-0.0366% 基金管理人：鹏华基金管理有限公司
基金托管人：上海浦东发展银行股份有限公司
报告送出日期：2023 年 4 月 21 日
鹏华前海万科 REITs2023年第 1季度报告
第 2页 共 14页
§1 重要提示
基金管理人的董事会、董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，
并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带的法律责任。
基金托管人上海浦东发展银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2023 年 04月 20日复核
了本报告中的财务指标、净值表现和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导
性陈述或者重大遗漏。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。
基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本
基金的招募说明书及其更新。
本报告中财务资料未经审计。
本报告期自 2023年 01 月 01日起至 2023年 03月 31日止。
§2 基金产品概况
基金简称 鹏华前海万科 REITs
场内简称 鹏华前海 REIT
基金主代码 184801
基金运作方式 契约型封闭式
基金合同生效日 2015 年 7月 6日
报告期末基金份额总额 29,995,915.35 份
投资目标 本基金通过投资于目标公司股权参与前海金融创新，力争分享金融创
新的红利。
投资策略 基金合同生效后，本基金根据与目标公司及其股东所签订的增资协议
等相关协议约定的程序和时间，通过增资方式持有目标公司股权至
2023 年 7月 24日，获取自 2015 年 1 月 1日起至 2023 年 7月 24日
期间前海企业公馆项目 100%的实际或应当取得的除物业管理费收入
之外的营业收入，营业收入依据相关协议约定的业绩补偿机制和激励
机制进行调整。前述目标公司的概况、增资入股情况、退出安排、交
易结构、业绩补偿机制和激励措施等详见招募说明书。 本基金投资
目标公司之外的基金资产可投资于依法发行或上市的股票（含存托凭
证）、债券和货币市场工具等。 1、对于目标公司的投资策略 本基
金将审慎论证宏观经济因素（就业、利率、人口结构等）、商业地产
周期（供需结构、租金和资产价格波动等）、以及其他可比投资资产
项目的风险和预期收益率来判断目标公司持有商业物业当前的投资
价值以及未来的发展空间。在此基础上，基金将深入调研目标 公司
所持商业物业的基本面（包括位置、质量、资产价格、出租率、租金
鹏华前海万科 REITs2023年第 1季度报告
第 3页 共 14页
价格、租户、租约、现金流等）和运营基本面（包括定位、经营策略、
租赁能力、物业管理能力等），通过合适的估值方法评估其收益状况
和增值潜力、预测现金流收入的规模和建立合适的估值模型。 本基
金将根据投资需要参与所投资项目商业运营并代表持有人行使股东
权利，并与目标公司服务机构签订相应的股权回购协议以及建立运营
绩效保证机制，力争获取稳定的租金收益，具体交易结构详见招募说
明书。 2、固定收益资产投资策略 本基金投资目标公司前的基金
资产以及投资目标公司后的剩余资产、本基金获得的分红款、本基金
对目标公司股权的退出款在按照本《基金合同》约定进行分配或支付
前，可全部投资于依法发行或上市的债券和货币市场工具等固定收益
类资产。 本基金将采用持有到期策略构建投资组合，以获取相对确
定的目标收益。首先对存款利率、回购利率和债券收益率进行比较，
并在对封闭运作期内资金面进行判断的基础上，判断是否存在利差套
利空间，以确定是否进行杠杆操作；其次对各类固定收益资产在封闭
运作期内的持有期收益进行比较，确定优先配置的资产类别，并结合
各类固定收益资产的市场容量，确定配置比例。本基金将对整体固定
收益组合久期做严格管理和匹配，完全配合基金合同期限内的允许范
围。 投资决策委员会将定期或不定期召开会议，确定本基金固定收
益资产各类属的配置比例、组合的杠杆水平等目标区间。本公司信用
