% 本 报 告 依 据 中 国 资 产 评 估 准 则 编 制
鹏 华 基 金 管 理 有 限 公 司 拟 披 露 基 础 设 施 基 金 定 期 报 告
涉 及 的 深 圳 市 东 部 电 力 有 限 公 司
东 部 电 厂 （ 一 期 ） 基 础 设 施 资 产 组 价 值
资产评估报告
中和评报字（2024）第 SZV1044 号
（共一册，第一册）
二○二五年三月二十四日
鹏华基金管理有限公司拟披露基础设施基金定期报告涉及的深圳市东
部电力有限公司东部电厂（一期）基础设施资产组价值资产评估报告
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资产评估报告目录
资产评估报告声明 .............................................. 1
摘 要 ....................................................... 3
资产评估报告 .................................................. 6
一、 委托人、产权持有人及其他评估报告使用人................................................... 6
二、 评估目的............................................................................................................. 10
三、 评估对象和评估范围......................................................................................... 10
四、 价值类型及其定义............................................................................................. 14
五、 评估基准日......................................................................................................... 14
六、 评估依据............................................................................................................. 15
七、 评估方法............................................................................................................. 18
八、 评估程序实施过程和情况................................................................................. 21
九、 评估假设............................................................................................................. 24
十、 评估结论............................................................................................................. 25
十一、 特别事项说明..................................................................................................... 26
十二、 评估报告使用限制说明..................................................................................... 27
十三、 评估报告日......................................................................................................... 28
资产评估报告附件 ............................................. 30
鹏华基金管理有限公司拟披露基础设施基金定期报告涉及的深圳市东
部电力有限公司东部电厂（一期）基础设施资产组价值资产评估报告
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资产评估报告声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产
评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定
和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产
评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资
产评估师不承担责任。
三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评
估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，
其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等
同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价
格的保证。
五、资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，
坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
六、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、产权持有人申报并经其
采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法
对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
七、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有
现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对
相关当事人不存在偏见。
八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进
行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的
