相监督，以保证基金资产的安全。
（六）基金财务报表与报告的编制和复核
1、财务报表的编制
基金财务报表由基金管理人编制，基金托管人复核。
2、报表复核
基金托管人在收到基金管理人编制的基金财务报表后，进行独立的复核。核对不符时，
应及时通知基金管理人共同查出原因，进行调整，直至双方数据完全一致。
3、财务报表的编制与复核时间安排
基金管理人、基金托管人应当在每月结束后5 个工作日内完成月度报表的编制及复核；
在每个季度结束之日起15 个工作日内完成基金季度报告的编制及复核；在上半年结束之日起
2 个月内完成基金中期报告的编制及复核；在每年结束之日起三个月内完成基金年度报告的
编制及复核。基金托管人在复核过程中，发现双方的报表存在不符时，基金管理人和基金托
管人应共同查明原因，进行调整，调整以国家有关规定为准。基金年度报告的财务会计报告
应当经过符合《中华人民共和国证券法》规定的会计师事务所审计。基金合同生效不足两个
月的，基金管理人可以不编制当期季度报告、中期报告或者年度报告。
六、基金份额持有人名册的保管
基金份额持有人名册至少应包括基金份额持有人的名称、证件号码和持有的基金份额。
基金份额持有人名册由基金登记机构根据基金管理人的指令编制和保管，基金管理人和基金
托管人应分别保管基金份额持有人名册，保存期不少于法规规定年限。如不能妥善保管，则
按相关法律法规承担责任。
在基金托管人要求或编制中期报告和年度报告前，基金管理人应将有关资料送交基金托
管人，不得无故拒绝或延误提供，并保证其的真实性、准确性和完整性。基金管理人和基金
托管人不得将所保管的基金份额持有人名册用于基金托管业务以外的其他用途，并应遵守保
密义务。
七、争议解决方式
双方当事人同意，因托管协议而产生的或与托管协议有关的一切争议，如经友好协商未
能解决的，任何一方均有权将争议提交广州仲裁委员会，仲裁地点为广州市，按照广州仲裁
委员会届时有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方当事人均有约束力。除非
仲裁裁决另有规定，仲裁费由败诉方承担。争议处理期间，双方当事人应恪守基金管理人和
基金托管人职责，各自继续忠实、勤勉、尽责地履行《基金合同》和本《托管协议》规定的义
招募说明书
508
务，维护基金份额持有人的合法权益。
托管协议受中华人民共和国法律（为托管协议之目的，不含港澳台立法）管辖。
八、托管协议的变更、终止与基金财产的清算
（一）托管协议的变更程序
托管协议双方当事人经协商一致，可以对协议进行修改。修改后的新协议，其内容不得
与《基金合同》的规定有任何冲突。
（二）基金托管协议终止的情形
1、《基金合同》终止；
2、基金托管人因解散、破产、撤销等事由，不能继续担任基金托管人的职务，而在6 个
月内无其他适当的托管机构承接其原有权利义务；
3、基金管理人因解散、破产、撤销等事由，不能继续担任基金管理人的职务，而在6 个
月内无其他适当的基金管理公司承接其原有权利义务；
4、发生法律法规或《基金合同》规定的其他终止事项。
（三）基金财产的清算
基金管理人与基金托管人按照《基金合同》的约定处理基金财产的清算。
招募说明书
509
第二十九部分 对基金份额持有人的服务
对本基金份额持有人的服务主要由基金管理人、销售机构提供。
基金管理人根据基金份额持有人的需要和市场的变化，有权增加或变更服务项目。基金
管理人提供的主要服务内容如下：
一、基金份额持有人交易记录查询服务
投资人可通过办理基金交易业务的会员单位或通过其提供的自助、电话、网上服务手段
查询交易记录。
二、投诉受理
基金份额持有人可以通过基金管理人提供的网站在线客服、呼叫中心人工坐席、书信、
电子邮件、传真等渠道对基金管理人和其他销售机构所提供的服务进行投诉。基金份额持有
人还可以通过销售机构的服务电话进行投诉。
三、服务联系方式
1、客户服务中心
电话呼叫中心（CallCenter）：95105828 或020-83936999，该电话可转人工服务。
传真：020-34281105
2、互联网站
公司网址：www.gffunds.com.cn
电子信箱：services@gffunds.com.cn
招募说明书
510
第三十部分 招募说明书存放及查阅方式
招募说明书公布后，基金管理人、基金托管人应当按照相关法律法规规定将信息置备于
公司住所、基金上市交易的证券交易所，供社会公众查阅、复制。
招募说明书
511
第三十一部分 其他应披露事项
基金合同如有未尽事宜，由基金合同当事人各方按有关法律法规和规定协商解决。
招募说明书
512
第三十二部分 备查文件
（一）中国证监会准予广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金注册募集的文
件
（二）《广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》
（三）《广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金托管协议》
（四）《北京市金杜律师事务所关于申请募集广发成都高投产业园封闭式基础设施证券
投资基金的法律意见书》
（五）中国证监会要求的其他文件
招募说明书
513
第三十三部分 招募说明书附件
附件1：原始权益人及其控股股东对相关事项的承诺、运营管理机构的承诺函
附件2：基础设施项目最近三年及一期的备考汇总财务报表及审计报告
附件3：基金可供分配金额测算报告及审核报告
附件4：尽职调查报告
附件5：财务顾问报告
附件6：基础设施项目评估报告

附件1：原始权益人及其控股股东对相关事项的承诺、运营管理机构的承诺函




























































附件2：基础设施项目最近三年及一期的备考汇总财务报表及审计报告




























































附件3：基金可供分配金额测算报告及审核报告















































附件4：尽职调查报告



目录
释义............................................................................................................................... 1
第一章尽职调查情况描述........................................................................................ 16
一、尽调基准日...................................................................................................16
二、尽职调查的人员...........................................................................................16
三、尽职调查的对象...........................................................................................16
四、尽职调查的方法...........................................................................................16
五、尽职调查的内容...........................................................................................17
六、尽职调查的程序...........................................................................................17
七、尽职调查主要结论.......................................................................................18
八、调查过程中发现的问题和解决情况...........................................................20
第二章对基础设施项目的尽职调查........................................................................ 26
一、项目公司的基本情况...................................................................................26
二、基础设施项目情况.......................................................................................76
三、同业竞争与关联交易.................................................................................231
第三章对业务参与人的尽职调查.......................................................................... 244
一、对发起人/原始权益人的尽职调查............................................................244
二、对运营管理机构的尽职调查.....................................................................316
三、对基金托管人/专项计划托管人的尽职调查............................................356
四、对其他重要参与方的尽职调查.................................................................364
1
释义
在本尽调报告中，除非文义另有所指，下列词语或简称具有以下含义：
1、尽调报告/本尽调报告：指《广发成都高投产业园封闭式基础设施证券
投资基金广发资管-成都高投产业园一期资产支持专项计划联合尽职调查报告》
及对本尽调报告报告的任何有效修订、补充或更新。
2、招募说明书：指《广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金招
募说明书》及对招募说明书的任何有效修订、补充或更新。
3、基金/本基金/基础设施基金：指广发成都高投产业园封闭式基础设施证
券投资基金。
4、基金管理人/广发基金：指本基金的管理人，即广发基金管理有限公司，
或根据基金合同任命的作为基金管理人的继任机构。
5、基金托管人/招商银行：指本基金的托管银行，即招商银行股份有限公
司，或根据基金托管协议任命的作为基金托管人的继任机构。
6、财务顾问：指基金管理人聘请的取得保荐业务资格的证券公司，财务顾
问负责对基础设施项目进行尽职调查、出具财务顾问报告、受托办理基础设施
基金份额发售的路演、询价、定价、配售及扩募等相关业务。本基金的财务顾
问为广发证券股份有限公司。
7、基金合同/《基金合同》：指《广发成都高投产业园封闭式基础设施证
券投资基金基金合同》及对该基金合同的任何有效修订、补充或更新。
8、基金托管协议/《托管协议》/托管协议：指基金管理人与基金托管人就
基金签订的《广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金托管协议》及
对该托管协议的任何有效修订、补充或更新。
9、运营管理服务协议/《运营管理服务协议》：指基金管理人、资产支持
证券管理人、基础设施项目公司与运营管理机构签订的《广发成都高投产业园
封闭式基础设施证券投资基金运营管理服务协议》及对该协议的任何有效修订、
补充或更新。
10、SPV 公司监管协议/《SPV 公司监管协议》：指基金管理人、资产支持
2
证券管理人、监管银行与SPV 公司签订的《资金监管协议》，以及对该协议的
任何有效修订、补充或更新。
11、项目公司监管协议/《项目公司监管协议》：指基金管理人、资产支持
证券管理人、监管银行与项目公司签订的《资金监管协议》，以及对该协议的
任何有效修订、补充或更新。
12、基金份额发售公告：指《广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投
资基金基金份额发售公告》及对该发售公告的任何有效修订、补充或更新。
13、基金产品资料概要：指《广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投
资基金基金产品资料概要》及对该资料概要的任何有效修订、补充或更新。
14、上市交易公告书：指《广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资
基金上市交易公告书》及对该上市交易公告书的任何有效修订、补充或更新。
15、基金份额询价公告：指《广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投
资基金基金份额询价公告》及对该询价公告的任何有效修订、补充或更新。
16、标准条款/《标准条款》：指资产支持证券管理人为规范专项计划的设
立和运作，根据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》
《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务信息披露指引》及其他有关
规定制订的专项计划标准条款。就基金拟以首次发售募集资金投资的专项计划
而言，《标准条款》是指《广发资管-成都高投产业园一期资产支持专项计划标
准条款》及对该文件的任何有效修订、补充或更新。
17、资产支持证券认购协议/《资产支持证券认购协议》/《专项计划认购
协议》：指就认购资产支持证券而由资产支持证券管理人与资产支持证券投资
者签订的资产支持证券认购协议。就基金拟以首次发售募集资金投资的专项计
划而言，《资产支持证券认购协议》是指《广发资管-成都高投产业园一期资产
支持专项计划资产支持证券认购协议》，以及对该协议的任何有效修订、补充
或更新。
18、资产支持证券风险揭示书/《资产支持证券风险揭示书》：指作为《资
产支持证券认购协议》的附件，并由资产支持证券投资者签署的资产支持证券
风险揭示书。就基金拟以首次发售募集资金投资的专项计划而言，《资产支持
证券风险揭示书》是指《广发资管-成都高投产业园一期资产支持专项计划风险
3
揭示书》，以及对该文件的任何有效修订、补充或更新。
19、资产支持证券托管协议/《资产支持证券托管协议》/《专项计划托管
协议》：指资产支持证券管理人与资产支持证券托管人就专项计划财产托管事
宜签订的托管协议。就基金拟以首次发售募集资金投资的专项计划而言，《资
产支持证券托管协议》是指《广发资管-成都高投产业园一期资产支持专项计划
托管协议》及对该协议的任何有效修订、补充或更新。
20、SPV 公司股权转让协议/《SPV 公司股权转让协议》：指资产支持证券
管理人就受让SPV 公司股权与原始权益人签订的《SPV 公司股权转让协议》。
就基金拟以首次发售募集资金投资的专项计划而言，是指成都高新投资集团有
限公司、成都高投置业有限公司分别与资产支持证券管理人签订的《成都高新
投资集团有限公司与广发证券资产管理（广东）有限公司（代表广发资管-成都
高投产业园一期资产支持专项计划）关于成都高投盈创融兴企业管理有限公司
之股权转让协议》《成都高投置业有限公司与广发证券资产管理（广东）有限
公司（代表广发资管-成都高投产业园一期资产支持专项计划）关于成都高投合
兴企业管理有限公司之股权转让协议》及对上述协议的任何有效修改、补充或
更新，上述《SPV 公司股权转让协议》应于基金合同生效前签署。
21、项目公司股权转让协议/《项目公司股权转让协议》：指资产支持证券
管理人完成受让SPV 公司股权后，由SPV 公司与原始权益人签订的《项目公司
股权转让协议》。就基金拟以首次发售募集资金投资的基础设施项目而言，是
指成都高新投资集团有限公司、成都高投置业有限公司分别与SPV 公司签订的
《成都高新投资集团有限公司和成都高投盈创融兴企业管理有限公司关于成都
高投盈创融顺企业管理有限公司之股权转让协议》《成都高投置业有限公司和
成都高投合兴企业管理有限公司关于成都高投合顺企业管理有限公司之股权转
让协议》及对上述协议的任何有效修改、补充或更新，上述《项目公司股权转
让协议》应于基金合同生效前签署。
22、借款合同/《借款合同》：指资产支持证券管理人与SPV 公司签订的
《广发证券资产管理（广东）有限公司（代表“广发资管-成都高投产业园一期
资产支持专项计划”）与成都高投合兴企业管理有限公司之借款合同》及《广
发证券资产管理（广东）有限公司（代表“广发资管-成都高投产业园一期资产
4
支持专项计划”）与成都高投盈创融兴企业管理有限公司之借款合同》。就基
金拟以首次发售募集资金投资的专项计划而言，是指资产支持证券管理人与
SPV 公司签订的《借款合同》及对该合同的任何有效修改、补充或更新，该等
《借款合同》应于基金合同生效前签署并生效。
23、吸收合并协议/《吸收合并协议》：指项目公司与SPV 公司就项目公
司反向吸收合并SPV 公司而签订的《成都高投合顺企业管理有限公司与成都高
投合兴企业管理有限公司之吸收合并协议》及《成都高投盈创融顺企业管理有
限公司与成都高投盈创融兴企业管理有限公司之吸收合并协议》，及对该等协
议的任何有效修改或补充。
24、SPV 公司增资协议/《SPV 公司增资协议》：指计划管理人（代表专项
计划）与SPV 公司签署的《广发证券资产管理（广东）有限公司（代表“广发
资管-成都高投产业园一期资产支持专项计划”）与成都高投合兴企业管理有限
公司之增资协议》及《广发证券资产管理（广东）有限公司（代表“广发资管-
成都高投产业园一期资产支持专项计划”）与成都高投盈创融兴企业管理有限
公司之增资协议》，以及对该等协议的任何有效修改或补充。
25、计划说明书/《计划说明书》：指资产支持证券管理人根据《证券公司
及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》《证券公司及基金管理公司
子公司资产证券化业务信息披露指引》《资产支持专项计划说明书内容与格式
指引（试行）》及其他有关规定制订的专项计划说明书。就基金拟以首次发售
募集资金投资的专项计划而言，《计划说明书》是指《广发资管-成都高投产业
园一期资产支持专项计划说明书》，以及对该计划说明书的任何有效修订、补
充或更新。
26、专项计划文件：指与专项计划有关的主要交易文件及募集文件，包括
《计划说明书》《标准条款》《资产支持证券认购协议》《资产支持证券托管
协议》《资产支持证券风险揭示书》《SPV 公司股权转让协议》《项目公司股
权转让协议》《借款合同》《吸收合并协议》《SPV 公司监管协议》《项目公
司监管协议》《运营管理服务协议》《SPV 公司增资协议》等文件。
27、资产划转协议/《资产划转协议》：指原始权益人与项目公司就底层资
产划转事宜而签订的《成都高投置业有限公司与成都高投合顺企业管理有限公
5
司关于天府软件园一期项目之资产划转协议》及《成都高新投资集团有限公司
与成都高投盈创融顺企业管理有限公司关于盈创动力大厦项目之资产划转协
议》，及对该等协议的任何有效修改或补充。
28、回收资金监管协议/《回收资金监管协议》：指高投集团与基金管理人、
计划管理人、回收资金存放银行就高投集团回收资金监管事项而签订的《基础
设施证券投资基金回收资金使用监管账户监管协议（成都高新投资集团有限公
司）》，以及高投集团和高投置业与基金管理人、计划管理人、回收资金存放
银行就高投置业回收资金监管事项而签订的《基础设施证券投资基金回收资金
使用监管账户监管协议（成都高投置业有限公司）》，及对该等协议的任何有
效修改或补充。
29、基础设施资产支持证券/资产支持证券：指本基金以基金资产投资的，
计划管理人依据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》
等有关规定，以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，以基础设施资产支持
专项计划为载体，向投资者发行的有价证券。
30、基础设施资产支持专项计划/资产支持专项计划/专项计划：指基础设
施资产支持证券的发行载体。基金拟以首次发售募集资金投资的专项计划为广
发资管-成都高投产业园一期资产支持专项计划。
31、资产支持证券管理人/计划管理人：指专项计划及基础设施资产支持证
券的管理人。就基金拟以首次发售募集资金投资的专项计划而言，资产支持证
券管理人是指广发证券资产管理（广东）有限公司，或根据专项计划文件任命
的作为资产支持证券管理人的继任机构。
32、广发资管：指广发证券资产管理（广东）有限公司。
33、资产支持证券托管人/计划托管人：指专项计划及资产支持证券的托管
人。就基金拟以首次发售募集资金投资的专项计划而言，资产支持证券托管人
是指招商银行股份有限公司成都分行，或根据专项计划文件任命的作为资产支
持证券托管人的继任机构。
34、监管银行：指根据《项目公司监管协议》《SPV 公司监管协议》对基
础设施项目公司资金进行监管的商业银行（含商业银行分支机构）。就基金拟
以首次发售募集资金投资的基础设施项目而言，监管银行是指招商银行股份有
6
限公司成都分行。
35、回收资金存放银行：指根据《回收资金监管协议》对原始权益人回收
资金进行监管的商业银行（含商业银行分支机构）。就基金拟以首次发售募集
资金投资的基础设施项目而言，回收资金存放银行是指成都农村商业银行股份
有限公司。
36、原始权益人：指基础设施项目的原所有人。就基金拟以首次发售募集
资金投资的基础设施项目而言，是指成都高新投资集团有限公司和成都高投置
业有限公司的合称。
37、发起人/原始权益人二/高投集团：指成都高新投资集团有限公司。
38、原始权益人一/高投置业：指成都高投置业有限公司。
39、高投产城：指成都高投产城建设集团有限公司，系高投置业100%控
股股东。
40、运营管理机构/外部管理机构/外部运营管理机构：指根据《基础设施
基金指引》第三十九条的规定，按照《运营管理服务协议》提供基础设施项目
运营管理等服务的机构。就基金拟以首次发售募集资金投资的基础设施项目而
言，运营管理机构为成都天府软件园有限公司和成都高投资产经营管理有限公
司或其继任机构的合称。
41、运营管理机构一/软件园公司：指成都天府软件园有限公司。
42、运营管理机构二/高投资管：指成都高投资产经营管理有限公司。
43、特殊目的载体：指由基金根据《基础设施基金指引》的规定，直接或
间接全资拥有的法律载体，基金通过其取得基础设施项目完全所有权，就基金
拟以首次发售募集资金投资的基础设施项目而言特殊目的载体系专项计划、
SPV 公司和项目公司。
44、SPV 公司：指原始权益人设立的全资子公司，并拟由资产支持证券管
理人通过《SPV 公司股权转让协议》受让该公司100%股权；基础设施资产支
持专项计划拟通过SPV 公司与原始权益人签署《项目公司股权转让协议》间接
取得项目公司100%股权。就基金拟以首次发售募集资金投资的基础设施项目而
言，SPV 公司是指成都高投合兴企业管理有限公司和成都高投盈创融兴企业管
理有限公司的合称。
7
45、SPV 公司一/高投合兴：指成都高投合兴企业管理有限公司。
46、SPV 公司二/盈创融兴：指成都高投盈创融兴企业管理有限公司。
47、基础设施项目公司/项目公司：指持有基础设施资产完全所有权的公司。
就基金拟以首次发售募集资金投资的基础设施项目而言，是指成都高投合顺企
业管理有限公司和成都高投盈创融顺企业管理有限公司的合称。
48、项目公司一/高投合顺：指成都高投合顺企业管理有限公司。
49、项目公司二/盈创融顺：指成都高投盈创融顺企业管理有限公司。
50、基础设施项目：指基础设施资产和基础设施项目公司的合称。就基金
拟以首次发售募集资金投资的基础设施项目而言，是指天府软件园一期及盈创
动力大厦和项目公司的合称。
51、基础设施资产/入池资产/底层资产：指基金所投资的符合《基础设施
基金指引》的资产。就基金拟以首次发售募集资金投资的基础设施资产而言，
是指天府软件园一期及盈创动力大厦的合称，具体资产情况和资产范围详见尽
调报告“第二章对基础设施项目的尽职调查”之“二、基础设施项目情况”。
52、项目公司收入监管账户：指项目公司根据《项目公司监管协议》在监
管银行开立的用于接收项目公司收入及进行项目公司支出，以及《项目公司监
管协议》约定的其他款项（如有），并根据《项目公司监管协议》的约定对外
支付相关费用和支出的人民币资金账户（含项目公司在监管银行开立的基本银
行账户）；为免疑义，项目公司根据相关税收征管机构、其他主管机构或公共
事业供应商要求需要通过项目公司税收专户、基本户或在指定银行开立的账户
对外支付相关税费、水电暖通讯等公共事业费用（如适用）的，应当将相应资
金由项目公司其他监管账户划付至基本户，再由基本户划出。
53、项目公司基本户：系指资金运用账户，为项目公司在监管银行开立的
用于接收收入监管账户划转的用于支付基础设施运营管理相关费用的资金并对
外支付该等费用的人民币资金账户。
54、项目公司监管账户：指项目公司收入监管账户及项目公司基本户的合
称。
55、专项计划费用：指计划管理人合理支出的与专项计划相关的所有税收、
费用和其他支出，包括但不限于因其管理和处分专项计划资产而承担的税费
8
（但计划管理人就其收取的专项计划管理费而应承担的税收除外）、计划管理
人的管理费、计划托管人的托管费、跟踪评估费（如有）、专项计划验资费、
专项计划审计费、资金汇划费、执行费用（如有）、召开基础设施资产支持证
券持有人会议（如有）的会务费、信息披露费（如有）、解任相关机构所发生
的费用（如有）、专项计划清算费用、登记托管机构的上市、登记托管服务费、
中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司期间收取的兑付派息手续费（如有）
以及计划管理人须承担的且根据专项计划文件有权得到补偿的其他费用支出。
56、《基础设施项目房地产估价报告》：就基金拟以首次发售募集资金投
资的基础设施项目而言，是指仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司
出具的基准日为2024 年6 月30 日的关于天府软件园一期及盈创动力大厦《房
地产估价报告》。
57、国家发改委：指中华人民共和国国家发展和改革委员会。
58、中国证监会/证监会：指中国证券监督管理委员会。
59、银行业监督管理机构：指中国人民银行和/或国家金融监督管理总局。
60、深交所：指深圳证券交易所。
61、基金业协会：指中国证券投资基金业协会。
62、证券业协会：指中国证券业协会。
63、中国结算：指中国证券登记结算有限责任公司。
64、基金合同当事人：指受基金合同约束，根据基金合同享有权利并承担
义务的法律主体，包括基金管理人、基金托管人和基金份额持有人。
65、个人投资者：指依据有关法律法规规定可投资于证券投资基金的自然
人。
66、机构投资者：指依据有关法律法规规定可投资于证券投资基金的企业
法人、事业法人、社会团体或其他组织。
67、网下投资者：指通过证券交易所网下发行电子平台认购本基金基金份
额的证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司及保险资产管
理公司、合格境外投资者、商业银行及银行理财子公司、政策性银行、符合规
定的私募基金管理人以及其他符合中国证监会及证券交易所投资者适当性规定
的专业机构投资者。全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等可根
9
据有关规定参与基础设施基金网下询价。网下投资者应当按照规定向中国证券
业协会注册，接受中国证券业协会自律管理。
68、战略投资者：指符合国家法律法规和本基金战略投资者选择标准，通
过与基金管理人事先签订战略投资者配售协议认购本基金基金份额、且其认购
的基金份额期限具有锁定期的投资者，战略投资者包括原始权益人或其同一控
制下的关联方及其它专业机构投资者。战略投资者不得接受他人委托或者委托
他人参与基础设施基金战略配售，但依法设立并符合特定投资目的的证券投资
基金、公募理财产品等资管产品，以及全国社会保障基金、基本养老保险基金、
年金基金等除外。
69、公众投资者：指符合法律法规规定的可投资于基础设施证券投资基金
的个人投资者、机构投资者、合格境外投资者以及法律法规或中国证监会允许
购买证券投资基金的其他投资人。参与网下询价的配售对象及其关联账户不得
再通过面向公众投资者发售部分认购基金份额。
70、战略配售：指以锁定持有基金份额一定期限为代价获得优先认购基金
份额的权利的配售方式。
71、合格境外投资者：指符合《合格境外机构投资者和人民币合格境外机
构投资者境内证券期货投资管理办法》及相关法律法规规定，可以使用来自境
外的资金投资于在中国境内依法募集的证券投资基金的中国境外的机构投资者，
包括合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者。
72、投资人/投资者：指个人投资者、机构投资者、合格境外投资者以及法
律法规或中国证监会允许投资于证券投资基金的其他投资人的合称。
73、基金份额持有人：指依据基金合同和招募说明书合法取得基金份额的
投资者。
74、基金销售业务：指基金管理人或销售机构宣传推介基金，发售基金份
额，办理基金份额的转托管等业务。
75、销售机构：指广发基金管理有限公司以及符合《销售办法》和中国证
监会规定的其他条件，取得基金销售业务资格并与基金管理人签订了基金销售
服务协议，办理基金销售业务的机构，以及可通过深交所办理基金销售业务的
会员单位。其中，可通过深交所办理基金销售业务的机构必须是具有证券投资
10
基金销售业务资格、并经深交所和中国结算认可的深交所会员单位。
76、场外：指通过深交所交易系统外的销售机构利用其自身柜台或者其他
交易系统办理基金份额认购等业务场所。通过该等场所办理基金份额的认购也
称为场外认购。
77、场内：指通过具有相应业务资格的深交所会员单位通过深交所交易系
统进行基金份额认购以及上市交易等业务的场所。通过该等场所办理基金份额
的认购也称为场内认购。
78、会员单位：指具有基金销售业务资格并经深交所和中国结算认可的深
交所会员单位。
79、登记业务：指中国结算相关业务规则定义的基金登记、存管、过户、
清算和结算业务，具体内容包括投资人基金账户的建立和管理、基金份额登记、
基金销售业务的确认、清算和结算、代理发放红利、建立并保管基金份额持有
人名册和办理非交易过户等。
80、登记机构：指办理登记业务的机构。基金的登记机构为中国结算。
81、登记结算系统：指中国结算开放式基金登记结算系统。投资人通过场
外基金销售机构认购所得的基金份额登记在该系统下。
82、证券登记结算系统：指中国结算深圳分公司证券登记结算系统。投资
人通过场内会员单位认购或买入所得的基金份额登记在该系统下。
83、转托管：指基金份额持有人在基金的不同销售机构之间实施的变更所
持基金份额销售机构的操作，包括系统内转托管和跨系统转托管。
84、系统内转托管：指基金份额持有人将其持有的基金份额在登记结算系
统内不同销售机构（网点）之间或证券登记结算系统内不同会员单位（交易单
元）之间进行转托管的行为。
85、跨系统转托管：指基金份额持有人将其持有的基金份额在登记结算系
统和证券登记结算系统之间进行转托管的行为。
86、开放式基金账户/场外基金账户：指投资人通过场外销售机构在中国
结算注册的开放式基金账户，用于记录其持有的、基金管理人所管理的基金份
额余额及其变动情况的账户。
87、基金交易账户：指销售机构为投资人开立的、记录投资人通过该销
11
售机构办理认购、转托管等业务而引起的基金份额变动及结余情况的账户。
88、场内证券账户：指投资人在中国结算深圳分公司开立的中国结算深
圳人民币普通股票账户或封闭式基金账户。
89、基金合同生效日/基金成立日：指基金募集达到法律法规规定及基金
合同规定的条件，基金管理人向中国证监会办理完毕基金备案手续，并获得中
国证监会书面确认的日期。
90、基金合同终止日：指基金合同规定的基金合同终止事由出现后，基
金财产清算完毕，清算结果报中国证监会备案并予以公告的日期。
91、基金募集期：指自基金份额发售之日起至发售结束之日止的期间，
具体详见基金份额发售公告。
92、基金存续期/基金封闭期/存续期/封闭期：指基金合同生效之日至基金
合同生效之日起32 年之间的期限，但基金合同另有约定的除外。
93、工作日/交易日：指深交所的正常交易日。
94、日：如无特殊说明，指自然日。
95、封闭式基金：指采用封闭式运作方式的基金，即基金份额总额在基
金合同期限内固定不变（因扩募或者因本基金发生份额折算导致基金份额总额
变更的情况除外），基金份额持有人不得申请赎回的证券投资基金。
96、认购：指在基金募集期内，投资人根据基金合同、招募说明书及相
关公告的规定申请购买基金份额的行为。
97、元：指人民币元。
98、基金可供分配金额：指在基金合并财务报表净利润基础上通过合理
调整计算得出的金额，相关计算调整项目至少包括基础设施项目资产的公允价
值变动损益、折旧与摊销，同时应当综合考虑项目公司持续发展、偿债能力和
经营现金流等因素，具体法律法规另有规定的，从其规定。
99、基金收益：指基金投资所得资产支持证券分配收益、债券利息、买
卖证券价差、银行存款利息、已实现的其他合法收入及因运用基金财产带来的
成本和费用的节约。
100、基金资产总值/基金总资产：指基金通过资产支持证券、SPV 公司和
基础设施项目公司等特殊目的载体持有的基础设施资产，拥有的其他各类证券
12
及票据、银行存款本息和基金应收款项以及其他投资所形成的账面价值总和，
即基金合并财务报表层面计量的资产总值或总资产。
101、基金资产净值/基金净资产：指基金合并财务报表的基金资产总值减
去基金总负债后的价值。
102、基金份额净值：指估值日基金合并财务报表的基金资产净值除以当
日基金份额总数的商值。
103、估值日：指根据国家法律法规规定需要对外披露合并财务报表的资
产负债表基准日，估值日包括半年度和年度最后一日，以及法律法规规定的其
他日期。
104、报告期：就基金首次发售而言，指2021-2023 年及2024 年1-6 月。
105、报告期末：就基金首次发售而言，指2021-2023 年末及2024 年6 月
末。
106、规定媒介：指规定报刊及规定网站等媒介。
107、规定报刊：指符合中国证监会规定条件的用以进行信息披露的全国
性报刊。
108、规定网站：指符合《信息披露办法》规定的互联网网站（包括基金
管理人网站、基金托管人网站、中国证监会基金电子披露网站）。
109、参与机构：指为本基金提供专业服务的评估机构、会计师事务所、
律师事务所、外部管理机构、财务顾问等专业机构。
110、评估机构：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘请的为
基础设施项目提供资产评估服务的专业评估机构。基金的评估机构为仲量联行
（北京）房地产资产评估咨询有限公司。
111、法律顾问/律师事务所：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依
法聘请的为基金提供法律咨询服务的律师事务所。基金的法律顾问/律师事务所
为北京市金杜律师事务所。
112、会计师事务所/审计机构：指符合法律法规规定的条件，基金管理人
依法聘请为基金提供会计/审计服务的会计师事务所。基金的会计师事务所为毕
马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）及安永华明会计师事务所（特殊普通
合伙）。
13
113、流动性服务商：指为基础设施基金提供双边报价等服务的专业机构。
114、不可抗力：指基金合同当事人不能预见、不能避免且不能克服的客
观事件。
115、中国：指中华人民共和国。
116、法律法规：指中国现行有效并公布实施的法律、行政法规、规范性
文件、司法解释、行政规章以及其他对基金合同当事人有约束力的决定、决议、
通知等，为基金合同之目的，基金合同项下的法律法规亦包括基金份额上市交
易的证券交易所、中国证券投资基金业协会、中国证券业协会等行业自律组织
的规范。
117、《民法典》：指2020 年5 月28 日经第十三届全国人民代表大会第三
次会议通过，中华人民共和国主席令第45 号公布，自2021 年1 月1 日起施行
的《中华人民共和国民法典》及颁布机关对其不时做出的修订。
118、《基金法》：指2003 年10 月28 日经第十届全国人民代表大会常务
委员会第五次会议通过，经2012 年12 月28 日第十一届全国人民代表大会常务
委员会第三十次会议修订，自2013 年6 月1 日起实施，并经2015 年4 月24 日
第十二届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议《全国人民代表大会常务
委员会关于修改<中华人民共和国港口法>等七部法律的决定》修正的《中华人
民共和国证券投资基金法》及颁布机关对其不时做出的修订。
119、《证券法》：指1998 年12 月29 日经第九届全国人民代表大会常务
委员会第六次会议通过，经2004 年8 月28 日第十届全国人民代表大会常务委
员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国证券法〉的决定》第一次修正，
2005 年10 月27 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议第一次修
订，2013 年6 月29 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第三次会议《关于
修改〈中华人民共和国文物保护法〉等十二部法律的决定》第二次修正，2014
年8 月31 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改〈中
华人民共和国保险法〉等五部法律的决定》第三次修正，2019 年12 月28 日第
十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订，并自2020 年3
月1 日起施行的《中华人民共和国证券法》及颁布机关对其不时做出的修订。
120、《销售办法》：指中国证监会2020 年8 月28 日颁布、同年10 月1
14
日实施的《公开募集证券投资基金销售机构监督管理办法》及颁布机关对其不
时做出的修订。
121、《信息披露办法》：指中国证监会2019 年7 月26 日颁布、同年9 月
1 日实施，并经2020 年3 月20 日中国证监会《关于修改部分证券期货规章的决
定》修改的《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》及颁布机关对其不时
做出的修订。
122、《运作办法》：指中国证监会2014 年7 月7 日颁布、同年8 月8 日
实施的《公开募集证券投资基金运作管理办法》及颁布机关对其不时做出的修
订。
123、《试点通知》：指中国证监会和国家发改委2020 年4 月24 日颁布的
《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通
知》。
124、《试点工作通知》/958 号文：指国家发改委2021 年6 月29 日颁布的
《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通
知》。
125、236 号文：指国家发展改革委2023 年3 月1 日颁布的《关于规范高
效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通
知》。
126、《基础设施基金指引》：指中国证监会2020 年8 月6 日颁布并实施，
并经2023 年10 月20 日中国证监会《关于修改<公开募集基础设施证券投资基
金指引（试行）>第五十条的决定》修改的《公开募集基础设施证券投资基金指
引（试行）》及颁布机关对其不时做出的修订。
127、《资产证券化业务规定》：指中国证监会2014 年11 月19 日颁布并
实施的《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》及颁布机
关对其不时做出的修订。
128、《深交所业务办法》：指深交所于2021 年1 月29 日颁布并实施的
《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试行）》及颁布
机关对其不时做出的修订。
129、深交所业务规则：指深交所于2023 年5 月12 日颁布并实施的《深圳
15
证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1 号——审核关注事项
（试行）（2023 年修订）》，于2021 年1 月29 日颁布并实施的《深圳证券交
易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第2 号——发售业务（试行）》，
于2022 年5 月31 日颁布并实施的《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投
资基金业务指引第3 号—新购入基础设施项目（试行）》，于2022 年7 月15
日颁布并实施的《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）
规则适用指引第4 号—— 保障性租赁住房（试行）》，于2023 年10 月27 日
颁布并实施的《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第5
号——临时报告（试行）》及深交所针对公开募集基础设施证券投资基金发布
的其他业务规则，及颁布机关对其不时做出的修订。
130、证券业协会业务规则：指中国证券业协会于2021 年1 月29 日颁布并
实施的《公开募集基础设施证券投资基金网下投资者管理细则》及中国证券业
协会针对公开募集基础设施证券投资基金发布的其他业务规则，及颁布机关对
其不时做出的修订。
131、基金业协会业务规则：指中国证券投资基金业协会于2021 年2 月8
日颁布并实施的《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》
《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》及中国证券投资基
金业协会针对公开募集基础设施证券投资基金发布的其他业务规则，及颁布机
关对其不时做出的修订。
132、中国结算业务规则：指中国结算于2022 年6 月24 日颁布并实施的
《中国证券登记结算有限责任公司深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资
基金登记结算业务指引（试行）》，及中国结算针对公开募集基础设施证券投
资基金发布的其他业务规则，及颁布机关对其不时做出的修订。
133、业务规则：指深交所业务规则、证券业协会业务规则、基金业协会
业务规则与中国结算业务规则的合称。
16
第一章尽职调查情况描述
一、尽调基准日
本《尽职调查报告》的基准日为2024 年6 月30 日。
二、尽职调查的人员
以下人员参与了本项目尽职调查工作，并完成了本尽职调查报告：
广发基金：马骥、李文博、彭翔艺、杜金鑫、叶平伯、王一豪
广发证券：蔡章伟、蔡卓炯、冯结莹、张蓝心、孙晓琳
三、尽职调查的对象
根据《中华人民共和国证券法》（2019 年修订）、《中华人民共和国证券
投资基金法》《中国证监会、国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投
资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》《公开募集基础设施证券投资基
金指引（试行）》《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试
行）》《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试行）》
《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1 号——审核关
注事项（试行）（2023 年修订）》《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投
资基金业务指引第2 号——发售业务指引（试行）》《证券公司及基金管理公
司子公司资产证券化业务管理规定》和《证券公司及基金管理公司子公司资产
证券化业务尽职调查工作指引》等有关规定及公司有关尽职调查工作指引等规
范性文件的规定，尽职调查人员对基础设施项目及原始权益人、项目公司、运
营管理机构、托管人、其他中介机构、对交易有重大影响的其他重要业务参与
方进行了尽职调查。
四、尽职调查的方法
本次尽职调查采用了包括但不限于如下方法进行：
1、查阅原始权益人等重要参与方的相关文件、文档及数据资料；
2、对原始权益人等重要参与方的相关人员进行访谈；
3、查阅基础设施项目相关文件、文档及数据资料；
4、向有关主管政府部门申请查询基础设施项目资料；
5、聘请专业的第三方中介机构（如律师事务所、会计师事务所、评估机构、
17
税务咨询机构等）提供专业咨询意见；
6、对基础设施项目、原始权益人等重要参与方进行现场实地踏勘。
五、尽职调查的内容
（一）对基础设施项目尽职调查的内容
项目公司情况。尽职调查的内容包括项目公司的设立情况、股东出资情况、
重大重组情况、独立性情况、商业信用情况、业务情况、财务会计情况、期后
事项等。
基础设施项目情况。尽职调查的内容包括基础设施项目评估及权属情况、
合法合规性情况、现状和使用情况、可能影响现金流的情况、现金流真实性、
稳定性及分散度、现金流预测情况、重要现金流提供方情况等。
（二）对业务参与人尽职调查的内容
原始权益人情况。尽职调查的内容包括基本情况、对基础资产项目的所有
权或经营权情况、财务情况、对基础设施项目转让的批准情况、资信情况等。
运营管理机构情况。尽职调查的内容包括基本情况、基础设施运营情况等。
托管人情况。尽职调查的内容包括资质及证照文件、资信情况、业务制度
流程及风控措施、开展托管业务情况等。
其他对投资人有重大影响的机构情况（如有）。尽职调查内容包括基本情
况、业务及财务情况等。
六、尽职调查的程序
广发基金管理有限公司（作为基金管理人）和广发证券资产管理（广东）
有限公司（作为计划管理人）作为尽职调查实施主体，组成联合尽职调查工作
组，对基础设施基金拟持有的基础设施项目以及重要业务参与方进行调查。就
本项目有关法律、审计、评估、税务尽职调查等专项问题，基金管理人统一聘
请了北京市金杜律师事务所（法律顾问）、毕马威华振会计师事务所（特殊普
通合伙）（审计机构）、仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司（评
估机构）、上海毕马威税务师事务所有限公司（税务咨询顾问），共同开展尽
职调查工作，并与上述中介机构进行了认真研究和讨论。
本次尽职调查主要按照如下程序进行：
1、收集、查阅、汇总、分析原始权益人及运营管理机构等重要业务参与方
18
提供的相关资料；
2、对重要业务参与方及基础设施项目进行档案查阅、现场访谈以及实地调
查；
3、查阅评估机构、法律顾问、会计师、税务咨询机构等中介机构提交的工
作文件；
4、整理尽职调查工作底稿；
5、撰写《尽职调查报告》。
七、尽职调查主要结论
本尽职调查报告基于如下假设：重要业务参与方所提供的资料、口头介绍
及其他相关事实信息均是真实、准确和完整的，并且未隐瞒与此次尽职调查相
关的其他重要文件和事实信息；重要业务参与方所提供的尽职调查文件上的签
字和盖章均是真实的，且上述签字和盖章均系根据合法、有效的授权做出；重
要业务参与方所提供的有关副本材料或复印件（包括但不限于电子扫描件）与
正本材料和原件是一致的；重要业务参与方的所有审批、登记和注册文件及其
它公开信息均是真实、准确、完整的；对于对本尽职调查报告至关重要而又无
法得到独立证据支持或需要法律、审计、评估、税务、技术等专业知识来识别
的事实，主要依据有关政府部门、律师事务所、会计师事务所、资产评估机构、
税务顾问及其他有关单位、个人出具的意见、说明及其他文件做出判断。
广发基金管理有限公司作为基金管理人、广发证券资产管理（广东）有限
公司作为计划管理人对重要业务参与方与基础设施项目勤勉尽责地进行了充分
的尽职调查，同时基于重要业务参与方在交易文件、重要业务参与方出具的
《承诺函》中的陈述与保证、法律顾问出具的法律意见书、经会计师事务所审
计的相关方审计报告及备考审计报告、经会计师事务所审核的基金可供分配金
额测算报告等文件，基金管理人和计划管理人认为，截至尽调基准日：
1、基础设施项目权属清晰、资产范围明确，已依法取得项目立项、规划、
用地、环评、施工许可、竣工验收等固定资产投资管理相关手续；发起人/原始
权益人、项目公司相关股东已履行内部决策程序，并协商一致同意转让，项目
转让符合相关要求或相关限定具备解除条件，可依法转让；基础设施项目现金
流的产生基于真实、合法的经营活动，基础设施项目现金流符合市场化原则，
19
不依赖第三方补贴等非经常性收入、具有持续性和稳定性且来源合理分散。
2、项目公司设立程序及工商注册登记具备合法性和真实性，经营情况正常，
股权结构合理，组织架构及治理结构健全、清晰，项目公司公司章程符合《公
司法》等法律法规的有关规定；项目公司不存在资产被原始权益人及其他关联
方控制和占用的情况，资产具备独立性，具备独立的会计核算体系，不存在重
大违法、违规或严重违法失信行为，不存在重大未决诉讼/仲裁事件，财务状况
正常，项目公司与原始权益人及其控股股东所涉及的关联交易合法合规，定价
公允，项目公司资产不存在受限情况。
3、原始权益人依法设立并合法存续，经营情况良好，股权结构合理，组织
架构及治理结构健全、清晰，对基础设施项目具有完全所有权，对基础设施项
目的转让获得合法有效的授权及外部有权机构的审批，财务状况正常，资信及
商业信用状况良好，不存在重大违法违规记录或被有权部门认定为失信被执行
人的情形。
4、基础设施运营管理机构依法设立并合法存续，具备基础设施项目运营管
理资质与同类基础设施项目运营管理经验，主要负责人在基础设施项目运营或
投资管理领域具备丰富的经验，配备了专业的运营团队，已建立较为完善的运
营管理业务制度和流程，组织架构和内部控制完善，财务状况正常，公司资信
情况良好，具备担任基础设施项目运营管理机构的能力。
5、托管人依法设立并合法存续，资信水平良好，具有托管业务资质，并已
建立健全托管业务内部控制组织结构、内部控制措施等，托管人配备了专业的
托管团队，具有担任托管银行的能力。
6、本项目不存在其他对投资人收益有重大影响的机构。
基金管理人、计划管理人合理地认为：基础设施证券投资基金重要业务参
与方及拟证券化的基础设施项目符合《中华人民共和国证券法》（2019 年修
订）、《中华人民共和国证券投资基金法》《中国证监会、国家发展改革委关
于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》
《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《公开募集基础设施证券投
资基金尽职调查工作指引（试行）》《深圳证券交易所公开募集基础设施证券
投资基金业务办法（试行）》《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基
20
金业务指引第1 号——审核关注事项（试行）（2023 年修订）》《深圳证券交
易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第2 号——发售业务指引（试
行）》《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》和《证券
公司及基金管理公司子公司资产证券化业务尽职调查工作指引》等法律法规中
关于申请发行基础设施证券投资基金具体条件的规定。
八、调查过程中发现的问题和解决情况
本项目在尽职调查环节中发现如下问题，除下列问题外，未发现其他重大
问题及事项：
（一）部分物业资产的房屋规划用途与实际用途不一致
1、问题描述
天府软件园一期A 区6 号楼地下1 层、B 区2 号楼地下1 层、B 区4 号楼
地下1 层规划用途为自行车库的空间实际用途为机动车库（目前A 区非机动车
库集中在5 号楼和8 号楼的地下1 层；B 区非机动车库集中在3 号楼的地下1
层，其他楼栋下均未设置非机动车库）；天府软件园一期A 区5 号楼2 层、3
层部分空间规划用途为库房，实际用途为办公；存在少量规划用途为办公的房
屋实际用途为便利店等非办公性质的商业配套。
盈创动力大厦部分房屋出租至餐饮公司，供其用作大厅、餐厅等经营场所
使用。
2、解决措施
就上述情形，成都高新区公园城市建设局于2023 年6 月15 日出具《关于
天府软件园一期及盈创动力大厦相关事宜的说明》，确认：对天府软件园一期、
盈创动力大厦相关建（构）筑物规划及实际用途无异议，天府软件园一期、盈
创动力大厦以现状用途使用不存在影响其持续经营的重大法律障碍。
（二）天府软件园一期及盈创动力大厦相关手续文件缺失
1、问题描述
经核查，高投置业未能提供天府软件园一期的环境影响评价相关手续文件、
项目建议书批复及可行性研究报告批复文件，高投集团及高投置业未能提供盈
创动力大厦及天府软件园一期的用地预审意见及建设用地批准书。
2、解决措施
21
就天府软件园一期环境影响评价相关手续文件缺失，成都高新区生态环境
和城市管理局于2023 年5 月11 日出具《关于天府软件园一期项目环评手续相
关事宜的说明》，确认：按照生态环境部《建设项目环境影响评价分类管理名
录（2021 年版）》规定，除涉及环境敏感区外的，房地产开发、办公用房建设
等房地产项目不再需要进行环境评价，根据建设项目特征和所在区域的环境敏
感程度，综合考虑建设项目可能对环境产生的影响，天府软件园一期无需补办
建设项目环境影响评价审批手续。天府软件园一期在建设和运营期间不存在因
环境污染或生态破坏而受到该局行政处罚的情形，亦不存在因此影响项目正常
持续运营的情形。
就天府软件园一期项目建议书批复及可行性研究报告批复文件缺失，高投
置业向成都高新区发展改革局申请补办了天府软件园一期的项目建议书批复及
可行性研究报告批复。成都高新区发展改革局于2023 年5 月17 日出具《关于
天府软件园一期项目建议书的批复》，批复同意“天府科技园”项目名称变更
为“天府软件园一期”，高投置业作为项目业主建设天府软件园一期项目；成
都高新区发展改革局于2023 年5 月17 日出具《关于天府软件园一期项目可行
性研究报告的批复》，批复同意高投置业作为项目业主按照可行性研究报告的
建设规模、建设投资内容建设天府软件园一期项目。
就天府软件园一期及盈创动力大厦用地预审意见及建设用地批准书缺失，
成都高新区公园城市建设局于2023 年6 月15 日出具《关于天府软件园一期及
盈创动力大厦相关事宜的说明》，确认：天府软件园一期、盈创动力大厦在其
系统中无建设用地预审意见书、建设用地批准书的办理记录。根据《自然资源
部关于以“多规合一”为基础推进规划用地“多审合一、多证合一”改革的通
知》（自然资规〔2019〕2 号），自2019 年9 月17 日起，将建设用地规划许可
证、建设用地批准书合并，自然资源主管部门统一核发新的建设用地规划许可
证，不再单独核发建设用地批准书。根据《自然资源部关于进一步做好用地用
海要素保障的通知》（自然资发〔2023〕89 号），国土空间规划确定的城市和
村庄、集镇建设用地范围内的建设项目用地，不需申请办理用地预审，直接申
请办理农用地转用和土地征收。因此，天府软件园一期、盈创动力大厦无需再
办理建设用地预审意见书、建设用地批准书。此外，就天府软件园一期的建设
22
用地，高投置业已合法签署《国有土地使用权出让合同》（编号：5101 高新
（2005）出让合同第18 号），并已合法合规地取得了国有土地使用权证（编号：
成高国用（2007）第2788 号、成高国用（2007）第2001 号），就盈创动力大
厦的建设用地，高投集团已合法签署《国有土地使用权出让合同》（编号：
5101 高新（2005）出让合同第03 号）、《国有土地使用权出让合同》（编号：
5101 高新（2005）出让合同第05 号），并已合法合规地取得了国有土地使用
权证（编号：成高国用（2012）第179 号）。天府软件园一期、盈创动力大厦
在用地审批方面不存在重大违法违规行为，亦不存在可能导致相关方遭受行政
处罚或有影响项目正常持续运营的情形。
根据《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基
金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236 号），项目投
资建设时无需办理但按现行规定应当办理的有关手续，应按当时规定把握，并
说明有关情况；项目投资建设时应当办理但现行规定已经取消或与其他手续合
并的有关手续，如有缺失，应由相关负责部门说明情况或出具处理意见；按照
项目投资建设时和现行规定均需办理的有关手续，如有缺失，原则上应由相关
负责部门依法补办，确实无法补办的应由相关负责部门出具处理意见。基础设
施项目的相关证照的缺失均已按要求由主管部门出具说明函或依法补办。
根据法律顾问意见，基础设施项目的建设已依法履行了必要的固定资产投
资建设程序。
（三）基础设施项目涉及转让限制问题及解除情况
1、基础设施项目国有建设用地使用权/房屋所有权的转让限制及限制解除
（1）问题描述
基础设施项目涉及的国有土地使用权对应的三份《国有土地使用权出让合
同》（合同编号：5101 高新（2005）出让合同第18 号、5101 高新（2005）出
让合同第03 号、5101 高新（2005）出让合同第05 号）第二十条均对基础设施
项目国有土地使用权的转让设定了以下前提条件：“受让人按照本合同约定已
经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用
权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次
转让（包括出售、交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定符
23
合下列第（二）款规定之条件：……（二）按照本合同约定进行投资开发，形
成工业用地或其他建设用地条件。”此外，根据《成都市国土资源局、成都市
经济和信息化委员会关于我市主城区（含高新区）工业园区工业用地项目办理
不动产登记有关事项的通知》（成国土资发〔2017〕44 号）及成都高新区发展
改革局的意见，目标基础设施项目房屋使用权的转让需要取得成都高新区管委
会的同意。
根据《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金
（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958 号，以下简称“958 号
文”）附件《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报要
求》，“如相关规定或协议对项目公司名下的土地使用权……建筑物及构筑物
转让或相关资产处置存在任何限定条件、特殊规定约定的，相关有权部门或协
议签署机构应对项目以100%股权转让方式发行基础设施REITs 无异议，确保
项目转让符合相关要求或相关限定具备解除条件。”
该等条件仅对基础设施项目实施转让时需履行程序作出要求，并未禁止基
础设施项目的转让，但构成对基础设施项目资产转让的限制性规定。
（2）解决措施
成都高新区公园城市建设局于2023 年6 月15 日出具了《关于天府软件园
一期及盈创动力大厦相关事宜的说明》，确认高投置业、高投集团已分别按照
与原成都市国土资源局高新分局签署的《国有土地使用权出让合同》的约定完
成了天府软件园一期、盈创动力大厦的投资开发，已形成用地条件，同意高投
置业、高投集团为开展基础设施REITs 之目的分别将天府软件园一期、盈创动
力大厦涉及的基础设施资产划转或转让给其分别设立的项目公司；对天府软件
园一期、盈创动力大厦以100%股权转让方式发行基础设施REITs 无异议。
成都高新区管委会于2023 年8 月18 日出具了《成都高新区管委会关于向
项目公司分割转让基础设施REITs 入池资产并向专项计划转让项目公司股权的
批复》（成高管函〔2023〕194 号），同意高投置业和高投集团分别向其下属
项目公司高投合顺和盈创融顺划转/转让天府软件园一期、盈创动力大厦入池资
产，并按照相关规定办理不动产转移登记。此外，成都高新区管委会在该批复
中确认，对天府软件园一期、盈创动力大厦以100%股权转让方式发行基础设施
24
REITs 无异议。
2、基础设施项目国有资产的转让限制及限制解除
（1）问题描述
根据《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国有资产监督管理委员
会、中华人民共和国财政部令第32 号，下称“32 号令”）第十三条之规定，
国有企业产权转让原则上通过产权市场公开进行。本项目中，原始权益人拟将
目标基础设施项目重组至项目公司名下。同时，由原始权益人将SPV 公司
100%股权转让给基础设施REITs 对应的资产支持专项计划，然后SPV 公司将
向原始权益人收购其届时持有的项目公司100%股权，进而资产支持专项计划通
过SPV 公司持有项目公司100%股权。高投置业为高投产城的全资子公司，高
投产城为高投集团的全资子公司，而高投集团为成都高新区国资金融局的控股
子公司，故本次重组中项目公司及/或SPV 公司的股权转让属于企业国有资产交
易性质，按照32 号令规定，原则上应当通过产权市场公开进行。
《国务院国有资产监督管理委员会关于企业国有资产交易流转有关事项的
通知》（国资发产权规〔2022〕39 号，下称“39 号文”）第三条规定：“国家
出资企业及其子企业通过发行基础设施REITs 盘活存量资产，应当做好可行性
分析，合理确定交易价格，对后续运营管理责任和风险防范作出安排，涉及国
有产权非公开协议转让按规定报同级国有资产监督管理机构批准”。根据39 号
文，同级国有资产监督管理机构有权通过批准基础设施REITs 采用非公开协议
转让方式转让企业国有产权，以实现32 号令项下进场公开交易程序的豁免。
《成都高新区区属国有企业重大事项监督管理办法》第五十二条规定：
“对无股权关系的国有企业之间采取非公开协议转让方式转让产权的，报国资
监管部门审批；因非公开协议转让产权致使国家不再拥有控股权的，报管委会
审批。”由于本次重组中项目公司及SPV 公司的股权转让后，国家不再拥有控
股权，因此项目公司及SPV 公司的股权拟采用非公开协议转让方式转让的，应
经成都高新区管委会审批。
（2）解决措施
成都高新区管委会于2023 年8 月18 日出具了《成都高新区管委会关于同
意成都高新投资集团有限公司申报发行基础设施REITs 有关事项的批复》（成
25
高管函〔2023〕193 号），同意高投集团及高投置业开展基础设施REITs 涉及
的下属企业产权转让以非公开协议方式进行，同意因前述非公开协议转让产权
致使国家不再拥有控股权。
据此，本项目所涉前述企业国有资产交易事项已满足39 号文关于国有产权
非公开协议转让的国资审批要求，32 号令关于企业国有资产交易原则上应通过
产权市场公开进行的要求已被豁免。
26
第二章对基础设施项目的尽职调查
一、项目公司的基本情况
（一）成都高投合顺企业管理有限公司
1、设立情况
成都高投合顺企业管理有限公司的基本情况如下：
表：成都高投合顺企业管理有限公司基本情况
事项内容
企业名称成都高投合顺企业管理有限公司
主体类型有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
法定代表人李成林
统一社会信用
代码
91510100MACCKPJG9N
注册资本300 万元人民币
成立日期2023 年3 月22 日
住所中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府一街1008 号A 座219 号
经营范围
一般项目：企业管理；工程管理服务；物业管理；非居住房地产租赁。
（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
2、历史沿革情况
2023 年3 月22 日，成都高投合顺企业管理有限公司由成都高投置业有限公
司出资成立，正式取得由成都高新技术产业开发区市场监督管理局核发的统一
社会信用代码为91510100MACCKPJG9N 的《营业执照》，注册资本为300 万
元人民币，企业类型为有限责任公司，法定代表人为李成林。
3、股东出资情况
高投置业为项目公司高投合顺的唯一出资股东。自成立至本尽调报告出具
之日，高投合顺未发生过股权变动情况。
截至本尽调报告出具之日，高投合顺的股东出资情况及股权结构如下：
表：高投合顺股东及出资情况
序号股东名称认缴出资额（万元） 股东性质
1 成都高投置业有限公司300 国有独资
合计- 300 -
27
图：高投合顺公司股权结构
4、重大资产重组情况
截至本尽调报告出具之日，高投合顺除以下资产划转事项外，无其他重大
资产重组情况。
（1）资产划转安排
高投置业与高投合顺已就本次资产划转事项履行了相关内外部程序，并已
签署了《资产划转协议》。根据协议约定，高投置业向高投合顺划转本次项目
底层资产之一的天府软件园一期，高投合顺同意划入前述资产。
截至本尽调报告出具日，高投置业及高投合顺已就本次资产划转事项完成
不动产权属变更登记手续办理，天府软件园一期产权已变更至高投合顺。
（2）内外部审批情况
本次资产划转事项已根据相关法律法规、当地政策及公司章程的要求完成
了相关内外部审批程序。详见本尽调报告“第二章对基础设施项目的尽职调查”
之“二、基础设施项目情况”之“（三）基础设施项目合规情况”之“4、基础
设施项目转让行为合法性及有效性”之“（2）内部审批”及“（3）外部审
批”。
5、治理结构
根据《成都高投合顺企业管理有限公司章程》，高投合顺对公司的机构及
28
其产生办法、职权、议事规则安排如下：
（1）公司不设董事会，设一名董事，董事任期三年，任期届满，连选可以
连任，董事由股东任免。
（2）公司法定代表人由董事担任，公司法定代表人无权单独以公司名义从
事民事活动，公司对外签署文件需加盖公司公章或由股东出具决定文件。
（3）董事对股东负责，行使以下职权：
1）向股东报告工作；
2）执行股东的决定；
3）决定公司的经营计划和投资方案；
4）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
5）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；
6）制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案；
7）决定公司内部管理机构的设置；
8）决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任
或者解聘公司副经理、财务负责人及其报酬事项；
9）制定公司的基本管理制度；
10）公司章程规定的其他职权。
（4）公司不设监事会，设一名监事，任期每届为三年，连选可以连任。监
事由股东任免。
（5）监事行使下列职权：
1）检查公司财务；
2）对董事、高级管理人员执行职务的行为进行监督，对违反法律、行政法
规、公司章程或者股东决定的董事、高级管理人员提出解任的建议；
3）当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管理
人员予以纠正；
4）向股东提出提案；
5）依照《公司法》第一百八十九条的规定，对董事、高级管理人员提起诉
讼
6）公司章程规定的其他职权。
29
6、内部组织结构
目前高投合顺已设立执行董事兼经理1 名、监事1 名，以及财务负责人1
名，暂无其他人员。未来基金发行后，高投合顺将根据届时业务需要设立必要
的组织结构并配备相应人员。
7、独立性情况
经核查中国裁判文书网（https://wenshu.court.gov.cn/），高投置业和高投合
顺出具的承诺函及书面说明文件，截至2024 年6 月30 日，基础设施项目不存
在重大经济、法律纠纷或潜在纠纷，高投合顺无商标权、专利权、版权、特许
经营权等无形资产；高投合顺不存在被原始权益人及其关联方不存在控制及占
用资产的情况，资产具备独立性。
截至2024 年6 月30 日，高投合顺已开立独立的银行账户及纳税；高投合
顺无分公司、子公司，因此不涉及对分公司、子公司的财务管理制度；项目公
司高投合顺在财务系统中均已设立独立账套，具备独立报表，财务核算过程独
立，在财务上具备独立性。
8、商业信用情况
经基金管理人、计划管理人、法律顾问查询相关公开信息的查询结果，截
至对应查询日，高投合顺不存在重大违法、违规或不诚信行为，未被列入失信
被执行人名单、失信生产经营主体名单或其他失信主体名单，相关公开信息未
显示最近一年内高投合顺在所涉领域存在失信记录，或被暂停或限制进行融资，
或存在因违法违规经营而受到主管部门重大行政处罚的情形。
经查询中国执行信息公开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn），截至对应查
询日，未在前述网站公布的信息中发现高投合顺被纳入被执行人或失信被执行
人名单的情况。
9、项目公司高投合顺财务概况
为反映基础设施项目的财务状况，高投置业编制了针对天府软件园一期项
目的备考财务报表，以体现基础设施项目2021 年12 月31 日、2022 年12 月31
日、2023 年12 月31 日及2024 年6 月30 日的财务状况以及2021 年度、2022 年
度、2023 年度及2024 年1-6 月的经营成果。
毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）接受基金管理人委托，对上述
30
备考报表进行了审计，并出具了审计报告。
（1）备考财务报表
1）备考资产负债表
表：天府软件园一期项目近三年及一期备考资产负债表
单位：万元
(1)
项目2024 年6 月30 日2023 年12 月31 日2022 年12 月31 日2021 年12 月31 日
流动资产：
货币资金4,949.35 2,930.13 - -
应收账款184.83 432.82 60.39 112.48
其他应收款602.56 509.16 - -
其他流动资产4,610.50 4,578.98 - -
流动资产合计10,347.23 8,451.10 60.39 112.48
非流动资产：
投资性房地产77,200.00 88,500.00 90,500.00 85,800.00
递延所得税资产170.62 155.66 - -
非流动资产合计77,370.62 88,655.66 90,500.00 85,800.00
资产总计87,717.85 97,106.76 90,560.39 85,912.48
流动负债：
应付账款554.68 155.18 631.26 503.97
预收款项662.04 509.80 908.71 1,000.09
应交税费303.63 311.88 - -
其他应付款1,607.91 1,993.35 1,832.93 1,886.77
流动负债合计3,128.26 2,970.20 3,372.90 3,390.83
非流动负债：
递延所得税负债- - 15,107.60 13,908.93
非流动负债合计- - 15,107.60 13,908.93
负债合计3,128.26 2,970.20 18,480.50 17,299.76
所有者权益：
所有者权益合计84,589.59 94,136.56 72,079.89 68,612.72
负债和所有者权
益合计87,717.85 97,106.76 90,560.39 85,912.48
2）备考利润表
表：天府软件园一期项目近三年及一期备考利润表
单位：万元
项目2024 年1-6 月2023 年度2022 年度2021 年度
一、营业收入3,273.40 6,057.63 4,048.26 5,324.31
31
项目2024 年1-6 月2023 年度2022 年度2021 年度
减：营业成本399.77 727.85 831.52 978.26
税金及附加487.99 880.00 587.30 762.89
管理费用0.23 40.54 66.27 54.35
财务费用12.60 1.03 - -
加：其他收益（损失以
“-”号填列）
0.01 - - -
公允价值变动收益（损
失以“-”号填列）
-11,300.00 -2,000.00 4,700.00 9,300.00
信用减值损失（损失以
“-”号填列） -7.60 -13.81 3.30 1.60
二、营业利润（亏损以
“-”号填列） -8,934.78 2,394.39 7,266.48 12,830.40
加：营业外收入5.49 3.58 17.99 38.80
三、利润总额（亏损以
“-”号填列） -8,929.29 2,397.96 7,284.47 12,869.21
减：所得税费用617.68 599.49 1,821.18 3,217.34
四、净利润（净亏损以
“-”号填列） -9,546.97 1,798.47 5,463.29 9,651.87
五、其他综合收益的税
后净额- - - -
六、综合收益总额-9,546.97 1,798.47 5,463.29 9,651.87
（2）对基础设施项目财务状况和经营成果有重大影响的会计政策和会计
估计
1）投资性房地产
备考报告主体将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产划分
为投资性房地产。备考报告主体持有的投资性房地产同时满足下列条件，按公
允价值模式进行后续计量：
①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
②能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关
信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
采用公允价值模式计量的投资性房地产，备考报告主体不对投资性房地产
计提折旧或进行摊销，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其
账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
2）租赁
财政部于2018 年修订了《企业会计准则第21 号——租赁》（简称“原租
赁准则”），并颁布了《企业会计准则第21 号——租赁（修订）》（简称“新
32
租赁准则”）；于2020 年、2021 年和2022 年分别颁布了财会[2020]10 号、财
会[2021]9 号及财会[2022]13 号（统称“公共卫生事件相关租赁规定”）。
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价
的合同。
在合同开始日，备考报告主体评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合
同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对
价，则该合同为租赁或者包含租赁。
为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，备考报
告主体进行如下评估：
A.合同是否涉及已识别资产的使用。已识别资产可能由合同明确指定或在
资产可供客户使用时隐性指定，并且该资产在物理上可区分，或者如果资产的
某部分产能或其他部分在物理上不可区分但实质上代表了该资产的全部产能，
从而使客户获得因使用该资产所产生的几乎全部经济利益。如果资产的供应方
在整个使用期间拥有对该资产的实质性替换权，则该资产不属于已识别资产；
B.承租人是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部
经济利益；
C.承租人是否有权在该使用期间主导已识别资产的使用。
合同中同时包含多项单独租赁的，承租人和出租人将合同予以分拆，并分
别各项单独租赁进行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人
和出租人将租赁和非租赁部分进行分拆。在分拆合同包含的租赁和非租赁部分
时，承租人按照各租赁部分单独价格及非租赁部分的单独价格之和的相对比例
分摊合同对价。出租人按附注“收入确认”部分所述会计政策中关于交易价格
分摊的规定分摊合同对价。
备考报告主体作为出租人：
在租赁开始日，备考报告主体为经营租赁。备考报告主体按照固定的周期
性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。未纳入租赁投资净额计量的
可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
经营租赁的租赁收款额在租赁期内按直线法确认为租金收入。备考报告主
体将其发生的与经营租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与
33
租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。未计入租赁收款额的
可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
3）金融工具
财政部于2017 年修订了《企业会计准则第22 号——金融工具确认和计量》
《企业会计准则第23 号——金融资产转移》《企业会计准则第24 号——套期
会计》及《企业会计准则第37 号——金融工具列报》（统称“原金融工具准
则”），并颁布了《企业会计准则第22 号——金融工具确认和计量（修订）》
《企业会计准则第23 号——金融资产转移（修订）》《企业会计准则第24
号——套期会计（修订）》及《企业会计准则第37 号——金融工具列报（修
订）》（统称“新金融工具准则”）。
备考报告主体的金融工具包括货币资金、应收款项及应付款项等。
①金融资产及金融负债的确认和计量
金融资产和金融负债在备考报告主体成为相关金融工具合同条款的一方时，
于资产负债表内确认。
在初始确认时，金融资产及金融负债以公允价值计量。对于以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入当期
损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
对于未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收账款，
备考报告主体按照附注“收入确认”部分所述会计政策确定的交易价格进行初
始计量。
②金融资产的分类和后续计量
A.备考报告主体金融资产的分类
备考报告主体通常根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流
量特征，在初始确认时将金融资产分为不同类别：以摊余成本计量的金融资产、
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产及以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融资产。
除非备考报告主体改变管理金融资产的业务模式，在此情形下，所有受影
响的相关金融资产在业务模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，
否则金融资产在初始确认后不得进行重分类。
34
备考报告主体将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：
a.备考报告主体管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
b.该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金
和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
管理金融资产的业务模式，是指备考报告主体如何管理金融资产以产生现
金流量。业务模式决定备考报告主体所管理金融资产现金流量的来源是收取合
同现金流量、出售金融资产还是两者兼有。备考报告主体以客观事实为依据、
以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业务目标为基础，确定管理
金融资产的业务模式。
备考报告主体对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融
资产在特定日期产生的合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基
础的利息的支付。其中，本金是指金融资产在初始确认时的公允价值；利息包
括对货币时间价值、与特定时期未偿付本金金额相关的信用风险、以及其他基
本借贷风险、成本和利润的对价。此外，备考报告主体对可能导致金融资产合
同现金流量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以确定其是否满
足上述合同现金流量特征的要求。
B.备考报告主体金融资产的后续计量
申报期内，备考报告主体仅包括以摊余成本计量的金融资产。初始确认后，
对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。
③金融负债的分类和后续计量
申报期内，备考报告主体仅包括以摊余成本计量的金融负债。初始确认后，
对于该类金融负债采用实际利率法以摊余成本计量。
④抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵销。但是，同
时满足下列条件的，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：
A.备考报告主体具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前
可执行的；
B.备考报告主体计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负
35
债。
⑤金融资产和金融负债的终止确认
满足下列条件之一时，备考报告主体终止确认该金融资产：
A.收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
B.该金融资产已转移，且备考报告主体将金融资产所有权上几乎所有的风
险和报酬转移给转入方；
C.该金融资产已转移，虽然备考报告主体既没有转移也没有保留金融资产
所有权上几乎所有的风险和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。
金融资产转移整体满足终止确认条件的，备考报告主体将下列两项金额的
差额计入当期损益：
A.被转移金融资产在终止确认日的账面价值；
B.因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值
变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计
量且其变动计入其他综合收益的债权投资）之和。
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，备考报告主体终止确认
该金融负债（或该部分金融负债）。
⑥金融资产的减值
备考报告主体以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确
认损失准备：
A.以摊余成本计量的金融资产；
B.租赁应收款。
备考报告主体持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失
模型，包括以公允价值计量且其变动计入当期损益的债权投资或权益工具投资，
指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资，以及衍生
金融资产。
A.预期信用损失的计量
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权
平均值。信用损失，是指备考报告主体按照原实际利率折现的、根据合同应收
的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺
36
的现值。
在计量预期信用损失时，备考报告主体需考虑的最长期限为企业面临信用
风险的最长合同期限（包括考虑续约选择权）。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发
生的违约事件而导致的预期信用损失。
未来12 个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后12 个月内（若金融
工具的预计存续期少于12 个月，则为预计存续期）可能发生的金融工具违约事
件而导致的预期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。
对于应收账款、租赁应收款，备考报告主体始终按照相当于整个存续期内
预期信用损失的金额计量其损失准备。备考报告主体基于历史信用损失经验、
使用准备矩阵计算上述金融资产的预期信用损失，相关历史经验根据资产负债
表日借款人的特定因素、以及对当前状况和未来经济状况预测的评估进行调整。
4）公允价值的计量
除特别声明外，备考报告主体按下述原则计量公允价值：
①公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所
能收到或者转移一项负债所需支付的价格。
②备考报告主体估计公允价值时，考虑市场参与者在计量日对相关资产或
负债进行定价时考虑的特征（包括资产状况及所在位置、对资产出售或者使用
的限制等），并采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持
的估值技术。使用的估值技术主要包括市场法、收益法和成本法。
5）所得税
除因企业合并和直接计入所有者权益（包括其他综合收益）的交易或者事
项产生的所得税外，备考报告主体将当期所得税和递延所得税计入当期损益。
当期所得税是按本年度应税所得额，根据税法规定的税率计算的预期应交
所得税，加上以往年度应付所得税的调整。
资产负债表日，如果备考报告主体拥有以净额结算的法定权利并且意图以
净额结算或取得资产、清偿负债同时进行，那么当期所得税资产及当期所得税
负债以抵销后的净额列示。
递延所得税资产与递延所得税负债分别根据可抵扣暂时性差异和应纳税暂
37
时性差异确定。暂时性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差
额，包括能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减。递延所得税资产的确认
以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。
如果不属于企业合并交易且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税
所得额（或可抵扣亏损），则该项交易中产生的暂时性差异不会产生递延所得
税。商誉的初始确认导致的暂时性差异也不产生相关的递延所得税。
资产负债表日，备考报告主体根据递延所得税资产和负债的预期收回或结
算方式，依据已颁布的税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适
用税率计量该递延所得税资产和负债的账面金额。
资产负债表日，备考报告主体对递延所得税资产的账面价值进行复核。如
果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利
益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，
减记的金额予以转回。
资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时
以抵销后的净额列示：
①纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
②递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主
体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性
的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期
所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。
6）收入确认
财政部于2017 年修订了《企业会计准则第14 号——收入（修订）》
（“新收入准则”）。新收入准则取代了财政部于2006 年颁布的《企业会计准
则第14 号——收入》及《企业会计准则第15 号——建造合同》（统称“原收
入准则”）。
收入是备考报告主体在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加且与所
有者投入资本无关的经济利益的总流入。
备考报告主体在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务
的控制权时，确认收入。
38
合同中包含两项或多项履约义务的，备考报告主体在合同开始日，按照各
单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各
单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。
附有质量保证条款的合同，备考报告主体对其所提供的质量保证的性质进
行分析，如果质量保证在向客户保证所销售的商品符合既定标准之外提供了一
项单独服务，备考报告主体将其作为单项履约义务。否则，备考报告主体按照
《企业会计准则第13 号——或有事项》的规定进行会计处理。
交易价格是备考报告主体因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价
金额，不包括代第三方收取的款项。备考报告主体确认的交易价格不超过在相
关不确定性消除时累计确认收入极可能不会发生重大转回的金额。合同中存在
重大融资成分的，备考报告主体按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以
现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合
同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，备考报告主体预计客户取得商品
或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融
资成分。
满足下列条件之一时，备考报告主体属于在某一时段内履行履约义务，否
则，属于在某一时点履行履约义务：
①客户在备考报告主体履约的同时即取得并消耗备考报告主体履约所带来
的经济利益；
②客户能够控制备考报告主体履约过程中在建的商品；
③备考报告主体履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且备考报告
主体在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，备考报告主体在该段时间内按照履约
进度确认收入。履约进度不能合理确定时，备考报告主体已经发生的成本预计
能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理
确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，备考报告主体在客户取得相关商品或服
务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，备考报
告主体会考虑下列迹象：
39
①备考报告主体就该商品或服务享有现时收款权利；
②备考报告主体已将该商品的实物转移给客户；
③备考报告主体已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转
移给客户；
④客户已接受该商品或服务等。
备考报告主体根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的
控制权，来判断备考报告主体从事交易时的身份是主要责任人还是代理人。备
考报告主体在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或服务的，备考报告主
体为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，备考报告主体为
代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额按照已收
或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣
金金额或比例等确定。
备考报告主体已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利
取决于时间流逝之外的其他因素）作为合同资产列示，合同资产以预期信用损
失为基础计提减值。备考报告主体拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客
户收取对价的权利作为应收款项列示。备考报告主体已收或应收客户对价而应
向客户转让商品或服务的义务作为合同负债列示。
收入在其金额及相关成本能够可靠计量、相关的经济利益很可能流入备考
报告主体并且同时满足以下不同类型收入的其他确认条件时，予以确认。
与备考报告主体取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
①停车场服务收入
停车场服务收入在服务已提供，按已收或应收价款予以确认。
7）关联方
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以
上同受一方控制、共同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同
受国家控制而不存在其他关联方关系的企业，不构成关联方。
8）主要会计估计及判断
编制财务报表时，管理层需要运用估计和假设，这些估计和假设会对会计
政策的应用及资产、负债、收入及费用的金额产生影响。实际情况可能与这些
40
估计不同。管理层对估计涉及的关键假设和不确定因素的判断进行持续评估，
会计估计变更的影响在变更当期和未来期间予以确认。
除金融工具减值涉及的会计估计外，其他主要的会计估计如下：
①递延所得税资产的确认；
②投资性房地产公允价值估值。
9）主要会计政策的变更
①重要会计政策变更的内容及原因
备考报告主体在相关会计期间执行了财政部近年颁布的以下企业会计准则
相关规定及企业会计准则实施问答及案例，主要包括：
-《企业会计准则第22 号——金融工具确认和计量（修订）》《企业会计
准则第23 号——金融资产转移（修订）》《企业会计准则第24 号——套期会
计（修订）》及《企业会计准则第37 号——金融工具列报（修订）》（统称
“新金融工具准则”）
-《企业会计准则第14 号——收入（修订）》（“新收入准则”）
-《企业会计准则第21 号——租赁（修订）》（财会[2018]35 号）（“新
租赁准则”）
-财会[2020]10 号、财会[2021]9 号及财会[2022]13 号
-《企业会计准则解释第15 号》（财会[2021]35 号）、《企业会计准则解
释第16 号》（财会[2022]31 号）及《企业会计准则解释第17 号》（财会
[2023]21 号）
A.新金融工具准则
备考报告主体自2021 年1 月1 日起执行了新金融工具准则，新金融工具准
则修订了财政部于2006 年颁布的《企业会计准则第22 号——金融工具确认和
计量》《企业会计准则第23 号——金融资产转移》和《企业会计准则第24
号——套期保值》以及财政部于2014 年修订的《企业会计准则第37 号——金
融工具列报》（统称“原金融工具准则”）。
新金融工具准则将金融资产划分为三个基本分类：
a.以摊余成本计量的金融资产；
b.以公允价值计量且变动计入其他综合收益的金融资产；
41
c.以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在新金融工具准则
下，金融资产的分类是基于备考报告主体管理金融资产的业务模式及该资产的
合同现金流量特征而确定。
新金融工具准则取消了原金融工具准则中规定的持有至到期投资、贷款和
应收款项及可供出售金融资产三个分类类别。根据新金融工具准则，嵌入衍生
工具不再从金融资产的主合同中分拆出来，而是将混合金融工具整体适用关于
金融资产分类的相关规定。
新金融工具准则以“预期信用损失”模型替代了原金融工具准则中的“已
发生损失”模型。“预期信用损失”模型要求持续评估金融资产的信用风险，
因此在新金融工具准则下，备考报告主体信用损失的确认时点不同于原金融工
具准则。
采用上述规定未对备考报告主体的财务状况和经营成果产生重大影响。
B.新收入准则
备考报告主体自2021 年1 月1 日起执行了新收入准则，新收入准则取代了
财政部于2006 年颁布的《企业会计准则第14 号——收入》及《企业会计准则
第15 号——建造合同》（统称“原收入准则”）。
在原收入准则下，备考报告主体以风险报酬转移作为收入确认时点的判断
标准。备考报告主体销售商品收入在同时满足下列条件时予以确认，即：商品
所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方，收入的金额及相关成本能够可靠
计量，相关的经济利益很可能流入备考报告主体，备考报告主体既没有保留通
常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。
在新收入准则下，备考报告主体以控制权转移作为收入确认时点的判断标
准：
备考报告主体在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务
的控制权时，确认收入。在满足一定条件时，备考报告主体属于在某一段时间
内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务。合同中包含两项或多
项履约义务的，备考报告主体在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品
或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊
至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是备考报告主体因向客户转
42
让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项。备考
报告主体确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能
不会发生重大转回的金额。合同中存在重大融资成分的，备考报告主体按照假
定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该
交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。
备考报告主体依据新收入准则有关特定事项或交易的具体规定调整了相关
会计政策。
备考报告主体依据新收入准则的规定，向客户预收销售商品或服务款项的，
首先将该款项确认为负债，待履行了相关履约义务时再转为收入。
采用上述规定未对备考报告主体的财务状况和经营成果产生重大影响。
C.新租赁准则
备考报告主体自2021 年1 月1 日起执行了新租赁准则，新租赁准则修订了
财政部于2006 年颁布的《企业会计准则第21 号——租赁》。
新租赁准则完善了租赁的定义，备考报告主体在新租赁准则下根据租赁的
定义评估合同是否为租赁或者包含租赁。对于首次执行日前已存在的合同，备
考报告主体在首次执行日选择不重新评估其是否为租赁或者包含租赁。
备考报告主体作为出租人无需对其作为出租人的租赁调整首次执行新租赁
准则当年年初留存收益及财务报表其他项目金额。备考报告主体自首次执行日
起按照新租赁准则进行会计处理。
采用上述规定未对备考报告主体的财务状况和经营成果产生重大影响。
D.财会[2020]10 号、财会[2021]9 号及财会[2022]13 号
财会[2020]10 号对于满足一定条件的，由“公共卫生事件”直接引发的租
金减让提供了简化方法。如果企业选择采用简化方法，则不需要评估是否发生
租赁变更，也不需要重新评估租赁分类。结合财会[2021]9 号及财会[2022]13 号
的规定，对于2021 年6 月30 日之后应付租赁付款额的减让可以继续执行财会
[2020]10 号的简化方法。备考报告主体对相关会计期间发生的相关租金减让根
据该规定进行调整，采用上述规定对备考报告主体2021 年、2022 年及2023 年
当期损益的影响金额分别为增加人民币1,685,663 元、减少人民币4,200,162 元、
增加人民币2,818,259 元，2024 年无影响。
43
E.《企业会计准则解释第15 号》（财会[2021]35 号）、《企业会计准则解
释第16 号》（财会[2022]31 号）及《企业会计准则解释第17 号》（财会
[2023]21 号）
由于备考报告主体未发生这类交易，因此采用上述规定未对备考报告主体
的财务状况及经营成果产生重大影响。
10）重大会计估计变更
报告期内无此情况。
11）重大会计差错更正
报告期内无此情况。
（3）天府软件园一期项目财务状况及经营业绩分析
1）经营情况
①盈利和现金流的稳定性和持续性
2021 年-2023 年及2024 年1-6 月，天府软件园一期项目营业收入分别为
5,324.31 万元、4,048.26 万元、6,057.63 万元及3,273.40 万元，运营净收益分别
为3,528.81 万元、2,563.18 万元、4,408.19 万元及2,372.81 万元，历史收益情况
总体呈现增长状态（剔除2022 年免租影响）。
天府软件园一期项目2021 年和2022 年净利润及EBITDA 高于营业收入，
主要系底层资产作为投资性房地产采取公允价值方式计量，2021 年和2022 年
投资性房地产确认公允价值变动收益。受公允价值变动损益影响，天府软件园
一期净利润和EBITDA 波动较大，但剔除公允价值变动损益影响后总体趋势与
运营净收益趋势匹配。2024 年1-6 月净利润及EBITDA 为负，主要系评估机构
基于最新情况审慎调降底层资产估值，产生公允价值变动损失所致。
表：天府软件园一期项目2021-2023 年度及2024 年1-6 月盈利及现金流情况
单位：万元
项目2024 年1-6 月2023 年度2022 年度2021 年度
营业收入3,273.40 6,057.63 4,048.26 5,324.31
净利润-9,546.97 1,798.47 5,463.29 9,651.87
运营净收益2,372.81 4,408.19 2,563.18 3,528.81
息税折旧摊销前利润
（EBITDA）
-8,916.69 2,399.13 7,284.47 12,869.21
44
注：运营净收益=运营收入（不含税）-成本费用、税金及附加。
天府软件园一期项目收入主要来源于通过物业运营获取的租赁收入及停车
场收入，其稳定性主要依赖于出租情况。租赁业务是高投合顺核心收入来源。
基于《房屋租赁合同》，高投合顺向租户提供租赁服务并收取租金。租金通常
采用预付形式，租户需在上一期租金覆盖周期届满之日前一定时间内支付下一
期租金，其中首期租金同租赁保证金一同支付。停车费由高投合顺收取，停车
费系租户或第三方使用园区楼宇停车位而支付的费用，占天府软件园一期总收
入的比例较小。
根据仲量联行提供的市场调研报告，近年来成都高新区产业园区市场发展
迅速，重点园区租金水平整体呈现平稳上升趋势。不同园区租金水平仍存在一
定差异，2023 年市场平均租金基本保持在60-75 元/平方米/月范围内，租金复合
增长率约为3-3.5%（近6 年）。高新区软件园区供给端较为稳定，随着公共卫
生事件影响因素消退，市场需求进一步得到释放，预计整体市场租金将呈现稳
中有升的发展态势，年租金增长率有望保持在现有水平。
另外，从租户结构看，截至2024 年6 月30 日，天府软件园一期在执行租
约共涉及租户105 家，其中天府软件园一期A 区31 家，B 区76 家（其中两家
租户在A、B 区均有租约）。从行业分布来看，截至2024 年6 月30 日，底层
资产有效租户涉及6 个行业，主要集中在“信息传输、软件和信息技术服务业”
和“科学研究和技术服务业”两个行业。天府软件园位于成都高新区南部片区，
属于南部片区六大产业功能社区之一，是成都市发展软件和信息技术服务业的
重要载体，也是四川省及中国西部地区新一代信息技术产业创新发展的核心聚
集区。底层资产租户行业分布与所在地区行业支持发展方向较为匹配。
因此，市场情况、产业集群效应均为天府软件园一期项目盈利及现金流的
稳定性及持续性提供了保障。
②各期营业收入、营业成本、销售费用及管理费用的构成及比例
A.营业收入
2021-2023 年度及2024 年1-6 月，天府软件园一期项目产生营业收入分别
为5,324.31 万元、4,048.26 万元、6,057.63 万元和3,273.40 万元。
天府软件园一期项目的营业收入主要来源于租赁收入及停车场收入，2021-
45
2023 年，天府软件园一期历史收益情况总体呈现增长状态（剔除2022 年免租
影响）。2022 年收入较2021 年出现较大的下滑，主要系2022 年1-6 月及9 月
给予符合条件的租户免租所致（目前已不再执行该免租政策），若还原租金减
免金额则2022 年营业收入较2021 年呈现增长状态。2024 年1-6 月营业收入为
3,273.40 万元，年化后收入情况均好于前三年，收入符合本年预期。
表：天府软件园一期项目2021-2023 年度及2024 年1-6 月营业收入构成
单位：万元、%
B.营业成本
2021 年度、2022 年度、2023 年度及2024 年1-6 月，天府软件园一期项目
的营业成本分别为978.26 万元、831.52 万元、727.85 万元及399.77 万元，主要
由资产委托管理费、物业维修维保费、物业管理费及其他费用构成。2021 年度、
2022 年度、2023 年度及2024 年1-6 月，资产委托管理费占营业成本的比例分
别为72.78%、55.46%、74.70%及91.41%，为营业成本的主要构成。
随着项目出租率上升，物业运营相关成本整体趋于稳定。2022 年度其他费
用处于较高水平，主要是发生了公共卫生事件防控工程款所致，为非经常性事
项。
表：天府软件园一期项目2021-2023 年度及2024 年1-6 月营业成本构成
单位：万元、%
项目
2024 年1-6 月2023 年度2022 年度2021 年度
金额占比金额占比金额占比金额占比
资产委托管理费365.43 91.41 543.71 74.70 461.19 55.46 711.97 72.78
物业维修维保费5.75 1.44 110.76 15.22 247.01 29.71 197.06 20.14
物业管理费（含空
置房管理费）
25.69 6.43 52.83 7.26 50.78 6.11 50.93 5.21
公共卫生事件防控
费- - - - 39.42 4.74 - -
其他费用2.90 0.73 20.55 2.82 33.12 3.98 18.30 1.87
类型
2024 年1-6 月2023 年度2022 年度2021 年度
金额占比金额占比金额占比金额占比
租赁收入3,156.99 96.44 5,747.69 94.88 3,768.67 93.09 5,010.63 94.11
停车场收入116.41 3.56 309.94 5.12 279.59 6.91 313.68 5.89
合计3,273.40 100.00 6,057.63 100.00 4,048.26 100.00 5,324.31 100.00
46
项目
2024 年1-6 月2023 年度2022 年度2021 年度
金额占比金额占比金额占比金额占比
合计399.77 100.00 727.85 100.00 831.52 100.00 978.26 100.00
C.毛利率的增减变动情况及原因
2021-2023 年度及2024 年1-6 月，天府软件园一期项目营业收入毛利率分
别为81.63%、79.46%、87.98%和87.79%。2021 年毛利率低于2023 年，主要系
当年形成按季度预收租金的模式，当期租赁回款增多，导致按租赁回款核算的
委托运营管理费较高；2022 年毛利率低于2023 年，主要系实施公共卫生事件
免租优惠政策使得收入有所下降，而部分成本相对刚性所致。报告期内，天府
软件园一期项目整体出租率保持较高水平，毛利率维持在合理水平。
表：天府软件园一期项目2021-2023 年度及2024 年1-6 月毛利率
单位：万元
项目2024 年1-6 月2023 年度2022 年度2021 年度
营业收入3,273.40 6,057.63 4,048.26 5,324.31
营业成本399.77 727.85 831.52 978.26
毛利率87.79% 87.98% 79.46% 81.63%
③各期主要成本费用及其占营业收入的比重和变化情况
2021-2023 年度及2024 年1-6 月，天府软件园一期项目营业收入总额分别
为5,324.31 万元、4,048.26 万元、6,057.63 万元和3,273.40 万元，其中营业成本
占营业收入比例分别为18.37%、20.54%、12.02%和12.21%，具体变动原因见
前述毛利率分析。
税金及附加占营业收入比例分别为14.33%、14.51%、14.53%和14.91%，
总体较为稳定。
管理费用占营业收入比例分别为1.02%、1.64%、0.67%和0.01%，主要由
员工工资和办公费用构成，占营业收入比例较小，最近一年一期管理费用下降
较多，主要系基础设施资产划转至项目公司后，项目公司层面暂未设置专职人
员、日常运营管理工作委托运营管理机构负责所致。
财务费用占营业收入比例分别为0.00%、0.00%、0.02%和0.38%，系项目
公司成立后内部资金调拨的应计利息，占营业收入比例较小。
表：天府软件园一期项目2021-2023 年及2024 年1-6 月各类费用占比及变化
47
单位：万元、%
项目
2024 年1-6 月2023 年度2022 年度2021 年度
金额
占营业
收入比
金额
占营业
收入比
金额
占营业
收入比
金额
占营业
收入比
营业收入3,273.40 100.00 6,057.63 100.00 4,048.26 100.00 5,324.31 100.00
营业成本399.77 12.21 727.85 12.02 831.52 20.54 978.26 18.37
税金及附加487.99 14.91 880.00 14.53 587.30 14.51 762.89 14.33
管理费用0.23 0.01 40.54 0.67 66.27 1.64 54.35 1.02
财务费用12.60 0.38 1.03 0.02 - - - -
天府软件园一期项目税金及附加明细如下：
表：天府软件园一期项目近三年及一期税金及附加
单位：万元
项目2024 年1-6 月2023 年度2022 年度2021 年度
房产税413.26 745.15 496.54 654.85
土地使用税28.47 59.84 60.81 60.81
增值税附加税42.50 37.58 24.29 31.95
印花税3.77 37.43 5.66 15.29
合计487.99 880.00 587.30 762.89
④各期重大投资收益和计入当期损益的政府补助情况
报告期内，天府软件园一期无重大投资收益和计入当期损益的政府补助情
况。
2）资产负债表分析
①各期末主要资产情况及重大变动分析
表：天府软件园一期项目2021-2023 年末及2024 年6 月末资产结构
单位：万元、%
项目
2024 年6 月30 日2023 年12 月31 日2022 年12 月31 日2021 年12 月31 日
金额占比金额占比金额占比金额占比
流动资产：
货币资金4,949.35 5.64 2,930.13 3.02 - - - -
应收账款184.83 0.21 432.82 0.45 60.39 0.07 112.48 0.13
其他应收款602.56 0.69 509.16 0.52 - - - -
其他流动资产4,610.50 5.26 4,578.98 4.72 - - - -
流动资产合计10,347.23 11.80 8,451.10 8.70 60.39 0.07 112.48 0.13
非流动资产：
投资性房地产77,200.00 88.01 88,500.00 91.14 90,500.00 99.93 85,800.00 99.87
递延所得税资产170.62 0.19 155.66 0.16 - - - -
非流动资产合计77,370.62 88.20 88,655.66 91.30 90,500.00 99.93 85,800.00 99.87
48
项目
2024 年6 月30 日2023 年12 月31 日2022 年12 月31 日2021 年12 月31 日
金额占比金额占比金额占比金额占比
资产合计87,717.85 100.00 97,106.76 100.00 90,560.39 100.00 85,912.48 100.00
2021-2023 年末及2024 年6 月末，天府软件园一期项目总资产分别为
85,912.48 万元、90,560.39 万元、97,106.76 万元及87,717.85 万元。
A.流动资产分析
流动资产由货币资金、应收账款、其他应收款、其他流动资产构成。2021-
2023 年末及2024 年6 月末，流动资产合计分别为112.48 万元、60.39 万元、
8,451.10 万元和10,347.23 万元，占总资产比例分别为0.13%、0.07%、8.70%和
11.80%。其中：
2021-2023 年末及2024 年6 月末，货币资金分别为0.00 万元、0.00 万元、
2,930.13 万元和4,949.35 万元，占资产总额的比例分别为0.00%、0.00%、
3.02%和5.64%。2021 年及2022 年末，基础设施资产尚未划转至项目公司，故
备考口径货币资金为0，2023 年末及2024 年6 月末已体现项目公司实际货币资
金情况。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，应收账款分别为112.48 万元、60.39 万元、
432.82 万元和184.83 万元，占资产总额的比例分别为0.13%、0.07%、0.45%和
0.21%。应收账款系对租户的应收租金。2022 年应收账款较2021 年减少52.09
万元，下降幅度为46.31%，主要系租户基本按租赁合同约定预付租金从而应收
账款新增减少所致；2023 年末应收账款增加较多，主要系因为部分租户因自身
原因延迟支付租金，以及部分租户未完成租赁合同换签而暂未支付租金，2024
年上半年相关款项已陆续回收，因而2024 年6 月末应收账款相应减少。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，其他应收款分别为0.00 万元、0.00 万元、
509.16 万元和602.56 万元，占资产总额的比例分别为0.00%、0.00%、0.52%和
0.69%。其他应收款系资产划转中产生的、待原始权益人移交至项目公司的款项，
故2023 年末新产生其他应收款。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，其他流动资产分别为0.00 万元、0.00 万
元、4,578.98 万元和4,610.50 万元，占资产总额的比例分别为0.00%、0.00%、
4.72%和5.26%。其他流动资产系资产划转中产生的待抵扣进项税，故2023 年
末新产生大额其他流动资产。
49
B.非流动资产分析
非流动资产由投资性房地产和递延所得税资产构成。2021-2023 年末及
2024 年6 月末， 投资性房地产分别为85,800.00 万元、90,500.00 万元、
88,500.00 万元和77,200.00 万元，占资产总额的比例分别为99.87%、99.93%、
91.14%和88.01%，递延所得税资产金额很小。
报告期内，投资性房地产采用公允价值模式计量，投资性房地产每年按照
评估值确认公允价值变动收益（或损失），受估值时点投资性房地产状况以及
估值参数假设的不同，报告期内投资性房地产评估价值存在一定波动。2024 年
1-6 月投资性房地产金额下降较大，主要系评估机构基于最新情况审慎调降底层
资产估值所致。
②各期末主要负债情况
表：天府软件园一期项目2021-2023 年末及2024 年6 月末负债结构
单位：万元、%
项目
2024 年6 月30 日2023 年12 月31 日2022 年12 月31 日2021 年12 月31 日
金额占比金额占比金额占比金额占比
流动负债：
应付账款554.68 17.73 155.18 5.22 631.26 3.42 503.97 2.91
预收款项662.04 21.16 509.80 17.16 908.71 4.92 1,000.09 5.78
应交税费303.63 9.71 311.88 10.50 - - - -
其他应付款1,607.91 51.40 1,993.35 67.11 1,832.93 9.92 1,886.77 10.91
流动负债合计3,128.26 100.00 2,970.20 100.00 3,372.90 18.25 3,390.83 19.60
非流动负债：
递延所得税负债- - - - 15,107.60 81.75 13,908.93 80.40
非流动负债合计- - - - 15,107.60 81.75 13,908.93 80.40
负债总计3,128.26 100.00 2,970.20 100.00 18,480.50 100.00 17,299.76 100.00
2021-2023 年末及2024 年6 月末，天府软件园一期项目负债总额分别为
17,299.76 万元、18,480.50 万元、2,970.20 万元及3,128.26 万元。
A.流动负债分析
流动负债由应付账款、预收款项、应交税费及其他应付款构成。2021-2023
年末及2024 年6 月末，流动负债合计分别为3,390.83 万元、3,372.90 万元、
2,970.20 万元和3,128.26 万元，占负债总额比例分别为19.60%、18.25%、
100.00%和100.00%。
50
2021-2023 年末及2024 年6 月末，天府软件园一期项目应付账款分别为
503.97 万元、631.26 万元、155.18 万元和554.68 万元，占负债总额比例分别为
2.91%、3.42%、5.22%和17.73%，总体来看占负债总额比例不大。应付账款主
要系计提需支付给软件园公司的委托运营管理费，2022 年末较2021 年末同比
上升127.29 万元，上升比例为25.26%，2023 年末较2022 年末下降476.08 万元，
下降比例为75.42%，主要与各年度委托运营管理费的金额和支付节奏有关。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，天府软件园一期项目预收款项分别为
1,000.09 万元、908.71 万元、509.80 万元和662.04 万元，占负债总额比例分别
为5.78%、4.92%、17.16%和21.16%。预收款项系根据租赁合同约定向租户预
收的租金，2023 年末预收租金有所下降，主要系因为部分租户因自身原因延迟
支付租金，以及部分租户未完成租赁合同换签而暂未支付租金，与应收账款的
波动趋势相匹配。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，天府软件园一期项目应交税费分别为
0.00 万元、0.00 万元、311.88 万元和303.63 万元，占负债总额比例分别为
0.00%、0.00%、10.50%和9.71%。应交税费主要系项目运营中需缴纳的房产税、
土地使用税等税费。2021 年及2022 年末应交税费为0，主要系因为根据备考报
表编制假设，历史应交税费由原资产持有人承继。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，天府软件园一期项目其他应付款分别为
1,886.77 万元、1,832.93 万元、1,993.35 万元和1,607.91 万元，占负债总额比例
分别为10.91%、9.92%、67.11%和51.40%。其他应付款包括租户押金和集团内
部调拨资金。
B.非流动负债分析
非流动负债均为递延所得税负债。递延所得税负债主要系因为投资性房地
产采用公允价值方式进行后续计量，账面价值与计税基础存在差额而相应进行
计提。2021-2023 年末及2024 年6 月末，递延所得税负债分别为13,908.93 万元、
15,107.60 万元、0.00 万元和0.00 万元， 占负债总额比例分别为80.40% 、
81.75%、0.00%和0.00%。2023 年末递延所得税负债下降为0，主要系在基础设
施资产划转至项目公司后，原基础设施资产对应的递延所得税负债由原资产持
有人承继。
51
3）日后事项、或有事项及其他重要事项
①日后事项
截至备考财务报表批准报出日，天府软件园一期项目不存在需要披露的重
大资产负债表日后事项。
②或有事项
截至2024 年6 月30 日，天府软件园一期项目不存在需要披露的重大或有
事项。
③诉讼或仲裁等情况
截至2024 年6 月30 日，天府软件园一期项目不涉及任何重大的诉讼、仲
裁、破产或执行程序。
④对外担保及重大违法违规情况
截至2024 年6 月30 日，天府软件园一期项目不存在对外担保及重大违法
违规行为。
⑤其他重要事项
截至2024 年6 月30 日，无其他重要事项。
（二）成都高投盈创融顺企业管理有限公司
1、设立情况
成都高投盈创融顺企业管理有限公司的基本情况如下：
表：成都高投盈创融顺企业管理有限公司基本情况
事项内容
企业名称成都高投盈创融顺企业管理有限公司
主体类型有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
法定代表人李嘉玲
统一社会信用代码91510100MACLQCNP3X
注册资本300 万元人民币
成立日期2023 年6 月9 日
住所
中国（四川）自由贸易试验区成都高新区锦城大道539 号B 座
16 楼1606
经营范围
一般项目：企业管理；工程管理服务；物业管理；非居住房地产
租赁。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经
营活动）
2、历史沿革情况
52
2023 年6 月9 日，成都高投盈创融顺企业管理有限公司由成都高新投资集
团有限公司出资成立，正式取得由成都高新技术产业开发区市场监督管理局核
发的统一社会信用代码为91510100MACLQCNP3X 的《营业执照》，注册资本
为300 万元人民币，企业类型为有限责任公司，法定代表人为李嘉玲。
3、股东出资情况
高投集团为盈创融顺公司的唯一出资股东。自成立至本尽调报告出具之日，
盈创融顺未发生过股权变动情况。
截至本尽调报告出具之日，盈创融顺的股东出资情况及股权结构如下：
表：盈创融顺公司股东及出资情况
序号股东名称认缴出资额（万元） 股东性质
1 成都高新投资集团有限公司300 国有独资
合计- 300 -
图：盈创融顺公司股权结构
4、重大资产重组情况
截至本尽调报告出具之日，盈创融顺除以下资产划转事项外，无其他重大
资产重组情况。
（1）资产划转安排
高投集团与盈创融顺已就本次资产划转事项履行了相关内外部程序，并已
签署了《资产划转协议》。根据协议约定，高投集团向盈创融顺划转本次项目
底层资产之一的盈创动力大厦，盈创融顺同意划入前述资产。
截至本尽调报告出具日，高投集团及盈创融顺已就本次资产划转事项完成
不动产权属变更登记手续办理，盈创动力大厦产权已变更至盈创融顺。
53
（2）内外部审批情况
本次资产划转事项已根据相关法律法规、当地政策及公司章程的要求完成
了相关内外部审批程序。详见本尽调报告“第二章对基础设施项目的尽职调查”
之“二、基础设施项目情况”之“（三）基础设施项目合规情况”之“4、基础
设施项目转让行为合法性及有效性”之“（2）内部审批”及“（3）外部审
批”。
5、治理结构
根据《成都高投盈创融顺企业管理有限公司章程》，盈创融顺对公司的机
构及其产生办法、职权、议事规则安排如下：
（1）本公司不设董事会，只设执行董事一名。执行董事由股东任命。
（2）执行董事为本公司法定代表人。
（3）执行董事对股东负责，行使以下职权：
1）向股东报告工作；
2）执行股东的决议，制定实施细则；
3）决定公司的经营计划和投资方案；
4）制订公司年度财务预、决算，利润分配、弥补亏损方案；
5）制订公司增加和减少注册资本、分立、变更公司形式，解散、设立分公
司等方案；
6）决定公司内部管理机构的设置和公司经理人选及报酬事项；
7）根据经理的提名，聘任或者解聘公司副经理、财务负责人，决定其报酬
事项；
8）制定公司的基本管理制度。
（4）执行董事任期为三年，可以连选连任。执行董事在任期届满前，股东
不得无故解除其职务。
（5）公司设经理一名，由股东聘任或者解聘。经理对股东负责，行使以下
职权：
1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施公司年度经营计划和投资方案；
2）拟定公司内部管理机构设置的方案；
3）拟定公司的基本管理制度；
54
4）制定公司的具体规章；
5）向执行董事提名聘任或者解聘公司副经理、财务负责人人选；
6）聘任或者解聘除应由执行董事聘任或者解聘以外的管理部门负责人。
7）股东授予的其他职权。
（6）公司不设监事会，只设监事1 名，由股东任命；监事任期为每届三年，
届满根据股东决议可连任；公司的执行董事、经理、财务负责人不得兼任监事。
（7）监事的职权：
1）检查公司财务；
2）对执行董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、
行政法规、公司章程或者股东会决议的执行董事、高级管理人员提出罢免的建
议；
3）当执行董事和经理的行为损害公司的利益时，要求执行董事和经理予以
纠正；
4）向股东提出提案；
5）依照《公司法》第一百五十一条的规定，对执行董事、高级管理人员提
起诉讼；
6）公司章程规定的其他职权。
6、内部组织结构
目前盈创融顺已设立执行董事兼经理1 名、监事1 名，以及财务负责人1
名，暂无其他人员。未来基金发行后，盈创融顺将根据届时业务需要设立必要
的组织结构并配备相应人员。
7、独立性情况
经核查中国裁判文书网（https://wenshu.court.gov.cn/），高投集团和盈创融
顺出具的承诺函及书面说明文件，截至2024 年6 月30 日，基础设施项目不存
在重大经济、法律纠纷或潜在纠纷，盈创融顺无商标权、专利权、版权、特许
经营权等无形资产；盈创融顺不存在被原始权益人及其关联方不存在控制及占
用资产的情况，资产具备独立性。
截至2024 年6 月30 日，盈创融顺已开立独立的银行账户及纳税；盈创融
顺无分公司、子公司，因此不涉及对分公司、子公司的财务管理制度；项目公
55
司盈创融顺在财务系统中均已设立独立账套，具备独立报表，财务核算过程独
立，在财务上具备独立性。
8、商业信用情况
经基金管理人、计划管理人、法律顾问查询相关公开信息的查询结果，截
至对应查询日，盈创融顺不存在重大违法、违规或不诚信行为，未被列入失信
被执行人名单、失信生产经营主体名单或其他失信主体名单，相关公开信息未
显示最近一年内盈创融顺在所涉领域存在失信记录，或被暂停或限制进行融资，
或存在因违法违规经营而受到主管部门重大行政处罚的情形。
经查询中国执行信息公开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn），截至对应查
询日，未在前述网站公布的信息中发现盈创融顺被纳入被执行人或失信被执行
人名单的情况。
9、项目公司盈创融顺财务概况
为反映基础设施项目的财务状况，高投集团编制了针对盈创动力大厦项目
的备考财务报表，以体现基础设施项目2021 年12 月31 日、2022 年12 月31 日、
2023 年12 月31 日及2024 年6 月30 日的财务状况以及2021 年度、2022 年度、
2023 年度及2024 年1-6 月的经营成果。
毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）接受基金管理人委托，对上述
备考报表进行了审计，并出具了毕马威华振审字第2411589 号审计报告。
（1）备考财务报表
1）备考资产负债表
表：盈创动力大厦项目近三年及一期备考资产负债表
单位：万元
(1)
项目2024 年6 月30 日2023 年12 月31 日2022 年12 月31 日2021 年12 月31 日
流动资产：
货币资金3,152.62 156.48 - -
应收账款70.08 76.53 45.71 74.26
其他应收款6.15 2,211.90 - -
其他流动资产2,273.59 2,244.10 - -
流动资产合计5,502.44 4,689.01 45.71 74.26
非流动资产：
投资性房地产41,300.00 44,000.00 45,100.00 43,500.00
56
项目2024 年6 月30 日2023 年12 月31 日2022 年12 月31 日2021 年12 月31 日
递延所得税资产171.44 174.17 - -
非流动资产合计41,471.44 44,174.17 45,100.00 43,500.00
资产总计46,973.88 48,863.17 45,145.71 43,574.26
流动负债：
应付账款303.67 112.52 1,094.66 761.44
预收款项684.72 695.11 1,024.64 432.74
应交税费174.06 240.39 - -
其他应付款780.10 1,019.24 489.43 452.68
流动负债合计1,942.56 2,067.26 2,608.73 1,646.87
非流动负债：
递延所得税负债- - 5,201.55 4,948.87
非流动负债合计- - 5,201.55 4,948.87
负债合计1,942.56 2,067.26 7,810.27 6,595.74
所有者权益：
所有者权益合计45,031.32 46,795.91 37,335.43 36,978.52
负债和所有者权益
合计46,973.88 48,863.17 45,145.71 43,574.26
2）备考利润表
表：盈创动力大厦项目近三年及一期备考利润表
单位：万元
项目2024 年1-6 月2023 年度2022 年度2021 年度
一、营业收入1,772.10 3,756.16 3,325.12 3,459.41
减：营业成本208.60 523.31 539.93 555.48
税金及附加306.15 630.01 532.10 547.27
管理费用0.22 16.89 24.75 25.31
财务费用10.42 0.72 - -
加：公允价值变动收益（损失
以“-”号填列） -2,700.00 -1,100.00 1,600.00 1,800.00
信用减值损失（损失以“-”
号填列） 0.50 -4.10 2.60 34.57
二、营业利润（亏损以“-”
号填列） -1,452.79 1,481.13 3,830.93 4,165.92
加：营业外收入- - 0.03 -
三、利润总额（亏损以“-”
号填列） -1,452.79 1,481.13 3,830.96 4,165.92
减：所得税费用311.80 370.28 957.78 1,041.49
四、净利润（净亏损以“-”
号填列） -1,764.59 1,110.84 2,873.19 3,124.43
五、其他综合收益的税后净额- - - -
57
项目2024 年1-6 月2023 年度2022 年度2021 年度
六、综合收益总额-1,764.59 1,110.84 2,873.19 3,124.43
（2）对基础设施项目财务状况和经营成果有重大影响的会计政策和会计
估计
1）投资性房地产
备考报告主体将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产划分
为投资性房地产。备考报告主体持有的投资性房地产同时满足下列条件，按公
允价值模式进行后续计量：
①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
②能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关
信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
采用公允价值模式计量的投资性房地产，备考报告主体不对投资性房地产
计提折旧或进行摊销，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其
账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
2）租赁
财政部于2018 年修订了《企业会计准则第21 号——租赁》（简称“原租
赁准则”），并颁布了《企业会计准则第21 号——租赁（修订）》（简称“新
租赁准则”）；于2020 年、2021 年和2022 年分别颁布了财会[2020]10 号、财
会[2021]9 号和财会[2022]13 号（统称“公共卫生事件相关租赁规定”）。
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价
的合同。
在合同开始日，备考报告主体评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合
同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对
价，则该合同为租赁或者包含租赁。
为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，备考报
告主体进行如下评估：
①合同是否涉及已识别资产的使用。已识别资产可能由合同明确指定或在
资产可供客户使用时隐性指定，并且该资产在物理上可区分，或者如果资产的
某部分产能或其他部分在物理上不可区分但实质上代表了该资产的全部产能，
58
从而使客户获得因使用该资产所产生的几乎全部经济利益。如果资产的供应方
在整个使用期间拥有对该资产的实质性替换权，则该资产不属于已识别资产；
②承租人是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部
经济利益；
③承租人是否有权在该使用期间主导已识别资产的使用。
合同中同时包含多项单独租赁的，承租人和出租人将合同予以分拆，并分
别各项单独租赁进行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人
和出租人将租赁和非租赁部分进行分拆。在分拆合同包含的租赁和非租赁部分
时，承租人按照各租赁部分单独价格及非租赁部分的单独价格之和的相对比例
分摊合同对价。出租人按附注“收入确认”部分所述会计政策中关于交易价格
分摊的规定分摊合同对价。
备考报告主体作为出租人：
在租赁开始日，备考报告主体为经营租赁。备考报告主体按照固定的周期
性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。未纳入租赁投资净额计量的
可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
经营租赁的租赁收款额在租赁期内按直线法确认为租金收入。备考报告主
体将其发生的与经营租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与
租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。未计入租赁收款额的
可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
3）金融工具
财政部于2017 年修订了《企业会计准则第22 号——金融工具确认和计量》
《企业会计准则第23 号——金融资产转移》《企业会计准则第24 号——套期
会计》及《企业会计准则第37 号——金融工具列报》（统称“原金融工具准
则”），并颁布了《企业会计准则第22 号——金融工具确认和计量（修订）》
《企业会计准则第23 号——金融资产转移（修订）》《企业会计准则第24
号——套期会计（修订）》及《企业会计准则第37 号——金融工具列报（修
订）》（统称“新金融工具准则”）。
备考报告主体的金融工具包括货币资金、应收款项及应付款项等。
①金融资产及金融负债的确认和计量
59
金融资产和金融负债在备考报告主体成为相关金融工具合同条款的一方时，
于资产负债表内确认。
在初始确认时，金融资产及金融负债以公允价值计量。对于以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入当期
损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
对于未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收账款，
备考报告主体按照附注“收入确认”部分所述会计政策确定的交易价格进行初
始计量。
②金融资产的分类和后续计量
A.备考报告主体金融资产的分类
备考报告主体通常根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流
量特征，在初始确认时将金融资产分为不同类别：以摊余成本计量的金融资产、
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产及以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融资产。
除非备考报告主体改变管理金融资产的业务模式，在此情形下，所有受影
响的相关金融资产在业务模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，
否则金融资产在初始确认后不得进行重分类。
备考报告主体将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：
a.备考报告主体管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
b.该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和
以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
管理金融资产的业务模式，是指备考报告主体如何管理金融资产以产生现
金流量。业务模式决定备考报告主体所管理金融资产现金流量的来源是收取合
同现金流量、出售金融资产还是两者兼有。备考报告主体以客观事实为依据、
以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业务目标为基础，确定管理
金融资产的业务模式。
备考报告主体对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融
资产在特定日期产生的合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基
60
础的利息的支付。其中，本金是指金融资产在初始确认时的公允价值；利息包
括对货币时间价值、与特定时期未偿付本金金额相关的信用风险、以及其他基
本借贷风险、成本和利润的对价。此外，备考报告主体对可能导致金融资产合
同现金流量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以确定其是否满
足上述合同现金流量特征的要求。
B.备考报告主体金融资产的后续计量
申报期内，备考报告主体仅包括以摊余成本计量的金融资产。初始确认后，
对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。
③金融负债的分类和后续计量
申报期内，备考报告主体仅包括以摊余成本计量的金融负债。初始确认后，
对于该类金融负债采用实际利率法以摊余成本计量。
④抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵销。但是，同
时满足下列条件的，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：
A.备考报告主体具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前
可执行的；
B.备考报告主体计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负
债。
⑤金融资产和金融负债的终止确认
满足下列条件之一时，备考报告主体终止确认该金融资产：
A.收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
B.该金融资产已转移，且备考报告主体将金融资产所有权上几乎所有的风
险和报酬转移给转入方；
C.该金融资产已转移，虽然备考报告主体既没有转移也没有保留金融资产
所有权上几乎所有的风险和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。
金融资产转移整体满足终止确认条件的，备考报告主体将下列两项金额的
差额计入当期损益：
A.被转移金融资产在终止确认日的账面价值；
B.因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值
61
变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计
量且其变动计入其他综合收益的债权投资）之和。
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，备考报告主体终止确认
该金融负债（或该部分金融负债）。
⑥金融资产的减值
备考报告主体以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确
认损失准备：
A.以摊余成本计量的金融资产；
B.租赁应收款。
备考报告主体持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失
模型，包括以公允价值计量且其变动计入当期损益的债权投资或权益工具投资，
指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资，以及衍生
金融资产。
A.预期信用损失的计量
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权
平均值。信用损失，是指备考报告主体按照原实际利率折现的、根据合同应收
的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺
的现值。
在计量预期信用损失时，备考报告主体需考虑的最长期限为企业面临信用
风险的最长合同期限（包括考虑续约选择权）。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发
生的违约事件而导致的预期信用损失。
未来12 个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后12 个月内（若金融
工具的预计存续期少于12 个月，则为预计存续期）可能发生的金融工具违约事
件而导致的预期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。
对于应收账款、租赁应收款，备考报告主体始终按照相当于整个存续期内
预期信用损失的金额计量其损失准备。备考报告主体基于历史信用损失经验、
使用准备矩阵计算上述金融资产的预期信用损失，相关历史经验根据资产负债
表日借款人的特定因素、以及对当前状况和未来经济状况预测的评估进行调整。
62
4）公允价值的计量
除特别声明外，备考报告主体按下述原则计量公允价值：
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能
收到或者转移一项负债所需支付的价格。
备考报告主体估计公允价值时，考虑市场参与者在计量日对相关资产或负
债进行定价时考虑的特征（包括资产状况及所在位置、对资产出售或者使用的
限制等），并采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的
估值技术。使用的估值技术主要包括市场法、收益法和成本法。
5）所得税
除因企业合并和直接计入所有者权益（包括其他综合收益）的交易或者事
项产生的所得税外，备考报告主体将当期所得税和递延所得税计入当期损益。
当期所得税是按本年度应税所得额，根据税法规定的税率计算的预期应交
所得税，加上以往年度应付所得税的调整。
资产负债表日，如果备考报告主体拥有以净额结算的法定权利并且意图以
净额结算或取得资产、清偿负债同时进行，那么当期所得税资产及当期所得税
负债以抵销后的净额列示。
递延所得税资产与递延所得税负债分别根据可抵扣暂时性差异和应纳税暂
时性差异确定。暂时性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差
额，包括能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减。递延所得税资产的确认
以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。
如果不属于企业合并交易且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税
所得额（或可抵扣亏损），则该项交易中产生的暂时性差异不会产生递延所得
税。商誉的初始确认导致的暂时性差异也不产生相关的递延所得税。
资产负债表日，备考报告主体根据递延所得税资产和负债的预期收回或结
算方式，依据已颁布的税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适
用税率计量该递延所得税资产和负债的账面金额。
资产负债表日，备考报告主体对递延所得税资产的账面价值进行复核。如
果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利
益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，
63
减记的金额予以转回。
资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时
以抵销后的净额列示：
①纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
②递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主
体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性
的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期
所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。
6）收入确认
财政部于2017 年修订了《企业会计准则第14 号——收入（修订）》
（“新收入准则”）。新收入准则取代了财政部于2006 年颁布的《企业会计准
则第14 号——收入》及《企业会计准则第15 号——建造合同》（统称“原收
入准则”）。
收入是备考报告主体在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加且与所
有者投入资本无关的经济利益的总流入。
备考报告主体在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务
的控制权时，确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，备考报告主体在合同开始日，按照各
单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各
单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。
附有质量保证条款的合同，备考报告主体对其所提供的质量保证的性质进
行分析，如果质量保证在向客户保证所销售的商品符合既定标准之外提供了一
项单独服务，备考报告主体将其作为单项履约义务。否则，备考报告主体按照
《企业会计准则第13 号——或有事项》的规定进行会计处理。
交易价格是备考报告主体因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价
金额，不包括代第三方收取的款项。备考报告主体确认的交易价格不超过在相
关不确定性消除时累计确认收入极可能不会发生重大转回的金额。合同中存在
重大融资成分的，备考报告主体按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以
现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合
64
同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，备考报告主体预计客户取得商品
或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融
资成分。
满足下列条件之一时，备考报告主体属于在某一时段内履行履约义务，否
则，属于在某一时点履行履约义务：
①客户在备考报告主体履约的同时即取得并消耗备考报告主体履约所带来
的经济利益；
②客户能够控制备考报告主体履约过程中在建的商品；
③备考报告主体履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且备考报告
主体在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，备考报告主体在该段时间内按照履约
进度确认收入。履约进度不能合理确定时，备考报告主体已经发生的成本预计
能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理
确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，备考报告主体在客户取得相关商品或服
务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，备考报
告主体会考虑下列迹象：
①备考报告主体就该商品或服务享有现时收款权利；
②备考报告主体已将该商品的实物转移给客户；
③备考报告主体已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转
移给客户；
④客户已接受该商品或服务等。
备考报告主体根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的
控制权，来判断备考报告主体从事交易时的身份是主要责任人还是代理人。备
考报告主体在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或服务的，备考报告主
体为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，备考报告主体为
代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额按照已收
或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣
金金额或比例等确定。
65
备考报告主体已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利
取决于时间流逝之外的其他因素）作为合同资产列示，合同资产以预期信用损
失为基础计提减值。备考报告主体拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客
户收取对价的权利作为应收款项列示。备考报告主体已收或应收客户对价而应
向客户转让商品或服务的义务作为合同负债列示。
收入在其金额及相关成本能够可靠计量、相关的经济利益很可能流入备考
报告主体并且同时满足以下不同类型收入的其他确认条件时，予以确认。
与备考报告主体取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
①停车场服务收入
停车场服务收入在服务已提供，按已收或应收价款予以确认。
7）关联方
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以
上同受一方控制、共同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同
受国家控制而不存在其他关联方关系的企业，不构成关联方。
8）主要会计估计及判断
编制财务报表时，管理层需要运用估计和假设，这些估计和假设会对会计
政策的应用及资产、负债、收入及费用的金额产生影响。实际情况可能与这些
估计不同。管理层对估计涉及的关键假设和不确定因素的判断进行持续评估，
会计估计变更的影响在变更当期和未来期间予以确认。
除金融工具减值涉及的会计估计外，其他主要的会计估计如下：
①递延所得税资产的确认；
②投资性房地产公允价值估值。
9）主要会计政策的变更
①重要会计政策变更的内容及原因
备考报告主体在相关会计期间执行了财政部近年颁布的以下企业会计准则
相关规定及企业会计准则实施问答及案例，主要包括：
-《企业会计准则第22 号——金融工具确认和计量（修订）》《企业会计
准则第23 号——金融资产转移（修订）》《企业会计准则第24 号——套期会
计（修订）》及《企业会计准则第37 号——金融工具列报（修订）》（统称
66
“新金融工具准则”）
-《企业会计准则第14 号——收入（修订）》（“新收入准则”）
-《企业会计准则第21 号——租赁（修订）》（财会[2018]35 号）（“新
租赁准则”）
-财会[2020]10 号、财会[2021]9 号及财会[2022]13 号
-《企业会计准则解释第15 号》（财会[2021]35 号）、《企业会计准则解
释第16 号》（财会[2022]31 号）及《企业会计准则解释第17 号》（财会
[2023]21 号）
A.新金融工具准则
备考报告主体自2021 年1 月1 日起执行了新金融工具准则，新金融工具准
则修订了财政部于2006 年颁布的《企业会计准则第22 号——金融工具确认和
计量》《企业会计准则第23 号——金融资产转移》和《企业会计准则第24
号——套期保值》以及财政部于2014 年修订的《企业会计准则第37 号——金
融工具列报》（统称“原金融工具准则”）。
新金融工具准则将金融资产划分为三个基本分类：（1）以摊余成本计量的
金融资产；（2）以公允价值计量且变动计入其他综合收益的金融资产；（3）
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在新金融工具准则下，金
融资产的分类是基于备考报告主体管理金融资产的业务模式及该资产的合同现
金流量特征而确定。
新金融工具准则取消了原金融工具准则中规定的持有至到期投资、贷款和
应收款项及可供出售金融资产三个分类类别。根据新金融工具准则，嵌入衍生
工具不再从金融资产的主合同中分拆出来，而是将混合金融工具整体适用关于
金融资产分类的相关规定。
新金融工具准则以“预期信用损失”模型替代了原金融工具准则中的“已
发生损失”模型。“预期信用损失”模型要求持续评估金融资产的信用风险，
因此在新金融工具准则下，备考报告主体信用损失的确认时点不同于原金融工
具准则。
采用上述规定未对备考报告主体的财务状况和经营成果产生重大影响。
B.新收入准则
67
备考报告主体自2021 年1 月1 日起执行了新收入准则，新收入准则取代了
财政部于2006 年颁布的《企业会计准则第14 号——收入》及《企业会计准则
第15 号——建造合同》（统称“原收入准则”）。
在原收入准则下，备考报告主体以风险报酬转移作为收入确认时点的判断
标准。备考报告主体销售商品收入在同时满足下列条件时予以确认，即：商品
所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方，收入的金额及相关成本能够可靠
计量，相关的经济利益很可能流入备考报告主体，备考报告主体既没有保留通
常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。
在新收入准则下，备考报告主体以控制权转移作为收入确认时点的判断标
准：
备考报告主体在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务
的控制权时，确认收入。在满足一定条件时，备考报告主体属于在某一段时间
内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务。合同中包含两项或多
项履约义务的，备考报告主体在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品
或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊
至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是备考报告主体因向客户转
让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项。备考
报告主体确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能
不会发生重大转回的金额。合同中存在重大融资成分的，备考报告主体按照假
定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该
交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。
备考报告主体依据新收入准则有关特定事项或交易的具体规定调整了相关
会计政策。
备考报告主体依据新收入准则的规定，向客户预收销售商品或服务款项的，
首先将该款项确认为负债，待履行了相关履约义务时再转为收入。
采用上述规定未对备考报告主体的财务状况和经营成果产生重大影响。
C.新租赁准则
备考报告主体自2021 年1 月1 日起执行了新租赁准则，新租赁准则修订了
财政部于2006 年颁布的《企业会计准则第21 号——租赁》。
68
新租赁准则完善了租赁的定义，备考报告主体在新租赁准则下根据租赁的
定义评估合同是否为租赁或者包含租赁。对于首次执行日前已存在的合同，备
考报告主体在首次执行日选择不重新评估其是否为租赁或者包含租赁。
备考报告主体作为出租人无需对其作为出租人的租赁调整首次执行新租赁
准则当年年初留存收益及财务报表其他项目金额。备考报告主体自首次执行日
起按照新租赁准则进行会计处理。
采用上述规定未对备考报告主体的财务状况和经营成果产生重大影响。
D.财会[2020]10 号、财会[2021]9 号及财会[2022]13 号
财会[2020]10 号对于满足一定条件的，由“公共卫生事件”直接引发的租
金减让提供了简化方法。如果企业选择采用简化方法，则不需要评估是否发生
租赁变更，也不需要重新评估租赁分类。结合财会[2021]9 号及财会[2022]13 号
的规定，对于2021 年6 月30 日之后应付租赁付款额的减让可以继续执行财会
[2020]10 号的简化方法。
备考报告主体对相关会计期间发生的相关租金减让根据该规定进行调整，
采用上述规定对备考报告主体2021 年、2022 年、2023 年及截至2024 年6 月30
日止6 个月期间当期损益的影响金额分别为增加人民币503,419 元，减少人民
币1,283,984 元，增加人民币787,851 元，增加人民币47,755 元。
E.《企业会计准则解释第15 号》（财会[2021]35 号）、《企业会计准则解
释第16 号》（财会[2022]31 号）及《企业会计准则解释第17 号》（财会
[2023]21 号）
由于备考报告主体未发生这类交易，因此采用上述规定未对备考报告主体
的财务状况及经营成果产生重大影响。
10）重大会计估计变更
报告期内无此情况。
11）重大会计差错更正
报告期内无此情况。
（3）盈创动力大厦项目财务状况及经营业绩分析
1）经营情况
①盈利和现金流的稳定性和持续性
69
2021 年-2023 年及2024 年1-6 月，盈创动力大厦项目营业收入分别为
3,459.41 万元、3,325.12 万元、3,756.16 万元及1,772.10 万元，运营净收益分别
为2,331.35 万元、2,228.33 万元、2,585.23 万元及1,246.71 万元，历史收益情况
总体呈现增长状态（剔除2022 年免租影响）。
盈创动力大厦项目2021 年和2022 年净利润及EBITDA 高于营业收入，主
要系底层资产作为投资性房地产采取公允价值方式计量，2021 年和2022 年投
资性房地产确认公允价值变动收益。受公允价值变动损益影响，盈创动力大厦
净利润和EBITDA 波动较大，但剔除公允价值变动损益影响后总体趋势与运营
净收益趋势匹配。2024 年1-6 月净利润及EBITDA 为负，主要系评估机构基于
最新情况审慎调降底层资产估值，产生公允价值变动损失所致。
表：盈创动力大厦项目2021-2023 年度及2024 年1-6 月盈利及现金流情况
单位：万元
项目2024 年1-6 月2023 年度2022 年度2021 年度
营业收入1,772.10 3,756.16 3,325.12 3,459.41
净利润-1,764.59 1,110.84 2,873.19 3,124.43
运营净收益1,246.71 2,585.23 2,228.33 2,331.35
息税折旧摊销前利润
（EBITDA） -1,442.37 1,481.85 3,830.96 4,165.92
注：运营净收益=运营收入（不含税）-成本费用、税金及附加。
盈创动力大厦项目收入主要来源于通过物业运营获取的租赁收入及停车场
收入，其稳定性主要依赖于出租情况。租赁业务是盈创融顺核心收入来源。基
于《房屋租赁合同》，盈创融顺向租户提供租赁服务并收取租金。租金通常采
用预付形式，租户需在上一期租金覆盖周期届满之日前一定时间内支付下一期
租金，其中首期租金同租赁保证金一同支付。停车费由盈创融顺收取。停车费
系租户或第三方使用园区楼宇停车位而支付的费用，占盈创动力大厦总收入的
比例较小。
截至2024 年6 月30 日，从租户数量看，盈创动力大厦共44 家租户。从行
业分布来看，截至2024 年6 月30 日，底层资产有效租户涉及8 个行业，分布
广泛，主要集中在金融业和商务服务业，与产业园整体的产业规划高度匹配。
盈创动力大厦是成都高新区促进科技与金融结合的重要专业物理载体，“盈创
动力科技金融服务模式”也是国务院决定推广的13 项具备复制条件的全面创新
70
改革试验举措之一。盈创动力通过整合政府、企业、机构等各方优势资源，构
建和完善集天使投资、创业投资（VC）、私募股权投资（PE）相结合的股权投
资体系，助推中小企业与金融资源有效对接，同时，不断丰富和完善债权融资
体系，积极拓宽服务于科技型中小企业的债权融资渠道。
盈创动力大厦由高投资管负责运营管理。高投资管主要负责高投集团及其
子公司经营性物业资产的管理和运营，公司业务主要包括资产租售、商业运营、
物业管理三大板块，其中资产租售管理以“项目制管理”为中心，现阶段管理
资产项目超过50 个，管理面积超过100 万平方米，业态涵盖商业、写字楼、园
区等。公司配备充足的具有基础设施项目运营经验的专业人员，具备丰富的基
础设施项目运营管理经验，将为本项目长期可持续的盈利能力提供有力保障。
因此，盈创动力大厦便利的地理环境、产业集群效应及经验丰富的运营管
理团队均能多维度保证项目的收入和现金流的稳定性。
②各期营业收入、营业成本、销售费用及管理费用的构成及比例
A.营业收入
2021-2023 年度及2024 年1-6 月， 盈创动力大厦项目营业收入分别为
3,459.41 万元、3,325.12 万元、3,756.16 万元和1,772.10 万元。
盈创动力大厦项目的营业收入主要来源于租赁收入及停车场收入。2021-
2023 年，盈创动力大厦历史收益情况总体呈现增长状态（剔除2022 年免租影
响）。2022 年收入较2021 年出现下滑，主要系2022 年给予符合条件的租户免
租所致（目前已不再执行该免租政策），若还原租金减免金额则2022 年营业收
入较2021 年呈现增长状态。2021-2023 年度，停车场收入占比均低于3.50%，
占比较小。2024 年1-6 月营业收入为1,772.10 万元，年化后收入情况与前三年
总体相近，收入符合本年预期。
表：盈创动力大厦项目2021-2023 年度及2024 年1-6 月营业收入构成
单位：万元、%
类型
2024 年1-6 月2023 年度2022 年度2021 年度
金额占比金额占比金额占比金额占比
租赁收入1,716.83 96.88 3,654.93 97.30 3,224.85 96.98 3,359.71 97.12
停车场收入55.27 3.12 101.23 2.70 100.27 3.02 99.70 2.88
71
类型
2024 年1-6 月2023 年度2022 年度2021 年度
金额占比金额占比金额占比金额占比
合计1,772.10 100.00 3,756.16 100.00 3,325.12 100.00 3,459.41 100.00
B.营业成本
2021 年度、2022 年度、2023 年度及2024 年1-6 月，盈创动力大厦项目的
营业成本分别为555.48 万元、539.93 万元、523.31 万元及208.60 万元，主要由
资产委托管理费、物业维修维保费、物业管理费及其他费用构成。
2021-2023 年度，盈创动力大厦物业运营相关成本总体呈下降趋势，主要系
物业管理费减少所致。按照物业服务合同，已出租房屋由承租方缴纳物业费，
无需由业主方缴纳。由于出租率上升，业主方承担的物业费减少。
表：盈创动力大厦项目2021-2023 年度及2024 年1-6 月营业成本构成
单位：万元、%
项目
2024 年1-6 月2023 年度2022 年度2021 年度
金额占比金额占比金额占比金额占比
资产委托管理费180.33 86.45 363.56 69.47 419.03 77.61 410.48 73.90
物业维修维保费4.55 2.18 68.82 13.15 34.88 6.46 30.04 5.41
物业管理费（含空
置房管理费） 23.72 11.37 67.06 12.81 71.06 13.16 107.22 19.30
其他费用- - 23.87 4.56 14.97 2.77 7.73 1.39
合计208.60 100.00 523.31 100.00 539.93 100.00 555.48 100.00
C.毛利率的增减变动情况及原因
2021-2023 年度及2024 年1-6 月，盈创动力大厦项目毛利率分别为83.94%、
83.76%、86.07%和88.23%，主要系随着资产出租率的提升，应由项目业主承担
的空置部分物业费减少所致。2024 年1-6 月毛利率上涨较多，主要系当期维修
维保支出较少所致。
表：盈创动力大厦项目2021-2023 年度及2024 年1-6 月毛利率
单位：万元
项目2024 年1-6 月2023 年度2022 年度2021 年度
营业收入1,772.10 3,756.16 3,325.12 3,459.41
营业成本208.60 523.31 539.93 555.48
毛利率88.23% 86.07% 83.76% 83.94%
③各期主要成本费用及其占营业收入的比重和变化情况
2021-2023 年度及2024 年1-6 月，盈创动力大厦项目营业收入总额分别为
72
3,459.41 万元、3,325.12 万元、3,756.16 万元和1,772.10 万元，其中营业成本占
营业收入比例分别为16.06%、16.24%、13.93%和11.77%，营业成本呈波动下
降趋势。
税金及附加占营业收入比例分别为15.82%、16.00%、16.77%和17.28%，
总体稳定。
管理费用占营业收入比例分别为0.73%、0.74%、0.45%和0.01%，主要由
员工工资、办公费用及其他费用构成，占营业收入比例较小，最近一年一期管
理费用下降较多，主要系基础设施资产划转至项目公司后，项目公司层面暂未
设置专职人员、日常运营管理工作委托运营管理机构负责所致。
财务费用占营业收入比例分别为0.00%、0.00%、0.02%和0.59%，系项目
公司成立后内部资金调拨的应计利息，占营业收入比例较小。
表：盈创动力大厦项目2021-2023 年及2024 年1-6 月各类费用占比及变化
单位：万元、%
项目
2024 年1-6 月2023 年度2022 年度2021 年度
金额
占营业
收入比
金额
占营业
收入比
金额
占营业
收入比
金额
占营业
收入比
营业收入1,772.10 100.00 3,756.16 100.00 3,325.12 100.00 3,459.41 100.00
营业成本208.60 11.77 523.31 13.93 539.93 16.24 555.48 16.06
税金及附加306.15 17.28 630.01 16.77 532.10 16.00 547.27 15.82
管理费用0.22 0.01 16.89 0.45 24.75 0.74 25.31 0.73
财务费用10.42 0.59 0.72 0.02 - - - -
除营业成本外，盈创动力大厦项目各类费用中税金及附加占营业收入比
重较大，具体明细如下：
表：盈创动力大厦项目近三年及一期税金及附加
单位：万元
项目2024 年1-6 月2023 年度2022 年度2021 年度
房产税266.01 534.53 477.23 499.38
土地使用税13.14 26.28 26.28 26.28
增值税附加税24.65 23.53 19.95 20.76
印花税2.34 45.67 8.65 0.85
合计306.15 630.01 532.10 547.27
④各期重大投资收益和计入当期损益的政府补助情况
报告期内，盈创动力大厦无重大投资收益和计入当期损益的政府补助情况。
73
2）资产负债表分析
①各期末主要资产情况及重大变动分析
表：盈创动力大厦项目2021-2023 年末及2024 年6 月末资产结构
单位：万元、%
项目
2024 年6 月30 日2023 年12 月31 日2022 年12 月31 日2021 年12 月31 日
金额占比金额占比金额占比金额占比
流动资产：
货币资金3,152.62 6.71 156.48 0.32 - - - -
应收账款70.08 0.15 76.53 0.16 45.71 0.10 74.26 0.17
其他应收款6.15 0.01 2,211.90 4.53 - - - -
其他流动资产2,273.59 4.84 2,244.10 4.59 - - - -
流动资产合计5,502.44 11.71 4,689.01 9.60 45.71 0.10 74.26 0.17
非流动资产：
投资性房地产41,300.00 87.92 44,000.00 90.05 45,100.00 99.90 43,500.00 99.83
递延所得税资产171.44 0.36 174.17 0.36 - - - -
非流动资产合计41,471.44 88.29 44,174.17 90.40 45,100.00 99.90 43,500.00 99.83
资产合计46,973.88 100.00 48,863.17 100.00 45,145.71 100.00 43,574.26 100.00
2021-2023 年末及2024 年6 月末， 盈创动力大厦项目总资产分别为
43,574.26 万元、45,145.71 万元、48,863.17 万元及46,973.88 万元。
A.流动资产分析
流动资产由货币资金、应收账款、其他应收款及其他流动资产构成。2021-
2023 年末及2024 年6 月末，流动资产合计分别为74.26 万元、45.71 万元、
4,689.01 万元和5,502.44 万元，占资产总额比例分别为0.17%、0.10%、9.60%
和11.71%。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，货币资金分别为0.00 万元、0.00 万元、
156.48 万元和3,152.62 万元，占资产总额的比例分别为0.00%、0.00%、0.32%
和6.71%，整体占比较小。2021 年及2022 年末，基础设施资产尚未划转至项目
公司，故备考口径货币资金为0，2023 年末及2024 年6 月末已体现项目公司实
际货币资金情况。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，应收账款分别为74.26 万元、45.71 万元、
76.53 万元和70.08 万元，占资产总额的比例分别为0.17%、0.10%、0.16%和
0.15%，整体占比较小。应收账款系对租户的应收租金，2022 年末较2021 年末
74
减少28.55 万元，下降幅度为38.45%，2023 年末较2022 年末增加30.82 万元，
上升幅度为67.43%，主要是部分租户受内部流程等因素影响，导致付款节奏有
所波动；2024 年6 月末较2023 年末减少6.45 万元，下降幅度为8.43%。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，其他应收款分别为0.00 万元、0.00 万元、
2,211.90 万元和6.15 万元，占资产总额的比例分别为0.00%、0.00%、4.53%和
0.01%，整体占比较小。其他应收款系资产划转中产生的、待原始权益人移交至
项目公司的款项，故2023 年末新产生其他应收款，2024 年6 月末上述款项已基
本完成移交，导致金额大幅回落。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，其他流动资产分别为0.00 万元、0.00 万
元、2,244.10 万元和2,273.59 万元，占资产总额的比例分别为0.00%、0.00%、
4.59%和4.84%，整体占比较小。其他流动资产系资产划转中产生的待抵扣进项
税，故2023 年末新产生其他流动资产。
B.非流动资产分析
非流动资产主要由投资性房地产和递延所得税资产构成。2021-2023 年末及
2024 年6 月末，投资性房地产分别为43,500.00 万元、45,100.00 万元、
44,000.00 万元和41,300.00 万元，占资产总额的比例分别为99.83%、99.90%、
90.05%和87.92%。递延所得税资产金额很小。
报告期内，高投集团持有的投资性房地产采用公允价值模式计量，对投资
性房地产每年按照评估值确认公允价值变动收益（或损失），受估值时点投资
性房地产状况以及估值参数假设的不同，报告期内投资性房地产评估价值存在
一定波动。2024 年1-6 月投资性房地产金额下降较大，主要系评估机构基于最
新情况审慎调降底层资产估值所致。
②各期末主要负债情况
表：盈创动力大厦项目2021-2023 年末及2024 年6 月末负债结构
单位：万元、%
项目
2024 年6 月30 日2023 年12 月31 日2022 年12 月31 日2021 年12 月31 日
金额占比金额占比金额占比金额占比
流动负债：
应付账款303.67 15.63 112.52 5.44 1,094.66 14.01 761.44 11.55
预收款项684.72 35.25 695.11 33.62 1,024.64 13.12 432.74 6.56
75
项目
2024 年6 月30 日2023 年12 月31 日2022 年12 月31 日2021 年12 月31 日
金额占比金额占比金额占比金额占比
应交税费174.06 8.96 240.39 11.63 - - - -
其他应付款780.10 40.16 1,019.24 49.30 489.43 6.27 452.68 6.86
流动负债合计1,942.56 100.00 2,067.26 100.00 2,608.73 33.40 1,646.87 24.97
非流动负债：
递延所得税负债- - - - 5,201.55 66.60 4,948.87 75.03
非流动负债合计- - - - 5,201.55 66.60 4,948.87 75.03
负债总计1,942.56 100.00 2,067.26 100.00 7,810.27 100.00 6,595.74 100.00
2021-2023 年末及2024 年6 月末，盈创动力大厦项目负债总额分别为
6,595.74 万元、7,810.27 万元、2,067.26 万元和1,942.56 万元。
A.流动负债分析
流动负债由应付账款、预收款项、应交税费及其他应付款构成。2021-2023
年末及2024 年6 月末，流动负债合计分别为1,646.87 万元、2,608.73 万元、
2,067.26 万元和1,942.56 万元，占负债总额比例分别为24.97%、33.40% 、
100.00%和100.00%。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，盈创动力大厦项目应付账款分别为
761.44 万元、1,094.66 万元、112.52 万元和303.67 万元，占负债总额比例分别
为11.55%、14.01%、5.44%和15.63%。2022 年末应付账款较2021 年末增加了
333.22 万元，上升幅度为43.76%，2023 年末较2022 年末下降了983.13 万元，
下降幅度为89.72%，主要与各年度委托运营管理费的金额和支付节奏有关。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，盈创动力大厦项目预收款项分别为
432.74 万元、1,024.64 万元、695.11 万元和684.72 万元，占负债总额比例分别
为6.56%、13.12%、33.62%和35.25%。预收款项系根据租赁合同约定向租户预
收的租金，2022 年末较2021 年末增加了591.90 万元，上升幅度为136.78%，
主要系出租率上升，叠加预收部分客户大额租金所致。2023 年末较2022 年末
下降329.53 万元，下降幅度为32.16%，主要系前期预收租金结转确认收入所致。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，盈创动力大厦项目应交税费分别为0.00
万元、0.00 万元、240.39 万元和174.06 万元，占负债总额比例分别为0.00%、
0.00%、11.63%和8.96%。应交税费主要系项目运营中需缴纳的房产税、土地使
用税等税费。2021 年及2022 年末应交税费为0，主要系因为根据备考报表编制
76
假设，历史应交税费由原资产持有人承继。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，盈创动力大厦项目其他应付款分别为
452.68 万元、489.43 万元、1,019.24 万元和780.10 万元，占负债总额比例分别
为6.86%、6.27%、49.30%和40.16%，其他应付款包括租户押金和集团内部调
拨资金，2023 年末其他应付款同比增长较高，主要系租户押金和集团内部调拨
资金增加较多所致，2024 年6 月末集团内部调拨资金有所减少。
B.非流动负债分析
非流动负债均为递延所得税负债。递延所得税负债主要系因为投资性房地
产采用公允价值方式进行后续计量，账面价值与计税基础存在差额而相应进行
计提。2021-2023 年末及2024 年6 月末，递延所得税负债分别为4,948.87 万元、
5,201.55 万元、0.00 万元和0.00 万元，占负债总额比例分别为75.03%、66.60%、
0.00%和0.00%，2023 年末递延所得税负债下降为0，主要系在基础设施资产划
转至项目公司后，原基础设施资产对应的递延所得税负债由原资产持有人承继。
3）日后事项、或有事项及其他重要事项
①日后事项
截至备考财务报表批准报出日，盈创动力大厦项目不存在需要披露的重大
资产负债表日后事项。
②或有事项
截至2024 年6 月30 日，盈创动力大厦项目不存在需要披露的重大或有事
项。
③诉讼或仲裁等情况
截至2024 年6 月30 日，盈创动力大厦项目不涉及重大未决的诉讼、仲裁、
破产或执行程序。
④对外担保及重大违法违规情况
截至2024 年6 月30 日，盈创动力大厦项目不存在对外担保及重大违法违
规行为。
⑤其他重要事项
截至2024 年6 月30 日，无其他重要事项。
二、基础设施项目情况
77
（一）基础设施项目概况
1、天府软件园一期
表：天府软件园一期基本情况
资产地址
成都高新区世纪城路1129 号和天华一路99 号
（资产自高投置业过户至高投合顺前，房屋所有权证所载地址为成都高新区
天府大道中段765 号和801 号。根据成都市公安局高新技术产业开发区分局
新会展派出所2012 年12 月12 日出具的《门牌号变更说明》以及最新不动产
权证，上述地址新门牌号分别变更为成都高新区世纪城路1129 号、成都高新
区天华一路99 号。资产过户至高投合顺后，最新的不动产权证所载地址已变
更为上述门牌号。为免疑义，招募说明书及相关交易文件中“成都高新区天
府大道中段765 号和801 号”及“成都高新区世纪城路1129 号和天华一路99
号”均指同一地址。）
资产四至范围东至天华路，南至天华二路，西至天府大道中段，北至世纪城路
建设规模
天府软件园一期分为A 区及B 区，其中A 区入池范围包括4 栋建筑，B 区入
池范围包括6 栋建筑。
根据最新不动产权登记政策，天府软件园一期过户至项目公司高投合顺名下
进行不动产变更登记时，新办理的不动产权证书中不再登记房屋配套设施、
设备用房面积，前述房屋配套设施、设备用房按照最新的不动产登记政策属
于全体业主共有，不属于入池范围。在扣除前述属于全体业主共有的产权面
积后，最终基础设施资产实际入池部分建筑面积为129,999.83 平方米。
具体资产范围详见“三、基础设施项目合规情况”之“（一）基础设施项目
权属和资产范围”。
可租赁面积106,816.72 平方米（不含车位）
用地性质工业用地
开竣工时间2003-2006 年
当期目标不动产
评估值
81,100.00 万元
当期目标不动产
评估净值（注）
81,100.00 万元
运营起始时间2006 年
项目权属起止时间从2005 年12 月20 日起至2055 年12 月20 日止。
注：目标不动产评估净值=目标不动产评估值-基础设施基金直接或间接对外借入
款项中拟用于基础设施项目收购的部分，下同。
78
图：天府软件园一期
2、盈创动力大厦
表：盈创动力大厦基本情况
资产地址成都高新区锦城大道539 号
资产四至范围
东至天府大道北段，南至锦悦西路，西至益州大道北段，北至锦城大
道
建设规模
项目建设用地面积为35,633.80 平方米，建筑面积为54,680.57 平方
米。由于部分楼层未入池，且由于不动产权登记政策调整导致部分配
套设施属于全体业主共有，未体现在产权证上，最终基础设施资产实
际入池部分的建筑面积为49,768.20 平方米。
具体资产范围详见“三、基础设施项目合规情况”之“（一）基础设
施项目权属和资产范围”。
可租赁面积35,030.26 平方米（不含车位）
用地性质工业用地
79
开竣工时间2011-2012 年
当期目标不动产评估值43,400.00 万元
当期目标不动产评估净值
（注）
43,400.00 万元
运营起始时间2012 年
项目权属起止时间从2005 年2 月28 日起至2055 年2 月28 日止。
图：盈创动力大厦
图：基础设施项目所在区位
（二）产业园区行业情况
80
1、产业园行业
（1）基本概念
产业园区是各级政府部门或企业进行开发和管理，聚集若干工商业企业，
具有明确的管辖边界和管理权限的区域。区域内实行特殊的优惠政策，提供专
门的配套和服务来吸引投资，是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚
集形式，是落实经济发展战略的重要抓手。
（2）产业园区类型
目前我国的产业园区可以按照属性、承载功能、开发模式和开发资产运营
模式四种方法进行划分。
1）按属性划分
我国的产业园区按属性划分可以划分为科技园区、一般工业园区和专业园
区。
科技园区主要指聚集高新技术企业的产业园区，是吸引高新技术产业、促
进经济发展的重要载体。科技园区的主要功能是：孵化企业、技术创新、人才
培养、大学生创业、技术转移等，是高端技术企业的研发地、人才聚集地、创
新示范地。
一般工业园区是一个国家或区域的政府根据自身经济发展的内在要求，通
过行政手段划出专门区域，聚集各种生产要素，在一定空间范围内进行科学整
合，提高工业化的集约程度，突出产业特色，优化功能布局，使之成为适应市
场竞争和产业升级的现代化产业分工协作生产区。主要包括国家级经济技术开
发区、保税区、出口加工区以及省级各类工业园区等。
专业园区主要是由政府集中统一规划指定区域，区域内专门设置某类特定
行业、形态的企业、公司等，并进行统一管理，为集中于某区域内特定产业的
众多具有分工合作关系的不同规模等级的企业及与其发展有关的各种机构、组
织等行为主体，主要包括农业园区、物流园区、创意产业园区和总部经济园区
等。
2）按承载功能划分
我国的产业园区按承载功能划分可以划分为国家级开发区、省（县）级开
发区和专业园区。
81
国家级开发区是由国家层面批准的经济技术开发区、高新技术产业开发区、
海关特殊监管区域、边境经济合作区等，大多位于各省、市、自治区的省会等
中心城市。在国家级开发区中，最有代表性的是国家经济技术开发区和国家高
新技术产业开发区，分别由商务部和科技部主管。
省（县）级开发区是由省、自治区、直辖市人民政府批准，在规模、实力、
优惠政策上次于国家开发区的开发区，多数位于县或县级市。专业园区是由政
府集中统一规划指定区域，区域内专门设置某类特定行业、形态、的企业、公
司等并进行统一管理的园区。
3）按开发模式划分
我国的产业园区按开发模式划分可以区分为政府主导园区、企业主导园区
和政企合作园区。
政府主导园区是政府机构利用政府资源进行园区建设和运营管理的园区，
在政府主导模式下，地方政府通常在园区设立产业园区管理委员会，管委会通
过下设投资开发公司负责园区基础设施建设，但可能存在灵活性低、性能较差
等问题。政府主导园区早年间是我国产业园区开发的主流，但近年来随着地方
财政压力等因素，以政府为主体的产业园区开发占比较小。
企业主导园区的运营管理通常由企业来进行，一般为重资产模式，其优点
是经营效率较高、周期较短，但其税收等优惠政策力度可能不足。
政企合作园区是由政府和企业共同运营的产业园区。政企合作园区能够充
分调动政府和企业的资源，促进产业园区的可持续发展，一般以PPP 模式或者
特许经营模式为主。
4）按开发资产运营模式划分
根据开发资产运营模式的不同，产业园区主要分为重资产模式和轻资产模
式。重资产模式是早年我国产业园区主要开发运营模式，一般模式为“开发-建
设-出售-再开发”。轻资产模式主要包括：运营品牌输出；搭建产业服务平台、
提供增值服务模式；投资孵化模式；合作开发等。
随着近年地产行业利润率和杠杆率的下降，部分产业园区开发和运营商开
始寻求产业园转型升级，产业园从重资产模式逐渐向轻资产模式转变。
2、产业园行业监管体制和政策趋势
82
（1）行业监管部门和监管体制
近些年来，国家高度重视产业园区的发展，商务部、科技部、工信部等部
委持续将产业园区建设当作重点工作，由此形成了几大类的国家级产业园区。
此外，国家及省级高新区所在地的人民政府通常采取设立高新区管委会的方式，
作为当地人民政府的派出机构，对高新区行使行政管理职能，负责高新区的具
体规划和日常管理工作。
商务部主要抓国家经济技术开发区，这类园区更多是发挥对外开放功能，
在吸收利用外资方面有着得天独厚的优势。
科技部重点抓国家高新技术产业开发区，这是国家级产业园区中极为关键
的一类，主要是发挥科技创新功能，目前全国已达到177 家，在各主要省市基
本都有覆盖。
工信部则抓新型工业化示范基地的创建，主要是围绕制造业不同门类遴选
细分领域的有代表性的园区。
（2）行业主要法律法规及政策
基础设施项目所在行业主要法律法规及政策如下：
表：开发区类主要法律法规及政策
实施时间法律法规及政策名称核心内容
2012 年3 月
《关于推进园区循环化改
造的意见》
（1）50%以上的国家级园区和30%以上的省
级园区实施循环化改造。（2）培育百个国家
循环化改造示范园区，示范、推广一批适合
我国国情的园区循环化改造范式、管理模
式。
2015 年7 月
《关于开展产城融合示范
区建设有关工作的通知》
提出拟在全国范围内选择60 个左右条件成熟
的地区开展产城融合示范区建设工作。
2016 年3 月
《国务院办公厅关于完善
国家级经济技术开发区考
核制度促进创新驱动发展
的指导意见》
由商务部牵头组织对国家级经开区的发展水
平进行考核评价。
2016 年8 月
《关于科技企业孵化器税
收政策的通知》
对符合规定条件的科技企业孵化器在房产
税、城镇土地使用税、增值税、企业所得税
等多个税种实施有关税收优惠政策。
2016 年11 月
《国务院关于印发“十三
五”国家战略性新兴产业
发展规划的通知》
要求推进战略性新兴产业开放发展，拓展合
作新路径打造国际合作新平台，建设双边特
色产业国际合作园区，引导龙头企业到海外
建设境外合作园区，加强国际科技成果转化
和孵化、人才培训等公共服务体系的建设。
83
实施时间法律法规及政策名称核心内容
2017 年1 月
《国务院办公厅办关于促
进开发区改革和创新发展
的若干意见》
该意见对促进开发区的改革和创新发展、面
临新形势，如何进一步发挥开发区作为改革
开放排头兵的作用，形成新的集聚效应和增
长动力，引领经济结构优化调整和发展方式
转变等方面提供建议。
2018 年12 月
《科技企业孵化器管理办
法》
（1）明确科技企业孵化器的定义；（2）进
一步丰富科技企业孵化器的内涵；（3）细化
了申报国家级科技企业孵化器应具备的相应
专业化特定条件； （ 4 ） 细化申报流程；
（5）强化虚假申报责任。
2019 年5 月
《国务院关于推进国家级
经济技术开发区创新提升
打造改革开放新高地的意
见》
意见对推进国家级经济技术开发区开放创
新、科技创新、制度创新，提升对外合作水
平，提升经济发展质量，打造改革开放新高
地提出了指导意见，并积极支持符合条件的
国家级经济技术开发区开发建设主体申请首
次公开发行股票并上市。
2021 年7 月
《“十四五”循环经济发
展规划》
具备条件的省级以上园区2025 年底前全部实
施循环化改造。
2022 年12 月
《关于支持国家级经济技
术开发区创新提升更好发
挥示范作用若干措施的通
知》
（1）拓宽招商引资资源；（2）用足用好资
金政策；（3）支持服务业扩大开放综合试
点；（4）优化项目环评流程；（5）保障项
目用地需求；（6）加大财政金融支持力度；
（7）提升产业创新能力；（8）培育产业集
群；（9）推进绿色低碳循环发展；（10）建
立物流保障机制；（11）便利商务人员出入
境；（12）推动产业链协同发展。
（3）行业政策趋势
1）循环化改造
早在2012 年，国家发改委就曾发布《关于推进园区循环化改造的意见》，
制定了相应规划；二十大报告再一次强调“加快发展方式绿色转型，实施全面
节约战略，发展绿色低碳产业，倡导绿色消费，推动形成绿色低碳的生产方式
和生活方式”，未来产业园区发展循环化改造的重要性不言而喻；《“十四五”
循环经济发展规划》提出了要通过制定各地区循环化发展园区清单，按照“一
园一策”原则逐个制定循环化改造方案等方式将具备条件的省级以上园区2025
年底前全部实施循环化改造。
目前，我国园区循环化改造主要可以从资源利用需求、环境治理需求和循
环经济需求三大方面进行突破：
①资源利用需求。我国的资源供给不足，资源和环境的承载力有限，所以
84
为了实现产业园区的可持续发展，必须通过资源使用减量化、资源再循环与回
收利用、废物的再资源化等手段提高资源的利用效率。同时通过地理毗邻的企
业集群发展，相互利用废弃物，使物质与能源再资源化，可达到合理利用资源
的目的。
②环境治理需求。环境保护问题是我国经济发展中的重点问题，在促进经
济发展的同时要注重对环境的保护，提高可持续发展能力。我国环境形势较为
严峻，污染物排放总量处于较高的水平，超过了环境的承载能力，一些地区环
境质量仍在恶化，生态恶化的加剧趋势未得到有效地遏制，部分地区生态破坏
的程度还在加强。
③循环经济需求。园区循环化是实现循环经济的有效途径，它们不仅使区
域工业层次的循环经济成为现实，引导国家层次循环经济和循环型社会的建立，
为传统产业转为循环经济提供范例，还可以为区域经济结构、产业结构和产品
结构的调整提供发展的空间。
园区循环化对实现循环经济和碳中和具有重大支撑作用，同时也给产业园
区带来了巨大的发展机遇，如果能够把握这一机遇，产业园区将拓展出全新的
发展空间。
2）数智化
大力推进产业园区的数智化是提高我国经济发展质量，实现高质量发展的
必然要求。早在2015 年我国印发的《中国制造2025》中强调“坚持创新驱动、
智能转型、强化基础、绿色发展，加快从制造业大国转向制造强国”；在2023
年政府工作报告中提到“加快建设现代化产业体系”“强化科技创新对产业发
展的支撑”“加快传统产业和中小企业数字化转型，着力提升高端化、智能化、
绿色化水平”；同时，二十大报告指出，“优化基础设施布局、结构、功能和
系统集成，构建现代化基础设施体系”“加快发展数字经济，促进数字经济和
实体经济深度融合”，这释放一个明显的信号，数智化已成为产业园区发展的
一大重要方向。要实现产业园区的数智化，建设智慧园区是现阶段的一种实现
方式。
目前，智慧园区尚无国家层面的官方定义。根据《成都市智慧园区（工业
和信息化类）建设导则（试行）》，智慧园区是指通过云计算、物联网、大数
85
据、人工智能、移动互联网等新一代信息技术和先进管理模式，以促进经济发
展方式转变、提高经济增长质量效益为目标，以创新园区管理、服务产业发展
为主线，整合园区内外资源和服务，实现数字化、智能化管理和服务的产业园
区。
近年来，智慧园区受到国家政策大力支持，全国已经有多个省份颁布了智
慧产业园区的建设标准。智慧园区的建设，以大数据、云计算、物联网等新一
代信息技术应用为核心，全方位赋能园区运营管理及企业研发生产，全面提升
园区的竞争力、提高入驻企业“粘性”。
智慧园区重点聚焦生产、生活及节能三方面：智慧园区的建设主要包含园
区内生活配套相关的智慧化、园区安全生产和园区能源效率提升以及基于产业
层面的科技赋能。
①生活配套智慧化。打造一站式园区智慧服务平台，即生活办公场景的智
能化，包括智能门禁、智能监控为代表的物业安防系统，以智能停车、数字支
付为代表的智能生活系统，以及以线上物业、智能云客服为代表的智能社区管
理系统等。
②赋能产业科技发展。打造基于生产与研发端的智慧化赋能平台，从产业
专业角度积累足量资源，让个性化企业问题汇集成共性化，再通过智慧化的技
术手段和标准化的整合平台，赋能产业升级。同时，借助大数据，落地更具有
匹配性的运营服务、金融产业、股权投资等。
③助力安全生产和节能减排。打造安全生产与节能减排强化平台，在规划
阶段提前介入，增加硬件方面的投入，通过传感器等智能硬件设备，对整个园
区的生产、运输、存储行为进行全面实时监控，将数据实时上传系统进行分析
预警。
数字化和智慧化是现代产业园区建设的重要趋势。近年来国家也一直提倡
和鼓励开发园区数字化转型。入驻智慧型产业园区有利于加速企业在智能化环
境中高效运营，减少成本和提高效率。同时新型产业园区还是产业链企业聚集
地，也是相关专业人才聚集地，更有利于企业间信息交流、技术协作，从而提
升企业创新能力，增加核心竞争力。
3）产业集群化
86
产业集群是大量相互关联的企业在特定区域内的集中，而产业园区作为以
产业链耦合为基础的经济组织，具有布局集中、功能互补、设施配套、分工协
作的特点，能充分体现产业集聚的内在要求，是产业集群发展的重要平台载体。
产业集聚是工业化发展到一定阶段的产物。在一个特定的区域，上游和下
游的企业大量集聚，以及大量采购和销售的行为的发生，必然会形成规模经济
效应，产业集群化是我国产业园区未来的发展趋势之一。产业集群是产业集聚
的静态结果，要实现我国产业园区的产业集群化，首先要进行产业集聚。产业
集聚的好处有：
①有助于上下游企业都减少原料产品的成本和交易费用，使产品生产成本
显著降低；
②集群内企业为提高协作效率，对生产链分工细化，有助于推动企业群劳
动生产率的提高；
③集聚使得厂商能够更稳定、更有效率地得到供应商的服务，比较容易获
得配套的产品和服务，及时了解本行业竞争所需要的信息；
④集聚形成产业集群，有助于提高谈判能力，能以较低的代价从政府及其
他公共机构处获得公共物品或服务。
产业园区利用产业链，巩固优势产业领先地位、推动围绕数字经济、智能
经济、生物经济、海洋经济和绿色低碳等产业方向的战略性新兴产业集群融合
集群发展；利用资金链，通过科技孵化供应链金融、政策性金融，赋能带动要
素配置与交易；利用创新链，增强研发项目转化实力，缩短转化时间，孵化主
导产业；利用服务链，构建优质高效的创新增值服务体系，为入园企业提供全
生命周期服务。
4）产城融合发展
针对我国工业化进程中重产轻城的“孤岛经济”问题，早在2015 年7 月国
家发改委就曾发出过指导文件《关于开展产城融合示范区建设有关工作的通
知》，提出拟在全国范围内选择60 个左右条件成熟的地区开展产城融合示范区
建设工作；《国家新型城镇化规划（2021—2035 年）》提出统筹生产区、办公
区、生活区、商业区等功能区规划建设，推进功能混合和产城融合，建设“以
人为本”的高质量产城环境，推动产业园区转型。纵观产业园发展历程，产城
87
融合可实现产业园良性发展，推动园区公共服务、产业配套、人居环境、政策
引导和管理机制的发展完善。
在当下的经济时代，传统产业园区已成为过去式，想要实现产业发展与城
市规划相互促进，必须由原来的单一运营模式向“产城融合”模式发展。
因此，产业园要做到空间更开放、企业生态更多元、社群交流更活跃，不
再是单独的个体，而是城市规划配套符合产业发展，产业规划发展嵌入城市发
展，形成产业与城市高度融合，相互促进，共同迈向高质量发展。
3、我国产业园区行业发展概况
（1）我国产业园区行业发展概况
我国产业园区有力地推动了我国开放型经济的发展，促进了工业化、城镇
化进程，对区域经济发展起到了重要的支撑作用。自改革开放以来，我国的产
业园区经过四十多年的飞速发展，主要经历了以下几个阶段：
1）探索起步阶段（1979 年-1991 年）
1979 年，深圳蛇口工业区的成立被视作中国产业园区的发展起始点，作为
中国第一个外向型经济开发区，初步形成了以工业为主的产业结构、以外商投
资为主的企业类型。1984 年初，中共中央、国务院确定进一步开放14 个沿海
港口城市，建立了诸多经济技术开发区。在中国对外开放和国际产业转移背景
下，中国产业园区积极参与产业分工和承接产业转移，园区引进的外资企业主
要以劳动资本密集型企业为主。
2）快速发展阶段（1992 年-2002 年）
1992 年，“南方谈话”的发表，在全国各地特别是沿海经济发达地区掀起
了对外开放和引进外资的新一波热潮，产业园区也随之进入快速发展阶段。大
量企业的加入推动了产业园区在技术、管理等方面的提升，逐渐形成明确的主
导产业，并注重引入或培育核心企业，充分发挥了园区对周边区域经济辐射带
动作用。后期产业园区进一步扩大发展到整个中西部地区，产业园区也由国家
层面扩展到各省、市、县等地区，基本形成多层次、全方位的开放格局。同时
各种创新发展形式的产业园区应运而生，该时期新增国家级经开区39 家、高新
区26 家、保税区20 家、边境经济合作区14 家、其他国家级开发区17 家。
3）稳定整顿阶段（2003 年-2009 年）
88
2003 年，《国务院办公厅关于暂停审批各类开发区的紧急通知》《国务院
关于清理整顿各类开发园区加强建设用地管理的通知》等文件的下达标志着我
国产业园区进入全面清理整顿时期，产业园区不断规范与整改以提高发展质量。
国家也对产业园区科学发展的指导思想做出了调整，提出了“以提高吸收外资
质量为主，以发展现代制造业为主，以优化结构为主，致力于发展高新技术产
业，致力于发展高附加值服务业，促进园区向多功能综合性产业区转变”的发
展方针，开始注重高科技的引进与技术创新，为后续的技术创新和转型升级提
供了良好基础，同时也体现了全面协调、可持续的发展观。
4）创新升级阶段（2010 年至今）
2010 年，国内首个自贸区中国-东盟自由贸易区正式启动，标志着中国产业
园区进入系统性制度创新的新阶段。2011 年，国家对产业园区科学发展的指导
思想做出了调整，提出了“三并重、二致力、一促进”的方针，即先进制造业
与现代服务业并重，利用境外投资与境内投资并重，经济发展与社会和谐并重；
致力于提高发展质量和水平，致力于增强体制机制活力；促进国家级经开区向
以产业为主导的多功能综合性区域转变。该方针体现了全面、协调、可持续的
发展观。2014 年，国办发〔2014〕54 号文明确新形势下开发区的发展定位，努
力把开发区建设成为带动地区经济发展和实施区域发展战略的重要载体，成为
构建开放型经济新体制和培育吸引外资新优势的排头兵，成为科技创新驱动和
绿色集约发展的示范区。2017 年，国家不断深化供给侧改革，中国制造2025
振兴战略。《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》明确提出“园区是
中国实体经济的重要载体”。产业园区的开发也愈发呈现多元化趋势，未来产
业驱动的产业园区也将在驱动区域经济转型方面发挥重要作用。2022 年，国务
院印发《“十四五”数字经济发展规划》提出推动产业园区和产业集群数字化
转型；引导产业园区加快数字基础设施建设，利用数字技术提升园区管理和服
务能力；积极探索平台企业与产业园区联合运营模式，丰富技术、数据、平台、
供应链等服务供给，提升线上线下相结合的资源共享水平，引导各类要素加快
向园区集聚。
（2）我国产业园区行业发展特点
产业园区是为促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境，是区域经
89
济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴
产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。产业园区行业则是由特定开发主
体在特定区域内规划产业定位、完善基础配套，开发产业载体，并向落户企业
及其雇员提供综合配套服务。该行业主要具有如下特点：
1）政策主导性强
政策在产业园区的发展过程中起着至关重要的作用，产业园区所在地的当
地政府的产业政策会极大影响产业园区的主导产业。在向高精尖、高技术产业
转型的进程中，各级政府可以通过在产业政策、土地管理、信贷、财政税收等
方面的调控对产业园区的发展进行引导与支持，确定产业园区的发展方向。因
此，产业园区对主导产业的规划定位，必须符合国家及地方政府的产业政策，
从而增强吸引优秀企业落户的竞争力。
2）资金回笼周期较长
一般来说，一个产业园区的发展需要经历漫长的时间才能见到效果，所以
投资产业园区对于开发商和政府的资金压力较大。此外，由于开发区面积较大，
土地储备、物业开发涉及的资金投入规模较大，并且在招商引资和运营管理等
方面的投资成本也较高。而资金回收主要依靠于租金等收入，资金占用周期长，
投资回收期限长。
3）产城融合
当前在我国的第四代产业园区中，购物中心、学校、医院等与居民日常生
活相配套的设施也与厂房、办公楼、商务酒店等产业及商务需求的建筑共生出
现，使产业园区与城市融合发展，产业园区与城市间不再泾渭分明，这大大促
进了经济高质量发展，这对于企业发展和人才吸引有极大帮助。
4）由注重招商引资向助力企业成长转变
在之前，我国大多数产业园区主要依靠招商引资来做大产业园区，刺激经
济发展，但只注重招商引资对于产业园区的可持续发展能力的提升并没有很大
的促进作用，所以助力有潜力的高精尖领域的中小企业成长成为了现在产业园
区发展的一大趋势。产业园区的综合服务能力是园区发展的关键，在大部分园
区仍然处在注重招商引资的初始阶段时，已有部分园区向助力园区入驻企业成
长方面转型。一方面根据企业成长需要，有些园区根据企业所处的不同发展阶
90
段，为其提供不同的关键服务，解决企业发展所需要的融资、管理等问题。另
一方面，产业园区还可以通过精准的产业定位、完善的配套设施以及投融资服
务等增值服务增加对入驻企业的吸引力，而且也为开发运营商带来更大的盈利
空间，实现园区价值的最大化。因此，由注重招商引资向助力园区企业成长转
变，提供增值和创新服务将成为产业园区增强核心竞争力，实现差异化经营的
必由之路。
5）注重稳定回报
随着园区开发中的优惠政策对投资者的吸引力有所下降，园区的配套环境、
配套服务、配套产业等因素更受到投资者的关注，这些增值服务在推动园区发
展的同时，也为经营者带来了更大的盈利空间。成熟的园区一般都有特定的、
稳定的客户群体，产业集聚效应对客户的稳定增长具有积极影响，为投资者提
供了稳定的投资回报。在宏观政策层面，国家一直推动重点产业园区建设，长
期需求呈上升趋势，因此也保证了稳定增长的回报。
6）收入来源多样化
随着产业园区的不断发展，园区收入结构也逐步趋于多样化。产业园区公
司的主要收入包括开发收入、商业及工业房地产开发销售以及出租收入、市政
建设收入、招商以及工程代理收入、综合服务收入、投资收入和财政补贴收入
等。目前，产业园区物业租售、园区服务、创投业务并举的发展势头已逐渐形
成。
7）产业集聚效应
产业园区是规模经济和范围经济的典型场景。产业园区的主导产业形成一
定规模后，就会形成产业集聚效应，形成具有一定地域范围的企业群体。在规
模经济和范围经济共同推动下，企业群体发展为集聚产业区。产业集聚效应的
形成，可以有效扩大市场规模，促进企业间的交流与合作，推动基础设施和公
用事业的建设与充分利用。对于企业来说，不仅可以增加现有客户的粘性，还
可以吸引产业链上下游企业自发跟随落户。在产业集聚形成规模经济的同时，
产业园区还会向周边区域辐射，通过辐射效应带动周边生产、生活配套产业的
发展，对于周边的第二、三产业产生巨大的带动作用。
91
（3）成都市产业园市场分析
1）城市基本情况
①城市概况
成都市地处中国西南地区四川盆地西部的成都平原，位于四川省中部，东
邻德阳市、资阳市，南靠眉山市，西南接雅安市，西北依阿坝藏族羌族自治州。
成都市是四川省省会，副省级城市，中国西部地区重要的中心城市，成渝城市
群的中心城市，也是国家重要的高新技术产业基地、商贸物流中心和综合交通
枢纽。
②人口结构
成都市总面积为14,335 平方公里，其中市区面积3,639.8 平方公里，市区
建成区面积931.6 平方公里。截至2023 年末，成都市常住人口共2,140.3 万人，
其中城镇常住人口1,722.9 万人，常住人口城镇化率80.5%。
③交通条件
成都市位于四川省中部，地理位置优越，交通便捷，可以使用多种交通工
具，通达性良好。多条高速公路、国道、高速铁路、普通铁路经过成都市境内，
国际机场、地铁等交通方式一应俱全。成都市已形成由公路、铁路、航空组成
的立体交通网络，成为中国西部地区最重要的交通枢纽之一。目前成都市境内
拥有G5 京昆高速、G42 沪蓉高速、G76 厦蓉高速、G93 成渝环线高速等13 条
国家级高速公路及多条省级高速公路。成都市也是西南地区最大的铁路枢纽，
宝成铁路、成昆铁路、成渝铁路、达成铁路、遂成铁路等5 条电气化铁路交汇
于此，经过成都境内的成绵乐城际铁路、成渝高速铁路、西成高速铁路3 条高
速铁路已经通车运行。成都国际航空枢纽由双流国际机场和天府国际机场2 座
机场组成，2023 年两座机场全年完成总旅客吞吐量7,492.4 万人次。成都市轨
道交通网络以主城区为核心向市域周边发散，截至2023 年底，成都共有13 条
地铁线路开通运行。
92
资料来源：仲量联行
2）成都市产业园土地市场分析
成都市一直贯彻执行创新土地供应要素、节约集约土地利用，合理布局产
业发展用地空间、统筹安排产业发展用地、优化产业用地供应政策，近年来发
布了一系列产业用地管理政策，包括《关于创新要素供给培育产业生态提升国
家中心城市产业能级土地政策措施的实施细则》（2017 年）、《关于加强新型
产业用地（M0）管理的指导意见》（2020 年）、《关于印发成都市产业功能区
未来赛道/细分领域工业用地弹性出让准入条件的通知》（2021 年）、《关于印
发成都市推行工业用地“标准地”改革实施方案的通知》（2022 年）等，从优
化产业用地空间布局、增加新型产业用地供应、建立准入体系、提高土地利用
等角度对城市产业用地予以合理规划和监管。
从产业园用地性质来看，产业园用地一般为工业及研发类（含科研用地、
科技研发、科研设计用地等）。近年来成都市工业、研发类土地的供给和成交
情况如下：
1 工业用地
从工业用地供给情况看，2018-2023 年，成都市工业用地供应量呈波动趋势，
2021 年工业用地供应量为近五年最低点，根据2021 年成都国有建设用地供应
93
计划来看，成都对五城区及成都高新区，严格控制新增工业用地规模，主要通
过盘活存量低效工业用地保障产业项目用地需求，因此该年度的工业用地供应
量大幅减少。2022 年工业用地供应量又有所提升，达717 万平方米，2023 年工
业用地供应量略有下降，为612 万平方米。
图：成都市工业用地供给情况（2018-2023）
资料来源：CREIS 数据，仲量联行
从工业用地成交情况看，2018-2023 年，成都市工业用地成交面积变化情况
与供应变化趋势基本一致，2023 年工业用地成交面积达667 万平方米，为近五
年新高。从成交价格来看，近五年来成都市工业用地成交土地均价整体呈上升
趋势，2021 年成交均价最高，达到475 元/平方米，2023 年成交价较2021 年相
比有所下降。
图：成都市工业用地成交情况（2018-2023）
94
资料来源：CREIS 数据，仲量联行
从供给与成交量情况来看，成都市工业用地处于供需平衡的状况，近五年
推出的工业用地多数能实现成交，略有供给盈余的情况。
②科研用地
研发类用地是我国产业园的重要载体之一。从研发类用地供给情况看，
2018-2023 年，成都市研发类用地供给呈现波动变化，2020 年研发类用地供给
呈爆发式增长，全年供应量达到将近47 万平方米，之后2021 年、2022 年两年
成都的研发类用地供给量有较大回落，缩减至16 万平方米体量，2023 年供应
量则大幅回升至约31 万平方米。
图：成都市研发类用地供给情况（2018-2023）
资料来源：CREIS 数据，仲量联行
95
从研发类用地成交情况看，2018-2023 年成都市研发用地的成交量呈波动变
化，变化趋势与供给量基本一致，2020 年度呈现爆发式增长，2021、2022 两年
有大幅下降。从研发类用地成交价格来看，2018-2022 年成都市研发类用地成交
价格呈整体上升趋势，2021 年和2022 年达到6,000 元/平方米以上，2023 年降
至4,864 元/平方米。
图：成都市研发类用地成交情况（2018-2023）
资料来源：CREIS 数据，仲量联行
从研发类用地供给与成交情况看，2018-2023 年成都市推出的研发类用地能
实现全部成交，由此可见市场对研发类用地的潜在需求仍较多，该类型用地未
来仍是市场投资者关注重点。
3）成都市及高新区软件园发展现状
①成都市产业生态圈及功能区发展现状
根据成都市人民政府发布的《全市产业功能区及园区建设实施方案》，成
都市目前确立形成12 个产业生态圈及66 个产业功能区。其中12 个产业生态圈
包括：电子信息、航空航天、医药健康、轨道交通、汽车产业、新型材料、数
字经济、人工智能、先进生产性服务业、新消费产业、都市农业和食品、碳中
和，共12 个产业生态圈。其中，电子信息产业生态圈包括位于成都高新区和郫
都区的成都电子信息产业功能区、位于成都高新区的成都新经济活力区等区域；
数字经济产业生态圈包括成都新经济活力区、位于天府新区的成都科学城、天
府数字文创城等区域；人工智能产业生态圈包括成都新经济活力区、成都科学
96
城、天府牧山数字新城等区域。
成都市聚焦于未来科技、未来医学、工业机器人、工业设计、氢能、数字
文创、医美等细分领域，形成产业功能区；聚焦物联网、工业互联网、量子技
术、算力服务、区块链、检验检测、中央法务等未来赛道，形成产业社区进行
承载和孵化，待产业成熟度、市场规模、对外影响力培育扩大后，竞争升格为
产业功能区。
整体来看，成都市重点产业园区分布与产业生态圈和功能区布局具有较强
的相关性。一方面是由于产业发展很大程度受政策驱动影响，因而作为核心载
体的产业园区也呈现较强政策导向性；另一方面，除交通条件外，产业基础、
产业集聚等也是产业园区选址布局的重要因素，而产业功能区一般产业发展基
础较好，或已形成一定的产业集聚效应。
软件和信息技术服务业是电子信息生态圈的重要组成部分。近年来，四川
省、成都市先后出台一系列政策支持和鼓励电子信息产业发展，产业发展环境
大幅度改善，布局逐步优化，产业规模实现快速增长。目前，四川省已初步形
成以成都为中心，成德绵经济带为脉络，围绕成都高新区、绵阳科技城等重点
功能区布局的电子信息产业集群。现阶段，成都市已初步建成涵盖基础软件、
工业软件、嵌入式软件、重点行业应用软件、新兴技术软件等较为完整的软件
产业链条，并成功获批国家人工智能创新应用先导区，入选国家“芯火”双创
基地、软件和信息服务国家先进制造业集群等国家级试点示范。2023 年1-11 月
成都市累计完成软件业务收入4,548.6 亿元，同比增长13.7%。
作为中国第三个获批的“中国软件名城”，成都的软件园区发展也取得了
一定成就。目前成都市软件产业园布局在六个核心区域，根据产业引导及布局
来看，各区域发展的侧重点也有所不同：成都高新区发展高端软件研发，锦江
区着重数字文创产业发展，天府新区成都直管区重点发展网络信息安全方向，
青羊区重点发展工业软件方向，双流区重点发展集成电路设计方向，都江堰市
重点发展智慧旅游方向产业。
图：成都市软件产业布局图
97
资料来源：成都市政府
②成都市主要软件园区市场表现
软件和信息技术服务业具有技术密集、资本密集和知识密集的特点，产业
发展对产业聚集程度要求高，同时离不开政策的大力支持，因此，专业运营的
软件园区成为推动产业特色化发展的重要载体和集聚化发展的有力抓手。
产业功能区是成都市软件和信息技术服务业发展的重要支撑和强大引擎。
从空间布局上来看，成都市软件业发展主要依托成都新经济活力区（高新区）、
成都科学城（天府新区）、成都芯谷（双流区）、金牛高新技术产业园区（金
牛区）、成都未来科技城（高新区）等支撑产业功能区建设，聚焦软件服务和
信息服务，重点发展应用软件、系统软件、支撑软件、数字动漫、数字化娱乐、
5G 网络通信等细分领域重点布局。
分区域来看，成都市各软件业功能区租金存在一定差异。根据市场调研来
看，成都新经济活力区发展起步早，区位交通优势和产业集聚效应明显，重点
发展5G 通信与人工智能、网络视听与数字文创、大数据与网络安全、区块链
应用创新等领域，目前该区域内主要软件园区的平均租金范围约60-75 元/平方
米/月，处于较高水平；成都科学城得益于区域整体发展水平提升和政策导向，
重点发展新一代人工智能、5G 通信、区块链等高新技术，区域内软件园区处于
快速发展阶段，目前的平均租金约55-65 元/平方米/月；成都芯谷主导产业为网
络信息、物联网和工业互联网技术等，目前区域内软件园区平均租金在50-60
元/平方米/月；金牛高新技术产业园区发展起步较晚，基于卫星导航“北斗+”
98
技术，重点发展通信技术、大数据、遥感测绘、应急指挥等“北斗+”产业，以
及智能无人系统、系统解决方案等人工智能产业，区域内软件园区尚处于发展
阶段，目前平均租金约45-55 元/平方米/月。
表：成都市软件和信息技术服务业主要功能区布局市场表现
功能区主导产业所在区域
平均租金范围
（元/平方米/月）
成都新经济
活力区
重点发展5G 通信与人工智能、网络视听与
数字文创、大数据与网络安全、区块链应用
创新，跻身国内相关产业第一方阵。
高新区60-75
成都科学城
重点发展新一代人工智能，5G 通信、区块
链等高新技术，打造国内一流的高新技术创
新服务高地。
天府新区55-65
成都芯谷
主导产业为集成电路、网络信息、工业互联
网和物联网技术等。重点发展化合物半导
体、新型显示、智能终端产业，建设全国重
要的芯片、面板显示、新型计算终端（计算
机、工控机）生产基地，通信设备研发制造
基地的协同发展区。
双流区50-60
金牛高新技
术产业园区
基于卫星导航“北斗+”技术，重点发展军
工电子、通信技术、大数据、遥感测绘、应
急指挥等“北斗+”产业；智能无人系统、
通信模块、基带芯片、数字化车间、系统解
决方案等人工智能产业。
金牛区45-55
资料来源：仲量联行
③高新区主要软件园区
成都高新区是成都市发展软件和信息技术服务业、助力成都电子信息生态
圈建设的有效途径和主要承载地。在成都市发布的《全市产业功能区及园区建
设实施方案》中，电子信息产业功能区、新经济活力区和成都科学城均位于成
都高新区。根据成都电子信息行业协会统计，成都市5G 通信、大数据、物联
网和人工智能行业相关企业分布呈现明显的集中化趋势，主要分布在高新区、
武侯区和天府新区，其中，高新区相关企业数量排名第一，占成都市相关企业
数量的47%。
高新区的软件和信息技术服务业主要布局在高新南区，聚焦视听与数字文
创、5G 与人工智能、大数据与网络安全三大主攻方向，以天府软件园、瞪羚谷
产业社区、骑龙湾产业社区、AI 创新中心、中国欧洲中心、新川创新科技园六
大产业社区为抓手，围绕产业细分领域共同打造成都以5G、人工智能和数字文
99
创为核心的新经济产业。
产业发展带来了产业园区市场需求的不断增加。近年来，成都高新区软件
园市场发展迅速，重点园区租金水平整体呈现平稳上升趋势。不同园区租金水
平仍存在一定差异，2023 年市场平均租金基本保持在60-75 元/平方米/月范围内，
租金复合增长率约为3.0-3.5%（近6 年）。高新区软件园区供给端较为稳定，
随着公共卫生事件影响因素消退，市场需求进一步得到释放，预计整体市场租
金将呈现稳中有升的发展态势，年租金增长率将保持在现有水平。
图：高新区软件园平均租金及增长率（2018-2023）
资料来源：公开信息，仲量联行
备注：平均租金为面租金（face rent），含税不含物管费。
（4）我国产业园区行业未来发展趋势及市场需求
1）未来发展趋势
①促进园区产业转型，集中发展集约型、创新型产业
在过去，产业园区通常是以低端制造业、服务业等低附加值产业为主，但
是随着经济的发展和土地成本的提高，由于低端制造业和服务业的净利润率较
低，其通常会迁出园区，取而代之的是新能源、新材料、软件等新兴产业。在
这一趋势下，园区可以通过吸引科研院所、集聚科研创新企业，促进园区内新
兴产业的集聚与发展，大力引进科技含量高、创新能力强、商业模式好的优质
企业和项目，提升产业的集聚和辐射能力。
②提高运营能力，获取增值收益
100
传统的产业园区通常依靠园区内部的租金收入和住宅的出售获取收益，但
如今，这种运营模式对于我国产业园区的可持续发展能力的提高所能带来的帮
助是微乎其微的。所以需要提高园区的运营管理能力，依靠专业的管理团队和
附着产业的类型，园区逐渐提供多种增值服务，如代建代管业务，帮助企业进
行生地开发、熟地改造，物业管理，生活配套（餐饮、教育、娱乐、医疗等），
以拓展盈利渠道，增强可持续发展能力。
③提供专业化服务，重视园区内部企业发展
园区的服务是产业园区发展的关键，目前我国大部分园区仍然处在招商引
资的初始过程时，已有部分产业园区向促进园区入驻企业发展方面转型。根据
企业成长需要，未来产业园区可以根据企业所处的不同发展阶段，为其提供不
同的专业化服务。在企业初创阶段，园区孵化器为企业提供创业孵化服务；在
企业成长阶段，为企业提供融资服务等服务，在帮助企业成长的同时，也扩宽
了园区的多元化发展道路。
④产城融合发展
随着产业园区的发展模式演化与升级，园区内的就业主体已经演变为了高
级白领，由于高级白领对于生活品质的较高追求，所以打造商住平衡的产业园
区，在产业园区内引进学校、医院和购物中心等生活配套设施，降低人们的通
勤距离，提高人们的生活质量，逐步实现产城融合，也逐步成为人们的共识。
未来，产业园区开发商在建设和运营产业园时，应遵循“以产兴城、以城带产、
产城融合、城乡一体”的理念，围绕人的需求、提升人的幸福感、助力产业和
城市发展的目标，逐步摸索出一条与城市、环境良性共赢的道路。此外，还需
要针对不同城市区域，进行个性化产业园建设。基于政策规划、区位优势、产
业链现状，对区域、土地、产业价值的反省式、内涵式挖掘，基于产业主题和
概念进行重新的“排列—组合—链接”，建设适合城市区域的特色产业园。
2）市场需求预测
产业园区的市场需求受产业升级、转移、自贸区等要素激发，行业发展将
出现结构化差异，我国不同地区在不同阶段预计将出现不同的市场需求。
①我国的东部地区由于具有先发优势，在许多高技术产业上有较好的产业
基础，因此其发展重点主要在于在战略性新兴行业和金融、信息等生产性服务
101
业，如北京、上海、深圳，未来发展将更侧重研发、金融等高端服务性行业，
对应的市场需求是高科技园区、总部基地等；
②中西部及大城市周边小城镇承接东部产业转移，长江经济带助推中部和
川渝地区产业承接能力，工业仍以传统制造业为主，主要市场需求是工业园区、
物流园、高科技园区。
4、基础设施项目所在区域宏观经济及产业规划分析
（1）基础设施项目所在区域宏观经济情况
近年来，成都市随着国家政策支持和成渝地区双城经济圈的大力发展，经
济运行呈现增速快和趋势向好的发展态势。
1）地区生产总值
2018-2023 年成都市经济保持稳定增长，期间按可比价格调整的地区生产总
值复合增长率为6.2%。根据成都市统计局发布的2023 年成都经济运行情况数
据，2023 年全市实现地区生产总值22,074.7 亿元，较2022 年增长6.0%，在全
国各大城市GDP 排名中位列第七。
图：成都市地区生产总值与增长率（2018-2023）
资料来源：成都市统计局，仲量联行
备注：增长率为统计局披露数据，按可比价格计算
根据四川市（州）地区生产总值统一核算结果，2024 年上半年，成都市实
现地区生产总值11,152.1 亿元，按可比价格计算，同比增长4.8%。
2）城镇居民人均可支配收入
2018-2023 年成都市城镇居民人均收入和支出稳步上升，2023 年成都市城
102
镇居民人均可支配收入达到约5.75 万元，同比增长4.7%，2018-2023 年复合增
长率为6.4%。伴随着可支配收入的不断提高，成都市城镇居民人均消费支出稳
定增长，2022 年城镇居民人均消费支出为32,171.0 元，同比增长1.9%，2018-
2022 年复合增长率为4.2%。成都市城镇居民持续增长的收支水平体现出人均消
费能力逐步提升的态势，有利于成都消费市场的发展。
图：成都市城镇居民人均收支情况（2018-2023）
资料来源：成都市统计局，仲量联行
备注：2023 年成都市城镇居民人均可支配收入为根据统计局披露的增长率
数据估算；2023 年成都市城镇居民人均消费支出截至仲量联行估价报告出具日
暂未披露。
3）产业结构
2018 年至2023 年，第三产业长期以来一直是成都市的经济发展重点产业。
2023 年，成都市三产结构为2.7：28.9：68.4。2018 年到2023 年，三产结构中
第一产业持续维持较低占比，第二产业所占经济比重自2019 年以来稳定在30%
左右，第三产业所占经济比重自2019 年以来稳定在65%以上。
2023 年成都市第一产业、第二产业和第三产业的增加值分别为594.9 亿元、
6,370.9 亿元和15,109.0 亿元。第一产业增加值相比去年增长1.1%，第三产业增
加值相比去年增长9.3%，其中信息传输、软件和信息技术服务业增加值增长
6.2%，金融业增加值增长6.0%。成都市科技产业和制造业的快速增长体现出成
都市科学研究和技术服务业总体具有较强的增长能力，将带动企业对软件园区
103
需求的逐步提升。
图：成都市产业结构（2018-2023）
资料来源：成都市统计局，仲量联行
根据四川市（州）地区生产总值统一核算结果，2024 年上半年，成都市第
一产业、第二产业和第三产业的增加值分别为206.5 亿元、3,276.7 亿元和
7,668.9 亿元，分别同比增长2.0%、4.1%和5.1%。
4）固定资产投资
2018 年至2023 年成都市固定资产投资总额稳步增长。2023 年，全市固定
资产投资比上年增长2.0%。重点产业投资势头良好，航空航天器及设备制造业
投资增长103.4%，计算机及办公设备制造业投资增长301.2%，高技术服务业
投资增长6.1%。重大项目持续推进，成为拉动全市投资增长的重要动力。固定
资产投资的稳步增长为城市经济发展的持续动力和基础保障。2018 至2023 年
间成都市房地产开发投资同样保持稳定增长趋势，反映出成都市人才和产业吸
引力的增强。
图：成都市固定资产投资与房地产开发投资（2018-2023）
104
资料来源：成都市统计局，仲量联行
备注：2018 年至2023 年固定资产投资仅披露增长率，投资数额由增长率算出；2019
年至2023 年房地产开发投资仅披露增长率，投资数额由增长率算出。
根据成都市统计局和国家统计局成都调查队发布的信息，2024 年上半年，成都市固定
资产投资同比增长6.1%。建安工程、设备购置投资分别增长15.6%、37.7%，占全部投资
比重较2023 年同期分别提升4.9 个、2.5 个百分点。
根据成都市统计局发布的2024 年8 月成都统计月报，2024 年1 月至8 月，成都市固定
资产投资额累计同比增长7.6%。
5）社会消费品零售总额
2018 年至2023 年成都市社会消费品总额总体稳定增长，从6,801.8 亿元增
长至10,001.6 亿元。2023 年成都市社会消费品零售总额同比去年增长10.0%。
升级类消费增长较快，新能源汽车、金银珠宝类零售额分别增长48.7%、45.5%。
图：成都市社会消费品零售总额（2018-2023）
105
资料来源：成都市统计局，仲量联行
备注：增长率为统计局披露数据
根据成都市统计局和国家统计局成都调查队发布的信息，2024 年上半年，成都市实现社会
消费品零售总额5,068.3 亿元，同比增长2.2%，其中6 月当月增长4.2%。
根据成都市统计局发布的2024 年8 月成都统计月报，2024 年1 月至8 月，成都市实现社会
消费品零售总额6,645.8 亿元，同比增长1.9%。
（2）区域经济发展趋势
1）城市结构定位
依据成都市政府于2018 年颁布的《成都市城市总体规划（2016-2035
年）》，成都市将构建“一心两翼一区三轴多中心”的网格化市域空间结构。
“一心”是以龙泉山城市森林公园为核心；“两翼”包含中心城区和东部城市
新区2 片城市发展区域；“一区”是指龙门山生态涵养区；“三轴”包含南北
城市中轴、东西城市轴线和龙泉山东侧新城发展轴3 条发展轴线；“多中心”
是指8 个区域中心城。成都市通过“一心两翼一区三轴多中心”的建设促进中
心城区功能疏解提升、品质优化，推动东部城市新区形成新的功能极核，形成
一批具有较强支撑能力的区域中心城。同时成都市将打破传统的单核集聚发展
模式，与周边德阳、眉山、资阳、雅安等城市统筹考虑，构筑网络化的“大成
都”都市区。
图：成都市域空间结构规划图
106
资料来源：《成都市城市总体规划（2016-2035 年）》，成都市人民政府
2）城市发展目标
依据《成都市城市总体规划（2016-2035 年）》，成都市将立足于城市实际
发展，服务国家战略，面向国际开发，树立建设区域中心城市、高标准全面建
设国家中心城市、迈入世界城市行列三步走的目标。其中到2022 年，成都市将
建设区域中心城市，成为区域经济、科技、金融、文创、对外交往中心和综合
交通通信枢纽；到2035 年，成都市将高标准全面建成国家中心城市，城市能级
和影响力显著提升，成为在经济、金融、科技、对外交往等领域具有国家级影
响力的中心城市；到2050 年，成都市将迈入可持续的世界城市之列，建成国际
运筹中心、国际创新中心和国际文化中心。
3）基础设施建设
依据《成都市城市总体规划（2016-2035 年）》，成都市将加强全国性综合
交通枢纽的建设，提高国际门户枢纽城市功能，从航空、铁路、公路等多方面
打造国际交通枢纽。在航空方面，天府国际机场将被打造成为洲际门户枢纽机
场，与双流国际机场共同构建成都国际航空枢纽。在铁路方面，成都市未来将
深入落实蓉欧+战略，依托境内国际铁路港构建国际铁路货运枢纽，同时成都市
107
将通过京昆、兰广、沿江等高铁通道融入国家高铁网，优化铁路客运枢纽格局
构建国家铁路客运枢纽。在公路方面，成都市将对接区域高速公路，构建通达
全国的高速网络，从而构建国家高速公路枢纽。成都市将充分发挥其联结一带
一路和长江经济带的枢纽作用，努力建设成为中国向西、向南开放，联系欧亚
大陆腹地的门户城市。
4）产业规划
根据《成都市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目
标纲要》，成都市将围绕“一山连两翼”城市发展新格局，突出“东进、南拓、
西控、北改、中优”差异化功能定位，以“人城产”逻辑推动组团发展、功能
复合，构建产城融合、职住平衡的全域功能体系，统筹推进新城新区增量拓展
和生态涵养区减量发展、中心城区有机更新和近郊区域加快发展的精明增长发
展格局。
在产业发展上，成都未来将打造错位协同的产业生态圈。共建成德临港经
济产业带，着眼服务全省制造业转型升级、建设外向型经济发展高地，发挥成
都国际铁路港经济技术开发区引领作用，推动成都国际铁路港和德阳国际铁路
物流港一体化运营。共建成眉高新技术产业带，围绕建设内陆开放门户和打造
国家级高新技术产业基地，发挥四川天府新区引领作用，加强电子信息、先进
材料、智能制造等领域产业协作，持续拓展金融、商贸、科教、医疗、文化等
领域合作。沿天府大道南延线集聚发展高新技术产业。协同眉山东部片区，共
建成眉高新技术协作产业园区，打造现代服务业先行示范区，形成现代服务业
与先进制造业协作共进的局面。共建成资临空经济产业带，立足推动成渝地区
双城经济圈“双核”相向发展，打造成渝发展主轴新兴增长极。共建成都天府
国际机场临空经济区“一区两片”为纽带，依托成都空港新城、简州、天府奥
体公园、未来医学城、未来科技城、成都空天产业功能区、简阳临空经济产业
园及电商物流产业功能区、资阳临空经济区、资阳高新区等载体，深化轨道交
通、医药健康等领域产业协作，打造成都天府国际机场临空经济协同区。推动
建设龙泉山东侧现代产业发展带，大力推进成都东进，以航空经济为核心，推
动先进制造业和生产性服务业东移，强化产业链、供应链、创新链、价值链协
作，探索在区域内共同创建承接国际和东部产业转移示范区。
108
本项目坐落于规划中的南拓区域，区域将坚持“创新赋能、生态表达”，
聚焦增强科技网络中的原始创新策源功能，充分发挥四川天府新区内陆开放门
户和成都高新区自主创新示范区引领作用，突出生态价值转化示范和生产、生
活、生态空间融合可持续发展样板打造，联动双流、新津、邛崃形成协同发展
新格局。围绕打造高质量发展示范区和公园城市先行区，加快构建以成都新经
济活力区为新经济发展动力源，以成都科学城、天府国际生物城为创新核心引
擎，以数字经济带、开放经济带、总部经济带、绿色经济带为创新功能拓展区
和创新技术转化区的“一源双核四带”生产力布局，加快建设全市综合性副中
心，塑造疏密有致、智慧高效的创新之城。本次入池产业园运营成熟，将在吸
引龙头企业以及招引产业链配套企业上具有一定优势。同时，园区内各功能业
态较为完善，有助于引导软件产业聚集，形成完善的产业生态。
图：成都市产业布局结构图
资料来源：成都市人民政府
5、影响行业发展的有利因素和不利因素
（1）有利因素
1）丰富的劳动力资源
我国的产业园区依靠我国丰富的劳动力资源、广阔的市场腹地等优势因素，
109
在做好集约化资源利用、优化各类资源配置的前提下，能够承接世界产业转移，
实现生产的全球化，进而较快地与世界生产体系融为一体，成为“世界工厂”
的不可或缺的重要组成部分，从而促进我国产业园区行业的飞速发展。
2）较高的人口素质与受教育程度
我国有着较高的人口素质与受教育程度，充分利用这一点可以更多地吸引
跨国公司研发机构，成为全球科技研发中心体系的重要组成部分。我国的产业
园区经过几十年的发展，已经成为跨国公司在中国最主要的集聚地，有条件在
原来的生产基地基础上开设新的研发机构，或吸引更多新的跨国公司进区设立
研发中心，使之成为跨国公司在中国的研发中心密集区。
3）服务贸易的全球化
产业园区有机会更多地吸引跨国服务业企业，扩充其区域经济功能。现代
服务业，特别是与生产活动紧密关联的生产服务业，如物流、进出口采购服务、
产品检验服务、工程咨询、设备租赁、标准认证以及金融、保险、会计等服务
业，必然伴随着生产的全球化而趋向服务网络的全球化。产业园区最有条件成
为吸引跨国生产、服务外包业务投资的区域，其经济功能也由过去单纯的工业
转向包括生产、研发、服务等在内的更加综合的经济功能。
4）引进先进技术人才和制度
经济全球化加速了产业园区利用外资的进程，而伴随着外资的大规模进入，
与之相伴的是各类人才和先进管理制度的进入，使产业园区成为人才的聚集地、
技术和管理创新的试验地、中外文化的汇集地。
5）对外开放环境的进一步优化
近几十年来，我国对外贸易环境总体上稳中向好，我国加入WTO 后，对
外开放水平进一步提高，逐步与国际接轨。而我国加入东盟自由贸易区，与港
澳签署CEPA，为产业园区走向世界开辟了新的途径，亦为产业园区在更宽广
的领域直接参与国际市场竞争创造了更宽松的政策和法律环境。
（2）不利因素
1）各地区经济竞争加剧
经济全球化加剧了各国对吸引外国投资的竞争，要求产业园区具备与国际
标准相吻合的投资环境，从依靠特殊优惠政策和低廉土地、劳动力吸引投资向
110
依靠良好综合投资环境吸引投资转变。
2）易受国际金融环境波动的影响
产业园区在统筹对外开放与国内市场之间的平衡上面临更大挑战，要求开
发区必须强化经济的内生性，强化外商直接投资对当地经济的根植性和附着力。
3）同质化竞争压力与日俱增
产业园区必须打造有自身特色的核心竞争力，从提高产业集聚度、增强高
新技术的自主创新能力等方面构筑差异化竞争优势，以应对与日俱增的同质化
竞争压力。
6、产业园区行业的主要特征
自1979 年至今，中国产业园区实现了“1.0”到“4.0”的变革，从一开始
的第一代以纯“租售模式”为主的产业园区发展到如今的第四代以“投资孵化
服务”为主的复合型产业园区。
第四代产业园区发展更注重园区的生态产业体系的构建，致力打造汇聚住
宅区、商业街、办公楼、休闲区、娱乐于一体的，园区与企业共同成长的，具
有活力、多元化的创新生态综合体。
（1）定位“四新化”
第四代产业园区通常以“新技术”、“新产业”、“新业态”、“新模式”
为主要产业范围，相对于传统产业，“四新经济”对产业发展环境的要求更高，
不仅需要硬环境，更需要人才、资本、服务等软性要素的匹配。
（2）链接平台化
第四代产业园区的产业主体具有多样性和强关联性两大特征：
1）多样性
在产业链整体企业配套的基本需求之外，还需要更多生产性服务企业和政
府相关的配合和配套进行产业生态的整体完善。产业主体的多样性满足了高科
技企业对要素的多样性需求，是园区生态网络得以形成的基础。
2）强关联性
园区内各个生态系统的部分均能够实现除产业链上下游以外的企业业务往
来，同时通过物联网和大数据等方式进行数据共享与运营，实现互联平台的建
设，有效降低企业成本，提升园区整体效益。
111
（3）空间交流化
第四代产业园区通常具备去边界化和空间生活化的规划设置：
1）去边界化指园区在设计时对园区内部各个区域的边界做了相应的柔和化
处理，使各个区域融为一体，便于内部各个区域相互之间的交流。
2）空间内容生活化指通过设置茶桌、座椅、露天咖啡馆等生活化设施，给
交流带来舒适感和放松感，提高交流效率。
（4）商住平衡化
由于第四代产业园区主要以高技术、高附加值产业为主，其对环境要求也
较高，这就必然导致了产业园区的主体是高级白领，而高级白领对于生活品质
和配套设施的要求也较高，所以提升产业园区的居住体验感、幸福感，追求商
住平衡成为促进产业园区高质量发展的必然要求。
第四代产业园区在规划设计上充分考虑了商住平衡的问题，通过生活配套
的打造，建设完善商业街、住宅、医院、学校、广场、运动场及综合体等能够
满足人们的居住安全、休闲娱乐、文化教育、社交等多方面需求的建筑载体，
实现真正意义上的产城融合发展。
（5）服务生态化
第四代园区的服务体系通过初级服务、基本服务、生产性服务和生态化服
务四个层次的园区服务体系，切实满足产业生态的需求。在构建服务体系时，
通过构建不同类别的服务平台，结合产业发展需求，打造技术、金融、人才、
孵化和综合服务五大平台，为企业提供包括交流培训、人力资源、中介代理、
信息与宣传、政策支持等全方位的生态化产业服务。
7、产业园区运营模式分析
我国产业园区主要可分为以下几种运营模式：
（1）政府运营模式
政府运营模式是指产业园区通常是由政府投资开发，园区为入驻公司提供
税务代理、行政事务代理的服务，同时政府部门也给予企业一些优惠政策的运
营模式。政府运营模式适用于一些规模小，管理简单的园区，但对于大型的园
区，政府运营模式可能无法保证园区的长期运营。
112
（2）投资运营模式
投资运营模式是政府通过投资建设园区，以房租、固定资产等作为合作资
产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上
市，实现资产增值并收回投资的运营模式。
运营商利用自身在产业集群方面的优势，挖掘优质企业进行资本注入，收
取投资收益；开展创业企业的投资孵化，引导资本参与，加速企业成长；挖掘
园区内部客户的潜在需求，以增值服务对园区价值进行二次开发；形成母基金、
产业子基金及项目直投的多层次产业投资业务布局。投资运营模式更侧重于孵
化中小企业，其成功的关键在于寻找有潜力的中小企业，这种运营模式在中短
期能够获得的回报很少，但对于一个地区的长久发展会起到至关重要的作用。
（3）服务运营模式
服务运营模式是指园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等
软服务，为企业提供更佳的生存发展环境来帮助企业的发展。这种运营模式强
化了园区与企业的合作，拓宽了园区的收入渠道。服务运营模式的园区，除依
靠出售、出租工业厂房、研发办公楼等基础设施实现盈利外，还通过招商引资
获取其他收入。利用公共服务平台为入驻企业提供日常服务，获取相应的服务
收益。
园区作为一个大的社群，企业是社群的组成成员，在满足企业对园区的基
础服务、物业服务等需求之余，基于企业特点以及产业类型，为企业提供定制
的信息化增值服务，例如人力资源、科技创新、金融服务、咨询服务等，建立
园区资源共享、互联互通服务体系的产业生态圈，从而实现园区可持续发展。
目前，入驻企业对园区内土地、政策的需求逐渐下降，对园区服务软环境
提出了更高的要求。面对形形色色的园区服务需求，园区应充分整合各类的服
务需求，为园区企业提供方便、全面、高效的相关运营服务，提高资源效率，
加强企业信息共享，达到服务需求者、供给者、园区开发商三者共赢的结果。
（4）产业运营模式
产业运营模式是指在园区设立伊始，其目的就是为了发挥产业集聚效应，
搭建一条完整的产业链，实现产业集群，提高本地区相应产业的竞争力。此类
园区开发一般具有规模范围广、时间周期长、资源整合要求高等特点，此类项
113
目前期投资大，资金回笼较慢，一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业
优势。
这类产业园承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用。园区在投资
初期会进行招商引资，并对有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资一个全
资公司在园区内运营重要的产业项目，通过分享企业成长红利获得资本增值。
产业运营模式的园区往往要同时具备行政职能、服务职能和企业投资运营职能，
对园区的管理能力和运营能力要求较高，但建成后将在区域范围内形成压倒性
的产业优势。
8、行业竞争情况
产业园区的发展越来越快。品牌房企、实体巨头、创投机构、轻资产园区
运营商等均加快入局，整个行业呈现出“群雄逐鹿”的局面。近几年，产业园
区与智能经济、平台经济、共享经济等新技术、新模式的结合也在加速，新基
建、互联网、生物医药、新能源等新经济形态正依托园区蓬勃发展，一批新的
经济增长点、增长极、增长带正在加快形成。
自2012 年以来，中国产业园区数量不断增加，传统产业产能过剩的不平衡
态势加剧。产业园区的发展已从“增量开发”时代走向“存量运营”时代，从
“规模经济”进入到“创新经济生态”阶段。产业园区不再是粗放的“地产模
式”，需要专业团队，专业设计和专业运营，构建产业园区独特竞争力。
（三）基础设施项目合规情况
1、基础设施项目权属和资产范围
（1）资产范围
1）天府软件园一期项目
①入池范围
天府软件园一期项目由天府软件园A 区和天府软件园B 区组成，其中A 区
共有4 栋建筑入池（其中2 栋整栋入池，2 栋部分入池）；B 区共有6 栋建筑入
池（其中3 栋整栋入池，3 栋部分入池）。具体而言：
天府软件园一期项目包括天府软件园A 区的A5（不含已销售的1 层01002
号及2 层02002 号房屋）、A6（不含已销售的1 层及5 至8 层全部房屋）、A7、
A8 号楼房屋（不含配套设施、设备用房）及其所占用范围内的国有建设用地使
114
用权，天府软件园B 区的B2（不含已销售的1 层01001 号及5 层全部房屋）、
B3（不含已销售的-1 层P1003 号、1 层及3 层全部房屋）、B4、B6（不含已销
售的7 层、8 层全部房屋）、B7、B8 号楼房屋（不含配套设施、设备用房）及
其所占用范围内的国有建设用地使用权，以及在前述国有建设用地使用权下合
法投资建设形成的地下车库。
除办公、库房、车库以外的自行车库、开关站等房屋配套设施、设备用房
首次登记时产权登记在高投置业名下，根据最新不动产登记政策，天府软件园
一期过户至项目公司高投合顺名下进行不动产变更登记时，新办理的不动产权
证书中不再登记房屋配套设施、设备用房面积，前述房屋配套设施、设备用房
按照最新的不动产登记政策属于全体业主共有。
为免疑义，该等房屋配套设施、设备用房不属于入池资产范围。该部分资
产未来若涉及相关运营成本费用，将由全体业主根据对应权责情况进行分摊
（或根据物业公司的责任范围由其承担）。该部分资产未来的运营管理不属于
基金管理人的责任，为确保基金持有人利益不因该等资产的运营管理而受损，
发起人将采取多种方式维持其稳定运营，基金管理人将对此进行监督。
原始权益人高投置业已针对上述情况出具承诺函，承诺“天府软件园一期
项目配套设施及设备用房等未来将登记为全体业主共有的资产不属于本次发行
基础设施基金的入池资产范围，本公司将采取有效措施积极对该等资产进行管
理（包括但不限于日常维护、维修维保、更新改造等），确保不影响天府软件
园一期项目的稳定运营。若后续因该等资产管理问题导致基础设施基金或高投
合顺承担超出其作为业主角色责任范围的任何责任或损失，本公司将向基础设
施基金或高投合顺承担相应赔偿责任。”
②非整栋入池情况
天府软件园一期项目部分楼栋非整栋入池，系因为该等楼栋存在散售情况
（即部分楼层或部分房间单独出售）。上述已出售房屋合计面积为22,519.46 平
方米，占总面积（即入池面积+出售面积）的比例为14.76%，总体占比可控。
表：天府软件园一期入池资产及对外出售情况
楼栋入池情况未入池部分
入池面积
（m2）
出售面积
（m2）
A5 部分入池1 层01002 号、2 层02002 号房屋11,855.23 3,042.08
115
楼栋入池情况未入池部分
入池面积
（m2）
出售面积
（m2）
A6 部分入池1 层、5-8 层全部房屋9,320.43 6,082.38
A7 整栋入池- 10,591.65 -
A8 整栋入池- 10,622.18 -
B2 部分入池1 层01001 号、5 层全部房屋16,200.69 2,402.45
B3 部分入池-1 层P1003 号、1 层及3 层全部房屋11,217.09 7,532.85
B4 整栋入池- 18,893.84 -
B6 部分入池7 层、8 层全部房屋11,485.07 3,459.70
B7 整栋入池- 14,762.29 -
B8 整栋入池- 15,051.36 -
合计129,999.83 22,519.46
入池部分所在楼栋均已取得独立的不动产权证书，与散售部分在权属证照
方面实现明确分割。原始权益人与散售业主签署的《商品房买卖合同》中约定，
“买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用该商品房有关联的公共部位和
设施”。实际运行中，入池楼宇公共空间及设施设备亦未与所在楼栋散售业主
隔离。因此，该等公共空间及设施设备可对所有业主开放。
针对上述散售情形的风险缓释措施如下：
根据《民法典》第二百七十八条，改建、重建建筑物及其附属设施，改变
共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动由业主共同决定，且应当由专
有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，
并应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三
以上的业主同意（使用建筑物及其附属设施的维修资金等《民法典》规定的其
他业主共同决定事项，仅需经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决
人数过半数的业主同意）。
根据《成都市住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅建筑区划外，拥有
两个以上所有权人的商业类非住宅，应当参照该办法建立专项维修资金。《成
都市住宅专项维修资金管理办法》第二十五条规定，专项维修资金应当专项用
于建筑区划内住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，
不得挪作他用；专项维修资金使用需经分摊列支范围内专有部分面积占建筑物
总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意，并向业
主公示。
为保障运营管理决定权，减少资产散售对项目后续稳定运营的潜在负面影
116
响，原始权益人及项目公司已协调入池资产所在楼宇散售业主出具一致行动同
意函，同意在基础设施REITs 存续期内，就天府软件园一期物业管理、共有部
位/公用设施维修维护或提标改造等与天府软件园一期运营维护相关事宜，与项
目公司保持一致行动。
截至本尽调报告出具之日，项目公司高投合顺已分别取得天府软件园一期
入池资产范围内各楼栋专有部分面积四分之三以上的业主、人数四分之三以上
的业主（含高投合顺自身）的一致行动同意函，达到《民法典》规定的“双四
分之三”比例要求。天府软件园一期入池资产范围内各楼栋共有部分/公有设施
维修或提标改造时，前述一致行动同意函有利于高投合顺在进行法律规定的业
主决策程序后取得决定权。
2）盈创动力大厦项目
①入池范围
盈创动力大厦位于成都高新区锦城大道539 号，资产包括大厦内部的大部
分房屋（不含1 单元103-109 号、202 号、203 号房屋及配套设施、设备用房）
及其所占用范围内的国有建设用地使用权，以及在前述国有建设用地使用权下
合法投资建设形成的地下车库。
与天府软件园一期不同的是，由于盈创动力大厦办理不动产权证书时已适
用最新政策，相关配套设施、设备用房未登记于不动产权证书中，属于全体业
主共有，该部分资产不属于入池资产范围。该部分资产未来若涉及相关运营成
本费用，将由全体业主根据对应权责情况进行分摊（或根据物业公司的责任范
围由其承担）。该部分资产未来的运营管理不属于基金管理人的责任，为确保
基金持有人利益不因该等资产的运营管理而受损，发起人将采取多种方式维持
其稳定运营，基金管理人将对此进行监督。
原始权益人高投集团已针对上述情况出具承诺函，承诺“基础设施项目配
套设施及设备用房等已登记或未来将登记为全体业主共有的资产不属于本次发
行基础设施基金的入池资产范围，本公司将采取有效措施积极对该等资产进行
管理（包括但不限于日常维护、维修维保、更新改造等），确保不影响基础设
施项目的稳定运营。若后续因该等资产管理问题导致基础设施基金或盈创融顺、
高投合顺承担超出其作为业主角色责任范围的任何责任或损失，本公司将向基
117
础设施基金或盈创融顺、高投合顺承担相应赔偿责任。”
②未入池房间情况
盈创动力大厦1 单元103-109 号未入池，主要系其目前供高投集团自身作
为档案馆免费使用；1 单元202 号及203 号未入池，主要系其存在免费出租至中
国人民银行成都分行营业管理部用作征信服务大厅的情况。考虑到上述房间目
前存在非市场化运营的情形，且本基金发行后进行清退亦存在不确定性，故未
纳入底层资产范围，未来仍由高投集团继续自持。
上述未入池房间建筑面积共计3,292.58 平方米，面积占比（入池面积+非入
池面积）仅有6.21%，总体占比较小，影响较低。盈创动力大厦入池部分均已
取得独立不动产权证书，与未入池房间在权属证照方面实现明确分割。
针对盈创动力大厦单栋楼部分资产入池的情况，本基金设置了以下风险缓
释措施：
盈创动力大厦未入池部分仅有发起人高投集团一家业主，高投集团已出具
一致行动同意函，同意在基础设施REITs 存续期内，就盈创动力大厦物业管理、
共有部位/公用设施维修维护或提标改造等与盈创动力大厦运营维护相关事宜，
与项目公司保持一致行动，从而保障基金存续期间项目的稳定运营。
（2）资产权属
1）天府软件园一期项目
截至本尽调报告出具之日，天府软件园一期已完成产权过户手续，已变更
为项目公司高投合顺所有。具体情况如下：
①土地出让
天府软件园一期系由高投置业作为土地受让主体于2005 年12 月20 日与原
成都市国土资源局高新分局签署《国有土地使用权出让合同》（5101 高新
（2005）出让合同第18 号），以协议出让方式取得国有建设用地使用权。
根据成都市人民政府于2007 年1 月15 日向高投置业核发的《国有土地使
用权证》（成高国用（2007）第2001 号）以及于2007 年6 月22 日向高投置业
核发的《国有土地使用权证》（成高国用（2007）第2788 号），天府软件园一
期土地使用权的权属登记等信息见以下表格所列：
表：天府软件园一期项目土地使用权登记信息
118
国有土
地/集体
土地
产权证书
编号
权利人
名称
坐落
位置
宗地号
土地
用途
土地
面积
（平方
米）
使用年限
土地
取得
方式
土地出让
（转让）
方
国有
土地
成高国用
（2007）
第2788 号
成都高
新置业
有限公
司
成都高
新区天
府大道
中段765
号
06-
（03）
-019
工业82,162.