评估团队依托基金管理人信用分析系统评估债务人的相对违约率并
确定个券的信用评级，为本基金的组合构建和调整提供标的建议。本
基金将依据投资决策委员会决议和信用分析团队的建议制定具体的
配置和调整计划，进行固定收益投资组合的构建和日常管理。 3、
权益类资产投资策略 在严格控制风险、保持资产流动性的前提下，
本基金将根据发行人的基本面情况，并结合对市场流动性、上市后表
现的预期，适当参与股票等权益类投资，以增加基金收益。 本基金
将根据本基金的投资目标和股票投资策略，基于对基础证券投资价值
的深入研究判断，进行存托凭证的投资。
业绩比较基准 十年期国债收益率+1.5%
风险收益特征 本基金在封闭运作期内投资于目标公司股权，以获取商业物业租金收
益为目标，因此与股票型基金和债券型基金有不同的风险收益特征，
本基金预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基
金。
基金管理人 鹏华基金管理有限公司
基金托管人 上海浦东发展银行股份有限公司
注：无。
§3 主要财务指标和基金净值表现
3.1 主要财务指标
单位：人民币元
主要财务指标 报告期（2023 年 1月 1日-2023 年 3月 31日）
1.本期已实现收益 11,040,066.65
鹏华前海万科 REITs2023年第 1季度报告
第 4页 共 14页
2.本期利润 37,720,959.75
3.加权平均基金份额本期利润 1.2575
4.期末基金资产净值 3,041,709,376.10
5.期末基金份额净值 101.404
注：1.本期已实现收益指基金本期利息收入、投资收益、其他收入（不含公允价值变动收益）扣
除相关费用和信用减值损失后的余额，本期利润为本期已实现收益加上本期公允价值变动收益等
未实现收益。
2.所述基金业绩指标不包括持有人认购或交易基金的各项费用（例如，封闭式基金交易佣金
等），计入费用后实际收益水平要低于所列数字。
3.2 基金净值表现
3.2.1 基金份额净值增长率及其与同期业绩比较基准收益率的比较
阶段
净值增长率
①
净值增长率
标准差②
业绩比较基
准收益率③
业绩比较基
准收益率标
准差④
①－③ ②－④
过去三个月 1.25% 0.18% 1.08% 0.02% 0.17% 0.16%
过去六个月 0.62% 0.19% 2.16% 0.02% -1.54% 0.17%
过去一年 1.92% 0.17% 4.29% 0.01% -2.37% 0.16%
过去三年 13.34% 0.16% 13.25% 0.01% 0.09% 0.15%
过去五年 30.02% 0.17% 22.82% 0.01% 7.20% 0.16%
自基金合同
生效起至今
48.61% 0.15% 35.90% 0.01% 12.71% 0.14%
注：业绩比较基准=十年期国债收益率+1.5%
3.2.2 自基金合同生效以来基金累计净值增长率变动及其与同期业绩比较基准收益
率变动的比较
鹏华前海万科 REITs2023年第 1季度报告
第 5页 共 14页
注：1、本基金基金合同于 2015年 07月 06日生效。2、截至建仓期结束，本基金的各项投资比
例已达到基金合同中规定的各项比例。
3.3 其他指标
注：无。
§4 管理人报告
4.1 基金经理（或基金经理小组）简介
姓名 职务
任本基金的基金经理期限 证券从业
年限
说明
任职日期 离任日期
刘方正 基金经理 2015-08-06 - 13年
刘方正先生，国籍中国，理学硕士，13
年证券从业经验。2010 年 6月加盟鹏华
基金管理有限公司，从事债券研究工作，
历任固定收益部高级研究员、基金经理助
理，现任稳定收益投资部副总经理/基金
经理。2015年 03月至 2017年 01月担任
鹏华弘利灵活配置混合型证券投资基金
基金经理,2015 年 03月至 2015 年 08月
担任鹏华行业成长证券投资基金基金经
理,2015年 04月至 2017 年 01月担任鹏
华弘润灵活配置混合型证券投资基金基
金经理,2015年 05月至今担任鹏华弘华
灵活配置混合型证券投资基金基金经
理,2015年 05月至 2017 年 01月担任鹏
华弘益灵活配置混合型证券投资基金基
金经理,2015年 05月至今担任鹏华弘和
鹏华前海万科 REITs2023年第 1季度报告