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关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现
的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以
满足出具资产评估报告的要求。
九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结论受资产
评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分关注资
产评估报告中载明的评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说
明和使用限制条件，并考虑其对评估结论的影响。
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鹏 华 基 金 管 理 有 限 公 司 拟 披 露 基 础 设 施 基 金 定 期 报 告
涉 及 的 深 圳 市 东 部 电 力 有 限 公 司
东 部 电 厂 （ 一 期 ） 基 础 设 施 资 产 组 价 值
资产评估报告
中和评报字（2024）第 SZV1044 号
摘 要
中和资产评估有限公司(以下简称“本资产评估机构”)接受鹏华基金管
理有限公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、
客观和公正的原则，按照必要的评估程序，对鹏华基金管理有限公司拟披露
基础设施基金定期报告涉及的深圳市东部电力有限公司东部电厂（一期）基
础设施资产组在评估基准日 2024 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。现
将评估报告摘要如下：
评估目的：对深圳市东部电力有限公司东部电厂（一期）基础设施资产
组进行评估，提供其在评估基准日 2024 年 12 月 31 日的市场价值，为鹏华
基金管理有限公司拟披露基础设施基金定期报告提供价值参考。
评估对象：深圳市东部电力有限公司东部电厂（一期）基础设施资产组
市场价值。
评估范围：深圳市东部电力有限公司东部电厂（一期）基础设施资产组。
评估基准日：2024 年 12 月 31 日。
价值类型：市场价值。
评估方法：收益法。
评估结论：
深圳市东部电力有限公司东部电厂（一期）基础设施资产组账面价值为
306,693.97 万元，评估价值为 312,785.54 万元，增值率为 1.99%。
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评估结论的使用有效期：自评估基准日2024年12月31日起一年有效。
重大特别事项：
1. 根据国家能源局南方监管局颁发的《电力业务许可证》（许可证编
号：1062621-06335）登记信息，并考虑东部电厂（一期）机组设计使用
年限为 30 年，本次预测截止期为 2037 年 12 月 31 日；
2. 本次评估假设深圳能源与广东大鹏液化天然气有限公司签订的
《天然气销售合同》，及该合同中提及的各项 LNG 长期协议能够正常执行
至合同终止年限，即 2031 年；
3. 根据深圳能源与广东大鹏液化天然气有限公司签订的《天然气销
售合同之第一修改协议》（编号：DPLNG-CR-CT-DB-002），约定“第二十二
个合同年之后的每一个合同年的相应合同气量为 1861 万吉焦”，合同生效
年份为 2005 年，即 2028-2031 年相较此前年度的 2758 万吉焦年供气量减
少了 897 万吉焦/年。为了维持发电量稳定，假设供气量减少及 LNG 长期
协议到期后，能通过市场购气途径补足至 2758 万吉焦年供气量。
4. 《关于调整我省天然气发电上网电价的通知》（粤发改价格
〔2020〕284 号）中对各类型机组限定年利用小时数划定为 3500h，广东
省发改委结合市场电力供需以划定限定年利用小时数内外对应的不同价
格。同时参照《深圳市东部电厂可行性研究报告》中，设备年利用时间为
3500h，结合上述信息，本次对东部电厂（一期）在《天然气销售合同》
到期后的年发电小时数按 3500h 考虑。
5. 根据深圳市能源集团有限公司、深圳能源集团股份有限公司、深
圳市东部电力有限公司与广东大鹏液化天然气有限公司签订的《关于天然
气销售合同的转让协议》（编号：GDLNG-GS-CT-210001），深圳能源已将
《天然气销售合同》项下所有权利和义务转让给深圳市东部电力有限公
司，以上与天然气相关的特别事项披露和相关假设不受影响；
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6. 通过与企业沟通，以付现成本及企业周转情况测算最低现金保有
量为 19,623.64 万元，本次以 19,623.64 万元作为资产组货币资金。
7. 本次根据《鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金
管理运营协议补充协议（一）》，对预测期营业成本中固定管理费及浮动管
理费进行预测。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正
确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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东 部 电 厂 （ 一 期 ） 基 础 设 施 资 产 组 价 值
资产评估报告
中和评报字（2024）第 SZV1044 号
鹏华基金管理有限公司：
中和资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产
评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用收益法，按照必要的
评估程序，对鹏华基金管理有限公司拟披露基础设施基金定期报告涉及的
深圳市东部电力有限公司东部电厂（一期）基础设施资产组在评估基准日
2024 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、产权持有人及其他评估报告使用人
委托人：鹏华基金管理有限公司
产权持有人：深圳市东部电力有限公司
（一） 委托人简介
企业名称：鹏华基金管理有限公司
统一社会信用代码：91440300708470788Q
成立时间：1998 年 12 月 22 日
注册资本：15,000 万元
企业类型：有限责任公司（中外合资）
注册地址：深圳市福田区福华三路 168 号深圳国际商会中心第 43 层
经营范围： 1、基金募集；2、基金销售；3、资产管理；4、中国证监
会许可的其它业务。
（二） 产权持有人简介
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1. 注册情况：
企业名称：深圳市东部电力有限公司
统一社会信用代码：91440300MA5GUBL08L
成立时间：2021 年 6 月 18 日