35
50 年，从
2005 年12
月20 日至
2055 年12
月20 日止
协议
出让
原成都市
国土资源
局高新分
局
国有
土地
成高国用
（2007）
第2001 号
成都高
新置业
有限公
司
成都高
新区天
府大道
中段801
号
06-
（03）
-020
工业85,102.
62
50 年，从
2005 年12
月20 日至
2055 年12
月20 日止
协议
出让
原成都市
国土资源
局高新分
局
②资产划转
截至本尽调报告出具之日，高投合顺已就天府软件园一期项下的相关房屋
取得房屋所有权。根据高投合顺提供的相关《不动产权证书》及《成都市不动
产登记信息查询结果》，前述相关房屋及土地的信息如下：
表：天府软件园一期项目房屋所有权登记信息
序
号
资产名
称
产权证书编
号
权利
人名
称
坐落位置
共用宗地
面积（平
方米）
建筑面积
（平方
米）1
宗地
用途
房屋
用途
土地使
用权年
限
1 A区5号
楼地上2
川（2024）
成都市不动
产权第
0271882号
高投
合顺
成都高新区
世纪城路
1129号5栋1-8
层
82,162.35 11,855.23 工业
用地
办
公、
库房
2055年
12月20
日止
2 A区6号
楼地上3
川（2024）
成都市不动
产权第
0272196号
高投
合顺
成都高新区
世纪城路
1129号6栋1
单元2-4层
82,162.35 4,507.84 工业
用地
办公
2055年
12月20
日止
3 A区7号
楼地上
川（2024）
成都市不动
产权第
02722206号
高投
合顺
成都高新区
世纪城路
1129号7栋1
单元1-8层
82,162.35 10,591.65 工业
用地
办公
2055年
12月20
日止
4 A区6号
楼地下
川（2024）
成都市不动
产权第
0271819号
高投
合顺
成都高新区
世纪城路
1129号6栋1
单元-1层1号
82,162.35 4,812.59
工业
用地
（地
下车
库）
车库
2055年
12月20
日止
5 A区8号川（2024） 高投成都高新区82,162.35 10,622.18 工业办公2055年
1 本表中相关房屋的建筑面积摘录自高投合顺提供的《不动产权证书》及成都市不动产登记中心于
2024 年9 月25 日出具的《成都市不动产登记信息查询结果》。
2 不含已销售的1 层01002 号及2 层02002 号房屋。
3 不含已销售的1 层及5 至8 层全部房屋。
119
序
号
资产名
称
产权证书编
号
权利
人名
称
坐落位置
共用宗地
面积（平
方米）
建筑面积
（平方
米）1
宗地
用途
房屋
用途
土地使
用权年
限
楼地上成都市不动
产权第
0272171号
合顺世纪城路
1129号8栋1
单元1-8层
用地12月20
日止
6 B区2号
楼地上4
川（2024）
成都市不动
产权第
0271455号
高投
合顺
成都高新区
天华一路99
号2栋1单元1-
4层
85,102.62 11,976.28 工业
用地
办公
2055年
12月20
日止
7 B区2号
楼地下
川（2024）
成都市不动
产权第
0272178号
高投
合顺
成都高新区
天华一路99
号2栋1单元-1
层101号
85,102.62 4,224.41
工业
用地
（地
下车
库）
车库
2055年
12月20
日止
8 B区3号
楼地上5
川（2024）
成都市不动
产权第
0272214号
高投
合顺
成都高新区
天华一路99
号3栋1单元2
层、4-5层
85,102.62 8,588.54 工业
用地
办公
2055年
12月20
日止
9 B区3号
楼地下
川（2024）
成都市不动
产权第
0272184号
高投
合顺
成都高新区
天华一路99
号3栋-1层
85,102.62 2,628.55
工业
用地
（地
下车
库）
车库
2055年
12月20
日止
10 B区4号
楼地上
川（2024）
成都市不动
产权第
0272209号
高投
合顺
成都高新区
天华一路99
号4栋1单元1-
5层
85,102.62 14,638.15 工业
用地
办公
2055年
12月20
日止
11 B区4号
楼地下
川（2024）
成都市不动
产权第
0272157号
高投
合顺
成都高新区
天华一路99
号4栋1单元-1
层1号
85,102.62 4,255.69
工业
用地
（地
下车
库）
车库
2055年
12月20
日止
12 B区6号
楼地上6
川（2024）
成都市不动
产权第
0272161号
高投
合顺
成都高新区
天华一路99
号6栋1单元1-
6层
85,102.62 9,564.36 工业
用地
办公
2055年
12月20
日止
13 B区6号
楼地下
川（2024）
成都市不动
产权第
0272166号
高投
合顺
成都高新区
天华一路99
号6栋1单元-1
层1号
85,102.62 1,920.71
工业
用地
（地
下车
库）
车库
2055年
12月20
日止
14 B区7号
楼地上
川（2024）
成都市不动
产权第
高投
合顺
成都高新区
天华一路99
号7栋1单元1-
85,102.62 13,051.28 工业
用地
办公
2055年
12月20
日止
4 不含已销售的1 层01001 号及5 层全部房屋。
5 不含已销售的-1 层P1003 号、1 层及3 层全部房屋。
6 不含已销售的7 层、8 层全部房屋。
120
序
号
资产名
称
产权证书编
号
权利
人名
称
坐落位置
共用宗地
面积（平
方米）
建筑面积
（平方
米）1
宗地
用途
房屋
用途
土地使
用权年
限
0272220号8层
15 B区7号
楼地下
川（2024）
成都市不动
产权第
0272168号
高投
合顺
成都高新区
天华一路99
号7栋1单元-1
层1号
85,102.62 1,711.01
工业
用地
（地
下车
库）
车库
2055年
12月20
日止
16 B区8号
楼地上
川（2024）
成都市不动
产权第
0272217号
高投
合顺
成都高新区
天华一路99
号8栋1单元1-
8层
85,102.62 13,018.80 工业
用地
办公
2055年
12月20
日止
17 B区8号
楼地下
川（2024）
成都市不动
产权第
0272154号
高投
合顺
成都高新区
天华一路99
号8栋1单元-1
层1号
85,102.62 2,032.56
工业
用地
（地
下车
库）
车库
2055年
12月20
日止
如前所述，根据天府软件园一期项目房屋所有权证，天府软件园一期首次
登记时，自行车库、开关站等房屋配套设施、设备用房（合计面积1,893.42 平
方米）首次登记时产权登记在高投置业名下，根据最新不动产登记政策，天府
软件园一期过户至高投合顺名下进行不动产变更登记时，新办理的不动产权证
书中不再登记房屋配套设施、设备用房面积，前述房屋配套设施、设备用房按
照最新的不动产登记政策属于全体业主共有。为免疑义，该等资产不属于入池
资产范围。
2）盈创动力大厦项目
截至本尽调报告出具之日，盈创动力大厦已完成产权过户手续，已变更为
项目公司盈创融顺所有。具体情况如下：
①土地出让
盈创动力大厦系由高投集团作为土地受让主体于2005 年2 月28 日与原成
都市国土资源局高新分局分别签署了编号为“5101 高新（2005）出让合同第03
号”及“5101 高新（2005）出让合同第05 号”《国有土地使用权出让合同》，
以协议出让方式取得国有建设用地使用权。
根据成都市人民政府于2012 年1 月10 日向高投集团核发的《国有土地使
用权证》（成高国用（2012）第179 号），盈创动力大厦土地使用权的权属登
记等信息见以下表格所列：
121
表：盈创动力大厦项目土地使用权登记信息
国有土
地/集体
土地
产权证书
编号
权利人
名称
坐落
位置
宗地
号
土地
用途
土地面积
（平方
米）
使用年限
土地
取得
方式
土地出让
（转让）
方
国有
土地
成高国用
（2012）
第179 号
成都高
新投资
集团有
限公司
成都高
新区科
技孵化
园内
GX4-
5-139 工业35,633.80
50 年，从
2005 年2
月28 日至
2055 年2
月28 日止
协议
出让
原成都市
国土资源
局高新分
局
②资产划转
截至本尽调报告出具之日，盈创融顺已就盈创动力大厦相关房屋取得房屋
所有权。根据盈创融顺提供的《不动产权证书》及《成都市不动产登记信息查
询结果》，前述相关房屋的信息如下：
表：盈创动力大厦项目房屋所有权登记信息
序
号
资产
名称
产权证书编号
权利人
名称
坐落位置
共用宗地面积
（平方米）
建筑面积
（平方米）
宗地用途
房屋
用途
1
盈创动
力大厦
地上
川（2024）成
都市不动产权
第0272481 号
盈创融
顺
成都高新区锦城
大道539 号1 栋
1 单元1-16 层
35,633.80 35,030.26 工业用地办公
2
盈创动
力大厦
地下
川（2024）成
都市不动产权
第0272492 号
盈创融
顺
成都高新区锦城
大道539 号1 栋-
1 楼、-2 楼
35,633.80 14,737.94
工业用地
（地下车
库）
车位
合计49,768.20
根据盈创动力大厦划转至盈创融顺名下前高投集团提供的《成都市不动产
登记信息查询结果》，位于盈创动力大厦地上及地下的总面积为1,619.79 平方
米的消防通道、非机动车库、戊类库房、工具间系高投集团根据规划合法投资
建设的盈创动力大厦配套用房。如前所述，根据不动产登记政策，盈创动力大
厦划转至盈创融顺名下前，高投集团办理的房屋产权证书中未登记房屋配套设
施、设备用房面积，属于全体业主共有。因此，盈创融顺通过资产划转现持有
的盈创动力大厦房屋产权证书记载面积中不包含该等1,619.79 平方米的房屋面
积。该等消防通道、非机动车库、戊类库房、工具间不纳入盈创动力大厦的入
池资产范围。
2、基础设施项目固定资产投资管理相关手续
（1）天府软件园一期项目
1）立项审批程序
122
①立项批复、项目建议书及可行性研究报告批复
根据《国务院办公厅关于加强基础设施工程质量管理的通知》（国办发
〔1999〕16 号）、原国家发展计划委员会《关于重申严格执行基本建设程序和
审批规定的通知》（计投资[1999]693 号）的相关规定，天府软件园一期在项目
立项时适用审批制，应取得项目建议书、可行性研究报告、初步设计批复。
原成都高新区经贸发展局于2003 年4 月17 日向高投置业出具了编号为
“成高经发[2003]75 号”的《关于天府科技园工程建设的立项批复》，同意
“天府科技园”项目建设立项。
除上述批复文件外，高投置业未能提供关于天府软件园一期的项目建议书
批复及可行性研究报告批复文件。就此问题，高投置业向成都高新区发展改革
局申请补办了天府软件园一期的项目建议书批复及可行性研究报告批复。成都
高新区发展改革局于2023 年5 月17 日出具《关于天府软件园一期项目项目建
议书的批复》，批复同意“天府科技园”项目名称变更为“天府软件园一期”，
高投置业作为项目业主建设天府软件园一期项目；成都高新区发展改革局于
2023 年5 月17 日出具《关于天府软件园一期项目可行性研究报告的批复》，批
复同意高投置业作为项目业主按照可行性研究报告的建设规模、建设投资内容
建设天府软件园一期项目。
②初步设计批复
高投置业未能提供天府软件园一期的初步设计批复。就此问题，根据成都
高新区公园城市建设局出具的《关于软件园一期项目初步设计文件的批复
（补）》，成都高新区公园城市建设局于2023 年5 月6 日组织相关专家和部门
对高投置业提交的天府软件园一期初步设计文件资料进行了审查，并出具批复
意见如下：符合事实情况，原则通过该初步设计审查。
高投置业已就天府软件园一期的立项按照当时适用的相关规定合法取得了
原成都高新区经贸发展局出具的立项批复以及成都高新区发展改革局补办的关
于项目建议书、可行性研究报告的批复，并取得了成都高新区公园城市建设局
补办的项目初步设计批复。
2）项目规划审批程序
①建设项目选址意见
123
原成都市规划管理局高新分局于2004 年5 月19 日向高投置业出具了编号
为“成规高建定[2004]016 号”的《建设项目选址意见书》，同意公司在高新区
大源组团红线范围内选址建设，修建“天府科技园”项目。
注：根据成都高新区公园城市建设局2023 年6 月16 日出具的《关于天府
软件园一期及盈创动力大厦名称变更或项目变化相关事宜的确认函》：“天府
科技园”“天府科技园A 区商务楼、天府科技园B 区商务楼”“天府科技园A
地块、天府科技园B 地块”“软件园A 区、B 区（天府软件园一期）”均为位
于成都高新区天府大道中段765 号和801 号的天府软件园A 区和B 区，合称
“天府软件园一期”。相关文件中记载的项目名称不完全相同，但均为同一个
项目。
②建设用地规划许可
原成都市规划管理局高新分局于2004 年3 月26 日向高投置业核发了编号
为“成高用地（2004）016 号”的《建设用地规划许可证》，具体情况如下：
用地单位成都高投置业有限公司
用地项目名称天府科技园
用地位置高新区大源组团
用地面积265,075.11 平方米（其中代征地97,810.14 平方米）
根据以上《建设用地规划许可证》核发时适用的《四川省<城市规划法>实
施办法》的相关规定，建设用地规划许可证办理后一年内未按规定办理用地手
续的，建设用地规划许可证自行失效。根据以上《建设用地规划许可证》记载
内容，原成都市规划管理局高新分局已同意该《建设用地规划许可证》延期至
2006 年6 月30 日。
③建设工程规划许可
A.A 区
原成都市规划管理局高新分局于2004 年3 月26 日向高投置业核发了编号
为“成规高（2004）014 号”的《建设工程规划许可证》，具体情况如下：
建设单位成都高投置业有限公司
建设项目名称天府科技园A 区商务楼
建设位置高新区大源组团
建设规模9 幢，总面积74,911 平方米
B.B 区
124
原成都市规划管理局高新分局于2004 年3 月26 日向高投置业核发了编号
为“成规高（2004）015 号”的《建设工程规划许可证》，具体情况如下：
建设单位成都高投置业有限公司
建设项目名称天府科技园B 区商务楼
建设位置高新区大源组团
建设规模8 幢，总面积101,100 平方米
3）项目用地审批程序
①用地预审意见及建设用地批准书
高投置业未能提供天府软件园项目的用地预审意见及建设用地批准书，就
此问题，成都高新区公园城市建设局于2023 年6 月15 日出具《关于天府软件
园一期及盈创动力大厦相关事宜的说明》，确认：天府软件园一期在其系统中
无建设用地预审意见书、建设用地批准书的办理记录。根据《自然资源部关于
以“多规合一”为基础推进规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》
（自然资规〔2019〕2 号），自2019 年9 月17 日起，将建设用地规划许可证、
建设用地批准书合并，自然资源主管部门统一核发新的建设用地规划许可证，
不再单独核发建设用地批准书。根据《自然资源部关于进一步做好用地用海要
素保障的通知》（自然资发〔2023〕89 号），国土空间规划确定的城市和村庄、
集镇建设用地范围内的建设项目用地，不需申请办理用地预审，直接申请办理
农用地转用和土地征收。因此，天府软件园一期无需再办理建设用地预审意见
书、建设用地批准书。此外，就天府软件园一期的建设用地，高投置业已合法
签署《国有土地使用权出让合同》（编号：5101 高新（2005）出让合同第18
号），并已合法合规地取得了国有土地使用权证（编号：成高国用（2007）第
2788 号、成高国用（2007）第2001 号）。天府软件园一期在用地审批方面不
存在重大违法违规行为，亦不存在可能导致相关方遭受行政处罚或有影响项目
正常持续运营的情形。
②协议出让文件
原成都市国土资源局高新分局与高投置业于2005 年12 月20 日签署了合同
编号为“5101 高新（2005）出让合同第18 号”的《国有土地使用权出让合
同》，将位于高新区建设村一组，宗地总面积265,075.11 平方米（其中出让土
地面积167,264.97 平方米）的宗地出让给高投置业，土地用途为工业，出让年
125
限为50 年。
③国有土地使用权证
如本尽调报告“第二章对基础设施项目的尽职调查”之“二、基础设施项目
情况”之“（三）基础设施项目合规情况”之“1、基础设施项目权属和资产范围”
所述，本项目基础设施资产历史上已取得对应土地及房屋建筑物权属证书（资
产划转后已变更为不动产权证）。
4）环评许可
高投置业未能提供天府软件园一期的环境影响评价相关手续文件，就此问
题，成都高新区生态环境和城市管理局于2023 年5 月11 日出具《关于天府软
件园一期项目环评手续相关事宜的说明》，确认：根据生态环境部《建设项目
环境影响评价分类管理名录（2021 年版）》规定，除涉及环境敏感区外的，房
地产开发、办公用房建设等房地产项目不再需要进行环境评价，根据建设项目
特征和所在区域的环境敏感程度，综合考虑建设项目可能对环境产生的影响，
天府软件园一期无需办理建设项目环境影响评价审批手续。天府软件园一期在
建设和运营期间不存在因环境污染或生态破坏而受到该局行政处罚的情形，亦
不存在因此影响项目正常持续运营的情形。
5）排污许可
2016 年11 月10 日，国务院办公厅印发《控制污染物排放许可制实施方案》
（国办发〔2016〕81 号），首次明确规定控制污染物排放许可制（即排污许可
制），并要求环境保护部门通过对企事业单位发放排污许可证并依证监管实施
排污许可制。天府软件园一期相关房屋最早于2003 年9 月开工，于2005 年9
月至2006 年7 月陆续完成竣工验收。项目在投资建设阶段均不涉及办理排污许
可事宜。根据236 号文，“项目投资建设时无需办理但按现行规定应当办理的
有关手续，应按当时规定把握”。结合前述分析，天府软件园一期无需补办排
污许可证。
6）项目施工许可
①A 区
原成都高新技术产业开发区规划建设局于2004 年4 月12 日向高投置业核
发了编号为“CGGJ（2004）-J033”的《建筑工程施工许可证》，具体情况如
126
下：
建设单位成都高投置业有限公司
工程名称天府科技园A 地块1、5 号楼
建设地址高新区大源组团
建设规模26,699 平方米
合同开工日期2003 年8 月18 日
合同竣工日期2004 年5 月
原成都高新技术产业开发区规划建设局于2004 年4 月12 日向高投置业核
发了编号为“CGGJ（2004）-J032”的《建筑工程施工许可证》，具体情况如
下：
建设单位成都高投置业有限公司
工程名称天府科技园A 地块6、7 号楼
建设地址高新区大源组团
建设规模22,206 平方米
合同开工日期2003 年8 月18 日
合同竣工日期2004 年5 月
原成都高新技术产业开发区规划建设局于2004 年4 月12 日向高投置业核
发了编号为“CGGJ（2004）-J031”的《建筑工程施工许可证》，具体情况如
下：
建设单位成都高投置业有限公司
工程名称天府科技园A 地块4、8、9 号楼
建设地址高新区大源组团
建设规模34,489 平方米
合同开工日期2003 年8 月18 日
合同竣工日期2004 年5 月
②B 区
原成都高新技术产业开发区规划建设局于2004 年4 月12 日向高投置业核
发了编号为“CGGJ（2004）-J034”的《建筑工程施工许可证》，具体情况如
下：
建设单位成都高投置业有限公司
工程名称天府科技园B 地块1、2 号楼
建设地址高新区大源组团
建设规模19,990 平方米
合同开工日期2003 年8 月18 日
合同竣工日期2004 年4 月
127
原成都高新技术产业开发区规划建设局于2004 年4 月12 日向高投置业核
发了编号为“CGGJ（2004）-J035”的《建筑工程施工许可证》，具体情况如
下：
建设单位成都高投置业有限公司
工程名称天府科技园B 地块3、4 号楼
建设地址高新区大源组团
建设规模37,420 平方米
合同开工日期2003 年8 月18 日
合同竣工日期2004 年5 月
原成都高新技术产业开发区规划建设局于2004 年4 月12 日向高投置业核
发了编号为“CGGJ（2004）-J036”的《建筑工程施工许可证》，具体情况如
下：
建设单位成都高投置业有限公司
工程名称天府科技园B 地块5、6 号楼
建设地址高新区大源组团
建设规模28,790 平方米
合同开工日期2003 年8 月18 日
合同竣工日期2004 年5 月
原成都高新技术产业开发区规划建设局于2004 年4 月12 日向高投置业核
发了编号为“CGGJ（2004）-J037”的《建筑工程施工许可证》，具体情况如
下：
建设单位成都高投置业有限公司
工程名称天府科技园B 地块7、8 号楼
建设地址高新区大源组团
建设规模28,790 平方米
合同开工日期2003 年8 月18 日
合同竣工日期2004 年5 月
7）项目竣工验收程序
①综合验收
A.竣工验收报告
A 区：
高投置业、成都市海诚建设监理有限公司、中国冶金建设集团成都勘察研
究总院、中国建筑西南设计研究院、成都中海经倍特建设工程有限公司五方于
2006 年7 月17 日完成了《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报
128
告》的签署，认为A 区5 号楼工程质量验收合格。
高投置业、四川利达建设工程公司（现为四川利达建设工程有限公司）、
中国冶金建设集团成都勘察研究总院、中国建筑西南设计研究院工程监理部、
中国建筑西南设计研究院五方于2006 年1 月4 日完成了《成都高新区建筑工程
和市政基础设施工程竣工验收报告（建设工程）》的签署，认为A 区6 号楼、
7 号楼工程质量验收合格。
高投置业、中国建筑西南设计研究院工程监理部、中国冶金建设集团成都
勘察研究总院、中国建筑西南设计研究院、成都市仁和建筑工程有限公司五方
于2006 年7 月17 日完成了《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验
收报告》的签署，认为A 区8 号楼工程质量验收合格。
B 区：
高投置业、重庆赛迪工程监理有限责任公司（现为重庆赛迪工程咨询有限
公司）、中国冶金建设集团成都勘察研究总院、中国建筑西南设计研究院、成
都市第三建筑工程公司（现为成都建工第三建筑工程有限公司）五方于2005 年
9 月6 日完成了《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》的
签署，认为B 区2 号楼工程质量验收合格。
高投置业、重庆赛迪工程监理有限责任公司、中国冶金建设集团成都勘察
研究总院、中国建筑西南设计研究院、中铁二局集团有限公司五方于2005 年9
月19 日共同签署了《成都市建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告（建筑
工程）》，认为B 区3 号楼工程质量验收合格。
高投置业、重庆赛迪工程监理有限责任公司、中国冶金建设集团成都勘察
研究总院、中国建筑西南设计研究院、中铁二局集团有限公司五方于2005 年
12 月16 日共同签署了《成都市建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告
（建筑工程）》，认为B 区4 号楼工程质量验收合格。
高投置业、四川省精正建设咨询监理有限公司（现已注销，下同）、中国
冶金建设集团成都勘察研究总院、中国建筑西南设计研究院、成都海宏建筑工
程有限公司于2005 年9 月23 日共同签署了《四川省房屋建筑工程和市政基础
设施工程竣工验收报告》，认为B 区6 号楼工程质量验收合格。
高投置业、四川省精正建设咨询监理有限公司、中国冶金建设集团成都勘
129
察研究总院、中国建筑西南设计研究院、成都市第四建筑工程公司（现为成都
建工第四建筑工程有限公司）于2005 年9 月23 日共同签署了《四川省房屋建
筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》，认为B 区7 号楼工程质量验收合
格。
高投置业、四川省精正建设咨询监理有限公司、中国冶金建设集团成都勘
察研究总院、中国建筑西南设计研究院、成都市第四建筑工程公司于2005 年9
月23 日共同签署了《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》，
认为B 区8 号楼工程质量验收合格。
B.竣工验收备案
A 区：
2007 年1 月30 日，原成都高新区规划建设局就A 区5 号楼出具《成都市
建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（建筑工程）》，确认资料已齐
备，建议予以备案。
2007 年1 月30 日，原成都高新区规划建设局就A 区6、7 号楼出具《成都
高新区建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（建设工程）》，确认资
料已齐备，建议予以备案。
2007 年1 月30 日，原成都高新区规划建设局就A 区8 号楼出具《成都市
高新区建筑工程竣工验收备案表（建筑工程）》，确认资料已齐备，建议予以
备案。
B 区：
2006 年5 月23 日，原成都高新区规划建设局就B 区2 号楼出具《成都市
建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，确认符合备案条件，同意予
以备案。
2006 年5 月23 日，原成都高新区规划建设局就B 区3 号楼出具《成都市
建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，确认符合备案条件，同意予
以备案。
2006 年5 月23 日，原成都高新区规划建设局就B 区4 号楼出具《成都市
建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，确认符合备案条件，同意予
以备案。
130
2006 年5 月23 日，原成都高新区规划建设局就B 区6 号楼出具《成都市
建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，确认符合备案条件，同意予
以备案。
2006 年5 月23 日，原成都高新区规划建设局就B 区7 号楼出具《四川省
建设工程竣工验收备案书》，确认符合备案条件，同意予以备案。
2006 年5 月23 日，原成都高新区规划建设局就B 区8 号楼出具《四川省
建设工程竣工验收备案书》，确认符合备案条件，同意予以备案。
②单项验收
天府软件园一期资产已取得的专项验收文件如下：
A.消防验收
A 区：
原成都高新技术产业开发区公安消防大队于2006 年6 月29 日向高投置业
出具了编号为“高新公消验[2006]第69 号”的《关于成都高新置业有限公司天
府科技园A 区1#、5#、6#、7#楼工程消防验收合格的意见》，认为该工程基本
达到消防技术规范的要求，同意其消防验收基本合格，在消防方面具备使用条
件。
原成都高新技术产业开发区公安消防大队于2006 年4 月14 日向高投置业
出具了编号为“高新公消验[2006]第43 号”的《关于成都高新置业有限公司报
送的关于“天府软件园A 区4 号、8 号楼”工程验收的意见》，认为其消防设
施设备运行正常，基本符合设计要求，同意其办理相关手续。
B 区：
原成都高新技术产业开发区公安消防大队于2005 年10 月17 日向高投置业
出具了编号为“成公高消验[2005]第58 号”的《关于同意成都高新置业有限公
司“天府科技园B 地块”消防验收合格的意见》，认为该工程基本达到消防技
术规范的要求，在消防方面具备使用条件，同意交付使用。
B.环保验收
原成都高新区环境保护局于2005 年11 月18 日向高投置业出具了编号为
“成高环函[2005]69 号”的《关于对成都高新置业有限公司建设的“成都高新
区天府科技园”的验收意见》，认为该项目建设的环境保护审查、审批手续齐
131
备，产生的污染物经过处理后能够满足达标排放的要求，符合国家环境保护有
关法律、法规的规定。同意公司建设的“成都高新区天府科技园”验收合格。
C.规划验收
A 区：
原成都市规划管理局于2006 年10 月8 日向高投置业核发了编号为“高新
规成规验证字（2006）第081 号”的《建设工程规划验收合格证》，具体情况
如下：
建设单位成都高投置业有限公司
建设工程地址天府大道中段765 号
建设工程名称天府科技园A 区商务楼
建筑幢数、层数1 幢（-1~4 层）；4 幢（-1~4 层）；5 幢（-1~8 层）；6 幢（-1~8
层）
建筑面积51,269.15 平方米
原成都市规划管理局于2006 年10 月8 日向高投置业核发了编号为“高新
规成规验证字（2006）第082 号”的《建设工程规划验收合格证》，具体情况
如下：
建设单位成都高投置业有限公司
建设工程地址天府大道中段765 号
建设工程名称天府科技园A 区商务楼
建筑幢数、层数7 幢（-1~8 层）；8 幢（-1~8 层）
建筑面积22,059.96 平方米
B 区：
原成都市规划管理局于2006 年5 月10 日向高投置业核发了编号为“高新
规成规验证字（2006）第036 号”的《建设工程规划验收合格证》，具体情况
如下：
建设单位成都高投置业有限公司
建设工程地址天府大道中段801 号
建设工程名称天府科技园B 区商务楼
建筑幢数、层数1 幢（1 层）；2 幢（-1~5 层）；3 幢（-1~5 层）；4 幢（-1~5 层）
建筑面积58,090.29 平方米
原成都市规划管理局于2006 年5 月10 日向高投置业核发了编号为“高新
规成规验证字（2006）第037 号”的《建设工程规划验收合格证》，具体情况
如下：
132
建设单位成都高投置业有限公司
建设工程地址天府大道中段801 号
建设工程名称天府科技园B 区商务楼
建筑幢数、层数5 幢（-1~9 层）；6 幢（-1~9 层）；7 幢（-1~9 层）；8 幢（-1~9
层）
建筑面积59,832.77 平方米
8）节能审查
根据国务院于2006 年8 月6 日下发《国务院关于加强节能工作的决定》
（简称“《国务院节能工作通知》”），建立固定资产投资项目节能评估和审
查制度，要求有关部门和地方人民政府要对固定资产投资项目（含新建、改建、
扩建项目）进行节能评估和审查。根据成都高新区经贸发展局出具的编号为
“成高经发[2003]75 号”的《关于天府科技园工程建设的立项批复》，成都高
新区经贸发展局已于2003 年同意建设天府软件园一期，批准建设时间早于《国
务院节能工作通知》发布日期，根据当时适用的法律无需办理节能评估及审查。
9）部分建设手续取得顺序情况说明
①施工许可证取得日期早于土地使用权证
天府软件园一期建设施工时期适用的《中华人民共和国城市规划法》
（1990 年4 月1 日实施，于2008 年1 月1 日被《中华人民共和国城乡规划法
（2007）》废止）第三十一条规定：“在城市规划区内进行建设需要申请用地
的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，
由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建
设用地规划许可证……”第三十二条规定：“在城市规划区内新建、扩建和改
建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市
规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规
划设计要求，核发建设工程规划许可证件……”根据《中华人民共和国建筑法
（1997）》（1998 年3 月1 日实施，分别于2011 年、2019 年被修订）第八条
的规定：“申请领取施工许可证，应当具备下列条件：（一）已经办理该建筑
工程用地批准手续；（二）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可
证……”。
天府软件园一期原始权益人高投置业于2004 年3 月26 日取得了《建设用
地规划许可证》以及《建设工程规划许可证》，于2004 年4 月12 日取得了
133
《建筑工程施工许可证》，于2005 年12 月20 日签署了《国有土地使用权出让
合同》，并于2007 年取得了《国有土地使用证》。
根据原成都市国有土地资源局高新分局于2004 年3 月24 日向原成都市房
屋产权监理处高新工作站出具的《关于“天府科技园”土地手续有关问题的说
明函》，“根据高新区党工委、管委会相关会议精神，‘天府科技园’用地采用
协议方式出让。目前我局正按党工委、管委会指示，积极办理相关土地手续。
请贵站大力支持高新区发展，特事特办，并同意成都高新置业有限公司办理‘天
府科技园’相关手续。”根据该说明函，成都高新区党工委、管委会已同意以协
议出让方式向高投置业（曾用名为“成都高新置业有限公司”）出让天府软件
园一期（曾用名为“天府科技园”）建设用地。
因此，天府软件园一期施工许可证的取得时间虽然早于土地使用权确权办
证的时间，但在办理施工许可证前已取得《建设用地规划许可证》《建设工程
规划许可证》，且成都高新区党工委、管委会已同意以协议出让方式项目用地，
作为施工许可证办理前提条件的建筑工程用地批准手续及工程规划许可手续均
已办理完毕，天府软件园一期施工许可证手续的办理符合当时适用的《中华人
民共和国城市规划法》《中华人民共和国建筑法（1997）》的相关规定。
②开工时间早于施工许可证取得时间
根据天府软件园一期各楼栋的竣工验收报告，各楼栋具体开工时间均早于
取得施工许可证的日期，各栋房屋对应的《建筑工程施工许可证》均系补办，
在各证记载的备注中有“补办施工许可证”字样。
根据天府软件园一期各楼栋的竣工验收备案表，天府软件园一期各楼栋已
顺利完成竣工验收备案，办理竣工验收备案时住建部门作为施工许可证的颁发
机关以及项目竣工验收备案的备案机关并未对天府软件园一期开工时间早于取
得施工许可证的日期提出异议。
此外，根据天府软件园一期建设施工时适用的《中华人民共和国建筑法
（1997）》第六十四条的规定，“违反本法规定，未取得施工许可证或者开工
报告未经批准擅自施工的，责令改正，对不符合开工条件的责令停止施工，可
以处以罚款。”天府软件园一期原始权益人已于开工后及时自行改正并补办了
项目施工许可证，并未受到行政处罚。
134
根据成都高新区规划和建设主管单位成都高新区公园城市建设管理局于
2023 年6 月15 日出具的《关于天府软件园一期及盈创动力大厦相关事宜的说
明》，“天府软件园一期相关单位已就该项目的工程规划、施工许可（天府科
技园A 地块1-9 号楼、B 地块1-8 号楼）及规划验收妥善办理完毕相应手续，相
关方面均符合所适用的法律法规、政策文件及主管部门要求。”
同时，高投置业进行书面承诺，若天府软件园一期项目因历史瑕疵问题导
致项目公司承担任何责任或损失的，高投置业将向项目公司承担相应赔偿责任。
综上，天府软件园一期因历史原因导致的开工时间早于取得施工许可证日
期的问题不会对本项目造成重大不利影响。
（2）盈创动力大厦项目
1）企业投资项目备案
根据《四川省固定资产投资项目备案表》（备案号：川投资备【2305-
510109-04-01-675851】FGQB-0217 号），高投集团已就盈创动力大厦进行了企
业投资项目备案，具体情况如下：
项目单位名称成都高新投资集团有限公司
项目名称孵化园扩建工程
项目类型基本建设（发改）
建设地点天府大道南延线西侧
拟开工时间2009年8月
拟建成时间2012年12月
主要建设内容及规模
总建筑面积51,000平方米，其中地上面积38,000平方米，地下面
积13,000平方米。用地面积11亩
项目总投资13,000万元
备注项目未占用耕地
2）项目规划审批程序
①建设项目选址意见
原成都市规划管理局高新分局于2004 年12 月22 日向高投集团出具了编号
为“成规高建定[2004]071 号”的《建设项目选址意见书》，同意高投集团在高
新区桂溪乡红线范围内选址建设，修建“科技孵化园2 号地块孵化大楼”项目。
原成都市规划管理局高新分局于2004 年12 月22 日向高投集团出具了编号
为“成规高建定[2004]072 号”的《建设项目选址意见书》，同意高投集团在高
新区桂溪乡红线范围内选址建设，修建“科技孵化园管理服务大楼”项目。
135
注：根据成都高新区公园城市建设局2023 年6 月16 日出具的《关于天府
软件园一期及盈创动力大厦名称变更或项目变化相关事宜的确认函》：“科技
孵化园2 号地块孵化大楼”及“科技孵化园管理服务大楼”项目为“高新区孵
化园扩建项目”的前身，因规划调整，不再建设前述两个项目，而在同一位置
建设“高新区孵化园扩建项目”。本局所出具的相关文件中记载的“高新区孵
化园扩建工程”即为位于成都高新区锦城大道539 号的盈创动力大厦，仅记载
的项目名称不相同，但为同一个项目。
②建设用地规划许可
原成都市规划管理局于2010 年4 月1 日向高投集团核发了编号为“地字第
510107201029028 号”的《建设用地规划许可证》，具体情况如下：
用地单位成都高新投资集团有限公司
用地项目名称高新区孵化园扩建工程
用地位置成都高新区站南组团
用地性质工业用地
用地面积38,064.17 平方米（代征地4,042.22 平方米）
建设规模约54,000 平方米
③建设工程规划许可
原成都市规划管理局于2010 年6 月12 日向高投集团核发了编号为“建字
第510107201039082 号”的《建设工程规划许可证》，具体情况如下：
建设单位成都高新投资集团有限公司
建设项目名称高新区孵化园扩建项目
建设位置成都高新南区
建设规模壹栋，54,992.00 平方米
3）项目用地审批程序
①用地预审意见及建设用地批准书
高投集团未能提供盈创动力大厦的用地预审意见及建设用地批准书，就此
问题，成都高新区公园城市建设局于2023 年6 月15 日出具《关于天府软件园
一期及盈创动力大厦相关事宜的说明》，确认：盈创动力大厦在其系统中无建
设用地预审意见书、建设用地批准书的办理记录。根据《自然资源部关于以
“多规合一”为基础推进规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》（自
然资规〔2019〕2 号），自2019 年9 月17 日起，将建设用地规划许可证、建设
用地批准书合并，自然资源主管部门统一核发新的建设用地规划许可证，不再
136
单独核发建设用地批准书。根据《自然资源部关于进一步做好用地用海要素保
障的通知》（自然资发〔2023〕89 号），国土空间规划确定的城市和村庄、集
镇建设用地范围内的建设项目用地，不需申请办理用地预审，直接申请办理农
用地转用和土地征收。因此，盈创动力大厦无需再办理建设用地预审意见书、
建设用地批准书。此外，就盈创动力大厦的建设用地，高投集团已合法签署
《国有土地使用权出让合同》（编号：5101 高新（2005）出让合同第03 号）、
《国有土地使用权出让合同》（编号：5101 高新（2005）出让合同第05 号），
并已合法合规地取得了国有土地使用权证（编号：成高国用（2012）第179
号）。盈创动力大厦在用地审批方面不存在重大违法违规行为，亦不存在可能
导致相关方遭受行政处罚或有影响项目正常持续运营的情形。
②协议出让文件
原成都市国土资源局高新分局与高投集团于2005 年2 月28 日签署了合同
编号为“5101 高新（2005）出让合同第03 号”的《国有土地使用权出让合
同》，将位于成都高新区科技孵化园内，宗地总面积21,331.22 平方米（其中出
让土地面积19,239.9 平方米）的宗地出让给高投集团，土地用途为工业，出让
年限为50 年。原成都市国土资源局高新分局与高投集团于2005 年2 月28 日签
署了合同编号为“5101 高新（2005）出让合同第05 号”的《国有土地使用权
出让合同》，将位于成都高新区科技孵化园内，宗地总面积20,233.62 平方米
（其中出让土地面积18,169.08 平方米）的宗地出让给高投集团，土地用途为工
业，出让年限为50 年。
③国有土地使用权证
根据原成都市国土资源局于2011 年12 月14 日出具的《地籍调查国有土地
出让合同内容变更表》，就高投集团签署的编号分别为“5101 高新（2005）出
让合同第03 号”及“5101 高新（2005）出让合同第05 号”的《国有土地使用
权出让合同》，高投集团曾取得编号分别为“成高国用（2006）第5320 号”及
“成高国用（2006）第5321 号”的《国有土地使用证》，原出让取得的用地面
积共计37,408.98 平方米。根据该《地籍调查国有土地出让合同内容变更表》，
依据原成都市规划管理局高新分局出具的红线图、红拨单、测绘资料及高投集
团申请，将两证合宗。合宗后的宗地面积为35,633.8 平方米，较原证批准面积
137
减少1,775.18 平方米。
成都市人民政府于2012 年1 月10 日向高投集团核发《国有土地使用证》
（成高国用（2012）第179 号），具体情况如下：
土地使用权人成都高新投资集团有限公司
座落成都高新区科技孵化园内
地号GX4-5-139
地类（用途） 工业用地
使用权类型出让
终止日期2055 年2 月28 日
使用权面积35,633.8 平方米（其中独用面积35,633.8 平方米）
4）环评许可
原成都高新区城市管理和环境保护局于2010 年6 月7 日向高投集团出具了
编号为“成高城环函〔2010〕231 号”的《关于对“孵化园扩建工程”项目<环
境影响报告表>的批复》，确认项目建设符合国家产业政策和高新区总体发展规
划，同意高投集团按照报告书提出的环境保护对策措施及批复要求进行项目建
设。
5）排污许可
2016 年11 月10 日，国务院办公厅印发《控制污染物排放许可制实施方案》
（国办发〔2016〕81 号），首次明确规定控制污染物排放许可制（即排污许可
制），并要求环境保护部门通过对企事业单位发放排污许可证并依证监管实施
排污许可制。盈创动力大厦于2011 年3 月开工，于2012 年9 月完成竣工验收。
项目在投资建设阶段均不涉及办理排污许可事宜。根据236 号文，“项目投资
建设时无需办理但按现行规定应当办理的有关手续，应按当时规定把握”。结
合前述分析，盈创动力大厦无需补办排污许可证。
6）项目施工许可
原成都高新技术产业开发区规划建设局于2010 年11 月30 日向高投集团核
发了编号为“CGGJ（2010）-J199”的《建筑工程施工许可证》，具体情况如
下：
建设单位成都高新投资集团有限公司
工程名称高新区孵化园扩建项目土方、护壁、降排水工程
建设地址高新南部园区
建设规模47,414 平方米
138
合同开工日期2010 年3 月1 日
合同竣工日期2010 年4 月15 日
原成都高新技术产业开发区规划建设局于2011 年6 月20 日向高投集团核
发了编号为“CGGJ（2011）-J087”《建筑工程施工许可证》，具体情况如下：
建设单位成都高新投资集团有限公司
工程名称高新区孵化园扩建工程
建设地址高新南部园区
建设规模54,992 平方米
合同开工日期2011 年5 月25 日
合同竣工日期2012 年11 月25 日
7）项目竣工验收程序
①综合验收
A.竣工验收报告
高投集团、四川白洋工程项目管理咨询有限公司、中治成都勘察研究总院
有限公司、中国建筑西南设计研究院有限公司、北京城乡欣瑞建设有限公司五
方于2012 年9 月27 日完成了《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工
验收报告》的签署，认为盈创动力大厦质量验收合格。
B.竣工验收备案
2013 年4 月12 日，原成都高新区规划建设局就盈创动力大厦出具《成都市
建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（建筑工程）》（备案编号：
CGGJ（2013）-NJJG033），确认该工程竣工验收文件已于2013 年4 月12 日收
讫，经验证文件齐全。
②单项验收
盈创动力大厦资产已取得的专项验收文件如下：
A.消防验收
原成都高新技术产业开发区公安消防大队于2012 年10 月16 日向高投集团
出具了编号为“高新公消验[2012]第114 号”的《关于成都市高新投资集团有
限公司高新区孵化园扩建工程消防验收合格的意见》评定盈创动力大厦消防验
收合格。
B.环保验收
原成都市高新区城市管理和环境保护局于2013 年3 月11 日向高投集团出
139
具了编号为“成高环字〔2013〕135 号”的《关于对成都高新投资集团有限公
司孵化园扩建工程项目竣工环境保护验收的意见》，认为该项目建设内容与申
报内容基本一致，环保报批资料和审查文件齐备，程序完善，施工期管理得当，
污染物处理设施按照国家有关规定进行了设置，同意公司建设的盈创动力大厦
项目通过验收。
C.规划验收
原成都市规划管理局于2013 年4 月11 日向高投集团核发了编号为“验字
第510107201359030 号”的《建设工程规划验收合格证》，具体情况如下：
建设单位成都高新投资集团有限公司
建设名称高新区孵化园扩建项目
建设地址成都高新南区
建筑楼号1 号办公楼
建筑层数-2~16 层
建筑面积
54,680.57 平方米（其中地上建筑面积38,506.39 平方米，地下面积16,174.18 平方
米）
8）节能审查
根据合格书编号为“220212010020031”、项目编号为“成高规建施设审
[2010]”的《成都市公共建筑节能设计审查备案登记表》，盈创动力大厦节能
设计已经四川省川建院工程咨询有限公司审查合格，并由原成都高新区规划建
设局备案。
综上，根据高投集团、高投置业所提供的与目标基础设施项目有关的立项
审批或备案、规划、环评、建设施工手续、土地取得、竣工验收等文件、成都
高新区发展改革局、成都高新区公园城市建设局、成都高新区生态环境和城市
管理局出具的书面文件以及成都市不动产登记中心出具的《成都市不动产登记
信息查询结果》，目标基础设施项目的建设已依法履行了必要的固定资产投资
建设程序，高投集团、高投置业已分别取得相应的《国有土地使用权证》及
《房屋所有权证》或《不动产权证书》，高投集团及高投置业所持基础设施项
目的建（构）筑物所有权及其占用范围内的国有土地使用权清晰、真实、合法、
有效。
9）部分建设手续取得顺序情况说明
①施工许可证取得日期早于土地使用权证
140
就盈创动力大厦项目，高投集团于2005 年2 月28 日分别与原成都市国土
资源局高新分局签署了编号为“高新（2005）出让合同第03 号”的《国有土地
使用权出让合同》（土地用于新建“科研孵化大楼”）以及编号为“高新
（2005）出让合同第05 号”的《国有土地使用权出让合同》（土地用于新建
“科研孵化园管理服务大楼”），并于2006 年6 月1 日分别取得了编号为“成
高国用（2006）第5320 号”及“成高国用（2006）第5321 号”的《国有土地
使用证》。
根据原成都市国土资源局于2011 年12 月14 日出具的《地籍调查国有土地
出让合同内容变更表》，就高投集团曾取得的编号为“成高国用（2006）第
5320 号”及“成高国用（2006）第5321 号”的《国有土地使用证》，原出让
取得的用地面积共计37,408.98 平方米。依据原成都市规划管理局高新分局出具
的红线图、红拨单、测绘资料及高投集团申请，将两证合宗，合宗后的宗地面
积为35,633.8 平方米。
根据成都高新区规划和建设主管单位成都高新区生态环境和城市管理局于
2023 年6 月16 日出具的《关于天府软件园一期及盈创动力大厦名称变更或项目
变化相关事宜的确认函》，“‘科技孵化园2 号地块孵化大楼’及‘科技孵化园管
理服务大楼’项目为‘高新区孵化园扩建项目’的前身，因规划调整，不再建设前
述两个项目，而在同一位置建设‘高新区孵化园扩建项目’。本局所出具的相关
文件中记载的‘高新区孵化园扩建工程’即为位于成都高新区锦城大道539 号的
盈创动力大厦，仅记载的项目名称不相同，但为同一个项目。”
综上，盈创动力大厦施工许可证的取得时间虽然早于该项目土地合宗后土
地使用权确权办证的时间，但在办理施工许可证前已办理完毕土地合宗前的相
应用地批准手续，符合当时适用的《中华人民共和国城乡规划法（2007）》
《中华人民共和国建筑法（2011 修正）》的相关规定。
②开工时间早于施工许可证取得时间
盈创动力大厦原始权益人高投集团于2010 年11 月30 日就“高新区孵化园
扩建项目土方、护壁、降排水工程”取得了施工许可证，于2011 年6 月20 日
就“高新区孵化园扩建工程”取得了施工许可证。
根据盈创动力大厦的建设单位高投集团、监理单位四川白洋工程项目管理
141
咨询有限公司、施工单位北京城乡欣瑞建设有限公司共同于2011 年3 月14 日
签署的《单位工程开工报告》，记载开工日期为2011 年3 月14 日。
“高新区孵化园扩建工程”实际上分为“高新区孵化园扩建项目土方、护
壁、降排水工程”与“高新区孵化园扩建工程施工总包”两个标段，故有两个
施工许可证。“高新区孵化园扩建项目土方、护壁、降排水工程”作为项目一
标段于2010 年11 月30 日取得施工许可证后即动工建设。一标段施工完成后，
二标段“高新区孵化园扩建工程施工总包”的施工单位（北京城乡欣瑞建设有
限公司）于2011 年3 月14 日进场，按当时的惯例与建设单位、监理单位签署
了开工报告，开始进行开工前准备，并在准备工作基本完成后由建设单位申请
办理了施工许可证。
根据项目建设时适用的《建筑工程施工许可管理办法（2001 修正）》第四
条“建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文
件：……（三）施工场地已经基本具备施工条件”，项目办理施工许可证前需
进行如临水临电等准备工作，以便满足办理施工许可证手续时现场查勘所需的
相关施工及安全条件。因此，前述开工报告中的开工日期为施工单位进场进行
开工准备工作的日期，并非施工单位按照建设工程相关规划设计实际开始施工
的时间，施工单位实际于2011 年6 月20 日取得二标段的施工许可证后才正式
施工。因此，盈创动力大厦开工时间符合相关法律法规要求。
根据盈创动力大厦的竣工验收备案表，盈创动力大厦已顺利完成竣工验收
备案，办理竣工验收备案时住建部门作为施工许可证的颁发机关以及项目竣工
验收备案的备案机关也并未对盈创动力大厦开工报告记载的开工时间早于其取
得施工许可证的日期提出异议。
因此，盈创动力大厦因历史原因导致的开工报告记载的开工时间早于取得
施工许可证日期的问题符合相关法律法规要求，不会对本项目造成重大不利影
响。
3、基础设施项目的用途
（1）天府软件园一期项目
天府软件园一期所占用范围内国有土地的出让合同以及《国有土地使用权
证》记载的土地用途均为“工业”。
142
根据天府软件园一期取得的《建设工程规划许可证》及其附图、《不动产
权证书》及《建设工程规划验收合格证》，天府软件园一期相关物业资产的规
划用途如下：
根据天府软件园一期A 区《建设工程规划许可证》附图，A 区5 号楼、6
号楼、7 号楼、8 号楼用途均为“科技办公”。根据天府软件园一期A 区《建设
工程规划验收合格证》，A 区5 号楼地上用途为“办公”；A 区6 号楼、7 号楼
地上用途为“办公”、地下用途为“汽车库、自行车库”；A 区8 号楼地上用
途为“办公”，地下用途为“自行车库”。根据天府软件园一期A 区《不动产
权证书》，A 区5 号楼用途为“办公、库房”；A 区6 号楼、7 号楼地上用途为
“办公”、A 区6 号楼地下用途为“车库”；A 区8 号楼地上用途为“办公”。
根据天府软件园一期B 区《建设工程规划验收合格证》，B 区2 号楼地上
用途为“办公”、地下用途为“车库、自行车库、开关站”；B 区3 号楼地上
用途为“办公”、地下用途为“车库、自行车库”；B 区4 号楼地上用途为
“办公”、地下用途为“车库、自行车库”；B 区6 号楼地上用途为“办公”、
地下用途为“车库”；B 区7 号楼地上用途为“办公”、地下用途为“车库”；
B 区8 号楼地上用途为“办公”、地下用途为“车库”。天府软件园一期B 区
相关《不动产权证书》记载的房屋用途与B 区《建设工程规划验收合格证》记
载一致。
天府软件园一期相关物业资产的实际用途主要为软件开发企业、科研企业
的办公，但部分物业资产的房屋规划用途与实际用途不一致，具体情况如下：
（1）A 区6 号楼地下1 层及B 区2 号楼地下1 层、B 区4 号楼地下1 层规划用
途为自行车库的空间实际用途为机动车库（目前A 区非机动车库集中在5 号楼
和8 号楼的地下1 层；B 区非机动车库集中在3 号楼的地下1 层，其他楼栋下
均未设置非机动车库）；（2）A 区5 号楼2 层、3 层部分空间规划用途为库房，
实际用途为办公；（3）存在少量规划用途为办公的房屋实际用途为便利店等非
办公性质的商业配套。
根据《中华人民共和国土地管理法（2019 修正）》《中华人民共和国土地
管理法实施条例》相关规定，不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上
人民政府自然资源主管部门责令交还土地，处以罚款，罚款额为非法占用土地
143
每平方米100 元以上500 元以下。
根据《中华人民共和国城乡规划法》规定，未按照建设工程规划许可证的
规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；
尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分
之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不
能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚
款。
就上述情形，成都高新区公园城市建设局于2023 年6 月15 日出具《关于
天府软件园一期及盈创动力大厦相关事宜的说明》，确认：对天府软件园一期
相关建（构）筑物规划及实际用途无异议，天府软件园一期以现状用途使用不
存在影响其持续经营的重大法律障碍。
针对上述事项，本基金采取的风险缓释措施如下：
原始权益人高投置业已出具承诺函，承诺“如天府软件园一期项目因历史
瑕疵问题导致项目公司成都高投合顺企业管理有限公司（以下简称“高投合
顺”）承担任何责任或损失的，本公司将向高投合顺承担相应赔偿责任。”
（2）盈创动力大厦项目
盈创动力大厦所占用范围内国有土地的出让合同以及《国有土地使用权证》
记载的土地用途均为“工业用地”。
根据盈创动力大厦取得的《建设工程规划许可证》及其附图、《建设工程
规划验收合格证》及《不动产权证书》，盈创动力大厦相关物业资产的规划用
途如下：
根据《建设工程规划许可证》附图，盈创动力大厦用途为“办公楼”。根
据《建设工程规划验收合格证》，盈创动力大厦1~16 层用途为“办公”，-2~-
1 层用途为“车库、戊类库房、工具间、非机动车库”，1 层规划用途还包括
“档案室、查阅、工作室、消防通道”。根据《不动产权证书》，盈创动力大
厦地上用途为“办公”，地下用途为“车位”。除去未入池的资产，盈创动力
大厦《不动产权证书》记载的房屋用途与《建设工程规划验收合格证》记载用
途一致。
盈创动力大厦相关物业资产的实际用途主要为金融机构、私募投资、资产
144
管理企业、区域性股权交易场所等企业的办公，但部分物业资产的房屋规划用
途与实际用途不一致，具体情况如下：盈创融顺将盈创动力大厦共计5,485.85
平方米的面积已出租给了成都新蓉庭香阁餐饮管理有限公司，用途为餐饮。
就上述情形，成都高新区公园城市建设局于2023 年6 月15 日出具《关于
天府软件园一期及盈创动力大厦相关事宜的说明》，确认：对盈创动力大厦相
关建（构）筑物规划及实际用途无异议，盈创动力大厦以现状用途使用不存在
影响其持续经营的重大法律障碍。
针对上述事项，本基金采取的风险缓释措施如下：
原始权益人高投集团已出具承诺函，承诺“如基础设施项目因历史瑕疵问
题导致对应项目公司成都高投合顺企业管理有限公司（以下简称“高投合
顺”）、成都高投盈创融顺企业管理有限公司（以下简称“盈创融顺”）承担
任何责任或损失的，本公司将向项目公司高投合顺及盈创融顺承担相应赔偿责
任。”
4、基础设施项目转让行为合法性及有效性
（1）项目公司股权转让安排
截至本尽调报告出具日，天府软件园一期及盈创动力大厦项目资产重组已
完成。根据本项目交易安排，SPV 公司高投合兴和盈创融兴、项目公司高投合
顺及盈创融顺100%股权拟转让给基于基础设施基金设立的特殊目的载体，基础
设施基金将通过持有项目公司的股权实现对基础设施项目的投资。
（2）内部审批
就项目公司以100%股权转让方式以目标基础设施项目发行基础设施REITs，
需由发起人、原始权益人、SPV 公司和项目公司股东根据各自公司章程履行内
部决策程序并相应出具决议。截至本尽调报告出具之日，高投集团为本项目发
起人、原始权益人以及持有SPV 公司二和项目公司二100%股权的股东，高投
置业为本项目原始权益人以及持有SPV 公司一及项目公司一100%股权的股东，
高投产城系持有高投置业100%股权的股东。相关内部决策程序的情况如下：
1）原始权益人一高投置业的内部决策
2023 年5 月16 日，高投产城审议通过并出具《成都高投置业有限公司股东
决定》，主要内容包括：
145
①同意高投置业作为原始权益人，以持有的天府软件园一期作为底层基础
设施项目，开展基础设施REITs 的申报及发行工作。
②同意高投置业为基础设施REITs 申报及发行之目的依法进行必要的资产
重组，将天府软件园一期转至项目公司名下，并最终向为基础设施REITs 目的
设立的资产支持专项计划直接或间接转让项目公司100%股权，以最终实现基础
设施REITs 间接持有并控制基础设施REITs 的底层基础设施项目（即天府软件
园一期项目）。
③同意公司就该等资产重组及股权转让交易向所属国有资产监督管理部门
和/或上级单位进行请示和报批。为免疑义，该等股权转让交易的生效与实施将
最终以国有资产监督管理部门和/或上级单位的同意和批复为前提条件。
2）发起人、原始权益人二高投集团的内部决策
2023 年4 月7 日，高投集团经董事会审议通过并出具《关于高投集团申报
基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目相关事宜的决议》，主
要内容包括：
①同意高投集团注册发行基础设施REITs 的方案，由高投集团作为发起人、
高投置业作为原始权益人按照方案开展基础设施REITs 的申报及发行工作。
②同意高投置业作为原始权益人向基础设施REITs 项下资产支持专项计划
直接或间接转让项目公司100%股权，以最终实现基础设施REITs 间接持有并
控制基础设施REITs 的底层基础设施项目（即天府软件园一期项目）。
2023 年5 月16 日，高投集团经董事会审议通过并出具《关于成都高新投资
集团有限公司调整申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目
的决议》，主要内容包括：
①同意高投集团变更注册发行基础设施REITs 的方案，由高投集团作为发
起人、高投集团和高投置业作为原始权益人开展基础设施REITs 的申报及发行
工作。
②同意高投集团和高投置业作为原始权益人向基础设施REITs 项下资产支
持专项计划直接或间接转让项目公司100%股权，以最终实现基础设施REITs
间接持有并控制基础设施REITs 的底层基础设施项目（即天府软件园一期入池
资产和盈创动力大厦入池资产）。
146
2023 年8 月9 日，高投集团经股东会审议通过并出具《股东会决议》，主
要内容包括：
①同意高投集团注册发行基础设施REITs 的方案，由高投集团作为发起人、
高投集团和高投置业作为原始权益人开展基础设施REITs 的申报及发行工作。
②同意高投集团和高投置业作为原始权益人向基础设施REITs 项下资产支
持专项计划直接或间接转让项目公司100%股权，以最终实现基础设施REITs
间接持有并控制基础设施REITs 的底层基础设施项目（即天府软件园一期项目
入池资产及盈创动力大厦项目入池资产）。
（3）外部审批
1）国有建设用地使用权/房屋所有权转让限制的解除
目标基础设施项目涉及的国有土地使用权对应的三份《国有土地使用权出
让合同》（合同编号：5101 高新（2005）出让合同第18 号、5101 高新（2005）
出让合同第03 号、5101 高新（2005）出让合同第05 号）第二十条均对目标基
础设施项目国有土地使用权的转让设定了以下前提条件：“受让人按照本合同
约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土
地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，
但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当经出让人
认定符合下列第（二）款规定之条件：……（二）按照本合同约定进行投资开
发，形成工业用地或其他建设用地条件。”
此外，根据《成都市国土资源局、成都市经济和信息化委员会关于我市主
城区（含高新区）工业园区工业用地项目办理不动产登记有关事项的通知》
（成国土资发〔2017〕44 号）及成都高新区发展改革局的意见，目标基础设施
项目房屋使用权的转让需要取得成都高新区管委会的同意。
成都高新区公园城市建设局于2023 年6 月15 日出具了《关于天府软件园
一期及盈创动力大厦相关事宜的说明》，确认高投置业、高投集团已分别按照
与原成都市国土资源局高新分局签署的《国有土地使用权出让合同》的约定完
成了天府软件园一期、盈创动力大厦的投资开发，已形成用地条件，同意高投
置业、高投集团为开展基础设施REITs 之目的分别将天府软件园一期、盈创动
力大厦涉及的基础设施资产划转或转让给其分别设立的项目公司；对天府软件
147
园一期、盈创动力大厦以100%股权转让方式发行基础设施REITs 无异议。
成都高新区管委会于2023 年8 月18 日出具了《成都高新区管委会关于向
项目公司分割转让基础设施REITs 入池资产并向专项计划转让项目公司股权的
批复》（成高管函〔2023〕194 号），同意高投置业和高投集团分别向其下属
项目公司高投合顺和盈创融顺划转/转让天府软件园一期、盈创动力大厦入池资
产，并按照相关规定办理不动产转移登记。此外，成都高新区管委会在该批复
中确认，对天府软件园一期、盈创动力大厦以100%股权转让方式发行基础设施
REITs 无异议。
2）国有资产转让限制的解除
根据《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国有资产监督管理委员
会、中华人民共和国财政部令第32 号，下称“32 号令”）第十三条之规定，
国有企业产权转让原则上通过产权市场公开进行。《国务院国有资产监督管理
委员会关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》（国资发产权规〔2022〕
39 号，下称“39 号文”）第三条规定：“国家出资企业及其子企业通过发行基
础设施REITs 盘活存量资产，应当做好可行性分析，合理确定交易价格，对后
续运营管理责任和风险防范作出安排，涉及国有产权非公开协议转让按规定报
同级国有资产监督管理机构批准”。根据39 号文，同级国有资产监督管理机构
有权通过批准基础设施REITs 采用非公开协议转让方式转让企业国有产权，以
实现32 号令项下进场公开交易程序的豁免。
《成都高新区区属国有企业重大事项监督管理办法》第五十二条规定：
“对无股权关系的国有企业之间采取非公开协议转让方式转让产权的，报国资
监管部门审批；因非公开协议转让产权致使国家不再拥有控股权的，报管委会
审批。”由于本次重组中项目公司及SPV 公司的股权转让后，国家不再拥有控
股权，因此项目公司及SPV 公司的股权拟采用非公开协议转让方式转让的，应
经成都高新区管委会审批。
成都高新区管委会于2023 年8 月18 日出具了《成都高新区管委会关于同
意成都高新投资集团有限公司申报发行基础设施REITs 有关事项的批复》（成
高管函〔2023〕193 号），同意高投集团及高投置业开展基础设施REITs 涉及
的下属企业产权转让以非公开协议方式进行，同意因前述非公开协议转让产权
148
致使国家不再拥有控股权。据此，本项目所涉前述企业国有资产交易事项已满
足39 号文关于国有产权非公开协议转让的国资审批要求，32 号令关于企业国
有资产交易原则上应通过产权市场公开进行的要求已被豁免。
3）土地所在地自然资源行政主管部门的同意
根据958 号文附件《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目
申报要求》，项目以协议出让方式取得土地使用权，原土地出让合同签署机构
（或按现行规定承担相应职责的机构）应对项目以100%股权转让方式发行基础
设施REITs 无异议。
高投置业作为土地受让主体于2005 年12 月20 日与原成都市国土资源局高
新分局签署了《国有土地使用权出让合同》（5101 高新（2005）出让合同第18
号），以协议出让方式取得国有建设用地使用权。高投集团作为土地受让主体
于2005 年2 月28 日与原成都市国土资源局高新分局分别签署了《国有土地使
用权出让合同》（编号：5101 高新（2005）出让合同第03 号、5101 高新
（2005）出让合同第05 号），以协议出让方式取得国有建设用地使用权。截至
本尽调报告出具之日，成都高新区承担自然资源管理职责的机构已变更为成都
高新区公园城市建设局。成都高新区公园城市建设局于2023 年6 月15 日出具
了《关于天府软件园一期及盈创动力大厦相关事宜的说明》，确认对天府软件
园一期、盈创动力大厦以100%股权转让方式发行基础设施REITs 无异议。
（4）项目公司股权转让及项目公司股权的转让对价公允性
根据《成都高投置业有限公司与成都高投合兴企业管理有限公司关于成都
高投合顺企业管理有限公司之股权转让协议》及《成都高新投资集团有限公司
与成都高投盈创融兴企业管理有限公司关于成都高投盈创融顺企业管理有限公
司之股权转让协议》，原始权益人向SPV 公司转让成都高投合顺企业管理有限
公司和成都高投盈创融顺企业管理有限公司100%股权的转让价款计算公式为：
1）股权转让初始价款
股权转让初始价款＝基础设施REITs 实际募集资金金额×入池资产估值÷基
础设施项目估值。
其中，基础设施REITs 实际募集资金金额指基础设施基金募集期结束后有
效认购基础设施基金份额的资金总额（以基金管理人发布的基金合同生效公告
149
等文件记载为准），不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息；入池资产
估值为基础设施REITs 公开披露的定稿版招募说明书中所记载的评估价值，基
础设施项目估值为基础设施REITs 公开披露的定稿版招募说明书中所记载的基
础设施项目的合计评估价值。
2）交割审计及股权转让最终价款
转让方和受让方同意在交割日后20 个工作日内聘请交割审计机构以交割日
前一日作为基准日（“定价基准日”）对项目公司截至定价基准日的资产负债
等财务情况进行专项审计（“交割审计”），并以此确定目标股权的股权转让
最终价款。以下相关事项应根据审计机构作出的交割审计结果按照如下约定进
行处理：
①项目公司股权转让最终价款＝股权转让初始价款－基础设施REITs 及专
项计划、全部SPV 公司、全部项目公司的合计预留费用×入池资产估值÷基础设
施项目估值－对应SPV 公司股权转让价款－经营性净负债±其他各方协商确认
的调整项（如有）。
其中：
a. 预留费用为基金、专项计划、SPV 公司及项目公司层面因设立发行基础
设施REITs 及资产支持证券和执行本次交易而发生的相关费用，包括但不限于
登记托管费、交易税费、交割审计费、验资费、银行手续费等，此外亦包括维
持项目公司正常经营所必须的预留资金（含项目公司股权转让协议第4.2 条约
定的流动性资金支持，如需），原则上预留费用为200 万元，若有变动需经转
让方和受让方签署书面确认函的方式确认。
b. 入池资产估值为基础设施REITs 公开披露的定稿版招募说明书中所记载
的评估价值，基础设施项目估值为基础设施REITs 公开披露的定稿版招募说明
书中所记载的基础设施项目的合计评估价值。
c. 根据SPV 公司股权转让协议，两家SPV 公司股权转让价款均为1 元。
d. 经营性净负债＝（总负债－递延所得税负债）－（总资产－投资性房地
产－其他流动资产－递延所得税资产）；为免疑义，经营性净负债不得为负数，
最低为0；前述财务科目均为项目公司截至定价基准日经交割审计后的财务数
据。
150
e. 如因特殊情况产生其他调整项，需经转让方和受让方签署书面确认函的
方式确认。
②股权转让最终价款应不低于经国有资产监督管理机构备案的目标股权评
估价值。
根据《基础设施基金指引》的规定，基础设施基金份额认购价格应当通过
向具备专业判断及投资能力的网下投资者询价的方式确定，基础设施基金的询
价、定价按照事先公开的询价方案进行，网下投资者应根据标的基础设施项目
评估及历史经营情况，遵循独立、客观、诚信的原则合理报价，基金管理人根
据报价的中位数和加权平均数审慎合理确定认购价格，基础设施基金认购价格
的定价机制公允。因此，以基础设施基金认购价格为基础调整后的基础设施项
目转让对价具有公允性。
（5）基础设施项目及项目公司股权转让不存在限制情形的说明
除前述“（3）外部审批”中提及的转让限制情形解除外。本项目还已针对
融资文件及担保文件中的限制性规定，取得了债权人或担保权人的同意函，具
体情况如下：
1）天府软件园一期项目
中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行于2023 年3 月6
日出具了《关于成都高投置业有限公司资产重组的同意函》；中国国际金融股
份有限公司（代表“华西-中金-成都高新投资集团创新创业资产支持专项计
划”）于2023 年3 月31 日出具了《关于成都高投置业有限公司资产重组的同
意函》；中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行于2024 年4
月25 日出具了《关于成都高新投资集团有限公司、成都高投置业有限公司资产
重组的同意函》；成都银行股份有限公司高新支行于2024 年9 月26 日出具了
《关于成都高新投资集团有限公司、成都高投置业有限公司资产重组的同意
函》。前述债权人或担保权人均同意高投置业为开展基础设施REITs 之目的，
通过包括但不限于资产转让、股权转让、吸收合并等方式对天府软件园一期项
目进行资产重组。
2）盈创动力大厦项目
光大金融租赁股份有限公司于2023 年6 月6 日出具了《关于成都高新投资
151
集团有限公司资产重组的同意函》；中国农业银行股份有限公司成都高新技术
产业开发区支行于2023 年6 月10 日出具了《关于成都高新投资集团有限公司
资产重组的同意函》，并于2024 年4 月25 日出具了《关于成都高新投资集团
有限公司、成都高投置业有限公司资产重组的同意函》；中国光大银行股份有
限公司成都小天竺支行于2023 年6 月7 日出具了《关于成都高新投资集团有限
公司资产重组的同意函》；中信银行股份有限公司成都分行分别于2023 年6 月
7 日和2024 年4 月22 日出具了关于成都高新投资集团有限公司资产重组的同意
函。前述债权人或担保权人均同意高投集团为开展基础设施REITs 之目的，通
过包括但不限于资产转让、股权转让、吸收合并等方式对盈创动力大厦项目进
行资产重组。
除上述约定或转让限制条件之外，基础设施项目涉及的相关转让或资产处
置事项已不存在其他任何限制条件或特殊规定、约定。
原始权益人已出具《承诺函》，作出如下承诺：“本公司已经披露了基础
设施REITs 所涉转让事项相关的所有限定条件，对基础设施项目转让的转让限
定条件不存在任何缺失、遗漏或虚假陈述并将依法依规办理所有与项目公司股
权转让和基础设施项目转让相关手续。如有缺失、遗漏或虚假陈述，本公司承
诺承担相应法律责任”。
综上，基于前文所述情况，在相关法律法规、政策文件、投资管理手续、
土地取得手续、项目合同协议等各种规定或协议约定中，对目标基础设施项目
的土地使用权、股权、经营收益权、建筑物及构筑物等转让或相关处置设定的
所有相关限制条件、特殊规定或约定（下称“转让限制条件”），目标基础设
施项目均已符合相关要求或具备解除条件。
（6）基础设施资产在基金存续期间及清算时可能会面临的限制转让风险
及缓释措施
在基金存续期间以及清算时，若涉及处置基础设施资产，将面临着当前法
律法规（如《成都市国土资源局、成都市经济和信息化委员会关于我市主城区
（含高新区）工业园区工业用地项目办理不动产登记有关事项的通知》（成国
土资发〔2017〕44 号）或未来其他新颁布的法律法规的限制，可能导致未来基
础设施资产无法处置或处置进度不及预期，对基金份额持有人利益造成不利影
152
响。
针对上述事项，本基金采取的风险缓释措施如下：
若无法直接处置基础设施资产，将通过处置项目公司股权的形式间接处理
基础设施资产。处置项目公司股权的方式因不涉及产权变更，不受当前法律法
规的限制。若未来新颁布的其他法律法规对项目公司股权转让予以限制，基金
管理人将积极与主管部门沟通，取得主管部门的同意函。
（7）基础设施基金合法取得基础设施项目的所有权或经营权利情况
如前所述，基础设施项目的转让已获得相关内外部批准与授权，在基础设
施基金成立并完成基础设施项目交割后，基础设施基金可合法取得基础设施项
目的所有权。
5、基础设施项目投保情况
（1）天府软件园一期项目
天府软件园A 区的物业服务单位成都高投世纪物业服务有限公司投保了公
众责任险（含附加险）；B 区的物业服务单位成都银都物业服务有限公司投保
了机器设备财产综合险、公众责任险（含附加险）和机动车停车场管理责任险。
项目公司高投合顺已为天府软件园一期购买了财产一切险。
1）公众责任险
根据中国平安财产保险股份有限公司出具的《平安公众责任险》（保单号：
12693123902336383721）及中国平安财产保险股份有限公司平安公众责任保险
条款（注册号：C00001730912019122509341），成都高投世纪物业服务有限公
司已针对天府软件园A 区投保公众责任险。主要约定如下：
表：天府软件园A 区公众责任保险
投保人成都高投世纪物业服务有限公司
被保险人成都高投世纪物业服务有限公司
投保区域中国四川省成都市市辖区天府软件园北区研发中心（注）
保险的项目
公众责任保险
附加险条款名称：1）广告招牌及装饰物责任条款2）附加火灾、爆
炸、烟熏、水损责任保险3）停车场责任条款4）电梯责任条款5）锅
炉及压力容器爆炸扩展条款
保险金额/赔偿限额
每次事故赔偿限额： RMB 200,000.00 ， 累计赔偿限额： RMB
500,000.00
保险期间自2024 年01 月01 日00 时起至2024 年12 月31 日24 时止。
注：根据成都高新区公园城市建设局于2020 年8 月26 日向高投置业出具的《关
153
于天府软件园北区研发中心项目建筑区划的划分意见书》，天府软件园A 区的建筑区
划名称为天府软件园北区研发中心。
根据华泰财产保险有限公司出具的《公众责任险》（ 保单号：
CS095225022400000007）、明细表及华泰财产保险有限公司公众责任保险条款
（华泰（备案）[2009]N122 号），成都银都物业服务有限公司为天府软件园B
区投保公众责任保险。主要约定如下：
表：天府软件园B 区公众责任保险
投保人成都银都物业服务有限公司
被保险人成都银都物业服务有限公司
营业场所地址成都市高新区新光路8 号
承保区域四川省成都市高新区天华一路99 号天府软件园B 区
保险的项目
公众责任保险
附加险条款名称：1）电梯责任条款2）广告招牌及装饰物责任条款3）火
灾和爆炸责任条款4）第三者仓储货物损失除外条款5）出租出售区域除外
条款6）贵重财物除外条款7）高空坠物扩展条款
赔偿限额每次事故责任限额为600,000 元
保险期间
自2024 年1 月24 日00 时00 分00 秒至2025 年1 月24 日00 时00 分00 秒
止
2）财产综合险
根据华泰财产保险有限公司出具的《财产综合险》（ 保单号：
CS095221022400000003）、明细表及华泰财产保险有限公司财产综合险条款
（华泰（备案）[2009]N92 号），成都银都物业服务有限公司为天府软件园B
区投保财产综合险。主要约定如下：
表：天府软件园B 区财产综合保险
投保人成都银都物业服务有限公司
被保险人成都银都物业服务有限公司
营业场所地址成都市高新区新光路8 号
被保险项目及地址机器设备；中国四川省成都市高新区天华一路99 号天府软件园B 区
总保险金额4,900,000 元
保险期间
自2024 年1 月24 日00 时00 分00 秒至2025 年1 月24 日00 时00 分
00 秒止
3）机动车停车场责任保险
根据华泰财产保险有限公司出具的《机动车停车场管理责任保险》（保单
号：CS095225152400000002）、明细表及华泰财产保险有限公司机动车停车场
管理责任保险条款（华泰（备案）[2009]N141 号），成都银都物业服务有限公
154
司为天府软件园B 区投保机动车停车场管理责任保险。主要约定如下：
表：天府软件园B 区机动车停车场管理责任保险
投保人成都银都物业服务有限公司
被保险人成都银都物业服务有限公司
营业场所地址成都市高新区新光路8 号
承保区域四川省成都市高新区天华一路99 号天府软件园B 区院内停车场
保险的项目机动车停车场管理责任保险
赔偿限额每次事故责任限额为500,000 元
保险期间自2024 年1 月24 日00 时至2025 年1 月24 日00 时止
4）财产一切险
根据中国人民财产保险股份有限公司出具的《财产一切险（2009 版）投保
单》及附加险条款投保清单，项目公司高投合顺已为天府软件园一期购买了保
险金额91,276 万元的财产一切险，可足额覆盖天府软件园一期的最新评估价值，
主要约定如下：
表：天府软件园一期财产一切险
保单号PQYC202451010000001482
投保人成都高投合顺企业管理有限公司
被保险人成都高投合顺企业管理有限公司
投保标的天府软件园一期（详见投保标的项目清单）
免赔条件
地震：每次事故绝对免赔额人民币40 万元或损失金额的5％，二者以高
者为准。
其他事故：每次事故绝对免赔额人民币500 元或损失金额的5％，两者以
高者为准。
总保险金额人民币91,276 万元
保险期间12 个月，自2024 年9 月25 日零时起至2025 年9 月24 日二十四时止
在基础设施基金存续期间，基金管理人及运营管理机构将继续按照评估价
值对天府软件园一期进行投保。后续基金管理人也将根据《委托运营管理服务
协议》安排，积极督促运营管理机构及时续保，确保天府软件园一期不出现保
险中断或保额不足以覆盖评估价值的情况。
（2）盈创动力大厦项目
盈创动力大厦物业服务单位成都高投世纪物业服务有限公司投保了公众责
任险。项目公司盈创融顺已为盈创动力大厦购买了财产一切险。
1）公众责任险
根据中国平安财产保险股份有限公司出具的《平安公众责任险》（保单号：
155
12693123902336363012、12693123902336367240）及中国平安财产保险股份有
限公司平安公众责任保险条款（注册号：C00001730912019122509341），成都
高投世纪物业服务有限公司投保公众责任险。主要约定如下：
表：盈创动力大厦公众责任险
投保人成都高投世纪物业服务有限公司
被保险人成都高投世纪物业服务有限公司
投保区域中国四川省成都市市辖区盈创动力大厦
保险的项目
公众责任保险
附加险条款名称：1）附加火灾、爆炸、烟熏、水损责任保险2）广告招牌
及装饰物责任条款3）锅炉及压力容器爆炸扩展条款4）电梯责任条款
赔偿限额每次事故赔偿限额：RMB 200,000.00，累计赔偿限额：RMB 500,000.00
保险期间自2024 年01 月01 日00 时起至2024 年12 月31 日24 时止
表：盈创动力大厦公众责任险（停车场区域）
投保人成都高投世纪物业服务有限公司
被保险人成都高投世纪物业服务有限公司
投保区域中国四川省成都市市辖区盈创动力大厦（仅停车场区域）
保险的项目停车场责任条款
赔偿限额
每次事故赔偿限额：RMB 500,000.00，每个车位赔偿限额：RMB 200,000.00，
累计赔偿限额：RMB 4,000,000.00
保险期间自2024 年01 月01 日00 时起至2024 年12 月31 日24 时止
2）财产一切险
根据中国人民财产保险股份有限公司出具的《财产一切险（2009 版）投保
单》及附加险条款投保清单，项目公司盈创融顺已为盈创动力大厦购买了保险
金额45,900 万元的财产一切险，可足额覆盖盈创动力大厦的最新评估价值，主
要约定如下：
表：盈创动力大厦财产一切险
保单号PQYC202451010000001486
投保人成都高投盈创融顺企业管理有限公司
被保险人成都高投盈创融顺企业管理有限公司
投保标的盈创动力大厦（详见投保标的项目清单）
免赔条件
地震：每次事故绝对免赔额人民币40 万元或损失金额的5％，二者以高
者为准。
其他事故：每次事故绝对免赔额人民币500 元或损失金额的5％，两者以
高者为准。
总保险金额人民币45,900 万元
保险期间12 个月，自2024 年9 月25 日零时起至2025 年9 月24 日二十四时止
156
在基础设施基金存续期间，基金管理人及运营管理机构将继续按照评估价
值对盈创动力大厦进行投保。后续基金管理人也将根据《委托运营管理服务协
议》安排，积极督促运营管理机构及时续保，确保盈创动力大厦不出现保险中
断或保额不足以覆盖评估价值的情况。
6、项目权利限制情况
截至本尽调报告出具之日，基础设施项目不存在抵质押等权利限制情况。
7、基础设施项目是否存在受自然灾害、汇率变化以及外贸环境影响的情
况
截至本尽调报告出具之日，基础设施项目不存在受自然灾害、汇率变化以
及外贸环境影响的情况。
8、基础设施项目租赁合同备案情况
根据《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房
屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）
主管部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者
租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁
登记备案的变更、延续或者注销手续。违反上述规定的，由主管部门责令限期
改正，单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。由于前期基础设
施项目正在陆续进行房屋租赁合同主体换签，导致目前基础设施项目房屋租赁
合同尚未办理登记备案手续，上述情况虽不影响租赁合同效力，但可能存在被
主管部门处罚的风险。
针对上述事项，本基金采取的风险缓释措施如下：
原始权益人高投置业及高投集团已分别出具承诺函，承诺若天府软件园一
期/盈创动力大厦项目因租赁合同未备案问题导致本基金或项目公司高投合顺/盈
创融顺承担任何责任或损失的，原始权益人将向本基金或项目公司承担相应赔
偿责任。
9、基础设施项目经济指标约束和相关承诺
截至2024 年6 月30 日，未发现基础设施项目存在投资强度、产出强度和
税收强度等经济指标约束或相关承诺。
10、安全生产、环境保护及符合城市规划要求的情况
157
基础设施项目环境保护及城市规划的建设手续及其他相关情况，详见本章
之“二、基础设施项目情况”之“（三）基础设施项目合规情况”之“2、基础
设施项目固定资产投资管理相关手续”和“3、基础设施项目的用途”。
经查询中华人民共和国应急管理部、中华人民共和国生态环境部、中华人
民共和国自然资源部网站，截至对应查询日，未发现基础设施项目存在违反安
全生产、环境保护、城市规划相关要求或规定的情况。
11、基础设施项目已签署正在履行期内及拟签署的全部重要协议
经核查，截至本尽调报告出具之日，与基础设施项目相关的、已签署正在
履行期内的重大合同主要包括与承租人签署的租赁合同及其补充协议、与运营
管理机构签署的资产委托管理协议、与物业公司签署的物业服务合同，以及原
始权益人和项目公司之间签署的资产划转相关协议。
经核查，截至本尽调报告出具之日，根据本次交易安排，与基础设施项目
相关的、拟签署的重大合同为《项目公司监管协议》及《运营管理服务协议》。
此外，SPV 及项目公司层面拟签署的其他重大合同还包括《SPV 公司增资协议》
《SPV 公司监管协议》《SPV 公司股权转让协议》《项目公司股权转让协议》
《借款合同》及《吸收合并协议》。
12、基础设施项目税收优惠政策情况
截至2024 年6 月30 日，基础设施项目不存在房产税、城镇土地使用税、
企业所得税等税收优惠政策。
（四）基础设施项目权属期限及续期安排
1、基础设施项目权属期限
根据基础设施项目相关不动产权证书记载，天府软件园一期项目与盈创动
力大厦项目所占有的国有建设用地使用权将分别于2055 年12 月20 日和2055
年2 月28 日到期。
2、基础设施项目续期安排
基金管理人将根据实际情况选择于土地使用权期限届满前申请续期。如果
延期申请获批准，土地使用权人将有可能需要满足其他条件，支付相应款项，
且受制于相关法律法规和政府部门的最终批准，基金管理人不保证土地使用权
一定能够续期。如未来法律法规或政府规划发生变化，导致基础设施项目发生
158
续期情形的，基金管理人将按照法律法规、监管要求以及基金合同的约定履行
必要的审批程序后，实施续期方案。
（五）标的基础设施项目使用状况
1、标的基础设施项目使用状况
（1）天府软件园一期
天府软件园一期建筑面积合计为129,999.83 平方米，其中，研发办公（指
软件开发、科技等行业企业的办公物业，以下统称“研发办公”或“办公”）
物业建筑面积为108,320.25 平方米，库房物业建筑面积为94.06 平方米，地下
车库物业建筑面积为21,585.52 平方米。天府软件园一期地下车库部分设置有
602 个非机械车位，园区内部地面设置有地面非机械车位。截至2024 年6 月30
日，整体可租赁面积（不含地下车库）合计106,816.72 平方米，已出租面积合
计96,947.16 平方米，整体出租率约为90.76%。地下车库部分及园区内的地上
车位主要用于临时园区停车经营，也有部分车位用于包月车位经营。
天府软件园一期所在楼栋为框架结构，标准层层高约4.5 米，外立面为石
材、玻璃幕墙或扣板，大堂地面铺地砖，墙面多为涂料，顶部为扣板吊顶。室
内房间多为租户自行装修，地面铺地砖或地毯，墙面为涂料、墙砖或墙纸，顶
部多为扣板吊顶，配套设施齐全，配备电梯，消防系统，强电系统，弱电系统，
中央空调系统及照明设施，天府软件园一期正常使用中，维护状况良好。
天府软件园是国家级科技企业孵化器、创新人才培养示范基地、国家备案
众创空间、国家级创业孵化示范基地、国家中小企业公共服务示范平台、国家
数字服务出口基地，园区内部及周边配套较为完善，企业聚集度较高，区位状
况良好。
（2）盈创动力大厦
盈创动力大厦建筑面积合计为49,768.20 平方米，其中，办公物业建筑面积
为35,030.26 平方米，车位物业建筑面积为14,737.94 平方米，车位部分设置有
322 个非机械车位，外部地面设置有地面非机械车位。截至2024 年6 月30 日，
整体可租赁面积合计49,768.20 平方米，其中办公可租赁面积为35,030.26 平方
米，已出租面积合计34,437.87 平方米，整体出租率约为98.31%。车位部分及
地上车位用于临时及包月停车经营。
159
盈创动力大厦所在楼栋为框剪结构，标准层层高约3.3 米-4.2 米，外立面为
面砖饰面、局部玻璃幕墙和百叶格栅，大堂地面铺地砖，墙面为墙砖或涂料，
顶部为石膏板及格栅吊顶。室内房间多为租户自行装修，地面铺地砖或地毯，
墙面为涂料、墙砖或墙纸，顶部为石膏板、矿棉板或格栅吊顶。所在楼栋配套
设施齐全，配备电梯，消防系统，强电系统，弱电系统，中央空调系统及照明
设施。盈创动力大厦正常使用中，维护状况良好。
盈创动力大厦坐落于成都高新区核心区位、高新孵化园内部，人流量相对
较高，周边有环球中心购物广场、招商大魔方等大型商业设施及配套商业街，
商业网点密布、营商氛围浓厚，繁华度较高。区域位置优势突出，办公、居住
等人流量大，区位状况良好。
2、标的基础设施项目维修费支出情况
（1）天府软件园一期
1）过往维修费支出情况
2021-2023 年以及2024 年1-6 月，天府软件园一期物业维修维保费分别是
197.06 万元、247.01 万元、110.76 万元和5.75 万元，随物业情况不同而有所波
动，2021-2023 年平均值为184.94 万元。
2）未来维修费支出计划
维修费支出指为保证房屋在日常经营过程中正常使用需支付的费用化的维
修保养等费用（如物业日常维修维保费用等），按含税年房地产总收益的一定
比例预提，仲量联行参考基础设施项目历史数据，设定费率取3.0%。
表：天府软件园一期未来十年维修费支出
单位：万元
年份2024 年
7-12 月2025 年2026 年2027 年2028 年2029 年2030 年2031 年2032 年2033 年
金额113.48 220.19 217.91 220.27 225.16 230.29 235.95 241.85 247.90 254.11
（2）盈创动力大厦
1）过往维修费支出情况
2021-2023 年以及2024 年1-6 月，盈创动力大厦物业维修维保费分别是
30.04 万元、34.88 万元、68.82 万元和4.55 万元，随物业情况不同而有所波动，
2021-2023 年平均值为44.58 万元。
160
2）未来维修费支出计划
维修费支出指为保证房屋在日常经营过程中正常使用需支付的费用化的维
修保养等费用（如物业日常维修维保费用等），按含税年房地产总收益的一定
比例预提，仲量联行参考基础设施项目历史数据，设定费率取2.0%。
表：盈创动力大厦未来十年维修费支出
单位：万元
年份2024 年
7-12 月2025 年2026 年2027 年2028 年2029 年2030 年2031 年2032 年2033 年
金额40.03 80.45 81.44 82.91 84.34 85.92 87.65 89.41 91.21 93.05
（六）标的基础设施项目的评估情况
仲量联行作为资产评估机构对标的基础设施资产进行了评估，就天府软件
园一期及盈创动力大厦项目于价值时点2024 年6 月30 日的市场价值出具了编
号为JLL-BJ[2024]房估字第0225 号和JLL-BJ[2024]房估字第0226 号的估值报
告。
1、估价方法
经评估机构估价人员认真分析所掌握的资料并对底层资产进行实地查勘后，
根据底层资产的特点及本身的实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》和
《房地产估价基本术语标准》，经过反复研究和综合考虑，选取收益法作为本
次估价的基本方法求取目标价值。
2、估价结果
仲量联行估价人员根据估价目的，遵循独立、客观、公正的估价原则，按
照科学的估价程序，全面分析了影响底层资产价格的因素，并运用适当的估价
方法，确定估价对象于价值时点2024 年6 月30 日的房地产市场价值，估价结
果如下：
表：基础设施项目资产评估情况
序号项目名称
建筑面积
（平方米）
现状用途
报酬率
假设
评估单价
（元/平方米）
评估总价
（万元）
1 天府软件园一期129,999.83 研发办公、库房、
地下车库等6.50% 6,238.47 81,100.00
2 盈创动力大厦49,768.20 研发办公、车位等6.50% 8,720.43 43,400.00
合计/加权平均179,768.03 - - 6,925.59 124,500.00
天府软件园一期历史上存在销售情况（绝大多数在2006 年及2007 年销售，
161
2015 年以来销售记录共2 笔），盈创动力大厦历史上未进行销售。天府软件园
一期地上部分评估单价为8,405.72 元/平方米，地下部分评估单价为972.87 元/
平方米，参考天府软件园一期近年销售情况（均为市场化销售，销售对象非关
联方），上述评估单价具备一定合理性。
表：天府软件园一期历史销售情况
序号销售年份销售楼栋销售面积（m2） 销售单价（元）
1 2019 年
A 区4 栋地上9,952.52 10,800.00
A 区4 栋地下94 个车位
（折合4,420.65m2）
220,213.00（每个）
（折合每平方米4,682.57 元）
2 2016 年
A 区3 栋地上9,989.74 8,900.00
A 区3 栋地下116 个车位
（折合4,401.07m2）
150,000.00（每个）
（折合每平方米3,953.58 元）
基础设施项目预测期首年预测资本化率如下表所示：
表：基础设施项目首年预测资本化率
项目名称
估值a
（万元）
首年预测经营净收入b
（万元）（注）
首年预测资本化率
（b/a）
天府软件园一期81,100.00 5,471.20 6.75%
盈创动力大厦43,400.00 2,941.88 6.78%
合计124,500.00 8,613.93 6.76%
注：由2024 年7-12 月预测收入年化折算所得。
3、账面价值与评估价值的差异情况
原始权益人对天府软件园一期及盈创动力大厦均采用公允价值法计量，基
础设施项目资产账面价值与评估价值的差异主要是增值税的差异（账面价值为
不含税价值，评估总价为含税价值）。截至2024 年6 月30 日，基础设施项目
资产账面价值与评估价值情况如下表所示：
表：基础设施项目资产账面价值与评估价值差异情况
4、主要假设条件与估值参数说明
仲量联行采用收益法对基础设施资产进行估值。收益法系预测估价对象的
项目
截至2024 年6 月30 日
账面价值（万元）
评估总价
（万元）
差异
（万元）
评估
增值率
天府软件园一期77,200.00 81,100.00 3,900.00 5.05%
盈创动力大厦41,300.00 43,400.00 2,100.00 5.08%
合计118,500.00 124,500.00 6,000.00 5.06%
162
未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价
对象价值或价格的方法。仲量联行本次评估时主要参数假设情况如下。
（1）天府软件园一期
1）天府软件园一期预测期及折现率选取及说明
①预测期的确定
天府软件园一期建筑物均为框架结构，其经济耐用年限为60 年，截至
2024 年6 月30 日，房屋建筑物剩余经济耐用年限均约为41 年，土地使用权终
止日期均为2055 年12 月20 日，截至价值时点，土地剩余使用年期均为31.49
年。根据孰短原则，底层资产以土地剩余使用年限作为底层资产的收益年限，
底层资产的收益年限均为31.49 年。
②折现率的确定
基础设施项目的价值为其经营收益于价值时点的收益折现值，报酬率从纯
理论上讲，应等于同等风险条件下的平均获利率。考虑同类房地产项目的报酬
率，本次底层资产评估采取安全利率加风险调整值的方法确定报酬率。安全利
率取中国人民银行公布的一年期定期存款利率1.50%。风险投资报酬率由行业
风险报酬率、经营风险报酬率、财务风险报酬率组成，分为低、中、高、投机
四个档次，相应的调整值分别为0%-3%，3%-6%，6%-9%，9%以上，根据底层
资产的用途和房屋成新分析，以及该区域物业的租售比及对当地社会经济环境、
房地产经营风险综合分析，研发办公、库房物业和地下车库物业均属于中等风
险，风险投资回报率取5.00%，确定其报酬率为6.50%。
2）天府软件园一期运营收入预测假设
①底层资产租金水平及增长率的确定
截至价值时点，天府软件园一期已部分出租，本项目评估对于租赁合同存
续期内的租金收入根据合同约定进行测算。对于租赁合同存续期外的租金预测
（或对于租赁合同存续期内但部分年度未明确约定租金水平的），按照市场客
观租金水平进行测算。
估值参数概况如下：
表：天府软件园一期租金水平及增长率假设
项目2024 年-2026 年2027 年至未来结束期
163
天府软件园一期研发办公物业
（除B7 栋实施加速器优惠政策部分）
60 元2.5%增长率
天府软件园一期研发办公物业
（B7 栋实施加速器优惠政策部分）
50 元
（部分条件较差的房源为25 元）
2.5%增长率
项目2024 年-2036 年2037 年至未来结束期
天府软件园一期商业配套5%增长率2.5%增长率
项目2024 年-2027 年2028 年至未来结束期
天府软件园一期车位220.00 万元/年2.5%增长率
具体估值参数假设细节如下：
①租约期内租金水平分析
A.报告期内园区租赁价格标准
根据成都天府软件园有限公司2021 年4 月《关于天府软件园2021 年-2024
年办公楼租赁价格方案的请示》，天府软件园一期研发办公物业的租赁价格标
准如下表所示：
项目名称2021 年10 月之前
（元/平方米/月）
2021 年10 月-2023 年
（元/平方米/月）
2024 年
（元/平方米/月）
2025 年以后
（元/平方米/月）
天府软件园A 区40 50 60 根据园区实际运
营情况再行确定
天府软件园B 区
（除B7 栋）
40 50 60 根据园区实际运
营情况再行确定
天府软件园B 区
B7 栋创业场加速
器入驻企业
30
（部分条件较差的无
窗房为15）
40
（部分条件较差的无
窗房为20）
50
（部分条件较差的
无窗房为25）
根据园区实际运
营情况再行确定
根据成都天府软件园有限公司2023 年12 月《关于天府软件园AB 区
（REITs 入池资产）2025 年-2026 年办公楼租赁方案的请示》，天府软件园一期
研发办公物业2024-2026 年租赁价格标准维持不变，具体如下表所示：
项目名称2024 年-2026 年（元/平方米/月） 2027 年以后（元/平方米/月）
天府软件园A 区60 根据园区实际运营情况再行确定
天府软件园B 区（除B7
栋）
60 根据园区实际运营情况再行确定
天府软件园B 区B7 栋
创业场加速器入驻企业
50
（部分条件较差的无窗房为25）
根据园区实际运营情况再行确定
B.报告期内租金水平上调原因及执行情况
天府软件园一期2021 年上调了园区租金水平（针对天府软件园所有片区，
而不局限于入池资产），该调整事项由软件园公司于2019 年开始研究，并于
2019 年8 月份出台初步方案。后因公共卫生事件影响，经过一年多时间对租户
的持续跟进沟通，最终于2021 年4 月份完成该租金体系办法的出台。
164
上述租赁价格标准在实际经营中已得到严格执行。截至2022 年末，所有已
签约的相关租户租金水平从2021 年10 月1 日起全部已按照最新体系执行上涨
至50 元/平方米/月；截至本尽调报告出具日，所有已签约租户2024 年租金水平
均已上涨至60 元（B7 栋创业场加速器企业上涨至50 元或25 元）。
C.天府软件园B 区B7 栋创业场加速器租赁价格安排
对于天府软件园B 区B7 栋，符合创业场加速器资格的入驻企业，可以享
受一定的租赁价格优惠。截至价值时点，天府软件园B 区B7 栋可租赁面积为
12,557.11 平方米，其中，763.08 平方米租赁面积对应的租赁价格标准为25 元/
平方米/月（面积占比6.08%），7,757.10 平方米租赁面积对应的租赁价格标准
为50 元/平方米/月（面积占比61.77%），剩余租赁面积对应的租赁价格标准为
60 元/平方米/月（面积占比32.15%）。763.08 平方米和7,757.10 平方米的物业
并称“天府软件园B 区B7 栋创业场加速器部分”。
B7 栋在过往均有符合创业场加速器资格的企业入驻，且未来也会维持现状
进行运营。鉴于此，评估机构对于B7 栋创业场加速器部分在租赁合同存续期
内的租金收入根据合同约定进行测算，对于租赁合同存续期外的租金预测参照
《请示》的租赁价格标准，按照优惠的市场客观租金水平进行测算，即于价值
时点，租赁价格标准为25 元/平方米/月的763.08 平方米创业场加速器部分于
2024 年的客观租金水平为25 元/平方米/月，租赁价格标准为50 元/平方米/月的
7,757.10 平方米创业场加速器部分于2024 年的客观租金水平为50 元/平方米/月。
②租约期外及未出租部分的租金水平确定（市场客观租金）
底层资产的研发办公和库房部分的客观租金水平的确定采用比较法，根据
替代原则，选取近期租赁市场的三个可比实例。对上述租赁案例进行市场状况、
交易情况、区位状况、实物状况和权益状况进行修正和调整，得出底层资产的
比准租金单价。
根据评估机构对底层资产所处区域租金水平的了解，结合底层资产现状，
并考虑到《请示》中的2022 年-2023 年租赁价格水平，评估机构通过比较法的
测算确定底层资产研发办公和库房部分的市场租金为50 元/平方米/月（含税，
不含物业费）。租约到期后首年租金为价值时点客观租金×（1+g）^租约期，其
中g 为租金增长率水平。
165
此外，底层资产天府软件园B 区2 栋01002-2 号房，建筑面积为150.00 平
方米，证载用途为办公，现状用途为商业；结合评估机构对现场的查勘情况，
前述物业位于楼栋地上1 层，经营天府软件园B 区的商业配套服务，起到完善
园区功能的辅助作用。考虑最高最佳利用原则，转换用途不符合经济上的可行
性，故评估机构以底层资产保持现状用途持续使用为估价前提。该部分物业的
出租是通过公开招投标方式进行，租约租金体现市场水平，且按照5%的年增长
率稳定增长。结合评估机构对底层资产所处区域租金水平的了解以及底层资产
现状，该部分物业的客观租金水平、增长率与其合同租金水平、增长率相当，
可以合同租金水平作为客观租金水平。租约到期后首年租金为价值时点客观租
金×（1+g）^租约期，其中g 为租金增长率水平（从价值时点至2036 年，客观
租金增长率为5%，从2037 年起直至估价对象土地使用权终止日期，客观租金
每年递增2.5%）。
③租金增长率
租金增长率需要考虑经济发展、成本、通货膨胀等因素。底层资产平均租
金会在CPI 物价指数的基础上，随着经济发展、成本、通货膨胀等因素波动。
时间（年） 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
CPI 物价指数101.1% 102.2% 102.0% 101.4% 102.8% 102.5% 100.5% 102.4% 100.2%
因此，CPI 物价指数对于底层资产平均租金增长率具有一定的参考意义。
根据评估机构对底层资产周边的市场调研，底层资产所在区域产业聚集度
较好，类似研发办公物业对外租赁时，租金水平多会根据租期长短作2.5%-5%
的增幅。
据此，天府软件园一期各部分租金增长率设置如下：
A. 研发办公和库房部分（非天府软件园B 区B7 栋创业场加速器部分）：
2024 至2026 年的客观租金水平为60 元/平方米/月（考虑到2024 年客观租金水
平较2023 年有较大幅度调整，2024 至2026 年客观租金增长率0%），从2027
年起至底层资产土地使用权终止日期，客观租金每年递增2.5%。
B. 天府软件园B 区B7 栋创业场加速器：2024 至2026 年的客观租金水平
为25 或50 元/平方米/月（考虑到2024 年客观租金水平较2023 年有较大幅度调
整，2024 至2026 年客观租金增长率为0%），自2027 年起至底层资产土地使
166
用权终止日期，市场租金每年递增2.5%。
C. 商业部分（天府软件园B 区2 栋01002-2 号房）：如前文所述，上述证
载用途为办公、现状用途为商业的房屋，租约到期后，该部分物业首年租金为
价值时点客观租金×（1+租金增长率）^租约期，从价值时点至2036 年，客观
租金增长率为5%，从2037 年起直至目标资产土地使用权终止日期，客观租金
每年递增2.5%。
②底层资产空置率及租金损失率的确定
截至价值时点， 底层资产研发办公和库房部分， 整体建筑面积合计
108,414.31 平方米，整体可租赁面积合计106,816.72 平方米，已出租面积合计
96,947.16 平方米，整体出租率约为90.76%，空置率为9.24%，而2020-2023 年
末出租率分别为96.48%、95.36%、94.12%和95.49%，2024 年9 月末出租率为
91.38%，出租情况相对较为平稳。
根据评估机构对底层资产所处区域研发办公用房空置情况的了解及装修免
租期的了解、对估价对象历史空置情况的分析，综合考虑目标资产所处区位物
业品质、未来运营期内换租及免租期等因素，再结合评估机构的实地查勘及市
场研判，设定估价对象于2024 年的客观空置及租金损失率为10%，于2025 年
的客观空置及租金损失率为9%，于2026 年及以后的客观空置及租金损失率为
8%。
③车位收入
天府软件园一期A 区地下车库部分设置有150 个非机械车位，B 区地下车
库部分设置有503 个非机械车位。考虑到天府软件园一期历史车位经营收入较
为稳定，因此参考2024 年1-6 月收入，预测价值时点至2024 年底（即两个季
度）车位收入（含税）为110.90 万元，2024 年至2027 年车位收入（含税）为
220.00 万元，2028 年起未来每年增长2.5%。
④其他收入
于价值时点，除租金收入与车位收入外，底层资产无其他收入。
⑤收缴率
根据截至2024 年9 月30 日的期后租金回收情况，底层资产租赁部分过往
三年及一期的租金收缴率分别为99.99%、100%、99.98%和98.81%，均值
167
99.70%。
底层资产租金收付大部分采用了“押三付三”的模式（即收取相当于三个
月租金的租赁保证金，同时预收未来三个月租金）的模式（根据实际商务谈判
的情况，亦有部分租户的支付周期为月度、半年度或年度），租户应于每个支
付周期到期前15 日支付下一周期的租金，一旦租户出现拖延支付租金的情况，
底层资产运营方将对该租户进行及时催缴，极端情况下将及时进行清退，并相
应没收租户支付的押金以弥补欠缴的租金。考虑到底层资产历史租金收入的收
缴率良好，且存在较好的弥补机制，本次估值取租金收入的收缴率为99%。
底层资产车位部分主要用于临时停车经营，收入实现方式为现收现付，并
且底层资产用于包月经营的车位部分租金几乎不存在欠缴的情况，故本次估值
取车位收入的收缴率为100%。
⑥房地产年总收益
房地产年总收益=日租金单价×365×可租面积×（1-空置率）÷10,000×
99%+车位收入×100%
3）天府软件园一期运营支出预测假设
天府软件园一期运营支出包括运营管理费、资本性支出、维修费、房产税、
增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、保险费、
城镇土地使用税等。各项费用取值计算过程如下：
①运营管理费
指对出租房屋进行的必要运营管理所需的费用，按年房地产总收益的一定
比例确定，具体而言，底层资产办公和库房部分的运营管理费主要包括由底层
资产运营管理机构收取的资产委托管理费、由底层资产物业管理方收取的空置
房物业服务费、非由底层资产运营管理机构和底层资产物业管理方收取的其它
运营管理费。其中，由底层资产运营管理机构收取的资产委托管理费费率，根
据相关合同的约定取值为10%；非由底层资产运营管理机构收取的其它运营管
理费，主要指为运营管理底层资产所需的必要杂项管理费用，考虑到底层资产
的实际用途，同时参考历史的支出水平，费率取值为0.5%。
此外，根据高投合顺分别与天府软件园A 区物业管理方成都高投世纪物业
服务有限公司和天府软件园B 区物业管理方成都银都物业服务有限公司签订的
168
物业服务合同，当底层资产办公和库房部分的空置率低于5％时，高投合顺不
需向物业管理方支付空置房物业服务费；当底层资产空置率超过5％时，经高
投合顺或其委托的运营管理机构相关部门确认后，高投合顺只需向物业管理方
支付高出5％之外的空置房物业服务费，物业服务费标准为6 元/平方米/月。结
合对底层资产办公及车库部分空置率的预测分析，经测算，底层资产空置率每
高于5%一个百分点，需要增加支付的空置房物业服务费约为租金收入的0.1%。
底层资产办公和库房部分的运营管理费费率=10%+（空置率-5%）÷
1%*0.1%+0.5%
底层资产车位部分的运营管理费主要包括由底层资产运营管理机构收取的
资产委托管理费、非由底层资产运营管理机构收取的车位物业管理费，费率取
25%。其中，由底层资产运营管理机构收取的资产委托管理费费率，根据相关
合同的约定取值为10%；非由底层资产运营管理机构收取的车位物业管理费费
率取值为15%。
运营管理费=Σ各部分房地产年总收益×各部分运营管理费费率
②资本性支出
指为保证房屋在整个经营周期正常使用需支付的可资本化的维修保养等费
用（如物业大修费用、物业更新改造费用等），按年房地产总收益的一定比例
预提，设定费率取1.0%。
资本性支出=房地产年总收益×1.0%
上述资本性支出设置合理性分析如下：
根据天府软件园一期过往资本性支出情况，过往资本性支出主要包括园区
改造、光彩工程、管网维修改造、停车场维修改造、服务器采购、装修等大规
模维修保养工程支出。
其中，园区改造支出金额达到1,914.45 万元，系天府软件园各片区进行的
整体升级改造（于2021 年5 月30 日整体竣工验收），具体包括完善导视系统、
建设园区智慧运营中心、提升园区入口形象、增加园区人性化设施、改造园区
景观、改造水景等。天府软件园作为成都高新区形象的重要展示窗口，按照国
际化一流园区标准进行提档升级，上述事项系特殊的整体升级改造，属于非经
常性事项。此外，部分主要改造内容，如管廊工程，一次建成后，未来一般无
169
需再次建设。因此，未来发生类似的超大型支出的可能性不大（根据当前可追
溯的历史数据，更早一次的整体园区提质改造系在2013 年实施的园区光彩工程，
但金额仅有470 万），即使发生类似事项，预计金额也相对可控。
就未来五年（2025-2029 年）来看，由于上述改造发生的时间较近，资产目
前使用状态良好，预计期间发生类似大额支出可能性较低。因此，不考虑上述
特殊改造事项的情况下，过去十年年均资本性支出10.52 万元，而未来五年年
均预留资本性支出约74.25 万元，扣除上述年均11 万元后未来五年剩余预留资
本性支出仍有318.65 万元，预计可覆盖其他额外的资本性支出。
此外，随着建筑物年限的增加，资本性支出将逐步增加，由于资本性支出
系按房地产年总收益*1%计取，资本性支出将随着未来运营收入的增长而增长，
与前述情况相匹配。
综上，资本性支出设置与资产历史水平具有延续性、与运营年限总体匹配。
表：近十年天府软件园一期资本性支出规模
单位：万元
注1：由于部分支出系天府软件园各片区统一发生，难以精准分摊到各片区，故按
天府软件园一期在所有片区中的面积占比进行分摊。
注2：由于最终核定的工程造价发生变化，冲回前期已确认的支出。
年份资本性支出金额（注1）
2023 年-
2022 年-0.22（注2）
2021 年11.22
2020 年1,940.13
2019 年-
2018 年34.68
2017 年27.51
2016 年0.77
2015 年5.05
2014 年0.56
合计2,019.70
过去十年平均201.97
园区改造项目1,914.45
剔除园区改造项目合计105.25
剔除园区改造项目后平均值10.52
170
③维修费
指为保证房屋在日常经营过程中正常使用需支付的费用化的维修保养等费
用（如物业日常维修维保费用等），按年房地产总收益的一定比例预提。结合
房屋历史维修费情况以及当前使用状态等情况，设定费率取3.0%。
维修费=房地产年总收益×3.0%
④房产税
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90 号）、《财政
部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题
的通知》（财税〔2016〕43 号），底层资产从租计征的房产税的税率依据不含
增值税的房屋租金收入计算缴纳，税率为12%。
从租计征的房产税=年租金单价×可租面积×（1-空置率）/（1+9%）
×12%÷10,000
除了从租计征的房产税外，就底层资产的空置部分，还需要缴纳从价计征
的房产税。结合历史缴纳的从价计征房产税，底层资产年房产税税率为1.2%，
扣除比率为30%。
从价计征的房产税=应税房产原值×空置率×（1-30%）×1.2%
⑤增值税及附加
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第
538 号）及相关税法规定，增值税、城市维护建设税、教育费附加费及地方教
育费附加依据不含增值税的房屋租金收入计算缴纳，综合税率为10.08%（即城
市维护建设税、教育费附加费及地方教育费附加税率合计为12%）。底层资产
运营过程中产生的运营管理费、资本性支出、维修费和保险费四项费用，均可
以取得可抵扣进项税，其中，运营管理费和保险费的增值税税率为6%，资本性
支出和维修费的增值税税率为9%。
此外，根据项目交易安排，在评估底层资产市场价值时，假设底层资产的
购买者在取得底层资产的同时，获得以5%的增值税征收率计算的可抵扣增值税
进项税额，且该进项税额可以在底层资产未来运营持有期内全额进行抵扣。本
次评估，假设因购买底层资产获得的总可抵增值税进项税额=底层资产市场价值
/（1+5%）*5%。
171
增值税及附加=（年租金单价×可租面积×（1-空置率）/（1+9%）×9%-年运
营管理费/（1+6%）×6%-年资本性支出/（1+9%）×9%-年维修费/（1+9%）
×9%-年保险费/（1+6%）×6%-因购买底层资产取得的年可抵扣增值税进项税额）
*（1+12%）÷10,000
⑥印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及《中华人民共和国印花税暂行
条例施行细则》规定，财产租赁合同应当在合同签订时按不含增值税租赁金额
千分之一贴花，印花税为年租金×0.1%。
印花税=年租金单价×可租面积×（1-空置率）/（1+9%）×0.1%÷10,000
⑦保险费
保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费
用，按房屋重置价值的0.03%计。结合底层资产的建筑结构及实际状况，同时
参考近期类似房屋建筑物的建筑安装造价水平，取底层资产房屋重置成本单价
为3,200 元/平方米。
保险费=房屋重置价值×0.03%
⑧城镇土地使用税
指对出租房屋缴纳的城镇土地使用税，根据底层资产所在土地等级，城镇
土地使用税缴纳标准为6 元/平方米/年。
⑨年总费用
年总费用=运营管理费+资本性支出+维修费+房产税+增值税及附加+印花税
+保险费+城镇土地使用税
（2）盈创动力大厦
1）盈创动力大厦预测期及折现率选取及说明
①预测期的确定
盈创动力大厦为框剪结构，其经济耐用年限为60 年，截至价值时点，房屋
建筑物剩余经济耐用年限均约为48 年，土地使用权终止日期均为2055 年2 月
28 日，截至价值时点，土地剩余使用年期均为30.68 年。根据孰短原则，本次
估价以土地剩余使用年限作为盈创动力大厦的收益年限，本次盈创动力大厦的
收益年限为30.68 年。
172
②折现率的确定
物业的价值为其经营收益于价值时点的收益折现值，报酬率从纯理论上讲，
应等于同等风险条件下的平均获利率。考虑同类房地产项目的报酬率，本次评
估采取安全利率加风险调整值的方法确定报酬率。安全利率取中国人民银行公
布的一年期定期存款利率1.50%。风险投资报酬率由行业风险报酬率、经营风
险报酬率、财务风险报酬率组成，分为低、中、高、投机四个档次，相应的调
整值分别为0%-3%，3%-6%，6%-9%，9%以上，根据底层资产的用途和房屋成
新分析，以及该区域物业的租售比及对当地社会经济环境、房地产经营风险综
合分析，研发办公物业及车位属于中等风险，风险投资回报率取5.00%，确定
其报酬率为6.50%。
2）盈创动力大厦运营收入预测假设
①底层资产租金水平及增长率的确定
截至价值时点，盈创动力大厦的研发办公部分已进行出租经营，本次评估
对于租赁合同存续期内的租金收入根据合同约定进行测算，对于租赁合同存续
期外的租金预测按照市场客观租金水平进行测算。
估值参数概况如下：
表：盈创动力大厦租金水平及增长率假设
项目2024 年1-6 月2024 年
7-12 月
2025 年
未来结束期
研发办公部
分
①A 座主要为88 元/月/平方米，B 座主要为75 元/月/平
方米；视现时租金方案，个别特殊房间为61-90 元/月/
平方米。
②视现时租金方案，1 层临街单元为240-361 元/月/平
方米，2 层临街单元为140-210 元/月/平方米。
③上述两部分平均租金水平为101 元/月/平方米。
0%增长率2%增长率
商业配套按照现行合同价格，为63 元/平方米/月0%增长率2%增长率
车位
参照过往三年的车位收入，假设预测价值时点至24 年底（即两个季
度）车位收入（含税）为57.72 万元（相当于年收入112.99 万元）
2.5%增长率
A.租约期内租金水平分析
截至价值时点，盈创动力大厦的研发办公部分已出租面积为34,437.87 平方
米，整体实际出租率为98.31%，整体租金水平约为95 元/平方米/月，其中，实
际用途为研发办公（包含位于1 层、2 层的临街单元）部分的平均租金水平约
为101 元/平方米/月，计取方式均为固定租金模式。
B.租约期外及未出租部分的租金水平确定（市场客观租金）
173
盈创动力大厦的研发办公部分的客观租金水平的确定采用比较法，根据替
代原则，选取近期租赁市场的三个可比实例。对上述租赁案例进行市场状况、
交易情况、区位状况、实物状况和权益状况进行修正和调整。
根据评估机构对底层资产所处区域租金水平的了解，结合底层资产现状，
评估机构通过比较法的测算确定底层资产研发办公用房6 至16 层办公单元的基
准租金为73 元/平方米/月（含税，不含物业费），另外，底层资产研发办公用
房3 至5 层办公单元由于所处位置临街，且层高、开间等建筑规格条件优于6
至16 层办公单元，评估机构修正了该等因素得到3 至5 层办公单元的基准客观
租金为81 元/平方米/月（含税，不含物业费）。此外，对底层资产研发办公用
房1 至2 层的办公单元，由于其楼层、临街位置、经营业态等不同，评估机构
考虑了这些因素并参考了其现时租金方案，对其中4 个位于1 层的办公单元，
采用客观租金范围为240 至361 元/平方米/月（含税，不含物业费），对其中2
个位于2 层的办公单元，采用客观租金范围为147 至210 元/平方米/月（含税，
不含物业费）。租约到期后首年租金为价值时点客观租金×（1+g）^租约期。
其中g 为租金增长率水平。
此外，底层资产中的2 单元1 至5 层，总共建筑面积为5,485.85 平方米的
物业，证载用途为办公，现状用途为商业。结合评估机构对现场的查勘情况，
前述物业经营估价对象的商业配套服务，起到完善楼宇功能的辅助作用。考虑
最高最佳利用原则，转换用途不符合经济上的可行性，故本次评估以前述物业
保持现状用途持续使用为估价前提。该部分物业的出租是通过公开招投标方式
进行，租约租金体现市场水平。结合对底层资产所处区域租金水平、租金增长
率的了解以及底层资产现状，该部分物业的客观租金、增长率与其合同租金水
平、增长率一致，客观租金取值63 元/平方米/月（含税，不含物业费）。租约
到期后首年租金为价值时点客观租金×（1+g）^租约期。其中g 为租金增长率
水平。
C.租金增长率
租金增长率需要考虑经济发展、成本、通货膨胀等因素。底层资产平均租
金会在CPI 物价指数的基础上，随着经济发展、成本、通货膨胀等因素波动。
时间（年） 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
174
CPI 物价指数101.1% 102.2% 102.0% 101.4% 102.8% 102.5% 100.5% 102.4% 100.2%
因此，CPI 物价指数对于底层资产平均租金增长率具有一定的参考意义。
根据评估机构对底层资产周边的市场调研，底层资产所在区域产业聚集度
较好，类似工业办公物业对外租赁时，租金水平多会根据租期长短作2-4%的增
幅。
考虑到市场平均租金增长率，结合底层资产研发办公部分和配套商业过往
已签订租约的平均租金年递增情况，综合分析确定底层资产研发办公部分和配
套商业的租金于2024 年保持不变，从2025 年起每年递增2.0%。
②底层资产空置率及租金损失率的确定
于价值时点，盈创动力大厦整体建筑面积为49,768.20 平方米，整体可租赁
面积为49,768.20 平方米，其中办公可租赁面积为35,030.26 平方米，已出租面
积合计34,437.87 平方米，整体出租率约为98.31%，空置率1.69%，而2022 年
末及2023 年末出租率分别为98.88%及98.19%，总体较为平稳。
根据对底层资产所处区域研发办公用房空置情况及装修免租期的了解，综
合考虑目标资产所处区位、物业品质、未来运营期内换租及免租期等因素，再
结合评估机构的实地查勘、分析及判断，设定目标资产客观空置及租金损失率
5%来计算。
③车位收入
盈创动力大厦地下车库部分设置有322 个非机械车位，盈创动力大厦主要
车位收入形式为临停车位和月租车位。报告期内车位收入如下表所示。
年度2021 年2022 年2023 年2024 年1-6 月
车位收入（元） 996,972 1,002,703 1,012,304 552,681
注：以上数据均为不含税数值，税率为9%
参照过往三年的车位收入，预测价值时点至24 年底（即两个季度）车位收
入（含税）为57.72 万元，2025 年起未来每年增长2.5%。
④其他收入
于价值时点，除租金收入与车位收入外，盈创动力大厦无其他收入。
⑤收缴率
底层资产过往三年及一期的租金及车位收入的收缴率均达到100%。考虑到
175
底层资产租户租金收付大多采用“押三付三”的模式（即收取相当于三个月租
金的租赁保证金，同时预收未来三个月租金）的模式（根据实际商务谈判的情
况，亦有部分租户的支付周期为月度、半年度或年度），租户应于每个支付周
期到期前10 日提前预付下一周期的租金，一旦租户出现拖延支付租金的情况，
底层资产运营方将对该租户进行及时催缴，极端情况下将及时进行清退，并相
应没收租户支付的押金以弥补欠缴的租金。考虑到底层资产历史租金及车位收
入过往三年收缴率均达到100%，上述租户租金预计欠缴风险可控，且存在较好
的催收和押金弥补机制，本次估值取租金及车位收入的收缴率为100%。
⑥房地产年总收益
房地产年总收益=（日租金单价×365×可租面积×（1-空置率）÷10,000+车位
收入）×100%
3）盈创动力大厦运营支出预测假设
年总费用指出租房地产时，出租方应负担的各项成本费用以及税金，一般
包括运营管理费、资本性支出、房产税、增值税、城市维护建设税、教育费附
加、地方教育费附加、印花税、保险费、城镇土地使用税等。各项费用取值计
算过程如下：
①运营管理费
指对出租房屋进行的必要运营管理所需的费用，包括资产委托管理费、物
业管理服务费等。
资产委托管理费按年房地产总收益的一定比例确定，考虑到底层资产的实
际用途，同时参考历史的运营管理费支出水平，设定底层资产研发办公部分的
费率取10.5%（其中，由底层资产运营方收取的资产委托管理费费率10%，非
由底层资产运营方收取的其它运营管理费（主要为运营管理底层资产的必要杂
项管理费用）费率0.5%），车位部分的费率取10.5%（其中，由底层资产运营
方收取的资产委托管理费费率10%，由非底层资产运营方收取的其它运营管理
费费率0.5%）。
研发办公部分的物业管理服务费为底层资产产权人需向物业管理方支付空
置部分的物业服务费，空置面积根据总可出租面积和采用的空置率5%计算得到，
物业管理服务费计算标准为13 元/平方米/月。
176
车位部分的物业管理由物业管理公司负责，盈创动力大厦产权人需向物业
管理支付100 元/月/个的车位管理费。车位的运营管理费中亦考虑了宜泊产生的
车位管理费，根据《盈创动力大厦、高新青年寓1 号（大源）等4 个地下停车
场项目委托运营服务合同》，于价值时点，成都宜泊信息科技有限公司负责盈
创动力大厦车位部分的租赁运营工作，且不再负责车位部分的物业管理工作，
亦不再按年度收取固定成本费用，而仅根据合同中约定的基础营收额146 万元，
以及合同中约定的奖励及扣减标准，实施超额增费、低额降费，从而得到宜泊
应收取的车位管理费。综上，盈创动力大厦运营管理费由以下部分构成：
研发办公部分的运营管理费=研发办公部分房地产年总收益×10.5%+可租赁
面积×空置率×13×12÷10,000
车位部分的运营管理费=车位部分房地产年总收益×10.5%+100×12×车位个
数+宜泊车位管理费
②资本性支出
指为保证房屋在整个经营周期正常使用需支付的可资本化的维修保养等费
用（如物业日常维护维保费用等），按年房地产总收益的一定比例预提，设定
费率取1.0%。
资本性支出=房地产年总收益×1.0%
上述资本性支出设置合理性分析如下：
盈创动力大厦于2012 年全部建成并开始运营，截至2024 年6 月末未实施
过整体提质改造，仅发生两笔资本性支出，金额为5.29 万元，为配电室及电梯
机房空调安装支出。
盈创动力大厦资本性支出较少，主要系盈创动力大厦整体结构、装修、设
备等各方面仍较为完好，且日常各项维保工作较为及时，暂未出现需要大修的
情形所致（企业进行资本化的支出需为主体大修且能增加使用年限或者产生额
外收益，其他情形目前计入维修费用中）。
表：盈创动力大厦2012 年投入运营以来资本性支出规模
单位：万元
年份资本性支出金额
2016 1.32
2015 3.97
177
平均值2.65
虽然目前项目建筑和设备情况良好，但考虑到盈创动力大厦后续仍有较长
运营周期，为保证房屋在整个经营周期正常使用，本次申报材料中资本性支出
费率保守按1.0%预留，2024 年预留约40 万元，未来五年共计预留约210.33 万
元，年均42.07 万元，预计可覆盖未来潜在大修所需的费用。
此外，随着建筑物年限的增加，资本性支出将逐步增加，由于资本性支出
系按房地产年总收益*1%计取，资本性支出将随着未来收入的增长而增长，与
前述情况相匹配。
综上，资本性支出设置与资产历史水平具有延续性、与运营年限总体匹配。
③维修费
指为保证房屋在日常经营过程中正常使用需支付的费用化的维修保养等费
用，按年房地产总收益的一定比例预提。结合房屋历史维修费情况以及当前使
用状态等情况，设定费率取2.0%。
维修费=房地产年总收益×2.0%
④房产税
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90 号）、《财政
部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题
的通知》（财税〔2016〕43 号），底层资产的房产税的税率依据不含增值税的
房屋租金收入计算缴纳，税率为12%。
从租计征的房产税=年租金单价×可租面积×（1-空置率）/（1+9%）
×12%÷10,000
除了从租计征的房产税外，就天府软件园一期和盈创动力大厦的空置部分，
还需要缴纳从价计征的房产税。结合历史缴纳的从价计征房产税，底层资产年
房产税税率为1.2%，扣除比率为30%。
从价计征的房产税=应税房产原值×空置率×（1-30%）×1.2%
⑤增值税及附加
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第
538 号）及相关税法规定，增值税、城市维护建设税、教育费附加费及地方教
育费附加依据不含增值税的房屋租金收入计算缴纳，综合税率为10.08%（即城
178
市维护建设税、教育费附加费及地方教育费附加税率合计为12%）。盈创动力
大厦运营过程中产生的运营管理费、资本性支出、维修费和保险费四项费用，
均可以取得可抵扣进项税，其中，运营管理费和保险费的增值税税率为6%，资
本性支出和维修费的增值税税率为9%。
此外，在评估底层资产市场价值时，假设底层资产的购买者在取得底层资
产的同时，获得以5%的增值税征收率计算的可抵扣增值税进项税额，且该进项
税额可以在底层资产未来运营持有期内全额进行抵扣。本次评估，假设因购买
底层资产获得的总可抵增值税进项税额=底层资产市场价值/（1+5%）*5%。
增值税及附加=（年租金单价×可租面积×（1-空置率）/（1+9%）×9%-年运
营管理费/（1+6%）×6%-年资本性支出/（1+9%）×9%-年维修费/（1+9%）
×9%-年保险费/（1+6%）×6%-因购买底层资产取得的年可抵扣增值税进项税额）
*（1+12%）÷10,000。
⑥印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及《中华人民共和国印花税暂行
条例施行细则》规定，财产租赁合同应当在合同签订时按不含增值税租赁金额
千分之一贴花，印花税为年租金×0.1%。
印花税=年租金单价×可租面积×（1-空置率）/（1+9%）×0.1%÷10,000
⑦保险费
保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费
用，按房屋重置价值的0.03%计算。结合底层资产的建筑结构及实际状况，同
时参考近期类似房屋建筑物的建筑安装造价水平，取底层资产房屋重置成本单
价为3,500 元/平方米。
保险费=房屋重置价值×0.03%
⑧城镇土地使用税
指对出租房屋缴纳的城镇土地使用税，根据底层资产所在土地等级，城镇
土地使用税缴纳标准为12 元/平方米/年。
⑨年总费用
年总费用=运营管理费+资本性支出+维修费+房产税+增值税及附加+印花税
+保险费+城镇土地使用税。
179
（七）估值结果压力测试
对基础设施资产估值影响较大的核心参数为折现率、研发办公部分客观租
金增长率、空置及租金损失率。在上述参数发生不利变化的情形下，天府软件
园一期及盈创动力大厦估值结果变化情况如下：
表：天府软件园一期估值结果压力测试
调整参数说明
估价结果
（万元）
估价结果变动
（万元）
估价结果
变动百分比
折现率折现率增加0.25%至6.75% 78,600 -2,500 -3.08%
研发办公和库房部分
客观租金增长率
2027 年及以后，办公和库房部
分客观租金增长率降低0.5%至
2.0%
77,100 -4,000 -4.93%
研发办公和库房部分
空置及租金损失
2026 年及以后，办公和库房部
分客观空置及租金损失率增加
5%至13%
76,200 -4,900 -6.04%
表：盈创动力大厦估值结果压力测试
调整参数说明
估价结果
（万元）
估价结果变动
（万元）
估价结果
变动百分比
折现率折现率增加0.25%至6.75% 42,100 -1,300 -3.09%
研发办公部分
客观租金增长率
2025 至2034 年，客观租金增
长率降低0.5%至1.5% 41,900 -1,500 -3.46%
研发办公部分
空置及租金损失
空置及租金损失率增加5%至
10% 40,700 -2,700 -6.22%
（八）基础设施项目经营业绩分析
1、标的基础设施项目运营情况
（1）运营模式
基础设施项目依托于成都高新区的产业聚集，向租户提供租赁服务并收取
租金，同时提供车位服务并收取车位收入。
租金通常采用预付形式，租户需在上一期租金覆盖周期届满之日前一定时
间内支付下一期租金，其中首期租金同租赁保证金一同支付。车位收入则有临
时停车、储值卡、包月等多种收费形式。
（2）运营时间
基础设施项目的运营时间如下：
表：基础设施项目业务运营时间
序号基础设施项目运营起始时间
1 天府软件园一期2006 年
2 盈创动力大厦2012 年
180
（3）盈利和现金流的稳定性
基础设施项目近三年及一期整体运营情况如下：
表：基础设施项目经营情况
单位：万元
注1：以上数据均为不含税数值。
注2：出租率为期末数据。
注3：收缴率=1-截至2024 年9 月30 日对应报告期尚未收回的租金收入/对应报告期确认的
租赁收入，均为含税口径。
注4：2024 年9 月30 日出租率已回升至91.38%。
2022 年天府软件园一期及盈创动力大厦营业收入有所减少，主要系2022
年1-6 月及9 月因公共卫生事件给予符合条件的租户免租所致，目前已不再实
施该政策。
天府软件园一期2021 年和2022 年净利润高于营业收入，主要系因为底层
资产作为投资性房地产采取公允价值方式计量，2021 年和2022 年投资性房地
产确认公允价值变动收益。
（4）基础设施项目的出租情况
基础设施项目过往保持了良好的稳定运营，2021 年-2023 年及2024 年6 月
末，天府软件园项目历史出租率分别为95.36%、94.12%、95.49%和90.76%，
项目2021 年
/2021 年末
2022 年
/2022 年末
2023 年
/2023 年末
2024 年1-6 月
/6 月末
天府软件园一期营业收入5,324.31 4,048.26 6,057.63 3,273.40
盈创动力大厦营业收入3,459.41 3,325.12 3,756.16 1,772.10
合计8,783.72 7,373.38 9,813.79 5,045.50
天府软件园一期营业成本978.26 831.52 727.85 399.77
盈创动力大厦营业成本555.48 539.93 523.31 208.60
合计1,533.74 1,371.45 1,251.16 608.37
天府软件园一期净利润9,651.87 5,463.29 1,798.47 -9,546.97
盈创动力大厦净利润3,124.43 2,873.19 1,110.84 -1,764.59
合计12,776.30 8,336.48 2,909.31 -11,311.56
天府软件园一期出租率95.36% 94.12% 95.49% （注4）90.76%
天府软件园一期租金收缴率99.99% 100.00% 99.98% 98.81%
盈创动力大厦出租率91.31% 98.88% 98.19% 98.31%
盈创动力大厦租金收缴率100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
181
盈创动力大厦项目历史出租率分别为91.31%、98.88%、98.19%及98.31%，整
体保持较高水平。
（5）关于天府软件园一期租金价格调整情况的说明
1）租金价格调整安排
如前所述，根据2021 年4 月《成都天府软件园有限公司关于天府软件园
2021 年-2024 年办公楼租赁价格方案的请示》（成天府软件园[2021]28 号），天
府软件园一期租金价格将执行以下标准（天府软件园B 区B7 栋除外，其属于
园区创设的创业场加速器，符合资格的相关入驻企业，可以享受一定的租赁价
格优惠）：
①2021 年10 月1 日前：40 元/平方米/月
②2021 年10 月1 日-2023 年12 月31 日：50 元/平方米/月
③2024 年1 月1 日-2024 年12 月31 日：60 元/平方米/月
④2025 年1 月1 日起：根据园区实际运营情况再行确定。
由于天府软件园一期自2006 年开始运营以来未调整租金，原有租金水平明
显低于周边可比物业。为适应最新市场情况，软件园公司于2019 年开始研究新
的租赁标准，并于2019 年8 月份出台初步方案。后因公共卫生事件影响，经过
一年多时间对租户的持续跟进沟通，最终于2021 年4 月份完成当前租金体系办
法的出台。
上述调租为物业运营过程中结合市场情况的正常调租，不存在发行前刻意
调高租金以提升现金流预测和估值的情况。
2）租金价格调整后的签约情况
截至2022 年末，所有已签约的相关租户租金水平从2021 年10 月1 日起全
部已按照最新价格方案执行上涨至50 元/平方米/月。
截至本尽调报告出具之日，所有已签约租户2024 年租金水平均已上涨至
60 元（B7 栋创业场加速器企业按照价格方案规定上涨至50 元或25 元）。
3）后续租金安排
根据天府软件园公司2023 年12 月《关于天府软件园AB 区（REITs 入池资
产）2025 年-2026 年办公楼租赁方案的请示》，考虑到前述租金价格调整事项，
天府软件园一期研发办公物业2025-2026 年租赁价格标准维持不变。
182
（6）关联方租户说明
截至2024 年6 月30 日，基础设施项目涉及关联方租户17 家，其中：
（1）天府软件园一期：2 家，为四川倍智数能信息工程有限公司和倍智智
能数据运营有限公司，与天府软件园一期已形成应用软件、通信技术、IC 设计、
大数据等产业集群相匹配。
（2）盈创动力大厦：15 家，分别为倍特期货有限公司、四川工创企业管
理服务有限公司、成都科技创新投资集团有限公司、成都技转创业投资有限公
司、成都蓉兴创业投资有限公司、成都创新风险投资有限公司、成都银科创业
投资有限公司、成都高投创业投资有限公司、成都高投融资担保有限公司、成
都高投资产经营管理有限公司、成都高新区高投科技小额贷款有限公司、成都
盈创智科股权投资基金管理合伙企业（有限合伙）、成都高投世纪物业服务有
限公司、成都高投盈创动力投资发展有限公司和成都先进资本管理公司。“盈
创动力科技金融服务模式”通过搭建以“盈创动力科技金融大厦”为核心的物
理载体和互联网信息载体，“债权融资服务、股权融资服务、增值服务”的三
大服务体系，有效为科技型中小企业发展提供融资支撑，盈创动力大厦大部分
关联方租户为创业投资公司，与盈创动力大厦形成的科技金融服务模式相匹配。
关联方租户历史租金收入及租赁价格情况如下：
表：底层资产关联方租户近三年及一期租赁情况
项目2024 年1-6 月2023 年2022 年2021 年
租赁收入（万元） 600.24 1,230.78 1,142.23 1,048.46
占底层资产总租赁收入比重12.32% 13.09% 16.33% 12.53%
注：租赁收入为不含税收入，底层资产总租赁收入=天府软件园一期租赁收入+盈创动力大厦租
赁收入，下同。
表：天府软件园一期关联方租户近三年及一期租赁情况
项目2024 年1-6 月2023 年2022 年2021 年
租赁收入（万元） 61.43 97.32 98.38 24.67
占底层资产总租赁收入比重1.26% 1.04% 1.41% 0.29%
表：盈创动力大厦关联方租户近三年及一期租赁情况
项目2024 年1-6 月2023 年2022 年2021 年
租赁收入（万元） 538.81 1,133.46 1,043.85 1,023.79
占底层资产总租赁收入比重11.06% 12.05% 14.93% 12.23%
1）天府软件园一期关联方租户明细
报告期末天府软件园一期关联方租户共2 家，总体面积和收入占比较小。
183
关联方租户租金价格水平与第三方租户一致，具备公允性。
表：报告期末天府软件园一期关联方租户明细
租户
租赁面积
（㎡）
面积占比
（%）
租赁收入
（万元）
收入占比
（%）
租金水平
（元/㎡/月）
倍智智能数据运营
有限公司
1,000.63 0.76 56.56 0.60 60
四川倍智数能信息
工程有限公司
721.00 0.55 40.76 0.43 60
合计1,721.63 1.31 97.32 1.04 -
注1：面积占比=租赁面积/全部基础设施资产已出租面积
注2：租赁收入为不含税收入，取2023 年度全年收入，收入占比=关联方租户2023 年租赁
收入/全部基础设施资产2023 年租赁收入
2）盈创动力大厦关联方租户明细
报告期末盈创动力大厦关联方租户共15 家，关联方租赁面积和收入在全部
入池资产中占比可控。
关联方租户总体定价合理，符合市场化原则，均不低于市场评估价格，具
体如下：
①高投资管每年三季度对盈创动力大厦进行租金评估，并出具下一年出租
方案，一般在租金评估价格基础上设置一定上涨幅度作为出租价格。目前，盈
创动力大厦A 座主要租金单价为88 元/月，B 座主要租金单价为75 元/月，15
家关联方租户中，9 家与第三方租户定价一致，具备公允性。
②剩余6 家关联方租户中，高投资管及成都高投世纪物业服务有限公司
（位于B 座）租金单价为61 元/月/平方米，倍特期货有限公司、成都高投创业
投资有限公司、成都高投融资担保有限公司及盈创动力投资发展有限公司（位
于A 座）租金单价为75 元/月/平方米，上述关联方租金水平按照年度市场租金
评估价格确定，未设置上涨幅度，故低于第三方租户租金单价。就2023 年而言，
即使上述6 家租户按第三方租户价格还原，对基础设施资产总营业收入的影响
仅有1.20%，总体影响可控。
表：报告期末盈创动力大厦关联方租户明细
租户
租赁面积
（㎡）
面积占比
（%）
租赁收入
（万元）
收入占比
（%）
租金水平
（元/㎡/月）
倍特期货有限公司1,556.37 1.18 132.18 1.41 75.00
四川工创企业管理服务有限公司739.61 0.56 36.08 0.38 75.00
成都科技创新投资集团有限公司1,479.23 1.13 125.63 1.34 75.00
184
租户
租赁面积
（㎡）
面积占比
（%）
租赁收入
（万元）
收入占比
（%）
租金水平
（元/㎡/月）
成都技转创业投资有限公司270.02 0.21 22.93 0.24 75.00
成都蓉兴创业投资有限公司270.02 0.21 22.93 0.24 75.00
成都创新风险投资有限公司540.04 0.41 45.86 0.49 75.00
成都银科创业投资有限公司990.81 0.75 98.73 1.05 88.00
成都高投创业投资有限公司1,247.48 0.95 106.53 1.13 75.00
成都高投融资担保有限公司781.58 0.59 63.02 0.67 75.00
成都高投资产经营管理有限公司2,073.38 1.58 146.67 1.56 61.00
成都高新区高投科技小额贷款有限
公司626.46 0.48 62.43 0.66 88.00
成都盈创智科股权投资基金管理合
伙企业（有限合伙） 392.90 0.30 17.30 0.18 75.00
成都高投世纪物业服务有限公司885.08 0.67 66.28 0.70 61.00
成都高投盈创动力投资发展有限公
司1,481.40 1.13 125.81 1.34 75.00
成都先进资本管理有限公司1,086.33 0.83 22.42 0.24 75.00
合计14,420.71 10.98 1,094.80 11.64 -
注1：面积占比=租赁面积/全部基础设施资产已出租面积
注2：租赁收入为不含税收入，取2023 年度全年收入，收入占比=关联方租户2023 年租赁
收入/全部基础设施资产2023 年租赁收入
综上所述，上述关联方租户与项目业态总体匹配，且部分关联方租户为项
目的运营管理机构和物业服务公司，引入关联方租户具备合理性及必要性；从
历史情况来看，关联方收入总体占比可控，且上述关联方租户当前租赁价格定
价与多数第三方租户一致，总体具备公允性；上述定价决策系依据评估方案及
第三方租户实际定价方案而制订，总体具备独立性，未来关联方租户持续租赁
亦具备稳定性。后续基金管理人将监督项目公司对关联方租赁业务进行公允及
独立定价，不影响其他相关方利益。
（7）政府类租户说明
截至2024 年6 月30 日，天府软件园一期无政府类租户，盈创动力大厦共
有4 家政府类租户，其中政府部门1 家，事业单位3 家，均为市场化招租而来，
总体收入和面积占比较低。
在定价方面，政府类租户当前租赁价格定价与第三方租户基本一致。在支
付安排方面，第三方租户一般按季度支付，亦有部分按年度或半年度缴纳，政
府类租户的支付安排基本一致，同时历史上未出现欠缴租金的情况。在稳定性
185
方面，政府类租户累计租赁年限基本达到2 年以上，事业单位3 虽累计仅租赁
1 年，但合同签约年限达到了3 年。总体来看，政府类租户租赁事项具备公允
性及稳定性，相关安排符合市场化原则。
表：报告期末基础设施资产政府类租户租赁情况
租户
名称
租赁
物业
租赁
面积
（㎡）
租赁
面积
占比
租赁
收入
（万元）
租赁
收入
占比
租金
单价
（元/月
/㎡）
支付
安排
历史
欠费
情况
第三方租户
租金价格对比
事业
单位1
盈创动
力大厦1,024.25 0.78% 184.19 1.96% 80 按年度
支付
无1、事业单位2 及事
业单位3 与第三方租
户主流定价一致（A
座88 元， B 座75
元）；
2、事业单位1 和政
府部门1 因提供额外
维修翻新等服务，相
关成本计入租金价
格，因此定价略高于
第三方租户。
事业
单位2
盈创动
力大厦739.61 0.56% 62.81 0.67% 75 按季度
支付
无
事业
单位3
盈创动
力大厦733.34 0.56% 70.16 0.75% 88 按季度
支付
无
政府
部门1
盈创动
力大厦393.41 0.30% 40.09 0.43% 80 按半年
度支付
无
合计- 2,890.61 2.19% 357.25 3.80% - - - -
注：此处占比均为基础设施资产合计口径。租赁收入为不含税收入，取2023 年全年数据。
（8）租金减免事项
报告期内，基础设施项目曾于2022 年实施公共卫生事件免租政策，其中天
府软件园一期含税免租金额为1,920.73 万元，盈创动力大厦含税免租金额为
329.17 万元。租金减免对备考报表（基础设施项目口径）财务指标影响如下：
表：天府软件园一期租金减免对财务指标的影响
项目2024 年1-6 月2023 年度2022 年度2021 年度
营业收入- - -1,829.27 -
净利润- - -1,090.15 -
注1：营业收入=含税免租金额/（1+增值税率）
注2：净利润=营业收入*毛利率*（1-所得税率）
表：盈创动力大厦租金减免对财务指标的影响
项目2024 年1-6 月2023 年度2022 年度2021 年度
营业收入- - -313.50 -
净利润- - -196.94 -
注1：营业收入=含税免租金额/（1+增值税率）
186
注2：净利润=营业收入*毛利率*（1-所得税率）
目前基础设施项目已不再实施免租政策，预计暂不存在实施租金减免的情
形。在基础设施基金存续期间如需实施租金减免（包括但不限于产业政策鼓励
但未强制要求的租金减免），将按照招募说明书“第二十七部分基金合同的内
容摘要”之“二、基金份额持有人大会召集、议事及表决的程序规则”的约定，
召开基金份额持有人大会进行决策（以下情形除外：国家或当地有权机构基于
自然灾害等原因出台相关规定、政策等鼓励、倡导基础设施项目减免租金，但
基金管理人、运营管理机构通过减免管理费，或者原始权益人等通过协助申请
相关部门采取直接给予租户补贴的形式实施减免，或者原始权益人自身及其关
联主体或者其协助申请相关部门就减免事宜给予项目公司补偿等缓释方式使得
对应期间项目公司未发生因减免租金的政策性因素使得基金当期收入减少进而
导致可供分配金额下降的情形；或基于明确适用于基础设施基金的相关强制性
法律法规、政策要求导致基础设施项目减免租金的情形），并及时进行信息披
露充分揭示风险。
2、标的基础设施项目现金流来源集中度分析
截至2024 年6 月30 日，基础设施项目在执行租约共涉及租户149 家，其
中天府软件园一期A 区31 家，B 区76 家（其中两家租户在A、B 区均有租
约），盈创动力大厦44 家。具体将从租户集中度、行业集中度及租期分布情况
对现金来源集中度进行分析。
（1）租户集中度
基础设施项目已出租面积合计131,385.03 平方米，租户现金流来源相对分
散，天府软件园一期项目及盈创动力大厦项目前十大租户占总已出租面积的
31.97%（其中第一大租户占比4.80%）。截至2024 年6 月30 日，基础设施项
目前十大租户情况如下：
表：截至2024 年6 月30 日前十大租户租赁情况
序号租户名称行业类型租赁物业
租赁面积
（平方米）
租赁面积
占比
1 租户1 信息传输、软件和信息技术服务业天府软件园一期6,308.98 4.80%
2 租户2 信息传输、软件和信息技术服务业天府软件园一期5,900.38 4.49%
3 租户3 租赁和商务服务业盈创动力大厦5,485.85 4.18%
187
序号租户名称行业类型租赁物业
租赁面积
（平方米）
租赁面积
占比
4 租户4 信息传输、软件和信息技术服务业天府软件园一期5,281.93 4.02%
5 租户5 信息传输、软件和信息技术服务业天府软件园一期4,474.82 3.41%
6 租户6 信息传输、软件和信息技术服务业天府软件园一期3,413.38 2.60%
7 租户7 科学研究和技术服务业天府软件园一期2,887.66 2.20%
8 租户8 信息传输、软件和信息技术服务业天府软件园一期2,805.72 2.14%
9 租户9 信息传输、软件和信息技术服务业天府软件园一期2,725.22 2.07%
10 租户10 信息传输、软件和信息技术服务业天府软件园一期2,718.54 2.07%
合计42,002.48 31.97%
（2）行业集中度
截至2024 年6 月30 日，基础设施项目有效租户涉及10 个行业，分布广泛，
主要集中在“信息传输、软件和信息技术服务业”“租赁和商务服务业”及
“科学研究和技术服务业”，分别占租赁面积的59.89%、15.80%及11.29%，
其中“信息传输、软件和信息技术服务业”和科学研究和技术服务业”合计占
比超过70%。租户行业情况与天府软件园一期及盈创动力大厦整体的产业规划
相匹配，产业聚集程度高。
表：基础设施项目租户行业分布
序号租户所在行业租赁面积（平方米） 租赁面积占比
1 信息传输、软件和信息技术服务业78,680.76 59.89%
2 租赁和商务服务业20,754.50 15.80%
3 科学研究和技术服务业14,830.31 11.29%
4 金融业10,941.21 8.33%
5 政府及事业单位2,890.61 2.20%
6 批发和零售业1,511.91 1.15%
7 物业管理885.08 0.67%
8 文化、体育和娱乐业467.75 0.36%
9 水利、环境和公共设施管理业392.90 0.30%
10 建筑业30.00 0.02%
合计131,385.03 100.00%
（3）租期分布情况
1）租赁合同期限分布情况
188
截至2024 年6 月30 日，基础设施项目租赁合同期限以1 年以下、1-3 年、
3-5 年为主，期限1 年以上的租赁面积占比达81.23%，期限3 年以上的租赁面
积占比达21.16%，属于同类型产业园区项目合理区间。
表：基础设施项目租赁合同期限分布
租赁合同期限（年） 租赁面积（平方米） 租赁面积占比
1 年以下（不含1 年） 24,658.12 18.77%
1 年以上（含）到3 年以下78,922.64 60.07%
3 年以上（含）到5 年以下24,508.07 18.65%
5 年以上（含） 3,296.20 2.51%
合计131,385.03 100.00%
注：入池资产目前已完成划转后的租赁合同主体变更换签，由于换签前后合同起始日
不同、到期日不变，新合同期限仅为原合同剩余期限，导致此处统计的合同期限低于租户
实际租赁期限。
2）租赁合同到期日分布情况
截至2024 年6 月30 日，基础设施项目租赁合同到期日集中在2024 年，占
比为39.72%，2025 年及以后到期占比为60.28%。运营管理机构日常保持与客
户的密切沟通，主动掌握客户动向，不定期对客户的经营情况进行调研，长期
储备大量意向租赁客户清单，且在合同中会要求企业在退租前三个月书面告知
园区，因此有足够时间寻找新的意向客户，能有效避免租户集中到期后长期空
置的风险。
截至2024 年6 月30 日，天府软件园一期出租率约为90.76%，盈创动力大
厦出租率约为98.31%，总体维持在较为稳定的水平。
表：基础设施项目租赁合同到期分布
租户合同到期年份租赁面积（平方米） 租赁面积占比
2024 年52,191.68 39.72%
2025 年38,068.49 28.97%
2026 年23,183.51 17.65%
2027 年9,159.30 6.97%
2028 年6,513.03 4.96%
2029 年2,269.02 1.73%
189
租户合同到期年份租赁面积（平方米） 租赁面积占比
合计131,385.03 100.00%
3、基础设施项目周边可比竞品分析
根据评估机构的市场调研，基础设施项目位于成都高新区南部片区天府大
道中段，所在区域高新南区发展定位为打造具有全球影响力的新经济技术策源
地和产业集聚区，区域内重点软件和信息技术服务业为代表的新经济产业，因
此，产业园以软件园、数字文创园、人工智能产业园等为主。市场供给方面，
截至2023 年末，高新南区产业园区存量超过400 万平方米。本次项目入池资产
均坐落于高新区南部片区内核心位置。项目周边区域交通条件优越，产业园区
较多，产业聚集效应明显。经过市场调研，由于建成年份、区位交通、载体品
质、运营品牌等不同，产业园租金水平存在一定差异。天府软件园一期周边产
业园区市场平均租金约为60-75 元/平方米/月，盈创动力大厦周边产业园区市场
平均租金约为85-100 元/平方米/月。基础设施项目所在区域内商务氛围成熟，
运营成熟的园区市场租赁情况良好且较为稳定，近五年租金复合增长率约为
3%-4%，空置率水平维持在5%-25%范围内，一些新入市尚处于招租期项目空
置率相对较高。
（1）天府软件园一期可比竞品
1）周边可比竞品整体情况
根据与天府软件园一期项目在地理位置、交通条件、产业导向、发展定位、
运营现状等方面的相似程度，在天府软件园一期项目周边范围内选定了3 个较
有代表性的产业园区项目作为可比竞品进行对比分析，分别为天府长岛二期、
可比竞争性物业A 及AI 创新中心一期。
可比竞品的基本信息如下：
表：可比竞品的基本信息
序
号
项目名称所在区域地址产业方向
平均租金
（元/平方米/月）
空置率
1 天府长岛二
期
高新区
成都市高新区盛
通街16 号
网络视听、数字文
创、影视动漫等
约80 约40%
2 可比竞争性
物业A 高新区
成都市高新区新
川南路
互联网、科技类企业约70 约15%
3 AI 创新中
心一期
高新区
成都市高新区和
乐二街
AI 、5G、大数据、
网络安全、工业互联
网等
约75 约20%
190
资料来源：仲量联行
注：平均租金为面租金（face rent），含税不含物管费。其中天府长岛二期空置率较高，
主要系企业入驻须经审批所致。
2）周边可比竞品情况分析
①天府长岛二期
天府长岛（瞪羚谷·数字文创园）位于成都高新区核心地带，属于新经济活
力区。项目总占地面积约278 亩，规划总建筑面积约24 万平方米，二期总建筑
面积约14 万平方米。项目聚焦发展游戏电竞、数字音乐、影视动漫、数字传媒
等细分领域，建设“文创+”“科技+”的都市林盘。2019 年获国家广电总局批
准建设中国（成都）网络视听产业基地。
项目处于成都市高新区锦城湖畔，步行约3 分钟直达地铁5 号线锦城湖站
地铁口，距离成都绕城高速最近入口匝道约1 公里，距离双流国际机场约10 公
里，半小时直达天府国际机场。周边区域公共交通及城市主干道四通八达，交
通条件十分便利，区位优势明显。
天府长岛二期项目是成都高新区按照产业建圈强链工作要求策划打造的数
字文创产业基地，吸引聚集了阿里巴巴、成都原力电脑动画制作有限公司、成
都星辰原力网络科技有限公司、成都完美天智游科技有限公司、四川新视创伟
超高清科技有限公司等知名企业入驻。
②可比竞争性物业A
可比竞争性物业A 坐落于高新区位于新川核心区域-新川科技园板块，属于
新川科技园的组成部分，项目总建筑面积约3 万平方米，于2021 年投入运营。
园区部分空间为A 公司西南游戏总部自用，部分楼层对外进行优质企业招引，
涵盖互联网、金融科技等高新技术产业。
项目位于高新区新川南路，紧邻地铁6 号线新川路站和新通大道站，靠近
成仁高速高架桥，周边区域公共交通分布较为密集，距离成都火车南站约10 公
里，距离成都市中心约16 公里；距离双流国际机场约14 公里，交通条件便利，
区位优势较为明显。
③AI 创新中心一期
AI 创新中心位于成都新经济活力区核心位置，由成都高新投资集团有限公
191
司开发建设。项目总占地约366 亩，总建筑面积约100 万平方米，分两期打造，
一期约49 万平方米，分A、B、C 三个地块，已于2019 年3 月正式开园投运。
项目处于成都市高新区成都高新区和乐二街，临近地铁1 号线广都站和五
根松站，周边区域公共交通路网较为密集，距离成都火车南站约11 公里，距离
成都市中心约16 公里，可一号线直达；距离双流国际机场约14 公里，交通条
件相对便利，区位优势较为明显。
AI 创新中心是支撑成都建设国家新一代人工智能创新发展试验区、国家人
工智能创新应用先导区、中国西部（成都）科学城和国家智慧城市基础设施与
智能网联汽车协同发展试点城市的核心高品质科创空间之一，主要聚焦AI、5G、
大数据、网络安全、工业互联网、车联网、卫星互联网等新经济细分领域，重
点布局平台生态型龙头企业研发总部、结算总部、区域总部等功能性总部及国
家实验室、国家制造业创新中心、技术创新中心等高能级科创平台和新型研发
机构。入驻园区企业有：新华三成都研究院、中国移动（成都）产业研究院、
网易成都数字产业基地、成都微光集电科技有限公司、豪符密码检测技术（成
都）有限责任公司、中国兵器装备集团自动化研究所、华大恒芯科技有限公司
等。
（2）盈创动力大厦可比竞品
1）周边可比竞品整体情况
根据与盈创动力大厦项目在地理位置、交通条件、产业导向、发展定位、
运营现状等方面的相似程度，在盈创动力大厦项目周边范围内选定了3 个较有
代表性项目作为可比竞品进行对比分析，分别为可比竞争性物业B、可比竞争
性物业C 及可比竞争性物业D。
可比竞品的基本信息如下：
表：可比竞品的基本信息
序
号
项目名称所在区域地址产业方向
平均租金
（元/平方米/月）
空置率
1 可比竞争性
物业B 高新区高新区天府五街
互联网、建筑、科技
等
约110 约10%
2 可比竞争性
物业C 高新区
成都市高新区天
府五街
数字科技等约100 约5%
3 可比竞争性
物业D 高新区
成都市高新区吉
泰路
高端知识产权、科技
金融、法律服务等资
约85 约10%
192
序
号
项目名称所在区域地址产业方向
平均租金
（元/平方米/月）
空置率
源及高成长性科技型
企业等
资料来源：仲量联行
注：平均租金为面租金（face rent），含税不含物管费。
2）周边可比竞品情况分析
①可比竞争性物业B
可比竞争性物业B 位于成都高新区核心地带，属于经济活力区。全楼由写
字楼+配套服务裙楼组成，总建筑面积约5.6 万平方米，办公部分约3.1 万平方
米，按超甲级标准写字楼标准打造。
项目坐落于成都市高新区吉泰路与天府五街交叉路口，临近地铁1 号线天
府五街站、5 号线民乐站，K11 路益州大道天府五街口站，K11 快递公交完美覆
盖，24 分钟车程至双流国际机场；54 分钟车程至天府国际机场。周边区域公共
交通及城市主干道四通八达，交通条件十分便利，区位优势明显。
项目以其优越的地理位置、先进完善的配套设施、舒适优雅的办公环境，
以及高效科学运营管理，获得众多的优秀的公司青睐。
②可比竞争性物业C
可比竞争性物业C 位于成都高新区核心地带，项目总建筑面积约2.3 万平
方米，于2022 年投入运营。可比竞争性物业C 是其集团首次于成都落地科创产
业园区，聚焦科创产业，以智慧空间、产业链接、平台服务与全球资源联动，
打造产业生态圈，通过产业集聚汇集行业先锋，助推高新区科创产业再升级。
项目处于成都市高新区天府五街，紧邻地铁1 号线天府五街站，周边区域
公共交通及城市主干道四通八达，距离成都火车南站约7 公里，距离成都市中
心约13 公里，可一号线直达；距离双流国际机场仅10 公里，交通条件十分便
利，区位优势明显。
项目定位为成都国际数字科技中心，定向招引数字科技企业。
③可比竞争性物业D
可比竞争性物业D 是四川省首个知识产权特色楼宇，也是成都高新区知识
产权新经济示范园区核心载体之一。项目打造成为高端知识产权服务机构、金
融科技头部企业及高价值知识产权成长期科技企业等集聚的特色楼宇，构建知
193
识产权、科技金融、法律服务及主导产业融合发展的生态体系，是成都创孵社
区体系的重要组成部分。
项目处于成都市高新区天府五街，紧邻地铁1 号线天府五街站，周边区域
公共交通及城市主干道四通八达，距离成都火车南站约7 公里，距离成都市中
心约13 公里，可一号线直达；距离双流国际机场仅10 公里，交通条件十分便
利，区位优势明显。
可比竞争性物业D 围绕知识产权新经济，引进高端知识产权、科技金融、
法律服务等资源及高成长性科技型企业入驻，提供知识产权全链条服务，并构
建“知识产权创新服务、高价值知识产权培育、知识产权产业化运营”三大体
系；同时引进知识产权运营、大数据、评估以及律所、公证、仲裁、司法鉴定
等法律服务头部机构入驻，打造知识产权标准化、品牌化服务产品，为入驻企
业提供知识产权全链条加速服务。
（3）周边可比竞品对基础设施项目运营的影响分析
得益于成都市高新区长期积累形成的产业聚集优势，原始权益人及运营管
理机构在成都市高新区持有或管理的其他同类资产整体上出租率较高，园区内
资产租金水平整体相近。上述其他同类资产与基础设施项目资产同处一个区域
内，具有一定程度的同业竞争，但具体的物业定位及细分的客户群体仍存在差
异，整体影响不大。
1）项目区位优势
本次入池资产为天府软件园一期及盈创动力大厦，均位于成都高新区南部
园区天府大道中段核心位置。成都市是中国西部地区重要的中心城市和交通枢
纽，高新区南部园区占据成都市“南拓”战略的桥头堡地位。入池资产周边公
共交通网络密集，距离火车南站、双流国际机场等交通节点距离较近，通达程
度高。项目周边各类生活配套设施齐全，居住设置密度高，3 公里范围内有众
多购物中心和写字楼，商务办公氛围浓厚，适合各类型企业办公。
2）平台政策优势
成都高新区是四川省全面创新改革试验区和自由贸易试验区核心区，是成
都市软件和信息技术服务业发展的重要支撑极。在成都目前正大力实施产业20
条重点产业链“建圈强链”行动中，成都高新区承担了其中包括高端软件、人
194
工智能、大数据等在内的10 条重点产业链的建设任务，是成都市乃至中国西部
新一代信息技术产业创新发展的重要承载地。
成都高新区按照“点-片-面”思路，全力建设高质量孵化载体，致力于推
动“垂直领域专业孵化、国际合作孵化、大企业引领孵化、校地协同孵化”四
类孵化模式。现阶段，成都高新区已汇聚超过100 万平方米孵化载体，截至
2022 年末，累计培育种子期雏鹰企业805 家、瞪羚企业653 家、独角兽（潜在）
30 家、上市企业60 家，全区有效高新技术企业总数达4,320 家。截至2023 年9
月，成都高新区汇聚各类创新创业孵化载体131 家，其中国家级孵化载体41 家，
占全省三分之一，孵化面积540 万平方米，线上线下在孵企业1.8 万余家，累
计培育高新技术企业952 家、专精特新企业135 家。此外，为解决企业寻求服
务过程中的各类问题，成都高新区上线“高新通”平台，整合展示各类优质服
务机构，为企业全生命周期各阶段提供要素“集成式”、信息“一站式”公共
服务。
为加快培育一批高精尖特企业，打造科技创新体集群，创建世界领先科技
园区，为成都市打造具有全国影响力的科技创新中心提供核心支撑，2022 年高
新区政府印发《成都高新技术产业开发区关于加快创建世界领先科技园区的若
干政策》。在人才方面，支持引进高端人才，对符合要求的人才经认定给予人
才补贴、安家补贴及科研经费和创业启动资金支持；在平台创建方面，支持战
略科技创新平台、产业技术创新平台、公共技术平台等建设，对符合要求的企
业/机构/平台给予最高2 亿元资金支持；在知识产权创造与成果转化方面，针对
企业研发投入、高校院所科技成果转移转化等方面按比例给予奖励和支持；在
创新创业孵化与服务方面，支持孵化载体提升能级，支持创新创业能力和活力
提升，对符合要求的企业和孵化器给予补贴和奖励；在科技企业培育与技术攻
关方面，对各类符合要求的潜力企业加大培育力度；同时强化科技金融支撑作
用，设立天使引导基金，支持企业进行股权、债权等多种形式融资并予以多种
形式补助。
天府软件园是成都高新区发展高新技术产业的重要抓手和首要平台，是首
批国家软件产业基地，同时也是科技部认定的“国家级科技企业孵化器”、
“创新人才培养示范基地”、“国家备案众创空间”，商务部认定的“国家数
195
字服务出口基地”，人社部认定的“全国创业孵化示范基地”，工信部认定的
“国家中小企业公共服务示范平台”，团中央认定的“中国大学生创业园（成
都）”，目前正争创“中国软件名园”试点。结合资源优势，天府软件园为创
业者提供创新型的创业孵化服务，已经建成“创业苗圃-孵化器-加速器-产业园”
的多层次孵化体系，形成孵化资金、人才、圈子、市场、创业孵化等方面的全
方位多层次“5C”培育机制。
盈创动力大厦是成都高新区促进科技与金融结合的重要专业物理载体，
“盈创动力科技金融服务模式”也是国务院决定推广的13 项具备复制条件的全
面创新改革试验举措之一。盈创动力通过整合政府、企业、机构等各方优势资
源，构建和完善集天使投资、创业投资（VC）、私募股权投资（PE）相结合的
股权投资体系，助推中小企业与金融资源有效对接，同时，不断丰富和完善债
权融资体系，积极拓宽服务于科技型中小企业的债权融资渠道。
3）运营管理优势
本次入池资产中天府软件园一期由软件园公司负责运营管理。软件园公司
是国内领先的产业园区专业运营商，现运营管理了天府软件园、AI 创新中心、
天府长岛、中国-欧洲中心、中国成都人力资源服务产业园等产业园。软件园公
司汇聚了众多行业高端优秀人才，按照专业化、平台化、国际化的发展思路，
通过做平台、做连接，进一步整合产业资源，打造产业生态、推动产业创新，
现已建立了包括企业服务、人才服务、创业孵化、公共技术平台、品牌服务、
虚拟园区、海外拓展及金融服务在内的八大园区服务体系，致力于提供一站式
服务和解决方案。专业且丰富的运营管理服务将为本项目长期可持续的盈利能
力提供有力保障。
盈创动力大厦由高投资管负责运营管理。高投资管主要负责高投集团及其
子公司经营性物业资产的管理和运营，公司业务主要包括资产租售、商业运营、
物业管理三大板块，其中资产租售管理以“项目制管理”为中心，现阶段管理
资产项目超过50 个，管理面积超过100 万平方米，业态涵盖园区、商业、写字
楼等。公司配备充足的具有基础设施项目运营经验的专业人员，具备丰富的基
础设施项目运营管理经验，将为本项目长期可持续的盈利能力提供有力保障。
4、基础设施项目研发办公及配套设施占比情况
196
基础设施项目地上部分主要作研发办公使用，少量作配套商业使用，地下
部分为配套车位，各部分估值及收入情况如下：
表：天府软件园一期研发办公及配套设施占比情况表
项目研发办公楼宇配套商业配套车位合计
估值（万元） 79,000.00 100.00 2,000.00 81,100.00
估值占比97.41% 0.12% 2.47% 100.00%
2023 年租金收入（万元） 5,732.21 15.48 309.94 6,057.63
2023 年收入占比94.63% 0.26% 5.12% 100.00%
表：盈创动力大厦研发办公及配套设施占比情况表
项目研发办公楼宇配套商业配套车位合计
估值（万元） 38,100.00 4,500.00 700.00 43,400.00
估值占比87.79% 10.37% 1.61% 100.00%
2023 年租金收入（万元） 3,273.62 381.31 101.23 3,756.16
2023 年收入占比87.15% 10.15% 2.70% 100.00%
（1）项目规划用途与实际用途情况介绍
天府软件园一期所占用范围内国有土地的土地用途均为“工业”。天府软
件园一期相关物业资产的规划用途主要为科研办公、办公、汽车库、自行车库，
实际用途主要为软件开发企业、科研企业的办公，存在少量规划用途为办公的
房屋实际用途为便利店等非办公性质的配套商业。
盈创动力大厦所占用范围内国有土地的用途为“工业用地”。盈创动力大
厦相关物业资产的规划用途主要为办公、车库、戊类库房、工具间、非机动车
库、档案室、查阅、工作室、消防通道、车位，实际用途主要为金融机构、私
募投资、资产管理企业、区域性股权交易场所等企业的办公，部分出租给了成
都新蓉庭香阁餐饮管理有限公司，用途为餐饮。
（2）项目定位及实际用途符合958号文关于“园区基础设施”的规定
天府软件园一期和盈创动力大厦项目的用地性质均为工业，非商业用地，
天府软件园一期定位主要为向软件开发等高新科技企业提供孵化服务的孵化器，
其主要租户所属行业为信息传输、软件和信息技术服务、科学研究和技术服务
行业，与软件园整体的产业规划高度匹配。盈创动力大厦位于成都高新区孵化
园区域内，其自身定位也是孵化器，具体运营层面则作为为整个孵化园的科技
企业、创业企业等提供科技金融服务的平台，与所在的高新孵化园大园区的整
197
体产业规划高度匹配。因此，天府软件园一期和盈创动力大厦的整体定位为企
业孵化器和产业发展服务平台，实际用途符合相应用地政策，属于958 号文规
定的园区基础设施类型。
（3）项目相关配套商业不影响产业园区属性
底层资产项目包括两个配套商业，一是位于天府软件园一期的红旗连锁便
利店，租赁建筑面积占天府软件园一期总建筑面积的0.06%；二是位于盈创动
力大厦的成都新蓉庭香阁餐饮管理有限公司，租赁建筑面积占盈创动力大厦总
建筑面积的10.03%。
前述配套商业旨在作为园区商业配套为园区提供便捷的生活生产服务，有
助于提升园区竞争力。根据《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创
新用地的意见》（国土资规〔2015〕5 号）规定：“新产业工业项目用地，生
产服务、行政办公、生活服务设施建筑面积占项目总建筑面积比例不超过15%
的，可仍按工业用途管理”。根据《自然资源部关于发布<工业项目建设用地控
制指标>的通知》，工业项目中，“行政办公及生活服务设施用地面积≤工业项
目总用地面积的7%，且建筑面积≤工业项目总建筑面积的15%”。前述配套商
业用地面积及建筑面积占比均符合相关要求，因此天府软件园一期及盈创动力
大厦前述配套商业符合工业用地相关政策。
（4）主管部门已对项目规划及实际用途进行确认
就天府软件园一期和盈创动力大厦的规划和实际用途，成都高新区公园城
市建设局于2023 年6 月15 日出具《关于天府软件园一期及盈创动力大厦相关
事宜的说明》，确认：对天府软件园一期及盈创动力大厦相关建（构）筑物规
划及实际用途无异议，天府软件园一期及盈创动力大厦以现状用途使用不存在
影响其持续经营的重大法律障碍。
（九）关联交易情况
报告期内，基础设施项目涉及的关联交易如下：
1、关联方情况
截至2024 年6 月30 日，基础设施项目涉及的关联方主要情况如下：
表：天府软件园一期关联方
序号名称关联关系
198
序号名称关联关系
1 成都高投产城建设集团有限公司高投置业的母公司
2 成都高投置业有限公司高投合顺的母公司
3 成都天府软件园有限公司同受最终控制方控制的公司
4 倍智智能数据运营有限公司同受最终控制方控制的公司
5 成都高投世纪物业服务有限公司同受最终控制方控制的公司
6 四川倍智数能信息工程有限公司同受最终控制方控制的公司
7 成都海天数联科技有限公司高投集团的联营企业
表：盈创动力大厦关联方
序号名称关联关系
1 成都高新投资集团有限公司盈创融顺的母公司
2 倍特期货有限公司同受最终控制方控制的公司
3 成都高投中油能源有限公司同受最终控制方控制的公司
4 成都倍特建筑安装工程有限公司同受最终控制方控制的公司
5 成都高投世纪物业服务有限公司同受最终控制方控制的公司
6 成都高投创业投资有限公司同受最终控制方控制的公司
7 成都高投融资担保有限公司同受最终控制方控制的公司
8 成都高投资产经营管理有限公司同受最终控制方控制的公司
9 成都高新区高投科技小额贷款有限公司同受最终控制方控制的公司
10 成都高新文创传媒有限公司同受最终控制方控制的公司
11 成都高投盈创动力投资发展有限公司同受最终控制方控制的公司
12 成都先进资本管理有限公司同受最终控制方控制的公司
13 四川工创企业管理服务有限公司高投集团的联营企业
14 成都盈创兴科企业管理咨询有限公司高投集团的联营企业
15 成都盈创德弘股权投资基金管理有限公司高投集团的联营企业
16 成都科技创新投资集团有限公司高投集团的联营企业
17 成都银科创业投资有限公司高投集团的联营企业
18 成都盈创智科股权投资基金管理合伙企业（有限
合伙）
高投集团的联营企业
19 成都宜泊信息科技有限公司高投集团的联营企业
20 成都技转创业投资有限公司高投集团的联营企业
21 成都蓉兴创业投资有限公司高投集团的联营企业
22 成都创新风险投资有限公司高投集团的联营企业
2、报告期内关联交易情况
（1）关联收入
表：报告期内天府软件园一期关联收入情况
单位：万元
序号关联方2024 年1-6 月2023 年2022 年2021 年
1 倍智智能数据运营有限
公司
33.42 56.56 57.18 18.84
2 四川倍智数能信息工程24.08 40.76 41.20 5.84
199
序号关联方2024 年1-6 月2023 年2022 年2021 年
有限公司
3 成都海天数联科技有限
公司3.94 - - -
合计61.43 97.32 98.38 24.67
注：租赁收入为不含税收入。
表：报告期内盈创动力大厦关联收入情况
单位：万元
序号关联方2024 年1-6 月2023 年2022 年2021 年
1 倍特期货有限公司64.61 132.18 133.40 133.40
2 四川工创企业管理服务有限公司30.53 36.08 49.71 39.38
3 成都盈创兴科企业管理咨询有限
公司
- 0.08 2.03 9.16
4 成都盈创德弘股权投资基金管理
有限公司
- - 2.02 10.09
5 成都科技创新投资集团有限公司61.41 125.63 129.63 72.25
6 成都银科创业投资有限公司- 98.73 99.65 99.65
7 成都高投创业投资有限公司51.50 106.53 86.74 77.98
8 成都高新文创传媒有限公司- 14.03 32.74 32.74
9 成都高投融资担保有限公司32.27 63.02 66.99 66.99
10 成都高投资产经营管理有限公司69.62 146.67 108.55 126.79
11 成都高新区高投科技小额贷款有
限公司
30.35 62.43 61.68 57.73
12 成都盈创智科股权投资基金管理
合伙企业（有限合伙） 16.22 17.30 3.72 -
13 成都高投世纪物业服务有限公司29.72 66.28 5.14 -
14 成都高投中油能源有限公司1.99 24.55 24.77 24.77
15 成都高投盈创动力投资发展有限
公司
61.16 125.81 126.98 126.98
16 成都先进资本管理有限公司44.85 22.42 - -
17 成都技转创业投资有限公司11.15 22.93 16.48 52.01
18 成都创新风险投资有限公司22.30 45.86 93.61 93.86
19 成都蓉兴创业投资有限公司11.15 22.93 - -
合计538.81 1,133.46 1,043.85 1,023.79
注：租赁收入为不含税收入。
（2）接受劳务
表：报告期内天府软件园一期接受关联方提供劳务情况
单位：万元
序号项目名称关联方2024 年1-6 月2023 年2022 年2021 年
200
序号项目名称关联方2024 年1-6 月2023 年2022 年2021 年
1 资产管理成都天府软件园有限公司365.43 543.71 461.19 711.97
2 物业管理
成都高投世纪物业服务有限
公司
8.72 21.37 21.78 19.28
合计374.15 565.08 482.97 731.26
表：报告期内盈创动力大厦接受关联方提供劳务情况
单位：万元
序号项目名称关联方2024 年1-6 月2023 年2022 年2021 年
1 资产管理费
成都高投资产经营
管理有限公司180.33 363.56 419.78 413.15
2 房屋维修费
成都倍特建筑安装
工程有限公司
- - - 12.71
3 物业管理费
成都高投世纪物业
服务有限公司25.02 67.06 71.31 99.07
4 停车场管理费
成都宜泊信息科技
有限公司
- - 15.31 0.91
合计205.35 430.62 506.41 525.83
（3）关联担保
表：报告期内天府软件园一期关联担保情况
单位：万元
序号项目名称担保方被担保方2024 年1-6 月2023 年2022 年2021 年
1 用天府软件园一
期提供抵押担保
高投置业高投集团- - 85,000.00 85,000.00
注：截至2024 年6 月末，上述抵押担保事项已解除，天府软件园一期不再处于权利受限状态。
表：报告期内盈创动力大厦关联担保情况
单位：万元
序号项目名称担保方被担保方2024 年1-6 月2023 年2022 年2021 年
1 用盈创动力大厦
提供抵押担保
高投集团高投集团- - 27,000.00 27,000.00
注：截至2024 年6 月末，上述抵押担保事项已解除，盈创动力大厦不再处于权利受限状态。
（4）应收关联方款项
表：报告期末天府软件园一期应收关联方款项情况
单位：万元
序号项目名称关联方2024 年6 月末2023 年末2022 年末2021 年末
1 应收租赁款
倍智智能数据运营有
限公司
- 10.01 - -
2 应收租赁款
四川倍智数能信息工
程有限公司
- 7.21 - -
201
序号项目名称关联方2024 年6 月末2023 年末2022 年末2021 年末
合计- 17.22 - -
表：报告期末盈创动力大厦应收关联方款项情况
单位：万元
序号项目名称关联方2024 年6 月末2023 年末2022 年末2021 年末
1 应收租赁款
成都高投融资担保有
限公司
- 3.78 5.86 5.86
2 应收租赁款
四川工创企业管理服
务有限公司- - 1.24 3.95
3 应收租赁款倍特期货有限公司11.67 11.67 11.67 -
4 应收租赁款
成都高新文创传媒有
限公司
- - - 5.89
5 应收租赁款
成都高新区高投科技
小额贷款有限公司- 5.51 - -
6 应收租赁款
成都先进资本管理有
限公司
8.15 8.15 - -
7 应收租赁款
成都高投世纪物业服
务有限公司5.40 5.40 - -
合计25.22 34.51 18.77 15.71
（5）其他应收关联方款项
表：报告期末天府软件园一期其他应收关联方款项情况
单位：万元
序号项目名称关联方2024 年1-6 月2023 年末2022 年末2021 年末
1 应收代收
款项
成都高投置业有限公司602.56 509.16 - -
合计602.56 509.16 - -
表：报告期末盈创动力大厦其他应收关联方款项情况
单位：万元
序号项目名称关联方2024 年1-6 月2023 年末2022 年末2021 年末
1 应收代收
款项
成都高新投资集团有限
公司6.15 2,211.90 - -
合计6.15 2,211.90 - -
（6）应付关联方款项
表：报告期末天府软件园一期应付关联方款项情况
单位：万元
序号项目名称关联方2024 年1-6 月2023 年末2022 年末2021 年末
1 应付运营
管理费
成都天府软件园有限公
司
533.30 145.95 461.19 425.01
2 应付物业成都高投世纪物业服务9.25 3.17 5.63 9.02
202
序号项目名称关联方2024 年1-6 月2023 年末2022 年末2021 年末
管理费有限公司
合计542.55 149.12 466.82 434.03
表：报告期末盈创动力大厦应付关联方款项情况
单位：万元
序号项目名称关联方2024 年6 月末2023 年末2022 年末2021 年末
1 应付物业管
理费
成都高投世纪物业服
务有限公司- - 87.99 156.22
2 应付运营管
理费
成都高投资产经营管
理有限公司303.67 112.52 832.93 413.15
合计303.67 112.52 920.92 569.37
（7）预收关联方款项
表：报告期末天府软件园一期预收关联方款项情况
单位：万元
序号关联方2024 年6 月末2023 年末2022 年末2021 年末
1 倍智智能数据运营有限公司6.00 - 4.91 4.91
2 四川倍智数能信息工程有限公司4.33 - 3.54 2.54
合计10.33 - 8.44 7.45
表：报告期末盈创动力大厦预收关联方款项情况
单位：万元
序号关联方2024 年6 月末2023 年末2022 年末2021 年末
1 成都高投资产经营管理有限公司81.28 5.40 11.97 14.04
2 成都高新文创传媒有限公司- - 29.47 -
3 成都高投创业投资有限公司- - 0.07 0.07
4 成都高新区高投科技小额贷款有限
公司11.03 - 11.49 10.10
5 成都盈创兴科企业管理咨询有限公
司- - 0.09 2.99
6 成都盈创智科股权投资基金管理合
伙企业（有限合伙） - 0.56 1.84 -
7 成都高投中油能源有限公司- - 6.50 -
8 倍特期货有限公司- - - 23.35
9 成都盈创德弘股权投资基金管理有
限公司- - - 2.12
10 四川工创企业管理服务有限公司33.28 53.64 - -
11 成都高投融资担保有限公司28.40 - - -
合计153.99 59.60 61.42 52.67
（8）其他应付关联方款项
203
表：报告期末天府软件园一期其他应付关联方款项情况
单位：万元
序号关联方2024 年6 月末2023 年末2022 年末2021 年末
1 成都高新投资集团有限公司11.02 381.38 - -
2 倍智智能数据运营有限公司15.01 15.01 25.82 25.82
3 四川倍智数能信息工程有限
公司10.82 10.82 10.82 10.82
合计36.85 407.20 36.64 36.64
表：报告期末盈创动力大厦其他应付关联方款项情况
单位：万元
序号关联方2024 年6 月末2023 年末2022 年末2021 年末
1 成都高投资产经营管理有限公司34.01 34.01 23.13 15.94
2 成都高新区高投科技小额贷款有
限公司
16.54 16.54 5.61 4.22
3 成都银科创业投资有限公司26.16 26.16 26.16 26.16
4 四川工创企业管理服务有限公司16.64 16.64 13.05 4.77
5 成都盈创德弘股权投资基金管理
有限公司
- - - 3.18
6 成都盈创兴科企业管理咨询有限
公司
- - 2.90 2.90
7 成都科技创新投资集团有限公司33.28 33.28 33.28 37.91
8 成都高投中油能源有限公司- 6.50 6.50 6.50
9 倍特期货有限公司34.24 34.24 34.24 34.24
10 成都高新文创传媒有限公司- - 8.84 8.84
11 成都高投创业投资有限公司28.30 28.30 - -
12 成都高投世纪物业服务有限公司16.20 16.20 20.00 20.00
13 成都盈创智科股权投资基金管理
合伙企业（有限合伙）
8.84 8.84 - -
14 成都高投盈创动力投资发展有限
公司33.33 33.33 - -
15 成都高投融资担保有限公司25.23 25.23 - -
16 成都先进资本管理有限公司24.44 24.44 - -
17 成都高新投资集团有限公司59.15 272.14 - -
18 成都创新风险投资有限公司12.15 12.15 15.00 15.00
19 成都技转创业投资有限公司6.08 6.08 - 26.85
20 成都蓉兴创业投资有限公司6.08 6.08 - -
合计380.66 600.15 188.72 206.53
3、关联交易符合相关法律法规的规定和公司内部管理控制要求的情况
基础设施项目关联交易的内容主要包括向关联方租赁房屋、接受关联方提
204
供的运营管理服务和物业服务以及为构建本基金架构而进行的内部资产重组。
其中关联方租赁及关联方提供的运营管理服务和物业服务系基础设施项目正常
运营、履行产业职能形成，是产业园区资产市场化运作过程中形成的既有整体
性安排，具有必要性，不违反相关法律法规的规定。资产重组符合相关法律法
规的规定和公司内部管理控制要求。
4、关联交易定价的公允性
（1）关联收入定价的公允性
项目公司关联收入定价的公允性详见“第二章对基础设施项目的尽职调查”
之“二、基础设施项目情况”之“（八）基础设施项目经营业绩分析”之“1、
标的基础设施项目运营情况”之“（6）关联方租户说明”相关分析内容。
（2）关联运营管理服务和物业服务定价的公允性
根据高投置业/高投合顺与软件园公司签署的《资产委托管理协议》，租赁
委托管理费按照项目年度回款的10%计算资产委托管理费；根据高投集团/盈创
融顺与高投资管签署的《资产委托管理协议》，租赁委托管理费按照项目年度
回款的10%计算资产委托管理费。
根据项目公司高投合顺与成都高投世纪物业服务有限公司（以下简称“世
纪物业”）签署的《天府软件园A 区物业服务合同》，物业服务费用由业主或
承租人按拥有或使用的物业建筑面积交纳，其中出租的房屋物业管理费由承租
人自行交纳，但高投置业签订租赁合同时约定园区物业服务费用标准，分层管
理6 元/平方米/月（不包含能耗费），整幢自管3 元/平方米/月（不包含能耗
费）。当空置率低于5%时，高投置业不需支付空置房物业服务费，当空置率超
过5%时，经高投置业确认后，甲方只需支付高出5%之外的空置房物业服务费，
物业服务费标准为6 元/平方米/月。
根据高投集团与世纪物业签署的《盈创动力大厦前期物业服务合同》，世
纪物业向业主或物权使用人按其拥有或使用的建筑面积收取物业服务费，办公
用房物业服务费为13 元/平方米/月，物业已出租的由物业使用人自行交纳。
报告期内原始权益人及项目公司向软件园公司、高投资管、世纪物业采购
委托运营管理服务、物业管理服务的定价依据充分、定价公允，已经按照高投
集团集团体系的内部管理制度履行完毕相关内部程序，不存在对交易之任何一
205
方显失公平的情形。
5、关联交易对基础设施项目市场化运营的影响
最近一年，关联收入占基础设施项目当期现金流不超过15%，且定价合理
公允，故对基础设施项目的市场化运营的影响较小。
6、关联交易的合理性、必要性、潜在风险及风险防控措施
关联收入的合理性、必要性详见“第二章对基础设施项目的尽职调查”之
“二、基础设施项目情况”之“（八）基础设施项目经营业绩分析”之“1、标
的基础设施项目运营情况”之“（6）关联方租户说明”相关分析内容。
关联支出方面，外部管理机构对基础设施项目配备的主要运营管理人员均
具备丰富的产业园运营管理经验，熟悉基础设施项目特点，为基础设施项目持
续健康平稳发展提供了人才支撑，故关联交易存在合理性及必要性；物业服务
机构世纪物业为原始权益人及外部运营管理机构的关联方，物业服务机构受原
始权益人内部控制及管理办法的规范，物业服务机构与外部管理机构产生较好
的协同作用，为园区租户提供更好的综合服务，故关联交易存在合理性及必要
性。
未来基金上市后，关联交易定价将继续遵循市场化原则，基金管理人将定
期评估关联交易的定价合理性情况，并在定期报告中披露关联交易的详细情况；
若未来出现关联交易定价不公允等潜在风险，公募REITs 投资决策委员会将召
开临时会议讨论风险处理措施，并通过基金定期报告或临时报告的形式公告关
联交易风险处理的措施及其执行情况。
（十）基础设施项目的重要现金流提供方
根据《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1 号—
—审核关注事项（试行）（2023 年修订）》第七十五条，重要现金流提供方是
指在尽职调查基准日前的一个完整自然年度中，基础设施资产的单一现金流提
供方及其关联方合计提供的现金流超过基础设施资产同一时期现金流总额的百
分之十的现金流提供方。根据指引的重要现金流提供方的定义，本基础设施项
目不涉及重要现金流提供方。
（十一）基础设施项目现金流测算分析及未来运营展望
1、预测的合并利润表、合并现金流量表及可供分配金额计算表
206
（1）合并利润表
表：基础设施项目合并利润表测算
单位：万元
项目2024 年10-12 月预测数
（注） 2025 年度预测数
营业收入2,645.23 10,431.98
减：营业成本-1,289.59 -5,142.29
税金及附加-408.55 -1,627.91
管理费用-91.03 -364.10
其中：管理人报酬-58.73 -234.91
托管费-2.94 -11.75
基金层面专业服务费-29.36 -117.45
利润总额856.06 3,297.68
减：所得税费用73.84 267.08
净利润782.22 3,030.60
注：假设基金成立日为2024 年10 月1 日，下同。
（2）合并现金流量表
表：基础设施项目合并现金流量表测算
单位：万元
项目2024 年10-12 月预
测数2025 年度预测数
一、经营活动产生的现金流量：
物业租赁收到的现金2,844.86 11,031.67
收到其他与经营活动有关的现金142.61 291.93
经营活动现金流入小计2,987.46 11,323.60
接受劳务支付的现金-408.45 -1,996.42
支付的各项税费-482.39 -1,894.98
支付其他与经营活动有关的现金-4.45 -17.71
经营活动现金流出小计-895.30 -3,909.11
经营活动产生的现金流量净额2,092.17 7,414.49
二、投资活动产生的现金流量：
购建投资性房地产、固定资产等长期资产所支付
的现金
-28.83 -113.71
投资支付的现金-124,500.00 -
投资活动现金流出小计-124,528.83 -113.71
投资活动使用的现金流量净额-124,528.83 -113.71
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金124,500.00 -
筹资活动现金流入小计124,500.00 -
207
项目2024 年10-12 月预
测数2025 年度预测数
向本基金投资者分配股利支付的现金- -1,801.84
筹资活动现金流出小计- -1,801.84
筹资活动产生/（使用）的现金流量净额124,500.00 -1,801.84
四、现金及现金等价物净增加额2,063.33 5,498.94
加：期初/年初现金及现金等价物余额6,520.29 8,583.62
五、期末/年末现金及现金等价物余额8,583.62 14,082.56
（3）可供分配金额计算表
表：基础设施项目可供分配金额计算表
单位：万元
项目2024 年10-12 月预测
数2025 年度预测数
净利润782.22 3,030.60
税息折旧及摊销前利润调整项：
基础设施项目资产的折旧与摊销904.53 3,618.96
利息支出- -
所得税费用73.84 267.08
税息折旧及摊销前利润1,760.60 6,916.64
可供分配金额调整项：
一、当期购买基础设施项目等资本性支
出：
（一）购买基础设施项目的支出-124,500.00 -
（二）其他资本性支出-26.45 -104.32
二、当期购买基础设施项目等资本性支出
基础设施项目资产的公允价值变动损益
（包括处置当年转回以前年度累计调整的
公允价值变动损益）：
（一）公允价值变动损益- -
三、基础设施项目资产减值准备的变动：
（一）资产减值准备的变动- -
四、基础设施项目资产的处置利得或损
失：
（一）资产的处置利得或损失- -
五、支付的利息及所得税费用：
（一）支付的所得税费用-73.84 -267.08
六、应收和应付项目的变动：
（一）应收及应付款项的变动403.03 755.54
七、未来合理相关支出预留：
（一）重大资本性支出- -
（二）预留不可预见费用-150.00 -150.00
208
项目2024 年10-12 月预测
数2025 年度预测数
（三）预留营运资金-111.49 -254.04
八、其他可能的调整项，如基础设施基金
发行份额募集的资金、处置基础设施项目
资产取得的现金、金融资产相关调整、期
初现金余额等
（一）基础设施基金发行份额募集的资金124,500.00 -
可供分配金额1,801.84 6,896.74
基金假设募集规模124,500.00 124,500.00
现金分派率5.79% 5.54%
注1：现金分派率为各期间预测分配金额占本基金预计募集规模的比例。
注2：2024 年预测年化现金分派率已作年化处理。
2、主要会计政策及会计估计
（1）会计期间
会计年度自公历1 月1 日起至12 月31 日止。
（2）营业周期
本基金的主要业务为运营出租的园区基础设施项目，营业周期通常小于12
个月。
（3）记账本位币
本基金的记账本位币为人民币，编制财务报表采用的货币为人民币。本基
金选定记账本位币的依据是主要业务收支的计价和结算币种。
（4）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
本基金取得对另一个或多个企业（或一组资产或净资产）的控制权且其构
成业务的，该交易或事项构成企业合并。企业合并分为同一控制下的企业合并
和非同一控制下的企业合并。
对于非同一控制下的交易，购买方在判断取得的资产组合等是否构成一项
业务时，将考虑是否选择采用“集中度测试”的简化判断方式。如果该组合通
过集中度测试，则判断为不构成业务。如果该组合未通过集中度测试，仍应按
照业务条件进行判断。
当本基金取得了不构成业务的一组资产或净资产时，应将购买成本按购买
日所取得各项可辨认资产、负债的相对公允价值基础进行分配，不按照以下企
业合并的会计处理方法进行处理。
209
1）同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并
非暂时性的，为同一控制下的企业合并。合并方在企业合并中取得的资产和负
债，按照合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。取得的净资产
账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资
本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。为
进行企业合并发生的直接相关费用，于发生时计入当期损益。合并日为合并方
实际取得对被合并方控制权的日期。
2）非同一控制下的企业合并
参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同
一控制下的企业合并。本基金作为购买方，为取得被购买方控制权而付出的资
产（包括购买日之前所持有的被购买方的股权）、发生或承担的负债以及发行
的权益性证券在购买日的公允价值之和，减去合并中取得的被购买方可辨认净
资产于购买日公允价值份额的差额，如为正数则确认为商誉；如为负数则计入
当期损益。本基金将作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，
计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。本基金为进行企业合并发生的
各项直接费用计入当期损益。本基金在购买日按公允价值确认所取得的被购买
方符合确认条件的各项可辨认资产、负债及或有负债。购买日是指购买方实际
取得对被购买方控制权的日期。
（5）合并财务报表的编制方法
1）总体原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括本基金控制的子公
司。控制，是指本基金拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动
而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。在判断
本基金是否拥有对被投资方的权力时，本基金仅考虑与被投资方相关的实质性
权利（包括本基金自身所享有的及其他方所享有的实质性权利）。子公司的财
务状况、经营成果和现金流量由控制开始日起至控制结束日止包含于合并财务
报表中。
当子公司所采用的会计期间或会计政策与本基金不一致时，合并时已按照
210
本基金的会计期间或会计政策对子公司财务报表进行必要的调整。合并时所有
集团内部交易及余额，包括未实现内部交易损益均已抵销。集团内部交易发生
的未实现损失，有证据表明该损失是相关资产减值损失的，则全额确认该损失。
2）合并取得子公司
对于通过非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表
时，以购买日确定的被购买子公司各项可辨认资产、负债的公允价值为基础自
购买日起将被购买子公司纳入本基金合并范围。
（6）现金及现金等价物的确定标准
现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及持有期限
短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
（7）投资性房地产
本基金将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产划分为投资
性房地产。本基金采用成本模式计量投资性房地产，即以成本减累计折旧、摊
销及减值准备后在资产负债表内列示。本基金将投资性房地产的成本扣除预计
净残值和累计减值准备后在使用寿命内按年限平均法计提折旧或进行摊销，除
非投资性房地产符合持有待售的条件。各类投资性房地产的使用寿命、残值率
分别为：天府软件园一期和盈创动力大厦土地使用权及投资性房地产使用寿命
分别为31 年3 个月和30 年5 个月，残值率为5%。
（8）商誉
因非同一控制下企业合并形成的商誉，其初始成本是合并成本大于合并中
取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额。
对商誉不摊销，以成本减累计减值准备，在资产负债表内列示。商誉在其
相关资产组或资产组组合处置时予以转出，计入当期损益。
（9）租赁
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价
的合同。
在合同开始日，本基金评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一
方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则
该合同为租赁或者包含租赁。
211
为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，本基金
进行如下评估：
1）合同是否涉及已识别资产的使用。已识别资产可能由合同明确指定或在
资产可供客户使用时隐性指定，并且该资产在物理上可区分，或者如果资产的
某部分产能或其他部分在物理上不可区分但实质上代表了该资产的全部产能，
从而使客户获得因使用该资产所产生的几乎全部经济利益。如果资产的供应方
在整个使用期间拥有对该资产的实质性替换权，则该资产不属于已识别资产；
2）承租人是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部
经济利益；
3）承租人是否有权在该使用期间主导已识别资产的使用。
合同中同时包含多项单独租赁的，承租人和出租人将合同予以分拆，并分
别各项单独租赁进行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人
和出租人将租赁和非租赁部分进行分拆。在分拆合同包含的租赁和非租赁部分
时，承租人按照各租赁部分单独价格及非租赁部分的单独价格之和的相对比例
分摊合同对价。出租人按附注“收入确认”部分所述会计政策中关于交易价格
分摊的规定分摊合同对价。
①本基金作为出租人
在租赁开始日，本基金的租赁为经营租赁。
本基金按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。
未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
经营租赁的租赁收款额在租赁期内按直线法确认为租金收入。本基金将其
发生的与经营租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收
入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。未计入租赁收款额的可变租
赁付款额在实际发生时计入当期损益。
（10）金融工具
本基金的金融工具包括货币资金、应收款项及应付款项等。
1）金融资产及金融负债的确认和计量
金融资产和金融负债在本基金成为相关金融工具合同条款的一方时，于资
产负债表内确认。
212
在初始确认时，金融资产及金融负债以公允价值计量。对于以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入当期
损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
对于未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收账款，
本基金按照附注“收入确认”部分所述会计政策确定的交易价格进行初始计量。
2）金融资产的分类和后续计量
①本基金金融资产的分类
本基金通常根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，
在初始确认时将金融资产分为不同类别：以摊余成本计量的金融资产、以公允
价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产及以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产。
除非本基金改变管理金融资产的业务模式，在此情形下，所有受影响的相
关金融资产在业务模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则
金融资产在初始确认后不得进行重分类。
本基金将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：
A.本基金管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
B.该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金
和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
管理金融资产的业务模式，是指本基金如何管理金融资产以产生现金流量。
业务模式决定本基金所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出
售金融资产还是两者兼有。本基金以客观事实为依据、以关键管理人员决定的
对金融资产进行管理的特定业务目标为基础，确定管理金融资产的业务模式。
本基金对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在
特定日期产生的合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利
息的支付。其中，本金是指金融资产在初始确认时的公允价值；利息包括对货
币时间价值、与特定时期未偿付本金金额相关的信用风险、以及其他基本借贷
风险、成本和利润的对价。此外，本基金对可能导致金融资产合同现金流量的
时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以确定其是否满足上述合同现
213
金流量特征的要求。
②本基金金融资产的后续计量
预测期内，本基金仅包括以摊余成本计量的金融资产。初始确认后，对于
该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。
3）金融负债的分类和后续计量
预测期内，本基金仅包括以摊余成本计量的金融负债。初始确认后，对于
该类金融负债采用实际利率法以摊余成本计量。
4）抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵销。但是，同
时满足下列条件的，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：
①本基金具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行
的；
②本基金计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
5）金融资产和金融负债的终止确认
满足下列条件之一时，本基金终止确认该金融资产：
①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
A.该金融资产已转移，且本基金将金融资产所有权上几乎所有的风险和报
酬转移给转入方；
B.该金融资产已转移，虽然本基金既没有转移也没有保留金融资产所有权
上几乎所有的风险和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。
金融资产转移整体满足终止确认条件的，本基金将下列两项金额的差额计
入当期损益：
A.被转移金融资产在终止确认日的账面价值；
B.因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值
变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计
量且其变动计入其他综合收益的债权投资）之和。
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本基金终止确认该金融
负债（或该部分金融负债）。
6）金融资产的减值
214
本基金以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失
准备：
①以摊余成本计量的金融资产；
②租赁应收款。
本基金持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型，
包括以公允价值计量且其变动计入当期损益的债权投资或权益工具投资，指定
为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资，以及衍生金融
资产。
7）预期信用损失的计量
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权
平均值。信用损失，是指本基金按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有
合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
在计量预期信用损失时，本基金需考虑的最长期限为企业面临信用风险的
最长合同期限（包括考虑续约选择权）。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发
生的违约事件而导致的预期信用损失。
未来12 个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后12 个月内（若金融
工具的预计存续期少于12 个月，则为预计存续期）可能发生的金融工具违约事
件而导致的预期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。
对于应收账款、租赁应收款，本基金始终按照相当于整个存续期内预期信
用损失的金额计量其损失准备。本基金基于历史信用损失经验、使用准备矩阵
计算上述金融资产的预期信用损失，相关历史经验根据资产负债表日借款人的
特定因素、以及对当前状况和未来经济状况预测的评估进行调整。
（11）除金融资产外的其他资产减值
本基金在资产负债表日根据内部及外部信息以确定下列资产是否存在减值
的迹象，包括：
1）采用成本模式计量的投资性房地产
本基金对存在减值迹象的资产进行减值测试，估计资产的可收回金额。此
外，无论是否存在减值迹象，本基金至少每年对尚未达到可使用状态的无形资
215
产估计其可收回金额。
可收回金额是指资产（或资产组、资产组组合，下同）的公允价值减去处
置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者。