第 6页 共 14页
灵活配置混合型证券投资基金基金经
理,2015年 06月至 2017 年 01月担任鹏
华弘鑫灵活配置混合型证券投资基金基
金经理,2015年 08月至今担任鹏华前海
万科 REITs封闭式混合型发起式证券投
资基金基金经理,2015年 08月至 2017年
01月担任鹏华弘泰灵活配置混合型证券
投资基金基金经理,2016 年 03月至 2018
年 05月担任鹏华弘锐灵活配置混合型证
券投资基金基金经理,2016 年 03月至
2017年 05月担任鹏华弘实灵活配置混合
型证券投资基金基金经理,2016 年 03月
至2022年12月担任鹏华弘信灵活配置混
合型证券投资基金基金经理,2016 年 08
月至今担任鹏华弘达灵活配置混合型证
券投资基金基金经理,2016 年 08月至
2017年 12月担任鹏华弘嘉灵活配置混合
型证券投资基金基金经理,2016 年 09月
至2022年08月担任鹏华弘惠灵活配置混
合型证券投资基金基金经理,2016 年 11
月至2018年01月担任鹏华兴裕定期开放
灵活配置混合型基金基金经理,2016 年
11月至今担任鹏华兴泰定期开放灵活配
置混合型证券投资基金基金经理,2016
年 12月至今担任鹏华兴悦定期开放灵活
配置混合型基金基金经理,2017 年 09月
至2018年08月担任鹏华兴益定期开放灵
活配置混合型证券投资基金基金经
理,2018年 05月至今担任鹏华睿投灵活
配置混合型证券投资基金基金经理,2023
年 02月至今担任鹏华永瑞一年封闭式债
券型证券投资基金基金经理,刘方正先生
具备基金从业资格。本报告期内本基金基
金经理未发生变动。
注：1. 任职日期和离任日期均指公司作出决定后正式对外公告之日；担任新成立基金基金经理
的，任职日期为基金合同生效日。
2. 证券从业的含义遵从行业协会关于从业人员资格管理办法的相关规定。
4.1.1 期末兼任私募资产管理计划投资经理的基金经理同时管理的产品情况
注：无。
4.2 管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明
报告期内，本基金管理人严格遵守《证券投资基金法》等法律法规、中国证监会的有关规定
鹏华前海万科 REITs2023年第 1季度报告
第 7页 共 14页
以及基金合同的约定，本着诚实守信、勤勉尽责的原则管理和运作基金资产，在严格控制风险的
基础上，为基金份额持有人谋求最大利益。
本报告期内，本基金运作合规，不存在违反基金合同和损害基金份额持有人利益的行为。
4.3 公平交易专项说明
4.3.1 公平交易制度的执行情况
报告期内，本基金管理人严格执行公平交易制度，确保不同投资组合在研究、交易、分配等
各环节得到公平对待。公司对不同投资组合在不同时间窗口下（日内、3日内、5日内）的同向交
易价差进行专项分析，未发现不公平对待各组合或组合间相互利益输送的情况。
4.3.2 异常交易行为的专项说明
报告期内，本基金未发生违法违规且对基金财产造成损失的异常交易行为。本报告期内未发
生基金管理人管理的所有投资组合参与的交易所公开竞价同日反向交易成交较少的单边交易量超
过该证券当日成交量的 5%的情况。
4.4 报告期内基金的投资策略和运作分析
本基金持有的项目公司物业万科前海企业公馆在 2023 年一季度完成总收入 3,994万元。其中
公馆租赁收入占总收入的 96%，会议中心等其他收入合计占 4%。
2023 年一季度，宏观经济有较为明显的触底企稳迹象，其中，基建投资延续较好趋势，之前
有一定拖累的房地产也随着因城施策的积极调整有企稳迹象，房地产销售有所回暖，二手房成交
恢复较好，一手房略慢，各地拿地积极性也有所提升。另外，制造业投资也有一定的延续，政策
较大力度鼓励制造业发展也有一定积极促进作用。消费整体处于弱复苏状态，在出行有所增加等
因素带动下，消费的恢复虽然偏慢，但仍具备一定的持续性。由于海外高通胀和联储加息预期的
持续扰动，外需不确定性较大，且成为目前阶段需求恢复最为拖累的部分。金融方面，社融逐步
脱离底部区域，M2等指标恢复速度较快，且存在持续超预期的动力，未来社融有进一步向上的动
力和空间。
2023 年一季度，权益市场底部逐步确立以后，有一定冲高回落走势，但市场底部缓慢抬升的