注册资本：117,875 万元
企业类型： 有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)
注册地址：深圳市大鹏新区大鹏街道下沙社区下沙东部电厂行政办公
楼 101
经营范围：贸易经纪。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自
主开展经营活动）^发电、输电、供电业务；电力设施承装、承修、承试。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项
目以相关部门批准文件或许可证件为准）
2. 近三年资产、财务、经营状况。
深圳市东部电力有限公司近三年资产负债表
单位：万元
项目 2022 年 12 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2024 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 71,326.04 50,388.16 29,773.48
交易性金融资产 - 5,011.24 5,110.76
应收账款 19,950.33 11,331.07 14,349.69
预付款项 - 615.56 416.08
其他应收款 0.00 - -
存货 12,438.93 12,612.83 12,566.97
其他流动资产 2,523.12 1,421.71 1,941.52
流动资产合计 106,238.42 81,380.57 64,158.50
非流动资产：
固定资产 306,025.28 288,050.59 272,632.25
在建工程 1,395.68 1,332.27 1,983.02
无形资产 2,007.55 1,864.16 1,720.76
其他非流动资产 - 84.40 -
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项目 2022 年 12 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2024 年 12 月 31 日
非流动资产合计 309,428.51 291,331.42 276,336.03
资产总计 415,666.93 372,711.98 340,494.53
流动负债：
应付账款 25,138.77 16,605.40 12,278.00
应交税费 1,448.52 577.15 5,705.43
其他应付款 10,398.38 - 556.53
一年内到期的非流动
负债 - 2,325.21 4,463.80
流动负债合计 36,985.67 19,507.76 23,003.75
非流动负债： - - -
长期应付款 235,750.00 235,750.00 215,400.00
非流动负债合计 235,750.00 235,750.00 215,400.00
负债合计 272,735.67 255,257.76 238,403.75
所有者权益合计 142,931.26 117,454.22 102,090.77
深圳市东部电力有限公司近三年利润表
单位：万元
项 目 2022 年 2023 年 2024 年
一、营业总收入 184,305.10 190,041.77 156,046.92
二、营业总成本 144,919.53 182,656.98 168,180.61
其中：营业成本 133,305.55 149,443.09 135,438.09
金及附加 2,034.85 1,802.02 1,397.07
销售费用 - - -
管理费用 45.79 106.43 95.84
研发费用 - 28.30 52.55
财务费用 9,533.33 31,277.15 31,197.07
加：其他收益 - - -
投资收益 - 11.24 99.52
三、营业利润 39,385.57 7,396.03 -12,034.16
加：营业外收入 - 33.86 -
减：营业外支出 - 121.23 40.38
四、利润总额 39,385.57 7,308.66 -12,074.54
减：所得税费用 14,406.05 7,946.02 3,988.41
五、净利润 24,979.52 -637.36 -16,062.95
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2022 年的财务报表已经大信会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并出
具审计报告号为大信审字[2023]第 22-00002 号的无保留意见审计报告；
2023 年的财务报表已经大信会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并出具审
计报告号为大信审字[2024]第 22-00001 号无保留意见审计报告；2024 年的
财务报表已经毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)深圳分所审计，并出
具审计报告号为毕马威华振深审字第 2500074 号的无保留意见审计报告。
（三） 委托人与产权持有人的关系
根据鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
记载，产权持有人深圳市东部电力有限公司为鹏华深圳能源清洁能源 REITs
项目公司，委托人为鹏华深圳能源清洁能源 REITs 基金管理人。具体如下：
注：项目公司：深圳市东部电力有限公司
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部电力有限公司东部电厂（一期）基础设施资产组价值资产评估报告
通信地址:北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 13 层 10
邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182
持股关系如下：
注：项目公司：深圳市东部电力有限公司
（四） 其他评估报告使用人
本评估报告仅供委托人和法律、行政法规规定的评估报告使用人使用。
二、评估目的
对深圳市东部电力有限公司东部电厂（一期）基础设施资产组进行评估，
提供其在评估基准日 2024 年 12 月 31 日的市场价值，为鹏华基金管理有限
公司拟披露基础设施基金定期报告提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
根据本次评估目的，评估对象是深圳市东部电力有限公司东部电厂（一
期）基础设施资产组市场价值。评估范围是深圳市东部电力有限公司东部电
厂（一期）基础设施资产组。
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在评估人员与管理层、审计人员充分沟通后，管理层最终确定，截至本
次评估基准日，深圳市东部电力有限公司东部电厂（一期）基础设施资产组
组成如下：
金额单位：人民币元
项目 2024 年 12 月 31 日 非经调整 基准日账面价值