资产组由创造现金流入相关的资产组成，是可以认定的最小资产组合，其
产生的现金流入基本上独立于其他资产或者资产组。
资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时
所产生的预计未来现金流量，选择恰当的税前折现率对其进行折现后的金额加
以确定。
可收回金额的估计结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，资产
的账面价值会减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期
损益，同时计提相应的资产减值准备。与资产组或者资产组组合相关的减值损
失，先抵减分摊至该资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组
或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵
减其他各项资产的账面价值，但抵减后的各资产的账面价值不得低于该资产的
公允价值减去处置费用后的净额（如可确定的）、该资产预计未来现金流量的
现值（如可确定的）和零三者之中最高者。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不会转回。
（12）公允价值的计量
除特别声明外，本基金按下述原则计量公允价值：
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能
收到或者转移一项负债所需支付的价格。
本基金估计公允价值时，考虑市场参与者在计量日对相关资产或负债进行
定价时考虑的特征（包括资产状况及所在位置、对资产出售或者使用的限制
等），并采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值
技术。使用的估值技术主要包括市场法、收益法和成本法。
（13）所得税
除因企业合并和直接计入基金份额持有人权益（包括其他综合收益）的交
易或者事项产生的所得税外，本基金将当期所得税和递延所得税计入当期损益。
当期所得税是按本年度应税所得额，根据税法规定的税率计算的预期应交
216
所得税，加上以往年度应付所得税的调整。
资产负债表日，如果本基金拥有以净额结算的法定权利并且意图以净额结
算或取得资产、清偿负债同时进行，那么当期所得税资产及当期所得税负债以
抵销后的净额列示。
递延所得税资产与递延所得税负债分别根据可抵扣暂时性差异和应纳税暂
时性差异确定。暂时性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差
额，包括能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减。递延所得税资产的确认
以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。
如果不属于企业合并交易且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税
所得额（或可抵扣亏损），则该项交易中产生的暂时性差异不会产生递延所得
税。商誉的初始确认导致的暂时性差异也不产生相关的递延所得税。
资产负债表日，本基金根据递延所得税资产和负债的预期收回或结算方式，
依据已颁布的税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计
量该递延所得税资产和负债的账面金额。
资产负债表日，本基金对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来
期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则
减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记
的金额予以转回。
资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时
以抵销后的净额列示：
1）纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
2）递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主
体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性
的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期
所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。
（14）收入确认
收入是本基金在日常活动中形成的、会导致基金份额持有人权益增加且与
基金份额持有者投入资本无关的经济利益的总流入。
本基金在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制
217
权时，确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本基金在合同开始日，按照各单项履
约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履
约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。
附有质量保证条款的合同，本基金对其所提供的质量保证的性质进行分析，
如果质量保证在向客户保证所销售的商品符合既定标准之外提供了一项单独服
务，本基金将其作为单项履约义务。否则，本基金按照《企业会计准则第13
号——或有事项》的规定进行会计处理。
交易价格是本基金因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，
不包括代第三方收取的款项。本基金确认的交易价格不超过在相关不确定性消
除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。合同中存在重大融资成
分的，本基金按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金
额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际
利率法摊销。合同开始日，本基金预计客户取得商品或服务控制权与客户支付
价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。
满足下列条件之一时，本基金属于在某一时段内履行履约义务，否则，属
于在某一时点履行履约义务：
1）客户在本基金履约的同时即取得并消耗本基金履约所带来的经济利益；
2）客户能够控制本基金履约过程中在建的商品；
3）本基金履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本基金在整个合
同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本基金在该段时间内按照履约进度确
认收入。履约进度不能合理确定时，本基金已经发生的成本预计能够得到补偿
的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本基金在客户取得相关商品或服务控制
权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本基金会考虑
下列迹象：
1）本基金就该商品或服务享有现时收款权利；
2）本基金已将该商品的实物转移给客户；
218
3）本基金已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客
户；
4）客户已接受该商品或服务等。
本基金根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，
来判断备考报告主体从事交易时的身份是主要责任人还是代理人。备考报告主
体在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或服务的，备考报告主体为主要
责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，备考报告主体为代理人，
按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额按照已收或应收对
价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣金金额或
比例等确定。
本基金已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于
时间流逝之外的其他因素）作为合同资产列示，合同资产以预期信用损失为基
础计提减值。本基金拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的
权利作为应收款项列示。本基金已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服
务的义务作为合同负债列示。
收入在其金额及相关成本能够可靠计量、相关的经济利益很可能流入本基
金并且同时满足以下不同类型收入的其他确认条件时，予以确认。
与本基金取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
1）停车场服务收入
停车场服务收入在服务已提供，按已收或应收价款予以确认。
（15）关联方
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以
上同受一方控制、共同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同
受国家控制而不存在其他关联方关系的企业，不构成关联方。
（16）主要会计估计及判断
编制财务报表时，本基金管理层需要运用估计和假设，这些估计和假设会
对会计政策的应用及资产、负债、收入及费用的金额产生影响。实际情况可能
与这些估计不同。本基金管理层对估计涉及的关键假设和不确定因素的判断进
行持续评估，会计估计变更的影响在变更当期和未来期间予以确认。
219
除金融工具减值涉及的会计估计外，其他主要的会计估计为递延所得税资
产的确认。
3、现金流预测及关键假设
（1）可供分配金额测算的基本假设
以下是在预测期内编制可供分配金额测算报告时采用的一般性假设，这些
一般性假设是依据目前的宏观经济和市场情况得出的，在未来未必会如预期那
样发生，并且变动可能重大，因此预测可供分配金额的实际结果可能与本章节
中的预测存在差异。
1）在目前经营或对业务有重大影响的任何国家或地区，政治、法律、财政、
市场或经济状况将不会有实质性的变化；
2）在目前经营或与之签署了协议的任何国家或地区，对业务产生重大影响
的立法、规章或规则将不会有实质性的变化；
3）在目前经营的任何国家或地区，税基或税率（无论是直接还是间接）都
不会有实质性的变化；
4）目前已从中国的相关监管机构获得其经营所需的所有证书、许可证和营
业执照，在预测期内不会被吊销，并在到期时将可以进行续期；
5）业务经营不会因劳工短缺、劳资纠纷等事件而受到不利影响。在预测期
内，将能够招募足够的员工来达到计划的运营水平。此外，经营不会因预测期
内第三方服务、设备和其他供应中断而受到不利影响；
6）有足够的资本或将有能力获得足够的融资，以满足其未来对营运资金和
资本支出的需求，以维持稳定的发展；
7）无重大股权投资收购或处置计划，项目公司股权不会发生重大变化；
8）业务经营不会受到任何重大事故的重大影响；
9）市场需求和租金价格的波动不会对业务经营和经营成果产生重大影响；
10）不会出现明显的通货膨胀或通货紧缩，利率和外币汇率也不会发生重
大变化；
11）经营和业务不会因任何不可抗力事件或其他不可预见因素或董事会无
法控制的任何不可预见的原因，包括政府行为、自然灾害或灾难、流行病或严
重事故而严重中断；
220
12）不会受到招募说明书“风险揭示”一节中所列任何风险因素的重大不
利影响；
13）目前为编制财务信息而采用的会计准则的后续修订不会对本可供分配
金额测算报告产生重大影响；
14）在预测期内，投资性房地产无处置计划；
15）在预测期内，预测期期初已签订的租约将按照合同约定的租赁期执行
完毕，新签订或变更的租赁合同的主要条款与截至2024 年6 月30 日止已签订
的租赁合同的主要条款基本一致；同时，租赁期满承租人将根据预测出租率按
照预计租金续约，且所有租赁合同均可按合同约定执行完毕；
16）主要租户或供应商的业务将持续经营，不会对本基金的经营产生不利
影响；
17）未考虑本基金可能会投资的债券等金融产品对本报告的影响；
18）在预测期内，假设本基金不会发生扩募；
19）项目公司预测期所得税的测算已考虑交易安排，包括吸收合并假设已
于2024 年9 月30 日完成，且债务利息支出可在项目公司计算企业所得税时税
前扣除。相关交易及其税务处理均符合相关法律法规的规定。
（2）可供分配金额测算的主要特定假设
1）预测期合并利润表及预测可供分配金额计算表预测附注和具体假设
①营业收入
预测的营业收入包含现有租约产生的租金收入、预计现有租约到期后按照
市场租金计算的新签租约租金收入、停车场服务收入。其中：
现有租约产生的租金收入为现有租约每平方米不含税租金乘以出租面积，
而出租面积为可租赁面积乘以出租率；新签租约预测的合同月租金收入为预测
的每平方米每月平均不含税租金乘以预测出租面积，而预测出租面积为预测期
期初可租赁面积乘以预测出租率。根据企业会计准则，将免租期及装修期包含
在租赁期限内，按照直线法计算各年度的收入确认金额。本基金将预测期内的
免租期及装修期影响于预计空置率内一并考虑。即：
现有租约月租金收入=每平方米每月租金（不含税）×可租赁面积×出租率
新签租约月租金收入=预测的每平方米每月平均租金（不含税）×可租赁面
221
积×预测出租率
此外，基金管理人在上述预测的营业收入基础上考虑到可能存在租户提前
退租等不可预见的因素会对营业收入产生一定的影响，因此预测期内天府软件
园一期的营业收入为上述预测的营业收入乘以99%，即存在1%的租金损失率，
而盈创动力大厦由于历史租金收缴率为100%，因此预测期内盈创动力大厦的营
业收入为上述预测的营业收入乘以100%，即不存在租金损失率。
A.已签约租金收入与未签约租金收入占比假设
预测期内，已签约租金收入与未签约租金收入占比如下：
表：已签约租金收入与未签约租金收入占比
项目
2024 年10-12 月预测数2025 年度预测数
天府软件园一期盈创动力大厦天府软件园一期
盈创动力大
厦
截至2024 年6 月30 日已
有租约占预测收入比
（%）
83.89% 90.35% 47.58% 60.66%
于预测期间续租或新签租
约占预测收入比（%）
16.11% 9.65% 52.42% 39.34%
停车场服务收入以基础设施资产2021 年度、2022 年度及2023 年度三年停
车场服务平均收入为基础进行预测。
预测期内，各项收入明细预测如下：
表：基础设施项目营业收入构成
单位：万元
项目2024 年10-12 月预测数2025 年度预测数
租金收入2,567.88 10,121.60
停车场服务收入77.35 310.39
合计2,645.23 10,431.98
上述预测结果依赖于一系列的假设，而这些假设是本基金管理人根据原始
权益人提供的产业园区的历史运营情况、外部管理机构对预测期内项目公司的
经营计划、第三方评估机构提供的类似产业园区房地产的发展经验及该区域产
业园区房地产的市场状况作出的，包括：
a、可租赁面积假设
预测期内各基础设施资产的可租赁面积保持不变，即等于预测期期初的可
出租面积。预测期期初，各基础设施资产的可租赁面积如下：
表：预测期期初各基础设施资产的可租赁面积
222
b、租金增长率假设
基于基础设施资产历史期间的租金增长率、第三方评估机构对基础设施资
产所在区域产业园区房地产市场的调研及未来规划发展等，假设预测期内每平
方米每月平均不含税租金，以预测期开始日的租金水平为基础，租金增长假设
如下：
（a）天府软件园一期
自2024 年1 月1 日起，根据《成都天府软件园有限公司关于天府软件园
2021 年-2024 年办公楼租赁价格方案的请示》（成天府软件园[2021]28 号）的价
格方案，现有租约租金及新签租约租金预计将上涨20%至60 元/平方米/月（含
增值税），2025 年及2026 年不变，自2027 年1 月1 日起，新签租约租金增长
率为2.5%。
（b）盈创动力大厦
在预测期开始日至现有租约到期期间内，盈创动力大厦现有租约租金按租
约约定保持不变，自2025 年1 月1 日起，新签租约租金增长率为2.0%。
c、出租率假设
项目公司持有的基础设施资产包括天府软件园一期和盈创动力大厦。截至
2024 年6 月30 日的已出租单元，按照现有租赁合同约定的租赁期执行完毕。基
于基础设施资产历史期间的实际出租面积占可租赁面积的比例（“历史出租
率”）及第三方评估机构对基础设施资产所在区域的产业园区房地产市场的调
研，假设预测期内2024 年天府软件园一期新签租约的出租面积占对应租赁单元
面积的比例（“新签租约出租率”）为90%，2025 年新签租约出租率为91%，
预测期内盈创动力大厦新签租约出租率为95%，基础设施资产的新签租约出租
率在预测期内保持稳定。历史期及预测期基础设施资产出租率明细如下表所示：
表：基础设施资产出租率假设
项目
2021 年
末
历史出租
率
（实际）
2022 年
末
历史出租
率
（实际）
2023 年
末
历史出租
率
（实际）
2024 年6
月末
历史出租
率
（实际）
2024 年12
月31 日新
签租约出租
率
（预测）
2025 年12
月31 日新
签租约出租
率
（预测）
项目实际可租赁面积（平方米）
天府软件园一期106,817
盈创动力大厦35,030
223
项目
2021 年
末
历史出租
率
（实际）
2022 年
末
历史出租
率
（实际）
2023 年
末
历史出租
率
（实际）
2024 年6
月末
历史出租
率
（实际）
2024 年12
月31 日新
签租约出租
率
（预测）
2025 年12
月31 日新
签租约出租
率
（预测）
天府软件园
一期95.4% 94.1% 95.5% 90.8% 90.0% 91.0%
盈创动力大
厦91.3% 98.9% 98.2% 98.3% 95.0% 95.0%
②营业成本
营业成本包括与产业园区出租运营相关的运营管理服务费、物业服务费、
保险费、维护费、投资性房地产折旧与摊销。预测期内，营业成本的明细具体
如下：
表：基础设施资产营业成本构成
单位：万元
项目2024 年10-12 月预测数2025 年度预测数
折旧摊销费904.53 3,618.96
运营管理服务费277.26 1,092.85
物业服务费33.41 137.81
保险费4.20 16.70
维护费70.20 275.98
合计1,289.59 5,142.29
A.运营管理服务费
预测期内，项目公司无职工，主要由软件园公司及高投资管为其提供基础
设施客户服务、租赁管理和支持等运营管理服务。根据《运营管理服务协议》
服务合同及历史情况，项目公司向软件园公司及高投资管支付资产委托管理服
务费，资产委托管理服务费按照运营收入回款的固定比例计算；项目公司向除
软件园公司及高投资管公司以外的非运营方支付的其他运营管理服务费按运营
收入回款的固定比例计算。即：
资产委托管理服务费=运营收入（含增值税）回款×10%
其他运营管理服务费=运营收入（含增值税）回款×0.5%
B.物业服务费
物业服务主要为持有的车位管理服务及空置房管理服务，已出租的物业由
选聘的高投集团子公司成都高投世纪物业服务有限公司（“世纪物业”）、第
三方成都银都物业服务有限公司（“银都物业”）及成都宜泊车位管理有限公
224
司（“宜泊物业”）物业服务机构提供，车位管理服务是按照停车场服务收入
回款的固定比例或按基础营收额为人民币146 万元/年的浮动绩效考核及车位个
数的固定比例计算，空置房管理服务费是当空置率未超过5%时，软件园公司无
需支付空置房物业服务费，当空置率超过5%时，软件园公司需要向物业管理方
支付高出5%之外的固定费率的空置房物业服务费，车位空置物业服务费按照空
置面积的固定比例计算。即：
物业服务费（天府软件园一期）=停车场收入（含增值税）回款×25%
物业服务费（盈创动力大厦）=停车场收入（含增值税）回款×10.5%+车位
浮动绩效考核+车位个数×月度车位单位收费×12+可租赁面积×（1-出租率）×月
度空置车位单位管理费×12
空置房物业服务费=运营收入（含增值税）回款×（空置率–5%）/1%×0.1%
C.保险费及维护费
保险费按照房产重置成本的固定比例计算，房产重置成本按预测的重置成
本单方乘以建筑面积计算。维护费按照运营收入回款的固定比例计算。即：
保险费=房产重置成本单方×建筑面积×0.03%
维护费=运营收入回款×3%（天府软件园一期）或2%（盈创动力大厦）
③税金及附加
税金及附加主要包含集团内股东贷款利息在专项计划层面未完全抵消的增
值税、房产税、土地使用税、印花税等。其中，房产税、土地使用税、印花税
等税种根据各项目公司当地税收规定测算得出。
④管理费用
管理费用主要包含与产业园区日常管理相关的管理人报酬、托管费、专业
服务费。
A.管理人报酬及托管费
管理人报酬及托管费均为固定收费，根据《基金合同》及《托管协议》约
定，固定收费按照本基金预计的募集规模的固定比例计算得出。即：
管理人报酬=本基金预计的募集规模×0.2%
托管费=本基金预计的募集规模×0.01%
B.专业服务费
225
专业服务费包含审计费、资产评估费、法律咨询费等中介费用，根据项目
公司历史情况及本基金未来费用预算综合得出。
⑤未考虑情形
本可供分配测算报告未考虑预测期内可能发生的非经常性损益项目、可能
发生的应收款项坏账准备的转回等，因此，预测期内，其他收益、信用减值损
失、营业外收入和营业外支出金额为0。
⑥所得税费用
所得税费用为项目公司的当期所得税费用和递延所得税费用。当期所得税
费用根据纳税调整后的税前利润和企业所得税税率计算得出。预测期内递延所
得税费用是由于租金收入会计计量金额和实收租金的差异导致的会计利润和应
纳税所得额之间的差异形成的。
根据税法规定，各项目公司的企业所得税税率均为25%。现行税收法规尚
无针对资产支持专项计划的明确税收政策，经资产支持专项计划管理人广发资
管与其主管税务机关确认，资产支持专项计划的印花税、增值税及所得税等相
关税收可由基金财产支出。本基金暂不征收企业所得税。
⑦折旧与摊销
基础设施项目资产的折旧与摊销为投资性房地产的折旧与摊销额和办公设
备的折旧额。
⑧其他资本性支出
本基金本次发行募集的资金，扣除本基金成立初期的必要税费（如有），
假设100%投资于资产支持专项计划，用于资产支持专项计划向原始权益人支付
购买项目公司股权的对价以及向项目公司发放借款。其他资本性支出系为保证
房屋在整个经营周期正常使用需支付的可资本化的维修保养及更新改造等费用，
按照运营收入回款的固定比例计算。即：
其他资本性支出=运营收入回款×1%
⑨应收和应付项目的变动
根据《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引》的要求，应收和应
付项目的变动为预测可供分配金额涉及的调整项，根据已签订相关合同、历史
实际收款情况及未来回款计划进行预测。
226
⑩未来合理的相关支出预留
根据《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引》的要求，未来合理
的相关支出预留是税息折旧及摊销前利润调整为预测可供分配金额涉及的调整
项，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理
期间内的债务利息、运营费用等。本基金相关调整项包括预测的重大资本性支
出、预留不可预见费用、预留营运资金。
A.重大资本性支出
本基金不考虑预测的重大资本性支出，是本基金管理人根据历史情况及外
部管理机构确认已在其他资本性支出中考虑可资本化的维修保养及更新改造等
费用，暂无其他更新改造计划，对基础设施项目未来不需要重大更新改造支出
作出的假设，故不对重大资本性支出进行预测。
B.预留不可预见费用
预留不可预见费用是本基金管理人根据历史情况计算的不可预见费用支出。
本基金根据历史数据进行预测，假设在预测期内保持不变。预测期内预留不可
预见费用为150 万元/年。
C.预留营运资金
预留营运资金为对期末经营性负债余额进行的预留，包括预测当期/当年确
认的预收租金、应付运营管理费、管理人报酬、托管费、专业服务费及应付租
赁保证金等。
?预测分配金额及预测年化现金分派率
基于目前预测的合并现金流，本基金在预留了未来合理的相关支出后，预
计仍具备充足的货币资金，因此在预测期内的各期间，假设本基金按照预测可
供分配金额的100%向投资者分配股利，2024 年10-12 月预测分配金额为人
民币1,801.84 万元，预测现金分派率为5.79%（年化处理后），2025 年度预测
分配金额为人民币6,896.74 万元，预测现金分派率为5.54%。
2）预测期合并现金流量表预测附注和具体假设
①物业租赁收到的现金
物业租赁收到的现金为实际收到的租金收入（含增值税），与预测期合并
利润表中预测租金收入的差异为应收账款余额及预收账款余额在预测期内的变
227
动。假设预测期内租金收入能够按合同约定定期收取，不会发生坏账情况。假
设信用期不变，应收账款余额及预收账款余额在预测期内同租金收入（含增值
税）比例增长。
②收到其他与经营活动有关的现金
收到其他与经营活动有关的现金为实际收到的停车场服务收入（含增值税）
及其他应付款租赁保证金的变动额，假设预测期内停车场服务收入定期收取，
相关往来款项无变动。其他应付款余额在预测期内同租金收入（含增值税）比
例增长。
③接受劳务支付的现金
接受劳务支付的现金包含营业成本中的资产委托管理费、物业服务费、维
修费、专业服务费及基金层面的管理人报酬、托管费及增值税进项税发生额。
假设预测期内维修费定期支付，相关往来款项无变动。资产委托管理费、物业
服务费、专业服务费、基金层面的基金管理人报酬、托管费本年计提下年支付。
即：
接受劳务支付的现金=资产委托管理费+物业服务费+维修费+专业服务费及
基金层面的基金管理人报酬、托管费+增值税进项税发生额
④支付的各项税费
支付的各项税费包含税金及附加、当期所得税费用。假设预测期内的各项
税费当月发生并根据税法规定时间支付，相关应交税费在预测期内不存在余额。
⑤支付其他与经营活动有关的现金
支付其他与经营活动有关的现金包含支付的保险费及增值税进项税发生额。
假设预测期内保险费定期支付，相关往来款项无变动。即：
支付其他与经营活动有关的现金=保险费及增值税进项税发生额
⑥购建投资性房地产、固定资产等长期资产所支付的现金
购建投资性房地产、固定资产等长期资产所支付的现金为基础设施项目发
生的重大资本性支出。本基金不考虑预测的重大资本性支出，是本基金管理人
根据历史情况及外部管理机构确认，除其他资本性支出所涉及的维修保养及更
新改造支出外，暂无其他更新改造计划，对基础设施项目未来不需要重大更新
改造支出作出的假设，故不对重大资本性支出进行预测。
228
⑦投资支付的现金
投资支付的现金投资支付的现金为本基金向原始权益人支付的项目公司股
权购买款。
⑧吸收投资收到的现金
吸收投资收到的现金为基础设施基金发行份额募集的资金。
⑨本基金假设按照预测可供分配金额的100%向投资者分配股利，当年宣
告分配的股利下年支付。
4、主要假设的敏感性分析
可供分配金额测算报告中的可供分配金额测算基于多项假设进行的，并可
能受多项风险因素的影响。鉴于未来事项不可预测，因此，可供分配金额测算
报告中的预测数据可能存在不确定性及偏差。
为使本基金基金份额持有人评估部分而非全部假设对可供分配金额的影响，
下表针对营业收入中关键假设出租率进行了敏感性分析，以说明在其他假设保
持不变的情况下，该关键假设对可供分配金额的影响。
该敏感性分析，仅仅是在其他假设条件不变的前提下，考虑关键假设变动
对可供分配金额的影响，实际上，假设条件的变动是紧密相关的，关键假设的
变动亦可能引起其他假设条件发生变动，且变动的影响可能是相互抵消或者放
大。因此，针对单项假设进行的敏感性分析未必能够与该假设相应的可供分配
金额预测结果相匹配。
可供分配金额主要受基础设施资产营业收入和营业成本影响，而营业成本
主要构成项（折旧摊销除外）大多与营业收入存在比例关系，因此可供分配金
额的核心影响参数为营业收入。营业收入的核心影响参数为出租率和租金水平，
考虑到天府软件园一期预测期内租金水平将按照既有的价格体系执行，相对固
定，而盈创动力大厦2024 年租金不变，2025 年租金水平增长率为2%，增长幅
度不高，租金水平参数敏感性较低，因此选择预测期内对营业收入可能会有重
大影响的出租率参数进行敏感性分析，结果如下：
（1）2024年10-12月敏感性分析
表：出租率的变动对可供分配金额测算的敏感性分析
单位：万元
项目变动调整前可供分配金额调整后可供分配金额变动（%）
229
出租率下降为90% 1,801.84 1,781.66 -1.12
出租率下降为85% 1,801.84 1,673.98 -7.10
出租率下降为80% 1,801.84 1,566.25 -13.08
（2）2025年度敏感性分析
表：出租率的变动对可供分配金额测算的敏感性分析
单位：万元
项目变动调整前可供分配金额调整后可供分配金额变动（%）
出租率下降为90% 6,896.74 6,752.80 -2.09
出租率下降为85% 6,896.74 6,436.13 -6.68
出租率下降为80% 6,896.74 6,109.84 -11.41
5、评估报告与可供分配金额测算报告差异分析
评估报告现金流预测中，经营净收入系基于天府软件园一期及盈创动力大
厦两个基础设施项目进行预测，而可供分配预测报告合并利润表中净利润系基
于基金层面进行预测，两者计算口径存在差异，因此需将可供分配报告金额调
整至与评估报告口径一致，两者才具备可比性。主要调整项目如下：
（1）营业收入及营业成本均调整至含税口径；
（2）评估报告经营净收入预测时无需考虑折旧摊销，而根据《深圳证券交
易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1 号——审核关注事项（试行）
（2023 年修订）》，产业园区基础设施基金涉及的投资性房地产原则上应当采
用成本法进行会计计量，需计提折旧摊销。因此，可供分配预测报告营业成本
需剔除折旧摊销影响；
（3）可供分配预测报告管理费用包含基金层面的管理费及托管费等，而评
估报告仅考虑资产层面，无此部分费用，故可供分配预测报告管理费用需剔除
此部分费用；
（4）资本性支出不体现在利润表层面，但属于现金支出的一部分，故可供
分配预测报告需在利润表基础上减去资本性支出；
（5）可供分配预测报告的税金及附加中考虑了基金层面构建的股东借款形
成的不可抵扣的利息增值税及附加，而评估报告仅考虑资产层面，无此部分影
响，因此可供分配预测报告税金及附加需减去该部分税金；
（6）可供分配预测报告考虑了项目公司层面产生的所得税费用，而评估报
告仅考虑资产层面，无此部分影响，故可供分配预测报告净利润需加回该部分
230
所得税费用。
表：2024 年10-12 月可供分配金额测算调整
单位：万元
项目
可供分配金额测算报告
评估报告数据
调整前调整后
营业收入2,645.23 2,883.30 2,898.74
净利润（可供报告）/经营净收入（评
估报告）
782.22 2,096.84 2,106.95
差异金额- - 10.11
差异比例- - 0.48%
表：2025 年可供分配金额测算调整
单位：万元
项目
可供分配金额测算报告
评估报告数据
调整前调整后
营业收入10,431.98 11,370.86 11,362.15
净利润（可供报告）/经营净收入（评
估报告）
3,030.76 8,239.92 8,230.20
差异金额- - -9.72
差异比例- - -0.12%
经调整后，2024 年10-12 月及2025 年可供分配报告合并利润表净利润预测
数（口径调整后）分别为2,096.84 万元和8,239.92 万元，评估报告对应期间的
经营净收入分别为2,106.95 万元和8,230.20 万元，差异比例分别为0.48%和-
0.12%，差异很小，主要系年度天数假设、租金增长时点等计算模型设置的细微
差异所致。
6、未来运营展望及运营计划
基金管理人根据《基础设施基金指引》《基金合同》《运营管理服务协议》
对基础设施项目展开主动管理，在项目公司层面制定完善的内部控制制度，明
晰委托给外部管理机构职责和内容，制定合适的外部管理机构报酬的激励机制，
保障基础设施项目平稳高效的运营。
在运营期间，外部管理机构将积极响应客户需求，做好客户需求匹配工作，
日常保持与重要客户的密切沟通，主动掌握客户动向，不定期对客户的经营情
况进行调研，做好大型客户储备工作，如确有退租意向会提前掌握信息，立即
展开招商工作，减少资产空置率，维持稳定向好的租金收入。外部管理机构负
责督促物业公司执行项目资产的日常运营服务，如安保、消防、保洁、通讯、
231
客户服务、安全管理、紧急事故管理以及实施项目资产的修缮改造、维修维保、
检测、安全环保管理等工作，持续提升项目运营品质，保障项目平稳安全运行。
三、同业竞争与关联交易
（一）利益冲突情形
1、基金管理人
截至2024 年6 月30 日，本基金的基金管理人不存在管理其他同类型基础
设施基金的情形，现阶段不存在利益冲突的情形。
2、运营管理机构
截至本尽调报告出具之日，软件园公司和高投资管运营管理的其他已投运
同类型资产如下表所示：
表：软件园公司运营管理的其他已投运同类型项目
序号资产名称权利人所在区域运营时间
建筑面积
（万㎡）
1 天府软件园C 区高投置业成都高新区已运营15 年21.88
2 天府软件园D 区高投置业成都高新区已运营14 年14.78
3 天府软件园E 区高投置业成都高新区已运营12 年21.03
4 天府软件园G 区北区高投置业成都高新区已运营12 年3.58
5 天府软件园G 区南区高投集团成都高新区已运营11 年4.10
6 新川人工智能创新中心一期高投资管成都高新区已运营4 年44.97
7 天府长岛一期
成都高投长岛
置业有限公司
成都高新区已运营4 年9.88
8 天府长岛二期
成都高投长岛
置业有限公司
成都高新区已运营2 年13.90
9 新川人工智能创新中心二期
成都高投新源
置业有限公司
成都高新区已运营1 年以内49.21
合计- - - - 183.33
表：高投资管运营管理的其他已投运同类型项目
序号资产名称权利人所在区域运营时间
建筑面积
（万㎡）
1 高新孵化园6 号楼高投集团成都高新区已运营20 年1.95
2 高新孵化园3 号楼高投集团成都高新区已运营21 年0.85
3 拉德方斯高投集团成都高新区已运营15 年1.40
4 成都东部新区企业总部高投置业成都东部新区已运营4 年12.00
合计- - - - 16.19
232
3、原始权益人持有的其他同类资产
截至本尽调报告出具之日，高投置业、高投集团名下持有10 个产业园区
（本部，不含下属子公司持有），通过软件园公司、高投资管运营9 个产业园
区，除入池资产外其他已投运同类型资产情况如下表：
表：高投置业持有的其他已投运同类型项目
序号资产名称权利人所在区域运营时间
建筑面积
（万㎡）
1 天府软件园C 区高投置业成都高新区已运营15 年21.88
2 天府软件园D 区高投置业成都高新区已运营14 年14.78
3 天府软件园E 区高投置业成都高新区已运营12 年21.03
4 天府软件园G 区北区高投置业成都高新区已运营12 年3.58
5 天府生命科技园高投置业成都高新区已运营13 年10.78
6 成都东部新区企业总部高投置业成都东部新区已运营4 年12.00
合计- - - - 84.05
表：高投集团持有的其他已投运同类型项目
序号资产名称权利人所在区域运营时间
建筑面积
（万㎡）
1 天府软件园G 区南区高投集团成都高新区已运营11 年4.10
2 拉德方斯高投集团成都高新区已运营15 年1.40
3 高新孵化园6 号楼高投集团成都高新区已运营20 年1.95
4 高新孵化园3 号楼高投集团成都高新区已运营21 年0.85
合计- - - - 8.30
4、基金管理人与原始权益人关联关系情况
本基金的基金管理人与原始权益人不存在关联关系。
5、计划管理人、财务顾问与原始权益人其他利益关系情况
本基金涉及的计划管理人、财务顾问均与原始权益人不存在利益冲突情形。
6、法律顾问、评估机构、审计机构与原始权益人关联关系和其他利益关
系情况
本基金涉及的法律顾问、评估机构、审计机构均与原始权益人不存在关联
关系和利益冲突情形。
（二）利益冲突情形分析
233
1、基金管理人
基金管理人后续若同时管理其他投资于同类型基础设施项目的基础设施基
金，如该等基础设施基金的投资策略、基础设施项目所在区域、基础设施项目
运营管理策略与本基金相同或相近的，本基金与基金管理人管理的其他基础设
施基金将可能面临潜在利益冲突，包括：投资、项目收购、运营、采购服务、
市场地位及其他经营层面等方面的竞争和利益冲突。
2、运营管理机构
运营管理机构除了为本基金所投资的基础设施项目提供服务外，还为其他
产业园类资产提供运营管理等服务。如运营管理机构所管理的本基金项下基础
设施项目和其他机构旗下的其他产业园类资产在所在区域和运营管理策略等方
面相同或相近的，将面临潜在利益冲突，包括：招商运营、识别潜在租户、采
购服务、市场地位及其他经营层面等方面的竞争和利益冲突。
3、原始权益人
高投置业、高投集团作为原始权益人将基础设施项目出售予本基金后，高
投集团或其同一控制下的关联方将按照法律法规规定参与本基金战略配售并持
有本基金不低于20%的基金份额。此外，运营管理机构软件园公司和高投资管、
原始权益人高投置业均为高投集团全资控股的二级子公司，高投集团、高投置
业可通过运营管理机构对本基金所投资的基础设施项目产生影响。高投集团、
高投置业及其他关联方旗下有较多产业园类资产，该等产业园类资产与本基金
所投资的基础设施项目可能产生同业竞争，进而导致高投集团、高投置业与本
基金可能存在同业竞争。
（三）利益冲突防范措施
1、基金管理人
目前本基金的基金管理人不存在管理其他同类型基础设施基金的情形。为
缓释本基金与基金管理人管理的其他同类型基础设施基金之间同业竞争和潜在
利益冲突所产生的风险，本基金设置了相应风险缓释措施，包括：
（1）定期召开公募REITs 投资决策委员会会议，预防和评估不同基础设施
基金之间同业竞争和潜在利益冲突情况，制定公平对待所有基础设施项目的相
关措施，并在定期报告中予以公告。
234
（2）对可能发生的同业竞争和可能存在的利益冲突，由公募REITs 投资决
策委员会召开临时会议讨论和决定处理方式。
（3）已发生的同业竞争和利益冲突，由公募REITs 投资决策委员会会议讨
论和决定整改措施，对于重大利益冲突，基金管理人将公告相关措施及其执行
情况。
2、运营管理机构
为缓释本基金与运营管理机构之间同业竞争和潜在利益冲突所产生的风险，
本基金将设置相应风险缓释措施，包括：
（1）就运营管理机构提供的运营管理服务，妥善处理基金管理人与运营管
理机构在权责利方面的区分与衔接，配备相应机制，将敏感与非敏感的管理职
能相分离。例如由基金管理人指定财务人员对项目公司相关账户进行管理，项
目公司年度预算等重要事项须经基金管理人审批通过后执行。
（2）根据《运营管理服务协议》的约定，运营管理机构将为本基金项下的
基础设施项目设置专门管理团队和独立的财务账册等，并采取充分、适当的措
施避免可能出现的利益冲突，确保所管理的各个物业独立、避免交叉。
（3）根据《运营管理服务协议》的约定，运营管理机构将采取充分、适当
的措施避免可能出现的利益冲突；且不以任何形式不合法地占用、支配或控制
项目公司资产。
（4）根据《运营管理服务协议》的约定，运营管理机构不得以低于其一般
运营管理标准运营管理协议项下的基础设施项目。运营管理机构向潜在租户推
荐和出租基础设施项目时，租金标准原则上不得低于周边同业态同标准资产的
同期市场化平均租金水平（以评估机构的评估价为准）。
（5）根据《运营管理服务协议》的约定，运营管理机构在向潜在租户推荐
基础设施项目时应客观描述，不得恶意贬损协议项下的基础设施项目或夸大美
化其运营管理的其他基础设施项目。运营管理机构应优先向潜在租户推荐并协
助项目公司出租协议项下的基础设施项目。运营期限内，如协议项下的基础设
施项目有足够的空置可出租面积，运营管理机构需首先推荐潜在租户租赁协议
项下的基础设施项目。同等条件下，运营管理机构同意其自身及受其控制的关
联方不在基础设施项目有与潜在租户需求匹配的、足够的空置房源的情况下，
235
将其持有或管理的除基础设施项目以外的其他项目出租给潜在租户。如基金管
理人、计划管理人或项目公司拒绝该潜在租户租用或基础设施项目实质无法满
足潜在租户租赁需求的，或潜在租户拒绝租赁基础设施项目房源的，则运营管
理机构可安排潜在租户租赁其持有或管理的其他资产。
（6）运营管理机构软件园公司、高投资管出具《关于避免同业竞争的承诺
函》，主要内容如下：
“1.本公司将根据自身针对基础设施项目同类资产的既有管理规范和标准，
严格按照诚实信用、勤勉尽责、公平公正的原则，以不低于本公司管理的其他
同类资产的运营管理水平为基础设施项目提供运营管理服务，采取充分、适当
的措施避免可能出现的利益冲突。
2.本公司承诺不会将基础设施项目对应的项目公司所取得或可能取得的业
务机会优先授予或提供给任何其他竞争性项目，亦不会利用运营管理机构的优
势地位或利用该地位获得的信息作出不利于基础设施基金而有利于其他竞争性
项目的决定或判断，并将避免该种客观结果的发生。
3.本公司如发现任何与基础设施项目主营业务构成或可能构成直接或间接
竞争关系的业务机会，将促使该业务机会按合理和公平的条款在同等条件下优
先提供给基础设施项目。
4.本公司将平等对待本公司提供运营管理服务的基础设施项目和其他竞争
性项目，不会且将敦促关联方不得主动诱导基础设施项目项下的租户终止租约
或降低租金水准，不得故意降低基础设施项目的市场竞争能力；对于可能构成
实质竞争的物业租赁业务机会，基础设施项目享有平等获得该业务机会的权利。
5.在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同业
竞争而发生争议，且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，
本公司承诺将与基金管理人积极协商解决措施。”
3、原始权益人
为缓释上述与高投置业、高投集团之间的利益冲突所产生的风险，本基金
将设置相应风险缓释措施，包括：
（1）本基金聘任的基础设施项目运营方为本基金设置专门管理团队，设置
独立的财务账册等，确保独立、避免交叉、确保隔离商业或其他敏感信息等。
236
（2）本基金将拟定审核关联交易、避免同业竞争和利益冲突的机制、条款。
（3）原始权益人高投置业、高投集团将采取充分、适当的措施避免可能出
现的利益冲突，且不以任何形式通过任何方式占用、支配或控制项目公司资产。
（4）原始权益人高投置业、高投集团，高投置业控股股东高投产城出具
《关于避免同业竞争的承诺函》，主要内容如下：
1）高投集团
“1.本公司将根据自身针对基础设施项目同类资产的既有管理规范和标准，
严格按照诚实信用、勤勉尽责、公平公正的原则，以不低于本公司自身和/或实
际控制的关联方管理的其他同类资产的运营管理水平督促、要求相关方按照该
等标准为基础设施项目提供运营管理服务，采取充分、适当的措施避免可能出
现的利益冲突。
2.本公司承诺不会且将敦促关联方不得将基础设施项目对应的项目公司所
取得或可能取得的业务机会优先授予或提供给任何其他竞争性项目，亦不会利
用原始权益人的地位或利用该地位获得的信息作出不利于基础设施基金而有利
于其他竞争性项目的决定或判断，并将避免该种客观结果的发生。
3.本公司和/或实际控制的关联方如发现任何与基础设施项目主营业务构成
或可能构成直接或间接竞争关系的业务机会，将促使该业务机会按合理和公平
的条款在同等条件下优先提供给基础设施项目。
4.本公司将平等对待基础设施项目和其他竞争性项目，不会且将敦促关联
方不得主动诱导基础设施项目项下的租户终止租约或降低租金水准，不得故意
降低基础设施项目的市场竞争能力；对于可能构成实质竞争的物业租赁业务机
会，基础设施基金项下的各基础设施项目享有平等获得该业务机会的权利。
5.在竞争性项目符合基础设施基金适用法律法规要求的基础设施资产条件
的情况下，将给予基础设施基金在同等条件下优先收购该等竞争性项目的权利。
6.在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同业
竞争而发生争议，且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，
本公司承诺将与基金管理人积极协商解决措施。”
2）高投产城（作为原始权益人高投置业、运营管理机构软件园公司和高投
资管的控股股东）
237
“1.本公司将根据本公司自身和/或本公司实际控制的关联方针对基础设施
项目同类资产的既有管理规范和标准，严格按照诚实信用、勤勉尽责、公平公
正的原则，以不低于本公司自身和/或实际控制的关联方管理的其他同类资产的
运营管理水平，督促、要求相关方按照该等标准基础设施项目提供运营管理服
务，采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突。
2.本公司承诺不会且将敦促关联方不得将基础设施项目对应的项目公司所
取得或可能取得的业务机会优先授予或提供给任何其他竞争性项目，亦不会利
用本公司优势地位或利用该地位获得的信息作出不利于基础设施基金而有利于
其他竞争性项目的决定或判断，并将避免该种客观结果的发生。
3.本公司和/或实际控制的关联方如发现任何与基础设施项目主营业务构成
或可能构成直接或间接竞争关系的业务机会，将促使该业务机会按合理和公平
的条款在同等条件下优先提供给基础设施项目。
4.本公司将平等对待基础设施项目和其他竞争性项目，不会且将敦促关联
方不得主动诱导基础设施项目项下的租户终止租约或降低租金水准，不得故意
降低基础设施项目的市场竞争能力；对于可能构成实质竞争的物业租赁业务机
会，基础设施项目享有平等获得该业务机会的权利。
5.在竞争性项目符合基础设施基金适用法律法规要求的基础设施资产条件
的情况下，将给予基础设施基金在同等条件下优先收购该等竞争性项目的权利。
6.在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同业
竞争而发生争议，且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，
本公司承诺将与基金管理人积极协商解决措施。”
3）高投置业
“1.本公司将根据自身针对基础设施项目同类资产的既有管理规范和标准，
严格按照诚实信用、勤勉尽责、公平公正的原则，以不低于本公司自身和/或实
际控制的关联方管理的其他同类资产的运营管理水平，督促、要求相关方按照
该等标准为基础设施项目提供运营管理服务，采取充分、适当的措施避免可能
出现的利益冲突。
2.本公司承诺不会且将敦促关联方不得将基础设施项目对应的项目公司所
取得或可能取得的业务机会优先授予或提供给任何其他竞争性项目，亦不会利
238
用本公司优势地位或利用该地位获得的信息作出不利于基础设施基金而有利于
其他竞争性项目的决定或判断，并将避免该种客观结果的发生。
3.本公司和/或实际控制的关联方如发现任何与基础设施项目主营业务构成
或可能构成直接或间接竞争关系的业务机会，将促使该业务机会按合理和公平
的条款在同等条件下优先提供给基础设施项目。
4.本公司将平等对待基础设施项目和其他竞争性项目，不会且将敦促关联
方不得主动诱导基础设施项目项下的租户终止租约或降低租金水准，不得故意
降低基础设施项目的市场竞争能力；对于可能构成实质竞争的物业租赁业务机
会，基础设施项目享有平等获得该业务机会的权利。
5.在竞争性项目符合基础设施基金适用法律法规要求的基础设施资产条件
的情况下，将给予基础设施基金在同等条件下优先收购该等竞争性项目的权利。
6.在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同业
竞争而发生争议，且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，
本公司承诺将与基金管理人积极协商解决措施。”
（四）利益冲突发生时的披露方式、披露内容及披露频率
基金管理人在每年结束之日起三个月内，编制完成基金年度报告，将年度
报告登载在规定网站上，并将年度报告提示性公告登载在规定报刊上。在上半
年结束之日起两个月内，编制完成基金中期报告，将中期报告登载在规定网站
上，并将中期报告提示性公告登载在规定报刊上。基金管理人将在年度报告和
中期报告中披露本基金涉及的关联关系、报告期内发生的关联交易及相关利益
冲突防范措施。
（五）利益冲突防范机制
《基金法》第九条规定“基金管理人、基金托管人管理、运用基金财产，
基金服务机构从事基金服务活动，应当恪尽职守，履行诚实信用、谨慎勤勉的
义务。”上述规定确立了基金管理人对基金份额持有人的两项基本义务：忠实
义务和勤勉义务。利益冲突的管理原则在基金管理人的忠实义务基础之上。
《基金法》等相关法律法规基于基金管理人的忠实义务确定了以下利益冲突管
理原则：
1、基金份额持有人利益优先
239
中国证监会发布的《证券投资基金管理公司治理准则（试行）》第二条从
基金公司治理的角度对基金份额持有人利益优先原则作出阐述：“公司治理应
当遵循基金份额持有人利益优先的基本原则。……公司、股东以及公司员工的
利益与基金份额持有人的利益发生冲突时，应当优先保障基金份额持有人的利
益。”因此，基金份额持有人利益优先原则是基金管理人处理利益冲突时的基
本原则。
2、禁止利益输送
利益输送是在利益冲突中违反基金份额持有人利益优先的原则而发生的主
要情形。禁止利益输送是基金管理人处理利益冲突时的禁止性原则。
3、基金管理人与基金托管人的制衡机制
基金管理人与基金托管人各自既独立履行职责又相互监督制衡的基金治理
结构为基金的利益冲突管理提供了基金内部监督机制。
基金托管人履行安全保管基金财产、开立基金投资所需资金账户和证券账
户、根据基金管理人指令办理基金投资的清算和交割之职，实现了基金投资管
理与财产保管的分离，确保基金财产不被基金管理人和基金托管人侵占或挪用。
基金托管人复核基金财务会计报告和定期报告、对基金估值、基金管理人
计算的基金净值进行复核，有利于防范非公允估值的潜在利益输送风险，确保
基金管理人披露的财务会计报告和定期报告的准确性，其中包括关联交易等潜
在利益冲突事项的披露。
（六）关联交易
1、本基金首次发售前基础设施项目的关联交易
本基金首次发售前，项目公司与原始权益人及其关联方之间的关联交易详
见本尽调报告“第二章对基础设施项目的尽职调查”之“二、基础设施项目情
况”之“（九）关联交易情况”。
2、本基金关联方及关联交易的界定
（1）本基金的关联法人
具有以下情形之一的法人或其他组织，为本基金的关联法人：
1）直接或者间接持有本基金30%以上基金份额的法人或其他组织，及其直
接或间接控制的法人或其他组织；
240
2）持有本基金10%以上基金份额的法人或其他组织；
3）基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、运营管理机构及其控
股股东、实际控制人或者与其有其他重大利害关系的法人或其他组织；
4）同一基金管理人、资产支持证券管理人管理的同类型产品，同类型产品
是指投资对象与本基金投资基础设施项目类型相同或相似的产品；
5）由本基金的关联自然人直接或者间接控制的，或者由关联自然人担任董
事、高级管理人员的除本基金及其控股子公司以外的法人或其他组织；
6）根据实质重于形式原则认定的其他与本基金有特殊关系，可能导致本基
金利益对其倾斜的法人或其他组织。
以上涉及投资者持有的基金份额的界定，包括登记在其名下和虽未登记在
其名下但该投资者可以实际支配表决权的份额。
（2）本基金的关联自然人
具有下列情形之一的自然人，为本基金的关联自然人：
1）直接或间接持有本基金10%以上基金份额的自然人；
2）基金管理人、资产支持证券管理人、运营管理机构、项目公司的董事、
监事和高级管理人员；
3）本条第1）项和第2）项所述人士的关系密切的家庭成员，包括配偶、
年满18 周岁的子女及其配偶、父母及配偶的父母、兄弟姐妹及其配偶、配偶的
兄弟姐妹、子女配偶的父母；
4）根据实质重于形式原则认定的其他与本基金有特殊关系，可能导致本基
金利益对其倾斜的自然人。
（3）本基金的关联交易
根据《企业会计准则第36 号—关联方披露》及《基金管理公司年度报告内
容与格式准则》等有关关联交易的相关规定，本基金的关联交易是指本基金或
者其控制的特殊目的载体与关联方之间发生的转移资源或者义务的事项，除买
卖关联方发行的证券或承销期内承销的证券等事项外，还包括但不限于以下交
易：
1）本基金层面：基础设施基金购买资产支持证券、基础设施基金借入款项、
聘请运营管理机构等。
241
2）资产支持证券层面：专项计划购买、出售项目公司股权。
3）项目公司层面：基础设施项目出售与购入；基础设施项目运营、管理阶
段存在的购买、销售等行为。
就本基金而言，关联交易具体包括如下事项：
1）购买或者出售资产；
2）对外投资（含委托理财、委托贷款等）；
3）提供财务资助；
4）提供担保；
5）租入或者租出资产；
6）委托或者受托管理资产和业务；
7）赠与或者受赠资产；
8）债权、债务重组；
9）签订许可使用协议；
10）转让或者受让研究与开发项目；
11）购买原材料、燃料、动力；
12）销售产品、商品；
13）提供或者接受劳务；
14）委托或者受托销售；
15）在关联方的财务公司存贷款；
16）与关联方共同投资；
17）根据实质重于形式原则认定的其他通过约定可能引致资源或者义务转
移的事项；
18）法律法规规定的其他情形。
3、本基金的初始关联交易
根据关联方和关联交易定义，本基金成立时，关联方及开展的关联交易情
况如下表所示：
表：关联交易情况
关联方关联关系关联交易
广发证券资产管理
（广东）有限公司
与基金管理人受同一
实际控制人广发证券
本基金80%以上基金资产投资于广发资管作
为计划管理人而设立的基础设施资产支持专
242
股份有限公司控制项计划
成都高投置业有限
公司
原始权益人一
本基金持有的基础设施资产支持专项计划受
让高投置业持有的项目公司成都高投合顺企
业管理有限公司100%股权
成都高新投资集团
有限公司
原始权益人二/发起人
本基金持有的基础设施资产支持专项计划受
让成都高投持有的项目公司成都高投盈创融
顺企业管理有限公司100%股权
成都天府软件园有
限公司
运营管理机构一
本基金聘请软件园公司担任基础设施项目的
运营管理机构
成都高投资产经营
管理有限公司
运营管理机构二
本基金聘请高投资管公司担任基础设施项目
的运营管理机构
4、关联交易的决策与审批
关联交易开展应当符合基金的投资目标和投资策略，遵循基金份额持有人
利益优先原则，防范利益冲突，建立健全内部审批机制和评估机制，按照市场
公平合理价格执行。为防范关联交易中的潜在利益冲突，有效管理关联交易风
险，关联交易应根据法律法规、基金管理人的章程、关联交易管理制度履行审
批程序。
基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实
际控制人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，
或者从事其他重大关联交易的，应提交基金管理人董事会（包括三分之二以上
独立董事）审议并取得基金托管人同意。如涉及本基金收购基础设施项目后，
金额超过本基金净资产5%的关联交易（金额指连续12 个月内累计发生金额），
则还应当按法律法规规定召开基金份额持有人大会。
对于本尽调报告和基金合同已经明确约定的关联交易安排，无需另行按上
述约定进行决策。
5、关联交易的内控和风险防范措施
（1）基础设施项目投资部分关联交易的内控措施
针对基础设施证券投资基金，基金管理人制定了关联交易管理、投资管理、
运营管理和风险管理及内部控制的专项制度。
在基金合同生效前，基金管理人根据关联方的识别标准，针对本基金投资
于基础设施项目所涉及的相关主体，判断是否构成关联方；如构成关联方的，
在不属于禁止或限制交易的基础上，结合关联交易的性质，严格按照法律法规、
中国证监会的相关规定和内部审议程序，在审议通过的基础上执行相关交易，
243
并严格按照规定履行信息披露和报告的义务。在本基金的运作管理过程中，凡
是涉及新增关联交易的，均应当根据关联交易的性质履行相关程序（例如，由
本基金的基金份额持有人大会等在各自权限范围内审议），在严格履行适当程
序后方执行相关交易，并严格按照规定履行信息披露和报告的义务。
（2）固定收益投资部分关联交易的内控措施
本基金固定收益投资部分的关联交易将依照基金管理人普通证券投资基金
关联交易的内控措施管理。
（3）关联交易的风险防控措施
1）依法合规进行关联交易
在进行基础设施基金相关的关联交易时须严格遵守《公司法》和其他相关
法律法规，执行相关管理制度和高投集团内部关联交易管理制度，依照关联交
易金额大小和重要程度由公司不同决策机构进行审批，规范审批流程，依法合
规进行关联交易。
2）完善关联交易定价机制
项目公司在进行基础设施基金相关的关联交易时应遵循市场定价原则，如
果市场价格不明确，则聘请评估机构对交易标的进行评估，实现科学合理地确
定交易价格。
3）强化外部监管，做好信息披露
项目公司将按照监管要求和基础设施基金信息披露要求，及时、完整、准
确地向基金管理人上报关联交易主体、类型、标的、定价依据等信息，通过真
实完整的信息披露保护其他基础设施基金份额持有人利益。
6、关联交易的信息披露
基金管理人应根据相关法律法规、自律规则及基金合同的规定，严格履行
关联交易的信息披露义务。
本基金拟披露的关联交易属于国家秘密、商业秘密或者监管机构认可的其
他情形，披露或者履行相关义务可能导致其违反国家有关保密的法律法规或严
重损害相关方利益的，基金管理人可以向监管机构申请豁免披露或者履行相关
义务。
244
第三章对业务参与人的尽职调查
一、对发起人/原始权益人的尽职调查
（一）发起人/原始权益人二：成都高新投资集团有限公司
1、基本情况
（1）工商登记信息
公司名称：成都高新投资集团有限公司
法定代表人：任正
注册地址：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区盛兴街55 号
注册资本：人民币2,283,929.892084 万元
成立日期：1996 年10 月28 日
统一社会信用代码：91510100633110883L
经营范围：建设、科技、经贸发展投资及符合国家政策的其它投资（不得
从事非法集资、吸收公众资金等金融活动）；投资项目管理及咨询（不得从事
非法集资、吸收公众资金等金融活动）；资产管理及咨询（不得从事非法集资、
吸收公众资金等金融活动）；房地产开发及经营（凭资质许可证经营）；（以
上经营范围依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
（2）高投集团的设立及重大历史沿革情况
1）设立情况
高投集团系成都高新技术产业开发区管理委员会“成高管函（1996）031
号”《关于同意设立成都高新区投资有限公司的批复》批准设立的国有独资有
限责任公司，成都高新技术产业开发区国有资产管理局对高投集团履行出资人
职责。成都鸿达会计师事务所于1996 年10 月14 日出具了“成鸿验（1996）第
958 号”《验资报告》，对高投集团注册资本金进行了审验。1996 年10 月28
日，高投集团获得成都市工商局颁发的注册号为（高新字）28993807-4 的《企
业法人营业执照》，注册资本为5,000 万元，出资方式为货币出资。
2）历史沿革情况
①2001 年第一次增资
2001 年2 月，经高新区国资局“成高国资发[2001]003 号”《成都高新区国
245
有资产管理局关于同意成都高新区投资有限公司增加注册资本的批复》批准高
投集团注册资本由5,000 万元增加至30,000 万元。四川信德会计师事务所有限
责任公司于2001 年2 月27 日出具了“川信德验字（2001）第015 号”《验资
报告》，对高投集团本次增加注册资本进行了审验，本次增资的出资方式为货
币出资。就本次增资，高投集团在成都市工商局办理了变更登记手续。
②2004 年第二次增资
2004 年12 月，经成都高新技术产业开发区财政局“成高财发[2004]117 号”
《成都高新区财政局关于同意成都高新区投资有限公司增加注册资本的批复》
批准同意，将部分出让土地评估作价后作为新增注册资本，高投集团注册资本
增加至100,000 万元。四川标准资产评估有限责任公司于2004 年12 月23 日出
具了“川标评报字（2004）第1202 号”《资产评估报告》，对高新区财政局拟
投入高投集团用于本次增资注册资本所涉及的实物资产进行了评估。四川德兴
会计师事务所于2004 年12 月30 日出具了“川德会（验）字第041201 号”
《验资报告》，对高投集团本次增加注册资本进行了审验，本次增资的出资方
式为土地使用权出资。就本次增资，高投集团在成都市工商局办理了变更登记
手续。
③2005 年变更名称
2005 年7 月，经高新区财政局“成高财发[2005]70 号”《关于投资公司更
名的批复》、高新区国资局“成高国资发[2005]5 号”《关于<成都高新投资集
团章程>及<成都高新投资集团有限公司章程>的批复》批准同意，高投集团更
名为“成都高新投资集团有限公司”。就本次变更名称，高投集团在成都市工
商局办理了变更登记手续。
④2007 年第三次增资
2007 年12 月，经高新区财政局“成高财发[2007]154 号”《关于将2007 年
财政预算增资拨款转为注册资本金的批复》批准同意，高投集团注册资本增加
至15.355 亿元。四川志和会计师事务所有限责任公司于2007 年12 月18 日出具
了“川志会验（2007）027 号”《验资报告》，对高投集团本次增加注册资本
进行了审验，本次增资的出资方式为货币出资。就本次增资，高投集团在成都
市工商局办理了变更登记手续。
246
⑤2008 年5 月第四次增资
2008 年5 月，经高新区财政局“成高财发[2008]66 号”《关于同意向成都
高新投资集团有限公司增加注册资本的批复》批准同意，高投集团注册资本增
加至22.355 亿元。四川志和会计师事务所有限责任公司于2008 年5 月30 日出
具了“川志会验（2008）009 号”《验资报告》，对高投集团本次增加注册资
本进行了审验，本次增资的出资方式为货币出资。就本次增资，高投集团在成
都市工商局办理了变更登记手续。
⑥2008 年12 月第五次增资
2008 年12 月，经高新区财政局“成高财发[2008]153 号”《关于成都高新
投资集团有限公司增加5000 万元注册资本金的通知》批准同意，高投集团注册
资本增加至22.855 亿元。中瑞岳华会计师事务所有限公司四川分所于2008 年
12 月15 日出具了“中瑞岳华川验字（2008）第005 号”《验资报告》，对高投
集团本次增加注册资本进行了审验，本次增资的出资方式为货币出资。就本次
增资，高投集团在成都市工商局办理了变更登记手续。
⑦2009 年4 月第六次增资
2009 年4 月，经高新区财政局“成高财发[2009]35 号”《关于向成都高新
投资集团有限公司增加1 亿元注册资本金的通知》批准同意，高投集团注册资
本增加至23.855 亿元。中瑞岳华会计师事务所有限公司四川分所于2009 年4 月
7 日出具了“中瑞岳华川验字（2009）第003 号”《验资报告》，对高投集团
本次增加注册资本进行了审验，本次增资的出资方式为货币出资。就本次增资，
高投集团在成都市工商局办理了变更登记手续。
⑧2009 年5 月第七次增资
2009 年5 月，经高新区财政局“成高财发[2009]62 号”《关于向成都高新
投资集团有限公司增加1.5 亿元注册资本金的通知》批准同意，高投集团注册
资本增加至25.355 亿元。中瑞岳华会计师事务所有限公司四川分所于2009 年5
月27 日出具了“中瑞岳华川验字（2009）第006 号”《验资报告》，对高投集
团本次增加注册资本进行了审验，本次增资的出资方式为货币出资。就本次增
资，高投集团在成都市工商局办理了变更登记手续。
⑨2009 年6 月第八次增资
247
2009 年6 月，经高新区财政局“成高财发[2009]72 号”《关于向成都高新
投资集团有限公司增加3 亿元注册资本金的通知》批准同意，高投集团注册资
本增加至28.355 亿元。中瑞岳华会计师事务所有限公司四川分所于2009 年6 月
10 日出具了“中瑞岳华川验字（2009）第007 号”《验资报告》，对高投集团
本次增加注册资本进行了审验，本次增资的出资方式为货币出资。就本次增资，
高投集团在成都市工商局办理了变更登记手续。
⑩2010 年3 月第九次增资
2010 年3 月，经高新区财政局“成高财发[2010]111 号”《关于增加注册资
本金的通知》批准同意，高投集团注册资本增加至30.855 亿元。四川华衡会计
师事务所有限公司于2010 年3 月9 日出具了“川华衡验字（2010）第04 号”
《验资报告》，对高投集团本次增加注册资本进行了审验，本次增资的出资方
式为货币出资。就本次增资，高投集团在成都市工商局办理了变更登记手续。
?2010 年10 月第十次增资
2010 年10 月，经高新区财政局“成高财发[2010]381 号”《关于对成都高
新投资集团有限公司增资8.5 亿元的通知》批准同意，高投集团注册资本增加
至39.355 亿元。四川华衡会计师事务所有限公司于2010 年12 月28 日出具了
“川华衡验字（2010）第18 号”《验资报告》，对高投集团本次增加注册资本
进行了审验，本次增资的出资方式为货币出资。就本次增资，高投集团在成都
市工商局办理了变更登记手续。
?2011 年3 月第十一次增资
2011 年3 月，经高新区财政局“成高财发[2011]49 号”《关于对成都高新
投资集团有限公司增资5 亿元的通知》批准同意，高投集团注册资本增加至
44.355 亿元。中瑞岳华会计师事务所有限公司四川分所于2011 年3 月18 日出
具了“中瑞岳华川验字（2011）第006 号”《验资报告》，对高投集团本次增
加注册资本进行了审验，本次增资的出资方式为货币出资。就本次增资，高投
集团在成都市工商局办理了变更登记手续。
?2011 年12 月第十二次增资
2011 年12 月，经高新区国资局“成高国资发[2011]2 号”《关于以员工一
期项目资产向高投集团进行增资的通知》批准同意，高投集团注册资本增加至
248
53.9239 亿元。四川维诚资产评估事务所于2011 年12 月1 日出具了“川维诚评
报字（2011）第029 号”《资产评估报告》，对高新区国资局拟投入高投集团
用于本次增资注册资本所涉及的实物资产进行了评估。四川博达会计师事务所
有限责任公司于2011 年12 月22 日出具了“川博达会验（2011）C-144 号”
《验资报告》，对高投集团本次增加注册资本进行了审验，本次增资的出资方
式为土地使用权和实物资产（在建工程）出资。就本次增资，高投集团在成都
市工商局办理了变更登记手续。
?2011 年12 月第十三次增资
2011 年12 月，经高新区国资局“成高国资发〔2011〕3 号”《关于增加注
册资本金的通知》批准同意，成都高新区国有资产管理局以货币资金向公司增
资57,456.00 万元。高投集团注册资本增加至59.6695 亿元。四川博达会计师事
务所有限责任公司于2011 年12 月31 日出具了“川博达会验（2011）C-155 号”
《验资报告》，对高投集团本次增加注册资本进行了审验，本次增资的出资方
式为货币出资。就本次增资，高投集团在成都市工商局办理了变更登记手续。
?2012 年6 月第十四次增资
2012 年6 月，经高新区财政局“成高财发〔2012〕66 号”《关于向高投集
团增资9 亿元的通知》批准同意，高投集团注册资本增加至68.6695 亿元。四
川博达会计师事务所有限责任公司于2012 年6 月21 日出具了“川博达会验
（2012）B-113 号”《验资报告》，对高投集团本次增加注册资本进行了审验，
本次增资的出资方式为货币出资。就本次增资，高投集团在成都市工商局办理
了变更登记手续。
?2012 年6 月第十五次增资
2012 年6 月，经高新区财政局“成高财发〔2012〕71 号”《关于以员工公
寓二期资产向高投集团进行增资的通知》批准同意，以员工公寓二期项目资产
评估作价86,486.92 万元向公司增资。本次增资后，高投集团注册资本增加至
77.3182 亿元。四川维诚资产评估事务所于2012 年6 月20 日出具了“川维诚评
报字（2012）第31 号”《资产评估报告》，对高新区国资局拟投入高投集团用
于本次增资注册资本所涉及的实物资产进行了评估。四川维诚会计师事务所有
限公司于2012 年6 月26 日出具了“川维诚验字（2012）第048 号”《验资报
249
告》，对高投集团本次增加注册资本进行了审验，本次增资的出资方式为土地
使用权和实物资产（在建工程）出资。就本次增资，高投集团在成都市工商局
办理了变更登记手续。
?2012 年12 月第十六次增资
2012 年12 月26 日，经高新区财政局“成高财发〔2012〕142 号”《成都
高新区财政局关于以员工公寓三期部分资产对高投集团增资的通知》批准同意，
成都高新区国资局以高新区员工公寓三期在建工程及其土地使用权的资产评估
值人民币315,610.60 万元向公司增加注册资本，高投集团注册资本增加至
108.8793 亿元。四川维诚资产评估事务所于2012 年12 月18 日出具了“川维诚
评报字（2012）第084 号”《成都高新技术产业开发区财政局拟向高投集团增
资所涉及的部分员工公寓三期在建工程及其土地使用权评估项目资产评估项目
报告书》，对高投集团用于本次增资注册资本所涉及的实物资产进行了评估。
四川维诚会计师事务所于2012 年12 月26 日出具了“川维诚验字（2012）第
078 号”《验资报告》，对高投集团本次增加注册资本进行了审验，本次增资
的出资方式为土地使用权和实物资产（在建工程）出资。就本次增资，高投集
团在高新区工商局办理了变更登记手续，经律所核查，该部分资产的过户手续
正在办理中。
?2012 年12 月第十七次增资
2012 年12 月27 日，经高新区财政局“成高财发〔2012〕139 号”《成都
高新区财政局关于对高投集团增资1 亿元现金的通知》批准同意，成都高新区
财政局以货币形式向公司增资1 亿元，本次增资后，高投集团注册资本增加至
109.8793 亿元。四川维诚会计师事务所于2012 年12 月28 日出具了“川维诚验
字（2012）第79 号”《验资报告》，对高投集团本次增加注册资本进行了审验，
本次增资的出资方式为货币出资。就本次增资，高投集团在高新区工商局办理
了变更登记手续。
?2012 年12 月第十八次增资
2012 年12 月27 日，经高新区财政局“成高财发〔2012〕144 号”《成都
高新区财政局关于同意高投集团资本公积转增资本的批复》批准同意，公司将
资本公积9,633.72 万元转增注册资本。本次增资完成后，高投集团注册资本增
250
加至110.8427 亿元。四川博达会计师事务所于2013 年1 月17 日出具了“川博
达会验（2013）A-022 号”《验资报告》，对高投集团本次增加注册资本进行
了审验，本次增资是以资本公积转增资本。就本次增资，高投集团在高新区工
商局办理了变更登记手续。
?2014 年11 月25 日第十九次增资
2014 年11 月25 日，经高新区财政局“成高财发〔2014〕208 号”《成都
高新区财政局关于以成都高新区拓新产业投资有限责任公司股权向成都高新投
资集团有限公司增资的通知》，批准同意以成都高新区拓新投资有限公司100%
股权，按评估241,127.50 万元进行增资，增资后公司注册资本增加到134.9554
亿元。四川维诚资产评估事务所于2014 年11 月17 日出具了“川维诚评报字
（2014）第045 号”《成都高新区拓新产业投资有限责任公司股东权益评估项
目资产评估报告书》，对本次增资的资产进行了评估。四川维诚会计师事务所
于2014 年12 月31 日出具了“川维诚验字（2014）第015 号”《成都高新投资
集团有限公司验资报告》，对高投集团本次增加注册资本进行了审验，本次增
资的出资方式为以股权作价出资。就本次增资，高投集团在高新区工商局办理
了变更登记手续。根据四川维诚资产评估事务所出具的《川维诚评报字（2014）
第045 号》的评估情况显示，评估基准日为2014 年10 月31 日，本次评估采用
成本法，即以净资产成本价值241,929.09 万元为准，评估价值比审计后的账面
净资产减值801.59 万元，减值率为0.33%。
拓新公司经股东会决议解散清算，于2015 年10 月31 日成立公司清算组，
2015 年12 月28 日完成清算，该公司已不在高投集团的合并报表范围内。
?2017 年10 月变更出资人名称、变更住所
2017 年10 月9 日，经“成高财发〔2017〕216 号”《关于成都高新投资集
团有限公司修改公司章程的批复》批准同意，高投集团将公司章程中出资人由
“成都高新技术产业开发区财政局”修改为“成都高新技术产业开发区财政金
融局”；将公司住所修改为“中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大
道北段18 号高新国际广场A 座6 楼”。
?2017 年12 月第二十次增资并拨付注册资本金
2017 年12 月7 日，高新区财政金融局出具成高财发〔2017〕261 号《成都
251
高新区财政金融局关于向成都高新投资集团有限公司增资的通知》，批准同意
向高投集团增资72 亿元，相应资本金自通知发放之日起十年内分批到位，并分
年度纳入财政预算，本次增资后，高投集团注册资本金为206.96 亿元。2018 年
2 月1 日，高投集团取得了高新区工商局核发的增资后的营业执照。
?2019 年6 月变更法定代表人
2019 年6 月1 日，中共成都高新区工委下发了“成高委〔2019〕18 号”
《中共成都高新区工委关于张海彤等同志职务任免的通知》，决定张海彤同志
任高投集团党委书记、董事长。根据高投集团现行《公司章程》，董事长为公
司法定代表人，由成都高新区党工委任免。
?股东变更
2020 年11 月19 日， 成都高新技术产业开发区财政金融局出资由
2,069,553.77 万人民币变更为1,862,598.39 万人民币，四川省财政厅增加出资为
206,955.38 万人民币。
?2021 年3 月变更法定代表人
2021 年3 月，依据中共成都高新区国有企业工委文件《中共成都高新区国
有企业工委关于提名任正同志任职的通知》和《中共成都高新区国有企业工委
关于张海彤同志任免的通知》，任命任正为成都高新投资集团有限公司董事、
董事长，免去张海彤同志成都高新投资集团有限公司董事、董事长职务。
?2022 年8 月变更控股股东
根据《成都高新区国资金融局关于变更直接出资国有企业股东的通知》
（成高国金发[2022]5 号），高投集团控股股东由“成都高新技术产业开发区财
政金融局”变更为“成都高新技术产业开发区国资金融局”。变更后，高投集
团控股股东为成都高新技术产业开发区国资金融局，持有公司股权90.00%，实
际控制人为成都高新技术产业开发区管理委员会。
?2023 年11 月变更注册资本金、住所
根据2023 年11 月21 日成都高新区国资金融局出具的《成都高新区国资金
融局关于章程修订的请示的批复》（成高国金发[2023]37 号），高投集团对公
司章程进行修订。修订后，高投集团注册资本金变更为228.39 亿元，控股股东
252
成都高新技术产业开发区国资金融局持有高投集团股权由90.00%变更为
90.9386%，四川省财政厅持有高投集团股权由10.00%变更为9.0614%，实际控
制人仍为成都高新技术产业开发区管理委员会。同时，高投集团注册地址变更
为“中国（四川）自由贸易试验区成都高新区盛兴街55 号”。
2、股权结构
截至本尽调报告出具之日，高投集团系由成都高新区管委会授权成都高新
区国资金融局履行出资人职责的国有全资公司。成都高新区管委会系高投集团
实际控制人，成都高新区国资金融局系高投集团控股股东，控股比例90.9386%，
四川省财政厅持股9.0614%。
截至本尽调报告出具之日，高投集团的股权结构图如下：
图：高投集团股权结构图
3、控股股东及实际控制人
截至本尽调报告出具之日，高投集团的控股股东为成都高新技术产业开发
区国资金融局，实际控制人为成都高新技术产业开发区管理委员会7。
成都高新技术产业开发区管理委员会是负责成都高新技术产业开发园区
（包括南部园区、西部园区、成都天府国际生物城和成都未来科技城）发展建
设进行综合指导的成都市政府派出机构。
4、组织架构、治理结构和内部控制情况
（1）组织架构
高投集团根据《公司法》等相关法律法规和《公司章程》的规定，建立了
完善的法人治理结构，设立了董事会、监事会和经营管理层，制定了相应的议
7 高投集团《公司章程》第二条约定，“公司由成都高新技术产业开发区管理委员会（以下简称管委
会）、四川省财政厅（以下简称省财政厅）出资设立，并由管委会、省财政厅授权成都高新区国有资产监
督管理部门（成都高新技术产业开发区国资金融局）（以下简称国资监管部门）履行出资人职责的国有全
资有限责任公司”。
253
事规则及工作细则。高投集团根据相关法律、法规及规范性文件和公司章程的
要求，结合公司的实际情况，设置了相关业务和管理部门，具体执行管理层下
达的任务。高投集团组织结构如下图所示：
图：高投集团组织结构图
高投集团设置了3 个董事会专门委员会，分别是战略与投融资委员会、薪
酬与考核委员会、审计与风险委员会；设置了13 个部门，分别是董事会办公室
（外部董事办公室）、办公室（企业经营管理部）、党群工作部、人力资源部、
财务部、融资管理部、投资发展部、资本运营部、安全环保与应急监督管理部、
纪检监察部、审计与合规法务部，各机构职能如下：
战略与投融资委员会：对集团中长期发展战略规划进行研究并提出建议；
对集团重大投融资方案、重大资本运作、重要资产经营项目进行研究并提出建
议；对公司的年度经营计划和财务预（决）算进行研究并提出建议；对其他影
响公司发展的重大事项进行研究并提出建议；董事会授权的其他事宜。
薪酬与考核委员会：制定集团非外部董事及经营管理层人员的考核标准、
程序及主要评价体系并组织考核；制定集团非外部董事及经理层人员的薪酬政
254
策与方案；审查子企业董事及经营管理层人员的考核与薪酬方案；负责对集团
和子企业考核和薪酬制度执行情况进行监督；董事会授权的其他事宜。
审计与风险委员会：提议聘请或更换外部审计机构；督导内部审计机构开
展工作，监督集团的内部审计制度及实施；审查集团的内控制度，评估内部控
制的有效性和合规性；审核公司的财务信息，对公司财务报告在提交董事会审
议之前进行审核；对公司重大项目进行风险评估，并向董事会提交报告；董事
会授权的其他事宜。
董事会办公室（外部董事办公室）：负责牵头集团战略规划的编制和实施
工作；负责牵头开展集团“三重一大”相关工作；负责牵头国企改革相关工作；
负责集团公司及下属子集团法人治理结构建设；负责集团委派至下属子集团外
部董事的业务联系、履职和考核管理工作。按照集团相关制度，负责集团外派
专职董事的履职考核工作；负责集团董事会专门委员会的筹建工作；负责指导、
评估和审核集团下属子集团中长期发展规划的研究和制定工作；负责集团董事
会日常事务、董事会会务组织工作和董事会交办的其他工作；负责上级单位或
集团领导交办目标管理的其他工作等。
办公室（企业经营管理部）：负责集团公司公文、会务、文秘、档案、后
勤、车辆、接待、保密、证照管理（集团营业执照、工会法人资格证、食堂经
营许可证）等行政事务管理；负责集团重要文稿的组稿工作；负责集团信息化
建设工作；负责企业文化、品牌管理、公共关系工作；负责集团网络理政与信
访工作；负责办公固定资产和低值易耗品的集中采购及管理；负责集团内部督
办工作；负责牵头开展集团公司部门考核工作。负责集团经营管理所涉资产、
建设等相关数据、资料及信息的统计报送和重点工作的统筹协调；负责集团经
营性证照（房地产资质证书、房产证等）管理；负责将集团资产向子集团等单
位进行委托管理等相关工作。
党群工作部：负责集团党委全面从严治党主体责任相关工作；负责党委文
件、文字材料的起草及党内文件的处理工作；负责管理党委印鉴；负责承办党
委各类会议；负责党内重大专题活动的组织实施；负责党的组织建设、支部设
置、党组织换届、监督考核、党员发展教育管理等基层党建工作；负责集团干
部队伍建设工作；负责提出集团外派人选建议、外派人员任免及考核结果运用；
255
负责集团外事管理工作；负责集团工会群团日常工作；负责集团内外宣传工作。
人力资源部：负责集团人力资源相关制度体系的建设及实施工作；负责集
团人力资源规划、各单位编制管理工作；负责集团本部部门职责的编制及修订
工作；负责集团员工招聘相关工作；负责集团薪酬福利相关工作；负责集团本
部员工绩效考核相关工作；负责集团培训教育相关工作；负责集团员工关系管
理相关工作；负责集团人事档案管理工作；负责集团退休人员管理工作。
财务部：负责集团财务管理体系和财务制度、流程建设；负责根据集团战
略规划，制定集团中、长期财务战略规划；负责集团资金统筹、资金调度、资
金理财、资金结算工作；负责集团合并报表范围内借款与担保管理（融资类担
保除外）；负责集团全面预算管理，组织编制中长期（三年）、年度预算，监
督、报告集团全面预算的执行情况；负责集团会计核算、财务报表编制工作，
准确反映公司经营数据；负责财务监督、成本控制管理工作；负责集团纳税申
报、税收筹划、税务风险、发票管理工作；负责财务数智化体系建设，推进财
务智能化工具实施与应用。
融资管理部：负责拟订适合集团发展的融资管理、信息披露等相关的融资
管理制度与流程，并推动其实施；负责了解、研判宏观经济形势、国家最新出
台金融政策及动态，制定适应集团发展的融资规划；负责与境内外信用评级机
构保持良好沟通，稳定提升国内国际主体信用评级；负责国内外直接及间接融
资渠道维护，丰富融资产品；负责编制集团年度融资方案、季度融资计划；负
责具体实施年度融资方案及季度融资计划项下的融资事项；负责集团债务、汇
率风险监测及管理；负责融资信息化工作。
投资发展部：负责统筹集团投资工作；负责建设和完善集团投资体系；负
责集团年度投资计划的编制；负责集团本部的股权管理工作，包括集团本部股
权投资、对外借款及担保项目的投前、投中及投后的论证、分析和管理工作，
其中投后工作可委托子集团进行管理；负责集团公司章程修订工作；负责下属
全资公司、控股公司上报集团的股权管理审批及监督工作，包括根据章程需上
报集团的股权投资、重组、退出、章程修订、新设、增资、注销、产权管理、
评估备案等工作；负责牵头集团重大资本运作与并购业务管理工作，推动集团
向科技实业转型。
256
资本运营部：围绕集团向科技产业集团转型目标，结合成都高新区主导产
业发展方向，具体负责集团（含子集团）产业规划和布局工作；负责牵头对集
团产业规划的细分行业、赛道进行研究，为集团产业投资并购、资本运营业务
提供研究支撑；负责资本市场研究工作；负责按照集团的产业规划，具体实施
集团（含子集团之间以及子集团内部）经营业务调整（含合并）、新增等工作；
负责承办集团公司并购重组业务及并购基金的日常管理，指导及监督下属企业
并购重组业务；负责牵头开展集团（含子集团）培育的优质项目独立上市工作；
负责牵头开展集团（含子集团）已上市企业的再融资、减持等工作；负责集团
本部参股上市公司的股权管理、战略配售投资、定增投资、二级市场投资及退
出管理；负责指导并监督集团下属已上市企业股权激励工作；负责牵头集团下
属企业混合所有制改革工作。
安全环保与应急监督管理部：负责统筹集团安全生产工作；负责建立健全
集团安全生产制度体系；负责制定安全生产中长期发展规划及工作目标；负责
对集团安全生产、文明施工、环境保护、防洪防汛等工作进行监管；负责集团
应急管理与维稳工作。
纪检监察部：负责协助党委落实党风廉政主体责任工作；负责党风廉政建
设监督责任落实工作；负责纪检监察和党风廉政工作制度建设、预防及反腐败
体系建设；负责廉政教育、廉洁从业、党纪政纪执行情况检查、效能监察；负
责纪检监察方面信访举报的受理及案件查办工作。
审计与合规法务部：负责集团内部审计、合规及法务管理体系的制度建设、
监督运行及考核评价；负责牵头组织开展集团下属子集团内部审计工作，配合
上级审计机构的审计工作；负责集团违规经营投资责任追究的有关工作；负责
合规风险预警管理；负责集团本部规章制度及相关业务的合规审查；负责参与
集团重大决策事项的合规风险评估及应对；负责集团本部法律事务管理；负责
按集团诉讼案件管理制度管理相关涉诉案件。
（2）治理结构
高投集团已经按照《公司法》等法律、法规的相关要求，制定并完善了
《公司章程》，明确了股东会的权责范围，建立了包括董事会、监事会和高级
管理人员在内的健全有效的法人治理结构。
257
1）股东会
高投集团设股东会，股东会依据《条例》、《公司法》、公司章程、其他
法律、法规及国家、地方政府关于国资监督管理的相关规定行使职权。股东会
依据法律、行政法规、规章、其他规范性文件及公司章程行使职权。股东会行
使职权的程序及形式应符合法律、行政法规、规章、其他规范性文件、内部规
程及公司章程的规定。
2）董事会
高投集团设立董事会，由9 名董事组成，其中内部董事4 名（含董事长1
名、职工董事1 名），外部董事5 名。董事会设董事长1 人，由成都高新区党
工委任免并决定其薪酬标准及考核结果。非职工董事由党群工作部根据成都高
新区党工委决定推荐，经股东会选举或更换产生；职工董事由公司职工代表大
会选举产生，报党群工作部、国资监管部门备案。董事会成员实行任期制管理，
每届任期3 年，可连选连任。董事会向股东负责，是公司的决策机构。董事会
依照《公司章程》规定行使其相应职权。
3）监事会
按照《公司法》的规定，高投集团设立监事会，成员五名。其中两名为职
工代表，由职工代表大会民主选举产生，其余三名由国资监管部门根据成都高
新区党工委决定提名，经股东会选举或更换。监事的任期每届三年。监事会主
席由成都高新区党工委从监事会成员中指定，监事会应定期（每年两次）对企
业进行监督检查，并及时向国资监管部门出具监事会报告，报告内容包括：企
业财务以及经营管理情况评价；企业负责人的经营管理业绩评价以及奖惩、任
免建议；企业存在的问题的处理建议；国资监管部门要求报告或者监事会认为
需要报告的其他事项。监事会依照《公司章程》规定行使其相应职权。
4）高级管理人员
高投集团设总经理、副总经理、财务总监等高级管理人员。公司总经理由
董事会根据国资监管部门出具的正式提名文件聘任；副总经理、财务总监等其
他高级管理人员由党群工作部推荐，征求国资监管部门意见后按相关程序报党
工委审批，由国资监管部门根据党工委审批意见出具正式提名文件，总经理根
据提名文件提请公司董事会聘任。高级管理人员每届任期3 年，可以连聘连任。
258
高级管理人员有营私舞弊或严重失职行为的，经董事会决议，报请成都高新区
党工委批准，可以解聘。总经理职权范围内的决议事项，除公司制度规定以流
程审批单签批或授权审批以外的事项，应以召开公司总经理办公会的方式履行
集体决策程序。
（3）内部控制制度
高投集团建立了健全的内部控制制度体系，对公司重大事项进行决策和管
理。
1）基础设施REITs 回收资金使用管理办法
为了规范高投集团及其实际控制且纳入财务共享范围的下属全资公司作为
原始权益人的基础设施REITs 回收资金的使用与管理，提高回收资金使用效
益，保护投资者的合法权益，根据《中华人民共和国公司法》《国家发改委关
于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工
作的通知》（发改投资〔2023〕236 号）《上海证券交易所公开募集基础设施
证券投资基金（REITs）规则适用指引第4 号——保障性租赁住房（试行）》
（上证发〔2022〕109 号）《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金
业务指引第4 号——保障性租赁住房（试行）》（深证上〔2022〕675 号）等
其他基础设施REITs 相关政策要求，高投集团制定了《基础设施REITs 回收资
金使用管理办法》。
该办法对回收资金的存储、使用、用途变更、信息披露及报送等进行了规
范。核心内容包括：回收资金应当存放于经批准设立的回收资金专户集中管
理，不得存放非回收资金或者用作其他用途；原始权益人应当按照监管机构的
要求与本基金的基金管理人、存放回收资金的商业银行签订回收资金监管协
议，并报送监管机构备案（如需）；原始权益人应当按照本基金招募说明书中
承诺的回收资金使用计划使用回收资金；原始权益人使用回收资金不得有相关
禁止性行为；本基金存续期间，回收资金应当按照招募说明书所列用途使用，
资金用途发生变更的，须经集团融资管理部部长、融资管理部分管领导、集团
总经理、董事长依次审批同意后，履行发行文件中的相关规定，根据政策要求
进行信息披露。
2）债务融资信息披露管理办法
259
为了规范和加强高投集团的信息披露行为，加强信息披露事务管理，保护
投资者、债权人及其他利益相关者的合法权益，高投集团根据《公司法》《证
券法》、中国银行间交易商协会发布的《银行间债券市场非金融企业债务融资
工具管理办法》《银行间债券市场非金融企业债务融资工具信息披露规则
（2021）版》、国家发改委办公厅发布的《国家发展改革委办公厅关于进一步
加强企业债券存续期监管工作有关问题的通知》、中国证券监督管理委员会发
布的《公司债券发行与交易管理办法》等相关法律法规、规范性文件及《成都
高新投资集团有限公司章程》的相关规定，结合公司的实际情况，制定了《债
务融资信息披露管理办法》。公司信息披露工作由公司董事长领导。董事长为
公司信息披露的第一责任人，融资部分管领导为公司信息披露的直接责任人，
集团融资管理部协助融资管理部分管领导履行职责。
3）资产运营管理办法
按照集团业务发展战略，为进一步做“活”资产运营，增强资产运营效
能，通过精细化管理、专业化运营的手段，更好地指导和服务集团资产运营工
作，实现国有资产的保值增值，结合集团资产现状，高投集团制定了《成都高
新投资集团有限公司资产运营管理办法（试行）》。该办法对参与各方的工作
职责、项目前期管理、资产出租、资产出售、物业服务管理、维修维保管理、
安全管理、运营管理等事项做出了详细规定。
4）全面预算管理制度
为提升高投集团及其下属全资公司的治理能力、细化公司管理、强化内部
控制和实现公司的战略目标，按照实现企业价值最大化等财务目标的要求，对
资金筹集、资产营运、成本控制、收益分配、重组清算等财务活动进行预算，
高投集团制定了《成都高新投资集团有限公司全面预算管理办法》。该办法对
预算管理组织体系、预算编制、预算执行与控制、预算调整、预算考核等事项
做出了详细规定。
5）融资管理制度
为规范集团及其实质控制且纳入财务共享的下属各级全资公司融资行为，
提升融资工作效率，防范债务风险，依据《成都高新区国有企业重大事项监督
管理办法》及《公司章程》相关规定，高投集团制定了《成都高新投资集团有
260
限公司融资业务管理办法》，对融资决策及管理、融资工作流程、融资授权、
融资担保管理、融资风险管理等事项做出了详细规定。
5、公司主营业务情况
（1）主营业务概况
高投集团系成都高新区的重要园区开发及国有资本运营主体，主要负责成
都高新区内科技园区、工业园区的开发建设和建成后的经营管理，在高新南区、
高新西区和未来科技城（高新东区）开发建设中处于绝对主导地位。高投集团
秉承“发展高科技、实现产业化”的宗旨，经过不断开拓发展，现已形成以园
区建设运营及建筑施工等为主要业务板块，同时布局科技金融、产业投资等多
元化业务。
最近三年及一期，公司主营业务收入情况如下：
表：高投集团主营业务收入分析
单位：万元、%
主营业务收入
2024 年1-6 月2023 年度2022 年度2021 年度
金额占比金额占比金额占比金额占比
（一）园区板块154,404.51 35.22 778,629.22 42.85 755,963.13 44.14 407,811.39 32.40
1、园区房产的销
售
12,161.19 2.77 95,083.75 5.23 2,093.84 0.12 22,986.15 1.83
2、园区房屋租赁67,011.18 15.29 121,107.25 6.67 102,669.02 5.99 98,228.79 7.80
3、园区配套租售50,491.75 11.52 513,919.18 28.28 608,578.50 35.53 235,787.30 18.73
4、其他园区配套
服务
24,740.38 5.64 48,519.04 2.67 42,621.77 2.49 50,809.15 4.04
（二）建筑施工108,181.72 24.68 313,412.90 17.25 180,859.03 10.56 285,799.75 22.70
（三）商业地产及
住宅
27,658.71 6.31 87,226.49 4.80 70,078.62 4.09 140,332.27 11.15
（四）商品销售99,040.56 22.59 526,997.25 29.00 587,996.85 34.33 319,843.75 25.41
（五）其他49,060.41 11.19 110,764.28 6.10 117,774.55 6.88 105,011.53 8.34
合计438,345.90 100.00 1,817,030.13 100.00 1,712,672.18 100.00 1,258,798.68 100.00
（2）各板块业务分析
1）园区开发
根据高新区发展规划，高投集团负责高新区内主要的科技园区和工业园区
的开发建设和建成后的经营管理工作。高投集团通过出租园区内房屋、出租及
销售园区配套、销售园区内地产、以及提供其他园区配套服务获取收入。
①园区房屋租赁：园区建成后，高投集团将其中部分物业用于出租从而获
261
取租赁收入，租赁价格主要采取市场定价方式，通过谈判与招商入驻的企业确
定租赁价格，签订租赁合同。
②园区配套租售：主要为园区配套人才公寓的租售收入。高投集团建成后
的人才公寓主要面向成都市、高新区的A/B/C/D 类人才及符合《成都市人才公
寓租售管理办法》或其他相关政策的人员进行租售。
③园区地产销售：园区开发建设完成后，高投集团将部分建成物业进行销
售，获取销售收入。销售过程中主要基于产业集聚的考虑向特定对象进行销售，
其定价方式主要采用市场定价方式。
④其他园区配套服务：代建工作、物业管理、停车场收费等。
2）建筑施工
高投集团建筑施工业务的经营主体主要为二级子公司成都倍特建筑安装工
程有限公司，为高投集团控股子公司成都高新发展股份有限公司之子公司，拥
有房屋建筑工程施工总承包一级资质、房地产开发企业三级资质。建筑施工板
块的业务范围包括基础设施、公建配套、安置房、产业园区、员工公寓、商业
地产开发等建设施工。
3）商业地产及住宅
高投集团商业地产及住宅业务完全按照市场化模式运作，通过招拍挂取得
土地进行投资开发建设，商业地产项目完成后，一部分出售，一部分自持并出
租产生收入；住宅项目通过销售实现资金一次性回流。高投集团的商业地产及
住宅业务收入包括商业地产出租收入、商业地产和住宅销售收入。高投集团商
业地产及住宅的开发经营主体主要有高投集团本部、高投置业、高投资管、成
都高投建设开发有限公司、绵阳倍特建设开发有限公司和成都高投长岛置业有
限公司。
高投集团以商业地产及住宅业务为“双轮驱动”，最终目的服务于园区建
设。
①外轮驱动：商业及地产项目围绕着已开发或拟开发园区进行，可有效带
动园区周边发展。
②内轮驱动：园区业务投资回收周期较长，实施少量商业及地产项目可提
前回收部分资金，有效为园区建设发展提供资金支持。
262
4）商品销售
高投集团商品销售业务板块主要集中在其下属二级全资子公司成都高投物
产有限公司，主要业务分为国内贸易业务和国际贸易业务，销售的商品主要包
括钢材、电解铜、木材、沥青等。
5）其他
高投集团下属子公司还从事金融服务业务、橱柜制造、宾馆服务等业务，
其中金融服务板块具体涉及担保业务、小额贷款业务、投资业务及期货经纪业
务。
（3）园区开发行业的现状及前景
1）我国园区开发行业的现状
中国园区开发起始于上世纪80 年代，经过30 多年的发展，我国各级开发
区尤其是国家级开发区走出了一条以园区为载体的发展道路，成为我国经济发
展最快、吸引外资最多、投资环境最优、技术水平最高的现代化产业集聚区，
是我国工业化、城镇化、国际化的重要平台和载体，是地方经济的重要增长极。
在政策、经济发展需求的持续推动下，中国园区开发快速发展，数量快速增长。
从园区收益的来源看，目前中国园区开发产生的收益主要包括：传统业务
（比如土地开发收益、房地产开发收益等）、增值业务（比如园区运营管理收
益、生活配套服务等）、产业孵化及金融运作（比如房地产资本化运作、产业
投资及孵化等）。除此之外，因园区开发过程中受惠于国家及地方政策的支持，
从而它所获得的财政转移收入、税收减免等也是其收入的重要来源。
2）我国园区开发行业的前景
根据国务院办公厅2017 年发布的《关于促进开发区改革和创新发展的若干
意见》（国办发〔2017〕7 号），开发区已成为推动我国工业化、城镇化快速
发展和对外开放的重要平台。当前，全球经济和产业格局正在发生深刻变化，
我国经济发展进入新常态，面对新形势，必须进一步发挥开发区作为改革开放
排头兵的作用，形成新的集聚效应和增长动力，引领经济结构优化调整和发展
方式转变。根据意见，支持中西部地区进一步完善开发区软硬件环境，加强开
发区承接产业转移的能力建设，增强产业发展动力。鼓励东部地区开发区输出
品牌、人才、技术、资金和管理经验，按照优势互补、产业联动、市场导向、
263
利益共享的原则，与中西部地区合作共建开发区。
高投集团主营业务所处行业为产业园区开发与运营行业，相关情况详见本
尽调报告“第二章对基础设施项目的尽职调查”之“二、基础设施项目情况”
之“（二）产业园区行业情况”。
（4）行业地位
成都的开发区创建于20 世纪80 年代末、90 年代初，经过三十多年的发展，
现已初具规模。全市主要开发区有：成都高新技术产业开发区，始建于1988 年，
1991 年3 月被国务院批准为国家级高新技术产业开发区；成都经济技术开发区，
创建于1990 年，2000 年2 月被国务院批准为国家级经济技术开发区；其他主要
开发区还有：成都海峡两岸科技产业开发园、西南航空港经济开发区等。
成都高新区筹建于1988 年，1991 年获批成为全国首批国家级高新区，
2006 年被科技部确定为全国创建“世界一流高科技园区”试点园区，2015 年经
国务院批准成为西部首个国家自主创新示范区，是四川省全面创新改革试验区
和自由贸易试验区核心区。多年来，成都高新区在科技部国家高新区评价中综
合排名位居全国前列。
高投集团作为成都高新区的城市建设开发商、城市产业投资商、城市服务
运营商，在成都高新区的开发建设中处于绝对主导地位。
高新区的定位功能与成都市其他三大开发区重合度较低，形成了功能互补、
错位竞争的发展格局。其中，成都经济技术开发区位于成都市东部，于2010 年
10 月被国家工信部批准为国家汽车产业新型工业化产业示范基地创建单位，是
四川省和成都市确定的以汽车（工程机械）整车及关键零部件为主导的现代制
造业基地。成都海峡两岸科技产业开发园位于成都市温江区西南侧，1998 年经
国务院台办和国家科技部批准正式成为国家级海峡两岸科技产业开发园，是全
国四家之一、西部地区唯一的国家级海峡两岸科技产业开发园，定位为成都市
重要的高端制造业基地和生产性服务业基地。西航港经济开发区是1992 年经四
川省人民政府批准成立、2006 年经国务院核批的省级重点经济开发区，是成都
新能源产业功能区的核心承载区。
高投集团所处的成都高新区是首批国家级高新区、西部首个国家自主创新
示范区。在2022 年科技部“国家高新区评价结果”及2024 年工信部赛迪顾问
264
“园区高质量发展百强榜单”等评比中，成都高新区均名列中西部地区第一名。
由于成都市四大开发区功能定位重合度较低，所以未形成直接的竞争关系。
高投集团是成都高新区发展建设的重要抓手和首要的平台，是高新区重要的对
高新区南部园区、西部园区和东部园区实施整体开发和运营的主体。由于高投
集团主营业务的特殊性，具有本区域经营优势，市场相对稳定，所经营的资产
具有长期稳定的收益。
（5）竞争优势
1）独特的区位优势
成都市是四川省省会、副省级城市，位于中国西南部的四川盆地，成都东
与德阳、资阳毗邻，西与雅安、阿坝接壤，南与眉山相连。作为“首批国家历
史文化名城”和“中国最佳旅游城市”，承载着三千余年的历史，是古蜀文明
发祥地，中国十大古都之一。成都市幅员约1.24 万平方公里，下辖12 区，代
管5 个县级市、3 个县和1 个独立核算的国家级高新技术产业开发区。凭借优越
的区位优势，近年来成都市综合经济实力得到稳步提高。
面向“十四五”新征程，成都高新区将秉持“发展高科技，实现产业化”
的初心使命，以助力成都建设践行新发展理念的公园城市示范区为统揽，锚定
“加快打造成渝地区双城经济圈建设的重要增长引擎、中西部的创新驱动发展
示范区、全国践行新发展理念”的高质量发展先行区，充分发挥“五个主担当”
作用，在“建圈强链”“科技创新”“开放协同”“做优做强功能”“深化改
革”“品质营城”六个方面聚力攻坚，加快建设世界一流高科技园区。高新区
经济的健康快速发展为高投集团发展创造了良好的外部环境。
2）股东及政策支持
作为承担高新区范围内科技园区、工业园区的开发建设工作的高新技术产
业开发区下属的重要国有企业，高投集团自成立以来承担了高新区大量的基础
设施建设项目，股东在资金、政策、项目资源等诸多方面提供了强有力的支持，
并制定了一系列招商引资优惠政策和园区企业支持政策，为高投集团的业务发
展提供了良好的机遇和制度保证，吸引优质企业入驻园区，也有利于高新技术
人才向高新区聚焦。
3）良好的资信情况
265
高投集团经营状况与财务状况良好，多年来与多家商业银行保持着长期良
好的合作关系，有着优良的信用记录，获得了较高的银行综合授信额度，间接
融资渠道畅通，充足的银行授信保证正常的资金需求，提高了公司财务管理的
灵活性。此外，高投集团在资本市场上公开融资，间接融资与直接融资相结合，
融资渠道顺畅，财务状况健康良好。
（6）已发行的基础设施REITs情况
截至本尽调报告出具之日，高投集团未发行过基础设施REITs。
6、财务状况
本部分财务数据来源于高投集团经审计的2021 年、2022 年和2023 年的财
务报告以及未经审计的2024 年1-6 月财务报告。
高投集团2021-2023 年的财务报告分别由四川华信（集团）会计师事务所
（特殊普通合伙）进行了审计并出具了川华信审（2022）第0127 号、川华信审
（2023）第0216 号、川华信审（2024）第0068 号的标准无保留意见的审计报
告。高投集团2024 年1-6 月合并及母公司财务报表未经审计。
在阅读下文相关财务报表中的信息时，应当参照高投集团的财务报告及注
释。
若无特别说明，下文所引用的2024 年1-6 月财务数据均来自高投集团2024
年1-6 月合并及母公司财务报表期末数，2023 年财务数据均来自高投集团2023
年财务报告期末数，2022 年财务数据均来自高投集团2023 年财务报告期初数，
2021 年财务数据均来自高投集团2022 年财务报告期初数，均为合并口径数据。
（1）基本财务数据
1）合并资产负债表
表：高投集团近三年及一期合并资产负债表
单位：万元
项目2024 年6 月末2023 年末2022 年末2021 年末
流动资产：
货币资金1,583,142.01 2,103,236.29 1,953,851.11 2,226,004.05
交易性金融资产89,502.51 90,510.97 148,857.09 170,548.55
衍生金融资产9,976.04 9,976.04 9,976.04 -
应收票据1,229.46 1,462.93 330.85 128.54
应收账款214,136.28 227,395.07 341,847.39 308,604.26
266
项目2024 年6 月末2023 年末2022 年末2021 年末
应收款项融资360.49 6,449.57 1,392.30 500.00
预付款项41,510.70 58,605.06 64,203.79 80,751.77
应收分保合同准备金122.53 118.12 60.81 162.65
其他应收款411,376.89 355,420.78 403,277.41 209,298.67
存货5,206,736.82 4,733,331.05 4,154,626.16 4,462,395.01
合同资产703,276.19 693,162.16 609,212.29 446,294.54
一年内到期的非流动资产872,934.98 35,927.30 214,490.54 130,875.81
其他流动资产559,516.71 245,655.78 235,549.63 337,681.51
流动资产合计9,693,821.61 8,561,251.14 8,137,675.42 8,373,245.37
非流动资产：
发放贷款及垫款34,741.15 34,754.29 31,733.91 32,665.86
债权投资720,855.37 681,480.78 193,951.11 254,996.04
其他权益工具投资13,136.29 13,136.29 13,136.29 13,136.29
其他非流动金融资产2,642,098.60 2,502,802.80 2,043,978.05 836,068.28
长期应收款4,023.07 4,348.31 791.09 1,508.67
长期股权投资2,591,553.10 2,132,324.85 1,590,102.65 1,379,978.26
投资性房地产3,260,901.85 3,196,571.67 2,711,273.50 2,522,564.55
固定资产250,853.35 998,271.50 990,186.97 256,441.04
在建工程104,804.10 90,197.68 84,129.80 1,317,349.08
使用权资产35,276.23 24,776.96 25,780.42 34,573.92
无形资产45,270.54 54,175.63 27,959.22 8,138.30
开发支出638.94 204,598.92 126,117.54 35,536.80
商誉15,757.10 15,855.18 16,156.95 -
长期待摊费用37,311.52 36,254.78 20,878.53 12,242.99
递延所得税资产97,981.77 113,530.07 80,268.32 46,410.00
其他非流动资产41,775.78 44,250.34 53,660.15 49,710.20
非流动资产合计9,896,978.77 10,147,330.03 8,010,104.51 6,801,320.30
资产总计19,590,800.38 18,708,581.18 16,147,779.92 15,174,565.67
流动负债：
短期借款158,380.85 95,737.45 80,671.04 302,845.24
应付票据46,019.73 16,567.27 55,602.63 27,823.33
应付账款1,122,121.31 1,311,401.76 1,036,635.48 1,063,479.60
预收款项32,715.12 30,514.24 32,383.19 27,227.33
应付职工薪酬31,666.41 53,726.41 34,011.17 22,438.83
应交税费16,527.58 81,556.82 57,196.00 23,711.02
其他应付款466,574.98 454,424.58 798,198.86 814,016.78
合同负债143,586.19 169,457.30 123,348.93 165,984.70
一年内到期的非流动负债1,237,285.74 1,463,320.10 2,274,756.74 1,871,531.61
267
项目2024 年6 月末2023 年末2022 年末2021 年末
其他流动负债187,440.23 199,457.73 91,757.86 66,009.70
流动负债合计3,442,318.14 3,876,163.66 4,584,561.89 4,385,068.14
非流动负债：
保险合同准备金63,943.56 63,625.24 62,854.90 63,127.60
长期借款5,997,533.14 5,196,669.50 3,164,624.81 3,606,500.86
应付债券3,168,197.76 2,897,920.24 2,437,976.56 1,563,687.16
租赁负债23,827.49 19,277.83 15,681.46 21,690.39
长期应付款160,302.63 299,333.37 295,409.81 368,870.76
长期应付职工薪酬56.68 68.81 94.90 124.69
预计负债- - - 463.90
递延所得税负债301,192.84 305,219.57 264,183.57 221,978.26
递延收益9,892.08 11,071.75 15,647.89 27,260.06
其他非流动负债236,157.24 232,149.94 92,865.78 110,437.81
非流动负债合计9,961,103.43 9,025,336.25 6,349,339.68 5,984,141.50
负债合计13,403,421.57 12,901,499.90 10,933,901.57 10,369,209.63
所有者权益（ 或股东权
益）：
实收资本（或股本） 2,069,553.77 2,069,553.77 2,069,553.77 2,069,553.77
其他权益工具639,332.01 639,331.63 599,471.97 399,673.97
资本公积2,501,939.14 2,056,036.59 1,667,731.76 1,547,215.16
其他综合收益161,126.11 157,669.62 131,123.12 128,302.36
专项储备770.84 713.30 691.69 472.20
盈余公积24,552.17 24,552.17 21,403.36 14,588.14
未分配利润511,053.49 537,492.78 526,617.19 452,292.49
归属于母公司所有者权益
合计5,908,327.52 5,485,349.86 5,016,592.85 4,612,098.08
少数股东权益279,051.30 321,731.41 197,285.50 193,257.95
所有者权益合计6,187,378.82 5,807,081.27 5,213,878.36 4,805,356.03
负债和所有者权益总计19,590,800.39 18,708,581.18 16,147,779.92 15,174,565.67
2）合并利润表
表：高投集团近三年及一期合并利润表
单位：万元
项目2024年1-6月2023年度2022年度2021年度
一、营业总收入452,244.25 1,846,667.45 1,748,357.31 1,271,967.60
其中：营业收入449,579.05 1,841,201.41 1,743,118.32 1,267,105.11
利息收入2,244.73 4,507.68 4,192.80 3,899.80
已赚保费420.46 958.36 1,046.19 962.69
268
项目2024年1-6月2023年度2022年度2021年度
二、营业总成本589,068.92 1,989,201.72 1,804,068.59 1,350,420.06
其中：营业成本366,166.38 1,489,306.12 1,439,542.23 1,004,250.03
手续费及佣金支出0.24 0.88 6.18 1.58
赔付支出净额- - - -
提取保险合同准备金净额313.91 713.02 -170.85 680.48
分保费用3.03 5.56 16.61 30.85
税金及附加26,586.15 119,988.32 80,943.51 63,362.79
销售费用4,601.52 13,353.70 13,964.09 16,472.14
管理费用40,471.74 120,051.02 99,304.05 76,747.46
研发费用3,536.61 6,733.14 3,773.43 14,036.59
财务费用147,389.34 239,049.94 166,689.36 174,838.15
其中：利息费用158,146.59 267,681.74 196,438.04 183,852.90
减：利息收入11,086.86 29,238.30 33,201.19 16,668.57
加：其他收益481.30 34,422.35 22,934.06 40,811.84
投资净收益（损失以“-”填列） 152,319.22 225,524.16 126,994.22 139,085.82
其中：对联营企业和合营企业的投资
收益33,768.60 122,689.41 100,044.23 56,350.47
公允价值变动净收益（损失以“-”
填列）
-11,616.59 96,973.01 106,263.07 85,121.83
资产减值损失（损失以“-”填列） -1,317.44 -2,688.00 -947.27 -133.62
信用减值损失（损失以“-”填列） 2,442.74 -25,601.03 -11,477.77 -7,452.34
资产处置收益（损失以“-”填列） 1,430.57 706.42 -29.35 253.34
三、营业利润6,915.12 186,802.64 188,025.68 179,234.41
加：营业外收入7,387.21 1,671.59 1,068.89 644.31
减：营业外支出1,163.75 3,294.13 5,537.13 1,421.99
四、利润总额13,138.57 185,180.10 183,557.45 178,456.72
减：所得税5,902.47 93,275.47 58,152.05 52,482.84
五、净利润7,236.10 91,904.63 125,405.40 125,973.88
减：少数股东损益-10,092.59 20,238.60 -5,002.01 1,969.74
归属于母公司所有者的净利润17,328.69 71,666.02 130,407.41 124,004.14
六、其他综合收益3,456.48 27,243.78 2,820.76 -5,325.42
七、综合收益总额10,692.58 119,148.40 128,226.16 120,648.46
3）合并现金流量表
表：高投集团近三年及一期合并现金流量表
单位：万元
项目2024年1-6月2023年度2022年度2021年度
一、经营活动产生的现金流量：
269
项目2024年1-6月2023年度2022年度2021年度
销售商品、提供劳务收到的现金476,162.14 2,054,418.59 1,632,277.44 1,175,773.19
收到原保险合同保费取得的现金555.01 1,175.81 1,127.13 1,002.65
收取利息、手续费及佣金的现金2,372.71 4,692.01 4,164.49 3,818.47
收到的税费返还6,307.48 24,100.48 18,771.76 50,844.95
收到其他与经营活动有关的现金377,056.84 1,196,369.59 1,419,750.23 1,934,236.01
经营活动现金流入小计862,454.18 3,280,756.48 3,076,091.05 3,165,675.27
购买商品、接受劳务支付的现金787,206.58 2,383,572.48 1,938,047.14 1,593,210.69
客户贷款及垫款净增加额-7.94 3,323.97 -466.52 5,093.47
支付原保险合同赔付款项的现金431.54 203.76 221.36 247.57
支付利息、手续费及佣金的现金0.24 2.04 7.76 1.46
支付给职工以及为职工支付的现金64,418.91 134,532.48 128,122.56 130,469.09
支付的各项税费103,011.02 207,699.90 156,409.23 118,658.14
支付其他与经营活动有关的现金499,495.95 1,231,857.47 1,044,241.89 1,305,896.32
经营活动现金流出小计1,454,556.30 3,961,192.10 3,266,583.41 3,153,576.74
经营活动产生的现金流量净额-592,102.12 -680,435.62 -190,492.36 12,098.53
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金29,652.71 155,552.36 54,871.29 87,470.51
取得投资收益收到的现金4,683.46 34,834.52 22,525.50 22,241.61
处置固定资产、无形资产和其他长期
资产收回的现金净额70.72 255.89 1,595.99 41.50
处置子公司及其他营业单位收到的现
金净额
- 6.75 11,142.75 2,653.31
收到其他与投资活动有关的现金185,377.46 131,686.59 245,650.83 457,240.34
投资活动现金流入小计219,784.35 322,336.11 335,786.37 569,647.27
购建固定资产、无形资产和其他长期
资产支付的现金
57,301.63 114,434.55 323,539.00 605,645.36
投资支付的现金570,613.17 929,390.87 1,277,366.36 495,550.20
取得子公司及其他营业单位支付的现
金净额
- - 28,106.65 69,531.80
支付其他与投资活动有关的现金489,986.36 435,710.30 181,294.89 197,357.88
投资活动现金流出小计1,117,901.16 1,479,535.73 1,810,306.90 1,368,085.23
投资活动产生的现金流量净额-898,116.81 -1,157,199.62 -1,474,520.53 -798,437.96
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金423,794.41 750,492.92 808,285.00 435,724.44
其中：子公司吸收少数股东投资收到
的现金
49,961.08 96,147.92 2,080.00 17,212.24
取得借款收到的现金1,985,227.82 4,628,731.68 4,137,090.65 3,584,468.24
收到其他与筹资活动有关的现金98.00 20,258.46 60,664.66 3,708.54
筹资活动现金流入小计2,409,120.22 5,399,483.07 5,006,040.31 4,023,901.22
偿还债务支付的现金1,209,756.85 2,986,159.65 3,169,067.23 2,182,932.65
270
项目2024年1-6月2023年度2022年度2021年度
分配股利、利润或偿付利息支付的现
金
224,366.02 407,343.23 389,693.24 366,262.62
其中： 子公司支付给少数股东的股
利、利润
0.00 1,234.02 45.53 329.39
支付其他与筹资活动有关的现金3,479.87 18,812.13 30,162.59 103,093.15
筹资活动现金流出小计1,437,602.74 3,412,315.01 3,588,923.06 2,652,288.42
筹资活动产生的现金流量净额971,517.48 1,987,168.05 1,417,117.26 1,371,612.81
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响151.48 -218.43 -211.21 2,426.94
五、现金及现金等价物净增加额-518,549.97 149,314.39 -248,106.85 587,700.31
加：期初现金及现金等价物余额2,083,889.33 1,934,574.94 2,182,681.79 1,594,981.48
六、期末现金及现金等价物余额1,565,339.36 2,083,889.33 1,934,574.94 2,182,681.79
（2）主要财务指标
高投集团近三年及一期主要财务指标如下：
表：高投集团近三年及一期主要财务指标
单位：万元
财务指标2024 年1-6 月/
2024 年6 月末
2023 年度
/2023 年末
2022 年度
/2022 年末
2021 年度
/2021 年末
资产总额19,590,800.39 18,708,581.18 16,147,779.92 15,174,565.67
负债总额13,403,421.57 12,901,499.90 10,933,901.57 10,369,209.63
所有者权益6,187,378.82 5,807,081.27 5,213,878.36 4,805,356.03
营业收入449,579.05 1,841,201.41 1,743,118.32 1,267,105.11
净利润7,236.10 91,904.63 125,405.40 125,973.88
流动比率（倍） 2.82 2.21 1.78 1.91
速动比率（倍） 1.10 0.81 0.74 0.79
资产负债率（%） 68.42 68.96 67.71 68.33
总资产报酬率（%） 0.89 2.60 2.43 2.62
净资产回报率（%） 0.12 1.67 2.50 2.81
存货周转率（次） 0.07 0.34 0.33 0.23
应收账款周转率（次） 2.03 6.47 5.36 4.50
经营活动现金流净额-592,102.12 -680,435.62 -190,492.36 12,098.53
投资活动现金流净额-898,116.81 -1,157,199.62 -1,474,520.53 -798,437.96
筹资活动现金流净额971,517.48 1,987,168.05 1,417,117.26 1,371,612.81
注：上述财务指标计算公式如下（最近一期数据未经年化处理）：
流动比率＝流动资产／流动负债
速动比率＝（流动资产-存货-合同资产）／流动负债
资产负债率=负债合计/资产总计
271
总资产报酬率=（利润总额+计入财务费用的利息支出）/资产总额平均值
净资产报酬率=净利润/所有者权益平均值
应收账款周转率＝营业收入／应收账款平均净额
存货周转率＝营业成本/存货平均净额
（3）财务分析
1）资产结构
表：高投集团近三年及一期资产结构
单位：万元、%
项目
2024 年6 月30 日2023 年12 月31 日2022 年12 月31 日2021 年12 月31 日
金额占比金额占比金额占比金额占比
流动资产：
货币资金1,583,142.01 8.08 2,103,236.29 11.24 1,953,851.11 12.10 2,226,004.05 14.67
交易性金融资产89,502.51 0.46 90,510.97 0.48 148,857.09 0.92 170,548.55 1.12
衍生性金融资产9,976.04 0.05 9,976.04 0.05 9,976.04 0.06 - -
应收票据1,229.46 0.01 1,462.93 0.01 330.85 0.00 128.54 0.00
应收账款214,136.28 1.09 227,395.07 1.22 341,847.39 2.12 308,604.26 2.03
应收款项融资360.49 0.00 6,449.57 0.03 1,392.30 0.01 500.00 0.00
预付款项41,510.70 0.21 58,605.06 0.31 64,203.79 0.40 80,751.77 0.53
应收分保合同准备金122.53 0.00 118.12 0.00 60.81 0.00 162.65 0.00
其他应收款411,376.89 2.10 355,420.78 1.90 403,277.41 2.50 209,298.67 1.38
存货5,206,736.82 26.58 4,733,331.05 25.30 4,154,626.16 25.73 4,462,395.01 29.41
合同资产703,276.19 3.59 693,162.16 3.71 609,212.29 3.77 446,294.54 2.94
一年内到期的非流动
资产872,934.98 4.46 35,927.30 0.19 214,490.54 1.33 130,875.81 0.86
其他流动资产559,516.71 2.86 245,655.78 1.31 235,549.63 1.46 337,681.51 2.23
流动资产合计9,693,821.61 49.48 8,561,251.14 45.76 8,137,675.42 50.40 8,373,245.37 55.18
非流动资产：
发放贷款及垫款34,741.15 0.18 34,754.29 0.19 31,733.91 0.20 32,665.86 0.22
债权投资720,855.37 3.68 681,480.78 3.64 193,951.11 1.20 254,996.04 1.68
其他权益工具投资13,136.29 0.07 13,136.29 0.07 13,136.29 0.08 13,136.29 0.09
其他非流动金融资产2,642,098.60 13.49 2,502,802.80 13.38 2,043,978.05 12.66 836,068.28 5.51
长期应收款4,023.07 0.02 4,348.31 0.02 791.09 0.00 1,508.67 0.01
长期股权投资2,591,553.10 13.23 2,132,324.85 11.40 1,590,102.65 9.85 1,379,978.26 9.09
投资性房地产3,260,901.85 16.65 3,196,571.67 17.09 2,711,273.50 16.79 2,522,564.55 16.62
固定资产250,853.35 1.28 998,271.50 5.34 990,186.97 6.13 256,441.04 1.69
在建工程104,804.10 0.53 90,197.68 0.48 84,129.80 0.52 1,317,349.08 8.68
使用权资产35,276.23 0.18 24,776.96 0.13 25,780.42 0.16 34,573.92 0.23
272
项目
2024 年6 月30 日2023 年12 月31 日2022 年12 月31 日2021 年12 月31 日
金额占比金额占比金额占比金额占比
无形资产45,270.54 0.23 54,175.63 0.29 27,959.22 0.17 8,138.30 0.05
开发支出638.94 0.00 204,598.92 1.09 126,117.54 0.78 35,536.80 0.23
商誉15,757.10 0.08 15,855.18 0.08 16,156.95 0.10 - -
长期待摊费用37,311.52 0.19 36,254.78 0.19 20,878.53 0.13 12,242.99 0.08
递延所得税资产97,981.77 0.50 113,530.07 0.61 80,268.32 0.50 46,410.00 0.31
其他非流动资产41,775.78 0.21 44,250.34 0.24 53,660.15 0.33 49,710.20 0.33
非流动资产合计9,896,978.77 50.52 10,147,330.03 54.24 8,010,104.51 49.60 6,801,320.30 44.82
资产总计19,590,800.38 100.00 18,708,581.18 100.00 16,147,779.92 100.00 15,174,565.67 100.00
2021-2023 年末及2024 年6 月末，高投集团资产总额分别为15,174,565.67
万元、16,147,779.92 万元、18,708,581.18 万元和19,590,800.38 万元，总资产规
模持续上升。
①流动资产分析
从资产结构看，2021-2023 年末及2024 年6 月末，流动资产占总资产比重
分别为55.18%、50.40%、45.76%及49.48%。高投集团流动资产中存货占比较
大，其次是货币资金。
A.货币资金
2021-2023 年末及2024 年6 月末，高投集团货币资金分别为2,226,004.05
万元、1,953,851.11 万元、2,103,236.29 万元及1,583,142.01 万元，占公司总资产
的比例分别为14.67%、12.10%、11.24%及8.08%，总体规模较大。2022 年末高
投集团货币资金较2021 年末减少272,152.94 万元，降幅为12.23%，2023 年末
高投集团货币资金较2022 年末增加149,385.18 万元，增幅为7.65%，变动不大。
2024 年6 月末高投集团货币资金较2023 年末减少520,094.28 万元，降幅为
24.73%，主要系因为本期对外投资支出较大，叠加经营活动现金流入减少。从
货币资金构成看，高投集团货币资金主要由银行存款及其他货币资金构成。总
体上看，高投集团保持着与经营规模及资产规模相匹配的货币资金，以保证正
常经营活动的有序开展。
B.存货
2021-2023 年末及2024 年6 月末，公司存货分别为4,462,395.01 万元、
4,154,626.16 万元、4,733,331.05 万元及5,206,736.82 万元，占公司总资产的比例
273
分别为29.41%、25.73%、25.30%及26.58%。高投集团存货主要由开发成本和
开发产品构成。截至2022 年末，公司存货较年初减少307,768.86 万元，降幅为
6.90%。截至2023 年末，公司存货较年初增加578,704.89 万元，增幅为13.93%。
2024 年6 月末，公司存货较年初增加473,405.77 万元，增幅为10.00%。
②非流动资产分析
2021-2023 年末及2024 年6 月末，非流动资产占总资产比重分别为44.82%、
49.60%、54.24%及50.52%。截至2024 年6 月末，高投集团非流动资产主要包
括投资性房地产、其他非流动金融资产及长期股权投资项目。
A.其他非流动金融资产
2021-2023 年末及2024 年6 月末，高投集团其他非流动金融资产分别为
836,068.28 万元、2,043,978.05 万元、2,502,802.80 万元及2,642,098.60 万元，占
总资产的比例分别为5.51%、12.66%、13.38%及13.49%。高投集团其他非流动
金融资产主要是权益工具投资。2021 年末高投集团其他非流动金融资产同比大
幅增加7,144.88%，一方面系高投集团2021 年起执行新金融工具准则，部分可
供出售金融资产重分类至其他非流动金融资产所致，另一方面系2021 年度高投
集团派驻的董事退出成都交子公园金融商务区投资开发有限责任公司，对其不
再具有重大影响，对应股权投资由长期股权投资转入其他非流动金融资产所致。
2022 年末其他非流动金融资产相较2021 年末增加1,207,909.77 万元，增幅为
144.48%，主要系对外投资规模大幅增加所致。2023 年末其他非流动金融资产
相较2022 年末增加22.45%，2024 年6 月末其他非流动金融资产相较2023 年末
增加5.57%，未构成重大变动。
B.长期股权投资
2021-2023 年末及2024 年6 月末， 高投集团长期股权投资分别为
1,379,978.26 万元、1,590,102.65 万元、2,132,324.85 万元及2,591,553.10 万元，
占高投集团总资产的比例分别为9.09%、9.85%、11.40%及13.23%。高投集团
长期股权投资主要为对合营企业和联营企业的投资。报告期内，高投集团长期
股权投资规模总体平稳上升。2022 年末高投集团长期股权投资较2021 年末增
加210,124.39 万元，增幅为15.23%。2023 年末高投集团长期股权投资较2022
年末增加542,222.20 万元，增幅为34.10%，主要系增加对成都高新联芯科技产
274
业投资有限公司、成都天府国集投资有限公司、成都高新策源优产股权投资基
金合伙企业（有限合伙）、成都农村商业银行股份有限公司、倍特期货有限公
司等公司投资所致。2024 年6 月末，高投集团长期股权投资较年初增加
459,228.25 万元，增幅为21.54%，主要系本期对相关联营企业新增投资所致。
C.投资性房地产
2021-2023 年末及2024 年6 月末，公司投资性房地产分别2,522,564.55 万
元、2,711,273.50 万元、3,196,571.67 万元及3,260,901.85 万元，占当期总资产的
比例分别为16.62%、16.79%、17.09%及16.65%。报告期内，高投集团投资性
房地产持续增长，2022 年投资性房地产较2021 年增长188,708.95 万元，增幅达
7.48%，主要系2022 年高投集团接受划转的配建租赁住房及存量安置房所致。
2023 年投资性房地产较2022 年增长485,298.17 万元，增幅为17.90%，主要系
存货及固定资产等科目转入所致。2024 年6 月末，高投集团投资性房地产较年
初增加64,330.18 万元，增幅为2.01%。
2）负债状况
表：高投集团近三年及一期负债状况
单位：万元、%
项目
2024 年6 月30 日2023 年12 月31 日2022 年12 月31 日2021 年12 月31 日
金额占比金额占比金额占比金额占比
流动负债：
短期借款158,380.85 1.18 95,737.45 0.74 80,671.04 0.74 302,845.24 2.92
应付票据46,019.73 0.34 16,567.27 0.13 55,602.63 0.51 27,823.33 0.27
应付账款1,122,121.31 8.37 1,311,401.76 10.16 1,036,635.48 9.48 1,063,479.60 10.26
预收款项32,715.12 0.24 30,514.24 0.24 32,383.19 0.30 27,227.33 0.26
应付职工薪酬31,666.41 0.24 53,726.41 0.42 34,011.17 0.31 22,438.83 0.22
应交税费16,527.58 0.12 81,556.82 0.63 57,196.00 0.52 23,711.02 0.23
其他应付款466,574.98 3.48 454,424.58 3.52 798,198.86 7.30 814,016.78 7.85
合同负债143,586.19 1.07 169,457.30 1.31 123,348.93 1.13 165,984.70 1.60
一年内到期的非
流动负债
1,237,285.74 9.23 1,463,320.10 11.34 2,274,756.74 20.80 1,871,531.61 18.05
其他流动负债187,440.23 1.40 199,457.73 1.55 91,757.86 0.84 66,009.70 0.64
流动负债合计3,442,318.14 25.68 3,876,163.66 30.04 4,584,561.89 41.93 4,385,068.14 42.29
非流动负债：
保险合同准备金63,943.56 0.48 63,625.24 0.49 62,854.90 0.57 63,127.60 0.61
长期借款5,997,533.14 44.75 5,196,669.50 40.28 3,164,624.81 28.94 3,606,500.86 34.78
275
项目
2024 年6 月30 日2023 年12 月31 日2022 年12 月31 日2021 年12 月31 日
金额占比金额占比金额占比金额占比
应付债券3,168,197.76 23.64 2,897,920.24 22.46 2,437,976.56 22.30 1,563,687.16 15.08
租赁负债23,827.49 0.18 19,277.83 0.15 15,681.46 0.14 21,690.39 0.21
长期应付款（ 合
计） 160,302.63 1.20 299,333.37 2.32 295,409.81 2.70 368,870.76 3.56
长期应付职工薪
酬
56.68 0.00 68.81 0.00 94.90 0.00 124.69 0.00
预计负债- - - - - - 463.9 0.00
递延所得税负债301,192.84 2.25 305,219.57 2.37 264,183.57 2.42 221,978.26 2.14
递延收益9,892.08 0.07 11,071.75 0.09 15,647.89 0.14 27,260.06 0.26
其他非流动负债236,157.24 1.76 232,149.94 1.80 92,865.78 0.85 110,437.81 1.07
非流动负债合计9,961,103.43 74.32 9,025,336.25 69.96 6,349,339.68 58.07 5,984,141.50 57.71
负债合计13,403,421.5
7 100.00 12,901,499.9
0 100.00 10,933,901.5
7 100.00 10,369,209.63 100.00
2021-2023 年末及2024 年6 月末， 高投集团的负债总额分别为
10,369,209.63 万元、10,933,901.57 万元、12,901,499.90 万元及13,403,421.57 万
元，呈整体上升趋势。其中，2022 年末较2021 年末增加564,691.94 万元，增幅
为5.45%，主要系公司在自有园区开发、产业投资等较去年增长，资金需求增
加，相应应付债券增加所致；2023 年末较2022 年末增加1,967,598.33 万元，增
幅为18.00%，主要系公司在自有园区开发、产业投资等较去年增长，资金需求
增加，银行借款等融资增加所致。2024 年6 月末较2023 年末增加501,921.67 万
元，增幅为3.89%，变化不大。
①流动负债分析
从负债构成来看，2021-2023 年末及2024 年6 月末，高投集团流动负债分
别为4,385,068.14 万元、4,584,561.89 万元、3,876,163.66 万元以及3,442,318.14
万元，占总负债比重分别为42.29%、41.93%、30.04%及25.68%。高投集团的
流动负债以应付账款、其他应付款和一年内到期的非流动负债等为主。
A.应付账款
2021-2023 年末及2024 年6 月末，高投集团应付账款分别为1,063,479.60
万元、1,036,635.48 万元、1,311,401.76 万元以及1,122,121.31 万元，占总负债的
比重分别为10.26%、9.48%、10.16%及8.37%。公司的应付账款主要为工程预
估成本、材料款和应付工程款等。2022 年末，高投集团应付账款较2021 年末
减少26,844.11 万元，降幅为2.52%。2023 年末，高投集团应付账款较2022 年
276
末增加了274,766.28 万元， 增幅为26.51% 。2024 年6 月末较年初减少了
189,280.45 万元，降幅为14.43%。
B.其他应付款
2021-2023 年末及2024 年6 月末，高投集团其他应付款分别为814,016.78
万元、798,198.86 万元、454,424.58 万元和466,574.98 万元，占总负债的比重分
别为7.85%、7.30%、3.52%和3.48%。高投集团的其他应付款主要为工程质保
金、期货交易保证金及工程履约保证金等。2022 年末，高投集团其他应付款较
2021 年末减少15,817.92 万元，降幅为1.94%；2023 年末，高投集团其他应付
款较2022 年末减少343,774.28 万元，降幅为43.07%，主要系自营安置房移交，
偿还资金等所致；2024 年6 月末高投集团其他应付款较年初增加了12,150.40 万
元，增幅为2.67%，变化不大。
C.一年内到期的非流动负债
2021-2023 年末及2024 年6 月末，高投集团一年内到期的非流动负债分别
为1,871,531.61 万元、2,274,756.74 万元、1,463,320.10 万元及1,237,285.74 万元，
占高投集团总负债的比例分别为18.05%、20.80%、11.34%及9.23%。高投集团
一年内到期的非流动负债主要是一年内到期的长期借款、应付债券、租赁负债
和长期应付款。2022 年末，高投集团一年内到期的非流动负债较2021 年末增
加403,225.13 万元，增幅为21.55%，主要系1 年内到期的长期借款和应付债券
转入所致；2023 年末，高投集团一年内到期的非流动负债较2022 年末减少
811,436.64 万元，降幅为35.67%，主要系未来一年到期的长期借款减少；2024
年6 月末，高投集团一年内到期的非流动负债较年初减少226,034.36 万元，降
幅为15.45%，变化不大。
②非流动负债分析
2021-2023 年末及2024 年6 月末，高投集团非流动负债分别为5,984,141.50
万元、6,349,339.68 万元、9,025,336.25 万元及9,961,103.43 万元，占总负债比重
分别为57.71%、58.07%、69.96%及74.32%。高投集团非流动负债以长期借款
和应付债券为主。
A.长期借款
2021-2023 年末及2024 年6 月末，高投集团长期借款分别为3,606,500.86
277
万元、3,164,624.81 万元、5,196,669.50 万元及5,997,533.14 万元，占总负债的比
重分别为34.78%、28.94%、40.28%及44.75%。高投集团的长期借款主要分为
信用借款、保证借款、抵押借款、质押借款，其中以信用、保证借款为主。
2022 年末高投集团长期借款较2021 年末减少441,876.05 万元，降幅为12.25%；
2023 年末高投集团长期借款较2022 年末增加2,032,044.69 万元， 增幅为
64.21%，主要系发起人园区建设、产业投资资金需求增加，融资规模扩大所致；
2024 年6 月末，高投集团长期借款较年初增加800,863.64 万元，增幅为15.41%，
变化不大。
B.应付债券
2021-2023年末及2024年6月末，高投集团应付债券分别为1,563,687.16万元、
2,437,976.56万元、2,897,920.24万元及3,168,197.76万元，占负债总额的比例分
别为15.08%、22.30%、22.46%及23.64%。2022年末，高投集团应付债券较2021
年末增加874,289.40万元，增幅55.91%，主要系本年度新发行债券增加所致。
2023年末，高投集团应付债券较2022年末增加459,943.68万元，增幅为18.87%。
2024年6月末，高投集团应付债券较年初增加270,277.52万元，增幅为9.33%，变
化不大。
3）所有者权益情况
所有者权益方面，公司所有者权益中实收资本占比较高，所有者权益稳定
性较好。2021-2023年末及2024年6月末，高投集团所有者权益合计4,805,356.03
万元、5,213,878.36万元、5,807,081.27万元及6,187,378.82万元，呈逐年稳步上
升趋势。高投集团所有者权益主要由实收资本、资本公积、未分配利润、其他
权益工具和其他综合收益构成。截至2024年6月末，高投集团实收资本、资本公
积、未分配利润、其他权益工具和其他综合收益占所有者权益比例分别为
33.45%、40.44%、8.26%、10.33%和2.60%。其中，2022年末所有者权益较2021
年末增加408,522.32万元，增幅为8.50%。2023年末所有者权益较2022年末增加
593,202.91万元，增幅为10.22%。2024年6月末，高投集团所有者权益较年初增
加380,297.55万元，增幅为6.55%。
4）盈利情况
2021 年度至2023 年度及2024 年1-6 月，高投集团主营业务收入分别为
278
1,258,798.68 万元、1,712,672.18 万元、1,817,030.13 万元和438,345.90 万元，整
体处于较高水平且持续增长。其中，2021 年度高投集团各个板块都增长明显，
主要是园区地产的销售、建筑施工和商业地产及住宅板块的收入带来较大金额
的增长。2022 年度较2021 年度收入增长，主要是园区和商品销售板块增长所
致。2023 年度较2022 年度收入增长明显，主要是园区地产的销售、建筑施工
的收入带来较大金额的增长。2021 年-2023 年及2024 年1-6 月，高投集团净利
润分别为125,973.88 万元、125,405.40 万元、91,904.63 万元和7,236.10 万元。
2022 年，高投集团净利润较2021 年减少568.48 万元，降幅为0.45%，变动较
小；2023 年，高投集团净利润较2022 年减少33,500.77 万元，降幅为26.71%，
主要系部分下属子公司本年度盈利情况较好，当期所得税费用支出规模增加所
致。
2021 年度至2023 年度及2024 年1-6 月， 高投集团期间费用分别为
282,094.34 万元、283,730.92 万元、379,187.81 万元及195,999.21 万元，整体规
模有所上升。从期间费用构成来看，财务费用占比最高，近三年及一期占比均
超过50%，其次为管理费用。高投集团财务费用主要为计入财务费用的利息支
出、利息收入、汇兑损失以及各种手续费等其他支出。2021 年度至2023 年度，
高投集团财务费用分别为174,838.15 万元、166,689.36 万元和239,049.94 万元，
总体呈上升趋势，主要系高投集团因产业投资、园区及配套建设等向银行举借
债务的规模增加导致产生的利息费用金额随之增长所致。
高投集团管理费用主要包括职工薪酬和福利、办公费、折旧摊销等费用。
2021年度至2023年度，高投集团管理费用为76,747.46万元、99,304.05万元和
120,051.02万元，整体呈上升趋势，主要系高投集团项目建设规模逐年加大带来
管理成本的上升所致。
5）偿债情况
表：高投集团最近三年及一期偿债能力指标
财务指标2024 年1-6 月2023 年2022 年2021 年
流动比率（倍） 2.82 2.21 1.78 1.91
速动比率（倍） 1.10 0.81 0.74 0.79
资产负债率（%） 68.42 68.96 67.71 68.33
从短期偿债指标来看，2021 年度至2023 年度及2024 年1-6 月，高投集团
279
流动比率分别为1.91、1.78、2.21 和2.82，速动比率分别为0.74、0.79、0.81 及
1.10。近三年及一期，高投集团流动比率及速动比率略有上升。从长期偿债指
标来看，2021 年度至2023 年度及2024 年1-6 月，高投集团资产负债率分别为
68.33%、67.71%、68.96%和68.42%，资产负债率总体稳定合理。
综上可见，高投集团自身业务规模较大，经营状况良好，长期以及短期偿
债指标均处于较为合理的水平，反映出其长、短期偿债能力良好。
6）现金流量情况
表：高投集团近三年及一期现金流量表主要指标
单位：万元
项目2024 年1-6 月2023 年2022 年2021 年
经营活动产生的现金流量净额-592,102.12 -680,435.62 -190,492.36 12,098.53
投资活动产生的现金流量净额-898,116.81 -1,157,199.62 -1,474,520.53 -798,437.96
筹资活动产生的现金流量净额971,517.48 1,987,168.05 1,417,117.26 1,371,612.81
现金及现金等价物净增加额-518,549.97 149,314.39 -248,106.85 587,700.31
经营现金流方面，2021 年度至2023 年度及2024 年1-6 月，高投集团经营
活动产生的现金流量净额分别为12,098.53 万元、-190,492.36 万元、-680,435.62
万元和-592,102.12 万元。其中，2022 年度开始发起人经营活动净现金流为负数，
主要系成都天府国际机场保障基地租赁住房建设项目、成都高新西区（京东方）
租赁住房建设项目、新川三期人才公寓、生物医药创新孵化园项目和新一代信
息技术孵化园等项目建设成本支出规模较大所致。
投资现金流方面，2021 年度至2023 年度及2024 年1-6 月，高投集团投资
活动产生的现金流量净额分别为-798,437.96 万元、-1,474,520.53 万元、-
1,157,199.62 万元及-898,116.81 万元。2022 年，高投集团投资活动产生的现金
流量净额较上年度同期减少676,082.57 万元，降幅为84.68%，主要系2022 年
度高投集团增大产业投资力度，投资项目增多引起投资支出增加所致；2023 年，
高投集团投资活动产生的现金流量净额较上年度同期增加317,320.91 万元，增
幅为21.52%，主要系对外股权投资减少所致。
筹资现金流方面，2021年度至2023年度及2024年1-6月，高投集团筹资活动
现金流量净额分别为1,371,612.81万元、1,417,117.26万元、1,987,168.05万元和
971,517.48万元，持续表现为净流入，反映出高投集团的融资渠道通畅。
280
7、历史信用状况
经基金管理人、计划管理人、法律顾问查询中国人民银行出具的《企业信
用报告》及对相关公开信息的查询结果，截至对应查询日，高投集团不存在重
大违法、违规或不诚信行为，未被列入失信被执行人名单、失信生产经营主体
名单或其他失信主体名单，相关公开信息未显示近三年及一期内高投集团在所
涉领域存在失信记录，或被暂停或限制进行融资，或存在因违法违规经营而受
到主管部门重大行政处罚的情形。
经查询中国执行信息公开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn），截至对应查
询日，未在前述网站公布的信息中发现高投集团被纳入被执行人或失信被执行
人名单的情况。
8、资本市场公开融资情况
截至2024年6月30日，高投集团及子公司已发行待偿还境内及境外债45只，
其中境内债券44只（含ABS项目），债券余额395.03亿元，境外债1只，债券余
额3.00亿美元。
9、主要债务情况
截至2024年6月30日，高投集团合并口径有息债务1,069.00亿元，其中短期
借款15.84亿元，长期借款599.75亿元，应付债券316.82亿元，其他有息债务
136.59亿元。
10、依法合规拥有项目所有权、经营权和收益权情况
如本尽调报告“第二章对基础设施项目的尽职调查”之“二、基础设施项
目情况”之“（三）基础设施项目合规情况”之“1、基础设施项目权属和资产
范围”所述，高投集团依法合规拥有盈创动力大厦项目所有权、经营权和收益
权，截至本尽调报告出具之日，资产重组已完成，上述权利的权属方已变更为
项目公司盈创融顺。
11、转让基础设施项目的内部授权
如本尽调报告“第二章对基础设施项目的尽职调查”之“二、基础设施项
目情况”之“（三）基础设施项目合规情况”之“4、基础设施项目转让行为合
法性及有效性”之“（2）内部审批”所述，高投集团已履行所需的内部决策程
序。
281
12、转让基础设施项目的外部有权机构审批情况
如本尽调报告“第二章对基础设施项目的尽职调查”之“二、基础设施项
目情况”之“（三）基础设施项目合规情况”之“4、基础设施项目转让行为合
法性及有效性”之“（2）外部审批”所述，高投集团已完成所需的外部审批程
序。
13、持有或运营同类型基础设施资产情况
详见本尽调报告“第二章对基础设施项目的尽职调查”之“三、同业竞争
与关联交易”之“（一）利益冲突情形”之“3、原始权益人持有的其他同类资
产”。
14、发行REITs后可使用持有的同类资产进行扩募情况
截至本尽调报告出具之日，高投集团主要已建成的同类可扩募资产共计10
项，具体情况如下表所示：
表：高投集团主要同类可扩募资产情况
资产名称
所在
区域
资产
运营
年限
建筑面积
（万m2）
可租
面积
（万m2）
决算
总投资
（亿元）
直接或
间接持
股比例
天府软件园C 区
成都
高新区
15 年21.88 15.64 12.70
100%
天府软件园D 区14 年14.78 10.22 8.00
天府软件园E 区12 年21.03 17.17 11.50
天府软件园G 区北12 年3.58 2.83 3.51
天府软件园G 区南11 年4.10 2.78 3.60
高新区人工智能创新中心
一期
4 年44.97 32.80 22.37
成都前沿医学北中心5 年7.00 4.86
17.78
成都前沿医学南中心4 年14.81 10.30
天府生命科技园13 年10.78 7.66 6.02
拉德方斯13 年1.40 1.34 0.87
合计- - 144.33 105.60 86.35 -
（二）原始权益人一：成都高投置业有限公司
1、基本情况
（1）工商登记信息
公司名称：成都高投置业有限公司
法定代表人：曹武
注册地址：成都市高新区天府一街1008 号
注册资本：150,000 万元
282
成立日期：2002 年1 月8 日
统一社会信用代码：91510100737710541W
经营范围：房地产开发经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方
可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项
目：物业管理；工程管理服务；技术进出口；住房租赁（除依法须经批准的项
目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。
（2）高投置业的设立及重大历史沿革情况
1）设立情况
成都高投置业有限公司前身为成都高新置业有限公司，系由高投集团于
2002 年1 月8 日投资设立的全资子公司，公司成立时注册资本3,000 万元，经
四川志和会计师事务所有限责任公司以川志会验[2001]68 号《验资报告》予以
审验。公司法定代表人为张学果，公司经营范围包括工程建设管理、房地产开
发、经营、销售及物业管理、技术进出口。
2）历史沿革情况
2004 年4 月8 日，公司法定代表人由张学果变更为平兴。
2005 年3 月8 日，公司法定代表人由平兴变更为王晋成。
2006 年3 月16 日，公司法定代表人由王晋成变更为何良明。
2007 年10 月15 日，公司法定代表人由何良明变更为徐亮。
2007 年12 月26 日，高投集团增资25,000 万元，经四川志和会计师事务所
有限责任公司以川志会验[2007]003 号《验资报告》予以审验，变更后注册资本
为28,000 万元。
2008 年5 月23 日，高投集团向公司增资47,000 万元，经四川正信会计师
事务所有限责任公司以川正会验字[2008]003 号《验资报告》予以审验，变更后
公司注册资本为75,000 万元。
2011 年8 月31 日，公司名称由成都高新置业有限公司变更为成都高投置业
有限公司。
2012 年6 月12 日，公司住所由成都高新区高朋大道11 号倍特工业园辅楼
四层变更为成都市高新区天府一街1008 号。
2014 年2 月20 日，公司法定代表人由徐亮变更为陈明乾。
283
2018 年7 月27 日，成都高投置业有限公司监事人数由3 名调整为1 名，免
去彭隽、司曙光、赖明监事职务，公司不设监事会，改设1 名监事，由杨纯担
任监事，并将章程第六章标题由“监事会”改为“监事”，第六章第五十一条
至五十六条及其他部分涉及“监事会”的内容全部修改为“监事”。
2018 年9 月成都高投置业有限公司依照《中国共产党章程》设立党的组织，
开展党的活动，在公司章程中增加第五章党的组织。
2019 年10 月12 日，高投集团向公司增资75,000 万元，变更后公司注册资
本金为150,000 万元。注册资本变更后，控股股东仍为成都高新投资集团有限
公司，持股比例为100%。
2021 年10 月18 日，成都高投置业有限公司经营范围增加“住房租赁”。
变更后经营范围为：房地产开发经营；物业管理；工程管理服务；技术进出口；
住房租赁。
2022 年9 月26 日，成都高新投资集团有限公司将其持有的高投置业100%
股权全部转让给下属全资子公司成都高投产城建设集团有限公司，即高投置业
股东由“成都高新投资集团有限公司”变更为“成都高投产城建设集团有限公
司”。同日，公司法定代表人由任正变更为曹武。
2、股权结构
截至本尽调报告出具之日，高投置业注册资本为150,000 万元，控股股东
为高投产城（全资控股），实际控制人为成都高新区管委会。
表：高投置业股东及出资情况
单位：万元、%
序号股东名称认缴出资额实缴出资额出资比例出资方式
1 成都高投产城建设集团有限公司150,000 150,000 100 货币
合计- 150,000 150,000 100 -
截至本尽调报告出具之日，高投置业的股权结构图如下：
图：高投置业股权结构图
284
3、控股股东及实际控制人
（1）控股股东
截至本尽调报告出具之日，高投产城是高投置业的控股股东，持股比例
100%。高投产城概况信息如下：
表：高投产城概况
事项内容
企业名称成都高投产城建设集团有限公司
主体类型有限责任公司（国有控股）
法定代表人祝庆
成立日期2022 年4 月16 日
注册资本790,000 万人民币
注册地址中国（四川）自由贸易试验区成都高新区盛兴街55 号8 栋2 层
经营范围
一般项目：工程管理服务；企业管理；企业管理咨询；以自有资金从事
投资活动。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营
活动）
（2）实际控制人
高投置业的实际控制人为成都高新区管委会。
4、组织架构、治理结构和内部控制情况
（1）组织架构
截至本尽调报告出具之日，高投置业设置12 个部门，分别为办公室、投资
发展部、设计管理部、合同管理部、工程一部、工程二部、市场营销部、质量
安全部、审计部、人力资源部、财务部、子公司，具体情况如下：
图：高投置业组织架构图
285
办公室：建立健全公司党务管理、行政管理、档案管理、后勤管理等相关
规章制度；负责公司公文、会务、文秘、档案、后勤、车辆等行政事务管理；
运营信息报送；党务工作；党风廉政建设工作；公共关系、对外宣传、品牌管
理工作；企业文化建设；工会工作；办公固定资产和低值易耗品的集中采购及
管理；公司内部督办、质量体系管理、信息化管理工作。
投资发展部：负责战略管理，建立健全公司治理及战略规划等相关规章制
度；负责公司制度建设和战略管理；负责筹备和组织董事会、董事会专门委员
会及董事长召集的其他相关会议；负责公司对外投资项目的经营、管理、合资
合作、资源拓展等工作；负责公司年度经营目标及计划的制定、下达、检查、
考核等计划运营工作；负责公司自管项目的资产运营工作，对外委托资产管理
工作；负责组织项目策划定位、可研、立项、估算、投资拿地等前期工作；负
责公司项目用地获取，及土地手续办理等相关工作。
设计管理部：建立健全公司规划设计相关规章制度；负责公司开发建设项
目的全过程设计管理；负责项目设计成本管理；项目现场设计技术问题处理等
工作。
合同管理部：负责建立健全公司招标、合同管理与法律事务相关规章制度；
负责公司各类项目招标、比选及资料收集并归档工作；负责招标控制价编制及
资料收集并归档工作；负责制订、修订公司合同管理办法，研究制定、管理推
行和使用公司统一的标准合同文本；作为合同主办部门时，负责合同相关资料
收集、整理以及合同签订、归档；对合同的合法性、有效性、规范性进行审查；
286
对施工类合同预算进行审核（包干价除外）；负责合同放号和公司合同登记台
账的管理工作；负责公司法律事务协调及生效裁判文书归档工作。
工程一、二部：负责园区、商业、住宅类房地产开发项目的工程建设管理。
按合同负责工程施工过程中的质量、进度、造价和安全文明施工的管理；组织
重大施工方案的审定；完成有关工程建设资料的文档收集及移交工作；负责工
程管护期内的保修工作等；配合参与项目前期工作；协助审计部进行结算报审
工作。
市场营销部：负责所在行业及区域的市场分析和研究；负责公司住宅、商
业项目销售管理工作；负责销售物业产权办理；牵头开展经营性开发项目预售
许可证办理、物业管理及客户服务；牵头负责公司各项目软装工作相关事宜；
负责公司销售信息数据管理。
质量安全部：建立健全公司建设工程质量、安全生产和文明施工相关规章
制度；建立公司建设工程质量和安全生产、文明施工监督检查体系；参与重大
项目的安全技术研讨、施工措施审查、安全设施验收，参与竣工验收；对建设
工程的质量和安全生产、文明施工、防汛工作进行监督检查；组织完善并及时
更新公司应急预案；参与组织事故（事件）抢险，参加事故调查处理和善后工
作；组织开展工程质量、安全生产和文明施工方面的法律、法规、条例、标准
和强制性条文的培训。
审计部：建立健全公司施工阶段造价控制、结算审计相关管理制度；工程
项目建设的施工阶段造价管理工作，施工图预算申报、进度款审核、工程变更
审核及报备报批、材料（设备）认质核价、竣工节点结算办理及结算送审、包
干价和应急合同的价格审核及报批等；项目结算阶段的造价管理工作，工程内
部结算审计、非工程类结算审核；制定公司年度结算审计计划。
人力资源部：建立健全公司人力资源相关规章制度；负责公司人力资源规
划、人员招聘与配置、员工培训与开发、绩效考核、薪酬管理、劳动关系、劳
动纪律管理、员工福利（员工年度体检、团体补充医疗保险、退休员工慰问）
及人力资源事务管理。
财务部：协助及组织建立健全公司财务管理、会计核算相关规章制度；负
责公司财务管理、会计核算处理和各类财务分析及报告的编制；负责公司各类
287
款项收支、资金管理、日常税务事项办理、税务筹划和经济合同会签；负责公
司全面预算的编制、回顾、调整并跟踪实际执行情况；协助及组织开展公司工
程项目财务竣工决算；指导和监督子公司财务管理工作；负责公司财务档案资
料的整理、分卷、归档和保管等工作。
（2）治理结构
截至本尽调报告出具之日，根据《成都高投置业有限公司章程》，高投置
业对公司的机构及其产生办法、职权、议事规则，安排如下：
1）股东
公司股东为成都高投产城建设集团有限公司。股东依据《公司法》、公司
章程及其相关规定行使股东权利；并就公司部分重大事项按照有关国资监管规
定报国有资产监督管理部门批准。
2）董事会
公司设董事会，董事长一名，董事会由7 名董事组成，其中包括职工代表
董事1 名。董事任期3 年。董事任期届满，连选可以连任。公司董事长、非职
工代表董事由股东委派。职工代表董事由公司职工代表大会选举通过后产生。
股东应当以书面形式委派董事，有权对董事进行考评并随时解除其委派董事的
职务。董事会依照《公司章程》规定行使其相应职权。
3）监事会
公司设监事1 名，不设监事会，监事的任期每届为三年。监事任期届满，
连任不得超过两届，监事由股东委派。
4）总经理
公司设总经理1 人，总经理由董事会根据股东的提议聘任或解聘，总经理
对董事会负责，总经理列席董事会会议。总经理每届任期三年，可以连聘连任。
总经理或副总经理有营私舞弊或严重失职行为的，经董事会决议，可以随时解
聘。
（3）内部控制情况
高投置业已建立行政综合类、经营管理类等内部控制制度，内控制度健全、
完善。部分重要规章制度如下：
1）资金支付分级审批管理办法
288
为规范资金支付审批程序，明确审批权限，进一步优化工作流程，同时确
保公司资金支付工作有序、高效，高投置业制定了《成都高投置业有限公司资
金支付分级审批管理办法》，对公司资金管理原则、资金支付审批流程、预算
内资金支付审批权限、预算外资金支付审批流程及权限等做出了详细规定。
2）合同管理办法
根据高投集团关于加强制度建设、做好建章立制的工作要求，为进一步加
强高投置业办公会议事、公务活动、印章使用及日常管理等工作，同时进一步
规范高投置业规划设计、合同管理、工程建设等管理工作，高投置业制订了
《成都高投置业有限公司合同管理办法》，对公司合同管理部门职责、合同的
签署、审查与审批、合同的履行、合同用章和合同文本保管、台账管理流程等
做出了明确的规定。
3）安全生产管理办法
为加强高投置业安全生产管理工作，规范安全工作行为，防止和减少生产
安全事故，实现生产安全零事故（事件）为目标，创建省市标准化建设工地，
着力构建绿色环保精品工程，创建优质物业管理项目，高投置业制订了《成都
高投置业有限公司安全生产和环境保护管理办法》和《成都高投置业有限公司
建设项目安全生产监督检查实施细则》，对公司安全生产管理委员会的工作职
责、各部门分管业务范围、安全生产管理主要内容、建设项目安全生产监督管
理工作内容、处罚与奖励等事项做出了详细规定。
4）物业管理办法
为了进一步规范公司经营性物业管理，提高物业服务质量，高投置业制订
了《成都高投置业有限公司物业管理办法》，对前期物业公司的选定、物业服
务方案的审定、施工图设计阶段、施工阶段、销售阶段、接管验收阶段、交房
阶段、成立业主委员会、品质检查、考核评估、物业资料档案管理等事项做出
了详细规定。
5）自营资产运营管理办法
按照公司业务发展需要，为进一步做活资产运营，增强资产运营效能，实
现国有资产的保值增值，结合公司持有资产现状，高投置业制定了《成都高投
置业有限公司自营资产运营管理办法及实施细则》，对公司资产评估、资产出
289
租方式、资产出租方案、资产租赁需求管理、租赁合同签订与归档、维修维保
管理、转租管理等事项做出了详细规定。
6）车位委托租赁管理办法
为进一步加强待售车位和人防车位规范管理，维护公司利益，优化管理流
程，落实管理责任，确保资金安全，高投置业制定了《成都高投置业有限公司
车位委托租赁管理办法》，对车位租赁委托、车位租金、租赁服务费、委托租
赁合同、监管等事项做出了详细规定。
5、公司主营业务情况
（1）主营业务概况
高投置业报告期内经营收入主要来源于园区地产及配套的销售与租赁、代
建服务、物业管理、停车场服务、园区管理服务等。最近三年及一期，公司主
营业务收入情况如下：
表：高投置业主营业务收入分析
单位：万元
项目2024 年1-6 月2023 年2022 年2021 年
园区地产的销售- 139,439.87 116.68 936.14
园区房屋的租赁29,710.60 63,799.67 43,363.90 51,489.78
园区配套租售46,957.72 459,774.59 540,632.52 243,003.00
其他园区配套服务：
其中：代建工作经费523.07 1,019.23 1,063.09 1,916.50
物业管理3,221.36 6,135.92 6,206.23 6,412.56
停车场收费1,565.99 3,423.12 2,812.35 3,203.36
园区管理服务77.71 483.41 568.95 475.88
其他10,560.22 45,961.80 8.32 -
主营业务收入小计92,616.67 720,037.61 594,772.02 307,437.20
（2）各板块业务分析
高投置业系高投集团全资二级子公司，系高投集团旗下从事园区开发业务
的核心主体，业务模式与高投集团一致，具体如下：
1）园区房屋租赁：园区建成后，将其中部分物业用于出租从而获取租赁收
入，租赁价格主要采取市场定价方式，通过谈判与招商入驻的企业确定租赁价
格，签订租赁合同。
2）园区配套租售：主要为园区配套人才公寓的租售收入。建成后的人才公
290
寓主要面向成都市、高新区的A/B/C/D 类人才及符合《成都市人才公寓租售管
理办法》或其他相关政策的人员进行租售。
3）园区地产销售：园区开发建设完成后，将部分建成物业进行销售，获取
销售收入。销售过程中主要基于产业集聚的考虑向特定对象进行销售，其定价
方式主要采用市场定价方式。
4）其他园区配套服务：代建工作、物业管理、停车场收费等。
（3）产业园行业相关情况
高投置业系高投集团全资二级子公司，园区开发行业的现状及前景详见本
章节之“（一）发起人/原始权益人二：成都高新投资集团有限公司”之“5、
公司主营业务情况”。
高投置业主营业务所处行业为产业园区开发与运营行业，相关情况详见本
尽调报告“第二章对基础设施项目的尽职调查”之“二、基础设施项目情况”
之“（二）产业园区行业情况”。
（4）行业地位
秉承“发展高科技、实现产业化”的宗旨，经过20 多年的发展，高投置业
已建成天府软件园及天府生命科技园等产业园区项目，先后获得国家优质工程
银质奖、全国建筑装饰金奖、全国物业管理示范工业区、国家物业管理优秀示
范大厦等100 多项殊荣。
高投置业系高投集团全资二级子公司，高投集团整体行业地位详见本章节
之“一、对发起人/原始权益人的尽职调查”之“（一）发起人/原始权益人二：
成都高新投资集团有限公司”之“5、公司主营业务情况”。
（5）竞争优势
高投置业系高投集团全资二级子公司，高投集团整体竞争优势详见本章节
之“一、对发起人/原始权益人的尽职调查”之“（一）发起人/原始权益人二：
成都高新投资集团有限公司”之“5、公司主营业务情况”。
（6）已发行的基础设施REITs 情况
截至本尽调报告出具之日，高投置业未发行过基础设施REITs。
6、财务状况
本部分财务数据来源于高投置业经审计的2021 年、2022 年和2023 年的财
291
务报告以及未经审计的2024 年1-6 月财务报告。
高投置业2021-2023 年的财务报告分别由四川华信（集团）会计师事务所
（特殊普通合伙）进行了审计并出具了川华信审（2022）第0127-034 号、川华
信审（2023）第0216-100 号、川华信审（2024）第0068-075 号的标准无保留意
见的审计报告。高投置业2024 年1-6 月合并及母公司财务报表未经审计。
在阅读下文相关财务报表中的信息时，应当参照高投置业的财务报告及注
释。
若无特别说明，下文所引用的2024 年1-6 月财务数据均来自高投置业2024
年1-6 月合并及母公司财务报表期末数，2023 年财务数据均来自高投置业2023
年财务报告期末数，2022 年财务数据均来自高投置业2023 年财务报告期初数，
2021 年财务数据均来自高投置业2022 年财务报告期初数，均为合并口径数据。
（1）基本财务数据
1）合并资产负债表
表：高投置业近三年及一期合并资产负债表
单位：万元
项目2024 年6 月末2023 年末2022 年末2021 年末
流动资产：
货币资金76,370.32 120,969.32 139,566.21 149,796.16
应收账款49,562.50 51,627.17 19,527.32 29,357.00
预付款项320.34 171.78 198.68 223.57
其他应收款66,412.03 64,230.30 88,293.23 59,836.93
存货3,419,101.40 3,123,674.03 2,438,902.67 2,031,859.95
其他流动资产55,484.89 50,327.53 33,537.53 18,426.36
流动资产合计3,667,251.47 3,411,000.12 2,720,025.65 2,289,499.97
非流动资产：
长期应收款247.53 313.66 370.99 452.41
长期股权投资104.82 106.57 - -
投资性房地产910,950.33 910,412.70 735,412.58 671,005.68
固定资产20,360.27 21,731.71 144,647.14 144,588.31
在建工程4,548.82 0.05 - -
使用权资产1,113.47 1,554.95 1,365.72 1,992.91
无形资产30.71 33.94 43.74 70.96
长期待摊费用1,540.06 1,709.25 1,910.04 107.99
递延所得税资产57,686.10 77,590.40 43,387.12 20,609.58
292
项目2024 年6 月末2023 年末2022 年末2021 年末
其他非流动资产5,637.96 5,637.96 5,637.96 5,663.63
非流动资产合计1,002,220.07 1,019,091.19 932,775.31 844,491.47
资产总计4,669,471.54 4,430,091.31 3,652,800.96 3,133,991.44
流动负债：
应付账款410,607.47 420,407.78 257,191.86 109,968.23
预收款项11,866.65 12,852.19 16,078.16 16,414.56
合同负债118,417.83 115,775.65 48,888.55 64,462.19
应付职工薪酬3,924.08 4,777.90 3,723.62 2,465.82
应交税费2,821.64 61,570.05 23,121.98 3,263.89
其他应付款2,773,267.92 2,748,719.10 2,410,929.44 2,193,711.27
一年内到期的非流动负债59,266.38 108,418.70 103,192.37 3,532.90
其他流动负债9,805.81 9,233.35 2,430.16 2,766.17
流动负债合计3,389,977.77 3,481,754.72 2,865,556.14 2,396,585.02
非流动负债：
长期借款578,051.18 247,913.85 256,605.46 204,700.00
租赁负债200.99 560.89 1,124.56 1,574.70
长期应付款87,569.50 85,454.96 88,869.18 119,479.96
递延收益- - - 998.45
递延所得税负债80,207.19 79,893.98 78,309.42 74,050.60
其他非流动负债112,147.15 108,342.65 - -
非流动负债合计858,176.01 522,166.33 424,908.63 400,803.71
负债合计4,248,153.78 4,003,921.05 3,290,464.77 2,797,388.73
所有者权益：
实收资本（或股本） 150,000.00 150,000.00 150,000.00 150,000.00
资本公积1,082.78 1,082.78 1,082.78 1,082.78
其他综合收益5,890.33 5,890.33 6,811.48 5,812.18
盈余公积9,397.43 9,397.43 8,537.43 5,210.68
未分配利润254,947.22 259,799.72 195,904.51 174,497.07
归属于母公司所有者权益
（或股东权益）合计421,317.76 426,170.26 362,336.20 336,602.71
少数股东权益- - - -
所有者权益（或股东权益）
合计421,317.76 426,170.26 362,336.20 336,602.71
负债和所有者权益（或股东
权益）总计4,669,471.54 4,430,091.31 3,652,800.96 3,133,991.44
2）合并利润表
293
表：高投置业近三年及一期合并利润表
单位：万元
项目2024 年1-6 月2023 年度2022 年度2021 年度
一、营业总收入93,356.19 722,695.93 597,236.11 309,528.16
其中：营业收入93,356.19 722,695.93 597,236.11 309,528.16
二、营业总成本100,859.70 646,805.90 569,667.64 303,466.02
其中：营业成本49,243.65 492,509.46 468,307.00 249,204.44
税金及附加12,426.19 83,799.33 51,558.00 17,573.32
销售费用1,912.91 9,332.34 4,740.03 3,062.84
管理费用1,797.03 4,986.67 4,732.05 4,065.98
财务费用35,479.92 56,178.10 40,330.56 29,559.43
其中：利息费用35,791.37 56,932.88 41,524.34 30,110.50
利息收入338.83 748.53 1,217.02 566.72
加：其他收益400.21 2,853.41 6,899.75 57.64
投资收益（损失以“-”号填列） -1.75 -43.43 - -
公允价值变动收益（损失以“-”号
填列） 19.25 13,263.29 2,885.28 4,621.54
信用减值损失（ 损失以“-”号填
列）
516.30 304.60 -337.65 -406.36
资产处置收益（ 损失以“-”号填
列）
7.69 37.27 - 224.74
三、营业利润-6,561.81 92,305.17 37,015.85 10,559.71
加：营业外收入114.88 906.57 313.34 114.48
减：营业外支出897.76 10.46 2,490.25 1,660.90
四、利润总额-7,344.69 93,201.27 34,838.94 9,013.29
减：所得税费用-2,492.19 22,023.83 10,104.76 3,549.01
五、净利润-4,852.50 71,177.44 24,734.18 5,464.28
减：少数股东损益- - - -
归属于母公司所有者的净利润-4,852.50 71,177.44 24,734.18 5,464.28
六、其他综合收益的税后净额- -921.15 999.31 1,090.73
七、综合收益总额-4,852.50 70,256.29 25,733.49 6,555.01
3）合并现金流量表
表：高投置业近三年及一期合并现金流量表
单位：万元
项目2024 年1-6 月2023 年度2022 年度2021 年度
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金105,250.76 826,182.72 644,509.94 329,358.70
收到的税费返还303.53 446.25 5,511.40 43,965.09
收到其他与经营活动有关的现金23,340.25 50,784.63 107,481.10 178,992.38
294
项目2024 年1-6 月2023 年度2022 年度2021 年度
经营活动现金流入小计128,894.55 877,413.60 757,502.43 552,316.17
购买商品、接受劳务支付的现金228,283.70 1,017,908.37 683,132.73 695,052.33
支付给职工及为职工支付的现金3,608.52 7,601.02 6,667.54 5,970.46
支付的各项税费48,764.54 65,345.82 78,462.35 32,907.60
支付其他与经营活动有关的现金123,231.86 61,898.76 208,098.29 204,808.27
经营活动现金流出小计403,888.62 1,152,753.97 976,360.90 938,738.65
经营活动产生的现金流量净额-274,994.07 -275,340.37 -218,858.46 -386,422.48
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金- - - -
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额- 0.26 0.60 -
收到其他与投资活动有关的现金343.49 686.96 278.77 13,100.57
投资活动现金流入小计343.49 687.22 279.37 13,100.57
购建固定资产、无形资产和其他长
期资产支付的现金
7,128.56 8,776.08 61.89 1,184.74
投资支付的现金- 150.00 - -
支付其他与投资活动有关的现金2,100.00 1,500.00 500.00 -
投资活动现金流出小计9,228.56 10,426.08 561.89 1,184.74
投资活动产生的现金流量净额-8,885.07 -9,738.87 -282.52 11,915.84
三、筹资活动产生的现金流量
取得借款收到的现金409,707.22 100,156.65 58,152.76 65,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金877,935.00 2,371,639.49 1,122,084.60 946,542.78
筹资活动现金流入小计1,287,642.22 2,471,796.14 1,180,237.37 1,011,542.78
偿还债务支付的现金128,754.17 104,199.43 4,032.00 2,111.50
分配股利、利润或偿付利息支付的
现金
62,945.98 26,035.66 14,668.84 12,093.43
支付其他与筹资活动有关的现金856,568.36 2,075,227.90 952,613.12 552,155.99
筹资活动现金流出小计1,048,268.51 2,205,462.99 971,313.96 566,360.92
筹资活动产生的现金流量净额239,373.71 266,333.14 208,923.41 445,181.86
四、汇率变动对现金及现金等价物
的影响- - - -
五、现金及现金等价物净增加额-44,505.42 -18,746.09 -10,217.57 70,675.22
加：期初现金及现金等价物余额120,554.71 139,300.80 149,518.38 78,843.16
六、期末现金及现金等价物余额76,049.30 120,554.71 139,300.80 149,518.38
（2）主要财务指标
高投置业最近三年及一期主要财务指标如下：
表：高投置业近三年及一期主要财务指标
单位：万元
295
财务指标2024 年1-6 月/
2024 年6 月末
2023 年度
/2023 年末
2022 年度
/2022 年末
2021 年度
/2021 年末
资产总额4,669,471.54 4,430,091.31 3,652,800.96 3,133,991.44
负债总额4,248,153.78 4,003,921.05 3,290,464.77 2,797,388.73
所有者权益421,317.76 426,170.26 362,336.20 336,602.71
营业收入93,356.19 722,695.93 597,236.11 309,528.16
净利润-4,852.50 71,177.44 24,734.18 5,464.28
流动比率（倍） 1.08 0.98 0.95 0.96
速动比率（倍） 0.07 0.08 0.10 0.11
资产负债率（%） 90.98 90.38 90.08 89.26
总资产报酬率（%） 0.63 3.71 2.25 1.39
净资产回报率（%） -1.15 18.05 7.08 1.64
存货周转率（次） 0.03 0.18 0.21 0.14
应收账款周转率（次） 1.85 20.31 24.43 18.01
经营活动现金流净额-274,994.07 -275,340.37 -218,858.46 -386,422.48
投资活动现金流净额-8,885.07 -9,738.87 -282.52 11,915.84
筹资活动现金流净额239,373.71 266,333.14 208,923.41 445,181.86
注：上述财务指标的计算公式如下（最近一期数据相关指标未经年化处理）：
流动比率=流动资产/流动负债
速动比率＝（流动资产-存货-合同资产）／流动负债
资产负债率=（负债总额÷资产总额）×100%
总资产报酬率=（利润总额+计入财务费用的利息支出）/资产总额平均值
净资产报酬率=净利润/所有者权益平均值
应收账款周转率＝营业收入／应收账款平均净额
存货周转率＝营业成本/存货平均净额
（3）财务分析
1）资产结构
表：高投置业近三年及一期资产结构
单位：万元、%
项目
2024 年6 月末2023 年末2022 年末2021 年末
金额占比金额占比金额占比金额占比
流动资产：
货币资金76,370.32 1.64 120,969.32 2.73 139,566.21 3.82 149,796.16 4.78
应收账款49,562.50 1.06 51,627.17 1.17 19,527.32 0.53 29,357.00 0.94
预付款项320.34 0.01 171.78 0.00 198.68 0.01 223.57 0.01
296
项目
2024 年6 月末2023 年末2022 年末2021 年末
金额占比金额占比金额占比金额占比
其他应收款66,412.03 1.42 64,230.30 1.45 88,293.23 2.42 59,836.93 1.91
存货3,419,101.40 73.22 3,123,674.03 70.51 2,438,902.67 66.77 2,031,859.95 64.83
其他流动资产55,484.89 1.19 50,327.53 1.14 33,537.53 0.92 18,426.36 0.59
流动资产合计3,667,251.47 78.54 3,411,000.12 77.00 2,720,025.65 74.46 2,289,499.97 73.05
非流动资产：
长期应收款247.53 0.01 313.66 0.01 370.99 0.01 452.41 0.01
长期股权投资104.82 0.00 106.57 0.00 - - - -
投资性房地产910,950.33 19.51 910,412.70 20.55 735,412.58 20.13 671,005.68 21.41
固定资产20,360.27 0.44 21,731.71 0.49 144,647.14 3.96 144,588.31 4.61
在建工程4,548.82 0.10 0.05 0.00 - - - -
使用权资产1,113.47 0.02 1,554.95 0.04 1,365.72 0.04 1,992.91 0.06
无形资产30.71 0.00 33.94 0.00 43.74 0.00 70.96 0.00
长期待摊费用1,540.06 0.03 1,709.25 0.04 1,910.04 0.05 107.99 0.00
递延所得税资产57,686.10 1.24 77,590.40 1.75 43,387.12 1.19 20,609.58 0.66
其他非流动资产5,637.96 0.12 5,637.96 0.13 5,637.96 0.15 5,663.63 0.18
非流动资产合计1,002,220.07 21.46 1,019,091.19 23.00 932,775.31 25.54 844,491.47 26.95
资产总计4,669,471.54 100.00 4,430,091.31 100.00 3,652,800.96 100.00 3,133,991.44 100.00
2021 年-2023 年末及2024 年6 月末， 高投置业资产总额分别为
3,133,991.44 万元、3,652,800.96 万元、4,430,091.31 万元和4,669,471.54 万元，
总资产规模整体呈上升趋势。
①流动资产
从资产结构来看，2021-2023 年末及2024 年6 月末，流动资产占总资产比
重分别为73.05%、74.46%、77.00%及78.54%。高投置业流动资产中主要为存
货，还包括货币资金、其他应收款、其他流动资产等，但占比均较低。
2021 年-2023 年末及2024 年6 月末，高投置业存货分别为2,031,859.95 万
元、2,438,902.67 万元、3,123,674.03 万元及3,419,101.40 万元，占总资产的比重
分别为64.83%、66.77%、70.51%及73.22%。报告期内存货规模总体呈增长趋
势，2022 年末存货比2021 年末增加407,042.72 万元，增幅为20.03%，主要系
存货中开发产品中增加了蓝绸带社区项目、高新西区IC 产业园、铂郡项目、长
岛一期、长岛二期等项目所致；2023 年末存货比2022 年末增加684,771.36 万元，
增幅为28.08%，主要系人工智能创新中心二期、新川生物医药三期、新川二期
人才公寓、新川三期人才公寓、新川四期人才公寓等项目投入较大所致。2024
297
年6 月末存货比2023 年末增加295,427.37 万元，增幅为9.46%，变化不大。
2021 年-2023 年末及2024 年6 月末，高投置业货币资金分别为149,796.16
万元、139,566.21 万元、120,969.32 万元及76,370.32 万元，货币资金占总资产
的比重分别为4.78%、3.82%、2.73%及1.64%，受各项目持续投入资金影响，
报告期内高投置业货币资金呈下降趋势，与业务情况总体匹配。
2021 年-2023 年末及2024 年6 月末，高投置业其他应收款分别为59,836.93
万元、88,293.23 万元、64,230.30 万元及66,412.03 万元，占总资产的比重分别
为1.91%、2.42%、1.45%及1.42%，总体呈波动上升状态。
②非流动资产
2021-2023 年末及2024 年6 月末，非流动资产占总资产比重分别为26.95%、
25.54%、23.00%及21.46%。非流动资产中主要为投资性房地产，还包括固定资
产、递延所得税资产、其他非流动资产等，但占比相对较低。
2021 年-2023 年末及2024 年6 月末，高投置业投资性房地产分别为
671,005.68 万元、735,412.58 万元、910,412.70 万元和910,950.33 万元，占总资
产的比重分别为21.41%、20.13%、20.55%和19.51%。2022 年末投资性房地产
比2021 年末增加64,406.90 万元，增幅为9.60%，主要系部分项目完工转入投
资性房地产所致；2023 年末投资性房地产比2022 年末增加175,000.12 万元，增
幅为23.80%，主要系空港新城企业总部房产从固定资产转换为投资性房地产核
算所致。2024 年6 月末投资性房地产与2023 年末基本持平。
2）负债情况
表：高投置业近三年及一期负债情况
单位：万元、%
项目
2024 年6 月末2023 年末2022 年末2021 年末
金额占比金额占比金额占比金额占比
流动负债：
应付账款410,607.47 9.67 420,407.78 10.50 257,191.86 7.82 109,968.23 3.93
预收款项11,866.65 0.28 12,852.19 0.32 16,078.16 0.49 16,414.56 0.59
合同负债118,417.83 2.79 115,775.65 2.89 48,888.55 1.49 64,462.19 2.30
应付职工薪酬3,924.08 0.09 4,777.90 0.12 3,723.62 0.11 2,465.82 0.09
应交税费2,821.64 0.07 61,570.05 1.54 23,121.98 0.70 3,263.89 0.12
其他应付款2,773,267.92 65.28 2,748,719.10 68.65 2,410,929.44 73.27 2,193,711.27 78.42
298
项目
2024 年6 月末2023 年末2022 年末2021 年末
金额占比金额占比金额占比金额占比
一年内到期的非
流动负债
59,266.38 1.40 108,418.70 2.71 103,192.37 3.14 3,532.90 0.13
其他流动负债9,805.81 0.23 9,233.35 0.23 2,430.16 0.07 2,766.17 0.10
流动负债合计3,389,977.77 79.80 3,481,754.72 86.96 2,865,556.14 87.09 2,396,585.02 85.67
非流动负债：
长期借款578,051.18 13.61 247,913.85 6.19 256,605.46 7.80 204,700.00 7.32
租赁负债200.99 0.00 560.89 0.01 1,124.56 0.03 1,574.70 0.06
长期应付款87,569.50 2.06 85,454.96 2.13 88,869.18 2.70 119,479.96 4.27
递延收益- - - - - - 998.45 0.04
递延所得税负债80,207.19 1.89 79,893.98 2.00 78,309.42 2.38 74,050.60 2.65
其他非流动负债112,147.15 2.64 108,342.65 2.71 - - - -
非流动负债合计858,176.01 20.20 522,166.33 13.04 424,908.63 12.91 400,803.71 14.33
负债合计4,248,153.78 100.00 4,003,921.05 100.00 3,290,464.77 100.00 2,797,388.73 100.00
2021 年-2023 年末及2024 年6 月末， 高投置业负债总额分别为
2,797,388.73 万元、3,290,464.77 万元、4,003,921.05 万元和4,248,153.78 万元，
总负债规模整体上升。
①流动负债
2021-2023 年末及2024 年6 月末，流动负债占总负债比重分别为85.67%、
87.09%、86.96%及79.80%。高投置业流动负债主要为其他应付款，还包括应付
账款、合同负债、一年内到期的非流动负债等，总体占比不高。
2021 年-2023 年末及2024 年6 月末， 高投置业其他应付款分别为
2,193,711.27 万元、2,410,929.44 万元、2,748,719.10 万元及2,773,267.92 万元，
占总负债的比重分别为78.42%、73.27%、68.65%及65.28%。报告期内，2022
年末其他应付款比2021 年末增加217,218.17 万元，增幅为9.90%；2023 年末其
他应付款比2022 年末增加了337,789.66 万元，增幅为14.01%；2024 年6 月末
其他应付款比2023 年末增加24,548.82 万元，增幅为0.89%。总体而言，报告
期内其他应付款无重大变动。
2021 年-2023 年末及2024 年6 月末，高投置业应付账款分别为109,968.23
万元、257,191.86 万元、420,407.78 万元及410,607.47 万元，应付账款占总负债
的比重分别为3.93%、7.82%、10.50%及9.67%。报告期内，随着公司业务体量
扩大、项目投入增加，应付账款金额总体呈增长态势。
299
2021 年-2023 年末及2024 年6 月末，高投置业一年内到期的非流动负债分
别为3,532.90 万元、103,192.37 万元、108,418.70 万元及59,266.38 万元，占总
负债的比重分别为0.13%、3.14%、2.71%及1.40%。2022 年度一年内到期的非
流动负债大幅增加，主要系前期发行ABS 产生的部分内部长期应付款即将于
2023 年度到期所致。2024 年6 月末一年内到期的非流动负债相较2023 年末下
降45.34%，主要系因为一年内到期的长期借款金额有所减少。
②非流动负债
2021-2023 年末及2024 年6 月末，非流动负债占总负债比重分别为14.33%、
12.91%、13.04%及20.20%。高投置业非流动负债主要为长期借款，也包括长期
应付款、递延所得税负债、其他非流动负债等。
2021 年-2023 年末及2024 年6 月末，高投置业长期借款分别为204,700.00
万元、256,605.46 万元、247,913.85 万元及578,051.18 万元，长期借款占总负债
的比重分别为7.32%、7.80%、6.19%及13.61%。其中，2022 年较2021 年增加
了51,905.46 万元，增幅为25.36%，主要系融资需求扩大、抵押借款增加所致；
2023 年较2022 年减少了8,691.61 万元，降幅为3.39%；2024 年6 月末较2023
年增加了330,137.33 万元，增幅为133.17%，主要系因项目需要新增对外融资。
2021 年-2023 年末及2024 年6 月末， 高投置业长期应付款分别为
119,479.96 万元、88,869.18 万元、85,454.96 万元及87,569.50 万元，占总负债的
比重分别为4.27%、2.70%、2.13%及2.06%，报告期内总体呈波动减少趋势。
2021 年-2023 年末及2024 年6 月末，高投置业递延所得税负债分别为
74,050.60 万元、78,309.42 万元、79,893.98 万元及80,207.19 万元，占总负债的
比重分别为2.65%、2.38%、2.00%及1.89%，总体保持稳定。
2021 年-2023 年末及2024 年6 月末，高投置业其他非流动负债分别为0.00
万元、0.00 万元、108,342.65 万元及112,147.15 万元，占总负债的比重分别为
0.00%、0.00%、2.71%及2.64%。2023 年新增大额其他非流动负债，主要系本
期将未办理土增税清算项目的税金重分类到其他非流动负债所致。
3）所有者权益情况
所有者权益方面，2021 年-2023 年末及2024 年6 月末，高投置业所有者权
益呈波动增长，分别为336,602.71 万元、362,336.20 万元、426,170.26 万元及
300
421,317.76 万元。
高投置业所有者权益主要由实收资本和未分配利润构成。报告期内，高投
置业实收资本维持为150,000 万元；未分配利润分别为174,497.07 万元、
195,904.51 万元、259,799.72 万元和254,947.22 万元，占所有者权益的比例分别
为51.84%、54.07%、60.96%及60.51%。
4）盈利情况
2021-2023 年度及2024 年1-6 月，高投置业营业收入分别为309,528.16 万
元、597,236.11 万元、722,695.93 万元和93,356.19 万元，其中2021 年及2022
年由于确认多个园区配套项目销售收入而处于较高水平。
2021-2023 年度及2024 年1-6 月，高投置业营业利润分别为10,559.71 万元、
37,015.85 万元、92,305.17 万元和-6,561.81 万元。2021-2023 年度及2024 年1-6
月，高投置业净利润分别为5,464.28 万元、24,734.18 万元、71,177.44 万元和-
4,852.50 万元，2022 年，高投置业净利润较2021 年增长19,269.90 万元，增幅
为352.65%；2023 年，高投置业净利润较2022 年增长46,443.26 万元，增幅为
187.77%。最近三年净利润波动较大主要系京东方人才公寓（朗悦府）等多个园
区配套交付，销售收入快速增长所致。最近一期净利润为负主要系受业务性质
影响上半年收入确认较少、叠加财务费用较高且为刚性支出所致。
2021-2023 年度及2024 年1-6 月，公司销售费用、管理费用和财务费用合
计分别为36,688.26 万元、49,802.65 万元、70,497.11 万元和39,189.86 万元。费
用构成中，财务费用占比较大，2021-2023 年度和2024 年1-6 月财务费用分别
为29,559.43 万元、40,330.56 万元、56,178.10 万元和35,479.92 万元，2022 年财
务费用较2021 年增加了10,771.13 万元，增幅为36.44%，2023 年财务费用较
2022 年增加了15,847.54 万元，增幅为39.29%，上述增长主要系随着有息负债
增加、相应利息支出规模增长所致。
5）现金流量情况
表：高投置业近三年及一期合并现金流量表主要指标
单位：万元
项目2024 年1-6 月2023 年度2022 年度2021 年度
经营活动产生的现金流量净额-274,994.07 -275,340.37 -218,858.46 -386,422.48
投资活动产生的现金流量净额-8,885.07 -9,738.87 -282.52 11,915.84
301
项目2024 年1-6 月2023 年度2022 年度2021 年度
筹资活动产生的现金流量净额239,373.71 266,333.14 208,923.41 445,181.86
现金及现金等价物净增加额-44,505.42 -18,746.09 -10,217.57 70,675.22
经营活动现金流方面，2021-2023 年度和2024 年1-6 月，高投置业经营活
动净现金流分别为-386,422.48 万元、-218,858.46 万元、-275,340.37 万元和-
274,994.07 万元。其中，2022 年较2021 年增加了167,564.02 万元，增幅为
43.36%，主要系高投置业在建项目逐步结转销售从而销售商品、提供劳务收到
的现金增多所致；2023 年较2022 年下降了56,481.91 万元，降幅为25.81%。报
告期内经营活动现金流持续为负，主要系报告期内人工智能创新中心二期、新
川生物医药三期项目、新川二三四期人才公寓等项目的投入建设成本支出规模
较大所致。
投资活动现金流方面，2021-2023 年度和2024 年1-6 月公司投资活动净现
金流量净额分别为11,915.84 万元、-282.52 万元、-9,738.87 万元和-8,885.07 万
元。其中，2022 年较2021 年下降了12,198.36 万元，降幅为102.37%，主要系
本年度收回的统借统还本金减少所致；2023 年较2022 年下降了9,456.35 万元，
降幅为3,347.14%，主要系本期自营项目投入较大，购建固定资产、无形资产和
其他长期资产支付的现金大幅增加所致。
2021 年-2023 年度和2024 年1-6 月，高投置业筹资活动产生的现金流量净
额分别为445,181.86 万元、208,923.41 万元、266,333.14 万元和239,373.71 万元。
其中，2022 年较2021 年下降了236,258.45 万元，降幅为53.07%，主要系本年
度归还拆借资金增加所致；2023 年较2022 年增加了57,409.73 万元，增幅为
27.48%。
7、历史信用状况
经基金管理人、计划管理人、法律顾问查询中国人民银行出具的《企业信
用报告》及对相关公开信息的查询结果，截至对应查询日，高投置业不存在重
大违法、违规或不诚信行为，未被列入失信被执行人名单、失信生产经营主体
名单或其他失信主体名单，相关公开信息未显示近三年及一期内高投置业在所
涉领域存在失信记录，或被暂停或限制进行融资，或存在因违法违规经营而受
到主管部门重大行政处罚的情形。
经查询中国执行信息公开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn），截至对应查
302
询日，未在前述网站公布的信息中发现高投置业被纳入被执行人或失信被执行
人名单的情况。
8、资本市场公开融资情况
截至本尽调报告出具之日，高投置业无资本市场公开融资。
9、主要债务情况
截至2024年6月30日，高投置业合并口径有息债务63.73亿元，其中长期借
款为57.81亿元、一年内到期的非流动负债为5.93亿元。
10、依法合规拥有项目所有权、经营权和收益权情况
如本尽调报告“第二章对基础设施项目的尽职调查”之“二、基础设施项
目情况”之“（三）基础设施项目合规情况”之“1、基础设施项目权属和资产
范围”所述，高投置业依法合规拥有天府软件园一期项目所有权、经营权和收
益权。截至本尽调报告书出具之日，资产重组已完成，上述权利的权属方已变
更为项目公司高投合顺。
11、转让基础设施项目的内部授权
如本尽调报告“第二章对基础设施项目的尽职调查”之“二、基础设施项
目情况”之“（三）基础设施项目合规情况”之“4、基础设施项目转让行为合
法性及有效性”之“（2）内部审批”所述，高投置业已履行所需的内部决策程
序。
12、转让基础设施项目的外部有权机构审批情况
如本尽调报告“第二章对基础设施项目的尽职调查”之“二、基础设施项
目情况”之“（三）基础设施项目合规情况”之“4、基础设施项目转让行为合
法性及有效性”之“（3）外部审批”所述，高投置业已完成所需的外部审批程
序。
13、持有或运营同类型基础设施资产情况
详见本尽调报告“第二章对基础设施项目的尽职调查”之“三、同业竞争
与关联交易”之“（一）利益冲突情形”之“3、原始权益人持有的其他同类资
产”。
14、发行REITs后可使用持有的同类资产进行扩募情况
截至本尽调报告出具之日，高投置业主要已建成的同类可扩募资产共计5
303
项，具体情况如下表所示：
表：高投置业主要可扩募资产情况
资产名称
所在
区域
资产
运营年限
建筑面积
（万m2）
可租
面积
（万m2）
决算
总投资
（亿元）
直接或
间接持
股比例
天府软件园C 区
成都
高新区
15 年21.88 15.64 12.70
100%
天府软件园D 区14 年14.78 10.22 8.00
天府软件园E 区12 年21.03 17.17 11.50
天府软件园G 区北12 年3.58 2.83 3.51
天府生命科技园13 年10.78 7.66 6.02
合计- - 72.05 53.52 41.73 -
（三）原始权益人的主要义务
结合《基础设施基金指引》等相关法律文件规定或约定，原始权益人主要
义务如下：
1、不侵占、损害基础设施基金所持有的基础设施项目；
2、配合基金管理人、基金托管人以及其他为基础设施基金提供服务的专业
机构履行职责；
3、确保基础设施项目真实、合法，确保向基金管理人、计划管理人、财务
顾问等机构提供的文件资料真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述
