中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金基金招募说明书

招募说明书
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重要提示
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金经中国证券监督管理委员
会（以下简称“中国证监会”）2024 年 8 月 2 日[2024]1121 号文《关于准予中金联东科技
创新产业园封闭式基础设施证券投资基金注册的批复》准予注册。
本基金管理人保证招募说明书的内容真实、准确、完整。
本招募说明书经中国证监会注册，但中国证监会对本基金募集的注册及证券交易所
同意基金份额上市，并不表明其对本基金的价值和收益做出实质性判断或保证，也不表
明投资于本基金没有风险。
本基金为基础设施基金。基础设施基金与投资股票或债券的公开募集证券投资基金
具有不同的风险收益特征。基础设施基金 80%以上的基金资产投资于基础设施资产支
持证券，并持有其全部份额，基础设施基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项
目公司全部股权，通过资产支持证券和项目公司等载体取得基础设施项目完全所有权或
经营权利。基础设施基金以获取基础设施项目租金等稳定现金流为主要目的，收益分配
比例不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%。一般市场情况下，本基金预期风险收
益低于股票型基金，高于债券型基金、货币市场基金。投资者应充分了解基础设施基金
投资风险及本招募说明书所披露的风险因素，审慎作出投资决定。本招募说明书中所称
基础设施项目是指项目公司、基础设施资产的合称，其中项目公司是指直接拥有基础设
施资产合法、完整产权的法人实体。
本基金主要投资于以园区类基础设施项目为最终投资标的的基础设施资产支持专
项计划。本基金在投资运作、交易等环节的主要风险包括基础设施基金的特有风险及基
金投资的其他风险。其中，（1）基础设施基金的特有风险，包括但不限于产业园行业
相关的风险（宏观经济环境变化可能导致的行业风险；城市规划及基础设施项目周边产
业规划、产业园区政策等发生变化的风险；相关政策法规发生变化的风险；行业竞争加
剧的风险等），基础设施基金的投资管理风险（基金首次投资的交易风险；基础设施项
目运营风险；估值与现金流预测的风险；基础设施项目直接或间接对外融资的风险；基
础设施项目收购与出售的相关风险；土地使用权到期、被征用或收回的风险；基础设施
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基金利益冲突与关联交易风险等）及其他与基础设施基金相关的特别风险（集中投资风
险；流动性风险；募集失败风险；基金管理人的管理风险；外部管理机构的尽职履约风
险；计划管理人、托管人尽职履约风险；税收政策调整可能影响基金份额持有人收益的
风险；专项计划等特殊目的载体提前终止风险；不可抗力风险等）；（2）其他一般性
风险因素，包括但不限于基金价格波动风险、暂停上市或终止上市风险、相关参与机构
的操作及技术风险、基金运作的合规性风险、证券市场风险等。具体请见本招募说明书
第八部分“风险揭示”。
本基金作为基础设施基金，募集、发售和定价方式与投资股票或债券的公募基金有
一定差异。传统投资于股票或债券的公募基金的单位基金的初始认购价格一般为人民币
1 元。根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》以及上海证券交易所关于
基础设施基金发售相关业务规则的规定，由于需要以募集资金收购基础设施项目，基础
设施基金的单位基金份额的认购价格需要在基础设施项目的评估价值的基础上结合网
下投资者询价情况最终确定，故单位基金份额的最终认购价格会因为基础设施项目的估
值情况，以及基金份额询价情况而有所不同。
自基金合同生效之日起 42 年为本基金的存续期。如本基金存续期届满且未延长基
金合同有效期限，则本基金终止运作进入清算。
本基金在基金合同存续期内采取封闭式运作并在证券交易所上市，不开放申购、赎
回。基金合同生效后，在符合法律法规和上海证券交易所规定的情况下，基金管理人可
以申请本基金的基金份额上市交易。本基金在上海证券交易所上市后，场内份额可以上
市交易，使用场外基金账户认购的基金份额可通过办理跨系统转托管业务参与上海证券
交易所场内交易或直接参与相关平台交易，具体可根据上海证券交易所、中国证券登记
结算有限责任公司相关规则办理。
投资有风险，投资人在投资本基金之前，请仔细阅读本基金的招募说明书、基金合
同和基金产品资料概要等信息披露文件，熟悉基础设施基金相关规则，全面认识本基金
的风险收益特征和产品特性，自主判断基金的投资价值，自主做出投资决策，自行承担
投资风险，并充分考虑自身的风险承受能力，理性判断市场，谨慎做出投资决策。
基金管理人提醒投资人基金投资的“买者自负”原则，在投资人作出投资决策后，基
金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由投资人自行负责。
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基金管理人管理的其他基金的业绩不构成对本基金业绩表现的保证。基金的过往业
绩并不预示其未来表现。本基础设施基金的可供分配金额测算报告的相关预测结果不代
表基金存续期间基础设施项目真实的现金流分配情况，也不代表基础设施基金能够按照
可供分配金额预测结果进行分配；本基金基础设施资产评估报告的相关评估结果不代表
基础设施资产的实际可交易价格，不代表基础设施项目能够按照评估结果进行转让。
基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基础设施基金财
产，履行基础设施项目运营管理职责，但不保证投资于本基金一定盈利，也不保证最低
收益。
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重要风险提示
一、基础设施基金的特有风险
（一）产业园行业相关的风险
1. 宏观经济环境变化可能导致的行业风险
中国经济在过去实现了较高的增长速度，宏观经济的整体增长以及行业相关政策的
支持，为产业园区行业的发展创造了有利的外部环境。未来国际经济、贸易、金融、政
治环境面临诸多不确定因素，国内经济发展进入新的阶段，相关行业的发展和监管政策
也可能发生变化。上述潜在外部环境变化可能对产业园区行业的发展趋势、园区租赁市
场的需求情况造成重大不利影响。
2. 城市规划及基础设施项目周边产业规划、园区政策等发生变化的风险
随着城市规模的日益扩大，基础设施项目所在地区可能发生城市用地规划、城市道
路规划、产业规划、园区政策等的调整，导致基础设施项目周边的产业结构和园区运营
发生变化，影响租户需求，进而对基础设施项目的经营产生不利影响。
3. 相关政策法规发生变化的风险
产业园行业受到大量法律和行政法规的约束和影响，相关法律及强制性规定要求的
变化，包括国家宏观经济政策、地方政府、产业园区管委会对相关政策作出调整，均可
能对基础设施项目的运营产生影响。
4. 行业竞争加剧的风险
我国产业园区行业发展迅速，市场供应逐步积累扩大，行业整体竞争情况可能加剧。
基础设施项目周边可能出现新增项目供应，与之形成竞争关系，从而影响基础设施项目
的出租率及租金水平。
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（二）基础设施基金的投资管理风险
1. 基金首次投资的交易风险
（1）基金首次投资的交割风险
在本次交易中，基金设立并认购基础设施资产支持专项计划的全部份额后，计划管
理人（代表资产支持专项计划）将根据项目公司《股权转让协议》的约定受让原始权益
人持有的项目公司 100%股权，专项计划根据《股东借款协议》向项目公司发放股东借
款，并作出利润分配及减资（如涉及）的股东决定，形成项目公司对专项计划应付的股
东分红款和股东减资款（如有）。根据《债权债务确认协议》，上述股东借款、股东分
红款和股东减资款（如有）共同构成专项计划对项目公司的股东债权。上述流程涉及的
交易参与主体较多，同时股权交割涉及诸多前置条件，存在一方或多方因故不能按时履
约的可能，亦存在基金设立后因政策变动或操作风险导致基础设施项目无法按时完成交
割的风险。虽然基金管理人及计划管理人将采取一切合法有效的措施并尽一切合理必要
的努力促使各项目的交割按计划完成，但无法完全避免项目交割的相关风险。
专项计划取得项目公司 100%股权后，为搭建专项计划对项目公司的债权投资结构，
专项计划根据实际情况可能对项目公司进行分红和减资（如需），具体以实际签署的决
议为准。如采取减资而未能完成减资，则可能影响基金收益。
（2）股权转让前项目公司可能存在的税务、或有事项及合规事项等风险
本基础设施基金交易安排中，基础设施基金拟通过资产支持专项计划收购的项目公
司已存续且经营一定时间，在基础设施基金通过资产支持专项计划受让项目公司股权前，
项目公司可能存在不可预见的合规事项、税务风险、未决诉讼以及或有负债事宜。如基
础设施基金通过资产支持专项计划受让项目公司股权后发生上述事项，可能影响项目公
司的正常运营，进而影响基金份额持有人的投资收益。
2. 基础设施项目运营风险
本基金基金合同生效后首次投资的基础设施资产支持证券为“中金-联东科技创新
产业园基础设施资产支持专项计划资产支持证券”，基金将通过持有基础设施资产支持
证券全部份额，持有项目公司全部股权及对项目公司的债权，投资集中度高，收益水平
很大程度依赖于基础设施资产运营情况。
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在基金运行期内，基础设施项目可能因经济环境变化、运营不善、承租人履约能力
发生重大不利变化或者其拒绝履行租约、拖欠租金，或除不可抗力之外的其他因素影响
导致基础设施资产无法正常运营或者遭受损失，从而导致实际现金流大幅低于测算现金
流，存在基金收益率不佳的风险。基础设施资产运营过程中租金等收入的波动也将影响
基金收益分配水平的稳定。
（1）租赁的相关风险
1）租户行业集中度风险：截至 2024 年 3 月 31 日，基础设施项目行业涵盖医药制造业、
软件和信息技术服务业、通用设备制造业、专用设备制造业、其他制造业等，其中医药制造
业对应租赁面积占基础设施资产已租赁面积的 57.95%。若医药制造业发生不利变化，基础
设施项目的租金收入可能受到影响。
2）租约集中到期与招租的风险：截至 2024 年 3 月 31 日，占基础设施项目已租赁面积
67.39%的租赁合同将于 2026 年及以前到期，若未来租约到期且未获续期、未获替代等，基
础设施项目将面临一定的空置风险，进而导致基础设施项目的租金收入减少。
3）提前退租或拒绝履约的风险：本基金存续期内，租户可能因自身生产经营安排、外
部市场环境变化等导致自身业务稳定性、租赁需求等发生变化，从而出现提前退租、拒绝履
约的情形，如该等租约未获及时续期或替代，可能导致出租率、租金收缴率不及预期，提前
退租或违约租户支付的违约金可能无法覆盖基础设施项目空置导致的全部租金损失，可能对
基础设施项目现金流产生较大不利影响。
4）收缴不及预期的风险：本基金存续期内，基金管理人及外部管理机构建立并执行基
础设施项目租金收缴管理安排及针对重点租户的监督与收缴保障措施，但仍可能因租户支付
能力或意愿等发生重大不利变化，使得本基金面临运营收入回收不及预期或发生损失的风险，
上述潜在不利情况的发生可能导致基金可供分配金额不及预期的风险。
5）租金水平未能及时反映市场供需变化的风险：与承租人签订的合约期限内租金水平
或不调整，若在此期间市场租金水平上涨，本基金或未能及时享受该等市场租金上涨带来的
收益。
6）出租率降低或租金下调的风险：产业园区所在地区或区域市场竞争力有变，导致市
场上产业园区或物业供应过剩，或承租方对某一类物业需求下降，将导致出租方竞相争取租
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户，或本产业园区的管理风格、市场定位对承租方缺乏吸引力等，都会影响本项目的出租率
和租金水平。
7）部分租赁合同签约面积《不动产权证书》记载房屋建筑面积（以下简称“证载面积”）
不一致风险：基础设施项目存在部分租户租赁合同签约面积与证载面积不一致的情况，主要
由于项目投入运营初期引入的租户，由于《不动产权证书》尚在办理中，租赁合同签约面积
暂按照施工许可证或工程规划许可证的证载面积签署，从而与证载面积存在少量差异。截至
2024 年 3 月 31 日，基础设施项目已出租的合计合同签约面积，整体未超出对应房屋建筑的
合计证载面积，面积差异占对应证载面积的比例约 0.70%，影响相对较小。此外，租赁合同
约定的租赁面积在租赁合同条款中已由承租方确认，且基础设施项目历史运营期间，承租方
针对租赁面积亦未发生过争议或纠纷的情形。就相关面积差异事项，外部管理机构将于在履
行的租赁合同到期后，协助项目公司在续签及新签署的租赁合同中按照证载面积进行签约。
但是对于存在上述不一致情况的存续租赁合同到期前，基础设施项目仍在一定程度上存在因
租赁面积确认问题发生争议或纠纷的可能。
（2）运营支出及相关税费增长进而可能影响基金份额持有人收益的风险
基金管理人及外部管理机构将尽力在满足租户使用需求的前提下，合理控制基础设施项
目运营开支。尽管如此，依然可能出现运营开支的增长速度超过项目运营收入增长的情况，
从而导致项目净现金流的减少、进而可能基金份额持有人的收益，包括但不限于：
1）直接或间接税务政策、法律法规的变化，基础设施项目税项及其他法定支出的增加；
2）相关法律法规及政策变动，导致遵守相关法律法规及政策所需承担的成本增加；
3）基础设施项目维修和保养成本及资本性支出的增加；
4）保险费用上涨，或不在承保范围内的开支增加；
5）其他不可预见情况导致的支出增长。
项目公司在经营以及在向上分配的过程中，涉及多种税负，如果国家税收政策发生调整，
项目公司所适用的税收征管法律法规可能会由于国家相关税收政策调整而发生变化，如相关
税收征管法律法规、适用税率发生变化，或者税务部门未来向项目公司征收任何额外的税负，
基金收益可能因相关税收政策调整而受到影响。由于基金管理人和计划管理人均不承担任何
补偿责任，基金份额持有人的收益可能因相关税收政策调整而受到影响。本基金是创新产品，
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如果有关法规或政策发生变化，可能对基金运作产生影响。
（3）维修和改造的相关风险
为提高租户的入驻体验，增加基础设施资产的吸引力和竞争力，基础设施资产在未来可
能需要主动或被动通过维修或重大改造升级，以适应市场需求。
基础设施项目维修和改造的过程可能受到如劳资纠纷或短缺、建设事故、物资设备供应
短缺、承包商未能履约、自然灾害、环保要求提高等事项的影响，导致成本大幅增加，工程
无法按时完成的情况。上述事项的发生，可能导致必要的基础设施项目维修和改造计划推迟，
使基础设施项目无法在理想状态下运营，从而对基础设施项目运营现金流情况产生不利影响。
基金运作期内，基金管理人和外部管理机构将根据基础设施项目经营情况和资金需求，
合理规划维修、改造计划和资本性支出安排。尽管如此，仍可能出现不可预期的大额资本性
支出需求，或相关改造实施后经营业绩不及预期增长水平的情况，或对基础设施项目运营现
金流及本基金的收益产生不利影响。
（4）其他运营相关的风险
1）安全生产、环境保护和意外事件的风险：在开展基础设施项目运营、维修保养和改
造过程中，可能需要开展电梯维修、操作车辆或重型机械、进行货物装卸等，存在若干意外
风险，基础设施项目本身或周边可能发生火灾或环境污染事件，发生上述意外可能对物业造
成损害、损毁、人员伤亡、声誉损失等，并可能导致项目公司承担法律责任。由于意外事件
可能导致政府调查或实施安全生产整改措施，导致基础设施项目经营中断，进一步导致基金
及项目公司在声誉、业务、财务方面承担损失。
2）基础设施资产保险可能无法充分覆盖基础设施资产可能遭受的所有损失的风险：基
金管理人将根据法律法规要求，通过项目公司对其所持有的基础设施资产进行投保。虽然在
基金运作期内，基金管理人与外部管理机构将根据基础设施资产于投保时点的评估价值购买
保险，但可能因保险行业相关法律法规或保险公司内部管理要求变化等原因，保险公司对基
础设施资产出险时的保险赔付金额设置上限，从而可能出现基金运作期内发生基础设施资产
因自然灾害或意外事故而毁损、灭失，但其保险赔付金额低于物业评估值；基础设施项目可
能面临公众责任申索，而保险所得款项无法覆盖上述金额；保险赔付金额可能无法覆盖基础
设施项目的租金损失；保险可能并不承诺若干情形下损失的赔付，例如战争、核污染、恐怖
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活动等。上述情形可能对基金份额持有人利益产生风险。
3）未进行租约备案的风险：基础设施资产租赁合同中存在尚未办理完成房屋租赁登记
备案的情况，存在被房屋租赁主管部门责令限期补办登记手续、处以罚款的风险。基金管理
人与外部管理机构在运营管理服务协议中约定，外部管理机构应当确保基础设施项目中的物
业持续合法合规地经营，如因外部管理机构原因导致其委托管理项目未能合法合规经营或出
现其他违规情形，使得项目公司或基金管理人受到政府、监管部门等机构的经济处罚，基金
管理人将按实际所受经济处罚扣减运营管理费。原始权益人、外部管理机构将积极督促项目
公司根据各地房屋租赁主管部门要求办理房屋租赁登记备案事宜，但仍可能因租约未备案受
到处罚而影响运营情况，进而影响到基金投资人利益。
4）基础设施项目实际投资、税收或运营情况存在经济指标约束的风险：北京大兴
科创产业园及北京马坡科技园一期所涉及的恒星意达及亚美耳康科技已签署的各类协
议中，不存在未履行完毕的经济指标约束。北京房山奥得赛产业园所涉及的京燕奥得赛
已签署的各类协议中，存在需持续满足的产出强度和税收强度的指标承诺，但相关履约
责任仅限于京燕奥得赛清退未达到经济指标要求的租户，及督促租户退还已享受的政策
资金。就上述指标承诺，北京房山奥得赛产业园已取得主管部门出具的函件，说明北京
房山奥得赛产业园不存在项目公司因违反经济指标受到或应受到相关处罚或承担相关
责任的情形。但如未来因宏观经济波动等因素影响，北京房山奥得赛产业园租户产出及
税收未达到相关经济指标要求，京燕奥得赛可能需根据有关主管部门要求清退未达标的
租户，从而对基础设施基金的运营造成一定不利影响。联东金园承诺，如未来因上述情
况导致相关协议签署方、主管部门追究项目公司法律责任，或要求项目公司追加投资、
补缴税款、承担罚款、滞纳金、停业整顿或使其遭受其他任何实际损失的,联东金园将最
终承担相应责任并赔偿项目公司、基础设施基金因此遭受的全部损失。
3. 估值与现金流预测的风险
（1）估值及公允价值变动的相关风险
基础设施资产的评估以收益法为主，收益法进行估价时需要测算收益期、测算未来
收益、确定报酬率或者资本化率，并将未来收益折现为现值。由于基础设施资产的评估
值是基于相关假设条件测算得到的，估值技术和信息的局限性导致基础设施资产的评估
值并不代表对基础设施资产真实的公允价值，也不构成未来可交易价格的保证。在基础
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设施项目出售的过程中，可能出现成交价格低于估值的情形，对基金财务状况造成不利
影响。
若基础设施项目的经营现金流下降，或遇有重大灾害等导致设施受损，可能导致资
产估值及公允价值下跌。另外，基础设施的市场估值及公允价值受宏观经济环境、城市
规划、资本市场环境、行业政策导向等外部因素综合影响，上述因素也会导致资产估值
及公允价值波动。基础设施资产在重新估值的过程中，可能出现估值下跌甚至低于基金
募集时的初始估值的可能。
特别地，基金运作期内，基金合并报表层面对投资性房地产科目拟采用成本法计量，
投资者应根据基金定期报告中披露的基础设施资产估值信息，特别是基金年度报告中载
有的评估报告，了解基金运作期内基础设施资产价值的变动情况。
（2）基金可供分配金额预测风险
本基金可供分配金额主要由项目公司所持基础设施资产所产生的租金等形成。在基
金运行期内，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金
流偏离测算现金流，存在基金向基金份额持有人实际分配金额低于预测的可供分配金额
的风险。同时，《基金可供分配金额测算报告》是在相关假设基础上编制的，相关假设
存在一定不确定性，因此本基金的可供分配金额预测值不代表对基金运行期间实际分配
金额的保证。
4. 基础设施项目直接或间接对外融资的风险
基金可对外借款用于基础设施项目的日常运营、维修改造、基础设施项目收购等，
基金总资产不得超过基金净资产的 140%，其中用于基础设施项目收购的借款金额不得
超过基金净资产的 20%。运作期内，受业绩水平及外部融资环境的影响，基金及基础设
施项目可能无法取得充足的借款资金，对基础设施项目的正常维护改造及并购计划产生
不利影响。特别地，基金运作期内，基金合并报表层面对投资性房地产科目拟采用成本
法计量，基金净资产将随着投资性房地产科目的折旧摊销而逐年递减，从而增加了基金
对外借款的管理难度。若基础设施项目直接或间接对外借入款项，而基础设施项目的经
营现金流入不达预期，或基础设施项目无法按照计划完成对外出售处置，可能导致财务
风险的发生，包括：
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（1）基础设施项目经营或出售回收的现金流无法偿还借款本金及利息；
（2）基金或项目公司无法进一步获得外部借款；
（3）存续债务到期时无法续期或再融资，或者只能接受更加苛刻的融资条件；
（4）基金或项目公司可能违反融资协议项下的承诺或约定，债权人或抵押权人因
此可能行使相关权利，采取要求强卖该等基础设施资产等措施；
上述事件的发生，对基金及项目公司的财务状况、现金流、可分配现金、二级市场
交易价格等均可能造成不利影响。
5. 基础设施项目收购与出售的相关风险
区别于股票、债券等标准金融产品，基础设施项目的市场流动性和交易活跃程度
受到基础设施项目区位、存续年限、资本市场环境、产业投资政策、城市规划调整等
诸多因素影响，成交价格与交易的竞争情况，基础设施项目的经营现状，行业市场预
期以及利率环境等因素相关。基金通过收购或处置基础设施项目调整投资组合时，受
上述因素影响，可能存在交易价格偏离基础设施项目评估值，交易时间周期超出计划
甚至无法顺利完成交易的风险，影响基金投资和资产出售策略的实施。若由于偿还外
部借款，或支付大规模改造支出等特殊情况被动出售基础设施项目，基金可能由于资
产流动性不足而承担额外的损失。
基础设施基金通过专项计划受让项目公司 100%股权并间接持有基础设施资产之前，
基金管理人及其他尽职调查实施主体将根据法律法规及相关监管规定的要求，勤勉尽责
地对基础设施项目以及业务参与人等相关事项进行尽职调查。联东金园及其控股股东、
实际控制人根据相关规定已承诺所提供文件资料的真实性，并承诺相关的损失补偿。尽
管如此，由于尽职调查技术以及信息资料的局限性，在本次收购中，尽调实施主体无法
完全保证基础设施项目不存在未发现的瑕疵，或联东金园可以充分履行相关承诺。
基础设施基金存续期内，如若发生基础设施资产或项目公司股权的转让，鉴于基础
设施资产所在地的地方性法规及政策或土地出让合同等手续或协议中存在关于基础设
施资产或项目公司股权转让过程中相关交易流程及所需满足的前置条件方面的要求，在
未来收购或处置相关基础设施资产或项目公司股权的过程中，可能存在因为无法按时完
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成或满足上述流程及前置条件导致无法顺利收购或处置该等基础设施资产或项目公司
股权的风险。
基础设施基金存续期内，如若发生须进行基础设施资产或项目公司股权的转让的，
外部管理机构将积极协助基金管理人及项目公司沟通有关主管部门，尽早取得有关主管
部门的批准同意意见，或者按照届时有效的其他规定履行前置手续（如有）。
本基金存续期为 42 年，经基金份额持有人大会审议通过，本基金可延长存续期限。
否则，本基金存续期届满后将终止运作并进入清算期；进入清算期后，本基金面临基础
设施项目的处置问题。由于基础设施项目变现可行性、时效性等将受到多项因素的影响，
本基金可能面临清算期内无法及时完成处置、或资产减值出售以寻求变现的风险，从而
对本基金投资变现的及时性及投资收益带来不利影响。
6. 土地使用权到期、被征用或收回的风险
根据《中华人民共和国民法典》（2021 年 1 月 1 日实施）、《城市房地产管理法》
（2019 年修正）、《土地管理法》（2019 年修正）及《城镇国有土地使用权出让和转
让暂行条例》（2020 年修正）的规定，非住宅建设用地使用权年限届满，土地使用者需
要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该
幅土地的，应当予以批准；经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依
照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者
未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。另外，根据相
关法规的规定，在若干情况下，政府有权在符合公共利益的情况下，强制在土地使用权
期满前收回土地使用权，并向土地使用者支付补偿金，上述补偿金将根据相关法规规定
的要求进行评估。此外，若土地使用者未能根据土地出让协议遵守或履行若干条款及条
件，政府有权终止土地使用权并无需支付任何补偿。
基础设施资产的不动产权证书记载的土地使用权到期日分别介于 2062-2065 年之
间，存在于基础设施基金到期前基础设施资产所在宗地的土地使用权到期的可能。目前
各基础设施资产所在地的土地主管部门并未就非住宅建设用地使用权续期事宜作出明
确、具体的审批标准及操作指南，基础设施资产所在宗地土地使用权续期具有一定不确
定性。若发生土地使用权到期后续期被要求支付高昂的土地出让金，或承担额外条件，
或申请续期不被批准，或土地使用权在到期前被提前收回且获得的补偿金不足以覆盖基
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础设施项目估值或弥补经营损失的情况，基金及基础设施项目将受到重大不利影响。
7. 基础设施基金利益冲突与关联交易风险
（1）关联交易风险
本基金或者其控制的特殊目的载体与关联方之间发生的转移资源或者义务的事项
构成本基金的关联交易。除基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其
控股股东、实际控制人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的
证券等事项外，关联交易还包括但不限于购买资产支持证券、借入款项、聘请外部管理
机构、出售项目公司股权、基础设施项目购入与出售及基础设施项目运营及管理阶段存
在的购买、销售等行为，存在关联交易风险。
本基金发行后，原始权益人联东金园将作为外部管理机构提供基础设施项目的运营
管理服务，存在一定的关联交易风险。
（2）利益冲突风险
本基金运作过程中将面临与基金管理人、原始权益人、外部管理机构之间的潜在同
业竞争。本基金原始权益人和/或实际控制的关联方同时持有和/或运营竞争性项目，原
始权益人作为外部管理机构可能持续为竞争性项目提供运营管理服务，因此可能与本基
金所投资的基础设施项目存在业务竞争关系，存在利益冲突风险。
（三）其他与基础设施基金相关的特别风险
1. 集中投资风险
公开募集证券投资基金往往采用分散化投资的方式减少非系统性风险对基金投资
的影响。而本基金存续期内主要投资于产业园类型的基础设施资产支持证券，并持有其
全部份额，通过资产支持证券等特殊目的载体取得基础设施项目公司全部股权。因此，
相比其他分散化投资的公开募集证券投资基金，本基金将具有较高的集中投资风险。
2. 流动性风险
本基金的存续期为自基金合同生效之日起 42 年，本基金为封闭式运作，不设置申
购赎回。本基金上市交易前，不可在二级市场进行交易。在上市交易后，只能在二级市
场交易，投资者结构以机构投资者为主，存在流动性不足等风险。
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3. 募集失败风险
本基金可能存在因基金份额总额未达到准予注册规模的 80%、募集资金规模不足 2
亿元或基金认购人数少于 1,000 人等原因，导致募集失败、基金未能成立的风险。如募
集失败，基金管理人将在募集文件约定期限内返还投资者已缴纳的款项，并加计银行同
期存款利息。
4. 基金管理人的管理风险
在基金管理运作过程中基金管理人的知识、经验、判断、决策、技能等，会影响其
对信息的占有和对经济形势、产业园相关行业、证券价格走势的判断，如基金管理人判
断有误、获取信息不全、或对投资、运营工具使用不当等会影响基金收益水平，从而产
生风险。因此，本基金可能因为基金管理人的管理水平、管理手段和管理技术等因素影
响基金收益水平。
5. 外部管理机构的尽职履约风险
本基金运作过程中，基金管理人将按照法律法规规定和基金合同约定主动履行基础
设施项目运营管理职责，同时，基金管理人拟委托符合条件的外部管理机构负责部分基
础设施项目运营管理职责。在已建立相关机制防范外部管理机构履约风险的情况下（见
本招募说明书第十八部分“基础设施项目运营管理安排”部分内容），如外部管理机构仍
有未尽职履约的情况，可能导致基础设施项目运营情况不善、租金下降等风险。
6. 计划管理人、托管人尽职履约风险
基础设施基金的正常运行依赖于计划管理人、基金及计划托管人等参与主体的尽责
服务，存在计划管理人和/或托管人违约违规风险。当上述机构未能尽责履约，或其内部
作业、人员管理及系统操作不当或失误，可能会给基础设施基金造成损失，并可能进而
影响基金份额持有人的利益。
7．专项计划等特殊目的载体提前终止风险
因发生专项计划等特殊目的载体法律文件约定的提前终止事项，专项计划等特殊目
的载体提前终止，则可能导致资产支持证券持有人（即本基金）无法获得预期收益、专
项计划更换资产支持证券管理人甚至导致本基金基金合同提前终止。
招募说明书
15
8. 不可抗力风险
本基础设施证券投资基金运行期间，直接或间接因基金管理人和计划管理人所不能
控制的情况、环境导致基金管理人、计划管理人和/或相关方延迟或未能履行义务，或因
前述情况、环境直接或间接导致基础设施证券投资基金损失的风险。该等情况、环境包
括但不限于政府限制、盗窃、战争、罢工、社会骚乱、恐怖活动、自然灾害等。此外，
基础设施项目可能由于地震、台风、洪水等自然灾害的影响，以及战争、罢工、社会骚
乱、恐怖活动、盗窃、瘟疫等不可抗力，导致设施的维护情况、房屋建筑的安全性、基
础设施项目的持续经营能力等造成不利影响，导致基础设施项目的经营现金流中断，资
产估值下降，甚至房屋建筑被毁的极端情况。若发生上述不可抗力因素，可能会对基础
设施项目，继而对基础设施证券投资基金和基金份额持有人收益产生不利影响。
二、其他一般性风险因素
（一）基金价格波动风险
本基金在二级市场的交易价格由投资者的买卖报价决定，受投资者偏好、市场流动
性、舆论情况等影响，基金价格可能大幅波动，大幅高于或低于基金净值。短期持有本
基金的投资者，可能因基金价格波动的变化造成盈利或亏损。
（二）暂停上市或终止上市风险
在基金合同生效且本基金符合上市交易条件后，本基金将在上海证券交易所上市交
易。上市期间可能因违反法律法规或交易所规则等原因导致本基金停牌，投资者在停牌
期间不能买卖基金份额。如本基金因各种原因暂停或终止上市（包括但不限于本基金不
符合基金上市条件被上海证券交易所终止上市，连续 2 年未按照法律法规进行收益分
配，基金管理人按照有关规定申请基金终止上市），对投资者亦将产生风险，如无法在
二级市场交易的风险、基金财产因终止上市而受到损失的风险。
（三）相关参与机构的操作及技术风险
基金运作过程中，因基金管理人、计划管理人、托管人、证券登记结算机构、交易
所等机构内部控制存在缺陷或者人为因素造成操作失误或违反操作规程等引致的风险，
例如，越权违规交易、会计部门欺诈、交易错误、IT 系统故障等风险。
招募说明书
16
在本基金的各种交易行为或者后台运作中，可能因为技术系统的故障或者差错而影
响交易的正常进行或者导致投资人的利益受到影响。这种技术风险可能来自基金管理人、
登记机构、销售机构、证券交易所、证券登记结算机构等。
（四）基金运作的合规性风险
基金管理或运作过程中，因违反国家法律、法规、监管部门的规定以及基金合同有
关规定而给基金财产带来损失的风险。
（五）证券市场风险
本基金或有部分资产投资于利率债、AAA 级信用债或货币市场工具，证券市场价
格受到经济因素、政治因素、投资心理和交易制度等各种因素的影响，导致基金收益水
平变化而产生风险，主要包括：
1. 政策风险
货币政策、财政政策、产业政策、区域发展政策等国家政策的变化对证券市场产生
一定的影响，导致市场价格波动，影响基金收益而产生风险。
2. 经济周期风险
证券市场受宏观经济运行的影响，而经济运行具有周期性的特点，而周期性的经济
运行周期表现将对证券市场的收益水平产生影响，从而对收益产生影响。
3. 利率风险
利率直接影响着债券的价格和收益率，影响着企业的融资成本和利润。本基金部分
资产投资于利率债、AAA 级信用债或货币市场工具，其收益水平会受到利率变化的影
响。如果市场利率上升，本基金持有的债券将面临价格下降、基金资产损失的风险。
4. 收益率曲线风险
收益率曲线风险是指与收益率曲线非平行移动有关的风险，不同信用水平的货币市
场投资品种具有不同的收益率曲线结构，若收益率曲线没有如预期变化，可能导致基金
投资决策出现偏差，从而影响基金的收益水平，单一的久期指标并不能充分反映这一风
险的存在。
招募说明书
17
5. 购买力风险
基金的利润将主要通过现金形式来分配，而现金可能因为通货膨胀的影响而导致购
买力下降，从而使基金的实际收益下降。
6. 再投资风险
再投资风险反映了利率下降对固定收益证券利息收入再投资收益的影响，这与利率
上升所带来的价格风险（即利率风险）互为消长。具体为当利率下降时，基金从投资的
固定收益证券所得的利息收入进行再投资时，将获得比以前较少的收益率，这将对基金
的净值增长率产生影响。
7. 信用风险
信用风险主要指债券发行人因经营情况恶化等因素发生违约，或债券发行人拒绝履
行还本付息义务，或由于债券发行人或债券本身信用等级降低导致债券价格波动等风险。
信用风险也包括证券交易对手因违约而产生的证券交割风险。
8. 其他风险
随着符合本基金投资理念的新投资工具的出现和发展，如果投资于这些工具，基金
可能会面临一些特殊的风险。
本风险揭示的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施基金的所有风险。投
资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书和基金产品资
料概要等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投
资决策，自行承担投资风险。
招募说明书
18
目 录
重要提示 ...................................................................................................................................1
重要风险提示 ...........................................................................................................................4
目 录 .....................................................................................................................................18
第一部分 绪言 .....................................................................................................................20
第二部分 释义 .....................................................................................................................22
第三部分 基础设施基金整体架构 .....................................................................................39
第四部分 基础设施基金治理 .............................................................................................78
第五部分 基金管理人 .......................................................................................................107
第六部分 基金托管人 .......................................................................................................119
第七部分 相关参与机构 ...................................................................................................124
第八部分 风险揭示 ...........................................................................................................128
第九部分 基金的募集 .......................................................................................................142
第十部分 基金合同的生效 ...............................................................................................153
第十一部分 基金份额的上市交易和结算 .......................................................................155
第十二部分 基金的投资 ...................................................................................................161
第十三部分 基金的财产 ...................................................................................................168
第十四部分 基础设施项目基本情况 ...............................................................................171
第十五部分 基础设施项目财务状况及经营业绩分析 .....................................................303
第十六部分 现金流测算分析及未来运营展望 ...............................................................314
第十七部分 原始权益人 .....................................................................................................330
第十八部分 基础设施项目运营管理安排 .......................................................................367
第十九部分 利益冲突与关联交易 ...................................................................................386
第二十部分 新购入基础设施项目与基金的扩募 ...........................................................395
第二十一部分 基金资产的估值 .......................................................................................399
第二十二部分 基金的收益分配 .......................................................................................408
第二十三部分 基金的费用与税收 ...................................................................................411
招募说明书
19
第二十四部分 基金的会计与审计 ...................................................................................423
第二十五部分 基金的信息披露 .......................................................................................426
第二十六部分 基金的终止与清算 ...................................................................................436
第二十七部分 基金合同的内容摘要 ...............................................................................439
第二十八部分 基金托管协议的内容摘要 .......................................................................462
第二十九部分 对基金份额持有人的服务 .......................................................................490
第三十部分 其他应披露事项 ...........................................................................................492
第三十一部分 招募说明书的存放及查阅方式 ...............................................................493
第三十二部分 备查文件 ...................................................................................................494
第三十三部分 招募说明书附件 .......................................................................................495
招募说明书
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第一部分 绪言
《中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》（以下简称
“招募说明书”或“本招募说明书”）、《中华人民共和国证券投资基金法》（以下简称“《基
金法》”）、《公开募集证券投资基金运作管理办法》（以下简称“《运作办法》”）、《公
开募集证券投资基金销售机构监督管理办法》（以下简称“《销售办法》”）、《公开募
集证券投资基金信息披露管理办法》（以下简称“《信息披露办法》”）、《关于推进基
础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称“《通知》”）、
《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称“《基础设施基金指引》”）、
《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试行）》（以下简称“《基
础设施基金业务办法》”）、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）
规则适用指引第 1 号——审核关注事项（试行）（2023 年修订）》（以下简称“《基础
设施基金审核关注事项指引》”）、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金
（REITs）规则适用指引第 2 号——发售业务（试行）》（以下简称“《基础设施基金发
售指引》”）、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指
引第 3 号——新购入基础设施项目（试行）》（以下简称《“ 新购入基础设施项目指引》”）、
《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》《公开募集基础设施证券投
资基金尽职调查工作指引（试行）》等法律法规以及《中金联东科技创新产业园封闭式
基础设施证券投资基金基金合同》编写。
基金管理人承诺本招募说明书不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对
其真实性、准确性、完整性承担法律责任。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“基金”或“本基
金”）是根据本招募说明书所载明的资料申请募集的。本基金管理人没有委托或授权任
何其他人提供未在本招募说明书中载明的信息，或对本招募说明书作任何解释或者说明。
本招募说明书根据基金的基金合同编写，并经中国证监会注册。基金合同是约定基
金合同当事人之间权利、义务的法律文件。基金投资人自依基金合同取得基金份额，即
成为基金份额持有人和本基金基金合同的当事人，其持有基金份额的行为本身即表明其
对基金合同的承认和接受，并按照《基金法》、基金合同及其他有关规定享有权利、承
招募说明书
21
担义务。基金投资人欲了解基金份额持有人的权利和义务，应详细查阅基金的基金合同。
招募说明书
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第二部分 释义
在本招募说明书中，除非文意另有所指，下列词语或简称具有如下含义：
一、基金层面涉及的定义
1. 基金、基础设施基金或本基金：指“中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证
券投资基金”。
2. 基金管理人：指中金基金管理有限公司（以下简称“中金基金”）。
3. 托管人：指基金托管人和计划托管人的合称。
4. 基金托管人：指交通银行股份有限公司（以下简称“交通银行”）。
5. 本次交易：指本基金首次发售募集资金投资“中金-联东科技创新产业园基础设
施资产支持专项计划”的资产支持证券并作为上述资产支持证券的唯一持有人，通过专
项计划和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利的行为。
6. 原始权益人：指基础设施基金持有的基础设施项目的原所有人，本基金首次发
售时，指北京联东金园管理科技有限公司（以下简称“联东金园”）。
7. 财务顾问：指基金管理人聘请的取得保荐业务资格的证券公司，对基础设施项
目进行尽职调查、出具财务顾问报告（如需）或受托办理基础设施基金份额发售的路演
推介、询价、定价、配售等相关业务活动。本基金首次发售时，指中国国际金融股份有
限公司（以下简称“中金公司”）。
8. 外部管理机构：指根据运营管理服务协议为基金及基础设施项目提供运营管理
服务的机构，本基金首次发售时，指联东金园。
9. 参与机构：指为本基金提供专业服务的评估机构、会计师事务所、律师事务所、
外部管理机构等专业机构。
10. 首次发售：本基金依法进行首次发行募集资金，用于投资“中金-联东科技创新
产业园基础设施资产支持专项计划资产支持证券”，作为上述资产支持证券的唯一持有
人，通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体获得基础设施项目完全所有权或经营
招募说明书
23
权利，拥有特殊目的载体及基础设施项目完全的控制权和处置权。
11. 基金募集期：指自基金份额发售之日起至发售结束之日止的期间，原则上不超
过 5 个交易日，最长不得超过 3 个月。
12. 基金合同生效日：指基金募集达到法律法规规定及基金合同规定的条件，基金
管理人向中国证监会办理基金备案手续完毕，并获得中国证监会书面确认的日期。
13. 基金合同终止日：指基金合同规定的基金合同终止事由出现后，基金财产清算
完毕，清算结果报中国证监会备案并予以公告的日期。
14. 存续期、封闭期：指基金合同生效之日起 42 年，但基金合同另有约定的除外。
15. 基金合同：指《中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合
同》及对基金合同的任何有效修订和补充。
16. 基金托管协议：指基金管理人与基金托管人就本基金签订之《中金联东科技创
新产业园封闭式基础设施证券投资基金托管协议》及对该托管协议的任何有效修订和补
充。
17. 账户监管协议：指基金管理人、计划管理人、项目公司及监管银行就本基金签
订之《中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金之账户监管协议》及对该
账户监管协议的任何有效修订和补充。
18. 运营管理服务协议：指基金管理人、外部管理机构与项目公司就本基金签订之
《基础设施项目运营管理服务协议》及对该协议的任何有效修订和补充。
19. 招募说明书或本招募说明书：指《中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证
券投资基金招募说明书》及其更新。
20. 基金份额发售公告：指《中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基
金基金份额发售公告》。
21. 基金产品资料概要：指《中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基
金基金产品资料概要》及其更新。
22. 询价公告：指《中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金询价公
告》。
招募说明书
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23. 基金份额上市交易公告书：指《中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券
投资基金上市交易公告书》。
24. 基金合同当事人：指受基金合同约束，根据基金合同享有权利并承担义务的法
律主体，包括基金管理人、基金托管人和基金份额持有人。
25. 基金份额持有人：指依基金合同和招募说明书合法取得基金份额的投资人。
26. 投资人、投资者：指个人投资者、机构投资者、合格境外机构投资者和人民币
合格境外机构投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资人
的合称。
27. 个人投资者：指依据有关法律法规规定可投资于证券投资基金的自然人。
28. 机构投资者：指依法可以投资证券投资基金的、在中华人民共和国境内合法登
记并存续或经有关政府部门批准设立并存续的企业法人、事业法人、社会团体或其他组
织。
29. 合格境外机构投资者：指符合《合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投
资者境内证券期货投资管理办法》及相关法律法规规定可以投资于在中国境内依法募集
的证券投资基金的中国境外的机构投资者。
30. 人民币合格境外机构投资者：指按照《合格境外机构投资者和人民币合格境外
机构投资者境内证券期货投资管理办法》及相关法律法规规定，运用来自境外的人民币
资金进行境内证券投资的境外法人。
31. 战略配售：指以锁定持有基金份额一定期限为代价获得优先认购基金份额的权
利的配售方式。
32. 战略投资者：指符合本基金战略投资者选择的特定标准、事先与基金管理人签
署配售协议、认购的基金份额期限具有锁定期的投资人，战略投资者包括原始权益人或
其同一控制下的关联方及其它专业机构投资者。
33. 网下投资者：指参与网下询价和认购业务的专业机构投资者，包括证券公司、
基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司及保险资产管理公司、合格境外机构投
资者、人民币合格境外机构投资者、商业银行及其理财子公司、政策性银行、符合规定
招募说明书
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的私募基金管理人以及其他符合中国证监会及上海证券交易所投资者适当性规定的专
业机构投资者。全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关规定参
与基础设施基金网下询价。
34. 关联方：本基金的关联方包括关联法人和关联自然人。
（1）具有以下情形之一的法人或其他组织，为本基金的关联法人：
1）直接或者间接持有本基金 30%以上基金份额的法人或其他组织，及其直接或间
接控制的法人或其他组织；
2）持有本基金 10%以上基金份额的法人或其他组织；
3）基金管理人、基金托管人、计划管理人、外部管理机构及其控股股东、实际控
制人或者与其有重大利害关系的法人或其他组织；
4）同一基金管理人、计划管理人管理的同类型产品，同类型产品是指投资对象与
本基金投资基础设施项目类型相同或相似的产品；
5）由本基金的关联自然人直接或者间接控制的，或者由关联自然人担任董事、高
级管理人员的除本基金及其控股子公司以外的法人或其他组织；
6）根据实质重于形式原则认定的其他与本基金有特殊关系，可能导致本基金利益
对其倾斜的法人或其他组织。
（2）具有以下情形之一的自然人，为本基金的关联自然人：
1）直接或者间接持有本基金 10%以上基金份额的自然人；
2）基金管理人、计划管理人、外部管理机构、项目公司的董事、监事和高级管理
人员；
3）本条第 1）项和第 2）项所述人士的关系密切的家庭成员，包括配偶、年满 18
周岁的子女及其配偶、父母及配偶的父母、兄弟姐妹及其配偶、配偶的兄弟姐妹、子女
配偶的父母；
4）根据实质重于形式原则认定的其他与本基金有特殊关系，可能导致本基金利益
对其进行倾斜的自然人。
招募说明书
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35. 关联交易：是指本基金或者其控制的特殊目的载体与关联方之间发生的转移资
源或者义务的事项。除传统基金中基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管
人及其控股股东、实际控制人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内
承销的证券等事项外，还包括但不限于以下交易：
（1）基金层面：购买资产支持证券、借入款项、聘请外部管理机构等；
（2）资产支持证券层面：专项计划购买、出售项目公司股权；
（3）项目公司层面：基础设施项目购入与出售、基础设施项目运营及管理阶段存
在的购买、销售等行为。
其中，关联交易的金额计算应当根据《基础设施基金指引》第五十条的要求，按照
连续 12 个月内累计发生金额计算。
关联交易具体包括如下事项：
1）购买或者出售资产；
2）对外投资（含委托理财、委托贷款等）；
3）提供财务资助；
4）提供担保；
5）租入或者租出资产；
6）委托或者受托管理资产和业务；
7）赠与或者受赠资产；
8）债权、债务重组；
9）签订许可使用协议；
10）转让或者受让研究与开发项目；
11）购买原材料、燃料、动力；
12）销售产品、商品；
招募说明书
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13）提供或者接受劳务；
14）委托或者受托销售；
15）在关联人的财务公司存贷款；
16）与关联人共同投资；
17）根据实质重于形式原则认定的其他通过约定可能引致资源或者义务转移的事项；
18）法律法规规定的其他情形。
36. 基金销售业务：指基金管理人或销售机构宣传推介基金，发售基金份额，办理
基金份额的转托管等业务。
37. 销售机构：指中金基金管理有限公司以及符合《销售办法》和中国证监会规定
的其他条件，取得基金销售业务资格并与基金管理人签订了基金销售服务协议，办理基
金销售业务的机构，以及可通过上海证券交易所交易系统办理基金销售业务的会员单位。
38. 场内：指通过具有相应业务资格的上海证券交易所会员单位利用上海证券交易
所交易系统办理基金份额的认购、上市交易等业务的场所。通过该等场所办理基金份额
的认购也称为场内认购。
39. 场外：指上海证券交易所交易系统外的销售机构利用其自身柜台或者其他交易
系统办理基金份额认购业务的基金销售机构和场所。通过该等场所办理基金份额的认购
也称为场外认购。
40. 会员单位：指具有基金销售业务资格并经上海证券交易所和中国证券登记结算
有限责任公司认可的上海证券交易所会员单位。
41. 登记业务：指基金登记、存管、过户、清算和结算业务，具体内容包括投资人
开放式基金账户和/或上海证券账户的建立和管理、基金份额登记、基金销售业务的确
认、清算和结算、代理发放红利、建立并保管基金份额持有人名册和办理非交易过户等。
42. 登记机构：指办理登记业务的机构。本基金的登记机构为中国证券登记结算有
限责任公司。
43. 登记结算系统：指中国证券登记结算有限责任公司开放式基金登记结算系统，
招募说明书
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通过场外销售机构认购的基金份额登记在本系统。
44. 证券登记系统：指中国证券登记结算有限责任公司上海分公司证券登记结算系
统，通过场内会员单位认购、买入的基金份额登记在本系统。
45. 上海证券账户：指投资人在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司开设的
上海证券交易所人民币普通股票账户（即 A 股账户）或证券投资基金账户，基金投资者
通过上海证券交易所办理基金交易、场内认购等业务时需持有上海证券账户。
46. 基金账户：指投资人通过场外销售机构在中国登记结算有限责任公司注册的、
用于记录其持有的、基金管理人所管理的基金份额余额及其变动情况的账户。
47. 基金交易账户：指销售机构为投资人开立的、记录投资人通过该销售机构办理
认购、基金交易、转托管等业务而引起的基金份额变动及结余情况的账户。
48. 上市交易：指投资者通过上海证券交易所会员单位以集中竞价等方式买卖基金
份额的行为。
49. 认购：指在基金募集期内，投资人根据基金合同和招募说明书的规定申请购买
基金份额的行为。
50. 转托管：指基金份额持有人在本基金的不同销售机构之间实施的变更所持基金
份额销售机构的操作，包括系统内转托管和跨系统转托管。
51. 系统内转托管：指基金份额持有人将持有的基金份额在登记结算系统内不同销
售机构（网点）之间进行转托管的行为或在证券登记系统内不同会员单位（交易单元）
之间进行指定关系变更的行为。
52. 跨系统转托管：指基金份额持有人将持有的基金份额在登记结算系统和证券登
记系统之间进行转托管的行为。
53. 基金资产总值或基金总资产：指基金拥有的基础设施资产支持证券（包含应纳
入合并范围的各会计主体所拥有的资产）、其他各类证券、银行存款本息和基金应收款
项以及其他投资所形成的价值总和，即基金合并及个别财务报表层面计量的总资产。
54. 基金资产净值或基金净资产：指基金总资产减去基金负债后的价值，即基金合
并及个别财务报表层面计量的净资产。
招募说明书
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55. 基金份额净值：指估值日基金资产净值除以估值日基金份额总数的价值。
56. 基金资产估值：指计算评估基金资产和负债的价值，以确定基金资产净值和基
金份额净值的过程。
57. 估值日：本基金的估值日为基金合同生效后每年 6 月 30 日及 12 月 31 日，以及
法律法规规定的其他日期。
58. 基金可供分配金额：指在基金合并利润表中净利润基础上进行合理调整后的金
额，相关计算调整项目至少包括基础设施项目资产的公允价值变动损益、折旧与摊销，
同时应当综合考虑项目公司持续发展、偿债能力和经营现金流等因素。法律法规另有规
定的，从其规定。
59. 基金收益：指基金投资所得基础设施资产支持证券投资收益、债券利息、买卖
证券价差、银行存款利息、已实现的其他合法收入及因运用基金财产带来的成本和费用
的节约。
60. 权益登记日：指登记享有分红权益的基金份额的日期，基金份额持有人在权益
登记日持有的基金份额享有收益分配的权利。
61. 扩募：指在基金存续期间内，经履行变更注册程序、取得基金份额持有人大会
表决通过并报中国证监会备案后，基金启动新一轮基金份额募集及通过资产支持专项计
划持有新的基础设施项目的交易；具体扩募安排根据前述基金份额持有人大会决议确定。
62. 《基金可供分配金额测算报告》：基金管理人根据《基础设施基金指引》及《公
开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》，编制的《基金可供分配金额测
算报告》。本基金首次发售时，指自 2024 年 4 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日止及自 2025
年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日止（以下简称“预测期”）的基金模拟可供分配金额测
算报告。毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)（以下简称“毕马威”）对上述报告进
行了审核并出具了可供分配金额测算报告及审核报告。
63. 《法律意见书》：指由北京市海问律师事务所（以下简称“海问律所”）出具的
《北京市海问律师事务所关于中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金
的法律意见书》。
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二、资产支持专项计划层面涉及的定义
1. 基础设施资产支持专项计划/资产支持专项计划/专项计划：指根据《证券公司及
基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》及其他中国法律的规定，由计划管理人
设立的“中金-联东科技创新产业园基础设施资产支持专项计划”。
2. 基础设施资产支持证券/资产支持证券：指计划管理人依据资产管理合同向投资
者发行的一种证券，基础设施资产支持证券持有人根据其所拥有的专项计划的基础设施
资产支持证券及其条款条件享有专项计划利益、承担专项计划的风险。本基金初始设立
时拟投资的基础设施资产支持证券为中金-联东科技创新产业园基础设施资产支持专项
计划的资产支持证券。
3. 计划管理人：指根据《专项计划标准条款》担任计划管理人的中国国际金融股份
有限公司（以下简称“中金公司”），或根据《专项计划标准条款》任命的作为计划管理
人的继任机构。
4. 计划托管人：指根据《专项计划托管协议》担任计划托管人的交通银行股份有限
公司北京市分行，或根据该协议任命的作为计划托管人的继任机构。为免疑义，计划托
管人与基金托管人应当为同一主体。
5. 专项计划认购：指基金管理人（代表基金的利益）在专项计划设立时交付认购资
金购买基础设施资产支持证券的行为。
6. 专项计划认购人：指签署《专项计划认购协议》并交付其合法所有或管理的人民
币资金购买基础设施资产支持证券，并按照其取得的基础设施资产支持证券享有专项计
划利益、承担专项计划风险的投资者。本专项计划的初始认购人为基金管理人（代表基
金的利益）。
7. 专项计划认购资金：指在专项计划发行期，基金管理人（代表基金的利益）为认
购基础设施资产支持证券而向计划管理人交付的资金。
8. 基础设施资产支持证券持有人：指任何持有基础设施资产支持证券的投资者；于
专项计划设立之日，基金管理人（代表基金的利益）持有专项计划的全部基础设施资产
支持证券份额，系专项计划的单一基础设施资产支持证券持有人。
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9. 专项计划利益：指专项计划资产扣除专项计划费用后属于基础设施资产支持证
券持有人享有的利益。
10. 《标准条款》/《专项计划标准条款》：指计划管理人为规范专项计划的设立和
运作而制订的《中金-联东科技创新产业园基础设施资产支持专项计划标准条款》及对
该协议的任何有效修改或补充。
11. 《认购协议》/《专项计划认购协议》：指计划管理人与认购人签署的《中金-联
东科技创新产业园基础设施资产支持专项计划资产支持证券认购协议》及对该协议的任
何有效修改或补充。
12. 《计划说明书》/《专项计划计划说明书》：指计划管理人签署的《中金-联东科
技创新产业园基础设施资产支持专项计划计划说明书》及对该协议的任何有效修改或补
充。
13. 资产管理合同：《专项计划标准条款》《专项计划认购协议》和《专项计划计
划说明书》一同构成计划管理人与认购人之间的资产管理合同。
14. 《专项计划托管协议》：指计划管理人（代表专项计划的利益）与计划托管人
签署的《中金-联东科技创新产业园基础设施资产支持专项计划托管协议》及对该协议
的任何有效修改或补充。
15. 《股权转让协议》：指计划管理人以自己的名义，代表专项计划的利益，与各
项目公司股东向专项计划转让其持有的项目公司股权的《恒星意达股权转让协议》《亚
美耳康科技股权转让协议》《京燕奥得赛股权转让协议》的合称或者单称（视上下文义
而定），以及对该等协议的任何有效修改或补充。
16. 《股东借款合同》：指计划管理人（代表专项计划的利益）分别与各项目公司
签署的《恒星意达股东借款合同》《亚美耳康科技股东借款合同》《京燕奥得赛股东借
款合同》的合称或者单称（视上下文义而定），及对该等协议的任何有效修改或补充。
17. 《债权债务确认协议》：指计划管理人（代表专项计划的利益）在成为各项目
公司股东后，拟分别与各项目公司签署的《债权债务确认协议》的合称或者单称（视上
下文义而定），及对该等协议的任何有效修改或补充。
18. 专项计划文件：指与专项计划有关的主要交易文件及募集文件，包括《专项计
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划标准条款》《专项计划认购协议》《专项计划计划说明书》《专项计划托管协议》《股
权转让协议》《股东借款合同》和《债权债务确认协议》。为免疑义，专项计划文件不
包括《基金合同》《基金托管协议》《账户监管协议》及《运营管理服务协议》。
19. 专项计划资产：指《专项计划标准条款》约定的属于专项计划所有的全部资产
和收益。
20. 专项计划利益：指专项计划资产扣除专项计划费用后属于基础设施资产支持证
券持有人享有的利益。
21. 专项计划资金：指专项计划资产中表现为货币形式的部分。
22. 募集资金专户：指计划管理人开立的专门用于接收、存放认购人交付的认购资
金的人民币资金账户。
23. 专项计划账户：指计划管理人以专项计划的名义在计划托管人处开立的人民币
资金账户。专项计划的相关货币收支活动，包括但不限于接收募集资金专户划付的认购
资金、接收项目公司偿付的股东债权本息、项目公司分配的股东利润（如有）、接收处
分价款、接收项目公司因减资而向专项计划支付的减资款（如涉及）以及其他应属专项
计划的款项，支付项目公司股权转让价款、向项目公司发放股东借款、支付专项计划利
益及专项计划费用以及合格投资，均须通过专项计划账户进行。
24. 专项计划设立日：指计划管理人根据《专项计划标准条款》约定宣布的专项计
划设立之日。
25. 专项计划终止日：指以下任一情形发生之日：i）专项计划完成完全处分，且已
完成相应的处分分配，同时合格的专项计划决定决议专项计划提前终止的；ii）合格的
专项计划决定同意终止专项计划；iii）由于法律或法规的修改或变更导致继续进行专项
计划将成为不合法，或者专项计划被法院或仲裁机构依法撤销、被认定为无效或被判决
终止。
26. 专项计划存续期间：指专项计划设立日（含该日）起至专项计划终止日（含该
日）止之间的不定期期间。
27. 专项计划直接决议：指在专项计划的基础设施资产支持证券持有人为单一投资
人（“单一基础设施资产支持证券持有人”）的期间内，该单一基础设施资产支持证券持
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有人以书面的形式直接作出的基础设施资产支持证券持有人会议决议。为免疑问，基金
管理人（代表基金的利益）在作为专项计划单一基础设施资产支持证券持有人的期间内，
是由基金管理人以书面的形式作出专项计划直接决议。
28. 合格的专项计划决定：指基础设施资产支持证券持有人会议的决议（适用于专
项计划的基础设施资产支持证券持有人并非单一基础设施资产支持证券持有人的情形）
或专项计划直接决议（适用于专项计划的基础设施资产支持证券持有人为单一基础设施
资产支持证券持有人的情形），视上下文而定。
29. 基础资产：指：i）由计划管理人代表专项计划的利益，向原始权益人收购的各
项目公司的 100%股权，以及 ii）于《债权债务确认协议》生效日后，计划管理人代表
专项计划的利益对各项目公司享有的股东债权。
30. 前期费用：包括为专项计划设立之目的及基础设施资产支持证券发行之目的而
发生的聘请法律顾问的律师费、聘请评估机构对基础设施资产进行评估的初始评估费、
聘请会计师事务所出具专业意见所应付的报酬等相关费用。
31. 专项计划费用：指计划管理人合理支出的与专项计划相关的所有税收、费用和
其他支出，包括但不限于因其收购、管理和处分专项计划资产而承担的税收（但计划管
理人就其收取的专项计划管理费（如有）而应承担的税收除外）和政府收费、证券登记
费、计划管理人的管理费（如有）、计划托管人的托管费（如有）、聘请法律顾问的律
师费（属于前期费用的律师费除外）、专项计划审计费（属于前期费用的审计费除外）、
资金汇划费、验资费、银行询证费、发行信息披露费用、执行费用、召开基础设施资产
支持证券持有人会议（如有）的会务费、专项计划清算费用、项目公司交割审计费用、
计划管理人为履行项目公司股东职责所需要支出的费用（如有）以及计划管理人须承担
的且根据专项计划文件有权得到补偿的其他费用支出。
32. 执行费用：指因专项计划资产涉及诉讼或仲裁而发生的相关费用，包括但不限
于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、执行费，以及因诉讼或仲裁之需要而委托中
介机构或司法机构进行鉴定、评估等而产生的费用。
33. 项目公司支付价款：指专项计划存续期间内，专项计划账户收到的各项目公司
偿付的股东债权本息及各项目公司分配的股东利润，但不包括项目公司因处分所收取的
处分价款。
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34. 投资剩余资金：指在任一《股权转让协议》被解除的情况下，专项计划账户内
等额于相应《股权转让协议》项下尚未实际支付或已实际收回的股权转让价款及尚未根
据《股东借款合同》向相应项目公司实际发放的股东借款的资金。
35. 专项计划划款指令：指计划管理人向计划托管人发出的资金划付指令。
36. 专项计划合格投资：指在《专项计划标准条款》允许的范围内，计划管理人（代
表专项计划的利益）可以在有效控制风险、保持流动性、不影响当期分配的前提下，以
现金管理为目的，将专项计划资金投资于国债、央行票据、地方政府债、政策性金融债、
货币市场工具（包括现金、期限在 1 年以内（含 1 年）的银行存款等法律法规或中国证
监会允许基础设施证券投资基金投资的其他金融工具。
37. 处分：指向任意第三方出售或变现全部或部分处分标的。为免疑义，处分股东
债权的，可以通过债权转让的方式进行，也可以通过该第三方向项目公司发放一笔借款
并由项目公司以该笔款项偿还股东债权的方式进行；在发生处分的情况下，专项计划应
当根据《专项计划标准条款》的约定进行处分分配。
38. 完全处分：指专项计划已完成对其所持有的全部专项计划资产的处分。
三、基础设施项目层面涉及的定义
1. 基础设施项目：指基金拟通过专项计划持有的项目公司、基础设施资产的合称。
本基金初始设立时的基础设施项目为通过中金-联东科技创新产业园基础设施资产支持
专项计划持有的项目公司、基础设施资产的合称。
2. 基础设施资产：指北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期、北京房山奥得赛
产业园的合称。基础设施资产具体包括：（1）北京大兴科创产业园范围内产证证载建
筑面积共计为 84,148.14 平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权；（2）北京
马坡科技园一期范围内产证证载建筑面积共计为 61,898.26 平方米的房屋及其所占有范
围内的国有土地使用权；（3）北京房山奥得赛产业园范围内产证证载建筑面积共计为
52,337.51 平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权。
3. 项目公司/目标公司：指直接拥有基础设施资产合法、完整产权的法人实体。基
金首次发售时，项目公司系指恒星意达、亚美耳康科技及京燕奥得赛的合称或单称（视
上下文义而定）。
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4. 恒星意达：指持有北京大兴科创产业园的北京恒星意达科技有限公司。
5. 亚美耳康科技：指持有北京马坡科技园一期的北京亚美耳康科技发展有限公司。
6. 京燕奥得赛：指持有北京房山奥得赛产业园的北京京燕奥得赛化学有限公司。
7. 项目公司股权：指计划管理人（代表专项计划的利益）直接持有的各项目公司的
100%股权。
8. 股东借款：指计划管理人（代表专项计划的利益）根据《股东借款合同》的约定
向项目公司发放的借款。
9. 股东借款债权：指计划管理人（代表专项计划的利益）在成为各项目公司股东后，
根据《股东借款合同》的约定向项目公司享有的股东借款债权。
10. 股东分红款：指在计划管理人（代表专项计划的利益）成为各项目公司股东后，
项目公司根据股东决定及《债权债务确认协议》的约定应当向计划管理人（代表专项计
划的利益）支付的股东利润。
11. 股东减资款：指在计划管理人（代表专项计划的利益）成为各项目公司股东后，
项目公司根据股东决定及《债权债务确认协议》的约定应当向计划管理人（代表专项计
划的利益）支付的减资款。
12. 股东债权：指计划管理人（代表专项计划的利益）根据《债权债务确认协议》
的约定对项目公司享有的股东借款、股东分红款、股东减资款的全部及/或任何债权。
13. 监管银行：指根据《账户监管协议》的约定，受基金管理人、计划管理人委任
为项目公司相关资金账户进行资金监管的交通银行股份有限公司北京通州分行（以下简
称“交通银行北京通州分行”），或根据《账户监管协议》任命的监管银行的继任机构。
14. 监管账户：指各项目公司根据《账户监管协议》在监管银行开立的人民币银行
账户的合称，主要用于收取《股东借款合同》《债权债务确认协议》项下发放的股东借
款、归集项目公司各类现金资产、收取项目公司运营收入（包括项目公司因持有基础设
施资产而取得所有租金等及基础设施资产的租户、转租人、被许可人及受让人应支付的
其它款项与费用，及其他合法经营业务而产生的收入）、收取外部借款（如有）、收取
处分收入（如有），支付《运营管理服务协议》及协议约定的其他款项，包括但不限于
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向项目公司基本账户拨付项目公司运营资金及应退押金所需要的支出款项、支付《运营
管理服务协议》项下运营管理费、偿还股东债权本金和利息、向股东分配股息红利、进
行合格投资等。
15. 交割日：指专项计划设立日，自该日起计划管理人（代表专项计划的利益）即
成为项目公司股权的所有权人，即各项目公司的唯一股东，享有项目公司股权所附带的
一切权利和利益，并承担相应的股东义务。
16. 交割审计基准日：为交割日前一日的 24:00 时整，在专项计划设立日后的 15 个
工作日内，由受聘的具备证券期货业务资质的审计机构按照基金管理人及计划管理人的
要求对项目公司截至专项计划设立日前一日的 24:00 时（含）的资产负债等财务情况进
行专项交割审计并出具审计报告。
17. 恒星意达存量银行贷款：指本基金发行前恒星意达与交通银行北京通州分行签
署的《固定资产贷款合同》对应发放的银行贷款，包括：i）编号为 29710003 的《固定
资产贷款合同》，约定交通银行北京通州分行向恒星意达提供本金金额为人民币
130,000,000 元的借款，借款期限自 2017 年 3 月 21 日至 2027 年 3 月 17 日；ii）编号为
29810022 的《固定资产贷款合同》，约定交通银行北京通州分行向恒星意达提供本金金
额为人民币 170,000,000 元的借款，借款期限自 2018 年 8 月 30 日至 2028 年 8 月 21 日。
18. 亚美耳康科技存量银行贷款：指本基金发行前亚美耳康科技与兴业银行股份有
限公司北京分行（以下简称“兴业银行北京分行”）签署的编号为兴银京三总（2022）中
长期字第 7 号的《项目融资借款合同》，约定兴业银行北京分行向亚美耳康科技提供本
金金额为人民币 117,000,000 元的借款，借款期限自 2022 年 4 月 29 日至 2029 年 4 月
28 日。
19. 存量银行贷款：指恒星意达、亚美耳康科技存量银行贷款的合称。
20. 《估价报告》：指评估机构为基础设施基金发行之目的而针对各基础设施资产
分别出具的《房地产估价报告》。
21. 租赁平台：指北京联东金赫科技有限公司（以下简称“联东金赫”）及北京联东
世纪房地产租赁有限公司（以下简称“世纪租赁”）的合称。
22. 联东集团：指原始权益人控股股东，北京联东投资（集团）有限公司。
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23. 联东物业：指北京联东物业管理股份有限公司。
24. 联东物业第三分公司：指北京联东物业管理股份有限公司第三分公司。
25. 联东物业第四分公司：指北京联东物业管理股份有限公司第四分公司。
26. 联东物业第六分公司：指北京联东物业管理股份有限公司第六分公司。
27. 联东金泰：指北京联东金泰科技有限公司（曾用名：北京联东金泰投资有限公
司）。
28. 东兴腾宇：指北京东兴腾宇投资管理有限公司。
四、其他定义
1. 法律法规/中国法律：指中国现行有效并公布实施的法律、行政法规、规范性文
件、司法解释、行政规章以及其他对基金合同当事人有约束力的决定、决议、通知等。
2. 《基金法》：指 2003 年 10 月 28 日经第十届全国人民代表大会常务委员会第五
次会议通过，经 2012 年 12 月 28 日第十一届全国人民代表大会常务委员会第三十次会
议修订，自 2013 年 6 月 1 日起实施，并经 2015 年 4 月 24 日第十二届全国人民代表大
会常务委员会第十四次会议《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国
港口法>等七部法律的决定》修正的《中华人民共和国证券投资基金法》及颁布机关对
其不时做出的修订。
3. 《基础设施基金指引》：指中国证监会 2020 年 8 月 6 日颁布并实施的《公开募
集基础设施证券投资基金指引（试行）》及颁布机关对其不时做出的修订。
4. 《销售办法》：指中国证监会 2020 年 8 月 28 日颁布、同年 10 月 1 日实施的
《公开募集证券投资基金销售机构监督管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订。
5. 《信息披露办法》：指中国证监会 2019 年 7 月 26 日颁布、同年 9 月 1 日实施
的，并经 2020 年 3 月 20 日中国证监会《关于修改部分证券期货规章的决定》修正的
《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订。
6. 《运作办法》：指中国证监会 2014 年 7 月 7 日颁布、同年 8 月 8 日实施的《公
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开募集证券投资基金运作管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订。
7. 《管理规定》：指中国证监会公布并于 2014 年 11 月 19 日施行的《证券公司及
基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》，包括其不时的修改及更新。
8. 中国证监会：指中国证券监督管理委员会。
9. 银行业监督管理机构：指中国人民银行和/或国家金融监督管理总局。
10. 中国基金业协会：指中国证券投资基金业协会。
11. 《业务规则》：指上海证券交易所、中国证券登记结算有限责任公司、中国证
券投资基金业协会、中国证券业协会、中金基金管理有限公司、基金销售机构的相关业
务规则，包括但不限于《上海证券交易所交易规则》《上海证券交易所证券投资基金上
市规则》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》
《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 2 号—发
售业务（试行）》等规则及对其不时做出的修订；上海证券交易所、中国证券登记结算
有限责任公司、中国证券投资基金业协会、中国证券业协会发布的相关通知、指引、指
南。
12. 《业务办法》：指《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）
业务办法（试行）》。
13. 规定媒介：指符合中国证监会规定条件的用以进行信息披露的全国性报刊及《信
息披露办法》规定的互联网网站（包括基金管理人网站、基金托管人网站、中国证监会
基金电子披露网站）等媒介。
14. 不可抗力：指基金合同当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观事件。
15. 工作日或交易日：指上海证券交易所的正常交易日。
16. 元：指人民币元。
17. 报告期：指 2021 年 1 月 1 日至 2024 年 3 月 31 日。
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第三部分 基础设施基金整体架构
一、基金整体架构及涉及的交易安排
（一）交易结构图
本基金基金合同生效后首次投资的基础设施资产支持证券为“中金-联东科技创新
产业园基础设施资产支持专项计划资产支持证券”，并将通过持有该资产支持证券全部
份额，进而持有基础设施资产北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期、北京房山奥
得赛产业园所属的项目公司恒星意达、亚美耳康科技及京燕奥得赛的全部股权和对该等
项目公司的全部股东债权。本基金通过资产支持专项计划受让项目公司股权前，项目公
司由联东金园全资持有。
基金整体交易架构如下图所示：
图【3-1-1-1】基础设施基金交易架构示意图
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（二）交易安排
1、基金合同成立、生效与基金投资
（1）计划管理人中金公司获得上海证券交易所关于同意基础设施资产支持证券挂
牌的无异议函，基金管理人中金基金获得上海证券交易所关于同意基础设施基金上市的
无异议函以及中国证监会关于准予基础设施基金注册的批文；
（2）基金管理人委托中金公司担任基础设施基金财务顾问，办理基础设施基金份
额发售的路演推介、询价、定价、配售等相关业务活动。基础设施基金份额认购价格通
过向网下投资者询价的方式确定。网下询价结束后，中金基金向投资者公告基金份额认
购价格。投资者以询价确定的认购价格参与基础设施基金份额认购。原始权益人或其受
同一实际控制的关联方参与战略配售比例不低于基金发售数量的 20%，其中基金份额
发售总量的 20%持有期自上市之日起不少于 60 个月，超过 20%部分持有期自上市之日
起不少于 36 个月；
（3）基金募集达到基金备案条件的，自基金管理人办理完毕基金备案手续并取得
中国证监会书面确认之日起，基金合同生效；否则基金合同不生效。基金管理人在收到
中国证监会确认文件的次日对基金合同生效事宜予以公告。基金合同生效后，本基金募
集资金扣除募集期的认购资金利息以及基金成立初期必要税费（如有）外，全部投资于
由中金公司作为计划管理人发行的“中金-联东科技创新产业园基础设施资产支持专项
计划资产支持证券”，基金管理人（代表基金的利益）成为该基础设施资产支持证券单
一持有人。“中金-联东科技创新产业园基础设施资产支持专项计划”设立之日即本基金
首次发售对应的交割日，自交割日起，计划管理人（代表专项计划的利益）即成为目标
股权的所有权人，即项目公司的唯一股东。本基金通过基础设施资产支持证券持有基础
设施项目公司全部股权和对项目公司的全部股东债权，通过资产支持证券和项目公司等
载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利。
2、资产支持专项计划设立与投资
（1）专项计划的设立
专项计划发行期届满前，若基金管理人（代表基金的利益）支付的认购资金支付至
专项计划募集资金专户内，则届时应由受聘的会计师事务所对认购资金进行验资。验资
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完成后，计划管理人应在 2 个工作日内将专项计划募集资金（代扣银行手续费）全部划
转至已开立的专项计划账户。认购资金划入专项计划账户之日为专项计划设立日。计划
管理人于该日宣布专项计划设立并于该日或其后第一个工作日通知所有专项计划认购
人，并在专项计划设立日起 5 个工作日内向计划托管人提交验资报告。专项计划设立
后，认购资金在专项计划认购人缴款日（含）至专项计划设立日前一日（含）期间不计
息。
（2）专项计划的投资
专项计划所募集的认购资金只能根据《专项计划认购协议》及《专项计划标准条款》
的约定，用于：（1）支付必要的专项计划费用（包括交割审计费用、资金汇划费、向
登记托管机构支付证券登记费、验资费、缴纳《股权转让协议》项下应由买方承担的印
花税等）；（2）向原始权益人购买项目公司股权，并在成为项目公司股东后向项目公
司发放股东借款。
1）专项计划基础资产投资安排
1．计划管理人（代表专项计划的利益）向原始权益人收购项目公司全部股权：
根据《股权转让协议》的约定，自专项计划设立之日起，计划管理人（代表专项计
划的利益）即成为项目公司股权的所有权人，即项目公司的唯一股东，享有项目公司股
权所附带的一切权利和利益，并承担相应的股东义务。
在《股权转让协议》项下收购价款支付前提条件满足或被计划管理人（代表专项计
划的利益）豁免后的 5 个工作日内，计划管理人（代表专项计划的利益）应根据《股权
转让协议》的约定，将项目公司的股权转让价款全额支付至原始权益人指定的账户，用
于购买项目公司的 100%股权。
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图【3-1-1-2】计划管理人（代表专项计划的利益）向原始权益人收购项目公司全部股权
2．计划管理人（代表专项计划的利益）取得项目公司 100%股权后：
A．计划管理人（代表专项计划的利益）向项目公司发放股东借款
计划管理人（代表专项计划的利益）根据《股东借款协议》的约定向项目公司发放
股东借款，用于偿还项目公司除递延所得税负债以外全部负债以及其他计划管理人（根
据基金管理人指示）同意、且不违反相关法律法规强制性规定的用途。项目公司银行贷
款及利息偿还完毕后，相应银行贷款项下的权利限制随之解除。
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图【3-1-1-3】计划管理人（代表专项计划的利益）向项目公司发放股东借款
B．计划管理人（代表专项计划的利益）出具股东决定构建债权
计划管理人（代表专项计划的利益）将出具项目公司股东决定（根据基金管理人指
示），将项目公司投资性房地产由成本法变更为公允价值法计量，以资产增值规模形成
项目公司对计划管理人（代表专项计划的利益）的应付股东分红款。
同时，计划管理人（代表专项计划的利益）将根据交割审计结果，有权决定通过减
资形成项目公司对计划管理人（代表专项计划的利益）的应付减资款。
计划管理人（代表专项计划的利益）依据与各项目公司分别签订的《债权债务确认
协议》，就前述股东借款、股东分红款和股东减资款共同构成专项计划对项目公司的股
东债权。上述减资、利润分配等操作具体金额将根据交割审计情况确认。
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图【3-1-1-4】计划管理人（代表专项计划的利益）出具股东决定构建债权
2）合格投资
在《专项计划标准条款》允许的范围内，计划管理人（代表专项计划的利益）可以
在有效控制风险、保持流动性、不影响当期分配的前提下，以现金管理为目的，指示计
划托管人将专项计划资金进行合格投资。
3、项目公司股权交割安排
（1）股权交割及损益归属安排
根据《股权转让协议》的约定，自专项计划设立日起，计划管理人（代表专项计划
的利益）将成为项目公司股权的所有权人，即项目公司的唯一股东，享有项目公司股权
所附带的一切权利和利益，并承担相应的股东义务。
（2）工商变更登记及其他相关手续
根据《股权转让协议》的约定，项目公司应在计划管理人（代表专项计划的利益）
支付项目公司股权收购价款之前办理完成项目公司股权变更至计划管理人（代表专项计
划的利益）名下的工商变更登记手续。
招募说明书
45
（3）交割审计及股权转让价款确定方式
根据《股权转让协议》的约定，自专项计划设立之日起即自项目公司股权转让的交
割日之日起，计划管理人（代表专项计划的利益）将成为项目公司股权的所有权人，即
项目公司的唯一股东，享有项目公司股权所附带的一切权利和利益，并承担相应的股东
义务，在此之前由原始权益人享有和承担。交割日后的 15 个工作日内，计划管理人（代
表专项计划的利益）将聘请具备证券期货业务资质的审计机构按照基金管理人及计划管
理人的要求及项目交易安排，基于目标公司已于 2024 年 1 月 1 日转变投资性房地产计
量方式为公允价值计量的假设对项目公司截至交割审计基准日的资产负债等财务情况
进行交割审计并出具审计报告（以下简称“交割审计报告”），交割审计报告中应明确列
示项目公司模拟资产负债表中的货币资金、交易性金融资产、其他流动资产（如有）、
应收账款/其他应收账款、各项负债。相关交割审计费用将作为专项计划费用。
股权转让价款按照如下方式确定：
收购价款=（基础设施基金的最终募集资金规模-基础设施基金预留资金-专项计划
预留资金）×目标公司权重-专项计划向目标公司发放的股东借款金额。
上述“基础设施基金的最终募集资金规模”指基础设施基金募集期结束后认购基础
设施基金份额的资金总额。
上述“基础设施基金预留资金”包括但不限于基金上市费用、信息披露费、登记机构
服务费、基金的证券交易费、银行汇划费用、相关账户的开户及维护费用等必要费用。
具体金额以基金管理人的计算为准。
上述“专项计划预留资金”包括但不限于交割审计费用、为本期资产支持证券发行、
挂牌转让之目的而支付的资金汇划费、登记托管服务费、认购资金的验资费等必要费用，
及因项目公司股权转让和向项目公司发放股东借款事宜需由专项计划缴纳的印花税等
必要费用。具体金额以计划管理人的计算为准。
上述目标公司权重计算方式为：目标公司权重=基础设施资产估值/全部基础设施资
产估值×100%。其中：
基础设施资产指《股权转让协议》附件所列示的土地资产、房屋资产及其附属设备，
全部基础设施资产指全部项目公司于《股权转让协议》签署日拥有的土地资产、房屋资
招募说明书
46
产及其附属设备。上述资产估值均以受聘的评估机构为基础设施基金本次发行所针对各
基础设施资产分别出具的《估价报告》为准。
专项计划向项目公司发放的股东借款金额=目标公司负债总额-目标公司递延所得
税负债-目标公司流动资产+目标公司其他流动资产+目标公司应收账款+目标公司其他
应收款+目标公司预留资金
上述各项明细金额以交割审计报告及其附注记载为准。
根据本招募说明书已披露的交易安排，基础设施项目的成本收益自交割日（即专项
计划设立之日）起归属于基础设施基金，在此之前归属于原始权益人。特别的，本招募
说明书所披露的基础设施项目估值以 2024 年 3 月 31 日作为评估基准日，自评估基准日
（不含）至交割日（不含）（以下称“过渡期”）的基础设施项目成本收益归属于原始
权益人。基于上述过渡期成本收益归属安排及评估基准日与交割日的差异，基础设施项
目截至交割日的资产价值与截至招募说明书所载评估基准日的评估价值可能存在差异，
特此提示如下：
（1）根据本基金已披露的《基金可供分配金额测算报告》，本基金 2024 年 4-12 月
的预测可供分配金额为 5,939.621万元；假设预计交割日2为 2024 年 10 月 18 日，按天数
进行折算，过渡期（2024 年 4 月 1 日至 2024 年 10 月 17 日）预测可供分配金额为
4,319.73 万元，自预计交割日 2024 年 10 月 18 日至 2024 年 12 月 31 日实际归属于基金
的预测可供分配金额为 1,619.90 万元。
（2）上述过渡期成本收益归属安排可能导致基础设施项目截至交割日的资产价值
与截至招募说明书所载评估基准日的评估价值存在差异。对此，经基金管理人、计划管
理人及原始权益人协商确定，拟委托评估机构于基金成立后以交割日为评估基准日出具
基础设施项目资产评估报告（ “交割评估报告”），交割评估费用由原始权益人承担，
并于《股权转让协议》及其补充协议中约定：若交割评估报告所载明的基础设施项目估
值低于本招募说明书载明的基础设施项目估值，估值差异金额将自资产支持专项计划
向原始权益人支付的股权转让价款中扣除，用于后续向基金份额持有人分配及其他合
理用途：若交割评估报告所载明的基础设施项目估值等于或高于招募说明书载明的基

1 由于四舍五入原因，分项之和与合计项之间可能存在尾差。
2 此处假设预计交割日为 2024 年 10 月 18 日，实际交割日根据基金募集成立及资产支持专项计划设立情况确定。
招募说明书
47
础设施项目估值，则不调整上述股权转让价款。
根据深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司于 2024 年 9 月 18 日出具的预评估
意见函，以预计交割日 2024 年 10 月 18 日作为评估基准日的基础设施项目估值预评估
结果为 16.11 亿元，较本招募说明书所披露的基础设施项目估值下降 600 万元。
上述预评估结果已考虑原始权益人提供之基础设施项目截至 2024 年 9 月 11 日已
签约租赁合同的相关影响，未考虑于 2024 年 9 月 11 日至预评估时点 2024 年 10 月 18
日可能存在的项目及经营状况变动与市场变动的影响。除预评估意见函假设另有说明外，
预评估的相关假设前提与本招募说明书所披露的基础设施项目评估报告保持一致。预评
估结果不代表基础设施资产的实际可交易价格，不代表基础设施项目能够按照估价结
果进行转让，以交割日为评估基准日的基础设施项目估值将以交割评估报告载明为准。
（4）股权转让价款支付安排
专项计划应在《股权转让协议》约定的收购价款支付前提条件满足或被计划管理人
（代表专项计划的利益）豁免后的 5 个工作日内向联东金园支付项目公司股权收购价
款，《股权转让协议》约定的收购价款支付条件主要包括：
1）基础设施基金及专项计划已完成募集并设立；
2）计划管理人（代表专项计划的利益）已经与原始权益人及其他相关方分别签署
形式与内容令基金管理人认可且有效的《股权转让协议》；
3）受聘的具备证券期货业务资质的审计机构已按照《股权转让协议》第 2.3 条的
要求出具交割审计报告；
4）项目公司的银行贷款以及应付关联方往来款均已全部清偿，并已办理完毕相关
抵押登记注销手续；项目公司股权及基础设施资产不存在抵押、质押、被查封、冻结或
任何第三方权利限制；
5）项目公司 100%股权已经工商变更登记至计划管理人（代表专项计划的利益）名
下，且项目公司的法定代表人已工商变更登记为基金管理人指定人员，董事/执行董事、
监事、经理（如设经理）任命事宜，以及形式与内容令基金管理人认可的项目公司新公
司章程亦已提交市场监管局完成备案。
招募说明书
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4、基金与资产支持专项计划的投资运作
（1）基金管理人及计划管理人根据基金和专项计划相关文件的约定，承担资产管
理责任。基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金等稳定现金
流及基础设施资产增值为主要目的，并将 90%以上合并后基金年度可供分配金额向基
金份额持有人进行分红，每年不得少于 1 次。计划管理人执行基金管理人（代表基金的
利益）作为资产支持证券单一持有人的决定；
（2）基金管理人委托联东金园担任基础设施基金的外部管理机构，在法律、法规
允许的范围内负责基础设施项目的日常运营管理、制定及落实产业园区运营策略等；
（3）交通银行及交通银行北京分行分别受托担任基金托管人和计划托管人，主要负
责保管基金财产、权属文件、监督重要资金账户及资金流向、监督、复核基金管理人的
投资运作、收益分配、信息披露及保险购买情况等；交通银行北京通州分行担任项目公
司账户的监管银行，负责监督项目公司运营收入、支出及借入款项资金安排等。
二、基金拟持有特殊目的载体情况
（一）资产支持证券概况
1、基础设施资产支持证券的基本情况
专项计划的基础设施资产支持证券不分级。每一基础设施资产支持证券均代表其持
有人享有的专项计划资产中不可分割的权益，包括但不限于根据《专项计划认购协议》
和《专项计划标准条款》的约定接受专项计划利益分配的权利。
（1）基础设施资产支持证券名称
中金-联东科技创新产业园基础设施资产支持专项计划资产支持证券。
（2）计划管理人
中国国际金融股份有限公司。
（3）基础设施资产支持证券的发行规模
基础设施资产支持证券的目标发行规模根据基础设施基金询价发行结果，由计划管
招募说明书
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理人和基金管理人届时共同签署的《专项计划认购协议》确定，具体以计划管理人和基
金管理人届时共同签署的《专项计划认购协议》中确认的金额为准。
（4）发行方式
按照每份基础设施资产支持证券的面值发行。
（5）基础设施资产支持证券面值
每份基础设施资产支持证券的面值为 100 元。
（6）产品期限
自专项计划成立之日起 42 年，但可根据合格的专项计划决定的要求延期或提前终
止。为免疑问，如基础设施基金存续期限发生顺延的，除届时基金管理人（代表基金的
利益）另有决议外，专项计划期限亦自动顺延至基础设施基金存续期限终止日。
（7）信用级别
基础设施资产支持证券不参与信用评级。
（8）权益登记日
收益分配的权益登记日为每个分配兑付日的前一个工作日。权益登记日结束时在登
记托管机构登记在册的基础设施资产支持证券持有人有权取得基础设施资产支持证券
在当期的收益分配。
（9）预期收益率
基础设施资产支持证券不设预期收益率。
（10）分层情况
基础设施资产支持证券不分层。
2、专项计划资产的构成及其管理、运用和处分
（1）专项计划资产的构成
专项计划资产包括但不限于以下资产：
招募说明书
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1）认购人根据《专项计划认购协议》及《专项计划标准条款》第三条交付的认购
资金；
2）专项计划设立后，计划管理人按照《专项计划标准条款》管理、运用认购资金
而形成的全部资产及其任何权利、权益或收益（包括但不限于持有的项目公司股权及股
东债权、因持有股东债权而获得的还款本息、因持有项目公司股权而获得的股东利润、
投资剩余资金及其在专项计划账户内产生的孳息（如有）、处分处分标的取得的处分价
款、预留费用、合格投资收益以及其他根据专项计划文件的约定属于专项计划资产的资
产）。
（2）专项计划费用
专项计划费用指计划管理人合理支出的与专项计划相关的所有税收、费用和其他
支出，包括但不限于因其收购、管理和处分专项计划资产而承担的税收（但计划管理
人就其收取的专项计划管理费（如有）而应承担的税收除外）和政府收费、证券登记
费、计划管理人的管理费（如有）、计划托管人的托管费（如有）、聘请法律顾问的
律师费（属于前期费用的律师费除外）、专项计划审计费（属于前期费用的审计费除
外）、资金汇划费、验资费、银行询证费、发行信息披露费用、执行费用、召开基础
设施资产支持证券持有人会议（如有）的会务费、专项计划清算费用、项目公司交割
审计费用、计划管理人为履行项目公司股东职责所需要支出的费用（如有）以及计划
管理人须承担的且根据专项计划文件有权得到补偿的其他费用支出。
为专项计划的设立而发生的前期费用，不由专项计划承担。
除《专项计划标准条款》另有明确认定外，在专项计划存续期间实际发生的应由专
项计划资产承担的费用从专项计划资产中支付，列入专项计划费用。计划管理人以固有
财产先行垫付的，有权从专项计划资产中优先受偿。
计划管理人、计划托管人因未履行或未完全履行相关协议约定的义务而导致的费用
支出或专项计划资产的损失，以及处理与专项计划运作无关的事项发生的费用等不列入
专项计划资产应承担的费用。
（3）专项计划资金的运用
专项计划资金的运用安排详见本招募说明书第三部分“基础设施基金整体架构”之
招募说明书
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“一、基金整体架构及涉及的交易安排”之“（二）交易安排”。
（4）专项计划资产的处分
1）专项计划资金由计划托管人托管，并独立于原始权益人、计划管理人、计划托
管人及其他业务参与人的固有财产及前述主体管理、托管的其他资产。
2）原始权益人、计划管理人、计划托管人及其他业务参与机构因依法解散、被依
法撤销或者宣告破产等原因进行清算的，专项计划资产不属于其清算财产。
3）计划管理人管理、运用和处分专项计划资产所产生的债权，不得与原始权益人、
计划管理人、计划托管人、基础设施资产支持证券持有人及其他业务参与机构的固有财
产产生的债务相互抵销。计划管理人管理、运用和处分不同资产支持专项计划资产所产
生的债权债务，不得相互抵销。
4）计划管理人可根据合格的专项计划决定对专项计划的资产进行处分。在经合格
的专项计划决定批准或指示的情形下，计划管理人应当在收到基金管理人发出的处分方
案及对应的分配方案后，自行或指示项目公司根据处分分配决议确定的处分方案对处分
标的进行处分。
5）除依《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》及其他有关
规定和《专项计划标准条款》第 5.4.4 之约定进行处分外，专项计划资产不得被处分。
3、专项计划的设立、终止等事项
（1）专项计划的设立
专项计划的设立过程详见本招募说明书第三部分“基础设施基金整体架构”之“一、
基金整体架构及涉及的交易安排”之“（二）交易安排”。
（2）专项计划的终止
专项计划不因基础设施资产支持证券持有人解散、被撤销、破产、清算或计划管理
人的解任或辞任而终止；基础设施资产支持证券持有人的承继人或指定受益人以及继任
计划管理人承担并享有《专项计划标准条款》的相应权利义务。
专项计划于以下任一情形发生之日终止：
招募说明书
52
1）专项计划完成完全处分，且已完成相应的处分分配，同时合格的专项计划决定
决议专项计划提前终止的；
2）合格的专项计划决定同意终止专项计划；
3）由于法律或法规的修改或变更导致继续进行专项计划将成为不合法，或者专项
计划被法院或仲裁机构依法撤销、被认定为无效或被判决终止。
4、信息披露安排
专项计划存续期间，计划管理人应按照《专项计划标准条款》《计划说明书》和其
他专项计划文件的约定以及《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》
（以下简称“《资产证券化业务规定》”）等相关法律、法规的规定向基础设施资产支
持证券持有人进行信息披露。
5、专项计划主要交易文件摘要
（1）《专项计划标准条款》
《专项计划标准条款》约定了专项计划的基本要素、专项计划资金的运用和收益、
计划管理人的权利和义务、基础设施资产支持证券持有人的权利和义务、专项计划账户、
专项计划的分配、信息披露、合格的专项计划决定、计划管理人的解任和辞任、专项计
划费用、风险揭示、资产管理合同和专项计划的终止、违约责任、不可抗力、保密义务、
法律适用和争议解决等内容。
（2）《专项计划认购协议》
《专项计划认购协议》按照《专项计划标准条款》约定的原则，约定了专项计划资
产支持证券具体的认购份数、认购价格以及认购资金数额等内容。
（3）《专项计划托管协议》
《专项计划托管协议》约定了计划托管人的委任、计划管理人的陈述和保证、计划
托管人的陈述和保证、计划管理人的权利和义务、计划托管人的权利和义务、与专项计
划有关的账户的开立和管理、划款指令的发送、确认和执行、资金的保管和运用、专项
计划的会计核算和账户核对、信息披露、计划托管人和计划管理人之间的业务监督、计
划托管人的解任和计划管理人的更换、计划托管人的托管费等内容。
招募说明书
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（4）《股权转让协议》
《股权转让协议》约定了交易安排、收购价款及支付前提条件、收购价款的支付、
交割日前的义务、交割日及之后的义务、陈述和保证、违约和终止、适用法律和争议解
决等内容。
（5）《股东借款协议》
《股东借款协议》约定了股东借款安排、借款用途、借款期限、借款利率及利息、
借款的偿还、双方的权利和义务、项目公司的陈述与保证、违约责任、协议的生效、转
让、变更与解除、法律适用和争议解决、税费承担等内容。
（6）《债权债务确认协议》
《债权债务确认协议》约定了股东债权的金额、股东债权期限、股东债权利率及利
息、股东债权的偿还、双方的权利和义务、项目公司的陈述与保证、违约责任、协议的
生效、转让、变更与解除、法律适用和争议解决、税费承担等内容。《债权债务确认协
议》约定的股东债权包括计划管理人（代表专项计划的利益）按照《股东借款协议》约
定向项目公司发放股东借款而享有的股东借款债权、计划管理人（代表专项计划的利益）
作为项目公司唯一股东作出项目公司分红及/或减资决定而享有的股东分红款及/或股东
减资款的全部债权。
（二）项目公司概况
本基金拟通过资产支持专项计划持有项目公司的全部股权和对该等项目公司的全
部股东债权，项目公司持有基础设施资产的完全所有权和经营权利。
1、北京恒星意达科技有限公司
（1）恒星意达的基本情况
经核查并根据海问律所出具的《法律意见书》，恒星意达作为持有北京大兴科创产
业园完全所有权的载体，为依法设立并合法存续的有限责任公司（法人独资），已完成
工商注册登记，恒星意达基本信息如下表所示：
表【3-2-2-1】项目公司基本信息
公司名称 北京恒星意达科技有限公司
招募说明书
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企业类型 有限责任公司（法人独资）
统一社会信用代码 91110112587677570G
成立日期 2011 年 12 月 2 日
法定代表人 李立华
注册资本 15,000 万元人民币
实缴资本 15,000 万元人民币
注册地址 北京市大兴区华佗路 50 号院 1 号楼 1 层 101
经营范围
一般项目：技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；
计算机系统服务；社会经济咨询服务；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服
务）；企业管理咨询；非居住房地产租赁。（除依法须经批准的项目外，凭营
业执照依法自主开展经营活动）（不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类
项目的经营活动。）
经营期限 2011 年 12 月 2 日至长期
（2）恒星意达股权结构及股东出资情况
本基金通过资产支持专项计划受让恒星意达股权前，恒星意达由联东金园全资持有。
具体持股情况如下图所示：
图【3-2-2-1】本基金首次发售前恒星意达股权结构图
经核查并根据海问律所出具的《法律意见书》，恒星意达股东人数、住所、出资比
例符合《公司法》的规定。
（3）恒星意达历史沿革
招募说明书
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1）设立情况
恒星意达成立于 2011 年 12 月 2 日，注册资本 1,000 万元，由刘木同、天津荣平达
商贸有限公司（以下简称“天津荣平达”）以货币方式出资设立。就此，北京市工商行政
管理局通州分局于 2011 年 12 月 2 日向恒星意达核发了《企业法人营业执照》。
经核查并根据海问律所出具的《法律意见书》，恒星意达为依法设立的有限责任公
司，已完成工商注册登记，恒星意达的设立程序符合当时适用的《公司法》的规定。
2）重大股权变动
根据联东金园说明并经核查，恒星意达自设立以来发生的重大股权变动情况如下：
1．2015 年 10 月，股权转让
2015 年 10 月 27 日，东兴腾宇与刘木同签订《股权转让协议》，约定刘木同将其
持有的恒星意达 1%（对应出资额 10 万元）的股权转让给东兴腾宇；2015 年 10 月 27
日，联东金泰与天津荣平达签订《股权转让协议》，约定天津荣平达将其持有的恒星意
达 99%（对应出资额 990 万元）股权转让给联东金泰。本次股权转让完成后，恒星意达
的股东变更为东兴腾宇及联东金泰。就此，北京市工商行政管理局通州分局于 2015 年
10 月 29 日向恒星意达核发了《营业执照》。
2．2016 年 7 月，增资
2016 年 7 月 14 日，恒星意达的注册资本由 1,000 万元增加至 10,000 万元，由东兴
腾宇以货币方式增资 90 万元，联东金泰以货币方式增资 8,910 万元。本次增资完成后，
东兴腾宇持有恒星意达 1%股权（对应出资额 100 万元），联东金泰持有恒星意达 99%
股权（对应出资额 9,900 万元）。就此，北京市工商行政管理局大兴分局于 2016 年 7 月
14 日向恒星意达核发了《营业执照》。
3．2018 年 3 月，增资
2018 年 3 月 19 日，恒星意达的注册资本由 10,000 万元增加至 15,000 万元，由联
东金泰以货币方式增资 5,000 万元。本次增资完成后，东兴腾宇持有恒星意达 0.67%股
权（对应出资额 100 万元），联东金泰持有恒星意达 99.33%股权（对应出资额 14,900
万元）。就此，北京市工商行政管理局大兴分局于 2018 年 3 月 19 日向恒星意达核发了
招募说明书
56
《营业执照》。
4．2020 年 7 月，股权转让
2020 年 7 月 14 日，东兴腾宇与联东集团签订《转让协议》，约定东兴腾宇将其持
有的恒星意达 0.67%股权（对应出资额 100 万元）转让给联东集团；2020 年 7 月 14 日，
联东金泰与联东集团签订《转让协议》，约定联东金泰将其持有的恒星意达 99.33%股
权（对应出资额 14,900 万元）转让给联东集团。本次股权转让完成后，恒星意达的股东
变更为联东集团。就此，北京市大兴区市场监督管理局于 2020 年 7 月 29 日向恒星意达
核发了《营业执照》。
5．2022 年 12 月，股权转让
2022 年 12 月 8 日，联东集团与联东金园签订《转让协议》，约定联东集团将其持
有的恒星意达 100%股权（对应出资额 15,000 万元）转让给联东金园。本次股权转让完
成后，恒星意达的股东变更为联东金园。就此，北京市大兴区市场监督管理局于 2022
年 12 月 8 日向恒星意达核发了《营业执照》。
经核查并根据海问律所出具的《法律意见书》，恒星意达上述股权变动符合当时适
用的《公司法》的规定；除上述增资事项外，恒星意达自设立以来至本招募说明书出具
日未发生合并、分立、其他增资、减资、收购、出售或置换北京大兴科创产业园的情况。
（4）其他事项
1）恒星意达治理结构与组织架构
1．组织架构
根据《北京恒星意达科技有限公司章程》，恒星意达设执行董事一名，由股东选举
产生，执行董事任期 3 年，任期届满，可连选连任；设经理一名，由执行董事聘任或者
解聘，经理对执行董事负责；设监事一名，由股东选举产生，监事任期每届三年，任期
届满，可连选连任。
2．治理结构
根据《北京恒星意达科技有限公司章程》，恒星意达设立了包括执行董事、监事和
经理在内的健全有效的法人治理结构。其中，执行董事对公司股东负责；监事对公司财
招募说明书
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务等实施监督，对股东负责；经理对执行董事负责。
A.股东
股东行使下列职权：
① 决定公司的经营方针和投资计划；
② 选举和更换非由职工代表担任的执行董事、监事，决定有关执行董事、监事报
酬事项；
③ 审议批准执行董事的报告；
④ 审议批准监事的报告；
⑤ 审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
⑥ 审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损的方案；
⑦ 对公司增加或者减少注册资本作出决议：
⑧ 对发行公司债券作出决议；
⑨ 对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；
⑩ 修改公司章程。
B.执行董事
执行董事行使下列职权：
① 负责向股东报告工作；
② 执行股东决议；
③ 审定公司的经营计划和投资方案；
④ 制定公司的年度财务预算方案、决算方案；
⑤ 制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
⑥ 制定公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；
招募说明书
58
⑦ 拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；
⑧ 决定公司内部管理机构的设置；
⑨ 决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任或者解
聘公司副经理、财务负责人及其报酬事项；
⑩ 制定公司的基本管理制度。
C.经理
经理行使下列职权：
① 主持公司的生产经营管理工作；
② 组织实施公司年度经营计划和投资方案；
③ 拟订公司内部管理机构设置方案；
④ 拟订公司的基本管理制度；
⑤ 制定公司的具体规章；
⑥ 提请聘任或者解聘公司副经理，财务负责人；
⑦ 决定聘任或者解聘除应由股东决定聘任或者解聘以外的负责管理人员。
D.监事
监事行使下列职权：
① 检查公司财务；
② 对执行董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政
法规、公司章程或者股东会决议的执行董事、高级管理人员提出罢免的建议；
③ 当执行董事和高级管理人员的行为损害公司利益时，要求执行董事和高级管理
人员予以纠正；
④ 提议召开临时股东会议，在执行董事不履行《公司法》规定的召集和主持股东
会会议职责时召集和主持股东会会议；
招募说明书
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⑤ 向股东提出提案；
⑥ 依照《公司法》第一百五十二条的规定，对执行董事、高级管理人员提起诉讼。
2）北京大兴科创产业园的权属情况
经核查并根据海问律所出具的《法律意见书》，截至本招募说明书出具日，恒星意
达合法持有北京大兴科创产业园，拥有北京大兴科创产业园的不动产权属证书；恒星意
达独立拥有北京大兴科创产业园的房屋所有权及土地使用权，有权占有并出租北京大兴
科创产业园。
3）恒星意达经营合法合规性及商业信用情况
经查询中国人民银行征信中心北京分中心于 2024 年 5 月 31 日出具的恒星意达的
《企业信用报告》（自主查询版），恒星意达不存在未结清的不良贷款信息；经查询中
国执行信息公开网（网址：http：//zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）及全国法院失信被执行人
名单信息公布与查询平台（网址：http：//zxgk.court.gov.cn/shixin/），截至 2024 年 5 月
21 日，在前述网站公布的信息中，恒星意达报告期内不存在被纳入失信被执行人名单
的情况。
经查询中华人民共和国应急管理部网站（网址：https：//www.mem.gov.cn/）、中华
人民共和国生态环境部网站（网址：https：//www.mee.gov.cn/）、中华人民共和国自然
资源部网站（网址：http：//www.mnr.gov.cn/）、中国证券监督管理委员会证券期货市场
失信记录查询平台（网址：http：//neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/）、中国证券监督管理
委员会网站（网址：http：//www.csrc.gov.cn/）、国家金融监督管理总局（网址：
https://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/index/index.html）、国家市场监督管理总局门户网
站（网址：http：//www.samr.gov.cn/）、中华人民共和国国家发展和改革委员会网站（网
址 ： https ： //www.ndrc.gov.cn/ ）、中华人民共和国财政部网站（网址： http ：
//www.mof.gov.cn/index.htm）、中华人民共和国住房和城乡建设部网站（网址：http：
//www.mohurd.gov.cn/）、中华人民共和国公安部网站（网址：https：//www.mps.gov.cn/）、
国家税务总局网站（网址：http：//www.chinatax.gov.cn/）、国家税务总局北京市税务局
网站（网址：http://beijing.chinatax.gov.cn/bjswj/index.shtml）、国家税务总局北京市大兴
区网站（网址：http：//beijing.chinatax.gov.cn/bjswj/c104699/shouye_dx.shtml）、北京市
应急管理局网站（网址：http：//yjglj.beijing.gov.cn/）、北京市生态环境局网站（网址：
招募说明书
60
http ： //sthjj.beijing.gov.cn/ ） 、 北 京 市 规 划 和 自 然 资 源 委 员 会 网 站 （ 网 址 ：
http://ghzrzyw.beijing.gov.cn/）、中国证券监督管理委员会北京监管局网站（网址：
http://www.csrc.gov.cn/beijing/ ） 、 北 京 市 市 场 监 督 管 理 局 网 站 （ 网 址 ：
http://scjgj.beijing.gov.cn/ ） 、 北 京 市 发 展 和 改 革 委 员 会 网 站 （ 网 址 ：
http://fgw.beijing.gov.cn/）、北京市财政局网站（网址：http：//czj.beijing.gov.cn/）、北京
市住房和城乡建设委员会网站（网址：http：//zjw.beijing.gov.cn/）、北京市公安局网站
（网址：http：//gaj.beijing.gov.cn/）、大兴区人民政府网站（网址：https：//www.bjdx.gov.cn/）、
信用中国网站（网址：http：//www.creditchina.gov.cn/）、信用中国（北京）网站（网址：
http：//creditbj.jxj.beijing.gov.cn/credit-portal/）、信用中国（北京大兴）网站（网址：https：
//credit.bjdx.gov.cn/）、信用能源网站（网址：http://xyny.nea.gov.cn/main）、中国政府采
购网政府采购严重违法失信行为信息记录网站（网址：http：//www.ccgp.gov.cn/）、全
国建筑市场监管公共服务平台网站（网址：http：//jzsc.mohurd.gov.cn/）、中国裁判文书
网（网址：https://wenshu.court.gov.cn/）和国家企业信用信息公示系统（网址：
http://www.gsxt.gov.cn），截至 2024 年 5 月 21 日，在前述网站公布的信息中，恒星意
达在报告期内不存在重大违法、违规或不诚信记录或被纳入重大税收违法案件当事人的
情况。
根据联东金园说明并经核查，在报告期内，恒星意达不存在因违反中国法律而被政
府主管部门处以行政处罚的情形；截至本招募说明书出具日，恒星意达的经营业务为将
北京大兴科创产业园对外出租，恒星意达的前述经营业务符合中国法律的规定。
4）恒星意达股权转让行为的合法性
恒星意达、联东金园与中金公司（代表专项计划的利益）已签署《恒星意达股权转
让协议》，约定联东金园根据《恒星意达股权转让协议》约定的条款及条件将其持有的
恒星意达 100%股权转让予中金公司（代表专项计划的利益）。
① 项目公司股权转让限制及对应措施
详见本招募说明书第十四部分“基础设施项目基本情况”之“五、基础设施项目
合规情况”之“（四）基础设施项目转让合法性”。
②项目公司股东需履行的内部授权
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根据联东集团现行有效的公司章程以及天津市联东模板有限公司、东兴腾宇及刘振
东于 2023 年 6 月 8 日签署的《北京联东投资（集团）有限公司股东会决议》，“同意
联东金园将项目公司 100%股权和对项目公司的其他权益（如债权等，如涉及）转让予
基础设施 REITs 下设的资产支持专项计划，并办理相关转让登记等其他相关手续”；联
东集团已就项目公司股权转让取得了合法、有效的内部授权。
根据联东金园现行有效的公司章程以及联东集团于 2023 年 6 月 8 日签署的《股东
决定》，“同意公司将项目公司 100%股权和对项目公司的其他权益（如债权等，如涉
及）转让予基础设施 REITs 下设的资产支持专项计划，并办理相关转让登记等其他相关
手续”；联东金园已就项目公司股权转让取得了合法、有效的内部授权。
经审阅《恒星意达股权转让协议》，《恒星意达股权转让协议》的内容不违反中国
法律的强制性规定，联东金园已就签署《恒星意达股权转让协议》取得了所需的内部授
权及有关主管部门的无异议函，前述《恒星意达股权转让协议》一经相关各方适当签署
并满足约定的生效条件（如有）后，即对签署各方具有法律约束力，合法有效。
5）恒星意达的运营管理安排
截至本招募说明书出具日，恒星意达主要由联东金园进行统筹管理。
本基金首次发售后，本基金将通过持有资产支持证券和恒星意达等特殊目的载体获
得北京大兴科创产业园完全所有权或经营权利，并拥有特殊目的载体及北京大兴科创产
业园完全的控制权和处置权。本基金运作过程中，基金管理人将按照法律法规规定和基
金合同约定主动履行北京大兴科创产业园运营管理职责，同时，基金管理人拟委托联东
金园作为外部管理机构负责北京大兴科创产业园的部分运营管理职责，基金管理人依法
应当承担的责任不因委托而免除。具体安排请见本招募说明书第四部分“基础设施基金
治理”之“三、项目公司层面治理安排”。
2、北京亚美耳康科技发展有限公司
（1）亚美耳康科技的基本情况
经核查并根据海问律所出具的《法律意见书》，亚美耳康科技作为持有北京马坡科
技园一期完全所有权的载体，为依法设立并合法存续的有限责任公司（法人独资），已
完成工商注册登记，亚美耳康科技基本信息如下表所示：
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表【3-2-2-2】亚美耳康科技基本信息
公司名称 北京亚美耳康科技发展有限公司
企业类型 有限责任公司（法人独资）
统一社会信用代码 911101135960045384
成立日期 2012 年 5 月 25 日
法定代表人 张立凯
注册资本 14,000 万元人民币
实缴资本 14,000 万元人民币
注册地址 北京市顺义区聚源中路 12 号院 6 号楼 1 至 4 层 101 内 1 层 102 室
经营范围
一般项目：技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；
非居住房地产租赁；计算机软硬件及外围设备制造；社会经济咨询服务；信息
咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；规划设计管理；专业设计服务。（除
依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：互联
网信息服务；建设工程设计。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可
开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）（不得从
事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
经营期限 2012 年 5 月 25 日至长期
（2）亚美耳康科技股权结构及股东出资情况
本基金通过资产支持专项计划受让亚美耳康科技股权前，亚美耳康科技由联东金园
全资持有。具体持股情况如下图所示：
图【3-2-2-2】本基金首次发售前亚美耳康科技股权结构图
经核查并根据海问律所出具的《法律意见书》，亚美耳康科技股东人数、住所、出
招募说明书
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资比例符合《公司法》的规定。
（3）亚美耳康科技历史沿革
1）设立情况
亚美耳康科技成立于 2012 年 5 月 25 日，注册资本 100 万元，由北京美尔斯通科技
发展股份有限公司（以下简称“美尔斯通股份”）以货币方式出资设立。就此，北京市工
商行政管理局顺义分局于 2012 年 5 月 25 日向亚美耳康科技核发了《企业法人营业执
照》。
经核查并根据海问律所出具的《法律意见书》，亚美耳康科技为依法设立的有限责
任公司，已完成工商注册登记，亚美耳康科技的设立程序符合当时适用的《公司法》的
规定。
2）重大股权变动
根据联东金园说明并经核查，亚美耳康科技自设立以来发生的重大股权变动情况如
下：
1．2013 年 2 月，增资
2013 年 2 月 17 日，亚美耳康科技的注册资本由 100 万元增加至 500 万元，由美尔
斯通股份以货币方式增资 400 万元。本次增资完成后，美尔斯通股份持有亚美耳康科技
100%股权（对应出资额 500 万元）。就此，北京市工商行政管理局顺义分局于 2013 年
2 月 17 日向亚美耳康科技核发了《企业法人营业执照》。
2．2014 年 3 月，增资
2014 年 3 月 12 日，联东金泰、美尔斯通股份及亚美耳康科技签署《北京联东金泰
投资有限公司与北京美尔斯通科技发展股份有限公司、北京亚美耳康科技发展有限公司
之合作协议》（合同编号：顺义收 2014-001），由联东金泰向亚美耳康科技增资。本次
增资完成后，联东金泰持有亚美耳康科技 95%股权（对应出资额 9,500 万元），美尔斯
通股份持有亚美耳康科技 5%股权（对应出资额 500 万元）。就此，北京市工商行政管
理局顺义分局于 2014 年 3 月 24 日向亚美耳康科技核发了《营业执照》。
3．2014 年 4 月，股权转让
招募说明书
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2014 年 4 月 11 日，美尔斯通股份与北京奥博永诚科技有限公司（以下简称“奥博
永诚”）签订《股权转让协议》，由奥博永诚受让美尔斯通股份持有的亚美耳康科技 5%
的股权。本次股权转让完成后，联东金泰持有亚美耳康科技 95%股权（对应出资额 9,500
万元），奥博永诚持有亚美耳康科技 5%股权（对应出资额 500 万元）。就此，北京市
工商行政管理局顺义分局于 2014 年 4 月 17 日向亚美耳康科技核发了《营业执照》。
4．2016 年 6 月，增资
2016 年 6 月 20 日，亚美耳康科技注册资本由 10,000 万元增加至 14,000 万元，由
联东金泰以货币方式向亚美耳康科技增资 4,000 万元。本次增资完成后，联东金泰持有
亚美耳康科技 96.43%股权（对应出资额 13,500 万元），奥博永诚持有亚美耳康科技 3.57%
股权（对应出资额 500 万元）。就此，北京市工商行政管理局顺义分局于 2016 年 6 月
20 日向亚美耳康科技核发了《营业执照》。
5．2020 年 7 月，股权转让
2020 年 7 月 15 日，联东金泰与奥博永诚签订《转让协议》，约定奥博永诚将其持
有的亚美耳康科技 500 万元出资额转让给联东金泰。本次股权转让完成后，联东金泰持
有亚美耳康科技 100%股权（对应出资额 14,000 万元）。就此，北京市顺义区市场监督
管理局于 2020 年 7 月 30 日向亚美耳康科技核发了《营业执照》。
6．2020 年 9 月，股权转让
2020 年 8 月 27 日，联东金泰与奥博永诚签订《转让协议》，约定联东金泰将其持
有的亚美耳康科技 500 万元出资额转让给奥博永诚。本次股权转让完成后，联东金泰持
有亚美耳康科技 96.43%股权（对应出资额 13,500 万元），奥博永诚持有亚美耳康科技
3.57%股权（对应出资额 500 万元）。就此，北京市顺义区市场监督管理局于 2020 年 9
月 9 日向亚美耳康科技核发了《营业执照》。
7．2022 年 12 月，第一次股权转让
2022 年 11 月 23 日，联东金泰与奥博永诚签订《股权转让协议》，约定奥博永诚将
其持有的亚美耳康科技 3.5714%的股权转让给联东金泰。本次股权转让完成后，联东金
泰持有亚美耳康科技 100%股权（对应出资额 14,000 万元）。就此，北京市顺义区市场
监督管理局于 2022 年 12 月 7 日向亚美耳康科技核发了《营业执照》。
招募说明书
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8．2022 年 12 月，第二次股权转让
2022 年 12 月 26 日，联东金泰与联东金园签订《转让协议》，约定联东金泰将其
持有的亚美耳康科技 14,000 万元的出资额转让给联东金园。本次股权转让完成后，联
东金园持有亚美耳康科技 100%股权（对应出资额 14,000 万元）。就此，北京市顺义区
市场监督管理局于 2022 年 12 月 26 日向亚美耳康科技核发了《营业执照》。
经核查并根据海问律所出具的《法律意见书》，亚美耳康科技上述股权变动符合当
时适用的《公司法》的规定；除上述增资事项外，亚美耳康科技自设立以来至本招募说
明书出具日未发生合并、分立、其他增资、减资、收购、出售或置换北京马坡科技园一
期的情况。
（4）其他事项
1）亚美耳康科技治理结构与组织架构
1．组织架构
根据《北京亚美耳康科技发展有限公司章程》，亚美耳康科技不设董事会，设执行
董事一名，由股东委派产生，执行董事任期 3 年，任期届满，可连选连任；设经理一名，
由执行董事聘任和解任，经理对执行董事负责；设监事一名，由股东委派，监事的任期
每届 3 年，任期届满可连任。
2．治理结构
根据《北京亚美耳康科技发展有限公司章程》，亚美耳康科技设立了包括执行董事、
监事和经理在内的健全有效的法人治理结构。其中，执行董事对公司股东负责；监事对
公司财务等实施监督，对股东负责。经理对执行董事负责。
A.股东
股东行使下列职权：
① 决定公司的经营方针和投资计划；
② 委派和更换公司执行董事和监事，并决定其报酬事项；
③ 审议批准执行董事、监事的报告；
招募说明书
66
④ 审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
⑤ 审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损的方案；
⑥ 对公司增加或者减少注册资本做出决议；
⑦ 对发行公司债券作出决定；
⑧ 对公司合并、分立、变更公司形式、解散和清算等事项做出决定；
⑨ 修改公司章程。
B.执行董事：
执行董事行使下列职权：
① 制订公司的经营方针和投资方案、决算方案；
② 制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
③ 制订公司增加或减少注册资本的方案；
④ 制订公司分立、合并、变更公司形式、解散的方案；
⑤ 决定公司内部管理机构的设置；
⑥ 制订发行公司债券的方案；
⑦ 制定公司的基本管理制度；
⑧ 审议监事的报告。
C.经理
经理行使下列职权：
① 主持公司的生产经营管理工作；
② 组织实施公司年度经营计划和投资方案；
③ 拟订公司内部管理机构设置方案；
④ 拟订公司的基本管理制度；
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⑤ 制定公司的具体规章；
⑥ 提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人；
⑦ 决定聘任或者解聘公司各级管理人员。
D.监事
监事行使下列职权：
① 检查公司财务；
② 对执行董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、法规
或者公司章程的执行董事、高级管理人员提出罢免的建议；
③ 当执行董事和高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求执行董事和高级管
理人员予以纠正；
④ 向股东提出提案；
⑤ 依照《公司法》第一百五十二条的规定，对执行董事、高级管理人员提起诉讼；
⑥ 公司的执行董事、高级管理人员不得兼任监事。
2）北京马坡科技园一期的权属情况
经核查并根据海问律所出具的《法律意见书》，截至本招募说明书出具日，亚美耳
康科技合法持有北京马坡科技园一期，拥有北京马坡科技园一期的不动产权属证书；亚
美耳康科技独立拥有北京马坡科技园一期的房屋所有权及土地使用权，有权占有并出租
北京马坡科技园一期。
3）亚美耳康科技经营合法合规性及商业信用情况
根据联东金园的说明并经核查，北京市顺义区水务局已于 2022 年 1 月 4 日作出
《北京市顺义区水务局行政处罚决定书》（顺水罚字[2022]第 03 号，以下简称“顺义
水务处罚”）3，根据亚美耳康科技提供的《行政处罚缴款书》及联东金园的确认，亚
美耳康科技上述行政处罚事项已整改完毕并已缴纳相应罚款。

3 《北京市顺义区水务局行政处罚决定书》（顺水罚字[2022]第 03 号）载明“你公司水土保持设施未经验收生产建
招募说明书
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按照北京市顺义区水务局作出上述行政处罚时适用的《北京市常用水行政处罚裁
量基准表》，顺义水务处罚的违法情节及罚款金额对应该类违法情节中较轻的一档，
且处罚机关在相应行政处罚决定书中亦明确“从轻处罚”，因此顺义水务处罚不属于重
大违法违规情形。
经查阅中国人民银行征信中心北京分中心于 2024 年 5 月 31 日出具的亚美耳康科
技的《企业信用报告》（自主查询版），亚美耳康科技不存在未结清的不良贷款信息；
经查询中国执行信息公开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）及全国法院失信被
执行人名单信息公布与查询平台（网址：http://zxgk.court.gov.cn/shixin/），截至 2024 年
5 月 21 日，在前述网站公布的信息中，亚美耳康科技不存在报告期内被纳入失信被执
行人名单的情况。
经查询中华人民共和国应急管理部网站（网址：https://www.mem.gov.cn/）、中华人
民共和国生态环境部网站（网址：https://www.mee.gov.cn/）、中华人民共和国自然资源
部网站（网址：http://www.mnr.gov.cn/）、中国证券监督管理委员会证券期货市场失信
记录查询平台（网址：http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/）、中国证券监督管理委员会
网 站 （ 网 址 ： http://www.csrc.gov.cn/ ）、国家 金 融 监 督 管 理 总 局 （ 网 址 ：
https://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/index/index.html）、国家市场监督管理总局门户网
站（网址：http://www.samr.gov.cn/）、中华人民共和国国家发展和改革委员会网站（网
址 ： https://www.ndrc.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 财 政 部 网 站 （ 网 址 ：
http://www.mof.gov.cn/index.htm）、中华人民共和国住房和城乡建设部网站（网址：
http://www.mohurd.gov.cn/）、中华人民共和国公安部网站（网址：https://www.mps.gov.cn/）、
国家税务总局网站（网址：http://www.chinatax.gov.cn/）、国家税务总局北京市税务局网
站（网址：http://beijing.chinatax.gov.cn/bjswj/c104629/shouye_fs.shtml）、国家税务总局
北京市顺义区网站（网址：http://beijing.chinatax.gov.cn/bjswj/c104678/shouye_sy.shtml）、
北京市应急管理局网站（网址：http://yjglj.beijing.gov.cn/）、北京市生态环境局网站（网
址 ： http://sthjj.beijing.gov.cn/ ） 、 北 京 市 规 划 和 自 然 资 源 委 员 会 网 站 （ 网 址 ：
http://ghzrzyw.beijing.gov.cn/）、中国证券监督管理委员会北京监管局网站（网址：
http://www.csrc.gov.cn/beijing/ ） 、 北 京 市 市 场 监 督 管 理 局 网 站 （ 网 址 ：