流动资产：
货币资金 297,734,792.53 101,498,407.42 196,236,385.11
交易性金融资产 51,107,625.40 51,107,625.40
应收账款 143,496,859.53 - 143,496,859.53
预付款项 4,160,780.74 - 4,160,780.74
其他应收款 - - -
存货 125,669,729.30 - 125,669,729.30
其他流动资产 19,415,209.70 - 19,415,209.70
流动资产合计 641,584,997.20 152,606,032.82 488,978,964.38
非流动资产：
固定资产 2,726,322,484.36 - 2,726,322,484.36
在建工程 19,830,212.24 - 19,830,212.24
无形资产 17,207,592.14 - 17,207,592.14
其他非流动资产
非流动资产合计 2,763,360,288.74 - 2,763,360,288.74
资产总计 3,404,726,614.78 - 3,252,339,253.12
流动负债：
应付账款 128,345,319.57 122,779,992.97
应交税费 55,305,509.27 57,054,261.54
其他应付款 5,565,326.60
一年内到期的非流
动负债 44,637,961.64 44,637,961.64 -
流动负债合计 228,288,790.48 185,399,581.11
非流动负债：
长期应付款 2,154,000,000.00 2,154,000,000.00 -
非流动负债合计 2,154,000,000.00 2,154,000,000.00 -
负债合计 2,382,288,790.48 185,399,581.11
资产组账面价值： 3,066,939,672.01
非经调整原因如下：
货币资金：通过企业付现成本及周转情况计算得出最低现金保有量为
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196,236,385.11 元，根据最低现金保有量将溢余资金作为非经剔除，调整后
账面价值为 196,236,385.11 元。
交易性金融资产：是指企业打算通过积极管理和交易以获取利润的债
权证券和权益证券，属于非经营性资产。
长期应付款：实为股东借款，属于付息债务；
一年内到期非流动负债：为股东借款利息，属于付息债务。
综上，纳入本次评估范围资产组账面金额为 3,066,939,672.01 元。
本次评估范围内的实物资产集中分布在位于广东省深圳市大鹏新区大
鹏下沙秤头角的东部电厂（一期）项目。深圳东部电厂（一期）地处大鹏湾
北岸，毗邻广东大鹏 LNG 接收站和深圳迭福液化天然气（LNG）站。
深圳东部电厂（一期）是由深圳能源集团股份有限公司全资投资建设，
是广东省和深圳市“十一五”期间重大建设项目，其中，项目装机容量为 3
×390MW 级燃气蒸汽联合循环机组，为国家燃气轮机电厂第一批“打捆招
标”的建设项目。
东部电厂（一期）项目于 2004 年 7 月正式开工建设。2007 年 9 月 10
日，市政府办公会议纪要《深圳能源集团东部电厂（一期）2 号机组商业运
行验收暨3号机组启动验收委员会工作会议纪要》明确，2号机组试运以来，
符合电力工程相关规范，各项综合质量指标符合验收标准，同意 2 号机组
正式投入商业运行，并做好 3 号机组启动试运工作。根据广东电网公司出
具的编号为广电营部[2007]109 号的《关于东部(能东)电厂#1、2 发电机组正
式进入商业运行的批复》，4E1C 东部(能东)电厂 1、2 号发电机组具备正式
并网发电、进入商业运行的基本条件。
2008 年 2 月 3 日，市政府办公会议纪要《深圳能源投资股份有限公司
（后更名为深圳能源集团股份有限公司）东部电厂（一期）3 号机组启动验
收委员会工作会议纪要》明确，3 号机组试运以来，符合电力工程相关规范，
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各项综合质量指标符合验收标准，同意 3 号机组正式投入商业运行。根据
广东电网公司出具的编号为广电营部[2008]62 号的《关于深能源东部电厂
（一期）3 号发电机组正式进入商业运行的批复》，东部电厂（一期）3 号机
组具备正式并网发电、进入商业运行的基本条件。
2008 年 2 月 3 日，市政府办公会议纪要《深圳能源投资股份有限公司
（后更名为深圳能源集团股份有限公司）东部电厂（一期）3 号机组启动验
收委员会工作会议纪要》在明确 3 号机组可正式投入商业运行的同时，同
意东部电厂（一期）工程竣工。
截至目前，东部电厂（一期）项目投产运营 16 年。
东部电厂（一期）项目实物资产主要包括房屋建筑物、构筑物、存货、
机器设备、在建工程等。主要无形资产为土地使用权。
房屋建筑物： 纳入本次评估范围的房屋建筑物账面原值为
172,988,715.71 元，账面净值 23,421,258.06 元。房屋均办理产权证明，主要
包括主厂房、集中控制楼、工艺楼等。证载建筑面积共计 31,642.64 平方米，
证载用途为生产用房。
构筑物：纳入本次评估范围的构筑物账面原值为 17,977,984.27 元，账
面净值 2,434,072.07 元。主要为阀门井(1 座)、连接井(1 座)、虹吸井(3 座)、
循环水排水沟及各类管道支架。
存货：纳入本次评估范围的存货主要为机组设备备品备件，账面价值
125,669,729.30 元。
机器设备：纳入本次评估范围的设备账面原值为 5,661,546,373.52 元，
账面净值 2,700,467,154.23 元。主要为 1#、2#、3#燃气发电机组在内的各项
机器及电子设备。
在建工程：纳入本次评估范围的在建工程账面价值为 19,830,212.24 元，
为东部电厂（一期）机组技改工程。
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无形资产：纳入本次评估范围的无形资产账面价值为 17,207,592.14 元，
包括土地使用权、购置的防火墙软件、财务软件等。其中，土地使用权已于
房屋建筑物共同办理不动产权证，证载用途为出让工业用地，土地取得日期
为 2005 年 12 月 28 日，土地使用年限为 50 年。
（一）以上资产组范围由委托方及产权持有单位共同确认，以上深圳市
东部电力有限公司的 2024 年财务报表已经毕马威华振会计师事务所(特殊
普通合伙)深圳分所审计，并出具审计报告号为毕马威华振深审字第
2500074 号的无保留意见审计报告。
（二）产权持有人申报的表外资产的类型、数量。
根据《中华人民共和国电力法》第三十三条，供电企业应当按照国家核
准的电价和用电计量装置的记录，向用户计收电费。深圳市东部电力有限公
司根据《电力业务许可证》(编号: 1062621-06335)及其不时的续期、补充、
更新、修订或换发的特许经营批复文件取得运营东部电厂（一期）项目对应
的电力收费权。
（三）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金