或者重大遗漏；
4、及时移交基础设施项目及相关印章证照、账册合同、账户管理权限等；
5、及时配合项目公司到工商行政管理机关提交办理项目公司股权转让的相
关资料，办理股权变更的工商变更登记手续；
6、法律法规及相关协议约定的其他义务。
原始权益人已针对上述义务出具了《关于相关义务的承诺函》。
（四）原始权益人及控股股东、实际控制人承诺函
1、国家发改委申报阶段的相关承诺
（1）《关于申请试点发行基础设施REITs 相关事项的承诺函》
高投集团及高投置业已分别出具《关于申请试点发行基础设施REITs 相关
事项的承诺函》，承诺如下事项：
1）高投集团（作为发起人及原始权益人二）
“1）高投集团成立于1996 年10 月28 日，注册资本为2,069,553.769703 万
304
元人民币，成都高新技术产业开发区国资金融局持有高投集团90%股权，四川
省财政厅持有高投集团10%股权。高投集团根据中华人民共和国适用法律依法
有效设立并合法有效存续，不存在破产清算、重整等类似情形。高投集团自设
立以来，企业信用稳健、内部控制制度健全，在产业园投资、建设和运营领域
具有持续经营能力。
2）高投集团已经根据要求提供了本次申报所必需的、完整的、真实的原始
书面材料、副本材料或其他材料，高投集团承诺并确认前述文件和材料真实、
有效、合规、完备，不存在任何隐瞒、虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，
文件和材料上所有签字与印章真实，文件和材料如为副本或复印件的，该等副
本与正本一致，复印件与原件一致。高投集团按要求向本项目专项法律顾问、
审计机构等相关参与机构提供的所有文件资料和信息均真实、完整、有效，且
已将一切足以影响该等参与机构出具本项目相关报告或法律意见的全部事实向
其披露，无任何隐瞒、遗漏、虚假或误导之处。
3）最近三年（自2020 年1 月1 日至承诺函出具之日），高投集团在投资
建设、生产运营、金融监管、市场监管、税务、商务、规划、土地、安全、环
保、消防、劳保等方面无重大违法违规记录；天府软件园一期项目和由高投集
团投资、建设、运营的产业园项目（包括但不限于本项目涉及的盈创动力大厦
项目）运营期间未出现安全、质量、环保方面的重大问题。
4）高投集团作为盈创动力大厦项目的建设单位，通过协议出让的方式合法
取得盈创动力大厦项目的建设用地使用权，并支付完毕相关土地出让金和涉及
的税费，原土地使用权的取得合法合规；盈创动力大厦项目立项、环评、规划、
施工、竣工、消防等开发建设和验收手续合法合规或已合法合规地补办了必要
手续；盈创动力大厦项目涉及的建（构）筑物规划用途、实际用途符合工业用
地使用相关规定及政策，盈创动力大厦项目运营和管理符合产业导向和整体规
划要求，不存在影响盈创动力大厦项目正常持续运营的情形。如盈创动力大厦
项目因历史瑕疵问题导致高投集团或下属公司拟设立的项目公司承担任何责任
或损失的，高投集团将向项目公司承担相应赔偿责任。
5）天府软件园一期项目和盈创动力大厦项目符合税收、国有资产转让等政
策规定，不存在重大瑕疵和合规性风险。
305
6）高投集团对拟作为基础设施项目的盈创动力大厦项目享有完全所有权及
经营权利，该项目现金流的产生是基于真实、合法的经营活动。高投集团承诺
将按本项目交易安排适时将盈创动力大厦项目资产以增资或实物出资等方式合
法转至高投集团或下属公司拟设立的项目公司。
7）高投集团已经披露了基础设施REITs 所涉转让事项相关的所有限定条件，
对项目公司股权转让和基础设施项目转让的转让限定条件不存在任何缺失、遗
漏或虚假陈述并将依法依规办理所有与项目公司股权转让和基础设施项目转让
相关手续。如有缺失、遗漏或虚假陈述，高投集团承诺承担相应法律责任。
8）高投集团承诺基础设施REITs 获得的90%（含）以上的净回收资金
（指扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等的资金后的回
收资金）将再次投入到包括但不限于新川IV46IV47 号地块医学中心项目、新川
V5V9V23V24 号地块软件园项目、新川建木荟建筑产业园项目和新川网易成都
研究院项目（以最终实际募集资金金额和确定的使用安排为准）。高投集团承
诺募集资金拟投资的固定资产投资项目情况真实、合法，项目符合国家重大战
略、发展规划、产业政策，符合高投集团主营业务，募集资金的前述用途安排
出于高投集团的真实经营需求，不存在违法违规行为。
9）基础设施REITs 发行或存续期间，如税务部门要求补充缴纳发行基础设
施REITs 过程中可能涉及的相关税费，高投集团、高投集团控股子公司将按要
求缴纳（或全额补偿其他相关缴税主体）相应税金（含滞纳金或罚金）并承担
所有相关经济和法律责任。
10）就基础设施项目的运营管理相关事宜，高投集团承诺将提供有效的保
障措施以促进基础设施项目持续健康平稳运营。”
2）高投置业（作为原始权益人一）
“1）高投置业成立于2002 年1 月8 日，注册资本为150,000 万元人民币，
成都高投产城建设集团有限公司持有高投置业100%股权。高投置业根据中华人
民共和国适用法律依法有效设立并合法有效存续，不存在破产清算、重整等类
似情形。高投置业自设立以来，企业信用稳健、内部控制制度健全，在产业园
投资、建设和运营领域具有持续经营能力。
2）高投置业已经根据要求提供了本次申报所必需的、完整的、真实的原始
306
书面材料、副本材料或其他材料，高投置业承诺并确认前述文件和材料真实、
有效、合规、完备，不存在任何隐瞒、虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，
文件和材料上所有签字与印章真实，文件和材料如为副本或复印件的，该等副
本与正本一致，复印件与原件一致。高投置业按要求向本项目专项法律顾问、
审计机构等相关参与机构提供的所有文件资料和信息均真实、完整、有效，且
已将一切足以影响该等参与机构出具本项目相关报告或法律意见的全部事实向
其披露，无任何隐瞒、遗漏、虚假或误导之处。
3）最近三年（自2020 年1 月1 日至承诺函出具之日），高投置业在投资
建设、生产运营、金融监管、市场监管、税务、商务、规划、土地、安全、环
保、消防、劳保等方面不存在重大违法违规记录，由高投置业投资、建设、运
营的产业园项目（包括但不限于本项目涉及的天府软件园一期项目）在运营期
间未出现生产运营、安全、质量、环保等方面重大问题。
4）高投置业作为天府软件园一期项目的建设单位，通过协议出让的方式合
法取得天府软件园一期项目的建设用地使用权，并支付完毕相关土地出让金和
涉及的税费，原土地使用权的取得合法合规；天府软件园一期项目立项、环评、
规划、施工、竣工、消防等开发建设和验收手续合法合规或已合法合规地补办
了必要手续；天府软件园一期项目涉及的建（构）筑物规划用途、实际用途符
合工业用地使用相关规定及政策，天府软件园一期项目运营和管理符合产业导
向和整体规划要求，不存在影响天府软件园一期项目正常持续运营的情形。如
天府软件园一期项目因历史瑕疵问题导致高投置业或下属公司拟设立的项目公
司承担任何责任或损失的，高投置业将向项目公司承担相应赔偿责任。
5）天府软件园一期项目符合税收、国有资产转让等政策规定，不存在重大
瑕疵和合规性风险。
6）高投置业对拟作为基础设施项目的天府软件园一期项目享有完全所有权
及经营权利，该项目现金流的产生是基于真实、合法的经营活动。高投置业承
诺将按本项目交易安排适时将天府软件园一期项目资产以增资或实物出资等方
式合法转至项目公司。
7）高投置业已经披露了基础设施REITs 所涉转让事项相关的所有限定条件，
对拟设立的项目公司股权转让和天府软件园一期项目转让的转让限定条件不存
307
在任何缺失、遗漏或虚假陈述，将依法依规办理所有与项目公司股权转让和天
府软件园一期项目转让相关手续。如有缺失、遗漏或虚假陈述，高投置业承诺
承担相应法律责任。
8）高投置业承诺将通过基础设施REITs 获得的90%（含）以上的净回收
资金（指扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等的资金后
的回收资金）再次投入到包括但不限于新川IV46IV47 号地块医学中心项目、新
川V5V9V23V24 号地块软件园项目、新川建木荟建筑产业园项目和新川网易成
都研究院项目（以最终实际募集资金金额和确定的使用安排为准）。高投置业
承诺募集资金拟投资的固定资产投资项目情况真实、合法，项目符合国家重大
战略、发展规划、产业政策，符合高投置业主营业务，募集资金的前述用途安
排出于高投置业的真实经营需求，不存在违法违规行为。
9）基础设施REITs 发行或存续期间，如税务部门要求补充缴纳发行基础设
施REITs 过程中可能涉及的相关税费，高投置业、高投置业控股子公司将按要
求缴纳（或全额补偿其他相关缴税主体）相应税金（含滞纳金或罚金）并承担
所有相关经济和法律责任。
10）就天府软件园一期项目的运营管理相关事宜，高投置业承诺将提供有
效的保障措施以促进天府软件园一期项目持续健康平稳运营。”
（2）《关于申请试点发行基础设施REITs 相关税收缴纳情况的承诺函》
高投集团及高投置业已分别出具《关于申请试点发行基础设施REITs 相关
税收缴纳情况的承诺函》，承诺如下事项：
“1.向发展改革委等监管机构提供的纳税方案与向税务部门提供的纳税方
案完全一致。
2.基础设施REITs 发行或存续期间，如税务部门要求补充缴纳发行基础
设施REITs 过程中可能涉及的相关税费，本公司、本公司控股子公司将按要求
缴纳（或全额补偿其他相关缴税主体）相应税金（含滞纳金或罚金）并承担所
有相关经济和法律责任，不将相关税收风险转由基础设施REITs 基金管理人或
投资人承担。”
（3）《关于申请试点发行基础设施REITs 底层资产有关事项的承诺函》
高投集团及高投置业已分别出具《关于申请试点发行基础设施REITs 底层
308
资产有关事项的承诺函》，承诺如下事项：
“一、本项目申请发行基础设施REITs 的底层资产及底层资产不可分割的
建筑物中，不存在未办理投资管理、规划、用地、施工许可和产权登记手续的
连廊、夹层等建筑。
二、本项目近3 年收入和未来收入预测中均不含政府补贴资金。
三、本项目近3 年运营指标和经营收入等历史经营情况真实、完整，不存
在通过各种手段突击虚增运营收入的情况。”
2、申报证监会、交易所阶段的相关承诺函
（1）高投集团、高投产城和高投置业已分别出具关于购回份额的承诺函，
承诺如下：
1）高投集团
“如本公司及本公司的控股股东和实际控制人、高投置业及高投置业的控
股股东和实际控制人提供的文件资料存在隐瞒重要事实或者编造重大虚假内容
等重大违法违规行为的，本公司承诺购回基础设施基金的全部基金份额或基础
设施项目权益。”
2）高投产城（作为原始权益人高投置业的控股股东）
“如本公司及高投置业提供的文件资料存在隐瞒重要事实或者编造重大虚
假内容等重大违法违规行为的，本公司承诺购回基础设施基金的全部基金份额
或基础设施项目权益。”
3）高投置业
“如本公司及本公司的控股股东、实际控制人提供的文件资料存在隐瞒重
要事实或者编造重大虚假内容等重大违法违规行为的，本公司承诺购回基础设
施基金的全部基金份额或基础设施项目权益。”
（2）高投集团和高投置业已分别出具《关于申报材料真实、准确及完整
的承诺函》，承诺如下：
1）高投集团
“本公司及高投置业就本次申报所提供的所有文件和材料均真实、有效、
合规、完备，不存在任何隐瞒、虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，文件上
所有签字与印章真实，副本与正本一致、复印件与原件一致。”
309
2）高投置业
“本公司就本次申报所提供的所有文件和材料均真实、有效、合规、完备，
不存在任何隐瞒、虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，文件上所有签字与印
章真实，副本与正本一致、复印件与原件一致。”
（3）高投集团、高投产城和高投置业已分别出具《避免同业竞争的承诺
函》，详见本尽调报告之“第二章对基础设施项目的尽职调查”之“三、同业
竞争与关联交易”之“（三）利益冲突防范措施”之“3、原始权益人”。
（4）高投集团、高投置业已分别出具《关于相关义务的承诺函》，承诺
如下：
“1.不侵占、损害基础设施基金所持有的基础设施项目；
2.配合基金管理人、基金托管人以及其他为基础设施基金提供服务的专业
机构履行职责；
3.确保基础设施项目真实、合法，确保向基金管理人、计划管理人、财务
顾问等机构提供的文件资料真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述
或者重大遗漏；
4.及时移交基础设施项目及相关印章证照、账册合同、账户管理权限等；
5.及时配合项目公司到工商行政管理机关提交办理项目公司股权转让的相
关资料，办理股权变更的工商变更登记手续；
6.法律法规及相关协议约定的其他义务。”
（5）高投集团、高投置业已分别出具《募集资金用途承诺函》，高投产
城作为高投置业的控股股东已出具《募集资金监督承诺函》，详见本尽调报告
“第三章对业务参与人的尽职调查”之“一、对发起人/原始权益人的尽职调
查”之“（六）回收资金管理安排”。
（6）高投集团和高投置业已分别出具关于其他相关事项的承诺函，承诺
如下：
1）高投集团
“1.如基础设施项目因历史瑕疵问题导致对应项目公司成都高投合顺企业
管理有限公司（以下简称“高投合顺”）、成都高投盈创融顺企业管理有限公
司（以下简称“盈创融顺”）承担任何责任或损失的，本公司将向项目公司高
310
投合顺及盈创融顺承担相应赔偿责任。
2.本公司向基础设施基金转让盈创融顺股权、高投置业向基础设施基金转
让高投合顺股权，符合地方政府性债务管理的规定，不会新增地方政府隐性债
务。
3.若基础设施项目因租赁合同未备案问题导致基础设施基金或项目公司高
投合顺及盈创融顺承担任何责任或损失的，本公司将向基础设施基金或项目公
司高投合顺及盈创融顺承担相应赔偿责任。
4.基础设施项目配套设施及设备用房等已登记或未来将登记为全体业主共
有的资产不属于本次发行基础设施基金的入池资产范围，本公司将采取有效措
施积极对该等资产进行管理（包括但不限于日常维护、维修维保、更新改造
等），确保不影响基础设施项目的稳定运营。若后续因该等资产管理问题导致
基础设施基金或盈创融顺、高投合顺承担超出其作为业主角色责任范围的任何
责任或损失，本公司将向基础设施基金或盈创融顺、高投合顺承担相应赔偿责
任。”
2）高投置业
“1.如天府软件园一期项目因历史瑕疵问题导致项目公司成都高投合顺企
业管理有限公司（以下简称“高投合顺”）承担任何责任或损失的，本公司将
向高投合顺承担相应赔偿责任。
2.本公司向基础设施基金转让高投合顺股权，符合地方政府性债务管理的
规定，不会新增地方政府隐性债务。
3.若天府软件园一期项目因租赁合同未备案问题导致基础设施基金或高投
合顺承担任何责任或损失的，本公司将向基础设施基金或高投合顺承担相应赔
偿责任。
4.天府软件园一期项目配套设施及设备用房等未来将登记为全体业主共有
的资产不属于本次发行基础设施基金的入池资产范围，本公司将采取有效措施
积极对该等资产进行管理（包括但不限于日常维护、维修维保、更新改造等），
确保不影响天府软件园一期项目的稳定运营。若后续因该等资产管理问题导致
基础设施基金或高投合顺承担超出其作为业主角色责任范围的任何责任或损失，
本公司将向基础设施基金或高投合顺承担相应赔偿责任。”
311
（五）回收资金的用途
本项目中，原始权益人全部净回收资金（扣除用于偿还相关债务、缴纳税
费、按规则参与战略配售等的资金后的回收资金）预计为4.10 亿元（以最终实
际获批发行及缴税情况而定），拟用于新川IV46IV47 号地块医学中心、新川
V5V9V23V24 号地块软件园、新川建木荟建筑产业园及新川网易成都研究院4
个项目。上述4 个项目均系产业园区项目，非商业或住宅项目，属于未列入
《产业结构调整指导目录》的允许类项目，有助于带动成渝地区双城经济圈产
业发展，符合国家相关宏观政策及规划，满足国家发改委958 号文相关要求。
具体情况如下：
表：回收资金拟投资的固定资产投资项目情况
项目名称
新川IV46IV47
号地块医学中心
项目
新川V5V9V23V24
号地块软件园项目
新川建木荟建筑
产业园项目
新川网易成都
研究院项目
项目总投资
（万元）
260,000 272,000 140,000 155,000
项目资本金
（万元）
74,500 78,900 41,200 45,300
项目资本金缺口
（万元）（注1）
15,065 15,076 10,721 300
拟使用募集资金
规模（万元）
（注2）
15,000 15,000 10,700 300
募集资金投入项
目的具体方式
项目资本金项目资本金项目资本金项目资本金
建设内容和规模
项目占地面积约
92.20 亩， 总建
筑面积约35.60
万平米，地上约
26.60 万平米，
地下约9 万平
米。主要建设写
字楼及其商业配
套
项目占地面积约
130.30 亩， 总建筑
面积约35 万平方
米， 其中地上约
26.70 万平方米，地
下约8.30 万平方
米。主要建设写字
楼及其商业配套
项目占地面积约
27 亩，总建筑面
积约15 万平
米，其中地上约
11 万平米，地下
约4 万平米。主
要修建写字楼及
其商业配套。
项目占地面积约
95.73 亩，总建筑
面积约16.20 万
平米，其中地上
约10.10 万平
米，地下约6.10
万平米。主要为
研发中心、设计
中心、工程技术
中心、培训中心
等科研设计建筑
前期工作进展
已于2022 年5
月27 日在成都
高新区发展改革
局备案
（备案号：川投
资备【2205-
510109-04-01-
已于2022 年3 月22
日在成都高新区发
展改革局备案
（ 备案号： 川投资
备【2203-510109-
04-01-146669 】
FGQB-0209 号）
已于2022 年3
月22 日在成都
高新区发展改革
局备案
（备案号：川投
资备【2203-
510109-04-01-
已于2021 年1 月
22 日在成都高新
区发展改革局备
案
（备案号：川投
资备【2101-
510109-04-01-
312
项目名称
新川IV46IV47
号地块医学中心
项目
新川V5V9V23V24
号地块软件园项目
新川建木荟建筑
产业园项目
新川网易成都
研究院项目
940276 】FGQB-
0365 号）
257917 】FGQB-
0210 号）
211016 】FGQB-
0028 号
开工时间
2023 年10 月
（已开工）
2023 年10 月
（已开工）
2023 年12 月
（已开工）
2022 年5 月
（已开工）
注1：项目资本金缺口为截至2024 年9 月30 日数据。
注2：原始权益人将根据实际基金发售及纳税情况调整投向上述四个项目的募集资金
总额，并视项目实际资金需求调整各项目间的募集资金分配，或将部分资金用于非资本金
部分。
（六）回收资金管理安排
1、原始权益人涉及房地产开发业务情况
发起人及原始权益人二高投集团、原始权益人一高投置业，营业执照经营
范围均包含房地产开发经营，具备房地产开发资质，公司业务涉及房地产开发
存量业务。高投集团及高投置业作为成都高新区最大的国有企业平台，虽从事
一定的房地产开发业务，但以园区配套人才公寓为主，商业及住宅业务占比很
低，整体符合国家对房地产的宏观政策调控要求，且不存在违反监管政策及规
定的情形。
本次项目净回收资金最终用于四个产业园区项目（以下简称“募投项
目”），项目业主方分别为高投置业下属4 家全资项目公司（以下合称“4 家
公司”），与原始权益人或其持有的其他主体能充分隔离，具备独立性。
（1）资产：4 家公司独立拥有对应募投项目的产权，募投项目权属清晰、
资产范围明确，与原始权益人旗下其他资产可明确区分，具备资产独立性。
（2）业务：4 家公司专门负责各自对应募投项目的建设和运营，不与原始
权益人或其持有的其他主体所开展的项目相混同，具备业务独立性。
（3）财务：4 家公司拥有单独的银行账户，财务报表单独进行核算，独立
对外纳税，具备财务独立性。
（4）人员：4 家公司的财务管理等相关工作由专人负责，与原始权益人自
313
身层面相关人员不一致，以保障人员的独立性。
（5）机构：4 家公司均为独立的法人实体，自身可独立开展业务、签署合
同等，具备机构独立性。
2、原始权益人募集资金用途承诺
高投集团和高投置业分别出具了《募集资金用途承诺函》，具体如下：
（1）高投集团（作为原始权益人之一，以及原始权益人高投置业的间接
控股股东）
“就发行基础设施REITs 的募集资金净额（即本公司向基础设施基金出售
基础设施项目对应的项目公司股权而获得基础设施基金公开发售基金份额募集
的资金，在扣除偿还外部债务、本公司认购基金份额出资以及缴纳相关税费等
费用后的净额），本公司作为项目发起人及原始权益人、以及原始权益人高投
置业的间接控股股东，特作出如下承诺：
1.严格确保发行基础设施REITs 的募集资金净额用于新川IV46IV47 号地块
医学中心项目、新川V5V9V23V24 号地块软件园项目、新川建木荟建筑产业园
项目和新川网易成都研究院项目（或根据届时相关法律法规要求履行适当变更
程序后的其他用途）。
2.严格管控本公司及高投置业发行基础设施REITs 的募集资金净额，除上
述用途外，确保不会流入房地产开发领域。
3.如违反上述承诺，愿接受监管机关的相关处罚。”
（2）高投置业
“就发行基础设施REITs 的募集资金净额（即本公司向基础设施基金出售
基础设施项目对应的项目公司股权而获得基础设施基金公开发售基金份额募集
的资金，在扣除偿还外部债务、本公司认购基金份额出资以及缴纳相关税费等
费用后的净额），本公司特作出如下承诺：
1.严格确保发行基础设施REITs 的募集资金净额用于新川IV46IV47 号地块
医学中心项目、新川V5V9V23V24 号地块软件园项目、新川建木荟建筑产业园
项目和新川网易成都研究院项目（或根据届时相关法律法规要求履行适当变更
程序后的其他用途）。
2.严格管控本公司发行基础设施REITs 的募集资金净额，除上述用途外，
314
确保不会流入房地产开发领域。
3.如违反上述承诺，愿接受监管机关的相关处罚。”
3、原始权益人控股股东募集资金监督承诺
高投产城作为高投置业控股股东出具了《募集资金监督承诺函》，作出如
下承诺：
“1.严格监督高投置业发行基础设施REITs 的募集资金净额用于新川
IV46IV47 号地块医学中心项目、新川V5V9V23V24 号地块软件园项目、新川
建木荟建筑产业园项目和新川网易成都研究院项目（或根据届时相关法律法规
要求履行适当变更程序后的其他用途）。
2.严格监督高投置业发行基础设施REITs 的募集资金净额，除上述用途外，
确保不会流入房地产开发领域。
3.如违反上述承诺，愿接受监管机关的相关处罚。”
高投产城的控股股东为高投集团，高投集团出具的《募集资金用途承诺函》
情况见本节之“（四）原始权益人及控股股东、实际控制人承诺函”。
4、发起人回收资金使用管理办法
为避免募集回收资金流入房地产开发业务，发起人高投集团已制定《基础
设施REITs 回收资金使用管理办法》。该办法适用于集团公司及其实际控制且
纳入财务共享范围的下属全资公司作为原始权益人的基础设施REITs 回收资金
的使用与管理，即包括原始权益人高投集团及高投置业。
该办法拟包括但不限于如下内容：
（1）回收资金的存储
回收资金应当存放于经批准设立的回收资金专户集中管理，不得存放非回
收资金或者用作其他用途。原始权益人应当按照监管机构的要求与基础设施
REITs 的基金管理人、存放回收资金的商业银行（以下简称“商业银行”）签
订回收资金监管协议，并报送监管机构备案（如需）。该协议应当包括但不限
于以下内容：
1）原始权益人应当将回收资金集中存放于回收资金专户，严禁流入商品住
宅或商业地产开发领域（监管部门新纳入基础设施REITs 试点范围的除外）；
2）基础设施REITs 基金管理人可以随时到商业银行查询回收资金专户资料；
315
3）基础设施REITs 回收资金的用途，以及托管人的监管责任与义务。
（2）回收资金的使用
原始权益人应当按照基础设施REITs 招募说明书中承诺的回收资金使用计
划使用回收资金；出现严重影响回收资金使用计划正常进行的情形时，原始权
益人应当及时报告基金管理人；回收资金使用的申请、审批权限、决策程序按
照各公司《资金支付分级授权审批权限管理办法》执行。
（3）回收资金用途的变更
基础设施REITs 存续期间，回收资金应当按照招募说明书所列用途使用。
募投项目或回收资金使用明细发生变更的，须经发起人融资管理部部长、融资
管理部分管领导、集团总经理、董事长依次审批同意后，履行发行文件中的相
关规定，根据政策要求进行信息披露。
（4）回收资金使用情况的报告
原始权益人应配合基础设施REITs 基金管理人至少每年度对公司回收资金
的存放与使用情况进行一次调查，同时需配合基础设施REITs 基金管理人定期
报告和临时报告对回收资金使用相关情况的披露工作。原始权益人将按照监管
机构要求，就遵守法律法规的要求以及履行基础设施REITs 招募说明书相关义
务情况对回收资金使用情况开展自查清理工作，对回收资金使用情况开展自查
清理工作，并向监管机构提交自查报告。原始权益人在基础设施REITs 上市后
每季度结束后5 个工作日内向国家发改委投资司、交易所直接报送回收资金使
用情况，报送国家发改委投资司的报告需同步抄送四川省发展改革委。
5、回收资金的专户存储
原始权益人选择成都农村商业银行股份有限公司作为回收资金存放银行，
原始权益人、基金管理人、计划管理人、回收资金存放银行共同签订了《回收
资金监管协议》，核心条款如下：
（1）原始权益人同意在监管银行指定的辖内分支机构成都农村商业银行股
份有限公司高新支行开立唯一的专项人民币存款账户，该账户作为其接收本基
金回收资金的监管账户，专项用于存放回收资金。
（2）原始权益人应当将本次回收资金集中存于监管账户中。监管账户仅用
于原始权益人为本次发行基金回收资金的存储和使用，不得用作其他用途。
316
（3）原始权益人用款直接向监管银行申请，向监管银行提供划款指令、用
款单据等文件或资料。监管银行应当审核用款单据的用途是否与基金募集说明
书载明的资金用途一致，监管银行对此进行表面形式审查，监管银行经审查认
为与招募说明书用途一致，则在批准之后可直接支付。如监管银行发现资金使
用不符合招募说明书用途的，应及时通知基金管理人及计划管理人。
（4）基金管理人及计划管理人应每月对监管账户的设立、资金存储及支付
情况进行检查。监管银行及原始权益人需配合检查事宜。
高投集团系高投置业的间接全资控股股东，亦是本项目原始权益人之一，
同时本次项目两家原始权益人的回收资金将统一使用到相同用途上，不存在混
同风险。因此，结合高投集团体系资金日常集中管控需要，并为更好地监管回
收资金，本次项目高投置业回收资金拟集中至高投集团监管账户进行统一监管。
为此，高投置业所涉《回收资金监管协议》在上述核心条款的基础上，还设置
了以下特殊条款：
（1）高投置业在监管账户收到本基金回收资金后5 个工作日内，将资金转
入高投集团在监管行开立的特定监管账户（与高投集团回收资金监管账户为同
一账户），用于对本基金回收资金进行监管。
（2）高投置业应当将本次回收资金集中存于监管账户中，并根据本协议约
定将资金转入高投集团在监管行开立的特定监管账户。高投置业监管账户及高
投集团特定监管账户仅用于高投置业为本次发行基金回收资金的存储和使用，
不得用作其他用途。
（3）高投置业用款时需向高投集团及监管银行申请，由高投集团在监管行
开立的特定监管账户代付，原始权益人、高投集团向监管银行提供划款指令、
用款单据等文件或资料，监管银行应当审核用款单据的用途是否与基金募集说
明书载明的资金用途一致。
二、对运营管理机构的尽职调查
（一）成都天府软件园有限公司
1、基本情况
（1）概况
成都天府软件园有限公司是天府软件园一期项目的运营管理机构。软件园
317
公司成立于2009 年2 月，在成都高新区党工委、管委会、高投集团及高投产城
的直接领导下，对园区进行专业运营服务。截至本尽调报告出具之日，软件园
公司基本情况如下表：
表：成都天府软件园有限公司概况
事项内容
企业名称成都天府软件园有限公司
主体类型有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
法定代表人万翔
统一社会信用代码915101006845696940
注册资本人民币80,000 万元
成立日期2009 年2 月11 日
住所
中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天华二路219 号1 栋2 层
101 号房
经营范围
园区管理及业务咨询服务、物业管理（凭资质许可证经营）、房地
产中介服务、房产出租、出售；计算机软硬件设计开发、销售、技
术服务与技术咨询；计算机系统集成；设计、制作、代理、发布国
内各种广告（不含气球广告）；会议及展览服务；艺术鉴赏及收藏
咨询服务；票务服务；零售出版物（未取得相关行政许可（审
批），不得开展经营活动）、工艺美术品及收藏品；技术进出口；
集群企业住所托管服务；住房租赁经营。（以上经营项目法律、行
政法规禁止的除外；法律、行政法规限制的取得许可证后方可经
营）
（2）股权结构
截至本尽调报告签署之日，软件园公司注册资本为80,000 万元，高投产城
持有软件园公司100.00%的股权。高投集团持有高投产城100.00%的股权。高
投集团的控股股东为成都高新区国资金融局，控股比例90.9386%，四川省财政
厅持股9.0614%。软件园公司的实际控制人为成都高新区管委会。软件园公司
股权结构图如下：
图：软件园公司股权结构图
318
（3）治理结构
软件园公司根据《公司法》等相关法律法规和《公司章程》的规定，建立
了符合公司发展需要的组织架构和治理结构。软件园公司主要治理结构情况如
下：
1）股东
软件园公司股东为成都高投产城建设集团有限公司。股东依据《公司法》、
公司章程及其相关规定行使股东权利；并就公司部分重大事项按照有关国资监
管规定报成都高新投资集团有限公司（以下简称高投集团）、国有资产监督管
理部门批准。股东享有以下权利：
①按照法律、国资监管条例和本章程的规定转让其股份；
②在公司经营期间取得红利；
③在公司终止后取得公司剩余财产；
④法律、法规所赋予的其他权利。
股东应履行以下义务：
①遵守公司章程；
②以其所认缴的出资额和出资方式缴纳出资；
③以其出资额为限对公司的债务承担责任；
④在公司办理工商登记手续后，不得抽回出资；
⑤法律、法规规定应当承担的其他义务。
股东除享有上述规定的权利外，依法行使以下职权：
319
①决定公司的经营方针，审议公司年度投资计划的制定与调整（含股权投
资、基金投资、资产投资），前述公司年度计划包含本企业及所属各级全资和
控股企业的投资活动，年度计划由股东按规定审议报批；
②委派和更换非高新区党工委决定任命的董事（职工董事除外）、监事，
决定有关董事、监事的报酬事项；
③根据高投集团出具的提名文件决定委派和更换公司董事长并按规定决定
董事长报酬及奖惩事项；
④根据高投集团出具的提名文件提名聘任或解聘公司总经理并按规定决定
其报酬事项；提名聘任或解聘公司其他高级管理人员；
⑤审议批准董事会报告；
⑥审议批准监事报告；
⑦审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
⑧审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
⑨决定公司出资转让、合并、分立、变更公司形式、解散和清算事宜；
⑩修改公司章程；
?审议公司及所属各级企业向有股权关系的参控股公司提供担保事项（前
述情况下公司对外担保原则上以出资比例为限，提供超股比担保的原则上应有
足额反担保措施）并报高投集团审批；审议公司及所属各级企业与无股权关系
的区属国有企业之间的担保事项，经股东审议后逐级上报至国资监管部门审批；
除管委会研究确定的项目外，不得向无股权关系的法人提供担保；
?审议公司及所属各级企业向有股权关系的参控股公司按持股比例提供借
款事项（公司对外借款原则上以出资比例为限）并报高投集团审批；审议公司
及所属各级企业与无股权关系的区属国有企业之间的借款事项，经股东审议后
逐级上报至国资监管部门审批；除管委会研究确定的项目外，不得向无股权关
系的法人提供借款；
?审批股东公司合并报表范围内企业之间采取非公开协议方式转让产权事
宜；审议公司及其各级控股企业或实际控制企业的无偿划转事项及因实施内部
重组整合进行的产权非公开协议转让事宜并报高投集团审批。对公司及所属各
级企业与无股权关系的国有企业之间采取非公开协议转让方式或无偿划转方式
320
转让产权的，由股东按规定履行其决策和报批流程；前述无股权关系的国有企
业之间因非公开协议转让产权或无偿划转方致使国家不再拥有控股权的，由股
东按规定履行其决策和报批流程（高新区基金管理委员会或管委会会议纪要决
定安排事项按纪要执行，不再报国资监管部门审批）；
?审议公司及所属全资子公司、控股子公司、并表且实际控制公司（基金
除外）根据其《章程》规定或根据产城集团、高投集团管理制度，上报公司股
东审批的投资事项、产权或资产处置、资产合作、担保借款等事项，由股东按
规定履行其决策和报批流程；
?审议公司及所属各级全资企业、控股企业、实际控制企业新增合并报表
企业主体事项并报高新区国资监管部门备案；
?审批公司年度投资计划内的资产投资项目和2000 万以下（含）股权投
资项目（不包含上市公司股权变动事项）、基金投资项目，2000 万以上（不含）
的由股东按规定审议报批；
?审议公司及所属各级国有股东按《上市公司国有股权监督管理办法》规
定持有的上市公司国有股权变动事项（即：上市公司国有股权持有主体、数量
或比例等发生变化的行为，含国有股东所持上市公司股份通过证券交易系统转
让、公开征集转让、非公开协议转让、无偿划转、间接转让、国有股东发行可
交换公司债券；国有股东通过证券交易系统增持、协议受让、间接受让、要约
收购上市公司股份和认购上市公司发行股票）报高投集团审批，前述事项中按
相关规定需上报国资监管部门批准的，按相关规定执行；
?审批公司及所属各级企业的增资、减资事项；审议公司及所属各级全资
公司、控股子公司因产权转让、放弃增资及减资导致国有资本丧失控股地位的
产权转让、增减资事项；
?审批公司及所属各级企业的生产设备、房产（不含非自用的经营性房地
产开发产品）、在建工程以及土地使用权、债权、知识产权等资产对外转让
（属于国有出资企业职权范围内的非公开转让、无偿划转事项由股东按规定审
议报批）；
?审批公司及所属各级企业的金额在50 万以下（不含本数）的捐赠项目；
审议公司及所属各级企业的金额在50 万以上（含本数）的捐赠项目并报高投集
321
团审批；
?公司年度财务报告审计机构的选聘（高新区国资监管部门有要求的按国
资监管部门意见执行）；
?审议公司及所属各级全资子公司、控股子公司、实际控制公司、参股公
司按法律法规规定应由公司股东决议事项或由公司逐级报经政府机关、国资监
管部门、行业主管部门、高投集团审批的需公司股东前置审议的事项；
?依法对公司的经营活动进行监督，对违反国家法律法规、国资监管制度、
公司章程及其他规章制度，未履职或未正确履职造成公司资产损失或其他严重
不良影响的董事、监事、经营层成员及其他各级经营管理人员，除依据有关规
定移送纪检监察机构或司法机关处理外，按照违规经营投资责任追究制度终身
追究其责任。在有关外聘董事的聘任合同中，明确违规经营投资责任追究的原
则要求；
?股东认为需要审议或审批的公司章程或公司内部制度未明确规定审批权
限的公司经营性重大事项；
?法律、法规或公司章程规定以及国资监管部门书面授予的其他职权。
2）董事会
公司设立董事会，董事会由3 名董事组成。董事会设董事长1 人，由股东
根据高投集团书面决定提名，由股东委派和更换。非职工董事由股东产城集团
委派和更换。职工董事由公司职工大会选举产生，报股东备案。董事会成员实
行任期制管理，每届任期3 年，可连选连任。董事会向股东负责，是公司的决
策机构。董事会依照公司章程的规定行使职权。股东应当以书面形式委派董事，
有权对董事进行考评并随时解除其委派董事的职务。董事会行使以下职权：
①向股东报告工作；
②执行股东的决定；
③制订公司年度经营计划、公司年度投资计划（含软件园公司及所属各级
全资和控股企业的投资活动）及年度投资计划的调增方案；
④制订公司的年度财务预算方案、决算方案：
322
⑤制订公司增加或减少注册资本以及发行公司债券的方案；
⑥制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
⑦拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散、清算的方案；
⑧推动完善公司合规管理体系建设和违规经营投资责任追究机制建设，统
筹协调企业合规管理及违规经营投资责任工作；审议违规经营投资责任追究制
度，决定违规经营投资责任追究专门部门的设置和职责；定期听取责任追究工
作情况汇报，研究部署和指导推动责任追究重点工作。牵头负责建立健全公司
重大决策评估、决策事项履职记录、决策过错认定等配套制度。在有关职业经
理人聘任合同中，明确违规经营投资责任追究的原则要求；
⑨监督管理内部审计工作；
⑩决定公司内部管理机构的设置；
?根据股东的提名结果，决定聘任或解聘公司总经理及其他高级管理人员；
决定除公司总经理以外的高级管理人员的报酬事宜；
?制定董事会、总经理办公会议事规则等公司治理相关制度，以及规定公
司投资、资产转让、资产管理、员工薪酬、激励及福利等重要管理事项的制度
（以下简称基本管理制度）；
?拟订公司章程修改方案，审批公司下属全资或控股子公司上报公司审批
的该子公司的章程的拟定和修改；
?审议公司年度投资计划内的资产投资项目及股权投资项目（不包含上市
公司股权变动事项）、基金投资项目；
?审议公司及所属各级企业持有的产权转让事项和增资、减资事项；
?审议公司及所属各级企业的生产设备、房产（不含非自用的经营性房地
产开发产品）、在建工程以及土地使用权、债权、知识产权等资产对外转让；
?审议公司及所属各级企业的捐赠项目；
?审议除上述（1）股东中股东除享有上述规定的权利外，依法行使以下
职权的第2）、3）、6）、21）条以外的需提交股东审议或审批的事项；
?对于公司所属各级企业、参股企业按法律法规、公司内部制度、该企业
的章程或者内部制度，需上报公司的事项，软件园公司章程或公司内部制度明
确规定了公司内部审批程序的按规定执行，无明确规定的由公司董事会审议或
323
审批；
?董事会认为需要审议或审批的公司章程或公司内部制度未明确规定审批
权限的公司经营性重大事项；
?法律、法规或公司章程规定以及股东书面授予的其他职权。
董事长行使下列职权：
①主持董事会日常工作，主持召开董事会会议；并代表董事会向股东汇报；
②检查督促董事会决议实施情况；
③审查公司董事或其他人员需要提交董事会研究、讨论、决定的提案，并
决定是否列入董事会会议决议；
④签署董事会主要文件和其他应由公司法定代表人签署的其他文件；
⑤行使法定代表人的职权；
⑥董事会授予的其他职权。
董事承担以下义务：
①代表股东的利益，对公司勤勉、诚实的履行职责；
②不得利用内幕信息为自己或他人谋取利益；
③认真阅读公司的各项商务、财务报告，及时了解公司业务经营管理情况；
④亲自行使被合法赋予的公司管理权，不得受他人操纵；非经许可不得将
其管理处置权转授他人行使：
⑤内部董事对公司承担竞业禁止义务，即董事不得为自己或他人进行属于
公司营业范围内的行为，并且不能兼任其他同类业务企、事业的经理人或董事
（与公司有股权、资产、管理关系的除外）；
⑥未经《公司章程》规定或者董事会的合法授权，任何董事不得擅自代表
公司或者董事会行事。
3）总经理及其他高级管理人员
公司设总经理一人。公司总经理由董事会根据股东出具的正式提名文件聘
任；其他高级管理人员由股东提名，董事会聘任。总经理对董事会负责，总经
理列席董事会会议。总经理、副总经理等高级管理人员每届任期三年，可以连
聘连任。总经理有营私舞弊或严重失职行为的，报请高投集团批准，可以解聘。
总经理对董事会负责，行使下列职权：
324
①主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议；
②组织实施公司年度经营计划、年度投资计划；审议公司在年度投资计划
内以自有或自筹资金开展的投资项目；
③在经过审批的年度投资计划总规模额度内，结合公司实际经营需要调整
纳入上述计划的具体项目；
④拟订公司内部管理机构设置方案；
⑤拟订公司的基本管理制度；
⑥制定公司的具体规章，即在公司基本管理制度框架下为规范公司投资、
资产转让、资产管理、员工薪酬、激励及福利等重大事项的具体分工、流程、
工作标准而制定的办法、规则、细则等，以及对公司其他日常经营事项进行规
范的办法、规则、细则等；
⑦根据股东的提名，提请董事会聘任或解聘公司除总经理以外的高级管理
人员；
⑧审议公司下属全资或控股子公司上报公司审批的该子公司的章程的拟定
和修改；
⑨批准公司合规管理计划，采取措施确保合规制度得到有效执行；
⑩依法行使经营管理权并配合支持责任追究工作，负责细化各类经营投资
责任清单，明确公司经营管理人员的岗位职责和履职要求，在各级经营管理人
员劳动合同中明确责任追究的原则要求，不断提高经营投资责任管理的规范化、
科学化水平。
?依据公司章程及相关制度规定，决定应由总经理审批的除需由国资监管
部门、股东、董事会审议或审批的公司“三重一大”事项之外的其他公司经营
决策性事项；
?审批公司及所属各级全资子公司、控股子公司、实际控制公司、参股公
司按法律法规规定，根据其《章程》规定及股东产城集团和公司的管理制度，
上报公司审批的除需由国资监管部门、高投集团、股东、董事会审议或审批的
相关事项。对前述上报事项按相关规定需由公司发起并提请国资监管部门、高
投集团、股东、董事会审议或审批的事项进行前置审议；
?董事会授予的或公司相关制度规定的其他职权。
325
4）监事
公司不设监事会，只设监事一名。监事的任期每届为三年。监事任期届满
未及时改选，在改选出的监事就任前，原监事仍应当依照法律、行政法规和公
司章程的规定，履行监事职务。监事由股东委派或更换。监事不得泄露公司的
商业秘密，不得干预公司的经营权。监事行使下列职权：
①检查公司贯彻执行有关法律、行政法规和规章制度的情况；
②检查公司财务，查阅企业的财务会计资料及与企业经营管理活动有关的
其他资料，验证企业财务会计报告的真实性、合法性；
③检查公司的经营效益、利润分配、国有资产保值增值、资产运营的情况；
④检查公司负责人的经营行为，并对其经营管理业绩进行评价，提出奖惩、
任免建议。对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、
行政法规、公司章程或者国资监管部门决定的董事、高级管理人员提出罢免的
建议；
⑤监督董事和高级管理人员合规管理职责履行情况，当董事、高级管理人
员的行为有损害公司利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正；
⑥向股东会提出提案；
⑦监事可以列席董事会会议，并对董事会决议事项提出质询或者建议；
⑧公司章程规定的其它职权。
（4）持续经营能力
软件园公司具备良好的资信情况，组织架构、治理结构、财务制度和内控
体系完善，拥有丰富的运营管理经验，经营状况和财务状况良好，不存在任何
对其持续经营能力产生重大影响的事项，具备持续经营能力。
2、基础设施项目运营管理资质和经验
（1）运营资质
基金拟聘任的外部管理机构软件园公司符合《基础设施基金指引》规定的
相关条件，依法设立且合法存续，公司经营范围中包括“园区管理及业务咨询
服务、物业管理（凭资质许可证经营）、房地产中介服务、房产出租、出售”
等，主营业务为园区管理服务，此外还包括少量业务咨询服务、租赁服务等。
具有相应的运营资质。
326
（2）同类型基础设施项目运营管理经验
软件园公司除了为基金所投资的基础设施项目提供服务外，还为其他产业
园类资产提供运营管理等服务。运营管理的主要代表性园区项目如下：
表：软件园公司运营管理的已投运同类基础设施项目
序号项目名称项目区位
建筑面积
（万平方米）
1 天府软件园C 区成都市高新区天华二路219 号21.88
2 天府软件园D 区
成都市高新区世纪城南路215 号、成都市高
新区世纪城南路399 号、成都市高新区世纪
城南路439 号、成都市高新区世纪城南路599
号、成都市高新区天华二路219 号
14.78
3 天府软件园E 区成都市高新区天府大道中段1268 号、1366 号21.03
4 天府软件园G 北区成都市高新区益州大道中段1800 号3.58
5 天府软件园G 南区成都市高新区益州大道中段1858 号4.10
6 新川人工智能创新
中心一期
成都市高新区合乐一街71、171、150 号44.97
7 天府长岛一期成都市高新区盛通街16 号9.88
8 天府长岛二期成都市高新区盛通街66 号13.90
9 新川人工智能创新
中心二期
成都市高新区新川南组团49.21
合计- - 183.33
（3）主要负责人在基础设施项目运营或投资管理领域的经验
截至2024 年9 月30 日，软件园公司派驻本基础设施项目的主要负责人具
备丰富产业园区运营管理经验，5 年以上同类基础设施项目运营经验的专业人
员充足，且熟悉本项目，具体人员的职位、工作专业能力及工作履历如下表所
示：
序号姓名职位基本情况及工作履历
1 赖孝雨运营总监
赖孝雨，男，1988 年10 月出生，中国籍，2007 年9 月至
2011 年6 月就读于西南交通大学电气工程及其自动化专
业，本科学历，获得工学学士学位，中共党员，无境外永
久居留权。2019 年11 月起就职于软件园公司基础设施及技
术服务部，2020 年9 月起任公司天府软件园项目二中心运
营总监（主持工作），2023 年12 月起负责软件园一中心相
关管理工作。
2 兰一凡招商项目经理
兰一凡，男，1995 年3 月出生，中国籍，2013 年9 月至
2017 年7 月就读于电子科技大学成都学院通信工程专业，
本科学历，获得工学学士学位，无境外永久居留权。2018
年4 月至2019 年7 月，就职于成都高投世纪物业服务有限
公司；2019 年7 月至2020 年9 月，就职于软件园公司；
327
序号姓名职位基本情况及工作履历
2020 年10 月至2023 年3 月，就职于成都高投云端商业管
理有限公司，2023 年4 月至今任软件园公司招商项目经
理。
3 周召长物业项目经理
周召长，男，1980 年5 月出生，中国籍，2001 年9 月至
2005 年6 月就读于西华大学计算机科学与技术专业，本科
学历，获得工学学士学位，无境外永久居留权。2010 年9
月起就职于软件园公司，曾任公司品质安全管理工程师，
现任公司物业项目经理。
4 程瑜运营经理
程瑜，女，1987 年2 月出生，中国籍，2007 年9 月至2011
年7 月就读于四川外语学院成都学院英语（涉外文秘）专
业，本科学历，获得文学学士学位，无境外永久居留权。
2011 年8 月至今就职于软件园公司，曾任公司商务助理、
行政专员、物业经理，2020 年9 年至今任公司运营经理。
5 袁杰会计
袁杰，男，1986 年12 月出生，中国籍，2006 年9 月至
2010 年7 月就读于武汉科技大学财务管理专业，本科学
历，获得学士学位，无境外永久居留权。2015 年7 月起就
职于软件园公司，现任公司主管会计。
（4）其他专业人员配备情况
截至2024 年6 月30 日，软件园公司具有正式编制的员工和管理人员共68
名。从年龄结构来看，30 岁以下员工7 人，31-40 岁员工34 人，41 岁-50 岁员
工23 人，51 岁以上4 人，分别占比10.3%、50.0%、33.8%和5.9%。从学历结
构来看，硕士及以上员工18 人，本科员工45 人，大专员工3 人，中专及以下
员工2 人，分别占比26.5%、66.2%、4.4%和2.9%。软件园公司可为基础设施
项目配备充足的专业人员。
表：软件园公司员工年龄结构表
年龄人数（人） 占员工总数比例
30 岁及以下7 10.3%
31-40 岁34 50.0%
41-50 岁23 33.8%
51 岁及以上4 5.9%
合计68 100.0%
表：软件园公司员工学历结构表
学历人数（人） 占员工总数比例
硕士及以上18 26.5%
本科45 66.2%
大专3 4.4%
中专及以下2 2.9%
合计68 100.0%
328
3、运营管理业务制度和流程
（1）管理制度
软件园公司制定了《成都天府软件园有限公司企业服务管理办法（试行）》
《成都天府软件园有限公司配套商家续租管理办法（试行）》《成都天府软件
园有限公司产业办公楼续租管理办法（试行）》《成都天府软件园有限公司董
事会议事规则》《成都天府软件园有限公司总经理办公会议事规则》《成都天
府软件园有限公司物业服务管理办法（试行）》《成都天府软件园有限公司园
区维修改造、维保管理办法（试行）》《天府软件园停车场管理办法（试行）》
和《天府软件园创业场工作管理办法》等多项管理制度，保证各项运营管理工
作有章可循。
（2）运营相关业务流程
软件园公司按照相关管理制度开展运营管理工作。园区运营服务主要工作
涉及的业务流程包括：
1）企业招商入驻：了解企业需求；完成租赁合同签订、保证金及租金缴纳
等手续办理；协调园区物业管理单位为企业办理进场、装修等支持工作，确保
企业顺利入驻；入驻企业信息录入等。
2）企业入驻后拜访：制定月度企业拜访计划；实施拜访并形成拜访总结；
实时关注园区企业发展动态，定期收集企业的基本情况、主要业务、发展动态
等信息，统计企业需求，建立动态化的企业信息数据库等。
3）企业服务：指派专人负责园区各企业服务日常对接工作；及时响应园区
企业各项需求，提供相关配合服务；定期组织开展园区企业交流活动，为园区
企业搭建产业对接平台；提供其他增值服务等。
4、组织架构和内部控制情况
（1）组织架构
图：软件园公司组织架构图
329
（2）内部控制情况
软件园公司制订了《成都天府软件园有限公司董事会议事规则》《成都天
府软件园有限公司总经理办公会议事规则》等相关内部控制制度，确保内部控
制有效性。主要制度规定如下：
1）成都天府软件园有限公司董事会议事规则
为进一步明确公司董事会职责权限，规范董事会议事方式和决策程序，促
使董事和董事会有效履行其职责，提高董事会规范运作和科学决策水平，根据
《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国企业国有资产法》《成都天府软
件园有限公司章程》等法律法规及相关制度规定，制定本规则。
董事会对股东负责，行使下列职权：
1 向股东报告工作；
2 执行股东决定；
3 制定公司的经营计划和投资方案；
4 制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
5 制订公司增加或减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案；
6 制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
7 拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散、清算的方案；
8 决定公司内部管理机构的设置；
9 根据股东的审批决定聘任或者解聘公司总经理及其报酬事项，并根据总
经理的提名决定聘任或者解聘公司副总经理财务总监及其报酬事项；
330
10 制定公司的基本管理制度；
11 拟订公司章程修改方案；
12 决定公司账面净值在100 万元以内（本数）的单宗产权转让行为（不包
括股权转让行为）；
13 股东授予或公司章程规定的其它职权。
2）成都天府软件园有限公司总经理办公会议事规则
为完善公司现代企业制度，进一步规范总经理办公会议事程序、优化决策
运行机制、提高决策效率，保证议事决策的科学化、民主化、制度化，根据
《中华人民共和国公司法》《成都高新区国有企业重大事项监督管理办法》
《成都天府软件园有限公司章程》《成都天府软件园有限公司“三重一大”决
策制度（试行）》等相关规定，结合公司实际，制订了《成都天府软件园有限
公司总经理办公会议事规则》。
总经理办公会是组织实施董事会决议，研究需提交股东会、董事会审议事
项，决定公司日常经营管理工作事项的机构，在公司章程规定和董事会授权范
围内行使职权，对董事会负责。
总经理办公会议事范围包括：
1 学习上级重要会议精神、重大决策部署等，研究制定贯彻落实举措；学
习公司经营管理相关法律、法规。
2 组织实施公司董事会决议。
3 研究公司日常生产、经营、管理相关事项，讨论经营管理中需提交公司
董事会审议的事项。
4 研究年度经营计划方案、投资方案、组织机构设置方案、财务预算决算
方案、利润分配方案，下属公司新设、合并、分立、解散以及变更公司形式实
施方案等。
5 研究公司的基本管理制度，制定公司具体规章。
6 研究制订、修改子公司章程，研究修订控股企业、实际控制企业章程中
涉及出资金额、出资比例、削弱表决权等事项的重要内容。
7 听取公司重要决议执行情况，包括年度目标计划和重大项目推进情况等，
进行工作协调。
331
8 每季度听取公司经营工作汇报，安排部署工作任务。
9 经营层职权范围内的“三重一大＂决策事项。
10 研究公司章程规定和支委会、董事会授权处理的，以及其它需要总经理
办公会议定的事项。
5、财务状况
本部分财务数据来源于软件园公司经审计的2021 年、2022 年和2023 年的
财务报告以及未经审计的2024 年1-6 月财务报告。
软件园公司2021 年的财务报告由四川明道会计师事务所有限责任公司进行
了审计并出具了川明道[2022]103035 号标准无保留意见的审计报告。软件园公
司2022 年及2023 年的财务报告分别由四川华信（集团）会计师事务所（特殊
普通合伙）进行了审计并出具了川华信审（2023）第0216-003 号、川华信审
（2024）第0068-001 号的标准无保留意见的审计报告。软件园公司2024 年1-6
月财务报表未经审计。
在阅读下文相关财务报表中的信息时，应当参照软件园公司的财务报告及
注释。
若无特别说明，下文所引用的2024 年1-6 月财务数据均来自软件园公司
2024 年1-6 月财务报表期末数，2023 年财务数据均来自软件园公司2023 年财
务报告期末数，2022 年财务数据均来自软件园公司2023 年财务报告期初数，
2021 年财务数据均来自软件园公司2022 年财务报告期初数。
（1）财务报表
表：软件园公司近三年及一期资产负债表
单位：万元
项目2024 年6 月末2023 年末2022 年末2021 年末
流动资产：
货币资金297.02 69,301.58 855.36 1,959.78
应收账款12,822.12 9,982.60 6,807.03 3,777.62
预付款项9.18 4.57 42.84 117.42
其他应收款37,170.64 425.78 1,528.89 1,349.96
存货2.72 2.72 9.75 9.75
其他流动资产8.99 9.50 5.77 7.36
流动资产合计50,310.66 79,726.73 9,249.64 7,221.89
332
项目2024 年6 月末2023 年末2022 年末2021 年末
非流动资产：
长期股权投资43,865.07 5,630.18 - -
其他非流动金融资产250.00 2,140.00 - -
固定资产133.83 149.58 152.56 127.21
在建工程- - 206.76 206.61
无形资产81.06 100.86 180.31 91.52
长期待摊费用720.30 864.36 - -
递延所得税资产256.23 374.25 599.76 287.70
其他非流动资产52.84 52.84 52.84 52.84
非流动资产合计45,359.33 9,312.06 1,192.23 765.87
资产总计95,669.99 89,038.80 10,441.86 7,987.76
流动负债：
应付账款128.25 75.53 25.83 15.34
合同负债8.87 8.87 9.17 9.17
应付职工薪酬931.84 1,277.70 1,447.92 1,135.63
应交税费658.47 1,102.90 844.12 458.13
其他应付款708.84 2,652.73 715.36 767.89
其他流动负债0.53 0.53 0.55 0.55
流动负债合计2,436.80 5,118.25 3,042.95 2,386.71
非流动负债：
递延收益80.30 217.30 451.00 929.00
递延所得税负债1,679.44 - - -
非流动负债合计1,759.74 217.30 451.00 929.00
负债合计4,196.55 5,335.55 3,493.95 3,315.71
所有者权益：
实收资本75,800.00 75,800.00 2,000.00 2,000.00
盈余公积921.01 921.01 550.30 271.88
未分配利润14,752.43 6,982.24 4,397.61 2,400.17
所有者权益合计91,473.44 83,703.24 6,947.91 4,672.05
负债及所有者权益合计95,669.99 89,038.80 10,441.86 7,987.76
表：软件园公司近三年及一期利润表
单位：万元
项目2024 年1-6 月2023 年度2022 年度2021 年度
一、营业收入3,175.48 8,760.53 6,364.74 5,602.07
减：营业成本1,075.85 2,743.81 2,338.14 2,134.57
税金及附加49.68 36.89 38.59 32.67
333
项目2024 年1-6 月2023 年度2022 年度2021 年度
管理费用506.66 1,412.74 1,301.49 1,297.02
财务费用-495.87 9.14 -7.75 -7.23
其中：利息费用25.99 27.22 - -
利息收入522.37 18.97 8.30 8.07
加：其他收益171.06 380.04 1,134.56 389.28
投资收益（ 损失以
“－”号填列）
1,445.11 -29.82 - -
信用减值损失（损失以
“-”号填列）
6.28 -2.63 -0.90 -7.83
资产减值损失（损失以
“-”号填列）
- -7.04 - -27.81
二、营业利润（亏损以
“-”号填列） 3,661.61 4,898.51 3,827.93 2,498.68
加：营业外收入6,717.77 0.01 7.55
减：营业外支出0.74 - - 0.17
三、利润总额（亏损以
“-”号填列） 10,378.64 4,898.52 3,835.48 2,498.51
减：所得税费用2,608.45 1,191.46 1,051.28 615.76
四、净利润（净亏损以
“-”号填列） 7,770.20 3,707.06 2,784.20 1,882.75
五、综合收益总额7,770.20 3,707.06 2,784.20 1,882.75
表：软件园公司近三年及一期现金流量表
单位：万元
项目2024 年1-6 月2023 年度2022 年度2021 年度
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金179.98 5,682.62 3,005.62 2,725.85
收到的税费返还85.94 22.83 0.59 -
收到其他与经营活动有关的现金912.16 1,141.52 5,933.17 5,908.92
经营活动现金流入小计1,178.08 6,846.97 8,939.37 8,634.77
购买商品、接受劳务支付的现金432.20 1,061.13 967.63 377.00
支付给职工以及为职工支付的现金1,277.57 2,701.97 2,780.04 2,182.92
支付的各项税费1,392.45 1,200.02 1,408.24 734.83
支付其他与经营活动有关的现金496.62 880.80 4,352.75 4,894.79
经营活动现金流出小计3,598.83 5,843.92 9,508.66 8,189.54
经营活动产生的现金流量净额-2,420.75 1,003.05 -569.29 445.23
二、投资活动产生的现金流量：
收到其他与投资活动有关的现金1,600.00 30,967.81 39.69 1,299.52
投资活动现金流入小计1,600.00 30,967.81 39.69 1,299.52
购建固定资产、无形资产和其他长2.45 726.81 66.47 370.97
334
项目2024 年1-6 月2023 年度2022 年度2021 年度
期资产支付的现金
投资支付的现金28,182.00 7,800.00 - -
支付其他与投资活动有关的现金38,000.01 30,000.04 - -
投资活动现金流出小计66,184.46 38,526.84 66.47 370.97
投资活动产生的现金流量净额-64,584.46 -7,559.04 -26.78 928.55
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金- 73,800.00 - -
收到其他与筹资活动有关的现金- 26,970.00 - -
筹资活动现金流入小计- 100,770.00 - -
分配股利、利润或偿付利息支付的
现金29.35 751.73 508.34 -
支付其他与筹资活动有关的现金1,970.00 25,016.06 - -
筹资活动现金流出小计1,999.35 25,767.79 508.34 -
筹资活动产生的现金流量净额-1,999.35 75,002.21 -508.34 -
四、汇率变动对现金及现金等价物
的影响
- - - -
五、现金及现金等价物净增加额-69,004.56 68,446.22 -1,104.41 1,373.78
加：期初现金及现金等价物余额69,301.58 855.36 1,959.77 585.99
六、期末现金及现金等价物余额297.02 69,301.58 855.36 1,959.77
（2）财务状况及主要财务指标分析
1）资产及负债分析
表：软件园公司近三年及一期资产负债情况
单位：万元
项目2024 年6 月末2023 年末2022 年末2021 年末
资产合计95,669.99 89,038.80 10,441.86 7,987.76
负债合计4,196.55 5,335.55 3,493.95 3,315.71
资产负债率4.39% 5.99% 33.46% 41.51%
流动比率20.65 15.58 3.04 3.03
报告期内，软件园公司总资产稳步增长，2022 年末总资产较2021 年末增
长30.72%，主要系随着软件园公司业务规模扩大、营业收入增加，应收账款及
货币资金总体呈增加态势；2023 年末较2022 年末增长752.71%，主要系本期股
东增资7 亿元所致；2024 年6 月末较2023 年末增长7.45%，变动不大。负债总
额同样呈增长态势，2022 年末较2021 年末增长5.38%，变化不大；2023 年末
较2022 年末增长52.71%，主要系与高投集团的内部资金往来增加，其他应付
335
款增加所致；2024 年6 月末相较2023 年末减少21.35%，主要系本期缴纳税费
及支付前期计提的职工薪酬，同时其他应付款减少所致。
从偿债指标来看，2021-2023 年末及2024 年6 月末，软件园公司资产负债
率分别为41.51%、33.46%、5.99%和4.39%。其中2022 年资产负债率较2021
年末有一定程度下降，主要系随着业务规模扩大，货币资金和应收账款体量增
加，带动总资产规模上涨所致；2023 年资产负债率较2022 年大幅下降，主要
系股东增资7 亿元所致。2021-2023 年末及2024 年6 月末，软件园公司流动比
率分别为3.03、3.04、15.58 及20.65。其中2023 年流动比率增加较多，主要系
股东增资7 亿元所致；2024 年6 月末流动比率继续增加，主要系本期缴纳税费
及支付前期计提的职工薪酬，同时其他应付款减少，流动负债规模下降所致。
2）收入及利润分析
表：软件园公司近三年及一期收入利润情况
单位：万元
项目2024 年1-6 月2023 年2022 年2021 年
营业收入3,175.48 8,760.53 6,364.74 5,602.07
净利润7,770.20 3,707.06 2,784.20 1,882.75
2021-2023 年及2024 年1-6 月，软件园公司营业收入分别为5,602.07 万元、
6,364.74 万元、8,760.53 万元和3,175.48 万元。其中，2022 年营业收入同比增加
13.61%，变化不大；2023 年营业收入同比增加37.64%，主要系运营管理机构
营业收入与租金回款挂钩，2023 年不再实施公共卫生事件减免政策，租金收入
恢复正常所致。
2021-2023 年及2024 年1-6 月，软件园公司净利润分别为1,882.75 万元、
2,784.20 万元、3,707.06 万元和7,770.20 万元。其中，2022 年度净利润同比增加
47.88%，主要系收入体量扩大，叠加政府补助增多所致；2023 年度净利润同比
增加33.15%，主要系2023 年不再实施公共卫生事件减免政策，业务恢复正常
水平所致。
3）现金流量情况分析
表：软件园公司近三年及一期现金流量情况
单位：万元
项目2024 年1-6 月2023 年2022 年2021 年
336
项目2024 年1-6 月2023 年2022 年2021 年
经营活动产生的现
金流量净额
-2,420.75 1,003.05 -569.29 445.23
投资活动产生的现
金流量净额-64,584.46 -7,559.04 -26.78 928.55
筹资活动产生的现
金流量净额
-1,999.35 75,002.21 -508.34 -
现金及现金等价物
净增加额-69,004.56 68,446.22 -1,104.41 1,373.78
2021-2023 年及2024 年1-6 月，软件园公司经营活动产生的现金流量净额
分别为445.23 万元、-569.29 万元、1,003.05 万元和-2,420.75 万元。2021 年及
2022 年软件园公司经营活动产生的现金流量净额持续下降，主要系业务回款减
少，同时职工薪酬及税费支出持续增加所致，2023 年业务已恢复正常水平，
2024 年1-6 月软件园公司经营活动产生的现金流量净额转为负数，主要系本期
尚未对委托管理费进行结算，同时支付的税费较多所致。
2021-2023 年及2024 年1-6 月，软件园公司投资活动产生的现金流量净额
分别为928.55 万元、-26.78 万元、-7,559.04 万元和-64,584.46 万元。其中，2023
年、2024 年1-6 月金额为负且变化较大，主要系对外股权投资和集团内部拆借
金额较大所致。
2021-2023 年及2024 年1-6 月，软件园公司筹资活动产生的现金流量净额
分别为0 万元、-508.34 万元、75,002.21 万元和-1,999.35 万元。2023 年筹资活
动产生的现金流量净额为正，主要系收到股东注资及股东借款所致。
6、利益冲突防范措施
详见本尽调报告“第二章对基础设施项目的尽职调查”之“三、同业竞争
与关联交易”之“（三）利益冲突防范措施”之“2、运营管理机构”。
7、资信状况
（1）公开市场融资情况
截至2024 年6 月30 日，软件园公司未进行过公开市场直接融资。
（2）对外担保情况
截至2024 年6 月30 日，软件园公司不存在对外担保情形。
（3）资信情况
经基金管理人、计划管理人、法律顾问查询中国人民银行出具的《企业信
337
用报告》及对相关公开信息的查询结果，截至对应查询日，软件园公司不存在
重大违法、违规或不诚信行为，未被列入失信被执行人名单、失信生产经营主
体名单或其他失信主体名单，相关公开信息未显示近三年及一期内软件园公司
在所涉领域存在失信记录，或被暂停或限制进行融资，或存在因违法违规经营
而受到主管部门重大行政处罚的情形。
经查询中国执行信息公开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn），截至对应查
询日，未在前述网站公布的信息中发现软件园公司被纳入被执行人或失信被执
行人名单的情况。
（二）成都高投资产经营管理有限公司
1、基本情况
（1）概况
成都高投资产经营管理有限公司是盈创动力大厦项目的运营管理机构。高
投资管成立于2001 年3 月，在高新区党工委、管委会以及高投集团的直接领导
下，对园区进行专业运营服务。截至本尽调报告签署之日，高投资管基本情况
如下表所示：
表：成都高投资产经营管理有限公司概况
事项内容
企业名称成都高投资产经营管理有限公司
主体类型有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
法定代表人熊怀智
统一社会信用
代码91510100725397906N
注册资本人民币168,000 万元
成立日期2001 年3 月6 日
住所中国（四川）自由贸易试验区成都高新区锦城大道539 号B 座15 楼
经营范围
房地产开发经营；出版物零售；营业性演出；餐饮服务【分支机构经营】；食
品经营；食品互联网销售；道路旅客运输经营（依法须经批准的项目，经相关
部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件
为准）一般项目：以自有资金从事投资活动；非居住房地产租赁；住房租赁；
物业管理；企业管理；企业管理咨询；建筑材料销售；建筑用钢筋产品销售；
通讯设备销售；食品互联网销售（销售预包装食品）；互联网销售（除销售需
要许可的商品）；工艺美术品及礼仪用品销售（象牙及其制品除外）；文具用
品零售；照相机及器材销售；计算机软硬件及辅助设备零售；通信设备销售；
日用百货销售；针纺织品销售；服装服饰零售；金银制品销售；珠宝首饰零
售；体育用品及器材零售；办公用品销售；纸制品销售；箱包销售；家具销
338
事项内容
售；家居用品销售；鞋帽零售；灯具销售；化妆品零售；家用电器销售；厨具
卫具及日用杂品零售；钟表销售；眼镜销售（不含隐形眼镜）；皮革制品销
售；皮革销售；日用玻璃制品销售；礼品花卉销售；木材销售；乐器零售；音
响设备销售；电子产品销售；会议及展览服务；贸易经纪；国内贸易代理；广
告制作；广告设计、代理；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；市场
营销策划；机械设备租赁；小微型客车租赁经营服务；组织文化艺术交流活
动；网络技术服务；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、
技术推广；数字文化创意内容应用服务；专业设计服务；票务代理服务；企业
形象策划；餐饮管理；信息系统集成服务；玩具、动漫及游艺用品销售；停车
场服务；酒店管理（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营
活动）
（2）股权结构
截至本尽调报告签署之日，高投资管注册资本为168,000 万元，高投产城
持有高投资管100.00%的股权。高投集团持有高投产城100.00%的股权。高投
集团的控股股东为成都高新区国资金融局，控股比例90.9386%，四川省财政厅
持股9.0614%。高投资管的实际控制人为成都高新区管委会。高投资管股权结
构图如下：
图：高投资管股权结构图
（3）治理结构
高投资管根据《公司法》等相关法律法规和《公司章程》的规定，建立了
符合公司发展需要的组织架构和治理结构。高投资管主要治理结构情况如下：
1）股东
高投资管股东为成都高投产城建设集团有限公司。公司不设股东会，股东
依据《公司法》、公司章程及其相关规定行使股东权利；并就公司部分重大事
项按照有关国资监管规定报国有资产监督管理部门批准。股东享有以下权利：
339
1 按照法律、国资监管条例和本章程的规定转让其股份；
2 在公司经营期间取得红利；
3 在公司终止后取得公司剩余财产；
4 决定公司的经营方针和投资计划；
5 委派和更换公司的董事长、董事、监事，提名总经理、副总经理、财务
负责人等公司高级管理人员并决定其报酬及奖惩事项；
6 审议批准董事会报告；
7 审议批准监事报告；
8 审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
9 审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
10 决定公司的增加或者减少注册资本；
11 决定公司出资转让、合并、分立、变更公司形式、解散和清算事宜；
12 决定公司内部常设机构的设置；
13 修改公司章程；
14 决定公司重组、股份制改造事宜；
15 决定公司股权投资、股权投资项目的增资和放弃增资行为以及公司以非
股权方式合作房地产项目投资行为；
16 决定公司董事长、总经理、副总经理等高级管理人员外派至公司参控股
公司担任董事、监事、总经理、副总经理等高级管理职务的任免事宜；
17 决定公司股权投资项目转让及账面净值在100 万元以上（不含本数）的
其他单宗产权转让行为；
18 决定公司的证券投资、购买理财产品等金融投资行为；
19 决定公司对外融资事项；
20 决定公司对外担保事项；
?决定公司年报审计聘用或解聘会计师事务所事宜；
?法律、法规所赋予的其他权利；
?公司章程其他条款规定应当由其行使的职权。
股东应履行以下义务：
340
①遵守公司章程；
②以其所认缴的出资额和出资方式缴纳出资；
③以其出资额为限对公司的债务承担责任；
④在公司办理工商登记手续后，不得抽回出资；
⑤法律、法规规定应当承担的其他义务。
2）董事会
公司设董事会，董事长一名，董事会由7 名董事组成，其中3 名内部董事
（含1 名职工董事）、4 名外部董事。董事任期3 年。董事任期届满，连选可以
连任。董事会设董事长1 人，董事长、内部董事（不含职工董事）、外部董事
由股东根据相关规定委派，职工董事由公司职工大会或职工代表大会选举产生。
董事会行使以下职权：
1 向股东报告工作；
2 执行股东的决定；
3 制定公司的经营计划和投资方案；
4 制订公司的年度财务预算方案、决算方案：
5 制订公司增加或减少注册资本的方案；
6 制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
7 拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散、清算的方案；
8 决定公司经营范围内的土地购买、经营性房地产开发等投资行为；
9 根据股东的提名，聘任或者解聘公司副总经理等公司高级管理人员、决
定其报酬事项
10 制定公司的基本管理制度：
11 拟订公司章程修改方案；
12 决定公司账面净值在100 万元以内（含本数）的单宗产权转让行为（不
包括股权转让行为）。
董事承担以下义务：
1 代表股东的利益，对公司勤勉、诚实的履行职责；
2 不得利用内幕信息为自己或他人谋取利益；
3 认真阅读公司的各项商务、财务报告，及时了解公司业务经营管理情况；
341
4 亲自行使被合法赋予的公司管理权，不得受他人操纵；非经许可不得将
其管理处置权转授他人行使：
5 内部董事对公司承担竞业禁止义务，即董事不得为自己或他人进行属于
公司营业范围内的行为，并且不能兼任其他同类业务企、事业的经理人或董事
（与公司有股权、资产、管理关系的除外）；
6 未经公司《章程》规定或者董事会的合法授权，任何董事不得擅自代表
公司或者董事会行事。
3）总经理
公司设总经理一人，总经理由董事会根据股东的提议聘任或解聘，总经理
对董事会负责，总经理列席董事会会议。总经理每届任期三年，可以连聘连任。
总经理或副总经理有营私舞弊或严重失职行为的，经董事会决议，可以随时解
聘。总经理对董事会负责，行使下列职权：
①主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议；
②组织实施公司年度经营计划和投资方案；
③拟订公司内部管理机构设置方案；
④拟订公司的基本管理制度：
⑤制定公司的具体规章；
⑥根据股东的审批决定，提请董事会聘任或解聘公司副总经理；
⑦决定除公司董事长、总经理、副总经理等高级管理人员以外的人员外派
至参控股公司担任董事、监事、总经理、副总经理等高级管理职务的任免事宜。
公司的所有外派董事、监事、总经理、副总经理等高级管理人员的职务任免事
项，应报股东备案；
⑧决定公司除年报审计之外的因经济活动需要涉及的聘请或更换中介机构
行为；
⑨董事会授予的其他职权。
4）监事
公司不设监事会，只设监事一名。监事的任期每届为三年。监事任期届满，
连任不得超过两届。监事由股东委派。监事不得泄露公司的商业秘密，不得干
预公司的经营权。监事行使下列职权：
342
①审查经注册会计师验证的或经签署的企业财务报告，监督、评价公司经
营效益和企业财产保值增值状况；
②根据工作需要，查阅公司的财务帐目和有关资料，提出询问；
③对经营业绩进行监督、评价和记录，提出对高级管理人员的任免及奖惩
建议；
④对董事、经理执行公司职务时违反法律、法规或者公司章程的行为进行
监督；
⑤当董事和经理的行为损害公司的利益时，要求董事和经理予以纠正；
⑥根据董事、经理的要求，提供咨询意见；
⑦监事可以列席董事会会议，并对董事会决议事项提出质询或者建议。
（4）持续经营能力
高投资管具备良好的资信情况，组织架构、治理结构、财务制度和内控体
系完善，拥有丰富的运营管理经验，经营状况和财务状况良好，不存在任何对
其持续经营能力产生重大影响的事项，具备持续经营能力。
2、基础设施项目运营管理资质和经验
（1）运营资质
基金拟聘任的外部管理机构高投资管符合《基础设施基金指引》规定的相
关条件，依法设立且合法存续，公司经营范围中包括“非居住房地产租赁；住
房租赁；物业管理；企业管理；企业管理咨询”等，主营业务为园区管理服务，
此外还包括少量业务咨询服务、租赁服务等。具有相应的运营资质。
（2）同类型基础设施项目运营管理经验
高投资管除了为基金所投资的基础设施项目提供服务外，还为其他产业园
类资产提供运营管理等服务。运营管理的主要代表性园区项目如下：
表：高投资管运营管理的已投运同类基础设施项目
序号项目名称项目区位
建筑面积
（万平方米）
1 高新孵化园6 号楼成都高新区天府大道北段1480 号1.95
2 高新孵化园3 号楼成都高新区天府大道北段1480 号0.85
3 拉德方斯成都高新区天府大道北段1480 号1.40
4 企业总部成都东部新区林栖大道2999 号12.00
343
序号项目名称项目区位
建筑面积
（万平方米）
合计- - 16.19
（3）主要负责人在基础设施项目运营或投资管理领域的经验
截至2024 年9 月30 日，高投资管主要负责人均具备丰富产业园区运营管
理经验，5 年以上基础设施项目运营经验的专业人员充足，且熟悉本项目，具
体人员的职位、工作专业能力及工作履历如下表所示：
序号姓名职位工作履历
1 雷雪副总经理
2019 年8 月起历任成都高新投资集团有限公司纪检监察部副部长、
资产运营部副部长。现任成都高投资产经营管理有限公司副总经理，
分管社区商业项目运营管理、办公楼宇项目运营管理、产业园区项目
运营管理、财务管理工作。
2 周华项目负责人
2019 年11 月起历任成都高新区电子信息产业发展有限公司财务部部
长、四川省集成电路和信息安全产业投资基金有限公司董事、成都联
东愿景实业有限公司董事长、成都积体半导体有限责任公司执行董事
及总经理、成都高真科技有限公司、成都高新栌林置业有限公司副总
经理。现任成都高投资产经营管理有限公司项目三部部长，负责公司
办公楼宇项目、东部新区项目运营管理工作。
3 黄莎项目经理
2012 年7 月起历任成都高投科技园物业服务有限公司项目管理，高
投资管公司资产管理岗位，现任高投资管公司楼宇项目经理，负责公
司楼宇项目的运营管理工作。
4 曹智财务经理
2013 年8 月起历任高投集团公司会计、主管会计，高投世纪物业公
司财务副经理、财务经理。现任成都高投资产经营管理有限公司财务
部副部长，并兼任成都高投城市资源经营有限公司财务总监。
5 房波工程管理
2015 年7 月进入成都高投建设开发有限公司工作，现任成都高投资
产经营管理有限公司工程部部长，负责公司建筑维修改造及设施设备
维修管理工作。
雷雪，女，1984 年1 月出生，中国籍，毕业于西南大学教育学院课程与教
学论专业，研究生学历，中共党员，无境外永久居留权。2009 年6 月至2014 年
6 月，就职于成都产业功能区投资运营集团有限公司；2014 年6 月至2016 年8
月就职于成都产业投资集团有限公司；2016 年6 月至2021 年12 月就职于成都
高新投资集团有限公司，历任纪检监察部副部长、资产运营部副部长；2021 年
12 月至今，就职于成都高投资产经营管理有限公司，任高投资管副总经理。
周华，男，1978 年11 月出生，中国籍，毕业于西南财经大学会计学院审
计学专业，本科学历，无境外永久居留权。2001 年7 月至2002 年3 月，就职于
成都经济信息中心；2004 年8 月至2005 年4 月就职于雀巢公司；2005 年10 月
至2009 年9 月就职于四川外国企业服务有限责任公司；2009 年9 月至2010 年
2 月就职于成都荣城物业管理有限公司；2010 年2 月至2016 年2 月，就职于成
344
都高新区拓新产业投资有限责任公司；2016 年2 月至2019 年11 月，就职于成
都高新投资集团有限公司；2019 年11 月至2020 年11 月，就职于成都高新区电
子信息产业发展有限公司；2022 年10 月至今，就职于成都高投资产经营管理
有限公司，任高投资管项目三部部长。
黄莎，女，1987 年6 月出生，毕业于四川大学法律专业，大学本科学历，
中共党员，中级经济师。2009 年10 月参加工作，历任自贡市大安区新民镇政
府、中国建设银行自贡市分行工作人员。2012 年7 月进入成都高投科技园物业
服务有限公司工作，历任项目管理，高投资管公司资产管理岗位，现任高投资
管公司楼宇项目经理。
曹智，男，1986 年2 月出生，毕业于西南石油大学工商管理专业，研究生
学历，中共党员，中级会计师、税务师、注册管理会计师。2009 年7 月参加工
作，历任中国水利水电第七工程局有限公司会计、中国水利水电第七工程局有
限公司第六分局劳财部副主任、中国电子工程设计院四川分院财务专员。2013
年8 月进入成都高新投资集团有限公司，历任高投集团公司会计、主管会计，
高投世纪物业公司财务副经理、财务经理。现任成都高投资产经营管理有限公
司财务部副部长，并兼任成都高投城市资源经营有限公司财务总监。
房波，男，1982 年1 月出生，毕业于西南交通大学土木工程系土木工程专
业，大学本科学历，中共党员，高级工程师。2004 年7 月参加工作，历任中铁
八局集团第二工程有限公司项目部总工程师、项目部经理，2015 年7 月进入成
都高投建设开发有限公司工作。现任成都高投资产经营管理有限公司工程部部
长。
（4）其他专业人员配备
截至2024 年6 月30 日，高投资管具有正式编制的员工和管理人员共71 名。
从年龄结构来看，30 岁以下员工4 人，31-40 岁员工48 人，41 岁-50 岁员工18
人，51 岁以上1 人，分别占比5.6%、67.6%、25.4%和1.4%。从学历结构来看，
硕士及以上19 人，本科49 人，大专及以下3 人，分别占比26.8%、69.0%、
4.2%。高投资管可为基础设施项目配备充足的专业人员。
表：高投资管员工年龄结构表
年龄人数（人） 占员工总数比例
345
年龄人数（人） 占员工总数比例
30 岁及以下4 5.6%
31 岁-40 岁48 67.6%
41 岁-50 岁18 25.4%
50 岁及以上1 1.4%
合计71 100.0%
表：高投资管员工学历结构表
学历人数（人） 占员工总数比例
硕士及以上19 26.8%
本科49 69.0%
大专及以下3 4.2%
合计71 100.0%
3、运营管理业务制度和流程
（1）运营相关业务流程
高投资管按照《成都高新投资集团有限公司资产运营管理办法（试行）》
开展运营管理工作。园区运营服务主要工作涉及的业务流程为：
1）资产出租
①集团资产出租应当委托中介机构进行资产租赁价值评估，评估工作由各
资产运营方组织开展，评估结果报运营方所在子集团备案，并抄送资产权属方。
②有下列情形之一的，资产运营方可以不进行公开招租，通过协商直接确
定承租人：
承租人为党委、人大、政协、政府、军队机关、事业单位、国有全（独）
资企业、国有控股企业及国有实际控制企业的。
根据相关法律法规，不宜或不应采用公开招租方式的。
③承租人为集团公司及下属各级全资公司、控股企业或实际控制企业的资
产租赁事项，资产运营方可与承租人在不低于评估价的前提下直接签订租赁协
议。
④对于高新区管委会或管委会授权的部门已审核批准的出租项目，在招租
方式、出租价格和租期等方面另有要求的，资产运营方按相关文件执行。
⑤资产出租前，资产运营方应当按项目拟定资产出租方案，资产出租方案
内容应包括但不限于：拟出租资产的基本情况（资产权属状况、实物现状、明
细清单等）、资产租赁价值评估报告（估价或询价结果报告）、招租方式、招
346
租底价、承租条件、租赁期限、租金收取方式、免租期、装修期、激励或退出
机制（根据实际情况确定）等相关内容。
2）续租
①资产运营方应制定资产续租考核机制，对出现过欠租、安全和环保事故、
业绩不达标、品牌能级不满足运营需求的承租企业，资产运营方应视情况选择
不续签合同或增加附加条款后再行续签，确保承租人符合公司经营发展和战略
要求。
②资产出租期满需继续出租给原承租方的，资产运营方应对拟出租资产的
租赁价值重新进行评估／询价备案，重新制定资产续租方案。续租方案的制定
及审批，按照本办法组织实施。
③针对有意向续签合同的承租人，资产运营方需按照资产续租考核实施细
则对其进行续租考核，考核通过后，原承租人可根据项目续租方案直接签订租
赁协议。若原承租人不接受续租方案的，视为放弃续租，资产运营方应按本办
法相关规定组织招租/招商。
④针对产业载体商业配套，如当期租赁合同是通过非公开挂牌方式确定的，
合同到期后，应通过公开挂牌方式进行招租。
⑤资产运营方应在租赁合同中就租金、水电气费用欠缴涉及的处理方式进
行约定。在资产租赁合同执行过程中，资产运营方应结合《成都高新投资集团
有限公司资产租赁履约管理工作机制》和租赁合同约定，做好租金等各项费用
的收取及现场管理工作，最大限度防范租赁风险。针对承租方原因产生违约的，
资产运营方应及时采取措施，按《成都高新投资集团有限公司资产租赁履约管
理工作机制》和租赁合同相关条款开展违约处理、合同解除及房屋腾退等相关
工作。
⑥资产运营方需加快招商进度提高空置物业资产出租率。针对管委会招商
引资项目，房源预留期原则上不超过3 个月。
3）物业服务管理
①资产运营方原则上应在项目达到基本投运条件前6 个月或物业服务合同
期满前6 个月制定物业管理方案，并根据项目建设进度，及时选聘物业服务单
位，开展物业服务前期准备工作。物业管理方案包括但不限于：物业服务企业
347
选聘方式、物业委托管理模式及可行性分析、物业设施设备维修维保规范、物
业服务单价、物业服务质量考核。
②资产运营方原则上应根据项目情况，参照成都市物业管理相关规定，依
法依规选聘物业服务单位。特殊情况下，资产运营方在报请所在子集团同意后，
可采取直接委托方式选聘物业服务单位。
③集团在项目建筑区划中为小业主时，由业主代表按照相关法律法规要求
选聘的物业服务企业，资产运营方可直接与其签订物业服务合同。物业管理方
对项目的物业服务水平、质量不得低于市场同类物业服务水平；物业收费标准
和物业管理成本不得高于市场同类物业项目费用标准。
4）维修维保管理
①质量保修期以内的物业维修、设施设备更换或维修事项，由项目代建方
牵头组织资产运营方、资产权属方、施工单位，在项目竣工移交前四方共同签
订质保期内物业维修补充协议，就质保期内质量问题处理方式、完成时限以及
维修款项支付等内容进行约定，确保质保期内的维修改造工作及时完成。
②质量保修期满前60 日内，项目代建方需与资产运营方、项目权属方、
建设实施单位协商质保期内的遗留质量问题、处理方式、完成时限，并作好记
录和留档，作为四方工作界面划分的依据，维修完成后由四方共同验收并签署
验收单。质保期满后，项目代建方根据验收单作为退还外部单位质保金的依据。
若项目代建方未按时完成上述工作而导致的安全、环保及其它负面事件，由项
目代建方承担责任。
③质量保修期以外的修缮改造，原则上按运营方所在子集团相关规定进行
执行，如有特殊情形的，可通过“一事一议”的方式由运营方所在子集团研究
决定。
④项目自竣工验收或移交之日（取其后者）起，由资产运营方负责设施设
备的维保管理工作。资产运营方应及时制定维保工作计划，并严格按维保工作
计划进行维保管理，不得发生脱保、脱检情况。
⑤资产运营方每个自然年度末根据受托管理资产的实际情况，针对维修改
造、维护维保事项，需提前编制次年年度工作计划和费用预算，报资产权属方
审批通过后执行。
348
（2）管理制度
高投资管除制定了上述运营管理制度外，还制定了《成都高投资产经营管
理有限公司经营性资产处置实施细则（试行）》《成都高投资产经营管理有限
公司资产销售管理办法（修订）》《成都高投资产经营管理有限公司法律事务
管理办法》《成都高投资产经营管理有限公司设施设备维护保养管理办法（修
订）》《成都高投资产经营管理有限公司安全管理规章制度（试行）》《成都
高投资产经营管理有限公司资产出租管理实施细则（试行）》和《成都高投资
产经营管理有限公司招标（采购）管理办法》等多项管理制度，保证各项运营
管理工作有章可循。
4、组织架构和内部控制情况
（1）组织架构
图：高投资管组织架构图
（2）内部控制情况
高投资管制订了《成都高投资产经营管理有限公司董事会议事规则》《成
都高投资产经营管理有限公司总经理办公会议事规则》等相关内部控制制度，
确保内部控制有效性。主要制度规定如下：
1）成都高投资产经营管理有限公司董事会议事规则
为进一步明确成都高投资产经营管理有限公司董事会的职责权限，规范董
事会议事方式和决策程序，促使董事和董事会有效履行其职责，提高董事会规
范运作和科学决策水平，根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国企
业国有资产法》《成都高投资产经营管理有限公司章程》（以下简称“公司章
程”）等法律法规及相关制度规定，特制定该规则。
349
董事会对股东负责，行使下列职权：
1 向股东报告工作；
2 执行股东决定；
3 制定公司的经营计划和投资方案；
4 制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
5 制订公司增加或减少注册资本的方案；
6 制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
7 拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散、清算的方案；
8 决定公司经营范围内的土地购买、经营性房地产开发等投资行为；
9 根据股东的提名聘任或者解聘公司总经理、副总经理等公司高级管理人
员、决定其报酬事项；
10 制定公司的基本管理制度；
11 拟订公司章程修改方案；
12 决定公司账面净值在100 万元以内（本数）的单宗产权转让行为（不包
括股权转让行为）。
2）成都高投资产经营管理有限公司总经理办公会议事规则
为完善公司现代企业制度，规范治理结构，有效防范经营风险，根据《中
华人民共和国公司法》《成都高投资产经营管理有限公司章程》等相关规定，
明确办公会议事程序，特制订该规则。
总经理办公会依照《中华人民共和国公司法》和《公司章程》，议事内容
为（包括但不限于）：
1 研究落实公司的董事会决议；
2 研究实施公司年度经营计划和投资方案；
3 研究落实集团公司和公司董事会决议及重大生产经营管理工作措施；
4 拟订公司基本管理制度；
5 拟订公司内部管理机构设置方案；
6 拟订公司年度预算和预算调整；
7 研究解决公司承担的重点工作各项重大问题；
8 研究决定除应由股东及董事会决定以外的部门负责人及其他管理人员的
350
任免事宜；
9 审定公司无需经集团公司审批，或在集团公司制度框架下拟定的具体规
章、制度及流程；
10 审定公司除年报审计之外的因经济活动需要涉及的聘请或更换中介机构
事项；
11 董事会或章程授予总经理的其他职权范围内的工作；
?其他需要总经理办公会议定的事项。
5、财务状况
本部分财务数据来源于高投资管经审计的2021 年、2022 年和2023 年的财
务报告以及未经审计的2024 年1-6 月合并及母公司财务报告。
高投资管2021 年-2023 年的财务报告分别由四川华信（集团）会计师事务
所（特殊普通合伙）进行了审计并出具了川华信审（2022）第0127-043 号、川
华信审（2023）第0216-071 号、川华信审（2024）第0068-070 号的标准无保留
意见的审计报告。高投资管2024 年1-6 月合并及母公司财务报表未经审计。
在阅读下文相关财务报表中的信息时，应当参照高投资管的财务报告及注
释。
若无特别说明，下文所引用的2024 年1-6 月财务数据均来自高投资管2024
年1-6 月财务报表期末数，2023 年财务数据均来自高投资管2023 年财务报告期
末数，2022 年财务数据均来自高投资管2023 年财务报告期初数，2021 年财务
数据均来自高投资管2022 年财务报告期初数，均为合并口径数据。
（1）财务报表
表：高投资管近三年及一期合并资产负债表
单位：万元
项目2024 年6 月末2023 年末2022 年末2021 年末
流动资产：
货币资金12,936.36 13,436.83 19,721.22 13,131.72
应收账款32,364.53 27,588.56 22,567.92 16,894.67
预付款项4,054.29 3,722.05 3,597.98 3,115.05
其他应收款129,035.66 130,807.24 12,003.63 7,184.31
存货125,894.24 124,922.72 130,620.43 121,091.78
其他流动资产1,279.76 1,362.80 2,119.74 867.77
351
项目2024 年6 月末2023 年末2022 年末2021 年末
流动资产合计305,564.85 301,840.21 190,630.91 162,285.31
非流动资产：
长期股权投资1,564.59 1,106.82 28,738.77 28,288.00
其他权益工具投资10.00 10.00 10.00 10.00
其他非流动金融资产8,949.02 8,949.02 - -
投资性房地产291,301.11 291,301.11 282,393.81 280,145.15
固定资产3,564.98 3,634.28 3,738.57 3,777.02
在建工程879.79 287.01 - -
使用权资产1,296.86 266.22 227.13 77.42
无形资产33.77 59.89 117.85 17.62
长期待摊费用1,271.63 1,616.71 1,806.85 2,012.27
递延所得税资产7,808.73 9,003.40 9,443.17 12,796.66
非流动资产合计316,680.47 316,234.46 326,476.15 327,124.13
资产总计622,245.32 618,074.67 517,107.06 489,409.44
流动负债：
应付账款45,779.20 45,684.51 51,787.77 58,299.29
预收款项2,043.35 1,967.47 1,590.23 642.68
合同负债2,437.42 596.68 669.36 517.19
应付职工薪酬2,172.49 2,752.13 2,391.53 2,035.58
应交税费634.91 760.85 1,060.94 3,260.08
其他应付款23,484.32 20,082.63 55,778.22 183,797.27
一年内到期的非流动负债120,012.61 18,118.97 2,626.82 130,045.65
其他流动负债129.63 35.52 39.93 30.97
流动负债合计196,693.94 89,998.76 115,944.79 378,628.72
非流动负债：
长期借款185,728.00 292,248.00 227,500.00 -
租赁负债1,165.76 30.27 97.28 23.69
长期应付款28,273.93 33,218.61 - -
递延收益2,299.78 2,368.96 2,000.00 2,000.00
递延所得税负债2,966.74 2,703.94 1,506.89 1,451.33
其他非流动负债4,712.64 4,795.50 - -
非流动负债合计225,146.85 335,365.28 231,104.17 3,475.03
负债合计421,840.79 425,364.04 347,048.96 382,103.75
所有者权益：
实收资本168,000.00 168,000.00 168,000.00 108,000.00
资本公积- - - 3,819.78
其他综合收益6,189.25 6,189.25 7,388.06 7,388.06
盈余公积2,403.08 2,403.08 1,667.09 1,667.09
352
项目2024 年6 月末2023 年末2022 年末2021 年末
未分配利润23,812.20 16,118.30 -6,997.06 -13,569.24
所有者权益合计200,404.53 192,710.63 170,058.10 107,305.70
负债及所有者权益合计622,245.32 618,074.67 517,107.06 489,409.44
表：高投资管近三年及一期合并利润表
单位：万元
项目2024 年1-6 月2023 年度2022 年度2021 年度
一、营业收入33,827.23 59,050.44 59,385.00 66,654.76
其中：营业收入33,827.23 59,050.44 59,385.00 66,654.76
二、营业总成本24,382.92 46,028.43 53,685.06 59,939.29
其中：营业成本13,408.09 24,033.19 30,503.67 29,158.66
税金及附加2,356.02 4,197.60 4,903.63 9,376.43
销售费用159.33 391.19 571.85 458.96
管理费用1,757.33 5,284.50 4,866.81 3,854.74
财务费用6,702.14 12,121.95 12,839.09 17,090.51
其中：利息费用6,762.62 12,305.06 12,981.68 17,138.10
利息收入64.65 191.10 149.05 50.80
加：其他收益790.51 7,492.35 3,468.87 8,608.77
投资收益（损失以“-”号填列） 457.77 7,223.13 1,208.81 1,268.84
其中：对联营企业和合营企业的投资收益457.77 1,244.30 1,208.81 1,268.84
公允价值变动收益（损失以“-”号填列） - 1,911.67 2,248.66 1,897.80
信用减值损失（损失以“-”号填列） -1.64 1,006.73 -703.62 -382.65
资产处置收益（损失以“-”号填列） - 2.84 - -
二、营业利润（亏损以“-”号填列） 10,690.95 30,658.73 11,922.66 18,108.23
加：营业外收入22.71 74.66 39.73 96.90
减：营业外支出0.23 41.14 6.18 0.50
三、利润总额（亏损以“-”号填列） 10,713.43 30,692.25 11,956.21 18,204.63
减：所得税费用3,019.53 6,840.91 3,200.65 3,886.70
四、净利润（净亏损以“-”号填列） 7,693.90 23,851.34 8,755.57 14,317.93
五、其他综合收益的税后净额- -1,198.81 - -
六、综合收益总额7,693.90 22,652.53 8,755.57 14,317.93
表：高投资管近三年及一期合并现金流量表
单位：万元
项目2024 年1-6 月2023 年度2022 年度2021 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金29,832.53 52,862.80 48,193.32 59,702.84
353
项目2024 年1-6 月2023 年度2022 年度2021 年度
收到的税费返还- 2,223.29 1.87 462.10
收到其他与经营活动有关的现金12,320.79 36,224.89 32,367.34 39,417.19
经营活动现金流入小计42,153.33 91,310.98 80,562.53 99,582.13
购买商品、接受劳务支付的现金9,193.33 26,560.20 48,917.57 34,973.80
支付给职工以及为职工支付的现金3,181.44 7,151.82 6,879.52 6,086.73
支付的各项税费5,204.45 14,310.83 14,583.88 10,851.80
支付其他与经营活动有关的现金12,389.56 27,021.22 22,963.30 24,630.94
经营活动现金流出小计29,968.77 75,044.07 93,344.27 76,543.26
经营活动产生的现金流量净额12,184.56 16,266.91 -12,781.74 23,038.87
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金- 25,036.47 - -
取得投资收益收到的现金- 869.59 1,489.21 391.98
处置固定资产、无形资产和其他长期
资产收回的现金净额0.63 - 0.52 -
收到其他与投资活动有关的现金22,633.01 113,427.30 231.55 20,687.66
投资活动现金流入小计22,633.64 139,333.36 1,721.28 21,079.64
购建固定资产、无形资产和其他长期
资产支付的现金944.61 1,326.05 775.63 138.46
投资支付的现金- - 6,103.17 198.00
支付其他与投资活动有关的现金17,900.00 223,163.84 3,009.66 661.21
投资活动现金流出小计18,844.61 224,489.89 9,888.47 997.67
投资活动产生的现金流量净额3,789.03 -85,156.53 -8,167.19 20,081.97
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金- - 60,000.00 -
取得借款收到的现金- 125,000.00 230,000.00 -
收到其他与筹资活动有关的现金- 68,126.92 225,924.01 216,036.72
筹资活动现金流入小计- 193,126.92 515,924.01 216,036.72
偿还债务支付的现金9,520.00 11,534.00 130,000.00 180,796.12
分配股利、利润或偿付利息支付的现
金
6,720.51 12,070.05 6,467.01 14,846.22
支付其他与筹资活动有关的现金233.55 106,917.63 351,918.57 61,489.75
筹资活动现金流出小计16,474.07 130,521.68 488,385.58 257,132.09
筹资活动产生的现金流量净额-16,474.07 62,605.24 27,538.42 -41,095.37
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
- - - -
五、现金及现金等价物净增加额-500.48 -6,284.38 6,589.50 2,025.47
加：期初现金及现金等价物余额13,436.83 19,721.22 13,131.72 11,106.25
六、期末现金及现金等价物余额12,936.36 13,436.83 19,721.22 13,131.72
354
（2）财务状况及主要财务指标分析
1）资产及负债分析
表：高投资管近三年及一期资产负债情况
单位：万元
项目2024 年6 月末2023 年末2022 年末2021 年末
资产合计622,245.32 618,074.67 517,107.06 489,409.44
负债合计421,840.79 425,364.04 347,048.96 382,103.75
资产负债率67.80% 68.82% 67.11% 78.07%
流动比率1.55 3.35 1.64 0.43
报告期内，高投资管总资产稳步增长，2022 年末较2021 年末增长5.66%，
变动不大；2023 年末较2022 年末增长19.53%，主要系本期对高投集团的其他
应收款大幅增加；2024 年6 月末较2023 年末增长0.67%，变动不大。负债总额
呈现波动态势，2022 年末较2021 年末下降9.17%，变动不大；2023 年末较
2022 年末增长22.57%，主要系融资扩大，长期借款增加所致；2024 年6 月末
较2023 年末减少0.83%，变动不大。
从偿债指标来看，2021 年-2023 年及2024 年6 月末，高投资管资产负债率
分别为78.07%、67.11%、68.82%和67.80%，呈现波动趋势；2021 年-2023 年及
2024 年6 月末，高投资管流动比率分别为0.43、1.64、3.35、1.55，呈现波动趋
势。总体来看，近年来高投资管偿债指标呈现向好趋势。
2）收入及利润分析
表：高投资管近三年及一期收入利润情况
单位：万元
项目2024 年1-6 月2023 年2022 年2021 年
营业收入33,827.23 59,050.44 59,385.00 66,654.76
净利润7,693.90 23,851.34 8,755.57 14,317.93
2021-2023 年及2024 年1-6 月，高投资管营业收入分别为66,654.76 万元、
59,385.00 万元、59,050.44 万元和33,827.23 万元，2022 年营业收入同比下降
10.91%，主要原因系园区地产的销售收入下滑所致。2023 年度营业收入同比下
降0.56%，变动不大。
2021 年-2023 年及2024 年1-6 月，高投资管净利润分别为14,317.93 万元、
355
8,755.57 万元、23,851.34 万元和7,693.90 万元。2022 年度净利润同比下降
38.85%，主要系业务毛利下降，同时政府补助金额减少所致；2023 年度净利润
同比上升172.41%，主要系本期收到政府补助增加，同时因处置子公司股权获
得投资收益所致。
3）现金流量情况分析
表：高投资管近三年及一期现金流量情况
单位：万元
项目2024 年1-6 月2023 年2022 年2021 年
经营活动产生的现金流量净额12,184.56 16,266.91 -12,781.74 23,038.87
投资活动产生的现金流量净额3,789.03 -85,156.53 -8,167.19 20,081.97
筹资活动产生的现金流量净额-16,474.07 62,605.24 27,538.42 -41,095.37
现金及现金等价物净增加额-500.48 -6,284.38 6,589.50 2,025.47
2021-2023 年及2024 年1-6 月，高投资管经营活动产生的现金流量净额分
别为23,038.87 万元、-12,781.74 万元、16,266.91 万元和12,184.56 万元。其中，
2022 年经营活动净现金流为负，主要系收入规模下降，但经营支出增加所致。
2021-2023 年及2024 年1-6 月，高投资管投资活动产生的现金流量净额分
别为20,081.97 万元、-8,167.19 万元、-85,156.53 万元和3,789.03 万元。2023 年
投资活动净现金流为大额负数，主要系当期对高投集团拆借款大幅增加所致。
2021-2023 年及2024 年1-6 月，高投资管筹资活动产生的现金流量净额分
别为-41,095.37 万元、27,538.42 万元、62,605.24 万元及-16,474.07 万元。其中，
2021 年度为大额负数主要系股东拆借款增加所致，2022 年度回正主要系对外借
款增加所致，2023 年度由于归还的股东拆借资金减少金额继续增大，2024 年1-
6 月为负数主要系当期未产生筹资活动流入但偿还了前期融资利息和本金所致。
6、利益冲突防范措施
详见本尽调报告“第二章对基础设施项目的尽职调查”之“三、同业竞争
与关联交易”之“（三）利益冲突防范措施”之“2、运营管理机构”。
7、资信状况
（1）公开市场融资情况
截至2024 年6 月30 日，高投资管未进行过公开市场直接融资。
356
（2）对外担保情况
截至2024 年6 月30 日，高投资管不存在对外担保情形。
（3）资信情况
经基金管理人、计划管理人、法律顾问查询中国人民银行出具的《企业信
用报告》及对相关公开信息的查询结果，截至对应查询日，高投资管不存在重
大违法、违规或不诚信行为，未被列入失信被执行人名单、失信生产经营主体
名单或其他失信主体名单，相关公开信息未显示近三年及一期内高投资管在所
涉领域存在失信记录，或被暂停或限制进行融资，或存在因违法违规经营而受
到主管部门重大行政处罚的情形。
经查询中国执行信息公开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn），截至对应查
询日，未在前述网站公布的信息中发现高投资管被纳入被执行人或失信被执行
人名单的情况。
三、对基金托管人/专项计划托管人的尽职调查
（一）基金托管人：招商银行股份有限公司
1、基金托管人概况
（1）基本情况
名称：招商银行股份有限公司（以下简称“招商银行”）
设立日期：1987 年3 月31 日
注册地址：深圳市深南大道7088 号招商银行大厦
办公地址：深圳市深南大道7088 号招商银行大厦
注册资本：人民币252.20 亿元
法定代表人：缪建民
行长：王良
资产托管业务批准文号：证监基金字[2002]83 号
电话：4006195555
传真：0755-83195201
资产托管部信息披露负责人：张姗
（2）发展概况
招商银行成立于1987 年4 月8 日，是我国第一家完全由企业法人持股的股
357
份制商业银行，总行设在深圳。自成立以来，招商银行先后进行了三次增资扩
股，并于2002 年3 月成功地发行了15 亿A 股，4 月9 日在上交所挂牌（股票
代码：600036），是国内第一家采用国际会计标准上市的公司。2006 年9 月又
成功发行了22 亿H 股，9 月22 日在香港联交所挂牌交易（股票代码：3968），
10 月5 日行使H 股超额配售，共发行了24.2 亿H 股。截至2024 年6 月30 日，
集团总资产115,747.83 亿元人民币，高级法下资本充足率17.95%，权重法下资
本充足率14.60%。
2002 年8 月，招商银行成立基金托管部；2005 年8 月，经报中国证监会同
意，更名为资产托管部，现下设基金券商团队、银保信托团队、养老金团队、
业务管理团队、产品研发团队、风险管理团队、系统与数据团队、项目支持团
队、运营管理团队、基金外包业务团队10 个职能团队，现有员工228 人。2002
年11 月，经中国人民银行和中国证监会批准获得证券投资基金托管业务资格，
成为国内第一家获得该项业务资格上市银行；2003 年4 月，正式办理基金托管
业务。招商银行作为托管业务资质最全的商业银行之一，拥有证券投资基金托
管资格、基本养老保险基金托管机构资格、受托投资管理托管业务托管资格、
保险资金托管业务资格、企业年金基金托管业务资格、合格境外机构投资者托
管（QFII）资格、合格境内机构投资者托管（QDII）、私募基金业务外包服务
资格、存托凭证试点存托业务等业务资格。
招商银行资产托管结合自身在托管行业深耕22 年的专业能力和创新精神，
推出“招商银行托管+”服务品牌，以“践行价值银行战略，致力于成为服务更
佳、科技更强、协同更好的客户首选全球托管银行”品牌愿景为指引，以“值
得信赖的专家、贴心服务的管家、让价值持续增加、客户的体验更佳”的“4+
目标”，以创新的“服务产品化”为方法论，全方位助力资管机构实现可持续
的高质量发展。招商银行资产托管围绕资管全场景，打造了“如风运营”“大
观投研”“见微数据”三个服务子品牌，不断创新托管系统、服务和产品：在
业内率先推出“网上托管银行系统”、托管业务综合系统和“6S”托管服务标
准，首家发布私募基金绩效分析报告，开办国内首个托管银行网站，推出国内
首个托管大数据平台，成功托管国内第一只券商集合资产管理计划、第一只
FOF、第一只信托资金计划、第一只股权私募基金、第一家实现货币市场基金
358
赎回资金T+1 到账、第一只境外银行QDII 基金、第一只红利ETF 基金、第一
只“1+N”基金专户理财、第一家大小非解禁资产、第一单TOT 保管，实现从
单一托管服务商向全面投资者服务机构的转变，得到了同业认可。
招商银行资产托管业务持续稳健发展，社会影响力不断提升，近年来获得
业内各类奖项荣誉。2016 年5 月“托管通”荣获《银行家》2016 中国金融创新
“十佳金融产品创新奖”；6 月荣获《财资》“中国最佳托管银行奖”，成为
国内唯一获得该奖项的托管银行；7 月荣获中国资产管理“金贝奖”“最佳资
产托管银行”、《21 世纪经济报道》“2016 最佳资产托管银行”。2017 年5 月
荣获《亚洲银行家》“中国年度托管银行奖”；6 月荣获《财资》“中国最佳
托管银行奖”；“全功能网上托管银行2.0”荣获《银行家》2017 中国金融创
新“十佳金融产品创新奖”。2018 年1 月荣获中央国债登记结算有限责任公司
“2017 年度优秀资产托管机构”奖；同月，托管大数据平台风险管理系统荣获
2016-2017 年度银监会系统“金点子”方案一等奖，以及中央金融团工委、全国
金融青联第五届“双提升”金点子方案二等奖；3 月荣获《中国基金报》“最
佳基金托管银行”奖；5 月荣获国际财经权威媒体《亚洲银行家》“中国年度
托管银行奖”；12 月荣获2018 东方财富风云榜“2018 年度最佳托管银行”、
“20 年最值得信赖托管银行”奖。2019 年3 月荣获《中国基金报》“2018 年度
最佳基金托管银行”奖；6 月荣获《财资》“中国最佳托管机构”“中国最佳
养老金托管机构”“中国最佳零售基金行政外包”三项大奖；12 月荣获2019
东方财富风云榜“2019 年度最佳托管银行”奖。2020 年1 月，荣获中央国债登
记结算有限责任公司“2019 年度优秀资产托管机构”奖项；6 月荣获《财资》
“中国境内最佳托管机构”“最佳公募基金托管机构”“最佳公募基金行政外
包机构”三项大奖；10 月荣获《中国基金报》第二届中国公募基金英华奖
“2019 年度最佳基金托管银行”奖。2021 年1 月，荣获中央国债登记结算有限
责任公司“2020 年度优秀资产托管机构”奖项；同月荣获2020 东方财富风云
榜“2020 年度最受欢迎托管银行”奖项；2021 年10 月，《证券时报》“2021
年度杰出资产托管银行天玑奖”；2021 年12 月，荣获《中国基金报》第三届
中国公募基金英华奖“2020 年度最佳基金托管银行”；2022 年1 月荣获中央国
债登记结算有限责任公司“2021 年度优秀资产托管机构、估值业务杰出机构”
359
奖项； 9 月荣获《财资》“ 中国最佳托管银行”“ 最佳公募基金托管银
行”“最佳理财托管银行”三项大奖；12 月荣获《证券时报》“2022 年度杰出
资产托管银行天玑奖”；2023 年1 月荣获中央国债登记结算有限责任公司
“2022 年度优秀资产托管机构”、银行间市场清算所股份有限公司“2022 年度
优秀托管机构”、全国银行间同业拆借中心“2022 年度银行间本币市场托管业
务市场创新奖”三项大奖；2023 年4 月，荣获《中国基金报》第二届中国基金
业创新英华奖“托管创新奖”；2023 年9 月，荣获《中国基金报》中国基金业
英华奖“公募基金25 年基金托管示范银行（全国性股份行）”；2023 年12 月，
荣获《东方财富风云榜》“2023 年度托管银行风云奖”；2024 年1 月，荣获中
央国债登记结算有限责任公司“2023 年度优秀资产托管机构”、“2023 年度估
值业务杰出机构”、“2023 年度债市领军机构”、“2023 年度中债绿债指数优
秀承销机构”四项大奖；2024 年2 月，荣获泰康养老保险股份有限公司“2023
年度最佳年金托管合作伙伴”奖。2024 年4 月，荣获中国基金报“中国基金业
英华奖-ETF20 周年特别评选“优秀ETF 托管人”奖。2024 年6 月，荣获上海
清算所“2023 年度优秀托管机构”奖。
2、基础设施基金托管业务专业人员配备及主要人员情况
缪建民先生，招商银行董事长、非执行董事，2020 年9 月起担任招商银行
董事、董事长。中央财经大学经济学博士，高级经济师。中国共产党第十九届、
二十届中央委员会候补委员。招商局集团有限公司董事长。曾任中国人寿保险
（集团）公司副董事长、总裁，中国人民保险集团股份有限公司副董事长、总
裁、董事长，曾兼任中国人民财产保险股份有限公司董事长，中国人保资产管
理有限公司董事长，中国人民健康保险股份有限公司董事长，中国人民保险
（香港）有限公司董事长，人保资本投资管理有限公司董事长，中国人民养老
保险有限责任公司董事长，中国人民人寿保险股份有限公司董事长。
王良先生，招商银行党委书记、执行董事、行长。中国人民大学经济学硕
士，高级经济师。1995 年6 月加入招商银行，历任招商银行北京分行行长助理、
副行长、行长，2012 年6 月起历任招商银行行长助理、副行长、常务副行长，
2022 年4 月18 日起全面主持招商银行工作，2022 年5 月19 日起任招商银行党
委书记，2022 年6 月15 日起任招商银行行长，兼任招商银行香港上市相关事宜
360
之授权代表、招银国际金融控股有限公司董事长、招银国际金融有限公司董事
长、招商永隆银行董事长、招联消费金融有限公司副董事长、招商局金融控股
有限公司董事、中国支付清算协会副会长、中国银行业协会中间业务专业委员
会第四届主任、中国金融会计学会第六届常务理事、广东省第十四届人大代表。
王颖女士，招商银行副行长。南京大学政治经济学专业，硕士，经济师。
王颖女士1997 年1 月加入招商银行，历任招商银行北京分行行长助理、副行长，
天津分行行长，深圳分行行长，招商银行行长助理。2023 年11 月起任招商银
行副行长。
孙乐女士，招商银行资产托管部总经理，硕士研究生毕业，2001 年8 月加
入招商银行至今，历任招商银行合肥分行风险控制部副经理、经理、信贷管理
部总经理助理、副总经理、总经理、公司银行部总经理、中小企业金融部总经
理、投行与金融市场部总经理；无锡分行行长助理、副行长；南京分行副行长，
具有20 余年银行从业经验，在风险管理、信贷管理、公司金融、资产托管等领
域有深入的研究和丰富的实务经验。
3、基金托管业务经营情况
截至2024 年6 月30 日，招商银行股份有限公司累计托管1,484 只证券投资
基金。
招商银行最近一年向中国证监会提交的注册基金申请材料不存在虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏。
招商银行具有基础设施领域资产管理产品托管经验，为开展基础设施基金
托管业务配备了充足的专业人员。
截至2024 年6 月30 日，合计14 单基础设施公募REITs 基金托管人为招商
银行，具体如下：
序号项目名称发行时间（年/月） 担任角色
1 红土创新盐田港仓储物流封闭式基础
设施证券投资基金2021年5月基金托管人
2 中航首钢生物质封闭式基础设施证券
投资基金
2021年5月基金托管人
3 东吴苏州工业园区产业园封闭式基础
设施证券投资基金
2021年5月基金托管人
4 华安张江产业园封闭式基础设施证券
投资基金
2021年5月基金托管人
5 博时招商蛇口产业园封闭式基础设施2021年5月基金托管人
361
序号项目名称发行时间（年/月） 担任角色
证券投资基金
6 富国首创水务封闭式基础设施证券投
资基金2021年5月基金托管人
7 浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础
设施证券投资基金
2021年5月基金托管人
8 鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设
施证券投资基金
2022年6月基金托管人
9 国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基
础设施证券投资基金
2022年6月基金托管人
10 红土创新深圳人才安居保障性租赁住
房封闭式基础设施证券投资基金
2022年8月基金托管人
11 中金安徽交控高速公路封闭式基础设
施证券投资基金
2022年11月基金托管人
12 华夏华润商业资产封闭式基础设施证
券投资基金
2024年2月基金托管人
13 中金印力消费基础设施封闭式基础设
施证券投资基金
2024年4月基金托管人
14 华夏深国际仓储物流封闭式基础设施
证券投资基金
2024年6月基金托管人
招商银行托管项目涵盖仓储物流、高速公路、产业园、碳中和、污水处理、
清洁能源、保障型租赁住房等主流基础设施类型，覆盖京津冀、粤港澳大湾区、
长江三角洲等重点区域，聚焦优质资产，创新规范并举，为基金托管人履职、
规范公募REITs 资金监管实操流程提供了示范效应。
（二）专项计划托管人：招商银行股份有限公司成都分行
名称：招商银行股份有限公司成都分行
设立日期：1994 年10 月11 日
注册地址：四川省成都市武侯区人民南路三段一号
办公地址：四川省成都市武侯区人民南路三段一号
法定代表人：彭少鸿
电话：028-61816368
招商银行股份有限公司成都分行系基金托管人招商银行股份有限公司所设
立的分行，招商银行其他相关情况详见本部分之“（一）基金托管人：招商银
行股份有限公司”
（三）托管人的内部控制制度
1、内部控制目标
招商银行确保托管业务严格遵守国家有关法律法规和行业监管制度，坚持
362
守法经营、规范运作的经营理念；形成科学合理的决策机制、执行机制和监督
机制，防范和化解经营风险，确保托管业务的稳健运行和托管资产的安全；建
立有利于查错防弊、堵塞漏洞、消除隐患，保证业务稳健运行的风险控制制度，
确保托管业务信息真实、准确、完整、及时；确保内控机制、体制的不断改进
和各项业务制度、流程的不断完善。
2、内部控制组织结构
招商银行资产托管业务建立三级内部控制及风险防范体系：
一级内部控制及风险防范是在招商银行总行风险管控层面对风险进行预防
和控制；总行风险管理部、法律合规部、审计部独立对资产托管业务进行评估
监督，并提出内控提升管理建议。
二级内部控制及风险防范是招商银行资产托管部设立风险合规管理相关团
队，负责部门内部风险预防和控制，及时发现内部控制缺陷，提出整改方案，
跟踪整改情况，并直接向部门总经理室报告。
三级内部控制及风险防范是招商银行资产托管部在设置专业岗位时，遵循
内控制衡原则，视业务的风险程度制定相应监督制衡机制。
3、内部控制原则
（1）全面性原则。内部控制覆盖各项业务过程和操作环节、覆盖所有团队
和岗位，并由全部人员参与。
（2）审慎性原则。托管组织体系的构成、内部管理制度的建立均以防范风
险、审慎经营为出发点，体现“内控优先”的要求。
（3）独立性原则。招商银行资产托管部各团队、各岗位职责保持相对独立，
不同托管资产之间、托管资产和自有资产之间相互分离。内部控制的检查、评
价部门独立于内部控制的建立和执行部门。
（4）有效性原则。内部控制有效性包含内部控制设计的有效性、内部控制
执行的有效性。内部控制设计的有效性是指内部控制的设计覆盖了所有应关注
的重要风险，且设计的风险应对措施适当。内部控制执行的有效性是指内部控
制能够按照设计要求严格有效执行。
（5）适应性原则。内部控制适应招商银行托管业务风险管理的需要，并能
够随着托管业务经营战略、经营方针、经营理念等内部环境的变化和国家法律、
363
法规、政策制度等外部环境的改变及时进行修订和完善。
（6）防火墙原则。招商银行资产托管部办公场地与招商银行其他业务场地
隔离，办公网和业务网物理分离，部门业务网和全行业务网防火墙策略分离，
以达到风险防范的目的。
（7）重要性原则。内部控制在实现全面控制的基础上，关注重要托管业务
事项和高风险环节。
（8）制衡性原则。内部控制能够实现在托管组织体系、机构设置及权责分
配、业务流程等相互制约、相互监督，同时兼顾运营效率。
4、内部控制措施
（1）完善的制度建设。招商银行资产托管部从资产托管业务内控管理、产
品受理、会计核算、资金清算、岗位管理、档案管理和信息管理等方面制定一
系列规章制度，建立了三层制度体系，即：基本规定、业务管理办法和业务操
作规程。制度结构层次清晰、管理要求明确，满足风险管理全覆盖的要求，保
证资产托管业务科学化、制度化、规范化运作。
（2）业务信息风险控制。招商银行资产托管部在数据传输和保存方面有严
格的加密和备份措施，采用加密、直连方式传输数据，数据执行异地实时备份，
所有的业务信息须经过严格的授权方能进行访问。
（3）客户资料风险控制。招商银行资产托管部对业务办理过程中形成的客
户资料严格保密，除法律法规和其他有关规定、监管机构及审计要求外，不向
任何机构、部门或个人泄露。
（4）信息技术系统风险控制。招商银行对信息技术系统机房、权限管理实
行双人双岗双责，电脑机房24 小时值班并设置门禁，所有电脑设置密码及相应
权限。实行业务网和办公网、托管业务网与全行业务网双分离制度，与外部业
务机构实行防火墙保护，对信息技术系统采取两地三中心的应急备份管理措施
等，保证信息技术系统的安全。
（5）人力资源控制。招商银行资产托管部通过建立良好的企业文化和员工
培训、激励机制、加强人力资源管理及建立人才梯级队伍及人才储备机制，有
效地进行人力资源管理。
（四）基金托管人对基金管理人运作基金进行监督的方法和程序
364
根据《基金法》《运作办法》等有关法律法规的规定及基金合同、托管协
议的约定，对基金投资范围、投资比例、投资组合等情况的合法性、合规性进
行监督和核查。
在为基金投资运作所提供的基金清算和核算服务环节中，基金托管人对基
金管理人发送的投资指令、基金管理人对各基金费用的提取与支付情况进行检
查监督，对违反法律法规、基金合同的指令拒绝执行，并立即通知基金管理人。
基金托管人如发现基金管理人依据交易程序已经生效的投资指令违反法律、
行政法规和其他有关规定，或者违反基金合同约定，及时以书面形式通知基金
管理人进行整改，整改的时限应符合法律法规及基金合同允许的调整期限。基
金管理人收到通知后应及时核对确认并以书面形式向基金托管人发出回函并改
正。基金管理人对基金托管人通知的违规事项未能在限期内纠正的，基金托管
人应报告中国证监会。
（五）基金托管人对基金管理人运作基础设施基金进行监督的方法和程序
为规范招商银行托管的基础设施证券投资基金安全、高效地运行，保障投
资人的合法权益，招商银行根据《基金法》《基础设施基金指引》和《公开募
集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》制定行内基础设施证券投资
基金托管操作规程。
操作规程涵盖了招商银行托管基础设施证券投资基金全生命周期托管业务，
主要包括产品准入、合同审核及签署、账户管理、产品成立、指令处理、核算
估值、信息披露、投资监督、财产保管、产品到期等相关业务操作。
四、对其他重要参与方的尽职调查
暂不涉及其他重要参与方。
附件5：财务顾问报告

声明与承诺
广发证券股份有限公司受广发基金管理有限公司委托，担任本次广发成都高投
产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“本项目”）之财务顾问，就本项
目出具财务顾问报告。
本财务顾问报告是依据《中华人民共和国证券法》（2019 年修订）、《中华人
民共和国证券投资基金法》《中国证监会、国家发展改革委关于推进基础设施领域
不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》《公开募集基础设施证券投
资基金指引（试行）》《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法
（试行）》《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1 号—审
核关注事项（试行）（2023 年修订）》《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投
资基金业务指引第5 号——临时报告（试行）》《公开募集基础设施证券投资基金
尽职调查工作指引（试行）》《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管
理规定》《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务尽职调查工作指引》等
法律、法规的有关规定，根据本项目各主要参与方提供的有关资料编制而成。本项
目各主要参与方保证资料不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对所提供
资料的真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
本财务顾问按照证券行业公认的业务标准、道德规范和诚实信用、勤勉尽责精
神，遵循客观、公正的原则，在认真审阅各方所提供的相关资料和充分了解本项目
的基础上，出具财务顾问报告，旨在就本项目做出独立、客观和公正的评价，以供
广大投资者及有关各方参考。
现就相关事项声明和承诺如下：
一、财务顾问声明
1、本财务顾问本着客观、公正的原则对本项目出具财务顾问报告；
2、本财务顾问报告所依据的文件、材料由相关各方向本财务顾问提供。本财
务顾问出具的核查意见是在假设本项目的各方当事人均按相关协议的条款和承诺全
面履行其所有义务的基础上提出的，若上述假设不成立，本财务顾问不承担由此引
起的任何风险和责任；
3、本财务顾问就本项目相关事宜进行了审慎核查，本财务顾问报告仅对已核
实的事项向基金份额持有人提供独立核查意见；

目录
声明与承诺 ............................................................................................................................................. 2
目录 ......................................................................................................................................................... 4
释义 ......................................................................................................................................................... 5
风险揭示 ............................................................................................................................................... 19
第一章 尽职调查情况描述.................................................................................................................... 31
第二章 基础设施基金整体架构............................................................................................................ 40
第三章 对基础设施项目的尽职调查 .................................................................................................... 52
第四章 对业务参与人的尽职调查...................................................................................................... 252
第五章 财务顾问意见 ......................................................................................................................... 368
第六章 财务顾问内部审核程序及内核意见 ...................................................................................... 371
5
释义
在本财务顾问报告中，除非文意另有所指，下列词语或简称具有以下含义：
1、财务顾问报告/本财务顾问报告：指《广发证券股份有限公司关于广发基金
管理有限公司发起设立广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金之财务顾
问报告》及对本财务顾问报告的任何有效修订、补充或更新。
2、招募说明书：指《广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金招募
说明书》及对招募说明书的任何有效修订、补充或更新。
3、基金/基础设施基金：指广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金。
4、基金管理人/广发基金：指基金的管理人，即广发基金管理有限公司，或根
据基金合同任命的作为基金管理人的继任机构。
5、基金托管人/招商银行：指基金的托管银行，即招商银行股份有限公司，或
根据基金托管协议任命的作为基金托管人的继任机构。
6、财务顾问：指基金管理人聘请的取得保荐业务资格的证券公司，财务顾问
负责对基础设施项目进行尽职调查、出具财务顾问报告、受托办理基础设施基金份
额发售的路演、询价、定价、配售及扩募等相关业务。基金的财务顾问为广发证券
股份有限公司。
7、基金合同/《基金合同》：指《广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投
资基金基金合同》及对该基金合同的任何有效修订、补充或更新。
8、基金托管协议/《托管协议》/托管协议：指基金管理人与基金托管人就基金
签订的《广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金托管协议》及对该托管
协议的任何有效修订、补充或更新。
9、运营管理服务协议/《运营管理服务协议》：指基金管理人、资产支持证券
管理人、基础设施项目公司与运营管理机构签订的《广发成都高投产业园封闭式基
础设施证券投资基金基础设施项目委托运营管理服务协议》及对该协议的任何有效
修订、补充或更新。
10、SPV 公司监管协议/《SPV 公司监管协议》：指基金管理人、资产支持证券
管理人、监管银行与SPV 公司签订的《资金监管协议》，以及对该协议的任何有效
修订、补充或更新。
11、项目公司监管协议/《项目公司监管协议》：指基金管理人、资产支持证
6
券管理人、监管银行与项目公司签订的《资金监管协议》，以及对该协议的任何有
效修订、补充或更新。
12、基金份额发售公告：指《广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基
金基金份额发售公告》及对该发售公告的任何有效修订、补充或更新。
13、基金产品资料概要：指《广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基
金基金产品资料概要》及对该资料概要的任何有效修订、补充或更新。
14、上市交易公告书：指《广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金
上市交易公告书》及对该上市交易公告书的任何有效修订、补充或更新。
15、基金份额询价公告：指《广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基
金基金份额询价公告》及对该询价公告的任何有效修订、补充或更新。
16、标准条款/《标准条款》：指资产支持证券管理人为规范专项计划的设立
和运作，根据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》《证券
公司及基金管理公司子公司资产证券化业务信息披露指引》及其他有关规定制订的
专项计划标准条款。就基金拟以首次发售募集资金投资的专项计划而言，《标准条
款》是指《广发资管-成都高投产业园一期资产支持专项计划标准条款》及对该文件
的任何有效修订、补充或更新。
17、资产支持证券认购协议/《资产支持证券认购协议》/《专项计划认购协
议》：指就认购资产支持证券而由资产支持证券管理人与资产支持证券投资者签订
的资产支持证券认购协议。就基金拟以首次发售募集资金投资的专项计划而言，
《资产支持证券认购协议》是指《广发资管-成都高投产业园一期资产支持专项计划
资产支持证券认购协议》，以及对该协议的任何有效修订、补充或更新。
18、资产支持证券风险揭示书/《资产支持证券风险揭示书》：指作为《资产
支持证券认购协议》的附件，并由资产支持证券投资者签署的资产支持证券风险揭
示书。就基金拟以首次发售募集资金投资的专项计划而言，《资产支持证券风险揭
示书》是指《广发资管-成都高投产业园一期资产支持专项计划风险揭示书》，以及
对该文件的任何有效修订、补充或更新。
19、资产支持证券托管协议/《资产支持证券托管协议》/《专项计划托管协
议》：指资产支持证券管理人与资产支持证券托管人就专项计划财产托管事宜签订
的托管协议。就基金拟以首次发售募集资金投资的专项计划而言，《资产支持证券
托管协议》是指《广发资管-成都高投产业园一期资产支持专项计划托管协议》及对
7
该协议的任何有效修订、补充或更新。
20、SPV 公司股权转让协议/《SPV 公司股权转让协议》：指资产支持证券管理
人就受让SPV 公司股权与原始权益人签订的《SPV 公司股权转让协议》。就基金拟
以首次发售募集资金投资的专项计划而言，是指成都高新投资集团有限公司、成都
高投置业有限公司分别与资产支持证券管理人签订的《成都高新投资集团有限公司
和广发证券资产管理（广东）有限公司（代表广发资管-成都高投产业园一期资产支
持专项计划）关于成都高投盈创融兴企业管理有限公司之股权转让协议》《成都高
投置业有限公司和广发证券资产管理（广东）有限公司（代表广发资管-成都高投产
业园一期资产支持专项计划）关于成都高投合兴企业管理有限公司之股权转让协议》
及对上述协议的任何有效修改、补充或更新，上述《SPV 公司股权转让协议》应于
基金合同生效前签署。
21、项目公司股权转让协议/《项目公司股权转让协议》：指资产支持证券管
理人完成受让SPV 公司股权后，由SPV 公司与原始权益人签订的《项目公司股权转
让协议》。就基金拟以首次发售募集资金投资的基础设施项目而言，是指成都高新
投资集团有限公司、成都高投置业有限公司分别与SPV 公司签订的《成都高新投资
集团有限公司和成都高投盈创融兴企业管理有限公司关于成都高投盈创融顺企业管
理有限公司之股权转让协议》《成都高投置业有限公司和成都高投合兴企业管理有
限公司关于成都高投合顺企业管理有限公司之股权转让协议》及对上述协议的任何
有效修改、补充或更新，上述《项目公司股权转让协议》应于基金合同生效前签署。
22、借款合同/《借款合同》：指资产支持证券管理人与SPV 公司签订的《广
发证券资产管理（广东）有限公司（代表“广发资管-成都高投产业园一期资产支持
专项计划”）与成都高投合兴企业管理有限公司之借款合同》及《广发证券资产管
理（广东）有限公司（代表“广发资管-成都高投产业园一期资产支持专项计划”）
与成都高投盈创融兴企业管理有限公司之借款合同》。就基金拟以首次发售募集资
金投资的专项计划而言，是指资产支持证券管理人与SPV 公司签订的《借款合同》
及对该合同的任何有效修改、补充或更新，该等《借款合同》应于基金合同生效前
签署并生效。
23、吸收合并协议/《吸收合并协议》：指项目公司与SPV 公司就项目公司反
向吸收合并SPV 公司而签订的《成都高投合顺企业管理有限公司与成都高投合兴企
业管理有限公司之吸收合并协议》及《成都高投盈创融顺企业管理有限公司与成都
8
高投盈创融兴企业管理有限公司之吸收合并协议》，及对该等协议的任何有效修改
或补充。
24、SPV 公司增资协议/《SPV 公司增资协议》：指计划管理人（代表专项计划）
与SPV 公司签署的《广发证券资产管理（广东）有限公司（代表“广发资管-成都
高投产业园一期资产支持专项计划”）与成都高投合兴企业管理有限公司之增资协
议》及《广发证券资产管理（广东）有限公司（代表“广发资管-成都高投产业园一
期资产支持专项计划”）与成都高投盈创融兴企业管理有限公司之增资协议》，以
及对该等协议的任何有效修改或补充。
25、计划说明书/《计划说明书》：指资产支持证券管理人根据《证券公司及
基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》《证券公司及基金管理公司子公司
资产证券化业务信息披露指引》《资产支持专项计划说明书内容与格式指引（试
行）》及其他有关规定制订的专项计划说明书。就基金拟以首次发售募集资金投资
的专项计划而言，《计划说明书》是指《广发资管-成都高投产业园一期资产支持专
项计划说明书》，以及对该计划说明书的任何有效修订、补充或更新。
26、专项计划文件：指与专项计划有关的主要交易文件及募集文件，包括《计
划说明书》《标准条款》《资产支持证券认购协议》《资产支持证券托管协议》
《资产支持证券风险揭示书》《SPV 公司股权转让协议》《项目公司股权转让协议》
《借款合同》《吸收合并协议》《SPV 公司监管协议》《项目公司监管协议》《运
营管理服务协议》《SPV 公司增资协议》等文件。
27、资产划转协议/《资产划转协议》：指原始权益人与项目公司就底层资产
划转事宜而签订的《成都高投置业有限公司与成都高投合顺企业管理有限公司关于
天府软件园一期项目之资产划转协议》及《成都高新投资集团有限公司与成都高投
盈创融顺企业管理有限公司关于盈创动力大厦项目之资产划转协议》，及对该等协
议的任何有效修改或补充。
28、回收资金监管协议/《回收资金监管协议》：指高投集团与基金管理人、
计划管理人、回收资金存放银行就高投集团回收资金监管事项而签订的《基础设施
证券投资基金回收资金使用监管账户监管协议（成都高新投资集团有限公司）》，
以及高投集团和高投置业与基金管理人、计划管理人、回收资金存放银行就高投置
业回收资金监管事项而签订的《基础设施证券投资基金回收资金使用监管账户监管
协议（成都高投置业有限公司）》，及对该等协议的任何有效修改或补充。
9
29、基础设施资产支持证券/资产支持证券：指基金以基金资产投资的，计划
管理人依据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》等有关规
定，以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，以基础设施资产支持专项计划为载
体，向投资者发行的有价证券。
30、基础设施资产支持专项计划/资产支持专项计划/专项计划：指基础设施资
产支持证券的发行载体。基金拟以首次发售募集资金投资的专项计划为广发资管-成
都高投产业园一期资产支持专项计划。
31、资产支持证券管理人/计划管理人：指专项计划及基础设施资产支持证券
的管理人。就基金拟以首次发售募集资金投资的专项计划而言，资产支持证券管理
人是指广发证券资产管理（广东）有限公司，或根据专项计划文件任命的作为资产
支持证券管理人的继任机构。
32、广发资管：指广发证券资产管理（广东）有限公司。
33、资产支持证券托管人/计划托管人：指专项计划及资产支持证券的托管人。
就基金拟以首次发售募集资金投资的专项计划而言，资产支持证券托管人是指招商
银行股份有限公司成都分行，或根据专项计划文件任命的作为资产支持证券托管人
的继任机构。
34、监管银行：指根据《项目公司监管协议》《SPV 公司监管协议》对基础设
施项目公司资金进行监管的商业银行（含商业银行分支机构）。就基金拟以首次发
售募集资金投资的基础设施项目而言，监管银行是指招商银行股份有限公司成都分
行。
35、回收资金存放银行：指根据《回收资金监管协议》对原始权益人回收资金
进行监管的商业银行（含商业银行分支机构）。就基金拟以首次发售募集资金投资
的基础设施项目而言，回收资金存放银行是指成都农村商业银行股份有限公司。
36、原始权益人：指基础设施项目的原所有人。就基金拟以首次发售募集资金
投资的基础设施项目而言，是指成都高新投资集团有限公司和成都高投置业有限公
司的合称。
37、发起人/原始权益人二/高投集团：指成都高新投资集团有限公司。
38、原始权益人一/高投置业：指成都高投置业有限公司。
39、高投产城：指成都高投产城建设集团有限公司，系高投置业100%控股股
东。
10
40、运营管理机构/外部管理机构/外部运营管理机构：指根据《基础设施基金
指引》第三十九条的规定，按照《运营管理服务协议》提供基础设施项目运营管理
等服务的机构。就基金拟以首次发售募集资金投资的基础设施项目而言，运营管理
机构为成都天府软件园有限公司和成都高投资产经营管理有限公司或其继任机构的
合称。
41、运营管理机构一/软件园公司：指成都天府软件园有限公司。
42、运营管理机构二/高投资管：指成都高投资产经营管理有限公司。
43、特殊目的载体：指由基金根据《基础设施基金指引》的规定，直接或间接
全资拥有的法律载体，基金通过其取得基础设施项目完全所有权，就基金拟以首次
发售募集资金投资的基础设施项目而言特殊目的载体系专项计划、SPV 公司和项目
公司。
44、SPV 公司：指原始权益人设立的全资子公司，并拟由资产支持证券管理人
通过《SPV 公司股权转让协议》受让该公司100%股权；基础设施资产支持专项计
划拟通过SPV 公司与原始权益人签署《项目公司股权转让协议》间接取得项目公司
100%股权。就基金拟以首次发售募集资金投资的基础设施项目而言，SPV 公司是指
成都高投合兴企业管理有限公司和成都高投盈创融兴企业管理有限公司的合称。
45、SPV 公司一/高投合兴：指成都高投合兴企业管理有限公司。
46、SPV 公司二/盈创融兴：指成都高投盈创融兴企业管理有限公司。
47、基础设施项目公司/项目公司：指持有基础设施资产完全所有权的公司。
就基金拟以首次发售募集资金投资的基础设施项目而言，是指成都高投合顺企业管
理有限公司和成都高投盈创融顺企业管理有限公司的合称。
48、项目公司一/高投合顺：指成都高投合顺企业管理有限公司。
49、项目公司二/盈创融顺：指成都高投盈创融顺企业管理有限公司。
50、基础设施项目：指基础设施资产和基础设施项目公司的合称。就基金拟以
首次发售募集资金投资的基础设施项目而言，是指天府软件园一期及盈创动力大厦
和项目公司的合称。
51、基础设施资产/入池资产/底层资产：指基金所投资的符合《基础设施基金
指引》的资产。就基金拟以首次发售募集资金投资的基础设施资产而言，是指天府
软件园一期及盈创动力大厦的合称，具体资产情况和资产范围详见本财务顾问报告
“第三章 对基础设施项目的尽职调查”之“二、基础设施项目情况”。
11
52、项目公司收入监管账户：指项目公司根据《项目公司监管协议》在监管银
行开立的用于接收项目公司收入及进行项目公司支出，以及《项目公司监管协议》
约定的其他款项（如有），并根据《项目公司监管协议》的约定对外支付相关费用
和支出的人民币资金账户（含项目公司在监管银行开立的基本银行账户）；为免疑
义，项目公司根据相关税收征管机构、其他主管机构或公共事业供应商要求需要通
过项目公司税收专户、基本户或在指定银行开立的账户对外支付相关税费、水电暖
通讯等公共事业费用（如适用）的，应当将相应资金由项目公司其他监管账户划付
至基本户，再由基本户划出。
53、项目公司基本户：系指资金运用账户，为项目公司在监管银行开立的用于
接收收入监管账户划转的用于支付基础设施运营管理相关费用的资金并对外支付该
等费用的人民币资金账户。
54、项目公司监管账户：指项目公司收入监管账户及项目公司基本户的合称。
55、专项计划费用：指计划管理人合理支出的与专项计划相关的所有税收、费
用和其他支出，包括但不限于因其管理和处分专项计划资产而承担的税费（但计划
管理人就其收取的专项计划管理费而应承担的税收除外）、计划管理人的管理费、
计划托管人的托管费、跟踪评估费（如有）、专项计划验资费、专项计划审计费、
资金汇划费、执行费用（如有）、召开基础设施资产支持证券持有人会议（如有）
的会务费、信息披露费（如有）、解任相关机构所发生的费用（如有）、专项计划
清算费用、登记托管机构的上市、登记托管服务费、中国证券登记结算有限责任公
司深圳分公司期间收取的兑付派息手续费（如有）以及计划管理人须承担的且根据
专项计划文件有权得到补偿的其他费用支出。
56、《基础设施项目房地产估价报告》：就基金拟以首次发售募集资金投资的
基础设施项目而言，是指仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司出具的基
准日为2024 年6 月30 日的关于天府软件园一期及盈创动力大厦《房地产估价报
告》。
57、国家发改委：指中华人民共和国国家发展和改革委员会。
58、中国证监会/证监会：指中国证券监督管理委员会。
59、银行业监督管理机构：指中国人民银行和/或国家金融监督管理总局。
60、深交所：指深圳证券交易所。
61、基金业协会：指中国证券投资基金业协会。
12
62、证券业协会：指中国证券业协会。
63、中国结算：指中国证券登记结算有限责任公司。
64、基金合同当事人：指受基金合同约束，根据基金合同享有权利并承担义务
的法律主体，包括基金管理人、基金托管人和基金份额持有人。
65、个人投资者：指依据有关法律法规规定可投资于证券投资基金的自然人。
66、机构投资者：指依据有关法律法规规定可投资于证券投资基金的企业法人、
事业法人、社会团体或其他组织。
67、网下投资者：指通过证券交易所网下发行电子平台认购基金份额的证券公
司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司及保险资产管理公司、合格境
外投资者、商业银行及银行理财子公司、政策性银行、符合规定的私募基金管理人
以及其他符合中国证监会及证券交易所投资者适当性规定的专业机构投资者。全国
社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关规定参与基础设施基金
网下询价。网下投资者应当按照规定向中国证券业协会注册，接受中国证券业协会
自律管理。
68、战略投资者：指符合国家法律法规和基金战略投资者选择标准，通过与基
金管理人事先签订战略投资者配售协议认购基金份额、且其认购的基金份额期限具
有锁定期的投资者，战略投资者包括原始权益人或其同一控制下的关联方及其它专
业机构投资者。战略投资者不得接受他人委托或者委托他人参与基础设施基金战略
配售，但依法设立并符合特定投资目的的证券投资基金、公募理财产品等资管产品，
以及全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等除外。
69、公众投资者：指符合法律法规规定的可投资于基础设施证券投资基金的个
人投资者、机构投资者、合格境外投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券
投资基金的其他投资人。参与网下询价的配售对象及其关联账户不得再通过面向公
众投资者发售部分认购基金份额。
70、战略配售：指以锁定持有基金份额一定期限为代价获得优先认购基金份额
的权利的配售方式。
71、合格境外投资者：指符合《合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投
资者境内证券期货投资管理办法》及相关法律法规规定，可以使用来自境外的资金
投资于在中国境内依法募集的证券投资基金的中国境外的机构投资者，包括合格境
外机构投资者和人民币合格境外机构投资者。
13
72、投资人/投资者：指个人投资者、机构投资者、合格境外投资者以及法律
法规或中国证监会允许投资于证券投资基金的其他投资人的合称。
73、基金份额持有人：指依据基金合同和招募说明书合法取得基金份额的投资
者。
74、基金销售业务：指基金管理人或销售机构宣传推介基金，发售基金份额，
办理基金份额的转托管等业务。
75、销售机构：指广发基金管理有限公司以及符合《销售办法》和中国证监会
规定的其他条件，取得基金销售业务资格并与基金管理人签订了基金销售服务协议，
办理基金销售业务的机构，以及可通过深交所办理基金销售业务的会员单位。其中，
可通过深交所办理基金销售业务的机构必须是具有证券投资基金销售业务资格、并
经深交所和中国结算认可的深交所会员单位。
76、场外：指通过深交所交易系统外的销售机构利用其自身柜台或者其他交易
系统办理基金份额认购等业务场所。通过该等场所办理基金份额的认购也称为场外
认购。
77、场内：指通过具有相应业务资格的深交所会员单位通过深交所交易系统进
行基金份额认购以及上市交易等业务的场所。通过该等场所办理基金份额的认购也
称为场内认购。
78、会员单位：指具有基金销售业务资格并经深交所和中国结算认可的深交所
会员单位。
79、登记业务：指中国结算相关业务规则定义的基金登记、存管、过户、清算
和结算业务，具体内容包括投资人基金账户的建立和管理、基金份额登记、基金销
售业务的确认、清算和结算、代理发放红利、建立并保管基金份额持有人名册和办
理非交易过户等。
80、登记机构：指办理登记业务的机构。基金的登记机构为中国结算。
81、登记结算系统：指中国结算开放式基金登记结算系统。投资人通过场外基
金销售机构认购所得的基金份额登记在该系统下。
82、证券登记结算系统：指中国结算深圳分公司证券登记结算系统。投资人通
过场内会员单位认购或买入所得的基金份额登记在该系统下。
83、转托管：指基金份额持有人在基金的不同销售机构之间实施的变更所持基
金份额销售机构的操作，包括系统内转托管和跨系统转托管。
14
84、系统内转托管：指基金份额持有人将其持有的基金份额在登记结算系统内
不同销售机构（网点）之间或证券登记结算系统内不同会员单位（交易单元）之间
进行转托管的行为。
85、跨系统转托管：指基金份额持有人将其持有的基金份额在登记结算系统和
证券登记结算系统之间进行转托管的行为。
86、开放式基金账户/场外基金账户：指投资人通过场外销售机构在中国结算
注册的开放式基金账户，用于记录其持有的、基金管理人所管理的基金份额余额及
其变动情况的账户。
87、基金交易账户：指销售机构为投资人开立的、记录投资人通过该销售机
构办理认购、转托管等业务而引起的基金份额变动及结余情况的账户。
88、场内证券账户：指投资人在中国结算深圳分公司开立的中国结算深圳人
民币普通股票账户或封闭式基金账户。
89、基金合同生效日/基金成立日：指基金募集达到法律法规规定及基金合同
规定的条件，基金管理人向中国证监会办理完毕基金备案手续，并获得中国证监会
书面确认的日期。
90、基金合同终止日：指基金合同规定的基金合同终止事由出现后，基金财
产清算完毕，清算结果报中国证监会备案并予以公告的日期。
91、基金募集期：指自基金份额发售之日起至发售结束之日止的期间，具体
详见基金份额发售公告。
92、基金存续期/基金封闭期/存续期/封闭期：指基金合同生效之日至基金合
同生效之日起32 年之间的期限，但基金合同另有约定的除外。
93、工作日/交易日：指深交所的正常交易日。
94、日：如无特殊说明，指自然日。
95、封闭式基金：指采用封闭式运作方式的基金，即基金份额总额在基金合
同期限内固定不变（因扩募或者因基金发生份额折算导致基金份额总额变更的情况
除外），基金份额持有人不得申请赎回的证券投资基金。
96、认购：指在基金募集期内，投资人根据基金合同、招募说明书及相关公
告的规定申请购买基金份额的行为。
97、元：指人民币元。
98、基金可供分配金额：指在基金合并财务报表净利润基础上通过合理调整
15
计算得出的金额，相关计算调整项目至少包括基础设施项目资产的公允价值变动损
益、折旧与摊销，同时应当综合考虑项目公司持续发展、偿债能力和经营现金流等
因素，具体法律法规另有规定的，从其规定。
99、基金收益：指基金投资所得资产支持证券分配收益、债券利息、买卖证
券价差、银行存款利息、已实现的其他合法收入及因运用基金财产带来的成本和费
用的节约。
100、基金资产总值/基金总资产：指基金通过资产支持证券、SPV 公司和基础
设施项目公司等特殊目的载体持有的基础设施资产，拥有的其他各类证券及票据、
银行存款本息和基金应收款项以及其他投资所形成的账面价值总和，即基金合并财
务报表层面计量的资产总值或总资产。
101、基金资产净值/基金净资产：指基金合并财务报表的基金资产总值减去基
金总负债后的价值。
102、基金份额净值：指估值日基金合并财务报表的基金资产净值除以当日基
金份额总数的商值。
103、估值日：指根据国家法律法规规定需要对外披露合并财务报表的资产负
债表基准日，估值日包括半年度和年度最后一日，以及法律法规规定的其他日期。
104、报告期：就基金首次发售而言，指 2021-2023 年及2024 年1-6 月。
105、报告期末：就基金首次发售而言，指 2021-2023 年末及2024 年6 月末。
106、规定媒介：指规定报刊及规定网站等媒介。
107、规定报刊：指符合中国证监会规定条件的用以进行信息披露的全国性报
刊。
108、规定网站：指符合《信息披露办法》规定的互联网网站（包括基金管理
人网站、基金托管人网站、中国证监会基金电子披露网站）。
109、参与机构：指为基金提供专业服务的评估机构、会计师事务所、律师事
务所、外部管理机构、财务顾问等专业机构。
110、评估机构：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘请的为基础
设施项目提供资产评估服务的专业评估机构。基金的评估机构为仲量联行（北京）
房地产资产评估咨询有限公司。
111、法律顾问/律师事务所：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘
请的为基金提供法律咨询服务的律师事务所。基金的法律顾问/律师事务所为北京市
16
金杜律师事务所。
112、会计师事务所/审计机构：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法
聘请为基金提供会计/审计服务的会计师事务所。基金的会计师事务所为毕马威华振
会计师事务所（特殊普通合伙）及安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）。
113、流动性服务商：指为基础设施基金提供双边报价等服务的专业机构。
114、不可抗力：指基金合同当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观事
件。
115、中国：指中华人民共和国。
116、法律法规：指中国现行有效并公布实施的法律、行政法规、规范性文件、
司法解释、行政规章以及其他对基金合同当事人有约束力的决定、决议、通知等，
为基金合同之目的，基金合同项下的法律法规亦包括基金份额上市交易的证券交易
所、中国证券投资基金业协会、中国证券业协会等行业自律组织的规范。
117、《民法典》：指 2020 年5 月28 日经第十三届全国人民代表大会第三次会
议通过，中华人民共和国主席令第45 号公布，自2021 年1 月1 日起施行的《中华
人民共和国民法典》及颁布机关对其不时做出的修订。
118、《基金法》：指 2003 年10 月28 日经第十届全国人民代表大会常务委员
会第五次会议通过，经2012 年12 月28 日第十一届全国人民代表大会常务委员会第
三十次会议修订，自2013 年6 月1 日起实施，并经2015 年4 月24 日第十二届全国
人民代表大会常务委员会第十四次会议《全国人民代表大会常务委员会关于修改<
中华人民共和国港口法>等七部法律的决定》修正的《中华人民共和国证券投资基
金法》及颁布机关对其不时做出的修订。
119、《证券法》：指 1998 年12 月29 日经第九届全国人民代表大会常务委员
会第六次会议通过，经2004 年8 月28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十
一次会议《关于修改〈中华人民共和国证券法〉的决定》第一次修正，2005年10月
27 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议第一次修订，2013 年6 月29
日第十二届全国人民代表大会常务委员会第三次会议《关于修改〈中华人民共和国
文物保护法〉等十二部法律的决定》第二次修正，2014 年8 月31 日第十二届全国人
民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改〈中华人民共和国保险法〉等五部法
律的决定》第三次修正，2019 年12 月28 日第十三届全国人民代表大会常务委员会
第十五次会议第二次修订，并自2020 年3 月1 日起施行的《中华人民共和国证券
17
法》及颁布机关对其不时做出的修订。
120、《销售办法》：指中国证监会 2020 年8 月28 日颁布、同年10 月1 日实
施的《公开募集证券投资基金销售机构监督管理办法》及颁布机关对其不时做出的
修订。
121、《信息披露办法》：指中国证监会 2019 年7 月26 日颁布、同年9 月1 日
实施，并经2020 年3 月20 日中国证监会《关于修改部分证券期货规章的决定》修
改的《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订。
122、《运作办法》：指中国证监会 2014 年7 月7 日颁布、同年8 月8 日实施
的《公开募集证券投资基金运作管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订。
123、《试点通知》：指中国证监会和国家发改委 2020 年4 月24 日颁布的《关
于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。
124、《试点工作通知》/958 号文：指国家发改委2021 年6 月29 日颁布的《关
于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》。
125、236 号文：指国家发展改革委2023 年3 月1 日颁布的《关于规范高效做
好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》。
126、《基础设施基金指引》：指中国证监会 2020 年8 月6 日颁布并实施，并
经2023 年10 月20 日中国证监会《关于修改<公开募集基础设施证券投资基金指引
（试行）>第五十条的决定》修改的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试
行）》及颁布机关对其不时做出的修订。
127、《资产证券化业务规定》：指中国证监会 2014 年11 月19 日颁布并实施
的《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》及颁布机关对其不
时做出的修订。
128、《深交所业务办法》：指深交所于2021 年1 月29 日颁布并实施的《深圳
证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试行）》及颁布机关对其不
时做出的修订。
129、深交所业务规则：指深交所于 2023 年5 月12 日颁布并实施的《深圳证券
交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1 号——审核关注事项（试行）
（2023 年修订）》，于2021 年1 月29 日颁布并实施的《深圳证券交易所公开募集
基础设施证券投资基金业务指引第2 号——发售业务（试行）》，于2022 年5 月31
日颁布并实施的《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第3 号
18
—新购入基础设施项目（试行）》，于2022 年7 月15 日颁布并实施的《深圳证券
交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第4 号——保障性租
赁住房（试行）》，于2023 年10 月27 日颁布并实施的《深圳证券交易所公开募集
基础设施证券投资基金业务指引第5 号——临时报告（试行）》及深交所针对公开
募集基础设施证券投资基金发布的其他业务规则，及颁布机关对其不时做出的修订。
130、证券业协会业务规则：指中国证券业协会于 2021 年1 月29 日颁布并实施
的《公开募集基础设施证券投资基金网下投资者管理细则》及中国证券业协会针对
公开募集基础设施证券投资基金发布的其他业务规则，及颁布机关对其不时做出的
修订。
131、基金业协会业务规则：指中国证券投资基金业协会于 2021 年2 月8 日颁
布并实施的《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》《公开
募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》及中国证券投资基金业协会针
对公开募集基础设施证券投资基金发布的其他业务规则，及颁布机关对其不时做出
的修订。
132、中国结算业务规则：指中国结算于 2022 年6 月24 日颁布并实施的《中国
证券登记结算有限责任公司深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金登记结
算业务指引（试行）》，及中国结算针对公开募集基础设施证券投资基金发布的其
他业务规则，及颁布机关对其不时做出的修订。
133、业务规则：指深交所业务规则、证券业协会业务规则、基金业协会业务
规则与中国结算业务规则的合称。
19
风险揭示
公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施基金）采用“公募基金+
基础设施资产支持证券”的产品结构，主要特点如下：一是基础设施基金与主要投
资于股票或债券等的公募基金具有不同的风险收益特征，80%以上基金资产投资于
基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有
基础设施项目公司全部股权，穿透取得基础设施项目完全所有权；二是基础设施基
金以获取基础设施项目租金收入、车位收入等稳定现金流为主要目的，收益分配比
例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%；三是基础设施基金采取封闭式运作，
不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人将基金份额转托管至场内
才可卖出或申报预受要约。
投资基础设施基金可能面临以下风险，包括但不限于：
一、基金特有风险
（一）基金投资运作相关风险
1、集中投资风险
普通公开募集证券投资基金往往采用分散化投资的方式减少非系统性风险对基
金投资的影响。基金存续期内主要投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份
额，通过资产支持证券等特殊目的载体取得基础设施项目公司全部股权。因此，相
比其他分散化投资的普通公开募集证券投资基金，基金将具有较高的集中投资风险。
2、基金价格波动风险
基金大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理
等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基础设
施基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较
大损失而影响基金价格的风险。
3、发售失败风险
基金存在因募集规模未达到准予注册规模、认购人数少于1000人、原始权益人
或其同一控制关联方未按规定参与战略配售、扣除战略配售部分后网下发售比例低
于公开发售数量的70%等情况而导致基金发售失败的风险。
4、中止发售风险
基金存在因网下询价阶段网下投资者提交的拟认购数量合计低于网下初始发售
20
份额数量，基金份额认购价格未达原始权益人预期，或原始权益人、基金管理人、
财务顾问就确定基金份额认购价格未能达成一致意见，或基础设施项目交易必要流
程未完成等其他情形而导致基金中止发售的风险。该等情形下，投资者预先在相关
账户中缴存的资金无法成功用于认购基金份额，存在投资者资金闲置、无法按照预
期达到投资目的的风险。
5、流动性风险
基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不
足的风险，可能导致基金份额持有人需要资金时不能随时变现并可能丧失其他投资
机会。
6、停牌或终止上市风险
基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，
导致投资者无法在二级市场交易。上市期间可能因各种原因导致基金停牌，投资者
在停牌期间不能买卖基金份额。
7、税收等政策调整风险
基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等
多层面税负，如果国家税收等政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。
8、对外借款的风险
基金存续期间，在履行适当程序后，基金可直接或间接对外借入款项。基金对
外借款可能导致基金存在如下特殊风险：
（1）基金财务状况可能受到不利影响，如基金的偿债压力提高、基金可支配
的资金减少、基金年度可供分配金额降低、基金直接或间接对外继续申请借款的机
会减少、运营的灵活性降低等。
（2）基金无法顺利续借或新增借款带来的风险。在无法顺利续借或新增借款
的情形下，基础设施项目的运营和维护可能受到不利影响，如基金系为了收购基础
设施项目而申请续借或新增借款的，基金可能无法顺利收购基础设施项目。
（3）基金无法按时偿还债务或发生其他违约行为的风险。如当基金或相关特
殊目的载体无法按时偿还债务时，可能面临触发违约条款导致债务提前到期的风险，
以及触发交叉违约条款使得其它债务同时到期的风险。基金或相关特殊目的载体也
可能面临以不合理价格出售基金资产或被债权人提起诉讼的法律风险等。极端情况
下，基金还可能面临清算风险。
21
（4）已获得借款资金但基础设施项目收购失败的相关风险。基金存续期间，
如为基础设施项目收购申请借款且已获得借款资金但最终基础设施项目收购失败的，
则基金在无法获取新基础设施项目预期收益的同时，需要就已经获得的借款资金承
担还本付息的义务，由此可能对基金的财务状况造成不利影响。
9、潜在利益冲突及利益输送风险
基金管理人在基金存续期间可能会管理其他同样投资于产业园类型基础设施项
目的基金，原始权益人目前拥有其他与基础设施资产同类型的产业园，且运营管理
机构目前正在管理其他与基础设施资产同类型的产业园，将面临潜在利益冲突，可
能造成利益输送风险。
（二）基础设施项目相关的风险
1、基础设施项目租赁活动风险
基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项
目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金
流，存在基金收益率不佳的风险，基础设施项目运营过程中租金收入、车位收入等
收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。
（1）租户行业集中度较高风险
截至2024 年6 月30 日，基础设施项目租户行业分布主要集中在信息传输、软
件和信息技术服务业，以及租赁和商务服务业、科学研究和技术服务业三个行业，
占比分别为59.89%、15.80%及11.29%，合计86.97%，租户行业集中度较高。基础
设施项目招商政策等方面对租户行业不存在限制，主要系基于产业规划、行业聚焦
等考虑而导致租户集中于上述三个行业。若未来宏观环境或行业政策发生变化，对
上述三个行业产生不利影响，可能导致基础设施项目租赁收入不达预期。
（2）重要租户退租风险
截至2024 年6 月30 日，底层资产前十大租户租赁面积占比为31.97%，其中单
一租户租赁面积占比最高为4.80%，租赁面积低于1%的租户家数占比为79.19%，
总体较为分散，暂未有对单一租户产生重大依赖的情形。若未来基础设施项目的单
一现金流提供方及其关联方合计提供的现金流超过基础设施资产同一时期现金流总
额的10%，该类租户的退租或经营情况陷入困境，将对基金现金流产生不利影响。
（3）租约集中到期风险
截至2024 年6 月30 日，基础设施项目签约期限在3 年以下的占比为78.84%，
22
基础设施项目租赁合同到期日集中在2024 年及2025 年，合计占比为68.70%。尽管
截至本财务顾问报告出具之日续约及新签约情况良好，但若后续到期租户未能及时
续签或引入新签约租户，基础设施项目空置率可能提升，从而导致基础设施项目的
租赁收入减少。
（4）关联方租户风险
截至2024 年6 月30 日，基础设施项目存在17 家关联方租户，其中天府软件园
一期有2 家，盈创动力大厦有15 家；2024 年1-6 月，天府软件园一期和盈创动力大
厦关联方租户租赁收入合计占全部底层资产租赁收入的比例为12.32%。未来基金上
市后，上述关联方租赁事项仍可能存续。基金存续期间，上述关联交易或可能发生
的其他关联交易可能给基金带来一定风险。
（5）租金收缴率不达预期风险
报告期内，天府软件园一期的租金收缴率分别为99.99%、100.00%、99.98%和
98.81%，盈创动力大厦的租金收缴率分别为100%、100%、100%和100%。虽然基
础设施项目运营管理大部分采用“押三付三”的模式，同时运营管理机构有明确的
租金收缴安排，基础设施基金运作期内仍可能面临运营收入回收不达预期或发生损
失的风险。
（6）未来租金减免风险
报告期内，基础设施项目曾于2022 年实施公共卫生事件免租政策，其中天府软
件园一期含税免租金额为1,920.73 万元，盈创动力大厦含税免租金额为329.17 万元。
上述免租政策目前已不再实施。本项目按照市场化定价经营，但若未来因特殊原因
实施其他租金减免政策，可能会造成基础设施项目租赁收入下降的情况。
（7）租赁合同暂未完成备案风险
根据《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租
赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门
办理房屋租赁登记备案。房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，
当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、
延续或者注销手续。违反上述规定的，由主管部门责令限期改正，单位逾期不改正
的，处以一千元以上一万元以下罚款。由于前期基础设施项目正在陆续进行房屋租
赁合同主体换签，导致目前基础设施项目房屋租赁合同尚未办理登记备案手续，上
述情况虽不影响租赁合同效力，但可能存在被主管部门处罚的风险。
23
（8）基础设施项目出租率选取期末时点口径的风险
报告期内，天府软件园一期出租率分别为95.36%、94.12%、95.49%和90.76%，
盈创动力大厦出租率分别为91.31%、98.88%、98.19%及98.31%。受数据统计来源
限制，上述出租率数据均选取期末时点口径，并非全年平均口径，可能存在不能充
分反映全年总体出租率情况的风险。
2、基础设施项目部分物业资产土地实际用途与其规划用途、证载用途不一致
的风险
天府软件园一期及盈创动力大厦部分物业资产存在土地实际用途与房屋规划用
途、证载用途不一致的情形（详见本财务顾问报告“第三章 对基础设施项目的尽职
调查”之“二、基础设施项目情况”之“（三）基础设施项目合规情况”之“3、
基础设施项目的用途”）。
根据《中华人民共和国土地管理法（2019 修正）》《中华人民共和国土地管理
法实施条例》《中华人民共和国城乡规划法》等相关规定，上述不一致情形未来可
能会产生被相关主管部门处以罚款、责令交还土地、限期改正、限期拆除、没收实
物或者违法收入等后果。
虽然成都高新区公园城市建设局已于2023 年6 月15 日出具《关于天府软件园
一期及盈创动力大厦相关事宜的说明》，确认“对天府软件园一期及盈创动力大厦
相关建（构）筑物规划及实际用途无异议，天府软件园一期以现状用途使用不存在
影响其持续经营的重大法律障碍”。但若后续主管部门进行追责处罚，将对基础设
施项目的运营产生一定的不利影响。
3、基础设施项目运营管理机构管理的风险
（1）运营管理机构胜任能力风险
基础设施项目的运营业绩与运营管理机构所持续提供的服务及表现密切相关。
如运营管理机构未能尽责履约，或其内部作业、人员管理及系统操作不当或失误，
可能给基础设施项目造成损失。基金存续期间，存在运营管理机构不续聘或解聘且
没有合适续聘机构的可能性。另外，基金运营管理机构的相关人员可能离职并在离
职后管理与基金拟投资的基础设施项目存在竞争关系的项目，对基金的业务、财务
状况、经营业绩及前景可能会造成不利影响。
（2）运营管理机构内部控制风险
运营管理机构的内部控制制度可能无法完全有效执行，基金可能无法发现及防
24
止基础设施项目承租人、其他第三方员工的相关违法违规行为。若出现上述情况，
可能会对基金造成不利影响。
（3）运营管理机构利益冲突风险
运营管理机构除了为基金所投资的基础设施项目提供服务外，还为其他产业园
类资产提供运营管理等服务。如运营管理机构所管理的基金项下基础设施项目和其
他机构旗下的其他产业园类资产在所在区域和运营管理策略等方面相同或相近的，
将面临潜在利益冲突，包括：招商运营、识别潜在租户、采购服务、市场地位及其
他经营层面等方面的竞争和利益冲突。
4、基础设施项目维修及改造支出的风险
基金存续期间，基础设施项目适用的建筑标准、环保、消防要求可能变得更为
严格，基金可能需要支出额外费用以确保符合标准。
基金管理人对基础设施项目进行的尽职调查可能无法发现基础设施项目的所有
重大缺陷、项目公司的所有违法违规行为及其他不足之处，在基础设施项目未来的
经营中，基金可能需要为此承担额外支出，将对基金造成不利影响。
基金管理人可以开展维修升级以提升基础设施项目的经营收益水平，但可能存
在基金支出增加而收益提升效果不达预期的风险。
5、基础设施项目土地使用权续期风险
根据相关法律及证照，基础设施项目的土地使用权具有一定的期限。根据相关
法律，上述土地使用权人并无自动续约权，土地使用权人届时可能需要于土地使用
权期限届满前申请土地使用权续期。如果延期申请获批，土地使用权人可能须支付
相应的土地出让金（同时还需符合其他相关要求）。如果相关部门收取高额土地出
让金、施加额外条件，或不批准延长土地使用权期限，基础设施项目的运作可能受
到不利影响。在土地使用权期限届满前，在符合公众利益的情况下，政府有权可以
依照法律程序提前收回土地使用权，项目公司可能收到政府根据相关法律法规做出
的补偿金，但补偿金额可能低于基础设施项目的评估结果或已为该项目支付的价格。
若出现上述情况，可能会对投资者利益造成重大不利影响。
6、基础设施项目处置价格及处置时间不确定性风险
基金处置基础设施项目时，由于基础设施项目的公允价值可能受到当时经济景
气程度的影响，或由于基础设施项目无法按照公允价值处置，从而影响基金份额持
有人投资收益，投资者可能面临本金损失风险。
25
基金存续期为32年，经基金份额持有人大会审议通过，基金可延长存续期限。
否则，基金存续期届满后将终止运作并进入清算期；进入清算期后，基金面临基础
设施项目的处置问题。由于基础设施项目流动性较差，基金可能面临清算期内无法
及时完成处置，需要延长清算期的风险。
7、基础设施资产限制转让风险
在基金存续期间以及清算时，若涉及处置基础设施资产，将面临着当前法律法
规或未来其他新颁布的法律法规的限制，可能导致未来基础设施资产无法处置或处
置进度不及预期，对基金份额持有人利益造成不利影响。
8、现金流预测风险及预测偏差可能导致的投资风险
根据《基础设施基金指引》，基金整体架构相关产品方案系根据对基础设施项
目未来现金流的合理预测而设计，影响基础设施项目未来现金流的因素主要是地区
经济发展情况及外部管理机构的管理能力等多重因素。基金对基础设施项目未来现
金流的预测可能会出现一定程度的偏差。
9、基础设施项目评估相关风险
（1）评估结果偏差风险
第三方评估公司出具的基础设施资产评估报告仅供投资者参考，不构成投资建
议，也不作为基础设施资产公允价值的任何承诺和保证。相关评估结果不代表基础
设施资产的真实市场价值，也不代表基础设施资产能够按照评估结果进行转让。基
金面临基础设施资产评估结果与真实市场价值可能存在偏差的风险。
（2）基础设施项目租金增长不及预期风险
评估机构已结合基础设施项目情况合理预测未来租金单价增长，其中天府软件
园一期研发办公部分2024-2026年租金单价不变，自2027年起每年租金增长率为
2.5%；盈创动力大厦研发办公部分自2024年租金单价不变，2025年起每年租金增长
率为2.0%。但基金存续期间，随着经济形势、行业情况、周边可比园区经营情况等
多个因素的变化，可能出现租金增长不及预期，进而影响基金份额持有人预测收益
的风险。
（3）基础设施项目资本性支出超预期风险
评估机构已结合基础设施项目情况合理预测资本性支出，但基金存续期间，随
着基础设施项目运营情况的不断变化，可能出现资本性支出超出前期预测金额的风
险。
26
10、基金份额净值无法反映基础设施项目的真实价值的风险
基金通过特殊目的载体投资的基础设施项目在基金层面一般采用成本法进行后
续计量，以购买日确定的账面价值为基础，对其计提折旧、摊销及减值。使用成本
模式计算的资产账面价值可能与其公允价值之间存在差异，如差异较大的，可能导
致无法反映基础设施项目的真实价值。
11、基础设施项目面临的竞争风险
基础设施项目所在区域人民政府针对该区域制定的产业发展规划涉及可能与该
项目存在竞争的新建产业园，若投入运营的产业园增多，势必会对该项目的未来现
金流产生一定影响，同时也将影响投资者的收益。
12、基础设施项目的政策调整风险
政策调整风险中所指的政策包括但不限于税收政策、区域政策、产业政策和土
地政策等。基金运作过程中可能涉及基金份额持有人、公募基金、资产支持证券、
SPV公司、项目公司等多层面税负，如果国家税收政策发生调整，可能影响投资运
作与基金收益。区域政策指基础设施项目所在区域人民政府针对该区域制定的影响
项目公司经营的相关政策。产业政策指相关政府部门针对基础设施项目相关产业制
定的产业发展及优惠补贴政策。土地政策是指政府有关土地性质用途、土地开发管
理方面的政策。以上政策的重大变化可能对基金的运作产生不利影响。
13、意外事件及不可抗力造成的基础设施资产灭失等风险
基金存续期间，基础设施资产可能因火灾、地震等自然灾害而发生灭失。同时，
基础设施资产需要开展相关维修及保养工作，维修及保养工作操作过程中可能会发
生意外事件，基金可能面临基础设施项目的损害或破坏、人身伤害或死亡以及承担
相应法律责任的风险。此外，即使资产未发生灭失，发生地震、台风、水灾、火灾、
疫情、战争、政策、法律变更及其他不可抗力事件也可能会导致基础设施资产经营
情况受到影响。上述情况均可能造成投资人面临收益不达预期的风险。
14、盈创动力大厦单栋楼部分资产入池的风险
盈创动力大厦存在1单元103-109号、202号及203号未入池，仍由原始权益人二
高投集团自持的情况。根据《民法典》第二百七十八条，改建、重建建筑物及其附
属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动等事项属于需由业主
共同决定的事项。若后续物业运营维护中部分事项与高投集团沟通配合不顺畅，可
能会影响相关运营维护措施的推进，进而对项目稳定运营产生不利影响。
27
15、原始权益人经营风险
原始权益人存在经营活动现金流近期持续为负、净利润最近三年波动较大且最
近一期为负的情况。若极端情况下原始权益人经营情况持续恶化，将对其履行向基
金作出相关承诺的能力造成不利影响，而运营管理机构作为原始权益人下属子公司，
其日常管理工作也可能会受到影响。上述情况均会对基金存续期运作产生不利影响。
（三）交易安排相关风险
1、专项计划未能成功设立及备案的风险
基金合同生效后，基金将扣除基金预留费用后的全部募集资金（不含募集期利
息）投资于广发资管-成都高投产业园一期资产支持专项计划（以下简称“专项计
划”）。如因专项计划未能成功设立及备案，可能导致基金无法投资于专项计划，
基金将面临提前终止的风险。
2、SPV公司或项目公司股权未能按计划取得的风险
基金募集结束、基金合同生效后，将按照约定认购专项计划的全部资产支持证
券，专项计划经过适当交易程序后先取得SPV公司股权，再通过SPV公司向原始权
益人支付项目公司股权转让价款（详见本财务顾问报告第二章 基础设施基金整体架
构），取得项目公司的全部股权。若前述交易安排任意环节未能在预定时间内完成
或由于特殊原因未能完成，将对基金的顺利运作造成不利影响，甚至可能导致基金
合同提前终止。
3、反向吸收合并及SPV公司注销未能按计划完成的风险
根据本项目交易安排，在SPV公司高投合兴和盈创融兴分别取得项目公司高投
合顺和盈创融顺100%股权后，项目公司将分别反向吸收合并对应的SPV公司，从而
实现由专项计划直接持有项目公司的股权，并通过项目公司承继SPV公司负债的方
式，将专项计划对SPV公司的股东借款下沉至项目公司层面。尽管前期已就上述安
排与相关主管部门进行沟通确认，但若实际执行过程中前述交易未能在预定时间完
成或因其他原因反向吸收合并失败，则股东借款利息无法在项目公司层面进行税前
扣除，将导致项目公司较可供分配金额测算的预测情形缴纳更高数额的企业所得税，
同时也将导致部分经营性资金沉淀在项目公司层面无法进行分配。
4、基金整体架构设计及条款设置的风险
基础设施基金整体架构的交易结构较为复杂，交易结构的设计以及条款设置可
能存在瑕疵，使得基金和相关特殊目的载体的设立和存续面临法律风险。
28
（四）与专项计划相关的风险
1、流动性风险
在交易对手有限的情况下，资产支持证券持有人将面临无法在合理的时间内以
公允价格处置资产支持证券而遭受损失的风险。
2、专项计划等特殊目的载体提前终止的风险
因发生专项计划等特殊目的载体法律文件约定的提前终止事项，专项计划等特
殊目的载体提前终止，则可能导致专项计划及基金无法获得预期收益，甚至导致基
金《基金合同》提前终止的风险。
3、专项计划运作风险和账户管理风险
专项计划存续期间，专项计划账户中的资金划转、资产分配等事项均依赖资产
支持证券管理人和资产支持证券托管人的互相沟通和配合，一旦出现协调失误或者
资产支持证券管理人、资产支持证券托管人的违约事项，将导致专项计划账户管理
出现风险，进而影响专项计划资产和基金的安全性和稳定性。
4、资产支持证券管理人丧失资产管理业务资格的风险
在专项计划存续期间，如资产支持证券管理人出现严重违反相关法律、法规的
规定和专项计划文件有关约定的情形，资产支持证券管理人可能会被取消资格，证
券交易所也可能对资产支持证券采取暂停和终止转让服务等处理措施，从而可能给
资产支持证券持有人带来风险。
5、计划管理人、托管银行等机构尽职履约风险
专项计划的正常运行依赖于计划管理人、专项计划托管银行等参与主体的尽责
服务，存在计划管理人违约违规风险、专项计划托管银行违约违规风险。当上述机
构未能尽职履约，或其内部作业、人员管理及系统操作不当或失误，可能会给资产
支持证券持有人造成损失。
二、基金一般风险
（一）市场风险
证券市场价格受到经济因素、政治因素、投资心理和交易制度等各种因素的影
响，导致基金收益水平变化而产生风险，主要包括：
1、政策风险
因国家宏观政策（如货币政策、财政政策、行业政策、地区发展政策等）发生
变化，导致市场价格波动而产生风险。
29
2、经济周期风险
随经济运行的周期性变化，证券市场的收益水平也呈周期性变化。基金的收益
水平也会随之变化，从而产生风险。
3、利率风险
金融市场利率的波动会导致证券市场价格和收益率的变动。利率直接影响着债
券的价格和收益率，影响着企业的融资成本和利润。基金投资于债券，其收益水平
会受到利率变化的影响。
4、购买力风险
基金的利润将主要通过现金形式来分配，而现金可能因为通货膨胀的影响而导
致购买力下降，从而使基金的实际收益下降。
5、再投资风险
再投资风险反映了利率下降对固定收益证券利息收入再投资收益的影响，这与
利率上升所带来的价格风险（即利率风险）互为消长。具体为当利率下降时，基金
从投资的固定收益证券所得的利息收入进行再投资时，将获得比以前较少的收益率。
6、信用风险
基金所投资债券的发行人如出现违约、无法支付到期本息，或由于债券发行人
信用等级降低导致债券价格下降，将造成基金资产损失。
（二）管理风险
基金运作过程中由于基金投资策略、人为因素、管理系统设置不当造成操作失
误或公司内部失控而可能产生的损失。主要包括：
1、决策风险
指基金投资的投资策略制定、投资决策执行和投资绩效监督检查过程中，由于
决策失误而给基金资产造成的可能的损失。
2、操作风险
指基金投资决策执行中，由于投资指令不明晰、交易操作失误等人为因素而可
能导致的损失。
3、技术风险
指公司管理信息系统设置不当等因素而可能造成的损失。
（三）职业道德风险
指公司员工不遵守职业操守，发生违法、违规行为而可能导致的损失。
30
（四）其他风险
1、随着符合基金投资理念的新投资工具的出现和发展，如果投资于这些工具，
基金可能会面临一些特殊的风险。
2、因基金业务快速发展而在制度建设、人员配备、内控制度建立等方面不完
善而产生的风险。
3、因人为因素而产生的风险、如内幕交易、欺诈行为等产生的风险。
4、战争、自然灾害等不可抗力可能导致基金资产的损失，影响基金收益水平，
从而带来风险。
5、其他意外导致的风险。
三、基金管理人声明
（一）上述风险揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施基金的所有风
险。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等
法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决
策，自行承担投资风险。
（二）除基金管理人直接办理基金的销售外，基金还通过基金管理人指定的基
金销售机构销售，基金管理人与基金销售机构都不能保证其收益或本金安全。
31
第一章 尽职调查情况描述
一、尽职调查基准日
本财务顾问报告的基准日为2024 年6 月30 日（以下简称“尽调基准日”）。
二、尽职调查的人员
以下参与人员（以下简称“项目组”）参与了尽职调查，并完成了本财务顾问
报告：
蔡章伟、蔡卓炯、冯结莹、张蓝心、孙晓琳
三、尽职调查的对象
根据《中华人民共和国证券法》（2019 年修订）、《中华人民共和国证券投资
基金法》《中国证监会、国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基
金（REITs）试点相关工作的通知》《公开募集基础设施证券投资基金指引（试
行）》《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》《深圳证券
交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试行）》《深圳证券交易所公开
募集基础设施证券投资基金业务指引第1 号——审核关注事项（试行）（2023 年修
订）》《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第2 号——发售
业务指引（试行）》《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》
和《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务尽职调查工作指引》等有关规
定及公司有关尽职调查工作指引等规范性文件的规定，尽职调查人员对基础设施项
目及原始权益人、项目公司、运营管理机构、托管人、其他中介机构、对交易有重
大影响的其他重要业务参与方进行了尽职调查。
四、尽职调查的方法
本次尽职调查采用了包括但不限于如下方法：
1、查阅原始权益人等重要参与方的相关文件、文档及数据资料；
2、对原始权益人等重要参与方的相关人员进行访谈；
3、查阅基础设施项目相关文件、文档及数据资料；
4、向有关主管政府部门申请查询基础设施项目资料；
5、聘请专业的第三方中介机构（如律师事务所、会计师事务所、评估机构、
税务咨询机构等）提供专业咨询意见；
6、对基础设施项目、原始权益人等重要参与方进行现场实地踏勘。
32
五、尽职调查的内容
（一）对基础设施项目尽职调查的内容
项目公司情况。尽职调查的内容包括项目公司的设立情况、股东出资情况、重
大重组情况、独立性情况、商业信用情况、业务情况、财务会计情况、期后事项等。
基础设施项目情况。尽职调查的内容包括基础设施项目评估及权属情况、合法
合规性情况、现状和使用情况、可能影响现金流的情况、现金流真实性、稳定性及
分散度、现金流预测情况、重要现金流提供方情况等。
（二）对业务参与人尽职调查的内容
原始权益人情况。尽职调查的内容包括基本情况、对基础资产项目的所有权或
经营权情况、财务情况、对基础设施项目转让的批准情况、资信情况等。
运营管理机构情况。尽职调查的内容包括基本情况、基础设施运营情况等。
托管人情况。尽职调查的内容包括资质及证照文件、资信情况、业务制度流程
及风控措施、开展托管业务情况等。
其他对投资人有重大影响的机构情况（如有）。尽职调查内容包括基本情况、
业务及财务情况等。
六、尽职调查的程序
本次尽职调查主要按照如下程序进行：
1、收集、查阅、汇总、分析原始权益人及运营管理机构等重要业务参与方提
供的相关资料；
2、对重要业务参与方及基础设施项目进行档案查阅、现场访谈以及实地调查；
3、查阅评估机构、法律顾问、会计师、税务咨询机构等中介机构提交的工作
文件；
4、整理尽职调查工作底稿；
5、撰写《财务顾问报告》。
七、尽职调查主要结论
本财务顾问报告基于如下假设：重要业务参与方所提供的资料、口头介绍及其
他相关事实信息均是真实、准确和完整的，并且未隐瞒与此次尽职调查相关的其他
重要文件和事实信息；重要业务参与方所提供的尽职调查文件上的签字和盖章均是
真实的，且上述签字和盖章均系根据合法、有效的授权做出；重要业务参与方所提
供的有关副本材料或复印件（包括但不限于电子扫描件）与正本材料和原件是一致
33
的；重要业务参与方的所有审批、登记和注册文件及其它公开信息均是真实、准确、
完整的；对于对本财务顾问报告至关重要而又无法得到独立证据支持或需要法律、
审计、评估、税务、技术等专业知识来识别的事实，主要依据有关政府部门、律师
事务所、会计师事务所、资产评估机构、税务顾问及其他有关单位、个人出具的意
见、说明及其他文件做出判断。
广发证券股份有限公司作为财务顾问，对重要业务参与方与基础设施项目勤勉
尽责地进行了充分的尽职调查，同时基于重要业务参与方在交易文件、重要业务参
与方出具的《承诺函》中的陈述与保证、法律顾问出具的法律意见书、经会计师事
务所审计的相关方审计报告及备考审计报告、经会计师事务所审核的基金可供分配
金额测算报告等文件，财务顾问认为，截至尽调基准日：
1、基础设施项目权属清晰、资产范围明确，已依法取得项目立项、规划、用
地、环评、施工许可、竣工验收等固定资产投资管理相关手续；发起人/原始权益人、
项目公司相关股东已履行内部决策程序，并协商一致同意转让，项目转让符合相关
要求或相关限定具备解除条件，可依法转让；基础设施项目现金流的产生基于真实、
合法的经营活动，基础设施项目现金流符合市场化原则，不依赖第三方补贴等非经
常性收入、具有持续性和稳定性且来源合理分散。
2、项目公司设立程序及工商注册登记具备合法性和真实性，经营情况正常，
股权结构合理，组织架构及治理结构健全、清晰，项目公司公司章程符合《公司法》
等法律法规的有关规定；项目公司不存在资产被原始权益人及其他关联方控制和占
用的情况，资产具备独立性，具备独立的会计核算体系，不存在重大违法、违规或
严重违法失信行为，不存在重大未决诉讼/仲裁事件，财务状况正常，项目公司与原
始权益人及其控股股东所涉及的关联交易合法合规，定价公允，项目公司资产不存
在受限情况。
3、原始权益人依法设立并合法存续，经营情况良好，股权结构合理，组织架
构及治理结构健全、清晰，对基础设施项目具有完全所有权，对基础设施项目的转
让获得合法有效的授权及外部有权机构的审批，财务状况正常，资信及商业信用状
况良好，不存在重大违法违规记录或被有权部门认定为失信被执行人的情形。
4、基础设施运营管理机构依法设立并合法存续，具备基础设施项目运营管理
资质与同类基础设施项目运营管理经验，主要负责人在基础设施项目运营或投资管
理领域具备丰富的经验，配备了专业的运营团队，已建立较为完善的运营管理业务
34
制度和流程，组织架构和内部控制完善，财务状况正常，公司资信情况良好，具备
担任基础设施项目运营管理机构的能力。
5、托管人依法设立并合法存续，资信水平良好，具有托管业务资质，并已建
立健全托管业务内部控制组织结构、内部控制措施等，托管人配备了专业的托管团
队，具有担任托管银行的能力。
6、本项目不存在其他对投资人收益有重大影响的机构。
财务顾问合理地认为：基础设施证券投资基金重要业务参与方及拟证券化的基
础设施项目符合《中华人民共和国证券法》（2019 年修订）、《中华人民共和国证
券投资基金法》《中国证监会、国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资
信托基金（REITs）试点相关工作的通知》《公开募集基础设施证券投资基金指引
（试行）》《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》《深圳
证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试行）》《深圳证券交易所
公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1 号——审核关注事项（试行）（2023
年修订）》《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第2 号——
发售业务指引（试行）》《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规
定》和《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务尽职调查工作指引》等法
律法规中关于申请发行基础设施证券投资基金具体条件的规定。
八、调查过程中发现的问题和解决情况
财务顾问在尽职调查环节中发现如下问题，除下列问题外，未发现其他重大问
题及事项：
（一）部分物业资产的房屋规划用途与实际用途不一致
1、问题描述
天府软件园一期A 区6 号楼地下1 层、B 区2 号楼地下1 层、B 区4 号楼地下1
层规划用途为自行车库的空间实际用途为机动车库（目前A 区非机动车库集中在5
号楼和8 号楼的地下1 层；B 区非机动车库集中在3 号楼的地下1 层，其他楼栋下均
未设置非机动车库）；天府软件园一期A 区5 号楼2 层、3 层部分空间规划用途为
库房，实际用途为办公；存在少量规划用途为办公的房屋实际用途为便利店等非办
公性质的商业配套。
盈创动力大厦部分房屋出租至餐饮公司，供其用作大厅、餐厅等经营场所使用。
2、解决措施
35
就上述情形，成都高新区公园城市建设局于2023 年6 月15 日出具《关于天府
软件园一期及盈创动力大厦相关事宜的说明》，确认：对天府软件园一期、盈创动
力大厦相关建（构）筑物规划及实际用途无异议，天府软件园一期、盈创动力大厦
以现状用途使用不存在影响其持续经营的重大法律障碍。
（二）天府软件园一期及盈创动力大厦相关手续文件缺失
1、问题描述
经核查，高投置业未能提供天府软件园一期的环境影响评价相关手续文件、项
目建议书批复及可行性研究报告批复文件，高投集团及高投置业未能提供盈创动力
大厦及天府软件园一期的用地预审意见及建设用地批准书。
2、解决措施
就天府软件园一期环境影响评价相关手续文件缺失，成都高新区生态环境和城
市管理局于2023 年5 月11 日出具《关于天府软件园一期项目环评手续相关事宜的
说明》，确认：按照生态环境部《建设项目环境影响评价分类管理名录（2021 年
版）》规定，除涉及环境敏感区外的，房地产开发、办公用房建设等房地产项目不
再需要进行环境评价，根据建设项目特征和所在区域的环境敏感程度，综合考虑建
设项目可能对环境产生的影响，天府软件园一期无需补办建设项目环境影响评价审
批手续。天府软件园一期在建设和运营期间不存在因环境污染或生态破坏而受到该
局行政处罚的情形，亦不存在因此影响项目正常持续运营的情形。
就天府软件园一期项目建议书批复及可行性研究报告批复文件缺失，高投置业
向成都高新区发展改革局申请补办了天府软件园一期的项目建议书批复及可行性研
究报告批复。成都高新区发展改革局于2023 年5 月17 日出具《关于天府软件园一
期项目建议书的批复》，批复同意“天府科技园”项目名称变更为“天府软件园一
期”，高投置业作为项目业主建设天府软件园一期项目；成都高新区发展改革局于
2023 年5 月17 日出具《关于天府软件园一期项目可行性研究报告的批复》，批复同
意高投置业作为项目业主按照可行性研究报告的建设规模、建设投资内容建设天府
软件园一期项目。
就天府软件园一期及盈创动力大厦用地预审意见及建设用地批准书缺失，成都
高新区公园城市建设局于2023 年6 月15 日出具《关于天府软件园一期及盈创动力
大厦相关事宜的说明》，确认：天府软件园一期、盈创动力大厦在其系统中无建设
用地预审意见书、建设用地批准书的办理记录。根据《自然资源部关于以“多规合
36
一”为基础推进规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》（自然资规〔2019〕
2 号），自2019 年9 月17 日起，将建设用地规划许可证、建设用地批准书合并，自
然资源主管部门统一核发新的建设用地规划许可证，不再单独核发建设用地批准书。
根据《自然资源部关于进一步做好用地用海要素保障的通知》（自然资发〔2023〕
89 号），国土空间规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内的建设项目用地，
不需申请办理用地预审，直接申请办理农用地转用和土地征收。因此，天府软件园
一期、盈创动力大厦无需再办理建设用地预审意见书、建设用地批准书。此外，就
天府软件园一期的建设用地，高投置业已合法签署《国有土地使用权出让合同》
（编号：5101 高新（2005）出让合同第18 号），并已合法合规地取得了国有土地
使用权证（编号：成高国用（2007）第2788 号、成高国用（2007）第2001 号），
就盈创动力大厦的建设用地，高投集团已合法签署《国有土地使用权出让合同》
（编号：5101高新（2005）出让合同第03号）、《国有土地使用权出让合同》（编
号：5101 高新（2005）出让合同第05 号），并已合法合规地取得了国有土地使用
权证（编号：成高国用（2012）第179 号）。天府软件园一期、盈创动力大厦在用
地审批方面不存在重大违法违规行为，亦不存在可能导致相关方遭受行政处罚或有
影响项目正常持续运营的情形。
根据《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金
（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236 号），项目投资建设
时无需办理但按现行规定应当办理的有关手续，应按当时规定把握，并说明有关情
况；项目投资建设时应当办理但现行规定已经取消或与其他手续合并的有关手续，
如有缺失，应由相关负责部门说明情况或出具处理意见；按照项目投资建设时和现
行规定均需办理的有关手续，如有缺失，原则上应由相关负责部门依法补办，确实
无法补办的应由相关负责部门出具处理意见。基础设施项目的相关证照的缺失均已
按要求由主管部门出具说明函或依法补办。
根据法律顾问意见，基础设施项目的建设已依法履行了必要的固定资产投资建
设程序。
（三）基础设施项目涉及转让限制问题及解除情况
1、基础设施项目国有建设用地使用权/房屋所有权的转让限制及限制解除
（1）问题描述
基础设施项目涉及的国有土地使用权对应的三份《国有土地使用权出让合同》
37
（合同编号：5101 高新（2005）出让合同第18 号、5101 高新（2005）出让合同第
03 号、5101 高新（2005）出让合同第05 号）第二十条均对基础设施项目国有土地
使用权的转让设定了以下前提条件：“受让人按照本合同约定已经支付全部土地使
用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项
下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠
与）剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定符合下列第（二）款规定之条
件：……（二）按照本合同约定进行投资开发，形成工业用地或其他建设用地条
件。”此外，根据《成都市国土资源局、成都市经济和信息化委员会关于我市主城
区（含高新区）工业园区工业用地项目办理不动产登记有关事项的通知》（成国土
资发〔2017〕44 号）及成都高新区发展改革局的意见，目标基础设施项目房屋使用
权的转让需要取得成都高新区管委会的同意。
根据《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金
（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958 号，以下简称“958 号文”）
附件《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报要求》，“如相
关规定或协议对项目公司名下的土地使用权……建筑物及构筑物转让或相关资产处
置存在任何限定条件、特殊规定约定的，相关有权部门或协议签署机构应对项目以
100%股权转让方式发行基础设施REITs 无异议，确保项目转让符合相关要求或相关
限定具备解除条件。”
该等条件仅对基础设施项目实施转让时需履行程序作出要求，并未禁止基础设
施项目的转让，但构成对基础设施项目资产转让的限制性规定。
（2）解决措施