设项目投产使用的行为，……，决定对你公司给予从轻处罚。依据《中华人民共和国水土保持法》第五十四条的规
定，对你公司作出处罚款人民币壹拾陆万捌仟贰佰伍拾元整（￥168,250.00）的行政处罚。”
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http://scjgj.beijing.gov.cn/ ） 、 北 京 市 发 展 和 改 革 委 员 会 网 站 （ 网 址 ：
http://fgw.beijing.gov.cn/）、北京市财政局网站（网址：http://czj.beijing.gov.cn/）、北京
市住房和城乡建设委员会网站（网址：http://zjw.beijing.gov.cn/）、北京市公安局网站（网
址：http://gaj.beijing.gov.cn/）、顺义区人民政府网站（网址：http://www.bjshy.gov.cn/）、
信用中国网站（网址：http://www.creditchina.gov.cn/）、信用中国（北京）网站（网址：
http://creditbj.jxj.beijing.gov.cn/credit-portal/）、信用中国（北京顺义）网站（网址：
http://xysy.bjshy.gov.cn/）、信用能源网站（网址：http://xyny.nea.gov.cn/main）、中国政
府采购网政府采购严重违法失信行为信息记录网站（网址：http://www.ccgp.gov.cn/）、
全国建筑市场监管公共服务平台网站（网址：http://jzsc.mohurd.gov.cn/）、中国裁判文
书网（网址：https://wenshu.court.gov.cn/）和国家企业信用信息公示系统（网址：
http://www.gsxt.gov.cn），截至 2024 年 5 月 21 日，在前述网站公布的信息中，亚美耳
康科技在报告期内不存在重大违法、违规或不诚信记录或被纳入重大税收违法案件当事
人的情况。
根据联东金园说明并经核查，在报告期内，除前述已完结的顺义水务处罚外，亚美
耳康科技不存在其他因违反中国法律而被政府主管部门处以行政处罚的情形，亚美耳康
科技在报告期内不存在重大违法、违规或不诚信记录或被纳入重大税收违法案件当事人
的情况；亚美耳康科技的经营业务为将北京马坡科技园一期对外出租，亚美耳康科技的
前述经营业务符合中国法律的规定。
4）亚美耳康科技股权转让行为的合法性
亚美耳康科技、联东金园与中金公司（代表专项计划的利益）已签署《亚美耳康科
技股权转让协议》，约定联东金园根据《亚美耳康科技股权转让协议》约定的条款及条
件将其持有的亚美耳康科技 100%股权转让予中金公司（代表专项计划的利益）。
① 项目公司股权转让限制及对应措施
详见本招募说明书第十四部分“基础设施项目基本情况”之“五、基础设施项目
合规情况”之“（四）基础设施项目转让合法性”。
②项目公司股东需履行的内部授权
详见本招募说明书第三部分“基础设施基金整体架构”之“二、基金拟持有特殊目
招募说明书
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的载体情况”之“（二）项目公司概况”之“1、北京恒星意达科技有限公司”之“（4）
其他事项”之“4）恒星意达股权转让行为的合法性”。
经审阅《亚美耳康科技股权转让协议》，《亚美耳康科技股权转让协议》的内容不
违反中国法律的强制性规定，联东金园已就签署《亚美耳康科技股权转让协议》取得了
所需的内部授权及有关主管部门的无异议函，前述《亚美耳康科技股权转让协议》一经
相关各方适当签署并满足约定的生效条件（如有）后，即对签署各方具有法律约束力，
合法有效。
5）亚美耳康科技的运营管理安排
截至本招募说明书出具日，亚美耳康科技主要由联东金园进行统筹管理。
本基金首次发售后，本基金将通过持有资产支持证券和亚美耳康科技等特殊目的载
体获得北京马坡科技园一期完全所有权或经营权利，并拥有特殊目的载体及北京马坡科
技园一期完全的控制权和处置权。本基金运作过程中，基金管理人将按照法律法规规定
和基金合同约定主动履行北京马坡科技园一期运营管理职责，同时，基金管理人拟委托
联东金园作为外部管理机构负责北京马坡科技园一期的部分运营管理职责，基金管理人
依法应当承担的责任不因委托而免除。具体安排请见本招募说明书第四部分“基础设施
基金治理”之“三、项目公司层面治理安排”。
3、北京京燕奥得赛化学有限公司
（1）京燕奥得赛的基本情况
经核查并根据海问律所出具的《法律意见书》，京燕奥得赛作为持有北京房山奥得
赛产业园完全所有权的载体，为依法设立并合法存续的有限责任公司（法人独资），已
完成工商注册登记，京燕奥得赛基本信息如下表所示：
表【3-2-2-3】京燕奥得赛基本信息
公司名称 北京京燕奥得赛化学有限公司
企业类型 有限责任公司（法人独资）
统一社会信用代码 91110304055611765W
成立日期 2012 年 9 月 29 日
法定代表人 李立华
招募说明书
71
注册资本 12,000 万元人民币
实缴资本 12,000 万元人民币
注册地址 北京市房山区燕山岗南路东一巷 6 号 C-218
经营范围
一般项目：工程和技术研究和试验发展；医学研究和试验发展；化工产品生产
（不含许可类化工产品）；非居住房地产租赁；信息咨询服务（不含许可类信
息咨询服务）；企业管理；专业设计服务。（除依法须经批准的项目外，凭营
业执照依法自主开展经营活动）许可项目：建设工程施工；建设工程设计。（依
法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相
关部门批准文件或许可证件为准）（不得从事国家和本市产业政策禁止和限制
类项目的经营活动。）
经营期限 2012 年 9 月 29 日至长期
（2）京燕奥得赛股权结构及股东出资情况
本基金通过资产支持专项计划受让京燕奥得赛股权前，京燕奥得赛由联东金园全资
持有。具体持股情况如下图所示：
图【3-2-2-3】本基金首次发售前京燕奥得赛股权结构图
经核查并根据海问律所出具的《法律意见书》，京燕奥得赛股东人数、住所、出资
比例符合《公司法》的规定。
（3）京燕奥得赛历史沿革
1）设立情况
京燕奥得赛成立于 2012 年 9 月 29 日，注册资本 100 万元，由北京奥得赛化学有限
公司（曾用名：北京奥得赛化学股份有限公司，以下简称“奥得赛化学”）以货币方式出
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资设立。就此，北京市工商行政管理局于 2012 年 9 月 29 日向京燕奥得赛核发了《企业
法人营业执照》。
经核查并根据海问律所出具的《法律意见书》，京燕奥得赛为依法设立的有限责任
公司，已完成工商注册登记，京燕奥得赛的设立程序符合当时适用的《公司法》的规定。
2）重大股权变动
根据联东金园说明并经核查，京燕奥得赛自设立以来发生的重大股权变动情况如下：
1．2017 年 11 月，股权转让
2017 年 11 月 6 日，奥得赛化学与联东金泰签订《转让协议》，约定奥得赛化学将
其持有的京燕奥得赛 100%股权（对应出资额 100 万元）转让给联东金泰。本次股权转
让完成后，京燕奥得赛的股东变更为联东金泰。就此，北京市工商行政管理局于 2017
年 11 月 6 日向京燕奥得赛核发了《营业执照》。
2．2018 年 6 月，增资
2018 年 6 月 6 日，京燕奥得赛的注册资本由 100 万元增加至 12,000 万元，由联东
金泰以货币方式增资 11,900 万元。本次增资完成后，联东金泰持有京燕奥得赛 100%股
权（对应出资额 12,000 万元）。就此，北京市工商行政管理局于 2018 年 6 月 6 日向京
燕奥得赛核发了《营业执照》。
3．2022 年 12 月，股权转让
2022 年 12 月 26 日，联东金泰与联东金园签订《转让协议》，约定联东金泰将其
持有的京燕奥得赛 100%股权（对应出资额 12,000 万元）转让给联东金园。本次股权转
让完成后，京燕奥得赛的股东变更为联东金园。就此，北京市房山区燕山市场监督管理
分局于 2022 年 12 月 26 日向京燕奥得赛核发了《营业执照》。
经核查并根据海问律所出具的《法律意见书》，京燕奥得赛上述股权变动符合当时
适用的《公司法》的规定；除上述增资事项外，京燕奥得赛自设立以来至本招募说明书
出具日未发生合并、分立、其他增资、减资、收购、出售或置换北京房山奥得赛产业园
的情况。
（4）其他事项
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1）京燕奥得赛治理结构与组织架构
1．组织架构
根据《北京京燕奥得赛化学有限公司章程》，京燕奥得赛不设董事会，设执行董事
一人，由股东委派产生，执行董事任期 3 年，任期届满，可连选连任；京燕奥得赛不设
监事会，设监事 1 人，由股东委派产生，监事的任期每届三年，任期届满，可连选连任；
公司设经理，由执行董事决定聘任或者解聘，经理对执行董事负责。
2．治理结构
根据《北京京燕奥得赛化学有限公司章程》，京燕奥得赛设立了包括执行董事、监
事和经理在内的健全有效的法人治理结构。其中，执行董事对公司股东负责；监事对公
司财务等实施监督，对股东负责。经理对执行董事负责。
A.股东
股东行使下列职权：
① 决定公司的经营方针和投资计划；
② 选举和更换非由职工代表担任的执行董事、监事，决定有关执行董事、监事的
报酬事项；
③ 审议批准执行董事的报告；
④ 审议批准监事的报告；
⑤ 审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
⑥ 审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损的方案；
⑦ 对公司增加或者减少注册资本作出决定；
⑧ 对发行公司债券作出决定；
⑨ 对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决定；
⑩ 修改公司章程。
B.执行董事
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执行董事行使下列职权：
① 负责向股东报告工作；
② 执行股东的决定；
③ 审定公司的经营计划与投资方案；
④ 制订公司的年度财务预算方案，决算方案；
⑤ 制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
⑥ 制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；
⑦ 制定公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；
⑧ 决定公司内部管理机构的设置；
⑨ 决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任或者解
聘公司副经理、财务负责人及其报酬的事项；
⑩ 制定公司的基本管理制度。
C.经理
经理行使下列职权：
① 主持公司的生产经营管理工作；
② 组织实施公司年度经营计划和投资方案；
③ 拟订公司内部管理机构设置方案；
④ 拟订公司的基本管理制度；
⑤ 制定公司的具体规章；
⑥ 提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人；
⑦ 决定聘任或者解聘除应由股东决定聘任或者解聘以外的负责管理人员。
D.监事
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监事行使下列职权：
① 检查公司财务；
② 对执行董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政
法规、公司章程或者股东决定的执行董事、高级管理人员提出罢免的建议；
③ 当执行董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求执行董事、高级管
理人员予以纠正；
④ 向股东提出提案；
⑤ 依照《公司法》第一百五十二条的规定，对执行董事、高级管理人员提起诉讼。
2）北京房山奥得赛产业园的权属情况
经核查并根据海问律所出具的《法律意见书》，截至本招募说明书出具日，京燕奥
得赛合法持有北京房山奥得赛产业园，拥有北京房山奥得赛产业园的不动产权属证书；
京燕奥得赛独立拥有北京房山奥得赛产业园的房屋所有权及土地使用权，有权占有并出
租北京房山奥得赛产业园。
3）京燕奥得赛经营合法合规性及商业信用情况
经查询中国人民银行征信中心北京分中心于 2024 年 5 月 31 日出具的京燕奥得赛
的《企业信用报告》（自主查询版），京燕奥得赛不存在未结清的不良贷款信息；经查
询中国执行信息公开网（网址：http：//zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）及全国法院失信被执
行人名单信息公布与查询平台（网址：http：//zxgk.court.gov.cn/shixin/），截至 2024 年
5 月 21 日，在前述网站公布的信息中，京燕奥得赛在报告期内不存在被纳入失信被执
行人名单的情况。
经查询中华人民共和国应急管理部网站（网址：https：//www.mem.gov.cn/）、中华
人民共和国生态环境部网站（网址：https：//www.mee.gov.cn/）、中华人民共和国自然
资源部网站（网址：http：//www.mnr.gov.cn/）、中国证券监督管理委员会证券期货市场
失信记录查询平台（网址：http：//neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/）、中国证券监督管理
委员会网站（网址：http：//www.csrc.gov.cn/）、国家金融监督管理总局（网址：
https://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/index/index.html）、国家市场监督管理总局门户网
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站（网址：http：//www.samr.gov.cn/）、中华人民共和国国家发展和改革委员会网站（网
址 ： https ： //www.ndrc.gov.cn/ ）、中华人 民 共 和 国 财 政 部 网 站 （ 网 址 ： http ：
//www.mof.gov.cn/index.htm）、中华人民共和国住房和城乡建设部网站（网址：http：
//www.mohurd.gov.cn/）、中华人民共和国公安部网站（网址：https：//www.mps.gov.cn/）、
国家税务总局网站（网址：http：//www.chinatax.gov.cn/）、国家税务总局北京市税务局
网站（网址：http://beijing.chinatax.gov.cn/bjswj/c104629/shouye_fs.shtml）、国家税务总
局北京市顺义区网站（网址：http://beijing.chinatax.gov.cn/bjswj/c104678/shouye_sy.shtml）、
北京市应急管理局网站（网址：http：//yjglj.beijing.gov.cn/）、北京市生态环境局网站（网
址：http：//sthjj.beijing.gov.cn/）、北京市规划和自然资源委员会网站（网址：http：
//ghzrzyw.beijing.gov.cn/）、中国证券监督管理委员会北京监管局网站（网址：http：
//www.csrc.gov.cn/beijing/ ） 、 北 京 市 市 场 监 督 管 理 局 网 站 （ 网 址 ：
http://scjgj.beijing.gov.cn/ ） 、 北 京 市 发 展 和 改 革 委 员 会 网 站 （ 网 址 ：
http://fgw.beijing.gov.cn/）、北京市财政局网站（网址：http：//czj.beijing.gov.cn/）、北京
市住房和城乡建设委员会网站（网址：http：//zjw.beijing.gov.cn/）、北京市公安局网站
（网址：http：//gaj.beijing.gov.cn/）、房山区人民政府网站（网址：http：//www.bjfsh.gov.cn/）、
信用中国网站（网址：http：//www.creditchina.gov.cn/）、信用中国（北京）网站（网址：
http：//creditbj.jxj.beijing.gov.cn/credit-portal/）、信用中国（北京房山）网站（网址：https：
//credit.bjfsh.gov.cn/xyfs/）、信用能源网站（网址：http://xyny.nea.gov.cn/main）、中国政
府采购网政府采购严重违法失信行为信息记录网站（网址：http：//www.ccgp.gov.cn/）、
全国建筑市场监管公共服务平台网站（网址：http：//jzsc.mohurd.gov.cn/）、中国裁判文
书网（网址：https://wenshu.court.gov.cn/）和国家企业信用信息公示系统（网址：
http://www.gsxt.gov.cn），截至 2024 年 5 月 21 日，在前述网站公布的信息中，京燕奥
得赛在报告期内不存在重大违法、违规或不诚信记录或被纳入重大税收违法案件当事人
的情况。
根据联东金园说明并经核查，在报告期内，京燕奥得赛不存在因违反中国法律而被
政府主管部门处以行政处罚的情形；京燕奥得赛的经营业务为将北京房山奥得赛产业园
对外出租，京燕奥得赛的前述经营业务符合中国法律的规定。
4）京燕奥得赛股权转让行为的合法性
京燕奥得赛、联东金园与中金公司（代表专项计划的利益）已签署《京燕奥得赛股
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权转让协议》，约定联东金园根据《京燕奥得赛股权转让协议》约定的条款及条件将其
持有的京燕奥得赛 100%股权转让予中金公司（代表专项计划的利益）。
① 项目公司股权转让限制及对应措施
详见本招募说明书第十四部分“基础设施项目基本情况”之“五、基础设施项目
合规情况”之“（四）基础设施项目转让合法性”。
②项目公司及其股东需履行的内部授权
详见本招募说明书第三部分“基础设施基金整体架构”之“二、基金拟持有特殊目
的载体情况”之“（二）项目公司概况”之“1、北京恒星意达科技有限公司”之“（4）
其他事项”之“4）恒星意达股权转让行为的合法性”。
经审阅《京燕奥得赛股权转让协议》，《京燕奥得赛股权转让协议》的内容不违反
中国法律的强制性规定，联东金园已就签署《京燕奥得赛股权转让协议》取得了所需的
内部授权及有关主管部门的无异议函，前述《京燕奥得赛股权转让协议》一经相关各方
适当签署并满足约定的生效条件（如有）后，即对签署各方具有法律约束力，合法有效。
5）京燕奥得赛的运营管理安排
截至本招募说明书出具日，京燕奥得赛主要由联东金园进行统筹管理。
本基金首次发售后，本基金将通过持有资产支持证券和京燕奥得赛等特殊目的载体
获得北京房山奥得赛产业园完全所有权或经营权利，并拥有特殊目的载体及北京房山奥
得赛产业园完全的控制权和处置权。本基金运作过程中，基金管理人将按照法律法规规
定和基金合同约定主动履行北京房山奥得赛产业园运营管理职责，同时，基金管理人拟
委托联东金园作为外部管理机构负责北京房山奥得赛产业园的部分运营管理职责，基金
管理人依法应当承担的责任不因委托而免除。具体安排请见本招募说明书第四部分“基
础设施基金治理”之“三、项目公司层面治理安排”。
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第四部分 基础设施基金治理
基础设施基金采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构。基金管理人（代
表基金的利益）通过资产支持证券和项目公司取得基础设施项目完全所有权或经营权利。
基金层面，通过基金合同约定基金份额持有人大会的决策权限与议事规则、基金合
同当事人的权利义务。此外，基金管理人内部设立创新投资部负责基础设施基金的研究、
投资及运营管理等；设立基础设施基金投资决策委员会（以下简称“REITs 投委会”）负
责对基础设施基金重大事项的审批决策；设立中金联东科技创新产业园基金运营咨询委
员会（以下简称“运营咨询委员会”或“委员会”）负责为本基金的投资和运营提供专业咨
询意见和建议，以作为基金管理人的决策参考。
专项计划层面，在基金管理人（代表基金的利益）作为单一基础设施资产支持证券
持有人期间内，计划管理人根据《专项计划标准条款》的约定按照基金管理人（代表基
金的利益）事先作出的专项计划直接决议或其他书面形式的指示，行使及履行其作为项
目公司股东依据项目公司章程及/或中国法律规定所享有及承担的股东权利、权力及/或
职责。
基金各层级治理安排具体如下：
一、基金层面治理安排
（一）基金份额持有人大会
基金份额持有人大会由基金份额持有人组成，基金份额持有人的合法授权代表有权
代表基金份额持有人出席会议并表决。除基金合同另有约定外，基金份额持有人持有的
每一基金份额拥有平等的投票权。
基金成立后，经代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人或基金管理人
提请，经基金份额持有人大会决策可设立日常机构，相关设立方案以届时持有人大会决
议及有效的法律法规为准。
根据《基金法》第 48 条，基金份额持有人大会日常机构可行使的职权如下：
（1）召集基金份额持有人大会；
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（2）提请更换基金管理人、基金托管人；
（3）监督基金管理人的投资运作、基金托管人的托管活动；
（4）提请调整基金管理人、基金托管人的报酬标准；
（5）基金合同约定的其他职权。
1、召开事由
（1）除法律法规或中国证监会另有规定或基金合同另有约定外，当出现或需要决
定下列事由之一的，应当召开基金份额持有人大会：
1) 提前终止基金合同或延长基金合同存续期限（包括在基础设施项目权属期限延
长的情形下，相应延长基金合同期限）；
2) 更换基金管理人；
3) 更换基金托管人；
4) 解聘（除法定解聘情形外）、更换外部管理机构；
5) 转换基金运作方式；
6) 调整基金管理人、基金托管人的报酬标准；
7) 变更基金类别；
8) 本基金与其他基金的合并；
9) 变更基金投资目标、范围或策略；
10) 变更基金份额持有人大会程序；
11) 基金管理人或基金托管人要求召开基金份额持有人大会；
12) 单独或合计持有本基金总份额 10%以上（含 10%）基金份额的基金份额持有人
（以基金管理人收到提议当日的基金份额计算，下同）就同一事项书面要求召
开基金份额持有人大会；
13) 提前终止基金上市，但因基金不再具备上市条件而被上海证券交易所终止上市
招募说明书
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或因本基金连续 2 年未按照法律法规进行收益分配，基金管理人申请基金终止
上市的除外；
14) 决定金额（连续 12 个月内累计发生的金额）超过基金净资产 20%的基础设施
项目购入或出售；
15) 决定基金扩募；
16) 本基金成立后发生金额（连续 12 个月内累计发生金额）超过基金净资产 5%的
关联交易；
17) 对基金合同当事人权利和义务产生重大影响的其他事项（包括但不限于决定基
础设施资产根据国家或当地有权机构出台的相关鼓励或倡导性规定、政策减免
租金等情形，但基金合同另有约定的除外）；
18) 决定修改基金合同的重要内容；
19) 法律法规、基金合同或中国证监会规定的其他应当召开基金份额持有人大会的
事项。
（2）在法律法规规定和基金合同约定的范围内且对基金份额持有人利益无实质性
不利影响的前提下，以下情况可由基金管理人和基金托管人协商后决定，不需召开基金
份额持有人大会：
1) 法律法规要求增加的基金费用的收取和其他应由基金、专项计划等特殊目的载
体承担的费用的收取；
2) 在法律法规和基金合同规定的范围内调整本基金收费方式；
3) 因相关法律法规、交易场所或登记机构的相关规则发生变动而应当对基金合同
进行修改；
4) 基金推出新业务或服务；
5) 发生基金合同约定的法定情形，基金管理人解聘外部管理机构；
6) 对基金合同的修改对基金份额持有人利益无实质性不利影响或修改不涉及基
金合同当事人权利义务关系发生重大变化；
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7) 本基金进行基金份额折算；
8) 基金管理人在对基金合同无其他实质性修改的前提下，依法将基金管理人变更
为其设立的子公司；
9) 国家或当地有权机构出台相关规定、政策等鼓励、倡导基础设施项目减免租金，
但原始权益人或其指定第三方通过协助申请相关部门就减免事宜给予项目公
司补偿、补贴，或者原始权益人或其指定第三方直接对项目公司予以补偿，或
者基金管理人、外部管理机构通过减免管理费等缓释方式使得对应期间项目公
司未发生因减免租金的政策性因素使得基金当前收入减少进而导致可供分配
金额下降的情形；或基于明确适用于基础设施基金的相关强制性法律法规、政
策要求导致基础设施项目减免租金的情形；
10) 按照法律法规和基金合同规定不需召开基金份额持有人大会的其他情形。
2、会议提案人
基金管理人、基金托管人、代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人，
可以向基金份额持有人大会提出议案。
3、会议召集人及召集方式
（1）除法律法规规定或基金合同另有约定外，基金份额持有人大会由基金管理人
召集。
（2）基金管理人未按规定召集或不能召开时，由基金托管人召集。
（3）基金托管人认为有必要召开基金份额持有人大会的，应当向基金管理人提出
书面提议。基金管理人应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集，并书面告知
基金托管人。基金管理人决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金
管理人决定不召集，基金托管人仍认为有必要召开的，应当由基金托管人自行召集，并
自出具书面决定之日起 60 日内召开并告知基金管理人，基金管理人应当配合。
（4）代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人就同一事项书面要求召
开基金份额持有人大会，应当向基金管理人提出书面提议。基金管理人应当自收到书面
提议之日起 10 日内决定是否召集，并书面告知提出提议的基金份额持有人代表和基金
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托管人。基金管理人决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金管理
人决定不召集，代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人仍认为有必要召开
的，应当向基金托管人提出书面提议。基金托管人应当自收到书面提议之日起 10 日内
决定是否召集，并书面告知提出提议的基金份额持有人代表和基金管理人；基金托管人
决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开。并告知基金管理人，基金管理
人应当配合。
（5）代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人就同一事项要求召开基
金份额持有人大会，而基金管理人、基金托管人都不召集的，单独或合计代表基金份额
10%以上（含 10%）的基金份额持有人有权自行召集，并至少提前 30 日报中国证监会
备案。基金份额持有人依法自行召集基金份额持有人大会的，基金管理人、基金托管人
应当配合，不得阻碍、干扰。
（6）基金份额持有人会议的召集人负责选择确定开会时间、地点、方式和权益登
记日。
4、召开基金份额持有人大会的通知时间、通知内容、通知方式
（1）召开基金份额持有人大会，召集人应于会议召开前 30 日，在规定媒介公告。
基金份额持有人大会通知应至少载明以下内容：
1）会议召开的时间、地点和会议形式；
2）会议拟审议的事项、议事程序和表决方式；
3）有权出席基金份额持有人大会的基金份额持有人的权益登记日；
4）授权委托证明的内容要求（包括但不限于代理人身份，代理权限和代理有效期
限等）、送达时间和地点；
5）会务常设联系人姓名及联系电话；
6）出席会议者必须准备的文件和必须履行的手续；
7）就扩募、项目购入或出售等重大事项召开基金份额持有人大会的，相关信息披
露义务人应当依法披露相关重大事项的详细方案及法律意见书等文件，方案内容包括但
不限于：交易概况、交易标的及交易对手方的基本情况、交易标的定价方式、交易主要
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风险、交易各方声明与承诺等；涉及扩募的，还应当披露扩募发售价格确定方式；
8）召集人需要通知的其他事项。
（2）采取通讯开会方式并进行表决的情况下，由会议召集人决定在会议通知中说
明本次基金份额持有人大会所采取的具体通讯方式、委托的公证机关及其联系方式和联
系人、书面表决意见寄交的截止时间和收取方式。明确采用网络投票方式的，由会议召
集人在会议通知中说明网络投票的方式、时间、表决方式、投票网络系统名称、网络投
票系统的注册/登录网址、移动终端应用/公众号/程序名称、网络投票流程、操作指引等。
（3）如召集人为基金管理人，还应另行书面通知基金托管人到指定地点对表决意
见的计票进行监督；如召集人为基金托管人，则应另行书面通知基金管理人到指定地点
对表决意见的计票进行监督；如召集人为基金份额持有人，则应另行书面通知基金管理
人和基金托管人到指定地点对表决意见的计票进行监督。基金管理人或基金托管人拒不
派代表对书面表决意见的计票进行监督的，不影响表决意见的计票效力。
5、基金份额持有人出席会议的方式
基金份额持有人大会可通过现场开会方式、通讯开会方式或法律法规、监管机构允
许的其他方式召开，会议的召开方式由会议召集人确定。
基金份额持有人大会应当由持有基金份额二分之一以上（含二分之一）的基金份额
持有人出席，方可有效召开。
召集人应当提供网络投票和其他合法方式为基金份额持有人行使投票权提供便利。
（1）现场开会
由基金份额持有人本人出席或以代理投票授权委托证明委派代表出席，现场开会时
基金管理人和基金托管人的授权代表应当列席基金份额持有人大会，基金管理人或基金
托管人不派代表列席的，不影响表决效力。现场开会同时符合以下条件时，可以进行基
金份额持有人大会议程：
1）亲自出席会议者持有基金份额的凭证、受托出席会议者出具的委托人持有基金
份额的凭证及委托人的代理投票授权委托证明符合法律法规、基金合同和会议通知的规
定，并且持有基金份额的凭证与基金管理人持有的登记资料相符；
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2）经核对，汇总到会者出示的在权益登记日持有基金份额的凭证显示，有效的基
金份额不少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）。若到会者在
权益登记日代表的有效的基金份额少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一，召
集人可以在原公告的基金份额持有人大会召开时间的 3 个月以后、6 个月以内，就原定
审议事项重新召集基金份额持有人大会。重新召集的基金份额持有人大会到会者在权益
登记日代表的有效的基金份额应不少于本基金在权益登记日基金总份额的三分之一（含
三分之一）。
（2）通讯开会
通讯开会系指基金份额持有人将其对表决事项的投票以书面形式或基金合同约定
的其他方式在表决截止日以前送达至召集人指定的地址，或通过指定的网络投票系统采
用网络投票的方式行使投票权。通讯开会应以书面方式、网络投票方式或基金合同约定
的其他方式进行表决。
在同时符合以下条件时，通讯开会的方式视为有效：
1）会议召集人按基金合同约定公布会议通知后，在 2 个工作日内连续公布相关提
示性公告；
2）召集人按基金合同约定通知基金托管人（如果基金托管人为召集人，则为基金
管理人）到指定地点对书面表决意见及/或网络投票的计票进行监督。会议召集人在基
金托管人（如果基金托管人为召集人，则为基金管理人）和公证机关的监督下按照会议
通知规定的方式收取基金份额持有人的书面表决意见及/或网络投票；基金托管人或基
金管理人经通知不参加收取书面表决意见及/或网络投票的，不影响表决效力；
3）本人直接出具书面意见/进行网络投票或授权他人代表出具书面意见/进行网络投
票的，基金份额持有人所持有的基金份额不小于在权益登记日基金总份额的二分之一
（含二分之一）；若本人直接出具书面意见/进行网络投票或授权他人代表出具书面意
见/进行网络投票基金份额持有人所持有的基金份额小于在权益登记日基金总份额的二
分之一，召集人可以在原公告的基金份额持有人大会召开时间的 3 个月以后、6 个月以
内，就原定审议事项重新召集基金份额持有人大会。重新召集的基金份额持有人大会应
当有代表三分之一以上（含三分之一）基金份额的持有人直接出具书面意见/进行网络
投票或授权他人代表出具书面意见/进行网络投票；
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4）上述第 3）项中直接出具书面表决意见/进行网络投票的基金份额持有人或受托
代表他人出具书面表决意见/进行网络投票的代理人，同时提交的持有基金份额的凭证、
受托出具书面表决意见的代理人出具的委托人持有基金份额的凭证及委托人的代理投
票授权委托证明符合法律法规、基金合同和会议通知的规定，并与基金登记机构记录相
符。
（3）在法律法规和监管机关允许的情况下，本基金的基金份额持有人大会亦可采
用电话等其他非现场方式或者以非现场方式与现场方式结合的方式召开基金份额持有
人大会，会议程序比照现场开会、通讯方式开会的程序进行。
（4）基金份额持有人授权他人代为出席会议并表决的，授权方式可以采用书面、
电话、短信或其他方式，具体方式在会议通知中列明。
6、议事内容与程序
（1）议事内容及提案权
议事内容为关系基金份额持有人利益的重大事项，如基金合同的重大修改、决定终
止基金合同、更换基金管理人、更换基金托管人、与其他基金合并、法律法规及基金合
同规定的其他事项以及会议召集人认为需提交基金份额持有人大会讨论的其他事项。
基金份额持有人大会的召集人发出召集会议的通知后，对原有提案的修改应当在基
金份额持有人大会召开前及时公告。
基金份额持有人大会不得对未事先公告的议事内容进行表决。
（2）议事程序
1）现场开会
在现场开会的方式下，首先由大会主持人按照下列第 8 条规定程序确定和公布监票
人，然后由大会主持人宣读提案，经讨论后进行表决，并形成大会决议。大会主持人为
基金管理人授权出席会议的代表，在基金管理人授权代表未能主持大会的情况下，由基
金托管人授权其出席会议的代表主持；如果基金管理人授权代表和基金托管人授权代表
均未能主持大会，则由出席大会的基金份额持有人和代理人所持表决权的 50%以上（含
50%）选举产生一名基金份额持有人作为该次基金份额持有人大会的主持人。基金管理
招募说明书
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人和基金托管人拒不出席或主持基金份额持有人大会，不影响基金份额持有人大会作出
的决议的效力。
会议召集人应当制作出席会议人员的签名册。签名册载明参加会议人员姓名（或单
位名称）、身份证明文件号码、持有或代表有表决权的基金份额、委托人姓名（或单位
名称）和联系方式等事项。
2）通讯开会
在通讯开会的情况下，首先由召集人提前 30 日公布提案，在所通知的表决截止日
期后 2 个工作日内在公证机关监督下由召集人统计全部有效表决，在公证机关监督下形
成决议。
7、表决
基金份额持有人所持每份基金份额有一票表决权。
基金份额持有人与表决事项存在关联关系的，应当回避表决，其所持份额不计入有
表决权的基金份额总数。与外部管理机构存在关联关系的基金份额持有人就解聘、更换
外部管理机构事项无需回避表决，中国证监会认可的特殊情形除外。
基金份额持有人大会决议分为一般决议和特别决议：
（1）一般决议，一般决议须经参加大会的基金份额持有人或其代理人所持表决权
的二分之一以上（含二分之一）通过方为有效。除下列第（2）项所规定的须以特别决
议通过事项以外的其他事项均以一般决议的方式通过。
（2）特别决议，特别决议应当经参加大会的基金份额持有人或其代理人所持表决
权的三分之二以上（含三分之二）通过方可做出。除基金合同另有约定外，下述事项以
特别决议通过方为有效：
1）转换基金运作方式；
2）更换基金管理人或者基金托管人；
3）提前终止基金合同；
4）本基金与其他基金合并；
招募说明书
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5）对基金的投资目标、投资策略等作出重大调整；
6）连续 12 个月内累计发生的金额占基金净资产 50%及以上的基础设施项目购入
或出售；
7）连续 12 个月内累计发生的金额占基金净资产 50%及以上的扩募；
8）本基金成立后连续 12 个月内累计发生金额占基金净资产 20%及以上的关联交
易；
9）本基金运作期间内由于国家或当地有权机构出台相关规定、政策等鼓励、倡导
基础设施项目减免租金的情形，拟执行减免租金政策的，但通过原始权益人或其指定第
三方申请相关部门就减免事宜给予项目公司补偿或其他方式可使得对应期间项目公司
未因此减少收入导致本基金可供分配金额下降的除外。
基金份额持有人大会采取记名方式进行投票表决。
采取通讯方式进行表决时，除非在计票时有充分的相反证据证明，否则提交符合会
议通知中规定的确认投资者身份文件的表决视为有效出席的投资者，表面符合会议通知
规定的书面表决意见视为有效表决，表决意见模糊不清或相互矛盾的视为弃权表决，但
应当计入出具书面意见的基金份额持有人所代表的基金份额总数。
基金份额持有人大会的各项提案或同一项提案内并列的各项议题应当分开审议、逐
项表决。
8、计票
（1）现场开会
1）如大会由基金管理人或基金托管人召集，基金份额持有人大会的主持人应当在
会议开始后宣布在出席会议的基金份额持有人和代理人中选举两名基金份额持有人代
表与大会召集人授权的一名监督员共同担任监票人；如大会由基金份额持有人自行召集
或大会虽然由基金管理人或基金托管人召集，但是基金管理人或基金托管人未出席大会
的，基金份额持有人大会的主持人应当在会议开始后宣布在出席会议的基金份额持有人
中选举三名基金份额持有人代表担任监票人。基金管理人或基金托管人不出席大会的，
不影响计票的效力。
招募说明书
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2）监票人应当在基金份额持有人表决后立即进行清点并由大会主持人当场公布计
票结果。
3）如果会议主持人或基金份额持有人或代理人对于提交的表决结果有异议，可以
在宣布表决结果后立即对所投票数要求进行重新清点。监票人应当进行重新清点，重新
清点以一次为限。重新清点后，大会主持人应当当场公布重新清点结果。
4）计票过程应由公证机关予以公证，基金管理人或基金托管人拒不出席大会的，
不影响计票的效力。
（2）通讯开会
采用网络投票的，持有人大会网络投票期间结束后，召集人可以通过网络投票系统
查询持有人大会的投票情况，并根据法律法规的要求对全部网络数据进行确认。
在通讯开会的情况下，计票方式为：由大会召集人授权的两名监督员在基金托管人
授权代表（若由基金托管人召集，则为基金管理人授权代表）的监督下进行计票，并由
公证机关对其计票过程予以公证。基金管理人或基金托管人拒派代表对表决意见的计票
进行监督的，不影响计票和表决结果。
9、生效与公告
基金份额持有人大会的决议，召集人应当自通过之日起 5 日内报中国证监会备案。
基金份额持有人大会的决议自表决通过之日起生效。
基金份额持有人大会决议自生效之日起 2 日内在规定媒介上公告。如果采用网络投
票或通讯方式进行表决，在公告基金份额持有人大会决议时，必须将公证书全文、公证
机构、公证员姓名等一同公告。基金份额持有人会议的召集人应当聘请律师事务所对基
金份额持有人大会的召开时间、会议形式、审议事项、议事程序、表决方式及决议结果
等事项出具法律意见，上述法律意见应与基金份额持有人大会决议一并披露。召开基金
份额持有人大会的，信息披露义务机构应当及时告知投资者基金份额持有人大会相关事
宜。
基金管理人、基金托管人和基金份额持有人应当执行生效的基金份额持有人大会的
决议。生效的基金份额持有人大会决议对全体基金份额持有人、基金管理人、基金托管
招募说明书
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人均有约束力。基金管理人、基金托管人依据基金份额持有人大会生效决议行事的结果
由全体基金份额持有人承担。
10、其他说明
本部分关于基金份额持有人大会召开事由、召开条件、议事程序、表决条件、网络
投票方式等规定，凡是直接引用法律法规的部分，如将来法律法规修改导致相关内容被
取消或变更的，基金管理人提前公告后，可直接对本部分内容进行修改和调整，无需召
开基金份额持有人大会审议。
（二）基金管理人的权利与义务
1、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金管
理人的权利包括但不限于：
（1）依法募集资金；
（2）自基金合同生效之日起，根据法律法规和基金合同独立运用并管理基金财产；
（3）按照有关规定运营管理基础设施项目；
（4）依照基金合同收取基金管理人的管理费以及法律法规规定或中国证监会批准
的其他费用；
（5）发行和销售基金份额；
（6）按照规定召集基金份额持有人大会；
（7）在基金托管人更换时，提名新的基金托管人；
（8）选择、更换基金销售机构，对基金销售机构的相关行为进行监督和处理；
（9）担任或委托其他符合条件的机构担任基金登记机构办理基金登记业务并获得
基金合同规定的费用；
（10）依据基金合同及有关法律规定决定基金收益的分配方案；
（11）依照法律法规为基金的利益行使因基金财产投资于证券所产生的权利；
（12）依照法律法规为基金的利益直接或间接对相关投资标的行使相关权利，包括
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但不限于：
1）基础设施资产支持证券持有人享有的权利，包括：决定专项计划扩募、决定延
长专项计划期限或提前终止专项计划、决定修改专项计划法律文件重要内容；
2）项目公司股东享有的权利；
为免疑义，前述事项如涉及应由基金份额持有人大会决议的事项的，基金管理人应
当在基金份额持有人大会决议范围内行使相关权利；
（13）在法律法规允许的前提下，为基金的利益依法为基金进行融资；
（14）以基金管理人的名义，代表基金份额持有人的利益行使诉讼权利或者实施其
他法律行为；
（15）选择、更换律师事务所、会计师事务所、评估机构、财务顾问、证券经纪商、
做市商或其他为基金提供服务的外部机构；
（16）选择外部管理机构，并依据基金合同解聘、更换外部管理机构；
（17）委托外部管理机构运营管理基础设施项目的，派员负责基础设施项目财务管
理，监督、检查外部管理机构履职情况；
（18）基金管理人可以根据投资管理需要，设置本基金运营咨询委员会，关于本基
金运营咨询委员会的职权范围、人员构成、议事规则等详见本招募说明书第四部分“基
础设施基金治理”之“一、基金层面治理安排”的“（三）基金管理人基础设施基金治理机
制”部分的内容；
（19）行使相关法律法规、部门规章、规范性文件及证券交易所有关规则未明确行
使主体的权利，包括决定金额（连续 12 个月内累计发生金额）占基金净资产 20%及以
下的基础设施项目购入或出售事项（不含扩募）、决定基础设施基金直接或间接对外借
入款项、决定本基金成立后金额不超过本基金净资产 5%的关联交易（连续 12 个月内累
计发生金额）等；
（20）在符合有关法律、法规的前提下，制订和调整有关基金询价、定价、认购、
非交易过户等业务相关规则；
（21）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他权利。
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2、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金管
理人的义务包括但不限于：
（1）制定完善的尽职调查内部管理制度，建立健全业务流程；
（2）依法募集资金，办理或者委托经中国证监会认定的其他机构代为办理基金份
额发售的路演推介、询价、定价、配售以及基金份额的登记事宜等；
（3）办理基金备案手续；
（4）自基金合同生效之日起，以诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产；
（5）配备足够的具有专业资格的人员进行基金投资分析、决策，以专业化的经营
方式管理和运作基金财产；
（6）按照法律法规规定和基金合同约定专业审慎运营管理基础设施项目，主动履
行基础设施项目运营管理职责，也可根据《基础设施基金指引》委托外部管理机构负责
部分运营管理职责，但依法应承担的责任不因委托而免除；
（7）建立健全内部风险控制、监察与稽核、财务管理及人事管理等制度，保证所
管理的基金财产和基金管理人的财产相互独立，对所管理的不同基金分别管理，分别记
账，进行证券投资；
（8）除依据《基金法》、基金合同及其他有关规定外，不得利用基金财产为自己
及任何第三人谋取利益，不得委托第三人运作基金财产；
（9）依法接受基金托管人的监督；
（10）按照法律法规、企业会计准则及中国证监会、中国证券投资基金业协会等相
关规定进行资产负债确认计量，编制中期和年度合并及单独财务报表；
（11）编制基金季度报告、中期报告、年度报告与临时报告；
（12）严格按照《基金法》、基金合同及其他有关规定，履行信息披露及报告义务；
（13）保守基金商业秘密，不泄露基金投资计划、投资意向等。除《基金法》、基
金合同及其他有关规定另有规定外，在基金信息公开披露前应予保密，不向他人泄露，
但向监管机构、司法机构或因审计、法律等外部专业顾问提供服务而向其提供的情况除
招募说明书
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外；
（14）按基金合同的约定确定基金收益分配方案，及时向基金份额持有人分配基金
收益；
（15）依据《基金法》、基金合同及其他有关规定召集基金份额持有人大会或配合
基金托管人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大会；
（16）按规定保存基金财产管理业务活动的会计账册、报表、记录和其他相关资料
不低于法律法规规定的最低期限；按规定保留路演、定价、配售等过程中的相关资料不
低于法律法规规定的最低期限并存档备查，包括推介宣传材料、路演现场录音等，且能
如实、全面反映询价、定价和配售过程；
（17）确保需要向基金投资者提供的各项文件或资料在规定时间发出，并且保证投
资者能够按照基金合同规定的时间和方式，随时查阅到与基金有关的公开资料，并在支
付合理成本的条件下得到有关资料的复印件；
（18）组织并参加基金财产清算小组，参与基金财产的保管、清理、估价、变现和
分配；基金清算涉及基础设施项目处置的，应遵循基金份额持有人利益优先的原则，按
照法律法规规定进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配；
（19）面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时，及时报告中国证监会并通知
基金托管人；
（20）因违反基金合同导致基金财产的损失或损害基金份额持有人合法权益时，应
当承担赔偿责任，其赔偿责任不因其退任而免除；
（21）监督基金托管人按法律法规和基金合同规定履行义务，如认为基金托管人违
反基金合同及有关法律规定，应呈报中国证监会和其他监管部门，并采取必要措施保护
基金投资者的利益；
（22）基金在募集期间未能达到基金的备案条件，基金合同不能生效，基金管理人
将已募集资金并加计银行同期存款利息在基金募集期结束后 30 日内退还基金认购人；
（23）执行生效的基金份额持有人大会的决议；
（24）建立并保存基金份额持有人名册；
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（25）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他义务。
（三）基金管理人基础设施基金治理机制
基金管理人设立创新投资部负责基础设施基金的研究、投资及运营管理等，并设立
REITs 投委会负责对基础设施基金重大事项的审批决策。考虑到基础设施基金的产品创
新性及产业园类资产运营管理的特殊性，为更好地维护本基金基金份额持有人合法权益，
更专业化开展本基金的投资和运营管理，基金管理人设立运营咨询委员会，引入具备产
业园行业投资或运营管理经验的资深人士，及具备相关审计、法律、评估等专业能力的
人士，为本基金的投资和运营提供专业咨询意见和建议，以作为基金管理人的决策参考。
1、REITs 投委会
REITs 投委会负责基础设施基金以下重大事项的审批决策：
（1）审批项目立项申请；
（2）审定项目注册申报方案；
（3）决定选聘财务顾问（如需）、评估机构、律师事务所、会计师事务所、技术
及商业尽调机构等中介机构；
（4）决定选聘、续聘、解聘和更换外部管理机构；
（5）决定选聘、更换托管机构；
（6）审批基础设施项目购入和出售；
（7）审批基金关联交易；
（8）审批基金对外借款；
（9）审批项目公司股东权利行使的相关事项；
（10）审定基金管理人召开基金份额持有人大会需披露的相关文件；
（11）审批重大协议的签署，包括但不限于：运营管理服务协议、基金托管协议、
资金监管协议、对外借款协议、大额工程改造合同等；
（12）审批项目运营过程中重大事项，包括但不限于基金可供分配收益以及收益分
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配安排、基金年度经营预算、金额占基金净资产 10%及以上的交易、估值发生重大调整、
导致项目运营情况或产生现金流的能力发生重大变化的事项；
（13）除投资基础设施资产支持证券外，按规定审批其余基金资产投资决策；
（14）审阅基础设施基金定期报告；
（15）其他需经 REITs 投委会审议的与基础设施基金相关的重大事项。
根据法律法规、中国证监会规定及公司章程，以上事项属于基金管理人董事会和/
或基金份额持有人大会审议事项的，基金管理人应当在形成具体方案或作出决定后，提
请公司董事会和/或基金份额持有人大会审议。
REITs 投委会由基金管理人相关高级管理人员、REITs 业务核心骨干等人员组成，
REITs 投委会人员构成详见本招募说明书第五部分“基金管理人”。
REITs 投委会设主席一名，负责召集和主持会议。
REITs 投委会分为定期会议和临时会议，定期会议原则上每季度召开一次，临时会
议由 REITs 投委会委员在认为有必要的情况下提议，经 REITs 投委会主席批准召开。
REITs 投委会会议应由全体委员的 2/3 以上（含本数）出席且 REITs 投委会主席:出
席时方可举行。会议由主席负责召集和主持，主席因故缺席时由其指定人员负责召集并
主持。
每一委员拥有一票表决权，对会议做出的决议或提议，需经与会委员的过半数通过
方为有效。当赞成与反对票数相等时，由 REITs 投委会主席或其授权执行主席作出最终
裁决。
2、运营咨询委员会
运营咨询委员会提供专业意见的事项包括但不限于：
（1）基础设施项目购入和出售方案；
（2）基金或项目公司对外借款；
（3）外部管理机构代表/协助项目公司签署并执行基础设施项目运营的关联交易协
议；
招募说明书
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（4）基础设施项目相关重大协议的签署或变更，包括但不限于运营重大协议、大
额工程改造合同、重大租赁协议等；
（5）基础设施项目运营过程中的重大事项，包括但不限于基金年度经营预算、金
额占基金净资产 10%及以上的交易、估值发生重大调整、导致项目运营情况或产生现金
流的能力发生重大变化的事项；
（6）基金份额持有人就上述事项提请基金管理人召开基金份额持有人大会；
（7）基础设施项目经营情况分析、后续经营建议以及信息披露内容；
（8）REITs 投委会认为其他需经运营咨询委员会提供专业意见的与本基金相关的
重大事项。
运营咨询委员会由基金管理人指定的资深 REITs 业务人员、原始权益人提名并经基
金管理人同意聘请的具备产业园项目投资、运营管理经验的资深人士，以及基金管理人
聘请的具备相关审计、法律、评估等专业能力的人士组成。前述经原始权益人提名的委
员不得在本基金所涉项目公司任职或领薪，且人数不超过运营咨询委员会委员总数的
50%。运营咨询委员会委员的任免由基金管理人 REITs 投委会决定。
运营咨询委员会执行主席由基金管理人 REITs 投委会指定。执行主席负责召集和主
持会议，并应妥善存档保管会议纪要与会议意见等资料。
如发生以上第（1）至（8）项所列事项，基金管理人创新投资部需根据讨论议题制
作书面报告，提请运营咨询委员会发表专业意见。运营咨询委员会收到创新投资部的申
请后，由召集人召集会议。
会议应由全体委员的 2/3 以上（含本数）出席时方可举行，出席委员应就会议议题
发表同意或反对意见，并具体说明理由。会议结果将以书面形式形成运营咨询委员会意
见。该意见将作为基金管理人 REITs 投委会的决策参考。
如因同一事项召集运营咨询委员会会议连续两次出席人数未达召开条件的，为确保
工作正常推进，基金管理人创新投资部应直接提请 REITs 投委会决议。
REITs 投委会有权根据业务需求及管理需要适时调整运营咨询委员会议事规则。
招募说明书
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（四）基金托管人的权利与义务
1、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金托
管人的权利包括但不限于：
（1）自基金合同生效之日起，依法律法规和基金合同的规定安全保管基金财产；
（2）依基金合同约定获得基金托管人的托管费用以及法律法规规定或监管部门批
准的其他费用；
（3）监督基金管理人对本基金的投资运作；
（4）监督基础设施基金资金账户、基础设施项目运营收支账户等重要资金账户及
资金流向，确保符合法律法规规定和基金合同约定，保证基金资产在本基金涉及的各层
级银行账户内封闭运行；
（5）监督基金管理人为基础设施项目购买足够的保险；
（6）根据相关市场规则，为基金开设资金账户、证券账户等投资所需账户、为基
金办理证券交易资金清算；
（7）提议召开或召集基金份额持有人大会；
（8）在基金管理人更换时，提名新的基金管理人；
（9）基金托管人在有权根据实际情况并在符合相关法律法规要求的前提下，将基
金合同项下部分或全部运营事项（包括但不限于资产保管、账户管理、资金划转、会计
核算、投资监督、托管报告等）交由交通银行股份有限公司其他分支机构处理；
（10）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他权利。
2、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金托
管人的义务包括但不限于：
（1）以诚实信用、勤勉尽责的原则持有并安全保管基金财产、权属证书及相关文
件；
（2）设立专门的基金托管部门，具有符合要求的营业场所，配备足够的、合格的
熟悉基金托管业务的专职人员，负责基金财产托管事宜；
招募说明书
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（3）建立健全内部风险控制、监察与稽核、财务管理及人事管理等制度，确保基
金财产的安全，保证其托管的基金财产与基金托管人自有财产以及不同的基金财产相互
独立；对所托管的不同的基金分别设置账户，独立核算，分账管理，保证不同基金之间
在账户设置、资金划拨、账册记录等方面相互独立；
（4）除依据《基金法》、基金合同及其他有关规定外，不得利用基金财产为自己
及任何第三人谋取利益，不得委托第三人托管基金财产；
（5）保管由基金管理人代表基金签订的与基金有关的重大合同及有关凭证；
（6）按规定开设基金财产的资金账户和证券账户等投资所需账户，按照基金合同
的约定，根据基金管理人的投资指令，及时办理清算、交割事宜；
（7）确保基础设施基金资金账户、基础设施项目运营收支账户等重要资金账户及
资金流向符合法律法规规定和基金合同约定，保证基金资产在本基金涉及的各层级银行
账户内封闭运行；
（8）监督、复核基金管理人对本基金的投资运作，如发现基金管理人有违反基金
合同及相关法律法规行为，对基金财产、其他当事人的利益造成重大损失的情形，应呈
报中国证监会，并采取必要措施保护基金投资者的利益；
（9）监督、复核基金管理人按照法律法规规定和基金合同约定进行收益分配、信
息披露等；
（10）监督基金管理人为基础设施项目购买足够的保险；
（11）监督项目公司借入款项安排，确保符合法律法规规定及约定用途；
（12）保守基金商业秘密，不泄露基金投资计划、投资意向等。除《基金法》《基
金合同》及其他有关规定另有规定外，在基金信息公开披露前应予保密，不向他人泄露，
但向监管机构、司法机构提供或因审计、法律等外部专业顾问提供服务而向其提供的情
况除外；
（13）复核、审查基金管理人计算的基金资产净值；
（14）办理与基金托管业务活动有关的信息披露事项；
（15）对基金财务会计报告、季度报告、中期报告和年度报告出具意见，说明基金
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管理人在各重要方面的运作是否严格按照基金合同的规定进行；如果基金管理人有未执
行基金合同规定的行为，还应当说明基金托管人是否采取了适当的措施；
（16）保存基金托管业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料不低于法律法规
规定的最低期限；
（17）从基金管理人或其委托的登记机构处接收并保存基金份额持有人名册；
（18）按规定制作相关账册并与基金管理人核对；
（19）依据基金管理人的指令或有关规定向基金份额持有人支付基金收益款项；
（20）依据《基金法》、基金合同及其他有关规定，召集基金份额持有人大会或配
合基金管理人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大会；
（21）参加基金财产清算小组，参与基金财产的保管、清理、估价、变现和分配；
（22）面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时，及时报告中国证监会和银行
监管机构，并通知基金管理人；
（23）因违反基金合同导致基金财产损失时，应承担赔偿责任，其赔偿责任不因其
退任而免除；
（24）按规定监督基金管理人按法律法规和基金合同规定履行自己的义务，基金管
理人因违反基金合同造成基金财产损失时，应为基金份额持有人利益向基金管理人追偿；
（25）执行生效的基金份额持有人大会的决议；
（26）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他义务。
二、专项计划层面治理安排
（一）资产支持专项计划持有人职权及行权安排
1、基础设施资产支持证券持有人的权利
（1）专项计划的基础设施资产支持证券持有人有权按照《专项计划标准条款》的
约定，取得专项计划利益。
招募说明书
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（2）基础设施资产支持证券持有人有权依据专项计划文件的约定知悉有关专项计
划投资运作的信息，包括专项计划资产配置、投资比例、损益状况等，有权了解专项计
划资产的管理、运用、处分及收支情况，并有权要求计划管理人作出说明。
（3）专项计划的基础设施资产支持证券持有人有权按照《专项计划标准条款》第
十三条的约定，知悉有关专项计划利益的分配信息。
（4）专项计划基础设施资产支持证券持有人的合法权益因计划管理人、计划托管
人故意或重大过失而受到损害的，有权按照《专项计划标准条款》及其他专项计划文件
的约定取得赔偿。
（5）基础设施资产支持证券持有人享有按照《专项计划标准条款》第十四条的约
定召集或出席基础设施资产支持证券持有人会议并行使表决权、或根据《专项计划标准
条款》第 14.2 条的约定作出专项计划直接决议或以其他书面形式向计划管理人发出指
示等权利。
（6）基础设施资产支持证券持有人有权按照《专项计划标准条款》的约定参与分
配清算后的专项计划剩余资产。
（7）在上交所相关规则许可的范围内，基础设施资产支持证券持有人有权以交易
或质押等方式处置基础设施资产支持证券，且有权根据上交所的相关规则通过回购进行
融资。
2、基础设施资产支持证券持有人的义务
（1）专项计划的基础设施资产支持证券持有人应根据《专项计划认购协议》及《专
项计划标准条款》的约定，按期缴纳专项计划的认购资金，并承担相应的费用。
（2）专项计划的基础设施资产支持证券持有人应自行承担专项计划的投资损失。
（3）基础设施资产支持证券持有人按法律法规规定承担纳税义务。
（4）专项计划存续期间，基础设施资产支持证券持有人不得要求专项计划回购其
取得或受让的基础设施资产支持证券。
（5）基础设施资产支持证券持有人应认可及履行专项计划文件约定的其作为认购
人和基础设施资产支持证券持有人的相关义务，并承担相关的责任和费用。
招募说明书
100
3、基金管理人（代表基金的利益）作为资产支持证券单一持有人的行权安排
基金管理人（代表基金的利益）作为单一基础设施资产支持证券持有人有权以书面
的形式直接作出基础设施资产支持证券持有人决议（即专项计划直接决议），而无须另
行召集、通知或召开基础设施资产支持证券持有人会议。单一基础设施资产支持证券持
有人作出专项计划直接决议的，应当以传真、电子邮件、派员直接送达或速递服务公司
递交的方式，将专项计划直接决议送达计划管理人。为免疑问，基金管理人（代表基金
的利益）在作为专项计划单一基础设施资产支持证券持有人的期间内，是由基金管理人
以书面的形式作出专项计划直接决议。
为免疑问，单一基础设施资产支持证券持有人有权以专项计划直接决议或以其他书
面形式向计划管理人发送指示，以专项计划直接决议或其他书面形式向计划管理人发送
指示不以计划管理人以书面形式向其发出问询通知（下称“问询通知”）为前提，专项计
划直接决议或其他书面形式的指示事项也不限于《专项计划标准条款》第 14.1.3 条约定
事项。
如出现下列情形之一的，如单一基础设施资产支持证券持有人未向计划管理人发出
专项计划直接决议或其他书面指示的，计划管理人应当以书面形式向单一基础设施资产
支持证券持有人发出问询通知，问询关于相关事项的决议意见；该单一基础设施资产支
持证券持有人应当在收到问询通知后 5 个工作日内，根据《专项计划标准条款》第 14.2.1
条的约定作出专项计划直接决议或以其他书面形式作出指示并送达计划管理人：
（1）发生《专项计划标准条款》第 5.5 条约定的情形时；
（2）计划管理人需要根据《股东借款合同》、《债权债务确认协议》的约定履行
债权人权利及/或职责的情形时；
（3）发生《专项计划标准条款》第 14.1.3 条约定的事项；或者
（4）计划管理人认为需要由单一基础设施资产支持证券持有人作出专项计划直接
决议或其他书面形式的指示的其他事项。
招募说明书
101
（二）计划管理人的职权
1、计划管理人的权利
（1）计划管理人有权根据《专项计划标准条款》及《专项计划认购协议》的约定
将专项计划发行收入用于支付专项计划费用、支付项目公司股权转让价款、向项目公司
发放股东借款、进行合格投资，并按照专项计划文件的约定管理专项计划资产、分配专
项计划利益。
（2）计划管理人有权收取管理费。
（3）计划管理人有权根据合格的专项计划决定或基金管理人（代表基金的利益）
以书面形式发出的指示对计划管理人参与签署的除资产管理合同之外的其他专项计划
文件（包括但不限于《专项计划托管协议》《股东借款合同》《债权债务确认协议》和
《股权转让协议》等）项下安排与其他相关各方进行接洽、协商及谈判，并有权在经基
金管理人（代表基金的利益）事先书面同意的前提下根据协商及谈判结果对该等专项计
划文件进行解释、修改、补充或删减。
（4）计划管理人有权根据《专项计划标准条款》第十八条的约定终止专项计划的
运作。
（5）计划管理人有权委托计划托管人托管专项计划资金，并根据《专项计划托管
协议》的约定，监督计划托管人的托管行为，并针对计划托管人的违约行为采取必要措
施保护基础设施资产支持证券持有人的合法权益。
（6）计划管理人有权根据《专项计划标准条款》的约定召集基础设施资产支持证
券持有人会议，或提请基础设施资产支持证券单一持有人就特定事项作出专项计划直接
决议或其他书面指示。
（7）当专项计划资产或基础设施资产支持证券持有人的利益受到其他任何第三方
损害时，计划管理人有权代表专项计划依法向相关责任方追究法律责任。
2、计划管理人的义务
（1）计划管理人应在专项计划管理中恪尽职守，根据《专项计划认购协议》及《专
项计划标准条款》的约定为基础设施资产支持证券持有人提供服务。
招募说明书
102
（2）计划管理人应根据《管理规定》建立健全内部风险控制，将专项计划的资产
与其固有财产分开管理，并将不同客户资产支持专项计划的资产分别记账。
（3）计划管理人应根据《管理规定》的规定以及《专项计划标准条款》的约定，
将专项计划发行收入投资于基础资产。
（4）计划管理人在管理、运用专项计划资产时，应根据《管理规定》和《专项计
划托管协议》的约定，接受计划托管人对专项计划资金拨付的监督。
（5）计划管理人应按基金管理人（代表基金的利益）作出的专项计划直接决议或
以其他书面形式作出的指示的要求，行使及履行其作为项目公司股东、依据项目公司章
程及/或中国法律规定所享有及承担的股东权利、权力及职责。
（6）计划管理人应根据《管理规定》及《专项计划标准条款》的约定，按期出具
计划管理人报告，保证基础设施资产支持证券持有人能够及时了解有关专项计划资产与
收益等信息。
（7）计划管理人应按照《专项计划标准条款》第十二条的约定向基础设施资产支
持证券持有人分配专项计划利益。
（8）计划管理人应按照《管理规定》及《专项计划标准条款》的约定，妥善保存
与专项计划有关的合同、协议、销售文件、交易记录、会计账册等文件、资料，保存期
不少于专项计划终止后二十年。
（9）在专项计划终止时，计划管理人应按照《管理规定》《专项计划标准条款》
的约定，妥善处理有关清算事宜。
（10）计划管理人因自身的故意或重大过失造成专项计划资产损失的，应依法向基
础设施资产支持证券持有人承担赔偿责任。
（11）因计划托管人过错造成专项计划资产损失时，计划管理人应代基础设施资产
支持证券持有人向计划托管人追偿。
（12）计划管理人应监督计划托管人及其他相关机构履行各自在专项计划文件项下
的职责或义务，如前述机构发生违约情形，则计划管理人应代基础设施资产支持证券持
有人根据有关专项计划文件的约定追究其违约责任。
招募说明书
103
（13）基础设施资产支持证券持有人会议表决通过的生效决议及/或基础设施资产
支持证券单一持有人作出的专项计划直接决议对其具有法律约束力，计划管理人应根据
上述生效决议履行管理职责。
（14）计划管理人应当根据《资产证券化业务规定》及上交所对于资产支持证券存
续期信用风险管理的相关规定，建立资产支持证券存续期信用风险管理的制度并履行相
应的信用风险管理职责。
（三）计划托管人的职权
1、计划托管人的权利
（1）计划托管人有权依据《管理规定》及《专项计划托管协议》的约定，保管专
项计划的现金资产。
（2）计划托管人有权按照《专项计划托管协议》第十四条的约定收取专项计划的
托管费。
（3）计划托管人发现计划管理人的划款指令违反法律、行政法规、《管理规定》
《专项计划托管协议》约定的，有权拒绝执行，并要求其改正；发现计划管理人出具的
《收益分配报告》中内容违反《专项计划托管协议》约定，有权要求其改正，并拒绝执
行收益分配方案；计划管理人未能改正的，计划托管人应当拒绝执行，并应及时向中国
基金业协会报告，同时抄送对计划管理人有辖区监管权的中国证监会派出机构。由此给
专项计划或资产支持证券持有人造成的损失，计划托管人不承担责任（但计划托管人有
过错的除外）。
（4）因计划管理人过错导致专项计划资产产生任何损失时，计划托管人有权向计
划管理人进行追偿，追偿所得应归入专项计划资产。
（5）中国法律规定或《专项计划托管协议》约定的其他权利。
2、计划托管人的义务
（1）计划托管人应在专项计划托管活动中恪尽职守，履行诚实信用、谨慎勤勉的
义务，妥善保管专项计划账户内资金，确保专项计划账户内资金的独立和安全，依法保
护资产支持证券持有人的财产权益。但计划托管人对于已划转出专项计划托管账户的财
招募说明书
104
产，以及处于计划托管人实际控制之外的财产不承担保管责任。
（2）计划托管人应依据《专项计划托管协议》的约定，管理专项计划账户，执行
计划管理人的划款指令，负责办理专项计划名下的资金往来。
（3）计划托管人发现计划管理人的划款指令违反《管理规定》有关规定或者《专
项计划托管协议》约定的，如该资金划拨指令未被执行，则应不予执行并立即通知计划
管理人限期改正；计划管理人未能改正的，计划托管人应当拒绝执行，并向中国基金业
协会、对计划管理人有辖区监管权的中国证监会派出机构报告。如果该资金划拨指令已
经被执行，则应以书面形式通知计划管理人限期改正，并向中国基金业协会、对计划管
理人有辖区监管权的中国证监会派出机构报告。
（4）专项计划账户收到项目公司支付的当期股东债权应付利息及/或本金、项目公
司支付当期股东利润后，计划托管人根据《专项计划托管协议》的约定，对专项计划账
户进行核算，并按照相关格式要求向计划管理人提交《专项计划账户核算报告》。
（5）计划托管人应按《专项计划托管协议》第 11.2 款的约定制作并按时向计划管
理人提供有关计划托管人履行《专项计划托管协议》项下义务的专项计划托管报告（包
括《当期专项计划托管报告》和《年度专项计划托管报告》）。
（6）专项计划存续期内，如果发生下列可能对资产支持证券持有人权益产生重大
影响的临时事项，计划托管人应在知道该临时事项发生之日起 1 个工作日内以邮寄、电
子邮件或传真的方式通知计划管理人：
i. 发生计划托管人解任事件；
ii. 计划托管人的法定名称、营业场所等工商登记事项发生变更；
iii. 计划托管人涉及法律纠纷，可能影响资产支持证券按时分配收益；
iv. 计划托管人经营情况发生重大变化，或者作出减资、合并、分立、解散、申
请破产等决定；
v. 计划托管人总行的信用等级发生调整，影响基础设施资产支持证券持有人的
利益；
vi. 其他中国法律及监管要求规定的情形。
招募说明书
105
（7）计划托管人应妥善保存与专项计划托管业务有关的记录专项计划业务活动的
交易记录、会计账册等文件、资料，保管期限至自专项计划终止日起二十年。
（8）在专项计划终止或《专项计划托管协议》终止时，计划托管人应协助计划管
理人妥善处理有关清算事宜，包括但不限于复核计划管理人编制的清算报告，以及办理
专项计划资金的分配。
（9）计划托管人因故意或过失而错误执行指令进而导致专项计划资产产生相关损
失的，计划托管人发现后应及时采取措施予以弥补，并对由此造成的直接经济损失负赔
偿责任。除此之外，计划托管人对因正确执行计划管理人的合法指令而对专项计划造成
的损失不承担赔偿责任。
（10）计划托管人应严格遵守《上海证券交易所债券自律监管规则适用指引第 4 号
——公司债券和资产支持证券信用风险管理》的相关规定，在资产支持证券存续期履职
过程中履行计划托管人职责。
（11）中国法律规定或《专项计划托管协议》约定的其他义务。
三、项目公司层面治理安排
（一）项目公司的股东权责安排
在基金管理人（代表基金的利益）作为唯一资产支持证券持有人的期间内，计划管
理人应根据《专项计划标准条款》的约定按照基金管理人（代表基金的利益）事先作出
的专项计划直接决议行使及履行其作为项目公司股东依据项目公司章程及/或中国法律
规定所享有及承担的股东权利、权力及/或职责，包括但不限于以下事项：
1、决定项目公司股权的处分，或在项目公司股权上设定任何其他权益负担；
2、受制于项目公司章程的规定，行使项目公司的股东权利；
3、在项目公司更换董事/监事的情形下，根据项目公司的章程任命项目公司董事及
监事；
4、以项目公司股东的身份签署所有相关文件（如需要）。
招募说明书
106
（二）项目公司的组织架构及人员安排
项目公司纳入本基金后，基金管理人（代表基金的利益）通过资产支持证券和项目
公司取得基础设施项目完全所有权或经营权利，有权就项目公司主要人员的安排作出决
定或组织市场化招聘，并对项目公司开展审计，项目公司应给予所有必要之配合。
本基金发行前，项目公司现有人员拟剥离至外部管理机构联东金园，项目公司与已
签署劳动合同的既有员工解除劳动关系。项目公司在满足业务实际需求的前提下，总体
上应以精简、高效的原则配置人员，不设董事会，公司法定代表人由执行董事担任。项
目公司法定代表人、执行董事、监事、财务负责人均应由基金管理人指定人员担任。
（三）项目公司的日常管理
项目公司的运营管理安排，详见本招募说明书第十八部分“基础设施项目运营管理
安排”。
招募说明书
107
第五部分 基金管理人
一、基金管理人概况
（一）基本情况
名称：中金基金管理有限公司
住所：北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸写字楼 2 座 26 层 05 室
办公地址：北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸大厦 B 座 43 层
法定代表人：李金泽
设立日期：2014 年 2 月 10 日
批准设立机关及批准设立文号：中国证监会证监许可[2014]97 号
组织形式：有限责任公司
注册资本：人民币 6 亿元
存续期限：持续经营
联系人：张显
联系电话：010-63211122
公司的股权结构如下：
表【5-1-1-1】基金管理人股权结构
股东名称 持股比例
中国国际金融股份有限公司 100%
（二）基础设施项目投资管理部门概况
根据《基础设施基金指引》要求，中金基金经董事会决议设立创新投资部作为公司
一级部门，负责基础设施基金的研究、投资及运营管理等。具体职责包括：
招募说明书
108
1、建立健全基础设施基金项目投资及运营管理相关制度；
2、组织基础设施基金方案研究与设计、尽职调查、产品申报等工作；
3、制定并执行基础设施基金投资管理目标、策略；
4、组织完成基础设施基金相关底层资产运营管理工作。
中金基金创新投资部已配备不少于 3 名具有 5 年以上基础设施项目运营或基础设
施项目投资管理经验的主要负责人员，其中至少 2 名具备 5 年以上基础设施项目运营经
验。
二、主要人员情况
（一）基金管理人董事会成员
李金泽先生，董事长，法学博士，国际金融博士后。历任中国工商银行股份有限公
司法律事务部副处长、处长、副总经理；中国工商银行股份有限公司山西省分行党委委
员、副行长；中国工商银行股份有限公司法律事务部（消费者权益保护办公室）副总经
理（副主任）、国际业务部副总经理；中国民生银行股份有限公司新加坡分行筹备组负
责人；民生商银国际控股有限公司首席执行官兼民银资本控股有限公司董事会主席。现
任中国国际金融股份有限公司特殊资产部部门负责人。
徐翌成先生，董事，金融学硕士。历任中国国际金融股份有限公司投资银行部收购
兼并和财务顾问组负责人、总裁助理、战略发展部负责人、董事会秘书、综合办公室负
责人、资产管理板块负责人。现任中国国际金融股份有限公司管理委员会成员、首席财
务官（代为履行）；中国国际金融香港资产管理有限公司董事。
严格先生，董事，管理学学士。历任中国国际金融股份有限公司财务部副总经理、
执行总经理；中金佳成投资管理有限公司执行总经理；中金资本运营有限公司执行总经
理。现任中国国际金融股份有限公司资产托管部负责人、董事总经理； Krane Funds
Advisors LLC 董事等。
宗喆先生，董事，高级经济师，工商管理硕士。历任中国工商银行股份有限公司山
东省分行、总行经理、高级经理、副处长；银华长安资本管理（北京）有限公司（原银
招募说明书
109
华财富资本管理（北京）有限公司）董事总经理；中加基金管理有限公司副总经理、总
经理。现任中金基金管理有限公司总经理、财务负责人、上海分公司负责人。
李耀光先生，董事，经济学硕士。历任中国农业银行股份有限公司托管业务部经理，
中信证券股份有限公司资产管理部高级经理，摩根士丹利华鑫证券有限责任公司（现“摩
根士丹利证券（中国）有限公司”）固定收益部经理和副总裁、全球资本市场部副总裁
和执行董事，渤海汇金证券资产管理有限公司资本市场部总经理、金融市场部总经理
（兼）、不动产投资管理部总经理（兼）、公司副总经理。现任中金基金管理有限公司
副总经理、深圳分公司负责人、基金经理。
冒大卫先生，独立董事，哲学博士。历任北京大学光华管理学院团委书记、党委副
书记、党委书记，北京大学医学部副主任、财务部部长，北京大学副总会计师等职务。
现任北京神州泰岳软件股份有限公司董事长、总裁；鼎富智能科技有限公司董事长；北
京神州泰岳智能数据技术有限公司董事；北京新媒传信科技有限公司执行董事；北京泰
岳天成科技有限公司执行董事；北京壳木软件有限责任公司执行董事；安徽臻富智能科
技有限公司执行董事兼总经理、财务负责人；北京启天同信科技有限公司董事；北京科
兴生物制品有限公司董事；东莞市星晨信息技术有限公司监事等。
杨毓莹女士，独立董事，工商管理硕士。历任毕马威华振会计师事务所审计部经理；
中国国际金融股份有限公司董事总经理、人力资源部负责人。现任北京和旭养老服务有
限公司董事、经理；北京和颐居民服务中心（有限合伙）执行事务合伙人；合富（中国）
医疗科技股份有限公司董事。
庞铁先生，独立董事，高级管理人员工商管理硕士。历任中国人民大学第一分校教
师；国家经济委员会经济法规局科长；国家经济体制改革委员会生产司、国务院经济体
制改革办公室产业司处长；中国电信股份有限公司董事会办公室主任。
（二）基金管理人监事
白娜女士，管理学硕士。历任航天信息股份有限公司审计部审计员；长盛基金管理
有限公司基金会计；中国国际金融股份有限公司资产管理部高级经理。现任中金基金管
理有限公司基金运营部负责人。
招募说明书
110
（三）基金管理人高级管理人员
宗喆先生，总经理、财务负责人。简历同上。
李耀光先生，副总经理。简历同上。
席晓峰先生，工学硕士。历任华夏证券研究所金融工程分析师，上投摩根基金管理
有限公司风险管理部风险经理，国泰基金管理有限公司稽核监察部总监助理，中国国际
金融股份有限公司资产管理部副总经理，华泰证券（上海）资产管理有限公司合规风控
部负责人、合规总监、首席风险官、督察长、副总经理，中金基金管理有限公司副总经
理。现任中金基金管理有限公司督察长。
夏静女士，理学硕士。历任普华永道（深圳）咨询有限公司北京分公司风险管理及
内部控制服务部经理，中国国际金融股份有限公司公司稽核部高级经理；中金基金管理
有限公司风险管理部负责人。现任中金基金管理有限公司首席信息官。
（四）拟任基金经理
尚元先生，理学硕士。历任平安不动产有限公司南京分公司开发助理投资经理、金
融产品副经理，安石筑信（上海）建设管理有限公司投资部投资经理，首誉光控资产管
理有限公司不动产及基础设施投资事业部投资经理。现任中金基金管理有限公司创新投
资部高级经理。尚元先生具备 5 年以上基础设施项目投资或运营管理经验。
吴亚琼女士，管理学硕士，CPA。历任中车建设工程有限公司物资部采购主管、城
轨运营部高级主管；神州高铁技术股份有限公司 PPP 事业部项目经理；北京明树数据
科技有限公司常务副总经理助理。现任中金基金管理有限公司创新投资部高级经理。吴
亚琼女士具备 5 年以上基础设施项目投资或运营管理经验。
马牧野先生，理学硕士。历任华润置地（北京）股份有限公司运营主管和运营经理；
现任中金基金管理有限公司创新投资部经理。马牧野先生具备 5 年以上基础设施项目投
资或运营管理经验。
以上人员符合《基础设施基金指引》《证券期货经营机构投资管理人员注册登记规
则》规定的基础设施 REITs 基金经理任职条件，并通过中国证券投资基金业协会组织的
基金经理证券投资法律知识考试（REITs 类）。
招募说明书
111
（五）3 名以上基础设施项目运营或基础设施项目投资管理经验的主要负责人员情况
本基金基础设施项目运营或基础设施项目投资管理经验的主要负责人员为尚元先
生、吴亚琼女士和马牧野先生，具体简历详见本节“（四）拟任基金经理”。
（六）基金管理人不动产研究经验及同类产品或业务的说明
中金基金设有专门的投资研究部门，研究团队中包括具备丰富不动产/基础设施经
验的研究人员，覆盖房地产、物流、清洁能源、机场、交通运输等基础设施领域。
中金基金设有开展基础设施基金业务的专门部门创新投资部，团队成员具备丰富的
基础设施投资管理及运营管理经验。截至本招募说明书出具日，中金基金共管理 6 只基
础设施基金，相关产品运作平稳，不存在重大未决风险事项。
（七）基础设施基金投资决策委员会成员
中金基金设立 REITs 投委会负责对基础设施基金重大事项的审批。根据法律法规、
中国证监会规定及公司章程，属于公司董事会和/或基金份额持有人大会审议事项的，
基金管理人应当在形成具体方案或作出决定后，提请公司董事会和/或基金份额持有人
大会审议。
中金基金管理有限公司 REITs 投委会成员包括：
李耀光先生，经济学硕士，CFA，CPA。简历同上。
夏静女士，理学硕士。简历同上。
闫雯雯女士，管理学硕士，历任泰康资产管理有限责任公司国际投资部信用研究员、
信用评估部信用研究员。现任中金基金管理有限公司固定收益部执行总经理。
杨海燕女士，法学硕士，历任北京市第二中级人民法院代理审判员、国金基金管理
有限公司合规风控部副总经理。现任中金基金管理有限公司监察稽核部负责人。
张佳倩女士，经济学硕士，历任东方基金管理有限责任公司监察稽核部、风险管理
部风险管理员；中金基金管理有限公司风险管理部高级经理、副总经理。现任中金基金
管理有限公司风险管理部执行负责人。
刘立宇先生，工学硕士，CFA。历任中投发展有限责任公司产品管理部工程管理专
招募说明书
112
员、战略投资部高级分析师、投资主管；西安嘉仁投资管理有限公司投资部投资经理、
高级投资经理；天津磐茂企业管理合伙企业（有限合伙）不动产投资部投资经理、投资
副总裁；现任中金基金管理有限公司创新投资部执行总经理。
郭瑜女士，工商管理硕士。历任毕马威华振会计师事务所（上海分所）审计员；安
博（中国）管理有限公司高级会计；上海城市地产投资控股有限公司高级经理；皇龙停
车发展（上海）有限公司高级经理；新宜（上海）企业管理咨询有限责任公司战略发展
副总监；普洛斯投资（上海）有限公司投资并购副总监；现任中金基金管理有限公司创
新投资部副总经理。
吕静杰女士，经济学学士，CPA。历任信永中和会计师事务所项目经理；招商局公
路网络科技控股股份有限公司财务部高级经理；国金基金管理有限公司投资经理，现任
中金基金管理有限公司高级经理。
（八）上述人员之间均不存在近亲属关系
三、基金管理人的职责
（一）依法募集资金，办理或者委托经中国证监会认定的其他机构代为办理基金份
额发售的路演推介、询价、定价、配售以及基金份额的登记事宜等；
（二）办理基金备案手续；
（三）对所管理的不同基金财产分别管理、分别记账，进行证券投资；
（四）按照基金合同的约定确定基金收益分配方案，及时向基金份额持有人分配收
益；
（五）进行基金会计核算并编制基金财务会计报告；
（六）编制基金季度报告、中期报告、年度报告与临时报告；
（七）办理与基金财产管理业务活动有关的信息披露事项；
（八）按照规定召集基金份额持有人大会；
（九）保存基金财产管理业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料；
招募说明书
113
（十）以基金管理人名义，代表基金份额持有人利益行使诉讼权利或者实施其他法
律行为；
（十一）依法开展基础设施项目尽职调查，聘请符合规定的专业机构提供评估、法
律、审计等专业服务；
（十二）主动运营管理基础设施项目；
（十三）法律法规和中国证监会规定的或基金合同约定的其他职责。
四、基金管理人的承诺
（一）基金管理人承诺遵守相关法律法规和中国证监会有关规定，建立健全内部控
制制度，采取有效措施，防止违反上述规定的行为发生；
（二）基金管理人承诺严格遵守《中华人民共和国证券法》《基金法》《运作办法》
《信息披露办法》《基础设施基金指引》及其他法律法规的规定，建立健全内部风险控
制制度，采取有效措施，防止下列行为的发生：
1、将基金管理人固有财产或者他人财产混同于基金财产从事投资；
2、不公平地对待管理的不同基金财产；
3、利用基金财产或者职务之便为基金份额持有人以外的第三人牟取利益；
4、向基金份额持有人违规承诺收益或者承担损失；
5、侵占、挪用基金财产；
6、泄露因职务便利获取的未公开信息、利用该信息从事或者明示、暗示他人从事
相关的交易活动；
7、玩忽职守，不按照规定履行职责；
8、法律法规和中国证监会规定禁止的其他行为。
（三）基金管理人承诺严格遵守基金合同，并承诺建立健全内部控制制度，采取有
效措施，防止违反基金合同行为的发生；
招募说明书
114
（四）基金管理人承诺加强人员管理，强化职业操守，督促和约束员工遵守国家有
关法律法规及行业规范，诚实信用、勤勉尽责；
（五）基金管理人承诺不从事其他法律法规规定禁止从事的行为。
五、基金经理承诺
（一）依照有关法律法规和基金合同的规定，本着谨慎的原则为基金份额持有人谋
取最大合法利益；
（二）不利用职务之便为自己、受雇人或任何第三者谋取不当利益；
（三）不泄露在任职期间知悉的有关证券、基金的商业秘密、尚未依法公开的基金
投资内容、基金投资计划等信息，或利用该信息从事或者明示、暗示他人从事相关的交
易活动；
（四）不以任何形式为其他组织或个人进行证券交易。
六、基础设施项目管理部门主要负责人承诺
（一）依照有关法律法规和基金合同的规定，本着谨慎的原则为基金份额持有人谋
取最大合法利益；
（二）不利用职务之便为自己、受雇人或任何第三者谋取不当利益；
（三）不泄露在任职期间知悉的有关证券、基金的商业秘密、尚未依法公开的基金
投资内容、基金投资计划等信息，或利用该信息从事或者明示、暗示他人从事相关的交
易活动；
（四）不以任何形式为其他组织或个人进行证券交易。
七、基金管理人的内部控制制度
本基金管理人高度重视内部风险控制，建立了完善的风险管理体系和控制体系，从
招募说明书
115
制度上保障本基金的规范运作。
（一）公司内部控制的总体目标
1、保证公司经营运作严格遵守国家有关法律、法规和行业监管规则，自觉形成守
法经营、规范运作的经营思想和经营风格；
2、防范和化解经营风险，提高经营管理效率，确保经营业务的稳健运行和受托资
产的安全完整，实现公司的持续、稳定、健康发展；
3、确保基金、公司财务和其他信息真实、准确、完整、及时。
（二）公司内部控制遵守以下原则
1、首要性原则：公司将内部控制工作作为公司经营中的首要任务，以保障公司业
务的持续、稳定发展；
2、健全性原则：内部控制工作必须覆盖公司的所有业务部门和岗位，并涵盖到决
策、执行、监督、反馈等各项经营业务流程与环节；
3、有效性原则：通过科学的内控手段和方法，建立合理的内控程序，维护内控制
度的有效执行；
4、独立性原则：公司必须在精简的基础上设立能充分满足公司经营运作需要的机
构、部门和岗位，各机构、部门和岗位职能上保持相对独立性；
5、相互制约原则：公司内部各部门和岗位的设置权责分明、相互牵制，并通过切
实可行的相互制衡措施来消除内部控制中的盲点；
6、防火墙原则：基金资产与公司资产、不同基金的资产和其他委托资产实行独立
运作，严格分离，分别核算；
7、成本效益原则：公司运用科学化的经营管理方法降低运作成本，提高经济效益，
力争以合理的控制成本达到最佳的内控效果，保证公司经营管理和基金投资运作符合行
业最佳操守；
8、合法合规性原则：公司内控制度应当符合国家法律、法规、规章和各项规定；
9、全面性原则：内部控制制度应当涵盖公司经营管理的各个环节，不得留有制度
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116
上的空白或漏洞；
10、审慎性原则：制定内部控制制度应当以审慎经营、防范和化解风险为出发点；
11、适时性原则：内部控制制度的制定应当随着有关法律法规的调整和公司经营战
略、经营方针、经营理念等内外部环境的变化进行及时的修改或完善。
（三）公司内部控制的体系
1、组织架构
公司实行董事会领导下的总经理负责制，建立以客户服务为核心的业务组织架构，
依据战略规划和公司发展需要，对各部门进行创设与调整，强调各部门之间合理分工、
互相衔接、互相监督。
公司管理层在总经理领导下，认真执行董事会确定的内部控制战略，为了有效贯彻
公司董事会制定的经营方针及发展战略，设立了投资决策委员会、风险管理委员会、产
品委员会等专业委员会，分别负责基金投资、风险管理、产品相关的重大决策。
公司根据独立性与相互制约、相互衔接原则，在精简的基础上设立满足公司经营运
作需要的机构、部门和岗位。各机构、各部门必须在分工合作的基础上，明确各岗位相
应的责任和职权，建立相互配合、相互制约、相互促进的工作关系。通过制定规范的岗
位责任制、严格的操作程序和合理的工作标准，使各项工作规范化、程序化，有效防范
和应对可能存在的风险。
2、内控流程
内部控制流程分为事前防范、事中监控与事后完善三个步骤。
（1）事前防范主要是指内部控制的相关责任部门与责任人依照内部控制的原则，
针对本部门和岗位可能发生的风险制定相应的制度和技术防范措施，并向员工宣导落实；
（2）事中监控主要是指内部控制的相关职能部门依照适用的制度和防范措施进行
全面的监督与检查，降低风险发生的可能性；
（3）事后完善主要是指内部控制的相关责任部门对各项制度与业务流程进行持续
评估、修订与完善，并推进执行落实。
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（四）内部控制的主要内容
为确保公司内部控制目标的实现，公司对各环节的经营行为采取一定的控制措施，
充分控制相应业务风险。主要包括如下方面：
1、投资管理业务控制；
2、市场推广及销售业务控制；
3、信息披露控制；
4、信息技术系统控制；
5、会计系统控制；
6、监察稽核控制等。
在此基础上，为规范开展基础设施基金业务，加强风险管控，实现专业化管理，保
护基金份额持有人合法权益，公司根据《基础设施基金指引》及中国证券投资基金业协
会、沪深证券交易所相关配套规则，结合业务实际制订了基础设施基金各项制度流程，
主要包括《中金基金管理有限公司公开募集基础设施证券投资基金投资管理办法》《中
金基金管理有限公司公开募集基础设施证券投资基金运营管理办法》《中金基金管理有
限公司公开募集基础设施证券投资基金尽职调查管理办法》《中金基金管理有限公司公
开募集基础设施证券投资基金风险控制制度》等，为基础设施基金的规范设立及运作提
供制度基础，明确基础设施基金相关的内部控制要求及流程，管控业务风险。
（五）内部控制的监督
公司对内部控制的执行过程、效果以及适时性等进行持续的监督。
监察稽核部定期和不定期对公司的内部控制、重点项目进行检查和评价，出具监察
稽核报告，报告报公司督察长、总经理、董事会。
必要时，公司股东、董事会、执行监事、总经理和督察长均可要求公司聘请外部专
家就公司内控方面的问题进行检查和评价，并出具专题报告。外部专家可以是律师、注
册会计师或相关方面具有专业知识的人士。
在出现新的市场情况、新的金融工具、新技术、新的法律法规等情况，有可能影响
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到公司基金投资、正常经营管理活动时，董事会下设的审计委员会、风控与合规委员会
可以指导监察稽核部对公司的内部控制进行全面的检查，审查其合法、合规和有效性。
如果需要做出一定的调整，则按规定的程序对内部控制制度进行修订。
（六）基金管理人关于内部控制制度的声明
1、基金管理人确知建立、实施和维持内部控制制度是基金管理人董事会及管理层
的责任；
2、上述关于内部控制的披露真实、准确；
3、基金管理人承诺将根据市场环境的变化及基金管理人的发展不断完善内部控制
制度。
4、中金基金及其全资股东中金公司具有不动产研究经验，专业研究人员充足；中
金基金及中金公司具备同类产品或业务投资管理经验。
5、截至 2024 年 3 月 31 日，基金管理人相关项目及业务不存在重大未决行政处罚、
诉讼等风险事项。
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第六部分 基金托管人
一、基金托管人基本情况
名称：交通银行股份有限公司
住所：中国（上海）自由贸易试验区银城中路 188 号
办公地址：上海市长宁区仙霞路 18 号
法定代表人：任德奇
成立时间：1987 年 3 月 30 日
组织形式：股份有限公司（上市、国有控股）
注册资本：7,426,272.6645 万元
存续期间：持续经营
批准设立文号：国务院国发（1986）字第 81 号文和中国人民银行银发［1987］40
号文
基金托管业务批准文号：中国证监会证监基字[1998]25 号
联系人：方圆
联系电话：95559
经营范围：吸收公众存款；发放短期、中期和长期贷款；办理国内外结算；办理票
据承兑与贴现；发行金融债券；代理发行、代理兑付、承销政府债券；买卖政府债券、
金融债券；从事同业拆借；买卖、代理买卖外汇；从事银行卡业务；提供信用证服务及
担保；代理收付款项业务；提供保管箱服务；经各监督管理部门或者机构批准的其他业
务（以许可批复文件为准）；经营结汇、售汇业务。【依法须经批准的项目，经相关部
门批准后方可开展经营活动】
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二、基金托管人发展概况及财务状况
交通银行始建于 1908 年，是中国历史最悠久的银行之一，也是近代中国的发钞行
之一。1987 年重新组建后的交通银行正式对外营业，成为中国第一家全国性的国有股
份制商业银行，总部设在上海。2005 年 6 月交通银行在香港联合交易所挂牌上市，2007
年 5 月在上海证券交易所挂牌上市。交通银行连续 14 年跻身《财富》(FORTUNE)世界
500 强，营业收入排名第 161 位；列《银行家》(The Banker)杂志全球千家大银行一级资
本排名第 9 位。
截至 2024 年 3 月 31 日，交通银行资产总额为人民币 14.24 万亿元。2024 年一季
度，交通银行实现净利润（归属于母公司股东）人民币 249.9 亿元。
三、基金托管人托管业务部的部门设置及员工情况
交通银行总行设资产托管部（下文简称“托管部”）。现有员工具有多年基金、证券
和银行的从业经验，具备基金从业资格，以及经济师、会计师、工程师和律师等中高级
专业技术职称，员工的学历层次较高，专业分布合理，职业技能优良，职业道德素质过
硬，是一支诚实勤勉、积极进取、开拓创新、奋发向上的资产托管从业人员队伍。
交通银行主要人员情况如下：
任德奇先生，董事长、执行董事，高级经济师。
任先生 2020 年 1 月起任交通银行董事长（其中：2019 年 12 月至 2020 年 7 月代为
履行行长职责）、执行董事，2018 年 8 月至 2020 年 1 月任交通银行副董事长（其中：
2019 年 4 月至 2020 年 1 月代为履行董事长职责）、执行董事，2018 年 8 月至 2019 年
12 月任交通银行行长；2016 年 12 月至 2018 年 6 月任中国银行执行董事、副行长，其
中：2015 年 10 月至 2018 年 6 月兼任中银香港（控股）有限公司非执行董事，2016 年
9 月至 2018 年 6 月兼任中国银行上海人民币交易业务总部总裁；2014 年 7 月至 2016 年
11 月任中国银行副行长，2003 年 8 月至 2014 年 5 月历任中国建设银行信贷审批部副
总经理、风险监控部总经理、授信管理部总经理、湖北省分行行长、风险管理部总经理；
1988 年 7 月至 2003 年 8 月先后在中国建设银行岳阳长岭支行、岳阳市中心支行、岳阳
分行，中国建设银行信贷管理委员会办公室、信贷风险管理部工作。任先生 1988 年于
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清华大学获工学硕士学位。
刘珺先生，副董事长、执行董事、行长，高级经济师。
刘先生 2020 年 7 月起担任交通银行行长；2016 年 11 月至 2020 年 5 月任中国投资
有限责任公司副总经理；2014 年 12 月至 2016 年 11 月任中国光大集团股份公司副总经
理；2014 年 6 月至 2014 年 12 月任中国光大（集团）总公司执行董事、副总经理（2014
年 6 月至 2016 年 11 月期间先后兼任光大永明人寿保险有限公司董事长、中国光大集团
有限公司副董事长、中国光大控股有限公司执行董事兼副主席、中国光大国际有限公司
执行董事兼副主席、中国光大实业（集团）有限责任公司董事长）；2009 年 9 月至 2014
年 6 月历任中国光大银行行长助理、副行长（期间先后兼任中国光大银行上海分行行
长、中国光大银行金融市场中心总经理）；1993 年 7 月至 2009 年 9 月先后在中国光大
银行国际业务部、香港代表处、资金部、投行业务部工作。刘先生 2003 年于香港理工
大学获工商管理博士学位。
徐铁先生，资产托管部总经理。
徐铁先生 2022 年 4 月起任交通银行资产托管部总经理；2014 年 12 月至 2022 年 4
月任交通银行资产托管部副总经理；2000 年 7 月至 2014 年 12 月，历任交通银行资产
托管部客户经理、保险与养老金部副高级经理、高级经理、保险保障业务部高级经理、
总经理助理。徐先生 2000 年于复旦大学获经济学硕士学位。
四、基金托管业务经营情况
截至 2024 年 3 月 31 日，交通银行共托管证券投资基金 879 只。此外，交通银行还
托管了基金公司特定客户资产管理计划、证券公司客户资产管理计划、银行理财产品、
信托计划、私募投资基金、保险资金、全国社保基金、养老保障管理基金、企业年金基
金、职业年金基金、期货公司资产管理计划、QFI 证券投资资产、QDII 证券投资资产、
RQDII 证券投资资产、QDIE、QDLP 和 QFLP 等产品。交通银行具有基础设施 REITs 托
管经验，交通银行担任建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金的基金托管人。
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五、基金托管人内部风险控制制度
（一）内部控制目标
交通银行严格遵守国家法律法规、行业规章及行内相关管理规定，加强内部管理，
托管部业务制度健全并确保贯彻执行各项规章，通过对各种风险的识别、评估、控制及
缓释，有效地实现对各项业务的风险管控，确保业务稳健运行，保护基金持有人的合法
权益。
（二）内部控制原则
1、合法性原则：托管部制定的各项制度符合国家法律法规及监管机构的监管要求，
并贯穿于托管业务经营管理活动始终。
2、全面性原则：托管部建立各二级部自我监控和风险合规部风险管控的内部控制
机制，覆盖各项业务、各个部门和各级人员，并渗透到决策、执行、监督、反馈等各个
经营环节，建立全面的风险管理监督机制。
3、独立性原则：托管部独立负责受托基金资产的保管，保证基金资产与交通银行
的自有资产相互独立，对不同的受托基金资产分别设置账户，独立核算，分账管理。
4、制衡性原则：托管部贯彻适当授权、相互制约的原则，从组织架构的设置上确
保各二级部和各岗位权责分明、相互制约，并通过有效的相互制衡措施消除内部控制中
的盲点。
5、有效性原则：托管部在岗位、业务二级部和风险合规部三级内控管理模式的基
础上，形成科学合理的内部控制决策机制、执行机制和监督机制，通过行之有效的控制
流程、控制措施，建立合理的内控程序，保障各项内控管理目标被有效执行。
6、效益性原则：托管部内部控制与基金托管规模、业务范围和业务运作环节的风
险控制要求相适应，尽量降低经营运作成本，以合理的控制成本实现最佳的内部控制目
标。
（三）内部风险控制制度及措施
根据《基金法》《中华人民共和国商业银行法》《商业银行资产托管业务指引》等
法律法规，托管部制定了一整套严密、完整的证券投资基金托管管理规章制度，确保基
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金托管业务运行的规范、安全、高效，包括《交通银行资产托管业务管理办法》《交通
银行资产托管业务风险管理办法》《交通银行资产托管业务系统建设管理办法》《交通
银行资产托管部信息披露制度》《交通银行资产托管业务商业秘密管理规定》《交通银
行资产托管业务从业人员行为规范》《交通银行资产托管业务档案管理暂行办法》等，
并根据市场变化和基金业务的发展不断加以完善。做到业务分工科学合理，技术系统管
理规范，业务管理制度健全，核心作业区实行封闭管理，落实各项安全隔离措施，相关
信息披露由专人负责。
交通银行托管部通过对基金托管业务各环节的事前揭示、事中控制和事后检查措施
实现全流程、全链条的风险管理，聘请国际著名会计师事务所对基金托管业务运行进行
国际标准的内部控制评审。
六、基金托管人对基金管理人运作基金进行监督的方法和程序
基金托管人根据《基金法》《基础设施基金指引》《公开募集基础设施证券投资基
金运营操作指引（试行）》、基金合同、托管协议和有关法律法规及规章的规定，对基
金的投资运作、基金资产净值计算、基金份额净值计算、应收资金到账、基金费用开支
及收入确定、基金收益分配、相关信息披露、基金宣传推介材料中登载的基金业绩表现
数据等进行监督和核查。
如基金托管人发现基金管理人违反《基金法》《基础设施基金指引》《公开募集基
础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》、基金合同和有关法律法规及规章的行为，
将及时以书面形式通知基金管理人限期纠正。在限期内，基金托管人有权随时对通知事
项进行复查，督促基金管理人改正。基金托管人发现基金管理人有重大违规行为或违规
事项未能在限期内纠正的，基金托管人将以书面形式报告中国证监会。
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第七部分 相关参与机构
一、计划管理人/财务顾问
名称：中国国际金融股份有限公司
住所：北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸大厦 2 座 27 层及 28 层
办公地址：北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸大厦 2 座 27 层及 28 层
成立日期：1995 年 07 月 31 日
电话：010-65051166
传真：010-65051156
法定代表人：陈亮
联系人：董航、刘展睿、庄园、武韬、陈科迪
二、外部管理机构
名称：北京联东金园管理科技有限公司
注册地址：北京市通州区台湖镇京通街 9 号 103-1 室
办公地址：北京市通州区台湖镇京通街 9 号 103-1 室
成立日期：2022 年 11 月 18 日
电话：13269898866
法定代表人：刘振东
联系人：闫伟
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三、基金份额发售机构
（一）场外销售机构
1、直销机构（直销柜台）
名称：中金基金管理有限公司
住所：北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸写字楼 2 座 26 层 05 室
办公地址：北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸大厦 B 座 43 层
法定代表人：李金泽
电话：010-63211122
传真：010-66159121
联系人：张显
客户服务电话：400-868-1166
网站：www.ciccfund.com
2、其他销售机构
其他销售机构详见本基金基金份额发售公告或基金管理人网站。
（二）场内销售机构
1、本基金的场内销售机构为具有基金销售业务资格并经上海证券交易所和登记机
构认可的上海证券交易所会员单位（具体名单可在上海证券交易所网站查询）。
2、本基金募集结束前获得基金销售资格的上海证券交易所会员单位可新增为本基
金的场内销售机构。
四、注册登记机构
名称：中国证券登记结算有限责任公司
住所：北京市西城区太平桥大街 17 号
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办公地址：北京市西城区太平桥大街 17 号
成立日期：2001 年 03 月 21 日
电话：010-59378835
传真：010-59378839
法定代表人：于文强
联系人：朱立元
五、出具法律意见书的律师事务所
名称：北京市海问律师事务所
注册地址：北京市朝阳区东三环中路 5 号财富金融中心 20 层
办公地址：北京市朝阳区东三环中路 5 号财富金融中心 20 层
成立日期：1992 年 05 月 26 日
电话：010-85606888
传真：010-85606999
事务所负责人：张继平
主要业务负责人：王爻、张绿茵
六、基础设施资产的评估机构
名称：深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司
注册地址：深圳市福田区福田街道福安社区中心四路1号嘉里建设广场T2座503A、
502B1
办公地址：北京市朝阳区光华路 1 号北京嘉里中心北楼 14 层
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成立日期：2003 年 04 月 07 日
电话：010-85198155
传真：010-85198110
法定代表人：程家龙
主要业务负责人：杨枝
七、会计师事务所
名称：毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）
注册地址：北京市东城区东长安街 1 号东方广场东 2 座办公楼 8 层
办公地址：北京市东城区东长安街 1 号东方广场东 2 座办公楼 8 层
成立日期：2012 年 7 月 10 日
电话：010-85085000
传真：010-85085111
执行事务合伙人：邹俊
主要业务负责人：何曙
联系人：何曙
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第八部分 风险揭示
本基金为基础设施基金，通过主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租
金等稳定现金流为主要目的。基础设施基金与投资股票或债券的公开募集证券投资基金
具有不同的风险收益特征。
投资基础设施基金可能面临以下风险，包括但不限于：
一、基础设施基金的特有风险
（一）产业园行业相关的风险
1. 宏观经济环境变化可能导致的行业风险
中国经济在过去实现了较高的增长速度，宏观经济的整体增长以及行业相关政策的
支持，为产业园区行业的发展创造了有利的外部环境。未来国际经济、贸易、金融、政
治环境面临诸多不确定因素，国内经济发展进入新的阶段，相关行业的发展和监管政策
也可能发生变化。上述潜在外部环境变化可能对产业园区行业的发展趋势、园区租赁市
场的需求情况造成重大不利影响。
2. 城市规划及基础设施项目周边产业规划、园区政策等发生变化的风险
随着城市规模的日益扩大，基础设施项目所在地区可能发生城市用地规划、城市道
路规划、产业规划、园区政策等的调整，导致基础设施项目周边的产业结构和园区运营
发生变化，影响租户需求，进而对基础设施项目的经营产生不利影响。
3. 相关政策法规发生变化的风险
产业园行业受到大量法律和行政法规的约束和影响，相关法律及强制性规定要求的
变化，包括国家宏观经济政策、地方政府、产业园区管委会对相关政策作出调整，均可
能对基础设施项目的运营产生影响。
4. 行业竞争加剧的风险
我国产业园区行业发展迅速，市场供应逐步积累扩大，行业整体竞争情况可能加剧。
基础设施项目周边可能出现新增项目供应，与之形成竞争关系，从而影响基础设施项目
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的出租率及租金水平。
（二）基础设施基金的投资管理风险
1. 基金首次投资的交易风险
（1）基金首次投资的交割风险
在本次交易中，基金设立并认购基础设施资产支持专项计划的全部份额后，计划管
理人（代表资产支持专项计划）将根据项目公司《股权转让协议》的约定受让原始权益
人持有的项目公司 100%股权，专项计划根据《股东借款协议》向项目公司发放股东借
款，并作出利润分配及减资（如涉及）的股东决定，形成项目公司对专项计划应付的股
东分红款和股东减资款（如有）。根据《债权债务确认协议》，上述股东借款、股东分
红款和股东减资款（如有）共同构成专项计划对项目公司的股东债权。上述流程涉及的
交易参与主体较多，同时股权交割涉及诸多前置条件，存在一方或多方因故不能按时履
约的可能，亦存在基金设立后因政策变动或操作风险导致基础设施项目无法按时完成交
割的风险。虽然基金管理人及计划管理人将采取一切合法有效的措施并尽一切合理必要
的努力促使各项目的交割按计划完成，但无法完全避免项目交割的相关风险。
专项计划取得项目公司 100%股权后，为搭建专项计划对项目公司的债权投资结构，
专项计划根据实际情况可能对项目公司进行分红和减资（如需），具体以实际签署的决
议为准。如采取减资而未能完成减资，则可能影响基金收益。
（2）股权转让前项目公司可能存在的税务、或有事项及合规事项等风险
本基础设施基金交易安排中，基础设施基金拟通过资产支持专项计划收购的项目公
司已存续且经营一定时间，在基础设施基金通过资产支持专项计划受让项目公司股权前，
项目公司可能存在不可预见的合规事项、税务风险、未决诉讼以及或有负债事宜。如基
础设施基金通过资产支持专项计划受让项目公司股权后发生上述事项，可能影响项目公
司的正常运营，进而影响基金份额持有人的投资收益。
2. 基础设施项目运营风险
本基金基金合同生效后首次投资的基础设施资产支持证券为“中金-联东科技创新
产业园基础设施资产支持专项计划资产支持证券”，基金将通过持有基础设施资产支持
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证券全部份额，持有项目公司全部股权及对项目公司的债权，投资集中度高，收益水平
很大程度依赖于基础设施资产运营情况。
在基金运行期内，基础设施项目可能因经济环境变化、运营不善、承租人履约能力
发生重大不利变化或者其拒绝履行租约、拖欠租金，或除不可抗力之外的其他因素影响
导致基础设施资产无法正常运营或者遭受损失，从而导致实际现金流大幅低于测算现金
流，存在基金收益率不佳的风险。基础设施资产运营过程中租金等收入的波动也将影响
基金收益分配水平的稳定。
（1）租赁的相关风险
1）租户行业集中度风险：截至 2024 年 3 月 31 日，基础设施项目行业涵盖医药制造业、
软件和信息技术服务业、通用设备制造业、专用设备制造业、其他制造业等，其中医药制造
业对应租赁面积占基础设施资产已租赁面积的 57.95%。若医药制造业发生不利变化，基础
设施项目的租金收入可能受到影响。
2）租约集中到期与招租的风险：截至 2024 年 3 月 31 日，占基础设施项目已租赁面积
67.39%的租赁合同将于 2026 年及以前到期，若未来租约到期且未获续期、未获替代等，基
础设施项目将面临一定的空置风险，进而导致基础设施项目的租金收入减少。
3）提前退租或拒绝履约的风险：本基金存续期内，租户可能因自身生产经营安排、外
部市场环境变化等导致自身业务稳定性、租赁需求等发生变化，从而出现提前退租、拒绝履
约的情形，如该等租约未获及时续期或替代，可能导致出租率、租金收缴率不及预期，提前
退租或违约租户支付的违约金可能无法覆盖基础设施项目空置导致的全部租金损失，可能对
基础设施项目现金流产生较大不利影响。
4）收缴不及预期的风险：本基金存续期内，基金管理人及外部管理机构建立并执行基
础设施项目租金收缴管理安排及针对重点租户的监督与收缴保障措施，但仍可能因租户支付
能力或意愿等发生重大不利变化，使得本基金面临运营收入回收不及预期或发生损失的风险，
上述潜在不利情况的发生可能导致基金可供分配金额不及预期的风险。
5）租金水平未能及时反映市场供需变化的风险：与承租人签订的合约期限内租金水平
或不调整，若在此期间市场租金水平上涨，本基金或未能及时享受该等市场租金上涨带来的
收益。
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131
6）出租率降低或租金下调的风险：产业园区所在地区或区域市场竞争力有变，导致市
场上产业园区或物业供应过剩，或承租方对某一类物业需求下降，将导致出租方竞相争取租
户，或本产业园区的管理风格、市场定位对承租方缺乏吸引力等，都会影响本项目的出租率
和租金水平。
7）部分租赁合同签约面积《不动产权证书》记载房屋建筑面积（以下简称“证载面积”）
不一致风险：基础设施项目存在部分租户租赁合同签约面积与证载面积不一致的情况，主要
由于项目投入运营初期引入的租户，由于《不动产权证书》尚在办理中，租赁合同签约面积
暂按照施工许可证或工程规划许可证的证载面积签署，从而与证载面积存在少量差异。截至
2024 年 3 月 31 日，基础设施项目已出租的合计合同签约面积，整体未超出对应房屋建筑的
合计证载面积，面积差异占对应证载面积的比例约 0.70%，影响相对较小。此外，租赁合同
约定的租赁面积在租赁合同条款中已由承租方确认，且基础设施项目历史运营期间，承租方
针对租赁面积亦未发生过争议或纠纷的情形。就相关面积差异事项，外部管理机构将于在履
行的租赁合同到期后，协助项目公司在续签及新签署的租赁合同中按照证载面积进行签约。
但是对于存在上述不一致情况的存续租赁合同到期前，基础设施项目仍在一定程度上存在因
租赁面积确认问题发生争议或纠纷的可能。
（2）运营支出及相关税费增长进而可能影响基金份额持有人收益的风险
基金管理人及外部管理机构将尽力在满足租户使用需求的前提下，合理控制基础设施项
目运营开支。尽管如此，依然可能出现运营开支的增长速度超过项目运营收入增长的情况，
从而导致项目净现金流的减少、进而可能基金份额持有人的收益，包括但不限于：
1）直接或间接税务政策、法律法规的变化，基础设施项目税项及其他法定支出的增加；
2）相关法律法规及政策变动，导致遵守相关法律法规及政策所需承担的成本增加；
3）基础设施项目维修和保养成本及资本性支出的增加；
4）保险费用上涨，或不在承保范围内的开支增加；
5）其他不可预见情况导致的支出增长。
项目公司在经营以及在向上分配的过程中，涉及多种税负，如果国家税收政策发生调整，
项目公司所适用的税收征管法律法规可能会由于国家相关税收政策调整而发生变化，如相关
税收征管法律法规、适用税率发生变化，或者税务部门未来向项目公司征收任何额外的税负，
招募说明书
132
基金收益可能因相关税收政策调整而受到影响。由于基金管理人和计划管理人均不承担任何
补偿责任，基金份额持有人的收益可能因相关税收政策调整而受到影响。本基金是创新产品，
如果有关法规或政策发生变化，可能对基金运作产生影响。
（3）维修和改造的相关风险
为提高租户的入驻体验，增加基础设施资产的吸引力和竞争力，基础设施资产在未来可
能需要主动或被动通过维修或重大改造升级，以适应市场需求。
基础设施项目维修和改造的过程可能受到如劳资纠纷或短缺、建设事故、物资设备供应
短缺、承包商未能履约、自然灾害、环保要求提高等事项的影响，导致成本大幅增加，工程
无法按时完成的情况。上述事项的发生，可能导致必要的基础设施项目维修和改造计划推迟，
使基础设施项目无法在理想状态下运营，从而对基础设施项目运营现金流情况产生不利影响。
基金运作期内，基金管理人和外部管理机构将根据基础设施项目经营情况和资金需求，
合理规划维修、改造计划和资本性支出安排。尽管如此，仍可能出现不可预期的大额资本性
支出需求，或相关改造实施后经营业绩不及预期增长水平的情况，或对基础设施项目运营现
金流及本基金的收益产生不利影响。
（4）其他运营相关的风险
1）安全生产、环境保护和意外事件的风险：在开展基础设施项目运营、维修保养和改
造过程中，可能需要开展电梯维修、操作车辆或重型机械、进行货物装卸等，存在若干意外
风险，基础设施项目本身或周边可能发生火灾或环境污染事件，发生上述意外可能对物业造
成损害、损毁、人员伤亡、声誉损失等，并可能导致项目公司承担法律责任。由于意外事件
可能导致政府调查或实施安全生产整改措施，导致基础设施项目经营中断，进一步导致基金
及项目公司在声誉、业务、财务方面承担损失。
2）基础设施资产保险可能无法充分覆盖基础设施资产可能遭受的所有损失的风险：基
金管理人将根据法律法规要求，通过项目公司对其所持有的基础设施资产进行投保。虽然在
基金运作期内，基金管理人与外部管理机构将根据基础设施资产于投保时点的评估价值购买
保险，但可能因保险行业相关法律法规或保险公司内部管理要求变化等原因，保险公司对基
础设施资产出险时的保险赔付金额设置上限，从而可能出现基金运作期内发生基础设施资产
因自然灾害或意外事故而毁损、灭失，但其保险赔付金额低于物业评估值；基础设施项目可
招募说明书
133
能面临公众责任申索，而保险所得款项无法覆盖上述金额；保险赔付金额可能无法覆盖基础
设施项目的租金损失；保险可能并不承诺若干情形下损失的赔付，例如战争、核污染、恐怖
活动等。上述情形可能对基金份额持有人利益产生风险。
3）未进行租约备案的风险：基础设施资产租赁合同中存在尚未办理完成房屋租赁登记
备案的情况，存在被房屋租赁主管部门责令限期补办登记手续、处以罚款的风险。基金管理
人与外部管理机构在运营管理服务协议中约定，外部管理机构应当确保基础设施项目中的物
业持续合法合规地经营，如因外部管理机构原因导致其委托管理项目未能合法合规经营或出
现其他违规情形，使得项目公司或基金管理人受到政府、监管部门等机构的经济处罚，基金
管理人将按实际所受经济处罚扣减运营管理费。原始权益人、外部管理机构将积极督促项目
公司根据各地房屋租赁主管部门要求办理房屋租赁登记备案事宜，但仍可能因租约未备案受
到处罚而影响运营情况，进而影响到基金投资人利益。
4）基础设施项目实际投资、税收或运营情况存在经济指标约束的风险：北京大兴科
创产业园及北京马坡科技园一期所涉及的恒星意达及亚美耳康科技已签署的各类协议
中，不存在未履行完毕的经济指标约束。北京房山奥得赛产业园所涉及的京燕奥得赛已
签署的各类协议中，存在需持续满足的产出强度和税收强度的指标承诺，但相关履约责
任仅限于京燕奥得赛清退未达到经济指标要求的租户，及督促租户退还已享受的政策资
金。就上述指标承诺，北京房山奥得赛产业园已取得主管部门出具的函件，说明北京房
山奥得赛产业园不存在项目公司因违反经济指标受到或应受到相关处罚或承担相关责
任的情形。但如未来因宏观经济波动等因素影响，北京房山奥得赛产业园租户产出及税
收未达到相关经济指标要求，京燕奥得赛可能需根据有关主管部门要求清退未达标的租
户，从而对基础设施基金的运营造成一定不利影响。联东金园承诺，如未来因上述情况
导致相关协议签署方、主管部门追究项目公司法律责任，或要求项目公司追加投资、补
缴税款、承担罚款、滞纳金、停业整顿或使其遭受其他任何实际损失的,联东金园将最终
承担相应责任并赔偿项目公司、基础设施基金因此遭受的全部损失。
3. 估值与现金流预测的风险
（1）估值及公允价值变动的相关风险
基础设施资产的评估以收益法为主，收益法进行估价时需要测算收益期、测算未来
收益、确定报酬率或者资本化率，并将未来收益折现为现值。由于基础设施资产的评估
招募说明书
134
值是基于相关假设条件测算得到的，估值技术和信息的局限性导致基础设施资产的评估
值并不代表对基础设施资产真实的公允价值，也不构成未来可交易价格的保证。在基础
设施项目出售的过程中，可能出现成交价格低于估值的情形，对基金财务状况造成不利
影响。
若基础设施项目的经营现金流下降，或遇有重大灾害等导致设施受损，可能导致资
产估值及公允价值下跌。另外，基础设施的市场估值及公允价值受宏观经济环境、城市
规划、资本市场环境、行业政策导向等外部因素综合影响，上述因素也会导致资产估值
及公允价值波动。基础设施资产在重新估值的过程中，可能出现估值下跌甚至低于基金
募集时的初始估值的可能。
特别地，基金运作期内，基金合并报表层面对投资性房地产科目拟采用成本法计量，
投资者应根据基金定期报告中披露的基础设施资产估值信息，特别是基金年度报告中载
有的评估报告，了解基金运作期内基础设施资产价值的变动情况。
（2）基金可供分配金额预测风险
本基金可供分配金额主要由项目公司所持基础设施资产所产生的租金等形成。在基
金运行期内，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金
流偏离测算现金流，存在基金向基金份额持有人实际分配金额低于预测的可供分配金额
的风险。同时，《基金可供分配金额测算报告》是在相关假设基础上编制的，相关假设
存在一定不确定性，因此本基金的可供分配金额预测值不代表对基金运行期间实际分配
金额的保证。
4. 基础设施项目直接或间接对外融资的风险
基金可对外借款用于基础设施项目的日常运营、维修改造、基础设施项目收购等，
基金总资产不得超过基金净资产的 140%，其中用于基础设施项目收购的借款金额不得
超过基金净资产的 20%。运作期内，受业绩水平及外部融资环境的影响，基金及基础设
施项目可能无法取得充足的借款资金，对基础设施项目的正常维护改造及并购计划产生
不利影响。特别地，基金运作期内，基金合并报表层面对投资性房地产科目拟采用成本
法计量，基金净资产将随着投资性房地产科目的折旧摊销而逐年递减，从而增加了基金
对外借款的管理难度。若基础设施项目直接或间接对外借入款项，而基础设施项目的经
营现金流入不达预期，或基础设施项目无法按照计划完成对外出售处置，可能导致财务
招募说明书
135
风险的发生，包括：
（1）基础设施项目经营或出售回收的现金流无法偿还借款本金及利息；
（2）基金或项目公司无法进一步获得外部借款；
（3）存续债务到期时无法续期或再融资，或者只能接受更加苛刻的融资条件；
（4）基金或项目公司可能违反融资协议项下的承诺或约定，债权人或抵押权人因
此可能行使相关权利，采取要求强卖该等基础设施资产等措施；
上述事件的发生，对基金及项目公司的财务状况、现金流、可分配现金、二级市场
交易价格等均可能造成不利影响。
5. 基础设施项目收购与出售的相关风险
区别于股票、债券等标准金融产品，基础设施项目的市场流动性和交易活跃程度受
到基础设施项目区位、存续年限、资本市场环境、产业投资政策、城市规划调整等诸多
因素影响，成交价格与交易的竞争情况，基础设施项目的经营现状，行业市场预期以及
利率环境等因素相关。基金通过收购或处置基础设施项目调整投资组合时，受上述因素
影响，可能存在交易价格偏离基础设施项目评估值，交易时间周期超出计划甚至无法顺
利完成交易的风险，影响基金投资和资产出售策略的实施。若由于偿还外部借款，或支
付大规模改造支出等特殊情况被动出售基础设施项目，基金可能由于资产流动性不足而
承担额外的损失。
基础设施基金通过专项计划受让项目公司 100%股权并间接持有基础设施资产之前，
基金管理人及其他尽职调查实施主体将根据法律法规及相关监管规定的要求，勤勉尽责
地对基础设施项目以及业务参与人等相关事项进行尽职调查。联东金园及其控股股东、
实际控制人根据相关规定已承诺所提供文件资料的真实性，并承诺相关的损失补偿。尽
管如此，由于尽职调查技术以及信息资料的局限性，在本次收购中，尽调实施主体无法
完全保证基础设施项目不存在未发现的瑕疵，或联东金园可以充分履行相关承诺。
基础设施基金存续期内，如若发生基础设施资产或项目公司股权的转让，鉴于基础
设施资产所在地的地方性法规及政策或土地出让合同等手续或协议中存在关于基础设
施资产或项目公司股权转让过程中相关交易流程及所需满足的前置条件方面的要求，在
未来收购或处置相关基础设施资产或项目公司股权的过程中，可能存在因为无法按时完
招募说明书
136
成或满足上述流程及前置条件导致无法顺利收购或处置该等基础设施资产或项目公司
股权的风险。
基础设施基金存续期内，如若发生须进行基础设施资产或项目公司股权的转让的，
外部管理机构将积极协助基金管理人及项目公司沟通有关主管部门，尽早取得有关主管
部门的批准同意意见，或者按照届时有效的其他规定履行前置手续（如有）。
本基金存续期为 42 年，经基金份额持有人大会审议通过，本基金可延长存续期限。
否则，本基金存续期届满后将终止运作并进入清算期；进入清算期后，本基金面临基础
设施项目的处置问题。由于基础设施项目变现可行性、时效性等将受到多项因素的影响，
本基金可能面临清算期内无法及时完成处置、或资产减值出售以寻求变现的风险，从而
对本基金投资变现的及时性及投资收益带来不利影响。
6. 土地使用权到期、被征用或收回的风险
根据《中华人民共和国民法典》（2021 年 1 月 1 日实施）、《城市房地产管理法》
（2019 年修正）、《土地管理法》（2019 年修正）及《城镇国有土地使用权出让和转
让暂行条例》（2020 年修正）的规定，非住宅建设用地使用权年限届满，土地使用者需
要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该
幅土地的，应当予以批准；经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依
照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者
未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。另外，根据相
关法规的规定，在若干情况下，政府有权在符合公共利益的情况下，强制在土地使用权
期满前收回土地使用权，并向土地使用者支付补偿金，上述补偿金将根据相关法规规定
的要求进行评估。此外，若土地使用者未能根据土地出让协议遵守或履行若干条款及条
件，政府有权终止土地使用权并无需支付任何补偿。
基础设施资产的不动产权证书记载的土地使用权到期日分别介于 2062-2065 年之
间，存在于基础设施基金到期前基础设施资产所在宗地的土地使用权到期的可能。目前
各基础设施资产所在地的土地主管部门并未就非住宅建设用地使用权续期事宜作出明
确、具体的审批标准及操作指南，基础设施资产所在宗地土地使用权续期具有一定不确
定性。若发生土地使用权到期后续期被要求支付高昂的土地出让金，或承担额外条件，
或申请续期不被批准，或土地使用权在到期前被提前收回且获得的补偿金不足以覆盖基
招募说明书
137
础设施项目估值或弥补经营损失的情况，基金及基础设施项目将受到重大不利影响。
7. 基础设施基金利益冲突与关联交易风险
（1）关联交易风险
本基金或者其控制的特殊目的载体与关联方之间发生的转移资源或者义务的事项
构成本基金的关联交易。除基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其
控股股东、实际控制人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的
证券等事项外，关联交易还包括但不限于购买资产支持证券、借入款项、聘请外部管理
机构、出售项目公司股权、基础设施项目购入与出售及基础设施项目运营及管理阶段存
在的购买、销售等行为，存在关联交易风险。
本基金发行后，原始权益人联东金园将作为外部管理机构提供基础设施项目的运营
管理服务，存在一定的关联交易风险。
（2）利益冲突风险
本基金运作过程中将面临与基金管理人、原始权益人、外部管理机构之间的潜在同
业竞争。本基金原始权益人和/或实际控制的关联方同时持有和/或运营竞争性项目，原
始权益人作为外部管理机构可能持续为竞争性项目提供运营管理服务，因此可能与本基
金所投资的基础设施项目存在业务竞争关系，存在利益冲突风险。
（三）其他与基础设施基金相关的特别风险
1. 集中投资风险
公开募集证券投资基金往往采用分散化投资的方式减少非系统性风险对基金投资
的影响。而本基金存续期内主要投资于产业园类型的基础设施资产支持证券，并持有其
全部份额，通过资产支持证券等特殊目的载体取得基础设施项目公司全部股权。因此，
相比其他分散化投资的公开募集证券投资基金，本基金将具有较高的集中投资风险。
2. 流动性风险
本基金的存续期为自基金合同生效之日起 42 年，本基金为封闭式运作，不设置申
购赎回。本基金上市交易前，不可在二级市场进行交易。在上市交易后，只能在二级市
场交易，投资者结构以机构投资者为主，存在流动性不足等风险。
招募说明书
138
3. 募集失败风险
本基金可能存在因基金份额总额未达到准予注册规模的 80%、募集资金规模不足 2
亿元或基金认购人数少于 1,000 人等原因，导致募集失败、基金未能成立的风险。如募
集失败，基金管理人将在募集文件约定期限内返还投资者已缴纳的款项，并加计银行同
期存款利息。
4. 基金管理人的管理风险
在基金管理运作过程中基金管理人的知识、经验、判断、决策、技能等，会影响其
对信息的占有和对经济形势、产业园相关行业、证券价格走势的判断，如基金管理人判
断有误、获取信息不全、或对投资、运营工具使用不当等会影响基金收益水平，从而产
生风险。因此，本基金可能因为基金管理人的管理水平、管理手段和管理技术等因素影
响基金收益水平。
5. 外部管理机构的尽职履约风险
本基金运作过程中，基金管理人将按照法律法规规定和基金合同约定主动履行基础
设施项目运营管理职责，同时，基金管理人拟委托符合条件的外部管理机构负责部分基
础设施项目运营管理职责。在已建立相关机制防范外部管理机构履约风险的情况下（见
本招募说明书第十八部分“基础设施项目运营管理安排”部分内容），如外部管理机构仍
有未尽职履约的情况，可能导致基础设施项目运营情况不善、租金下降等风险。
6. 计划管理人、托管人尽职履约风险
基础设施基金的正常运行依赖于计划管理人、基金及计划托管人等参与主体的尽责
服务，存在计划管理人和/或托管人违约违规风险。当上述机构未能尽责履约，或其内部
作业、人员管理及系统操作不当或失误，可能会给基础设施基金造成损失，并可能进而
影响基金份额持有人的利益。
7．专项计划等特殊目的载体提前终止风险
因发生专项计划等特殊目的载体法律文件约定的提前终止事项，专项计划等特殊目
的载体提前终止，则可能导致资产支持证券持有人（即本基金）无法获得预期收益、专
项计划更换资产支持证券管理人甚至导致本基金基金合同提前终止。
招募说明书
139
8. 不可抗力风险
本基础设施证券投资基金运行期间，直接或间接因基金管理人和计划管理人所不能
控制的情况、环境导致基金管理人、计划管理人和/或相关方延迟或未能履行义务，或因
前述情况、环境直接或间接导致基础设施证券投资基金损失的风险。该等情况、环境包
括但不限于政府限制、盗窃、战争、罢工、社会骚乱、恐怖活动、自然灾害等。此外，
基础设施项目可能由于地震、台风、洪水等自然灾害的影响，以及战争、罢工、社会骚
乱、恐怖活动、盗窃、瘟疫等不可抗力，导致设施的维护情况、房屋建筑的安全性、基
础设施项目的持续经营能力等造成不利影响，导致基础设施项目的经营现金流中断，资
产估值下降，甚至房屋建筑被毁的极端情况。若发生上述不可抗力因素，可能会对基础
设施项目，继而对基础设施证券投资基金和基金份额持有人收益产生不利影响。
二、其他一般性风险因素
（一）基金价格波动风险
本基金在二级市场的交易价格由投资者的买卖报价决定，受投资者偏好、市场流动
性、舆论情况等影响，基金价格可能大幅波动，大幅高于或低于基金净值。短期持有本
基金的投资者，可能因基金价格波动的变化造成盈利或亏损。
（二）暂停上市或终止上市风险
在基金合同生效且本基金符合上市交易条件后，本基金将在上海证券交易所上市交
易。上市期间可能因违反法律法规或交易所规则等原因导致本基金停牌，投资者在停牌
期间不能买卖基金份额。如本基金因各种原因暂停或终止上市（包括但不限于本基金不
符合基金上市条件被上海证券交易所终止上市，连续 2 年未按照法律法规进行收益分
配，基金管理人按照有关规定申请基金终止上市），对投资者亦将产生风险，如无法在
二级市场交易的风险、基金财产因终止上市而受到损失的风险。
（三）相关参与机构的操作及技术风险
基金运作过程中，因基金管理人、计划管理人、托管人、证券登记结算机构、交易
所等机构内部控制存在缺陷或者人为因素造成操作失误或违反操作规程等引致的风险，
例如，越权违规交易、会计部门欺诈、交易错误、IT 系统故障等风险。
招募说明书
140
在本基金的各种交易行为或者后台运作中，可能因为技术系统的故障或者差错而影
响交易的正常进行或者导致投资人的利益受到影响。这种技术风险可能来自基金管理人、
登记机构、销售机构、证券交易所、证券登记结算机构等。
（四）基金运作的合规性风险
基金管理或运作过程中，因违反国家法律、法规、监管部门的规定以及基金合同有
关规定而给基金财产带来损失的风险。
（五）证券市场风险
本基金或有部分资产投资于利率债、AAA 级信用债或货币市场工具，证券市场价
格受到经济因素、政治因素、投资心理和交易制度等各种因素的影响，导致基金收益水
平变化而产生风险，主要包括：
1. 政策风险
货币政策、财政政策、产业政策、区域发展政策等国家政策的变化对证券市场产生
一定的影响，导致市场价格波动，影响基金收益而产生风险。
2. 经济周期风险
证券市场受宏观经济运行的影响，而经济运行具有周期性的特点，而周期性的经济
运行周期表现将对证券市场的收益水平产生影响，从而对收益产生影响。
3. 利率风险
利率直接影响着债券的价格和收益率，影响着企业的融资成本和利润。本基金部分
资产投资于利率债、AAA 级信用债或货币市场工具，其收益水平会受到利率变化的影
响。如果市场利率上升，本基金持有的债券将面临价格下降、基金资产损失的风险。
4. 收益率曲线风险
收益率曲线风险是指与收益率曲线非平行移动有关的风险，不同信用水平的货币市
场投资品种具有不同的收益率曲线结构，若收益率曲线没有如预期变化，可能导致基金
投资决策出现偏差，从而影响基金的收益水平，单一的久期指标并不能充分反映这一风
险的存在。
招募说明书
141
5. 购买力风险
基金的利润将主要通过现金形式来分配，而现金可能因为通货膨胀的影响而导致购
买力下降，从而使基金的实际收益下降。
6. 再投资风险
再投资风险反映了利率下降对固定收益证券利息收入再投资收益的影响，这与利率
上升所带来的价格风险（即利率风险）互为消长。具体为当利率下降时，基金从投资的
固定收益证券所得的利息收入进行再投资时，将获得比以前较少的收益率，这将对基金
的净值增长率产生影响。
7. 信用风险
信用风险主要指债券发行人因经营情况恶化等因素发生违约，或债券发行人拒绝履
行还本付息义务，或由于债券发行人或债券本身信用等级降低导致债券价格波动等风险。
信用风险也包括证券交易对手因违约而产生的证券交割风险。
8. 其他风险
随着符合本基金投资理念的新投资工具的出现和发展，如果投资于这些工具，基金
可能会面临一些特殊的风险。
本风险揭示的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施基金的所有风险。投
资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书和基金产品资
料概要等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投
资决策，自行承担投资风险。
招募说明书
142
第九部分 基金的募集
本基金由基金管理人按照《基金法》《运作办法》《销售办法》《基础设施基金指
引》、基金合同及其他有关规定募集，募集申请于 2024 年 8 月 2 经中国证监会证监许
可[2024]1121 号文注册。
基金管理人聘请中金公司担任本基金的财务顾问，受托办理本基金的基金份额发售
的路演推介、询价、定价、配售等相关业务活动。
具体发售方案以本基金的基金份额发售公告为准，请投资人就发售和认购事宜仔细
阅读本基金的基金份额发售公告。
一、基金类型和运作方式
（一）基金的类别
基础设施证券投资基金。
（二）基金的运作方式
契约型、封闭式。
自基金合同生效之日起 42 年为本基金的存续期。如本基金存续期届满且未延长基
金合同有效期限，则本基金终止运作进入清算。
本基金在基金合同存续期内采取封闭式运作并在证券交易所上市，不开放申购、赎
回。基金合同生效后，在符合法律法规和上海证券交易所规定的情况下，基金管理人可
以申请本基金的基金份额上市交易。
本基金在上海证券交易所上市后，场内份额可以上市交易，使用场外基金账户认购
的基金份额可通过办理跨系统转托管业务参与上海证券交易所场内交易或直接参与相
关平台交易，具体可根据上海证券交易所、登记机构相关规则办理。
招募说明书
143
二、基金存续期限
自基金合同生效之日起 42 年，但基金合同另有约定的除外。
存续期期限届满后，经基金份额持有人大会决议通过，本基金可延长存续期限。否
则，本基金将终止运作并清算，无需召开基金份额持有人大会。
三、封闭式基金核准规模
中国证监会准予本基金募集的基金份额总额为 5 亿份。
四、发售方式
本基金将通过向战略投资者定向配售、向网下投资者询价发售及向公众投资者定价
发售相结合的方式进行，发售方式包括通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的
场外基金销售机构进行发售，认购价格通过向网下投资者询价的方式确定。其中：
（一）战略投资者需根据事先签订的配售协议进行认购。
（二）对网下投资者进行询价发售，如对网下投资者进行分类配售的，同类投资者
获得的配售比例应当相同。
（三）对于公众投资者，待网下询价结束后，基金份额通过各销售机构以询价确定
的认购价格公开发售。公众投资者可通过场外认购和场内认购两种方式认购本基金。
除法律法规另有规定外，任何与基金份额发售有关的当事人不得提前发售基金份额。
五、发售时间
本基金募集期原则上不超过 5 个交易日，最长不得超过 3 个月。具体发售时间见本
基金询价公告及基金份额发售公告。
招募说明书
144
六、发售对象
本基金发售对象包括战略投资者、网下投资者及公众投资者。其中：
（一）战略投资者包括基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方，以及其
它符合中国证监会及上海证券交易所投资者适当性规定的专业机构投资者。
参与战略配售的专业机构投资者，应当具备良好的市场声誉和影响力，具有较强资
金实力，认可基础设施基金长期投资价值，包括：
1、与原始权益人经营业务具有战略合作关系或长期合作愿景的大型企业或其下属
企业；
2、具有长期投资意愿的大型保险公司或其下属企业、国家级大型投资基金或其下
属企业；
3、主要投资策略包括投资长期限、高分红类资产的证券投资基金或其他资管产品；
4、具有丰富基础设施项目投资经验的基础设施投资机构、政府专项基金、产业投
资基金等专业机构投资者；
5、原始权益人及其相关子公司；
6、原始权益人与同一控制下关联方的董事、监事及高级管理人员参与本次战略配
售设立的专项资产管理计划；
7、其他具备良好的市场声誉和影响力，具有较强资金实力，认可基础设施基金长期
投资价值的专业机构投资者。
（二）网下投资者指参与网下询价和认购业务的专业机构投资者，包括证券公司、
基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司及保险资产管理公司、合格境外机构投
资者、人民币合格境外机构投资者、商业银行及银行理财子公司、政策性银行、符合规
定的私募基金管理人以及其他符合中国证监会及上海证券交易所投资者适当性规定的
专业机构投资者。全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关规定
参与基金网下询价。
原始权益人及其关联方、基金管理人、财务顾问、战略投资者以及其他与定价存在
招募说明书
145
利益冲突的主体不得参与网下询价，但基金管理人或财务顾问管理的公募证券投资基金、
全国社会保障基金、基本养老保险基金和年金基金除外。
（三）公众投资者为除战略投资者及网下投资者之外，符合法律法规规定的可投资
于证券投资基金的个人投资者、机构投资者、合格境外机构投资者和人民币合格境外机
构投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资人。
七、战略配售数量、比例及持有期限安排
原始权益人或其同一控制下的关联方参与本基金份额战略配售的比例合计不得低
于本次基金份额发售数量的 20%，其中基金份额发售总量的 20%持有期自上市之日起
不少于 60 个月，超过 20%部分持有期自上市之日起不少于 36 个月，基金份额持有期间
不允许质押。原始权益人或其同一控制下的关联方拟卖出战略配售取得的基础设施基金
份额的，应当按照相关规定履行信息披露义务。
基础设施项目控股股东或实际控制人，或其同一控制下的关联方，原则上还应当单
独适用前款规定。
基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方以外的专业机构投资者参与本
基金份额战略配售的，战略配售比例由基金管理人合理确定，持有本基金份额期限自上
市之日起不少于 12 个月。
本基金战略配售情况详见招募说明书及届时披露的基金份额发售公告等文件。
八、网下投资者的发售数量、配售原则及配售方式
本基金向网下投资者的发售比例不低于本次公开发售数量扣除向战略投资者配售
部分后的 70%。对网下投资者进行分类配售的，同类投资者获得的配售比例相同，法律
法规另有规定或监管机构认可的情形除外。
本基金网下发售的具体配售方式、限售安排（如有）等情况详见届时披露的询价公
告等文件。
招募说明书
146
九、募集场所
本基金的场内认购将通过具有基金销售业务资格并经上海证券交易所和登记机构
认可的上海证券交易所会员单位进行。
本基金的场外认购将通过基金管理人的直销网点及其他销售机构的销售网点进行，
其他销售机构的具体名单请参见基金份额发售公告或基金管理人网站。
十、基金的定价方式、份额计算公式、认购费用
（一）定价方式
本基金首次发售的基金份额认购价格通过向网下投资者询价的方式确定，询价机制
见询价公告。扩募发行的定价原则和定价方法详见本招募说明书第二十部分“新购入基
础设施项目与基金的扩募”。
基金份额认购价格确定后，由基金管理人在届时发布的基金份额发售公告中载明。
（二）认购费用
投资人在募集期内可以多次认购基金份额，基金份额的认购费按每笔基金份额认购
申请单独计算。本基金的场外认购费率如下：
表【9-9-2-1】认购费率
单笔认购金额（M） 认购费率
M<500 万元 0.40%
M≥500 万元 1,000 元/笔
对于网下投资者和战略投资者，本基金不收取认购费。
基金份额的场内认购费率由基金销售机构参照场外认购费率执行。
本基金的认购费用应在投资人认购基金份额时收取。基金认购费用不列入基金财产，
主要用于基金的市场推广、销售、登记结算等募集期间发生的各项费用。
（三）认购份额/金额的计算
1、战略投资者和网下发售认购金额的计算
招募说明书
147
本基金的网下投资者、战略投资者认购采取份额认购的方式。
认购金额的计算方法如下：
认购金额＝认购价格×认购份额
认购费用=0
2、公众投资者认购的场内和场外份额的计算
本基金的公众投资者认购采取金额认购的方式。
（1）认购费用适用比例费率时，计算公式为：
净认购金额＝认购金额/（1＋认购费率）
认购费用＝认购金额－净认购金额
认购份额＝净认购金额/基金份额认购价格
（2）认购费用适用固定金额时，计算公式为：
认购费用＝固定金额
净认购金额＝认购金额－认购费用
认购份额＝净认购金额/基金份额认购价格
净认购金额、认购费用的计算按照四舍五入方法，保留到小数点后两位，由此误差
产生的收益或损失由基金财产承担。认购份额的计算按照四舍五入方法，保留到小数点
后两位，采用截位法保留到整数，小数部分对应的金额将退还给投资者。
十一、投资者对基金份额的认购
（一）认购时间安排
投资者可在募集期内前往本基金的销售网点办理基金份额认购手续，具体的业务办
理时间详见基金份额发售公告或各其他销售机构相关业务办理规则。
招募说明书
148
（二）投资者认购应提交的文件和办理的手续
1、公众投资者
投资者办理场内认购时，需具有上海人民币普通股票账户或证券投资基金账户。
投资者办理场外认购时，需具有登记机构的开放式基金账户。
投资者认购本基金所应提交的文件和具体办理手续详见基金份额发售公告或其他
各销售机构相关业务办理规则。
2、网下投资者
基金份额认购价格确定后，询价阶段提供有效报价的投资者方可参与网下认购。
网下投资者通过上海证券交易所“REITs 询价与认购系统”向基金管理人提交认购申
请后，应通过基金管理人直销渠道缴纳认购款项，并通过中国证券登记结算有限责任公
司（以下简称“中国结算”）登记份额。网下投资者应当使用上海证券账户参与网下认购，
不持有上述账户的，可使用开放式基金账户参与认购。
（三）认购的方式及确认
1、认购的方式
本基金的场外认购将通过基金管理人的直销网点及其他销售机构的销售网点进行，
本基金的场内认购将通过具有基金销售业务资格并经上海证券交易所和登记机构认可
的上海证券交易所会员单位进行。具体名单详见发售公告或相关业务公告。
（1）战略投资者的认购方式
战略投资者根据事先签订的战略配售协议进行认购。战略投资者不得接受他人委托
或者委托他人参与基础设施基金战略配售，但依法设立并符合特定投资目的的证券投资
基金、公募理财产品等资管产品，以及全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基
金等除外。募集期结束前，战略投资者应当在约定的期限内，以认购价格认购其承诺认
购的基金份额数量。
（2）网下投资者的认购方式
网下投资者应当通过上海证券交易所“REITs 询价与认购系统”向基金管理人提交认
招募说明书
149
购申请，参与基金份额的网下配售，且应当在募集期内通过基金管理人完成认购资金的
缴纳，由登记机构登记份额。
（3）公众投资者的认购方式
公众投资者可以通过场内认购或场外认购两种方式认购基金份额。
场内认购是指通过本基金募集期结束前获得基金销售业务资格并经上海证券交易
所和登记机构认可的上海证券交易所会员单位认购基金份额的行为。通过场内认购的基
金份额登记在证券登记系统投资人的上海证券账户下。
场外认购是指通过基金管理人的直销网点及基金场外销售机构的销售网点认购或
按基金管理人、场外销售机构提供的其他方式认购基金份额的行为（具体名单详见基金
份额发售公告或基金管理人网站）。通过场外认购的基金份额登记在登记结算系统投资
人的开放式基金账户下。
2、基金募集期内，投资者可多次认购基金份额，但已受理的认购申请不允许撤销。
3、投资者在 T 日规定时间内提交的认购申请，通常应在 T＋2 日到原销售网点查
询认购申请的受理情况。
4、回拨份额的发售和配售
募集期届满，公众投资者认购份额不足的，基金管理人和财务顾问可以将公众投资
者部分向网下发售部分进行回拨。网下投资者认购数量低于网下最低发售数量的，不得
向公众投资者回拨。
网下投资者认购数量高于网下最低发售数量，且公众投资者有效认购倍数较高的，
网下发售部分可以向公众投资者回拨。回拨后的网下发售比例，不得低于本次公开发售
数量扣除向战略投资者配售部分后的 70%。
基金管理人、财务顾问应在募集期届满后的次一个交易日（或指定交易日）日终前，
将公众投资者发售与网下发售之间的回拨份额通知上海证券交易所并公告。未在规定时
间内通知上海证券交易所并公告的，基金管理人、财务顾问应根据发售公告确定的公众
投资者、网下投资者发售量进行份额配售。
5、基金销售机构对认购申请的受理并不代表该申请一定成功，而仅代表销售机构
招募说明书
150
已经接收到认购申请，认购申请的确认以登记机构的确认结果为准。对于认购申请及认
购份额的确认情况，投资人应及时查询并妥善行使合法权利。否则，由此产生的任何损
失，由投资者自行承担。
对在基金管理人最终确认中被全部确认失败的场外认购申请，场外认购资金及经基
金管理人确认的相关利息将退还投资者。对部分确认失败的场外认购申请，仅将确认失
败部分的认购资金（本金）退还投资者，对确认失败部分认购资金产生的利息不予退还，
登记机构将经基金管理人确认的全部认购资金（包含认购失败部分的认购资金）利息归
入基金财产。
投资者认购前，应认真阅读基金管理人及其他销售机构的业务规则，一旦选择在某
销售机构提出认购申请，即视为投资者已完全阅读、理解并认可该销售机构的业务规则，
并接受该规则的约束。
（四）认购的限制
1、网下投资者
（1）网下投资者认购时，应当按照确定的认购价格填报一个认购数量，其填报的
认购数量不得低于询价阶段填报的“拟认购数量”，也不得高于基金管理人、财务顾问确
定的每个配售对象认购数量上限，且不得高于网下发售份额总数量。
（2）参与网下询价的配售对象及其关联账户不得再通过面向公众投资者发售部分
认购基金份额。配售对象关联账户是指与配售对象证券、基金账户注册资料中的“账户
持有人名称”“有效身份证明文件号码”均相同的账户。证券公司客户定向资产管理专用
账户以及企业年金账户注册资料中“账户持有人名称”“有效身份证明文件号码”均相同
的，不受上述限制。
（3）如基金管理人对网下投资者进行分类配售的，同类投资者获得配售比例应当
相同。
2、公众投资者
（1）通过基金管理人的直销柜台进行认购，单个基金账户单笔首次认购最低金额
为 1,000 元，追加认购最低金额为单笔 100 元；
招募说明书
151
（2）通过本基金其他场外销售机构进行认购，首次认购最低金额为 1,000 元，追
加认购的最低金额为 100 元；各销售机构对最低认购金额及交易级差有其他规定的，以
各销售机构的业务规定为准；
（3）投资者通过场内销售机构认购本基金，单笔认购申请的最低金额为 1,000 元
且认购金额必须为 1 元的整数倍。
（五）超过募集目标的约定
本基金募集规模超过募集目标的情况下，对于回拨和比例配售的安排，详见基金管
理人届时发布的基金份额发售公告。
战略投资者不参与比例配售。
十二、募集期利息的处理方式
有效认购款项在募集期间产生的利息不折算为基金份额持有人的基金份额，全部计
入基金资产。
十三、基金发售、预期上市时间表
本基金发售、预期上市时间表如下：
表【9-13-1】发售及预期上市时间表
日期 发售安排
X-3 日
（2024 年 9 月 20 日）
披露《询价公告》《基金合同》《托管协议》《招募说明
书》《基金产品概要》等相关公告和文件
网下投资者提交核查文件
X 日 询价日
（2024 年 9 月 25 日） 询价日，网下投资者询价时间为 9:00-15:00
T-3 日之前（自然日）
（2024 年 9 月 27 日，预计）
披露基金份额发售公告、基金管理人关于战略投资者配售资
格的专项核查报告、律师事务所关于战略投资者核查事项的
法律意见
T 日 募集期首日
（2024 年 10 月 8 日，预计）
网下基金份额认购日（9:00-15:00）及缴款日
公众认购日及缴款日（场内认购时间为 9:30-11:30，13:00-
15:00；场外认购时间以相关销售机构规定为准）
L 日 募集期结束日
（2024 年 10 月 11 日，预计）
网下认购日（9:00-15:00）及缴款截止日（17:00 截止）
公众认购及缴款截止日（场内认购时间为 9:30-11:30，13:00-
招募说明书
152
日期 发售安排
15:00；场外认购时间以相关销售机构规定为准）
战略投资者缴款截止日（17:00 截止）
L+1 日
（2024 年 10 月 14 日，预计）
决定是否回拨，确定最终战略配售、网下发售、公众发售的
基金份额数量及配售比例
L+1 日后
会计师事务所验资、中国证监会募集结果备案后，披露《基
金合同生效公告》，在符合相关法律法规和基金上市条件后
尽快办理
注 1：X 日为询价日，T 日为募集期首日，L 日为募集期结束日；询价日后的具体时间安排以基金管
理人发布的《发售公告》及后续公告公示的日期为准；
注 2：除特殊说明外上述日期为交易日，因特别事项影响本次发售的，基金管理人将及时公告，修
改发售日程；
注 3：本基金发售及上市时间安排最终以基金管理人发布的基金份额发售公告、基金合同生效公告、
上市交易公告书等为准。
十四、发售的中止
网下投资者提交的拟认购数量合计低于网下初始发售总量的，基金管理人、财务顾
问应当中止发售，并发布中止发售公告。
发生其他特殊情况，基金管理人可决定中止发售。
中止发售后，在中国证监会同意注册决定的有效期内，基金管理人可重新启动发售。
十五、基金募集期间募集的资金存入专门账户，在基金募集行为结束前，
任何人不得动用。
招募说明书
153
第十部分 基金合同的生效
一、基金备案的条件
本基金募集期限届满时，同时满足下述情形，本基金达到备案条件：
（一）基金份额总额不低于准予注册规模的 80%；
（二）募集资金规模达到 2 亿元且基金认购人数不少于 1000 人；
（三）原始权益人或其同一控制下的关联方按规定参与战略配售；
（四）扣除战略配售部分后，向网下投资者发售比例不低于本次公开发售数量的
70%。
基金募集期届满或基金管理人依据法律法规及招募说明书可以决定停止基金发
售，并在 10 日内聘请法定验资机构验资，自收到验资报告之日起 10 日内，向中国证
监会办理基金备案手续。
基金募集达到基金备案条件的，自基金管理人办理完毕基金备案手续并取得中国证
监会书面确认之日起，基金合同生效；否则基金合同不生效。基金管理人在收到中国证
监会确认文件的次日对基金合同生效事宜予以公告。基金管理人应将基金募集期间募集
的资金存入专门账户，在基金募集行为结束前，任何人不得动用。
二、基金合同不能生效时募集资金的处理方式
如果募集期限届满，未满足基金备案条件，应按照如下方式处理：
（一）募集期间产生的评估费、财务顾问费、会计师费、律师费等各项费用不得从
投资者认购款项中支付；
（二）基金管理人应当在基金募集期限届满后 30 日内返还投资者已缴纳的款项，
并加计银行同期存款利息；
（三）如基金募集失败，基金管理人、基金托管人及销售机构不得向投资人请求报
招募说明书
154
酬。基金管理人、基金托管人和销售机构为基金募集支付之一切费用应由各方各自承担。
招募说明书
155
第十一部分 基金份额的上市交易和结算
基金合同生效后，在本基金符合法律法规和上海证券交易所规定的上市条件的情况
下，基金管理人可以申请本基金的基金份额上市交易。
一、上市交易的地点
上海证券交易所。
二、上市交易的时间
在符合上市条件的前提下，基金管理人可依据《上市规则》，向上海证券交易所申
请本基金份额上市交易。
在确定上市交易的时间后，基金管理人应依据法律法规规定在规定媒介刊登基金份
额上市交易公告书。
三、上市交易的规则
本基金上市交易遵循《上海证券交易所交易规则》《上市规则》《业务办法》等相
关规定。
基金份额上市交易后，投资者使用场内证券账户认购的基金份额，可直接参与上海
证券交易所场内交易；使用场外基金账户认购的基金份额，可通过办理跨系统转托管业
务参与上海证券交易所场内交易或直接参与相关平台交易，具体可根据上海证券交易所、
登记机构相关规则办理。
本基金上市期间，基金管理人选定做市商为基础设施基金提供双边报价等服务的，
基金管理人及做市商开展基金做市服务业务按照上海证券交易所相关业务规则执行。
招募说明书
156
四、上市交易的费用
本基金上市交易的费用按照上海证券交易所的有关规定办理。
五、上市交易的行情揭示
本基金在上海证券交易所上市交易，交易行情通过行情发布系统揭示。
六、上市交易的停复牌和终止上市
本基金的停复牌和终止上市按照相关法律法规、中国证监会及上海证券交易所的相
关规定执行。具体情况见基金管理人届时相关公告。
七、基础设施基金所采用的交易、结算方式
基础设施基金可以采用竞价、大宗、报价、询价、指定对手方和协议交易等上海证
券交易所认可的交易方式交易。
基础设施基金竞价、大宗交易适用基金交易的相关规定，报价、询价、指定对手方
和协议交易等参照适用债券交易的相关规定，上海证券交易所另有规定的除外。
基础设施基金交易实行价格涨跌幅限制，基础设施基金上市首日涨跌幅限制比例为
30%，非上市首日涨跌幅限制比例为 10%，上海证券交易所另有规定的除外。
基础设施基金涨跌幅价格的计算公式为：涨跌幅价格＝前收盘价×（1±涨跌幅比例）
基础设施基金采用竞价交易的，单笔申报的最大数量应当不超过 1 亿份；基础设施
基金采用询价和大宗交易的，单笔申报数量应当为 1，000 份或者其整数倍。
基础设施基金申报价格最小变动单位为 0.001 元。
基础设施基金的基金份额上市交易时产生的费用，由基金份额持有人依法缴纳。
本基金结算方式根据《中国证券登记结算有限责任公司公开募集基础设施证券投资
招募说明书
157
基金登记结算业务实施细则（试行）》及其他有关规定执行。中国证券登记结算有限责
任公司为本基金的交易提供多边净额清算、逐笔全额结算等结算服务。
八、基础设施基金收购及相关权益变动事项
基础设施基金的收购及份额权益变动活动，投资者应当按照《业务办法》履行相应
的程序或者义务；《业务办法》未作规定的其他事项，投资者应当参照中国证监会《上
市公司收购管理办法》《上海证券交易所股票上市规则》以及其他关于上市公司收购及
股份权益变动的规定履行相应的程序或者义务。
投资者及其一致行动人应当参照中国证监会《上市公司收购管理办法》、中国证监
会关于公开发行证券的公司权益变动报告书内容与格式相关规定以及其他有关上市公
司收购及股份权益变动的有关规定编制相关份额权益变动报告书等信息披露文件并予
公告。
（一）投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到基础设施基金份额的 10%
时，应当在该事实发生之日起 3 日内编制权益变动报告书，通知基金管理人，并予公告；
在上述期限内，不得再行买卖基础设施基金的份额。
投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到基础设施基金份额的 10%后，其
后续每增加或减少 5%，应当依照前述规定进行通知和公告；在该事实发生之日起至公
告后 3 日内，不得再行买卖基础设施基金的份额。
投资者及其一致行动人同意在拥有基金份额时即视为承诺，如投资者及其一致行动
人违反前述两款约定买入在基础设施基金中拥有权益的基金份额的，在买入后 36 个月
内，对该超过规定比例部分的基金份额不行使表决权。
（二）投资者及其一致行动人拥有权益的基础设施基金份额达到或者超过基础设施
基金份额的 10%但未达到 30%的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十六条规定编
制权益变动报告书。
（三）投资者及其一致行动人拥有权益的基础设施基金份额达到或者超过基础设施
基金份额的 30%但未达到 50%的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十七条规定编
制权益变动报告书。
招募说明书
158
（四）投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到基础设施基金份额的 50%
时，继续增持基础设施基金份额的，应当参照《上市公司收购管理办法》以及其他有关
上市公司收购及股份权益变动的有关规定，采取要约方式进行并履行相应的程序或者义
务，但符合《业务办法》规定情形的可免于发出要约。
投资者及其一致行动人通过首次发售方式拥有权益的基金份额达到或超过基础设
施基金份额 50%的，继续增持基础设施基金份额的，适用前述规定。
如基础设施基金被收购，基础设施基金的管理人应当参照《上市公司收购管理办法》
的规定，编制并公告管理人报告书，聘请独立财务顾问出具专业意见并予公告。
以要约方式进行基础设施基金收购的，要约收购期限届满至要约收购结果公告前，
基础设施基金应当停牌。基金管理人披露要约收购结果公告日复牌，公告日为非交易日
的，于次一交易日起复牌。
以要约方式进行基础设施基金收购的，当事人应当参照上海证券交易所和登记机构
上市公司要约收购业务的有关规定办理相关手续。
（五）投资者及其一致行动人拥有权益的基础设施基金份额达到或者超过基础设施
基金份额的 2/3 的，继续增持基础设施基金份额的，可免于发出要约。
除符合上述规定的条件外，投资者及其一致行动人拥有权益的基础设施基金份额达
到或者超过基础设施基金份额的 50%的，且符合《上市公司收购管理办法》第六十三条
列举情形之一的，可免于发出要约。
符合《上市公司收购管理办法》第六十二条列举情形之一的，投资者可以免于以要
约方式增持基础设施基金份额。
九、基金份额折算与变更登记
基金合同生效后，本基金可以进行份额折算，无需召开基金份额持有人大会。
本基金进行基金份额折算的，基金管理人应事先确定基金份额折算日，并依照《信
息披露办法》的有关规定进行公告。基金份额折算由基金管理人向登记机构申请办理基
金份额折算与变更登记。基金份额折算后，基金的基金份额总额与基金份额持有人持有
招募说明书
159
的基金份额数额将发生调整，但调整后的基金份额持有人持有的基金份额占基金份额总
额的比例不发生变化。基金份额折算对基金份额持有人的权益无实质性影响（因尾数处
理而产生的损益不视为实质性影响）。基金份额折算后，基金份额持有人将按照折算后
的基金份额享有权利并承担义务。
如果基金份额折算过程中发生不可抗力，基金管理人可延迟办理基金份额折算。基
金份额折算的具体方法见基金管理人届时公告。
十、基金份额的冻结和解冻
登记机构只受理国家有权机关依法要求的基金份额的冻结与解冻，以及登记机构认
可、符合法律法规的其他情况下的冻结与解冻。开放式基金账户/上海证券账户或基金
份额被冻结的，被冻结基金份额所产生的权益一并冻结，法律法规、中国证监会或法院
判决、裁定另有规定的除外。
十一、基金份额的转让
在法律法规允许且条件具备的情况下，基金管理人可受理基金份额持有人通过中国
证监会认可的交易场所或者交易方式进行份额转让的申请并由登记机构办理基金份额
的过户登记。基金管理人拟受理基金份额转让业务的，将提前公告，基金份额持有人应
根据基金管理人公告的规则办理基金份额转让业务。
基金管理人应当对战略投资者持有的基础设施基金战略配售份额进行限售管理。限
售安排应当符合《基础设施基金指引》关于基金战略配售份额最低持有期限的规定以及
相关约定。
本基金上市期间，基金管理人将选定不少于 1 家流动性服务商为基础设施基金提
供双边报价等服务。基金管理人及流动性服务商开展基金流动性服务业务，按照上交所
上市基金做市业务相关规定执行。
招募说明书
160
十二、其他业务
在不违反法律法规及中国证监会规定的前提下，基金管理人可在对基金份额持有人
利益无实质性不利影响的情形下，办理基金份额的质押业务或其他基金业务，基金管理
人可制定相应业务的规则，并依照《信息披露办法》的有关规定进行公告。
十三、若相关法律法规、中国证监会、上海证券交易所及登记机构对基金
上市交易的规则等相关规定内容进行调整的，本基金基金合同相应予以修
改，且此项修改无需召开基金份额持有人大会，并在本基金更新的招募说
明书中列示。
十四、若上海证券交易所、登记机构增加了基金上市交易、份额转让等新
功能，基金管理人可以在履行适当的程序后增加相应功能，无需召开基金
份额持有人大会。
招募说明书
161
第十二部分 基金的投资
一、投资目标
本基金主要资产投资于基础设施资产支持证券并持有其全部份额，通过基础设施资
产支持证券、项目公司等载体穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利。本基金通
过主动的投资管理和运营管理，提升基础设施项目的运营收益水平，力争为基金份额持
有人提供稳定的收益分配及长期可持续的收益分配增长，并争取提升基础设施项目价值。
二、投资范围及比例
本基金投资范围包括基础设施资产支持证券，国债、央行票据、地方政府债、政策
性金融债，信用评级为 AAA 的债券（包括企业债、公司债、政府支持机构债、中期票
据、短期融资券（含超短期融资券）、非政策性金融债、公开发行的次级债、可分离交
易可转债的纯债部分等），货币市场工具（包括现金、期限在 1 年以内（含 1 年）的银
行存款、债券回购、同业存单及中国证监会、中国人民银行认可的其它具有良好流动性
的货币市场工具），以及法律法规或中国证监会允许基础设施证券投资基金投资的其他
金融工具。
本基金不投资股票（含存托凭证），也不投资于可转换债券（可分离交易可转债的
纯债部分除外）、可交换债券。
本基金投资于基础设施资产支持证券的比例不低于基金资产的 80%，但因基础设
施项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施项目购入、
资产支持证券或基础设施资产公允价值变动、资产支持证券收益分配及中国证监会认可
的其他因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投资比例限制；因
除上述原因以外的其他原因导致不满足上述比例限制的，基金管理人应在 60 个工作日
内调整。
本基金运作期间，如出现基金合同约定以外的其他情形，导致本基金投资比例不符
合投资比例要求的，为保护基金份额持有人利益，经与基金托管人协商一致并履行适当
招募说明书
162
程序后，基金管理人应尽快采取措施使本基金符合相关投资比例要求。
如法律法规或监管机构以后允许基础设施基金投资其他品种，或对前述投资比例要
求进行变更的，基金管理人在履行适当程序后，可以进行相应调整。
三、投资策略
（一）基础设施项目投资策略
1、初始基金资产投资策略
基金合同生效后，本基金将扣除相关预留费用后的全部初始基金资产投资于“中金
-联东科技创新产业园基础设施资产支持专项计划资产支持证券”并持有其全部份额。本
基金通过该资产支持证券投资于项目公司，穿透取得项目公司持有的基础设施资产的完
全所有权或经营权利。前述投资方案、基础设施项目具体情况等详见本招募说明书第三
部分“基础设施基金整体架构”及第十四部分“基础设施项目基本情况”。
2、运营管理策略
本基金管理人将主动履行基础设施项目运营管理职责，并聘请具备先进产业园区基
础设施运营管理经验的外部管理机构根据基金合同、运营管理服务协议的约定承担部分
基础设施项目运营管理职责。通过主动管理，积极提升基础设施项目的运营业绩表现，
包括拓展租户租赁需求，持续优化租户和租约期限组合，力争在维持高出租率的同时提
高租金价格，努力控制项目运营成本开支等。本基金关于基础设施项目的具体运营管理
安排详见本招募说明书第十八部分“基础设施项目运营管理安排”。
3、资产收购策略
基金合同生效后，本着基金份额持有人利益最大化原则，结合本基金运营管理情况，
基金管理人将积极开展研究、尽职调查并借助外部管理机构项目资源，积极挖掘并新增
收购符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理法规制度的优质、
具有稳定现金流的园区类基础设施项目。在依法合规的前提下，基金管理人聘请的外部
管理机构可协助、配合制定基础设施项目收购方案。
4、更新改造策略
招募说明书
163
基金合同生效后，将视情况对基础设施项目进行更新改造，维持基础设施项目硬件
标准，为租户提供有竞争力的服务。在依法合规的前提下，基金管理人聘请的外部管理
机构可负责实施基础设施项目的更新改造方案。相关更新改造事项应提交基金份额持有
人大会审议的，将根据基金合同约定提请基金份额持有人大会审议。
5、出售及处置策略
本着维护基金份额持有人合法权益的原则，结合市场环境及基础设施项目运营情况，
基金管理人将适时制定基础设施项目出售方案并组织实施。在依法合规的前提下，基金
管理人聘请的外部管理机构可协助、配合制定基础设施项目出售方案。
6、对外借款策略
本基金直接或间接对外借入款项的，应当遵循基金份额持有人利益优先原则，不得
依赖外部增信，借款用途限于基础设施项目日常运营、维修改造、项目收购等，且基金
总资产不得超过基金净资产的 140%。其中，用于基础设施项目收购的借款应当遵守基
金合同关于借款的条件和限制。
（二）债券及货币市场工具的投资策略
本基金投资资产支持专项计划前的基金财产以及投资资产支持专项计划后的剩余
基金财产、获得资产支持专项计划收益分配资金、出售基础设施项目获得的资金等，将
主要投资于利率债、AAA 级信用债及货币市场工具等，在保障基金财产安全性的前提
下，本基金将对整体固定收益组合久期做严格管理和匹配。
四、投资限制
（一）组合限制
本基金的投资组合应遵循以下限制：
1、本基金投资于基础设施资产支持证券的比例不低于基金资产的 80%，但因基础
设施项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施项目购
入、资产支持证券或基础设施资产公允价值变动、资产支持证券收益分配及中国证监会
认可的其他因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投资比例限
招募说明书
164
制；因除上述原因以外的其他原因导致不满足上述比例限制的，基金管理人应在 60 个
工作日内调整；
2、本基金除投资基础设施资产支持证券外的基金财产，应满足下述条件：
（1）本基金持有一家公司发行的证券，其市值不超过基金资产净值的 10％；
（2）本基金管理人管理的全部基金持有一家公司发行的证券，不超过该证券的
10％；
3、进入全国银行间同业市场进行债券回购的最长期限为 1 年，债券回购到期后不
得展期；
4、本基金直接或间接对外借入款项，借款用途限于基础设施项目日常运营、维修
改造、项目收购等，且基金总资产不得超过基金净资产的 140%；
5、本基金与私募类证券资管产品及中国证监会认定的其他主体为交易对手开展逆
回购交易的，可接受质押品的资质要求应当与基金合同约定的投资范围保持一致；
6、法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他投资限制。
因证券市场波动、证券发行人合并、基金规模变动等基金管理人之外的因素致使基
金投资比例不符合上述 2 中规定投资比例的，基金管理人应当在 10 个交易日内进行调
整，但中国证监会规定的特殊情形除外。
基金管理人应当自基金合同生效之日起 6 个月内使基金的投资组合比例符合基金
合同的有关约定。在上述期间内，本基金的投资范围、投资策略应当符合基金合同的约
定。基金托管人对基金的投资的监督与检查自基金合同生效之日起开始。
本基金运作期间，如出现基金合同约定以外的其他情形，导致本基金投资比例不符
合投资比例要求的，为保护基金份额持有人利益，经与基金托管人协商一致并履行适当
程序后，基金管理人应尽快采取措施使本基金符合相关投资比例要求。
法律法规或监管部门取消或变更上述限制，如适用于本基金，基金管理人在履行适
当程序后，则本基金投资不再受相关限制或以变更后的规定为准，但须提前公告，无需
经基金份额持有人大会审议。如本基金增加投资品种，投资限制以法律法规和中国证监
会的规定为准。
招募说明书
165
（二）禁止行为
为维护基金份额持有人的合法权益，基金财产不得用于下列投资或者活动：
1、承销证券；
2、违反规定向他人贷款或者提供担保；
3、从事承担无限责任的投资；
4、买卖其他基金份额，但是中国证监会另有规定的除外；
5、向其基金管理人、基金托管人出资；
6、从事内幕交易、操纵证券交易价格及其他不正当的证券交易活动；
7、法律、行政法规和中国证监会规定禁止的其他活动。
基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制人
或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重
大关联交易的，应当符合基金的投资目标和投资策略，遵循基金份额持有人利益优先原
则，防范利益冲突，建立健全内部审批机制和评估机制，按照市场公平合理价格执行。
关于本基金参与关联交易的相关要求参见基金合同“利益冲突及关联交易”章节。
法律、行政法规或监管部门取消或变更上述禁止性规定，如适用于本基金，基金管
理人在履行适当程序后，则本基金投资不再受相关限制或以变更后的规定为准。
五、借款限制
本基金直接或间接对外借入款项，应当遵循基金份额持有人利益优先原则，不得依
赖外部增信，借款用途限于基础设施项目日常运营、维修改造、项目收购等，且基金总
资产不得超过基金净资产的 140%。其中，用于基础设施项目收购的借款应当符合下列
条件：
（一）借款金额不得超过基金净资产的 20%；
（二）本基金运作稳健，未发生重大法律、财务、经营等风险；
招募说明书
166
（三）本基金已持基础设施和拟收购基础设施相关资产变现能力较强且可以分拆转
让以满足偿还借款要求，偿付安排不影响基金持续稳定运作；
（四）本基金可支配现金流足以支付已借款和拟借款本息支出，并能保障基金分红
稳定性；
（五）本基金具有完善的融资安排及风险应对预案；
（六）中国证监会规定的其他要求。
本基金总资产被动超过基金净资产 140%的，基金不得新增借款，基金管理人应当
及时向中国证监会报告相关情况及拟采取的措施等。
六、业绩比较基准
本基金暂不设立业绩比较基准。
如果相关法律法规发生变化，或者有更权威的、更能为市场普遍接受的业绩比较基
准推出，经基金管理人与基金托管人协商，本基金可以在报中国证监会备案后增加或变
更业绩比较基准并及时公告，无需召开基金份额持有人大会。
七、风险收益特征
本基金为基础设施证券投资基金，在基金合同存续期内通过资产支持证券和项目公
司等载体穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利，通过积极运营管理以获取基础
设施项目租金等稳定现金流。一般市场情况下，本基金预期风险收益低于股票型基金，
高于债券型基金、货币市场基金。
八、基金管理人代表基金行使相关权利的处理原则及方法
（一）基金管理人按照国家有关规定代表基金独立行使股东、债权人等相关权利，
保护基金份额持有人的利益；
招募说明书
167
（二）有利于基金财产的安全与增值；
（三）不通过关联交易为自身、雇员、授权代理人或任何存在利害关系的第三人牟
取任何不当利益。
招募说明书
168
第十三部分 基金的财产
一、基金资产总值/基金总资产
基金资产总值/基金总资产是指基金拥有的基础设施资产支持证券（包含应纳入合
并范围的各会计主体所拥有的资产）、其他各类证券、银行存款本息和基金应收款项以
及其他投资所形成的价值总和，即基金合并及个别财务报表层面计量的总资产。
二、基金资产净值/基金净资产
基金资产净值/基金净资产是指基金总资产减去基金负债后的价值，即基金合并及
个别财务报表层面计量的净资产。
三、基金财产的账户
基金托管人根据相关法律法规、规范性文件为本基金开立资金账户、证券账户以及
投资所需的其他专用账户。开立的基金专用账户与基金管理人、基金托管人、基金销售
机构和基金登记机构自有的财产账户以及其他基金财产账户相独立。
本基础设施基金涉及的相关账户各层级账户的设置、使用和监管，详见本招募说明
书第十八部分“基础设施项目运营管理安排”之“五、项目资金收支及风险管控安排”。
四、基金财产的保管和处分
本基金财产独立于基金份额持有人、基金管理人、基金托管人、计划管理人、计划
托管人、外部管理机构及其他参与机构的固有财产，并由基金托管人保管。基金份额持
有人、基金管理人、基金托管人、计划管理人、计划托管人、外部管理机构及其他参与
机构以其自有的财产承担其自身的法律责任，其债权人不得对本基金财产行使请求冻结、
扣押或其他权利。除依法律法规和基金合同的规定处分外，基金财产不得被处分。
招募说明书
169
基金管理人、基金托管人因基金财产的管理、运用或者其他情形而取得的财产和收
益，归入基金财产。
基金管理人、基金托管人、计划管理人、计划托管人、外部管理机构及其他参与机
构因依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产等原因进行清算的，基金财产不属于其
清算财产。
本基金的债权，不得与基金份额持有人、基金管理人、基金托管人、计划管理人、
计划托管人、外部管理机构及其他参与机构的固有资产产生的债务相互抵销。基金管理
人管理运作不同基金的基金财产所产生的债权债务不得相互抵销；基金托管人托管的不
同基金的基金财产所产生的债权债务不得相互抵销。非因基金财产本身承担的债务，不
得对基金财产强制执行。
五、基础设施项目的处置安排
（一）基金合同存续期间的处置
本着维护基金份额持有人合法权益的原则，结合市场环境及基础设施项目运营情况，
基金管理人将适时制定基础设施项目出售方案并组织实施。在依法合规的前提下，基金
管理人聘请的外部管理机构可协助、配合制定基础设施项目出售方案。
经基金份额持有人大会决议，可以对金额（指连续 12 个月内累计发生金额）超过
基金净资产 20%的基础设施项目进行出售（如本基金投资于多个基础设施项目的，可以
对基础设施项目中的一个或多个项目进行出售，下同）。基金管理人应按照基金份额持
有人大会确定的出售方案出售相应的基础设施项目，并按照基金份额持有人大会确定的
用途使用基础设施项目出售所得收入。
对于金额（指连续 12 个月内累计发生金额）不超过基金净资产 20%的基础设施项
目或其他根据法律法规规定基金管理人有权自行决定基础设施项目的出售而无需召开
基金份额持有人大会决议的，基金管理人有权为了基金份额持有人的利益决定对基础设
施项目中的一个或多个项目进行出售、决定出售所得收入用途等事项。
（二）基金合同终止情形下的处置
招募说明书
170
出现基金合同约定的基金合同终止事由的，如本基金持有的基础设施项目尚未变现
的，基金管理人应当及时对基础设施项目进行处置。
招募说明书
171
第十四部分 基础设施项目基本情况
一、基础设施项目概况及运营数据
（一）基础设施资产概况
基础设施资产包括位于北京市大兴区华佗路 50 号院的北京大兴科创产业园、位于
北京市顺义区聚源中路 12 号院的北京马坡科技园一期，以及位于北京市房山区燕新南
路 18 号院的北京房山奥得赛产业园。具体来看，3 个产业园区项目均位于北京中关村
国家自主创新示范区，具有良好的区位优势，产业聚集效应和政策支持力度。
图【14-1-1-1】基础设施资产概况
基础设施项目均为多层、钢混结构的新型标准工业厂房产业园，定位于服务战略性
新兴行业、高精尖产业领域的中小生产型企业，为企业生产、研发试验及经营等提供重
要的物理空间，其与传统工业厂房产业园在业态类型、运营模式、租户类型、实际用途
及定位区别主要如下：
表【14-1-1-1】基础设施项目定位对比
资产类型 基础设施项目
（新型标准工业厂房产业园） 传统工业厂房产业园
业态类型 生产、研发试验等 生产车间、制造用房等
建筑特征 钢混结构，多层、分栋，单个出租单元面
积灵活
多为轻钢结构，单层为主，单个出租单元
面积较大
招募说明书
172
资产类型 基础设施项目
（新型标准工业厂房产业园） 传统工业厂房产业园
运营模式 面向相对分散的中小企业出租，可独栋、
单层出租或两个租户拼租，毛坯交付
面向相对集中的规模化制造业企业出租，
以独栋出租为主，多以毛坯或简单装修交
付
产业类型
医药制造业（包括医药、医疗器械等）、
通用设备制造业及专用设备制造业（包括
电子信息、新能源、新材料、高端装备、
精密仪器制造等）等战略性新兴行业、高
精尖产业
汽车零部件、汽车电子、新能源、智能装
备制造精密压铸等传统及新兴制造业
租户客群
中小、生产、科创型企业（以产值介于
1,000 万元至 3 亿元之间的企业为主），其
中含有高新技术标签或资质的租户占比达
62%4
大中型生产企业
实际用途
租户用于生产、研发试验及经营一体化用
途，其中首层可用于有重型设备的生产，
其余层可用于无重型设备的生产、研发试
验及经营空间
租户用于有大型机器设备或有重型起重运
输设备的生产及制造用途
园区定位
服务战略性新兴行业、高精尖产业领域的
中小生产型企业，为企业生产、研发试验
及经营提供园区物理空间
服务规模化制造业企业为主，以为企业提
供独立的生产、制造车间为主
基于上述定位特点，基础设施项目在工业用地利用效率、租户客群、租户集中度等
方面与传统工业厂房产业园存在较大差异，基础设施项目的定位特点与联东金园的运营
管理优势，为项目的租赁稳定性提供了良好保障：
（1）多层厂房业态用地效率及租赁灵活度较高，符合政策鼓励方向：基础设施项
目为多层、钢混结构的新型标准工业厂房，与传统工业厂房相比，容积率相对较高，各
层厂房的建筑指标可满足基础设施项目的目标租户客群的生产、研发试验空间需求，分
层、分户租赁模式灵活度相对较高，亦符合目标租户客群的实际租赁需求；与传统工业
厂房相比，基础设施项目整体用地效率相对较高，符合国家及北京市关于集约利用工业
用地、发展“工业上楼”的政策导向。
（2）租户客群定位于战略性新兴行业、高精尖产业，企业资质及发展前景较好，
租赁波动风险相对较小：与传统工业厂房相比，基础设施项目租户客群定位于战略性新

4 截至 2024 年 3 月 31 日，3 个项目入园企业自身或控股股东含有国家高新技术企业、瞪羚企业、火炬中心高新技
术企业、中关村高新技术企业、科技型中小企业、专精特新企业、雏鹰企业等标签或资质的企业合计共 74 家，占
比达 62%；其中国家高新技术企业数量达 60 家，占比 50%。
招募说明书
173
兴行业、高精尖产业领域的中小生产型企业，符合国家、北京市和所在区域的产业规划
方向，行业发展态势及目标租户客群发展前景相对较好，项目入园企业资质良好、科技
属性较强，能够有效保障租金收缴，降低租赁波动风险。
（3）租户分散程度高、单一租户变动影响可控：与传统工业厂房相比，基础设施
项目面向相对分散的中小企业出租，租户分散度相对较高，基础设施项目受单一租户租
赁变动影响相对可控，可有效保障项目的租赁稳定性；同时，与传统工业厂房相比，基
础设施项目面向中小企业出租的租金议价能力相对较强，可进一步保障项目现金流的稳
定性。
（4）与基础设施项目业态相近的产业园项目经营情况良好：根据公开市场数据及
原始权益人的市场调研，基于面向生产型、科创型企业的定位特点，除联东集团（以下
简称“联东”）运营的产业园项目以外，一线城市及强二线城市与基础设施项目业态相
近的产业园项目，经营情况良好、出租率相对较高，除少量近两年入市项目因 2023 年
尚在爬坡期出租率提升较快以外，其他业态相近产业园项目出租率均与 2023 年初持平
或上下小幅波动，出租率较为稳定，具体见下表：
表【14-1-1-2】与基础设施项目业态相近的产业园项目出租率情况5
项目名称 项目区位 项目形态 总建筑面积
（万 m2）
最新出
租率6
较 2022 年末出
租率变动情况
北京亦庄某产业园 北京市经开区 独栋+多层厂房 26 95% 提升 5%
北京亦庄某产业园 北京市经开区 独栋+多层厂房 22 96% 小幅下降 2%
上海闵行某产业园一期 上海市闵行区 独栋+多层厂房 20 94% 提升 24%7
上海宝山某产业园 上海市宝山区 独栋+多层厂房 10 94% 提升 34%8
凯德·腾飞新苏坊 苏州工业园区 研发办公、单层及
多层厂房 37.3 97.5% 小幅提升 1.1%
南山控股·新都科技园 成都市新都区 单层厂房 19,9 100% 基本持平
南山控股·西安智造园 西安市经开区 单层及多层厂房 7.1 100% 基本持平
（5）联东在产业园区领域拥有丰富的运营管理经验及招商运营能力优势，能够保

5 凯德·腾飞新苏坊、南山控股·新都科技园、南山控股·西安智造园经营数据基于持有主体已披露的 2023 年报数
据，其余项目经营数据基于原始权益人调研。
6 凯德·腾飞新苏坊、南山控股·新都科技园、南山控股·西安智造园出租率为截至 2023 年末数据，其余为截至 2024
年 3 月 31 日数据。
7 上海闵行某产业园一期为 2021 年入市，2023 年尚在运营爬坡期，出租率提升较快。
8 上海宝山某产业园为 2022 年入市，2023 年尚在运营爬坡期，出租率提升较快。
招募说明书
174
障旗下运营管理的园区出租率稳定：联东作为业内领先、全国布局的产业园区运营服务
商，从招商能力、品牌优势、产品优势、园区服务等方面，均具有明显优势，可吸引中
小创类型租户优先考虑入驻，保障旗下运营管理园区出租率稳定。
①联东的招商优势
联东通过“天上一张网”，即招商数字化系统实现对全国中小企业的信息获取收集、
分析、运算和运用，极大提升了产业园区招商效率，能够对符合园区定位、资质优良、
租赁需求稳定的产业租户进行有效定位；通过“地上一张网”，即全国招商团队联动机制
及充足的项目招商人员配备，实现对中小生产企业客群充分覆盖，对招商数字化系统所
筛选、推荐的优质租户进行有效引进。依托“天上一张网，地上一张网”的招商模式，联
东所运营的产业园区项目出租率提升效率较高、出租率相对稳定。同时，由于租赁型产
业园中符合中小企业一般性经营需求的标准化多层厂房相对稀缺，联东挖掘、筛选中小
租户的招商能力壁垒较高，较周边及同业态园区优势明显。
②联东的品牌优势
联东是国内领先的产业园区专业运营企业，于 2003 年起进入产业园区运营行业，
至今已深耕该行业长达 21 年，并连续 13 年蝉联“中国产业园区运营优秀企业”第一名，
联东集团旗下核心品牌“联东 U 谷”连续 13 年蝉联“中国产业园区运营商优秀品牌”第一
名，园区品牌价值凸显，得到众多中小企业租户的信任。联东良好的口碑能够为基础设
施资产出租率提升提供保障，为项目持续引入优质租户。
③项目的产品优势
基础设施项目是联东经过多年积累和迭代，形成的符合目标租户群体需求的多层、
钢混结构的新型标准工业厂房产品，园区品质较高。园区可面向各发展阶段租户、满足
多方位需求，且厂房均采用标准化装修毛坯交付、毛坯换租，园区均不局限于单一企业
或单一行业租户的使用需求，通用性强、新租户入驻成本低、换租周期较短，从而能够
保障出租率稳定。
④联东的园区服务优势
联东可为租户提供标准化采购、统一政府关系对接、金融服务等多元化服务，相较
周边园区具有行业独特的竞争优势，优质的增值服务政策，可为中小型企业发展提供助
招募说明书
175
力，吸引更多中小企业入驻，进一步提升项目租赁稳定性。
综上所述，基础设施项目定位于服务战略性新兴行业、高精尖产业领域的中小生产
型企业，为企业生产、研发试验及经营提供园区物理空间。与传统工业厂房相比，基础
设施项目的目标租户客群范围较为广泛、租户分散度较高，项目建筑产品及业态灵活度
较高，可面向各类型的产业租户、满足多方位需求。基础设施项目的业态特点为项目出
租及现金流稳定性提供了良好支撑。同时，联东在产业园区领域拥有丰富的运营管理经
验及招商运营能力优势，能够进一步保障旗下运营管理的园区实现稳定较高的出租率水
平。
图【14-1-1-2】北京大兴科创产业园外景图
招募说明书
176
图【14-1-1-3】北京马坡科技园一期外景图
图【14-1-1-4】北京房山奥得赛产业园外景图
基础设施资产范围内国有建设用地的土地用途均为工业用地，建筑面积合计约
198,383.91 平方米，可租赁面积合计约 194,399.47 平方米，截至 2024 年 3 月 31 日，基
招募说明书
177
础设施资产运营时间均超过 3 年，且运营情况良好。截至 2024 年 3 月 31 日，基础设施
资产整体出租率为 97.91%，估值合计 16.17 亿元。
（二）基础设施资产估值概览
根据戴德梁行出具的《估价报告》，截至价值时点 2024 年 3 月 31 日（下文价值时
点均指 2024 年 3 月 31 日），基础设施资产估值合计 16.17 亿元。基础设施资产采用收
益法估价，就运营净收益采用适当折现率进行折现以计算基础设施资产的市场价值。由
于基础设施资产的评估值是基于相关假设条件测算得到的，相关估价假设存在一定局限
性，因此基础设施资产的评估值不代表对基础设施资产未来可交易价格的保证。
基础设施资产估值及涉及的重要参数详见下表：
表【14-1-2-1】基础设施资产估值情况
序
号
项目
名称
所属
区域
项目所
在地
建筑面积
（m2）
可租赁面积
（m2）
历史期出租率（%） 收益
法折
现率
假设
截至 2024
年 3 月 31
日估值
（亿元）
估值单价
（元/m2）9
2024 年资
2021 年 本化率10
末出租率
2022 年
末出租率
2023 年
末出租率
2024 年
一季度末
出租率
1
北京大兴
科创产业
园
中关村大
兴生物医
药产业基
地
北京市
大兴区 84,148.14 82,499.86 77.16% 98.86% 97.85% 96.60% 7.50% 8.77 10,422.10 5.87%
2
北京马坡
科技园一
期
中关村顺
义园
北京市
顺义区 61,898.26 60,612.89 92.19% 97.26% 98.66% 98.66% 7.50% 4.45 7,189.22 5.93%
3
北京房山
奥得赛产
业园
中关村房
山园
北京市
房山区 52,337.51 51,286.72 80.90% 95.93% 98.09% 99.13% 7.75% 2.95 5,636.49 5.91%
合计 198,383.91 194,399.47 82.90% 97.59% 98.17% 97.91% - 16.17 8,150.86 5.89%
（三）基础设施资产所处区位与建设规划
1、北京大兴科创产业园
北京大兴科创产业园位于北京市大兴区，大兴区位于北京市南部，全区南北长 42.7
千米，东西宽 45.0 千米，大兴区总面积 1,036.33 平方公里，下辖黄村、西红门、旧宫、
亦庄、瀛海、青云店等 14 个镇和清源、兴丰等 8 个街道办事处。大兴区东临通州区，
南临河北省固安县、霸州市等，西与房山区隔永定河为邻，北接丰台区、朝阳区。

9 估值单价=估值/建筑面积
10 2024 年资本化率=2024 年年化预测运营净收益/项目估值
招募说明书
178
图【14-1-3-1】北京大兴科创产业园四至图
图【14-1-3-2】北京大兴科创产业园地理位置
北京大兴科创产业园位于中关村大兴生物医药产业基地，大兴生物医药基地是中关
村国家自主创新示范区生物医药产业专属发展空间，拥有“北京国家生物产业基地”、“国
家新型工业化产业示范基地”、“首批战略性新兴产业集群”、“中国健康产业联盟领军品
招募说明书
179
牌”、“中国生物医药最佳园区”等一系列荣誉称号。承担着科技创新、成果转化、产业发
展、健康服务一系列主要任务，肩负着振兴生物医药产业和推动高精尖产业聚集的重大
使命。随着医药健康成为大兴区主导产业，北京大兴国际机场的通航，自贸区大兴机场
片区的获批，生物医药基地迎来重要的历史发展机遇。近年来，医药基地不断加快“高
精尖”项目引进，承接“三城一区”项目成果转化。北京大兴科创产业园入园企业均为医
药制造行业优质企业，符合大兴区“十四五”期间以医药健康为核心产业的发展规划以及
大兴生物医药基地的产业定位。
北京大兴科创产业园周边公共服务配套设施较为完善，金融机构主要有中国农业银
行、中国民生银行、中国邮政储蓄银行等，医疗配套主要有北京市利康医院、大兴区心
康医院、庞各庄镇中心卫生院等，为区域内人员提供基本医疗服务。
北京大兴科创产业园周边交通较为便捷，自驾和公共交通出行均可便利到达北京大
兴科创产业园。
2、北京马坡科技园一期
北京马坡科技园一期位于北京市顺义区。顺义区位于北京市东北部，距市区 30 公
里，毗邻北京城市副中心，是首都国际机场所在地，总面积 1,021 平方公里，其中平原
面积占 95.7%。顺义区下辖 19 个建制镇和 6 个街道办事处，共 426 个村民委员会、127
个社区居委会。按照新版北京城市总体规划，顺义区是北京市“一核一主一副、两轴多
点一区”城市空间结构中的“多点”之一，也是“国门”所在地、首都重点平原新城、中心城
区适宜功能产业的重要承接地，正在建设“港城融合的国际航空中心核心区，创新引领
的区域经济提升发展先行区，城乡协调的首都和谐宜居示范区”。顺义区 2022 年常住人
口为 132.5 万人，其中，城镇人口 87.8 万人，乡村人口 44.7 万人。
招募说明书
180
图【14-1-3-3】北京马坡科技园一期四至图
图【14-1-3-4】北京马坡科技园一期地理位置
北京马坡科技园一期位于马坡镇聚源工业区，该工业区于 1994 年批准设立，位于
顺义马坡镇西部，西至陈衙路，北起毛洼路，南至东西向京密路北侧，规划总用地 448.5
公顷。根据《顺义分区规划（国土空间规划）（2017 年-2035 年）》马坡镇聚源工业区
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181
定位为产城融合的高端功能区，重点发展产业包括金融、新一代信息技术及智能装备。
马坡镇聚源工业区规划建设成为一座以高新技术产业为主，集外向型、内向型综合服务
为一体、协调发展的、市政基础设施完备、生活配套设施健全的新兴工业区。
北京马坡科技园一期亦属于中关村顺义园政策范围，园区入驻企业以医药制造、智
能制造与装备行业为主，符合所在区域“十四五”期间大力培育“信息技术、医药健康、
智能制造及装备”三大战略性新兴产业的产业发展规划。
北京马坡科技园一期周边公共服务配套设施较为完善，金融机构主要有中国工商银
行、中国建设银行、北京银行等，医疗配套主要有北京中医医院（顺义医院）、蓝家营
社区卫生服务站、顺义区马坡镇卫生院等，为区域内人员提供基本医疗服务。
北京马坡科技园一期周边交通较为便捷，自驾和公交出行均可便利到达北京马坡科
技园一期。
3、北京房山奥得赛产业园
北京房山奥得赛产业园位于北京市房山区，房山区地处北京西南，辖区总面积 2,019
平方公里，平原、丘陵、山区各占三分之一，下辖 28 个乡镇（街道）、459 个行政村、
210 个社区居委会。房山区北临门头沟区，东北与丰台区毗连，东隔永定河与大兴区相
望，南部和西部分别与河北省涿州市和涞水县、易县接壤。
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182
图【14-1-3-5】北京房山奥得赛产业园四至图
图【14-1-3-6】北京房山奥得赛产业园地理位置
北京房山奥得赛产业园所在燕山北京石化新材料产业基地，是全国首批 62 家新型
工业化产业示范基地之一，是北京市和中石化进行战略合作的重要载体，也是房山区重
点规划建设的五大产业基地之一。2009 年，北京市委、市政府做出了深化燕房合作、建
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183
设北京石化新材料科技产业基地的战略部署。加快建设石化新材料基地，发展高附加值、
高科技含量、低污染的石化新材料产业，吸引重大项目落户首都，是贯彻落实国务院石
化产业调整振兴规划，加快首都产业结构调整，推动基础产业优化升级，深化燕山石化
公司与房山区紧密合作，统筹区域经济协调发展的重要举措，也是应对国际金融危机影
响，服务中央在京企业，有效扩大投资需求，促进首都经济平稳较快发展的重要内容。
北京房山奥得赛产业园亦属于中关村房山园范围，入园企业集中于智能制造、能源
环保、新材料、信息技术、医药制造行业的成长型企业，符合房山区“十四五”期间重点
聚焦新能源、新材料、医药健康、智能制造的产业定位及发展新一代信息技术融合赋能
的产业发展规划，亦符合中关村房山园围绕“2+1”（高端制造业、新材料、医药健康）
发展高精尖产业的园区定位。
北京房山奥得赛产业园周边公共服务配套设施较为完善，金融机构主要有建设银行、
工商银行等，医疗配套主要有北京市房山区燕山医院、北京市房山区第一医院、北京燕
化医院等，为区域内提供基本医疗服务。
北京房山奥得赛产业园周边交通较为便捷，自驾和公交出行可到达北京房山奥得赛
产业园。
（四）基础设施项目运营情况
1、运营模式
基础设施资产为产业园项目，其运营基础设施资产的方式主要为将基础设施资产对
外出租，运营收入主要为经营租赁收入。
鉴于联东集团旗下项目统筹管理需要，前期项目租约均通过联东集团旗下统一的租
赁平台签约。基于联东集团原有的租约统一签署安排，项目公司在过去经营过程中未直
接取得基础设施项目对外租赁收入，为确保项目公司收入完整性，截至本招募说明书出
具日，对本次 REITs 项目涉及的基础设施项目租赁合同已由项目公司签署并直接向租
户收取租金或取得合同期内全部预缴租金11，截至本招募说明书出具日，基础设施项目
对应业务合同项下全部收益均由项目公司直接收取。

11 截至本招募说明书出具日，基础设施项目涉及的租赁合同均已换签或取得租户回执确认，出租方均已变更为项
目公司。
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图【14-1-4-1】REITs 项目发行前项目公司的业务签约模式（换签后）
2、运营年限
基础设施资产运营成熟稳定，截至 2024 年 3 月 31 日，基础设施资产运营时间均已
超过 3 年，其中最长运营年限为 5.8 年，最短运营年限为 3.8 年。
表【14-1-4-1】基础设施资产运营时间（截至 2024 年 3 月 31 日）
项目名称 运营起始时间 已运营期限（年）
北京大兴科创产业园 一期：2018 年 11 月
二期：2019 年 11 月
一期：5.4 年
二期：4.4 年
北京马坡科技园一期 2018 年 7 月 5.8 年
北京房山奥得赛产业园 2020 年 6 月 3.8 年
3、基础设施项目现金流真实性
基础设施资产取得的运营收入为依据项目租赁合同产生的租金收入。
项目公司作为基础设施资产的合法使用权人和/或所有权人，以合法形式根据其与
租户签署的租赁合同或其他法律协议收取租金，基础设施资产现金流基于真实、合法的
经营活动产生，基础设施项目现金流真实有效。
经基金管理人及计划管理人核查，截至 2024 年 3 月 31 日，基础设施资产正在履行
的租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，未发现存在《中华人民共和国民法典》
规定的合同无效或可撤销的情形，均合法有效。基础设施资产以现状用途使用符合相关
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185
规定及政策，不存在影响其持续经营的重大法律障碍。
综上，基础设施资产现金流的产生基于真实、合法的经营活动，形成基础设施项目
的法律协议或文件合法、有效。
4、基础设施项目现金流稳定性
基础设施资产运营收入为经营租赁收入，均基于市场化运营产生，不依赖第三方补
贴等非经常性收入。基础设施资产历史运营整体情况如下：
表【14-1-4-2】基础设施资产历史运营情况
单位：万元
指标 2024 年一季度 2023 年度 2022 年度 2021 年度
期末出租率 97.91% 98.17% 97.59% 82.90%
营业收入 2,830.07 10,950.37 9,534.06 7,778.25
职工薪酬费用 143.87 868.99 996.35 963.40
税金及附加 352.28 1,368.53 1,196.81 1,081.72
其他费用 26.08 86.61 90.77 122.39
历史运营净收益12 2,307.84 8,626.23 7,250.12 5,610.74
近三年及一期，基础设施资产出租率分别为 82.90%、97.59%、98.17%和 97.91%，
平均签约日租金分别为 1.59 元/平方米/日、1.68 元/平方米/日、1.74 元/平方米/日和 1.78
元/平方米/日，报告期内平均签约日租金的复合增长率为 3.58%，报告期内平均签约日
租金的增幅保持稳定。基础设施资产的营业收入分别为 7,778.25 万元、9,534.06 万元、
10,950.37 万元和 2,830.07 万元，历史运营净收益分别为 5,610.74 万元、7,250.12 万元、
8,626.23 万元和 2,307.84 万元，各项核心运营指标均呈稳定增长趋势，整体来看基础设
施资产历史运营情况较好，主要系 3 个产业园区项目投入运营后，经过园区培育期，出
租率稳步上升，带动营业收入实现增长。3 个项目的营业收入均全部来源于向租户收取
的租金收入。

12 历史运营净收益=营业收入-职工薪酬费用-税金及附加-其他费用，下同。
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表【14-1-4-3】基础设施资产历史出租率变化情况
序
号
项目名称
2021 年末 2022 年末 2023 年末 2024 年一季度末
出租率 较上年末
变动 出租率 较上年末
变动 出租率 较上年末
变动 出租率 较上年末
变动
1
北京大兴科
创产业园 77.16% 27.40% 98.86% 21.70% 97.85% -1.01% 96.60% -1.25%
2
北京马坡科
技园一期 92.19% 0.94% 97.26% 5.07% 98.66% 1.40% 98.66% 0.00%
3
北京房山奥
得赛产业园 80.90% 28.34% 95.93% 15.03% 98.09% 2.15% 99.13% 1.04%
平均 82.90% 19.28% 97.59% 14.69% 98.17% 0.58% 97.91% -0.26%
表【14-1-4-4】基础设施资产历史期间平均签约日租金13变化情况
单位：元/平方米/日
序
号
项目名称
2021 年度 2022 年度 2023 年度 2024 年 1-3 月
期间平
均签约
日租金
较上年
末变动
期间平
均签约
日租金
较上年
末变动
期间平
均签约
日租金
较上年
末变动
期间平
均签约
日租金
较上年
末变动
1
北京大兴
科创产业
园
1.98 0.51% 2.08 5.29% 2.21 5.95% 2.29 3.62%
2
北京马坡
科技园一
期
1.50 0.00% 1.53 1.85% 1.53 0.02% 1.55 1.31%
3
北京房山
奥得赛产
业园
1.13 -0.88% 1.18 4.62% 1.22 3.40% 1.26 3.28%
平均14 1.59 1.06% 1.68 5.25% 1.74 3.45% 1.78 2.44%
本次入池项目中北京马坡科技园一期项目起始运营时间相对较早，报告期内出租率
基本保持稳定较高的水平。北京大兴科创产业园及北京房山奥得赛产业园项目由于完整
投入运营的时间在 2019-2020 年之间，报告期内仍处于租户引入的经营爬坡期，因此项
目出租率变化较大，相应项目的出租率提升是基于市场需求以及联东的招商、运营能力，
随着新增租户持续入驻而自然形成的，项目经营爬坡期与联东旗下位于北京市的同类项
目基本一致，在经营爬坡期后项目出租率亦保持基本稳定。

13 基础设施资产期间平均签约日租金=基础设施资产期间租赁收入（含税）/∑（期间租户签约面积*实际租赁天
数）。
14 三个项目期间平均签约日租金的平均值为按照项目期末已出租面积的加权平均值（表内该数值四舍五入取两位
小数，较上年末变动百分比可能存在尾差影响）。
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近三年及一期，北京大兴科创产业园营业收入分别为 3,699.09 万元、4,986.28 万元、
5,932.76 万元和 1,519.73 万元。该项目一期于 2018 年 11 月投入运营，二期于 2019 年
11 月投入运营，近三年及一期末，出租率分别为 77.16%、98.86%、97.85%和 96.60%，
随着入园企业快速导入，出租率快速提升。从项目完整投入运营至项目整体出租率达到
90%以上，项目整体经营爬坡期约为 2.5 年。近三年及一期，平均签约日租金分别为 1.98
元/平方米/日、2.08 元/平方米/日、2.21 元/平方米/日和 2.29 元/平方米/日。截至 2024 年
3 月末，北京大兴科创产业园租户数量合计为 43 户，租户主要属于医药制造业。
近三年及一期，北京马坡科技园一期营业收入分别为 2,729.98 万元、2,867.02 万元、
3,079.77 万元和 784.64 万元。该项目于 2018 年 7 月投入运营，近三年及一期末，出租
率分别为 92.19%、97.26%、98.66%和 98.66%，2020 年随着入园企业进一步导入，出租
率进一步提升，2022 年以来持续稳定在 95%以上。近三年及一期，平均签约日租金分
别为 1.50 元/平方米/日、1.53 元/平方米/日、1.53 元/平方米/日和 1.55 元/平方米/日。截
至 2024 年 3 月末，北京马坡科技园一期租户数量合计为 48 户，租户主要属于医药制造
业、专用设备制造业、通用设备制造业、软件和信息技术服务业及其他制造业。
近三年及一期，北京房山奥得赛产业园营业收入分别为 1,349.18 万元、1,680.76 万
元、1,937.83 万元和 525.70 万元。该项目于 2020 年 6 月完工并投入运营，近三年及一
期末，出租率分别为 80.90%、95.93%、98.09%和 99.13%。随着入园企业快速导入，出
租率快速提升。从项目投入运营至项目整体出租率达到 90%以上，项目整体经营爬坡期
约为 2.5 年。近三年及一期，平均签约日租金分别为 1.13 元/平方米/日、1.18 元/平方米
/日、1.22 元/平方米/日和 1.26 元/平方米/日。截至 2024 年 3 月末，北京房山奥得赛产
业园租户数量合计为 29 户，租户主要属于专用设备制造业、通用设备制造业、医药制
造业、软件和信息技术服务业及其他制造业。
5、基础设施项目现金流分散性
（1）租户数量
截至 2024 年 3 月 31 日，基础设施项目在执行租约共涉及租户 120 家，其中北京大
兴科创产业园 43 家，北京马坡科技园一期 48 家，北京房山奥得赛产业园 29 家，具有
良好的现金流分散度。
（2）租户行业分布
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截至 2024 年 3 月 31 日，3 个基础设施项目资产的租户合计为 120 个，租户所在行
业主要包括医药制造业、专用设备制造业、通用设备制造业、软件和信息技术服务业和
其他制造业，不存在政府类机构、整租租户及孵化器15租户，与基础设施资产定位及产
业规划高度匹配、与区域规划一致。
表【14-1-4-5】基础设施项目租户行业分布16（截至 2024 年 3 月 31 日）
序号 租户所在行业 租赁面积（平方米） 占已租赁面积比例
1 医药制造业 110,310.24 57.95%
2 专用设备制造业 28,073.27 14.75%
3 通用设备制造业 19,133.56 10.05%
4 软件和信息技术服务业 2,959.71 1.55%
5 其他制造业 27,584.79 14.49%
6 其他 2,278.32 1.20%
合计 190,339.89 100.00%17
截至 2024 年 3 月 31 日，北京大兴科创产业园租户所在行业以医药制造业为主，占
已租赁面积比例达 92.94%，与所在的北京大兴生物医药产业基地规划高度匹配。
表【14-1-4-6】北京大兴科创产业园租户行业分布（截至 2024 年 3 月 31 日）
序号 租户所在行业 租赁面积（平方米） 占已租赁面积比例
1 医药制造业 74,069.99 92.94%
2 其他制造业 4,126.54 5.18%
3 其他 1,498.00 1.88%
合计 79,694.53 100.00%
截至 2024 年 3 月 31 日，北京马坡科技园一期租户所在行业租户租赁面积较为分
散，行业涵盖医药制造业、专用设备制造业、通用设备制造业、软件和信息技术服务业
及其他制造业，其中医药制造业租户租赁面积占已租赁面积比例达 53.05%。
表【14-1-4-7】北京马坡科技园一期租户行业分布（截至 2024 年 3 月 31 日）
序号 租户所在行业 租赁面积（平方米） 占已租赁面积比例
1 医药制造业 31,724.68 53.05%
2 专用设备制造业 9,414.50 15.74%
3 通用设备制造业 3,893.86 6.51%

15 报告期内北京房山奥得赛产业园存在一户租户为孵化器企业，2023 年 9 月 30 日，原孵化器企业租赁合同分别换
签为由 4 家被孵化企业直接和项目公司签署的租赁合同，原孵化器企业不再承租。
16 租赁面积按照实测面积统计，下同。
17 由于四舍五入原因，分项之和与合计项之间可能存在尾差，下同。
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序号 租户所在行业 租赁面积（平方米） 占已租赁面积比例
4 软件和信息技术服务业 830.87 1.39%
5 其他制造业 13,938.45 23.31%
合计 59,802.36 100.00%
截至 2024 年 3 月 31 日，北京房山奥得赛产业园租户所在行业租户租赁面积较为分
散，行业涵盖专用设备制造业、通用设备制造业、医药制造业、软件和信息技术服务业
及其他制造业等，其中专用设备制造业租户租赁面积占已租赁面积比例达 36.70%。
表【14-1-4-8】北京房山奥得赛产业园租户行业分布（截至 2024 年 3 月 31 日）
序号 租户所在行业 租赁面积（平方米） 占已租赁面积比例
1 专用设备制造业 18,658.77 36.70%
2 通用设备制造业 15,239.70 29.97%
3 医药制造业 4,515.57 8.88%
4 软件和信息技术服务业 2,128.84 4.19%
5 其他制造业 9,519.80 18.72%
6 其他 780.32 1.53%
合计 50,843.00 100.00%
基础设施项目包括位于产业聚集地、面向重点鼓励行业的聚焦型的产业园区，也包
括位于综合型产业基地、面向高精尖产业的多元化产业园区：
北京大兴科创产业园属于位于生物医药基地的聚焦型产业园区，以医药制造业优质
企业为主，与北京市及其所在的中关村大兴生物医药产业基地重点产业发展方向相契合，
具有良好的发展前景。
北京马坡科技园一期及北京房山奥得赛产业园属于位于综合型产业基地内多元化
产业园区，租户行业涵盖医药制造业、专用设备制造业、通用设备制造业、软件和信息
技术服务业和其他制造业等，租户行业分布相对分散。
（3）租户合同期限分布
截至 2024 年 3 月 31 日，基础设施项目租赁合同期限为 3 年-5 年的租赁面积占已
租赁面积比例达 50.75%，期限 5 年以上租赁面积占已租赁面积比例达 35.89%。
表【14-1-4-9】租赁合同期限分布（截至 2024 年 3 月 31 日）
租赁合同期限（年） 租赁面积（平方米） 占已租赁面积比例
（0,3] 25,433.13 13.36%
（3,5] 96,597.32 50.75%
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190
租赁合同期限（年） 租赁面积（平方米） 占已租赁面积比例
（5,10） 51,496.46 27.06%
10 年及以上 16,812.98 8.83%
合计 190,339.89 100.00%
根据联东集团的业务策略，租赁合同期限以 3 年-5 年的中短期合同为主。基础设施
项目租赁合同到期前，外部管理机构将提前 3-6 个月与租户洽谈续租意向，最大程度保
障租户续约率，若出现换租的情况，亦会最大限度保障新租约于现有租约到期前 1-3 个
月完成签署。在租约主动管理措施之外，项目租户以生产型企业为主，租户更换生产场
所成本较高，因此租户租赁粘性亦相对较高。根据联东集团旗下运营的经营年限相对较
长的北京及周边地区同类产业园区项目的租户续租情况，大部分租户选择了续约，具备
较强的租户粘性。
（4）租户合同到期日分布
截至 2024 年 3 月 31 日，基础设施项目租赁合同到期日在 2026 年及之后的占已租
赁面积比例为 61.79%，占比较高。
表【14-1-4-10】租赁合同到期日分布（截至 2024 年 3 月 31 日）
租赁合同到期年份（年） 租赁面积18（平方米） 占已租赁面积比例
2024 年 29,834.68 15.67%
2025 年 42,891.47 22.53%
2026 年 55,537.72 29.18%
2027 年及以后 62,076.02 32.61%
合计 190,339.89 100.00%
针对拟到期的租赁合同，联东金园将提前与租户沟通续租意愿，如不续租，则联东
金园将前置招商，缩短换租带来的空闲期。
（5）前十大租户情况
截至 2024 年 3 月 31 日，基础设施项目前十大租户租赁面积占已租赁面积比例为
29.75%。
表【14-1-4-11】前十大租户租赁情况（截至 2024 年 3 月 31 日）
租户 行业 租赁面积（平方米） 占已租赁面积比例
租户 1 医药制造业 13,927.15 7.32%

18 已考虑于价值时点后换租及续租租期之影响。
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租户 行业 租赁面积（平方米） 占已租赁面积比例
租户 2 专用设备制造业 9,806.69 5.15%
租户 3 医药制造业 4,811.35 2.53%
租户 4 医药制造业 4,701.63 2.47%
租户 5 医药制造业 4,427.73 2.33%
租户 6 其他制造业 4,126.54 2.17%
租户 7 医药制造业 4,118.84 2.16%
租户 8 其他制造业 3,716.76 1.95%
租户 9 专用设备制造业 3,606.20 1.89%
租户 10 医药制造业 3,391.16 1.78%
合计 56,634.05 29.75%
基础设施项目前十大租户租赁面积占比较低，且细分行业具有一定分散性，集中换
租风险低，能够有效保障租赁稳定性。前十大租户具备一定的主体实力和行业地位，租
赁稳定性较强。
（6）新入驻租户租金优惠
根据行业惯例，新入驻租户在入驻产业园区前，存在必要的装修及入驻手续办理时
间，根据项目运营管理及签约安排，基础设施项目会针对新入驻租户提供首年租金优惠，
租金优惠金额通常根据租户行业情况、租赁面积、产业影响力等因素确定，租金优惠金
额一般为对应租户租赁面积的 30-60 天租金，并在与新入驻租户所签署的租赁合同中对
优惠后的首年租金水平予以明确和体现。
基于上述新入驻租户签约的首年租金优惠安排，基础设施项目不存在额外为租户提
供免租期优惠或其他租金优惠的约定。
（7）租户行业集中分析
北京大兴科创产业园项目、北京马坡科技园一期项目不存在对租户行业、规模、经
营范围等限制性要求；北京房山奥得赛产业园项目存在租户引进的方向要求，但相关租
户引进方向涵盖行业范围相对较广，并未对具体租户规模、经营范围提出限制性要求。
基础设施项目租户行业属性均符合所在区域的产业规划，或已取得主管部门关于项目及
租户产业属性的认可，项目主要租户不存在与园区规划不一致的情况。
基础设施项目医药制造业租户占比较高，主要系北京大兴科创产业园的医药制造业
租户相对集中，主要是受益于北京市和大兴区的产业导向和支持政策，医药产业集群效
应良好，属产业集聚发展的市场化表现，北京马坡科技园一期和北京房山奥得赛产业园
的租户行业分布相对分散。
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从租户行业分布占比较高的医药制造业来看，受益于良好的经济环境和产业支持政
策，行业发展态势良好，行业周期性波动风险可控，未对项目可持续经营能力产生不利
影响，原始权益人和外部管理机构也针对行业集中情况设置了相应风险缓释安排，降低
行业集中风险。具体如下：
1）基础设施项目所在行业及产业规划情况
基础设施项目中，北京大兴科创产业园位于大兴生物医药基地，产业集群效应明显，
租户行业分布较为集中。北京马坡科技园一期和北京房山奥得赛产业园受所在地的产业
规划及发展情况影响，租户行业相对分散。
①北京市及各区产业规划对生物医药等高精尖行业形成了有力支持
根据《北京市“十四五”时期高精尖产业发展规划》，“十四五”期间，北京市要积极
培育形成两个国际引领支柱产业、四个特色优势的“北京智造”产业、四个创新链接的“北
京服务”产业以及一批未来前沿产业，构建“2441”高精尖产业体系。其中，医药健康作为
国际引领支柱产业之一，根据规划，南部地区重点布局大兴区、北京经济技术开发区。
根据《北京市大兴区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标
纲要》，支持生物医药产业在生物医药基地、临空经济区集中布局，聚焦医药健康、数
字经济等重点优势产业。
其中，大兴生物医药基地是中关村国家自主创新示范区生物医药产业专属发展空间，
园区目前集聚了多家国家级药政检测与药物研发机构，吸引了世界五百强和全球领先技
术的高科技企业入驻园区，入区企业已达 4,000 余家，已成为国家发展高端医药健康产
业、科技创新的重要承载区。拥有“北京国家生物产业基地”、“国家新型工业化产业示
范基地”、“首批战略性新兴产业集群”、“中国健康产业联盟领军品牌”、“中国生物医药
最佳园区”等一系列荣誉称号。
根据《顺义区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，
顺义区要重点发展和打造新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天三大产业集群。着
力培育新一代信息技术产业、智能装备、医药健康产业三大新兴产业，建设北京创新产
业集群示范区。
根据《北京市房山区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标
纲要》，房山区要深化与中关村核心区对接，围绕做强新材料、高端制造和医药健康产
业，加快构建以高端制造、新材料为主导产业，医药健康为潜力产业，特色金融为重要
支撑的现代产业体系。
招募说明书
193
②基础设施项目行业分布充分受益于地区产业发展规划
3 个基础设施项目均位于北京中关村国家自主创新示范区，具有良好的区位优势，
产业聚集效应和政策支持力度。从项目业态和运营模式来看，基础设施项目均为生产型
标准工业厂房，通用性较强，满足广泛企业生产和经营的一体化需求，重点面向符合国
家和地方产业规划导向、租赁需求旺盛的中小型、生产型、科创型企业，是助力地区实
体经济发展的重要产业载体，所服务的重点产业均为符合北京市及中关村园区高精尖产
业规划的支柱及优势产业。
其中，北京大兴科创产业园入园企业绝大部分为医药制造行业企业，符合大兴区“十
四五”期间以医药健康为核心产业的发展规划以及大兴生物医药基地的产业定位；北京
马坡科技园一期入驻企业以医药制造、智能制造与装备行业为主，符合顺义区“十四五”
期间大力培育“信息技术、医药健康、智能制造及装备”三大战略性新兴产业的产业发展
规划；北京房山奥得赛产业园入园企业集中于智能制造、能源环保、新材料、信息技术、
医药制造行业的成长型企业，符合房山区“十四五”期间重点聚焦新能源、新材料、医药
健康、智能制造的产业定位及发展新一代信息技术融合赋能的产业发展规划，亦符合中
关村房山园发展高精尖产业的园区定位。
北京大兴科创产业园的租户行业分布较为集中在医药制造业，主要是因为北京大兴
科创产业园位于大兴生物医药基地，生物医药产业规划明确、政策支持力度大，产业集
群密集，形成了较为完备的上下游产业链所致，属于产业布局的正常现象，且园区虽然
大的行业分类上有一定集中度，但园区租户细分行业相对分散，包括医疗器械、检验检
测、制药等细分行业。北京马坡科技园一期和北京房山奥得赛产业园的租户行业分散度
相对较高。因此从整体上看，基础设施项目整体租户分布呈现出一定的集中态势，但行
业集中的风险可控。
从产业规划角度来看，基础设施项目重点服务于医药制造、电子信息、新能源新材
料、高端装备等战略性新兴产业企业，相关产业规划已被写入北京市及基础设施项目所
在各区“十四五”规划及相关支持政策中，对园区的医药制造及其他战略性新兴行业企业
形成了稳定的政策支持。报告期内，基础设施项目整体出租率分别为 82.90%、97.59%、
98.17%和 97.91%，呈现快速爬升至成熟期保持稳定的态势，未受到产业集中度较高的
影响。
2）基础设施项目租户所在行业周期性波动风险可控
I. 医药制造类租户细分行业具备较好的稳定性和可持续性
招募说明书
194
从基础设施项目中医药制造类租户的细分行业来看，主要为医疗器械制造及医药配
套服务行业，此类租户所处细分行业的产能转化效率较高，同时对于生产空间依赖度较
强，能够对基础设施项目经营稳定性起到一定支撑作用。
①医药制造类租户细分行业分布与基础设施项目招商定位相符
从基础设施项目的医药制造类租户细分行业分布情况来看，主要为医疗器械制造、
医药配套服务和药品研发与制造等三个细分行业，截至 2024 年一季度末，医疗器械制
造行业租户共计 35 家，占医药制造类租户比重为 51.47%；医药配套服务行业租户共计
18 家，占医药制造类租户比重为 26.47%；药品研发与制造行业租户共计 15 家，占医药
制造类租户比重为 22.06%；其中医疗器械制造行业租户占比较高，该类租户主要以生
产制造业务为主，对生产型厂房的需求明确，符合基础设施项目面向战略性新兴行业中
小生产型企业的招商客群定位以及服务生产制造、研发试验等一体化用途的业态功能定
位。
②主力细分行业处于成长周期，市场需求保持稳定增长
主力细分行业中，医疗器械制造与医药配套服务均属于医药制造行业产业链中重要
的配套支持型产业，其行业周期与整体医药行业紧密相关。
国家卫健委发布的数据显示，2023 年 1-9 月，我国医疗卫生机构总的诊疗人次达
51.1 亿，同比增长 6%，与 2019 年同期相比增长 12.4%，国内医疗服务需求进一步释放
并持续增长，同步带动对医疗器械使用及制造的需求。2023 年，国家药监局受理医疗器
械首次注册、延续注册和变更注册申请共计 13,260 项，与 2022 年相比增加 25.4%，其
中批准创新医疗器械 61 个，优先审批医疗器械 12 个，创新医疗器械批准数量再创新
高，同比 2022 年增加 11%19。由此可见，医疗器械制造行业正处于快速成长期，市场需
求和技术创新的双重驱动使其具备良好的发展前景；宏观政策环境进一步优化，也为行
业提供了良好的外部条件。
基础设施项目的医药配套服务行业租户主要围绕药材加工、日化及辅料生产、医疗
检测服务20等细分领域。国家统计局数据显示，截至 2022 年末，我国人口自然增长率为
-0.60‰，这是我国 61 年来人口首次出现的负增长，2023 年人口自然增长率持续下滑至
-1.5‰，伴随人口结构的变化，人口老龄化、慢性病增多等社会现象为医养健康配套服
务打开了广阔的市场空间。同时，基因检测、微生物检测、生物标志物检测等新技术不

19 数据来源于国家药品监督管理局发布《2023 年度医疗器械注册工作报告》
20 主要为过敏原筛查检测、食品卫生安全检测、重疾早期筛查检测等领域服务
招募说明书
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断涌现，提高了检验检测技术的准确性和效率，推动了医疗检测服务的个性化和精准化，
展现了该细分行业较好的成长性和持续性。
③主力细分行业租户产能转化效率较高，租户稳定性较强
基础设施项目的医药制造类租户主要为生产制造型企业，其中北京大兴科创产业园
项目位于中关村科技园区大兴生物医药产业基地，属于国家级生物医药产业基地，产业
定位主力是承接亦庄、昌平等区域大量生物医药研发成果的产业转化的市场稀缺载体，
实现了研发产能的快速转化。此外，从基础设施项目的厂房设计定位来看，有生产制造
型企业所需必要的层高、承重、环评、用电等等空间要素，医疗器械制造类企业固定资
产投入较高，普遍需要建设 GMP 洁净车间，搬迁难度大，对生产空间需求依赖度较强、
租约稳定性较高。
II. 整体经济增长发展态势良好，为园区企业发展创造良好环境
初步核算，2023 年全年国内生产总值（GDP）1,260,582 亿元，按不变价格计算，
比上年增长 5.2%。北京市 2023 年全年实现地区生产总值 43,760.7 亿元，按不变价格计
算，比上年增长 5.2%。整体经济回升态势良好，创新驱动发展战略深入实施，创新投入
稳步增加，为园区企业持续发展提供了良好的外部经济环境。
3）管理人和外部管理机构已针对租户行业集中充分设置风险缓释措施
针对可能产生的产业集中风险对基础设施项目出租率的影响，管理人及外部管理机
构联东金园已设置了以下风险缓释措施：
①利用全链条产业园区数字化运营体系持续跟踪行业动态。联东金园通过将联东产
业研究院与产业大数据、联东全国产业资源相结合，将公司的产业服务经验与产业研究
成果数字化、可视化，通过“空间布局、产业图谱、资本动态、创新成果”四个维度进
行产业数据分析，充分把握产业动态和企业的经营态势。管理人和外部管理机构将将积
极关注行业发展动态，并对租户行业变化进行充分的信息披露。
②基础设施项目均为多层标准化厂房，具有通用性、周转性较强的特点，不单一适
配特定行业。如租户所在行业存在周期性波动，外部管理机构可适当调整招商策略，积
极引入其他战略性新兴行业的租户实现平稳过渡，保障基础设施项目运营的稳定性。
③产业导入优势明显，客户储备丰富。联东在全国范围内积累了大量的产业客户，
截至 2024 年一季度末，联东产业园入驻企业中包括 466 家上市企业、3,172 家高新技术
企业、1,164 家专精特新企业。联东金园的运营管理能力和产业服务能力为入园企业发
展提供有力支持，形成了获得外部认可的品牌优势，具有引入各个战略新兴行业及高精
招募说明书
196
尖产业租户的能力。且基础设施项目面向产值介于 1 千万-3 亿元、符合国家和地方产业
规划导向的中小型、生产型企业，是数量最多、分布最广泛的产业租户群体。外部管理
机构通过招商数字化系统和全国招商团队联动机制及充足的项目招商人员配备，实现了
对中小生产企业客群充分覆盖。
④原始权益人可通过扩募方式购入其持有的全国范围内、租户行业多元化的产业园
区项目，进一步缓释行业集中风险。联东集团作为产业园区专业运营企业，截至 2024
年一季度末，在全国 94 座城市已布局 548 个产业园区，服务入园企业达到 21,000 家，
产业园区合计可租赁面积约 655 万平方米。联东集团产业园区项目重点布局于环渤海、
长三角、珠三角、中西部核心城市等经济水平发达、工业基础雄厚的区域。租户行业分
布于生物医药、电子信息、新能源新材料、高端装备等战略性新兴产业企业。原始权益
人未来可通过扩募购入其持有的运营成熟、园区产业类型多元的产业园区，进一步缓释
行业集中的风险。
（8）租户集中换租分析
1）基础设施项目租约期限、续租意向及落实情况
I．基础设施项目租约期限情况
从基础设施项目租赁合同签约期限看，截至 2024 年 3 月 31 日，基础设施项目租赁
合同期限为 3 年-5 年的租赁面积占已租赁面积比例达 50.75%，期限 5 年以上租赁面积
占已租赁面积比例达 35.89%。
从基础设施项目租约到期情况看，基础设施项目租赁合同到期日在 2026 年及之后
的占已租赁面积比例为 61.79%，未来各年度租约到期分布相对平均。
II. 基础设施项目续租意向及落实情况
截至 2024 年 3 月 31 日，根据租赁合同统计，基础设施项目将于 2024 年度到期的
租赁合同面积合计 29,834.68 平方米，占已租赁面积的 15.67%。根据原始权益人的说明
并经核查租赁合同，2024 年到期租户合计 20 户，除 1 户租户尚在商谈续租安排中，其
余租户均已续租或明确反馈续租意向，项目整体续租落实情况良好。
具体续租洽谈/租约落实情况如下：
表【14-1-4-12】北京大兴科创产业园项目 2024 年到期租户的续租洽谈情况
租户 到期租约面积
（平方米） 占已租赁面积比例 续租洽谈/租约落实情况
租户 1 1,039.54 1.30% 到期已续租
招募说明书
197
租户 到期租约面积
（平方米） 占已租赁面积比例 续租洽谈/租约落实情况
租户 2 796.88 1.00% 未到期，有续租意向
租户 3 796.82 1.00% 未到期，有续租意向
合计 2,633.24 3.30% -
表【14-1-4-13】北京马坡科技园一期项目 2024 年到期租户的续租洽谈情况
租户 到期租约面积
（平方米） 占已租赁面积比例 续租洽谈/租约落实情况
租户 1 3,606.20 6.03% 未到期，有续租意向
租户 2 1,238.07 2.07% 未到期，有续租意向
租户 3 1,238.05 2.07% 未到期，有续租意向
租户 4 1,230.69 2.06% 未到期，有续租意向
租户 5 1,105.57 1.85% 未到期，有续租意向
租户 6 1,046.99 1.75% 未到期，有续租意向
租户 7 1,034.41 1.73% 未到期，有续租意向
租户 8 830.98 1.39% 未到期，有续租意向
租户 9 830.97 1.39% 未到期，有续租意向
租户 10 830.97 1.39% 未到期，有续租意向
租户 11 830.95 1.39% 未到期，有续租意向
租户 12 810.60 1.36% 未到期，有续租意向
租户 13 810.55 1.36% 未到期，有续租意向
租户 14 810.48 1.36% 未到期，有续租意向
租户 15 810.46 1.36% 未到期，商谈续租安排中
租户 16 328.81 0.55% 未到期，有续租意向
合计 17,394.75 29.09% -
表【14-1-4-14】北京房山奥得赛产业园项目 2024 年到期租户的续租洽谈情况
租户 到期租约面积
（平方米） 占已租赁面积比例 续租洽谈/租约落实情况
租户 1 9,806.69 19.29% 未到期，已续租
合计 9,806.69 19.29% -
2）原始权益人同类产业园区和可比竞品续租率
根据原始权益人确认，除基础设施项目之外，原始权益人持有的位于北京的同类、
已投入运营的成熟产业园区 2023 年度续租情况如下：
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表【14-1-4-15】原始权益人位于北京的同类成熟资产续租率情况
下属产业园区项目公司 可租赁面积
（万平方米） 产业园区具体位置 续租率
（2023 年度）
北京光捷科技有限公司 4.14 北京大兴区 92%
北京友联环球经贸有限公司 9.27 北京顺义区 100%
北京华成祥升科技有限公司 1.63 北京顺义区 93%
北京中盛华维科技有限公司 5.93 北京顺义区 91%
北京空港日住物业管理有限公司 4.60 北京顺义区 无到期合同
北京裕新特房地产开发有限公司 1.99 北京顺义区 100%
北京光联投资管理有限公司 9.59 北京通州区 94%
北京联东金强科技有限公司 9.22 北京通州区 88%
北京金信瑞达科技有限公司 2.05 北京通州区 89%
北京润谷兴贸科技有限公司 1.03 北京通州区 90%
北京北玻安全玻璃有限公司 2.03 北京通州区 89%
北京亨讯达科技有限公司 6.36 北京密云区 96%
北京长赢企业汇投资有限公司 7.70 北京经开区 100%
北京联东金木科技有限公司 1.64 北京平谷区 无到期合同
联东金园在北京市的其他产业园区整体续租情况表现较好。2023 年度原始权益人
持有的同类资产平均续租率达 94%，其中北京友联环球经贸有限公司、北京长赢企业汇
投资有限公司等多个产业园区续租率达 100%，同类资产良好的续租率亦展现了联东金
园较好的园区招商运营能力和稳定的资产经营水平。
根据原始权益人提供的市场数据及调研情况，基础设施项目所在区位周边可比竞品
项目 2023 年度续租情况如下：
表【14-1-4-16】基础设施项目周边可比竞品续租率情况
可比竞品项目名称 总建筑面积
（万平方米） 产业园区具体位置 续租率
（2023 年度）
中关村医疗器械产业园一期 18.6 北京大兴区 85%-90%
华润生命科学园一期 8.5 北京大兴区 80%-85%
北京药谷一号产业园 12.8 北京大兴区 85%-90%
茂华工厂 8.5 北京顺义区 80%-85%
尚唐文创科技园 4.5 北京顺义区 85%-90%
中粮健康科技园 25.0 北京房山区 80%-85%
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可比竞品项目名称 总建筑面积
（万平方米） 产业园区具体位置 续租率
（2023 年度）
中关村前沿技术研究院 36.021 北京房山区 80%-85%
基于上述位于基础设施项目周边、业态及运营成熟度相对可比的项目续租率调研情
况，各项目 2023 年度续租率大多保持在 80%-90%区间范围内，续租率水平整体稳定，
体现了区域良好的产业聚集效应。
因此，基于联东产业园项目的客群特点以及联东集团的招商、运营管理优势，基础
设施项目及原始权益人持有的其他同类资产的续租率通常高于区域内可比项目的平均
续租率水平，进一步为基础设施项目未来的长期稳定运营提供了有效保障。
3）基础设施项目租约到期情况稳定、租户续租落实情况较好，集中换租风险可控
I. 基础设施项目租约到期情况稳定，集中换租风险可控
基于前述基础设施项目租约期限分析，从签约期限看，截至 2024 年 3 月 31 日，基
础设施项目租赁合同期限为 3 年-5 年的租赁面积占已租赁面积比例达 50.75%，期限 5
年以上租赁面积占已租赁面积比例达 35.89%。从到期情况看，基础设施项目租赁合同
到期日在 2026 年及之后的占已租赁面积比例为 61.79%，未来各年度租约到期分布相对
平均。因此，基础设施项目租约到期情况相对稳定。
从基础设施项目租户分散度看，截至 2024 年一季度末，基础设施项目前十大租户
租赁面积占已租赁面积比例为 29.75%，单一租户租赁面积最高占比为 7.32%。基础设施
项目前十大租户租赁面积占比较低，能够有效保障租赁稳定性。
综上所述，基础设施项目租约合同期限以 3-5 年为主，分布合理稳定、租户分散度
良好、年内到期租户续约落实情况较好，短期内基础设施项目出现集中换租的风险相对
较低，对基础设施项目现金流影响相对可控。
II. 联东金园多措并举，有效降低基础设施项目出现集中换租的可能性
①合理安排租赁合同期限，保持 3-5 年为主的合同签约安排，严格控制 3 年以内的
短期合同占比
根据联东金园的业务策略，与租户签订的租赁合同期限以 3 年-5 年的中短期合同
为主，严格控制 3 年以内租赁合同占比，有效避免了因租赁合同期限较短带来的租户频
繁更换、招商支出压力较大的风险。
②提前开展续租洽谈工作，为租约到期过渡预留充足时间

21 其中实际生产空间约 13 万平方米。
招募说明书
200
基础设施项目租赁合同到期前，联东金园作为外部管理机构将提前 3-6 个月与租户
洽谈续租意向，及时做好续租扩租等客户服务，针对拟到期租户提前开展客户维护及续
租的沟通工作，最大程度保障租户续约率。若出现换租的情况，将通过多种渠道积极拓
展潜在租户储备，提前开展续租意向沟通，亦会最大限度保障新租约于现有租约到期前
1-3 个月完成签署。
③把握租户产业结构，提高租户租赁粘性
在租约主动管理措施之外，联东金园在租户类型的选择上亦充分考虑了租户结构和
需求的稳定性。项目租户以生产型企业为主，租户更换生产场所成本较高，因此租户租
赁粘性相对较高。同时，联东金园凭借成熟的运营管理体系，力争提高园区品质与客户
服务，聚焦中小型、生产型企业，构建科技创新和产业创新的园区氛围，提升产业资源
的汇聚能力，良好的产业聚集效应也进一步增强了园区服务粘性。根据联东旗下运营的
经营年限相对较长的北京及周边地区同类产业园区项目的租户续租情况，大部分租户选
择了续约，具备较强的租户粘性。
6、基础设施项目收缴情况及关于欠缴租金的应对处置安排
（1）历史租金收缴率22
表【14-1-4-17】基础设施资产历史租金收缴率
单位：%
2021 年度 2022 年度 2023 年度 2024 年 1-3 月
100.00 100.00 100.00 100.00
近三年一期，基础设施项目租金收缴情况较好，不存在租金损失未能收回的情况，
截至本招募说明书出具日，基础设施资产报告期内租金收缴率均为100%。2024年以来，
存在 6 户新签租户尚处装修或预备投产阶段并发生延迟支付租金等情况，外部管理机构
及相关租户已出具相应说明确认其真实租赁需求。截至本招募说明书出具日，上述租户
已足额缴纳全部应付款项。外部管理机构已敦促上述租户严格履行后续租金缴纳义务，
并承诺在租期内采取有效措施进行租金催缴，保障租金收入。
（2）关于欠缴租金的应对处置安排

22 截至本招募说明书出具日，报告期内己收当期金额/应收当期金额，当期金额包含租户应缴纳的各项费用。
招募说明书
201
针对可能发生的租金欠缴情况，基金管理人和外部管理机构已制定合理有效的缓释
措施，包括严格执行租金预付及租赁保证金制度、租金催收制度，设置与租金回收情况
挂钩的运营管理费收费安排，多维度促进外部管理机构加强日常催收管理等，具体如下：
①通过租金预付及租赁保证金制度防范欠缴损失
基础设施项目租金收取方式主要为季度收取，租户的租金采用预付形式，租户需在
上一期租金覆盖周期届满之日前一定时间内支付下一期租金，同时根据招商实际情况，
通常收取租户三个月的租赁保证金，以应对租户欠缴或者违约的风险。首期租金同租赁
保证金一同支付，如租户欠缴租金或提前解约，项目公司可从中抵扣拖欠款项。
②严格执行租金催收制度，持续加强租金收缴管理
根据外部管理机构联东金园的收款制度，其自助缴费平台会在租赁合同约定的最迟
租金缴款日前 15 日提示租赁合同即将到达租金缴款日，如果发生逾期，系统将提示租
户缴款逾期天数，以上信息均可通过电话或纸质催收函推送至租户的行政负责人或主要
负责人。在租金催缴过程中，一般在逾期 1 个月后送达租金催缴函，项目公司在租户逾
期超过 60 天后有权利按照合同约定向租户发送单方解约函。以上措施执行后，外部管
理机构将积极与承租单位进行一对一深入沟通和谈判，在判断确认承租单位具备还款意
愿和长期还款能力、仅为短期资金流动性或因技术性问题导致还款时点后置的前提下，
可由承租单位出具外部管理机构认可的还款承诺，视承诺执行情况决定是否采取诉讼措
施。还款承诺原则上应安排在两个租金缴款账期内（即 6 个月内）缴清历史欠款。除以
上出具还款承诺的情况外，逾期超过 3 个月的，外部管理机构将通过诉讼等方式加速欠
缴款项的回收。
③设置与租金回收情况挂钩的运营管理费收费安排，有效激励外部管理机构加强
日常催收管理
外部管理机构的运营管理费用与基础设施项目运营管理业绩挂钩，包括以项目公司
当年实现的营业收入为收费基数的基础管理费用，以及根据项目公司当年实现的经营净
现金流与经营净现金流目标值的差值作为收费基数计算的浮动管理费用，租金回收情况
将影响外部管理机构的浮动管理费用。
前述运营管理费用的设置可有效激励外部管理机构加强日常催收管理，缓释租金欠
缴风险。
招募说明书
202
7、关联交易情况
经核查并根据海问律所出具的《法律意见书》，截至本招募说明书出具日，项目公
司与联东金园及关联方存在关联交易的情形，关联交易系基础设施项目正常运营产生，
未违反相关法律法规的规定和公司内部管理制度，关联交易相关合同项下的内容不违反
中国法律的强制性规定，合法有效，关联交易定价不存在显失公允的情形。
（1）关联交易的内容
1）项目公司在履行的关联交易情况
项目公司在履行的关联交易涉及的对手方包括联东集团、世纪租赁、联东金赫、联
东物业，均与原始权益人联东金园归属于同一最终控制方。
根据联东金园说明并经核查，各项目公司截至 2024 年 3 月 31 日仍正在履行的与
关联方签署的合同23如下：
a.恒星意达
i. 恒星意达与北京联东物业管理股份有限公司（以下简称“联东物业”）于 2023
年 9 月 30 日签署的《物业服务委托合同》（“恒星意达物业服务合同”），约定恒星
意达委托联东物业为北京大兴科创产业园项目提供物业服务，由联东物业与承租人签署
相应物业服务合同，并根据该物业服务合同约定向承租人直接收取服务费用。恒星意达
物业服务合同将于恒星意达三方物业服务合同24生效之日终止；
ii.联东集团与交行通州分行于 2017 年 3 月 10 日签署的《保证合同》（编号：
29710003），恒星意达、联东集团与交行通州分行于 2017 年 3 月 10 日签署的《监管协
议》（编号：29710003），及联东集团与交行通州分行于 2018 年 8 月 27 日签署的《保
证合同》（编号：29810022），恒星意达、联东集团与交行通州分行于 2018 年 8 月 27
日签署的《监管协议》（编号：29810022），约定联东集团为恒星意达特定债务提供连
带责任保证担保。在恒星意达偿还完毕恒星意达特定债务后，前述《保证合同》及《监
管协议》即终止；

23根据联东金园说明，各项目公司应收关联方往来款将于本次发行前清理，各项目公司应付关联方往来款将于本次
发行后的交割阶段予以清理。故暂未披露各项目公司与其关联方的往款的相关情况，下同。
24 恒星意达、联东金园与联东物业已签署的《物业服务委托合同》（简称“恒星意达三方物业服务合同”），约定
恒星意达及联东金园委托联东物业为北京大兴科创产业园项目提供物业服务，由联东物业与承租人签署相应物业服
务合同，并根据该物业服务合同约定向承租人直接收取服务费用。
招募说明书
203
iii.恒星意达与北京联东物业管理股份有限公司第四分公司于 2023 年 3 月 15 日签
署的编号为 U 谷-北京大兴科创项目（恒星意达）-租赁-2023-00163《租赁合同》及《租
赁合同补充协议》，约定恒星意达将北京大兴科创产业园项目的房屋出租予北京联东物
业管理股份有限公司第四分公司，租赁面积共计 1,498 平方米，租赁到期日为 2026 年 3
月 30 日。
b.亚美耳康科技
i.亚美耳康科技与联东物业签署的《物业服务委托合同》（“亚美耳康科技物业服
务合同”），约定亚美耳康科技委托联东物业为北京马坡科技园一期项目提供物业服务，
由联东物业与承租人签署相应物业服务合同，并根据该物业服务合同约定向承租人直接
收取服务费用。亚美耳康科技物业服务合同将于亚美耳康科技三方物业服务合同25生效
之日终止；
ii.世纪租赁与兴业银行北京分行于 2022 年 4 月 22 日签署的编号为兴银京三总
（2022）应收质字第 7-3 号的《应收账款质押合同》、联东金赫与兴业银行北京分行于
2022 年 4 月 22 日签署的编号为兴银京三总（2022）应收质字第 7-4 号的《应收账款质
押合同》，约定世纪租赁及联东金赫分别以北京马坡科技园一期项目租金收入的应收账
款为亚美耳康科技特定债务提供质押担保。在亚美耳康科技偿还完毕亚美耳康科技特定
债务后，前述《应收账款质押合同》即终止；
iii.联东集团与兴业银行北京分行于 2022 年 4 月 22 日签署的编号为兴银京三总
（2022）保字第 7-5 号的《保证合同》、刘振东26与兴业银行北京分行于 2022 年 4 月 22
日签署的编号为兴银京三总（2022）保字第 7-6 号的《保证合同》，以及周翠敏27与兴
业银行北京分行于 2022 年 4 月 22 日签署的编号为兴银京三总（2022）保字第 7-7 号的
《保证合同》，约定联东集团、刘振东及周翠敏分别为亚美耳康科技特定债务提供连带
责任保证担保。在亚美耳康科技偿还完毕亚美耳康科技特定债务后，前述《保证合同》
即终止。
c.京燕奥得赛

25 亚美耳康科技、联东金园与联东物业已签署的《物业服务委托合同》（简称“亚美耳康科技三方物业服务合同”），
约定亚美耳康科技、联东金园委托联东物业为北京马坡科技园一期项目提供物业服务，由联东物业与承租人签署相
应物业服务合同，并根据该物业服务合同约定向承租人直接收取服务费用。
26 根据联东金园说明，截至本招募说明书出具日，刘振东系亚美耳康科技实际控制人。
27 根据联东金园说明，截至本招募说明书出具日，周翠敏系亚美耳康科技实际控制人刘振东的配偶。
招募说明书
204
i.京燕奥得赛与联东物业签署的《物业服务委托合同》（“京燕奥得赛物业服务合
同”），约定京燕奥得赛委托联东物业为北京房山奥得赛产业园项目提供物业服务，由
联东物业与承租人签署相应物业服务合同，并根据该物业服务合同约定向承租人直接收
取服务费用；京燕奥得赛物业服务合同将于京燕奥得赛三方物业服务合同28生效之日终
止；
ii.京燕奥得赛与北京联东物业管理股份有限公司第六分公司（以下简称“联东物业
第六分公司”）于 2023 年 3 月 15 日签署的编号为 U 谷-北京房山奥得赛项目-租赁-2023-
0160《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，约定京燕奥得赛将北京房山奥得赛产业园
项目的房屋出租予联东物业第六分公司，租赁面积共计 265.47 平方米，租赁到期日为
2026 年 3 月 30 日；
iii.京燕奥得赛与联东物业第六分公司于 2023 年 3 月 15 日签署的编号为 U 谷-北京
房山奥得赛项目-租赁-2023-0161《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，约定京燕奥得
赛将北京房山奥得赛产业园项目的房屋出租予联东物业第六分公司，租赁面积共计
458.27 平方米，租赁到期日为 2026 年 3 月 30 日；
iv.京燕奥得赛与联东物业第六分公司于 2023 年 3 月 15 日签署的编号为 U 谷-北京
房山奥得赛项目-租赁-2023-0162《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，约定京燕奥得
赛将北京房山奥得赛产业园项目的房屋出租予联东物业第六分公司，租赁面积共计
56.58 平方米，租赁到期日为 2026 年 3 月 30 日。
根据联东金园说明，并经核查，上述关联交易相关合同内容不违反中国法律的强制
性规定，合法有效。
在本基金存续期内,联东物业将根据与项目公司拟签署的《物业服务委托合同》约定
为目标基础设施资产提供物业管理服务。联东物业第四分公司、联东物业第六分公司将
根据与项目公司已签署的租赁合同继续承租目标基础设施资产的该部分房屋作为园区
配套用途。
2）报告期内基础设施项目的关联交易金额

28
京燕奥得赛、联东金园与联东物业已签署的《物业服务委托合同》（简称“京燕奥得赛三方物业服务合同”），
约定京燕奥得赛、联东金园委托联东物业为北京房山奥得赛产业园项目提供物业服务，由联东物业与承租人签署相
应物业服务合同，并根据该物业服务合同约定向承租人直接收取服务费用。
招募说明书
205
根据审计机构出具的编号为毕马威华振审字第 2413444 号的《由北京联东金园管理
科技有限公司持有的将用于公开募集基础设施证券投资基金的三家项目公司的模拟汇
总财务报表》、项目公司出具的《承诺及说明函》及其他相关资料，并经核查，报告期
内，基础设施项目与原始权益人及其关联方之间存在的关联交易金额如下：
表【14-1-4-18】报告期内基础设施项目关联交易金额
单位：元
项目 2024 年 1-3 月 2023 年 2022 年 2021 年
房屋租赁收入 341,840.72 991,114.88 - -
取得担保 - - 112,000,000.00 -
(接受)/提供往来款项 48,125,574.43 -92,431,289.12 84,945,493.20 -166,336,264.42
报告期内，关联交易涉及的对手方包括联东集团、联东金泰、东兴腾宇、世纪租赁、
联东金赫、北京联东金桥置业有限责任公司、联东物业、北京中盛华维科技有限公司、
廊坊鑫中福食品有限公司，均与原始权益人归属于同一最终控制方。
报告期内，基础设施项目涉及的关联交易收入主要系与关联租户产生的租金收入，
具体金额及占比如下：
表【14-1-4-19】报告期内基础设施项目关联交易金额及占比情况
单位：元、%
项目
2024 年 1-3 月 2023 年 2022 年 2021 年
交易金额 占比 交易金额 占比 交易
金额 占比 交易
金额 占比
房屋租赁收入 341,840.72 1.21 991,114.88 0.91 - - - -
基础设施项目在 2023 年度及 2024 年 1-3 月产生的关联收入涉及 2 个关联租户，包
括联东物业第四分公司和联东物业第六分公司，交易金额合计 99.11 万元，占 2023 年
度项目公司营业收入的 0.91%，占比较低，以上关联租赁主要用于联东物业下属分公司
为基础设施项目提供食堂配套服务及库房等配套设施。基础设施项目在 2024 年 1-3 月
产生的关联收入合计 34.18 万元，占 2024 年 1-3 月项目公司营业收入的 1.21%。
最近三年及一期末，基础设施项目涉及与关联方之间的交易余额如下：
表【14-1-4-20】报告期内基础设施项目关联交易余额
单位：元
招募说明书
206
项目 2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
应收账款 56,698.48 - - -
其他应收款 110,874,742.84 66,936,572.29 129,412,095.26 63,612,753.73
其他应付款 72,647,406.66 76,834,810.54 231,741,622.63 250,887,774.36
预收款项 - 187,370.43 - -
长期应付款 359,051.25 359,051.25 - -
取得担保余额 256,770,000.00 284,770,000.00 347,649,333.33 470,000,000.00
基础设施项目在报告期内产生的应收及应付关联方往来款项均为无息款项，上述应
收关联方往来款将于本次项目发行前清理，应付关联方往来款将于本次项目发行后的交
割阶段予以清理。
（2）关联交易的合法合规性
上述关联交易系基础设施项目正常运营产生，未违反相关法律法规的规定和公司内
部管理制度，关联交易相关合同项下的内容不违反中国法律的强制性规定，合法有效。
（3）关联交易的定价公允性
根据审计机构出具的编号为毕马威华振审字第 2413444 号的《由北京联东金园管理
科技有限公司持有的将用于公开募集基础设施证券投资基金的三家项目公司的模拟汇
总财务报表》、项目公司出具的《承诺及说明函》及其他相关资料，并经核查，前述关
联交易基于基础设施项目正常经营活动需要而开展，具有合理性与必要性。该等关联交
易符合法律法规的规定及公司内部管理控制要求，交易定价与市场交易价格或独立第三
方价格不存在较大差异。该等关联交易定价公允，不影响基础设施项目的市场化运营，
不存在利用关联交易损害项目公司合法权益的情形，不影响基础设施项目市场化运营的
独立性和稳定性。
二、基础设施资产估值情况
（一）基础设施资产评估结果
戴德梁行作为资产评估机构对基础设施资产进行了评估，就基础设施资产于价值时
点 2024 年 3 月 31 日的市场价值出具了《估价报告》。
招募说明书
207
1、基础设施资产评估结果
截至 2024 年 3 月 31 日，基础设施资产估值合计 16.17 亿元。估值结果具体如下表
所示：
表【14-5-1-1】基础设施资产估值情况
序
号
项目名称 建筑面积
（平方米）
截至2024年3月31日
估值
（万元）
估值单价
（元/平方米）
估值占比
1
北京大兴科创
产业园 84,148.14 87,700.00 10,422.10 54.24%
2
北京马坡科技
园一期 61,898.26 44,500.00 7,189.22 27.52%
3
北京房山奥得
赛产业园 52,337.51 29,500.00 5,636.49 18.24%
合计 198,383.91 161,700.00 8,150.86 100.00%
2、评估结果与账面价值的差异情况
截至 2024 年 3 月 31 日，基础设施资产账面价值合计 6.39 亿元，评估结果较该账
面价值增值合计 9.78 亿元，增值率 152.95%；其中基础设施资产账面原值合计 7.85 亿
元，累计折旧合计 1.46 亿元。基础设施资产评估结果与账面价值的比较情况详见下表：
表【14-5-1-1】基础设施资产评估结果与账面价值的差异情况
项目名称
截至 2024
年 3 月 31
日评估值
（亿元）
截至 2024 年
3 月 31 日
账面价值29
（亿元）
账面原值
（亿元）
截至2024年3月
31日累计折旧
（亿元）
增值
（亿元）
增值率30
2024 年
资本化
率31
北京大兴科创产业园 8.77 2.73 3.37 0.64 6.04 221.30% 5.87%
北京马坡科技园一期 4.45 1.61 2.03 0.42 2.84 176.45% 5.93%
北京房山奥得赛产业园 2.95 2.05 2.45 0.40 0.90 43.67% 5.91%
合计 16.17 6.39 7.85 1.46 9.78 152.95% 5.89%
（二）基础设施资产评估方法
根据《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》以及《基础设施基金指引》规

29 账面价值指账面净值，即账面原值-累计折旧。
30 增值率=（截至 2024 年 3 月 31 日评估值-截至 2024 年 3 月 31 日账面价值）/截至 2024 年 3 月 31 日账面价值
31 2024 年资本化率=2024 年年化预测运营净收益/项目估值
招募说明书
208
定，评估机构深入细致地分析了项目的特点和实际状况，并研究了评估机构所掌握的资
料，在实地查勘和调研的基础上认为，依据评估原则，结合评估目的，并综合考虑其物
业所处区域、物业性质、特点及影响其市场价值的各类因素，本次估价采用收益法评估
物业之市场价值。
收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益
转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。本次估价过程中评估机构将基础设施资产
按照预测期内及预测期外进行测算，对于预测期内每年收入、成本费用及税金进行估算
后取得预测期内每年的净收益，对预测期内的每年净收益进行贴现，预测期外至收益期
届满的净收益按照经预测的增长率持续计算至收益期届满并贴现至价值时点。
（三）基础设施资产评估参数选取
1、经营收入假设
（1）租金收入预测
基础设施项目资产可租赁面积合计 194,399.47 平方米。截至 2024 年 3 月 31 日，已
租赁面积合计 190,339.89 平方米，时点平均出租率为 97.91%。对于已出租部分，租赁
期限内的租金采用租赁合同中约定的租金（即合同租金），租赁期外按照市场租金水平
计算租金收入。
评估机构对基础设施资产的比准市场租金单价进行了测算。测算采用比较法，通过
选择三个较为接近基础设施资产情况的产业园区项目作为可比实例，参照考虑各物业在
交易时间、交易情况、不动产状况等方面的差异，修正后得出基础设施资产的比准市场
租金，测算情况详见评估机构出具的《估价报告》。
截至 2024 年 3 月 31 日，已签约平均租金及比准市场租金情况如下：
表【14-5-3-1】基础设施资产已签约平均租金及经评估机构测算的比准市场租金情况表
项目名称 已签约平均租金
（元/平方米/日）
比准市场租金
（元/平方米/日）
北京大兴科创产业园 2.27 2.20-2.32
北京马坡科技园一期 1.57 1.39-1.73
北京房山奥得赛产业园 1.26 0.92-1.53
招募说明书
209
北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期、北京房山奥得赛产业园已签约平均租
金较经评估机构测算的比准市场租金基本一致或相差不大。
（2）租金增长率预测
北京大兴科创产业园、北京房山奥得赛产业园项目当前已签约租户租期内租金增长
率基本为 3%-5% /年，北京马坡科技园一期项目当前已签约租户租期内租金增长率基本
为 3% /年。
根据市场调研，北京大兴科创产业园所在大兴生物医药基地、北京马坡科技园一期
所在马坡镇及聚源工业区、北京房山奥得赛产业园所在房山区均为产业聚集区，标准工
业厂房需求稳定。北京大兴科创产业园项目及所在区域内其他可比项目签约租户租金增
长率一般为 3%-5% /年，北京马坡科技园一期项目及所在区域内其他可比项目签约租户
租金增长率一般为 2.5%-4% /年，北京房山奥得赛产业园项目及所在区域内其他可比项
目签约租户租金增长率一般为 3% /年。
根据基础设施项目资产历史租约期内租金增长情况、北京大兴科创产业园、北京马
坡科技园一期、北京房山奥得赛产业园 3 个项目所在区域内标准工业厂房的市场状况、
市场对标项目的发展经验，预计 3 个项目预测期内租金年增长率为 2.75%。
（3）出租率假设
1）基础设施出租率假设
综合考虑基础设施项目所在区位及实际运营情况，北京大兴科创产业园、北京马坡
科技园一期、北京房山奥得赛产业园项目预测期内出租率按 94%测算，具体如下：
北京大兴科创产业园：根据评估机构市场调研，北京大兴科创产业园依托所在大兴
生物医药基地产业集聚、产业基础较好等优势，标准工业厂房需求稳定，标准工业厂房
出租率处于稳定水平。截至 2024 年 3 月 31 日，北京大兴科创产业园签约租户共计 43
个，出租率约为 96.60%，高于预测期内出租率假设的 94%。
北京马坡科技园一期：根据评估机构市场调研，北京马坡科技园一期依托着所在马
坡镇及聚源工业区产业集聚、交通便利、产业基础较好等优势，标准工业厂房需求稳定，
标准工业厂房出租率处于稳定水平。截至 2024 年 3 月 31 日，北京马坡科技园一期签约
租户共计 48 个，出租率约为 98.66%，高于预测期内出租率假设的 94%。
招募说明书
210
北京房山奥得赛产业园：根据评估机构市场调研，北京房山奥得赛产业园依托着所
在区域内标准工业厂房存量项目较少等优势，标准工业厂房需求稳定。截至 2024 年 3
月 31 日，北京房山奥得赛产业园签约租户共计 29 个，出租率约为 99.13%，高于预测
期内出租率假设的 94%。
基础设施项目租户主要为医药制造业、软件和信息技术服务业、通用设备制造业、
专用设备制造业等行业，对于建筑物及园区有更专业、更系统的配套设备设施及服务要
求，租户入驻后装修及设备投入较高、标准厂房租赁需求旺盛、市场可选择的同类项目
供应有限等因素使得签约租户有较强的续约意向，因此预测期内出租率假设具备较高的
可实现性。
2）基础设施项目出租率假设合理性分析
本次评估过程中，基础设施项目北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期、北京
房山奥得赛产业园项目预测期内出租率按 94%测算。结合外部管理机构招商运营能力、
区域内政策及竞品情况、基础设施项目经营情况等因素，对基础设施项目出租率假设合
理性分析如下：
I. 基础设施项目出租率的保障因素
A．客群基数、招商能力、园区通用性及租赁灵活度为基础设施项目维持较高水平
出租率提供保障
a）基础设施项目客群基数相对较大
基础设施项目的建筑结构、租赁面积单元、层高及承重、功能用途及园区环境配置，
可适配相对广泛的租户类型的实际租赁需求，根据基础设施项目的招商策略，项目重点
面向产值介于 1 千万-3 亿元、符合国家和地方产业规划导向的中小型、生产型、科创型
企业招商，项目的目标客群是数量最多、分布最广泛的产业租户群体。根据原始权益人
提供数据，截至 2023 年末，北京市工业企业以及科学研究和技术服务企业数量约为 65
万家，基础设施项目可适配的客群基数相对较大。
b）联东强大的招商能力是基础设施项目持续稳定的客户来源
联东于 2003 年起进入产业园区运营行业，至今已深耕该行业长达 21 年，对于中小
型、生产型、科创型企业的租赁需求理解深刻，根据产业园区的经营特点，从产值税收、
招募说明书
211
专利情况、参与招拍挂情况等多个维度建立了相对完善的租户筛选标准，并通过数字化
赋能建立了“天上一张网，地上一张网”的招商模式，为项目提供持续稳定的招商保障。
通过“天上一张网”，即招商数字化系统，基础设施项目及外部管理机构可实现对
全国范围内目标客群企业信息的获取收集、分析、运算和运用，并有效筛选出目标区域
内经营优质、租赁需求较高的潜在客户，有效提升招商效率；通过“地上一张网”，即
全国招商团队联动机制及超过 1,000 人的经验丰富的招商团队，实现对目标客户的有效
触达和引入。
依托“天上一张网，地上一张网”的招商模式，联东在全国范围内管理园区数量超
过 548 个，管理面积约 3,078 万平方米，并连续 13 年蝉联“中国产业园区运营优秀企
业”第一名，从而有效保障基础设施项目招商效率，有效提升出租率水平。
c）基础设施项目通用性强、标准化程度高，租户品牌认可度高
基础设施资产业态为多层标准厂房项目，通用性强、标准化程度较高，厂房均毛坯
交付，租户可自行装修满足个性化需求，入驻成本相对较低。较高的园区品质也为园区
品牌积累了良好的客户口碑，企业入驻意愿相对较高，基础设施项目园区品牌“联东 U
谷”已连续 13 年蝉联“中国产业园区运营商优秀品牌”第一名。
d）联东园区租赁单位小、租赁空间利用率及灵活度高
联东的多层厂房项目可分层分户租赁，最小租赁单元为 500 平方米，单层面积约为
1,000 平方米，整栋面积约为 3,500 平方米至 5,000 平方米，从而能够满足租赁面积需求
范围更广的租户的实际需求，租赁空间利用率及灵活度高，空间浪费相对较少，从而可
进一步提升出租率。
B．基础设施项目出租率稳定的保障因素
a）入园企业装修投入高且租金占成本比例低、租赁稳定
基础设施项目租户行业主要为医药制造业、通用设备及专用设备制造业，该类企业
入驻后装修成本及固定资产投资成本较高，而根据租赁合同要求，租户需将厂房还原后
方能退租，因此租赁粘性相对较高。根据原始权益人的调研，基础设施项目重点租户的
装修成本及固定资产投入（主要为设备安装投入）普遍在 1,000 万元以上，远高于厂房
租金成本。同时，根据原始权益人调研，基础设施项目入园企业租金占总运营成本比例
招募说明书
212
一般在 10%以下，租金变化对于企业经营成本影响相对较小。
因此，基础设施项目入园企业换租成本的前期成本较高，对租金变动的敏感性低，
具有较强的租赁粘性。
b）联东产业园产品标准化程度高、新租户入驻成本低、换租周期较短
基础设施项目是联东经过多年积累和迭代，形成的符合目标租户群体需求的多层、
钢混结构的新型标准工业厂房产品，园区品质较高。园区可面向各发展阶段租户、满足
多方位需求，且厂房均采用标准化装修毛坯交付、毛坯换租，园区均不局限于单一企业
或单一行业租户的使用需求，通用性强、新租户入驻成本低、换租周期较短，保障出租
率稳定。
c）联东运营能力优势为园区经营稳定提供保障
联东依托数字化智慧园区平台，能够及时掌握园区内的水电消费、车辆进出等实时
经营数据，为产业园区的租户管理和主动调整提供参考，在租户经营出现显著变化的情
况下，提前启动预招商工作，有效降低空置和租金损失。
d）多元化配套服务提升租户租赁粘性
联东作为产业园区行业领军运营服务和产业服务企业，服务企业数量超过 21,000
家，拥有业内领先的园区服务经验。联东可为租户提供标准化采购、统一政府关系对接、
金融服务等多元化服务，具有行业独特的竞争优势，优质的增值服务政策，可为中小型
企业发展提供助力，吸引更多中小企业入驻。
e）潜在租户储备丰富
基础设施项目客户储备丰富，根据原始权益人统计，截至本招募说明书出具日，基
础设施项目已表达租赁意向的储备租户已达到 60 家，意向租赁面积超 6 万平方米，具
体储备租户情况见下表：
表【14-5-3-2】基础设施项目储备租户情况
项目名称 意向租户个数 意向租赁面积
（m2）
储备客户行业
北京大兴科创产业园 20 19,328.59 医药制造业
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213
项目名称 意向租户个数 意向租赁面积
（m2）
储备客户行业
北京马坡科技园一期 20 22,330.97
医药制造业、通用设备制造
业、专用设备制造业
北京房山奥得赛产业园 20 19,259.04
通用设备制造业、专用设备
制造业、其他制造业等
合计 60 60,918.60 -
II. 从基础设施项目历史经营情况看，项目出租率假设具有合理性
基础设施项目中，北京马坡科技园一期项目起始运营时间相对较早，报告期内出租
率基本保持稳定较高的水平。北京大兴科创产业园及北京房山奥得赛产业园项目由于完
整投入运营的时间在 2019-2020 年之间，报告期内仍处于租户引入的经营爬坡期，因此
项目出租率变化较大，相应项目的出租率提升是基于市场需求以及联东的招商、运营能
力，随着新增租户持续入驻而自然形成的，项目经营爬坡期与联东旗下位于北京市的同
类项目基本一致，在经营爬坡期后项目出租率亦保持基本稳定。
表【14-5-3-3】基础设施资产历史出租率变化情况
序
号
项目名称
2021 年末 2022 年末 2023 年末 2024 年一季度末
出租率 较上年末
变动 出租率 较上年末
变动 出租率 较上年末
变动 出租率 较上年末
变动
1
北京大兴科
创产业园 77.16% 27.40% 98.86% 21.70% 97.85% -1.01% 96.60% -1.25%
2
北京马坡科
技园一期 92.19% 0.94% 97.26% 5.07% 98.66% 1.40% 98.66% 0.00%
3
北京房山奥
得赛产业园 80.90% 28.34% 95.93% 15.03% 98.09% 2.15% 99.13% 1.04%
平均 82.90% 19.28% 97.59% 14.69% 98.17% 0.58% 97.91% -0.26%
2024 年 1-5 月，基础设施项目出租率保持稳定且均维持在 94%以上，具体如下：
表【14-5-3-4】基础设施项目 2024 年 1-5 月逐月出租率情况
北京大兴科创产业园
2024 年 1 月 2024 年 2 月 2024 年 3 月 2024 年 4 月 2024 年 5 月
97.85% 97.85% 96.60%32 97.85% 98.86%
北京马坡科技园一期