额（或者评估值）。
无。
四、价值类型及其定义
根据评估目的和评估对象的特点，确定本次评估结论的价值类型为市
场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫
的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
（一）本评估报告的评估基准日是 2024 年 12 月 31 日。
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（二）评估基准日由委托人确定。评估基准日的确定主要考虑了会计期
末以及有利于本次经济行为实现等因素。
（三）本评估报告的评估基准日与资产评估委托合同约定的评估基准
日一致。
六、评估依据
法律法规依据：
（一） 《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日第十二届全
国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
（二） 《中华人民共和国企业国有资产法》（2008 年 10 月 28 日第十
一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
（三） 《中华人民共和国公司法》（2023 年 12 月 29 日第十四届全国
人民代表大会常务委员会第七次会议修订通过）；
（四） 《中华人民共和国证券法》（2019 年 12 月 28 日第十三届全国
人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订）；
（五） 《中华人民共和国民法典》（2020 年 5 月 28 日第十三届全国人
民代表大会第三次会议通过）；
（六） 《中华人民共和国土地管理法》（2019 年 8 月 26 日，十三届全
国人大常委会第十二次会议修订通过）；
（七） 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019 年 8 月 26 日，十
三届全国人大常委会第十二次会议修订通过）；
（八） 《国有资产评估管理办法》（1991 年 11 月 16 日国务院令第 91
号发布，根据 2020 年 11 月 29 日《国务院关于修改和废止部分行政法规的
决定》[国务院令第 732 号]修订）；
（九） 《国有资产评估管理办法施行细则》（国家国有资产管理局发布
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的国资办发[1992]36 号）；
（十） 《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委、财政部令
第 32 号）；
（十一） 《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国资委第 12
号令）；
（十二）《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部令第 14 号）；
（十三）《资产评估行业财政监督管理办法》（2017 年 4 月 21 日财政
部令第 86 号公布，根据 2019 年 1 月 2 日《财政部关于修改<会计师事务所
执业许可和监督管理办法>等 2 部部门规章的决定》修改）；
（十四）《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权
[2013]64 号）；
（十五）《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国
资发产权[2006]274 号）；
（十六）《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国
资产权[ 2009]941 号）；
（十七）《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（中国证券监
督管理委员会公告〔2020〕54 号）；
（十八）《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法
（试行）》；（深证上〔2021〕144 号）；
（十九）《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指南
第 4 号——存续期业务办理》（2024 年修订）；
（二十）与本次评估有关的其他法律法规。
准则依据：
（一）《资产评估基本准则》（财资［2017］43 号）；
（二）《资产评估职业道德准则》（中评协［2017］30 号）；
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（三） 《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协［2018］36 号）；
（四） 《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协［2018］35 号）；
（五） 《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协［2017］33
号）；
（六） 《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协［2018］37 号）；
（七）《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协〔2019〕35 号）；
（八） 《资产评估执业准则—利用专家工作及相关报告》（中评协
［2017］35 号）；
（九） 《资产评估执业准则—无形资产》（中评协［2017］37 号）；
（十） 《资产评估执业准则—不动产》（中评协［2017］38 号）；
（十一） 《资产评估执业准则—机器设备》（中评协［2017］39 号）；
（十二） 《企业国有资产评估报告指南》（中评协［2017］42 号）；
（十三） 《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协［2017］46 号）；
（十四） 《资产评估价值类型指导意见》（中评协［2017］47 号）；
（十五） 《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48 号）；
（十六） 《资产评估准则术语 2020》（中评协〔2020〕31 号）。
权属依据：
（一） 深圳市东部电力有限公司《中华人民共和国不动产权证》；
（二） 其他有关产权证明。
取价依据：
（一） 深圳市能源集团有限公司（买方）与广东大鹏液化天然气有限
公司（卖方）于签署的《天然气销售合同》（编号：DPLNG-CR-CT-DB-001）、
《天然气销售合同之第一修改协议》（编号：DPLNG-CR-CT-DB-002）；
（二） 广东省发展和改革委员会 广东省能源局 国家能源局南方监管