成都高新区公园城市建设局于2023 年6 月15 日出具了《关于天府软件园一期
及盈创动力大厦相关事宜的说明》，确认高投置业、高投集团已分别按照与原成都
市国土资源局高新分局签署的《国有土地使用权出让合同》的约定完成了天府软件
园一期、盈创动力大厦的投资开发，已形成用地条件，同意高投置业、高投集团为
开展基础设施REITs 之目的分别将天府软件园一期、盈创动力大厦涉及的基础设施
资产划转或转让给其分别设立的项目公司；对天府软件园一期、盈创动力大厦以
100%股权转让方式发行基础设施REITs 无异议。
成都高新区管委会于2023 年8 月18 日出具了《成都高新区管委会关于向项目
公司分割转让基础设施REITs 入池资产并向专项计划转让项目公司股权的批复》
38
（成高管函〔2023〕194 号），同意高投置业和高投集团分别向其下属项目公司高
投合顺和盈创融顺划转/转让天府软件园一期、盈创动力大厦入池资产，并按照相关
规定办理不动产转移登记。此外，成都高新区管委会在该批复中确认，对天府软件
园一期、盈创动力大厦以100%股权转让方式发行基础设施REITs 无异议。
2、基础设施项目国有资产的转让限制及限制解除
（1）问题描述
根据《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国有资产监督管理委员会、
中华人民共和国财政部令第32 号，下称“32 号令”）第十三条之规定，国有企业
产权转让原则上通过产权市场公开进行。本项目中，原始权益人拟将目标基础设施
项目重组至项目公司名下。同时，由原始权益人将SPV 公司100%股权转让给基础
设施REITs 对应的资产支持专项计划，然后SPV 公司将向原始权益人收购其届时持
有的项目公司100%股权，进而资产支持专项计划通过SPV 公司持有项目公司100%
股权。高投置业为高投产城的全资子公司，高投产城为高投集团的全资子公司，而
高投集团为成都高新区国资金融局的控股子公司，故本次重组中项目公司及/或SPV
公司的股权转让属于企业国有资产交易性质，按照32 号令规定，原则上应当通过产
权市场公开进行。
《国务院国有资产监督管理委员会关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》
（国资发产权规〔2022〕39 号，下称“39 号文”）第三条规定：“国家出资企业及
其子企业通过发行基础设施REITs 盘活存量资产，应当做好可行性分析，合理确定
交易价格，对后续运营管理责任和风险防范作出安排，涉及国有产权非公开协议转
让按规定报同级国有资产监督管理机构批准”。根据39 号文，同级国有资产监督管
理机构有权通过批准基础设施REITs 采用非公开协议转让方式转让企业国有产权，
以实现32 号令项下进场公开交易程序的豁免。
《成都高新区区属国有企业重大事项监督管理办法》第五十二条规定：“对无
股权关系的国有企业之间采取非公开协议转让方式转让产权的，报国资监管部门审
批；因非公开协议转让产权致使国家不再拥有控股权的，报管委会审批。”由于本
次重组中项目公司及SPV 公司的股权转让后，国家不再拥有控股权，因此项目公司
及SPV 公司的股权拟采用非公开协议转让方式转让的，应经成都高新区管委会审批。
（2）解决措施
成都高新区管委会于2023 年8 月18 日出具了《成都高新区管委会关于同意成
39
都高新投资集团有限公司申报发行基础设施REITs 有关事项的批复》（成高管函
〔2023〕193 号），同意高投集团及高投置业开展基础设施REITs 涉及的下属企业
产权转让以非公开协议方式进行，同意因前述非公开协议转让产权致使国家不再拥
有控股权。
据此，本项目所涉前述企业国有资产交易事项已满足39 号文关于国有产权非公
开协议转让的国资审批要求，32 号令关于企业国有资产交易原则上应通过产权市场
公开进行的要求已被豁免。
40
第二章 基础设施基金整体架构
一、基础设施基金整体架构
基金合同生效后首次投资的基础设施资产支持证券为“广发资管-成都高投产业
园一期基础设施资产支持专项计划资产支持证券”，通过持有该资产支持证券全部
份额和持有基础设施资产所属的项目公司（以下简称“项目公司”）等特殊目的载
体取得基础设施项目完全所有权。项目公司吸收合并SPV 公司前，基金的整体交易
架构如下图所示：
图：各项目公司吸收合并对应SPV 公司前基金整体架构图
根据基金交易安排，各项目公司吸收合并对应SPV 公司完成后，SPV 公司注销，
各项目公司继续存续，项目公司的股东变更为广发资管（代表资产支持专项计划），
基金的整体架构如下图所示：
41
图：本基础设施基金交易架构图
本项目由高投集团作为发起人，高投置业、高投集团作为原始权益人一和原始
权益人二，分别以天府软件园一期和盈创动力大厦产业园区项目开展基础设施
REITs 试点。具体方案层面：（1）广发基金作为基础设施基金管理人公开募集“广
发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金”；（2）以基础设施REITs 全部募
集资金（扣除必要费用，如有）购买广发资管作为计划管理人设立的“广发资管-成
都高投产业园一期资产支持专项计划”的全部份额；（3）资产支持专项计划通过
股权收购、反向吸收合并等交易步骤，最终持有项目公司股权及债权。
基金的基金管理人为广发基金，资产支持证券管理人为广发资管，基金托管人
为招商银行。基金管理人聘请软件园公司作为天府软件园一期的运营管理机构，聘
请高投资管作为盈创动力大厦的运营管理机构。上述基础设施基金的整体架构符合
《基础设施基金指引》的规定。
基础设施REITs 总发行规模计划约12.45 亿元（以后续实际获批及发行规模为
准），采用询价发行方式。高投集团作为发起人及原始权益人二，高投置业作为原
始权益人一，按照计划认购公募基金份额，且承诺所认购的20%的公募基金份额在
60 个月内不进行份额转让，承诺所认购的20%以上的部分在36 个月内不进行份额
转让，具体认购比例以届时实际战略配售结果为准。
广发基金及广发资管根据基础设施基金和资产支持专项计划相关文件的约定，
承担资产管理责任。广发基金积极运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目稳
定现金流为主要目的，并将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配
42
给投资者。广发资管执行基金份额持有人大会生效决议或广发基金作为单一资产支
持证券持有人所作出的合格的专项计划决定。
二、基础设施基金的交易安排
（一）基础设施项目初始状态
入池资产一天府软件园一期项目由高投置业持有，入池资产二盈创动力大厦项
目由高投集团持有，高投置业是高投集团的全资二级子公司。成都高新技术产业开
发区国资金融局及四川省财政厅分别持有高投集团90.9386%及9.0614%股权。实际
控制人均为成都高新区管理委员会。
图：本基础设施项目初始持有架构
（二）资产重组
1、原始权益人设立项目公司及SPV 公司
高投置业于2023 年3 月22 日和2023 年3 月23 日分别全资设立项目公司一高
投合顺及SPV 公司一高投合兴，均认缴出资300 万元；高投集团于2023 年6 月9 日
全资设立项目公司二盈创融顺及SPV 公司二盈创融兴，均认缴出资300 万元。
本步骤交易结构图如下图所示：
图：原始权益人新设对应项目公司及SPV 公司
2、原始权益人进行资产划转
高投置业与高投合顺签署《资产划转协议》，将入池资产一天府软件园一期划
43
转至高投合顺；高投集团与盈创融顺签署《资产划转协议》，将入池资产二盈创动
力大厦划转至盈创融顺。截至本财务顾问报告出具之日，天府软件园一期和盈创动
力大厦资产划转工作已完成。
本步骤交易结构图如下图所示：
图：原始权益人划转入池资产至对应项目公司
（三）股权转让
1、设立专项计划
广发基金发起注册基础设施基金，广发资管发起设立资产支持专项计划，基础
设施基金以全部募集资金（扣除必要费用，如有）认购专项计划全部份额。
2、专项计划收购SPV 公司股权、增资并发放股东借款
根据《SPV 公司股权转让协议》和《SPV 公司增资协议》的约定，专项计划受
让两家SPV 公司的100%股权，转让股权对价为1 元，同时以各资产对应募集资金
规模扣除预留专项计划费用后的1/3（具体以实际交易情况为准）向对应SPV 公司
增资，剩余募集资金根据《借款合同》的约定向SPV 公司发放股东借款。
本步骤交易结构如下图所示：
图：SPV 公司股权转让
44
3、完成项目公司股权转让
根据《项目公司股权转让协议》，高投集团及高投置业将盈创融顺及高投合顺
100%的股权转予对应SPV 公司，由SPV 公司向原始权益人支付转让对价。本步骤
交易结构如下图所示：
图：项目公司股权转让
本步骤后，交易结构如下：
图：基础设施基金资产重组后交易结构
45
（四）基金合同生效与基金投资
基金募集达到基金备案条件的，自基金管理人办理完毕基金备案手续并取得中
国证监会书面确认之日起，基金合同生效。自基金合同生效之日起，基金管理人根
据法律法规和基金合同独立运用并管理基金财产。
根据基金合同约定以及基金管理人与计划管理人签订的《资产支持证券认购协
议》，基金合同生效后，基金首次发售募集资金在扣除必要的预留费用后，拟全部
用于认购由广发资管设立的广发资管-成都高投产业园一期资产支持专项计划的全部
资产支持证券份额。资产支持专项计划成立后，基金取得资产支持专项计划的全部
资产支持证券，成为资产支持证券单一持有人。
（五）项目公司对SPV 公司进行吸收合并
各项目公司反向吸收合并对应SPV 公司，SPV 公司主体资格注销，项目公司主
体继续存续，专项计划对SPV 公司持有的债权与股权转化为专项计划对项目公司的
债权与股权。
本步骤后，交易结构如下：
图：项目公司吸收合并对应SPV 公司
46
（六）SPV 公司及项目公司股权转让安排
1、SPV 公司股权转让安排
根据广发资管（代表“广发资管-成都高投产业园一期资产支持专项计划”，作
为“受让方”）与高投置业、高投集团（分别作为“转让方”）分别签署的《SPV
公司股权转让协议》，SPV 公司股权转让主要安排如下（具体以实际签署的协议约
定为准）：
（1）股权交割时间
《SPV 公司股权转让协议》生效之日（即专项计划设立日，该日为“交割日”）
起（含当日），SPV公司100%股权（“目标股权”）转由受让方所有。除《SPV公
司股权转让协议》另有约定外，根据中国法律和SPV 公司现行有效的公司章程规定
的目标股权所代表的一切权力、权利、权益、风险和责任，在交割日前由转让方享
有和承担，自交割日起由受让方享有和承担。
（2）股权转让价款
股权转让价款不低于SPV 公司的经备案的股权评估价值，双方一致同意为1 元
人民币。
（3）股权转让价款的支付
股权转让价款须于专项计划设立之日后10 个工作日内支付。
（4）SPV 公司工商变更登记安排
转让方有义务配合受让方自交割日起20 个工作日内于SPV 公司注册地工商登
记部门办理完成目标股权变更至受让方名下的工商变更登记程序。
47
2、项目公司股权转让安排
根据SPV 公司高投合兴、盈创融兴（分别作为“受让方”）与高投置业、高投
集团（分别作为“转让方”）分别签署的《项目公司股权转让协议》，项目公司股
权转让主要安排如下（具体以实际签署的协议约定为准）：
（1）股权交割时间
受让方于专项计划设立之日（该日为“交割日”）起（含当日），项目公司
100%股权（“目标股权”）转由受让方所有。除《项目公司股权转让协议》另有约
定外，根据中国法律和项目公司现行有效的公司章程规定的目标股权所代表的一切
权力、权利、权益、风险和责任，在交割日前由转让方享有和承担，自交割日起由
受让方享有和承担。
（2）股权转让价款及交割审计安排
1）股权转让初始价款
股权转让初始价款＝基础设施REITs 实际募集资金金额×入池资产估值÷基础设
施项目估值。
其中，基础设施REITs 实际募集资金金额指基础设施基金募集期结束后有效认
购基础设施基金份额的资金总额（以基金管理人发布的基金合同生效公告等文件记
载为准），不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息；入池资产估值为基础设
施REITs 公开披露的定稿版招募说明书中所记载的评估价值，基础设施项目估值为
基础设施REITs 公开披露的定稿版招募说明书中所记载的基础设施项目的合计评估
价值。
2）交割审计及股权转让最终价款
转让方和受让方同意在交割日后20 个工作日内聘请交割审计机构以交割日前一
日作为基准日（“定价基准日”）对项目公司截至定价基准日的资产负债等财务情
况进行专项审计（“交割审计”），并以此确定目标股权的股权转让最终价款。以
下相关事项应根据审计机构作出的交割审计结果按照如下约定进行处理：
①项目公司股权转让最终价款＝股权转让初始价款－基础设施REITs 及专项计
划、全部SPV 公司、全部项目公司的合计预留费用×入池资产估值÷基础设施项目估
值－对应SPV 公司股权转让价款－经营性净负债±其他各方协商确认的调整项（如
有）。
其中：
48
A.预留费用为基金、专项计划、SPV 公司及项目公司层面因设立发行基础设施
REITs 及资产支持证券和执行本次交易而发生的相关费用，包括但不限于登记托管
费、交易税费、交割审计费、验资费、银行手续费等，此外亦包括维持项目公司正
常经营所必须的预留资金（含项目公司股权转让协议第4.2 条约定的流动性资金支
持，如需），原则上预留费用为200 万元，若有变动需经转让方和受让方签署书面
确认函的方式确认。
B.入池资产估值为基础设施REITs 公开披露的定稿版招募说明书中所记载的评
估价值，基础设施项目估值为基础设施REITs 公开披露的定稿版招募说明书中所记
载的基础设施项目的合计评估价值。
C.根据SPV 公司股权转让协议，两家SPV 公司股权转让价款均为1 元。
D.经营性净负债＝（总负债－递延所得税负债）－（总资产－投资性房地产－
其他流动资产－递延所得税资产）；为免疑义，经营性净负债不得为负数，最低为
0；前述财务科目均为项目公司截至定价基准日经交割审计后的财务数据。
E.如因特殊情况产生其他调整项，需经转让方和受让方签署书面确认函的方式
确认。
②股权转让最终价款应不低于经国有资产监督管理机构备案的目标股权评估价
值。
（3）股权转让价款的支付
1）受让方应在《项目公司股权转让协议》约定的条件持续满足或受让方予以
豁免的前提下，在专项计划设立之日后协议约定的规定工作日天数内向转让方支付
股权转让初始价款的50%。
2）转让方于《项目公司股权转让协议》约定的工商登记变更登记日后协议约
定的规定工作日天数内向转让方支付股权转让初始价款的20%。
3）在上述第2）笔股权转让价款支付完毕，且交割审计机构出具审计报告之日
起协议约定的规定工作日天数内，转让方与受让方应按照《项目公司股权转让协议》
约定确定股权转让最终价款，并向转让方支付剩余股权转让价款。若股权转让最终
价款金额小于本条上述第1）项和第2）项约定的已支付股权转让价款金额之和，则
转让方应于交割审计机构出具审计报告之日起协议约定的规定工作日天数内向受让
方退还前述股权转让最终价款金额与已支付股权转让价款金额的差额。
（4）工商变更登记安排
49
转让方有义务配合受让方自交割日起20 个工作日内于项目公司注册地工商登记
部门办理完成项目公司100%股权变更至受让方名下的工商变更登记程序。
（七）运营管理安排
广发基金（代表基础设施基金）根据《基础设施基金指引》等适用法规规定，
聘任软件园公司及高投资管分别作为天府软件园一期项目、盈创动力大厦项目的运
营管理机构，分别签署《运营管理服务协议》，由软件园公司、高投资管分别为天
府软件园一期项目、盈创动力大厦项目提供运营管理服务。
三、对外借款安排
《基金合同》生效并完成相关交易安排后，基金通过资产支持证券和项目公司
等载体取得基础设施项目完全所有权，基金在运作初始阶段不安排对外借款。
基金在后续运作中如直接或间接对外借入款项，将遵循基金份额持有人利益优
先原则，不依赖外部增信，借款用途限于基础设施项目日常运营、维修改造、项目
收购等，且基金总资产不得超过基金净资产的140%。
四、SPV 公司相关情况
（一）SPV 公司基本情况
1、SPV公司一：高投合兴
高投置业于2023 年3 月23 日设立了全资SPV 公司成都高投合兴企业管理有限
公司，其基本情况如下：
统一社会信用代码：91510100MACCMMB42X
公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
注册地址：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府一街1008 号A 座221
号
法定代表人：于扬奎
注册资本：300 万元人民币
成立日期：2023 年3 月23 日
经营范围：一般项目：企业管理；工程管理服务；物业管理；非居住房地产租
赁。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
2、SPV公司二：盈创融兴
高投集团于2023 年6 月9 日设立了全资SPV 公司成都高投盈创融兴企业管理有
限公司，其基本情况如下：
50
统一社会信用代码：91510100MACMW21Q8G
公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
注册地址：成都高新区锦城大道539 号盈创动力大厦B 座16 楼1606
法定代表人：李嘉玲
注册资本：300 万元人民币
成立日期：2023 年6 月9 日
经营范围：一般项目：企业管理；工程管理服务；物业管理；非居住房地产租
赁。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
（二）SPV 公司人员安排
SPV 公司均设执行董事兼经理1 名、监事1 名，以及财务负责人1 名，无其他
人员。
（三）SPV 公司设置的必要性及合理性
SPV 公司的设立主要为通过反向吸收合并实现基金股债结构的搭建。天府软件
园一期项目公司高投合顺将吸收合并SPV 公司高投合兴，盈创动力大厦项目公司盈
创融顺将吸收合并SPV 公司盈创融兴。完成反向吸收合并后，专项计划直接持有项
目公司的股权，并通过项目公司承继SPV 公司负债的方式，将专项计划对SPV 公司
的股东借款下沉至项目公司层面。
上述安排有利于基础设施项目现金流归集，并减少税费损耗。在反向吸收合并
后，项目公司层面产生的运营净现金流可通过偿付股东借款本息的形式归集至专项
计划并最终用于投资人分配，股东借款利息（在税法允许的范围内）也可在项目公
司层面进行税前抵扣，最终减少项目公司应缴纳的企业所得税。
（四）反向吸收合并及SPV 公司注销的后续时间安排
根据交易安排，反向吸收合并将于项目公司股东变更为SPV 公司后启动。基金
管理人（代表基金）、计划管理人（代表专项计划）、SPV 公司、项目公司将与成
都高新区工商部门做好沟通，在政策允许的范围内以最快速度完成反向吸收合并事
宜，并进行相应的工商注销和变更登记。
（五）反向吸收合并及SPV 公司注销未按计划完成的风险缓释措施
尽管前期本项目已就反向吸收合并及SPV 公司注销相关事宜与工商主管部门进
行了确认，但仍存在反向吸收合并和SPV 公司注销无法完成或完成时间较长的可能
性。
51
若出现上述情况，项目公司无法通过偿还股东借款本金及利息的方式将现金归
集至专项计划层面，基金管理人将通过项目公司先向SPV 公司分红，SPV 公司再以
股东借款利息或分红等形式归集至专项计划的方式进行现金归集，并按规定及时披
露该情形。
52
第三章 对基础设施项目的尽职调查
一、项目公司的基本情况
（一）项目公司一：高投合顺
1、设立情况
成都高投合顺企业管理有限公司的基本情况如下：
表：成都高投合顺企业管理有限公司基本情况
事项 内容
企业名称 成都高投合顺企业管理有限公司
主体类型 有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
法定代表人 李成林
统一社会信用代码 91510100MACCKPJG9N
注册资本 300 万元人民币
成立日期 2023 年3 月22 日
住所 中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府一街1008 号A 座219 号
经营范围 一般项目：企业管理；工程管理服务；物业管理；非居住房地产租赁。
（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
2、历史沿革情况
2023 年3 月22 日，成都高投合顺企业管理有限公司由成都高投置业有限公司出
资成立，正式取得由成都高新技术产业开发区市场监督管理局核发的统一社会信用
代码为91510100MACCKPJG9N 的《营业执照》，注册资本为300 万元人民币，企
业类型为有限责任公司，法定代表人为李成林。
3、股东出资情况
高投置业为项目公司高投合顺的唯一出资股东。自成立至本财务顾问报告出具
之日，高投合顺未发生过股权变动情况。
截至本财务顾问报告出具之日，高投合顺的股东出资情况及股权结构如下：
表：高投合顺股东及出资情况
序号 股东名称 认缴出资额（万元） 股东性质
1 成都高投置业有限公司 300 国有全资
合计 - 300 -
图：高投合顺公司股权结构
53
4、重大资产重组情况
截至本财务顾问报告出具之日，高投合顺除以下资产划转事项外，无其他重大
资产重组情况。
（1）资产划转安排
高投置业与高投合顺已就本次资产划转事项履行了相关内外部程序，并已签署
了《资产划转协议》。根据协议约定，高投置业向高投合顺划转本次项目底层资产
之一的天府软件园一期，高投合顺同意划入前述资产。
截至本财务顾问报告出具之日，高投置业及高投合顺已就本次资产划转事项完
成不动产权属变更登记手续办理，天府软件园一期产权已变更至高投合顺。
（2）内外部审批情况
本次资产划转事项已根据相关法律法规、当地政策及公司章程的要求完成了相
关内外部审批程序。具体请参见本财务顾问报告“第三章 对基础设施项目的尽职调
查”之“二、基础设施项目情况”之“（三）基础设施项目合规情况”之“4、基
础设施项目转让行为合法性及有效性”。
5、治理结构
根据《成都高投合顺企业管理有限公司章程》，高投合顺对公司的机构及其产
生办法、职权、议事规则安排如下：
（1）公司不设董事会，设一名董事，董事任期三年，任期届满，连选可以连
任，董事由股东任免。
（2）公司法定代表人由董事担任，公司法定代表人无权单独以公司名义从事
54
民事活动，公司对外签署文件需加盖公司公章或由股东出具决定文件。
（3）董事对股东负责，行使以下职权：
1）向股东报告工作；
2）执行股东的决定；
3）决定公司的经营计划和投资方案；
4）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
5）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；
6）制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案；
7）决定公司内部管理机构的设置；
8）决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任或
者解聘公司副经理、财务负责人及其报酬事项；
9）制定公司的基本管理制度；
10）公司章程规定的其他职权。
（4）公司不设监事会，设一名监事，任期每届为三年，连选可以连任。监事
由股东任免。
（5）监事行使下列职权：
1）检查公司财务；
2）对董事、高级管理人员执行职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、
公司章程或者股东决定的董事、高级管理人员提出解任的建议；
3）当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管理人
员予以纠正；
4）向股东提出提案；
5）依照《公司法》第一百八十九条的规定，对董事、高级管理人员提起诉讼
6）公司章程规定的其他职权。
6、内部组织结构
目前高投合顺已设立执行董事兼经理1 名、监事1 名，以及财务负责人1 名，
暂无其他人员。未来基金发行后，高投合顺将根据届时业务需要设立必要的组织结
构并配备相应人员。
7、独立性情况
经核查中国裁判文书网（https://wenshu.court.gov.cn/），高投置业和高投合顺出
55
具的承诺函及书面说明文件，截至2024 年6 月30 日，基础设施项目不存在重大经
济、法律纠纷或潜在纠纷，高投合顺无商标权、专利权、版权、特许经营权等无形
资产；高投合顺不存在被原始权益人及其关联方控制及占用资产的情况，资产具备
独立性。
截至2024 年6 月30 日，高投合顺已开立独立的银行账户及纳税；高投合顺无
分公司、子公司，因此不涉及对分公司、子公司的财务管理制度；项目公司高投合
顺在财务系统中均已设立独立账套，具备独立报表，财务核算过程独立，在财务上
具备独立性。
8、商业信用情况
经财务顾问、法律顾问查询相关公开信息的查询结果，截至对应查询日，高投
合顺不存在重大违法、违规或不诚信行为，未被列入失信被执行人名单、失信生产
经营主体名单或其他失信主体名单，相关公开信息未显示近一年内高投合顺在所涉
领域存在失信记录，或被暂停或限制进行融资，或存在因违法违规经营而受到主管
部门重大行政处罚的情形。
经查询中国执行信息公开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn），截至对应查询
日，未在前述网站公布的信息中发现高投合顺被纳入被执行人或失信被执行人名单
的情况。
9、财务状况
（1）备考财务报表
1）备考资产负债表
表：天府软件园一期项目近三年及一期备考资产负债表
单位：万元
(1)
项目 2024 年6 月30 日 2023 年12 月31 日 2022 年12 月31 日 2021 年12 月31 日
流动资产：
货币资金 4,949.35 2,930.13 - -
应收账款 184.83 432.82 60.39 112.48
其他应收款 602.56 509.16 - -
其他流动资产 4,610.50 4,578.98 - -
流动资产合计 10,347.23 8,451.10 60.39 112.48
非流动资产：
投资性房地产 77,200.00 88,500.00 90,500.00 85,800.00
递延所得税资产 170.62 155.66 - -
非流动资产合计 77,370.62 88,655.66 90,500.00 85,800.00
56
项目 2024 年6 月30 日 2023 年12 月31 日 2022 年12 月31 日 2021 年12 月31 日
资产总计 87,717.85 97,106.76 90,560.39 85,912.48
流动负债：
应付账款 554.68 155.18 631.26 503.97
预收款项 662.04 509.80 908.71 1,000.09
应交税费 303.63 311.88 - -
其他应付款 1,607.91 1,993.35 1,832.93 1,886.77
流动负债合计 3,128.26 2,970.20 3,372.90 3,390.83
非流动负债：
递延所得税负债 - - 15,107.60 13,908.93
非流动负债合计 - - 15,107.60 13,908.93
负债合计 3,128.26 2,970.20 18,480.50 17,299.76
所有者权益：
所有者权益合计 84,589.59 94,136.56 72,079.89 68,612.72
负债和所有者权
益合计 87,717.85 97,106.76 90,560.39 85,912.48
2）备考利润表
表：天府软件园一期项目近三年及一期备考利润表
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
一、营业收入 3,273.40 6,057.63 4,048.26 5,324.31
减：营业成本 399.77 727.85 831.52 978.26
税金及附加 487.99 880.00 587.30 762.89
管理费用 0.23 40.54 66.27 54.35
财务费用 12.60 1.03 - -
加：其他收益
（损失以“-”号填列）
0.01 - - -
公允价值变动收益
（损失以“-”号填列）
-11,300.00 -2,000.00 4,700.00 9,300.00
信用减值损失
（损失以“-”号填列）
-7.60 -13.81 3.30 1.60
二、营业利润
（亏损以“-”号填列） -8,934.78 2,394.39 7,266.48 12,830.40
加：营业外收入 5.49 3.58 17.99 38.80
三、利润总额
（亏损以“-”号填列） -8,929.29 2,397.96 7,284.47 12,869.21
减：所得税费用 617.68 599.49 1,821.18 3,217.34
四、净利润
（净亏损以“ -”号填
列）
-9,546.97 1,798.47 5,463.29 9,651.87
五、其他综合收益的税
后净额 - - - -
57
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
六、综合收益总额 -9,546.97 1,798.47 5,463.29 9,651.87
（2）对基础设施项目财务状况和经营成果有重大影响的会计政策和会计估计
1）投资性房地产
备考报告主体将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产划分为投
资性房地产。备考报告主体持有的投资性房地产同时满足下列条件，按公允价值模
式进行后续计量：
①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
②能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，
从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
采用公允价值模式计量的投资性房地产，备考报告主体不对投资性房地产计提
折旧或进行摊销，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，
公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
2）租赁
财政部于2018 年修订了《企业会计准则第21 号——租赁》（简称“原租赁准
则”），并颁布了《企业会计准则第21 号——租赁（修订）》（简称“新租赁准
则”）；于2020 年、2021 年和2022 年分别颁布了财会[2020]10 号、财会[2021]9 号
及财会[2022]13 号（统称“公共卫生事件相关租赁规定”）。
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合
同。
在合同开始日，备考报告主体评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中
一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该
合同为租赁或者包含租赁。
为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，备考报告主
体进行如下评估：
①合同是否涉及已识别资产的使用。已识别资产可能由合同明确指定或在资产
可供客户使用时隐性指定，并且该资产在物理上可区分，或者如果资产的某部分产
能或其他部分在物理上不可区分但实质上代表了该资产的全部产能，从而使客户获
得因使用该资产所产生的几乎全部经济利益。如果资产的供应方在整个使用期间拥
有对该资产的实质性替换权，则该资产不属于已识别资产；
②承租人是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济
58
利益；
③承租人是否有权在该使用期间主导已识别资产的使用。
合同中同时包含多项单独租赁的，承租人和出租人将合同予以分拆，并分别各
项单独租赁进行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人
将租赁和非租赁部分进行分拆。在分拆合同包含的租赁和非租赁部分时，承租人按
照各租赁部分单独价格及非租赁部分的单独价格之和的相对比例分摊合同对价。出
租人按附注“收入确认”部分所述会计政策中关于交易价格分摊的规定分摊合同对
价。
备考报告主体作为出租人：
在租赁开始日，备考报告主体为经营租赁。
备考报告主体按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。
未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
经营租赁的租赁收款额在租赁期内按直线法确认为租金收入。备考报告主体将
其发生的与经营租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入
确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款
额在实际发生时计入当期损益。
3）金融工具
财政部于2017 年修订了《企业会计准则第22 号——金融工具确认和计量》
《企业会计准则第23 号——金融资产转移》《企业会计准则第24 号——套期会计》
及《企业会计准则第37 号——金融工具列报》（统称“原金融工具准则”），并颁
布了《企业会计准则第22 号——金融工具确认和计量（修订）》《企业会计准则第
23号——金融资产转移（修订）》《企业会计准则第24号——套期会计（修订）》
及《企业会计准则第37 号——金融工具列报（修订）》（统称“新金融工具准
则”）。
备考报告主体的金融工具包括货币资金、应收款项及应付款项等。
A.金融资产及金融负债的确认和计量
金融资产和金融负债在备考报告主体成为相关金融工具合同条款的一方时，于
资产负债表内确认。
在初始确认时，金融资产及金融负债以公允价值计量。对于以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对
59
于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。对于未包含
重大融资成分或不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收账款，备考报告主体
按照附注“收入确认”部分所述会计政策确定的交易价格进行初始计量。
B.金融资产的分类和后续计量
a、备考报告主体金融资产的分类
备考报告主体通常根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特
征，在初始确认时将金融资产分为不同类别：以摊余成本计量的金融资产、以公允
价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产及以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产。
除非备考报告主体改变管理金融资产的业务模式，在此情形下，所有受影响的
相关金融资产在业务模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金
融资产在初始确认后不得进行重分类。
备考报告主体将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：
（a）备考报告主体管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
（b）该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金
和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
管理金融资产的业务模式，是指备考报告主体如何管理金融资产以产生现金流
量。业务模式决定备考报告主体所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流
量、出售金融资产还是两者兼有。备考报告主体以客观事实为依据、以关键管理人
员决定的对金融资产进行管理的特定业务目标为基础，确定管理金融资产的业务模
式。
备考报告主体对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产
在特定日期产生的合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息
的支付。其中，本金是指金融资产在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间
价值、与特定时期未偿付本金金额相关的信用风险、以及其他基本借贷风险、成本
和利润的对价。此外，备考报告主体对可能导致金融资产合同现金流量的时间分布
或金额发生变更的合同条款进行评估，以确定其是否满足上述合同现金流量特征的
要求。
b、备考报告主体金融资产的后续计量
60
申报期内，备考报告主体仅包括以摊余成本计量的金融资产。初始确认后，对
于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。
C.金融负债的分类和后续计量
申报期内，备考报告主体仅包括以摊余成本计量的金融负债。初始确认后，对
于该类金融负债采用实际利率法以摊余成本计量。
D.抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵销。但是，同时满
足下列条件的，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：
a、备考报告主体具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可
执行的；
b、备考报告主体计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
E.金融资产和金融负债的终止确认
满足下列条件之一时，备考报告主体终止确认该金融资产：
a、收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
b、该金融资产已转移，且备考报告主体将金融资产所有权上几乎所有的风险
和报酬转移给转入方；
c、该金融资产已转移，虽然备考报告主体既没有转移也没有保留金融资产所
有权上几乎所有的风险和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。
金融资产转移整体满足终止确认条件的，备考报告主体将下列两项金额的差额
计入当期损益：
a、被转移金融资产在终止确认日的账面价值；
b、因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变
动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其
变动计入其他综合收益的债权投资）之和。
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，备考报告主体终止确认该金
融负债（或该部分金融负债）。
F.金融资产的减值
备考报告主体以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损
失准备：
a、以摊余成本计量的金融资产；
61
b、租赁应收款。
备考报告主体持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型，
包括以公允价值计量且其变动计入当期损益的债权投资或权益工具投资，指定为以
公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资，以及衍生金融资产。
a、预期信用损失的计量
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均
值。信用损失，是指备考报告主体按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合
同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
在计量预期信用损失时，备考报告主体需考虑的最长期限为企业面临信用风险
的最长合同期限（包括考虑续约选择权）。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的
违约事件而导致的预期信用损失。
未来12 个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后12 个月内（若金融工具
的预计存续期少于12 个月，则为预计存续期）可能发生的金融工具违约事件而导致
的预期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。
对于应收账款、租赁应收款，备考报告主体始终按照相当于整个存续期内预期
信用损失的金额计量其损失准备。备考报告主体基于历史信用损失经验、使用准备
矩阵计算上述金融资产的预期信用损失，相关历史经验根据资产负债表日借款人的
特定因素、以及对当前状况和未来经济状况预测的评估进行调整。
4）公允价值计量
除特别声明外，备考报告主体按下述原则计量公允价值：
①公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收
到或者转移一项负债所需支付的价格。
②备考报告主体估计公允价值时，考虑市场参与者在计量日对相关资产或负债
进行定价时考虑的特征（包括资产状况及所在位置、对资产出售或者使用的限制
等），并采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。
使用的估值技术主要包括市场法、收益法和成本法。
5）所得税
除因企业合并和直接计入所有者权益（包括其他综合收益）的交易或者事项产
生的所得税外，备考报告主体将当期所得税和递延所得税计入当期损益。
62
当期所得税是按本年度应税所得额，根据税法规定的税率计算的预期应交所得
税，加上以往年度应付所得税的调整。
资产负债表日，如果备考报告主体拥有以净额结算的法定权利并且意图以净额
结算或取得资产、清偿负债同时进行，那么当期所得税资产及当期所得税负债以抵
销后的净额列示。
递延所得税资产与递延所得税负债分别根据可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性
差异确定。暂时性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额，包括
能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减。递延所得税资产的确认以很可能取得
用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。
如果不属于企业合并交易且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得
额（或可抵扣亏损），则该项交易中产生的暂时性差异不会产生递延所得税。商誉
的初始确认导致的暂时性差异也不产生相关的递延所得税。
资产负债表日，备考报告主体根据递延所得税资产和负债的预期收回或结算方
式，依据已颁布的税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计
量该递延所得税资产和负债的账面金额。
资产负债表日，备考报告主体对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未
来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减
记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额
予以转回。
资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵
销后的净额列示：
①纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
②递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征
收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所
得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和
负债或是同时取得资产、清偿负债。
6）收入确认
财政部于2017 年修订了《企业会计准则第14 号——收入（修订）》（“新收
入准则”）。新收入准则取代了财政部于2006 年颁布的《企业会计准则第14 号—
—收入》及《企业会计准则第15 号——建造合同》（统称“原收入准则”）。
63
收入是备考报告主体在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加且与所有者
投入资本无关的经济利益的总流入。
备考报告主体在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控
制权时，确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，备考报告主体在合同开始日，按照各单项
履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约
义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。
附有质量保证条款的合同，备考报告主体对其所提供的质量保证的性质进行分
析，如果质量保证在向客户保证所销售的商品符合既定标准之外提供了一项单独服
务，备考报告主体将其作为单项履约义务。否则，备考报告主体按照《企业会计准
则第13 号——或有事项》的规定进行会计处理。
交易价格是备考报告主体因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，
不包括代第三方收取的款项。备考报告主体确认的交易价格不超过在相关不确定性
消除时累计确认收入极可能不会发生重大转回的金额。合同中存在重大融资成分的，
备考报告主体按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确
定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊
销。合同开始日，备考报告主体预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间
隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。
满足下列条件之一时，备考报告主体属于在某一时段内履行履约义务，否则，
属于在某一时点履行履约义务：
A.客户在备考报告主体履约的同时即取得并消耗备考报告主体履约所带来的经
济利益；
B.客户能够控制备考报告主体履约过程中在建的商品；
C.备考报告主体履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且备考报告主体
在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，备考报告主体在该段时间内按照履约进度
确认收入。履约进度不能合理确定时，备考报告主体已经发生的成本预计能够得到
补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
64
对于在某一时点履行的履约义务，备考报告主体在客户取得相关商品或服务控
制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，备考报告主体会
考虑下列迹象：
A.备考报告主体就该商品或服务享有现时收款权利；
B.备考报告主体已将该商品的实物转移给客户；
C.备考报告主体已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给
客户；
D.客户已接受该商品或服务等。
备考报告主体根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制
权，来判断备考报告主体从事交易时的身份是主要责任人还是代理人。备考报告主
体在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或服务的，备考报告主体为主要责任
人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，备考报告主体为代理人，按照预期
有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额按照已收或应收对价总额扣除应
支付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确定。
备考报告主体已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决
于时间流逝之外的其他因素）作为合同资产列示，合同资产以预期信用损失为基础
计提减值。备考报告主体拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的
权利作为应收款项列示。备考报告主体已收或应收客户对价而应向客户转让商品或
服务的义务作为合同负债列示。
收入在其金额及相关成本能够可靠计量、相关的经济利益很可能流入备考报告
主体并且同时满足以下不同类型收入的其他确认条件时，予以确认。
与备考报告主体取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
A.停车场服务收入
停车场服务收入在服务已提供，按已收或应收价款予以确认。
7）关联方
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同
受一方控制、共同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控
制而不存在其他关联方关系的企业，不构成关联方。
8）主要会计估计及判断
编制财务报表时，管理层需要运用估计和假设，这些估计和假设会对会计政策
65
的应用及资产、负债、收入及费用的金额产生影响。实际情况可能与这些估计不同。
管理层对估计涉及的关键假设和不确定因素的判断进行持续评估，会计估计变更的
影响在变更当期和未来期间予以确认。
除金融工具减值涉及的会计估计外，其他主要的会计估计如下：
①递延所得税资产的确认；
②投资性房地产公允价值估值。
9）主要会计政策的变更
①重要会计政策变更的内容及原因
备考报告主体在相关会计期间执行了财政部近年颁布的以下企业会计准则相关
规定及企业会计准则实施问答及案例，主要包括：
-《企业会计准则第22 号——金融工具确认和计量（修订）》《企业会计准则
第23 号——金融资产转移（修订）》《企业会计准则第24 号——套期会计（修
订）》及《企业会计准则第37 号——金融工具列报（修订）》（统称“新金融工具
准则”）
-《企业会计准则第14 号——收入（修订）》（“新收入准则”）
-《企业会计准则第21 号——租赁（修订）》（财会[2018]35 号）（“新租赁
准则”）
-财会[2020]10 号、财会[2021]9 号及财会[2022]13 号
-《企业会计准则解释第15 号》（财会[2021]35 号）、《企业会计准则解释第
16 号》（财会[2022]31 号）及《企业会计准则解释第17 号》（财会[2023]21 号）
A.新金融工具准则
备考报告主体自2021 年1 月1 日起执行了新金融工具准则，新金融工具准则修
订了财政部于2006 年颁布的《企业会计准则第22 号——金融工具确认和计量》
《企业会计准则第23 号——金融资产转移》和《企业会计准则第24 号——套期保
值》以及财政部于2014 年修订的《企业会计准则第37 号——金融工具列报》（统
称“原金融工具准则”）。
新金融工具准则将金融资产划分为三个基本分类（1）以摊余成本计量的金融
资产；（2）以公允价值计量且变动计入其他综合收益的金融资产；及（3）以公允
价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在新金融工具准则下，金融资产的分
类是基于备考报告主体管理金融资产的业务模式及该资产的合同现金流量特征而确
66
定。
新金融工具准则取消了原金融工具准则中规定的持有至到期投资、贷款和应收
款项及可供出售金融资产三个分类类别。根据新金融工具准则，嵌入衍生工具不再
从金融资产的主合同中分拆出来，而是将混合金融工具整体适用关于金融资产分类
的相关规定。
新金融工具准则以“预期信用损失”模型替代了原金融工具准则中的“已发生
损失”模型。“预期信用损失”模型要求持续评估金融资产的信用风险，因此在新
金融工具准则下，备考报告主体信用损失的确认时点不同于原金融工具准则。
采用上述规定未对备考报告主体的财务状况和经营成果产生重大影响。
B.新收入准则
备考报告主体自2021 年1 月1 日起执行了新收入准则，新收入准则取代了财政
部于2006 年颁布的《企业会计准则第14 号——收入》及《企业会计准则第15 号—
—建造合同》（统称“原收入准则”）。
在原收入准则下，备考报告主体以风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准。
备考报告主体销售商品收入在同时满足下列条件时予以确认，即：商品所有权上的
主要风险和报酬已转移给购货方，收入的金额及相关成本能够可靠计量，相关的经
济利益很可能流入备考报告主体，备考报告主体既没有保留通常与所有权相联系的
继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。
在新收入准则下，备考报告主体以控制权转移作为收入确认时点的判断标准：
备考报告主体在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控
制权时，确认收入。在满足一定条件时，备考报告主体属于在某一段时间内履行履
约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务。合同中包含两项或多项履约义务的，
备考报告主体在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的
相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易
价格计量收入。交易价格是备考报告主体因向客户转让商品或服务而预期有权收取
的对价金额，不包括代第三方收取的款项。备考报告主体确认的交易价格不超过在
相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。合同中存在
重大融资成分的，备考报告主体按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金
支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内
采用实际利率法摊销。
67
备考报告主体依据新收入准则有关特定事项或交易的具体规定调整了相关会计
政策。
备考报告主体依据新收入准则的规定，向客户预收销售商品或服务款项的，首
先将该款项确认为负债，待履行了相关履约义务时再转为收入。
采用上述规定未对备考报告主体的财务状况和经营成果产生重大影响。
C.新租赁准则
备考报告主体自2021 年1 月1 日起执行了新租赁准则，新租赁准则修订了财政
部于2006 年颁布的《企业会计准则第21 号——租赁》。
新租赁准则完善了租赁的定义，备考报告主体在新租赁准则下根据租赁的定义
评估合同是否为租赁或者包含租赁。对于首次执行日前已存在的合同，备考报告主
体在首次执行日选择不重新评估其是否为租赁或者包含租赁。
备考报告主体作为出租人无需对其作为出租人的租赁调整首次执行新租赁准则
当年年初留存收益及财务报表其他项目金额。备考报告主体自首次执行日起按照新
租赁准则进行会计处理。
采用上述规定未对备考报告主体的财务状况和经营成果产生重大影响。
D.财会[2020]10 号、财会[2021]9 号及财会[2022]13 号
财会[2020]10 号对于满足一定条件的，由“公共卫生事件”直接引发的租金减
让提供了简化方法。如果企业选择采用简化方法，则不需要评估是否发生租赁变更，
也不需要重新评估租赁分类。结合财会[2021]9 号及财会[2022]13 号的规定，对于
2021 年6 月30 日之后应付租赁付款额的减让可以继续执行财会[2020]10 号的简化方
法。
备考报告主体对相关会计期间发生的相关租金减让根据该规定进行调整，采用
上述规定对备考报告主体2021 年、2022 年及2023 年当期损益的影响金额分别为减
少人民币910,248 元、增加人民币1,685,663 元，减少人民币4,200,162 元，增加人民
币2,818,259 元，2024 年无影响。
E.《企业会计准则解释第15 号》（财会[2021]35 号）、《企业会计准则解释第
16 号》（财会[2022]31 号）及《企业会计准则解释第17 号》（财会[2023]21 号）
由于备考报告主体未发生这类交易，因此采用上述规定未对备考报告主体的财
务状况及经营成果产生重大影响。
10）重大会计估计变更
68
报告期内无此情况。
11）重大会计差错更正
报告期内无此情况。
（3）财务状况及经营业绩分析
1）经营情况
①盈利和现金流的稳定性和持续性
2021 年-2023 年及2024 年1-6 月，天府软件园一期项目营业收入分别为5,324.31
万元、4,048.26 万元、6,057.63 万元及3,273.40 万元，运营净收益分别为3,528.81 万
元、2,563.18 万元、4,408.19 万元及2,372.81 万元，历史收益情况总体呈现增长状态
（剔除2022 年免租影响）。
天府软件园一期项目2021 年和2022 年净利润及EBITDA 高于营业收入，主要
系底层资产作为投资性房地产采取公允价值方式计量，2021 年和2022 年投资性房
地产确认公允价值变动收益。受公允价值变动损益影响，天府软件园一期净利润和
EBITDA 波动较大，但剔除公允价值变动损益影响后总体趋势与运营净收益趋势匹
配。2024 年1-6 月净利润及EBITDA 为负，主要系评估机构基于最新情况审慎调降
底层资产估值，产生公允价值变动损失所致。
表：天府软件园一期项目2021-2023 年度及2024 年1-6 月盈利及现金流情况
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
营业收入 3,273.40 6,057.63 4,048.26 5,324.31
净利润 -9,546.97 1,798.47 5,463.29 9,651.87
运营净收益 2,372.81 4,408.19 2,563.18 3,528.81
息税折旧摊销前利润
（EBITDA） -8,916.69 2,399.13 7,284.47 12,869.21
注：运营净收益=运营收入（不含税）-成本费用、税金及附加。
天府软件园一期项目收入主要来源于通过物业运营获取的租赁收入及停车场收
入，其稳定性主要依赖于出租情况。租赁业务是高投合顺核心收入来源。基于《房
屋租赁合同》，高投合顺向租户提供租赁服务并收取租金。租金通常采用预付形式，
租户需在上一期租金覆盖周期届满之日前一定时间内支付下一期租金，其中首期租
金同租赁保证金一同支付。停车费由高投合顺收取，停车费系租户或第三方使用园
区楼宇停车位而支付的费用，占天府软件园一期总收入的比例较小。
根据仲量联行提供的市场调研报告，近年来成都高新区产业园区市场发展迅速，
69
重点园区租金水平整体呈现平稳上升趋势。不同园区租金水平仍存在一定差异，
2023 年市场平均租金基本保持在60-75 元/平方米/月范围内，租金复合增长率约为3-
3.5%（近6 年）。高新区软件园区供给端较为稳定，随着公共卫生事件影响因素消
退，市场需求进一步得到释放，预计整体市场租金将呈现稳中有升的发展态势，年
租金增长率有望保持在现有水平。
另外，从租户结构看，截至2024 年6 月30 日，天府软件园一期在执行租约共
涉及租户105 家，其中天府软件园一期A 区31 家，B 区76 家（其中两家租户在A、
B 区均有租约）。从行业分布来看，截至2024 年6 月30 日，底层资产有效租户涉
及6 个行业，主要集中在“信息传输、软件和信息技术服务业”和“科学研究和技
术服务业”两个行业。天府软件园位于成都高新区南部片区，属于南部片区六大产
业功能社区之一，是成都市发展软件和信息技术服务业的重要载体，也是四川省及
中国西部地区新一代信息技术产业创新发展的核心聚集区。底层资产租户行业分布
与所在地区行业支持发展方向较为匹配。
因此，市场情况、产业集群效应均为天府软件园一期项目盈利及现金流的稳定
性及持续性提供了保障。
②各期营业收入、营业成本、销售费用及管理费用的构成及比例
A.营业收入
2021-2023 年度及2024 年1-6 月，天府软件园一期项目产生营业收入分别为
5,324.31 万元、4,048.26 万元、6,057.63 万元和3,273.40 万元。
天府软件园一期项目的营业收入主要来源于租赁收入及停车场收入，2021-2023
年，天府软件园一期历史收益情况总体呈现增长状态（剔除2022 年免租影响）。
2022 年收入较2021 年出现较大的下滑，主要系2022 年1-6 月及9 月给予符合条件
的租户免租所致（目前已不再执行该免租政策），若还原租金减免金额则2022 年营
业收入较2021 年呈现增长状态。2024 年1-6 月营业收入为3,273.40 万元，年化后收
入情况均好于前三年，收入符合本年预期。
表：天府软件园一期项目2021-2023 年度及2024 年1-6 月营业收入构成
单位：万元、%
类型
2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
租赁收入 3,156.99 96.44 5,747.69 94.88 3,768.67 93.09 5,010.63 94.11
停车场收入 116.41 3.56 309.94 5.12 279.59 6.91 313.68 5.89
70
合计 3,273.40 100.00 6,057.63 100.00 4,048.26 100.00 5,324.31 100.00
B.营业成本
2021 年度、2022 年度、2023 年度及2024 年1-6 月，天府软件园一期项目的营
业成本分别为978.26 万元、831.52 万元、727.85 万元及399.77 万元，主要由资产委
托管理费、物业维修维保费、物业管理费及其他费用构成。2021 年度、2022 年度、
2023 年度及2024 年1-6 月，资产委托管理费占营业成本的比例分别为72.78%、
55.46%、74.70%及91.41%，为营业成本的主要构成。
随着项目出租率上升，物业运营相关成本整体趋于稳定。2022 年度其他费用处
于较高水平，主要是发生了公共卫生事件防控工程款所致，为非经常性事项。
表：天府软件园一期项目2021-2023 年度及2024 年1-6 月营业成本构成
单位：万元、%
项目
2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
资产委托管理费 365.43 91.41 543.71 74.70 461.19 55.46 711.97 72.78
物业维修维保费 5.75 1.44 110.76 15.22 247.01 29.71 197.06 20.14
物业管理费（含空
置房管理费）
25.69 6.43 52.83 7.26 50.78 6.11 50.93 5.21
公共卫生事件防控
费 - - - - 39.42 4.74 - -
其他费用 2.90 0.73 20.55 2.82 33.12 3.98 18.30 1.87
合计 399.77 100.00 727.85 100.00 831.52 100.00 978.26 100.00
C.毛利率的增减变动情况及原因
2021-2023 年度及2024 年1-6 月，天府软件园一期项目营业收入毛利率分别为
81.63%、79.46%、87.98%和87.79%。2021 年毛利率低于2023 年，主要系当年形成
按季度预收租金的模式，当期租赁回款增多，导致按租赁回款核算的委托运营管理
费较高；2022 年毛利率低于2023 年，主要系实施公共卫生事件免租优惠政策使得
收入有所下降，而部分成本相对刚性所致。报告期内，天府软件园一期项目整体出
租率保持较高水平，毛利率维持在合理水平。
表：天府软件园一期项目2021-2023 年度及2024 年1-6 月毛利率
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
营业收入 3,273.40 6,057.63 4,048.26 5,324.31
营业成本 399.77 727.85 831.52 978.26
毛利率 87.79% 87.98% 79.46% 81.63%
③各期主要成本费用及其占营业收入的比重和变化情况
71
2021-2023 年度及2024 年1-6 月，天府软件园一期项目营业收入总额分别为
5,324.31 万元、4,048.26 万元、6,057.63 万元和3,273.40 万元，其中营业成本占营业
收入比例分别为18.37%、20.54%、12.02%和12.21%，具体变动原因见前述毛利率
分析。
税金及附加占营业收入比例分别为14.33%、14.51%、14.53%和14.91%，总体
较为稳定。
管理费用占营业收入比例分别为1.02%、1.64%、0.67%和0.01%，主要由员工
工资和办公费用构成，占营业收入比例较小，最近一年一期管理费用下降较多，主
要系基础设施资产划转至项目公司后，项目公司层面暂未设置专职人员、日常运营
管理工作委托运营管理机构负责所致。
财务费用占营业收入比例分别为0.00%、0.00%、0.02%和0.38%，系项目公司
成立后内部资金调拨的应计利息，占营业收入比例较小。
表：天府软件园一期项目2021-2023 年及2024 年1-6 月各类费用占比及变化
单位：万元、%
项目
2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
金额 占营业
收入比 金额 占营业
收入比 金额 占营业
收入比 金额 占营业
收入比
营业收入 3,273.40 100.00 6,057.63 100.00 4,048.26 100.00 5,324.31 100.00
营业成本 399.77 12.21 727.85 12.02 831.52 20.54 978.26 18.37
税金及附加 487.99 14.91 880.00 14.53 587.30 14.51 762.89 14.33
管理费用 0.23 0.01 40.54 0.67 66.27 1.64 54.35 1.02
财务费用 12.60 0.38 1.03 0.02 - - - -
天府软件园一期项目税金及附加明细如下：
表：天府软件园一期项目近三年及一期税金及附加
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
房产税 413.26 745.15 496.54 654.85
土地使用税 28.47 59.84 60.81 60.81
增值税附加税 42.50 37.58 24.29 31.95
印花税 3.77 37.43 5.66 15.29
合计 487.99 880.00 587.30 762.89
④各期重大投资收益和计入当期损益的政府补助情况
报告期内，天府软件园一期无重大投资收益和计入当期损益的政府补助情况。
2）资产负债表分析
72
①各期末主要资产情况及重大变动分析
表：天府软件园一期项目2021-2023 年末及2024 年6 月末资产结构
单位：万元、%
项目
2024 年6 月30 日 2023 年12 月31 日 2022 年12 月31 日 2021 年12 月31 日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动资产：
货币资金 4,949.35 5.64 2,930.13 3.02 - - - -
应收账款 184.83 0.21 432.82 0.45 60.39 0.07 112.48 0.13
其他应收款 602.56 0.69 509.16 0.52 - - - -
其他流动资产 4,610.50 5.26 4,578.98 4.72 - - - -
流动资产合计 10,347.23 11.80 8,451.10 8.70 60.39 0.07 112.48 0.13
非流动资产：
投资性房地产 77,200.00 88.01 88,500.00 91.14 90,500.00 99.93 85,800.00 99.87
递延所得税资产 170.62 0.19 155.66 0.16 - - - -
非流动资产合计 77,370.62 88.20 88,655.66 91.30 90,500.00 99.93 85,800.00 99.87
资产合计 87,717.85 100.00 97,106.76 100.00 90,560.39 100.00 85,912.48 100.00
2021-2023 年末及2024 年6 月末，天府软件园一期项目总资产分别为85,912.48
万元、90,560.39 万元、97,106.76 万元及87,717.85 万元。
A.流动资产分析
流动资产由货币资金、应收账款、其他应收款、其他流动资产构成。2021-2023
年末及2024 年6 月末，流动资产合计分别为112.48 万元、60.39 万元、8,451.10 万
元和10,347.23 万元，占总资产比例分别为0.13%、0.07%、8.70%和11.80%。其中：
2021-2023 年末及2024 年6 月末，货币资金分别为0.00 万元、0.00 万元、
2,930.13 万元和4,949.35 万元，占资产总额的比例分别为0.00%、0.00%、3.02%和
5.64%。2021 年及2022 年末，基础设施资产尚未划转至项目公司，故备考口径货币
资金为0，2023 年末及2024 年6 月末已体现项目公司实际货币资金情况。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，应收账款分别为112.48 万元、60.39 万元、
432.82 万元和184.83 万元，占资产总额的比例分别为0.13%、0.07%、0.45%和
0.21%。应收账款系对租户的应收租金。2022 年应收账款较2021 年减少52.09 万元，
下降幅度为46.31%，主要系租户基本按租赁合同约定预付租金从而应收账款新增减
少所致；2023 年末应收账款增加较多，主要系因为部分租户因自身原因延迟支付租
金，以及部分租户未完成租赁合同换签而暂未支付租金，2024 年上半年相关款项已
陆续回收，因而2024 年6 月末应收账款相应减少。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，其他应收款分别为0.00 万元、0.00 万元、
73
509.16 万元和602.56 万元，占资产总额的比例分别为0.00%、0.00%、0.52%和
0.69%。其他应收款系资产划转中产生的、待原始权益人移交至项目公司的款项，
故2023 年末新产生其他应收款。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，其他流动资产分别为0.00 万元、0.00 万元、
4,578.98 万元和4,610.50 万元，占资产总额的比例分别为0.00%、0.00%、4.72%和
5.26%。其他流动资产系资产划转中产生的待抵扣进项税，故2023 年末新产生大额
其他流动资产。
B.非流动资产分析
非流动资产由投资性房地产和递延所得税资产构成。2021-2023 年末及2024 年
6 月末，投资性房地产分别为85,800.00 万元、90,500.00 万元、88,500.00 万元和
77,200.00 万元，占资产总额的比例分别为99.87%、99.93%、91.14%和88.01%，递
延所得税资产金额很小。
报告期内，投资性房地产采用公允价值模式计量，投资性房地产每年按照评估
值确认公允价值变动收益（或损失），受估值时点投资性房地产状况以及估值参数
假设的不同，报告期内投资性房地产评估价值存在一定波动。2024 年1-6 月投资性
房地产金额下降较大，主要系评估机构基于最新情况审慎调降底层资产估值所致。
②各期末主要负债情况
表：天府软件园一期项目2021-2023 年末及2024 年6 月末负债结构
单位：万元、%
项目
2024 年6 月30 日 2023 年12 月31 日 2022 年12 月31 日 2021 年12 月31 日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动负债：
应付账款 554.68 17.73 155.18 5.22 631.26 3.42 503.97 2.91
预收款项 662.04 21.16 509.80 17.16 908.71 4.92 1,000.09 5.78
应交税费 303.63 9.71 311.88 10.50 - - - -
其他应付款 1,607.91 51.40 1,993.35 67.11 1,832.93 9.92 1,886.77 10.91
流动负债合计 3,128.26 100.00 2,970.20 100.00 3,372.90 18.25 3,390.83 19.60
非流动负债：
递延所得税负债 - - - - 15,107.60 81.75 13,908.93 80.40
非流动负债合计 - - - - 15,107.60 81.75 13,908.93 80.40
负债总计 3,128.26 100.00 2,970.20 100.00 18,480.50 100.00 17,299.76 100.00
2021-2023 年末及2024 年6 月末，天府软件园一期项目负债总额分别为
17,299.76 万元、18,480.50 万元、2,970.20 万元及3,128.26 万元。
74
A.流动负债分析
流动负债由应付账款、预收款项、应交税费及其他应付款构成。2021-2023 年
末及2024 年6 月末，流动负债合计分别为3,390.83 万元、3,372.90 万元、2,970.20 万
元和3,128.26万元，占负债总额比例分别为19.60%、18.25%、100.00%和100.00%。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，天府软件园一期项目应付账款分别为503.97
万元、631.26 万元、155.18 万元和554.68 万元，占负债总额比例分别为2.91%、
3.42%、5.22%和17.73%，总体来看占负债总额比例不大。应付账款主要系计提需支
付给软件园公司的委托运营管理费，2022 年末较2021 年末同比上升127.29 万元，
上升比例为25.26%，2023 年末较2022 年末下降476.08 万元，下降比例为75.42%，
主要与各年度委托运营管理费的金额和支付节奏有关。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，天府软件园一期项目预收款项分别为1,000.09
万元、908.71 万元、509.80 万元和662.04 万元，占负债总额比例分别为5.78%、
4.92%、17.16%和21.16%。预收款项系根据租赁合同约定向租户预收的租金，2023
年末预收租金有所下降，主要系因为部分租户因自身原因延迟支付租金，以及部分
租户未完成租赁合同换签而暂未支付租金，与应收账款的波动趋势相匹配。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，天府软件园一期项目应交税费分别为0.00 万
元、0.00 万元、311.88 万元和303.63 万元，占负债总额比例分别为0.00%、0.00%、
10.50%和9.71%。应交税费主要系项目运营中需缴纳的房产税、土地使用税等税费。
2021 年及2022 年末应交税费为0，主要系因为根据备考报表编制假设，历史应交税
费由原资产持有人承继。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，天府软件园一期项目其他应付款分别为
1,886.77 万元、1,832.93 万元、1,993.35 万元和1,607.91 万元，占负债总额比例分别
为10.91%、9.92%、67.11%和51.40%。其他应付款包括租户押金和集团内部调拨资
金。
B.非流动负债分析
非流动负债均为递延所得税负债。递延所得税负债主要系因为投资性房地产采
用公允价值方式进行后续计量，账面价值与计税基础存在差额而相应进行计提。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，递延所得税负债分别为13,908.93 万元、15,107.60
万元、0.00 万元和0.00 万元，占负债总额比例分别为80.40%、81.75%、0.00%和
0.00%。2023 年末递延所得税负债下降为0，主要系在基础设施资产划转至项目公司
75
后，原基础设施资产对应的递延所得税负债由原资产持有人承继。
3）日后事项、或有事项及其他重要事项
①日后事项
截至备考财务报表批准报出日，天府软件园一期项目不存在需要披露的重大资
产负债表日后事项。
②或有事项
截至2024 年6 月30 日，天府软件园一期项目不存在需要披露的重大或有事项。
③诉讼或仲裁等情况
截至2024 年6 月30 日，天府软件园一期项目不涉及任何重大的诉讼、仲裁、
破产或执行程序。
④对外担保及重大违法违规情况
截至2024 年6 月30 日，天府软件园一期项目不存在对外担保及重大违法违规
行为。
⑤其他重要事项
截至2024 年6 月30 日，无其他重要事项。
（二）项目公司二：高投盈创融顺
1、设立情况
成都高投盈创融顺企业管理有限公司的基本情况如下：
表：成都高投盈创融顺企业管理有限公司基本情况
事项 内容
企业名称 成都高投盈创融顺企业管理有限公司
主体类型 有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
法定代表人 李嘉玲
统一社会信用代码 91510100MACLQCNP3X
注册资本 300 万元人民币
成立日期 2023 年6 月9 日
住所 中国（四川）自由贸易试验区成都高新区锦城大道539 号B 座16 楼1606
经营范围 一般项目：企业管理；工程管理服务；物业管理；非居住房地产租赁。
（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
2、历史沿革情况
2023 年6 月9 日，成都高投盈创融顺企业管理有限公司由成都高新投资集团有
限公司出资成立，正式取得由成都高新技术产业开发区市场监督管理局核发的统一
社会信用代码为91510100MACLQCNP3X 的《营业执照》，注册资本为300 万元人
76
民币，企业类型为有限责任公司，法定代表人为李嘉玲。
3、股东出资情况
高投集团为盈创融顺公司的唯一出资股东。自成立至本财务顾问报告出具之日，
盈创融顺未发生过股权变动情况。
截至本财务顾问报告出具之日，盈创融顺的股东出资情况及股权结构如下：
表：盈创融顺公司股东及出资情况
序号 股东名称 认缴出资额（万元） 股东性质
1 成都高新投资集团有限公司 300 国有全资
合计 - 300 -
图：盈创融顺公司股权结构
4、重大资产重组情况
截至本财务顾问报告出具之日，盈创融顺除以下资产划转事项外，无其他重大
资产重组情况。
（1）资产划转安排
高投集团与盈创融顺已就本次资产划转事项履行了相关内外部程序，并已签署
了《资产划转协议》。根据协议约定，高投集团向盈创融顺划转本次项目底层资产
之一的盈创动力大厦，盈创融顺同意划入前述资产。
截至本财务顾问报告出具之日，高投集团及盈创融顺已就本次资产划转事项完
成不动产权属变更登记手续办理，盈创动力大厦产权已变更至盈创融顺。
（2）内外部审批情况
本次资产划转事项已根据相关法律法规、当地政策及公司章程的要求完成了相
关内外部审批程序。具体请参见本财务顾问报告“第三章 对基础设施项目的尽职调
查”之“二、基础设施项目情况”之“（三）基础设施项目合规情况”之“4、基
础设施项目转让行为合法性及有效性”。
77
5、治理结构
根据《成都高投盈创融顺企业管理有限公司章程》，盈创融顺对公司的机构及
其产生办法、职权、议事规则安排如下：
（1）本公司不设董事会，只设执行董事一名。执行董事由股东任命。
（2）执行董事为本公司法定代表人。
（3）执行董事对股东负责，行使以下职权：
1）向股东报告工作；
2）执行股东的决议，制定实施细则；
3）决定公司的经营计划和投资方案；
4）制订公司年度财务预、决算，利润分配、弥补亏损方案；
5）制订公司增加和减少注册资本、分立、变更公司形式，解散、设立分公司
等方案；
6）决定公司内部管理机构的设置和公司经理人选及报酬事项；
7）根据经理的提名，聘任或者解聘公司副经理、财务负责人，决定其报酬事
项；
8）制定公司的基本管理制度。
（4）执行董事任期为三年，可以连选连任。执行董事在任期届满前，股东不
得无故解除其职务。
（5）公司设经理一名，由股东聘任或者解聘。经理对股东负责，行使以下职
权：
1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施公司年度经营计划和投资方案；
2）拟定公司内部管理机构设置的方案；
3）拟定公司的基本管理制度；
4）制定公司的具体规章；
5）向执行董事提名聘任或者解聘公司副经理、财务负责人人选；
6）聘任或者解聘除应由执行董事聘任或者解聘以外的管理部门负责人。
7）股东授予的其他职权。
（6）公司不设监事会，只设监事1 名，由股东任命；监事任期为每届三年，届
满根据股东决议可连任；公司的执行董事、经理、财务负责人不得兼任监事。
（7）监事的职权：
78
1）检查公司财务；
2）对执行董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、
行政法规、公司章程或者股东会决议的执行董事、高级管理人员提出罢免的建议；
3）当执行董事和经理的行为损害公司的利益时，要求执行董事和经理予以纠
正；
4）向股东提出提案；
5）依照《公司法》第一百五十一条的规定，对执行董事、高级管理人员提起
诉讼；
6）公司章程规定的其他职权。
6、内部组织结构
目前盈创融顺已设立执行董事兼经理1 名、监事1 名，以及财务负责人1 名，
暂无其他人员。未来基金发行后，盈创融顺将根据届时业务需要设立必要的组织结
构并配备相应人员。
7、独立性情况
经核查中国裁判文书网（https://wenshu.court.gov.cn/），高投集团和盈创融顺出
具的承诺函及书面说明文件，截至2024 年6 月30 日，基础设施项目不存在重大经
济、法律纠纷或潜在纠纷，盈创融顺无商标权、专利权、版权、特许经营权等无形
资产；盈创融顺不存在被原始权益人及其关联方控制及占用资产的情况，资产具备
独立性。
截至2024 年6 月30 日，盈创融顺已开立独立的银行账户及纳税；盈创融顺无
分公司、子公司，因此不涉及对分公司、子公司的财务管理制度；项目公司盈创融
顺在财务系统中均已设立独立账套，具备独立报表，财务核算过程独立，在财务上
具备独立性。
8、商业信用情况
经财务顾问、法律顾问查询相关公开信息的查询结果，截至对应查询日，盈创
融顺不存在重大违法、违规或不诚信行为，未被列入失信被执行人名单、失信生产
经营主体名单或其他失信主体名单，相关公开信息未显示近一年内盈创融顺在所涉
领域存在失信记录，或被暂停或限制进行融资，或存在因违法违规经营而受到主管
部门重大行政处罚的情形。
经查询中国执行信息公开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn），截至对应查询
79
日，未在前述网站公布的信息中发现盈创融顺被纳入被执行人或失信被执行人名单
的情况。
9、财务概况
（1）备考财务报表
1）备考资产负债表
表：盈创动力大厦项目近三年及一期备考资产负债表
单位：万元
(1)
项目 2024 年6 月30 日 2023 年12 月31 日 2022 年12 月31 日 2021 年12 月31 日
流动资产：
货币资金 3,152.62 156.48 - -
应收账款 70.08 76.53 45.71 74.26
其他应收款 6.15 2,211.90 - -
其他流动资产 2,273.59 2,244.10 - -
流动资产合计 5,502.44 4,689.01 45.71 74.26
非流动资产：
投资性房地产 41,300.00 44,000.00 45,100.00 43,500.00
递延所得税资产 171.44 174.17 - -
非流动资产合计 41,471.44 44,174.17 45,100.00 43,500.00
资产总计 46,973.88 48,863.17 45,145.71 43,574.26
流动负债：
应付账款 303.67 112.52 1,094.66 761.44
预收款项 684.72 695.11 1,024.64 432.74
应交税费 174.06 240.39 - -
其他应付款 780.10 1,019.24 489.43 452.68
流动负债合计 1,942.56 2,067.26 2,608.73 1,646.87
非流动负债：
递延所得税负债 - - 5,201.55 4,948.87
非流动负债合计 - - 5,201.55 4,948.87
负债合计 1,942.56 2,067.26 7,810.27 6,595.74
所有者权益：
所有者权益合计 45,031.32 46,795.91 37,335.43 36,978.52
负债和所有者权益
合计 46,973.88 48,863.17 45,145.71 43,574.26
2）备考利润表
表：盈创动力大厦项目近三年及一期备考利润表
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
一、营业收入 1,772.10 3,756.16 3,325.12 3,459.41
80
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
减：营业成本 208.60 523.31 539.93 555.48
税金及附加 306.15 630.01 532.10 547.27
管理费用 0.22 16.89 24.75 25.31
财务费用 10.42 0.72 - -
加：公允价值变动收益（损失
以“-”号填列） -2,700.00 -1,100.00 1,600.00 1,800.00
信用减值损失（损失以“-”
号填列） 0.50 -4.10 2.60 34.57
二、营业利润（亏损以“-”
号填列） -1,452.79 1,481.13 3,830.93 4,165.92
加：营业外收入 - - 0.03 -
三、利润总额（亏损以“-”
号填列） -1,452.79 1,481.13 3,830.96 4,165.92
减：所得税费用 311.80 370.28 957.78 1,041.49
四、净利润（净亏损以“-”
号填列） -1,764.59 1,110.84 2,873.19 3,124.43
五、其他综合收益的税后净额 - - - -
六、综合收益总额 -1,764.59 1,110.84 2,873.19 3,124.43
（2）对基础设施项目财务状况和经营成果有重大影响的会计政策和会计估计
1）投资性房地产
备考报告主体将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产划分为投
资性房地产。备考报告主体持有的投资性房地产同时满足下列条件，按公允价值模
式进行后续计量：
①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
②能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，
从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
采用公允价值模式计量的投资性房地产，备考报告主体不对投资性房地产计提
折旧或进行摊销，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，
公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
2）租赁
财政部于2018 年修订了《企业会计准则第21 号——租赁》（简称“原租赁准
则”），并颁布了《企业会计准则第21 号——租赁（修订）》（简称“新租赁准
则”）；于2020 年、2021 年和2022 年分别颁布了财会[2020]10 号、财会[2021]9 号
和财会[2022]13 号（统称“公共卫生事件相关租赁规定”）。
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合
同。
81
在合同开始日，备考报告主体评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中
一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该
合同为租赁或者包含租赁。
为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，备考报告主
体进行如下评估：
A.合同是否涉及已识别资产的使用。已识别资产可能由合同明确指定或在资产
可供客户使用时隐性指定，并且该资产在物理上可区分，或者如果资产的某部分产
能或其他部分在物理上不可区分但实质上代表了该资产的全部产能，从而使客户获
得因使用该资产所产生的几乎全部经济利益。如果资产的供应方在整个使用期间拥
有对该资产的实质性替换权，则该资产不属于已识别资产；
B.承租人是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济
利益；
C.承租人是否有权在该使用期间主导已识别资产的使用。
合同中同时包含多项单独租赁的，承租人和出租人将合同予以分拆，并分别各
项单独租赁进行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人
将租赁和非租赁部分进行分拆。在分拆合同包含的租赁和非租赁部分时，承租人按
照各租赁部分单独价格及非租赁部分的单独价格之和的相对比例分摊合同对价。出
租人按附注“收入确认”部分所述会计政策中关于交易价格分摊的规定分摊合同对
价。
备考报告主体作为出租人：
在租赁开始日，备考报告主体为经营租赁。备考报告主体按照固定的周期性利
率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。未纳入租赁投资净额计量的可变租赁
付款额在实际发生时计入当期损益。
经营租赁的租赁收款额在租赁期内按直线法确认为租金收入。备考报告主体将
其发生的与经营租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入
确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款
额在实际发生时计入当期损益。
3）金融工具
财政部于2017 年修订了《企业会计准则第22 号——金融工具确认和计量》
《企业会计准则第23 号——金融资产转移》《企业会计准则第24 号——套期会计》
82
及《企业会计准则第37 号——金融工具列报》（统称“原金融工具准则”），并颁
布了《企业会计准则第22 号——金融工具确认和计量（修订）》《企业会计准则第
23号——金融资产转移（修订）》《企业会计准则第24号——套期会计（修订）》
及《企业会计准则第37 号——金融工具列报（修订）》（统称“新金融工具准
则”）。
备考报告主体的金融工具包括货币资金、应收款项及应付款项等。
A.金融资产及金融负债的确认和计量
金融资产和金融负债在备考报告主体成为相关金融工具合同条款的一方时，于
资产负债表内确认。
在初始确认时，金融资产及金融负债以公允价值计量。对于以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对
于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。对于未包含
重大融资成分或不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收账款，备考报告主体
按照附注“收入确认”部分所述会计政策确定的交易价格进行初始计量。
B.金融资产的分类和后续计量
a、备考报告主体金融资产的分类
备考报告主体通常根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特
征，在初始确认时将金融资产分为不同类别：以摊余成本计量的金融资产、以公允
价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产及以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产。
除非备考报告主体改变管理金融资产的业务模式，在此情形下，所有受影响的
相关金融资产在业务模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金
融资产在初始确认后不得进行重分类。
备考报告主体将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：
（a）备考报告主体管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
（b）该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金
和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
管理金融资产的业务模式，是指备考报告主体如何管理金融资产以产生现金流
量。业务模式决定备考报告主体所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流
83
量、出售金融资产还是两者兼有。备考报告主体以客观事实为依据、以关键管理人
员决定的对金融资产进行管理的特定业务目标为基础，确定管理金融资产的业务模
式。
备考报告主体对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产
在特定日期产生的合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息
的支付。其中，本金是指金融资产在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间
价值、与特定时期未偿付本金金额相关的信用风险、以及其他基本借贷风险、成本
和利润的对价。此外，备考报告主体对可能导致金融资产合同现金流量的时间分布
或金额发生变更的合同条款进行评估，以确定其是否满足上述合同现金流量特征的
要求。
b、备考报告主体金融资产的后续计量
申报期内，备考报告主体仅包括以摊余成本计量的金融资产。初始确认后，对
于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。
C.金融负债的分类和后续计量
申报期内，备考报告主体仅包括以摊余成本计量的金融负债。初始确认后，对
于该类金融负债采用实际利率法以摊余成本计量。
D.抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵销。但是，同时满
足下列条件的，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：
a、备考报告主体具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可
执行的；
b、备考报告主体计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
E.金融资产和金融负债的终止确认
满足下列条件之一时，备考报告主体终止确认该金融资产：
a、收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
b、该金融资产已转移，且备考报告主体将金融资产所有权上几乎所有的风险
和报酬转移给转入方；
c、该金融资产已转移，虽然备考报告主体既没有转移也没有保留金融资产所
有权上几乎所有的风险和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。
金融资产转移整体满足终止确认条件的，备考报告主体将下列两项金额的差额
84
计入当期损益：
a、被转移金融资产在终止确认日的账面价值；
b、因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变
动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其
变动计入其他综合收益的债权投资）之和。
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，备考报告主体终止确认该金
融负债（或该部分金融负债）。
F.金融资产的减值
备考报告主体以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损
失准备：
a、以摊余成本计量的金融资产；
b、租赁应收款。
备考报告主体持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型，
包括以公允价值计量且其变动计入当期损益的债权投资或权益工具投资，指定为以
公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资，以及衍生金融资产。
a、预期信用损失的计量
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均
值。信用损失，是指备考报告主体按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合
同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
在计量预期信用损失时，备考报告主体需考虑的最长期限为企业面临信用风险
的最长合同期限（包括考虑续约选择权）。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的
违约事件而导致的预期信用损失。
未来12 个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后12 个月内（若金融工具
的预计存续期少于12 个月，则为预计存续期）可能发生的金融工具违约事件而导致
的预期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。
对于应收账款、租赁应收款，备考报告主体始终按照相当于整个存续期内预期
信用损失的金额计量其损失准备。备考报告主体基于历史信用损失经验、使用准备
矩阵计算上述金融资产的预期信用损失，相关历史经验根据资产负债表日借款人的
特定因素、以及对当前状况和未来经济状况预测的评估进行调整。
85
4）公允价值的计量
除特别声明外，备考报告主体按下述原则计量公允价值：
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到
或者转移一项负债所需支付的价格。
备考报告主体估计公允价值时，考虑市场参与者在计量日对相关资产或负债进
行定价时考虑的特征（包括资产状况及所在位置、对资产出售或者使用的限制等），
并采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。使用
的估值技术主要包括市场法、收益法和成本法。
5）所得税
除因企业合并和直接计入所有者权益（包括其他综合收益）的交易或者事项产
生的所得税外，备考报告主体将当期所得税和递延所得税计入当期损益。
当期所得税是按本年度应税所得额，根据税法规定的税率计算的预期应交所得
税，加上以往年度应付所得税的调整。
资产负债表日，如果备考报告主体拥有以净额结算的法定权利并且意图以净额
结算或取得资产、清偿负债同时进行，那么当期所得税资产及当期所得税负债以抵
销后的净额列示。
递延所得税资产与递延所得税负债分别根据可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性
差异确定。暂时性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额，包括
能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减。递延所得税资产的确认以很可能取得
用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。
如果不属于企业合并交易且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得
额（或可抵扣亏损），则该项交易中产生的暂时性差异不会产生递延所得税。商誉
的初始确认导致的暂时性差异也不产生相关的递延所得税。
资产负债表日，备考报告主体根据递延所得税资产和负债的预期收回或结算方
式，依据已颁布的税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计
量该递延所得税资产和负债的账面金额。
资产负债表日，备考报告主体对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未
来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减
记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额
予以转回。
86
资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵
销后的净额列示：
①纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
②递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征
收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所
得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和
负债或是同时取得资产、清偿负债。
6）收入确认
财政部于2017 年修订了《企业会计准则第14 号——收入（修订）》（“新收
入准则”）。新收入准则取代了财政部于2006 年颁布的《企业会计准则第14 号—
—收入》及《企业会计准则第15 号——建造合同》（统称“原收入准则”）。
收入是备考报告主体在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加且与所有者
投入资本无关的经济利益的总流入。
备考报告主体在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控
制权时，确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，备考报告主体在合同开始日，按照各单项
履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约
义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。
附有质量保证条款的合同，备考报告主体对其所提供的质量保证的性质进行分
析，如果质量保证在向客户保证所销售的商品符合既定标准之外提供了一项单独服
务，备考报告主体将其作为单项履约义务。否则，备考报告主体按照《企业会计准
则第13 号——或有事项》的规定进行会计处理。
交易价格是备考报告主体因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，
不包括代第三方收取的款项。备考报告主体确认的交易价格不超过在相关不确定性
消除时累计确认收入极可能不会发生重大转回的金额。合同中存在重大融资成分的，
备考报告主体按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确
定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊
销。合同开始日，备考报告主体预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间
隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。
87
满足下列条件之一时，备考报告主体属于在某一时段内履行履约义务，否则，
属于在某一时点履行履约义务：
①客户在备考报告主体履约的同时即取得并消耗备考报告主体履约所带来的经
济利益；
②客户能够控制备考报告主体履约过程中在建的商品；
③备考报告主体履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且备考报告主体
在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，备考报告主体在该段时间内按照履约进度
确认收入。履约进度不能合理确定时，备考报告主体已经发生的成本预计能够得到
补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，备考报告主体在客户取得相关商品或服务控
制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，备考报告主体会
考虑下列迹象：
①备考报告主体就该商品或服务享有现时收款权利；
②备考报告主体已将该商品的实物转移给客户；
③备考报告主体已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给
客户；
④客户已接受该商品或服务等。
备考报告主体根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制
权，来判断备考报告主体从事交易时的身份是主要责任人还是代理人。备考报告主
体在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或服务的，备考报告主体为主要责任
人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，备考报告主体为代理人，按照预期
有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额按照已收或应收对价总额扣除应
支付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确定。
备考报告主体已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决
于时间流逝之外的其他因素）作为合同资产列示，合同资产以预期信用损失为基础
计提减值。备考报告主体拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的
权利作为应收款项列示。备考报告主体已收或应收客户对价而应向客户转让商品或
服务的义务作为合同负债列示。
88
收入在其金额及相关成本能够可靠计量、相关的经济利益很可能流入备考报告
主体并且同时满足以下不同类型收入的其他确认条件时，予以确认。
与备考报告主体取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
①停车场服务收入
停车场服务收入在服务已提供，按已收或应收价款予以确认。
7）关联方
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同
受一方控制、共同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控
制而不存在其他关联方关系的企业，不构成关联方。
8）主要会计估计及判断
编制财务报表时，管理层需要运用估计和假设，这些估计和假设会对会计政策
的应用及资产、负债、收入及费用的金额产生影响。实际情况可能与这些估计不同。
管理层对估计涉及的关键假设和不确定因素的判断进行持续评估，会计估计变更的
影响在变更当期和未来期间予以确认。
除金融工具减值涉及的会计估计外，其他主要的会计估计如下：
①递延所得税资产的确认；
②投资性房地产公允价值估值。
9）主要会计政策的变更
①重要会计政策变更的内容及原因
备考报告主体在相关会计期间执行了财政部近年颁布的以下企业会计准则相关
规定及企业会计准则实施问答及案例，主要包括：
-《企业会计准则第22 号——金融工具确认和计量（修订）》《企业会计准则
第23 号——金融资产转移（修订）》《企业会计准则第24 号——套期会计（修
订）》及《企业会计准则第37 号——金融工具列报（修订）》（统称“新金融工具
准则”）
-《企业会计准则第14 号——收入（修订）》（“新收入准则”）
-《企业会计准则第21 号——租赁（修订）》（财会[2018]35 号）（“新租赁
准则”）
-财会[2020]10 号、财会[2021]9 号及财会[2022]13 号
-《企业会计准则解释第15 号》（财会[2021]35 号）、《企业会计准则解释第
89
16 号》（财会[2022]31 号）及《企业会计准则解释第17 号》（财会[2023]21 号）
A.新金融工具准则
备考报告主体自2021 年1 月1 日起执行了新金融工具准则，新金融工具准则修
订了财政部于2006 年颁布的《企业会计准则第22 号——金融工具确认和计量》
《企业会计准则第23 号——金融资产转移》和《企业会计准则第24 号——套期保
值》以及财政部于2014 年修订的《企业会计准则第37 号——金融工具列报》（统
称“原金融工具准则”）。
新金融工具准则将金融资产划分为三个基本分类：（1）以摊余成本计量的金
融资产；（2）以公允价值计量且变动计入其他综合收益的金融资产；（3）以公允
价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在新金融工具准则下，金融资产的分
类是基于备考报告主体管理金融资产的业务模式及该资产的合同现金流量特征而确
定。
新金融工具准则取消了原金融工具准则中规定的持有至到期投资、贷款和应收
款项及可供出售金融资产三个分类类别。根据新金融工具准则，嵌入衍生工具不再
从金融资产的主合同中分拆出来，而是将混合金融工具整体适用关于金融资产分类
的相关规定。
新金融工具准则以“预期信用损失”模型替代了原金融工具准则中的“已发生
损失”模型。“预期信用损失”模型要求持续评估金融资产的信用风险，因此在新
金融工具准则下，备考报告主体信用损失的确认时点不同于原金融工具准则。
采用上述规定未对备考报告主体的财务状况和经营成果产生重大影响。
B.新收入准则
备考报告主体自2021 年1 月1 日起执行了新收入准则，新收入准则取代了财政
部于2006 年颁布的《企业会计准则第14 号——收入》及《企业会计准则第15 号—
—建造合同》（统称“原收入准则”）。
在原收入准则下，备考报告主体以风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准。
备考报告主体销售商品收入在同时满足下列条件时予以确认，即：商品所有权上的
主要风险和报酬已转移给购货方，收入的金额及相关成本能够可靠计量，相关的经
济利益很可能流入备考报告主体，备考报告主体既没有保留通常与所有权相联系的
继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。
在新收入准则下，备考报告主体以控制权转移作为收入确认时点的判断标准：
90
备考报告主体在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控
制权时，确认收入。在满足一定条件时，备考报告主体属于在某一段时间内履行履
约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务。合同中包含两项或多项履约义务的，
备考报告主体在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的
相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易
价格计量收入。交易价格是备考报告主体因向客户转让商品或服务而预期有权收取
的对价金额，不包括代第三方收取的款项。备考报告主体确认的交易价格不超过在
相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。合同中存在
重大融资成分的，备考报告主体按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金
支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内
采用实际利率法摊销。
备考报告主体依据新收入准则有关特定事项或交易的具体规定调整了相关会计
政策。
备考报告主体依据新收入准则的规定，向客户预收销售商品或服务款项的，首
先将该款项确认为负债，待履行了相关履约义务时再转为收入。
采用上述规定未对备考报告主体的财务状况和经营成果产生重大影响。
C.新租赁准则
备考报告主体自2021 年1 月1 日起执行了新租赁准则，新租赁准则修订了财政
部于2006 年颁布的《企业会计准则第21 号——租赁》。
新租赁准则完善了租赁的定义，备考报告主体在新租赁准则下根据租赁的定义
评估合同是否为租赁或者包含租赁。对于首次执行日前已存在的合同，备考报告主
体在首次执行日选择不重新评估其是否为租赁或者包含租赁。
备考报告主体作为出租人无需对其作为出租人的租赁调整首次执行新租赁准则
当年年初留存收益及财务报表其他项目金额。备考报告主体自首次执行日起按照新
租赁准则进行会计处理。
采用上述规定未对备考报告主体的财务状况和经营成果产生重大影响。
D.财会[2020]10 号、财会[2021]9 号及财会[2022]13 号
财会[2020]10 号对于满足一定条件的，由“公共卫生事件”直接引发的租金减
让提供了简化方法。如果企业选择采用简化方法，则不需要评估是否发生租赁变更，
也不需要重新评估租赁分类。结合财会[2021]9 号及财会[2022]13 号的规定，对于
91
2021 年6 月30 日之后应付租赁付款额的减让可以继续执行财会[2020]10 号的简化方
法。
备考报告主体对相关会计期间发生的相关租金减让根据该规定进行调整，采用
上述规定对备考报告主体2021 年、2022 年、2023 年及截至2024 年6 月30 日止6 个
月期间当期损益的影响金额分别为增加人民币503,419 元，减少人民币1,283,984 元，
增加人民币787,851 元，增加人民币47,755 元。
E.《企业会计准则解释第15 号》（财会[2021]35 号）、《企业会计准则解释第
16 号》（财会[2022]31 号）及《企业会计准则解释第17 号》（财会[2023]21 号）
由于备考报告主体未发生这类交易，因此采用上述规定未对备考报告主体的财
务状况及经营成果产生重大影响。
10）重大会计估计变更
报告期内无此情况。
11）重大会计差错更正
报告期内无此情况。
（3）财务状况及经营业绩分析
1）经营情况
①盈利和现金流的稳定性和持续性
2021 年-2023 年及2024 年1-6 月，盈创动力大厦项目营业收入分别为3,459.41
万元、3,325.12 万元、3,756.16 万元及1,772.10 万元，运营净收益分别为2,331.35 万
元、2,228.33 万元、2,585.23 万元及1,246.71 万元，历史收益情况总体呈现增长状态
（剔除2022 年免租影响）。
盈创动力大厦项目2021 年和2022 年净利润及EBITDA 高于营业收入，主要系
底层资产作为投资性房地产采取公允价值方式计量，2021 年和2022 年投资性房地
产确认公允价值变动收益。受公允价值变动损益影响，盈创动力大厦净利润和
EBITDA 波动较大，但剔除公允价值变动损益影响后总体趋势与运营净收益趋势匹
配。2024 年1-6 月净利润及EBITDA 为负，主要系评估机构基于最新情况审慎调降
底层资产估值，产生公允价值变动损失所致。
表：盈创动力大厦项目2021-2023 年度及2024 年1-6 月盈利及现金流情况
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
营业收入 1,772.10 3,756.16 3,325.12 3,459.41
92
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
净利润 -1,764.59 1,110.84 2,873.19 3,124.43
运营净收益 1,246.71 2,585.23 2,228.33 2,331.35
息税折旧摊销前利润
（EBITDA） -1,442.37 1,481.85 3,830.96 4,165.92
注：运营净收益=运营收入（不含税）-成本费用、税金及附加。
盈创动力大厦项目收入主要来源于通过物业运营获取的租赁收入及停车场收入，
其稳定性主要依赖于出租情况。租赁业务是盈创融顺核心收入来源。基于《房屋租
赁合同》，盈创融顺向租户提供租赁服务并收取租金。租金通常采用预付形式，租
户需在上一期租金覆盖周期届满之日前一定时间内支付下一期租金，其中首期租金
同租赁保证金一同支付。停车费由盈创融顺收取。停车费系租户或第三方使用园区
楼宇停车位而支付的费用，占盈创动力大厦总收入的比例较小。
截至2024 年6 月30 日，从租户数量看，盈创动力大厦共44 家租户。从行业分
布来看，截至2024 年6 月30 日，底层资产有效租户涉及8 个行业，分布广泛，主
要集中在金融业和商务服务业，与产业园整体的产业规划高度匹配。盈创动力大厦
是成都高新区促进科技与金融结合的重要专业物理载体，“盈创动力科技金融服务
模式”也是国务院决定推广的13 项具备复制条件的全面创新改革试验举措之一。盈
创动力通过整合政府、企业、机构等各方优势资源，构建和完善集天使投资、创业
投资（VC）、私募股权投资（PE）相结合的股权投资体系，助推中小企业与金融
资源有效对接，同时，不断丰富和完善债权融资体系，积极拓宽服务于科技型中小
企业的债权融资渠道。
盈创动力大厦由高投资管负责运营管理。高投资管主要负责高投集团及其子公
司经营性物业资产的管理和运营，公司业务主要包括资产租售、商业运营、物业管
理三大板块，其中资产租售管理以“项目制管理”为中心，现阶段管理资产项目超
过50 个，管理面积超过100 万平方米，业态涵盖商业、写字楼、园区等。公司配备
充足的具有基础设施项目运营经验的专业人员，具备丰富的基础设施项目运营管理
经验，将为本项目长期可持续的盈利能力提供有力保障。
因此，盈创动力大厦便利的地理环境、产业集群效应及经验丰富的运营管理团
队均能多维度保证项目的收入和现金流的稳定性。
②各期营业收入、营业成本、销售费用及管理费用的构成及比例
A.营业收入
2021-2023 年度及2024 年1-6 月，盈创动力大厦项目营业收入分别为3,459.41 万
93
元、3,325.12 万元、3,756.16 万元和1,772.10 万元。
盈创动力大厦项目的营业收入主要来源于租赁收入及停车场收入。2021-2023
年，盈创动力大厦历史收益情况总体呈现增长状态（剔除2022 年免租影响）。2022
年收入较2021 年出现下滑，主要系2022 年给予符合条件的租户免租所致（目前已
不再执行该免租政策），若还原租金减免金额则2022 年营业收入较2021 年呈现增
长状态。2021-2023 年度，停车场收入占比均低于3.50%，占比较小。2024 年1-6 月
营业收入为1,772.10 万元，年化后收入情况与前三年总体相近，收入符合本年预期。
表：盈创动力大厦项目2021-2023 年度及2024 年1-6 月营业收入构成
单位：万元、%
类型
2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
租赁收入 1,716.83 96.88 3,654.93 97.30 3,224.85 96.98 3,359.71 97.12
停车场收入 55.27 3.12 101.23 2.70 100.27 3.02 99.70 2.88
合计 1,772.10 100.00 3,756.16 100.00 3,325.12 100.00 3,459.41 100.00
B.营业成本
2021 年度、2022 年度、2023 年度及2024 年1-6 月，盈创动力大厦项目的营业
成本分别为555.48 万元、539.93 万元、523.31 万元及208.60 万元，主要由资产委托
管理费、物业维修维保费、物业管理费及其他费用构成。
2021-2023 年度，盈创动力大厦物业运营相关成本总体呈下降趋势，主要系物
业管理费减少所致。按照物业服务合同，已出租房屋由承租方缴纳物业费，无需由
业主方缴纳。由于出租率上升，业主方承担的物业费减少。
表：盈创动力大厦项目2021-2023 年度及2024 年1-6 月营业成本构成
单位：万元、%
项目
2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
资产委托管理费 180.33 86.45 363.56 69.47 419.03 77.61 410.48 73.90
物业维修维保费 4.55 2.18 68.82 13.15 34.88 6.46 30.04 5.41
物业管理费（含空
置房管理费） 23.72 11.37 67.06 12.81 71.06 13.16 107.22 19.30
其他费用 - - 23.87 4.56 14.97 2.77 7.73 1.39
合计 208.60 100.00 523.31 100.00 539.93 100.00 555.48 100.00
C.毛利率的增减变动情况及原因
2021-2023 年度及2024 年1-6 月，盈创动力大厦项目毛利率分别为83.94%、
94
83.76%、86.07%和88.23%，主要系随着资产出租率的提升，应由项目业主承担的空
置部分物业费减少所致。2024 年1-6 月毛利率上涨较多，主要系当期维修维保支出
较少所致。
表：盈创动力大厦项目2021-2023 年度及2024 年1-6 月毛利率
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
营业收入 1,772.10 3,756.16 3,325.12 3,459.41
营业成本 208.60 523.31 539.93 555.48
毛利率 88.23% 86.07% 83.76% 83.94%
③各期主要成本费用及其占营业收入的比重和变化情况
2021-2023 年度及2024 年1-6 月，盈创动力大厦项目营业收入总额分别为
3,459.41 万元、3,325.12 万元、3,756.16 万元和1,772.10 万元，其中营业成本占营业
收入比例分别为16.06%、16.24%、13.93%和11.77%，营业成本呈波动下降趋势。
税金及附加占营业收入比例分别为15.82%、16.00%、16.77%和17.28%，总体
稳定。
管理费用占营业收入比例分别为0.73%、0.74%、0.45%和0.01%，主要由员工
工资、办公费用及其他费用构成，占营业收入比例较小，最近一年一期管理费用下
降较多，主要系基础设施资产划转至项目公司后，项目公司层面暂未设置专职人员、
日常运营管理工作委托运营管理机构负责所致。
财务费用占营业收入比例分别为0.00%、0.00%、0.02%和0.59%，系项目公司
成立后内部资金调拨的应计利息，占营业收入比例较小。
表：盈创动力大厦项目2021-2023 年及2024 年1-6 月各类费用占比及变化
单位：万元、%
项目
2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
金额 占营业
收入比 金额 占营业
收入比 金额 占营业
收入比 金额 占营业
收入比
营业收入 1,772.10 100.00 3,756.16 100.00 3,325.12 100.00 3,459.41 100.00
营业成本 208.60 11.77 523.31 13.93 539.93 16.24 555.48 16.06
税金及附加 306.15 17.28 630.01 16.77 532.10 16.00 547.27 15.82
管理费用 0.22 0.01 16.89 0.45 24.75 0.74 25.31 0.73
财务费用 10.42 0.59 0.72 0.02 - - - -
除营业成本外，盈创动力大厦项目各类费用中税金及附加占营业收入比重较大，
具体明细如下：
95
表：盈创动力大厦项目近三年及一期税金及附加
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
房产税 266.01 534.53 477.23 499.38
土地使用税 13.14 26.28 26.28 26.28
增值税附加税 24.65 23.53 19.95 20.76
印花税 2.34 45.67 8.65 0.85
合计 306.15 630.01 532.10 547.27
④各期重大投资收益和计入当期损益的政府补助情况
报告期内，盈创动力大厦无重大投资收益和计入当期损益的政府补助情况。
2）资产负债表分析
①各期末主要资产情况及重大变动分析
表：盈创动力大厦项目2021-2023 年末及2024 年6 月末资产结构
单位：万元、%
项目
2024 年6 月30 日 2023 年12 月31 日 2022 年12 月31 日 2021 年12 月31 日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动资产：
货币资金 3,152.62 6.71 156.48 0.32 - - - -
应收账款 70.08 0.15 76.53 0.16 45.71 0.10 74.26 0.17
其他应收款 6.15 0.01 2,211.90 4.53 - - - -
其他流动资产 2,273.59 4.84 2,244.10 4.59 - - - -
流动资产合计 5,502.44 11.71 4,689.01 9.60 45.71 0.10 74.26 0.17
非流动资产：
投资性房地产 41,300.00 87.92 44,000.00 90.05 45,100.00 99.90 43,500.00 99.83
递延所得税资产 171.44 0.36 174.17 0.36 - - - -
非流动资产合计 41,471.44 88.29 44,174.17 90.40 45,100.00 99.90 43,500.00 99.83
资产合计 46,973.88 100.00 48,863.17 100.00 45,145.71 100.00 43,574.26 100.00
2021-2023 年末及2024 年6 月末，盈创动力大厦项目总资产分别为43,574.26 万
元、45,145.71 万元、48,863.17 万元及46,973.88 万元。
A.流动资产分析
流动资产由货币资金、应收账款、其他应收款及其他流动资产构成。2021-2023
年末及2024 年6 月末，流动资产合计分别为74.26 万元、45.71 万元、4,689.01 万元
和5,502.44 万元，占资产总额比例分别为0.17%、0.10%、9.60%和11.71%。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，货币资金分别为0.00 万元、0.00 万元、156.48
万元和3,152.62 万元，占资产总额的比例分别为0.00%、0.00%、0.32%和6.71%，
96
整体占比较小。2021 年及2022 年末，基础设施资产尚未划转至项目公司，故备考
口径货币资金为0，2023 年末及2024 年6 月末已体现项目公司实际货币资金情况。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，应收账款分别为74.26 万元、45.71 万元、
76.53 万元和70.08 万元，占资产总额的比例分别为0.17%、0.10%、0.16%和0.15%，
整体占比较小。应收账款系对租户的应收租金，2022 年末较2021 年末减少28.55 万
元，下降幅度为38.45%，2023年末较2022年末增加30.82万元，上升幅度为67.43%，
主要是部分租户受内部流程等因素影响，导致付款节奏有所波动；2024 年6 月末较
2023 年末减少6.45 万元，下降幅度为8.43%。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，其他应收款分别为0.00 万元、0.00 万元、
2,211.90 万元和6.15 万元，占资产总额的比例分别为0.00%、0.00%、4.53%和0.01%，
整体占比较小。其他应收款系资产划转中产生的、待原始权益人移交至项目公司的
款项，故2023 年末新产生其他应收款，2024 年6 月末上述款项已基本完成移交，导
致金额大幅回落。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，其他流动资产分别为0.00 万元、0.00 万元、
2,244.10 万元和2,273.59 万元，占资产总额的比例分别为0.00%、0.00%、4.59%和
4.84%，整体占比较小。其他流动资产系资产划转中产生的待抵扣进项税，故2023
年末新产生其他流动资产。
B.非流动资产分析
非流动资产主要由投资性房地产和递延所得税资产构成。2021-2023 年末及
2024 年6 月末，投资性房地产分别为43,500.00 万元、45,100.00 万元、44,000.00 万
元和41,300.00 万元，占资产总额的比例分别为99.83%、99.90%、90.05%和87.92%。
递延所得税资产金额很小。
报告期内，高投集团持有的投资性房地产采用公允价值模式计量，对投资性房
地产每年按照评估值确认公允价值变动收益（或损失），受估值时点投资性房地产
状况以及估值参数假设的不同，报告期内投资性房地产评估价值存在一定波动。
2024 年1-6 月投资性房地产金额下降较大，主要系评估机构基于最新情况审慎调降
底层资产估值所致。
②各期末主要负债情况
表：盈创动力大厦项目2021-2023 年末及2024 年6 月末负债结构
单位：万元、%
97
项目
2024 年6 月30 日 2023 年12 月31 日 2022 年12 月31 日 2021 年12 月31 日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动负债：
应付账款 303.67 15.63 112.52 5.44 1,094.66 14.01 761.44 11.55
预收款项 684.72 35.25 695.11 33.62 1,024.64 13.12 432.74 6.56
应交税费 174.06 8.96 240.39 11.63 - - - -
其他应付款 780.10 40.16 1,019.24 49.30 489.43 6.27 452.68 6.86
流动负债合计 1,942.56 100.00 2,067.26 100.00 2,608.73 33.40 1,646.87 24.97
非流动负债：
递延所得税负债 - - - - 5,201.55 66.60 4,948.87 75.03
非流动负债合计 - - - - 5,201.55 66.60 4,948.87 75.03
负债总计 1,942.56 100.00 2,067.26 100.00 7,810.27 100.00 6,595.74 100.00
2021-2023 年末及2024 年6 月末，盈创动力大厦项目负债总额分别为6,595.74
万元、7,810.27 万元、2,067.26 万元和1,942.56 万元。
A.流动负债分析
流动负债由应付账款、预收款项、应交税费及其他应付款构成。2021-2023 年
末及2024 年6 月末，流动负债合计分别为1,646.87 万元、2,608.73 万元、2,067.26 万
元和1,942.56万元，占负债总额比例分别为24.97%、33.40%、100.00%和100.00%。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，盈创动力大厦项目应付账款分别为761.44 万
元、1,094.66 万元、112.52 万元和303.67 万元，占负债总额比例分别为11.55%、
14.01%、5.44%和15.63%。2022 年末应付账款较2021 年末增加了333.22 万元，上
升幅度为43.76%，2023 年末较2022 年末下降了983.13 万元，下降幅度为89.72%，
主要与各年度委托运营管理费的金额和支付节奏有关。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，盈创动力大厦项目预收款项分别为432.74 万
元、1,024.64 万元、695.11 万元和684.72 万元，占负债总额比例分别为6.56%、
13.12%、33.62%和35.25%。预收款项系根据租赁合同约定向租户预收的租金，2022
年末较2021 年末增加了591.90 万元，上升幅度为136.78%，主要系出租率上升，叠
加预收部分客户大额租金所致。2023 年末较2022 年末下降329.53 万元，下降幅度
为32.16%，主要系前期预收租金结转确认收入所致。
2021-2023年末及2024年6月末，盈创动力大厦项目应交税费分别为0.00万元、
0.00 万元、240.39 万元和174.06 万元，占负债总额比例分别为0.00%、0.00%、11.63%
和8.96%。应交税费主要系项目运营中需缴纳的房产税、土地使用税等税费。2021
年及2022 年末应交税费为0，主要系因为根据备考报表编制假设，历史应交税费由
98
原资产持有人承继。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，盈创动力大厦项目其他应付款分别为452.68
万元、489.43 万元、1,019.24 万元和780.10 万元，占负债总额比例分别为6.86%、
6.27%、49.30%和40.16%，其他应付款包括租户押金和集团内部调拨资金，2023 年
末其他应付款同比增长较高，主要系租户押金和集团内部调拨资金增加较多所致，
2024 年6 月末集团内部调拨资金有所减少。
B.非流动负债分析
非流动负债均为递延所得税负债。递延所得税负债主要系因为投资性房地产采
用公允价值方式进行后续计量，账面价值与计税基础存在差额而相应进行计提。
2021-2023 年末及2024 年6 月末，递延所得税负债分别为4,948.87 万元、5,201.55 万
元、0.00 万元和0.00 万元，占负债总额比例分别为75.03%、66.60%、0.00%和
0.00%，2023 年末递延所得税负债下降为0，主要系在基础设施资产划转至项目公司
后，原基础设施资产对应的递延所得税负债由原资产持有人承继。
3）日后事项、或有事项及其他重要事项
①日后事项
截至备考财务报表批准报出日，盈创动力大厦项目不存在需要披露的重大资产
负债表日后事项。
②或有事项
截至2024 年6 月30 日，盈创动力大厦项目不存在需要披露的重大或有事项。
③诉讼或仲裁等情况
截至2024 年6 月30 日，盈创动力大厦项目不涉及重大未决的诉讼、仲裁、破
产或执行程序。
④对外担保及重大违法违规情况
截至2024 年6 月30 日，盈创动力大厦项目不存在对外担保及重大违法违规行
为。
⑤其他重要事项
截至2024 年6 月30 日，无其他重要事项。
99
二、基础设施项目情况
（一）基础设施项目概况
基金通过特殊目的载体实现对基础设施项目的控制，基金初始投资的基础设施
资产包括天府软件园一期项目和盈创动力大厦项目。
表：天府软件园一期基本情况
资产地址
成都高新区世纪城路1129 号和天华一路99 号
（资产自高投置业过户至高投合顺前，房屋所有权证所载地址
为成都高新区天府大道中段765 号和801 号。根据成都市公安
局高新技术产业开发区分局新会展派出所2012 年12 月12 日出
具的《门牌号变更说明》以及最新不动产权证，上述地址新门
牌号分别变更为成都高新区世纪城路1129 号、成都高新区天华
一路99 号。资产过户至高投合顺后，最新的不动产权证所载地
址已变更为上述门牌号。为免疑义，招募说明书及相关交易文
件中“成都高新区天府大道中段765 号和801 号”及“成都高
新区世纪城路1129 号和天华一路99 号”均指同一地址。）
资产四至范围 东至天华路，南至天华二路，西至天府大道中段，北至世纪城
路
建设规模
天府软件园一期分为A 区及B 区，其中A 区入池范围包括4 栋
建筑，B 区入池范围包括6 栋建筑。
根据最新不动产权登记政策，天府软件园一期过户至项目公司
高投合顺名下进行不动产变更登记时，新办理的不动产权证书
中不再登记房屋配套设施、设备用房面积，前述房屋配套设
施、设备用房按照最新的不动产登记政策属于全体业主共有，
不属于入池范围。在扣除前述属于全体业主共有的产权面积
后，最终基础设施资产实际入池部分建筑面积为129,999.83 平
方米。
具体资产范围详见“三、基础设施项目合规情况”之“（一）
基础设施项目权属和资产范围”。
可租赁面积 106,816.72 平方米（不含车位）
用地性质 工业用地
开竣工时间 2003-2006 年
当期目标不动产评估值 81,100.00 万元
当期目标不动产评估净值
（注） 81,100.00 万元
运营起始时间 2006 年
项目权属起止时间 从2005 年12 月20 日起至2055 年12 月20 日止。
注：目标不动产评估净值=目标不动产评估值-基础设施基金直接或间接对外借入款项
中拟用于基础设施项目收购的部分，下同。
图：天府软件园一期
100
表：盈创动力大厦基本情况
资产地址 成都高新区锦城大道539 号
资产四至范围 东至天府大道北段，南至锦悦西路，西至益州大道北段，北至
锦城大道
建设规模
项目建设用地面积为35,633.80 平方米，建筑面积为54,680.57
平方米。由于部分楼层未入池，且由于不动产权登记政策调整
导致部分配套设施属于全体业主共有，未体现在产权证上，最
终基础设施资产实际入池部分的建筑面积为49,768.20 平方米。
具体资产范围详见“三、基础设施项目合规情况”之“（一）
基础设施项目权属和资产范围”。
可租赁面积 35,030.26 平方米（不含车位）
用地性质 工业用地
开竣工时间 2011-2012 年
当期目标不动产评估值 43,400.00 万元
当期目标不动产评估净值（注） 43,400.00 万元
运营起始时间 2012 年
项目权属起止时间 从2005 年2 月28 日起至2055 年2 月28 日止。
101
图：盈创动力大厦
图：基础设施项目所在区位
（二）产业园区行业情况
1、产业园行业
（1）基本概念
产业园区是各级政府部门或企业进行开发和管理，聚集若干工商业企业，具有
明确的管辖边界和管理权限的区域。区域内实行特殊的优惠政策，提供专门的配套
102
和服务来吸引投资，是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式，是落
实经济发展战略的重要抓手。
（2）产业园区类型
目前我国的产业园区可以按照属性、承载功能、开发模式和开发资产运营模式
四种方法进行划分。
1）按属性划分
我国的产业园区按属性划分可以划分为科技园区、一般工业园区和专业园区。
科技园区主要指聚集高新技术企业的产业园区，是吸引高新技术产业、促进经
济发展的重要载体。科技园区的主要功能是：孵化企业、技术创新、人才培养、大
学生创业、技术转移等，是高端技术企业的研发地、人才聚集地、创新示范地。
一般工业园区是一个国家或区域的政府根据自身经济发展的内在要求，通过行
政手段划出专门区域，聚集各种生产要素，在一定空间范围内进行科学整合，提高
工业化的集约程度，突出产业特色，优化功能布局，使之成为适应市场竞争和产业
升级的现代化产业分工协作生产区。主要包括国家级经济技术开发区、保税区、出
口加工区以及省级各类工业园区等。
专业园区主要是由政府集中统一规划指定区域，区域内专门设置某类特定行业、
形态的企业、公司等，并进行统一管理，为集中于某区域内特定产业的众多具有分
工合作关系的不同规模等级的企业及与其发展有关的各种机构、组织等行为主体，
主要包括农业园区、物流园区、创意产业园区和总部经济园区等。
2）按承载功能划分
我国的产业园区按承载功能划分可以划分为国家级开发区、省（县）级开发区
和专业园区。
国家级开发区是由国家层面批准的经济技术开发区、高新技术产业开发区、海
关特殊监管区域、边境经济合作区等，大多位于各省、市、自治区的省会等中心城
市。在国家级开发区中，最有代表性的是国家经济技术开发区和国家高新技术产业
开发区，分别由商务部和科技部主管。
省（县）级开发区是由省、自治区、直辖市人民政府批准，在规模、实力、优
惠政策上次于国家开发区的开发区，多数位于县或县级市。专业园区是由政府集中
统一规划指定区域，区域内专门设置某类特定行业、形态、的企业、公司等并进行
统一管理的园区。
103
3）按开发模式划分
我国的产业园区按开发模式划分可以区分为政府主导园区、企业主导园区和政
企合作园区。
政府主导园区是政府机构利用政府资源进行园区建设和运营管理的园区，在政
府主导模式下，地方政府通常在园区设立产业园区管理委员会，管委会通过下设投
资开发公司负责园区基础设施建设，但可能存在灵活性低、性能较差等问题。政府
主导园区早年间是我国产业园区开发的主流，但近年来随着地方财政压力等因素，
以政府为主体的产业园区开发占比较小。
企业主导园区的运营管理通常由企业来进行，一般为重资产模式，其优点是经
营效率较高、周期较短，但其税收等优惠政策力度可能不足。
政企合作园区是由政府和企业共同运营的产业园区。政企合作园区能够充分调
动政府和企业的资源，促进产业园区的可持续发展，一般以PPP 模式或者特许经营
模式为主。
4）按开发资产运营模式划分
根据开发资产运营模式的不同，产业园区主要分为重资产模式和轻资产模式。
重资产模式是早年我国产业园区主要开发运营模式，一般模式为“开发-建设-出售-
再开发”。轻资产模式主要包括：运营品牌输出；搭建产业服务平台、提供增值服
务模式；投资孵化模式；合作开发等。
随着近年地产行业利润率和杠杆率的下降，部分产业园区开发和运营商开始寻
求产业园转型升级，产业园从重资产模式逐渐向轻资产模式转变。
2、产业园行业监管体制和政策趋势
（1）行业监管部门和监管体制
近些年来，国家高度重视产业园区的发展，商务部、科技部、工信部等部委持
续将产业园区建设当作重点工作，由此形成了几大类的国家级产业园区。此外，国
家及省级高新区所在地的人民政府通常采取设立高新区管委会的方式，作为当地人
民政府的派出机构，对高新区行使行政管理职能，负责高新区的具体规划和日常管
理工作。
商务部主要抓国家经济技术开发区，这类园区更多是发挥对外开放功能，在吸
收利用外资方面有着得天独厚的优势。
科技部重点抓国家高新技术产业开发区，这是国家级产业园区中极为关键的一
104
类，主要是发挥科技创新功能，目前全国已达到177 家，在各主要省市基本都有覆
盖。
工信部则抓新型工业化示范基地的创建，主要是围绕制造业不同门类遴选细分
领域的有代表性的园区。
（2）行业主要法律法规及政策
基础设施项目所在行业主要法律法规及政策如下：
表：开发区类主要法律法规及政策
实施时间 法律法规及政策名称 核心内容
2012 年3 月 《关于推进园区循环化
改造的意见》
1）50%以上的国家级园区和30%以上的省级园区实施循
环化改造。2）培育百个国家循环化改造示范园区，示
范、推广一批适合我国国情的园区循环化改造范式、管
理模式。
2015 年7 月
《关于开展产城融合示
范区建设有关工作的通
知》
提出拟在全国范围内选择60 个左右条件成熟的地区开展
产城融合示范区建设工作。
2016 年3 月
《国务院办公厅关于完
善国家级经济技术开发
区考核制度促进创新驱
动发展的指导意见》
由商务部牵头组织对国家级经开区的发展水平进行考核
评价。
2016 年8 月 《关于科技企业孵化器
税收政策的通知》
对符合规定条件的科技企业孵化器在房产税、城镇土地
使用税、增值税、企业所得税等多个税种实施有关税收
优惠政策。
2016 年11 月
《国务院关于印发“十
三五”国家战略性新兴
产业发展规划的通知》
要求推进战略性新兴产业开放发展，拓展合作新路径打
造国际合作新平台，建设双边特色产业国际合作园区，
引导龙头企业到海外建设境外合作园区，加强国际科技
成果转化和孵化、人才培训等公共服务体系的建设。
2017 年1 月
《国务院办公厅办关于
促进开发区改革和创新
发展的若干意见》
该意见对促进开发区的改革和创新发展、面临新形势，
如何进一步发挥开发区作为改革开放排头兵的作用，形
成新的集聚效应和增长动力，引领经济结构优化调整和
发展方式转变等方面提供建议。
2018 年12 月 《科技企业孵化器管理
办法》
1）明确科技企业孵化器的定义；2）进一步丰富科技企
业孵化器的内涵；3）细化了申报国家级科技企业孵化器
应具备的相应专业化特定条件；4）细化申报流程；5）
强化虚假申报责任。
2019 年5 月
《国务院关于推进国家
级经济技术开发区创新
提升打造改革开放新高
地的意见》
意见对推进国家级经济技术开发区开放创新、科技创
新、制度创新，提升对外合作水平，提升经济发展质
量，打造改革开放新高地提出了指导意见，并积极支持
符合条件的国家级经济技术开发区开发建设主体申请首
次公开发行股票并上市。
2021 年7 月 《“十四五”循环经济
发展规划》
具备条件的省级以上园区2025 年底前全部实施循环化改
造。
2022 年12 月
《关于支持国家级经济
技术开发区创新提升更
好发挥示范作用若干措
施的通知》
1）拓宽招商引资资源；2）用足用好资金政策；3）支持
服务业扩大开放综合试点；4）优化项目环评流程；5）
保障项目用地需求；6）加大财政金融支持力度；7）提
升产业创新能力；8）培育产业集群；9）推进绿色低碳
105
实施时间 法律法规及政策名称 核心内容
循环发展；10）建立物流保障机制；11）便利商务人员
出入境；12）推动产业链协同发展。
（3）行业政策趋势
1）循环化改造
早在2012 年，国家发改委就曾发布《关于推进园区循环化改造的意见》，制定
了相应规划；二十大报告再一次强调“加快发展方式绿色转型，实施全面节约战略，
发展绿色低碳产业，倡导绿色消费，推动形成绿色低碳的生产方式和生活方式”，
未来产业园区发展循环化改造的重要性不言而喻；《“十四五”循环经济发展规划》
提出了要通过制定各地区循环化发展园区清单，按照“一园一策”原则逐个制定循
环化改造方案等方式将具备条件的省级以上园区2025 年底前全部实施循环化改造。
目前，我国园区循环化改造主要可以从资源利用需求、环境治理需求和循环经
济需求三大方面进行突破：
①资源利用需求。我国的资源供给不足，资源和环境的承载力有限，所以为了
实现产业园区的可持续发展，必须通过资源使用减量化、资源再循环与回收利用、
废物的再资源化等手段提高资源的利用效率。同时通过地理毗邻的企业集群发展，
相互利用废弃物，使物质与能源再资源化，可达到合理利用资源的目的。
②环境治理需求。环境保护问题是我国经济发展中的重点问题，在促进经济发
展的同时要注重对环境的保护，提高可持续发展能力。我国环境形势较为严峻，污
染物排放总量处于较高的水平，超过了环境的承载能力，一些地区环境质量仍在恶
化，生态恶化的加剧趋势未得到有效地遏制，部分地区生态破坏的程度还在加强。
③循环经济需求。园区循环化是实现循环经济的有效途径，它们不仅使区域工
业层次的循环经济成为现实，引导国家层次循环经济和循环型社会的建立，为传统
产业转为循环经济提供范例，还可以为区域经济结构、产业结构和产品结构的调整
提供发展的空间。
园区循环化对实现循环经济和碳中和具有重大支撑作用，同时也给产业园区带
来了巨大的发展机遇，如果能够把握这一机遇，产业园区将拓展出全新的发展空间。
2）数智化
大力推进产业园区的数智化是提高我国经济发展质量，实现高质量发展的必然
要求。早在2015 年我国印发的《中国制造2025》中强调“坚持创新驱动、智能转
型、强化基础、绿色发展，加快从制造业大国转向制造强国”；在2023 年政府工作
106
报告中提到“加快建设现代化产业体系”“强化科技创新对产业发展的支撑”“加
快传统产业和中小企业数字化转型，着力提升高端化、智能化、绿色化水平”；同
时，二十大报告指出，“优化基础设施布局、结构、功能和系统集成，构建现代化
基础设施体系”“加快发展数字经济，促进数字经济和实体经济深度融合”，这释
放一个明显的信号，数智化已成为产业园区发展的一大重要方向。要实现产业园区
的数智化，建设智慧园区是现阶段的一种实现方式。
目前，智慧园区尚无国家层面的官方定义。根据《成都市智慧园区（工业和信
息化类）建设导则（试行）》，智慧园区是指通过云计算、物联网、大数据、人工
智能、移动互联网等新一代信息技术和先进管理模式，以促进经济发展方式转变、
提高经济增长质量效益为目标，以创新园区管理、服务产业发展为主线，整合园区
内外资源和服务，实现数字化、智能化管理和服务的产业园区。
近年来，智慧园区受到国家政策大力支持，全国已经有多个省份颁布了智慧产
业园区的建设标准。智慧园区的建设，以大数据、云计算、物联网等新一代信息技
术应用为核心，全方位赋能园区运营管理及企业研发生产，全面提升园区的竞争力、
提高入驻企业“粘性”。
智慧园区重点聚焦生产、生活及节能三方面：智慧园区的建设主要包含园区内
生活配套相关的智慧化、园区安全生产和园区能源效率提升以及基于产业层面的科
技赋能。
①生活配套智慧化。打造一站式园区智慧服务平台，即生活办公场景的智能化，
包括智能门禁、智能监控为代表的物业安防系统，以智能停车、数字支付为代表的
智能生活系统，以及以线上物业、智能云客服为代表的智能社区管理系统等。
②赋能产业科技发展。打造基于生产与研发端的智慧化赋能平台，从产业专业
角度积累足量资源，让个性化企业问题汇集成共性化，再通过智慧化的技术手段和
标准化的整合平台，赋能产业升级。同时，借助大数据，落地更具有匹配性的运营
服务、金融产业、股权投资等。
③助力安全生产和节能减排。打造安全生产与节能减排强化平台，在规划阶段
提前介入，增加硬件方面的投入，通过传感器等智能硬件设备，对整个园区的生产、
运输、存储行为进行全面实时监控，将数据实时上传系统进行分析预警。
数字化和智慧化是现代产业园区建设的重要趋势。近年来国家也一直提倡和鼓
励开发园区数字化转型。入驻智慧型产业园区有利于加速企业在智能化环境中高效
107
运营，减少成本和提高效率。同时新型产业园区还是产业链企业聚集地，也是相关
专业人才聚集地，更有利于企业间信息交流、技术协作，从而提升企业创新能力，
增加核心竞争力。
3）产业集群化
产业集群是大量相互关联的企业在特定区域内的集中，而产业园区作为以产业
链耦合为基础的经济组织，具有布局集中、功能互补、设施配套、分工协作的特点，
能充分体现产业集聚的内在要求，是产业集群发展的重要平台载体。
产业集聚是工业化发展到一定阶段的产物。在一个特定的区域，上游和下游的
企业大量集聚，以及大量采购和销售的行为的发生，必然会形成规模经济效应，产
业集群化是我国产业园区未来的发展趋势之一。产业集群是产业集聚的静态结果，
要实现我国产业园区的产业集群化，首先要进行产业集聚。产业集聚的好处有：
①有助于上下游企业都减少原料产品的成本和交易费用，使产品生产成本显著
降低；
②集群内企业为提高协作效率，对生产链分工细化，有助于推动企业群劳动生
产率的提高；
③集聚使得厂商能够更稳定、更有效率地得到供应商的服务，比较容易获得配
套的产品和服务，及时了解本行业竞争所需要的信息；
④集聚形成产业集群，有助于提高谈判能力，能以较低的代价从政府及其他公
共机构处获得公共物品或服务。
产业园区利用产业链，巩固优势产业领先地位、推动围绕数字经济、智能经济、
生物经济、海洋经济和绿色低碳等产业方向的战略性新兴产业集群融合集群发展；
利用资金链，通过科技孵化供应链金融、政策性金融，赋能带动要素配置与交易；
利用创新链，增强研发项目转化实力，缩短转化时间，孵化主导产业；利用服务链，
构建优质高效的创新增值服务体系，为入园企业提供全生命周期服务。
4）产城融合发展
针对我国工业化进程中重产轻城的“孤岛经济”问题，早在2015 年7 月国家发
改委就曾发出过指导文件《关于开展产城融合示范区建设有关工作的通知》，提出
拟在全国范围内选择60 个左右条件成熟的地区开展产城融合示范区建设工作；《国
家新型城镇化规划（2021—2035 年）》提出统筹生产区、办公区、生活区、商业区
等功能区规划建设，推进功能混合和产城融合，建设“以人为本”的高质量产城环
108
境，推动产业园区转型。纵观产业园发展历程，产城融合可实现产业园良性发展，
推动园区公共服务、产业配套、人居环境、政策引导和管理机制的发展完善。
在当下的经济时代，传统产业园区已成为过去式，想要实现产业发展与城市规
划相互促进，必须由原来的单一运营模式向“产城融合”模式发展。
因此，产业园要做到空间更开放、企业生态更多元、社群交流更活跃，不再是
单独的个体，而是城市规划配套符合产业发展，产业规划发展嵌入城市发展，形成
产业与城市高度融合，相互促进，共同迈向高质量发展。
3、我国产业园区行业发展概况
（1）我国产业园区行业发展概况
我国产业园区有力地推动了我国开放型经济的发展，促进了工业化、城镇化进
程，对区域经济发展起到了重要的支撑作用。自改革开放以来，我国的产业园区经
过四十多年的飞速发展，主要经历了以下几个阶段：
1）探索起步阶段（1979 年-1991 年）
1979 年，深圳蛇口工业区的成立被视作中国产业园区的发展起始点，作为中国
第一个外向型经济开发区，初步形成了以工业为主的产业结构、以外商投资为主的
企业类型。1984 年初，中共中央、国务院确定进一步开放14 个沿海港口城市，建
立了诸多经济技术开发区。在中国对外开放和国际产业转移背景下，中国产业园区
积极参与产业分工和承接产业转移，园区引进的外资企业主要以劳动资本密集型企
业为主。
2）快速发展阶段（1992 年-2002 年）
1992 年，“南方谈话”的发表，在全国各地特别是沿海经济发达地区掀起了对
外开放和引进外资的新一波热潮，产业园区也随之进入快速发展阶段。大量企业的
加入推动了产业园区在技术、管理等方面的提升，逐渐形成明确的主导产业，并注
重引入或培育核心企业，充分发挥了园区对周边区域经济辐射带动作用。后期产业
园区进一步扩大发展到整个中西部地区，产业园区也由国家层面扩展到各省、市、
县等地区，基本形成多层次、全方位的开放格局。同时各种创新发展形式的产业园
区应运而生，该时期新增国家级经开区39 家、高新区26 家、保税区20 家、边境经
济合作区14 家、其他国家级开发区17 家。
3）稳定整顿阶段（2003 年-2009 年）
2003 年，《国务院办公厅关于暂停审批各类开发区的紧急通知》《国务院关于
109
清理整顿各类开发园区加强建设用地管理的通知》等文件的下达标志着我国产业园
区进入全面清理整顿时期，产业园区不断规范与整改以提高发展质量。国家也对产
业园区科学发展的指导思想做出了调整，提出了“以提高吸收外资质量为主，以发
展现代制造业为主，以优化结构为主，致力于发展高新技术产业，致力于发展高附
加值服务业，促进园区向多功能综合性产业区转变”的发展方针，开始注重高科技
的引进与技术创新，为后续的技术创新和转型升级提供了良好基础，同时也体现了
全面协调、可持续的发展观。
4）创新升级阶段（2010 年至今）
2010 年，国内首个自贸区中国-东盟自由贸易区正式启动，标志着中国产业园
区进入系统性制度创新的新阶段。2011 年，国家对产业园区科学发展的指导思想做
出了调整，提出了“三并重、二致力、一促进”的方针，即先进制造业与现代服务
业并重，利用境外投资与境内投资并重，经济发展与社会和谐并重；致力于提高发
展质量和水平，致力于增强体制机制活力；促进国家级经开区向以产业为主导的多
功能综合性区域转变。该方针体现了全面、协调、可持续的发展观。2014 年，国办
发〔2014〕54 号文明确新形势下开发区的发展定位，努力把开发区建设成为带动地
区经济发展和实施区域发展战略的重要载体，成为构建开放型经济新体制和培育吸
引外资新优势的排头兵，成为科技创新驱动和绿色集约发展的示范区。2017 年，国
家不断深化供给侧改革，中国制造2025 振兴战略。《关于促进开发区改革和创新发
展的若干意见》明确提出“园区是中国实体经济的重要载体”。产业园区的开发也
愈发呈现多元化趋势，未来产业驱动的产业园区也将在驱动区域经济转型方面发挥
重要作用。2022 年，国务院印发《“十四五”数字经济发展规划》提出推动产业园
区和产业集群数字化转型；引导产业园区加快数字基础设施建设，利用数字技术提
升园区管理和服务能力；积极探索平台企业与产业园区联合运营模式，丰富技术、
数据、平台、供应链等服务供给，提升线上线下相结合的资源共享水平，引导各类
要素加快向园区集聚。
（2）我国产业园区行业发展特点
产业园区是为促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境，是区域经济发
展、产业调整升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推
动城市化建设等一系列的重要使命。产业园区行业则是由特定开发主体在特定区域
内规划产业定位、完善基础配套，开发产业载体，并向落户企业及其雇员提供综合
110
配套服务。该行业主要具有如下特点：
1）政策主导性强
政策在产业园区的发展过程中起着至关重要的作用，产业园区所在地的当地政
府的产业政策会极大影响产业园区的主导产业。在向高精尖、高技术产业转型的进
程中，各级政府可以通过在产业政策、土地管理、信贷、财政税收等方面的调控对
产业园区的发展进行引导与支持，确定产业园区的发展方向。因此，产业园区对主
导产业的规划定位，必须符合国家及地方政府的产业政策，从而增强吸引优秀企业
落户的竞争力。
2）资金回笼周期较长
一般来说，一个产业园区的发展需要经历漫长的时间才能见到效果，所以投资
产业园区对于开发商和政府的资金压力较大。此外，由于开发区面积较大，土地储
备、物业开发涉及的资金投入规模较大，并且在招商引资和运营管理等方面的投资
成本也较高。而资金回收主要依靠于租金等收入，资金占用周期长，投资回收期限
长。
3）产城融合
当前在我国的第四代产业园区中，购物中心、学校、医院等与居民日常生活相
配套的设施也与厂房、办公楼、商务酒店等产业及商务需求的建筑共生出现，使产
业园区与城市融合发展，产业园区与城市间不再泾渭分明，这大大促进了经济高质
量发展，这对于企业发展和人才吸引有极大帮助。
4）由注重招商引资向助力企业成长转变
在之前，我国大多数产业园区主要依靠招商引资来做大产业园区，刺激经济发
展，但只注重招商引资对于产业园区的可持续发展能力的提升并没有很大的促进作
用，所以助力有潜力的高精尖领域的中小企业成长成为了现在产业园区发展的一大
趋势。产业园区的综合服务能力是园区发展的关键，在大部分园区仍然处在注重招
商引资的初始阶段时，已有部分园区向助力园区入驻企业成长方面转型。一方面根
据企业成长需要，有些园区根据企业所处的不同发展阶段，为其提供不同的关键服
务，解决企业发展所需要的融资、管理等问题。另一方面，产业园区还可以通过精
准的产业定位、完善的配套设施以及投融资服务等增值服务增加对入驻企业的吸引
力，而且也为开发运营商带来更大的盈利空间，实现园区价值的最大化。因此，由
注重招商引资向助力园区企业成长转变，提供增值和创新服务将成为产业园区增强
111
核心竞争力，实现差异化经营的必由之路。
5）注重稳定回报
随着园区开发中的优惠政策对投资者的吸引力有所下降，园区的配套环境、配
套服务、配套产业等因素更受到投资者的关注，这些增值服务在推动园区发展的同
时，也为经营者带来了更大的盈利空间。成熟的园区一般都有特定的、稳定的客户
群体，产业集聚效应对客户的稳定增长具有积极影响，为投资者提供了稳定的投资
回报。在宏观政策层面，国家一直推动重点产业园区建设，长期需求呈上升趋势，
因此也保证了稳定增长的回报。
6）收入来源多样化
随着产业园区的不断发展，园区收入结构也逐步趋于多样化。产业园区公司的
主要收入包括开发收入、商业及工业房地产开发销售以及出租收入、市政建设收入、
招商以及工程代理收入、综合服务收入、投资收入和财政补贴收入等。目前，产业
园区物业租售、园区服务、创投业务并举的发展势头已逐渐形成。
7）产业集聚效应
产业园区是规模经济和范围经济的典型场景。产业园区的主导产业形成一定规
模后，就会形成产业集聚效应，形成具有一定地域范围的企业群体。在规模经济和
范围经济共同推动下，企业群体发展为集聚产业区。产业集聚效应的形成，可以有
效扩大市场规模，促进企业间的交流与合作，推动基础设施和公用事业的建设与充
分利用。对于企业来说，不仅可以增加现有客户的粘性，还可以吸引产业链上下游
企业自发跟随落户。在产业集聚形成规模经济的同时，产业园区还会向周边区域辐
射，通过辐射效应带动周边生产、生活配套产业的发展，对于周边的第二、三产业
产生巨大的带动作用。
（3）成都市产业园市场分析
1）城市基本情况
①城市概况
成都市地处中国西南地区四川盆地西部的成都平原，位于四川省中部，东邻德
阳市、资阳市，南靠眉山市，西南接雅安市，西北依阿坝藏族羌族自治州。成都市
是四川省省会，副省级城市，中国西部地区重要的中心城市，成渝城市群的中心城
市，也是国家重要的高新技术产业基地、商贸物流中心和综合交通枢纽。
②人口结构
112
成都市总面积为14,335 平方公里，其中市区面积3,639.8 平方公里，市区建成
区面积931.6 平方公里。截至2023 年末，成都市常住人口共2,140.3 万人，其中城镇
常住人口1,722.9 万人，常住人口城镇化率80.5%。
③交通条件
成都市位于四川省中部，地理位置优越，交通便捷，可以使用多种交通工具，
通达性良好。多条高速公路、国道、高速铁路、普通铁路经过成都市境内，国际机
场、地铁等交通方式一应俱全。成都市已形成由公路、铁路、航空组成的立体交通
网络，成为中国西部地区最重要的交通枢纽之一。目前成都市境内拥有G5 京昆高
速、G42 沪蓉高速、G76 厦蓉高速、G93 成渝环线高速等13 条国家级高速公路及多
条省级高速公路。成都市也是西南地区最大的铁路枢纽，宝成铁路、成昆铁路、成
渝铁路、达成铁路、遂成铁路等5 条电气化铁路交汇于此，经过成都境内的成绵乐
城际铁路、成渝高速铁路、西成高速铁路3 条高速铁路已经通车运行。成都国际航
空枢纽由双流国际机场和天府国际机场2 座机场组成，2023 年两座机场全年完成总
旅客吞吐量7,492.4 万人次。成都市轨道交通网络以主城区为核心向市域周边发散，
截至2023 年底，成都共有13 条地铁线路开通运行。
资料来源：仲量联行
2）成都市产业园土地市场分析
成都市一直贯彻执行创新土地供应要素、节约集约土地利用，合理布局产业发
113
展用地空间、统筹安排产业发展用地、优化产业用地供应政策，近年来发布了一系
列产业用地管理政策，包括《关于创新要素供给培育产业生态提升国家中心城市产
业能级土地政策措施的实施细则》（2017 年）、《关于加强新型产业用地（M0）
管理的指导意见》（2020年）、《关于印发成都市产业功能区未来赛道/细分领域工
业用地弹性出让准入条件的通知》（2021 年）、《关于印发成都市推行工业用地
“标准地”改革实施方案的通知》（2022 年）等，从优化产业用地空间布局、增加
新型产业用地供应、建立准入体系、提高土地利用等角度对城市产业用地予以合理
规划和监管。
从产业园用地性质来看，产业园用地一般为工业及研发类（含科研用地、科技
研发、科研设计用地等）。近年来成都市工业、研发类土地的供给和成交情况如下：
①工业用地
从工业用地供给情况看，2018-2023 年，成都市工业用地供应量呈波动趋势，
2021 年工业用地供应量为近五年最低点，根据2021 年成都国有建设用地供应计划
来看，成都对五城区及成都高新区，严格控制新增工业用地规模，主要通过盘活存
量低效工业用地保障产业项目用地需求，因此该年度的工业用地供应量大幅减少。
2022 年工业用地供应量又有所提升，达717 万平方米，2023 年工业用地供应量略有
下降，为612 万平方米。
图：成都市工业用地供给情况（2018-2023）
资料来源：CREIS 数据，仲量联行
从工业用地成交情况看，2018-2023 年，成都市工业用地成交面积变化情况与
供应变化趋势基本一致，2023 年工业用地成交面积达667 万平方米，为近五年新高。
114
从成交价格来看，近五年来成都市工业用地成交土地均价整体呈上升趋势，2021 年
成交均价最高，达到475 元/平方米，2023 年成交价较2021 年相比有所下降。
图：成都市工业用地成交情况（2018-2023）
资料来源：CREIS 数据，仲量联行
从供给与成交量情况来看，成都市工业用地处于供需平衡的状况，近五年推出
的工业用地多数能实现成交，略有供给盈余的情况。
②科研用地
研发类用地是我国产业园的重要载体之一。从研发类用地供给情况看，2018-
2023 年，成都市研发类用地供给呈现波动变化，2020 年研发类用地供给呈爆发式增
长，全年供应量达到将近47 万平方米，之后2021 年、2022 年两年成都的研发类用
地供给量有较大回落，缩减至16 万平方米体量，2023 年供应量则大幅回升至约31
万平方米。
图：成都市研发类用地供给情况（2018-2023）
115
资料来源：CREIS 数据，仲量联行
从研发类用地成交情况看，2018-2023 年成都市研发用地的成交量呈波动变化，
变化趋势与供给量基本一致，2020 年度呈现爆发式增长，2021、2022 两年有大幅下
降。从研发类用地成交价格来看，2018-2022 年成都市研发类用地成交价格呈整体
上升趋势，2021 年和2022 年达到6,000 元/平方米以上，2023 年降至4,864 元/平方
米。
图：成都市研发类用地成交情况（2018-2023）
资料来源：CREIS 数据，仲量联行
从研发类用地供给与成交情况看，2018-2023 年成都市推出的研发类用地能实
现全部成交，由此可见市场对研发类用地的潜在需求仍较多，该类型用地未来仍是
市场投资者关注重点。
3）成都市及高新区软件园发展现状
①成都市产业生态圈及功能区发展现状
116
根据成都市人民政府发布的《全市产业功能区及园区建设实施方案》，成都市
目前确立形成12 个产业生态圈及66 个产业功能区。其中12 个产业生态圈包括：电
子信息、航空航天、医药健康、轨道交通、汽车产业、新型材料、数字经济、人工
智能、先进生产性服务业、新消费产业、都市农业和食品、碳中和，共12 个产业生
态圈。其中，电子信息产业生态圈包括位于成都高新区和郫都区的成都电子信息产
业功能区、位于成都高新区的成都新经济活力区等区域；数字经济产业生态圈包括
成都新经济活力区、位于天府新区的成都科学城、天府数字文创城等区域；人工智
能产业生态圈包括成都新经济活力区、成都科学城、天府牧山数字新城等区域。
成都市聚焦于未来科技、未来医学、工业机器人、工业设计、氢能、数字文创、
医美等细分领域，形成产业功能区；聚焦物联网、工业互联网、量子技术、算力服
务、区块链、检验检测、中央法务等未来赛道，形成产业社区进行承载和孵化，待
产业成熟度、市场规模、对外影响力培育扩大后，竞争升格为产业功能区。
整体来看，成都市重点产业园区分布与产业生态圈和功能区布局具有较强的相
关性。一方面是由于产业发展很大程度受政策驱动影响，因而作为核心载体的产业
园区也呈现较强政策导向性；另一方面，除交通条件外，产业基础、产业集聚等也
是产业园区选址布局的重要因素，而产业功能区一般产业发展基础较好，或已形成
一定的产业集聚效应。
软件和信息技术服务业是电子信息生态圈的重要组成部分。近年来，四川省、
成都市先后出台一系列政策支持和鼓励电子信息产业发展，产业发展环境大幅度改
善，布局逐步优化，产业规模实现快速增长。目前，四川省已初步形成以成都为中
心，成德绵经济带为脉络，围绕成都高新区、绵阳科技城等重点功能区布局的电子
信息产业集群。现阶段，成都市已初步建成涵盖基础软件、工业软件、嵌入式软件、
重点行业应用软件、新兴技术软件等较为完整的软件产业链条，并成功获批国家人
工智能创新应用先导区，入选国家“芯火”双创基地、软件和信息服务国家先进制
造业集群等国家级试点示范。2023 年1-11 月成都市累计完成软件业务收入4,548.6
亿元，同比增长13.7%。
作为中国第三个获批的“中国软件名城”，成都的软件园区发展也取得了一定
成就。目前成都市软件产业园布局在六个核心区域，根据产业引导及布局来看，各
区域发展的侧重点也有所不同：成都高新区发展高端软件研发，锦江区着重数字文
创产业发展，天府新区成都直管区重点发展网络信息安全方向，青羊区重点发展工
117
业软件方向，双流区重点发展集成电路设计方向，都江堰市重点发展智慧旅游方向
产业。
图：成都市软件产业布局图
资料来源：成都市政府
②成都市主要软件园区市场表现
软件和信息技术服务业具有技术密集、资本密集和知识密集的特点，产业发展
对产业聚集程度要求高，同时离不开政策的大力支持，因此，专业运营的软件园区
成为推动产业特色化发展的重要载体和集聚化发展的有力抓手。
产业功能区是成都市软件和信息技术服务业发展的重要支撑和强大引擎。从空
间布局上来看，成都市软件业发展主要依托成都新经济活力区（高新区）、成都科
学城（天府新区）、成都芯谷（双流区）、金牛高新技术产业园区（金牛区）、成
都未来科技城（高新区）等支撑产业功能区建设，聚焦软件服务和信息服务，重点
发展应用软件、系统软件、支撑软件、数字动漫、数字化娱乐、5G 网络通信等细分
领域重点布局。
分区域来看，成都市各软件业功能区租金存在一定差异。根据市场调研来看，
成都新经济活力区发展起步早，区位交通优势和产业集聚效应明显，重点发展5G
通信与人工智能、网络视听与数字文创、大数据与网络安全、区块链应用创新等领
域，目前该区域内主要软件园区的平均租金范围约60-75 元/平方米/月，处于较高水
平；成都科学城得益于区域整体发展水平提升和政策导向，重点发展新一代人工智
能、5G 通信、区块链等高新技术，区域内软件园区处于快速发展阶段，目前的平均
租金约55-65 元/平方米/月；成都芯谷主导产业为网络信息、物联网和工业互联网技
118
术等，目前区域内软件园区平均租金在50-60 元/平方米/月；金牛高新技术产业园区
发展起步较晚，基于卫星导航“北斗+”技术，重点发展通信技术、大数据、遥感
测绘、应急指挥等“北斗+”产业，以及智能无人系统、系统解决方案等人工智能
产业，区域内软件园区尚处于发展阶段，目前平均租金约45-55 元/平方米/月。
表：成都市软件和信息技术服务业主要功能区布局市场表现
功能区 主导产业 所在区域 平均租金范围
（元/平方米/月）
成都新经济
活力区
重点发展5G 通信与人工智能、网络视听与
数字文创、大数据与网络安全、区块链应用
创新，跻身国内相关产业第一方阵。
高新区 60-75
成都科学城
重点发展新一代人工智能，5G 通信、区块
链等高新技术，打造国内一流的高新技术创
新服务高地。
天府新区 55-65
成都芯谷
主导产业为集成电路、网络信息、工业互联
网和物联网技术等。重点发展化合物半导
体、新型显示、智能终端产业，建设全国重
要的芯片、面板显示、新型计算终端（计算
机、工控机）生产基地，通信设备研发制造
基地的协同发展区。
双流区 50-60
金牛高新技
术产业园区
基于卫星导航“北斗+”技术，重点发展军
工电子、通信技术、大数据、遥感测绘、应
急指挥等“北斗+”产业；智能无人系统、
通信模块、基带芯片、数字化车间、系统解
决方案等人工智能产业。
金牛区 45-55
资料来源：仲量联行
③高新区主要软件园区
成都高新区是成都市发展软件和信息技术服务业、助力成都电子信息生态圈建
设的有效途径和主要承载地。在成都市发布的《全市产业功能区及园区建设实施方
案》中，电子信息产业功能区、新经济活力区和成都科学城均位于成都高新区。根
据成都电子信息行业协会统计，成都市5G 通信、大数据、物联网和人工智能行业
相关企业分布呈现明显的集中化趋势，主要分布在高新区、武侯区和天府新区，其
中，高新区相关企业数量排名第一，占成都市相关企业数量的47%。
高新区的软件和信息技术服务业主要布局在高新南区，聚焦视听与数字文创、
5G 与人工智能、大数据与网络安全三大主攻方向，以天府软件园、瞪羚谷产业社区、
骑龙湾产业社区、AI 创新中心、中国欧洲中心、新川创新科技园六大产业社区为抓
手，围绕产业细分领域共同打造成都以5G、人工智能和数字文创为核心的新经济产
业。
产业发展带来了产业园区市场需求的不断增加。近年来，成都高新区软件园市
119
场发展迅速，重点园区租金水平整体呈现平稳上升趋势。不同园区租金水平仍存在
一定差异，2023 年市场平均租金基本保持在60-75 元/平方米/月范围内，租金复合增
长率约为3.0-3.5%（近6 年）。高新区软件园区供给端较为稳定，随着公共卫生事
件影响因素消退，市场需求进一步得到释放，预计整体市场租金将呈现稳中有升的
发展态势，年租金增长率将保持在现有水平。
图：高新区软件园平均租金及增长率（2018-2023）
资料来源：公开信息，仲量联行
备注：平均租金为面租金（face rent），含税不含物管费。
（4）我国产业园区行业未来发展趋势及市场需求
1）未来发展趋势
①促进园区产业转型，集中发展集约型、创新型产业
在过去，产业园区通常是以低端制造业、服务业等低附加值产业为主，但是随
着经济的发展和土地成本的提高，由于低端制造业和服务业的净利润率较低，其通
常会迁出园区，取而代之的是新能源、新材料、软件等新兴产业。在这一趋势下，
园区可以通过吸引科研院所、集聚科研创新企业，促进园区内新兴产业的集聚与发
展，大力引进科技含量高、创新能力强、商业模式好的优质企业和项目，提升产业
的集聚和辐射能力。
②提高运营能力，获取增值收益
传统的产业园区通常依靠园区内部的租金收入和住宅的出售获取收益，但如今，
这种运营模式对于我国产业园区的可持续发展能力的提高所能带来的帮助是微乎其
微的。所以需要提高园区的运营管理能力，依靠专业的管理团队和附着产业的类型，
园区逐渐提供多种增值服务，如代建代管业务，帮助企业进行生地开发、熟地改造，
120
物业管理，生活配套（餐饮、教育、娱乐、医疗等），以拓展盈利渠道，增强可持
续发展能力。
③提供专业化服务，重视园区内部企业发展
园区的服务是产业园区发展的关键，目前我国大部分园区仍然处在招商引资的
初始过程时，已有部分产业园区向促进园区入驻企业发展方面转型。根据企业成长
需要，未来产业园区可以根据企业所处的不同发展阶段，为其提供不同的专业化服
务。在企业初创阶段，园区孵化器为企业提供创业孵化服务；在企业成长阶段，为
企业提供融资服务等服务，在帮助企业成长的同时，也扩宽了园区的多元化发展道
路。
④产城融合发展
随着产业园区的发展模式演化与升级，园区内的就业主体已经演变为了高级白
领，由于高级白领对于生活品质的较高追求，所以打造商住平衡的产业园区，在产
业园区内引进学校、医院和购物中心等生活配套设施，降低人们的通勤距离，提高
人们的生活质量，逐步实现产城融合，也逐步成为人们的共识。未来，产业园区开
发商在建设和运营产业园时，应遵循“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”
的理念，围绕人的需求、提升人的幸福感、助力产业和城市发展的目标，逐步摸索
出一条与城市、环境良性共赢的道路。此外，还需要针对不同城市区域，进行个性
化产业园建设。基于政策规划、区位优势、产业链现状，对区域、土地、产业价值
的反省式、内涵式挖掘，基于产业主题和概念进行重新的“排列—组合—链接”，
建设适合城市区域的特色产业园。
2）市场需求预测
产业园区的市场需求受产业升级、转移、自贸区等要素激发，行业发展将出现
结构化差异，我国不同地区在不同阶段预计将出现不同的市场需求。
①我国的东部地区由于具有先发优势，在许多高技术产业上有较好的产业基础，
因此其发展重点主要在于在战略性新兴行业和金融、信息等生产性服务业，如北京、
上海、深圳，未来发展将更侧重研发、金融等高端服务性行业，对应的市场需求是
高科技园区、总部基地等；
②中西部及大城市周边小城镇承接东部产业转移，长江经济带助推中部和川渝
地区产业承接能力，工业仍以传统制造业为主，主要市场需求是工业园区、物流园、
高科技园区。
121
4、基础设施项目所在区域宏观经济及产业规划分析
（1）基础设施项目所在区域宏观经济情况
近年来，成都市随着国家政策支持和成渝地区双城经济圈的大力发展，经济运
行呈现增速快和趋势向好的发展态势。
1）地区生产总值
2018-2023 年成都市经济保持稳定增长，期间按可比价格调整的地区生产总值
复合增长率为6.2%。根据成都市统计局发布的2023 年成都经济运行情况数据，
2023 年全市实现地区生产总值22,074.7 亿元，较2022 年增长6.0%，在全国各大城
市GDP 排名中位列第七。
图：成都市地区生产总值与增长率（2018-2023）
资料来源：成都市统计局，仲量联行
备注：增长率为统计局披露数据，按可比价格计算
根据四川市（州）地区生产总值统一核算结果，2024 年上半年，成都市实现地
区生产总值11,152.1 亿元，按可比价格计算，同比增长4.8%。
2）城镇居民人均可支配收入
2018-2023 年成都市城镇居民人均收入和支出稳步上升，2023 年成都市城镇居
民人均可支配收入达到约5.75 万元，同比增长4.7%，2018-2023 年复合增长率为
6.4%。伴随着可支配收入的不断提高，成都市城镇居民人均消费支出稳定增长，
2022 年城镇居民人均消费支出为32,171.0 元，同比增长1.9%，2018-2022 年复合增
长率为4.2%。成都市城镇居民持续增长的收支水平体现出人均消费能力逐步提升的
态势，有利于成都消费市场的发展。
图：成都市城镇居民人均收支情况（2018-2023）
122
资料来源：成都市统计局，仲量联行
备注：2023 年成都市城镇居民人均可支配收入为根据统计局披露的增长率数据
估算；2023 年成都市城镇居民人均消费支出截至仲量联行估价报告出具日暂未披露。
3）产业结构
2018年至2023年，第三产业长期以来一直是成都市的经济发展重点产业。2023
年，成都市三产结构为2.7：28.9：68.4。2018 年到2023 年，三产结构中第一产业
持续维持较低占比，第二产业所占经济比重自2019 年以来稳定在30%左右，第三产
业所占经济比重自2019 年以来稳定在65%以上。
2023 年成都市第一产业、第二产业和第三产业的增加值分别为594.9 亿元、
6,370.9 亿元和15,109.0 亿元。第一产业增加值相比去年增长1.1%，第三产业增加值
相比去年增长9.3%，其中信息传输、软件和信息技术服务业增加值增长6.2%，金
融业增加值增长6.0%。成都市科技产业和制造业的快速增长体现出成都市科学研究
和技术服务业总体具有较强的增长能力，将带动企业对软件园区需求的逐步提升。
图：成都市产业结构（2018-2023）
123
资料来源：成都市统计局，仲量联行
根据四川市（州）地区生产总值统一核算结果，2024 年上半年，成都市第一产
业、第二产业和第三产业的增加值分别为206.5 亿元、3,276.7 亿元和7,668.9 亿元，
分别同比增长2.0%、4.1%和5.1%。
4）固定资产投资
2018 年至2023 年成都市固定资产投资总额稳步增长。2023 年，全市固定资产
投资比上年增长2.0%。重点产业投资势头良好，航空航天器及设备制造业投资增长
103.4%，计算机及办公设备制造业投资增长301.2%，高技术服务业投资增长6.1%。
重大项目持续推进，成为拉动全市投资增长的重要动力。固定资产投资的稳步增长
为城市经济发展的持续动力和基础保障。2018 至2023 年间成都市房地产开发投资
同样保持稳定增长趋势，反映出成都市人才和产业吸引力的增强。
图：成都市固定资产投资与房地产开发投资（2018-2023）
资料来源：成都市统计局，仲量联行
备注：2018年至2023年固定资产投资仅披露增长率，投资数额由增长率算出；
2019 年至2023 年房地产开发投资仅披露增长率，投资数额由增长率算出。
根据成都市统计局和国家统计局成都调查队发布的信息，2024 年上半年，成都
市固定资产投资同比增长6.1%。建安工程、设备购置投资分别增长15.6%、37.7%，
占全部投资比重较2023 年同期分别提升4.9 个、2.5 个百分点。
根据成都市统计局发布的2024 年8 月成都统计月报，2024 年1 月至8 月，成都
市固定资产投资额累计同比增长7.6%。
5）社会消费品零售总额
2018 年至2023 年成都市社会消费品总额总体稳定增长，从6,801.8 亿元增长至
124
10,001.6 亿元。2023 年成都市社会消费品零售总额同比去年增长10.0%。升级类消
费增长较快，新能源汽车、金银珠宝类零售额分别增长48.7%、45.5%。
图：成都市社会消费品零售总额（2018-2023）
资料来源：成都市统计局，仲量联行
备注：增长率为统计局披露数据
根据成都市统计局和国家统计局成都调查队发布的信息，2024 年上半年，成都
市实现社会消费品零售总额5,068.3亿元，同比增长2.2%，其中6月当月增长4.2%。
根据成都市统计局发布的2024 年8 月成都统计月报，2024 年1 月至8 月，成都
市实现社会消费品零售总额6,645.8 亿元，同比增长1.9%。
（2）区域经济发展趋势
1）城市结构定位
依据成都市政府于2018 年颁布的《成都市城市总体规划（2016-2035 年）》，
成都市将构建“一心两翼一区三轴多中心”的网格化市域空间结构。“一心”是以
龙泉山城市森林公园为核心；“两翼”包含中心城区和东部城市新区2 片城市发展
区域；“一区”是指龙门山生态涵养区；“三轴”包含南北城市中轴、东西城市轴
线和龙泉山东侧新城发展轴3 条发展轴线；“多中心”是指8 个区域中心城。成都
市通过“一心两翼一区三轴多中心”的建设促进中心城区功能疏解提升、品质优化，
推动东部城市新区形成新的功能极核，形成一批具有较强支撑能力的区域中心城。
同时成都市将打破传统的单核集聚发展模式，与周边德阳、眉山、资阳、雅安等城
市统筹考虑，构筑网络化的“大成都”都市区。
图：成都市域空间结构规划图
125
资料来源：《成都市城市总体规划（2016-2035 年）》，成都市人民政府
2）城市发展目标
依据《成都市城市总体规划（2016-2035 年）》，成都市将立足于城市实际发
展，服务国家战略，面向国际开发，树立建设区域中心城市、高标准全面建设国家
中心城市、迈入世界城市行列三步走的目标。其中到2022 年，成都市将建设区域中
心城市，成为区域经济、科技、金融、文创、对外交往中心和综合交通通信枢纽；
到2035 年，成都市将高标准全面建成国家中心城市，城市能级和影响力显著提升，
成为在经济、金融、科技、对外交往等领域具有国家级影响力的中心城市；到2050
年，成都市将迈入可持续的世界城市之列，建成国际运筹中心、国际创新中心和国
际文化中心。
3）基础设施建设
依据《成都市城市总体规划（2016-2035 年）》，成都市将加强全国性综合交
通枢纽的建设，提高国际门户枢纽城市功能，从航空、铁路、公路等多方面打造国
际交通枢纽。在航空方面，天府国际机场将被打造成为洲际门户枢纽机场，与双流
国际机场共同构建成都国际航空枢纽。在铁路方面，成都市未来将深入落实蓉欧+
战略，依托境内国际铁路港构建国际铁路货运枢纽，同时成都市将通过京昆、兰广、
沿江等高铁通道融入国家高铁网，优化铁路客运枢纽格局构建国家铁路客运枢纽。
在公路方面，成都市将对接区域高速公路，构建通达全国的高速网络，从而构建国
126
家高速公路枢纽。成都市将充分发挥其联结一带一路和长江经济带的枢纽作用，努
力建设成为中国向西、向南开放，联系欧亚大陆腹地的门户城市。
4）产业规划
根据《成都市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲
要》，成都市将围绕“一山连两翼”城市发展新格局，突出“东进、南拓、西控、
北改、中优”差异化功能定位，以“人城产”逻辑推动组团发展、功能复合，构建
产城融合、职住平衡的全域功能体系，统筹推进新城新区增量拓展和生态涵养区减
量发展、中心城区有机更新和近郊区域加快发展的精明增长发展格局。
在产业发展上，成都未来将打造错位协同的产业生态圈。共建成德临港经济产
业带，着眼服务全省制造业转型升级、建设外向型经济发展高地，发挥成都国际铁
路港经济技术开发区引领作用，推动成都国际铁路港和德阳国际铁路物流港一体化
运营。共建成眉高新技术产业带，围绕建设内陆开放门户和打造国家级高新技术产
业基地，发挥四川天府新区引领作用，加强电子信息、先进材料、智能制造等领域
产业协作，持续拓展金融、商贸、科教、医疗、文化等领域合作。沿天府大道南延
线集聚发展高新技术产业。协同眉山东部片区，共建成眉高新技术协作产业园区，
打造现代服务业先行示范区，形成现代服务业与先进制造业协作共进的局面。共建
成资临空经济产业带，立足推动成渝地区双城经济圈“双核”相向发展，打造成渝
发展主轴新兴增长极。共建成都天府国际机场临空经济区“一区两片”为纽带，依
托成都空港新城、简州、天府奥体公园、未来医学城、未来科技城、成都空天产业
功能区、简阳临空经济产业园及电商物流产业功能区、资阳临空经济区、资阳高新
区等载体，深化轨道交通、医药健康等领域产业协作，打造成都天府国际机场临空
经济协同区。推动建设龙泉山东侧现代产业发展带，大力推进成都东进，以航空经
济为核心，推动先进制造业和生产性服务业东移，强化产业链、供应链、创新链、
价值链协作，探索在区域内共同创建承接国际和东部产业转移示范区。
本项目坐落于规划中的南拓区域，区域将坚持“创新赋能、生态表达”，聚焦
增强科技网络中的原始创新策源功能，充分发挥四川天府新区内陆开放门户和成都
高新区自主创新示范区引领作用，突出生态价值转化示范和生产、生活、生态空间
融合可持续发展样板打造，联动双流、新津、邛崃形成协同发展新格局。围绕打造
高质量发展示范区和公园城市先行区，加快构建以成都新经济活力区为新经济发展
动力源，以成都科学城、天府国际生物城为创新核心引擎，以数字经济带、开放经
127
济带、总部经济带、绿色经济带为创新功能拓展区和创新技术转化区的“一源双核
四带”生产力布局，加快建设全市综合性副中心，塑造疏密有致、智慧高效的创新
之城。本次入池产业园运营成熟，将在吸引龙头企业以及招引产业链配套企业上具
有一定优势。同时，园区内各功能业态较为完善，有助于引导软件产业聚集，形成
完善的产业生态。
图：成都市产业布局结构图
资料来源：成都市人民政府
5、影响行业发展的有利因素和不利因素
（1）有利因素
1）丰富的劳动力资源
我国的产业园区依靠我国丰富的劳动力资源、广阔的市场腹地等优势因素，在
做好集约化资源利用、优化各类资源配置的前提下，能够承接世界产业转移，实现
生产的全球化，进而较快地与世界生产体系融为一体，成为“世界工厂”的不可或
缺的重要组成部分，从而促进我国产业园区行业的飞速发展。
2）较高的人口素质与受教育程度
我国有着较高的人口素质与受教育程度，充分利用这一点可以更多地吸引跨国
公司研发机构，成为全球科技研发中心体系的重要组成部分。我国的产业园区经过
几十年的发展，已经成为跨国公司在中国最主要的集聚地，有条件在原来的生产基
128
地基础上开设新的研发机构，或吸引更多新的跨国公司进区设立研发中心，使之成
为跨国公司在中国的研发中心密集区。
3）服务贸易的全球化
产业园区有机会更多地吸引跨国服务业企业，扩充其区域经济功能。现代服务
业，特别是与生产活动紧密关联的生产服务业，如物流、进出口采购服务、产品检
验服务、工程咨询、设备租赁、标准认证以及金融、保险、会计等服务业，必然伴
随着生产的全球化而趋向服务网络的全球化。产业园区最有条件成为吸引跨国生产、
服务外包业务投资的区域，其经济功能也由过去单纯的工业转向包括生产、研发、
服务等在内的更加综合的经济功能。
4）引进先进技术人才和制度
经济全球化加速了产业园区利用外资的进程，而伴随着外资的大规模进入，与
之相伴的是各类人才和先进管理制度的进入，使产业园区成为人才的聚集地、技术
和管理创新的试验地、中外文化的汇集地。
5）对外开放环境的进一步优化
近几十年来，我国对外贸易环境总体上稳中向好，我国加入WTO 后，对外开
放水平进一步提高，逐步与国际接轨。而我国加入东盟自由贸易区，与港澳签署
CEPA，为产业园区走向世界开辟了新的途径，亦为产业园区在更宽广的领域直接
参与国际市场竞争创造了更宽松的政策和法律环境。
（2）不利因素
1）各地区经济竞争加剧
经济全球化加剧了各国对吸引外国投资的竞争，要求产业园区具备与国际标准
相吻合的投资环境，从依靠特殊优惠政策和低廉土地、劳动力吸引投资向依靠良好
综合投资环境吸引投资转变。
2）易受国际金融环境波动的影响
产业园区在统筹对外开放与国内市场之间的平衡上面临更大挑战，要求开发区
必须强化经济的内生性，强化外商直接投资对当地经济的根植性和附着力。
3）同质化竞争压力与日俱增
产业园区必须打造有自身特色的核心竞争力，从提高产业集聚度、增强高新技
术的自主创新能力等方面构筑差异化竞争优势，以应对与日俱增的同质化竞争压力。
6、产业园区行业的主要特征
129
自1979 年至今，中国产业园区实现了“1.0”到“4.0”的变革，从一开始的第
一代以纯“租售模式”为主的产业园区发展到如今的第四代以“投资孵化服务”为
主的复合型产业园区。
第四代产业园区发展更注重园区的生态产业体系的构建，致力打造汇聚住宅区、
商业街、办公楼、休闲区、娱乐于一体的，园区与企业共同成长的，具有活力、多
元化的创新生态综合体。
（1）定位“四新化”
第四代产业园区通常以“新技术”、“新产业”、“新业态”、“新模式”为
主要产业范围，相对于传统产业，“四新经济”对产业发展环境的要求更高，不仅
需要硬环境，更需要人才、资本、服务等软性要素的匹配。
（2）链接平台化
第四代产业园区的产业主体具有多样性和强关联性两大特征：
1）多样性
在产业链整体企业配套的基本需求之外，还需要更多生产性服务企业和政府相
关的配合和配套进行产业生态的整体完善。产业主体的多样性满足了高科技企业对
要素的多样性需求，是园区生态网络得以形成的基础。
2）强关联性
园区内各个生态系统的部分均能够实现除产业链上下游以外的企业业务往来，
同时通过物联网和大数据等方式进行数据共享与运营，实现互联平台的建设，有效
降低企业成本，提升园区整体效益。
（3）空间交流化
第四代产业园区通常具备去边界化和空间生活化的规划设置：
1）去边界化指园区在设计时对园区内部各个区域的边界做了相应的柔和化处
理，使各个区域融为一体，便于内部各个区域相互之间的交流。
2）空间内容生活化指通过设置茶桌、座椅、露天咖啡馆等生活化设施，给交
流带来舒适感和放松感，提高交流效率。
（4）商住平衡化
由于第四代产业园区主要以高技术、高附加值产业为主，其对环境要求也较高，
这就必然导致了产业园区的主体是高级白领，而高级白领对于生活品质和配套设施
的要求也较高，所以提升产业园区的居住体验感、幸福感，追求商住平衡成为促进
130
产业园区高质量发展的必然要求。
第四代产业园区在规划设计上充分考虑了商住平衡的问题，通过生活配套的打
造，建设完善商业街、住宅、医院、学校、广场、运动场及综合体等能够满足人们
的居住安全、休闲娱乐、文化教育、社交等多方面需求的建筑载体，实现真正意义
上的产城融合发展。
（5）服务生态化
第四代园区的服务体系通过初级服务、基本服务、生产性服务和生态化服务四
个层次的园区服务体系，切实满足产业生态的需求。在构建服务体系时，通过构建
不同类别的服务平台，结合产业发展需求，打造技术、金融、人才、孵化和综合服
务五大平台，为企业提供包括交流培训、人力资源、中介代理、信息与宣传、政策
支持等全方位的生态化产业服务。
7、产业园区运营模式分析
我国产业园区主要可分为以下几种运营模式：
（1）政府运营模式
政府运营模式是指产业园区通常是由政府投资开发，园区为入驻公司提供税务
代理、行政事务代理的服务，同时政府部门也给予企业一些优惠政策的运营模式。
政府运营模式适用于一些规模小，管理简单的园区，但对于大型的园区，政府运营
模式可能无法保证园区的长期运营。
（2）投资运营模式
投资运营模式是政府通过投资建设园区，以房租、固定资产等作为合作资产，
孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现
资产增值并收回投资的运营模式。
运营商利用自身在产业集群方面的优势，挖掘优质企业进行资本注入，收取投
资收益；开展创业企业的投资孵化，引导资本参与，加速企业成长；挖掘园区内部
客户的潜在需求，以增值服务对园区价值进行二次开发；形成母基金、产业子基金
及项目直投的多层次产业投资业务布局。投资运营模式更侧重于孵化中小企业，其
成功的关键在于寻找有潜力的中小企业，这种运营模式在中短期能够获得的回报很
少，但对于一个地区的长久发展会起到至关重要的作用。
（3）服务运营模式
服务运营模式是指园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服
131
务，为企业提供更佳的生存发展环境来帮助企业的发展。这种运营模式强化了园区
与企业的合作，拓宽了园区的收入渠道。
服务运营模式的园区，除依靠出售、出租工业厂房、研发办公楼等基础设施实
现盈利外，还通过招商引资获取其他收入。利用公共服务平台为入驻企业提供日常
服务，获取相应的服务收益。
园区作为一个大的社群，企业是社群的组成成员，在满足企业对园区的基础服
务、物业服务等需求之余，基于企业特点以及产业类型，为企业提供定制的信息化
增值服务，例如人力资源、科技创新、金融服务、咨询服务等，建立园区资源共享、
互联互通服务体系的产业生态圈，从而实现园区可持续发展。
目前，入驻企业对园区内土地、政策的需求逐渐下降，对园区服务软环境提出
了更高的要求。面对形形色色的园区服务需求，园区应充分整合各类的服务需求，
为园区企业提供方便、全面、高效的相关运营服务，提高资源效率，加强企业信息
共享，达到服务需求者、供给者、园区开发商三者共赢的结果。
（4）产业运营模式
产业运营模式是指在园区设立伊始，其目的就是为了发挥产业集聚效应，搭建
一条完整的产业链，实现产业集群，提高本地区相应产业的竞争力。此类园区开发
一般具有规模范围广、时间周期长、资源整合要求高等特点，此类项目前期投资大，
资金回笼较慢，一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。
这类产业园承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用。园区在投资初期
会进行招商引资，并对有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资一个全资公司在
园区内运营重要的产业项目，通过分享企业成长红利获得资本增值。产业运营模式
的园区往往要同时具备行政职能、服务职能和企业投资运营职能，对园区的管理能
力和运营能力要求较高，但建成后将在区域范围内形成压倒性的产业优势。
8、行业竞争情况
产业园区的发展越来越快。品牌房企、实体巨头、创投机构、轻资产园区运营
商等均加快入局，整个行业呈现出“群雄逐鹿”的局面。近几年，产业园区与智能
经济、平台经济、共享经济等新技术、新模式的结合也在加速，新基建、互联网、
生物医药、新能源等新经济形态正依托园区蓬勃发展，一批新的经济增长点、增长
极、增长带正在加快形成。
自2012 年以来，中国产业园区数量不断增加，传统产业产能过剩的不平衡态势
132
加剧。产业园区的发展已从“增量开发”时代走向“存量运营”时代，从“规模经
济”进入到“创新经济生态”阶段。产业园区不再是粗放的“地产模式”，需要专
业团队，专业设计和专业运营，构建产业园区独特竞争力。
（三）基础设施项目合规情况
1、基础设施项目权属和资产范围
（1）资产范围
1）天府软件园一期项目
①入池范围
天府软件园一期项目由天府软件园A 区和天府软件园B 区组成，其中A 区共有
4 栋建筑入池（其中2 栋整栋入池，2 栋部分入池）；B 区共有6 栋建筑入池（其中
3 栋整栋入池，3 栋部分入池）。具体而言：
天府软件园一期项目包括天府软件园A 区的A5（不含已销售的1 层01002 号及
2 层02002 号房屋）、A6（不含已销售的1 层及5 至8 层全部房屋）、A7、A8 号楼
房屋（不含配套设施、设备用房）及其所占用范围内的国有建设用地使用权，天府
软件园B 区的B2（不含已销售的1 层01001 号及5 层全部房屋）、B3（不含已销售
的-1 层P1003 号、1 层及3 层全部房屋）、B4、B6（不含已销售的7 层、8 层全部房
屋）、B7、B8 号楼房屋（不含配套设施、设备用房）及其所占用范围内的国有建
设用地使用权，以及在前述国有建设用地使用权下合法投资建设形成的地下车库。
除办公、库房、车库以外的自行车库、开关站等房屋配套设施、设备用房首次
登记时产权登记在高投置业名下，根据最新不动产登记政策，天府软件园一期过户
至项目公司高投合顺名下进行不动产变更登记时，新办理的不动产权证书中不再登
记房屋配套设施、设备用房面积，前述房屋配套设施、设备用房按照最新的不动产
登记政策属于全体业主共有。
为免疑义，该等房屋配套设施、设备用房不属于入池资产范围。该部分资产未
来若涉及相关运营成本费用，将由全体业主根据对应权责情况进行分摊（或根据物
业公司的责任范围由其承担）。该部分资产未来的运营管理不属于基金管理人的责
任，为确保基金持有人利益不因该等资产的运营管理而受损，发起人将采取多种方
式维持其稳定运营，基金管理人将对此进行监督。
原始权益人高投置业已针对上述情况出具承诺函，承诺“天府软件园一期项目
配套设施及设备用房等未来将登记为全体业主共有的资产不属于本次发行基础设施
133
基金的入池资产范围，本公司将采取有效措施积极对该等资产进行管理（包括但不
限于日常维护、维修维保、更新改造等），确保不影响天府软件园一期项目的稳定
运营。若后续因该等资产管理问题导致基础设施基金或高投合顺承担超出其作为业
主角色责任范围的任何责任或损失，本公司将向基础设施基金或高投合顺承担相应
赔偿责任。”
②非整栋入池情况
天府软件园一期项目部分楼栋非整栋入池，系因为该等楼栋存在散售情况（即
部分楼层或部分房间单独出售）。上述已出售房屋合计面积为22,519.46 平方米，占
总面积（即入池面积+出售面积）的比例为14.76%，总体占比可控。
表：天府软件园一期入池资产及对外出售情况
楼栋 入池情况 未入池部分 入池面积（m2） 出售面积（m2）
A5 部分入池 1 层01002 号、2 层02002 号房屋 11,855.23 3,042.08
A6 部分入池 1 层、5-8 层全部房屋 9,320.43 6,082.38
A7 整栋入池 - 10,591.65 -
A8 整栋入池 - 10,622.18 -
B2 部分入池 1 层01001 号、5 层全部房屋 16,200.69 2,402.45
B3 部分入池 -1 层P1003 号、1 层及3 层全部房屋 11,217.09 7,532.85
B4 整栋入池 - 18,893.84 -
B6 部分入池 7 层、8 层全部房屋 11,485.07 3,459.70
B7 整栋入池 - 14,762.29 -
B8 整栋入池 - 15,051.36 -
合计 129,999.83 22,519.46
入池部分所在楼栋均已取得独立的不动产权证书，与散售部分在权属证照方面
实现明确分割。原始权益人与散售业主签署的《商品房买卖合同》中约定，“买受
人在使用期间有权与其他权利人共同享用该商品房有关联的公共部位和设施”。实
际运行中，入池楼宇公共空间及设施设备亦未与所在楼栋散售业主隔离。因此，该
等公共空间及设施设备可对所有业主开放。
针对上述散售情形的风险缓释措施如下：
根据《民法典》第二百七十八条，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有
部分的用途或者利用共有部分从事经营活动由业主共同决定，且应当由专有部分面
积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参
与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意
（使用建筑物及其附属设施的维修资金等《民法典》规定的其他业主共同决定事项，
仅需经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意）。
134
根据《成都市住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅建筑区划外，拥有两个
以上所有权人的商业类非住宅，应当参照该办法建立专项维修资金。《成都市住宅
专项维修资金管理办法》第二十五条规定，专项维修资金应当专项用于建筑区划内
住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用；专
项维修资金使用需经分摊列支范围内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的
业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意，并向业主公示。
为保障运营管理决定权，减少资产散售对项目后续稳定运营的潜在负面影响，
原始权益人及项目公司已协调入池资产所在楼宇散售业主出具一致行动同意函，同
意在基础设施REITs 存续期内，就天府软件园一期物业管理、共有部位/公用设施维
修维护或提标改造等与天府软件园一期运营维护相关事宜，与项目公司保持一致行
动。
截至本财务顾问报告出具之日，项目公司高投合顺已分别取得天府软件园一期
入池资产范围内各楼栋专有部分面积四分之三以上的业主、人数四分之三以上的业
主（含高投合顺自身）的一致行动同意函，达到《民法典》规定的“双四分之三”
比例要求。天府软件园一期入池资产范围内各楼栋共有部分/公有设施维修或提标改
造时，前述一致行动同意函有利于高投合顺在进行法律规定的业主决策程序后取得
决定权。
2）盈创动力大厦项目
①入池范围
盈创动力大厦位于成都高新区锦城大道539 号，资产包括大厦内部的大部分房
屋（不含1 单元103-109 号、202 号、203 号房屋及配套设施、设备用房）及其所占
用范围内的国有建设用地使用权，以及在前述国有建设用地使用权下合法投资建设
形成的地下车库。
与天府软件园一期不同的是，由于盈创动力大厦办理不动产权证书时已适用最
新政策，相关配套设施、设备用房未登记于不动产权证书中，属于全体业主共有，
该部分资产不属于入池资产范围。该部分资产未来若涉及相关运营成本费用，将由
全体业主根据对应权责情况进行分摊（或根据物业公司的责任范围由其承担）。该
部分资产未来的运营管理不属于基金管理人的责任，为确保基金持有人利益不因该
等资产的运营管理而受损，发起人将采取多种方式维持其稳定运营，基金管理人将
对此进行监督。
135
原始权益人高投集团已针对上述情况出具承诺函，承诺“基础设施项目配套设
施及设备用房等已登记或未来将登记为全体业主共有的资产不属于本次发行基础设
施基金的入池资产范围，本公司将采取有效措施积极对该等资产进行管理（包括但
不限于日常维护、维修维保、更新改造等），确保不影响基础设施项目的稳定运营。
若后续因该等资产管理问题导致基础设施基金或盈创融顺、高投合顺承担超出其作
为业主角色责任范围的任何责任或损失，本公司将向基础设施基金或盈创融顺、高
投合顺承担相应赔偿责任。”
②未入池房间情况
盈创动力大厦1 单元103-109 号未入池，主要系其目前供高投集团自身作为档
案馆免费使用；1 单元202 号及203 号未入池，主要系其存在免费出租至中国人民银
行成都分行营业管理部用作征信服务大厅的情况。考虑到上述房间目前存在非市场
化运营的情形，且基金发行后进行清退亦存在不确定性，故未纳入底层资产范围，
未来仍由高投集团继续自持。
上述未入池房间建筑面积共计3,292.58 平方米，面积占比（入池面积+非入池面
积）仅有6.21%，总体占比较小，影响较低。盈创动力大厦入池部分均已取得独立
不动产权证书，与未入池房间在权属证照方面实现明确分割。
针对盈创动力大厦单栋楼部分资产入池的情况，基金设置了以下风险缓释措施：
盈创动力大厦未入池部分仅有发起人高投集团一家业主，高投集团已出具一致
行动同意函，同意在基础设施REITs 存续期内，就盈创动力大厦物业管理、共有部
位/公用设施维修维护或提标改造等与盈创动力大厦运营维护相关事宜，与项目公司
保持一致行动，从而保障基金存续期间项目的稳定运营。
（2）资产权属
1）天府软件园一期项目
截至本财务顾问报告出具之日，天府软件园一期已完成产权过户手续，已变更
为项目公司高投合顺所有。具体情况如下：
①土地出让
天府软件园一期系由高投置业作为土地受让主体于2005 年12 月20 日与原成都
市国土资源局高新分局签署《国有土地使用权出让合同》（5101 高新（2005）出让
合同第18 号），以协议出让方式取得国有建设用地使用权。
根据成都市人民政府于2007 年1 月15 日向高投置业核发的《国有土地使用权
136
证》（成高国用（2007）第2001 号）以及于2007 年6 月22 日向高投置业核发的
《国有土地使用权证》（成高国用（2007）第2788 号），天府软件园一期土地使用
权的权属登记等信息见以下表格所列：
表：天府软件园一期项目土地使用权登记信息
国有
土地/
集体
土地
产权证
书编号
权利人
名称
坐落
位置 宗地号 土地
用途
土地面
积（平
方米）
使用
年限
土地取
得方式
土地出让
（转让）方
国有土
地
成高国
用
（2007
）第
2788 号
成都高
新置业
有限公
司
成都高
新区天
府大道
中段
765 号
06-
（03）
-019
工业 82,162.