32 6 号楼 2 层租户已于 2024 年 2 月 29 日到期退租导致出租率下降，新租户已于 2024 年 4 月起租，故 3 月份出租
率短暂下降后于 4 月份恢复。
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214
2024 年 1 月 2024 年 2 月 2024 年 3 月 2024 年 4 月 2024 年 5 月
98.66% 98.66% 98.66% 98.66% 98.66%
北京房山奥得赛产业园
2024 年 1 月 2024 年 2 月 2024 年 3 月 2024 年 4 月 2024 年 5 月
98.09% 99.13% 99.13% 99.13% 99.13%
III. 从基础设施项目行业政策及区域市场情况看，项目出租率假设具有合理性
① 北京大兴科创产业园
北京大兴科创产业园项目所处的大兴生物医药产业基地为承接“三城一区”成果转
化项目的主要区域，是北京市唯一获批的全国先进制造业和现代服务业“两业融合”试
点区域，其对入园企业的扶持政策覆盖了财税优惠、项目建设、研发创新、人才引进、
市场流通等各个环节，并享有国家级重点研发计划、重大新药创制、国家科技重大专项
相关政策，对于园区企业具有较强政策吸引力。
根据市场调研，截至 2023 年末，北京市大兴区成熟稳定运营的标准厂房项目平均
出租率为 90%-95%，整体市场情况良好、出租率稳定。
北京大兴科创产业园项目周边，业态及运营成熟度相对可比的项目，主要包括中关
村医疗器械园一期、华润生命科学园一期及北京药谷一号产业园，周边竞品项目出租率
在 85%以上，其中建成年代与北京大兴科创产业园项目相近，且已达到稳定出租状态的
中关村医疗器械产业园一期项目出租率为 95%以上，区域整体产业园市场情况良好、出
租率稳定。
表【14-5-3-5】大兴科创产业园项目与周边竞品对比情况33
项目名称 项目形态 总建筑面积
（m2）
竣工时间 出租率34 较 2022 年末出
租率变动情况
北京大兴科创
产业园
25 栋厂房、1 栋地下车
库及设备间 8.4 万
一期：2018 年 11 月
二期：2019 年 11 月
97.85% 小幅下降 0.99%
中关村医疗器
械产业园一期
研发办公孵化器及产品
服务楼中心、标准厂
房、配套服务
18.6 万 2017 年 95%-97% 基本持平
华润生命科学 6 栋生产研发独栋 8.5 万 2020 年 85%-90% 基本持平

33 中关村医疗器械产业园二期及华润生命科学园二期入市时间较晚，仍处于租赁爬坡期，与基础设施资产的可比
性及竞争关系相对有限，故未算入竞品项目。
34 北京大兴科创产业园出租率为截至 2023 年 12 月 31 日数据，周边竞品出租率区间为根据 2023 年年末市场调研
数据估算。
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215
项目名称 项目形态 总建筑面积
（m2）
竣工时间 出租率34 较 2022 年末出
租率变动情况
园一期
北京药谷一号
产业园
8 栋独立厂房、4 栋研发
办公楼 12.8 万 2008 年 85%-90% 基本持平
综合考虑北京大兴科创产业园项目进入成熟稳定阶段后各期末出租率均高于 94%，
结合行业政策、经营情况、园区所处生命周期及区域内竞品等情况，当前评估测算采用
94%的出租率假设具备合理性。
② 北京马坡科技园一期
北京马坡科技园一期项目位于中关村顺义园政策范围的马坡工业区，入园企业可同
时享受北京市关于高精尖产业的优惠政策、中关村国家自主创新示范区对于入区企业的
支持政策、顺义新城及马坡聚源工业基地的多重产业支持政策，对于园区企业具有较强
政策吸引力。
根据市场调研，截至 2023 年末，北京市顺义区成熟稳定运营的标准厂房项目平均
出租率为 90%-95%，整体市场情况良好、出租率稳定。
北京马坡科技园一期项目周边，业态及运营成熟度相对可比的项目，主要包括茂华
工厂、尚唐文创科技园及马坡科技园二期，周边竞品项目出租率在 90%-100%区间，除
蓝贝产业园、尚唐文创科技园、联东 U 谷·马坡科技园二期仍在爬坡期出租率提升较快
外，区域整体产业园市场情况良好、出租率稳定。
表【14-5-3-6】北京马坡科技园一期项目与周边竞品对比情况
项目名称 项目形态 总建筑面积
（m2）
竣工时间 出租率35 较 2022 年末出
租率变动情况
北京马坡科技园一期 13 栋厂房 6.2 万 2018 年 7 月 98.66% 小幅提升 1.4%
茂华工厂
标准工业厂房、配套
商务中心、员工宿舍
及员工餐厅
8.5 万 2005 年 100% 基本持平
联东 U 谷·蓝贝产业园 19 栋厂房 9.5 万 2019 年 3 月 96.83% 提升 9.83%
尚唐文创科技园 独栋或双拼厂房、员
工宿舍、食堂 4.5 万 2020 年 90%-95% 提升 20%

35 北京马坡科技园一期项目出租率为截至 2023 年 12 月 31 日数据，周边竞品出租率区间为根据 2023 年年末市场
数据估算。
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216
项目名称 项目形态 总建筑面积
（m2）
竣工时间 出租率35 较 2022 年末出
租率变动情况
联东 U 谷·马坡科技园
二期
多层框架厂房，宿舍
楼，地下车库 5.9 万 2022 年 90%-95% 提升 20%
综合考虑北京马坡科技园一期项目进入成熟稳定阶段后各期末出租率均高于 94%，
结合行业政策、经营情况、园区所处生命周期及区域内竞品等情况，当前评估测算采用
94%的出租率假设具备合理性。
③ 北京房山奥得赛产业园项目
北京房山奥得赛产业园位于中关村科技园区房山园，入园企业可同时享受北京市关
于高精尖产业的优惠政策、中关村国家自主创新示范区对于入区企业的支持政策、房山
区对于新材料产业基地的产业支持政策，对于园区企业具有较强政策吸引力。同时，北
京房山奥得赛产业园所在区域内存量工业厂房有限，尤其是生产型标准厂房更为稀缺，
生产型标准厂房产品对于相关企业有较强的吸引力。
北京房山奥得赛产业园项目周边工业用地以大中型石化、新材料企业的自用厂房为
主，暂无与北京房山奥得赛产业园可比的已成熟运营的同类园区项目。
从北京市房山区整体来看，包含厂房业态的产业园项目为中粮健康科技园及中关村
前沿技术研究院，但前述两个项目业态实际以研发办公为主，与基础设施项目可比性较
低。
综合考虑北京房山奥得赛产业园项目进入成熟稳定阶段后各期末出租率均高于
94%，结合行业政策、经营情况、园区所处生命周期等情况，当前评估测算采用 94%的
出租率假设具备合理性。
IV. 从整体市场来看，与基础设施项目业态相近的产业园项目出租率均维持较高且
稳定的水平
A．与基础设施项目业态相近的产业园项目经营情况良好
除联东运营的产业园区外，根据公开市场数据及原始权益人的市场调研，一线城市
及强二线城市与基础设施项目业态相近的代表性产业园项目经营情况良好、出租率相对
较高，除少量近两年入市项目因 2023 年尚在爬坡期出租率提升较快以外，其他业态相
近产业园项目出租率均与 2023 年初持平或上下小幅波动，出租率较为稳定，具体见下
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217
表：
表【14-5-3-7】与基础设施项目业态相近的产业园项目出租率情况36
项目名称 项目区位 项目形态 总建筑面积
（万 m2）
最新出租率37 较 2023 年初出
租率变动情况
北京亦庄某产业园 北京市经开区 独栋+多层厂房 26 95% 提升 5%
北京亦庄某产业园 北京市经开区 独栋+多层厂房 22 96% 下降 2%
上海闵行某产业园一期 上海市闵行区 独栋+多层厂房 20 94% 提升 24%38
上海宝山某产业园 上海市宝山区 独栋+多层厂房 10 94% 提升 34%39
凯德·腾飞新苏坊 苏州工业园区 研发办公、单层
及多层厂房 37.3 97.5% 提升 1.1%
南山控股·新都科技园 成都市新都区 单层厂房
（部分夹层） 19,9 100% 基本持平
南山控股·西安智造园 西安市经开区 单层及多层厂房 7.1 100% 基本持平
B．联东旗下产业园能够在同业内维持较高运营水平
联东在产业园区领域拥有丰富的运营管理经验及招商运营能力优势，能够保障旗下
运营管理的园区出租率水平良好、经营稳定。根据原始权益人提供的数据，截至 2023
年末，联东运营成熟的一线城市产业园平均出租率超 97%。
同时，从较长周期来看，联东管理的同区域内同类成熟产业园区的出租率水平良好、
经营稳定，联东金园旗下运营管理的产业园区中，投入运营时间最早且以自持为主的为
位于北京经开区的光联产业园、金桥产业园，首期分别于 2003 年及 2006 年投入运营，
后续分期开发并投入运营，近 10 年来即使受到宏观经济波动因素影响，出租率仍均保
持稳定在 94%以上，具体见下表：
表【14-5-3-8】金桥产业园、光联产业园近 10 年来出租率情况
联东光联产业园近 10 年来出租率情况
年份 出租率
2014 100.00%
2015 95.99%
2016 98.86%

36 凯德·腾飞新苏坊、南山控股·新都科技园、南山控股·西安智造园经营数据基于持有主体已披露的 2023 年报数
据，其余项目经营数据基于原始权益人调研。
37 凯德·腾飞新苏坊、南山控股·新都科技园、南山控股·西安智造园出租率为截至 2023 年末数据，其余为截至 2024
年 3 月 31 日数据。
38 上海闵行某产业园一期为 2021 年入市，2023 年尚在运营爬坡期，出租率提升较快。
39 上海宝山某产业园为 2022 年入市，2023 年尚在运营爬坡期，出租率提升较快。
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218
联东光联产业园近 10 年来出租率情况
年份 出租率
2017 96.84%
2018 98.86%
2019 98.04%
2020 98.25%
2021 98.22%
2022 99.37%
2023 99.78%
联东金桥产业园近 10 年来出租率情况
年份 出租率
2014 95.79%
2015 97.10%
2016 96.52%
2017 98.42%
2018 98.60%
2019 97.03%
2020 96.33%
2021 97.06%
2022 98.14%
2023 99.50%
基于业态相近的产业园项目整体高且稳定的出租率及联东园区的高水平运营能力，
基础设施项目采用 94%的出租率假设审慎合理。
V. 基础设施项目租户客群及分散度有利于缓释出租率波动风险
①基础设施项目租户客群的租赁粘性相对较高
从租户客群上看，基础设施项目的租户客群定位为战略性新兴行业、高精尖产业领
域的中小生产型企业，相对于服务型企业，生产型企业用于生产的物理空间是刚需。
从北京市工业用地供应趋势来看，2021 年工业用地供应峰值后，政府从土地集约
化利用、土地财政、单位产出、产业导向等角度出发，进一步收紧一手土地资源供给。
同时，随着北京市高精尖产业转型的持续推进，北京市高新技术企业数量亦不断攀升，
在全国位于前列。高精尖产业领域的中小生产型企业往往需要一定体量及稳定的生产空
间来支持其研发和生产活动，但工业用地成本高且获取难度大，其体量不足以独立拿地。
招募说明书
219
因此，在鼓励实体经济及上述背景下，北京市科创及制造业企业对于基础设施项目
所提供的标准生产空间有长期稳定的租赁需求。此外，生产型企业更换生产场所的成本
较高，因此更倾向于选择长期租赁，以确保生产的稳定性和连续性。因此基础设施项目
租户客群的租赁粘性相对较高。
②租户资质良好、分散度较高，可进一步缓释出租率波动风险
从租户资质上看，基础设施项目租户资质良好，截至 2024 年 3 月 31 日，基础设施
项目入园租户合计 120 家，通过公开渠道查询，租户自身或控股股东含有国家高新技术
企业、瞪羚企业、火炬中心高新技术企业、中关村高新技术企业、科技型中小企业、专
精特新企业、雏鹰企业等标签或资质的企业合计共 74 家，占比达 62%；其中国家高新
技术企业数量达 60 家，占比 50%，租户质量为基础设施项目出租率稳定提供良好基础。
从租户分散度上看，基础设施项目租户相对分散，截至 2024 年 3 月 31 日，前十大
租户合计面积占已租赁面积比例仅为 29.75%，第一大租户租赁面积占已租赁面积比例
仅为 7.32%，基础设施项目受单一租户租赁情况变化影响较小。
综上所述，基础设施项目租户客群特点、入园租户质量以及租户分散度有利于缓释
出租率波动风险。
（4）空闲期及优惠期假设
1）空闲期及优惠期假设
根据基础设施项目所在地同类物业租赁市场的收益情况，新承租方进驻优惠期等因
素存在都有可能带来租金损失。根据评估机构对运营团队的访谈和对市场的调研，基础
设施项目资产所有租户租赁期外市场租金按照每年更新，在考虑合理的租户换租率、租
赁期限、空闲期及优惠期长度后，基础设施项目每次更新租期时有效的年均空闲期及优
惠期设置为 5 天。
2）空闲期及优惠期假设合理性分析
考虑到基础设施项目的出租率均维持在高位，后续运营过程中涉及的空闲期及优惠
期主要受到以下因素的影响：
① 租户到期后的续租率；
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220
② 换租过程中寻找新租户、租户资质审核所需空闲期时间；
③ 新租户入驻给予租户的租金优惠折算租期。
在租户到期后的续租率方面，基础设施项目租户以生产型企业为主，租户更换生产
场所成本较高，因此租赁粘性相对较高。根据原始权益人提供数据显示，联东已运营的
环京区域内的租赁型产业园区项目，2021-2023 年平均续租率40均为 90%以上，考虑到
基础设施项目达到经营稳定阶段后换租情形较少，参考同片区项目过往续租率情况，基
础设施项目换租空置及优惠期测算过程中，按照平均续租率假设为 80%进行审慎测算。
在换租空闲期及优惠期方面，外部管理机构的招商团队通常会提前进行租户储备，
根据联东对新入驻租户的租金优惠原则及历史租赁情况，一般给予新入驻租户租金优惠
可折算对应租户租赁面积的 30-60 天租金，具体视租户租赁面积、所属产业、房源使用
状况等情形而定。考虑租户审批、资质审核等预留时间及相关优惠期，基础设施项目换
租空置及优惠期测算过程中，按照 120 天-125 天考虑换租租户的空闲及优惠期。同时，
根据基础设施项目租户的加权平均租期情况，租户按租赁面积加权平均的租期约为 5 年
-7 年，基础设施项目换租空置及优惠期测算过程中，按照平均租期为 5 年进行审慎测
算。
综合考虑上述续租率假设、换租租户的空闲及优惠期假设，以及平均租期假设，经
测算，基础设施项目平均每个租户每年的空闲期及优惠期约为：（换租租户的空闲及优
惠期 120 天-125 天）/平均租期 5 年*（1-续租率 80%）= 4.8 天/年-5 天/年。
综上所述，基础设施项目估值测算过程中，每个租户年平均的空闲期及优惠期假设
设置为 5 天/年，相对审慎合理。
（5）收缴率假设
1）基础设施项目收缴率假设
根据原始权益人提供资料，基础设施项目历史租金收缴情况较好，不存在租金损失
未能收回的情况，截至本招募说明书出具日，项目报告期内租金收缴率均为 100%。
综上，截至本招募说明书出具日，基础设施项目报告期内历史收缴率良好，且基础

40 续租率=期间内客户续租面积/期间内到期总租赁面积，其中期间内到期总租赁面积为租赁合同正常到期租赁面
积，平均续租率为算数平均。
招募说明书
221
设施项目在签署合同中会约定一定金额的保证金，业主方可以有效避免租户提前退租等
因素可能带来的租赁损失。出于审慎考虑本次评估收缴率按照 99%计算。
2）收缴率假设合理性分析
项目主要采用“三个月押金+季度预付制”租金收缴模式，可有效保障项目租金收缴
水平。基础设施项目租户资质良好，具有科技资质的企业占比较高，各个基础设施项目
的重点租户均处于良好的经营状况，截至本招募说明书出具日，报告期内，基础设施项
目历史租金收缴率均为 100%。
基于对市场不利情形的审慎考虑，评估机构在估值模型中对租金收缴率假设参数进
行了调整，将全周期预测租金收缴率由 100%下调至 99%，即每年租金收入中扣减 1%
的租金损失，为未来租赁市场不利情形下的租金收入波动提供缓释。
A. 项目主要采用“三个月押金+季度预付制”租金收缴模式，可有效保障租金收缴
率水平
基础设施项目租金收取方式主要为季度收取，租户的租金采用预付形式，租户需在
上一期租金覆盖周期届满之日前一定时间内支付下一期租金，同时根据招商实际情况，
通常收取租户三个月的租赁保证金，以应对租户欠缴或者违约的风险。首期租金同租赁
保证金一同支付，如租户欠缴租金或提前解约，项目公司可从中抵扣拖欠款项。若租户
欠缴租金，联东可从其预付的租金及押金中扣除欠缴租金，并可启动换租招商工作清退
欠租租户。
因此，基础设施项目的租金收缴模式，可有效保障租金收缴率水平，降低租金损失
风险。
B. 基础设施项目租户结构及租户经营状况良好，收缴率有保障
基础设施项目入园企业均资质良好，具有良好的经营前景：截至 2024 年 3 月 31 日，
基础设施项目入园租户合计 120 家，通过公开渠道查询，租户自身或控股股东含有国家
高新技术企业、瞪羚企业、火炬中心高新技术企业、中关村高新技术企业、科技型中小
企业、专精特新企业、雏鹰企业等标签或资质的企业合计共 74 家，占比达 62%；其中
国家高新技术企业数量达 60 家，占比 50%。
基础设施项目入园企业均经过联东的多层次审核，企业经营质量得到有效把控：根
招募说明书
222
据原始权益人的确认，截至 2024 年 5 月 16 日，3 个基础设施项目资产于报告期末分别
的前十大租户均处于在租状态且经营状况稳定，均不存在因严重违法失信行为而被认定
为失信被执行人、重大税收违法案件当事人或涉金融严重失信人的情形。
C. 基础设施项目历史收缴率情况良好
近三年一期，基础设施项目租金收缴情况较好，不存在租金损失未能收回的情况，
截至本招募说明书出具日，基础设施资产报告期内租金收缴率均为100%。2024年以来，
存在 6 户新签租户尚处装修或预备投产阶段并发生延迟支付租金等情况，外部管理机构
及相关租户已出具相应说明确认其真实租赁需求。截至本招募说明书出具日，上述租户
已足额缴纳全部应付款项。外部管理机构已敦促上述租户严格履行后续租金缴纳义务，
并承诺在租期内采取有效措施进行租金催缴，保障租金收入。
表【14-5-3-9】基础设施资产历史租金收缴率41
单位：%
2021 年度 2022 年度 2023 年度 2024 年 1-3 月
100.00 100.00 100.00 100.00
从同类项目历史收缴情况看，根据原始权益人提供的资料，原始权益人下属同区域、
同类型的成熟期产业园近三年租金收缴率亦均为 100%，具体情况如下：
表【14-5-3-10】原始权益人同区域同类成熟期产业园租金收缴率情况
园区项目公司 可租赁面积
（万平方米） 园区位置
租金收缴率
2021 2022 2023
北京光捷科技有限公司 4.14 北京大兴区 100% 100% 100%
北京友联环球经贸有限公司 9.27 北京顺义区 100% 100% 100%
北京华成祥升科技有限公司 1.63 北京顺义区 100% 100% 100%
北京中盛华维科技有限公司 5.93 北京顺义区 100% 100% 100%
北京空港日住物业管理有限公司 4.60 北京顺义区 100% 100% 100%
北京裕新特房地产开发有限公司 1.99 北京顺义区 未运营 100% 100%
北京光联投资管理有限公司 9.59 北京通州区 100% 100% 100%
北京联东金强科技有限公司 9.22 北京通州区 100% 100% 100%
北京金信瑞达科技有限公司 2.05 北京通州区 100% 100% 100%

41截至本招募说明书出具日报告期内己收当期金额/应收当期金额，当期金额包含租户应缴纳的各项费用。
招募说明书
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园区项目公司 可租赁面积
（万平方米） 园区位置
租金收缴率
2021 2022 2023
北京润谷兴贸科技有限公司 1.03 北京通州区 100% 100% 100%
北京北玻安全玻璃有限公司 2.03 北京通州区 100% 100% 100%
北京亨讯达科技有限公司 6.36 北京密云区 100% 100% 100%
北京长赢企业汇投资有限公司 7.70 北京经开区 100% 100% 100%
北京联东金木科技有限公司 1.64 北京平谷区 100% 100% 100%
D. 项目收缴率假设为未来租赁市场不利情形下的租金收入波动提供缓释
截至本招募说明书出具日，基础设施项目报告期内租金收缴率均为 100%，就本次
基础设施项目而言，以下因素可进一步保障基础设施项目租金收缴稳定性：
①项目租户客群特征方面，基础设施项目主要服务于战略性新兴行业、高精尖产业
领域的中小生产型企业，其经营已进入相对稳定期，科技创新属性较强，且入园企业均
要求具备一定收入及税收体量，因此租户客群租金支付能力较强，租金欠缴或真正形成
租金损失的风险相对较小；
②项目入园企业资质方面，本次项目入园企业经过联东的多方位筛选，企业资质及
科技属性更强，入园企业及其控股股东含有前述科技标签或资质的企业占比达 62%；其
中国家高新技术企业占比 50%，企业资质对租金收缴形成良好保障；
③历史收缴情况方面，基础设施项目及联东在管同类型园区历史三年租金收缴率均
为 100%，亦体现出联东通过多层次的租户筛选及背景核查、完善的租赁合同条款、预
付及保证金等租金收缴模式等一系列管理措施，可最大程度确保租金的及时、足额收缴；
④租赁模式保障方面，“三个月押金+季度预付制”的租金收缴模式，可有效保障租
金收缴率水平。
综上所述，考虑到基础设施项目的租户客群特点及资质情况、历史收缴情况及联东
的管理措施，基础设施项目由于租户欠缴引发实质租金损失及坏账的风险相对较小。
基于审慎原则，考虑未来租赁市场的不确定性及市场不利情形下可能发生的变动及
风险，评估机构在估值模型中对基础设施项目全周期的租金收缴率假设参数下调至 99%，
即每年租金收入中额外扣减 1%的租金损失，根据估值测算，基础设施项目前 10 年合计
扣减的租金损失金额预计约为 1,305 万元，为风险情形下的租金收入波动提供缓释。
招募说明书
224
2、经营支出及非运营支出假设
预测期内成本费用包括综合管理费、保险费、资本性支出，税金及附加包括增值税
及附加、房产税、土地使用税及印花税等。
根据评估机构出具的《估价报告》，各项支出的测算逻辑为：
（1）运营期间成本费用
基础设施项目运营期间成本费用既包括与企业提供产品或者服务直接相关的费用，
也包括期间费用如管理费用、销售费用、保险费用等间接费用。基础设施项目由联东物
业第三分公司、联东物业第四分公司及联东物业第六分公司提供物业管理服务，并对租
户收取物业管理费收入，同时承担相应的物业管理费成本，故本次测算基础设施项目在
收益期内不考虑物业管理费收入及相关成本。待本基金设立后基础设施项目费用构成主
要如下：
1）综合管理服务费
未来基础设施项目公司拟将综合管理服务委托予外部管理机构，由外部管理机构对
基础设施项目进行日常管理及招商运营。
基础设施项目报告期综合管理服务支出包含项目公司人员承担的为区域内其他项
目提供服务的成本，未来项目公司人员剥离后，基础设施项目将不再承担该成本，根据
管理口径分摊后，报告期内基础设施项目与资产经营直接相关的招商及管理人员成本具
体金额如下：
表【14-5-3-11】 报告期内基础设施项目招商、管理人员成本42拆分
单位：万元
2024 年 1-3 月 2023 年 2022 年 2021 年
职工薪酬费用（备考审计口径） 143.87 868.99 996.35 963.40
其中：服务于项目的招商、管理人员
成本 37.49 201.10 308.03 474.94
服务于其他项目公司的招商、管
理人员成本 106.38 667.90 688.33 488.45
报告期内，服务于基础设施项目的人员成本主要包括招商人员成本及管理人员成本，

42 为不含增值税金额。
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225
管理人员成本主要包括行政管理、财务管理、工程拓展等职能部门人员成本，其中招商
人员成本占比最高。报告期内，基础设施项目处于逐步运营成熟、陆续接近满租的状态，
随着基础设施项目平稳度过爬坡期、进入运营稳定期后，工程建造和拓展的实际需求显
著减少、招商去化压力逐步降低，具体负责 3 个基础设施项目的招商、管理人员成本也
相应呈现逐年稳步下降的趋势。2023 年度服务于项目的招商、管理人员成本合计为
201.10 万元，其中招商人员成本 155.29 万元，2024 年一季度服务于项目的招商、管理
人员成本合计为 37.49 万元，其中招商人员成本 28.61 万元，符合基础设施项目当年接
近满租的稳定运营趋势。
结合评估机构对基础设施项目历史运营成本情况的分析、外部管理机构的运营能力
分析及同类不动产项目运营成本的调研，本次测算按照当年不含税营业收入的固定费率
计算管理服务费成本。
表【14-5-3-12】基础设施项目综合管理服务费43情况表
项目名称 2024 年 4-12 月综合管
理服务费（元/年）
2025 年综合管理服
务费（元/年） 取费标准
北京大兴科创产业园 932,302 1,226,461
预测期内为当年不
含税营业收入的 2%
北京马坡科技园一期 479,316 627,261
北京房山奥得赛产业园 320,781 423,475
2）保险费
基础设施项目在投保险险种为财产一切险及公众责任险，其中财产一切险按照估值
足额投保，费率为 0.0055%，即北京大兴科创产业园项目 48,235 元、北京马坡科技园一
期项目 24,475 元、北京房山奥得赛产业园项目 16,225 元，公众责任险按照 1,500 元/年
计算。
表【14-5-3-13】基础设施项目资产保险费44情况表
项目名称 2024 年 4-12 月保险费
（元/年） 2025 年保险费（元/年）
北京大兴科创产业园 37,301 49,735
北京马坡科技园一期 19,517 25,975
北京房山奥得赛产业园 13,318 17,725

43 为含增值税金额。
44 为含增值税金额。
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226
3）资本性支出
A. 基础设施项目资本性支出假设
在基础设施项目收益年期内，资本性支出主要包括主体工程及设备设施的大修、更
换及调整升级。基础设施项目自价值时点起每年计提资本性支出，计提资本性支出单价
为前五年 6 元/平方米（建筑面积）/年，2029 年起为不含税运营收入的 2%。
B. 资本性支出假设合理性
在项目收益年期内，资本性支出主要包括主体工程及设备设施的大修、更换及改造。
基础设施项目资产自价值时点（2024 年 3 月 31 日）起每年计提资本性支出，资本性支
出计提单价假设为前五年 6 元/平方米/年，2029 年起为不含税运营收入的 2%，2024 年
4-12 月、2025 年资本性支出金额及占预测收入比例列示见下表：
表【14-5-3-14】基础设施项目资本性支出金额及占预测收入比例情况
年份 资本性支出单价
（元/平方米/年）
资本性支出总额
（元） 占预测收入比例
2024 年 4-12 月 6 893,664 1.04%
2025 年 6 1,190,303.46 1.06%
资本性支出计提单价假设主要考虑以下 3 个因素：
① 与基础设施项目历史资本性支出水平匹配
三个项目投入运营时间为 2018-2020 年，报告期内项目公司存在部分在项目开发及
内外部验收阶段的资本性支出45，如验收阶段改造和蒸汽管道布置优化等事宜，根据原
始权益人的说明，剔除该等投入运营前期产生的、与项目开发建设阶段相关的一次性资
本性支出的影响，基础设施项目 2020 年完全投入运营以来的资本性支出水平统计如下
表所示：
表【14-5-3-15】基础设施项目投入运营以来资本性支出情况
单位：万元、元/平方米
单位：元 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 平均值
三个项目总计 31.03 59.19 116.95 92.34 74.87

45 根据项目的项目公司《股权转让协议》，专项计划设立日前，项目公司存在的相关事项（包括开发阶段的建设
瑕疵、手续缺漏）等造成的资本性支出和罚款，将由原始权益人承担。
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227
单位：元 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 平均值
单位面积资本性支出 1.56 2.98 5.90 4.65 3.77
根据上述统计，项目公司 2020-2023 年单位面积资本性支出平均为 3.77 元/平方米/
年，低于评估假设中 6 元/平方米/年及不含税运营收入的 2%，2020-2023 年各年单位面
积资本性支出亦均低于评估假设中 6 元/平方米/年及不含税运营收入的 2%，预计前五
年 6 元/平方米/年，2029 年起为不含税运营收入的 2%的资本性支出假设能够覆盖基金
存续期间的实际支出。
② 与联东同区域运营成熟项目的实际资本性支出水平基本一致
根据原始权益人提供的资料，联东在基础设施项目同区域运营成熟的产业园区项目，
历史十年的实际资本性支出的折算单价约为 4 元/平方米/年，因此，项目的资本性支出
假设为前五年 6 元/平方米/年，2029 年起为不含税收入的 2%，相对审慎合理。
③ 运营管理协议对基础设施项目资本性支出进行严格的预算管理约定
在本次项目《运营管理协议》中，基金管理人和外部管理机构已就资本性支出的预
算确定方式和支付责任进行了明确约定：
“2024 年以后，经协商一致，基金存续期内基金管理人与外部管理机构可对项目公
司资本预算上限进行更新，并通过各方认可的书面方式予以确认，原则上 2028 年及以
前每年新增资本性支出预算不超过 120 万元/年，自 2029 年起每年新增资本性支出预算
不超过不含税运营收入的 2%，当年度资本性支出预算为往期年度已计入资本性支出预
算但未使用的额度与当年度新增资本性支出预算之和。外部管理机构负责实施基础设施
项目的维修改造等事项，并使之维持基础设施项目具有可供正常租赁的物业品质；若资
本预算上限不足以支付对应资本性支出的，外部管理机构需出具详细报告论证支出的必
要性，经基金管理人同意后方可实施，相关费用由项目公司承担。”
上述约定对基础设施项目的资本性支出预算进行了有效管控，同时，对于项目实际
资本性支出未达到预算的年度，其资本性支出预算额度将作为后续年度的资本性支出的
预留资金，从而有效覆盖基础设施项目的长期资本性支出水平。
因此，基金存续期间，基金管理人和外部管理机构将严格按照约定执行资本性支出
的预算管理，控制项目的资本性支出水平。
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228
（2）税金及附加
本次测算中的税金及附加包括企业经营活动应负担的相关税费，包括增值税、增值
税附加、房产税、城镇土地使用税、印花税。
1）增值税
根据《增值税暂行条例》规定，一般纳税人销售货物或者提供应税劳务，应纳税额
为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。进项税额是指纳税人购进货物、劳务及服
务等支付的增值税额，从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额，准予从销项
税额中抵扣。当期销项税额小于进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵
扣。根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》，一般纳税人出
租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照 5%的征收
率计算应纳税额。
北京大兴科创产业园、北京房山奥得赛产业园项目适用增值税一般征收，每期应纳
增值税计算公式为：
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额
北京大兴科创产业园、北京房山奥得赛产业园项目预测期内发生应税销售为分期取
得的租金收入。一般纳税人取得不动产租赁收入的增值税税率为 9%，故按照上述税率
计算每期租金收入销项税额。
北京大兴科创产业园、北京房山奥得赛产业园项目预测期内发生购进货物、劳务及
服务即购买服务如支付综合管理服务费等缴纳的增值税，分别按照相应适用税率计算每
期进项税额。
北京马坡科技园一期项目增值税简易征收，税率为 5%。
2）增值税附加
增值税附加税是附加税的一种，对应于增值税的按照增值税税额的一定比例征收的
税。是以增值税的存在和征收为前提和依据的，通常包括城市维护建设税、教育费附加、
地方教育费附加。
北京大兴科创产业园、北京房山奥得赛产业园项目所在地的附加税率为城建税 7%、
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229
教育费附加 3%、地方教育附加 2%，合计按照应纳税额的 12%计算增值税附加。
北京马坡科技园一期项目所在地的附加税率为城建税 5%、教育费附加 3%、地方教
育附加 2%，合计按照应纳税额的 10%计算增值税附加。
3）房产税
房产税的计税方式分为从价计征和从租计征两种形式，根据《房产税暂行条例》规
定，从价计征房产税依照房产原值一次减除 10%-30%后的余值计算，具体减除幅度由
省、自治区、直辖市人民政府确定，税率为 1.2%；从租计征是按照房产租金为计税基
数，税率为 12%。
基础设施项目所在地的房产税计征方式为从租和从价，即出租房屋按照从租计征、
税率为 12%；未出租房屋按照从价计征，减除幅度为 30%，税率为 1.2%，取费基数为
计价部分房产原值。
4）城镇土地使用税
城镇土地使用税采用定额税率，以实际占有的土地面积为计税依据。
基础设施项目所在地的土地使用税为 1.5 元/平方米/年。
5）印花税
《中华人民共和国印花税法》自 2022 年 7 月 1 日起施行，按照《印花税税目税率
表》列明税率，租赁合同按照合同约定租金金额的千分之一缴纳，计税依据不包括列明
的增值税税款。
基础设施项目按照运营期内每期取得的租金金额（含增值税）的 1‰估算租赁合同
印花税。
除前述已提及税收政策外，基础设施项目不涉及其他税收优惠政策。
3、其他重要参数及折现率假设
（1）收益年期
基础设施项目资产土地使用权终止年限为 2062 年-2065 年，于 2024 年 3 月 31 日
剩余土地使用权年限为 38.4 年-41.6 年。基础设施项目设计使用年限为 50 年，于 2024
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230
年 3 月 31 日，基础设施项目剩余经济耐用年限约为 44 年-46 年；根据孰短原则，本次
评估收益年期按照剩余土地使用权年限计算，已充分考虑剩余期限影响。
（2）折现率（报酬率）
1）基础设施项目折现率设置
基础设施资产采用收益法估价时，就运营净收益采用适当折现率进行折现以计算基
础设施资产的市场价值。在本次评估测算中，北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一
期项目资产估价测算采用 7.50%的折现率，北京房山奥得赛产业园项目资产估价测算采
用 7.75%的折现率。
折现率是为资本成本或用以转换日后应付或应收货币金额的回报率，理论上反映资
本之机会成本，评估机构在确定上述折现率时，采用累加法进行确定。累加法是以安全
利率加风险调整值作为折现率，即将折现率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部
分。公式如下：
折现率（报酬率）=无风险报酬率+风险报酬率，其中：
无风险报酬率按照评估基准日时点中债十年期国家债券的收益率即 2.29%进行确
定；
风险报酬率体现投资人对长期投资超出安全利率以外的回报要求，主要包含：1）
投资不动产的风险补偿；2）缺乏流动性风险补偿；3）区位风险补偿；4）行业及管理
负担风险补偿；5）合规风险补偿；6）增长风险补偿；7）特殊经营风险补偿。投资不
动产的风险补偿一般指投资不动产行业额外要求的回报，本次测算采用 3.5%作为投资
不动产的风险补偿，代表了流动性、区位、行业、合规及增长均处于均值水平下的不动
产风险回报要求。综合考虑近期市场流动性、估价对象长期增长情况及经营情况，结合
REITs 项目合规优势，北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期项目在前述投资不动
产的风险补偿均值 3.5%的基础上，上调 1.625%，综合风险报酬率取值为 5.125%，北京
房山奥得赛产业园项目在前述投资不动产的风险补偿均值 3.5%的基础上，上调 1.875%，
综合风险报酬率取值为 5.375%。
最后，风险报酬率与风险报酬率加总确定北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一
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231
期、北京房山奥得赛产业园折现率46分别为 7.50%、7.50%、7.75%。
2）折现率合理性说明
基础设施项目在建筑结构、租赁形态、功能配置、园区环境等方面与传统工业厂房
产业园存在显著差异，与传统工业厂房产业园相比，基础设施项目的普适性和通用性更
强、租户分散度更高，因此行业及管理负担风险低于传统工业厂房产业园，其折现率设
置低于传统工业厂房产业园具有合理性。具体如下：
I. 基础设施项目与传统工业厂房产业园的报酬率取值差异主要在于行业及管理负
担风险差异
根据基础设施资产评估方法，报酬率是为资本成本或用以转换日后应付或应收货币
金额的回报率，理论上反映资本之机会成本，评估机构在确定上述报酬率时，采用累加
法进行确定。累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即将报酬率视为包含无风
险报酬率和风险报酬率两大部分。公式如下：
报酬率=无风险报酬率+风险报酬率，其中：
（1）无风险报酬率参照价值时点十年到期国家债券的收益率进行确定，本次基础
设施项目无风险报酬率取值为 2.29%；
（2）风险报酬率体现投资人对长期投资超出安全利率以外的回报要求，主要包含：
1）投资不动产的风险补偿；2）缺乏流动性风险补偿；3）区位风险补偿；4）行业及管
理负担风险补偿；5）合规风险补偿；6）增长风险补偿；7）特殊经营风险补偿。
基于上述报酬率取值逻辑，无风险报酬率主要取决于市场利率情况，投资不动产的
风险补偿通常按照投资不动产行业整体均值确定，流动性风险主要反映大类资产交易活
跃度及市场成熟度，合规风险、增长风险、特殊经营风险亦不存在显著差异。基础设施
项目与传统工业厂房产业园在前述风险因素方面整体不存在明显差异，而影响基础设施
项目与传统工业厂房产业园报酬率取值的主要因素为行业及管理负担风险。
II. 基于建筑结构、租赁形态、功能配置、园区环境等方面的差异，基础设施项目
普适性和通用性更强、分散度更高，行业及管理负担风险更低

46 按照 0.25%归整。
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232
A. 基础设施项目与传统工业厂房的区别
a）钢混建筑结构能够满足更高的使用标准
基础设施项目为钢混框架结构厂房，传统工业厂房为单层轻钢厂房，钢混框架建筑
结构能够满足更高的租户使用标准：
钢混结构耐用性及抗老化属性更强；
钢混结构耐火性能更好，可以满足更高的防火要求；
钢混结构稳定性及安全性更高，可满足高安全标准的生产、研发环境。
图【14-5-3-1】基础设施项目与传统工业厂房建筑结构对比
b）多层厂房可分层、分户租赁，面积段更灵活，需求更广泛
基础设施项目为多层厂房，每层每户均具备独立的使用功能及客、货进出口，可分
层、分户租赁，租赁面积更灵活，可以适配各种体量租户，而传统工业厂房产业园仅适
配大体量租户。
表【14-5-3-16】基础设施项目与传统工业厂房租赁单元对比
基础设施项目 传统工业厂房
层数 多层 单层
租赁方式 可整栋租赁、单层出租，或单层两
个租户拼租
单栋整体租赁，或至多两个租户拼
租（受出入口限制）
单栋建筑面积 3,500-5,000平方米 3,000-10,000 平方米
最小租赁单元 500平方米 ~1,500 平方米
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图【14-5-3-2】基础设施项目与传统工业厂房租赁单元对比
c）层高、承重选择多样，更有利于满足租户不同生产经营场景
传统工业厂房层高相对较高，适配大型生产设备的布置高度，但该层高不便于租户
基于研发试验或小规模生产分隔出封闭的功能分区的需求。对比而言，基础设施项目层
高范围覆盖 4.2-7.2 米，各层承重范围亦可满足不同类型设备的安装需求，可适用于企
业不同的生产、研发和经营场景。
表【14-5-3-17】基础设施项目与传统工业厂房层高及承重对比
基础设施项目 传统工业厂房
层高 首层层高7.2米
其余楼层层高4.2~5米
8-10 米
承重 首层1-5吨/平方米
其余楼层0.5-0.8吨/平方米 2 吨-5 吨/平方米
d）可适配的功能用途多样
基于上述建筑特性差异，基础设施项目的建筑标准可满足生产、研发试验及经营一
体化用途，租户可根据实际需求选择层高、承重较高的首层厂房，以及符合研发试验及
企业经营需求的楼上空间，并可根据租户实际需要在框架结构内部装修形成独立、封闭
的功能分区，从而全方位满足租户完整的生产、经营需求。而传统工业厂房的单层、大
跨度、大层高的资产特点，用途适配范围有限，主要满足中大型企业重型生产空间需求
47。

47 部分传统工业厂房产业园设置独立的配套办公楼，但可适配的功能相对单一，无法满足研发试验、轻生产等需
求，且作为传统工业厂房产业园内的配套办公区域，独立出租难度较大。
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图【14-5-3-3】基础设施项目与传统工业厂房项目适配功能对比
e）外立面及园区环境优于传统工业厂房产业园
基础设施项目外立面设计、楼内公共区域及园区环境优于传统工业厂房产业园项目，
可更好满足租户除生产空间外的日常经营需求。
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表【14-5-3-18】基础设施项目与传统工业厂房装修配置对比
基础设施项目 传统工业厂房
配置 配备相同标准的客梯、货梯、标准
配电设备、消防栓系统等 未配备电梯
出入口设置 根据分层分户租赁需求为每个租户
配备单独出入口
设置两个出入口，仅可满足双拼租
赁需求
装修 公区、电梯精装，其余毛坯 纯毛坯交付
图【14-5-3-4】基础设施项目与传统工业厂房项目环境对比
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B. 基础设施项目普适性和通用性更强、租户分散度更高，整体行业及管理负担风
险低于传统工业厂房产业园
a）基础设施项目可适配的租户体量、使用标准、功能需求、环境要求范围更广泛
基于前述建筑结构、租赁面积单元、层高及承重、功能用途及园区环境方面的差异，
与传统工业厂房产业园主要适配大中型企业较低使用标准的重型生产车间相比，基础设
施项目可适配的企业体量、使用标准、功能需求、环境要求范围更加广泛。
因此，基础设施项目的普适性和通用性相对较高，行业及管理负担风险低于传统工
业厂房产业园。
b）基础设施项目可适配的客群数量更大
基于基础设施项目的普适性和通用性特点，园区的招商策略重点定位于生产、研发
试验及经营一体化需求明显的中小、生产、科创型企业，同时亦可整栋租赁满足大中型
企业的租赁需求。根据原始权益人统计，截至 2023 年末，北京市工业企业，以及科学
研究和技术服务企业数量约为 65 万家，其中主营业务收入在 3 亿元以上的大型企业数
量仅约 0.34 万家。基础设施项目的目标客群规模为 65 万家，远高于同区域大型企业客
群数量，目标客群范围的明显差异使得基础设施项目的行业及管理负担风险低于传统工
业厂房产业园。
c）基础设施项目租户分散度高、管理风险较低
基于基础设施项目与传统工业厂房产业园的租赁面积、功能用途和招商策略差异，
基础设施项目园区租户数量相对较多、分散度较高，可适配的租户行业范围包括生物医
药、智能装备、新能源及新材料等多个行业，与传统工业厂房产业园大型租户相对集中、
租户行业范围相对有限的特征相比，基础设施项目受单一租户、单一行业租赁变动影响
相对较小，行业及管理负担风险亦相对较低。
III. 基础设施项目报酬率取值与市场已发行项目的对比
A. 基于较低的行业及管理负担风险，基础设施项目报酬率取值低于传统工业产业
园
基于前述资产和经营特性的差异，基础设施项目具有相对较低的行业及管理负担风
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237
险，根据行业惯例及评估机构的审慎判断，相关风险差异对基础设施项目与传统工业厂
房产业园的风险报酬率影响约为 0.5%。因此，参考已发行基础设施 REITs 的一线城市
传统工业厂房产业园项目 8%的报酬率取值水平，北京大兴科创产业园与北京马坡科技
园一期项目的报酬率取值为 7.5%。
而北京房山奥得赛产业园项目区位风险略高于北京大兴科创产业园与北京马坡科
技园一期项目，区位风险因素对其风险报酬率影响约 0.25%，因此报酬率取值为 7.75%。
B. 与已发行的混合业态产业园区项目相比，基础设施项目报酬率取值介于一线及
强二线城市办公、研发试验混合业态产业园与以单层生产厂房为主的混合业态产业园
区之间
根据公开信息，与基础设施项目业态存在一定重合的产业园区主要包括：厂房及研
发混合业态的园区项目（深圳光明科技园、天津大陆汽车厂房）、研发试验占比较高的
研办园区项目（和达药谷一期项目）。
结合基础设施项目的区位情况以及与上述产业园区项目报酬率参数对比，基础设施
项目的报酬率选取结果相对审慎合理，具体对比如下：
表【14-5-3-19】与基础设施项目业态存在一定重合的产业园区项目报酬率对比情况
项目名称 区位情况 资产业态 报酬率假设
本次基础设施项目 北京市 生产制造及研发试验业态的多层标
准工业厂房 7.50%-7.75%
光明科技园 深圳市
1栋研发办公楼及3栋多层研发厂房
（多层研发厂房建筑面积合计占比
约56%）
6.25%
大陆汽车厂房 天津市
1栋办公实验楼、1栋研发生产中
心、多栋单层局部2层的生产厂房及
配套（生产厂房、研发和生产中心
建筑面积占比约86%）
8.0%
和达药谷一期 杭州市
办公、研发试验混合业态的多层厂
房（其中医药研究院、研究和试验
发展、医药制造业、专用设备制造
业租户截至2022年6月末租赁面积占
比合计约53%）
6.5%
因此，鉴于基础设施项目位于北京市，区位优势良好，与上述业态存在一定重合的
产业园区项目对比，基础设施项目报酬率选取高于位于一线及核心二线城市办公、研发
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238
试验混合业态的产业园区，略低于以单层生产厂房为主的混合业态产业园区，具有审慎
合理性。
综上所述，基础设施项目报酬率选取 7.50%-7.75%，已充分考虑基础设施项目与传
统工业厂房的经营特性差异，通过合理评估基础设施项目的行业及管理负担风险水平，
相对审慎、合理地设置了项目的报酬率参数。
（3）长期增长率
基础设施项目预测期后至收益期届满的长期增长率为 2.75%，长期增长率根据类似
物业的发展经验及项目所在区域的市场状况综合分析得出。
1）北京市宏观经济发展情况分析
基础设施项目位于北京，宏观经济发展稳健、韧性较强，依靠首都优势，其未来经
济发展态势良好。此外，北京市规上工业企业保持着良好的经营态势，在营业收入及利
润规模上均呈现出稳健的增长表现。新型工业厂房产业园作为工业制造业及高精尖产业
企业研发、生产的重要载体，其长期收益增长率通常略高于通胀水平且低于经济及相关
企业营收的整体增长率，因此从北京市宏观情况来看，当前长期增长率设定符合所在城
市宏观经济发展情况。
2）基础设施项目自身情况分析
北京大兴科创产业园：从历史经营情况来看，北京大兴科创产业园项目历史及当前
在执行的租约年限较长，加权平均租赁年限约为 7 年，且在租约合同期内签约租金增长
率在 3% /年或以上。考虑到北京大兴科创产业园项目租户以医药制造业租户为主，该类
租户搬迁成本较高，客户粘性较好，亦为中长期租金的稳定增长提供了一定保障。此外，
北京大兴科创产业园项目位于中关村科技园区大兴生物医药产业基地，区域产业扶持力
度较大，入园企业可同时申请多重优惠政策，对优质制造业企业吸引力度大，可一定程
度缓解入园企业的经营压力，实现长期稳定经营。
北京马坡科技园一期：从历史经营情况来看，北京马坡科技园一期项目历史及当前
在执行的租约年限较长，加权平均租赁年限约为 5 年，且在租约合同期内签约租金增长
率在 3% /年左右。考虑到北京马坡科技园一期项目租户以医药、专用设备等制造业租户
为主，该类租户搬迁成本较高，客户粘性较好，亦为中长期租金的稳定增长提供了一定
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239
保障。此外，北京马坡科技园一期项目位于中关村顺义园政策范围的马坡工业区，区域
产业扶持力度较大，入园企业可同时申请多重优惠政策，对优质制造业企业吸引力度大，
可一定程度缓解入园企业的经营压力，实现长期稳定经营。
北京房山奥得赛产业园：从历史经营情况来看，北京房山奥得赛产业园项目历史及
当前在执行的租约年限较长，加权平均租赁年限约为 5 年，且在租约合同期内签约租金
增长率在 3%-5% /年。考虑到北京房山奥得赛产业园项目租户以专业及通用设备等制造
业租户为主，该类租户搬迁成本较高，客户粘性较好，亦为中长期租金的稳定增长提供
了一定保障。此外，北京房山奥得赛产业园项目位于中关村科技园区房山园，区域产业
扶持力度较大，入园企业可同时申请多重优惠政策，对优质制造业企业吸引力度大，可
一定程度缓解入园企业的经营压力，实现长期稳定经营。
综上，综合考虑城市宏观经济发展水平、资产周边市场及基础设施项目自身经营情
况，同时亦考虑类不可抗力因素的影响，本次测算长期增长率采用 2.75%属于合理水平。
（四）基础设施项目的资本化率
基础设施项目 2024 年资本化率48为 5.89%，其中北京大兴科创产业园、北京马坡科
技园一期、北京房山奥得赛产业园 2024 年资本化率分别为 5.87%、5.93%、5.91%。
（五）敏感性分析及压力测试
针对折现率、出租率及空闲优惠期三项重要参数，基础设施各项目压力测试情况如
下：
表【14-5-3-20】估值参数敏感性分析
北京大兴科创产业园
折现率 测试情况（亿元） 较基准变化幅度
7.5%-基准 8.77 ——
7.75% 8.49 -3.19%
8.00% 8.22 -6.27%
出租率 测试情况（亿元） 较基准变化幅度
94%-基准 8.77 ——
93.50% 8.72 -0.57%
93.00% 8.68 -1.03%

48 2024 年资本化率=2024 年预测运营净收益/项目估值
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240
北京大兴科创产业园
年均空闲期及优惠期 测试情况（亿元） 较基准变化幅度
5 天-基准 8.77 ——
10 天 8.69 -0.91%
北京马坡科技园一期
折现率 测试情况（亿元） 较基准变化幅度
7.5%-基准 4.45 ——
7.75% 4.31 -3.15%
8.00% 4.18 -6.07%
出租率 测试情况（亿元） 较基准变化幅度
94%-基准 4.45 ——
93.50% 4.42 -0.67%
93.00% 4.40 -1.12%
年均空闲期及优惠期 测试情况（亿元） 较基准变化幅度
5 天-基准 4.45 ——
10 天 4.39 -1.35%
北京房山奥得赛产业园
折现率 测试情况（亿元） 较基准变化幅度
7.75%-基准 2.95 ——
8.00% 2.86 -3.05%
8.25% 2.77 -6.10%
出租率 测试情况（亿元） 较基准变化幅度
94%-基准 2.95 ——
93.50% 2.94 -0.34%
93.00% 2.92 -1.02%
年均空闲期及优惠期 测试情况（亿元） 较基准变化幅度
5 天-基准 2.95 ——
10 天 2.92 -1.02%
三、基础设施项目所属行业、市场、地区概况
产业园区是指地区为实现经济发展目的，在一定的产业政策和区域政策的指导下，
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241
通过提供基础设施资产及综合配套服务，在规划区域内聚集若干特定产业企业，实施统
一规划、集中管理的载体。产业园区通过资本、产业、技术、知识、劳动力等要素高度
集结，增强产业竞争力并向外辐射，是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集
形式。
从行业维度看，广义的产业园区包括具备产业或者经济特征的各类区位环境，如各
省市的经济技术开发区、高新技术产业开发区、保税区等。狭义的产业园区通常指上述
片区内部的具体园区基础设施资产。
（一）行业主要法律法规政策及对基础设施项目运营的影响
1、行业的监管体制
从产业园区的建设与运营链条来看，行业监管涉及土地、规划、工程建设、产业招
商、劳动力、税收、基础设施配套等多个维度，主要受国家发改委、国土资源部门、住
建部门、财政税收部门等多方面的监督和管理。
此外，国家及省级开发区所在地的人民政府通常采取设立开发区管委会的方式，作
为当地人民政府的派出机构，对开发区行使较为全面的行政管理职能，负责开发区的具
体规划和日常管理工作。
2、产业园行业重要发展规划文件
产业园区作为区域经济发展的重要基础设施载体，在自“十二五”至“十四五”的
一系列文件中均对该行业有重要的规划设计，对于发展战略性新兴行业、推动传统产业
升级、加强产融结合及集群化与生态化发展、增强城市群承载能力、实现产业结构与空
间结构的协同发展等在不同阶段提出了相应的发展要求。
表【14-2-1-1】产业园区行业发展规划概览表
产业园区行业发展规划概览
序号 政策名称 发布时间 核心内容
1
《国家级经济技术
开发区和边境经济
合作区“十二五”
发展规划（2011-
2015）》（商务
部）
2012 年 11 月
指出各地区国家级开发区应加强产业合作，着力提
升科技创新能力，着力发展战略性新兴产业，积极
发展现代制造业和高新技术产业，进一步做大做强
优势产业，发展壮大一批规模和水平居全国前列的
产业集群。
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242
产业园区行业发展规划概览
序号 政策名称 发布时间 核心内容
2
《国务院办公厅关
于促进国家级经济
技术开发区转型升
级创新发展的若干
意见》（国办发
〔2014〕54 号）
2014 年 11 月
明确了国家级经济技术开发区在新形势下的发展定
位，从推进体制机制创新、促进开放型经济发展、
推动产业转型升级、坚持绿色集约发展、优化营商
环境等方面对开发区的转型升级提出了意见并落实
了具体的重点推进工作。
3
《国家科技企业孵
化器十三五发展规
划》（国科办高
〔2017〕55 号）
2017 年 7 月
提出以科技型创业为引领，构建经济发展新功能。
为衍生创业、跨国创业、“互联网+”与跨界融合
等各类新型创新创业创造条件，培育新主体、催生
新业态、创造新产业，推动传统产业转型升级，促
进实体经济更好发展。推进国家自主创新示范区、
国家级高新区和特色产业基地合理布局专业孵化
器，壮大当地特色产业、发展战略性新兴产业。
4
《中国开发区审核
公告目录》（2018
年版）（发展改革
委公告 2018 年第 4
号）
2018 年 2 月
根据国务院部署，为促进开发区健康发展，国家发
展改革委、科技部、国土资源部、住房城乡建设
部、商务部、海关总署会同各地区开展《中国开发
区审核公告目录》修订工作，形成了《中国开发区
审核公告目录》（2018 年版）。
5
《中共中央关于制
定国民经济和社会
发展第十四个五年
规划和二〇三五年
远景目标的建议》
2020 年 10 月
提出未来我国产业发展规划，以加快发展现代产业
体系，巩固壮大实体经济根基为基础，全面塑造产
业发展新优势。指出应强化国家自主创新示范区、
高新技术产业开发区、经济技术开发区等创新功
能，推动战略性新兴产业融合化、集群化、生态化
发展，推动产业政策向普惠化和功能性转型，强化
竞争政策基础性地位，支持技术创新和结构升级。
6
《2021 年新型城镇
化和城乡融合发展
重点任务》发改规
划〔2021〕493 号
2021 年 4 月
强调增强城市群的承载能力，促进大中小城市和小
城镇协调发展。指出城市圈作为我国最具代表性和
发展潜力的区域，应在区域一体化发展的加速深化
下，内部逐渐形成完整互补的产业链，实现区域产
业结构优化与空间的协同发展。
7
《国务院关于印发
“十四五”数字经
济发展规划的通
知》国发〔2021〕
29 号
2022 年 1 月
推动产业园区和产业集群数字化转型。引导产业园
区加快数字基础设施建设，利用数字技术提升园区
管理和服务能力。积极探索平台企业与产业园区联
合运营模式，丰富技术、数据、平台、供应链等服
务供给，提升线上线下相结合的资源共享水平，引
导各类要素加快向园区集聚。
8
《“十四五”国家
高新技术产业开发 2022 年 11 月
坚持科技创新和体制机制创新双轮驱动，以推动高
质量发展为主题，以强化创新功能、支撑高水平科
技自立自强为主线，以培育具有国际竞争力的企业
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243
产业园区行业发展规划概览
序号 政策名称 发布时间 核心内容
区发展规划》国科
发区〔2022〕264 号
和产业为重点，以营造良好创新创业生态为抓手，
全面建设创新驱动发展示范区和高质量发展先行
区，为创新型国家建设作出新的更大贡献。
区域发展规划
1
《北京市“十四五”高
精尖产业发展规
划》京政发
〔2021〕21 号
2021 年 8 月
强调重点发展北京新一代信息技术、医药健康、集
成电路、智能网联汽车、区块链与先进计算、科技
服务、智慧城市产业等支柱产业和特色优势及创新
产业，同时抢先布局一批未来前沿产业，瞄准国际
前沿抢占产业发展制高点，为高精尖产业持续发展
培育后备梯队。
2
《关于进一步推动
首都高质量发展取
得新突破的行动方
案（2023-2025
年）》
2023 年 8 月
加强优质医疗资源与医药健康产业协同发展，全面
贯通事业链创新链产业链。大力引进培育技术转移
服务、国际化临床服务、细胞基因检测平台、医疗
器械样机制作平台等方面专业技术服务机构。推进
中关村各园区空间布局优化调整，打造集中连片、
配套完善的产业发展空间，提高地均产出率和产业
集中度。
3、法律法规及规范性文件
为促进产业园区行业高质量发展，明确各地产业园区发展目标，我国在产业园区土
地规划、开发、出让等环节制定了一系列法律法规及规章制度，并通过出台关于产业园
区高质量发展的若干意见，完善了产业园区评价考核体系，有效地提高了产业园区行业
的需求政策的支持精准度。
表【14-2-1-2】产业园区行业法律法规及规范性文件表
产业园区行业法律法规及规范性文件
序
号
政策名称 发布时间 核心内容
产业园区行业发展目标及考核规范政策
1
《国务院办公厅关
于完善国家级经济
技术开发区考核制
度促进创新驱动发
展的指导意见》
（国办发〔2016〕
14 号）
2016 年 3 月
指出全国国家级经济技术开发区应以夯实产业基础为目
标，提升产业核心竞争力，用好用足创新创业扶持政
策，打造创新创业服务平台。完善考核评价体系，从产
业基础、科技创新、区域带动、生态环保、行政效能等
方面，综合评价各国家级经开区的优势、进步与不足，
明确未来发展方向，加强分类指导和动态管理，鼓励争
先进位，不断提升发展水平。
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244
产业园区行业法律法规及规范性文件
序
号
政策名称 发布时间 核心内容
2
《国务院关于推进
国家级经济技术开
发区创新提升打造
改革开放新高地的
意见》（国发
〔2019〕11 号）
2019 年 5 月
指出国家级经开区新发展理念，以高质量发展为核心目
标，以激发对外经济活力为突破口，着力推进国家级经
开区开放创新、科技创新、制度创新，提升对外合作水
平、提升经济发展质量，打造改革开放新高地。支持在
有条件的国家级经开区开展不动产投资信托基金试点。
3
《国务院关于促进
国家高新技术产业
开发区高质量发展
的若干意见》（国
发〔2020〕7 号）
2020 年 7 月
指出国家级高新区需大力培育发展新兴产业，优化布
局，以创新驱动发展为根本路径，优化创新生态，集聚
创新资源，提升自主创新能力，引领高质量发展。同时
建立评价考核机制，建立国家级高新区动态管理机制，
统筹各类资金、政策等加大支持力度。
产业园区行业土地规划政策及相关法律法规
1
《自然资源部办公
厅关于印发《产业
用地政策实施工作
指引（2019 年
版）》的通知》
（自然资办发
〔2019〕31 号）
2019 年 4 月
明确了产业用地政策的范围和基本原则；明确了产业用
地政策实施中土地供应的基本规定；明确了产业用地政
策的适用情形和具体政策依据。指导地方自然资源主管
部门在产业用地政策执行中做到对各种所有制经济一视
同仁，保障其平等取得土地要素；在产业用地政策执行
中落实严控增量、盘活存量、优化结构、提升效率，切
实提高城镇建设用地集约化程度的总体要求，积极引导
推动产业发展节约集约用地。
2
《中华人民共和国
土地管理法实施条
例》（国令第 743
号）
2021 年 7 月
对国土空间开发保护格局和规划用地布局、结构、用途
管制要求等内容，明确耕地保有量、建设用地规模、禁
止开垦的范围等要求作出明确规定。严格控制新增建设
用地规模，提高土地节约集约利用水平，保障土地的可
持续利用。
3
《深化自然资源管
理改革服务高质量
发展的若干措施的
通知》鄂政办发
〔2022〕11 号
2022 年 3 月
提出优化土地供应政策，推进工业用地提质增效，按照
规划功能分区，用地向园区倾斜配置。引导工业项目进
区入园，构建产业集聚、功能集成、要素集约的空间格
局。
区域土地规划政策
1
《北京市人民政府
关于加快科技创新
构建高精尖经济结
构用地政策的意见
（试行）》
2017 年 12 月
提出坚持规划确定用途、产业方向确定供应条件、市场
确定供应价格、用地主体一视同仁的原则，依法供应园
区产业用地。要统筹规划，组织高精尖产业优先在各类
园区落户，并与园区及周边居住用地相匹配。
招募说明书
245
（二）行业发展情况及发展趋势
产业园区行业具备政策主导性强、区域性差异大、产业集聚效应和周边辐射效应显
著、收入来源多元化等行业特点。
根据参与主体类型的不同，我国产业园区领域的主要参与者可以分为专业产业园区
运营商、政府园区平台与政府主导的园区企业、实体企业及金融产业资本等三类。专业
产业园区运营商凭借自身运营服务专业化程度高的优势，近年来发展迅速，成为了重要
的市场参与主体之一，产业园区运营商依托自己的品牌效应，在产业资源和融资能力方
面都具备一定的优势。政府园区平台与政府主导的园区企业具备土地、税收、招商资源
等优势，具有资产规模大、招商力度强、发展模式成熟等特点，是产业园区行业的主力。
近年来，实体企业及金融产业资本等也逐步参与了产业园区行业的发展，依托自身产业
资源丰富、资本运营能力强的特点，可以获得地方政府较大的政策扶持和优惠条件，也
能够通过其产业基础，自建园区整合产业资源，快速形成产业聚集，寻求产业链上下游
的延伸与贯通。
1、产业园区行业发展历程
随着我国经济发展与社会技术的不断进步，产业园区行业历经升级转型，内涵不断
丰富。从最初的经济特区、工业区，到开发区、高新区，再到现在的产业新城、文创园、
科技园的出现，产业园区承载的任务也从对外开放、加工制造转向产业发展、科技创新。
从产业园区发展的特征和产业结构、形态趋势来看，我国产业园区的发展经历了以下四
个阶段：
初创培育期（1979-1991 年）：这一时期我国各种产业处于发展初期，技术、资本
基础均较为薄弱，国内生产力落后。1988 年，中国第一个国家级高新区成立，国家级高
新区的出现为政府与企业提供了创新的思路，通过产业园这种商业模式为中国各地打开
了产业腾飞经济发展的大门。这一阶段的产业园区还在培育和摸索阶段，承载的主要任
务是作为对外开放的窗口，但是由于起步阶段园区远离城区、产业基础薄弱，资金实力
不足，导致园区发展速度缓慢，规模小、形式单一、产业以劳动密集型的中低端技术轻
工业为主。
高速成长期（1992-2002 年）：1992 年邓小平同志的南方谈话掀起了我国对外开放
和引进外资的高潮，产业园区也随之进入高速成长阶段。伴随着 2001 年我国加入 WTO
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246
带来的贸易黄金发展期，新的一批园区开发运营企业成立，产业园区在数量和类型上都
大为丰富，产业集聚效应初步体现。这一阶段的主导产业逐渐向化工金属、电气机械制
造等中等技术产业转型，产业园区与城区之间的关系更为密切，促进了城市化进程的加
速。
稳定调整期（2003-2008 年）：2003 年针对产业园区的无序扩张，国务院发布《关
于暂停审批各类开发区的紧急通知》《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通
知》等文件。2003 年到 2005 年间，国家对各类园区进行针对性清理和整顿，全国开发
区数量大幅减少，规划面积大幅缩减，产业园区进入规范经营时期。直至 2006 年工业
用地出让全面实行招拍挂制度，重新激发了产业园区各类参与主体开发建设的活力。这
一时期，园区质量和产业结构得以优化提升，在管理体制上也逐步走向成熟，致力于发
展高新技术产业和高附加值服务业，产城融合的趋势初现。
创新发展期（2009 年至今）：这一时期产业园区进入转型升级和发展创新阶段，积
极吸引各类资本、先进管理经验以及创新人才，产业园区规模和质量都更上一层，产业
技术迈向高端战略性新兴产业，从要素驱动转向创新驱动，带动了我国产业结构的优化。
产业园区行业在政府和社会资本合作方式方面也取得了长足进步，逐步形成政府主导、
企业主导、政企联合三种形式。与此同时，创新发展期的产业园区行业对存量资产盘活
和创新融资方式也提出了要求，基础设施 REITs 将为产业园区赋能，促进其长远的发
展。
招募说明书
247
图【14-2-2-1】产业园区发展阶段图
注：各个阶段的产业结构、产业形态和产城关系是逐步发生变化的，示意图仅对每个时期重点特征进行划分；产业
形态图中的字母指代不同产业类型
资料来源：亿翰智库，中国产业园区持续发展蓝皮书
2、产业园区行业的市场容量
广义而言，产业园区包括具备产业或者经济特征的区位环境，如经济技术开发区、
高新技术产业开发区、其他国家级或省级开发区等。狭义而言，产业园区指上述片区内
部的具体园区基础设施资产。根据国家发展改革委、科技部、国土资源部、住房城乡建
设部、商务部、海关总署联合发布的《中国开发区审核公告目录（2018 年版）》，从审
批对象不同的角度出发，我国开发区分为由国务院批准设立的国家级开发区和经省（自
治区、直辖市）人民政府批准设立的省级开发区。2018 年末，全国共有各类开发区 2,543
个，其中国家级开发区 552 个，省级开发区 1,991 个。我国各级开发区的情况如下：
（1）国家级经济技术开发区
根据商务部公布的 2023 年国家级经济技术开发区（以下简称“国家级经开区”）
综合发展水平考核评价结果，2022 年，国家级经开区实现地区生产总值 14 万亿元，占
招募说明书
248
国内生产总值的比重为 12%；2022 年，国家级经开区实际使用外资金额 432 亿美元，
占全国实际使用外资比重为 23%。实现进出口总额 10.3 万亿元，占全国进出口总额比
重为 25%；其中高新技术产品进出口额 3 万亿元，占全国高新技术产品进出口额比重为
27%。
（2）高新技术产业开发区
根据科技部发布的《2021 年国家高新区创新发展统计分析》，2021 年统计口径中
我国 73 家国家级高新技术产业开发区（以下简称“国家级高新区”）园区生产总值达
到 15.3 万亿元，占国内生产总值比重达 13.4%，其中 58 家国家级高新区的园区生产总
值占所在城市 GDP 比重超过 20%。根据科技部初步核算，2021 年，全国 169 家国家级
高新区全年营业收入超过 48 万亿元，同比增长约 12%；利润总额为 4.2 万亿元，同比
增长约 17%，国家级高新区以 0.1%的国土面积创造了约全国 13%的 GDP。
（3）其他国家级开发区及省级开发区
根据《中国开发区审核公告目录（2018 年版）》，除国家级经济技术开发区和高新
技术产业开发区外，中国目前还拥有 135 个海关特殊监管区域、19 个边境/跨境经济合
作区以及 23 个其他类型国家级开发区。
3、产业园区行业的发展前景和影响因素
（1）行业发展的机遇和有利因素
1）产业结构调整和产业转型升级，为产业园区带来重大发展机遇
产业园区自诞生以来，就与产业经济的发展休戚与共。近年来，我国经济正由高速
度发展阶段向高质量发展阶段转变，产业结构调整和优化升级成为推动经济高质量发展
的重要抓手。产业园区作为产业集聚、产业孵化、产业扶持、集约发展的重要空间载体，
是带动产业升级和经济发展的重要引擎。产业园区已经成为国家经济发展的重要助推器，
伴随我国产业结构调整和转型升级不断推进，产业园区行业迎来重大发展机遇。
2）政策利好频出，为产业园区发展营造良好环境
近年来，国家和地方政府持续发布与产业园区行业相关的利好政策，为产业园区的
发展营造了良好的环境。当下是“十四五”规划开局阶段，在国家鼓励科技和产业创新，
招募说明书
249
不断扩大战略性新兴产业投资、加快构建现代化产业体系的背景下，各级政府出台了引
导、扶持政策，在多重政策利好下，产业园区迎来发展的新机遇。
3）城市化进程加快，城市更新和产城融合为园区发展提供持续动力
产业园区从城市获得人才、资金、公共设施等资源，城市功能的完善、城市能级的
提升是园区发展的持续动力，城市更新和产城融合的趋势将进一步带动园区的升级发展。
国家统计局数据显示，我国城市化率在 2022 年已达到 65.22%，市场整体迈入存量，存
量物业空间重塑与硬件更换的需求使得城市更新的机遇凸显。与此同时，产城融合的趋
势将进一步带动园区的升级发展。产城融合是指产业与城市融合发展，以城市为基础，
承载产业空间和发展产业经济，以产业为保障，驱动城市更新和完善服务配套，进一步
提升土地价值。产城融合的发展趋势将为产业园区人才吸引、职住平衡、运营管理提供
更好的基础，大量产业园区也将逐步升级转型，从单一生产型的园区，逐渐规划发展成
为集生产与生活于一体的新型城市化园区。
（2）行业发展面临的主要挑战
1）同质化发展带来的供需错配的挑战
从总体上来看，我国产业园区存在供需错配、发展不平衡的问题。在经济活跃的中
心城市，园区行业发展尚较为健康，而部分地区在推进园区开发的过程中，由于产业定
位不合理，引入项目或企业大多出于能在短期产生经济效益为目标，而缺乏基于地区实
际的特色产业，导致在园区供过于求的同时形成内在结构的失衡。园区的同质化发展会
导致园区加速产能过剩、低水平竞争，削弱区域竞争力，影响园区的可持续健康发展。
伴随行业竞争日益激烈，产业园区需要更加注重差异化定位和经营，以产业园区特色化、
专业化、集群化为引领，发展自身在产业结构、园区功能、运营管理、增值服务上的特
色，吸引更多的优秀企业入驻，在实现园区自身良性发展的同时，真正实现推动区域经
济高质量发展的目的。
2）传统投融资模式受限的挑战
产业园区融资方式繁多但权益性资金渠道少、退出机制不畅。产业园区经营具有前
期投入大、建设时间久、回款周期长、运营风险高的特点，地方政府平台受到中央对负
债率的限制，缺乏充足资金持续投入园区开发建设中；而民营企业缺乏雄厚的资金实力，
招募说明书
250
往往负债高企；若再叠加土地财政问题，政府与企业之间的债务关系会更加复杂。园区
投融资模式长期受到制约，因此许多产业园区面临融资难、现金流压力大，退出渠道缺
乏等痛点，致使经营不善。
挑战与机遇并存，2019 年 5 月，国务院发布《关于推进国家级经济技术开发区创
新提升打造改革开放新高地的意见》，明确提出积极支持符合条件的国家级开发区建设
主体申请首次公开发行股票并上市；支持并购重组、股权融资、支持在有条件的国家级
经开区开展不动产投资信托基金试点等。2020 年 4 月中国证监会、国家发展改革委联
合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，
支持符合条件的产业园区开展基础设施 REITs。上述政策的推出为解决产业园区投融资
困境提供了新的思路和方向。
（三）行业技术特点、经营模式及竞争格局
1、行业特点
（1）政策主导性强
产业园区受政策影响程度较强，地方政府的产业政策和区域经济政策均会对产业园
区内的主导产业形成较大程度的影响。另一方面，土地资源、税收优惠、财政支持等相
关政策的调整会对产业园区建设、招商、运营等方面起到推动或者限制的作用，从而影
响园区资产的收益。
（2）区域性差异大
产业园区的建设和发展具有较强的属地政策特征，园区的运营管理也和特定区域的
经济发展、产业分布、优惠政策密切相关。为了鼓励企业入驻产业园区开展经济活动，
各地地方政府为产业园区制定了相应的优惠政策，企业在各地受到的要求与支持政策不
尽相同，园区运营和管理的地域化差异十分明显。
（3）产业集聚效应和周边辐射效应显著
产业园区的主导产业形成一定规模后将会产生集聚效应，形成具有一定地域范围的
企业群体。在规模经济和范围经济共同推动下，企业群体发展为集聚产业区。集聚效应
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的产生，可以扩大市场规模，促进基础设施和公用事业的建设与充分利用。此外，产业
园区的经济效应会向周边地区辐射，通过辐射效应带动周边城市的生产、商业配套产业
的发展。
（4）收入来源多元化
随着产业园区行业的不断发展和创新，行业的收入逐步迈向多元发展。园区市场参
与者的主要收入来源包括园区开发、园区租赁收入、招商代理收入、工程代理收入、综
合服务收入、投资收入等。园区市场的租售、服务、创投业务并举的发展势头逐渐形成，
市场的参与者也更加多元化。
2、技术特点
工业厂房是产业园区的形态之一，具有通用性、配套性、集约性等特点，是为中小
工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营场所的发展平台。标准厂房是指建
设主体利用工业用地，按照国家通用标准及行业要求进行统一设计、集中建设的工业厂
房，不同的行业使用不同建设标准的工业厂房，相同的行业在一定的范围内有相对的标
准和规范。根据戴德梁行提供的资料，工业厂房建设标的基本参数如下：
表【14-2-1-3】工业厂房基本参数
楼层数 单层/多层
标准层面积 500-1,500 平方米，或可定制
层高 10.5/7.8/4.5/4.2 米
承重 3/2/1/0.8/0.5 吨/平方米
配电 150/100/70 瓦/平方米
柱距 6/8/9/10/12 米
行车 10/8/5 吨（单层厂房或底层）
电梯 1 台每 1,500 平方米
3、经营模式
（1）开发运营模式
历经数十年的发展，从开发运营与管理模式来看，我国产业园区行业已经形成了企
业主导、政府主导和政企联合三种主流类型：
1）企业主导模式
企业主导模式是由实力雄厚的企业担任园区开发公司，由企业担负园区的规划建设、
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招商引资、运营管理等全面工作。采用企业主导模式可以使园区的开发管理工作实现专
业化，提高运营效率。园区开发企业在行业内长期深耕，积累了丰富的行业经验和品牌
优势。企业主导的运营模式市场化运营程度高，积累了大量产业客户，可依托广泛的产
业客户基础和品牌优势吸引优质企业入驻园区。
2）政府主导模式
政府主导型管理机制是我国当前最常见的园区资产开发运营模式。在这种模式下，
由地方政府成立产业园区管理委员会（以下简称“管委会”），行使行政管理职能，对
园区进行规划和运营，并设立投资开发平台对产业园区进行建设。地方政府可以通过自
身的优势为园区争取到更多的招商资源和政策优惠等便利条件。
3）政企联合模式
政企联合模式由政府和企业签订合作协议，实行一套班子、两块牌子的管理方法。
采用这种管理模式的产业园区综合政府主导和企业主导模式的功能，既承担产业园区的
开发建设任务，也承担地方政府的行政管理职能。政企联合模式结合双方优势，既保证
政府资源的有效对接，亦能发挥企业运营优势、实现市场化运营。
图【14-2-3-1】产业园区开发运营模式图
资料来源：头豹研究院
（2）盈利模式
从产业园区行业价值链条和盈利角度来看，我国产业园区经营模式分为开发、运营
和投资管理三个模式：
1）开发模式
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专注于园区的开发和建设，其盈利模式为获得土地后进行开发建设，获取园区基础
设施开发建设收益以及配套设施收益。
2）运营模式
注重园区招商引资和运营管理，主要收入来源于产业园区物业租赁、物业管理、产
业增值等服务产生的收益。
3）投资管理模式
通过对园区内优质产业予以股权投资支持，在为产业园区承租企业提供空间载体的
同时以资本运作的方式实现公司股权资金的资产管理，通过构建投融管退的全链条分享
园区企业的增值收益。
图【14-2-3-2】产业园区经营盈利模式图
资料来源：亿翰智库，头豹研究院
4、竞争格局
（1）行业竞争情况
根据参与主体类型的不同，我国产业园区领域的主要参与者可以分为四类，分别是：
专业产业园区运营商、政府园区平台与政府主导的园区企业、开发商系产城运营商和实
体企业及金融产业资本等。上述四类参与主体的特点如下：
1）专业产业园区运营商
专业的产业园区运营商凭借自身运营服务专业化、招商运营市场化以及园区建设标
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准化程度高的特点，近年来发展迅速，成为了重要的市场参与主体之一。产业园区运营
商依托自己的品牌效应，在产业资源和融资能力方面都具备一定的优势。
2）政府园区平台与政府主导的园区企业
国内最早的一批园区基本上都是政府和国资背景的园区，政府背景的园区在国家政
策支持下，具备土地、税收、招商资源等优势，具有资产规模大、招商力度强、发展模
式成熟等特点，然而由于各地政策各异和政府体制机制的限制，往往有较强属地化特征，
难以大量异地复制。
3）开发商系产城运营商
开发商系产城运营商通过传统住宅和商业不动产业务积累了大量不动产开发和融
资经验，部分有国央企背景的主体同时还具有政策支持、招商资源等方面的优势。但除
少量已形成专业产业地产运营平台的主体，多数开发商的运营能力和产业资源尚不成熟。
4）实体企业、金融产业资本等
近年来，实体企业、金融产业资本等也逐步参与了产业园区行业的发展。该类主体
依托自身产业资源丰富，资本运营能力强的特点，可以获得地方政府较大的政策扶持和
优惠条件，也能够通过其产业基础，自建园区整合产业资源，快速形成产业聚集，寻求
产业链上下游的延伸与贯通。作为跨界的市场参与者，该类主体目前在专业的园区开发
及运营管理等方面正在逐步积累经验。
（2）行业竞争壁垒
产业园区项目的核心在于以产业为依托，以园区为载体，实现园区的整体开发和运
营，其价值链由此横跨产业规划、城市规划、土地一级开发、二级开发和后期运营服务。
这种大跨度的开发模式，直接决定了产业园区项目的开发和运营对资源获取和整合的要
求更高，专业跨度更大，开发和投资回收周期更长，从而导致产业园区市场进入壁垒非
常高，主要有产业导入壁垒、开发和营运能力壁垒、资金和资本运作壁垒。
1）产业导入的壁垒
产业导入是产业园区开发和运营的核心，是推进产业园区项目运营发展的关键。首
先，产业园区土地供地与企业招商引资、产业导入所能带来的经济效益密切相关。其次，
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通过产业集聚集合要素、融合资源是产业园区的基本特征，也是园区提升竞争力、可持
续发展的重要途径。能否结合地区发展规划和产业基础持续有效导入产业资源，成为产
业园区发展的核心壁垒。对于园区开发和运营企业而言，地方产业政策引导以及税收优
惠、财政补贴、人才引进等政府支持是园区进行产业规划、吸引产业资源的基础，同时
企业凭借自身在相关产业链条和生态体系中的资源禀赋、服务能力、投融资能力，能够
进一步增强园区入驻企业的粘性，持续扩大园区对优质产业资源的吸引力。因此，从资
源导入角度而言，能够透彻把握区域产业发展政策、获得政府有力支持和政策倾斜、具
有丰富产业资源的主体发展产业园区项目具有显著优势。
联东集团在全国范围内积累了大量的产业客户，截至 2024 年一季度末，联东产业
园入驻企业中包括 466 家上市企业、3,172 家高新技术企业、1,164 家专精特新企业，产
业集聚效应强，为租户提供了对接上下游优质企业的良好产业链环境。联东集团的运营
管理能力和产业服务能力为入园企业发展提供有力支持，形成了获得外部认可的品牌优
势。依托联东集团的品牌导入效应和广泛的产业客户基础，旗下园区可有效导入优质产
业及租户。
2）开发和营运能力壁垒
产业园区项目的开发和运营需要经历园区产业规划、客户定位、设计改造、招商运
营等众多环节，过程繁琐，同时面临相对复杂的政策和市场环境，从而对行业参与者的
综合开发能力、招商及营运水平提出了较高要求。园区开发和运营企业需要在各个环节
做好规划、监督与审核，提高效率，降低运营成本，同时需具备深厚的行业经验，透彻
了解政府产业发展政策及相关产业客户需求，具备提供多元化商业运营服务和定制化服
务的实力。
联东集团经过多年积累目前已形成符合企业生产及总部基地一体化定位的新型标
准化工业厂房产品，可以满足数量庞大的中小生产型企业客群的一般性需求。园区招商
能力方面，联东集团建立了数字化招商平台，结合地方的产业定位，通过大数据分析确
定园区的潜在目标客户，数字化平台与联东集团的招商团队相结合，采取市场化机制和
全国招商联动的方式，实现跨区域、跨城市、跨项目的全国招商。运营服务能力方面，
联东集团建立了数字化园区管理平台，通过大数据及物联网技术的融合，提高运营管理
效率，进一步服务园区企业发展、保障对园区的管理，促进园区发展。联东集团可为其
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租户提供标准化采购、统一政府关系对接、金融服务等多元化服务，具有行业独特的竞
争优势，优质的增值服务政策，能够有效的增加租户的租赁粘性，同时吸引更多中小企
业入驻，为园区提供稳定的租户储备。
3）资金和资本运作壁垒
产业园区项目在土地获取和开发阶段需要大量资金支持，运营期在项目招商、运营
管理、改造升级等方面也需要持续的资金和人力投入，资金占用周期长，投资回收期长，
因此充足的资金和持续稳定的融资能力是产业园区开发和运营的必备条件。领先的产业
园区参与方在土地获取、建设开发、招商租赁、持续运营等不同阶段，能够充分借助各
种金融工具进行融资和资本运作，融资成本较低，投资回收期较短，并可以利用回收资
金实现滚动投资，扩大企业规模，形成良性循环。
联东集团与各大银行长期保持合作关系，具有较稳定的融资能力，可为旗下园区从
开发到招商引资、运营管理、改造升级等阶段提供持续稳定的资金投入，助力园区稳健
运营。
（四）基础设施项目所在地区宏观经济与市场概况
基础设施资产分别位于中关村国家自主创新示范区在大兴区、顺义区、房山区的子
园区，入驻企业属于北京市、中关村及所在行政辖区的多重优惠范围。园区产业规划清
晰，发展重点方向明确。优越的地理区位为基础设施项目的持续稳定经营提供了良好的
发展环境。
1、宏观经济概况
（1）地区生产总值
北京市 2016-2022 年间地区生产总值保持中高速增长，2015 年以前年增长率在 7%
以上，2015 年以后基本稳定在 6%-7%的区间。2021 年，北京市实现生产总值 40,269.6
亿元，突破 4 万亿元大关，同比增长 8.5%。2022 年北京市全年实现地区生产总值 41,610.9
亿元，同比增长 0.7%，总体经济情况较为稳定。2023 年北京市地区生产总值为 43,760.3
亿元，同比增长 5.2%，增速高于全国水平，全市经济保持高质量发展稳步推进。
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图【14-2-4-1】北京市历年地区生产总值及增速
单位：亿元
数据来源：北京市统计局
从基础设施资产所在辖区来看，2022 年，大兴地区实现生产总值 1,091.9 亿元，受
疫苗生产因素49影响地区生产总值有所回落，同比下降 28.0%；顺义地区实现生产总值
2,073.2 亿元，同比增长 0.5%；房山地区实现生产总值 860.9 亿元，同比增长 3.1%。
图【14-2-4-2】大兴区、顺义区、房山区地区生产总值历年地区生产总值及增速
单位：亿元
数据来源：北京市房山区、大兴区、顺义区统计局

49 疫苗生产因素：大兴区为北京市生物医药制造产业的主要集中区，2021 年受历史疫情疫苗生产的影响，生物医
药产业产值增长超过 200%，地区生产总值及第二产业增加值同步大幅增长。2022 年末及 2023 年，历史疫情得到
有效控制后，大兴区生物医药产业产值已逐步回归正常。
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（2）第二产业及工业增加值
2016-2021 年期间，北京市第二产业增加值总体保持上涨趋势，年增长率基本在 4%-
5%之间。2022 年，北京生物医药产业产值较 2020 年及 2021 年相比已趋近正常水平，
第二产业增加值同期相比下降 11.4%。其中，大兴区第二产业实现增加值 380.3 亿元，
较上一年有所下降；顺义区实现第二产业增加值 568.4 亿元，同比下降 1.2%；房山区实
现第二产业增加值 356.0 亿元，同比增长 3.0%。2023 年，北京第二产业增加值为 6,525.6
亿元，同比上升 0.4%。
图【14-2-4-3】北京市历年第二产业增加值
单位：亿元
数据来源：北京市统计局
（3）固定资产投资
除 2018-2019 年外，北京市近年来全年固定资产投资保持相对稳定增幅，在 3%-5%
左右。2018-2019 年北京市进入“减量发展”及产业调整阶段，固定资产投资结构不断
优化，固定资产投资总额及增速有所下降。2020 年以来，随着固定资产投资结构趋于稳
定，北京市固定资产投资增速逐步恢复正常。
2023 年，北京市全年固定资产投资（不含农户）比上年增长 4.9%，其中信息传输、
软件和信息技术服务业增长 47.1%，科学研究和技术服务业增长 0.8%，交通运输、仓储
和邮政业增长 10.1%，水利、环境和公共设施管理业增长 9.6%，文化、体育和娱乐业增
长 11.4%，住宿和餐饮业增长 10.9%。分区域来看，2023 年大兴区、顺义区、房山区全
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259
年固定资产投资（不含农户）同比增长 4.6%、10.3%和 4.6%。
图【14-2-4-4】北京市历年固定资产投资总额
单位：亿元
数据来源：北京市统计局
（4）规模以上工业生产总值
2021 年，生物医药产业受疫苗生产因素影响大幅增长，北京市规模以上工业生产
总值约 24,988.1 亿元，达到历史新高，增速超过 20%。2022 年，生物医药产业逐步回
归正常生产水平，北京市规模以上工业总产值约 22,858.8 亿元，同比下降 6.0%，但较
2020 年上升近 10%，仍保持较高水平。2023 年，北京市规模以上工业总产值约为 23,561.6
亿元，同比增长 2.6%。
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图【14-2-4-5】北京市历年规模以上工业总产值
单位：亿元
数据来源：北京市统计局
（5）人才配置情况
依托高校资源，北京市有大量高学历人才及研发科研人才储备。2022 年，北京市共
有高等院校 92 所，其中双一流高等院校 34 所，占全国双一流高等院校的 23%，排名全
国第一。各类学校在校生数量约 400 万人，专任教师数约 27 万人。北京市 2022 年本科
毕业生约 12.7 万人，研究生及以上学历约 11.4 万人，占 2022 年总毕业生总数约四分之
一，较2021年分别增加5.8%及10.3%。与此同时，北京市2022年研究与试验发展（R&D）
从业人员共计 54.7 万人，较 2021 年增长 15.6%。高学历毕业生及 R&D 从业人员的增
加将为高新技术产业企业提供充足的就业人员，有利于企业的进一步发展。
2、地区发展规划
2021 年 8 月，北京市政府发布《北京市“十四五”高精尖产业发展规划》，提出为实
现到 2025 年，北京市以高精尖产业为代表的实体经济根基更加稳固，基本形成以智能
制造、产业互联网、医药健康等为新支柱的现代产业体系，将集成电路、智能网联汽车、
区块链、创新药等打造成为“北京智造”“北京服务”的新名片，北京市将打造为“2441”的
高精尖 2.0 产业体系。
“2441”的具体内容包括：“两个国际引领支柱产业”分别为新一代信息技术和医药健
康；“四个特色优势产业”分别为集成电路、智能网联汽车、智能制造与装备、绿色能源
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与节能环保；“四个创新”分别为区块链与先进计算、科技服务、智慧城市产业、信息内
容消费；“抢先布局一批未来前沿产业”瞄准国际前沿抢占产业发展制高点，超前部署一
批具有深远影响、能够改变科技、经济、社会、生态格局的颠覆性技术方向，为高精尖
产业持续发展培育后备梯队，如生命技术、碳中和、量子信息、脑科学等。
2020 年，北京高精尖产业增加值占 GDP 比重达到 27.4%。根据规划，2025 年北京
高精尖产业增加值占 GDP 比重将达到 30%以上，2035 年达到 40%以上。从长期来看，
符合区域产业导向的高精尖产业具有良好的增长态势，有利于本项目入池园区的稳定运
营。
城市规划方面，北京将落实城市战略定位、促进京津冀协同发展，在市域范围内形
成“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构，“一核一主一副”，即：一个首都核
心功能区；一个中心城区；一个北京城市副中心。“两轴多点一区”即中轴线及其延长线、
长安街及其延长线；多个位于平原地区的新城，如大兴区、顺义区和房山区；一个生态
涵养区。布局最终形成改变单中心集聚的发展模式，构建北京新的城市发展格局。大兴
区、顺义区和房山区将作为北京市产业发展的承载地，建设成为高新技术和战略性新兴
产业集聚区，未来基础设施项目所在区域内产业空间需求将进一步扩大。
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图【14-2-4-6】北京城市总体规划图
图片来源：戴德梁行
3、区域市场情况
（1）存量分布及特点
北京市生产型园区（标准厂房）市场发展成熟，截至 2023 年末，北京市全市生产
型园区存量约 681.9 万平方米。其中，大兴区存量为 136.5 万平方米，约占总存量的
20.0%；顺义区存量为 95.8 万平方米，约占总存量的 14.1%；房山区存量为 52.5 万平方
米，约占总存量的 7.7%。
表【14-2-4-1】北京市生产型园区存量区域分布占比
区域 存量（万平方米） 占比
亦庄新城 277.2 40.65%
大兴区 136.5 20.03%
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区域 存量（万平方米） 占比
顺义区 95.8 14.05%
房山区 52.5 7.70%
平谷区 43.7 6.40%
通州区 32.2 4.72%
昌平区 31.3 4.60%
密云区 12.7 1.86%
合计 681.9 100%
（2）市场租金及增长率
北京市生产型园区租金增长率整体保持稳定，租期内租金平均保持约 3.0%-5.0%的
增长率水平，全市平均租金在 2.0-2.3 元/平方米/天（含增值税，含物业管理费，下同）。
分区域来看，北京各区域之间的租金差异较大，大兴区大兴新城区域平均租金约 2.0-2.5
元/平方米/天，租期内年租金增长率约为 3.0%-5.0%；顺义区平均租金约 1.5-2.0 元/平方
米/天，租期内年租金增长率约为 2.5%-4.0%；房山区平均租金约 1.2-1.6 元/平方米/天，
租期内年租金增长率约为 3.0%。
（3）市场空置率
近年来北京市全市生产型园区整体需求比较旺盛，市场空置率保持相对低位。分区
域来看，大兴区和顺义区区域内运营稳定成熟的生产型园区项目平均出租率在 90%以
上，空置率较低；北京房山奥得赛产业园作为其所在区域内唯一的生产型为主的高标准
厂房项目，依托外部管理机构良好招商能力及运营水平，园区入驻率接近 100%，空置
率处于低位水平。
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图【14-2-4-7】北京城市历年生产型园区平均空置率水平
数据来源：戴德梁行
（4）供需情况分析
北京市近 5 年招拍挂出让的工业用地 148 宗，共出让工业用地 750.1 万平方米，规
划建筑面积 1,152.9 万平方米。2023 年，北京市通过招拍挂仅出让 31 块工业用地，合
计用地面积 146.3 万平方米，规划建筑面积 249.0 万平方米。工业土地的新增供应受到
政府严格限制，政府对工业项目的投资门槛越来越严，工业土地的供应在个别城市，尤
其是发达地区和一线城市，土地资源将越来越稀缺，中小企业很难独立拿地并自建厂房。
北京市已出让的工业用地中，受让方主要以大中型企业以及政府平台企业为主，且主要
为自用，面向高精尖产业中小企业的工业厂房供给量较低，难以满足高精尖产业高速发
展对于工业厂房的新增需求。
从价格层面来看，2019 年-2023 年北京市招拍挂工业用地平均地面地价从 1,387.8
元/平方米增长至 1,872.4 元/平方米，年复合增长率为 7.8%，总体呈现上升趋势。近五
年出让工业用地平均楼面地价亦呈现稳步上升态势，2019 年-2023 年年复合增长率为
4.0%。
随着独立拿地并自建厂房的可行性和成本增加，使得租赁园区成为众多中小企业获
得生产制造场地的主要途径。因此，对于北京市优质生产型园区项目来说，市场整体呈
现供不应求的趋势，项目入市后去化速度较快。从园区运营情况来看，由于制造业的特
性，对于建筑物及园区的配套设备设施及服务要求更高，租户入驻后装修及设备投入多，
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搬迁成本较大，因此租户粘性较高，同时也为基础设施资产收益的稳定性打下了良好的
基础。
图【14-2-4-8】2019-2023 年北京市工业用地成交情况
数据来源：中指数据库
（5）市场展望
北京市工业经济增长稳定，产业布局不断优化，充分发挥产业协同作用，积极发展
生物医药、新材料等高端制造业及战略性新兴产业。随着北京市高新技术企业数量、高
技术人才不断增长和政府在政策上对高精尖行业产业的大力扶持，将为高精尖产业进一
步发展提供土壤。土地供应方面，未来新增工业用地供给将缩紧，同时土地价格持续上
涨，专业化的生产型园区将仍属于较为稀缺的资产。因此长期来看，生产型园区的需求
或将进一步扩大，从而提升租户的租赁粘性，有利于基础设施项目的持续平稳运营。
（五）同行业可比项目的竞争优势与劣势
1、可比竞争性物业情况
根据戴德梁行提供的市场数据，基础设施项目区域内的可比竞品情况信息如下：
（1）北京大兴科创产业园
北京大兴科创产业园项目周边，业态及运营成熟度相对可比的项目，主要包括中关
村医疗器械园一期、华润生命科学园一期及北京药谷一号产业园。中关村医疗器械产业
园二期及华润生命科学园二期因新建，处于业务爬坡期，北京药谷一号产业园出租率相
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对稳定。
图【14-2-5-1】北京大兴科创产业园及区域内存量竞品位置分布图
表【14-2-5-1】北京大兴科创产业园区域内部分竞品项目情况50
项目名称 项目形态 层高 承重 总建筑面
积（m2）
竣工时间 出租率51 租金
（元/平米/天）
中关村医疗
器械产业园
一期
研发办公孵化器
及产品服务楼中
心、标准厂房、
配套服务
首层 5.8 米，二
层及以上 5.0 米
首层 1-3 吨/平方
米，二层及以上
500 千克/平方米
18.6 万 2017 年 95%-97% 2.0-2.2
华润生命科
学园一期
6 栋独栋生产研
发多层厂房，另
有配套服务设施
首层 7.9 米，二
层及以上 7 米
首层 2 吨/平方
米，标准层 500
千克/平方米
8.5 万 2020 年 85%-90% 2.2-2.6
北京药谷一
号产业园
8 栋独立厂房、
4 栋研发办公楼
首层 5.1 米，二
层 4.8 米，三层
及以上 4.5 米
首层 2 吨/平方
米，标准层 400-
600 千克/平方米
12.8 万 2008 年 85%-90% 2.2-2.6
（2）北京马坡科技园一期
北京马坡科技园一期周边，业态及运营成熟度相对可比的项目，主要包括茂华工厂、
尚唐文创科技园及联东 U 谷·马坡科技园二期，竞品项目均已成熟运营，出租率相对稳
定。

50 华润生命科学园二期入市时间较晚，仍处于租赁爬坡期，与基础设施资产的可比性及竞争关系相对有限，故未
算入竞品项目。
51 周边竞品出租率区间为根据 2023 年年末月市场数据估算。
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图【14-2-5-2】北京马坡科技园一期及区域内存量竞品位置分布图
表【14-2-5-2】北京马坡科技园一期区域内部分竞品项目情况
项目名称 项目形态 层高 承重 总建筑面积
（m2）
竣工时间 出租率52
租金
（元/平米/
天）
茂华工厂
标准工业厂房、配套商务
中心、员工宿舍及员工餐
厅
首层 6 米，
标准层 4.5
米
首层 1.5 吨/平
方米，标准层
0.5 吨/平方米
8.5 万 2005 年 100% 1.65-1.70
尚唐文创
科技园
独栋或双拼厂房、员工宿
舍、食堂
首层 7.2
米，标准层
3.6–6.8 米
首层 1 吨/平方
米，标准层
600 千克/平方
米
4.5 万 2020 年 90%-95% 1.70-1.75
联东 U
谷·马坡科
技园二期
多层框架厂房，宿舍楼，
地下车库
首层 7.2
米，标准层
4.2–4.5 米
首层 1.5 吨/平
方米，标准层
500 千克/平方
米
6.0 万 2022 年 90%-95% 1.5-1.75
（3）北京房山奥得赛产业园
北京房山奥得赛产业园项目周边工业用地以大中型石化、新材料企业的自用厂房为
主，暂无与北京房山奥得赛产业园项目可比的已成熟运营的同类园区项目。从整个房山
区范围内看与北京房山奥得赛产业园项目相对可比的产业园区，主要包括中粮健康科技
园及中关村前沿技术研究院项目。但上述项目距离北京房山奥得赛产业园较远（约 15-
30 公里），且业态与生产型园区有一定差异，与项目的可比性及竞争关系相对有限。

52 周边竞品出租率区间为根据 2023 年年末市场数据估算。
招募说明书
268
图【14-2-5-3】北京房山奥得赛产业园及区域内存量竞品位置分布图
表【14-2-5-3】北京房山奥得赛产业园区域内部分竞品项目情况
项目名称 项目形态 层高 承重 总建筑面
积（m2）
竣工时间 出租率53
租金
（元/平米/
天）
中粮健康
科技园
60 余栋地上 4-5 层，
地下 1 层产业研发
楼；配套孵化器与公
寓
首层层高 5.4
米，中间层
4.5 米，顶层
5.7 米
首层承重 0.5 吨/
平方米，标准层
承重 250 千克/
平方米
25.0 万 2018 年 70%-80% 1.2-1.3
中关村前
沿技术研
究院
项目有 2 栋双层标准
厂房、20 余栋研发办
公楼、配套专家公
寓、多功能厅和国际
会议中心
厂房 10 米
首层承重不限，
二层承重 500 千
克/平方米
约 36
万，其中
生产空间
约 13 万
2015 年2019 年
75%-85% 1.4-1.6
2、标的项目的优劣势分析
（1）基础设施资产有如下突出优势
1）政策支持优势：基础设施项目政策支持力度较大
北京大兴科创产业园位于中关村科技园区大兴生物医药产业基地，入园企业同时属
于北京市关于高精尖产业的优惠政策范围、中关村国家自主创新示范区对于入区企业的

53 周边竞品出租率区间为根据 2023 年年末市场数据估算。
招募说明书
269
支持政策、大兴新区对于医药健康产业企业的促进政策，政策力度和覆盖面较广。
北京马坡科技园一期位于中关村顺义园政策范围的马坡工业区，入园企业同时属于
北京市关于高精尖产业的优惠政策、中关村国家自主创新示范区对于入区企业的支持政
策、顺义新城及马坡聚源工业基地的多重产业支持政策范围，对于园区企业具有较强政
策吸引力。
北京房山奥得赛产业园位于中关村科技园区房山园，入园企业同时属于北京市关于
高精尖产业的优惠政策、中关村国家自主创新示范区对于入区企业的支持政策、房山区
对于新材料产业基地的产业支持政策范围，对园区企业的政策支持力度较大。
2）区位优势：项目区位是长期投资价值的锚点，基础设施项目区位优势良好
基础设施项目交通便利，且均位于中关村国家自主创新示范区，区位优势良好。
北京大兴科创产业园项目位于大兴区的核心产业板块——中关村科技园区大兴生
物医药产业基地，毗邻京开高速、南六环路及地铁四号线，周边共建设有 6 条南部联络
线、8 条进京线路、紧邻 8 条高速公路，与北京南站、大兴机场等核心交通节点距离较
近，区位优势显著。
北京马坡科技园一期项目位于顺义区顺义新城板块的马坡组团，属中关村科技园顺
义园政策范围，项目毗邻京沈路、101 国道、大广高速，拥有便利的进出京交通网络，
距首都国际机场约 9 公里，产业物流条件良好。
北京房山奥得赛产业园项目位于房山区高精尖产业的核心板块——中关村科技园
房山园石化新材料产业基地，项目毗邻京昆高速、西南六环路及地铁燕房线，产业的基
础配套完善，进出京交通便捷。
本次入池的基础设施项目均具有良好区位、交通便利，有利于吸引企业入驻及工业
生产流通。基础设施资产周边配套设施完善，除配有医院、学校、银行、住宅等基本商
业配套外，园区周边还有多个大型商业综合体，可以为租户提供优质的配套服务。
3）产业聚集优势：基础设施项目均位于北京中关村国家自主创新示范区，产业集
聚效应强
大兴生物医药产业基地已形成生物医药高端产业的聚集效应，生物医药企业的各个
招募说明书
270
生产环节有良好的产业链支持，具有良好的产业吸引力。截至 2024 年 3 月 31 日，北京
大兴科创产业园入园企业或其控股股东取得国家高新技术企业、瞪羚企业、火炬中心高
新技术企业、中关村高新技术企业、科技型中小企业、专精特新企业、雏鹰企业等标签
或资质的共 30 家，产业链上下游优质企业丰富。
北京马坡科技园一期作为综合型产业基地，截至 2024 年 3 月 31 日，入园企业或其
控股股东取得国家高新技术企业、瞪羚企业、火炬中心高新技术企业、中关村高新技术
企业、科技型中小企业、专精特新企业、雏鹰企业等标签或资质的共 28 家，产业链环
境良好。
北京房山奥得赛产业园所在的房山石化新材料产业基地已初步形成了以石墨烯为
代表的纳米材料、以新型显示材料为代表的电子新材料和以氢能为代表的新型能源材料
的三个产业集群。截至 2024 年 3 月 31 日，北京房山奥得赛产业园入园企业或其控股股
东取得国家高新技术企业、瞪羚企业、火炬中心高新技术企业、中关村高新技术企业、
科技型中小企业、专精特新企业、雏鹰企业等标签或资质的共 16 家，有利于进一步吸
引产业链上下游企业入驻。
4）客群定位优势：基础设施项目面向中小、生产、科创型企业，把握最广泛厂房
市场需求，是经济周期下平稳运营基础
基础设施项目面向产值介于 1 千万-3 亿元、符合国家和地方产业规划导向的中小
型、生产型企业，是数量最多、分布最广泛的产业租户群体。相对于服务型企业，生产
型企业用于生产的物理空间是刚需，但中小企业体量不足以独立拿地，在鼓励实体经济
的大背景下，该群体有长期稳定的租赁需求。
在客户筛选方面，联东集团建立多层次审核制度，入驻园区的企业需要同时满足：
① 联东集团对于租户的基本资质条件；
② 符合区域经济发展的规划导向；
③ 税收、经营情况达到联东集团对于租户入驻园区设置的具体标准。
基础设施项目所属园区的产业导向明确，项目的入园企业资质良好，产业集聚效应
强，为租户提供了对接上下游优质企业的良好产业链环境。
招募说明书
271
5）产品定位优势：基础设施项目打造新型标准化工业厂房产品，面向各发展阶段
租户、满足多方位需求
基于前述面向中小、生产、科创型企业客群，联东经过多年积累和迭代，形成符合
企业生产及总部基地一体化定位的新型标准化工业厂房产品，满足数量庞大的中小生产
型企业客群的一般性需求。
基础设施资产业态为多层标准厂房项目，运营成熟稳定，园区品质较高。园区可面
向各发展阶段租户、满足多方位需求：
首层承重 1T~5T/平方米可用于重生产；
其余层承重 0.5T~0.8T/平方米用于轻生产、研发试验及生产型总部基地；
同一栋厂房分为两个单元，可由单个租户整租，亦可由两个租户拼租。
此外，厂房标准化装修交付，通用性强、租户入驻成本低：
每栋厂房均配备相同标准的客梯、货梯、标准配电设备、消防栓系统等，满足
租户基本需求；
厂房均毛坯交付，租户可自行装修满足个性化需求，退租时需根据协议要求还
原保证新租户顺利入驻。
同时，本次入池的基础设施项目所在北京产业市场租赁需求旺盛，北京标准工业厂
房租赁市场整体供应量较少，为资产运营的稳步提升提供有力支撑。
6）租户分散优势：基础设施项目包含重点鼓励行业的聚焦型产业园区和多元化产
业园区，租户相对分散，保障出租率稳定
基础设施项目包括位于产业聚集地、面向重点鼓励行业的聚焦型的产业园区，也包
括位于综合型产业基地、面向高精尖产业的多元化产业园区，租户相对分散，出租率稳
定：
北京大兴科创产业园属于位于生物医药基地的聚焦型产业园区，以医药制造业优质
企业为主，与北京市及其所在的中关村大兴生物医药产业基地重点产业发展方向相契合，
具有良好的发展前景。
招募说明书
272
北京马坡科技园一期及北京房山奥得赛产业园属于位于综合型产业基地内多元化
产业园区，租户行业涵盖医药制造业、专用设备制造业、通用设备制造业、软件和信息
技术服务业和其他制造业等，租户行业分布相对分散。
基础设施项目租户相对分散，出租率稳定，截至 2024 年 3 月 31 日，前十大租户合
计面积占已租赁面积比例仅为 29.75%，第一大租户租赁面积占已租赁面积比例仅为
7.32%。
7）市场化运营优势：联东的招商、管理能力是项目平稳运营的保障和护城河
①联东强大的招商能力提升租赁稳定性
联东通过“天上一张网”，即招商数字化系统实现对全国中小企业的信息获取收集、
分析、运算和运用；通过“地上一张网”，即全国招商团队联动机制及充足的项目招商
人员配备，实现对中小生产企业客群充分覆盖。依托“天上一张网，地上一张网”的招
商模式，基础设施项目报告期内出租率稳步提升、正常退换租效率高，项目空置短。
同时，由于租赁型产业园中符合中小企业一般性经营需求的标准化多层厂房稀缺，
联东挖掘、筛选中小租户的招商能力壁垒较高。
② 联东强大的运营能力为现金流稳定性提供保障
联东建立严格的管理制度保障租金收缴，截至本招募说明书出具日，基础设施项目
报告期内收缴率均为 100%。同时，联东依托数字化智慧园区平台，能够及时掌握入园
企业的发展状况，为产业园区的租户管理和产业调整提供参考，在租户经营出现显著变
化的情况下，提前启动退换租招商，降低空置和租金损失。
联东可为租户提供标准化采购、统一政府关系对接、金融服务等多元化服务，具有
行业独特的竞争优势，优质的增值服务政策，可为中小型企业发展提供助力，吸引更多
中小企业入驻，为基础设施项目提供稳定的租户储备。
根据联东集团策略，以 3-5 年期为主进行签约，到期后与租户重新议价，保留租金
随市场增长调整空间。
8）持续经营优势：联东品牌优势及丰富的资产储备为 REITs 平台提供长远增长空
间
招募说明书
273
联东集团作为产业园区行业领军运营服务和产业服务企业，服务新兴制造业和科技
型企业超过 21,000 家，在行业内具有较好的知名度及品牌形象。联东集团旗下核心品
牌“联东 U 谷”连续 13 年蝉联“中国产业园区运营优秀企业”和“中国产业园区运营
商优秀品牌”54第一名，领先的产业园区运营能力及市场口碑能够为基础设施资产长期
的租赁稳定性提供保障，可为本项目带来稳定且可观的租金收入和潜在的优质客户群体。
联东持有的产业园合计可租赁面积 655 万平方米，潜在可扩募项目储量丰富，所在
区位、行业均合理分散，长期看可缓释宏观风险，为 REITs 平台提供长远增长空间。
基础设施项目多年来始终保持优秀的运营表现，为基础设施项目未来现金流的稳
定增长提供坚实保障。关于基础设施项目的运营表现请见本招募说明书第十四部分“基
础设施项目基本情况”之“一、基础设施项目概况及运营数据”之“（四）基础设施项目
运营情况”。
（2）基础设施资产所面临的挑战
基础设施资产所在区域未来会有部分新增项目入市，基础设施资产面临一定的市场
竞争。
四、基础设施项目的科技创新相关情况
（一）基础设施项目位于中关村创新示范区、入园企业的高新技术占比较高
中关村是我国第一个国家级高新区和第一个国家自主创新示范区，是我国科技创新
的一面旗帜。2023 年 5 月 25 日，国家主席习近平向 2023 中关村论坛致贺信。习近平
主席在贺信中强调，北京要充分发挥教育、科技、人才优势，协同推进科技创新和制度
创新，持续推进中关村先行先试改革，进一步加快世界领先科技园区建设，在前沿技术
创新、高精尖产业发展方面奋力走在前列。
2021 年 11 月 24 日，中央全面深化改革委员会第二十二次会议审议通过《关于支
持中关村国家自主创新示范区开展高水平科技自立自强先行先试改革的若干措施》，支
持中关村国家自主创新示范区开展高水平科技自立自强先行先试改革，加快打造世界领
先科技园区和创新高地，部署实施 24 项重大改革措施，截至 2022 年底，国家和北京市

54 由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、中指研究院作为主办单位，此前由国务院发展研究中心企业研
究所作为主办单位，2019 年后由中国企业评价协会作为主办单位。
招募说明书
274
已配套出台 50 余项政策，惠及众多创新主体。
根据《北京市十四五规划纲要》，北京市将围绕基础研究、应用研究、成果转化、
高精尖产业全链条进一步强化中关村国家自主创新示范区建设。根据《北京市“十四五”
时期国际科技创新中心建设规划》，北京市把中关村国家自主创新示范区作为加快建设
国际科技创新中心的主阵地，坚持“发展高科技、实现产业化”方向，率先打造成为科
技自立自强、高质量发展的引领区。中关村国家自主创新示范区领导小组印发《关于加
快中关村国家自主创新示范区分园高质量发展的指导意见》，提出利用五年左右时间全
面推进中关村国家自主创新示范区分园高质量发展，进一步提升创新能级，打造高质量
产业承载空间，营造良好创新创业生态，为北京国际科技创新中心建设提供有力支撑。
本次项目的 3 个产业园区均位于中关村国家自主创新示范区，定位于服务战略新
兴、科技创新型的高精尖行业领域中小企业，入园企业属于中关村园区等多重产业产业
支持政策范围，高新技术占比较高。截至 2024 年 3 月 31 日，3 个项目入园企业中，自
身或控股股东含有国家高新技术企业、瞪羚企业、火炬中心高新技术企业、中关村高新
技术企业、科技型中小企业、专精特新企业、雏鹰企业等标签或资质的合计共 74 家，
占比达 62%；其中国家高新技术企业数量达 60 家，占比 50%。
1、北京大兴科创产业园项目
北京大兴科创产业园位于中关村科技园区大兴生物医药产业基地，入园企业同时属
于北京市关于高精尖产业的优惠政策、中关村国家自主创新示范区对于入园企业的支持
政策、大兴新区对于医药健康产业企业的促进政策范围，园区多方位支持高精尖企业长
期发展。
通过公开市场渠道查询，截至 2024 年 3 月 31 日，北京大兴科创产业园项目入园企
业或其控股股东取得国家高新技术企业、瞪羚企业、火炬中心高新技术企业、中关村高
新技术企业、科技型中小企业、专精特新企业、雏鹰企业等标签或资质的共 30 家，占
比达 70%；其中国家高新技术企业数量达 26 家，占比 60%。
2、北京马坡科技园一期项目
北京马坡科技园一期位于中关村顺义园政策范围的马坡工业区，入园企业同时属于
北京市关于高精尖产业的优惠政策、中关村国家自主创新示范区对于入区企业的支持政
招募说明书
275
策、顺义新城及马坡聚源工业基地的多重产业支持政策范围，园区多方位支持高精尖企
业长期发展。
通过公开市场渠道查询，截至 2024 年 3 月 31 日，北京马坡科技园一期项目入园企
业或其控股股东取得国家高新技术企业、瞪羚企业、火炬中心高新技术企业、中关村高
新技术企业、科技型中小企业、专精特新企业、雏鹰企业等标签或资质的共 28 家，占
比达 58%；其中国家高新技术企业数量达 22 家，占比 46%。
3、北京房山奥得赛产业园项目
北京房山奥得赛产业园位于中关村科技园区房山园，入园企业同时属于北京市关于
高精尖产业的优惠政策、中关村国家自主创新示范区对于入区企业的支持政策、房山区
对于新材料产业基地的产业支持政策范围，园区多方位支持高精尖企业长期发展。
通过公开市场渠道查询，截至 2024 年 3 月 31 日，北京房山奥得赛产业园入园企业
或其控股股东取得国家高新技术企业、瞪羚企业、火炬中心高新技术企业、中关村高新
技术企业、科技型中小企业、专精特新企业、雏鹰企业等标签或资质的共 16 家，占比
达 55%；其中国家高新技术企业数量达 12 家，占比 41%。
（二）基础设施项目采用科技化、数字化的运营管理模式
凭借在产业园区运营领域的积累，联东集团建立了数字化园区管理平台，通过大数
据及物联网技术的融合，提高运营管理效率，进一步服务园区企业发展、保障对园区的
管理，促进园区发展。
联东集团利用园区管理全链条数字化服务体系，打造新一代智慧园区。联东集团构
建了“两院五平台”，用数字化方式提升产业组织和园区运营能力。
上述“五平台”中，联东集团通过数字化智慧园区平台服务于园区运营管理，通过
各类服务数据和产业数据采集、数据挖掘分析等大数据服务能力，实现对园区的监测、
预警、分析，同时分析企业的经营态势，帮助企业及时发现问题并解决问题。同时，数
字化智慧园区平台通过数字反映园区产业发展状况，调整园区的产业结构，促进产业集
聚和结构优化升级。在风险防范、融资辅助、政策匹配、生活服务等方面做更多的业务
支撑，为企业提供人才、科技金融、科技成果转化、政策匹配等精准服务，对联东集团
园区管理也能起到辅助决策的作用。
招募说明书
276
联东金园作为外部管理机构，在管理基础设施项目时将接入“两院五平台”数字化
系统，为园区企业提供科技化、数字化运营管理服务，进一步提升园区管理科技及数字
治理水平。
（三）本次 REITs 项目回收资金将投资于科技创新产业园区建设
联东金园作为原始权益人，以项目公司作为底层基础设施资产，申请发行基础设施
基金的预计募集资金规模约为 16.17 亿元，通过本基础设施基金回收资金预计约 8.2455
亿元。本次基础设施基金净回收资金将优先用于投资联东金园及联东集团在京津冀、环
渤海经济区等重点经济区域产业园项目的建设，涵盖了北京通州区、平谷区、顺义区、
河北廊坊市等多个在建或拟建产业园区项目。拟投资项目多为联东集团前期通过盘活存
量低效工业用地之后实现再投资的产业园区新建项目，提高土地利用效率的同时持续助
力京津冀产业协同发展、转型升级与科技创新。原始权益人主要拟投资项目如下表所示，
根据项目实际建设进度及资金到位情况，原始权益人可能将募集资金调整至其他符合上
述条件的产业园区项目建设，并履行相应备案程序。
表【14-7-3-1】募集资金拟投资项目
类别 募集资金投资项目情况
项目名称
联东 U 谷·远
大住工绿色建
筑辅助基地项
目
联东 U 谷·平
谷马坊同创项
目
联东 U 谷·平
谷马坊格兰特
项目
漷县天威远
大项目
通州于家务科
技园项目
联东 U
谷·北京大
兴庞各庄合
作项目
地区 北京市顺义区 北京平谷马坊
工业区
北京平谷马坊
工业区
通州经济开
发区南区
通州区于家务
乡聚富苑开发
区
北京市大兴
区
项目总投
资
（亿元）
7.68 6.3 0.88 1.5 3 1.6
建设内容 标准厂房、附属用房及配套设施
（拟）开
工时间 2023 2023 2023 2023 2024 2024

55 净回收资金以最终发行及交割审计结果为准。
招募说明书
277
表【14-7-3-2】募集资金拟投资项目（续）
类别 募集资金投资项目情况
项目名称 北玻科技园
项目
华强科技园
项目
联东 U
谷·固安时
代路产业港
项目
联东 U
谷·大厂海
高智控云谷
项目
联东华明高
新项目（一
期）
联东 U
谷·廊坊中
粮屯河项目
地区
通州区北京
通州工业开
发区内
通州区广聚
街
河北省廊坊
市固安县
河北省廊坊
市高新技术
产业开发区
天津市东丽
区
廊坊开发区
项目总投资
（亿元） 1.0 4.5 2.0 1.9 1.5 7.55
建设内容 标准厂房、附属用房及配套设施
（拟）开工时
间
2024 2024 2023 2023 2022 2024
随着国家“京津冀战略一体化”战略布局的不断深入，区域产业转型升级、产研联
动发展的需求不断提高，进一步推动了科创型产业园区的迭代升级，对产业园区科技化、
数字化的运营管理模式带来更多成熟的探索。联东金园计划通过打造与科创企业相匹配
的服务体系，投资建设高效率、数字化管理运营的新一代智慧园区，全面助力科技创新
型入园企业的发展。
本次发行公募 REITs 的募集资金拟投资新建的产业园区项目不仅可以持续服务科
技创新中小企业，还可以为所处区域不断聚合资源、聚集人才，推动当地智能制造、生
物医药、电子信息、装备制造类企业的技术创新，发挥科技对产业经济发展的支撑与引
领作用，不断地孕育有潜力的高新技术企业，以此提升产业的可持续发展。
募集资金拟投资的产业园区均聚焦科技创新，围绕重点产业和科创企业，以先进制
造业集群培育构建生态，以产业主题园区打造提升空间载体，构建新兴产业链，推动产
业链高端化、智能化、绿色化发展，提升产业链、供应链现代化水平，从而促进全产业
链优化升级。着力引育领航企业，加快发展单项冠军，大力培育“专精特新”企业，构
建以领航企业为引领、单项冠军企业为支撑、“专精特新”中小企业跟进跃升的梯度发
展格局，推动企业融通发展。
募集资金拟投资项目契合《京津冀协同发展规划纲要》《环渤海地区合作发展纲要》
招募说明书
278
等国家重点战略，符合经济社会发展中长期规划。募投项目紧紧围绕高端制造、生物医
药、信息技术、能源环保等战略性新兴产业，为广大中小型企业创造优质的生产经营场
所和配套服务，满足区域产业发展需求。此外，募投项目的投资建设有利于联东金园和
联东集团进一步提升园区服务质量、树立品牌效益、促进产业集聚，推进区域高质量经
济发展、促进战略新兴产业聚集、加速传统产业转型升级。
本次项目在入园企业属性、项目运营模式及回收资金用途方面具有一定的科技创新
属性。本次基础设施项目的入园企业主导产业科技创新属性较强，项目运营管理采用科
技化、数字化的运营管理模式。原始权益人承诺本次基金发行后的净回收资金将优先投
资于原始权益人联东金园及发起人联东集团在京津冀、环渤海经济区等重点经济区域产
业园项目的建设，持续助力京津冀产业协同发展、转型升级与科技创新。
五、基础设施项目合规情况
（一）基础设施项目符合相关政策要求的情况
本基金基础设施资产为园区基础设施资产，符合国家重大战略、宏观调控政策、产
业政策、国家和当地的国民经济和社会发展规划及有关专项规划情况。具体分析详见本
招募说明书第十四部分“基础设施项目基本情况”之“三、基础设施项目所属行业、市场、
地区概况”。
（二）基础设施资产的固定资产投资管理相关手续情况
1、北京大兴科创产业园
经核查并根据海问律所出具的《法律意见书》，北京大兴科创产业园已依法取得了
所需的固定资产投资建设手续，该等手续合法合规。具体如下：
表【14-3-2-1】北京大兴科创产业园一期固定资产投资建设手续
手续名称 签发机构 文件编号
企 业 投 资
项目备案
北京市非政府投资工
业固定资产投资项目
备案通知书
北京市大兴区经济和信息化
委员会
京大兴经信委备案[2016]1
号
规划 建设用地规划许可证 北京市规划委员会、北京市规
划委员会大兴分局
地字 第 110115201600005
号
2016 规（大）地字 0003 号
招募说明书
279
手续名称 签发机构 文件编号
建设工程规划许可证 北京市规划委员会、北京市规
划委员会大兴分局
建字 第 110115201600073
号
2016 规（大）建字 0039 号
土地
土地预审意见 北京市国土资源局大兴分局 京国土兴预〔2007〕33 号
建设用地批准书 北京市国土资源局 京国土[建]字（2010）79 号
环评 环评批复 北京市大兴区环境保护局 京兴环审〔2016〕0431 号
施工许可 建筑工程施工许可证 北京市大兴区住房和城乡建
设委员会
[2016]施[大]建字 0048 号
110115201612020201
竣工验收
综合验收
五方验收单 -
北京市大兴区住房和城乡建
设委员会
0730 大竣 2018（建）0086
号
规划验收 北京市规划和国土资源管理
委员会
2018 规土（大）竣字 0039
号
消防验收 北京市大兴区公安消防支队 京公（兴）消验字〔2018〕
第 0264 号
环保验收
北京市大兴区环境保护局 自主验收【2018】208 号
北京市大兴区生态环境局 京兴环验〔2019〕27 号
其 他 重 要
手续 节能审查 北京市大兴区发展和改革委
员会
京（大兴）发改（节能登记）
[2016]24 号
表【14-3-2-2】北京大兴科创产业园二期固定资产投资建设手续
手续名称 签发机构 文件编号
企业投资
项目备案
北京市非政府投资工
业固定资产投资项目
备案通知书
北京市大兴区经济和信息化
委员会
京大兴经信委备案[2016]1
号
规划
建设用地规划许可证 北京市规划委员会、北京市规
划委员会大兴分局
地字 第 110115201600005
号
2016 规（大）地字 0003 号
建设工程规划许可证
北京市规划和国土资源管理
委员会、北京市规划委员会大
兴分局
建字 第 110115201800004
号
2018 规（大）建字 0002 号
土地
土地预审意见 北京市国土资源局大兴分局 京国土兴预〔2007〕33 号
建设用地批准书 北京市国土资源局 京国土[建]字（2010）79 号
环评 环评批复 北京市大兴区环境保护局 京兴环审〔2016〕0431 号
招募说明书
280
手续名称 签发机构 文件编号
施工许可 建筑工程施工许可证 北京市大兴区住房和城乡建
设委员会
[2019]施[大]建字 0057 号
110115201906140201
竣工验收
综合验收
五方验收单 -
北京市大兴区住房和城乡建
设委员会
0554 大竣 2019（建）0058
号
规划验收 北京市规划和自然资源委员
会
2019 规自（大）竣字 0053
号
消防验收 北京市大兴区住房和城乡建
设委员会
大 建 消 竣 备 字 [2019] 第
0012 号
环保验收
北京市大兴区生态环境局 京兴环验〔2019〕27 号
北京市大兴区生态环境局 自主验收【2020】0017 号
其他重要
手续 节能审查 北京市大兴区发展和改革委
员会
京（大兴）发改（节能登记）
[2016]24 号
2、北京马坡科技园一期
经核查并根据海问律所出具的《法律意见书》，北京马坡科技园一期已依法取得了
所需的固定资产投资建设手续，该等手续合法合规。具体如下：
表【14-3-2-3】北京马坡科技园一期固定资产投资建设手续
手续名称 签发机构 文件编号
企业投资
项目备案 项目备案通知书 北京市顺义区发展和改革
委员会 京顺义发改（备）[2014]21 号
规划
建设用地规划许可证 北京市规划委员会、北京市
规划委员会（顺义分局）
地字第 110113201400020 号
2014 规（顺）地字 0016 号
建设工程规划许可证 北京市规划委员会、北京市
规划委员会（顺义分局）
建字第 110113201500085 号
2015 规（顺）建字 0067 号
土地
土地预审意见 北京市国土资源局顺义分
局
京国土顺预〔2010〕2 号
建设用地批准书 北京市国土资源局 京国土[建]字（2011）192 号
环评 环评批复 北京市顺义区环境保护局 顺环保审字〔2015〕0422 号
施工许可 建筑工程施工许可证 北京市顺义区住房和城乡
建设委员会
编号 110113201511040101
[2015]施[顺]建字 0082 号
竣工验收
综合验收
五方验收单 -
北京市顺义区住房和城乡
建设委员会 0416 顺竣 2018（建）0054 号
规划验收 北京市规划和国土资源管 2018 规土（顺）竣字 0029 号
招募说明书
281
手续名称 签发机构 文件编号
理委员会顺义分局
环保验收 北京市顺义区环境保护监
察支队 /
消防验收 北京市顺义区公安消防支
队
顺公消竣备字[2018]第 0038
号
其他重要
手续 节能审查 北京市顺义区发展和改革
委员会
京（顺义）发改（节能登记）
[2015]26 号
3、北京房山奥得赛产业园
经核查并根据海问律所出具的《法律意见书》，北京房山奥得赛产业园已依法取得
了所需的固定资产投资建设手续，该等手续合法合规。具体如下：
表【14-3-2-4】北京房山奥得赛产业园固定资产投资建设手续
手续名称 签发机构 文件编号
企业投资
项目备案
北京市非政府投资工
业和信息化固定资产
投资项目备案通知书
北京市房山区经济和信息化
委员会
京 房 山 经 信 委 备 案
[2017]044 号
规划
建设用地规划许可证
北京市规划委员会、北京市规
划委员会房山分局
地字第 110111201600006 号
2016 规（房）地字 0003 号
北京市规划委员会、北京市规
划委员会房山分局
地字第 110111201600007 号
2016 规（房）地字 0004 号
建设工程规划许可证
北京市规划和国土资源管理
委员会、北京市规划委员会房
山分局
建字第 110111201800019 号
2018 规（房）建字 0014 号
土地
土地预审意见 北京市国土资源局房山分局 京国土房预[2010]12 号
建设用地批准书 北京市国土资源局 京国土[建]字（2013）239 号
环评 建设项目环境影响登
记表 /
备 案 号 ：
201711011100004093
施工许可 建筑工程施工许可证
北京市房山区住房和城乡建
设委员会
编号
[2018]施[房]建字 0012 号
110111201804130101
北京市房山区住房和城乡建
设委员会
编号
[2019]施[房]建字 0020 号
110111201903280101
竣工验收 综合验收 五方验收单 -
招募说明书
282
手续名称 签发机构 文件编号
北京市房山区住房和城乡建
设委员会
0253 房竣 2020（建）0023
号
规划验收 北京市规划和自然资源委员
会房山分局
2020 规自（房）竣字 0015
号
消防验收 北京市房山区住房和城乡建
设委员会
房建消竣备字〔2020〕第
0005
（三）基础设施资产的权属及他项权利情况
1、资产权属情况
（1）北京大兴科创产业园
北京大兴科创产业园位于中关村科技园区大兴生物医药基地，目前由恒星意达持有
并运营。北京大兴科创产业园分为两期开发建设，北京大兴科创产业园一期及二期项目
均已竣工并已取得恒星意达作为权利人的《不动产权证书》，产证证载建筑面积共计
84,148.14 平方米，其中大兴科创产业园一期产证证载建筑面积共计为 36,563.39 平方米，
大兴科创产业园二期产证证载建筑面积共计为 47,584.75 平方米。
恒星意达已就北京大兴科创产业园一期及二期取得了如下《不动产权证书》：
表【14-3-3-1】北京大兴科创产业园一期《不动产权证书》情况
序号 证号 用途 坐落 宗地面积
（㎡）
土地使用权期
限
房屋面积
（㎡）
1
京（2019）大不动产
权第 0013281 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 1 号楼 1
至 3 层 101
54,997.64
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
3,666.42
2
京（2019）大不动产
权第 0011718 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 2 号楼 1
至 3 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
3,664.27
3
京（2019）大不动产
权第 0011721 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 3 号楼 1
至 4 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
4,388.07
4
京（2019）大不动产
权第 0011719 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 4 号楼 1
至 4 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
3,526.59
5
京（2019）大不动产
权第 0038100 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 7 号楼 1
至 3 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
2,450.64
6
京（2019）大不动产
权第 0012683 号
工业用地/厂房 大兴区华佗路
50 号院 8 号楼 1
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
2,450.64
招募说明书
283
序号 证号 用途 坐落 宗地面积
（㎡）
土地使用权期
限
房屋面积
（㎡）
至 3 层 101 月 12 日止
7
京（2019）大不动产
权第 0012682 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 9 号楼 1
至 3 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
2,450.64
8
京（2019）大不动产
权第 0012680 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 10 号楼
1 至 3 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
2,450.64
9
京（2019）大不动产
权第 0011722 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 11 号楼
1 至 3 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
3,087.01
10 京（2019）大不动产
权第 0011720 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 12 号楼
1 至 3 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
3,389.03
11 京（2019）大不动产
权第 0012679 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 13 号楼
1 至 3 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
3,391.16
12 京（2019）大不动产
权第 0038309 号
工业用地/地下
车库
大兴区华佗路
50 号院 100 幢-1
层-101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
1,648.28
合计 54,997.64 - 36,563.39
表【14-3-3-2】北京大兴科创产业园二期《不动产权证书》情况
序号 证号 用途 坐落 宗地面积
（㎡）
土地使用权期
限
房屋面积
（㎡）
1
京（2020）大不动产
权第 0025047 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 5 号楼 1
至 4 层 101
54,997.64
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
4,093.10
2
京（2020）大不动产
权第 0024244 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 6 号楼 1
至 4 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
4,093.10
3
京（2020）大不动产
权第 0025105 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 14 号楼
1 至 4 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
3,299.48
4
京（2020）大不动产
权第 0025052 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 15 号楼
1 至 4 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
3,299.48
5
京（2020）大不动产
权第 0024241 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 16 号楼
1 至 4 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
2,514.53
6
京（2020）大不动产
权第 0024243 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 17 号楼
1 至 4 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
3,299.49
7
京（2020）大不动产
权第 0024246 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 18 号楼
1 至 3 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
2,470.42
招募说明书
284
序号 证号 用途 坐落 宗地面积
（㎡）
土地使用权期
限
房屋面积
（㎡）
8
京（2020）大不动产
权第 0025049 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 19 号楼
1 至 3 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
2,470.42
9
京（2020）大不动产
权第 0025050 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 20 号楼
1 至 3 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
2,470.42
10 京（2020）大不动产
权第 0025041 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 21 号楼
1 至 3 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
2,470.42
11 京（2020）大不动产
权第 0025039 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 22 号楼
1 至 4 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
4,126.54
12 京（2020）大不动产
权第 0025040 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 23 号楼
1 至 4 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
4,427.73
13 京（2020）大不动产
权第 0025042 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 24 号楼
1 至 4 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
4,430.78
14 京（2020）大不动产
权第 0024247 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 25 号楼
1 至 4 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
4,118.84
合计 54,997.64 - 47,584.75
（2）北京马坡科技园一期
北京马坡科技园一期位于北京市顺义区，目前由亚美耳康科技持有。北京马坡科技
园一期已竣工并已取得亚美耳康科技作为权利人的《不动产权证书》，产证证载建筑面
积共计 61,898.26 平方米。
亚美耳康科技已就北京马坡科技园一期取得了如下《不动产权证书》：
表【14-3-3-3】北京马坡科技园一期《不动产权证书》情况
序号 证号 用途 坐落 宗地面积
（㎡）
土地使用权期
限
房屋面积
（㎡）
1
京（2020）顺不动产
权第 0001860 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 1 号楼 1
至 4 层 101
30,695.40
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
3,606.20
2
京（2020）顺不动产
权第 0001861 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 2 号楼 1
至 4 层 101
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
3,606.20
3
京（2020）顺不动产
权第 0001862 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 3 号楼 1
至 5 层 101
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
3,716.76
招募说明书
285
序号 证号 用途 坐落 宗地面积
（㎡）
土地使用权期
限
房屋面积
（㎡）
4
京（2020）顺不动产
权第 0001863 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 4 号楼 1
至 5 层 101
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
4,053.47
5
京（2020）顺不动产
权第 0001864 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 6 号楼 1
至 4 层 101
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
4,053.99
6
京（2020）顺不动产
权第 0001865 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 9 号楼 1
至 5 层 101
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
4,622.68
7
京（2022）顺不动产
权第 0024101 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 5 号楼 1
至 5 层 101
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
6,057.88
8
京（2022）顺不动产
权第 0024102 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 7 号楼 1
至 5 层 101
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
6,034.96
9
京（2022）顺不动产
权第 0024103 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 8 号楼 1
至 5 层 101
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
6,034.96
10 京（2022）顺不动产
权第 0024104 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 10 号楼
1 至 5 层 101
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
4,049.64
11 京（2022）顺不动产
权第 0024105 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 11 号楼
1 至 5 层 101
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
4,049.64
12 京（2022）顺不动产
权第 0024106 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 12 号楼
1 至 5 层 101
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
4,622.68
13 京（2022）顺不动产
权第 0024117 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 13 号楼
1 至 6 层 101
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
7,389.2
合计 30,695.40 - 61,898.26
（3）北京房山奥得赛产业园
北京房山奥得赛产业园位于中关村科技园区房山园，目前由京燕奥得赛持有。北京
房山奥得赛产业园已竣工并已取得京燕奥得赛作为权利人的《不动产权证书》，产证证
载建筑面积共计 52,337.51 平方米。
京燕奥得赛已就北京房山奥得赛产业园取得了如下《不动产权证书》：
招募说明书
286
表【14-3-3-4】北京房山奥得赛产业园《不动产权证书》情况
序号 证号 用途 坐落 宗地面积
（㎡）
土地使用权期
限
房屋面积
（㎡）
1
京（2022）房不动产
权第 0017176 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 1 号楼-1
至 3 层 101
25,137.72
2015 年 10 月
29 日起 2065
年 10 月 28 日
止
3,439.16
2
京（2022）房不动产
权第 0017177 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 2 号楼-1
至 3 层 101
2015 年 10 月
29 日起 2065
年 10 月 28 日
止
4,841.36
3
京（2022）房不动产
权第 0017178 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 3 号楼-1
至 2 层 101
2015 年 10 月
29 日起 2065
年 10 月 28 日
止
4,785.96
4
京（2022）房不动产
权第 0017180 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 4 号楼-1
至 2 层 101
2015 年 10 月
29 日起 2065
年 10 月 28 日
止
4,784.01
5
京（2022）房不动产
权第 0017181 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 5 号楼-1
至 2 层 101
2015 年 10 月
29 日起 2065
年 10 月 28 日
止
4,789.38
6
京（2022）房不动产
权第 0017182 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 6 号楼-1
至 2 层 101
2015 年 10 月
29 日起 2065
年 10 月 28 日
止
4,777.44
7
京（2022）房不动产
权第 0017184 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 7 号楼-1
至 2 层 101
2015 年 10 月
29 日起 2065
年 10 月 28 日
止
4,638.6
8
京（2022）房不动产
权第 0017185 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 8 号楼-1
至 3 层 101
2015 年 10 月
29 日起 2065
年 10 月 28 日
止
3,779.04
9
京（2022）房不动产
权第 0017186 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 9 号楼-1
至 3 层 101
12,529.94
2015 年 10 月
29 日起 2065
年 10 月 28 日
止
2,015.2
10 京（2022）房不动产
权第 0017187 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 10 号楼1 至 3 层 101
2015 年 10 月
29 日起 2065
年 10 月 28 日
止
3,823.68
11 京（2022）房不动产
权第 0017188 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 11 号楼1 至 3 层 101
2015 年 10 月
29 日起 2065
年 10 月 28 日
止
3,977.76
12 京（2022）房不动产
权第 0017189 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 12 号楼1 至 3 层 101
2015 年 10 月
29 日起 2065
年 10 月 28 日
3,973.76
招募说明书
287
序号 证号 用途 坐落 宗地面积
（㎡）
土地使用权期
限
房屋面积
（㎡）
止
13 京（2022）房不动产
权第 0017190 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 13 号楼1 至 3 层 101
2015 年 10 月
29 日起 2065
年 10 月 28 日
止
2,712.16
合计 37,667.66 - 52,337.51
2、权利负担及解除安排
（1）北京大兴科创产业园
根据《固定资产贷款合同》（编号：29710003）、《抵押合同》（编号：29710003）、
《监管协议》（编号：29710003）的约定，以及查档编号为大（2024）0025866（窗）
《不动产登记信息查询结果告知单》56的记载，恒星意达已将北京大兴科创产业园一期
所对应的房产及其对应土地使用权抵押给交通银行北京通州分行，用于担保《固定资产
贷款合同》（编号：29710003）项下的借款，并开立监管账户，由交通银行北京通州分
行对北京大兴科创产业园一期租金收入进行资金监管；根据《固定资产贷款合同》（编
号：29810022）、《抵押合同》（编号：29810022）、《监管协议》（编号：29810022）
的约定，以及查档编号为大（2024）0025866（窗）的《不动产登记信息查询结果告知
单》57的记载，恒星意达已将北京大兴科创产业园二期所对应的房产及其对应土地使用
权抵押给交通银行北京通州分行，用于担保《固定资产贷款合同》（编号：29810022）
项下的借款，并开立监管账户，由交通银行北京通州分行对北京大兴科创产业园二期租
金收入进行资金监管（以下简称“北京大兴科创产业园权利负担”）。
就北京大兴科创产业园权利负担，恒星意达已取得交通银行北京通州分行出具的
《回执》，交通银行北京通州分行同意：“贵司将自收到为实施基础设施 REITs 之目的
所举借新的贷款之日起【2】个银行工作日内，提前偿还《借款合同》项下的全部未清
偿本金、利息及其他应付款项（如有），贵司清偿完毕后，本行配合办理抵押担保注销
登记手续、资金监管解除手续”。
本次项目发行后，基础设施基金将以募集资金偿还上述贷款及对应利息，并解除上

56 查询日期：2024 年 6 月 7 日。
57 查询日期：2024 年 6 月 7 日。
招募说明书
288
述权利负担。
（2）北京马坡科技园一期
根据《项目融资借款合同》（编号：兴银京三总（2022）中长期字第 7 号）、《抵
押合同》（编号：兴银京三总（2022）抵字第 7-1 号），及《应收账款质押合同》（编
号：兴银京三总（2022）应收质字第 7-2 号、兴银京三总（2022）应收质字第 7-3 号及
兴银京三总（2022）应收质字第 7-4 号）的约定，以及查档编号为顺（2024）0025970
（窗）的《不动产登记信息查询结果告知单》58的记载、动产融资统一登记公示系统（https：
//www.zhongdengwang.org.cn/）的公示信息，亚美耳康科技已将北京马坡科技园一期 1
至 4 号、6 号及 9 号厂房所对应的房产及其对应土地使用权抵押给兴业银行北京分行，
且亚美耳康科技、世纪租赁及联东金赫已将北京马坡科技园一期全部 1-13 号厂房所有
租金收入及管理费收入质押给兴业银行北京分行，用以担保《项目融资借款合同》（编
号：兴银京三总（2022）中长期字第 7 号）项下的借款（以下简称“北京马坡科技园一
期权利负担”，与北京大兴科创产业园权利负担合称“基础设施资产权利负担”）。
就前述北京马坡科技园一期权利负担，亚美耳康科技已取得兴业银行北京分行出具
的《回执》，兴业银行北京分行同意：“贵司提前偿还《借款合同》项下的全部未清偿本
金、利息及其他应付款项（如有），并配合办理相应抵押、质押担保注销登记手续（如
已办理完成抵质押登记）”。
本次项目发行后，基础设施基金将以募集资金偿还上述贷款及对应利息，并解除上
述权利负担。
除基础设施资产权利负担外，基础设施资产的房屋所有权及其对应的土地使用权未
被设置其他担保物权，基础设施资产的房屋所有权及其相对应的土地使用权不存在正在
进行中的权属纠纷、被法院查封或被采取其他司法强制措施的情形。
（四）基础设施项目转让合法性
1、北京大兴科创产业园
（1）《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见（试
行）》项下的限制条件或特殊规定和约定及对应措施

58 查询日期：2024 年 6 月 7 日。
招募说明书
289
根据北京市人民政府颁布的《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结
构用地政策的意见（试行）》（京政发[2017]39 号，以下简称“39 号文”）第二条第（二）
款规定，经市、区政府授权，园区开发企业可依法使用园区产业用地，向入园企业出租，
但不得转让；也可以建设并持有产业用房及其各项配套服务用房，出租给入园企业，但
不得整体或分割销售，不得转让公司股权。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就本次交易涉及的项目公司股权转让事宜，
北京市人民政府已于 2023 年 8 月 1 日出具《北京市人民政府关于北京联东金园管理科
技有限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）相关事项的批复》（京政
字〔2023〕13 号），载明：“对北京联东金园管理科技有限公司以北京大兴科创产业园
项目、北京房山奥得赛产业园项目及北京马坡科技园一期项目作为底层基础设施资产，
以 100%股权转让方式发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）无异议”。
（2）北京市已建成产业项目相关规定项下的限制条件或特殊规定和约定及对应措
施
根据《北京市国土资源局关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》（京
国土用[2010]480 号，以下简称“480 号文”）第 1 条第 4 款规定“如确需转让或销售的研
发、工业项目，建设单位应向市住房城乡建设委提出申请。市住房城乡建设委会同发展
改革、经济信息、规划、国土等相关部门审核通过后，报市政府审批。经审批的项目，
建设单位在办理转让及销售时应补齐地价款、城市基础设施建设费后方可办理”。之后
出台的《关于进一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关问题的通知》（京建发
[2019]216 号，以下简称“216 号文”）第 2 条规定“国务院、市政府批准设立的开发区、
产业园区内的研发、工业项目，由所在园区的园区管理部门负责审核。其他研发、工业
项目，由区政府确定行业主管部门负责审核”，第 5 条规定“市住房城乡建设委不再受理
建设单位申请研发、工业项目的转让或销售”，与前述 480 号文的规定不一致。根据 216
号文第 6 条的规定，“本通知自印发之日起执行，《关于进一步加强研发、工业项目监
管有关问题的通知》（京国土用[2010]480 号）中有关规定与本通知不符的，以本通知
为准”。因此，就北京市产业项目的转让管理，480 号文第 1 条第 4 款的规定与 216 号
文的规定不一致，应适用 216 号文的规定。此外，根据《关于进一步明确已建成产业项
目买受人审核有关问题的通知》（京建发[2019]217 号）第 1 条的规定“国务院、市政府
批准设立的开发区、产业园区内的产业项目，由所在园区的园区管理部门负责审核。其
招募说明书
290
他产业项目，由区政府确定行业主管部门负责审核”。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就涉及的项目公司股权转让事宜，生物医药
基地管委会已于 2023 年 1 月 18 日出具《中关村科技园区大兴生物医药产业基地管理委
员会关于支持北京联东投资（集团）有限公司以北京大兴科创产业园申报基础设施领域
不动产投资信托基金（REITs）试点项目的复函》（以下简称“生物医药基地管委会复函”），
载明“我委对北京大兴科创产业园项目以 100%股权转让方式发行基础设施 REITs 无异
议”。
（3）北京市大兴区已建成产业项目相关规定项下的限制条件或特殊规定和约定及
对应措施
根据《大兴区已建成产业项目转让及买受人购买条件审核主体及相关审核标准》，
大兴医药产业组团范围内的产业项目买受人审核由生物医药基地管委会作为项目审核
主体；符合条件的转让方，由生物医药基地管委会组织专家评审，并提出审核意见，最
终报区政府审定。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就涉及的项目公司股权转让事宜：
1）生物医药基地管委会于 2023 年 1 月 18 日出具生物医药基地管委会复函，载明
“我委对北京大兴科创产业园项目以 100%股权转让方式发行基础设施 REITs 无异议”。
2）大兴区政府于 2023 年 3 月 10 日出具《北京市大兴区人民政府关于支持北京联
东投资（集团）有限公司以北京大兴科创产业园申报基础设施领域不动产投资信托基金
（REITs）试点项目的复函》，载明“对北京大兴科创产业园以 100%股权转让方式发行
基础设施 REITs 无异议”。
（4）挂牌文件、土地出让合同及不动产权证书项下的限制条件或特殊规定和约定
及对应措施
北京大兴科创产业园对应宗地《中关村科技园区大兴生物医药产业基地 DX00-
0502-6014-1 地块工业用地国有建设用地使用权出让挂牌文件》（编号：京土整储挂（兴）
工业[2013]018 号）约定，未经批准，国有建设用地使用权不得转让；竞得人在完全履
行完所签订的《国有建设用地使用权出让合同》和《土地开发建设补偿协议》约定的责
任、义务前，未经同意，不得进行股权变更等可能引致合同执行发生变化的行为。
招募说明书
291
根据北京大兴科创产业园项下北京市国土资源局大兴分局与北京科际贸易有限公
司（曾用名：北京科创制药有限公司59）于 2014 年 2 月 13 日签订的《国有建设用地使
用权出让合同》（合同编号为：京兴地出[合]字（2014）第 002 号）之《补充协议》第
十二条规定，未经批准，国有建设用地使用权不得转让。
北京大兴科创产业园《不动产权证书》的附记页亦载明北京大兴科创产业园未经批
准不得转让或销售。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就涉及的项目公司股权转让事宜，大兴规自
局已于 2023 年 5 月 25 日出具《北京市规划和自然资源委员会大兴分局关于北京联东投
资（集团）有限公司以北京大兴科创产业园申报基础设施领域不动产投资信托基金
（REITs）试点项目的意见》，载明“对北京大兴科创产业园项目以 100%股权转让方式
发行基础设施 REITs 无异议。”
（5）立项文件项下的限制条件或特殊规定和约定及对应措施
北京市大兴区经济和信息化委员会于 2016 年 1 月 8 日出具的《北京市非政府投资
工业固定资产投资项目备案通知书》（备案机关文号：京大兴经信委备案[2016]1 号）
载明，北京大兴科创产业园未经批准不得转让或销售。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就涉及的项目公司股权转让事宜，大兴经信
局已于 2023 年 8 月 8 日出具《北京市大兴区经济和信息化局关于支持北京联东投资（集
团）有限公司以北京生物医药企业港60申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）
试点项目的复函》，载明“对北京生物医药企业港项目以 100%股权转让方式发行基础设
施 REITs 无异议”。
（6）借款合同项下的限制条件或特殊规定和约定及对应措施
根据《固定资产贷款合同》（编号：29710003）及《固定资产贷款合同》（编号：
29810022）均约定，1）未经贷款人书面同意，借款人不能提前归还贷款；2）借款人有

59 恒星意达于 2015 年 8 月 26 日通过参加四川省成都市中级人民法院委托四川金通拍卖有限公司拍卖的北京市大
兴区中关村科技园区大兴生物医药产业基地的 54,997.64 ㎡出让工业用地土地使用权项目（对应裁判文书为四川省
成都市中级人民法院作出的执行裁定书（2014）成执字第 1659-1 号及（2014）成执字第 1659-2 号），竞得北京大
兴科创产业园的工业用地土地使用权并支付完毕成交价款、契税，取得前述地块所涉编号为京（2015）大兴区不动
产权第 0000019 号的不动权证书，北京大兴科创产业园的土地使用权人相应变更为恒星意达。
60 北京生物医药企业港，即恒星意达持有的位于北京市大兴区华佗路 50 号院 1 至 25 号楼及 100 幢的产证证载建
筑面积共计为 84,148.14 平方米的北京大兴科创产业园。
招募说明书
292
下列任一事项时，应当至少提前 30 天书面通知贷款人，并且，在清偿《固定资产贷款
合同》项下全部贷款本息或提供贷款人认可的还款方案及担保前不应采取行动：i.出售、
赠与、出租、出借、转移、抵押、质押或以其他方式处分全部或大部分资产或重要资产，
ii 经营体制或产权组织形式发生或可能发生重大变化，包括但不限于实施承包、租赁、
联营、公司制改造、股份合作制改造、企业出售、合并（兼并）、合资（合作）、分立、
设立子公司、股权转让、产权转让、减资等；iii.对外投资或实质性增加债务融资超过《固
定资产贷款合同》约定限额；3）借款人应当在借款人或关联方发生或可能发生重大股
权变更事项之日起 7 日内书面通知贷款人；4）借款人在贷款人处开立专门的项目收入
账户，在归还全部贷款本息前，所有项目收入须进入该账户，与项目相关的全部结算业
务须在交通银行股份有限公司办理。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，贷款人交通银行北京通州分行已于 2022 年
12 月 8 日向债务人及抵押人恒星意达出具了《回执》，交通银行北京通州分行同意，
“贵司将自收到为实施基础设施 REITs 之目的所举借新的贷款之日起【2】个银行工作日
内，提前偿还《借款合同》61项下的全部未清偿本金、利息及其他应付款项（如有），
贵司清偿完毕后，本行配合办理抵押担保注销登记手续、资金监管解除手续”。
2、北京马坡科技园一期
（1）39 号文项下的限制条件或特殊规定约定及对应措施
39 号文对于园区项目的转让规定及相应所取得的无异议函，详见本招募说明书第
十四部分“基础设施项目基本情况”之“五、基础设施项目合规情况”之“（四）基础设施项
目转让合法性”之“1、北京大兴科创产业园”之“（1）《北京市人民政府关于加快科技创
新构建高精尖经济结构用地政策的意见（试行）》项下的限制条件或特殊规定和约定及
对应措施”。
（2）北京市已建成产业项目相关规定项下的限制条件或特殊规定和约定及对应措
施
北京市已建成产业项目相关规定项下的转让规定，请参见本招募说明书第十四部分
“基础设施项目基本情况”之“五、基础设施项目合规情况”之“（四）基础设施项目转让合

61 《借款合同》即《固定资产贷款合同》（编号：29710003）及《固定资产贷款合同》（编号：29810022）。
招募说明书
293
法性”之“1、北京大兴科创产业园”之“（2）北京市已建成产业项目相关规定项下的限制
条件或特殊规定和约定及对应措施”。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就涉及的项目公司股权转让事宜，北京市顺
义区经济和信息化局已于 2022 年 12 月 8 日出具《关于北京联东投资（集团）有限公司
以亚美耳康项目62申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目的复函》
（以下简称“顺义经信局复函”），“我局确认你公司以发行基础设施 REITs 为目的北京
亚美耳康科技发展有限公司股权内部重组及转让事项，以及该项目以 100%股权转让方
式发行基础设施 REITs 无异议。”
（3）北京市顺义区已建成产业项目相关规定项下的转让限制
根据《顺义区已建成工业、软件和信息技术服务业、科研项目转让事项办理工作规
定》，“（一）天竺综保区管委会、临空经济核心区管委会、中关村顺义园管委会负责
本园区范围内产业项目的转让初审。（二）顺义区经济和信息化局负责上述园区以外相
关产业项目转让初审。”
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就涉及的项目公司股权转让事宜，联东集团
已取得顺义经信局复函，明确“我局确认你公司以发行基础设施 REITs 为目的北京亚美
耳康科技发展有限公司股权内部重组及转让事项，以及该项目以 100%股权转让方式发
行基础设施 REITs 无异议。”
（4）监管协议项下的限制条件或特殊规定和约定及对应措施
根据马坡镇政府与亚美耳康科技于 2015 年 3 月 10 日签订的《监管协议》，亚美耳
康科技在招商和销售过程中，接受马坡镇政府监管，根据马坡镇政府要求提交监管所需
的相关资料文件并向马坡镇政府汇报项目建设情况、招商及销售情况。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就涉及的项目公司股权转让事宜，马坡镇政
府已于 2022 年 12 月 28 日出具《马坡镇人民政府关于支持北京联东投资（集团）有限
公司以北京马坡科技园一期申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目
的复函》（马政函〔2022〕155 号），“马坡镇政府同意北京马坡科技园一期以 100%股

62 亚美耳康项目，即亚美耳康科技持有的位于北京市顺义区聚源中路 12 号院 1 至 13 号楼共 13 栋厂房，产证证载
建筑面积合计为 61,898.26 平方米的北京马坡科技园一期。
招募说明书
294
权转让方式发行基础设施 REITs 事项，有关事项请你公司按规定办理。”
（5）立项文件项下的限制条件或特殊规定和约定及对应措施
根据北京市顺义区发展和改革委员会出具的《关于北京亚美耳康科技发展有限公司
研发厂房及配套设施项目备案的通知》（顺发改〔2014〕199 号）及北京马坡科技园一
期的《项目备案通知书》（京顺义发改（备）[2014]21 号），该项目不得擅自改变用途，
未经许可不得转让和销售。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就涉及的项目公司股权转让事宜，北京市顺
义区发展和改革委员会于 2022 年 11 月 24 日出具《北京市顺义区发展和改革委员会关
于支持北京联东投资（集团）有限公司以亚美耳康项目63申报基础设施领域不动产投资
信托基金（REITs）试点项目的复函》，“我委确认你公司后续以发行基础设施 REITs 为
目的的北京亚美耳康科技发展有限公司股权内部重组及转让事项，以及该项目以 100%
股权转让方式发行基础设施 REITs 无异议。”
（6）挂牌文件、土地出让合同及不动产权证书项下的限制条件或特殊规定和约定
及对应措施
北京市规划和自然资源委员会顺义分局与亚美耳康科技于 2022 年 9 月 20 日签订
《国有建设用地使用权出让合同》（京顺地出[合]字 2012 第 9 号）之《补充协议 1》，
约定未经批准项目不得转让和分割销售。北京马坡科技园一期对应宗地《马坡聚源 A05-
02-2 地块工业项目国有建设用地使用权出让挂牌文件》（编号：京上整储挂（顺）工业
[2012]010 号）约定，未经批准，国有建设用地使用权不得转让；土地竞得人在完全履
行完所签订的《国有建设用地使用权出让合同》和《土地开发建设补偿协议》约定的责
任、义务前，非经原北京市国土资源局顺义分局、北京马坡聚源工业开发中心同意，不
得进行股权变更等可能引致合同执行发生变化的行为。此外，北京马坡科技园一期对应
《不动产权证书》附记亦载明未经批准不得转让。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就涉及的项目公司股权转让事宜：
1）北京市规划和自然资源委员会顺义分局已于 2022 年 12 月 13 日出具《关于北京

63 亚美耳康项目，即亚美耳康科技持有的位于北京市顺义区聚源中路 12 号院 1 至 13 号楼共 13 栋厂房，产证证载
建筑面积合计为 61,898.26 平方米的北京马坡科技园一期。
招募说明书
295
马坡科技园一期申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目相关意见的
函》，载明：“对北京亚美耳康科技发展有限公司马坡科技园一期项目以 100%股权转让
方式发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）无异议”；
2）北京马坡聚源工业开发中心已于 2023 年 4 月 6 日出具《关于支持北京联东投资
（集团）有限公司以北京马坡科技园一期申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）
试点项目的复函》，载明：“我单位确认你公司后续以发行基础设施 REITs 为目的的项
目公司股权内部重组及股权转让相关事项，以及北京马坡科技园一期以 100%股权转让
方式发行基础设施 REITs 事宜无异议。”
（7）借款合同项下的限制条件或特殊规定和约定及对应措施
根据《项目融资借款合同》（兴银京三总（2022）中长期字第 7 号），借款人发生
合并、分立、股权转让、对外投资、实质性增加债务融资等重大事项前，应至少提前 30
个工作日书面通知贷款人并取得贷款人的书面同意；借款人发生股权变更达到 51%（包
括但不限于股权转让、托管、代管、质押等）前，应至少提前 30 个工作日书面通知贷
款人并取得贷款人的书面同意。借款人要求提前部分或全部归还借款本息，应提前 10
个工作日书面通知贷款人，并征得贷款人书面同意。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，贷款人兴业银行北京分行于 2022 年 12 月 1
日向借款人亚美耳康科技出具了《回执》，同意：“贵司提前偿还《项目融资借款合同》
（编号：兴银京三总（2022）中长期字第 7 号）项下的全部未清偿本金、利息及其他应
付款项（如有），并配合办理相应抵押、质押担保注销登记手续（如已办理完成抵质押
登记）”。
3、北京房山奥得赛产业园
（1）39 号文项下的限制条件或特殊规定约定及对应措施
39 号文对于园区项目的转让规定及相应所取得的无异议函，详见本招募说明书第
十四部分“基础设施项目基本情况”之“五、基础设施项目合规情况”之“（四）基础设施项
目转让合法性”之“1、北京大兴科创产业园”之“（1）《北京市人民政府关于加快科技创
新构建高精尖经济结构用地政策的意见（试行）》项下的限制条件或特殊规定和约定及
对应措施”。
招募说明书
296
（2）北京市已建成产业项目相关规定项下的限制条件或特殊规定和约定及对应措
施
北京市已建成产业项目相关规定项下的转让规定，请参见本招募说明书第十四部分
“基础设施项目基本情况”之“五、基础设施项目合规情况”之“（四）基础设施项目转让合
法性”之“1、北京大兴科创产业园”之“（2）北京市已建成产业项目相关规定项下的限制
条件或特殊规定和约定及对应措施”。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就涉及的项目公司股权转让事宜，中关村科
技园区房山园管理委员会已于 2023 年 3 月 14 日出具《关于支持北京联东投资（集团）
有限公司以北京房山奥得赛产业园申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试
点项目的复函》，载明“中关村房山园管委会对北京房山奥得赛产业园项目以 100%股权
转让方式发行基础设施 REITs 无异议。”
（3）立项文件项下的限制条件或特殊规定和约定及对应措施
北京市房山区经济和信息化委员会于 2017 年 10 月 27 日出具的《北京市非政府投
资工业和信息化固定资产投资项目备案通知书》（京房山经信委备案[2017]044 号）载
明，未经批准不得转让或销售。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就涉及的项目公司股权转让事宜，北京市房
山区经济和信息化局已于 2023 年 3 月 13 日出具《北京市房山区经济和信息化局关于支
持北京联东投资（集团）有限公司以北京房山奥得赛产业园申报基础设施领域不动产投
资信托基金（REITs）试点项目的复函》，载明，“我局对北京房山奥得赛产业园项目以
100%股权转让方式发行基础设施 REITs 无异议。”
（4）挂牌文件、土地出让合同及不动产权证书项下的限制条件或特殊规定和约定
及对应措施
北京房山奥得赛产业园对应宗地相关《北京石化新材料科技产业基地核心区东区
B5-10（1）等地块工业用地项目国有建设用地使用权出让挂牌文件》（编号：京土整储
挂（房）工业【2015】001 号）及《北京石化新材料科技产业基地核心区东区 B5-13（1）
等地块工业用地项目国有建设用地使用权出让挂牌文件》（编号：京土整储挂（房）工
业【2015】002 号）均规定，未经批准，北京房山奥得赛产业园国有建设用地使用权不
招募说明书
297
得转让；在竞得人完全履行完所签订的《国有建设用地使用权出让合同》及《前期开发
成本补偿协议》约定的责任、义务前，非经原北京市国土资源局房山分局、北京金利源
土地开发有限公司（“金利源公司”，曾用名：北京金利源国有资产经营管理中心）同意，
不得进行股权变更等可能致合同执行发生变化的行为；确需转让或销售的研发、工业项
目，建设单位需先报房山区政府审核同意。
根据北京市国土资源局房山分局与京燕奥得赛于 2015 年 10 月 29 日签订的《国有
建设用地使用权出让合同》（合同编号：京房地出（合）字[2015]第 001 号）及《国有
建设用地使用权出让合同》（合同编号：京房地出（合）字[2015]第 002 号）之《补充
协议》，在完全履行完所签订的《国有建设用地使用权出让合同》及《前期开发成本补
偿协议》约定的责任、义务前，非经北京市国土资源局房山分局、金利源公司同意，不
得进行股权变更等可能致合同执行发生变化的行为。此外，北京房山奥得赛产业园对应
《不动产权证书》附记亦载明未经批准不得转让。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就涉及的项目公司股权转让事宜：
1）北京市房山区人民政府已于 2023 年 3 月 21 日出具《北京市房山区人民政府关
于支持北京联东投资（集团）有限公司以北京房山奥得赛产业园申报基础设施领域不动
产投资信托基金（REITs）试点项目的复函》，载明“我区对北京房山奥得赛产业园项目
以 100%股权转让方式发行基础设施 REITs 无异议”。
2）北京市规划和自然资源委员会房山分局已于 2023 年 3 月 3 日出具《北京市规划
和自然资源委员会房山分局关于北京市房山奥得赛产业园申报基础设施领域不动产投
资信托基金（REITs）试点项目的复函》，载明“对北京房山奥得赛产业园项目以 100%
股权转让方式发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）无异议”。
3）金利源公司已于 2023 年 3 月 13 日出具《关于支持北京联东投资（集团）有限
公司以北京房山奥得赛产业园申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项
目的复函》（金利源文〔2023〕12 号），载明“我司对北京房山奥得赛产业园项目以 100%
股权转让方式发行基础设施 REITs 无异议”。
（5）《股权及债权转让协议》项下的限制条件或特殊规定和约定及对应措施
根据奥得赛化学、联东金泰及京燕奥得赛于 2017 年 6 月 29 日签订的《北京奥得赛
招募说明书
298
化学股份有限公司及北京联东金泰投资有限公司及北京京燕奥得赛化学有限公司之股
权及债权转让协议》（以下简称“《股权及债权转让协议》”），奥得赛化学有权优先购
买至少一栋北京房山奥得赛产业园的出售物业，联东金泰有权就《股权及债权转让协议》
项下尚未结清的第二笔转让款与相同金额的出售物业价款进行抵消。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，奥得赛化学已于 2023 年 8 月 8 日出具《关
于放弃优先购买权的说明》，载明：“我公司同意放弃本次收购所涉《股权及债权转让
协议》项下优先收购奥得赛项目64相关出售物业的权利，并同意无论奥得赛项目是否在
市场上公开出售，我公司均不会向贵方或其他持有奥得赛项目的所有权人主张优先购买
奥得赛项目的权利。”
（五）基础设施项目权属期限、经营资质及展期安排
1、基础设施项目权属期限情况
本基金拟持有的基础设施资产的国有土地使用证/房地产权证/不动产权证书记载的
土地使用权到期日介于 2062 年至 2065 年之间，具体如下：
表【14-3-5-1】基础设施资产土地使用权到期情况
序号 基础设施资产名称 土地使用权到期日
1 北京大兴科创产业园一期 2064 年 2 月 12 日 2 北京大兴科创产业园二期
3 北京马坡科技园一期 2062 年 8 月 13 日
4 北京房山奥得赛产业园 2065 年 10 月 28 日
2、基础设施项目的权属到期安排
根据《中华人民共和国民法典》（2021 年 1 月 1 日实施）、《城市房地产管理法》
（2019 年修正）、《土地管理法》（2019 年修正）及《城镇国有土地使用权出让和转
让暂行条例》（2020 年修订）的规定，非住宅建设用地使用权年限届满，土地使用者需
要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该
幅土地的，应当予以批准；经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依
照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者

64 奥得赛项目，即京燕奥得赛持有的位于北京市房山区燕新南路 18 号院 1 至 13 号楼共 13 栋厂房、产证证载建筑
面积合计为 52,337.51 平方米的北京房山奥得赛产业园。
招募说明书
299
未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
针对基础设施项目权属到期的情况，基金管理人将根据政策法规、市场环境和基础
设施资产运营情况，以持有人利益优先的基本原则拟定处理方案提交基金份额持有人大
会审议（如需）并负责实施。
鉴于目前基础设施资产所在地的土地主管部门并未就非住宅建设用地使用权续期
事宜作出明确、具体的审批标准及操作指南，同时未来国家有关宏观经济政策、行业政
策、相关法律法规及配套政策或发生变化（包括但不限于土地使用权续期的批准原则、
批准续期标准），基础设施资产所在宗地土地使用权续期具有一定不确定性，相关风险
请见本招募说明书第八部分“风险揭示”。
3、基础设施项目处置安排
基金合同终止或基金清算涉及基础设施项目处置的，基金管理人应当遵循基金份额
持有人利益优先的原则，按照法律法规规定专业审慎处置资产，并尽快完成剩余财产的
分配。资产处置期间，清算组应当按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。
具体安排请见本招募说明书第二十六部分“基金的终止与清算”。
4、经营资质
经核查并根据海问律所出具的《法律意见书》，项目公司从事将其持有的相应基础
设施资产对外出租的业务无需取得特别的经营资质。
六、基础设施资产的使用现状及维护情况
（一）建筑物状况
根据评估机构出具的《估价报告》，北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期、
北京房山奥得赛产业园建筑面积合计为 198,383.91 平方米，地上楼层 3 至 6 层不等。在
用途方面，各项目建筑物用途主要为厂房及配套、地下车库、设备用房。
截至 2024 年 3 月 31 日，北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期、北京房山奥
得赛产业园建筑面积、可租赁面积、用途、装修情况及配套设施状况详见下表：
招募说明书
300
表【14-4-1-1】基础设施项目建筑物状况
资产名称 建筑面积
（平方米）
可租赁面积
（平方米） 用途 装修情况 设备设施状况
北京大兴
科创产业
园
84,148.14 82,499.86
厂房及配
套、地下车
库、设备用
房
防火等级：戊类
层高：首层 7.2 米，其余楼
层 5 米
柱距：8*8 米
承重：首层 5 吨，其余楼层
0.8 吨
提升门：电动提升门
消防：消防栓系统
配电：70KVA/1,000 平方米
电梯：每栋楼客梯 1 部，承
重1吨；货梯1-2部，
承重 3 吨
北京马坡
科技园一
期
61,898.26 60,612.89 厂房、设备
用房
防火等级：戊类
层高：首层 7.2 米，其余楼
层 4.2 米
柱距：8*8 米
承重：首层 1.5 吨，其余楼
层 0.5 吨
提升门：电动提升门
消防：消防栓系统
配电：70KVA/1,000 平方米
电梯：每栋楼客梯 1 部，承
重1吨；货梯1-2部，
承重 3 吨
北京房山
奥得赛产
业园
52,337.51 51,286.72
厂房及配
套、设备用
房
防火等级：戊类
层高：首层 7.2 米，其余楼
层 4.2 米
柱距：8*8 米
承重：B1 层 5 吨，首层 1
吨，其余楼层 0.5 吨
提升门：电动提升门
消防：消防栓系统
配电：70KVA/1,000 平方米
电梯：9 号楼、13 号楼一部
电梯，其他楼栋两
部电梯，承重 2 吨
合计 198,383.91 194,399.47 - - -
根据基金管理人、计划管理人、评估机构的实地查勘，截至 2024 年 3 月 31 日，北
京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期、北京房山奥得赛产业园主体结构完好，外观
无明显破损，楼宇设备设施齐全，总体运行正常，维护状况良好。
（二）维修保养及改造需求或规划
北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期、北京房山奥得赛产业园定期进行建筑
物管理、设施设备管理等维修保养工作，具体维修改造工作包括：
1、建筑物管理：对基础设施资产区域内建筑物及配套措施进行日常修缮及管理服
务，包含：屋顶、外墙面、门窗、配电室、物业用房、道路、停车场等部位；按年度购
买财产一切险及公众责任险；
招募说明书
301
2、设施设备管理：对共用设施设备进行日常运行养护维修和管理，共用设施设备
保持正常运行和使用，预防安全事故的发生，包含：园区内围墙、栏杆、共用的上下水
管道、落水管、污水管、照明设备、通风设施、防水设施、散热设施、消防设施、供配
电设施、给排水设施等；
3、电梯维修维保：定期对楼宇电梯进行巡检维保，对巡检过程中发现的问题及时
进行维修；同时按年度进行电梯定检年检；
4、空调系统维修维保：定期对楼宇中央空调系统进行巡检维保，对巡检过程中发
现的问题及时进行维修；
5、绿化养护：对绿化进行定期养护，包含浇水、除草、扶正、修剪、病虫害防治
等工作，确保园区绿化率。
相关需由项目公司实施的维修改造所需资金将在每年项目公司账面进行预留。除以
上维修改造外，未来若出现其他维修保养或改造需求，将在项目公司预算中提前规划。
（三）保险情况
1、根据联东金园提供的保险单及批单，截至本招募说明书出具日，北京大兴科创
产业园项目已购买的保险情况如下：
（1）财产一切险（保单号码：6601012023350201000486）：被保险人为恒星意达；
保险期间自 2023 年 12 月 20 日零时起，至 2024 年 12 月 19 日二十四时止；投保资产地
址为北京市大兴区华佗路 50 号院；保险项目为固定资产（包括建筑物与装修、机器设
备、装置、家具及办公设施或用品等）；保险金额为 RMB 935,000,000.00；保险人为中
国人寿财产保险股份有限公司厦门市分公司（以下简称“人寿厦门分公司”）；
（2）公众责任险（保单号码：6615012023350201000515）：被保险人为恒星意达；
保险期限自 2023 年 12 月 20 日零时起，至 2024 年 12 月 19 日二十四时止；保险人为人
寿厦门分公司。
2、根据联东金园提供的保险单及批单，截至本招募说明书出具日，北京马坡科技
园一期项目已购买的保险情况如下：
（1）财产一切险（保单号码：6601012023350201000488）：被保险人为亚美耳康
招募说明书
302
科技；保险期间自 2023 年 12 月 20 日零时起，至 2024 年 12 月 19 日二十四时止；投保
资产地址为北京市顺义区聚源中路 12 号院；保险项目为固定资产（包括建筑物与装修、
机器设备、装置、家具及办公设施或用品等）；保险金额：RMB 479,000,000.00；保险
人为人寿厦门分公司；
（2）公众责任险（保单号码：6615012023350201000513）：被保险人为亚美耳康
科技；保险期限自 2023 年 12 月 20 日零时起，至 2024 年 12 月 19 日二十四时止；保险
人为人寿厦门分公司。
3、根据联东金园提供的保险单及批单，截至本招募说明书出具日，北京房山奥得
赛产业园项目已购买的保险情况如下：
（1）财产一切险（保单号码：6601012023350201000487）：被保险人为京燕奥得
赛；保险期间自 2023 年 12 月 20 日零时起，至 2024 年 12 月 19 日二十四时止；投保资
产地址为北京市房山区燕新南路 18 号院；保险项目为固定资产（包括建筑物与装修、
机器设备、装置、家具及办公设施或用品等）；保险金额：RMB 312,000,000.00 元；保
险人为人寿厦门分公司；
（2）公众责任险（保单号码：6615012023350201000514）：被保险人为京燕奥得
赛；保险期限自 2023 年 12 月 20 日零时起，至 2024 年 12 月 19 日二十四时止；保险人
为人寿厦门分公司。
基础设施基金成立前，基金管理人和项目公司将根据《基础设施基金指引》的规定，
为基础设施项目购买足额财产一切险。
七、基础设施项目风险情况
详见本招募说明书第八部分“风险揭示”。
招募说明书
303
第十五部分 基础设施项目财务状况及经营业绩分析
一、报告期基础设施项目财务信息
（一）编制基础
根据基础设施项目的运营管理安排，截至本招募说明书出具日，基础设施项目涉
及的租赁合同已变更由项目公司签署并直接向租户收取租金或取得合同期内全部预缴
租金，本基金发行前，基础设施项目由项目公司直接收取租金收入。同时，项目公司
在本次基础设施基金发行后将不再开展管理咨询、活动策划等与本次基础设施基金无
关的任何业务，相关业务均剥离至外部管理机构。
为更准确地反映基础设施项目报告期内的实际经营情况，向财务报告使用者提供
更有价值的信息，原始权益人按照上述业务调整安排，编制了 3 个项目公司 2021-2023
年度及 2024 年 1-3 月的模拟汇总财务报表，报表已由毕马威华振会计师事务所（特殊
普通合伙）审计，并出具了编号为“毕马威华振审字第 2413444 号”的标准无保留意
见的模拟汇总财务报表审计报告。
（二）模拟汇总财务报表情况
项目公司模拟汇总财务报表情况如下：
表【15-1-2-1】项目公司模拟汇总净资产表
单位：万元
科目 2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 2,878.26 8,455.28 3,369.79 27,011.34
交易性金融资
产
- - 10,011.92 3,252.40
应收账款 91.81 - 172.85 -
其他应收款 11,097.84 6,748.72 13,024.48 11,564.70
其他流动资产 - 99.68 467.48 705.57
流动资产合计 14,067.91 15,303.67 27,046.53 42,534.00
非流动资产：
其他权益工具
投资 - - - 158.44
投资性房地产 63,637.98 64,745.57 67,370.14 66,359.22
招募说明书
304
科目 2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
固定资产 289.55 294.23 329.65 348.44
其他非流动资
产
- - - 560.00
非流动资产合
计
63,927.53 65,039.80 67,699.79 67,426.10
资产总计 77,995.44 80,343.48 94,746.31 109,960.10
流动负债：
短期借款 - - - 999.60
应付票据 - - - 2,000.00
应付账款 2,461.81 2,811.90 3,092.63 3,264.42
预收款项 2,249.06 2,547.18 2,582.36 2,222.97
应付职工薪酬 - - - -
应交税费 829.32 456.87 141.61 64.37
其他应付款 8,132.86 8,689.24 23,803.88 25,161.67
一年内到期的
非流动负债 4,890.00 3,927.00 4,764.93 12,600.00
流动负债合计 18,563.05 18,432.19 34,385.42 46,313.03
非流动负债：
长期借款 20,787.00 24,550.00 30,000.00 34,400.00
长期应付款 1,992.86 1,888.33 2,150.31 2,747.99
非流动负债合
计
22,779.86 26,438.33 32,150.31 37,147.99
负债合计 41,342.91 44,870.52 66,535.73 83,461.01
净资产 36,652.53 35,472.96 28,210.58 26,499.09
表【15-1-2-2】项目公司模拟汇总利润表
单位：万元
项目 2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
营业收入 2,830.07 10,950.37 9,534.06 7,778.25
减：营业成本 818.60 3,234.36 3,109.65 3,105.27
税金及附加 352.28 1,368.53 1,196.81 1,081.72
销售费用 94.08 449.62 391.49 448.10
管理费用 80.56 517.95 714.42 656.68
财务费用 282.31 1,546.26 1,826.27 2,540.46
其中：利息费用 284.94 1,570.33 1,850.61 2,556.24
利息收入 2.71 26.13 27.35 22.71
招募说明书
305
（三）主要财务指标分析
1、资产情况
表【15-1-3-1】项目公司模拟汇总财务报表资产情况
单位：万元、%
项目
2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动资产：
货币资金 2,878.26 3.69 8,455.28 10.52 3,369.79 3.56 27,011.34 24.56
交易性金融资产 - - - - 10,011.92 10.57 3,252.40 2.96
应收账款 91.81 0.12 - - 172.85 0.18 - -
其他应收款 11,097.84 14.23 6,748.72 8.40 13,024.48 13.75 11,564.70 10.52
其他流动资产 - - 99.68 0.12 467.48 0.49 705.57 0.64
流动资产合计 14,067.91 18.04 15,303.67 19.05 27,046.53 28.55 42,534.00 38.68
非流动资产：
其他权益工具投资 - - - - - - 158.44 0.14
投资性房地产 63,637.98 81.59 64,745.57 80.59 67,370.14 71.11 66,359.22 60.35
固定资产 289.55 0.37 294.23 0.37 329.65 0.35 348.44 0.32
其他非流动资产 - - - - - - 560.00 0.51
非流动资产合计 63,927.53 81.96 65,039.80 80.95 67,699.79 71.45 67,426.10 61.32
资产总计 77,995.44 100.00 80,343.48 100.00 94,746.31 100.00 109,960.10 100.00
2021-2023 年末及 2024 年 3 月末，项目公司流动资产占资产总额的比重分别为
38.68%、28.55%、19.05%和 18.04%，非流动资产占资产总额的比重分别为 61.32%、
加：其他收益 1.09 201.06 1.17 0.37
投资收益 1.30 274.39 283.01 78.32
公允价值变动收益 - - 9.52 2.40
营业利润 / (亏损) 1,204.65 4,309.10 2,589.12 27.10
加：营业外收入 20.66 3.97 1.73 0.38
减：营业外支出 - - 16.83 -
利润 / (亏损)总额 1,225.31 4,313.06 2,574.03 27.48
减：所得税费用 45.74 1,078.27 643.51 6.87
净利润 / (亏损) 1,179.57 3,234.80 1,930.52 20.61
招募说明书
306
71.45%、 80.95%和 81.96%。投资性房地产是项目公司的核心资产，占资产总额的比重
分别为 60.35%、71.11%、80.59%和 81.59%。
（1）货币资金
项目公司 2021-2023 年末及 2024 年 3 月末的货币资金余额分别为 27,011.34 万元、
3,369.79 万元、8,455.28 万元和 2,878.26 万元。2022 年末较 2021 年末货币资金减少
23,641.55 万元，减幅为 87.52%，主要系为提高资金使用效率，购买理财产品和清理相
关负债所致；2023 年末较 2022 年末货币资金增加 5,085.49 万元，增幅为 150.91%，主
要原因是清理交易性金融资产和相关负债所致；2024 年 3 月末较 2023 年末货币资金减
少 5,577.02 万元，降幅为 65.96%，主要原因是清理长期借款所致。
（2）交易性金融资产
项目公司2021-2023年末及2024年3月末的交易性金融资产余额分别为3,252.40万
元、10,011.92万元、0.00万元和0.00万元。2022年末较年初交易性金融资产增加6,759.52
万元，增幅207.83%，主要系为提高资金使用效率，购买理财产品所致；2023年末较年
初交易性金融资产减少10,011.92万元，降幅100.00%，主要系根据发行基础设施证券投
资基金需要，清理交易性金融资产所致。
（3）其他应收款
项目公司 2021-2023 年末及 2024 年 3 月末的其他应收款余额分别为 11,564.70 万
元、13,024.48 万元、6,748.72 万元和 11,097.84 万元。主要是应收关联公司其他应收款。
2022 年末其他应收款较上年末增加 1,459.78 万元，增幅 12.62%；2023 年末其他应收款
较上年末减少 6,275.76 万元，减幅 48.18%，主要原因为业务产生的其他应收款和对联
东集团的往来款减少；2024 年 3 月末其他应收款较上年末增加 4,349.12 万元，增幅
64.44%，主要原因为业务产生的其他应收款和对联东集团的往来款增加。
表【15-1-3-2】项目公司模拟汇总财务报表其他应收款按客户类别情况
单位：万元、%
项目 2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
应收关联公司 11,087.47 99.91 6,693.66 99.18 12,941.21 99.36 6,361.28 55.01
应收第三方 10.36 0.09 55.06 0.82 83.27 0.64 5,203.42 44.99
招募说明书
307
小计 11,097.84 100.00 6,748.72 100.00 13,024.48 100.00 11,564.70 100.00
减：坏账准备 - - - - - - - -
合计 11,097.84 100.00 6,748.72 100.00 13,024.48 100.00 11,564.70 100.00
（4）投资性房地产
2021-2023年末及2024年3月末，项目公司投资性房地产账面价值分别为66,359.22万
元、67,370.14万元、64,745.57万元和63,637.98万元。2022年末投资性房地产较2021年末
增加1,010.92万元，增幅为1.52%；2023年末投资性房地产较2022年末减少2,624.57万元，
降幅为3.90%；2024年3月末投资性房地产较2023年末减少1,107.59万元，降幅为1.71%。
2、负债情况
表【15-1-3-3】项目公司模拟汇总财务报表负债情况
单位：万元、%
项目
2024 年 3 月 31 日
2023 年 12 月 31
日
2022 年 12 月 31 日
2021 年 12 月 31
日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动负债：
短期借款 - - - - - - 999.60 1.20
应付票据 - - - - - - 2,000.00 2.40
应付账款 2,461.81 5.95 2,811.90 6.27 3,092.63 4.65 3,264.42 3.91
预收款项 2,249.06 5.44 2,547.18 5.68 2,582.36 3.88 2,222.97 2.66
应 付 职 工
薪酬 - - - - - - - -
应交税费 829.32 2.01 456.87 1.02 141.61 0.21 64.37 0.08
其 他 应 付
款
8,132.86 19.67 8,689.24 19.37 23,803.88 35.78 25,161.67 30.15
一 年 内 到
期 的 非 流
动负债
4,890.00 11.83 3,927.00 8.75 4,764.93 7.16 12,600.00 15.10
流 动 负 债
合计 18,563.05 44.90 18,432.19 41.08 34,385.42 51.68 46,313.03 55.49
非 流 动 负
债：
长期借款 20,787.00 50.28 24,550.00 54.71 30,000.00 45.09 34,400.00 41.22
长 期 应 付
款
1,992.86 4.82 1,888.33 4.21 2,150.31 3.23 2,747.99 3.29
招募说明书
308
项目
2024 年 3 月 31 日
2023 年 12 月 31
日
2022 年 12 月 31 日
2021 年 12 月 31
日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
非 流 动 负
债合计 22,779.86 55.10 26,438.33 58.92 32,150.31 48.32 37,147.99 44.51
负债合计 41,342.91 100.00 44,870.52 100.00 66,535.73 100.00 83,461.01 100.00
项目公司2021-2023年末及2024年3月末负债规模分别为83,461.01万元、66,535.73
万元、44,870.52万元和41,342.91万元，流动负债占比55.49%、51.68%、41.08%和44.90%，
非流动负债占比 44.51%、48.32%、58.92%和 55.10%。
（1）应付账款
报告期内，项目公司应付账款分别为 3,264.42 万元、3,092.63 万元、2,811.90 万元
和 2,461.81 万元。2022 年末项目公司应付账款较 2021 年末减少 171.79 万元，降幅为
5.26%；2023 年末项目公司应付账款较 2022 年末减少 280.73 万元，降幅为 9.08%；2024
年 3 月末项目公司应付账款较 2023 年末减少 350.09 万元，降幅为 12.45%。
（2）预收款项
报告期内，项目公司预收款项分别为 2,222.97 万元、2,582.36 万元、2,547.18 万元
和 2,249.06 万元。2022 年末项目公司预收款项较 2021 年末增加 359.39 万元，增幅为
16.17%。2023 年末项目公司预收款项较 2022 年末减少 35.18 万元，减幅为 1.36%。2024
年 3 月末项目公司预收款项较 2023 年末减少 298.12 万元，减幅为 11.70%。项目公司预
收款项主要为对租户的预收租金，随着项目公司接近满租，预收款项规模基本保持稳定。
（3）其他应付款
表【15-1-3-4】项目公司模拟汇总财务报表其他应付款情况
单位：万元、%
项目
2024 年 3 月 31 日
2023 年 12 月 31
日
2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
应付利息 - - 40.58 0.47 - - 67.55 0.27
其他 8,132.86 100.00 8,648.67 99.53 23,803.88 100.00 25,094.12 99.73
合计 8,132.86 100.00 8,689.24 100.00 23,803.88 100.00 25,161.67 100.00
项目公司报告期内其他应付款分别为 25,161.67 万元、23,803.88 万元、8,689.24 万
招募说明书
309
元和 8,132.86 万元。2022 年末项目公司其他应付款较 2021 年末减少 1,357.79 万元，减
幅为 5.40%；2023 年末项目公司其他应付款较 2022 年末减少 15,114.64 万元，减幅为
63.50%，主要原因是清理应付关联方往来款；2024 年 3 月末项目公司其他应付款较 2023
年末减少 556.38 万元，减幅为 6.40%。
表【15-1-3-5】项目公司模拟汇总财务报表其他应付款中其他项目按性质列示
单位：万元、%
项目 2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
应付关联方
往来款 7,264.74 89.33 7,683.48 88.84 23,174.16 97.35 25,088.78 99.98
应付押金保
证金 868.01 10.67 950.60 10.99 - - - -
应付其他 0.11 0.00 14.58 0.17 629.72 2.65 5.34 0.02
合计 8,132.86 100.00 8,648.67 100.00 23,803.88 100.00 25,094.12 100.00
3、收入及盈利水平
（1）营业收入
表【15-1-3-6】项目公司模拟汇总财务报表营业收入情况
单位：万元、%
科目
2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
经营租赁收入 2,830.07 100.00 10,950.37 100.00 9,534.06 100.00 7,778.25 100.00
合计 2,830.07 100.00 10,950.37 100.00 9,534.06 100.00 7,778.25 100.00
项目公司报告期内营业总收入分别为 7,778.25 万元、9,534.06 万元、10,950.37 万元
和 2,830.07 万元，全部为经营租赁收入。
（2）营业成本
报告期内，3 个项目营业成本分别为 3,105.27 万元、3,109.65 万元、3,234.36 万元
和 818.60 万元，占营业收入比分别为 39.92%、32.62%、29.54%和 28.92%。3 个项目营
业成本均为投资性房地产折旧和摊销。随着北京马坡科技园一期、北京大兴科创产业园
一期及二期、北京房山奥得赛产业园分别于 2018 年 7 月、2018 年 11 月及 2019 年 11
月、2020 年 6 月投入运营，3 个项目营业成本报告期内较为稳定。
招募说明书
310
表【15-1-3-7】项目公司模拟汇总财务报表费用按性质分类
单位：万元、%
项目
2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
营业收入 2,830.07 100.00 10,950.37 100.00 9,534.06 100.00 7,778.25 100.00
减：职工薪酬费用 143.87 5.08 868.99 7.94 996.35 10.45 963.40 12.39
折旧和摊销费
用
823.28 29.09 3,246.32 29.65 3,128.43 32.81 3,124.27 40.17
财务费用 282.31 9.98 1,546.26 14.12 1,826.27 19.16 2,540.46 32.66
税金及附加 352.28 12.45 1,368.53 12.50 1,196.81 12.55 1,081.72 13.91
其他费用 26.08 0.92 86.61 0.79 90.77 0.95 122.39 1.57
加：其他收益 1.09 0.04 201.06 1.84 1.17 0.01 0.37 0.00
投资收益 1.30 0.05 274.39 2.51 283.01 2.97 78.32 1.01
公允价值变动
收益 - - - - 9.52 0.10 2.40 0.03
营业利润 / (亏损) 1,204.65 42.57 4,309.10 39.35 2,589.12 27.16 27.10 0.35
（3）税金及附加
表【15-1-3-8】项目公司模拟汇总财务报表税金及附加情况
单位：万元
项目 2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
房产税 340.39 1,324.66 1,155.05 1,043.54
土地使用税 4.63 18.50 18.50 18.50
城市维护建设税 1.82 6.40 7.16 6.83
教育费附加及地方教育费附
加
1.82 6.40 7.16 6.83
印花税 3.62 12.56 8.94 6.02
环境保护税 - - - -
合计 352.28 1,368.53 1,196.81 1,081.72
报告期内项目公司税金及附加分别为 1,081.72 万元、1,196.81 万元、1,368.53 万元
和 352.28 万元，税金及附加主要为房产税，房产税金额主要受租金收入的影响而波动。
（4）销售费用和管理费用
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311
报告期内，3 个项目销售费用分别为 448.10 万元、391.49 万元、449.62 万元和 94.08
万元，占营业收入比分别为 5.76%、4.11%、4.11%和 3.32%。近三年及一期，3 个项目
管理费用分别为 656.68 万元、714.42 万元、517.95 万元和 80.56 万元，占营业收入比分
别为 8.44%、7.49%、4.73%和 2.85%。3 个项目销售费用和管理费用主要为职工薪酬费
用，随着园区招商工作逐步完成，相关费用占比呈波动下降趋势。
基础设施项目报告期职工薪酬费用支出包含项目公司人员承担的为区域内其他项
目提供服务的成本，主要为招商、管理人员成本。未来项目公司人员剥离后，基础设施
项目将不再承担该成本，根据管理口径分摊后，报告期内基础设施项目与资产经营直接
相关的招商及管理人员成本具体金额如下：
表【15-3-1-9】 报告期内基础设施项目招商、管理人员成本65拆分
单位：万元
2024 年 1-3
月
2023 年 2022 年 2021 年
职工薪酬费用（备考审计口径） 143.87 868.99 996.35 963.40
其中：服务于项目的招商、管理人
员成本 37.49 201.10 308.03 474.94
服务于其他项目公司的招商、
管理人员成本 106.38 667.90 688.33 488.45
报告期内，服务于基础设施项目的人员成本主要包括招商人员成本及管理人员成本，
管理人员成本主要包括行政管理、财务管理、工程拓展等职能部门人员成本，其中招商
人员成本占比最高。报告期内，基础设施项目处于逐步运营成熟、陆续接近满租的状态，
随着基础设施项目平稳度过爬坡期、进入运营稳定期后，工程建造和拓展的实际需求显
著减少、招商去化压力逐步降低，具体负责 3 个基础设施项目的招商、管理人员成本也
相应呈现逐年稳步下降的趋势。2023 年度服务于基础设施项目的招商、管理人员成本
合计为 201.10 万元，其中招商人员成本 155.29 万元，2024 年一季度服务于项目的招商、
管理人员成本合计为 37.49 万元，其中招商人员成本 28.61 万元，符合基础设施项目当
年接近满租的稳定运营趋势。
（5）财务费用