局《关于我省煤电气电容量电价机制有关事项的通知》（粤发改价格函〔2023〕
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1990 号）；
（三） 《鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金管理运
营协议补充协议（一）》；
（四） 《深圳市东部电厂可行性研究报告》；
（五） 评估人员对评估对象进行勘查核实的记录；
（六） 深圳市东部电力有限公司提供的资产负债表、损益表、成本费
用表等财务报表；
（七） 深圳市东部电力有限公司提供的未来收益预测表；
（八） 深圳市东部电力有限公司 2025 年度预算；
（九） 评估人员收集的广东电力市场资料；
（十） Wind 资讯；
（十一） 中国债券信息网
（十二） CVSource 投资数据库；
（十三） 与此次整体资产评估有关的其它资料。
其他依据：
（一） 资产评估委托合同。
七、评估方法
资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。
市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比
较，确定评估对象价值的评估方法。
收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估
方法。
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成本法，是指在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对
象，所需的全部成本减去评估对象的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬
值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。
由于基础设施项目资产缺乏活跃的公开交易市场，难以搜集到适量
的、与被评估对象可比的交易实例，以及将其与评估对象对比分析所需要
的相关资料，不具备采用市场法进行评估的操作条件，本次评估不能够采
用市场法。
根据《基础设施基金指引》、《上海、深圳证券交易所公开募集基础设
施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 1 号——审核关注事项（试
行）》等相关文件的要求和规定，并结合底层资产的自身情况，目前产权
类公募 REITs 的估值以收益法为主，市场比较法为辅。成本法不适用
REITs 项目特点。故本次不采用成本进行评估。
由于能够收集到分析被评估对象历史状况、预测其未来收益及风险所
需的必要资料，具备采用收益法实施评估的操作条件。委估资产为发电
厂，相关资产历史年度发电收入较为稳定，已与广东大鹏液化天然气有限
公司签署了《天然气销售合同》，未来现金流可预测，故可以采用收益法
进行评估。
根据本次评估目的和评估对象的特点，以及评估方法的适用条件，选
择收益法进行评估。
评估方法及使用情况具体介绍如下：
收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方
法。根据评估目的，此次评估委估资产价值选择现金流量折现法。根据委估
资产未来经营模式、资产使用状况以及未来收益的发展趋势等，本次现金流
量折现法采用自由现金流折现模型。
1. 委估资产价值的计算公式为：
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=
n
i
i
i
r
R
P
1 (1 )
其中：P——评估基准日的委估资产价值
Ri——委估资产未来第 i 年预期自由净现金流
r ——折现率
i ——收益预测年份
n——收益预测期
2. 折现率的选取
有关折现率的选取，由于在预计资产组的未来现金流量时均以税前现
金流量作为预测基础，因此我们采用税前加权平均资本成本，按照国际会计
准则理事会 BCZ85 的观点，按照税前现金流采用税前折现率的折现值=税后
现金流采用税后折现率的折现值进行推算得出。
税后折现率我们采用了加权平均资本成本估价模型(“WACC”)。WACC 模
型可用下列数学公式表示：
WACC=ke×[E÷(D+E)]+kd×(1-t)×[D÷(D+E)]
其中：
ke：权益资本成本
E：权益资本的市场价值
D：债务资本的市场价值
kd：债务资本成本
t：所得税率
计算权益资本成本时，我们采用资本资产定价模型(“CAPM”)。CAPM 模
型是普遍应用的估算股权资本成本的办法。CAPM 模型可用下列数学公式表
示：
ke = Rf1 +β×ERP +α
其中:
ke：权益期望回报率，即权益资本成本
Rf1：长期国债期望回报率
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β：贝塔系数
ERP：股权市场风险溢价
α：特别风险溢价
八、评估程序实施过程和情况
评估人员对纳入此次评估范围的资产和负债进行了评估。主要评估过
程如下：
（一） 接受委托
本资产评估机构接受委托前，与鹏华基金管理有限公司的有关人员进
行了会谈，并与本项目的审计师进行多次沟通，详细了解了此次评估的目的、
评估对象与评估范围、评估基准日等。在此基础上，本资产评估机构遵照国
家有关法律法规与鹏华基金管理有限公司签署了《资产评估委托合同》，并
拟定了相应的评估计划。
（二） 现场调查、资料收集及核查验证
根据深圳市东部电力有限公司提供的资产评估申报资料，评估人员于
2024 年 12 月 23 日至 2025 年 1 月 10 日对评估对象和纳入评估范围的资产
及负债进行了必要的调查。
评估人员听取深圳市东部电力有限公司有关人员的相关介绍，了解评
估对象的现状，关注评估对象的法律权属，对深圳市东部电力有限公司的申
报内容进行了账账核实、账表核实、账实核实。评估人员还根据评估对象特
点和评估业务情况，通过委托人、其他相关当事人、市场等渠道收集了涉及
评估对象和评估范围，支持评定估算等程序的相关资料。
评估人员已要求委托人或者其他相关当事人对其提供的资产评估明细
表及其他重要资料进行了确认，并对资产评估活动中使用的资料进行了核
查验证。
1. 房屋建筑物的清查
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对产权持有人申报的房屋建筑物及附属设施，评估人员根据申报明细
表逐项勘查实物，核实建筑面积，查验产权持有人提供的权属证明资料，了
解建筑结构、建筑质量、完工日期、平面形状、室内外装修、水暖电等配套
设施的安装使用等情况，将所收集资料及相关工作记录作为评估计算的重
要依据。
2. 机器设备的清查
对产权持有人申报的机器设备和电子设备，评估人员根据申报明细表
进行了必要的清查核实；通过问、观、查等方式，了解设备的使用环境、工
作负荷、维护保养、自然磨损、修理及维护等情况；并通过接触设备管理及
操作人员，调查设备的管理、使用，以及相关管理制度的贯彻执行情况。对
清查中发现的问题，评估人员已要求产权持有人进行相应的核查、修改或说
明。
3. 在建工程的清查
对产权持有人申报的工程，评估人员根据申报明细表进行了必要的清