35
50 年，从
2005 年12
月20 日至
2055 年12
月20 日止
协议出
让
原成都市国
土资源局高
新分局
国有土
地
成高国
用
（2007
）第
2001 号
成都高
新置业
有限公
司
成都高
新区天
府大道
中段
801 号
06-
（03）
-020
工业 85,102.
62
50 年，从
2005 年12
月20 日至
2055 年12
月20 日止
协议出
让
原成都市国
土资源局高
新分局
②资产划转
截至本财务顾问报告出具之日，高投合顺已就天府软件园一期项下的相关房屋
取得房屋所有权。根据高投合顺提供的相关《不动产权证书》及《成都市不动产登
记信息查询结果》，前述相关房屋及土地的信息如下：
表：天府软件园一期项目房屋所有权登记信息
序
号
资产名
称 产权证书编号
权利
人名
称
坐落位置
共用宗地
面积（平
方米）
建筑面积
（平方
米）1
宗地
用途
房屋
用途
土地使用
权年限
1 A区5号
楼地上2
川（2024）成
都市不动产权
第0271882号
高投
合顺
成都高新区世
纪城路1129号
5栋1-8层
82,162.35 11,855.23 工业用
地
办
公、
库房
2055年12
月20日止
2 A区6号
楼地上3
川（2024）成
都市不动产权
第0272196号
高投
合顺
成都高新区世
纪城路1129号
6栋1单元2-4
层
82,162.35 4,507.84 工业用
地 办公 2055年12
月20日止
3 A区7号
楼地上
川（2024）成
都市不动产权
第02722206号
高投
合顺
成都高新区世
纪城路1129号
7栋1单元1-8
层
82,162.35 10,591.65 工业用
地 办公 2055年12
月20日止
4 A区6号
楼地下
川（2024）成
都市不动产权
第0271819号
高投
合顺
成都高新区世
纪城路1129号
6栋1单元-1层
1号
82,162.35 4,812.59
工业用
地（地
下车
库）
车库 2055年12
月20日止
1 本表中相关房屋的建筑面积摘录自高投合顺提供的《不动产权证书》及成都市不动产登记中心于2024 年9 月
25 日出具的《成都市不动产登记信息查询结果》。
2 不含已销售的1 层01002 号及2 层02002 号房屋。
3 不含已销售的1 层及5 至8 层全部房屋。
137
序
号
资产名
称 产权证书编号
权利
人名
称
坐落位置
共用宗地
面积（平
方米）
建筑面积
（平方
米）1
宗地
用途
房屋
用途
土地使用
权年限
5 A区8号
楼地上
川（2024）成
都市不动产权
第0272171号
高投
合顺
成都高新区世
纪城路1129号
8栋1单元1-8
层
82,162.35 10,622.18 工业用
地 办公 2055年12
月20日止
6 B区2号
楼地上4
川（2024）成
都市不动产权
第0271455号
高投
合顺
成都高新区天
华一路99号2
栋1单元1-4层
85,102.62 11,976.28 工业用
地 办公 2055年12
月20日止
7 B区2号
楼地下
川（2024）成
都市不动产权
第0272178号
高投
合顺
成都高新区天
华一路99号2
栋1单元-1层
101号
85,102.62 4,224.41
工业用
地（地
下车
库）
车库 2055年12
月20日止
8 B区3号
楼地上5
川（2024）成
都市不动产权
第0272214号
高投
合顺
成都高新区天
华一路99号3
栋1单元2层、
4-5层
85,102.62 8,588.54 工业用
地 办公 2055年12
月20日止
9 B区3号
楼地下
川（2024）成
都市不动产权
第0272184号
高投
合顺
成都高新区天
华一路99号3
栋-1层
85,102.62 2,628.55
工业用
地（地
下车
库）
车库 2055年12
月20日止
10 B区4号
楼地上
川（2024）成
都市不动产权
第0272209号
高投
合顺
成都高新区天
华一路99号4
栋1单元1-5层
85,102.62 14,638.15 工业用
地 办公 2055年12
月20日止
11 B区4号
楼地下
川（2024）成
都市不动产权
第0272157号
高投
合顺
成都高新区天
华一路99号4
栋1单元-1层1
号
85,102.62 4,255.69
工业用
地（地
下车
库）
车库 2055年12
月20日止
12 B区6号
楼地上6
川（2024）成
都市不动产权
第0272161号
高投
合顺
成都高新区天
华一路99号6
栋1单元1-6层
85,102.62 9,564.36 工业用
地 办公 2055年12
月20日止
13 B区6号
楼地下
川（2024）成
都市不动产权
第0272166号
高投
合顺
成都高新区天
华一路99号6
栋1单元-1层1
号
85,102.62 1,920.71
工业用
地（地
下车
库）
车库 2055年12
月20日止
14 B区7号
楼地上
川（2024）成
都市不动产权
第0272220号
高投
合顺
成都高新区天
华一路99号7
栋1单元1-8层
85,102.62 13,051.28 工业用
地 办公 2055年12
月20日止
15 B区7号
楼地下
川（2024）成
都市不动产权
第0272168号
高投
合顺
成都高新区天
华一路99号7
栋1单元-1层1
号
85,102.62 1,711.01
工业用
地（地
下车
库）
车库 2055年12
月20日止
16 B区8号
楼地上
川（2024）成
都市不动产权
第0272217号
高投
合顺
成都高新区天
华一路99号8
栋1单元1-8层
85,102.62 13,018.80 工业用
地 办公 2055年12
月20日止
17 B区8号
楼地下
川（2024）成
都市不动产权
高投
合顺
成都高新区天
华一路99号8 85,102.62 2,032.56 工业用
地（地
车库 2055年12
月20日止
4 不含已销售的1 层01001 号及5 层全部房屋。
5 不含已销售的-1 层P1003 号、1 层及3 层全部房屋。
6 不含已销售的7 层、8 层全部房屋。
138
序
号
资产名
称 产权证书编号
权利
人名
称
坐落位置
共用宗地
面积（平
方米）
建筑面积
（平方
米）1
宗地
用途
房屋
用途
土地使用
权年限
第0272154号 栋1单元-1层1
号
下车
库）
如前所述，根据天府软件园一期项目房屋所有权证，天府软件园一期首次登记
时，自行车库、开关站等房屋配套设施、设备用房（合计面积1,893.42 平方米）首
次登记时产权登记在高投置业名下，根据最新不动产登记政策，天府软件园一期过
户至高投合顺名下进行不动产变更登记时，新办理的不动产权证书中不再登记房屋
配套设施、设备用房面积，前述房屋配套设施、设备用房按照最新的不动产登记政
策属于全体业主共有。为免疑义，该等资产不属于入池资产范围。
2）盈创动力大厦项目
截至本财务顾问报告出具之日，盈创动力大厦已完成产权过户手续，已变更为
项目公司盈创融顺所有。具体情况如下：
①土地出让
盈创动力大厦系由高投集团作为土地受让主体于2005 年2 月28 日与原成都市
国土资源局高新分局分别签署了编号为“5101 高新（2005）出让合同第03 号”及
“5101 高新（2005）出让合同第05 号”《国有土地使用权出让合同》，以协议出
让方式取得国有建设用地使用权。
根据成都市人民政府于2012 年1 月10 日向高投集团核发的《国有土地使用权
证》（成高国用（2012）第179 号），盈创动力大厦土地使用权的权属登记等信息
见以下表格所列：
表：盈创动力大厦项目土地使用权登记信息
国有土
地/集体
土地
产权证书
编号
权利人
名称
坐落
位置
宗
地
号
土地
用途
土地面积
（平方
米）
使用
年限
土地
取得
方式
土地出让
（转让）
方
国有土
地
成高国用
（2012）
第179 号
成都高
新投资
集团有
限公司
成都高
新区科
技孵化
园内
GX
4-5-
139
工业 35,633.80
50 年，从
2005 年2
月28 日至
2055 年2
月28 日止
协议
出让
原成都市
国土资源
局高新分
局
②资产划转
截至本财务顾问报告出具之日，盈创融顺已就盈创动力大厦相关房屋取得房屋
所有权。根据盈创融顺提供的《不动产权证书》及《成都市不动产登记信息查询结
果》，前述相关房屋的信息如下：
139
表：盈创动力大厦项目房屋所有权登记信息
序
号
资产
名称 产权证书编号 权利人
名称 坐落位置 共用宗地面积
（平方米）
建筑面积
（平方米） 宗地用途 房屋
用途
1
盈创动
力大厦
地上
川（2024）成
都市不动产权
第0272481 号
盈创融
顺
成都高新区锦城
大道539 号1 栋
1 单元1-16 层
35,633.80 35,030.26 工业用地 办公
2
盈创动
力大厦
地下
川（2024）成
都市不动产权
第0272492 号
盈创融
顺
成都高新区锦城
大道539 号1 栋-
1 楼、-2 楼
35,633.80 14,737.94
工业用地
（地下车
库）
车位
合计 49,768.20
根据盈创动力大厦划转至盈创融顺名下前高投集团提供的《成都市不动产登记
信息查询结果》7，位于盈创动力大厦地上及地下的总面积为1,619.79 平方米的消防
通道、非机动车库、戊类库房、工具间系高投集团根据规划合法投资建设的盈创动
力大厦配套用房。如前所述，根据不动产登记政策，盈创动力大厦划转至盈创融顺
名下前，高投集团办理的房屋产权证书中未登记房屋配套设施、设备用房面积，属
于全体业主共有。因此，盈创融顺通过资产划转现持有的盈创动力大厦房屋产权证
书记载面积中不包含该等1,619.79 平方米的房屋面积。该等消防通道、非机动车库、
戊类库房、工具间不纳入盈创动力大厦的入池资产范围。
2、基础设施项目固定资产投资管理相关手续
（1）天府软件园一期项目
1）立项审批程序
①立项批复、项目建议书及可行性研究报告批复
根据《国务院办公厅关于加强基础设施工程质量管理的通知》（国办发〔1999〕
16 号）、原国家发展计划委员会《关于重申严格执行基本建设程序和审批规定的通
知》（计投资[1999]693 号）的相关规定，天府软件园一期在项目立项时适用审批制，
应取得项目建议书、可行性研究报告、初步设计批复。
原成都高新区经贸发展局于2003 年4 月17 日向高投置业出具了编号为“成高
经发[2003]75 号”的《关于天府科技园工程建设的立项批复》，同意“天府科技园”
项目建设立项。
除上述批复文件外，高投置业未能提供关于天府软件园一期的项目建议书批复
及可行性研究报告批复文件。就此问题，高投置业向成都高新区发展改革局申请补
办了天府软件园一期的项目建议书批复及可行性研究报告批复。成都高新区发展改
7 高投集团于2023 年7 月11 日在成都市不动产登记中心查询不动产登记信息并取得成都市不动产登记中心于
2023 年7 月11 日出具的《成都市不动产登记信息查询结果》。
140
革局于2023 年5 月17 日出具《关于天府软件园一期项目项目建议书的批复》，批
复同意“天府科技园”项目名称变更为“天府软件园一期”，高投置业作为项目业
主建设天府软件园一期项目；成都高新区发展改革局于2023 年5 月17 日出具《关
于天府软件园一期项目可行性研究报告的批复》，批复同意高投置业作为项目业主
按照可行性研究报告的建设规模、建设投资内容建设天府软件园一期项目。
②初步设计批复
高投置业未能提供天府软件园一期的初步设计批复。就此问题，根据成都高新
区公园城市建设局出具的《关于软件园一期项目初步设计文件的批复（补）》，成
都高新区公园城市建设局于2023 年5 月6 日组织相关专家和部门对高投置业提交的
天府软件园一期初步设计文件资料进行了审查，并出具批复意见如下：符合事实情
况，原则通过该初步设计审查。
高投置业已就天府软件园一期的立项按照当时适用的相关规定合法取得了原成
都高新区经贸发展局出具的立项批复以及成都高新区发展改革局补办的关于项目建
议书、可行性研究报告的批复，并取得了成都高新区公园城市建设局补办的项目初
步设计批复。
2）项目规划审批程序
①建设项目选址意见
原成都市规划管理局高新分局于2004 年5 月19 日向高投置业出具了编号为“成
规高建定[2004]016 号”的《建设项目选址意见书》，同意公司在高新区大源组团红
线范围内选址建设，修建“天府科技园”项目。
根据成都高新区公园城市建设局2023 年6 月16 日出具的《关于天府软件园一
期及盈创动力大厦名称变更或项目变化相关事宜的确认函》：“天府科技园”“天
府科技园A 区商务楼、天府科技园B 区商务楼”“天府科技园A 地块、天府科技园
B 地块”“软件园A 区、B 区（天府软件园一期）”均为位于成都高新区天府大道
中段765 号和801 号的天府软件园A 区和B 区，合称“天府软件园一期”。相关文
件中记载的项目名称不完全相同，但均为同一个项目。
②建设用地规划许可
原成都市规划管理局高新分局于2004 年3 月26 日向高投置业核发了编号为“成
高用地（2004）016 号”的《建设用地规划许可证》，具体情况如下：
用地单位 成都高投置业有限公司
用地项目名称 天府科技园
141
用地位置 高新区大源组团
用地面积 265,075.11 平方米（其中代征地97,810.14 平方米）
根据以上《建设用地规划许可证》核发时适用的《四川省<城市规划法>实施办
法》的相关规定，建设用地规划许可证办理后一年内未按规定办理用地手续的，建
设用地规划许可证自行失效。根据以上《建设用地规划许可证》记载内容，原成都
市规划管理局高新分局已同意该《建设用地规划许可证》延期至2006 年6 月30 日。
③建设工程规划许可
A.A 区
原成都市规划管理局高新分局于2004 年3 月26 日向高投置业核发了编号为“成
规高（2004）014 号”的《建设工程规划许可证》，具体情况如下：
建设单位 成都高投置业有限公司
建设项目名称 天府科技园A 区商务楼
建设位置 高新区大源组团
建设规模 9 幢，总面积74,911 平方米
B.B 区
原成都市规划管理局高新分局于2004 年3 月26 日向高投置业核发了编号为“成
规高（2004）015 号”的《建设工程规划许可证》，具体情况如下：
建设单位 成都高投置业有限公司
建设项目名称 天府科技园B 区商务楼
建设位置 高新区大源组团
建设规模 8 幢，总面积101,100 平方米
3）项目用地审批程序
①用地预审意见及建设用地批准书
高投置业未能提供天府软件园项目的用地预审意见及建设用地批准书，就此问
题，成都高新区公园城市建设局于2023 年6 月15 日出具《关于天府软件园一期及
盈创动力大厦相关事宜的说明》，确认：天府软件园一期在其系统中无建设用地预
审意见书、建设用地批准书的办理记录。根据《自然资源部关于以“多规合一”为
基础推进规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》（自然资规〔2019〕2
号），自2019 年9 月17 日起，将建设用地规划许可证、建设用地批准书合并，自
然资源主管部门统一核发新的建设用地规划许可证，不再单独核发建设用地批准书。
根据《自然资源部关于进一步做好用地用海要素保障的通知》（自然资发〔2023〕
89 号），国土空间规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内的建设项目用地，
不需申请办理用地预审，直接申请办理农用地转用和土地征收。因此，天府软件园
142
一期无需再办理建设用地预审意见书、建设用地批准书。此外，就天府软件园一期
的建设用地，高投置业已合法签署《国有土地使用权出让合同》（编号：5101 高新
（2005）出让合同第18 号），并已合法合规地取得了国有土地使用权证（编号：成
高国用（2007）第2788 号、成高国用（2007）第2001 号）。天府软件园一期在用
地审批方面不存在重大违法违规行为，亦不存在可能导致相关方遭受行政处罚或有
影响项目正常持续运营的情形。
②协议出让文件
原成都市国土资源局高新分局与高投置业于2005 年12 月20 日签署了合同编号
为“5101 高新（2005）出让合同第18 号”的《国有土地使用权出让合同》，将位
于高新区建设村一组，宗地总面积265,075.11平方米（其中出让土地面积167,264.97
平方米）的宗地出让给高投置业，土地用途为工业，出让年限为50 年。
③国有土地使用权证
如本财务顾问报告第三章之“二、基础设施项目情况”之“（三）基础设施项
目合规情况”之“1、基础设施项目权属和资产范围”所述，本项目基础设施资产
历史上已取得对应土地及房屋建筑物权属证书（资产划转后已变更为不动产权证）。
4）环评许可
高投置业未能提供天府软件园一期的环境影响评价相关手续文件，就此问题，
成都高新区生态环境和城市管理局于2023 年5 月11 日出具《关于天府软件园一期
项目环评手续相关事宜的说明》，确认：根据生态环境部《建设项目环境影响评价
分类管理名录（2021 年版）》规定，除涉及环境敏感区外的，房地产开发、办公用
房建设等房地产项目不再需要进行环境评价，根据建设项目特征和所在区域的环境
敏感程度，综合考虑建设项目可能对环境产生的影响，天府软件园一期无需办理建
设项目环境影响评价审批手续。天府软件园一期在建设和运营期间不存在因环境污
染或生态破坏而受到该局行政处罚的情形，亦不存在因此影响项目正常持续运营的
情形。
5）排污许可
2016 年11 月10 日，国务院办公厅印发《控制污染物排放许可制实施方案》
（国办发〔2016〕81 号），首次明确规定控制污染物排放许可制（即排污许可制），
并要求环境保护部门通过对企事业单位发放排污许可证并依证监管实施排污许可制。
天府软件园一期相关房屋最早于2003 年9 月开工，于2005 年9 月至2006 年7 月陆
143
续完成竣工验收。项目在投资建设阶段均不涉及办理排污许可事宜。根据236 号文，
“项目投资建设时无需办理但按现行规定应当办理的有关手续，应按当时规定把
握”。结合前述分析，天府软件园一期无需补办排污许可证。
6）项目施工许可
①A 区
原成都高新技术产业开发区规划建设局于2004 年4 月12 日向高投置业核发了
编号为“CGGJ（2004）-J033”的《建筑工程施工许可证》，具体情况如下：
建设单位 成都高投置业有限公司
工程名称 天府科技园A 地块1、5 号楼
建设地址 高新区大源组团
建设规模 26,699 平方米
合同开工日期 2003 年8 月18 日
合同竣工日期 2004 年5 月
原成都高新技术产业开发区规划建设局于2004 年4 月12 日向高投置业核发了
编号为“CGGJ（2004）-J032”的《建筑工程施工许可证》，具体情况如下：
建设单位 成都高投置业有限公司
工程名称 天府科技园A 地块6、7 号楼
建设地址 高新区大源组团
建设规模 22,206 平方米
合同开工日期 2003 年8 月18 日
合同竣工日期 2004 年5 月
原成都高新技术产业开发区规划建设局于2004 年4 月12 日向高投置业核发了
编号为“CGGJ（2004）-J031”的《建筑工程施工许可证》，具体情况如下：
建设单位 成都高投置业有限公司
工程名称 天府科技园A 地块4、8、9 号楼
建设地址 高新区大源组团
建设规模 34,489 平方米
合同开工日期 2003 年8 月18 日
合同竣工日期 2004 年5 月
②B 区
原成都高新技术产业开发区规划建设局于2004 年4 月12 日向高投置业核发了
编号为“CGGJ（2004）-J034”的《建筑工程施工许可证》，具体情况如下：
建设单位 成都高投置业有限公司
工程名称 天府科技园B 地块1、2 号楼
建设地址 高新区大源组团
建设规模 19,990 平方米
合同开工日期 2003 年8 月18 日
144
合同竣工日期 2004 年4 月
原成都高新技术产业开发区规划建设局于2004 年4 月12 日向高投置业核发了
编号为“CGGJ（2004）-J035”的《建筑工程施工许可证》，具体情况如下：
建设单位 成都高投置业有限公司
工程名称 天府科技园B 地块3、4 号楼
建设地址 高新区大源组团
建设规模 37,420 平方米
合同开工日期 2003 年8 月18 日
合同竣工日期 2004 年5 月
原成都高新技术产业开发区规划建设局于2004 年4 月12 日向高投置业核发了
编号为“CGGJ（2004）-J036”的《建筑工程施工许可证》，具体情况如下：
建设单位 成都高投置业有限公司
工程名称 天府科技园B 地块5、6 号楼
建设地址 高新区大源组团
建设规模 28,790 平方米
合同开工日期 2003 年8 月18 日
合同竣工日期 2004 年5 月
原成都高新技术产业开发区规划建设局于2004 年4 月12 日向高投置业核发了
编号为“CGGJ（2004）-J037”的《建筑工程施工许可证》，具体情况如下：
建设单位 成都高投置业有限公司
工程名称 天府科技园B 地块7、8 号楼
建设地址 高新区大源组团
建设规模 28,790 平方米
合同开工日期 2003 年8 月18 日
合同竣工日期 2004 年5 月
7）项目竣工验收程序
①综合验收
A.竣工验收报告
A 区：
高投置业、成都市海诚建设监理有限公司、中国冶金建设集团成都勘察研究总
院、中国建筑西南设计研究院、成都中海经倍特建设工程有限公司五方于2006 年7
月17 日完成了《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》的签署，
认为A 区5 号楼工程质量验收合格。
高投置业、四川利达建设工程公司（现为四川利达建设工程有限公司）、中国
冶金建设集团成都勘察研究总院、中国建筑西南设计研究院工程监理部、中国建筑
西南设计研究院五方于2006 年1 月4 日完成了《成都高新区建筑工程和市政基础设
145
施工程竣工验收报告（建设工程）》的签署，认为A 区6 号楼、7 号楼工程质量验
收合格。
高投置业、中国建筑西南设计研究院工程监理部、中国冶金建设集团成都勘察
研究总院、中国建筑西南设计研究院、成都市仁和建筑工程有限公司五方于2006 年
7 月17 日完成了《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》的签署，
认为A 区8 号楼工程质量验收合格。
B 区：
高投置业、重庆赛迪工程监理有限责任公司（现为重庆赛迪工程咨询有限公
司）、中国冶金建设集团成都勘察研究总院、中国建筑西南设计研究院、成都市第
三建筑工程公司（现为成都建工第三建筑工程有限公司）五方于2005 年9 月6 日完
成了《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》的签署，认为B 区
2 号楼工程质量验收合格。
高投置业、重庆赛迪工程监理有限责任公司、中国冶金建设集团成都勘察研究
总院、中国建筑西南设计研究院、中铁二局集团有限公司五方于2005 年9 月19 日
共同签署了《成都市建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告（建筑工程）》，
认为B 区3 号楼工程质量验收合格。
高投置业、重庆赛迪工程监理有限责任公司、中国冶金建设集团成都勘察研究
总院、中国建筑西南设计研究院、中铁二局集团有限公司五方于2005 年12 月16 日
共同签署了《成都市建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告（建筑工程）》，
认为B 区4 号楼工程质量验收合格。
高投置业、四川省精正建设咨询监理有限公司（现已注销，下同）、中国冶金
建设集团成都勘察研究总院、中国建筑西南设计研究院、成都海宏建筑工程有限公
司于2005 年9 月23 日共同签署了《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工
验收报告》，认为B 区6 号楼工程质量验收合格。
高投置业、四川省精正建设咨询监理有限公司、中国冶金建设集团成都勘察研
究总院、中国建筑西南设计研究院、成都市第四建筑工程公司（现为成都建工第四
建筑工程有限公司）于2005 年9 月23 日共同签署了《四川省房屋建筑工程和市政
基础设施工程竣工验收报告》，认为B 区7 号楼工程质量验收合格。
高投置业、四川省精正建设咨询监理有限公司、中国冶金建设集团成都勘察研
究总院、中国建筑西南设计研究院、成都市第四建筑工程公司于2005 年9 月23 日
146
共同签署了《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》，认为B 区
8 号楼工程质量验收合格。
B.竣工验收备案
A 区：
2007 年1 月30 日，原成都高新区规划建设局就A 区5 号楼出具《成都市建筑
工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（建筑工程）》，确认资料已齐备，建议
予以备案。
2007 年1 月30 日，原成都高新区规划建设局就A 区6、7 号楼出具《成都高新
区建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（建设工程）》，确认资料已齐备，
建议予以备案。
2007 年1 月30 日，原成都高新区规划建设局就A 区8 号楼出具《成都市高新
区建筑工程竣工验收备案表（建筑工程）》，确认资料已齐备，建议予以备案。
B 区：
2006 年5 月23 日，原成都高新区规划建设局就B 区2 号楼出具《成都市建筑工
程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，确认符合备案条件，同意予以备案。
2006 年5 月23 日，原成都高新区规划建设局就B 区3 号楼出具《成都市建筑工
程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，确认符合备案条件，同意予以备案。
2006 年5 月23 日，原成都高新区规划建设局就B 区4 号楼出具《成都市建筑工
程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，确认符合备案条件，同意予以备案。
2006 年5 月23 日，原成都高新区规划建设局就B 区6 号楼出具《成都市建筑工
程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，确认符合备案条件，同意予以备案。
2006 年5 月23 日，原成都高新区规划建设局就B 区7 号楼出具《四川省建设工
程竣工验收备案书》，确认符合备案条件，同意予以备案。
2006 年5 月23 日，原成都高新区规划建设局就B 区8 号楼出具《四川省建设工
程竣工验收备案书》，确认符合备案条件，同意予以备案。
②单项验收
天府软件园一期资产已取得的专项验收文件如下：
A.消防验收
A 区：
原成都高新技术产业开发区公安消防大队于2006 年6 月29 日向高投置业出具
147
了编号为“高新公消验[2006]第69 号”的《关于成都高新置业有限公司天府科技园
A 区1#、5#、6#、7#楼工程消防验收合格的意见》，认为该工程基本达到消防技术
规范的要求，同意其消防验收基本合格，在消防方面具备使用条件。
原成都高新技术产业开发区公安消防大队于2006 年4 月14 日向高投置业出具
了编号为“高新公消验[2006]第43 号”的《关于成都高新置业有限公司报送的关于
“天府软件园A 区4 号、8 号楼”工程验收的意见》，认为其消防设施设备运行正
常，基本符合设计要求，同意其办理相关手续。
B 区：
原成都高新技术产业开发区公安消防大队于2005 年10 月17 日向高投置业出具
了编号为“成公高消验[2005]第58 号”的《关于同意成都高新置业有限公司“天府
科技园B 地块”消防验收合格的意见》，认为该工程基本达到消防技术规范的要求，
在消防方面具备使用条件，同意交付使用。
B.环保验收
原成都高新区环境保护局于2005 年11 月18 日向高投置业出具了编号为“成高
环函[2005]69 号”的《关于对成都高新置业有限公司建设的“成都高新区天府科技
园”的验收意见》，认为该项目建设的环境保护审查、审批手续齐备，产生的污染
物经过处理后能够满足达标排放的要求，符合国家环境保护有关法律、法规的规定。
同意公司建设的“成都高新区天府科技园”验收合格。
C.规划验收
A 区：
原成都市规划管理局于2006 年10 月8 日向高投置业核发了编号为“高新规成
规验证字（2006）第081 号”的《建设工程规划验收合格证》，具体情况如下：
建设单位 成都高投置业有限公司
建设工程地址 天府大道中段765 号
建设工程名称 天府科技园A 区商务楼
建筑幢数、层数 1 幢（-1~4 层）；4 幢（-1~4 层）；5 幢（-1~8 层）；6 幢（-1~8 层）
建筑面积 51,269.15 平方米
原成都市规划管理局于2006 年10 月8 日向高投置业核发了编号为“高新规成
规验证字（2006）第082 号”的《建设工程规划验收合格证》，具体情况如下：
建设单位 成都高投置业有限公司
建设工程地址 天府大道中段765 号
建设工程名称 天府科技园A 区商务楼
148
建筑幢数、层数 7 幢（-1~8 层）；8 幢（-1~8 层）
建筑面积 22,059.96 平方米
B 区：
原成都市规划管理局于2006 年5 月10 日向高投置业核发了编号为“高新规成
规验证字（2006）第036 号”的《建设工程规划验收合格证》，具体情况如下：
建设单位 成都高投置业有限公司
建设工程地址 天府大道中段801 号
建设工程名称 天府科技园B 区商务楼
建筑幢数、层数 1 幢（1 层）；2 幢（-1~5 层）；3 幢（-1~5 层）；4 幢（-1~5 层）
建筑面积 58,090.29 平方米
原成都市规划管理局于2006 年5 月10 日向高投置业核发了编号为“高新规成
规验证字（2006）第037 号”的《建设工程规划验收合格证》，具体情况如下：
建设单位 成都高投置业有限公司
建设工程地址 天府大道中段801 号
建设工程名称 天府科技园B 区商务楼
建筑幢数、层数 5幢（-1~9层）；6幢（-1~9层）；7幢（-1~9层）；8幢（-1~9层）
建筑面积 59,832.77 平方米
8）节能审查
根据国务院于2006 年8 月6 日下发《国务院关于加强节能工作的决定》（简称
“《国务院节能工作通知》”），建立固定资产投资项目节能评估和审查制度，要
求有关部门和地方人民政府要对固定资产投资项目（含新建、改建、扩建项目）进
行节能评估和审查。根据成都高新区经贸发展局出具的编号为“成高经发[2003]75
号”的《关于天府科技园工程建设的立项批复》，成都高新区经贸发展局已于2003
年同意建设天府软件园一期，批准建设时间早于《国务院节能工作通知》发布日期，
根据当时适用的法律无需办理节能评估及审查。
9）部分建设手续取得顺序情况说明
①施工许可证取得日期早于土地使用权证
天府软件园一期建设施工时期适用的《中华人民共和国城市规划法》（1990 年
4 月1 日实施，于2008 年1 月1 日被《中华人民共和国城乡规划法（2007）》废止）
第三十一条规定：“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建
设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门
核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证……”第三
十二条规定：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和
149
其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规
划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证
件……”根据《中华人民共和国建筑法（1997）》（1998 年3 月1 日实施，分别于
2011 年、2019 年被修订）第八条的规定：“申请领取施工许可证，应当具备下列条
件：（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；（二）在城市规划区的建筑工程，
已经取得规划许可证……”。
天府软件园一期原始权益人高投置业于2004 年3 月26 日取得了《建设用地规
划许可证》以及《建设工程规划许可证》，于2004 年4 月12 日取得了《建筑工程
施工许可证》，于2005 年12 月20 日签署了《国有土地使用权出让合同》，并于
2007 年取得了《国有土地使用证》。
根据原成都市国有土地资源局高新分局于2004 年3 月24 日向原成都市房屋产
权监理处高新工作站出具的《关于“天府科技园”土地手续有关问题的说明函》，
“根据高新区党工委、管委会相关会议精神，‘天府科技园’用地采用协议方式出让。
目前我局正按党工委、管委会指示，积极办理相关土地手续。请贵站大力支持高新
区发展，特事特办，并同意成都高新置业有限公司办理‘天府科技园’相关手续。”
根据该说明函，成都高新区党工委、管委会已同意以协议出让方式向高投置业（曾
用名为“成都高新置业有限公司”）出让天府软件园一期（曾用名为“天府科技
园”）建设用地。
因此，天府软件园一期施工许可证的取得时间虽然早于土地使用权确权办证的
时间，但在办理施工许可证前已取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可
证》，且成都高新区党工委、管委会已同意以协议出让方式项目用地，作为施工许
可证办理前提条件的建筑工程用地批准手续及工程规划许可手续均已办理完毕，天
府软件园一期施工许可证手续的办理符合当时适用的《中华人民共和国城市规划法》
《中华人民共和国建筑法（1997）》的相关规定。
②开工时间早于施工许可证取得时间
根据天府软件园一期各楼栋的竣工验收报告，各楼栋具体开工时间均早于取得
施工许可证的日期，各栋房屋对应的《建筑工程施工许可证》均系补办，在各证记
载的备注中有“补办施工许可证”字样。
根据天府软件园一期各楼栋的竣工验收备案表，天府软件园一期各楼栋已顺利
完成竣工验收备案，办理竣工验收备案时住建部门作为施工许可证的颁发机关以及
150
项目竣工验收备案的备案机关并未对天府软件园一期开工时间早于取得施工许可证
的日期提出异议。
此外，根据天府软件园一期建设施工时适用的《中华人民共和国建筑法
（1997）》第六十四条的规定，“违反本法规定，未取得施工许可证或者开工报告
未经批准擅自施工的，责令改正，对不符合开工条件的责令停止施工，可以处以罚
款。”天府软件园一期原始权益人已于开工后及时自行改正并补办了项目施工许可
证，并未受到行政处罚。
根据成都高新区规划和建设主管单位成都高新区公园城市建设管理局于2023 年
6 月15 日出具的《关于天府软件园一期及盈创动力大厦相关事宜的说明》，“天府
软件园一期相关单位已就该项目的工程规划、施工许可（天府科技园A 地块1-9 号
楼、B 地块1-8 号楼）及规划验收妥善办理完毕相应手续，相关方面均符合所适用
的法律法规、政策文件及主管部门要求。”
同时，高投置业进行书面承诺，若天府软件园一期项目因历史瑕疵问题导致项
目公司承担任何责任或损失的，高投置业将向项目公司承担相应赔偿责任。
综上，天府软件园一期因历史原因导致的开工时间早于取得施工许可证日期的
问题不会对本项目造成重大不利影响。
（2）盈创动力大厦项目
1）企业投资项目备案
根据《四川省固定资产投资项目备案表》（备案号：川投资备【2305-510109-
04-01-675851】FGQB-0217 号），高投集团已就盈创动力大厦进行了企业投资项目
备案，具体情况如下：
项目单位名称 成都高新投资集团有限公司
项目名称 孵化园扩建工程
项目类型 基本建设（发改）
建设地点 天府大道南延线西侧
拟开工时间 2009年8月
拟建成时间 2012年12月
主要建设内容及规模 总建筑面积51,000平方米，其中地上面积38,000平方米，地下面积
13,000平方米。用地面积11亩
项目总投资 13,000万元
备注 项目未占用耕地
2）项目规划审批程序
①建设项目选址意见
原成都市规划管理局高新分局于2004 年12 月22 日向高投集团出具了编号为
151
“成规高建定[2004]071 号”的《建设项目选址意见书》，同意高投集团在高新区桂
溪乡红线范围内选址建设，修建“科技孵化园2 号地块孵化大楼”项目。
原成都市规划管理局高新分局于2004 年12 月22 日向高投集团出具了编号为
“成规高建定[2004]072 号”的《建设项目选址意见书》，同意高投集团在高新区桂
溪乡红线范围内选址建设，修建“科技孵化园管理服务大楼”项目。
根据成都高新区公园城市建设局2023 年6 月16 日出具的《关于天府软件园一
期及盈创动力大厦名称变更或项目变化相关事宜的确认函》：“科技孵化园2 号地
块孵化大楼”及“科技孵化园管理服务大楼”项目为“高新区孵化园扩建项目”的
前身，因规划调整，不再建设前述两个项目，而在同一位置建设“高新区孵化园扩
建项目”。本局所出具的相关文件中记载的“高新区孵化园扩建工程”即为位于成
都高新区锦城大道539 号的盈创动力大厦，仅记载的项目名称不相同，但为同一个
项目。
②建设用地规划许可
原成都市规划管理局于2010 年4 月1 日向高投集团核发了编号为“地字第
510107201029028 号”的《建设用地规划许可证》，具体情况如下：
用地单位 成都高新投资集团有限公司
用地项目名称 高新区孵化园扩建工程
用地位置 成都高新区站南组团
用地性质 工业用地
用地面积 38,064.17 平方米（代征地4,042.22 平方米）
建设规模 约54,000 平方米
③建设工程规划许可
原成都市规划管理局于2010 年6 月12 日向高投集团核发了编号为“建字第
510107201039082 号”的《建设工程规划许可证》，具体情况如下：
建设单位 成都高新投资集团有限公司
建设项目名称 高新区孵化园扩建项目
建设位置 成都高新南区
建设规模 壹栋，54,992.00 平方米
3）项目用地审批程序
①用地预审意见及建设用地批准书
高投集团未能提供盈创动力大厦的用地预审意见及建设用地批准书，就此问题，
成都高新区公园城市建设局于2023 年6 月15 日出具《关于天府软件园一期及盈创
动力大厦相关事宜的说明》，确认：盈创动力大厦在其系统中无建设用地预审意见
152
书、建设用地批准书的办理记录。根据《自然资源部关于以“多规合一”为基础推
进规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》（自然资规〔2019〕2 号），自
2019 年9 月17 日起，将建设用地规划许可证、建设用地批准书合并，自然资源主管
部门统一核发新的建设用地规划许可证，不再单独核发建设用地批准书。根据《自
然资源部关于进一步做好用地用海要素保障的通知》（自然资发〔2023〕89 号），
国土空间规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内的建设项目用地，不需申请
办理用地预审，直接申请办理农用地转用和土地征收。因此，盈创动力大厦无需再
办理建设用地预审意见书、建设用地批准书。此外，就盈创动力大厦的建设用地，
高投集团已合法签署《国有土地使用权出让合同》（编号：5101 高新（2005）出让
合同第03 号）、《国有土地使用权出让合同》（编号：5101 高新（2005）出让合
同第05 号），并已合法合规地取得了国有土地使用权证（编号：成高国用（2012）
第179 号）。盈创动力大厦在用地审批方面不存在重大违法违规行为，亦不存在可
能导致相关方遭受行政处罚或有影响项目正常持续运营的情形。
②协议出让文件
原成都市国土资源局高新分局与高投集团于2005 年2 月28 日签署了合同编号
为“5101 高新（2005）出让合同第03 号”的《国有土地使用权出让合同》，将位
于成都高新区科技孵化园内，宗地总面积21,331.22 平方米（其中出让土地面积
19,239.9 平方米）的宗地出让给高投集团，土地用途为工业，出让年限为50 年。原
成都市国土资源局高新分局与高投集团于2005 年2 月28 日签署了合同编号为“5101
高新（2005）出让合同第05 号”的《国有土地使用权出让合同》，将位于成都高新
区科技孵化园内，宗地总面积20,233.62 平方米（其中出让土地面积18,169.08 平方
米）的宗地出让给高投集团，土地用途为工业，出让年限为50 年。
③国有土地使用权证
根据原成都市国土资源局于2011 年12 月14 日出具的《地籍调查国有土地出让
合同内容变更表》，就高投集团签署的编号分别为“5101 高新（2005）出让合同第
03 号”及“5101 高新（2005）出让合同第05 号”的《国有土地使用权出让合同》，
高投集团曾取得编号分别为“成高国用（2006）第5320 号”及“成高国用（2006）
第5321 号”的《国有土地使用证》，原出让取得的用地面积共计37,408.98 平方米。
根据该《地籍调查国有土地出让合同内容变更表》，依据原成都市规划管理局高新
分局出具的红线图、红拨单、测绘资料及高投集团申请，将两证合宗。合宗后的宗
153
地面积为35,633.8 平方米，较原证批准面积减少1,775.18 平方米。
成都市人民政府于2012 年1 月10 日向高投集团核发《国有土地使用证》（成
高国用（2012）第179 号），具体情况如下：
土地使用权人 成都高新投资集团有限公司
座落 成都高新区科技孵化园内
地号 GX4-5-139
地类（用途） 工业用地
使用权类型 出让
终止日期 2055 年2 月28 日
使用权面积 35,633.8 平方米（其中独用面积35,633.8 平方米）
4）环评许可
原成都高新区城市管理和环境保护局于2010 年6 月7 日向高投集团出具了编号
为“成高城环函〔2010〕231 号”的《关于对“孵化园扩建工程”项目<环境影响报
告表>的批复》，确认项目建设符合国家产业政策和高新区总体发展规划，同意高
投集团按照报告书提出的环境保护对策措施及批复要求进行项目建设。
5）排污许可
2016 年11 月10 日，国务院办公厅印发《控制污染物排放许可制实施方案》
（国办发〔2016〕81 号），首次明确规定控制污染物排放许可制（即排污许可制），
并要求环境保护部门通过对企事业单位发放排污许可证并依证监管实施排污许可制。
盈创动力大厦于2011 年3 月开工，于2012 年9 月完成竣工验收。项目在投资建设
阶段均不涉及办理排污许可事宜。根据236 号文，“项目投资建设时无需办理但按
现行规定应当办理的有关手续，应按当时规定把握”。结合前述分析，盈创动力大
厦无需补办排污许可证。
6）项目施工许可
原成都高新技术产业开发区规划建设局于2010 年11 月30 日向高投集团核发了
编号为“CGGJ（2010）-J199”的《建筑工程施工许可证》，具体情况如下：
建设单位 成都高新投资集团有限公司
工程名称 高新区孵化园扩建项目土方、护壁、降排水工程
建设地址 高新南部园区
建设规模 47,414 平方米
合同开工日期 2010 年3 月1 日
合同竣工日期 2010 年4 月15 日
原成都高新技术产业开发区规划建设局于2011 年6 月20 日向高投集团核发了
编号为“CGGJ（2011）-J087”《建筑工程施工许可证》，具体情况如下：
154
建设单位 成都高新投资集团有限公司
工程名称 高新区孵化园扩建工程
建设地址 高新南部园区
建设规模 54,992 平方米
合同开工日期 2011 年5 月25 日
合同竣工日期 2012 年11 月25 日
7）项目竣工验收程序
①综合验收
A.竣工验收报告
高投集团、四川白洋工程项目管理咨询有限公司、中治成都勘察研究总院有限
公司、中国建筑西南设计研究院有限公司、北京城乡欣瑞建设有限公司五方于2012
年9 月27 日完成了《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》的签
署，认为盈创动力大厦质量验收合格。
B.竣工验收备案
2013 年4 月12 日，原成都高新区规划建设局就盈创动力大厦出具《成都市建筑
工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（建筑工程）》（备案编号：CGGJ
（2013）-NJJG033），确认该工程竣工验收文件已于2013 年4 月12 日收讫，经验
证文件齐全。
②单项验收
盈创动力大厦资产已取得的专项验收文件如下：
A.消防验收
原成都高新技术产业开发区公安消防大队于2012 年10 月16 日向高投集团出具
了编号为“高新公消验[2012]第114号”的《关于成都市高新投资集团有限公司高新
区孵化园扩建工程消防验收合格的意见》评定盈创动力大厦消防验收合格。
B.环保验收
原成都市高新区城市管理和环境保护局于2013 年3 月11 日向高投集团出具了
编号为“成高环字〔2013〕135 号”的《关于对成都高新投资集团有限公司孵化园
扩建工程项目竣工环境保护验收的意见》，认为该项目建设内容与申报内容基本一
致，环保报批资料和审查文件齐备，程序完善，施工期管理得当，污染物处理设施
按照国家有关规定进行了设置，同意公司建设的盈创动力大厦项目通过验收。
C.规划验收
原成都市规划管理局于2013 年4 月11 日向高投集团核发了编号为“验字第
155
510107201359030 号”的《建设工程规划验收合格证》，具体情况如下：
建设单位 成都高新投资集团有限公司
建设名称 高新区孵化园扩建项目
建设地址 成都高新南区
建筑楼号 1 号办公楼
建筑层数 -2~16 层
建筑面积 54,680.57 平方米（其中地上建筑面积38,506.39 平方米，地下面积16,174.18 平方
米）
8）节能审查
根据合格书编号为“220212010020031”、项目编号为“成高规建施设审[2010]”
的《成都市公共建筑节能设计审查备案登记表》，盈创动力大厦节能设计已经四川
省川建院工程咨询有限公司审查合格，并由原成都高新区规划建设局备案。
综上，根据高投集团、高投置业所提供的与目标基础设施项目有关的立项审批
或备案、规划、环评、建设施工手续、土地取得、竣工验收等文件、成都高新区发
展改革局、成都高新区公园城市建设局、成都高新区生态环境和城市管理局出具的
书面文件以及成都市不动产登记中心出具的《成都市不动产登记信息查询结果》，
目标基础设施项目的建设已依法履行了必要的固定资产投资建设程序，高投集团、
高投置业已分别取得相应的《国有土地使用权证》及《房屋所有权证》或《不动产
权证书》，高投集团及高投置业所持基础设施项目的建（构）筑物所有权及其占用
范围内的国有土地使用权清晰、真实、合法、有效。
9）部分建设手续取得顺序情况说明
①施工许可证取得日期早于土地使用权证
就盈创动力大厦项目，高投集团于2005 年2 月28 日分别与原成都市国土资源
局高新分局签署了编号为“高新（2005）出让合同第03 号”的《国有土地使用权出
让合同》（土地用于新建“科研孵化大楼”）以及编号为“高新（2005）出让合同
第05 号”的《国有土地使用权出让合同》（土地用于新建“科研孵化园管理服务大
楼”），并于2006 年6 月1 日分别取得了编号为“成高国用（2006）第5320 号”
及“成高国用（2006）第5321 号”的《国有土地使用证》。
根据原成都市国土资源局于2011 年12 月14 日出具的《地籍调查国有土地出让
合同内容变更表》，就高投集团曾取得的编号为“成高国用（2006）第5320 号”及
“成高国用（2006）第5321 号”的《国有土地使用证》，原出让取得的用地面积共
计37,408.98 平方米。依据原成都市规划管理局高新分局出具的红线图、红拨单、测
156
绘资料及高投集团申请，将两证合宗，合宗后的宗地面积为35,633.8 平方米。
根据成都高新区规划和建设主管单位成都高新区生态环境和城市管理局于2023
年6 月16 日出具的《关于天府软件园一期及盈创动力大厦名称变更或项目变化相关
事宜的确认函》，“‘科技孵化园2 号地块孵化大楼’及‘科技孵化园管理服务大楼’项
目为‘高新区孵化园扩建项目’的前身，因规划调整，不再建设前述两个项目，而在
同一位置建设‘高新区孵化园扩建项目’。本局所出具的相关文件中记载的‘高新区孵
化园扩建工程’即为位于成都高新区锦城大道539 号的盈创动力大厦，仅记载的项目
名称不相同，但为同一个项目。”
综上，盈创动力大厦施工许可证的取得时间虽然早于该项目土地合宗后土地使
用权确权办证的时间，但在办理施工许可证前已办理完毕土地合宗前的相应用地批
准手续，符合当时适用的《中华人民共和国城乡规划法（2007）》《中华人民共和
国建筑法（2011 修正）》的相关规定。
②开工时间早于施工许可证取得时间
盈创动力大厦原始权益人高投集团于2010 年11 月30 日就“高新区孵化园扩建
项目土方、护壁、降排水工程”取得了施工许可证，于2011 年6 月20 日就“高新
区孵化园扩建工程”取得了施工许可证。
根据盈创动力大厦的建设单位高投集团、监理单位四川白洋工程项目管理咨询
有限公司、施工单位北京城乡欣瑞建设有限公司共同于2011 年3 月14 日签署的《单
位工程开工报告》，记载开工日期为2011 年3 月14 日。
“高新区孵化园扩建工程”实际上分为“高新区孵化园扩建项目土方、护壁、
降排水工程”与“高新区孵化园扩建工程施工总包”两个标段，故有两个施工许可
证。“高新区孵化园扩建项目土方、护壁、降排水工程”作为项目一标段于2010 年
11 月30 日取得施工许可证后即动工建设。一标段施工完成后，二标段“高新区孵
化园扩建工程施工总包”的施工单位（北京城乡欣瑞建设有限公司）于2011 年3 月
14 日进场，按当时的惯例与建设单位、监理单位签署了开工报告，开始进行开工前
准备，并在准备工作基本完成后由建设单位申请办理了施工许可证。
根据项目建设时适用的《建筑工程施工许可管理办法（2001 修正）》第四条
“建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文
件：……（三）施工场地已经基本具备施工条件”，项目办理施工许可证前需进行
如临水临电等准备工作，以便满足办理施工许可证手续时现场查勘所需的相关施工
157
及安全条件。因此，前述开工报告中的开工日期为施工单位进场进行开工准备工作
的日期，并非施工单位按照建设工程相关规划设计实际开始施工的时间，施工单位
实际于2011 年6 月20 日取得二标段的施工许可证后才正式施工。因此，盈创动力
大厦开工时间符合相关法律法规要求。
根据盈创动力大厦的竣工验收备案表，盈创动力大厦已顺利完成竣工验收备案，
办理竣工验收备案时住建部门作为施工许可证的颁发机关以及项目竣工验收备案的
备案机关也并未对盈创动力大厦开工报告记载的开工时间早于其取得施工许可证的
日期提出异议。
因此，盈创动力大厦因历史原因导致的开工报告记载的开工时间早于取得施工
许可证日期的问题符合相关法律法规要求，不会对本项目造成重大不利影响。
3、基础设施项目的用途
（1）天府软件园一期项目
天府软件园一期所占用范围内国有土地的出让合同以及《国有土地使用权证》
记载的土地用途均为“工业”。
根据天府软件园一期取得的《建设工程规划许可证》及其附图、《不动产权证
书》及《建设工程规划验收合格证》，天府软件园一期相关物业资产的规划用途如
下：
根据天府软件园一期A 区《建设工程规划许可证》附图，A 区5 号楼、6 号楼、
7 号楼、8 号楼用途均为“科技办公”。根据天府软件园一期A 区《建设工程规划验
收合格证》，A 区5 号楼地上用途为“办公”；A 区6 号楼、7 号楼地上用途为“办
公”、地下用途为“汽车库、自行车库”；A 区8 号楼地上用途为“办公”，地下
用途为“自行车库”。根据天府软件园一期A 区《不动产权证书》，A 区5 号楼用
途为“办公、库房”；A 区6 号楼、7 号楼地上用途为“办公”、A 区6 号楼地下用
途为“车库”；A 区8 号楼地上用途为“办公”。
根据天府软件园一期B 区《建设工程规划验收合格证》，B 区2 号楼地上用途
为“办公”、地下用途为“车库、自行车库、开关站”；B 区3 号楼地上用途为
“办公”、地下用途为“车库、自行车库”；B 区4 号楼地上用途为“办公”、地
下用途为“车库、自行车库”；B 区6 号楼地上用途为“办公”、地下用途为“车
库”；B 区7 号楼地上用途为“办公”、地下用途为“车库”；B 区8 号楼地上用途
为“办公”、地下用途为“车库”。天府软件园一期B 区相关《不动产权证书》记
158
载的房屋用途与B 区《建设工程规划验收合格证》记载一致。
天府软件园一期相关物业资产的实际用途主要为软件开发企业、科研企业的办
公，但部分物业资产的房屋规划用途与实际用途不一致，具体情况如下：（1）A 区
6 号楼地下1 层及B 区2 号楼地下1 层、B 区4 号楼地下1 层规划用途为自行车库的
空间实际用途为机动车库（目前A 区非机动车库集中在5 号楼和8 号楼的地下1 层；
B 区非机动车库集中在3 号楼的地下1 层，其他楼栋下均未设置非机动车库）；（2）
A 区5 号楼2 层、3 层部分空间规划用途为库房，实际用途为办公；（3）存在少量
规划用途为办公的房屋实际用途为便利店等非办公性质的商业配套。
根据《中华人民共和国土地管理法（2019 修正）》《中华人民共和国土地管理
法实施条例》相关规定，不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府
自然资源主管部门责令交还土地，处以罚款，罚款额为非法占用土地每平方米100
元以上500 元以下。
根据《中华人民共和国城乡规划法》规定，未按照建设工程规划许可证的规定
进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取
改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分
之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实
物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
就上述情形，成都高新区公园城市建设局于2023 年6 月15 日出具《关于天府
软件园一期及盈创动力大厦相关事宜的说明》，确认：对天府软件园一期相关建
（构）筑物规划及实际用途无异议，天府软件园一期以现状用途使用不存在影响其
持续经营的重大法律障碍。
针对上述事项，基金采取的风险缓释措施如下：
原始权益人高投置业已出具承诺函，承诺“如天府软件园一期项目因历史瑕疵
问题导致项目公司成都高投合顺企业管理有限公司（以下简称“高投合顺”）承担
任何责任或损失的，本公司将向高投合顺承担相应赔偿责任。”
（2）盈创动力大厦项目
盈创动力大厦所占用范围内国有土地的出让合同以及《国有土地使用权证》记
载的土地用途均为“工业用地”。
根据盈创动力大厦取得的《建设工程规划许可证》及其附图、《建设工程规划
验收合格证》及《不动产权证书》，盈创动力大厦相关物业资产的规划用途如下：
159
根据《建设工程规划许可证》附图，盈创动力大厦用途为“办公楼”。根据
《建设工程规划验收合格证》，盈创动力大厦1~16 层用途为“办公”，-2~-1 层用
途为“车库、戊类库房、工具间、非机动车库”，1 层规划用途还包括“档案室、
查阅、工作室、消防通道”。根据《不动产权证书》，盈创动力大厦地上用途为
“办公”，地下用途为“车位”。除去未入池的资产，盈创动力大厦《不动产权证
书》记载的房屋用途与《建设工程规划验收合格证》记载用途一致。
盈创动力大厦相关物业资产的实际用途主要为金融机构、私募投资、资产管理
企业、区域性股权交易场所等企业的办公，但部分物业资产的房屋规划用途与实际
用途不一致，具体情况如下：盈创融顺将盈创动力大厦共计5,485.85 平方米的面积
已出租给了成都新蓉庭香阁餐饮管理有限公司，用途为餐饮。
就上述情形，成都高新区公园城市建设局于2023 年6 月15 日出具《关于天府
软件园一期及盈创动力大厦相关事宜的说明》，确认：对盈创动力大厦相关建（构）
筑物规划及实际用途无异议，盈创动力大厦以现状用途使用不存在影响其持续经营
的重大法律障碍。
针对上述事项，基金采取的风险缓释措施如下：
原始权益人高投集团已出具承诺函，承诺“如基础设施项目因历史瑕疵问题导
致对应项目公司成都高投合顺企业管理有限公司（以下简称“高投合顺”）、成都
高投盈创融顺企业管理有限公司（以下简称“盈创融顺”）承担任何责任或损失的，
本公司将向项目公司高投合顺及盈创融顺承担相应赔偿责任。”
4、基础设施项目转让行为合法性及有效性
（1）项目公司股权转让安排
截至本财务顾问报告出具之日，天府软件园一期及盈创动力大厦项目资产重组
已完成，详见“第三章 对基础设施项目的尽职调查”之“一、项目公司的基本情况”
之“4、重大资产重组情况”。根据本项目交易安排，SPV 公司高投合兴和盈创融
兴、项目公司高投合顺及盈创融顺100%股权拟转让给基于基础设施基金设立的特
殊目的载体，基础设施基金将通过持有项目公司的股权实现对基础设施项目的投资。
（2）内部审批
就项目公司以100%股权转让方式以目标基础设施项目发行基础设施REITs，需
由发起人、原始权益人、SPV 公司和项目公司股东根据各自公司章程履行内部决策
程序并相应出具决议。截至本财务顾问报告出具之日，高投集团为本项目发起人、
160
原始权益人以及持有SPV 公司二和项目公司二100%股权的股东，高投置业为本项
目原始权益人以及持有SPV 公司一及项目公司一100%股权的股东，高投产城系持
有高投置业100%股权的股东。相关内部决策程序的情况如下：
1）原始权益人一高投置业的内部决策
2023 年5 月16 日，高投产城审议通过并出具《成都高投置业有限公司股东决
定》，主要内容包括：
①同意高投置业作为原始权益人，以持有的天府软件园一期作为底层基础设施
项目，开展基础设施REITs 的申报及发行工作。
②同意高投置业为基础设施REITs 申报及发行之目的依法进行必要的资产重组，
将天府软件园一期转至项目公司名下，并最终向为基础设施REITs 目的设立的资产
支持专项计划直接或间接转让项目公司100%股权，以最终实现基础设施REITs 间接
持有并控制基础设施REITs 的底层基础设施项目（即天府软件园一期项目）。
③同意公司就该等资产重组及股权转让交易向所属国有资产监督管理部门和/或
上级单位进行请示和报批。为免疑义，该等股权转让交易的生效与实施将最终以国
有资产监督管理部门和/或上级单位的同意和批复为前提条件。
2）发起人、原始权益人二高投集团的内部决策
2023 年4 月7 日，高投集团经董事会审议通过并出具《关于高投集团申报基础
设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目相关事宜的决议》，主要内容包
括：
①同意高投集团注册发行基础设施REITs 的方案，由高投集团作为发起人、高
投置业作为原始权益人按照方案开展基础设施REITs 的申报及发行工作。
②同意高投置业作为原始权益人向基础设施REITs 项下资产支持专项计划直接
或间接转让项目公司100%股权，以最终实现基础设施REITs 间接持有并控制基础设
施REITs 的底层基础设施项目（即天府软件园一期项目）。
2023 年5 月16 日，高投集团经董事会审议通过并出具《关于成都高新投资集团
有限公司调整申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目的决议》，
主要内容包括：
①同意高投集团变更注册发行基础设施REITs 的方案，由高投集团作为发起人、
高投集团和高投置业作为原始权益人开展基础设施REITs 的申报及发行工作。
②同意高投集团和高投置业作为原始权益人向基础设施REITs 项下资产支持专
161
项计划直接或间接转让项目公司100%股权，以最终实现基础设施REITs 间接持有并
控制基础设施REITs 的底层基础设施项目（即天府软件园一期入池资产和盈创动力
大厦入池资产）。
2023 年8 月9 日，高投集团经股东会审议通过并出具《股东会决议》，主要内
容包括：
①同意高投集团注册发行基础设施REITs 的方案，由高投集团作为发起人、高
投集团和高投置业作为原始权益人开展基础设施REITs 的申报及发行工作。
②同意高投集团和高投置业作为原始权益人向基础设施REITs 项下资产支持专
项计划直接或间接转让项目公司100%股权，以最终实现基础设施REITs 间接持有并
控制基础设施REITs 的底层基础设施项目（即天府软件园一期项目入池资产及盈创
动力大厦项目入池资产）。
（3）外部审批
1）国有建设用地使用权/房屋所有权转让限制的解除
目标基础设施项目涉及的国有土地使用权对应的三份《国有土地使用权出让合
同》（合同编号：5101 高新（2005）出让合同第18 号、5101 高新（2005）出让合
同第03 号、5101 高新（2005）出让合同第05 号）第二十条均对目标基础设施项目
国有土地使用权的转让设定了以下前提条件：“受让人按照本合同约定已经支付全
部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将
本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、
交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定符合下列第（二）款规定
之条件：……（二）按照本合同约定进行投资开发，形成工业用地或其他建设用地
条件。”
此外，根据《成都市国土资源局、成都市经济和信息化委员会关于我市主城区
（含高新区）工业园区工业用地项目办理不动产登记有关事项的通知》（成国土资
发〔2017〕44 号）及成都高新区发展改革局的意见，目标基础设施项目房屋使用权
的转让需要取得成都高新区管委会的同意。
成都高新区公园城市建设局于2023 年6 月15 日出具了《关于天府软件园一期
及盈创动力大厦相关事宜的说明》，确认高投置业、高投集团已分别按照与原成都
市国土资源局高新分局签署的《国有土地使用权出让合同》的约定完成了天府软件
园一期、盈创动力大厦的投资开发，已形成用地条件，同意高投置业、高投集团为
162
开展基础设施REITs 之目的分别将天府软件园一期、盈创动力大厦涉及的基础设施
资产划转或转让给其分别设立的项目公司；对天府软件园一期、盈创动力大厦以
100%股权转让方式发行基础设施REITs 无异议。
成都高新区管委会于2023 年8 月18 日出具了《成都高新区管委会关于向项目
公司分割转让基础设施REITs 入池资产并向专项计划转让项目公司股权的批复》
（成高管函〔2023〕194 号），同意高投置业和高投集团分别向其下属项目公司高
投合顺和盈创融顺划转/转让天府软件园一期、盈创动力大厦入池资产，并按照相关
规定办理不动产转移登记。此外，成都高新区管委会在该批复中确认，对天府软件
园一期、盈创动力大厦以100%股权转让方式发行基础设施REITs 无异议。
2）国有资产转让限制的解除
根据《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国有资产监督管理委员会、
中华人民共和国财政部令第32 号，下称“32 号令”）第十三条之规定，国有企业
产权转让原则上通过产权市场公开进行。《国务院国有资产监督管理委员会关于企
业国有资产交易流转有关事项的通知》（国资发产权规〔2022〕39 号，下称“39 号
文”）第三条规定：“国家出资企业及其子企业通过发行基础设施REITs 盘活存量
资产，应当做好可行性分析，合理确定交易价格，对后续运营管理责任和风险防范
作出安排，涉及国有产权非公开协议转让按规定报同级国有资产监督管理机构批
准”。根据39 号文，同级国有资产监督管理机构有权通过批准基础设施REITs 采用
非公开协议转让方式转让企业国有产权，以实现32 号令项下进场公开交易程序的豁
免。
《成都高新区区属国有企业重大事项监督管理办法》第五十二条规定：“对无
股权关系的国有企业之间采取非公开协议转让方式转让产权的，报国资监管部门审
批；因非公开协议转让产权致使国家不再拥有控股权的，报管委会审批。”由于本
次重组中项目公司及SPV 公司的股权转让后，国家不再拥有控股权，因此项目公司
及SPV 公司的股权拟采用非公开协议转让方式转让的，应经成都高新区管委会审批。
成都高新区管委会于2023 年8 月18 日出具了《成都高新区管委会关于同意成
都高新投资集团有限公司申报发行基础设施REITs 有关事项的批复》（成高管函
〔2023〕193 号），同意高投集团及高投置业开展基础设施REITs 涉及的下属企业
产权转让以非公开协议方式进行，同意因前述非公开协议转让产权致使国家不再拥
有控股权。据此，本项目所涉前述企业国有资产交易事项已满足39 号文关于国有产
163
权非公开协议转让的国资审批要求，32 号令关于企业国有资产交易原则上应通过产
权市场公开进行的要求已被豁免。
3）土地所在地自然资源行政主管部门的同意
根据958 号文附件《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报
要求》，项目以协议出让方式取得土地使用权，原土地出让合同签署机构（或按现
行规定承担相应职责的机构）应对项目以100%股权转让方式发行基础设施REITs 无
异议。
高投置业作为土地受让主体于2005 年12 月20 日与原成都市国土资源局高新分
局签署了《国有土地使用权出让合同》（5101 高新（2005）出让合同第18 号），
以协议出让方式取得国有建设用地使用权。高投集团作为土地受让主体于2005 年2
月28 日与原成都市国土资源局高新分局分别签署了《国有土地使用权出让合同》
（编号：5101 高新（2005）出让合同第03 号、5101 高新（2005）出让合同第05
号），以协议出让方式取得国有建设用地使用权。截至本财务顾问报告出具之日，
成都高新区承担自然资源管理职责的机构已变更为成都高新区公园城市建设局。成
都高新区公园城市建设局于2023 年6 月15 日出具了《关于天府软件园一期及盈创
动力大厦相关事宜的说明》，确认对天府软件园一期、盈创动力大厦以100%股权
转让方式发行基础设施REITs 无异议。
（4）项目公司股权转让及项目公司股权的转让对价公允性
根据《成都高投置业有限公司与成都高投合兴企业管理有限公司关于成都高投
合顺企业管理有限公司之股权转让协议》及《成都高新投资集团有限公司与成都高
投盈创融兴企业管理有限公司关于成都高投盈创融顺企业管理有限公司之股权转让
协议》，原始权益人向SPV 公司转让成都高投合顺企业管理有限公司和成都高投盈
创融顺企业管理有限公司100%股权的转让价款计算公式为：
1）股权转让初始价款
股权转让初始价款＝基础设施REITs 实际募集资金金额×入池资产估值÷基础设
施项目估值。
其中，基础设施REITs 实际募集资金金额指基础设施基金募集期结束后有效认
购基础设施基金份额的资金总额（以基金管理人发布的基金合同生效公告等文件记
载为准），不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息；入池资产估值为基础设
施REITs 公开披露的定稿版招募说明书中所记载的评估价值，基础设施项目估值为
164
基础设施REITs 公开披露的定稿版招募说明书中所记载的基础设施项目的合计评估
价值。
2）交割审计及股权转让最终价款
转让方和受让方同意在交割日后20 个工作日内聘请交割审计机构以交割日前一
日作为基准日（“定价基准日”）对项目公司截至定价基准日的资产负债等财务情
况进行专项审计（“交割审计”），并以此确定目标股权的股权转让最终价款。以
下相关事项应根据审计机构作出的交割审计结果按照如下约定进行处理：
项目公司股权转让最终价款＝股权转让初始价款－基础设施REITs 及专项计划、
全部SPV 公司、全部项目公司的合计预留费用×入池资产估值÷基础设施项目估值－
对应SPV 公司股权转让价款－经营性净负债±其他各方协商确认的调整项（如有）。
其中：
①预留费用为基金、专项计划、SPV 公司及项目公司层面因设立发行基础设施
REITs 及资产支持证券和执行本次交易而发生的相关费用，包括但不限于登记托管
费、交易税费、交割审计费、验资费、银行手续费等，此外亦包括维持项目公司正
常经营所必须的预留资金（含项目公司股权转让协议第4.2 条约定的流动性资金支
持，如需），原则上预留费用为200 万元，若有变动需经转让方和受让方签署书面
确认函的方式确认。
②入池资产估值为基础设施REITs 公开披露的定稿版招募说明书中所记载的评
估价值，基础设施项目估值为基础设施REITs 公开披露的定稿版招募说明书中所记
载的基础设施项目的合计评估价值。
③根据SPV 公司股权转让协议，两家SPV 公司股权转让价款均为1 元。
④经营性净负债＝（总负债－递延所得税负债）－（总资产－投资性房地产－
其他流动资产－递延所得税资产）；为免疑义，经营性净负债不得为负数，最低为
0；前述财务科目均为项目公司截至定价基准日经交割审计后的财务数据。
⑤如因特殊情况产生其他调整项，需经转让方和受让方签署书面确认函的方式
确认。
3）股权转让最终价款应不低于经国有资产监督管理机构备案的目标股权评估
价值。
根据《基础设施基金指引》的规定，基础设施基金份额认购价格应当通过向具
备专业判断及投资能力的网下投资者询价的方式确定，基础设施基金的询价、定价
165
按照事先公开的询价方案进行，网下投资者应根据标的基础设施项目评估及历史经
营情况，遵循独立、客观、诚信的原则合理报价，基金管理人根据报价的中位数和
加权平均数审慎合理确定认购价格，基础设施基金认购价格的定价机制公允。因此，
以基础设施基金认购价格为基础调整后的基础设施项目转让对价具有公允性。
（5）基础设施项目及项目公司股权转让不存在限制情形的说明
除前述“（3）外部审批”中提及的转让限制情形解除外。本项目还已针对融
资文件及担保文件中的限制性规定，取得了债权人或担保权人的同意函，具体情况
如下：
1）天府软件园一期项目
中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行于2023 年3 月6 日出
具了《关于成都高投置业有限公司资产重组的同意函》；中国国际金融股份有限公
司（代表“华西-中金-成都高新投资集团创新创业资产支持专项计划”）于2023 年
3 月31 日出具了《关于成都高投置业有限公司资产重组的同意函》；中国农业银行
股份有限公司成都高新技术产业开发区支行于2024 年4 月25 日出具了《关于成都
高新投资集团有限公司、成都高投置业有限公司资产重组的同意函》；成都银行股
份有限公司高新支行于2024 年9 月26 日出具了《关于成都高新投资集团有限公司、
成都高投置业有限公司资产重组的同意函》。前述债权人或担保权人均同意高投置
业为开展基础设施REITs 之目的，通过包括但不限于资产转让、股权转让、吸收合
并等方式对天府软件园一期项目进行资产重组。
2）盈创动力大厦项目
光大金融租赁股份有限公司于2023 年6 月6 日出具了《关于成都高新投资集团
有限公司资产重组的同意函》；中国农业银行股份有限公司成都高新技术产业开发
区支行于2023 年6 月10 日出具了《关于成都高新投资集团有限公司资产重组的同
意函》，并于2024 年4 月25 日出具了《关于成都高新投资集团有限公司、成都高
投置业有限公司资产重组的同意函》；中国光大银行股份有限公司成都小天竺支行
于2023 年6 月7 日出具了《关于成都高新投资集团有限公司资产重组的同意函》；
中信银行股份有限公司成都分行分别于2023 年6 月7 日和2024 年4 月22 日出具了
关于成都高新投资集团有限公司资产重组的同意函。前述债权人或担保权人均同意
高投集团为开展基础设施REITs 之目的，通过包括但不限于资产转让、股权转让、
吸收合并等方式对盈创动力大厦项目进行资产重组。
166
除上述约定或转让限制条件之外，基础设施项目涉及的相关转让或资产处置事
项已不存在其他任何限制条件或特殊规定、约定。
原始权益人已出具《承诺函》，作出如下承诺：“本公司已经披露了基础设施
REITs 所涉转让事项相关的所有限定条件，对基础设施项目转让的转让限定条件不
存在任何缺失、遗漏或虚假陈述并将依法依规办理所有与项目公司股权转让和基础
设施项目转让相关手续。如有缺失、遗漏或虚假陈述，本公司承诺承担相应法律责
任”。
综上，基于前文所述情况，在相关法律法规、政策文件、投资管理手续、土地
取得手续、项目合同协议等各种规定或协议约定中，对目标基础设施项目的土地使
用权、股权、经营收益权、建筑物及构筑物等转让或相关处置设定的所有相关限制
条件、特殊规定或约定（下称“转让限制条件”），目标基础设施项目均已符合相
关要求或具备解除条件。
（6）基础设施资产在基金存续期间及清算时可能会面临的限制转让风险及缓
释措施
在基金存续期间以及清算时，若涉及处置基础设施资产，将面临着当前法律法
规（如《成都市国土资源局、成都市经济和信息化委员会关于我市主城区（含高新
区）工业园区工业用地项目办理不动产登记有关事项的通知》（成国土资发〔2017〕
44 号）或未来其他新颁布的法律法规的限制，可能导致未来基础设施资产无法处置
或处置进度不及预期，对基金份额持有人利益造成不利影响。
针对上述事项，基金采取的风险缓释措施如下：
若无法直接处置基础设施资产，将通过处置项目公司股权的形式间接处理基础
设施资产。处置项目公司股权的方式因不涉及产权变更，不受当前法律法规的限制。
若未来新颁布的其他法律法规对项目公司股权转让予以限制，基金管理人将积极与
主管部门沟通，取得主管部门的同意函。
（7）基础设施基金合法取得基础设施项目的所有权或经营权利情况
如前所述，基础设施项目的转让已获得相关内外部批准与授权，在基础设施基
金成立并完成基础设施项目交割后，基础设施基金可合法取得基础设施项目的所有
权。
5、基础设施项目投保情况
（1）天府软件园一期项目
167
天府软件园A 区的物业服务单位成都高投世纪物业服务有限公司投保了公众责
任险（含附加险）；B 区的物业服务单位成都银都物业服务有限公司投保了机器设
备财产综合险、公众责任险（含附加险）和机动车停车场管理责任险。项目公司高
投合顺已为天府软件园一期购买了财产一切险。
1）公众责任险
根据中国平安财产保险股份有限公司出具的《平安公众责任险》（保单号：
12693123902336383721）及中国平安财产保险股份有限公司平安公众责任保险条款
（注册号：C00001730912019122509341），成都高投世纪物业服务有限公司已针对
天府软件园A 区投保公众责任险。主要约定如下：
表：天府软件园A 区公众责任保险
投保人 成都高投世纪物业服务有限公司
被保险人 成都高投世纪物业服务有限公司
投保区域 中国四川省成都市市辖区天府软件园北区研发中心8
保险的项目
公众责任保险
附加险条款名称：1）广告招牌及装饰物责任条款2）附加火灾、
爆炸、烟熏、水损责任保险3）停车场责任条款4）电梯责任条款
5）锅炉及压力容器爆炸扩展条款
保险金额/赔偿限额 每次事故赔偿限额：RMB 200,000.00， 累计赔偿限额：RMB
500,000.00
保险期间 自2024 年01 月01 日00 时起至2024 年12 月31 日24 时止。
根据华泰财产保险有限公司出具的《公众责任险》（ 保单号：
CS095225022400000007）、明细表及华泰财产保险有限公司公众责任保险条款（华
泰（备案）[2009]N122 号），成都银都物业服务有限公司为天府软件园B 区投保公
众责任保险。主要约定如下：
表：天府软件园B 区公众责任保险
投保人 成都银都物业服务有限公司
被保险人 成都银都物业服务有限公司
营业场所地址 成都市高新区新光路8 号
承保区域 四川省成都市高新区天华一路99 号天府软件园B 区
保险的项目
公众责任保险
附加险条款名称：1）电梯责任条款2）广告招牌及装饰物责任条款3）
火灾和爆炸责任条款4）第三者仓储货物损失除外条款5）出租出售区域
除外条款6）贵重财物除外条款7）高空坠物扩展条款
赔偿限额 每次事故责任限额为600,000 元
保险期间 自2024 年1 月24 日00 时00 分00 秒至2025 年1 月24 日00 时00 分00
秒止
2）财产综合险
8 根据成都高新区公园城市建设局于2020 年8 月26 日向高投置业出具的《关于天府软件园北区研发中心项目建
筑区划的划分意见书》，天府软件园A 区的建筑区划名称为天府软件园北区研发中心。
168
根据华泰财产保险有限公司出具的《财产综合险》（ 保单号：
CS095221022400000003）、明细表及华泰财产保险有限公司财产综合险条款（华泰
（备案）[2009]N92 号），成都银都物业服务有限公司为天府软件园B 区投保财产
综合险。主要约定如下：
表：天府软件园B 区财产综合保险
投保人 成都银都物业服务有限公司
被保险人 成都银都物业服务有限公司
营业场所地址 成都市高新区新光路8 号
被保险项目及地址 机器设备；中国四川省成都市高新区天华一路99 号天府软件园B 区
总保险金额 4,900,000 元
保险期间 自2024 年1 月24 日00 时00 分00 秒至2025 年1 月24 日00 时00 分00 秒止
3）机动车停车场责任保险
根据华泰财产保险有限公司出具的《机动车停车场管理责任保险》（保单号：
CS095225152400000002）、明细表及华泰财产保险有限公司机动车停车场管理责任
保险条款（华泰（备案）[2009]N141 号），成都银都物业服务有限公司为天府软件
园B 区投保机动车停车场管理责任保险。主要约定如下：
表：天府软件园B 区机动车停车场管理责任保险
投保人 成都银都物业服务有限公司
被保险人 成都银都物业服务有限公司
营业场所地址 成都市高新区新光路8 号
承保区域 四川省成都市高新区天华一路99 号天府软件园B 区院内停车场
保险的项目 机动车停车场管理责任保险
赔偿限额 每次事故责任限额为500,000 元
保险期间 自2024 年1 月24 日00 时至2025 年1 月24 日00 时止
（4）财产一切险
根据中国人民财产保险股份有限公司出具的《财产一切险（2009 版）投保单》
及附加险条款投保清单，项目公司高投合顺已为天府软件园一期购买了保险金额
91,276 万元的财产一切险，可足额覆盖天府软件园一期的最新评估价值，主要约定
如下：
表：天府软件园一期财产一切险
保单号 PQYC202451010000001482
投保人 成都高投合顺企业管理有限公司
被保险人 成都高投合顺企业管理有限公司
169
投保标的 天府软件园一期（详见投保标的项目清单）
免赔条件 地震：每次事故绝对免赔额人民币40 万元或损失金额的5％，二者以高者为准。
其他事故：每次事故绝对免赔额人民币500 元或损失金额的5％，两者以高者为准。
总保险金额 人民币91,276 万元
保险期间 12 个月，自2024 年9 月25 日零时起至2025 年9 月24 日二十四时止
在基础设施基金存续期间，基金管理人及运营管理机构将继续按照评估价值对
天府软件园一期进行投保。后续基金管理人也将根据《运营管理服务协议》安排，
积极督促运营管理机构及时续保，确保天府软件园一期不出现保险中断或保额不足
以覆盖评估价值的情况。
（2）盈创动力大厦项目
盈创动力大厦物业服务单位成都高投世纪物业服务有限公司投保了公众责任险。
项目公司盈创融顺已为盈创动力大厦购买了财产一切险。
1）公众责任险
根据中国平安财产保险股份有限公司出具的《平安公众责任险》（保单号：
12693123902336363012、12693123902336367240）及中国平安财产保险股份有限公
司平安公众责任保险条款（注册号：C00001730912019122509341），成都高投世纪
物业服务有限公司投保公众责任险。主要约定如下：
表：盈创动力大厦公众责任险
投保人 成都高投世纪物业服务有限公司
被保险人 成都高投世纪物业服务有限公司
投保区域 中国四川省成都市市辖区盈创动力大厦
保险的项目
公众责任保险
附加险条款名称：1）附加火灾、爆炸、烟熏、水损责任保险2）广告招牌及装
饰物责任条款3）锅炉及压力容器爆炸扩展条款4）电梯责任条款
赔偿限额 每次事故赔偿限额：RMB 200,000.00，累计赔偿限额：RMB 500,000.00
保险期间 自2024 年01 月01 日00 时起至2024 年12 月31 日24 时止
表：盈创动力大厦公众责任险（停车场区域）
投保人 成都高投世纪物业服务有限公司
被保险人 成都高投世纪物业服务有限公司
投保区域 中国四川省成都市市辖区盈创动力大厦（仅停车场区域）
保险的项目 停车场责任条款
赔偿限额 每次事故赔偿限额：RMB 500,000.00，每个车位赔偿限额：RMB
200,000.00，累计赔偿限额：RMB 4,000,000.00
保险期间 自2024 年01 月01 日00 时起至2024 年12 月31 日24 时止
2）财产一切险
根据中国人民财产保险股份有限公司出具的《财产一切险（2009 版）投保单》
170
及附加险条款投保清单，项目公司盈创融顺已为盈创动力大厦购买了保险金额
45,900 万元的财产一切险，可足额覆盖盈创动力大厦的最新评估价值，主要约定如
下：
表：盈创动力大厦财产一切险
保单号 PQYC202451010000001486
投保人 成都高投盈创融顺企业管理有限公司
被保险人 成都高投盈创融顺企业管理有限公司
投保标的 盈创动力大厦（详见投保标的项目清单）
免赔条件 地震：每次事故绝对免赔额人民币40 万元或损失金额的5％，二者以高者为准。
其他事故：每次事故绝对免赔额人民币500 元或损失金额的5％，两者以高者为准。
总保险金额 人民币45,900 万元
保险期间 12 个月，自2024 年9 月25 日零时起至2025 年9 月24 日二十四时止
在基础设施基金存续期间，基金管理人及运营管理机构将继续按照评估价值对
盈创动力大厦进行投保。后续基金管理人也将根据《运营管理服务协议》安排，积
极督促运营管理机构及时续保，确保盈创动力大厦不出现保险中断或保额不足以覆
盖评估价值的情况。
6、基础设施项目权利限制情况
截至本财务顾问报告出具之日，基础设施项目不存在抵质押等权利限制情况。
7、基础设施项目是否存在受自然灾害、汇率变化以及外贸环境影响的情况
截至本财务顾问报告出具之日，基础设施项目不存在受自然灾害、汇率变化以
及外贸环境影响的情况。
8、基础设施项目租赁合同备案情况
根据《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租
赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门
办理房屋租赁登记备案。房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，
当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、
延续或者注销手续。违反上述规定的，由主管部门责令限期改正，单位逾期不改正
的，处以一千元以上一万元以下罚款。由于前期基础设施项目正在陆续进行房屋租
赁合同主体换签，导致目前基础设施项目房屋租赁合同尚未办理登记备案手续，上
述情况虽不影响租赁合同效力，但可能存在被主管部门处罚的风险。
针对上述事项，基金采取的风险缓释措施如下：
原始权益人高投置业及高投集团已分别出具承诺函，承诺若天府软件园一期/盈
创动力大厦项目因租赁合同未备案问题导致基金或项目公司高投合顺/盈创融顺承担
171
任何责任或损失的，原始权益人将向基金或项目公司承担相应赔偿责任。
9、基础设施项目经济指标约束和相关承诺
截至2024 年6 月30 日，未发现基础设施项目存在投资强度、产出强度和税收
强度等经济指标约束或相关承诺。
10、基础设施项目税收优惠政策情况
截至2024 年6 月30 日，基础设施项目不存在房产税、城镇土地使用税、企业
所得税等税收优惠政策。
（四）基础设施项目权属期限及续期安排
1、基础设施项目权属期限
根据基础设施项目相关不动产权证书记载，天府软件园一期项目与盈创动力大
厦项目所占有的国有建设用地使用权将分别于2055 年12 月20 日和2055 年2 月28
日到期。
2、基础设施项目续期安排
基金管理人将根据实际情况选择于土地使用权期限届满前申请续期。如果延期
申请获批准，土地使用权人将有可能需要满足其他条件，支付相应款项，且受制于
相关法律法规和政府部门的最终批准，基金管理人不保证土地使用权一定能够续期。
如未来法律法规或政府规划发生变化，导致基础设施项目发生续期情形的，基金管
理人将按照法律法规、监管要求以及基金合同的约定履行必要的审批程序后，实施
续期方案。
（五）关于标的基础设施项目使用状况
1、基础设施项目使用状况
（1）天府软件园一期
天府软件园一期建筑面积合计为129,999.83 平方米，其中，研发办公（指软件
开发、科技等行业企业的办公物业，以下统称“研发办公”或“办公”）物业建筑
面积为108,320.25 平方米，库房物业建筑面积为94.06 平方米，地下车库物业建筑
面积为21,585.52 平方米。天府软件园一期地下车库部分设置有602 个非机械车位，
园区内部地面设置有地面非机械车位。截至2024 年6 月30 日，整体可租赁面积（不
含地下车库）合计106,816.72 平方米，已出租面积合计96,947.16 平方米，整体出租
率约为90.76%。地下车库部分及园区内的地上车位主要用于临时园区停车经营，也
有部分车位用于包月车位经营。
172
天府软件园一期所在楼栋为框架结构，标准层层高约4.5 米，外立面为石材、
玻璃幕墙或扣板，大堂地面铺地砖，墙面多为涂料，顶部为扣板吊顶。室内房间多
为租户自行装修，地面铺地砖或地毯，墙面为涂料、墙砖或墙纸，顶部多为扣板吊
顶，配套设施齐全，配备电梯，消防系统，强电系统，弱电系统，中央空调系统及
照明设施，天府软件园一期正常使用中，维护状况良好。
天府软件园是国家级科技企业孵化器、创新人才培养示范基地、国家备案众创
空间、国家级创业孵化示范基地、国家中小企业公共服务示范平台、国家数字服务
出口基地，园区内部及周边配套较为完善，企业聚集度较高，区位状况良好。
（2）盈创动力大厦
盈创动力大厦建筑面积合计为49,768.20 平方米，其中，研发办公物业建筑面积
为35,030.26 平方米，车位物业建筑面积为14,737.94 平方米，车位部分设置有322
个非机械车位，外部地面设置有地面非机械车位。截至2024 年6 月30 日，整体可
租赁面积合计49,768.20 平方米，其中办公可租赁面积为35,030.26 平方米，已出租
面积合计34,437.87 平方米，整体出租率约为98.31%。车位部分及地上车位用于临
时及包月停车经营。
盈创动力大厦所在楼栋为框剪结构，标准层层高约3.3 米-4.2 米，外立面为面砖
饰面、局部玻璃幕墙和百叶格栅，大堂地面铺地砖，墙面为墙砖或涂料，顶部为石
膏板及格栅吊顶。室内房间多为租户自行装修，地面铺地砖或地毯，墙面为涂料、
墙砖或墙纸，顶部为石膏板、矿棉板或格栅吊顶。所在楼栋配套设施齐全，配备电
梯，消防系统，强电系统，弱电系统，中央空调系统及照明设施。盈创动力大厦正
常使用中，维护状况良好。
盈创动力大厦坐落于成都高新区核心区位、高新孵化园内部，人流量相对较高，
周边有环球中心购物广场、招商大魔方等大型商业设施及配套商业街，商业网点密
布、营商氛围浓厚，繁华度较高。区域位置优势突出，办公、居住等人流量大，区
位状况良好。
2、基础设施项目维修费支出情况
（1）天府软件园一期
1）过往维修费支出情况
2021-2023 年以及2024 年1-6 月，天府软件园一期物业维修维保费分别是197.06
万元、247.01 万元、110.76 万元和5.75 万元，随物业情况不同而有所波动，2021-
173
2023 年平均值为184.94 万元。
2）未来维修费支出计划
维修费支出指为保证房屋在日常经营过程中正常使用需支付的费用化的维修保
养等费用（如物业日常维修维保费用等），按含税年房地产总收益的一定比例预提，
仲量联行参考基础设施项目历史数据，设定费率取3.0%。
表：天府软件园一期未来十年维修费支出
单位：万元
年份 2024 年
7-12 月 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年 2029 年 2030 年 2031 年 2032 年 2033 年
金额 113.48 220.19 217.91 220.27 225.16 230.29 235.95 241.85 247.90 254.11
（2）盈创动力大厦
1）过往维修费支出情况
2021-2023 年以及2024 年1-6 月，盈创动力大厦物业维修维保费分别是30.04 万
元、34.88 万元、68.82 万元和4.55 万元，随物业情况不同而有所波动，2021-2023 年
平均值为44.58 万元。
2）未来维修费支出计划
维修费支出指为保证房屋在日常经营过程中正常使用需支付的费用化的维修保
养等费用（如物业日常维修维保费用等），按含税年房地产总收益的一定比例预提，
仲量联行参考基础设施项目历史数据，设定费率取2.0%。
表：盈创动力大厦未来十年维修费支出
单位：万元
年份 2024 年
7-12 月 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年 2029 年 2030 年 2031 年 2032 年 2033 年
金额 40.03 80.45 81.44 82.91 84.34 85.92 87.65 89.41 91.21 93.05
（六）基础设施项目的评估情况
仲量联行作为资产评估机构对标的基础设施资产进行了评估，就天府软件园一
期及盈创动力大厦项目于价值时点2024 年6 月30 日的市场价值出具了编号为JLLBJ[
2024]房估字第0225 号和JLL-BJ[2024]房估字第0226 号的估值报告。
1、估价方法
经评估机构估价人员认真分析所掌握的资料并对底层资产进行实地查勘后，根
据底层资产的特点及本身的实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》和《房地
产估价基本术语标准》，经过反复研究和综合考虑，选取收益法作为本次估价的基
174
本方法求取目标价值。
2、估价结果
仲量联行估价人员根据估价目的，遵循独立、客观、公正的估价原则，按照科
学的估价程序，全面分析了影响底层资产价格的因素，并运用适当的估价方法，确
定估价对象于价值时点2024 年6 月30 日的房地产市场价值，估价结果如下：
表：基础设施项目资产评估情况
序号 项目名称 建筑面积
（平方米） 现状用途 报酬率
假设
评估单价
（元/平方米）
评估总价
（万元）
1 天府软件园一期 129,999.83 研发办公、库
房、地下车库等
6.50% 6,238.47 81,100.00
2 盈创动力大厦 49,768.20 研发办公、车位
等 6.50% 8,720.43 43,400.00
合计/加权平均 179,768.03 - - 6,925.59 124,500.00
天府软件园一期历史上存在销售情况（绝大多数在2006 年及2007 年销售，
2015 年以来销售记录共2 笔），盈创动力大厦历史上未进行销售。天府软件园一期
地上部分评估单价为8,405.72 元/平方米，地下部分评估单价为972.87 元/平方米，
参考天府软件园一期近年销售情况（均为市场化销售，销售对象非关联方），上述
评估单价具备一定合理性。
表：天府软件园一期历史销售情况
序号 销售年份 销售楼栋 销售面积（m2） 销售单价（元）
1 2019 年
A 区4 栋地上 9,952.52 10,800.00
A 区4 栋地下 94 个车位
（折合4,420.65m2）
220,213.00（每个）
（折合每平方米4,682.57 元）
2 2016 年
A 区3 栋地上 9,989.74 8,900.00
A 区3 栋地下
116 个车位
（折合
4,401.07m2）
150,000.00（每个）
（折合每平方米3,953.58 元）
基础设施项目预测期首年预测资本化率如下表所示：
表：基础设施项目首年预测资本化率
项目名称 估值a
（万元）
首年预测经营净收入b
（万元）（注）
首年预测资本化率
（b/a）
天府软件园一期 81,100.00 5,471.20 6.75%
盈创动力大厦 43,400.00 2,941.88 6.78%
合计 124,500.00 8,413.08 6.76%
注：由2024 年7-12 月预测收入年化折算所得。
3、账面价值与评估价值的差异情况
175
原始权益人对天府软件园一期及盈创动力大厦均采用公允价值法计量，基础设
施项目资产账面价值与评估价值的差异主要是增值税的差异（账面价值为不含税价
值，评估总价为含税价值）。截至2024 年6 月30 日，基础设施项目资产账面价值
与评估价值情况如下表所示：
表：基础设施项目资产账面价值与评估价值差异情况
项目 截至2024 年6 月30 日
账面价值（万元）
评估总价
（万元）
差异
（万元）
评估
增值率
天府软件园一期 77,200.00 81,100.00 3,900.00 5.05%
盈创动力大厦 41,300.00 43,400.00 2,100.00 5.08%
合计 118,500.00 124,500.00 6,000.00 5.06%
4、主要假设条件说明
仲量联行采用收益法对基础设施资产进行估值。收益法系预测估价对象的未来
收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值
或价格的方法。仲量联行本次评估时主要参数假设情况如下。
（1）天府软件园一期
1）天府软件园一期预测期及折现率选取及说明
①预测期的确定
天府软件园一期建筑物均为框架结构，其经济耐用年限为60 年，截至2024 年
6 月30 日，房屋建筑物剩余经济耐用年限均约为41 年，土地使用权终止日期均为
2055 年12 月20 日，截至价值时点，土地剩余使用年期均为31.49 年。根据孰短原
则，底层资产以土地剩余使用年限作为底层资产的收益年限，底层资产的收益年限
均为31.49 年。
②折现率的确定
基础设施项目的价值为其经营收益于价值时点的收益折现值，报酬率从纯理论
上讲，应等于同等风险条件下的平均获利率。考虑同类房地产项目的报酬率，本次
底层资产评估采取安全利率加风险调整值的方法确定报酬率。安全利率取中国人民
银行公布的一年期定期存款利率1.50%。风险投资报酬率由行业风险报酬率、经营
风险报酬率、财务风险报酬率组成，分为低、中、高、投机四个档次，相应的调整
值分别为0%-3%，3%-6%，6%-9%，9%以上，根据底层资产的用途和房屋成新分
析，以及该区域物业的租售比及对当地社会经济环境、房地产经营风险综合分析，
办公、库房物业和地下车库物业均属于中等风险，风险投资回报率取5.00%，确定
其报酬率为6.50%。
176
2）天府软件园一期运营收入预测假设
①底层资产租金水平及增长率的确定
截至价值时点，天府软件园一期已部分出租，本项目评估对于租赁合同存续期
内的租金收入根据合同约定进行测算。对于租赁合同存续期外的租金预测（或对于
租赁合同存续期内但部分年度未明确约定租金水平的），按照市场客观租金水平进
行测算。
估值参数概况如下：
表：天府软件园一期租金水平及增长率假设
项目 2024 年-2026 年 2027 年至未来结束期
天府软件园一期研发办公物业
（除B7 栋实施加速器优惠政策部分） 60 元 2.5%增长率
天府软件园一期研发办公物业
（B7 栋实施加速器优惠政策部分）
50 元
（部分条件较差的房源为25 元） 2.5%增长率
项目 2024 年-2036 年 2037 年至未来结束期
天府软件园一期商业配套 5%增长率 2.5%增长率
项目 2024 年-2027 年 2028 年至未来结束期
天府软件园一期车位 220.00 万元/年 2.5%增长率
具体估值参数假设细节如下：
A．租约期内租金水平分析
a.报告期内园区租赁价格标准
根据成都天府软件园有限公司2021 年4 月《关于天府软件园2021 年-2024 年办
公楼租赁价格方案的请示》，天府软件园一期研发办公物业的租赁价格标准如下表
所示：
项目名称 2021 年10 月之前
（元/平方米/月）
2021 年10 月-2023 年
（元/平方米/月）
2024 年
（元/平方米/月）
2025 年以后
（元/平方米/月）
天府软件园A 区 40 50 60 根据园区实际运
营情况再行确定
天府软件园B 区
（除B7 栋） 40 50 60 根据园区实际运
营情况再行确定
天府软件园B 区
B7 栋创业场加
速器入驻企业
30
（部分条件较差的
无窗房为15）
40
（部分条件较差的无
窗房为20）
50
（部分条件较差
的无窗房为25）
根据园区实际运
营情况再行确定
根据成都天府软件园有限公司2023 年12 月《关于天府软件园AB 区（REITs 入
池资产）2025 年-2026 年办公楼租赁方案的请示》，天府软件园一期研发办公物业
2024-2026 年租赁价格标准维持不变，具体如下表所示：
项目名称 2024 年-2026 年（元/平方米/月） 2027 年以后（元/平方米/月）
天府软件园A 区 60 根据园区实际运营情况再行确定
177
项目名称 2024 年-2026 年（元/平方米/月） 2027 年以后（元/平方米/月）
天府软件园B 区（除B7
栋） 60 根据园区实际运营情况再行确定
天府软件园B 区B7 栋
创业场加速器入驻企业
50
（部分条件较差的无窗房为25） 根据园区实际运营情况再行确定
b.报告期内租金水平上调原因及执行情况
天府软件园一期2021 年上调了园区租金水平（针对天府软件园所有片区，而不
局限于入池资产），该调整事项由软件园公司于2019 年开始研究，并于2019 年8
月份出台初步方案。后因公共卫生事件影响，经过一年多时间对租户的持续跟进沟
通，最终于2021 年4 月份完成该租金体系办法的出台。
上述租赁价格标准在实际经营中已得到严格执行。截至2022 年末，所有已签约
的相关租户租金水平从2021 年10 月1 日起全部已按照最新体系执行上涨至50 元/平
方米/月；截至本财务顾问报告出具之日，所有已签约租户2024 年租金水平均已上
涨至60 元（B7 栋创业场加速器企业上涨至50 元或25 元）。
c.天府软件园B 区B7 栋创业场加速器租赁价格安排
对于天府软件园B 区B7 栋，符合创业场加速器资格的入驻企业，可以享受一
定的租赁价格优惠。截至价值时点，天府软件园B 区B7 栋可租赁面积为12,557.11
平方米，其中，763.08 平方米租赁面积对应的租赁价格标准为25 元/平方米/月（面
积占比6.08%），7,757.10 平方米租赁面积对应的租赁价格标准为50 元/平方米/月
（面积占比61.77%），剩余租赁面积对应的租赁价格标准为60 元/平方米/月（面积
占比32.15%）。763.08 平方米和7,757.10 平方米的物业并称“天府软件园B 区B7
栋创业场加速器部分”。
B7 栋在过往均有符合创业场加速器资格的企业入驻，且未来也会维持现状进行
运营。鉴于此，评估机构对于B7 栋创业场加速器部分在租赁合同存续期内的租金
收入根据合同约定进行测算，对于租赁合同存续期外的租金预测参照《请示》的租
赁价格标准，按照优惠的市场客观租金水平进行测算，即于价值时点，租赁价格标
准为25 元/平方米/月的763.08 平方米创业场加速器部分于2024 年的客观租金水平为
25 元/平方米/月，租赁价格标准为50 元/平方米/月的7,757.10 平方米创业场加速器
部分于2024 年的客观租金水平为50 元/平方米/月。
B．租约期外及未出租部分的租金水平确定（市场客观租金）
底层资产的研发办公和库房部分的客观租金水平的确定采用比较法，根据替代
原则，选取近期租赁市场的三个可比实例。对上述租赁案例进行市场状况、交易情
178
况、区位状况、实物状况和权益状况进行修正和调整，得出底层资产的比准租金单
价。
根据评估机构对底层资产所处区域租金水平的了解，结合底层资产现状，并考
虑到《请示》中的2022 年-2023 年租赁价格水平，评估机构通过比较法的测算确定
底层资产研发办公和库房部分的市场租金为50 元/平方米/月（含税，不含物业费）。
租约到期后首年租金为价值时点客观租金×（1+g）^租约期，其中g 为租金增长率水
平。
此外，底层资产天府软件园B区2栋01002-2 号房，建筑面积为150.00 平方米，
证载用途为办公，现状用途为商业；结合评估机构对现场的查勘情况，前述物业位
于楼栋地上1 层，经营天府软件园B 区的商业配套服务，起到完善园区功能的辅助
作用。考虑最高最佳利用原则，转换用途不符合经济上的可行性，故评估机构以底
层资产保持现状用途持续使用为估价前提。该部分物业的出租是通过公开招投标方
式进行，租约租金体现市场水平，且按照5%的年增长率稳定增长。结合评估机构
对底层资产所处区域租金水平的了解以及底层资产现状，该部分物业的客观租金水
平、增长率与其合同租金水平、增长率相当，可以合同租金水平作为客观租金水平。
租约到期后首年租金为价值时点客观租金×（1+g）^租约期，其中g 为租金增长率水
平（从价值时点至2036 年，客观租金增长率为5%，从2037 年起直至估价对象土地
使用权终止日期，客观租金每年递增2.5%）。
C．租金增长率
租金增长率需要考虑经济发展、成本、通货膨胀等因素。底层资产平均租金会
在CPI 物价指数的基础上，随着经济发展、成本、通货膨胀等因素波动。
时间（年） 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
CPI 物价指数 101.1% 102.2% 102.0% 101.4% 102.8% 102.5% 100.5% 102.4% 100.2%
因此，CPI 物价指数对于底层资产平均租金增长率具有一定的参考意义。
根据评估机构对底层资产周边的市场调研，底层资产所在区域产业聚集度较好，
类似研发办公物业对外租赁时，租金水平多会根据租期长短作2.5%-5%的增幅。
据此，天府软件园一期各部分租金增长率设置如下：
a.研发办公和库房部分（非天府软件园B 区B7 栋创业场加速器部分）：2024
至2026 年的客观租金水平为60 元/平方米/月（考虑到2024 年客观租金水平较2023
年有较大幅度调整，2024 至2026 年客观租金增长率0%），从2027 年起至底层资
产土地使用权终止日期，客观租金每年递增2.5%。
179
b.天府软件园B 区B7 栋创业场加速器：2024 至2026 年的客观租金水平为25 或
50 元/平方米/月（考虑到2024 年客观租金水平较2023 年有较大幅度调整，2024 至
2026 年客观租金增长率为0%），自2027 年起至底层资产土地使用权终止日期，市
场租金每年递增2.5%。
c.商业部分（天府软件园B 区2 栋01002-2 号房）：如前文所述，上述证载用途
为办公、现状用途为商业的房屋，租约到期后，该部分物业首年租金为价值时点客
观租金×（1+租金增长率）^租约期，从价值时点至2036 年，客观租金增长率为5%，
从2037 年起直至目标资产土地使用权终止日期，客观租金每年递增2.5%。
②底层资产空置率及租金损失率的确定
截至价值时点，底层资产研发办公和库房部分，整体建筑面积合计108,414.31
平方米，整体可租赁面积合计106,816.72 平方米，已出租面积合计96,947.16 平方米，
整体出租率约为90.76%，空置率为9.24%，而2020-2023 年末出租率分别为96.48%、
95.36%、94.12%和95.49%，2024 年9 月末出租率为91.38%，出租情况相对较为平
稳。
根据评估机构对底层资产所处区域研发办公用房空置情况的了解及装修免租期
的了解、对估价对象历史空置情况的分析，综合考虑目标资产所处区位物业品质、
未来运营期内换租及免租期等因素，再结合评估机构的实地查勘及市场研判，设定
估价对象于2024 年的客观空置及租金损失率为10%，于2025 年的客观空置及租金
损失率为9%，于2026 年及以后的客观空置及租金损失率为8%。
③车位收入
天府软件园一期A 区地下车库部分设置有150 个非机械车位，B 区地下车库部
分设置有503 个非机械车位。考虑到天府软件园一期历史车位经营收入较为稳定，
因此参考2024 年1-6 月收入，预测价值时点至2024 年底（即两个季度）车位收入
（含税）为110.90 万元，2024 年至2027 年车位收入（含税）为220.00 万元，2028
年起未来每年增长2.5%。
④其他收入
于价值时点，除租金收入与车位收入外，底层资产无其他收入。
⑤收缴率
根据截至2024 年9 月30 日的期后租金回收情况，底层资产租赁部分过往三年
及一期的租金收缴率分别为99.99%、100%、99.98%和98.81%，均值99.70%。
180
底层资产租金收付大部分采用了“押三付三”的模式（即收取相当于三个月租
金的租赁保证金，同时预收未来三个月租金）的模式（根据实际商务谈判的情况，
亦有部分租户的支付周期为月度、半年度或年度），租户应于每个支付周期到期前
15 日支付下一周期的租金，一旦租户出现拖延支付租金的情况，底层资产运营方将
对该租户进行及时催缴，极端情况下将及时进行清退，并相应没收租户支付的押金
以弥补欠缴的租金。考虑到底层资产历史租金收入的收缴率良好，且存在较好的弥
补机制，本次估值取租金收入的收缴率为99%。
底层资产车位部分主要用于临时停车经营，收入实现方式为现收现付，并且底
层资产用于包月经营的车位部分租金几乎不存在欠缴的情况，故本次估值取车位收
入的收缴率为100%。
⑥房地产年总收益
房地产年总收益=日租金单价×365×可租面积×（1-空置率）÷10,000×99%+
车位收入×100%
3）天府软件园一期运营支出预测假设
天府软件园一期运营支出包括运营管理费、资本性支出、维修费、房产税、增
值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、保险费、城镇土
地使用税等。各项费用取值计算过程如下：
①运营管理费
指对出租房屋进行的必要运营管理所需的费用，按年房地产总收益的一定比例
确定，具体而言，底层资产办公和库房部分的运营管理费主要包括由底层资产运营
管理机构收取的资产委托管理费、由底层资产物业管理方收取的空置房物业服务费、
非由底层资产运营管理机构和底层资产物业管理方收取的其它运营管理费。其中，
由底层资产运营管理机构收取的资产委托管理费费率，根据相关合同的约定取值为
10%；非由底层资产运营管理机构收取的其它运营管理费，主要指为运营管理底层
资产所需的必要杂项管理费用，考虑到底层资产的实际用途，同时参考历史的支出
水平，费率取值为0.5%。
此外，根据高投合顺分别与天府软件园A 区物业管理方成都高投世纪物业服务
有限公司和天府软件园B 区物业管理方成都银都物业服务有限公司签订的物业服务
合同，当底层资产办公和库房部分的空置率低于5％时，高投合顺不需向物业管理
方支付空置房物业服务费；当底层资产空置率超过5％时，经高投合顺或其委托的
181
运营管理机构相关部门确认后，高投合顺只需向物业管理方支付高出5％之外的空
置房物业服务费，物业服务费标准为6 元/平方米/月。结合对底层资产办公及车库部
分空置率的预测分析，经测算，底层资产空置率每高于5%一个百分点，需要增加
支付的空置房物业服务费约为租金收入的0.1%。
底层资产办公和库房部分的运营管理费费率=10%+（ 空置率-5%） ÷
1%*0.1%+0.5%
底层资产车位部分的运营管理费主要包括由底层资产运营管理机构收取的资产
委托管理费、非由底层资产运营管理机构收取的车位物业管理费，费率取25%。其
中，由底层资产运营管理机构收取的资产委托管理费费率，根据相关合同的约定取
值为10%；非由底层资产运营管理机构收取的车位物业管理费费率取值为15%。
运营管理费=Σ各部分房地产年总收益×各部分运营管理费费率
②资本性支出
指为保证房屋在整个经营周期正常使用需支付的可资本化的维修保养等费用
（如物业大修费用、物业更新改造费用等），按年房地产总收益的一定比例预提，
设定费率取1.0%。
资本性支出=房地产年总收益×1.0%
上述资本性支出设置合理性分析如下：
根据天府软件园一期过往资本性支出情况，过往资本性支出主要包括园区改造、
光彩工程、管网维修改造、停车场维修改造、服务器采购、装修等大规模维修保养
工程支出。
其中，园区改造支出金额达到1,914.45 万元，系天府软件园各片区进行的整体
升级改造（于2021 年5 月30 日整体竣工验收），具体包括完善导视系统、建设园
区智慧运营中心、提升园区入口形象、增加园区人性化设施、改造园区景观、改造
水景等。天府软件园作为成都高新区形象的重要展示窗口，按照国际化一流园区标
准进行提档升级，上述事项系特殊的整体升级改造，属于非经常性事项。此外，部
分主要改造内容，如管廊工程，一次建成后，未来一般无需再次建设。因此，未来
发生类似的超大型支出的可能性不大（根据当前可追溯的历史数据，更早一次的整
体园区提质改造系在2013 年实施的园区光彩工程，但金额仅有470 万），即使发生
类似事项，预计金额也相对可控。
就未来五年（2025-2029 年）来看，由于上述改造发生的时间较近，资产目前
182
使用状态良好，预计期间发生类似大额支出可能性较低。因此，在不考虑上述特殊
改造事项的情况下，过去十年年均资本性支出10.52 万元，而未来五年年均预留资
本性支出约74.25 万元，扣除上述年均11 万元后未来五年剩余预留资本性支出仍有
318.65 万元，预计可覆盖其他额外的资本性支出。
此外，随着建筑物年限的增加，资本性支出将逐步增加，由于资本性支出系按
房地产年总收益*1%计取，资本性支出将随着未来运营收入的增长而增长，与前述
情况相匹配。
综上，资本性支出设置与资产历史水平具有延续性、与运营年限总体匹配。
表：近十年天府软件园一期资本性支出规模
单位：万元
年份 资本性支出金额（注1）
2023 年 -
2022 年 -0.22（注2）
2021 年 11.22
2020 年 1,940.13
2019 年 -
2018 年 34.68
2017 年 27.51
2016 年 0.77
2015 年 5.05
2014 年 0.56
合计 2,019.70
过去十年平均 201.97
园区改造项目 1,914.45
剔除园区改造项目合计 105.25
剔除园区改造项目后平均值 10.52
注1：由于部分支出系天府软件园各片区统一发生，难以精准分摊到各片区，故按天
府软件园一期在所有片区中的面积占比进行分摊。
注2：由于最终核定的工程造价发生变化，冲回前期已确认的支出。
③维修费
指为保证房屋在日常经营过程中正常使用需支付的费用化的维修保养等费用
（如物业日常维修维保费用等），按年房地产总收益的一定比例预提。结合房屋历
史维修费情况以及当前使用状态等情况，设定费率取3.0%。
维修费=房地产年总收益×3.0%
④房产税
183
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90 号）、《财政部国
家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》
（财税〔2016〕43 号），底层资产从租计征的房产税的税率依据不含增值税的房屋
租金收入计算缴纳，税率为12%。
从租计征的房产税=年租金单价×可租面积×（1-空置率）/（1+9%）
×12%÷10,000
除了从租计征的房产税外，就底层资产的空置部分，还需要缴纳从价计征的房
产税。结合历史缴纳的从价计征房产税，底层资产年房产税税率为1.2%，扣除比率
为30%。
从价计征的房产税=应税房产原值×空置率×（1-30%）×1.2%
⑤增值税及附加
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第538 号）
及相关税法规定，增值税、城市维护建设税、教育费附加费及地方教育费附加依据
不含增值税的房屋租金收入计算缴纳，综合税率为10.08%（即城市维护建设税、教
育费附加费及地方教育费附加税率合计为12%）。底层资产运营过程中产生的运营
管理费、资本性支出、维修费和保险费四项费用，均可以取得可抵扣进项税，其中，
运营管理费和保险费的增值税税率为6%，资本性支出和维修费的增值税税率为9%。
此外，根据项目交易安排，在评估底层资产市场价值时，假设底层资产的购买
者在取得底层资产的同时，获得以5%的增值税征收率计算的可抵扣增值税进项税
额，且该进项税额可以在底层资产未来运营持有期内全额进行抵扣。本次评估，假
设因购买底层资产获得的总可抵增值税进项税额=底层资产市场价值/（1+5%）*5%。
增值税及附加=（年租金单价×可租面积×（1-空置率）/（1+9%）×9%-年运营
管理费/（1+6%）×6%-年资本性支出/（1+9%）×9%-年维修费/（1+9%）×9%-年保
险费/（1+6%）×6%-因购买底层资产取得的年可抵扣增值税进项税额）*（1+12%）
÷10,000
⑥印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及《中华人民共和国印花税暂行条例
施行细则》规定，财产租赁合同应当在合同签订时按不含增值税租赁金额千分之一
贴花，印花税为年租金×0.1%。
印花税=年租金单价×可租面积×（1-空置率）/（1+9%）×0.1%÷10,000
⑦保险费
184
保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，
按房屋重置价值的0.03%计。结合底层资产的建筑结构及实际状况，同时参考近期
类似房屋建筑物的建筑安装造价水平，取底层资产房屋重置成本单价为3,200 元/平
方米。
保险费=房屋重置价值×0.03%
⑧城镇土地使用税
指对出租房屋缴纳的城镇土地使用税，根据底层资产所在土地等级，城镇土地
使用税缴纳标准为6 元/平方米/年。
⑨年总费用
年总费用=运营管理费+资本性支出+维修费+房产税+增值税及附加+印花税+保
险费+城镇土地使用税
（2）盈创动力大厦
1）盈创动力大厦预测期及折现率选取及说明
①预测期的确定
盈创动力大厦为框剪结构，其经济耐用年限为60 年，截至价值时点，房屋建筑
物剩余经济耐用年限均约为48 年，土地使用权终止日期均为2055 年2 月28 日，截
至价值时点，土地剩余使用年期均为30.68 年。根据孰短原则，本次估价以土地剩
余使用年限作为盈创动力大厦的收益年限，本次盈创动力大厦的收益年限为30.68
年。
②折现率的确定
物业的价值为其经营收益于价值时点的收益折现值，报酬率从纯理论上讲，应
等于同等风险条件下的平均获利率。考虑同类房地产项目的报酬率，本次评估采取
安全利率加风险调整值的方法确定报酬率。安全利率取中国人民银行公布的一年期
定期存款利率1.50%。风险投资报酬率由行业风险报酬率、经营风险报酬率、财务
风险报酬率组成，分为低、中、高、投机四个档次，相应的调整值分别为0%-3%，
3%-6%，6%-9%，9%以上，根据底层资产的用途和房屋成新分析，以及该区域物业
的租售比及对当地社会经济环境、房地产经营风险综合分析，研发办公物业及车位
属于中等风险，风险投资回报率取5.00%，确定其报酬率为6.50%。
2）盈创动力大厦运营收入预测假设
①底层资产租金水平及增长率的确定
185
截至价值时点，盈创动力大厦的研发办公部分已进行出租经营，本次评估对于
租赁合同存续期内的租金收入根据合同约定进行测算，对于租赁合同存续期外的租
金预测按照市场客观租金水平进行测算。
估值参数概况如下：
表：盈创动力大厦租金水平及增长率假设
项目 2024 年1-6 月 2024 年
7-12 月
2025 年
未来结束期
研发办公部分
①A 座主要为88 元/月/平方米，B 座主要
为75 元/月/平方米；视现时租金方案，个
别特殊房间为61-90 元/月/平方米。
②视现时租金方案，1 层临街单元为240-
361 元/月/平方米，2 层临街单元为140-210
元/月/平方米。
③上述两部分平均租金水平为101 元/月/平
方米。
0%增长率 2%增长率
商业配套 按照现行合同价格，为63 元/平方米/月 0%增长率 2%增长率
车位
参照过往三年的车位收入，假设预测价值时点至24 年底
（即两个季度）车位收入（含税）为57.72 万元（相当于
年收入112.99 万元）
2.5%增长率
A.租约期内租金水平分析
截至价值时点，盈创动力大厦的研发办公部分已出租面积为34,437.87 平方米，
整体实际出租率为98.31%，整体租金水平约为95 元/平方米/月，其中，实际用途为
研发办公（包含位于1 层、2 层的临街单元）部分的平均租金水平约为101 元/平方
米/月，计取方式均为固定租金模式。
B.租约期外及未出租部分的租金水平确定（市场客观租金）
盈创动力大厦的研发办公部分的客观租金水平的确定采用比较法，根据替代原
则，选取近期租赁市场的三个可比实例。对上述租赁案例进行市场状况、交易情况、
区位状况、实物状况和权益状况进行修正和调整。
根据评估机构对底层资产所处区域租金水平的了解，结合底层资产现状，评估
机构通过比较法的测算确定底层资产研发办公用房6 至16 层办公单元的基准租金为
73 元/平方米/月（含税，不含物业费），另外，底层资产研发办公用房3 至5 层办
公单元由于所处位置临街，且层高、开间等建筑规格条件优于6 至16 层办公单元，
评估机构修正了该等因素得到3 至5 层办公单元的基准客观租金为81 元/平方米/月
（含税，不含物业费）。此外，对底层资产研发办公用房1 至2 层的办公单元，由
于其楼层、临街位置、经营业态等不同，评估机构考虑了这些因素并参考了其现时
租金方案，对其中4 个位于1 层的办公单元，采用客观租金范围为240 至361 元/平
186
方米/月（含税，不含物业费），对其中2 个位于2 层的办公单元，采用客观租金范
围为147 至210 元/平方米/月（含税，不含物业费）。租约到期后首年租金为价值时
点客观租金×（1+g）^租约期。其中g 为租金增长率水平。
此外，底层资产中的2 单元1 至5 层，总共建筑面积为5,485.85 平方米的物业，
证载用途为办公，现状用途为商业。结合评估机构对现场的查勘情况，前述物业经
营估价对象的商业配套服务，起到完善楼宇功能的辅助作用。考虑最高最佳利用原
则，转换用途不符合经济上的可行性，故本次评估以前述物业保持现状用途持续使
用为估价前提。该部分物业的出租是通过公开招投标方式进行，租约租金体现市场
水平。结合对底层资产所处区域租金水平、租金增长率的了解以及底层资产现状，
该部分物业的客观租金、增长率与其合同租金水平、增长率一致，客观租金取值63
元/平方米/月（含税，不含物业费）。租约到期后首年租金为价值时点客观租金×
（1+g）^租约期。其中g 为租金增长率水平。
C.租金增长率
租金增长率需要考虑经济发展、成本、通货膨胀等因素。底层资产平均租金会
在CPI 物价指数的基础上，随着经济发展、成本、通货膨胀等因素波动。
时间（年） 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
CPI 物价指数 101.1% 102.2% 102.0% 101.4% 102.8% 102.5% 100.5% 102.4% 100.2%
因此，CPI 物价指数对于底层资产平均租金增长率具有一定的参考意义。
根据评估机构对底层资产周边的市场调研，底层资产所在区域产业聚集度较好，
类似工业办公物业对外租赁时，租金水平多会根据租期长短作2-4%的增幅。
考虑到市场平均租金增长率，结合底层资产研发办公部分和配套商业过往已签
订租约的平均租金年递增情况，综合分析确定底层资产研发办公部分和配套商业的
租金于2024 年保持不变，从2025 年起每年递增2.0%。
②底层资产空置率及租金损失率的确定
于价值时点，盈创动力大厦整体建筑面积为49,768.20 平方米，整体可租赁面积
为49,768.20 平方米，其中办公可租赁面积为35,030.26 平方米，已出租面积合计
34,437.87 平方米，整体出租率约为98.31%，空置率1.69%，而2022 年末及2023 年
末出租率分别为98.88%及98.19%，总体较为平稳。
根据对底层资产所处区域研发办公用房空置情况及装修免租期的了解，综合考
虑目标资产所处区位、物业品质、未来运营期内换租及免租期等因素，再结合评估
机构的实地查勘、分析及判断，设定目标资产客观空置及租金损失率5%来计算。
187
③车位收入
盈创动力大厦地下车库部分设置有322 个非机械车位，盈创动力大厦主要车位
收入形式为临停车位和月租车位。报告期内车位收入如下表所示。
年度 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年1-6 月
车位收入（元） 996,972 1,002,703 1,012,304 552,681
注：以上数据均为不含税数值，税率为9%
参照过往三年的车位收入，预测价值时点至24 年底（即两个季度）车位收入
（含税）为57.72 万元，2025 年起未来每年增长2.5%。
④其他收入
于价值时点，除租金收入与车位收入外，盈创动力大厦无其他收入。
⑤收缴率
底层资产过往三年及一期的租金及车位收入的收缴率均达到100%。考虑到底
层资产租户租金收付大多采用“押三付三”的模式（即收取相当于三个月租金的租
赁保证金，同时预收未来三个月租金）的模式（根据实际商务谈判的情况，亦有部
分租户的支付周期为月度、半年度或年度），租户应于每个支付周期到期前10 日提
前预付下一周期的租金，一旦租户出现拖延支付租金的情况，底层资产运营方将对
该租户进行及时催缴，极端情况下将及时进行清退，并相应没收租户支付的押金以
弥补欠缴的租金。考虑到底层资产历史租金及车位收入过往三年收缴率均达到
100%，上述租户租金预计欠缴风险可控，且存在较好的催收和押金弥补机制，本次
估值取租金及车位收入的收缴率为100%。
⑥房地产年总收益
房地产年总收益=（日租金单价×365×可租面积×（1-空置率）÷10,000+车位收
入）×100%
3）盈创动力大厦运营支出预测假设
年总费用指出租房地产时，出租方应负担的各项成本费用以及税金，一般包括
运营管理费、资本性支出、房产税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方
教育费附加、印花税、保险费、城镇土地使用税等。各项费用取值计算过程如下：
①运营管理费
指对出租房屋进行的必要运营管理所需的费用，包括资产委托管理费、物业管
理服务费等。
资产委托管理费按年房地产总收益的一定比例确定，考虑到底层资产的实际用
188
途，同时参考历史的运营管理费支出水平，设定底层资产办公部分的费率取10.5%
（其中，由底层资产运营方收取的资产委托管理费费率10%，非由底层资产运营方
收取的其他运营管理费（主要为运营管理底层资产的必要杂项管理费用）费率
0.5%），车位部分的费率取10.5%（其中，由底层资产运营方收取的资产委托管理
费费率10%，由非底层资产运营方收取的其它运营管理费费率0.5%）。
研发办公部分的物业管理服务费为底层资产产权人需向物业管理方支付空置部
分的物业服务费，空置面积根据总可出租面积和采用的空置率5%计算得到，物业
管理服务费计算标准为13 元/平方米/月。
车位部分的物业管理由物业管理公司负责，盈创动力大厦产权人需向物业管理
支付100 元/月/个的车位管理费。车位的运营管理费中亦考虑了宜泊产生的车位管理
费，根据《盈创动力大厦、高新青年寓1 号（大源）等4 个地下停车场项目委托运
营服务合同》，于价值时点，成都宜泊信息科技有限公司负责盈创动力大厦车位部
分的租赁运营工作，且不再负责车位部分的物业管理工作，亦不再按年度收取固定
成本费用，而仅根据合同中约定的基础营收额146 万元，以及合同中约定的奖励及
扣减标准，实施超额增费、低额降费，从而得到宜泊应收取的车位管理费。综上，
盈创动力大厦运营管理费由以下部分构成：
研发办公部分的运营管理费=研发办公部分房地产年总收益×10.5%+可租赁面积
×空置率×13×12÷10,000
车位部分的运营管理费=车位部分房地产年总收益×10.5%+100×12×车位个数+
宜泊车位管理费
②资本性支出
指为保证房屋在整个经营周期正常使用需支付的可资本化的维修保养等费用
（如物业日常维护维保费用等），按年房地产总收益的一定比例预提，设定费率取
1.0%。
资本性支出=房地产年总收益×1.0%
上述资本性支出设置合理性分析如下：
盈创动力大厦于2012 年全部建成并开始运营，截至2024 年6 月末未实施过整
体提质改造，仅发生两笔资本性支出，金额为5.29 万元，为配电室及电梯机房空调
安装支出。
盈创动力大厦资本性支出较少，主要系盈创动力大厦整体结构、装修、设备等
189
各方面仍较为完好，且日常各项维保工作较为及时，暂未出现需要大修的情形所致
（企业进行资本化的支出需为主体大修且能增加使用年限或者产生额外收益，其他
情形目前计入维修费用中）。
表：盈创动力大厦2012 年投入运营以来资本性支出规模
单位：万元
年份 资本性支出金额
2016 1.32
2015 3.97
平均值 2.65
虽然目前项目建筑和设备情况良好，但考虑到盈创动力大厦后续仍有较长运营
周期，为保证房屋在整个经营周期正常使用，本次申报材料中资本性支出费率保守
按1.0%预留，2024 年预留约40 万元，未来五年共计预留约210.33 万元，年均42.07
万元，预计可覆盖未来潜在大修所需的费用。
此外，随着建筑物年限的增加，资本性支出将逐步增加，由于资本性支出系按
房地产年总收益*1%计取，资本性支出将随着未来收入的增长而增长，与前述情况
相匹配。
综上，资本性支出设置与资产历史水平具有延续性、与运营年限总体匹配。
③维修费
指为保证房屋在日常经营过程中正常使用需支付的费用化的维修保养等费用，
按年房地产总收益的一定比例预提。结合房屋历史维修费情况以及当前使用状态等
情况，设定费率取2.0%。
维修费=房地产年总收益×2.0%
④房产税
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90 号）、《财政部国
家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》
（财税〔2016〕43 号），底层资产的房产税的税率依据不含增值税的房屋租金收入
计算缴纳，税率为12%。
从租计征的房产税=年租金单价×可租面积×（1-空置率）/（1+9%）
×12%÷10,000
除了从租计征的房产税外，就天府软件园一期和盈创动力大厦的空置部分，还
需要缴纳从价计征的房产税。结合历史缴纳的从价计征房产税，底层资产年房产税
190
税率为1.2%，扣除比率为30%。
从价计征的房产税=应税房产原值×空置率×（1-30%）×1.2%
⑤增值税及附加
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第538 号）
及相关税法规定，增值税、城市维护建设税、教育费附加费及地方教育费附加依据
不含增值税的房屋租金收入计算缴纳，综合税率为10.08%（即城市维护建设税、教
育费附加费及地方教育费附加税率合计为12%）。盈创动力大厦运营过程中产生的
运营管理费、资本性支出、维修费和保险费四项费用，均可以取得可抵扣进项税，
其中，运营管理费和保险费的增值税税率为6%，资本性支出和维修费的增值税税
率为9%。
此外，在评估底层资产市场价值时，假设底层资产的购买者在取得底层资产的
同时，获得以5%的增值税征收率计算的可抵扣增值税进项税额，且该进项税额可
以在底层资产未来运营持有期内全额进行抵扣。本次评估，假设因购买底层资产获
得的总可抵增值税进项税额=底层资产市场价值/（1+5%）*5%。
增值税及附加=（年租金单价×可租面积×（1-空置率）/（1+9%）×9%-年运营
管理费/（1+6%）×6%-年资本性支出/（1+9%）×9%-年维修费/（1+9%）×9%-年保
险费/（1+6%）×6%-因购买底层资产取得的年可抵扣增值税进项税额）*（1+12%）
÷10,000。
⑥印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及《中华人民共和国印花税暂行条例
施行细则》规定，财产租赁合同应当在合同签订时按不含增值税租赁金额千分之一
贴花，印花税为年租金×0.1%。
印花税=年租金单价×可租面积×（1-空置率）/（1+9%）×0.1%÷10,000
⑦保险费
保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，
按房屋重置价值的0.03%计算。结合底层资产的建筑结构及实际状况，同时参考近
期类似房屋建筑物的建筑安装造价水平，取底层资产房屋重置成本单价为3,500 元/
平方米。
保险费=房屋重置价值×0.03%
⑧城镇土地使用税
191
指对出租房屋缴纳的城镇土地使用税，根据底层资产所在土地等级，城镇土地
使用税缴纳标准为12 元/平方米/年。
⑨年总费用
年总费用=运营管理费+资本性支出+维修费+房产税+增值税及附加+印花税+保
险费+城镇土地使用税。
5、估值结果压力测试
对基础设施资产估值影响较大的核心参数为折现率、办公部分客观租金增长率、
空置及租金损失率。在上述参数发生不利变化的情形下，天府软件园一期及盈创动
力大厦估值结果变化情况如下：
表：天府软件园一期估值结果压力测试
调整参数 说明 估价结果
（万元）
估价结果
变动
（万元）
估价结果
变动百分比
折现率 折现率增加0.25%至6.75% 78,600 -2,500 -3.08%
研发办公和库房部分
客观租金增长率
2027 年及以后，办公和库房部分客
观租金增长率降低0.5%至2.0%
77,100 -4,000 -4.93%
研发办公及库房部分
空置及租金损失
2026 年及以后，办公和库房部分客
观空置及租金损失率增加5%至
13%
76,200 -4,900 -6.04%
表：盈创动力大厦估值结果压力测试
调整参数 说明 估价结果
（万元）
估价结果
变动
（万元）
估价结果
变动百分比
折现率 折现率增加0.25%至6.75% 42,100 -1,300 -3.09%
研发办公部分
客观租金增长率
2025 至2034 年，客观租金增长率
降低0.5%至1.5%
41,900 -1,500 -3.46%
研发办公部分空置及
租金损失 空置及租金损失率增加5%至10% 40,700 -2,700 -6.22%
（七）基础设施项目经营业绩分析
1、基础设施项目运营情况
（1）运营模式
基础设施项目依托于成都高新区的产业聚集，向租户提供租赁服务并收取租金，
同时提供车位服务并收取车位收入。
租金通常采用预付形式，租户需在上一期租金覆盖周期届满之日前一定时间内
支付下一期租金，其中首期租金同租赁保证金一同支付。车位收入则有临时停车、
储值卡、包月等多种收费形式。
（2）运营时间
192
基础设施项目的运营时间如下：
表：基础设施项目业务运营时间
序号 基础设施项目 运营起始时间
1 天府软件园一期 2006 年
2 盈创动力大厦 2012 年
（3）盈利和现金流的稳定性
基础设施项目近三年及一期整体运营情况如下：
表：基础设施项目经营情况
单位：万元
项目 2021 年
/2021 年末
2022 年
/2022 年末
2023 年
/2023 年末
2024 年1-6 月
/6 月末
天府软件园一期营业收入 5,324.31 4,048.26 6,057.63 3,273.40
盈创动力大厦营业收入 3,459.41 3,325.12 3,756.16 1,772.10
合计 8,783.72 7,373.38 9,813.79 5,045.50
天府软件园一期营业成本 978.26 831.52 727.85 399.77
盈创动力大厦营业成本 555.48 539.93 523.31 208.60
合计 1,533.74 1,371.45 1,251.16 608.37
天府软件园一期净利润 9,651.87 5,463.29 1,798.47 -9,546.97
盈创动力大厦净利润 3,124.43 2,873.19 1,110.84 -1,764.59
合计 12,776.30 8,336.48 2,909.31 -11,311.56
天府软件园一期出租率 95.36% 94.12% 95.49% （注4）90.76%
天府软件园一期租金收缴率 99.99% 100.00% 99.98% 98.81%
盈创动力大厦出租率 91.31% 98.88% 98.19% 98.31%
盈创动力大厦租金收缴率 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
注1：以上数据均为不含税数值。
注2：出租率为期末数据。
注3：收缴率=1-截至2024 年9 月30 日对应报告期尚未收回的租金收入/对应报告期确认的
租赁收入，均为含税口径。
注4：2024 年9 月30 日出租率已回升至91.38%。
2022 年天府软件园一期及盈创动力大厦营业收入有所减少，主要系2022 年1-6
月及9 月因公共卫生事件给予符合条件的租户免租所致，目前已不再实施该政策。
天府软件园一期2021 年和2022 年净利润高于营业收入，主要系因为底层资产
作为投资性房地产采取公允价值方式计量，2021 年和2022 年投资性房地产确认公
允价值变动收益。
（4）基础设施项目的出租情况
193
基础设施项目过往保持了良好的稳定运营，2021 年-2023 年及2024 年6 月末，
天府软件园项目历史出租率分别为95.36%、94.12%、95.49%和90.76%，盈创动力
大厦项目历史出租率分别为91.31%、98.88%、98.19%及98.31%，整体保持较高水
平。
（5）关于天府软件园一期租金价格调整情况的说明
1）租金价格调整安排
如前所述，根据2021 年4 月《成都天府软件园有限公司关于天府软件园2021
年-2024 年办公楼租赁价格方案的请示》（成天府软件园[2021]28 号），天府软件园
一期租金价格将执行以下标准（天府软件园B 区B7 栋除外，其属于园区创设的创
业场加速器，符合资格的相关入驻企业，可以享受一定的租赁价格优惠）：
①2021 年10 月1 日前：40 元/平方米/月
②2021 年10 月1 日-2023 年12 月31 日：50 元/平方米/月
③2024 年1 月1 日-2024 年12 月31 日：60 元/平方米/月
④2025 年1 月1 日起：根据园区实际运营情况再行确定。
由于天府软件园一期自2006 年开始运营以来未调整租金，原有租金水平明显低
于周边可比物业。为适应最新市场情况，软件园公司于2019 年开始研究新的租赁标
准，并于2019 年8 月份出台初步方案。后因公共卫生事件影响，经过一年多时间对
租户的持续跟进沟通，最终于2021 年4 月份完成当前租金体系办法的出台。
上述调租为物业运营过程中结合市场情况的正常调租，不存在发行前刻意调高
租金以提升现金流预测和估值的情况。
2）租金价格调整后的签约情况
截至2022 年末，所有已签约的相关租户租金水平从2021 年10 月1 日起全部已
按照最新价格方案执行上涨至50 元/平方米/月。
截至本财务顾问报告出具之日，所有已签约租户2024年租金水平均已上涨至60
元（B7 栋创业场加速器企业按照价格方案规定上涨至50 元或25 元）。
3）后续租金安排
根据天府软件园公司2023 年12 月《关于天府软件园AB 区（REITs 入池资产）
2025 年-2026 年办公楼租赁方案的请示》，考虑到前述租金价格调整事项，天府软
件园一期研发办公物业2025-2026 年租赁价格标准维持不变。
（6）关联方租户说明
194
截至2024 年6 月30 日，基础设施项目涉及关联方租户17 家，其中：
（1）天府软件园一期：2 家，为四川倍智数能信息工程有限公司和倍智智能数
据运营有限公司，与天府软件园一期已形成应用软件、通信技术、IC 设计、大数据
等产业集群相匹配。
（2）盈创动力大厦：15 家，分别为倍特期货有限公司、四川工创企业管理服
务有限公司、成都科技创新投资集团有限公司、成都技转创业投资有限公司、成都
蓉兴创业投资有限公司、成都创新风险投资有限公司、成都银科创业投资有限公司、
成都高投创业投资有限公司、成都高投融资担保有限公司、成都高投资产经营管理
有限公司、成都高新区高投科技小额贷款有限公司、成都盈创智科股权投资基金管
理合伙企业（有限合伙）、成都高投世纪物业服务有限公司、成都高投盈创动力投
资发展有限公司和成都先进资本管理公司。“盈创动力科技金融服务模式”通过搭
建以“盈创动力科技金融大厦”为核心的物理载体和互联网信息载体，“债权融资
服务、股权融资服务、增值服务”的三大服务体系，有效为科技型中小企业发展提
供融资支撑，盈创动力大厦大部分关联方租户为创业投资公司，与盈创动力大厦形
成的科技金融服务模式相匹配。
关联方租户历史租金收入及租赁价格情况如下：
表：底层资产关联方租户近三年及一期租赁情况
项目 2024 年1-6 月 2023 年 2022 年 2021 年
租赁收入（万元） 600.24 1,230.78 1,142.23 1,048.46
占底层资产总租赁收入比重 12.32% 13.09% 16.33% 12.53%
注：租赁收入为不含税收入，底层资产总租赁收入=天府软件园一期租赁收入+盈创动力大厦租赁收
入，下同。
表：天府软件园一期关联方租户近三年及一期租赁情况
项目 2024 年1-6 月 2023 年 2022 年 2021 年
租赁收入（万元） 61.43 97.32 98.38 24.67
占底层资产总租赁收入比重 1.26% 1.04% 1.41% 0.29%
表：盈创动力大厦关联方租户近三年及一期租赁情况
项目 2024 年1-6 月 2023 年 2022 年 2021 年
租赁收入（万元） 538.81 1,133.46 1,043.85 1,023.79
占底层资产总租赁收入比重 11.06% 12.05% 14.93% 12.23%
1）天府软件园一期关联方租户明细
报告期末天府软件园一期关联方租户共2 家，总体面积和收入占比较小。关联
方租户租金价格水平与第三方租户一致，具备公允性。
表：报告期末天府软件园一期关联方租户明细
租户 租赁面积面积占比租赁收入 收入占比租金水平
195
（㎡） （%） （万元） （%） （元/㎡/月）
倍智智能数据运营有限公司 1,000.63 0.76 56.56 0.60 60
四川倍智数能信息工程有限公司 721.00 0.55 40.76 0.43 60
合计 1,721.63 1.31 97.32 1.04 -
注1：面积占比=租赁面积/全部基础设施资产已出租面积
注2：租赁收入为不含税收入，取2023 年度全年收入，收入占比=关联方租户2023 年租赁
收入/全部基础设施资产2023 年租赁收入
2）盈创动力大厦关联方租户明细
报告期末盈创动力大厦关联方租户共15 家，关联方租赁面积和收入在全部入池
资产中占比可控。
关联方租户总体定价合理，符合市场化原则，均不低于市场评估价格，具体如
下：
①高投资管每年三季度对盈创动力大厦进行租金评估，并出具下一年出租方案，
一般在租金评估价格基础上设置一定上涨幅度作为出租价格。目前，盈创动力大厦
A 座主要租金单价为88 元/月，B 座主要租金单价为75 元/月，15 家关联方租户中，
9 家与第三方租户定价一致，具备公允性。
②剩余6 家关联方租户中，高投资管及成都高投世纪物业服务有限公司（位于
B 座）租金单价为61 元/月/平方米，倍特期货有限公司、成都高投创业投资有限公
司、成都高投融资担保有限公司及盈创动力投资发展有限公司（位于A 座）租金单
价为75 元/月/平方米，上述关联方租金水平按照年度市场租金评估价格确定，未设
置上涨幅度，故低于第三方租户租金单价。就2023 年而言，即使上述6 家租户按第
三方租户价格还原，对基础设施资产总营业收入的影响仅有1.20%，总体影响可控。
表：报告期末盈创动力大厦关联方租户明细
租户 租赁面积
（㎡）
面积占比
（%）
租赁收入
（万元）
收入占比
（%）
租金水平
（元/㎡/月）
倍特期货有限公司 1,556.37 1.18 132.18 1.41 75.00
四川工创企业管理服务有限公司 739.61 0.56 36.08 0.38 75.00
成都科技创新投资集团有限公司 1,479.23 1.13 125.63 1.34 75.00
成都技转创业投资有限公司 270.02 0.21 22.93 0.24 75.00
成都蓉兴创业投资有限公司 270.02 0.21 22.93 0.24 75.00
成都创新风险投资有限公司 540.04 0.41 45.86 0.49 75.00
成都银科创业投资有限公司 990.81 0.75 98.73 1.05 88.00
成都高投创业投资有限公司 1,247.48 0.95 106.53 1.13 75.00
成都高投融资担保有限公司 781.58 0.59 63.02 0.67 75.00
成都高投资产经营管理有限公司 2,073.38 1.58 146.67 1.56 61.00
成都高新区高投科技小额贷款有626.46 0.48 62.43 0.66 88.00
196
租户 租赁面积
（㎡）
面积占比
（%）
租赁收入
（万元）
收入占比
（%）
租金水平
（元/㎡/月）
限公司
成都盈创智科股权投资基金管理
合伙企业（有限合伙）
392.90 0.30 17.30 0.18 75.00
成都高投世纪物业服务有限公司 885.08 0.67 66.28 0.70 61.00
成都高投盈创动力投资发展有限
公司
1,481.40 1.13 125.81 1.34 75.00
成都先进资本管理有限公司 1,086.33 0.83 22.42 0.24 75.00
合计 14,420.71 10.98 1,094.80 11.64 -
注1：面积占比=租赁面积/全部基础设施资产已出租面积
注2：租赁收入为不含税收入，取2023 年度全年收入，收入占比=关联方租户2023 年租赁
收入/全部基础设施资产2023 年租赁收入
综上所述，上述关联方租户与项目业态总体匹配，且部分关联方租户为项目的
运营管理机构和物业服务公司，引入关联方租户具备合理性及必要性；从历史情况
来看，关联方收入总体占比可控，且上述关联方租户当前租赁价格定价与多数第三
方租户一致，总体具备公允性；上述定价决策系依据评估方案及第三方租户实际定
价方案而制订，总体具备独立性，未来关联方租户持续租赁亦具备稳定性。后续基
金管理人将监督项目公司对关联方租赁业务进行公允及独立定价，不影响其他相关
方利益。
（7）政府类租户说明
截至2024 年6 月30 日，天府软件园一期无政府类租户，盈创动力大厦共有4
家政府类租户，其中政府部门1 家，事业单位3 家，均为市场化招租而来，总体收
入和面积占比较低。
在定价方面，政府类租户当前租赁价格定价与第三方租户基本一致。在支付安
排方面，第三方租户一般按季度支付，亦有部分按年度或半年度缴纳，政府类租户
的支付安排基本一致，同时历史上未出现欠缴租金的情况。在稳定性方面，政府类
租户累计租赁年限基本达到2 年以上，事业单位3 虽累计仅租赁1 年，但合同签约
年限达到了3 年。总体来看，政府类租户租赁事项具备公允性及稳定性，相关安排
符合市场化原则。
197
表：报告期末基础设施资产政府类租户租赁情况
注：此处占比均为基础设施资产合计口径。租赁收入为不含税收入，取2023 年全年数据。
（8）租金减免事项
报告期内，基础设施项目曾于2022 年实施公共卫生事件免租政策，其中天府软
件园一期含税免租金额为1,920.73 万元，盈创动力大厦含税免租金额为329.17 万元。
租金减免对备考报表（基础设施项目口径）财务指标影响如下：
表：天府软件园一期租金减免对财务指标的影响
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
营业收入 - - -1,829.27 -
净利润 - - -1,090.15 -
注1：营业收入=含税免租金额/（1+增值税率）
注2：净利润=营业收入*毛利率*（1-所得税率）
表：盈创动力大厦租金减免对财务指标的影响
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
营业收入 - - -313.50 -
净利润 - - -196.94 -
注1：营业收入=含税免租金额/（1+增值税率）
注2：净利润=营业收入*毛利率*（1-所得税率）
目前基础设施项目已不再实施免租政策，预计暂不存在实施租金减免的情形。
在基础设施基金存续期间如需实施租金减免（包括但不限于产业政策鼓励但未强制
要求的租金减免），将按照招募说明书“第二十七部分 基金合同的内容摘要”之
“二、基金份额持有人大会召集、议事及表决的程序规则”的约定，召开基金份额
持有人大会进行决策（以下情形除外：国家或当地有权机构基于自然灾害等原因出
租户
名称
租赁物
业
租赁
面积
（㎡）
租赁
面积
占比
租赁
收入
（万元）
租赁
收入
占比
租金单价
（元/月/㎡）
支付
安排
历史
欠费
情况
第三方租户
租金价格对比
事业
单位1
盈创动力
大厦
1,024.25 0.78% 184.19 1.96% 80 按年度
支付 无
1、事业单位2 及
事业单位3 与第三
方租户主流定价一
致（A 座88 元，B
座75 元）；
2、事业单位1 和
政府部门1 因提供
额外维修翻新等服
务，相关成本计入
租金价格，因此定
价略高于第三方租
户。
事业
单位2
盈创动力
大厦 739.61 0.56% 62.81 0.67% 75 按季度
支付 无
事业
单位3
盈创动力
大厦 733.34 0.56% 70.16 0.75% 88 按季度
支付 无
政府
部门1
盈创动力
大厦 393.41 0.30% 40.09 0.43% 80 按半年
度支付 无
合计 - 2,890.61 2.19% 357.25 3.80% - - - -
198
台相关规定、政策等鼓励、倡导基础设施项目减免租金，但基金管理人、运营管理
机构通过减免管理费，或者原始权益人等通过协助申请相关部门采取直接给予租户
补贴的形式实施减免，或者原始权益人自身及其关联主体或者其协助申请相关部门
就减免事宜给予项目公司补偿等缓释方式使得对应期间项目公司未发生因减免租金
的政策性因素使得基金当期收入减少进而导致可供分配金额下降的情形；或基于明
确适用于基础设施基金的相关强制性法律法规、政策要求导致基础设施项目减免租
金的情形），并及时进行信息披露充分揭示风险。
2、基础设施项目现金流来源集中度分析
截至2024 年6 月30 日，基础设施项目在执行租约共涉及租户149 家，其中天
府软件园一期A 区31 家，B 区76 家（其中两家租户在A、B 区均有租约），盈创
动力大厦44 家。具体将从租户集中度、行业集中度及租期分布情况对现金来源集中
度进行分析。
（1）租户集中度
基础设施项目已出租面积合计131,385.03 平方米，租户现金流来源相对分散，
天府软件园一期项目及盈创动力大厦项目前十大租户占总已出租面积的31.97%（其
中第一大租户占比4.80%）。截至2024 年6 月30 日，基础设施项目前十大租户情
况如下：
表：截至2024 年6 月30 日前十大租户租赁情况
序号 租户名称 行业类型 租赁物业 租赁面积
（平方米）
租赁面积
占比
1 租户1 信息传输、软件和信息技术服务业 天府软件园一期 6,308.98 4.80%
2 租户2 信息传输、软件和信息技术服务业 天府软件园一期 5,900.38 4.49%
3 租户3 租赁和商务服务业 盈创动力大厦 5,485.85 4.18%
4 租户4 信息传输、软件和信息技术服务业 天府软件园一期 5,281.93 4.02%
5 租户5 信息传输、软件和信息技术服务业 天府软件园一期 4,474.82 3.41%
6 租户6 信息传输、软件和信息技术服务业 天府软件园一期 3,413.38 2.60%
7 租户7 科学研究和技术服务业 天府软件园一期 2,887.66 2.20%
8 租户8 信息传输、软件和信息技术服务业 天府软件园一期 2,805.72 2.14%
9 租户9 信息传输、软件和信息技术服务业 天府软件园一期 2,725.22 2.07%
10 租户10 信息传输、软件和信息技术服务业 天府软件园一期 2,718.54 2.07%
合计 42,002.48 31.97%
（2）行业集中度
截至2024 年6 月30 日，基础设施项目有效租户涉及10 个行业，分布广泛，主
199
要集中在“信息传输、软件和信息技术服务业”“租赁和商务服务业”及“科学研
究和技术服务业”，分别占租赁面积的59.89%、15.80%及11.29%，其中“信息传
输、软件和信息技术服务业”和科学研究和技术服务业”合计占比超过70%。租户
行业情况与天府软件园一期及盈创动力大厦整体的产业规划相匹配，产业聚集程度
高。
表：基础设施项目租户行业分布
序号 租户所在行业 租赁面积（平方米） 租赁面积占比
1 信息传输、软件和信息技术服务业 78,680.76 59.89%
2 租赁和商务服务业 20,754.50 15.80%
3 科学研究和技术服务业 14,830.31 11.29%
4 金融业 10,941.21 8.33%
5 政府及事业单位 2,890.61 2.20%
6 批发和零售业 1,511.91 1.15%
7 物业管理 885.08 0.67%
8 文化、体育和娱乐业 467.75 0.36%
9 水利、环境和公共设施管理业 392.90 0.30%
10 建筑业 30.00 0.02%
合计 131,385.03 100.00%
（3）租期分布情况
1）租赁合同期限分布情况
截至2024 年6 月30 日，基础设施项目租赁合同期限以1 年以下、1-3 年、3-5
年为主，期限1 年以上的租赁面积占比达81.23%，期限3 年以上的租赁面积占比达
21.16%，属于同类型产业园区项目合理区间。
表：基础设施项目租赁合同期限分布
租赁合同期限（年） 租赁面积（平方米） 租赁面积占比
1 年以下（不含1 年） 24,658.12 18.77%
1 年以上（含）到3 年以下 78,922.64 60.07%
3 年以上（含）到5 年以下 24,508.07 18.65%
5 年以上（含） 3,296.20 2.51%
合计 131,385.03 100.00%
注：入池资产目前已完成划转后的租赁合同主体变更换签，由于换签前后合同起始日不同、
到期日不变，新合同期限仅为原合同剩余期限，导致此处统计的合同期限低于租户实际租赁期
限。
2）租赁合同到期日分布情况
截至2024 年6 月30 日，基础设施项目租赁合同到期日集中在2024 年，占比为
200
39.72%，2025 年及以后到期占比为60.28%。运营管理机构日常保持与客户的密切
沟通，主动掌握客户动向，不定期对客户的经营情况进行调研，长期储备大量意向
租赁客户清单，且在合同中会要求企业在退租前三个月书面告知园区，因此有足够
时间寻找新的意向客户，能有效避免租户集中到期后长期空置的风险。
截至2024 年6 月30 日，天府软件园一期出租率约为90.76%，盈创动力大厦出
租率约为98.31%，总体维持在较为稳定的水平。
表：基础设施项目租赁合同到期分布
租户合同到期年份 租赁面积（平方米） 租赁面积占比
2024 年 52,191.68 39.72%
2025 年 38,068.49 28.97%
2026 年 23,183.51 17.65%
2027 年 9,159.30 6.97%
2028 年 6,513.03 4.96%
2029 年 2,269.02 1.73%
合计 131,385.03 100.00%
3、基础设施项目周边可比竞品分析
根据评估机构的市场调研，基础设施项目位于成都高新区南部片区天府大道中
段，所在区域高新南区发展定位为打造具有全球影响力的新经济技术策源地和产业
集聚区，区域内重点软件和信息技术服务业为代表的新经济产业，因此，产业园以
软件园、数字文创园、人工智能产业园等为主。市场供给方面，截至2023 年末，高
新南区产业园区存量超过400 万平方米。本次项目入池资产均坐落于高新区南部片
区内核心位置。项目周边区域交通条件优越，产业园区较多，产业聚集效应明显。
经过市场调研，由于建成年份、区位交通、载体品质、运营品牌等不同，产业园租
金水平存在一定差异。天府软件园一期周边产业园区市场平均租金约为60-75 元/平
方米/月，盈创动力大厦周边产业园区市场平均租金约为85-100 元/平方米/月。基础
设施项目所在区域内商务氛围成熟，运营成熟的园区市场租赁情况良好且较为稳定，
近五年租金复合增长率约为3%-4%，空置率水平维持在5%-25%范围内，一些新入
市尚处于招租期项目空置率相对较高。
（1）天府软件园一期可比竞品
1）周边可比竞品整体情况
根据与天府软件园一期项目在地理位置、交通条件、产业导向、发展定位、运
营现状等方面的相似程度，在天府软件园一期项目周边范围内选定了3 个较有代表
201
性的产业园区项目作为可比竞品进行对比分析，分别为天府长岛二期、可比竞争性
物业A 及AI 创新中心一期。
可比竞品的基本信息如下：
表：可比竞品的基本信息
序
号 项目名称 所在区域 地址 产业方向 平均租金
（元/平方米/月） 空置率
1 天府长岛二
期 高新区 成都市高新区盛
通街16 号
网络视听、数字文
创、影视动漫等 约80 约40%
2 可比竞争性
物业A 高新区 成都市高新区新
川南路 互联网、科技类企业 约70 约15%
3 AI 创新中
心一期 高新区 成都市高新区和
乐二街
AI、5G、大数据、
网络安全、工业互联
网等
约75 约20%
资料来源：仲量联行
注：平均租金为面租金（face rent），含税不含物管费。其中天府长岛二期空置率较高，主
要系企业入驻须经审批所致。
2）周边可比竞品情况分析
①天府长岛二期
天府长岛（瞪羚谷·数字文创园）位于成都高新区核心地带，属于新经济活力区。
项目总占地面积约278 亩，规划总建筑面积约24 万平方米，二期总建筑面积约14
万平方米。项目聚焦发展游戏电竞、数字音乐、影视动漫、数字传媒等细分领域，
建设“文创+”“科技+”的都市林盘。2019 年获国家广电总局批准建设中国（成都）
网络视听产业基地。
项目处于成都市高新区锦城湖畔，步行约3 分钟直达地铁5 号线锦城湖站地铁
口，距离成都绕城高速最近入口匝道约1 公里，距离双流国际机场约10 公里，半小
时直达天府国际机场。周边区域公共交通及城市主干道四通八达，交通条件十分便
利，区位优势明显。
天府长岛二期项目是成都高新区按照产业建圈强链工作要求策划打造的数字文
创产业基地，吸引聚集了阿里巴巴、成都原力电脑动画制作有限公司、成都星辰原
力网络科技有限公司、成都完美天智游科技有限公司、四川新视创伟超高清科技有
限公司等知名企业入驻。
②可比竞争性物业A
可比竞争性物业A 坐落于高新区位于新川核心区域-新川科技园板块，属于新川
科技园的组成部分，项目总建筑面积约3 万平方米，于2021 年投入运营。园区部分
202
空间为A 公司西南游戏总部自用，部分楼层对外进行优质企业招引，涵盖互联网、
金融科技等高新技术产业。
项目位于高新区新川南路，紧邻地铁6 号线新川路站和新通大道站，靠近成仁
高速高架桥，周边区域公共交通分布较为密集，距离成都火车南站约10 公里，距离
成都市中心约16 公里；距离双流国际机场约14 公里，交通条件便利，区位优势较
为明显。
③AI 创新中心一期
AI 创新中心位于成都新经济活力区核心位置，由成都高新投资集团有限公司开
发建设。项目总占地约366 亩，总建筑面积约100 万平方米，分两期打造，一期约
49 万平方米，分A、B、C 三个地块，已于2019 年3 月正式开园投运。
项目处于成都市高新区成都高新区和乐二街，临近地铁1 号线广都站和五根松
站，周边区域公共交通路网较为密集，距离成都火车南站约11 公里，距离成都市中
心约16 公里，可一号线直达；距离双流国际机场约14 公里，交通条件相对便利，
区位优势较为明显。
AI 创新中心是支撑成都建设国家新一代人工智能创新发展试验区、国家人工智
能创新应用先导区、中国西部（成都）科学城和国家智慧城市基础设施与智能网联
汽车协同发展试点城市的核心高品质科创空间之一，主要聚焦AI、5G、大数据、
网络安全、工业互联网、车联网、卫星互联网等新经济细分领域，重点布局平台生
态型龙头企业研发总部、结算总部、区域总部等功能性总部及国家实验室、国家制
造业创新中心、技术创新中心等高能级科创平台和新型研发机构。入驻园区企业有：
新华三成都研究院、中国移动（成都）产业研究院、网易成都数字产业基地、成都
微光集电科技有限公司、豪符密码检测技术（成都）有限责任公司、中国兵器装备
集团自动化研究所、华大恒芯科技有限公司等。
（2）盈创动力大厦可比竞品
1）周边可比竞品整体情况
根据与盈创动力大厦项目在地理位置、交通条件、产业导向、发展定位、运营
现状等方面的相似程度，在盈创动力大厦项目周边范围内选定了3 个较有代表性项
目作为可比竞品进行对比分析，分别为可比竞争性物业B、可比竞争性物业C 及可
比竞争性物业D。
可比竞品的基本信息如下：
203
表：可比竞品的基本信息
序
号 项目名称 所在区域 地址 产业方向 平均租金
（元/平方米/月） 空置率
1 可比竞争性
物业B 高新区 高新区天府五街 互联网、建筑、科技
等 约110 约10%
2 可比竞争性
物业C 高新区 成都市高新区天
府五街 数字科技等 约100 约5%
3 可比竞争性
物业D 高新区 成都市高新区吉
泰路
高端知识产权、科技
金融、法律服务等资
源及高成长性科技型
企业等
约85 约10%
资料来源：仲量联行
注：平均租金为面租金（face rent），含税不含物管费。
2）周边可比竞品情况分析
①可比竞争性物业B
可比竞争性物业B 位于成都高新区核心地带，属于经济活力区。全楼由写字楼
+配套服务裙楼组成，总建筑面积约5.6 万平方米，办公部分约3.1 万平方米，按超
甲级标准写字楼标准打造。
项目坐落于成都市高新区吉泰路与天府五街交叉路口，临近地铁1 号线天府五
街站、5 号线民乐站，K11 路益州大道天府五街口站，K11 快递公交完美覆盖，24 分
钟车程至双流国际机场；54 分钟车程至天府国际机场。周边区域公共交通及城市主
干道四通八达，交通条件十分便利，区位优势明显。
项目以其优越的地理位置、先进完善的配套设施、舒适优雅的办公环境，以及
高效科学运营管理，获得众多的优秀的公司青睐。
②可比竞争性物业C
可比竞争性物业C位于成都高新区核心地带，项目总建筑面积约2.3万平方米，
于2022 年投入运营。可比竞争性物业C 是其集团首次于成都落地科创产业园区，聚
焦科创产业，以智慧空间、产业链接、平台服务与全球资源联动，打造产业生态圈，
通过产业集聚汇集行业先锋，助推高新区科创产业再升级。
项目处于成都市高新区天府五街，紧邻地铁1 号线天府五街站，周边区域公共
交通及城市主干道四通八达，距离成都火车南站约7 公里，距离成都市中心约13 公
里，可一号线直达；距离双流国际机场仅10 公里，交通条件十分便利，区位优势明
显。
项目定位为成都国际数字科技中心，定向招引数字科技企业。
③可比竞争性物业D
204
可比竞争性物业D 是四川省首个知识产权特色楼宇，也是成都高新区知识产权
新经济示范园区核心载体之一。项目打造成为高端知识产权服务机构、金融科技头
部企业及高价值知识产权成长期科技企业等集聚的特色楼宇，构建知识产权、科技
金融、法律服务及主导产业融合发展的生态体系，是成都创孵社区体系的重要组成
部分。
项目处于成都市高新区天府五街，紧邻地铁1 号线天府五街站，周边区域公共
交通及城市主干道四通八达，距离成都火车南站约7 公里，距离成都市中心约13 公
里，可一号线直达；距离双流国际机场仅10 公里，交通条件十分便利，区位优势明
显。
可比竞争性物业D 围绕知识产权新经济，引进高端知识产权、科技金融、法律
服务等资源及高成长性科技型企业入驻，提供知识产权全链条服务，并构建“知识
产权创新服务、高价值知识产权培育、知识产权产业化运营”三大体系；同时引进
知识产权运营、大数据、评估以及律所、公证、仲裁、司法鉴定等法律服务头部机
构入驻，打造知识产权标准化、品牌化服务产品，为入驻企业提供知识产权全链条
加速服务。
（3）周边可比竞品对基础设施项目运营的影响分析
得益于成都市高新区长期积累形成的产业聚集优势，原始权益人及运营管理机
构在成都市高新区持有或管理的其他同类资产整体上出租率较高，园区内资产租金
水平整体相近。上述其他同类资产与基础设施项目资产同处一个区域内，具有一定
程度的同业竞争，但具体的物业定位及细分的客户群体仍存在差异，整体影响不大。
1）项目区位优势
本次入池资产为天府软件园一期及盈创动力大厦，均位于成都高新区南部园区
天府大道中段核心位置。成都市是中国西部地区重要的中心城市和交通枢纽，高新
区南部园区占据成都市“南拓”战略的桥头堡地位。入池资产周边公共交通网络密
集，距离火车南站、双流国际机场等交通节点距离较近，通达程度高。项目周边各
类生活配套设施齐全，居住设置密度高，3 公里范围内有众多购物中心和写字楼，
商务办公氛围浓厚，适合各类型企业办公。
2）平台政策优势
成都高新区是四川省全面创新改革试验区和自由贸易试验区核心区，是成都市
软件和信息技术服务业发展的重要支撑极。在成都目前正大力实施产业20 条重点产
205
业链“建圈强链”行动中，成都高新区承担了其中包括高端软件、人工智能、大数
据等在内的10 条重点产业链的建设任务，是成都市乃至中国西部新一代信息技术产
业创新发展的重要承载地。
成都高新区按照“点-片-面”思路，全力建设高质量孵化载体，致力于推动
“垂直领域专业孵化、国际合作孵化、大企业引领孵化、校地协同孵化”四类孵化
模式。现阶段，成都高新区已汇聚超过100 万平方米孵化载体，截至2022 年末，累
计培育种子期雏鹰企业805 家、瞪羚企业653 家、独角兽（潜在）30 家、上市企业
60 家，全区有效高新技术企业总数达4,320 家。截至2023 年9 月，成都高新区汇聚
各类创新创业孵化载体131 家，其中国家级孵化载体41 家，占全省三分之一，孵化
面积540 万平方米，线上线下在孵企业1.8 万余家，累计培育高新技术企业952 家、
专精特新企业135 家。此外，为解决企业寻求服务过程中的各类问题，成都高新区
上线“高新通”平台，整合展示各类优质服务机构，为企业全生命周期各阶段提供
要素“集成式”、信息“一站式”公共服务。
为加快培育一批高精尖特企业，打造科技创新体集群，创建世界领先科技园区，
为成都市打造具有全国影响力的科技创新中心提供核心支撑，2022 年高新区政府印
发《成都高新技术产业开发区关于加快创建世界领先科技园区的若干政策》。在人
才方面，支持引进高端人才，对符合要求的人才经认定给予人才补贴、安家补贴及
科研经费和创业启动资金支持；在平台创建方面，支持战略科技创新平台、产业技
术创新平台、公共技术平台等建设，对符合要求的企业/机构/平台给予最高2 亿元资
金支持；在知识产权创造与成果转化方面，针对企业研发投入、高校院所科技成果
转移转化等方面按比例给予奖励和支持；在创新创业孵化与服务方面，支持孵化载
体提升能级，支持创新创业能力和活力提升，对符合要求的企业和孵化器给予补贴
和奖励；在科技企业培育与技术攻关方面，对各类符合要求的潜力企业加大培育力
度；同时强化科技金融支撑作用，设立天使引导基金，支持企业进行股权、债权等
多种形式融资并予以多种形式补助。
天府软件园是成都高新区发展高新技术产业的重要抓手和首要平台，是首批国
家软件产业基地，同时也是科技部认定的“国家级科技企业孵化器”、“创新人才
培养示范基地”、“国家备案众创空间”，商务部认定的“国家数字服务出口基
地”，人社部认定的“全国创业孵化示范基地”，工信部认定的“国家中小企业公
共服务示范平台”，团中央认定的“中国大学生创业园（成都）”，目前正争创
206
“中国软件名园”试点。结合资源优势，天府软件园为创业者提供创新型的创业孵
化服务，已经建成“创业苗圃-孵化器-加速器-产业园”的多层次孵化体系，形成孵
化资金、人才、圈子、市场、创业孵化等方面的全方位多层次“5C”培育机制。
盈创动力大厦是成都高新区促进科技与金融结合的重要专业物理载体，“盈创
动力科技金融服务模式”也是国务院决定推广的13 项具备复制条件的全面创新改革
试验举措之一。盈创动力通过整合政府、企业、机构等各方优势资源，构建和完善
集天使投资、创业投资（VC）、私募股权投资（PE）相结合的股权投资体系，助
推中小企业与金融资源有效对接，同时，不断丰富和完善债权融资体系，积极拓宽
服务于科技型中小企业的债权融资渠道。
3）运营管理优势
本次入池资产中天府软件园一期由软件园公司负责运营管理。软件园公司是国
内领先的产业园区专业运营商，现运营管理了天府软件园、AI 创新中心、天府长岛、
中国-欧洲中心、中国成都人力资源服务产业园等产业园。软件园公司汇聚了众多行
业高端优秀人才，按照专业化、平台化、国际化的发展思路，通过做平台、做连接，
进一步整合产业资源，打造产业生态、推动产业创新，现已建立了包括企业服务、
人才服务、创业孵化、公共技术平台、品牌服务、虚拟园区、海外拓展及金融服务
在内的八大园区服务体系，致力于提供一站式服务和解决方案。专业且丰富的运营
管理服务将为本项目长期可持续的盈利能力提供有力保障。
盈创动力大厦由高投资管负责运营管理。高投资管主要负责高投集团及其子公
司经营性物业资产的管理和运营，公司业务主要包括资产租售、商业运营、物业管
理三大板块，其中资产租售管理以“项目制管理”为中心，现阶段管理资产项目超
过50 个，管理面积超过100 万平方米，业态涵盖园区、商业、写字楼等。公司配备
充足的具有基础设施项目运营经验的专业人员，具备丰富的基础设施项目运营管理
经验，将为本项目长期可持续的盈利能力提供有力保障。
4、基础设施项目研发办公及配套设施占比情况
基础设施项目地上部分主要作研发办公使用，少量作配套商业使用，地下部分
为配套车位，各部分估值及收入情况如下：
表：天府软件园一期研发办公及配套设施占比情况表
项目 研发办公楼宇 配套商业 配套车位 合计
估值（万元） 79,000.00 100.00 2,000.00 81,100.00
估值占比 97.41% 0.12% 2.47% 100.00%
207
项目 研发办公楼宇 配套商业 配套车位 合计
2023 年租金收入（万元） 5,732.21 15.48 309.94 6,057.63
2023 年收入占比 94.63% 0.26% 5.12% 100.00%
表：盈创动力大厦研发办公及配套设施占比情况表
项目 研发办公楼宇 配套商业 配套车位 合计
估值（万元） 38,100.00 4,500.00 700.00 43,400.00
估值占比 87.79% 10.37% 1.61% 100.00%
2023 年租金收入（万元） 3,273.62 381.31 101.23 3,756.16
2023 年收入占比 87.15% 10.15% 2.70% 100.00%
（1）项目规划用途与实际用途情况介绍
天府软件园一期所占用范围内国有土地的土地用途均为“工业”。天府软件园
一期相关物业资产的规划用途主要为科研办公、办公、汽车库、自行车库，实际用
途主要为软件开发企业、科研企业的办公，存在少量规划用途为办公的房屋实际用
途为便利店等非办公性质的配套商业。
盈创动力大厦所占用范围内国有土地的用途为“工业用地”。盈创动力大厦相
关物业资产的规划用途主要为办公、车库、戊类库房、工具间、非机动车库、档案
室、查阅、工作室、消防通道、车位，实际用途主要为金融机构、私募投资、资产
管理企业、区域性股权交易场所等企业的办公，部分出租给了成都新蓉庭香阁餐饮
管理有限公司，用途为餐饮。
（2）项目定位及实际用途符合958 号文关于“园区基础设施”的规定
天府软件园一期和盈创动力大厦项目的用地性质均为工业，非商业用地，天府
软件园一期定位主要为向软件开发等高新科技企业提供孵化服务的孵化器，其主要
租户所属行业为信息传输、软件和信息技术服务、科学研究和技术服务行业，与软
件园整体的产业规划高度匹配。盈创动力大厦位于成都高新区孵化园区域内，其自
身定位也是孵化器，具体运营层面则作为为整个孵化园的科技企业、创业企业等提
供科技金融服务的平台，与所在的高新孵化园大园区的整体产业规划高度匹配。因
此，天府软件园一期和盈创动力大厦的整体定位为企业孵化器和产业发展服务平台，
实际用途符合相应用地政策，属于958 号文规定的园区基础设施类型。
（3）项目相关配套商业不影响产业园区属性
底层资产项目包括两个配套商业，一是位于天府软件园一期的红旗连锁便利店，
租赁建筑面积占天府软件园一期总建筑面积的0.06%；二是位于盈创动力大厦的成
都新蓉庭香阁餐饮管理有限公司，租赁建筑面积占盈创动力大厦总建筑面积的
208
10.03%。
前述配套商业旨在作为园区商业配套为园区提供便捷的生活生产服务，有助于
提升园区竞争力。根据《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的
意见》（国土资规〔2015〕5 号）规定：“新产业工业项目用地，生产服务、行政
办公、生活服务设施建筑面积占项目总建筑面积比例不超过15%的，可仍按工业用
途管理”。根据《自然资源部关于发布<工业项目建设用地控制指标>的通知》，工
业项目中，“行政办公及生活服务设施用地面积≤工业项目总用地面积的7%，且建
筑面积≤工业项目总建筑面积的15%”。前述配套商业用地面积及建筑面积占比均
符合相关要求，因此天府软件园一期及盈创动力大厦前述配套商业符合工业用地相
关政策。
（4）主管部门已对项目规划及实际用途进行确认
就天府软件园一期和盈创动力大厦的规划和实际用途，成都高新区公园城市建
设局于2023 年6 月15 日出具《关于天府软件园一期及盈创动力大厦相关事宜的说
明》，确认：对天府软件园一期及盈创动力大厦相关建（构）筑物规划及实际用途
无异议，天府软件园一期及盈创动力大厦以现状用途使用不存在影响其持续经营的
重大法律障碍。
（八）关联交易情况
报告期内，基础设施项目涉及的关联交易如下：
1、关联方情况
截至2024 年6 月30 日，基础设施项目涉及的关联方主要情况如下：
表：天府软件园一期关联方
序号 名称 关联关系
1 成都高投产城建设集团有限公司 高投置业的母公司
2 成都高投置业有限公司 高投合顺的母公司
3 成都天府软件园有限公司 同受最终控制方控制的公司
4 倍智智能数据运营有限公司 同受最终控制方控制的公司
5 成都高投世纪物业服务有限公司 同受最终控制方控制的公司
6 四川倍智数能信息工程有限公司 同受最终控制方控制的公司
7 成都海天数联科技有限公司 高投集团的联营企业
表：盈创动力大厦关联方
序号 名称 关联关系
1 成都高新投资集团有限公司 盈创融顺的母公司
2 倍特期货有限公司 同受最终控制方控制的公司
3 成都高投中油能源有限公司 同受最终控制方控制的公司
209
序号 名称 关联关系
4 成都倍特建筑安装工程有限公司 同受最终控制方控制的公司
5 成都高投世纪物业服务有限公司 同受最终控制方控制的公司
6 成都高投创业投资有限公司 同受最终控制方控制的公司
7 成都高投融资担保有限公司 同受最终控制方控制的公司
8 成都高投资产经营管理有限公司 同受最终控制方控制的公司
9 成都高新区高投科技小额贷款有限公司 同受最终控制方控制的公司
10 成都高新文创传媒有限公司 同受最终控制方控制的公司
11 成都高投盈创动力投资发展有限公司 同受最终控制方控制的公司
12 成都先进资本管理有限公司 同受最终控制方控制的公司
13 四川工创企业管理服务有限公司 高投集团的联营企业
14 成都盈创兴科企业管理咨询有限公司 高投集团的联营企业
15 成都盈创德弘股权投资基金管理有限公司 高投集团的联营企业
16 成都科技创新投资集团有限公司 高投集团的联营企业
17 成都银科创业投资有限公司 高投集团的联营企业
18 成都盈创智科股权投资基金管理合伙企业
（有限合伙）
高投集团的联营企业
19 成都宜泊信息科技有限公司 高投集团的联营企业
20 成都技转创业投资有限公司 高投集团的联营企业
21 成都蓉兴创业投资有限公司 高投集团的联营企业
22 成都创新风险投资有限公司 高投集团的联营企业
2、报告期内关联交易情况
（1）关联收入
表：报告期内天府软件园一期关联收入情况
单位：万元
序号 关联方 2024 年1-6 月 2023 年 2022 年 2021 年
1 倍智智能数据运营有限公司 33.42 56.56 57.18 18.84
2 四川倍智数能信息工程有限公司 24.08 40.76 41.20 5.84
3 成都海天数联科技有限公司 3.94 - - -
合计 61.43 97.32 98.38 24.67
注：租赁收入为不含税收入。
表：报告期内盈创动力大厦关联收入情况
单位：万元
序号 关联方 2024 年1-6 月 2023 年 2022 年 2021 年
1 倍特期货有限公司 64.61 132.18 133.40 133.40
2 四川工创企业管理服务有限公司 30.53 36.08 49.71 39.38
3 成都盈创兴科企业管理咨询有限
公司 - 0.08 2.03 9.16
4 成都盈创德弘股权投资基金管理
有限公司 - - 2.02 10.09
5 成都科技创新投资集团有限公司 61.41 125.63 129.63 72.25
6 成都银科创业投资有限公司 - 98.73 99.65 99.65
210
序号 关联方 2024 年1-6 月 2023 年 2022 年 2021 年
7 成都高投创业投资有限公司 51.50 106.53 86.74 77.98
8 成都高新文创传媒有限公司 - 14.03 32.74 32.74
9 成都高投融资担保有限公司 32.27 63.02 66.99 66.99
10 成都高投资产经营管理有限公司 69.62 146.67 108.55 126.79
11 成都高新区高投科技小额贷款有
限公司 30.35 62.43 61.68 57.73
12 成都盈创智科股权投资基金管理
合伙企业（有限合伙） 16.22 17.30 3.72 -
13 成都高投世纪物业服务有限公司 29.72 66.28 5.14 -
14 成都高投中油能源有限公司 1.99 24.55 24.77 24.77
15 成都高投盈创动力投资发展有限
公司 61.16 125.81 126.98 126.98
16 成都先进资本管理有限公司 44.85 22.42 - -
17 成都技转创业投资有限公司 11.15 22.93 16.48 52.01
18 成都创新风险投资有限公司 22.30 45.86 93.61 93.86
19 成都蓉兴创业投资有限公司 11.15 22.93 - -
合计 538.81 1,133.46 1,043.85 1,023.79
注：租赁收入为不含税收入。
（2）接受劳务
表：报告期内天府软件园一期接受关联方提供劳务情况
单位：万元
序号 项目名称 关联方 2024 年1-6 月 2023 年 2022 年 2021 年
1 资产管理 成都天府软件园有限公司 365.43 543.71 461.19 711.97
2 物业管理 成都高投世纪物业服务有
限公司 8.72 21.37 21.78 19.28
合计 374.15 565.08 482.97 731.26
表：报告期内盈创动力大厦接受关联方提供劳务情况
单位：万元
序号 项目名称 关联方 2024 年1-6 月 2023 年 2022 年 2021 年
1 资产管理费 成都高投资产经营
管理有限公司
180.33 363.56 419.78 413.15
2 房屋维修费 成都倍特建筑安装
工程有限公司
- - - 12.71
3 物业管理费 成都高投世纪物业
服务有限公司 25.02 67.06 71.31 99.07
4 停车场管理费 成都宜泊信息科技
有限公司 - - 15.31 0.91
合计 205.35 430.62 506.41 525.83
（3）关联担保
表：报告期内天府软件园一期关联担保情况
211
单位：万元
序号 项目名称 担保方 被担保方 2024 年
1-6 月 2023 年 2022 年 2021 年
1 用天府软件园一
期提供抵押担保 高投置业 高投集团 - - 85,000.00 85,000.00
注：截至2024 年6 月末，上述抵押担保事项已解除，天府软件园一期不再处于权利受限状态。
表：报告期内盈创动力大厦关联担保情况
单位：万元
序号 项目名称 担保方 被担保方 2024 年
1-6 月 2023 年 2022 年 2021 年
1 用盈创动力大厦
提供抵押担保 高投集团 高投集团 - - 27,000.00 27,000.00
注：截至2024 年6 月末，上述抵押担保事项已解除，盈创动力大厦不再处于权利受限状态。
（4）应收关联方款项
表：报告期末天府软件园一期应收关联方款项情况
单位：万元
序号 项目名称 关联方 2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
1 应收租赁款 倍智智能数据运营有
限公司
- 10.01 - -
2 应收租赁款 四川倍智数能信息工
程有限公司 - 7.21 - -
合计 - 17.22 - -
表：报告期末盈创动力大厦应收关联方款项情况
单位：万元
序号 项目名称 关联方 2024 年6
月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
1 应收租赁款 成都高投融资担保有
限公司 - 3.78 5.86 5.86
2 应收租赁款 四川工创企业管理服
务有限公司 - - 1.24 3.95
3 应收租赁款 倍特期货有限公司 11.67 11.67 11.67 -
4 应收租赁款 成都高新文创传媒有
限公司 - - - 5.89
5 应收租赁款 成都高新区高投科技
小额贷款有限公司 - 5.51 - -
6 应收租赁款 成都先进资本管理有
限公司
8.15 8.15 - -
7 应收租赁款 成都高投世纪物业服
务有限公司
5.40 5.40 - -
合计 25.22 34.51 18.77 15.71
（5）其他应收关联方款项
表：报告期末天府软件园一期其他应收关联方款项情况
212
单位：万元
序号 项目名称 关联方 2024 年1-6 月 2023 年末 2022 年末 2021 年末
1 应收代收
款项 成都高投置业有限公司 602.56 509.16 - -
合计 602.56 509.16 - -
表：报告期末盈创动力大厦其他应收关联方款项情况
单位：万元
序号 项目名称 关联方 2024 年1-6 月 2023 年末 2022 年末 2021 年末
1 应收代收
款项
成都高新投资集团有限
公司 6.15 2,211.90 - -
合计 6.15 2,211.90 - -
（6）应付关联方款项
表：报告期末天府软件园一期应付关联方款项情况
单位：万元
序号 项目名称 关联方 2024 年1-6 月 2023 年末 2022 年末 2021 年末
1 应付运营
管理费
成都天府软件园有限公
司 533.30 145.95 461.19 425.01
2 应付物业
管理费
成都高投世纪物业服务
有限公司 9.25 3.17 5.63 9.02
合计 542.55 149.12 466.82 434.03
表：报告期末盈创动力大厦应付关联方款项情况
单位：万元
序号 项目名称 关联方 2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
1 应付物业管
理费
成都高投世纪物业服
务有限公司 - - 87.99 156.22
2 应付运营管
理费
成都高投资产经营管
理有限公司 303.67 112.52 832.93 413.15
合计 303.67 112.52 920.92 569.37
（7）预收关联方款项
表：报告期末天府软件园一期预收关联方款项情况
单位：万元
序号 关联方 2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
1 倍智智能数据运营有限
公司 6.00 - 4.91 4.91
2 四川倍智数能信息工程
有限公司 4.33 - 3.54 2.54
合计 10.33 - 8.44 7.45
表：报告期末盈创动力大厦预收关联方款项情况
单位：万元
213
序号 关联方 2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
1 成都高投资产经营管理有限公司 81.28 5.40 11.97 14.04
2 成都高新文创传媒有限公司 - - 29.47 -
3 成都高投创业投资有限公司 - - 0.07 0.07
4 成都高新区高投科技小额贷款有
限公司 11.03 - 11.49 10.10
5 成都盈创兴科企业管理咨询有限
公司 - - 0.09 2.99
6 成都盈创智科股权投资基金管理
合伙企业（有限合伙）
- 0.56 1.84 -
7 成都高投中油能源有限公司 - - 6.50 -
8 倍特期货有限公司 - - - 23.35
9 成都盈创德弘股权投资基金管理
有限公司 - - - 2.12
10 四川工创企业管理服务有限公司 33.28 53.64 - -
11 成都高投融资担保有限公司 28.40 - - -
合计 153.99 59.60 61.42 52.67
（8）其他应付关联方款项
表：报告期末天府软件园一期其他应付关联方款项情况
单位：万元
序号 关联方 2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
1 成都高新投资集团有限公司 11.02 381.38 - -
2 倍智智能数据运营有限公司 15.01 15.01 25.82 25.82
3 四川倍智数能信息工程有限
公司 10.82 10.82 10.82 10.82
合计 36.85 407.20 36.64 36.64
表：报告期末盈创动力大厦其他应付关联方款项情况
单位：万元
序号 关联方 2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
1 成都高投资产经营管理有限公司 34.01 34.01 23.13 15.94
2 成都高新区高投科技小额贷款有
限公司 16.54 16.54 5.61 4.22
3 成都银科创业投资有限公司 26.16 26.16 26.16 26.16
4 四川工创企业管理服务有限公司 16.64 16.64 13.05 4.77
5 成都盈创德弘股权投资基金管理
有限公司 - - - 3.18
6 成都盈创兴科企业管理咨询有限
公司 - - 2.90 2.90
7 成都科技创新投资集团有限公司 33.28 33.28 33.28 37.91
8 成都高投中油能源有限公司 - 6.50 6.50 6.50
9 倍特期货有限公司 34.24 34.24 34.24 34.24
10 成都高新文创传媒有限公司 - - 8.84 8.84
214
序号 关联方 2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
11 成都高投创业投资有限公司 28.30 28.30 - -
12 成都高投世纪物业服务有限公司 16.20 16.20 20.00 20.00
13 成都盈创智科股权投资基金管理
合伙企业（有限合伙） 8.84 8.84 - -
14 成都高投盈创动力投资发展有限
公司
33.33 33.33 - -
15 成都高投融资担保有限公司 25.23 25.23 - -
16 成都先进资本管理有限公司 24.44 24.44 - -
17 成都高新投资集团有限公司 59.15 272.14 - -
18 成都创新风险投资有限公司 12.15 12.15 15.00 15.00
19 成都技转创业投资有限公司 6.08 6.08 - 26.85
20 成都蓉兴创业投资有限公司 6.08 6.08 - -
合计 380.66 600.15 188.72 206.53
3、关联交易符合相关法律法规的规定和公司内部管理控制要求的情况
基础设施项目关联交易的内容主要包括向关联方租赁房屋、接受关联方提供的
运营管理服务和物业服务以及为构建基金架构而进行的内部资产重组。其中关联方
租赁及关联方提供的运营管理服务和物业服务系基础设施项目正常运营、履行产业
职能形成，是产业园区资产市场化运作过程中形成的既有整体性安排，具有必要性，
不违反相关法律法规的规定。资产重组符合相关法律法规的规定和公司内部管理控
制要求。
4、关联交易定价的公允性
（1）关联收入定价的公允性
项目公司关联收入定价的公允性详见“第三章 对基础设施项目的尽职调查”之
“二、基础设施项目情况”之“（八）基础设施项目经营业绩分析”之“1、基础
设施项目运营情况”之“（6）关联租户情况说明”相关分析内容。
（2）关联运营管理服务和物业服务定价的公允性
根据高投置业/高投合顺与软件园公司签署的《资产委托管理协议》，租赁委托
管理费按照项目年度回款的10%计算资产委托管理费；根据高投集团/盈创融顺与高
投资管签署的《资产委托管理协议》，租赁委托管理费按照项目年度回款的10%计
算资产委托管理费。
根据项目公司高投合顺与成都高投世纪物业服务有限公司（以下简称“世纪物
业”）签署的《天府软件园A 区物业服务合同》，物业服务费用由业主或承租人按
拥有或使用的物业建筑面积交纳，其中出租的房屋物业管理费由承租人自行交纳，
215
但高投置业签订租赁合同时约定园区物业服务费用标准，分层管理6 元/平方米/月
（不包含能耗费），整幢自管3 元/平方米/月（不包含能耗费）。当空置率低于5%
时，高投置业不需支付空置房物业服务费，当空置率超过5%时，经高投置业确认
后，甲方只需支付高出5%之外的空置房物业服务费，物业服务费标准为6 元/平方
米/月。
根据高投集团与世纪物业签署的《盈创动力大厦前期物业服务合同》，世纪物
业向业主或物权使用人按其拥有或使用的建筑面积收取物业服务费，办公用房物业
服务费为13 元/平方米/月，物业已出租的由物业使用人自行交纳。
报告期内原始权益人及项目公司向软件园公司、高投资管、世纪物业采购委托
运营管理服务、物业管理服务的定价依据充分、定价公允，已经按照高投集团集团
体系的内部管理制度履行完毕相关内部程序，不存在对交易之任何一方显失公平的
情形。
5、关联交易对基础设施项目市场化运营的影响
最近一年，关联收入占基础设施项目当期现金流不超过15%，且定价合理公允，
故对基础设施项目的市场化运营的影响较小。
6、关联交易的合理性、必要性、潜在风险及风险防控措施
关联收入的合理性、必要性详见“第三章 对基础设施项目的尽职调查”之“二、
基础设施项目情况”之“（八）基础设施项目经营业绩分析”之“1、基础设施项
目运营情况”之“（6）关联方租户说明”相关分析内容。
关联支出方面，外部管理机构对基础设施项目配备的主要运营管理人员均具备
丰富的产业园运营管理经验，熟悉基础设施项目特点，为基础设施项目持续健康平
稳发展提供了人才支撑，故关联交易存在合理性及必要性；物业服务机构世纪物业
为原始权益人及外部运营管理机构的关联方，物业服务机构受原始权益人内部控制
及管理办法的规范，物业服务机构与外部管理机构产生较好的协同作用，为园区租
户提供更好的综合服务，故关联交易存在合理性及必要性。
未来基金上市后，关联交易定价将继续遵循市场化原则，基金管理人将定期评
估关联交易的定价合理性情况，并在定期报告中披露关联交易的详细情况；若未来
出现关联交易定价不公允等潜在风险，公募REITs 投资决策委员会将召开临时会议
讨论风险处理措施，并通过基金定期报告或临时报告的形式公告关联交易风险处理
的措施及其执行情况。
216
（九）基础设施项目的重要现金流提供方
根据《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1 号——审
核关注事项（试行）（2023 年修订）》第七十五条，重要现金流提供方是指在尽职
调查基准日前的一个完整自然年度中，基础设施资产的单一现金流提供方及其关联
方合计提供的现金流超过基础设施资产同一时期现金流总额的百分之十的现金流提
供方。根据指引的重要现金流提供方的定义，基础设施项目不涉及重要现金流提供
方。
（十）基础设施项目现金流测算分析及未来运营展望
1、预测的合并利润表、合并现金流量表及可供分配金额计算表
（1）合并利润表
表：基础设施项目合并利润表测算
单位：万元
项目 2024 年10-12 月预测数
（注） 2025 年度预测数
营业收入 2,645.23 10,431.98
减：营业成本 -1,289.59 -5,142.29
税金及附加 -408.55 -1,627.91
管理费用 -91.03 -364.10
其中：管理人报酬 -58.73 -234.91
托管费 -2.94 -11.75
基金层面专业服务费 -29.36 -117.45
利润总额 856.06 3,297.68
减：所得税费用 -73.84 -267.08
净利润 782.22 3,030.60
注：假设基金成立日为2024年10月1日，下同。
（2）合并现金流量表
表：基础设施项目合并现金流量表测算
单位：万元
项目 2024 年10-12 月预测
数 2025 年度预测数
一、经营活动产生的现金流量：