65 为不含增值税金额。
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312
近三年及一期，3 个项目财务费用分别为 2,540.46 万元、1,826.27 万元、1,546.26 万
元和 282.31 万元，占营业收入比分别为 32.66%、19.16%、14.12%和 9.98%。3 个项目
均存在银行借款，从而产生了财务费用，随着项目逐步运营成熟，进入项目还款期，财
务费用规模和占营业收入比重呈现稳定下降趋势。
（6）盈利情况分析
表【15-1-3-10】项目公司模拟汇总财务报表盈利情况分析
单位：万元
项目 2024 年 1-3 月 2023 年 2022 年 2021 年
营业收入 2,830.07 10,950.37 9,534.06 7,778.25
营业成本 818.60 3,234.36 3,109.65 3,105.27
营业利润 1,204.65 4,309.10 2,589.12 27.10
利润总额 1,225.31 4,313.06 2,574.03 27.48
净利润 1,179.57 3,234.80 1,930.52 20.61
营业毛利率66 71.08% 70.46% 67.38% 60.08%
项目公司 2021-2023 年和 2024 年 1-3 月的净利润分别为 20.61 万元、1,930.52 万
元、3,234.80 万元和 1,179.57 万元。报告期内，受益于项目公司出租率的稳定上升，项
目公司营业收入及盈利情况总体保持提升态势。
二、基础设施项目历史经营业绩分析
基础设施项目历史经营业绩分析参见“第十四部分 基础设施项目基本情况”之“一、
基础设施项目概况及运营数据”之“（四）基础设施项目运营情况”。
三、基金设立前基础设施项目存续对外借款情况67
截至 2024 年 3 月 31 日，项目公司对外借款金额合计 25,677.00 万元，包括长期借
款 20,787.00 万元和一年内到期的非流动负债 4,890.00 万元。

66 营业毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入
67 本次项目发行前，基础设施项目存续对外借款本金余额最终根据交割审计确定。
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313
恒星意达与交通银行北京通州分行于 2017 年 3 月 10 日签署的《固定资产贷款合
同》约定，交通银行北京通州分行向恒星意达提供本金金额 13,000 万元的借款，借款
期限自 2017 年 3 月 21 日至 2027 年 3 月 17 日，截至 2024 年 3 月 31 日，借款余额为
6,550.00 万元。
恒星意达与交通银行北京通州分行于 2018 年 8 月 27 日签署的《固定资产贷款合
同》约定，交通银行北京通州分行向恒星意达提供本金金额 17,000 万元的借款，借款
期限自 2018 年 8 月 30 日至 2028 年 8 月 21 日，截至 2024 年 3 月 31 日，借款余额为
12,400.00 万元。
亚美耳康科技与兴业银行北京分行于 2022 年 4 月 22 日签署的《项目融资借款合
同》约定，兴业银行北京分行向亚美耳康科技提供本金金额为人民币 11,700 万元的借
款，借款期限自 2022 年 4 月 29 日至 2029 年 4 月 28 日，截至 2024 年 3 月 31 日，借款
余额为 6,727.00 万元。
根据项目交易安排，本次项目发行后，将以募集资金偿还上述贷款及对应利息。
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314
第十六部分 现金流测算分析及未来运营展望
一、基础设施项目的未来运营展望及主要运营策略
（一）未来运营展望
北京市是国务院批复确定的中国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中
心，人才、交通、科技资源优势明显。本基金拟通过专项计划持有的 3 个基础设施项目
分别位于北京市大兴区、顺义区、房山区，是北京市十四五规划产业承载能力的重点提
升区域，区域产业基础较好，产业集中度高，工业厂房需求稳定。基础设施项目依托着
优势产业集聚，区位优越、交通便利，经营表现处于较稳定水平。
基金运作期内，基金管理人以基金份额持有人利益优先的原则主动管理基础设施项
目，维护资产资金安全，与外部管理机构各司其职各显所长，努力为基金份额持有人提
供稳定的分红，争取长期的分红增长和基础设施资产的增值。外部管理机构利用其丰富
的行业经验和扎实的客户基础，力争在保持基础设施项目较高的出租率的同时，争取租
金的增长，提高基础设施项目经营效率。
（二）主要运营策略
1、为积极提升基础设施项目的运营效率，拟采取的运营策略如下：
（1）及时做好续租扩租等客户服务，针对拟到期租户提前开展客户维护及续租的沟
通工作，同时通过多种渠道积极拓展潜在租户储备，持续优化租户结构，管理租户集中
度风险，维持园区较高出租率水平，并力争提高租金水平。
（2）借助外部管理机构成熟的运营管理体系，力争提高园区品质与客户服务，聚焦
中小型、生产型企业，构建科技创新和产业创新的园区氛围，提升产业资源的汇聚能力，
增强园区服务粘性，助力企业发展。
（3）在保证服务质量的同时，监督项目公司运营成本按预算执行；定期巡检及维护
基础设施项目的各项设施，制定合理的维修改造开支计划，延长基础设施项目各设备设
施的使用寿命，降低大中修及设备设施更新成本，有效控制基础设施项目运行成本，提
升经营效率。
招募说明书
315
（4）基金管理人与外部管理机构的运营团队通过制定基础设施项目经营计划、定期
举办例会、定期检查、紧密追踪市场变化等方式，及时了解项目运营情况，助力项目持
续运营提升。
（5）借助外部管理机构的数字化运营管理体系，以科技赋能项目招商、运营和物业
服务的全流程管理，提升运营管理效率及有效性。
（6）维护基础设施基金资金、资产安全，严格执行基金各层的现金流管理，按照相
关法规及基金合同约定及时分派。
（7）做好基金份额持有人沟通工作，了解市场需求，按规定及时、准确进行信息披
露。
2、为应对市场风险，保障项目后续的稳定运营，拟采取的运营策略如下：
（1）延续基础设施项目原有的项目运营策略与运营团队
在本基金存续期间内，基金管理人拟委托联东金园作为外部管理机构为目标基础设
施项目提供运营管理服务，维持基础设施项目的既有项目定位、经营策略，延续基础设
施项目原有的运营机制，减少运营管理变动成本。
外部管理机构深耕产业园区运营管理多年，以品质发展作为核心理念，对目标基础
设施项目所在地区了解深入，具备经验丰富的运营团队，为项目长期的优异经营表现奠
定坚实基础。外部管理机构的运营管理及资质和经验详见本招募说明书第十八部分“基
础设施项目运营管理安排”之“三、外部管理机构的运营管理资质情况”。
（2）通过运营管理服务协议实现对外部管理机构的约束与激励
基金管理人与外部管理机构通过运营管理服务协议明确各方权责安排及运营管理
职责衔接，由外部管理机构负责基础设施项目运营方案的发起及日常运营事项的执行，
其中对基础设施项目具有重大影响的事项，由基金管理人在基础设施基金层面进行决策，
如项目公司的年度预算、经营规划以及重大维修改造方案审批等。基金管理人与外部管
理机构的运营管理职责安排详见本招募说明书第十八部分“基础设施项目运营管理安排”
之“四、运营管理安排”之“（一）运营管理职责安排”。
根据运营管理服务协议约定，外部管理机构所收取的运营管理费用拟分为基础管理
招募说明书
316
费用和浮动管理费用，运营管理费用的核算将与基础设施项目的经营业绩挂钩，以确保
外部管理机构与基础设施基金利益一致，达到考核运营成果、奖优惩劣的目的，促进外
部管理机构降本增效，实现精细化运营。运营管理费用的具体安排详见本招募说明书第
二十三部分“基金的费用与税收”之“二、基金费用计提方法、计提标准和支付方式”之
“（一）基金的管理费用”。
前述运营管理机制安排和运营管理费用的设置可有效促进外部管理机构勤勉尽责
并努力提升基础设施项目运营业绩，有利于保障基础设施项目平稳运营。
（3）制定项目公司运营管理相关的内部控制与风险管理制度
为规范基础设施项目运营所涉事项的决策机制、项目运营安排，基金管理人制定了
项目公司运营管理相关的内部控制与风险管理制度及其他配套管理制度，包括预算管理、
印章管理、资金和账户管理、业务沟通及信息披露等，详见本招募说明书第十八部分“基
础设施项目运营管理安排”之“四、运营管理安排”之“（三）运营管理风险管控安排”。
除此之外，基金管理人将制定安全生产管理方案，通过建立、健全安全生产责任制、落
实安全风险分级管控和隐患排查治理、组织实施安全生产教育培训和检查等，进一步保
障基础设施平稳运营。
（4）相关主体承诺采取有效措施缓释利益冲突风险
基础设施基金发行前，发起人、原始权益人和外部管理机构已出具《关于避免同业
竞争的承诺函》，承诺采取有效措施防范利益冲突风险，详见本招募说明书第十九部分
“利益冲突与关联交易”之“一、利益冲突”之“（二）本基金利益冲突的防范”。
二、基金可供分配金额测算情况
根据《基础设施基金指引》及《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试
行）》，基金管理人编制了自 2024 年 4 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日止及自 2025 年度
（以下简称“预测期”）的《基金可供分配金额测算报告》。《基金可供分配金额测算报
告》包括模拟合并利润表及模拟可供分配金额计算表、模拟合并现金流量表及相关附注。
毕马威对《基金可供分配金额测算报告》进行了审核并出具了模拟可供分配金额测算报
告审核报告。投资者应当阅读《基金可供分配金额测算报告》及审阅报告全文。
招募说明书
317
《基金可供分配金额测算报告》是基金管理人在各项假设的基础上编制的，并且披
露了基金管理人认为对评估《基金可供分配金额测算报告》至关重要的所有重要信息。
虽然《基金可供分配金额测算报告》是根据审慎原则编制的，但《基金可供分配金额测
算报告》所依据的各种假设存在许多不确定性，投资者进行投资决策时应谨慎使用。
根据《基金可供分配金额测算报告》，本基金 2024 年 4-12 月、2025 年度模拟预测
可供分配金额分别为 5,939.62 万元和 7,838.18 万元，假设基金发行规模 16.17 亿元68，
并按照预测可供分配金额的 100%向投资者分配，2024 年 4-12 月、2025 年度模拟预测
现金流分派率分别为 4.90%、4.85%69。特别地，《基金可供分配金额测算报告》以截至
2024 年 3 月 31 日的项目公司模拟净资产表（详见本招募说明书第十五部分 基础设施
项目财务状况及经营业绩分析之“一、报告期基础设施项目财务信息”的“（一）编制基
础”）为基础，并假设本基金取得项目公司控股权的日期为 2024 年 4 月 1 日。需特别说
明的是，因本基金实际设立日期以及取得项目公司控股权的日期（以下简称“交割日”）
并非 2024 年 4 月 1 日，故本基金 2024 年度的实际可供分配金额与预测现金流分派率
需要根据本基金在 2024 年度对项目公司享有控股权的实际天数进行折算。
（一）模拟合并利润表
根据《基金可供分配金额测算报告》，本基金预测期内模拟合并利润表如下：
表【16-3-1-1】预测期基金模拟合并利润表
单位：元
2024 年 4-12 月预测 2025 年预测
一、营业总收入 85,753,778.71 112,721,246.89
其中：营业收入 85,753,778.71 112,721,246.89
利息收入 - -
投资收益 - -
公允价值变动损益 - -
二、营业总成本 87,411,847.77 115,886,707.99
减：营业成本 62,230,610.53 83,079,399.25

68 分派率的计算基于假设基金拟发售总额 16.17 亿元，并按照预测可供分配金额的 100%向投资者分配计算。实际
发售规模将根据本基金询价发售募集规模确定。基金发行规模假设的计算详见本部分下文“模拟可供分配金额测算
具体假设”中对于预测现金分派率的假设。
69 2025 年预测现金分派率低于 2024 年预测现金分派率，主要由于项目基准日实际出租率高于 2024 及 2025 年预测
的出租率假设，基础设施项目收入预测过程中，假设随着现有租赁合同执行完毕，项目出租率降低至预测出租率水
平，因此 2025 年预测收入较 2024 年有所降低。
招募说明书
318
2024 年 4-12 月预测 2025 年预测
税金及附加 13,800,243.86 18,149,744.01
管理费用 1,187,270.71 1,209,616.51
管理人报酬 10,072,336.92 13,286,248.22
托管费 121,385.75 161,700.00
三、经营亏损及亏损总额 -1,658,069.06 -3,165,461.10
减：所得税费用 284,676.27 341,834.17
四、净亏损及综合收益总额 -1,942,745.33 -3,507,295.27
（二）模拟合并现金流量表
根据《基金可供分配金额测算报告》，本基金预测期内模拟合并现金流量表如下：
表【16-3-2-1】预测期基金模拟合并现金流量表
单位：元
2024 年 4-12 月预测 2025 年预测
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 92,522,572.29 121,624,182.09
经营活动现金流入小计 92,522,572.29 121,624,182.09
购买商品、接受劳务支付的现金 -1,715,075.57 -2,254,424.94
支付的各项税费 -28,828,013.72 -26,974,630.89
支付其他与经营活动有关的现金 -26,464,748.63 -12,823,022.28
经营活动现金流出小计 -57,007,837.92 -42,052,078.11
经营活动产生的现金流量净额 35,514,734.37 79,572,103.98
二、投资活动产生的现金流量：
购建投资性房地产所支付的现金 -25,510,810.50 -1,190,303.46
取得基础设施项目所支付的现金 -1,259,238,317.50 -
投资活动现金流出小计 -1,284,749,128.00 -1,190,303.46
投资活动使用的现金流量净额 -1,284,749,128.00 -1,190,303.46
三、筹资活动产生的现金流量：
发行基金份额收到的现金 1,617,000,000.00 -
筹资活动现金流入小计 1,617,000,000.00 -
偿还借款支付的现金 -256,770,000.00 -
分配支付的现金 - -59,396,226.43
筹资活动现金流出小计 -256,770,000.00 -59,396,226.43
招募说明书
319
2024 年 4-12 月预测 2025 年预测
筹资活动产生/(使用)的现金流量净额 1,360,230,000.00 -59,396,226.43
四、现金及现金等价物净增加额 110,995,606.37 18,985,574.09
加：年初现金及现金等价物余额 - 110,995,606.37
五、年末现金及现金等价物余额 110,995,606.37 129,981,180.46
（三）模拟可供分配金额计算表
根据《基金可供分配金额测算报告》，本基金预测期内模拟可供分配金额计算表如
下：
表【16-3-3-1】预测期基金模拟可供分配金额计算表
单位：元
2024 年 4-12 月预测 2025 年预测
一、净亏损 -1,942,745.33 -3,507,295.27
二、税息折旧及摊销前利润调整项
折旧与摊销 62,230,610.53 83,079,399.25
利息支出 - -
所得税费用 284,676.27 341,834.17
三、税息折旧及摊销前利润 60,572,541.47 79,913,938.15
四、可供分配金额调整项
基础设施基金发行份额募集的资金 1,617,000,000.00 -
购买基础设施项目的支出 -1,259,238,317.50 -
偿还项目公司于预测期期初的借款 -256,770,000.00 -
偿还项目公司于预测期期初的关联方往来款 -16,479,975.84 -
基础设施项目其他资本性支出 -892,727.60 -1,190,303.46
支付的利息 - -
支付的所得税费用 -284,676.27 -341,834.17
应收和应付项目的变动 -32,911,237.89 -
-预留不可预见费 -500,000.00 -
-预留项目公司押金、保证金等 -51,099,379.94 -
五、可供分配金额 59,396,226.43 78,381,800.52
六、预测分配金额 59,396,226.43 78,381,800.52
招募说明书
320
2024 年 4-12 月预测 2025 年预测
七、预测现金分派率 4.90% 4.85%70
三、基金未来两年模拟可供分配金额测算的核心假设
（一）模拟可供分配金额测算基本假设
以下是在预测期内编制《基金可供分配金额测算报告》时采用的一般性假设，一般
性假设依据目前的宏观经济和市场情况得出，在未来未必会如预期发生，并且可能发生
重大变动，因此预测可供分配金额与实际《基金可供分配金额测算报告》中的预测可能
存在差异。
1、本基金、专项计划及项目公司经营业务所涉及国家或地区，政治、法律、财政、
市场或经济状况将不会有实质性的变化。
2、本基金、专项计划及项目公司遵循的政策、法律、法规及有关规定将不会有实
质性的变化。
3、本基金、专项计划及项目公司所涉及的税基或税率(无论是直接还是间接)将不会
有实质性的变化。
4、本基金、专项计划及项目公司目前已从中国的相关监管机构获得其经营所需的
所有证书、许可证和营业执照，在预测期内不会被吊销，并在到期时将可以进行续期。
5、本基金、专项计划及项目公司业务经营不会因劳工短缺、劳资纠纷等事件而受
到不利影响。在预测期内，将能够招募足够的员工来达到计划的运营水平。此外，经营
不会因预测期内第三方服务、设备和其他供应中断而受到不利影响。
6、本基金、专项计划及项目公司有足够的资本或将有能力获得足够的融资，以满
足其未来对营运资金和资本支出的需求，以维持稳定的发展。
7、无重大股权投资收购或处置计划，项目公司股权不会发生重大变化。

70 2025 年预测现金分派率低于 2024 年预测现金分派率，主要由于项目基准日实际出租率高于 2024 及 2025 年预测
的出租率假设，基础设施项目收入预测过程中，假设随着现有租赁合同执行完毕，项目出租率降低至预测出租率水
平，因此 2025 年预测收入较 2024 年有所降低。
招募说明书
321
8、本基金、专项计划及项目公司业务经营不会受到任何重大事故的重大影响。
9、市场需求和租金价格的波动不会对本基金、专项计划及项目公司业务经营和经
营成果产生重大影响。租户将按照合同约定的期限及金额足额付款，租户不存在重大信
用风险。
10、不会出现明显的通货膨胀或通货紧缩，利率和外币汇率也不会发生重大变化。
11、本基金、专项计划及项目公司经营业务不会因任何不可抗力事件或其他不可预
见因素或董事会无法控制的任何不可预见的原因，包括政府行为、自然灾害或灾难、流
行病或严重事故而严重中断。
12、不会受到基金招募说明书“风险揭示”一节中所列任何风险因素的重大不利影
响。
13、目前为编制财务信息而采用的会计准则的后续修订不会对本可供分配金额测算
报告产生重大影响。
14、在预测期内，投资性房地产无处置计划。
15、在预测期内，预测期期初已签订的租约将按照合同约定的租赁期执行完毕。
16、主要租户或供应商的业务将持续经营，不会对本基金的经营产生不利影响。
17、本基金首次发售计划募集的资金，扣除本基金成立初期的必要费用，假设 100%
投资于资产支持专项计划，用于资产支持专项计划向原始权益人支付购买项目公司股权
的对价以及向项目公司发放借款。资产支持专项计划向项目公司发放的借款将用于偿还
项目公司于预测期期初的借款及关联方往来款等存量对外债务。本基金成立初期的必要
费用主要包括本基金初始直接交易费用等，预计金额不重大，故假设为零。
18、在预测期内，假定本基金不会发生扩募。
（二）模拟可供分配金额测算具体假设
1、本基金首次发售募集的资金
根据深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司于评估基准日（即 2024 年 3 月 31
日）对基础设施项目的评估结果，本基金首次公开发售拟募集的资金规模为人民币
招募说明书
322
1,617,000,000.00 元。《基金可供分配金额测算报告》中，将上述募集资金在可供分配金
额计算表中列示为调整项，并在预测合并现金流量表中列示为发行基金份额收到的现金。
2、购买项目公司股权交易
根据《基础设施基金指引》的要求、本基金向战略投资者定向配售的安排，原始权
益人及其同一控制下的关联方将认购本基金发行的一定份额。假设原始权益人及其同一
控制下的关联方合计持有的本基金份额将不会构成其在本基金层面的控制，以及本基金
拟与联东金园签订的《运营管理服务协议》，并为拟购入的项目公司提供运营管理服务。
本基金的基金管理人将根据相关协议和中国证监会的相关规定主动履行其运营管理基
础设施项目的职责，包括对联东金园作为外部管理机构的履职情况的监督及考核，从而
联东金园提供的运营管理服务也无法构成其对项目公司的控制，本基金通过专项计划购
买项目公司构成非同一控制下的并购交易。本基金选择采用集中度测试对所购买的项目
公司是否构成业务进行判断。由于项目公司的总资产公允价值几乎相当于基础设施项目
所拥有产业园的公允价值，可以通过集中度测试，故本基金购买项目公司不构成业务合
并，作为资产购买交易进行确认和计量。《基金可供分配金额测算报告》以此作为假设
编制。
3、营业收入
（1）预测的营业收入包含现有租约（即《基金可供分配金额测算报告》出具日已
签订的租赁合同）产生的租金收入和预计现有租约到期后按照市场租金计算的新签租约
租金收入。其中：
1）现有租约产生的租金收入为现有租约每平方米不含税租金乘以签约出租面积；
新签租约预测的合同月租金收入为预测每平方米每月平均不含税租金乘以预测出租面
积。即：
现有租约月租金收入=每平方米每月租金（不含税）×签约出租面积
新签租约月租金收入=预测每平方米每月平均租金（不含税）×可租赁面积×预测出
租率
此外，基金管理人在上述预测的营业收入基础上考虑到可能存在租户提前退租等不
可预见的因素会对营业收入产生一定的影响，因此预测期内的营业收入为上述预测的营
招募说明书
323
业收入乘以 99%，即存在 1%租金损失率。
2）预测期内项目公司的可租赁面积保持不变，即等于预测期期初的可出租面积。
项目公司预测期期初的可租赁面积如下：
表【16-3-2-1】项目公司可租赁面积
公司名称 可租赁面积(平方米)
恒星意达 82,499.86
亚美耳康科技 60,612.89
京燕奥得赛 51,286.72
3）现有租约的每平方米每月不含税租金，根据各项租赁合同约定的实际调整时点
相应进行调整。基于项目公司历史期间的租金增长率，假设预测期内新签租约自租赁期
开始日起的 12 个月内每平方米每月平均不含税租金与现有租约预测期开始日的租金水
平保持一致，次年租金水平较前一年保持 2.75%的年化增长率。
4）项目公司的产业园由若干个租赁单元组成。截至《基金可供分配金额测算报告》
出具日，已出租单元按照现有租赁合同约定的租赁期执行完毕。基于项目公司历史期间
的实际出租面积占可租赁面积的比例（“历史出租率”）和截至 2024 年 3 月 31 日项目
公司已签订尚未起租的租赁合同，项目公司的出租率在预测期内保持稳定。
历史期及预测期标的项目公司出租率明细如下表所示：
表【16-3-2-2】历史期及预测期标的项目公司出租率明细
公司名称
2021 年 12 月 31
日历史出租率
2022 年 12 月
31 日历史出租
率
2023 年 12 月
31 日历史出租
率
2024 年 3 月 31
日历史出租率
2024 年及 2025
年
出租率
实际 实际 实际 实际 预测
恒星意达 77.16% 98.86% 97.85% 96.60% 94%
亚美耳康科
技
92.19% 97.26% 98.66% 98.66% 94%
京燕奥得赛 80.90% 95.93% 98.09% 99.13% 94%
5）假设租约到期时全部换租，更换租户导致的空闲期及优惠期为 5 天。
4、利息收入
利息收入主要为存放银行的存款产生的利息。本基金计划将募集的资金全部投资于
项目公司，假定本基金、专项计划及项目公司存放银行的均为活期存款，且平均余额较
招募说明书
324
小，故未对利息收入进行预测。
5、投资收益
投资收益主要为交易性金融资产投资取得的股息收入和价差收入。本基金计划将募
集的资金全部投资于项目公司，拟不进行金融资产投资，故未对投资收益进行预测。
6、公允价值变动损益
公允价值变动损益主要包括以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
本基金计划将募集的资金全部投资于项目公司，拟不进行金融资产投资，故未对金
融资产投资相关的公允价值变动损益进行预测。
7、营业成本
营业成本为投资性房地产折旧摊销额。
本基金存续期间的财务报表中，以购买日基础设施项目的投资性房地产的公允价值
为基础，扣除预计净残值后，按照年限平均法在投资性房地产使用寿命内计提的折旧摊
销额。即：
投资性房地产折旧摊销额=（投资性房地产于购买日的公允价值-预计净残值）/使用
寿命
8、税项
（1）本基金及专项计划适用的税种及税率如下：
根据财政部、国家税务总局财税[1998]55 号《关于证券投资基金税收问题的通知》、
财税[2008]1 号《关于企业所得税若干优惠政策的通知》、财税[2016]36 号《关于全面
推开营业税改征增值税试点的通知》、财税[2016]46 号《关于进一步明确全面推开营改
增试点金融业有关政策的通知》、财税[2016]70 号《关于明确金融、房地产开发及教育
辅助服务等增值税政策的通知》、财税[2017]2 号《关于资管产品增值税政策有关问题
的补充通知》、财税[2017]56 号《关于资管产品增值税有关问题的通知》及其他相关财
税法规和实务操作，主要税项列示如下：
1）资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税
招募说明书
325
人，资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，
按照 3%的征收率缴纳增值税。
2）对证券投资基金管理人运用基金买卖债券的转让收入免征增值税，对国债、地
方政府债及金融同业往来利息收入亦免征增值税。资管产品管理人运营资管产品提供的
贷款服务，以及产生的利息及利息性质的收入为销售额。
3）资管产品的城市建设维护税、教育费附加和地方教育费附加等税费按照实际缴
纳的增值税额的适用比例计算缴纳。
（2）项目公司适用的税种及税率如下：
表【16-3-2-3】项目公司适用的税种及税率
税种 计缴标准
增值税
按税法规定的不动产经营租赁服务收入的 9%计算销项税额，在扣除
当期允许抵扣的进项税额后，差额部分为应缴增值税。对于按照简易
征收办法计算的不动产经营租赁服务收入，按税法规定的不动产经营
租赁收入的 5%计算应纳税额。
城市维护建设税 按实际缴纳增值税的 7%、5%
教育费附加 按实际缴纳增值税的 3%
地方教育费附加 按实际缴纳增值税的 2%
城镇土地使用税 每年每平方米人民币 1.5 元
房产税
对于从租计征的部分，按房屋租金收入的 12%计算房产税；对于从价
计征的部分，按房产原值一次减除 30%后的余值的 1.2%计算房产
税。
1）根据税法规定，项目公司的企业所得税税率均为 25%。现行税收法规尚无针对
资产支持专项计划的明确税收政策，经资产支持专项计划管理人中金公司与其主管税务
机关确认，资产支持专项计划的印花税、增值税及所得税等相关税收可由基金财产支出。
本基金适用税收优惠政策，暂不征收企业所得税。
2）假设预测期内的各项税费当月发生当月支付，预测期期初的应交税费的余额在
2024 期间支付。
9、管理费用
管理费用主要包含财产一切险和公众责任险、中介机构服务费、信息披露费、高管
责任险和 ESG 费用等。各类费用均按照相关合同条款、项目公司历史情况及本基金、
招募说明书
326
专项计划及项目公司未来费用预算测算得出。
即：
财产一切险=（投资性房地产于购买日的公允价值）×0.0055%
公众责任险=基础设施项目物业建筑面积×0.068 元/平/年
中介机构服务费包括资产评估费用和审计费用。预测期内资产评估费用为 20 万元
/年，审计费用为 60 万元/年。预测期内信息披露费为 12 万元/年，高管责任险为 10 万
元/年，ESG 费用为 10 万元/年。
10、管理人报酬和托管费
基于《基金合同》，管理人报酬为需支付给外部管理机构的运营管理费、需支付给
基金管理人和专项计划管理人的管理费，托管费为需支付给基金托管人和专项计划托管
人的托管费。
基金管理费和托管费均按照本基金拟发行的募集规模的固定比例计算得出，在预测
期内按基金合同约定的费率和计算方法逐日确认。基金管理费的 85%由基金管理人收
取，15%由专项计划管理人收取。
预测期内，中金基金聘请联东金园担任本基金的外部管理机构，负责基础设施项目
的日常运营管理、制定及落实产业园运营策略等，运营管理费包括基础管理费和浮动管
理费。
具体计算方式如下：
基金管理费（H
71）=本基金拟发行的募集规模（E
72）×0.22%÷当年天数
托管费=本基金拟发行的募集规模（E）×0.01%
基础管理费=当期/年经审计的租赁收入×9%

71 H 为当日应计提的基金管理费。基金管理费按日计提。自基金成立的第二个自然年度起（含），在当年首日至上
一年度合并报表审计报告出具之日期间，使用上一年度的 E 值进行预提，在上一年度合并报表审计报告出具日根据
审计结果，对当年首日至上一年度合并报表审计报告出具日期间已预提的固定管理费用进行调整。
72 E 在基金成立首年为初始募集规模，自基金成立的第二个自然年度起（含）为上一年度合并报表审计报告披露的
基金合并净资产。若因基金扩募等原因导致基金规模变化时，需按照实际规模变化进行调整，分段计算。
招募说明书
327
浮动管理费73=（当期/年实现的经营净现金流-经营净现金流目标值74）×R
R 为浮动比率，与预算实现率有关，预算实现率为项目公司当年的经营净现金流实
现值（C）与项目公司当年的经营净现金流目标值（T）的比值, 预算实现率与浮动比率
对应值如下:
表【16-3-2-4】预算实现率与浮动比率对应值
预算实现率 浮动比率（R）
预算实现率≤90% R=20%
90%<预算实现率<110% R=10%
110%≤预算实现率 R=20%
11、可供分配测算报告未考虑预测期内可能发生的非经常性损益项目、可能收到的
政府补助、可能发生的应收款项坏账准备的计提和转回、可能发生的营业外收支项目，
因此，预测期内，其他收益、资产减值损失、营业外收入和营业外支出金额为 0。
12、其他资本性支出是本基金管理人根据历史情况及外部管理机构确认的更新改造
计划对基础设施项目未来需要的重大更新改造支出作出的假设。预计 2024 期间及 2025
年度发生资本性支出分别为人民币 892,727.60 元和 1,190,303.46 元。
13、根据《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》的要求，应收
和应付项目的变动为预测可供分配金额涉及的调整项。本基金相关调整项包括应收及应
付款项的变动。
基金管理人考虑到截至《基金可供分配金额测算报告》报告出具日，项目公司截至
2024 年 3 月 31 日应收款项已全部收回，因此假设预测期期初应收款项为零，租户将按
照合同约定的期限及金额足额付款，因此预测期期末应收款项余额为零，预测期内应收
款项的变动为零。应付款项余额的变动主要是应付账款、应交税费及其他应付款余额的

73 假定预测期内浮动管理费为零。
74 于本基金间接享有项目公司股东权利之日起当年至本可供分配金额测算报告预测期结束之日，项目公司经营净
现金流目标值以本可供分配金额测算报告中记载的该自然年度对应的预测经营净现金流（即预测合并现金流量表中
“销售商品、提供劳务收到的现金”科目-“购买商品、接受劳务支付的现金”科目所记载金额绝对值的差值，下同）为
准，本基金间接享有项目公司股东权利之日当年不满一年的，以基金实际运作天数折算对应年度经营净现金流目标
值；自本可供分配金额测算报告预测期结束后的第一个自然年度开始，项目公司经营净现金流目标值为上一自然年
度经审计的经营净现金流金额与上一自然年度项目公司经营净现金流目标值的孰高值；运营管理服务协议终止之日
当年不满一年的，以基金实际运作天数折算对应年度经营净现金流目标值。
招募说明书
328
变动，假设基金层面的基金管理费、托管费、运营管理费、中介机构服务费和信息披露
费及项目公司层面保险费按合同约定当年计提当年支付。
14、根据《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》的要求，未来
合理的相关支出预留是税息折旧及摊销前利润调整为预测可供分配金额涉及的调整项，
包括运营费用、资本性支出等。本基金预测期相关调整包括预留不可预见费人民币
500,000.00 元。
15、项目公司于 2024 年 3 月 31 日存在收取租户的押金及保证金等，本基金全额预
留了这部分款项，这部分款项的变动不影响项目公司的净利润，在预测期均全额预留的
假设下亦不影响可供分配金额。
16、基于目前预测的合并现金流，本基金在预留了未来合理的相关支出后，预计仍
具备充足的货币资金，因此在预测期内的各期间，假设本基金按照预测可供分配金额的
100%向投资者分配，2024 年 4-12 月预测分配金额为人民币 59,396,226.43 元，预测现
金分派率为 4.90%75，2025 年度分配金额为人民币 78,381,800.52 元，预测现金分派率为
4.85
76%，假定上述预测分配金额 100%向投资者分配，拟于次年宣告并分配。
四、关于调整项目公司投资性房地产计量模式的合理性说明
本基金设立后，项目公司投资性房地产科目将进行会计计量模式变更，由成本计量
模式转变为公允价值计量模式，公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。经基金
管理人与毕马威沟通确认，基金管理人和毕马威形成如下意见：
（一）选取公允价值计量模式进行投资性房地产后续计量具备合理性
本基金基金管理人及评估机构根据基础设施基金相关法律法规要求，采用 100%收
益法对基础设施资产进行评估。基础设施资产所在地工业厂房租赁市场活跃，评估机构
能够持续稳定地获取可比资产的市场价格及其他相关信息，对基础设施资产未来收益情
况及相关费用作出合理预测，从而合理地评估基础设施资产的公允价值。此外，在基金

75 2024 年 4-12 月现金分派率为当期预测分配金额推至全年预测分配金额占本基金预计的募集规模的比例。
76 2025 年预测现金分派率低于 2024 年预测现金分派率，主要由于项目基准日实际出租率高于 2024 及 2025 年预测
的出租率假设，基础设施项目收入预测过程中，假设随着现有租赁合同执行完毕，项目出租率降低至预测出租率水
平，因此 2025 年预测收入较 2024 年有所降低。
招募说明书
329
存续期间，基金管理人将聘请评估机构对基础设施项目进行跟踪评估，进而能够持续稳
定的获取基础设施项目公允价值。因此，选取公允价值计量模式进行投资性房地产后续
计量满足《企业会计准则》相关要求。
《企业会计准则第 3 号--投资性房地产》第十条：“有确凿证据表明投资性房地产
的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（一）投资性房地产所在地有活跃
的房地产交易市场；（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场
价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”。
（二）公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益的调整符合企业会计准则的规定
综合考虑本基金构建股债结构需求，并且在基金存续期内促使基金合并报表更加及
时、准确、有效的体现基础设施资产的公允价值和会计信息，本基金对投资性房地产采
用公允价值模式进行后续计量，公允价值的变动计入当期损益，符合《企业会计准则》
对变更会计政策的相关调整要求。
《企业会计准则第 28 号--会计政策、会计估计变更和差错更正》第六条：“企业根
据法律、行政法规或者国家统一的会计制度等要求变更会计政策的，应当按照国家相关
会计规定执行。会计政策变更能够提供更可靠、更相关的会计信息的，应当采用追溯调
整法处理，将会计政策变更累积影响数调整列报前期最早期初留存收益，其他相关项目
的期初余额和列报前期披露的其他比较数据也应当一并调整，但确定该项会计政策变更
累积影响数不切实可行的除外。”
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330
第十七部分 原始权益人
一、原始权益人基本情况
（一）基本情况
本基金的原始权益人为联东金园，于 2022 年 11 月 18 日正式成立，主营业务为产
业园区管理与运营服务等。
截至 2024 年 3 月 31 日，联东金园基本情况如下：
表【17-1-1-1】联东金园概况
公司名称 北京联东金园管理科技有限公司
企业类型 有限责任公司（法人独资）
统一社会信用代码 91110400MAC2JDHJ3B
成立日期 2022 年 11 月 18 日
法定代表人 刘振东
注册资本 100,000 万元人民币
实缴资本 42,867 万元人民币
注册地址 北京市通州区台湖镇京通街 9 号 103-1 室
经营范围
一般项目：技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推
广；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；社会经济咨询服务；工程
管理服务；企业管理咨询；企业管理；非居住房地产租赁；物业管理；园区
管理服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活
动）许可项目：建设工程设计。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后
方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）
（不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
招募说明书
331
图【17-1-1-1】：截至本招募说明书出具日联东金园及基础设施资产概况图
（二）公司设立与存续情况
1、设立情况
联东金园成立于 2022 年 11 月 18 日，是由联东集团出资设立的有限责任公司（法
人独资）。公司成立时注册资本为 100,000 万元，实收资本为 15,000 万元。联东金园于
2022 年 11 月 18 日取得《营业执照》。联东金园成立时股东及出资情况如下：
表【17-1-2-1】联东金园设立时股权结构情况表
序号 股东名称 认缴出资（万元） 出资比例（%）
1 北京联东投资（集团）有限公司 100,000 100
2、存续情况
经核查并根据海问律所出具的《法律意见书》，联东金园系依法设立且有效存续的
有限责任公司。
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332
联东金园 2023 年 6 月变更住所为北京市通州区台湖镇京通街 9 号 103-1 室，就此，
联东金园于 2023 年 6 月 6 日取得了变更后的《营业执照》。
截至本招募说明书出具日，联东金园已通过股权划转、收购和新设的方式合计持有
包括本次拟发行基础设施基金的项目公司在内的 60 个子公司的控制权，实收资本为
42,867 万元。
经核查，并根据联东金园确认，联东金园不存在影响持续经营的重大法律障碍。经
查询中国人民银行征信中心北京分中心于 2024 年 5 月 31 日出具的联东金园的《企业信
用报告》，联东金园不存在未结清的不良贷款信息；经查询全国法院被执行人信息查询
网（网址：http：//zhixing.court.gov.cn/search/）、中国执行信息公开网（网址：http：
//zxgk.court.gov.cn/），截至 2024 年 5 月 21 日，在前述网站公布的信息中，联东金园不
存在被纳入失信被执行人名单的情况。
3、股权结构、控股股东和实际控制人情况
（1）控股股东情况
截至本招募说明书出具日，联东金园的控股股东为联东集团，持股比例 100%。
联东集团成立于 2003 年 6 月 18 日，注册资本人民币 300,000.00 万元，经营范围
为：投资与资产管理；投资管理、投资咨询；企业管理；企业管理咨询；企业管理人员
技术培训；经济信息咨询；企业策划设计；市场调查。（1、未经有关部门批准，不得
以公开方式募集资金；2、不得公开开展证券类产品和金融衍生品交易活动；3、不得发
放贷款；4、不得对所投资企业以外的其他企业提供担保；5、不得向投资者承诺投资本
金不受损失或者承诺最低收益；市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法
须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市
产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
1）联东集团业务概览
联东集团是一家产业园区运营服务商，致力于为广大的中小企业提供厂房租售和综
合服务。联东集团自 2003 年起进入产业园区运营服务行业，专注于产业园区开发建设
和运营管理，并将其作为公司唯一主营业务，联东集团产品均为标准厂房，不含住宅、
招募说明书
333
商业、写字楼等其他业态。截至本招募说明书出具日，联东集团旗下业务板块主要包括
自持型产业园区租赁业务、出售型产业园区销售业务和产业园区管理服务业务。
联东集团以“两优战略”作为产业园区建设运营理念，即“获取优质项目资源，做
优质项目”，以及“引进优质客户，打造良性发展闭环”。
在区域选择和项目建设方面，联东集团以经济相对发达的城市与区域为重点，确保
项目所在区域具有良好的市场容量；联东集团按照“以产业定产品”的原则，外观及功
能实用性均注重匹配企业需求。通过对区域选择和项目建设阶段的把控，从规划、布局、
市场需求等多方面确保园区质量，提高市场竞争力，吸引优质客户。
在客户筛选方面，联东集团入园标准较为严格，入驻园区的企业需满足当地政府的
招商要求，符合区域经济发展规划，并且在税收、经营能力、环保指标等方面需达到园
区要求。优质企业入驻可保障园区出租率，提升园区口碑，形成良性循环。
2022 年，联东集团提出“坚持产业统领发展、坚持品质统筹发展，全面向服务和科
技转型”的战略，通过建设五个数字化平台，打造产业组织和园区运营的核心能力，向
服务和科技转型。
2）联东集团产业园区经营情况
截至 2024 年 3 月末，联东集团产业园区经营情况如下：
表【17-1-2-2】联东集团产业园区经营情况
已签约的产业园区数量/个 548
已投入运营的产业园区总建筑面积/万平方米 约 3,078
产业园区入驻企业总数量/家（2024 年 3 月末） 21,000
产业园区可租赁面积/万平方米 655
联东集团作为产业园区专业运营企业，截至 2024 年一季度末，在全国 94 座城市已
布局 548 个产业园区，服务入园企业达到 21,000 家，产业园区合计可租赁面积约 655
万平方米。从资产区位布局上看，联东集团产业园区项目重点布局于环渤海、长三角、
珠三角、中西部核心城市等经济水平发达、工业基础雄厚的区域。联东集团旗下的产业
园区具有良好的区位优势和产业基础支持。
招募说明书
334
从产业园区租户类型上看，联东集团产业园区项目重点服务于生物医药、电子信息、
新能源新材料、高端装备等战略性新兴产业企业，并致力于为处于生产提升期的中小型
生产企业提供优质的园区运营和产业服务。联东集团产业园区的上述目标租户群体基数
较大、就业和经济贡献较高、符合国家和地区的产业发展规划，在服务区域产业升级、
科技创新和经济发展中发挥重要作用。
从产业园区业态类型上看，联东集团产业园区产品均为标准化工业厂房，通用性较
强，满足广泛企业生产和经营的一体化需求。
从产业园区带动效应来看，随着产业园区项目的建成投产，为所在地引入更多的产
业和就业岗位。本次基础设施基金发行，亦将为联东集团全国范围内的产业园区项目投
资建设提供有效的资本金来源，促进产业与投资的良性循环。
3）行业地位
联东集团于 2003 年起进入产业园区运营行业，至今已深耕该行业长达 20 年，并连
续 13 年蝉联“中国产业园区运营优秀企业”第一名，联东集团旗下核心品牌“联东 U
谷”连续 13 年蝉联“中国产业园区运营商优秀品牌”第一名。同时，联东集团下属联
东物业通过为园区企业提供信息、技术、创业、培训、融资等公共服务，被工业和信息
化部认定为“2022 年度国家中小企业公共服务示范平台”。
联东集团专注于产业园区的开发与运营，基于标准化厂房产品，为产业链集聚发展、
产业生态圈建设提供园区配套服务，形成了“联东 U 谷”的园区品牌。截至 2024 年一
季度末，联东产业园入驻企业中包括 466 家上市企业、3,172 家高新技术企业、1,164 家
专精特新企业。联东集团的运营管理能力和产业服务能力在助力入园企业发展方面已取
得良好成果。
联东集团发挥产业组织及园区建设运营经验优势，通过管理咨询及品牌输出等方式
赋能诸多园区。截至 2024 年一季度末，联东集团为 95 个外部项目提供园区管理输出，
其中 2024 年度新增约 20 个。项目主要与当地国有企业开展合作，分布在北京、苏州、
深圳、成都、上海、广州、南京、杭州、宁波、无锡、郑州、长沙等城市，联东集团的
产业园区品牌受到外部认可。
招募说明书
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图【17-1-2-1】：部分管理输出合作园区案例
4）竞争优势
联东集团利用园区管理全链条数字化服务体系，打造新一代智慧园区。联东集团构
建了“两院五平台”，用数字化方式提升产业组织和园区运营能力，进一步实现了宏观
产业数据、微观行业数据，以及产业公域数据和联东全国园区数据的融合。
“两院”包括联东产业研究院、联东工业建筑设计研究院，分别专注于产业定位和
产品匹配，实现对园区品质的宏观把控。联东产业研究院通过专业团队，分析城市、区
域、园区的产业情况，为园区布局和企业入驻提供保障。联东工业建筑设计研究院根据
产业需求推动产品创新，目前已迭代七代园区工业厂房，以匹配产业园区客户群体需求。
“五平台”包括数字化产业研究平台、数字化全球城市研究平台、数字化招商平台、
数字化智慧园区管理平台和“链上 U 谷”数字化供应链交易平台。五个平台主要解决了
“产业定位”、“城市发展研究”、“企业招商”、“园区管理和企业服务”以及“供
应链交易”以及“城市产业发展研究”问题，利用“数字化”促进产业园区运营管理效
能的提升。
在“两院五平台”的全链条产业园区数字化运营体系下，联东集团形成了包括宏观
经济及产业研究、项目拓展、产品、运营管理能力等方面的产业优势：
招募说明书
336
宏观经济及产业研究优势：联东集团通过将联东产业研究院与产业大数据、联东全
国产业资源相结合，将公司的产业服务经验与产业研究成果数字化、可视化，通过“空
间布局、产业图谱、资本动态、创新成果”四个维度进行产业数据分析，从而把握目标
区域、目标产业、目标企业。城市产业发展研究能力方面，联东集团建立了数字化全球
城市研究平台并发布了 U 谷指标，以国内外主要城市和产业为研究方向，对相关经济
指标进行数字化分析，进行风险判断和防范，为投资决策提供依据，以数字化手段支撑
集团业务稳健发展。
项目拓展优势：联东集团通过多种途径优化土地利用效率和产业引入质量。联东集
团通过建设多层标准化厂房，集约化利用土地，并且利用标准化厂房通用性、周转性较
强的特点，解决产业升级过程中的企业腾换问题。此外，联东集团在产业选择方面重点
服务于生物医药、电子信息、新能源新材料、高端装备等战略性新兴产业企业，主动把
控园区企业质量，从入驻阶段对入园企业资质进行审核，确保入园企业符合地方产业导
向。
产品优势：联东集团形成第七代产业园标准化产品。从产品创新层面，联东集团按
照 “以产业定产品”的原则，从外观到功能实用性均注重匹配企业需求。
运营管理能力优势：园区招商能力方面，联东集团建立了数字化招商平台，结合地
方的产业定位，通过大数据分析确定园区的潜在目标客户，数字化平台与联东集团的招
商团队相结合，采取市场化机制和全国招商联动的方式，实现跨区域、跨城市、跨项目
的全国招商。运营服务能力方面，联东集团建立了数字化园区管理平台，通过大数据及
物联网技术的融合，提高运营管理效率，进一步服务园区企业发展、保障对园区的管理，
促进园区发展。
图【17-1-2-2】：“两院五平台”管理服务体系
招募说明书
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（2）实际控制人情况
截至本招募说明书出具日，联东金园的实际控制人为刘振东先生。刘振东先生及其
直系亲属穿透合计持有联东金园 100%的股权。刘振东先生简历如下：
刘振东，男，1971 年出生，拥有北京大学 EMBA 学位，于 2003 年创建联东集团，
现任联东集团董事长、法定代表人。
4、组织架构
联东金园下设 15 个部门，具体包括产业研究部、投资管理中心、设计管理部、成
本管理中心、运营管理中心、产业服务中心、财务部、资金管理中心、金融服务中心、
资本市场部、人力资源部、法律合规部、信息化中心、审计部、总裁办公室。各部门主
要职责如下：
表【17-1-2-3】联东金园组织结构及部门职责
部门 主要职责
产业研究部 负责产业研究、产业定位等工作
投资管理中心 负责自持型项目的开发拓展等工作
设计管理部 负责新建项目设计管理，存量项目翻新设计等工作
成本管理中心 负责自持物业成本采购、招标以及管理等工作
运营管理中心 负责项目运营管理以及存量项目工程维护等工作
产业服务中心 负责项目产业服务和项目招商服务等工作
财务部 负责公司财务管理、预算与决算等工作
资金管理中心 负责公司投融资管理、资金划付等工作
招募说明书
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部门 主要职责
金融服务中心 负责为入园中小企业提供全方位金融服务工作
资本市场部 负责公司已发行项目以及拟扩募资产与各机构对接工作
人力资源部 负责公司人力资源管理工作
法律合规部 负责公司所有法律意见出具、合规性管理等法务工作
信息化中心 负责公司信息化管理工作
审计部 负责公司内部各项事审查监督工作
总裁办公室 负责董事会、董事长日常事务安排以及档案管理工作
5. 治理结构及内控制度
（1）治理结构
根据《北京联东金园管理科技有限公司章程》，联东金园不设董事会，设执行董事
一人，由股东委派产生。执行董事任期 3 年，任期届满，可连选连任。联东金园不设监
事会，设监事 1 人，由股东委派产生。监事的任期每届三年，任期届满，可连选连任。
公司设经理，由执行董事决定聘任或者解聘。
联东金园主要治理结构情况如下：
1）股东
股东行使下列职权：
①决定公司的经营方针和投资计划；
②选举和更换非由职工代表担任的执行董事、监事，决定有关执行董事、监事的报
酬事项；
③审议批准执行董事的报告；
④审议批准监事的报告；
⑤审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
⑥审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损的方案；
⑦对公司增加或者减少注册资本作出决定；
招募说明书
339
⑧对发行公司债券作出决定；
⑨对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决定；
⑩修改公司章程。
股东作出的公司经营方针和投资计划的决定，应当采用书面形式，并由股东签字后
置备于公司。
2）执行董事
执行董事行使下列职权：
①负责向股东报告工作；
②执行股东的决定；
③审定公司的经营计划和投资方案；
④制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
⑤制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
⑥制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；
⑦制定公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；
⑧决定公司内部管理机构的设置；
⑨决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任或者解聘
公司副经理、财务负责人及其报酬的事项；
⑩制定公司的基本管理制度。
3）经理
经理行使下列职权：
①主持公司的生产经营管理工作；
②组织实施公司年度经营计划和投资方案；
③拟订公司内部管理机构设置方案；
招募说明书
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④拟订公司的基本管理制度；
⑤制定公司的具体规章；
⑥提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人；
⑦决定聘任或者解聘除应由股东决定聘任或者解聘以外的负责管理人员。
4）监事
监事行使下列职权：
①检查公司财务；
②对执行董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法
规、公司章程或者股东决定的执行董事、高级管理人员提出罢免的建议；
③当执行董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求执行董事、高级管理
人员予以纠正；
④向股东提出提案；
⑤依照《公司法》规定，对执行董事、高级管理人员提起诉讼。
（2）内控制度
联东金园作为联东集团的全资子公司，总体遵照并执行联东集团制定的一系列内
控制度，包括财务、资金、投融资、重大事项报告、审计监察、工程与成本、安全生
产、人事、信息安全与保密、招商等重要方面。
1）财务管理
联东金园作为联东集团的全资子公司，遵照执行联东集团制定的相关财务制度，依
据《联东集团财务年度预、决算管理制度》规范公司预、决算工作，明确预、决算工作
的指导作用；依据《联东集团费用及报销管理制度》明确费用标准及管控要求，规范费
用报销；依据《联东集团资产管控办法》规范公司对资产的管理，为资产管理提供明确
的依据和标准；依据《联东集团财务档案管理制度》《联东集团财务人员工作交接制度》
对档案管理及财务人员行为严格管理，保障会计资料的安全完整，确保财务工作规范化、
制度化、统一化，满足内外部的审计监察要求。
招募说明书
341
2）资金管理
联东金园作为联东集团的全资子公司，遵照执行联东集团制定的相关资金管理制度。
公司通过《资金计划管理制度》规范了公司资金预、决算工作，明确资金计划工作中各
单位的责任，加强对公司下属各单位资金管理工作的指导，确保公司资金使用效率及规
范。依据《资金结算管理制度》规范资金结算业务流程，增加资金运营效率；依据《银
行账户管理制度》规范银行账户的管理，运行银行账户管理体系，防范资金风险，提升
资金使用效率；依据《网银管理制度》《结算凭证及重要物品管理制度》防范资金风险，
保障资金结算的安全性；依据《短期理财管理制度》在保证资金安全性及流动性的条件
下，获得理财收益。
3）投融资管理
联东金园作为联东集团的全资子公司，遵照执行联东集团制定的相关项目投资、融
资管理制度。公司依据《项目投资管理制度》《投资拓展体系信息管理办法》等制度明
确了公司投资决策依据、决策流程以及投资信息管理等工作要求与流程，确保投资工作
与集团公司战略规划和品牌价值的一致性。公司依据《联东集团融资业务管理制度》规
范融资行为，依据合法性原则、统一性原则、效益性原则和适量性原则，对融资前期、
融资中期和融资后期等全流程业务做了详细的规定和指引，有效提高融资工作效率，防
范融资风险。
4）重大事项报告制度
联东金园作为联东集团的全资子公司，按照联东集团制订的《重大事项报告制度》
《突发事件报告和处理制度》《自然灾害应急管理制度》等制度执行重大、突发事项报
告制度；根据相关制度明确的重大事项报告的原则、对象、范围和要求进行重大事项报
告，切实加强和规范了重大事项报告，确保集团信息传递的时效性。
5）审计与监察管理
联东金园作为联东集团的全资子公司，遵照执行联东集团制订的《联东集团结算审
计准则》《联东集团招标审计准则》《联东集团舞弊投诉奖惩机制》《联东员工九条》
等规章制度，明确了公司各业务条线的行为规范与作风要求，以公司各项管理制度为依
招募说明书
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据对集团范围内工程管理、财务管理及内控管理进行全面监督以及过程管控，建立了相
对完善的考核回检机制。
6）工程与成本管理
联东金园作为联东集团的全资子公司，遵照执行联东集团制定的《联东集团工程管
理制度》《工程类合同签订及履行管理制度》《联东集团招标资料公开制度》《联东集
团项目工程分级检查制度》《联东集团成本结算管理制度》等相关工程和成本管理制度。
对招标、合同签订、成本结算、履约管理、分级检查等工程项目推进的关键流程制定了
较为完备的管理要求和操作指引，满足多城市多项目跨区域管理的需求，指导各级工程
管理人员的管理工作，规范各级工程管理人员的管理行为，有效管控项目各项目标的实
现，并确保项目工程质量达标。
7）安全生产管理
联东金园作为联东集团的全资子公司，遵照执行《安全生产责任制》《产业园区企
业安全生产管理办法》《隐患排查治理管理制度》等联东集团制定的安全管理制度开展
园区安全管理工作。成立了以项目总为领导的安全管理机构，全员签订了岗位安全生产
责任书，切实落实企业主体安全责任；另外园区还上线了智慧消防系统，对园区消防状
态做到了实时监控；上线了“谷安全”操作系统，更高效便捷的开展日常检查、周期巡
检、企业安全检查等工作，切实做到了安全检查的闭环管理；园区通过内部培训，集团
培训以及外部培训等多种形式完善了对员工的安全教育工作；此外园区根据《园区安全
事故应急处置方案》要求建立了应急救援体系，定期开展应急演练，切实落实应急管理
工作。
8）人事管理
联东金园根据《劳动法》的规定规范签署劳动合同，作为联东集团的全资子公司，
遵照执行联东集团制定的相关人事管理制度，包括《联东集团优才库管理办法》《联东
集团晋升管理办法》等一系列人员晋升、人才培养与储备等相关激励机制，调动员工积
极性，满足业务发展对人员的需求，确保公司人员的岗位适配性，保障员工队伍的良好
竞争力；并通过《联东集团考勤管理制度》《联东集团背景调查管理制度》《联东集团
试用期管理办法》《联东集团入职引导人制度》等规范明确公司员工考勤、入职与离职
等日常行为规范管理要求。
招募说明书
343
9）信息安全与保密管理
联东金园作为联东集团的全资子公司，遵照执行联东集团制定《联东集团保密制度》
《联东集团公共信息外宣管理办法》《联东集团涉密岗位风险评估制度》及《信息化运
维管理制度》等相关制度，明确了信息安全与保密的总体方针、原则和策略，成立了包
含公司管理层的安全管理组织，指导并决策信息安全相关事项，设立安全管理系列岗位，
明确了员工、第三方人员安全职责、关键技术岗位职责、供应商管理安全要求、物理环
境及资产管理、机房安全管理、电子介质安全管理、信息系统安全管理、权限和密码管
理、漏洞补丁和病毒管理、网络安全管理、操作运维管理的细则，对数据信息的安全备
份恢复、审计日志、信息安全事件及时响应明确了具体要求，切实保障公司信息安全与
商业的保密性。
10）招商管理
联东金园作为联东集团的全资子公司，遵照执行联东集团制定《联东集团招商体系
信息管理制度》《预招商项目操作规范》《联东集团招商体系应收账款考核细则》等招
商与产发体系的相关制度和规范要求。通过上述制度规范项目招商定位、品牌推广、营
销模式创新、招商质量管控等各项工作，确保公司招商体系的一致性与规范性，提高招
商效率，确保招商质量，避免出现定位偏差及相关经营风险。
总体而言，联东金园内部控制制度完善，有效降低了内部控制风险，确保原始权益
人及项目公司日常工作的正常开展。
（三）业务情况
1、公司主营业务
联东金园为联东集团下属自持型产业园区的核心运营主体，联东金园的主营业务收
入主要为运营产业园区的租赁业务收入。截至 2024 年一季度末，联东集团已将 60 个子
公司通过划转、股权收购、新设方式纳入联东金园合并报表范围。根据毕马威出具的原
始权益人联东金园的模拟汇总财务报表，2021 年-2023 年及 2024 年一季度联东金园取
得营业收入分别为 4.94 亿元、5.68 亿元、6.57 亿元和 1.78 亿元，其中经营租赁收入占
营业收入的比重最高，2021-2023 年及 2024 年一季度联东金园取得经营租赁收入分别
招募说明书
344
为 4.19 亿元、5.11 亿元、6.40 亿元和 1.78 亿元，联东金园主营业务收入在 2021 年-2023
年持续提升。
2、所在行业相关情况
原始权益人主营业务所处行业为产业园区行业，相关情况详见本招募说明书第十四
部分“基础设施项目基本情况”之“三、基础设施项目所属行业、市场、地区概况”。
3、行业地位
（1）行业地位
联东金园为联东集团下属自持型产业园区的核心运营主体，联东集团的行业地位请
见本招募说明书第十七部分“原始权益人”之“一、原始权益人基本情况”之“（二）
公司设立与存续情况”之“3、股权结构、控股股东和实际控制人情况”。
截至 2024 年一季度末，联东金园的子公司共计 60 家，对应产业园区可租赁面积
298.51 万平方米。
从资产区位分布上来看，原始权益人持有的产业园区均位于北京、上海、广州、苏
州、成都、合肥等一、二线城市，资产区位良好、储备体量较大，其中有 34 个产业园
区位于北京、上海、广州等一线城市，在所持有的园区数量中占比 69.39%，资产分布区
域经济水平发达，产业底蕴深厚，体现了联东金园产业园区的优质性。
（2）竞争优势
原始权益人为联东集团下属自持型产业园区的核心运营主体，主营业务为产业园区
管理与运营服务等，充分受益于联东集团在产业园区领域深耕二十余年的经验优势及
“联东”的品牌影响力。联东集团的竞争优势详见本招募说明书第十七部分“原始权益
人”之“一、原始权益人基本情况”之“（二）公司设立与存续情况”之“3、股权结
构、控股股东和实际控制人情况”。良好的资产区位和产业聚集效应，亦为原始权益人
园区运营打下坚实基础。从实际经营数据来看，联东金园位于北京市的产业园资产整体
出租率接近满租，经营状况和盈利能力较为良好，进一步体现了原始权益人行业领先的
经营管理能力。同时充分受益于北京市产业规划政策支持和资源禀赋，原始权益人具备
良好的持续经营能力。
招募说明书
345
1）资产区位优势显著，园区价值属性凸显。联东金园旗下的产业园区主要集中在
北京、上海、广州、苏州、成都、合肥等一、二线城市，区域内成熟产业园区的市场需
求始终保持较高水平。根据联东集团业务安排，未来由联东金园作为核心平台，将主导
联东集团自持型产业园区项目（主要布局在一、二线城市）的建设和运营。
2）承接集团管理经验和品牌优势。联东集团深耕产业园区经营超过 21 年，在不断
探索的过程中打造了“联东 U 谷”的优质产业园区运营品牌，联东集团已将 60 家子公
司及对应的自持型产业园区，以及专业的产业园区运营管理团队均注入联东金园，联东
金园得以承接联东集团多年行业经验与品牌优势。
3）产业导入优势明显，获得业内广泛认可。联东在全国范围内积累了大量的产业
客户，截至 2024 年一季度末，联东产业园入驻企业中包括 466 家上市企业、3,172 家高
新技术企业、1,164 家专精特新企业。联东的运营管理能力和产业服务能力为入园企业
发展提供有力支持，形成了获得外部认可的品牌优势。依托联东的品牌导入效应和广泛
的产业客户基础，联东金园可有效吸引优质企业入驻园区。
4）原始权益人同类资产经营稳健、园区运营能力突出
除基础设施项目之外，原始权益人持有的位于北京的同类成熟资产运营指标情况如
下：
表【17-1-3-1】 联东金园北京市同类成熟资产运营情况统计
下属产业园区项目公司 可租赁面积
（万平方米）
产业园区具体位
置
是否已投入
运营
2023 年末
出租率
北京光捷科技有限公司 4.14 北京大兴区 是 93%77
北京友联环球经贸有限公司 9.27 北京顺义区 是 87%78
北京华成祥升科技有限公司 1.63 北京顺义区 是 100%
北京中盛华维科技有限公司 5.93 北京顺义区 是 93%
北京空港日住物业管理有限公司 4.60 北京顺义区 是 92%79
北京裕新特房地产开发有限公司 1.99 北京顺义区 是 97%
北京光联投资管理有限公司 9.59 北京通州区 是 99.78%
北京联东金强科技有限公司 9.22 北京通州区 是 100%

77 项目稳定出租率为 98%以上，由于年末少量客户到期换租，因此该项目出租率短期略有波动。
78 项目建设标准较高，出租率仍在提升中。
79 项目稳定出租率为 98%以上，由于年末少量客户到期换租，因此该项目出租率短期略有波动。
招募说明书
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下属产业园区项目公司 可租赁面积
（万平方米）
产业园区具体位
置
是否已投入
运营
2023 年末
出租率
北京金信瑞达科技有限公司 2.05 北京通州区 是 93%80
北京润谷兴贸科技有限公司 1.03 北京通州区 是 94%81
北京北玻安全玻璃有限公司 2.03 北京通州区 是 100%
北京亨讯达科技有限公司 6.36 北京密云区 是 95%
北京长赢企业汇投资有限公司 7.70 北京经开区 是 95%
北京联东金木科技有限公司 1.64 北京平谷区 是 100%
截至 2023 年末，原始权益人位于北京市的产业园资产整体出租率平均稳定在 95%
以上，经营状况较为良好，体现了原始权益人出色的经营管理能力，亦展现了原始权益
人旗下拥有较为充足且成熟的可扩募资产。
5）北京市产业规划政策支持和资源禀赋为原始权益人持续稳健经营保驾护航
根据《北京市“十四五”高精尖产业发展规划》，北部顺义区利用首都国际机场交通
枢纽，对接三大科学城创新资源，加快传统产业转型升级，聚焦智能网联汽车、集成电
路、航空航天等领域；南部地区依托北京经济技术开发区，推动大兴、房山等区打造先
进智造产业带，其中大兴区重点发展生物医药、节能环保产业，房山区重点发展智能制
造与装备、前沿新材料、智能网联汽车产业。
历史来看，北京市工业经济增长稳定，产业布局不断优化、产业结构趋向合理，充
分发挥产业协同作用，积极发展生物医药、新材料等高端制造业及战略性新兴产业；同
时，随着北京市高新技术企业数量和高技术人才不断增长，将为高新技术产业的稳定发
展增添动力；此外，政府在政策上对高精尖行业产业扶持力度大，为高精尖产业的进一
步发展提供土壤。基于以上，对于工业领域长期增长的展望较好，依托于工业经济的增
长工业企业对标准厂房的需求或将进一步扩大。
原始权益人的产业园区一般选址位于已形成特色产业优势、中小企业产业聚集度高
的区域，标准厂房的建设亦能反向促进产业聚集，形成良性循环。围绕产业定位、行业
要求进行合理的标准厂房建设能提高标准厂房的通用性，科学规划、清晰定位的标准厂
房能在后续竞争中占据优势。同时，原始权益人拥有成熟开发运作模式及丰富的运营管

80 项目稳定出租率为 100%，因项目总面积较小，由于年末 1 户租户到期换租，因此出租率短期略有波动。
81 项目稳定出租率为 100%，因项目总面积较小，由于年末 1 户租户到期换租，因此出租率短期略有波动。
招募说明书
347
理经验，能够进一步增强产业园资产的竞争优势。
（四）财务情况
联东金园于 2022 年 11 月 18 日注册成立，无历史财务记录。为了反映原始权益人
所持有的该等产业园区项目在报告期内的财务情况，毕马威华振会计师事务所（特殊普
通合伙）对联东金园的模拟汇总财务报表进行了审计，并出具了标准无保留意见的模拟
汇总审计报告（毕马威华振审字第 2401199 号）。主要包括截至 2021 年 12 月 31 日、
2022 年 12 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日模拟汇总净资产表和 2021 年度、2022 年度和
2023 年度模拟汇总利润表。模拟汇总报表假设原始权益人联东金园于 2021 年 1 月 1 日
已经成立，并于当日取得了包括纳入模拟汇总范围内的拟发行基础设施 REITs 项目的 3
个项目公司在内 39 家公司的控制权82，同时，联东金园于 2023 年新设 9 家子公司，通
过非同一控制下企业合并收购了 3 家子公司。
截至 2024 年 3 月 31 日，联东金园已持有包括本次拟发行基础设施 REITs 项目的 3
个项目公司在内的 60 个子公司的控制权。截至 2024 年 3 月 31 日模拟汇总净资产表和
2024 年一季度模拟汇总利润表未经审计。
1、财务数据
（1）模拟汇总净资产表
表【17-1-4-1】联东金园最近三年及一期模拟汇总净资产表
单位：万元
科目 2024 年一季度末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
流动资产：
货币资金 103,714.31 66,566.61 76,409.53 103,221.18
交易性金融资产 20,110.85 24,965.85 60,587.40 31,619.72
应收票据 40.00 20.00 360.00 4.00
应收账款 1,243.53 685.01 1,062.91 2,117.87
其他应收款 386,686.79 375,104.08 324,462.84 337,102.69
其他流动资产 1,115.42 1,823.40 4,658.69 3,688.86
流动资产合计 512,910.90 469,164.95 467,541.37 477,754.32
非流动资产：

82 上述 39 家子公司为截至 2022 年末，联东集团及下属子公司已持有并拟划转至联东金园的 39 家子公司，包括本
次 REITs 入池范围内的 3 个项目公司，不包括 2023 年联东金园新设的 9 个新增子公司及从集团外部收购的 3 个新
增子公司。
招募说明书
348
科目 2024 年一季度末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
长期股权投资 883.33 883.53 - -
其他权益工具投资 162.85 162.85 162.85 162.85
投资性房地产 761,537.95 747,255.74 597,712.38 508,557.64
固定资产 2,404.12 2,450.11 3,565.65 2,742.15
无形资产 877.98 874.18 731.39 13.41
其他非流动资产 14,248.51 12,703.87 5,202.81 12,794.43
非流动资产合计 780,114.74 764,330.28 607,375.09 524,270.49
资产总计 1,293,025.65 1,233,495.23 1,074,916.45 1,002,024.81
流动负债： -
短期借款 5,865.00 4,865.00 - 13,498.80
应付票据 - - 1,000.00 2,000.00
应付账款 96,951.93 94,769.94 76,689.24 66,633.93
预收款项 14,541.42 15,537.69 13,961.00 13,935.66
应付职工薪酬 0.08 - - -
应交税费 1,637.17 1,604.20 702.00 923.96
其他应付款 305,729.60 277,955.39 306,632.33 224,300.47
一年内到期的非流动负
债
36,384.70 29,989.79 25,848.41 59,751.23
流动负债合计 461,109.89 424,722.01 424,832.98 381,044.06
非流动负债： -
长期借款 390,011.38 363,343.56 310,048.00 284,869.54
长期应付款 13,021.63 12,917.10 10,855.47 10,013.59
非流动负债合计 403,033.01 376,260.66 320,903.47 294,883.13
负债合计 864,142.90 800,982.67 745,736.45 675,927.19
净资产 428,882.75 432,512.56 329,180.00 326,097.62
负债和净资产总计 1,293,025.65 1,233,495.23 1,074,916.45 1,002,024.81
（2）模拟汇总利润表
表【17-1-4-2】联东金园最近三年及一期模拟汇总利润表
单位：万元
项目 2024 年一季度 2023 年 2022 年 2021 年
营业总收入 17,761.61 65,702.96 56,847.86 49,367.89
减：营业成本 11,358.24 38,823.44 33,988.04 23,463.17
税金及附加 1,460.71 5,018.79 3,767.28 3,528.27
销售费用 929.31 3,918.19 4,571.66 5,029.81
管理费用 1,973.08 11,939.97 19,608.72 20,056.97
财务费用 3,198.13 13,142.11 12,260.60 9,144.49
招募说明书
349
项目 2024 年一季度 2023 年 2022 年 2021 年
其中：利息费用 3,347.62 13,958.76 12,466.17 9,617.81
利息收入 -154.33 969.37 321.11 626.58
加：其他收益 19.48 415.64 287.69 126.09
投资收益 -45.78 1,827.72 1,134.52 3,642.80
公允价值变动 (损失) /
收益 - - -31.05 449.05
营业亏损 -1,184.17 -4,896.17 -15,957.28 -7,636.89
加：营业外收入 157.24 880.56 666.69 1,281.93
减：营业外支出 20.00 3,902.84 194.57 28.25
亏损总额 -1,046.94 -7,918.44 -15,485.16 -6,383.21
减：所得税费用 -99.34 1,808.19 462.90 804.04
净亏损及综合收益总额 -947.60 -9,726.63 -15,948.06 -7,187.25
2、财务指标
表【17-1-4-3】联东金园最近三年及一期主要财务数据和指标
指标 2024年一季度末/
2024年一季度
2023年末/
2023年度
2022年末
/2022年度
2021年末
/2021年度
总资产（万元） 1,293,025.65 1,233,495.23 1,074,916.45 1,002,024.81
总负债（万元） 864,142.90 800,982.67 745,736.45 675,927.19
所有者权益（万元） 428,882.75 432,512.56 329,180.00 326,097.62
营业总收入（万元） 17,761.61 65,702.96 56,847.86 49,367.89
利润总额（万元） -1,046.94 -7,918.44 -15,485.16 -6,383.21
净利润（万元） -947.60 -9,726.63 -15,948.06 -7,187.25
流动比率（倍） 1.11 1.10 1.10 1.25
速动比率（倍） 1.11 1.10 1.10 1.25
资产负债率（%） 66.83 64.94 69.38 67.46
营业毛利率（%） 36.05 40.91 40.21 52.47
EBITDA（万元） 9,313.14 30,344.04 18,894.14 17,189.38
1) 流动比率=流动资产/流动负债；
2) 速动比率=（流动资产-存货）/流动负债；
3) 资产负债率=负债总额/资产总额；
4) 营业毛利率=（营业总收入-营业成本）/营业总收入；
5) EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出+折旧及摊销费用；
招募说明书
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3、财务分析
（1）资产情况
表【17-1-4-4】联东金园最近三年及一期末模拟汇总报表资产结构
单位：万元
科目 2024 年一季度末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
流动资产：
货币资金 103,714.31 66,566.61 76,409.53 103,221.18
交易性金融资产 20,110.85 24,965.85 60,587.40 31,619.72
应收票据 40.00 20.00 360.00 4.00
应收账款 1,243.53 685.01 1,062.91 2,117.87
其他应收款 386,686.79 375,104.08 324,462.84 337,102.69
其他流动资产 1,115.42 1,823.40 4,658.69 3,688.86
流动资产合计 512,910.90 469,164.95 467,541.37 477,754.32
非流动资产：
长期股权投资 883.33 883.53 - -
其他权益工具投
资
162.85 162.85 162.85 162.85
投资性房地产 761,537.95 747,255.74 597,712.38 508,557.64
固定资产 2,404.12 2,450.11 3,565.65 2,742.15
无形资产 877.98 874.18 731.39 13.41
其他非流动资产 14,248.51 12,703.87 5,202.81 12,794.43
非流动资产合计 780,114.74 764,330.28 607,375.09 524,270.49
资产总计 1,293,025.65 1,233,495.23 1,074,916.45 1,002,024.81
联东金园 2021-2023 年及 2024 年一季度末的资产总计分别为 1,002,024.81 万元、
1,074,916.45 万元、1,233,495.23 万元和 1,293,025.65 万元。2022 年末资产总计较 2021
年末增长 72,891.65 万元，增幅 7.27%；2023 年末资产总计较 2022 年末增长 158,578.77
万元，增幅为 14.75%，主要系投资性房地产等非流动资产增长较大所致。2024 年 3 月
末资产总计较 2023 年末增长 59,530.42 万元，增幅为 4.83%。
联东金园主要流动资产科目包括货币资金、交易性金融资产、其他应收款等。联东
金园 2021-2023 年末及 2024 年一季度末的流动资产合计分别为 477,754.32 万元、
467,541.37 万元、469,164.95 万元和 512,910.90 万元。2022 年末流动资产较上年末减少
10,212.95 万元，降幅为 2.14%；2023 年末流动资产较上年末增加 1,623.58 万元，增幅
为 0.35%；2024 年 3 月末流动资产较上年末增加 43,745.96 万元，增幅为 9.32%。
招募说明书
351
联东金园非流动资产主要包括投资性房地产、固定资产、其他非流动资产等。联东
金园 2021-2023 年末及 2024 年一季度末的非流动资产合计分别为 524,270.49 万元、
607,375.09 万元、764,330.28 万元和 780,114.74 万元，分别占资产总额的 52.32%、56.50%、
61.96%和 60.33%。2022 年末非流动资产较 2021 年末增长 83,104.60 万元，增幅 15.85%；
2023 年末非流动资产较上年末增长 156,955.19 万元，增幅为 25.84%，主要原因是投资
性房地产增长所致；2024 年 3 月末非流动资产较上年末增长 15,784.46 万元，增幅为
2.07%。
1）流动资产项目分析
（a）货币资金
联东金园2021-2023年末及2024年一季度末的货币资金余额分别为103,221.18万元、
76,409.53万元、66,566.61万元和103,714.31万元。2022年末较2021年末货币资金减少
26,811.64万元，降幅为25.97%，主要系为提高资金使用效率购买理财产品所致；2023年
末较2022年末货币资金减少9,842.93万元，减幅为12.88%，主要系本年货币资金支出较
多，主要是收购子公司支出增加，新开工园区规模增加导致成本投入增加；2024年3月
末较2023年末货币资金增加37,147.70万元，增幅为55.81%，主要系清理交易性金融资产
和收到往来款。
（b）交易性金融资产
联东金园2021-2023年末及2024年一季度末的交易性金融资产余额分别为31,619.72
万元、60,587.40万元、24,965.85万元和20,110.85万元。2022年末交易性金融资产较上年
末增加28,967.68万元，增幅91.61%，主要系联东金园为提高资金使用效率，购买理财产
品和进行现金管理所致。2023年末交易性金融资产较上年末减少35,621.54万元，降幅
58.79%，主要系资金使用需求增加，部分理财产品赎回所致。2024年3月末交易性金融
资产较上年末减少4,855.00万元，降幅1.45%。
（c）其他应收款
联东金园 2021-2023 年末及 2024 年一季度末的其他应收款余额分别为 337,102.69
万元、324,462.84 万元、375,104.08 万元和 386,686.79 万元。其他应收款主要是应收往
来款。2022 年末其他应收款较 2021 年末减少 12,639.85 万元，减幅为 3.75%；2023 年
招募说明书
352
末其他应收款较上年末增加 50,641.24 万元，增幅为 15.61%，主要系应收关联方款项增
加所致；2024 年 3 月末其他应收款较上年末增加 11,582.71 万元，增幅为 3.09%。
2）非流动资产项目分析
（a）投资性房地产
2021-2023年末及2024年一季度末，联东金园投资性房地产账面价值分别为
508,557.64万元、597,712.38万元、747,255.74万元和761,537.95万元。2022年末投资性房
地产较2021年末增加89,154.74万元，增幅为17.53%；2023年末投资性房地产较2022年末
增加149,543.36万元，增幅为25.02%，主要系土地使用权、房屋及建筑物增加和非同一
控制下企业合并投资性房地产增加所致；2024年3月末投资性房地产较2023年末增加
14,282.21万元，增幅为1.91%。
（2）负债情况
表【17-1-4-5】联东金园最近三年及一期末模拟汇总财务报表负债结构
单位：万元
科目 2024 年一季度末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
流动负债：
短期借款 5,865.00 4,865.00 - 13,498.80
应付票据 - - 1,000.00 2,000.00
应付账款 96,951.93 94,769.94 76,689.24 66,633.93
预收款项 14,541.42 15,537.69 13,961.00 13,935.66
应付职工薪酬 0.08 0.00 - -
应交税费 1,637.17 1,604.20 702.00 923.96
其他应付款 305,729.60 277,955.39 306,632.33 224,300.47
一年内到期的非流
动负债 36,384.70 29,989.79 25,848.41 59,751.23
流动负债合计 461,109.89 424,722.01 424,832.98 381,044.06
非流动负债： -
长期借款 390,011.38 363,343.56 310,048.00 284,869.54
长期应付款 13,021.63 12,917.10 10,855.47 10,013.59
非流动负债合计 403,033.01 376,260.66 320,903.47 294,883.13
负债合计 864,142.90 800,982.67 745,736.45 675,927.19
招募说明书
353
联东金园的负债主要由其他应付款、长期借款、应付账款和一年内到期的非流动负
债组成。2021-2023年末及2024年一季度末，联东金园负债总额分别为675,927.19万元、
745,736.45万元、800,982.67万元和864,142.90万元，负债规模随资产规模同步增长，资
产负债率分别为67.46%、69.38%、64.94%和66.83%，报告期内整体表现较为稳定。
联东金园主要流动负债科目包括短期借款、应付账款、其他应付款、一年内到期的
非流动负债等，联东金园2021-2023年末及2024年一季度末的流动负债合计余额分别为
381,044.06万元、424,832.98万元、424,722.01万元和461,109.89万元，占总负债比例分别
为56.37%、56.97%、53.03%和53.36%。2022年末流动负债较年初增加43,788.92万元，增
幅为11.49%，主要系其他应付款增加所致；2023年末流动负债较年初减少110.97万元，
减幅为0.03%；2024年3月末流动负债较年初增加36,387.88万元，增幅为8.57%。
联东金园主要非流动负债科目包括长期借款和长期应付款，联东金园2021-2023年
末及2024年一季度末的非流动负债合计余额分别为294,883.13万元、320,903.47万元、
376,260.66万元和403,033.01万元，占总负债的比例分别为43.63%、43.03%、46.97%和
46.64%。2022年末非流动负债较年初增加26,020.34万元，增幅为8.82%，主要系长期借
款增加所致；2023年末非流动负债较年初增加55,357.19万元，增幅为17.25%，主要系随
着持有资产规模不断增加，长期借款相应增加所致；2024年3月末非流动负债较年初增
加26,772.35万元，增幅为7.12%。
1）流动负债项目分析
（a）短期借款
联东金园 2021-2023 年末及 2024 年一季度末的短期借款余额分别为 13,498.80 万
元、0.00 万元、4,865.00 万元和 5,865.00 万元。2022 年末短期借款较年初减少 13,498.80
万元，主要系质押借款及抵押担保借款到期所致；2023 年末短期借款较上年末增加
4,865.00 万元，主要系新增质押借款所致；2024 年 3 月末短期借款较上年末增加 1,000.00
万元。
（b）应付账款
联东金园 2021-2023 年末及 2024 年一季度末的应付账款余额分别为 66,633.93 万
元、76,689.24 万元、94,769.94 万元和 96,951.93 万元。2022 年末应付账款较年初增加
招募说明书
354
10,055.31 万元，增幅为 15.09%；2023 年末应付账款较年初增加 18,080.70 万元，增幅
为 23.58%；2024 年 3 月末应付账款较年初增加 2,181.99 万元，增幅为 2.30%。应付账
款主要为项目建设施工款，报告期内应付账款增加的原因系随着资产规模逐渐增长，应
付账款相应增长。
（c）其他应付款
联东金园2021-2023年末及2024年一季度末的其他应付款余额分别为224,300.47万
元、306,632.33万元、277,955.39万元和305,729.60万元。2022年末其他应付款较年初增
加82,331.86万元，增幅为36.71%，主要系应付关联方其他应付款增加所致；2023年末其
他应付款较年初减少28,676.94万元，减幅为9.35%；2024年3月末其他应付款较年初增加
27,774.21万元，增幅为9.99%。
2）非流动负债项目分析
（a）长期借款
联东金园2021-2023年末及2024年一季度末的长期借款余额分别为284,869.54万元、
310,048.00万元、363,343.56万元和390,011.38万元。2022年末长期借款较年初增加
25,178.46万元，增幅为8.84%；2023年末长期借款较年初增加53,295.56万元，增幅为
17.19%。联东金园2022年末和2023年末长期借款持续增加，主要原因系新开工园区规模
增加和2023年度收购子公司支出增加，导致资金使用需求增加。2024年3月末长期借款
较年初增加26,667.82万元，增幅为7.34%。
（b）长期应付款
联东金园2021-2023年末及2024年一季度末的长期应付款余额分别为10,013.59万
元、10,855.47万元、12,917.10万元和13,021.63万元。2022年末联东金园长期应付款较年
初增加841.88万元，增幅为8.41%；2023年末联东金园长期应付款较上年末增加2,061.63
万元，增幅为18.99%，主要系租赁保证金增加所致；2024年3月末联东金园长期应付款
较上年末增加104.53万元，增幅为0.81%。
（3）收入利润水平
1）收入情况
最近三年及一期，联东金园营业收入、营业成本和毛利润构成情况如下。
招募说明书
355
表【17-1-4-6】联东金园近三年及一期各业务板块收入构成
单位：万元、%
收入类型
2024 年一季度 2023 年 2022 年 2021 年
营业收入 占比 营业收入 占比 营业收入 占比 营业收入 占比
经营租赁收入 17,761.61 100.00 63,994.54 97.40 51,077.48 89.85 41,942.57 84.96
其他 - - 1,708.42 2.60 5,770.37 10.15 7,425.32 15.04
合计 17,761.61 100.00 65,702.96 100.00 56,847.86 100.00 49,367.89 100.00
联东金园的主营业务主要是经营租赁收入，2021-2023年及2024年一季度，联东金
园取得营业收入分别为49,367.89万元、56,847.86万元、65,702.96万元和17,761.61万元。
经营租赁收入占营业收入的比重最高；2021-2023年，经营租赁收入取得的营业收入分
别为41,942.57万元、51,077.48万元及63,994.54万元，占营业收入的比例分别为84.96%、
89.85%和97.40%。其他收入主要包括咨询费等，2021-2023年，其他收入分别为7,425.32
万元、5,770.37万元和1,708.42万元，占营业收入的比例分别为15.04%、10.15%和2.60%。
2024年一季度，营业收入全部为经营租赁收入。
2）成本情况
2021-2023 年及 2024 年一季度，联东金园营业成本构成情况如下：
表【17-1-4-7】联东金园近三年及一期各业务板块成本构成
单位：万元、%
业务板
块
2024 年一季度 2023 年 2022 年 2021 年
营业成
本
占比 营业成
本
占比 营业成
本
占比 营业成
本
占比
经营租
赁成本 11,358.24 100.00 38,819.26 99.99 33,988.03 100.00 23,463.17 100.00
其他 - - 4.17 0.01 0.01 0.00 0.00 0.00
合计 11,358.24 100.00 38,823.44 100.00 33,988.04 100.00 23,463.17 100.00
2021-2023年及2024年一季度，联东金园营业成本分别为23,463.17万元、33,988.04万
元、38,823.44万元和11,358.24万元，大部分为经营租赁板块产生，占营业成本的比例为
99%以上。
3）利润情况
2021-2023 年及 2024 年一季度，联东金园毛利润情况如下：
招募说明书
356
表【17-1-4-8】联东金园近三年及一期各业务板块毛利润构成
单位：万元、%
业务板
块
2024 年一季度 2023 年 2022 年 2021 年
毛利润 占比 毛利润 占比 毛利润 占比 毛利润 占比
经营租
赁
6,403.36 100.00 25,175.27 93.66 17,089.45 74.76 18,479.40 71.34
其他 - - 1,704.25 6.34 5,770.36 25.24 7,425.32 28.66
合计 6,403.36 100.00 26,879.52 100.00 22,859.82 100.00 25,904.72 100.00
2021-2023 年及 2024 年一季度，联东金园毛利率情况如下：
表【17-1-4-9】联东金园近三年及一期各业务板块毛利率
单位：%
业务板块 2024 年一季度 2023 年 2022 年 2021 年
经营租赁 36.05 39.34 33.46 44.06
其他 - 99.76 100.00 100.00
营业毛利率 36.05 40.91 40.21 52.47
2021-2023 年及 2024 年一季度，联东金园的营业毛利润分别为 25,904.72 万元、
22,859.82 万元、26,879.52 万元和 6,403.36 万元，营业毛利率分别为 52.47%、40.21%、
40.91%和 36.05%，总体较为稳定。2022 年以来联东金园的营业毛利率有所下降，主要
系随着联东金园下属项目公司持有的产业园区项目投资建设的推进，竣备项目逐步增多，
项目运营起步阶段收入仍处于爬坡期，折旧从竣备次月起全额计提，导致营业毛利率有
所下降。
2021-2023 年，经营租赁业务毛利润分别 18,479.40 万元、17,089.45 万元和 25,175.27
万元，占毛利润的比例分别为 71.34%、74.76%和 93.66%，毛利率分别为 44.06%、33.46%
和 39.34%，经营租赁业务主要成本构成为投资性房地产折旧和摊销。2021-2023 年，其
他业务毛利润分别 7,425.32 万元、5,770.36 万元和 1,704.25 万元，占毛利润的比例分别
为 28.66%、25.24%和 6.34%，毛利率分别为 100.00%、100.00%和 99.76%。该部分业务
主要为咨询费收入，毛利率相对较高。2024 年一季度，联东金园毛利润全部来自经营租
赁业务。
招募说明书
357
（五）资信状况
1、公开市场融资情况
截至 2024 年 3 月 31 日，联东金园尚无公开市场融资记录。
2、银行授信情况
截至 2024 年 3 月 31 日，联东金园获得金融机构的授信总额共 0 亿元。
3、对外担保的情况
截至 2024 年 3 月 31 日，联东金园对联东集团以外提供担保金额为 0 亿元，2021
年-2023 年末联东金园为联东集团内关联方的长期借款提供担保余额分别为 13,069.90
万元、9,620.00 万元及 81,662.46 万元。
4、历史信用及评级情况
根据联东金园说明并经核查，联东金园信用良好，经营稳健，内部控制制度健全，
不存在影响持续经营的法律障碍；联东金园最近三年在投资建设、生产运营、金融监管、
工商、税务等方面无重大违法违规记录，不存在因严重违法失信行为被有权部门认定为
失信被执行人、失信生产经营单位或其他失信单位并被暂停或者限制融资的情形。
经查阅联东金园提供的 2024 年 5 月 31 日的《企业信用报告》，联东金园不存在不
良或关注类未结清贷款业务。
经查询中国执行信息公开网（网址：http：//zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）及全国法院
失信被执行人名单信息公布与查询平台（网址：http：//zxgk.court.gov.cn/shixin/），截至
2024 年 5 月 21 日，未在前述网站公布的信息中发现联东金园被纳入失信被执行人名单
的情况。
经查询中华人民共和国应急管理部网站（网址：http：//www.mem.gov.cn/）、中华
人民共和国生态环境部网站（网址：http：//www.mee.gov.cn/）、中华人民共和国自然资
源部（网址：http：//www.mnr.gov.cn/）、中国证监会证券期货市场失信记录查询平台
（http：//neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/）、中国证监会网站（http：//www.csrc.gov.cn/）、
国家市场监督管理总局网站（网址：http：//www.samr.gov.cn/）、中华人民共和国国家
发展和改革委员会网站（网址：http：//www.ndrc.gov.cn/）、中华人民共和国财政部网
招募说明书
358
站（网址： http：//www.mof.gov.cn/index.htm ） 、中华人民共和国住房和城乡建设部
网站（ http ： //www.mohurd.gov.cn/ ）、中华人民共和国公安部网站（ https ：
//www.mps.gov.cn/）、信用中国网站（网址：http：//www.creditchina.gov.cn/）、中国政
府采购网政府采购严重违法失信行为信息记录网站（http：//www.ccgp.gov.cn/）、全国
建筑市场监管公共服务平台（http：//jzsc.mohurd.gov.cn/））、中国执行信息公开网（http：
//zxgk.court.gov.cn/）和中国裁判文书网（https：//wenshu.court.gov.cn/），截至查询日 2024
年 5 月 21 日，未在前述网站公布的信息中发现联东金园在最近三年内存在重大违法违
规或不诚信记录的情况。
根据联东金园说明并经核查，联东金园信用良好，经营稳健，内部控制制度健全，
不存在影响持续经营的法律障碍；最近三年，联东金园在投资建设、生产运营、金融监
管、工商、税务等方面无重大违法违规记录，不存在因严重违法失信行为被有权部门认
定为失信被执行人、失信生产经营单位或其他失信单位并被暂停或者限制融资的情形。
截至 2024 年 3 月 31 日，原始权益人联东金园尚无公开市场融资记录，无主体信用
评级。
二、本基金首次发售前原始权益人对基础设施项目的所有权情况及原始权
益人的内部授权与外部审批情况
（一）原始权益人享有基础设施项目所有权情况
1、原始权益人享有基础设施项目所有权情况
经核查项目公司恒星意达、亚美耳康科技与京燕奥得赛的《营业执照》、公司章程，
并经查询国家企业信用信息公示系统，截至 2024 年 3 月末，联东金园持有项目公司恒
星意达、亚美耳康科技与京燕奥得赛 100%股权，各项目公司股权不存在正在进行中的
重大权属纠纷、质押、被法院查封或被采取其他司法强制措施的情形。
经核查基础设施资产的不动产权证书，截至本招募说明书出具日，恒星意达拥有北
京大兴科创产业园的不动产权属证书、亚美耳康科技拥有北京马坡科技园一期的不动产
权属证书、京燕奥得赛拥有北京房山奥得赛产业园的不动产权属证书，各项目公司为各
基础设施资产的合法使用权人和/或所有权人，有权占有并出租各基础设施资产。
招募说明书
359
综上，原始权益人穿透享有基础设施资产的完全所有权。
（二）原始权益人内部授权情况
根据联东集团现行有效的公司章程以及天津市联东模板有限公司、东兴腾宇及刘
振东于 2023 年 6 月 8 日签署的《北京联东投资（集团）有限公司股东会决议》，“同
意联东金园将项目公司 100%股权和对项目公司的其他权益（如债权等，如涉及）转让
予基础设施 REITs 下设的资产支持专项计划，并办理相关转让登记等其他相关手续”；
联东集团已就恒星意达股权转让取得了合法、有效的内部授权。
根据联东金园现行有效的公司章程以及联东集团于 2023 年 6 月 8 日签署的《股东
决定》，“同意公司将项目公司 100%股权和对项目公司的其他权益（如债权等，如涉
及）转让予基础设施 REITs 下设的资产支持专项计划，并办理相关转让登记等其他相关
手续”。
根据联东集团与联东金园现行有效的公司章程等公司治理文件，以及前述《北京联
东投资（集团）有限公司股东会决议》与《北京联东金园管理科技有限公司股东决定》，
联东金园已就为发行基础设施基金目的将持有各基础设施资产的项目公司 100%股权转
让方式发行基础设施基金取得了合法、有效的内部授权。
（三）外部审批情况
关于外部有权机构对基础设施项目转让的审批情况详见本招募说明书第十四部分
“基础设施项目基本情况”之“五、基础设施项目合规情况”中“（四）基础设施项目
转让合法性”。
三、原始权益人控制的其他同类资产情况
截至 2024 年 3 月末，原始权益人合计持有 49 个产业园区，可租赁面积合计 298.51
万平方米。其中，原始权益人下属位于北京市内的产业园区可租赁面积合计 116.68 万
平方米。
原始权益人持有的位于北京的同类资产主要情况如下：
招募说明书
360
表【17-3-1】原始权益人持有的位于北京的同类资产情况
序号 下属产业园区项目公司 城市 业态 可租赁面积
（万平方米）
1 北京恒星意达科技有限公司 北京 产业园区 8.25
2 北京亚美耳康科技发展有限公司 北京 产业园区 6.06
3 北京京燕奥得赛化学有限公司83 北京 产业园区 5.13
4 北京长赢企业汇投资有限公司 北京 产业园区 7.70
5 北京联东金诚科技发展有限公司 北京 产业园区 5.80
6 北京奥博永诚科技有限公司 北京 产业园区 4.43
7 北京华威达成套电气有限公司 北京 产业园区 10.61
8 北京冀达金耀玻璃有限公司 北京 产业园区 5.65
9 北京光捷科技有限公司 北京 产业园区 4.14
10 北京金信瑞达科技有限公司 北京 产业园区 2.05
11 北京润谷兴贸科技有限公司 北京 产业园区 1.03
12 北京联东金强科技有限公司 北京 产业园区 9.22
13 北京北玻安全玻璃有限公司 北京 产业园区 2.03
14 北京友联环球经贸有限公司 北京 产业园区 9.27
15 北京华成祥升科技有限公司 北京 产业园区 1.63
16 北京光联投资管理有限公司 北京 产业园区 9.59
17 北京光辉华兴投资管理有限公司 北京 产业园区 3.57
18 北京中盛华维科技有限公司 北京 产业园区 5.93
19 北京裕新特房地产开发有限公司 北京 产业园区 1.99
20 北京空港日住物业管理有限公司 北京 产业园区 4.60
21 北京联东金木科技有限公司 北京 产业园区 1.64
22 北京亨讯达科技有限公司 北京 产业园区 6.36
合计 116.68
除基础设施项目及部分尚在改造或处于运营初期的产业园区之外，原始权益人持有
的位于北京的同类成熟资产主要财务、运营指标情况如下：
表【17-3-2】 联东金园北京市同类成熟资产运营情况统计

83 本基金拟通过专项计划持有北京恒星意达科技有限公司、北京亚美耳康科技发展有限公司、北京京燕奥得赛化
学有限公司 100%的股权。
招募说明书
361
下属产业园区项目公司 产业园区具体
位置
2023 年末
出租率
2023 年度
营业收入
（万元）
2023 年度
净利润
（万元）
2023 年度
EBITDA
（万元）
北京光捷科技有限公司 北京大兴区 93%84 252.25 -1,697.40 197.36
北京友联环球经贸有限公司 北京顺义区 87%85 1,453.68 -822.27 1,070.22
北京华成祥升科技有限公司 北京顺义区 100% 249.61 -458.79 270.38
北京中盛华维科技有限公司 北京顺义区 93% 908.88 -1,054.65 805.31
北京空港日住物业管理有限公司 北京顺义区 92%86 504.05 -2,179.52 436.76
北京裕新特房地产开发有限公司 北京顺义区 97% 1,047.88 -82.82 857.62
北京光联投资管理有限公司 北京通州区 99.78% 5,934.73 1,823.18 5,373.95
北京联东金强科技有限公司 北京通州区 100% 535.25 79.30 366.82
北京金信瑞达科技有限公司 北京通州区 93%87 612.44 175.06 633.41
北京润谷兴贸科技有限公司 北京通州区 94%88 196.50 -49.23 198.24
北京北玻安全玻璃有限公司 北京通州区 100% 989.23 478.87 643.64
北京亨讯达科技有限公司 北京密云区 95% 344.23 -1,532.18 172.73
北京长赢企业汇投资有限公司 北京经开区 95% 1,626.95 -1,202.95 795.12
北京联东金木科技有限公司 北京平谷区 100% 258.47 -8.41 333.90
截至 2023 年末，原始权益人位于北京市的产业园资产整体出租率平均稳定在 95%
以上，经营状况和盈利能力较为良好，体现了原始权益人出色的经营管理能力，亦展现
了原始权益人旗下拥有较为充足且成熟的可扩募资产。
四、原始权益人的主要义务
根据《基础设施基金指引》等相关法律文件规定或约定，原始权益人的主要义务包
括：
（一）不得侵占、损害基础设施基金所持有的基础设施项目；
（二）配合基金管理人、基金托管人以及其他为基础设施基金提供服务的专业机构
履行职责；
（三）确保基础设施项目真实、合法，确保向基金管理人等机构提供的文件资料真

84 项目稳定出租率为 98%以上，由于年末少量客户到期换租，因此该项目出租率短期略有波动。
85 项目建设标准较高，出租率仍在提升中。
86 项目稳定出租率为 98%以上，由于年末少量客户到期换租，因此该项目出租率短期略有波动。
87 项目稳定出租率为 100%，因项目总面积较小，由于年末 1 户租户到期换租，因此出租率短期略有波动。
88 项目稳定出租率为 100%，因项目总面积较小，由于年末 1 户租户到期换租，因此出租率短期略有波动。
招募说明书
362
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；
（四）及时移交基础设施项目及相关印章证照、账册合同、账户管理权限等。
五、原始权益人对相关事项的承诺
原始权益人已承诺：
（一）原始权益人已经提供了本次基础设施 REITs 申报所必需的、全部的、真实的
原始书面材料、副本材料或其他材料，原始权益人承诺并确认该等材料真实、有效、合
规、完备，不存在任何隐瞒、虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，上述材料上所有签
字与印章真实，复印件与原件一致。
（二）原始权益人近 3 年在投资建设、生产运营、金融监管、市场监管、税务等方
面无重大违法违规记录，基础设施项目运营期间未出现安全、质量、环保等方面的重大
问题。
（三）原始权益人披露了基础设施 REITs 所涉转让事宜相关的所有限定条件，对资
产转让限定条件不存在任何缺失、遗漏或虚假陈述，已如实办理所有与资产转让相关的
事项，并承诺承担相应法律责任。
（四）针对基础设施项目的运营管理安排，为促进项目持续健康平稳运营，原始权
益人做出如下保障措施承诺：
（1）基础设施 REITs 发行后，基础设施 REITs 原始权益人或其同一控制下的关联
方将参与战略配售，比例合计不少于基础设施 REITs 项下基础设施基金份额发售总量
的 20%，其中基础设施基金份额发售总量的 20%部分的持有期不少于 60 个月，超过 20%
部分的持有期不少于 36 个月。通过战略配售及锁定期安排，实现原始权益人与基础设
施基金利益长期绑定，有助于保证原始权益人、外部管理机构与其他投资人利益的一致
性，共同确保基础设施 REITs 发行后的平稳运营。
（2）基金管理人中金基金管理有限公司拟委托联东金园担任外部管理机构，根据
《基础设施基金指引》的相关要求负责基础资产的日常运营管理。联东金园能够利用其
成熟的运营管理模式、完善的基础设施及稳定的服务团队，继续为基础设施项目提供运
营管理服务，保持基础设施 REITs 发行后的持续健康平稳运营。
招募说明书
363
（五）原始权益人承诺将 90%（含）以上的募集资金净回收资金（指扣除用于偿还
相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等的资金后的回收资金）用于拟新投资或盘
活存量的项目（具体参见本招募说明书“第十七部分 原始权益人”章节“六、原始权
益人回收资金用途”，下同），后续原始权益人可能会根据回收资金到位情况及项目实
际需求调整净回收资金使用情况，并承诺履行相应备案程序。
（六）原始权益人承诺，拟新投资或盘活存量的项目真实存在，且前期准备工作较
为完善，项目符合国家政策和联东金园主营业务，符合国家重大战略、发展规划、产业
政策等情况。原始权益人承诺以项目资本金和/或借款等方式将募集资金用于拟新投资
或盘活存量的项目，并将严格遵照相关法律法规、规范性文件、业务规则的相关规定使
用回收资金。
（七）原始权益人关于纳税事项承诺，基础设施 REITs 发行或存续期间，如税务部
门要求补充缴纳发行基础设施 REITs 过程中可能涉及的相关税费，联东集团或原始权
益人将按要求缴纳（或全额补偿其他相关缴税主体）相应税金（含滞纳金或罚金）并承
担所有经济和法律责任，不将相关税收风险转由基础设施 REITs 基金管理人或投资人
承担。向发展改革委等监管机构提供的纳税方案与原始权益人于 2023 年 10 月 26 日向
国家税务总局北京市通州区税务局台湖税务所、2023 年 10 月 26 日向国家税务总局北
京市大兴区税务局兴丰税务所、2023 年 10 月 26 日向国家税务总局北京市燕山地区税
务局第二税务所及 2023 年 10 月 27 日向国家税务总局北京市顺义区税务局马坡税务所
分别提供的纳税方案完全一致。
（八）原始权益人承诺，将根据自身针对产业园区项目同类资产的既有管理规范和
标准，严格按照诚实信用、勤勉尽责、公平公正的原则，以不低于原始权益人自身和/或
其实际控制的关联方管理的其他同类资产的运营管理水平为基础设施项目提供运营管
理服务或督促、要求相关方按照该等标准为基础设施项目提供运营管理服务，充分保护
基金份额持有人的利益。
（九）原始权益人承诺，公平对待基础设施项目和竞争性项目（除基础设施项目外，
联东金园和/或其实际控制的关联方直接或通过其他任何方式间接持有和/或运营的位于
北京市内的产业园区项目，与基础设施项目存在一定竞争关系，为竞争性项目，下同），
避免可能出现的利益冲突。不会且将敦促关联方不得主动诱导基础设施项目项下的租户
招募说明书
364
终止租约或降低租金水准，不得故意降低基础设施基金项下的各基础设施项目的市场竞
争能力。原始权益人不会且将敦促关联方不得将项目公司所取得或可能取得的业务机会
优先授予或提供给任何其他竞争性项目，亦不会且将敦促关联方不得利用基础设施基金
份额持有人的地位或利用该地位获得的信息作出不利于基础设施基金而有利于其他竞
争性项目的决定或判断，并将避免该种客观结果的发生。
（十）原始权益人承诺，如潜在承租人有承租基础设施项目周边 3 公里范围内分布
的竞争性项目的意向，在同等条件下，联东金园和/或其实际控制的关联方将促使该业
务机会按合理、公平的条款优先提供给基础设施项目。
（十一）原始权益人承诺并保证基础设施项目的运营团队的独立性，为基础设施项
目服务的运营团队独立于联东金园内部其他团队。若其已知悉或获得任何关于招商的新
商机的，将秉承公平、平等和合理的原则处理业务机会，满足基础设施项目的招商需求。
（十二）原始权益人承诺，在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞
争性项目的同业竞争而发生争议，且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者
利益的，原始权益人将与基金管理人积极协商解决措施。
（十三）原始权益人将履行《基础设施基金指引》第四十三条的规定的义务，如原
始权益人提供的文件资料存在隐瞒重要事实或者编造重大虚假内容等重大违法违规行
为的，将购回全部基金份额或基础设施项目权益，以确保本基金投资者和基金管理人的
合法权益。
（十四）除以上事项外，原始权益人将严格遵守《基础设施基金指引》及上海证券
交易所相关业务规则对基础设施基金原始权益人的其他规定。
六、原始权益人回收资金用途
（一）募集资金拟投资项目情况
联东金园作为原始权益人，以项目公司作为底层基础设施资产，申请发行基础设施
基金的预计募集资金规模约为 16.17 亿元，通过该基础设施基金回收资金预计不超过
8.2489亿元。基础设施基金募集资金将优先用于投资联东金园及联东集团在京津冀、环

89 净回收资金以最终发行及交割审计结果为准。
招募说明书
365
渤海经济区等重点经济区域产业园项目的建设，涵盖了北京通州区、平谷区、顺义区、
河北廊坊市等多个在建或拟建产业园区项目。拟投资项目多为联东集团前期通过盘活存
量低效工业用地之后实现再投资的产业园区新建项目，提高土地利用效率的同时持续助
力京津冀产业协同发展与转型升级，盘活区域存量资产的示范意义愈加凸显。原始权益
人主要拟投资项目如下表所示，根据项目实际建设进度及资金到位情况，原始权益人可
能将募集资金调整至其他符合上述条件的产业园区项目建设，并履行相应备案程序。
表【17-6-1-1】募集资金拟投资项目
类别 募集资金投资项目情况
项目名称
联东 U 谷·远大
住工绿色建筑辅
助基地项目
联东 U
谷·平谷马
坊同创项目
联东 U
谷·平谷马
坊格兰特项
目
漷县天威远
大项目
于家务种业
科技园项目
联东 U
谷·北京大
兴庞各庄合
作项目
地区 北京市顺义区 北京平谷马
坊工业区
北京平谷马
坊工业区
通州经济开
发区南区
通州区于家
务乡聚富苑
开发区
北京市大兴
区
项目总投资
（亿元） 7.68 6.3 0.88 1.5 3 1.6
建设内容 标准厂房、附属用房及配套设施
（拟）开工
时间 2023 2023 2023 2023 2024 2024
表【17-6-1-2】募集资金拟投资项目（续）
类别 募集资金投资项目情况
项目名称 北玻科技园
项目
华强科技园项
目
联东 U 谷·固安
时代路产业港
项目
联东 U
谷·大厂海高
智控云谷项目
联东华明高新
项目（一期）
联东 U 谷·廊坊
中粮屯河项目
地区
通州区北京
通州工业开
发区内
通州区广聚街 河北省廊坊市
固安县
河北省廊坊市
高新技术产业
开发区
天津市东丽区 廊坊开发区
项目总投
资
（亿元）
1.0 4.5 2.0 1.9 1.5 7.55
建设内容 标准厂房、附属用房及配套设施
（拟）开
工时间 2024 2024 2023 2023 2022 2024
上述募集资金拟投资项目契合《京津冀协同发展规划纲要》《环渤海地区合作发展
纲要》等国家重点战略，符合经济社会发展中长期规划。募投项目紧紧围绕高端制造、
招募说明书
366
生物医药、信息技术、能源环保等战略性新兴产业，为广大中小型企业创造优质的生产
经营场所和配套服务，满足区域产业发展需求。募投项目的投资建设有利于联东金园和
联东集团进一步提升园区服务质量、树立品牌效益、促进产业集聚，推进区域高质量经
济发展、促进战略新兴产业聚集、加速传统产业转型升级。
（二）募集资金拟盘活存量资产项目情况
根据发改投资〔2023〕236 号文关于回收资金的使用规定，原始权益人拟考虑以不
超过本基金发行净回收资金的 30%用于盘活存量项目，具体盘活存量资金使用安排按
照监管部门指导确定。原始权益人计划使用本基金发行净回收资金的盘活存量项目为
“生物医药旗舰园”项目。后续原始权益人可能会根据回收资金到位情况及项目实际需求
调整净回收资金使用情况，并履行相应备案程序。该盘活存量项目的基本情况如下：
“生物医药旗舰园”位于北京市大兴区中关村科技园区大兴生物医药产业基地，是
通过存量盘活实现再投资的项目，重点打造生物医药产业集群。该项目建设规模约 40
万平米，拟引入约 400 家中小企业，项目计划总投资 30 亿，其中联东拟投入该项目盘
活存量及再开发建设的资本金规模预计约 5 亿元。
七、原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购基金份额情况
原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购的基金份额数量，承诺的锁定期限以
及基金份额转让的前置条件（如有），详见本招募说明书第九部分“基金的募集”之
“七、战略配售数量、比例及持有期限安排”。
招募说明书
367
第十八部分 基础设施项目运营管理安排
一、基础设施项目运营管理安排概况
本基金运作过程中，基金管理人将按照法律法规规定和基金合同约定主动履行基础
设施项目运营管理职责，同时，基金管理人拟委托联东金园作为外部管理机构负责部分
基础设施项目运营管理职责，基金管理人依法应当承担的责任不因委托而免除。
经核查，外部管理机构联东金园公司治理及财务状况良好，具备丰富的基础设施项
目运营管理经验，除尚待按照《基金法》第九十七条规定在中国证监会备案外，联东金
园具备《基础设施基金指引》第四十条第一款及《基础设施基金审核关注事项指引》第
八条规定的担任基础设施基金基础设施项目的外部管理机构的资质及权限，待于中国证
监会备案后即可担任本基金的基础设施项目外部管理机构。
基金管理人、联东金园与项目公司就本基金签订运营管理服务协议，并在协议中明
确约定基金管理人委托外部管理机构为基础设施项目提供运营管理服务的具体安排。
二、基金管理人的运营管理资质及决策机制
（一）基金管理人基本情况
基金管理人的基本情况、人员配备、内控制度等情况详见本招募说明书第五部分“基
金管理人”。
（二）基金管理人运营管理决策机制
基金管理人的运营管理决策机制详见本招募说明书第四部分“基础设施基金治理”。
三、外部管理机构的运营管理资质情况
（一）外部管理机构基本情况
参见本招募说明书第十七部分“原始权益人”之“一、原始权益人基本情况”。
招募说明书
368
（二）与基础设施项目运营相关的业务情况
1、证监会备案情况
经尽职调查及法律顾问适当核查，相关法律法规未明确要求联东金园为基础设施项
目提供运营管理服务需另行取得专门的不动产运营管理资质；联东金园为按照《基金法》
第九十七条、《基础设施基金指引》第四十条的规定在中国证监会进行担任外部管理机
构的备案之后，即具备《基础设施基金指引》第四十条及《基础设施基金审核关注事项
指引》第八条规定的担任基础设施项目外部管理机构的主体资格及相应权限。
2、人员配备情况
联东金园的管理层和运营团队拥有丰富的项目运营经验。联东金园已配备充足的具
有基础设施项目运营经验的专业人员，其中具有 5 年以上基础设施项目运营经验的专业
人员不少于 2 名。
根据联东金园出具的说明，截至 2024 年 3 月 31 日，联东金园在岗总人数 166 人，
其中硕士及以上、大学和大专学历占比分别为 24%、69%和 7%，具有大学及以上学历
人员占比高达 93%，具有硕士及以上学历人员占比达 24%。此外，在年龄结构上，联东
金园职工平均年龄为 36 岁，从总体上来看，职工年龄分布较为合理、均衡，其中，30
岁以下员工 25 人，31-40 岁员工 112 人，41 岁-50 岁员工 25 人，51 岁以上 4 人，分别
占比 15%、67%、15%和 2%，员工从事产业园区业务经验平均超过 3 年，具有 5 年以
上基础设施项目运营经验的专业人员不少于 25 名。
联东金园主要管理人员拥有平均超过 15 年的产业园区运营管理经验，积累了丰富
的专业能力及良好往绩，联东金园主要管理人员简历如下：
执行董事、经理：刘振东，男，1971 年出生，北京大学 EMBA。1991 年开始创业，
2003 年组建联东集团，现任联东集团董事长兼总裁、联东金园执行董事兼总经理。刘振
东先生于 2018 年当选政协第十三届全国委员会委员，2022 年当选冬奥会火炬手，现任
中华全国工商业联合会第十二届执行委员会委员、北京市第十五届人民代表大会常务委
员会委员，并被授予“全国劳动模范”荣誉称号。刘振东先生从事产业园区业务经验超
过 20 年。
产业研究部负责人：杨志立，男，1972 年出生，本科学历。2014 年加入联东集团，
招募说明书
369
现任联东集团产业研究院副院长、联东金园产业研究部负责人。杨志立先生曾历任上海
安瑞投资咨询有限公司研究发展部专员、上海尚安机构研究发展部经理、联东集团经理、
高级经理、总监助理。杨志立先生从事产业园区业务经验超过 9 年。
投资管理中心负责人：梁环宇，男，1975 年出生，工商管理硕士学历。2009 年加
入联东集团，现任联东集团高级副总裁，分管投资拓展体系、联东金园投资管理中心负
责人。历任中国建筑一局质量部工程师，中建一局集团企划部经理，北大纵横项目经理，
珠江投资有限公司企业发展部经理，合生创展集团董事局主席助理、项目副总指挥、总
裁办主任。梁环宇先生从事产业园区业务经验超过 14 年。
设计管理部负责人：杜晓光，男，1976 年出生，本科学历。2013 年加入联东集团，
现任联东集团设计管理中心总经理、联东金园设计管理部负责人。杜晓光先生曾历任万
科地产沈阳分公司设计师、美国 JY 建筑规划设计事务所副总建筑师、宝龙地产控股有
限公司设计管理中心副总经理、联东集团设计管理中心总裁助理、副总监。杜晓光先生
从事产业园区业务经验超过 10 年。
成本管理中心负责人：霍振伟，男，1978 年出生，工商管理硕士学历。2000 年加
入联东集团，现任联东集团副总裁，分管成本体系、联东金园成本管理中心负责人。历
任北京联东模板有限公司技术部经理、总经理、模板钢构事业部总工程师、总经理。霍
振伟先生从事产业园区业务经验超过 20 年。
运营管理中心负责人：王国银，男，1974 年出生，本科学历。2010 年加入联东集
团，现任联东集团高级副总裁、运营管理中心副总裁、联东金园运营管理中心负责人。
王国银先生历任北京南郊建筑公司技术科长、北京东方广场有限公司工程师、合生创展
集团项目工程部经理、项目副总经理、项目总经理、联东集团事业部、天津公司总监、
运营管理中心高级总裁。王国银先生从事产业园区业务经验超过 13 年。
产业服务中心负责人：高飞，男，1978 年出生，本科学历。2004 年加入联东集团，
现任联东集团副总裁、联东金园产业服务中心负责人。高飞先生历任北京化工研究院人
力资源部人资助理、北京英特莱科技有限公司人资专员主管、利达集团人资副经理、北
京联东模板有限公司人资经理、人资总监、北京联东钢结构公司总经理、联东集团审计
部总监、总经办总监、成本管理中心总监。高飞先生从事产业园区业务经验超过 19 年。
招募说明书
370
3、组织结构和内部控制情况
参见本招募说明书第十七部分“原始权益人”之“一、原始权益人基本情况”之“（二）
公司设立与存续情况”。
4、同类基础设施项目运营管理经验
截至 2024 年 3 月末，原始权益人合计持有 49 个产业园区，可租赁面积合计 298.51
万平方米。其中，原始权益人下属位于北京市内的产业园区可租赁面积合计 116.68 万
平方米。
联东金园运营管理的位于北京的同类资产主要情况如下：
表【18-3-1】外部管理机构运营的位于北京的同类资产情况
序号 下属产业园区项目公司 城市 业态 可租赁面积
（万平方米）
1 北京恒星意达科技有限公司 北京 产业园区 8.25
2 北京京燕奥得赛化学有限公司 北京 产业园区 5.13
3 北京亚美耳康科技发展有限公司90 北京 产业园区 6.06
4 北京长赢企业汇投资有限公司 北京 产业园区 7.70
5 北京联东金诚科技发展有限公司 北京 产业园区 5.80
6 北京奥博永诚科技有限公司 北京 产业园区 4.43
7 北京华威达成套电气有限公司 北京 产业园区 10.61
8 北京冀达金耀玻璃有限公司 北京 产业园区 5.65
9 北京光捷科技有限公司 北京 产业园区 4.14
10 北京金信瑞达科技有限公司 北京 产业园区 2.05
11 北京润谷兴贸科技有限公司 北京 产业园区 1.03
12 北京联东金强科技有限公司 北京 产业园区 9.22
13 北京北玻安全玻璃有限公司 北京 产业园区 2.03
14 北京友联环球经贸有限公司 北京 产业园区 9.27
15 北京华成祥升科技有限公司 北京 产业园区 1.63
16 北京光联投资管理有限公司 北京 产业园区 9.59
17 北京光辉华兴投资管理有限公司 北京 产业园区 3.57

90 本基金拟通过专项计划持有北京恒星意达科技有限公司、北京京燕奥得赛化学有限公司、北京亚美耳康科技发
展有限公司 100%的股权。
招募说明书
371
序号 下属产业园区项目公司 城市 业态 可租赁面积
（万平方米）
18 北京中盛华维科技有限公司 北京 产业园区 5.93
19 北京裕新特房地产开发有限公司 北京 产业园区 1.99
20 北京空港日住物业管理有限公司 北京 产业园区 4.60
21 北京联东金木科技有限公司 北京 产业园区 1.64
22 北京亨讯达科技有限公司 北京 产业园区 6.36
合计 116.68
除基础设施项目及部分尚在改造或处于运营初期的产业园区之外，联东金园持有的
位于北京的同类成熟资产主要财务、运营指标情况如下：
表【18-3-2】 联东金园北京市同类成熟资产运营情况统计
下属产业园区项目公司 产业园区具体
位置
2023 年末
出租率
2023 年度
营业收入
（万元）
2023 年度
净利润
（万元）
2023 年度
EBITDA
（万元）
北京光捷科技有限公司 北京大兴区 93%91 252.25 -1,697.40 197.36
北京友联环球经贸有限公司 北京顺义区 87%92 1,453.68 -822.27 1,070.22
北京华成祥升科技有限公司 北京顺义区 100% 249.61 -458.79 270.38
北京中盛华维科技有限公司 北京顺义区 93% 908.88 -1,054.65 805.31
北京空港日住物业管理有限公司 北京顺义区 92%93 504.05 -2,179.52 436.76
北京裕新特房地产开发有限公司 北京顺义区 97% 1,047.88 -82.82 857.62
北京光联投资管理有限公司 北京通州区 99.78% 5,934.73 1,823.18 5,373.95
北京联东金强科技有限公司 北京通州区 100% 535.25 79.30 366.82
北京金信瑞达科技有限公司 北京通州区 93%94 612.44 175.06 633.41
北京润谷兴贸科技有限公司 北京通州区 94%95 196.50 -49.23 198.24
北京北玻安全玻璃有限公司 北京通州区 100% 989.23 478.87 643.64
北京亨讯达科技有限公司 北京密云区 95% 344.23 -1,532.18 172.73
北京长赢企业汇投资有限公司 北京经开区 95% 1,626.95 -1,202.95 795.12
北京联东金木科技有限公司 北京平谷区 100% 258.47 -8.41 333.90
截至 2023 年末，联东金园位于北京市的产业园资产整体出租率平均稳定在 95%以

91 项目稳定出租率为 98%以上，由于年末少量客户到期换租，因此该项目出租率短期略有波动。
92 项目建设标准较高，出租率仍在提升中。
93 项目稳定出租率为 98%以上，由于年末少量客户到期换租，因此该项目出租率短期略有波动。
94 项目稳定出租率为 100%，因项目总面积较小，由于年末 1 户租户到期换租，因此出租率短期略有波动。
95 项目稳定出租率为 100%，因项目总面积较小，由于年末 1 户租户到期换租，因此出租率短期略有波动。
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上，经营状况和盈利能力较为良好，体现了作为外部管理机构出色的经营管理能力，亦
展现了联东金园旗下拥有较为充足且成熟的可扩募资产。
5、利益冲突防范措施
除基础设施项目外，联东金园和/或其实际控制的关联方直接或通过其他任何方式
间接持有和/或运营的位于北京市内的产业园区项目，与基础设施项目存在一定竞争关
系。
外部管理机构已采取相应的措施避免可能出现的上述利益冲突，上述潜在利益冲突
情形及相关防范措施、处理方式详见本招募说明书第十九部分“利益冲突与关联交易”。
四、运营管理安排
（一）运营管理职责安排
1、基金管理人的运营管理职责范围
基础设施基金运作过程中，基金管理人履行基础设施项目运营管理职责范围包括：
（1）及时办理基础设施项目、印章证照、账册合同、账户管理权限交割等；
（2）建立账户和现金流管理机制，有效管理基础设施项目租赁、运营等产生的现
金流，防止现金流流失、挪用等；
（3）建立印章管理、使用机制，妥善管理基础设施项目各种印章；
（4）为基础设施项目购买足够的财产保险和公众责任保险；
（5）制定及落实基础设施项目运营策略；
（6）签署并执行基础设施项目运营的相关协议；
（7）收取基础设施项目租赁、运营等产生的收益，追收欠缴款项等；
（8）执行日常运营服务，如安保、消防、通讯及紧急事故管理等；
（9）实施基础设施项目维修、改造等；
招募说明书
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（10）基础设施项目档案归集管理等；
（11）按照要求聘请评估机构、审计机构进行评估与审计；
（12）依法披露基础设施项目运营情况；
（13）提供公共产品和服务的基础设施资产的运营管理，应符合国家有关监管要求，
严格履行运营管理义务，保障公共利益；
（14）建立相关机制防范外部管理机构的履约风险、基础设施项目经营风险、关联
交易及利益冲突风险、利益输送和内部人控制风险等基础设施项目运营过程中的风险；
（15）按照基金合同约定和持有人利益优先的原则，专业审慎处置资产；
（16）中国证监会规定的其他职责。
其中，针对上述（4）-（9）条，基金管理人、项目公司与外部管理机构联东金园拟
签订运营管理服务协议，约定外部管理机构受委托履行的运营管理职责，及对基金管理
人履职的协助内容，但基金管理人依法应当承担的责任不因委托而免除。基金管理人将
自行派员负责项目公司财务管理。
2、委托外部管理机构的运营管理职责
外部管理机构受委托应履行的具体运营管理职责如下：
（1）综合管理服务
1）为基础设施项目购买足够的财产保险和公众责任保险，办理投保、续保、理赔
等事项（外部管理机构不承担前述购买保险及其他办理保险相关事项产生的费用金额）；
2）协助项目公司接洽政府检查等工作，包括各类年度申报工作、消防检查、安全
检查等；
3）根据基金管理人的要求协助进行项目公司账册的整理和归档；
4）为项目公司提供日常法律服务，协助项目公司审阅服务采购合同；
5）执行和落实基础设施资产的具体租赁策略；
6）协助项目公司进行基础设施资产的招商，协助项目公司接待潜在租户；
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7）协助项目公司起草或修订基础设施资产租约的标准文本等；前述“租约”系指项
目公司作为出租人与任何人士签订的关于基础设施资产的任何区域的租赁或以任何方
式予以占有或使用的合同、协议或有约束力的法律文件；
8）协助项目公司进行租约的谈判，并对租户（潜在的或现有的）进行必要的资信
调查，安排租约签署；前述“租户”系指与项目公司签订基础设施资产租约而有权占有和
使用基础设施资产内某一区域的人士；
9）代表项目公司向租户移交其所承租的区域，以及在任何租约届满后监督相应的
租户及时腾空并交换所承租的区域；如租户对承租区域有改造需求的，前期协助配合改
造、退租时协助配合还原（如需）；
10）尽所有合理的努力协助项目公司收取基础设施项目租赁、运营等产生的收益，
包括但不限于所有租金、服务费及基础设施资产的租户、转租人、被许可人及受让人应
支付的其它款项与费用；追收欠缴款项等；对租金回收异常、租约提前终止等情形及时
报告风险。
（2）综合管理咨询
1）编制项目公司财务报告，执行预算范围内的日常支出，配合审计、评估开展工
作提供必要协助和信息；
2）于每月结束后 7 个工作日内提供项目公司财务报表（资产负债表、利润表和现
金流量表和所有者权益变动表）、全级次科目余额表及序时账（以下简称“财务数据”），
如遇到季度信息披露，则于季度结束后的 7 个工作日提供上述财务数据。此外，为满足
半年度信息披露要求，外部管理机构应于每年 7 月 15 日前提供满足基金业协会半年度
及年度信息披露要求的财务报表（资产负债表、利润表、现金流量表和所有者权益变动
表）及附注表；年度信息披露以审计师审定数据为准，届时按照基金管理人信息披露及
现场审计时间安排，另行通知；
3）按规定代表项目公司发起付款、用印、协议签署、文档调用等申请；
4）在预算授权范围内，协助项目公司签署并执行基础设施项目运营的相关协议；
就预算外事项发起申请并说明情况，在基金管理人审批授权通过后协助项目公司签署和
执行相关协议安排；就与基金管理人确认一致的年度预算及相关资金计划范围内，在符
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合双方确认的文本标准条款（如有）的基础上，基金管理人可以授权外部管理机构审批、
用印签署并执行符合条件的基础设施项目运营的相关协议，具体包括：
a) 租金单价符合年度预算要求且符合租赁合同标准条款的租赁合同；
b) 租金单价低于年度预算要求的租金 5%以内，且符合租赁合同标准条款的租赁
合同（在该类租赁合同当年租金收入较相应单元年度预算的差值小于基础设施
项目截至上一季度末累计超出同期预算的租金收入时）；
c) 符合年度资本性支出计划范围的事项和金额的相关协议；
基金管理人有权对租赁合同及资本性支出相关协议的审批、用印签署和执行情况进
行检查，确保外部管理机构审批、用印签署和执行情况符合基金管理人授权使用范围要
求。如因外部管理机构违反授权范围的，基金管理人及/或项目公司有权要求外部管理
机构赔偿和/或根据运管协议相关约定扣收运营管理费用以赔偿损失，并有权收回前述
预算范围内的审批权。
为保护基金份额持有人利益并加强监督管理，就不符合年度预算和资本性支出计划，
或存在特殊商务条件或合同条款，或属于重大租赁合同、大额工程改造合同及其他特殊
事项的相关合同或协议，仍需经基金管理人审批。
5）执行基础设施项目日常运营服务，如安保、消防、通讯及紧急事故管理等；
6）实施基础设施项目维修、改造等；
7）制定及落实基础设施项目运营策略，包括制定项目运营策略，编制业务经营计
划和年度预算，进行项目现金流预测，编制租赁策略，为项目公司资产的购入、出售、
处置方案提供建议等；
8）及时协助项目公司提供基金管理人信息披露所需项目公司信息，并根据基金管
理人及项目公司的要求编制并提交《运营管理服务报告》。
9）根据项目公司及租户实际需求，利用信息化、数字化、互联化和物联网技术为
项目公司提供智慧园区升级方案的咨询建议，并协助项目公司在园区智慧化的升级过程
中进行各项工作管理；
10）向项目公司提供有关基础设施项目改造、工程验收的咨询服务，并协助项目公
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司进行相关材料的及时复核、归档，及建议维修改造资金安排；
11）就项目公司的管理向基金管理人/项目公司提供管理系统审批和审阅权限；
12）向项目公司提供关于筛选合适的采购方及服务提供商、合理控制成本、质量审
核，以及关系的维护相关的咨询服务及建议，并对项目公司采购的第三方服务质量进行
监督；
13）对基础设施资产所在地的市场进行调研；
14）向项目公司提供针对租户违约行为处理方案的咨询服务及建议；
15）协助项目公司组织基础设施资产的租户沟通活动，了解租户对基础设施资产及
相关服务的合理意见及建议并及时反馈项目公司、对租户管理的改进提供咨询建议；
16）向项目公司提供的其他与基础设施资产租赁相关的咨询服务。
3、外部管理机构协助的运营管理职责
为保障运营管理效率，基金管理人与外部管理机构建立沟通和协同机制，外部管理
机构为基金管理人的履职予以协助，主要包括：
（1）及时办理基础设施项目印章证照、账册合同、账户管理权限交割等；
（2）建立账户和现金流管理机制，有效管理基础设施项目租赁、运营等产生的现
金流，防止现金流流失、挪用等；
（3）建立印章管理、使用机制，妥善管理基础设施项目各种印章；
（4）基础设施项目档案归集管理等；
（5）按照《基础设施基金指引》要求聘请评估机构、审计机构进行评估与审计；
（6）为基础设施项目运营情况的信息披露提供必要信息和汇报材料；
（7）积极配合、提供资产处置建议，并就处置过程提供咨询服务；
（8）对基金拟购入的基础设施项目提供建议和咨询服务，拟定预算和购入方案，
并就此向基金管理人提供咨询服务。
外部管理机构接受基金管理人的委托履行前述协助职责过程中，需要根据基金管理
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人的要求和指示开展相应协助工作，外部管理机构需根据自身的专业确保基金管理人的
要求和指示符合相应法律法规和其他监管政策的要求。
（二）外部管理机构的考核安排
如出现下列违规事项，基金管理人应以书面形式向外部管理机构发出通知，并就违
规事项与外部管理机构进行核对确认，经基金管理人与外部管理机构确认后，基金管理
人将在次年，按以下约定指定一家或多家项目公司扣减其当年应支付给外部管理机构的
运营管理费；该一家或多家项目公司扣减的运营管理费总额应当与本条约定的处罚/扣
减金额相当；如外部管理机构未在收到基金管理人书面通知后的 10 个工作日内就违规
事项与基金管理人核对确认的，则自第 11 个工作日起视为外部管理机构已确认相应违
规事项并同意接受基金管理人作出的处理意见：
表【18-4-2-1】外部管理机构考核机制
违规事项 处理结果
因外部管理机构原因导致其受托管理项目未能合法合规经
营、未通过年审或出现其他违规情形，使得项目公司或基金
管理人受到政府、监管部门等机构的经济处罚
按实际所受经济处罚扣减，
无经济处罚金额的，与外部
管理机构确认扣减金额
因外部管理机构原因导致基础设施基金信息披露或运作管
理等违反监管要求的，包括但不限于违反关联交易审查要
求、未按要求提供或披露经营报告资料等
根据情节严重程度，与外部
管理机构确认扣减金额
因外部管理机构违反其出具的《关于避免同业竞争的承诺
函》项下承诺内容或违反运营管理服务协议项下关联交易审
查机制的原因导致基础设施项目当年实现的经审计的经营
净现金流下降
根据情节严重程度，与外部
管理机构确认扣减金额
尽管有上述约定，如果项目公司、基金、基金管理人和/或其他相关方从外部管理机
构之外的其他方获得补偿的，及/或基于基础设施项目保单可实际获得理赔的，外部管
理机构无须就已获得补偿或保险理赔的部分扣减运营管理费或赔偿损失。为免疑问，如
因基金管理人指定人员造成的损失，或因基金管理人/项目公司怠于作出、未能及时作
出相关决策，或作出的决策错误导致最终项目公司运营活动中出现纠纷和由此造成第三
方损失的，不构成外部管理机构违规事项，不应扣减运营管理费，且外部管理机构无须
就此承担违约责任。
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（三）运营管理风险管控安排
1、运营管理制度安排
为规范基础设施项目运营所涉事项的决策机制、项目运营安排，基金管理人制定了
项目公司运营管理相关的内部控制与风险管理制度，包括预算管理制度、印章管理制度、
资金和账户管理制度、业务沟通及信息披露制度等：
预算管理制度：基金管理人建立全面预算管理制度，通过编制营运计划、投融资计
划及成本费用预算等来实施预算管理控制。由外部管理机构编制项目公司年度预算并提
交基金管理人审批，年度预算编制围绕项目公司发展战略和经营计划展开，以经营预算、
资本预算为基础，以财务报表形式反映项目公司未来发展计划，以合理假设模拟项目公
司经营中的投融资需求，为企业合理使用资金，提升经济效益而服务。同时，制度明确
了各责任单位在预算管理中的职责权限，规范了预算从编制到执行的系列流程，并强调
对预算计算的动态管理和评估。
印章管理制度：为保证项目公司章、证、照使用的权威性、合法性和安全性，基金
管理人制定了章、证、照保管和使用的管理机制。在外部管理机构关于印章使用及审批
流程的相关内部管理制度基础之上，基金管理人明确了章、证、照的使用权限、使用程
序和审批流程。通过基金管理人设置的管理机制保证章、证、照的独立使用，同时，基
金管理人将建立并定期复核用章台账以实现对章、证、照的安全保管和使用情况的监督。
资金和账户管理制度：基金管理人将监督项目公司开设资金账户，明确资金账户的
新设、变更、注销的审批流程，保证账户使用和资金安全不受损。基金管理人通过托管
人对账户进行封闭监管，对监管账户的资金接收、存放及支付进行监督和管理。基金将
指示项目公司合理安排资金流向，并检查监管账户资金使用情况及相关文件资料。
业务沟通与信息披露制度：为明确基础设施基金的信息披露事务管理和报告制度；
按照《基础设施基金指引》和基金法等法规要求，明确定期沟通/报告、临时沟通/报告
的频率和内容，约定项目公司重大事件的范围和内容，以及重大信息的传递、审核和披
露流程。逐层落实了信息披露责任，保证基金对投资者真实、准确、完整、及时地披露
信息。
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2、委托运营管理风险管控
基金管理人对外部管理机构制定的预算进行审批。以年度业务经营计划完成情况为
考核基础，如出现重大风险事项发生导致基金管理人、基础设施基金或基础设施项目遭
受损失的，基金管理人有权要求外部管理机构赔偿损失。基金管理人对外部管理机构进
行合规、风险、关联交易的管理培训，每半年开展对外部管理机构的风险管理和关联交
易检查，防范基础设施项目经营风险、关联交易及利益冲突风险、利益输送和内部人控
制风险等基础设施项目运营过程中的风险。
（四）外部管理机构的解聘情形、解聘程序、选任条件、选任程序等事项
1、外部管理机构职责终止的情形
有下列情形之一的，外部管理机构职责终止：
（1）外部管理机构因故意或重大过失给基础设施基金造成重大损失被基金管理人
解聘；
（2）外部管理机构依法解散、被依法撤销、被依法宣告破产或者出现重大违法违
规行为，被基金管理人解聘；
（3）外部管理机构专业资质、人员配备等发生重大不利变化已无法继续履职，被
基金管理人解聘；
（4）外部管理机构被基金份额持有人大会解聘；
（5）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他情形。
其中，上述（1）、（2）、（3）项为基金管理人解聘外部管理机构的法定情形。
2、外部管理机构的更换程序
（1）外部管理机构的解聘流程
1）因法定情形解聘外部管理机构
发生解聘外部管理机构的法定情形的，基金管理人应解聘外部管理机构，无需提交
基金份额持有人大会投票表决；
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基金管理人有权在上述法定情形发生之日起 6 个月内提名新任外部管理机构，并根
据以下第（2）项“外部管理机构的更换流程”召集基金份额持有人大会，由基金份额持
有人大会选任新任外部管理机构。
2）基金管理人依据运营管理服务协议提请基金份额持有人大会解聘外部管理机构
基金管理人依据运营管理服务协议约定解聘外部管理机构的，应根据以下第（2）
项“外部管理机构的更换流程”召集基金份额持有人大会，向基金份额持有人大会提请解
聘外部管理机构并选任新任外部管理机构。基金管理人应在提请解聘外部管理机构的同
时提名合格候选外部管理机构，方可召集基金份额持有人大会。
3）基金托管人或基金份额持有人提请基金份额持有人大会解聘外部管理机构的流
程
基金托管人或单独或合计持有 10%以上（含 10%）基金份额的基金份额持有人有权
根据以下第（2）项“外部管理机构的更换流程”召集基金份额持有人大会，提请基金份
额持有人大会解聘外部管理机构并选任新任外部管理机构。基金托管人或单独或合计持
有 10%以上（含 10%）基金份额的基金份额持有人应在提请解聘外部管理机构的同时
提名新任外部管理机构，方可召集基金份额持有人大会。
被提名的合格候选外部管理机构除应满足法律法规相关资质要求外，还应同时满足
如下条件，方可构成合格候选外部管理机构：
①该合格候选外部管理机构在中国境内实际建成在管的产业园项目规模应不少于
350 万平方米；且该机构在全国 GDP 前 25 名城市中所管理的产业园项目数量在其总管
理产业园项目数量中占比需不低于 35%；
②该合格候选外部管理机构应注册成立 10 年以上，且从事产业园运营管理不少于
10 年；
③该合格候选外部管理机构及其控股股东、实际控制人资信情况良好；最近五年不
存在重大违法违规记录；不存在因严重违法失信行为被有权部门认定为失信被执行人、
失信生产经营单位或者其他失信单位，或被暂停或者限制进行融资的情形；不存在主体
或债项评级展望负面的情况。
（2）外部管理机构的更换流程
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381
1）提名：新任外部管理机构由基金管理人、基金托管人或由单独或合计持有 10%
以上（含 10%）基金份额的基金份额持有人提名；
基金管理人应当对提名的外部管理机构进行充分的尽职调查，确保其在专业资质
（如有）、人员配备、公司治理等方面符合法律法规要求，具备充分的履职能力；
2）决议：基金份额持有人大会应对现任外部管理机构的解聘（基金管理人因法定
情形解聘外部管理机构的除外）和新任外部管理机构的任命形成决议，该决议需经参加
大会的基金份额持有人所持表决权的二分之一以上（含二分之一）表决通过，决议自表
决通过之日起生效；
3）备案：基金份额持有人大会更换外部管理机构的决议须报中国证监会备案；
4）公告：外部管理机构更换后，由基金管理人于更换外部管理机构的基金份额持
有人大会决议生效后 2 日内在规定媒介公告。
（五）运营管理服务协议约定的违约责任与赔偿安排
1、运营管理服务协议当事人每一方应就因其违反该协议而致使其他方和/或其他方
的关联方、董事、员工、代表、承继人或获准的受让人（以下简称“受偿方”）所遭受的
或与之有关的所有损失向其他方和/或其受偿方给予足额赔偿。
2、由于外部管理机构的违约行为或重大过失导致基金管理人、基础设施基金或基础
设施项目遭受损失的，基金管理人及/或项目公司有权要求外部管理机构赔偿损失/或根
据该协议的约定扣收运营管理费以赔偿损失。
（六）运营管理服务协议的终止
1、协议终止事项
运营管理服务协议于以下事件之一发生之日终止:
（1）外部管理机构任期届满或被解聘时；
（2）基金管理人与外部管理机构协商一致时；
（3）基金管理人不再担任基础设施基金的管理人时（但运营管理服务协议第 11.1
条所述基金管理人变更为中金基金依法设立的子公司的相关情形除外）。
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2、协议终止后的相关安排
（1）外部管理机构应尽快将与业务和物业相关的所有文档、记录、账册和会计资
料交予基金管理人或其指定方；
（2）外部管理机构应尽快腾空并向基金管理人或其指定方交付由外部管理机构和
/或其关联方所占据的物业的任何区域；
（3）外部管理机构应尽快将运营管理服务协议已终止的信息通知仍为基金管理人、
项目公司提供第三方服务的第三方服务提供者以及其他与基金管理人、项目公司有未了
结业务往来的人士；
（4）外部管理机构应按照基金管理人的合理要求，给予基金管理人必要的协助以
确保业务的开展不受运营管理服务协议终止的影响。
（七）运营管理服务协议的争议解决方式
因运营管理服务协议引起或与该协议相关的任何争议、分歧或索赔应提交中国国际
经济贸易仲裁委员会（以下简称“贸仲会”）在北京仲裁解决。仲裁应根据贸仲会于仲裁
进行时有效的仲裁规则及运营管理服务协议相关规定进行。
五、项目资金收支及风险管控安排
（一）本基金涉及的各层级账户的设置与监管
基金管理人、计划管理人、项目公司与托管人拟签订账户监管协议，由基金管理人、
计划管理人及项目公司委托托管人按照账户监管协议、基金托管协议和专项计划托管协
议所规定的托管人职责和操作流程为本基金涉及的各层级银行账户及其资金流向进行
全程监督、闭环管理。托管人愿意接受基金管理人、计划管理人和项目公司的委托，项
目公司亦同意接受托管人的监管。
1、基金托管账户：指基金管理人以基金的名义在托管人处开立的人民币资金账户。
基金的相关货币收支活动，包括但不限于接收募集资金专户划付的认购资金、接收资产
支持专项计划分红款及处置款、向基金份额持有人进行收益分配、支付基金相关费用等，
均须通过基金托管账户进行。
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383
2、专项计划账户：计划管理人以专项计划的名义在计划托管人处开立的人民币资
金账户。专项计划的相关货币收支活动，包括但不限于接收募集资金专户划付的认购资
金、接收项目公司偿付的股东债权本息及/或项目公司分配的股东利润（如有）、接收处
分价款、接收项目公司因减资而向专项计划支付的减资款（如涉及）以及其他应属专项
计划的款项，支付项目公司股权转让价款、向项目公司发放股东借款、支付专项计划利
益及专项计划费用以及合格投资，均须通过专项计划账户进行。
3、项目公司监管账户：指项目公司在监管银行开立的人民币银行账户，主要用于
收取《股东借款协议》《债权债务确认协议》项下发放的股东借款、归集项目公司现金
资产、收取项目公司运营收入（包括项目公司因持有基础设施资产而取得所有租金等及
基础设施资产的租户、转租人、被许可人及受让人应支付的其它款项与费用，及其他合
法经营业务而产生的收入）、收取外部借款（如有）、收取处分收入（如有），支付《运
营管理服务协议》及协议约定的其他款项，包括但不限于向项目公司基本账户拨付项目
公司运营资金及应退押金所需要的支出款项、支付《运营管理服务协议》项下运营管理
费、偿还股东债权本金和利息、向股东分配股息红利、进行合格投资等。
4、项目公司基本账户：指项目公司在监管银行开立的专门用于支付项目公司运营
资金及应退押金、收取项目公司监管账户拨付的资金及基金管理人认可的其他款项（为
免疑义，所谓“基金管理人认可的其他款项”，具体是指因退税、账户结息等必须由基
本账户直接收款的款项，如收到此类款项，项目公司不得随意动用，应及时向项目公司
监管账户调拨该等款项），并向监管账户划付剩余留存资金的人民币资金账户。除前述
资金外，原则上基本账户不得作为任何资金的收款账户。
除上述账户外，本基金原则上不得有任何其他账户。如因基金运作或项目公司运营
确需设其他账户的，基金管理人需向托管人充分说明其存在的必要性和合理性，经托管
人同意后，纳入托管人的统一监督管理。
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384
（二）各层级账户资金流转示意图
图【18-5-2-1】基础设施基金各层级账户资金流转示意图
（三）各层级账户的使用安排
1、项目公司将监管账户作为唯一的收取租金的账户，并在合理的期间内知会租户
完成租金收取账户的变更。期间如有租户误将租金款项汇入原有收款账户，项目公司将
定期向监管账户调拨该等款项，调拨频率不低于每周一次。
2、在交割日，基金管理人将项目公司基本账户中沉淀的现金资产扣除必要的账户
预留款项后转至监管账户。基金管理人应于交割日将同期项目公司现金资产和必要的账
户预留金额书面告知托管人。
3、根据运营管理服务协议，基金管理人按照预算，每季度从监管账户向项目公司
基本账户划拨日常运营所需要的支出款项。托管人根据基金管理人的划付指令向项目公
司基本账户拨付预算内支出款项，同时按季度复核审阅该账户的实际支出情况。
4、如项目公司存在突发性或预算外用款需求，经基金管理人审批后，基金管理人
应向托管人出具划款指令和相关用款凭证，指令托管人将监管账户中的资金划入项目公
司基本账户。
5、基金管理人根据计划管理人发出的付息还款通知书、提前还款通知书（如有）、
利润分配决议（如有）、处分分配决议（如有）等文件约定的金额，向托管人发送付款
指令，将监管账户中的等值资金划转至专项计划托管账户。
6、计划管理人于专项计划账户划付日指令托管人将专项计划账户中的资金等值于
必备金额（必备金额：指应当划入基金托管账户的金额）的部分划转至登记机构指定账
招募说明书
385
户中登账户，用于向专项计划持有人（即基金）进行分配。
7、如项目公司发生借款，根据相关借款协议将项目公司借入资金汇入至借款银行
指定的项目公司借款账户的，基金管理人应通知托管人项目公司借款账户信息及收款金
额，托管人核对到账金额和相关借款协议的约定是否一致，且该借款账户的对外划付需
经过基金管理人和托管人的一致同意。
8、托管人根据基金管理人的申请为其开通监管账户、专项计划账户和基金托管账
户的网银查询权限，供基金管理人实时查询账户余额及资金收付情况。托管人根据基金
管理人的申请为外部管理机构开通监管账户的网银查询权限，供外部管理机构实时查询
账户余额及资金收付情况。开通账户网银查询权限后，除非基金管理人被解任或辞任，
托管人不得关闭该等权限。
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第十九部分 利益冲突与关联交易
一、利益冲突
（一）本基金利益冲突的情形
1、基金管理人
本基金成立后，基金管理人将同时管理两只产业园区类基础设施基金，包括本基金
及中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中金湖北科投光
谷 REIT”）。
鉴于本基金与中金湖北科投光谷 REIT 项下基础设施资产处在不同区域且未来潜在
扩募基础设施资产范围重叠可能性较低，外部管理机构不存在关联关系，同时结合产业
园区运营管理特点，基金管理人认为现阶段同时管理两只产业园类基础设施基金不存在
利益冲突，具体说明如下：
（1）初始投资及潜在扩募基础设施资产所处区域及范围不同
本基金拟投资的北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期、北京房山奥得赛产业
园均位于北京市；中金湖北科投光谷 REIT 持有的基础设施资产位于武汉市东湖新技术
开发区。两只基金的目标基础设施资产所处地理位置不同，所服务的经济和社会区域以
及产业租赁需求不同，因此不存在直接利益冲突或竞争关系。
同时，两只基金未来拟扩募购入的基础设施项目预计将主要来源于各自的原始权益
人或其关联方，扩募基础设施资产范围重叠的可能性较低，因此，两只基金在扩募方面
亦不存在直接利益冲突或竞争关系。
（2）外部管理机构不同
针对本基金及中金湖北科投光谷 REIT 项下基础设施项目的运营管理，基金管理人
分别聘请了不同的外部管理机构，且该等外部管理机构之间不存在关联关系。两只基金
的外部管理机构在相关专业领域和各自主要经营区域范围内具备丰富的管理经验及成
熟的运营团队，分别为两只基金项下基础设施资产的稳定运作提供支持。两只基金由不
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同的外部管理机构和运营管理人员提供运营管理服务可有效避免基金管理人在管产业
园区 REITs 运营管理过程中出现利益冲突。
（3）产业园区运营管理特点
产业园区行业具有政策主导性强、区域性差异大等特点。产业园区的成立初衷即为
服务区域经济发展，产业园区的建设和发展具有较强的属地政策特征，园区的运营管理
也和特定区域的经济发展、产业分布、优惠政策密切相关，不同区域的产业园区政策要
求、功能定位及产业特色差异较大且不会因基金管理人的主动管理发生变化。
与此同时，本项目拟投资的基础设施资产为产业园区中的标准厂房细分业态，中金
湖北科投光谷 REIT 项下的基础设施资产为研发办公细分业态，细分业态的不同决定了
其租户性质及目标客群存在显著差异。
综上所述，虽然本基金成立时基金管理人预计将管理两只基础设施资产类型相同的
基金，但当前阶段本基金与中金湖北科投光谷 REIT 之间不存在利益冲突。
2、发起人
本次交易的发起人为联东集团。根据发起人的说明，除基础设施项目外，发起人和
/或其同一实际控制下的关联方直接或通过其他方式间接持有和/或运营的位于北京市内
的产业园区项目，可能与本基金所投资的基础设施项目存在竞争关系，为竞争性项目。
3、原始权益人/外部管理机构
本基金的原始权益人/外部管理机构为联东金园。根据联东金园的说明，除基础设
施项目外，联东金园和/或其实际控制的关联方直接或通过其他方式间接持有和/或运营
的位于北京市内产业园区项目，可能与本基金所投资的基础设施项目存在竞争关系，为
竞争性项目。
（二）本基金利益冲突的防范
1、与基金管理人之间的利益冲突与风险防范
（1）与基金管理人的利益冲突
本基金成立后，基金管理人预计将同时管理两只产业园区类基础设施基金。因两只
基金基础设施资产处在不同区域且未来潜在扩募基础设施资产范围重叠可能性较低，外
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部管理机构不存在关联关系，结合产业园区运营管理特点，现阶段基金管理人同时管理
两只基金不存在利益冲突。由于基金存续时间较长，未来不排除在运营管理层面或扩募
投资层面存在潜在利益冲突。针对潜在的利益冲突，基金管理人已制定了相关风险缓释
措施。
（2）利益冲突的防范措施
本基金拟通过以下措施缓释相关潜在利益冲突风险，包括：
1）基金管理人内部制度层面
基金管理人制定了《公平交易管理办法》《异常交易监控管理办法》《关联交易管
理办法》等，以防范本基金层面的利益冲突和关联交易风险，保障基金管理人管理的不
同基金之间的公平性。针对基础设施基金业务，基金管理人还制定了覆盖投资管理、运
营管理、风险控制、尽职调查及关联交易管理的专项内部规章制度，建立了基础设施基
金的投资、运营及风险管理规则，以有效防范不同基础设施基金之间的利益冲突。
2）基础设施基金的运营管理层面
对于所管理的不同的园区类基础设施基金，基金管理人原则上聘请不同的外部管理
机构并将通过基础设施项目运营管理服务协议约定，基础设施基金项目公司的预算由外
部管理机构拟定，并经基金管理人审批通过后方可执行，根据法律法规规定及基金合同
的约定，不同的基础设施基金不得相互投资或进行资金拆借。
基金管理人将严格落实风险隔离措施，所管理的不同的园区类基础设施基金的基金
财产相互隔离，并严格按照相关法律法规以及内部管理制度的规定防范利益冲突。
对可能发生的同业竞争和可能存在的利益冲突，由 REITs 投委会讨论决定处理方
式，制定公平对待不同基础设施项目的相关措施，并在定期报告中予以披露，必要情况
下还需进行临时披露，接受投资者监督。
3）基础设施基金的投资扩募层面
基金管理人对扩募相关的敏感信息进行管控，限定相关敏感信息的知悉范围，对于
相关业务人员的办公电话、办公邮件等进行留痕监测。不同基础设施基金的基金经理应
维护各自基金持有人的利益，严禁直接或间接在不同基金间进行利益输送。存在利益冲
招募说明书
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突的议案时，相关人员需要回避表决。
在资产交易的立项、投资以及退出决策等各主要环节，存在潜在利益冲突的人员应
当主动避免可能的利益冲突。若合同、交易行为中存在或可能存在利益冲突，相关人员
应及时声明，并在有关决策时主动回避。就存在利益冲突的扩募收购项目，不同基金的
基金经理独立立项、独立尽调、独立谈判、独立决策。
基金拟扩募购入新项目时，基金管理人将依法召集基金份额持有人大会对扩募和新
购入项目相关事项进行审议。如出现不同基金拟扩募购入的资产范围存在重叠的特殊情
况的，基金管理人将充分披露和提示该等情况和潜在的利益冲突情形，由基金份额持有
人大会进行决策。
2、与发起人之间的利益冲突与风险防范
（1）与发起人利益冲突
除基础设施项目外，联东集团和/或其同一实际控制下的关联方直接或通过其他任
何方式间接持有和/或运营了其他竞争性项目，因此可能与基础设施基金所持有的基础
设施项目产生同业竞争。
（2）利益冲突的防范措施
根据发起人出具的《关于避免同业竞争的承诺函》：
联东集团将公平对待基础设施项目和该等竞争性项目，避免可能出现的利益冲突。
不会且将敦促关联方不得主动诱导基础设施项目项下的租户终止租约或降低租金水准，
不得故意降低基础设施基金项下的各基础设施项目的市场竞争能力。不会且将敦促关联
方不得将项目公司所取得或可能取得的业务机会优先授予或提供给任何其他竞争性项
目，亦不会且将敦促关联方不得利用基础设施基金份额持有人的地位或利用该地位获得
的信息作出不利于基础设施基金而有利于其他竞争性项目的决定或判断，并将避免该种
客观结果的发生。
3、与原始权益人/外部管理机构之间的利益冲突与风险防范
（1）与原始权益人/外部管理机构的利益冲突
除基础设施项目外，联东金园和/或其实际控制的关联方直接或通过其他方式间接
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持有和/或运营位于北京市内的产业园区项目，与基础设施项目存在一定竞争关系，为
竞争性项目。
联东金园作为原始权益人持有的竞争性项目情况请见本招募说明书第十七部分“原
始权益人”之“三、原始权益人控制的其他同类资产情况”。
联东金园作为外部管理机构运营管理的竞争性项目情况请见本招募说明书第十八
部分“基础设施项目运营管理安排”之“三、外部管理机构的运营管理资质情况”之“（二）
与基础设施项目运营相关的业务情况”之“4、同类基础设施项目运营管理经验”。
（2）利益冲突的防范措施
1）根据联东金园出具的《关于避免同业竞争的承诺函》：
联东金园将根据自身针对产业园区项目同类资产的既有管理规范和标准，严格按照
诚实信用、勤勉尽责、公平公正的原则，以不低于联东金园自身和/或其实际控制的关联
方管理的其他同类资产的运营管理水平为基础设施项目提供运营管理服务或督促、要求
相关方按照该等标准为基础设施项目提供运营管理服务，充分保护基金份额持有人的利
益。
对于竞争性项目，联东金园承诺公平对待基础设施项目和该等竞争性项目，避免可
能出现的利益冲突。不会且将敦促关联方不得主动诱导基础设施项目项下的租户终止租
约或降低租金水准，不得故意降低基础设施基金项下的各基础设施项目的市场竞争能力。
联东金园不会且将敦促关联方不得将项目公司所取得或可能取得的业务机会优先授予
或提供给任何其他竞争性项目，亦不会且将敦促关联方不得利用基础设施基金份额持有
人的地位或利用该地位获得的信息作出不利于基础设施基金而有利于其他竞争性项目
的决定或判断，并将避免该种客观结果的发生。
如潜在承租人有承租基础设施项目周边 3 公里范围内分布的竞争性项目的意向，在
同等条件下，联东金园和/或其实际控制的关联方将促使该业务机会按合理、公平的条
款优先提供给基础设施项目。
为基础设施项目服务的运营团队独立于联东金园内部其他团队；联东金园承诺并保
证基础设施项目的运营团队的独立性。若其已知悉或获得任何关于招商的新商机的，将
秉承公平、平等和合理的原则处理业务机会，满足基础设施项目的招商需求。
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在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同业竞争而发生
争议，且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，联东金园承诺将与
基金管理人积极协商解决措施。
2）根据基金管理人、项目公司与外部管理机构签署的运营管理服务协议的约定，
外部管理机构进一步承诺其作为外部管理机构同时向其他机构提供基础设施项目运营
管理服务的，应当采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，对于在其他项目运
营管理服务中可能与其履行运营管理服务协议项下职责出现利益冲突的，其作为外部管
理机构应当事先通知基金管理人并配合其履行信息披露，不得损害基础设施基金及其持
有人的利益。
二、本基金首次发售前基础设施项目的关联交易
本基金首次发售之前，项目公司与原始权益人及其关联方之间存在因业务运营需要
而产生的关联交易详见本招募说明书第十四部分 “基础设施项目基本情况”之“一、基
础设施项目概况及运营数据”之“（四）基础设施项目运营情况”之“7、关联交易情况”。
三、基金运作期内基础设施基金的关联交易
（一）关联方认定
1、具有以下情形之一的法人或其他组织，为本基金的关联法人：
（1）直接或者间接持有本基金 30%以上基金份额的法人或其他组织，及其直接或
间接控制的法人或其他组织；
（2）持有本基金 10%以上基金份额的法人或其他组织；
（3）基金管理人、基金托管人、计划管理人、外部管理机构及其控股股东、实际
控制人或者与其有重大利害关系的法人或其他组织；
（4）同一基金管理人、计划管理人管理的同类型产品，同类型产品是指投资对象
与本基金投资基础设施项目类型相同或相似的产品；
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（5）由本基金的关联自然人直接或者间接控制的，或者由关联自然人担任董事、
高级管理人员的除本基金及其控股子公司以外的法人或其他组织；
（6）根据实质重于形式原则认定的其他与本基金有特殊关系，可能导致本基金利
益对其倾斜的法人或其他组织。
2、具有以下情形之一的自然人，为本基金的关联自然人：
（1）直接或者间接持有本基金 10%以上基金份额的自然人；
（2）基金管理人、计划管理人、外部管理机构、项目公司的董事、监事和高级管
理人员；
（3）本条第（1）项和第（2）项所述人士的关系密切的家庭成员，包括配偶、年
满 18 周岁的子女及其配偶、父母及配偶的父母、兄弟姐妹及其配偶、配偶的兄弟姐妹、
子女配偶的父母；
（4）根据实质重于形式原则认定的其他与本基金有特殊关系，可能导致本基金利
益对其进行倾斜的自然人。
（二）关联交易的类型
本基金的关联交易，是指本基金或者其控制的特殊目的载体与关联方之间发生的转
移资源或者义务的事项。除传统基金中基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金
托管人及其控股股东、实际控制人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销
期内承销的证券等事项外，还包括但不限于以下交易：
1、基金层面：购买资产支持证券、借入款项、聘请外部管理机构等；
2、资产支持证券层面：专项计划购买、出售项目公司股权；
3、项目公司层面：基础设施项目购入与出售、基础设施项目运营及管理阶段存在
的购买、销售等行为。
其中，关联交易的金额计算应当根据《基础设施基金指引》第五十条的要求，按照
连续 12 个月内累计发生金额计算。
关联交易具体包括如下事项：
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1、购买或者出售资产；
2、对外投资（含委托理财、委托贷款等）；
3、提供财务资助；
4、提供担保；
5、租入或者租出资产；
6、委托或者受托管理资产和业务；
7、赠与或者受赠资产；
8、债权、债务重组；
9、签订许可使用协议；
10、转让或者受让研究与开发项目；
11、购买原材料、燃料、动力；
12、销售产品、商品；
13、提供或者接受劳务；
14、委托或者受托销售；
15、在关联人的财务公司存贷款；
16、与关联人共同投资；
17、根据实质重于形式原则认定的其他通过约定可能引致资源或者义务转移的事项；
18、法律法规规定的其他情形。
（三）关联交易的决策机制
1、决策机制
关联交易开展应当符合本基金的投资目标和投资策略，遵循基金份额持有人利益优
先原则，按照市场公平合理价格执行。为防范关联交易中的潜在利益冲突，有效管理关
联交易风险，关联交易应根据基金管理人的章程、关联交易管理办法履行 REITs 投委会
招募说明书
394
审议等内部审批程序。
基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制人
或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重
大关联交易的，应提交基金管理人董事会（包括 2/3 以上独立董事）审议并取得基金托
管人同意。基金管理人董事会应至少每半年对关联交易事项进行审查。
对于本基金成立后发生的金额（连续 12 个月内累计发生金额）超过基金净资产 5%
的关联交易，还需依据《基础设施基金指引》及基金合同的约定，提交基金份额持有人
大会审议。
必要时，基金管理人可就关联交易的公允性等征求会计师等中介机构的独立意见。
2、审批的豁免
与本基金关联人进行的下列交易可以免予按照关联交易的方式进行审议，包括但不
限于：
（1）存在关联关系的基金份额持有人领取基金年度可供分配金额；
（2）按照基金合同、基金托管协议等本基金文件约定支付的基金的管理费用；
（3）因公共安全事件、突发政策要求等不可抗力事件导致的关联交易；
（4）按照本基金基金合同、基金托管协议等本基金文件已明确约定关联交易安排
而开展的其他交易。
（四）关联交易的信息披露
基金管理人应根据相关法律法规、自律规则及基金合同的规定，严格履行关联交易
的信息披露义务。
本基金拟披露的关联交易属于国家秘密、商业秘密或者上海证券交易所认可的其他
情形，披露或者履行相关义务可能导致其违反国家有关保密的法律法规或严重损害相关
方利益的，基金管理人可以向上海证券交易所申请豁免披露或者履行相关义务。
招募说明书
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第二十部分 新购入基础设施项目与基金的扩募
一、新购入基础设施项目的条件
在符合法律法规、监管机构、业务规则的相关规定的情况下，本基金新购入基础设
施项目应当符合下列条件：
（一）符合《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》《业务办法》及相关规
定的要求；
（二）基础设施基金投资运作稳健，上市之日至提交基金变更注册申请之日原则上
满 12 个月，运营业绩良好，治理结构健全，不存在运营管理混乱、内部控制和风险管
理制度无法得到有效执行、财务状况恶化等重大经营风险；
（三）持有的基础设施项目运营状况良好，现金流稳定，不存在对持续经营有重大
不利影响的情形；
（四）会计基础工作规范，最近 1 年财务报表的编制和披露符合企业会计准则或者
相关信息披露规则的规定，最近 1 年财务会计报告未被出具否定意见或者无法表示意见
的审计报告；最近 1 年财务会计报告被出具保留意见审计报告的，保留意见所涉及事项
对基金的重大不利影响已经消除；
（五）中国证监会和上交所规定的其他条件。
二、新购入基础设施项目与扩募程序
本基金新购入基础设施项目的，可以单独或同时以留存资金、对外借款或者扩募资
金等作为资金来源。基金管理人应当遵循公平、公正、基金份额持有人利益优先的原则，
在有效保障基金可供分配现金流充裕性及分红稳定性前提下，合理确定拟购入基础设施
项目的资金来源，按照规定履行必要决策程序。
（一）初步磋商
基金管理人与交易对方就基础设施项目购入进行初步磋商时，应当立即采取必要且
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充分的保密措施，制定严格有效的保密制度，限定相关敏感信息的知悉范围。基金管理
人及交易对方聘请专业机构的，应当立即与所聘请专业机构签署保密协议。基金管理人
披露拟购入基础设施项目的决定前，相关信息已在媒体上传播或者基础设施基金交易出
现异常波动的，基金管理人应当立即将有关计划、方案或者相关事项的现状以及相关进
展情况和风险因素等予以公告，并按照有关信息披露规则办理其他相关事宜。
（二）尽职调查
基金管理人应当按照《基础设施基金指引》等相关规定对拟购入的基础设施项目进
行全面尽职调查，基金管理人可以与资产支持证券管理人联合开展尽职调查，必要时还
可以聘请财务顾问开展尽职调查，尽职调查要求与基础设施基金首次发售要求一致。
基金管理人或其关联方与新购入基础设施项目原始权益人存在关联关系，或享有基
础设施项目权益时，应当聘请第三方财务顾问独立开展尽职调查，并出具财务顾问报告。
涉及新设立基础设施资产支持专项计划和发行基础设施资产支持证券的，基金管理
人应当与基础设施资产支持证券管理人协商确定基础设施资产支持专项计划设立、基础
设施资产支持证券发行等相关事宜，确保基金变更注册、扩募（如有）、投资运作与资
产支持证券设立、发行之间有效衔接。
基金管理人聘请符合法律法规规定的律师事务所、评估机构、会计师事务所等专业
机构就新购入基础设施项目出具意见。
（三）基金管理人决策
基金管理人应当在作出拟购入基础设施项目决定前履行必要内部决策程序，并于作
出拟购入基础设施项目决定后 2 日内披露临时公告，同时披露拟购入基础设施项目的决
定、产品变更方案、扩募方案等。
（四）向中国证监会、上交所同时提交申请文件，召开基金份额持有人大会
基金管理人依法作出拟购入基础设施项目决定的，应当履行中国证监会变更注册、
上交所基础设施基金产品变更和基础设施资产支持证券相关申请确认程序（以下简称
“变更注册程序”）。对于基础设施项目交易金额超过基金净资产 20%的或者涉及扩募安
排的，基金管理人应当在履行变更注册程序后提交基金份额持有人大会批准。基金管理
人就拟购入基础设施项目召开基金份额持有人大会的，基础设施基金应当自基金份额持
招募说明书
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有人大会召开之日（以现场方式召开的）或者基金份额持有人大会计票之日（以通讯方
式召开的）开市起停牌，至基金份额持有人大会决议生效公告日复牌（如公告日为非交
易日，公告后第一个交易日复牌）。
基金管理人首次发布新购入基础设施项目临时公告至提交基金变更注册申请之前，
应当定期发布进展公告，说明本次购入基础设施项目的具体进展情况。若本次购入基础
设施项目发生重大进展或者重大变化，基金管理人应当及时披露。
基金管理人向中国证监会申请基础设施基金产品变更注册的，基金管理人和资产支
持证券管理人应当同时向上交所提交基础设施基金产品变更申请和基础设施资产支持
证券相关申请，以及《业务办法》第十二条、第五十一条规定的申请文件，上交所认可
的情形除外。基金管理人应当同时披露提交基金产品变更申请的公告及相关申请文件。
（五）其他
1、经履行适当程序后，基金管理人将发布基金份额扩募公告。
2、本基金扩募的，可以向不特定对象发售，也可以向特定对象发售（以下简称“定
向扩募”）。向不特定对象发售包括向原基础设施基金持有人配售份额（以下简称“向原
持有人配售”）和向不特定对象募集（以下简称“公开扩募”）。
三、基金扩募定价原则、定价方法
（一）向原持有人配售
基金管理人、财务顾问（如有）应当遵循基金份额持有人利益优先的原则，根据基
础设施基金二级市场交易价格和新购入基础设施项目的市场价值等有关因素，合理确定
配售价格。
（二）公开扩募
基金管理人、财务顾问（如有）应当遵循基金份额持有人利益优先的原则，根据基
础设施基金二级市场交易价格和新购入基础设施项目的市场价值等有关因素，合理确定
公开扩募的发售价格。公开扩募的发售价格应当不低于发售阶段公告招募说明书前 20
个交易日或者前 1 个交易日的基础设施基金交易均价。
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（三）定向扩募
1、定向扩募的发售价格应当不低于定价基准日前 20 个交易日基础设施基金交易均
价的 90%。
2、定向扩募的定价基准日为基金发售期首日。基金份额持有人大会决议提前确定
全部发售对象，且发售对象属于下列情形之一的，定价基准日可以为当次扩募的基金产
品变更草案公告日、基金份额持有人大会决议公告日或者发售期首日：
（1）持有份额超过 20%的第一大基础设施基金持有人或者通过认购本次发售份额
成为持有份额超过 20%的第一大基础设施基金持有人的投资者；
（2）新购入基础设施项目的原始权益人或者其同一控制下的关联方；
（3）通过当次扩募拟引入的战略投资者。
3、定向扩募的发售对象属于“新购入基础设施项目的原始权益人或者其同一控制下
的关联方”以外的情形的，基金管理人、财务顾问（如有）应当以竞价方式确定发售价
格和发售对象。基金份额持有人大会决议确定部分发售对象的，确定的发售对象不得参
与竞价，且应当接受竞价结果，并明确在通过竞价方式未能产生发售价格的情况下，是
否继续参与认购、价格确定原则及认购数量。
四、扩募的发售方式
具体见届时基金管理人发布的扩募发售公告等相关公告。
五、法律法规或监管部门对基础设施基金新购入基础设施项目和扩募另有
规定的，从其规定。
招募说明书
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第二十一部分 基金资产的估值
一、估值日
本基金的估值日为基金合同生效后每年6月30日及12月31日，以及法律法规规定的
其他日期。
二、核算及估值对象
本基金及纳入合并范围的各类会计主体所持有的各项资产和负债，包括但不限于基础
设施资产支持证券、债券、银行存款、应收款项、无形资产、固定资产、借款、应付款项等。
三、核算及估值方法
基金管理人按照《企业会计准则》的规定，遵循实质重于形式的原则，编制基础设施基
金合并及个别财务报表，以反映基础设施基金整体财务状况、经营成果和现金流量。由于
基础设施基金通过基础设施资产支持证券和基础设施项目公司等特殊目的载体获得基础设
施项目完全所有权或经营权利，并拥有特殊目的载体及基础设施项目完全的控制权和处置
权，基金管理人在编制企业合并财务报表时应当统一特殊目的载体所采用的会计政策。
基金管理人在确定相关资产和负债的价值和基础设施基金合并财务报表及个别财务报
表的净资产时，应符合《企业会计准则》和监管部门的有关规定，并按照以下方法执行：
（一）基金管理人在编制基础设施基金合并日或购买日合并资产负债表时，应当按照
《企业会计准则解释第13号》的要求，审慎判断取得的基础设施基金项目是否构成业务。
不构成业务的，应作为取得一组资产及负债（如有）进行确认和计量；构成业务的，应当按
照《企业会计准则第20号——企业合并》，审慎判断基金收购项目公司股权的交易性质，
确定属于同一控制下的企业合并或是非同一控制下的企业合并，并进行相应的会计确认和
计量。属于非同一控制下企业合并的，基金管理人应对基础设施项目各项可辨认资产、负
债按照购买日确定的公允价值进行初始计量。
（二）基础设施基金合并层面各项可辨认资产和负债的后续计量模式
招募说明书
400
基金管理人对基础设施基金的各项资产和负债进行后续计量时，除依据《企业会计准
则》规定可采用公允价值模式进行后续计量外，原则上采用成本模式计量，即以购买日确
定的账面价值为基础，计提折旧、摊销、减值。
在符合企业会计准则（即有确凿证据证明公允价值持续可靠计量）和最大限度保护基
金份额持有人利益的前提下，如基础设施项目资产公允价值显著高于账面价值，经持有人
大会同意并公告，基金管理人可以将相关资产计量从成本模式调整为公允价值模式。对于
非金融资产选择采用公允价值模式进行后续计量的，基金管理人应当经公司董事会审议批
准，并按照《企业会计准则第39号——公允价值计量》及其他相关规定在定期报告中披露
相关事项，包括但不限于：公允价值的确定依据、方法及所用假设的全部重要信息；影响公
允价值确定结果的重要参数、采用公允价值模式计量的合理性说明等。
（三）基金管理人对于采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、使用寿命确定
的无形资产、长期股权投资等长期资产，若存在减值迹象的，应当根据《企业会计准则》的
规定进行减值测试并决定是否计提资产减值准备。上述资产减值损失一经确认，在以后会
计期间不再转回。基金管理人应于每年年度终了对长期资产的折旧和摊销的期限及方法进
行复核并作适当调整。
（四）基础设施资产支持证券的估值
基金管理人应当按照投资成本将基础设施基金持有的资产支持证券在个别财务报表上
确认为一项长期股权投资，采用成本法进行后续计量。
（五）基础设施项目资产的估值
根据《企业会计准则第39号——公允价值计量》规定，如有确凿证据表明该基础设施
项目的公允价值能够持续可靠取得，即相关资产所在地有活跃的交易市场，并且能够从交
易市场上取得同类或类似资产的市场价格及其他相关信息，从而对相关资产的公允价值作
出合理的估计，基础设施项目可以按照公允价值进行后续计量。
根据《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》规定，基金管理人如选
择采用公允价值模式对非金融资产进行后续计量的，应当审慎判断，确保有确凿证据表明
该资产的公允价值能够持续可靠取得，即相关资产所在地有活跃的交易市场，并且能够从
交易市场上取得同类或类似资产的市场价格及其他相关信息，从而对相关资产的公允价值
招募说明书
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作出合理的估计。
（六）证券交易所上市的有价证券的估值
1、交易所上市交易或挂牌转让的固定收益品种（基金合同另有规定的除外），选取估
值日第三方估值机构提供的相应品种对应的估值净价估值，具体估值机构由基金管理人与
基金托管人另行协商约定；
2、交易所上市不存在活跃市场的有价证券，采用估值技术确定公允价值。交易所上市
的资产支持证券，采用估值技术确定公允价值，在估值技术难以可靠计量公允价值的情况
下，按成本估值。
（七）首次公开发行未上市的债券，采用估值技术确定公允价值，在估值技术难以可
靠计量公允价值的情况下，按成本估值。对在交易所市场发行未上市或未挂牌转让的债券，
对存在活跃市场的情况下，应以活跃市场上未经调整的报价作为计量日的公允价值进行估
值；对于活跃市场报价未能代表计量日公允价值的情况下，应对市场报价进行调整以确认
计量日的公允价值；对于不存在市场活动或市场活动很少的情况下，则采用估值技术确定
公允价值。
（八）对全国银行间市场上不含权的固定收益品种，按照第三方估值机构提供的相应
品种当日的估值净价估值。对银行间市场上含权的固定收益品种，按照第三方估值机构提
供的相应品种当日的唯一估值净价或推荐估值净价估值。对于含投资人回售权的固定收益
品种，回售登记截止日（含当日）后未行使回售权的按照长待偿期所对应的价格进行估值。
对银行间市场未上市，且第三方估值机构未提供估值价格的债券，在发行利率与二级市场
利率不存在明显差异，未上市期间市场利率没有发生大的变动的情况下，按成本估值。
（九）同一债券同时在两个或两个以上市场交易的，按债券所处的市场分别估值。
（十）如有确凿证据表明按上述方法进行估值不能客观反映上述金融资产或金融负债
公允价值的，基金管理人可根据具体情况与基金托管人商定后，按最能反映公允价值的方
法估值。
（十一）相关法律法规以及监管部门、自律规则另有规定的，从其规定。如有新增事
项，按国家最新规定核算及估值。
如基金管理人或基金托管人发现基金估值违反基金合同订明的核算及估值方法、程序
招募说明书
402
及相关法律法规的规定或者未能充分维护基金份额持有人利益时，应立即通知对方，共同
查明原因，双方协商解决。
根据有关法律法规，基金净资产计算和基金会计核算的义务由基金管理人承担。本基
金的基金会计责任方由基金管理人担任，因此，就与本基金有关的会计问题，如经相关各
方在平等基础上充分讨论后，仍无法达成一致的意见，按照基金管理人对基础设施基金财
务报表的净资产计算结果对外予以公布。由此给基金份额持有人和基金造成的损失，由基
金管理人承担。
四、核算及估值程序
（一）基金份额净值是按照每个估值日闭市后，基础设施基金合并财务报表的净资
产除以当日基金份额的余额数量计算，精确到0.0001元，小数点后第5位四舍五入。国家
另有规定的，从其规定。
（二）基金管理人应计算每个中期报告和年度报告的基础设施基金合并财务报表的
净资产和基金份额净值。
（三）基础设施基金存续期间，基金管理人应当聘请评估机构对基础设施项目资产
每年进行1次评估，并在基础设施基金年度报告中披露评估报告，对于采用成本模式计
量的基础设施项目资产，上述评估结果不影响基础设施基金合并财务报表的净资产及基
金份额净值。
（四）基金管理人应至少每半年度、每年度对基金资产进行核算及估值，但基金管
理人根据法律法规或基金合同的规定暂停估值时除外。基金管理人每半年、每年度对基
金资产核算及估值并经基金托管人复核后，由管理人按照监管机构要求在定期报告中对
外公布。
五、核算及估值错误的处理
基金管理人和基金托管人将采取必要、适当、合理的措施确保基金资产核算及估值
的准确性、及时性。当基础设施基金财务报表的净资产和基金份额净值发生可能误导财
招募说明书
403
务报表使用者的重大错误时，视为基金份额净值错误。
基金合同的当事人应按照以下约定处理：
（一）估值错误类型
本基金运作过程中，如果由于基金管理人或基金托管人、或登记机构、或销售机构、
或投资人自身的过错造成估值错误，导致其他当事人遭受损失的，过错的责任人应当对
由于该估值错误遭受损失当事人（“受损方”）的直接损失按下述“估值错误处理原则”给
予赔偿，承担赔偿责任。
上述估值错误的主要类型包括但不限于：资料申报差错、数据传输差错、数据计算
差错、系统故障差错、下达指令差错等。对于因技术原因引起的差错，若系同行业现有
技术水平不能预见、不能避免、不能克服，则属不可抗力，按照下述规定执行。
由于不可抗力原因造成投资人的交易资料灭失或被错误处理或造成其他差错，因不
可抗力原因出现差错的当事人不对其他当事人承担赔偿责任，但因该差错取得不当得利
的当事人仍应负有返还不当得利的义务。
（二）估值错误处理原则
1、估值错误已发生，但尚未给当事人造成损失时，估值错误责任方应及时协调各
方，及时进行更正，因更正估值错误发生的费用由估值错误责任方承担；由于估值错误
责任方未及时更正已产生的估值错误，给当事人造成损失的，由估值错误责任方对直接
损失承担赔偿责任；若估值错误责任方已经积极协调，并且有协助义务的当事人有足够
的时间进行更正而未更正，则其应当承担相应赔偿责任。估值错误责任方应对更正的情
况向有关当事人进行确认，确保估值错误已得到更正；
2、估值错误的责任方对有关当事人的直接损失负责，不对间接损失负责，并且仅
对估值错误的有关直接当事人负责，不对第三方负责；
3、因估值错误而获得不当得利的当事人负有及时返还不当得利的义务。但估值错
误责任方仍应对估值错误负责。如果由于获得不当得利的当事人不返还或不全部返还不
当得利造成其他当事人的利益损失（“受损方”），则估值错误责任方应赔偿受损方的损
失，并在其支付的赔偿金额的范围内对获得不当得利的当事人享有要求交付不当得利的
权利；如果获得不当得利的当事人已经将此部分不当得利返还给受损方，则受损方应当
招募说明书
404
将其已经获得的赔偿额加上已经获得的不当得利返还的总和超过其实际损失的差额部
分支付给估值错误责任方；
4、估值错误调整采用尽量恢复至假设未发生估值错误的正确情形的方式。
（三）估值错误处理程序
估值错误被发现后，有关的当事人应当及时进行处理，处理的程序如下：
1、查明估值错误发生的原因，列明所有的当事人，并根据估值错误发生的原因确
定估值错误的责任方；
2、根据估值错误处理原则或当事人协商的方法对因估值错误造成的损失进行评估；
3、根据估值错误处理原则或当事人协商的方法由估值错误的责任方进行更正和赔
偿损失；
4、根据估值方法，需要修改基金登记机构交易数据的，由基金登记机构进行更正，
并就估值错误的更正向有关当事人进行确认。
（四）基金份额净值估值错误处理的方法如下：
1、基金份额净值计算出现错误时，基金管理人应当立即予以纠正，通报基金托管
人，并采取合理的措施防止损失进一步扩大。
2、错误偏差达到基金份额净值的0.25%时，基金管理人应当通报基金托管人并报中
国证监会备案；错误偏差达到基金份额净值的0.5%时，基金管理人应当公告，并报中国
证监会备案。
3、当基金份额净值计算差错给基金和基金份额持有人造成损失需要进行赔偿时，
基金管理人和基金托管人应根据实际情况界定双方承担的责任，经确认后按以下条款进
行赔偿：
（1）本基金的基金会计责任方由基金管理人担任，与本基金有关的会计问题，如
经双方在平等基础上充分讨论后，尚不能达成一致时，按基金管理人的建议执行，由此
给基金份额持有人和基金财产造成的损失，由基金管理人负责赔付；
（2）若基金管理人计算的基金份额净值已由基金托管人复核确认后公告，由此给
招募说明书
405
基金份额持有人造成损失的，应根据法律法规的规定对投资者或基金支付赔偿金，就实
际向投资者或基金支付的赔偿金额，基金管理人与基金托管人各自承担相应的责任。
（3）如基金管理人和基金托管人对基金份额净值的计算结果，虽然多次重新计算
和核对，尚不能达成一致时，为避免不能按时公布基金份额净值的情形，以基金管理人
的计算结果对外公布，由此给基金份额持有人和基金造成的损失，由基金管理人负责赔
付。
（4）由于基金管理人提供的信息错误，进而导致基金份额净值计算错误而引起的
基金份额持有人和基金财产的损失，由基金管理人负责赔付。
4、前述内容如法律法规或监管机关另有规定的，从其规定处理。如果行业另有通
行做法，基金管理人、基金托管人应本着平等和保护基金份额持有人利益的原则进行协
商。
六、暂停估值的情形
（一）基金投资所涉及的证券交易市场遇法定节假日或因其他原因暂停营业时；
（二）因不可抗力致使基金管理人、基金托管人无法准确核算及评估基金资产价值
时；
（三）法律法规规定、中国证监会和基金合同认定的其它情形。
七、基金净值的确认
基础设施基金财务报表的净资产和基金份额净值由基金管理人负责计算，基金托管
人负责进行复核。基金管理人披露基础设施基金财务报表的净资产和基金份额净值前，
应将净资产和基金份额净值计算结果发送给基金托管人。经基金托管人复核确认后，由
基金管理人按规定在定期报告中对外公布。
招募说明书
406
八、特殊情况的处理
（一）基金管理人或基金托管人按核算及估值方法的第（十）项进行估值时，所造
成的误差不作为基金资产核算及估值错误处理。
（二）由于不可抗力原因，或由于证券交易所及登记结算公司等机构发送的数据错
误，或国家会计政策变更、市场规则变更等，基金管理人和基金托管人虽然已经采取必
要、适当、合理的措施进行检查，但未能发现错误的，由此造成的基金资产核算及估值
错误，基金管理人和基金托管人免除赔偿责任。但基金管理人、基金托管人应当积极采
取必要的措施减轻或消除由此造成的影响。
九、基础设施项目的评估
（一）基础设施项目评估结果不代表真实市场价值，也不代表基础设施项目资产能
够按照评估结果进行转让。
（二）基础设施项目评估情形
本基金存续期间，基金管理人应当聘请评估机构对基础设施项目资产每年进行1次
评估。基金管理人聘请的评估机构应当经中国证监会备案，且评估机构为同一只基础设
施基金提供评估服务不得连续超过3年。
发生如下情形，基金管理人应聘请评估机构对基础设施项目进行评估：
1、基金运作过程中发生购入或出售基础设施项目等情形时；
2、本基金扩募；
3、提前终止基金合同拟进行资产处置；
4、基础设施项目现金流发生重大变化且对持有人利益有实质性影响；
5、对基金份额持有人利益有重大影响的其他情形。
本基金的基金份额首次发售，评估基准日距离基金份额发售公告日不得超过6个月；
基金运作过程中发生购入或出售基础设施项目等情形时，评估基准日距离签署购入或出
售协议等情形发生日不得超过6个月。
招募说明书
407
（三）评估报告的内容
评估报告应包括下列内容：1、评估基础及所用假设的全部重要信息；2、所采用的
评估方法及评估方法的选择依据和合理性说明；3、基础设施项目详细信息，包括基础
设施项目地址、权属性质、现有用途、经营现状等，每期运营收入、应缴税收、各项支
出等收益情况及其他相关事项；4、基础设施项目的市场情况，包括供求情况、市场趋
势等；5、影响评估结果的重要参数，包括土地使用权或经营权利剩余期限、运营收入、
运营成本、运营净收益、资本性支出、未来现金流变动预期、折现率等；6、评估机构
独立性及评估报告公允性的相关说明；7、调整所采用评估方法或重要参数情况及理由
（如有）；8、可能影响基础设施项目评估的其他事项。
（四）更换评估机构程序
基础设施基金存续期限内，基金管理人有权自行决定更换评估机构，基金管理人
更换评估机构后应及时进行披露。
招募说明书
408
第二十二部分 基金的收益分配
一、基金可供分配金额
可供分配金额是在净利润基础上进行合理调整后的金额，相关计算调整项目至少
包括基础设施项目资产的公允价值变动损益、折旧与摊销，同时应当综合考虑项目公
司持续发展、偿债能力和经营现金流等因素。
基金管理人计算可供分配金额过程中，将合并净利润调整为税息折旧及摊销前利润
（EBITDA），并在此基础上综合考虑项目公司持续发展、项目公司偿债能力、经营现
金流等因素后确定可供分配金额计算调整项。涉及的相关计算调整项一经确认，不可随
意变更。其中，将净利润调整为税息折旧及摊销前利润（EBITDA）需加回以下调整项：
（一）折旧和摊销；
（二）利息支出；
（三）所得税费用；
将税息折旧及摊销前利润调整为可供分配金额可能涉及的调整项包括：
（一）当期购买基础设施项目等资本性支出；
（二）基础设施项目资产的公允价值变动损益（包括处置当年转回以前年度累计调
整的公允价值变动损益）；
（三）基础设施项目资产减值准备的变动；
（四）基础设施项目资产的处置利得或损失；
（五）支付的利息及所得税费用；
（六）应收和应付项目的变动；
（七）未来合理的相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大
修、改造等）、未来合理期间内的债务利息、运营费用等；
（八）其他可能的调整项，如基础设施基金发行份额募集的资金、处置基础设施项
招募说明书
409
目资产取得的现金、金融资产相关调整、期初现金余额等。
基金存续期间，如需调整可供分配金额相关计算调整项的，基金管理人在根据法律
法规规定履行相关程序后可相应调整并提前公告。基金管理人应当在当期基金收益分配
方案中对调整项目、调整项变更原因进行说明，并在本基金更新的招募说明书中予以列
示。
二、基金收益分配原则
（一）在符合有关基金分红条件的前提下，本基金应当将90%以上合并后基金年
度可供分配金额分配给投资者，每年不得少于1次，若基金合同生效不满6个月可不进
行收益分配；
（二）本基金收益分配方式为现金分红；
（三）每一基金份额享有同等分配权；
（四）法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。
在不违背法律法规及基金合同的规定、且对基金份额持有人利益无实质性不利影响
的前提下，基金管理人经与基金托管人协商一致，可在中国证监会允许的条件下调整基
金收益的分配原则，不需召开基金份额持有人大会。
本基金连续 2 年未按照法律法规进行收益分配的，基金管理人应当申请基金终止上
市，不需召开基金份额持有人大会。
三、收益分配方案
基金收益分配方案中应载明权益登记日、收益分配基准日、基金收益分配对象、现
金红利发放日、可供分配金额（含净利润、调整项目及调整原因）、按照基金合同约定
应分配金额等事项。
招募说明书
410
四、收益分配方案的确定、公告与实施
本基金收益分配方案由基金管理人拟定，并由基金托管人复核，基金管理人应当至
少在权益登记日前 2 个交易日，依照《信息披露办法》《基础设施基金指引》的有关规
定在规定媒介上公告。
五、基金收益分配中发生的费用
基金收益分配时所发生的银行转账或其他手续费用由投资者自行承担。当投资人的
现金红利小于一定金额，不足以支付银行转账或其他手续费用时，按照基金登记机构的
相关规定进行处理。
招募说明书
411
第二十三部分 基金的费用与税收
一、基金费用的种类
（一）基金的管理费用；
（二）基金的托管费用；
（三）基金合同生效后与基金相关的信息披露费用；
（四）基金合同生效后，为基金提供专业服务的会计师事务所、律师事务所、评估
机构等收取的费用，包括但不限于会计师费、律师费、评估费；
（五）与基金相关的仲裁费和诉讼费；
（六）基金份额持有人大会费用；
（七）基金的证券交易结算费用；
（八）基金的银行汇划费用；
（九）基金上市费及年费、登记结算费用；
（十）基金账户开户费用、维护费用；
（十一）除上述所列费用以外，基础设施基金持有的资产支持专项计划相关的其他
所有税收、费用和其他支出，包括但不限于因计划管理人管理和处分专项计划资产而承
担的税收（但计划管理人就其营业活动或收入而应承担的税收除外）和政府收费、聘用
法律顾问的部分费用、专项计划审计费、资金汇划费、验资费、银行询证费、执行费用、
召开基础设施资产支持证券持有人会议的会务费、专项计划清算费用、计划管理人为履
行项目公司股东职责所需要支出的费用（如有）以及计划管理人须承担的且根据专项计
划文件有权得到补偿的其他费用支出；
（十二）按照国家有关规定和基金合同约定，可以在基础设施基金产品中列支的其
他费用。
招募说明书
412
二、基金费用计提方法、计提标准和支付方式
（一）基金的管理费用
本基金的管理费用包括固定管理费用、基础管理费用及浮动管理费用。其中，固定
管理费用由基金管理人和计划管理人收取，基础管理费用及浮动管理费用为外部管理机
构收取的运营管理费用。
1、固定管理费用
固定管理费用的 85%由基金管理人收取，15%由计划管理人收取。固定管理费用的
计算方法如下：
H=E×0.22%÷当年天数
H 为当日应计提的固定管理费用；
E 在基金成立首年为初始募集规模，自基金成立的第二个自然年度起（含）为上一
年度合并报表审计报告披露的基金合并净资产。若因基金扩募等原因导致基金规模变化
时，需按照实际规模变化进行调整，分段计算；
基金的固定管理费用按日计提。自基金成立的第二个自然年度起（含），在当年首
日至上一年度合并报表审计报告出具之日期间，使用上一年度的 E 值进行预提，在上一
年度合并报表审计报告出具日根据审计结果，对当年首日至上一年度合并报表审计报告
出具日期间已预提的固定管理费用进行调整。经基金托管人与基金管理人核对一致，按
照约定的支付频率及账户路径支付。
2、基础管理费用及浮动管理费用
基金的基础管理费用及浮动管理费用由外部管理机构收取。其中：
（1）基础管理费用=I×9.0%；I 表示项目公司当年经审计的营业收入，以项目公司
年度审计报告为准；
（2）浮动管理费用=（C-T）×R
C 表示项目公司当年的经营净现金流实现值，以项目公司年度审计报告中“销售商
品、提供劳务收到的现金”科目-“购买商品、接受劳务支付的现金”科目所记载金额绝对
招募说明书
413
值的差值为准；
T 表示项目公司当年的经营净现金流目标值。其中，于基础设施基金间接享有项目
公司股东权利之日当年至《可供分配金额预测报告》预测期结束之日，项目公司经营净
现金流目标值以《可供分配金额预测报告》中记载的该自然年度对应的预测经营净现金
流（预测合并现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金”科目-“购买商品、接受
劳务支付的现金”科目所记载金额绝对值的差值，下同）为准，基础设施基金间接享有
项目公司股东权利之日当年不满一年的，以基金实际运作天数折算对应年度经营净现金
流目标值；自《可供分配金额预测报告》预测期结束后的第一个自然年度开始，项目公
司经营净现金流目标值为上一自然年度经审计的经营净现金流金额与上一自然年度项
目公司经营净现金流目标值的孰高值；运营管理服务协议终止之日当年不满一年的，以
基金实际运作天数折算对应年度经营净现金流目标值。
R 为浮动比率，与预算实现率有关，预算实现率为项目公司当年的经营净现金流实
现值（C）与项目公司当年的经营净现金流目标值（T）的比值, 预算实现率与浮动比率
对应值如下:
预算实现率 浮动比率（R）
预算实现率≤90% R=20%
90%<预算实现率<110% R=10%
110%≤预算实现率 R=20%
特别地，当 C＜T 时，将相应扣减基础管理费用，扣减上限不超过外部管理机构当
期确认的基础管理费用金额的 80%。
由于基础设施项目购入或出售等因素引起项目公司营业收入变化的，基金管理人有
权在履行适当程序后调整基础管理费用和浮动管理费用计提标准，相关调整情况及调整
当年的费用计算方式，以基金管理人届时公告为准。
基础管理费用与浮动管理费用按月计提，经基金托管人与基金管理人核对一致，按
照约定的支付频率及账户路径支付。
（二）基金的托管费用
本基金的托管费用按基金净资产的 0.01%年费率计提。托管费用的计算方法如下：
招募说明书
414
H=E×0.01%÷当年天数
H 为当日应计提的基金托管费；
E 在基金成立首年为初始募集规模，自基金成立的第二个自然年度起（含）为上一
年度合并报表审计报告披露的基金合并净资产。若因基金扩募等原因导致基金规模变化
时，需按照实际规模变化进行调整，分段计算；
基金的托管费用每日计提，经基金托管人与基金管理人核对一致，按照约定的账户
路径进行资金支付。
上述“一、基金费用的种类”中第（三）－（十二）费用，根据有关法规及相应协议
规定，按费用实际支出金额列入当期费用，由基金托管人从基金财产中或计划托管人自
专项计划财产中支付。
（三）各主体收取费用的分配情况及合理性分析
1、基金管理人收费水平合理性分析
基金管理人设立创新投资部作为 REITs 业务专门部门，负责基础设施基金的研究、
投资及运营管理等工作，并配备了充足的投资和运营人员。基金管理人展业成本主要为
创新投资部的人员人力成本、日常管理活动开支以及 REITs 业务相关系统开发及维护
费用和公司中后台支持成本等。
目前，基金管理人基础设施基金业务开展正常，基金管理人管理的已上市基础设施
基金包括中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金、中金厦门安居保障性租赁
住房封闭式基础设施证券投资基金、中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基
金、中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金山高集团高速公路封
闭式基础设施证券投资基金和中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金。如
本基金发行成功，结合在管项目情况及业务发展规划，预计基金管理人收费水平能够有
效覆盖开展 REITs 业务的相关成本；后续本基金如能顺利开展扩募并新购入基础设施
项目，基金管理人的实际收费水平预计将随基金净资产规模的提升而进一步提升。
长期来看，我国基础设施资产类型丰富、存量规模巨大，REITs 市场发行与扩募预
期较强，随着未来持续新发产品和存续期产品的扩募，创新投资部人均管理的基础设施
基金规模将有一定的提升，并有利于进一步降低边际成本。综上，基金管理人实际收取
招募说明书
415
费用水平能够有效覆盖展业成本。
2、计划管理人收费水平合理性分析
计划管理人主要依据《基础设施基金指引》《公开募集基础设施证券投资基金尽职
调查工作指引（试行）》等法规要求开展工作。
存续期阶段，基金管理人与计划管理人各司其职。基金管理人安排相应基金经理进
行独立管理，并在项目公司层面委派法定代表人，承担主动管理职责。同时，基金管理
人按照基础设施基金信息披露相关法规要求协调完成基金年度报告、基金中期报告和基
金季度报告以及各项临时报告等信息披露工作。计划管理人履行基金管理人（作为专项
计划单一持有人）下达的指令与安排，不直接承担运营职责也无主动决策流程。信息披
露安排上，计划管理人定期向基金管理人披露年度资产管理报告、收益分配报告等。总
体来看，计划管理人职责安排少于基金管理人，计划管理人实际收取费用水平能够有效
覆盖展业成本。后续本基金如能顺利开展扩募并新购入基础设施项目，计划管理人的实
际收费水平亦将随基金净资产规模的提升而进一步提升。
3、外部管理机构收取的费用合理性分析
本基金存续期内，外部管理机构所收取的运营管理费用包括基础管理费用及浮动管
理费用。相关收费合理性分析如下：
（1）基础管理费用的合理性分析
基础管理费用的设置主要是考虑了外部管理机构运营管理基础设施项目的运营成
本以及合理的服务费用，基础管理费用按照项目公司营业收入的 9%计提，其中 2%为
综合管理服务费，其余的基础管理费用作为外部管理机构提供输出管理服务的相关费用。
根据上述收费计算方法，结合《基金可供分配金额测算报告》，外部管理机构收取
的基础管理费用预测情况如下：
表【23-2-3-1】外部管理机构费用收取水平
费用科目
预测收费水平（万元）
2024 年 4-12 月 2025 年
综合管理服务费 164.49 216.20
招募说明书
416
费用科目
预测收费水平（万元）
2024 年 4-12 月 2025 年
基础管理费用96 管理输出费用 575.70 756.69
1）基础管理费用中综合管理服务费部分
存续期内，综合管理服务费包括与资产运营层面直接相关的全部日常成本费用（主
要系招商人员成本及管理人员成本）。
基础设施项目的招商人员成本及管理人员成本主要为项目招商、运营管理人员的基
本工资成本及招商激励费用，相关成本纳入综合管理服务费进行统一测算。其中，外部
管理机构主要以自有招商团队开展产业园区招商工作，相关招商激励为针对招商团队新
签租赁合同和续签租赁合同，按照内部分别设置的激励标准，以所签署的租赁合同租金
乘以相应激励标准下的对应天数作为内部招商团队的业绩激励；管理人员成本则主要包
括项目招商、运营管理人员的基本工资成本。
参考项目自 2023 年进入稳定运营阶段后运营成本情况，2023 年与资产经营直接相
关的人工成本合计约为 201 万元，折合 2023 年度营业收入占比约为 1.8%。2024 年 1-3
月与资产经营直接相关的招商人员成本及管理人员成本合计约为 37.49 万元，折合 2024
年 1-3 月营业收入占比约为 1.32%。
根据外部管理机构就本次基础设施项目 2024-2025 年涉及的成本费用预算，2024 年
4-12 月及 2025 年与基础设施项目直接相关的招商人员成本及管理人员成本预算合计约
为 149 万元及 200 万元，折合未来年度预测运营收入占比约为 1.72%-1.77%。
因此，综合管理服务费计提比例设定为 2%与历史水平整体可比，且符合管理人对
基础设施项目未来运营产生成本的预测，具备合理性。
2）基础管理费用中管理输出费用部分
存续期内，外部管理机构在常规基础设施项目运营管理工作范围外还将为基础设施
项目提供管理输出服务，该部分主要由外部管理机构各职能体系负责。外部管理机构各