查核实；通过问、观、查等方式，了解在建工程的开工日期，预计完工日期，
形象进度等情况；对清查中发现的问题，评估人员已要求产权持有人进行相
应的核查、修改或说明。
4. 土地使用权的清查
对土地使用权的清查，评估人员核实了与土地使用权有关的权属证书、
合同、缴款凭证等资料，对被评估宗地的四至及利用现状进行了调查。
5. 存货的清查
对产权持有人申报的存货，评估人员根据申报明细表查阅了有关的购
销合同、购货发票、销售发票及其他会计资料，并采用抽查方式进行了资产
核实。此次以清查核实后的存货申报资料作为评定估算的依据。
6. 往来款项、其他资产及负债的清查
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对往来款项、其他资产及负债，评估人员根据申报明细表搜集了与其相
关的原始资料、证明文件及会计资料，对重要往来款项收集了函证，对非实
物性资产及负债通过账务核查进行核实，以清查核实后的相关申报资料作
为评估的依据。
7. 收益法调查
1) 听取深圳市东部电力有限公司工作人员关于业务基本情况及资产财
务状况的介绍，了解该单位的资产配置和使用情况，收集有关经营和基础财
务数据；
2) 分析深圳市东部电力有限公司的历史经营情况，特别是前三年收入、
成本和费用的构成及其变化原因，分析其获利能力及发展趋势；
3) 分析深圳市东部电力有限公司的综合实力、管理水平、盈利能力、
发展能力、竞争优势等因素；
4) 根据深圳市东部电力有限公司的财务计划和战略规划及潜在市场优
势,分析、核查深圳市东部电力有限公司提供的预期收益、收益期限和相关
风险预测，并根据经济环境、行业和市场发展等情况进行必要的调整；
5) 建立收益法评估定价模型。
（三） 评定估算
评估人员通过与产权持有人管理层的访谈、查看委估资产的主要生产
经营场所，收集被委估资产近年来的主要财务数据，同时与同类上市公司进
行对比分析，在此基础上，结合宏观和行业情况对产权持有人的未来收益、
收益期及风险回报进行分析量化，最终确定出被委估资产的价值。
（四） 评估汇总及报告
按照《资产评估执业准则－资产评估报告》和《企业国有资产评估报告
指南》的要求进行评估汇总、分析、撰写资产评估报告和资产评估说明。并
按照本资产评估机构的内部质量控制制度对评估报告进行了内部审核。
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九、评估假设
1. 基本假设
① 交易假设：假设所有待评估资产已经处在交易的过程中，资产评估
师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
② 公开市场假设：公开市场假设是指资产可以在充分竞争的市场上自
由买卖，其价格高低取决于一定市场的供给状况下独立的买卖双方对资产
的价值判断。所谓公开市场，是指一个有充分竞争性的市场。在这个市场中，
买者和卖者地位平等，买卖双方都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖
双方的交易行为都是自愿的、理智的，而非在强制或受限制的条件下进行。
买卖双方都能对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
③ 持续经营假设：假设委估资产的经营活动可以连续下去，在未来可
预测的时间内该单位的经营活动不会中止或终止。
④ 原地使用假设：假设被评估资产将保持在原所在地或者原安装地持
续使用。
2. 一般性假设
① 国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，
本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
② 有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大
变化；
③ 假设产权持有人的管理方式及水平、经营方向和范围，与评估基准
日基本一致；
④ 除非另有说明，假设产权持有人遵守相关法律法规，经营管理和技
术骨干有能力、负责任地担负其职责，并保持相对稳定；
⑤ 假设产权持有人未来所采取的会计政策和编写本评估报告时采用的
会计政策在重要方面基本一致；
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⑥ 无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对产权持有人造成重大不
利影响。
3. 针对性假设
① 假设深圳能源与广东大鹏液化天然气有限公司签订的《天然气销售
合同》，及该合同中提及的各项 LNG 长期协议能够正常执行至合同终止年
限，即 2031 年；
② 根据深圳能源与广东大鹏液化天然气有限公司签订的《天然气销售
合同之第一修改协议》（编号：DPLNG-CR-CT-DB-002），约定“第二十二
个合同年之后的每一个合同年的相应合同气量为 1861 万吉焦”，合同生效
年份为 2005 年，即 2028-2031 年相较此前年度的 2758 万吉焦年供气量减
少了 897 万吉焦/年。为了维持发电量稳定，假设供气量减少后，能通过市
场购气途径补足至 2758 万吉焦年供气量。
③ 《关于调整我省天然气发电上网电价的通知》（粤发改价格〔2020〕
284 号）中对各类型机组限定年利用小时数划定为 3500h，广东省发改委结
合市场电力供需以划定限定年利用小时数内外对应的不同价格。同时参照
《深圳市东部电厂可行性研究报告》中，设备年利用时间为 3500h，结合上
述信息，本次对东部电厂（一期）在《天然气销售合同》到期后的年发电小
时数按 3500h 考虑。
若将来实际情况与上述评估假设产生差异，将会对本评估报告的评估
结论产生影响。委托人和其他评估报告使用人应在使用本评估报告时充分
考虑评估假设可能对评估结论产生的影响。
十、评估结论
经收益法评估，深圳市东部电力有限公司东部电厂基础设施资产组账
面价值为 306,693.97 万元，评估价值为 312,785.54 万元，增值率为 1.99%。
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十一、特别事项说明
评估报告使用人在使用本评估报告时，应关注以下特别事项对评估结
论，以及本报告所服务经济行为的决策、实施可能产生的影响：
1、根据国家能源局南方监管局颁发的《电力业务许可证》（许可证编号：
1062621-06335）登记，并考虑东部电厂（一期）机组设计使用年限 30 年，
本次预测截止期为 2037 年 12 月 31 日；
2、本次评估假设深圳能源与广东大鹏液化天然气有限公司签订的《天
然气销售合同》，及该合同中提及的各项 LNG 长期协议能够正常执行至合同
终止年限，即 2031 年；
3、根据深圳能源与广东大鹏液化天然气有限公司签订的《天然气销售
合同之第一修改协议》（编号：DPLNG-CR-CT-DB-002），约定“第二十二个合
同年之后的每一个合同年的相应合同气量为 1861 万吉焦”，合同生效年份
为 2005 年，即 2028-2031 年相较此前年度的 2758 万吉焦年供气量减少了