趋势较为明确，上证 50和沪深 300价值类的指数方面 1月份冲高完成一轮估值修复以后有所回落，
以 chatGPT等成长方向为带动，TMT等板块表现尤为突出，成长股在其后的震荡市场中较为受益，
暂时市场处于估值波动阶段，底部区域已经确认但向上趋势仍需时间等待。债券方面，流动性保
持紧平衡的状态，市场在去年四季度调整以后进入相对平稳阶段，经济复苏预期逐步平稳，债券
配置力量仍带动收益率水平整体处于低位，未来经济逐步向上过程中持续观察债券市场的走势。
鹏华前海万科 REITs2023年第 1季度报告
第 8页 共 14页
本基金以追求稳定收益为主要投资策略，控制基金净值回撤幅度。在操作上，保持稳健的中
短久期债券资产配置，以固定收益类资产为主要方向，在严格控制整体仓位的前提下，参与股票
二级市场投资，同时，积极参与新股、可转债、可交换债的网下申购获取增强收益。
4.5 报告期内基金的业绩表现
截至本报告期末，本报告期鹏华前海万科 REITs 份额净值增长率为 1.25%，同期业绩比较基
准增长率为 1.08%。
4.6 报告期内基金持有人数或基金资产净值预警说明
无。
§5 投资组合报告
5.1 报告期末基金资产组合情况
序号 项目 金额（元） 占基金总资产的比例（%）
1 权益投资 501,874,790.00 10.05
其中：股票 501,874,790.00 10.05
2 基金投资 - -
3 固定收益投资 4,260,473,603.24 85.31
其中：债券 4,260,473,603.24 85.31
资产支持证券 - -
4 贵金属投资 - -
5 金融衍生品投资 - -
6 买入返售金融资产 - -
其中：买断式回购的买入返售金融资
产
- -
7 银行存款和结算备付金合计 103,642,643.92 2.08
8 其他资产 127,947,887.60 2.56
9 合计 4,993,938,924.76 100.00
5.2 报告期末按行业分类的股票投资组合
5.2.1 报告期末按行业分类的境内股票投资组合
代码 行业类别 公允价值（元）
占基金资产净值比
例（%）
A 农、林、牧、渔业 1,752,982.00 0.06
B 采矿业 1,674,615.40 0.06
C 制造业 377,769,612.13 12.42
D 电力、热力、燃气及水生产和供应
业 3,343,095.80 0.11
鹏华前海万科 REITs2023年第 1季度报告
第 9页 共 14页
E 建筑业 3,124,906.12 0.10
F 批发和零售业 1,476,598.41 0.05
G 交通运输、仓储和邮政业 3,815,386.86 0.13
H 住宿和餐饮业 - -
I 信息传输、软件和信息技术服务业 10,018,373.69 0.33
J 金融业 89,795,109.72 2.95
K 房地产业 577,584.00 0.02
L 租赁和商务服务业 1,195,952.00 0.04
M 科学研究和技术服务业 5,037,005.14 0.17
N 水利、环境和公共设施管理业 261,664.94 0.01
O 居民服务、修理和其他服务业 - -
P 教育 48,510.00 0.00
Q 卫生和社会工作 1,496,503.54 0.05
R 文化、体育和娱乐业 349,313.25 0.01
S 综合 137,577.00 0.00
合计 501,874,790.00 16.50
5.2.2 报告期末按行业分类的港股通投资股票投资组合
注：无。
5.3 期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的股票投资明细
5.3.1 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名股票投资明细
序号 股票代码 股票名称 数量（股） 公允价值（元）
占基金资产净值比例
（%）
1 600031 三一重工 2,000,000 34,180,000.00 1.12
2 002475 立讯精密 1,000,000 30,310,000.00 1.00
3 600036 招商银行 729,696 25,006,681.92 0.82
4 000001 平安银行 1,952,100 24,459,813.00 0.80