96 预测存续期 2024 年 4-12 月、2025 年基础管理费用不包含 6%增值税，与报告期内（2021-2023 年）拆分职工薪
酬费用口径保持一致。
招募说明书
417
职能体系的运营成本及费用主要包含两部分，一部分为外部管理机构在岗人员成本及费
用，包含薪资福利、日常管理费用等；另一部分是为园区企业提供租户服务产生的相关
成本费用，包含数字化平台的持续开发及维护投入、合作方对接、政府对接、活动策划
及开办产生的成本费用。具体如下：
人员成本及费用：外部管理机构作为联东集团全资控股的自持型产业园区的核心运
营主体，成立于 2022 年，下设 15 个部门，在岗员工 166 名，通过下设的产业研究部、
成本管理中心、招商服务中心、运营管理中心、产业服务中心、金融服务中心、财务管
理中心、资本市场部、人力资源部、法律合规部、信息化中心、审计部等职能部门，从
运营管理和产业服务角度全方位保障基础设施项目及外部管理机构旗下其他在管产业
园区的高效运营。此外，考虑到上市产品对运营管理、信息披露等方面的要求，外部管
理机构将在各职能部门的基础上增设 REITs 专项服务团队以更好地协助配合基金管理
人进行存续期管理，在进一步提高管理效率的同时也增加了费用支出。
表【23-2-3-2】外部管理机构各职能部门主要职责
部门 主要职责
产业研究部
负责为项目及园区企业提供产业研究、市场调研、产业定位及产
业咨询等服务工作
投资管理中心 负责扩募项目拓展，以及项目和园区企业的政府对接工作
设计管理部 负责项目产品研发、方案设计、设计管理等工作
成本管理中心
负责项目全周期的成本管理工作，包括采购、招投标、成本管控
等
招商服务中心 负责项目品牌推广、招商组织管理、营销模式创新等工作
运营管理中心
负责项目的计划管理、运营管理以及项目的工程质量、工程安全
等管理工作
产业服务中心
负责为园区企业提供政策咨询、统一采购、手续代办、举办园区
活动等全方位的产业服务工作
金融服务中心
负责为园区企业提供股权融资、债权融资、融资咨询等全方位的
金融服务工作
招募说明书
418
部门 主要职责
财务管理中心
负责外部管理机构及下属项目的会计核算、财务管理、预决算、
税务管理、资金融通和资金日常管理等工作
资本市场部 负责已发行项目以及拟扩募资产与资本市场的对接工作
人力资源部
负责外部管理机构及下属项目的招聘、培训、绩效管理与考核、
企业文化建设等工作
法律合规部
负责外部管理机构及下属项目的法律事务，包括风控体系建设，
企业治理完善、合同审核、纠纷处理等工作
信息化中心
负责外部管理机构及下属项目信息系统以及数字化平台的建设、
开发、维护及优化工作
审计部
负责外部管理机构及下属项目的财务审计、业务审计和内部控制
体系建设等审查监督工作
办公室
负责外部管理机构及下属项目的公共关系维护、行政事务管理、
档案管理等工作
租户服务成本及费用：外部管理机构致力于为入园企业提供全链条、全方位、全生
命周期的产业生态服务，从企业手续代办、人才招聘等基础共性服务，到股权融资、债
券融资、企业政策咨询、知识产权、资质认定、财税咨询、法律服务、上市辅导等增值
服务，再到集采降本、上链拓客、数字化物流等数智供应链服务，覆盖企业全生命周期。
丰富而专业化的一揽子服务，可以解决企业发展过程中所面临的各种问题，大大增强了
入园企业的粘性，降低租户对租金的敏感度，为园区的稳定运营和租户的健康发展提供
强大助力。
围绕前述服务活动所需要的系统开发、合作方对接、政府对接、活动策划和开办等
事项产生的成本费用，皆由外部管理机构相关职能部门牵头组织负责及承担。
【23-2-3-3】外部管理机构为园区企业提供的主要服务内容
服务事项 具体内容
统一采购和销
售服务
建立人力资源、财税法务、链上 U 谷等增值服务平台，为入园企业提供
人才招聘、管理培训、营销策划、财税审计、资产评估、法律咨询、集中
招募说明书
419
服务事项 具体内容
采购、上链拓客等多维度服务，发挥规模和平台优势，帮助入园企业有效
提高采购质量，降低采购成本，拓宽销售渠道
政府关系对接
服务
帮助入园企业对接政府相关部门，如工商、税务、环保、消防等，协助企
业办理工商注册、纳税、环评、消防、安检等各项业务，提高企业经营效
率
金融服务
搭建专业金融服务团队和平台，为入园企业提供股权、债权、融资咨询等
全方位的金融服务，具体如下：
债权融资：通过和银行的战略合作，为入园企业打造了专属贷款产品，实
现利率低、期限长、效率高的目标，解决中小企业“融资难、融资贵”的难
题；
股权融资：与 50+投资机构战略合作，为入园企业提供全面、全周期的股
权融资服务；
（3）专家咨询：自有金融专家团队与外部行业专家携手，为入园企业提
供一对一的定制化金融专家咨询服务；
（4）金融平台：搭建金融服务平台，涵盖 100+种各类金融产品信息，入
园企业可以在平台上直接对接，获取高效快捷的金融服务
产业政策服务
通过自主研发的产业政策服务平台，分析和拆解各地产业政策，以及分析
园区企业的各项指标情况，并将产业政策和企业情况进行逐项对比，精准
分析政策适合的企业，以及企业适合的政策，实现企业和政策的一键匹
配。此外，还为入园企业提供知识产权服务、资质认证服务、产业政策讲
解、政策补贴申领等综合产业服务，聚焦行业发展前沿、促进产业知识共
享，深度赋能企业发展
园区活动开展
定期举办企业家沙龙、U 谷大讲堂、U 谷公益、魅力女神节、民俗文化
节、UBA 篮球赛、趣味运动会、青年联谊会、谷民家庭日等各类园区活
动，每年每个园区开展活动不少于 60 场，丰富园区生活，促进园区资源
共享，营造活力、和谐的园区氛围
外部管理机构提供的管理输出服务将在保障基础设施项目进行日常管理及招商运
营的基础上，进一步提升园区服务质量和运营管理效率，为项目经营稳定增长持续赋能。
因此，在综合管理服务费的基础上给予外部管理机构因提供管理输出而产生的服务费用
招募说明书
420
支出具有必要性和合理性。
除此以外，已上市产权类 REITs 中，运营管理费的设置通常以营业收入为收费基
数，提取比例的设置总体区间为 3.5%-17%，其中提取比例的设置以 10%-17%居多。本
项目基础管理费用的提取比例为 9%，与产权类基础设施基金主流的收费水平横向可比，
符合市场化水平，具备合理性。
（2）浮动管理费用的收取方式及合理性分析
本基金运营管理费用在基础管理费用的基础上进一步设置了浮动管理费用，用于进
一步考核激励外部管理机构，促使其提高运营质效，促进基础设施项目长期稳健运营。
具体如下：
浮动管理费用=（C-T）×R
C 表示项目公司当年的经营净现金流实现值，以项目公司年度审计报告中“销售商
品、提供劳务收到的现金”科目-“购买商品、接受劳务支付的现金”科目所记载金额绝
对值的差值为准；
T 表示项目公司当年的经营净现金流目标值。其中，于基础设施基金间接享有项目
公司股东权利之日当年至《可供分配金额预测报告》预测期结束之日，项目公司经营净
现金流目标值以《可供分配金额预测报告》中记载的该自然年度对应的预测经营净现金
流（预测合并现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金”科目-“购买商品、接受
劳务支付的现金”科目所记载金额绝对值的差值，下同）为准，基础设施基金间接享有
项目公司股东权利之日当年不满一年的，以基金实际运作天数折算对应年度经营净现金
流目标值；自《可供分配金额预测报告》预测期结束后的第一个自然年度开始，项目公
司经营净现金流目标值为上一自然年度经审计的经营净现金流金额与上一自然年度项
目公司经营净现金流目标值的孰高值；运营管理服务协议终止之日当年不满一年的，以
基金实际运作天数折算对应年度经营净现金流目标值。
R 为浮动比率，与预算实现率有关，预算实现率为项目公司当年的经营净现金流实
现值（C）与项目公司当年的经营净现金流目标值（T）的比值, 预算实现率与浮动比率
对应值如下:
表【23-2-1-4】预算实现率与浮动比率对应值
招募说明书
421
预算实现率 浮动比率（R）
预算实现率≤90% R=20%
90%<预算实现率<110% R=10%
110%≤预算实现率 R=20%
以净运营收入的实现值与目标值的差额作为收费基数的浮动管理费用可进一步考
核基础设施项目经营的目标达成情况，从而更加全面有效的考察基础设施项目的整体运
营情况，对外部管理机构形成有效激励，加强外部管理机构与基金份额持有人的利益绑
定。
特别地，根据浮动管理费用的收费机制，在基础设施项目运营效果不及预期导致经
营净现金流实现值低于经营净现金流目标值时，将相应扣减基础管理费用，扣减上限不
超过外部管理机构当期确认的基础管理费用金额的 80%。因而浮动管理费可以实现双
向奖惩的效果，在对外部管理机构形成有效激励的同时对其增加设置了约束机制，可以
对外部管理机构不作为等极端道德风险进行提前防范。
除此之外，为激励运营管理团队提高运营业绩并保持基础设施项目长期稳健运营，
基金管理人在运营管理服务协议中补充设置运营管理团队激励机制条款。基金运作期内，
外部管理机构有权根据项目运营情况，在每年实际收到运营管理费用后，对其运营管理
团队进行业绩考核和激励。相关考核激励岗位及激励方案由外部管理机构制定，向基金
管理人报备后具体执行。
三、不列入基金费用的项目
下列费用不列入基金费用：
（一）基金管理人和基金托管人因未履行或未完全履行义务导致的费用支出或基金
财产的损失；
（二）基金管理人和基金托管人处理与基金运作无关的事项发生的费用；
（三）基金合同生效前的评估费、财务顾问费、会计师费、律师费等相关费用（基
金募集失败时，上述相关费用不得从投资者认购款项中支付）；
招募说明书
422
（四）其他根据相关法律法规及中国证监会的有关规定不得列入基金费用的项目。
四、基金税收
本基金的管理费用均为含税价格，具体税率适用中国税务主管机关的规定。
本基金运作过程中涉及的各纳税主体，其纳税义务按国家税收法律、法规执行。基
金财产投资的相关税收，由基金份额持有人承担，基金管理人或者其他扣缴义务人按照
国家有关税收征收的规定代扣代缴。基金份额持有人须自行缴纳的相关税收，由基金份
额持有人自行负责，基金管理人和基金托管人不承担代扣代缴或纳税义务。
招募说明书
423
第二十四部分 基金的会计与审计
一、基金会计政策
（一）基金管理人为本基金的基金会计责任方，基金托管人承担复核责任；
（二）基金的会计年度为公历年度的1月1日至12月31日；基金首次募集的会计年度
按如下原则：如果基金合同生效少于2个月，可以并入下一个会计年度披露；
（三）基金核算以人民币为记账本位币，以人民币元为记账单位；
（四）会计制度执行国家有关会计制度；
（五）本基金合并层面各项可辨认资产和负债的后续计量模式
本基金合并层面可辨认资产主要是投资性房地产、应收款项，可辨认负债主要是金
融负债，其后续计量模式如下：
1、投资性房地产
投资性房地产包括已出租的土地使用权和建筑物，以及持有并准备增值后转让的
土地使用权，以购买日的公允价值作为购置成本进行初始计量。与投资性房地产有关
的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本基金且其成本能够可靠的计量时，计入
投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。
本基金对所有投资性房地产采用成本模式进行后续计量，采用年限平均法对其计
提折旧。
资产类别 折旧年限 预计净残值率 年折旧率
土地使用权 44-46 年 0.00% 2.17%-2.27%
房屋及建筑物 20 年 0.00% 5.00%
对投资性房地产的折旧年限、预计净残值率和折旧方法于每年年度终了进行复核并
作适当调整。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，
终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其
招募说明书
424
账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
在符合《企业会计准则第3号——投资性房地产》（即有确凿证据证明公允价值持
续可靠计量）、《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》和最
大限度保护基金份额持有人利益的前提下，如基础设施项目资产公允价值显著高于账面价值，
为了向基金份额持有人提供更可靠、更相关的会计信息，经持有人大会同意并公告，基金管
理人可以将相关资产计量从成本模式调整为公允价值模式。
2、金融资产
本基金的金融资产于初始确认时根据本基金管理金融资产的业务模式和金融资产
的合同现金流量特征分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、以摊
余成本计量的金融资产。金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提
供服务等产生的应收账款未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照
交易价格进行初始计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关
交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
3、金融负债
金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融负债。本基金的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，
包括应付账款、其他应付款及借款等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金
额进行初始计量，并采用实际利率法进行后续计量。当金融负债的现时义务全部或部分
已经解除时，本基金终止确认该金融负债或义务已解除的部分。终止确认部分的账面价
值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
（六）本基金独立建账、独立核算；
（七）基金管理人及基金托管人各自保留完整的会计账目、凭证并进行日常的会计
核算，按照有关规定编制基金会计报表；
（八）基金托管人定期与基金管理人就基金的会计核算、报表编制等进行核对并确
认；
招募说明书
425
（九）基金应按照法律法规、企业会计准则及中国证监会相关规定进行资产负债确
认计量，编制基础设施合并及单独财务报表，财务报表至少包括资产负债表、利润表、
现金流量表、所有者权益变动表及报表附注。
二、基金的年度审计
（一）基金管理人聘请与基金管理人、基金托管人相互独立的符合《证券法》规定
的会计师事务所及其注册会计师对本基金的年度财务报表进行审计。
（二）会计师事务所更换经办注册会计师，应事先征得基金管理人同意。
（三）基金管理人认为有充足理由更换会计师事务所，须通报基金托管人。更换会
计师事务所需按照有关规定在规定媒介公告。
招募说明书
426
第二十五部分 基金的信息披露
一、本基金的信息披露应符合《基金法》《运作办法》《信息披露办法》
《基础设施基金指引》《上市规则》、上交所业务规则、基金合同及其他
有关规定。
本基金应当充分披露与产品特征相关的重要信息。确不适用的常规基金信息披露事
项，可不予披露，包括但不限于：每周基金资产净值和基金份额净值，半年度和年度最
后一个交易日基金份额净值和基金份额累计净值，定期报告基金净值增长率及相关比较
信息。
二、信息披露义务人
本基金信息披露义务人包括基金管理人、基金托管人、召集基金份额持有人大会的
基金份额持有人等法律、行政法规和中国证监会规定的自然人、法人和非法人组织。
本基金信息披露义务人以保护基金份额持有人利益为根本出发点，按照法律法规和
中国证监会的规定披露基金信息，并保证所披露信息的真实性、准确性、完整性、及时
性、简明性和易得性。
本基金信息披露义务人应当在中国证监会规定时间内，将应予披露的基金信息通过
符合中国证监会规定条件的用以进行信息披露的全国性报刊（以下简称“规定报刊”）及
《信息披露办法》规定的互联网网站（以下简称“规定网站”）等媒介披露，并保证基金
投资者能够按照基金合同约定的时间和方式查阅或者复制公开披露的信息资料。
三、本基金信息披露义务人承诺公开披露的基金信息，不得有下列行为：
（一）虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；
（二）对证券投资业绩进行预测；
招募说明书
427
（三）违规承诺收益或者承担损失；
（四）诋毁其他基金管理人、基金托管人或者基金销售机构；
（五）登载任何自然人、法人或者其他组织的祝贺性、恭维性或推荐性的文字；
（六）中国证监会禁止的其他行为。
四、本基金公开披露的信息应采用中文文本。如同时采用外文文本的，基
金信息披露义务人应保证不同文本的内容一致。不同文本之间发生歧义
的，以中文文本为准。
本基金公开披露的信息采用阿拉伯数字；除特别说明外，货币单位为人民币元。
五、公开披露的基金信息
公开披露的基金信息包括：
（一）基金合同、基金招募说明书、基金托管协议、基金产品资料概要
1、基金合同是界定基金合同当事人的各项权利、义务关系，明确基金份额持有人
大会召开的规则及具体程序，说明基金产品的特性等涉及基金投资者重大利益的事项的
法律文件。
2、基金招募说明书应当最大限度地披露影响基金投资者决策的全部事项，说明基
金认购安排、基金投资、基金产品特性、风险揭示、信息披露及基金份额持有人服务等
内容。基金合同生效后，基金招募说明书的信息发生重大变更的，基金管理人应当在三
个工作日内，更新基金招募说明书并登载在规定网站上；基金招募说明书其他信息发生
变更的，基金管理人至少每年更新一次。基金终止运作的，基金管理人不再更新基金招
募说明书。
3、基金托管协议是界定基金托管人和基金管理人在基金财产保管及基金运作监督
等活动中的权利、义务关系的法律文件。
招募说明书
428
4、基金产品资料概要是基金招募说明书的摘要文件，用于向投资者提供简明的基
金概要信息。基金合同生效后，基金产品资料概要的信息发生重大变更的，基金管理人
应当在三个工作日内，更新基金产品资料概要，并登载在规定网站及基金销售机构网站
或营业网点；基金产品资料概要其他信息发生变更的，基金管理人至少每年更新一次。
基金终止运作的，基金管理人不再更新基金产品资料概要。
5、基金募集申请经中国证监会注册后，基金管理人在基金份额发售的 3 日前，将
基金份额发售公告、基金招募说明书提示性公告、基金合同提示性公告登载在规定媒介
上；将基金份额发售公告、基金招募说明书、基金产品资料概要、基金合同和基金托管
协议登载在规定网站上，并将基金产品资料概要登载在基金销售机构网站或营业网点；
基金托管人应当同时将基金合同、基金托管协议登载在网站上。
（二）基金发售方案、询价公告
基金管理人应当就本基金发售、询价的具体事宜编制基金发售方案及询价公告，上
海证券交易所对发售申请无异议的，连同基金合同、招募说明书及产品资料概要登载于
规定媒介。
（三）基金份额发售公告
基金管理人应当就基金份额发售的具体事宜编制基金份额发售公告，并在基金份额
发售首日的 3 日前登载于规定媒介上。
（四）基金合同生效公告
基金管理人应当在收到中国证监会确认文件的次日（若遇法定节假日规定报刊休刊，
则顺延至法定节假日后首个出报日。下同）在规定媒介上登载基金合同生效公告。
（五）基金份额上市交易公告书
本基金基金份额获准在上海证券交易所上市交易的，基金管理人应当在基金份额上
市交易的 3 个工作日前，将基金份额上市交易公告书登载于规定媒介上。
（六）基金定期报告，包括基金年度报告、基金中期报告和基金季度报告
基金管理人应当在每年结束之日起三个月内，编制完成基金年度报告，将年度报告
正文登载于规定网站上，并将年度提示性报告登载在规定报刊上。基金年度报告中的财
招募说明书
429
务会计报告应当经过符合《证券法》规定的会计师事务所审计。
基金管理人应当在上半年结束之日起两个月内，编制完成基金中期报告，将中期报
告登载在规定网站上，并将中期报告提示性公告登载在规定报刊上。
基金管理人应当在季度结束之日起 15 个工作日内，编制完成基金季度报告，将季
度报告登载在规定网站上，并将季度报告提示性公告登载在规定报刊上。
基金管理人应当按照法律法规及中国证监会相关规定，编制并披露基金定期报告，
内容包括：
1、基金产品概况及主要财务指标。季度报告主要财务指标包括基金本期收入、本
期净利润、本期经营活动产生的现金流量、本期可供分配金额和单位可供分配金额及计
算过程、本期及过往实际分配金额（如有）和单位实际分配金额（如有）等；中期报告
和年度报告主要财务指标除前述指标外还应当包括期末基金总资产、期末基金净资产、
期末基金份额净值、基金总资产占基金净资产比例等，年度报告需说明实际可供分配金
额与测算可供分配金额差异情况（如有）；
2、基金所持有的基础设施项目明细及相关运营情况；
3、基金财务报告及基础设施项目财务状况、业绩表现、未来展望情况；
4、基金所持有的基础设施项目现金流归集、管理、使用及变化情况，如单一客户
占比较高的，应当说明该收入的公允性和稳定性；
5、基金所持有的项目公司对外借入款项及使用情况，包括不符合《基础设施基金
指引》借款要求的情况说明；
6、基础设施基金与专项计划管理人和托管人、外部管理机构等履职情况；
7、基础设施基金与专项计划管理人、托管人及参与机构费用收取情况；
8、报告期内购入或出售基础设施项目情况；
9、关联关系、报告期内发生的关联交易及相关利益冲突防范措施；
10、报告期内基金份额持有人结构变化情况，并说明关联方持有基础设施基金份额
及变化情况；
招募说明书
430
11、可能影响投资者决策的其他重要信息。
基金季度报告披露内容可不包括前款第 3、6、9、10 项，基金年度报告应当载有年
度审计报告和评估报告。会计师事务所在年度审计中应当评价基金管理人和评估机构采
用的评估方法和参数的合理性。
基金信息披露文件涉及评估报告相关事项的，应在显著位置特别声明相关评估结果
不代表基础设施资产的真实市场价值，也不代表基础设施资产能够按照评估结果进行转
让。
基金管理人应当按照法律法规、企业会计准则及中国证监会相关规定进行资产负债
确认计量，编制基础设施基金中期与年度合并及单独财务报表，财务报表至少包括资产
负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表及报表附注。
基金合同生效不足 2 个月的，基金管理人可以不编制当期季度报告、中期报告或者
年度报告。
（七）临时报告
本基金发生重大事件，有关信息披露义务人应当在 2 日内编制临时报告书，并登载
在规定报刊和规定网站上。
前款所称重大事件，是指可能对基金份额持有人权益或者基金份额的价格产生重大
影响的下列事件：
1、基金份额持有人大会的召开及决定的事项；
2、基金终止上市交易、基金合同终止、基金清算；
3、基金扩募、延长基金合同期限；
4、转换基金运作方式、基金合并；
5、更换基金管理人、基金托管人、基金份额登记机构，更换会计师事务所、律师
事务所、评估机构、外部管理机构等专业服务机构；
6、基金管理人委托基金服务机构代为办理基金的份额登记、核算、估值等事项，
基金托管人委托基金服务机构代为办理基金的核算、估值、复核等事项；
招募说明书
431
7、基金管理人、基金托管人的法定名称、住所发生变更；
8、基金管理人变更持有百分之五以上股权的股东、变更基金管理人的实际控制人；
9、基金份额回拨、基金中止发售、基金募集期延长或提前结束募集；
10、基金管理人高级管理人员、基金经理和基金托管人专门基金托管部门负责人发
生变动；
11、基金管理人的董事在最近 12 个月内变更超过百分之五十，基金管理人、基金
托管人专门基金托管部门的主要业务人员在最近 12 个月内变动超过百分之三十；
12、涉及基金财产、基金管理业务、基金托管业务的诉讼或仲裁；
13、基金管理人或其高级管理人员、基金经理因基金管理业务相关行为受到重大行
政处罚、刑事处罚，基金托管人或其专门基金托管部门负责人因基金托管业务相关行为
受到严重行政处罚、刑事处罚；
14、基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控
制人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其
它重大关联交易事项，中国证监会另有规定的情形除外；
15、基金收益分配事项；
16、管理费用、托管费用等费用计提标准、计提方式和费率发生变更；
17、基金推出新业务或服务；
18、基金停复牌；
19、基金持有的项目公司对外借入款项或者基金总资产被动超过基金净资产 140%；
20、金额占基金净资产 10%及以上的交易；
21、金额占基金净资产 10%及以上的损失；
22、基础设施项目购入或出售；
23、基础设施项目运营情况、现金流或产生现金流能力发生重大变化；
24、基金管理人、计划管理人发生重大变化或管理基础设施基金的主要负责人员发
招募说明书
432
生变动；
25、原始权益人或其同一控制下的关联方卖出战略配售取得的基金份额；
26、出现要约收购情形时；
27、发生以下第（十一）项约定需进行权益变动公告的情形；
28、中国证监会规定以及可能对基础设施基金份额持有人利益或基金资产净值产生
重大影响的其他事项。
（八）澄清公告
在基金合同存续期限内，任何公共媒介中出现的或者在市场上流传的消息可能对基
金份额价格产生误导性影响或者引起较大波动以及可能损害基金份额持有人权益的，相
关信息披露义务人知悉后应当立即对该消息进行公开澄清并将有关情况立即报告中国
证监会、基金上市交易的证券交易所。
（九）基金份额持有人大会决议
基金份额持有人大会决定的事项，应当依法报中国证监会备案，并予以公告。
（十）清算报告
基金合同出现终止情形的，基金管理人应当依法组织基金财产清算小组对基金财产
进行清算并作出清算报告。基金财产清算小组应当将清算报告登载在规定网站上，并将
清算报告提示性公告登载在规定报刊上。
（十一）权益变动公告
本基金发生下述权益变动情形，有关信息披露义务人应进行公告：
1、投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到本基金份额的 10%时，应当在
该事实发生之日起 3 日内编制权益变动报告书，通知基金管理人，并予公告；
2、投资者及其一致行动人在拥有权益的基金份额达到本基金份额的 10%后，通过
上海证券交易所交易拥有权益的基金份额占本基金的基金份额的比例每增加或者减少
5%时，应当在该事实发生之日起 3 日内编制权益变动报告书，通知基金管理人，并予
公告；
招募说明书
433
3、投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到或者超过本基金份额的 10%但
未达到 30%的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十六条规定编制权益变动报告书；
4、投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到或者超过本基金份额的 30%但
未达到 50%的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十七条规定编制权益变动报告书；
5、投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到本基金份额的 50%时，继续增
持本基金份额的，应当参照《上市公司收购管理办法》以及其他有关上市公司收购及股
份权益变动的有关规定，采取要约方式进行并履行相应的程序或者义务，但符合《业务
办法》规定情形的可免于发出要约；被收购基础设施基金的管理人应当参照《上市公司
收购管理办法》的规定，编制并公告管理人报告书，聘请独立财务顾问出具专业意见并
予公告。
（十二）中国证监会规定的其他信息。
六、信息披露事务管理
基金管理人、基金托管人应当建立健全信息披露管理制度，指定专门部门及高级管
理人员负责管理信息披露事务。
基金信息披露义务人公开披露基金信息，应当符合中国证监会相关基金信息披露内
容与格式准则的规定。
基金托管人应当按照相关法律法规、中国证监会的规定和基金合同的约定，对基金
管理人编制的基金资产净值、基金份额净值、基金定期报告和更新的招募说明书、基金
产品资料概要、基金清算报告等公开披露的相关基金信息进行复核、审查，并向基金管
理人进行书面或者电子确认。
基金管理人、基金托管人应当在规定报刊中选择一家报刊披露本基金信息。基金管
理人、基金托管人应当向中国证监会基金电子披露网站报送拟披露的基金信息，并保证
相关报送信息的真实、准确、完整、及时。
基金管理人、基金托管人除依法在规定媒介上披露信息外，还可以根据需要在其他
公共媒介披露信息，但是其他公共媒介不得早于规定媒介和基金上市交易的证券交易所
招募说明书
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披露信息，并且在不同媒介上披露同一信息的内容应当一致。
基金管理人、基金托管人除按法律法规要求披露信息外，也可着眼于为投资者决策
提供有用信息的角度，在保证公平对待投资者、不误导投资者、不影响基金正常投资操
作的前提下，自主提升信息披露服务的质量。具体要求应当符合中国证监会及自律规则
的相关规定。前述自主披露如产生信息披露费用，该费用不得从基金财产中列支。
为基金信息披露义务人公开披露的基金信息出具审计报告、法律意见书的专业机构，
应当制作工作底稿，并将相关档案至少保存到基金合同终止后 10 年。
七、暂缓披露基金信息的情形
当出现下述情况时，基金管理人和基金托管人可暂缓披露基金相关信息：
（一）不可抗力；
（二）拟披露的信息存在不确定性、属于临时性商业秘密或者具有上海证券交易所
认可的其他情形，及时披露可能会损害基金利益或者误导投资者，且同时符合以下条件
的，基金管理人等信息披露义务人可以暂缓披露：
1、拟披露的信息未泄漏；
2、有关内幕信息知情人已书面承诺保密；
3、基础设施基金交易未发生异常波动。
信息披露义务人应当审慎确定信息披露暂缓事项，建立相应的内部管理制度，明确
信息披露暂缓的内部审核程序。上海证券交易所对暂缓披露实行事后监管。
暂缓披露的信息确实难以保密、已经泄漏或者出现市场传闻，导致基础设施基金交
易价格发生大幅波动的，信息披露义务人应当立即予以披露。
（三）法律法规规定、中国证监会认定或基金合同约定的其他情形。
招募说明书
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八、信息披露文件的存放与查阅
依法必须披露的信息发布后，基金管理人、基金托管人应当按照相关法律法规规定
将信息置备于各自住所、基金上市交易的证券交易所，供社会公众查阅、复制。
九、法律法规或监管部门对信息披露另有规定的，从其规定。
招募说明书
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第二十六部分 基金的终止与清算
一、基金合同的变更
（一）变更基金合同涉及法律法规规定或基金合同约定应经基金份额持有人大会决
议通过的事项的，应召开基金份额持有人大会决议通过。对于法律法规规定和基金合同
约定可不经基金份额持有人大会决议通过的事项，由基金管理人和基金托管人同意后变
更并公告，并报中国证监会备案。
（二）关于基金合同变更的基金份额持有人大会决议自生效后方可执行，自决议生
效后两日内在规定媒介公告。
二、基金合同的终止事由
有下列情形之一的，经履行相关程序后，基金合同应当终止：
（一）基金合同期限届满，且未延长基金合同有效期限；
（二）基金份额持有人大会决定终止的；
（三）在基金合同生效之日起 6 个月内中金-联东科技创新产业园基础设施资产支
持专项计划未能设立或未能在相关主管部门完成备案；
（四）本基金投资的全部基础设施项目在基金合同期限届满前全部变现或处置完毕，
且连续 6 个月未成功购入新的基础设施项目；
（五）本基金投资的全部资产支持专项计划发生相应专项计划文件中约定的事件导
致全部专项计划终止，且连续 6 个月未成功认购其他基础设施资产支持证券；
（六）本基金投资的全部基础设施项目无法维持正常、持续运营；
（七）本基金投资的全部基础设施项目难以再产生持续、稳定现金流；
（八）基金管理人、基金托管人职责终止，在 6 个月内没有新基金管理人、新基金
托管人承接的；
招募说明书
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（九）基金合同约定的其他情形；
（十）相关法律法规和中国证监会规定的其他情况。
三、基金财产的清算
（一）基金财产清算小组：自出现基金合同终止事由之日起 30 个工作日内成立清
算小组，基金管理人组织基金财产清算小组并在中国证监会的监督下进行基金财产清算。
（二）基金财产清算小组组成：基金财产清算小组成员由基金管理人、基金托管人、
具有从事证券相关业务资格的注册会计师、律师以及中国证监会指定的人员组成。基金
财产清算小组可以聘用必要的工作人员。
（三）基金财产清算小组职责：基金财产清算小组负责基金财产的保管、清理、估
价、变现和分配，并按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。基金财产清
算小组可以依法进行必要的民事活动。
（四）基金财产清算程序：
1、基金合同终止情形出现时，由基金财产清算小组统一接管基金；
2、对基金财产和债权债务进行清理和确认；
3、对基金财产进行会计核算和变现；
4、制作清算报告；
5、聘请会计师事务所对清算报告进行外部审计，聘请律师事务所对清算报告出具
法律意见书；
6、将清算报告报中国证监会备案并公告；
7、对基金剩余财产进行分配。
（五）基金财产清算的期限为 6 个月，但因本基金所持基础设施资产支持证券或其
他证券的流动性受到限制而不能及时变现的，清算期限相应顺延。
（六）基金清算涉及基础设施项目处置的，基金管理人应当遵循基金份额持有人利
招募说明书
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益优先的原则，按照法律法规规定专业审慎处置资产，并尽快完成剩余财产的分配。资
产处置期间，清算小组应当按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。
四、清算费用
清算费用是指基金财产清算小组在进行基金清算过程中发生的所有合理费用，清算
费用由基金财产清算小组优先从基金财产中支付。
五、基金财产清算剩余资产的分配
依据基金财产清算的分配方案，将基金财产清算后的全部剩余资产扣除基金财产清
算费用、交纳所欠税款并清偿基金债务后，按基金份额持有人持有的基金份额比例进行
分配。
六、基金财产清算的公告
清算过程中的有关重大事项须及时公告；基金财产清算报告经符合《证券法》规定
的会计师事务所审计并由律师事务所出具法律意见书后报中国证监会备案并公告。基金
财产清算公告于基金财产清算报告报中国证监会备案后 5 个工作日内由基金财产清算
小组进行公告。基金财产清算小组应当将清算报告登载在规定网站上，并将清算报告提
示性公告登载在规定报刊上。
七、基金财产清算账册及文件的保存
基金财产清算账册及有关文件由基金托管人保存，保存期限不低于法律法规的规定。
招募说明书
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第二十七部分 基金合同的内容摘要
一、基金管理人、基金托管人和基金份额持有人的权利、义务
（一）基金管理人的权利与义务
1、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金管
理人的权利包括但不限于：
（1）依法募集资金；
（2）自基金合同生效之日起，根据法律法规和基金合同独立运用并管理基金财产；
（3）按照有关规定运营管理基础设施项目；
（4）依照基金合同收取基金管理人的管理费以及法律法规规定或中国证监会批准
的其他费用；
（5）发行和销售基金份额；
（6）按照规定召集基金份额持有人大会；
（7）在基金托管人更换时，提名新的基金托管人；
（8）选择、更换基金销售机构，对基金销售机构的相关行为进行监督和处理；
（9）担任或委托其他符合条件的机构担任基金登记机构办理基金登记业务并获得
基金合同规定的费用；
（10）依据基金合同及有关法律规定决定基金收益的分配方案；
（11）依照法律法规为基金的利益行使因基金财产投资于证券所产生的权利；
（12）依照法律法规为基金的利益直接或间接对相关投资标的行使相关权利，包括
但不限于：
1）基础设施资产支持证券持有人享有的权利，包括：决定专项计划扩募、决定延
长专项计划期限或提前终止专项计划、决定修改专项计划法律文件重要内容；
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2）项目公司股东享有的权利；
为免疑义，前述事项如涉及应由基金份额持有人大会决议的事项的，基金管理人应
当在基金份额持有人大会决议范围内行使相关权利；
（13）在法律法规允许的前提下，为基金的利益依法为基金进行融资；
（14）以基金管理人的名义，代表基金份额持有人的利益行使诉讼权利或者实施其
他法律行为；
（15）选择、更换律师事务所、会计师事务所、评估机构、财务顾问、证券经纪商、
做市商或其他为基金提供服务的外部机构；
（16）选择外部管理机构，并依据基金合同解聘、更换外部管理机构；
（17）委托外部管理机构运营管理基础设施项目的，派员负责基础设施项目财务管
理，监督、检查外部管理机构履职情况；
（18）基金管理人可以根据投资管理需要，设置本基金运营咨询委员会，关于本基
金运营咨询委员会的职权范围、人员构成、议事规则等详见本基金招募说明书；
（19）行使相关法律法规、部门规章、规范性文件及证券交易所有关规则未明确行
使主体的权利，包括决定金额（连续 12 个月内累计发生金额）占基金净资产 20%及以
下的基础设施项目购入或出售事项（不含扩募）、决定基础设施基金直接或间接对外借
入款项、决定本基金成立后金额不超过本基金净资产 5%的关联交易（连续 12 个月内累
计发生金额）等；
（20）在符合有关法律、法规的前提下，制订和调整有关基金询价、定价、认购、
非交易过户等业务相关规则；
（21）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他权利。
2、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金管
理人的义务包括但不限于：
（1）制定完善的尽职调查内部管理制度，建立健全业务流程；
（2）依法募集资金，办理或者委托经中国证监会认定的其他机构代为办理基金份
招募说明书
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额发售的路演推介、询价、定价、配售以及基金份额的登记事宜等；
（3）办理基金备案手续；
（4）自基金合同生效之日起，以诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产；
（5）配备足够的具有专业资格的人员进行基金投资分析、决策，以专业化的经营
方式管理和运作基金财产；
（6）按照法律法规规定和基金合同约定专业审慎运营管理基础设施项目，主动履
行基础设施项目运营管理职责，也可根据《基础设施基金指引》委托外部管理机构负责
部分运营管理职责，但依法应承担的责任不因委托而免除；
（7）建立健全内部风险控制、监察与稽核、财务管理及人事管理等制度，保证所
管理的基金财产和基金管理人的财产相互独立，对所管理的不同基金分别管理，分别记
账，进行证券投资；
（8）除依据《基金法》、基金合同及其他有关规定外，不得利用基金财产为自己
及任何第三人谋取利益，不得委托第三人运作基金财产；
（9）依法接受基金托管人的监督；
（10）按照法律法规、企业会计准则及中国证监会、中国证券投资基金业协会等相
关规定进行资产负债确认计量，编制中期和年度合并及单独财务报表；
（11）编制基金季度报告、中期报告、年度报告与临时报告；
（12） 严格按照《基金法》、基金合同及其他有关规定，履行信息披露及报告义务；
（13）保守基金商业秘密，不泄露基金投资计划、投资意向等。除《基金法》、基
金合同及其他有关规定另有规定外，在基金信息公开披露前应予保密，不向他人泄露，
但向监管机构、司法机构或因审计、法律等外部专业顾问提供服务而向其提供的情况除
外；
（14）按基金合同的约定确定基金收益分配方案，及时向基金份额持有人分配基金
收益；
（15）依据《基金法》、基金合同及其他有关规定召集基金份额持有人大会或配合
招募说明书
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基金托管人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大会；
（16）按规定保存基金财产管理业务活动的会计账册、报表、记录和其他相关资料
不低于法律法规规定的最低期限；按规定保留路演、定价、配售等过程中的相关资料不
低于法律法规规定的最低期限并存档备查，包括推介宣传材料、路演现场录音等，且能
如实、全面反映询价、定价和配售过程；
（17）确保需要向基金投资者提供的各项文件或资料在规定时间发出，并且保证投
资者能够按照基金合同规定的时间和方式，随时查阅到与基金有关的公开资料，并在支
付合理成本的条件下得到有关资料的复印件；
（18）组织并参加基金财产清算小组，参与基金财产的保管、清理、估价、变现和
分配；基金清算涉及基础设施项目处置的，应遵循基金份额持有人利益优先的原则，按
照法律法规规定进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配；
（19）面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时，及时报告中国证监会并通知
基金托管人；
（20）因违反基金合同导致基金财产的损失或损害基金份额持有人合法权益时，应
当承担赔偿责任，其赔偿责任不因其退任而免除；
（21）监督基金托管人按法律法规和基金合同规定履行义务，如认为基金托管人违
反基金合同及有关法律规定，应呈报中国证监会和其他监管部门，并采取必要措施保护
基金投资者的利益；
（22）基金在募集期间未能达到基金的备案条件，基金合同不能生效，基金管理人
将已募集资金并加计银行同期存款利息在基金募集期结束后 30 日内退还基金认购人；
（23）执行生效的基金份额持有人大会的决议；
（24）建立并保存基金份额持有人名册；
（25）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他义务。
（二）基金托管人的权利与义务
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1、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金托
管人的权利包括但不限于：
（1）自基金合同生效之日起，依法律法规和基金合同的规定安全保管基金财产；
（2）依基金合同约定获得基金托管人的托管费用以及法律法规规定或监管部门批
准的其他费用；
（3）监督基金管理人对本基金的投资运作；
（4）监督基础设施基金资金账户、基础设施项目运营收支账户等重要资金账户及
资金流向，确保符合法律法规规定和基金合同约定，保证基金资产在本基金涉及的各层
级银行账户内封闭运行；
（5）监督基金管理人为基础设施项目购买足够的保险；
（6）根据相关市场规则，为基金开设资金账户、证券账户等投资所需账户、为基
金办理证券交易资金清算；
（7）提议召开或召集基金份额持有人大会；
（8）在基金管理人更换时，提名新的基金管理人；
（9）基金托管人在有权根据实际情况并在符合相关法律法规要求的前提下，将本
基金合同项下部分或全部运营事项（包括但不限于资产保管、账户管理、资金划转、会
计核算、投资监督、托管报告等）交由交通银行股份有限公司其他分支机构处理；
（10）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他权利。
2、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金托
管人的义务包括但不限于：
（1）以诚实信用、勤勉尽责的原则持有并安全保管基金财产、权属证书及相关文
件；
（2）设立专门的基金托管部门，具有符合要求的营业场所，配备足够的、合格的
熟悉基金托管业务的专职人员，负责基金财产托管事宜；
（3）建立健全内部风险控制、监察与稽核、财务管理及人事管理等制度，确保基
招募说明书
444
金财产的安全，保证其托管的基金财产与基金托管人自有财产以及不同的基金财产相互
独立；对所托管的不同的基金分别设置账户，独立核算，分账管理，保证不同基金之间
在账户设置、资金划拨、账册记录等方面相互独立；
（4）除依据《基金法》、基金合同及其他有关规定外，不得利用基金财产为自己
及任何第三人谋取利益，不得委托第三人托管基金财产；
（5）保管由基金管理人代表基金签订的与基金有关的重大合同及有关凭证；
（6）按规定开设基金财产的资金账户和证券账户等投资所需账户，按照基金合同
的约定，根据基金管理人的投资指令，及时办理清算、交割事宜；
（7）确保基础设施基金资金账户、基础设施项目运营收支账户等重要资金账户及
资金流向符合法律法规规定和基金合同约定，保证基金资产在本基金涉及的各层级银行
账户内封闭运行；
（8）监督、复核基金管理人对本基金的投资运作，如发现基金管理人有违反基金
合同及相关法律法规行为，对基金财产、其他当事人的利益造成重大损失的情形，应呈
报中国证监会，并采取必要措施保护基金投资者的利益；
（9）监督、复核基金管理人按照法律法规规定和基金合同约定进行收益分配、信
息披露等；
（10）监督基金管理人为基础设施项目购买足够的保险；
（11）监督项目公司借入款项安排，确保符合法律法规规定及约定用途；
（12）保守基金商业秘密，不泄露基金投资计划、投资意向等。除《基金法》《基
金合同》及其他有关规定另有规定外，在基金信息公开披露前应予保密，不向他人泄露，
但向监管机构、司法机构提供或因审计、法律等外部专业顾问提供服务而向其提供的情
况除外；
（13）复核、审查基金管理人计算的基金资产净值；
（14）办理与基金托管业务活动有关的信息披露事项；
（15）对基金财务会计报告、季度报告、中期报告和年度报告出具意见，说明基金
管理人在各重要方面的运作是否严格按照基金合同的规定进行；如果基金管理人有未执
招募说明书
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行基金合同规定的行为，还应当说明基金托管人是否采取了适当的措施；
（16）保存基金托管业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料不低于法律法规
规定的最低期限；
（17）从基金管理人或其委托的登记机构处接收并保存基金份额持有人名册；
（18）按规定制作相关账册并与基金管理人核对；
（19）依据基金管理人的指令或有关规定向基金份额持有人支付基金收益款项；
（20）依据《基金法》、基金合同及其他有关规定，召集基金份额持有人大会或配
合基金管理人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大会；
（21）参加基金财产清算小组，参与基金财产的保管、清理、估价、变现和分配；
（22）面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时，及时报告中国证监会和银行
监管机构，并通知基金管理人；
（23）因违反基金合同导致基金财产损失时，应承担赔偿责任，其赔偿责任不因其
退任而免除；
（24）按规定监督基金管理人按法律法规和基金合同规定履行自己的义务，基金管
理人因违反基金合同造成基金财产损失时，应为基金份额持有人利益向基金管理人追偿；
（25）执行生效的基金份额持有人大会的决议；
（26）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他义务。
（三）基金份额持有人的权利与义务
1、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金份
额持有人的权利包括但不限于：
（1）分享基金财产收益；
（2）参与分配清算后的剩余基金财产；
（3）依法并按照基金合同和招募说明书的规定转让其持有的基金份额；
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（4）按照规定要求召开基金份额持有人大会或者召集基金份额持有人大会；
（5）出席或者委派代表出席基金份额持有人大会，对基金份额持有人大会审议事
项行使表决权；
（6）查阅或者复制公开披露的基金信息资料；
（7）监督基金管理人的投资运作；
（8）对基金管理人、基金托管人、基金服务机构损害其合法权益的行为依法提起
诉讼或仲裁；
（9）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他权利。
2、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金份
额持有人的义务包括但不限于：
（1）认真阅读并遵守基金合同、招募说明书等信息披露文件；
（2）了解所投资基金产品，了解自身风险承受能力，自主判断基金的投资价值，
自主做出投资决策，自行承担投资风险；
（3）关注基金信息披露，及时行使权利和履行义务；
（4）交纳基金认购款项及法律法规和基金合同所规定的费用；
（5）在其持有的基金份额范围内，承担基金亏损或者基金合同终止的有限责任；
（6）不从事任何有损基金及其他基金合同当事人合法权益的活动；
（7）执行生效的基金份额持有人大会的决议；
（8）返还在基金交易过程中因任何原因获得的不当得利；
（9）遵守基金管理人、基金托管人、销售机构和登记机构的相关交易及业务的规
则；
（10）基金份额持有人及其一致行动人应当遵守《业务规则》有关权益变动的管理
及披露要求。其中，基金份额持有人拥有权益的基金份额达到特定比例时，应按照规定
履行份额权益变动相应的程序或者义务，拥有权益的基金份额达到 50%时，继续增持基
招募说明书
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础设施基金份额的，应按照规定履行基础设施基金收购的程序或者义务。原始权益人或
其同一控制下的关联方卖出本基金战略配售份额导致份额权益发生前述变动的，应按照
有关规定履行相应的通知、公告等义务；
（11）基金份额持有人及其一致行动人同意在拥有基金份额时即视为承诺，若违反
《业务办法》第五十五条第一款、第二款的规定买入在基础设施基金中拥有权益的基金
份额的，在买入后的 36 个月内，对该超过规定比例部分的基金份额不行使表决权；
（12）战略投资者持有基金份额需遵守《基础设施基金指引》《业务规则》等相关
要求；
（13）作为战略投资者的原始权益人或其同一控制下的关联方的义务，包括以下内
容：
1）不得侵占、损害基础设施基金所持有的基础设施项目；
2）配合基金管理人、基金托管人以及其他为基础设施基金提供服务的专业机构履
行职责；
3）确保基础设施项目真实、合法，确保向基金管理人等机构提供的文件资料真实、
准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；
4）依据法律法规、基金合同及相关协议约定及时移交基础设施项目及相关印章证
照、账册合同、账户管理权限等；
5）主要原始权益人及其控股股东、实际控制人提供的文件资料存在隐瞒重要事实
或者编造重大虚假内容等重大违法违规行为的，应当购回全部基金份额或基础设施项目
权益；
6）法律法规及相关协议约定的其他义务。
（14）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他义务。
二、基金份额持有人大会召集、议事及表决的程序和规则
基金份额持有人大会由基金份额持有人组成，基金份额持有人的合法授权代表有权
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代表基金份额持有人出席会议并表决。除基金合同另有约定外，基金份额持有人持有的
每一基金份额拥有平等的投票权。
基金成立后，经代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人或基金管理人
提请，经基金份额持有人大会决策可设立日常机构，相关设立方案以届时持有人大会决
议及有效的法律法规为准。
根据《基金法》第 48 条，基金份额持有人大会日常机构可行使的职权如下：
（1）召集基金份额持有人大会；
（2）提请更换基金管理人、基金托管人；
（3）监督基金管理人的投资运作、基金托管人的托管活动；
（4）提请调整基金管理人、基金托管人的报酬标准；
（5）基金合同约定的其他职权。
（一）召开事由
1、除法律法规或中国证监会另有规定或基金合同另有约定外，当出现或需要决定
下列事由之一的，应当召开基金份额持有人大会：
（1）提前终止基金合同或延长基金合同存续期限（包括在基础设施项目权属期限
延长的情形下，相应延长基金合同期限）；
（2）更换基金管理人；
（3）更换基金托管人；
（4）解聘（除法定解聘情形外）、更换外部管理机构；
（5）转换基金运作方式；
（6）调整基金管理人、基金托管人的报酬标准；
（7）变更基金类别；
（8）本基金与其他基金的合并；
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（9）变更基金投资目标、范围或策略；
（10）变更基金份额持有人大会程序；
（11）基金管理人或基金托管人要求召开基金份额持有人大会；
（12）单独或合计持有本基金总份额 10%以上（含 10%）基金份额的基金份额持有
人（以基金管理人收到提议当日的基金份额计算，下同）就同一事项书面要求召开基金
份额持有人大会；
（13）提前终止基金上市，但因基金不再具备上市条件而被上海证券交易所终止上
市或因本基金连续 2 年未按照法律法规进行收益分配，基金管理人申请基金终止上市的
除外；
（14）决定金额（连续 12 个月内累计发生的金额）超过基金净资产 20%的基础设
施项目购入或出售；
（15）决定基金扩募；
（16）本基金成立后发生金额（连续 12 个月内累计发生金额）超过基金净资产 5%
的关联交易；
（17）对基金合同当事人权利和义务产生重大影响的其他事项（包括但不限于决定
基础设施资产根据国家或当地有权机构出台的相关鼓励或倡导性规定、政策减免租金等
情形，但基金合同另有约定的除外）；
（18）决定修改基金合同的重要内容；
（19）法律法规、基金合同或中国证监会规定的其他应当召开基金份额持有人大会
的事项。
2、在法律法规规定和基金合同约定的范围内且对基金份额持有人利益无实质性不
利影响的前提下，以下情况可由基金管理人和基金托管人协商后决定，不需召开基金份
额持有人大会：
（1）法律法规要求增加的基金费用的收取和其他应由基金、专项计划等特殊目的
载体承担的费用的收取；
招募说明书
450
（2）在法律法规和基金合同规定的范围内调整本基金收费方式；
（3）因相关法律法规、交易场所或登记机构的相关规则发生变动而应当对基金合
同进行修改；
（4）基金推出新业务或服务；
（5）发生基金合同约定的法定情形，基金管理人解聘外部管理机构；
（6）对基金合同的修改对基金份额持有人利益无实质性不利影响或修改不涉及基
金合同当事人权利义务关系发生重大变化；
（7）本基金进行基金份额折算；
（8）基金管理人在对基金合同无其他实质性修改的前提下，依法将基金管理人变
更为其设立的子公司；
（9）国家或当地有权机构出台相关规定、政策等鼓励、倡导基础设施项目减免租
金，但原始权益人或其指定第三方通过协助申请相关部门就减免事宜给予项目公司补偿、
补贴，或者原始权益人或其指定第三方直接对项目公司予以补偿，或者基金管理人、外
部管理机构通过减免管理费等缓释方式使得对应期间项目公司未发生因减免租金的政
策性因素使得基金当前收入减少进而导致可供分配金额下降的情形；或基于明确适用于
基础设施基金的相关强制性法律法规、政策要求导致基础设施项目减免租金的情形；
（10）按照法律法规和基金合同规定不需召开基金份额持有人大会的其他情形。
（二）会议提案人
基金管理人、基金托管人、代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人，
可以向基金份额持有人大会提出议案。
（三）会议召集人及召集方式
1、除法律法规规定或基金合同另有约定外，基金份额持有人大会由基金管理人召
集。
招募说明书
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2、基金管理人未按规定召集或不能召开时，由基金托管人召集。
3、基金托管人认为有必要召开基金份额持有人大会的，应当向基金管理人提出书
面提议。基金管理人应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集，并书面告知基
金托管人。基金管理人决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金管
理人决定不召集，基金托管人仍认为有必要召开的，应当由基金托管人自行召集，并自
出具书面决定之日起 60 日内召开并告知基金管理人，基金管理人应当配合。
4、代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人就同一事项书面要求召开
基金份额持有人大会，应当向基金管理人提出书面提议。基金管理人应当自收到书面提
议之日起 10 日内决定是否召集，并书面告知提出提议的基金份额持有人代表和基金托
管人。基金管理人决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金管理人
决定不召集，代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人仍认为有必要召开
的，应当向基金托管人提出书面提议。基金托管人应当自收到书面提议之日起 10 日内
决定是否召集，并书面告知提出提议的基金份额持有人代表和基金管理人；基金托管人
决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开。并告知基金管理人，基金管理
人应当配合。
5、代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人就同一事项要求召开基金
份额持有人大会，而基金管理人、基金托管人都不召集的，单独或合计代表基金份额 10%
以上（含 10%）的基金份额持有人有权自行召集，并至少提前 30 日报中国证监会备案。
基金份额持有人依法自行召集基金份额持有人大会的，基金管理人、基金托管人应当配
合，不得阻碍、干扰。
6、基金份额持有人会议的召集人负责选择确定开会时间、地点、方式和权益登记
日。
（四）召开基金份额持有人大会的通知时间、通知内容、通知方式
1、召开基金份额持有人大会，召集人应于会议召开前 30 日，在规定媒介公告。基
金份额持有人大会通知应至少载明以下内容：
（1）会议召开的时间、地点和会议形式；
招募说明书
452
（2）会议拟审议的事项、议事程序和表决方式；
（3）有权出席基金份额持有人大会的基金份额持有人的权益登记日；
（4）授权委托证明的内容要求（包括但不限于代理人身份，代理权限和代理有效
期限等）、送达时间和地点；
（5）会务常设联系人姓名及联系电话；
（6）出席会议者必须准备的文件和必须履行的手续；
（7）就扩募、项目购入或出售等重大事项召开基金份额持有人大会的，相关信息
披露义务人应当依法披露相关重大事项的详细方案及法律意见书等文件，方案内容包括
但不限于：交易概况、交易标的及交易对手方的基本情况、交易标的定价方式、交易主
要风险、交易各方声明与承诺等；涉及扩募的，还应当披露扩募发售价格确定方式；
（8）召集人需要通知的其他事项。
2、采取通讯开会方式并进行表决的情况下，由会议召集人决定在会议通知中说明
本次基金份额持有人大会所采取的具体通讯方式、委托的公证机关及其联系方式和联系
人、书面表决意见寄交的截止时间和收取方式。明确采用网络投票方式的，由会议召集
人在会议通知中说明网络投票的方式、时间、表决方式、投票网络系统名称、网络投票
系统的注册/登录网址、移动终端应用/公众号/程序名称、网络投票流程、操作指引等。
3、如召集人为基金管理人，还应另行书面通知基金托管人到指定地点对表决意见
的计票进行监督；如召集人为基金托管人，则应另行书面通知基金管理人到指定地点对
表决意见的计票进行监督；如召集人为基金份额持有人，则应另行书面通知基金管理人
和基金托管人到指定地点对表决意见的计票进行监督。基金管理人或基金托管人拒不派
代表对书面表决意见的计票进行监督的，不影响表决意见的计票效力。
（五）基金份额持有人出席会议的方式
基金份额持有人大会可通过现场开会方式、通讯开会方式或法律法规、监管机构允
许的其他方式召开，会议的召开方式由会议召集人确定。
基金份额持有人大会应当由持有基金份额二分之一以上（含二分之一）的基金份额
招募说明书
453
持有人出席，方可有效召开。
召集人应当提供网络投票和其他合法方式为基金份额持有人行使投票权提供便利。
1、现场开会。由基金份额持有人本人出席或以代理投票授权委托证明委派代表出
席，现场开会时基金管理人和基金托管人的授权代表应当列席基金份额持有人大会，基
金管理人或基金托管人不派代表列席的，不影响表决效力。现场开会同时符合以下条件
时，可以进行基金份额持有人大会议程：
（1）亲自出席会议者持有基金份额的凭证、受托出席会议者出具的委托人持有基
金份额的凭证及委托人的代理投票授权委托证明符合法律法规、基金合同和会议通知的
规定，并且持有基金份额的凭证与基金管理人持有的登记资料相符；
（2）经核对，汇总到会者出示的在权益登记日持有基金份额的凭证显示，有效的
基金份额不少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）。若到会者
在权益登记日代表的有效的基金份额少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一，
召集人可以在原公告的基金份额持有人大会召开时间的 3 个月以后、6 个月以内，就原
定审议事项重新召集基金份额持有人大会。重新召集的基金份额持有人大会到会者在权
益登记日代表的有效的基金份额应不少于本基金在权益登记日基金总份额的三分之一
（含三分之一）。
2、通讯开会。通讯开会系指基金份额持有人将其对表决事项的投票以书面形式或
基金合同约定的其他方式在表决截止日以前送达至召集人指定的地址，或通过指定的网
络投票系统采用网络投票的方式行使投票权。通讯开会应以书面方式、网络投票方式或
基金合同约定的其他方式进行表决。
在同时符合以下条件时，通讯开会的方式视为有效：
（1）会议召集人按基金合同约定公布会议通知后，在 2 个工作日内连续公布相关
提示性公告；
（2）召集人按基金合同约定通知基金托管人（如果基金托管人为召集人，则为基
金管理人）到指定地点对书面表决意见及/或网络投票的计票进行监督。会议召集人在
基金托管人（如果基金托管人为召集人，则为基金管理人）和公证机关的监督下按照会
议通知规定的方式收取基金份额持有人的书面表决意见及/或网络投票；基金托管人或
招募说明书
454
基金管理人经通知不参加收取书面表决意见及/或网络投票的，不影响表决效力；
（3）本人直接出具书面意见/进行网络投票或授权他人代表出具书面意见/进行网络
投票的，基金份额持有人所持有的基金份额不小于在权益登记日基金总份额的二分之一
（含二分之一）；若本人直接出具书面意见/进行网络投票或授权他人代表出具书面意
见/进行网络投票基金份额持有人所持有的基金份额小于在权益登记日基金总份额的二
分之一，召集人可以在原公告的基金份额持有人大会召开时间的 3 个月以后、6 个月以
内，就原定审议事项重新召集基金份额持有人大会。重新召集的基金份额持有人大会应
当有代表三分之一以上（含三分之一）基金份额的持有人直接出具书面意见/进行网络
投票或授权他人代表出具书面意见/进行网络投票；
（4）上述第（3）项中直接出具书面表决意见/进行网络投票的基金份额持有人或受
托代表他人出具书面表决意见/进行网络投票的代理人，同时提交的持有基金份额的凭
证、受托出具书面表决意见的代理人出具的委托人持有基金份额的凭证及委托人的代理
投票授权委托证明符合法律法规、基金合同和会议通知的规定，并与基金登记机构记录
相符；
3、在法律法规和监管机关允许的情况下，本基金的基金份额持有人大会亦可采用
电话等其他非现场方式或者以非现场方式与现场方式结合的方式召开基金份额持有人
大会，会议程序比照现场开会、通讯方式开会的程序进行。
4、基金份额持有人授权他人代为出席会议并表决的，授权方式可以采用书面、电
话、短信或其他方式，具体方式在会议通知中列明。
（六）议事内容与程序
1、议事内容及提案权
议事内容为关系基金份额持有人利益的重大事项，如基金合同的重大修改、决定终
止基金合同、更换基金管理人、更换基金托管人、与其他基金合并、法律法规及基金合
同规定的其他事项以及会议召集人认为需提交基金份额持有人大会讨论的其他事项。
基金份额持有人大会的召集人发出召集会议的通知后，对原有提案的修改应当在基
金份额持有人大会召开前及时公告。
招募说明书
455
基金份额持有人大会不得对未事先公告的议事内容进行表决。
2、议事程序
（1）现场开会
在现场开会的方式下，首先由大会主持人按照下列第（八）条规定程序确定和公布
监票人，然后由大会主持人宣读提案，经讨论后进行表决，并形成大会决议。大会主持
人为基金管理人授权出席会议的代表，在基金管理人授权代表未能主持大会的情况下，
由基金托管人授权其出席会议的代表主持；如果基金管理人授权代表和基金托管人授权
代表均未能主持大会，则由出席大会的基金份额持有人和代理人所持表决权的 50%以
上（含 50%）选举产生一名基金份额持有人作为该次基金份额持有人大会的主持人。基
金管理人和基金托管人拒不出席或主持基金份额持有人大会，不影响基金份额持有人大
会作出的决议的效力。
会议召集人应当制作出席会议人员的签名册。签名册载明参加会议人员姓名（或单
位名称）、身份证明文件号码、持有或代表有表决权的基金份额、委托人姓名（或单位
名称）和联系方式等事项。
（2）通讯开会
在通讯开会的情况下，首先由召集人提前 30 日公布提案，在所通知的表决截止日
期后 2 个工作日内在公证机关监督下由召集人统计全部有效表决，在公证机关监督下形
成决议。
（七）表决
基金份额持有人所持每份基金份额有一票表决权。
基金份额持有人与表决事项存在关联关系的，应当回避表决，其所持份额不计入有
表决权的基金份额总数。与外部管理机构存在关联关系的基金份额持有人就解聘、更换
外部管理机构事项无需回避表决，中国证监会认可的特殊情形除外。
基金份额持有人大会决议分为一般决议和特别决议：
1、一般决议，一般决议须经参加大会的基金份额持有人或其代理人所持表决权的
招募说明书
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二分之一以上（含二分之一）通过方为有效。除下列第 2 项所规定的须以特别决议通过
事项以外的其他事项均以一般决议的方式通过。
2、特别决议，特别决议应当经参加大会的基金份额持有人或其代理人所持表决权
的三分之二以上（含三分之二）通过方可做出。除基金合同另有约定外，下述事项以特
别决议通过方为有效：
（1）转换基金运作方式；
（2）更换基金管理人或者基金托管人；
（3）提前终止基金合同；
（4）本基金与其他基金合并；
（5）对基金的投资目标、投资策略等作出重大调整；
（6）连续 12 个月内累计发生的金额占基金净资产 50%及以上的基础设施项目购
入或出售；
（7）连续 12 个月内累计发生的金额占基金净资产 50%及以上的扩募；
（8）本基金成立后连续 12 个月内累计发生金额占基金净资产 20%及以上的关联
交易；
（9）本基金运作期间内由于国家或当地有权机构出台相关规定、政策等鼓励、倡
导基础设施项目减免租金的情形，拟执行减免租金政策的，但通过原始权益人或其指定
第三方申请相关部门就减免事宜给予项目公司补偿或其他方式可使得对应期间项目公
司未因此减少收入导致本基金可供分配金额下降的除外。
基金份额持有人大会采取记名方式进行投票表决。
采取通讯方式进行表决时，除非在计票时有充分的相反证据证明，否则提交符合会
议通知中规定的确认投资者身份文件的表决视为有效出席的投资者，表面符合会议通知
规定的书面表决意见视为有效表决，表决意见模糊不清或相互矛盾的视为弃权表决，但
应当计入出具书面意见的基金份额持有人所代表的基金份额总数。
基金份额持有人大会的各项提案或同一项提案内并列的各项议题应当分开审议、逐
招募说明书
457
项表决。
（八）计票
1、现场开会
（1）如大会由基金管理人或基金托管人召集，基金份额持有人大会的主持人应当
在会议开始后宣布在出席会议的基金份额持有人和代理人中选举两名基金份额持有人
代表与大会召集人授权的一名监督员共同担任监票人；如大会由基金份额持有人自行召
集或大会虽然由基金管理人或基金托管人召集，但是基金管理人或基金托管人未出席大
会的，基金份额持有人大会的主持人应当在会议开始后宣布在出席会议的基金份额持有
人中选举三名基金份额持有人代表担任监票人。基金管理人或基金托管人不出席大会的，
不影响计票的效力。
（2）监票人应当在基金份额持有人表决后立即进行清点并由大会主持人当场公布
计票结果。
（3）如果会议主持人或基金份额持有人或代理人对于提交的表决结果有异议，可
以在宣布表决结果后立即对所投票数要求进行重新清点。监票人应当进行重新清点，重
新清点以一次为限。重新清点后，大会主持人应当当场公布重新清点结果。
（4）计票过程应由公证机关予以公证，基金管理人或基金托管人拒不出席大会的，
不影响计票的效力。
2、通讯开会
采用网络投票的，持有人大会网络投票期间结束后，召集人可以通过网络投票系统
查询持有人大会的投票情况，并根据法律法规的要求对全部网络数据进行确认。
在通讯开会的情况下，计票方式为：由大会召集人授权的两名监督员在基金托管人
授权代表（若由基金托管人召集，则为基金管理人授权代表）的监督下进行计票，并由
公证机关对其计票过程予以公证。基金管理人或基金托管人拒派代表对表决意见的计票
进行监督的，不影响计票和表决结果。
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（九）生效与公告
基金份额持有人大会的决议，召集人应当自通过之日起 5 日内报中国证监会备案。
基金份额持有人大会的决议自表决通过之日起生效。
基金份额持有人大会决议自生效之日起 2 日内在规定媒介上公告。如果采用网络投
票或通讯方式进行表决，在公告基金份额持有人大会决议时，必须将公证书全文、公证
机构、公证员姓名等一同公告。基金份额持有人会议的召集人应当聘请律师事务所对基
金份额持有人大会的召开时间、会议形式、审议事项、议事程序、表决方式及决议结果
等事项出具法律意见，上述法律意见应与基金份额持有人大会决议一并披露。召开基金
份额持有人大会的，信息披露义务机构应当及时告知投资者基金份额持有人大会相关事
宜。
基金管理人、基金托管人和基金份额持有人应当执行生效的基金份额持有人大会的
决议。生效的基金份额持有人大会决议对全体基金份额持有人、基金管理人、基金托管
人均有约束力。基金管理人、基金托管人依据基金份额持有人大会生效决议行事的结果
由全体基金份额持有人承担。
（十）本部分关于基金份额持有人大会召开事由、召开条件、议事程序、表决条件、
网络投票方式等规定，凡是直接引用法律法规的部分，如将来法律法规修改导致相关内
容被取消或变更的，基金管理人提前公告后，可直接对本部分内容进行修改和调整，无
需召开基金份额持有人大会审议。
三、基金合同的变更、终止与基金财产的清算
（一）基金合同的变更
1、变更基金合同涉及法律法规规定或本合同约定应经基金份额持有人大会决议通
过的事项的，应召开基金份额持有人大会决议通过。对于法律法规规定和基金合同约定
可不经基金份额持有人大会决议通过的事项，由基金管理人和基金托管人同意后变更并
公告，并报中国证监会备案。
招募说明书
459
2、关于基金合同变更的基金份额持有人大会决议自生效后方可执行，自决议生效
后两日内在规定媒介公告。
（二）基金合同的终止事由
有下列情形之一的，经履行相关程序后，基金合同应当终止：
1、基金合同期限届满，且未延长基金合同有效期限；
2、基金份额持有人大会决定终止的；
3、在基金合同生效之日起 6 个月内中金-联东科技创新产业园基础设施资产支持专
项计划未能设立或未能在相关主管部门完成备案；
4、本基金投资的全部基础设施项目在基金合同期限届满前全部变现或处置完毕，
且连续 6 个月未成功购入新的基础设施项目；
5、本基金投资的全部资产支持专项计划发生相应专项计划文件中约定的事件导致
全部专项计划终止，且连续 6 个月未成功认购其他基础设施资产支持证券；
6、本基金投资的全部基础设施项目无法维持正常、持续运营；
7、本基金投资的全部基础设施项目难以再产生持续、稳定现金流；
8、基金管理人、基金托管人职责终止，在 6 个月内没有新基金管理人、新基金托
管人承接的；
9、基金合同约定的其他情形；
10、相关法律法规和中国证监会规定的其他情况。
（三）基金财产的清算
1、基金财产清算小组：自出现基金合同终止事由之日起 30 个工作日内成立清算小
组，基金管理人组织基金财产清算小组并在中国证监会的监督下进行基金财产清算。
2、基金财产清算小组组成：基金财产清算小组成员由基金管理人、基金托管人、
具有从事证券相关业务资格的注册会计师、律师以及中国证监会指定的人员组成。基金
财产清算小组可以聘用必要的工作人员。
招募说明书
460
3、基金财产清算小组职责：基金财产清算小组负责基金财产的保管、清理、估价、
变现和分配，并按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。基金财产清算小
组可以依法进行必要的民事活动。
4、基金财产清算程序：
（1）基金合同终止情形出现时，由基金财产清算小组统一接管基金；
（2）对基金财产和债权债务进行清理和确认；
（3）对基金财产进行会计核算和变现；
（4）制作清算报告；
（5）聘请会计师事务所对清算报告进行外部审计，聘请律师事务所对清算报告出
具法律意见书；
（6）将清算报告报中国证监会备案并公告；
（7）对基金剩余财产进行分配。
5、基金财产清算的期限为 6 个月，但因本基金所持基础设施资产支持证券或其他
证券的流动性受到限制而不能及时变现的，清算期限相应顺延。
6、基金清算涉及基础设施项目处置的，基金管理人应当遵循基金份额持有人利益
优先的原则，按照法律法规规定专业审慎处置资产，并尽快完成剩余财产的分配。资产
处置期间，清算小组应当按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。
（四）清算费用
清算费用是指基金财产清算小组在进行基金清算过程中发生的所有合理费用，清算
费用由基金财产清算小组优先从基金财产中支付。
（五）基金财产清算剩余资产的分配
依据基金财产清算的分配方案，将基金财产清算后的全部剩余资产扣除基金财产清
算费用、交纳所欠税款并清偿基金债务后，按基金份额持有人持有的基金份额比例进行
分配。
招募说明书
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（六）基金财产清算的公告
清算过程中的有关重大事项须及时公告；基金财产清算报告经符合《证券法》规定
的会计师事务所审计并由律师事务所出具法律意见书后报中国证监会备案并公告。基金
财产清算公告于基金财产清算报告报中国证监会备案后 5 个工作日内由基金财产清算
小组进行公告。基金财产清算小组应当将清算报告登载在规定网站上，并将清算报告提
示性公告登载在规定报刊上。
（七）基金财产清算账册及文件的保存
基金财产清算账册及有关文件由基金托管人保存，保存期限不低于法律法规的规定。
四、争议的处理
对于因基金合同的订立、内容、履行和解释或与基金合同有关的争议，基金合同当
事人应尽量通过协商、调解途径解决。不愿或者不能通过协商、调解解决的，任何一方
均有权将争议提交中国国际经济贸易仲裁委员会，按照中国国际经济贸易仲裁委员会届
时有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为北京市。仲裁裁决是终局的，对各方当事人均
有约束力。除非仲裁裁决另有规定，仲裁费用由败诉方承担。
争议处理期间，基金管理人和基金托管人应恪守各自的职责，继续忠实、勤勉、尽
责地履行基金合同规定的义务，维护基金份额持有人的合法权益。
基金合同受中国法律管辖并从其解释。
五、基金合同存放地和投资者取得基金合同的方式
基金合同可印制成册，供投资者在基金管理人、基金托管人、销售机构的办公场所
和营业场所查阅，但应以基金合同正文为准。
招募说明书
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第二十八部分 基金托管协议的内容摘要
一、基金托管协议当事人
（一）基金管理人
名称：中金基金管理有限公司
住所：北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸写字楼 2 座 26 层 05 室
法定代表人：李金泽
设立日期：2014 年 2 月 10 日
批准设立机关及批准设立文号：中国证监会证监许可[2014]97 号
组织形式：有限责任公司
注册资本：人民币 6 亿元
存续期限：持续经营
联系电话：010-63211122
（二）基金托管人
名称：交通银行股份有限公司（简称：交通银行）
住所：中国（上海）自由贸易试验区银城中路 188 号
法定代表人：任德奇
成立日期：1987 年 3 月 30 日
批准设立机关和批准设立文号：国务院国发（1986）字第 81 号文和中国人民银行
银发［1987］40 号文
基金托管业务批准文号：中国证监会证监基字［1998］25 号
组织形式：股份有限公司
招募说明书
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注册资本：7426272.6645 万元人民币
存续期限：持续经营
经营范围：吸收公众存款;发放短期、中期和长期贷款;办理国内外结算;办理票据承
兑与贴现;发行金融债券;代理发行、代理兑付、承销政府债券;买卖政府债券、金融债券;
从事同业拆借;买卖、代理买卖外汇;从事银行卡业务;提供信用证服务及担保;代理收付
款项业务;提供保管箱服务;经各监督管理部门或者机构批准的其他业务（以许可批复文
件为准）;经营结汇、售汇业务。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经
营活动】
二、基金托管人对基金管理人的业务监督和核查
（一）基金托管人对基金管理人的投资行为行使监督权
基金托管人根据有关法律法规的规定及基金合同的约定，对基金投资范围、投资对
象进行监督。
本基金投资范围包括基础设施资产支持证券，国债、央行票据、地方政府债、政策
性金融债，信用评级为 AAA 的债券（包括企业债、公司债、政府支持机构债、中期票
据、短期融资券（含超短期融资券）、非政策性金融债、公开发行的次级债、可分离交
易可转债的纯债部分等），货币市场工具（包括现金、期限在 1 年以内（含 1 年）的银
行存款、债券回购、同业存单及中国证监会、中国人民银行认可的其它具有良好流动性
的货币市场工具），以及法律法规或中国证监会允许基础设施证券投资基金投资的其他
金融工具。
本基金不投资股票（含存托凭证），也不投资于可转换债券（可分离交易可转债的
纯债部分除外）、可交换债券。
本基金投资于基础设施资产支持证券的比例不低于基金资产的 80%，但因基础设
施项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施项目购入、
资产支持证券或基础设施资产公允价值变动、资产支持证券收益分配及中国证监会认可
的其他因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投资比例限制；因
除上述原因以外的其他原因导致不满足上述比例限制的，基金管理人应在 60 个工作日
招募说明书
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内调整。
本基金运作期间，如出现基金合同约定以外的其他情形，导致本基金投资比例不符
合投资比例要求的，为保护基金份额持有人利益，经与基金托管人协商一致并履行适当
程序后，基金管理人应尽快采取措施使本基金符合相关投资比例要求。
如法律法规或监管机构以后允许基础设施基金投资其他品种，或对前述投资比例要
求进行变更的，基金管理人在履行适当程序后，可以进行相应调整。
（二）基金托管人根据有关法律法规的规定及基金合同的约定，对基金投资、借款、
融资比例进行监督。
（1）本基金投资于基础设施资产支持证券的比例不低于基金资产的 80%，但因基
础设施项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施项目
购入、资产支持证券或基础设施资产公允价值变动、资产支持证券收益分配及中国证监
会认可的其他因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投资比例
限制；因除上述原因以外的其他原因导致不满足上述比例限制的，基金管理人应在 60
个工作日内调整；
（2）本基金除投资基础设施资产支持证券外的基金财产，应满足下述条件：
1）本基金持有一家公司发行的证券，其市值不超过基金资产净值的 10％；
2）本基金管理人管理的全部基金持有一家公司发行的证券，不超过该证券的 10％；
（3）进入全国银行间同业市场进行债券回购的最长期限为 1 年，债券回购到期后
不得展期；
（4）本基金直接或间接对外借入款项，借款用途限于基础设施项目日常运营、维
修改造、项目收购等，且基金总资产不得超过基金净资产的 140%；
（5）本基金与私募类证券资管产品及中国证监会认定的其他主体为交易对手开展
逆回购交易的，可接受质押品的资质要求应当与基金合同约定的投资范围保持一致；
（6）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他投资限制。
因证券市场波动、证券发行人合并、基金规模变动等基金管理人之外的因素致使基
金投资比例不符合上述（2）中规定投资比例的，基金管理人应当在 10 个交易日内进行
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调整，但中国证监会规定的特殊情形除外。
基金管理人应当自基金合同生效之日起 6 个月内使基金的投资组合比例符合基金
合同的有关约定。在上述期间内，本基金的投资范围、投资策略应当符合基金合同的约
定。基金托管人对基金的投资的监督与检查自基金合同生效之日起开始。
本基金运作期间，如出现基金合同约定以外的其他情形，导致本基金投资比例不符
合投资比例要求的，为保护基金份额持有人利益，经与基金托管人协商一致并履行适当
程序后，基金管理人应尽快采取措施使本基金符合相关投资比例要求。
法律法规或监管部门取消或变更上述限制，如适用于本基金，基金管理人在履行适
当程序后，则本基金投资不再受相关限制或以变更后的规定为准，但须提前公告，无需
经基金份额持有人大会审议。如本基金增加投资品种，投资限制以法律法规和中国证监
会的规定为准。
（三）基金托管人根据有关法律法规的规定及基金合同的约定，对本托管协议项下
的基金投资禁止行为进行监督。基金托管人通过事后监督方式对基金管理人基金投资禁
止行为进行监督。
（四）基金托管人根据有关法律法规的规定及基金合同的约定，对基金管理人参与
银行间债券市场进行监督。
基金管理人应在基金投资运作之前向基金托管人提供符合法律法规及行业标准的、
经慎重选择的、本基金适用的银行间债券市场交易对手名单，并约定各交易对手所适用
的交易结算方式。基金管理人应严格按照交易对手名单的范围在银行间债券市场选择交
易对手。如基金管理人在基金投资运作之前未向基金托管人提供银行间债券市场交易对
手名单的，视为基金管理人认可全市场交易对手。交易对手名单若有更新，基金管理人
有责任确保及时将更新后的交易对手名单发送给基金托管人，否则由此造成的损失应由
基金管理人承担。基金管理人应严格按照交易对手名单的范围在银行间债券市场选择交
易对手。基金托管人监督基金管理人是否按事前提供的银行间债券市场交易对手名单进
行交易。在基金存续期间基金管理人可以每半年对银行间债券市场交易对手名单及结算
方式进行更新，新名单确定前已与本次剔除的交易对手所进行但尚未结算的交易，仍应
按照协议进行结算。如基金管理人根据市场情况需要临时调整银行间债券市场交易对手
名单及结算方式的，应向基金托管人说明理由，并在与交易对手发生交易前 3 个工作日
招募说明书
466
内与基金托管人协商解决。
基金管理人负责对交易对手的资信控制，按银行间债券市场的交易规则进行交易，
并负责解决因交易对手不履行合同而造成的纠纷，基金托管人不承担由此造成的任何法
律责任及损失。若未履约的交易对手在基金托管人与基金管理人确定的时间前仍未承担
违约责任及其他相关法律责任的，基金管理人有权向相关交易对手追偿，基金托管人应
予以必要的协助与配合。基金托管人根据银行间债券市场成交单对本基金银行间债券交
易的交易对手及其结算方式进行监督。如基金托管人事后发现基金管理人没有按照事先
约定的交易对手或交易方式进行交易时，基金托管人应及时书面或以双方认可的其他方
式提醒基金管理人，经提醒后仍未改正时造成基金财产损失的，基金托管人不承担由此
造成的相应损失和责任。如果基金托管人未能切实履行监督职责，导致基金出现风险或
造成基金资产损失的，基金托管人应承担相应责任。
（五）基金托管人对基金投资银行存款进行监督。
基金管理人、基金托管人应当与存款银行建立定期对账机制，确保基金银行存款业
务账目及核算的真实、准确。基金管理人应当按照有关法规规定，与基金托管人、存款
机构签订相关书面协议。基金托管人应根据相关法规及协议对基金银行存款业务进行监
督与核查，严格审查、复核相关协议、账户资料、投资指令、存款证实书等有关文件，
切实履行托管职责。
基金管理人与基金托管人在开展基金存款业务时，应严格遵守《基金法》《运作办
法》等有关法律法规，以及国家有关账户管理、利率管理、支付结算等的各项规定。
基金投资银行存款的，基金管理人应根据法律法规的规定及基金合同的约定，确定
符合条件的所有存款银行的名单，并及时提供给基金托管人，基金托管人应据以对基金
投资银行存款的交易对手是否符合有关规定进行监督。如基金管理人在基金投资运作之
前未向基金托管人提供存款银行名单的，视为基金管理人认可所有银行。
基金管理人承担定期存款提前支取的损失。
（六）基金托管人依据有关法律法规的规定、基金合同和本托管协议的约定对于基
金关联交易进行监督。
基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制人
招募说明书
467
或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重
大关联交易的，应当符合基金的投资目标和投资策略，遵循基金份额持有人利益优先原
则，防范利益冲突，建立健全内部审批机制和评估机制，按照市场公平合理价格执行。
关于本基金参与关联交易的相关要求参见基金合同“利益冲突及关联交易”章节。
根据法律法规有关基金从事的关联交易的规定，基金管理人和基金托管人应在基金
成立前相互提供符合法律法规及基金合同规定的关联方名单，并确保所提供的关联方名
单的真实性、完整性、全面性。基金管理人及基金托管人有责任保管真实、完整、全面
的关联交易名单，并负责及时更新该名单。名单变更后基金管理人及基金托管人应及时
发送另一方。
（七）基金托管人根据有关法律法规的规定及基金合同的约定，对基础设施项目估
值、基金净资产计算、基金份额净值计算、应收资金到账、基金费用开支及收入确定、
可供分配金额的计算及基金收益分配、相关信息披露、基金宣传推介材料中登载基金业
绩表现数据等进行监督和核查。
（八）基金托管人对本基金资金账户、专项计划资金账户、基础设施项目运营收支
账户等重要资金账户及资金流向进行监督，确保符合法律法规规定和基金合同约定，保
证基金资产在本基金涉及的各层级银行账户内封闭运行。基金托管人根据相关约定履行
对基础设施项目运营收支账户的监督职责，基金管理人或其委托的外部管理机构应当予
以配合。
（九）基金托管人对基金管理人为基础设施项目购买足够的保险进行监督。
基金管理人或外部管理机构接受基金管理人委托，按照法律法规的规定并参照行业
惯例，为基础设施项目购买一种或一系列保险产品。基金管理人需及时向基金托管人提
供各基础设施项目涉及的所有保险单及保额的计算依据。基金托管人据以监督保额是否
充足。
（十）基金托管人对基础设施项目公司借入款项安排的监督
监督基础设施项目公司借入款项安排，确保符合法律法规规定及基金合同约定的用
途。基础设施基金直接或间接对外借入款项，应当遵循基金份额持有人利益优先原则，
不得依赖外部增信，基金管理人应保证借款用途限于基础设施项目日常运营、维修改造、
招募说明书
468
项目收购等，且基金总资产不得超过基金净资产的 140%。
（十一）基金托管人发现基金管理人的上述事项及投资指令或实际投资运作违反
《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》等法律法规、基金合同和本托管协议的
规定，应及时以电话提醒或书面提示等方式通知基金管理人限期纠正。
基金管理人应积极配合和协助基金托管人的监督和核查。
基金管理人收到书面通知后应及时核对并回复基金托管人，对于收到的书面通知，
基金管理人应以书面形式给基金托管人发出回函，就基金托管人的疑义进行解释或举证，
说明违规原因及纠正期限，并保证在规定期限内及时改正。在上述规定期限内，基金托
管人有权随时对通知事项进行复查，督促基金管理人改正。基金管理人对基金托管人通
知的违规事项未能在限期内纠正的，基金托管人应报告中国证监会。
（十二）基金管理人有义务配合和协助基金托管人依照法律法规、基金合同和本托
管协议对基金业务执行核查。
对基金托管人发出的书面提示，基金管理人应在规定时间内答复并改正，或就基金
托管人的疑义进行解释或举证；对基金托管人按照法律法规、基金合同和本托管协议的
要求需向中国证监会报送基金监督报告的事项，基金管理人应积极配合提供相关数据资
料和制度等。
（十三）若基金托管人发现基金管理人依据交易程序已经生效的指令违反法律、行
政法规和其他有关规定，或者违反基金合同约定的，应当立即以书面或以双方认可的其
他方式通知基金管理人，由此造成的相应损失由基金管理人承担。
（十四）基金托管人发现基金管理人有重大违规行为，应及时报告中国证监会，同
时通知基金管理人限期纠正，并将纠正结果报告中国证监会。基金管理人无正当理由，
拒绝、阻挠对方根据本托管协议规定行使监督权，或采取拖延、欺诈等手段妨碍对方进
行有效监督，情节严重或经基金托管人提出警告仍不改正的，基金托管人应按规定报告
中国证监会。
招募说明书
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三、基金管理人对基金托管人的业务核查
（一）基金管理人有权对基金托管人履行托管职责情况进行核查，核查事项包括但
不限于基金托管人安全保管基金财产、权属证书及相关文件；开设并监督基金财产的资
金账户、证券账户、基础设施项目运营收支账户等重要资金账户及资金流向，确保符合
法律法规规定和基金合同约定，保证基金资产在本基金涉及的各层级银行账户内封闭运
行；复核基金管理人编制的基金资产财务信息；复核基金管理人计算的基金净资产和基
金份额净值；监督基金管理人为基础设施项目购买足够的保险；监督基础设施项目公司
借入款项安排，确保符合法律法规规定及约定用途；根据基金管理人指令办理清算交收、
收益分配、相关信息披露和监督基金投资运作等行为。
（二）基金管理人发现基金托管人擅自挪用基金财产、未对基金财产实行分账管理、
未执行或无故延迟执行基金管理人资金划拨指令、泄露基金投资信息等违反《基金法》、
基金合同、本协议及其他有关规定时，应及时以书面形式通知基金托管人限期纠正。基
金托管人收到通知后应在下一工作日前及时核对并以书面形式给基金管理人发出回函，
说明违规原因及纠正期限，并保证在规定期限内及时改正。在上述规定期限内，基金管
理人有权随时对通知事项进行复查，督促基金托管人改正。基金托管人应积极配合基金
管理人的核查行为，包括但不限于：提交相关资料以供基金管理人核查托管财产的完整
性和真实性，在规定时间内答复基金管理人并改正，或就基金管理人的疑义进行解释或
举证。
（三）基金管理人发现基金托管人有重大违规行为，应及时报告中国证监会，同时
通知基金托管人限期纠正，并将纠正结果报告中国证监会。基金托管人无正当理由，拒
绝、阻挠对方根据本协议规定行使监督权，或采取拖延、欺诈等手段妨碍对方进行有效
监督，情节严重或经基金管理人提出警告仍不改正的，基金管理人应报告中国证监会。
四、基金财产的保管
（一）基金财产保管的原则
1、基金财产应独立于原始权益人、基金份额持有人、基金管理人、基金托管人、
计划管理人、计划托管人、外部管理机构及其他参与机构的固有财产，并由基金托管人
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470
保管。原始权益人、基金份额持有人、基金管理人、基金托管人、计划管理人、计划托
管人、外部管理机构及其他参与机构因依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产等原
因进行清算的，基金财产不属于其清算资产。基础设施基金的债权，不得与原始权益人、
基金份额持有人、基金管理人、基金托管人、计划管理人、计划托管人、外部管理机构
及其他参与机构的固有财产产生的债务相抵消。基金托管人托管的不同基金的基金财产
所产生的债权债务不得互相抵消。非因基金财产本身承担的债务，不得对基金财产强制
执行。
2、基金托管人应安全保管基金财产、权属证书及相关文件。
3、基金托管人按照规定开设基金财产的资金账户、证券账户及投资所需的其他账
户；监督基础设施基金资金账户、基础设施项目运营收支账户等重要资金账户及资金流
向，确保符合法律法规和基金合同的约定，保证基金资产在本基金涉及的各层级银行账
户内封闭运行。
4、基金托管人对所托管的不同基金财产分别设置账户，独立核算，分账管理，确
保基金财产的完整与独立。
5、基金托管人按照基金合同和本协议的约定保管基金财产，如有特殊情况双方可
另行协商解决。基金托管人未经基金管理人的合法合规指令，不得自行运用、处分、分
配本基金的任何资产（不包含基金托管人依据中国证券登记结算有限责任公司结算数据
完成场内交易交收、托管资产开户银行扣收结算费和账户维护费等费用）。
6、对于因为基金投资产生的应收资产，应由基金管理人负责与有关当事人确定到
账日期并通知基金托管人，到账日基金财产没有到达基金账户的，基金托管人应及时通
知基金管理人采取措施进行催收。由此给基金财产造成损失的，基金管理人应负责向有
关当事人追偿基金财产的损失，基金托管人应予以必要的协助与配合，但对基金财产的
损失不承担相应责任。
7、除依据法律法规和基金合同的规定外，基金托管人不得委托第三人托管基金财
产。
（二）基金募集期间及募集资金的验资
1、基金募集期间募集的资金应存于基金管理人在具备基金销售业务资格的商业银
招募说明书
471
行或者从事客户交易结算交易资金存管的商业银行等营业机构开立的“基金募集专户”。
该账户由基金管理人开立并管理。
2、基金募集期满或基金停止募集时，募集的基金份额总额、基金募集金额、基金
份额持有人人数等条件符合《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》、基金合同
等有关规定后，基金管理人应将属于基金财产的全部资金划入基金托管人开立的基金银
行账户，同时在规定时间内，聘请具有符合《中华人民共和国证券法》规定的会计师事
务所进行验资，出具验资报告。出具的验资报告由参加验资的 2 名或 2 名以上中国注册
会计师签字方为有效。基金托管人收到有效认购资金当日以书面形式确认资金到账情况，
双方进行账务处理。
3、若基金募集期限届满，未能达到基金合同备案的条件，由基金管理人按规定办
理退款等事宜，基金托管人应提供充分协助。
（三）基金银行账户的开立和管理
1、基金托管人为本基金单独开立托管资金账户。基金托管人以本基金的名义在其
营业机构开立基金的银行存款账户，并根据基金管理人合法合规的指令办理资金收付。
本基金的银行预留印鉴由基金托管人刻制、保管和使用，其中，财务专用章预留印鉴为
“交通银行股份有限公司北京市分行托管资金财务专用章”；个人名章预留印鉴为基金
托管人保管服务部门指定负责人名章。银行存款账户的预留印鉴卡（如有）、账户资料
由基金托管人保管。托管资金账户的名称应当包含本基金名称，具体名称以实际开立为
准。本基金的一切货币收支活动，包括但不限于投资、支付基金分红、收取认购款，均
需通过该托管资金账户进行。
2、托管资金账户的开立和使用，限于满足开展本基金业务的需要。基金托管人和
基金管理人不得假借本基金的名义开立其他任何银行账户；亦不得使用本基金的任何银
行账户进行本基金业务以外的活动。
3、托管资金账户的管理应符合有关法律法规的规定。
（四）定期存款账户
存款账户必须以基金名义开立，账户名称为基金在基金托管人营业机构开立基金的
银行存款账户名称，存款账户开户文件上加盖预留印鉴（基金托管人印章）及基金管理
招募说明书
472
人公章。
本基金投资银行存款时，在业务开展前基金管理人应当与存款银行签订具体存款协
议/存款确认单据，基金管理人将签订的具体存款协议/存款确认单据通过传真或邮件方
式通知基金托管人指定业务人员，明确包括并不限于存款的类型、期限、利率、金额、
账号、对账方式、支取方式、存单实物移交方式、存款到期指定收款账户必须为基金托
管人以本基金的名义在其营业机构开立基金的银行存款账户等细则。
基金财产投资定期存款在存款机构开立的银行账户，本基金的银行预留印鉴由基金
托管人刻制、保管和使用。对于任何的定期存款投资，基金管理人都必须和存款机构签
订定期存款协议，约定双方的权利和义务，该协议作为划款指令附件。该协议中必须有
如下明确条款：“存款证实书不得被质押或以任何方式被抵押，并不得用于转让和背书；
本息到期归还或提前支取的所有款项必须划至托管专户（明确户名、开户行、账号等），
不得划入其他任何账户”。如定期存款协议中未体现前述条款，基金托管人有权拒绝定
期存款投资的划款指令。在取得存款证实书后，基金托管人保管证实书正本。基金管理
人应该在合理的时间内进行定期存款的投资和支取事宜，若基金管理人提前支取或部分
提前支取定期存款，若产生息差（即本基金已计提的资金利息和提前支取时收到的资金
利息差额），该息差的处理方法由基金管理人和基金托管人双方协商解决。
银行存款定期存单等有价凭证由基金托管人负责保管。
基金托管人只负责对存款证实书进行保管，不负责对存款证实书真伪的辨别，不承
担存款证实书对应存款的本金及收益的安全保管责任。
（五）债券托管账户的开设和管理
基金合同生效后，基金管理人负责向中国人民银行进行报备，在备案通过后基金托
管人根据中国人民银行、中央国债登记结算有限责任公司、银行间市场登记结算机构的
有关规定，以本基金的名义在中央国债登记结算有限责任公司和银行间市场清算所股份
有限公司开立债券托管账户、资金结算账户及持有人账户，并代表基金进行银行间市场
债券的结算。
基金管理人代表基金签订全国银行间债券市场债券回购主协议，协议正本由基金管
理人保存。
招募说明书
473
（六）基金证券账户和结算备付金账户的开立和管理
1、基金托管人在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司、深圳分公司为基金
开立基金管理人与基金联名的证券账户。
2、基金证券账户的开立和使用，仅限于满足开展本基金业务的需要。基金托管人
和基金管理人不得出借或未经对方同意擅自转让基金的任何证券账户，亦不得使用基金
的任何账户进行本基金业务以外的活动。
3、基金证券账户的开立和证券账户卡的保管由基金托管人负责，账户资产的管理
和运用由基金管理人负责。
4、基金托管人以基金托管人的名义在中国证券登记结算有限责任公司开立结算备
付金账户，并代表所托管的基金完成与中国证券登记结算有限责任公司的一级法人清算
工作，基金管理人应予以积极协助。结算备付金、结算保证金、交收价差资金等的收取
按照中国证券登记结算有限责任公司的规定执行。
5、若中国证监会或其他监管机构在本托管协议订立日之后允许基金从事其他投资
品种的投资业务，涉及相关账户的开立、使用的，若无相关规定，则基金托管人比照上
述关于账户开立、使用的规定执行。
（七）其他账户的开立和管理
1、因业务发展需要而开立的其他账户，可以根据法律法规、基金合同及账户监管
协议的规定，在基金管理人和基金托管人协商一致后开立。新账户按有关规定使用并管
理。
2、如基金管理人需要以项目公司名义在基金托管人分支机构开立账户的，基金托
管人应当予以配合或协调相关分支机构。
3、法律法规等有关规定对相关账户的开立和管理另有规定的，从其规定办理。基
金管理人不得对基金证券交收账户、资金交收账户进行证券的超卖或超买。
（八）基金财产投资的有关有价凭证等的保管
基金财产投资的有关实物证券等有价凭证由基金托管人存放于基金托管人的保管
库，也可存入中央国债登记结算有限责任公司、中国证券登记结算有限责任公司上海分
招募说明书
474
公司/深圳分公司、银行间市场清算所股份有限公司或票据营业中心的代保管库，保管
凭证由基金托管人持有。有价凭证的购买和转让，由基金管理人和基金托管人共同办理。
属于基金托管人实际有效控制下的资产在基金托管人保管期间因基金托管人原因导致
的损坏、灭失，由此产生的责任应由基金托管人承担。基金托管人对由基金托管人以外
机构实际有效控制的资产不承担保管责任。
基金财产投资的存款证实书，基金管理人须在取得原件后应及时移交给基金托管人。
基金托管人只负责对存款证实书进行保管，不负责对存款证实书真伪的辨别，不承
担存款证实书对应存款的本金及收益的安全保管责任。
（九）基金权属证书及相关文件的保管
基金管理人对基础设施项目权属证书及相关文件的真实性及完整性进行验证后，应
当将权属证书及相关文件原件移交基金托管人保管。基金托管人应将该等权属证书及相
关文件存放于基金托管人营业机构并按照法律法规和内部控制制度进行妥善保管。
基础设施项目涉及的文件类型包括但不限于：各投资层级上相关确权文件，以及不
动产权证、土地出让合同。
文件原件由基金托管人负责保管，如需使用，基金管理人应提前书面通知基金托管
人并说明用途及使用期限，基金托管人审核通过后将相关文件原件邮寄至基金管理人指
定人员，使用完毕后应及时交由基金托管人保管。
基金托管人对于上述文件将根据文件类型以及所属项目区分类别，建立文件清单与
目录，由专人负责及进行建档规范管理。在项目存续过程中，定时根据文件清单与目录
进行查验，并建立文件借用与归还制度，保证文件由专人进行跟踪，记录使用缘由，避
免遗失。因保管不当造成基金权属证书灭失、损毁给基金造成的损失，基金托管人应当
承担相应责任，但基金权属证书因办理抵质押、行政审批、备案、登记等手续必须移交
贷款银行或行政管理机关保管的，基金托管人仅负责保管接收凭证，由实际保管人承担
权属证书原件的保管责任。
（十）与基金财产有关的重大合同的保管
与基金财产有关的重大合同的签署，由基金管理人负责。由基金管理人代表基金签
署的、与基金财产有关的重大合同由基金管理人保管、基金托管人保管原件扫描件。除
招募说明书
475
本协议另有规定外，基金管理人代表基金签署的与基金财产有关的重大合同包括但不限
于基金年度审计合同、基金信息披露协议及基金投资业务中产生的重大合同。基金管理
人应在重大合同签署后以双方约定的方式将重大合同的原件扫描件发送给基金托管人。
五、基础设施基金资产净值计算和会计核算
（一） 基础设施基金的资产净值
1、基金资产净值/基金净资产是指基金总资产减去基金负债后的价值，即基金合并
及个别财务报表层面计量的净资产。
2、基金份额净值是按照每个估值日闭市后，基础设施基金合并财务报表的净资产
除以当日基金份额的余额数量计算的价值。基金份额净值的计算精确到 0.0001 元，小
数点后第 5 位四舍五入。国家另有规定的，从其规定。
（二） 基础设施基金的估值日和估值对象
1、本基金的估值日为基金合同生效后每年6月30日及12月31日，以及法律法规规
定的其他日期。
2、本基金及纳入合并范围的各类会计主体所持有的各项资产和负债，包括但不限于
基础设施资产支持证券、债券、银行存款、应收款项、无形资产、固定资产、借款、应付
款项等。
（三） 基础设施基金的核算及估值方法
基金管理人按照《企业会计准则》的规定，遵循实质重于形式的原则，编制基础设施基
金合并及个别财务报表，以反映基础设施基金整体财务状况、经营成果和现金流量。由于
基础设施基金通过基础设施资产支持证券和基础设施项目公司等特殊目的载体获得基础设
施项目完全所有权或经营权利，并拥有特殊目的载体及基础设施项目完全的控制权和处置
权，基金管理人在编制企业合并财务报表时应当统一特殊目的载体所采用的会计政策。
基金管理人在确定相关资产和负债的价值和基础设施基金合并财务报表及个别财务报
表的净资产时，应符合《企业会计准则》和监管部门的有关规定，并按照以下方法执行：
招募说明书
476
1、基金管理人在编制基础设施基金合并日或购买日合并资产负债表时，应当按照《企
业会计准则解释第13号》的要求，审慎判断取得的基础设施基金项目是否构成业务。不构
成业务的，应作为取得一组资产及负债（如有）进行确认和计量；构成业务的，应当按照
《企业会计准则第20号——企业合并》，审慎判断基金收购项目公司股权的交易性质，确
定属于同一控制下的企业合并或是非同一控制下的企业合并，并进行相应的会计确认和计
量。属于非同一控制下企业合并的，基金管理人应对基础设施项目各项可辨认资产、负债
按照购买日确定的公允价值进行初始计量。
2、基础设施基金合并层面各项可辨认资产和负债的后续计量模式
基金管理人对基础设施基金的各项资产和负债进行后续计量时，除依据《企业会计准
则》规定可采用公允价值模式进行后续计量外，原则上采用成本模式计量，即以购买日确
定的账面价值为基础，计提折旧、摊销、减值。
在符合企业会计准则（即有确凿证据证明公允价值持续可靠计量）和最大限度保护基
金份额持有人利益的前提下，如基础设施项目资产公允价值显著高于账面价值，经持有人
大会同意并公告，基金管理人可以将相关资产计量从成本模式调整为公允价值模式。对于
非金融资产选择采用公允价值模式进行后续计量的，基金管理人应当经公司董事会审议批
准，并按照《企业会计准则第39号——公允价值计量》及其他相关规定在定期报告中披露
相关事项，包括但不限于：公允价值的确定依据、方法及所用假设的全部重要信息；影响公
允价值确定结果的重要参数、采用公允价值模式计量的合理性说明等。
3、基金管理人对于采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、使用寿命确定的无
形资产、长期股权投资等长期资产，若存在减值迹象的，应当根据《企业会计准则》的规定
进行减值测试并决定是否计提资产减值准备。上述资产减值损失一经确认，在以后会计期
间不再转回。基金管理人应于每年年度终了对长期资产的折旧和摊销的期限及方法进行复
核并作适当调整。
4、基础设施资产支持证券的估值
基金管理人应当按照投资成本将基础设施基金持有的资产支持证券在个别财务报表上
确认为一项长期股权投资，采用成本法进行后续计量。
5、基础设施项目资产的估值
招募说明书
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根据《企业会计准则第39号——公允价值计量》规定，如有确凿证据表明该基础设施
项目的公允价值能够持续可靠取得，即相关资产所在地有活跃的交易市场，并且能够从交
易市场上取得同类或类似资产的市场价格及其他相关信息，从而对相关资产的公允价值作
出合理的估计，基础设施项目可以按照公允价值进行后续计量。
根据《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》规定，基金管理人如选
择采用公允价值模式对非金融资产进行后续计量的，应当审慎判断，确保有确凿证据表明
该资产的公允价值能够持续可靠取得，即相关资产所在地有活跃的交易市场，并且能够从
交易市场上取得同类或类似资产的市场价格及其他相关信息，从而对相关资产的公允价值
作出合理的估计。
6、证券交易所上市的有价证券的估值
（1）交易所上市交易或挂牌转让的固定收益品种（基金合同另有规定的除外），选取
估值日第三方估值机构提供的相应品种对应的估值净价估值，具体估值机构由基金管理人
与基金托管人另行协商约定；
（2）交易所上市不存在活跃市场的有价证券，采用估值技术确定公允价值。交易所上
市的资产支持证券，采用估值技术确定公允价值，在估值技术难以可靠计量公允价值的情
况下，按成本估值。
7、首次公开发行未上市的债券，采用估值技术确定公允价值，在估值技术难以可靠计
量公允价值的情况下，按成本估值。对在交易所市场发行未上市或未挂牌转让的债券，对
存在活跃市场的情况下，应以活跃市场上未经调整的报价作为计量日的公允价值进行估值；
对于活跃市场报价未能代表计量日公允价值的情况下，应对市场报价进行调整以确认计量
日的公允价值；对于不存在市场活动或市场活动很少的情况下，则采用估值技术确定公允
价值。
8、对全国银行间市场上不含权的固定收益品种，按照第三方估值机构提供的相应品种
当日的估值净价估值。对银行间市场上含权的固定收益品种，按照第三方估值机构提供的
相应品种当日的唯一估值净价或推荐估值净价估值。对于含投资人回售权的固定收益品种，
回售登记截止日（含当日）后未行使回售权的按照长待偿期所对应的价格进行估值。对银
行间市场未上市，且第三方估值机构未提供估值价格的债券，在发行利率与二级市场利率
不存在明显差异，未上市期间市场利率没有发生大的变动的情况下，按成本估值。
招募说明书
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9、同一债券同时在两个或两个以上市场交易的，按债券所处的市场分别估值。
10、如有确凿证据表明按上述方法进行估值不能客观反映上述金融资产或金融负债公
允价值的，基金管理人可根据具体情况与基金托管人商定后，按最能反映公允价值的方法
估值。
11、相关法律法规以及监管部门、自律规则另有规定的，从其规定。如有新增事项，按
国家最新规定核算及估值。
如基金管理人或基金托管人发现基金估值违反基金合同订明的核算及估值方法、程序
及相关法律法规的规定或者未能充分维护基金份额持有人利益时，应立即通知对方，共同
查明原因，双方协商解决。
根据有关法律法规，基金净资产计算和基金会计核算的义务由基金管理人承担。本基
金的基金会计责任方由基金管理人担任，因此，就与本基金有关的会计问题，如经相关各
方在平等基础上充分讨论后，仍无法达成一致的意见，按照基金管理人对基础设施基金财
务报表的净资产计算结果对外予以公布。由此给基金份额持有人和基金造成的损失，由基
金管理人承担。
（四）基础设施基金的核算及估值程序
1、基金份额净值是按照每个估值日闭市后，基础设施基金合并财务报表的净资产
除以当日基金份额的余额数量计算，精确到0.0001元，小数点后第5位四舍五入。国家
另有规定的，从其规定。
2、基金管理人应计算每个中期报告和年度报告的基础设施基金合并财务报表的净
资产和基金份额净值。
3、基础设施基金存续期间，基金管理人应当聘请评估机构对基础设施项目资产每
年进行1次评估，并在基础设施基金年度报告中披露评估报告，对于采用成本模式计量
的基础设施项目资产，上述评估结果不影响基础设施基金合并财务报表的净资产及基
金份额净值。
4、基金管理人应至少每半年度、每年度对基金资产进行核算及估值，但基金管理
人根据法律法规或基金合同的规定暂停估值时除外。基金管理人每半年、每年度对基
金资产核算及估值并经基金托管人复核后，由管理人按照监管机构要求在定期报告中
招募说明书
479
对外公布。
（五）基金资产的会计核算、复核完成的时间
基金管理人应不少于每月一次根据上述主要会计原则对个别财务报表的基金资产
进行会计核算，并按规定编制合并及个别财务报表，但基金管理人根据法律法规或基金
合同的规定暂停核算时除外。基金管理人和托管人于每季度进行财务数据核对，基金管
理人对基金资产会计核算后，将基金财务指标结果以双方约定的方式发送基金托管人，
经基金托管人复核无误后，由基金管理人按约定对外公布。如遇特殊情况，经中国证监
会同意，可以适当延迟计算或公告。
如基金管理人或基金托管人发现基金会计核算违反基金合同订明的会计核算方法、
程序及相关法律法规的规定或者未能充分维护基金份额持有人利益时，应立即通知对方，
共同查明原因，双方协商解决。
（六）估值错误的处理方式
基金管理人和基金托管人将采取必要、适当、合理的措施确保基金资产核算及估
值的准确性、及时性。当基础设施基金财务报表的净资产和基金份额净值发生可能误
导财务报表使用者的重大错误时，视为基金份额净值错误。
基金合同的当事人应按照以下约定处理：
1、估值错误类型
本基金运作过程中，如果由于基金管理人或基金托管人、或登记机构、或销售机
构、或投资人自身的过错造成估值错误，导致其他当事人遭受损失的，过错的责任人
应当对由于该估值错误遭受损失当事人（“受损方”）的直接损失按下述“估值错误处理
原则”给予赔偿，承担赔偿责任。
上述估值错误的主要类型包括但不限于：资料申报差错、数据传输差错、数据计
算差错、系统故障差错、下达指令差错等。对于因技术原因引起的差错，若系同行业
现有技术水平不能预见、不能避免、不能克服，则属不可抗力，按照下述规定执行。
由于不可抗力原因造成投资人的交易资料灭失或被错误处理或造成其他差错，因
不可抗力原因出现差错的当事人不对其他当事人承担赔偿责任，但因该差错取得不当
招募说明书
480
得利的当事人仍应负有返还不当得利的义务。
2、估值错误处理原则
（1）估值错误已发生，但尚未给当事人造成损失时，估值错误责任方应及时协调
各方，及时进行更正，因更正估值错误发生的费用由估值错误责任方承担；由于估值
错误责任方未及时更正已产生的估值错误，给当事人造成损失的，由估值错误责任方
对直接损失承担赔偿责任；若估值错误责任方已经积极协调，并且有协助义务的当事
人有足够的时间进行更正而未更正，则其应当承担相应赔偿责任。估值错误责任方应
对更正的情况向有关当事人进行确认，确保估值错误已得到更正；
（2）估值错误的责任方对有关当事人的直接损失负责，不对间接损失负责，并且
仅对估值错误的有关直接当事人负责，不对第三方负责；
（3）因估值错误而获得不当得利的当事人负有及时返还不当得利的义务。但估值
错误责任方仍应对估值错误负责。如果由于获得不当得利的当事人不返还或不全部返
还不当得利造成其他当事人的利益损失（“受损方”），则估值错误责任方应赔偿受损
方的损失，并在其支付的赔偿金额的范围内对获得不当得利的当事人享有要求交付不
当得利的权利；如果获得不当得利的当事人已经将此部分不当得利返还给受损方，则
受损方应当将其已经获得的赔偿额加上已经获得的不当得利返还的总和超过其实际损
失的差额部分支付给估值错误责任方；
（4）估值错误调整采用尽量恢复至假设未发生估值错误的正确情形的方式。
3、估值错误处理程序
估值错误被发现后，有关的当事人应当及时进行处理，处理的程序如下：
（1）查明估值错误发生的原因，列明所有的当事人，并根据估值错误发生的原因
确定估值错误的责任方；
（2）根据估值错误处理原则或当事人协商的方法对因估值错误造成的损失进行评
估；
（3）根据估值错误处理原则或当事人协商的方法由估值错误的责任方进行更正和
赔偿损失；
招募说明书
481
（4）根据估值方法，需要修改基金登记机构交易数据的，由基金登记机构进行更
正，并就估值错误的更正向有关当事人进行确认。
4、基金份额净值估值错误处理的方法如下：
（1）基金份额净值计算出现错误时，基金管理人应当立即予以纠正，通报基金托
管人，并采取合理的措施防止损失进一步扩大。
（2）错误偏差达到基金份额净值的0.25%时，基金管理人应当通报基金托管人并
报中国证监会备案；错误偏差达到基金份额净值的0.5%时，基金管理人应当公告，并
报中国证监会备案。
（3）当基金份额净值计算差错给基金和基金份额持有人造成损失需要进行赔偿
时，基金管理人和基金托管人应根据实际情况界定双方承担的责任，经确认后按以下
条款进行赔偿：
1）本基金的基金会计责任方由基金管理人担任，与本基金有关的会计问题，如
经双方在平等基础上充分讨论后，尚不能达成一致时，按基金管理人的建议执行，
由此给基金份额持有人和基金财产造成的损失，由基金管理人负责赔付；
2）若基金管理人计算的基金份额净值已由基金托管人复核确认后公告，由此给
基金份额持有人造成损失的，应根据法律法规的规定对投资者或基金支付赔偿金，
就实际向投资者或基金支付的赔偿金额，基金管理人与基金托管人各自承担相应的
责任。
3）如基金管理人和基金托管人对基金份额净值的计算结果，虽然多次重新计算
和核对，尚不能达成一致时，为避免不能按时公布基金份额净值的情形，以基金管
理人的计算结果对外公布，由此给基金份额持有人和基金造成的损失，由基金管理
人负责赔付。
4）由于基金管理人提供的信息错误，进而导致基金份额净值计算错误而引起的
基金份额持有人和基金财产的损失，由基金管理人负责赔付。
（4）前述内容如法律法规或监管机关另有规定的，从其规定处理。如果行业另有
通行做法，基金管理人、基金托管人应本着平等和保护基金份额持有人利益的原则进
行协商。
招募说明书
482
（七）暂停估值的情形
1、基金投资所涉及的证券交易市场遇法定节假日或因其他原因暂停营业时；
2、因不可抗力致使基金管理人、基金托管人无法准确核算及评估基金资产价值时；
3、法律法规规定、中国证监会和基金合同认定的其它情形。
（八）基金净值的确认
基础设施基金财务报表的净资产和基金份额净值由基金管理人负责计算，基金托
管人负责进行复核。基金管理人披露基础设施基金财务报表的净资产和基金份额净值
前，应将净资产和基金份额净值计算结果发送给基金托管人。经基金托管人复核确认
后，由基金管理人按规定在定期报告中对外公布。
（九）特殊情况的处理方法
1、基金管理人或基金托管人按核算及估值方法的第10项进行估值时，所造成的误
差不作为基金资产核算及估值错误处理。
2、由于不可抗力原因，或由于证券交易所及登记结算公司等机构发送的数据错
误，或国家会计政策变更、市场规则变更等，基金管理人和基金托管人虽然已经采取
必要、适当、合理的措施进行检查，但未能发现错误的，由此造成的基金资产核算及
估值错误，基金管理人和基金托管人免除赔偿责任。但基金管理人、基金托管人应当
积极采取必要的措施减轻或消除由此造成的影响。
（十）基础设施项目的评估
1、基础设施项目评估结果不代表真实市场价值，也不代表基础设施项目资产能够
按照评估结果进行转让。
2、基础设施项目评估情形
本基金存续期间，基金管理人应当聘请评估机构对基础设施项目资产每年进行1次
评估。基金管理人聘请的评估机构应当经中国证监会备案，且评估机构为同一只基础
设施基金提供评估服务不得连续超过3年。
发生如下情形，基金管理人应聘请评估机构对基础设施项目进行评估：
招募说明书
483
(1)基金运作过程中发生购入或出售基础设施项目等情形时；
(2)本基金扩募；
(3)提前终止基金合同拟进行资产处置；
(4)基础设施项目现金流发生重大变化且对持有人利益有实质性影响；
(5)对基金份额持有人利益有重大影响的其他情形。
本基金的基金份额首次发售，评估基准日距离基金份额发售公告日不得超过6个
月；基金运作过程中发生购入或出售基础设施项目等情形时，评估基准日距离签署购
入或出售协议等情形发生日不得超过6个月。
3、评估报告的内容
评估报告应包括下列内容：
(1) 评估基础及所用假设的全部重要信息；
(2) 所采用的评估方法及评估方法的选择依据和合理性说明；
(3) 基础设施项目详细信息，包括基础设施项目地址、权属性质、现有用途、经营
现状等，每期运营收入、应缴税收、各项支出等收益情况及其他相关事项；
(4) 基础设施项目的市场情况，包括供求情况、市场趋势等；
(5) 影响评估结果的重要参数，包括土地使用权或经营权利剩余期限、运营收入、
运营成本、运营净收益、资本性支出、未来现金流变动预期、折现率等；
(6) 评估机构独立性及评估报告公允性的相关说明；
(7) 调整所采用评估方法或重要参数情况及理由（如有）；
(8) 可能影响基础设施项目评估的其他事项。
4、更换评估机构程序
基础设施基金存续期限内，基金管理人有权自行决定更换评估机构，基金管理人
更换评估机构后应及时进行披露。
招募说明书
484
（十一）基金的会计政策
1、基金管理人为本基金的基金会计责任方，基金托管人承担复核责任；
2、基金的会计年度为公历年度的1月1日至12月31日；基金首次募集的会计年度按
如下原则：如果基金合同生效少于2个月，可以并入下一个会计年度披露；
3、基金核算以人民币为记账本位币，以人民币元为记账单位；
4、会计制度执行国家有关会计制度；
5、本基金合并层面各项可辨认资产和负债的后续计量模式
本基金合并层面可辨认资产主要是投资性房地产、应收款项，可辨认负债主要是
金融负债，其后续计量模式如下：
（1）投资性房地产
投资性房地产包括已出租的土地使用权和建筑物，以及持有并准备增值后转让的
土地使用权，以购买日的公允价值作为购置成本进行初始计量。与投资性房地产有关
的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本基金且其成本能够可靠的计量时，计入
投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。
本基金对所有投资性房地产采用成本模式进行后续计量，采用年限平均法对其计
提折旧。
资产类别 折旧年限 预计净残值率 年折旧率
土地使用权 44-46 年 0.00% 2.17%-2.27%
房屋及建筑物 20 年 0.00% 5.00%
对投资性房地产的折旧年限、预计净残值率和折旧方法于每年年度终了进行复核
并作适当调整。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益
时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入
扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
在符合《企业会计准则第3号——投资性房地产》（即有确凿证据证明公允价值持
招募说明书
485
续可靠计量）、《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》和
最大限度保护基金份额持有人利益的前提下，如基础设施项目资产公允价值显著高于账面
价值，为了向基金份额持有人提供更可靠、更相关的会计信息，经持有人大会同意并公告，
基金管理人可以将相关资产计量从成本模式调整为公允价值模式。
（2）金融资产
本基金的金融资产于初始确认时根据本基金管理金融资产的业务模式和金融资产
的合同现金流量特征分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、以
摊余成本计量的金融资产。金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品
或提供服务等产生的应收账款未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分
的，按照交易价格进行初始计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初
始确认金额。
（3）金融负债
金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融负债。本基金的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负
债，包括应付账款、其他应付款及借款等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用
后的金额进行初始计量，并采用实际利率法进行后续计量。当金融负债的现时义务全
部或部分已经解除时，本基金终止确认该金融负债或义务已解除的部分。终止确认部
分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
6、本基金独立建账、独立核算；
7、基金管理人及基金托管人各自保留完整的会计账目、凭证并进行日常的会计核
算，按照有关规定编制基金会计报表；
8、基金托管人定期与基金管理人就基金的会计核算、报表编制等进行核对并确
认；
9、基金应按照法律法规、企业会计准则及中国证监会相关规定进行资产负债确认
计量，编制基础设施合并及单独财务报表，财务报表至少包括资产负债表、利润表、
现金流量表、所有者权益变动表及报表附注。
招募说明书
486
（十二）基金财务报表的编制和复核时间要求
1、报表的编制
基金管理人应当在每个季度结束之日起 15 个工作日内完成基金季度报告的编制；
在上半年结束之日起两个月完成基金中期报告的编制；在每年结束之日起三个月内完成
基金年度报告的编制。基金年度报告中的财务会计报告应当经过符合《中华人民共和国
证券法》规定的会计师事务所审计。基金合同生效不足两个月的，基金管理人可以不编
制当期季度报告、中期报告或者年度报告。
2、报表的复核
基金管理人应及时完成报表编制，将有关报表提供基金托管人复核；基金托管人在
复核过程中，发现双方的报表存在不符时，基金管理人和基金托管人应共同查明原因，
进行调整，调整以国家有关规定为准。
基金管理人应留足充分的时间，便于基金托管人复核相关报表及报告，基金托管人
复核后应及时向基金管理人确认。
（十三）基金的年度审计
1、基金管理人聘请与基金管理人、基金托管人相互独立的符合《中华人民共和国
证券法》规定的会计师事务所及其注册会计师对本基金的年度财务报表进行审计。
2、会计师事务所更换经办注册会计师，应事先征得基金管理人同意。
3、基金管理人认为有充足理由更换会计师事务所，须通报基金托管人。更换会计
师事务所需按照有关规定在规定媒介公告。
六、基金份额持有人名册的保管
基金份额持有人名册至少应包括基金份额持有人的名称和持有的基金份额。基金份
额持有人名册由基金登记机构根据基金管理人的指令编制和保管，保存期限自基金合同
终止之日起不少于 20 年。基金管理人和基金托管人应分别保管基金份额持有人名册，
保存期不少于法律法规规定的最低期限。如不能妥善保管，则按相关法规承担责任。
招募说明书
487
在基金托管人要求或编制中期报告和年报前，基金管理人应将基金持有人名册扫描
件送交基金托管人，不得无故拒绝或延误提供，并保证其的真实性、准确性和完整性。
基金托管人不得将所保管的基金份额持有人名册用于基金托管业务以外的其他用途，并
应遵守保密义务。
七、争议的解决方式
双方当事人同意，因本托管协议而产生的或与本托管协议有关的一切争议，如经友
好协商未能解决的，任何一方均有权将争议提交中国国际经济贸易仲裁委员会，按照该
机构届时有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为北京市。仲裁裁决是终局的，对双方当
事人均有约束力，除非仲裁裁决另有规定，仲裁费用由败诉方承担。
争议处理期间，双方当事人应恪守基金管理人和基金托管人职责，各自继续忠实、
勤勉、尽责地履行基金合同和本托管协议规定的义务，维护基金份额持有人的合法权益。
本协议受中国法律管辖并从其解释。
八、托管协议的变更、终止与基金财产的清算
（一）托管协议的变更程序
本协议双方当事人经协商一致，可以对协议进行修改。修改后的新协议，其内容不
得与基金合同的规定有任何冲突。基金托管协议的变更应报中国证监会备案。
（二）基金托管协议终止出现的情形
1、基金合同终止；
2、基金托管人解散、依法被撤销、破产或由其他基金托管人接管基金托管业务；
3、基金管理人解散、依法被撤销、破产或由其他基金管理人接管基金管理业务；
4、发生法律法规或基金合同规定的终止事项。
（三）基金财产的清算
招募说明书
488
1、基金财产清算小组：自出现《基金合同》终止事由之日起 30 个工作日内成立清
算小组，基金管理人组织基金财产清算小组并在中国证监会的监督下进行基金财产清算。
2、基金财产清算小组组成：基金财产清算小组成员由基金管理人、基金托管人、
具有从事证券相关业务资格的注册会计师、律师以及中国证监会指定的人员组成。基金
财产清算小组可以聘用必要的工作人员。
3、基金财产清算小组职责：基金财产清算小组负责基金财产的保管、清理、估价、
变现和分配，并按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。基金财产清算小
组可以依法进行必要的民事活动。
4、基金财产清算程序：
（1）《基金合同》终止情形出现时，由基金财产清算小组统一接管基金；
（2）对基金财产和债权债务进行清理和确认；
（3）对基金财产进行会计核算和变现；
（4）制作清算报告；
（5）聘请会计师事务所对清算报告进行外部审计，聘请律师事务所对清算报告出
具法律意见书；
（6）将清算报告报中国证监会备案并公告；
（7）对基金剩余财产进行分配。
5、基金财产清算的期限为 6 个月，但因本基金所持基础设施资产支持证券或其他
证券的流动性受到限制而不能及时变现的，清算期限相应顺延。
6、基金清算涉及基础设施项目处置的，基金管理人应当遵循基金份额持有人利益
优先的原则，按照法律法规规定专业审慎处置资产，并尽快完成剩余财产的分配。资产
处置期间，清算小组应当按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。
（四）清算费用
清算费用是指基金财产清算小组在进行基金清算过程中发生的所有合理费用，清算
费用由基金财产清算小组优先从基金财产中支付。
招募说明书
489
（五）基金财产清算剩余资产的分配
依据基金财产清算的分配方案，将基金财产清算后的全部剩余资产扣除基金财产清
算费用、交纳所欠税款并清偿基金债务后，按基金份额持有人持有的基金份额比例进行
分配。
（六）基金财产清算的公告
清算过程中的有关重大事项须及时公告；基金财产清算报告经符合《中华人民共和
国证券法》规定的会计师事务所审计并由律师事务所出具法律意见书后报中国证监会备
案并公告。基金财产清算公告于基金财产清算报告报中国证监会备案后 5 个工作日内由
基金财产清算小组进行公告。基金财产清算小组应当将清算报告登载在规定网站上，并
将清算报告提示性公告登载在规定报刊上。
（七）基金财产清算账册及文件的保存
基金财产清算账册及有关文件由基金托管人保存，保存期限不低于法律法规的规定。
招募说明书
490
第二十九部分 对基金份额持有人的服务
基金管理人承诺为基金份额持有人提供一系列的服务。基金管理人根据基金份额持
有人的需要和市场的变化，不断完善并增加或修改服务项目。主要服务内容如下：
一、对交易确认单的寄送服务
每次交易结束后，投资人可在 T+2 日后通过销售机构的网点查询和打印交易确认
单，或在 T+2 日后通过电话、网上服务手段查询交易确认情况。基金管理人不向投资人
寄送交易确认单。
二、网上理财服务
通过本基金管理人网站，投资人可获得如下服务：
（一）查询服务
直销柜台投资人可以通过基金管理人网站查询所持有基金的基金份额、交易记录等
信息。
（二）信息资讯服务
投资人可以通过基金管理人网站获取基金和基金管理人的各类信息，包括基金的法
律文件、基金定期报告、基金临时公告及基金管理人最新动态等相关资料。
三、电子邮件服务
基金管理人为投资人提供电子邮件方式的业务咨询、投诉受理、基金份额查询等服
务。
招募说明书
491
四、客户服务中心电话服务
投资人或基金份额持有人如果想了解交易情况、基金账户余额、基金产品与服务等
信息，拨打基金管理人全国统一客服电话 400-868-1166（免长途话费）可享有如下服务：
（一）自助语音服务：客服中心自助语音系统提供 7×24 小时的全天候服务，投资
人可以自助查询账户余额、交易情况等信息。
（二）人工电话服务：客服可以为投资人提供业务咨询、信息查询、资料修改、投
诉受理等服务。
（三）电话留言服务：非人工服务时间或线路繁忙时，投资人可进行电话留言。
基金管理人网站和电子信箱
基金管理人网址：www.ciccfund.com
电子信箱：services@ciccfund.com
五、如本招募说明书存在任何您/贵机构无法理解的内容，请通过上述方
式联系基金管理人。请确保投资前，您/贵机构已经全面理解了本招募说
明书。
招募说明书
492
第三十部分 其他应披露事项
无。
招募说明书
493
第三十一部分 招募说明书的存放及查阅方式
本招募说明书存放在基金管理人、基金托管人和基金销售机构的住所，投资人可在
办公时间查阅；投资人在支付工本费后，可在合理时间内取得上述文件复制件或复印件。
对投资人按此种方式所获得的文件及其复印件，基金管理人保证文本的内容与所公告的
内容完全一致。
投资人还可以直接登录基金管理人的网站（www.ciccfund.com）查阅和下载招募说
明书。

招募说明书
495
第三十三部分 招募说明书附件
附件一、原始权益人及其控股股东和实际控制人的承诺函，外部管理机构承诺函
附件二、基础设施项目财务报告及审计报告
附件三、基金可供分配金额测算报告
附件四、尽职调查报告
附件五、财务顾问报告
附件六、基础设施项目评估报告
招募说明书
496
附件一
原始权益人及其控股股东和实际控制人的承诺函，外部管理机构承诺函

2
附表：基础设施资产及对应拟项目公司名称
序
号
基础设施资产
对应项
目公司
名称
基础设施项目权利负担
1 北京大兴科创产业园项目:北京恒
星意达科技有限公司持有的位于
大兴区华佗路 50 号院 1 至 25 号楼
及 100 幢的产证证载建筑面积共计
为 84,148.14 平方米的房屋及其所
占有范围内的国有土地使用权。
北京恒
星意达
科技有
限公司
北京恒星意达科技有限公司已分别将
北京大兴科创产业园项目一期、北京大
兴科创产业园项目二期所对应的房产
及其对应土地使用权抵押给交通银行
股份有限公司北京通州支行1用于担保
银行贷款债权。
2 北京房山奥得赛产业园项目：北京
京燕奥得赛化学有限公司持有的
位于房山区燕新南路 18 号院 1 至
13 号楼的产证证载建筑面积共计
为 52,337.51 平方米的房屋及其所
占有范围内的国有土地使用权。
北京京
燕奥得
赛化学
有限公
司
/
3 北京马坡科技园一期项目：北京亚
美耳康科技发展有限公司持有的
位于顺义区聚源中路 12 号院 1 号
楼至 13 号楼的产证证载建筑面积
共计为 61,898.26 平方米的房屋及
其所占有范围内的国有土地使用
权。
北京亚
美耳康
科技发
展有限
公司
北京亚美耳康科技发展有限公司已将
北京马坡科技园一期项目 1 至 4 号、6
号及9号厂房所对应的房产及其对应土
地使用权抵押给兴业银行股份有限公
司北京分行（“兴业银行北京分行”），北
京亚美耳康科技发展有限公司、北京联
东世纪房地产租赁有限公司及北京联
东金赫房地产租赁有限公司已将北京
马坡科技园一期项目全部 1-13 号厂房
所有租金收入及管理费收入质押给兴
业银行北京分行，用以担保银行贷款债
权。
1 经检索国家企业信用信息系统，交通银行股份有限公司北京通州支行已于 2019 年 4 月 23 日更名为交通
银行股份有限公司北京通州分行。


附表：基础设施资产及对应拟项目公司名称
序号 基础设施资产 对应项目公司名称
1 北京大兴科创产业园项目:北京恒星意达科技有限公
司持有的位于大兴区华佗路 50 号院 1 至 25 号楼及 100
幢的产证证载建筑面积共计为84,148.14平方米的房屋
及其所占有范围内的国有土地使用权。
北京恒星意达科技有
限公司
2 北京房山奥得赛产业园项目：北京京燕奥得赛化学有
限公司持有的位于房山区燕新南路 18 号院 1 至 13 号
楼的产证证载建筑面积共计为52,337.51平方米的房屋
及其所占有范围内的国有土地使用权。
北京京燕奥得赛化学
有限公司
3 北京马坡科技园一期项目：北京亚美耳康科技发展有
限公司持有的位于顺义区聚源中路 12 号院 1 号楼至
13 号楼的产证证载建筑面积共计为 61,898.26 平方米
的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权。
北京亚美耳康科技发
展有限公司
1
北京联东金园管理科技有限公司
关于申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点
回收资金投向的承诺函
根据《中国证监会、国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托
基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40 号）、《公开募集基础设
施证券投资基金指引（试行）》（中国证券监督管理委员会公告〔2020〕54 号）、
《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）
试点项目申报工作的通知》（发改办投资〔2020〕586 号）、《国家发展改革委关于
进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改
投资〔2021〕958 号）、《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产
投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236 号）
等适用法律规定，北京联东投资（集团）有限公司（以下简称“联东集团”）拟
作为发起人、北京联东金园管理科技有限公司（以下简称“联东金园”）拟作为原
始权益人及运营管理机构，以基础设施项目（定义见下文）作为底层基础设施资
产，申请试点发行公开募集基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称“基础
设施 REITs”）。
本次基础设施 REITs 发行的基础设施项目包括：
(1) 北京大兴科创产业园项目，系指北京恒星意达科技有限公司持有的位于
大兴区华佗路 50 号院 1 至 25 号楼及 100 幢的产证证载建筑面积共计为
84,148.14 平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权（以下简称
“北京大兴科创产业园项目”）；
(2) 北京房山奥得赛产业园项目，系指北京京燕奥得赛化学有限公司持有的
位于房山区燕新南路 18 号院 1 至 13 号楼的产证证载建筑面积共计为
52,337.51 平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权（以下简称
“北京房山奥得赛产业园项目”）；
(3) 北京马坡科技园一期项目，系指北京亚美耳康科技发展有限公司持有的
位于顺义区聚源中路 12 号院 1 号楼至 13 号楼的产证证载建筑面积共计
为 61,898.26 平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权（以下
简称“北京马坡科技园一期项目”，与北京大兴科创产业园项目、北京房
山奥得赛产业园项目合称“基础设施项目”）。
2
联东金园作为基础设施 REITs 的原始权益人特作出如下承诺：
1. 联东金园承诺将 90%（含）以上的募集资金净回收资金（指扣除用于偿
还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等的资金后的回收资金）
用于下列项目（简称“拟新投资或盘活存量的项目”），后续原始权益人可
能会根据回收资金到位情况及项目实际需求调整净回收资金使用情况，
并承诺履行相应备案程序。
类别 募集资金投资项目情况
项目名称
联东 U 谷·远
大住工绿色
建筑辅助基
地项目
联东 U
谷·平谷马
坊同创项目
联东 U
谷·平谷马
坊格兰特项
目
漷县天威远
大项目
于家务种业
科技园项目
联东 U
谷·北京大
兴庞各庄合
作项目
地区 北京市顺义
区
北京平谷马
坊工业区
北京平谷马
坊工业区
通州经济开
发区南区
通州区于家
务乡聚富苑
开发区
北京市大兴
区
项目总投资
（亿元） 7.68 6.30 0.88 1.50 3.00 1.60
项目资本金
（亿元） 2.69 1.89 0.26 0.53 1.05 0.48
已投资本金
（亿） 1.57 0.02 0.00 0.00 0.00 0.00
项目资本金
缺口（亿
元）
1.12 1.87 0.26 0.53 1.05 0.48
建设内容
标准厂房、
附属用房及
配套设施
标准厂房、
附属用房及
配套设施
标准厂房、
附属用房及
配套设施
标准厂房、
附属用房及
配套设施
标准厂房、
附属用房及
配套设施
标准厂房、
附属用房及
配套设施
建设规模
（万平方
米）
15.1 6.8 2.2 3.0 6.0 3.2
前期工作进
展
2023 年三期
开工，计划
2024 年竣工
2023 年开
工，预计
2025 年竣
备
2023 年开
工，预计
2025 年竣
工
2023 年 10
月开工，计
划 2024 年
竣工
2024 年 3
月开工，计
划 2025 年
竣工
计划 2024
年开工，
2025 年竣
工
（拟）开工
时间 2023 2023 2023 2023 2024 2024
3
类别 募集资金投资项目情况
项目名称
联东 U 谷·远
大住工绿色
建筑辅助基
地项目
联东 U
谷·平谷马
坊同创项目
联东 U
谷·平谷马
坊格兰特项
目
漷县天威远
大项目
于家务种业
科技园项目
联东 U
谷·北京大
兴庞各庄合
作项目
拟使用募集
资金规模
（亿元）
0.90 1.80 0.25 0.53 1.05 0.48
募集资金投
入项目的具
体方式
以项目资本
金投入募投
项目
以项目资本
金投入募投
项目
以项目资本
金投入募投
项目
以项目资本
金投入募投
项目
以项目资本
金投入募投
项目
以项目资本
金投入募投
项目
类别 募集资金投资项目情况（续）
项目名称 北玻科技园
项目
华强科技园
项目
联东 U 谷·固
安时代路产
业港项目
联东 U
谷·大厂海
高智控云谷
项目
联东华明高
新项目（一
期）
联东 U
谷·廊坊中
粮屯河项目
地区
通州区北京
通州工业开
发区内
通州区广聚
街
河北省廊坊
市固安县
河北省廊坊
市高新技术
产业开发区
天津市东丽
区
廊坊开发区
项目总投资
（亿元） 1.00 4.50 2.00 1.90 1.50 7.55
项目资本金
（亿元） 0.35 1.58 0.60 0.57 0.45 2.27
已投资本金
（亿） 0.00 0.00 0.20 0.00 0.26 1.63
项目资本金
缺口（亿
元）
0.35 1.58 0.40 0.57 0.19 0.64
建设内容
标准厂房、
附属用房及
配套设施
标准厂房、
附属用房及
配套设施
标准厂房、
附属用房及
配套设施
标准厂房、
附属用房及
配套设施
标准厂房、
附属用房及
配套设施
标准厂房、
附属用房及
配套设施
建设规模
（万平方
米）
2.0 9.0 7.2 5.0 3.5 13.17
前期工作进
展
2024 年 6
月开工，计
划 2025 年
竣工
2024 年 6
月开工，计
划 2025 年
竣工
2023 年开
工，计划
2024 年竣工
2023 年开
工，计划
2024 年竣
工
2022 年开
工，预计
2024 年竣
工
计划 2024
年开工，
2025 年竣
工
4
类别 募集资金投资项目情况（续）
项目名称 北玻科技园
项目
华强科技园
项目
联东 U 谷·固
安时代路产
业港项目
联东 U
谷·大厂海
高智控云谷
项目
联东华明高
新项目（一
期）
联东 U
谷·廊坊中
粮屯河项目
（拟）开工
时间 2024 2024 2023 2023 2022 2024
拟使用募集
资金规模
（亿元）
0.35 1.58 0.30 0.30 0.10 0.60
募集资金投
入项目的具
体方式
以项目资本
金投入募投
项目
以项目资本
金投入募投
项目
以项目资本
金投入募投
项目
以项目资本
金投入募投
项目
以项目资本
金投入募投
项目
以项目资本
金投入募投
项目
原始权益人计划使用本次项目净回收资金的盘活存量项目为“生物医药
旗舰园”项目。该盘活存量项目的基本情况如下：
“生物医药旗舰园”位于北京市大兴区中关村科技园区大兴生物医药产
业基地宝参南街 16 号院，是联东与地方政府合作通过存量盘活实现再投资
的项目，计划由政府方收回原存量低效用地，通过土地入股等方式与联东合
作进行资产盘活，对原存量用地进行再开发建设运营，重点打造生物医药产
业集群。联东拟通过出资该项目 60%股权与地方政府共同进行存量工业用地
盘活建设，该项目地块合计使用权面积为 42.7 万平方米，建设规模约 40 万
平米，拟引入约 400 家中小企业，项目计划总投资 30 亿，其中联东拟投入
该项目盘活存量及再开发建设的资本金规模预计约 5 亿元。
2. 截至本承诺函出具之日，拟新投资或盘活存量的项目真实存在，且前期
准备工作较为完善，项目符合国家政策和联东金园主营业务，符合国家
重大战略、发展规划、产业政策等情况。联东金园承诺以项目资本金和/
或借款等方式将募集资金用于拟新投资或盘活存量的项目，并将严格遵
照相关法律法规、规范性文件、业务规则的相关规定使用回收资金。
3. 本承诺函自联东金园的法定代表人签字或签章并加盖公章之日起生效。
（以下无正文）

1
北京联东投资（集团）有限公司
关于申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点
回收资金投向的承诺函
根据《中国证监会、国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托
基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40 号）、《公开募集基础设
施证券投资基金指引（试行）》（中国证券监督管理委员会公告〔2020〕54 号）、
《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）
试点项目申报工作的通知》（发改办投资〔2020〕586 号）、《国家发展改革委关于
进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改
投资〔2021〕958 号）、《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产
投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236 号）
等适用法律规定，北京联东投资（集团）有限公司（以下简称“联东集团”）拟作
为发起人、北京联东金园管理科技有限公司（以下简称“联东金园”）拟作为原始
权益人及运营管理机构，以基础设施项目（定义见下文）作为底层基础设施资产，
申请试点发行公开募集基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称“基础设施
REITs”）。
本次基础设施 REITs 发行的基础设施项目包括：
(1) 北京大兴科创产业园项目，系指北京恒星意达科技有限公司持有的位于
大兴区华佗路 50 号院 1 至 25 号楼及 100 幢的产证证载建筑面积共计为
84,148.14 平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权（以下简称
“北京大兴科创产业园项目”）；
(2) 北京房山奥得赛产业园项目，系指北京京燕奥得赛化学有限公司持有的
位于房山区燕新南路 18 号院 1 至 13 号楼的产证证载建筑面积共计为
52,337.51 平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权（以下简称
“北京房山奥得赛产业园项目”）；
(3) 北京马坡科技园一期项目，系指北京亚美耳康科技发展有限公司持有的
位于顺义区聚源中路 12 号院 1 号楼至 13 号楼的产证证载建筑面积共计
为 61,898.26 平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权（以下
简称“北京马坡科技园一期项目”，与北京大兴科创产业园项目、北京房
山奥得赛产业园项目合称“基础设施项目”）。
2
联东集团作为基础设施 REITs 的原始权益人控股股东特作出如下承诺：
1. 联东集团承诺将促使联东金园将 90%（含）以上的募集资金净回收资金
（指扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等的资金
后的回收资金）用于下列项目（简称“拟新投资或盘活存量的项目”），后
续原始权益人可能会根据回收资金到位情况及项目实际需求调整净回收
资金使用情况，并承诺促使原始权益人履行相应备案程序。
类别 募集资金投资项目情况
项目名称
联东 U 谷·远
大住工绿色
建筑辅助基
地项目
联东 U
谷·平谷马
坊同创项目
联东 U
谷·平谷马
坊格兰特项
目
漷县天威远
大项目
于家务种业
科技园项目
联东 U
谷·北京大
兴庞各庄合
作项目
地区 北京市顺义
区
北京平谷马
坊工业区
北京平谷马
坊工业区
通州经济开
发区南区
通州区于家
务乡聚富苑
开发区
北京市大兴
区
项目总投资
（亿元） 7.68 6.30 0.88 1.50 3.00 1.60
项目资本金
（亿元） 2.69 1.89 0.26 0.53 1.05 0.48
已投资本金
（亿） 1.57 0.02 0.00 0.00 0.00 0.00
项目资本金
缺口（亿
元）
1.12 1.87 0.26 0.53 1.05 0.48
建设内容
标准厂房、
附属用房及
配套设施
标准厂房、
附属用房及
配套设施
标准厂房、
附属用房及
配套设施
标准厂房、
附属用房及
配套设施
标准厂房、
附属用房及
配套设施
标准厂房、
附属用房及
配套设施
建设规模
（万平方
米）
15.1 6.8 2.2 3.0 6.0 3.2
前期工作进
展
2023 年三期
开工，计划
2024 年竣工
2023 年开
工，预计
2025 年竣
备
2023 年开
工，预计
2025 年竣
工
2023 年 10
月开工，计
划 2024 年
竣工
2024 年 3
月开工，计
划 2025 年
竣工
计划 2024
年开工，
2025 年竣
工
（拟）开工
时间 2023 2023 2023 2023 2024 2024
3
类别 募集资金投资项目情况
项目名称
联东 U 谷·远
大住工绿色
建筑辅助基
地项目
联东 U
谷·平谷马
坊同创项目
联东 U
谷·平谷马
坊格兰特项
目
漷县天威远
大项目
于家务种业
科技园项目
联东 U
谷·北京大
兴庞各庄合
作项目
拟使用募集
资金规模
（亿元）
0.90 1.80 0.25 0.53 1.05 0.48
募集资金投
入项目的具
体方式
以项目资本
金投入募投
项目
以项目资本
金投入募投
项目
以项目资本
金投入募投
项目
以项目资本
金投入募投
项目
以项目资本
金投入募投
项目
以项目资本
金投入募投
项目
类别 募集资金投资项目情况（续）
项目名称 北玻科技园
项目
华强科技园
项目
联东 U 谷·固
安时代路产
业港项目
联东 U
谷·大厂海
高智控云谷
项目
联东华明高
新项目（一
期）
联东 U
谷·廊坊中
粮屯河项目
地区
通州区北京
通州工业开
发区内
通州区广聚
街
河北省廊坊
市固安县
河北省廊坊
市高新技术
产业开发区
天津市东丽
区
廊坊开发区
项目总投资
（亿元） 1.00 4.50 2.00 1.90 1.50 7.55
项目资本金
（亿元） 0.35 1.58 0.60 0.57 0.45 2.27
已投资本金
（亿） 0.00 0.00 0.20 0.00 0.26 1.63
项目资本金
缺口（亿
元）
0.35 1.58 0.40 0.57 0.19 0.64
建设内容
标准厂房、
附属用房及
配套设施
标准厂房、
附属用房及
配套设施
标准厂房、
附属用房及
配套设施
标准厂房、
附属用房及
配套设施
标准厂房、
附属用房及
配套设施
标准厂房、
附属用房及
配套设施
建设规模
（万平方
米）
2.0 9.0 7.2 5.0 3.5 13.17
前期工作进
展
2024 年 6
月开工，计
划 2025 年
竣工
2024 年 6
月开工，计
划 2025 年
竣工
2023 年开
工，计划
2024 年竣工
2023 年开
工，计划
2024 年竣
工
2022 年开
工，预计
2024 年竣
工
计划 2024
年开工，
2025 年竣
工
4
类别 募集资金投资项目情况（续）
项目名称 北玻科技园
项目
华强科技园
项目
联东 U 谷·固
安时代路产
业港项目
联东 U
谷·大厂海
高智控云谷
项目
联东华明高
新项目（一
期）
联东 U
谷·廊坊中
粮屯河项目
（拟）开工
时间 2024 2024 2023 2023 2022 2024
拟使用募集
资金规模
（亿元）
0.35 1.58 0.30 0.30 0.10 0.60
募集资金投
入项目的具
体方式
以项目资本
金投入募投
项目
以项目资本
金投入募投
项目
以项目资本
金投入募投
项目
以项目资本
金投入募投
项目
以项目资本
金投入募投
项目
以项目资本
金投入募投
项目
原始权益人计划使用本次项目净回收资金的盘活存量项目为“生物医药
旗舰园”项目。该盘活存量项目的基本情况如下：
“生物医药旗舰园”位于北京市大兴区中关村科技园区大兴生物医药产
业基地宝参南街 16 号院，是联东与地方政府合作通过存量盘活实现再投资
的项目，计划由政府方收回原存量低效用地，通过土地入股等方式与联东合
作进行资产盘活，对原存量用地进行再开发建设运营，重点打造生物医药产
业集群。联东拟通过出资该项目 60%股权与地方政府共同进行存量工业用地
盘活建设，该项目地块合计使用权面积为 42.7 万平方米，建设规模约 40 万
平米，拟引入约 400 家中小企业，项目计划总投资 30 亿，其中联东拟投入
该项目盘活存量及再开发建设的资本金规模预计约 5 亿元。
2. 截至本承诺函出具之日，拟新投资或盘活存量的项目真实存在，且前期
准备工作较为完善，项目符合国家政策和联东金园主营业务，符合国家
重大战略、发展规划、产业政策等情况。联东集团承诺将促使联东金园
以项目资本金和/或借款等方式将募集资金用于拟新投资或盘活存量的
项目，并将严格监督联东金园遵照相关法律法规、规范性文件、业务规
则的相关规定使用回收资金。
3. 本承诺函自联东集团的法定代表人签字或签章并加盖公章之日起生效。
（以下无正文）

1
关于避免同业竞争的承诺函
北京联东金园管理科技有限公司（简称“联东金园”或“本公司”）系一家
根据中华人民共和国法律注册成立的有限责任公司。现本公司拟作为原始权益人
和外部管理机构以本公司全资子公司北京恒星意达科技有限公司（以下简称“恒
星意达”）、北京亚美耳康科技发展有限公司（以下简称“亚美耳康科技”）、北京
京燕奥得赛化学有限公司（以下简称“京燕奥得赛”，与恒星意达、亚美耳康科
技合称为“项目公司”）持有的位于北京市大兴区的北京生物医药企业港项目（以
下简称“北京大兴科创产业园”）、位于北京市顺义区的研发厂房及配套设施项目
（以下简称“北京马坡科技园一期”）、位于北京市房山区的高新材料研发总部实
验、标准厂房及配套设施项目（以下简称“北京房山奥得赛产业园”）（各项目统
称“基础设施项目”）为底层基础设施项目，由中金基金管理有限公司担任基金
管理人向中国证券监督管理委员会申请募集注册中金联东科技创新产业园封闭
式基础设施证券投资基金（暂定名，最终以中国证监会准予注册的名称为准，简
称“基础设施基金”）。本公司或本公司同一控制下的关联方将按照《公开募集
基础设施证券投资基金指引（试行）》参与基础设施基金的战略配售。
本公司特此确认并承诺如下：
一、联东金园将根据自身针对产业园区项目同类资产的既有管理规范和标准，严
格按照诚实信用、勤勉尽责、公平公正的原则，以不低于联东金园自身和/
或其实际控制的关联方管理的其他同类资产的运营管理水平为基础设施项
目提供运营管理服务或督促、要求相关方按照该等标准为基础设施项目提供
运营管理服务，充分保护基金份额持有人的利益。
二、除基础设施项目外，联东金园和/或其实际控制的关联方直接或通过其他任
何方式间接持有和/或运营的位于北京市内的产业园区项目，与基础设施项
目存在一定竞争关系，为竞争性项目。
三、对于上述竞争性项目，联东金园承诺公平对待基础设施项目和该等竞争性项
目，避免可能出现的利益冲突。不会且将敦促关联方不得主动诱导基础设施
项目项下的租户终止租约或降低租金水准，不得故意降低基础设施基金项下
的各基础设施项目的市场竞争能力。联东金园不会且将敦促关联方不得将项
目公司所取得或可能取得的业务机会优先授予或提供给任何其他竞争性项
目，亦不会且将敦促关联方不得利用基础设施基金份额持有人的地位或利用
该地位获得的信息作出不利于基础设施基金而有利于其他竞争性项目的决
定或判断，并将避免该种客观结果的发生。
四、如潜在承租人有承租基础设施项目周边 3 公里范围内分布的竞争性项目的
意向，在同等条件下，联东金园和/或其实际控制的关联方将促使该业务机
会按合理、公平的条款优先提供给基础设施项目。
五、为基础设施项目服务的运营团队独立于联东金园内部其他团队；联东金园承
诺并保证基础设施项目的运营团队的独立性。若其已知悉或获得任何关于招

















招募说明书
附件二 基础设施项目财务报告及审计报告




















































招募说明书
附件三 基金可供分配金额测算报告











































招募说明书
附件四 尽职调查报告

中金联东科技创新产业园封闭式
基础设施证券投资基金、
中金-联东科技创新产业园基础设施资产支持专
项计划
联合尽职调查报告
基金管理人：中金基金管理有限公司
计划管理人：中国国际金融股份有限公司
2024 年 7 月


