南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金产品资料概要

南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金产品资料概要
一、产品概况
（一）产品要素
基金简称南方顺丰物流REIT基金代码180305
南方基金管理股份有限
基金管理人基金托管人招商银行股份有限公司
公司
上市交易所深圳证券交易所
基金合同生效日-
上市日期-
基金类型其他类型交易币种人民币
运作方式封闭式
开放频率封闭期为43年，不开放申购与赎回
开始担任本基金基金经
-
理的日期基金经理徐文妹
证券从业日期2020年9月28日
开始担任本基金基金经
-
理的日期基金经理唐潇
证券从业日期2018年3月19日
开始担任本基金基金经
-
理的日期基金经理许炜
证券从业日期2022年12月16日
场内简称南方顺丰REIT
募集份额：10亿份
发行价格：将根据询价结果确认并在发售公告中披露
募集金额：实际募集金额将根据最终发行定价及募集情况确定并在基金合
同生效公告中披露
运营管理机构：深圳誉惠管理咨询有限公司、深圳市丰泰产业园管理服务
其他
有限公司
原始权益人：深圳嘉丰产业园管理有限公司、深圳市丰泰电商产业园资产
管理有限公司
战略配售比例：70%
原始权益人及其关联方配售比例：34%
（二）标的基础设施项目情况
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本基金首次发售时拟投资基础设施项目包括顺丰航空地产公司、武汉丰泰、合肥丰泰
分别持有的深圳项目、武汉项目、合肥项目，合计估值人民币30.41亿元，具体情况详见
下表：
表：项目概况（截至2024年9月30日）
项目 深圳项目 武汉项目 合肥项目
所处行业 仓储物流行业 仓储物流行业 仓储物流行业
所在地 广东省深圳市宝安区 湖北省武汉市东西湖区 安徽省合肥市蜀山区
资产范围及四至 东侧临航站四路、南侧临空港一道、西侧临深圳宝安机场停机坪、北侧临建筑工地 东侧临空地、南侧临水产路、西侧临东吴大道、北侧临空地 东侧临雪霁路、南侧临花峰路、西侧临振兴路、北侧临天狮路
用地性质 机场用地 仓储用地 工业用地
土地使用权起止时间 2009年9月8日起至2059年9月7日止 2016年6月24日起至2066年6月23日止 2016年5月4日起至2066年5月3日止
建设内容 包含两栋分拨中心、一栋配套楼和门卫等配套用房 包含两栋仓库、一栋分拨中心、一栋汽修间、一栋配套办公楼、一栋宿舍楼和门卫等配套用房 包含两栋分拨中心、两栋产业办公楼、地下车库及设备间等配套用房
建筑面积 74,219.10平方米 193,237.73平方米 218,102.54平方米
开工时间 2012年9月30日 2018年11月2日 1一期：2016年11月11日；二期：2021年4月21日
竣工时间 2015年7月27日 2021年6月30日 一期：2019年1月30日；二期：2022年6月13日
2运营起始时间 2015年7月 2021年7月 一期：2019年2月；二期：2022年6月
3决算总投资 4.16亿元 8.74亿元 7.54亿元
资产估值 11.86亿元 7.34亿元 11.21亿元
账面价值 2.76亿元 8.12亿元 6.89亿元
收入来源 主要为租金、管理费收入 主要为租金、管理费收入 主要为租金、管理费收入，以及车位收入
1一期系指1号产业办公楼及地下车库(含人防)，2号楼分拨中心；二期系指3号产业办公楼及地下车
库(含人防)、4号楼分拨中心。
2运营起始时间以竣工验收报告中竣工时间起算。
3决算总投资=基准日基础设施项目账面原值
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基础设施项目近三年及一期的经营情况如下：
表基础设施项目重要财务指标
单位：万元
项目 2024年1-9月 2023年度 2022年度 2021年度
营业收入 18,108.48 24,024.79 19,150.86 14,042.17
营业成本 -6,367.36 -8,294.51 -6,880.68 -5,030.39
净利润 5,754.16 7,185.80 1,457.54 -444.02
根据可供分配金额测算报告，未来两年净现金流分派率计算如下：
表基础设施基金未来两年净现金流分派率
单位：万元
项目 2024/10/1至2024/12/31预测数 2025年度
可供分配金额 3,679.62 14,996.84
拟募集资金金额 312,209.90
4净现金流分派率 4.68%（年化） 4.80%
注：净现金流分派率=年度可供分配金额/拟募集资金金额
二、基金投资与净值表现
（一）投资目标与投资策略