5 688007 光峰科技 1,000,000 23,650,000.00 0.78
6 600150 中国船舶 1,000,000 23,400,000.00 0.77
7 000333 美的集团 432,900 23,294,349.00 0.77
8 000651 格力电器 600,000 22,050,000.00 0.72
9 002601 龙佰集团 1,000,000 20,240,000.00 0.67
10 600419 天润乳业 1,200,000 20,112,000.00 0.66
5.4 报告期末按债券品种分类的债券投资组合
序号 债券品种 公允价值（元） 占基金资产净值比例（%）
1 国家债券 - -
2 央行票据 - -
3 金融债券 992,775,672.63 32.64
其中：政策性金融债 130,066,875.97 4.28
鹏华前海万科 REITs2023年第 1季度报告
第 10页 共 14页
4 企业债券 3,127,480,298.41 102.82
5 企业短期融资券 - -
6 中期票据 92,672,153.97 3.05
7 可转债（可交换债） 47,545,478.23 1.56
8 同业存单 - -
9 其他 - -
10 合计 4,260,473,603.24 140.07
5.5 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名债券投资明细
序号 债券代码 债券名称 数量（张） 公允价值（元） 占基金资产净值比例（%）
1 212380003
23 华夏银行债
01
2,000,000 199,724,480.87 6.57
2 163769 20铁工 Y7 1,500,000 153,784,561.65 5.06
3 175514 20鲁金 Y1 1,500,000 153,527,917.82 5.05
4 163793 20唐租 Y1 1,200,000 123,061,676.71 4.05
5 163696 20建二 Y1 1,200,000 122,837,095.90 4.04
5.6 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名资产支持证券投资
明细
注：无。
5.7 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名贵金属投资明细
注：无。
5.8 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名权证投资明细
注：无。
5.9 报告期末本基金投资的股指期货交易情况说明
5.9.1 报告期末本基金投资的股指期货持仓和损益明细
注：本基金基金合同的投资范围尚未包含股指期货投资。
5.9.2 本基金投资股指期货的投资政策
本基金基金合同的投资范围尚未包含股指期货投资。
5.10 报告期末本基金投资的国债期货交易情况说明
5.10.1 本期国债期货投资政策
本基金基金合同的投资范围尚未包含国债期货投资。
5.10.2 报告期末本基金投资的国债期货持仓和损益明细
鹏华前海万科 REITs2023年第 1季度报告
第 11页 共 14页
注：本基金基金合同的投资范围尚未包含国债期货投资。
5.10.3 本期国债期货投资评价
本基金基金合同的投资范围尚未包含国债期货投资。
5.11 投资组合报告附注
5.11.1 本基金投资的前十名证券的发行主体本期是否出现被监管部门立案调查，或
在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情形
中国农业银行股份有限公司在报告编制日前一年内受到中国银行保险监督管理委员会的处
罚。
中国建筑第二工程局有限公司在报告编制日前一年内受到北京市住房和城乡建设委员会、任
丘市人力资源和社会保障局、天津市住房和城乡建设委员会、武汉市城乡建设局、周口市人力资
源和社会保障局等监管机构的处罚。
以上证券的投资已执行内部严格的投资决策流程，符合法律法规和公司制度的规定。
5.11.2 基金投资的前十名股票是否超出基金合同规定的备选股票库
本基金投资的前十名证券没有超出基金合同规定的证券备选库。
5.11.3 其他资产构成