中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
1
本项目是指中金基金管理有限公司（以下简称“中金基金”或“基金管理人”）拟
按照《基础设施基金指引》设立并发售中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投
资基金（以下简称“基础设施基金”或“基金”或“本基金”），认购中国国际金融股
份有限公司（以下简称“中金公司”或“计划管理人”）拟按照《证券公司客户资产管
理业务管理办法》《证券公司及基金管理公司子公司证券化业务管理规定》等有关规定
设立的中金-联东科技创新产业园基础设施资产支持专项计划（以下简称“专项计划”），
基础设施基金拟成为专项计划发售的中金-联东科技创新产业园基础设施资产支持专项
计划资产支持证券（以下简称“资产支持证券”）的唯一持有人，通过资产支持证券和
项目公司等载体（以下统称“特殊目的载体”）获得基础设施项目全部所有权或经营权
利，拥有特殊目的载体及基础设施项目完全的控制权和处置权。
中金基金（作为基金管理人）和中金公司（作为计划管理人）作为尽职调查实施主
体，认真履行了尽职调查义务，对基础设施基金拟持有的业务参与人以及基础设施项目
进行调查。本尽职调查报告所称业务参与人，包括原始权益人及外部管理机构北京联东
金园管理科技有限公司（以下简称“原始权益人”或“联东金园”）、基金托管人交通
银行股份有限公司（以下简称“交通银行”或“基金托管人”）和计划托管人交通银行
股份有限公司北京市分行（以下简称“交通银行北京分行”或“计划托管人”或“资产
支持证券托管人”）；本尽职调查报告中所称基础设施项目是指项目公司、基础设施资
产的合称，其中项目公司是指直接拥有基础设施资产合法、完整产权的法人实体。
除非另有说明，本报告所呈列资料乃来自各种官方的政府刊物及其他刊物等公开信
息，以及深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司（以下简称“评估机构”或“戴德梁
行”）编制的市场调研报告和资产估价报告、北京市海问律师事务所（以下简称“法律
顾问”）出具的法律意见书，毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“审
计师”或“毕马威审计”）编制的项目公司近三年模拟汇总财务报表（以下简称“财务
报表”）审计报告，和可供分配金额测算报告（以下简称“可供分配金额测算报告”）
的审核报告，以及北京联东投资（集团）有限公司（以下简称“联东集团”）及联东金
园提供的项目情况说明和其他证明材料。我们并无理由相信该等资料在任何重大方面失
实或存在误导成分。除非另有说明，本尽职调查报告中使用而未单独定义的术语与《中
金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》（以下简称“招募说
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
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明书”）、《中金-联东科技创新产业园基础设施资产支持专项计划计划说明书》（以下
简称《专项计划计划说明书》或“计划说明书”）项下相同的术语具有相同的含义。
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支持专项计划联合尽职调查报告
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尽调摘要
一、业务参与人
1、原始权益人
联东金园为依法设立且有效存续的有限责任公司，联东金园通过项目公司享有对
基础设施资产的所有权。联东金园信用良好，经营稳健，内部控制制度健全，不存在
影响持续经营的法律障碍，最近三年不存在重大违法违规记录，不存在因严重违法失
信行为被有权部门认定为失信被执行人、失信生产经营单位或其他失信单位并被暂停
或者限制融资的情形。
联东金园已就以持有基础设施资产的项目公司 100%股权转让方式发行基础设施
REITs 履行完毕相应的内部决策及外部审批流程。
《专项计划认购协议》《股权转让协议》等专项计划文件的内容不违反中国法律的
强制性规定，经相关当事人签署并满足该等文件约定的生效条件（如有）后，即对签署
各方具有法律约束力，合法有效；上述交易完成后，基金即可通过持有专项计划的全部
资产支持证券而取得项目公司的 100%股权，从而间接取得全部基础设施资产的所有权。
2、外部管理机构
本基金成立后，基金管理人、联东金园与项目公司拟签订运营管理服务协议，由
基金管理人委托联东金园作为外部管理机构负责基础设施项目的部分运营管理职责。
联东金园具有丰富的产业园区基础设施项目运营管理经验，并已配备充足的具有基础
设施项目运营经验的专业人员，其中具有 5 年以上基础设施项目运营经验的专业人员
不少于 2 名。
联东金园不存在影响持续经营的重大法律障碍，未发现联东金园最近三年存在重
大违法、违规或不诚信记录或被纳入重大税收违法案件当事人的情况，未发现联东金
园被纳入失信被执行人名单的情况。
待联东金园按照《证券投资基金法》第九十七条、《基础设施基金指引》第四十
条的规定在中国证监会进行担任外部管理机构的备案后，即可担任本基金基础设施项
目的外部管理机构。
3、基金托管人与计划托管人
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基金托管人拟由交通银行担任，计划托管人拟由交通银行北京分行担任，基金托管
人与资产支持证券托管人为同一法人，符合《运作办法》第六条、《基础设施基金指引》
第六条及《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》第六条规定的担
任基金托管人/计划托管人的资质及权限。
二、项目公司的法律情况
北京恒星意达科技有限公司（以下简称“恒星意达”）持有北京大兴科创产业园完
全所有权，于 2011 年 12 月 2 日成立，截至本报告出具日，恒星意达由联东金园全资持
有，实际控制人为刘振东。
北京亚美耳康科技发展有限公司（以下简称“亚美耳康科技”）持有北京马坡科技
园一期完全所有权，于 2012 年 5 月 25 日成立，截至本报告出具日，亚美耳康科技由联
东金园全资持有，实际控制人为刘振东。
北京京燕奥得赛化学有限公司（以下简称“京燕奥得赛”）持有北京房山奥得赛产
业园完全所有权，于 2012 年 9 月 29 日成立，截至本报告出具日，京燕奥得赛由联东金
园全资持有，实际控制人为刘振东。
恒星意达、亚美耳康科技及京燕奥得赛（以下合称“各项目公司”或“项目公司”）
设立程序和历史沿革均符合当时适用的《公司法》的规定，依法设立并合法存续；各项
目公司股东人数、住所、出资比例均符合《公司法》的规定；各项目公司现行有效的公
司章程均符合《公司法》及中国证监会的有关规定。
各项目公司在报告期内均不存在重大违法、违规或不诚信记录或被纳入重大税收违
法案件当事人的情况；各项目公司均不存在被认定为失信被执行人的情况；各项目公司
经营合法合规性、商业信用情况良好。
截至本报告出具日，各项目公司均合法拥有基础设施项目，应收关联方往来款将于
本次项目发行前清理，应付关联方往来款将于发行后的交割阶段予以清理，不存在资产
被原始权益人及其关联方控制和占用的情况，各项目公司均不存在已申请的在中国境内
注册的专利、商标及版权；各项目公司的会计管理在重大方面具有完整性、合理性及有
效性，均已独立设立银行账户，不存在与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业共
用银行账户的情况，均依法独立进行纳税申报和履行缴纳税款义务。
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各项目公司股权转让以及本次发行均取得了合法、有效的内部授权，股权转让行为
合法有效。
三、项目公司的业务及财务情况
1、项目公司的行业情况及竞争状况
产业园区是地方实体经济的有机组成部分，推进产业园区行业的高质量发展，有
利于增强城市群的承载能力、推动传统产业升级、实现产业结构与空间结构的协同发
展，从而有效地增强实体经济活力。近年来，国家及地方政府陆续发布关于产业园区
行业的规划指导文件，为产业园区行业良性发展提供了基础。
我国产业园区行业历经数十年发展，市场容量逐步积累扩大。行业在产业结构调
整与产业转型升级大背景下，叠加城市化进程加快、城市更新与产城融合不断深化的
趋势，具备良好的发展机遇与前景。同时，由于产业园区行业具有政策主导性强、区
域性差异大等特点，也亟需摆脱同质化发展带来的供需错配、以及传统投融资模式对
开发运营的限制等难题。
从开发运营与管理模式来看，我国产业园区行业已形成企业主导、政府主导和政
企联合等三种主流模式，行业参与主体包括专业产业园区运营商、政府主导的园区企
业、实体企业及金融产业资本等。产业园区行业涉及的业务链条长，行业壁垒较高，
行业参与方需要围绕产业导入、开发和运营、资金和资本运作等领域不断积累创新。
当前，我国产业园区行业正处于转型升级和发展创新阶段，优质的产业园区基础设
施资产通过市场化的运营管理，可以获得稳定的现金流，运营风险可控，是基础设施证
券投资基金理想的投资标的。
2、项目公司的主营业务及经营情况
项目公司通过运营基础设施资产取得运营收入，主要为其基于与租户签署的租赁合
同取得的租金收入，不依赖第三方补贴等非经常性收入。
报告期内，项目公司持有基础设施资产，集团根据产业园项目统筹管理需要，现有
产业园区项目租约均通过北京联东金赫科技有限公司（以下简称“联东金赫”）及北京
联东世纪房地产租赁有限公司（以下简称“世纪租赁”）（以下联东金赫、世纪租赁合
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称“租赁平台”）签约，并由项目公司与租赁平台进行内部结算。截至本报告出具日，
对本次 REITs 项目涉及的基础设施项目租赁合同已变更由项目公司签署并直接向租户
收取租金或取得合同期内全部预缴租金。截至本报告出具日，基础设施资产对应业务合
同项下全部收益均由项目公司直接收取。
经基金管理人及计划管理人核查，项目公司已签署且正在履行或将要履行与基础设
施资产运营或本次发行相关的重大合同项下的内容不违反中国法律的强制性规定，在经
合同当事方适当签署满足合同约定的生效条件（如有）后，即对签署各方具有法律约束
力，合法有效。
3、利益冲突及关联交易
除基础设施项目外，联东金园和/或联东金园实际控制的关联方直接或通过其他方
式间接持有和/或运营的位于北京市内的产业园区项目（以下简称“竞争性项目”），与
基础设施项目存在一定竞争关系。为防范同业竞争，联东金园已出具《关于避免同业竞
争的承诺函》。
截至本报告出具日，项目公司与联东金园及关联方存在关联交易的情况。关联交易
系基础设施项目正常运营产生，未违反相关法律法规的规定和公司内部管理制度，关联
交易相关合同项下的内容不违反中国法律的强制性规定，合法有效，关联交易定价不存
在显失公允的情形。具体分析详见“第四章 项目公司的业务及财务情况”之“三、同
业竞争及关联交易”之“（二）关联交易的情况”。
4、项目公司的财务状况分析
根据项目公司的租赁合同签署调整情况，为反映报告期内基础设施项目在当前业务
模式下的经营情况，原始权益人编制了 3 个项目公司 2021-2023 年和 2024 年 1-3 月的
模拟汇总财务报表，报表已由毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具
了标准无保留意见的审计报告。根据 3 个项目公司模拟汇总财务报表，截至 2021 年末、
2022 年末、2023 年末和 2024 年一季度末，项目公司资产总额分别为 11.00 亿元、9.47
亿元、8.07 亿元和 7.80 亿元，2021 年度、2022 年度、2023 年度和 2024 年一季度项目
公司营业收入分别为 7,778.25 万元、9,534.06 万元、10,950.37 万元和 2,830.07 万元。
5、期后事项
（1）项目交割安排
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本项目中金公司作为计划管理人（代表专项计划的利益）签署股权转让协议，本项
目资产交割的主要安排流程如下：
1）联东金园与中金公司（代表专项计划的利益）及其他相关方签署《股权转让协
议》，《股权转让协议》自专项计划设立日生效。
2）基金正式设立，基金认购专项计划的全部基础设施资产支持证券，资产支持计
划设立，专项计划设立日为项目公司股权转让的交割日，专项计划成为项目公司的唯一
股东，项目公司启动交割审计；项目公司完成股权工商登记变更后，由中金公司（代表
专项计划份额持有人的利益）登记为项目公司股东。
3）专项计划向项目公司发放股东借款，用于偿付项目公司除递延所得税负债外的
全部负债及其应付利息（如有）。
4）根据项目公司债权银行出具的《同意函》，债权银行均同意项目公司提前偿还
相关贷款合同项下的全部未清偿本金、利息及其他应付款项（如有），并自贷款清偿次
日起的约定时间内协助相关项目公司向不动产登记主管部门递交完毕办理抵押担保注
销登记所需的全部申请材料，并将持续配合办理完毕抵押登记注销手续及其他担保监管
措施解除手续（如涉及）。
5）根据《股权转让协议》的约定，交割审计完成、相应项目公司银行贷款及应付
关联方往来款清理完毕、特定担保已经全部解除并已办理完毕相关资产抵押/应收账款
质押登记注销手续后，专项计划向原始权益人支付股权转让价款。
6）专项计划设立后，项目公司投资性房地产由成本法变更为公允价值法计量，以
项目公司形成的未分配利润向专项计划分配股利，项目公司对专项计划产生应付股东分
红款，同时，项目公司将根据实际情况进行减资，形成项目公司对专项计划的应付减资
款（如有），根据专项计划与项目公司签署的《债权债务确认协议》，项目公司对专项
计划的应付股东分红款及应付减资款（如有）将确认为项目公司对专项计划的有息债务，
完成本次项目的交易。
上述安排为根据相关监管规定拟定的步骤和流程，未来交割的实际操作过程中将根
据有关机构的实际要求办理。
（2）项目人员及运营安排
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根据基础设施 REITs 的运营管理要求，项目公司除法规要求的基本人员配置外，其
他运营人员将调整至项目外部管理机构，项目公司将不再开展管理咨询、活动策划等与
本次基础设施 REITs 项目无关的任何业务。
项目公司纳入基础设施基金后，项目公司作为基金持有基础设施资产的特殊目的载
体，根据《公司章程》设置符合《公司法》等规定的最低人数，不设股东会、董事会，
设执行董事，公司法定代表人由执行董事担任。项目公司法定代表人、执行董事、监事
由基金管理人指定人员担任。基金管理人自行指定财务负责人负责项目公司财务管理。
基础设施基金运作过程中，基金管理人将按照法律法规规定和《基金合同》约定主
动履行基础设施项目运营管理职责，同时，基金管理人拟委托联东金园作为外部管理机
构负责基础设施项目的部分运营管理职责。基金管理人、联东金园与项目公司签订《运
营管理服务协议》，并在协议中明确约定基金管理人委托外部管理机构为基础设施项目
提供运营管理服务的具体安排。
基础设施基金运作过程中，基金及专项计划的托管人将按照法律法规规定，并依据
《基金合同》《基金托管协议》《专项计划托管协议》，以及与基金管理人、计划管理
人、项目公司签署的《账户监管协议》，为项目公司账户提供监管服务，保证基础设施
基金资产在监管账户内封闭运行。
四、基础设施资产
1、基础设施资产概况
基础设施资产包括位于北京市大兴区华佗路 50 号院的北京大兴科创产业园、位于
北京市顺义区聚源中路 12 号院的北京马坡科技园一期，以及位于北京市房山区燕新南
路 18 号院的北京房山奥得赛产业园。具体来看，3 个产业园区项目均位于北京中关村
国家自主创新示范区，具有良好的区位优势，产业聚集效应和政策支持力度。基础设施
项目均为生产型标准工业厂房，面向符合国家和地方产业规划导向、租赁需求旺盛的中
小型、生产型、科创型企业，是助力地区实体经济发展的重要产业载体。
基础设施资产范围内国有建设用地的土地用途均为工业用地，建筑面积合计约
198,383.91 平方米，可租赁面积合计约 194,399.47 平方米，截至 2024 年 3 月 31 日，基
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础设施资产运营时间均超过 3 年，且运营情况良好。截至 2024 年 3 月 31 日，基础设施
资产整体出租率为 97.91%，估值合计 16.17 亿元。
基础设施资产基本情况及重要参数如下表所示：
表 0-4-1：基础设施资产基本情况
序
号
项目
名称
所属
区域
项目所
在地
建筑面积
（m2）
可租赁面积
（m2）
历史期出租率（%）
收益法
折现率
假设
截至 2024
年 3 月 31
日估值
（亿元）
估值单价
（元/m2）1
2024 年
资本化
率2
2021 年
末出租
率
2022 年
末出租
率
2023 年
末出租
率
2024 年
一季度
末出租
率
1
北京大兴
科创产业
园
中关村大
兴生物医
药产业基
地
北京市
大兴区 84,148.14 82,499.86 77.16% 98.86% 97.85% 96.60% 7.50% 8.77 10,422.10 5.87%
2
北京马坡
科技园一
期
中关村顺
义园
北京市
顺义区 61,898.26 60,612.89 92.19% 97.26% 98.66% 98.66% 7.50% 4.45 7,189.22 5.93%
3
北京房山
奥得赛产
业园
中关村房
山园
北京市
房山区 52,337.51 51,286.72 80.90% 95.93% 98.09% 99.13% 7.75% 2.95 5,636.49 5.91%
合计 198,383.91 194,399.47 82.90% 97.59% 98.17% 97.91% - 16.17 8,150.86 5.89%
2、基础设施资产的权属情况
截至本报告出具日，除已取得提前还款并解除权利负担限制的同意函的“第五章 基
础设施资产”之“二、基础设施的权属情况”之“（二）权利负担及解除安排”中所述
的基础设施资产权利负担外，基础设施资产的房屋所有权及其对应的土地使用权未被设
置其他担保物权，基础设施资产的房屋所有权及其相对应的土地使用权不存在正在进行
中的权属纠纷、被法院查封或被采取其他司法强制措施的情形，基础设施项目均已整体
作为底层资产申请发行基础设施 REITs，均不存在已对外出售的部分，基础设施资产权
属清晰、范围明确。
项目公司经营基础设施资产无需另行取得相关经营许可或其他经营资质。
3、基础设施资产的合法合规性
（1）项目公司已按照当时适用的法律法规及政府主管部门的要求，就基础设施项
目依法分别取得了本次发行所需的固定资产投资建设手续，详见本报告“第五章 基础
1 估值单价=估值/建筑面积
2 2024 年资本化率=2024 年年化预测运营净收益/项目估值
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设施资产”之“三、基础设施资产的合法合规性”之“（一）基础设施资产的投资和建
设”所示，该等项目手续合法合规。基础设施项目及其不可分割的建筑物中，不存在未
办理投资管理、规划、用地、施工许可和产权登记手续的连廊、夹层等各类违法违章建
筑。
（2）各基础设施资产的实际用途与其规划用途及/或其权证所载用途相符。
（3）在法律法规、依法公布的政策文件、投资管理手续、土地取得手续、项目合
同协议等各种相关规定或协议中，对基础设施项目的土地使用权、股权、经营收益权、
建筑物及构筑物等转让或相关资产处置，设定的所有相关限制条件、特殊规定、约定，
基础设施项目均已符合相关要求或具备了解除条件。
4、基础设施资产的使用现状及维护情况
基础设施资产均位于北京市，邻近城区，交通网络成熟，产业聚集度高，基础设施
完善，为项目的后续运营业绩提供了好的外部环境。基础设施资产主体结构均完好，外
观均无明显破损，楼宇设备设施齐全，总体运行正常，维护状况良好。基础设施资产均
已购买了财产一切险及公众责任险，未来项目公司将于各基础设施资产财产一切险、公
众责任险到期前自行投保。
5、基础设施资产所处的行业及区域情况分析
根据戴德梁行提供的区域宏观经济、产业园市场以及可比竞品分析数据，目前基础
设施资产所处区域的宏观经济历史发展情况，以及产业园市场和项目竞争情况，整体有
利于基础设施资产现金流的稳定。
6、基础设施资产的现金流
基础设施项目近三年经营性净现金流持续为正，现金流持续、稳定；基础设施项目
现金流基于真实、合法的经营活动产生；基础设施项目运营指标和经营收入等历史经营
情况真实、完整，不存在通过各种手段突击虚增运营收入的情况；基础设施项目租金及
物业管理费来源合理分散，且收入主要来自于市场化租户，符合市场化原则，不含政府
部门就基础设施项目运营向基础设施项目直接发放或返还的租金补贴等政府补贴资金，
不依赖第三方补贴等非经常性收入，基础设施项目不存在重要现金流提供方。
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表 0-4-2：基础设施资产近三年及一期现金流情况
单位：万元
项目 2024 年一季度 2023 年度 2022 年度 2021 年度
营业收入 2,830.07 10,950.37 9,534.06 7,778.25
税金及附加 352.28 1,368.53 1,196.81 1,081.72
职工薪酬费用 143.87 868.99 996.35 963.40
其他费用 26.08 86.61 90.77 122.39
历史运营净收益3 2,307.84 8,626.23 7,250.12 5,610.74
7、基础设施资产的估值情况
根据戴德梁行出具的《估价报告》，截至价值时点 2024 年 3 月 31 日（下文价值时
点均指 2024 年 3 月 31 日），基础设施资产估值合计 16.17 亿元。
基础设施资产估值及涉及的重要参数详见下表：
表 0-4-3：基础设施资产估值情况
项目名称
截至2024年3月
31日评估值
（亿元）
截至2024年3月
31日账面价值4
（亿元）
账面原值
（亿元）
截至2024年3月
31日累计折旧
（亿元）
增值
（亿元）
增值率5
北京大兴科创产业园 8.77 2.73 3.37 0.64 6.04 221.30%
北京马坡科技园一期 4.45 1.61 2.03 0.42 2.84 176.45%
北京房山奥得赛产业园 2.95 2.05 2.45 0.40 0.90 43.67%
合计 16.17 6.39 7.85 1.46 9.78 152.95%
8、基础设施资产的现金流预测
基础设施资产未来两年现金流预测不含政府补贴资金，情况详见下表，本预测结果
不作为对基础设施资产运行期间实际现金流的保证：
表 0-4-4：基础设施资产未来两年现金流情况6
单位：万元
项目 2024 年 4-12 月 2025 年度
运营收入（不含税） 8,575.38 11,272.12
运营净收益 7,149.62 9,395.44
基础设施项目的风险揭示请参考本报告第六章。
3 历史运营净收益=营业收入-职工薪酬费用-税金及附加-其他费用，下同。
4 账面价值指账面净值，即账面原值-累计折旧。
5 增值率=（截至 2024 年 3 月 31 日评估值-截至 2024 年 3 月 31 日账面价值）/截至 2024 年 3 月 31 日账面价值
6 以上现金流预测为资产端现金流，非基础设施 REITs 产品端现金流。
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12
五、本次项目的科技创新情况
本次项目在入园企业属性、项目运营模式及回收资金用途方面具有一定的科技创新
属性。本次基础设施项目的入园企业主导产业科技创新属性较强，项目运营管理采用科
技化、数字化的运营管理模式。原始权益人承诺本次基金发行后的净回收资金将优先投
资于原始权益人联东金园及发起人联东集团在京津冀、环渤海经济区等重点经济区域产
业园项目的建设，持续助力京津冀产业协同发展、转型升级与科技创新。
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目 录
尽调摘要 ...................................................................................................................................3
一、业务参与人................................................................................................................3
二、项目公司的法律情况................................................................................................4
三、项目公司的业务及财务情况....................................................................................5
四、基础设施资产............................................................................................................8
第一章 尽职调查情况描述 ...................................................................................................15
一、尽职调查基准日......................................................................................................15
二、尽职调查的内容及程序..........................................................................................15
三、尽职调查的主要结论..............................................................................................22
第二章 业务参与人 ...............................................................................................................24
一、原始权益人：北京联东金园管理科技有限公司..................................................24
二、外部管理机构：北京联东金园管理科技有限公司..............................................54
三、基金托管人及计划托管人：交通银行股份有限公司、交通银行股份有限公司
北京市分行..............................................................................................................................58
第三章 项目公司的法律情况 ...............................................................................................65
一、项目公司：北京恒星意达科技有限公司..............................................................65
二、项目公司：北京京燕奥得赛化学有限公司..........................................................84
三、项目公司：北京亚美耳康科技发展有限公司......................................................74
第四章 项目公司的业务及财务情况 ...................................................................................93
一、项目公司的行业情况及竞争状况..........................................................................93
二、项目公司的主营业务及经营模式........................................................................104
三、同业竞争及关联交易............................................................................................110
四、项目公司的财务状况分析....................................................................................119
五、期后事项................................................................................................................119
第五章 基础设施资产 .........................................................................................................131
一、基础设施资产概览................................................................................................131
二、基础设施资产的权属情况....................................................................................135
三、基础设施资产的合法合规性................................................................................142
四、基础设施资产的使用现状及维护情况................................................................157
五、基础设施资产所处的行业及区域情况分析........................................................163
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
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14
六、租约及历史现金流情况........................................................................................179
七、基础设施资产的估值情况....................................................................................198
八、基础设施资产的现金流预测................................................................................231
第六章 基础设施项目的风险揭示 .....................................................................................233
一、产业园行业相关的风险........................................................................................233
二、项目投资和运营的相关风险................................................................................233
第七章 基础设施项目的科技创新相关情况 .....................................................................247
一、基础设施项目位于中关村创新示范区、入园企业的高新技术占比较高........247
二、基础设施项目采用科技化、数字化的运营管理模式........................................249
三、本次 REITS 项目回收资金将投资于科技创新产业园区建设...........................249
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支持专项计划联合尽职调查报告
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第一章 尽职调查情况描述
一、尽职调查基准日
本项目的联合尽职调查工作于 2023 年 5 月启动，于 2024 年 7 月 8 日结束，尽职调
查报告的基准日为 2024 年 3 月 31 日，报告期为 2021 年 1 月 1 日至 2024 年 3 月 31 日。
除特殊说明以外，本报告数据截至日期与基准日保持一致。
二、尽职调查的内容及程序
基金管理人、计划管理人根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《公
开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》《证券公司及基金管理公司
子公司证券化业务管理规定》《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务尽职调
查工作指引》等法律法规的要求开展尽职调查，主要涵盖业务参与人及基础设施项目两
方面内容。
（一）尽职调查的内容
1、对业务参与人的尽职调查内容
（1）原始权益人：调查了原始权益人的设立、存续及组织架构、财务状况、对项
目享有完全所有权情况、项目转让内部授权情况、项目转让外部审批情况、合法合规经
营情况等；
（2）外部管理机构：调查了外部管理机构的设立、存续及组织架构、机构资质、
运营经验及人员配备、内部组织架构及内控情况、管理人员相关情况、财务状况、利益
冲突防范机制、资信水平及合法合规经营情况等；
（3）托管人：调查了基金托管人、计划托管人的基本情况、业务资质和资信状况
等。
2、对基础设施项目的尽职调查内容
（1）项目公司：基于公平开展尽调的原则，调查了项目公司的设立情况及股东出
资情况、重大重组情况、组织架构与内部控制情况、独立性情况、商业信用情况、所在
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行业情况及竞争状况、经营模式、同业竞争与关联交易情况、项目公司财务表现及期后
事项等方面。
（2）基础设施资产：
1）调查了基础设施资产安全性及投资价值：
a．基础设施资产账面价值与评估价值的差异情况，法律权属及抵质押、担保情
况；
b．基础设施资产的合法合规性，如依法审批、登记、备案履行情况、工程建设
质量情况等；
c．基础设施资产现状、保险购买、维修改造情况等；
d．基础设施资产运营所处外部环境以及竞争情况。
2）调查了基础设施资产的现金流情况：
a．调查了基础设施资产现金流真实性情况：包括但不限于基础设施资产现金流
的产生是否基于真实、合法的经营活动；形成基础设施资产的法律协议或文件是否合法、
有效；价格或收费标准是否符合相关规定；
b．调查了基础设施资产现金流的稳定性、分散度：核查项目运营是否满三年并
对基础设施资产的现金流构成以及历史现金流情况、波动情况及波动原因进行调查，分
析现金流的独立性、稳定性；基础设施资产的现金流来源是否具备合理的分散度，是否
主要由市场化运营产生，对现金流提供方的集中度风险进行分析；
c．调查了基础设施资产现金流的预测情况：结合可供分配金额测算报告及估价
报告，预测和分析资产未来两年净现金流分派率及增长潜力情况，并逐项说明各收入、
成本支出项目预测参数的设置依据及合理性。预测和分析基础设施资产未来资本性支出
（建筑和设备维修保养支出、改造更新支出等），并说明各项预测参数的设置依据及其
合理性和充分性；
d．调查了基础设施资产是否存在重要现金流提供方及相关情况（如有）：对基
准日前的一个完整自然年度中，基础设施资产的单一现金流提供方及其关联方合计提供
的现金流情况进行了调查。
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（二）尽职调查的程序
中金基金（作为基金管理人）和中金公司（作为计划管理人）作为尽职调查实施主
体，组成联合尽职调查工作组，对基础设施基金拟持有的基础设施项目以及业务参与人
进行调查。就本项目有关法律、审计、评估、现金流预测等专项问题，基金管理人聘请
北京市海问律师事务所（“法律顾问”）、毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）
（“审计师”）、深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司（“评估机构”），共同开
展尽职调查工作，并与上述中介机构进行了认真研究和讨论。
1、对业务参与人的尽职调查程序
（1）原始权益人
（a）查阅原始权益人的营业执照及资质文件、公司章程、最近三年模拟备考审计
报告等，掌握原始权益人的设立、存续情况、股权结构、公司组织架构与治理结构、财
务状况；
（b）核查原始权益人是否对基础设施项目享有完全所有权或经营权利，且上述权
利是否存在重大经济或法律纠纷；查阅因开展本次业务需获取的必要的内部授权文件和
外部审批文件，了解原始权益人转让基础设施项目是否获得合法有效的内部授权和外部
有权机构审批；
（c）查阅《企业信用报告》、被执行人信息查询系统和最高人民法院的“全国法
院失信被执行人名单信息公布与查询系统”，了解原始权益人的资信情况；
（d）查询中华人民共和国应急管理部网站、中华人民共和国生态环境部网站、国
家市场监督管理总局网站、国家发展和改革委员会网站、中华人民共和国财政部网站、
信用中国网站、全国企业信用信息公示系统、重大税收违法事件信息公布网站等，调查
原始权益人最近三年在工商、税务等方面是否存在重大违法违规记录；
（e）查阅原始权益人控股股东的营业执照及资质文件、公司章程等，掌握原始权
益人控股股东的设立、存续情况经营情况等，查阅原始权益人实际控制人简历，掌握原
始权益人实际控制人基本情况；
（f）访谈原始权益人及其控股股东的主要高级管理人员及主要业务部门负责人，
深入了解相关情况，并以访谈纪要的形式存档。
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（2）外部管理机构
（a）查阅外部管理机构的营业执照、公司章程等，掌握外部管理机构的设立存续
情况和历史沿革、股权结构、组织架构与治理结构；
（b）查阅外部管理机构不动产运营管理资质文件（如有），访谈外部管理机构的
主要高级管理人员及主要业务部门负责人，了解外部管理机构运营管理经验、主要负责
人员在基础设施项目运营或投资管理领域的经验情况和其他专业人员配备情况，以及是
否同时向其他机构提供基础设施项目运营管理服务。如有，是否采取了避免可能出现的
利益冲突的措施；
（c）查阅外部管理机构的不动产运营相关业务流程、管理制度、风险控制制度，
了解外部管理机构的基础设施项目运营管理业务制度和流程；
（d）查阅外部管理机构相关内部控制文件，掌握外部管理机构的内部组织结构情
况、内部控制的监督和制度有效性；
（e）调阅管理人员和员工情况相关材料，了解管理人员任职情况、管理人员专业
能力和资信状况、公司员工结构分布和变化趋势；
（f）查阅外部管理机构最近三年经审计的模拟汇总财务报表，分析主要财务指标
及其持续经营能力；
（g）查询中华人民共和国应急管理部网站、中华人民共和国生态环境部网站、国
家市场监督管理总局网站、国家发展和改革委员会网站、中华人民共和国财政部网站、
信用中国网站、全国企业信用信息公示系统、重大税收违法事件信息公布网站等，调查
外部管理机构最近三年在工商、税务等方面是否存在重大违法违规记录。
（3）托管人
（a）查阅基金托管人及计划托管人的基本情况、财务状况，主要风险控制指标，
是否符合监管部门相关规定；
（b）查阅《企业信用报告》、被执行人信息查询系统和最高人民法院的“全国法
院失信被执行人名单信息公布与查询系统”，了解基金托管人及计划托管人的资信情况；
（c）查阅基金托管人及计划托管人的业务资质、在基础设施领域资产管理产品托
管经验；
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（d）了解基金托管人及计划托管人为开展基础设施基金托管业务配备的专业人员
情况。
2、对基础设施项目的尽职调查程序
本基础设施基金拟持有多个基础设施项目，基金管理人及计划管理人对所有基础设
施项目采用相同的尽职调查方法，完整地开展尽职调查工作。
（1）项目公司
（a）查阅项目公司设立时及历次变更后（如有）的营业执照、公司章程、工商登
记文件等材料，核查项目公司的设立程序、历史沿革情况以及工商注册登记的合法性、
真实性；
（b）调阅股东出资情况相关的材料，核查项目公司股东数量、住所、出资比例等
情况；核查股东合法拥有出资资产的权属，资产权属存在纠纷或潜在纠纷的情况，以及
有关股东投入资产的计量属性；
（c）查阅与项目公司重大股权变动和重大重组（如有）等对投资者做出投资决策
具有重大影响的重组事项、相关的根据公司章程规定的权力部门决策或审批文件、估价
报告（如有）、审计报告（如有）、验资报告（如有）、《股权转让协议》、工商变更
登记文件、中介机构专业意见（如有）、债权人同意债务转移的相关文件（如涉及）、
重组相关的对价支付凭证和资产过户文件等资料，核查项目公司历次增资、减资、股东
变动的合法、合规性；核查项目公司股本总额、股东结构和实际控制人的重大变动情况；
调查项目公司重组动机、内容、程序和完成情况；
（d）查阅项目公司公司章程以及内部控制文件，调查公司章程符合《中华人民共
和国公司法》（简称“《公司法》”）等法律法规有关规定的情况以及了解项目公司的
内部组织结构和内部控制制度；
（e）调查项目公司是否具备完整、合法的财产权属凭证以及是否实际占有；调查
商标权、专利权、版权、特许经营权等的权利期限情况，核查这些资产是否存在法律纠
纷或潜在纠纷（如有）；调查金额较大、期限较长的其他应收款、其他应付款、预收及
预付账款产生的原因及交易记录、资金流向等，调查项目公司是否存在资产被原始权益
人及其关联方控制和占用的情况，判断其资产独立性。调查项目公司是否设立财务会计
部门或安排有财务人员团队、建立独立的会计核算体系，具有规范的财务会计制度和对
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分公司、子公司的财务管理制度，是否独立在银行开户、独立纳税等，判断其财务独立
性；
（f）查询《企业信用报告》、被执行人信息查询系统和最高人民法院的“全国法院
失信被执行人名单信息公布与查询系统”，掌握项目公司的商业信用情况；
（g）查询中华人民共和国应急管理部网站、中华人民共和国生态环境部网站、国
家市场监督管理总局网站、国家发展和改革委员会网站、中华人民共和国财政部网站、
信用中国网站、全国企业信用信息公示系统、重大税收违法事件信息公布网站等，调查
项目公司在工商、税务等方面是否存在重大不良记录；
（h）根据项目公司的主营业务，确定项目公司所属行业。通过收集行业主管部门
制定的发展规划、行业管理方面的法律法规及规范性文件，了解行业监管体制和政策趋
势，了解项目公司所属行业的发展情况；通过查阅市场调研报告了解基础设施项目所在
区域的市场情况以及行业技术特点和经营模式；
（i）了解项目公司的主营业务概况、业务开展的时间、盈利模式、盈利和现金流的
稳定性及持续性；了解基础设施资产现金流的回收流程以及管理系统；获取已签署正在
履行期内及拟签署的相关重要合同包括但不限于租赁合同、物业管理合同、运营管理协
议等；
（j）调查了潜在的同业竞争及关联交易情况。调查原始权益人及控股股东、实际控
制人持有的其他同类资产情况，对基础设施项目和原始权益人及其控股股东、实际控制
人持有的其他同类资产的区域分布、盈利能力等情况进行比较。调查项目公司与原始权
益人及其控股股东、实际控制人之间是否涉及关联交易情况。调查项目公司关联交易是
否符合相关法律法规的规定及公司内部管理控制要求，定价依据是否充分，定价是否公
允，与市场交易价格或独立第三方价格是否有较大差异及其原因；基础设施资产现金流
来源于关联方的比例，是否影响基础设施项目的市场化运营；
（k）对项目公司近三年审计报告进行调查。对报告期内的重要会计科目、财务数
据、财务指标的变动以及可能影响投资者理解公司财务状况、经营业绩和现金流量的情
况进行调查并作出合理分析和说明。
（2）基础设施资产
1）资产安全性及投资价值
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（a）查阅估价报告、项目公司审计报告等文件，调查基础设施资产账面价值和评
估价值情况；
（b）查阅基础设施资产的权属文件，调查基础设施资产的法律权属及抵押、查封、
扣押、冻结等他项权利限制和应付未付义务情况，已经担保的债务总余额以及抵押、质
押顺序，担保物的评估、登记、保管情况，并了解担保物的抵押、权利质押登记的可操
作性等情况；
（c）查阅基础设施资产履行立项、规划、环评、施工许可、竣工验收等必要固定
资产投资管理手续情况，了解基础设施资产取得固定资产投资管理等其他依据法律法规
应当办理的手续齐备情况；竣工验收情况；了解基础设施资产是否存在受自然灾害、汇
率变化、外贸环境、担保、诉讼和仲裁等其他因素影响的情况；
（d）查阅市场调研报告，分析基础设施资产所处的行业、区位情况以及宏观经济
情况等对基础设施资产现金流稳定性的影响；基础设施资产所处区域宏观经济历史和趋
势分析；基础设施资产运营相关的客群分析；区域经济发展对基础设施资产运营的影响
分析；区域内现有在运营和未来三年已规划可比竞品分析等。
2）现金流真实性
调查基础设施资产现金流的产生是否基于真实、合法的经营活动，形成基础设施资
产的法律协议或文件（如有）是否合法、有效，价格或收费标准是否符合相关规定。
3）现金流稳定性、分散度
查阅估价报告、市场调研报告、审计报告等材料，调查基础设施资产的现金流构成
以及至少最近三年的历史现金流情况（含资产收益、盈利、经营性净现金流情况）、波
动情况及波动原因，分析现金流的独立性、稳定性，调查基础设施资产的现金流来源是
否具备合理的分散度，是否主要由市场化运营产生，且不依赖第三方补贴等非经常性收
入。
4）现金流预测情况
结合可供分配金额测算报告及估价报告，预测和分析未来两年净现金流分派率及增
长潜力情况，并逐项说明各收入和成本支出项目预测参数设置依据及合理性。预测和分
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析基础设施资产未来资本性支出（建筑和设备维修保养支出、改造更新支出等），并说
明各项预测参数设置依据及其合理性和充分性。
5）重要现金流提供方
对基准日前的一个完整自然年度中，基础设施资产是否存在重要现金流提供方及相
关情况（如有）进行了调查。
三、尽职调查的主要结论
本尽职调查报告基于如下假设：相关业务参与人所提供的资料、口头介绍及其他相
关事实信息均是真实、准确和完整的，并且未隐瞒与此次尽职调查相关的其他重要文件
和事实信息；相关业务参与人所提供的尽职调查文件上的签字和盖章均是真实的；且上
述签字和盖章均系根据合法、有效的授权做出；相关业务参与人所提供的有关副本材料
或复印件（包括但不限于电子扫描件）与正本材料和原件是一致的；相关业务参与人的
所有审批、登记和注册文件及其它公开信息均是真实、准确、完整的；对于对本尽职调
查报告至关重要而又无法得到独立证据支持或需要法律、审计、评估等专业知识来识别
的事实，主要依据有关政府部门、律师事务所、会计师事务所、资产评估机构及其他有
关单位、个人出具的意见、说明及其他文件做出判断。
中金基金作为基金管理人、中金公司作为计划管理人对业务参与人与基础设施项目
勤勉尽责地进行了充分的尽职调查，同时基于业务参与人在交易文件、主要业务参与人
出具的《承诺函》及《确认函》中的陈述与保证、法律顾问出具的法律意见书、经会计
师事务所审计的相关方审计报告和审核的基金可供分配金额测算报告、评估机构出具的
估价报告和市场调研报告，基金管理人和计划管理人认为截至报告基准日：本项目业务
参与人和基础设施项目等符合《证券法》《证券投资基金法》《公开募集证券投资基金
运作管理办法》《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《公开募集基础设施
证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》《证券公司及基金管理公司子公司证券化业
务管理规定》《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务尽职调查工作指引》《上
海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》《上海证
券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 1 号——审核关注
事项（试行）（2023 年修订）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
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规则适用指引第 2 号——发售业务（试行）》等法律法规的规定，满足公开发行基础设
施证券投资基金的要求。
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第二章 业务参与人
一、原始权益人：北京联东金园管理科技有限公司
（一）基本情况
本次项目的原始权益人为联东金园，于 2022 年 11 月 18 日正式成立，主营业务为
产业园区管理与运营服务等。
截至 2024 年 3 月 31 日，联东金园基本情况如下：
表 2-1-1：联东金园概况
公司名称 北京联东金园管理科技有限公司
企业类型 有限责任公司（法人独资）
统一社会信用代码 91110400MAC2JDHJ3B
成立日期 2022 年 11 月 18 日
法定代表人 刘振东
注册资本 100,000 万元人民币
实缴资本 42,867 万元人民币
注册地址 北京市通州区台湖镇京通街 9 号 103-1 室
经营范围
一般项目：技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推
广；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；社会经济咨询服务；工程
管理服务；企业管理咨询；企业管理；非居住房地产租赁；物业管理；园区
管理服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活
动）许可项目：建设工程设计。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后
方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）
（不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
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图 2-1-1：截至 2024 年 3 月 31 日联东金园及基础设施资产概况图
（二）公司设立与存续情况
1、设立情况
联东金园成立于 2022 年 11 月 18 日，是由联东集团出资设立的有限责任公司（法
人独资）。公司成立时注册资本为 100,000 万元，实收资本为 15,000 万元。联东金园于
2022 年 11 月 18 日取得《营业执照》。公司成立时股东及出资情况如下：
表 2-1-2：联东金园设立时股权结构情况表
序号 股东名称 认缴出资（万元） 出资比例（%）
1 北京联东投资（集团）有限公司 100,000 100
2、存续情况
经基金管理人、计划管理人核查，联东金园系依法设立且有效存续的有限责任公司。
联东金园 2023 年 6 月变更住所为北京市通州区台湖镇京通街 9 号 103-1 室，就此，
联东金园于 2023 年 6 月 6 日取得了变更后的《营业执照》。
截至 2024 年 3 月 31 日，联东金园已通过股权划转、收购和新设的方式合计持有包
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括本次拟发行基础设施 REITs 的 3 个项目公司在内的 60 个子公司的控制权，实收资本
为 42,867 万元。
经基金管理人及计划管理人核查，并根据联东金园确认，联东金园不存在影响持续
经营的重大法律障碍。经基金管理人、计划管理人查询中国人民银行征信中心北京分中
心于 2024 年 5 月 31 日出具的联东金园的《企业信用报告》，联东金园不存在未结清的
不良贷款信息；经基金管理人及计划管理人查询全国法院被执行人信息查询网（网址：
http://zhixing.court.gov.cn/search/）、中国执行信息公开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn/），
截至 2024 年 5 月 21 日，在前述网站公布的信息中，联东金园不存在被纳入失信被执行
人名单的情况。
3、股权结构
联东金园的单一股东为联东集团，实际控制人为刘振东。
截至 2024 年 3 月 31 日，联东金园股权结构如下图所示：
图 2-1-2：联东金园股权结构图
表 2-1-3：联东金园股权结构情况表
序号 股东名称 认缴出资（万元） 股权比例（%）
1 北京联东投资（集团）有限公司 100,000 100
4、控股股东及实际控制人情况
（1）控股股东情况
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截至本报告出具日，联东金园的控股股东为联东集团，持股比例 100%。
联东集团成立于 2003 年 6 月 18 日，注册资本人民币 300,000.00 万元，经营范围
为：投资与资产管理；投资管理、投资咨询；企业管理；企业管理咨询；企业管理人员
技术培训；经济信息咨询；企业策划设计；市场调查。（1、未经有关部门批准，不得
以公开方式募集资金；2、不得公开开展证券类产品和金融衍生品交易活动；3、不得发
放贷款；4、不得对所投资企业以外的其他企业提供担保；5、不得向投资者承诺投资本
金不受损失或者承诺最低收益；市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法
须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市
产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
1）联东集团业务概览
联东集团是一家产业园区运营服务商，致力于为广大的中小企业提供厂房租售和综
合服务。联东集团自 2003 年起进入产业园区运营服务行业，专注于产业园区开发建设
和运营管理，并将其作为公司唯一主营业务，联东集团产品均为标准厂房，不含住宅、
商业、写字楼等其他业态。截至本报告出具日，联东集团旗下业务板块主要包括自持型
产业园区租赁业务、出售型产业园区销售业务和产业园区管理服务业务。
联东集团以“两优战略”作为产业园区建设运营理念，即“获取优质项目资源，做
优质项目”，以及“引进优质客户，打造良性发展闭环”。
在区域选择和项目建设方面，联东集团以经济相对发达的城市与区域为重点，确保
项目所在区域具有良好的市场容量；联东集团按照“以产业定产品”的原则，外观及功
能实用性均注重匹配企业需求。通过对区域选择和项目建设阶段的把控，从规划、布局、
市场需求等多方面确保园区质量，提高市场竞争力，吸引优质客户。
在客户筛选方面，联东集团入园标准较为严格，入驻园区的企业需满足当地政府的
招商要求，符合区域经济发展规划，并且在税收、经营能力、环保指标等方面需达到园
区要求。优质企业入驻可保障园区出租率，提升园区口碑，形成良性循环。
2022 年，联东集团提出“坚持产业统领发展、坚持品质统筹发展，全面向服务和科
技转型”的战略，通过建设五个数字化平台，打造产业组织和园区运营的核心能力，向
服务和科技转型。
2）联东集团产业园区经营情况
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截至 2024 年 3 月 31 日，联东集团产业园区经营情况如下：
表 2-1-4：联东集团产业园区经营情况
已签约的产业园区数量/个 548
已投入运营的产业园区总建筑面积/万平方米 约 3,078
产业园区入驻企业总数量/家（2024 年 3 月末） 21,000
产业园区可租赁面积/万平方米 655
联东集团作为产业园区专业运营企业，截至 2024 年 3 月末，在全国 94 座城市已布
局 548 个产业园区，服务入园企业达到 21,000 家，其中，联东集团产业园区合计可租
赁面积约 655 万平方米。从资产区位布局上看，联东集团产业园区项目重点布局于环渤
海、长三角、珠三角、中西部核心城市等经济水平发达、工业基础雄厚的区域。联东集
团旗下的产业园区具有良好的区位优势和产业基础支持。
从产业园区租户类型上看，联东集团产业园区项目重点服务于生物医药、电子信息、
新能源新材料、高端装备等战略性新兴产业企业，并致力于为处于生产提升期的中小型
生产企业提供优质的园区运营和产业服务。联东集团产业园区的上述目标租户群体基数
较大、就业和经济贡献较高、符合国家和地区的产业发展规划，在服务区域产业升级、
科技创新和经济发展中发挥重要作用。
从产业园区业态类型上看，联东集团产业园区产品均为标准化工业厂房，通用性较
强，满足广泛企业生产和经营的一体化需求。
从产业园区带动效应来看，随着产业园区项目的建成投产，为所在地引入更多的产
业和就业岗位。本次基础设施 REITs 项目发行，亦将为联东集团全国范围内的产业园区
项目投资建设提供有效的资本金来源，促进产业与投资的良性循环。
3）行业地位
联东集团于 2003 年起进入产业园区运营行业，至今已深耕该行业长达 21 年，并连
续 13 年蝉联“中国产业园区运营优秀企业”第一名，联东集团旗下核心品牌“联东 U
谷”连续 13 年蝉联“中国产业园区运营商优秀品牌”7第一名。同时，联东集团下属北
京联东物业管理股份有限公司（简称“联东物业”）通过为园区企业提供信息、技术、
7 由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、中指研究院作为主办单位，此前由国务院发展研究中心企业研究
所作为主办单位，2019 年后由中国企业评价协会作为主办单位。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
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创业、培训、融资等公共服务，被工业和信息化部认定为“2022 年度国家中小企业公共
服务示范平台”。
联东集团专注于产业园区的开发与运营，基于标准化厂房产品，为产业链集聚发展、
产业生态圈建设提供园区配套服务，形成了“联东 U 谷”的园区品牌。截至 2024 年 3
月末，联东集团产业园区入驻企业中包括 466 家上市企业、3,172 家高新技术企业、1,164
家专精特新企业。联东集团的运营管理能力和产业服务能力在助力入园企业发展方面已
取得良好成果。
联东集团发挥产业组织及园区建设运营经验优势，通过管理咨询及品牌输出等方式
赋能诸多园区。截至 2024 年 3 月末，联东集团为 95 个外部项目提供园区管理输出，其
中 2024 年度新增约 20 个。项目主要与当地国有企业开展合作，分布在北京、苏州、深
圳、成都、上海、广州、南京、杭州、宁波、无锡、郑州、长沙等城市，联东集团的产
业园区品牌受到外部认可。
图 2-1-3：部分管理输出合作园区案例
4）竞争优势
联东集团利用园区管理全链条数字化服务体系，打造新一代智慧园区。联东集团构
建了“两院五平台”，用数字化方式提升产业组织和园区运营能力，进一步实现了宏观
产业数据、微观行业数据，以及产业公域数据和联东全国园区数据的融合。
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“两院”包括联东产业研究院、联东工业建筑设计研究院，分别专注于产业定位和
产品匹配，实现对园区品质的宏观把控。联东产业研究院通过专业团队，分析城市、区
域、园区的产业情况，为园区布局和企业入驻提供保障。联东工业建筑设计研究院根据
产业需求推动产品创新，目前已迭代七代园区工业厂房，以匹配产业园区客户群体需求。
“五平台”包括数字化产业研究平台、数字化全球城市研究平台、数字化招商平台、
数字化智慧园区管理平台和“链上 U 谷”数字化供应链交易平台。五个平台主要解决了
“产业定位”、“城市发展研究”、“企业招商”、“园区管理和企业服务”以及“供
应链交易”问题，利用“数字化”促进产业园区运营管理效能的提升。
在“两院五平台”的全链条产业园区数字化运营体系下，联东集团形成了包括宏观
经济及产业研究、项目拓展、产品、运营管理能力等方面的产业优势：
宏观经济及产业研究优势：联东集团通过将联东产业研究院与产业大数据、联东全
国产业资源相结合，将公司的产业服务经验与产业研究成果数字化、可视化，通过“空
间布局、产业图谱、资本动态、创新成果”四个维度进行产业数据分析，从而把握目标
区域、目标产业、目标企业。城市产业发展研究能力方面，联东集团建立了数字化全球
城市研究平台并发布了 U 谷指标，以国内外主要城市和产业为研究方向，对相关经济
指标进行数字化分析，进行风险判断和防范，为投资决策提供依据，以数字化手段支撑
集团业务稳健发展。
项目拓展优势：联东集团通过多种途径优化土地利用效率和产业引入质量。联东集
团通过建设多层标准化厂房，集约化利用土地，并且利用标准化厂房通用性、周转性较
强的特点，解决产业升级过程中的企业腾换问题。此外，联东集团在产业选择方面重点
服务于生物医药、电子信息、新能源新材料、高端装备等战略性新兴产业企业，主动把
控园区企业质量，从入驻阶段对入园企业资质进行审核，确保入园企业符合地方产业导
向。
产品优势：联东集团形成第七代产业园标准化产品。从产品创新层面，联东集团按
照 “以产业定产品”的原则，从外观到功能实用性均注重匹配企业需求。
运营管理能力优势：园区招商能力方面，联东集团建立了数字化招商平台，结合地
方的产业定位，通过大数据分析确定园区的潜在目标客户，数字化平台与联东集团的招
商团队相结合，采取市场化机制和全国招商联动的方式，实现跨区域、跨城市、跨项目
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的全国招商。运营服务能力方面，联东集团建立了数字化园区管理平台，通过大数据及
物联网技术的融合，提高运营管理效率，进一步服务园区企业发展、保障对园区的管理，
促进园区发展。
图 2-1-4：“两院五平台”管理服务体系
（2）实际控制人情况
截至本报告出具日，联东金园的实际控制人为刘振东先生。刘振东先生及其直系亲
属穿透合计持有联东金园 100%的股权。刘振东先生简历如下：
刘振东，男，1971 年出生，拥有北京大学 EMBA 学位，于 2003 年创建联东集团，
现任联东集团董事长、法定代表人。
5、组织架构
联东金园下设 15 个部门，具体包括产业研究部、投资管理中心、设计管理部、成
本管理中心、运营管理中心、产业服务中心、财务部、资金管理中心、金融服务中心、
资本市场部、人力资源部、法律合规部、信息化中心、审计部、总裁办公室。各部门主
要职责如下：
表 2-1-5：联东金园组织结构及部门职责
部门 主要职责
产业研究部 负责产业研究、产业定位等工作
投资管理中心 负责自持型项目的开发拓展等工作
设计管理部 负责新建项目设计管理，存量项目翻新设计等工作
成本管理中心 负责自持物业成本采购、招标以及管理等工作
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部门 主要职责
运营管理中心 负责项目运营管理以及存量项目工程维护等工作
产业服务中心 负责项目产业服务和项目招商服务等工作
财务部 负责公司财务管理、预算与决算等工作
资金管理中心 负责公司投融资管理、资金划付等工作
金融服务中心 负责为入园中小企业提供全方位金融服务工作
资本市场部 负责公司已发行项目以及拟扩募资产与各机构对接工作
人力资源部 负责公司人力资源管理工作
法律合规部 负责公司所有法律意见出具、合规性管理等法务工作
信息化中心 负责公司信息化管理工作
审计部 负责公司内部各项事审查监督工作
总裁办公室 负责董事会、董事长日常事务安排以及档案管理工作
6、治理结构及内控制度
（1）治理结构
根据《北京联东金园管理科技有限公司章程》，联东金园不设董事会，设执行董事
一人，由股东委派产生。执行董事任期 3 年，任期届满，可连选连任。联东金园不设监
事会，设监事 1 人，由股东委派产生。监事的任期每届三年，任期届满，可连选连任。
公司设经理，由执行董事决定聘任或者解聘。
联东金园主要治理结构情况如下：
1）股东
股东行使下列职权：
①决定公司的经营方针和投资计划；
②选举和更换非由职工代表担任的执行董事、监事，决定有关执行董事、监事的报
酬事项；
③审议批准执行董事的报告；
④审议批准监事的报告；
⑤审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
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⑥审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损的方案；
⑦对公司增加或者减少注册资本作出决定；
⑧对发行公司债券作出决定；
⑨对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决定；
⑩修改公司章程。
股东作出的公司经营方针和投资计划的决定，应当采用书面形式，并由股东签字后
置备于公司。
2）执行董事
执行董事行使下列职权：
①负责向股东报告工作；
②执行股东的决定；
③审定公司的经营计划和投资方案；
④制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
⑤制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
⑥制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；
⑦制定公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；
⑧决定公司内部管理机构的设置；
⑨决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任或者解聘
公司副经理、财务负责人及其报酬的事项；
⑩制定公司的基本管理制度。
3）经理
经理行使下列职权：
①主持公司的生产经营管理工作；
②组织实施公司年度经营计划和投资方案；
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③拟订公司内部管理机构设置方案；
④拟订公司的基本管理制度；
⑤制定公司的具体规章；
⑥提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人；
⑦决定聘任或者解聘除应由股东决定聘任或者解聘以外的负责管理人员。
4）监事
监事行使下列职权：
①检查公司财务；
②对执行董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法
规、公司章程或者股东决定的执行董事、高级管理人员提出罢免的建议；
③当执行董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求执行董事、高级管理
人员予以纠正；
④向股东提出提案；
⑤依照《公司法》规定，对执行董事、高级管理人员提起诉讼。
（2）内控制度
联东金园作为联东集团的全资子公司，总体遵照并执行联东集团制定的一系列内
控制度，包括财务、资金、投融资、重大事项报告、审计监察、工程与成本、安全生
产、人事、信息安全与保密、招商等重要方面。
1）财务管理
联东金园作为联东集团的全资子公司，遵照执行联东集团制定的相关财务制度，依
据《联东集团财务年度预、决算管理制度》规范公司预、决算工作，明确预、决算工作
的指导作用；依据《联东集团费用及报销管理制度》明确费用标准及管控要求，规范费
用报销；依据《联东集团资产管控办法》规范公司对资产的管理，为资产管理提供明确
的依据和标准；依据《联东集团财务档案管理制度》《联东集团财务人员工作交接制度》
对档案管理及财务人员行为严格管理，保障会计资料的安全完整，确保财务工作规范化、
制度化、统一化，满足内外部的审计监察要求。
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2）资金管理
联东金园作为联东集团的全资子公司，遵照执行联东集团制定的相关资金管理制度。
公司通过《资金计划管理制度》规范了公司资金预、决算工作，明确资金计划工作中各
单位的责任，加强对公司下属各单位资金管理工作的指导，确保公司资金使用效率及规
范。依据《资金结算管理制度》规范资金结算业务流程，增加资金运营效率；依据《银
行账户管理制度》规范银行账户的管理，运行银行账户管理体系，防范资金风险，提升
资金使用效率；依据《网银管理制度》《结算凭证及重要物品管理制度》防范资金风险，
保障资金结算的安全性；依据《短期理财管理制度》在保证资金安全性及流动性的条件
下，获得理财收益。
3）投融资管理
联东金园作为联东集团的全资子公司，遵照执行联东集团制定的相关项目投资、融
资管理制度。公司依据《项目投资管理制度》《投资拓展体系信息管理办法》等制度明
确了公司投资决策依据、决策流程以及投资信息管理等工作要求与流程，确保投资工作
与集团公司战略规划和品牌价值的一致性。公司依据《联东集团融资业务管理制度》规
范融资行为，依据合法性原则、统一性原则、效益性原则和适量性原则，对融资前期、
融资中期和融资后期等全流程业务做了详细的规定和指引，有效提高融资工作效率，防
范融资风险。
4）重大事项报告制度
联东金园作为联东集团的全资子公司，按照联东集团制订的《重大事项报告制度》
《突发事件报告和处理制度》《自然灾害应急管理制度》等制度执行重大、突发事项报
告制度；根据相关制度明确的重大事项报告的原则、对象、范围和要求进行重大事项报
告，切实加强和规范了重大事项报告，确保集团信息传递的时效性。
5）审计与监察管理
联东金园作为联东集团的全资子公司，遵照执行联东集团制订的《联东集团结算审
计准则》《联东集团招标审计准则》《联东集团舞弊投诉奖惩机制》《联东员工九条》
等规章制度，明确了公司各业务条线的行为规范与作风要求，以公司各项管理制度为依
据对集团范围内工程管理、财务管理及内控管理进行全面监督以及过程管控，建立了相
对完善的考核回检机制。
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6）工程与成本管理
联东金园作为联东集团的全资子公司，遵照执行联东集团制定的《联东集团工程管
理制度》《工程类合同签订及履行管理制度》《联东集团招标资料公开制度》《联东集
团项目工程分级检查制度》《联东集团成本结算管理制度》等相关工程和成本管理制度。
对招标、合同签订、成本结算、履约管理、分级检查等工程项目推进的关键流程制定了
较为完备的管理要求和操作指引，满足多城市多项目跨区域管理的需求，指导各级工程
管理人员的管理工作，规范各级工程管理人员的管理行为，有效管控项目各项目标的实
现，并确保项目工程质量达标。
7）安全生产管理
联东金园作为联东集团的全资子公司，遵照执行《安全生产责任制》《产业园区企
业安全生产管理办法》《隐患排查治理管理制度》等联东集团制定的安全管理制度开展
园区安全管理工作。成立了以项目总为领导的安全管理机构，全员签订了岗位安全生产
责任书，切实落实企业主体安全责任；另外园区还上线了智慧消防系统，对园区消防状
态做到了实时监控；上线了“谷安全”操作系统，更高效便捷的开展日常检查、周期巡
检、企业安全检查等工作，切实做到了安全检查的闭环管理；园区通过内部培训，集团
培训以及外部培训等多种形式完善了对员工的安全教育工作；此外园区根据《园区安全
事故应急处置方案》要求建立了应急救援体系，定期开展应急演练，切实落实应急管理
工作。
8）人事管理
联东金园根据《劳动法》的规定规范签署劳动合同，作为联东集团的全资子公司，
遵照执行联东集团制定的相关人事管理制度，包括《联东集团优才库管理办法》《联东
集团晋升管理办法》等一系列人员晋升、人才培养与储备等相关激励机制，调动员工积
极性，满足业务发展对人员的需求，确保公司人员的岗位适配性，保障员工队伍的良好
竞争力；并通过《联东集团考勤管理制度》《联东集团背景调查管理制度》《联东集团
试用期管理办法》《联东集团入职引导人制度》等规范明确公司员工考勤、入职与离职
等日常行为规范管理要求。
9）信息安全与保密管理
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联东金园作为联东集团的全资子公司，遵照执行联东集团制定《联东集团保密制度》
《联东集团公共信息外宣管理办法》《联东集团涉密岗位风险评估制度》及《信息化运
维管理制度》等相关制度，明确了信息安全与保密的总体方针、原则和策略，成立了包
含公司管理层的安全管理组织，指导并决策信息安全相关事项，设立安全管理系列岗位，
明确了员工、第三方人员安全职责、关键技术岗位职责、供应商管理安全要求、物理环
境及资产管理、机房安全管理、电子介质安全管理、信息系统安全管理、权限和密码管
理、漏洞补丁和病毒管理、网络安全管理、操作运维管理的细则，对数据信息的安全备
份恢复、审计日志、信息安全事件及时响应明确了具体要求，切实保障公司信息安全与
商业的保密性。
10）招商管理
联东金园作为联东集团的全资子公司，遵照执行联东集团制定《联东集团招商体系
信息管理制度》《预招商项目操作规范》《联东集团招商体系应收账款考核细则》等招
商与产发体系的相关制度和规范要求。通过上述制度规范项目招商定位、品牌推广、营
销模式创新、招商质量管控等各项工作，确保公司招商体系的一致性与规范性，提高招
商效率，确保招商质量，避免出现定位偏差及相关经营风险。
总体而言，联东金园内部控制制度完善，有效降低了内部控制风险，确保各项日常
工作的正常开展。
（三）业务情况
1、公司主营业务
联东金园为联东集团下属自持型产业园区的核心运营主体，联东金园的主营业务收
入主要为运营产业园区的租赁业务收入。截至 2024 年 3 月末，联东集团已将 60 个子公
司通过划转、股权收购、新设方式纳入联东金园合并报表范围。根据毕马威出具的原始
权益人联东金园的模拟汇总财务报表，2021 年-2023 年联东金园取得营业收入分别为
4.94 亿元、5.68 亿元、6.57 亿元，其中经营租赁收入占营业收入的比重最高，2021-2023
年联东金园取得经营租赁收入分别为 4.19 亿元、5.11 亿元、6.40 亿元，联东金园主营
业务收入在 2021 年-2023 年持续提升。截至 2024 年 3 月 31 日，联东金园的子公司共
计 60 家，对应产业园区可租赁面积 298.51 万平方米。2024 年 1-3 月，联东金园取得营
业收入 1.78 亿元，全部为经营租赁收入。
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2、所在行业相关情况
联东金园所处行业为产业园区行业，具体行业情况详见本报告“第四章 项目公司
的业务及财务情况”之“一、项目公司的行业情况及竞争状况”。
3、行业地位
（1）行业地位
联东金园为联东集团下属自持型产业园区的核心运营主体，联东集团的行业地位请
见本报告“第二章 业务参与人”之“一、原始权益人：北京联东金园管理科技有限公
司”之“（二）公司设立与存续情况”之“4、控股股东及实际控制人情况”。
截至 2024 年一季度末，联东金园的子公司共计 60 家，对应产业园区可租赁面积
298.51 万平方米。
从资产区位分布上来看，原始权益人持有的产业园区均位于北京、上海、广州、苏
州、成都、合肥等一、二线城市，资产区位良好、储备体量较大，其中有 34 个产业园
区位于北京、上海、广州等一线城市，在所持有的园区数量中占比 69.39%，资产分布区
域经济水平发达，产业底蕴深厚，体现了联东金园产业园区的优质性。
（2）竞争优势
原始权益人为联东集团下属自持型产业园区的核心运营主体，主营业务为产业园区
管理与运营服务等，充分受益于联东集团在产业园区领域深耕二十余年的经验优势及
“联东”的品牌影响力。联东集团的竞争优势详见“第二章 业务参与人”之“一、原
始权益人”之“（二）公司设立与存续情况”之“4、控股股东及实际控制人情况”。
良好的资产区位和产业聚集效应，亦为原始权益人园区运营打下坚实基础。从实际经营
数据来看，联东金园位于北京市的产业园资产整体出租率接近满租，经营状况和盈利能
力较为良好，进一步体现了原始权益人行业领先的经营管理能力。同时充分受益于北京
市产业规划政策支持和资源禀赋，原始权益人具备良好的持续经营能力。
1）资产区位优势显著，园区价值属性凸显。联东金园旗下的产业园区主要集中在
北京、上海、广州、苏州、成都、合肥等一、二线城市，区域内成熟产业园区的市场需
求始终保持较高水平。根据联东集团业务安排，未来由联东金园作为核心平台，将主导
联东集团自持型产业园区项目（主要布局在一、二线城市）的建设和运营。
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2）承接集团管理经验和品牌优势。联东集团深耕产业园区经营超过 21 年，在不断
探索的过程中打造了“联东 U 谷”的优质产业园区运营品牌，联东集团已将 60 家子公
司及对应的自持型产业园区，以及专业的产业园区运营管理团队均注入联东金园，联东
金园得以承接联东集团多年行业经验与品牌优势。
3）产业导入优势明显，获得业内广泛认可。联东在全国范围内积累了大量的产业
客户，截至 2024 年一季度末，联东产业园入驻企业中包括 466 家上市企业、3,172 家高
新技术企业、1,164 家专精特新企业。联东的运营管理能力和产业服务能力为入园企业
发展提供有力支持，形成了获得外部认可的品牌优势。依托联东的品牌导入效应和广泛
的产业客户基础，联东金园可有效吸引优质企业入驻园区。
4）原始权益人同类资产经营稳健、园区运营能力突出
除基础设施项目之外，原始权益人持有的位于北京的同类成熟资产运营指标情况如
下：
表 2-1-6 联东金园北京市同类成熟资产运营情况统计
下属产业园区项目公司 可租赁面积
（万平方米） 产业园区具体位置 是否已投入
运营
2023 年末
出租率
北京光捷科技有限公司 4.14 北京大兴区 是 93%8
北京友联环球经贸有限公司 9.27 北京顺义区 是 87%9
北京华成祥升科技有限公司 1.63 北京顺义区 是 100%
北京中盛华维科技有限公司 5.93 北京顺义区 是 93%
北京空港日住物业管理有限公司 4.60 北京顺义区 是 92%10
北京裕新特房地产开发有限公司 1.99 北京顺义区 是 97%
北京光联投资管理有限公司 9.59 北京通州区 是 99.78%
北京联东金强科技有限公司 9.22 北京通州区 是 100%
北京金信瑞达科技有限公司 2.05 北京通州区 是 93%11
北京润谷兴贸科技有限公司 1.03 北京通州区 是 94%12
北京北玻安全玻璃有限公司 2.03 北京通州区 是 100%
北京亨讯达科技有限公司 6.36 北京密云区 是 95%
北京长赢企业汇投资有限公司 7.70 北京经开区 是 95%
8 项目稳定出租率为 98%以上，由于年末少量客户到期换租，因此该项目出租率短期略有波动。
9 项目建设标准较高，出租率仍在提升中。
10 项目稳定出租率为 98%以上，由于年末少量客户到期换租，因此该项目出租率短期略有波动。
11 项目稳定出租率为 100%，因项目总面积较小，由于年末 1 户租户到期换租，因此出租率短期略有波动。
12 项目稳定出租率为 100%，因项目总面积较小，由于年末 1 户租户到期换租，因此出租率短期略有波动。
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下属产业园区项目公司 可租赁面积
（万平方米） 产业园区具体位置 是否已投入
运营
2023 年末
出租率
北京联东金木科技有限公司 1.64 北京平谷区 是 100%
截止 2023 年末，原始权益人位于北京市的产业园资产整体出租率平均稳定在 95%
以上，经营状况较为良好，体现了原始权益人出色的经营管理能力，亦展现了原始权益
人旗下拥有较为充足且成熟的可扩募资产。
5）北京市产业规划政策支持和资源禀赋为原始权益人持续稳健经营保驾护航
根据《北京市“十四五”高精尖产业发展规划》，北部顺义区利用首都国际机场交通
枢纽，对接三大科学城创新资源，加快传统产业转型升级，聚焦智能网联汽车、集成电
路、航空航天等领域；南部地区依托北京经济技术开发区，推动大兴、房山等区打造先
进智造产业带，其中大兴区重点发展生物医药、节能环保产业，房山区重点发展智能制
造与装备、前沿新材料、智能网联汽车产业。
历史来看，北京市工业经济增长稳定，产业布局不断优化、产业结构趋向合理，充
分发挥产业协同作用，积极发展生物医药、新材料等高端制造业及战略性新兴产业；同
时，随着北京市高新技术企业数量和高技术人才不断增长，将为高新技术产业的稳定发
展增添动力；此外，政府在政策上对高精尖行业产业扶持力度大，为高精尖产业的进一
步发展提供土壤。基于以上，对于工业领域长期增长的展望较好，依托于工业经济的增
长工业企业对标准厂房的需求或将进一步扩大。
原始权益人的产业园区一般选址位于已形成特色产业优势、中小企业产业聚集度高
的区域，标准厂房的建设亦能反向促进产业聚集，形成良性循环。围绕产业定位、行业
要求进行合理的标准厂房建设能提高标准厂房的通用性，科学规划、清晰定位的标准厂
房能在后续竞争中占据优势。同时，原始权益人拥有成熟开发运作模式及丰富的运营管
理经验，能够进一步增强产业园资产的竞争优势。
（四）财务情况
联东金园于 2022 年 11 月 18 日注册成立，无历史财务记录。为了反映原始权益人
所持有的该等产业园区项目在报告期内的财务情况，毕马威华振会计师事务所（特殊普
通合伙）对联东金园的模拟汇总财务报表进行了审计，并出具了标准无保留意见的模拟
汇总审计报告（毕马威华振审字第 2401199 号）。主要包括截至 2021 年 12 月 31 日、
2022 年 12 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日模拟汇总净资产表和 2021 年度、2022 年度和
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
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2023 年度模拟汇总利润表。模拟汇总报表假设原始权益人联东金园于 2021 年 1 月 1 日
已经成立，并于当日取得了包括纳入模拟汇总范围内的拟发行基础设施 REITs 项目的 3
个项目公司在内 39 家公司的控制权13，同时，联东金园于 2023 年新设 9 家子公司，通
过非同一控制下企业合并收购了 3 家子公司。
截至 2024 年 3 月 31 日，联东金园已持有包括本次拟发行基础设施 REITs 项目的 3
个项目公司在内的 60 个子公司的控制权。截至 2024 年 3 月 31 日模拟汇总净资产表和
2024 年一季度模拟汇总利润表未经审计。
1、财务数据
（1）模拟汇总净资产表
表 2-1-7：联东金园最近三年及一期末模拟汇总净资产表
单位：万元
科目 2024 年一季度末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
流动资产：
货币资金 103,714.31 66,566.61 76,409.53 103,221.18
交易性金融资产 20,110.85 24,965.85 60,587.40 31,619.72
应收票据 40.00 20.00 360.00 4.00
应收账款 1,243.53 685.01 1,062.91 2,117.87
其他应收款 386,686.79 375,104.08 324,462.84 337,102.69
其他流动资产 1,115.42 1,823.40 4,658.69 3,688.86
流动资产合计 512,910.90 469,164.95 467,541.37 477,754.32
非流动资产：
长期股权投资 883.33 883.53 - -
其他权益工具投资 162.85 162.85 162.85 162.85
投资性房地产 761,537.95 747,255.74 597,712.38 508,557.64
固定资产 2,404.12 2,450.11 3,565.65 2,742.15
无形资产 877.98 874.18 731.39 13.41
其他非流动资产 14,248.51 12,703.87 5,202.81 12,794.43
非流动资产合计 780,114.74 764,330.28 607,375.09 524,270.49
资产总计 1,293,025.65 1,233,495.23 1,074,916.45 1,002,024.81
流动负债： -
短期借款 5,865.00 4,865.00 - 13,498.80
应付票据 - - 1,000.00 2,000.00
13 上述 39 家子公司为截至 2022 年末，联东集团及下属子公司已持有并拟划转至联东金园的 39 家子公司，包括本
次 REITs 入池范围内的 3 个项目公司，不包括 2023 年联东金园新设的 9 个新增子公司及从集团外部收购的 3 个新
增子公司。
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42
科目 2024 年一季度末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
应付账款 96,951.93 94,769.94 76,689.24 66,633.93
预收款项 14,541.42 15,537.69 13,961.00 13,935.66
应付职工薪酬 0.08 - - -
应交税费 1,637.17 1,604.20 702.00 923.96
其他应付款 305,729.60 277,955.39 306,632.33 224,300.47
一年内到期的非流动负
债
36,384.70 29,989.79 25,848.41 59,751.23
流动负债合计 461,109.89 424,722.01 424,832.98 381,044.06
非流动负债： -
长期借款 390,011.38 363,343.56 310,048.00 284,869.54
长期应付款 13,021.63 12,917.10 10,855.47 10,013.59
非流动负债合计 403,033.01 376,260.66 320,903.47 294,883.13
负债合计 864,142.90 800,982.67 745,736.45 675,927.19
净资产 428,882.75 432,512.56 329,180.00 326,097.62
负债和净资产总计 1,293,025.65 1,233,495.23 1,074,916.45 1,002,024.81
（2）模拟汇总利润表
表 2-1-8：联东金园最近三年及一期模拟汇总利润表
单位：万元
项目 2024 年一季度 2023 年 2022 年 2021 年
营业总收入 17,761.61 65,702.96 56,847.86 49,367.89
减：营业成本 11,358.24 38,823.44 33,988.04 23,463.17
税金及附加 1,460.71 5,018.79 3,767.28 3,528.27
销售费用 929.31 3,918.19 4,571.66 5,029.81
管理费用 1,973.08 11,939.97 19,608.72 20,056.97
财务费用 3,198.13 13,142.11 12,260.60 9,144.49
其中：利息费用 3,347.62 13,958.76 12,466.17 9,617.81
利息收入 -154.33 969.37 321.11 626.58
加：其他收益 19.48 415.64 287.69 126.09
投资收益 -45.78 1,827.72 1,134.52 3,642.80
公允价值变动 (损失) /
收益 - - -31.05 449.05
营业亏损 -1,184.17 -4,896.17 -15,957.28 -7,636.89
加：营业外收入 157.24 880.56 666.69 1,281.93
减：营业外支出 20.00 3,902.84 194.57 28.25
亏损总额 -1,046.94 -7,918.44 -15,485.16 -6,383.21
减：所得税费用 -99.34 1,808.19 462.90 804.04
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项目 2024 年一季度 2023 年 2022 年 2021 年
净亏损及综合收益总额 -947.60 -9,726.63 -15,948.06 -7,187.25
2、财务指标
表 2-1-9：联东金园最近三年及一期主要财务数据和指标
指标 2024年一季度末/
2024年一季度
2023年末/
2023年度
2022年末
/2022年度
2021年末
/2021年度
总资产（万元） 1,293,025.65 1,233,495.23 1,074,916.45 1,002,024.81
总负债（万元） 864,142.90 800,982.67 745,736.45 675,927.19
所有者权益（万元） 428,882.75 432,512.56 329,180.00 326,097.62
营业总收入（万元） 17,761.61 65,702.96 56,847.86 49,367.89
利润总额（万元） -1,046.94 -7,918.44 -15,485.16 -6,383.21
净利润（万元） -947.60 -9,726.63 -15,948.06 -7,187.25
流动比率（倍） 1.11 1.10 1.10 1.25
速动比率（倍） 1.11 1.10 1.10 1.25
资产负债率（%） 66.83 64.94 69.38 67.46
营业毛利率（%） 36.05 40.91 40.21 52.47
EBITDA（万元） 9,313.14 30,344.04 18,894.14 17,189.38
1) 流动比率=流动资产/流动负债；
2) 速动比率=（流动资产-存货）/流动负债；
3) 资产负债率=负债总额/资产总额；
4) 营业毛利率=（营业总收入-营业成本）/营业总收入；
5) EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出+折旧及摊销费用；
3、财务分析
（1）资产情况
表 2-1-10：联东金园最近三年及一期末模拟汇总财务报表资产结构
单位：万元
科目 2024 年一季度末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
流动资产：
货币资金 103,714.31 66,566.61 76,409.53 103,221.18
交易性金融资产 20,110.85 24,965.85 60,587.40 31,619.72
应收票据 40.00 20.00 360.00 4.00
应收账款 1,243.53 685.01 1,062.91 2,117.87
其他应收款 386,686.79 375,104.08 324,462.84 337,102.69
其他流动资产 1,115.42 1,823.40 4,658.69 3,688.86
流动资产合计 512,910.90 469,164.95 467,541.37 477,754.32
非流动资产：
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
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科目 2024 年一季度末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
长期股权投资 883.33 883.53 - -
其他权益工具投
资
162.85 162.85 162.85 162.85
投资性房地产 761,537.95 747,255.74 597,712.38 508,557.64
固定资产 2,404.12 2,450.11 3,565.65 2,742.15
无形资产 877.98 874.18 731.39 13.41
其他非流动资产 14,248.51 12,703.87 5,202.81 12,794.43
非流动资产合计 780,114.74 764,330.28 607,375.09 524,270.49
资产总计 1,293,025.65 1,233,495.23 1,074,916.45 1,002,024.81
联东金园 2021-2023 年及 2024 年一季度末的资产总计分别为 1,002,024.81 万元、
1,074,916.45 万元、1,233,495.23 万元和 1,293,025.65 万元。2022 年末资产总计较 2021
年末增长 72,891.65 万元，增幅 7.27%；2023 年末资产总计较 2022 年末增长 158,578.77
万元，增幅为 14.75%，主要系投资性房地产等非流动资产增长较大所致。2024 年 3 月
末资产总计较 2023 年末增长 59,530.42 万元，增幅为 4.83%。
联东金园主要流动资产科目包括货币资金、交易性金融资产、其他应收款等。联东
金园 2021-2023 年末及 2024 年一季度末的流动资产合计分别为 477,754.32 万元、
467,541.37 万元、469,164.95 万元和 512,910.90 万元。2022 年末流动资产较上年末减少
10,212.95 万元，降幅为 2.14%；2023 年末流动资产较上年末增加 1,623.58 万元，增幅
为 0.35%；2024 年 3 月末流动资产较上年末增加 43,745.96 万元，增幅为 9.32%。
联东金园非流动资产主要包括投资性房地产、固定资产、其他非流动资产等。联东
金园 2021-2023 年末及 2024 年一季度末的非流动资产合计分别为 524,270.49 万元、
607,375.09 万元、764,330.28 万元和 780,114.74 万元，分别占资产总额的 52.32%、56.50%、
61.96%和 60.33%。2022 年末非流动资产较 2021 年末增长 83,104.60 万元，增幅 15.85%；
2023 年末非流动资产较上年末增长 156,955.19 万元，增幅为 25.84%，主要原因是投资
性房地产增长所致；2024 年 3 月末非流动资产较上年末增长 15,784.46 万元，增幅为
2.07%。
1）流动资产项目分析
（a）货币资金
联东金园2021-2023年末及2024年一季度末的货币资金余额分别为103,221.18万元、
76,409.53万元、66,566.61万元和103,714.31万元。2022年末较2021年末货币资金减少
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26,811.64万元，降幅为25.97%，主要系为提高资金使用效率购买理财产品所致；2023年
末较2022年末货币资金减少9,842.93万元，减幅为12.88%，主要系本年货币资金支出较
多，主要是收购子公司支出增加，新开工园区规模增加导致成本投入增加；2024年3月
末较2023年末货币资金增加37,147.70万元，增幅为55.81%，主要系清理交易性金融资产
和收到往来款。
（b）交易性金融资产
联东金园2021-2023年末及2024年一季度末的交易性金融资产余额分别为31,619.72
万元、60,587.40万元、24,965.85万元和20,110.85万元。2022年末交易性金融资产较上年
末增加28,967.68万元，增幅91.61%，主要系联东金园为提高资金使用效率，购买理财产
品和进行现金管理所致。2023年末交易性金融资产较上年末减少35,621.54万元，降幅
58.79%，主要系资金使用需求增加，部分理财产品赎回所致。2024年3月末交易性金融
资产较上年末减少4,855.00万元，降幅1.45%。
（c）其他应收款
联东金园 2021-2023 年末及 2024 年一季度末的其他应收款余额分别为 337,102.69
万元、324,462.84 万元、375,104.08 万元和 386,686.79 万元。其他应收款主要是应收往
来款。2022 年末其他应收款较 2021 年末减少 12,639.85 万元，减幅为 3.75%；2023 年
末其他应收款较上年末增加 50,641.24 万元，增幅为 15.61%，主要系应收关联方款项增
加所致；2024 年 3 月末其他应收款较上年末增加 11,582.71 万元，增幅为 3.09%。
2）非流动资产项目分析
（a）投资性房地产
2021-2023年末及2024年一季度末，联东金园投资性房地产账面价值分别为
508,557.64万元、597,712.38万元、747,255.74万元和761,537.95万元。2022年末投资性房
地产较2021年末增加89,154.74万元，增幅为17.53%；2023年末投资性房地产较2022年末
增加149,543.36万元，增幅为25.02%，主要系土地使用权、房屋及建筑物增加和非同一
控制下企业合并投资性房地产增加所致；2024年3月末投资性房地产较2023年末增加
14,282.21万元，增幅为1.91%。
（2）负债情况
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
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表 2-1-11：联东金园最近三年及一期末模拟汇总报表负债结构
单位：万元
科目 2024 年一季度末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
流动负债：
短期借款 5,865.00 4,865.00 - 13,498.80
应付票据 - - 1,000.00 2,000.00
应付账款 96,951.93 94,769.94 76,689.24 66,633.93
预收款项 14,541.42 15,537.69 13,961.00 13,935.66
应付职工薪酬 0.08 0.00 - -
应交税费 1,637.17 1,604.20 702.00 923.96
其他应付款 305,729.60 277,955.39 306,632.33 224,300.47
一年内到期的非流
动负债 36,384.70 29,989.79 25,848.41 59,751.23
流动负债合计 461,109.89 424,722.01 424,832.98 381,044.06
非流动负债： -
长期借款 390,011.38 363,343.56 310,048.00 284,869.54
长期应付款 13,021.63 12,917.10 10,855.47 10,013.59
非流动负债合计 403,033.01 376,260.66 320,903.47 294,883.13
负债合计 864,142.90 800,982.67 745,736.45 675,927.19
联东金园的负债主要由其他应付款、长期借款、应付账款和一年内到期的非流动负
债组成。2021-2023年末及2024年一季度末，联东金园负债总额分别为675,927.19万元、
745,736.45万元、800,982.67万元和864,142.90万元，负债规模随资产规模同步增长，资
产负债率分别为67.46%、69.38%、64.94%和66.83%，报告期内整体表现较为稳定。
联东金园主要流动负债科目包括短期借款、应付账款、其他应付款、一年内到期的
非流动负债等，联东金园2021-2023年末及2024年一季度末的流动负债合计余额分别为
381,044.06万元、424,832.98万元、424,722.01万元和461,109.89万元，占总负债比例分别
为56.37%、56.97%、53.03%和53.36%。2022年末流动负债较年初增加43,788.92万元，增
幅为11.49%，主要系其他应付款增加所致；2023年末流动负债较年初减少110.97万元，
减幅为0.03%；2024年3月末流动负债较年初增加36,387.88万元，增幅为8.57%。
联东金园主要非流动负债科目包括长期借款和长期应付款，联东金园2021-2023年
末及2024年一季度末的非流动负债合计余额分别为294,883.13万元、320,903.47万元、
376,260.66万元和403,033.01万元，占总负债的比例分别为43.63%、43.03%、46.97%和
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
47
46.64%。2022年末非流动负债较年初增加26,020.34万元，增幅为8.82%，主要系长期借
款增加所致；2023年末非流动负债较年初增加55,357.19万元，增幅为17.25%，主要系随
着持有资产规模不断增加，长期借款相应增加所致；2024年3月末非流动负债较年初增
加26,772.35万元，增幅为7.12%。
1）流动负债项目分析
（a）短期借款
联东金园 2021-2023 年末及 2024 年一季度末的短期借款余额分别为 13,498.80 万
元、0.00 万元、4,865.00 万元和 5,865.00 万元。2022 年末短期借款较年初减少 13,498.80
万元，主要系质押借款及抵押担保借款到期所致；2023 年末短期借款较上年末增加
4,865.00 万元，主要系新增质押借款所致；2024 年 3 月末短期借款较上年末增加 1,000.00
万元。
（b）应付账款
联东金园 2021-2023 年末及 2024 年一季度末的应付账款余额分别为 66,633.93 万
元、76,689.24 万元、94,769.94 万元和 96,951.93 万元。2022 年末应付账款较年初增加
10,055.31 万元，增幅为 15.09%；2023 年末应付账款较年初增加 18,080.70 万元，增幅
为 23.58%；2024 年 3 月末应付账款较年初增加 2,181.99 万元，增幅为 2.30%。应付账
款主要为项目建设施工款，报告期内应付账款增加的原因系随着资产规模逐渐增长，应
付账款相应增长。
（c）其他应付款
联东金园2021-2023年末及2024年一季度末的其他应付款余额分别为224,300.47万
元、306,632.33万元、277,955.39万元和305,729.60万元。2022年末其他应付款较年初增
加82,331.86万元，增幅为36.71%，主要系应付关联方其他应付款增加所致；2023年末其
他应付款较年初减少28,676.94万元，减幅为9.35%；2024年3月末其他应付款较年初增加
27,774.21万元，增幅为9.99%。
2）非流动负债项目分析
（a）长期借款
联东金园2021-2023年末及2024年一季度末的长期借款余额分别为284,869.54万元、
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
48
310,048.00万元、363,343.56万元和390,011.38万元。2022年末长期借款较年初增加
25,178.46万元，增幅为8.84%；2023年末长期借款较年初增加53,295.56万元，增幅为
17.19%。联东金园2022年末和2023年末长期借款持续增加，主要原因系新开工园区规模
增加和2023年度收购子公司支出增加，导致资金使用需求增加。2024年3月末长期借款
较年初增加26,667.82万元，增幅为7.34%。
（b）长期应付款
联东金园2021-2023年末及2024年一季度末的长期应付款余额分别为10,013.59万
元、10,855.47万元、12,917.10万元和13,021.63万元。2022年末联东金园长期应付款较年
初增加841.88万元，增幅为8.41%；2023年末联东金园长期应付款较上年末增加2,061.63
万元，增幅为18.99%，主要系租赁保证金增加所致；2024年3月末联东金园长期应付款
较上年末增加104.53万元，增幅为0.81%。
（3）收入利润水平
1）收入情况
最近三年及一期，联东金园营业收入、营业成本和毛利润构成情况如下。
表 2-1-12：联东金园近三年及一期各业务板块收入构成
单位：万元、%
收入类型
2024 年一季度 2023 年 2022 年 2021 年
营业收入 占比 营业收入 占比 营业收入 占比 营业收入 占比
经营租赁收入 17,761.61 100.00 63,994.54 97.40 51,077.48 89.85 41,942.57 84.96
其他 - - 1,708.42 2.60 5,770.37 10.15 7,425.32 15.04
合计 17,761.61 100.00 65,702.96 100.00 56,847.86 100.00 49,367.89 100.00
联东金园的主营业务主要是经营租赁收入，2021-2023年及2024年一季度，联东金
园取得营业收入分别为49,367.89万元、56,847.86万元、65,702.96万元和17,761.61万元。
经营租赁收入占营业收入的比重最高；2021-2023年，经营租赁收入取得的营业收入分
别为41,942.57万元、51,077.48万元及63,994.54万元，占营业收入的比例分别为84.96%、
89.85%和97.40%。其他收入主要包括咨询费等，2021-2023年，其他收入分别为7,425.32
万元、5,770.37万元和1,708.42万元，占营业收入的比例分别为15.04%、10.15%和2.60%。
2024年一季度，营业收入全部为经营租赁收入。
2）成本情况
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
49
2021-2023 年及 2024 年一季度，联东金园营业成本构成情况如下：
表 2-1-13：联东金园近三年及一期各业务板块成本构成
单位：万元、%
业务板
块
2024 年一季度 2023 年 2022 年 2021 年
营业成
本
占比 营业成
本
占比 营业成
本
占比 营业成
本
占比
经营租
赁成本 11,358.24 100.00 38,819.26 99.99 33,988.03 100.00 23,463.17 100.00
其他 - - 4.17 0.01 0.01 0.00 0.00 0.00
合计 11,358.24 100.00 38,823.44 100.00 33,988.04 100.00 23,463.17 100.00
2021-2023年及2024年一季度，联东金园营业成本分别为23,463.17万元、33,988.04万
元、38,823.44万元和11,358.24万元，大部分为经营租赁板块产生，占营业成本的比例为
99%以上。
3）利润情况
2021-2023 年及 2024 年一季度，联东金园毛利润情况如下：
表 2-1-14：联东金园近三年及一期各业务板块毛利润构成
单位：万元、%
业务板
块
2024 年一季度 2023 年 2022 年 2021 年
毛利润 占比 毛利润 占比 毛利润 占比 毛利润 占比
经营租
赁
6,403.36 100.00 25,175.27 93.66 17,089.45 74.76 18,479.40 71.34
其他 - - 1,704.25 6.34 5,770.36 25.24 7,425.32 28.66
合计 6,403.36 100.00 26,879.52 100.00 22,859.82 100.00 25,904.72 100.00
2021-2023 年及 2024 年一季度，联东金园毛利率情况如下：
表 2-1-15：联东金园近三年及一期各业务板块毛利率
单位：%
业务板块 2024 年一季度 2023 年 2022 年 2021 年
经营租赁 36.05 39.34 33.46 44.06
其他 - 99.76 100.00 100.00
营业毛利率 36.05 40.91 40.21 52.47
2021-2023 年及 2024 年一季度，联东金园的营业毛利润分别为 25,904.72 万元、
22,859.82 万元、26,879.52 万元和 6,403.36 万元，营业毛利率分别为 52.47%、40.21%、
40.91%和 36.05%，总体较为稳定。2022 年以来联东金园的营业毛利率有所下降，主要
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
50
系随着联东金园下属项目公司持有的产业园区项目投资建设的推进，竣备项目逐步增多，
项目运营起步阶段收入仍处于爬坡期，折旧从竣备次月起全额计提，导致营业毛利率有
所下降。
2021-2023 年，经营租赁业务毛利润分别 18,479.40 万元、17,089.45 万元和 25,175.27
万元，占毛利润的比例分别为 71.34%、74.76%和 93.66%，毛利率分别为 44.06%、33.46%
和 39.34%，经营租赁业务主要成本构成为投资性房地产折旧和摊销。2021-2023 年，其
他业务毛利润分别 7,425.32 万元、5,770.36 万元和 1,704.25 万元，占毛利润的比例分别
为 28.66%、25.24%和 6.34%，毛利率分别为 100.00%、100.00%和 99.76%。该部分业务
主要为咨询费收入，毛利率相对较高。2024 年一季度，联东金园毛利润全部来自经营租
赁业务。
（五）资信状况
1、公开市场融资情况
截至 2024 年 3 月 31 日，联东金园尚无公开市场融资记录。
2、银行授信情况
截至 2024 年 3 月 31 日，联东金园获得金融机构的授信总额共 0 亿元。
3、对外担保的情况
截至 2024 年 3 月 31 日，联东金园对联东集团以外提供担保金额为 0 亿元，2021
年-2023 年末联东金园为联东集团内关联方的长期借款提供担保余额分别为 13,069.90
万元、9,620.00 万元及 81,662.46 万元。
4、历史信用及评级情况
经基金管理人及计划管理人核查，联东金园信用良好，经营稳健，内部控制制度健
全，不存在影响持续经营的法律障碍；联东金园最近三年在投资建设、生产运营、金融
监管、工商、税务等方面无重大违法违规记录，不存在因严重违法失信行为被有权部门
认定为失信被执行人、失信生产经营单位或其他失信单位并被暂停或者限制融资的情形。
经查阅联东金园提供的 2024 年 5 月 31 日的《企业信用报告》，联东金园不存在不
良或关注类未结清贷款业务。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
51
经查询中国执行信息公开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）及全国法院失
信被执行人名单信息公布与查询平台（网址：http://zxgk.court.gov.cn/shixin/），截至 2024
年 5 月 21 日，未在前述网站公布的信息中发现联东金园被纳入失信被执行人名单的情
况。
经查询中华人民共和国应急管理部网站（网址：http://www.mem.gov.cn/）、中华人
民共和国生态环境部网站（网址：http://www.mee.gov.cn/）、中华人民共和国自然资源
部（网址：http://www.mnr.gov.cn/）、中国证监会证券期货市场失信记录查询平台（网
址 ： http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/ ） 、 中 国 证 监 会 网 站 （ 网址：
http://www.csrc.gov.cn/）、国家市场监督管理总局网站（网址：http://www.samr.gov.cn/）、
中华人民共和国国家发展和改革委员会网站（网址：http://www.ndrc.gov.cn/）、中华人
民共和国财政部网站（网址：http://www.mof.gov.cn/index.htm）、中华人民共和国住房
和城乡建设部网站（网址：http://www.mohurd.gov.cn/）、中华人民共和国公安部网站（网
址：https://www.mps.gov.cn/）、信用中国网站（网址：http://www.creditchina.gov.cn/）、
中国政府采购网政府采购严重违法失信行为信息记录网站（http://www.ccgp.gov.cn/）、
全国建筑市场监管公共服务平台（http://jzsc.mohurd.gov.cn/）、中国执行信息公开网
（http://zxgk.court.gov.cn/）和中国裁判文书网（https://wenshu.court.gov.cn/），截至 2024
年 5 月 21 日，未在前述网站公布的信息中发现联东金园在最近三年内存在重大违法违
规或不诚信记录的情况。
经基金管理人及计划管理人核查，联东金园信用良好，经营稳健，内部控制制度健
全，不存在影响持续经营的法律障碍；最近三年，联东金园在投资建设、生产运营、金
融监管、工商、税务等方面无重大违法违规记录，不存在因严重违法失信行为被有权部
门认定为失信被执行人、失信生产经营单位或其他失信单位并被暂停或者限制融资的情
形。
截至 2024 年 3 月 31 日，原始权益人联东金园尚无公开市场融资记录，无主体信用
评级。
（六）原始权益人对基础设施项目所有权情况
1、原始权益人享有基础设施项目所有权情况
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经基金管理人及计划管理人核查恒星意达、亚美耳康科技与京燕奥得赛的《营业执
照》、公司章程，并经查询国家企业信用信息公示系统，2024 年 3 月末，联东金园持有
恒星意达、亚美耳康科技与京燕奥得赛 100%股权，各项目公司股权不存在正在进行中
的重大权属纠纷、质押、被法院查封或被采取其他司法强制措施的情形。
经基金管理人及计划管理人核查不动产权证书，截至本报告出具日，恒星意达拥有
北京大兴科创产业园的不动产权属证书、亚美耳康科技拥有北京马坡科技园一期的不动
产权属证书、京燕奥得赛拥有北京房山奥得赛产业园的不动产权属证书，各项目公司为
各基础设施资产的合法使用权人和/或所有权人，有权占有并出租各基础设施资产。
综上，原始权益人穿透享有基础设施资产的完全所有权。
2、原始权益人内部授权情况
根据联东集团现行有效的公司章程以及天津市联东模板有限公司、东兴腾宇及刘振
东于 2023 年 6 月 8 日签署的《北京联东投资（集团）有限公司股东会决议》，“同意
联东金园将项目公司 100%股权和对项目公司的其他权益（如债权等，如涉及）转让予
基础设施 REITs 下设的资产支持专项计划，并办理相关转让登记等其他相关手续”；联
东集团已就恒星意达股权转让取得了合法、有效的内部授权。
根据联东金园现行有效的公司章程以及联东集团于 2023 年 6 月 8 日签署的《股东
决定》，“同意公司将项目公司 100%股权和对项目公司的其他权益（如债权等，如涉
及）转让予基础设施 REITs 下设的资产支持专项计划，并办理相关转让登记等其他相关
手续”。
根据联东集团与联东金园现行有效的公司章程等公司治理文件，以及前述《北京联
东投资（集团）有限公司股东会决议》与《北京联东金园管理科技有限公司股东决定》，
联东金园已就为发行基础设施基金目的将持有各基础设施资产的项目公司 100%股权转
让方式发行基础设施基金取得了合法、有效的内部授权。
3、外部审批情况
关于外部有权机构对基础设施项目转让的审批情况详见“第五章 基础设施资产”
之“三、基础设施资产的合法合规性”之“（三）基础设施项目转让的合法性”。
4、基础设施基金合法取得基础设施项目所有权情况
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
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（1）项目公司股权转让
联东金园将其持有的项目公司 100%股权转让予基础设施 REITs 项下的基础设施资
产支持专项计划。中金公司（代表专项计划的利益）拟与联东金园、项目公司签署《股
权转让协议》以成为项目公司的唯一股东。根据《股权转让协议》的约定，自专项计划
设立之日起，中金公司（代表专项计划的利益）即成为项目公司股权的所有权人，享有
项目公司股权所附带的一切权利和利益，并承担相应的股东义务。
《股权转让协议》的内容不违反所适用的法律、行政法规的强制性规定；《股权转
让协议》一经相关各方适当签署并满足约定的生效条件（如有）后，即对签署各方具有
法律约束力，合法有效；所述的交易适当完成后，计划管理人将代表专项计划的利益，
真实、合法地拥有项目公司股权及项目公司持有的基础设施资产完全所有权。
（2）基金认购专项计划基础设施资产支持证券
根据《基金合同》及《专项计划认购协议》的约定，基础设施基金拟以募集资金认
购专项计划的全部基础设施资产支持证券，并成为专项计划的唯一基础设施资产支持证
券持有人。
《专项计划认购协议》及《股权转让协议》所述的交易适当完成后，基金即可通过
持有专项计划的全部资产支持证券而取得项目公司的 100%股权，从而间接取得全部基
础设施资产的所有权。
（七）调查结论
经基金管理人及计划管理人核查，联东金园为依据《公司法》设立且有效存续的有
限责任公司；联东金园通过项目公司享有对基础设施资产的所有权；联东金园信用良好，
经营稳健，内部控制制度健全，不存在影响持续经营的法律障碍。联东金园最近三年不
存在重大违法违规记录，不存在因严重违法失信行为被有权部门认定为失信被执行人、
失信生产经营单位或其他失信单位并被暂停或者限制融资的情形。
联东金园已就以持有基础设施资产的项目公司 100%股权转让方式发行基础设施
REITs 履行完毕相应的内部决策及外部审批流程。
《专项计划认购协议》《股权转让协议》等专项计划文件的内容不违反中国法律的
强制性规定，经相关当事人签署并满足该等文件约定的生效条件（如有）后，即对签署
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支持专项计划联合尽职调查报告
54
各方具有法律约束力，合法有效；上述交易完成后，基金即可通过持有专项计划的全部
资产支持证券而取得项目公司的 100%股权，从而间接取得全部基础设施资产的所有权。
二、外部管理机构：北京联东金园管理科技有限公司
中金基金委托联东金园负责项目的日常运营。基金管理人拟与联东金园、项目公
司签署《运营管理服务协议》委托联东金园为外部管理机构，在本基金发行后为本基
金持有的基础设施项目提供运营管理服务。
（一）基本情况
参见本报告第二章 业务参与人“一、原始权益人：北京联东金园管理科技有限公
司”的基本情况内容，联东金园具备独立开展业务的能力，定位明确，具备持续经营
能力。
（二）运营管理资质和经验
截至本报告出具日，原始权益人联东金园的子公司共计 60 家，对应可租赁面积
298.51 万平方米，专业的产业园区运营管理团队也同步由联东集团划转至联东金园，联
东金园具有良好的管理经验和经营能力。
经基金管理人及计划管理人及法律顾问适当核查，相关法律法规未明确要求联东金
园为基础设施项目提供运营管理服务需另行取得专门的不动产运营管理资质；联东金园
为按照《基金法》第九十七条、《基础设施基金指引》第四十条的规定在中国证监会进
行担任外部管理机构的备案之后，即具备《基础设施基金指引》第四十条及《上海证券
交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 1 号——审核关注事
项（试行）（2023 年修订）》第八条规定的担任基础设施项目外部管理机构的主体资格
及相应权限。
经基金管理人及计划管理人核查，联东金园具有丰富的基础设施项目运营管理经验。
（三）业务制度和流程
联东金园作为联东集团子公司，总体遵照并执行联东集团运营管理服务的制度和流
程，围绕产业园区招商、资产运营、物业服务、企业服务等重要业务领域，制定了相对
完善的管理制度、操作流程、行为规范和风控措施。
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园区招商：联东金园遵守《联东集团招商体系信息管理制度》《招商类合同签订及
履行管理制度》等管理制度与细则，并根据集团业务规划，对拟入园企业从收入规模、
产业导向、专业资质、合规管理等多维度进行核查与把控。联东金园在拟入园企业收入
规模方面，主要定位服务于年收入在 1,000 万-3 亿元之间的成长型企业；在产业导向方
面，重点服务于生物医药、电子信息、新能源新材料、高端装备等战略性新兴产业企业，
每个园区通常包括 2-3 个主导产业方向；在专业资质与合规管理方面，要求客户提供各
项资质证书、过往纳税凭证等资料，并要求招商及项目负责人实地到客户原有生产经营
场所进行考察，上报集团审核通过后方可同意入园。通过上述业务指引确保入园企业符
合地方产业导向，为联东产业园区在当地的长期发展打下良好基础。
资产运营：联东金园基于园区日常运营管理所涉及的主要环节，制定并执行《联东
集团入住流程管理办法》《产业园区消防安全管理办法》《园区安全事故应急处置方案》
等业务流程和工作指引，确保产业园区运营管理的规范化和稳定性，并通过自助缴费等
各类智能化运营机制的建立，为园区企业提供相对便捷的运营服务。
物业服务：联东金园始终致力于为入园企业提供良好的生产、研发和办公环境，通
过各类专业及特约服务，形成综合物业服务能力，并依据《产业园区物业维修管理制度》
《建筑外立面设施维护标准》《联东园林养护标准文件》等管理制度和办法，完成项目
日常管理中的资产维护和设施设备维保等工作，优化园区环境及经营秩序，持续提升入
园企业体验感。
企业服务：除基础的物业服务外，联东金园根据入园企业个性化需求，制定了一系
列软性增值服务方案。依据《联东集团产业服务手册》《关于园区服务活动的管理规范》
《招聘会标准执行方案》《文体活动执行方案》等服务方案和管理办法，完善园区配套
服务，为入园企业提供一站式落地服务，提升营商环境，助力企业发展。
联东金园相关内部控制制度，详见“第二章 业务参与人”之“二、外部管理机构”
之“（四）组织结构和内部控制情况”。
（四）组织结构和内部控制情况
参见本报告“第二章 业务参与人”之“一、原始权益人：北京联东金园管理科技
有限公司”的公司设立与存续情况内容。
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（五）管理人员和员工情况
联东金园的管理层和运营团队拥有丰富的项目运营经验。联东金园已配备充足的具
有基础设施项目运营经验的专业人员，其中具有 5 年以上基础设施项目运营经验的专业
人员不少于 2 名。
根据联东金园出具的说明，截至 2024 年 3 月 31 日，联东金园在岗总人数 166 人，
其中硕士及以上、大学和大专学历占比分别为 24%、69%和 7%，具有大学及以上学历
人员占比高达 93%，具有硕士及以上学历人员占比达 24%。此外，在年龄结构上，联东
金园职工平均年龄为 36 岁，从总体上来看，职工年龄分布较为合理、均衡，其中，30
岁以下员工 25 人，31-40 岁员工 112 人，41 岁-50 岁员工 25 人，51 岁以上 4 人，分别
占比 15%、67%、15%和 2%，员工从事产业园区业务经验平均超过 3 年，具有 5 年以
上基础设施项目运营经验的专业人员不少于 25 名。
联东金园主要管理人员拥有平均超过 15 年的产业园区运营管理经验，积累了丰富
的专业能力及良好往绩，联东金园主要管理人员简历如下：
执行董事、经理：刘振东，男，1971 年出生，北京大学 EMBA。1991 年开始创业，
2003 年组建联东集团，现任联东集团董事长兼总裁、联东金园执行董事兼总经理。刘振
东先生于 2018 年当选政协第十三届全国委员会委员，2022 年当选冬奥会火炬手，现任
中华全国工商业联合会第十二届执行委员会委员、北京市第十五届人民代表大会常务委
员会委员，并被授予“全国劳动模范”荣誉称号。刘振东先生从事产业园区业务经验超
过 20 年。
产业研究部负责人：杨志立，男，1972 年出生，本科学历。2014 年加入联东集团，
现任联东集团产业研究院副院长、联东金园产业研究部负责人。杨志立先生曾历任上海
安瑞投资咨询有限公司研究发展部专员、上海尚安机构研究发展部经理、联东集团经理、
高级经理、总监助理。杨志立先生从事产业园区业务经验超过 9 年。
投资管理中心负责人：梁环宇，男，1975 年出生，工商管理硕士学历。2009 年加
入联东集团，现任联东集团高级副总裁，分管投资拓展体系、联东金园投资管理中心负
责人。历任中国建筑一局质量部工程师，中建一局集团企划部经理，北大纵横项目经理，
珠江投资有限公司企业发展部经理，合生创展集团董事局主席助理、项目副总指挥、总
裁办主任。梁环宇先生从事产业园区业务经验超过 14 年。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
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设计管理部负责人：杜晓光，男，1976 年出生，本科学历。2013 年加入联东集团，
现任联东集团设计管理中心总经理、联东金园设计管理部负责人。杜晓光先生曾历任万
科地产沈阳分公司设计师、美国 JY 建筑规划设计事务所副总建筑师、宝龙地产控股有
限公司设计管理中心副总经理、联东集团设计管理中心总裁助理、副总监。杜晓光先生
从事产业园区业务经验超过 10 年。
成本管理中心负责人：霍振伟，男，1978 年出生，工商管理硕士学历。2000 年加
入联东集团，现任联东集团副总裁，分管成本体系、联东金园成本管理中心负责人。历
任北京联东模板有限公司技术部经理、总经理、模板钢构事业部总工程师、总经理。霍
振伟先生从事产业园区业务经验超过 20 年。
运营管理中心负责人：王国银，男，1974 年出生，本科学历。2010 年加入联东集
团，现任联东集团高级副总裁、运营管理中心副总裁、联东金园运营管理中心负责人。
王国银先生历任北京南郊建筑公司技术科长、北京东方广场有限公司工程师、合生创展
集团项目工程部经理、项目副总经理、项目总经理、联东集团事业部、天津公司总监、
运营管理中心高级总裁。王国银先生从事产业园区业务经验超过 13 年。
产业服务中心负责人：高飞，男，1978 年出生，本科学历。2004 年加入联东集团，
现任联东集团副总裁、联东金园产业服务中心负责人。高飞先生历任北京化工研究院人
力资源部人资助理、北京英特莱科技有限公司人资专员主管、利达集团人资副经理、北
京联东模板有限公司人资经理、人资总监、北京联东钢结构公司总经理、联东集团审计
部总监、总经办总监、成本管理中心总监。高飞先生从事产业园区业务经验超过 19 年。
（六）财务状况
参见本报告“第二章 业务参与人”之“一、原始权益人：北京联东金园管理科技
有限公司”的财务情况内容。
（七）利益冲突防范措施
除基础设施项目外，联东金园和/或其实际控制的关联方直接或通过其他任何方式
间接持有和/或运营的位于北京市的产业园区项目，与基础设施项目存在一定竞争关系。
外部管理机构已采取相应的措施避免可能出现的上述利益冲突，对于上述可能造成
利益冲突的主要防范机制详见“第四章 项目公司的业务及财务情况”之“三、同业竞
争及关联交易”之“（一）同业竞争的情况”。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
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（八）资信状况
参见本报告“第二章 业务参与人”之“一、原始权益人：北京联东金园管理科技
有限公司”的资信状况内容。
（九）调查结论
经基金管理人及计划管理人核查，联东金园为合法存续的有限责任公司，联东金园
为基础设施项目提供运营管理服务无需取得不动产运营管理资质，联东金园具有丰富的
产业园基础设施项目运营管理经验，并已配备充足的具有基础设施项目运营经验的专业
人员，其中具有 5 年以上基础设施项目运营经验的专业人员不少于 2 名；联东金园建立
了运营相关业务流程、运营管理、财务管理制度，公司治理结构健全，财务状况良好；
联东金园不存在影响持续经营的重大法律障碍，未发现联东金园最近三年存在重大违法、
违规或不诚信记录或被纳入重大税收违法案件当事人的情况，未发现联东金园被纳入失
信被执行人名单的情况。
根据联东金园现行有效的公司章程、联东金园股东签署的《北京联东金园管理科技
有限公司股东决定》，联东金园已就签署《运营管理服务协议》、并根据协议约定为基
础设施项目提供运营管理服务等事宜获得了合法、有效的内部授权。除尚待按照《证券
投资基金法》第九十七条规定在中国证监会备案外，联东金园在以上所述方面具备《基
础设施基金指引》第四十条第一款及《上交所审核关注事项（试行）》第八条规定的担
任基础设施基金和基础设施项目的外部管理机构的资质和权限，待于中国证监会备案后
即可担任基础设施基金和基础设施项目外部管理机构。
三、基金托管人及计划托管人：交通银行股份有限公司、交通银行股份有
限公司北京市分行
基金托管人为交通银行，资产支持证券托管人为交通银行北京分行，计划托管人为
基金托管人分支机构，符合《基础设施基金指引》第六条“基础设施基金托管人与基础
设施资产支持证券托管人应当为同一人”的规定。
（一）基本情况
1、基金托管人基本情况
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
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名称：交通银行股份有限公司
住所：中国（上海）自由贸易试验区银城中路 188 号
办公地址：上海市长宁区仙霞路 18 号
法定代表人：任德奇
成立时间：1987 年 3 月 30 日
组织形式：股份有限公司（上市、国有控股）
注册资本：7,426,272.6645 万元
存续期间：持续经营
批准设立文号：国务院国发（1986）字第 81 号文和中国人民银行银发［1987］40
号文
基金托管业务批准文号：中国证监会证监基字[1998]25 号
联系人：方圆
联系电话：95559
经营范围：吸收公众存款；发放短期、中期和长期贷款；办理国内外结算；办理票
据承兑与贴现；发行金融债券；代理发行、代理兑付、承销政府债券；买卖政府债券、
金融债券；从事同业拆借；买卖、代理买卖外汇；从事银行卡业务；提供信用证服务及
担保；代理收付款项业务；提供保管箱服务；经各监督管理部门或者机构批准的其他业
务（以许可批复文件为准）；经营结汇、售汇业务。【依法须经批准的项目，经相关部
门批准后方可开展经营活动】
2、资产支持证券托管人基本情况
名称：交通银行股份有限公司北京市分行
组织形式：股份有限公司（上市、国有控股）
经营场所：北京市西城区金融大街 22 号 1-20 层
负责人：唐朔
成立日期：1989 年 06 月 14 日
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营业期限：1989 年 06 月 14 日至无固定期限
经营范围：吸收公众存款；发放短期、中期和长期贷款；办理国内外结算；办理票
据承兑与贴现；发行金融债券；代理发行、代理兑付、承销政府债券；买卖政府债券、
金融债券；从事同业拆借；代理买卖外汇；经营结汇、售汇业务；从事银行卡业务；提
供信用证服务及担保；代理收付款项及代理保险业务；提供保管箱服务；总行在国务院
银行业监督管理机构批准的业务范围内授权的业务。（企业依法自主选择经营项目，开
展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不
得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
（二）发展概况
交通银行始建于 1908 年，是中国历史最悠久的银行之一，也是近代中国的发钞行
之一。1987 年重新组建后的交通银行正式对外营业，成为中国第一家全国性的国有股
份制商业银行，总部设在上海。2005 年 6 月交通银行在香港联合交易所挂牌上市，2007
年 5 月在上海证券交易所挂牌上市。交通银行连续 14 年跻身《财富》(FORTUNE)世界
500 强，营业收入排名第 161 位；列《银行家》(The Banker)杂志全球千家大银行一级资
本排名第 9 位。
截至 2024 年 3 月 31 日，交通银行资产总额为人民币 14.24 万亿元。2024 年一季
度，交通银行实现净利润（归属于母公司股东）人民币 249.9 亿元。
交通银行总行设资产托管部（下文简称“托管部”）。现有员工具有多年基金、证
券和银行的从业经验，具备基金从业资格，以及经济师、会计师、工程师和律师等中高
级专业技术职称，员工的学历层次较高，专业分布合理，职业技能优良，职业道德素质
过硬，是一支诚实勤勉、积极进取、开拓创新、奋发向上的资产托管从业人员队伍。
（三）资信水平
根据联合资信评估股份有限公司于 2021 年 8 月 23 日出具的信用评级报告（联合
[2021]5994 号），交通银行主体信用等级为 AAA，评级展望为稳定。
截至本报告出具日，基金托管人最近一年不存在因重大违法违规行为、重大失信行
为受到行政处罚或者刑事处罚的情形，不存在在金融监管、工商、税务等方面影响其开
展托管业务的重大行政处罚或违法情形的记录，不存在因违法违规行为、失信行为而被
列入失信被执行人名单的情形。
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（四）托管业务资质
交通银行现持有原中国银行保险监督管理委员会（现国家金融监督管理总局，下同）
于 2022 年 2 月 11 日核发的机构编码为 B0005H131000001 的《金融许可证》。根据中
国证券监督管理委员会和中国人民银行于 1998 年 7 月 7 日印发的《关于核准交通银行
证券投资基金托管人资格的批复》（证监基字[1998]25 号），交通银行具有证券投资基
金托管人资格。
交通银行于 2024 年 3 月 12 日向交通银行北京分行出具《交通银行股份有限公司授
权书》（特别授权托管（2024）2 号），授权交通银行北京市分行从事托管业务、存托
业务等。交通银行北京分行现持有原中国银行保险监督管理委员会北京监管局于 2022
年 4 月 6 日核发的机构编码为 B0005B211000001 的《金融许可证》，交通银行北京分
行的业务范围包括吸收公众存款；发放短期、中期和长期贷款；办理国内外结算；办理
票据承兑与贴现；发行金融债券；代理发行、代理兑付、承销政府债券；买卖政府债券、
金融债券；代理买卖外汇；经营结汇、售汇业务；从事银行卡业务；提供信用证服务及
担保；代理收付款项及代理保险业务；提供保管箱服务；总行在国务院银行业监督管理
机构批准的业务范围内授权的业务。
（五）内部控制制度
1、内部控制目标
交通银行严格遵守国家法律法规、行业规章及行内相关管理规定，加强内部管理，
托管部业务制度健全并确保贯彻执行各项规章，通过对各种风险的识别、评估、控制及
缓释，有效地实现对各项业务的风险管控，确保业务稳健运行，保护基金持有人的合法
权益。
2、内部控制原则
（1）合法性原则：托管部制定的各项制度符合国家法律法规及监管机构的监管要
求，并贯穿于托管业务经营管理活动始终。
（2）全面性原则：托管部建立各二级部自我监控和风险合规部风险管控的内部控
制机制，覆盖各项业务、各个部门和各级人员，并渗透到决策、执行、监督、反馈等各
个经营环节，建立全面的风险管理监督机制。
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（3）独立性原则：托管部独立负责受托基金资产的保管，保证基金资产与交通银
行的自有资产相互独立，对不同的受托基金资产分别设置账户，独立核算，分账管理。
（4）制衡性原则：托管部贯彻适当授权、相互制约的原则，从组织架构的设置上
确保各二级部和各岗位权责分明、相互制约，并通过有效的相互制衡措施消除内部控制
中的盲点。
（5）有效性原则：托管部在岗位、业务二级部和风险合规部三级内控管理模式的
基础上，形成科学合理的内部控制决策机制、执行机制和监督机制，通过行之有效的控
制流程、控制措施，建立合理的内控程序，保障各项内控管理目标被有效执行。
（6）效益性原则：托管部内部控制与基金托管规模、业务范围和业务运作环节的
风险控制要求相适应，尽量降低经营运作成本，以合理的控制成本实现最佳的内部控制
目标。
3、内部控制制度及措施
根据《证券投资基金法》《中华人民共和国商业银行法》《商业银行资产托管业务
指引》等法律法规，托管部制定了一整套严密、完整的证券投资基金托管管理规章制度，
确保基金托管业务运行的规范、安全、高效，包括《交通银行资产托管业务管理办法》
《交通银行资产托管业务风险管理办法》《交通银行资产托管业务系统建设管理办法》
《交通银行资产托管部信息披露制度》《交通银行资产托管业务商业秘密管理规定》《交
通银行资产托管业务从业人员行为规范》《交通银行资产托管业务档案管理暂行办法》
等，并根据市场变化和基金业务的发展不断加以完善。做到业务分工科学合理，技术系
统管理规范，业务管理制度健全，核心作业区实行封闭管理，落实各项安全隔离措施，
相关信息披露由专人负责。
交通银行托管部通过对基金托管业务各环节的事前揭示、事中控制和事后检查措施
实现全流程、全链条的风险管理，聘请国际著名会计师事务所对基金托管业务运行进行
国际标准的内部控制评审。
（六）托管经验
截至 2024 年 3 月 31 日，交通银行共托管证券投资基金 879 只。此外，交通银行还
托管了基金公司特定客户资产管理计划、证券公司客户资产管理计划、银行理财产品、
信托计划、私募投资基金、保险资金、全国社保基金、养老保障管理基金、企业年金基
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金、职业年金基金、期货公司资产管理计划、QFI 证券投资资产、QDII 证券投资资产、
RQDII 证券投资资产、QDIE、QDLP 和 QFLP 等产品。交通银行具有基础设施 REITs 托
管经验，交通银行担任建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金的基金托管人。
（七）托管业务主要人员情况
任德奇先生，董事长、执行董事，高级经济师。
任先生 2020 年 1 月起任交通银行董事长（其中：2019 年 12 月至 2020 年 7 月代为
履行行长职责）、执行董事，2018 年 8 月至 2020 年 1 月任交通银行副董事长（其中：
2019 年 4 月至 2020 年 1 月代为履行董事长职责）、执行董事，2018 年 8 月至 2019 年
12 月任交通银行行长；2016 年 12 月至 2018 年 6 月任中国银行执行董事、副行长，其
中：2015 年 10 月至 2018 年 6 月兼任中银香港（控股）有限公司非执行董事，2016 年
9 月至 2018 年 6 月兼任中国银行上海人民币交易业务总部总裁；2014 年 7 月至 2016 年
11 月任中国银行副行长，2003 年 8 月至 2014 年 5 月历任中国建设银行信贷审批部副
总经理、风险监控部总经理、授信管理部总经理、湖北省分行行长、风险管理部总经理；
1988 年 7 月至 2003 年 8 月先后在中国建设银行岳阳长岭支行、岳阳市中心支行、岳阳
分行，中国建设银行信贷管理委员会办公室、信贷风险管理部工作。任先生 1988 年于
清华大学获工学硕士学位。
刘珺先生，副董事长、执行董事、行长，高级经济师。
刘先生 2020 年 7 月起担任交通银行行长；2016 年 11 月至 2020 年 5 月任中国投资
有限责任公司副总经理；2014 年 12 月至 2016 年 11 月任中国光大集团股份公司副总经
理；2014 年 6 月至 2014 年 12 月任中国光大（集团）总公司执行董事、副总经理（2014
年 6 月至 2016 年 11 月期间先后兼任光大永明人寿保险有限公司董事长、中国光大集团
有限公司副董事长、中国光大控股有限公司执行董事兼副主席、中国光大国际有限公司
执行董事兼副主席、中国光大实业（集团）有限责任公司董事长）；2009 年 9 月至 2014
年 6 月历任中国光大银行行长助理、副行长（期间先后兼任中国光大银行上海分行行
长、中国光大银行金融市场中心总经理）；1993 年 7 月至 2009 年 9 月先后在中国光大
银行国际业务部、香港代表处、资金部、投行业务部工作。刘先生 2003 年于香港理工
大学获工商管理博士学位。
徐铁先生，资产托管部总经理。
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徐铁先生 2022 年 4 月起任交通银行资产托管部总经理；2014 年 12 月至 2022 年 4
月任交通银行资产托管部副总经理；2000 年 7 月至 2014 年 12 月，历任交通银行资产
托管部客户经理、保险与养老金部副高级经理、高级经理、保险保障业务部高级经理、
总经理助理。徐先生 2000 年于复旦大学获经济学硕士学位。
（八）调查结论
经基金管理人及计划管理人核查，基金托管人拟由交通银行担任，计划托管人拟由
交通银行北京分行担任，计划托管人为基金托管人的分支机构，符合《基础设施基金指
引》第六条“基础设施基金托管人与基础设施资产支持证券托管人应当为同一人”的规
定。
交通银行具有证券投资基金托管资格，符合《运作办法》第六条、《基础设施基金
指引》第六条及《业务办法》第六条规定的担任基金托管人的资质及权限，交通银行北
京分行具备担任专项计划托管人的法定资质，并已获得合法有效的内部授权，符合《证
券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》第八条、《基础设施基金指引》
第六条及《业务办法》第六条规定的担任计划托管人的资质及权限。
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第三章 项目公司的法律情况
一、项目公司：北京恒星意达科技有限公司
（一）恒星意达基本资料
恒星意达作为持有北京大兴科创产业园完全所有权的载体，为依法设立并合法存续
的有限责任公司（法人独资），已完成工商注册登记，恒星意达基本信息如下表所示：
表 3-1-1：恒星意达基本信息
公司名称 北京恒星意达科技有限公司
企业类型 有限责任公司（法人独资）
统一社会信用代码 91110112587677570G
成立日期 2011 年 12 月 2 日
法定代表人 李立华
注册资本 15,000 万元人民币
实缴资本 15,000 万元人民币
注册地址 北京市大兴区华佗路 50 号院 1 号楼 1 层 101
经营范围
一般项目：技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；
计算机系统服务；社会经济咨询服务；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服
务）；企业管理咨询；非居住房地产租赁。（除依法须经批准的项目外，凭营
业执照依法自主开展经营活动）（不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类
项目的经营活动。）
经营期限 2011 年 12 月 2 日至长期
（二）恒星意达历史沿革
1、设立情况
恒星意达成立于 2011 年 12 月 2 日，注册资本 1,000 万元，由刘木同、天津荣平达
商贸有限公司（以下简称“天津荣平达”）以货币方式出资设立。就此，北京市工商行
政管理局通州分局于 2011 年 12 月 2 日向恒星意达核发了《企业法人营业执照》。
经基金管理人及计划管理人核查，恒星意达为依法设立的有限责任公司，已完成工
商注册登记，恒星意达的设立程序符合当时适用的《公司法》的规定。
2、重大股权变动
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根据联东金园说明并经基金管理人及计划管理人核查，恒星意达自设立以来发生的
重大股权变动情况如下：
（1）2015 年 10 月，股权转让
2015 年 10 月 27 日，北京东兴腾宇投资管理有限公司（以下简称“东兴腾宇”）与
刘木同签订《股权转让协议》，约定刘木同将其持有的恒星意达 1%（对应出资额 10 万
元）的股权转让给东兴腾宇；2015 年 10 月 27 日，北京联东金泰科技有限公司（曾用
名：北京联东金泰投资有限公司，以下简称“联东金泰”）与天津荣平达签订《股权转
让协议》，约定天津荣平达将其持有的恒星意达 99%（对应出资额 990 万元）股权转让
给联东金泰。本次股权转让完成后，恒星意达的股东变更为东兴腾宇及联东金泰。就此，
北京市工商行政管理局通州分局于 2015 年 10 月 29 日向恒星意达核发了《营业执照》。
（2）2016 年 7 月，增资
2016 年 7 月 14 日，恒星意达的注册资本由 1,000 万元增加至 10,000 万元，由东兴
腾宇以货币方式增资 90 万元，联东金泰以货币方式增资 8,910 万元。本次增资完成后，
东兴腾宇持有恒星意达 1%股权（对应出资额 100 万元），联东金泰持有恒星意达 99%
股权（对应出资额 9,900 万元）。就此，北京市工商行政管理局大兴分局于 2016 年 7 月
14 日向恒星意达核发了《营业执照》。
（3）2018 年 3 月，增资
2018 年 3 月 19 日，恒星意达的注册资本由 10,000 万元增加至 15,000 万元，由联
东金泰以货币方式增资 5,000 万元。本次增资完成后，东兴腾宇持有恒星意达 0.67%股
权（对应出资额 100 万元），联东金泰持有恒星意达 99.33%股权（对应出资额 14,900
万元）。就此，北京市工商行政管理局大兴分局于 2018 年 3 月 19 日向恒星意达核发了
《营业执照》。
（4）2020 年 7 月，股权转让
2020 年 7 月 14 日，东兴腾宇与联东集团签订《转让协议》，约定东兴腾宇将其持
有的恒星意达 0.67%股权（对应出资额 100 万元）转让给联东集团；2020 年 7 月 14 日，
联东金泰与联东集团签订《转让协议》，约定联东金泰将其持有的恒星意达 99.33%股
权（对应出资额 14,900 万元）转让给联东集团。本次股权转让完成后，恒星意达的股东
变更为联东集团。就此，北京市大兴区市场监督管理局于 2020 年 7 月 29 日向恒星意达
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核发了《营业执照》。
（5）2022 年 12 月，股权转让
2022 年 12 月 8 日，联东集团与联东金园签订《转让协议》，约定联东集团将其持
有的恒星意达 100%股权（对应出资额 15,000 万元）转让给联东金园。本次股权转让完
成后，恒星意达的股东变更为联东金园。就此，北京市大兴区市场监督管理局于 2022
年 12 月 8 日向恒星意达核发了《营业执照》。
经基金管理人及计划管理人核查，恒星意达上述股权变动符合当时适用的《公司法》
的规定；除上述增资事项外，恒星意达自设立以来至本报告出具日未发生合并、分立、
其他增资、减资、收购、出售或置换北京大兴科创产业园的情况。
（三）恒星意达股权结构
截至尽职调查基准日，恒星意达的单一股东为联东金园，实际控制人为刘振东，股
权结构如下图所示：
图 3-1-1：恒星意达股权结构图
根据国家企业信用信息公示系统（网址：http://www.gsxt.gov.cn/）的公示信息及联
东金园说明，截至 2024 年 5 月 21 日，联东金园持有的恒星意达股权不存在正在进行中
的重大权属纠纷、质押、被法院查封或被采取其他司法强制措施的情形。
（四）恒星意达的治理结构与组织架构
1、组织架构
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根据《北京恒星意达科技有限公司章程》，恒星意达设执行董事一名，由股东选举
产生，执行董事任期 3 年，任期届满，可连选连任；设经理一名，由执行董事聘任或者
解聘，经理对执行董事负责；设监事一名，由股东选举产生，监事任期每届三年，任期
届满，可连选连任。
2、治理结构
根据《北京恒星意达科技有限公司章程》，恒星意达设立了包括执行董事、监事和
经理在内的健全有效的法人治理结构。其中，执行董事对公司股东负责；监事对公司财
务等实施监督，对股东负责；经理对执行董事负责。
（1）股东
股东行使下列职权：
1）决定公司的经营方针和投资计划；
2）选举和更换非由职工代表担任的执行董事、监事，决定有关执行董事、监事报
酬事项；
3）审议批准执行董事的报告；
4）审议批准监事的报告；
5）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损的方案；
7）对公司增加或者减少注册资本作出决议：
8）对发行公司债券作出决议；
9）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；
10）修改公司章程。
（2）执行董事
执行董事行使下列职权：
1）负责向股东报告工作；
2）执行股东决议；
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3）审定公司的经营计划和投资方案；
4）制定公司的年度财务预算方案、决算方案；
5）制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
6）制定公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；
7）拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；
8）决定公司内部管理机构的设置；
9）决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任或者解
聘公司副经理、财务负责人及其报酬事项；
10）制定公司的基本管理制度。
（3）经理
经理行使下列职权：
1）主持公司的生产经营管理工作；
2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；
3）拟订公司内部管理机构设置方案；
4）拟订公司的基本管理制度；
5）制定公司的具体规章；
6）提请聘任或者解聘公司副经理，财务负责人；
7）决定聘任或者解聘除应由股东决定聘任或者解聘以外的负责管理人员。
（4）监事
监事行使下列职权：
1）检查公司财务；
2）对执行董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政
法规、公司章程或者股东会决议的执行董事、高级管理人员提出罢免的建议；
3）当执行董事和高级管理人员的行为损害公司利益时，要求执行董事和高级管理
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70
人员予以纠正；
4）提议召开临时股东会议，在执行董事不履行《公司法》规定的召集和主持股东
会会议职责时召集和主持股东会会议；
5）向股东提出提案；
6）依照《公司法》第一百五十二条的规定，对执行董事、高级管理人员提起诉讼。
（五）恒星意达独立性情况
1、资产独立性
截至本报告出具日，根据联东金园说明并经基金管理人及计划管理人核查，恒星意
达合法持有北京大兴科创产业园，拥有北京大兴科创产业园的不动产权属证书；恒星意
达独立拥有北京大兴科创产业园的房屋所有权及土地使用权，有权占有并出租北京大兴
科创产业园物业。
截至本报告出具日，根据联东金园说明并经基金管理人及计划管理人核查，北京大
兴科创产业园的房屋所有权及其相对应的土地使用权不存在正在进行中的权属纠纷、被
法院查封或被采取其他司法强制措施的情形。
根据联东金园说明并经基金管理人、计划管理人在国家知识产权局专利检索及分析
系统（网址：https://pss-system.cponline.cnipa.gov.cn/conventionalSearch）、国家知识产权
局商标局/中国商标网（网址：https://sbj.cnipa.gov.cn/sbj/index.html）的检索，截至 2024
年 5 月 21 日，恒星意达不存在已申请的在中国境内注册的专利、商标及版权。
根据经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具的标准无保留意见的
恒星意达审计报告，截至 2024 年 3 月 31 日，恒星意达其他应收款余额为 6,081.81 万
元，其中应收关联方往来款余额为 6,071.51 万元，根据联东金园说明，恒星意达应收关
联方往来款将于本次项目发行前予以清理；截至 2024 年 3 月 31 日，恒星意达其他应付
款余额为 413.15 万元，其中应付关联方往来款余额为 101.06 万元，根据项目交易安排
及联东金园说明，恒星意达应付关联方往来款将于本次项目发行后通过项目公司账面现
金及募集资金予以清理。
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经基金管理人及计划管理人核查，截至本报告出具日，恒星意达资产独立，应收关
联方往来款将于本次项目发行前清理，应付关联方往来款将于本次项目发行后的交割阶
段予以清理，不存在资产被原始权益人及其关联方控制和占用的情况。
2、财务独立性
恒星意达依照法律、行政法规和国家财政行政主管部门的规定建立了规范的财务会
计制度以及独立的会计核算体系。
恒星意达会计管理在重大方面具有完整性、合理性及有效性，为提供真实、完整、
公允的财务报表提供了有效保证。
恒星意达已独立设立银行账户，不存在与控股股东、实际控制人及其控制的其他企
业共用银行账户的情况，项目公司依法独立进行纳税申报和履行缴纳税款义务。
（六）恒星意达经营合法合规性及商业信用情况
经查询中国人民银行征信中心北京分中心于 2024 年 5 月 31 日出具的恒星意达的
《企业信用报告》（自主查询版），恒星意达不存在未结清的不良贷款信息；经查询中
国执行信息公开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）及全国法院失信被执行人名
单信息公布与查询平台（网址：http://zxgk.court.gov.cn/shixin/），截至 2024 年 5 月 21
日，在前述网站公布的信息中，恒星意达报告期内不存在被纳入失信被执行人名单的情
况。
经查询中华人民共和国应急管理部网站（网址：https://www.mem.gov.cn/）、中华人
民共和国生态环境部网站（网址：https://www.mee.gov.cn/）、中华人民共和国自然资源
部网站（网址：http://www.mnr.gov.cn/）、中国证券监督管理委员会证券期货市场失信
记录查询平台（网址：http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/）、中国证券监督管理委员会
网 站 （ 网 址 ： http://www.csrc.gov.cn/ ）、国家 金 融 监 督 管 理 总 局 （ 网 址 ：
https://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/index/index.html）、国家市场监督管理总局门户网
站（网址：http://www.samr.gov.cn/）、中华人民共和国国家发展和改革委员会网站（网
址 ： https://www.ndrc.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 财 政 部 网 站 （ 网 址 ：
http://www.mof.gov.cn/index.htm）、中华人民共和国住房和城乡建设部网站（网址：
http://www.mohurd.gov.cn/）、中华人民共和国公安部网站（网址：https://www.mps.gov.cn/）、
国家税务总局网站（网址：http://www.chinatax.gov.cn/）、国家税务总局北京市税务局网
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站（网址：http://beijing.chinatax.gov.cn/bjswj/index.shtml）、国家税务总局北京市大兴区
网站（网址：http://beijing.chinatax.gov.cn/bjswj/c104699/shouye_dx.shtml）、北京市应急
管理局网站（网址：http://yjglj.beijing.gov.cn/）、北京市生态环境局网站（网址：
http://sthjj.beijing.gov.cn/ ）、北京市规划和自然资源委员会网站（网址：
http://ghzrzyw.beijing.gov.cn/）、中国证券监督管理委员会北京监管局网站（网址：
http://www.csrc.gov.cn/beijing/ ）、北京市市场监督管理局网站（网址：
http://scjgj.beijing.gov.cn/ ） 、 北 京 市 发 展 和 改 革 委 员 会 网 站 （ 网 址 ：
http://fgw.beijing.gov.cn/）、北京市财政局网站（网址：http://czj.beijing.gov.cn/）、北京
市住房和城乡建设委员会网站（网址：http://zjw.beijing.gov.cn/）、北京市公安局网站（网
址：http://gaj.beijing.gov.cn/）、大兴区人民政府网站（网址：https://www.bjdx.gov.cn/）、
信用中国网站（网址：http://www.creditchina.gov.cn/）、信用中国（北京）网站（网址：
http://creditbj.jxj.beijing.gov.cn/credit-portal/）、信用中国（北京大兴）网站（网址：
https://credit.bjdx.gov.cn/）、信用能源网站（网址：http://xyny.nea.gov.cn/main）、中国政
府采购网政府采购严重违法失信行为信息记录网站（网址：http://www.ccgp.gov.cn/）、
全国建筑市场监管公共服务平台网站（网址：http://jzsc.mohurd.gov.cn/）、中国裁判文
书网（网址：https://wenshu.court.gov.cn/）和国家企业信用信息公示系统（网址：
http://www.gsxt.gov.cn），截至 2024 年 5 月 21 日，在前述网站公布的信息中，恒星意
达在报告期内不存在重大违法、违规或不诚信记录或被纳入重大税收违法案件当事人的
情况。
根据联东金园说明并经基金管理人及计划管理人核查，在报告期内，恒星意达不存
在因违反中国法律而被政府主管部门处以行政处罚的情形；截至本报告出具日，恒星意
达的经营业务为将北京大兴科创产业园对外出租，恒星意达的前述经营业务符合中国法
律的规定。
（七）恒星意达股权转让行为的合法性
恒星意达、联东金园与中金公司（代表专项计划的利益）已签署《恒星意达股权转
让协议》，约定联东金园根据《恒星意达股权转让协议》约定的条款及条件将其持有的
恒星意达 100%股权转让予中金公司（代表专项计划的利益）。
1、项目公司股权转让限制及对应措施
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详见本报告“第五章 基础设施资产”之“三、基础设施资产的合法合规性”之“（三）
基础设施项目转让的合法性”。
2、项目公司股东需履行的内部授权
根据联东集团现行有效的公司章程以及天津市联东模板有限公司、东兴腾宇及刘振
东于 2023 年 6 月 8 日签署的《北京联东投资（集团）有限公司股东会决议》，“同意
联东金园将项目公司 100%股权和对项目公司的其他权益（如债权等，如涉及）转让予
基础设施 REITs 下设的资产支持专项计划，并办理相关转让登记等其他相关手续”；联
东集团已就项目公司股权转让取得了合法、有效的内部授权。
根据联东金园现行有效的公司章程以及联东集团于 2023 年 6 月 8 日签署的《股东
决定》，“同意公司将项目公司 100%股权和对项目公司的其他权益（如债权等，如涉
及）转让予基础设施 REITs 下设的资产支持专项计划，并办理相关转让登记等其他相关
手续”；联东金园已就项目公司股权转让取得了合法、有效的内部授权。
经基金管理人、计划管理人审阅《恒星意达股权转让协议》，《恒星意达股权转让
协议》的内容不违反中国法律的强制性规定，联东金园已就签署《恒星意达股权转让协
议》取得了所需的内部授权及有关主管部门的无异议函，前述《恒星意达股权转让协议》
一经相关各方适当签署并满足约定的生效条件（如有）后，即对签署各方具有法律约束
力，合法有效。
（八）调查结论
经基金管理人及计划管理人核查，恒星意达设立程序和历史沿革符合当时适用的
《公司法》的规定，依法设立并合法存续；恒星意达股东人数、住所、出资比例符合《公
司法》的规定；恒星意达现行有效的公司章程符合《公司法》及中国证监会的有关规定。
经基金管理人及计划管理人核查，在报告期内，恒星意达不存在重大违法、违规或
不诚信记录或被纳入重大税收违法案件当事人的情况；恒星意达不存在被认定为失信被
执行人的情况；恒星意达经营合法合规性、商业信用情况良好。
经基金管理人及计划管理人核查，截至本报告出具日，恒星意达合法持有北京大兴
科创产业园，应收关联方往来款将于本次项目发行前清理，应付关联方往来款将于发行
后的交割阶段予以清理，不存在资产被原始权益人及其关联方控制和占用的情况，恒星
意达不存在已申请的在中国境内注册的专利、商标及版权；恒星意达的会计管理在重大
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方面具有完整性、合理性及有效性，已独立设立银行账户，不存在与控股股东、实际控
制人及其控制的其他企业共用银行账户的情况，依法独立进行纳税申报和履行缴纳税款
义务。
恒星意达股权转让以及本次发行取得了合法、有效的内部授权，股权转让行为合法
有效。
二、项目公司：北京亚美耳康科技发展有限公司
（一）亚美耳康科技基本资料
亚美耳康科技作为持有北京马坡科技园一期完全所有权的载体，为依法设立并合法
存续的有限责任公司（法人独资），已完成工商注册登记，亚美耳康科技基本信息如下
表所示：
表 3-2-1：亚美耳康科技基本信息
公司名称 北京亚美耳康科技发展有限公司
企业类型 有限责任公司（法人独资）
统一社会信用代码 911101135960045384
成立日期 2012 年 5 月 25 日
法定代表人 张立凯
注册资本 14,000 万元人民币
实缴资本 14,000 万元人民币
注册地址 北京市顺义区聚源中路 12 号院 6 号楼 1 至 4 层 101 内 1 层 102 室
经营范围
一般项目：技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；
非居住房地产租赁；计算机软硬件及外围设备制造；社会经济咨询服务；信息
咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；规划设计管理；专业设计服务。（除
依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：互联
网信息服务；建设工程设计。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可
开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）（不得从
事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
经营期限 2012 年 5 月 25 日至长期
（二）亚美耳康科技历史沿革
1、设立情况
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亚美耳康科技成立于 2012 年 5 月 25 日，注册资本 100 万元，由北京美尔斯通科技
发展股份有限公司（以下简称“美尔斯通股份”）以货币方式出资设立。就此，北京市
工商行政管理局顺义分局于 2012 年 5 月 25 日向亚美耳康科技核发了《企业法人营业执
照》。
经基金管理人及计划管理人核查，亚美耳康科技为依法设立的有限责任公司，已完
成工商注册登记，亚美耳康科技的设立程序符合当时适用的《公司法》的规定。
2、重大股权变动
根据联东金园说明并经基金管理人及计划管理人核查，亚美耳康科技自设立以来发
生的重大股权变动情况如下：
（1）2013 年 2 月，增资
2013 年 2 月 17 日，亚美耳康科技的注册资本由 100 万元增加至 500 万元，由美尔
斯通股份以货币方式增资 400 万元。本次增资完成后，美尔斯通股份持有亚美耳康科技
100%股权（对应出资额 500 万元）。就此，北京市工商行政管理局顺义分局于 2013 年
2 月 17 日向亚美耳康科技核发了《企业法人营业执照》。
（2）2014 年 3 月，增资
2014 年 3 月 12 日，联东金泰、美尔斯通股份及亚美耳康科技签署《北京联东金泰
投资有限公司与北京美尔斯通科技发展股份有限公司、北京亚美耳康科技发展有限公司
之合作协议》（合同编号：【顺义收 2014-001】），由联东金泰向亚美耳康科技增资。
本次增资完成后，联东金泰持有亚美耳康科技 95%股权（对应出资额 9,500 万元），美
尔斯通股份持有亚美耳康科技 5%股权（对应出资额 500 万元）。就此，北京市工商行
政管理局顺义分局于 2014 年 3 月 24 日向亚美耳康科技核发了《营业执照》。
（3）2014 年 4 月，股权转让
2014 年 4 月 11 日，美尔斯通股份与北京奥博永诚科技有限公司（以下简称“奥博
永诚”）签订《股权转让协议》，由奥博永诚受让美尔斯通股份持有的亚美耳康科技 5%
的股权。本次股权转让完成后，联东金泰持有亚美耳康科技 95%股权（对应出资额 9,500
万元），奥博永诚持有亚美耳康科技 5%股权（对应出资额 500 万元）。就此，北京市
工商行政管理局顺义分局于 2014 年 4 月 17 日向亚美耳康科技核发了《营业执照》。
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（4）2016 年 6 月，增资
2016 年 6 月 20 日，亚美耳康科技注册资本由 10,000 万元增加至 14,000 万元，由
联东金泰以货币方式向亚美耳康科技增资 4,000 万元。本次增资完成后，联东金泰持有
亚美耳康科技 96.43%股权（对应出资额 13,500 万元），奥博永诚持有亚美耳康科技 3.57%
股权（对应出资额 500 万元）。就此，北京市工商行政管理局顺义分局于 2016 年 6 月
20 日向亚美耳康科技核发了《营业执照》。
（5）2020 年 7 月，股权转让
2020 年 7 月 15 日，联东金泰与奥博永诚签订《转让协议》，约定奥博永诚将其持
有的亚美耳康科技 500 万元出资额转让给联东金泰。本次股权转让完成后，联东金泰持
有亚美耳康科技 100%股权（对应出资额 14,000 万元）。就此，北京市顺义区市场监督
管理局于 2020 年 7 月 30 日向亚美耳康科技核发了《营业执照》。
（6）2020 年 9 月，股权转让
2020 年 8 月 27 日，联东金泰与奥博永诚签订《转让协议》，约定联东金泰将其持
有的亚美耳康科技 500 万元出资额转让给奥博永诚。本次股权转让完成后，联东金泰持
有亚美耳康科技 96.43%股权（对应出资额 13,500 万元），奥博永诚持有亚美耳康科技
3.57%股权（对应出资额 500 万元）。就此，北京市顺义区市场监督管理局于 2020 年 9
月 9 日向亚美耳康科技核发了《营业执照》。
（7）2022 年 12 月，第一次股权转让
2022 年 11 月 23 日，联东金泰与奥博永诚签订《股权转让协议》，约定奥博永诚将
其持有的亚美耳康科技 3.5714%的股权转让给联东金泰。本次股权转让完成后，联东金
泰持有亚美耳康科技 100%股权（对应出资额 14,000 万元）。就此，北京市顺义区市场
监督管理局于 2022 年 12 月 7 日向亚美耳康科技核发了《营业执照》。
（8）2022 年 12 月，第二次股权转让
2022 年 12 月 26 日，联东金泰与联东金园签订《转让协议》，约定联东金泰将其
持有的亚美耳康科技 14,000 万元的出资额转让给联东金园。本次股权转让完成后，联
东金园持有亚美耳康科技 100%股权（对应出资额 14,000 万元）。就此，北京市顺义区
市场监督管理局于 2022 年 12 月 26 日向亚美耳康科技核发了《营业执照》。
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经基金管理人及计划管理人核查，亚美耳康科技上述股权变动符合当时适用的《公
司法》的规定；除上述增资事项外，亚美耳康科技自设立以来至本报告出具日未发生合
并、分立、其他增资、减资、收购、出售或置换北京马坡科技园一期的情况。
（三）亚美耳康科技股权结构
截至尽职调查基准日，亚美耳康科技的单一股东为联东金园，实际控制人为刘振东，
股权结构如下图所示：
图 3-2-1：亚美耳康科技股权结构图
根据国家企业信用信息公示系统（网址：http://www.gsxt.gov.cn/）的公示信息及联
东金园说明，截至 2024 年 5 月 21 日，联东金园持有的亚美耳康科技股权不存在正在进
行中的重大权属纠纷、质押、被法院查封或被采取其他司法强制措施的情形。
（四）亚美耳康科技的治理结构与组织架构
1、组织结构
根据《北京亚美耳康科技发展有限公司章程》，亚美耳康科技不设董事会，设执行
董事一名，由股东委派产生，执行董事任期 3 年，任期届满，可连选连任；设经理一名，
由执行董事聘任和解任，经理对执行董事负责；设监事一名，由股东委派，监事的任期
每届 3 年，任期届满可连任。
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2、治理结构
根据《北京亚美耳康科技发展有限公司章程》，亚美耳康科技设立了包括执行董事、
监事和经理在内的健全有效的法人治理结构。其中，执行董事对公司股东负责；监事对
公司财务等实施监督，对股东负责。经理对执行董事负责。
（1）股东
股东行使下列职权：
1）决定公司的经营方针和投资计划；
2）委派和更换公司执行董事和监事，并决定其报酬事项；
3）审议批准执行董事、监事的报告；
4）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
5）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损的方案；
6）对公司增加或者减少注册资本做出决议；
7）对发行公司债券作出决定；
8）对公司合并、分立、变更公司形式、解散和清算等事项做出决定；
9）修改公司章程。
（2）执行董事：
执行董事行使下列职权：
1）制订公司的经营方针和投资方案、决算方案；
2）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
3）制订公司增加或减少注册资本的方案；
4）制订公司分立、合并、变更公司形式、解散的方案；
5）决定公司内部管理机构的设置；
6）制订发行公司债券的方案；
7）制定公司的基本管理制度；
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8）审议监事的报告。
（3）经理
经理行使下列职权：
1）主持公司的生产经营管理工作；
2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；
3）拟订公司内部管理机构设置方案；
4）拟订公司的基本管理制度；
5）制定公司的具体规章；
6）提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人；
7）决定聘任或者解聘公司各级管理人员。
（4）监事
监事行使下列职权：
1）检查公司财务；
2）对执行董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、法规
或者公司章程的执行董事、高级管理人员提出罢免的建议；
3）当执行董事和高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求执行董事和高级管
理人员予以纠正；
4）向股东提出提案；
5）依照《公司法》第一百五十二条的规定，对执行董事、高级管理人员提起诉讼；
6）公司的执行董事、高级管理人员不得兼任监事。
（五）亚美耳康科技独立性情况
1、资产独立性
截至本报告出具日，亚美耳康科技合法持有北京马坡科技园一期，拥有北京马坡科
技园一期的不动产权属证书；亚美耳康科技独立拥有北京马坡科技园一期的房屋所有权
及土地使用权，有权占有并出租北京马坡科技园一期。
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截至本报告出具日，根据联东金园说明并经基金管理人及计划管理人核查，北京马
坡科技园一期的房屋所有权及其相对应的土地使用权不存在正在进行中的权属纠纷、被
法院查封或被采取其他司法强制措施的情形。
根据联东金园说明并经基金管理人及计划管理人在国家知识产权局专利检索及分
析系统（网址：https://pss-system.cponline.cnipa.gov.cn/conventionalSearch）、国家知识产
权局商标局/中国商标网（网址：https://sbj.cnipa.gov.cn/sbj/index.html）的检索，截至 2024
年 5 月 21 日，亚美耳康科技不存在已申请的在中国境内注册的专利、商标及版权。
根据经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具的标准无保留意见的
亚美耳康科技审计报告，截至 2024 年 3 月 31 日，亚美耳康科技其他应收款余额为
4,834.32 万元，其中应收关联方往来款余额为 4,834.26 万元，根据联东金园说明，亚美
耳康科技应收关联方往来款将于本次项目发行前予以清理；截至 2024 年 3 月 31 日，亚
美耳康科技其他应付款余额为766.38万元，其中应付关联方往来款余额为339.10万元，
根据项目交易安排及联东金园说明，亚美耳康科技应付关联方往来款将于本次项目发行
后通过项目公司账面现金及募集资金予以清理。
经基金管理人及计划管理人核查，截至本报告出具日，亚美耳康科技资产独立，应
收关联方往来款将于本次项目发行前清理，应付关联方往来款将于本次项目发行后的交
割阶段予以清理，不存在资产被原始权益人及其关联方控制和占用的情况。
2、财务独立性
亚美耳康科技依照法律、行政法规和国家财政行政主管部门的规定建立了规范的财
务会计制度以及独立的会计核算体系。
亚美耳康科技会计管理在重大方面具有完整性、合理性及有效性，为提供真实、完
整、公允的财务报表提供了有效保证。
亚美耳康科技已独立设立银行账户，不存在与控股股东、实际控制人及其控制的其
他企业共用银行账户的情况，项目公司依法独立进行纳税申报和履行缴纳税款义务。
（六）亚美耳康科技经营合法合规性及商业信用情况
根据联东金园的说明并经核查，北京市顺义区水务局于 2022 年 1 月 4 日作出《北
京市顺义区水务局行政处罚决定书》（顺水罚字[2022]第 03 号，以下简称“顺义水务处
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罚”）14，根据亚美耳康科技提供的《行政处罚缴款书》及联东金园的确认，亚美耳康科
技上述行政处罚事项已整改完毕并已缴纳相应罚款。
按照北京市顺义区水务局作出上述行政处罚时适用的《北京市常用水行政处罚裁量
基准表》，顺义水务处罚的违法情节及罚款金额对应该类违法情节中较轻的一档，且处
罚机关在相应行政处罚决定书中亦明确“从轻处罚”，因此顺义水务处罚不属于重大违法
违规情形。
经查阅中国人民银行征信中心北京分中心于 2024 年 5 月 31 日出具的亚美耳康科
技的《企业信用报告》（自主查询版），亚美耳康科技不存在未结清的不良贷款信息；
经查询中国执行信息公开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）及全国法院失信被
执行人名单信息公布与查询平台（网址：http://zxgk.court.gov.cn/shixin/），截至 2024 年
5 月 21 日，在前述网站公布的信息中，亚美耳康科技不存在报告期内被纳入失信被执
行人名单的情况。
经查询中华人民共和国应急管理部网站（网址：https://www.mem.gov.cn/）、中华人
民共和国生态环境部网站（网址：https://www.mee.gov.cn/）、中华人民共和国自然资源
部网站（网址：http://www.mnr.gov.cn/）、中国证券监督管理委员会证券期货市场失信
记录查询平台（网址：http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/）、中国证券监督管理委员会
网 站 （ 网 址 ： http://www.csrc.gov.cn/ ）、国家 金 融 监 督 管 理 总 局 （ 网 址 ：
https://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/index/index.html）、国家市场监督管理总局门户网
站（网址：http://www.samr.gov.cn/）、中华人民共和国国家发展和改革委员会网站（网
址 ： https://www.ndrc.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 财 政 部 网 站 （ 网 址 ：
http://www.mof.gov.cn/index.htm）、中华人民共和国住房和城乡建设部网站（网址：
http://www.mohurd.gov.cn/）、中华人民共和国公安部网站（网址：https://www.mps.gov.cn/）、
国家税务总局网站（网址：http://www.chinatax.gov.cn/）、国家税务总局北京市税务局网
站（网址：http://beijing.chinatax.gov.cn/bjswj/c104629/shouye_fs.shtml）、国家税务总局
北京市顺义区网站（网址：http://beijing.chinatax.gov.cn/bjswj/c104678/shouye_sy.shtml）、
北京市应急管理局网站（网址：http://yjglj.beijing.gov.cn/）、北京市生态环境局网站（网
址 ： http://sthjj.beijing.gov.cn/ ） 、 北 京 市 规 划 和 自 然 资 源 委 员 会 网 站 （ 网 址 ：
14 《北京市顺义区水务局行政处罚决定书》（顺水罚字[2022]第 03 号）载明“你公司水土保持设施未经验收生产建
设项目投产使用的行为，……，决定对你公司给予从轻处罚。依据《中华人民共和国水土保持法》第五十四条的规
定，对你公司作出处罚款人民币壹拾陆万捌仟贰佰伍拾元整（￥168,250.00）的行政处罚。”
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http://ghzrzyw.beijing.gov.cn/）、中国证券监督管理委员会北京监管局网站（网址：
http://www.csrc.gov.cn/beijing/ ）、北京市市场监督管理局网站（网址：
http://scjgj.beijing.gov.cn/ ） 、 北 京 市 发 展 和 改 革 委 员 会 网 站 （ 网 址 ：
http://fgw.beijing.gov.cn/）、北京市财政局网站（网址：http://czj.beijing.gov.cn/）、北京
市住房和城乡建设委员会网站（网址：http://zjw.beijing.gov.cn/）、北京市公安局网站（网
址：http://gaj.beijing.gov.cn/）、顺义区人民政府网站（网址：http://www.bjshy.gov.cn/）、
信用中国网站（网址：http://www.creditchina.gov.cn/）、信用中国（北京）网站（网址：
http://creditbj.jxj.beijing.gov.cn/credit-portal/）、信用中国（北京顺义）网站（网址：
http://xysy.bjshy.gov.cn/）、信用能源网站（网址：http://xyny.nea.gov.cn/main）、中国政
府采购网政府采购严重违法失信行为信息记录网站（网址：http://www.ccgp.gov.cn/）、
全国建筑市场监管公共服务平台网站（网址：http://jzsc.mohurd.gov.cn/）、中国裁判文
书网（网址：https://wenshu.court.gov.cn/）和国家企业信用信息公示系统（网址：
http://www.gsxt.gov.cn），截至 2024 年 5 月 21 日，在前述网站公布的信息中，亚美耳
康科技在报告期内不存在重大违法、违规或不诚信记录或被纳入重大税收违法案件当事
人的情况。
根据联东金园说明并经基金管理人及计划管理人核查，在报告期内，除前述已完结
的顺义水务处罚外，亚美耳康科技不存在其他因违反中国法律而被政府主管部门处以行
政处罚的情形，亚美耳康科技在报告期内不存在重大违法、违规或不诚信记录或被纳入
重大税收违法案件当事人的情况；亚美耳康科技的经营业务为将北京马坡科技园一期对
外出租，亚美耳康科技的前述经营业务符合中国法律的规定。
（七）亚美耳康科技股权转让行为的合法性
亚美耳康科技、联东金园与中金公司（代表专项计划的利益）已签署《亚美耳康科
技股权转让协议》，约定联东金园根据《亚美耳康科技股权转让协议》约定的条款及条
件将其持有的亚美耳康科技 100%股权转让予中金公司（代表专项计划的利益）。
1、项目公司股权转让限制及对应措施
详见本报告“第五章 基础设施资产”之“三、基础设施资产的合法合规性”之“（三）
基础设施项目转让的合法性”。
2、项目公司股东需履行的内部授权
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详见本报告“第三章 项目公司的法律情况”之“一、项目公司：北京恒星意达科
技有限公司”之“（七）恒星意达股权转让行为的合法性”。
经基金管理人、计划管理人审阅《亚美耳康科技股权转让协议》，《亚美耳康科技
股权转让协议》的内容不违反中国法律的强制性规定，联东金园已就签署《亚美耳康科
技股权转让协议》取得了所需的内部授权及有关主管部门的无异议函，前述《亚美耳康
科技股权转让协议》一经相关各方适当签署并满足约定的生效条件（如有）后，即对签
署各方具有法律约束力，合法有效。
（八）调查结论
经基金管理人及计划管理人核查，亚美耳康科技设立程序和历史沿革符合当时适用
的《公司法》的规定，依法设立并合法存续；亚美耳康科技股东人数、住所、出资比例
符合《公司法》的规定；亚美耳康科技现行有效的公司章程符合《公司法》及中国证监
会的有关规定。
经基金管理人及计划管理人核查，在报告期内，亚美耳康科技不存在重大违法、违
规或不诚信记录或被纳入重大税收违法案件当事人的情况；亚美耳康科技不存在被认定
为失信被执行人的情况；亚美耳康科技经营合法合规性、商业信用情况良好。
经基金管理人及计划管理人核查，截至本报告出具日，亚美耳康科技合法拥有北京
马坡科技园一期，应收关联方往来款将于本次项目发行前清理，应付关联方往来款将于
发行后的交割阶段予以清理，不存在资产被原始权益人及其关联方控制和占用的情况，
亚美耳康科技不存在已申请的在中国境内注册的专利、商标及版权；亚美耳康科技的会
计管理在重大方面具有完整性、合理性及有效性，已独立设立银行账户，不存在与控股
股东、实际控制人及其控制的其他企业共用银行账户的情况，依法独立进行纳税申报和
履行缴纳税款义务。
亚美耳康科技股权转让以及本次发行取得了合法、有效的内部授权，股权转让行为
合法有效。
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三、项目公司：北京京燕奥得赛化学有限公司
（一）京燕奥得赛基本资料
京燕奥得赛作为持有北京房山奥得赛产业园完全所有权的载体，为依法设立并合法
存续的有限责任公司（法人独资），已完成工商注册登记，京燕奥得赛基本信息如下表
所示：
表 3-3-1：京燕奥得赛基本信息
公司名称 北京京燕奥得赛化学有限公司
企业类型 有限责任公司（法人独资）
统一社会信用代码 91110304055611765W
成立日期 2012 年 9 月 29 日
法定代表人 李立华
注册资本 12,000 万元人民币
实缴资本 12,000 万元人民币
注册地址 北京市房山区燕山岗南路东一巷 6 号 C-218
经营范围
一般项目：工程和技术研究和试验发展；医学研究和试验发展；化工产品生产
（不含许可类化工产品）；非居住房地产租赁；信息咨询服务（不含许可类信
息咨询服务）；企业管理；专业设计服务。（除依法须经批准的项目外，凭营
业执照依法自主开展经营活动）许可项目：建设工程施工；建设工程设计。（依
法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相
关部门批准文件或许可证件为准）（不得从事国家和本市产业政策禁止和限制
类项目的经营活动。）
经营期限 2012 年 9 月 29 日至长期
（二）京燕奥得赛历史沿革
1、设立情况
京燕奥得赛成立于 2012 年 9 月 29 日，注册资本 100 万元，由北京奥得赛化学有限
公司（曾用名：北京奥得赛化学股份有限公司，以下简称“奥得赛化学”）以货币方式
出资设立。就此，北京市工商行政管理局于 2012 年 9 月 29 日向京燕奥得赛核发了《企
业法人营业执照》。
经基金管理人及计划管理人核查，京燕奥得赛为依法设立的有限责任公司，已完成
工商注册登记，京燕奥得赛的设立程序符合当时适用的《公司法》的规定。
2、重大股权变动
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85
根据联东金园说明并经基金管理人及计划管理人核查，京燕奥得赛自设立以来发生
的重大股权变动情况如下：
（1）2017 年 11 月，股权转让
2017 年 11 月 6 日，奥得赛化学与联东金泰签订《转让协议》，约定奥得赛化学将
其持有的京燕奥得赛 100%股权（对应出资额 100 万元）转让给联东金泰。本次股权转
让完成后，京燕奥得赛的股东变更为联东金泰。就此，北京市工商行政管理局于 2017
年 11 月 6 日向京燕奥得赛核发了《营业执照》。
（2）2018 年 6 月，增资
2018 年 6 月 6 日，京燕奥得赛的注册资本由 100 万元增加至 12,000 万元，由联东
金泰以货币方式增资 11,900 万元。本次增资完成后，联东金泰持有京燕奥得赛 100%股
权（对应出资额 12,000 万元）。就此，北京市工商行政管理局于 2018 年 6 月 6 日向京
燕奥得赛核发了《营业执照》。
（3）2022 年 12 月，股权转让
2022 年 12 月 26 日，联东金泰与联东金园签订《转让协议》，约定联东金泰将其
持有的京燕奥得赛 100%股权（对应出资额 12,000 万元）转让给联东金园。本次股权转
让完成后，京燕奥得赛的股东变更为联东金园。就此，北京市房山区燕山市场监督管理
分局于 2022 年 12 月 26 日向京燕奥得赛核发了《营业执照》。
经基金管理人及计划管理人核查，京燕奥得赛上述股权变动符合当时适用的《公司
法》的规定；除上述增资事项外，京燕奥得赛自设立以来至本报告出具日未发生合并、
分立、其他增资、减资、收购、出售或置换北京房山奥得赛产业园的情况。
（三）京燕奥得赛股权结构
截至尽职调查基准日，京燕奥得赛的单一股东为联东金园，实际控制人为刘振东，
股权结构如下图所示：
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图 3-3-1：京燕奥得赛股权结构图
根据国家企业信用信息公示系统（网址：http://www.gsxt.gov.cn/）的公示信息及联
东金园说明，截至 2024 年 5 月 21 日，联东金园持有的京燕奥得赛股权不存在正在进行
中的重大权属纠纷、质押、被法院查封或被采取其他司法强制措施的情形。
（四）京燕奥得赛的治理结构与组织架构
1、组织结构
根据《北京京燕奥得赛化学有限公司章程》，京燕奥得赛不设董事会，设执行董事
一人，由股东委派产生，执行董事任期 3 年，任期届满，可连选连任；京燕奥得赛不设
监事会，设监事 1 人，由股东委派产生，监事的任期每届三年，任期届满，可连选连任；
公司设经理，由执行董事决定聘任或者解聘，经理对执行董事负责。
2、治理结构
根据《北京京燕奥得赛化学有限公司章程》，京燕奥得赛设立了包括执行董事、监
事和经理在内的健全有效的法人治理结构。其中，执行董事对公司股东负责；监事对公
司财务等实施监督，对股东负责。经理对执行董事负责。
（1）股东
股东行使下列职权：
1）决定公司的经营方针和投资计划；
2）选举和更换非由职工代表担任的执行董事、监事，决定有关执行董事、监事的
报酬事项；
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87
3）审议批准执行董事的报告；
4）审议批准监事的报告；
5）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损的方案；
7）对公司增加或者减少注册资本作出决定；
8）对发行公司债券作出决定；
9）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决定；
10）修改公司章程。
（2）执行董事
执行董事行使下列职权：
1）负责向股东报告工作；
2）执行股东的决定；
3）审定公司的经营计划与投资方案；
4）制订公司的年度财务预算方案，决算方案；
5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
6）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；
7）制定公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；
8）决定公司内部管理机构的设置；
9）决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任或者解
聘公司副经理、财务负责人及其报酬的事项；
10）制定公司的基本管理制度。
（3）经理
经理行使下列职权：
1）主持公司的生产经营管理工作；
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2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；
3）拟订公司内部管理机构设置方案；
4）拟订公司的基本管理制度；
5）制定公司的具体规章；
6）提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人；
7）决定聘任或者解聘除应由股东决定聘任或者解聘以外的负责管理人员。
（4）监事
监事行使下列职权：
1）检查公司财务；
2）对执行董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政
法规、公司章程或者股东决定的执行董事、高级管理人员提出罢免的建议；
3）当执行董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求执行董事、高级管
理人员予以纠正；
4）向股东提出提案；
5）依照《公司法》第一百五十二条的规定，对执行董事、高级管理人员提起诉讼。
（五）京燕奥得赛独立性情况
1、资产独立性
截至本报告出具日，京燕奥得赛合法持有北京房山奥得赛产业园，拥有北京房山奥
得赛产业园的不动产权属证书；京燕奥得赛独立拥有北京房山奥得赛产业园的房屋所有
权及土地使用权，有权占有并出租北京房山奥得赛产业园。
截至本报告出具日，根据联东金园说明并经基金管理人及计划管理人核查，北京房
山奥得赛产业园的房屋所有权及其相对应的土地使用权不存在正在进行中的权属纠纷、
被法院查封或被采取其他司法强制措施的情形。
根据联东金园说明并经基金管理人及计划管理人在国家知识产权局专利检索及分
析系统（网址：https://pss-system.cponline.cnipa.gov.cn/conventionalSearch）、国家知识产
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权局商标局/中国商标网（网址：https://sbj.cnipa.gov.cn/sbj/index.html）的检索，截至 2024
年 5 月 21 日，京燕奥得赛不存在已申请的在中国境内注册的专利、商标及版权。
根据经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具的标准无保留意见的
京燕奥得赛审计报告，截至 2024 年 3 月 31 日，京燕奥得赛其他应收款余额为 181.70
万元，其中应收关联方往来款余额为 181.70 万元，根据联东金园说明，京燕奥得赛应
收关联方往来款将于本次项目发行前予以清理；截至 2024 年 3 月 31 日，京燕奥得赛其
他应付款余额为 6,953.34 万元，其中应付关联方往来款余额为 6,824.58 万元，根据项目
交易安排及联东金园说明，京燕奥得赛应付关联方往来款将于本次项目发行后通过项目
公司账面现金及募集资金予以清理。
经基金管理人及计划管理人核查，截至本报告出具日，京燕奥得赛资产独立，应收
关联方往来款将于本次项目发行前清理，应付关联方往来款将于本次项目发行后的交割
阶段予以清理，不存在资产被原始权益人及其关联方控制和占用的情况。
2、财务独立性
京燕奥得赛依照法律、行政法规和国家财政行政主管部门的规定建立了规范的财务
会计制度以及独立的会计核算体系。
京燕奥得赛会计管理在重大方面具有完整性、合理性及有效性，为提供真实、完整、
公允的财务报表提供了有效保证。
京燕奥得赛已独立设立银行账户，不存在与控股股东、实际控制人及其控制的其他
企业共用银行账户的情况，项目公司依法独立进行纳税申报和履行缴纳税款义务。
（六）京燕奥得赛经营合法合规性及商业信用情况
经查询中国人民银行征信中心北京分中心于 2024 年 5 月 31 日出具的京燕奥得赛
的《企业信用报告》（自主查询版），京燕奥得赛不存在未结清的不良贷款信息；经查
询中国执行信息公开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）及全国法院失信被执行
人名单信息公布与查询平台（网址：http://zxgk.court.gov.cn/shixin/），截至 2024 年 5 月
21 日，在前述网站公布的信息中，京燕奥得赛在报告期内不存在被纳入失信被执行人
名单的情况。
经查询中华人民共和国应急管理部网站（网址：https://www.mem.gov.cn/）、中华人
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
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90
民共和国生态环境部网站（网址：https://www.mee.gov.cn/）、中华人民共和国自然资源
部网站（网址：http://www.mnr.gov.cn/）、中国证券监督管理委员会证券期货市场失信
记录查询平台（网址：http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/）、中国证券监督管理委员会
网 站 （ 网 址 ： http://www.csrc.gov.cn/ ） 、 国 家 金 融 监 督 管 理 总 局 （ 网 址 ：
https://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/index/index.html）、国家市场监督管理总局门户网
站（网址：http://www.samr.gov.cn/）、中华人民共和国国家发展和改革委员会网站（网
址 ： https://www.ndrc.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 财 政 部 网 站 （ 网 址 ：
http://www.mof.gov.cn/index.htm）、中华人民共和国住房和城乡建设部网站（网址：
http://www.mohurd.gov.cn/）、中华人民共和国公安部网站（网址：https://www.mps.gov.cn/）、
国家税务总局网站（网址：http://www.chinatax.gov.cn/）、国家税务总局北京市税务局网
站（网址：http://beijing.chinatax.gov.cn/bjswj/c104629/shouye_fs.shtml）、国家税务总局
北京市顺义区网站（网址：http://beijing.chinatax.gov.cn/bjswj/c104678/shouye_sy.shtml）、
北京市应急管理局网站（网址：http://yjglj.beijing.gov.cn/）、北京市生态环境局网站（网
址 ： http://sthjj.beijing.gov.cn/ ） 、 北 京 市 规 划 和 自 然 资 源 委 员 会 网 站 （ 网 址 ：
http://ghzrzyw.beijing.gov.cn/）、中国证券监督管理委员会北京监管局网站（网址：
http://www.csrc.gov.cn/beijing/ ）、北京市市场监督管理局网站（网址：
http://scjgj.beijing.gov.cn/ ） 、 北 京 市 发 展 和 改 革 委 员 会 网 站 （ 网 址 ：
http://fgw.beijing.gov.cn/）、北京市财政局网站（网址：http://czj.beijing.gov.cn/）、北京
市住房和城乡建设委员会网站（网址：http://zjw.beijing.gov.cn/）、北京市公安局网站（网
址：http://gaj.beijing.gov.cn/）、房山区人民政府网站（网址：http://www.bjfsh.gov.cn/）、
信用中国网站（网址：http://www.creditchina.gov.cn/）、信用中国（北京）网站（网址：
http://creditbj.jxj.beijing.gov.cn/credit-portal/）、信用中国（北京房山）网站（网址：
https://credit.bjfsh.gov.cn/xyfs/）、信用能源网站（网址：http://xyny.nea.gov.cn/main）、
中 国 政 府 采 购 网 政 府 采 购 严 重 违 法 失 信 行 为 信 息 记 录 网 站 （ 网 址 ：
http://www.ccgp.gov.cn/ ） 、 全 国 建 筑 市 场 监 管 公 共 服 务 平 台 网 站 （ 网 址 ：
http://jzsc.mohurd.gov.cn/）、中国裁判文书网（网址：https://wenshu.court.gov.cn/）和国
家企业信用信息公示系统（网址：http://www.gsxt.gov.cn），截至 2024 年 5 月 21 日，
在前述网站公布的信息中，京燕奥得赛在报告期内不存在重大违法、违规或不诚信记录
或被纳入重大税收违法案件当事人的情况。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
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根据联东金园说明并经基金管理人及计划管理人核查，在报告期内，京燕奥得赛不
存在因违反中国法律而被政府主管部门处以行政处罚的情形；京燕奥得赛的经营业务为
将北京房山奥得赛产业园对外出租，京燕奥得赛的前述经营业务符合中国法律的规定。
（七）京燕奥得赛股权转让行为的合法性
京燕奥得赛、联东金园与中金公司（代表专项计划的利益）已签署《京燕奥得赛股
权转让协议》，约定联东金园根据《京燕奥得赛股权转让协议》约定的条款及条件将其
持有的京燕奥得赛 100%股权转让予中金公司（代表专项计划的利益）。
1、项目公司股权转让限制及对应措施
详见本报告“第五章 基础设施资产”之“三、基础设施资产的合法合规性”之“（三）
基础设施项目转让的合法性”。
2、项目公司股东需履行的内部授权
详见本报告“第三章 项目公司的法律情况”之“一、项目公司：北京恒星意达科
技有限公司”之“（七）恒星意达股权转让行为的合法性”。
经基金管理人及计划管理人审阅《京燕奥得赛股权转让协议》，《京燕奥得赛股权
转让协议》的内容不违反中国法律的强制性规定，联东金园已就签署《京燕奥得赛股权
转让协议》取得了所需的内部授权及有关主管部门的无异议函，前述《京燕奥得赛股权
转让协议》一经相关各方适当签署并满足约定的生效条件（如有）后，即对签署各方具
有法律约束力，合法有效。
（八）调查结论
经基金管理人及计划管理人核查，京燕奥得赛设立程序和历史沿革符合当时适用的
《公司法》的规定，依法设立并合法存续；京燕奥得赛股东人数、住所、出资比例符合
《公司法》的规定；京燕奥得赛现行有效的公司章程符合《公司法》及中国证监会的有
关规定。
经基金管理人及计划管理人核查，在报告期内，京燕奥得赛不存在重大违法、违规
或不诚信记录或被纳入重大税收违法案件当事人的情况；京燕奥得赛不存在被认定为失
信被执行人的情况；京燕奥得赛经营合法合规性、商业信用情况良好。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
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经基金管理人及计划管理人核查，截至本报告出具日，京燕奥得赛合法持有北京房
山奥得赛产业园，应收关联方往来款将于本次项目发行前清理，应付关联方往来款将于
发行后的交割阶段予以清理，不存在资产被原始权益人及其关联方控制和占用的情况，
京燕奥得赛不存在已申请的在中国境内注册的专利、商标及版权；京燕奥得赛的会计管
理在重大方面具有完整性、合理性及有效性，已独立设立银行账户，不存在与控股股东、
实际控制人及其控制的其他企业共用银行账户的情况，依法独立进行纳税申报和履行缴
纳税款义务。
京燕奥得赛股权转让以及本次发行取得了合法、有效的内部授权，股权转让行为合
法有效。
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第四章 项目公司的业务及财务情况
一、项目公司的行业情况及竞争状况
（一）产业园区行业的发展规划和政策法规
1、项目公司的所属行业
产业园区是指地区为实现经济发展目的，在一定的产业政策和区域政策的指导下，
通过提供基础设施资产及综合配套服务，在规划区域内聚集若干特定产业企业，实施统
一规划、集中管理的载体。产业园区通过资本、产业、技术、知识、劳动力等要素高度
集结，增强产业竞争力并向外辐射，是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集
形式。
从行业维度看，广义的产业园区包括具备产业或者经济特征的各类区位环境，如各
省市的经济技术开发区、高新技术产业开发区、保税区等。狭义的产业园区通常指上述
片区内部的具体园区基础设施资产。
2、行业的监管体制和政策趋势
（1）行业的监管体制
从产业园区的建设与运营链条来看，行业监管涉及土地、规划、工程建设、产业招
商、劳动力、税收、基础设施配套等多个维度，主要受国家发改委、国土资源部门、住
建部门、财政税收部门等多方面的监督和管理。
此外，国家及省级开发区所在地的人民政府通常采取设立开发区管委会的方式，作
为当地人民政府的派出机构，对开发区行使较为全面的行政管理职能，负责开发区的具
体规划和日常管理工作。
（2）产业园区行业重要发展规划文件
产业园区作为区域经济发展的重要基础设施载体，在自“十二五”至“十四五”
的一系列文件中均对该行业有重要的规划设计，对于发展战略性新兴行业、推动传统
产业升级、加强产融结合及集群化与生态化发展、增强城市群承载能力、实现产业结
构与空间结构的协同发展等在不同阶段提出了相应的发展要求。
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表 4-1-1：产业园区行业发展规划概览表
产业园区行业发展规划概览
序号 政策名称 发布时间 核心内容
1
《国家级经济技术
开发区和边境经济
合作区“十二五”
发展规划（2011-
2015）》（商务
部）
2012 年 11 月
指出各地区国家级开发区应加强产业合作，着力提
升科技创新能力，着力发展战略性新兴产业，积极
发展现代制造业和高新技术产业，进一步做大做强
优势产业，发展壮大一批规模和水平居全国前列的
产业集群。
2
《国务院办公厅关
于促进国家级经济
技术开发区转型升
级创新发展的若干
意见》（国办发
〔2014〕54 号）
2014 年 11 月
明确了国家级经济技术开发区在新形势下的发展定
位，从推进体制机制创新、促进开放型经济发展、
推动产业转型升级、坚持绿色集约发展、优化营商
环境等方面对开发区的转型升级提出了意见并落实
了具体的重点推进工作。
3
《国家科技企业孵
化器十三五发展规
划》（国科办高
〔2017〕55 号）
2017 年 7 月
提出以科技型创业为引领，构建经济发展新功能。
为衍生创业、跨国创业、“互联网+”与跨界融合
等各类新型创新创业创造条件，培育新主体、催生
新业态、创造新产业，推动传统产业转型升级，促
进实体经济更好发展。推进国家自主创新示范区、
国家级高新区和特色产业基地合理布局专业孵化
器，壮大当地特色产业、发展战略性新兴产业。
4
《中国开发区审核
公告目录》（2018
年版）（发展改革
委公告 2018 年第 4
号）
2018 年 2 月
根据国务院部署，为促进开发区健康发展，国家发
展改革委、科技部、国土资源部、住房城乡建设
部、商务部、海关总署会同各地区开展《中国开发
区审核公告目录》修订工作，形成了《中国开发区
审核公告目录》（2018 年版）。
5
《中共中央关于制
定国民经济和社会
发展第十四个五年
规划和二〇三五年
远景目标的建议》
2020 年 10 月
提出未来我国产业发展规划，以加快发展现代产业
体系，巩固壮大实体经济根基为基础，全面塑造产
业发展新优势。指出应强化国家自主创新示范区、
高新技术产业开发区、经济技术开发区等创新功
能，推动战略性新兴产业融合化、集群化、生态化
发展，推动产业政策向普惠化和功能性转型，强化
竞争政策基础性地位，支持技术创新和结构升级。
6
《2021 年新型城镇
化和城乡融合发展
重点任务》发改规
划〔2021〕493 号
2021 年 4 月
强调增强城市群的承载能力，促进大中小城市和小
城镇协调发展。指出城市圈作为我国最具代表性和
发展潜力的区域，应在区域一体化发展的加速深化
下，内部逐渐形成完整互补的产业链，实现区域产
业结构优化与空间的协同发展。
7
《国务院关于印发
“十四五”数字经
济发展规划的通
知》国发〔2021〕
29 号
2022 年 1 月
推动产业园区和产业集群数字化转型。引导产业园
区加快数字基础设施建设，利用数字技术提升园区
管理和服务能力。积极探索平台企业与产业园区联
合运营模式，丰富技术、数据、平台、供应链等服
务供给，提升线上线下相结合的资源共享水平，引
导各类要素加快向园区集聚。
8
《“十四五”国家
高新技术产业开发 2022 年 11 月
坚持科技创新和体制机制创新双轮驱动，以推动高
质量发展为主题，以强化创新功能、支撑高水平科
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
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95
产业园区行业发展规划概览
序号 政策名称 发布时间 核心内容
区发展规划》国科
发区〔2022〕264 号
技自立自强为主线，以培育具有国际竞争力的企业
和产业为重点，以营造良好创新创业生态为抓手，
全面建设创新驱动发展示范区和高质量发展先行
区，为创新型国家建设作出新的更大贡献。
区域发展规划
1
《北京市“十四
五”高精尖产业发
展规划》京政发
〔2021〕21 号
2021 年 8 月
强调重点发展北京新一代信息技术、医药健康、集
成电路、智能网联汽车、区块链与先进计算、科技
服务、智慧城市产业等支柱产业和特色优势及创新
产业，同时抢先布局一批未来前沿产业，瞄准国际
前沿抢占产业发展制高点，为高精尖产业持续发展
培育后备梯队。
2
《关于进一步推动
首都高质量发展取
得新突破的行动方
案（2023-2025
年）》
2023 年 8 月
加强优质医疗资源与医药健康产业协同发展，全面
贯通事业链创新链产业链。大力引进培育技术转移
服务、国际化临床服务、细胞基因检测平台、医疗
器械样机制作平台等方面专业技术服务机构。推进
中关村各园区空间布局优化调整，打造集中连片、
配套完善的产业发展空间，提高地均产出率和产业
集中度。
（3）法律法规及规范性文件
为促进产业园区行业高质量发展，明确各地产业园区发展目标，我国在产业园区
土地规划、开发、出让等环节制定了一系列法律法规及规章制度，并通过出台关于产
业园区高质量发展的若干意见，完善了产业园区评价考核体系，有效地提高了产业园
区行业的需求政策的支持精准度。
表 4-1-2：产业园区行业法律法规及规范性文件表
产业园区行业法律法规及规范性文件
序
号
政策名称 发布时间 核心内容
产业园区行业发展目标及考核规范政策
1
《国务院办公厅关
于完善国家级经济
技术开发区考核制
度促进创新驱动发
展的指导意见》
（国办发〔2016〕
14 号）
2016 年 3 月
指出全国国家级经济技术开发区应以夯实产业基础为目
标，提升产业核心竞争力，用好用足创新创业扶持政
策，打造创新创业服务平台。完善考核评价体系，从产
业基础、科技创新、区域带动、生态环保、行政效能等
方面，综合评价各国家级经开区的优势、进步与不足，
明确未来发展方向，加强分类指导和动态管理，鼓励争
先进位，不断提升发展水平。
2
《国务院关于推进
国家级经济技术开
发区创新提升打造
2019 年 5 月
指出国家级经开区新发展理念，以高质量发展为核心目
标，以激发对外经济活力为突破口，着力推进国家级经
开区开放创新、科技创新、制度创新，提升对外合作水
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产业园区行业法律法规及规范性文件
序
号
政策名称 发布时间 核心内容
改革开放新高地的
意见》（国发
〔2019〕11 号）
平、提升经济发展质量，打造改革开放新高地。支持在
有条件的国家级经开区开展不动产投资信托基金试点。
3
《国务院关于促进
国家高新技术产业
开发区高质量发展
的若干意见》（国
发〔2020〕7 号）
2020 年 7 月
指出国家级高新区需大力培育发展新兴产业，优化布
局，以创新驱动发展为根本路径，优化创新生态，集聚
创新资源，提升自主创新能力，引领高质量发展。同时
建立评价考核机制，建立国家级高新区动态管理机制，
统筹各类资金、政策等加大支持力度。
产业园区行业土地规划政策及相关法律法规
1
《自然资源部办公
厅关于印发《产业
用地政策实施工作
指引（2019 年
版）》的通知》
（自然资办发
〔2019〕31 号）
2019 年 4 月
明确了产业用地政策的范围和基本原则；明确了产业用
地政策实施中土地供应的基本规定；明确了产业用地政
策的适用情形和具体政策依据。指导地方自然资源主管
部门在产业用地政策执行中做到对各种所有制经济一视
同仁，保障其平等取得土地要素；在产业用地政策执行
中落实严控增量、盘活存量、优化结构、提升效率，切
实提高城镇建设用地集约化程度的总体要求，积极引导
推动产业发展节约集约用地。
2
《中华人民共和国
土地管理法实施条
例》（国令第 743
号）
2021 年 7 月
对国土空间开发保护格局和规划用地布局、结构、用途
管制要求等内容，明确耕地保有量、建设用地规模、禁
止开垦的范围等要求作出明确规定。严格控制新增建设
用地规模，提高土地节约集约利用水平，保障土地的可
持续利用。
3
《深化自然资源管
理改革服务高质量
发展的若干措施的
通知》鄂政办发
〔2022〕11 号
2022 年 3 月
提出优化土地供应政策，推进工业用地提质增效，按照
规划功能分区，用地向园区倾斜配置。引导工业项目进
区入园，构建产业集聚、功能集成、要素集约的空间格
局。
区域土地规划政策
1
《北京市人民政府
关于加快科技创新
构建高精尖经济结
构用地政策的意见
（试行）》
2017 年 12 月
提出坚持规划确定用途、产业方向确定供应条件、市场
确定供应价格、用地主体一视同仁的原则，依法供应园
区产业用地。要统筹规划，组织高精尖产业优先在各类
园区落户，并与园区及周边居住用地相匹配。
（二）产业园区行业的市场环境
广义而言，产业园区包括具备产业或者经济特征的区位环境，如经济技术开发区、
高新技术产业开发区、其他国家级或省级开发区等。狭义而言，产业园区指上述片区内
部的具体园区基础设施资产。根据《中国开发区审核公告目录（2018 年版）》，从审批
对象不同的角度出发，我国开发区分为由国务院批准设立的国家级开发区和经省（自治
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区、直辖市）人民政府批准设立的省级开发区。2018 年末，全国共有各类开发区 2,543
个，其中国家级开发区 552 个，省级开发区 1,991 个。
产业园区行业具备政策主导性强、区域性差异大、产业集聚效应和周边辐射效应显
著、收入来源多元化等行业特点。
根据参与主体类型的不同，我国产业园区领域的主要参与者可以分为专业产业园区
运营商、政府园区平台与政府主导的园区企业、实体企业及金融产业资本等三类。专业
产业园区运营商凭借自身运营服务专业化程度高的优势，近年来发展迅速，成为了重要
的市场参与主体之一，产业园区运营商依托自己的品牌效应，在产业资源和融资能力方
面都具备一定的优势。政府园区平台与政府主导的园区企业具备土地、税收、招商资源
等优势，具有资产规模大、招商力度强、发展模式成熟等特点，是产业园区行业的主力。
近年来，实体企业及金融产业资本等也逐步参与了产业园区行业的发展，依托自身产业
资源丰富、资本运营能力强的特点，可以获得地方政府较大的政策扶持和优惠条件，也
能够通过其产业基础，自建园区整合产业资源，快速形成产业聚集，寻求产业链上下游
的延伸与贯通。
（三）行业技术特点、经营模式及行业风险情况
1、行业特点
（1）政策主导性强
产业园区受政策影响程度较强，地方政府的产业政策和区域经济政策均会对产业
园区内的主导产业形成较大程度的影响。另一方面，土地资源、税收优惠、财政支持
等相关政策的调整会对产业园区建设、招商、运营等方面起到推动或者限制的作用，
从而影响园区资产的收益。
（2）区域性差异大
产业园区的建设和发展具有较强的属地政策特征，园区的运营管理也和特定区域
的经济发展、产业分布、优惠政策密切相关。为了鼓励企业入驻产业园区开展经济活
动，各地地方政府为产业园区制定了相应的优惠政策，企业在各地受到的要求与支持
政策不尽相同，园区运营和管理的地域化差异十分明显。
（3）产业集聚效应和周边辐射效应显著
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产业园区的主导产业形成一定规模后将会产生集聚效应，形成具有一定地域范围的
企业群体。在规模经济和范围经济共同推动下，企业群体发展为集聚产业区。集聚效应
的产生，可以扩大市场规模，促进基础设施和公用事业的建设与充分利用。此外，产业
园区的经济效应会向周边地区辐射，通过辐射效应带动周边城市的生产、商业配套产业
的发展。
（4）收入来源多元化
随着产业园区行业的不断发展和创新，行业的收入逐步迈向多元发展。园区市场参
与者的主要收入来源包括园区开发、园区租赁收入、招商代理收入、工程代理收入、综
合服务收入、投资收入等。园区市场的租售、服务、创投业务并举的发展势头逐渐形成，
市场的参与者也更加多元化。
2、技术特点
工业厂房是产业园区的形态之一，具有通用性、配套性、集约性等特点，是为中小
工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营场所的发展平台。标准厂房是指建
设主体利用工业用地，按照国家通用标准及行业要求进行统一设计、集中建设的工业厂
房，不同的行业使用不同建设标准的工业厂房，相同的行业在一定的范围内有相对的标
准和规范。根据戴德梁行提供的资料，工业厂房建设标的基本参数如下：
表 4-1-3：工业厂房基本参数
楼层数 单层/多层
标准层面积 500-1,500 平方米，或可定制
层高 10.5/7.8/4.5/4.2 米
承重 3/2/1/0.8/0.5 吨/平方米
配电 150/100/70 瓦/平方米
柱距 6/8/9/10/12 米
行车 10/8/5 吨（单层厂房或底层）
电梯 1 台每 1,500 平方米
3、经营模式
（1）开发运营模式
历经数十年的发展，从开发运营与管理模式来看，我国产业园区行业已经形成了
企业主导、政府主导和政企联合三种主流类型：
1）企业主导模式
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企业主导模式是由实力雄厚的企业担任园区开发公司，由企业担负园区的规划建设、
招商引资、运营管理等全面工作。采用企业主导模式可以使园区的开发管理工作实现专
业化，提高运营效率。园区开发企业在行业内长期深耕，积累了丰富的行业经验和品牌
优势。企业主导的运营模式市场化运营程度高，积累了大量产业客户，可依托广泛的产
业客户基础和品牌优势吸引优质企业入驻园区。
2）政府主导模式
政府主导型管理机制是我国当前最常见的园区资产开发运营模式。在这种模式下，
由地方政府成立产业园区管理委员会（以下简称“管委会”），行使行政管理职能，对
园区进行规划和运营，并设立投资开发平台对产业园区进行建设。地方政府可以通过自
身的优势为园区争取到更多的招商资源和政策优惠等便利条件。
3）政企联合模式
政企联合模式由政府和企业签订合作协议，实行一套班子、两块牌子的管理方法。
采用这种管理模式的产业园区综合政府主导和企业主导模式的功能，既承担产业园区的
开发建设任务，也承担地方政府的行政管理职能。政企联合模式结合双方优势，既保证
政府资源的有效对接，亦能发挥企业运营优势、实现市场化运营。
图 4-1-1：产业园区开发运营模式图
资料来源：头豹研究院
（2）盈利模式
从产业园区行业价值链条和盈利角度来看，我国产业园区经营模式分为开发、运
营和投资管理三个模式：
1）开发模式
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专注于园区的开发和建设，其盈利模式为获得土地后进行开发建设，获取园区基
础设施开发建设收益以及配套设施收益。
2）运营模式
注重园区招商引资和运营管理，主要收入来源于产业园区物业租赁、物业管理、
产业增值等服务产生的收益。
3）投资管理模式
通过对园区内优质产业予以股权投资支持，在为产业园区承租企业提供空间载体
的同时以资本运作的方式实现公司股权资金的资产管理，通过构建投融管退的全链条
分享园区企业的增值收益。
图 4-1-2：产业园区经营盈利模式图
资料来源：亿翰智库，头豹研究院
4、竞争格局
（1）行业竞争情况
根据参与主体类型的不同，我国产业园区领域的主要参与者可以分为四类，分别
是：专业产业园区运营商、政府园区平台与政府主导的园区企业、开发商系产城运营
商和实体企业及金融产业资本等。上述四类参与主体的特点如下：
1）专业产业园区运营商
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专业的产业园区运营商凭借自身运营服务专业化、招商运营市场化以及园区建设标
准化程度高的特点，近年来发展迅速，成为了重要的市场参与主体之一。产业园区运营
商依托自己的品牌效应，在产业资源和融资能力方面都具备一定的优势。
2）政府园区平台与政府主导的园区企业
国内最早的一批园区基本上都是政府和国资背景的园区，政府背景的园区在国家
政策支持下，具备土地、税收、招商资源等优势，具有资产规模大、招商力度强、发
展模式成熟等特点，然而由于各地政策各异和政府体制机制的限制，往往有较强属地
化特征，难以大量异地复制。
3）开发商系产城运营商
开发商系产城运营商通过传统住宅和商业不动产业务积累了大量不动产开发和融
资经验，部分有国央企背景的主体同时还具有政策支持、招商资源等方面的优势。但
除少量已形成专业产业地产运营平台的主体，多数开发商的运营能力和产业资源尚不
成熟。
4）实体企业、金融产业资本等
近年来，实体企业、金融产业资本等也逐步参与了产业园区行业的发展。该类主体
依托自身产业资源丰富，资本运营能力强的特点，可以获得地方政府较大的政策扶持和
优惠条件，也能够通过其产业基础，自建园区整合产业资源，快速形成产业聚集，寻求
产业链上下游的延伸与贯通。作为跨界的市场参与者，该类主体目前在专业的园区开发
及运营管理等方面正在逐步积累经验。
（2）行业竞争壁垒
产业园区项目的核心在于以产业为依托，以园区为载体，实现园区的整体开发和运
营，其价值链由此横跨产业规划、城市规划、土地一级开发、二级开发和后期运营服务。
这种大跨度的开发模式，直接决定了产业园区项目的开发和运营对资源获取和整合的要
求更高，专业跨度更大，开发和投资回收周期更长，从而导致产业园区市场进入壁垒非
常高，主要有产业导入壁垒、开发和营运能力壁垒、资金和资本运作壁垒。
1）产业导入的壁垒
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产业导入是产业园区开发和运营的核心，是推进产业园区项目运营发展的关键。
首先，产业园区土地供地与企业招商引资、产业导入所能带来的经济效益密切相关。
其次，通过产业集聚集合要素、融合资源是产业园区的基本特征，也是园区提升竞争
力、可持续发展的重要途径。能否结合地区发展规划和产业基础持续有效导入产业资
源，成为产业园区发展的核心壁垒。对于园区开发和运营企业而言，地方产业政策引
导以及税收优惠、财政补贴、人才引进等政府支持是园区进行产业规划、吸引产业资
源的基础，同时企业凭借自身在相关产业链条和生态体系中的资源禀赋、服务能力、
投融资能力，能够进一步增强园区入驻企业的粘性，持续扩大园区对优质产业资源的
吸引力。因此，从资源导入角度而言，能够透彻把握区域产业发展政策、获得政府有
力支持和政策倾斜、具有丰富产业资源的主体发展产业园区项目具有显著优势。
联东集团在全国范围内积累了大量的产业客户，截至 2024 年 3 月末，联东集团旗
下园区入驻企业中包括 466 家上市企业、3,172 家高新技术企业、1,164 家专精特新企
业，产业集聚效应强，为租户提供了对接上下游优质企业的良好产业链环境。联东的
运营管理能力和产业服务能力为入园企业发展提供有力支持，形成了获得外部认可的
品牌优势。依托联东的品牌导入效应和广泛的产业客户基础，旗下园区可有效导入优
质产业及租户。
2）开发和营运能力壁垒
产业园区项目的开发和运营需要经历园区产业规划、客户定位、设计改造、招商
运营等众多环节，过程繁琐，同时面临相对复杂的政策和市场环境，从而对行业参与
者的综合开发能力、招商及营运水平提出了较高要求。园区开发和运营企业需要在各
个环节做好规划、监督与审核，提高效率，降低运营成本，同时需具备深厚的行业经
验，透彻了解政府产业发展政策及相关产业客户需求，具备提供多元化商业运营服务
和定制化服务的实力。
联东集团经过多年积累目前已形成符合企业生产及总部基地一体化定位的新型标
准化工业厂房产品，可以满足数量庞大的中小生产型企业客群的一般性需求。园区招商
能力方面，联东集团建立了数字化招商平台，结合地方的产业定位，通过大数据分析确
定园区的潜在目标客户，数字化平台与联东集团的招商团队相结合，采取市场化机制和
全国招商联动的方式，实现跨区域、跨城市、跨项目的全国招商。运营服务能力方面，
联东集团建立了数字化园区管理平台，通过大数据及物联网技术的融合，提高运营管理
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效率，进一步服务园区企业发展、保障对园区的管理，促进园区发展。联东集团可为其
租户提供标准化采购、统一政府关系对接、金融服务等多元化服务，具有行业独特的竞
争优势，优质的增值服务政策，能够有效的增加租户的租赁粘性，同时吸引更多中小企
业入驻，为园区提供稳定的租户储备。
3）资金和资本运作壁垒
产业园区项目在土地获取和开发阶段需要大量资金支持，运营期在项目招商、运
营管理、改造升级等方面也需要持续的资金和人力投入，资金占用周期长，投资回收
期长，因此充足的资金和持续稳定的融资能力是产业园区开发和运营的必备条件。领
先的产业园区参与方在土地获取、建设开发、招商租赁、持续运营等不同阶段，能够
充分借助各种金融工具进行融资和资本运作，融资成本较低，投资回收期较短，并可
以利用回收资金实现滚动投资，扩大企业规模，形成良性循环。
联东集团与各大银行长期保持合作关系，具有较稳定的融资能力，可为旗下园区
从开发到招商引资、运营管理、改造升级等阶段提供持续稳定的资金投入，助力园区
稳健运营。
行业风险情况具体请见本报告“第六章 基础设施项目的风险揭示 一、产业园行业
相关的风险”。
（四）调查结论
经基金管理人及计划管理人核查，产业园区是地方实体经济的有机组成部分，推
进产业园区行业的高质量发展，有利于增强城市群的承载能力、推动传统产业升级、
实现产业结构与空间结构的协同发展，从而有效地增强实体经济活力。近年来，国家
及地方政府陆续发布关于产业园区行业的规划指导文件，为产业园区行业良性发展提
供了基础。
我国产业园区行业历经数十年发展，市场容量逐步积累扩大。行业在产业结构调
整与产业转型升级大背景下，叠加城市化进程加快、城市更新与产城融合不断深化的
趋势，具备良好的发展机遇与前景。同时，由于产业园区行业具有政策主导性强、区
域性差异大等特点，也亟需摆脱同质化发展带来的供需错配、以及传统投融资模式对
开发运营的限制等难题。
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从开发运营与管理模式来看，我国产业园区行业已形成企业主导、政府主导和政
企联合等三种主流模式，行业参与主体包括专业产业园区运营商、政府主导的园区企
业、实体企业及金融产业资本等。产业园区行业涉及的业务链条长，行业壁垒较高，
行业参与方需要围绕产业导入、开发和运营、资金和资本运作等领域不断积累创新。
当前，我国产业园区行业正处于转型升级和发展创新阶段，优质的产业园区基础设
施资产通过市场化的运营管理，可以获得稳定的现金流，运营风险可控，是基础设施证
券投资基金理想的投资标的。
二、项目公司的主营业务及经营模式
（一）项目公司
1、项目公司主营业务及经营模式
项目公司根据基础设施资产对应的《不动产权证书》，截至 2024 年 3 月 31 日，项
目公司合法享有基础设施资产的房屋所有权及其占用范围内的国有建设用地使用权，项
目公司经营基础设施资产的方式主要为将基础设施资产对外出租，运营收入主要为经营
租赁收入。
鉴于集团项目统筹管理需要，前期项目租约均通过联东集团旗下统一的租赁平台签
约。基于联东集团原有的租约统一签署安排，项目公司在过去经营过程中未直接取得基
础设施项目对外租赁收入，为确保项目公司收入完整性，截至本报告出具日，基础设施
项目涉及的租赁合同均已换签或取得租户回执确认，出租方均已变更为项目公司，基础
设施资产对应业务合同项下全部收益均由项目公司直接收取。
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图 4-2-1：REITs 项目发行前项目公司的业务签约模式（换签后）
2、项目公司重要合同
（1）恒星意达的重大合同情况
根据联东金园说明，并经基金管理人及计划管理人核查，恒星意达已签署且截至本
报告出具日仍在履行的除基础设施资产租赁合同外剩余待履行合同金额为 100 万元以
上的重大合同包括：
i. 恒星意达与交通银行股份有限公司北京通州支行15（以下简称“交通银行北京通
州分行”）于 2017 年 3 月 10 日签署编号为 29710003 的《固定资产贷款合同》，约定
交通银行北京通州分行向恒星意达提供本金金额为人民币 130,000,000 元的借款，借款
期限自 2017 年 3 月 21 日至 2027 年 3 月 17 日；恒星意达与交通银行北京通州分行于
2018 年 8 月 27 日签署编号为 29810022 的《固定资产贷款合同》，约定交通银行北京
通州分行向恒星意达提供本金金额为人民币 170,000,000 元的借款，借款期限自 2018 年
8 月 30 日至 2028 年 8 月 21 日（以下合称“恒星意达特定债务”）16；恒星意达与交行
通州分行签订编号为 29710003 的《抵押合同》，将北京大兴科创产业园项目一期所对
应的房产及其对应土地使用权抵押给交行通州分行，用于担保编号为 29710003 的《固
定资产贷款合同》项下的借款；恒星意达与交行通州分行签订编号为 29810022 的《抵
押合同》，将北京大兴科创产业园项目二期所对应的房产及其对应土地使用权抵押给交
行通州分行，用于担保编号为 29810022 的《固定资产贷款合同》项下的借款。
15 经检索国家企业信用信息系统，交通银行股份有限公司北京通州支行已于 2019 年 4 月 23 日更名为交通银行股
份有限公司北京通州分行。
16 本项目发行后，将以募集资金偿还上述贷款及对应利息。
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根据联东金园说明并经基金管理人及计划管理人核查，恒星意达已签署并将要履行
的与基础设施资产运营相关及与本次发行相关的重大合同包括：
i. 中金基金（代表基础设施基金的利益）与联东金园、各项目公司已签署的《运营
管理服务协议》，约定中金基金聘请联东金园作为外部管理机构为中金基金（代表基础
设施基金的利益）和基础设施项目提供运营管理服务，外部管理机构根据《运营管理服
务协议》的约定收取服务费；
ii. 恒星意达、联东金园与中金公司（代表专项计划的利益）已签署的《股权转让协
议》（以下简称“《恒星意达股权转让协议》”），约定联东金园根据《恒星意达股权
转让协议》约定的条款及条件将其持有的恒星意达 100%股权转让予中金公司（代表专
项计划的利益）；
iii. 中金公司（代表专项计划的利益）与恒星意达已签署的《股东借款合同》（以
下简称“《恒星意达股东借款合同》”），约定专项计划设立后，计划管理人有权在其
自行确定的时间向恒星意达提供股东借款；
iv. 中金公司（代表专项计划的利益）与恒星意达已签署的《债权债务确认协议》
（以下简称“《恒星意达债权债务确认协议》”），约定专项计划设立后，计划管理人
与项目公司就项目公司股东借款、项目公司应付股东分红款、项目公司应付股东减资款
等项目公司所负债务进行确认；
v. 中金基金（代表基础设施基金的利益）与中金公司（代表专项计划的利益）及监
管银行交通银行北京通州分行与各项目公司签署的《中金联东科技创新产业园封闭式基
础设施证券投资基金账户监管协议》（以下简称“《恒星意达账户监管协议》”），约
定监管银行交通银行北京通州分行根据《恒星意达账户监管协议》的约定，为项目公司
提供对监管账户/监督账户提供银行账户的监管服务，对基本账户提供银行账户的结算
服务；
vi. 恒星意达、联东金园与联东物业已签署的《物业服务委托合同》（以下简称“恒
星意达三方物业服务合同”），约定恒星意达及联东金园委托联东物业为北京大兴科创
产业园项目提供物业服务，由联东物业与承租人签署相应物业服务合同，并根据该物业
服务合同约定向承租人直接收取服务费用。
经基金管理人及计划管理人核查，上述重大合同项下的内容不违反中国法律的强制
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
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性规定，在经合同当事方适当签署且满足合同约定的生效条件（如有）后，即对签署各
方具有法律约束力，合法有效。
（2）亚美耳康科技的重大合同情况
根据联东金园说明并经基金管理人及计划管理人核查，亚美耳康科技已签署且截至
本报告出具日仍在履行的除基础设施资产租赁合同外剩余待履行合同金额为 100 万元
以上的重大合同包括：
i. 亚美耳康科技与兴业银行股份有限公司北京分行（以下简称“兴业银行北京分行”）
于 2022 年 4 月 22 日签署的编号为兴银京三总（2022）中长期字第 7 号的《项目融资借
款合同》约定，兴业银行北京分行向亚美耳康科技提供本金金额为人民币 117,000,000
元的借款，借款期限自 2022 年 4 月 29 日至 2029 年 4 月 28 日（以下简称“亚美耳康科
技特定债务”）17；亚美耳康科技与兴业银行北京分行于 2022 年 4 月 22 日签署的编号
为兴银京三总（2022）应收抵字第 7-1 号《抵押合同》约定，亚美耳康科技已将北京马
坡科技园一期项目 1 至 4 号、6 号及 9 号厂房所对应的房产及其对应土地使用权抵押为
亚美耳康科技特定债务提供抵押担保；亚美耳康科技与兴业银行北京分行于 2022 年 4
月 22 日签署的编号为兴银京三总（2022）应收质字第 7-2 号《应收账款质押合同》约
定，亚美耳康科技以北京马坡科技园一期项目租金收入的应收账款为亚美耳康科技特定
债务提供质押担保。
根据联东金园说明并经基金管理人及计划管理人核查，亚美耳康科技于本报告出具
日后已签署且将要履行的与基础设施资产运营相关及与本次发行相关的重大合同包括：
i. 中金基金（代表基础设施基金的利益）与联东金园、各项目公司已签署的《运营
管理服务协议》，约定中金基金聘请联东金园作为外部管理机构为中金基金（代表基础
设施基金的利益）和基础设施项目提供运营管理服务，外部管理机构根据《运营管理服
务协议》的约定收取服务费；
ii. 亚美耳康科技、联东金园与中金公司（代表专项计划的利益）已签署的《股权转
让协议》（以下简称“《亚美耳康科技股权转让协议》”），约定联东金园根据《亚美
耳康科技股权转让协议》约定的条款及条件将其持有的亚美耳康科技 100%股权转让予
中金公司（代表专项计划的利益）；
17 本项目发行后，将以募集资金偿还上述贷款及对应利息，并解除该贷款项下的权利限制。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
108
iii. 中金公司（代表专项计划的利益）与亚美耳康科技已签署的《股东借款合同》
（以下简称“《亚美耳康科技股东借款合同》”），约定专项计划设立后，计划管理人
有权在其自行确定的时间向亚美耳康科技提供股东借款；
iv. 中金公司（代表专项计划的利益）与亚美耳康科技已签署的《债权债务确认协
议》（以下简称“《亚美耳康科技债权债务确认协议》”），约定专项计划设立后，计
划管理人与项目公司就项目公司股东借款、项目公司应付股东分红款、项目公司应付股
东减资款等项目公司所负债务进行确认；
v. 中金基金（代表基础设施基金的利益）与中金公司（代表专项计划的利益）及监
管银行交通银行北京通州分行与各项目公司签署的《中金联东科技创新产业园封闭式基
础设施证券投资基金账户监管协议》（以下简称“《亚美耳康科技账户监管协议》”），
约定监管银行交通银行北京通州分行根据《亚美耳康科技账户监管协议》的约定，为项
目公司提供对监管账户/监督账户提供银行账户的监管服务，对基本账户提供银行账户
的结算服务；
vi. 亚美耳康科技、联东金园与联东物业已签署的《物业服务委托合同》（以下简
称“亚美耳康科技三方物业服务合同”），约定亚美耳康科技、联东金园委托联东物业
为北京马坡科技园一期项目提供物业服务，由联东物业与承租人签署相应物业服务合同，
并根据该物业服务合同约定向承租人直接收取服务费用。
经基金管理人及计划管理人核查，上述重大合同项下的内容不违反中国法律的强制
性规定，在经合同当事方适当签署且满足合同约定的生效条件（如有）后，即对签署各
方具有法律约束力，合法有效。
（3）京燕奥得赛的重大合同情况
根据联东金园说明并经基金管理人及计划管理人适当核查，京燕奥得赛不存在已签
署且截至本报告出具日仍在履行的除基础设施资产租赁合同外剩余待履行合同金额为
100 万元以上的相关重大合同。
根据联东金园说明并经基金管理人及计划管理人适当核查，京燕奥得赛于本报告出
具日后已签署并将要履行的与本次发行相关的重大合同包括：
i. 中金基金（代表基础设施基金的利益）与联东金园、各项目公司已签署的《运
营管理服务协议》，约定中金基金聘请联东金园作为外部管理机构为中金基金（代表基
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
109
础设施基金的利益）和基础设施项目提供运营管理服务，外部管理机构根据《运营管理
服务协议》的约定收取服务费；
ii. 京燕奥得赛、联东金园与中金公司（代表专项计划的利益）已签署的《股权转
让协议》（“《京燕奥得赛股权转让协议》”），约定联东金园根据《京燕奥得赛股权
转让协议》约定的条款及条件将其持有的京燕奥得赛 100%股权转让予中金公司（代表
专项计划的利益）；
iii. 中金公司（代表专项计划的利益）与京燕奥得赛已签署的《股东借款合同》（“《京
燕奥得赛股东借款合同》”），约定专项计划设立后，计划管理人有权在其自行确定的
时间向京燕奥得赛提供股东借款。
iv. 中金公司（代表专项计划的利益）与京燕奥得赛已签署的《债权债务确认协议》
（“《京燕奥得赛债权债务确认协议》”），约定专项计划设立后，计划管理人与项目
公司就项目公司股东借款、项目公司应付股东分红款、项目公司应付股东减资款等项目
公司所负债务进行确认；
v. 中金基金（代表基础设施基金的利益）与中金公司（代表专项计划的利益）及
监管银行交通银行股份有限公司北京通州分行与各项目公司签署的《中金联东科技创新
产业园封闭式基础设施证券投资基金账户监管协议》（“《京燕奥得赛账户监管协议》”），
约定监管银行交通银行股份有限公司北京通州分行根据《京燕奥得赛账户监管协议》的
约定，为项目公司提供对监管账户/监督账户提供银行账户的监管服务，对基本账户提
供银行账户的结算服务；
vi. 京燕奥得赛、联东金园与联东物业已签署的《物业服务委托合同》（以下简称
“京燕奥得赛三方物业服务合同”），约定京燕奥得赛、联东金园委托联东物业为北京
房山奥得赛产业园项目提供物业服务，由联东物业与承租人签署相应物业服务合同，并
根据该物业服务合同约定向承租人直接收取服务费用。
经基金管理人及计划管理人核查，上述重大合同项下的内容不违反中国法律的强制
性规定，在经合同当事方适当签署且满足合同约定的生效条件（如有）后，即对签署各
方具有法律约束力，合法有效。
（二）调查结论
经基金管理人及计划管理人核查，项目公司通过运营基础设施资产取得运营收入，
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
110
主要为其基于与租户签署的租赁合同取得的租金收入，不依赖第三方补贴等非经常性收
入。报告期内，项目公司持有基础设施资产，集团根据产业园项目统筹管理需要，现有
产业园区项目租约均通过租赁平台签约，并由项目公司与租赁平台进行内部结算。截至
本报告出具日，对本次 REITs 项目涉及的基础设施项目租赁合同已由项目公司签署并
直接向租户收取租金或取得合同期内全部预缴租金，截至本报告出具日，基础设施资产
对应业务合同项下全部收益均由项目公司直接收取。
经基金管理人及计划管理人核查，项目公司已签署且正在履行或将要履行与基础设
施资产运营或本次发行相关的重大合同项下的内容不违反中国法律的强制性规定，在经
合同当事方适当签署满足合同约定的生效条件（如有）后，即对签署各方具有法律约束
力，合法有效。
三、同业竞争及关联交易
（一）同业竞争的情况
1、同业竞争的认定情况
联东金园及其同一控制下的关联方拟参与基础设施基金份额战略配售的比例不低
于 20%；此外，原始权益人将作为外部管理机构，根据《运营管理服务协议》的约定为
基础设施项目提供运营管理服务。
（1）与发起人的利益冲突
本次交易的发起人为联东集团。根据发起人的说明，除基础设施项目外，发起人和
/或其同一实际控制下的关联方直接或通过其他方式间接持有和/或运营的位于北京市内
的产业园区项目，可能与本基金所投资的基础设施项目存在竞争关系，为竞争性项目。
（2）与原始权益人/外部管理机构的利益冲突
本基金的原始权益人/外部管理机构为联东金园。根据联东金园的说明，除基础设
施项目外，联东金园和/或其实际控制的关联方直接或通过其他方式间接持有和/或运营
的位于北京市内产业园区项目，可能与本基金所投资的基础设施项目存在竞争关系，为
竞争性项目。
2、原始权益人同类资产情况
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截至 2024 年 3 月末，原始权益人合计持有 49 个产业园区，可租赁面积合计 298.51
万平方米。其中，原始权益人下属位于北京市内的产业园区可租赁面积合计 116.68 万
平方米。
原始权益人持有的位于北京的同类资产主要情况如下：
表 4-3-1：原始权益人持有的位于北京的同类资产情况
序号 下属产业园区项目公司 城市 业态 可租赁面积
（万平方米）
1 北京恒星意达科技有限公司 北京 产业园区 8.25
2 北京亚美耳康科技发展有限公司 北京 产业园区 6.06
3 北京京燕奥得赛化学有限公司18 北京 产业园区 5.13
4 北京长赢企业汇投资有限公司 北京 产业园区 7.70
5 北京联东金诚科技发展有限公司 北京 产业园区 5.80
6 北京奥博永诚科技有限公司 北京 产业园区 4.43
7 北京华威达成套电气有限公司 北京 产业园区 10.61
8 北京冀达金耀玻璃有限公司 北京 产业园区 5.65
9 北京光捷科技有限公司 北京 产业园区 4.14
10 北京金信瑞达科技有限公司 北京 产业园区 2.05
11 北京润谷兴贸科技有限公司 北京 产业园区 1.03
12 北京联东金强科技有限公司 北京 产业园区 9.22
13 北京北玻安全玻璃有限公司 北京 产业园区 2.03
14 北京友联环球经贸有限公司 北京 产业园区 9.27
15 北京华成祥升科技有限公司 北京 产业园区 1.63
16 北京光联投资管理有限公司 北京 产业园区 9.59
17 北京光辉华兴投资管理有限公司 北京 产业园区 3.57
18 北京中盛华维科技有限公司 北京 产业园区 5.93
19 北京裕新特房地产开发有限公司 北京 产业园区 1.99
20 北京空港日住物业管理有限公司 北京 产业园区 4.60
21 北京联东金木科技有限公司 北京 产业园区 1.64
22 北京亨讯达科技有限公司 北京 产业园区 6.36
合计 116.68
18 基础设施证券投资基金拟通过专项计划持有北京恒星意达科技有限公司、北京亚美耳康科技发展有限公司、北
京京燕奥得赛化学有限公司 100%的股权。
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除基础设施项目及部分尚在改造或处于运营初期的产业园区之外，原始权益人持有
的位于北京的同类成熟资产主要财务、运营指标情况如下：
表 4-3-2 联东金园北京市同类成熟资产运营情况统计
下属产业园区项目公司 产业园区具体
位置
2023 年末
出租率
2023 年度
营业收入
（万元）
2023 年度
净利润
（万元）
2023 年度
EBITDA
（万元）
北京光捷科技有限公司 北京大兴区 93%19 252.25 -1,697.40 197.36
北京友联环球经贸有限公司 北京顺义区 87%20 1,453.68 -822.27 1,070.22
北京华成祥升科技有限公司 北京顺义区 100% 249.61 -458.79 270.38
北京中盛华维科技有限公司 北京顺义区 93% 908.88 -1,054.65 805.31
北京空港日住物业管理有限公司 北京顺义区 92%21 504.05 -2,179.52 436.76
北京裕新特房地产开发有限公司 北京顺义区 97% 1,047.88 -82.82 857.62
北京光联投资管理有限公司 北京通州区 99.78% 5,934.73 1,823.18 5,373.95
北京联东金强科技有限公司 北京通州区 100% 535.25 79.30 366.82
北京金信瑞达科技有限公司 北京通州区 93%22 612.44 175.06 633.41
北京润谷兴贸科技有限公司 北京通州区 94%23 196.50 -49.23 198.24
北京北玻安全玻璃有限公司 北京通州区 100% 989.23 478.87 643.64
北京亨讯达科技有限公司 北京密云区 95% 344.23 -1,532.18 172.73
北京长赢企业汇投资有限公司 北京经开区 95% 1,626.95 -1,202.95 795.12
北京联东金木科技有限公司 北京平谷区 100% 258.47 -8.41 333.90
截止 2023 年末，原始权益人位于北京市的产业园资产整体出租率平均稳定在 95%
以上，经营状况和盈利能力较为良好，体现了原始权益人出色的经营管理能力，亦展现
了原始权益人旗下拥有较为充足且成熟的可扩募资产。
3、同业竞争防范机制
就上述同业竞争可能引发的利益冲突风险，发起人、原始权益人、外部管理机构拟
采取如下风险缓释措施：
（1）防范与发起人的同业竞争
根据发起人联东集团出具的《关于避免同业竞争的承诺函》：
19 项目稳定出租率为 98%以上，由于年末少量客户到期换租，因此该项目出租率短期略有波动。
20 项目建设标准较高，出租率仍在提升中。
21 项目稳定出租率为 98%以上，由于年末少量客户到期换租，因此该项目出租率短期略有波动。
22 项目稳定出租率为 100%，因项目总面积较小，由于年末 1 户租户到期换租，因此出租率短期略有波动。
23 项目稳定出租率为 100%，因项目总面积较小，由于年末 1 户租户到期换租，因此出租率短期略有波动。
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113
联东集团将公平对待基础设施项目和该等竞争性项目，避免可能出现的利益冲突。
不会且将敦促关联方不得主动诱导基础设施项目项下的租户终止租约或降低租金水准，
不得故意降低基础设施基金项下的各基础设施项目的市场竞争能力。不会且将敦促关联
方不得将项目公司所取得或可能取得的业务机会优先授予或提供给任何其他竞争性项
目，亦不会且将敦促关联方不得利用基础设施基金份额持有人的地位或利用该地位获得
的信息作出不利于基础设施基金而有利于其他竞争性项目的决定或判断，并将避免该种
客观结果的发生。
（2）防范与原始权益人/外部管理机构的同业竞争
1）根据联东金园出具的《关于避免同业竞争的承诺函》：
联东金园将根据自身针对产业园区项目同类资产的既有管理规范和标准，严格按照
诚实信用、勤勉尽责、公平公正的原则，以不低于联东金园自身和/或其实际控制的关联
方管理的其他同类资产的运营管理水平为基础设施项目提供运营管理服务或督促、要求
相关方按照该等标准为基础设施项目提供运营管理服务，充分保护基金份额持有人的利
益。
对于竞争性项目，联东金园承诺公平对待基础设施项目和该等竞争性项目，避免可
能出现的利益冲突。不会且将敦促关联方不得主动诱导基础设施项目项下的租户终止租
约或降低租金水准，不得故意降低基础设施基金项下的各基础设施项目的市场竞争能力。
联东金园不会且将敦促关联方不得将项目公司所取得或可能取得的业务机会优先授予
或提供给任何其他竞争性项目，亦不会且将敦促关联方不得利用基础设施基金份额持有
人的地位或利用该地位获得的信息作出不利于基础设施基金而有利于其他竞争性项目
的决定或判断，并将避免该种客观结果的发生。
如潜在承租人有承租基础设施项目周边 3 公里范围内分布的竞争性项目的意向，在
同等条件下，联东金园和/或其实际控制的关联方将促使该业务机会按合理、公平的条
款优先提供给基础设施项目。
为基础设施项目服务的运营团队独立于联东金园内部其他团队；联东金园承诺并保
证基础设施项目的运营团队的独立性。若其已知悉或获得任何关于招商的新商机的，将
秉承公平、平等和合理的原则处理业务机会，满足基础设施项目的招商需求。
在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同业竞争而发生
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114
争议，且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，联东金园承诺将与
基金管理人积极协商解决措施。
2）根据基金管理人、项目公司与外部管理机构签署的运营管理服务协议的约定，
外部管理机构进一步承诺其作为外部管理机构同时向其他机构提供基础设施项目运营
管理服务的，应当采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，对于在其他项目运
营管理服务中可能与其履行运营管理服务协议项下职责出现利益冲突的，其作为外部管
理机构应当事先通知基金管理人并配合其履行信息披露，不得损害基础设施基金及其持
有人的利益。
（二）关联交易的情况
1、关联交易的内容
（1）项目公司在履行的关联交易情况
项目公司在履行的关联交易涉及的对手方包括联东集团、世纪租赁、联东金赫、
联东物业，均与原始权益人联东金园归属于同一最终控制方。
根据联东金园说明并经基金管理人及计划管理人适当核查，各项目公司截至 2024
年 3 月 31 日仍正在履行的与关联方签署的合同24如下：
1）恒星意达
i. 恒星意达与北京联东物业管理股份有限公司（以下简称“联东物业”）于 2023
年 9 月 30 日签署的《物业服务委托合同》（“恒星意达物业服务合同”），约定恒星
意达委托联东物业为北京大兴科创产业园项目提供物业服务，由联东物业与承租人签署
相应物业服务合同，并根据该物业服务合同约定向承租人直接收取服务费用。恒星意达
物业服务合同将于恒星意达三方物业服务合同生效之日终止；
ii.联东集团与交行通州分行于 2017 年 3 月 10 日签署的《保证合同》（编号：
29710003），恒星意达、联东集团与交行通州分行于 2017 年 3 月 10 日签署的《监管协
议》（编号：29710003），及联东集团与交行通州分行于 2018 年 8 月 27 日签署的《保
证合同》（编号：29810022），恒星意达、联东集团与交行通州分行于 2018 年 8 月 27
24根据联东金园说明，各项目公司应收关联方往来款将于本次发行前清理，各项目公司应付关联方往来款将于本次
发行后的交割阶段予以清理。故暂未披露各项目公司与其关联方的往款的相关情况，下同。
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日签署的《监管协议》（编号：29810022），约定联东集团为恒星意达特定债务提供连
带责任保证担保。在恒星意达偿还完毕恒星意达特定债务后，前述《保证合同》及《监
管协议》即终止；
iii.恒星意达与北京联东物业管理股份有限公司第四分公司于 2023 年 3 月 15 日签
署的编号为 U 谷-北京大兴科创项目（恒星意达）-租赁-2023-00163《租赁合同》及《租
赁合同补充协议》，约定恒星意达将北京大兴科创产业园项目的房屋出租予北京联东物
业管理股份有限公司第四分公司，租赁面积共计 1,498 平方米，租赁到期日为 2026 年 3
月 30 日。
2）亚美耳康科技
i.亚美耳康科技与联东物业签署的《物业服务委托合同》（“亚美耳康科技物业服
务合同”），约定亚美耳康科技委托联东物业为北京马坡科技园一期项目提供物业服务，
由联东物业与承租人签署相应物业服务合同，并根据该物业服务合同约定向承租人直接
收取服务费用。亚美耳康科技物业服务合同将于亚美耳康科技三方物业服务合同生效之
日终止；
ii.世纪租赁与兴业银行北京分行于 2022 年 4 月 22 日签署的编号为兴银京三总
（2022）应收质字第 7-3 号的《应收账款质押合同》、联东金赫与兴业银行北京分行于
2022 年 4 月 22 日签署的编号为兴银京三总（2022）应收质字第 7-4 号的《应收账款质
押合同》，约定世纪租赁及联东金赫分别以北京马坡科技园一期项目租金收入的应收账
款为亚美耳康科技特定债务提供质押担保。在亚美耳康科技偿还完毕亚美耳康科技特定
债务后，前述《应收账款质押合同》即终止；
iii.联东集团与兴业银行北京分行于 2022 年 4 月 22 日签署的编号为兴银京三总
（2022）保字第 7-5 号的《保证合同》、刘振东25与兴业银行北京分行于 2022 年 4 月 22
日签署的编号为兴银京三总（2022）保字第 7-6 号的《保证合同》，以及周翠敏26与兴
业银行北京分行于 2022 年 4 月 22 日签署的编号为兴银京三总（2022）保字第 7-7 号的
《保证合同》，约定联东集团、刘振东及周翠敏分别为亚美耳康科技特定债务提供连带
责任保证担保。在亚美耳康科技偿还完毕亚美耳康科技特定债务后，前述《保证合同》
25 根据联东金园说明，截至本报告出具日，刘振东系亚美耳康科技实际控制人。
26 根据联东金园说明，截至本报告出具日，周翠敏系亚美耳康科技实际控制人刘振东的配偶。
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支持专项计划联合尽职调查报告
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即终止。
3）京燕奥得赛
i.京燕奥得赛与联东物业签署的《物业服务委托合同》（“京燕奥得赛物业服务合
同”），约定京燕奥得赛委托联东物业为北京房山奥得赛产业园项目提供物业服务，由
联东物业与承租人签署相应物业服务合同，并根据该物业服务合同约定向承租人直接收
取服务费用；京燕奥得赛物业服务合同将于京燕奥得赛三方物业服务合同生效之日终止；
ii.京燕奥得赛与北京联东物业管理股份有限公司第六分公司（以下简称“联东物业
第六分公司”）于 2023 年 3 月 15 日签署的编号为 U 谷-北京房山奥得赛项目-租赁-2023-
0160《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，约定京燕奥得赛将北京房山奥得赛产业园
项目的房屋出租予联东物业第六分公司，租赁面积共计 265.47 平方米，租赁到期日为
2026 年 3 月 30 日；
iii.京燕奥得赛与联东物业第六分公司于 2023 年 3 月 15 日签署的编号为 U 谷-北京
房山奥得赛项目-租赁-2023-0161《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，约定京燕奥得
赛将北京房山奥得赛产业园项目的房屋出租予联东物业第六分公司，租赁面积共计
458.27 平方米，租赁到期日为 2026 年 3 月 30 日；
iv.京燕奥得赛与联东物业第六分公司于 2023 年 3 月 15 日签署的编号为 U 谷-北京
房山奥得赛项目-租赁-2023-0162《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，约定京燕奥得
赛将北京房山奥得赛产业园项目的房屋出租予联东物业第六分公司，租赁面积共计
56.58 平方米，租赁到期日为 2026 年 3 月 30 日。
根据联东金园说明，经基金管理人及计划管理人核查，上述关联交易相关合同内容
不违反中国法律的强制性规定，合法有效。
（2）报告期内基础设施项目的关联交易金额
根据审计机构出具的编号为毕马威华振审字第 2413444 号的《由北京联东金园管理
科技有限公司持有的将用于公开募集基础设施证券投资基金的三家项目公司的模拟汇
总财务报表》、项目公司出具的《承诺及说明函》及其他相关资料，经基金管理人及计
划管理人核查，报告期内，基础设施项目与原始权益人及其关联方之间存在的关联交易
金额如下：
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
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表 4-3-3：报告期内基础设施项目关联交易金额
单位：元
项目 2024 年 1-3 月 2023 年 2022 年 2021 年
房屋租赁收入 341,840.72 991,114.88 - -
取得担保 - - 112,000,000.00 -
(接受)/提供往来款项 48,125,574.43 -92,431,289.12 84,945,493.20 -166,336,264.42
报告期内，关联交易涉及的对手方包括联东集团、联东金泰、东兴腾宇、世纪租赁、
联东金赫、北京联东金桥置业有限责任公司、联东物业、北京中盛华维科技有限公司、
廊坊鑫中福食品有限公司，均与原始权益人归属于同一最终控制方。
报告期内，基础设施项目涉及的关联交易收入主要系与关联租户产生的租金收入，
具体金额及占比如下：
表 4-3-4：报告期内基础设施项目关联交易金额及占比情况
单位：元、%
项目
2024 年 1-3 月 2023 年 2022 年 2021 年
交易金额 占比 交易金额 占比 交易金
额
占比 交易金
额
占比
房屋租赁收入 341,840.72 1.21 991,114.88 0.91 - - - -
基础设施项目在 2023 年度及 2024 年 1-3 月产生的关联收入涉及 2 个关联租户，包
括联东物业第四分公司和联东物业第六分公司，交易金额合计 99.11 万元，占 2023 年
度项目公司营业收入的 0.91%，占比较低，以上关联租赁主要用于联东物业下属分公司
为基础设施项目提供食堂配套服务及库房等配套设施。基础设施项目在 2024 年 1-3 月
产生的关联收入合计 34.18 万元，占 2024 年 1-3 月项目公司营业收入的 1.21%。
最近三年及一期末，基础设施项目涉及与关联方之间的交易余额如下：
表 4-3-5：报告期内基础设施项目关联交易余额
单位：元
项目 2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
应收账款 56,698.48 - - -
其他应收款 110,874,742.84 66,936,572.29 129,412,095.26 63,612,753.73
其他应付款 72,647,406.66 76,834,810.54 231,741,622.63 250,887,774.36
预收款项 - 187,370.43 - -
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项目 2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
长期应付款 359,051.25 359,051.25 - -
取得担保余额 256,770,000.00 284,770,000.00 347,649,333.33 470,000,000.00
基础设施项目在报告期内产生的应收及应付关联方往来款项均为无息款项，上述应
收关联方往来款将于本次项目发行前清理，应付关联方往来款将于本次项目发行后的交
割阶段予以清理。
2、关联交易的合法合规性
上述关联交易系基础设施项目正常运营产生，未违反相关法律法规的规定和公司内
部管理制度，关联交易相关合同项下的内容不违反中国法律的强制性规定，合法有效。
3、关联交易的定价公允性
根据审计机构出具的编号为毕马威华振审字第 2413444 号的《由北京联东金园管理
科技有限公司持有的将用于公开募集基础设施证券投资基金的三家项目公司的模拟汇
总财务报表》、项目公司出具的《承诺及说明函》及其他相关资料，并经核查，上述关
联交易基于基础设施项目正常经营活动需要而开展，具有合理性与必要性。该等关联交
易符合法律法规的规定及公司内部管理控制要求，交易定价与市场交易价格或独立第三
方价格不存在较大差异。该等关联交易定价公允，不影响基础设施项目的市场化运营，
不存在利用关联交易损害项目公司合法权益的情形，不影响基础设施项目市场化运营的
独立性和稳定性。
（三）调查结论
经基金管理人及计划管理人核查，联东金园和关联方直接或通过其他方式间接持有
或运营的位于北京市内的产业园区项目，与基础设施项目存在一定竞争关系，联东金园
已采取相应的措施避免可能出现的利益冲突。
经基金管理人及计划管理人核查，截至本报告出具日，项目公司与联东金园及关联
方存在关联交易的情形，关联交易系基础设施项目正常运营产生，未违反相关法律法规
的规定和公司内部管理制度，关联交易相关合同项下的内容不违反中国法律的强制性规
定，合法有效，关联交易定价不存在显失公允的情形。
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四、项目公司的财务状况分析
根据基础设施项目的运营管理安排，截至本报告出具日，基础设施项目涉及的租赁
合同已变更由项目公司签署并直接向租户收取租金或取得合同期内全部预缴租金27，本
基金发行前，基础设施项目由项目公司直接收取租金收入。同时，3 个项目公司在本次
REITs 发行后将不再开展管理咨询、活动策划等与本次基础设施 REITs 项目无关的任何
业务，相关业务均剥离至外部管理机构。
为更准确地反映基础设施项目报告期内的实际经营情况，向财务报告使用者提供更
有价值的信息，原始权益人按照上述业务调整安排，编制了 3 个项目公司 2021-2023 年
度及 2024 年 1-3 月的模拟汇总财务报表，报表已由毕马威华振会计师事务所（特殊普
通合伙）审计，并出具了编号为“毕马威华振审字第 2413444 号”的标准无保留意见的
模拟汇总财务报表审计报告。
（一）模拟汇总财务报表情况
项目公司模拟汇总财务报表情况如下：
表 4-4-1：项目公司模拟汇总净资产表
单位：万元
科目 2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 2,878.26 8,455.28 3,369.79 27,011.34
交易性金融资
产
- - 10,011.92 3,252.40
应收账款 91.81 - 172.85 -
其他应收款 11,097.84 6,748.72 13,024.48 11,564.70
其他流动资产 - 99.68 467.48 705.57
流动资产合计 14,067.91 15,303.67 27,046.53 42,534.00
非流动资产：
其他权益工具
投资 - - - 158.44
投资性房地产 63,637.98 64,745.57 67,370.14 66,359.22
固定资产 289.55 294.23 329.65 348.44
其他非流动资
产
- - - 560.00
27 截至本报告出具日，基础设施项目涉及的租赁合同均已换签或取得租户回执确认，出租方均已变更为项目公
司。
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科目 2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
非流动资产合
计
63,927.53 65,039.80 67,699.79 67,426.10
资产总计 77,995.44 80,343.48 94,746.31 109,960.10
流动负债：
短期借款 - - - 999.60
应付票据 - - - 2,000.00
应付账款 2,461.81 2,811.90 3,092.63 3,264.42
预收款项 2,249.06 2,547.18 2,582.36 2,222.97
应付职工薪酬 - - - -
应交税费 829.32 456.87 141.61 64.37
其他应付款 8,132.86 8,689.24 23,803.88 25,161.67
一年内到期的
非流动负债 4,890.00 3,927.00 4,764.93 12,600.00
流动负债合计 18,563.05 18,432.19 34,385.42 46,313.03
非流动负债：
长期借款 20,787.00 24,550.00 30,000.00 34,400.00
长期应付款 1,992.86 1,888.33 2,150.31 2,747.99
非流动负债合
计
22,779.86 26,438.33 32,150.31 37,147.99
负债合计 41,342.91 44,870.52 66,535.73 83,461.01
净资产 36,652.53 35,472.96 28,210.58 26,499.09
表 4-4-2：项目公司模拟汇总利润表
单位：万元
项目 2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
营业收入 2,830.07 10,950.37 9,534.06 7,778.25
减：营业成本 818.60 3,234.36 3,109.65 3,105.27
税金及附加 352.28 1,368.53 1,196.81 1,081.72
销售费用 94.08 449.62 391.49 448.10
管理费用 80.56 517.95 714.42 656.68
财务费用 282.31 1,546.26 1,826.27 2,540.46
其中：利息费用 284.94 1,570.33 1,850.61 2,556.24
利息收入 2.71 26.13 27.35 22.71
加：其他收益 1.09 201.06 1.17 0.37
投资收益 1.30 274.39 283.01 78.32
公允价值变动收益 - - 9.52 2.40
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（二）主要财务指标分析
1、资产情况
表 4-4-3：项目公司模拟汇总财务报表资产情况
单位：万元、%
项目
2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动资产：
货币资金 2,878.26 3.69 8,455.28 10.52 3,369.79 3.56 27,011.34 24.56
交易性金融资产 - - - - 10,011.92 10.57 3,252.40 2.96
应收账款 91.81 0.12 - - 172.85 0.18 - -
其他应收款 11,097.84 14.23 6,748.72 8.40 13,024.48 13.75 11,564.70 10.52
其他流动资产 - - 99.68 0.12 467.48 0.49 705.57 0.64
流动资产合计 14,067.91 18.04 15,303.67 19.05 27,046.53 28.55 42,534.00 38.68
非流动资产：
其他权益工具投资 - - - - - - 158.44 0.14
投资性房地产 63,637.98 81.59 64,745.57 80.59 67,370.14 71.11 66,359.22 60.35
固定资产 289.55 0.37 294.23 0.37 329.65 0.35 348.44 0.32
其他非流动资产 - - - - - - 560.00 0.51
非流动资产合计 63,927.53 81.96 65,039.80 80.95 67,699.79 71.45 67,426.10 61.32
资产总计 77,995.44 100.00 80,343.48 100.00 94,746.31 100.00 109,960.10 100.00
2021-2023 年末及 2024 年 3 月末，项目公司流动资产占资产总额的比重分别 38.68%、
28.55%、19.05%和 18.04%，非流动资产占资产总额的比重分别为 61.32%、71.45%、
80.95%和 81.96%。投资性房地产是项目公司的核心资产，占资产总额的比重分别为
60.35%、71.11%、80.59%和 81.59%。
项目 2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
营业利润 / (亏损) 1,204.65 4,309.10 2,589.12 27.10
加：营业外收入 20.66 3.97 1.73 0.38
减：营业外支出 - - 16.83 -
利润 / (亏损)总额 1,225.31 4,313.06 2,574.03 27.48
减：所得税费用 45.74 1,078.27 643.51 6.87
净利润 / (亏损) 1,179.57 3,234.80 1,930.52 20.61
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（1）货币资金
项目公司 2021-2023 年末及 2024 年 3 月末的货币资金余额分别为 27,011.34 万元、
3,369.79 万元、8,455.28 万元和 2,878.26 万元。2022 年末较 2021 年末货币资金减少
23,641.55 万元，减幅为 87.52%，主要系为提高资金使用效率，购买理财产品和清理相
关负债所致；2023 年末较 2022 年末货币资金增加 5,085.49 万元，增幅为 150.91%，主
要原因是清理交易性金融资产和相关负债所致；2024 年 3 月末较 2023 年末货币资金减
少 5,577.02 万元，降幅为 65.96%，主要原因是清理长期借款所致。
（2）交易性金融资产
项目公司2021-2023年末及2024年3月末的交易性金融资产余额分别为3,252.40万
元、10,011.92万元、0.00万元和0.00万元。2022年末较年初交易性金融资产增加6,759.52
万元，增幅207.83%，主要系为提高资金使用效率，购买理财产品所致；2023年末较年
初交易性金融资产减少10,011.92万元，降幅100.00%，主要系根据发行基础设施证券投
资基金需要，清理交易性金融资产所致。
（3）其他应收款
项目公司 2021-2023 年末及 2024 年 3 月末的其他应收款余额分别为 11,564.70 万
元、13,024.48 万元、6,748.72 万元和 11,097.84 万元。主要是应收关联公司其他应收款。
2022 年末其他应收款较上年末增加 1,459.78 万元，增幅 12.62%；2023 年末其他应收款
较上年末减少 6,275.76 万元，减幅 48.18%，主要原因为业务产生的其他应收款和对联
东集团的往来款减少；2024 年 3 月末其他应收款较上年末增加 4,349.12 万元，增幅
64.44%，主要原因为业务产生的其他应收款和对联东集团的往来款增加。
表 4-4-4：项目公司模拟汇总财务报表其他应收款按客户类别情况
单位：万元、%
项目
2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
应收关联公司 11,087.47 99.91 6,693.66 99.18 12,941.21 99.36 6,361.28 55.01
应收第三方 10.36 0.09 55.06 0.82 83.27 0.64 5,203.42 44.99
小计 11,097.84 100.00 6,748.72 100.00 13,024.48 100.00 11,564.70 100.00
减：坏账准备 - - - - - - - -
合计 11,097.84 100.00 6,748.72 100.00 13,024.48 100.00 11,564.70 100.00
（4）投资性房地产
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2021-2023年末及2024年3月末，项目公司投资性房地产账面价值分别为66,359.22万
元、67,370.14万元、64,745.57万元和63,637.98万元。2022年末投资性房地产较2021年末
增加1,010.92万元，增幅为1.52%；2023年末投资性房地产较2022年末减少2,624.57万元，
降幅为3.90%；2024年3月末投资性房地产较2023年末减少1,107.59万元，降幅为1.71%。
2、负债情况
表 4-4-5：项目公司模拟汇总财务报表负债情况
单位：万元、%
项目
2024 年 3 月 31 日
2023 年 12 月 31
日
2022 年 12 月 31 日
2021 年 12 月 31
日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动负债：
短期借款 - - - - - - 999.60 1.20
应付票据 - - - - - - 2,000.00 2.40
应付账款 2,461.81 5.95 2,811.90 6.27 3,092.63 4.65 3,264.42 3.91
预收款项 2,249.06 5.44 2,547.18 5.68 2,582.36 3.88 2,222.97 2.66
应 付 职 工
薪酬 - - - - - - - -
应交税费 829.32 2.01 456.87 1.02 141.61 0.21 64.37 0.08
其 他 应 付
款
8,132.86 19.67 8,689.24 19.37 23,803.88 35.78 25,161.67 30.15
一 年 内 到
期 的 非 流
动负债
4,890.00 11.83 3,927.00 8.75 4,764.93 7.16 12,600.00 15.10
流 动 负 债
合计 18,563.05 44.90 18,432.19 41.08 34,385.42 51.68 46,313.03 55.49
非 流 动 负
债：
长期借款 20,787.00 50.28 24,550.00 54.71 30,000.00 45.09 34,400.00 41.22
长 期 应 付
款
1,992.86 4.82 1,888.33 4.21 2,150.31 3.23 2,747.99 3.29
非 流 动 负
债合计 22,779.86 55.10 26,438.33 58.92 32,150.31 48.32 37,147.99 44.51
负债合计 41,342.91 100.00 44,870.52 100.00 66,535.73 100.00 83,461.01 100.00
项目公司2021-2023年末及2024年3月末负债规模分别为83,461.01万元、66,535.73
万元、44,870.52万元和41,342.91万元，流动负债占比55.49%、51.68%、41.08%和44.90%，
非流动负债占比 44.51%、48.32%、58.92%和 55.10%。
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（1）应付账款
报告期内，项目公司应付账款分别为 3,264.42 万元、3,092.63 万元、2,811.90 万元
和 2,461.81 万元。2022 年末项目公司应付账款较 2021 年末减少 171.79 万元，降幅为
5.26%；2023 年末项目公司应付账款较 2022 年末减少 280.73 万元，降幅为 9.08%；2024
年 3 月末项目公司应付账款较 2023 年末减少 350.09 万元，降幅为 12.45%。
（2）预收款项
报告期内，项目公司预收款项分别为 2,222.97 万元、2,582.36 万元、2,547.18 万元
和 2,249.06 万元。2022 年末项目公司预收款项较 2021 年末增加 359.39 万元，增幅为
16.17%。2023 年末项目公司预收款项较 2022 年末减少 35.18 万元，减幅为 1.36%。2024
年 3 月末项目公司预收款项较 2023 年末减少 298.12 万元，减幅为 11.70%。项目公司预
收款项主要为对租户的预收租金，随着项目公司接近满租，预收款项规模基本保持稳定。
（3）其他应付款
表 4-4-6：项目公司模拟汇总财务报表其他应付款情况
单位：万元、%
项目
2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
应付利息 - - 40.58 0.47 - - 67.55 0.27
其他 8,132.86 100.00 8,648.67 99.53 23,803.88 100.00 25,094.12 99.73
合计 8,132.86 100.00 8,689.24 100.00 23,803.88 100.00 25,161.67 100.00
项目公司报告期内其他应付款分别为 25,161.67 万元、23,803.88 万元、8,689.24 万
元和 8,132.86 万元。2022 年末项目公司其他应付款较 2021 年末减少 1,357.79 万元，减
幅为 5.40%；2023 年末项目公司其他应付款较 2022 年末减少 15,114.64 万元，减幅为
63.50%，主要原因是清理应付关联方往来款；2024 年 3 月末项目公司其他应付款较 2023
年末减少 556.38 万元，减幅为 6.40%。
表 4-4-7：项目公司模拟汇总财务报表其他应付款中其他项目按性质列示
单位：万元、%
项目
2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
应付关联方
往来款 7,264.74 89.33 7,683.48 88.84 23,174.16 97.35 25,088.78 99.98
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
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项目
2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
应付押金保
证金 868.01 10.67 950.60 10.99 - - - -
应付其他 0.11 0.00 14.58 0.17 629.72 2.65 5.34 0.02
合计 8,132.86 100.00 8,648.67 100.00 23,803.88 100.00 25,094.12 100.00
3、收入及盈利水平
（1）营业收入
表 4-4-8：项目公司模拟汇总财务报表营业收入情况
单位：万元、%
科目
2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
经营租赁收入 2,830.07 100.00 10,950.37 100.00 9,534.06 100.00 7,778.25 100.00
合计 2,830.07 100.00 10,950.37 100.00 9,534.06 100.00 7,778.25 100.00
项目公司报告期内营业总收入分别为 7,778.25 万元、9,534.06 万元、10,950.37 万元
和 2,830.07 万元，全部为经营租赁收入。
（2）营业成本
报告期内，3 个项目营业成本分别为 3,105.27 万元、3,109.65 万元、3,234.36 万元
和 818.60 万元，占营业收入比分别为 39.92%、32.62%、29.54%和 28.92%。3 个项目营
业成本均为投资性房地产折旧和摊销。随着北京马坡科技园一期、北京大兴科创产业园
一期及二期、北京房山奥得赛产业园分别于 2018 年 7 月、2018 年 11 月及 2019 年 11
月、2020 年 6 月投入运营，3 个项目营业成本报告期内较为稳定。
表 4-4-9：项目公司模拟汇总财务报表费用按性质分类
单位：万元、%
项目
2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
营业收入 2,830.07 100.00 10,950.37 100.00 9,534.06 100.00 7,778.25 100.00
减：职工薪酬费用 143.87 5.08 868.99 7.94 996.35 10.45 963.40 12.39
折旧和摊销费
用
823.28 29.09 3,246.32 29.65 3,128.43 32.81 3,124.27 40.17