注:详见《南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》“基金的投资”
章节。
本基金主要投资于最终投资标的为基础设施项目的基础设施资产支持证
券，并通过资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权以及相关债
投资目标权，从而取得基础设施项目完全所有权或经营权利。本基金通过主动的
运营管理和投资管理，力求实现基础设施项目的平稳运营，为基金份额
持有人提供稳定及长期可持续的收益分配。
本基金主要投资于最终投资标的为基础设施项目的基础设施资产支持证
券，并通过资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权以及相关债
权，从而取得基础设施项目完全所有权或经营权利。本基金的其他基金
资产还可以投资于国债、政策性金融债、地方政府债、央行票据、信用
评级为AAA级的信用债（企业债、公司债、中期票据、短期融资券、超
投资范围
短期融资债券、金融债、公开发行的次级债、可分离交易可转债的纯债
部分、政府机构债券等）、货币市场基金、货币市场工具（同业存单、
债券回购、协议存款、定期存款及其他银行存款等）以及法律法规或中
国证监会允许基金投资的其他金融工具（但须符合中国证监会的相关规
定）。本基金可根据法律法规的规定参与融资业务。
4净现金流分派率=可供分配金额/拟募集资金金额
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本基金不投资于股票、可转换债券（可分离交易可转债的纯债部分除
外）、可交换债券。如法律法规或监管机构以后允许基金投资其他品
种，基金管理人在履行适当程序后，可以将其纳入投资范围，并可依据
届时有效的法律法规适时合理地调整投资范围。
本基金的投资组合比例为：本基金的基础设施资产支持证券投资占基金
资产的比例不低于80%，但因基础设施项目出售、基础设施资产支持证
券公允价值变动、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完
成基础设施项目购入、资产支持证券收益分配及中国证监会认可的其他
因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投资比例
限制；因除上述原因以外的其他原因导致不满足上述比例限制的，基金
管理人应在60个工作日内调整。
如法律法规或中国证监会变更上述投资品种的比例限制，适用于本基
金，基金管理人在履行适当程序后，提前公告，本基金以变更后的比例
为准，无需另行召开持有人大会。
（一）基础设施项目投资管理策略
1、初始投资策略
2、运营管理策略
3、扩募收购策略
主要投资策略
4、资产出售及处置策略
5、融资策略
6、权属到期后的安排
（二）固定收益投资策略
业绩比较基准本基金暂不设置业绩比较基准。
本基金为基础设施型基金，主要投资于基础设施资产支持证券，获取基
础设施运营收益并承担标的资产价格波动。一般市场情况下，本基金与
风险收益特征
投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，本基金的预期收
益及预期风险水平高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。
（二）投资组合资产配置图表/区域配置图表
无
（三）自基金合同生效以来基金每年的净值增长率及与同期业绩比较基准的比较图
无
三、投资本基金涉及的费用
（一）基金销售相关费用
份额（S）或金额
费用类型（M）/持有期限收费方式/费率备注
（N）
公众投资者（场外
M
份额）
100万元≤M
0.4%
万元份额）
300万元≤M
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万元份额）
公众投资者（场外
500万元≤M每笔1000元
份额）
注：本基金为封闭式基金，无申购赎回机制，不收取申购费/赎回费。
对于战略投资者及网下投资者，认购费用为0；对于公众投资者，场外份额认购费率如
表所示，场内认购费率由深圳证券交易所会员单位参照上述费率结构执行。
投资人申请重复认购的，须按每次认购所应对的费率档次分别计费。
有效认购款项在募集期间产生的利息将计入基金资产，不折算为基金份额。
（二）基金运作相关费用
费用类别收费方式/年费率或金额收取方
本基金的管理费包括固定管理费、基础管理费、激励管理费基金管理人、
三部分。其中固定管理费由基金管理人、计划管理人收取，计划管理人
基础管理费、激励管理费由运营管理机构收取。和运营管理
1、固定管理费机构
本基金的固定管理费按已披露的上一年度合并报表审计报
告披露的基金合并净资产（首年为初始募集规模）为基数的
0.2%年费率计提，其中0.1%由基金管理人收取、0.1%由计
划管理人收取。计算方法如下：