897 万吉焦/年。为了维持发电量稳定，假设供气量减少及 LNG 长期协议到
期后，能通过市场购气途径补足至 2758 万吉焦年供气量。
4、《关于调整我省天然气发电上网电价的通知》（粤发改价格〔2020〕
284 号）中对各类型机组限定年利用小时数划定为 3500h，广东省发改委结
合市场电力供需以划定限定年利用小时数内外对应的不同价格。同时参照
《深圳市东部电厂可行性研究报告》中，设备年利用时间为 3500h，结合上
述信息，本次对东部电厂（一期）在《天然气销售合同》到期后的年发电小
时数按 3500h 考虑。
5、根据深圳市能源集团有限公司、深圳能源集团股份有限公司、深圳
市东部电力有限公司与广东大鹏液化天然气有限公司签订的《关于天然气
销售合同的转让协议》（编号：GDLNG-GS-CT-210001），深圳能源已将《天然
气销售合同》项下所有权利和义务转让给深圳市东部电力有限公司，以上与
鹏华基金管理有限公司拟披露基础设施基金定期报告涉及的深圳市东
部电力有限公司东部电厂（一期）基础设施资产组价值资产评估报告
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天然气相关的特别事项披露和相关假设不受影响；
6、通过与企业沟通，以付现成本及企业周转情况测算最低现金保有量
为 19,623.64 万元，本次以 19,623.64 万元作为资产组货币资金。
8. 7、本次根据《鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基
金管理运营协议补充协议（一）》，对预测期营业成本中固定管理费及浮动
管理费进行预测。
评估人员未发现评估基准日后影响评估结论的重大事项。在评估基准
日后，且评估结论的使用有效期内，如纳入评估范围的资产数量、状态及作
价标准发生变化，并对本评估报告资产评估结论产生明显影响时，委托人应
及时聘请资产评估机构重新评估。
十二、评估报告使用限制说明
1. 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2. 委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和
资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资
产评估师不承担责任。
3. 除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和
法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能
成为资产评估报告的使用人。
4. 资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论。评估结论不等
同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价
格的保证。
5. 根据相关规定，本评估报告如果需提交国有资产主管部门备案，
则需完成备案手续后方可用于实现规定的经济行为。
6. 本评估报告的全部或部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒
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体，需经本评估机构审阅相关内容，法律、行政法规规定以及相关当事人
另有约定的除外。
7. 评估结论的使用有效期自评估基准日起一年，即超过 2025 年 12
月 31 日使用本评估报告的评估结论无效。
8. 本评估报告必须完整使用方为有效，对仅使用报告中部分内容所
导致的可能的损失，本资产评估机构不承担责任。
十三、评估报告日
本评估报告的资产评估报告日：2025 年 3 月 24 日。
扭中和啃走扣估有限玄司
ZhongH& Appraisal Co.,Ltd,
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部电力有限公司东部电厂（一期）基础设施资产组价值资产评估报告
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司
资产评估师：
2025年3月24 日
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资产评估报告附件
附件一、现金流量汇总表；
附件二、委托人营业执照复印件；
附件三、产权持有人营业执照复印件；
附件四、评估对象涉及的主要权属证明资料；
附件五、委托人承诺函；
附件六、产权持有人承诺函；
附件七、签名资产评估师承诺函；
附件八、中和资产评估有限公司营业执照复印件；
附件九、 北京市财政局备案公告（2017-0085 号）；
附件十、 中华人民共和国财政部《资产评估机构从事证券服务业务
备案名单》（备案公告日期 2020 年 11 月 9 日）
附件十一、中国证券监督管理委员会《从事证券服务业务资产评估机
构备案名单及基本信息（截止 2020 年 10 月 10 日）》
附件十二、签名资产评估师执业资格证书登记卡复印件；
绞一杜会信用代码
91440JOOMASGUDLOSL 名类
法定代表人刘一瑾
称深圳巾乐部电力打限公司
型有限责任公司（法人独资）
照
成立 日 期2021年＂月18日
住
瞩
所深圳市大鹏新区大鹏街道卜沙社区下沙
东电广行政办公楼101
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!Ilic企业仁;JI)忙儿公示系纹凡址： a.,.-.11 ....... 护d护..... 国家市场监督管理总局监制
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资产评估师承诺函
鹏华基金管理有限公司：
鹏华基金管理有限公司拟拻贷基砬设施基金定办报告，对所涉及
的深圳市东部电力有限公司东部电厂（ 一期）基础设施资产组在评估
基准日2024年12月31日的市场价值进行评估， 为上述经济行为提
供价值参考依据。 通过认真清查核实、 评定估算，井形成了资产评估
报告书，在特别声明和使用限制条件下，我们对资产评估结果承诺如
下， 井承担相应的法律责任：
1. 资产评估范围与委托的资产范围一致， 未重未涌；
2. 对涉及评估的资产进行了合理的检查、 核实；
3. 选用评估方法恰当， 选用的参考数据、 资料可靠；
4. 影响资产评估价值的因素考虑周全；
5. 资产评估价值公允、 准确；
6. 评估工作未受任何人为干预井独立进行。
资产评估师：
资产评估师：
日期：切沾年}月凶，日
噩巴兄芒
47140001
袁秀莉
810000***********2
中和资产评估有限公司深圳分公司
通过（2024-04-29）
资产评估师
(有效期至 2025-04-30 日止)
打印时间：2024 年 05 月 06 日
47160005
曾国强
430281***********1
中和资产评估有限公司深圳分公司
通过（2024-04-29）
资产评估师
(有效期至 2025-04-30 日止)
打印时间：2024 年 05 月 06 日