财务费用 282.31 9.98 1,546.26 14.12 1,826.27 19.16 2,540.46 32.66
税金及附加 352.28 12.45 1,368.53 12.50 1,196.81 12.55 1,081.72 13.91
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126
项目
2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
其他费用 26.08 0.92 86.61 0.79 90.77 0.95 122.39 1.57
加：其他收益 1.09 0.04 201.06 1.84 1.17 0.01 0.37 0.00
投资收益 1.30 0.05 274.39 2.51 283.01 2.97 78.32 1.01
公允价值变动
收益 - - - - 9.52 0.10 2.40 0.03
营业利润 / (亏损) 1,204.65 42.57 4,309.10 39.35 2,589.12 27.16 27.10 0.35
（3）税金及附加
表 4-4-10：项目公司模拟汇总财务报表税金及附加情况
单位：万元
项目 2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
房产税 340.39 1,324.66 1,155.05 1,043.54
土地使用税 4.63 18.50 18.50 18.50
城市维护建设税 1.82 6.40 7.16 6.83
教育费附加及地方教育费附
加
1.82 6.40 7.16 6.83
印花税 3.62 12.56 8.94 6.02
环境保护税 - - - -
合计 352.28 1,368.53 1,196.81 1,081.72
报告期内项目公司税金及附加分别为 1,081.72 万元、1,196.81 万元、1,368.53 万元
和 352.28 万元，税金及附加主要为房产税，房产税金额主要受租金收入的影响而波动。
（4）销售费用和管理费用
报告期内，3 个项目销售费用分别为 448.10 万元、391.49 万元、449.62 万元和 94.08
万元，占营业收入比分别为 5.76%、4.11%、4.11%和 3.32%。近三年及一期，3 个项目
管理费用分别为 656.68 万元、714.42 万元、517.95 万元和 80.56 万元，占营业收入比分
别为 8.44%、7.49%、4.73%和 2.85%。3 个项目销售费用和管理费用主要为职工薪酬费
用，随着园区招商工作逐步完成，相关费用占比呈波动下降趋势。
基础设施项目报告期职工薪酬费用支出包含项目公司人员承担的为区域内其他项
目提供服务的成本，主要为招商、管理人员成本。未来项目公司人员剥离后，基础设施
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127
项目将不再承担该成本，根据管理口径分摊后，报告期内基础设施项目与资产经营直接
相关的招商及管理人员成本具体金额如下：
表 4-4-11 报告期内基础设施项目招商、管理人员成本28拆分
单位：万元
2024 年 1-3
月
2023 年 2022 年 2021 年
职工薪酬费用（备考审计口径） 143.87 868.99 996.35 963.40
其中：服务于项目的招商、管理人
员成本 37.49 201.10 308.03 474.94
服务于其他项目公司的招商、
管理人员成本 106.38 667.90 688.33 488.45
报告期内，服务于基础设施项目的人员成本主要包括招商人员成本及管理人员成本，
管理人员成本主要包括行政管理、财务管理、工程拓展等职能部门人员成本，其中招商
人员成本占比最高。报告期内，基础设施项目处于逐步运营成熟、陆续接近满租的状态，
随着基础设施项目平稳度过爬坡期、进入运营稳定期后，工程建造和拓展的实际需求显
著减少、招商去化压力逐步降低，具体负责 3 个基础设施项目的招商、管理人员成本也
相应呈现逐年稳步下降的趋势。2023 年度服务于基础设施项目的招商、管理人员成本
合计为 201.10 万元，其中招商人员成本 155.29 万元，2024 年一季度服务于项目的招商、
管理人员成本合计为 37.49 万元，其中招商人员成本 28.61 万元，符合基础设施项目当
年接近满租的稳定运营趋势。
（5）财务费用
近三年及一期，3 个项目财务费用分别为 2,540.46 万元、1,826.27 万元、1,546.26 万
元和 282.31 万元，占营业收入比分别为 32.66%、19.16%、14.12%和 9.98%。3 个项目
均存在银行借款，从而产生了财务费用，随着项目逐步运营成熟，进入项目还款期，财
务费用规模和占营业收入比重呈现稳定下降趋势。
（6）盈利情况分析
表 4-4-12：项目公司模拟汇总财务报表盈利情况分析
单位：万元
项目 2024 年 1-3 月 2023 年 2022 年 2021 年
营业收入 2,830.07 10,950.37 9,534.06 7,778.25
营业成本 818.60 3,234.36 3,109.65 3,105.27
28 为不含增值税金额。
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项目 2024 年 1-3 月 2023 年 2022 年 2021 年
营业利润 1,204.65 4,309.10 2,589.12 27.10
利润总额 1,225.31 4,313.06 2,574.03 27.48
净利润 1,179.57 3,234.80 1,930.52 20.61
营业毛利率29 71.08% 70.46% 67.38% 60.08%
项目公司 2021-2023 年和 2024 年 1-3 月的净利润分别为 20.61 万元、1,930.52 万
元、3,234.80 万元和 1,179.57 万元。报告期内，受益于项目公司出租率的稳定上升，项
目公司营业收入及盈利情况总体保持提升态势。
4、对外借款30
截至 2024 年 3 月 31 日，项目公司对外借款金额合计 25,677.00 万元，包括长期借
款 20,787.00 万元和一年内到期的非流动负债 4,890.00 万元。
恒星意达与交通银行北京通州分行于 2017 年 3 月 10 日签署的《固定资产贷款合
同》约定，交通银行北京通州分行向恒星意达提供本金金额 13,000 万元的借款，借款
期限自 2017 年 3 月 21 日至 2027 年 3 月 17 日，截至 2024 年 3 月 31 日，借款余额为
6,550.00 万元。
恒星意达与交通银行北京通州分行于 2018 年 8 月 27 日签署的《固定资产贷款合
同》约定，交通银行北京通州分行向恒星意达提供本金金额 17,000 万元的借款，借款
期限自 2018 年 8 月 30 日至 2028 年 8 月 21 日，截至 2024 年 3 月 31 日，借款余额为
12,400.00 万元。
亚美耳康科技与兴业银行北京分行于 2022 年 4 月 22 日签署的《项目融资借款合
同》约定，兴业银行北京分行向亚美耳康科技提供本金金额为人民币 11,700 万元的借
款，借款期限自 2022 年 4 月 29 日至 2029 年 4 月 28 日，截至 2024 年 3 月 31 日，借款
余额为 6,727.00 万元。
根据项目交易安排，本次项目发行后，将以募集资金偿还上述贷款及对应利息。
29 营业毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入
30 本次项目发行前，基础设施项目存续对外借款本金余额最终根据交割审计确定。
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五、期后事项
（一）项目交割安排
本项目中金公司作为计划管理人（代表专项计划的利益）签署股权转让协议，本项
目资产交割的主要安排流程如下：
1、联东金园与中金公司（代表专项计划的利益）及其他相关方签署《股权转让协
议》，《股权转让协议》自专项计划设立日生效。
2、基金正式设立，基金认购专项计划的全部基础设施资产支持证券，资产支持计
划设立，专项计划设立日为项目公司股权转让的交割日，专项计划成为项目公司的唯一
股东，项目公司启动交割审计；项目公司完成股权工商登记变更后，由中金公司（代表
专项计划份额持有人的利益）登记为项目公司股东。
3、专项计划向项目公司发放股东借款，用于偿付项目公司除递延所得税负债外的
全部负债及其应付利息（如有）。
4、根据项目公司债权银行出具的《同意函》，债权银行均同意项目公司提前偿还
相关贷款合同项下的全部未清偿本金、利息及其他应付款项（如有），并自贷款清偿次
日起的约定时间内协助相关项目公司向不动产登记主管部门递交完毕办理抵押担保注
销登记所需的全部申请材料，并将持续配合办理完毕抵押登记注销手续及其他担保监管
措施解除手续（如涉及）。
5、根据《股权转让协议》的约定，交割审计完成、相应项目公司银行贷款及应付
关联方往来款清理完毕、特定担保已经全部解除并已办理完毕相关资产抵押/应收账款
质押登记注销手续后，专项计划向原始权益人支付股权转让价款。
6、专项计划设立后，项目公司投资性房地产由成本法变更为公允价值法计量，以
项目公司形成的未分配利润向专项计划分配股利，项目公司对专项计划产生应付股东分
红款，同时，项目公司将根据实际情况进行减资，形成项目公司对专项计划的应付减资
款（如有），根据专项计划与项目公司签署的《债权债务确认协议》，项目公司对专项
计划的应付股东分红款及应付减资款（如有）将确认为项目公司对专项计划的有息债务，
完成本次项目的交易。
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130
上述安排为根据相关监管规定拟定的步骤和流程，未来交割的实际操作过程中将根
据有关机构的实际要求办理。
（二）项目人员及运营安排
根据基础设施 REITs 的运营管理要求，项目公司除法规要求的基本人员配置外，其
他运营人员将调整至项目外部管理机构，项目公司将不再开展管理咨询、活动策划等与
本次基础设施 REITs 项目无关的任何业务。
项目公司纳入基础设施基金后，项目公司作为基金持有基础设施资产的特殊目的载
体，根据《公司章程》设置符合《公司法》等规定的最低人数，不设股东会、董事会，
设执行董事，公司法定代表人由执行董事担任。项目公司法定代表人、执行董事、监事
由基金管理人指定人员担任。基金管理人自行指定财务负责人负责项目公司财务管理。
基础设施基金运作过程中，基金管理人将按照法律法规规定和《基金合同》约定主
动履行基础设施项目运营管理职责，同时，基金管理人拟委托联东金园作为外部管理机
构负责基础设施项目的部分运营管理职责。基金管理人、联东金园与项目公司签订《运
营管理服务协议》，并在协议中明确约定基金管理人委托外部管理机构为基础设施项目
提供运营管理服务的具体安排。
基础设施基金运作过程中，基金及专项计划的托管人将按照法律法规规定，并依据
《基金合同》《基金托管协议》《专项计划托管协议》，以及与基金管理人、计划管理
人、项目公司签署的《账户监管协议》，为项目公司账户提供监管服务，保证基础设施
基金资产在监管账户内封闭运行。
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第五章 基础设施资产
一、基础设施资产概览
基础设施资产包括位于北京市大兴区华佗路 50 号院的北京大兴科创产业园、位于
北京市顺义区聚源中路 12 号院的北京马坡科技园一期，以及位于北京市房山区燕新南
路 18 号院的北京房山奥得赛产业园。基础设施资产均为位于中关村国家自主创新示范
区内的标准工业厂房项目。基础设施资产的经营模式主要为将基础设施资产对外出租，
并取得经营租赁收入。基础设施资产均已购买了财产一切险及公众责任险，未来项目公
司将于各基础设施资产财产一切险、公众责任险到期前自行投保。
基础设施资产范围内国有建设用地的土地用途均为工业用地，预计于 2062 年之后
相继到期。基础设施资产建筑面积合计约 198,383.91 平方米，可租赁面积合计约
194,399.47 平方米，截至 2024 年 3 月 31 日，运营时间均超过 3 年，其中北京大兴科创
产业园、北京马坡科技园一期运营时间均在 5 年左右，以上项目运营情况良好。截至
2024 年 3 月 31 日，基础设施资产整体出租率为 97.91%，估值合计 16.17 亿元。基础设
施资产基本情况及重要参数如下：
表 5-1-1：基础设施资产基本情况表
序
号
项目
名称
所属
区域
项目所
在地
建筑面积
（m2）
可租赁面积
（m2）
历史期出租率（%）
收益法
折现率
假设
截至 2024
年 3 月 31
日估值
（亿元）
估值单价
（元/m2）31
2024 年
资本化
率32
2021 年
末出租
率
2022 年
末出租
率
2023 年
末出租
率
2024 年
一季度
末出租
率
1
北京大兴
科创产业
园
中关村大
兴生物医
药产业基
地
北京市
大兴区 84,148.14 82,499.86 77.16% 98.86% 97.85% 96.60% 7.50% 8.77 10,422.10 5.87%
2
北京马坡
科技园一
期
中关村顺
义园
北京市
顺义区 61,898.26 60,612.89 92.19% 97.26% 98.66% 98.66% 7.50% 4.45 7,189.22 5.93%
3
北京房山
奥得赛产
业园
中关村房
山园
北京市
房山区 52,337.51 51,286.72 80.90% 95.93% 98.09% 99.13% 7.75% 2.95 5,636.49 5.91%
合计 198,383.91 194,399.47 82.90% 97.59% 98.17% 97.91% - 16.17 8,150.86 5.89%
基础设施项目均为多层、钢混结构的新型标准工业厂房产业园，定位于服务战略性
31 估值单价=估值/建筑面积
32 2024 年资本化率=2024 年年化预测运营净收益/项目估值
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新兴行业、高精尖产业领域的中小生产型企业，为企业生产、研发试验及经营等提供重
要的物理空间，其与传统工业厂房产业园在业态类型、运营模式、租户类型、实际用途
及定位区别主要如下：
表 5-1-2：基础设施项目定位对比
资产类型 基础设施项目
（新型标准工业厂房产业园） 传统工业厂房产业园
业态类型 生产、研发试验等 生产车间、制造用房等
建筑特征 钢混结构，多层、分栋，单个出租单元面积灵
活
多为轻钢结构，单层为主，单个出租单元
面积较大
运营模式 面向相对分散的中小企业出租，可独栋、单层
出租或两个租户拼租，毛坯交付
面向相对集中的规模化制造业企业出租，
以独栋出租为主，多以毛坯或简单装修交
付
产业类型
医药制造业（包括医药、医疗器械等）、通用
设备制造业及专用设备制造业（包括电子信
息、新能源、新材料、高端装备、精密仪器制
造等）等战略性新兴行业、高精尖产业
汽车零部件、汽车电子、新能源、智能装
备制造精密压铸等传统及新兴制造业
租户客群
中小、生产、科创型企业（以产值介于 1,000
万元至 3 亿元之间的企业为主），其中含有高
新技术标签或资质的租户占比达 62%33
大中型生产企业
实际用途
租户用于生产、研发试验及经营一体化用途，
其中首层可用于有重型设备的生产，其余层可
用于无重型设备的生产、研发试验及经营空间
租户用于有大型机器设备或有重型起重运
输设备的生产及制造用途
园区定位
服务战略性新兴行业、高精尖产业领域的中小
生产型企业，为企业生产、研发试验及经营提
供园区物理空间
服务规模化制造业企业为主，以为企业提
供独立的生产、制造车间为主
基于上述定位特点，基础设施项目在工业用地利用效率、租户客群、租户集中度等
方面与传统工业厂房产业园存在较大差异，基础设施项目的定位特点与联东金园的运营
管理优势，为项目的租赁稳定性提供了良好保障：
（1）多层厂房业态用地效率及租赁灵活度较高，符合政策鼓励方向：基础设施项
目为多层、钢混结构的新型标准工业厂房，与传统工业厂房相比，容积率相对较高，各
层厂房的建筑指标可满足基础设施项目的目标租户客群的生产、研发试验空间需求，分
层、分户租赁模式灵活度相对较高，亦符合目标租户客群的实际租赁需求；与传统工业
厂房相比，基础设施项目整体用地效率相对较高，符合国家及北京市关于集约利用工业
用地、发展“工业上楼”的政策导向。
（2）租户客群定位于战略性新兴行业、高精尖产业，企业资质及发展前景较好，
33 截至 2024 年 3 月 31 日，3 个项目入园企业自身或控股股东含有国家高新技术企业、瞪羚企业、火炬中心高新技
术企业、中关村高新技术企业、科技型中小企业、专精特新企业、雏鹰企业等标签或资质的企业合计共 74 家，占
比达 62%；其中国家高新技术企业数量达 60 家，占比 50%。
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租赁波动风险相对较小：与传统工业厂房相比，基础设施项目租户客群定位于战略性新
兴行业、高精尖产业领域的中小生产型企业，符合国家、北京市和所在区域的产业规划
方向，行业发展态势及目标租户客群发展前景相对较好，项目入园企业资质良好、科技
属性较强，能够有效保障租金收缴，降低租赁波动风险。
（3）租户分散程度高、单一租户变动影响可控：与传统工业厂房相比，基础设施
项目面向相对分散的中小企业出租，租户分散度相对较高，基础设施项目受单一租户租
赁变动影响相对可控，可有效保障项目的租赁稳定性；同时，与传统工业厂房相比，基
础设施项目面向中小企业出租的租金议价能力相对较强，可进一步保障项目现金流的稳
定性。
（4）与基础设施项目业态相近的产业园项目经营情况良好：根据公开市场数据及
原始权益人的市场调研，基于面向生产型、科创型企业的定位特点，除联东集团（以下
简称“联东”）运营的产业园项目以外，一线城市及强二线城市与基础设施项目业态相
近的产业园项目，经营情况良好、出租率相对较高，除少量近两年入市项目因 2023 年
尚在爬坡期出租率提升较快以外，其他业态相近产业园项目出租率均与 2023 年初持平
或上下小幅波动，出租率较为稳定，具体见下表：
表 5-1-3：与基础设施项目业态相近的产业园项目出租率情况34
项目名称 项目区位 项目形态 总建筑面积
（万 m2）
最新出
租率35
较 2022 年末出
租率变动情况
北京亦庄某产业园 北京市经开区 独栋+多层厂房 26 95% 提升 5%
北京亦庄某产业园 北京市经开区 独栋+多层厂房 22 96% 小幅下降 2%
上海闵行某产业园一期 上海市闵行区 独栋+多层厂房 20 94% 提升 24%36
上海宝山某产业园 上海市宝山区 独栋+多层厂房 10 94% 提升 34%37
凯德·腾飞新苏坊 苏州工业园区 研发办公、单层及
多层厂房 37.3 97.5% 小幅提升 1.1%
南山控股·新都科技园 成都市新都区 单层厂房 19,9 100% 基本持平
南山控股·西安智造园 西安市经开区 单层及多层厂房 7.1 100% 基本持平
（5）联东在产业园区领域拥有丰富的运营管理经验及招商运营能力优势，能够保
34 凯德·腾飞新苏坊、南山控股·新都科技园、南山控股·西安智造园经营数据基于持有主体已披露的 2023 年报数
据，其余项目经营数据基于原始权益人调研。
35 凯德·腾飞新苏坊、南山控股·新都科技园、南山控股·西安智造园出租率为截至 2023 年末数据，其余为截至
2024 年 3 月 31 日数据。
36 上海闵行某产业园一期为 2021 年入市，2023 年尚在运营爬坡期，出租率提升较快。
37 上海宝山某产业园为 2022 年入市，2023 年尚在运营爬坡期，出租率提升较快。
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障旗下运营管理的园区出租率稳定：联东作为业内领先、全国布局的产业园区运营服务
商，从招商能力、品牌优势、产品优势、园区服务等方面，均具有明显优势，可吸引中
小创类型租户优先考虑入驻，保障旗下运营管理园区出租率稳定。
①联东的招商优势
联东通过“天上一张网”，即招商数字化系统实现对全国中小企业的信息获取收集、
分析、运算和运用，极大提升了产业园区招商效率，能够对符合园区定位、资质优良、
租赁需求稳定的产业租户进行有效定位；通过“地上一张网”，即全国招商团队联动机
制及充足的项目招商人员配备，实现对中小生产企业客群充分覆盖，对招商数字化系统
所筛选、推荐的优质租户进行有效引进。依托“天上一张网，地上一张网”的招商模式，
联东所运营的产业园区项目出租率提升效率较高、出租率相对稳定。同时，由于租赁型
产业园中符合中小企业一般性经营需求的标准化多层厂房相对稀缺，联东挖掘、筛选中
小租户的招商能力壁垒较高，较周边及同业态园区优势明显。
②联东的品牌优势
联东是国内领先的产业园区专业运营企业，于 2003 年起进入产业园区运营行业，
至今已深耕该行业长达 21 年，并连续 13 年蝉联“中国产业园区运营优秀企业”第一
名，联东集团旗下核心品牌“联东 U 谷”连续 13 年蝉联“中国产业园区运营商优秀品
牌”第一名，园区品牌价值凸显，得到众多中小企业租户的信任。联东良好的口碑能够
为基础设施资产出租率提升提供保障，为项目持续引入优质租户。
③项目的产品优势
基础设施项目是联东经过多年积累和迭代，形成的符合目标租户群体需求的多层、
钢混结构的新型标准工业厂房产品，园区品质较高。园区可面向各发展阶段租户、满足
多方位需求，且厂房均采用标准化装修毛坯交付、毛坯换租，园区均不局限于单一企业
或单一行业租户的使用需求，通用性强、新租户入驻成本低、换租周期较短，从而能够
保障出租率稳定。
④联东的园区服务优势
联东可为租户提供标准化采购、统一政府关系对接、金融服务等多元化服务，相较
周边园区具有行业独特的竞争优势，优质的增值服务政策，可为中小型企业发展提供助
力，吸引更多中小企业入驻，进一步提升项目租赁稳定性。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
135
综上所述，基础设施项目定位于服务战略性新兴行业、高精尖产业领域的中小生产
型企业，为企业生产、研发试验及经营提供园区物理空间。与传统工业厂房相比，基础
设施项目的目标租户客群范围较为广泛、租户分散度较高，项目建筑产品及业态灵活度
较高，可面向各类型的产业租户、满足多方位需求。基础设施项目的业态特点为项目出
租及现金流稳定性提供了良好支撑。同时，联东在产业园区领域拥有丰富的运营管理经
验及招商运营能力优势，能够进一步保障旗下运营管理的园区实现稳定较高的出租率水
平。
二、基础设施资产的权属情况
（一）资产权属情况
1、北京大兴科创产业园
北京大兴科创产业园位于中关村科技园区大兴生物医药基地，目前由恒星意达持有
并运营。北京大兴科创产业园分为两期开发建设，北京大兴科创产业园一期及二期均已
竣工并已取得恒星意达作为权利人的《不动产权证书》，产证证载建筑面积共计
84,148.14 平方米，其中北京大兴科创产业园一期产证证载建筑面积共计为 36,563.39 平
方米，北京大兴科创产业园二期产证证载建筑面积共计为 47,584.75 平方米。
恒星意达已就北京大兴科创产业园一期及二期取得了如下《不动产权证书》：
表 5-2-1：北京大兴科创产业园一期《不动产权证书》情况
序号 证号 用途 坐落 宗地面积
（㎡）
土地使用权期
限
房屋面积
（㎡）
1
京（2019）大不动产
权第 0013281 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 1 号楼 1
至 3 层 101
54,997.64
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
3,666.42
2
京（2019）大不动产
权第 0011718 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 2 号楼 1
至 3 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
3,664.27
3
京（2019）大不动产
权第 0011721 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 3 号楼 1
至 4 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
4,388.07
4
京（2019）大不动产
权第 0011719 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 4 号楼 1
至 4 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
3,526.59
5
京（2019）大不动产
权第 0038100 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 7 号楼 1
至 3 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
2,450.64
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
136
序号 证号 用途 坐落 宗地面积
（㎡）
土地使用权期
限
房屋面积
（㎡）
6
京（2019）大不动产
权第 0012683 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 8 号楼 1
至 3 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
2,450.64
7
京（2019）大不动产
权第 0012682 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 9 号楼 1
至 3 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
2,450.64
8
京（2019）大不动产
权第 0012680 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 10 号楼
1 至 3 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
2,450.64
9
京（2019）大不动产
权第 0011722 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 11 号楼
1 至 3 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
3,087.01
10 京（2019）大不动产
权第 0011720 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 12 号楼
1 至 3 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
3,389.03
11 京（2019）大不动产
权第 0012679 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 13 号楼
1 至 3 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
3,391.16
12 京（2019）大不动产
权第 0038309 号
工业用地/地下
车库
大兴区华佗路
50 号院 100 幢-1
层-101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
1,648.28
合计 54,997.64 - 36,563.39
表 5-2-2：北京大兴科创产业园二期《不动产权证书》情况
序号 证号 用途 坐落 宗地面积
（㎡）
土地使用权期
限
房屋面积
（㎡）
1
京（2020）大不动产
权第 0025047 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 5 号楼 1
至 4 层 101
54,997.64
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
4,093.10
2
京（2020）大不动产
权第 0024244 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 6 号楼 1
至 4 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
4,093.10
3
京（2020）大不动产
权第 0025105 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 14 号楼
1 至 4 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
3,299.48
4
京（2020）大不动产
权第 0025052 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 15 号楼
1 至 4 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
3,299.48
5
京（2020）大不动产
权第 0024241 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 16 号楼
1 至 4 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
2,514.53
6
京（2020）大不动产
权第 0024243 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 17 号楼
1 至 4 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
3,299.49
7
京（2020）大不动产
权第 0024246 号
工业用地/厂房 大兴区华佗路
50 号院 18 号楼
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
2,470.42
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
137
序号 证号 用途 坐落 宗地面积
（㎡）
土地使用权期
限
房屋面积
（㎡）
1 至 3 层 101 月 12 日止
8
京（2020）大不动产
权第 0025049 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 19 号楼
1 至 3 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
2,470.42
9
京（2020）大不动产
权第 0025050 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 20 号楼
1 至 3 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
2,470.42
10 京（2020）大不动产
权第 0025041 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 21 号楼
1 至 3 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
2,470.42
11 京（2020）大不动产
权第 0025039 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 22 号楼
1 至 4 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
4,126.54
12 京（2020）大不动产
权第 0025040 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 23 号楼
1 至 4 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
4,427.73
13 京（2020）大不动产
权第 0025042 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 24 号楼
1 至 4 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
4,430.78
14 京（2020）大不动产
权第 0024247 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 25 号楼
1 至 4 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
4,118.84
合计 54,997.64 - 47,584.75
2、北京马坡科技园一期
北京马坡科技园一期位于北京市顺义区，目前由亚美耳康科技持有。北京马坡科技
园一期已竣工并已取得亚美耳康科技作为权利人的《不动产权证书》，产证证载建筑面
积共计 61,898.26 平方米。
亚美耳康科技已就北京马坡科技园一期取得了如下《不动产权证书》：
表 5-2-3：北京马坡科技园一期《不动产权证书》情况
序号 证号 用途 坐落 宗地面积
（㎡）
土地使用权期
限
房屋面积
（㎡）
1
京（2020）顺不动产
权第 0001860 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 1 号楼 1
至 4 层 101
30,695.40
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
3,606.20
2
京（2020）顺不动产
权第 0001861 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 2 号楼 1
至 4 层 101
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
3,606.20
3
京（2020）顺不动产
权第 0001862 号
工业用地/厂房 顺义区聚源中路
12 号院 3 号楼 1
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
3,716.76
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
138
序号 证号 用途 坐落 宗地面积
（㎡）
土地使用权期
限
房屋面积
（㎡）
至 5 层 101 月 13 日止
4
京（2020）顺不动产
权第 0001863 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 4 号楼 1
至 5 层 101
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
4,053.47
5
京（2020）顺不动产
权第 0001864 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 6 号楼 1
至 4 层 101
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
4,053.99
6
京（2020）顺不动产
权第 0001865 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 9 号楼 1
至 5 层 101
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
4,622.68
7
京（2022）顺不动产
权第 0024101 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 5 号楼 1
至 5 层 101
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
6,057.88
8
京（2022）顺不动产
权第 0024102 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 7 号楼 1
至 5 层 101
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
6,034.96
9
京（2022）顺不动产
权第 0024103 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 8 号楼 1
至 5 层 101
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
6,034.96
10 京（2022）顺不动产
权第 0024104 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 10 号楼
1 至 5 层 101
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
4,049.64
11 京（2022）顺不动产
权第 0024105 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 11 号楼
1 至 5 层 101
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
4,049.64
12 京（2022）顺不动产
权第 0024106 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 12 号楼
1 至 5 层 101
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
4,622.68
13 京（2022）顺不动产
权第 0024117 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 13 号楼
1 至 6 层 101
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
7,389.2
合计 30,695.40 - 61,898.26
3、北京房山奥得赛产业园
北京房山奥得赛产业园位于中关村科技园区房山园，目前由京燕奥得赛持有。北京
房山奥得赛产业园已竣工并已取得京燕奥得赛作为权利人的《不动产权证书》，产证证
载建筑面积共计 52,337.51 平方米。
京燕奥得赛已就北京房山奥得赛产业园取得了如下《不动产权证书》：
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
139
表 5-2-4：北京房山奥得赛产业园《不动产权证书》情况
序号 证号 用途 坐落 宗地面积
（㎡）
土地使用权期
限
房屋面积
（㎡）
1
京（2022）房不动产
权第 0017176 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 1 号楼-1
至 3 层 101
25,137.72
2015 年 10 月
29 日起 2065
年 10 月 28 日
止
3,439.16
2
京（2022）房不动产
权第 0017177 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 2 号楼-1
至 3 层 101
2015 年 10 月
29 日起 2065
年 10 月 28 日
止
4,841.36
3
京（2022）房不动产
权第 0017178 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 3 号楼-1
至 2 层 101
2015 年 10 月
29 日起 2065
年 10 月 28 日
止
4,785.96
4
京（2022）房不动产
权第 0017180 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 4 号楼-1
至 2 层 101
2015 年 10 月
29 日起 2065
年 10 月 28 日
止
4,784.01
5
京（2022）房不动产
权第 0017181 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 5 号楼-1
至 2 层 101
2015 年 10 月
29 日起 2065
年 10 月 28 日
止
4,789.38
6
京（2022）房不动产
权第 0017182 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 6 号楼-1
至 2 层 101
2015 年 10 月
29 日起 2065
年 10 月 28 日
止
4,777.44
7
京（2022）房不动产
权第 0017184 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 7 号楼-1
至 2 层 101
2015 年 10 月
29 日起 2065
年 10 月 28 日
止
4,638.6
8
京（2022）房不动产
权第 0017185 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 8 号楼-1
至 3 层 101
2015 年 10 月
29 日起 2065
年 10 月 28 日
止
3,779.04
9
京（2022）房不动产
权第 0017186 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 9 号楼-1
至 3 层 101
12,529.94
2015 年 10 月
29 日起 2065
年 10 月 28 日
止
2,015.2
10 京（2022）房不动产
权第 0017187 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 10 号楼1 至 3 层 101
2015 年 10 月
29 日起 2065
年 10 月 28 日
止
3,823.68
11 京（2022）房不动产
权第 0017188 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 11 号楼1 至 3 层 101
2015 年 10 月
29 日起 2065
年 10 月 28 日
止
3,977.76
12 京（2022）房不动产
权第 0017189 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 12 号楼1 至 3 层 101
2015 年 10 月
29 日起 2065
年 10 月 28 日
3,973.76
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
140
序号 证号 用途 坐落 宗地面积
（㎡）
土地使用权期
限
房屋面积
（㎡）
止
13 京（2022）房不动产
权第 0017190 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 13 号楼1 至 3 层 101
2015 年 10 月
29 日起 2065
年 10 月 28 日
止
2,712.16
合计 37,667.66 - 52,337.51
4、基础设施项目权属情况分析
经基金管理人及计划管理人核查并根据原始权益人出具的说明，截至本报告出具日，
上述基础设施项目的房屋所有权及其相对应的土地使用权不存在正在进行中的权属纠
纷、被法院查封或被采取其他司法强制措施的情形，基础设施项目均已整体作为底层资
产申请发行基础设施 REITs，均不存在已对外出售的部分，基础设施项目权属清晰、范
围明确。
（二）权利负担及解除安排
1、北京大兴科创产业园
根据《固定资产贷款合同》（编号：29710003）、《抵押合同》（编号：29710003）、
《监管协议》（编号：29710003）的约定，以及查档编号为大（2024）0025866（窗）
《不动产登记信息查询结果告知单》38的记载，恒星意达已将北京大兴科创产业园一期
所对应的房产及其对应土地使用权抵押给交通银行北京通州分行，用于担保《固定资产
贷款合同》（编号：29710003）项下的借款，并开立监管账户，由交通银行北京通州分
行对北京大兴科创产业园一期租金收入进行资金监管；根据《固定资产贷款合同》（编
号：29810022）、《抵押合同》（编号：29810022）、《监管协议》（编号：29810022）
的约定，以及查档编号为大（2024）0025866（窗）的《不动产登记信息查询结果告知
单》39的记载，恒星意达已将北京大兴科创产业园二期所对应的房产及其对应土地使用
权抵押给交通银行北京通州分行，用于担保《固定资产贷款合同》（编号：29810022）
项下的借款，并开立监管账户，由交通银行北京通州分行对北京大兴科创产业园二期租
金收入进行资金监管（以下简称“北京大兴科创产业园权利负担”）。
38 查询日期：2024 年 6 月 7 日。
39 查询日期：2024 年 6 月 7 日。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
141
就北京大兴科创产业园权利负担，恒星意达已取得交通银行北京通州分行出具的
《回执》，交通银行北京通州分行同意：“贵司将自收到为实施基础设施 REITs 之目的
所举借新的贷款之日起【2】个银行工作日内，提前偿还《借款合同》项下的全部未清
偿本金、利息及其他应付款项（如有），贵司清偿完毕后，本行配合办理抵押担保注销
登记手续、资金监管解除手续”。
本次项目发行后，基础设施基金将以募集资金偿还上述贷款及对应利息，并解除上
述权利负担。
2、北京马坡科技园一期
根据《项目融资借款合同》（编号：兴银京三总（2022）中长期字第 7 号）、《抵
押合同》（编号：兴银京三总（2022）抵字第 7-1 号），及《应收账款质押合同》（编
号：兴银京三总（2022）应收质字第 7-2 号、兴银京三总（2022）应收质字第 7-3 号及
兴银京三总（2022）应收质字第 7-4 号）的约定，以及查档编号为顺（2024）0025970
（窗）的《不动产登记信息查询结果告知单》40的记载、动产融资统一登记公示系统（https：
//www.zhongdengwang.org.cn/）的公示信息，亚美耳康科技已将北京马坡科技园一期 1
至 4 号、6 号及 9 号厂房所对应的房产及其对应土地使用权抵押给兴业银行北京分行，
且亚美耳康科技、世纪租赁及联东金赫已将北京马坡科技园一期全部 1-13 号厂房所有
租金收入及管理费收入质押给兴业银行北京分行，用以担保《项目融资借款合同》（编
号：兴银京三总（2022）中长期字第 7 号）项下的借款（以下简称“北京马坡科技园一
期权利负担”，与北京大兴科创产业园权利负担合称“基础设施资产权利负担”）。
就前述北京马坡科技园一期权利负担，亚美耳康科技已取得兴业银行北京分行出具
的《回执》，兴业银行北京分行同意：“贵司提前偿还《借款合同》项下的全部未清偿
本金、利息及其他应付款项（如有），并配合办理相应抵押、质押担保注销登记手续（如
已办理完成抵质押登记）”。
本次项目发行后，基础设施基金将以募集资金偿还上述贷款及对应利息，并解除上
述权利负担。
（三）经营资质
经基金管理人及计划管理人核查，各项目公司经营基础设施资产的方式主要为将基
40 查询日期：2024 年 6 月 7 日。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
142
础设施资产对外出租，各项目公司从事前述业务无需取得特别的经营资质。
（四）调查结论
经基金管理人及计划管理人核查，截至本报告出具日，除已取得提前还款并解除权
利负担限制的同意函的“第五章 基础设施资产”之“二、基础设施的权属情况”之“（二）
权利负担及解除安排”中所述的基础设施资产权利负担外，基础设施资产的房屋所有权
及其对应的土地使用权未被设置其他担保物权，基础设施资产的房屋所有权及其相对应
的土地使用权不存在正在进行中的权属纠纷、被法院查封或被采取其他司法强制措施的
情形，基础设施资产权属清晰、范围明确。
经基金管理人及计划管理人核查，项目公司经营基础设施资产无需另行取得相关经
营许可或其他经营资质。
三、基础设施资产的合法合规性
（一）基础设施资产的投资和建设
1、北京大兴科创产业园
经基金管理人及计划管理人核查，北京大兴科创产业园已依法取得了本次发行所需
的固定资产投资建设手续，该等手续合法合规，具体如下：
表 5-3-1：北京大兴科创产业园一期固定资产投资建设手续
序号 手续名称 签发机构 文件编号
1
企业投
资项目
备案
北京市非政府投资工业
固定资产投资项目备案
通知书
北京市大兴区经济和信息化
委员会
京大兴经信委备案[2016]1
号
2 规划
建设用地规划许可证 北京市规划委员会、北京市规
划委员会大兴分局
地字第 110115201600005
号
2016 规（大）地字 0003 号
建设工程规划许可证 北京市规划委员会、北京市规
划委员会大兴分局
建字第 110115201600073
号
2016 规（大）建字 0039 号
3 土地
土地预审意见 北京市国土资源局大兴分局 京国土兴预〔2007〕33 号
建设用地批准书 北京市国土资源局 京国土[建]字（2010）79 号
4 环评 环评批复 北京市大兴区环境保护局 京兴环审〔2016〕0431 号
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
143
序号 手续名称 签发机构 文件编号
5
施工许
可
建筑工程施工许可证 北京市大兴区住房和城乡建
设委员会
[2016]施[大]建字 0048 号
110115201612020201
6
竣工验
收
综合验收
五方验收单 -
北京市大兴区住房和城乡建
设委员会
0730 大竣 2018（建）0086
号
规划验收 北京市规划和国土资源管理
委员会
2018 规土（大）竣字 0039
号
消防验收 北京市大兴区公安消防支队 京公（兴）消验字〔2018〕
第 0264 号
环保验收
北京市大兴区环境保护局 自主验收【2018】208 号
北京市大兴区生态环境局 京兴环验〔2019〕27 号
7
其他重
要手续 节能审查 北京市大兴区发展和改革委
员会
京（大兴）发改（节能登记）
[2016]24 号
表 5-3-2：北京大兴科创产业园二期固定资产投资建设手续
序号 手续名称 签发机构 文件编号
1
企业投
资项目
备案
北京市非政府投资工业
固定资产投资项目备案
通知书
北京市大兴区经济和信息化
委员会
京大兴经信委备案[2016]1
号
2 规划
建设用地规划许可证 北京市规划委员会、北京市规
划委员会大兴分局
地 字 第 110115201600005
号
2016 规（大）地字 0003 号
建设工程规划许可证
北京市规划和国土资源管理
委员会、北京市规划委员会大
兴分局
建 字 第 110115201800004
号
2018 规（大）建字 0002 号
3 土地
土地预审意见 北京市国土资源局大兴分局 京国土兴预〔2007〕33 号
建设用地批准书 北京市国土资源局 京国土[建]字（2010）79 号
4 环评 环评批复 北京市大兴区环境保护局 京兴环审〔2016〕0431 号
5
施工许
可
建筑工程施工许可证 北京市大兴区住房和城乡建
设委员会
[2019]施[大]建字 0057 号
110115201906140201
6
竣工验
收
综合验收
五方验收单 -
北京市大兴区住房和城乡建
设委员会
0554 大竣 2019（建）0058
号
规划验收 北京市规划和自然资源委员
会
2019 规自（大）竣字 0053
号
消防验收 北京市大兴区住房和城乡建
设委员会
大 建 消 竣 备 字 [2019] 第
0012 号
环保验收
北京市大兴区生态环境局 京兴环验〔2019〕27 号
北京市大兴区生态环境局 自主验收【2020】0017 号
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
144
序号 手续名称 签发机构 文件编号
7
其他重
要手续 节能审查 北京市大兴区发展和改革委
员会
京（大兴）发改（节能登记）
[2016]24 号
2、北京马坡科技园一期
经基金管理人及计划管理人核查，北京马坡科技园一期已依法取得了本次发行所需
的固定资产投资建设手续，该等手续合法合规，具体如下：
表 5-3-3：北京马坡科技园一期固定资产投资建设手续
序号 手续名称 签发机构 文件编号
1
企 业
投 资
项 目
备案
项目备案通知书 北京市顺义区发展和改革
委员会 京顺义发改（备）[2014]21 号
2 规划
建设用地规划许可证 北京市规划委员会、北京市
规划委员会（顺义分局）
地字第 110113201400020 号
2014 规（顺）地字 0016 号
建设工程规划许可证 北京市规划委员会、北京市
规划委员会（顺义分局）
建字第 110113201500085 号
2015 规（顺）建字 0067 号
3 土地
土地预审意见 北京市国土资源局顺义分
局
京国土顺预〔2010〕2 号
建设用地批准书 北京市国土资源局 京国土[建]字（2011）192 号
4 环评 环评批复 北京市顺义区环境保护局 顺环保审字〔2015〕0422 号
5
施 工
许可 建筑工程施工许可证 北京市顺义区住房和城乡
建设委员会
编号 110113201511040101
[2015]施[顺]建字 0082 号
6
竣 工
验收
综合验收
五方验收单 -
北京市顺义区住房和城乡
建设委员会 0416 顺竣 2018（建）0054 号
规划验收 北京市规划和国土资源管
理委员会顺义分局 2018 规土（顺）竣字 0029 号
环保验收 北京市顺义区环境保护监
察支队 /
消防验收 北京市顺义区公安消防支
队
顺公消竣备字[2018]第 0038
号
7
其 他
重 要
手续
节能审查 北京市顺义区发展和改革
委员会
京（顺义）发改（节能登记）
[2015]26 号
3、北京房山奥得赛产业园
经基金管理人及计划管理人核查，北京房山奥得赛产业园已依法取得了本次发行所
需的固定资产投资建设手续，该等手续合法合规，具体如下：
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
145
表 5-3-4：北京房山奥得赛产业园固定资产投资建设手续
序号 手续名称 签发机构 文件编号
1
企业投
资项目
备案
北京市非政府投资工
业和信息化固定资产
投资项目备案通知书
北京市房山区经济和信息化
委员会
京 房 山 经 信 委 备 案
[2017]044 号
2 规划
建设用地规划许可证
北京市规划委员会、北京市规
划委员会房山分局
地字第 110111201600006 号
2016 规（房）地字 0003 号
北京市规划委员会、北京市规
划委员会房山分局
地字第 110111201600007 号
2016 规（房）地字 0004 号
建设工程规划许可证
北京市规划和国土资源管理
委员会、北京市规划委员会房
山分局
建字第 110111201800019 号
2018 规（房）建字 0014 号
3 土地
土地预审意见 北京市国土资源局房山分局 京国土房预[2010]12 号
建设用地批准书 北京市国土资源局 京国土[建]字（2013）239 号
4 环评 建设项目环境影响登
记表 /
备 案 号 ：
201711011100004093
5
施工许
可
建筑工程施工许可证
北京市房山区住房和城乡建
设委员会
编号
[2018]施[房]建字 0012 号
110111201804130101
北京市房山区住房和城乡建
设委员会
编号
[2019]施[房]建字 0020 号
110111201903280101
6
竣工验
收
综合验收
五方验收单 -
北京市房山区住房和城乡建
设委员会 0253 房竣 2020（建）0023 号
规划验收 北京市规划和自然资源委员
会房山分局 2020 规自（房）竣字 0015 号
消防验收 北京市房山区住房和城乡建
设委员会
房建消竣备字〔2020〕第
0005
（二）基础设施项目的实际用途与其权证所载用途的一致性
1、北京大兴科创产业园
北京大兴科创产业园的《不动产权证书》记载的所在宗地的土地用途均为工业用地，
房屋用途为厂房或地下车库。北京大兴科创产业园的《建设用地规划许可证》记载的用
地项目性质为二类工业用地；《建设工程规划许可证》记载的建设项目包括厂房、地下
车库及设备用房。根据联东金园的说明，并经核查北京大兴科创产业园的租赁合同，北
京大兴科创产业园实际出租给生物医药类企业用作生物医药、医疗器械为主的高新工业
以及相关配套。根据联东金园的说明及基金管理人和计划管理人进行的询访，基金管理
人及计划管理人认为，北京大兴科创产业园的租赁用途不违反该项目整体规划要求及相
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
146
关法律法规的要求，北京大兴科创产业园的前述用途与其规划用途及/或其权证所载用
途相符。
2、北京马坡科技园一期
北京马坡科技园一期的《不动产权证书》记载的所在宗地的土地用途均为工业用地，
房屋用途均为厂房。北京马坡科技园一期的《建设用地规划许可证》记载的用地项目性
质均为一类工业用地；《建设工程规划许可证》记载的建设项目包括厂房及设备用房。
根据联东金园的说明，并经核查北京马坡科技园一期的租赁合同，北京马坡科技园一期
实际出租给科技创新类企业用作生物医药、医疗器械及高端设备为主的高新工业以及相
关配套。根据联东金园的说明及基金管理人和计划管理人进行的询访，基金管理人及计
划管理人认为，北京马坡科技园一期的租赁用途不违反该项目整体规划要求及相关法律
法规的要求，北京马坡科技园一期的前述用途与其规划用途及/或其权证所载用途相符。
3、北京房山奥得赛产业园
北京房山奥得赛产业园的《不动产权证书》记载的所在宗地的土地用途均为工业用
地，房屋用途均为戊类厂房。北京房山奥得赛产业园的《建设用地规划许可证》记载的
用地项目性质均为一类工业用地；《建设工程规划许可证》记载的建设项目包括戊类厂
房、食堂、卫生间、库房及设备用房等。根据联东金园的说明，并经核查北京房山奥得
赛产业园的租赁合同，北京房山奥得赛产业园实际出租给科技创新类企业用作新材料、
高端装备及医疗器械为主的高新工业以及相关配套。根据联东金园的说明及基金管理人
和计划管理人进行的询访，基金管理人及计划管理人认为，北京房山奥得赛产业园的租
赁用途不违反该项目整体规划要求及相关法律法规的要求，北京房山奥得赛产业园的前
述用途与其规划用途及/或其权证所载用途相符。
（三）基础设施项目转让的合法性
1、北京大兴科创产业园
（1）《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见（试
行）》项下的限制条件或特殊规定和约定及对应措施
根据北京市人民政府颁布的《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结
构用地政策的意见（试行）》（京政发[2017]39 号，以下简称“39 号文”）第二条第（二）
款规定，经市、区政府授权，园区开发企业可依法使用园区产业用地，向入园企业出租，
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
147
但不得转让；也可以建设并持有产业用房及其各项配套服务用房，出租给入园企业，但
不得整体或分割销售，不得转让公司股权。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就本次发行涉及的项目公司股权转让事宜，
北京市人民政府已于 2023 年 8 月 1 日出具《北京市人民政府关于北京联东金园管理科
技有限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）相关事项的批复》（京政
字〔2023〕13 号），载明：“对北京联东金园管理科技有限公司以北京大兴科创产业园
项目、北京房山奥得赛产业园项目及北京马坡科技园一期项目作为底层基础设施资产，
以 100%股权转让方式发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）无异议”。
（2）北京市已建成产业项目相关规定项下的限制条件或特殊规定和约定及对应措
施
根据《北京市国土资源局关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》（京
国土用[2010]480 号，以下简称“480 号文”）第 1 条第 4 款规定“如确需转让或销售的
研发、工业项目，建设单位应向市住房城乡建设委提出申请。市住房城乡建设委会同发
展改革、经济信息、规划、国土等相关部门审核通过后，报市政府审批。经审批的项目，
建设单位在办理转让及销售时应补齐地价款、城市基础设施建设费后方可办理”。之后
出台的《关于进一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关问题的通知》（京建发
[2019]216 号，以下简称“216 号文”）第 2 条规定“国务院、市政府批准设立的开发
区、产业园区内的研发、工业项目，由所在园区的园区管理部门负责审核。其他研发、
工业项目，由区政府确定行业主管部门负责审核”，第 5 条规定“市住房城乡建设委不
再受理建设单位申请研发、工业项目的转让或销售”，与前述 480 号文的规定不一致。
根据 216 号文第 6 条的规定，“本通知自印发之日起执行，《关于进一步加强研发、工
业项目监管有关问题的通知》（京国土用[2010]480 号）中有关规定与本通知不符的，
以本通知为准”。因此，就北京市产业项目的转让管理，480 号文第 1 条第 4 款的规定
与 216 号文的规定不一致，应适用 216 号文的规定。此外，根据《关于进一步明确已建
成产业项目买受人审核有关问题的通知》（京建发[2019]217 号）第 1 条的规定“国务
院、市政府批准设立的开发区、产业园区内的产业项目，由所在园区的园区管理部门负
责审核。其他产业项目，由区政府确定行业主管部门负责审核”。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就涉及的项目公司股权转让事宜，生物医药
基地管委会已于 2023 年 1 月 18 日出具《中关村科技园区大兴生物医药产业基地管理委
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
148
员会关于支持北京联东投资（集团）有限公司以北京大兴科创产业园申报基础设施领域
不动产投资信托基金（REITs）试点项目的复函》（以下简称“生物医药基地管委会复
函”），载明“我委对北京大兴科创产业园项目以 100%股权转让方式发行基础设施 REITs
无异议。”
（3）北京市大兴区已建成产业项目相关规定项下的限制条件或特殊规定和约定及
对应措施
根据《大兴区已建成产业项目转让及买受人购买条件审核主体及相关审核标准》，
大兴医药产业组团范围内的产业项目买受人审核由生物医药基地管委会作为项目审核
主体；符合条件的转让方，由生物医药基地管委会组织专家评审，并提出审核意见，最
终报区政府审定。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就涉及的项目公司股权转让事宜：
1）生物医药基地管委会于 2023 年 1 月 18 日出具生物医药基地管委会复函，载明
“我委对北京大兴科创产业园项目以 100%股权转让方式发行基础设施 REITs 无异议”。
2）大兴区政府于 2023 年 3 月 10 日出具《北京市大兴区人民政府关于支持北京联
东投资（集团）有限公司以北京大兴科创产业园申报基础设施领域不动产投资信托基金
（REITs）试点项目的复函》，载明“对北京大兴科创产业园以 100%股权转让方式发行
基础设施 REITs 无异议”。
（4）挂牌文件、土地出让合同及不动产权证书项下的限制条件或特殊规定和约定
及对应措施
北京大兴科创产业园对应宗地《中关村科技园区大兴生物医药产业基地 DX00-
0502-6014-1 地块工业用地国有建设用地使用权出让挂牌文件》（编号：京土整储挂（兴）
工业[2013]018 号）约定，未经批准，国有建设用地使用权不得转让；竞得人在完全履
行完所签订的《国有建设用地使用权出让合同》和《土地开发建设补偿协议》约定的责
任、义务前，未经同意，不得进行股权变更等可能引致合同执行发生变化的行为。
根据北京大兴科创产业园项下北京市国土资源局大兴分局与北京科际贸易有限公
司（曾用名：北京科创制药有限公司41）于 2014 年 2 月 13 日签订的《国有建设用地使
41 恒星意达于 2015 年 8 月 26 日通过参加四川省成都市中级人民法院委托四川金通拍卖有限公司拍卖的北京市大
兴区中关村科技园区大兴生物医药产业基地的 54,997.64 ㎡出让工业用地土地使用权项目（对应裁判文书为四川省
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
149
用权出让合同》（合同编号为：京兴地出[合]字（2014）第 002 号）之《补充协议》第
十二条规定，未经批准，国有建设用地使用权不得转让。
北京大兴科创产业园《不动产权证书》的附记页亦载明北京大兴科创产业园未经批
准不得转让或销售。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就涉及的项目公司股权转让事宜，大兴规自
局已于 2023 年 5 月 25 日出具《北京市规划和自然资源委员会大兴分局关于北京联东投
资（集团）有限公司以北京大兴科创产业园申报基础设施领域不动产投资信托基金
（REITs）试点项目的意见》，载明“对北京大兴科创产业园项目以 100%股权转让方式
发行基础设施 REITs 无异议。”
（5）立项文件项下的限制条件或特殊规定和约定及对应措施
北京市大兴区经济和信息化委员会于 2016 年 1 月 8 日出具的《北京市非政府投资
工业固定资产投资项目备案通知书》（备案机关文号：京大兴经信委备案[2016]1 号）
载明，北京大兴科创产业园未经批准不得转让或销售。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就涉及的项目公司股权转让事宜，大兴经信
局已于 2023 年 8 月 8 日出具《北京市大兴区经济和信息化局关于支持北京联东投资（集
团）有限公司以北京生物医药企业港42申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）
试点项目的复函》，载明“对北京生物医药企业港项目以 100%股权转让方式发行基础
设施 REITs 无异议”。
（6）借款合同项下的限制条件或特殊规定和约定及对应措施
根据《固定资产贷款合同》（编号：29710003）及《固定资产贷款合同》（编号：
29810022）均约定，1）未经贷款人书面同意，借款人不能提前归还贷款；2）借款人有
下列任一事项时，应当至少提前 30 天书面通知贷款人，并且，在清偿《固定资产贷款
合同》项下全部贷款本息或提供贷款人认可的还款方案及担保前不应采取行动：i.出售、
赠与、出租、出借、转移、抵押、质押或以其他方式处分全部或大部分资产或重要资产，
ii 经营体制或产权组织形式发生或可能发生重大变化，包括但不限于实施承包、租赁、
成都市中级人民法院作出的执行裁定书（2014）成执字第 1659-1 号及（2014）成执字第 1659-2 号），竞得北京大
兴科创产业园的工业用地土地使用权并支付完毕成交价款、契税，取得前述地块所涉编号为京（2015）大兴区不动
产权第 0000019 号的不动权证书，北京大兴科创产业园的土地使用权人相应变更为恒星意达。
42 北京生物医药企业港，即恒星意达持有的位于北京市大兴区华佗路 50 号院 1 至 25 号楼及 100 幢的产证证载建
筑面积共计为 84,148.14 平方米的北京大兴科创产业园。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
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150
联营、公司制改造、股份合作制改造、企业出售、合并（兼并）、合资（合作）、分立、
设立子公司、股权转让、产权转让、减资等；iii.对外投资或实质性增加债务融资超过《固
定资产贷款合同》约定限额；3）借款人应当在借款人或关联方发生或可能发生重大股
权变更事项之日起 7 日内书面通知贷款人；4）借款人在贷款人处开立专门的项目收入
账户，在归还全部贷款本息前，所有项目收入须进入该账户，与项目相关的全部结算业
务须在交通银行股份有限公司办理。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，贷款人交通银行北京通州分行已于 2022 年
12 月 8 日向债务人及抵押人恒星意达出具了《回执》，交通银行北京通州分行同意，
“贵司将自收到为实施基础设施 REITs 之目的所举借新的贷款之日起【2】个银行工作
日内，提前偿还《借款合同》43项下的全部未清偿本金、利息及其他应付款项（如有），
贵司清偿完毕后，本行配合办理抵押担保注销登记手续、资金监管解除手续”。
2、北京马坡科技园一期
（1）39 号文项下的限制条件或特殊规定约定及对应措施
39 号文对于园区项目的转让规定及相应所取得的无异议函，详见本报告“第五章
基础设施资产”之“三、基础设施资产的合法合规性”之“（三）基础设施项目转让的
合法性”之“1、北京大兴科创产业园”之“（1）《北京市人民政府关于加快科技创新
构建高精尖经济结构用地政策的意见（试行）》项下的限制条件或特殊规定和约定及对
应措施”。
（2）北京市已建成产业项目相关规定项下的限制条件或特殊规定和约定及对应措
施
北京市已建成产业项目相关规定项下的转让规定，请参见本报告“第五章 基础设
施资产”之“三、基础设施资产的合法合规性”之“（三）基础设施项目转让的合法性”
之“1、北京大兴科创产业园”之“（2）北京市已建成产业项目相关规定项下的限制条
件或特殊规定和约定及对应措施”。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就涉及的项目公司股权转让事宜，北京市顺
义区经济和信息化局已于 2022 年 12 月 8 日出具《关于北京联东投资（集团）有限公司
43 《借款合同》即《固定资产贷款合同》（编号：29710003）及《固定资产贷款合同》（编号：29810022）。
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以亚美耳康项目44申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目的复函》
（以下简称“顺义经信局复函”），“我局确认你公司以发行基础设施 REITs 为目的北
京亚美耳康科技发展有限公司股权内部重组及转让事项，以及该项目以 100%股权转让
方式发行基础设施 REITs 无异议。”
（3）北京市顺义区已建成产业项目相关规定项下的转让限制
根据《顺义区已建成工业、软件和信息技术服务业、科研项目转让事项办理工作规
定》，“（一）天竺综保区管委会、临空经济核心区管委会、中关村顺义园管委会负责
本园区范围内产业项目的转让初审。（二）顺义区经济和信息化局负责上述园区以外相
关产业项目转让初审。”
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就涉及的项目公司股权转让事宜，联东集团
已取得顺义经信局复函，明确“我局确认你公司以发行基础设施 REITs 为目的北京亚美
耳康科技发展有限公司股权内部重组及转让事项，以及该项目以 100%股权转让方式发
行基础设施 REITs 无异议。”
（4）监管协议项下的限制条件或特殊规定和约定及对应措施
根据马坡镇政府与亚美耳康科技于 2015 年 3 月 10 日签订的《监管协议》，亚美耳
康科技在招商和销售过程中，接受马坡镇政府监管，根据马坡镇政府要求提交监管所需
的相关资料文件并向马坡镇政府汇报项目建设情况、招商及销售情况。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就涉及的项目公司股权转让事宜，马坡镇政
府已于 2022 年 12 月 28 日出具《马坡镇人民政府关于支持北京联东投资（集团）有限
公司以北京马坡科技园一期申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目
的复函》（马政函〔2022〕155 号），“马坡镇政府同意北京马坡科技园一期以 100%股
权转让方式发行基础设施 REITs 事项，有关事项请你公司按规定办理。”
（5）立项文件项下的限制条件或特殊规定和约定及对应措施
根据北京市顺义区发展和改革委员会出具的《关于北京亚美耳康科技发展有限公司
研发厂房及配套设施项目备案的通知》（顺发改〔2014〕199 号）及北京马坡科技园一
44 亚美耳康项目，即亚美耳康科技持有的位于北京市顺义区聚源中路 12 号院 1 至 13 号楼共 13 栋厂房，产证证载
建筑面积合计为 61,898.26 平方米的北京马坡科技园一期。
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152
期的《项目备案通知书》（京顺义发改（备）[2014]21 号），该项目不得擅自改变用途，
未经许可不得转让和销售。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就涉及的项目公司股权转让事宜，北京市顺
义区发展和改革委员会于 2022 年 11 月 24 日出具《北京市顺义区发展和改革委员会关
于支持北京联东投资（集团）有限公司以亚美耳康项目45申报基础设施领域不动产投资
信托基金（REITs）试点项目的复函》，“我委确认你公司后续以发行基础设施 REITs
为目的的北京亚美耳康科技发展有限公司股权内部重组及转让事项，以及该项目以 100%
股权转让方式发行基础设施 REITs 无异议。”
（6）挂牌文件、土地出让合同及不动产权证书项下的限制条件或特殊规定和约定
及对应措施
北京市规划和自然资源委员会顺义分局与亚美耳康科技于 2022 年 9 月 20 日签订
《国有建设用地使用权出让合同》（京顺地出[合]字 2012 第 9 号）之《补充协议 1》，
约定未经批准项目不得转让和分割销售。北京马坡科技园一期对应宗地《马坡聚源 A05-
02-2 地块工业项目国有建设用地使用权出让挂牌文件》（编号：京上整储挂（顺）工业
[2012]010 号）约定，未经批准，国有建设用地使用权不得转让；土地竞得人在完全履
行完所签订的《国有建设用地使用权出让合同》和《土地开发建设补偿协议》约定的责
任、义务前，非经原北京市国土资源局顺义分局、北京马坡聚源工业开发中心同意，不
得进行股权变更等可能引致合同执行发生变化的行为。此外，北京马坡科技园一期对应
《不动产权证书》附记亦载明未经批准不得转让。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就涉及的项目公司股权转让事宜：
1）北京市规划和自然资源委员会顺义分局已于 2022 年 12 月 13 日出具《关于北京
马坡科技园一期申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目相关意见的
函》，载明：“对北京亚美耳康科技发展有限公司马坡科技园一期项目以 100%股权转
让方式发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）无异议”；
2）北京马坡聚源工业开发中心已于 2023 年 4 月 6 日出具《关于支持北京联东投资
（集团）有限公司以北京马坡科技园一期申报基础设施领域不动产投资信托基金
45 亚美耳康项目，即亚美耳康科技持有的位于北京市顺义区聚源中路 12 号院 1 至 13 号楼共 13 栋厂房，产证证载
建筑面积合计为 61,898.26 平方米的北京马坡科技园一期。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
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（REITs）试点项目的复函》，载明：“我单位确认你公司后续以发行基础设施 REITs
为目的的项目公司股权内部重组及股权转让相关事项，以及北京马坡科技园一期以 100%
股权转让方式发行基础设施 REITs 事宜无异议。”
（7）借款合同项下的限制条件或特殊规定和约定及对应措施
根据《项目融资借款合同》（兴银京三总（2022）中长期字第 7 号），借款人发生
合并、分立、股权转让、对外投资、实质性增加债务融资等重大事项前，应至少提前 30
个工作日书面通知贷款人并取得贷款人的书面同意；借款人发生股权变更达到 51%（包
括但不限于股权转让、托管、代管、质押等）前，应至少提前 30 个工作日书面通知贷
款人并取得贷款人的书面同意。借款人要求提前部分或全部归还借款本息，应提前 10
个工作日书面通知贷款人，并征得贷款人书面同意。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，贷款人兴业银行北京分行于 2022 年 12 月 1
日向借款人亚美耳康科技出具了《回执》，同意：“贵司提前偿还《项目融资借款合同》
（编号：兴银京三总（2022）中长期字第 7 号）项下的全部未清偿本金、利息及其他应
付款项（如有），并配合办理相应抵押、质押担保注销登记手续（如已办理完成抵质押
登记）”。
3、北京房山奥得赛产业园
（1）39 号文项下的限制条件或特殊规定约定及对应措施
39 号文对于园区项目的转让规定及相应所取得的无异议函，详见本报告“第五章
基础设施资产”之“三、基础设施资产的合法合规性”之“（三）基础设施项目转让的
合法性”之“1、北京大兴科创产业园”之“（1）《北京市人民政府关于加快科技创新
构建高精尖经济结构用地政策的意见（试行）》项下的限制条件或特殊规定和约定及对
应措施”。
（2）北京市已建成产业项目相关规定项下的限制条件或特殊规定和约定及对应措
施
北京市已建成产业项目相关规定项下的转让规定，请参见本报告“第五章 基础设
施资产”之“三、基础设施资产的合法合规性”之“（三）基础设施项目转让的合法性”
之“1、北京大兴科创产业园”之“（2）北京市已建成产业项目相关规定项下的限制条
件或特殊规定和约定及对应措施”。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
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根据上述限制条件及特殊规定的要求，就涉及的项目公司股权转让事宜，中关村科
技园区房山园管理委员会已于 2023 年 3 月 14 日出具《关于支持北京联东投资（集团）
有限公司以北京房山奥得赛产业园申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试
点项目的复函》，载明“中关村房山园管委会对北京房山奥得赛产业园项目以 100%股
权转让方式发行基础设施 REITs 无异议。”
（3）立项文件项下的限制条件或特殊规定和约定及对应措施
北京市房山区经济和信息化委员会于 2017 年 10 月 27 日出具的《北京市非政府投
资工业和信息化固定资产投资项目备案通知书》（京房山经信委备案[2017]044 号）载
明，未经批准不得转让或销售。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就涉及的项目公司股权转让事宜，北京市房
山区经济和信息化局已于 2023 年 3 月 13 日出具《北京市房山区经济和信息化局关于支
持北京联东投资（集团）有限公司以北京房山奥得赛产业园申报基础设施领域不动产投
资信托基金（REITs）试点项目的复函》，载明，“我局对北京房山奥得赛产业园项目
以 100%股权转让方式发行基础设施 REITs 无异议。”
（4）挂牌文件、土地出让合同及不动产权证书项下的限制条件或特殊规定和约定
及对应措施
北京房山奥得赛产业园对应宗地相关《北京石化新材料科技产业基地核心区东区
B5-10（1）等地块工业用地项目国有建设用地使用权出让挂牌文件》（编号：京土整储
挂（房）工业【2015】001 号）及《北京石化新材料科技产业基地核心区东区 B5-13（1）
等地块工业用地项目国有建设用地使用权出让挂牌文件》（编号：京土整储挂（房）工
业【2015】002 号）均规定，未经批准，北京房山奥得赛产业园国有建设用地使用权不
得转让；在竞得人完全履行完所签订的《国有建设用地使用权出让合同》及《前期开发
成本补偿协议》约定的责任、义务前，非经原北京市国土资源局房山分局、北京金利源
土地开发有限公司（“金利源公司”，曾用名：北京金利源国有资产经营管理中心）同
意，不得进行股权变更等可能致合同执行发生变化的行为；确需转让或销售的研发、工
业项目，建设单位需先报房山区政府审核同意。
根据北京市国土资源局房山分局与京燕奥得赛于 2015 年 10 月 29 日签订的《国有
建设用地使用权出让合同》（合同编号：京房地出（合）字[2015]第 001 号）及《国有
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建设用地使用权出让合同》（合同编号：京房地出（合）字[2015]第 002 号）之《补充
协议》，在完全履行完所签订的《国有建设用地使用权出让合同》及《前期开发成本补
偿协议》约定的责任、义务前，非经北京市国土资源局房山分局、金利源公司同意，不
得进行股权变更等可能致合同执行发生变化的行为。此外，北京房山奥得赛产业园对应
《不动产权证书》附记亦载明未经批准不得转让。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就涉及的项目公司股权转让事宜：
1）北京市房山区人民政府已于 2023 年 3 月 21 日出具《北京市房山区人民政府关
于支持北京联东投资（集团）有限公司以北京房山奥得赛产业园申报基础设施领域不动
产投资信托基金（REITs）试点项目的复函》，载明“我区对北京房山奥得赛产业园项
目以 100%股权转让方式发行基础设施 REITs 无异议”。
2）北京市规划和自然资源委员会房山分局已于 2023 年 3 月 3 日出具《北京市规划
和自然资源委员会房山分局关于北京市房山奥得赛产业园申报基础设施领域不动产投
资信托基金（REITs）试点项目的复函》，载明“对北京房山奥得赛产业园项目以 100%
股权转让方式发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）无异议”。
3）金利源公司已于 2023 年 3 月 13 日出具《关于支持北京联东投资（集团）有限
公司以北京房山奥得赛产业园申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项
目的复函》（金利源文〔2023〕12 号），载明“我司对北京房山奥得赛产业园项目以
100%股权转让方式发行基础设施 REITs 无异议”。
（5）《股权及债权转让协议》项下的限制条件或特殊规定和约定及对应措施
根据奥得赛化学、联东金泰及京燕奥得赛于 2017 年 6 月 29 日签订的《北京奥得赛
化学股份有限公司及北京联东金泰投资有限公司及北京京燕奥得赛化学有限公司之股
权及债权转让协议》（以下简称“《股权及债权转让协议》”），奥得赛化学有权优先
购买至少一栋北京房山奥得赛产业园的出售物业，联东金泰有权就《股权及债权转让协
议》项下尚未结清的第二笔转让款与相同金额的出售物业价款进行抵消。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，奥得赛化学已于 2023 年 8 月 8 日出具《关
于放弃优先购买权的说明》，载明：“我公司同意放弃本次收购所涉《股权及债权转让
协议》项下优先收购奥得赛项目46相关出售物业的权利，并同意无论奥得赛项目是否在
46 奥得赛项目，即京燕奥得赛持有的位于北京市房山区燕新南路 18 号院 1 至 13 号楼共 13 栋厂房、产证证载建筑
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市场上公开出售，我公司均不会向贵方或其他持有奥得赛项目的所有权人主张优先购买
奥得赛项目的权利。”
（四）潜在外部影响因素分析
根据现场踏勘的情况，未发现基础设施项目在报告期内存在受自然灾害显著影响的
情况。基金运作期内，基础设施项目可能由于地震、台风、洪水等自然灾害的影响，以
及战争、罢工、社会骚乱、恐怖活动、盗窃等不可抗力，导致设施的维护情况、房屋建
筑的安全性、项目的持续经营能力等造成不利影响，导致项目的经营现金流中断，资产
估值下降，甚至房屋建筑被毁的极端情况。
在报告期内，未发现基础设施项目受到担保、诉讼和仲裁等因素显著影响的情况。
详情请参考本章关于基础设施项目的权属情况的调查情况。
截至尽调基准日，北京大兴科创产业园及北京马坡科技园一期所涉及的恒星意达及
亚美耳康科技已签署的各类协议中，不存在未履行完毕的经济指标约束。北京房山奥得
赛产业园所涉及的京燕奥得赛已签署的各类协议中，存在需持续满足的产出强度和税收
强度的指标承诺，但相关履约责任仅限于京燕奥得赛清退未达到经济指标要求的租户，
及督促租户退还已享受的政策资金。就上述指标承诺，北京房山奥得赛产业园已取得主
管部门出具的函件，说明北京房山奥得赛产业园不存在项目公司因违反经济指标受到或
应受到相关处罚或承担相关责任的情形。
（五）调查结论
经基金管理人及计划管理人核查，项目公司已按照当时适用的法律法规及政府主管
部门的要求，就基础设施项目依法分别取得了本次发行所需的固定资产投资建设手续，
详见本报告“第五章 基础设施资产”之“三、基础设施资产的合法合规性”之“（一）
基础设施资产的投资和建设”所示，该等项目手续合法合规。经基金管理人、计划管理
人核查及原始权益人出具的说明，基础设施项目及其不可分割的建筑物中，不存在未办
理投资管理、规划、用地、施工许可和产权登记手续的连廊、夹层等各类违法违章建筑。
经基金管理人及计划管理人核查，各基础设施资产的实际用途与其规划用途及/或
其权证所载用途相符。
面积合计为 52,337.51 平方米的北京房山奥得赛产业园。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
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157
经基金管理人及计划管理人核查，在法律法规、依法公布的政策文件、投资管理手
续、土地取得手续、项目合同协议等各种相关规定或协议中，对基础设施项目的土地使
用权、股权、经营收益权、建筑物及构筑物等转让或相关资产处置，设定的所有相关限
制条件、特殊规定、约定，基础设施项目均已符合相关要求或具备了解除条件。
四、基础设施资产的使用现状及维护情况
（一）所处区位和建设规划
1、北京大兴科创产业园
北京大兴科创产业园位于北京市大兴区，大兴区位于北京市南部，全区南北长 42.7
千米，东西宽 45.0 千米，大兴区总面积 1,036.33 平方公里，下辖黄村、西红门、旧宫、
亦庄、瀛海、青云店等 14 个镇和清源、兴丰等 8 个街道办事处。大兴区东临通州区，
南临河北省固安县、霸州市等，西与房山区隔永定河为邻，北接丰台区、朝阳区。
北京大兴科创产业园位于中关村大兴生物医药产业基地，大兴生物医药基地是中关
村国家自主创新示范区生物医药产业专属发展空间，拥有“北京国家生物产业基地”、
“国家新型工业化产业示范基地”、“首批战略性新兴产业集群”、“中国健康产业联
盟领军品牌”、“中国生物医药最佳园区”等一系列荣誉称号。承担着科技创新、成果
转化、产业发展、健康服务一系列主要任务，肩负着振兴生物医药产业和推动高精尖产
业聚集的重大使命。随着医药健康成为大兴区主导产业，北京大兴国际机场的通航，自
贸区大兴机场片区的获批，生物医药基地迎来重要的历史发展机遇。近年来，医药基地
不断加快“高精尖”项目引进，承接“三城一区”项目成果转化。北京大兴科创产业园
入园企业均为医药制造行业优质企业，符合大兴区“十四五”期间以医药健康为核心产
业的发展规划以及大兴生物医药基地的产业定位。
北京大兴科创产业园周边公共服务配套设施较为完善，金融机构主要有中国农业银
行、中国民生银行、中国邮政储蓄银行等，医疗配套主要有北京市利康医院、大兴区心
康医院、庞各庄镇中心卫生院等，为区域内人员提供基本医疗服务。
北京大兴科创产业园周边交通较为便捷，自驾和公共交通出行均可便利到达北京大
兴科创产业园。
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2、北京马坡科技园一期
北京马坡科技园一期位于北京市顺义区。顺义区位于北京市东北部，距市区 30 公
里，毗邻北京城市副中心，是首都国际机场所在地，总面积 1,021 平方公里，其中平原
面积占 95.7%。顺义区下辖 19 个建制镇和 6 个街道办事处，共 426 个村民委员会、127
个社区居委会。按照新版北京城市总体规划，顺义区是北京市“一核一主一副、两轴多
点一区”城市空间结构中的“多点”之一，也是“国门”所在地、首都重点平原新城、
中心城区适宜功能产业的重要承接地，正在建设“港城融合的国际航空中心核心区，创
新引领的区域经济提升发展先行区，城乡协调的首都和谐宜居示范区”。
北京马坡科技园一期位于马坡镇聚源工业区，该工业区于 1994 年批准设立，位于
顺义马坡镇西部，西至陈衙路，北起毛洼路，南至东西向京密路北侧，规划总用地 448.5
公顷。根据《顺义分区规划（国土空间规划）（2017 年-2035 年）》马坡镇聚源工业区
定位为产城融合的高端功能区，重点发展产业包括金融、新一代信息技术及智能装备。
马坡镇聚源工业区规划建设成为一座以高新技术产业为主，集外向型、内向型综合服务
为一体、协调发展的、市政基础设施完备、生活配套设施健全的新兴工业区。
北京马坡科技园一期亦属于中关村顺义园政策范围，园区入驻企业以医药制造、智
能制造与装备行业为主，符合所在区域“十四五”期间大力培育“信息技术、医药健康、
智能制造及装备”三大战略性新兴产业的产业发展规划。
北京马坡科技园一期周边公共服务配套设施较为完善，金融机构主要有中国工商银
行、中国建设银行、北京银行等，医疗配套主要有北京中医医院（顺义医院）、蓝家营
社区卫生服务站、顺义区马坡镇卫生院等，为区域内人员提供基本医疗服务。
北京马坡科技园一期周边交通较为便捷，自驾和公交出行均可便利到达北京马坡科
技园一期。
3、北京房山奥得赛产业园
北京房山奥得赛产业园位于北京市房山区，房山区地处北京西南，辖区总面积 2,019
平方公里，平原、丘陵、山区各占三分之一，下辖 28 个乡镇（街道）、459 个行政村、
210 个社区居委会。房山区北临门头沟区，东北与丰台区毗连，东隔永定河与大兴区相
望，南部和西部分别与河北省涿州市和涞水县、易县接壤。
北京房山奥得赛产业园所在燕山北京石化新材料产业基地，是全国首批 62 家新型
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
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工业化产业示范基地之一，是北京市和中石化进行战略合作的重要载体，也是房山区重
点规划建设的五大产业基地之一。2009 年，北京市委、市政府做出了深化燕房合作、建
设北京石化新材料科技产业基地的战略部署。加快建设石化新材料基地，发展高附加值、
高科技含量、低污染的石化新材料产业，吸引重大项目落户首都，是贯彻落实国务院石
化产业调整振兴规划，加快首都产业结构调整，推动基础产业优化升级，深化燕山石化
公司与房山区紧密合作，统筹区域经济协调发展的重要举措，也是应对国际金融危机影
响，服务中央在京企业，有效扩大投资需求，促进首都经济平稳较快发展的重要内容。
北京房山奥得赛产业园亦属于中关村房山园范围，入园企业集中于智能制造、能源
环保、新材料、信息技术、医药制造行业的成长型企业，符合房山区“十四五”期间重
点聚焦新能源、新材料、医药健康、智能制造的产业定位及发展新一代信息技术融合赋
能的产业发展规划，亦符合中关村房山园围绕“2+1”（高端制造业、新材料、医药健
康）发展高精尖产业的园区定位。
北京房山奥得赛产业园周边公共服务配套设施较为完善，金融机构主要有建设银行、
工商银行等，医疗配套主要有北京市房山区燕山医院、北京市房山区第一医院、北京燕
化医院等，为区域内提供基本医疗服务。
北京房山奥得赛产业园周边交通较为便捷，自驾和公交出行可到达北京房山奥得赛
产业园。
（二）建筑物状况
根据评估机构出具的《估价报告》，北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期、
北京房山奥得赛产业园建筑面积合计为 198,383.91 平方米，地上楼层 3 至 6 层不等。在
用途方面，各项目建筑物用途主要为厂房及配套、地下车库、设备用房。
截至 2024 年 3 月 31 日，北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期、北京房山奥
得赛产业园建筑面积、可租赁面积、用途、装修情况及配套设施状况详见下表：
表 5-4-1：基础设施项目建筑物状况
资产名称 建筑面积
（平方米）
可租赁面积
（平方米）
实际用
途
装修情况 设备设施状况
北京大兴科
创产业园 84,148.14 82,499.86
厂房及
配套、
地下车
库、设
备用房
防火等级：戊类
层高：首层 7.2
米，其余
楼层 5 米
提升门：电动提升门
消防：消防栓系统
配电：70KVA/1,000
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
160
资产名称 建筑面积
（平方米）
可租赁面积
（平方米）
实际用
途
装修情况 设备设施状况
柱距：8*8 米
承重：首层 5 吨，
其余楼层
0.8 吨
平方米
电梯：每栋楼客梯 1
部，承重 1
吨；货梯 1-2
部，承重 3 吨
北京马坡科
技园一期 61,898.26 60,612.89
厂房、
设备用
房
防火等级：戊类
层高：首层 7.2
米，其余
楼 层 4.2
米
柱距：8*8 米
承重：首层 1.5
吨，其余
楼 层 0.5
吨
提升门：电动提升门
消防：消防栓系统
配电：70KVA/1,000
平方米
电梯：每栋楼客梯 1
部，承重 1
吨；货梯 1-2
部，承重 3 吨
北京房山奥
得赛产业园 52,337.51 51,286.72
厂房及
配套、
设备用
房
防火等级：戊类
层高：首层 7.2
米，其余
楼 层 4.2
米
柱距：8*8 米
承重：B1 层 5 吨，
首层 1 吨，
其余楼层
0.5 吨
提升门：电动提升门
消防：消防栓系统
配电：70KVA/1,000
平方米
电梯：9 号楼、13 号
楼一部电梯，
其他楼栋两
部电梯，承重
2 吨
合计 198,383.91 194,399.47 - - -
经基金管理人及计划管理人核查，截至 2024 年 3 月 31 日，北京大兴科创产业园、
北京马坡科技园一期、北京房山奥得赛产业园主体结构完好，外观无明显破损，楼宇设
备设施齐全，总体运行正常，维护状况良好。
（三）保险情况
（1）根据联东金园提供的保险单及批单，截至本报告出具日，北京大兴科创产业
园已购买的保险情况如下：
a) 财产一切险（保单号码：6601012023350201000486）：被保险人为恒星意达；
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
161
保险期间自 2023 年 12 月 20 日零时起，至 2024 年 12 月 19 日二十四时止；投保资产地
址为北京市大兴区华佗路 50 号院；保险项目为固定资产（包括建筑物与装修、机器设
备、装置、家具及办公设施或用品等）；保险金额为 RMB 935,000,000.00；保险人为中
国人寿财产保险股份有限公司厦门市分公司（以下简称“人寿厦门分公司”）；
b) 公众责任险（保单号码：6615012023350201000515）：被保险人为恒星意达；
保险期限自 2023 年 12 月 20 日零时起，至 2024 年 12 月 19 日二十四时止；保险人为人
寿厦门分公司。
（2）根据联东金园提供的保险单及批单，截至本报告出具日，北京马坡科技园一
期已购买的保险情况如下：
a) 财产一切险（保单号码：6601012023350201000488）：被保险人为亚美耳康科
技；保险期间自 2023 年 12 月 20 日零时起，至 2024 年 12 月 19 日二十四时止；投保资
产地址为北京市顺义区聚源中路 12 号院；保险项目为固定资产（包括建筑物与装修、
机器设备、装置、家具及办公设施或用品等）；保险金额：RMB 479,000,000.00；保险
人为人寿厦门分公司；
b) 公众责任险（保单号码：6615012023350201000513）：被保险人为亚美耳康科
技；保险期限自 2023 年 12 月 20 日零时起，至 2024 年 12 月 19 日二十四时止；保险人
为人寿厦门分公司。
（3）根据联东金园提供的保险单及批单，截至本报告出具日，北京房山奥得赛产
业园已购买的保险情况如下：
a) 财产一切险（保单号码：6601012023350201000487）：被保险人为京燕奥得赛；
保险期间自 2023 年 12 月 20 日零时起，至 2024 年 12 月 19 日二十四时止；投保资产地
址为北京市房山区燕新南路 18 号院；保险项目为固定资产（包括建筑物与装修、机器
设备、装置、家具及办公设施或用品等）；保险金额：RMB 312,000,000.00 元；保险人
为人寿厦门分公司；
b) 公众责任险（保单号码：6615012023350201000514）：被保险人为京燕奥得赛；
保险期限自 2023 年 12 月 20 日零时起，至 2024 年 12 月 19 日二十四时止；保险人为人
寿厦门分公司。
基础设施基金成立前，基金管理人和项目公司将根据《基础设施基金指引》的规定，
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
162
为基础设施项目购买足额财产一切险。
（四）未来维修改造计划
北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期、北京房山奥得赛产业园定期进行建筑
物管理、设施设备管理等维修保养工作，具体维修改造工作包括：
1）建筑物管理：对基础设施资产区域内建筑物及配套措施进行日常修缮及管理服
务，包含：屋顶、外墙面、门窗、配电室、物业用房、道路、停车场等部位；按年度购
买财产一切险及公众责任险；
2）设施设备管理：对共用设施设备进行日常运行养护维修和管理，共用设施设备
保持正常运行和使用，预防安全事故的发生，包含：园区内围墙、栏杆、共用的上下水
管道、落水管、污水管、照明设备、通风设施、防水设施、散热设施、消防设施、供配
电设施、给排水设施等；
3）电梯维修维保：定期对楼宇电梯进行巡检维保，对巡检过程中发现的问题及时
进行维修；同时按年度进行电梯定检年检；
4）空调系统维修维保：定期对楼宇中央空调系统进行巡检维保，对巡检过程中发
现的问题及时进行维修；
5）绿化养护：对绿化进行定期养护，包含浇水、除草、扶正、修剪、病虫害防治
等工作，确保园区绿化率。
相关需由项目公司实施的维修改造所需资金将在每年项目公司账面进行预留。除以
上维修改造外，未来若出现其他维修保养或改造需求，将在项目公司预算中提前规划。
（五）调查结论
经基金管理人及计划管理人核查，基础设施资产均位于北京市，邻近城区，交通网
络成熟，产业聚集度高，基础设施完善，为项目的后续运营业绩提供了好的外部环境。
基础设施资产主体结构均完好，外观均无明显破损，楼宇设备设施齐全，总体运行正常，
维护状况良好。基础设施资产均已购买了财产一切险及公众责任险，未来项目公司将于
各基础设施资产财产一切险、公众责任险到期前自行投保。
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163
五、基础设施资产所处的行业及区域情况分析
基础设施资产所在行业请见“第四章 项目公司的业务及财务情况”之“一、项目
公司的行业情况及竞争状况”。
（一）基础设施项目所在地区宏观经济与市场概况
基础设施资产分别位于中关村国家自主创新示范区在大兴区、顺义区、房山区的子
园区，入驻企业属于北京市、中关村及所在行政辖区的多重优惠政策范围。园区产业规
划清晰，发展重点方向明确。优越的地理区位为基础设施项目的持续稳定经营提供了良
好的发展环境。
1、宏观经济概况
（1）地区生产总值
北京市 2016-2022 年间地区生产总值保持中高速增长，2015 年以前年增长率在 7%
以上，2015 年以后基本稳定在 6%-7%的区间。2021 年，北京市实现生产总值 40,269.6
亿元，突破 4 万亿元大关，同比增长 8.5%。2022 年北京市全年实现地区生产总值 41,610.9
亿元，同比增长 0.7%，总体经济情况较为稳定。2023 年北京市地区生产总值为 43,760.3
亿元，同比增长 5.2%，增速高于全国水平，全市经济保持高质量发展稳步推进。
图 5-5-1：北京市历年地区生产总值及增速
单位：亿元
数据来源：北京市统计局
从基础设施资产所在辖区来看，2022 年，大兴地区实现生产总值 1,091.9 亿元，受
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支持专项计划联合尽职调查报告
164
疫苗生产因素47影响地区生产总值有所回落，同比下降 28.0%；顺义地区实现生产总值
2,073.2 亿元，同比增长 0.5%；房山地区实现生产总值 860.9 亿元，同比增长 3.1%。
图 5-5-2：大兴区、顺义区、房山区地区生产总值历年地区生产总值及增速
单位：亿元
数据来源：北京市房山区、大兴区、顺义区统计局
（2）第二产业及工业增加值
2016-2021 年期间，北京市第二产业增加值总体保持上涨趋势，年增长率基本在 4%-
5%之间。2022 年，北京生物医药产业产值较 2020 年及 2021 年相比已趋近正常水平，
第二产业增加值同期相比下降 11.4%。其中，大兴区受疫苗生产因素影响，第二产业实
现增加值 380.3 亿元，较上一年有所下降；顺义区实现第二产业增加值 568.4 亿元，同
比下降 1.2%；房山区实现第二产业增加值 356.0 亿元，同比增长 3.0%。2023 年，北京
第二产业增加值为 6,525.6 亿元，同比上升 0.4%。
47 疫苗生产因素：大兴区为北京市生物医药制造产业的主要集中区，2021 年受历史疫情疫苗生产的影响，生物医
药产业产值增长超过 200%，地区生产总值同步大幅增长。2022 年末及 2023 年，历史疫情得到有效控制后，大兴
区生物医药产业产值已逐步回归正常。
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165
图 5-5-3：北京市历年第二产业增加值
单位：亿元
数据来源：北京市统计局
（3）固定资产投资
除 2018-2019 年外，北京市近年来全年固定资产投资保持相对稳定增幅，在 3%-5%
左右。2018-2019 年北京市进入“减量发展”及产业调整阶段，固定资产投资结构不断
优化，固定资产投资总额及增速有所下降。2020 年以来，随着固定资产投资结构趋于稳
定，北京市固定资产投资增速逐步恢复正常。
2023 年，北京市全年固定资产投资（不含农户）比上年增长 4.9%，其中信息传输、
软件和信息技术服务业增长 47.1%，科学研究和技术服务业增长 0.8%，交通运输、仓储
和邮政业增长 10.1%，水利、环境和公共设施管理业增长 9.6%，文化、体育和娱乐业增
长 11.4%，住宿和餐饮业增长 10.9%。分区域来看，2023 年大兴区、顺义区、房山区全
年固定资产投资（不含农户）同比增长 4.6%、10.3%和 4.6%。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
166
图 5-5-4：北京市历年固定资产投资总额
单位：亿元
数据来源：北京市统计局
（4）规模以上工业生产总值
2021 年，生物医药产业受疫苗生产因素影响大幅增长，北京市规模以上工业生产
总值约 24,988.1 亿元，达到历史新高，增速超过 20%。2022 年，生物医药产业逐步回
归正常生产水平，北京市规模以上工业总产值约 22,858.8 亿元，同比下降 6.0%，但较
2020 年上升近 10%，仍保持较高水平。2023 年，北京市规模以上工业总产值约为 23,561.6
亿元，同比增长 2.6%。
图 5-5-5：北京市历年规模以上工业总产值
单位：亿元
-30%
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
8,000
9,000
10,000
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
固定资产投资总额 固定资产投资总额增速
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167
数据来源：北京市统计局
（5）人才配置情况
依托高校资源，北京市有大量高学历人才及研发科研人才储备。2022 年，北京市共
有高等院校 92 所，其中双一流高等院校 34 所，占全国双一流高等院校的 23%，排名全
国第一。各类学校在校生数量约 400 万人，专任教师数约 27 万人。北京市 2022 年本科
毕业生约 12.7 万人，研究生及以上学历约 11.4 万人，占 2022 年总毕业生总数约四分之
一，较2021年分别增加5.8%及10.3%。与此同时，北京市2022年研究与试验发展（R&D）
从业人员共计 54.7 万人，较 2021 年增长 15.6%。高学历毕业生及 R&D 从业人员的增
加将为高新技术产业企业提供充足的就业人员，有利于企业的进一步发展。
2、地区发展规划
2021 年 8 月，北京市政府发布《北京市“十四五”高精尖产业发展规划》，提出为
实现到 2025 年，北京市以高精尖产业为代表的实体经济根基更加稳固，基本形成以智
能制造、产业互联网、医药健康等为新支柱的现代产业体系，将集成电路、智能网联汽
车、区块链、创新药等打造成为“北京智造”“北京服务”的新名片，北京市将打造为
“2441”的高精尖 2.0 产业体系。
“2441”的具体内容包括：“两个国际引领支柱产业”分别为新一代信息技术和医
药健康；“四个特色优势产业”分别为集成电路、智能网联汽车、智能制造与装备、绿
色能源与节能环保；“四个创新”分别为区块链与先进计算、科技服务、智慧城市产业、
信息内容消费；“抢先布局一批未来前沿产业”瞄准国际前沿抢占产业发展制高点，超
前部署一批具有深远影响、能够改变科技、经济、社会、生态格局的颠覆性技术方向，
为高精尖产业持续发展培育后备梯队，如生命技术、碳中和、量子信息、脑科学等。
2020 年，北京高精尖产业增加值占 GDP 比重达到 27.4%。根据规划，2025 年北京
高精尖产业增加值占 GDP 比重将达到 30%以上，2035 年达到 40%以上。从长期来看，
符合区域产业导向的高精尖产业具有良好的增长态势，有利于本项目入池园区的稳定运
营。
城市规划方面，北京将落实城市战略定位、促进京津冀协同发展，在市域范围内形
成“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构，“一核一主一副”，即：一个首
都核心功能区；一个中心城区；一个北京城市副中心。“两轴多点一区”即中轴线及其
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168
延长线、长安街及其延长线；多个位于平原地区的新城，如大兴区、顺义区和房山区；
一个生态涵养区。布局最终形成改变单中心集聚的发展模式，构建北京新的城市发展格
局。大兴区、顺义区和房山区将作为北京市产业发展的承载地，建设成为高新技术和战
略性新兴产业集聚区，未来基础设施项目所在区域内产业空间需求将进一步扩大。
图 5-5-6：北京城市总体规划图
图片来源：戴德梁行
3、区域市场情况
（1）存量分布及特点
北京市生产型园区（标准厂房）市场发展成熟，截至 2023 年末，北京市全市生产
型园区存量约 681.9 万平方米。其中，大兴区存量为 136.5 万平方米，约占总存量的
20.0%；顺义区存量为 95.8 万平方米，约占总存量的 14.1%；房山区存量为 52.5 万平方
米，约占总存量的 7.7%。
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169
表 5-5-1：北京市生产型园区存量区域分布占比
区域 存量（万平方米） 占比
亦庄新城 277.2 40.65%
大兴区 136.5 20.03%
顺义区 95.8 14.05%
房山区 52.5 7.70%
平谷区 43.7 6.40%
通州区 32.2 4.72%
昌平区 31.3 4.60%
密云区 12.7 1.86%
合计 681.9 100%
（2）市场租金及增长率
北京市生产型园区租金增长率整体保持稳定，租期内租金平均保持约 3%-5.0%的增
长率水平。全市平均租金在 2.0-2.3 元/平方米/天（含增值税，含物业管理费，下同）。
分区域来看，北京各区域之间的租金差异较大，大兴区大兴新城区域平均租金约 2.0-2.5
元/平方米/天，租期内租金增长率约为 3%-5%；顺义区平均租金约 1.5-2.0 元/平方米/天，
租期内租金增长率约为 2.5%-4%；房山区平均租金约 1.2-1.6 元/平方米/天，租期内租金
增长率约为 3%。
（3）市场空置率
近年来北京市全市生产型园区整体需求比较旺盛，市场空置率保持相对低位。分区
域来看，大兴区和顺义区区域内运营稳定成熟的生产型园区项目平均出租率在 90%以
上，空置率较低；北京房山奥得赛产业园作为其所在区域内唯一的生产型为主的高标准
厂房项目，依托外部管理机构良好招商能力及运营水平，园区入驻率接近 100%，空置
率处于低位水平。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
170
图 5-5-7：北京城市历年生产型园区平均空置率水平
数据来源：戴德梁行
（4）供需情况分析
北京市近 5 年招拍挂出让的工业用地 148 宗，共出让工业用地 750.1 万平方米，规
划建筑面积 1,152.9 万平方米。2023 年，北京市通过招牌挂仅出让 31 块工业用地，合
计用地面积 146.3 万平方米，规划建筑面积 249.0 万平方米。工业土地的新增供应受到
政府严格限制，政府对工业项目的投资门槛越来越严，工业土地的供应在个别城市，尤
其是发达地区和一线城市，土地资源将越来越稀缺，中小企业很难独立拿地并自建厂房。
北京市已出让的工业用地中，受让方主要以大中型企业以及政府平台企业为主，且主要
为自用，面向高精尖产业中小企业的工业厂房供给量较低，难以满足高精尖产业高速发
展对于工业厂房的新增需求。
从价格层面来看，2019 年-2023 年北京市招拍挂工业用地平均地面地价从 1,387.8
元/平方米增长至 1,872.4 元/平方米，年复合增长率为 7.8%，总体呈现上升趋势。近五
年出让工业用地平均楼面地价呈现稳步上升态势，2019 年-2023 年年复合增长率为 4.0%。
随着独立拿地并自建厂房的可行性和成本增加，使得租赁园区成为众多中小企业获
得生产制造场地的主要途径。因此，对于北京市优质生产型园区项目来说，市场整体呈
现供不应求的趋势，项目入市后去化速度较快。从园区运营情况来看，由于制造业的特
性，对于建筑物及园区的配套设备设施及服务要求更高，租户入驻后装修及设备投入多，
搬迁成本较大，因此租户粘性较高，同时也为基础设施资产收益的稳定性打下了良好的
基础。
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图 5-5-8：2019-2023 年北京市工业用地成交情况
数据来源：中指数据库
（5）市场展望
北京市工业经济增长稳定，产业布局不断优化，充分发挥产业协同作用，积极发展
生物医药、新材料等高端制造业及战略性新兴产业。随着北京市高新技术企业数量、高
技术人才不断增长和政府在政策上对高精尖行业产业的大力扶持，将为高精尖产业进一
步发展提供土壤。土地供应方面，未来新增工业用地供给将缩紧，同时土地价格持续上
涨，专业化的生产型园区将仍属于较为稀缺的资产。因此长期来看，生产型园区的需求
或将进一步扩大，从而提升租户的租赁粘性，有利于基础设施项目的持续平稳运营。
（二）同行业可比项目的竞争优势与劣势
1、部分竞品情况
根据戴德梁行提供的市场数据，基础设施项目区域内的可比竞品情况信息如下：
（1）北京大兴科创产业园
北京大兴科创产业园周边，业态及运营成熟度相对可比的项目，主要包括中关村医
疗器械园一期、华润生命科学园一期及北京药谷一号产业园。中关村医疗器械产业园二
期及华润生命科学园二期因新建，处于业务爬坡期，北京药谷一号产业园出租率相对稳
定。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
172
图 5-5-9：北京大兴科创产业园及区域内存量竞品位置分布图
表 5-5-2：北京大兴科创产业园区域内部分竞品项目情况48
项目名称 项目形态 层高 承重 总建筑面
积（m2）
竣工时间 出租率49 租金
（元/平米/天）
中关村医
疗器械产
业园一期
研发办公孵化器及产
品服务楼中心、标准
厂房、配套服务
首层 5.8 米，
二层及以上
5.0 米
首层 1-3 吨/平方
米，二层及以上
500 千克/平方米
18.6 万 2017 年 95%-97% 2.0-2.2
华润生命
科学园一
期
6 栋独栋生产研发多
层厂房，另有配套服
务设施
首层 7.9 米，
二层及以上 7
米
首层 2 吨/平方
米，标准层 500
千克/平方米
8.5 万 2020 年 85%-90% 2.2-2.6
北京药谷
一号产业
园
8 栋独立厂房、4 栋
研发办公楼
首层 5.1 米，
二层 4.8 米，
三层及以上
4.5 米
首层 2 吨/平方
米，标准层 400-
600 千克/平方米
12.8 万 2008 年 85%-90% 2.2-2.6
（2）北京马坡科技园一期
北京马坡科技园一期周边，业态及运营成熟度相对可比的项目，主要包括茂华工厂、
尚唐文创科技园及联东 U 谷 马坡科技园二期，竞品项目均已成熟运营，出租率相对稳
定。
48 华润生命科学园二期入市时间较晚，仍处于租赁爬坡期，与基础设施资产的可比性及竞争关系相对有限，故未
算入竞品项目。
49 周边竞品出租率区间为根据 2023 年年末市场数据估算。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
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图 5-5-10：北京马坡科技园一期及区域内存量竞品位置分布图
表 5-5-3：北京马坡科技园一期区域内部分竞品项目情况
项目名称 项目形态 层高 承重 总建筑面
积（m2）
竣工时间 出租率50 租金
（元/平米/天）
茂华工厂
标准工业厂房、配套
商务中心、员工宿舍
及员工餐厅
首层 6 米，
标准层 4.5 米
首层 1.5 吨/平方
米，标准层 0.5
吨/平方米
8.5 万 2005 年 100% 1.65-1.70
尚唐文创科
技园
独栋或双拼厂房、员
工宿舍、食堂
首层 7.2 米，
标准层 3.6–
6.8 米
首层 1 吨/平方
米，标准层 600
千克/平方米
4.5 万 2020 年
90%-
95% 1.70-1.75
联东 U
谷·马坡科
技园二期
多层框架厂房，宿舍
楼，地下车库
首层 7.2 米，
标准层 4.2–
4.5 米
首层 1.5 吨/平方
米，标准层 500
千克/平方米
6.0 万 2022 年
90%-
95% 1.5-1.75
（3）北京房山奥得赛产业园
北京房山奥得赛产业园周边工业用地以大中型石化、新材料企业的自用厂房为主，
暂无与北京房山奥得赛产业园可比的已成熟运营的同类园区项目。从整个房山区范围内
看与北京房山奥得赛产业园相对可比的产业园区，主要包括中粮健康科技园及中关村前
沿技术研究院项目。但上述项目距离北京房山奥得赛产业园较远（约 15-30 公里），且
业态与生产型园区有一定差异，与项目的可比性及竞争关系相对有限。
50 周边竞品出租率区间为根据 2023 年年末市场数据估算。
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174
图 5-5-11：北京房山奥得赛产业园及区域内存量竞品位置分布图
表 5-5-4：北京房山奥得赛产业园区域内部分竞品项目情况
项目名称 项目形态 层高 承重 总建筑面
积（m2）
竣工时间 出租率51 租金
（元/平米/天）
中粮健康
科技园
60 余栋地上 4-5
层，地下 1 层产业
研发楼；配套孵化
器与公寓
首层层高 5.4
米，中间层 4.5
米，顶层 5.7 米
首层承重 0.5 吨/
平方米，标准层
承重 250 千克/
平方米
25.0 万 2018 年 70%-80% 1.2-1.3
中关村前
沿技术研
究院
项目有 2 栋双层标
准厂房、20 余栋研
发办公楼、配套专
家公寓、多功能厅
和国际会议中心
厂房 10 米
首层承重不限，
二层承重 500 千
克/平方米
约 36
万，其中
生产空间
约 13 万
2015 年2019 年
75%-85% 1.4-1.6
2、标的项目的优劣势分析
（1）基础设施资产的优势
1）政策支持优势：基础设施项目政策支持力度较大
北京大兴科创产业园位于中关村科技园区大兴生物医药产业基地，入园企业同时属
于北京市关于高精尖产业的优惠政策范围、中关村国家自主创新示范区对于入区企业的
支持政策、大兴新区对于医药健康产业企业的促进政策，政策力度和覆盖面较广。
51 周边竞品出租率区间为根据 2023 年年末市场数据估算。
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北京马坡科技园一期位于中关村顺义园政策范围的马坡工业区，入园企业同时属于
北京市关于高精尖产业的优惠政策、中关村国家自主创新示范区对于入区企业的支持政
策、顺义新城及马坡聚源工业基地的多重产业支持政策范围，对于园区企业具有较强政
策吸引力。
北京房山奥得赛产业园位于中关村科技园区房山园，入园企业同时属于北京市关于
高精尖产业的优惠政策、中关村国家自主创新示范区对于入区企业的支持政策、房山区
对于新材料产业基地的产业支持政策范围，对园区企业的政策支持力度较大。
2）区位优势：项目区位是长期投资价值的锚点，基础设施项目区位优势良好
基础设施项目交通便利，且均位于中关村国家自主创新示范区，区位优势良好。
北京大兴科创产业园项目位于大兴区的核心产业板块——中关村科技园区大兴生
物医药产业基地，毗邻京开高速、南六环路及地铁四号线，周边共建设有 6 条南部联络
线、8 条进京线路、紧邻 8 条高速公路，与北京南站、大兴机场等核心交通节点距离较
近，区位优势显著。
北京马坡科技园一期项目位于顺义区顺义新城板块的马坡组团，属中关村科技园顺
义园政策范围，项目毗邻京沈路、101 国道、大广高速，拥有便利的进出京交通网络，
距首都国际机场约 9 公里，产业物流条件良好。
北京房山奥得赛产业园项目位于房山区高精尖产业的核心板块——中关村科技园
房山园石化新材料产业基地，项目毗邻京昆高速、西南六环路及地铁燕房线，产业的基
础配套完善，进出京交通便捷。
本次入池的基础设施项目均具有良好区位、交通便利，有利于吸引企业入驻及工业
生产流通。基础设施资产周边配套设施完善，除配有医院、学校、银行、住宅等基本商
业配套外，园区周边还有多个大型商业综合体，可以为租户提供优质的配套服务。
3）产业聚集优势：基础设施项目均位于北京中关村国家自主创新示范区，产业集
聚效应强
大兴生物医药产业基地已形成生物医药高端产业的聚集效应，生物医药企业的各个
生产环节有良好的产业链支持，具有良好的产业吸引力。截至 2024 年 3 月 31 日，北京
大兴科创产业园入园企业或其控股股东取得国家高新技术企业、瞪羚企业、火炬中心高
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新技术企业、中关村高新技术企业、科技型中小企业、专精特新企业、雏鹰企业等标签
或资质的共 30 家，产业链上下游优质企业丰富。
北京马坡科技园一期作为综合型产业基地，截至 2024 年 3 月 31 日，入园企业或其
控股股东取得国家高新技术企业、瞪羚企业、火炬中心高新技术企业、中关村高新技术
企业、科技型中小企业、专精特新企业、雏鹰企业等标签或资质的共 28 家，产业链环
境良好。
北京房山奥得赛产业园所在的房山石化新材料产业基地已初步形成了以石墨烯为
代表的纳米材料、以新型显示材料为代表的电子新材料和以氢能为代表的新型能源材料
的三个产业集群。截至 2024 年 3 月 31 日，北京房山奥得赛产业园入园企业或其控股股
东取得国家高新技术企业、瞪羚企业、火炬中心高新技术企业、中关村高新技术企业、
科技型中小企业、专精特新企业、雏鹰企业等标签或资质的共 16 家，有利于进一步吸
引产业链上下游企业入驻。
4）客群定位优势：基础设施项目面向中小、生产、科创型企业，把握最广泛厂房
市场需求，是经济周期下平稳运营基础
基础设施项目面向产值介于 1 千万-3 亿元、符合国家和地方产业规划导向的中小
型、生产型企业，是数量最多、分布最广泛的产业租户群体。相对于服务型企业，生产
型企业用于生产的物理空间是刚需，但中小企业体量不足以独立拿地，在鼓励实体经济
的大背景下，该群体有长期稳定的租赁需求。
在客户筛选方面，联东集团建立多层次审核制度，入驻园区的企业需要同时满足：
①联东集团对于租户的基本资质条件；
②符合区域经济发展的规划导向；
③税收、经营情况达到联东对于租户入驻园区设置的具体标准。
基础设施项目所属园区的产业导向明确，项目的入园企业资质良好，产业集聚效应
强，为租户提供了对接上下游优质企业的良好产业链环境。
5）产品定位优势：基础设施项目打造新型标准化工业厂房产品，面向各发展阶段
租户、满足多方位需求
基于前述面向中小、生产、科创型企业客群，联东经过多年积累和迭代，形成符合
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177
企业生产及总部基地一体化定位的新型标准化工业厂房产品，满足数量庞大的中小生产
型企业客群的一般性需求。
基础设施资产业态为多层标准厂房项目，运营成熟稳定，园区品质较高。园区可面
向各发展阶段租户、满足多方位需求：
? 首层承重 1T~5T/平方米可用于重生产；
? 其余层承重 0.5T~0.8T/平方米用于轻生产、研发试验及生产型总部基地；
? 同一栋厂房分为两个单元，可由单个租户整租，亦可由两个租户拼租。
此外，厂房标准化装修交付，通用性强、租户入驻成本低：
? 每栋厂房均配备相同标准的客梯、货梯、标准配电设备、消防栓系统等，满足
租户基本需求；
? 厂房均毛坯交付，租户可自行装修满足个性化需求，退租时需根据协议要求还
原保证新租户顺利入驻。
同时，本次入池的基础设施项目所在北京产业市场租赁需求旺盛，北京标准工业厂
房租赁市场整体供应量较少，为资产运营的稳步提升提供有力支撑。
6）租户分散优势：基础设施项目包含重点鼓励行业的聚焦型产业园区和多元化产
业园区，租户相对分散，保障出租率稳定
基础设施项目包括位于产业聚集地、面向重点鼓励行业的聚焦型的产业园区，也包
括位于综合型产业基地、面向高精尖产业的多元化产业园区，租户相对分散，出租率稳
定：
北京大兴科创产业园属于位于生物医药基地的聚焦型产业园区，以医药制造业优质
企业为主，与北京市及其所在的中关村大兴生物医药产业基地重点产业发展方向相契合，
具有良好的发展前景。
北京马坡科技园一期及北京房山奥得赛产业园属于位于综合型产业基地内多元化
产业园区，租户行业涵盖医药制造业、专用设备制造业、通用设备制造业、软件和信息
技术服务业和其他制造业等，租户行业分布相对分散。
基础设施项目租户相对分散，出租率稳定，截至 2024 年 3 月 31 日，前十大租户合
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178
计面积占已租赁面积比例仅为 29.75%，第一大租户租赁面积占已租赁面积比例仅为
7.32%。
7）市场化运营优势：联东的招商、管理能力是项目平稳运营的保障和护城河
①联东强大的招商能力提升租赁稳定性
联东通过“天上一张网”，即招商数字化系统实现对全国中小企业的信息获取收集、
分析、运算和运用；通过“地上一张网”，即全国招商团队联动机制及充足的项目招商人
员配备，实现对中小生产企业客群充分覆盖。依托“天上一张网，地上一张网”的招商模
式，基础设施项目报告期内出租率稳步提升、正常退换租效率高，项目空置短。
同时，由于租赁型产业园中符合中小企业一般性经营需求的标准化多层厂房稀缺，
联东挖掘、筛选中小租户的招商能力壁垒较高。
②联东强大的运营能力为现金流稳定性提供保障
联东建立严格的管理制度保障租金收缴，截至本报告出具日，基础设施项目报告期
内收缴率均为 100%。同时，联东依托数字化智慧园区平台，能够及时掌握入园企业的
发展状况，为产业园区的租户管理和产业调整提供参考，在租户经营出现显著变化的情
况下，提前启动退换租招商，降低空置和租金损失。
联东可为租户提供标准化采购、统一政府关系对接、金融服务等多元化服务，具有
行业独特的竞争优势，优质的增值服务政策，可为中小型企业发展提供助力，吸引更多
中小企业入驻，为基础设施项目提供稳定的租户储备。
根据联东集团策略，以 3-5 年期为主进行签约，到期后与租户重新议价，保留租金
随市场增长调整空间。
8）持续经营优势：联东品牌优势及丰富的资产储备为 REITs 平台提供长远增长空
间
联东集团作为产业园区行业领军运营服务和产业服务企业，服务新兴制造业和科技
型企业超过 21,000 家，在行业内具有较好的知名度及品牌形象。联东集团旗下核心品
牌“联东 U 谷”连续 13 年蝉联“中国产业园区运营优秀企业”和“中国产业园区运营
商优秀品牌”第一名，领先的产业园区运营能力及市场口碑能够为基础设施资产长期的
租赁稳定性提供保障，可为本项目带来稳定且可观的租金收入和潜在的优质客户群体。
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联东持有的产业园合计可租赁面积 655 万平方米，潜在可扩募项目储量丰富，所在
区位、行业均合理分散，长期看可缓释宏观风险，为 REITs 平台提供长远增长空间。
基础设施项目多年来始终保持优秀的运营表现，为基础设施项目未来现金流的稳
定增长提供坚实保障。关于基础设施项目的运营表现请见本报告第五章“基础设施资产”
之“六（三）现金流分散度”。
（2）基础设施资产所面临的挑战
基础设施资产所在区域未来会有部分新增项目入市，基础设施资产面临一定的市场
竞争。
六、租约及历史现金流情况
（一）现金流稳定性
1、运营年限
基础设施项目运营成熟稳定，截至 2024 年 3 月 31 日，基础设施项目运营时间均已
超过 3 年，其中最长运营年限为 5.8 年，最短运营年限为 3.8 年。
表 5-6-1：基础设施资产运营时间（截至 2024 年 3 月 31 日）
项目名称 运营起始时间 已运营期限（年）
北京大兴科创产业园 一期：2018 年 11 月
二期：2019 年 11 月
一期：5.4 年
二期：4.4 年
北京马坡科技园一期 2018 年 7 月 5.8 年
北京房山奥得赛产业园 2020 年 6 月 3.8 年
2、历史现金流
（1）历史运营情况
经基金管理人、计划管理人核查并根据原始权益人出具的说明，基础设施资产运营
收入为经营租赁收入，均基于市场化运营产生，不含政府部门就基础设施项目运营向基
础设施项目直接发放或返还的租金补贴等政府补贴资金，亦不依赖第三方补贴等非经常
性收入。基础设施资产历史运营整体情况如下：
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180
表 5-6-2：基础设施资产历史运营情况
单位：万元
指标 2024 年一季度 2023 年度 2022 年度 2021 年度
期末出租率 97.91% 98.17% 97.59% 82.90%
营业收入 2,830.07 10,950.37 9,534.06 7,778.25
职工薪酬费用 143.87 868.99 996.35 963.40
税金及附加 352.28 1,368.53 1,196.81 1,081.72
其他费用 26.08 86.61 90.77 122.39
历史运营净收益52 2,307.84 8,626.23 7,250.12 5,610.74
近三年及一期，基础设施资产出租率分别为 82.90%、97.59%、98.17%和 97.91%，
平均签约日租金分别为 1.59 元/平方米/日、1.68 元/平方米/日、1.74 元/平方米/日和 1.78
元/平方米/日，报告期内平均签约日租金的复合增长率为 3.58%，报告期内平均签约日
租金的增幅保持稳定。基础设施资产的营业收入分别为 7,778.25 万元、9,534.06 万元、
10,950.37 万元和 2,830.07 万元，历史运营净收益分别为 5,610.74 万元、7,250.12 万元、
8,626.23 万元和 2,307.84 万元，各项核心运营指标均呈稳定增长趋势，整体来看基础设
施资产历史运营情况较好，主要系 3 个产业园区项目投入运营后，经过园区培育期，出
租率稳步上升，带动营业收入实现增长。3 个项目的营业收入均全部来源于向租户收取
的租金收入。
表 5-6-3：基础设施资产历史出租率变化情况
序
号
项目名称
2021 年末 2022 年末 2023 年末 2024 年一季度末
出租率 较上年
末变动 出租率 较上年
末变动 出租率 较上年
末变动 出租率 较上年
末变动
1
北京大兴
科创产业
园
77.16% 27.40% 98.86% 21.70% 97.85% -1.01% 96.60% -1.25%
2
北京马坡
科技园一
期
92.19% 0.94% 97.26% 5.07% 98.66% 1.40% 98.66% 0.00%
3
北京房山
奥得赛产
业园
80.90% 28.34% 95.93% 15.03% 98.09% 2.15% 99.13% 1.04%
平均 82.90% 19.28% 97.59% 14.69% 98.17% 0.58% 97.91% -0.26%
52 历史运营净收益=营业收入-职工薪酬费用-税金及附加-其他费用，下同。
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表 5-6-4：基础设施资产历史期间平均签约日租金53变化情况
单位：元/平方米/日
序
号
项目名称
2021 年度 2022 年度 2023 年度 2024 年 1-3 月
期间平
均签约
日租金
较上年
末变动
期间平
均签约
日租金
较上年
末变动
期间平
均签约
日租金
较上年
末变动
期间平
均签约
日租金
较上年
末变动
1
北京大兴
科创产业
园
1.98 0.51% 2.08 5.29% 2.21 5.95% 2.29 3.62%
2
北京马坡
科技园一
期
1.50 0.00% 1.53 1.85% 1.53 0.02% 1.55 1.31%
3
北京房山
奥得赛产
业园
1.13 -0.88% 1.18 4.62% 1.22 3.40% 1.26 3.28%
平均54 1.59 1.06% 1.68 5.25% 1.74 3.45% 1.78 2.44%
本次入池项目中北京马坡科技园一期项目起始运营时间相对较早，报告期内出租率
基本保持稳定较高的水平。北京大兴科创产业园及北京房山奥得赛产业园项目由于完整
投入运营的时间在 2019-2020 年之间，报告期内仍处于租户引入的经营爬坡期，因此项
目出租率变化较大，相应项目的出租率提升是基于市场需求以及联东的招商、运营能力，
随着新增租户持续入驻而自然形成的，项目经营爬坡期与联东旗下位于北京市的同类项
目基本一致，在经营爬坡期后项目出租率亦保持基本稳定。
近三年及一期，北京大兴科创产业园营业收入分别为 3,699.09 万元、4,986.28 万元、
5,932.76 万元和 1,519.73 万元。该项目一期于 2018 年 11 月投入运营，二期于 2019 年
11 月投入运营，近三年及一期末，出租率分别为 77.16%、98.86%、97.85%和 96.60%，
随着入园企业快速导入，出租率快速提升。从项目完整投入运营至项目整体出租率达到
90%以上，项目整体经营爬坡期约为 2.5 年。近三年及一期，平均签约日租金分别为 1.98
元/平方米/日、2.08 元/平方米/日、2.21 元/平方米/日和 2.29 元/平方米/日。截至 2024 年
3 月末，北京大兴科创产业园租户数量合计为 43 户，租户主要属于医药制造业。
近三年及一期，北京马坡科技园一期营业收入分别为 2,729.98 万元、2,867.02 万元、
3,079.77 万元和 784.64 万元。该项目于 2018 年 7 月投入运营，近三年及一期末，出租
率分别为 92.19%、97.26%、98.66%和 98.66%，2020 年随着入园企业进一步导入，出租
53 基础设施资产期间平均签约日租金=基础设施资产期间租赁收入（含税）/∑(期间租户签约面积*实际租赁天
数)。
54 三个项目期间平均签约日租金的平均值为按照项目期末已出租面积的加权平均值（表内该数值四舍五入取两位
小数，较上年末变动百分比可能存在尾差影响）。
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率进一步提升，2022 年以来持续稳定在 95%以上。近三年及一期，平均签约日租金分
别为 1.50 元/平方米/日、1.53 元/平方米/日、1.53 元/平方米/日和 1.55 元/平方米/日。截
至 2024 年 3 月末，北京马坡科技园一期租户数量合计为 48 户，租户主要属于医药制造
业、专用设备制造业、通用设备制造业、软件和信息技术服务业及其他制造业。
近三年及一期，北京房山奥得赛产业园营业收入分别为 1,349.18 万元、1,680.76 万
元、1,937.83 万元和 525.70 万元。该项目于 2020 年 6 月完工并投入运营，近三年及一
期末，出租率分别为 80.90%、95.93%、98.09%和 99.13%。随着入园企业快速导入，出
租率快速提升。从项目投入运营至项目整体出租率达到 90%以上，项目整体经营爬坡期
约为 2.5 年。近三年及一期，平均签约日租金分别为 1.13 元/平方米/日、1.18 元/平方米
/日、1.22 元/平方米/日和 1.26 元/平方米/日。截至 2024 年 3 月末，北京房山奥得赛产
业园租户数量合计为 29 户，租户主要属于专用设备制造业、通用设备制造业、医药制
造业、软件和信息技术服务业及其他制造业。
（2）基础设施项目收缴情况
1）历史租金收缴率55
近三年一期，基础设施项目租金收缴情况较好，不存在租金损失未能收回的情况，
截至本报告出具日，基础设施资产报告期内租金收缴率均为 100%。2024 年以来，存在
6 户新签租户尚处装修或预备投产阶段并发生延迟支付租金等情况，外部管理机构及相
关租户已出具相应说明确认其真实租赁需求。截至本报告出具日，上述租户已足额缴纳
全部应付款项。外部管理机构已敦促上述租户严格履行后续租金缴纳义务，并承诺在租
期内采取有效措施进行租金催缴，保障租金收入。
表 5-6-5：基础设施资产历史租金收缴率
单位：%
2021 年度 2022 年度 2023 年度 2024 年 1-3 月
100.00 100.00 100.00 100.00
2）关于欠缴租金的应对处置安排
针对可能发生的租金欠缴情况，基金管理人和外部管理机构已制定合理有效的缓释
55截至本报告出具日报告期内己收当期金额/应收当期金额，当期金额包含租户应缴纳的各项费用。
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183
措施，包括严格执行租金预付及租赁保证金制度、租金催收制度，设置与租金回收情况
挂钩的运营管理费收费安排，多维度促进外部管理机构加强日常催收管理等，具体如下：
①通过租金预付及租赁保证金制度防范欠缴损失
基础设施项目租金收取方式主要为季度收取，租户的租金采用预付形式，租户需在
上一期租金覆盖周期届满之日前一定时间内支付下一期租金，同时根据招商实际情况，
通常收取租户三个月的租赁保证金，以应对租户欠缴或者违约的风险。首期租金同租赁
保证金一同支付，如租户欠缴租金或提前解约，项目公司可从中抵扣拖欠款项。
②严格执行租金催收制度，持续加强租金收缴管理
根据外部管理机构联东金园的收款制度，其自助缴费平台会在租赁合同约定的最迟
租金缴款日前 15 日提示租赁合同即将到达租金缴款日，如果发生逾期，系统将提示租
户缴款逾期天数，以上信息均可通过电话或纸质催收函推送至租户的行政负责人或主要
负责人。在租金催缴过程中，一般在逾期 1 个月后送达租金催缴函，项目公司在租户逾
期超过 60 天后有权利按照合同约定向租户发送单方解约函。以上措施执行后，外部管
理机构将积极与承租单位进行一对一深入沟通和谈判，在判断确认承租单位具备还款意
愿和长期还款能力、仅为短期资金流动性或因技术性问题导致还款时点后置的前提下，
可由承租单位出具外部管理机构认可的还款承诺，视承诺执行情况决定是否采取诉讼措
施。还款承诺原则上应安排在两个租金缴款账期内（即 6 个月内）缴清历史欠款。除以
上出具还款承诺的情况外，逾期超过 3 个月的，外部管理机构将通过诉讼等方式加速欠
缴款项的回收。
③设置与租金回收情况挂钩的运营管理费收费安排，有效激励外部管理机构加强
日常催收管理
外部管理机构的运营管理费用与基础设施项目运营管理业绩挂钩，包括以项目公司
当年实现的营业收入为收费基数的基础管理费用，以及根据项目公司当年实现的经营净
现金流与经营净现金流目标值的差值作为收费基数计算的浮动管理费用，租金回收情况
将影响外部管理机构的浮动管理费用。
前述运营管理费用的设置可有效激励外部管理机构加强日常催收管理，缓释租金欠
缴风险。
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（二）现金流真实性
基础设施资产取得的运营收入为依据项目租赁合同产生的租金收入。
项目公司作为基础设施项目的合法使用权人和/或所有权人，以合法形式根据其与
租户签署的租赁合同或其他法律协议收取租金，基础设施项目现金流基于真实、合法的
经营活动产生，基础设施项目现金流真实有效。
经基金管理人、计划管理人核查并根据原始权益人出具的说明，基础设施项目运营
指标和经营收入等历史经营情况真实、完整，不存在通过各种手段突击虚增运营收入的
情况。
经基金管理人及计划管理人核查，截至 2024 年 3 月 31 日，基础设施资产正在履行
的租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，未发现存在《中华人民共和国民法典》
规定的合同无效或可撤销的情形，均合法有效。基础设施资产以现状用途使用符合相关
规定及政策，不存在影响其持续经营的重大法律障碍。综上，基础设施资产现金流的产
生基于真实、合法的经营活动，形成基础设施资产的法律协议或文件合法、有效。
（三）现金流分散度
1、租户数量
截至 2024 年 3 月 31 日，基础设施项目在执行租约共涉及租户 120 家，其中北京大
兴科创产业园 43 家，北京马坡科技园一期 48 家，北京房山奥得赛产业园 29 家，具有
良好的现金流分散度。
2、租户行业分布
截至 2024 年 3 月 31 日，3 个基础设施项目资产的租户合计为 120 个，租户所在行
业主要包括医药制造业、专用设备制造业、通用设备制造业、软件和信息技术服务业和
其他制造业，不存在政府类机构、整租租户及孵化器56租户，与基础设施资产定位及产
业规划高度匹配、与区域规划一致。
56 报告期内北京房山奥得赛产业园存在一户租户为孵化器企业，2023 年 9 月 30 日，原孵化器企业租赁合同分别换
签为由 4 家被孵化企业直接和项目公司签署的租赁合同，原孵化器企业不再承租。
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表 5-6-6：租户行业分布57（截至 2024 年 3 月 31 日）
序号 租户所在行业 租赁面积（平方米） 占已租赁面积比例
1 医药制造业 110,310.24 57.95%
2 专用设备制造业 28,073.27 14.75%
3 通用设备制造业 19,133.56 10.05%
4 软件和信息技术服务业 2,959.71 1.55%
5 其他制造业 27,584.79 14.49%
6 其他 2,278.32 1.20%
合计 190,339.89 100.00%58
截至 2024 年 3 月 31 日，北京大兴科创产业园租户所在行业以医药制造业为主，占
已租赁面积比例达 92.94 %，与所在的北京大兴生物医药产业基地规划高度匹配。
表 5-6-7：北京大兴科创产业园租户行业分布（截至 2024 年 3 月 31 日）
序号 租户所在行业 租赁面积（平方米） 占已租赁面积比例
1 医药制造业 74,069.99 92.94%
2 其他制造业 4,126.54 5.18%
3 其他 1,498.00 1.88%
合计 79,694.53 100.00%
截至 2024 年 3 月 31 日，北京马坡科技园一期租户所在行业租户租赁面积较为分
散，行业涵盖医药制造业、专用设备制造业、通用设备制造业、软件和信息技术服务业
及其他制造业，其中医药制造业租户租赁面积占已租赁面积比例达 53.05%。
表 5-6-8：北京马坡科技园一期租户行业分布（截至 2024 年 3 月 31 日）
序号 租户所在行业 租赁面积（平方米） 占已租赁面积比例
1 医药制造业 31,724.68 53.05%
2 专用设备制造业 9,414.50 15.74%
3 通用设备制造业 3,893.86 6.51%
4 软件和信息技术服务业 830.87 1.39%
5 其他制造业 13,938.45 23.31%
合计 59,802.36 100.00%
截至 2024 年 3 月 31 日，北京房山奥得赛产业园租户所在行业租户租赁面积较为分
散，行业涵盖专用设备制造业、通用设备制造业、医药制造业、软件和信息技术服务业
57 按照实测面积统计，下同。
58 由于四舍五入原因，分项之和与合计项之间可能存在尾差，下同。
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及其他制造业等，其中专用设备制造业租户租赁面积占已租赁面积比例达 36.70%。
表 5-6-9：北京房山奥得赛产业园租户行业分布（截至 2024 年 3 月 31 日）
序号 租户所在行业 租赁面积（平方米） 占已租赁面积比例
1 专用设备制造业 18,658.77 36.70%
2 通用设备制造业 15,239.70 29.97%
3 医药制造业 4,515.57 8.88%
4 软件和信息技术服务业 2,128.84 4.19%
5 其他制造业 9,519.80 18.72%
6 其他 780.32 1.53%
合计 50,843.00 100.00%
基础设施项目包括位于产业聚集地、面向重点鼓励行业的聚焦型的产业园区，也包
括位于综合型产业基地、面向高精尖产业的多元化产业园区：
北京大兴科创产业园属于位于生物医药基地的聚焦型产业园区，以医药制造业优质
企业为主，与北京市及其所在的中关村大兴生物医药产业基地重点产业发展方向相契合，
具有良好的发展前景。
北京马坡科技园一期及北京房山奥得赛产业园属于位于综合型产业基地内多元化
产业园区，租户行业涵盖医药制造业、专用设备制造业、通用设备制造业、软件和信息
技术服务业和其他制造业等，租户行业分布相对分散。
3、租户合同期限分布
截至 2024 年 3 月 31 日，基础设施项目租赁合同期限为 3 年-5 年的租赁面积占已
租赁面积比例达 50.75%，期限 5 年以上租赁面积占已租赁面积比例达 35.89%。
表 5-6-10：租赁合同期限分布（截至 2024 年 3 月 31 日）
租赁合同期限（年） 租赁面积（平方米） 占已租赁面积比例
（0,3] 25,433.13 13.36%
（3,5] 96,597.32 50.75%
（5,10） 51,496.46 27.06%
10 年及以上 16,812.98 8.83%
合计 190,339.89 100.00%
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根据联东集团的业务策略，租赁合同期限以 3 年-5 年的中短期合同为主。基础设施
项目租赁合同到期前，外部管理机构将提前 3-6 个月与租户洽谈续租意向，最大程度保
障租户续约率，若出现换租的情况，亦会最大限度保障新租约于现有租约到期前 1-3 个
月完成签署。在租约主动管理措施之外，项目租户以生产型企业为主，租户更换生产场
所成本较高，因此租户租赁粘性亦相对较高。根据联东集团旗下运营的经营年限相对较
长的北京及周边地区同类产业园区项目的租户续租情况，大部分租户选择了续约，具备
较强的租户粘性。
4、租户合同到期日分布
截至 2024 年 3 月 31 日，基础设施项目租赁合同到期日在 2026 年及之后的占已租
赁面积比例为 61.79%，占比较高。
表 5-6-11：租赁合同到期日分布（截至 2024 年 3 月 31 日）
租赁合同到期年份（年） 租赁面积59（平方米） 占已租赁面积比例
2024 年 29,834.68 15.67%
2025 年 42,891.47 22.53%
2026 年 55,537.72 29.18%
2027 年及以后 62,076.02 32.61%
合计 190,339.89 100.00%
针对拟到期的租赁合同，联东金园将提前与租户沟通续租意愿，如不续租，则联东
金园将前置招商，缩短换租带来的空闲期。
5、前十大租户情况
截至 2024 年 3 月 31 日，基础设施项目前十大租户租赁面积占已租赁面积比例为
29.75%。
表 5-6-12：前十大租户租赁情况（截至 2024 年 3 月 31 日）
租户 行业 租赁面积（平方米） 占已租赁面积比例
租户 1 医药制造业 13,927.15 7.32%
租户 2 专用设备制造业 9,806.69 5.15%
租户 3 医药制造业 4,811.35 2.53%
租户 4 医药制造业 4,701.63 2.47%
租户 5 医药制造业 4,427.73 2.33%
59 已考虑于价值时点后换租及续租租期之影响。
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租户 行业 租赁面积（平方米） 占已租赁面积比例
租户 6 其他制造业 4,126.54 2.17%
租户 7 医药制造业 4,118.84 2.16%
租户 8 其他制造业 3,716.76 1.95%
租户 9 专用设备制造业 3,606.20 1.89%
租户 10 医药制造业 3,391.16 1.78%
合计 56,634.05 29.75%
基础设施项目前十大租户租赁面积占比较低，且细分行业具有一定分散性，集中换
租风险低，能够有效保障租赁稳定性。前十大租户具备一定的主体实力和行业地位，租
赁稳定性较强。
6、新入驻租户租金优惠
根据行业惯例，新入驻租户在入驻产业园区前，存在必要的装修及入驻手续办理时
间，根据项目运营管理及签约安排，基础设施项目会针对新入驻租户提供首年租金优惠，
租金优惠金额通常根据租户行业情况、租赁面积、产业影响力等因素确定，租金优惠金
额一般为对应租户租赁面积的 30-60 天租金，并在与新入驻租户所签署的租赁合同中对
优惠后的首年租金水平予以明确和体现。
基于上述新入驻租户签约的首年租金优惠安排，基础设施项目不存在额外为租户提
供免租期优惠或其他租金优惠的约定。
7、租户行业集中分析
北京大兴科创产业园项目、北京马坡科技园一期项目不存在对租户行业、规模、经
营范围等限制性要求；北京房山奥得赛产业园项目存在租户引进的方向要求，但相关租
户引进方向涵盖行业范围相对较广，并未对具体租户规模、经营范围提出限制性要求。
基础设施项目租户行业属性均符合所在区域的产业规划，或已取得主管部门关于项目及
租户产业属性的认可，项目主要租户不存在与园区规划不一致的情况。
基础设施项目医药制造业租户占比较高，主要系北京大兴科创产业园的医药制造业
租户相对集中，主要是受益于北京市和大兴区的产业导向和支持政策，医药产业集群效
应良好，属产业集聚发展的市场化表现，北京马坡科技园一期和北京房山奥得赛产业园
的租户行业分布相对分散。
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从租户行业分布占比较高的医药制造业来看，受益于良好的经济环境和产业支持政
策，行业发展态势良好，行业周期性波动风险可控，未对项目可持续经营能力产生不利
影响，原始权益人和外部管理机构也针对行业集中情况设置了相应风险缓释安排，降低
行业集中风险。
具体如下：
（1）基础设施项目所在行业及产业规划情况
基础设施项目中，北京大兴科创产业园位于大兴生物医药基地，产业集群效应明显，
租户行业分布较为集中。北京马坡科技园一期和北京房山奥得赛产业园受所在地的产业
规划及发展情况影响，租户行业相对分散。
1）北京市及各区产业规划对生物医药等高精尖行业形成了有力支持
根据《北京市“十四五”时期高精尖产业发展规划》，“十四五”期间，北京市要积极
培育形成两个国际引领支柱产业、四个特色优势的“北京智造”产业、四个创新链接的“北
京服务”产业以及一批未来前沿产业，构建“2441”高精尖产业体系。其中，医药健康作为
国际引领支柱产业之一，根据规划，南部地区重点布局大兴区、北京经济技术开发区。
根据《北京市大兴区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标
纲要》，支持生物医药产业在生物医药基地、临空经济区集中布局，聚焦医药健康、数
字经济等重点优势产业。
其中，大兴生物医药基地是中关村国家自主创新示范区生物医药产业专属发展空间，
园区目前集聚了多家国家级药政检测与药物研发机构，吸引了世界五百强和全球领先技
术的高科技企业入驻园区，入区企业已达 4,000 余家，已成为国家发展高端医药健康产
业、科技创新的重要承载区。拥有“北京国家生物产业基地”、“国家新型工业化产业示
范基地”、“首批战略性新兴产业集群”、“中国健康产业联盟领军品牌”、“中国生物医药
最佳园区”等一系列荣誉称号。
根据《顺义区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，
顺义区要重点发展和打造新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天三大产业集群。着
力培育新一代信息技术产业、智能装备、医药健康产业三大新兴产业，建设北京创新产
业集群示范区。
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根据《北京市房山区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标
纲要》，房山区要深化与中关村核心区对接，围绕做强新材料、高端制造和医药健康产
业，加快构建以高端制造、新材料为主导产业，医药健康为潜力产业，特色金融为重要
支撑的现代产业体系。
2）基础设施项目行业分布充分受益于地区产业发展规划
3 个基础设施项目均位于北京中关村国家自主创新示范区，具有良好的区位优势，
产业聚集效应和政策支持力度。从项目业态和运营模式来看，基础设施项目均为生产型
标准工业厂房，通用性较强，满足广泛企业生产和经营的一体化需求，重点面向符合国
家和地方产业规划导向、租赁需求旺盛的中小型、生产型、科创型企业，是助力地区实
体经济发展的重要产业载体，所服务的重点产业均为符合北京市及中关村园区高精尖产
业规划的支柱及优势产业。
其中，北京大兴科创产业园入园企业绝大部分为医药制造行业企业，符合大兴区“十
四五”期间以医药健康为核心产业的发展规划以及大兴生物医药基地的产业定位；北京
马坡科技园一期入驻企业以医药制造、智能制造与装备行业为主，符合顺义区“十四五”
期间大力培育“信息技术、医药健康、智能制造及装备”三大战略性新兴产业的产业发展
规划；北京房山奥得赛产业园入园企业集中于智能制造、能源环保、新材料、信息技术、
医药制造行业的成长型企业，符合房山区“十四五”期间重点聚焦新能源、新材料、医药
健康、智能制造的产业定位及发展新一代信息技术融合赋能的产业发展规划，亦符合中
关村房山园发展高精尖产业的园区定位。
北京大兴科创产业园的租户行业分布较为集中在医药制造业，主要是因为北京大兴
科创产业园位于大兴生物医药基地，医药制造产业规划明确、政策支持力度大，产业集
群密集，形成了较为完备的上下游产业链所致，属于产业布局的正常现象，且园区虽然
大的行业分类上有一定集中度，但园区租户细分行业相对分散，包括医疗器械、检验检
测、制药等细分行业。北京马坡科技园一期和北京房山奥得赛产业园的租户行业分散度
相对较高。因此从整体上看，基础设施项目整体租户分布呈现出一定的集中态势，但行
业集中的风险可控。
从产业规划角度来看，基础设施项目重点服务于医药制造、电子信息、新能源新材
料、高端装备等战略性新兴产业企业，相关产业规划已被写入北京市及基础设施项目所
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在各区“十四五”规划及相关支持政策中，对园区的医药制造及其他战略性新兴行业企业
形成了稳定的政策支持。报告期内，基础设施项目整体出租率分别为 82.90%、97.59%、
98.17%和 97.91%，呈现快速爬升至成熟期保持稳定的态势，未受到产业集中度较高的
影响。
（2）基础设施项目租户所在行业周期性波动风险可控
1）医药制造类租户细分行业具备较好的稳定性和可持续性
从基础设施项目中医药制造类租户的细分行业来看，主要为医疗器械制造及医药配
套服务行业，此类租户所处细分行业的产能转化效率较高，同时对于生产空间依赖度较
强，能够对基础设施项目经营稳定性起到一定支撑作用。
①医药制造类租户细分行业分布与基础设施项目招商定位相符
从基础设施项目的医药制造类租户细分行业分布情况来看，主要为医疗器械制造、
医药配套服务和药品研发与制造等三个细分行业，截止 2024 年 3 月末，医疗器械制造
行业租户共计 35 家，占医药制造类租户比重为 51.47%；医药配套服务行业租户共计 18
家，占医药制造类租户比重为 26.47%；药品研发与制造行业租户共计 15 家，占医药制
造类租户比重为 22.06%；其中医疗器械制造行业租户占比较高，该类租户主要以生产
制造业务为主，对生产型厂房的需求明确，符合基础设施项目面向战略性新兴行业中小
生产型企业的招商客群定位以及服务生产制造、研发试验等一体化用途的业态功能定位。
②主力细分行业处于成长周期，市场需求保持稳定增长
主力细分行业中，医疗器械制造与医药配套服务均属于医药制造行业产业链中重要
的配套支持型产业，其行业周期与整体医药行业紧密相关。
国家卫健委发布的数据显示，2023 年 1-9 月，我国医疗卫生机构总的诊疗人次达
51.1 亿，同比增长 6%，与 2019 年同期相比增长 12.4%，国内医疗服务需求进一步释放
并持续增长，同步带动对医疗器械使用及制造的需求。2023 年，国家药监局受理医疗器
械首次注册、延续注册和变更注册申请共计 13,260 项，与 2022 年相比增加 25.4%，其
中批准创新医疗器械 61 个，优先审批医疗器械 12 个，创新医疗器械批准数量再创新
高，同比 2022 年增加 11%60。由此可见，医疗器械制造行业正处于快速成长期，市场需
60 数据来源于国家药品监督管理局发布《2023 年度医疗器械注册工作报告》
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求和技术创新的双重驱动使其具备良好的发展前景；宏观政策环境进一步优化，也为行
业提供了良好的外部条件。
基础设施项目的医药配套服务行业租户主要围绕药材加工、日化及辅料生产、医疗
检测服务61等细分领域。国家统计局数据显示，截至 2022 年末，我国人口自然增长率为
-0.60‰，这是我国 61 年来人口首次出现的负增长，2023 年人口自然增长率持续下滑至
-1.5‰，伴随人口结构的变化，人口老龄化、慢性病增多等社会现象为医养健康配套服
务打开了广阔的市场空间。同时，基因检测、微生物检测、生物标志物检测等新技术不
断涌现，提高了检验检测技术的准确性和效率，推动了医疗检测服务的个性化和精准化，
展现了该细分行业较好的成长型和持续性。
③主力细分行业租户产能转化效率较高，租户稳定性较强
基础设施项目的医药制造类租户主要为生产制造型企业，其中北京大兴科创产业园
项目位于中关村科技园区大兴生物医药产业基地，属于国家级生物医药产业基地，产业
定位主力是承接亦庄、昌平等区域大量生物医药研发成果的产业转化的市场稀缺载体，
实现了研发产能的快速转化。此外，从基础设施项目的厂房设计定位来看，有生产制造
型企业所需必要的层高、承重、环评、用电等等空间要素，医疗器械制造类企业固定资
产投入较高，普遍需要建设 GMP 洁净车间，搬迁难度大，对生产空间需求依赖度较强、
租约稳定性较高。
2）整体经济增长发展态势良好，为园区企业发展创造良好环境
初步核算，2023 年全年国内生产总值（GDP）1,260,582 亿元，按不变价格计算，
比上年增长 5.2%。北京市 2023 年全年实现地区生产总值 43,760.7 亿元，按不变价格计
算，比上年增长 5.2%。整体经济回升态势良好，创新驱动发展战略深入实施，创新投入
稳步增加，为园区企业持续发展提供了良好的外部经济环境。
（3）管理人和外部管理机构已针对租户行业集中充分设置风险缓释措施
针对可能产生的产业集中风险对基础设施项目出租率的影响，管理人及外部管理机
构联东金园已设置了以下风险缓释措施：
①利用全链条产业园区数字化运营体系持续跟踪行业动态。联东金园通过将联东产
61 主要为过敏原筛查检测、食品卫生安全检测、重疾早期筛查检测等领域服务
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业研究院与产业大数据、联东全国产业资源相结合，将公司的产业服务经验与产业研究
成果数字化、可视化，通过“空间布局、产业图谱、资本动态、创新成果”四个维度进
行产业数据分析，充分把握产业动态和企业的经营态势。管理人和外部管理机构将将积
极关注行业发展动态，并对租户行业变化进行充分的信息披露。
②基础设施项目均为多层标准化厂房，具有通用性、周转性较强的特点，不单一适
配特定行业。如租户所在行业存在周期性波动，外部管理机构可适当调整招商策略，积
极引入其他战略性新兴行业的租户实现平稳过渡，保障基础设施项目运营的稳定性。
③产业导入优势明显，客户储备丰富。联东在全国范围内积累了大量的产业客户，
截至 2024 年 3 月末，联东产业园入驻企业中包括 466 家上市企业、3,172 家高新技术企
业、1,164 家专精特新企业。联东金园的运营管理能力和产业服务能力为入园企业发展
提供有力支持，形成了获得外部认可的品牌优势，具有引入各个战略新兴行业及高精尖
产业租户的能力。且基础设施项目面向产值介于 1 千万-3 亿元、符合国家和地方产业规
划导向的中小型、生产型企业，是数量最多、分布最广泛的产业租户群体。外部管理机
构通过招商数字化系统和全国招商团队联动机制及充足的项目招商人员配备，实现了对
中小生产企业客群充分覆盖。
④原始权益人可通过扩募方式购入其持有的全国范围内、租户行业多元化的产业园
区项目，进一步缓释行业集中风险。联东集团作为产业园区专业运营企业，截至 2024
年 3 月末，在全国 94 座城市已布局 548 个产业园区，服务入园企业达到 21,000 家，产
业园区合计可租赁面积约 655 万平方米。联东集团产业园区项目重点布局于环渤海、长
三角、珠三角、中西部核心城市等经济水平发达、工业基础雄厚的区域。租户行业分布
于生物医药、电子信息、新能源新材料、高端装备等战略性新兴产业企业。原始权益人
未来可通过扩募购入其持有的运营成熟、园区产业类型多元的产业园区，进一步缓释行
业集中的风险。
8、租户集中换租分析
（1）基础设施项目租约期限、续租意向及落实情况
1）基础设施项目租约期限情况
从基础设施项目租赁合同签约期限看，截至 2024 年 3 月 31 日，基础设施项目租赁
合同期限为 3 年-5 年的租赁面积占已租赁面积比例达 50.75%，期限 5 年以上租赁面积
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
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占已租赁面积比例达 35.89%。
从基础设施项目租约到期情况看，基础设施项目租赁合同到期日在 2026 年及之后
的占已租赁面积比例为 61.79%，未来各年度租约到期分布相对平均。
2）基础设施项目续租意向及落实情况
截至 2024 年 3 月 31 日，根据租赁合同统计，基础设施项目将于 2024 年度到期的
租赁合同面积合计 29,834.68 平方米，占已租赁面积的 15.67%。根据原始权益人的说明
并经核查租赁合同，2024 年到期租户合计 20 户，除 1 户租户尚在商谈续租安排中，其
余租户均已续租或明确反馈续租意向，项目整体续租落实情况良好。
具体续租洽谈/租约落实情况如下：
表 5-6-13：北京大兴科创产业园项目 2024 年到期租户的续租洽谈情况
租户 到期租约面积
（平方米） 占已租赁面积比例 续租洽谈/租约落实情况
租户 1 1,039.54 1.30% 到期已续租
租户 2 796.88 1.00% 未到期，有续租意向
租户 3 796.82 1.00% 未到期，有续租意向
合计 2,633.24 3.30% -
表 5-6-14：北京马坡科技园一期项目 2024 年到期租户的续租洽谈情况
租户 到期租约面积
（平方米） 占已租赁面积比例 续租洽谈/租约落实情况
租户 1 3,606.20 6.03% 未到期，有续租意向
租户 2 1,238.07 2.07% 未到期，有续租意向
租户 3 1,238.05 2.07% 未到期，有续租意向
租户 4 1,230.69 2.06% 未到期，有续租意向
租户 5 1,105.57 1.85% 未到期，有续租意向
租户 6 1,046.99 1.75% 未到期，有续租意向
租户 7 1,034.41 1.73% 未到期，有续租意向
租户 8 830.98 1.39% 未到期，有续租意向
租户 9 830.97 1.39% 未到期，有续租意向
租户 10 830.97 1.39% 未到期，有续租意向
租户 11 830.95 1.39% 未到期，有续租意向
租户 12 810.60 1.36% 未到期，有续租意向
租户 13 810.55 1.36% 未到期，有续租意向
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租户 到期租约面积
（平方米） 占已租赁面积比例 续租洽谈/租约落实情况
租户 14 810.48 1.36% 未到期，有续租意向
租户 15 810.46 1.36% 未到期，商谈续租安排中
租户 16 328.81 0.55% 未到期，有续租意向
合计 17,394.75 29.09% -
表 5-6-15：北京房山奥得赛产业园项目 2024 年到期租户的续租洽谈情况
租户 到期租约面积
（平方米） 占已租赁面积比例 续租洽谈/租约落实情况
租户 1 9,806.69 19.29% 未到期，已续租
合计 9,806.69 19.29% -
（2）原始权益人同类产业园区和可比竞品续租率
根据原始权益人确认，除基础设施项目之外，原始权益人持有的位于北京的同类、
已投入运营的成熟产业园区 2023 年度续租情况如下：
表 5-6-16：原始权益人位于北京的同类成熟资产续租率情况
下属产业园区项目公司 可租赁面积
（万平方米） 产业园区具体位置 续租率
（2023 年度）
北京光捷科技有限公司 4.14 北京大兴区 92%
北京友联环球经贸有限公司 9.27 北京顺义区 100%
北京华成祥升科技有限公司 1.63 北京顺义区 93%
北京中盛华维科技有限公司 5.93 北京顺义区 91%
北京空港日住物业管理有限公司 4.60 北京顺义区 无到期合同
北京裕新特房地产开发有限公司 1.99 北京顺义区 100%
北京光联投资管理有限公司 9.59 北京通州区 94%
北京联东金强科技有限公司 9.22 北京通州区 88%
北京金信瑞达科技有限公司 2.05 北京通州区 89%
北京润谷兴贸科技有限公司 1.03 北京通州区 90%
北京北玻安全玻璃有限公司 2.03 北京通州区 89%
北京亨讯达科技有限公司 6.36 北京密云区 96%
北京长赢企业汇投资有限公司 7.70 北京经开区 100%
北京联东金木科技有限公司 1.64 北京平谷区 无到期合同
联东金园在北京市的其他产业园区整体续租情况表现较好。2023 年度原始权益人
持有的同类资产平均续租率达 94%，其中北京友联环球经贸有限公司、北京长赢企业汇
投资有限公司等多个产业园区续租率达 100%，同类资产良好的续租率亦展现了联东金
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园较好的园区招商运营能力和稳定的资产经营水平。
根据原始权益人提供的市场数据及调研情况，基础设施项目所在区位周边可比竞品
项目 2023 年度续租情况如下：
表 5-6-17：基础设施项目周边可比竞品续租率情况
可比竞品项目名称 总建筑面积
（万平方米） 产业园区具体位置 续租率
（2023 年度）
中关村医疗器械产业园一期 18.6 北京大兴区 85%-90%
华润生命科学园一期 8.5 北京大兴区 80%-85%
北京药谷一号产业园 12.8 北京大兴区 85%-90%
茂华工厂 8.5 北京顺义区 80%-85%
尚唐文创科技园 4.5 北京顺义区 85%-90%
中粮健康科技园 25.0 北京房山区 80%-85%
中关村前沿技术研究院 36.062 北京房山区 80%-85%
基于上述位于基础设施项目周边、业态及运营成熟度相对可比的项目续租率调研情
况，各项目 2023 年度续租率大多保持在 80%-90%区间范围内，续租率水平整体稳定，
体现了区域良好的产业聚集效应。
因此，基于联东产业园项目的客群特点以及联东集团的招商、运营管理优势，基础
设施项目及原始权益人持有的其他同类资产的续租率通常高于区域内可比项目的平均
续租率水平，进一步为基础设施项目未来的长期稳定运营提供了有效保障。
（3）基础设施项目租约到期情况稳定、租户续租落实情况较好，集中换租风险可
控
1）基础设施项目租约到期情况稳定，集中换租风险可控
基于前述基础设施项目租约期限分析，从签约期限看，截至 2024 年 3 月 31 日，基
础设施项目租赁合同期限为 3 年-5 年的租赁面积占已租赁面积比例达 50.75%，期限 5
年以上租赁面积占已租赁面积比例达 35.89%。从到期情况看，基础设施项目租赁合同
到期日在 2026 年及之后的占已租赁面积比例为 61.79%，未来各年度租约到期分布相对
平均。因此，基础设施项目租约到期情况相对稳定。
从基础设施项目租户分散度看，截至 2024 年一季度末，基础设施项目前十大租户
62 其中实际生产空间约 13 万平方米。
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租赁面积占已租赁面积比例为 29.75%，单一租户租赁面积最高占比为 7.32%。基础设施
项目前十大租户租赁面积占比较低，能够有效保障租赁稳定性。
综上所述，基础设施项目租约合同期限以 3-5 年为主，分布合理稳定、租户分散度
良好、年内到期租户续约落实情况较好，短期内基础设施项目出现集中换租的风险相对
较低，对基础设施项目现金流影响相对可控。
2）联东金园多措并举，有效降低基础设施项目出现集中换租的可能性
①合理安排租赁合同期限，保持 3-5 年为主的合同签约安排，严格控制 3 年以内的
短期合同占比
根据联东金园的业务策略，与租户签订的租赁合同期限以 3 年-5 年的中短期合同
为主，严格控制 3 年以内租赁合同占比，有效避免了因租赁合同期限较短带来的租户频
繁更换、招商支出压力较大的风险。
②提前开展续租洽谈工作，为租约到期过渡预留充足时间
基础设施项目租赁合同到期前，联东金园作为外部管理机构将提前 3-6 个月与租户
洽谈续租意向，及时做好续租扩租等客户服务，针对拟到期租户提前开展客户维护及续
租的沟通工作，最大程度保障租户续约率。若出现换租的情况，将通过多种渠道积极拓
展潜在租户储备，提前开展续租意向沟通，亦会最大限度保障新租约于现有租约到期前
1-3 个月完成签署。
③把握租户产业结构，提高租户租赁粘性
在租约主动管理措施之外，联东金园在租户类型的选择上亦充分考虑了租户结构和
需求的稳定性。项目租户以生产型企业为主，租户更换生产场所成本较高，因此租户租
赁粘性相对较高。同时，联东金园凭借成熟的运营管理体系，力争提高园区品质与客户
服务，聚焦中小型、生产型企业，构建科技创新和产业创新的园区氛围，提升产业资源
的汇聚能力，良好的产业聚集效应也进一步增强了园区服务粘性。根据联东旗下运营的
经营年限相对较长的北京及周边地区同类产业园区项目的租户续租情况，大部分租户选
择了续约，具备较强的租户粘性。
（四）现金流市场化水平
经基金管理人及计划管理人核查，基础设施项目现金流来源于租赁收入，租户具有
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较高的分散性，主要由市场化运营产生。
根据联东金园出具的说明、项目公司财务报表及相关附注，基础设施项目在 2023
年度及 2024 年 1-3 月产生的关联收入涉及 2 个关联租户，包括联东物业第四分公司和
联东物业第六分公司，共计 4 个租赁合同，2023 年度交易金额合计 99.11 万元，占 2023
年度项目公司经营收入的 0.91%，2024 年 1-3 月交易金额 34.18 万元，占当期项目公司
经营收入的 1.21%。截至 2024 年 3 月末仍处于有效租赁期限内的 2 个关联租户的租金
单价、物业管理费单价与市场交易价格或独立第三方价格不存在较大差异，不影响基础
设施项目的市场化运营，具体分析详见“第四章 项目公司的业务及财务情况”之“三、
同业竞争及关联交易”之“（二）关联交易的情况”。
经基金管理人及计划管理人核查，基础设施项目现金流不依赖第三方补贴等非经常
性收入。
（五）重要现金流提供方
经基金管理人及计划管理人核查，本基础设施项目不存在重要现金流提供方。
（五）调查结论
经基金管理人及计划管理人核查，基础设施项目近三年经营性净现金流持续为正，
现金流持续、稳定；基础设施项目现金流基于真实、合法的经营活动产生。
基础设施项目租金及物业管理费来源合理分散，且收入主要来自于市场化租户，符
合市场化原则，不依赖第三方补贴等非经常性收入，基础设施项目不存在重要现金流提
供方。
七、基础设施资产的估值情况
戴德梁行对本次项目的基础设施资产进行了评估，就基础设施资产于价值时点
2024 年 3 月 31 日的市场价值出具了《估价报告》。
截至 2024 年 3 月 31 日，基础设施资产估值合计 16.17 亿元。估值结果具体如下表
所示：
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表 5-7-1：基础设施资产估值情况
序
号
项目名称 建筑面积
（平方米）
截至2024年3月31日
评估值（万元）
估值单价
（元/平方米）
估值占比
1
北京大兴科创
产业园 84,148.14 87,700.00 10,422.10 54.24%
2
北京马坡科技
园一期 61,898.26 44,500.00 7,189.22 27.52%
3
北京房山奥得
赛产业园 52,337.51 29,500.00 5,636.49 18.24%
合计 198,383.91 161,700.00 8,150.86 100.00%
（一）经营收入假设
1、租金收入预测
基础设施项目资产可租赁面积合计 194,399.47 平方米。截至 2024 年 3 月 31 日，已
出租面积合计 190,339.89 平方米，时点平均出租率为 97.91%。对于已出租部分，租赁
期限内的租金采用租赁合同中约定的租金（即合同租金），租赁期外按照市场租金水平
计算租金收入。
评估机构对基础设施资产的比准市场租金单价进行了测算。测算采用比较法，通过
选择三个较为接近基础设施资产情况的产业园区项目作为可比实例，参照考虑各物业在
交易时间、交易情况、不动产状况等方面的差异，修正后得到基础设施资产的比准市场
租金，测算情况详见评估机构出具的《估价报告》。
截至 2024 年 3 月 31 日，已签约平均租金及经评估机构测算的比准市场租金情况如
下：
表 5-7-2：基础设施资产已签约平均租金及经评估机构测算的比准市场租金情况表
项目名称 已签约平均租金
（元/平方米/日）
比准市场租金
（元/平方米/日）
北京大兴科创产业园 2.27 2.20-2.32
北京马坡科技园一期 1.57 1.39-1.73
北京房山奥得赛产业园 1.26 0.92-1.53
北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期、北京房山奥得赛产业园已签约平均租
金较经评估机构测算的比准市场租金基本一致或相差不大。
2、租金增长率预测
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北京大兴科创产业园、北京房山奥得赛产业园项目当前已签约租户租期内租金增长
率基本为 3%-5% /年，北京马坡科技园一期项目当前已签约租户租期内租金增长率基本
为 3% /年。
根据市场调研，北京大兴科创产业园所在大兴生物医药基地、北京马坡科技园一期
所在马坡镇及聚源工业区、北京房山奥得赛产业园所在房山区均为产业聚集区，标准工
业厂房需求稳定。北京大兴科创产业园项目及所在区域内其他可比项目签约租户租金增
长率一般为 3%-5% /年，北京马坡科技园一期项目及所在区域内其他可比项目签约租户
租金增长率一般为 2.5%-4% /年，北京房山奥得赛产业园项目及所在区域内其他可比项
目签约租户租金增长率一般为 3% /年。
根据基础设施项目资产历史租约期内租金增长情况、北京大兴科创产业园、北京马
坡科技园一期、北京房山奥得赛产业园 3 个项目所在区域内标准工业厂房的市场状况、
市场对标项目的发展经验，预计 3 个项目预测期内租金年增长率为 2.75%。
3、出租率假设
（1）基础设施出租率假设
综合考虑基础设施项目所在区位及实际运营情况，北京大兴科创产业园项目、北京
马坡科技园一期、北京房山奥得赛产业园项目预测期内出租率按 94%测算，具体如下：
北京大兴科创产业园：根据评估机构市场调研，北京大兴科创产业园依托所在大兴
生物医药基地产业集聚、产业基础较好等优势，标准工业厂房需求稳定，标准工业厂房
出租率处于稳定水平。至 2024 年 3 月 31 日，北京大兴科创产业园签约租户共计 43 个，
出租率约为 96.60%，高于预测期内出租率假设的 94%。
北京马坡科技园一期：根据评估机构市场调研，北京马坡科技园一期依托着所在马
坡镇及聚源工业区产业集聚、交通便利、产业基础较好等优势，标准工业厂房需求稳定，
标准工业厂房出租率处于稳定水平。截至 2024 年 3 月 31 日，北京马坡科技园一期签约
租户共计 48 个，出租率约为 98.66%，高于预测期内出租率假设的 94%。
北京房山奥得赛产业园：根据评估机构市场调研，北京房山奥得赛产业园依托着所
在区域内标准工业厂房存量项目较少等优势，标准工业厂房需求稳定。截至 2024 年 3
月 31 日，北京房山奥得赛产业园签约租户共计 29 个，出租率约为 99.13%，高于预测
期内出租率假设的 94%。
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基础设施项目租户主要为医药制造业、软件和信息技术服务业、通用设备制造业、
专用设备制造业等行业，对于建筑物及园区有更专业、更系统的配套设备设施及服务要
求，租户入驻后装修及设备投入较高、标准厂房租赁需求旺盛、市场可选择的同类项目
供应有限等因素使得签约租户有较强的续约意向。
（2）基础设施项目出租率假设合理性分析
本次评估过程中，基础设施项目北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期、北京
房山奥得赛产业园项目预测期内出租率按 94%测算。结合外部管理机构招商运营能力、
区域内政策及竞品情况、基础设施项目经营情况等因素，对基础设施项目出租率假设合
理性分析如下：
1）基础设施项目出租率的保障因素
A．客群基数、招商能力、园区通用性及租赁灵活度为基础设施项目维持较高水平
出租率提供保障
a）基础设施项目客群基数相对较大
基础设施项目的建筑结构、租赁面积单元、层高及承重、功能用途及园区环境配置，
可适配相对广泛的租户类型的实际租赁需求，根据基础设施项目的招商策略，项目重点
面向产值介于 1 千万-3 亿元、符合国家和地方产业规划导向的中小型、生产型、科创型
企业招商，项目的目标客群是数量最多、分布最广泛的产业租户群体。根据原始权益人
提供数据，截至 2023 年末，北京市工业企业以及科学研究和技术服务企业数量约为 65
万家，基础设施项目可适配的客群基数相对较大。
b）联东强大的招商能力是基础设施项目持续稳定的客户来源
联东于 2003 年起进入产业园区运营行业，至今已深耕该行业长达 21 年，对于中小
型、生产型、科创型企业的租赁需求理解深刻，根据产业园区的经营特点，从产值税收、
专利情况、参与招拍挂情况等多个维度建立了相对完善的租户筛选标准，并通过数字化
赋能建立了“天上一张网，地上一张网”的招商模式，为项目提供持续稳定的招商保障。
通过“天上一张网”，即招商数字化系统，基础设施项目及外部管理机构可实现对
全国范围内目标客群企业信息的获取收集、分析、运算和运用，并有效筛选出目标区域
内经营优质、租赁需求较高的潜在客户，有效提升招商效率；通过“地上一张网”，即
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202
全国招商团队联动机制及超过 1,000 人的经验丰富的招商团队，实现对目标客户的有效
触达和引入。
依托“天上一张网，地上一张网”的招商模式，联东在全国范围内管理园区数量超
过 548 个，管理面积约 3,078 万平方米，并连续 13 年蝉联“中国产业园区运营优秀企
业”第一名，从而有效保障基础设施项目招商效率，有效提升出租率水平。
c）基础设施项目通用性强、标准化程度高，租户品牌认可度高
基础设施资产业态为多层标准厂房项目，通用性强、标准化程度较高，厂房均毛坯
交付，租户可自行装修满足个性化需求，入驻成本相对较低。较高的园区品质也为园区
品牌积累了良好的客户口碑，企业入驻意愿相对较高，基础设施项目园区品牌“联东 U
谷”已连续 13 年蝉联“中国产业园区运营商优秀品牌”第一名。
d）联东园区租赁单位小、租赁空间利用率及灵活度高
联东的多层厂房项目可分层分户租赁，最小租赁单元为 500 平方米，单层面积约为
1,000 平方米，整栋面积约为 3,500 平方米至 5,000 平方米，从而能够满足租赁面积需求
范围更广的租户的实际需求，租赁空间利用率及灵活度高，空间浪费相对较少，从而可
进一步提升出租率。
B．基础设施项目出租率稳定的保障因素
a）入园企业装修投入高且租金占成本比例低、租赁稳定
基础设施项目租户行业主要为医药制造业、通用设备及专用设备制造业，该类企业
入驻后装修成本及固定资产投资成本较高，而根据租赁合同要求，租户需将厂房还原后
方能退租，因此租赁粘性相对较高。根据原始权益人的调研，基础设施项目重点租户的
装修成本及固定资产投入（主要为设备安装投入）普遍在 1,000 万元以上，远高于厂房
租金成本。同时，根据原始权益人调研，基础设施项目入园企业租金占总运营成本比例
一般在 10%以下，租金变化对于企业经营成本影响相对较小。
因此，基础设施项目入园企业换租成本的前期成本较高，对租金变动的敏感性低，
具有较强的租赁粘性。
b）联东产业园产品标准化程度高、新租户入驻成本低、换租周期较短
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基础设施项目是联东经过多年积累和迭代，形成的符合目标租户群体需求的多层、
钢混结构的新型标准工业厂房产品，园区品质较高。园区可面向各发展阶段租户、满足
多方位需求，且厂房均采用标准化装修毛坯交付、毛坯换租，园区均不局限于单一企业
或单一行业租户的使用需求，通用性强、新租户入驻成本低、换租周期较短，保障出租
率稳定。
c）联东运营能力优势为园区经营稳定提供保障
联东依托数字化智慧园区平台，能够及时掌握园区内的水电消费、车辆进出等实时
经营数据，为产业园区的租户管理和主动调整提供参考，在租户经营出现显著变化的情
况下，提前启动预招商工作，有效降低空置和租金损失。
d）多元化配套服务提升租户租赁粘性
联东作为产业园区行业领军运营服务和产业服务企业，服务企业数量超过 21,000
家，拥有业内领先的园区服务经验。联东可为租户提供标准化采购、统一政府关系对接、
金融服务等多元化服务，具有行业独特的竞争优势，优质的增值服务政策，可为中小型
企业发展提供助力，吸引更多中小企业入驻。
e）潜在租户储备丰富
基础设施项目客户储备丰富，根据原始权益人统计，截至本材料出具日，基础设施
项目已表达租赁意向的储备租户已达到 60 家，意向租赁面积超 6 万平方米，具体储备
租户情况见下表：
表 5-7-3：基础设施项目储备租户情况
项目名称 意向租户个数 意向租赁面积
（m2）
储备客户行业
北京大兴科创产业园 20 19,328.59 医药制造业
北京马坡科技园一期 20 22,330.97 医药制造业、通用设备制造
业、专用设备制造业
北京房山奥得赛产业园 20 19,259.04 通用设备制造业、专用设备
制造业、其他制造业等
合计 60 60,918.60 -
2）从基础设施项目历史经营情况看，项目出租率假设具有合理性
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基础设施项目中北京马坡科技园一期项目起始运营时间相对较早，报告期内出租率
基本保持稳定较高的水平。北京大兴科创产业园及北京房山奥得赛产业园项目由于完整
投入运营的时间在 2019-2020 年之间，报告期内仍处于租户引入的经营爬坡期，因此项
目出租率变化较大，相应项目的出租率提升是基于市场需求以及联东的招商、运营能力，
随着新增租户持续入驻而自然形成的，项目经营爬坡期与联东旗下位于北京市的同类项
目基本一致，在经营爬坡期后项目出租率亦保持基本稳定。
表 5-7-4：基础设施资产历史出租率变化情况
序
号
项目名称
2021 年末 2022 年末 2023 年末 2024 年一季度末
出租率 较上年末
变动 出租率 较上年末
变动 出租率 较上年末
变动 出租率 较上年末
变动
1
北京大兴科
创产业园 77.16% 27.40% 98.86% 21.70% 97.85% -1.01% 96.60% -1.25%
2
北京马坡科
技园一期 92.19% 0.94% 97.26% 5.07% 98.66% 1.40% 98.66% 0.00%
3
北京房山奥
得赛产业园 80.90% 28.34% 95.93% 15.03% 98.09% 2.15% 99.13% 1.04%
平均 82.90% 19.28% 97.59% 14.69% 98.17% 0.58% 97.91% -0.26%
2024 年 1-5 月，基础设施项目出租率保持稳定且均维持在 94%以上，具体如下：
表 5-7-5：基础设施项目 2024 年 1-5 月逐月出租率情况
北京大兴科创产业园
2024 年 1 月 2024 年 2 月 2024 年 3 月 2024 年 4 月 2024 年 5 月
97.85% 97.85% 96.60%63 97.85% 98.86%
北京马坡科技园一期
2024 年 1 月 2024 年 2 月 2024 年 3 月 2024 年 4 月 2024 年 5 月
98.66% 98.66% 98.66% 98.66% 98.66%
北京房山奥得赛产业园
2024 年 1 月 2024 年 2 月 2024 年 3 月 2024 年 4 月 2024 年 5 月
98.09% 99.13% 99.13% 99.13% 99.13%
3）从基础设施项目行业政策及区域市场情况看，项目出租率假设具有合理性
① 北京大兴科创产业园
北京大兴科创产业园项目所处的大兴生物医药产业基地为承接“三城一区”成果转
化项目的主要区域，是北京市唯一获批的全国先进制造业和现代服务业“两业融合”试
63 6 号楼 2 层租户已于 2024 年 2 月 29 日到期退租导致出租率下降，新租户已于 2024 年 4 月起租，故 3 月份出租
率短暂下降后于 4 月份恢复。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
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点区域，其对入园企业的扶持政策覆盖了财税优惠、项目建设、研发创新、人才引进、
市场流通等各个环节，并享有国家级重点研发计划、重大新药创制、国家科技重大专项
相关政策，对于园区企业具有较强政策吸引力。
根据市场调研，截至 2023 年末，北京市大兴区成熟稳定运营的标准厂房项目平均
出租率为 90%-95%，整体市场情况良好、出租率稳定。
北京大兴科创产业园项目周边，业态及运营成熟度相对可比的项目，主要包括中关
村医疗器械园一期、华润生命科学园一期及北京药谷一号产业园，周边竞品项目出租率
在 85%以上，其中建成年代与北京大兴科创产业园项目相近，且已达到稳定出租状态的
中关村医疗器械产业园一期项目出租率为 95%以上，区域整体产业园市场情况良好、出
租率稳定。
表 5-7-6：大兴科创产业园项目与周边竞品对比情况64
项目名称 项目形态 总建筑面积
（m2）
竣工时间 出租率65 较 2022 年末出租
率变动情况
北京大兴科创
产业园
25 栋厂房、1 栋地下车
库及设备间 8.4 万
一期：2018 年 11 月
二期：2019 年 11 月
97.85% 小幅下降 0.99%
中关村医疗器
械产业园一期
研发办公孵化器及产品
服务楼中心、标准厂
房、配套服务
18.6 万 2017 年
95%-
97% 基本持平
华润生命科学
园一期 6 栋生产研发独栋 8.5 万 2020 年
85%-
90% 基本持平
北京药谷一号
产业园
8 栋独立厂房、4 栋研发
办公楼 12.8 万 2008 年
85%-
90% 基本持平
综合考虑北京大兴科创产业园项目进入成熟稳定阶段后各期末出租率均高于 94%，
结合行业政策、经营情况、园区所处生命周期及区域内竞品等情况，当前评估测算采用
94%的出租率假设具备合理性。
② 北京马坡科技园一期
北京马坡科技园一期项目位于中关村顺义园政策范围的马坡工业区，入园企业可同
时享受北京市关于高精尖产业的优惠政策、中关村国家自主创新示范区对于入区企业的
支持政策、顺义新城及马坡聚源工业基地的多重产业支持政策，对于园区企业具有较强
政策吸引力。
64 中关村医疗器械产业园二期及华润生命科学园二期入市时间较晚，仍处于租赁爬坡期，与基础设施资产的可比
性及竞争关系相对有限，故未算入竞品项目。
65 北京大兴科创产业园出租率为截至 2023 年 12 月 31 日数据，周边竞品出租率区间为根据 2023 年年末市场调研
数据估算。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
206
根据市场调研，截至 2023 年末，北京市顺义区成熟稳定运营的标准厂房项目平均
出租率为 90%-95%，整体市场情况良好、出租率稳定。
北京马坡科技园一期项目周边，业态及运营成熟度相对可比的项目，主要包括茂华
工厂、尚唐文创科技园及马坡科技园二期，周边竞品项目出租率在 90%-100%区间，除
蓝贝产业园、尚唐文创科技园、联东 U 谷·马坡科技园二期仍在爬坡期出租率提升较快
外，区域整体产业园市场情况良好、出租率稳定。
表 5-7-7：北京马坡科技园一期项目与周边竞品对比情况
项目名称 项目形态 总建筑面积
（m2）
竣工时间 出租率66 较 2022 年末出
租率变动情况
北京马坡科技园一期 13 栋厂房 6.2 万 2018 年 7 月 98.66% 小幅提升 1.4%
茂华工厂
标准工业厂房、配套
商务中心、员工宿舍
及员工餐厅
8.5 万 2005 年 100% 基本持平
联东 U 谷·蓝贝产业园 19 栋厂房 9.5 万 2019 年 3 月 96.83% 提升 9.83%
尚唐文创科技园 独栋或双拼厂房、员
工宿舍、食堂 4.5 万 2020 年 90%-95% 提升 20%
联东 U 谷·马坡科技园
二期
多层框架厂房，宿舍
楼，地下车库 5.9 万 2022 年 90%-95% 提升 20%
综合考虑北京马坡科技园一期项目进入成熟稳定阶段后各期末出租率均高于 94%，
结合行业政策、经营情况、园区所处生命周期及区域内竞品等情况，当前评估测算采用
94%的出租率假设具备合理性。
③ 北京房山奥得赛产业园项目
北京房山奥得赛产业园位于中关村科技园区房山园，入园企业可同时享受北京市关
于高精尖产业的优惠政策、中关村国家自主创新示范区对于入区企业的支持政策、房山
区对于新材料产业基地的产业支持政策，对于园区企业具有较强政策吸引力。同时，北
京房山奥得赛产业园所在区域内存量工业厂房有限，尤其是生产型标准厂房更为稀缺，
生产型标准厂房产品对于相关企业有较强的吸引力。
北京房山奥得赛产业园项目周边工业用地以大中型石化、新材料企业的自用厂房为
主，暂无与北京房山奥得赛产业园可比的已成熟运营的同类园区项目。
66 北京马坡科技园一期项目出租率为截至 2023 年 12 月 31 日数据，周边竞品出租率区间为根据 2023 年年末市场
数据估算。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
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207
从北京市房山区整体来看，包含厂房业态的产业园项目为中粮健康科技园及中关村
前沿技术研究院，但前述两个项目业态实际以研发办公为主，与基础设施项目可比性较
低。
综合考虑北京房山奥得赛产业园项目进入成熟稳定阶段后各期末出租率均高于
94%，结合行业政策、经营情况、园区所处生命周期等情况，当前评估测算采用 94%的
出租率假设具备合理性。
4）从整体市场来看，与基础设施项目业态相近的产业园项目出租率均维持较高且
稳定的水平
A．与基础设施项目业态相近的产业园项目经营情况良好
根据公开市场数据及原始权益人的市场调研，一线城市及强二线城市与基础设施项
目业态相近的产业园项目经营情况良好、出租率相对较高，除少量近两年入市项目因
2023 年尚在爬坡期出租率提升较快以外，其他业态相近产业园项目出租率均与 2023 年
初持平或上下小幅波动，出租率较为稳定，具体见下表：
表 5-7-8：与基础设施项目业态相近的产业园项目出租率情况67
项目名称 项目区位 项目形态 总建筑面积
（万 m2）
最新出
租率68
较 2023 年初出
租率变动情况
北京亦庄某产业园 北京市经开区 独栋+多层厂房 26 95% 提升 5%
北京亦庄某产业园 北京市经开区 独栋+多层厂房 22 96% 下降 2%
上海闵行某产业园一期 上海市闵行区 独栋+多层厂房 20 94% 提升 24%69
上海宝山某产业园 上海市宝山区 独栋+多层厂房 10 94% 提升 34%70
凯德·腾飞新苏坊 苏州工业园区 研发办公、单层
及多层厂房 37.3 97.5% 提升 1.1%
南山控股·新都科技园 成都市新都区 单层厂房
（部分夹层） 19,9 100% 基本持平
南山控股·西安智造园 西安市经开区 单层及多层厂房 7.1 100% 基本持平
B．联东旗下产业园能够在同业内维持较高运营水平
67 凯德·腾飞新苏坊、南山控股·新都科技园、南山控股·西安智造园经营数据基于持有主体已披露的 2023 年报数
据，其余项目经营数据基于原始权益人调研。
68 凯德·腾飞新苏坊、南山控股·新都科技园、南山控股·西安智造园出租率为截至 2023 年末数据，其余为截至
2024 年 3 月 31 日数据。
69 上海闵行某产业园一期为 2021 年入市，2023 年尚在运营爬坡期，出租率提升较快。
70 上海宝山某产业园为 2022 年入市，2023 年尚在运营爬坡期，出租率提升较快。
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208
联东在产业园区领域拥有丰富的运营管理经验及招商运营能力优势，能够保障旗下
运营管理的园区出租率水平良好、经营稳定。根据原始权益人提供的数据，截至 2023
年末，联东运营成熟的一线城市产业园平均出租率超 97%。
同时，从较长周期来看，联东管理的同区域内同类成熟产业园区的出租率水平良好、
经营稳定，联东金园旗下运营管理的产业园区中，投入运营时间最早且以自持为主的为
位于北京经开区的光联产业园、金桥产业园，首期分别于 2003 年及 2006 年投入运营，
后续分期开发并投入运营，近 10 年来即使受到宏观经济波动因素影响，出租率仍均保
持稳定在 94%以上，具体见下表：
表 5-7-9：金桥产业园、光联产业园近 10 年来出租率情况
联东光联产业园近 10 年来出租率情况
年份 出租率
2014 100.00%
2015 95.99%
2016 98.86%
2017 96.84%
2018 98.86%
2019 98.04%
2020 98.25%
2021 98.22%
2022 99.37%
2023 99.78%
联东金桥产业园近 10 年来出租率情况
年份 出租率
2014 95.79%
2015 97.10%
2016 96.52%
2017 98.42%
2018 98.60%
2019 97.03%
2020 96.33%
2021 97.06%
2022 98.14%
2023 99.50%
基于业态相近的产业园项目整体高且稳定的出租率及联东园区的高水平运营能力，
基础设施项目采用 94%的出租率假设审慎合理。
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209
5）基础设施项目租户客群及分散度有利于缓释出租率波动风险
①基础设施项目租户客群的租赁粘性相对较高
从租户客群上看，基础设施项目的租户客群定位为战略性新兴行业、高精尖产业领
域的中小生产型企业，相对于服务型企业，生产型企业用于生产的物理空间是刚需。
从北京市工业用地供应趋势来看，2021 年工业用地供应峰值后，政府从土地集约
化利用、土地财政、单位产出、产业导向等角度出发，进一步收紧一手土地资源供给。
因此对于标准厂房这类优质资产，其稀缺性随土地资源的减少愈加凸显。同时，随着北
京市高精尖产业转型的持续推进，北京市高新技术企业数量亦不断攀升，在全国位于前
列。对于高精尖产业领域的中小生产型企业来说，往往需要一定体量及稳定的生产空间
来支持其研发和生产活动，但工业用地成本高且获取难度大，其体量不足以独立拿地。
因此，在鼓励实体经济及上述背景下，北京市科创及制造业企业对于基础设施项目
所提供的标准生产空间有长期稳定的租赁需求。此外，生产型企业更换生产场所的成本
较高，因此更倾向于选择长期租赁，以确保生产的稳定性和连续性。因此基础设施项目
租户客群的租赁粘性相对较高。
②租户资质良好、分散度较高，可进一步缓释出租率波动风险
从租户资质上看，基础设施项目租户资质良好，截至 2024 年 3 月 31 日，基础设施
项目入园租户合计 120 家，通过公开渠道查询，租户自身或控股股东含有国家高新技术
企业、瞪羚企业、火炬中心高新技术企业、中关村高新技术企业、科技型中小企业、专
精特新企业、雏鹰企业等标签或资质的企业合计共 74 家，占比达 62%；其中国家高新
技术企业数量达 60 家，占比 50%，租户质量为基础设施项目出租率稳定提供良好基础。
从租户分散度上看，基础设施项目租户相对分散，截至 2024 年 3 月 31 日，前十大
租户合计面积占已租赁面积比例仅为 29.75%，第一大租户租赁面积占已租赁面积比例
仅为 7.32%，基础设施项目受单一租户租赁情况变化影响较小。
综上所述，基础设施项目租户客群特点、入园租户质量以及租户分散度有利于缓释
出租率波动风险。
4、空闲期及优惠期假设
（1）空闲期及优惠期假设
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210
根据基础设施项目所在地同类物业租赁市场的收益情况，新承租方进驻优惠期等因
素存在都有可能带来租金损失。根据评估机构对运营团队的访谈和对市场的调研，基础
设施项目资产所有租户租赁期外市场租金按照每年更新，在考虑合理的租户换租率、租
赁期限、空闲期及优惠期长度后，基础设施项目每次更新租期时有效的年均空闲期及优
惠期设置为 5 天。
（2）空闲期及优惠期假设合理性分析
考虑到基础设施项目的出租率均维持在高位，后续运营过程中涉及的空闲期及优惠
期主要受到以下因素的影响：
1）租户到期后的续租率；
2）换租过程中寻找新租户、租户资质审核所需空闲期时间；
3）新租户入驻给予租户的租金优惠折算租期。
在租户到期后的续租率方面，基础设施项目租户以生产型企业为主，租户更换生产
场所成本较高，因此租赁粘性相对较高。根据原始权益人提供数据显示，联东已运营的
环京区域内的租赁型产业园区项目，2021-2023 年平均续租率71均为 90%以上，考虑到
基础设施项目达到经营稳定阶段后换租情形较少，参考同片区项目过往续租率情况，基
础设施项目换租空置及优惠期测算过程中，按照平均续租率假设为 80%进行审慎测算。
在换租空闲期及优惠期方面，外部管理机构的招商团队通常会提前进行租户储备，
根据联东对新入驻租户的租金优惠原则及历史租赁情况，一般给予新入驻租户租金优惠
可折算对应租户租赁面积的 30-60 天租金，具体视租户租赁面积、所属产业、房源使用
状况等情形而定。考虑租户审批、资质审核等预留时间及相关优惠期，基础设施项目换
租空置及优惠期测算过程中，按照 120 天-125 天考虑换租租户的空闲及优惠期。同时，
根据基础设施项目租户的加权平均租期情况，租户按租赁面积加权平均的租期约为 5 年
-7 年，基础设施项目换租空置及优惠期测算过程中，按照平均租期为 5 年进行审慎测
算。
71 续租率=期间内客户续租面积/期间内到期总租赁面积，其中期间内到期总租赁面积为租赁合同正常到期租赁面
积，平均续租率为算数平均。
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211
综合考虑上述续租率假设、换租租户的空闲及优惠期假设，以及平均租期假设，经
测算，基础设施项目平均每个租户每年的空闲期及优惠期约为：（换租租户的空闲及优
惠期 120 天-125 天）/平均租期 5 年*（1-续租率 80%） = 4.8 天/年-5 天/年。
综上所述，基础设施项目估值测算过程中，每个租户年平均的空闲期及优惠期假设
设置为 5 天/年，相对审慎合理。
5、收缴率假设
（1）基础设施项目收缴率假设
根据原始权益人提供资料，基础设施项目历史租金收缴情况较好，不存在租金损失
未能收回的情况，截至本报告出具日，项目报告期内租金收缴率均为 100%。
综上，基础设施项目报告期内租金收缴率情况良好，且基础设施项目在签署合同中
会约定一定金额的保证金，业主方可以有效避免租户提前退租等因素可能带来的租赁损
失。出于审慎考虑本次评估收缴率按照 99%计算。
（2）收缴率假设合理性分析
项目主要采用“三个月押金+季度预付制”租金收缴模式，可有效保障项目租金收
缴水平。基础设施项目租户资质良好，具有科技资质的企业占比较高，各个基础设施项
目的重点租户均处于良好的经营状况，截至本报告出具日，报告期内，基础设施项目历
史租金收缴率均为 100%。
基于对市场不利情形的审慎考虑，评估机构在估值模型中对租金收缴率假设参数进
行了调整，将全周期预测租金收缴率由 100%下调至 99%，即每年租金收入中扣减 1%
的租金损失，为未来租赁市场不利情形下的租金收入波动提供缓释。
1）项目主要采用“三个月押金+季度预付制”租金收缴模式，可有效保障租金收缴
率水平
基础设施项目租金收取方式主要为季度收取，租户的租金采用预付形式，租户需在
上一期租金覆盖周期届满之日前一定时间内支付下一期租金，同时根据招商实际情况，
通常收取租户三个月的租赁保证金，以应对租户欠缴或者违约的风险。首期租金同租赁
保证金一同支付，如租户欠缴租金或提前解约，项目公司可从中抵扣拖欠款项。若租户
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212
欠缴租金，联东可从其预付的租金及押金中扣除欠缴租金，并可启动换租招商工作清退
欠租租户。
因此，基础设施项目的租金收缴模式，可有效保障租金收缴率水平，降低租金损失
风险。
2）基础设施项目租户结构及租户经营状况良好，收缴率有保障
基础设施项目入园企业均资质良好，具有良好的经营前景：截至 2024 年 3 月 31 日，
基础设施项目入园租户合计 120 家，通过公开渠道查询，租户自身或控股股东含有国家
高新技术企业、瞪羚企业、火炬中心高新技术企业、中关村高新技术企业、科技型中小
企业、专精特新企业、雏鹰企业等标签或资质的企业合计共 74 家，占比达 62%；其中
国家高新技术企业数量达 60 家，占比 50%。
基础设施项目入园企业均经过联东的多层次审核，企业经营质量得到有效把控：根
据原始权益人的确认，截至 2024 年 5 月 16 日，3 个基础设施项目资产于报告期末分别
的前十大租户均处于在租状态且经营状况稳定，均不存在因严重违法失信行为而被认定
为失信被执行人、重大税收违法案件当事人或涉金融严重失信人的情形。
3）基础设施项目历史收缴率情况良好
近三年一期，基础设施项目租金收缴情况较好，不存在租金损失未能收回的情况，
截至本报告出具日，基础设施资产报告期内租金收缴率均为 100%。2024 年以来，存在
6 户新签租户尚处装修或预备投产阶段并发生延迟支付租金等情况，外部管理机构及相
关租户已出具相应说明确认其真实租赁需求。截至本报告出具日，上述租户已足额缴纳
全部应付款项。外部管理机构已敦促上述租户严格履行后续租金缴纳义务，并承诺在租
期内采取有效措施进行租金催缴，保障租金收入。
表 5-7-10：基础设施资产历史租金收缴率72
单位：%
2021 年度 2022 年度 2023 年度 2024 年一季度
100.00 100.00 100.00 100.00
从同类项目历史收缴情况看，根据原始权益人提供的资料，原始权益人下属同区域、
同类型的成熟期产业园近三年租金收缴率亦均为 100%，具体情况如下：
72 截至本报告出具日报告期内己收当期金额/应收本当期金额，当期金额包含租户应缴纳的各项费用。
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表 5-7-11：原始权益人同区域同类成熟期产业园租金收缴率情况
园区项目公司
可租赁面积
园区位置
租金收缴率
（万平方米） 2021 2022 2023
北京光捷科技有限公司 4.14 北京大兴区 100% 100% 100%
北京友联环球经贸有限公司 9.27 北京顺义区 100% 100% 100%
北京华成祥升科技有限公司 1.63 北京顺义区 100% 100% 100%
北京中盛华维科技有限公司 5.93 北京顺义区 100% 100% 100%
北京空港日住物业管理有限公司 4.60 北京顺义区 100% 100% 100%
北京裕新特房地产开发有限公司 1.99 北京顺义区 未运营 100% 100%
北京光联投资管理有限公司 9.59 北京通州区 100% 100% 100%
北京联东金强科技有限公司 9.22 北京通州区 100% 100% 100%
北京金信瑞达科技有限公司 2.05 北京通州区 100% 100% 100%
北京润谷兴贸科技有限公司 1.03 北京通州区 100% 100% 100%
北京北玻安全玻璃有限公司 2.03 北京通州区 100% 100% 100%
北京亨讯达科技有限公司 6.36 北京密云区 100% 100% 100%
北京长赢企业汇投资有限公司 7.70 北京经开区 100% 100% 100%
北京联东金木科技有限公司 1.64 北京平谷区 100% 100% 100%
4）项目收缴率假设为未来租赁市场不利情形下的租金收入波动提供缓释
截至本报告出具日，基础设施项目报告期内租金收缴率均为 100%，就本次基础设
施项目而言，以下因素可进一步保障基础设施项目租金收缴稳定性：
①项目租户客群特征方面，基础设施项目主要服务于战略性新兴行业、高精尖产业
领域的中小生产型企业，其经营已进入相对稳定期，科技创新属性较强，且入园企业均
要求具备一定收入及税收体量，因此租户客群租金支付能力较强，租金欠缴或真正形成
租金损失的风险相对较小；
②项目入园企业资质方面，本次项目入园企业经过联东的多方位筛选，企业资质及
科技属性更强，入园企业及其控股股东含有前述科技标签或资质的企业占比达 62%；其
中国家高新技术企业占比 50%，企业资质对租金收缴形成良好保障；
③历史收缴情况方面，基础设施项目及联东在管同类型园区历史三年租金收缴率均
为 100%，亦体现出联东通过多层次的租户筛选及背景核查、完善的租赁合同条款、预
付及保证金等租金收缴模式等一系列管理措施，可最大程度确保租金的及时、足额收缴；
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④租赁模式保障方面，“三个月押金+季度预付制”的租金收缴模式，可有效保障
租金收缴率水平。
综上所述，考虑到基础设施项目的租户客群特点及资质情况、历史收缴情况及联东
的管理措施，基础设施项目由于租户欠缴引发实质租金损失及坏账的风险相对较小。
基于审慎原则，考虑未来租赁市场的不确定性及市场不利情形下可能发生的变动及
风险，评估机构在估值模型中对基础设施项目全周期的租金收缴率假设参数下调至 99%，
即每年租金收入中额外扣减 1%的租金损失，根据估值测算，基础设施项目前 10 年合计
扣减的租金损失金额预计约为 1,305 万元，为风险情形下的租金收入波动提供缓释。
（二）经营支出及非运营支出假设
预测期内成本费用包括综合管理费、保险费、资本性支出，税金及附加包括增值税
及附加、房产税、土地使用税及印花税等。
根据评估机构出具的《估价报告》，各项支出的测算逻辑为：
1、运营期间成本费用
基础设施项目运营期间成本费用既包括与企业提供产品或者服务直接相关的费用，
也包括期间费用如管理费用、销售费用、保险费用等间接费用。基础设施项目由联东物
业第三分公司、联东物业第四分公司及联东物业第六分公司提供物业管理服务，并对租
户收取物业管理费收入，同时承担相应的物业管理费成本，故本次测算基础设施项目在
收益期内不考虑物业管理费收入及相关成本。待本基金设立后基础设施项目费用构成主
要如下：
（1）综合管理服务费
未来基础设施项目公司拟将综合管理服务委托予外部管理机构，由外部管理机构对
基础设施项目进行日常管理及招商运营。
基础设施项目报告期综合管理服务支出包含项目公司人员承担的为区域内其他项
目提供服务的成本，未来项目公司人员剥离后，基础设施项目将不再承担该成本，根据
管理口径分摊后，报告期内基础设施项目与资产经营直接相关的招商及管理人员成本具
体金额如下：
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
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表 5-7-12：报告期内基础设施项目招商、管理人员成本73拆分
单位：万元
2024 年 1-3 月 2023 年 2022 年 2021 年
职工薪酬费用（备考审计口径） 143.87 868.99 996.35 963.40
其中：服务于项目的招商、管理人
员成本 37.49 201.10 308.03 474.94
服务于其他项目公司的招商、
管理人员成本 106.38 667.90 688.33 488.45
报告期内，服务于基础设施项目的人员成本主要包括招商人员成本及管理人员成本，
管理人员成本主要包括行政管理、财务管理、工程拓展等职能部门人员成本，其中招商
人员成本占比最高。报告期内，基础设施项目处于逐步运营成熟、陆续接近满租的状态，
随着基础设施项目平稳度过爬坡期、进入运营稳定期后，工程建造和拓展的实际需求显
著减少、招商去化压力逐步降低，具体负责 3 个基础设施项目的招商、管理人员成本也
相应呈现逐年稳步下降的趋势。2023 年度服务于项目的招商、管理人员成本合计为
201.10 万元，其中招商人员成本 155.29 万元，2024 年 1-3 月服务于基础设施项目的招
商、管理人员成本合计为 37.49 万元，符合基础设施项目当年接近满租的稳定运营趋势。
结合评估机构对基础设施项目历史运营成本情况的分析、外部管理机构的运营能力
分析及同类不动产项目运营成本的调研，本次测算按照当年不含税营业收入的固定费率
计算管理服务费成本。
表 5-7-13：基础设施项目综合管理服务费74情况表
项目名称 2024 年 4-12 月综合管
理服务费（元/年）
2025 年综合管理服务费
（元/年） 取费标准
北京大兴科创产业园 932,302 1,226,461 预测期内为当
年不含税营业
收入的 2%
北京马坡科技园一期 479,316 627,261
北京房山奥得赛产业园 320,781 423,475
（2）保险费
基础设施项目在投保险险种为财产一切险及公众责任险，其中财产一切险按照估值
足额投保，费率为 0.0055%，即北京大兴科创产业园项目 48,235 元、北京马坡科技园
一期项目 24,475 元、北京房山奥得赛产业园项目 16,225 元，公众责任险按照 1,500 元/
年计算。
73 为不含增值税金额。
74 为含增值税金额。
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表 5-7-14：基础设施项目资产保险费情况表
项目名称 2024 年 4-12 月保险费
（元/年） 2025 年保险费（元/年）
北京大兴科创产业园 37,301 49,735
北京马坡科技园一期 19,517 25,975
北京房山奥得赛产业园 13,318 17,725
（3）资本性支出
1）基础设施项目资本性支出假设
在基础设施项目收益年期内，资本性支出主要包括主体工程及设备设施的大修、更
换及调整升级。基础设施项目自价值时点起每年计提资本性支出，计提资本性支出单价
为前五年 6 元/平方米（建筑面积）/年，2029 年起为不含税运营收入的 2%。
2）资本性支出假设合理性
在项目收益年期内，资本性支出主要包括主体工程及设备设施的大修、更换及改造。
基础设施项目资产自价值时点（2024 年 3 月 31 日）起每年计提资本性支出，资本性支
出计提单价假设为前五年 6 元/平方米/年，2029 年起为不含税运营收入的 2%，2024 年
4-12 月、2025 年资本性支出金额及占预测收入比例列示见下表：
表 5-7-15：基础设施项目资本性支出金额及占预测收入比例情况
年份 资本性支出单价
（元/平方米/年）
资本性支出总额
（元） 占预测收入比例
2024 年 4-12 月 6 893,664 1.04%
2025 年 6 1,190,303.46 1.06%
资本性支出计提单价假设主要考虑以下 3 个因素：
① 与基础设施项目历史资本性支出水平匹配
三个项目投入运营时间为 2018-2020 年，报告期内项目公司存在部分在项目开发及
内外部验收阶段的资本性支出75，如验收阶段改造和蒸汽管道布置优化等事宜，根据原
始权益人的说明，剔除该等投入运营前期产生的、与项目开发建设阶段相关的一次性资
本性支出的影响，基础设施项目 2020 年完全投入运营以来的资本性支出水平统计如下
表所示：
75 根据项目的项目公司《股权转让协议》，专项计划设立日前，项目公司存在的相关事项（包括开发阶段的建设
瑕疵、手续缺漏）等造成的资本性支出和罚款，将由原始权益人承担。
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表 5-7-16：基础设施项目投入运营以来资本性支出情况
单位：万元、元/平方米
单位：元 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 平均值
三个项目总计 31.03 59.19 116.95 92.34 74.87
单位面积资本性支出 1.56 2.98 5.90 4.65 3.77
根据上述统计，项目公司 2020-2023 年单位面积资本性支出平均为 3.77 元/平方米/
年，低于评估假设中 6 元/平方米/年及不含税运营收入的 2%，2020-2023 年各年单位面
积资本性支出亦均低于评估假设中 6 元/平方米/年及不含税运营收入的 2%，预计前五
年 6 元/平方米/年，2029 年起为不含税运营收入的 2%的资本性支出假设能够覆盖基金
存续期间的实际支出。
② 与联东同区域运营成熟项目的实际资本性支出水平基本一致
根据原始权益人提供的资料，联东在基础设施项目同区域运营成熟的产业园区项目，
历史十年的实际资本性支出的折算单价约为 4 元/平方米/年，因此，项目的资本性支出
假设为前五年 6 元/平方米/年，2029 年起为不含税收入的 2%，相对审慎合理。
③ 运营管理协议对基础设施项目资本性支出进行严格的预算管理约定
在本次项目《运营管理协议》中，基金管理人和外部管理机构已就资本性支出的预
算确定方式和支付责任进行了明确约定：
“2024 年以后，经协商一致，基金存续期内基金管理人与外部管理机构可对项目
公司资本预算上限进行更新，并通过各方认可的书面方式予以确认，原则上 2028 年及
以前每年新增资本性支出预算不超过 120 万元/年，自 2029 年起每年新增资本性支出预
算不超过不含税运营收入的 2%，当年度资本性支出预算为往期年度已计入资本性支出
预算但未使用的额度与当年度新增资本性支出预算之和。外部管理机构负责实施基础设
施项目的维修改造等事项，并使之维持基础设施项目具有可供正常租赁的物业品质；若
资本预算上限不足以支付对应资本性支出的，外部管理机构需出具详细报告论证支出的
必要性，经基金管理人同意后方可实施，相关费用由项目公司承担。”
上述约定对基础设施项目的资本性支出预算进行了有效管控，同时，对于项目实际
资本性支出未达到预算的年度，其资本性支出预算额度将作为后续年度的资本性支出的
预留资金，从而有效覆盖基础设施项目的长期资本性支出水平。
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因此，基金存续期间，基金管理人和外部管理机构将严格按照约定执行资本性支出
的预算管理，控制项目的资本性支出水平。
2、税金及附加
（1）增值税
根据《增值税暂行条例》规定，一般纳税人销售货物或者提供应税劳务，应纳税额
为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。进项税额是指纳税人购进货物、劳务及服
务等支付的增值税额，从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额，准予从销项
税额中抵扣。当期销项税额小于进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵
扣。根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》，一般纳税人出
租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照 5%的征收
率计算应纳税额。
北京大兴科创产业园、北京房山奥得赛产业园项目适用增值税一般征收，每期应纳
增值税计算公式为：
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额
北京大兴科创产业园、北京房山奥得赛产业园项目预测期内发生应税销售为分期取
得的租金收入。一般纳税人取得不动产租赁收入的增值税税率为 9%，故按照上述税率
计算每期租金收入销项税额。
北京大兴科创产业园、北京房山奥得赛产业园项目预测期内发生购进货物、劳务及
服务即购买服务如支付综合管理服务费等缴纳的增值税，分别按照相应适用税率计算每
期进项税额。
北京马坡科技园一期项目增值税简易征收，税率为 5%。
（2）增值税附加
增值税附加税是附加税的一种，对应于增值税的按照增值税税额的一定比例征收的
税。是以增值税的存在和征收为前提和依据的，通常包括城市维护建设税、教育费附加、
地方教育费附加。
北京大兴科创产业园、北京房山奥得赛产业园所在地的附加税率为城建税 7%、教
育费附加 3%、地方教育附加 2%，合计按照应纳税额的 12%计算增值税附加。
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219
北京马坡科技园一期所在地的附加税率为城建税 5%、教育费附加 3%、地方教育附
加 2%，合计按照应纳税额的 10%计算增值税附加。
（3）房产税
房产税的计税方式分为从价计征和从租计征两种形式，根据《房产税暂行条例》规
定，从价计征房产税依照房产原值一次减除 10%-30%后的余值计算，具体减除幅度由
省、自治区、直辖市人民政府确定，税率为 1.2%；从租计征是按照房产租金为计税基
数，税率为 12%。
基础设施项目所在地的房产税计征方式为从租和从价，即出租房屋按照从租计征、
税率为 12%；未出租房屋按照从价计征，减除幅度为 30%，税率为 1.2%，取费基数为
计价部分房产原值。
（4）城镇土地使用税
城镇土地使用税采用定额税率，以实际占有的土地面积为计税依据。
基础设施项目所在地的土地使用税为 1.5 元/平方米/年。
（5）印花税
《中华人民共和国印花税法》自 2022 年 7 月 1 日起施行，按照《印花税税目税率
表》列明税率，租赁合同按照合同约定租金金额的千分之一缴纳，计税依据不包括列明
的增值税税款。
基础设施项目按照运营期内每期取得的租金金额（含增值税）的 1‰估算租赁合同
印花税。
除前述已提及税收政策外，基础设施项目不涉及其他税收优惠政策。
（三）其他重要参数及折现率假设
1、收益年期
基础设施项目资产土地使用权终止年限为 2062 年-2065 年，于 2024 年 3 月 31 日
剩余土地使用权年限为 38.4 年-41.6 年。基础设施项目设计使用年限为 50 年，于 2024
年 3 月 31 日，基础设施项目剩余经济耐用年限约为 44 年-46 年；根据孰短原则，本次
评估收益年期按照剩余土地使用权年限计算，已充分考虑剩余期限影响。
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2、折现率（报酬率）
（1）基础设施项目折现率设置
基础设施资产采用收益法估价时，就运营净收益采用适当折现率进行折现以计算基
础设施资产的市场价值。在本次评估测算中，北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一
期资产估价测算采用 7.50%的折现率，北京房山奥得赛产业园资产估价测算采用 7.75%
的折现率。
折现率是为资本成本或用以转换日后应付或应收货币金额的回报率，理论上反映资
本之机会成本，评估机构在确定上述折现率时，采用累加法进行确定。累加法是以安全
利率加风险调整值作为折现率，即将折现率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部
分。公式如下：
折现率（报酬率）=无风险报酬率+风险报酬率，其中：
无风险报酬率按照评估基准日时点中债十年期国家债券的收益率即 2.29%进行确
定；
风险报酬率体现投资人对长期投资超出安全利率以外的回报要求，主要包含：1）
投资不动产的风险补偿；2）缺乏流动性风险补偿；3）区位风险补偿；4）行业及管理
负担风险补偿；5）合规风险补偿；6）增长风险补偿；7）特殊经营风险补偿。投资不
动产的风险补偿一般指投资不动产行业额外要求的回报，本次测算采用 3.5%作为投资
不动产的风险补偿，代表了流动性、区位、行业、合规及增长均处于均值水平下的不动
产风险回报要求。综合考虑近期市场流动性、估价对象长期增长情况及经营情况，结合
REITs 项目合规优势，北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期项目在前述投资不动
产的风险补偿均值 3.5%的基础上，上调 1.625%，综合风险报酬率取值为 5.125%，北京
房山奥得赛产业园项目在前述投资不动产的风险补偿均值 3.5%的基础上，上调 1.875%，
综合风险报酬率取值为 5.375%。
最后，风险报酬率与风险报酬率加总确定北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一
期、北京房山奥得赛产业园折现率76分别为 7.50%、7.50%、7.75%。
（2）折现率合理性说明
76 按照 0.25%归整。
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基础设施项目在建筑结构、租赁形态、功能配置、园区环境等方面与传统工业厂房
产业园存在显著差异，与传统工业厂房产业园相比，基础设施项目的普适性和通用性更
强、租户分散度更高，因此行业及管理负担风险低于传统工业厂房产业园，其折现率设
置低于传统工业厂房产业园具有合理性。具体如下：
1）基础设施项目与传统工业厂房产业园的报酬率取值差异主要在于行业及管理负
担风险差异
根据基础设施资产评估方法，报酬率是为资本成本或用以转换日后应付或应收货币
金额的回报率，理论上反映资本之机会成本，评估机构在确定上述报酬率时，采用累加
法进行确定。累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即将报酬率视为包含无风
险报酬率和风险报酬率两大部分。公式如下：
报酬率=无风险报酬率+风险报酬率，其中：
（1）无风险报酬率参照价值时点十年到期国家债券的收益率进行确定，本次基础
设施项目无风险报酬率取值为 2.29%；
（2）风险报酬率体现投资人对长期投资超出安全利率以外的回报要求，主要包含：
1）投资不动产的风险补偿；2）缺乏流动性风险补偿；3）区位风险补偿；4）行业及管
理负担风险补偿；5）合规风险补偿；6）增长风险补偿；7）特殊经营风险补偿。
基于上述报酬率取值逻辑，无风险报酬率主要取决于市场利率情况，投资不动产的
风险补偿通常按照投资不动产行业整体均值确定，流动性风险主要反映大类资产交易活
跃度及市场成熟度，合规风险、增长风险、特殊经营风险亦不存在显著差异。基础设施
项目与传统工业厂房产业园在前述风险因素方面整体不存在明显差异，而影响基础设施
项目与传统工业厂房产业园报酬率取值的主要因素为行业及管理负担风险。
2）基于建筑结构、租赁形态、功能配置、园区环境等方面的差异，基础设施项目
普适性和通用性更强、分散度更高，行业及管理负担风险更低
A. 基础设施项目与传统工业厂房的区别
a）钢混建筑结构能够满足更高的使用标准
基础设施项目为钢混框架结构厂房，传统工业厂房为单层轻钢厂房，钢混框架建筑
结构能够满足更高的租户使用标准：
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钢混结构耐用性及抗老化属性更强；
钢混结构耐火性能更好，可以满足更高的防火要求；
钢混结构稳定性及安全性更高，可满足高安全标准的生产、研发环境。
图 5-7-1：基础设施项目与传统工业厂房建筑结构对比
b）多层厂房可分层、分户租赁，面积段更灵活，需求更广泛
基础设施项目为多层厂房，每层每户均具备独立的使用功能及客、货进出口，可分
层、分户租赁，租赁面积更灵活，可以适配各种体量租户，而传统工业厂房产业园仅适
配大体量租户。
表 5-7-17：基础设施项目与传统工业厂房租赁单元对比
基础设施项目 传统工业厂房
层数 多层 单层
租赁方式 可整栋租赁、单层出租，或单层两
个租户拼租
单栋整体租赁，或至多两个租户拼
租（受出入口限制）
单栋建筑面积 3,500-5,000平方米 3,000-10,000 平方米
最小租赁单元 500平方米 ~1,500 平方米
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图 5-7-2：基础设施项目与传统工业厂房租赁单元对比
c）层高、承重选择多样，更有利于满足租户不同生产经营场景
传统工业厂房层高相对较高，适配大型生产设备的布置高度，但该层高不便于租户
基于研发试验或小规模生产分隔出封闭的功能分区的需求。对比而言，基础设施项目层
高范围覆盖 4.2-7.2 米，各层承重范围亦可满足不同类型设备的安装需求，可适用于企
业不同的生产、研发和经营场景。
表 5-7-18：基础设施项目与传统工业厂房层高及承重对比
基础设施项目 传统工业厂房
层高 首层层高7.2米
其余楼层层高4.2~5米
8-10 米
承重 首层1-5吨/平方米
其余楼层0.5-0.8吨/平方米 2 吨-5 吨/平方米
d）可适配的功能用途多样
基于上述建筑特性差异，基础设施项目的建筑标准可满足生产、研发试验及经营一
体化用途，租户可根据实际需求选择层高、承重较高的首层厂房，以及符合研发试验及
企业经营需求的楼上空间，并可根据租户实际需要在框架结构内部装修形成独立、封闭
的功能分区，从而全方位满足租户完整的生产、经营需求。而传统工业厂房的单层、大
跨度、大层高的资产特点，用途适配范围有限，主要满足中大型企业重型生产空间需求
77。
77 部分传统工业厂房产业园设置独立的配套办公楼，但可适配的功能相对单一，无法满足研发试验、轻生产等需
求，且作为传统工业厂房产业园内的配套办公区域，独立出租难度较大。
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图 5-7-2：基础设施项目与传统工业厂房项目适配功能对比
e）外立面及园区环境优于传统工业厂房产业园
基础设施项目外立面设计、楼内公共区域及园区环境优于传统工业厂房产业园项目，
可更好满足租户除生产空间外的日常经营需求。
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表 5-7-19：基础设施项目与传统工业厂房装修配置对比
基础设施项目 传统工业厂房
配置 配备相同标准的客梯、货梯、标准
配电设备、消防栓系统等 未配备电梯
出入口设置 根据分层分户租赁需求为每个租户
配备单独出入口
设置两个出入口，仅可满足双拼租
赁需求
装修 公区、电梯精装，其余毛坯 纯毛坯交付
图 5-7-4：基础设施项目与传统工业厂房项目环境对比
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B. 基础设施项目普适性和通用性更强、租户分散度更高，整体行业及管理负担风
险低于传统工业厂房产业园
a）基础设施项目可适配的租户体量、使用标准、功能需求、环境要求范围更广泛
基于前述建筑结构、租赁面积单元、层高及承重、功能用途及园区环境方面的差异，
与传统工业厂房产业园主要适配大中型企业较低使用标准的重型生产车间相比，基础设
施项目可适配的企业体量、使用标准、功能需求、环境要求范围更加广泛。
因此，基础设施项目的普适性和通用性相对较高，行业及管理负担风险低于传统工
业厂房产业园。
b）基础设施项目可适配的客群数量更大
基于基础设施项目的普适性和通用性特点，园区的招商策略重点定位于生产、研发
试验及经营一体化需求明显的中小、生产、科创型企业，同时亦可整栋租赁满足大中型
企业的租赁需求。根据原始权益人统计，截至 2023 年末，北京市工业企业，以及科学
研究和技术服务企业数量约为 65 万家，其中主营业务收入在 3 亿元以上的大型企业数
量仅约 0.34 万。基础设施项目的目标客群规模为 65 万家，远高于同区域大型企业客群
数量，目标客群范围的明显差异使得基础设施项目的行业及管理负担风险低于传统工业
厂房产业园。
c）基础设施项目租户分散度高、管理风险较低
基于基础设施项目与传统工业厂房产业园的租赁面积、功能用途和招商策略差异，
基础设施项目园区租户数量相对较多、分散度较高，可适配的租户行业范围包括生物医
药、智能装备、新能源及新材料等多个行业，与传统工业厂房产业园大型租户相对集中、
租户行业范围相对有限的特征相比，基础设施项目受单一租户、单一行业租赁变动影响
相对较小，行业及管理负担风险亦相对较低。
3）基础设施项目报酬率取值与市场已发行项目的对比
A. 基于较低的行业及管理负担风险，基础设施项目报酬率取值低于传统工业产业
园
基于前述资产和经营特性的差异，基础设施项目具有相对较低的行业及管理负担风
险，根据行业惯例及评估机构的审慎判断，相关风险差异对基础设施项目与传统工业厂
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房产业园的风险报酬率影响约为 0.5%。因此，参考已发行基础设施 REITs 的一线城市
传统工业厂房产业园项目 8%的报酬率取值水平，北京大兴科创产业园与北京马坡科技
园一期项目的报酬率取值为 7.5%。
而北京房山奥得赛产业园项目区位风险略高于北京大兴科创产业园与北京马坡科
技园一期项目，区位风险因素对其风险报酬率影响约 0.25%，因此报酬率取值为 7.75%。
B. 与已发行的混合业态产业园区项目相比，基础设施项目报酬率取值介于一线及
强二线城市办公、研发试验混合业态产业园与以单层生产厂房为主的混合业态产业园
区之间
根据公开信息，与基础设施项目业态存在一定重合的产业园区主要包括：厂房及研
发混合业态的园区项目（深圳光明科技园、天津大陆汽车厂房）、研发试验占比较高的
研办园区项目（和达药谷一期项目）。
结合基础设施项目的区位情况以及与上述产业园区项目报酬率参数对比，基础设施
项目的报酬率选取结果相对审慎合理，具体对比如下：
表 5-7-20：与基础设施项目业态存在一定重合的产业园区项目报酬率对比情况
项目名称 区位情况 资产业态 报酬率假设
本次基础设施项目 北京市 生产制造及研发试验业态的多层标
准工业厂房 7.50%-7.75%
光明科技园 深圳市
1栋研发办公楼及3栋多层研发厂房
（多层研发厂房建筑面积合计占比
约56%）
6.25%
大陆汽车厂房 天津市
1栋办公实验楼、1栋研发生产中
心、多栋单层局部2层的生产厂房及
配套（生产厂房、研发和生产中心
建筑面积占比约86%）
8.0%
和达药谷一期 杭州市
办公、研发试验混合业态的多层厂
房（其中医药研究院、研究和试验
发展、医药制造业、专用设备制造
业租户截至2022年6月末租赁面积占
比合计约53%）
6.5%
因此，鉴于基础设施项目位于北京市，区位优势良好，与上述业态存在一定重合的
产业园区项目对比，基础设施项目报酬率选取高于位于一线及核心二线城市办公、研发
试验混合业态的产业园区，略低于以单层生产厂房为主的混合业态产业园区，具有审慎
合理性。
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综上所述，基础设施项目报酬率选取 7.5%-7.75%，已充分考虑基础设施项目与传
统工业厂房的经营特性差异，通过合理评估基础设施项目的行业及管理负担风险水平，
相对审慎、合理地设置了项目的报酬率参数。
3、长期增长率
基础设施项目预测期后至收益期届满的长期增长率为 2.75%，长期增长率根据类似
物业的发展经验及项目所在区域的市场状况综合分析得出。
（1）北京市宏观经济发展情况分析
基础设施项目位于北京，宏观经济发展稳健、韧性较强，依靠其首都优势，其未来
经济发展态势良好。此外，北京市规上工业企业保持着良好的经营态势，在营业收入及
利润规模上均呈现出稳健的增长表现。新型工业厂房产业园作为工业制造业及高精尖产
业企业研发、生产的重要载体，其长期收益增长率通常应略高于通胀水平且低于经济及
相关企业营收的整体增长率，因此从北京市宏观情况来看，当前长期增长率设定长期增
长率取值位于 2.3%-5%之间属于合理水平，符合所在城市宏观经济发展情况。
（2）基础设施项目自身情况分析
北京大兴科创产业园：从历史经营情况来看，北京大兴科创产业园项目历史及当前
在执行的租约年限较长，加权平均租赁年限约为 7 年，且在租约合同期内签约租金增长
率在 3% /年或以上。考虑到北京大兴科创产业园项目租户以医药制造业租户为主，该类
租户搬迁成本较高，客户粘性较好，亦为中长期租金的稳定增长提供了一定保障。此外，
北京大兴科创产业园项目位于中关村科技园区大兴生物医药产业基地，区域产业扶持力
度较大，入园企业可同时申请多重优惠政策，对优质制造业企业吸引力度大，可一定程
度缓解入园企业的经营压力，实现长期稳定经营。
北京马坡科技园一期：从历史经营情况来看，北京马坡科技园一期项目历史及当前
在执行的租约年限较长，加权平均租赁年限约为 5 年，且在租约合同期内签约租金增长
率在 3% /年左右。考虑到北京马坡科技园一期项目租户以医药、专用设备等制造业租户
为主，该类租户搬迁成本较高，客户粘性较好，亦为中长期租金的稳定增长提供了一定
保障。此外，北京马坡科技园一期项目位于中关村顺义园政策范围的马坡工业区，区域
产业扶持力度较大，入园企业可同时申请多重优惠政策，对优质制造业企业吸引力度大，
可一定程度缓解入园企业的经营压力，实现长期稳定经营。
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229
北京房山奥得赛产业园：从历史经营情况来看，北京房山奥得赛产业园项目历史及
当前在执行的租约年限较长，加权平均租赁年限约为 5 年，且在租约合同期内签约租金
增长率在 3%-5% /年。考虑到北京房山奥得赛产业园项目租户以专业及通用设备等制造
业租户为主，该类租户搬迁成本较高，客户粘性较好，亦为中长期租金的稳定增长提供
了一定保障。此外，北京房山奥得赛产业园项目位于中关村科技园区房山园，区域产业
扶持力度较大，入园企业可同时申请多重优惠政策，对优质制造业企业吸引力度大，可
一定程度缓解入园企业的经营压力，实现长期稳定经营。
综上，综合考虑城市宏观经济发展水平、资产周边市场及基础设施项目自身经营情
况，同时亦考虑类不可抗力因素的影响，本次测算长期增长率采用 2.75%属于合理水平。
（四）估值结果及其与账面价值的差异情况
截至 2024 年 3 月 31 日，基础设施资产账面价值合计 6.39 亿元，评估结果较该账
面价值增值合计 9.78 亿元，增值率 152.95%；其中基础设施资产账面原值合计 7.85 亿
元，累计折旧合计 1.46 亿元。基础设施资产评估结果与账面价值的比较情况详见下表：
表 5-7-21：基础设施资产评估结果与账面价值的差异情况
项目名称
截至 2024 年 3
月 31 日评估值
（亿元）
截至 2024 年 3 月
31 日账面价值78
（亿元）
账面原值
（亿元）
截至2024年3月
31日累计折旧
（亿元）
增值
（亿元）
增值率79
2024 年
资本化
率80
北京大兴科创产业园 8.77 2.73 3.37 0.64 6.04 221.30% 5.87%
北京马坡科技园一期 4.45 1.61 2.03 0.42 2.84 176.45% 5.93%
北京房山奥得赛产业园 2.95 2.05 2.45 0.40 0.90 43.67% 5.91%
合计 16.17 6.39 7.85 1.46 9.78 152.95% 5.89%
（五）敏感性分析及压力测试
针对折现率、出租率及空闲优惠期三项重要参数，基础设施各项目压力测试情况如
下：
表 5-7-22：估值参数敏感性分析
北京大兴科创产业园
折现率 测试情况（亿元） 较基准变化幅度
7.5%-基准 8.77 ——
78 账面价值指账面净值，即账面原值-累计折旧。
79 增值率=（截至 2024 年 3 月 31 日评估值-截至 2024 年 3 月 31 日账面价值）/截至 2024 年 3 月 31 日账面价值
80 2024 年资本化率=2024 年年化预测运营净收益/项目估值
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230
北京大兴科创产业园
7.75% 8.49 -3.19%
8.00% 8.22 -6.27%
出租率 测试情况（亿元） 较基准变化幅度
94%-基准 8.77 ——
93.50% 8.72 -0.57%
93.00% 8.68 -1.03%
年均空闲期及优惠期 测试情况（亿元） 较基准变化幅度
5 天-基准 8.77 ——
10 天 8.69 -0.91%
北京马坡科技园一期
折现率 测试情况（亿元） 较基准变化幅度
7.5%-基准 4.45 ——
7.75% 4.31 -3.15%
8.00% 4.18 -6.07%
出租率 测试情况（亿元） 较基准变化幅度
94%-基准 4.45 ——
93.50% 4.42 -0.67%
93.00% 4.40 -1.12%
年均空闲期及优惠期 测试情况（亿元） 较基准变化幅度
5 天-基准 4.45 ——
10 天 4.39 -1.35%
北京房山奥得赛产业园
折现率 测试情况（亿元） 较基准变化幅度
7.75%-基准 2.95 ——
8.00% 2.86 -3.05%
8.25% 2.77 -6.10%
出租率 测试情况（亿元） 较基准变化幅度
94%-基准 2.95 ——
93.50% 2.94 -0.34%
93.00% 2.92 -1.02%
年均空闲期及优惠期 测试情况（亿元） 较基准变化幅度
5 天-基准 2.95 ——
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北京房山奥得赛产业园
10 天 2.92 -1.02%
八、基础设施资产的现金流预测
（一）基础设施资产现金流预测
根据戴德梁行提供的估价报告及上述相关假设，基础设施资产未来两年现金流预测
情况详见下表。未来收入预测中不含政府补贴资金。
表 5-8-1：项目公司未来两年现金流情况81
单位：万元
项目 2024 年 4-12 月 2025 年度
运营收入（不含税） 8,575.38 11,272.12
运营净收益 7,149.62 9,395.44
（二）基础设施基金可供分配金额测算
根据毕马威出具的《可供分配现金流预测报告》，基础设施基金 2024 年 4-12 月及
2025 年度模拟预测可供分配金额分别为 5,939.62 万元和 7,838.18 万元。假设基础设施
基金发行规模为 16.17 亿元，并按照预测可供分配金额 100%向投资者进行分配，则 2024
年 4-12 月及 2025 年度模拟预测现金流年化分派率分别为 4.90%82和 4.85%83。
基础设施基金预测期模拟可供分配金额计算表如下：
表 5-8-2：基础设施基金预测期模拟可供分配金额计算表
单位：元
项目 2024 年 4-12 月 2025 年度
一、净亏损 -1,942,745.33 -3,507,295.27
二、税息折旧及摊销前利润调整项
折旧与摊销 62,230,610.53 83,079,399.25
利息支出 - -
所得税费用 284,676.27 341,834.17
三、税息折旧及摊销前利润 60,572,541.47 79,913,938.15
81 以上现金流预测为资产端现金流，非基础设施 REITs 产品端现金流。
82 2024 年 4-12 月现金分派率为当期预测分配金额推至全年预测分配金额占本基金预计的募集规模的比例。
83 2025 年预测现金分派率低于 2024 年预测现金分派率，主要由于项目基准日实际出租率高于 2024 及 2025 年预测
的出租率假设，基础设施项目收入预测过程中，假设随着现有租赁合同执行完毕，项目出租率降低至预测出租率水
平，因此 2025 年预测收入较 2024 年有所降低，下同。
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项目 2024 年 4-12 月 2025 年度
四、可供分配金额调整项
基础设施基金发行份额募集的资金 1,617,000,000.00 -
购买基础设施项目的支出 -1,259,238,317.50 -
偿还项目公司于预测期期初的借款 -256,770,000.00 -
偿还项目公司于预测期期初的关联方往来款 -16,479,975.84 -
基础设施项目其他资本性支出 -892,727.60 -1,190,303.46
支付的利息 - -
支付的所得税费用 -284,676.27 -341,834.17
应收和应付项目的变动 -32,911,237.89 -
预留不可预见费 -500,000.00 -
预留项目公司押金、保证金等 -51,099,379.94 -
五、可供分配金额 59,396,226.43 78,381,800.52
六、预测分配金额 59,396,226.43 78,381,800.52
七、预测现金分派率 4.90% 4.85%
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233
第六章 基础设施项目的风险揭示
本风险揭示章节揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施项目的所有风险。
投资和运营基础设施项目可能面临以下风险，包括但不限于：
一、产业园行业相关的风险
1. 宏观经济环境变化可能导致的行业风险
中国经济在过去实现了较高的增长速度，宏观经济的整体增长以及行业相关政策的
支持，为产业园区行业的发展创造了有利的外部环境。未来国际经济、贸易、金融、政
治环境面临诸多不确定因素，国内经济发展进入新的阶段，相关行业的发展和监管政策
也可能发生变化。上述潜在外部环境变化对产业园区行业的发展趋势、园区租赁市场的
需求情况造成重大不利影响。
2. 城市规划及基础设施项目周边产业规划、园区政策等发生变化的风险
随着城市规模的日益扩大，基础设施项目所在地区可能发生城市用地规划、城市道
路规划、产业规划、园区政策等的调整，导致基础设施项目周边的产业结构和园区运营
发生变化，影响租户需求，进而对基础设施项目的经营产生不利影响。
3. 相关政策法规发生变化的风险
产业园行业受到大量法律和行政法规的约束和影响，相关法律及强制性规定要求的
变化，包括国家宏观经济政策、地方政府、产业园区管委会对相关政策作出调整，均可
能对基础设施项目的运营产生影响。
4. 行业竞争加剧的风险
我国产业园区行业发展迅速，市场供应逐步积累扩大，行业整体竞争情况可能加剧。
基础设施项目周边可能出现新增项目供应，与之形成竞争关系，从而影响基础设施项目
的出租率及租金水平。
二、基础设施基金的投资管理风险
（一）基金首次投资的交易风险
1、基金首次投资的交割风险
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234
在本次交易中，基金设立并认购基础设施资产支持专项计划的全部份额后，计划管
理人（代表资产支持专项计划）将根据项目公司《股权转让协议》的约定受让原始权益
人持有的项目公司 100%股权，专项计划根据《股东借款协议》向项目公司发放股东借
款，并作出利润分配及减资（如涉及）的股东决定，形成项目公司对专项计划应付的股
东分红款和股东减资款（如有）。根据《债权债务确认协议》，上述股东借款、股东分
红款和股东减资款（如有）共同构成专项计划对项目公司的股东债权。上述流程涉及的
交易参与主体较多，同时股权交割涉及诸多前置条件，存在一方或多方因故不能按时履
约的可能，亦存在基金设立后因政策变动或操作风险导致基础设施项目无法按时完成交
割的风险。虽然基金管理人及计划管理人将采取一切合法有效的措施并尽一切合理必要
的努力促使各项目的交割按计划完成，但无法完全避免项目交割的相关风险。
专项计划取得项目公司 100%股权后，为搭建专项计划对项目公司的债权投资结构，
专项计划根据实际情况可能对项目公司进行分红和减资（如需），具体以实际签署的决
议为准。如采取减资而未能完成减资，则可能影响基金收益。
2、股权转让前项目公司可能存在的税务、或有事项及合规事项等风险
本基础设施基金交易安排中，基础设施基金拟通过资产支持专项计划收购的项目公
司已存续且经营一定时间，在基础设施基金通过资产支持专项计划受让项目公司股权前，
项目公司可能存在不可预见的合规事项、税务风险、未决诉讼以及或有负债事宜。如基
础设施基金通过资产支持专项计划受让项目公司股权后发生上述事项，可能影响项目公
司的正常运营，进而影响基金份额持有人的投资收益。
（二）基础设施项目运营风险
本基金基金合同生效后首次投资的基础设施资产支持证券为“中金-联东科技创新
产业园基础设施资产支持专项计划资产支持证券”，基金将通过持有基础设施资产支持
证券全部份额，持有项目公司全部股权及对项目公司的债权，投资集中度高，收益水平
很大程度依赖于基础设施资产运营情况。
在基金运行期内，基础设施项目可能因经济环境变化、运营不善、承租人履约能力
发生重大不利变化或者其拒绝履行租约、拖欠租金，或除不可抗力之外的其他因素影响
导致基础设施资产无法正常运营或者遭受损失，从而导致实际现金流大幅低于测算现金
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235
流，存在基金收益率不佳的风险。基础设施资产运营过程中租金等收入的波动也将影响
基金收益分配水平的稳定。
1、租赁的相关风险
（1）租户行业集中度风险：截至 2024 年 3 月 31 日，基础设施项目行业涵盖医药
制造业、软件和信息技术服务业、通用设备制造业、专用设备制造业、其他制造业等，
其中医药制造业对应租赁面积占基础设施资产已租赁面积的 57.95%。若医药制造业发
生不利变化，基础设施项目的租金收入可能受到影响。
（2）租约集中到期与招租的风险：截至 2024 年 3 月 31 日，占基础设施项目已租
赁面积 67.39%的租赁合同将于 2026 年及以前到期，若未来租约到期且未获续期、未获
替代等，基础设施项目将面临一定的空置风险，进而导致基础设施项目的租金收入减少。
（3）提前退租或拒绝履约的风险：本基金存续期内，租户可能因生产经营安排、
外部市场环境变化等导致自身业务稳定性、租赁需求等变化，从而出现提前退租、拒绝
履约的情形，如该等租约未获及时续期或替代，可能导致出租率、租金收缴率不及预期，
提前退租或违约租户支付的违约金可能无法覆盖基础设施项目空置导致的全部租金损
失，可能对基础设施项目现金流产生较大不利影响。
（4）收缴不及预期的风险: 本基金存续期内，基金管理人及外部管理机构建立并
执行基础设施项目租金收缴管理安排及针对重点租户的监督与收缴保障措施，但仍可能
因租户支付能力或意愿等发生重大不利变化，使得本基金面临运营收入回收不及预期或
发生损失的风险，上述潜在不利情况的发生可能导致基金可供分配金额不及预期的风险。
（5）租金水平未能及时反映市场供需变化的风险：与承租人签订的合约期限内租
金水平或不调整，若在此期间市场租金水平上涨，本基金或未能及时享受该等市场租金
上涨带来的收益。
（6）出租率降低或租金下调的风险：产业园区所在地区或区域市场竞争力有变，
导致市场上产业园区或物业供应过剩，或承租方对某一类物业需求下降，将导致出租方
竞相争取租户，或本产业园区的管理风格、市场定位对承租方缺乏吸引力等，都会影响
本项目的出租率和租金水平。
（7）部分租赁合同签约面积《不动产权证书》记载房屋建筑面积（以下简称“证
载面积”）不一致风险：基础设施项目存在部分租户租赁合同签约面积与证载面积不一
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致的情况，主要由于项目投入运营初期引入的租户，由于《不动产权证书》尚在办理中，
租赁合同签约面积暂按照施工许可证或工程规划许可证的证载面积签署，从而与证载面
积存在少量差异。截至 2024 年 3 月 31 日，基础设施项目已出租的合计合同签约面积，
整体未超出对应房屋建筑的合计证载面积，面积差异占对应证载面积的比例约 0.70%，
影响相对较小。此外，租赁合同约定的租赁面积在租赁合同条款中已由承租方确认，且
基础设施项目历史运营期间，承租方针对租赁面积亦未发生过争议或纠纷的情形。就相
关面积差异事项，外部管理机构将于在履行的租赁合同到期后，协助项目公司在续签及
新签署的租赁合同中按照证载面积进行签约。但是对于存在上述不一致情况的存续租赁
合同到期前，基础设施项目仍在一定程度上存在因租赁面积确认问题发生争议或纠纷的
可能。
2、运营支出及相关税费增长进而可能影响基金份额持有人收益的风险
基金管理人及外部管理机构将尽力在满足租户使用需求的前提下，合理控制基础设
施项目运营开支。尽管如此，依然可能出现运营开支的增长速度超过项目运营收入增长
的情况，从而导致项目净现金流的减少、进而可能基金份额持有人的收益，包括但不限
于：
（1）直接或间接税务政策、法律法规的变化，基础设施项目税项及其他法定支出
的增加；
（2）相关法律法规及政策变动，导致遵守相关法律法规及政策所需承担的成本增
加；
（3）基础设施项目维修和保养成本及资本性支出的增加；
（4）保险费用上涨，或不在承保范围内的开支增加；
（5）其他不可预见情况导致的支出增长。
项目公司在经营以及在向上分配的过程中，涉及多种税负，如果国家税收政策发生
调整，项目公司所适用的税收征管法律法规可能会由于国家相关税收政策调整而发生变
化，如相关税收征管法律法规、适用税率发生变化，或者税务部门未来向项目公司征收
任何额外的税负，基金收益可能因相关税收政策调整而受到影响。由于基金管理人和计
划管理人均不承担任何补偿责任，基金份额持有人的收益可能因相关税收政策调整而受
到影响。本基金是创新产品，如果有关法规或政策发生变化，可能对基金运作产生影响。
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3、维修和改造的相关风险
为提高租户的入驻体验，增加基础设施资产的吸引力和竞争力，基础设施资产在未
来可能需要主动或被动通过维修或重大改造升级，以适应市场需求。
基础设施项目维修和改造的过程可能受到如劳资纠纷或短缺、建设事故、物资设备
供应短缺、承包商未能履约、自然灾害、环保要求提高等事项的影响，导致成本大幅增
加，工程无法按时完成的情况。上述事项的发生，可能导致必要的基础设施项目维修和
改造计划推迟，使基础设施项目无法在理想状态下运营，从而对基础设施项目运营现金
流情况产生不利影响。
基金运作期内，基金管理人和外部管理机构将根据基础设施项目经营情况和资金需
求，合理规划维修、改造计划和资本性支出安排。尽管如此，仍可能出现不可预期的大
额资本性支出需求，或相关改造实施后经营业绩不及预期增长水平的情况，或对基础设
施项目运营现金流及本基金的收益产生不利影响。
4、其他运营相关的风险
（1）安全生产、环境保护和意外事件的风险：在开展基础设施项目运营、维修保
养和改造过程中，可能需要开展电梯维修、操作车辆或重型机械、进行货物装卸等，存
在若干意外风险，基础设施项目本身或周边可能发生火灾或环境污染事件，发生上述意
外可能对物业造成损害、损毁、人员伤亡、声誉损失等，并可能导致项目公司承担法律
责任。由于意外事件可能导致政府调查或实施安全生产整改措施，导致基础设施项目经
营中断，进一步导致基金及项目公司在声誉、业务、财务方面承担损失。
（2）基础设施资产保险可能无法充分覆盖基础设施资产可能遭受的所有损失的风
险：基金管理人将根据法律法规要求，通过项目公司对其所持有的基础设施资产进行投
保。虽然在基金运作期内，基金管理人与外部管理机构将根据基础设施资产于投保时点
的评估价值购买保险，但可能因保险行业相关法律法规或保险公司内部管理要求变化等
原因，保险公司对基础设施资产出险时的保险赔付金额设置上限，从而可能出现基金运
作期内发生基础设施资产因自然灾害或意外事故而毁损、灭失，但其保险赔付金额低于
物业评估值；基础设施项目可能面临公众责任申索，而保险所得款项无法覆盖上述金额；
保险赔付金额可能无法覆盖基础设施项目的租金损失；保险可能并不承诺若干情形下损
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238
失的赔付，例如战争、核污染、恐怖活动等。上述情形可能对基金份额持有人利益产生
风险。
（3）未进行租约备案的风险：基础设施资产租赁合同中存在尚未办理完成房屋租
赁登记备案的情况，存在被房屋租赁主管部门责令限期补办登记手续、处以罚款的风险。
基金管理人与外部管理机构在运营管理服务协议中约定，外部管理机构应当确保基础设
施项目中的物业持续合法合规地经营，如因外部管理机构原因导致其委托管理项目未能
合法合规经营或出现其他违规情形，使得项目公司或基金管理人受到政府、监管部门等
机构的经济处罚，基金管理人将按实际所受经济处罚扣减运营管理费。原始权益人、外
部管理机构将积极督促项目公司根据各地房屋租赁主管部门要求办理房屋租赁登记备
案事宜，但仍可能因租约未备案受到处罚而影响运营情况，进而影响到基金投资人利益。
（4）基础设施项目实际投资、税收或运营情况存在经济指标约束的风险：北京大
兴科创产业园及北京马坡科技园一期所涉及的恒星意达及亚美耳康科技已签署的各类
协议中，不存在未履行完毕的经济指标约束。北京房山奥得赛产业园所涉及的京燕奥得
赛已签署的各类协议中，存在需持续满足的产出强度和税收强度的指标承诺，但相关履
约责任仅限于京燕奥得赛清退未达到经济指标要求的租户，及督促租户退还已享受的政
策资金。就上述指标承诺，北京房山奥得赛产业园已取得主管部门出具的函件，说明北
京房山奥得赛产业园不存在项目公司因违反经济指标受到或应受到相关处罚或承担相
关责任的情形。但如未来因宏观经济波动等因素影响，北京房山奥得赛产业园租户产出
及税收未达到相关经济指标要求，京燕奥得赛可能需根据有关主管部门要求清退未达标
的租户，从而对基础设施基金的运营造成一定不利影响。联东金园承诺，如未来因上述
情况导致相关协议签署方、主管部门追究项目公司法律责任，或要求项目公司追加投资、
补缴税款、承担罚款、滞纳金、停业整顿或使其遭受其他任何实际损失的,联东金园将最
终承担相应责任并赔偿项目公司、基础设施基金因此遭受的全部损失。
（三）估值与现金流预测的风险
1、估值及公允价值变动的相关风险
基础设施资产的评估以收益法为主，收益法进行估价时需要测算收益期、测算未来
收益、确定报酬率或者资本化率，并将未来收益折现为现值。由于基础设施资产的评估
值是基于相关假设条件测算得到的，估值技术和信息的局限性导致基础设施资产的评估
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值并不代表对基础设施资产真实的公允价值，也不构成未来可交易价格的保证。在基础
设施项目出售的过程中，可能出现成交价格低于估值的情形，对基金财务状况造成不利
影响。
若基础设施项目的经营现金流下降，或遇有重大灾害等导致设施受损，可能导致资
产估值及公允价值下跌。另外，基础设施的市场估值及公允价值受宏观经济环境、城市
规划、资本市场环境、行业政策导向等外部因素综合影响，上述因素也会导致资产估值
及公允价值波动。基础设施资产在重新估值的过程中，可能出现估值下跌甚至低于基金
募集时的初始估值的可能。
特别地，基金运作期内，基金合并报表层面对投资性房地产科目拟采用成本法计量，
投资者应根据基金定期报告中披露的基础设施资产估值信息，特别是基金年度报告中载
有的评估报告，了解基金运作期内基础设施资产价值的变动情况。
2、基金可供分配金额预测风险
本基金可供分配金额主要由项目公司所持基础设施资产所产生的租金等形成。在基
金运行期内，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金
流偏离测算现金流，存在基金向基金份额持有人实际分配金额低于预测的可供分配金额
的风险。同时，《基金可供分配金额测算报告》是在相关假设基础上编制的，相关假设
存在一定不确定性，因此本基金的可供分配金额预测值不代表对基金运行期间实际分配
金额的保证。
（四）基础设施项目直接或间接对外融资的风险
基金可对外借款用于基础设施项目的日常运营、维修改造、基础设施项目收购等，
基金总资产不得超过基金净资产的 140%，其中用于基础设施项目收购的借款金额不得
超过基金净资产的 20%。运作期内，受业绩水平及外部融资环境的影响，基金及基础设
施项目可能无法取得充足的借款资金，对基础设施项目的正常维护改造及并购计划产生
不利影响。特别地，基金运作期内，基金合并报表层面对投资性房地产科目拟采用成本
法计量，基金净资产将随着投资性房地产科目的折旧摊销而逐年递减，从而增加了基金
对外借款的管理难度。若基础设施项目直接或间接对外借入款项，而基础设施项目的经
营现金流入不达预期，或基础设施项目无法按照计划完成对外出售处置，可能导致财务
风险的发生，包括：
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1、基础设施项目经营或出售回收的现金流无法偿还借款本金及利息；
2、基金或项目公司无法进一步获得外部借款；
3、存续债务到期时无法续期或再融资，或者只能接受更加苛刻的融资条件；
4、基金或项目公司可能违反融资协议项下的承诺或约定，债权人或抵押权人因此
可能行使相关权利，采取要求强卖该等基础设施资产等措施；
上述事件的发生，对基金及项目公司的财务状况、现金流、可分配现金、二级市场
交易价格等均可能造成不利影响。
（五）基础设施项目收购与出售的相关风险
区别于股票、债券等标准金融产品，基础设施项目的市场流动性和交易活跃程度受
到基础设施项目区位、存续年限、资本市场环境、产业投资政策、城市规划调整等诸多
因素影响，成交价格与交易的竞争情况，基础设施项目的经营现状，行业市场预期以及
利率环境等因素相关。基金通过收购或处置基础设施项目调整投资组合时，受上述因素
影响，可能存在交易价格偏离基础设施项目评估值，交易时间周期超出计划甚至无法顺
利完成交易的风险，影响基金投资和资产出售策略的实施。若由于偿还外部借款，或支
付大规模改造支出等特殊情况被动出售基础设施项目，基金可能由于资产流动性不足而
承担额外的损失。
基础设施基金通过专项计划受让项目公司 100%股权并间接持有基础设施资产之前，
基金管理人及其他尽职调查实施主体将根据法律法规及相关监管规定的要求，勤勉尽责
地对基础设施项目以及业务参与人等相关事项进行尽职调查。联东金园及其控股股东、
实际控制人根据相关规定已承诺所提供文件资料的真实性，并承诺相关的损失补偿。尽
管如此，由于尽职调查技术以及信息资料的局限性，在本次收购中，尽调实施主体无法
完全保证基础设施项目不存在未发现的瑕疵，或联东金园可以充分履行相关承诺。
基础设施基金存续期内，如若发生基础设施资产或项目公司股权的转让，鉴于基础
设施资产所在地的地方性法规及政策或土地出让合同等手续或协议中存在关于基础设
施资产或项目公司股权转让过程中相关交易流程及所需满足的前置条件方面的要求，在
未来收购或处置相关基础设施资产或项目公司股权的过程中，可能存在因为无法按时完
成或满足上述流程及前置条件导致无法顺利收购或处置该等基础设施资产或项目公司
股权的风险。
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支持专项计划联合尽职调查报告
241
基础设施基金存续期内，如若发生须进行基础设施资产或项目公司股权的转让的，
外部管理机构将积极协助基金管理人及项目公司沟通有关主管部门，尽早取得有关主管
部门的批准同意意见，或者按照届时有效的其他规定履行前置手续（如有）。
本基金存续期为 42 年，经基金份额持有人大会审议通过，本基金可延长存续期限。
否则，本基金存续期届满后将终止运作并进入清算期；进入清算期后，本基金面临基础
设施项目的处置问题。由于基础设施项目变现可行性、时效性等将受到多项因素的影响，
本基金可能面临清算期内无法及时完成处置、或资产减值出售以寻求变现的风险，从而
对本基金投资变现的及时性及投资收益带来不利影响。
（六）土地使用权到期、被征用或收回的风险
根据《中华人民共和国民法典》（2021 年 1 月 1 日实施）、《城市房地产管理法》
（2019 年修正）、《土地管理法》（2019 年修正）及《城镇国有土地使用权出让和转
让暂行条例》（2020 年修正）的规定，非住宅建设用地使用权年限届满，土地使用者需
要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该
幅土地的，应当予以批准；经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依
照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者
未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。另外，根据相
关法规的规定，在若干情况下，政府有权在符合公共利益的情况下，强制在土地使用权
期满前收回土地使用权，并向土地使用者支付补偿金，上述补偿金将根据相关法规规定
的要求进行评估。此外，若土地使用者未能根据土地出让协议遵守或履行若干条款及条
件，政府有权终止土地使用权并无需支付任何补偿。
基础设施资产的不动产权证书记载的土地使用权到期日分别介于 2062-2065 年之
间，存在于基础设施基金到期前基础设施资产所在宗地的土地使用权到期的可能。目前
各基础设施资产所在地的土地主管部门并未就非住宅建设用地使用权续期事宜作出明
确、具体的审批标准及操作指南，基础设施资产所在宗地土地使用权续期具有一定不确
定性。若发生土地使用权到期后续期被要求支付高昂的土地出让金，或承担额外条件，
或申请续期不被批准，或土地使用权在到期前被提前收回且获得的补偿金不足以覆盖基
础设施项目估值或弥补经营损失的情况，基金及基础设施项目将受到重大不利影响。
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242
（七）基础设施基金利益冲突与关联交易风险
1、关联交易风险
本基金或者其控制的特殊目的载体与关联方之间发生的转移资源或者义务的事项
构成本基金的关联交易。除基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其
控股股东、实际控制人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的
证券等事项外，关联交易还包括但不限于购买资产支持证券、借入款项、聘请外部管理
机构、出售项目公司股权、基础设施项目购入与出售及基础设施项目运营及管理阶段存
在的购买、销售等行为，存在关联交易风险。
本基金发行后，原始权益人联东金园将作为外部管理机构提供基础设施项目的运营
管理服务，存在一定的关联交易风险。
2、利益冲突风险
本基金运作过程中将面临与基金管理人、原始权益人、外部管理机构之间的潜在同
业竞争。本基金原始权益人和/或实际控制的关联方同时持有和/或运营竞争性项目，原
始权益人作为外部管理机构可能持续为竞争性项目提供运营管理服务，因此可能与本基
金所投资的基础设施项目存在业务竞争关系，存在利益冲突风险。
三、其他与基础设施基金相关的特别风险
（一）集中投资风险
公开募集证券投资基金往往采用分散化投资的方式减少非系统性风险对基金投资
的影响。而本基金存续期内主要投资于产业园类型的基础设施资产支持证券，并持有其
全部份额，通过资产支持证券等特殊目的载体取得基础设施项目公司全部股权。因此，
相比其他分散化投资的公开募集证券投资基金，本基金将具有较高的集中投资风险。
（二）流动性风险
本基金的存续期为自基金合同生效之日起 42 年，本基金为封闭式运作，不设置申
购赎回。本基金上市交易前，不可在二级市场进行交易。在上市交易后，只能在二级市
场交易，投资者结构以机构投资者为主，存在流动性不足等风险。
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243
（三）募集失败风险
本基金可能存在因基金份额总额未达到准予注册规模的 80%、募集资金规模不足 2
亿元或基金认购人数少于 1,000 人等原因，导致募集失败、基金未能成立的风险。如募
集失败，基金管理人将在募集文件约定期限内返还投资者已缴纳的款项，并加计银行同
期存款利息。
（四）基金管理人的管理风险
在基金管理运作过程中基金管理人的知识、经验、判断、决策、技能等，会影响其
对信息的占有和对经济形势、产业园相关行业、证券价格走势的判断，如基金管理人判
断有误、获取信息不全、或对投资、运营工具使用不当等会影响基金收益水平，从而产
生风险。因此，本基金可能因为基金管理人的管理水平、管理手段和管理技术等因素影
响基金收益水平。
（五）外部管理机构的尽职履约风险
本基金运作过程中，基金管理人将按照法律法规规定和基金合同约定主动履行基础
设施项目运营管理职责，同时，基金管理人拟委托符合条件的外部管理机构负责部分基
础设施项目运营管理职责。在已建立相关机制防范外部管理机构履约风险的情况下（见
招募说明书第十八部分“基础设施项目运营管理安排”部分内容），如外部管理机构仍
有未尽职履约的情况，可能导致基础设施项目运营情况不善、租金下降等风险。
（六）计划管理人、托管人尽职履约风险
基础设施基金的正常运行依赖于计划管理人、基金及计划托管人等参与主体的尽责
服务，存在计划管理人和/或托管人违约违规风险。当上述机构未能尽责履约，或其内部
作业、人员管理及系统操作不当或失误，可能会给基础设施基金造成损失，并可能进而
影响基金份额持有人的利益。
（七）专项计划等特殊目的载体提前终止风险
因发生专项计划等特殊目的载体法律文件约定的提前终止事项，专项计划等特殊目
的载体提前终止，则可能导致资产支持证券持有人（即本基金）无法获得预期收益、专
项计划更换资产支持证券管理人甚至导致本基金基金合同提前终止。
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244
（八）不可抗力风险
本基础设施证券投资基金运行期间，直接或间接因基金管理人和计划管理人所不能
控制的情况、环境导致基金管理人、计划管理人和/或相关方延迟或未能履行义务，或因
前述情况、环境直接或间接导致基础设施证券投资基金损失的风险。该等情况、环境包
括但不限于政府限制、盗窃、战争、罢工、社会骚乱、恐怖活动、自然灾害等。此外，
基础设施项目可能由于地震、台风、洪水等自然灾害的影响，以及战争、罢工、社会骚
乱、恐怖活动、盗窃、瘟疫等不可抗力，导致设施的维护情况、房屋建筑的安全性、基
础设施项目的持续经营能力等造成不利影响，导致基础设施项目的经营现金流中断，资
产估值下降，甚至房屋建筑被毁的极端情况。若发生上述不可抗力因素，可能会对基础
设施项目，继而对基础设施证券投资基金和基金份额持有人收益产生不利影响。
四、其他一般性风险因素
（一）基金价格波动风险
本基金在二级市场的交易价格由投资者的买卖报价决定，受投资者偏好、市场流动
性、舆论情况等影响，基金价格可能大幅波动，大幅高于或低于基金净值。短期持有本
基金的投资者，可能因基金价格波动的变化造成盈利或亏损。
（二）暂停上市或终止上市风险
在基金合同生效且本基金符合上市交易条件后，本基金将在上海证券交易所上市交
易。上市期间可能因违反法律法规或交易所规则等原因导致本基金停牌，投资者在停牌
期间不能买卖基金份额。如本基金因各种原因暂停或终止上市（包括但不限于本基金不
符合基金上市条件被上海证券交易所终止上市，连续 2 年未按照法律法规进行收益分
配，基金管理人按照有关规定申请基金终止上市），对投资者亦将产生风险，如无法在
二级市场交易的风险、基金财产因终止上市而受到损失的风险。
（三）相关参与机构的操作及技术风险
基金运作过程中，因基金管理人、计划管理人、托管人、证券登记结算机构、交易
所等机构内部控制存在缺陷或者人为因素造成操作失误或违反操作规程等引致的风险，
例如，越权违规交易、会计部门欺诈、交易错误、IT 系统故障等风险。
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245
在本基金的各种交易行为或者后台运作中，可能因为技术系统的故障或者差错而影
响交易的正常进行或者导致投资人的利益受到影响。这种技术风险可能来自基金管理人、
登记机构、销售机构、证券交易所、证券登记结算机构等。
（四）基金运作的合规性风险
基金管理或运作过程中，因违反国家法律、法规、监管部门的规定以及基金合同有
关规定而给基金财产带来损失的风险。
（五）证券市场风险
本基金或有部分资产投资于利率债、AAA 级信用债或货币市场工具，证券市场价
格受到经济因素、政治因素、投资心理和交易制度等各种因素的影响，导致基金收益水
平变化而产生风险，主要包括：
1. 政策风险
货币政策、财政政策、产业政策、区域发展政策等国家政策的变化对证券市场产生
一定的影响，导致市场价格波动，影响基金收益而产生风险。
2. 经济周期风险
证券市场受宏观经济运行的影响，而经济运行具有周期性的特点，而周期性的经济
运行周期表现将对证券市场的收益水平产生影响，从而对收益产生影响。
3. 利率风险
利率直接影响着债券的价格和收益率，影响着企业的融资成本和利润。本基金部分
资产投资于利率债、AAA 级信用债或货币市场工具，其收益水平会受到利率变化的影
响。如果市场利率上升，本基金持有的债券将面临价格下降、基金资产损失的风险。
4. 收益率曲线风险
收益率曲线风险是指与收益率曲线非平行移动有关的风险，不同信用水平的货币市
场投资品种具有不同的收益率曲线结构，若收益率曲线没有如预期变化，可能导致基金
投资决策出现偏差，从而影响基金的收益水平，单一的久期指标并不能充分反映这一风
险的存在。
5. 购买力风险
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246
基金的利润将主要通过现金形式来分配，而现金可能因为通货膨胀的影响而导致购
买力下降，从而使基金的实际收益下降。
6. 再投资风险
再投资风险反映了利率下降对固定收益证券利息收入再投资收益的影响，这与利率
上升所带来的价格风险（即利率风险）互为消长。具体为当利率下降时，基金从投资的
固定收益证券所得的利息收入进行再投资时，将获得比以前较少的收益率，这将对基金
的净值增长率产生影响。
7. 信用风险
信用风险主要指债券发行人因经营情况恶化等因素发生违约，或债券发行人拒绝履
行还本付息义务，或由于债券发行人或债券本身信用等级降低导致债券价格波动等风险。
信用风险也包括证券交易对手因违约而产生的证券交割风险。
8. 其他风险
随着符合本基金投资理念的新投资工具的出现和发展，如果投资于这些工具，基金
可能会面临一些特殊的风险。
本风险揭示的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施基金的所有风险。投
资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书和基金产品资
料概要等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投
资决策，自行承担投资风险。
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247
第七章 基础设施项目的科技创新相关情况
一、基础设施项目位于中关村创新示范区、入园企业的高新技术占比较高
中关村是我国第一个国家级高新区和第一个国家自主创新示范区，是我国科技创新
的一面旗帜。2023 年 5 月 25 日，国家主席习近平向 2023 中关村论坛致贺信。习近平
主席在贺信中强调，北京要充分发挥教育、科技、人才优势，协同推进科技创新和制度
创新，持续推进中关村先行先试改革，进一步加快世界领先科技园区建设，在前沿技术
创新、高精尖产业发展方面奋力走在前列。
2021 年 11 月 24 日，中央全面深化改革委员会第二十二次会议审议通过《关于支
持中关村国家自主创新示范区开展高水平科技自立自强先行先试改革的若干措施》，支
持中关村国家自主创新示范区开展高水平科技自立自强先行先试改革，加快打造世界领
先科技园区和创新高地，部署实施 24 项重大改革措施，截至 2022 年底，国家和北京市
已配套出台 50 余项政策，惠及众多创新主体。
根据《北京市十四五规划纲要》，北京市将围绕基础研究、应用研究、成果转化、
高精尖产业全链条进一步强化中关村国家自主创新示范区建设。根据《北京市“十四五”
时期国际科技创新中心建设规划》，北京市把中关村国家自主创新示范区作为加快建设
国际科技创新中心的主阵地，坚持“发展高科技、实现产业化”方向，率先打造成为科
技自立自强、高质量发展的引领区。中关村国家自主创新示范区领导小组印发《关于加
快中关村国家自主创新示范区分园高质量发展的指导意见》，提出利用五年左右时间全
面推进中关村国家自主创新示范区分园高质量发展，进一步提升创新能级，打造高质量
产业承载空间，营造良好创新创业生态，为北京国际科技创新中心建设提供有力支撑。
本次项目的 3 个产业园区均位于中关村国家自主创新示范区，定位于服务战略新
兴、科技创新型的高精尖行业领域中小企业，入园企业属于中关村园区等多重产业支持
政策范围，高新技术占比较高。截至 2024 年 3 月 31 日，3 个项目入园企业中，自身或
控股股东含有国家高新技术企业、瞪羚企业、火炬中心高新技术企业、中关村高新技术
企业、科技型中小企业、专精特新企业、雏鹰企业等标签或资质的合计共 74 家，占比
达 62%；其中国家高新技术企业数量达 60 家，占比 50%。
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1、北京大兴科创产业园
北京大兴科创产业园位于中关村科技园区大兴生物医药产业基地，入园企业同时属
于北京市关于高精尖产业的优惠政策、中关村国家自主创新示范区对于入园企业的支持
政策、大兴新区对于医药健康产业企业的促进政策范围，园区多方位支持高精尖企业长
期发展。
通过公开市场渠道查询，截至 2024 年 3 月 31 日，北京大兴科创产业园入园企业或
其控股股东取得国家高新技术企业、瞪羚企业、火炬中心高新技术企业、中关村高新技
术企业、科技型中小企业、专精特新企业、雏鹰企业等标签或资质的共 30 家，占比达
70%；其中国家高新技术企业数量达 26 家，占比 60%。
2、北京马坡科技园一期
北京马坡科技园一期位于中关村顺义园政策范围的马坡工业区，入园企业同时属于
北京市关于高精尖产业的优惠政策、中关村国家自主创新示范区对于入区企业的支持政
策、顺义新城及马坡聚源工业基地的多重产业支持政策范围，园区多方位支持高精尖企
业长期发展。
通过公开市场渠道查询，截至 2024 年 3 月 31 日，北京马坡科技园一期项目入园企
业或其控股股东取得国家高新技术企业、瞪羚企业、火炬中心高新技术企业、中关村高
新技术企业、科技型中小企业、专精特新企业、雏鹰企业等标签或资质的共 28 家，占
比达 58%；其中国家高新技术企业数量达 22 家，占比 46%。
3、北京房山奥得赛产业园
北京房山奥得赛产业园位于中关村科技园区房山园，入园企业同时属于北京市关于
高精尖产业的优惠政策、中关村国家自主创新示范区对于入区企业的支持政策、房山区
对于新材料产业基地的产业支持政策范围，园区多方位支持高精尖企业长期发展。
通过公开市场渠道查询，截至 2024 年 3 月 31 日，北京房山奥得赛产业园入园企业
或其控股股东取得国家高新技术企业、瞪羚企业、火炬中心高新技术企业、中关村高新
技术企业、科技型中小企业、专精特新企业、雏鹰企业等标签或资质的共 16 家，占比
达 55%；其中国家高新技术企业数量达 12 家，占比 41%。
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249
二、基础设施项目采用科技化、数字化的运营管理模式
凭借在产业园区运营领域的积累，联东集团建立了数字化园区管理平台，通过大数
据及物联网技术的融合，提高运营管理效率，进一步服务园区企业发展、保障对园区的
管理，促进园区发展。
联东集团利用园区管理全链条数字化服务体系，打造新一代智慧园区。联东集团构
建了“两院五平台”，用数字化方式提升产业组织和园区运营能力。
上述“五平台”中，联东集团通过数字化智慧园区平台服务于园区运营管理，通过
各类服务数据和产业数据采集、数据挖掘分析等大数据服务能力，实现对园区的监测、
预警、分析，同时分析企业的经营态势，帮助企业及时发现问题并解决问题。同时，数
字化智慧园区平台通过数字反应园区产业发展状况，调整园区的产业结构，促进产业集
聚和结构优化升级。在风险防范、融资辅助、政策匹配、生活服务等方面做更多的业务
支撑，为企业提供人才、科技金融、科技成果转化、政策匹配等精准服务，对联东集团
园区管理也能起到辅助决策的作用。
联东金园作为外部管理机构，在管理基础设施项目时将接入“两院五平台”数字化
系统，为园区企业提供科技化、数字化运营管理服务，进一步提升园区管理科技及数字
治理水平。
三、本次REITs项目回收资金将投资于科技创新产业园区建设
联东金园作为原始权益人，以 3 个项目作为底层基础设施项目，申请发行基础设施
REITs 的预计募集资金规模约为 16.17 亿元，通过本基础设施 REITs 回收资金预计约
8.2484亿元。本次基础设施基金净回收资金将优先用于投资联东金园及联东集团在京津
冀、环渤海经济区等重点经济区域产业园项目的建设，涵盖了北京通州区、平谷区、顺
义区、河北廊坊市等多个在建或拟建产业园区项目。拟投资项目多为联东集团前期通过
盘活存量低效工业用地之后实现再投资的产业园区新建项目，提高土地利用效率的同时
持续助力京津冀产业协同发展、转型升级与科技创新。原始权益人主要拟投资项目如下
84 净回收资金以最终发行及交割审计结果为准。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
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250
表所示，根据项目实际建设进度及资金到位情况，原始权益人可能将募集资金调整至其
他符合上述条件的产业园区项目建设，并履行相应备案程序。
表 7-3-1：募集资金拟投资项目
类别 募集资金投资项目情况
项目名称
联东 U
谷·远大住工
绿色建筑辅助
基地项目
联东 U
谷·平谷马坊
同创项目
联东 U
谷·平谷马坊
格兰特项目
漷县天威远
大项目
通州于家务科
技园项目
联东 U
谷·北京大
兴庞各庄合
作项目
地区 北京市顺义区 北京平谷马坊
工业区
北京平谷马坊
工业区
通州经济开
发区南区
通州区于家务
乡聚富苑开发
区
北京市大兴
区
项目总投资
（亿元） 7.68 6.3 0.88 1.5 3 1.6
建设内容 标准厂房、附属用房及配套设施
（拟）开工
时间 2023 2023 2023 2023 2024 2024
表 7-3-2：募集资金拟投资项目（续）
类别 募集资金投资项目情况
项目名称 北玻科技园
项目
华强科技园
项目
联东 U
谷·固安时
代路产业港
项目
联东 U
谷·大厂海
高智控云谷
项目
联东华明高
新项目（一
期）
联东 U
谷·廊坊中
粮屯河项目
地区
通州区北京
通州工业开
发区内
通州区广聚
街
河北省廊坊
市固安县
河北省廊坊
市高新技术
产业开发区
天津市东丽
区
廊坊开发区
项目总投资
（亿元） 1.0 4.5 2.0 1.9 1.5 7.55
建设内容 标准厂房、附属用房及配套设施
（拟）开工时间 2024 2024 2023 2023 2022 2024
随着国家“京津冀战略一体化”战略布局的不断深入，区域产业转型升级、产研
联动发展的需求不断提高，进一步推动了科创型产业园区的迭代升级，对产业园区科
技化、数字化的运营管理模式带来更多成熟的探索。联东金园计划通过打造与科创企
业相匹配的服务体系，投资建设高效率、数字化管理运营的新一代智慧园区，全面助
力科技创新型入园企业的发展。
本次发行公募 REITs 的募集资金拟投资新建的产业园区项目不仅可以持续服务科
技创新中小企业，还可以为所处区域不断聚合资源、聚集人才，推动当地智能制造、
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划联合尽职调查报告
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生物医药、电子信息、装备制造类企业的技术创新，发挥科技对产业经济发展的支撑
与引领作用，不断地孕育有潜力的高新技术企业，以此提升产业的可持续发展。
募集资金拟投资的产业园区均聚焦科技创新，围绕重点产业和科创企业，以先进
制造业集群培育构建生态，以产业主题园区打造提升空间载体，构建新兴产业链，推
动产业链高端化、智能化、绿色化发展，提升产业链、供应链现代化水平，从而促进
全产业链优化升级。着力引育领航企业，加快发展单项冠军，大力培育“专精特新”
企业，构建以领航企业为引领、单项冠军企业为支撑、“专精特新”中小企业跟进跃
升的梯度发展格局，推动企业融通发展。
募集资金拟投资项目契合《京津冀协同发展规划纲要》《环渤海地区合作发展纲
要》等国家重点战略，符合经济社会发展中长期规划。募投项目紧紧围绕高端制造、
生物医药、信息技术、能源环保等战略性新兴产业，为广大中小型企业创造优质的生
产经营场所和配套服务，满足区域产业发展需求。此外，募投项目的投资建设有利于
联东金园和联东集团进一步提升园区服务质量、树立品牌效益、促进产业集聚，推进
区域高质量经济发展、促进战略新兴产业聚集、加速传统产业转型升级。
经基金管理人及计划管理人核查，本次项目在入园企业属性、项目运营模式及回
收资金用途方面具有一定的科技创新属性。本次基础设施项目的入园企业主导产业科
技创新属性较强，项目运营管理采用科技化、数字化的运营管理模式。原始权益人承
诺本次基金发行后的净回收资金将优先投资于原始权益人联东金园及发起人联东集团
在京津冀、环渤海经济区等重点经济区域产业园项目的建设，持续助力京津冀产业协
同发展、转型升级与科技创新。
招募说明书
附件五 财务顾问报告
中金联东科技创新产业园
封闭式基础设施证券投资基金
财务顾问报告
财务顾问：中国国际金融股份有限公司
2024 年 7 月