H＝E×0.2%÷当年天数
H为每日应计提的管理费
E在基金成立首年为初始募集规模，自基金成立的第二个自
然年度起（含）为上一年度合并报表审计报告披露的基金合
并净资产。若因基金扩募等原因导致基金规模变化时，需按
照实际规模变化进行调整，分段计算。
固定管理费应由基金管理人与基金托管人双方核对无误后，
以协商确定的日期及方式从基金财产中一次性支付给基金
管理费管理人。若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。
2、基础管理费
基础管理费的计算方法如下：
基础管理费=基础管理费A+基础管理费B
其中，基础管理费A=基础设施项目运营收入*2%，基础管理
费B=基础设施项目运营收入*7%。基础管理费A为运营管
理实施机构收取，基础管理费B为运营管理统筹机构收取。
上述公式中，基础设施项目的运营收入为含税收入，主要包
括含税口径的租赁收入、物业管理和经营收入，不包括武汉
项目的停车场收入以及非经常性/营业外收入，如政府补贴
等。基础设施项目运营收入为经审计数据（以基金年度审计
报告利润表为依据）。
3、激励管理费
激励管理费的计算方法如下：
激励管理费（含税）=（基础设施项目实际净运营收入-基础
设施项目目标净运营收入）*15%
当基础设施项目实际净运营收入超过基础设施项目目标净
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运营收入时，激励管理费为正值，即运营管理机构有权收取
对应的激励管理费；反之，基础设施项目实际净运营收入低
于基础设施项目目标净运营收入时，则激励管理费为负值，
则应扣减对应金额的基础管理费。激励管理费的奖励与扣罚
金额均不超过当年的基础管理费。
为免疑义，运营管理服务费均为含税费用，运营管理费是项
目公司在运营管理期限项下就运营管理机构应提供的所有
服务向运营管理机构支付的全部对价，包括运营管理机构因
提供相应管理服务及/或履行《运营管理服务协议》所需支付
的任何人员成本、费用及/或税金，相关品牌、业务财务管理
系统（含维护及升级）等的使用授权。
基础设施项目净运营收入是指营业收入扣减营业成本、主营
业务税金及附加、管理费用、销售费用后的金额。为免疑义，
计算基础设施项目净运营收入时不含折旧以及任何费用摊
销、运营管理服务费；且核算激励管理费使用的“基础设施
项目净运营收入”口径（无论是基础设施项目实际净运营收
入还是基础设施项目目标净运营收入），均不将基金管理人
及项目公司因实际管理需要而在年度预算外额外审批通过
的聘请专业机构、采购服务或招聘项目公司人员（如有）所
产生的费用作为扣减项。
基础设施项目目标净运营收入在基金首发可供分配金额测
算报告记载的两个会计年度根据该报告确定，后续自然年度
以首发评估报告或前一年度12月31日为基准日的资产评估
报告中记载的该自然年度对应预测的基础设施项目净运营
收入为基础，并经基金管理人审定批准后的年度预算中的对
应数据为目标值。
基础设施项目实际净运营收入根据项目公司年度经审计报
告数据确定，若考核年度内项目公司成功获得政府补助/补贴，
则实际净运营收入中应增加该政府补助/补贴实收金额。
本基金的托管费按上年度经审计的年度报告披露的合并报基金托管人
表层面基金净资产的0.01%的年费率计提。
托管费特别说明，根据专项计划管理人与专项计划托管人签署的
《南方资本-顺丰仓储物流1期基础设施资产支持专项计划托
管协议》，专项计划托管人不收取托管费。
销售服务费--
《基金合同》生效后与基金相关的信息披露费用、会计师费、
律师费、公证费、资产评估费、财务顾问费、审计费、诉讼
费和仲裁费，基金份额持有人大会费用，基金的证券交易费
用，基金的银行汇划费用，基金上市费用及年费、登记结算
-其他费用费用，基金相关账户的开户及维护费用，涉及要约收购时基
金聘请财务顾问的费用（如有），基金在资产出售过程中产
生的会计师费、律师费、资产评估费、审计费、诉讼费及仲
裁费用等相关费用、按照国家有关规定、《基金合同》、资产
支持证券法律文件等约定，在资产支持证券和基础设施项目
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运营过程中可以在基金财产中列支的其他费用。
注：本基金交易证券、基金等产生的费用和税负，按实际发生额从基金资产扣除。
四、风险揭示与重要提示
（一）风险揭示
本基金不提供任何保证。投资者可能损失本金。
投资有风险，投资者购买基金时应认真阅读本基金的《招募说明书》等销售文件。
基金为基础设施基金，主要特征如下：一是80%以上基金资产投资于基础设施资产支持
证券并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权以
及相关债权；二是基金通过资产支持证券和项目公司等载体取得基础设施项目完全所有权或