物业租赁收到的现金 2,844.86 11,031.67
收到其他与经营活动有关的现金 142.61 291.93
经营活动现金流入小计 2,987.46 11,323.60
接受劳务支付的现金 -408.45 -1,996.42
支付的各项税费 -482.39 -1,894.98
支付其他与经营活动有关的现金 -4.45 -17.71
经营活动现金流出小计 -895.30 -3,909.11
217
项目 2024 年10-12 月预测
数 2025 年度预测数
经营活动产生的现金流量净额 2,092.17 7,414.49
二、投资活动产生的现金流量：
购建投资性房地产、固定资产等长期资产所支付的
现金
-28.83 -113.71
投资支付的现金 -124,500.00 -
投资活动现金流出小计 -124,528.83 -113.71
投资活动使用的现金流量净额 -124,528.83 -113.71
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 124,500.00 -
筹资活动现金流入小计 124,500.00 -
向基金投资者分配股利支付的现金 - -1,801.84
筹资活动现金流出小计 - -1,801.84
筹资活动产生/（使用）的现金流量净额 124,500.00 -1,801.84
四、现金及现金等价物净增加额 2,063.33 5,498.94
加：期初/年初现金及现金等价物余额 6,520.29 8,583.62
五、期末/年末现金及现金等价物余额 8,583.62 14,082.56
（3）可供分配金额计算表
表：基础设施项目可供分配金额计算表
单位：万元
项目 2024 年10-12 月预测数 2025 年度预测数
净利润 782.22 3,030.60
税息折旧及摊销前利润调整项：
基础设施项目资产的折旧与摊销 904.53 3,618.96
利息支出 - -
所得税费用 73.84 267.08
税息折旧及摊销前利润 1,760.60 6,916.64
可供分配金额调整项：
一、当期购买基础设施项目等资本性支出：
（一）购买基础设施项目的支出 -124,500.00 -
（二）其他资本性支出 -26.45 -104.32
二、当期购买基础设施项目等资本性支出基础设
施项目资产的公允价值变动损益（包括处置当年
转回以前年度累计调整的公允价值变动损益）：
（一）公允价值变动损益 - -
三、基础设施项目资产减值准备的变动：
（一）资产减值准备的变动 - -
四、基础设施项目资产的处置利得或损失：
（一）资产的处置利得或损失 - -
五、支付的利息及所得税费用：
（一）支付的所得税费用 -73.84 -267.08
218
项目 2024 年10-12 月预测数 2025 年度预测数
六、应收和应付项目的变动：
（一）应收及应付款项的变动 403.03 755.54
七、未来合理相关支出预留：
（一）重大资本性支出 - -
（二）预留不可预见费用 -150.00 -150.00
（三）预留营运资金 -111.49 -254.04
八、其他可能的调整项，如基础设施基金发行份
额募集的资金、处置基础设施项目资产取得的现
金、金融资产相关调整、期初现金余额等
（一）基础设施基金发行份额募集的资金 124,500.00 -
可供分配金额 1,801.84 6,896.74
基金假设募集规模 124,500.00 124,500.00
现金分派率 5.79% 5.54%
注1：现金分派率为各期间预测分配金额占基金预计募集规模的比例。
注2：2024 年预测年化现金分派率已作年化处理。
2、主要会计政策及会计估计
（1）会计期间
会计年度自公历1 月1 日起至12 月31 日止。
（2）营业周期
基金的主要业务为运营出租的园区基础设施项目，营业周期通常小于12 个月。
（3）记账本位币
基金的记账本位币为人民币，编制财务报表采用的货币为人民币。基金选定记
账本位币的依据是主要业务收支的计价和结算币种。
（4）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
基金取得对另一个或多个企业（或一组资产或净资产）的控制权且其构成业务
的，该交易或事项构成企业合并。企业合并分为同一控制下的企业合并和非同一控
制下的企业合并。
对于非同一控制下的交易，购买方在判断取得的资产组合等是否构成一项业务
时，将考虑是否选择采用“集中度测试”的简化判断方式。如果该组合通过集中度
测试，则判断为不构成业务。如果该组合未通过集中度测试，仍应按照业务条件进
行判断。
当基金取得了不构成业务的一组资产或净资产时，应将购买成本按购买日所取
得各项可辨认资产、负债的相对公允价值基础进行分配，不按照以下企业合并的会
计处理方法进行处理。
219
1）同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂
时性的，为同一控制下的企业合并。合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照
合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支
付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢
价；资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的直
接相关费用，于发生时计入当期损益。合并日为合并方实际取得对被合并方控制权
的日期。
2）非同一控制下的企业合并
参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控
制下的企业合并。基金作为购买方，为取得被购买方控制权而付出的资产（包括购
买日之前所持有的被购买方的股权）、发生或承担的负债以及发行的权益性证券在
购买日的公允价值之和，减去合并中取得的被购买方可辨认净资产于购买日公允价
值份额的差额，如为正数则确认为商誉；如为负数则计入当期损益。基金将作为合
并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券
的初始确认金额。基金为进行企业合并发生的各项直接费用计入当期损益。基金在
购买日按公允价值确认所取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债及
或有负债。购买日是指购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
（5）合并财务报表的编制方法
1）总体原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定，包括基金控制的子公司。控
制，是指基金拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回
报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。在判断基金是否拥有对被
投资方的权力时，基金仅考虑与被投资方相关的实质性权利（包括基金自身所享有
的及其他方所享有的实质性权利）。子公司的财务状况、经营成果和现金流量由控
制开始日起至控制结束日止包含于合并财务报表中。
当子公司所采用的会计期间或会计政策与基金不一致时，合并时已按照基金的
会计期间或会计政策对子公司财务报表进行必要的调整。合并时所有集团内部交易
及余额，包括未实现内部交易损益均已抵销。集团内部交易发生的未实现损失，有
证据表明该损失是相关资产减值损失的，则全额确认该损失。
220
2）合并取得子公司
对于通过非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，
以购买日确定的被购买子公司各项可辨认资产、负债的公允价值为基础自购买日起
将被购买子公司纳入基金合并范围。
（6）现金及现金等价物的确定标准
现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及持有期限短、
流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
（7）投资性房地产
基金将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产划分为投资性房地
产。基金采用成本模式计量投资性房地产，即以成本减累计折旧、摊销及减值准备
后在资产负债表内列示。基金将投资性房地产的成本扣除预计净残值和累计减值准
备后在使用寿命内按年限平均法计提折旧或进行摊销，除非投资性房地产符合持有
待售的条件。各类投资性房地产的使用寿命、残值率分别为：天府软件园一期和盈
创动力大厦土地使用权及投资性房地产使用寿命分别为31 年3 个月和30 年5 个月，
残值率为5%。
（8）商誉
因非同一控制下企业合并形成的商誉，其初始成本是合并成本大于合并中取得
的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额。
对商誉不摊销，以成本减累计减值准备，在资产负债表内列示。商誉在其相关
资产组或资产组组合处置时予以转出，计入当期损益。
（9）租赁
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合
同。
在合同开始日，基金评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡
了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租
赁或者包含租赁。
为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，基金进行如
下评估：
1）合同是否涉及已识别资产的使用。已识别资产可能由合同明确指定或在资
产可供客户使用时隐性指定，并且该资产在物理上可区分，或者如果资产的某部分
221
产能或其他部分在物理上不可区分但实质上代表了该资产的全部产能，从而使客户
获得因使用该资产所产生的几乎全部经济利益。如果资产的供应方在整个使用期间
拥有对该资产的实质性替换权，则该资产不属于已识别资产；
2）承租人是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经
济利益；
3）承租人是否有权在该使用期间主导已识别资产的使用。
合同中同时包含多项单独租赁的，承租人和出租人将合同予以分拆，并分别各
项单独租赁进行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人
将租赁和非租赁部分进行分拆。在分拆合同包含的租赁和非租赁部分时，承租人按
照各租赁部分单独价格及非租赁部分的单独价格之和的相对比例分摊合同对价。出
租人按附注“收入确认”部分所述会计政策中关于交易价格分摊的规定分摊合同对
价。
①基金作为出租人
在租赁开始日，基金的租赁为经营租赁。
基金按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。未纳入
租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
经营租赁的租赁收款额在租赁期内按直线法确认为租金收入。基金将其发生的
与经营租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同
的基础进行分摊，分期计入当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际
发生时计入当期损益。
（10）金融工具
基金的金融工具包括货币资金、应收款项及应付款项等。
1）金融资产及金融负债的确认和计量
金融资产和金融负债在基金成为相关金融工具合同条款的一方时，于资产负债
表内确认。
在初始确认时，金融资产及金融负债以公允价值计量。对于以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对
于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。对于未包含
重大融资成分或不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收账款，基金按照附注
“收入确认”部分所述会计政策确定的交易价格进行初始计量。
222
2）金融资产的分类和后续计量
①基金金融资产的分类
基金通常根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，在初
始确认时将金融资产分为不同类别：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的金融资产及以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产。
除非基金改变管理金融资产的业务模式，在此情形下，所有受影响的相关金融
资产在业务模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在
初始确认后不得进行重分类。
基金将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：
A.基金管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
B.该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以
未偿付本金金额为基础的利息的支付。
管理金融资产的业务模式，是指基金如何管理金融资产以产生现金流量。业务
模式决定基金所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产
还是两者兼有。基金以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管
理的特定业务目标为基础，确定管理金融资产的业务模式。
基金对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日
期产生的合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
其中，本金是指金融资产在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与
特定时期未偿付本金金额相关的信用风险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的
对价。此外，基金对可能导致金融资产合同现金流量的时间分布或金额发生变更的
合同条款进行评估，以确定其是否满足上述合同现金流量特征的要求。
②基金金融资产的后续计量
预测期内，基金仅包括以摊余成本计量的金融资产。初始确认后，对于该类金
融资产采用实际利率法以摊余成本计量。
3）金融负债的分类和后续计量
预测期内，基金仅包括以摊余成本计量的金融负债。初始确认后，对于该类金
融负债采用实际利率法以摊余成本计量。
223
4）抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵销。但是，同时满
足下列条件的，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：
①基金具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；
②基金计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
5）金融资产和金融负债的终止确认
满足下列条件之一时，基金终止确认该金融资产：
①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
A.该金融资产已转移，且基金将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移
给转入方；
B.该金融资产已转移，虽然基金既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎
所有的风险和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。
金融资产转移整体满足终止确认条件的，基金将下列两项金额的差额计入当期
损益：
A.被转移金融资产在终止确认日的账面价值；
B.因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动
累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变
动计入其他综合收益的债权投资）之和。
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，基金终止确认该金融负债
（或该部分金融负债）。
6）金融资产的减值
基金以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
①以摊余成本计量的金融资产；
②租赁应收款。
基金持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型，包括以
公允价值计量且其变动计入当期损益的债权投资或权益工具投资，指定为以公允价
值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资，以及衍生金融资产。
7）预期信用损失的计量
224
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均
值。信用损失，是指基金按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流
量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
在计量预期信用损失时，基金需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合
同期限（包括考虑续约选择权）。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的
违约事件而导致的预期信用损失。
未来12 个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后12 个月内（若金融工具
的预计存续期少于12 个月，则为预计存续期）可能发生的金融工具违约事件而导致
的预期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。
对于应收账款、租赁应收款，基金始终按照相当于整个存续期内预期信用损失
的金额计量其损失准备。基金基于历史信用损失经验、使用准备矩阵计算上述金融
资产的预期信用损失，相关历史经验根据资产负债表日借款人的特定因素、以及对
当前状况和未来经济状况预测的评估进行调整。
（11）除金融资产外的其他资产减值
基金在资产负债表日根据内部及外部信息以确定下列资产是否存在减值的迹象，
包括：
1）采用成本模式计量的投资性房地产
基金对存在减值迹象的资产进行减值测试，估计资产的可收回金额。此外，无
论是否存在减值迹象，基金至少每年对尚未达到可使用状态的无形资产估计其可收
回金额。
可收回金额是指资产（或资产组、资产组组合，下同）的公允价值减去处置费
用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者。
资产组由创造现金流入相关的资产组成，是可以认定的最小资产组合，其产生
的现金流入基本上独立于其他资产或者资产组。
资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产
生的预计未来现金流量，选择恰当的税前折现率对其进行折现后的金额加以确定。
可收回金额的估计结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，资产的账
面价值会减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同
时计提相应的资产减值准备。与资产组或者资产组组合相关的减值损失，先抵减分
225
摊至该资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中
除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面
价值，但抵减后的各资产的账面价值不得低于该资产的公允价值减去处置费用后的
净额（如可确定的）、该资产预计未来现金流量的现值（如可确定的）和零三者之
中最高者。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不会转回。
（12）公允价值的计量
除特别声明外，基金按下述原则计量公允价值：
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到
或者转移一项负债所需支付的价格。
基金估计公允价值时，考虑市场参与者在计量日对相关资产或负债进行定价时
考虑的特征（包括资产状况及所在位置、对资产出售或者使用的限制等），并采用
在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术。使用的估值
技术主要包括市场法、收益法和成本法。
（13）所得税
除因企业合并和直接计入基金份额持有人权益（包括其他综合收益）的交易或
者事项产生的所得税外，基金将当期所得税和递延所得税计入当期损益。
当期所得税是按本年度应税所得额，根据税法规定的税率计算的预期应交所得
税，加上以往年度应付所得税的调整。
资产负债表日，如果基金拥有以净额结算的法定权利并且意图以净额结算或取
得资产、清偿负债同时进行，那么当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净
额列示。
递延所得税资产与递延所得税负债分别根据可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性
差异确定。暂时性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额，包括
能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减。递延所得税资产的确认以很可能取得
用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。
如果不属于企业合并交易且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得
额（或可抵扣亏损），则该项交易中产生的暂时性差异不会产生递延所得税。商誉
的初始确认导致的暂时性差异也不产生相关的递延所得税。
226
资产负债表日，基金根据递延所得税资产和负债的预期收回或结算方式，依据
已颁布的税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量该递延
所得税资产和负债的账面金额。
资产负债表日，基金对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很
可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所
得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵
销后的净额列示：
1）纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
2）递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体
征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延
所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产
和负债或是同时取得资产、清偿负债。
（14）收入确认
收入是基金在日常活动中形成的、会导致基金份额持有人权益增加且与基金份
额持有者投入资本无关的经济利益的总流入。
基金在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，
确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，基金在合同开始日，按照各单项履约义务
所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按
照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。
附有质量保证条款的合同，基金对其所提供的质量保证的性质进行分析，如果
质量保证在向客户保证所销售的商品符合既定标准之外提供了一项单独服务，基金
将其作为单项履约义务。否则，基金按照《企业会计准则第13 号——或有事项》的
规定进行会计处理。
交易价格是基金因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括
代第三方收取的款项。基金确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确
认收入极可能不会发生重大转回的金额。合同中存在重大融资成分的，基金按照假
定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易
价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，基
227
金预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同
中存在的重大融资成分。
满足下列条件之一时，基金属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某
一时点履行履约义务：
1）客户在基金履约的同时即取得并消耗基金履约所带来的经济利益；
2）客户能够控制基金履约过程中在建的商品；
3）基金履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且基金在整个合同期间
内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，基金在该段时间内按照履约进度确认收入。
履约进度不能合理确定时，基金已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发
生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，基金在客户取得相关商品或服务控制权时点
确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，基金会考虑下列迹象：
1）基金就该商品或服务享有现时收款权利；
2）基金已将该商品的实物转移给客户；
3）基金已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户；
4）客户已接受该商品或服务等。
基金根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判
断备考报告主体从事交易时的身份是主要责任人还是代理人。备考报告主体在向客
户转让商品或服务前能够控制该商品或服务的，备考报告主体为主要责任人，按照
已收或应收对价总额确认收入；否则，备考报告主体为代理人，按照预期有权收取
的佣金或手续费的金额确认收入，该金额按照已收或应收对价总额扣除应支付给其
他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确定。
基金已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流
逝之外的其他因素）作为合同资产列示，合同资产以预期信用损失为基础计提减值。
基金拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项列
示。基金已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债列示。
收入在其金额及相关成本能够可靠计量、相关的经济利益很可能流入基金并且
同时满足以下不同类型收入的其他确认条件时，予以确认。
与基金取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
228
1）停车场服务收入
停车场服务收入在服务已提供，按已收或应收价款予以确认。
（15）关联方
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同
受一方控制、共同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控
制而不存在其他关联方关系的企业，不构成关联方。
（16）主要会计估计及判断
编制财务报表时，基金管理层需要运用估计和假设，这些估计和假设会对会计
政策的应用及资产、负债、收入及费用的金额产生影响。实际情况可能与这些估计
不同。基金管理层对估计涉及的关键假设和不确定因素的判断进行持续评估，会计
估计变更的影响在变更当期和未来期间予以确认。
除金融工具减值涉及的会计估计外，其他主要的会计估计为递延所得税资产的
确认。
3、现金流预测及关键假设
（1）可供分配金额测算的基本假设
以下是在预测期内编制可供分配金额测算报告时采用的一般性假设，这些一般
性假设是依据目前的宏观经济和市场情况得出的，在未来未必会如预期那样发生，
并且变动可能重大，因此预测可供分配金额的实际结果可能与本章节中的预测存在
差异。
1）在目前经营或对业务有重大影响的任何国家或地区，政治、法律、财政、
市场或经济状况将不会有实质性的变化；
2）在目前经营或与之签署了协议的任何国家或地区，对业务产生重大影响的
立法、规章或规则将不会有实质性的变化；
3）在目前经营的任何国家或地区，税基或税率（无论是直接还是间接）都不
会有实质性的变化；
4）目前已从中国的相关监管机构获得其经营所需的所有证书、许可证和营业
执照，在预测期内不会被吊销，并在到期时将可以进行续期；
5）业务经营不会因劳工短缺、劳资纠纷等事件而受到不利影响。在预测期内，
将能够招募足够的员工来达到计划的运营水平。此外，经营不会因预测期内第三方
服务、设备和其他供应中断而受到不利影响；
229
6）有足够的资本或将有能力获得足够的融资，以满足其未来对营运资金和资
本支出的需求，以维持稳定的发展；
7）无重大股权投资收购或处置计划，项目公司股权不会发生重大变化；
8）业务经营不会受到任何重大事故的重大影响；
9）市场需求和租金价格的波动不会对业务经营和经营成果产生重大影响；
10）不会出现明显的通货膨胀或通货紧缩，利率和外币汇率也不会发生重大变
化；
11）经营和业务不会因任何不可抗力事件或其他不可预见因素或董事会无法控
制的任何不可预见的原因，包括政府行为、自然灾害或灾难、流行病或严重事故而
严重中断；
12）不会受到招募说明书“风险揭示”一节中所列任何风险因素的重大不利影
响；
13）目前为编制财务信息而采用的会计准则的后续修订不会对本可供分配金额
测算报告产生重大影响；
14）在预测期内，投资性房地产无处置计划；
15）在预测期内，预测期期初已签订的租约将按照合同约定的租赁期执行完毕，
新签订或变更的租赁合同的主要条款与截至2024 年6 月30 日止已签订的租赁合同
的主要条款基本一致；同时，租赁期满承租人将根据预测出租率按照预计租金续约，
且所有租赁合同均可按合同约定执行完毕；
16）主要租户或供应商的业务将持续经营，不会对基金的经营产生不利影响；
17）未考虑基金可能会投资的债券等金融产品对本报告的影响；
18）在预测期内，假设基金不会发生扩募；
19）假设吸收合并已于基金成立日完成，自项目公司成立之日起至底层资产评
估基准日（2024 年6 月30 日）期间项目公司所实现的损益（不包括投资性房地产所
产生的公允价值变动损益及对应的递延所得税费用）已由原始权益人享有，所以期
初现金及现金等价物已经剔除同等金额。同时，基于该等假设测算项目公司预测期
所得税时，债务利息支出按照相关法律法规的规定预计可抵扣税前扣除金额。
（2）可供分配金额测算的主要特定假设
1）预测期合并利润表及预测可供分配金额计算表预测附注和具体假设
①营业收入
230
预测的营业收入包含现有租约产生的租金收入、预计现有租约到期后按照市场
租金计算的新签租约租金收入、停车场服务收入。其中：
现有租约产生的租金收入为现有租约每平方米不含税租金乘以出租面积，而出
租面积为可租赁面积乘以出租率；新签租约预测的合同月租金收入为预测的每平方
米每月平均不含税租金乘以预测出租面积，而预测出租面积为预测期期初可租赁面
积乘以预测出租率。根据企业会计准则，将免租期及装修期包含在租赁期限内，按
照直线法计算各年度的收入确认金额。基金将预测期内的免租期及装修期影响于预
计空置率内一并考虑。即：
现有租约月租金收入=每平方米每月租金（不含税）×可租赁面积×出租率
新签租约月租金收入=预测的每平方米每月平均租金（不含税）×可租赁面积×
预测出租率
此外，基金管理人在上述预测的营业收入基础上考虑到可能存在租户提前退租
等不可预见的因素会对营业收入产生一定的影响，因此预测期内天府软件园一期的
营业收入为上述预测的营业收入乘以99%，即存在1%的租金损失率，而盈创动力
大厦由于历史租金收缴率为100%，因此预测期内盈创动力大厦的营业收入为上述
预测的营业收入乘以100%，即不存在租金损失率。
A.已签约租金收入与未签约租金收入占比假设
预测期内，已签约租金收入与未签约租金收入占比如下：
表：已签约租金收入与未签约租金收入占比
项目
2024 年10-12 月预测数 2025 年度预测数
天府软件园一期 盈创动力大厦 天府软件园一期 盈创动力大厦
截至2024 年6 月30 日已有
租约占预测收入比（%） 83.89% 90.35% 47.58% 60.66%
于预测期间续租或新签租约
占预测收入比（%） 16.11% 9.65% 52.42% 39.34%
停车场服务收入以基础设施资产2021 年度、2022 年度及2023 年度三年停车场
服务平均收入为基础进行预测。
预测期内，各项收入明细预测如下：
表：基础设施项目营业收入构成
单位：万元
项目 2024 年10-12 月预测数 2025 年度预测数
231
租金收入 2,567.88 10,121.60
停车场服务收入 77.35 310.39
合计 2,645.23 10,431.98
上述预测结果依赖于一系列的假设，而这些假设是基金管理人根据原始权益人
提供的产业园区的历史运营情况、外部管理机构对预测期内项目公司的经营计划、
第三方评估机构提供的类似产业园区房地产的发展经验及该区域产业园区房地产的
市场状况作出的，包括：
B .可租赁面积假设
预测期内各基础设施资产的可租赁面积保持不变，即等于预测期期初的可出租
面积。预测期期初，各基础设施资产的可租赁面积如下：
表：预测期期初各基础设施资产的可租赁面积
项目 实际可租赁面积（平方米）
天府软件园一期 106,817
盈创动力大厦 35,030
C .租金增长率假设
基于基础设施资产历史期间的租金增长率、第三方评估机构对基础设施资产所
在区域产业园区房地产市场的调研及未来规划发展等，假设预测期内每平方米每月
平均不含税租金，以预测期开始日的租金水平为基础，租金增长假设如下：
a、天府软件园一期
自2024 年1 月1 日起，根据《成都天府软件园有限公司关于天府软件园2021
年-2024 年办公楼租赁价格方案的请示》（成天府软件园[2021]28 号）的价格方案，
现有租约租金及新签租约租金预计将上涨20%至60 元/平方米/月（含增值税），
2025 年及2026 年不变，自2027 年1 月1 日起，新签租约租金增长率为2.5%。
b、盈创动力大厦
在预测期开始日至现有租约到期期间内，盈创动力大厦现有租约租金按租约约
定保持不变，自2025 年1 月1 日起，新签租约租金增长率为2.0%。
c、出租率假设
项目公司持有的基础设施资产包括天府软件园一期和盈创动力大厦。截至2024
年6 月30 日的已出租单元，按照现有租赁合同约定的租赁期执行完毕。基于基础设
施资产历史期间的实际出租面积占可租赁面积的比例（“历史出租率”）及第三方
评估机构对基础设施资产所在区域的产业园区房地产市场的调研，假设预测期内
2024 年天府软件园一期新签租约的出租面积占对应租赁单元面积的比例（“新签租
232
约出租率”）为90%，2025 年新签租约出租率为91%，预测期内盈创动力大厦新签
租约出租率为95%，基础设施资产的新签租约出租率在预测期内保持稳定。历史期
及预测期基础设施资产出租率明细如下表所示：
表：基础设施资产出租率假设
项目
2021 年末
历史出租
率
（实际）
2022 年末
历史出租
率
（实际）
2023 年末
历史出租
率
（实际）
2024 年6 月
末
历史出租率
（实际）
2024 年12
月31 日新
签租约出租
率
（预测）
2025 年12
月31 日新
签租约出租
率
（预测）
天府软件园一
期
95.4% 94.1% 95.5% 90.8% 90.0% 91.0%
盈创动力大厦 91.3% 98.9% 98.2% 98.3% 95.0% 95.0%
②营业成本
营业成本包括与产业园区出租运营相关的运营管理服务费、物业服务费、保险
费、维护费、投资性房地产折旧与摊销。预测期内，营业成本的明细具体如下：
表：基础设施资产营业成本构成
单位：万元
项目 2024 年10-12 月预测数 2025 年度预测数
折旧摊销费 904.53 3,618.96
运营管理服务费 277.26 1,092.85
物业服务费 33.41 137.81
保险费 4.20 16.70
维护费 70.20 275.98
合计 1,289.59 5,142.29
A.运营管理服务费
预测期内，项目公司无职工，主要由软件园公司及高投资管为其提供基础设施
客户服务、租赁管理和支持等运营管理服务。根据《运营管理服务协议》服务合同
及历史情况，项目公司向软件园公司及高投资管支付资产委托管理服务费，资产委
托管理服务费按照运营收入回款的固定比例计算；项目公司向除软件园公司及高投
资管公司以外的非运营方支付的其他运营管理服务费按运营收入回款的固定比例计
算。即：
资产委托管理服务费=运营收入（含增值税）回款×10%
其他运营管理服务费=运营收入（含增值税）回款×0.5%
B.物业服务费
物业服务主要为持有的车位管理服务及空置房管理服务，已出租的物业由选聘
的高投集团子公司成都高投世纪物业服务有限公司（“世纪物业”）、第三方成都
233
银都物业服务有限公司（“银都物业”）及成都宜泊车位管理有限公司（“宜泊物
业”）物业服务机构提供，车位管理服务是按照停车场服务收入回款的固定比例或
按基础营收额为人民币146 万元/年的浮动绩效考核及车位个数的固定比例计算，空
置房管理服务费是当空置率未超过5%时，软件园公司无需支付空置房物业服务费，
当空置率超过5%时，软件园公司需要向物业管理方支付高出5%之外的固定费率的
空置房物业服务费，车位空置物业服务费按照空置面积的固定比例计算。即：
物业服务费（天府软件园一期）=停车场收入（含增值税）回款×25%
物业服务费（盈创动力大厦）=停车场收入（含增值税）回款×10.5%+车位浮
动绩效考核+车位个数×月度车位单位收费×12+可租赁面积×（1-出租率）×月度
空置车位单位管理费×12
空置房物业服务费=运营收入（含增值税）回款×（空置率–5%）/1%×0.1%
C.保险费及维护费
保险费按照房产重置成本的固定比例计算，房产重置成本按预测的重置成本单
方乘以建筑面积计算。维护费按照运营收入回款的固定比例计算。即：
保险费=房产重置成本单方×建筑面积×0.03%
维护费=运营收入回款×3%（天府软件园一期）或2%（盈创动力大厦）
③税金及附加
税金及附加主要包含集团内股东贷款利息在专项计划层面未完全抵消的增值税、
房产税、土地使用税、印花税等。其中，房产税、土地使用税、印花税等税种根据
各项目公司当地税收规定测算得出。
④管理费用
管理费用主要包含与产业园区日常管理相关的管理人报酬、托管费、专业服务
费。
A.管理人报酬及托管费
管理人报酬及托管费均为固定收费，根据《基金合同》及《托管协议》约定，
固定收费按照基金预计的募集规模的固定比例计算得出。即：
管理人报酬=基金预计的募集规模×0.2%
托管费=基金预计的募集规模×0.01%
B.专业服务费
234
专业服务费包含审计费、资产评估费、法律咨询费等中介费用，根据项目公司
历史情况及基金未来费用预算综合得出。
⑤未考虑情形
本可供分配测算报告未考虑预测期内可能发生的非经常性损益项目、可能发生
的应收款项坏账准备的转回等，因此，预测期内，其他收益、信用减值损失、营业
外收入和营业外支出金额为0。
⑥所得税费用
所得税费用为项目公司的当期所得税费用和递延所得税费用。当期所得税费用
根据纳税调整后的税前利润和企业所得税税率计算得出。预测期内递延所得税费用
是由于租金收入会计计量金额和实收租金的差异导致的会计利润和应纳税所得额之
间的差异形成的。
根据税法规定，各项目公司的企业所得税税率均为25%。现行税收法规尚无针
对资产支持专项计划的明确税收政策，经资产支持专项计划管理人广发资管与其主
管税务机关确认，资产支持专项计划的印花税、增值税及所得税等相关税收可由基
金财产支出。基金暂不征收企业所得税。
⑦折旧与摊销
基础设施项目资产的折旧与摊销为投资性房地产的折旧与摊销额和办公设备的
折旧额。
⑧其他资本性支出
基金本次发行募集的资金，扣除基金成立初期的必要税费（如有），假设100%
投资于资产支持专项计划，用于资产支持专项计划向原始权益人支付购买项目公司
股权的对价以及向项目公司发放借款。其他资本性支出系为保证房屋在整个经营周
期正常使用需支付的可资本化的维修保养及更新改造等费用，按照运营收入回款的
固定比例计算。即：
其他资本性支出=运营收入回款×1%
⑨应收和应付项目的变动
根据《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引》的要求，应收和应付项
目的变动为预测可供分配金额涉及的调整项，根据已签订相关合同、历史实际收款
情况及未来回款计划进行预测。
⑩未来合理的相关支出预留
235
根据《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引》的要求，未来合理的相
关支出预留是税息折旧及摊销前利润调整为预测可供分配金额涉及的调整项，包括
重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内的债务
利息、运营费用等。基金相关调整项包括预测的重大资本性支出、预留不可预见费
用、预留营运资金。
A.重大资本性支出
基金不考虑预测的重大资本性支出，是基金管理人根据历史情况及外部管理机
构确认已在其他资本性支出中考虑可资本化的维修保养及更新改造等费用，暂无其
他更新改造计划，对基础设施项目未来不需要重大更新改造支出作出的假设，故不
对重大资本性支出进行预测。
B.预留不可预见费用
预留不可预见费用是基金管理人根据历史情况计算的不可预见费用支出。基金
根据历史数据进行预测，假设在预测期内保持不变。预测期内预留不可预见费用为
150 万元/年。
C.预留营运资金
预留营运资金为对期末经营性负债余额进行的预留，包括预测当期/当年确认的
预收租金、应付运营管理费、管理人报酬、托管费、专业服务费及应付租赁保证金
等。
?预测分配金额及预测年化现金分派率
基于目前预测的合并现金流，基金在预留了未来合理的相关支出后，预计仍具
备充足的货币资金，因此在预测期内的各期间，假设本基金按照预测可供分配金额
的100%向投资者分配股利，2024年10-12 月预测分配金额为人民币1,801.84 万元，
预测现金分派率为5.79%（年化处理后），2025年度预测分配金额为人民币
6,896.74 万元，预测现金分派率为5.54%。
2）预测期合并现金流量表预测附注和具体假设
①物业租赁收到的现金
物业租赁收到的现金为实际收到的租金收入（含增值税），与预测期合并利润
表中预测租金收入的差异为应收账款余额及预收账款余额在预测期内的变动。假设
信用期不变，应收账款余额及预收账款余额在预测期内同租金收入（含增值税）比
例增长。
236
②收到其他与经营活动有关的现金
收到其他与经营活动有关的现金为实际收到的停车场服务收入（含增值税）及
其他应付款租赁保证金的变动额，假设预测期内停车场服务收入定期收取，相关往
来款项无变动。其他应付款余额在预测期内同租金收入（含增值税）比例增长。
③接受劳务支付的现金
接受劳务支付的现金包含营业成本中的资产委托管理费、物业服务费、维修费、
专业服务费及基金层面的管理人报酬、托管费及增值税进项税发生额。假设预测期
内维修费定期支付，相关往来款项无变动。资产委托管理费、物业服务费、专业服
务费、基金层面的基金管理人报酬、托管费本年计提下年支付。即：
接受劳务支付的现金=资产委托管理费+物业服务费+维修费+专业服务费及基金
层面的基金管理人报酬、托管费+增值税进项税发生额
④支付的各项税费
支付的各项税费包含税金及附加、当期所得税费用。假设预测期内的各项税费
当月发生并根据税法规定时间支付，相关应交税费在预测期内不存在余额。
⑤支付其他与经营活动有关的现金
支付其他与经营活动有关的现金包含支付的保险费及增值税进项税发生额。假
设预测期内保险费定期支付，相关往来款项无变动。即：
支付其他与经营活动有关的现金=保险费及增值税进项税发生额
⑥购建投资性房地产、固定资产等长期资产所支付的现金
购建投资性房地产、固定资产等长期资产所支付的现金为基础设施项目发生的
重大资本性支出。基金不考虑预测的重大资本性支出，是基金管理人根据历史情况
及外部管理机构确认，除其他资本性支出所涉及的维修保养及更新改造支出外，暂
无其他更新改造计划，对基础设施项目未来不需要重大更新改造支出作出的假设，
故不对重大资本性支出进行预测。
⑦投资支付的现金
投资支付的现金投资支付的现金为基金向原始权益人支付的项目公司股权购买
款。
⑧吸收投资收到的现金
吸收投资收到的现金为基础设施基金发行份额募集的资金。
237
⑨基金假设按照预测可供分配金额的100%向投资者分配股利，当年宣告分配
的股利下年支付。
4、主要假设的敏感性分析
可供分配金额测算报告中的可供分配金额测算基于多项假设进行的，并可能受
多项风险因素的影响。鉴于未来事项不可预测，因此，可供分配金额测算报告中的
预测数据可能存在不确定性及偏差。
为使基金份额持有人评估部分而非全部假设对可供分配金额的影响，下表针对
营业收入中关键假设出租率进行了敏感性分析，以说明在其他假设保持不变的情况
下，该关键假设对可供分配金额的影响。
该敏感性分析，仅仅是在其他假设条件不变的前提下，考虑关键假设变动对可
供分配金额的影响，实际上，假设条件的变动是紧密相关的，关键假设的变动亦可
能引起其他假设条件发生变动，且变动的影响可能是相互抵消或者放大。因此，针
对单项假设进行的敏感性分析未必能够与该假设相应的可供分配金额预测结果相匹
配。
可供分配金额主要受基础设施资产营业收入和营业成本影响，而营业成本主要
构成项（折旧摊销除外）大多与营业收入存在比例关系，因此可供分配金额的核心
影响参数为营业收入。营业收入的核心影响参数为出租率和租金水平，考虑到天府
软件园一期预测期内租金水平将按照既有的价格体系执行，相对固定，而盈创动力
大厦2024 年租金不变，2025 年租金水平增长率为2%，增长幅度不高，租金水平参
数敏感性较低，因此选择预测期内对营业收入可能会有重大影响的出租率参数进行
敏感性分析，结果如下：
（1）2024年10-12月敏感性分析
表：出租率的变动对可供分配金额测算的敏感性分析
单位：万元
项目 变动 调整前可供分配
金额
调整后可供分配
金额 变动（%）
出租率 下降为90% 1,801.84 1,781.66 -1.12
出租率 下降为85% 1,801.84 1,673.98 -7.10
出租率 下降为80% 1,801.84 1,566.25 -13.08
（2）2025年度敏感性分析
表：出租率的变动对可供分配金额测算的敏感性分析
单位：万元
项目 变动 调整前可供分配金
额 调整后可供分配金额 变动（%）
238
出租率 下降为90% 6,896.74 6,752.80 -2.09
出租率 下降为85% 6,896.74 6,436.13 -6.68
出租率 下降为80% 6,896.74 6,109.84 -11.41
5、评估报告与可供分配金额测算报告差异分析
评估报告现金流预测中，经营净收入系基于天府软件园一期及盈创动力大厦两
个基础设施项目进行预测，而可供分配预测报告合并利润表中净利润系基于基金层
面进行预测，两者计算口径存在差异，因此需将可供分配报告金额调整至与评估报
告口径一致，两者才具备可比性。主要调整项目如下：
（1）营业收入及营业成本均调整至含税口径；
（2）评估报告经营净收入预测时无需考虑折旧摊销，而根据《深圳证券交易
所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1 号——审核关注事项（试行）
（2023 年修订）》，产业园区基础设施基金涉及的投资性房地产原则上应当采用成
本法进行会计计量，需计提折旧摊销。因此，可供分配预测报告营业成本需剔除折
旧摊销影响；
（3）可供分配预测报告管理费用包含基金层面的管理费及托管费等，而评估
报告仅考虑资产层面，无此部分费用，故可供分配预测报告管理费用需剔除此部分
费用；
（4）资本性支出不体现在利润表层面，但属于现金支出的一部分，故可供分
配预测报告需在利润表基础上减去资本性支出；
（5）可供分配预测报告的税金及附加中考虑了基金层面构建的股东借款形成
的不可抵扣的利息增值税及附加，而评估报告仅考虑资产层面，无此部分影响，因
此可供分配预测报告税金及附加需减去该部分税金；
（6）可供分配预测报告考虑了项目公司层面产生的所得税费用，而评估报告
仅考虑资产层面，无此部分影响，故可供分配预测报告净利润需加回该部分所得税
费用。
表：2024 年10-12 月可供分配金额测算调整
单位：万元
项目
可供分配金额测算报告
评估报告数据
调整前 调整后
营业收入 2,645.23 2,883.30 2,898.74
净利润（可供报告）/经营净收入
（评估报告） 782.22 2,096.84 2,106.95
差异金额 - - 10.11
239
项目
可供分配金额测算报告
评估报告数据
调整前 调整后
差异比例 - - 0.48%
表：2025 年可供分配金额测算调整
单位：万元
项目
可供分配金额测算报告
评估报告数据
调整前 调整后
营业收入 10,431.98 11,370.86 11,362.15
净利润（可供报告）/经营净收入
（评估报告） 3,030.76 8,239.92 8,230.20
差异金额 - - -9.72
差异比例 - - -0.12%
经调整后，2024 年10-12 月及2025 年可供分配报告合并利润表净利润预测数
（口径调整后）分别为2,096.84 万元和8,239.92 万元，评估报告对应期间的经营净
收入分别为2,106.95 万元和8,230.20 万元，差异比例分别为0.48%和-0.12%，差异很
小，主要系年度天数假设、租金增长时点等计算模型设置的细微差异所致。
6、未来运营展望及运营计划
基金管理人根据《基础设施基金指引》《基金合同》《运营管理服务协议》对
基础设施项目展开主动管理，在项目公司层面制定完善的内部控制制度，明晰委托
给外部管理机构职责和内容，制定合适的外部管理机构报酬的激励机制，保障基础
设施项目平稳高效的运营。
在运营期间，外部管理机构将积极响应客户需求，做好客户需求匹配工作，日
常保持与重要客户的密切沟通，主动掌握客户动向，不定期对客户的经营情况进行
调研，做好大型客户储备工作，如确有退租意向会提前掌握信息，立即展开招商工
作，减少资产空置率，维持稳定向好的租金收入。外部管理机构负责督促物业公司
执行项目资产的日常运营服务，如安保、消防、保洁、通讯、客户服务、安全管理、
紧急事故管理以及实施项目资产的修缮改造、维修维保、检测、安全环保管理等工
作，持续提升项目运营品质，保障项目平稳安全运行。
三、利益冲突及关联交易
（一）利益冲突情形
1、基金管理人
截至2024 年6 月30 日，基金的基金管理人不存在管理其他同类型基础设施基
金的情形，现阶段不存在利益冲突的情形。
240
2、运营管理机构
截至本财务顾问报告出具之日，软件园公司和高投资管运营管理的其他已投运
同类型资产如下表所示：
表：软件园公司运营管理的其他已投运同类型项目
序号 资产名称 权利人 所在区域 运营时间 建筑面积（万㎡）
1 天府软件园C 区 高投置业 成都高新区 已运营15 年 21.88
2 天府软件园D 区 高投置业 成都高新区 已运营14 年 14.78
3 天府软件园E 区 高投置业 成都高新区 已运营12 年 21.03
4 天府软件园G 区北区 高投置业 成都高新区 已运营12 年 3.58
5 天府软件园G 区南区 高投集团 成都高新区 已运营11 年 4.10
6 新川人工智能创新中
心一期 高投资管 成都高新区 已运营4 年 44.97
7 天府长岛一期 成都高投长岛
置业有限公司 成都高新区 已运营4 年 9.88
8 天府长岛二期 成都高投长岛
置业有限公司 成都高新区 已运营2 年 13.90
9 新川人工智能创新中
心二期
成都高投新源
置业有限公司 成都高新区 已运营1 年
以内
49.21
合计 - - - - 183.33
表：高投资管运营管理的其他已投运同类型项目
序号 资产名称 权利人 所在区域 运营时间 建筑面积（万㎡）
1 高新孵化园6 号楼 高投集团 成都高新区 已运营20 年 1.95
2 高新孵化园3 号楼 高投集团 成都高新区 已运营21 年 0.85
3 拉德方斯 高投集团 成都高新区 已运营15 年 1.40
4 成都东部新区
企业总部 高投置业 成都东部新区 已运营4 年 12.00
合计 - - - - 16.19
3、原始权益人持有的其他同类资产
截至本财务顾问报告出具之日，高投置业、高投集团名下持有10 个产业园区
（本部，不含下属子公司持有），通过软件园公司、高投资管运营9 个产业园区，
除入池资产外其他已投运同类型资产情况如下表：
表：高投置业持有的其他已投运同类型项目
序号 资产名称 权利人 所在区域 运营时间 建筑面积
（万㎡）
1 天府软件园C 区 高投置业 成都高新区 已运营15 年 21.88
2 天府软件园D 区 高投置业 成都高新区 已运营14 年 14.78
3 天府软件园E 区 高投置业 成都高新区 已运营12 年 21.03
4 天府软件园G 区北区 高投置业 成都高新区 已运营12 年 3.58
5 天府生命科技园 高投置业 成都高新区 已运营13 年 10.78
241
6 成都东部新区企业总部 高投置业 成都东部新区 已运营4 年 12.00
合计 - - - - 84.05
表：高投集团持有的其他已投运同类型项目
序号 资产名称 权利人 所在区域 运营时间 建筑面积
（万㎡）
1 天府软件园G 区南区 高投集团 成都高新区 已运营11 年 4.10
2 拉德方斯 高投集团 成都高新区 已运营15 年 1.40
3 高新孵化园6 号楼 高投集团 成都高新区 已运营20 年 1.95
4 高新孵化园3 号楼 高投集团 成都高新区 已运营21 年 0.85
合计 - - - - 8.30
4、基金管理人与原始权益人关联关系情况
基金的基金管理人与原始权益人不存在关联关系。
5、计划管理人、财务顾问与原始权益人其他利益关系情况
基金涉及的计划管理人、财务顾问均与原始权益人不存在利益冲突情形。
6、法律顾问、评估机构、审计机构与原始权益人关联关系和其他利益关系情
况
基金涉及的法律顾问、评估机构、审计机构均与原始权益人不存在关联关系和
利益冲突情形。
（二）利益冲突情形分析
1、基金管理人
基金管理人后续若同时管理其他投资于同类型基础设施项目的基础设施基金，
如该等基础设施基金的投资策略、基础设施项目所在区域、基础设施项目运营管理
策略与基金相同或相近的，基金与基金管理人管理的其他基础设施基金将可能面临
潜在利益冲突，包括：投资、项目收购、运营、采购服务、市场地位及其他经营层
面等方面的竞争和利益冲突。
2、运营管理机构
运营管理机构除了为基金所投资的基础设施项目提供服务外，还为其他产业园
类资产提供运营管理等服务。如运营管理机构所管理的基金项下基础设施项目和其
他机构旗下的其他产业园类资产在所在区域和运营管理策略等方面相同或相近的，
将面临潜在利益冲突，包括：招商运营、识别潜在租户、采购服务、市场地位及其
他经营层面等方面的竞争和利益冲突。
3、原始权益人
高投置业、高投集团作为原始权益人将基础设施项目出售予基金后，高投集团
242
或其同一控制下的关联方将按照法律法规规定参与基金战略配售并持有基金不低于
20%的基金份额。此外，运营管理机构软件园公司和高投资管、原始权益人高投置
业均为高投集团全资控股的二级子公司，高投集团、高投置业可通过运营管理机构
对基金所投资的基础设施项目产生影响。高投集团、高投置业及其他关联方旗下有
较多产业园类资产，该等产业园类资产与基金所投资的基础设施项目可能产生同业
竞争，进而导致高投集团、高投置业与基金可能存在同业竞争。
（三）利益冲突防范措施
1、基金管理人
目前基金的基金管理人不存在管理其他同类型基础设施基金的情形。为缓释基
金与基金管理人管理的其他同类型基础设施基金之间同业竞争和潜在利益冲突所产
生的风险，基金设置了相应风险缓释措施，包括：
（1）定期召开公募REITs 投资决策委员会会议，预防和评估不同基础设施基金
之间同业竞争和潜在利益冲突情况，制定公平对待所有基础设施项目的相关措施，
并在定期报告中予以公告。
（2）对可能发生的同业竞争和可能存在的利益冲突，由公募REITs 投资决策委
员会召开临时会议讨论和决定处理方式。
（3）已发生的同业竞争和利益冲突，由公募REITs 投资决策委员会会议讨论和
决定整改措施，对于重大利益冲突，基金管理人将公告相关措施及其执行情况。
2、运营管理机构
为缓释基金与运营管理机构之间同业竞争和潜在利益冲突所产生的风险，基金
将设置相应风险缓释措施，包括：
（1）就运营管理机构提供的运营管理服务，妥善处理基金管理人与运营管理
机构在权责利方面的区分与衔接，配备相应机制，将敏感与非敏感的管理职能相分
离。例如由基金管理人指定财务人员对项目公司相关账户进行管理，项目公司年度
预算等重要事项须经基金管理人审批通过后执行。
（2）根据《运营管理服务协议》的约定，运营管理机构将为基金项下的基础
设施项目设置专门管理团队和独立的财务账册等，并采取充分、适当的措施避免可
能出现的利益冲突，确保所管理的各个物业独立、避免交叉。
（3）根据《运营管理服务协议》的约定，运营管理机构将采取充分、适当的
措施避免可能出现的利益冲突；且不以任何形式不合法地占用、支配或控制项目公
243
司资产。
（4）根据《运营管理服务协议》的约定，运营管理机构不得以低于其一般运
营管理标准运营管理协议项下的基础设施项目。运营管理机构向潜在租户推荐和出
租基础设施项目时，租金标准原则上不得低于周边同业态同标准资产的同期市场化
平均租金水平（以评估机构的评估价为准）。
（5）根据《运营管理服务协议》的约定，运营管理机构在向潜在租户推荐基
础设施项目时应客观描述，不得恶意贬损协议项下的基础设施项目或夸大美化其运
营管理的其他基础设施项目。运营管理机构应优先向潜在租户推荐并协助项目公司
出租协议项下的基础设施项目。运营期限内，如协议项下的基础设施项目有足够的
空置可出租面积，运营管理机构需首先推荐潜在租户租赁协议项下的基础设施项目。
同等条件下，运营管理机构同意其自身及受其控制的关联方不在基础设施项目有与
潜在租户需求匹配的、足够的空置房源的情况下，将其持有或管理的除基础设施项
目以外的其他项目出租给潜在租户。如基金管理人、计划管理人或项目公司拒绝该
潜在租户租用或基础设施项目实质无法满足潜在租户租赁需求的，或潜在租户拒绝
租赁基础设施项目房源的，则运营管理机构可安排潜在租户租赁其持有或管理的其
他资产。
（6）运营管理机构软件园公司、高投资管出具《关于避免同业竞争的承诺
函》，主要内容如下：
1）本公司将根据自身针对基础设施项目同类资产的既有管理规范和标准，严
格按照诚实信用、勤勉尽责、公平公正的原则，以不低于本公司管理的其他同类资
产的运营管理水平为基础设施项目提供运营管理服务，采取充分、适当的措施避免
可能出现的利益冲突。
2）本公司承诺不会将基础设施项目对应的项目公司所取得或可能取得的业务
机会优先授予或提供给任何其他竞争性项目，亦不会利用运营管理机构的优势地位
或利用该地位获得的信息作出不利于基础设施基金而有利于其他竞争性项目的决定
或判断，并将避免该种客观结果的发生。
3）本公司如发现任何与基础设施项目主营业务构成或可能构成直接或间接竞
争关系的业务机会，将促使该业务机会按合理和公平的条款在同等条件下优先提供
给基础设施项目。
4）本公司将平等对待本公司提供运营管理服务的基础设施项目和其他竞争性
244
项目，不会且将敦促关联方不得主动诱导基础设施项目项下的租户终止租约或降低
租金水准，不得故意降低基础设施项目的市场竞争能力；对于可能构成实质竞争的
物业租赁业务机会，基础设施项目享有平等获得该业务机会的权利。
5）在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同业竞
争而发生争议，且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，本公
司承诺将与基金管理人积极协商解决措施。”
3、原始权益人
为缓释上述与高投置业、高投集团之间的利益冲突所产生的风险，基金将设置
相应风险缓释措施，包括：
（1）基金聘任的基础设施项目运营方为基金设置专门管理团队，设置独立的
财务账册等，确保独立、避免交叉、确保隔离商业或其他敏感信息等。
（2）基金将拟定审核关联交易、避免同业竞争和利益冲突的机制、条款。
（3）原始权益人高投置业、高投集团将采取充分、适当的措施避免可能出现
的利益冲突，且不以任何形式通过任何方式占用、支配或控制项目公司资产。
（4）原始权益人高投置业、高投集团，高投置业控股股东高投产城出具《关
于避免同业竞争的承诺函》，主要内容如下：
1）高投集团
“1.本公司将根据自身针对基础设施项目同类资产的既有管理规范和标准，严
格按照诚实信用、勤勉尽责、公平公正的原则，以不低于本公司自身和/或实际控制
的关联方管理的其他同类资产的运营管理水平督促、要求相关方按照该等标准为基
础设施项目提供运营管理服务，采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突。
2.本公司承诺不会且将敦促关联方不得将基础设施项目对应的项目公司所取得
或可能取得的业务机会优先授予或提供给任何其他竞争性项目，亦不会利用原始权
益人的地位或利用该地位获得的信息作出不利于基础设施基金而有利于其他竞争性
项目的决定或判断，并将避免该种客观结果的发生。
3.本公司和/或实际控制的关联方如发现任何与基础设施项目主营业务构成或可
能构成直接或间接竞争关系的业务机会，将促使该业务机会按合理和公平的条款在
同等条件下优先提供给基础设施项目。
4.本公司将平等对待基础设施项目和其他竞争性项目，不会且将敦促关联方不
得主动诱导基础设施项目项下的租户终止租约或降低租金水准，不得故意降低基础
245
设施项目的市场竞争能力；对于可能构成实质竞争的物业租赁业务机会，基础设施
基金项下的各基础设施项目享有平等获得该业务机会的权利。
5.在竞争性项目符合基础设施基金适用法律法规要求的基础设施资产条件的情
况下，将给予基础设施基金在同等条件下优先收购该等竞争性项目的权利。
6.在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同业竞争
而发生争议，且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，本公司
承诺将与基金管理人积极协商解决措施。”
2）高投产城（作为原始权益人高投置业、运营管理机构软件园公司和高投资
管的控股股东）
“1.本公司将根据本公司自身和/或本公司实际控制的关联方针对基础设施项目
同类资产的既有管理规范和标准，严格按照诚实信用、勤勉尽责、公平公正的原则，
以不低于本公司自身和/或实际控制的关联方管理的其他同类资产的运营管理水平，
督促、要求相关方按照该等标准基础设施项目提供运营管理服务，采取充分、适当
的措施避免可能出现的利益冲突。
2.本公司承诺不会且将敦促关联方不得将基础设施项目对应的项目公司所取得
或可能取得的业务机会优先授予或提供给任何其他竞争性项目，亦不会利用本公司
优势地位或利用该地位获得的信息作出不利于基础设施基金而有利于其他竞争性项
目的决定或判断，并将避免该种客观结果的发生。
3.本公司和/或实际控制的关联方如发现任何与基础设施项目主营业务构成或可
能构成直接或间接竞争关系的业务机会，将促使该业务机会按合理和公平的条款在
同等条件下优先提供给基础设施项目。
4.本公司将平等对待基础设施项目和其他竞争性项目，不会且将敦促关联方不
得主动诱导基础设施项目项下的租户终止租约或降低租金水准，不得故意降低基础
设施项目的市场竞争能力；对于可能构成实质竞争的物业租赁业务机会，基础设施
项目享有平等获得该业务机会的权利。
5.在竞争性项目符合基础设施基金适用法律法规要求的基础设施资产条件的情
况下，将给予基础设施基金在同等条件下优先收购该等竞争性项目的权利。
6.在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同业竞争
而发生争议，且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，本公司
承诺将与基金管理人积极协商解决措施。”
246
3）高投置业
“1.本公司将根据自身针对基础设施项目同类资产的既有管理规范和标准，严
格按照诚实信用、勤勉尽责、公平公正的原则，以不低于本公司自身和/或实际控制
的关联方管理的其他同类资产的运营管理水平，督促、要求相关方按照该等标准为
基础设施项目提供运营管理服务，采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突。
2.本公司承诺不会且将敦促关联方不得将基础设施项目对应的项目公司所取得
或可能取得的业务机会优先授予或提供给任何其他竞争性项目，亦不会利用本公司
优势地位或利用该地位获得的信息作出不利于基础设施基金而有利于其他竞争性项
目的决定或判断，并将避免该种客观结果的发生。
3.本公司和/或实际控制的关联方如发现任何与基础设施项目主营业务构成或可
能构成直接或间接竞争关系的业务机会，将促使该业务机会按合理和公平的条款在
同等条件下优先提供给基础设施项目。
4.本公司将平等对待基础设施项目和其他竞争性项目，不会且将敦促关联方不
得主动诱导基础设施项目项下的租户终止租约或降低租金水准，不得故意降低基础
设施项目的市场竞争能力；对于可能构成实质竞争的物业租赁业务机会，基础设施
项目享有平等获得该业务机会的权利。
5.在竞争性项目符合基础设施基金适用法律法规要求的基础设施资产条件的情
况下，将给予基础设施基金在同等条件下优先收购该等竞争性项目的权利。
6.在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同业竞争
而发生争议，且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，本公司
承诺将与基金管理人积极协商解决措施。”
（四）利益冲突发生时的披露方式、披露内容及披露频率
基金管理人在每年结束之日起三个月内，编制完成基金年度报告，将年度报告
登载在规定网站上，并将年度报告提示性公告登载在规定报刊上。在上半年结束之
日起两个月内，编制完成基金中期报告，将中期报告登载在规定网站上，并将中期
报告提示性公告登载在规定报刊上。基金管理人将在年度报告和中期报告中披露基
金涉及的关联关系、报告期内发生的关联交易及相关利益冲突防范措施。
（五）利益冲突防范机制
《基金法》第九条规定“基金管理人、基金托管人管理、运用基金财产，基金
服务机构从事基金服务活动，应当恪尽职守，履行诚实信用、谨慎勤勉的义务。”
247
上述规定确立了基金管理人对基金份额持有人的两项基本义务：忠实义务和勤勉义
务。利益冲突的管理原则在基金管理人的忠实义务基础之上。《基金法》等相关法
律法规基于基金管理人的忠实义务确定了以下利益冲突管理原则：
1、基金份额持有人利益优先
中国证监会发布的《证券投资基金管理公司治理准则（试行）》第二条从基金
公司治理的角度对基金份额持有人利益优先原则作出阐述：“公司治理应当遵循基
金份额持有人利益优先的基本原则。……公司、股东以及公司员工的利益与基金份
额持有人的利益发生冲突时，应当优先保障基金份额持有人的利益。”因此，基金
份额持有人利益优先原则是基金管理人处理利益冲突时的基本原则。
2、禁止利益输送
利益输送是在利益冲突中违反基金份额持有人利益优先的原则而发生的主要情
形。禁止利益输送是基金管理人处理利益冲突时的禁止性原则。
3、基金管理人与基金托管人的制衡机制
基金管理人与基金托管人各自既独立履行职责又相互监督制衡的基金治理结构
为基金的利益冲突管理提供了基金内部监督机制。
基金托管人履行安全保管基金财产、开立基金投资所需资金账户和证券账户、
根据基金管理人指令办理基金投资的清算和交割之职，实现了基金投资管理与财产
保管的分离，确保基金财产不被基金管理人和基金托管人侵占或挪用。
基金托管人复核基金财务会计报告和定期报告、对基金估值、基金管理人计算
的基金净值进行复核，有利于防范非公允估值的潜在利益输送风险，确保基金管理
人披露的财务会计报告和定期报告的准确性，其中包括关联交易等潜在利益冲突事
项的披露。
（六）关联交易
1、基金首次发售前基础设施项目的关联交易
基金首次发售前，项目公司与原始权益人及其关联方之间的关联交易详见本财
务顾问报告“第三章 对基础设施项目的尽职调查”之“二、基础设施项目情况”之
“（九）关联交易情况”。
2、基金关联方及关联交易的界定
（1）基金的关联法人
具有以下情形之一的法人或其他组织，为基金的关联法人：
248
1）直接或者间接持有基金30%以上基金份额的法人或其他组织，及其直接或
间接控制的法人或其他组织；
2）持有基金10%以上基金份额的法人或其他组织；
3）基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、运营管理机构及其控股
股东、实际控制人或者与其有其他重大利害关系的法人或其他组织；
4）同一基金管理人、资产支持证券管理人管理的同类型产品，同类型产品是
指投资对象与基金投资基础设施项目类型相同或相似的产品；
5）由基金的关联自然人直接或者间接控制的，或者由关联自然人担任董事、
高级管理人员的除基金及其控股子公司以外的法人或其他组织；
6）根据实质重于形式原则认定的其他与基金有特殊关系，可能导致基金利益
对其倾斜的法人或其他组织。
以上涉及投资者持有的基金份额的界定，包括登记在其名下和虽未登记在其名
下但该投资者可以实际支配表决权的份额。
（2）基金的关联自然人
具有下列情形之一的自然人，为基金的关联自然人：
1）直接或间接持有基金10%以上基金份额的自然人；
2）基金管理人、资产支持证券管理人、运营管理机构、项目公司的董事、监
事和高级管理人员；
3）本条第1）项和第2）项所述人士的关系密切的家庭成员，包括配偶、年满
18 周岁的子女及其配偶、父母及配偶的父母、兄弟姐妹及其配偶、配偶的兄弟姐妹、
子女配偶的父母；
4）根据实质重于形式原则认定的其他与基金有特殊关系，可能导致基金利益
对其倾斜的自然人。
（3）基金的关联交易
根据《企业会计准则第36 号—关联方披露》及《基金管理公司年度报告内容与
格式准则》等有关关联交易的相关规定，基金的关联交易是指基金或者其控制的特
殊目的载体与关联方之间发生的转移资源或者义务的事项，除买卖关联方发行的证
券或承销期内承销的证券等事项外，还包括但不限于以下交易：
1）基金层面：基础设施基金购买资产支持证券、基础设施基金借入款项、聘
请运营管理机构等。
249
2）资产支持证券层面：专项计划购买、出售项目公司股权。
3）项目公司层面：基础设施项目出售与购入；基础设施项目运营、管理阶段
存在的购买、销售等行为。
就基金而言，关联交易具体包括如下事项：
①购买或者出售资产；
②对外投资（含委托理财、委托贷款等）；
③提供财务资助；
④提供担保；
⑤租入或者租出资产；
⑥委托或者受托管理资产和业务；
⑦赠与或者受赠资产；
⑧债权、债务重组；
⑨签订许可使用协议；
⑩转让或者受让研究与开发项目；
?购买原材料、燃料、动力；
?销售产品、商品；
?提供或者接受劳务；
?委托或者受托销售；
?在关联方的财务公司存贷款；
?与关联方共同投资；
?根据实质重于形式原则认定的其他通过约定可能引致资源或者义务转移的事
项；
?法律法规规定的其他情形。
3、基金的初始关联交易
根据关联方和关联交易定义，基金成立时，关联方及开展的关联交易情况如下
表所示：
表：关联交易情况
关联方 关联关系 关联交易
广发证券资产管理
（广东）有限公司
与基金管理人受同一实际控制
人广发证券股份有限公司控制
基金80%以上基金资产投资于广发资管
作为计划管理人而设立的基础设施资产
支持专项计划
成都高投置业有限原始权益人一 基金持有的基础设施资产支持专项计划
250
关联方 关联关系 关联交易
公司 受让高投置业持有的项目公司成都高投
合顺企业管理有限公司100%股权
成都高新投资集团
有限公司 原始权益人二/发起人
基金持有的基础设施资产支持专项计划
受让成都高投持有的项目公司成都高投
盈创融顺企业管理有限公司100%股权
成都天府软件园有
限公司 运营管理机构一 基金聘请软件园公司担任基础设施项目
的运营管理机构
成都高投资产经营
管理有限公司 运营管理机构二 基金聘请高投资管公司担任基础设施项
目的运营管理机构
4、关联交易的决策与审批
关联交易开展应当符合基金的投资目标和投资策略，遵循基金份额持有人利益
优先原则，防范利益冲突，建立健全内部审批机制和评估机制，按照市场公平合理
价格执行。为防范关联交易中的潜在利益冲突，有效管理关联交易风险，关联交易
应根据法律法规、基金管理人的章程、关联交易管理制度履行审批程序。
基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控
制人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从
事其他重大关联交易的，应提交基金管理人董事会（包括三分之二以上独立董事）
审议并取得基金托管人同意。如涉及基金收购基础设施项目后，金额超过基金净资
产5%的关联交易（金额指连续12 个月内累计发生金额），则还应当按法律法规规
定召开基金份额持有人大会。
对于基金招募说明书和基金合同已经明确约定的关联交易安排，无需另行按上
述约定进行决策。
5、关联交易的内控和风险防范措施
（1）基础设施项目投资部分关联交易的内控措施
针对基础设施证券投资基金，基金管理人制定了关联交易管理、投资管理、运
营管理和风险管理及内部控制的专项制度。
在基金合同生效前，基金管理人根据关联方的识别标准，针对基金投资于基础
设施项目所涉及的相关主体，判断是否构成关联方；如构成关联方的，在不属于禁
止或限制交易的基础上，结合关联交易的性质，严格按照法律法规、中国证监会的
相关规定和内部审议程序，在审议通过的基础上执行相关交易，并严格按照规定履
行信息披露和报告的义务。在基金的运作管理过程中，凡是涉及新增关联交易的，
均应当根据关联交易的性质履行相关程序（例如，由基金的基金份额持有人大会等
在各自权限范围内审议），在严格履行适当程序后方执行相关交易，并严格按照规
251
定履行信息披露和报告的义务。
（2）固定收益投资部分关联交易的内控措施
基金固定收益投资部分的关联交易将依照基金管理人普通证券投资基金关联交
易的内控措施管理。
（3）关联交易的风险防控措施
1）依法合规进行关联交易
在进行基础设施基金相关的关联交易时须严格遵守《公司法》和其他相关法律
法规，执行相关管理制度和高投集团内部关联交易管理制度，依照关联交易金额大
小和重要程度由公司不同决策机构进行审批，规范审批流程，依法合规进行关联交
易。
2）完善关联交易定价机制
项目公司在进行基础设施基金相关的关联交易时应遵循市场定价原则，如果市
场价格不明确，则聘请评估机构对交易标的进行评估，实现科学合理地确定交易价
格。
3）强化外部监管，做好信息披露
项目公司将按照监管要求和基础设施基金信息披露要求，及时、完整、准确地
向基金管理人上报关联交易主体、类型、标的、定价依据等信息，通过真实完整的
信息披露保护其他基础设施基金份额持有人利益。
252
第四章 对业务参与人的尽职调查
一、对发起人/原始权益人的尽职调查
（一）发起人/原始权益人二：成都高新投资集团有限公司
1、基本情况
（1）工商登记信息
公司名称：成都高新投资集团有限公司
法定代表人：任正
注册地址：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区盛兴街55 号
注册资本：人民币2,283,929.892084 万元
成立日期：1996 年10 月28 日
统一社会信用代码：91510100633110883L
经营范围：建设、科技、经贸发展投资及符合国家政策的其它投资（不得从事
非法集资、吸收公众资金等金融活动）；投资项目管理及咨询（不得从事非法集资、
吸收公众资金等金融活动）；资产管理及咨询（不得从事非法集资、吸收公众资金
等金融活动）；房地产开发及经营（凭资质许可证经营）；（以上经营范围依法须
经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
（2）高投集团的设立及重大历史沿革情况
1）设立情况
高投集团系成都高新技术产业开发区管理委员会“成高管函（1996）031 号”
《关于同意设立成都高新区投资有限公司的批复》批准设立的国有独资有限责任公
司，成都高新技术产业开发区国有资产管理局对高投集团履行出资人职责。成都鸿
达会计师事务所于1996 年10 月14 日出具了“成鸿验（1996）第958 号”《验资报
告》，对高投集团注册资本金进行了审验。1996 年10 月28 日，高投集团获得成都
市工商局颁发的注册号为（高新字）28993807-4 的《企业法人营业执照》，注册资
本为5,000 万元，出资方式为货币出资。
2）历史沿革情况
①2001 年第一次增资
2001 年2 月，经高新区国资局“成高国资发[2001]003 号”《成都高新区国有资
产管理局关于同意成都高新区投资有限公司增加注册资本的批复》批准高投集团注
253
册资本由5,000 万元增加至30,000 万元。四川信德会计师事务所有限责任公司于
2001 年2 月27 日出具了“川信德验字（2001）第015 号”《验资报告》，对高投集
团本次增加注册资本进行了审验，本次增资的出资方式为货币出资。就本次增资，
高投集团在成都市工商局办理了变更登记手续。
②2004 年第二次增资
2004 年12 月，经成都高新技术产业开发区财政局“成高财发[2004]117 号”
《成都高新区财政局关于同意成都高新区投资有限公司增加注册资本的批复》批准
同意，将部分出让土地评估作价后作为新增注册资本，高投集团注册资本增加至
100,000 万元。四川标准资产评估有限责任公司于2004 年12 月23 日出具了“川标
评报字（2004）第1202 号”《资产评估报告》，对高新区财政局拟投入高投集团用
于本次增资注册资本所涉及的实物资产进行了评估。四川德兴会计师事务所于2004
年12 月30 日出具了“川德会（验）字第041201 号”《验资报告》，对高投集团本
次增加注册资本进行了审验，本次增资的出资方式为土地使用权出资。就本次增资，
高投集团在成都市工商局办理了变更登记手续。
③2005 年变更名称
2005 年7 月，经高新区财政局“成高财发[2005]70 号”《关于投资公司更名的
批复》、高新区国资局“成高国资发[2005]5 号”《关于<成都高新投资集团章程>
及<成都高新投资集团有限公司章程>的批复》批准同意，高投集团更名为“成都高
新投资集团有限公司”。就本次变更名称，高投集团在成都市工商局办理了变更登
记手续。
④2007 年第三次增资
2007 年12 月，经高新区财政局“成高财发[2007]154 号”《关于将2007 年财政
预算增资拨款转为注册资本金的批复》批准同意，高投集团注册资本增加至15.355
亿元。四川志和会计师事务所有限责任公司于2007 年12 月18 日出具了“川志会验
（2007）027 号”《验资报告》，对高投集团本次增加注册资本进行了审验，本次
增资的出资方式为货币出资。就本次增资，高投集团在成都市工商局办理了变更登
记手续。
⑤2008 年5 月第四次增资
2008 年5 月，经高新区财政局“成高财发[2008]66 号”《关于同意向成都高新
投资集团有限公司增加注册资本的批复》批准同意，高投集团注册资本增加至
254
22.355 亿元。四川志和会计师事务所有限责任公司于2008 年5 月30 日出具了“川
志会验（2008）009 号”《验资报告》，对高投集团本次增加注册资本进行了审验，
本次增资的出资方式为货币出资。就本次增资，高投集团在成都市工商局办理了变
更登记手续。
⑥2008 年12 月第五次增资
2008 年12 月，经高新区财政局“成高财发[2008]153 号”《关于成都高新投资
集团有限公司增加5000 万元注册资本金的通知》批准同意，高投集团注册资本增加
至22.855 亿元。中瑞岳华会计师事务所有限公司四川分所于2008 年12 月15 日出具
了“中瑞岳华川验字（2008）第005 号”《验资报告》，对高投集团本次增加注册
资本进行了审验，本次增资的出资方式为货币出资。就本次增资，高投集团在成都
市工商局办理了变更登记手续。
⑦2009 年4 月第六次增资
2009 年4 月，经高新区财政局“成高财发[2009]35 号”《关于向成都高新投资
集团有限公司增加1 亿元注册资本金的通知》批准同意，高投集团注册资本增加至
23.855 亿元。中瑞岳华会计师事务所有限公司四川分所于2009 年4 月7 日出具了
“中瑞岳华川验字（2009）第003 号”《验资报告》，对高投集团本次增加注册资
本进行了审验，本次增资的出资方式为货币出资。就本次增资，高投集团在成都市
工商局办理了变更登记手续。
⑧2009 年5 月第七次增资
2009 年5 月，经高新区财政局“成高财发[2009]62 号”《关于向成都高新投资
集团有限公司增加1.5 亿元注册资本金的通知》批准同意，高投集团注册资本增加
至25.355 亿元。中瑞岳华会计师事务所有限公司四川分所于2009 年5 月27 日出具
了“中瑞岳华川验字（2009）第006 号”《验资报告》，对高投集团本次增加注册
资本进行了审验，本次增资的出资方式为货币出资。就本次增资，高投集团在成都
市工商局办理了变更登记手续。
⑨2009 年6 月第八次增资
2009 年6 月，经高新区财政局“成高财发[2009]72 号”《关于向成都高新投资
集团有限公司增加3 亿元注册资本金的通知》批准同意，高投集团注册资本增加至
28.355 亿元。中瑞岳华会计师事务所有限公司四川分所于2009 年6 月10 日出具了
“中瑞岳华川验字（2009）第007 号”《验资报告》，对高投集团本次增加注册资
255
本进行了审验，本次增资的出资方式为货币出资。就本次增资，高投集团在成都市
工商局办理了变更登记手续。
⑩2010 年3 月第九次增资
2010 年3 月，经高新区财政局“成高财发[2010]111 号”《关于增加注册资本金
的通知》批准同意，高投集团注册资本增加至30.855 亿元。四川华衡会计师事务所
有限公司于2010 年3 月9 日出具了“川华衡验字（2010）第04 号”《验资报告》，
对高投集团本次增加注册资本进行了审验，本次增资的出资方式为货币出资。就本
次增资，高投集团在成都市工商局办理了变更登记手续。
?2010 年10 月第十次增资
2010 年10 月，经高新区财政局“成高财发[2010]381 号”《关于对成都高新投
资集团有限公司增资8.5 亿元的通知》批准同意，高投集团注册资本增加至39.355
亿元。四川华衡会计师事务所有限公司于2010 年12 月28 日出具了“川华衡验字
（2010）第18 号”《验资报告》，对高投集团本次增加注册资本进行了审验，本次
增资的出资方式为货币出资。就本次增资，高投集团在成都市工商局办理了变更登
记手续。
?2011 年3 月第十一次增资
2011 年3 月，经高新区财政局“成高财发[2011]49 号”《关于对成都高新投资
集团有限公司增资5 亿元的通知》批准同意，高投集团注册资本增加至44.355 亿元。
中瑞岳华会计师事务所有限公司四川分所于2011 年3 月18 日出具了“中瑞岳华川
验字（2011）第006 号”《验资报告》，对高投集团本次增加注册资本进行了审验，
本次增资的出资方式为货币出资。就本次增资，高投集团在成都市工商局办理了变
更登记手续。
?2011 年12 月第十二次增资
2011 年12 月，经高新区国资局“成高国资发[2011]2 号”《关于以员工一期项
目资产向高投集团进行增资的通知》批准同意，高投集团注册资本增加至53.9239
亿元。四川维诚资产评估事务所于2011 年12 月1 日出具了“川维诚评报字（2011）
第029 号”《资产评估报告》，对高新区国资局拟投入高投集团用于本次增资注册
资本所涉及的实物资产进行了评估。四川博达会计师事务所有限责任公司于2011 年
12 月22 日出具了“川博达会验（2011）C-144 号”《验资报告》，对高投集团本次
增加注册资本进行了审验，本次增资的出资方式为土地使用权和实物资产（在建工
256
程）出资。就本次增资，高投集团在成都市工商局办理了变更登记手续。
?2011 年12 月第十三次增资
2011 年12 月，经高新区国资局“成高国资发〔2011〕3 号”《关于增加注册资
本金的通知》批准同意，成都高新区国有资产管理局以货币资金向公司增资
57,456.00 万元。高投集团注册资本增加至59.6695 亿元。四川博达会计师事务所有
限责任公司于2011 年12 月31 日出具了“川博达会验（2011）C-155 号”《验资报
告》，对高投集团本次增加注册资本进行了审验，本次增资的出资方式为货币出资。
就本次增资，高投集团在成都市工商局办理了变更登记手续。
?2012 年6 月第十四次增资
2012 年6 月，经高新区财政局“成高财发〔2012〕66 号”《关于向高投集团增
资9 亿元的通知》批准同意，高投集团注册资本增加至68.6695 亿元。四川博达会
计师事务所有限责任公司于2012 年6 月21 日出具了“川博达会验（2012）B-113
号”《验资报告》，对高投集团本次增加注册资本进行了审验，本次增资的出资方
式为货币出资。就本次增资，高投集团在成都市工商局办理了变更登记手续。
?2012 年6 月第十五次增资
2012 年6 月，经高新区财政局“成高财发〔2012〕71 号”《关于以员工公寓二
期资产向高投集团进行增资的通知》批准同意，以员工公寓二期项目资产评估作价
86,486.92 万元向公司增资。本次增资后，高投集团注册资本增加至77.3182 亿元。
四川维诚资产评估事务所于2012 年6 月20 日出具了“川维诚评报字（2012）第31
号”《资产评估报告》，对高新区国资局拟投入高投集团用于本次增资注册资本所
涉及的实物资产进行了评估。四川维诚会计师事务所有限公司于2012 年6 月26 日
出具了“川维诚验字（2012）第048 号”《验资报告》，对高投集团本次增加注册
资本进行了审验，本次增资的出资方式为土地使用权和实物资产（在建工程）出资。
就本次增资，高投集团在成都市工商局办理了变更登记手续。
?2012 年12 月第十六次增资
2012 年12 月26 日，经高新区财政局“成高财发〔2012〕142 号”《成都高新
区财政局关于以员工公寓三期部分资产对高投集团增资的通知》批准同意，成都高
新区国资局以高新区员工公寓三期在建工程及其土地使用权的资产评估值人民币
315,610.60 万元向公司增加注册资本，高投集团注册资本增加至108.8793 亿元。四
川维诚资产评估事务所于2012 年12 月18 日出具了“川维诚评报字（2012）第084
257
号”《成都高新技术产业开发区财政局拟向高投集团增资所涉及的部分员工公寓三
期在建工程及其土地使用权评估项目资产评估项目报告书》，对高投集团用于本次
增资注册资本所涉及的实物资产进行了评估。四川维诚会计师事务所于2012 年12
月26 日出具了“川维诚验字（2012）第078 号”《验资报告》，对高投集团本次增
加注册资本进行了审验，本次增资的出资方式为土地使用权和实物资产（在建工程）
出资。就本次增资，高投集团在高新区工商局办理了变更登记手续，经律所核查，
该部分资产的过户手续正在办理中。
?2012 年12 月第十七次增资
2012 年12 月27 日，经高新区财政局“成高财发〔2012〕139 号”《成都高新
区财政局关于对高投集团增资1 亿元现金的通知》批准同意，成都高新区财政局以
货币形式向公司增资1 亿元，本次增资后，高投集团注册资本增加至109.8793 亿元。
四川维诚会计师事务所于2012 年12 月28 日出具了“川维诚验字（2012）第79 号”
《验资报告》，对高投集团本次增加注册资本进行了审验，本次增资的出资方式为
货币出资。就本次增资，高投集团在高新区工商局办理了变更登记手续。
?2012 年12 月第十八次增资
2012 年12 月27 日，经高新区财政局“成高财发〔2012〕144 号”《成都高新
区财政局关于同意高投集团资本公积转增资本的批复》批准同意，公司将资本公积
9,633.72 万元转增注册资本。本次增资完成后，高投集团注册资本增加至110.8427
亿元。四川博达会计师事务所于2013 年1 月17 日出具了“川博达会验（2013）A-
022 号”《验资报告》，对高投集团本次增加注册资本进行了审验，本次增资是以
资本公积转增资本。就本次增资，高投集团在高新区工商局办理了变更登记手续。
?2014 年11 月25 日第十九次增资
2014 年11 月25 日，经高新区财政局“成高财发〔2014〕208 号”《成都高新
区财政局关于以成都高新区拓新产业投资有限责任公司股权向成都高新投资集团有
限公司增资的通知》，批准同意以成都高新区拓新投资有限公司100%股权，按评
估241,127.50 万元进行增资，增资后公司注册资本增加到134.9554 亿元。四川维诚
资产评估事务所于2014 年11 月17 日出具了“川维诚评报字（2014）第045 号”
《成都高新区拓新产业投资有限责任公司股东权益评估项目资产评估报告书》，对
本次增资的资产进行了评估。四川维诚会计师事务所于2014 年12 月31 日出具了
“川维诚验字（2014）第015 号”《成都高新投资集团有限公司验资报告》，对高
258
投集团本次增加注册资本进行了审验，本次增资的出资方式为以股权作价出资。就
本次增资，高投集团在高新区工商局办理了变更登记手续。根据四川维诚资产评估
事务所出具的《川维诚评报字（2014）第045 号》的评估情况显示，评估基准日为
2014 年10 月31 日，本次评估采用成本法，即以净资产成本价值241,929.09 万元为
准，评估价值比审计后的账面净资产减值801.59 万元，减值率为0.33%。
拓新公司经股东会决议解散清算，于2015 年10 月31 日成立公司清算组，2015
年12 月28 日完成清算，该公司已不在高投集团的合并报表范围内。
○212017 年10 月变更出资人名称、变更住所
2017 年10 月9 日，经“成高财发〔2017〕216 号”《关于成都高新投资集团有
限公司修改公司章程的批复》批准同意，高投集团将公司章程中出资人由“成都高
新技术产业开发区财政局”修改为“成都高新技术产业开发区财政金融局”；将公
司住所修改为“中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段18 号高新国
际广场A 座6 楼”。
○222017 年12 月第二十次增资并拨付注册资本金
2017 年12 月7 日，高新区财政金融局出具成高财发〔2017〕261 号《成都高新
区财政金融局关于向成都高新投资集团有限公司增资的通知》，批准同意向高投集
团增资72 亿元，相应资本金自通知发放之日起十年内分批到位，并分年度纳入财政
预算，本次增资后，高投集团注册资本金为206.96 亿元。2018 年2 月1 日，高投集
团取得了高新区工商局核发的增资后的营业执照。
○232019 年6 月变更法定代表人
2019 年6 月1 日，中共成都高新区工委下发了“成高委〔2019〕18 号”《中共
成都高新区工委关于张海彤等同志职务任免的通知》，决定张海彤同志任高投集团
党委书记、董事长。根据高投集团现行《公司章程》，董事长为公司法定代表人，
由成都高新区党工委任免。
○24股东变更
2020 年11 月19 日，成都高新技术产业开发区财政金融局出资由2,069,553.77
万人民币变更为1,862,598.39 万人民币，四川省财政厅增加出资为206,955.38 万人
民币。
○252021 年3 月变更法定代表人
259
2021 年3 月，依据中共成都高新区国有企业工委文件《中共成都高新区国有企
业工委关于提名任正同志任职的通知》和《中共成都高新区国有企业工委关于张海
彤同志任免的通知》，任命任正为成都高新投资集团有限公司董事、董事长，免去
张海彤同志成都高新投资集团有限公司董事、董事长职务。
○262022 年8 月变更控股股东
根据《成都高新区国资金融局关于变更直接出资国有企业股东的通知》（成高
国金发[2022]5 号），高投集团控股股东由“成都高新技术产业开发区财政金融局”
变更为“成都高新技术产业开发区国资金融局”。变更后，高投集团控股股东为成
都高新技术产业开发区国资金融局，持有公司股权90.00%，实际控制人为成都高新
技术产业开发区管理委员会。
○272023 年11 月变更注册资本金、住所
根据2023 年11 月21 日成都高新区国资金融局出具的《成都高新区国资金融局
关于章程修订的请示的批复》（成高国金发[2023]37 号），高投集团对公司章程进
行修订。修订后，高投集团注册资本金变更为228.39 亿元，控股股东成都高新技术
产业开发区国资金融局持有高投集团股权由90.00%变更为90.9386%，四川省财政
厅持有高投集团股权由10.00%变更为9.0614%，实际控制人仍为成都高新技术产业
开发区管理委员会。同时，高投集团注册地址变更为“中国（四川）自由贸易试验
区成都高新区盛兴街55 号”。
2、股权结构
截至本财务顾问报告出具之日，高投集团系由成都高新区管委会授权成都高新
区国资金融局履行出资人职责的国有全资公司。成都高新区管委会系高投集团实际
控制人，成都高新区国资金融局系高投集团控股股东，控股比例90.9386%，四川省
财政厅持股9.0614%。
截至本财务顾问报告出具之日，高投集团的股权结构图如下：
3、控股股东和实际控制人情况
截至本财务顾问报告出具之日，高投集团的控股股东为成都高新技术产业开发
260
区国资金融局，实际控制人为成都高新技术产业开发区管理委员会9。
成都高新技术产业开发区管理委员会是负责成都高新技术产业开发园区（包括
南部园区、西部园区、成都天府国际生物城和成都未来科技城）发展建设进行综合
指导的成都市政府派出机构。
4、组织架构、治理结构和内部控制情况
（1）组织架构
高投集团根据《公司法》等相关法律法规和《公司章程》的规定，建立了完善
的法人治理结构，设立了董事会、监事会和经营管理层，制定了相应的议事规则及
工作细则。高投集团根据相关法律、法规及规范性文件和公司章程的要求，结合公
司的实际情况，设置了相关业务和管理部门，具体执行管理层下达的任务。高投集
团组织结构如下图所示：
图：高投集团组织结构图
高投集团设置了3 个董事会专门委员会，分别是战略与投融资委员会、薪酬与
考核委员会、审计与风险委员会；设置了13 个部门，分别是董事会办公室（外部董
事办公室）、办公室（企业经营管理部）、党群工作部、人力资源部、财务部、融
9 高投集团《公司章程》第二条约定，“公司由成都高新技术产业开发区管理委员会（以下简称管委会）、四
川省财政厅（以下简称省财政厅）出资设立，并由管委会、省财政厅授权成都高新区国有资产监督管理部门
（成都高新技术产业开发区国资金融局）（以下简称国资监管部门）履行出资人职责的国有全资有限责任公
司”。
261
资管理部、投资发展部、资本运营部、安全环保与应急监督管理部、纪检监察部、
审计与合规法务部，各机构职能如下：
战略与投融资委员会：对集团中长期发展战略规划进行研究并提出建议；对集
团重大投融资方案、重大资本运作、重要资产经营项目进行研究并提出建议；对公
司的年度经营计划和财务预（决）算进行研究并提出建议；对其他影响公司发展的
重大事项进行研究并提出建议；董事会授权的其他事宜。
薪酬与考核委员会：制定集团非外部董事及经营管理层人员的考核标准、程序
及主要评价体系并组织考核；制定集团非外部董事及经理层人员的薪酬政策与方案；
审查子企业董事及经营管理层人员的考核与薪酬方案；负责对集团和子企业考核和
薪酬制度执行情况进行监督；董事会授权的其他事宜。
审计与风险委员会：提议聘请或更换外部审计机构；督导内部审计机构开展工
作，监督集团的内部审计制度及实施；审查集团的内控制度，评估内部控制的有效
性和合规性；审核公司的财务信息，对公司财务报告在提交董事会审议之前进行审
核；对公司重大项目进行风险评估，并向董事会提交报告；董事会授权的其他事宜。
董事会办公室（外部董事办公室）：负责牵头集团战略规划的编制和实施工作；
负责牵头开展集团“三重一大”相关工作；负责牵头国企改革相关工作；负责集团
公司及下属子集团法人治理结构建设；负责集团委派至下属子集团外部董事的业务
联系、履职和考核管理工作。按照集团相关制度，负责集团外派专职董事的履职考
核工作；负责集团董事会专门委员会的筹建工作；负责指导、评估和审核集团下属
子集团中长期发展规划的研究和制定工作；负责集团董事会日常事务、董事会会务
组织工作和董事会交办的其他工作；负责上级单位或集团领导交办目标管理的其他
工作等。
办公室（企业经营管理部）：负责集团公司公文、会务、文秘、档案、后勤、
车辆、接待、保密、证照管理（集团营业执照、工会法人资格证、食堂经营许可证）
等行政事务管理；负责集团重要文稿的组稿工作；负责集团信息化建设工作；负责
企业文化、品牌管理、公共关系工作；负责集团网络理政与信访工作；负责办公固
定资产和低值易耗品的集中采购及管理；负责集团内部督办工作；负责牵头开展集
团公司部门考核工作。负责集团经营管理所涉资产、建设等相关数据、资料及信息
的统计报送和重点工作的统筹协调；负责集团经营性证照（房地产资质证书、房产
证等）管理；负责将集团资产向子集团等单位进行委托管理等相关工作。
262
党群工作部：负责集团党委全面从严治党主体责任相关工作；负责党委文件、
文字材料的起草及党内文件的处理工作；负责管理党委印鉴；负责承办党委各类会
议；负责党内重大专题活动的组织实施；负责党的组织建设、支部设置、党组织换
届、监督考核、党员发展教育管理等基层党建工作；负责集团干部队伍建设工作；
负责提出集团外派人选建议、外派人员任免及考核结果运用；负责集团外事管理工
作；负责集团工会群团日常工作；负责集团内外宣传工作。
人力资源部：负责集团人力资源相关制度体系的建设及实施工作；负责集团人
力资源规划、各单位编制管理工作；负责集团本部部门职责的编制及修订工作；负
责集团员工招聘相关工作；负责集团薪酬福利相关工作；负责集团本部员工绩效考
核相关工作；负责集团培训教育相关工作；负责集团员工关系管理相关工作；负责
集团人事档案管理工作；负责集团退休人员管理工作。
财务部：负责集团财务管理体系和财务制度、流程建设；负责根据集团战略规
划，制定集团中、长期财务战略规划；负责集团资金统筹、资金调度、资金理财、
资金结算工作；负责集团合并报表范围内借款与担保管理（融资类担保除外）；负
责集团全面预算管理，组织编制中长期（三年）、年度预算，监督、报告集团全面
预算的执行情况；负责集团会计核算、财务报表编制工作，准确反映公司经营数据；
负责财务监督、成本控制管理工作；负责集团纳税申报、税收筹划、税务风险、发
票管理工作；负责财务数智化体系建设，推进财务智能化工具实施与应用。
融资管理部：负责拟订适合集团发展的融资管理、信息披露等相关的融资管理
制度与流程，并推动其实施；负责了解、研判宏观经济形势、国家最新出台金融政
策及动态，制定适应集团发展的融资规划；负责与境内外信用评级机构保持良好沟
通，稳定提升国内国际主体信用评级；负责国内外直接及间接融资渠道维护，丰富
融资产品；负责编制集团年度融资方案、季度融资计划；负责具体实施年度融资方
案及季度融资计划项下的融资事项；负责集团债务、汇率风险监测及管理；负责融
资信息化工作。
投资发展部：负责统筹集团投资工作；负责建设和完善集团投资体系；负责集
团年度投资计划的编制；负责集团本部的股权管理工作，包括集团本部股权投资、
对外借款及担保项目的投前、投中及投后的论证、分析和管理工作，其中投后工作
可委托子集团进行管理；负责集团公司章程修订工作；负责下属全资公司、控股公
司上报集团的股权管理审批及监督工作，包括根据章程需上报集团的股权投资、重
263
组、退出、章程修订、新设、增资、注销、产权管理、评估备案等工作；负责牵头
集团重大资本运作与并购业务管理工作，推动集团向科技实业转型。
资本运营部：围绕集团向科技产业集团转型目标，结合成都高新区主导产业发
展方向，具体负责集团（含子集团）产业规划和布局工作；负责牵头对集团产业规
划的细分行业、赛道进行研究，为集团产业投资并购、资本运营业务提供研究支撑；
负责资本市场研究工作；负责按照集团的产业规划，具体实施集团（含子集团之间
以及子集团内部）经营业务调整（含合并）、新增等工作；负责承办集团公司并购
重组业务及并购基金的日常管理，指导及监督下属企业并购重组业务；负责牵头开
展集团（含子集团）培育的优质项目独立上市工作；负责牵头开展集团（含子集团）
已上市企业的再融资、减持等工作；负责集团本部参股上市公司的股权管理、战略
配售投资、定增投资、二级市场投资及退出管理；负责指导并监督集团下属已上市
企业股权激励工作；负责牵头集团下属企业混合所有制改革工作。
安全环保与应急监督管理部：负责统筹集团安全生产工作；负责建立健全集团
安全生产制度体系；负责制定安全生产中长期发展规划及工作目标；负责对集团安
全生产、文明施工、环境保护、防洪防汛等工作进行监管；负责集团应急管理与维
稳工作。
纪检监察部：负责协助党委落实党风廉政主体责任工作；负责党风廉政建设监
督责任落实工作；负责纪检监察和党风廉政工作制度建设、预防及反腐败体系建设；
负责廉政教育、廉洁从业、党纪政纪执行情况检查、效能监察；负责纪检监察方面
信访举报的受理及案件查办工作。
审计与合规法务部：负责集团内部审计、合规及法务管理体系的制度建设、监
督运行及考核评价；负责牵头组织开展集团下属子集团内部审计工作，配合上级审
计机构的审计工作；负责集团违规经营投资责任追究的有关工作；负责合规风险预
警管理；负责集团本部规章制度及相关业务的合规审查；负责参与集团重大决策事
项的合规风险评估及应对；负责集团本部法律事务管理；负责按集团诉讼案件管理
制度管理相关涉诉案件。
（2）治理结构
高投集团已经按照《公司法》等法律、法规的相关要求，制定并完善了《公司
章程》，明确了股东会的权责范围，建立了包括董事会、监事会和高级管理人员在
内的健全有效的法人治理结构。
264
1）股东会
高投集团设股东会，股东会依据《条例》、《公司法》、公司章程、其他法律、
法规及国家、地方政府关于国资监督管理的相关规定行使职权。股东会依据法律、
行政法规、规章、其他规范性文件及公司章程行使职权。股东会行使职权的程序及
形式应符合法律、行政法规、规章、其他规范性文件、内部规程及公司章程的规定。
2）董事会
高投集团设立董事会，由9 名董事组成，其中内部董事4 名（含董事长1 名、
职工董事1 名），外部董事5 名。董事会设董事长1 人，由成都高新区党工委任免
并决定其薪酬标准及考核结果。非职工董事由党群工作部根据成都高新区党工委决
定推荐，经股东会选举或更换产生；职工董事由公司职工代表大会选举产生，报党
群工作部、国资监管部门备案。董事会成员实行任期制管理，每届任期3 年，可连
选连任。董事会向股东负责，是公司的决策机构。董事会依照《公司章程》规定行
使其相应职权。
3）监事会
按照《公司法》的规定，高投集团设立监事会，成员五名。其中两名为职工代
表，由职工代表大会民主选举产生，其余三名由国资监管部门根据成都高新区党工
委决定提名，经股东会选举或更换。监事的任期每届三年。监事会主席由成都高新
区党工委从监事会成员中指定，监事会应定期（每年两次）对企业进行监督检查，
并及时向国资监管部门出具监事会报告，报告内容包括：企业财务以及经营管理情
况评价；企业负责人的经营管理业绩评价以及奖惩、任免建议；企业存在的问题的
处理建议；国资监管部门要求报告或者监事会认为需要报告的其他事项。监事会依
照《公司章程》规定行使其相应职权。
4）高级管理人员
高投集团设总经理、副总经理、财务总监等高级管理人员。公司总经理由董事
会根据国资监管部门出具的正式提名文件聘任；副总经理、财务总监等其他高级管
理人员由党群工作部推荐，征求国资监管部门意见后按相关程序报党工委审批，由
国资监管部门根据党工委审批意见出具正式提名文件，总经理根据提名文件提请公
司董事会聘任。高级管理人员每届任期3 年，可以连聘连任。高级管理人员有营私
舞弊或严重失职行为的，经董事会决议，报请成都高新区党工委批准，可以解聘。
总经理职权范围内的决议事项，除公司制度规定以流程审批单签批或授权审批以外
265
的事项，应以召开公司总经理办公会的方式履行集体决策程序。
（3）内部控制制度
高投集团建立了健全的内部控制制度体系，对公司重大事项进行决策和管理。
1）基础设施REITs 回收资金使用管理办法
为了规范高投集团及其实际控制且纳入财务共享范围的下属全资公司作为原始
权益人的基础设施REITs 回收资金的使用与管理，提高回收资金使用效益，保护投
资者的合法权益，根据《中华人民共和国公司法》《国家发改委关于规范高效做好
基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投
资〔2023〕236 号）《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规
则适用指引第4 号——保障性租赁住房（试行）》（上证发〔2022〕109 号）《深
圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第4 号——保障性租赁住房
（试行）》（深证上〔2022〕675 号）等其他基础设施REITs 相关政策要求，高投
集团制定了《基础设施REITs 回收资金使用管理办法》。
该办法对回收资金的存储、使用、用途变更、信息披露及报送等进行了规范。
核心内容包括：回收资金应当存放于经批准设立的回收资金专户集中管理，不得存
放非回收资金或者用作其他用途；原始权益人应当按照监管机构的要求与基础设施
基金的基金管理人、存放回收资金的商业银行签订回收资金监管协议，并报送监管
机构备案（如需）；原始权益人应当按照基础设施基金招募说明书中承诺的回收资
金使用计划使用回收资金；原始权益人使用回收资金不得有相关禁止性行为；基础
设施基金存续期间，回收资金应当按照招募说明书所列用途使用，资金用途发生变
更的，须经集团融资管理部部长、融资管理部分管领导、集团总经理、董事长依次
审批同意后，履行发行文件中的相关规定，根据政策要求进行信息披露。
2）债务融资信息披露管理办法
为了规范和加强高投集团的信息披露行为，加强信息披露事务管理，保护投资
者、债权人及其他利益相关者的合法权益，高投集团根据《公司法》《证券法》、
中国银行间交易商协会发布的《银行间债券市场非金融企业债务融资工具管理办
法》《银行间债券市场非金融企业债务融资工具信息披露规则（2021）版》、国家
发改委办公厅发布的《国家发展改革委办公厅关于进一步加强企业债券存续期监管
工作有关问题的通知》、中国证券监督管理委员会发布的《公司债券发行与交易管
理办法》等相关法律法规、规范性文件及《成都高新投资集团有限公司章程》的相
266
关规定，结合公司的实际情况，制定了《债务融资信息披露管理办法》。
公司信息披露工作由公司董事长领导。董事长为公司信息披露的第一责任人，
融资部分管领导为公司信息披露的直接责任人，集团融资管理部协助融资管理部分
管领导履行职责。
3）资产运营管理办法
按照集团业务发展战略，为进一步做“活”资产运营，增强资产运营效能，通
过精细化管理、专业化运营的手段，更好地指导和服务集团资产运营工作，实现国
有资产的保值增值，结合集团资产现状，高投集团制定了《成都高新投资集团有限
公司资产运营管理办法（试行）》。该办法对参与各方的工作职责、项目前期管
理、资产出租、资产出售、物业服务管理、维修维保管理、安全管理、运营管理等
事项做出了详细规定。
4）全面预算管理制度
为提升高投集团及其下属全资公司的治理能力、细化公司管理、强化内部控制
和实现公司的战略目标，按照实现企业价值最大化等财务目标的要求，对资金筹
集、资产营运、成本控制、收益分配、重组清算等财务活动进行预算，高投集团制
定了《成都高新投资集团有限公司全面预算管理办法》。该办法对预算管理组织体
系、预算编制、预算执行与控制、预算调整、预算考核等事项做出了详细规定。
5）融资管理制度
为规范集团及其实质控制且纳入财务共享的下属各级全资公司融资行为，提升
融资工作效率，防范债务风险，依据《成都高新区国有企业重大事项监督管理办
法》及《公司章程》相关规定，高投集团制定了《成都高新投资集团有限公司融资
业务管理办法》，对融资决策及管理、融资工作流程、融资授权、融资担保管理、
融资风险管理等事项做出了详细规定。
5、公司主营业务情况
（1）主营业务概况
高投集团系成都高新区的重要园区开发及国有资本运营主体，主要负责成都高
新区内科技园区、工业园区的开发建设和建成后的经营管理，在高新南区、高新西
区和未来科技城（高新东区）开发建设中处于绝对主导地位。高投集团秉承“发展
高科技、实现产业化”的宗旨，经过不断开拓发展，现已形成以园区建设运营及建
筑施工等为主要业务板块，同时布局科技金融、产业投资等多元化业务。
267
最近三年及一期，公司主营业务收入情况如下：
表：高投集团主营业务收入分析
单位：万元、%
主营业务收入
2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
（一）园区板块 154,404.51 35.22 778,629.22 42.85 755,963.13 44.14 407,811.39 32.40
1、园区房产的销
售 12,161.19 2.77 95,083.75 5.23 2,093.84 0.12 22,986.15 1.83
2、园区房屋租赁 67,011.18 15.29 121,107.25 6.67 102,669.02 5.99 98,228.79 7.80
3、园区配套租售 50,491.75 11.52 513,919.18 28.28 608,578.50 35.53 235,787.30 18.73
4、其他园区配套
服务 24,740.38 5.64 48,519.04 2.67 42,621.77 2.49 50,809.15 4.04
（二）建筑施工 108,181.72 24.68 313,412.90 17.25 180,859.03 10.56 285,799.75 22.70
（三）商业地产及
住宅 27,658.71 6.31 87,226.49 4.80 70,078.62 4.09 140,332.27 11.15
（四）商品销售 99,040.56 22.59 526,997.25 29.00 587,996.85 34.33 319,843.75 25.41
（五）其他 49,060.41 11.19 110,764.28 6.10 117,774.55 6.88 105,011.53 8.34
合计 438,345.90 100.00 1,817,030.13 100.00 1,712,672.18 100.00 1,258,798.68 100.00
（2）各板块业务分析
1）园区开发
根据高新区发展规划，高投集团负责高新区内主要的科技园区和工业园区的开
发建设和建成后的经营管理工作。高投集团通过出租园区内房屋、出租及销售园区
配套、销售园区内地产、以及提供其他园区配套服务获取收入。
①园区房屋租赁：园区建成后，高投集团将其中部分物业用于出租从而获取租
赁收入，租赁价格主要采取市场定价方式，通过谈判与招商入驻的企业确定租赁价
格，签订租赁合同。
②园区配套租售：主要为园区配套人才公寓的租售收入。高投集团建成后的人
才公寓主要面向成都市、高新区的A/B/C/D 类人才及符合《成都市人才公寓租售管
理办法》或其他相关政策的人员进行租售。
③园区地产销售：园区开发建设完成后，高投集团将部分建成物业进行销售，
获取销售收入。销售过程中主要基于产业集聚的考虑向特定对象进行销售，其定价
方式主要采用市场定价方式。
④其他园区配套服务：代建工作、物业管理、停车场收费等。
2）建筑施工
高投集团建筑施工业务的经营主体主要为二级子公司成都倍特建筑安装工程有
268
限公司，为高投集团控股子公司成都高新发展股份有限公司之子公司，拥有房屋建
筑工程施工总承包一级资质、房地产开发企业三级资质。建筑施工板块的业务范围
包括基础设施、公建配套、安置房、产业园区、员工公寓、商业地产开发等建设施
工。
3）商业地产及住宅
高投集团商业地产及住宅业务完全按照市场化模式运作，通过招拍挂取得土地
进行投资开发建设，商业地产项目完成后，一部分出售，一部分自持并出租产生收
入；住宅项目通过销售实现资金一次性回流。高投集团的商业地产及住宅业务收入
包括商业地产出租收入、商业地产和住宅销售收入。高投集团商业地产及住宅的开
发经营主体主要有高投集团本部、高投置业、高投资管、成都高投建设开发有限公
司、绵阳倍特建设开发有限公司和成都高投长岛置业有限公司。
高投集团以商业地产及住宅业务为“双轮驱动”，最终目的服务于园区建设。
①外轮驱动：商业及地产项目围绕着已开发或拟开发园区进行，可有效带动园
区周边发展。
②内轮驱动：园区业务投资回收周期较长，实施少量商业及地产项目可提前回
收部分资金，有效为园区建设发展提供资金支持。
4）商品销售
高投集团商品销售业务板块主要集中在其下属二级全资子公司成都高投物产有
限公司，主要业务分为国内贸易业务和国际贸易业务，销售的商品主要包括钢材、
电解铜、木材、沥青等。
5）其他
高投集团下属子公司还从事金融服务业务、橱柜制造、宾馆服务等业务，其中
金融服务板块具体涉及担保业务、小额贷款业务、投资业务及期货经纪业务。
（3）园区开发行业的现状及前景
1）我国园区开发行业的现状
中国园区开发起始于上世纪80 年代，经过30 多年的发展，我国各级开发区尤
其是国家级开发区走出了一条以园区为载体的发展道路，成为我国经济发展最快、
吸引外资最多、投资环境最优、技术水平最高的现代化产业集聚区，是我国工业化、
城镇化、国际化的重要平台和载体，是地方经济的重要增长极。在政策、经济发展
需求的持续推动下，中国园区开发快速发展，数量快速增长。
269
从园区收益的来源看，目前中国园区开发产生的收益主要包括：传统业务（比
如土地开发收益、房地产开发收益等）、增值业务（比如园区运营管理收益、生活
配套服务等）、产业孵化及金融运作（比如房地产资本化运作、产业投资及孵化
等）。除此之外，因园区开发过程中受惠于国家及地方政策的支持，从而它所获得
的财政转移收入、税收减免等也是其收入的重要来源。
2）我国园区开发行业的前景
根据国务院办公厅2017 年发布的《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》
（国办发〔2017〕7 号），开发区已成为推动我国工业化、城镇化快速发展和对外
开放的重要平台。当前，全球经济和产业格局正在发生深刻变化，我国经济发展进
入新常态，面对新形势，必须进一步发挥开发区作为改革开放排头兵的作用，形成
新的集聚效应和增长动力，引领经济结构优化调整和发展方式转变。根据意见，支
持中西部地区进一步完善开发区软硬件环境，加强开发区承接产业转移的能力建设，
增强产业发展动力。鼓励东部地区开发区输出品牌、人才、技术、资金和管理经验，
按照优势互补、产业联动、市场导向、利益共享的原则，与中西部地区合作共建开
发区。
高投集团主营业务所处行业为产业园区开发与运营行业，相关情况详见本财务
顾问报告“第三章 对基础设施项目的尽职调查”之“二、基础设施项目情况”之
“（二）产业园区行业情况”。
（4）行业地位
成都的开发区创建于20 世纪80 年代末、90 年代初，经过三十多年的发展，现
已初具规模。全市主要开发区有：成都高新技术产业开发区，始建于1988 年，1991
年3 月被国务院批准为国家级高新技术产业开发区；成都经济技术开发区，创建于
1990 年，2000 年2 月被国务院批准为国家级经济技术开发区；其他主要开发区还有：
成都海峡两岸科技产业开发园、西南航空港经济开发区等。
成都高新区筹建于1988 年，1991 年获批成为全国首批国家级高新区，2006 年
被科技部确定为全国创建“世界一流高科技园区”试点园区，2015 年经国务院批准
成为西部首个国家自主创新示范区，是四川省全面创新改革试验区和自由贸易试验
区核心区。多年来，成都高新区在科技部国家高新区评价中综合排名位居全国前列。
高投集团作为成都高新区的城市建设开发商、城市产业投资商、城市服务运营
商，在成都高新区的开发建设中处于绝对主导地位。
270
高新区的定位功能与成都市其他三大开发区重合度较低，形成了功能互补、错
位竞争的发展格局。其中，成都经济技术开发区位于成都市东部，于2010 年10 月
被国家工信部批准为国家汽车产业新型工业化产业示范基地创建单位，是四川省和
成都市确定的以汽车（工程机械）整车及关键零部件为主导的现代制造业基地。成
都海峡两岸科技产业开发园位于成都市温江区西南侧，1998 年经国务院台办和国家
科技部批准正式成为国家级海峡两岸科技产业开发园，是全国四家之一、西部地区
唯一的国家级海峡两岸科技产业开发园，定位为成都市重要的高端制造业基地和生
产性服务业基地。西航港经济开发区是1992年经四川省人民政府批准成立、2006年
经国务院核批的省级重点经济开发区，是成都新能源产业功能区的核心承载区。
高投集团所处的成都高新区是首批国家级高新区、西部首个国家自主创新示范
区。在2022 年科技部“国家高新区评价结果”及2024 年工信部赛迪顾问“园区高
质量发展百强榜单”等评比中，成都高新区均名列中西部地区第一名。
由于成都市四大开发区功能定位重合度较低，所以未形成直接的竞争关系。高
投集团是成都高新区发展建设的重要抓手和首要的平台，是高新区重要的对高新区
南部园区、西部园区和东部园区实施整体开发和运营的主体。由于高投集团主营业
务的特殊性，具有本区域经营优势，市场相对稳定，所经营的资产具有长期稳定的
收益。
（5）竞争优势
1）独特的区位优势
成都市是四川省省会、副省级城市，位于中国西南部的四川盆地，成都东与德
阳、资阳毗邻，西与雅安、阿坝接壤，南与眉山相连。作为“首批国家历史文化名
城”和“中国最佳旅游城市”，承载着三千余年的历史，是古蜀文明发祥地，中国
十大古都之一。成都市幅员约1.24 万平方公里，下辖12 区，代管5 个县级市、3 个
县和1 个独立核算的国家级高新技术产业开发区。凭借优越的区位优势，近年来成
都市综合经济实力得到稳步提高。
面向“十四五”新征程，成都高新区将秉持“发展高科技，实现产业化”的初
心使命，以助力成都建设践行新发展理念的公园城市示范区为统揽，锚定“加快打
造成渝地区双城经济圈建设的重要增长引擎、中西部的创新驱动发展示范区、全国
践行新发展理念”的高质量发展先行区，充分发挥“五个主担当”作用，在“建圈
强链”“科技创新”“开放协同”“做优做强功能”“深化改革”“品质营城”六
271
个方面聚力攻坚，加快建设世界一流高科技园区。高新区经济的健康快速发展为高
投集团发展创造了良好的外部环境。
2）股东及政策支持
作为承担高新区范围内科技园区、工业园区的开发建设工作的高新技术产业开
发区下属的重要国有企业，高投集团自成立以来承担了高新区大量的基础设施建设
项目，股东在资金、政策、项目资源等诸多方面提供了强有力的支持，并制定了一
系列招商引资优惠政策和园区企业支持政策，为高投集团的业务发展提供了良好的
机遇和制度保证，吸引优质企业入驻园区，也有利于高新技术人才向高新区聚焦。
3）良好的资信情况
高投集团经营状况与财务状况良好，多年来与多家商业银行保持着长期良好的
合作关系，有着优良的信用记录，获得了较高的银行综合授信额度，间接融资渠道
畅通，充足的银行授信保证正常的资金需求，提高了公司财务管理的灵活性。此外，
高投集团在资本市场上公开融资，间接融资与直接融资相结合，融资渠道顺畅，财
务状况健康良好。
（6）已发行的基础设施REITs 情况
截至本财务顾问报告出具之日，高投集团未发行过基础设施REITs。
6、财务状况
本部分财务数据来源于高投集团经审计的2021年、2022年和2023年的财务报告
以及未经审计的2024年1-6月财务报告。
高投集团2021-2023年的财务报告分别由四川华信（集团）会计师事务所（特殊
普通合伙）进行了审计并出具了川华信审（2022）第0127号、川华信审（2023）第
0216号、川华信审（2024）第0068号的标准无保留意见的审计报告。高投集团2024
年1-6月合并及母公司财务报表未经审计。
在阅读下文相关财务报表中的信息时，应当参照高投集团的财务报告及注释。
若无特别说明，下文所引用的2024年1-6月财务数据均来自高投集团2024年1-6
月合并及母公司财务报表期末数，2023年财务数据均来自高投集团2023年财务报告
期末数，2022年财务数据均来自高投集团2023年财务报告期初数，2021年财务数据
均来自高投集团2022年财务报告期初数，均为合并口径数据。
（1）基本财务数据
1）合并资产负债表
272
表：高投集团近三年及一期合并资产负债表
单位：万元
项目 2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
流动资产：
货币资金 1,583,142.01 2,103,236.29 1,953,851.11 2,226,004.05
交易性金融资产 89,502.51 90,510.97 148,857.09 170,548.55
衍生金融资产 9,976.04 9,976.04 9,976.04 -
应收票据 1,229.46 1,462.93 330.85 128.54
应收账款 214,136.28 227,395.07 341,847.39 308,604.26
应收款项融资 360.49 6,449.57 1,392.30 500.00
预付款项 41,510.70 58,605.06 64,203.79 80,751.77
应收分保合同准备金 122.53 118.12 60.81 162.65
其他应收款 411,376.89 355,420.78 403,277.41 209,298.67
存货 5,206,736.82 4,733,331.05 4,154,626.16 4,462,395.01
合同资产 703,276.19 693,162.16 609,212.29 446,294.54
一年内到期的非流动资产 872,934.98 35,927.30 214,490.54 130,875.81
其他流动资产 559,516.71 245,655.78 235,549.63 337,681.51
流动资产合计 9,693,821.61 8,561,251.14 8,137,675.42 8,373,245.37
非流动资产：
发放贷款及垫款 34,741.15 34,754.29 31,733.91 32,665.86
债权投资 720,855.37 681,480.78 193,951.11 254,996.04
其他权益工具投资 13,136.29 13,136.29 13,136.29 13,136.29
其他非流动金融资产 2,642,098.60 2,502,802.80 2,043,978.05 836,068.28
长期应收款 4,023.07 4,348.31 791.09 1,508.67
长期股权投资 2,591,553.10 2,132,324.85 1,590,102.65 1,379,978.26
投资性房地产 3,260,901.85 3,196,571.67 2,711,273.50 2,522,564.55
固定资产 250,853.35 998,271.50 990,186.97 256,441.04
在建工程 104,804.10 90,197.68 84,129.80 1,317,349.08
使用权资产 35,276.23 24,776.96 25,780.42 34,573.92
无形资产 45,270.54 54,175.63 27,959.22 8,138.30
开发支出 638.94 204,598.92 126,117.54 35,536.80
商誉 15,757.10 15,855.18 16,156.95 -
长期待摊费用 37,311.52 36,254.78 20,878.53 12,242.99
递延所得税资产 97,981.77 113,530.07 80,268.32 46,410.00
其他非流动资产 41,775.78 44,250.34 53,660.15 49,710.20
非流动资产合计 9,896,978.77 10,147,330.03 8,010,104.51 6,801,320.30
资产总计 19,590,800.38 18,708,581.18 16,147,779.92 15,174,565.67
流动负债：
短期借款 158,380.85 95,737.45 80,671.04 302,845.24
应付票据 46,019.73 16,567.27 55,602.63 27,823.33
273
项目 2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
应付账款 1,122,121.31 1,311,401.76 1,036,635.48 1,063,479.60
预收款项 32,715.12 30,514.24 32,383.19 27,227.33
应付职工薪酬 31,666.41 53,726.41 34,011.17 22,438.83
应交税费 16,527.58 81,556.82 57,196.00 23,711.02
其他应付款 466,574.98 454,424.58 798,198.86 814,016.78
合同负债 143,586.19 169,457.30 123,348.93 165,984.70
一年内到期的非流动负债 1,237,285.74 1,463,320.10 2,274,756.74 1,871,531.61
其他流动负债 187,440.23 199,457.73 91,757.86 66,009.70
流动负债合计 3,442,318.14 3,876,163.66 4,584,561.89 4,385,068.14
非流动负债：
保险合同准备金 63,943.56 63,625.24 62,854.90 63,127.60
长期借款 5,997,533.14 5,196,669.50 3,164,624.81 3,606,500.86
应付债券 3,168,197.76 2,897,920.24 2,437,976.56 1,563,687.16
租赁负债 23,827.49 19,277.83 15,681.46 21,690.39
长期应付款 160,302.63 299,333.37 295,409.81 368,870.76
长期应付职工薪酬 56.68 68.81 94.90 124.69
预计负债 - - - 463.90
递延所得税负债 301,192.84 305,219.57 264,183.57 221,978.26
递延收益 9,892.08 11,071.75 15,647.89 27,260.06
其他非流动负债 236,157.24 232,149.94 92,865.78 110,437.81
非流动负债合计 9,961,103.43 9,025,336.25 6,349,339.68 5,984,141.50
负债合计 13,403,421.57 12,901,499.90 10,933,901.57 10,369,209.63
所有者权益（ 或股东权
益）：
实收资本（或股本） 2,069,553.77 2,069,553.77 2,069,553.77 2,069,553.77
其他权益工具 639,332.01 639,331.63 599,471.97 399,673.97
资本公积 2,501,939.14 2,056,036.59 1,667,731.76 1,547,215.16
其他综合收益 161,126.11 157,669.62 131,123.12 128,302.36
专项储备 770.84 713.30 691.69 472.20
盈余公积 24,552.17 24,552.17 21,403.36 14,588.14
未分配利润 511,053.49 537,492.78 526,617.19 452,292.49
归属于母公司所有者权益合
计 5,908,327.52 5,485,349.86 5,016,592.85 4,612,098.08
少数股东权益 279,051.30 321,731.41 197,285.50 193,257.95
所有者权益合计 6,187,378.82 5,807,081.27 5,213,878.36 4,805,356.03
负债和所有者权益总计 19,590,800.39 18,708,581.18 16,147,779.92 15,174,565.67
2）合并利润表
表：高投集团近三年及一期合并利润表
单位：万元
274
项目 2024年1-6月 2023年度 2022年度 2021年度
一、营业总收入 452,244.25 1,846,667.45 1,748,357.31 1,271,967.60
其中：营业收入 449,579.05 1,841,201.41 1,743,118.32 1,267,105.11
利息收入 2,244.73 4,507.68 4,192.80 3,899.80
已赚保费 420.46 958.36 1,046.19 962.69
二、营业总成本 589,068.92 1,989,201.72 1,804,068.59 1,350,420.06
其中：营业成本 366,166.38 1,489,306.12 1,439,542.23 1,004,250.03
手续费及佣金支出 0.24 0.88 6.18 1.58
赔付支出净额 - - - -
提取保险合同准备金净额 313.91 713.02 -170.85 680.48
分保费用 3.03 5.56 16.61 30.85
税金及附加 26,586.15 119,988.32 80,943.51 63,362.79
销售费用 4,601.52 13,353.70 13,964.09 16,472.14
管理费用 40,471.74 120,051.02 99,304.05 76,747.46
研发费用 3,536.61 6,733.14 3,773.43 14,036.59
财务费用 147,389.34 239,049.94 166,689.36 174,838.15
其中：利息费用 158,146.59 267,681.74 196,438.04 183,852.90
减：利息收入 11,086.86 29,238.30 33,201.19 16,668.57
加：其他收益 481.30 34,422.35 22,934.06 40,811.84
投资净收益（损失以“-”填列） 152,319.22 225,524.16 126,994.22 139,085.82
其中：对联营企业和合营企业的投资
收益
33,768.60 122,689.41 100,044.23 56,350.47
公允价值变动净收益（损失以“-”填
列）
-11,616.59 96,973.01 106,263.07 85,121.83
资产减值损失（损失以“-”填列） -1,317.44 -2,688.00 -947.27 -133.62
信用减值损失（损失以“-”填列） 2,442.74 -25,601.03 -11,477.77 -7,452.34
资产处置收益（损失以“-”填列） 1,430.57 706.42 -29.35 253.34
三、营业利润 6,915.12 186,802.64 188,025.68 179,234.41
加：营业外收入 7,387.21 1,671.59 1,068.89 644.31
减：营业外支出 1,163.75 3,294.13 5,537.13 1,421.99
四、利润总额 13,138.57 185,180.10 183,557.45 178,456.72
减：所得税 5,902.47 93,275.47 58,152.05 52,482.84
五、净利润 7,236.10 91,904.63 125,405.40 125,973.88
减：少数股东损益 -10,092.59 20,238.60 -5,002.01 1,969.74
归属于母公司所有者的净利润 17,328.69 71,666.02 130,407.41 124,004.14
六、其他综合收益 3,456.48 27,243.78 2,820.76 -5,325.42
七、综合收益总额 10,692.58 119,148.40 128,226.16 120,648.46
3）合并现金流量表
表：高投集团近三年及一期合并现金流量表
单位：万元
275
项目 2024年1-6月 2023年度 2022年度 2021年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 476,162.14 2,054,418.59 1,632,277.44 1,175,773.19
收到原保险合同保费取得的现金 555.01 1,175.81 1,127.13 1,002.65
收取利息、手续费及佣金的现金 2,372.71 4,692.01 4,164.49 3,818.47
收到的税费返还 6,307.48 24,100.48 18,771.76 50,844.95
收到其他与经营活动有关的现金 377,056.84 1,196,369.59 1,419,750.23 1,934,236.01
经营活动现金流入小计 862,454.18 3,280,756.48 3,076,091.05 3,165,675.27
购买商品、接受劳务支付的现金 787,206.58 2,383,572.48 1,938,047.14 1,593,210.69
客户贷款及垫款净增加额 -7.94 3,323.97 -466.52 5,093.47
支付原保险合同赔付款项的现金 431.54 203.76 221.36 247.57
支付利息、手续费及佣金的现金 0.24 2.04 7.76 1.46
支付给职工以及为职工支付的现金 64,418.91 134,532.48 128,122.56 130,469.09
支付的各项税费 103,011.02 207,699.90 156,409.23 118,658.14
支付其他与经营活动有关的现金 499,495.95 1,231,857.47 1,044,241.89 1,305,896.32
经营活动现金流出小计 1,454,556.30 3,961,192.10 3,266,583.41 3,153,576.74
经营活动产生的现金流量净额 -592,102.12 -680,435.62 -190,492.36 12,098.53
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 29,652.71 155,552.36 54,871.29 87,470.51
取得投资收益收到的现金 4,683.46 34,834.52 22,525.50 22,241.61
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收
回的现金净额
70.72 255.89 1,595.99 41.50
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 - 6.75 11,142.75 2,653.31
收到其他与投资活动有关的现金 185,377.46 131,686.59 245,650.83 457,240.34
投资活动现金流入小计 219,784.35 322,336.11 335,786.37 569,647.27
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支
付的现金 57,301.63 114,434.55 323,539.00 605,645.36
投资支付的现金 570,613.17 929,390.87 1,277,366.36 495,550.20
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 - - 28,106.65 69,531.80
支付其他与投资活动有关的现金 489,986.36 435,710.30 181,294.89 197,357.88
投资活动现金流出小计 1,117,901.16 1,479,535.73 1,810,306.90 1,368,085.23
投资活动产生的现金流量净额 -898,116.81 -1,157,199.62 -1,474,520.53 -798,437.96
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 423,794.41 750,492.92 808,285.00 435,724.44
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 49,961.08 96,147.92 2,080.00 17,212.24
取得借款收到的现金 1,985,227.82 4,628,731.68 4,137,090.65 3,584,468.24
收到其他与筹资活动有关的现金 98.00 20,258.46 60,664.66 3,708.54
筹资活动现金流入小计 2,409,120.22 5,399,483.07 5,006,040.31 4,023,901.22
偿还债务支付的现金 1,209,756.85 2,986,159.65 3,169,067.23 2,182,932.65
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 224,366.02 407,343.23 389,693.24 366,262.62
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 0.00 1,234.02 45.53 329.39
276
项目 2024年1-6月 2023年度 2022年度 2021年度
支付其他与筹资活动有关的现金 3,479.87 18,812.13 30,162.59 103,093.15
筹资活动现金流出小计 1,437,602.74 3,412,315.01 3,588,923.06 2,652,288.42
筹资活动产生的现金流量净额 971,517.48 1,987,168.05 1,417,117.26 1,371,612.81
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 151.48 -218.43 -211.21 2,426.94
五、现金及现金等价物净增加额 -518,549.97 149,314.39 -248,106.85 587,700.31
加：期初现金及现金等价物余额 2,083,889.33 1,934,574.94 2,182,681.79 1,594,981.48
六、期末现金及现金等价物余额 1,565,339.36 2,083,889.33 1,934,574.94 2,182,681.79
（2）主要财务指标
高投集团近三年及一期主要财务指标如下：
表：高投集团近三年及一期主要财务指标
单位：万元
财务指标 2024 年1-6 月/
2024 年6 月末
2023 年度
/2023 年末
2022 年度
/2022 年末
2021 年度
/2021 年末
资产总额 19,590,800.39 18,708,581.18 16,147,779.92 15,174,565.67
负债总额 13,403,421.57 12,901,499.90 10,933,901.57 10,369,209.63
所有者权益 6,187,378.82 5,807,081.27 5,213,878.36 4,805,356.03
营业收入 449,579.05 1,841,201.41 1,743,118.32 1,267,105.11
净利润 7,236.10 91,904.63 125,405.40 125,973.88
流动比率（倍） 2.82 2.21 1.78 1.91
速动比率（倍） 1.10 0.81 0.74 0.79
资产负债率（%） 68.42 68.96 67.71 68.33
总资产报酬率（%） 0.89 2.60 2.43 2.62
净资产回报率（%） 0.12 1.67 2.50 2.81
存货周转率（次） 0.07 0.34 0.33 0.23
应收账款周转率（次） 2.03 6.47 5.36 4.50
经营活动现金流净额 -592,102.12 -680,435.62 -190,492.36 12,098.53
投资活动现金流净额 -898,116.81 -1,157,199.62 -1,474,520.53 -798,437.96
筹资活动现金流净额 971,517.48 1,987,168.05 1,417,117.26 1,371,612.81
注：上述财务指标计算公式如下（最近一期数据未经年化处理）：
流动比率＝流动资产／流动负债
速动比率＝（流动资产-存货-合同资产）／流动负债
资产负债率=负债合计/资产总计
总资产报酬率=（利润总额+计入财务费用的利息支出）/资产总额平均值
净资产报酬率=净利润/所有者权益平均值
应收账款周转率＝营业收入／应收账款平均净额
存货周转率＝营业成本/存货平均净额
（3）财务分析
277
1）资产结构
表：高投集团近三年及一期资产结构
单位：万元、%
项目
2024 年6 月30 日 2023 年12 月31 日 2022 年12 月31 日 2021 年12 月31 日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动资产：
货币资金 1,583,142.01 8.08 2,103,236.29 11.24 1,953,851.11 12.10 2,226,004.05 14.67
交易性金融资产 89,502.51 0.46 90,510.97 0.48 148,857.09 0.92 170,548.55 1.12
衍生性金融资产 9,976.04 0.05 9,976.04 0.05 9,976.04 0.06 - -
应收票据 1,229.46 0.01 1,462.93 0.01 330.85 0.00 128.54 0.00
应收账款 214,136.28 1.09 227,395.07 1.22 341,847.39 2.12 308,604.26 2.03
应收款项融资 360.49 0.00 6,449.57 0.03 1,392.30 0.01 500.00 0.00
预付款项 41,510.70 0.21 58,605.06 0.31 64,203.79 0.40 80,751.77 0.53
应收分保合同准备金 122.53 0.00 118.12 0.00 60.81 0.00 162.65 0.00
其他应收款 411,376.89 2.10 355,420.78 1.90 403,277.41 2.50 209,298.67 1.38
存货 5,206,736.82 26.58 4,733,331.05 25.30 4,154,626.16 25.73 4,462,395.01 29.41
合同资产 703,276.19 3.59 693,162.16 3.71 609,212.29 3.77 446,294.54 2.94
一年内到期的非流动
资产
872,934.98 4.46 35,927.30 0.19 214,490.54 1.33 130,875.81 0.86
其他流动资产 559,516.71 2.86 245,655.78 1.31 235,549.63 1.46 337,681.51 2.23
流动资产合计 9,693,821.61 49.48 8,561,251.14 45.76 8,137,675.42 50.40 8,373,245.37 55.18
非流动资产：
发放贷款及垫款 34,741.15 0.18 34,754.29 0.19 31,733.91 0.20 32,665.86 0.22
债权投资 720,855.37 3.68 681,480.78 3.64 193,951.11 1.20 254,996.04 1.68
其他权益工具投资 13,136.29 0.07 13,136.29 0.07 13,136.29 0.08 13,136.29 0.09
其他非流动金融资产 2,642,098.60 13.49 2,502,802.80 13.38 2,043,978.05 12.66 836,068.28 5.51
长期应收款 4,023.07 0.02 4,348.31 0.02 791.09 0.00 1,508.67 0.01
长期股权投资 2,591,553.10 13.23 2,132,324.85 11.40 1,590,102.65 9.85 1,379,978.26 9.09
投资性房地产 3,260,901.85 16.65 3,196,571.67 17.09 2,711,273.50 16.79 2,522,564.55 16.62
固定资产 250,853.35 1.28 998,271.50 5.34 990,186.97 6.13 256,441.04 1.69
在建工程 104,804.10 0.53 90,197.68 0.48 84,129.80 0.52 1,317,349.08 8.68
使用权资产 35,276.23 0.18 24,776.96 0.13 25,780.42 0.16 34,573.92 0.23
无形资产 45,270.54 0.23 54,175.63 0.29 27,959.22 0.17 8,138.30 0.05
开发支出 638.94 0.00 204,598.92 1.09 126,117.54 0.78 35,536.80 0.23
商誉 15,757.10 0.08 15,855.18 0.08 16,156.95 0.10 - -
长期待摊费用 37,311.52 0.19 36,254.78 0.19 20,878.53 0.13 12,242.99 0.08
递延所得税资产 97,981.77 0.50 113,530.07 0.61 80,268.32 0.50 46,410.00 0.31
其他非流动资产 41,775.78 0.21 44,250.34 0.24 53,660.15 0.33 49,710.20 0.33
非流动资产合计 9,896,978.77 50.52 10,147,330.03 54.24 8,010,104.51 49.60 6,801,320.30 44.82
资产总计 19,590,800.38 100.00 18,708,581.18 100.00 16,147,779.92 100.00 15,174,565.67 100.00
278
2021-2023年末及2024年6月末，高投集团资产总额分别为15,174,565.67万元、
16,147,779.92 万元、18,708,581.18 万元和19,590,800.38 万元，总资产规模持续上升。
①流动资产分析
从资产结构看，2021-2023 年末及2024 年6 月末，流动资产占总资产比重分别
为55.18%、50.40%、45.76%及49.48%。高投集团流动资产中存货占比较大，其次
是货币资金。
A.货币资金
2021-2023 年末及2024 年6 月末，高投集团货币资金分别为2,226,004.05 万元、
1,953,851.11 万元、2,103,236.29 万元及1,583,142.01 万元，占公司总资产的比例分别
为14.67%、12.10%、11.24%及8.08%，总体规模较大。2022 年末高投集团货币资金
较2021 年末减少272,152.94 万元，降幅为12.23%，2023 年末高投集团货币资金较
2022 年末增加149,385.18 万元，增幅为7.65%，变动不大。2024 年6 月末高投集团
货币资金较2023 年末减少520,094.28 万元，降幅为24.73%，主要系因为本期对外
投资支出较大，叠加经营活动现金流入减少。从货币资金构成看，高投集团货币资
金主要由银行存款及其他货币资金构成。总体上看，高投集团保持着与经营规模及
资产规模相匹配的货币资金，以保证正常经营活动的有序开展。
B.存货
2021-2023 年末及2024 年6 月末，公司存货分别为4,462,395.01 万元、
4,154,626.16 万元、4,733,331.05 万元及5,206,736.82 万元，占公司总资产的比例分别
为29.41%、25.73%、25.30%及26.58%。高投集团存货主要由开发成本和开发产品
构成。截至2022 年末，公司存货较年初减少307,768.86 万元，降幅为6.90%。截至
2023 年末，公司存货较年初增加578,704.89 万元，增幅为13.93%。2024 年6 月末，
公司存货较年初增加473,405.77 万元，增幅为10.00%。
②非流动资产分析
2021-2023 年末及2024 年6 月末，非流动资产占总资产比重分别为44.82%、
49.60%、54.24%及50.52%。截至2024 年6 月末，高投集团非流动资产主要包括投
资性房地产、其他非流动金融资产及长期股权投资项目。
A.其他非流动金融资产
2021-2023 年末及2024 年6 月末，高投集团其他非流动金融资产分别为
836,068.28 万元、2,043,978.05 万元、2,502,802.80 万元及2,642,098.60 万元，占总资
279
产的比例分别为5.51%、12.66%、13.38%及13.49%。高投集团其他非流动金融资产
主要是权益工具投资。2021 年末高投集团其他非流动金融资产同比大幅增加
7,144.88%，一方面系高投集团2021 年起执行新金融工具准则，部分可供出售金融
资产重分类至其他非流动金融资产所致，另一方面系2021 年度高投集团派驻的董事
退出成都交子公园金融商务区投资开发有限责任公司，对其不再具有重大影响，对
应股权投资由长期股权投资转入其他非流动金融资产所致。2022 年末其他非流动金
融资产相较2021 年末增加1,207,909.77 万元，增幅为144.48%，主要系对外投资规
模大幅增加所致。2023 年末其他非流动金融资产相较2022 年末增加22.45%，2024
年6 月末其他非流动金融资产相较2023 年末增加5.57%，未构成重大变动。
B.长期股权投资
2021-2023 年末及2024 年6 月末，高投集团长期股权投资分别为1,379,978.26 万
元、1,590,102.65 万元、2,132,324.85 万元及2,591,553.10 万元，占高投集团总资产的
比例分别为9.09%、9.85%、11.40%及13.23%。高投集团长期股权投资主要为对合
营企业和联营企业的投资。报告期内，高投集团长期股权投资规模总体平稳上升。
2022年末高投集团长期股权投资较2021年末增加210,124.39万元，增幅为15.23%。
2023年末高投集团长期股权投资较2022年末增加542,222.20万元，增幅为34.10%，
主要系增加对成都高新联芯科技产业投资有限公司、成都天府国集投资有限公司、
成都高新策源优产股权投资基金合伙企业（有限合伙）、成都农村商业银行股份有
限公司、倍特期货有限公司等公司投资所致。2024 年6 月末，高投集团长期股权投
资较年初增加459,228.25 万元，增幅为21.54%，主要系本期对相关联营企业新增投
资所致。
C.投资性房地产
2021-2023 年末及2024 年6 月末，公司投资性房地产分别2,522,564.55 万元、
2,711,273.50 万元、3,196,571.67 万元及3,260,901.85 万元，占当期总资产的比例分别
为16.62%、16.79%、17.09%及16.65%。报告期内，高投集团投资性房地产持续增
长，2022 年投资性房地产较2021 年增长188,708.95 万元，增幅达7.48%，主要系
2022 年高投集团接受划转的配建租赁住房及存量安置房所致。2023 年投资性房地产
较2022 年增长485,298.17 万元，增幅为17.90%，主要系存货及固定资产等科目转
入所致。2024 年6 月末，高投集团投资性房地产较年初增加64,330.18 万元，增幅为
2.01%。
280
2）负债状况
表：高投集团近三年及一期负债状况
单位：万元、%
项目
2024 年6 月30 日 2023 年12 月31 日 2022 年12 月31 日 2021 年12 月31 日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动负债：
短期借款 158,380.85 1.18 95,737.45 0.74 80,671.04 0.74 302,845.24 2.92
应付票据 46,019.73 0.34 16,567.27 0.13 55,602.63 0.51 27,823.33 0.27
应付账款 1,122,121.31 8.37 1,311,401.76 10.16 1,036,635.48 9.48 1,063,479.60 10.26
预收款项 32,715.12 0.24 30,514.24 0.24 32,383.19 0.30 27,227.33 0.26
应付职工薪酬 31,666.41 0.24 53,726.41 0.42 34,011.17 0.31 22,438.83 0.22
应交税费 16,527.58 0.12 81,556.82 0.63 57,196.00 0.52 23,711.02 0.23
其他应付款 466,574.98 3.48 454,424.58 3.52 798,198.86 7.30 814,016.78 7.85
合同负债 143,586.19 1.07 169,457.30 1.31 123,348.93 1.13 165,984.70 1.60
一年内到期的非流动
负债
1,237,285.74 9.23 1,463,320.10 11.34 2,274,756.74 20.80 1,871,531.61 18.05
其他流动负债 187,440.23 1.40 199,457.73 1.55 91,757.86 0.84 66,009.70 0.64
流动负债合计 3,442,318.14 25.68 3,876,163.66 30.04 4,584,561.89 41.93 4,385,068.14 42.29
非流动负债：
保险合同准备金 63,943.56 0.48 63,625.24 0.49 62,854.90 0.57 63,127.60 0.61
长期借款 5,997,533.14 44.75 5,196,669.50 40.28 3,164,624.81 28.94 3,606,500.86 34.78
应付债券 3,168,197.76 23.64 2,897,920.24 22.46 2,437,976.56 22.30 1,563,687.16 15.08
租赁负债 23,827.49 0.18 19,277.83 0.15 15,681.46 0.14 21,690.39 0.21
长期应付款（合计） 160,302.63 1.20 299,333.37 2.32 295,409.81 2.70 368,870.76 3.56
长期应付职工薪酬 56.68 0.00 68.81 0.00 94.90 0.00 124.69 0.00
预计负债 - - - - - - 463.9 0.00
递延所得税负债 301,192.84 2.25 305,219.57 2.37 264,183.57 2.42 221,978.26 2.14
递延收益 9,892.08 0.07 11,071.75 0.09 15,647.89 0.14 27,260.06 0.26
其他非流动负债 236,157.24 1.76 232,149.94 1.80 92,865.78 0.85 110,437.81 1.07
非流动负债合计 9,961,103.43 74.32 9,025,336.25 69.96 6,349,339.68 58.07 5,984,141.50 57.71
负债合计 13,403,421.57 100.00 12,901,499.90 100.00 10,933,901.57 100.00 10,369,209.63 100.00
2021-2023 年末及2024 年6 月末，高投集团的负债总额分别为10,369,209.63 万
元、10,933,901.57 万元、12,901,499.90 万元及13,403,421.57 万元，呈整体上升趋势。
其中，2022 年末较2021 年末增加564,691.94 万元，增幅为5.45%，主要系公司在自
有园区开发、产业投资等较去年增长，资金需求增加，相应应付债券增加所致；
2023 年末较2022 年末增加1,967,598.33 万元，增幅为18.00%，主要系公司在自有
园区开发、产业投资等较去年增长，资金需求增加，银行借款等融资增加所致。
2024 年6 月末较2023 年末增加501,921.67 万元，增幅为3.89%，变化不大。
281
①流动负债分析
从负债构成来看，2021-2023 年末及2024 年6 月末，高投集团流动负债分别为
4,385,068.14 万元、4,584,561.89 万元、3,876,163.66 万元以及3,442,318.14 万元，占
总负债比重分别为42.29%、41.93%、30.04%及25.68%。高投集团的流动负债以应
付账款、其他应付款和一年内到期的非流动负债等为主。
A.应付账款
2021-2023 年末及2024 年6 月末，高投集团应付账款分别为1,063,479.60 万元、
1,036,635.48 万元、1,311,401.76 万元以及1,122,121.31 万元，占总负债的比重分别为
10.26%、9.48%、10.16%及8.37%。公司的应付账款主要为工程预估成本、材料款
和应付工程款等。2022 年末，高投集团应付账款较2021 年末减少26,844.11 万元，
降幅为2.52%。2023 年末，高投集团应付账款较2022 年末增加了274,766.28 万元，
增幅为26.51%。2024 年6 月末较年初减少了189,280.45 万元，降幅为14.43%。
B.其他应付款
2021-2023 年末及2024 年6 月末，高投集团其他应付款分别为814,016.78 万元、
798,198.86 万元、454,424.58 万元和466,574.98 万元，占总负债的比重分别为7.85%、
7.30%、3.52%和3.48%。高投集团的其他应付款主要为工程质保金、期货交易保证
金及工程履约保证金等。2022 年末，高投集团其他应付款较2021 年末减少
15,817.92 万元，降幅为1.94%；2023 年末，高投集团其他应付款较2022 年末减少
343,774.28 万元，降幅为43.07%，主要系自营安置房移交，偿还资金等所致；2024
年6 月末高投集团其他应付款较年初增加了12,150.40 万元，增幅为2.67%，变化不
大。
C.一年内到期的非流动负债
2021-2023 年末及2024 年6 月末，高投集团一年内到期的非流动负债分别为
1,871,531.61 万元、2,274,756.74 万元、1,463,320.10 万元及1,237,285.74 万元，占高
投集团总负债的比例分别为18.05%、20.80%、11.34%及9.23%。高投集团一年内到
期的非流动负债主要是一年内到期的长期借款、应付债券、租赁负债和长期应付款。
2022 年末，高投集团一年内到期的非流动负债较2021 年末增加403,225.13 万元，增
幅为21.55%，主要系1 年内到期的长期借款和应付债券转入所致；2023 年末，高投
集团一年内到期的非流动负债较2022 年末减少811,436.64 万元，降幅为35.67%，
主要系未来一年到期的长期借款减少；2024 年6 月末，高投集团一年内到期的非流
282
动负债较年初减少226,034.36 万元，降幅为15.45%，变化不大。
②非流动负债分析
2021-2023 年末及2024 年6 月末，高投集团非流动负债分别为5,984,141.50 万
元、6,349,339.68 万元、9,025,336.25 万元及9,961,103.43 万元，占总负债比重分别为
57.71%、58.07%、69.96%及74.32%。高投集团非流动负债以长期借款和应付债券
为主。
A.长期借款
2021-2023 年末及2024 年6 月末，高投集团长期借款分别为3,606,500.86 万元、
3,164,624.81 万元、5,196,669.50 万元及5,997,533.14 万元，占总负债的比重分别为
34.78%、28.94%、40.28%及44.75%。高投集团的长期借款主要分为信用借款、保
证借款、抵押借款、质押借款，其中以信用、保证借款为主。2022 年末高投集团长
期借款较2021 年末减少441,876.05 万元，降幅为12.25%；2023 年末高投集团长期
借款较2022 年末增加2,032,044.69 万元，增幅为64.21%，主要系发起人园区建设、
产业投资资金需求增加，融资规模扩大所致；2024 年6 月末，高投集团长期借款较
年初增加800,863.64 万元，增幅为15.41%，变化不大。
B.应付债券
2021-2023 年末及2024 年6 月末，高投集团应付债券分别为1,563,687.16 万元、
2,437,976.56 万元、2,897,920.24 万元及3,168,197.76 万元，占负债总额的比例分别为
15.08%、22.30%、22.46%及23.64%。2022 年末，高投集团应付债券较2021 年末增
加874,289.40 万元，增幅55.91%，主要系本年度新发行债券增加所致。2023 年末，
高投集团应付债券较2022 年末增加459,943.68 万元，增幅为18.87%。2024 年6 月
末，高投集团应付债券较年初增加270,277.52 万元，增幅为9.33%，变化不大。
3）所有者权益情况
所有者权益方面，公司所有者权益中实收资本占比较高，所有者权益稳定性较
好。2021-2023 年末及2024 年6 月末，高投集团所有者权益合计4,805,356.03 万元、
5,213,878.36 万元、5,807,081.27 万元及6,187,378.82 万元，呈逐年稳步上升趋势。高
投集团所有者权益主要由实收资本、资本公积、未分配利润、其他权益工具和其他
综合收益构成。截至2024 年6 月末，高投集团实收资本、资本公积、未分配利润、
其他权益工具和其他综合收益占所有者权益比例分别为33.45%、40.44%、8.26%、
10.33%和2.60%。其中，2022 年末所有者权益较2021 年末增加408,522.32 万元，增
283
幅为8.50%。2023 年末所有者权益较2022 年末增加593,202.91 万元，增幅为10.22%。
2024 年6 月末，高投集团所有者权益较年初增加380,297.55 万元，增幅为6.55%。
4）盈利情况
2021 年度至2023 年度及2024 年1-6 月，高投集团主营业务收入分别为
1,258,798.68 万元、1,712,672.18 万元、1,817,030.13 万元和438,345.90 万元，整体处
于较高水平且持续增长。其中，2021 年度高投集团各个板块都增长明显，主要是园
区地产的销售、建筑施工和商业地产及住宅板块的收入带来较大金额的增长。2022
年度较2021 年度收入增长，主要是园区和商品销售板块增长所致。2023 年度较
2022 年度收入增长明显，主要是园区地产的销售、建筑施工的收入带来较大金额的
增长。2021 年-2023 年及2024 年1-6 月，高投集团净利润分别为125,973.88 万元、
125,405.40 万元、91,904.63 万元和7,236.10 万元。2022 年，高投集团净利润较2021
年减少568.48 万元，降幅为0.45%，变动较小；2023 年，高投集团净利润较2022 年
减少33,500.77 万元，降幅为26.71%，主要系部分下属子公司本年度盈利情况较好，
当期所得税费用支出规模增加所致。
2021 年度至2023 年度及2024 年1-6 月，高投集团期间费用分别为282,094.34
万元、283,730.92 万元、379,187.81 万元及195,999.21 万元，整体规模有所上升。从
期间费用构成来看，财务费用占比最高，近三年及一期占比均超过50%，其次为管
理费用。高投集团财务费用主要为计入财务费用的利息支出、利息收入、汇兑损失
以及各种手续费等其他支出。2021 年度至2023 年度，高投集团财务费用分别为
174,838.15 万元、166,689.36 万元和239,049.94 万元，总体呈上升趋势，主要系高投
集团因产业投资、园区及配套建设等向银行举借债务的规模增加导致产生的利息费
用金额随之增长所致。
高投集团管理费用主要包括职工薪酬和福利、办公费、折旧摊销等费用。2021
年度至2023年度，高投集团管理费用为76,747.46万元、99,304.05 万元和120,051.02
万元，整体呈上升趋势，主要系高投集团项目建设规模逐年加大带来管理成本的上
升所致。
5）偿债情况
表：高投集团最近三年及一期偿债能力指标
财务指标 2024 年1-6 月 2023 年 2022 年 2021 年
流动比率（倍） 2.82 2.21 1.78 1.91
284
财务指标 2024 年1-6 月 2023 年 2022 年 2021 年
速动比率（倍） 1.10 0.81 0.74 0.79
资产负债率（%） 68.42 68.96 67.71 68.33
从短期偿债指标来看，2021 年度至2023 年度及2024 年1-6 月，高投集团流动
比率分别为1.91、1.78、2.21 和2.82，速动比率分别为0.74、0.79、0.81 及1.10。近
三年及一期，高投集团流动比率及速动比率略有上升。从长期偿债指标来看，2021
年度至2023 年度及2024 年1-6 月，高投集团资产负债率分别为68.33%、67.71%、
68.96%和68.42%，资产负债率总体稳定合理。
综上可见，高投集团自身业务规模较大，经营状况良好，长期以及短期偿债指
标均处于较为合理的水平，反映出其长、短期偿债能力良好。
6）现金流量情况
表：高投集团近三年及一期现金流量表主要指标
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年 2022 年 2021 年
经营活动产生的现金流量净额 -592,102.12 -680,435.62 -190,492.36 12,098.53
投资活动产生的现金流量净额 -898,116.81 -1,157,199.62 -1,474,520.53 -798,437.96
筹资活动产生的现金流量净额 971,517.48 1,987,168.05 1,417,117.26 1,371,612.81
现金及现金等价物净增加额 -518,549.97 149,314.39 -248,106.85 587,700.31
经营现金流方面，2021 年度至2023 年度及2024 年1-6 月，高投集团经营活动
产生的现金流量净额分别为12,098.53 万元、-190,492.36 万元、-680,435.62 万元和-
592,102.12 万元。其中，2022 年度开始发起人经营活动净现金流为负数，主要系成
都天府国际机场保障基地租赁住房建设项目、成都高新西区（京东方）租赁住房建
设项目、新川三期人才公寓、生物医药创新孵化园项目和新一代信息技术孵化园等
项目建设成本支出规模较大所致。
投资现金流方面，2021 年度至2023 年度及2024 年1-6 月，高投集团投资活动
产生的现金流量净额分别为-798,437.96 万元、-1,474,520.53 万元、-1,157,199.62 万元
及-898,116.81 万元。2022 年，高投集团投资活动产生的现金流量净额较上年度同期
减少676,082.57 万元，降幅为84.68%，主要系2022 年度高投集团增大产业投资力
度，投资项目增多引起投资支出增加所致；2023 年，高投集团投资活动产生的现金
流量净额较上年度同期增加317,320.91 万元，增幅为21.52%，主要系对外股权投资
减少所致。
285
筹资现金流方面，2021 年度至2023 年度及2024 年1-6 月，高投集团筹资活动
现金流量净额分别为1,371,612.81 万元、1,417,117.26 万元、1,987,168.05 万元和
971,517.48 万元，持续表现为净流入，反映出高投集团的融资渠道通畅。
7、历史信用状况
经财务顾问、法律顾问对相关公开信息的查询结果，截至对应查询日，高投集
团不存在重大违法、违规或不诚信行为，未被列入失信被执行人名单、失信生产经
营主体名单或其他失信主体名单，相关公开信息未显示近三年及一期内高投集团在
所涉领域存在失信记录，或被暂停或限制进行融资，或存在因违法违规经营而受到
主管部门重大行政处罚的情形。
经查询中国执行信息公开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn），截至对应查询
日，未在前述网站公布的信息中发现高投集团被纳入被执行人或失信被执行人名单
的情况。
8、资本市场公开融资情况
截至2024 年6 月30 日，高投集团及子公司已发行待偿还境内及境外债45 只，
其中境内债券44 只（含ABS 项目），债券余额395.03 亿元，境外债1 只，债券余
额3.00 亿美元。
9、主要债务情况
截至2024 年6 月30 日，高投集团合并口径有息债务1,069.00 亿元，其中短期
借款15.84亿元，长期借款599.75亿元，应付债券316.82亿元，其他有息债务136.59
亿元。
10、依法合规拥有项目所有权、经营权和收益权情况
如本财务顾问报告“第三章 对基础设施项目的尽职调查”之“二、基础设施项
目情况”之“（三）基础设施项目合规情况”之“1、基础设施项目权属和资产范
围”之“（2）资产权属”所述，高投集团依法合规拥有盈创动力大厦项目所有权、
经营权和收益权。截至本财务顾问报告出具之日，资产重组已完成，上述权利的权
属方已变更为项目公司盈创融顺。
11、转让基础设施项目的内部授权
就项目公司以100%股权转让方式以目标基础设施项目发行基础设施REITs，需
由发起人、原始权益人、SPV 公司和项目公司股东根据各自公司章程履行内部决策
程序并相应出具决议。截至本财务顾问报告出具之日，高投集团为本项目发起人、
286
原始权益人以及持有SPV 公司二和项目公司二100%股权的股东，高投置业为本项
目原始权益人以及持有SPV 公司一及项目公司一100%股权的股东，高投产城系持
有高投置业100%股权的股东。高投集团相关内部决策程序的情况如下：
2023 年4 月7 日，高投集团经董事会审议通过并出具《关于高投集团申报基础
设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目相关事宜的决议》，主要内容包
括：
（1）同意高投集团注册发行基础设施REITs 的方案，由高投集团作为发起人、
高投置业作为原始权益人按照方案开展基础设施REITs 的申报及发行工作。
（2）同意高投置业作为原始权益人向基础设施REITs 项下资产支持专项计划直
接或间接转让项目公司100%股权，以最终实现基础设施REITs 间接持有并控制基础
设施REITs 的底层基础设施项目（即天府软件园一期项目）。
2023 年5 月16 日，高投集团经董事会审议通过并出具《关于成都高新投资集团
有限公司调整申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目的决议》，
主要内容包括：
（1）同意高投集团变更注册发行基础设施REITs 的方案，由高投集团作为发起
人、高投集团和高投置业作为原始权益人开展基础设施REITs 的申报及发行工作。
（2）同意高投集团和高投置业作为原始权益人向基础设施REITs 项下资产支持
专项计划直接或间接转让项目公司100%股权，以最终实现基础设施REITs 间接持有
并控制基础设施REITs 的底层基础设施项目（即天府软件园一期入池资产和盈创动
力大厦入池资产）。
高投集团经股东会审议通过并出具《股东会决议》，主要内容包括：
（1）同意高投集团注册发行基础设施REITs 的方案，由高投集团作为发起人、
高投集团和高投置业作为原始权益人开展基础设施REITs 的申报及发行工作。
（2）同意高投集团和高投置业作为原始权益人向基础设施REITs 项下资产支持
专项计划直接或间接转让项目公司100%股权，以最终实现基础设施REITs 间接持有
并控制基础设施REITs 的底层基础设施项目（即天府软件园一期项目入池资产及盈
创动力大厦项目入池资产）。
12、转让基础设施项目的外部有权机构审批情况
（1）国有建设用地使用权/房屋所有权转让限制的解除
目标基础设施项目涉及的国有土地使用权对应的三份《国有土地使用权出让合
287
同》（合同编号：5101 高新（2005）出让合同第18 号、5101 高新（2005）出让合
同第03 号、5101 高新（2005）出让合同第05 号）第二十条均对目标基础设施项目
国有土地使用权的转让设定了以下前提条件：“受让人按照本合同约定已经支付全
部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将
本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、
交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定符合下列第（二）款规定
之条件：……（二）按照本合同约定进行投资开发，形成工业用地或其他建设用地
条件。”
此外，根据《成都市国土资源局、成都市经济和信息化委员会关于我市主城区
（含高新区）工业园区工业用地项目办理不动产登记有关事项的通知》（成国土资
发〔2017〕44 号）及成都高新区发展改革局的意见，目标基础设施项目房屋使用权
的转让需要取得成都高新区管委会的同意。
成都高新区公园城市建设局于2023 年6 月15 日出具了《关于天府软件园一期
及盈创动力大厦相关事宜的说明》，确认高投置业、高投集团已分别按照与原成都
市国土资源局高新分局签署的《国有土地使用权出让合同》的约定完成了天府软件
园一期、盈创动力大厦的投资开发，已形成用地条件，同意高投置业、高投集团为
开展基础设施REITs 之目的分别将天府软件园一期、盈创动力大厦涉及的基础设施
资产划转或转让给其分别设立的项目公司；对天府软件园一期、盈创动力大厦以
100%股权转让方式发行基础设施REITs 无异议。
成都高新区管委会于2023 年8 月18 日出具了《成都高新区管委会关于向项目
公司分割转让基础设施REITs 入池资产并向专项计划转让项目公司股权的批复》
（成高管函〔2023〕194 号），同意高投置业和高投集团分别向其下属项目公司高
投合顺和盈创融顺划转/转让天府软件园一期、盈创动力大厦入池资产，并按照相关
规定办理不动产转移登记。此外，成都高新区管委会在该批复中确认，对天府软件
园一期、盈创动力大厦以100%股权转让方式发行基础设施REITs 无异议。
（2）国有资产转让限制的解除
根据《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国有资产监督管理委员会、
中华人民共和国财政部令第32 号，下称“32 号令”）第十三条之规定，国有企业
产权转让原则上通过产权市场公开进行。《国务院国有资产监督管理委员会关于企
业国有资产交易流转有关事项的通知》（国资发产权规〔2022〕39 号，下称“39 号
288
文”）第三条规定：“国家出资企业及其子企业通过发行基础设施REITs 盘活存量
资产，应当做好可行性分析，合理确定交易价格，对后续运营管理责任和风险防范
作出安排，涉及国有产权非公开协议转让按规定报同级国有资产监督管理机构批
准”。根据39 号文，同级国有资产监督管理机构有权通过批准基础设施REITs 采用
非公开协议转让方式转让企业国有产权，以实现32 号令项下进场公开交易程序的豁
免。
《成都高新区区属国有企业重大事项监督管理办法》第五十二条规定：“对无
股权关系的国有企业之间采取非公开协议转让方式转让产权的，报国资监管部门审
批；因非公开协议转让产权致使国家不再拥有控股权的，报管委会审批。”由于本
次重组中项目公司及SPV 公司的股权转让后，国家不再拥有控股权，因此项目公司
及SPV 公司的股权拟采用非公开协议转让方式转让的，应经成都高新区管委会审批。
成都高新区管委会于2023 年8 月18 日出具了《成都高新区管委会关于同意成
都高新投资集团有限公司申报发行基础设施REITs 有关事项的批复》（成高管函
〔2023〕193 号），同意高投集团及高投置业开展基础设施REITs 涉及的下属企业
产权转让以非公开协议方式进行，同意因前述非公开协议转让产权致使国家不再拥
有控股权。据此，本项目所涉前述企业国有资产交易事项已满足39 号文关于国有产
权非公开协议转让的国资审批要求，32 号令关于企业国有资产交易原则上应通过产
权市场公开进行的要求已被豁免。
（3）土地所在地自然资源行政主管部门的同意
根据958 号文附件《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报
要求》，项目以协议出让方式取得土地使用权，原土地出让合同签署机构（或按现
行规定承担相应职责的机构）应对项目以100%股权转让方式发行基础设施REITS
无异议。
高投置业作为土地受让主体于2005 年12 月20 日与原成都市国土资源局高新分
局签署了《国有土地使用权出让合同》（5101 高新（2005）出让合同第18 号），
以协议出让方式取得国有建设用地使用权。高投集团作为土地受让主体于2005 年2
月28 日与原成都市国土资源局高新分局分别签署了《国有土地使用权出让合同》
（编号：5101 高新（2005）出让合同第03 号、5101 高新（2005）出让合同第05
号），以协议出让方式取得国有建设用地使用权。截至本财务顾问报告出具之日，
成都高新区承担自然资源管理职责的机构已变更为成都高新区公园城市建设局。成
289
都高新区公园城市建设局于2023 年6 月15 日出具了《关于天府软件园一期及盈创
动力大厦相关事宜的说明》，确认对天府软件园一期、盈创动力大厦以100%股权
转让方式发行基础设施REITs 无异议。
13、持有或运营同类型基础设施资产情况
详见本财务顾问报告“第三章 对基础设施项目的尽职调查”之“三、利益冲突
及关联交易”之“（一）利益冲突情形”之“3、原始权益人持有的其他同类资
产”。
14、发行REITs 后可使用持有的同类资产进行扩募情况
截至本财务顾问报告出具之日，高投集团主要已建成的同类可扩募资产共计10
项，具体情况如下表所示：
表：高投集团主要同类可扩募资产情况
资产名称 所在
区域
资产
运营年限
建筑面积
（万m2）
可租面积
（万m2）
决算
总投资
（亿元）
直接或
间接持
股比例
天府软件园C 区
成都
高新区
15 年 21.88 15.64 12.70
100%
天府软件园D 区 14 年 14.78 10.22 8.00
天府软件园E 区 12 年 21.03 17.17 11.50
天府软件园G 区北 12 年 3.58 2.83 3.51
天府软件园G 区南 11 年 4.10 2.78 3.60
高新区人工智能创新中心
一期 4 年 44.97 32.80 22.37
成都前沿医学北中心 5 年 7.00 4.86
17.78
成都前沿医学南中心 4 年 14.81 10.30
天府生命科技园 13 年 10.78 7.66 6.02
拉德方斯 13 年 1.40 1.34 0.87
合计 - - 144.33 105.60 86.35 -
（二）原始权益人一：成都高投置业有限公司
1、基本情况
（1）工商登记信息
公司名称：成都高投置业有限公司
法定代表人：曹武
注册地址：成都市高新区天府一街1008 号
注册资本：150,000 万元
成立日期：2002 年1 月8 日
统一社会信用代码：91510100737710541W
290
经营范围：房地产开发经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开
展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：物业
管理；工程管理服务；技术进出口；住房租赁（除依法须经批准的项目外，凭营业
执照依法自主开展经营活动）。
（2）高投置业的设立及重大历史沿革情况
1）设立情况
成都高投置业有限公司前身为成都高新置业有限公司，系由高投集团于2002 年
1 月8 日投资设立的全资子公司，公司成立时注册资本3,000 万元，经四川志和会计
师事务所有限责任公司以川志会验[2001]68 号《验资报告》予以审验。公司法定代
表人为张学果，公司经营范围包括工程建设管理、房地产开发、经营、销售及物业
管理、技术进出口。
2）历史沿革情况
2004 年4 月8 日，公司法定代表人由张学果变更为平兴。
2005 年3 月8 日，公司法定代表人由平兴变更为王晋成。
2006 年3 月16 日，公司法定代表人由王晋成变更为何良明。
2007 年10 月15 日，公司法定代表人由何良明变更为徐亮。
2007 年12 月26 日，高投集团增资25,000 万元，经四川志和会计师事务所有限
责任公司以川志会验[2007]003 号《验资报告》予以审验，变更后注册资本为28,000
万元。
2008 年5 月23 日，高投集团向公司增资47,000 万元，经四川正信会计师事务
所有限责任公司以川正会验字[2008]003 号《验资报告》予以审验，变更后公司注册
资本为75,000 万元。
2011 年8 月31 日，公司名称由成都高新置业有限公司变更为成都高投置业有限
公司。
2012 年6 月12 日，公司住所由成都高新区高朋大道11 号倍特工业园辅楼四层
变更为成都市高新区天府一街1008 号。
2014 年2 月20 日，公司法定代表人由徐亮变更为陈明乾。
2018 年7 月27 日，成都高投置业有限公司监事人数由3 名调整为1 名，免去彭
隽、司曙光、赖明监事职务，公司不设监事会，改设1 名监事，由杨纯担任监事，
并将章程第六章标题由“监事会”改为“监事”，第六章第五十一条至五十六条及
291
其他部分涉及“监事会”的内容全部修改为“监事”。
2018 年9 月成都高投置业有限公司依照《中国共产党章程》设立党的组织，开
展党的活动，在公司章程中增加第五章党的组织。
2019 年10 月12 日，高投集团向公司增资75,000 万元，变更后公司注册资本金
为150,000 万元。注册资本变更后，控股股东仍为成都高新投资集团有限公司，持
股比例为100%。
2021 年10 月18 日，成都高投置业有限公司经营范围增加“住房租赁”。变更
后经营范围为：房地产开发经营；物业管理；工程管理服务；技术进出口；住房租
赁。
2022 年9 月26 日，成都高新投资集团有限公司将其持有的高投置业100%股权
全部转让给下属全资子公司成都高投产城建设集团有限公司，即高投置业股东由
“成都高新投资集团有限公司”变更为“成都高投产城建设集团有限公司”。同日，
公司法定代表人由任正变更为曹武。
2、股权结构
截至本财务顾问报告出具之日，高投置业注册资本为150,000 万元，控股股东
为高投产城（全资控股），实际控制人为成都高新区管委会。
表：高投置业股东及出资情况
单位：万元、%
序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 出资比例 出资方式
1 成都高投产城建设集团有
限公司 150,000 150,000 100 货币
合计 - 150,000 150,000 100 -
截至本财务顾问报告出具之日，高投置业的股权结构图如下：
图：高投置业股权结构图
292
3、控股股东和实际控制人情况
（1）控股股东
截至本财务顾问报告出具之日，高投产城是高投置业的控股股东，持股比例
100%。高投产城概况信息如下：
表：高投产城概况
事项 内容
企业名称 成都高投产城建设集团有限公司
主体类型 有限责任公司（国有控股）
法定代表人 祝庆
成立日期 2022 年4 月16 日
注册资本 790,000 万人民币
注册地址 中国（四川）自由贸易试验区成都高新区盛兴街55 号8 栋2 层
经营范围
一般项目：工程管理服务；企业管理；企业管理咨询；以自有资金从事
投资活动。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营
活动）
（2）实际控制人
高投置业的实际控制人为成都高新区管委会。
4、组织架构、治理结构和内部控制情况
（1）组织架构
截至本财务顾问报告出具之日，高投置业设置12 个部门，分别为办公室、投资
发展部、设计管理部、合同管理部、工程一部、工程二部、市场营销部、质量安全
部、审计部、人力资源部、财务部、子公司，具体情况如下：
图：高投置业组织架构图
办公室：建立健全公司党务管理、行政管理、档案管理、后勤管理等相关规章
293
制度；负责公司公文、会务、文秘、档案、后勤、车辆等行政事务管理；运营信息
报送；党务工作；党风廉政建设工作；公共关系、对外宣传、品牌管理工作；企业
文化建设；工会工作；办公固定资产和低值易耗品的集中采购及管理；公司内部督
办、质量体系管理、信息化管理工作。
投资发展部：负责战略管理，建立健全公司治理及战略规划等相关规章制度；
负责公司制度建设和战略管理；负责筹备和组织董事会、董事会专门委员会及董事
长召集的其他相关会议；负责公司对外投资项目的经营、管理、合资合作、资源拓
展等工作；负责公司年度经营目标及计划的制定、下达、检查、考核等计划运营工
作；负责公司自管项目的资产运营工作，对外委托资产管理工作；负责组织项目策
划定位、可研、立项、估算、投资拿地等前期工作；负责公司项目用地获取，及土
地手续办理等相关工作。
设计管理部：建立健全公司规划设计相关规章制度；负责公司开发建设项目的
全过程设计管理；负责项目设计成本管理；项目现场设计技术问题处理等工作。
合同管理部：负责建立健全公司招标、合同管理与法律事务相关规章制度；负
责公司各类项目招标、比选及资料收集并归档工作；负责招标控制价编制及资料收
集并归档工作；负责制订、修订公司合同管理办法，研究制定、管理推行和使用公
司统一的标准合同文本；作为合同主办部门时，负责合同相关资料收集、整理以及