序号 名称 金额（元）
1 存出保证金 193,268.91
2 应收证券清算款 4,416,458.69
3 应收股利 -
4 应收利息 -
5 应收申购款 -
6 其他应收款 -
7 其他 123,338,160.00
8 合计 127,947,887.60
注：其他为目标公司投资。
5.11.4 报告期末持有的处于转股期的可转换债券明细
序号 债券代码 债券名称 公允价值（元） 占基金资产净值比例（%）
1 123107 温氏转债 17,096,277.22 0.56
2 128136 立讯转债 8,960,764.39 0.29
3 128035 大族转债 7,313,369.86 0.24
4 110047 山鹰转债 5,830,997.66 0.19
5 113053 隆 22转债 4,627,415.89 0.15
鹏华前海万科 REITs2023年第 1季度报告
第 12页 共 14页
6 118018 瑞科转债 3,716,653.21 0.12
5.11.5 报告期末前十名股票中存在流通受限情况的说明
注：无。
5.11.6 投资组合报告附注的其他文字描述部分
由于四舍五入的原因，投资组合报告中数字分项之和与合计项之间可能存在尾差。
§6 基金管理人运用固有资金投资本基金情况
6.1 基金管理人持有本基金份额变动情况
单位：份
报告期期初管理人持有的本
基金份额
100,027.00
报告期期间买入/申购总份
额
-
报告期期间卖出/赎回总份
额
-
报告期期末管理人持有的本
基金份额
100,027.00
报告期期末持有的本基金份
额占基金总份额比例（%）
0.33
注：本基金管理人投资本基金的费率标准与其他相同条件的投资者适用的费率标准相一致。
6.2 基金管理人运用固有资金投资本基金交易明细
注：无。
§7 报告期末发起式基金发起资金持有份额情况
项目 持有份额总数
持有份额占基金总
份额比例(%)
发起份额总
数
发起份额占基金总
份额比例(%)
发起份额承诺
持有期限
基金管理人固
有资金
100,027.00 0.33 100,027.00 0.33 三年
基金管理人高
级管理人员
- - - - -
基金经理等人
员
- - - - -
基金管理人股
东
- - - - -
其他 3,000,405.00 10.00 - - 二年
鹏华前海万科 REITs2023年第 1季度报告
第 13页 共 14页
合计 3,100,432.00 10.33 100,027.00 0.33 -
注：1、本基金自 2015 年 6月 26日至 2015 年 7月 1日止期间公开发售，于 2015年 7月 6日基金
合同正式生效。
2、本基金管理人在募集期间认购本基金份额 10,002,700.27 份，2015 年 9月 18日本基金经折算
后的份额为 100,027份。
3、本基金基石投资人前海金控在募集期间认购本基金份额 300,040,500.13 份，2015 年 9 月 18
日本基金经折算后的份额为 3,000,405份。
4、本基金管理人投资本基金的费率标准与其他相同条件的投资者适用的费率标准相一致。
§8 影响投资者决策的其他重要信息
8.1 报告期内单一投资者持有基金份额比例达到或超过 20%的情况
注：无。
8.2 影响投资者决策的其他重要信息
无。
§9 备查文件目录
9.1 备查文件目录
（一）《鹏华前海万科 REITs封闭式混合型发起式证券投资基金基金合同》;
（二）《鹏华前海万科 REITs封闭式混合型发起式证券投资基金托管协议》;
（三）《鹏华前海万科 REITs 封闭式混合型发起式证券投资基金 2023 年第 1季度报告》（原文）。
9.2 存放地点
深圳市福田区福华三路 168 号深圳国际商会中心第 43层鹏华基金管理有限公司。
9.3 查阅方式
投资者可在基金管理人营业时间内免费查阅，也可按工本费购买复印件，或通过本基金管理
人网站（http://www.phfund.com.cn）查阅。
投资者对本报告书如有疑问，可咨询本基金管理人鹏华基金管理有限公司，本公司已开通客
户服务系统，咨询电话：4006788999。
鹏华前海万科 REITs2023年第 1季度报告
第 14页 共 14页
鹏华基金管理有限公司
2023 年 4 月 21 日