经营权利；三是基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等
稳定现金流为主要目的；四是采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分
配金额的90%。基础设施基金与投资股票或债券的公开募集证券投资基金具有不同的风险收
益特征。
本基金投资运作、交易等环节的主要风险包括但不限于：
1、基础设施基金相关风险
本基金可能面临的与基础设施基金相关风险包括宏观经济环境变化导致的行业风险；城
市规划及基础设施项目周边便利设施、交通条件等发生变化的风险；相关政策法规变化带来
的风险；行业竞争加剧的风险；集中投资风险；基金价格波动风险；流动性风险；估值与现
金流预测的风险；利益冲突与关联交易的风险；管理及尽职履约的风险；中止发售的风险；
募集失败的风险；基金设立后实施基础设施项目交易过程中的操作风险；专项计划等特殊目
的载体提前终止的风险；停牌、暂停上市或终止上市的风险；特定声誉风险；税收等政策调
整的风险；不可抗力的风险；基础管理费绩效结算风险等。
2、基础设施项目相关风险
本基金可能面临的基础设施项目相关风险包括运营收入的相关风险；运营支出及相关税
费增长的风险；维修和改造的相关风险；其他运营相关的风险；基础设施项目收购与出售的
相关风险；基础设施项目直接或间接对外融资的风险；股东借款带来的现金流波动风险；合
肥项目将进行降噪工程施工，存在未按时办理报规报建手续、验收以及建设成本变动的风险
等。
3、其他一般性风险因素
本基金可能面临的其他一般性风险因素包括证券市场投资风险；操作技术及合规风险；
本基金法律文件风险收益特征表述与销售机构基金风险评价可能不一致的风险等。
本基金法律文件投资章节有关风险收益特征的表述是基于投资范围、投资比例、证券市
场普遍规律等做出的概述性描述，代表了一般市场情况下本基金的长期风险收益特征。销售
机构（包括基金管理人直销机构和其他销售机构）根据相关法律法规对本基金进行风险评价，
不同的销售机构采用的评价方法可能存在不同，因此销售机构的风险等级评价与基金法律文
件中风险收益特征的表述可能存在不同，销售机构之间的风险等级评价也可能存在不同，销
售机构基于自身采用的评价方法可能对基金的风险等级进行定期或不定期的调整，但销售机
构向投资人推介基金产品时，所依据的基金产品风险等级评价结果不得低于基金管理人作出
的风险等级评价结果。投资人在购买本基金时需按照销售机构的要求完成风险承受能力与产
品风险之间的匹配检验。
具体风险揭示详见本基金招募说明书。
（二）重要提示
南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金产品资料概要
南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“本基金”）经中国证监会
2025年3月4日证监许可[2025]394号文注册募集。中国证监会对本基金募集的注册，并不
表明其对本基金的价值和收益作出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。
基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产，但不保证
基金一定盈利，也不保证最低收益。
基金投资者自依基金合同取得基金份额，即成为基金份额持有人和基金合同的当事人。
与本基金/基金合同相关的争议解决方式为仲裁。因《基金合同》而产生的或与《基金
合同》有关的一切争议，如经友好协商未能解决的，任何一方均有权将争议提交深圳国际仲
裁院，按照深圳国际仲裁院届时有效的仲裁规则进行仲裁，仲裁地点为深圳市。
基金产品资料概要信息发生重大变更的，基金管理人将在三个工作日内更新，其他信息
发生变更的，基金管理人每年更新一次。因此，本文件内容相比基金的实际情况可能存在一
定的滞后，如需及时、准确获取基金的相关信息，敬请同时关注基金管理人发布的相关临时
公告等。
投资人知悉并同意基金管理人可为投资人提供营销信息、资讯与增值服务，并可自主选
择退订，具体的服务说明详见招募说明书“基金份额持有人服务”章节。
五、其他资料查询方式
以下资料详见基金管理人网站[www.nffund.com][客服电话：400-889-8899]
●《南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》、
《南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金托管协议》、
《南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》
●定期报告、包括基金季度报告、中期报告和年度报告
●基金份额净值
●基金销售机构及联系方式
●其他重要资料
六、其他情况说明
暂无。