合同签订、归档；对合同的合法性、有效性、规范性进行审查；对施工类合同预算
进行审核（包干价除外）；负责合同放号和公司合同登记台账的管理工作；负责公
司法律事务协调及生效裁判文书归档工作。
工程一、二部：负责园区、商业、住宅类房地产开发项目的工程建设管理。按
合同负责工程施工过程中的质量、进度、造价和安全文明施工的管理；组织重大施
工方案的审定；完成有关工程建设资料的文档收集及移交工作；负责工程管护期内
的保修工作等；配合参与项目前期工作；协助审计部进行结算报审工作。
市场营销部：负责所在行业及区域的市场分析和研究；负责公司住宅、商业项
目销售管理工作；负责销售物业产权办理；牵头开展经营性开发项目预售许可证办
理、物业管理及客户服务；牵头负责公司各项目软装工作相关事宜；负责公司销售
信息数据管理。
质量安全部：建立健全公司建设工程质量、安全生产和文明施工相关规章制度；
建立公司建设工程质量和安全生产、文明施工监督检查体系；参与重大项目的安全
294
技术研讨、施工措施审查、安全设施验收，参与竣工验收；对建设工程的质量和安
全生产、文明施工、防汛工作进行监督检查；组织完善并及时更新公司应急预案；
参与组织事故（事件）抢险，参加事故调查处理和善后工作；组织开展工程质量、
安全生产和文明施工方面的法律、法规、条例、标准和强制性条文的培训。
审计部：建立健全公司施工阶段造价控制、结算审计相关管理制度；工程项目
建设的施工阶段造价管理工作，施工图预算申报、进度款审核、工程变更审核及报
备报批、材料（设备）认质核价、竣工节点结算办理及结算送审、包干价和应急合
同的价格审核及报批等；项目结算阶段的造价管理工作，工程内部结算审计、非工
程类结算审核；制定公司年度结算审计计划。
人力资源部：建立健全公司人力资源相关规章制度；负责公司人力资源规划、
人员招聘与配置、员工培训与开发、绩效考核、薪酬管理、劳动关系、劳动纪律管
理、员工福利（员工年度体检、团体补充医疗保险、退休员工慰问）及人力资源事
务管理。
财务部：协助及组织建立健全公司财务管理、会计核算相关规章制度；负责公
司财务管理、会计核算处理和各类财务分析及报告的编制；负责公司各类款项收支、
资金管理、日常税务事项办理、税务筹划和经济合同会签；负责公司全面预算的编
制、回顾、调整并跟踪实际执行情况；协助及组织开展公司工程项目财务竣工决算；
指导和监督子公司财务管理工作；负责公司财务档案资料的整理、分卷、归档和保
管等工作。
（2）治理结构
截至本财务顾问报告出具之日，根据《成都高投置业有限公司章程》，高投置
业对公司的机构及其产生办法、职权、议事规则，安排如下：
1）股东
公司股东为成都高投产城建设集团有限公司。股东依据《公司法》、公司章程
及其相关规定行使股东权利；并就公司部分重大事项按照有关国资监管规定报国有
资产监督管理部门批准。
2）董事会
公司设董事会，董事长一名，董事会由7 名董事组成，其中包括职工代表董事
1 名。董事任期3 年。董事任期届满，连选可以连任。公司董事长、非职工代表董
事由股东委派。职工代表董事由公司职工代表大会选举通过后产生。股东应当以书
295
面形式委派董事，有权对董事进行考评并随时解除其委派董事的职务。董事会依照
《公司章程》规定行使其相应职权。
3）监事会
公司设监事1 名，不设监事会，监事的任期每届为三年。监事任期届满，连任
不得超过两届，监事由股东委派。
4）总经理
公司设总经理1 人，总经理由董事会根据股东的提议聘任或解聘，总经理对董
事会负责，总经理列席董事会会议。总经理每届任期三年，可以连聘连任。总经理
或副总经理有营私舞弊或严重失职行为的，经董事会决议，可以随时解聘。
（3）内部控制情况
高投置业已建立行政综合类、经营管理类等内部控制制度，内控制度健全、完
善。部分重要规章制度如下：
1）资金支付分级审批管理办法
为规范资金支付审批程序，明确审批权限，进一步优化工作流程，同时确保公
司资金支付工作有序、高效，高投置业制定了《成都高投置业有限公司资金支付分
级审批管理办法》，对公司资金管理原则、资金支付审批流程、预算内资金支付审
批权限、预算外资金支付审批流程及权限等做出了详细规定。
2）合同管理办法
根据高投集团关于加强制度建设、做好建章立制的工作要求，为进一步加强高
投置业办公会议事、公务活动、印章使用及日常管理等工作，同时进一步规范高投
置业规划设计、合同管理、工程建设等管理工作，高投置业制订了《成都高投置业
有限公司合同管理办法》，对公司合同管理部门职责、合同的签署、审查与审批、
合同的履行、合同用章和合同文本保管、台账管理流程等做出了明确的规定。
3）安全生产管理办法
为加强高投置业安全生产管理工作，规范安全工作行为，防止和减少生产安全
事故，实现生产安全零事故（事件）为目标，创建省市标准化建设工地，着力构建
绿色环保精品工程，创建优质物业管理项目，高投置业制订了《成都高投置业有限
公司安全生产和环境保护管理办法》和《成都高投置业有限公司建设项目安全生产
监督检查实施细则》，对公司安全生产管理委员会的工作职责、各部门分管业务范
围、安全生产管理主要内容、建设项目安全生产监督管理工作内容、处罚与奖励等
296
事项做出了详细规定。
4）物业管理办法
为了进一步规范公司经营性物业管理，提高物业服务质量，高投置业制订了
《成都高投置业有限公司物业管理办法》，对前期物业公司的选定、物业服务方案
的审定、施工图设计阶段、施工阶段、销售阶段、接管验收阶段、交房阶段、成立
业主委员会、品质检查、考核评估、物业资料档案管理等事项做出了详细规定。
5）自营资产运营管理办法
按照公司业务发展需要，为进一步做活资产运营，增强资产运营效能，实现国
有资产的保值增值，结合公司持有资产现状，高投置业制定了《成都高投置业有限
公司自营资产运营管理办法及实施细则》，对公司资产评估、资产出租方式、资产
出租方案、资产租赁需求管理、租赁合同签订与归档、维修维保管理、转租管理等
事项做出了详细规定。
6）车位委托租赁管理办法
为进一步加强待售车位和人防车位规范管理，维护公司利益，优化管理流程，
落实管理责任，确保资金安全，高投置业制定了《成都高投置业有限公司车位委托
租赁管理办法》，对车位租赁委托、车位租金、租赁服务费、委托租赁合同、监管
等事项做出了详细规定。
5、公司主营业务情况
（1）主营业务概况
高投置业报告期内经营收入主要来源于园区地产及配套的销售与租赁、代建服
务、物业管理、停车场服务、园区管理服务等。最近三年及一期，公司主营业务收
入情况如下：
表：高投置业主营业务收入分析
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年 2022 年 2021 年
园区地产的销售 - 139,439.87 116.68 936.14
园区房屋的租赁 29,710.60 63,799.67 43,363.90 51,489.78
园区配套租售 46,957.72 459,774.59 540,632.52 243,003.00
其他园区配套服务：
其中：代建工作经费 523.07 1,019.23 1,063.09 1,916.50
物业管理 3,221.36 6,135.92 6,206.23 6,412.56
停车场收费 1,565.99 3,423.12 2,812.35 3,203.36
297
园区管理服务 77.71 483.41 568.95 475.88
其他 10,560.22 45,961.80 8.32 -
主营业务收入小计 92,616.67 720,037.61 594,772.02 307,437.20
（2）各板块业务分析
高投置业系高投集团全资二级子公司，系高投集团旗下从事园区开发业务的核
心主体，业务模式与高投集团一致，具体如下：
1）园区房屋租赁：园区建成后，将其中部分物业用于出租从而获取租赁收入，
租赁价格主要采取市场定价方式，通过谈判与招商入驻的企业确定租赁价格，签订
租赁合同。
2）园区配套租售：主要为园区配套人才公寓的租售收入。建成后的人才公寓
主要面向成都市、高新区的A/B/C/D 类人才及符合《成都市人才公寓租售管理办法》
或其他相关政策的人员进行租售。
3）园区地产销售：园区开发建设完成后，将部分建成物业进行销售，获取销
售收入。销售过程中主要基于产业集聚的考虑向特定对象进行销售，其定价方式主
要采用市场定价方式。
4）其他园区配套服务：代建工作、物业管理、停车场收费等。
（3）产业园行业相关情况
高投置业系高投集团全资二级子公司，园区开发行业的现状及前景详见本章节
之“一、对发起人/原始权益人的尽职调查”之“（一）发起人/原始权益人二：成
都高新投资集团有限公司”之“5、公司主营业务情况”。
高投置业主营业务所处行业为产业园区开发与运营行业，相关情况详见本财务
顾问报告”第三章 对基础设施项目的尽职调查”之“二、基础设施项目情况”之
“（二）产业园区行业情况”。
（4）行业地位
秉承“发展高科技、实现产业化”的宗旨，经过20 多年的发展，高投置业已建
成天府软件园及天府生命科技园等产业园区项目，先后获得国家优质工程银质奖、
全国建筑装饰金奖、全国物业管理示范工业区、国家物业管理优秀示范大厦等100
多项殊荣。
高投置业系高投集团全资二级子公司，高投集团整体行业地位详见本章节之
“一、对发起人/原始权益人的尽职调查”之“（一）发起人/原始权益人二：成都
高新投资集团有限公司”之“5、公司主营业务情况”。
298
（5）竞争优势
高投置业系高投集团全资二级子公司，高投集团整体竞争优势详见本章节之
“一、对发起人/原始权益人的尽职调查”之“（一）发起人/原始权益人二：成都
高新投资集团有限公司”之“5、公司主营业务情况”。
（6）已发行的基础设施REITs 情况
截至本财务顾问报告出具之日，高投置业未发行过基础设施REITs。
6、财务状况
本部分财务数据来源于高投置业经审计的2021年、2022年和2023年的财务报告
以及未经审计的2024年1-6月财务报告。
高投置业2021-2023年的财务报告分别由四川华信（集团）会计师事务所（特殊
普通合伙）进行了审计并出具了川华信审（2022）第0127-034号、川华信审（2023）
第0216-100号、川华信审（2024）第0068-075号的标准无保留意见的审计报告。高
投置业2024年1-6月合并及母公司财务报表未经审计。
在阅读下文相关财务报表中的信息时，应当参照高投置业的财务报告及注释。
若无特别说明，下文所引用的2024年1-6月财务数据均来自高投置业2024年1-6
月合并及母公司财务报表期末数，2023年财务数据均来自高投置业2023年财务报告
期末数，2022年财务数据均来自高投置业2023年财务报告期初数，2021年财务数据
均来自高投置业2022年财务报告期初数，均为合并口径数据。
（1）基本财务数据
1）合并资产负债表
表：高投置业近三年及一期合并资产负债表
单位：万元
项目 2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
流动资产：
货币资金 76,370.32 120,969.32 139,566.21 149,796.16
应收账款 49,562.50 51,627.17 19,527.32 29,357.00
预付款项 320.34 171.78 198.68 223.57
其他应收款 66,412.03 64,230.30 88,293.23 59,836.93
存货 3,419,101.40 3,123,674.03 2,438,902.67 2,031,859.95
其他流动资产 55,484.89 50,327.53 33,537.53 18,426.36
流动资产合计 3,667,251.47 3,411,000.12 2,720,025.65 2,289,499.97
非流动资产：
长期应收款 247.53 313.66 370.99 452.41
299
项目 2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
长期股权投资 104.82 106.57 - -
投资性房地产 910,950.33 910,412.70 735,412.58 671,005.68
固定资产 20,360.27 21,731.71 144,647.14 144,588.31
在建工程 4,548.82 0.05 - -
使用权资产 1,113.47 1,554.95 1,365.72 1,992.91
无形资产 30.71 33.94 43.74 70.96
长期待摊费用 1,540.06 1,709.25 1,910.04 107.99
递延所得税资产 57,686.10 77,590.40 43,387.12 20,609.58
其他非流动资产 5,637.96 5,637.96 5,637.96 5,663.63
非流动资产合计 1,002,220.07 1,019,091.19 932,775.31 844,491.47
资产总计 4,669,471.54 4,430,091.31 3,652,800.96 3,133,991.44
流动负债：
应付账款 410,607.47 420,407.78 257,191.86 109,968.23
预收款项 11,866.65 12,852.19 16,078.16 16,414.56
合同负债 118,417.83 115,775.65 48,888.55 64,462.19
应付职工薪酬 3,924.08 4,777.90 3,723.62 2,465.82
应交税费 2,821.64 61,570.05 23,121.98 3,263.89
其他应付款 2,773,267.92 2,748,719.10 2,410,929.44 2,193,711.27
一年内到期的非流动负债 59,266.38 108,418.70 103,192.37 3,532.90
其他流动负债 9,805.81 9,233.35 2,430.16 2,766.17
流动负债合计 3,389,977.77 3,481,754.72 2,865,556.14 2,396,585.02
非流动负债：
长期借款 578,051.18 247,913.85 256,605.46 204,700.00
租赁负债 200.99 560.89 1,124.56 1,574.70
长期应付款 87,569.50 85,454.96 88,869.18 119,479.96
递延收益 - - - 998.45
递延所得税负债 80,207.19 79,893.98 78,309.42 74,050.60
其他非流动负债 112,147.15 108,342.65 - -
非流动负债合计 858,176.01 522,166.33 424,908.63 400,803.71
负债合计 4,248,153.78 4,003,921.05 3,290,464.77 2,797,388.73
所有者权益：
实收资本（或股本） 150,000.00 150,000.00 150,000.00 150,000.00
资本公积 1,082.78 1,082.78 1,082.78 1,082.78
其他综合收益 5,890.33 5,890.33 6,811.48 5,812.18
盈余公积 9,397.43 9,397.43 8,537.43 5,210.68
未分配利润 254,947.22 259,799.72 195,904.51 174,497.07
归属于母公司所有者权益（或
股东权益）合计
421,317.76 426,170.26 362,336.20 336,602.71
少数股东权益 - - - -
所有者权益（或股东权益）合421,317.76 426,170.26 362,336.20 336,602.71
300
项目 2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
计
负债和所有者权益（或股东权
益）总计
4,669,471.54 4,430,091.31 3,652,800.96 3,133,991.44
2）合并利润表
表：高投置业近三年及一期合并利润表
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
一、营业总收入 93,356.19 722,695.93 597,236.11 309,528.16
其中：营业收入 93,356.19 722,695.93 597,236.11 309,528.16
二、营业总成本 100,859.70 646,805.90 569,667.64 303,466.02
其中：营业成本 49,243.65 492,509.46 468,307.00 249,204.44
税金及附加 12,426.19 83,799.33 51,558.00 17,573.32
销售费用 1,912.91 9,332.34 4,740.03 3,062.84
管理费用 1,797.03 4,986.67 4,732.05 4,065.98
财务费用 35,479.92 56,178.10 40,330.56 29,559.43
其中：利息费用 35,791.37 56,932.88 41,524.34 30,110.50
利息收入 338.83 748.53 1,217.02 566.72
加：其他收益 400.21 2,853.41 6,899.75 57.64
投资收益（损失以“-”号填列） -1.75 -43.43 - -
公允价值变动收益（损失以“-”号
填列）
19.25 13,263.29 2,885.28 4,621.54
信用减值损失（损失以“-”号填
列）
516.30 304.60 -337.65 -406.36
资产处置收益（损失以“-”号填
列）
7.69 37.27 - 224.74
三、营业利润 -6,561.81 92,305.17 37,015.85 10,559.71
加：营业外收入 114.88 906.57 313.34 114.48
减：营业外支出 897.76 10.46 2,490.25 1,660.90
四、利润总额 -7,344.69 93,201.27 34,838.94 9,013.29
减：所得税费用 -2,492.19 22,023.83 10,104.76 3,549.01
五、净利润 -4,852.50 71,177.44 24,734.18 5,464.28
减：少数股东损益 - - - -
归属于母公司所有者的净利润 -4,852.50 71,177.44 24,734.18 5,464.28
六、其他综合收益的税后净额 - -921.15 999.31 1,090.73
七、综合收益总额 -4,852.50 70,256.29 25,733.49 6,555.01
3）合并现金流量表
表：高投置业近三年及一期合并现金流量表
单位：万元
301
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 105,250.76 826,182.72 644,509.94 329,358.70
收到的税费返还 303.53 446.25 5,511.40 43,965.09
收到其他与经营活动有关的现金 23,340.25 50,784.63 107,481.10 178,992.38
经营活动现金流入小计 128,894.55 877,413.60 757,502.43 552,316.17
购买商品、接受劳务支付的现金 228,283.70 1,017,908.37 683,132.73 695,052.33
支付给职工及为职工支付的现金 3,608.52 7,601.02 6,667.54 5,970.46
支付的各项税费 48,764.54 65,345.82 78,462.35 32,907.60
支付其他与经营活动有关的现金 123,231.86 61,898.76 208,098.29 204,808.27
经营活动现金流出小计 403,888.62 1,152,753.97 976,360.90 938,738.65
经营活动产生的现金流量净额 -274,994.07 -275,340.37 -218,858.46 -386,422.48
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 - - - -
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额
- 0.26 0.60 -
收到其他与投资活动有关的现金 343.49 686.96 278.77 13,100.57
投资活动现金流入小计 343.49 687.22 279.37 13,100.57
购建固定资产、无形资产和其他长
期资产支付的现金
7,128.56 8,776.08 61.89 1,184.74
投资支付的现金 - 150.00 - -
支付其他与投资活动有关的现金 2,100.00 1,500.00 500.00 -
投资活动现金流出小计 9,228.56 10,426.08 561.89 1,184.74
投资活动产生的现金流量净额 -8,885.07 -9,738.87 -282.52 11,915.84
三、筹资活动产生的现金流量
取得借款收到的现金 409,707.22 100,156.65 58,152.76 65,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 877,935.00 2,371,639.49 1,122,084.60 946,542.78
筹资活动现金流入小计 1,287,642.22 2,471,796.14 1,180,237.37 1,011,542.78
偿还债务支付的现金 128,754.17 104,199.43 4,032.00 2,111.50
分配股利、利润或偿付利息支付的
现金
62,945.98 26,035.66 14,668.84 12,093.43
支付其他与筹资活动有关的现金 856,568.36 2,075,227.90 952,613.12 552,155.99
筹资活动现金流出小计 1,048,268.51 2,205,462.99 971,313.96 566,360.92
筹资活动产生的现金流量净额 239,373.71 266,333.14 208,923.41 445,181.86
四、汇率变动对现金及现金等价物
的影响
- - - -
五、现金及现金等价物净增加额 -44,505.42 -18,746.09 -10,217.57 70,675.22
加：期初现金及现金等价物余额 120,554.71 139,300.80 149,518.38 78,843.16
六、期末现金及现金等价物余额 76,049.30 120,554.71 139,300.80 149,518.38
（2）主要财务指标
高投置业最近三年及一期主要财务指标如下：
302
表：高投置业近三年及一期主要财务指标
单位：万元
财务指标 2024 年1-6 月/
2024 年6 月末
2023 年度
/2023 年末
2022 年度
/2022 年末
2021 年度
/2021 年末
资产总额 4,669,471.54 4,430,091.31 3,652,800.96 3,133,991.44
负债总额 4,248,153.78 4,003,921.05 3,290,464.77 2,797,388.73
所有者权益 421,317.76 426,170.26 362,336.20 336,602.71
营业收入 93,356.19 722,695.93 597,236.11 309,528.16
净利润 -4,852.50 71,177.44 24,734.18 5,464.28
流动比率（倍） 1.08 0.98 0.95 0.96
速动比率（倍） 0.07 0.08 0.10 0.11
资产负债率（%） 90.98 90.38 90.08 89.26
总资产报酬率（%） 0.63 3.71 2.25 1.39
净资产回报率（%） -1.15 18.05 7.08 1.64
存货周转率（次） 0.03 0.18 0.21 0.14
应收账款周转率（次） 1.85 20.31 24.43 18.01
经营活动现金流净额 -274,994.07 -275,340.37 -218,858.46 -386,422.48
投资活动现金流净额 -8,885.07 -9,738.87 -282.52 11,915.84
筹资活动现金流净额 239,373.71 266,333.14 208,923.41 445,181.86
注：上述财务指标的计算公式如下（最近一期数据相关指标未经年化处理）：
流动比率=流动资产/流动负债
速动比率＝（流动资产-存货-合同资产）／流动负债
资产负债率=（负债总额÷资产总额）×100%
总资产报酬率=（利润总额+计入财务费用的利息支出）/资产总额平均值
净资产报酬率=净利润/所有者权益平均值
应收账款周转率＝营业收入／应收账款平均净额
存货周转率＝营业成本/存货平均净额
（3）财务分析
1）资产结构
表：高投置业近三年及一期资产结构
单位：万元、%
项目
2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动资产：
货币资金 76,370.32 1.64 120,969.32 2.73 139,566.21 3.82 149,796.16 4.78
应收账款 49,562.50 1.06 51,627.17 1.17 19,527.32 0.53 29,357.00 0.94
303
项目
2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
预付款项 320.34 0.01 171.78 0.00 198.68 0.01 223.57 0.01
其他应收款 66,412.03 1.42 64,230.30 1.45 88,293.23 2.42 59,836.93 1.91
存货 3,419,101.40 73.22 3,123,674.03 70.51 2,438,902.67 66.77 2,031,859.95 64.83
其他流动资产 55,484.89 1.19 50,327.53 1.14 33,537.53 0.92 18,426.36 0.59
流动资产合计 3,667,251.47 78.54 3,411,000.12 77.00 2,720,025.65 74.46 2,289,499.97 73.05
非流动资产：
长期应收款 247.53 0.01 313.66 0.01 370.99 0.01 452.41 0.01
长期股权投资 104.82 0.00 106.57 0.00 - - - -
投资性房地产 910,950.33 19.51 910,412.70 20.55 735,412.58 20.13 671,005.68 21.41
固定资产 20,360.27 0.44 21,731.71 0.49 144,647.14 3.96 144,588.31 4.61
在建工程 4,548.82 0.10 0.05 0.00 - - - -
使用权资产 1,113.47 0.02 1,554.95 0.04 1,365.72 0.04 1,992.91 0.06
无形资产 30.71 0.00 33.94 0.00 43.74 0.00 70.96 0.00
长期待摊费用 1,540.06 0.03 1,709.25 0.04 1,910.04 0.05 107.99 0.00
递延所得税资产 57,686.10 1.24 77,590.40 1.75 43,387.12 1.19 20,609.58 0.66
其他非流动资产 5,637.96 0.12 5,637.96 0.13 5,637.96 0.15 5,663.63 0.18
非流动资产合计 1,002,220.07 21.46 1,019,091.19 23.00 932,775.31 25.54 844,491.47 26.95
资产总计 4,669,471.54 100.00 4,430,091.31 100.00 3,652,800.96 100.00 3,133,991.44 100.00
2021 年-2023 年末及2024 年6 月末，高投置业资产总额分别为3,133,991.44 万
元、3,652,800.96 万元、4,430,091.31 万元和4,669,471.54 万元，总资产规模整体呈上
升趋势。
①流动资产
从资产结构来看，2021-2023 年末及2024 年6 月末，流动资产占总资产比重分
别为73.05%、74.46%、77.00%及78.54%。高投置业流动资产中主要为存货，还包
括货币资金、其他应收款、其他流动资产等，但占比均较低。
2021 年-2023 年末及2024 年6 月末，高投置业存货分别为2,031,859.95 万元、
2,438,902.67 万元、3,123,674.03 万元及3,419,101.40 万元，占总资产的比重分别为
64.83%、66.77%、70.51%及73.22%。报告期内存货规模总体呈增长趋势，2022 年
末存货比2021 年末增加407,042.72 万元，增幅为20.03%，主要系存货中开发产品
中增加了蓝绸带社区项目、高新西区IC 产业园、铂郡项目、长岛一期、长岛二期等
项目所致；2023 年末存货比2022 年末增加684,771.36 万元，增幅为28.08%，主要
系人工智能创新中心二期、新川生物医药三期、新川二期人才公寓、新川三期人才
公寓、新川四期人才公寓等项目投入较大所致。2024 年6 月末存货比2023 年末增加
304
295,427.37 万元，增幅为9.46%，变化不大。
2021年-2023年末及2024年6月末，高投置业货币资金分别为149,796.16万元、
139,566.21 万元、120,969.32 万元及76,370.32 万元，货币资金占总资产的比重分别
为4.78%、3.82%、2.73%及1.64%，受各项目持续投入资金影响，报告期内高投置
业货币资金呈下降趋势，与业务情况总体匹配。
2021 年-2023 年末及2024 年6 月末，高投置业其他应收款分别为59,836.93 万
元、88,293.23 万元、64,230.30 万元及66,412.03 万元，占总资产的比重分别为1.91%、
2.42%、1.45%及1.42%，总体呈波动上升状态。
②非流动资产
2021-2023 年末及2024 年6 月末，非流动资产占总资产比重分别为26.95%、
25.54%、23.00%及21.46%。非流动资产中主要为投资性房地产，还包括固定资产、
递延所得税资产、其他非流动资产等，但占比相对较低。
2021 年-2023 年末及2024 年6 月末，高投置业投资性房地产分别为671,005.68
万元、735,412.58 万元、910,412.70 万元和910,950.33 万元，占总资产的比重分别为
21.41%、20.13%、20.55%和19.51%。2022 年末投资性房地产比2021 年末增加
64,406.90 万元，增幅为9.60%，主要系部分项目完工转入投资性房地产所致；2023
年末投资性房地产比2022 年末增加175,000.12 万元，增幅为23.80%，主要系空港
新城企业总部房产从固定资产转换为投资性房地产核算所致。2024 年6 月末投资性
房地产与2023 年末基本持平。
2）负债情况
表：高投置业近三年及一期负债情况
单位：万元、%
项目
2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动负债：
应付账款 410,607.47 9.67 420,407.78 10.50 257,191.86 7.82 109,968.23 3.93
预收款项 11,866.65 0.28 12,852.19 0.32 16,078.16 0.49 16,414.56 0.59
合同负债 118,417.83 2.79 115,775.65 2.89 48,888.55 1.49 64,462.19 2.30
应付职工薪酬 3,924.08 0.09 4,777.90 0.12 3,723.62 0.11 2,465.82 0.09
应交税费 2,821.64 0.07 61,570.05 1.54 23,121.98 0.70 3,263.89 0.12
其他应付款 2,773,267.92 65.28 2,748,719.10 68.65 2,410,929.44 73.27 2,193,711.27 78.42
一年内到期的非
流动负债 59,266.38 1.40 108,418.70 2.71 103,192.37 3.14 3,532.90 0.13
305
项目
2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
其他流动负债 9,805.81 0.23 9,233.35 0.23 2,430.16 0.07 2,766.17 0.10
流动负债合计 3,389,977.77 79.80 3,481,754.72 86.96 2,865,556.14 87.09 2,396,585.02 85.67
非流动负债：
长期借款 578,051.18 13.61 247,913.85 6.19 256,605.46 7.80 204,700.00 7.32
租赁负债 200.99 0.00 560.89 0.01 1,124.56 0.03 1,574.70 0.06
长期应付款 87,569.50 2.06 85,454.96 2.13 88,869.18 2.70 119,479.96 4.27
递延收益 - - - - - - 998.45 0.04
递延所得税负债 80,207.19 1.89 79,893.98 2.00 78,309.42 2.38 74,050.60 2.65
其他非流动负债 112,147.15 2.64 108,342.65 2.71 - - - -
非流动负债合计 858,176.01 20.20 522,166.33 13.04 424,908.63 12.91 400,803.71 14.33
负债合计 4,248,153.78 100.00 4,003,921.05 100.00 3,290,464.77 100.00 2,797,388.73 100.00
2021 年-2023 年末及2024 年6 月末，高投置业负债总额分别为2,797,388.73 万
元、3,290,464.77 万元、4,003,921.05 万元和4,248,153.78 万元，总负债规模整体上
升。
①流动负债
2021-2023 年末及2024 年6 月末，流动负债占总负债比重分别为85.67%、
87.09%、86.96%及79.80%。高投置业流动负债主要为其他应付款，还包括应付账款、
合同负债、一年内到期的非流动负债等，总体占比不高。
2021 年-2023 年末及2024 年6 月末，高投置业其他应付款分别为2,193,711.27
万元、2,410,929.44 万元、2,748,719.10 万元及2,773,267.92 万元，占总负债的比重分
别为78.42%、73.27%、68.65%及65.28%。报告期内，2022 年末其他应付款比2021
年末增加217,218.17 万元，增幅为9.90%；2023 年末其他应付款比2022 年末增加了
337,789.66 万元，增幅为14.01%；2024 年6 月末其他应付款比2023 年末增加
24,548.82 万元，增幅为0.89%。总体而言，报告期内其他应付款无重大变动。
2021年-2023年末及2024年6月末，高投置业应付账款分别为109,968.23万元、
257,191.86 万元、420,407.78 万元及410,607.47 万元，应付账款占总负债的比重分别
为3.93%、7.82%、10.50%及9.67%。报告期内，随着公司业务体量扩大、项目投入
增加，应付账款金额总体呈增长态势。
2021 年-2023 年末及2024 年6 月末，高投置业一年内到期的非流动负债分别为
3,532.90 万元、103,192.37 万元、108,418.70 万元及59,266.38 万元，占总负债的比重
分别为0.13%、3.14%、2.71%及1.40%。2022 年度一年内到期的非流动负债大幅增
加，主要系前期发行ABS 产生的部分内部长期应付款即将于2023 年度到期所致。
306
2024 年6 月末一年内到期的非流动负债相较2023 年末下降45.34%，主要系因为一
年内到期的长期借款金额有所减少。
②非流动负债
2021-2023 年末及2024 年6 月末，非流动负债占总负债比重分别为14.33%、
12.91%、13.04%及20.20%。高投置业非流动负债主要为长期借款，也包括长期应付
款、递延所得税负债、其他非流动负债等。
2021年-2023年末及2024年6月末，高投置业长期借款分别为204,700.00万元、
256,605.46 万元、247,913.85 万元及578,051.18 万元，长期借款占总负债的比重分别
为7.32%、7.80%、6.19%及13.61%。其中，2022 年较2021 年增加了51,905.46 万
元，增幅为25.36%，主要系融资需求扩大、抵押借款增加所致；2023 年较2022 年
减少了8,691.61 万元，降幅为3.39%；2024 年6 月末较2023 年增加了330,137.33 万
元，增幅为133.17%，主要系因项目需要新增对外融资。
2021 年-2023 年末及2024 年6 月末，高投置业长期应付款分别为119,479.96 万
元、88,869.18 万元、85,454.96 万元及87,569.50 万元，占总负债的比重分别为4.27%、
2.70%、2.13%及2.06%，报告期内总体呈波动减少趋势。
2021 年-2023 年末及2024 年6 月末，高投置业递延所得税负债分别为74,050.60
万元、78,309.42 万元、79,893.98 万元及80,207.19 万元，占总负债的比重分别为
2.65%、2.38%、2.00%及1.89%，总体保持稳定。
2021 年-2023 年末及2024 年6 月末，高投置业其他非流动负债分别为0.00 万
元、0.00 万元、108,342.65 万元及112,147.15 万元，占总负债的比重分别为0.00%、
0.00%、2.71%及2.64%。2023 年新增大额其他非流动负债，主要系本期将未办理
土增税清算项目的税金重分类到其他非流动负债所致。
3）所有者权益情况
所有者权益方面，2021 年-2023 年末及2024 年6 月末，高投置业所有者权益呈
波动增长，分别为336,602.71 万元、362,336.20 万元、426,170.26 万元及421,317.76
万元。
高投置业所有者权益主要由实收资本和未分配利润构成。报告期内，高投置业
实收资本维持为150,000 万元；未分配利润分别为174,497.07 万元、195,904.51 万元、
259,799.72 万元和254,947.22 万元，占所有者权益的比例分别为51.84%、54.07%、
60.96%及60.51%。
307
4）盈利情况
2021-2023 年度及2024 年1-6 月，高投置业营业收入分别为309,528.16 万元、
597,236.11 万元、722,695.93 万元和93,356.19 万元，其中2021 年及2022 年由于确
认多个园区配套项目销售收入而处于较高水平。
2021-2023 年度及2024 年1-6 月，高投置业营业利润分别为10,559.71 万元、
37,015.85 万元、92,305.17 万元和-6,561.81 万元。2021-2023 年度及2024 年1-6 月，
高投置业净利润分别为5,464.28 万元、24,734.18 万元、71,177.44 万元和-4,852.50 万
元，2022年，高投置业净利润较2021年增长19,269.90万元，增幅为352.65%；2023
年，高投置业净利润较2022 年增长46,443.26 万元，增幅为187.77%。最近三年净
利润波动较大主要系京东方人才公寓（朗悦府）等多个园区配套交付，销售收入快
速增长所致。最近一期净利润为负主要系受业务性质影响上半年收入确认较少、叠
加财务费用较高且为刚性支出所致。
2021-2023 年度及2024 年1-6 月，公司销售费用、管理费用和财务费用合计分
别为36,688.26 万元、49,802.65 万元、70,497.11 万元和39,189.86 万元。费用构成中，
财务费用占比较大，2021-2023 年度和2024 年1-6 月财务费用分别为29,559.43 万元、
40,330.56 万元、56,178.10 万元和35,479.92 万元，2022 年财务费用较2021 年增加了
10,771.13 万元，增幅为36.44%，2023 年财务费用较2022 年增加了15,847.54 万元，
增幅为39.29%，上述增长主要系随着有息负债增加、相应利息支出规模增长所致。
5）现金流量情况
表：高投置业近三年及一期合并现金流量表主要指标
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
经营活动产生的现金流量净额 -274,994.07 -275,340.37 -218,858.46 -386,422.48
投资活动产生的现金流量净额 -8,885.07 -9,738.87 -282.52 11,915.84
筹资活动产生的现金流量净额 239,373.71 266,333.14 208,923.41 445,181.86
现金及现金等价物净增加额 -44,505.42 -18,746.09 -10,217.57 70,675.22
经营活动现金流方面，2021-2023 年度和2024 年1-6 月，高投置业经营活动净
现金流分别为-386,422.48 万元、-218,858.46 万元、-275,340.37 万元和-274,994.07 万
元。其中，2022 年较2021 年增加了167,564.02 万元，增幅为43.36%，主要系高投
置业在建项目逐步结转销售从而销售商品、提供劳务收到的现金增多所致；2023 年
较2022 年下降了56,481.91 万元，降幅为25.81%。报告期内经营活动现金流持续为
负，主要系报告期内人工智能创新中心二期、新川生物医药三期项目、新川二三四
308
期人才公寓等项目的投入建设成本支出规模较大所致。
投资活动现金流方面，2021-2023 年度和2024 年1-6 月公司投资活动净现金流
量净额分别为11,915.84 万元、-282.52 万元、-9,738.87 万元和-8,885.07 万元。其中，
2022 年较2021 年下降了12,198.36 万元，降幅为102.37%，主要系本年度收回的统
借统还本金减少所致；2023 年较2022 年下降了9,456.35 万元，降幅为3,347.14%，
主要系本期自营项目投入较大，购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现
金大幅增加所致。
2021 年-2023 年度和2024 年1-6 月，高投置业筹资活动产生的现金流量净额分
别为445,181.86 万元、208,923.41 万元、266,333.14 万元和239,373.71 万元。其中，
2022 年较2021 年下降了236,258.45 万元，降幅为53.07%，主要系本年度归还拆借
资金增加所致；2023 年较2022 年增加了57,409.73 万元，增幅为27.48%。
7、历史信用状况
经财务顾问、法律顾问对相关公开信息的查询结果，截至对应查询日，高投置
业不存在重大违法、违规或不诚信行为，未被列入失信被执行人名单、失信生产经
营主体名单或其他失信主体名单，相关公开信息未显示近三年及一期内高投置业在
所涉领域存在失信记录，或被暂停或限制进行融资，或存在因违法违规经营而受到
主管部门重大行政处罚的情形。
经查询中国执行信息公开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn），截至对应查询
日，未在前述网站公布的信息中发现高投置业被纳入被执行人或失信被执行人名单
的情况。
8、资本市场公开融资情况
截至本财务顾问报告出具之日，高投置业无资本市场公开融资。
9、主要债务情况
截至2024 年6 月30 日，高投置业合并口径有息债务63.73 亿元，其中长期借款
为57.81 亿元、一年内到期的非流动负债为5.93 亿元。
10、依法合规拥有项目所有权、经营权和收益权情况
如本财务顾问报告“第三章 对基础设施项目的尽职调查”之“二、基础设施项
目情况”之“（三）基础设施项目合规情况”之“1、基础设施项目权属和资产范
围”之“（2）资产权属”所述，高投置业依法合规拥有天府软件园一期项目所有
权、经营权和收益权。截至本财务顾问报告出具之日，资产重组已完成，上述权利
309
的权属方已变更为项目公司高投合顺。
11、转让基础设施项目的内部授权
就项目公司以100%股权转让方式以目标基础设施项目发行基础设施REITs，需
由发起人、原始权益人、SPV 公司和项目公司股东根据各自公司章程履行内部决策
程序并相应出具决议。截至本财务顾问报告出具之日，高投集团为本项目发起人、
原始权益人以及持有SPV 公司二和项目公司二100%股权的股东，高投置业为本项
目原始权益人以及持有SPV 公司一及项目公司一100%股权的股东，高投产城系持
有高投置业100%股权的股东。高投置业相关内部决策程序的情况如下：
2023 年5 月16 日，高投产城审议通过并出具《成都高投置业有限公司股东决
定》，主要内容包括：
（1）同意高投置业作为原始权益人，以持有的天府软件园一期作为底层基础
设施项目，开展基础设施REITs 的申报及发行工作。
（2）同意高投置业为基础设施REITs 申报及发行之目的依法进行必要的资产重
组，将天府软件园一期转至项目公司名下，并最终向为基础设施REITs 目的设立的
资产支持专项计划直接或间接转让项目公司100%股权，以最终实现基础设施REITs
间接持有并控制基础设施REITs 的底层基础设施项目（即天府软件园一期项目）。
（3）同意公司就该等资产重组及股权转让交易向所属国有资产监督管理部门
和/或上级单位进行请示和报批。为避免疑义，该等股权转让交易的生效与实施将最
终以国有资产监督管理部门和/或上级单位的同意和批复为前提条件。
12、转让基础设施项目的外部有权机构审批情况
高投置业系高投集团全资二级子公司，转让基础设施项目的外部有权机构审批
情况详见本章节之“一、对发起人/原始权益人的尽职调查”之“（一）发起人/原
始权益人二：成都高新投资集团有限公司”之“12、转让基础设施项目的外部有权
机构审批情况”。
13、持有或运营同类型基础设施资产情况
详见“第三章 对基础设施项目的尽职调查”之“三、利益冲突及关联交易”之
“（一）利益冲突情形”之“3、原始权益人持有的其他同类资产”。
14、发行REITs 后可使用持有的同类资产进行扩募情况
截至本财务顾问报告出具之日，高投置业主要已建成的同类可扩募资产共计5
项，具体情况如下表所示：
310
表：高投置业主要可扩募资产情况
资产名称 所在
区域
资产
运营年限
建筑面积
（万m2）
可租面积
（万m2）
决算
总投资
（亿元）
直接或
间接持
股比例
天府软件园C 区
成都
高新区
15 年 21.88 15.64 12.70
100%
天府软件园D 区 14 年 14.78 10.22 8.00
天府软件园E 区 12 年 21.03 17.17 11.50
天府软件园G 区北 12 年 3.58 2.83 3.51
天府生命科技园 13 年 10.78 7.66 6.02
合计 - - 72.05 53.52 41.73 -
（三）原始权益人的主要义务
结合《基础设施基金指引》等相关法律文件规定或约定，原始权益人主要义务
如下：
1、不侵占、损害基础设施基金所持有的基础设施项目；
2、配合基金管理人、基金托管人以及其他为基础设施基金提供服务的专业机
构履行职责；
3、确保基础设施项目真实、合法，确保向基金管理人、计划管理人、财务顾
问等机构提供的文件资料真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重
大遗漏；
4、及时移交基础设施项目及相关印章证照、账册合同、账户管理权限等；
5、及时配合项目公司到工商行政管理机关提交办理项目公司股权转让的相关
资料，办理股权变更的工商变更登记手续；
6、法律法规及相关协议约定的其他义务。
原始权益人已针对上述义务出具了《关于相关义务的承诺函》。
（四）原始权益人及控股股东、实际控制人承诺函
1、国家发改委申报阶段的相关承诺
（1）《关于申请试点发行基础设施REITs 相关事项的承诺函》
高投集团及高投置业已分别出具《关于申请试点发行基础设施REITs 相关事项
的承诺函》，承诺如下事项：
1）高投集团（作为发起人及原始权益人二）
“1）高投集团成立于1996 年10 月28 日，注册资本为2,069,553.769703 万元人
民币，成都高新技术产业开发区国资金融局持有高投集团90%股权，四川省财政厅
持有高投集团10%股权。高投集团根据中华人民共和国适用法律依法有效设立并合
311
法有效存续，不存在破产清算、重整等类似情形。高投集团自设立以来，企业信用
稳健、内部控制制度健全，在产业园投资、建设和运营领域具有持续经营能力。
2）高投集团已经根据要求提供了本次申报所必需的、完整的、真实的原始书
面材料、副本材料或其他材料，高投集团承诺并确认前述文件和材料真实、有效、
合规、完备，不存在任何隐瞒、虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，文件和材料
上所有签字与印章真实，文件和材料如为副本或复印件的，该等副本与正本一致，
复印件与原件一致。高投集团按要求向本项目专项法律顾问、审计机构等相关参与
机构提供的所有文件资料和信息均真实、完整、有效，且已将一切足以影响该等参
与机构出具本项目相关报告或法律意见的全部事实向其披露，无任何隐瞒、遗漏、
虚假或误导之处。
3）最近三年（自2020 年1 月1 日至承诺函出具之日），高投集团在投资建设、
生产运营、金融监管、市场监管、税务、商务、规划、土地、安全、环保、消防、
劳保等方面无重大违法违规记录；天府软件园一期项目和由高投集团投资、建设、
运营的产业园项目（包括但不限于本项目涉及的盈创动力大厦项目）运营期间未出
现安全、质量、环保方面的重大问题。
4）高投集团作为盈创动力大厦项目的建设单位，通过协议出让的方式合法取
得盈创动力大厦项目的建设用地使用权，并支付完毕相关土地出让金和涉及的税费，
原土地使用权的取得合法合规；盈创动力大厦项目立项、环评、规划、施工、竣工、
消防等开发建设和验收手续合法合规或已合法合规地补办了必要手续；盈创动力大
厦项目涉及的建（构）筑物规划用途、实际用途符合工业用地使用相关规定及政策，
盈创动力大厦项目运营和管理符合产业导向和整体规划要求，不存在影响盈创动力
大厦项目正常持续运营的情形。如盈创动力大厦项目因历史瑕疵问题导致高投集团
或下属公司拟设立的项目公司承担任何责任或损失的，高投集团将向项目公司承担
相应赔偿责任。
5）天府软件园一期项目和盈创动力大厦项目符合税收、国有资产转让等政策
规定，不存在重大瑕疵和合规性风险。
6）高投集团对拟作为基础设施项目的盈创动力大厦项目享有完全所有权及经
营权利，该项目现金流的产生是基于真实、合法的经营活动。高投集团承诺将按本
项目交易安排适时将盈创动力大厦项目资产以增资或实物出资等方式合法转至高投
集团或下属公司拟设立的项目公司。
312
7）高投集团已经披露了基础设施REITs 所涉转让事项相关的所有限定条件，对
项目公司股权转让和基础设施项目转让的转让限定条件不存在任何缺失、遗漏或虚
假陈述并将依法依规办理所有与项目公司股权转让和基础设施项目转让相关手续。
如有缺失、遗漏或虚假陈述，高投集团承诺承担相应法律责任。
8）高投集团承诺基础设施REITs 获得的90%（含）以上的净回收资金（指扣除
用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等的资金后的回收资金）将再
次投入到包括但不限于新川IV46IV47 号地块医学中心项目、新川V5V9V23V24 号
地块软件园项目、新川建木荟建筑产业园项目和新川网易成都研究院项目（以最终
实际募集资金金额和确定的使用安排为准）。高投集团承诺募集资金拟投资的固定
资产投资项目情况真实、合法，项目符合国家重大战略、发展规划、产业政策，符
合高投集团主营业务，募集资金的前述用途安排出于高投集团的真实经营需求，不
存在违法违规行为。
9）基础设施REITs 发行或存续期间，如税务部门要求补充缴纳发行基础设施
REITs 过程中可能涉及的相关税费，高投集团、高投集团控股子公司将按要求缴纳
（或全额补偿其他相关缴税主体）相应税金（含滞纳金或罚金）并承担所有相关经
济和法律责任。
10）就基础设施项目的运营管理相关事宜，高投集团承诺将提供有效的保障措
施以促进基础设施项目持续健康平稳运营。”
2）高投置业（作为原始权益人一）
“1）高投置业成立于2002 年1 月8 日，注册资本为150,000 万元人民币，成都
高投产城建设集团有限公司持有高投置业100%股权。高投置业根据中华人民共和
国适用法律依法有效设立并合法有效存续，不存在破产清算、重整等类似情形。高
投置业自设立以来，企业信用稳健、内部控制制度健全，在产业园投资、建设和运
营领域具有持续经营能力。
2）高投置业已经根据要求提供了本次申报所必需的、完整的、真实的原始书
面材料、副本材料或其他材料，高投置业承诺并确认前述文件和材料真实、有效、
合规、完备，不存在任何隐瞒、虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，文件和材料
上所有签字与印章真实，文件和材料如为副本或复印件的，该等副本与正本一致，
复印件与原件一致。高投置业按要求向本项目专项法律顾问、审计机构等相关参与
机构提供的所有文件资料和信息均真实、完整、有效，且已将一切足以影响该等参
313
与机构出具本项目相关报告或法律意见的全部事实向其披露，无任何隐瞒、遗漏、
虚假或误导之处。
3）最近三年（自2020 年1 月1 日至承诺函出具之日），高投置业在投资建设、
生产运营、金融监管、市场监管、税务、商务、规划、土地、安全、环保、消防、
劳保等方面不存在重大违法违规记录，由高投置业投资、建设、运营的产业园项目
（包括但不限于本项目涉及的天府软件园一期项目）在运营期间未出现生产运营、
安全、质量、环保等方面重大问题。
4）高投置业作为天府软件园一期项目的建设单位，通过协议出让的方式合法
取得天府软件园一期项目的建设用地使用权，并支付完毕相关土地出让金和涉及的
税费，原土地使用权的取得合法合规；天府软件园一期项目立项、环评、规划、施
工、竣工、消防等开发建设和验收手续合法合规或已合法合规地补办了必要手续；
天府软件园一期项目涉及的建（构）筑物规划用途、实际用途符合工业用地使用相
关规定及政策，天府软件园一期项目运营和管理符合产业导向和整体规划要求，不
存在影响天府软件园一期项目正常持续运营的情形。如天府软件园一期项目因历史
瑕疵问题导致高投置业或下属公司拟设立的项目公司承担任何责任或损失的，高投
置业将向项目公司承担相应赔偿责任。
5）天府软件园一期项目符合税收、国有资产转让等政策规定，不存在重大瑕
疵和合规性风险。
6）高投置业对拟作为基础设施项目的天府软件园一期项目享有完全所有权及
经营权利，该项目现金流的产生是基于真实、合法的经营活动。高投置业承诺将按
本项目交易安排适时将天府软件园一期项目资产以增资或实物出资等方式合法转至
项目公司。
7）高投置业已经披露了基础设施REITs 所涉转让事项相关的所有限定条件，对
拟设立的项目公司股权转让和天府软件园一期项目转让的转让限定条件不存在任何
缺失、遗漏或虚假陈述，将依法依规办理所有与项目公司股权转让和天府软件园一
期项目转让相关手续。如有缺失、遗漏或虚假陈述，高投置业承诺承担相应法律责
任。
8）高投置业承诺将通过基础设施REITs 获得的90%（含）以上的净回收资金
（指扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等的资金后的回收资
金） 再次投入到包括但不限于新川IV46IV47 号地块医学中心项目、新川
314
V5V9V23V24 号地块软件园项目、新川建木荟建筑产业园项目和新川网易成都研究
院项目（以最终实际募集资金金额和确定的使用安排为准）。高投置业承诺募集资
金拟投资的固定资产投资项目情况真实、合法，项目符合国家重大战略、发展规划、
产业政策，符合高投置业主营业务，募集资金的前述用途安排出于高投置业的真实
经营需求，不存在违法违规行为。
9）基础设施REITs 发行或存续期间，如税务部门要求补充缴纳发行基础设施
REITs 过程中可能涉及的相关税费，高投置业、高投置业控股子公司将按要求缴纳
（或全额补偿其他相关缴税主体）相应税金（含滞纳金或罚金）并承担所有相关经
济和法律责任。
10）就天府软件园一期项目的运营管理相关事宜，高投置业承诺将提供有效的
保障措施以促进天府软件园一期项目持续健康平稳运营。”
（2）《关于申请试点发行基础设施REITs 相关税收缴纳情况的承诺函》
高投集团及高投置业已分别出具《关于申请试点发行基础设施REITs 相关税收
缴纳情况的承诺函》，承诺如下事项：
“1.向发展改革委等监管机构提供的纳税方案与向税务部门提供的纳税方案完
全一致。
2.基础设施REITs 发行或存续期间，如税务部门要求补充缴纳发行基础设施
REITs 过程中可能涉及的相关税费，本公司、本公司控股子公司将按要求缴纳（或
全额补偿其他相关缴税主体）相应税金（含滞纳金或罚金）并承担所有相关经济和
法律责任，不将相关税收风险转由基础设施REITs 基金管理人或投资人承担。”
（3）《关于申请试点发行基础设施REITs 底层资产有关事项的承诺函》
高投集团及高投置业已分别出具《关于申请试点发行基础设施REITs 底层资产
有关事项的承诺函》，承诺如下事项：
“一、本项目申请发行基础设施REITs 的底层资产及底层资产不可分割的建筑
物中，不存在未办理投资管理、规划、用地、施工许可和产权登记手续的连廊、夹
层等建筑。
二、本项目近3 年收入和未来收入预测中均不含政府补贴资金。
三、本项目近3 年运营指标和经营收入等历史经营情况真实、完整，不存在通
过各种手段突击虚增运营收入的情况。”
2、申报证监会、交易所阶段的相关承诺函
315
（1）高投集团、高投产城和高投置业已分别出具关于购回份额的承诺函，承
诺如下：
1）高投集团
“如本公司及本公司的控股股东和实际控制人、高投置业及高投置业的控股股
东和实际控制人提供的文件资料存在隐瞒重要事实或者编造重大虚假内容等重大违
法违规行为的，本公司承诺购回基础设施基金的全部基金份额或基础设施项目权
益。”
2）高投产城（作为原始权益人高投置业的控股股东）
“如本公司及高投置业提供的文件资料存在隐瞒重要事实或者编造重大虚假内
容等重大违法违规行为的，本公司承诺购回基础设施基金的全部基金份额或基础设
施项目权益。”
3）高投置业
“如本公司及本公司的控股股东、实际控制人提供的文件资料存在隐瞒重要事
实或者编造重大虚假内容等重大违法违规行为的，本公司承诺购回基础设施基金的
全部基金份额或基础设施项目权益。”
（2）高投集团和高投置业已分别出具《关于申报材料真实、准确及完整的承
诺函》，承诺如下：
1）高投集团
“本公司及高投置业就本次申报所提供的所有文件和材料均真实、有效、合规、
完备，不存在任何隐瞒、虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，文件上所有签字与
印章真实，副本与正本一致、复印件与原件一致。”
2）高投置业
“本公司就本次申报所提供的所有文件和材料均真实、有效、合规、完备，不
存在任何隐瞒、虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，文件上所有签字与印章真实，
副本与正本一致、复印件与原件一致。”
（3）高投集团、高投产城和高投置业已分别出具《避免同业竞争的承诺函》，
详见招募说明书“第十九部分 利益冲突及关联交易”之“三、利益冲突防范措施”
之“（三）原始权益人”。
（4）高投集团、高投置业已分别出具《关于相关义务的承诺函》，承诺如下：
“1.不侵占、损害基础设施基金所持有的基础设施项目；
316
2.配合基金管理人、基金托管人以及其他为基础设施基金提供服务的专业机构
履行职责；
3.确保基础设施项目真实、合法，确保向基金管理人、计划管理人、财务顾问
等机构提供的文件资料真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大
遗漏；
4.及时移交基础设施项目及相关印章证照、账册合同、账户管理权限等；
5.及时配合项目公司到工商行政管理机关提交办理项目公司股权转让的相关资
料，办理股权变更的工商变更登记手续；
6.法律法规及相关协议约定的其他义务。”
（5）高投集团、高投置业已分别出具《募集资金用途承诺函》，高投产城作
为高投置业的控股股东已出具《募集资金监督承诺函》，详见本财务顾问报告本节
之“（六）回收资金管理安排”。
（6）高投集团和高投置业已分别出具关于其他相关事项的承诺函，承诺如下：
1）高投集团
“1.如基础设施项目因历史瑕疵问题导致对应项目公司成都高投合顺企业管理
有限公司（以下简称“高投合顺”）、成都高投盈创融顺企业管理有限公司（以下
简称“盈创融顺”）承担任何责任或损失的，本公司将向项目公司高投合顺及盈创
融顺承担相应赔偿责任。
2.本公司向基础设施基金转让盈创融顺股权、高投置业向基础设施基金转让高
投合顺股权，符合地方政府性债务管理的规定，不会新增地方政府隐性债务。
3.若基础设施项目因租赁合同未备案问题导致基础设施基金或项目公司高投合
顺及盈创融顺承担任何责任或损失的，本公司将向基础设施基金或项目公司高投合
顺及盈创融顺承担相应赔偿责任。
4.基础设施项目配套设施及设备用房等已登记或未来将登记为全体业主共有的
资产不属于本次发行基础设施基金的入池资产范围，本公司将采取有效措施积极对
该等资产进行管理（包括但不限于日常维护、维修维保、更新改造等），确保不影
响基础设施项目的稳定运营。若后续因该等资产管理问题导致基础设施基金或盈创
融顺、高投合顺承担超出其作为业主角色责任范围的任何责任或损失，本公司将向
基础设施基金或盈创融顺、高投合顺承担相应赔偿责任。”
2）高投置业
317
“1.如天府软件园一期项目因历史瑕疵问题导致项目公司成都高投合顺企业管
理有限公司（以下简称“高投合顺”）承担任何责任或损失的，本公司将向高投合
顺承担相应赔偿责任。
2.本公司向基础设施基金转让高投合顺股权，符合地方政府性债务管理的规定，
不会新增地方政府隐性债务。
3.若天府软件园一期项目因租赁合同未备案问题导致基础设施基金或高投合顺
承担任何责任或损失的，本公司将向基础设施基金或高投合顺承担相应赔偿责任。
4.天府软件园一期项目配套设施及设备用房等未来将登记为全体业主共有的资
产不属于本次发行基础设施基金的入池资产范围，本公司将采取有效措施积极对该
等资产进行管理（包括但不限于日常维护、维修维保、更新改造等），确保不影响
天府软件园一期项目的稳定运营。若后续因该等资产管理问题导致基础设施基金或
高投合顺承担超出其作为业主角色责任范围的任何责任或损失，本公司将向基础设
施基金或高投合顺承担相应赔偿责任。”
（五）回收资金的用途
本项目中，原始权益人全部净回收资金（扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、
按规则参与战略配售等的资金后的回收资金）预计为4.10 亿元（以最终实际获批发
行及缴税情况而定），拟用于新川IV46IV47 号地块医学中心、新川V5V9V23V24
号地块软件园、新川建木荟建筑产业园及新川网易成都研究院4 个项目。上述4 个
项目均系产业园区项目，非商业或住宅项目，属于未列入《产业结构调整指导目录》
的允许类项目，有助于带动成渝地区双城经济圈产业发展，符合国家相关宏观政策
及规划，满足国家发改委958 号文相关要求。
具体情况如下：
表：回收资金拟投资的固定资产投资项目情况
项目名称 新川IV46IV47 号
地块医学中心项目
新川V5V9V23V24
号地块软件园项目
新川建木荟建筑
产业园项目
新川网易成都
研究院项目
项目总投资
（万元）
260,000 272,000 140,000 155,000
项目资本金
（万元）
74,500 78,900 41,200 45,300
项目资本金缺口
（ 万元） （ 注
1）
15,065 15,076 10,721 300
拟使用募集资金
规模（ 万元）
15,000 15,000 10,700 300
318
项目名称 新川IV46IV47 号
地块医学中心项目
新川V5V9V23V24
号地块软件园项目
新川建木荟建筑
产业园项目
新川网易成都
研究院项目
（注2）
募集资金投入项
目的具体方式 项目资本金 项目资本金 项目资本金 项目资本金
建设内容和规模
项目占地面积约
92.20 亩，总建筑面
积约35.60 万平
米， 地上约26.60
万平米，地下约9
万平米。主要建设
写字楼及其商业配
套
项目占地面积约
130.30 亩，总建筑面
积约35 万平方米，
其中地上约26.70 万
平方米，地下约8.30
万平方米。主要建设
写字楼及其商业配套
项目占地面积约27
亩，总建筑面积约
15 万平米，其中地
上约11 万平米，地
下约4 万平米。主要
修建写字楼及其商
业配套。
项目占地面积约95.73
亩， 总建筑面积约
16.20 万平米，其中地
上约10.10 万平米，地
下约6.10 万平米。主
要为研发中心、设计
中心、工程技术中
心、培训中心等科研
设计建筑
前期工作进展
已于2022 年5 月27
日在成都高新区发
展改革局备案
（备案号：川投资
备【2205-510109-
04-01-940276】
FGQB-0365 号）
已于2022 年3 月22
日在成都高新区发展
改革局备案
（备案号：川投资备
【2203-510109-04-
01-146669】FGQB-
0209 号）
已于2022 年3 月22
日在成都高新区发
展改革局备案
（备案号：川投资
备【2203-510109-
04-01-257917】
FGQB-0210 号）
已于2021 年1 月22 日
在成都高新区发展改
革局备案
（备案号：川投资备
【2101-510109-04-01-
211016】FGQB-0028
号
开工时间 2023 年10 月
（已开工）
2023 年10 月
（已开工）
2023 年12 月
（已开工）
2022 年5 月
（已开工）
注1：项目资本金缺口为截至2024 年9 月30 日数据。
注2：原始权益人将根据实际基金发售及纳税情况调整投向上述四个项目的募集资金总额，
并视项目实际资金需求调整各项目间的募集资金分配，或将部分资金用于非资本金部分。
（六）回收资金管理安排
1、原始权益人涉及房地产开发业务情况
发起人及原始权益人二高投集团、原始权益人一高投置业，营业执照经营范围
均包含房地产开发经营，具备房地产开发资质，公司业务涉及房地产开发存量业务。
高投集团及高投置业作为成都高新区最大的国有企业平台，虽从事一定的房地产开
发业务，但以园区配套人才公寓为主，商业及住宅业务占比很低，整体符合国家对
房地产的宏观政策调控要求，且不存在违反监管政策及规定的情形。
本次项目净回收资金最终用于四个产业园区项目（以下简称“募投项目”），
项目业主方分别为高投置业下属4 家全资项目公司（以下合称“4 家公司”），与
原始权益人或其持有的其他主体能充分隔离，具备独立性。
（1）资产：4 家公司独立拥有对应募投项目的产权，募投项目权属清晰、资产
范围明确，与原始权益人旗下其他资产可明确区分，具备资产独立性。
（2）业务：4 家公司专门负责各自对应募投项目的建设和运营，不与原始权益
319
人或其持有的其他主体所开展的项目相混同，具备业务独立性。
（3）财务：4 家公司拥有单独的银行账户，财务报表单独进行核算，独立对外
纳税，具备财务独立性。
（4）人员：4 家公司的财务管理等相关工作由专人负责，与原始权益人自身层
面相关人员不一致，以保障人员的独立性。
（5）机构：4 家公司均为独立的法人实体，自身可独立开展业务、签署合同等，
具备机构独立性。
2、原始权益人募集资金用途承诺
高投集团和高投置业分别出具了《募集资金用途承诺函》，具体如下：
（1）高投集团（作为原始权益人之一，以及原始权益人高投置业的间接控股
股东）
“就发行基础设施REITs 的募集资金净额（即本公司向基础设施基金出售基础
设施项目对应的项目公司股权而获得基础设施基金公开发售基金份额募集的资金，
在扣除偿还外部债务、本公司认购基金份额出资以及缴纳相关税费等费用后的净
额），本公司作为项目发起人及原始权益人、以及原始权益人高投置业的间接控股
股东，特作出如下承诺：
1）严格确保发行基础设施REITs 的募集资金净额用于新川IV46IV47 号地块医
学中心项目、新川V5V9V23V24 号地块软件园项目、新川建木荟建筑产业园项目和
新川网易成都研究院项目（或根据届时相关法律法规要求履行适当变更程序后的其
他用途）。
2）严格管控本公司及高投置业发行基础设施REITs 的募集资金净额，除上述用
途外，确保不会流入房地产开发领域。
3）如违反上述承诺，愿接受监管机关的相关处罚。”
（2）高投置业
“就发行基础设施REITs 的募集资金净额（即本公司向基础设施基金出售基础
设施项目对应的项目公司股权而获得基础设施基金公开发售基金份额募集的资金，
在扣除偿还外部债务、本公司认购基金份额出资以及缴纳相关税费等费用后的净
额），本公司特作出如下承诺：
1）严格确保发行基础设施REITs 的募集资金净额用于新川IV46IV47 号地块医
学中心项目、新川V5V9V23V24 号地块软件园项目、新川建木荟建筑产业园项目和
320
新川网易成都研究院项目（或根据届时相关法律法规要求履行适当变更程序后的其
他用途）。
2）严格管控本公司发行基础设施REITs的募集资金净额，除上述用途外，确保
不会流入房地产开发领域。
3）如违反上述承诺，愿接受监管机关的相关处罚。”
3、原始权益人控股股东募集资金监督承诺
高投产城作为高投置业控股股东出具了《募集资金监督承诺函》，作出如下承
诺：
“1.严格监督高投置业发行基础设施REITs 的募集资金净额用于新川IV46IV47
号地块医学中心项目、新川V5V9V23V24 号地块软件园项目、新川建木荟建筑产业
园项目和新川网易成都研究院项目（或根据届时相关法律法规要求履行适当变更程
序后的其他用途）。
2.严格监督高投置业发行基础设施REITs 的募集资金净额，除上述用途外，确
保不会流入房地产开发领域。
3.如违反上述承诺，愿接受监管机关的相关处罚。”
高投产城的控股股东为高投集团，高投集团出具的《募集资金用途承诺函》情
况见本节之“（四）原始权益人及控股股东、实际控制人承诺函”。
4、发起人回收资金使用管理办法
为避免募集回收资金流入房地产开发业务，发起人高投集团已制定《基础设施
REITs 回收资金使用管理办法》。该办法适用于集团公司及其实际控制且纳入财务
共享范围的下属全资公司作为原始权益人的基础设施REITs 回收资金的使用与管理，
即包括原始权益人高投集团及高投置业。
该办法拟包括但不限于如下内容：
（1）回收资金的存储
回收资金应当存放于经批准设立的回收资金专户集中管理，不得存放非回收资
金或者用作其他用途。原始权益人应当按照监管机构的要求与基础设施REITs 的基
金管理人、存放回收资金的商业银行（以下简称“商业银行”）签订回收资金监管
协议，并报送监管机构备案（如需）。该协议应当包括但不限于以下内容：
1）原始权益人应当将回收资金集中存放于回收资金专户，严禁流入商品住宅
或商业地产开发领域（监管部门新纳入基础设施REITs 试点范围的除外）；
321
2）基础设施REITs 基金管理人可以随时到商业银行查询回收资金专户资料；
3）基础设施REITs 回收资金的用途，以及托管人的监管责任与义务。
（2）回收资金的使用
原始权益人应当按照基础设施REITs 招募说明书中承诺的回收资金使用计划使
用回收资金；出现严重影响回收资金使用计划正常进行的情形时，原始权益人应当
及时报告基金管理人；回收资金使用的申请、审批权限、决策程序按照各公司《资
金支付分级授权审批权限管理办法》执行。
（3）回收资金用途的变更
基础设施REITs 存续期间，回收资金应当按照招募说明书所列用途使用。募投
项目或回收资金使用明细发生变更的，须经发起人融资管理部部长、融资管理部分
管领导、集团总经理、董事长依次审批同意后，履行发行文件中的相关规定，根据
政策要求进行信息披露。
（4）回收资金使用情况的报告
原始权益人应配合基础设施REITs 基金管理人至少每年度对公司回收资金的存
放与使用情况进行一次调查，同时需配合基础设施REITs 基金管理人定期报告和临
时报告对回收资金使用相关情况的披露工作。原始权益人将按照监管机构要求，就
遵守法律法规的要求以及履行基础设施REITs 招募说明书相关义务情况对回收资金
使用情况开展自查清理工作，对回收资金使用情况开展自查清理工作，并向监管机
构提交自查报告。原始权益人在基础设施REITs 上市后每季度结束后5 个工作日内
向国家发改委投资司、交易所直接报送回收资金使用情况，报送国家发改委投资司
的报告需同步抄送四川省发展改革委。
5、回收资金的专户存储
原始权益人选择成都农村商业银行股份有限公司作为回收资金存放银行，原始
权益人、基金管理人、计划管理人、回收资金存放银行共同签订了《回收资金监管
协议》，核心条款如下：
1）原始权益人同意在监管银行指定的辖内分支机构成都农村商业银行股份有
限公司高新支行开立唯一的专项人民币存款账户，该账户作为其接收基金回收资金
的监管账户，专项用于存放回收资金。
2）原始权益人应当将本次回收资金集中存于监管账户中。监管账户仅用于原
始权益人为本次发行基金回收资金的存储和使用，不得用作其他用途。
322
3）原始权益人用款直接向监管银行申请，向监管银行提供划款指令、用款单
据等文件或资料。监管银行应当审核用款单据的用途是否与基金募集说明书载明的
资金用途一致，监管银行对此进行表面形式审查，监管银行经审查认为与招募说明
书用途一致，则在批准之后可直接支付。如监管银行发现资金使用不符合招募说明
书用途的，应及时通知基金管理人及计划管理人。
4）基金管理人及计划管理人应每月对监管账户的设立、资金存储及支付情况
进行检查。监管银行及原始权益人需配合检查事宜。
高投集团系高投置业的间接全资控股股东，亦是本项目原始权益人之一，同时
本次项目两家原始权益人的回收资金将统一使用到相同用途上，不存在混同风险。
因此，结合高投集团体系资金日常集中管控需要，并为更好地监管回收资金，本次
项目高投置业回收资金拟集中至高投集团监管账户进行统一监管。为此，高投置业
所涉《回收资金监管协议》在上述核心条款的基础上，还设置了以下特殊条款：
1）高投置业在监管账户收到基金回收资金后5 个工作日内，将资金转入高投集
团在监管行开立的特定监管账户（与高投集团回收资金监管账户为同一账户），用
于对基金回收资金进行监管。
2）高投置业应当将本次回收资金集中存于监管账户中，并根据本协议约定将
资金转入高投集团在监管行开立的特定监管账户。高投置业监管账户及高投集团特
定监管账户仅用于高投置业为本次发行基金回收资金的存储和使用，不得用作其他
用途。
3）高投置业用款时需向高投集团及监管银行申请，由高投集团在监管行开立
的特定监管账户代付，原始权益人、高投集团向监管银行提供划款指令、用款单据
等文件或资料，监管银行应当审核用款单据的用途是否与基金募集说明书载明的资
金用途一致。
二、对运营管理机构的尽职调查
（一）运营管理机构的基本情况
基金运作过程中由基金管理人、计划管理人按照法律法规和基金合同约定主动
履行基础设施项目运营管理职责。基金管理人、计划管理人和项目公司共同聘请软
件园公司和高投资管作为运营管理机构，按照《运营管理服务协议》的约定分别承
担天府软件园一期和盈创动力大厦的运营管理职责。
（二）运营管理机构一（成都天府软件园有限公司）
323
1、基本情况
（1）概况
成都天府软件园有限公司是天府软件园一期项目的运营管理机构。软件园公司
成立于2009 年2 月，在成都高新区党工委、管委会、高投集团及高投产城的直接领
导下，对园区进行专业运营服务。截至本财务顾问报告出具之日，软件园公司基本
情况如下表：
表：成都天府软件园有限公司概况
事项 内容
企业名称 成都天府软件园有限公司
主体类型 有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
法定代表人 万翔
统一社会信用代码 915101006845696940
注册资本 人民币80,000 万元
成立日期 2009 年2 月11 日
住所 中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天华二路219 号1 栋2 层
101 号房
经营范围
园区管理及业务咨询服务、物业管理（凭资质许可证经营）、房地
产中介服务、房产出租、出售；计算机软硬件设计开发、销售、技
术服务与技术咨询；计算机系统集成；设计、制作、代理、发布国
内各种广告（不含气球广告）；会议及展览服务；艺术鉴赏及收藏
咨询服务；票务服务；零售出版物（未取得相关行政许可（审
批），不得开展经营活动）、工艺美术品及收藏品；技术进出口；
集群企业住所托管服务；住房租赁经营。（以上经营项目法律、行
政法规禁止的除外；法律、行政法规限制的取得许可证后方可经
营）
（2）股权结构
截至本财务顾问报告出具之日，软件园公司注册资本为80,000 万元，高投产城
持有软件园公司100.00%的股权。高投集团持有高投产城100.00%的股权。高投集
团的控股股东为成都高新区国资金融局，控股比例90.9386%，四川省财政厅持股
9.0614%。软件园公司的实际控制人为成都高新区管委会。软件园公司股权结构图
如下：
图：软件园公司股权结构图
324
（3）治理结构
软件园公司根据《公司法》等相关法律法规和《公司章程》的规定，建立了符
合公司发展需要的组织架构和治理结构。软件园公司主要治理结构情况如下：
1）股东
软件园公司股东为成都高投产城建设集团有限公司。股东依据《公司法》、公
司章程及其相关规定行使股东权利；并就公司部分重大事项按照有关国资监管规定
报成都高新投资集团有限公司（以下简称高投集团）、国有资产监督管理部门批准。
股东享有以下权利：
①按照法律、国资监管条例和本章程的规定转让其股份；
②在公司经营期间取得红利；
③在公司终止后取得公司剩余财产；
④法律、法规所赋予的其他权利。
股东应履行以下义务：
①遵守公司章程；
②以其所认缴的出资额和出资方式缴纳出资；
③以其出资额为限对公司的债务承担责任；
④在公司办理工商登记手续后，不得抽回出资；
⑤法律、法规规定应当承担的其他义务。
股东除享有上述规定的权利外，依法行使以下职权：
①决定公司的经营方针，审议公司年度投资计划的制定与调整（含股权投资、
基金投资、资产投资），前述公司年度计划包含本企业及所属各级全资和控股企业
的投资活动，年度计划由股东按规定审议报批；
325
②委派和更换非高新区党工委决定任命的董事（职工董事除外）、监事，决定
有关董事、监事的报酬事项；
③根据高投集团出具的提名文件决定委派和更换公司董事长并按规定决定董事
长报酬及奖惩事项；
④根据高投集团出具的提名文件提名聘任或解聘公司总经理并按规定决定其报
酬事项；提名聘任或解聘公司其他高级管理人员；
⑤审议批准董事会报告；
⑥审议批准监事报告；
⑦审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
⑧审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
⑨决定公司出资转让、合并、分立、变更公司形式、解散和清算事宜；
⑩修改公司章程；
?审议公司及所属各级企业向有股权关系的参控股公司提供担保事项（前述
情况下公司对外担保原则上以出资比例为限，提供超股比担保的原则上应有足额反
担保措施）并报高投集团审批；审议公司及所属各级企业与无股权关系的区属国有
企业之间的担保事项，经股东审议后逐级上报至国资监管部门审批；除管委会研究
确定的项目外，不得向无股权关系的法人提供担保；
?审议公司及所属各级企业向有股权关系的参控股公司按持股比例提供借款
事项（公司对外借款原则上以出资比例为限）并报高投集团审批；审议公司及所属
各级企业与无股权关系的区属国有企业之间的借款事项，经股东审议后逐级上报至
国资监管部门审批；除管委会研究确定的项目外，不得向无股权关系的法人提供借
款；
?审批股东公司合并报表范围内企业之间采取非公开协议方式转让产权事宜；
审议公司及其各级控股企业或实际控制企业的无偿划转事项及因实施内部重组整合
进行的产权非公开协议转让事宜并报高投集团审批。对公司及所属各级企业与无股
权关系的国有企业之间采取非公开协议转让方式或无偿划转方式转让产权的，由股
东按规定履行其决策和报批流程；前述无股权关系的国有企业之间因非公开协议转
让产权或无偿划转方致使国家不再拥有控股权的，由股东按规定履行其决策和报批
流程（高新区基金管理委员会或管委会会议纪要决定安排事项按纪要执行，不再报
国资监管部门审批）；
326
?审议公司及所属全资子公司、控股子公司、并表且实际控制公司（基金除
外）根据其《章程》规定或根据产城集团、高投集团管理制度，上报公司股东审批
的投资事项、产权或资产处置、资产合作、担保借款等事项，由股东按规定履行其
决策和报批流程；
?审议公司及所属各级全资企业、控股企业、实际控制企业新增合并报表企
业主体事项并报高新区国资监管部门备案；
?审批公司年度投资计划内的资产投资项目和2000 万以下（含）股权投资项
目（不包含上市公司股权变动事项）、基金投资项目，2000 万以上（不含）的由股
东按规定审议报批；
?审议公司及所属各级国有股东按《上市公司国有股权监督管理办法》规定
持有的上市公司国有股权变动事项（即：上市公司国有股权持有主体、数量或比例
等发生变化的行为，含国有股东所持上市公司股份通过证券交易系统转让、公开征
集转让、非公开协议转让、无偿划转、间接转让、国有股东发行可交换公司债券；
国有股东通过证券交易系统增持、协议受让、间接受让、要约收购上市公司股份和
认购上市公司发行股票）报高投集团审批，前述事项中按相关规定需上报国资监管
部门批准的，按相关规定执行；
?审批公司及所属各级企业的增资、减资事项；审议公司及所属各级全资公
司、控股子公司因产权转让、放弃增资及减资导致国有资本丧失控股地位的产权转
让、增减资事项；
?审批公司及所属各级企业的生产设备、房产（不含非自用的经营性房地产
开发产品）、在建工程以及土地使用权、债权、知识产权等资产对外转让（属于国
有出资企业职权范围内的非公开转让、无偿划转事项由股东按规定审议报批）；
?审批公司及所属各级企业的金额在50 万以下（不含本数）的捐赠项目；审
议公司及所属各级企业的金额在50 万以上（含本数）的捐赠项目并报高投集团审
批；
?公司年度财务报告审计机构的选聘（高新区国资监管部门有要求的按国资监
管部门意见执行）；
?审议公司及所属各级全资子公司、控股子公司、实际控制公司、参股公司按
法律法规规定应由公司股东决议事项或由公司逐级报经政府机关、国资监管部门、
行业主管部门、高投集团审批的需公司股东前置审议的事项；
327
?依法对公司的经营活动进行监督，对违反国家法律法规、国资监管制度、公
司章程及其他规章制度，未履职或未正确履职造成公司资产损失或其他严重不良影
响的董事、监事、经营层成员及其他各级经营管理人员，除依据有关规定移送纪检
监察机构或司法机关处理外，按照违规经营投资责任追究制度终身追究其责任。在
有关外聘董事的聘任合同中，明确违规经营投资责任追究的原则要求；
?股东认为需要审议或审批的公司章程或公司内部制度未明确规定审批权限的
公司经营性重大事项；
?法律、法规或公司章程规定以及国资监管部门书面授予的其他职权。
2）董事会
公司设立董事会，董事会由3 名董事组成。董事会设董事长1 人，由股东根据
高投集团书面决定提名，由股东委派和更换。非职工董事由股东产城集团委派和更
换。职工董事由公司职工大会选举产生，报股东备案。董事会成员实行任期制管理，
每届任期3 年，可连选连任。董事会向股东负责，是公司的决策机构。董事会依照
公司章程的规定行使职权。股东应当以书面形式委派董事，有权对董事进行考评并
随时解除其委派董事的职务。董事会行使以下职权：
①向股东报告工作；
②执行股东的决定；
③制订公司年度经营计划、公司年度投资计划（含软件园公司及所属各级全资
和控股企业的投资活动）及年度投资计划的调增方案；
④制订公司的年度财务预算方案、决算方案：
⑤制订公司增加或减少注册资本以及发行公司债券的方案；
⑥制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
⑦拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散、清算的方案；
⑧推动完善公司合规管理体系建设和违规经营投资责任追究机制建设，统筹协
调企业合规管理及违规经营投资责任工作；审议违规经营投资责任追究制度，决定
违规经营投资责任追究专门部门的设置和职责；定期听取责任追究工作情况汇报，
研究部署和指导推动责任追究重点工作。牵头负责建立健全公司重大决策评估、决
策事项履职记录、决策过错认定等配套制度。在有关职业经理人聘任合同中，明确
违规经营投资责任追究的原则要求；
⑨监督管理内部审计工作；
328
⑩决定公司内部管理机构的设置；
?根据股东的提名结果，决定聘任或解聘公司总经理及其他高级管理人员；决
定除公司总经理以外的高级管理人员的报酬事宜；
?制定董事会、总经理办公会议事规则等公司治理相关制度，以及规定公司投
资、资产转让、资产管理、员工薪酬、激励及福利等重要管理事项的制度（以下简
称基本管理制度）；
?拟订公司章程修改方案，审批公司下属全资或控股子公司上报公司审批的该
子公司的章程的拟定和修改；
?审议公司年度投资计划内的资产投资项目及股权投资项目（不包含上市公司
股权变动事项）、基金投资项目；
?审议公司及所属各级企业持有的产权转让事项和增资、减资事项；
?审议公司及所属各级企业的生产设备、房产（不含非自用的经营性房地产开
发产品）、在建工程以及土地使用权、债权、知识产权等资产对外转让；
?审议公司及所属各级企业的捐赠项目；
?审议除上述（1）股东中股东除享有上述规定的权利外，依法行使以下职权
的第2）、3）、6）、21）条以外的需提交股东审议或审批的事项；
?对于公司所属各级企业、参股企业按法律法规、公司内部制度、该企业的章
程或者内部制度，需上报公司的事项，软件园公司章程或公司内部制度明确规定了
公司内部审批程序的按规定执行，无明确规定的由公司董事会审议或审批；
?董事会认为需要审议或审批的公司章程或公司内部制度未明确规定审批权限
的公司经营性重大事项；
?法律、法规或公司章程规定以及股东书面授予的其他职权。
董事长行使下列职权：
①主持董事会日常工作，主持召开董事会会议；并代表董事会向股东汇报；
②检查督促董事会决议实施情况；
③审查公司董事或其他人员需要提交董事会研究、讨论、决定的提案，并决定
是否列入董事会会议决议；
④签署董事会主要文件和其他应由公司法定代表人签署的其他文件；
⑤行使法定代表人的职权；
⑥董事会授予的其他职权。
329
董事承担以下义务：
①代表股东的利益，对公司勤勉、诚实的履行职责；
②不得利用内幕信息为自己或他人谋取利益；
③认真阅读公司的各项商务、财务报告，及时了解公司业务经营管理情况；
④亲自行使被合法赋予的公司管理权，不得受他人操纵；非经许可不得将其管
理处置权转授他人行使：
⑤内部董事对公司承担竞业禁止义务，即董事不得为自己或他人进行属于公司
营业范围内的行为，并且不能兼任其他同类业务企、事业的经理人或董事（与公司
有股权、资产、管理关系的除外）；
⑥未经《公司章程》规定或者董事会的合法授权，任何董事不得擅自代表公司
或者董事会行事。
3）总经理
公司设总经理一人。公司总经理由董事会根据股东出具的正式提名文件聘任；
其他高级管理人员由股东提名，董事会聘任。总经理对董事会负责，总经理列席董
事会会议。总经理、副总经理等高级管理人员每届任期三年，可以连聘连任。总经
理有营私舞弊或严重失职行为的，报请高投集团批准，可以解聘。总经理对董事会
负责，行使下列职权：
①主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议；
②组织实施公司年度经营计划、年度投资计划；审议公司在年度投资计划内以
自有或自筹资金开展的投资项目；
③在经过审批的年度投资计划总规模额度内，结合公司实际经营需要调整纳入
上述计划的具体项目；
④拟订公司内部管理机构设置方案；
⑤拟订公司的基本管理制度；
⑥制定公司的具体规章，即在公司基本管理制度框架下为规范公司投资、资产
转让、资产管理、员工薪酬、激励及福利等重大事项的具体分工、流程、工作标准
而制定的办法、规则、细则等，以及对公司其他日常经营事项进行规范的办法、规
则、细则等；
⑦根据股东的提名，提请董事会聘任或解聘公司除总经理以外的高级管理人员；
⑧审议公司下属全资或控股子公司上报公司审批的该子公司的章程的拟定和修
330
改；
⑨批准公司合规管理计划，采取措施确保合规制度得到有效执行；
⑩依法行使经营管理权并配合支持责任追究工作，负责细化各类经营投资责任
清单，明确公司经营管理人员的岗位职责和履职要求，在各级经营管理人员劳动合
同中明确责任追究的原则要求，不断提高经营投资责任管理的规范化、科学化水平。
?依据公司章程及相关制度规定，决定应由总经理审批的除需由国资监管部门、
股东、董事会审议或审批的公司“三重一大”事项之外的其他公司经营决策性事项；
?审批公司及所属各级全资子公司、控股子公司、实际控制公司、参股公司按
法律法规规定，根据其《章程》规定及股东产城集团和公司的管理制度，上报公司
审批的除需由国资监管部门、高投集团、股东、董事会审议或审批的相关事项。对
前述上报事项按相关规定需由公司发起并提请国资监管部门、高投集团、股东、董
事会审议或审批的事项进行前置审议；
?董事会授予的或公司相关制度规定的其他职权。
4）监事
公司不设监事会，只设监事一名。监事的任期每届为三年。监事任期届满未及
时改选，在改选出的监事就任前，原监事仍应当依照法律、行政法规和公司章程的
规定，履行监事职务。监事由股东委派或更换。监事不得泄露公司的商业秘密，不
得干预公司的经营权。监事行使下列职权：
①检查公司贯彻执行有关法律、行政法规和规章制度的情况；
②检查公司财务，查阅企业的财务会计资料及与企业经营管理活动有关的其他
资料，验证企业财务会计报告的真实性、合法性；
③检查公司的经营效益、利润分配、国有资产保值增值、资产运营的情况；
④检查公司负责人的经营行为，并对其经营管理业绩进行评价，提出奖惩、任
免建议。对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政
法规、公司章程或者国资监管部门决定的董事、高级管理人员提出罢免的建议；
⑤监督董事和高级管理人员合规管理职责履行情况，当董事、高级管理人员的
行为有损害公司利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正；
⑥向股东会提出提案；
⑦监事可以列席董事会会议，并对董事会决议事项提出质询或者建议；
⑧公司章程规定的其它职权。
331
（4）持续经营能力
软件园公司具备良好的资信情况，组织架构、治理结构、财务制度和内控体系
完善，拥有丰富的运营管理经验，经营状况和财务状况良好，不存在任何对其持续
经营能力产生重大影响的事项，具备持续经营能力。
2、基础设施项目运营管理资质和经验
（1）运营资质
基金拟聘任的外部管理机构软件园公司符合《基础设施基金指引》规定的相关
条件，依法设立且合法存续，公司经营范围中包括“园区管理及业务咨询服务、物
业管理（凭资质许可证经营）、房地产中介服务、房产出租、出售”等，主营业务
为园区管理服务，此外还包括少量业务咨询服务、租赁服务等。具有相应的运营资
质。
（2）同类基础设施项目运营管理经验
软件园公司除了为基金所投资的基础设施项目提供服务外，还为其他产业园类
资产提供运营管理等服务。运营管理的主要代表性园区项目如下：
表：软件园公司运营管理的已投运同类基础设施项目
序号 项目名称 项目区位 建筑面积
（万平方米）
1 天府软件园C 区 成都市高新区天华二路219 号 21.88
2 天府软件园D 区
成都市高新区世纪城南路215 号、成都市高
新区世纪城南路399 号、成都市高新区世纪
城南路439 号、成都市高新区世纪城南路599
号、成都市高新区天华二路219 号
14.78
3 天府软件园E 区 成都市高新区天府大道中段1268 号、1366 号 21.03
4 天府软件园G 北区 成都市高新区益州大道中段1800 号 3.58
5 天府软件园G 南区 成都市高新区益州大道中段1858 号 4.10
6 新川人工智能创新
中心一期 成都市高新区合乐一街71、171、150 号 44.97
7 天府长岛一期 成都市高新区盛通街16 号 9.88
8 天府长岛二期 成都市高新区盛通街66 号 13.90
9 新川人工智能创新
中心二期 成都市高新区新川南组团 49.21
合计 - - 183.33
（3）主要负责人在基础设施项目运营或投资管理领域的经验
截至2024 年9 月30 日，软件园公司派驻本基础设施项目的主要负责人具备丰
富产业园区运营管理经验，5 年以上同类基础设施项目运营经验的专业人员充足，
332
且熟悉本项目，具体人员的职位、工作专业能力及工作履历如下表所示：
序号 姓名 职位 基本情况及工作履历
1 赖孝雨 运营总监
赖孝雨，男，1988 年10 月出生，中国籍，2007 年9 月至2011 年
6 月就读于西南交通大学电气工程及其自动化专业，本科学历，获
得工学学士学位，中共党员，无境外永久居留权。2019 年11 月起
就职于软件园公司基础设施及技术服务部，2020 年9 月起任公司
天府软件园项目二中心运营总监（主持工作），2023 年12 月起负
责软件园一中心相关管理工作。
2 兰一凡 招商项目经理
兰一凡，男，1995 年3 月出生，中国籍，2013 年9 月至2017 年7
月就读于电子科技大学成都学院通信工程专业，本科学历，获得
工学学士学位，无境外永久居留权。2018 年4 月至2019 年7 月，
就职于成都高投世纪物业服务有限公司；2019 年7 月至2020 年9
月，就职于软件园公司；2020 年10 月至2023 年3 月，就职于成
都高投云端商业管理有限公司，2023 年4 月至今任软件园公司招
商项目经理。
3 周召长 物业项目经理
周召长，男，1980 年5 月出生，中国籍，2001 年9 月至2005 年6
月就读于西华大学计算机科学与技术专业，本科学历，获得工学
学士学位，无境外永久居留权。2010 年9 月起就职于软件园公
司，曾任公司品质安全管理工程师，现任公司物业项目经理。
4 程瑜 运营经理
程瑜，女，1987 年2 月出生，中国籍，2007 年9 月至2011 年7 月
就读于四川外语学院成都学院英语（涉外文秘）专业，本科学
历，获得文学学士学位，无境外永久居留权。2011 年8 月至今就
职于软件园公司，曾任公司商务助理、行政专员、物业经理，
2020 年9 年至今任公司运营经理。
5 袁杰 会计
袁杰，男，1986 年12 月出生，中国籍，2006 年9 月至2010 年7
月就读于武汉科技大学财务管理专业，本科学历，获得学士学
位，无境外永久居留权。2015 年7 月起就职于软件园公司，现任
公司主管会计。
（4）其他专业人员配备情况
截至2024 年6 月30 日，软件园公司具有正式编制的员工和管理人员共68 名。
从年龄结构来看，30 岁以下员工7 人，31-40 岁员工34 人，41 岁-50 岁员工23 人，
51 岁以上4 人，分别占比10.3%、50.0%、33.8%和5.9%。从学历结构来看，硕士及
以上员工18 人，本科员工45 人，大专员工3 人，中专及以下员工2 人，分别占比
26.5%、66.2%、4.4%和2.9%。软件园公司可为基础设施项目配备充足的专业人员。
表：软件园公司员工年龄结构表
年龄 人数（人） 占员工总数比例
30 岁及以下 7 10.3%
31-40 岁 34 50.0%
41-50 岁 23 33.8%
51 岁及以上 4 5.9%
合计 68 100.0%
表：软件园公司员工学历结构表
333
学历 人数（人） 占员工总数比例
硕士及以上 18 26.5%
本科 45 66.2%
大专 3 4.4%
中专及以下2 2.9%
合计 68 100.0%
3、运营管理业务制度和流程
（1）管理制度
软件园公司制定了《成都天府软件园有限公司企业服务管理办法（试行）》
《成都天府软件园有限公司配套商家续租管理办法（试行）》《成都天府软件园
有限公司产业办公楼续租管理办法（试行）》《成都天府软件园有限公司董事会
议事规则》《成都天府软件园有限公司总经理办公会议事规则》《成都天府软件
园有限公司物业服务管理办法（试行）》《成都天府软件园有限公司园区维修改
造、维保管理办法（试行）》《天府软件园停车场管理办法（试行）》和《天府
软件园创业场工作管理办法》等多项管理制度，保证各项运营管理工作有章可循。
（2）运营相关业务流程
软件园公司按照相关管理制度开展运营管理工作。园区运营服务主要工作涉
及的业务流程包括：
1）企业招商入驻：了解企业需求；完成租赁合同签订、保证金及租金缴纳等
手续办理；协调园区物业管理单位为企业办理进场、装修等支持工作，确保企业
顺利入驻；入驻企业信息录入等。
2）企业入驻后拜访：制定月度企业拜访计划；实施拜访并形成拜访总结；实
时关注园区企业发展动态，定期收集企业的基本情况、主要业务、发展动态等信
息，统计企业需求，建立动态化的企业信息数据库等。
3）企业服务：指派专人负责园区各企业服务日常对接工作；及时响应园区企
业各项需求，提供相关配合服务；定期组织开展园区企业交流活动，为园区企业搭
建产业对接平台；提供其他增值服务等。
4、组织架构和内部控制情况
（1）组织架构
图：软件园公司组织架构图
334
（2）内部控制情况
软件园公司制订了《成都天府软件园有限公司董事会议事规则》《成都天府软
件园有限公司总经理办公会议事规则》等相关内部控制制度，确保内部控制有效性。
主要制度规定如下：
1）成都天府软件园有限公司董事会议事规则
为进一步明确公司董事会职责权限，规范董事会议事方式和决策程序，促使董
事和董事会有效履行其职责，提高董事会规范运作和科学决策水平，根据《中华人
民共和国公司法》《中华人民共和国企业国有资产法》《成都天府软件园有限公司
章程》等法律法规及相关制度规定，制定本规则。
董事会对股东负责，行使下列职权：
①向股东报告工作；
②执行股东决定；
③制定公司的经营计划和投资方案；
④制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
⑤制订公司增加或减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案；
⑥制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
⑦拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散、清算的方案；
⑧决定公司内部管理机构的设置；
⑨根据股东的审批决定聘任或者解聘公司总经理及其报酬事项，并根据总经理
的提名决定聘任或者解聘公司副总经理财务总监及其报酬事项；
⑩制定公司的基本管理制度；
335
?拟订公司章程修改方案；
?决定公司账面净值在100 万元以内（本数）的单宗产权转让行为（不包括股
权转让行为）；
?股东授予或公司章程规定的其它职权。
2）成都天府软件园有限公司总经理办公会议事规则
为完善公司现代企业制度，进一步规范总经理办公会议事程序、优化决策运行
机制、提高决策效率，保证议事决策的科学化、民主化、制度化，根据《中华人民
共和国公司法》《成都高新区国有企业重大事项监督管理办法》《成都天府软件园
有限公司章程》《成都天府软件园有限公司“三重一大”决策制度（试行）》等相
关规定，结合公司实际，制订了《成都天府软件园有限公司总经理办公会议事规
则》。
总经理办公会是组织实施董事会决议，研究需提交股东会、董事会审议事项，
决定公司日常经营管理工作事项的机构，在公司章程规定和董事会授权范围内行使
职权，对董事会负责。
总经理办公会议事范围包括：
1）学习上级重要会议精神、重大决策部署等，研究制定贯彻落实举措；学习
公司经营管理相关法律、法规。
2）组织实施公司董事会决议。
3）研究公司日常生产、经营、管理相关事项，讨论经营管理中需提交公司董
事会审议的事项。
4）研究年度经营计划方案、投资方案、组织机构设置方案、财务预算决算方
案、利润分配方案，下属公司新设、合并、分立、解散以及变更公司形式实施方案
等。
5）研究公司的基本管理制度，制定公司具体规章。
6）研究制订、修改子公司章程，研究修订控股企业、实际控制企业章程中涉
及出资金额、出资比例、削弱表决权等事项的重要内容。
7）听取公司重要决议执行情况，包括年度目标计划和重大项目推进情况等，
进行工作协调。
8）每季度听取公司经营工作汇报，安排部署工作任务。
9）经营层职权范围内的“三重一大＂决策事项。
336
10）研究公司章程规定和支委会、董事会授权处理的，以及其它需要总经理办
公会议定的事项。
5、财务状况
本部分财务数据来源于软件园公司经审计的2021 年、2022 年和2023 年的财务
报告以及未经审计的2024 年1-6 月财务报告。
软件园公司2021 年的财务报告由四川明道会计师事务所有限责任公司进行了审
计并出具了川明道[2022]103035 号标准无保留意见的审计报告。软件园公司2022 年
及2023 年的财务报告分别由四川华信（集团）会计师事务所（特殊普通合伙）进行
了审计并出具了川华信审（2023）第0216-003 号、川华信审（2024）第0068-001 号
的标准无保留意见的审计报告。软件园公司2024 年1-6 月财务报表未经审计。
在阅读下文相关财务报表中的信息时，应当参照软件园公司的财务报告及注释。
若无特别说明，下文所引用的2024 年1-6 月财务数据均来自软件园公司2024 年
1-6 月财务报表期末数，2023 年财务数据均来自软件园公司2023 年财务报告期末数，
2022 年财务数据均来自软件园公司2023 年财务报告期初数，2021 年财务数据均来
自软件园公司2022 年财务报告期初数。
（1）财务报表
表：软件园公司近三年及一期资产负债表
单位：万元
项目 2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
流动资产：
货币资金 297.02 69,301.58 855.36 1,959.78
应收账款 12,822.12 9,982.60 6,807.03 3,777.62
预付款项 9.18 4.57 42.84 117.42
其他应收款 37,170.64 425.78 1,528.89 1,349.96
存货 2.72 2.72 9.75 9.75
其他流动资产 8.99 9.50 5.77 7.36
流动资产合计 50,310.66 79,726.73 9,249.64 7,221.89
非流动资产：
长期股权投资 43,865.07 5,630.18 - -
其他非流动金融资产 250.00 2,140.00 - -
固定资产 133.83 149.58 152.56 127.21
在建工程 - - 206.76 206.61
无形资产 81.06 100.86 180.31 91.52
长期待摊费用 720.30 864.36 - -
337
项目 2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
递延所得税资产 256.23 374.25 599.76 287.70
其他非流动资产 52.84 52.84 52.84 52.84
非流动资产合计 45,359.33 9,312.06 1,192.23 765.87
资产总计 95,669.99 89,038.80 10,441.86 7,987.76
流动负债：
应付账款 128.25 75.53 25.83 15.34
合同负债 8.87 8.87 9.17 9.17
应付职工薪酬 931.84 1,277.70 1,447.92 1,135.63
应交税费 658.47 1,102.90 844.12 458.13
其他应付款 708.84 2,652.73 715.36 767.89
其他流动负债 0.53 0.53 0.55 0.55
流动负债合计 2,436.80 5,118.25 3,042.95 2,386.71
非流动负债：
递延收益 80.30 217.30 451.00 929.00
递延所得税负债 1,679.44 - - -
非流动负债合计 1,759.74 217.30 451.00 929.00
负债合计 4,196.55 5,335.55 3,493.95 3,315.71
所有者权益：
实收资本 75,800.00 75,800.00 2,000.00 2,000.00
盈余公积 921.01 921.01 550.30 271.88
未分配利润 14,752.43 6,982.24 4,397.61 2,400.17
所有者权益合计 91,473.44 83,703.24 6,947.91 4,672.05
负债及所有者权益合计 95,669.99 89,038.80 10,441.86 7,987.76
表：软件园公司近三年及一期利润表
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
一、营业收入 3,175.48 8,760.53 6,364.74 5,602.07
减：营业成本 1,075.85 2,743.81 2,338.14 2,134.57
税金及附加 49.68 36.89 38.59 32.67
管理费用 506.66 1,412.74 1,301.49 1,297.02
财务费用 -495.87 9.14 -7.75 -7.23
其中：利息费用 25.99 27.22 - -
利息收入 522.37 18.97 8.30 8.07
加：其他收益 171.06 380.04 1,134.56 389.28
投资收益（损失以“－”
号填列）
1,445.11 -29.82 - -
信用减值损失（损失以
“-”号填列） 6.28 -2.63 -0.90 -7.83
资产减值损失（损失以- -7.04 - -27.81
338
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
“-”号填列）
二、营业利润（亏损以
“-”号填列） 3,661.61 4,898.51 3,827.93 2,498.68
加：营业外收入 6,717.77 0.01 7.55
减：营业外支出 0.74 - - 0.17
三、利润总额（亏损以
“-”号填列） 10,378.64 4,898.52 3,835.48 2,498.51
减：所得税费用 2,608.45 1,191.46 1,051.28 615.76
四、净利润（净亏损以
“-”号填列） 7,770.20 3,707.06 2,784.20 1,882.75
五、综合收益总额 7,770.20 3,707.06 2,784.20 1,882.75
表：软件园公司近三年及一期现金流量表
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 179.98 5,682.62 3,005.62 2,725.85
收到的税费返还 85.94 22.83 0.59 -
收到其他与经营活动有关的现金 912.16 1,141.52 5,933.17 5,908.92
经营活动现金流入小计 1,178.08 6,846.97 8,939.37 8,634.77
购买商品、接受劳务支付的现金 432.20 1,061.13 967.63 377.00
支付给职工以及为职工支付的现金 1,277.57 2,701.97 2,780.04 2,182.92
支付的各项税费 1,392.45 1,200.02 1,408.24 734.83
支付其他与经营活动有关的现金 496.62 880.80 4,352.75 4,894.79
经营活动现金流出小计 3,598.83 5,843.92 9,508.66 8,189.54
经营活动产生的现金流量净额 -2,420.75 1,003.05 -569.29 445.23
二、投资活动产生的现金流量：
收到其他与投资活动有关的现金 1,600.00 30,967.81 39.69 1,299.52
投资活动现金流入小计 1,600.00 30,967.81 39.69 1,299.52
购建固定资产、无形资产和其他长期资产
支付的现金 2.45 726.81 66.47 370.97
投资支付的现金 28,182.00 7,800.00 - -
支付其他与投资活动有关的现金 38,000.01 30,000.04 - -
投资活动现金流出小计 66,184.46 38,526.84 66.47 370.97
投资活动产生的现金流量净额 -64,584.46 -7,559.04 -26.78 928.55
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 - 73,800.00 - -
收到其他与筹资活动有关的现金 - 26,970.00 - -
筹资活动现金流入小计 - 100,770.00 - -
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 29.35 751.73 508.34 -
支付其他与筹资活动有关的现金 1,970.00 25,016.06 - -
339
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
筹资活动现金流出小计 1,999.35 25,767.79 508.34 -
筹资活动产生的现金流量净额 -1,999.35 75,002.21 -508.34 -
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 - - - -
五、现金及现金等价物净增加额 -69,004.56 68,446.22 -1,104.41 1,373.78
加：期初现金及现金等价物余额 69,301.58 855.36 1,959.77 585.99
六、期末现金及现金等价物余额 297.02 69,301.58 855.36 1,959.77
（2）财务状况及主要财务指标分析
1）资产及负债分析
表：软件园公司近三年及一期资产负债情况
单位：万元
项目 2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
资产合计 95,669.99 89,038.80 10,441.86 7,987.76
负债合计 4,196.55 5,335.55 3,493.95 3,315.71
资产负债率 4.39% 5.99% 33.46% 41.51%
流动比率 20.65 15.58 3.04 3.03
报告期内，软件园公司总资产稳步增长，2022 年末总资产较2021 年末增长
30.72%，主要系随着软件园公司业务规模扩大、营业收入增加，应收账款及货币资
金总体呈增加态势；2023 年末较2022 年末增长752.71%，主要系本期股东增资7
亿元所致；2024 年6 月末较2023 年末增长7.45%，变动不大。负债总额同样呈增
长态势，2022 年末较2021 年末增长5.38%，变化不大；2023 年末较2022 年末增长
52.71%，主要系与高投集团的内部资金往来增加，其他应付款增加所致；2024 年6
月末相较2023 年末减少21.35%，主要系本期缴纳税费及支付前期计提的职工薪
酬，同时其他应付款减少所致。
从偿债指标来看，2021-2023 年末及2024 年6 月末，软件园公司资产负债率分
别为41.51%、33.46%、5.99%和4.39%。其中2022 年资产负债率较2021 年末有一
定程度下降，主要系随着业务规模扩大，货币资金和应收账款体量增加，带动总资
产规模上涨所致；2023 年资产负债率较2022 年大幅下降，主要系股东增资7 亿元所
致。2021-2023年末及2024年6月末，软件园公司流动比率分别为3.03、3.04、15.58
及20.65。其中2023 年流动比率增加较多，主要系股东增资7 亿元所致；2024 年6
月末流动比率继续增加，主要系本期缴纳税费及支付前期计提的职工薪酬，同时其
他应付款减少，流动负债规模下降所致。
2）收入及利润分析
340
表：软件园公司近三年及一期收入利润情况
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年 2022 年 2021 年
营业收入 3,175.48 8,760.53 6,364.74 5,602.07
净利润 7,770.20 3,707.06 2,784.20 1,882.75
2021-2023 年及2024 年1-6 月，软件园公司营业收入分别为5,602.07 万元、
6,364.74 万元、8,760.53 万元和3,175.48 万元。其中，2022 年营业收入同比增加
13.61%，变化不大；2023 年营业收入同比增加37.64%，主要系运营管理机构营业
收入与租金回款挂钩，2023 年不再实施公共卫生事件减免政策，租金收入恢复正常
所致。
2021-2023 年及2024 年1-6 月，软件园公司净利润分别为1,882.75 万元、
2,784.20 万元、3,707.06 万元和7,770.20 万元。其中，2022 年度净利润同比增加
47.88%，主要系收入体量扩大，叠加政府补助增多所致；2023 年度净利润同比增加
33.15%，主要系2023 年不再实施公共卫生事件减免政策，业务恢复正常水平所致。
3）现金流量情况分析
表：软件园公司近三年及一期现金流量情况
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年 2022 年 2021 年
经营活动产生的现
金流量净额
-2,420.75 1,003.05 -569.29 445.23
投资活动产生的现
金流量净额
-64,584.46 -7,559.04 -26.78 928.55
筹资活动产生的现
金流量净额 -1,999.35 75,002.21 -508.34 -
现金及现金等价物
净增加额 -69,004.56 68,446.22 -1,104.41 1,373.78
2021-2023 年及2024 年1-6 月，软件园公司经营活动产生的现金流量净额分别
为445.23 万元、-569.29 万元、1,003.05 万元和-2,420.75 万元。2021 年及2022 年软
件园公司经营活动产生的现金流量净额持续下降，主要系业务回款减少，同时职工
薪酬及税费支出持续增加所致，2023 年业务已恢复正常水平，2024 年1-6 月软件园
公司经营活动产生的现金流量净额转为负数，主要系本期尚未对委托管理费进行结
算，同时支付的税费较多所致。
2021-2023 年及2024 年1-6 月，软件园公司投资活动产生的现金流量净额分别
为928.55 万元、-26.78 万元、-7,559.04 万元和-64,584.46 万元。其中，2023 年、2024
341
年1-6 月金额为负且变化较大，主要系对外股权投资和集团内部拆借金额较大所致。
2021-2023 年及2024 年1-6 月，软件园公司筹资活动产生的现金流量净额分别
为0 万元、-508.34 万元、75,002.21 万元和-1,999.35 万元。2023 年筹资活动产生的现
金流量净额为正，主要系收到股东注资及股东借款所致。
6、资信状况
（1）公开市场融资情况
截至2024 年6 月30 日，软件园公司未进行过公开市场直接融资。
（2）对外担保情况
截至2024 年6 月30 日，软件园公司不存在对外担保情形。
（3）资信情况
经基金管理人、计划管理人、财务顾问、法律顾问对相关公开信息的查询结果，
截至对应查询日，软件园公司不存在重大违法、违规或不诚信行为，未被列入失信
被执行人名单、失信生产经营主体名单或其他失信主体名单，相关公开信息未显示
近三年及一期内软件园公司在所涉领域存在失信记录，或被暂停或限制进行融资，
或存在因违法违规经营而受到主管部门重大行政处罚的情形。
经查询中国执行信息公开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn），截至对应查询
日，未在前述网站公布的信息中发现软件园公司被纳入被执行人或失信被执行人名
单的情况。
（三）运营管理机构二（成都高投资产经营管理有限公司）
1、基本情况
（1）概况
成都高投资产经营管理有限公司是盈创动力大厦项目的运营管理机构。高投资
管成立于2001 年3 月，在高新区党工委、管委会以及高投集团的直接领导下，对园
区进行专业运营服务。截至本财务顾问报告出具之日，高投资管基本情况如下表所
示：
表：成都高投资产经营管理有限公司概况
事项 内容
企业名称 成都高投资产经营管理有限公司
主体类型 有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
法定代表人 熊怀智
统一社会信用91510100725397906N
342
事项 内容
代码
注册资本 人民币168,000 万元
成立日期 2001 年3 月6 日
住所 中国（四川）自由贸易试验区成都高新区锦城大道539 号B 座15 楼
经营范围
房地产开发经营；出版物零售；营业性演出；餐饮服务【分支机构经营】；食
品经营；食品互联网销售；道路旅客运输经营（依法须经批准的项目，经相关
部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件
为准）一般项目：以自有资金从事投资活动；非居住房地产租赁；住房租赁；
物业管理；企业管理；企业管理咨询；建筑材料销售；建筑用钢筋产品销售；
通讯设备销售；食品互联网销售（销售预包装食品）；互联网销售（除销售需
要许可的商品）；工艺美术品及礼仪用品销售（象牙及其制品除外）；文具用
品零售；照相机及器材销售；计算机软硬件及辅助设备零售；通信设备销售；
日用百货销售；针纺织品销售；服装服饰零售；金银制品销售；珠宝首饰零
售；体育用品及器材零售；办公用品销售；纸制品销售；箱包销售；家具销
售；家居用品销售；鞋帽零售；灯具销售；化妆品零售；家用电器销售；厨具
卫具及日用杂品零售；钟表销售；眼镜销售（不含隐形眼镜）；皮革制品销
售；皮革销售；日用玻璃制品销售；礼品花卉销售；木材销售；乐器零售；音
响设备销售；电子产品销售；会议及展览服务；贸易经纪；国内贸易代理；广
告制作；广告设计、代理；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；市场
营销策划；机械设备租赁；小微型客车租赁经营服务；组织文化艺术交流活
动；网络技术服务；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、
技术推广；数字文化创意内容应用服务；专业设计服务；票务代理服务；企业
形象策划；餐饮管理；信息系统集成服务；玩具、动漫及游艺用品销售；停车
场服务；酒店管理（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营
活动）
（2）股权结构
截至本财务顾问报告出具之日，高投资管注册资本为168,000 万元，高投产城
持有高投资管100.00%的股权。高投集团持有高投产城100.00%的股权。高投集团
的控股股东为成都高新区国资金融局，控股比例90.9386%，四川省财政厅持股
9.0614%。高投资管的实际控制人为成都高新区管委会。高投资管股权结构图如下：
图：高投资管股权结构图
343
（3）治理结构
高投资管根据《公司法》等相关法律法规和《公司章程》的规定，建立了符合
公司发展需要的组织架构和治理结构。高投资管主要治理结构情况如下：
1）股东
高投资管股东为成都高投产城建设集团有限公司。公司不设股东会，股东依据
《公司法》、公司章程及其相关规定行使股东权利；并就公司部分重大事项按照有
关国资监管规定报国有资产监督管理部门批准。股东享有以下权利：
①按照法律、国资监管条例和本章程的规定转让其股份；
②在公司经营期间取得红利；
③在公司终止后取得公司剩余财产；
④决定公司的经营方针和投资计划；
⑤委派和更换公司的董事长、董事、监事，提名总经理、副总经理、财务负责
人等公司高级管理人员并决定其报酬及奖惩事项；
⑥审议批准董事会报告；
⑦审议批准监事报告；
⑧审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
⑨审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
⑩决定公司的增加或者减少注册资本；
?决定公司出资转让、合并、分立、变更公司形式、解散和清算事宜；
?决定公司内部常设机构的设置；
?修改公司章程；
?决定公司重组、股份制改造事宜；
?决定公司股权投资、股权投资项目的增资和放弃增资行为以及公司以非股权
方式合作房地产项目投资行为；
?决定公司董事长、总经理、副总经理等高级管理人员外派至公司参控股公司
担任董事、监事、总经理、副总经理等高级管理职务的任免事宜；
?决定公司股权投资项目转让及账面净值在100 万元以上（不含本数）的其他
单宗产权转让行为；
?决定公司的证券投资、购买理财产品等金融投资行为；
?决定公司对外融资事项；
344
?决定公司对外担保事项；
?决定公司年报审计聘用或解聘会计师事务所事宜；
?法律、法规所赋予的其他权利；
?公司章程其他条款规定应当由其行使的职权。
股东应履行以下义务：
①遵守公司章程；
②以其所认缴的出资额和出资方式缴纳出资；
③以其出资额为限对公司的债务承担责任；
④在公司办理工商登记手续后，不得抽回出资；
⑤法律、法规规定应当承担的其他义务。
2）董事会
公司设董事会，董事长一名，董事会由7 名董事组成，其中3 名内部董事（含
1 名职工董事）、4 名外部董事。董事任期3 年。董事任期届满，连选可以连任。董
事会设董事长1 人，董事长、内部董事（不含职工董事）、外部董事由股东根据相
关规定委派，职工董事由公司职工大会或职工代表大会选举产生。董事会行使以下
职权：
①向股东报告工作；
②执行股东的决定；
③制定公司的经营计划和投资方案；
④制订公司的年度财务预算方案、决算方案：
⑤制订公司增加或减少注册资本的方案；
⑥制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
⑦拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散、清算的方案；
⑧决定公司经营范围内的土地购买、经营性房地产开发等投资行为；
⑨根据股东的提名，聘任或者解聘公司副总经理等公司高级管理人员、决定其
报酬事项；
⑩制定公司的基本管理制度：
?拟订公司章程修改方案；
?决定公司账面净值在100 万元以内（含本数）的单宗产权转让行为（不包括
股权转让行为）。
345
董事承担以下义务：
①代表股东的利益，对公司勤勉、诚实的履行职责；
②不得利用内幕信息为自己或他人谋取利益；
③认真阅读公司的各项商务、财务报告，及时了解公司业务经营管理情况；
④亲自行使被合法赋予的公司管理权，不得受他人操纵；非经许可不得将其管
理处置权转授他人行使：
⑤内部董事对公司承担竞业禁止义务，即董事不得为自己或他人进行属于公司
营业范围内的行为，并且不能兼任其他同类业务企、事业的经理人或董事（与公司
有股权、资产、管理关系的除外）；
⑥未经公司《章程》规定或者董事会的合法授权，任何董事不得擅自代表公司
或者董事会行事。
3）总经理
公司设总经理一人，总经理由董事会根据股东的提议聘任或解聘，总经理对董
事会负责，总经理列席董事会会议。总经理每届任期三年，可以连聘连任。总经理
或副总经理有营私舞弊或严重失职行为的，经董事会决议，可以随时解聘。总经理
对董事会负责，行使下列职权：
①主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议；
②组织实施公司年度经营计划和投资方案；
③拟订公司内部管理机构设置方案；
④拟订公司的基本管理制度：
⑤制定公司的具体规章；
⑥根据股东的审批决定，提请董事会聘任或解聘公司副总经理；
⑦决定除公司董事长、总经理、副总经理等高级管理人员以外的人员外派至参
控股公司担任董事、监事、总经理、副总经理等高级管理职务的任免事宜。公司的
所有外派董事、监事、总经理、副总经理等高级管理人员的职务任免事项，应报股
东备案；
⑧决定公司除年报审计之外的因经济活动需要涉及的聘请或更换中介机构行为；
⑨董事会授予的其他职权。
4）监事
公司不设监事会，只设监事一名。监事的任期每届为三年。监事任期届满，连
346
任不得超过两届。监事由股东委派。监事不得泄露公司的商业秘密，不得干预公司
的经营权。监事行使下列职权：
①审查经注册会计师验证的或经签署的企业财务报告，监督、评价公司经营效
益和企业财产保值增值状况；
②根据工作需要，查阅公司的财务帐目和有关资料，提出询问；
③对经营业绩进行监督、评价和记录，提出对高级管理人员的任免及奖惩建议；
④对董事、经理执行公司职务时违反法律、法规或者公司章程的行为进行监督；
⑤当董事和经理的行为损害公司的利益时，要求董事和经理予以纠正；
⑥根据董事、经理的要求，提供咨询意见；
⑦监事可以列席董事会会议，并对董事会决议事项提出质询或者建议。
（4）持续经营能力
高投资管具备良好的资信情况，组织架构、治理结构、财务制度和内控体系完
善，拥有丰富的运营管理经验，经营状况和财务状况良好，不存在任何对其持续经
营能力产生重大影响的事项，具备持续经营能力。
2、基础设施项目运营管理资质和经验
（1）运营资质
基金拟聘任的外部管理机构高投资管符合《基础设施基金指引》规定的相关条
件，依法设立且合法存续，公司经营范围中包括“非居住房地产租赁；住房租赁；
物业管理；企业管理；企业管理咨询”等，主营业务为园区管理服务，此外还包括
少量业务咨询服务、租赁服务等。具有相应的运营资质。
（2）同类基础设施项目运营管理经验
高投资管除了为基金所投资的基础设施项目提供服务外，还为其他产业园类资
产提供运营管理等服务。运营管理的主要代表性园区项目如下：
表：高投资管运营管理的已投运同类基础设施项目
序号 项目名称 项目区位 建筑面积
（万平方米）
1 高新孵化园6 号楼 成都高新区天府大道北段1480 号 1.95
2 高新孵化园3 号楼 成都高新区天府大道北段1480 号 0.85
3 拉德方斯 成都高新区天府大道北段1480 号 1.40
4 企业总部 成都东部新区林栖大道2999 号 12.00
合计 - - 16.19
（3）主要负责人在基础设施项目运营或投资管理领域的经验
347
截至2024 年9 月30 日，高投资管主要负责人均具备丰富产业园区运营管理经
验，5 年以上基础设施项目运营经验的专业人员充足，且熟悉本项目，具体人员的
职位、工作专业能力及工作履历如下表所示：
序号 姓名 职位 工作履历
1 雷雪 副总经理
2019 年8 月起历任成都高新投资集团有限公司纪检监察部副部
长、资产运营部副部长。现任成都高投资产经营管理有限公司
副总经理，分管社区商业项目运营管理、办公楼宇项目运营管
理、产业园区项目运营管理、财务管理工作。
2 周华 项目负责人
2019 年11 月起历任成都高新区电子信息产业发展有限公司财
务部部长、四川省集成电路和信息安全产业投资基金有限公司
董事、成都联东愿景实业有限公司董事长、成都积体半导体有
限责任公司执行董事及总经理、成都高真科技有限公司、成都
高新栌林置业有限公司副总经理。现任成都高投资产经营管理
有限公司项目三部部长，负责公司办公楼宇项目、东部新区项
目运营管理工作。
3 黄莎 项目经理
2012 年7 月起历任成都高投科技园物业服务有限公司项目管
理，高投资管公司资产管理岗位，现任高投资管公司楼宇项目
经理，负责公司楼宇项目的运营管理工作。
4 曹智 财务经理
2013 年8 月起历任高投集团公司会计、主管会计，高投世纪物
业公司财务副经理、财务经理。现任成都高投资产经营管理有
限公司财务部副部长，并兼任成都高投城市资源经营有限公司
财务总监。
5 房波 工程管理
2015 年7 月进入成都高投建设开发有限公司工作，现任成都高
投资产经营管理有限公司工程部部长，负责公司建筑维修改造
及设施设备维修管理工作。
雷雪，女，1984 年1 月出生，中国籍，毕业于西南大学教育学院课程与教学论
专业，研究生学历，中共党员，无境外永久居留权。2009 年6 月至2014 年6 月，就
职于成都产业功能区投资运营集团有限公司；2014 年6 月至2016 年8 月就职于成都
产业投资集团有限公司；2016 年6 月至2021 年12 月就职于成都高新投资集团有限
公司，历任纪检监察部副部长、资产运营部副部长；2021 年12 月至今，就职于成
都高投资产经营管理有限公司，任高投资管副总经理。
周华，男，1978 年11 月出生，中国籍，毕业于西南财经大学会计学院审计学
专业，本科学历，无境外永久居留权。2001 年7 月至2002 年3 月，就职于成都经济
信息中心；2004 年8 月至2005 年4 月就职于雀巢公司；2005 年10 月至2009 年9 月
就职于四川外国企业服务有限责任公司；2009 年9 月至2010 年2 月就职于成都荣城
物业管理有限公司；2010 年2 月至2016 年2月，就职于成都高新区拓新产业投资有
限责任公司；2016 年2 月至2019 年11 月，就职于成都高新投资集团有限公司；
2019 年11 月至2020 年11 月，就职于成都高新区电子信息产业发展有限公司；2022
年10 月至今，就职于成都高投资产经营管理有限公司，任高投资管项目三部部长。
348
黄莎，女，1987 年6 月出生，毕业于四川大学法律专业，大学本科学历，中共
党员，中级经济师。2009 年10 月参加工作，历任自贡市大安区新民镇政府、中国
建设银行自贡市分行工作人员。2012 年7 月进入成都高投科技园物业服务有限公司
工作，历任项目管理，高投资管公司资产管理岗位，现任高投资管公司楼宇项目经
理。
曹智，男，1986 年2 月出生，毕业于西南石油大学工商管理专业，研究生学历，
中共党员，中级会计师、税务师、注册管理会计师。2009 年7 月参加工作，历任中
国水利水电第七工程局有限公司会计、中国水利水电第七工程局有限公司第六分局
劳财部副主任、中国电子工程设计院四川分院财务专员。2013 年8 月进入成都高新
投资集团有限公司，历任高投集团公司会计、主管会计，高投世纪物业公司财务副
经理、财务经理。现任成都高投资产经营管理有限公司财务部副部长，并兼任成都
高投城市资源经营有限公司财务总监。
房波，男，1982 年1 月出生，毕业于西南交通大学土木工程系土木工程专业，
大学本科学历，中共党员，高级工程师。2004 年7 月参加工作，历任中铁八局集团
第二工程有限公司项目部总工程师、项目部经理，2015 年7 月进入成都高投建设开
发有限公司工作。现任成都高投资产经营管理有限公司工程部部长。
（4）其他专业人员配备情况
截至2024 年6 月30 日，高投资管具有正式编制的员工和管理人员共71 名。从
年龄结构来看，30 岁以下员工4 人，31-40 岁员工48 人，41 岁-50 岁员工18 人，51
岁以上1 人，分别占比5.6%、67.6%、25.4%和1.4%。从学历结构来看，硕士及以
上19 人，本科49 人，大专及以下3 人，分别占比26.8%、69.0%、4.2%。高投资管
可为基础设施项目配备充足的专业人员。
表：高投资管员工年龄结构表
年龄 人数（人） 占员工总数比例
30 岁及以下4 5.6%
31 岁-40 岁48 67.6%
41 岁-50 岁 18 25.4%
50 岁及以上1 1.4%
合计 71 100.0%
表：高投资管员工学历结构表
学历 人数（人） 占员工总数比例
硕士及以上 19 26.8%
349
学历 人数（人） 占员工总数比例
本科 49 69.0%
大专及以下3 4.2%
合计 71 100.0%
3、运营管理业务制度和流程
（1）运营相关业务流程
高投资管按照《成都高新投资集团有限公司资产运营管理办法（试行）》开展
运营管理工作。园区运营服务主要工作涉及的业务流程为：
1）资产出租
①集团资产出租应当委托中介机构进行资产租赁价值评估，评估工作由各资产
运营方组织开展，评估结果报运营方所在子集团备案，并抄送资产权属方。
②有下列情形之一的，资产运营方可以不进行公开招租，通过协商直接确定承
租人：
承租人为党委、人大、政协、政府、军队机关、事业单位、国有全（独）资企
业、国有控股企业及国有实际控制企业的。
根据相关法律法规，不宜或不应采用公开招租方式的。
③承租人为集团公司及下属各级全资公司、控股企业或实际控制企业的资产租
赁事项，资产运营方可与承租人在不低于评估价的前提下直接签订租赁协议。
④对于高新区管委会或管委会授权的部门已审核批准的出租项目，在招租方式、
出租价格和租期等方面另有要求的，资产运营方按相关文件执行。
⑤资产出租前，资产运营方应当按项目拟定资产出租方案，资产出租方案内容
应包括但不限于：拟出租资产的基本情况（资产权属状况、实物现状、明细清单
等）、资产租赁价值评估报告（估价或询价结果报告）、招租方式、招租底价、承
租条件、租赁期限、租金收取方式、免租期、装修期、激励或退出机制（根据实际
情况确定）等相关内容。
2）续租
①资产运营方应制定资产续租考核机制，对出现过欠租、安全和环保事故、业
绩不达标、品牌能级不满足运营需求的承租企业，资产运营方应视情况选择不续签
合同或增加附加条款后再行续签，确保承租人符合公司经营发展和战略要求。
②资产出租期满需继续出租给原承租方的，资产运营方应对拟出租资产的租赁
价值重新进行评估／询价备案，重新制定资产续租方案。续租方案的制定及审批，
350
按照本办法组织实施。
③针对有意向续签合同的承租人，资产运营方需按照资产续租考核实施细则对
其进行续租考核，考核通过后，原承租人可根据项目续租方案直接签订租赁协议。
若原承租人不接受续租方案的，视为放弃续租，资产运营方应按本办法相关规定组
织招租/招商。
④针对产业载体商业配套，如当期租赁合同是通过非公开挂牌方式确定的，合
同到期后，应通过公开挂牌方式进行招租。
⑤资产运营方应在租赁合同中就租金、水电气费用欠缴涉及的处理方式进行约
定。在资产租赁合同执行过程中，资产运营方应结合《成都高新投资集团有限公司
资产租赁履约管理工作机制》和租赁合同约定，做好租金等各项费用的收取及现场
管理工作，最大限度防范租赁风险。针对承租方原因产生违约的，资产运营方应及
时采取措施，按《成都高新投资集团有限公司资产租赁履约管理工作机制》和租赁
合同相关条款开展违约处理、合同解除及房屋腾退等相关工作。
⑥资产运营方需加快招商进度提高空置物业资产出租率。针对管委会招商引资
项目，房源预留期原则上不超过3 个月。
3）物业服务管理
①资产运营方原则上应在项目达到基本投运条件前6 个月或物业服务合同期满
前6 个月制定物业管理方案，并根据项目建设进度，及时选聘物业服务单位，开展
物业服务前期准备工作。物业管理方案包括但不限于：物业服务企业选聘方式、物
业委托管理模式及可行性分析、物业设施设备维修维保规范、物业服务单价、物业
服务质量考核。
②资产运营方原则上应根据项目情况，参照成都市物业管理相关规定，依法依
规选聘物业服务单位。特殊情况下，资产运营方在报请所在子集团同意后，可采取
直接委托方式选聘物业服务单位。
③集团在项目建筑区划中为小业主时，由业主代表按照相关法律法规要求选聘
的物业服务企业，资产运营方可直接与其签订物业服务合同。物业管理方对项目的
物业服务水平、质量不得低于市场同类物业服务水平；物业收费标准和物业管理成
本不得高于市场同类物业项目费用标准。
4）维修维保管理
①质量保修期以内的物业维修、设施设备更换或维修事项，由项目代建方牵头
351
组织资产运营方、资产权属方、施工单位，在项目竣工移交前四方共同签订质保期
内物业维修补充协议，就质保期内质量问题处理方式、完成时限以及维修款项支付
等内容进行约定，确保质保期内的维修改造工作及时完成。
②质量保修期满前60 日内，项目代建方需与资产运营方、项目权属方、建设实
施单位协商质保期内的遗留质量问题、处理方式、完成时限，并作好记录和留档，
作为四方工作界面划分的依据，维修完成后由四方共同验收并签署验收单。质保期
满后，项目代建方根据验收单作为退还外部单位质保金的依据。若项目代建方未按
时完成上述工作而导致的安全、环保及其它负面事件，由项目代建方承担责任。
③质量保修期以外的修缮改造，原则上按运营方所在子集团相关规定进行执行，
如有特殊情形的，可通过“一事一议”的方式由运营方所在子集团研究决定。
④项目自竣工验收或移交之日（取其后者）起，由资产运营方负责设施设备的
维保管理工作。资产运营方应及时制定维保工作计划，并严格按维保工作计划进行
维保管理，不得发生脱保、脱检情况。
⑤资产运营方每个自然年度末根据受托管理资产的实际情况，针对维修改造、
维护维保事项，需提前编制次年年度工作计划和费用预算，报资产权属方审批通过
后执行。
（2）管理制度
高投资管除制定了上述运营管理制度外，还制定了《成都高投资产经营管理有
限公司经营性资产处置实施细则（试行）》《成都高投资产经营管理有限公司资产
销售管理办法（修订）》《成都高投资产经营管理有限公司法律事务管理办法》
《成都高投资产经营管理有限公司设施设备维护保养管理办法（修订）》《成都高
投资产经营管理有限公司安全管理规章制度（试行）》《成都高投资产经营管理有
限公司资产出租管理实施细则（试行）》和《成都高投资产经营管理有限公司招标
（采购）管理办法》等多项管理制度，保证各项运营管理工作有章可循。
4、组织架构和内部控制情况
（1）组织架构
图：高投资管组织架构图
352
（2）内部控制情况
高投资管制订了《成都高投资产经营管理有限公司董事会议事规则》《成都高
投资产经营管理有限公司总经理办公会议事规则》等相关内部控制制度，确保内部
控制有效性。主要制度规定如下：
1）成都高投资产经营管理有限公司董事会议事规则
为进一步明确成都高投资产经营管理有限公司董事会的职责权限，规范董事会
议事方式和决策程序，促使董事和董事会有效履行其职责，提高董事会规范运作和
科学决策水平，根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国企业国有资产法》
《成都高投资产经营管理有限公司章程》（以下简称“公司章程”）等法律法规及
相关制度规定，特制定该规则。
董事会对股东负责，行使下列职权：
①向股东报告工作；
②执行股东决定；
③制定公司的经营计划和投资方案；
④制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
⑤制订公司增加或减少注册资本的方案；
⑥制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
⑦拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散、清算的方案；
⑧决定公司经营范围内的土地购买、经营性房地产开发等投资行为；
⑨根据股东的提名聘任或者解聘公司总经理、副总经理等公司高级管理人员、
决定其报酬事项；
⑩制定公司的基本管理制度；
?拟订公司章程修改方案；
?决定公司账面净值在100 万元以内（本数）的单宗产权转让行为（不包括股
353
权转让行为）。
2）成都高投资产经营管理有限公司总经理办公会议事规则
为完善公司现代企业制度，规范治理结构，有效防范经营风险，根据《中华人
民共和国公司法》《成都高投资产经营管理有限公司章程》等相关规定，明确办公
会议事程序，特制订该规则。
总经理办公会依照《中华人民共和国公司法》和《公司章程》，议事内容为
（包括但不限于）：
①研究落实公司的董事会决议；
②研究实施公司年度经营计划和投资方案；
③研究落实集团公司和公司董事会决议及重大生产经营管理工作措施；
④拟订公司基本管理制度；
⑤拟订公司内部管理机构设置方案；
⑥拟订公司年度预算和预算调整；
⑦研究解决公司承担的重点工作各项重大问题；
⑧研究决定除应由股东及董事会决定以外的部门负责人及其他管理人员的任免
事宜；
⑨审定公司无需经集团公司审批，或在集团公司制度框架下拟定的具体规章、
制度及流程；
⑩审定公司除年报审计之外的因经济活动需要涉及的聘请或更换中介机构事项；
?董事会或章程授予总经理的其他职权范围内的工作；
?其他需要总经理办公会议定的事项。
5、财务状况
本部分财务数据来源于高投资管经审计的2021 年、2022 年和2023 年的财务报
告以及未经审计的2024 年1-6 月合并及母公司财务报告。
高投资管2021 年-2023 年的财务报告分别由四川华信（集团）会计师事务所
（特殊普通合伙）进行了审计并出具了川华信审（2022）第0127-043 号、川华信审
（2023）第0216-071 号、川华信审（2024）第0068-070 号的标准无保留意见的审计
报告。高投资管2024 年1-6 月合并及母公司财务报表未经审计。
在阅读下文相关财务报表中的信息时，应当参照高投资管的财务报告及注释。
若无特别说明，下文所引用的2024 年1-6 月财务数据均来自高投资管2024 年
354
1-6 月财务报表期末数，2023 年财务数据均来自高投资管2023 年财务报告期末数，
2022 年财务数据均来自高投资管2023 年财务报告期初数，2021 年财务数据均来自
高投资管2022 年财务报告期初数，均为合并口径数据。
（1）财务报表
表：高投资管近三年及一期合并资产负债表
单位：万元
项目 2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
流动资产：
货币资金 12,936.36 13,436.83 19,721.22 13,131.72
应收账款 32,364.53 27,588.56 22,567.92 16,894.67
预付款项 4,054.29 3,722.05 3,597.98 3,115.05
其他应收款 129,035.66 130,807.24 12,003.63 7,184.31
存货 125,894.24 124,922.72 130,620.43 121,091.78
其他流动资产 1,279.76 1,362.80 2,119.74 867.77
流动资产合计 305,564.85 301,840.21 190,630.91 162,285.31
非流动资产：
长期股权投资 1,564.59 1,106.82 28,738.77 28,288.00
其他权益工具投资 10.00 10.00 10.00 10.00
其他非流动金融资产 8,949.02 8,949.02 - -
投资性房地产 291,301.11 291,301.11 282,393.81 280,145.15
固定资产 3,564.98 3,634.28 3,738.57 3,777.02
在建工程 879.79 287.01 - -
使用权资产 1,296.86 266.22 227.13 77.42
无形资产 33.77 59.89 117.85 17.62
长期待摊费用 1,271.63 1,616.71 1,806.85 2,012.27
递延所得税资产 7,808.73 9,003.40 9,443.17 12,796.66
非流动资产合计 316,680.47 316,234.46 326,476.15 327,124.13
资产总计 622,245.32 618,074.67 517,107.06 489,409.44
流动负债：
应付账款 45,779.20 45,684.51 51,787.77 58,299.29
预收款项 2,043.35 1,967.47 1,590.23 642.68
合同负债 2,437.42 596.68 669.36 517.19
应付职工薪酬 2,172.49 2,752.13 2,391.53 2,035.58
应交税费 634.91 760.85 1,060.94 3,260.08
其他应付款 23,484.32 20,082.63 55,778.22 183,797.27
一年内到期的非流动负债 120,012.61 18,118.97 2,626.82 130,045.65
其他流动负债 129.63 35.52 39.93 30.97
流动负债合计 196,693.94 89,998.76 115,944.79 378,628.72
355
项目 2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
非流动负债：
长期借款 185,728.00 292,248.00 227,500.00 -
租赁负债 1,165.76 30.27 97.28 23.69
长期应付款 28,273.93 33,218.61 - -
递延收益 2,299.78 2,368.96 2,000.00 2,000.00
递延所得税负债 2,966.74 2,703.94 1,506.89 1,451.33
其他非流动负债 4,712.64 4,795.50 - -
非流动负债合计 225,146.85 335,365.28 231,104.17 3,475.03
负债合计 421,840.79 425,364.04 347,048.96 382,103.75
所有者权益：
实收资本 168,000.00 168,000.00 168,000.00 108,000.00
资本公积 - - - 3,819.78
其他综合收益 6,189.25 6,189.25 7,388.06 7,388.06
盈余公积 2,403.08 2,403.08 1,667.09 1,667.09
未分配利润 23,812.20 16,118.30 -6,997.06 -13,569.24
所有者权益合计 200,404.53 192,710.63 170,058.10 107,305.70
负债及所有者权益合计 622,245.32 618,074.67 517,107.06 489,409.44
表：高投资管近三年及一期合并利润表
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
一、营业收入 33,827.23 59,050.44 59,385.00 66,654.76
其中：营业收入 33,827.23 59,050.44 59,385.00 66,654.76
二、营业总成本 24,382.92 46,028.43 53,685.06 59,939.29
其中：营业成本 13,408.09 24,033.19 30,503.67 29,158.66
税金及附加 2,356.02 4,197.60 4,903.63 9,376.43
销售费用 159.33 391.19 571.85 458.96
管理费用 1,757.33 5,284.50 4,866.81 3,854.74
财务费用 6,702.14 12,121.95 12,839.09 17,090.51
其中：利息费用 6,762.62 12,305.06 12,981.68 17,138.10
利息收入 64.65 191.10 149.05 50.80
加：其他收益 790.51 7,492.35 3,468.87 8,608.77
投资收益（损失以“-”号填列） 457.77 7,223.13 1,208.81 1,268.84
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 457.77 1,244.30 1,208.81 1,268.84
公允价值变动收益（损失以“-”号填列） - 1,911.67 2,248.66 1,897.80
信用减值损失（损失以“-”号填列） -1.64 1,006.73 -703.62 -382.65
资产处置收益（损失以“-”号填列） - 2.84 - -
二、营业利润（亏损以“-”号填列） 10,690.95 30,658.73 11,922.66 18,108.23
加：营业外收入 22.71 74.66 39.73 96.90
356
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
减：营业外支出 0.23 41.14 6.18 0.50
三、利润总额（亏损以“-”号填列） 10,713.43 30,692.25 11,956.21 18,204.63
减：所得税费用 3,019.53 6,840.91 3,200.65 3,886.70
四、净利润（净亏损以“-”号填列） 7,693.90 23,851.34 8,755.57 14,317.93
五、其他综合收益的税后净额 - -1,198.81 - -
六、综合收益总额 7,693.90 22,652.53 8,755.57 14,317.93
表：高投资管近三年及一期合并现金流量表
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 29,832.53 52,862.80 48,193.32 59,702.84
收到的税费返还 - 2,223.29 1.87 462.10
收到其他与经营活动有关的现金 12,320.79 36,224.89 32,367.34 39,417.19
经营活动现金流入小计 42,153.33 91,310.98 80,562.53 99,582.13
购买商品、接受劳务支付的现金 9,193.33 26,560.20 48,917.57 34,973.80
支付给职工以及为职工支付的现金 3,181.44 7,151.82 6,879.52 6,086.73
支付的各项税费 5,204.45 14,310.83 14,583.88 10,851.80
支付其他与经营活动有关的现金 12,389.56 27,021.22 22,963.30 24,630.94
经营活动现金流出小计 29,968.77 75,044.07 93,344.27 76,543.26
经营活动产生的现金流量净额 12,184.56 16,266.91 -12,781.74 23,038.87
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 - 25,036.47 - -
取得投资收益收到的现金 - 869.59 1,489.21 391.98
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额
0.63 - 0.52 -
收到其他与投资活动有关的现金 22,633.01 113,427.30 231.55 20,687.66
投资活动现金流入小计 22,633.64 139,333.36 1,721.28 21,079.64
购建固定资产、无形资产和其他长
期资产支付的现金 944.61 1,326.05 775.63 138.46
投资支付的现金 - - 6,103.17 198.00
支付其他与投资活动有关的现金 17,900.00 223,163.84 3,009.66 661.21
投资活动现金流出小计 18,844.61 224,489.89 9,888.47 997.67
投资活动产生的现金流量净额 3,789.03 -85,156.53 -8,167.19 20,081.97
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 - - 60,000.00 -
取得借款收到的现金 - 125,000.00 230,000.00 -
收到其他与筹资活动有关的现金 - 68,126.92 225,924.01 216,036.72
筹资活动现金流入小计 - 193,126.92 515,924.01 216,036.72
偿还债务支付的现金 9,520.00 11,534.00 130,000.00 180,796.12
357
项目 2024 年1-6 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
分配股利、利润或偿付利息支付的
现金 6,720.51 12,070.05 6,467.01 14,846.22
支付其他与筹资活动有关的现金 233.55 106,917.63 351,918.57 61,489.75
筹资活动现金流出小计 16,474.07 130,521.68 488,385.58 257,132.09
筹资活动产生的现金流量净额 -16,474.07 62,605.24 27,538.42 -41,095.37
四、汇率变动对现金及现金等价物
的影响 - - - -
五、现金及现金等价物净增加额 -500.48 -6,284.38 6,589.50 2,025.47
加：期初现金及现金等价物余额 13,436.83 19,721.22 13,131.72 11,106.25
六、期末现金及现金等价物余额 12,936.36 13,436.83 19,721.22 13,131.72
（2）财务状况及主要财务指标分析
1）资产及负债分析
表：高投资管近三年及一期资产负债情况
单位：万元
项目 2024 年6 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
资产合计 622,245.32 618,074.67 517,107.06 489,409.44
负债合计 421,840.79 425,364.04 347,048.96 382,103.75
资产负债率 67.80% 68.82% 67.11% 78.07%
流动比率 1.55 3.35 1.64 0.43
报告期内，高投资管总资产稳步增长，2022 年末较2021 年末增长5.66%，变动
不大；2023 年末较2022 年末增长19.53%，主要系本期对高投集团的其他应收款大
幅增加；2024 年6 月末较2023 年末增长0.67%，变动不大。负债总额呈现波动态
势，2022 年末较2021 年末下降9.17%，变动不大；2023 年末较2022 年末增长
22.57%，主要系融资扩大，长期借款增加所致；2024 年6 月末较2023 年末减少
0.83%，变动不大。
从偿债指标来看，2021 年-2023 年及2024 年6 月末，高投资管资产负债率分别
为78.07%、67.11%、68.82%和67.80%，呈现波动趋势；2021 年-2023 年及2024 年
6 月末，高投资管流动比率分别为0.43、1.64、3.35、1.55，呈现波动趋势。总体来
看，近年来高投资管偿债指标呈现向好趋势。
2）收入及利润分析
表：高投资管近三年及一期收入利润情况
单位：万元
358
项目 2024 年1-6 月 2023 年 2022 年 2021 年
营业收入 33,827.23 59,050.44 59,385.00 66,654.76
净利润 7,693.90 23,851.34 8,755.57 14,317.93
2021-2023 年及2024 年1-6 月，高投资管营业收入分别为66,654.76 万元、
59,385.00 万元、59,050.44 万元和33,827.23 万元，2022 年营业收入同比下降10.91%，
主要原因系园区地产的销售收入下滑所致。2023 年度营业收入同比下降0.56%，变
动不大。
2021 年-2023 年及2024 年1-6 月，高投资管净利润分别为14,317.93 万元、
8,755.57 万元、23,851.34 万元和7,693.90 万元。2022 年度净利润同比下降38.85%，
主要系业务毛利下降，同时政府补助金额减少所致；2023 年度净利润同比上升
172.41%，主要系本期收到政府补助增加，同时因处置子公司股权获得投资收益所
致。
3）现金流量情况分析
6、关联交易的信息披露
基金管理人应根据相关法律法规、自律规则及基金合同的规定，严格履行关联
交易的信息披露义务。
基金拟披露的关联交易属于国家秘密、商业秘密或者监管机构认可的其他情形，
披露或者履行相关义务可能导致其违反国家有关保密的法律法规或严重损害相关方
利益的，基金管理人可以向监管机构申请豁免披露或者履行相关义务。
359
表：高投资管近三年及一期现金流量情况
单位：万元
项目 2024 年1-6 月 2023 年 2022 年 2021 年
经营活动产生的现金
流量净额 12,184.56 16,266.91 -12,781.74 23,038.87
投资活动产生的现金
流量净额 3,789.03 -85,156.53 -8,167.19 20,081.97
筹资活动产生的现金
流量净额 -16,474.07 62,605.24 27,538.42 -41,095.37
现金及现金等价物净
增加额 -500.48 -6,284.38 6,589.50 2,025.47
2021-2023 年及2024 年1-6 月，高投资管经营活动产生的现金流量净额分别为
23,038.87 万元、-12,781.74 万元、16,266.91 万元和12,184.56 万元。其中，2022 年经
营活动净现金流为负，主要系收入规模下降，但经营支出增加所致。
2021-2023 年及2024 年1-6 月，高投资管投资活动产生的现金流量净额分别为
20,081.97 万元、-8,167.19 万元、-85,156.53 万元和3,789.03 万元。2023 年投资活动
净现金流为大额负数，主要系当期对高投集团拆借款大幅增加所致。
2021-2023 年及2024 年1-6 月，高投资管筹资活动产生的现金流量净额分别为-
41,095.37 万元、27,538.42 万元、62,605.24 万元及-16,474.07 万元。其中，2021 年度
为大额负数主要系股东拆借款增加所致，2022 年度回正主要系对外借款增加所致，
2023 年度由于归还的股东拆借资金减少金额继续增大，2024 年1-6 月为负数主要系
当期未产生筹资活动流入但偿还了前期融资利息和本金所致。
7、资信状况
（1）公开市场融资情况
截至2024 年6 月30 日，高投资管未进行过公开市场直接融资。
（2）对外担保情况
截至2024 年6 月30 日，高投资管不存在对外担保情形。
（3）资信情况
经基金管理人、计划管理人、财务顾问、法律顾问对相关公开信息的查询结果，
截至对应查询日，高投资管不存在重大违法、违规或不诚信行为，未被列入失信被
执行人名单、失信生产经营主体名单或其他失信主体名单，相关公开信息未显示近
三年及一期内高投资管在所涉领域存在失信记录，或被暂停或限制进行融资，或存
在因违法违规经营而受到主管部门重大行政处罚的情形。
经查询中国执行信息公开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn），截至对应查询
360
日，未在前述网站公布的信息中发现高投资管被纳入被执行人或失信被执行人名单
的情况。
三、对基金托管人/专项计划托管人的尽职调查
（一）基金托管人：招商银行股份有限公司
1、基金托管人概况
（1）基本情况
名称：招商银行股份有限公司（以下简称“招商银行”）
设立日期：1987 年3 月31 日
注册地址：深圳市深南大道7088 号招商银行大厦
办公地址：深圳市深南大道7088 号招商银行大厦
注册资本：人民币252.20 亿元
法定代表人：缪建民
行长：王良
资产托管业务批准文号：证监基金字[2002]83 号
电话：4006195555
传真：0755-83195201
资产托管部信息披露负责人：张姗
（2）发展概况
招商银行成立于1987 年4 月8 日，是我国第一家完全由企业法人持股的股份制
商业银行，总行设在深圳。自成立以来，招商银行先后进行了三次增资扩股，并于
2002年3月成功地发行了15亿A股，4月9日在上交所挂牌（股票代码：600036），
是国内第一家采用国际会计标准上市的公司。2006 年9 月又成功发行了22 亿H 股，
9 月22 日在香港联交所挂牌交易（股票代码：3968），10 月5 日行使H 股超额配
售，共发行了24.2 亿H 股。截至2024 年6 月30 日，集团总资产115,747.83 亿元人
民币，高级法下资本充足率17.95%，权重法下资本充足率14.60%。
2002 年8 月，招商银行成立基金托管部；2005 年8 月，经报中国证监会同意，
更名为资产托管部，现下设基金券商团队、银保信托团队、养老金团队、业务管理
团队、产品研发团队、风险管理团队、系统与数据团队、项目支持团队、运营管理
团队、基金外包业务团队10 个职能团队，现有员工228 人。2002 年11 月，经中国
人民银行和中国证监会批准获得证券投资基金托管业务资格，成为国内第一家获得
361
该项业务资格上市银行；2003 年4 月，正式办理基金托管业务。招商银行作为托管
业务资质最全的商业银行之一，拥有证券投资基金托管资格、基本养老保险基金托
管机构资格、受托投资管理托管业务托管资格、保险资金托管业务资格、企业年金
基金托管业务资格、合格境外机构投资者托管（QFII）资格、合格境内机构投资者
托管（QDII）、私募基金业务外包服务资格、存托凭证试点存托业务等业务资格。
招商银行资产托管结合自身在托管行业深耕22 年的专业能力和创新精神，推出
“招商银行托管+”服务品牌，以“践行价值银行战略，致力于成为服务更佳、科
技更强、协同更好的客户首选全球托管银行”品牌愿景为指引，以“值得信赖的专
家、贴心服务的管家、让价值持续增加、客户的体验更佳”的“4+目标”，以创新
的“服务产品化”为方法论，全方位助力资管机构实现可持续的高质量发展。招商
银行资产托管围绕资管全场景，打造了“如风运营”“大观投研”“见微数据”三
个服务子品牌，不断创新托管系统、服务和产品：在业内率先推出“网上托管银行
系统”、托管业务综合系统和“6S”托管服务标准，首家发布私募基金绩效分析报
告，开办国内首个托管银行网站，推出国内首个托管大数据平台，成功托管国内第
一只券商集合资产管理计划、第一只FOF、第一只信托资金计划、第一只股权私募
基金、第一家实现货币市场基金赎回资金T+1 到账、第一只境外银行QDII 基金、
第一只红利ETF 基金、第一只“1+N”基金专户理财、第一家大小非解禁资产、第
一单TOT 保管，实现从单一托管服务商向全面投资者服务机构的转变，得到了同业
认可。
招商银行资产托管业务持续稳健发展，社会影响力不断提升，近年来获得业内
各类奖项荣誉。2016 年5 月“托管通”荣获《银行家》2016 中国金融创新“十佳金
融产品创新奖”；6 月荣获《财资》“中国最佳托管银行奖”，成为国内唯一获得
该奖项的托管银行；7 月荣获中国资产管理“金贝奖”“最佳资产托管银行”、
《21 世纪经济报道》“2016 最佳资产托管银行”。2017 年5 月荣获《亚洲银行家》
“中国年度托管银行奖”；6 月荣获《财资》“中国最佳托管银行奖”；“全功能
网上托管银行2.0”荣获《银行家》2017 中国金融创新“十佳金融产品创新奖”。
2018 年1 月荣获中央国债登记结算有限责任公司“2017 年度优秀资产托管机构”奖；
同月，托管大数据平台风险管理系统荣获2016-2017 年度银监会系统“金点子”方
案一等奖，以及中央金融团工委、全国金融青联第五届“双提升”金点子方案二等
奖；3 月荣获《中国基金报》“最佳基金托管银行”奖；5 月荣获国际财经权威媒体
362
《亚洲银行家》“中国年度托管银行奖”；12 月荣获2018 东方财富风云榜“2018
年度最佳托管银行”、“20 年最值得信赖托管银行”奖。2019 年3 月荣获《中国基
金报》“2018 年度最佳基金托管银行”奖；6 月荣获《财资》“中国最佳托管机
构”“中国最佳养老金托管机构”“中国最佳零售基金行政外包”三项大奖；12 月
荣获2019 东方财富风云榜“2019 年度最佳托管银行”奖。2020 年1 月，荣获中央
国债登记结算有限责任公司“2019 年度优秀资产托管机构”奖项；6 月荣获《财资》
“中国境内最佳托管机构”“最佳公募基金托管机构”“最佳公募基金行政外包机
构”三项大奖；10 月荣获《中国基金报》第二届中国公募基金英华奖“2019 年度最
佳基金托管银行”奖。2021 年1 月，荣获中央国债登记结算有限责任公司“2020 年
度优秀资产托管机构”奖项；同月荣获2020 东方财富风云榜“2020 年度最受欢迎
托管银行”奖项；2021 年10 月，《证券时报》“2021 年度杰出资产托管银行天玑
奖”；2021 年12 月，荣获《中国基金报》第三届中国公募基金英华奖“2020 年度
最佳基金托管银行”；2022 年1 月荣获中央国债登记结算有限责任公司“2021 年度
优秀资产托管机构、估值业务杰出机构”奖项；9 月荣获《财资》“中国最佳托管
银行”“最佳公募基金托管银行”“最佳理财托管银行”三项大奖；12 月荣获《证
券时报》“2022 年度杰出资产托管银行天玑奖”；2023 年1 月荣获中央国债登记结
算有限责任公司“2022 年度优秀资产托管机构”、银行间市场清算所股份有限公司
“2022 年度优秀托管机构”、全国银行间同业拆借中心“2022 年度银行间本币市场
托管业务市场创新奖”三项大奖；2023 年4 月，荣获《中国基金报》第二届中国基
金业创新英华奖“托管创新奖”；2023 年9 月，荣获《中国基金报》中国基金业英
华奖“公募基金25 年基金托管示范银行（全国性股份行）”；2023 年12 月，荣获
《东方财富风云榜》“2023 年度托管银行风云奖”；2024 年1 月，荣获中央国债登
记结算有限责任公司“2023 年度优秀资产托管机构”、“2023 年度估值业务杰出机
构”、“2023 年度债市领军机构”、“2023 年度中债绿债指数优秀承销机构”四项
大奖；2024 年2 月，荣获泰康养老保险股份有限公司“2023 年度最佳年金托管合作
伙伴”奖。2024 年4 月，荣获中国基金报“中国基金业英华奖-ETF20 周年特别评选
“优秀ETF 托管人”奖。2024 年6 月，荣获上海清算所“2023 年度优秀托管机构”
奖。
2、基础设施基金托管业务专业人员配备及主要人员情况
缪建民先生，招商银行董事长、非执行董事，2020 年9 月起担任招商银行董事、
363
董事长。中央财经大学经济学博士，高级经济师。中国共产党第十九届、二十届中
央委员会候补委员。招商局集团有限公司董事长。曾任中国人寿保险（集团）公司
副董事长、总裁，中国人民保险集团股份有限公司副董事长、总裁、董事长，曾兼
任中国人民财产保险股份有限公司董事长，中国人保资产管理有限公司董事长，中
国人民健康保险股份有限公司董事长，中国人民保险（香港）有限公司董事长，人
保资本投资管理有限公司董事长，中国人民养老保险有限责任公司董事长，中国人
民人寿保险股份有限公司董事长。
王良先生，招商银行党委书记、执行董事、行长。中国人民大学经济学硕士，
高级经济师。1995 年6 月加入招商银行，历任招商银行北京分行行长助理、副行长、
行长，2012 年6 月起历任招商银行行长助理、副行长、常务副行长，2022 年4 月18
日起全面主持招商银行工作，2022 年5 月19 日起任招商银行党委书记，2022 年6 月
15 日起任招商银行行长，兼任招商银行香港上市相关事宜之授权代表、招银国际金
融控股有限公司董事长、招银国际金融有限公司董事长、招商永隆银行董事长、招
联消费金融有限公司副董事长、招商局金融控股有限公司董事、中国支付清算协会
副会长、中国银行业协会中间业务专业委员会第四届主任、中国金融会计学会第六
届常务理事、广东省第十四届人大代表。王颖女士，招商银行副行长。南京大学政
治经济学专业，硕士，经济师。
王颖女士，招商银行副行长。南京大学政治经济学专业，硕士，经济师。王颖
女士1997 年1 月加入招商银行，历任招商银行北京分行行长助理、副行长，天津分
行行长，深圳分行行长，招商银行行长助理。2023 年11 月起任招商银行副行长。
孙乐女士，招商银行资产托管部总经理，硕士研究生毕业，2001 年8 月加入招
商银行至今，历任招商银行合肥分行风险控制部副经理、经理、信贷管理部总经理
助理、副总经理、总经理、公司银行部总经理、中小企业金融部总经理、投行与金
融市场部总经理；无锡分行行长助理、副行长；南京分行副行长，具有20 余年银行
从业经验，在风险管理、信贷管理、公司金融、资产托管等领域有深入的研究和丰
富的实务经验。
3、基金托管业务经营情况
截至2024 年6 月30 日，招商银行股份有限公司累计托管1,484 只证券投资基
金。
招商银行最近一年向中国证监会提交的注册基金申请材料不存在虚假记载、误
364
导性陈述或重大遗漏。
招商银行具有基础设施领域资产管理产品托管经验，为开展基础设施基金托管
业务配备了充足的专业人员。
截至2024 年6 月30 日，合计14 单基础设施公募REITs 基金托管人为招商银
行，具体如下：
序号 项目名称 发行时间（年/
月） 担任角色
1 红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2021年5月 基金托管人
2 中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金 2021年5月 基金托管人
3 东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金 2021年5月 基金托管人
4 华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金 2021年5月 基金托管人
5 博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2021年5月 基金托管人
6 富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金 2021年5月 基金托管人
7 浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金 2021年5月 基金托管人
8 鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金 2022年6月 基金托管人
9 国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基
金 2022年6月 基金托管人
10 红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施
证券投资基金 2022年8月 基金托管人
11 中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金 2022年11月 基金托管人
12 华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金 2024年2月 基金托管人
13 中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金 2024年4月 基金托管人
14 华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 2024年6月 基金托管人
招商银行托管项目涵盖仓储物流、高速公路、产业园、碳中和、污水处理、清
洁能源、保障型租赁住房等主流基础设施类型，覆盖京津冀、粤港澳大湾区、长江
三角洲等重点区域，聚焦优质资产，创新规范并举，为基金托管人履职、规范公募
REITs 资金监管实操流程提供了示范效应。
（二）专项计划托管人：招商银行股份有限公司成都分行
名称：招商银行股份有限公司成都分行
设立日期：1994 年10 月11 日
注册地址：四川省成都市武侯区人民南路三段一号
办公地址：四川省成都市武侯区人民南路三段一号
法定代表人：彭少鸿
电话：028-61816368
招商银行股份有限公司成都分行系基金托管人招商银行股份有限公司所设立的
分行，招商银行其他相关情况详见本部分之“（一）基金托管人：招商银行股份有
365
限公司”
（三）托管人的内部控制制度
1、内部控制目标
招商银行确保托管业务严格遵守国家有关法律法规和行业监管制度，坚持守法
经营、规范运作的经营理念；形成科学合理的决策机制、执行机制和监督机制，防
范和化解经营风险，确保托管业务的稳健运行和托管资产的安全；建立有利于查错
防弊、堵塞漏洞、消除隐患，保证业务稳健运行的风险控制制度，确保托管业务信
息真实、准确、完整、及时；确保内控机制、体制的不断改进和各项业务制度、流
程的不断完善。
2、内部控制组织结构
招商银行资产托管业务建立三级内部控制及风险防范体系：
一级内部控制及风险防范是在招商银行总行风险管控层面对风险进行预防和控
制；总行风险管理部、法律合规部、审计部独立对资产托管业务进行评估监督，并
提出内控提升管理建议。
二级内部控制及风险防范是招商银行资产托管部设立风险合规管理相关团队，
负责部门内部风险预防和控制，及时发现内部控制缺陷，提出整改方案，跟踪整改
情况，并直接向部门总经理室报告。
三级内部控制及风险防范是招商银行资产托管部在设置专业岗位时，遵循内控
制衡原则，视业务的风险程度制定相应监督制衡机制。
3、内部控制原则
（1）全面性原则。内部控制覆盖各项业务过程和操作环节、覆盖所有团队和
岗位，并由全部人员参与。
（2）审慎性原则。托管组织体系的构成、内部管理制度的建立均以防范风险、
审慎经营为出发点，体现“内控优先”的要求。
（3）独立性原则。招商银行资产托管部各团队、各岗位职责保持相对独立，
不同托管资产之间、托管资产和自有资产之间相互分离。内部控制的检查、评价部
门独立于内部控制的建立和执行部门。
（4）有效性原则。内部控制有效性包含内部控制设计的有效性、内部控制执
行的有效性。内部控制设计的有效性是指内部控制的设计覆盖了所有应关注的重要
风险，且设计的风险应对措施适当。内部控制执行的有效性是指内部控制能够按照
366
设计要求严格有效执行。
（5）适应性原则。内部控制适应招商银行托管业务风险管理的需要，并能够
随着托管业务经营战略、经营方针、经营理念等内部环境的变化和国家法律、法规、
政策制度等外部环境的改变及时进行修订和完善。
（6）防火墙原则。招商银行资产托管部办公场地与招商银行其他业务场地隔
离，办公网和业务网物理分离，部门业务网和全行业务网防火墙策略分离，以达到
风险防范的目的。
（7）重要性原则。内部控制在实现全面控制的基础上，关注重要托管业务事
项和高风险环节。
（8）制衡性原则。内部控制能够实现在托管组织体系、机构设置及权责分配、
业务流程等相互制约、相互监督，同时兼顾运营效率。
4、内部控制措施
（1）完善的制度建设。招商银行资产托管部从资产托管业务内控管理、产品
受理、会计核算、资金清算、岗位管理、档案管理和信息管理等方面制定一系列规
章制度，建立了三层制度体系，即：基本规定、业务管理办法和业务操作规程。制
度结构层次清晰、管理要求明确，满足风险管理全覆盖的要求，保证资产托管业务
科学化、制度化、规范化运作。
（2）业务信息风险控制。招商银行资产托管部在数据传输和保存方面有严格
的加密和备份措施，采用加密、直连方式传输数据，数据执行异地实时备份，所有
的业务信息须经过严格的授权方能进行访问。
（3）客户资料风险控制。招商银行资产托管部对业务办理过程中形成的客户
资料严格保密，除法律法规和其他有关规定、监管机构及审计要求外，不向任何机
构、部门或个人泄露。
（4）信息技术系统风险控制。招商银行对信息技术系统机房、权限管理实行
双人双岗双责，电脑机房24 小时值班并设置门禁，所有电脑设置密码及相应权限。
实行业务网和办公网、托管业务网与全行业务网双分离制度，与外部业务机构实行
防火墙保护，对信息技术系统采取两地三中心的应急备份管理措施等，保证信息技
术系统的安全。
（5）人力资源控制。招商银行资产托管部通过建立良好的企业文化和员工培
训、激励机制、加强人力资源管理及建立人才梯级队伍及人才储备机制，有效地进
367
行人力资源管理。
（四）基金托管人对基金管理人运作基金进行监督的方法和程序
根据《基金法》《运作办法》等有关法律法规的规定及基金合同、托管协议的
约定，对基金投资范围、投资比例、投资组合等情况的合法性、合规性进行监督和
核查。
在为基金投资运作所提供的基金清算和核算服务环节中，基金托管人对基金管
理人发送的投资指令、基金管理人对各基金费用的提取与支付情况进行检查监督，
对违反法律法规、基金合同的指令拒绝执行，并立即通知基金管理人。
基金托管人如发现基金管理人依据交易程序已经生效的投资指令违反法律、行
政法规和其他有关规定，或者违反基金合同约定，及时以书面形式通知基金管理人
进行整改，整改的时限应符合法律法规及基金合同允许的调整期限。基金管理人收
到通知后应及时核对确认并以书面形式向基金托管人发出回函并改正。基金管理人
对基金托管人通知的违规事项未能在限期内纠正的，基金托管人应报告中国证监会。
（五）基金托管人对基金管理人运作基础设施基金进行监督的方法和程序
为规范招商银行托管的基础设施证券投资基金安全、高效地运行，保障投资人
的合法权益，招商银行根据《基金法》《基础设施基金指引》和《公开募集基础设
施证券投资基金运营操作指引（试行）》制定行内基础设施证券投资基金托管操作
规程。
操作规程涵盖了招商银行托管基础设施证券投资基金全生命周期托管业务，主
要包括产品准入、合同审核及签署、账户管理、产品成立、指令处理、核算估值、
信息披露、投资监督、财产保管、产品到期等相关业务操作。
四、对其他重要参与方的尽职调查
暂不涉及其他重要参与方。
368
第五章 财务顾问意见
一、项目公司
本财务顾问经核查认为，截至尽职调查基准日，项目公司依设立程序及工商注
册登记具备合法性和真实性，经营情况正常，股权结构合理，组织架构及治理结构
健全、清晰，项目公司公司章程符合《公司法》等法律法规的有关规定；项目公司
不存在资产被原始权益人及其他关联方控制和占用的情况，资产具备独立性，具备
独立的会计核算体系，不存在重大违法、违规或严重违法失信行为，不存在重大未
决诉讼/仲裁事件，财务状况正常，项目公司与原始权益人及其控股股东所涉及的关
联交易合法合规，定价公允，项目公司资产不存在受限情况。
综上，项目公司符合《基础设施基金指引》《公开募集基础设施证券投资基金
尽职调查工作指引（试行）》《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管
理规定》和《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务尽职调查工作指引》
等相关法律法规、部门规章以及规范性文件的相关要求。
二、基础设施项目资产
本财务顾问经核查认为，截至尽职调查基准日，基础设施项目资产法律权属清
晰，根据基础设施项目有关的立项审批或备案、规划、环评、建设施工手续、土地
取得、竣工验收等文件、成都高新区公园城市建设局、成都高新区生态环境和城市
管理局出具的说明文件以及成都市不动产登记中心出具的《成都市不动产登记信息
查询结果》，基础设施项目的建设已依法履行了必要的固定资产投资建设程序，基
础设施项目的建（构）筑物所有权及其占用范围内的国有土地使用权清晰、真实、
合法、有效。截至尽职调查基准日，基础设施项目不存在抵质押等权利限制情况。
截至尽职调查基准日，基础设施项目不存在受自然灾害、汇率变化以及外贸环境影
响的情况。
综上，基础设施项目资产符合《基础设施基金指引》《公开募集基础设施证券
投资基金尽职调查工作指引（试行）》《证券公司及基金管理公司子公司资产证券
化业务管理规定》和《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务尽职调查工
作指引》等相关法律法规、部门规章以及规范性文件的相关要求。
三、基础设施项目资产现金流情况
本财务顾问经核查认为，截至尽职调查基准日，基础设施项目资产现金流的产
369
生基于真实、合法的经营活动；形成标的基础设施项目资产的法律协议或文件（如
有）合法、有效；价格或收费标准符合相关规定。基础设施项目资产的现金流来源
具备独立性和稳定性，且具备合理的分散度，主要由市场化运营产生，且不依赖第
三方补贴等非经常性收入，基础设施项目现金流具有持续性和稳定性且来源合理分
散。
综上，基础设施项目资产现金流情况符合《基础设施基金指引》《公开募集基
础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》《证券公司及基金管理公司子公
司资产证券化业务管理规定》和《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务
尽职调查工作指引》等相关法律法规、部门规章以及规范性文件的相关要求。
四、原始权益人
本财务顾问经核查认为，截至尽职调查基准日，原始权益人依法设立并合法存
续，经营情况良好，股权结构合理，组织架构及治理结构健全、清晰，对基础设施
项目具有完全所有权，对基础设施项目的转让获得合法有效的授权及外部有权机构
的审批，财务状况正常，资信及商业信用状况良好，最近三年，原始权益人在投资
建设、生产运营、金融监管、市场监管、税务、商务、规划、土地、安全、环保、
消防、劳保等方面无重大违法违规记录，原始权益人投资、建设、运营的产业园项
目运营期间未出现安全质量、环保方面的重大问题，原始权益人不存在被有权部门
认定为失信被执行人的情形。
综上，原始权益人符合《基础设施基金指引》《公开募集基础设施证券投资基
金尽职调查工作指引（试行）》《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务
管理规定》和《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务尽职调查工作指引》
等相关法律法规、部门规章以及规范性文件的相关要求。
五、运营管理机构
本财务顾问经核查认为，截至尽职调查基准日，基础设施运营管理机构依法设
立并合法存续，具备基础设施项目运营管理资质与同类基础设施项目运营管理经验，
主要负责人在基础设施项目运营或投资管理领域具备充足的经验，配备了具备专业
能力的运营团队，已建立适当的运营管理业务制度和流程，组织架构和内部控制完
善，财务状况正常，公司资信情况良好，具备担任基础设施项目运营管理机构的能
力。运营管理机构最近三年在投资建设、生产运营、金融监管、市场监管、税务等
方面不存在重大违法违规记录。
370
综上，运营管理机构符合《基础设施基金指引》《公开募集基础设施证券投资
基金尽职调查工作指引（试行）》《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业
务管理规定》和《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务尽职调查工作指
引》等相关法律法规、部门规章以及规范性文件的相关要求。
六、基金托管人
本财务顾问经核查认为，截至尽职调查基准日，基金托管人具备担任公募基金
托管银行的资质。
综上，基金托管人符合《基础设施基金指引》《公开募集基础设施证券投资基
金尽职调查工作指引（试行）》《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务
管理规定》和《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务尽职调查工作指引》
等相关法律法规、部门规章以及规范性文件的相关要求。
七、专项计划托管人
本财务顾问经核查认为，截至尽职调查基准日，专项计划托管人具备担任专项
计划托管银行的资质，并已获得合法有效的内部授权。
综上，专项计划托管人符合《基础设施基金指引》《公开募集基础设施证券投
资基金尽职调查工作指引（试行）》《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化
业务管理规定》和《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务尽职调查工作
指引》等相关法律法规、部门规章以及规范性文件的相关要求。
371
第六章 财务顾问内部审核程序及内核意见
一、主要内部审核程序
广发证券在向中国证监会及上海证券交易所报送本次债券申请材料前，履行了
项目立项审批、投行质量控制部审核验收、内核会议审议等内部核查程序。
（一）项目立项审批
1、项目组提交立项申请，投行质量控制部（以下简称“质控部”）对按照规
定提供完备材料的立项申请予以受理。
2、债券业务所在群组负责人发表审核意见，质控部审核人员对项目材料提出
审核意见。
3、项目组落实质控部审核意见，审核人员复核确认审核意见相关问题已经落
实后进入立项表决。
4、质控部组织立项表决人员投票表决。2/3 以上（含本数）表决同意为“同意
立项”，否则为“不同意立项”或“暂缓立项”。
（二）投行质量控制部审核验收
1、项目组提交全套申请材料，申请质控审核验收。
2、项目所在业务部门负责人提出审核意见，质控部审核人员对项目全套申请
材料进行审核，核查工作底稿的编制情况，并提出审核验收意见，项目组落实审核
验收意见。
3、在完成符合外部监管规定和公司规章制度要求的尽职调查工作、底稿验收
及问核工作后，质控部制作项目质量控制报告，列示项目存疑或需关注的问题提请
内核会议讨论。
（三）内核会议审议
1、投行质量控制部审核验收通过后，项目组向投行内核部申请启动内核会议
审议程序。投行内核部对按照要求提供完备材料的申请予以受理，指定内核初审人
员对项目内核材料进行初审，提出内核初审意见。内核初审人员向债权类证券发行
内核专门委员会主任报告后确定时间和参会内核委员并发出内核会议通知，组织召
开内核会议，对项目进行审议。
2、投行内核部组织内核表决人员投票表决。70%以上（含本数）内核表决人员
表决同意为“通过”，否则为“否决”或“暂缓”。
372
二、本次公募REITs内部审核决策
（一）立项审核决策
1、立项审议时间为2023 年1 月2 日至1 月19 日，立项会议时间为2023 年1 月
31 日，立项表决时间为2023 年1 月31 日至2023 年2 月1 日。
2、立项表决主要意见为：通过立项。
3、立项表决结果：立项委员会成员共7 人，以7 票同意通过立项。
（二）内核审核决策
1、内核审议时间为2023 年11 月21 日至2024 年1 月18 日，内核表决时间为
2024 年1 月19 日。
2、内核表决主要意见：全票同意，通过内核。
3、内核表决结果：通过内核。
（三）内核委员主要关注的问题及回复
问题一：根据项目组介绍，基金产品年限为99 年，但入池资产剩余土地年限只
有32 年，存在不匹配的情况，是否满足申报要求？未来土地到期后如何解决？是否
已进行风险提示？
回复情况：目前监管政策对基金年限长短没有明确要求，市场上已存在基金存
续期99 年的案例（平安广州广河REIT）。就解决方法，一是通过扩募，加入新的
资产接替旧的资产，从而拉长土地剩余年限；二是土地到期后进行土地续期。招募
说明书在重要风险揭示中已充分披露了“基础设施项目土地使用权续期风险”。
问题二：盈创动力大厦尚未有租户换签，请项目组介绍盈创动力大厦最新换签
情况，以及是否满足申报要求？
回复情况：根据运营管理机构的最新沟通情况，盈创动力大厦除了少量租户因
审核流程较长，年内无法换签，其他租户预计年内换签完成，预计换签比例85-90%，
暂时没有实质障碍。根据了解，换签事项可在申报阶段持续完成。尽调过程中，项
目组还走访了租户，抽查了合同等资料。
问题三：请项目组补充说明本项目的两个基础资产剔除关联租户后，重要租户
的行业细分情况，是否存在行业周期性原因可能导致后期大规模退租风险、以及有
无将潜在风险因素考虑到出租率的预测当中，如出现重要租户退租情形，有无应对
的保障措施？
回复情况：（1）剔除关联方租户后，重要租户仍基本集中在信息传输、软件
373
和信息技术服务业和科学研究技术服务业，软件行业是成都市支柱性产业，高新区
是成都市发展软件行业的重要载体，成都市出台相关政策支持软件、信息传输业发
展，同时根据相关信息，部分一线城市的互联网企业因成本控制问题，在一线城市
退租转租至成都等新一线城市，一线城市退租风险在新一线城市上反而有可能带来
利好。（2）2023 年9 月末两个基础设施项目出租率分别为97%、98%，评估时出租
率参数已在上述出租率基础上进行审慎考虑；（3）保障措施：运营管理机构提前
一年跟大租户提前接触，日常也会与租户保持密切的沟通，保证有足够时间寻找新
租户补充，重要租户退租引发风险较低。运营管理机构管理两百多万平方米资产，
储备租户丰富。
附件6：基础设施项目评估报告