中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
2
尽调摘要
一、业务参与人
1、原始权益人
联东金园为依法设立且有效存续的有限责任公司，联东金园通过项目公司享有对
基础设施资产的所有权。联东金园信用良好，经营稳健，内部控制制度健全，不存在
影响持续经营的法律障碍，最近三年不存在重大违法违规记录，不存在因严重违法失
信行为被有权部门认定为失信被执行人、失信生产经营单位或其他失信单位并被暂停
或者限制融资的情形。
联东金园已就以持有基础设施资产的项目公司 100%股权转让方式发行基础设施
REITs 履行完毕相应的内部决策及外部审批流程。
《专项计划认购协议》《股权转让协议》等专项计划文件的内容不违反中国法律
的强制性规定，经相关当事人签署并满足该等文件约定的生效条件（如有）后，即对
签署各方具有法律约束力，合法有效；上述交易完成后，基金即可通过持有专项计划
的全部资产支持证券而取得项目公司的 100%股权，从而间接取得全部基础设施资产的
所有权。
2、外部管理机构
本基金成立后，基金管理人、联东金园与项目公司拟签订运营管理服务协议，由
基金管理人委托联东金园作为外部管理机构负责基础设施项目的部分运营管理职责。
联东金园具有丰富的产业园区基础设施项目运营管理经验，并已配备充足的具有基础
设施项目运营经验的专业人员，其中具有 5 年以上基础设施项目运营经验的专业人员
不少于 2 名。
联东金园不存在影响持续经营的重大法律障碍，未发现联东金园最近三年存在重
大违法、违规或不诚信记录或被纳入重大税收违法案件当事人的情况，未发现联东金
园被纳入被执行人或失信被执行人名单的情况。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
3
待联东金园按照《证券投资基金法》第九十七条、《基础设施基金指引》第四十
条的规定在中国证监会进行担任外部管理机构的备案后，即可担任本基金基础设施项
目的外部管理机构。
3、基金托管人与计划托管人
基金托管人拟由交通银行担任，计划托管人拟由交通银行北京分行担任，基金托
管人与资产支持证券托管人为同一法人，符合《运作办法》第六条、《基础设施基金
指引》第六条及《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》第六条
规定的担任基金托管人/计划托管人的资质及权限。
二、项目公司的法律情况
北京恒星意达科技有限公司（以下简称“恒星意达”）持有北京大兴科创产业园
完全所有权，于 2011年 12月 2日成立，截至本报告出具日，恒星意达由联东金园全资
持有，实际控制人为刘振东。
北京亚美耳康科技发展有限公司（以下简称“亚美耳康科技”）持有北京马坡科
技园一期完全所有权，于 2012年 5月 25日成立，截至本报告出具日，亚美耳康科技由
联东金园全资持有，实际控制人为刘振东。
北京京燕奥得赛化学有限公司（以下简称“京燕奥得赛”）持有北京房山奥得赛
产业园完全所有权，于 2012年 9月 29日成立，截至本报告出具日，京燕奥得赛由联东
金园全资持有，实际控制人为刘振东。
恒星意达、亚美耳康科技及京燕奥得赛（以下合称“各项目公司”或“项目公
司”）设立程序和历史沿革均符合当时适用的《公司法》的规定，依法设立并合法存
续；各项目公司股东人数、住所、出资比例均符合《公司法》的规定；各项目公司现
行有效的公司章程均符合《公司法》及中国证监会的有关规定。
各项目公司在报告期内均不存在重大违法、违规或不诚信记录或被纳入重大税收
违法案件当事人的情况；各项目公司均不存在被认定为失信被执行人的情况；各项目
公司经营合法合规性、商业信用情况良好。
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截至本报告出具日，各项目公司均合法拥有基础设施项目，应收关联方往来款将
于本次项目发行前清理，应付关联方往来款将于发行后的交割阶段予以清理，不存在
资产被原始权益人及其关联方控制和占用的情况，各项目公司均不存在已申请的在中
国境内注册的专利、商标及版权；各项目公司的会计管理在重大方面具有完整性、合
理性及有效性，均已独立设立银行账户，不存在与控股股东、实际控制人及其控制的
其他企业共用银行账户的情况，均依法独立进行纳税申报和履行缴纳税款义务。
各项目公司股权转让以及本次发行均取得了合法、有效的内部授权，股权转让行
为合法有效。
三、项目公司的业务及财务情况
1、项目公司的行业情况及竞争状况
产业园区是地方实体经济的有机组成部分，推进产业园区行业的高质量发展，有
利于增强城市群的承载能力、推动传统产业升级、实现产业结构与空间结构的协同发
展，从而有效地增强实体经济活力。近年来，国家及地方政府陆续发布关于产业园区
行业的规划指导文件，为产业园区行业良性发展提供了基础。
我国产业园区行业历经数十年发展，市场容量逐步积累扩大。行业在产业结构调
整与产业转型升级大背景下，叠加城市化进程加快、城市更新与产城融合不断深化的
趋势，具备良好的发展机遇与前景。同时，由于产业园区行业具有政策主导性强、区
域性差异大等特点，也亟需摆脱同质化发展带来的供需错配、以及传统投融资模式对
开发运营的限制等难题。
从开发运营与管理模式来看，我国产业园区行业已形成企业主导、政府主导和政
企联合等三种主流模式，行业参与主体包括专业产业园区运营商、政府主导的园区企
业、实体企业及金融产业资本等。产业园区行业涉及的业务链条长，行业壁垒较高，
行业参与方需要围绕产业导入、开发和运营、资金和资本运作等领域不断积累创新。
当前，我国产业园区行业正处于转型升级和发展创新阶段，优质的产业园区基础
设施资产通过市场化的运营管理，可以获得稳定的现金流，运营风险可控，是基础设
施证券投资基金理想的投资标的。
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5
2、项目公司的主营业务及经营情况
项目公司通过运营基础设施资产取得运营收入，主要为其基于与租户签署的租赁
合同取得的租金收入，不依赖第三方补贴等非经常性收入。
报告期内，项目公司持有基础设施资产，集团根据产业园项目统筹管理需要，现
有产业园区项目租约均通过北京联东金赫科技有限公司（以下简称“联东金赫”）及
北京联东世纪房地产租赁有限公司（以下简称“世纪租赁”）（以下联东金赫、世纪
租赁合称“租赁平台”）签约，并由项目公司与租赁平台进行内部结算。截至本报告
出具日，对本次 REITs 项目涉及的基础设施项目租赁合同已变更由项目公司签署并直
接向租户收取租金或取得合同期内全部预缴租金。截至本报告出具日，基础设施资产
对应业务合同项下全部收益均由项目公司直接收取。
经财务顾问核查，项目公司已签署且正在履行或将要履行与基础设施资产运营或
本次发行相关的重大合同项下的内容不违反中国法律的强制性规定，在经合同当事方
适当签署满足合同约定的生效条件（如有）后，即对签署各方具有法律约束力，合法
有效。
3、利益冲突及关联交易
除基础设施项目外，联东金园和/或联东金园实际控制的关联方直接或通过其他方
式间接持有和/或运营的位于北京市内的产业园区项目（以下简称“竞争性项目”），
与基础设施项目存在一定竞争关系。为防范同业竞争，联东金园已出具《关于避免同
业竞争的承诺函》。
截至本报告出具日，项目公司与联东金园及关联方存在关联交易的情况。关联交
易系基础设施项目正常运营产生，未违反相关法律法规的规定和公司内部管理制度，
关联交易相关合同项下的内容不违反中国法律的强制性规定，合法有效，关联交易定
价不存在显失公允的情形。具体分析详见“第四章 项目公司的业务及财务情况”之
“三、同业竞争及关联交易”之“（二）关联交易的情况”。
4、项目公司的财务状况分析
根据项目公司的租赁合同签署调整情况，为反映报告期内基础设施项目在当前业
务模式下的经营情况，原始权益人编制了 3 个项目公司 2021-2023 年和 2024 年 1-3 月
的模拟汇总财务报表，报表已由毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并
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出具了标准无保留意见的审计报告。根据 3 个项目公司模拟汇总财务报表，截至 2021
年末、2022 年末、2023 年末和 2024 年一季度末，项目公司资产总额分别为 11.00 亿元、
9.47 亿元、8.07 亿元和 7.80 亿元，2021 年度、2022 年度、2023 年度和 2024 年一季度
项目公司营业收入分别为 7,778.25 万元、9,534.06 万元、10,950.37 万元和 2,830.07 万
元。
5、期后事项
（1）项目交割安排
本项目中金公司作为计划管理人（代表专项计划的利益）签署股权转让协议，本
项目资产交割的主要安排流程如下：
1）联东金园与中金公司（代表专项计划的利益）及其他相关方签署《股权转让协
议》，《股权转让协议》自专项计划设立日生效。
2）基金正式设立，基金认购专项计划的全部基础设施资产支持证券，资产支持计
划设立，专项计划设立日为项目公司股权转让的交割日，专项计划成为项目公司的唯
一股东，项目公司启动交割审计；项目公司完成股权工商登记变更后，由中金公司
（代表专项计划份额持有人的利益）登记为项目公司股东。
3）专项计划向项目公司发放股东借款，用于偿付项目公司除递延所得税负债外的
全部负债及其应付利息（如有）。
4）根据项目公司债权银行出具的《同意函》，债权银行均同意项目公司提前偿还
相关贷款合同项下的全部未清偿本金、利息及其他应付款项（如有），并自贷款清偿
次日起的约定时间内协助相关项目公司向不动产登记主管部门递交完毕办理抵押担保
注销登记所需的全部申请材料，并将持续配合办理完毕抵押登记注销手续及其他担保
监管措施解除手续（如涉及）。
5）根据《股权转让协议》的约定，交割审计完成、相应项目公司银行贷款及应付
关联方往来款清理完毕、特定担保已经全部解除并已办理完毕相关资产抵押/应收账款
质押登记注销手续后，专项计划向原始权益人支付股权转让价款。
6）专项计划设立后，项目公司投资性房地产由成本法变更为公允价值法计量，以
项目公司形成的未分配利润向专项计划分配股利，项目公司对专项计划产生应付股东
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分红款，同时，项目公司将根据实际情况进行减资，形成项目公司对专项计划的应付
减资款（如有），根据专项计划与项目公司签署的《债权债务确认协议》，项目公司
对专项计划的应付股东分红款及应付减资款（如有）将确认为项目公司对专项计划的
有息债务，完成本次项目的交易。
上述安排为根据相关监管规定拟定的步骤和流程，未来交割的实际操作过程中将
根据有关机构的实际要求办理。
（2）项目人员及运营安排
根据基础设施 REITs 的运营管理要求，项目公司除法规要求的基本人员配置外，
其他运营人员将调整至项目外部管理机构，项目公司将不再开展管理咨询、活动策划
等与本次基础设施 REITs 项目无关的任何业务。
项目公司纳入基础设施基金后，项目公司作为基金持有基础设施资产的特殊目的
载体，根据《公司章程》设置符合《公司法》等规定的最低人数，不设股东会、董事
会，设执行董事，公司法定代表人由执行董事担任。项目公司法定代表人、执行董事、
监事由基金管理人指定人员担任。基金管理人自行指定财务负责人负责项目公司财务
管理。
基础设施基金运作过程中，基金管理人将按照法律法规规定和《基金合同》约定
主动履行基础设施项目运营管理职责，同时，基金管理人拟委托联东金园作为外部管
理机构负责基础设施项目的部分运营管理职责。基金管理人、联东金园与项目公司签
订《运营管理服务协议》，并在协议中明确约定基金管理人委托外部管理机构为基础
设施项目提供运营管理服务的具体安排。
基础设施基金运作过程中，基金及专项计划的托管人将按照法律法规规定，并依
据《基金合同》《基金托管协议》《专项计划托管协议》，以及与基金管理人、计划
管理人、项目公司签署的《账户监管协议》，为项目公司账户提供监管服务，保证基
础设施基金资产在监管账户内封闭运行。
四、基础设施资产
1、基础设施资产概况
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基础设施资产包括位于北京市大兴区华佗路 50 号院的北京大兴科创产业园、位于
北京市顺义区聚源中路 12 号院的北京马坡科技园一期，以及位于北京市房山区燕新南
路 18 号院的北京房山奥得赛产业园。具体来看，3 个产业园区项目均位于北京中关村
国家自主创新示范区，具有良好的区位优势，产业聚集效应和政策支持力度。基础设
施项目均为生产型标准工业厂房，面向符合国家和地方产业规划导向、租赁需求旺盛
的中小型、生产型、科创型企业,是助力地区实体经济发展的重要产业载体。
基础设施资产范围内国有建设用地的土地用途均为工业用地，建筑面积合计约
198,383.91 平方米，可租赁面积合计约 194,399.47 平方米，截至 2024 年 3 月 31 日，基
础设施资产运营时间均超过 3 年，且运营情况良好。截至 2024 年 3 月 31 日，基础设施
资产整体出租率为 97.91%，估值合计 16.17 亿元。
基础设施资产基本情况及重要参数如下表所示：
表 0-4-1：基础设施资产基本情况
序
号
项目
名称
所属
区域
项目所
在地
建筑面积
（m2）
可租赁面积
（m2）
历史期出租率（%）
收益法
折现率
假设
截至 2024
年 3 月 31
日估值
（亿元）
估值单价
（元/m2）1
2024 年
资本化
率2
2021 年
末出租
率
2022 年
末出租
率
2023 年
末出租
率
2024 年
一季度
末出租
率
1
北京大兴
科创产业
园
中关村大
兴生物医
药产业基
地
北京市
大兴区 84,148.14 82,499.86 77.16% 98.86% 97.85% 96.60% 7.50% 8.77 10,422.10 5.87%
2
北京马坡
科技园一
期
中关村顺
义园
北京市
顺义区 61,898.26 60,612.89 92.19% 97.26% 98.66% 98.66% 7.50% 4.45 7,189.22 5.93%
3
北京房山
奥得赛产
业园
中关村房
山园
北京市
房山区 52,337.51 51,286.72 80.90% 95.93% 98.09% 99.13% 7.75% 2.95 5,636.49 5.91%
合计 198,383.91 194,399.47 82.90% 97.59% 98.17% 97.91% - 16.17 8,150.86 5.89%
2、基础设施资产的权属情况
截至本报告出具日，除已取得提前还款并解除权利负担限制的同意函的“第五章
基础设施资产”之“二、基础设施的权属情况”之“（二）权利负担及解除安排”中
所述的基础设施资产权利负担外，基础设施资产的房屋所有权及其对应的土地使用权
未被设置其他担保物权，基础设施资产的房屋所有权及其相对应的土地使用权不存在
1 估值单价=估值/建筑面积
2 2024 年资本化率=2024 年年化预测运营净收益/项目估值
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正在进行中的权属纠纷、被法院查封或被采取其他司法强制措施的情形，基础设施项
目均已整体作为底层资产申请发行基础设施 REITs，均不存在已对外出售的部分，基
础设施资产权属清晰、范围明确。
项目公司经营基础设施资产无需另行取得相关经营许可或其他经营资质。
3、基础设施资产的合法合规性
（1）项目公司已按照当时适用的法律法规及政府主管部门的要求，就基础设施项
目依法分别取得了本次发行所需的固定资产投资建设手续，详见本报告“第五章 基础
设施资产”之“三、基础设施资产的合法合规性”之“（一）基础设施资产的投资和建
设”所示，该等项目手续合法合规。基础设施项目及其不可分割的建筑物中，不存在
未办理投资管理、规划、用地、施工许可和产权登记手续的连廊、夹层等各类违法违
章建筑。
（2）各基础设施资产的实际用途与其规划用途及/或其权证所载用途相符。
（3）在法律法规、依法公布的政策文件、投资管理手续、土地取得手续、项目合
同协议等各种相关规定或协议中，对基础设施项目的土地使用权、股权、经营收益权、
建筑物及构筑物等转让或相关资产处置，设定的所有相关限制条件、特殊规定、约定，
基础设施项目均已符合相关要求或具备了解除条件。
4、基础设施资产的使用现状及维护情况
基础设施资产均位于北京市，邻近城区，交通网络成熟，产业聚集度高，基础设
施完善，为项目的后续运营业绩提供了好的外部环境。基础设施资产主体结构均完好，
外观均无明显破损，楼宇设备设施齐全，总体运行正常，维护状况良好。基础设施资
产均已购买了财产一切险及公众责任险，未来项目公司将于各基础设施资产财产一切
险、公众责任险到期前自行投保。
5、基础设施资产所处的行业及区域情况分析
根据戴德梁行提供的区域宏观经济、产业园市场以及可比竞品分析数据，目前基
础设施资产所处区域的宏观经济历史发展情况，以及产业园市场和项目竞争情况，整
体有利于基础设施资产现金流的稳定。
6、基础设施资产的现金流
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基础设施项目近三年经营性净现金流持续为正，现金流持续、稳定；基础设施项
目现金流基于真实、合法的经营活动产生；基础设施项目运营指标和经营收入等历史
经营情况真实、完整，不存在通过各种手段突击虚增运营收入的情况；基础设施项目
租金及物业管理费来源合理分散，且收入主要来自于市场化租户，符合市场化原则，
不含政府部门就基础设施项目运营向基础设施项目直接发放或返还的租金补贴等政府
补贴资金，不依赖第三方补贴等非经常性收入，基础设施项目不存在重要现金流提供
方。
表 0-4-2：基础设施资产近三年及一期现金流情况
单位：万元
项目 2024 年一季度 2023 年度 2022 年度 2021 年度
营业收入 2,830.07 10,950.37 9,534.06 7,778.25
税金及附加 352.28 1,368.53 1,196.81 1,081.72
职工薪酬费用 143.87 868.99 996.35 963.40
其他费用 26.08 86.61 90.77 122.39
历史运营净收益3 2,307.84 8,626.23 7,250.12 5,610.74
7、基础设施资产的估值情况
根据戴德梁行出具的《估价报告》，截至价值时点 2024年 3月 31日（下文价值时
点均指 2024 年 3 月 31 日），基础设施资产估值合计 16.17 亿元。
基础设施资产估值及涉及的重要参数详见下表：
表 0-4-3：基础设施资产估值情况
项目名称
截至 2024 年 3 月
31 日评估值
（亿元）
截至 2024 年 3 月
31 日账面价值4
（亿元）
账面原值
（亿元）
截至2024年3
月31日累计折
旧
（亿元）
增值
（亿元）
增值率5
北京大兴科创产业园 8.77 2.73 3.37 0.64 6.04 221.30%
北京马坡科技园一期 4.45 1.61 2.03 0.42 2.84 176.45%
北京房山奥得赛产业园 2.95 2.05 2.45 0.40 0.90 43.67%
合计 16.17 6.39 7.85 1.46 9.78 152.95%
8、基础设施资产的现金流预测
3 历史运营净收益=营业收入-职工薪酬费用-税金及附加-其他费用，下同。
4 账面价值指账面净值，即账面原值-累计折旧。
5 增值率=（截至 2024 年 3 月 31 日评估值-截至 2024 年 3 月 31 日账面价值）/截至 2024 年 3 月 31 日账面价值
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基础设施资产未来两年现金流预测不含政府补贴资金，情况详见下表，本预测结
果不作为对基础设施资产运行期间实际现金流的保证：
表 0-4-4：基础设施资产未来两年现金流情况6
单位：万元
项目 2024 年 4-12 月 2025 年度
运营收入（不含税） 8,575.38 11,272.12
运营净收益 7,149.62 9,395.44
基础设施项目的风险揭示请参考本报告重大风险揭示章节。
五、本次项目的科技创新情况
本次项目在入园企业属性、项目运营模式及回收资金用途方面具有一定的科技创
新属性。本次基础设施项目的入园企业主导产业科技创新属性较强，项目运营管理采
用科技化、数字化的运营管理模式。原始权益人承诺本次基金发行后的净回收资金将
优先投资于原始权益人联东金园及发起人联东集团在京津冀、环渤海经济区等重点经
济区域产业园项目的建设，持续助力京津冀产业协同发展、转型升级与科技创新。
6 以上现金流预测为资产端现金流，非基础设施 REITs 产品端现金流。
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12
目录
尽调摘要 ...................................................................................................................................2
一、业务参与人 ...............................................................................................................2
二、项目公司的法律情况 ...............................................................................................3
三、项目公司的业务及财务情况 ...................................................................................4
四、基础设施资产 ...........................................................................................................7
五、本次项目的科技创新情况 .....................................................................................11
释义 .........................................................................................................................................14
一、基金层面涉及的定义 .............................................................................................14
二、资产支持专项计划层面涉及的定义 .....................................................................22
三、基础设施项目层面涉及的定义 .............................................................................26
四、其他定义 .................................................................................................................29
重大风险提示 .........................................................................................................................32
一、产业园行业的风险 .................................................................................................32
二、基础设施基金的投资管理风险 .............................................................................33
三、其他与基础设施基金相关的特别风险 .................................................................42
四、其他一般性风险因素 .............................................................................................44
第一章 尽职调查情况描述 ....................................................................................................47
一、尽职调查基准日 .....................................................................................................47
二、尽职调查的内容及程序 .........................................................................................47
三、尽职调查的主要结论 .............................................................................................54
第二章 业务参与人 ................................................................................................................56
一、原始权益人：北京联东金园管理科技有限公司 .................................................56
二、外部管理机构：北京联东金园管理科技有限公司 .............................................86
三、基金托管人及计划托管人：交通银行股份有限公司、交通银行股份有限公司
北京市分行 .............................................................................................................................90
第三章 项目公司的法律情况 ................................................................................................97
一、项目公司：北京恒星意达科技有限公司 .............................................................97
二、项目公司：北京亚美耳康科技发展有限公司 ...................................................106
三、项目公司：北京京燕奥得赛化学有限公司 .......................................................116
第四章 项目公司的业务及财务情况 ..................................................................................125
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一、项目公司的行业情况及竞争状况 .......................................................................125
二、项目公司的主营业务及经营模式 .......................................................................136
三、同业竞争及关联交易 ...........................................................................................142
四、项目公司的财务状况分析 ...................................................................................150
五、期后事项 ...............................................................................................................160
第五章 基础设施资产 ..........................................................................................................163
一、基础设施资产概览 ...............................................................................................163
二、基础设施资产的权属情况 ...................................................................................167
三、基础设施资产的合法合规性 ...............................................................................174
四、基础设施资产的使用现状及维护情况 ...............................................................189
五、基础设施资产所处的行业及区域情况分析 .......................................................195
六、租约及历史现金流情况 .......................................................................................211
七、基础设施资产的估值情况 ...................................................................................230
八、基础设施资产的现金流预测 ...............................................................................263
第六章 基金的发售与定价 ..................................................................................................270
一、产品的基本情况 ...................................................................................................270
二、发售定价方案 .......................................................................................................270
三、本次募集资金使用情况 .......................................................................................277
第七章 财务顾问与原始权益人之间不存在控股关系或其他重大关联关系..................280
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释义
在本财务顾问报告中，除非文意另有所指，下列词语或简称具有如下含义：
一、基金层面涉及的定义
1. 基金、基础设施基金或本基金：指“中金联东科技创新产业园封闭式基础设施
证券投资基金”。
2. 基金管理人：指中金基金管理有限公司（以下简称“中金基金”）。
3. 托管人：指基金托管人和计划托管人的合称。
4. 基金托管人：指交通银行股份有限公司（以下简称“交通银行”）。
5. 本次交易：指本基金首次发售募集资金投资“中金-联东科技创新产业园基础
设施资产支持专项计划”的资产支持证券并作为上述资产支持证券的唯一持有人，通
过专项计划和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利的行
为。
6. 原始权益人：指基础设施基金持有的基础设施项目的原所有人，本基金首次发
售时，指北京联东金园管理科技有限公司（以下简称“联东金园”）。
7. 财务顾问：指基金管理人聘请的取得保荐业务资格的证券公司，对基础设施项
目进行尽职调查、出具财务顾问报告（如需）或受托办理基础设施基金份额发售的路
演推介、询价、定价、配售等相关业务活动。本基金首次发售时，指中国国际金融股
份有限公司（以下简称“中金公司”）。
8. 外部管理机构：指根据运营管理服务协议为基金及基础设施项目提供运营管理
服务的机构，本基金首次发售时，指北京联东金园管理科技有限公司（以下简称“联东
金园”）。
9. 参与机构：指为本基金提供专业服务的评估机构、会计师事务所、律师事务
所、外部管理机构等专业机构。
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10. 首次发售：本基金依法进行首次发行募集资金，用于投资“中金-联东科技创新
产业园基础设施资产支持专项计划资产支持证券”，作为上述资产支持证券的唯一持有
人，通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体获得基础设施项目完全所有权或经
营权利，拥有特殊目的载体及基础设施项目完全的控制权和处置权。
11. 基金募集期：指自基金份额发售之日起至发售结束之日止的期间，原则上不超
过 5 个交易日，最长不得超过 3 个月。
12. 基金合同生效日：指基金募集达到法律法规规定及基金合同规定的条件，基金
管理人向中国证监会办理基金备案手续完毕，并获得中国证监会书面确认的日期。
13. 基金合同终止日：指基金合同规定的基金合同终止事由出现后，基金财产清算
完毕，清算结果报中国证监会备案并予以公告的日期。
14. 存续期、封闭期：指基金合同生效之日起 42 年，但基金合同另有约定的除
外。
15. 基金合同：指《中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合
同》及对基金合同的任何有效修订和补充。
16. 基金托管协议：指基金管理人与基金托管人就本基金签订之《中金联东科技创
新产业园封闭式基础设施证券投资基金托管协议》及对该托管协议的任何有效修订和
补充。
17. 账户监管协议：指基金管理人、计划管理人、项目公司及监管银行就本基金签
订之《中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金之账户监管协议》及对
该账户监管协议的任何有效修订和补充。
18. 运营管理服务协议：指基金管理人、外部管理机构与项目公司就本基金签订之
《基础设施项目运营管理服务协议》及对该协议的任何有效修订和补充。
19. 招募说明书：指《中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金招募
说明书》及其更新。
20. 基金份额发售公告：指《中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基
金基金份额发售公告》。
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21. 基金产品资料概要：指《中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基
金基金产品资料概要》及其更新。
22. 询价公告：指《中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金询价公
告》。
23. 基金份额上市交易公告书：指《中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券
投资基金上市交易公告书》。
24. 基金合同当事人：指受基金合同约束，根据基金合同享有权利并承担义务的法
律主体，包括基金管理人、基金托管人和基金份额持有人。
25. 基金份额持有人：指依基金合同和招募说明书合法取得基金份额的投资人。
26. 投资人、投资者：指个人投资者、机构投资者、合格境外机构投资者和人民币
合格境外机构投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资人
的合称。
27. 个人投资者：指依据有关法律法规规定可投资于证券投资基金的自然人。
28. 机构投资者：指依法可以投资证券投资基金的、在中华人民共和国境内合法登
记并存续或经有关政府部门批准设立并存续的企业法人、事业法人、社会团体或其他
组织。
29. 合格境外机构投资者：指符合《合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投
资者境内证券期货投资管理办法》及相关法律法规规定可以投资于在中国境内依法募
集的证券投资基金的中国境外的机构投资者。
30. 人民币合格境外机构投资者：指按照《合格境外机构投资者和人民币合格境外
机构投资者境内证券期货投资管理办法》及相关法律法规规定，运用来自境外的人民
币资金进行境内证券投资的境外法人。
31. 战略配售：指以锁定持有基金份额一定期限为代价获得优先认购基金份额的权
利的配售方式。
32. 战略投资者：指符合本基金战略投资者选择的特定标准、事先与基金管理人签
署配售协议、认购的基金份额期限具有锁定期的投资人，战略投资者包括原始权益人
或其同一控制下的关联方及其它专业机构投资者。
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33. 网下投资者：指参与网下询价和认购业务的专业机构投资者，包括证券公司、
基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司及保险资产管理公司、合格境外机构
投资者、人民币合格境外机构投资者、商业银行及其理财子公司、政策性银行、符合
规定的私募基金管理人以及其他符合中国证监会及上海证券交易所投资者适当性规定
的专业机构投资者。全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关
规定参与基础设施基金网下询价。
34. 关联方：本基金的关联方包括关联法人和关联自然人。
（1）具有以下情形之一的法人或其他组织，为本基金的关联法人：
1）直接或者间接持有本基金 30%以上基金份额的法人或其他组织，及其直接或间
接控制的法人或其他组织；
2）持有本基金 10%以上基金份额的法人或其他组织；
3）基金管理人、基金托管人、计划管理人、外部管理机构及其控股股东、实际控
制人或者与其有重大利害关系的法人或其他组织；
4）同一基金管理人、计划管理人管理的同类型产品，同类型产品是指投资对象与
本基金投资基础设施项目类型相同或相似的产品；
5）由本基金的关联自然人直接或者间接控制的，或者由关联自然人担任董事、高
级管理人员的除本基金及其控股子公司以外的法人或其他组织；
6）根据实质重于形式原则认定的其他与本基金有特殊关系，可能导致本基金利益
对其倾斜的法人或其他组织。
（2）具有以下情形之一的自然人，为本基金的关联自然人：
1）直接或者间接持有本基金 10%以上基金份额的自然人；
2）基金管理人、计划管理人、外部管理机构、项目公司的董事、监事和高级管理
人员；
3）本条第 1）项和第 2）项所述人士的关系密切的家庭成员，包括配偶、年满 18
周岁的子女及其配偶、父母及配偶的父母、兄弟姐妹及其配偶、配偶的兄弟姐妹、子
女配偶的父母；
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18
4）根据实质重于形式原则认定的其他与本基金有特殊关系，可能导致本基金利益
对其进行倾斜的自然人。
35. 关联交易：是指本基金或者其控制的特殊目的载体与关联方之间发生的转移资
源或者义务的事项。除传统基金中基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托
管人及其控股股东、实际控制人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销
期内承销的证券等事项外，还包括但不限于以下交易：
（1）基金层面：购买资产支持证券、借入款项、聘请外部管理机构等；
（2）资产支持证券层面：专项计划购买、出售项目公司股权；
（3）项目公司层面：基础设施项目购入与出售、基础设施项目运营及管理阶段存
在的购买、销售等行为。
其中，关联交易的金额计算应当根据《基础设施基金指引》第五十条的要求，按
照连续 12 个月内累计发生金额计算。
关联交易具体包括如下事项：
1）购买或者出售资产；
2）对外投资（含委托理财、委托贷款等）；
3）提供财务资助；
4）提供担保；
5）租入或者租出资产；
6）委托或者受托管理资产和业务；
7）赠与或者受赠资产；
8）债权、债务重组；
9）签订许可使用协议；
10）转让或者受让研究与开发项目；
11）购买原材料、燃料、动力；
12）销售产品、商品；
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13）提供或者接受劳务；
14）委托或者受托销售；
15）在关联人的财务公司存贷款；
16）与关联人共同投资；
17）根据实质重于形式原则认定的其他通过约定可能引致资源或者义务转移的事
项；
18）法律法规规定的其他情形。
36. 基金销售业务：指基金管理人或销售机构宣传推介基金，发售基金份额，办理
基金份额的转托管等业务。
37. 销售机构：指中金基金管理有限公司以及符合《销售办法》和中国证监会规定
的其他条件，取得基金销售业务资格并与基金管理人签订了基金销售服务协议，办理
基金销售业务的机构，以及可通过上海证券交易所交易系统办理基金销售业务的会员
单位。
38. 场内：指通过具有相应业务资格的上海证券交易所会员单位利用上海证券交易
所交易系统办理基金份额的认购、上市交易等业务的场所。通过该等场所办理基金份
额的认购也称为场内认购。
39. 场外：指上海证券交易所交易系统外的销售机构利用其自身柜台或者其他交易
系统办理基金份额认购业务的基金销售机构和场所。通过该等场所办理基金份额的认
购也称为场外认购。
40. 会员单位：指具有基金销售业务资格并经上海证券交易所和中国证券登记结算
有限责任公司认可的上海证券交易所会员单位。
41. 登记业务：指基金登记、存管、过户、清算和结算业务，具体内容包括投资人
开放式基金账户和/或上海证券账户的建立和管理、基金份额登记、基金销售业务的确
认、清算和结算、代理发放红利、建立并保管基金份额持有人名册和办理非交易过户
等。
42. 登记机构：指办理登记业务的机构。本基金的登记机构为中国证券登记结算有
限责任公司。
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43. 登记结算系统：指中国证券登记结算有限责任公司开放式基金登记结算系统，
通过场外销售机构认购的基金份额登记在本系统。
44. 证券登记系统：指中国证券登记结算有限责任公司上海分公司证券登记结算系
统，通过场内会员单位认购、买入的基金份额登记在本系统。
45. 上海证券账户：指投资人在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司开设的
上海证券交易所人民币普通股票账户（即 A 股账户）或证券投资基金账户，基金投资
者通过上海证券交易所办理基金交易、场内认购等业务时需持有上海证券账户。
46. 基金账户：指投资人通过场外销售机构在中国登记结算有限责任公司注册的、
用于记录其持有的、基金管理人所管理的基金份额余额及其变动情况的账户。
47. 基金交易账户：指销售机构为投资人开立的、记录投资人通过该销售机构办理
认购、基金交易、转托管等业务而引起的基金份额变动及结余情况的账户。
48. 上市交易：指投资者通过上海证券交易所会员单位以集中竞价等方式买卖基金
份额的行为。
49. 认购：指在基金募集期内，投资人根据基金合同和招募说明书的规定申请购买
基金份额的行为。
50. 转托管：指基金份额持有人在本基金的不同销售机构之间实施的变更所持基金
份额销售机构的操作，包括系统内转托管和跨系统转托管。
51. 系统内转托管：指基金份额持有人将持有的基金份额在登记结算系统内不同销
售机构（网点）之间进行转托管的行为或在证券登记系统内不同会员单位（交易单
元）之间进行指定关系变更的行为。
52. 跨系统转托管：指基金份额持有人将持有的基金份额在登记结算系统和证券登
记系统之间进行转托管的行为。
53. 基金资产总值或基金总资产：指基金拥有的基础设施资产支持证券（包含应纳
入合并范围的各会计主体所拥有的资产）、其他各类证券、银行存款本息和基金应收
款项以及其他投资所形成的价值总和，即基金合并及个别财务报表层面计量的总资
产。
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21
54. 基金资产净值或基金净资产：指基金总资产减去基金负债后的价值，即基金合
并及个别财务报表层面计量的净资产。
55. 基金份额净值：指估值日基金资产净值除以估值日基金份额总数的价值。
56. 基金资产估值：指计算评估基金资产和负债的价值，以确定基金资产净值和基
金份额净值的过程。
57. 估值日：本基金的估值日为基金合同生效后每年 6 月 30 日及 12 月 31 日，以
及法律法规规定的其他日期。
58. 基金可供分配金额：指在基金合并利润表中净利润基础上进行合理调整后的金
额，相关计算调整项目至少包括基础设施项目资产的公允价值变动损益、折旧与摊
销，同时应当综合考虑项目公司持续发展、偿债能力和经营现金流等因素。法律法规
另有规定的，从其规定。
59. 基金收益：指基金投资所得基础设施资产支持证券投资收益、债券利息、买卖
证券价差、银行存款利息、已实现的其他合法收入及因运用基金财产带来的成本和费
用的节约。
60. 权益登记日：指登记享有分红权益的基金份额的日期，基金份额持有人在权益
登记日持有的基金份额享有收益分配的权利。
61. 扩募：指在基金存续期间内，经履行变更注册程序、取得基金份额持有人大会
表决通过并报中国证监会备案后，基金启动新一轮基金份额募集及通过资产支持专项
计划持有新的基础设施项目的交易；具体扩募安排根据前述基金份额持有人大会决议
确定。
62. 《基金可供分配金额测算报告》：基金管理人根据《基础设施基金指引》及
《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》，编制的《基金可供分配
金额测算报告》。本基金首次发售时，指自 2024 年 4 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日止
及自 2025 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日止（以下简称“预测期”）的基金模拟可供分
配金额测算报告。毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)（以下简称“毕马威”）对上
述报告进行了审核并出具了可供分配金额测算报告及审核报告。
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63. 《法律意见书》：指由北京市海问律师事务所（以下简称“海问律所”）出具的
《北京市海问律师事务所关于中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金
的法律意见书》。
二、资产支持专项计划层面涉及的定义
1. 基础设施资产支持专项计划/资产支持专项计划/专项计划：指根据《证券公司及
基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》及其他中国法律的规定，由计划管理
人设立的“中金-联东科技创新产业园基础设施资产支持专项计划”。
2. 基础设施资产支持证券/资产支持证券：指计划管理人依据资产管理合同向投资
者发行的一种证券，基础设施资产支持证券持有人根据其所拥有的专项计划的基础设
施资产支持证券及其条款条件享有专项计划利益、承担专项计划的风险。本基金初始
设立时拟投资的基础设施资产支持证券为中金-联东科技创新产业园基础设施资产支持
专项计划的资产支持证券。
3. 计划管理人：指根据《专项计划标准条款》担任计划管理人的中国国际金融股
份有限公司（以下简称“中金公司”），或根据《专项计划标准条款》任命的作为计划
管理人的继任机构。
4. 计划托管人：指根据《专项计划托管协议》担任计划托管人的交通银行股份有
限公司北京市分行，或根据该协议任命的作为计划托管人的继任机构。为免疑义，计
划托管人与基金托管人应当为同一主体。
5. 专项计划认购：指基金管理人（代表基金的利益）在专项计划设立时交付认购
资金购买基础设施资产支持证券的行为。
6. 专项计划认购人：指签署《专项计划认购协议》并交付其合法所有或管理的人
民币资金购买基础设施资产支持证券，并按照其取得的基础设施资产支持证券享有专
项计划利益、承担专项计划风险的投资者。本专项计划的初始认购人为基金管理人
（代表基金的利益）。
7. 专项计划认购资金：指在专项计划发行期，基金管理人（代表基金的利益）为
认购基础设施资产支持证券而向计划管理人交付的资金。
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23
8. 基础设施资产支持证券持有人：指任何持有基础设施资产支持证券的投资者；
于专项计划设立之日，基金管理人（代表基金的利益）持有专项计划的全部基础设施
资产支持证券份额，系专项计划的单一基础设施资产支持证券持有人。
9. 专项计划利益：指专项计划资产扣除专项计划费用后属于基础设施资产支持证
券持有人享有的利益。
10. 《标准条款》/《专项计划标准条款》：指计划管理人为规范专项计划的设立
和运作而制订的《中金-联东科技创新产业园基础设施资产支持专项计划标准条款》及
对该协议的任何有效修改或补充。
11. 《认购协议》/《专项计划认购协议》：指计划管理人与认购人签署的《中金联东科技创新产业园基础设施资产支持专项计划资产支持证券认购协议》及对该协议
的任何有效修改或补充。
12. 《计划说明书》/《专项计划计划说明书》：指计划管理人签署的《中金-联东
科技创新产业园基础设施资产支持专项计划计划说明书》及对该协议的任何有效修改
或补充。
13. 资产管理合同：《专项计划标准条款》《专项计划认购协议》和《专项计划计
划说明书》一同构成计划管理人与认购人之间的资产管理合同。
14. 《专项计划托管协议》：指计划管理人（代表专项计划的利益）与计划托管人
签署的《中金-联东科技创新产业园基础设施资产支持专项计划托管协议》及对该协议
的任何有效修改或补充。
15. 《股权转让协议》：指计划管理人以自己的名义，代表专项计划的利益，与各
项目公司股东向专项计划转让其持有的项目公司股权的《恒星意达股权转让协议》
《亚美耳康科技股权转让协议》《京燕奥得赛股权转让协议》的合称或者单称（视上
下文义而定），以及对该等协议的任何有效修改或补充。
16. 《股东借款合同》：指计划管理人（代表专项计划的利益）分别与各项目公司
签署的《恒星意达股东借款合同》《亚美耳康科技股东借款合同》《京燕奥得赛股东
借款合同》的合称或者单称（视上下文义而定），及对该等协议的任何有效修改或补
充。
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24
17. 《债权债务确认协议》：指计划管理人（代表专项计划的利益）在成为各项目
公司股东后，拟分别与各项目公司签署的《债权债务确认协议》的合称或者单称（视
上下文义而定），及对该等协议的任何有效修改或补充。
18. 专项计划文件：指与专项计划有关的主要交易文件及募集文件，包括《专项计
划标准条款》《专项计划认购协议》《专项计划计划说明书》《专项计划托管协议》
《股权转让协议》《股东借款合同》和《债权债务确认协议》。为免疑义，专项计划
文件不包括《基金合同》《基金托管协议》《账户监管协议》及《运营管理服务协
议》。
19. 专项计划资产：指《专项计划标准条款》约定的属于专项计划所有的全部资产
和收益。
20. 专项计划利益：指专项计划资产扣除专项计划费用后属于基础设施资产支持证
券持有人享有的利益。
21. 专项计划资金：指专项计划资产中表现为货币形式的部分。
22. 募集资金专户：指计划管理人开立的专门用于接收、存放认购人交付的认购资
金的人民币资金账户。
23. 专项计划账户：指计划管理人以专项计划的名义在计划托管人处开立的人民币
资金账户。专项计划的相关货币收支活动，包括但不限于接收募集资金专户划付的认
购资金、接收项目公司偿付的股东债权本息、项目公司分配的股东利润（如有）、接
收处分价款、接收项目公司因减资而向专项计划支付的减资款（如涉及）以及其他应
属专项计划的款项，支付项目公司股权转让价款、向项目公司发放股东借款、支付专
项计划利益及专项计划费用以及合格投资，均须通过专项计划账户进行。
24. 专项计划设立日：指计划管理人根据《专项计划标准条款》约定宣布的专项计
划设立之日。
25. 专项计划终止日：指以下任一情形发生之日：i）专项计划完成完全处分，且
已完成相应的处分分配，同时合格的专项计划决定决议专项计划提前终止的；ii）合格
的专项计划决定同意终止专项计划；iii）由于法律或法规的修改或变更导致继续进行
专项计划将成为不合法，或者专项计划被法院或仲裁机构依法撤销、被认定为无效或
被判决终止。
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26. 专项计划存续期间：指专项计划设立日（含该日）起至专项计划终止日（含该
日）止之间的不定期期间。
27. 专项计划直接决议：指在专项计划的基础设施资产支持证券持有人为单一投资
人（“单一基础设施资产支持证券持有人”）的期间内，该单一基础设施资产支持证券
持有人以书面的形式直接作出的基础设施资产支持证券持有人会议决议。为免疑问，
基金管理人（代表基金的利益）在作为专项计划单一基础设施资产支持证券持有人的
期间内，是由基金管理人以书面的形式作出专项计划直接决议。
28. 合格的专项计划决定：指基础设施资产支持证券持有人会议的决议（适用于专
项计划的基础设施资产支持证券持有人并非单一基础设施资产支持证券持有人的情
形）或专项计划直接决议（适用于专项计划的基础设施资产支持证券持有人为单一基
础设施资产支持证券持有人的情形），视上下文而定。
29. 基础资产：指：i）由计划管理人代表专项计划的利益，向原始权益人收购的
各项目公司的 100%股权，以及 ii）于《债权债务确认协议》生效日后，计划管理人代
表专项计划的利益对各项目公司享有的股东债权。
30. 前期费用：包括为专项计划设立之目的及基础设施资产支持证券发行之目的而
发生的聘请法律顾问的律师费、聘请评估机构对基础设施资产进行评估的初始评估
费、聘请会计师事务所出具专业意见所应付的报酬等相关费用。
31. 专项计划费用：指计划管理人合理支出的与专项计划相关的所有税收、费用和
其他支出，包括但不限于因其收购、管理和处分专项计划资产而承担的税收（但计划
管理人就其收取的专项计划管理费（如有）而应承担的税收除外）和政府收费、证券
登记费、计划管理人的管理费（如有）、计划托管人的托管费（如有）、聘请法律顾
问的律师费（属于前期费用的律师费除外）、专项计划审计费（属于前期费用的审计
费除外）、资金汇划费、验资费、银行询证费、发行信息披露费用、执行费用、召开
基础设施资产支持证券持有人会议（如有）的会务费、专项计划清算费用、项目公司
交割审计费用、计划管理人为履行项目公司股东职责所需要支出的费用（如有）以及
计划管理人须承担的且根据专项计划文件有权得到补偿的其他费用支出。
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32. 执行费用：指因专项计划资产涉及诉讼或仲裁而发生的相关费用，包括但不限
于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、执行费，以及因诉讼或仲裁之需要而委托
中介机构或司法机构进行鉴定、评估等而产生的费用。
33. 项目公司支付价款：指专项计划存续期间内，专项计划账户收到的各项目公司
偿付的股东债权本息及各项目公司分配的股东利润，但不包括项目公司因处分所收取
的处分价款。
34. 投资剩余资金：指在任一《股权转让协议》被解除的情况下，专项计划账户内
等额于相应《股权转让协议》项下尚未实际支付或已实际收回的股权转让价款及尚未
根据《股东借款合同》向相应项目公司实际发放的股东借款的资金。
35. 专项计划划款指令：指计划管理人向计划托管人发出的资金划付指令。
36. 专项计划合格投资：指在《专项计划标准条款》允许的范围内，计划管理人
（代表专项计划的利益）可以在有效控制风险、保持流动性、不影响当期分配的前提
下，以现金管理为目的，将专项计划资金投资于国债、央行票据、地方政府债、政策
性金融债、货币市场工具（包括现金、期限在 1 年以内（含 1 年）的银行存款等法律
法规或中国证监会允许基础设施证券投资基金投资的其他金融工具。
37. 处分：指向任意第三方出售或变现全部或部分处分标的。为免疑义，处分股东
债权的，可以通过债权转让的方式进行，也可以通过该第三方向项目公司发放一笔借
款并由项目公司以该笔款项偿还股东债权的方式进行；在发生处分的情况下，专项计
划应当根据《专项计划标准条款》的约定进行处分分配。
38. 完全处分：指专项计划已完成对其所持有的全部专项计划资产的处分。
三、基础设施项目层面涉及的定义
1. 基础设施项目：指基金拟通过专项计划持有的项目公司、基础设施资产的合
称。本基金初始设立时的基础设施项目为通过中金-联东科技创新产业园基础设施资产
支持专项计划持有的项目公司、基础设施资产的合称。
2. 基础设施资产：指北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期、北京房山奥得
赛产业园的合称。基础设施资产具体包括：（1）北京大兴科创产业园范围内产证证载
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建筑面积共计为 84,148.14 平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权；（2）
北京马坡科技园一期范围内产证证载建筑面积共计为 61,898.26 平方米的房屋及其所占
有范围内的国有土地使用权；（3）北京房山奥得赛产业园范围内产证证载建筑面积共
计为 52,337.51 平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权。
3. 项目公司/目标公司：指直接拥有基础设施资产合法、完整产权的法人实体。基
金首次发售时，项目公司系指恒星意达、亚美耳康科技及京燕奥得赛的合称或单称
（视上下文义而定）。
4. 恒星意达：指持有北京大兴科创产业园的北京恒星意达科技有限公司。
5. 亚美耳康科技：指持有北京马坡科技园一期的北京亚美耳康科技发展有限公
司。
6. 京燕奥得赛：指持有北京房山奥得赛产业园的北京京燕奥得赛化学有限公司。
7. 项目公司股权：指计划管理人（代表专项计划的利益）直接持有的各项目公司
的 100%股权。
8. 股东借款：指计划管理人（代表专项计划的利益）根据《股东借款合同》的约
定向项目公司发放的借款。
9. 股东借款债权：指计划管理人（代表专项计划的利益）在成为各项目公司股东
后，根据《股东借款合同》的约定向项目公司享有的股东借款债权。
10. 股东分红款：指在计划管理人（代表专项计划的利益）成为各项目公司股东
后，项目公司根据股东决定及《债权债务确认协议》的约定应当向计划管理人（代表
专项计划的利益）支付的股东利润。
11. 股东减资款：指在计划管理人（代表专项计划的利益）成为各项目公司股东
后，项目公司根据股东决定及《债权债务确认协议》的约定应当向计划管理人（代表
专项计划的利益）支付的减资款。
12. 股东债权：指计划管理人（代表专项计划的利益）根据《债权债务确认协议》
的约定对项目公司享有的股东借款、股东分红款、股东减资款的全部及/或任何债权。
13. 监管银行：指根据《账户监管协议》的约定，受基金管理人、计划管理人委任
为项目公司相关资金账户进行资金监管的交通银行股份有限公司北京通州分行（以下
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
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简称“交通银行北京通州分行”），或根据《账户监管协议》任命的监管银行的继任
机构。
14. 监管账户：指各项目公司根据《账户监管协议》在监管银行开立的人民币银行
账户的合称，主要用于收取《股东借款合同》《债权债务确认协议》项下发放的股东
借款、归集项目公司各类现金资产、收取项目公司运营收入（包括项目公司因持有基
础设施资产而取得所有租金等及基础设施资产的租户、转租人、被许可人及受让人应
支付的其它款项与费用，及其他合法经营业务而产生的收入）、收取外部借款（如
有）、收取处分收入（如有），支付《运营管理服务协议》及协议约定的其他款项，
包括但不限于向项目公司基本账户拨付项目公司运营资金及应退押金所需要的支出款
项、支付《运营管理服务协议》项下运营管理费、偿还股东债权本金和利息、向股东
分配股息红利、进行合格投资等。
15. 交割日：指专项计划设立日，自该日起计划管理人（代表专项计划的利益）即
成为项目公司股权的所有权人，即各项目公司的唯一股东，享有项目公司股权所附带
的一切权利和利益，并承担相应的股东义务。
16. 交割审计基准日：为交割日前一日的 24:00 时整，在专项计划设立日后的 15
个工作日内，由受聘的具备证券期货业务资质的审计机构按照基金管理人及计划管理
人的要求对项目公司截至专项计划设立日前一日的 24:00 时（含）的资产负债等财务
情况进行专项交割审计并出具审计报告。
17. 恒星意达存量银行贷款：指本基金发行前恒星意达与交通银行北京通州分行签
署的《固定资产贷款合同》对应发放的银行贷款，包括：i）编号为 29710003 的《固
定资产贷款合同》，约定交通银行北京通州分行向恒星意达提供本金金额为人民币
130,000,000 元的借款，借款期限自 2017 年 3 月 21 日至 2027 年 3 月 17 日；ii）编号为
29810022 的《固定资产贷款合同》，约定交通银行北京通州分行向恒星意达提供本金
金额为人民币 170,000,000 元的借款，借款期限自 2018 年 8 月 30 日至 2028 年 8 月 21
日。
18. 亚美耳康科技存量银行贷款：指本基金发行前亚美耳康科技与兴业银行股份有
限公司北京分行（以下简称“兴业银行北京分行”）签署的编号为兴银京三总（2022）
中长期字第 7 号的《项目融资借款合同》，约定兴业银行北京分行向亚美耳康科技提
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29
供本金金额为人民币 117,000,000 元的借款，借款期限自 2022 年 4 月 29 日至 2029 年 4
月 28 日。
19. 存量银行贷款：指恒星意达、亚美耳康科技存量银行贷款的合称。
20. 《估价报告》：指评估机构为基础设施基金发行之目的而针对各基础设施资产
分别出具的《房地产估价报告》。
21. 租赁平台：指北京联东金赫科技有限公司及北京联东世纪房地产租赁有限公司
的合称。
22. 联东集团：指原始权益人控股股东，北京联东投资（集团）有限公司。
23. 联东物业：指北京联东物业管理股份有限公司。
24. 联东物业第三分公司：指北京联东物业管理股份有限公司第三分公司。
25. 联东物业第四分公司：指北京联东物业管理股份有限公司第四分公司。
26. 联东物业第六分公司：指北京联东物业管理股份有限公司第六分公司。
27. 联东金泰：指北京联东金泰科技有限公司（曾用名：北京联东金泰投资有限公
司）。
28. 东兴腾宇：指北京东兴腾宇投资管理有限公司。
四、其他定义
1. 法律法规/中国法律：指中国现行有效并公布实施的法律、行政法规、规范性文
件、司法解释、行政规章以及其他对基金合同当事人有约束力的决定、决议、通知
等。
2. 《基金法》：指 2003 年 10 月 28 日经第十届全国人民代表大会常务委员会第五
次会议通过，经 2012 年 12 月 28 日第十一届全国人民代表大会常务委员会第三十次会
议修订，自 2013 年 6 月 1 日起实施，并经 2015 年 4 月 24 日第十二届全国人民代表大
会常务委员会第十四次会议《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国
港口法>等七部法律的决定》修正的《中华人民共和国证券投资基金法》及颁布机关对
其不时做出的修订。
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30
3. 《基础设施基金指引》：指中国证监会 2020 年 8 月 6 日颁布并实施的《公开募
集基础设施证券投资基金指引（试行）》及颁布机关对其不时做出的修订。
4. 《销售办法》：指中国证监会 2020 年 8 月 28 日颁布、同年 10 月 1 日实施的
《公开募集证券投资基金销售机构监督管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订。
5. 《信息披露办法》：指中国证监会 2019 年 7 月 26 日颁布、同年 9 月 1 日实施
的，并经 2020 年 3 月 20 日中国证监会《关于修改部分证券期货规章的决定》修正的
《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订。
6. 《运作办法》：指中国证监会 2014 年 7 月 7 日颁布、同年 8 月 8 日实施的《公
开募集证券投资基金运作管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订。
7. 《管理规定》：指中国证监会公布并于 2014 年 11 月 19 日施行的《证券公司及
基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》，包括其不时的修改及更新。
8. 中国证监会：指中国证券监督管理委员会。
9. 银行业监督管理机构：指中国人民银行和/或国家金融监督管理总局。
10. 中国基金业协会：指中国证券投资基金业协会。
11. 《业务规则》：指上海证券交易所、中国证券登记结算有限责任公司、中国证
券投资基金业协会、中国证券业协会、中金基金管理有限公司、基金销售机构的相关
业务规则，包括但不限于《上海证券交易所交易规则》《上海证券交易所证券投资基
金上市规则》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法
（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指
引第 2 号—发售业务（试行）》等规则及对其不时做出的修订；上海证券交易所、中
国证券登记结算有限责任公司、中国证券投资基金业协会、中国证券业协会发布的相
关通知、指引、指南。
12. 《业务办法》：指《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金
（REITs）业务办法（试行）》。
13. 规定媒介：指符合中国证监会规定条件的用以进行信息披露的全国性报刊及
《信息披露办法》规定的互联网网站（包括基金管理人网站、基金托管人网站、中国
证监会基金电子披露网站）等媒介。
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31
14. 不可抗力：指基金合同当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观事件。
15. 工作日或交易日：指上海证券交易所的正常交易日。
16. 元：指人民币元。
17. 报告期：指 2021 年 1 月 1 日至 2024 年 3 月 31 日。
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重大风险提示
本风险揭示章节揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施项目的所有风
险。投资和运营基础设施项目可能面临以下风险，包括但不限于：
一、产业园行业相关的风险
1. 宏观经济环境变化可能导致的行业风险
中国经济在过去实现了较高的增长速度，宏观经济的整体增长以及行业相关政策
的支持，为产业园区行业的发展创造了有利的外部环境。未来国际经济、贸易、金融、
政治环境面临诸多不确定因素，国内经济发展进入新的阶段，相关行业的发展和监管
政策也可能发生变化。上述潜在外部环境变化可能对产业园区行业的发展趋势、园区
租赁市场的需求情况造成重大不利影响。
2. 城市规划及基础设施项目周边产业规划、园区政策等发生变化的风险
随着城市规模的日益扩大，基础设施项目所在地区可能发生城市用地规划、城市
道路规划、产业规划、园区政策等的调整，导致基础设施项目周边的产业结构和园区
运营发生变化，影响租户需求，进而对基础设施项目的经营产生不利影响。
3. 相关政策法规发生变化的风险
产业园行业受到大量法律和行政法规的约束和影响，相关法律及强制性规定要求
的变化，包括国家宏观经济政策、地方政府、产业园区管委会对相关政策作出调整，
均可能对基础设施项目的运营产生影响。
4. 行业竞争加剧的风险
我国产业园区行业发展迅速，市场供应逐步积累扩大，行业整体竞争情况可能加
剧。基础设施项目周边可能出现新增项目供应，与之形成竞争关系，从而影响基础设
施项目的出租率及租金水平。
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33
二、基础设施基金的投资管理风险
（一）基金首次投资的交易风险
1、基金首次投资的交割风险
在本次交易中，基金设立并认购基础设施资产支持专项计划的全部份额后，计划
管理人（代表资产支持专项计划）将根据项目公司《股权转让协议》的约定受让原始
权益人持有的项目公司 100%股权，专项计划根据《股东借款协议》向项目公司发放股
东借款，并作出利润分配及减资（如涉及）的股东决定，形成项目公司对专项计划应
付的股东分红款和股东减资款（如有）。根据《债权债务确认协议》，上述股东借款、
股东分红款和股东减资款（如有）共同构成专项计划对项目公司的股东债权。上述流
程涉及的交易参与主体较多，同时股权交割涉及诸多前置条件，存在一方或多方因故
不能按时履约的可能，亦存在基金设立后因政策变动或操作风险导致基础设施项目无
法按时完成交割的风险。虽然基金管理人及计划管理人将采取一切合法有效的措施并
尽一切合理必要的努力促使各项目的交割按计划完成，但无法完全避免项目交割的相
关风险。
专项计划取得项目公司 100%股权后，为搭建专项计划对项目公司的债权投资结构，
专项计划根据实际情况可能对项目公司进行分红和减资（如需），具体以实际签署的
决议为准。如采取减资而未能完成减资，则可能影响基金收益。
2、股权转让前项目公司可能存在的税务、或有事项及合规事项等风险
本基础设施基金交易安排中，基础设施基金拟通过资产支持专项计划收购的项目
公司已存续且经营一定时间，在基础设施基金通过资产支持专项计划受让项目公司股
权前，项目公司可能存在不可预见的合规事项、税务风险、未决诉讼以及或有负债事
宜。如基础设施基金通过资产支持专项计划受让项目公司股权后发生上述事项，可能
影响项目公司的正常运营，进而影响基金份额持有人的投资收益。
（二）基础设施项目运营风险
本基金基金合同生效后首次投资的基础设施资产支持证券为“中金-联东科技创新
产业园基础设施资产支持专项计划资产支持证券”，基金将通过持有基础设施资产支持
证券全部份额，持有项目公司全部股权及对项目公司的债权，投资集中度高，收益水
平很大程度依赖于基础设施资产运营情况。
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在基金运行期内，基础设施项目可能因经济环境变化、运营不善、承租人履约能
力发生重大不利变化或者其拒绝履行租约、拖欠租金，或除不可抗力之外的其他因素
影响导致基础设施资产无法正常运营或者遭受损失，从而导致实际现金流大幅低于测
算现金流，存在基金收益率不佳的风险。基础设施资产运营过程中租金等收入的波动
也将影响基金收益分配水平的稳定。
1、租赁的相关风险
（1）租户行业集中度风险：截至 2024 年 3 月 31 日，基础设施项目行业涵盖医药
制造业、软件和信息技术服务业、通用设备制造业、专用设备制造业、其他制造业等，
其中医药制造业对应租赁面积占基础设施资产已租赁面积的 57.95%。若医药制造业发
生不利变化，基础设施项目的租金收入可能受到影响。
（2）租约集中到期与招租的风险：截至 2024 年 3 月 31 日，占基础设施项目已租
赁面积 67.39%的租赁合同将于 2026年及以前到期，若未来租约到期且未获续期、未获
替代等，基础设施项目将面临一定的空置风险，进而导致基础设施项目的租金收入减
少。
（3）提前退租或拒绝履约的风险：本基金存续期内，租户可能因自身生产经营安
排、外部市场环境变化等导致自身业务稳定性、租赁需求等发生变化，从而出现提前
退租、拒绝履约的情形，如该等租约未获及时续期或替代，可能导致出租率、租金收
缴率不及预期，提前退租或违约租户支付的违约金可能无法覆盖基础设施项目空置导
致的全部租金损失，可能对基础设施项目现金流产生较大不利影响。
（4）收缴不及预期的风险: 本基金存续期内，基金管理人及外部管理机构建立并
执行基础设施项目租金收缴管理安排及针对重点租户的监督与收缴保障措施，但仍可
能因租户支付能力或意愿等发生重大不利变化，使得本基金面临运营收入回收不及预
期或发生损失的风险，上述潜在不利情况的发生可能导致基金可供分配金额不及预期
的风险。
（5）租金水平未能及时反映市场供需变化的风险：与承租人签订的合约期限内租
金水平或不调整，若在此期间市场租金水平上涨，本基金或未能及时享受该等市场租
金上涨带来的收益。
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（6）出租率降低或租金下调的风险：产业园区所在地区或区域市场竞争力有变，
导致市场上产业园区或物业供应过剩，或承租方对某一类物业需求下降，将导致出租
方竞相争取租户，或本产业园区的管理风格、市场定位对承租方缺乏吸引力等，都会
影响本项目的出租率和租金水平。
（7）部分租赁合同签约面积《不动产权证书》记载房屋建筑面积（以下简称“证
载面积”）不一致风险：基础设施项目存在部分租户租赁合同签约面积与证载面积不
一致的情况，主要由于项目投入运营初期引入的租户，由于《不动产权证书》尚在办
理中，租赁合同签约面积暂按照施工许可证或工程规划许可证的证载面积签署，从而
与证载面积存在少量差异。截至 2024年 3月 31日，基础设施项目已出租的合计合同签
约面积，整体未超出对应房屋建筑的合计证载面积，面积差异占对应证载面积的比例
约 0.70%，影响相对较小。此外，租赁合同约定的租赁面积在租赁合同条款中已由承
租方确认，且基础设施项目历史运营期间，承租方针对租赁面积亦未发生过争议或纠
纷的情形。就相关面积差异事项，外部管理机构将于在履行的租赁合同到期后，协助
项目公司在续签及新签署的租赁合同中按照证载面积进行签约。但是对于存在上述不
一致情况的存续租赁合同到期前，基础设施项目仍在一定程度上存在因租赁面积确认
问题发生争议或纠纷的可能。
2、运营支出及相关税费增长进而可能影响基金份额持有人收益的风险
基金管理人及外部管理机构将尽力在满足租户使用需求的前提下，合理控制基础
设施项目运营开支。尽管如此，依然可能出现运营开支的增长速度超过项目运营收入
增长的情况，从而导致项目净现金流的减少、进而可能基金份额持有人的收益，包括
但不限于：
（1）直接或间接税务政策、法律法规的变化，基础设施项目税项及其他法定支出
的增加；
（2）相关法律法规及政策变动，导致遵守相关法律法规及政策所需承担的成本增
加；
（3）基础设施项目维修和保养成本及资本性支出的增加；
（4）保险费用上涨，或不在承保范围内的开支增加；
（5）其他不可预见情况导致的支出增长。
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项目公司在经营以及在向上分配的过程中，涉及多种税负，如果国家税收政策发
生调整，项目公司所适用的税收征管法律法规可能会由于国家相关税收政策调整而发
生变化，如相关税收征管法律法规、适用税率发生变化，或者税务部门未来向项目公
司征收任何额外的税负，基金收益可能因相关税收政策调整而受到影响。由于基金管
理人和计划管理人均不承担任何补偿责任，基金份额持有人的收益可能因相关税收政
策调整而受到影响。本基金是创新产品，如果有关法规或政策发生变化，可能对基金
运作产生影响。
3、维修和改造的相关风险
为提高租户的入驻体验，增加基础设施资产的吸引力和竞争力，基础设施资产在
未来可能需要主动或被动通过维修或重大改造升级，以适应市场需求。
基础设施项目维修和改造的过程可能受到如劳资纠纷或短缺、建设事故、物资设
备供应短缺、承包商未能履约、自然灾害、环保要求提高等事项的影响，导致成本大
幅增加，工程无法按时完成的情况。上述事项的发生，可能导致必要的基础设施项目
维修和改造计划推迟，使基础设施项目无法在理想状态下运营，从而对基础设施项目
运营现金流情况产生不利影响。
基金运作期内，基金管理人和外部管理机构将根据基础设施项目经营情况和资金
需求，合理规划维修、改造计划和资本性支出安排。尽管如此，仍可能出现不可预期
的大额资本性支出需求，或相关改造实施后经营业绩不及预期增长水平的情况，或对
基础设施项目运营现金流及本基金的收益产生不利影响。
4、其他运营相关的风险
（1）安全生产、环境保护和意外事件的风险：在开展基础设施项目运营、维修保
养和改造过程中，可能需要开展电梯维修、操作车辆或重型机械、进行货物装卸等，
存在若干意外风险，基础设施项目本身或周边可能发生火灾或环境污染事件，发生上
述意外可能对物业造成损害、损毁、人员伤亡、声誉损失等，并可能导致项目公司承
担法律责任。由于意外事件可能导致政府调查或实施安全生产整改措施，导致基础设
施项目经营中断，进一步导致基金及项目公司在声誉、业务、财务方面承担损失。
（2）基础设施资产保险可能无法充分覆盖基础设施资产可能遭受的所有损失的风
险：基金管理人将根据法律法规要求，通过项目公司对其所持有的基础设施资产进行
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投保。虽然在基金运作期内，基金管理人与外部管理机构将根据基础设施资产于投保
时点的评估价值购买保险，但可能因保险行业相关法律法规或保险公司内部管理要求
变化等原因，保险公司对基础设施资产出险时的保险赔付金额设置上限，从而可能出
现基金运作期内发生基础设施资产因自然灾害或意外事故而毁损、灭失，但其保险赔
付金额低于物业评估值；基础设施项目可能面临公众责任申索，而保险所得款项无法
覆盖上述金额；保险赔付金额可能无法覆盖基础设施项目的租金损失；保险可能并不
承诺若干情形下损失的赔付，例如战争、核污染、恐怖活动等。上述情形可能对基金
份额持有人利益产生风险。
（3）未进行租约备案的风险：基础设施资产租赁合同中存在尚未办理完成房屋租
赁登记备案的情况，存在被房屋租赁主管部门责令限期补办登记手续、处以罚款的风
险。基金管理人与外部管理机构在运营管理服务协议中约定，外部管理机构应当确保
基础设施项目中的物业持续合法合规地经营，如因外部管理机构原因导致其委托管理
项目未能合法合规经营或出现其他违规情形，使得项目公司或基金管理人受到政府、
监管部门等机构的经济处罚，基金管理人将按实际所受经济处罚扣减运营管理费。原
始权益人、外部管理机构将积极督促项目公司根据各地房屋租赁主管部门要求办理房
屋租赁登记备案事宜，但仍可能因租约未备案受到处罚而影响运营情况，进而影响到
基金投资人利益。
（4）基础设施项目实际投资、税收或运营情况存在经济指标约束的风险：北京大
兴科创产业园及北京马坡科技园一期所涉及的恒星意达及亚美耳康科技已签署的各类
协议中，不存在未履行完毕的经济指标约束。北京房山奥得赛产业园所涉及的京燕奥
得赛已签署的各类协议中，存在需持续满足的产出强度和税收强度的指标承诺，但相
关履约责任仅限于京燕奥得赛清退未达到经济指标要求的租户，及督促租户退还已享
受的政策资金。就上述指标承诺，北京房山奥得赛产业园已取得主管部门出具的函件，
说明北京房山奥得赛产业园不存在项目公司因违反经济指标受到或应受到相关处罚或
承担相关责任的情形。但如未来因宏观经济波动等因素影响，北京房山奥得赛产业园
租户产出及税收未达到相关经济指标要求，京燕奥得赛可能需根据有关主管部门要求
清退未达标的租户，从而对基础设施基金的运营造成一定不利影响。联东金园承诺，
如未来因上述情况导致相关协议签署方、主管部门追究项目公司法律责任，或要求项
目公司追加投资、补缴税款、承担罚款、滞纳金、停业整顿或使其遭受其他任何实际
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损失的,联东金园将最终承担相应责任并赔偿项目公司、基础设施基金因此遭受的全部
损失。
（三）估值与现金流预测的风险
1、估值及公允价值变动的相关风险
基础设施资产的评估以收益法为主，收益法进行估价时需要测算收益期、测算未
来收益、确定报酬率或者资本化率，并将未来收益折现为现值。由于基础设施资产的
评估值是基于相关假设条件测算得到的，估值技术和信息的局限性导致基础设施资产
的评估值并不代表对基础设施资产真实的公允价值，也不构成未来可交易价格的保证。
在基础设施项目出售的过程中，可能出现成交价格低于估值的情形，对基金财务状况
造成不利影响。
若基础设施项目的经营现金流下降，或遇有重大灾害等导致设施受损，可能导致
资产估值及公允价值下跌。另外，基础设施的市场估值及公允价值受宏观经济环境、
城市规划、资本市场环境、行业政策导向等外部因素综合影响，上述因素也会导致资
产估值及公允价值波动。基础设施资产在重新估值的过程中，可能出现估值下跌甚至
低于基金募集时的初始估值的可能。
特别地，基金运作期内，基金合并报表层面对投资性房地产科目拟采用成本法计
量，投资者应根据基金定期报告中披露的基础设施资产估值信息，特别是基金年度报
告中载有的评估报告，了解基金运作期内基础设施资产价值的变动情况。
2、基金可供分配金额预测风险
本基金可供分配金额主要由项目公司所持基础设施资产所产生的租金等形成。在
基金运行期内，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际
现金流偏离测算现金流，存在基金向基金份额持有人实际分配金额低于预测的可供分
配金额的风险。同时，《基金可供分配金额测算报告》是在相关假设基础上编制的，
相关假设存在一定不确定性，因此本基金的可供分配金额预测值不代表对基金运行期
间实际分配金额的保证。
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（四）基础设施项目直接或间接对外融资的风险
基金可对外借款用于基础设施项目的日常运营、维修改造、基础设施项目收购等，
基金总资产不得超过基金净资产的 140%，其中用于基础设施项目收购的借款金额不得
超过基金净资产的 20%。运作期内，受业绩水平及外部融资环境的影响，基金及基础
设施项目可能无法取得充足的借款资金，对基础设施项目的正常维护改造及并购计划
产生不利影响。特别地，基金运作期内，基金合并报表层面对投资性房地产科目拟采
用成本法计量，基金净资产将随着投资性房地产科目的折旧摊销而逐年递减，从而增
加了基金对外借款的管理难度。若基础设施项目直接或间接对外借入款项，而基础设
施项目的经营现金流入不达预期，或基础设施项目无法按照计划完成对外出售处置，
可能导致财务风险的发生，包括：
1、基础设施项目经营或出售回收的现金流无法偿还借款本金及利息；
2、基金或项目公司无法进一步获得外部借款；
3、存续债务到期时无法续期或再融资，或者只能接受更加苛刻的融资条件；
4、基金或项目公司可能违反融资协议项下的承诺或约定，债权人或抵押权人因此
可能行使相关权利，采取要求强卖该等基础设施资产等措施；
上述事件的发生，对基金及项目公司的财务状况、现金流、可分配现金、二级市
场交易价格等均可能造成不利影响。
（五）基础设施项目收购与出售的相关风险
区别于股票、债券等标准金融产品，基础设施项目的市场流动性和交易活跃程度
受到基础设施项目区位、存续年限、资本市场环境、产业投资政策、城市规划调整等
诸多因素影响，成交价格与交易的竞争情况，基础设施项目的经营现状，行业市场预
期以及利率环境等因素相关。基金通过收购或处置基础设施项目调整投资组合时，受
上述因素影响，可能存在交易价格偏离基础设施项目评估值，交易时间周期超出计划
甚至无法顺利完成交易的风险，影响基金投资和资产出售策略的实施。若由于偿还外
部借款，或支付大规模改造支出等特殊情况被动出售基础设施项目，基金可能由于资
产流动性不足而承担额外的损失。
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基础设施基金通过专项计划受让项目公司 100%股权并间接持有基础设施资产之前，
基金管理人及其他尽职调查实施主体将根据法律法规及相关监管规定的要求，勤勉尽
责地对基础设施项目以及业务参与人等相关事项进行尽职调查。联东金园及其控股股
东、实际控制人根据相关规定已承诺所提供文件资料的真实性，并承诺相关的损失补
偿。尽管如此，由于尽职调查技术以及信息资料的局限性，在本次收购中，尽调实施
主体无法完全保证基础设施项目不存在未发现的瑕疵，或联东金园可以充分履行相关
承诺。
基础设施基金存续期内，如若发生基础设施资产或项目公司股权的转让，鉴于基
础设施资产所在地的地方性法规及政策或土地出让合同等手续或协议中存在关于基础
设施资产或项目公司股权转让过程中相关交易流程及所需满足的前置条件方面的要求，
在未来收购或处置相关基础设施资产或项目公司股权的过程中，可能存在因为无法按
时完成或满足上述流程及前置条件导致无法顺利收购或处置该等基础设施资产或项目
公司股权的风险。
基础设施基金存续期内，如若发生须进行基础设施资产或项目公司股权的转让的，
外部管理机构将积极协助基金管理人及项目公司沟通有关主管部门，尽早取得有关主
管部门的批准同意意见，或者按照届时有效的其他规定履行前置手续（如有）。
本基金存续期为 42 年，经基金份额持有人大会审议通过，本基金可延长存续期限。
否则，本基金存续期届满后将终止运作并进入清算期；进入清算期后，本基金面临基
础设施项目的处置问题。由于基础设施项目变现可行性、时效性等将受到多项因素的
影响，本基金可能面临清算期内无法及时完成处置、或资产减值出售以寻求变现的风
险，从而对本基金投资变现的及时性及投资收益带来不利影响。
（六）土地使用权到期、被征用或收回的风险
根据《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日实施）、《城市房地产管理法》
（2019 年修正）、《土地管理法》（2019 年修正）及《城镇国有土地使用权出让和转
让暂行条例》（2020 年修正）的规定，非住宅建设用地使用权年限届满，土地使用者
需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收
回该幅土地的，应当予以批准；经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让合
同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土
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地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。另
外，根据相关法规的规定，在若干情况下，政府有权在符合公共利益的情况下，强制
在土地使用权期满前收回土地使用权，并向土地使用者支付补偿金，上述补偿金将根
据相关法规规定的要求进行评估。此外，若土地使用者未能根据土地出让协议遵守或
履行若干条款及条件，政府有权终止土地使用权并无需支付任何补偿。
基础设施资产的不动产权证书记载的土地使用权到期日分别介于 2062-2065 年之
间，存在于基础设施基金到期前基础设施资产所在宗地的土地使用权到期的可能。目
前各基础设施资产所在地的土地主管部门并未就非住宅建设用地使用权续期事宜作出
明确、具体的审批标准及操作指南，基础设施资产所在宗地土地使用权续期具有一定
不确定性。若发生土地使用权到期后续期被要求支付高昂的土地出让金，或承担额外
条件，或申请续期不被批准，或土地使用权在到期前被提前收回且获得的补偿金不足
以覆盖基础设施项目估值或弥补经营损失的情况，基金及基础设施项目将受到重大不
利影响。
（七）基础设施基金利益冲突与关联交易风险
1、关联交易风险
本基金或者其控制的特殊目的载体与关联方之间发生的转移资源或者义务的事项
构成本基金的关联交易。除基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及
其控股股东、实际控制人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承
销的证券等事项外，关联交易还包括但不限于购买资产支持证券、借入款项、聘请外
部管理机构、出售项目公司股权、基础设施项目购入与出售及基础设施项目运营及管
理阶段存在的购买、销售等行为，存在关联交易风险。
本基金发行后，原始权益人联东金园将作为外部管理机构提供基础设施项目的运
营管理服务，存在一定的关联交易风险。
2、利益冲突风险
本基金运作过程中将面临与基金管理人、原始权益人、外部管理机构之间的潜在
同业竞争。本基金原始权益人和/或实际控制的关联方同时持有和/或运营竞争性项目，
原始权益人作为外部管理机构可能持续为竞争性项目提供运营管理服务，因此可能与
本基金所投资的基础设施项目存在业务竞争关系，存在利益冲突风险。
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三、其他与基础设施基金相关的特别风险
（一）集中投资风险
公开募集证券投资基金往往采用分散化投资的方式减少非系统性风险对基金投资
的影响。而本基金存续期内主要投资于产业园类型的基础设施资产支持证券，并持有
其全部份额，通过资产支持证券等特殊目的载体取得基础设施项目公司全部股权。因
此，相比其他分散化投资的公开募集证券投资基金，本基金将具有较高的集中投资风
险。
（二）流动性风险
本基金的存续期为自基金合同生效之日起 42 年，本基金为封闭式运作，不设置申
购赎回。本基金上市交易前，不可在二级市场进行交易。在上市交易后，只能在二级
市场交易，投资者结构以机构投资者为主，存在流动性不足等风险。
（三）募集失败风险
本基金可能存在因基金份额总额未达到准予注册规模的 80%、募集资金规模不足
2 亿元或基金认购人数少于 1,000 人等原因，导致募集失败、基金未能成立的风险。如
募集失败，基金管理人将在募集文件约定期限内返还投资者已缴纳的款项，并加计银
行同期存款利息。
（四）基金管理人的管理风险
在基金管理运作过程中基金管理人的知识、经验、判断、决策、技能等，会影响
其对信息的占有和对经济形势、产业园相关行业、证券价格走势的判断，如基金管理
人判断有误、获取信息不全、或对投资、运营工具使用不当等会影响基金收益水平，
从而产生风险。因此，本基金可能因为基金管理人的管理水平、管理手段和管理技术
等因素影响基金收益水平。
（五）外部管理机构的尽职履约风险
本基金运作过程中，基金管理人将按照法律法规规定和基金合同约定主动履行基
础设施项目运营管理职责，同时，基金管理人拟委托符合条件的外部管理机构负责部
分基础设施项目运营管理职责。在已建立相关机制防范外部管理机构履约风险的情况
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下（见招募说明书第十八部分“基础设施项目运营管理安排”部分内容），如外部管
理机构仍有未尽职履约的情况，可能导致基础设施项目运营情况不善、租金下降等风
险。
（六）计划管理人、托管人尽职履约风险
基础设施基金的正常运行依赖于计划管理人、基金及计划托管人等参与主体的尽
责服务，存在计划管理人和/或托管人违约违规风险。当上述机构未能尽责履约，或其
内部作业、人员管理及系统操作不当或失误，可能会给基础设施基金造成损失，并可
能进而影响基金份额持有人的利益。
（七）专项计划等特殊目的载体提前终止风险
因发生专项计划等特殊目的载体法律文件约定的提前终止事项，专项计划等特殊
目的载体提前终止，则可能导致资产支持证券持有人（即本基金）无法获得预期收益、
专项计划更换资产支持证券管理人甚至导致本基金基金合同提前终止。
（八）不可抗力风险
本基础设施证券投资基金运行期间，直接或间接因基金管理人和计划管理人所不
能控制的情况、环境导致基金管理人、计划管理人和/或相关方延迟或未能履行义务，
或因前述情况、环境直接或间接导致基础设施证券投资基金损失的风险。该等情况、
环境包括但不限于政府限制、盗窃、战争、罢工、社会骚乱、恐怖活动、自然灾害等。
此外，基础设施项目可能由于地震、台风、洪水等自然灾害的影响，以及战争、罢工、
社会骚乱、恐怖活动、盗窃、瘟疫等不可抗力，导致设施的维护情况、房屋建筑的安
全性、基础设施项目的持续经营能力等造成不利影响，导致基础设施项目的经营现金
流中断，资产估值下降，甚至房屋建筑被毁的极端情况。若发生上述不可抗力因素，
可能会对基础设施项目，继而对基础设施证券投资基金和基金份额持有人收益产生不
利影响。
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四、其他一般性风险因素
（一）基金价格波动风险
本基金在二级市场的交易价格由投资者的买卖报价决定，受投资者偏好、市场流
动性、舆论情况等影响，基金价格可能大幅波动，大幅高于或低于基金净值。短期持
有本基金的投资者，可能因基金价格波动的变化造成盈利或亏损。
（二）暂停上市或终止上市风险
在基金合同生效且本基金符合上市交易条件后，本基金将在上海证券交易所上市
交易。上市期间可能因违反法律法规或交易所规则等原因导致本基金停牌，投资者在
停牌期间不能买卖基金份额。如本基金因各种原因暂停或终止上市（包括但不限于本
基金不符合基金上市条件被上海证券交易所终止上市，连续 2 年未按照法律法规进行
收益分配，基金管理人按照有关规定申请基金终止上市），对投资者亦将产生风险，
如无法在二级市场交易的风险、基金财产因终止上市而受到损失的风险。
（三）相关参与机构的操作及技术风险
基金运作过程中，因基金管理人、计划管理人、托管人、证券登记结算机构、交
易所等机构内部控制存在缺陷或者人为因素造成操作失误或违反操作规程等引致的风
险，例如，越权违规交易、会计部门欺诈、交易错误、IT 系统故障等风险。
在本基金的各种交易行为或者后台运作中，可能因为技术系统的故障或者差错而
影响交易的正常进行或者导致投资人的利益受到影响。这种技术风险可能来自基金管
理人、登记机构、销售机构、证券交易所、证券登记结算机构等。
（四）基金运作的合规性风险
基金管理或运作过程中，因违反国家法律、法规、监管部门的规定以及基金合同
有关规定而给基金财产带来损失的风险。
（五）证券市场风险
本基金或有部分资产投资于利率债、AAA 级信用债或货币市场工具，证券市场价
格受到经济因素、政治因素、投资心理和交易制度等各种因素的影响，导致基金收益
水平变化而产生风险，主要包括：
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1. 政策风险
货币政策、财政政策、产业政策、区域发展政策等国家政策的变化对证券市场产
生一定的影响，导致市场价格波动，影响基金收益而产生风险。
2. 经济周期风险
证券市场受宏观经济运行的影响，而经济运行具有周期性的特点，而周期性的经
济运行周期表现将对证券市场的收益水平产生影响，从而对收益产生影响。
3. 利率风险
利率直接影响着债券的价格和收益率，影响着企业的融资成本和利润。本基金部
分资产投资于利率债、AAA 级信用债或货币市场工具，其收益水平会受到利率变化的
影响。如果市场利率上升，本基金持有的债券将面临价格下降、基金资产损失的风险。
4. 收益率曲线风险
收益率曲线风险是指与收益率曲线非平行移动有关的风险，不同信用水平的货币
市场投资品种具有不同的收益率曲线结构，若收益率曲线没有如预期变化，可能导致
基金投资决策出现偏差，从而影响基金的收益水平，单一的久期指标并不能充分反映
这一风险的存在。
5. 购买力风险
基金的利润将主要通过现金形式来分配，而现金可能因为通货膨胀的影响而导致
购买力下降，从而使基金的实际收益下降。
6. 再投资风险
再投资风险反映了利率下降对固定收益证券利息收入再投资收益的影响，这与利
率上升所带来的价格风险（即利率风险）互为消长。具体为当利率下降时，基金从投
资的固定收益证券所得的利息收入进行再投资时，将获得比以前较少的收益率，这将
对基金的净值增长率产生影响。
7. 信用风险
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信用风险主要指债券发行人因经营情况恶化等因素发生违约，或债券发行人拒绝
履行还本付息义务，或由于债券发行人或债券本身信用等级降低导致债券价格波动等
风险。信用风险也包括证券交易对手因违约而产生的证券交割风险。
8. 其他风险
随着符合本基金投资理念的新投资工具的出现和发展，如果投资于这些工具，基
金可能会面临一些特殊的风险。
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第一章 尽职调查情况描述
一、尽职调查基准日
本项目的尽职调查工作于 2023 年 5 月启动，于 2024 年 7 月 8 日结束，尽职调查报
告的基准日为 2023 年 12 月 31 日，报告期为 2021 年 1 月 1 日至 2024 年 3 月 31 日。除
特殊说明以外，本报告数据截至日期与基准日保持一致。
二、尽职调查的内容及程序
财务顾问根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《公开募集基础
设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》《证券公司及基金管理公司子公司证
券化业务管理规定》《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务尽职调查工作
指引》等法律法规的要求开展尽职调查，主要涵盖业务参与人及基础设施项目两方面
内容。
（一）尽职调查的内容
1、对业务参与人的尽职调查内容
（1）原始权益人：调查了原始权益人的设立、存续及组织架构、财务状况、对项
目享有完全所有权情况、项目转让内部授权情况、项目转让外部审批情况、合法合规
经营情况等；
（2）外部管理机构：调查了外部管理机构的设立、存续及组织架构、机构资质、
运营经验及人员配备、内部组织架构及内控情况、管理人员相关情况、财务状况、利
益冲突防范机制、资信水平及合法合规经营情况等；
（3）托管人：调查了基金托管人、计划托管人的基本情况、业务资质和资信状况
等。
2、对基础设施项目的尽职调查内容
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（1）项目公司：基于公平开展尽调的原则，调查了项目公司的设立情况及股东出
资情况、重大重组情况、组织架构与内部控制情况、独立性情况、商业信用情况、所
在行业情况及竞争状况、经营模式、同业竞争与关联交易情况、项目公司财务表现及
期后事项等方面。
（2）基础设施资产：
1）调查了基础设施资产安全性及投资价值：
a．基础设施资产账面价值与评估价值的差异情况，法律权属及抵质押、担保情况；
b．基础设施资产的合法合规性，如依法审批、登记、备案履行情况、工程建设质
量情况等；
c．基础设施资产现状、保险购买、维修改造情况等；
d．基础设施资产运营所处外部环境以及竞争情况。
2）调查了基础设施资产的现金流情况：
a．调查了基础设施资产现金流真实性情况：包括但不限于基础设施资产现金流的
产生是否基于真实、合法的经营活动；形成基础设施资产的法律协议或文件是否合法、
有效；价格或收费标准是否符合相关规定；
b．调查了基础设施资产现金流的稳定性、分散度：核查项目运营是否满三年并对
基础设施资产的现金流构成以及历史现金流情况、波动情况及波动原因进行调查，分
析现金流的独立性、稳定性；基础设施资产的现金流来源是否具备合理的分散度，是
否主要由市场化运营产生，对现金流提供方的集中度风险进行分析；
c．调查了基础设施资产现金流的预测情况：结合可供分配金额测算报告及估价报
告，预测和分析资产未来两年净现金流分派率及增长潜力情况，并逐项说明各收入、
成本支出项目预测参数的设置依据及合理性。预测和分析基础设施资产未来资本性支
出（建筑和设备维修保养支出、改造更新支出等），并说明各项预测参数的设置依据
及其合理性和充分性；
d．调查了基础设施资产是否存在重要现金流提供方及相关情况（如有）：对基准
日前的一个完整自然年度中，基础设施资产的单一现金流提供方及其关联方合计提供
的现金流情况进行了调查。
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（二）尽职调查的程序
中金公司（作为财务顾问）作为尽职调查实施主体，对基础设施基金拟持有的基
础设施项目以及业务参与人进行调查。就本项目有关法律、审计、评估、现金流预测
等专项问题，中金公司与中金基金管理有限公司（“基金管理人”）、北京市海问律
师事务所（“法律顾问”）、毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）（“审计
师”）、深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司（“评估机构”），共同开展尽职
调查工作，并与上述中介机构进行了认真研究和讨论。
1、对业务参与人的尽职调查程序
（1）原始权益人
（a）查阅原始权益人的营业执照及资质文件、公司章程、最近三年审计报告模拟
备考财务报告等，掌握原始权益人的设立、存续情况、股权结构、公司组织架构与治
理结构、财务状况；
（b）核查原始权益人是否对基础设施项目享有完全所有权或经营权利，且上述权
利是否存在重大经济或法律纠纷；查阅因开展本次业务需获取的必要的内部授权文件
和外部审批文件，了解原始权益人转让基础设施项目是否获得合法有效的内部授权和
外部有权机构审批；
（c）查阅《企业信用报告》、被执行人信息查询系统和最高人民法院的“全国法
院失信被执行人名单信息公布与查询系统”，了解原始权益人的资信情况；
（d）查询中华人民共和国应急管理部网站、中华人民共和国生态环境部网站、国
家市场监督管理总局网站、国家发展和改革委员会网站、中华人民共和国财政部网站、
信用中国网站、全国企业信用信息公示系统、重大税收违法事件信息公布网站等，调
查原始权益人最近三年在工商、税务等方面是否存在重大违法违规记录；
（e）查阅原始权益人控股股东的营业执照及资质文件、公司章程等，掌握原始权
益人控股股东的设立、存续情况经营情况等，查阅原始权益人实际控制人简历，掌握
原始权益人实际控制人基本情况；
（f）访谈原始权益人及其控股股东的主要高级管理人员及主要业务部门负责人，
深入了解相关情况，并以访谈纪要的形式存档。
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（2）外部管理机构
（a）查阅外部管理机构的营业执照、公司章程等，掌握外部管理机构的设立存续
情况和历史沿革、股权结构、组织架构与治理结构；
（b）查阅外部管理机构不动产运营管理资质文件（如有），访谈外部管理机构的
主要高级管理人员及主要业务部门负责人，了解外部管理机构运营管理经验、主要负
责人员在基础设施项目运营或投资管理领域的经验情况和其他专业人员配备情况，以
及是否同时向其他机构提供基础设施项目运营管理服务。如有，是否采取了避免可能
出现的利益冲突的措施；
（c）查阅外部管理机构的不动产运营相关业务流程、管理制度、风险控制制度，
了解外部管理机构的基础设施项目运营管理业务制度和流程；
（d）查阅外部管理机构相关内部控制文件，掌握外部管理机构的内部组织结构情
况、内部控制的监督和制度有效性；
（e）调阅管理人员和员工情况相关材料，了解管理人员任职情况、管理人员专业
能力和资信状况、公司员工结构分布和变化趋势；
（f）查阅外部管理机构最近三年经审计的模拟汇总财务报表，分析主要财务指标
及其持续经营能力；
（g）查询中华人民共和国应急管理部网站、中华人民共和国生态环境部网站、国
家市场监督管理总局网站、国家发展和改革委员会网站、中华人民共和国财政部网站、
信用中国网站、全国企业信用信息公示系统、重大税收违法事件信息公布网站等，调
查外部管理机构最近三年在工商、税务等方面是否存在重大违法违规记录。
（3）托管人
（a）查阅基金托管人及计划托管人的基本情况、财务状况，主要风险控制指标，
是否符合监管部门相关规定；
（b）查阅《企业信用报告》、被执行人信息查询系统和最高人民法院的“全国法
院失信被执行人名单信息公布与查询系统”，了解基金托管人及计划托管人的资信情
况；
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（c）查阅基金托管人及计划托管人的业务资质、在基础设施领域资产管理产品托
管经验；
（d）了解基金托管人及计划托管人为开展基础设施基金托管业务配备的专业人员
情况。
2、对基础设施项目的尽职调查程序
本基础设施基金拟持有多个基础设施项目，财务顾问对所有基础设施项目采用相
同的尽职调查方法，完整地开展尽职调查工作。
（1）项目公司
（a）查阅项目公司设立时及历次变更后（如有）的营业执照、公司章程、工商登
记文件等材料，核查项目公司的设立程序、历史沿革情况以及工商注册登记的合法性、
真实性；
（b）调阅股东出资情况相关的材料，核查项目公司股东数量、住所、出资比例等
情况；核查股东合法拥有出资资产的权属，资产权属存在纠纷或潜在纠纷的情况，以
及有关股东投入资产的计量属性；
（c）查阅与项目公司重大股权变动和重大重组（如有）等对投资者做出投资决策
具有重大影响的重组事项、相关的根据公司章程规定的权力部门决策或审批文件、估
价报告（如有）、审计报告（如有）、验资报告（如有）、《股权转让协议》、工商
变更登记文件、中介机构专业意见（如有）、债权人同意债务转移的相关文件（如涉
及）、重组相关的对价支付凭证和资产过户文件等资料，核查项目公司历次增资、减
资、股东变动的合法、合规性；核查项目公司股本总额、股东结构和实际控制人的重
大变动情况；调查项目公司重组动机、内容、程序和完成情况；
（d）查阅项目公司公司章程以及内部控制文件，调查公司章程符合《中华人民共
和国公司法》（简称“《公司法》”）等法律法规有关规定的情况以及了解项目公司
的内部组织结构和内部控制制度；
（e）调查项目公司是否具备完整、合法的财产权属凭证以及是否实际占有；调查
商标权、专利权、版权、特许经营权等的权利期限情况，核查这些资产是否存在法律
纠纷或潜在纠纷（如有）；调查金额较大、期限较长的其他应收款、其他应付款、预
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收及预付账款产生的原因及交易记录、资金流向等，调查项目公司是否存在资产被原
始权益人及其关联方控制和占用的情况，判断其资产独立性。调查项目公司是否设立
财务会计部门或安排有财务人员团队、建立独立的会计核算体系，具有规范的财务会
计制度和对分公司、子公司的财务管理制度，是否独立在银行开户、独立纳税等，判
断其财务独立性；
（f）查询《企业信用报告》、被执行人信息查询系统和最高人民法院的“全国法
院失信被执行人名单信息公布与查询系统”，掌握项目公司的商业信用情况；
（g）查询中华人民共和国应急管理部网站、中华人民共和国生态环境部网站、国
家市场监督管理总局网站、国家发展和改革委员会网站、中华人民共和国财政部网站、
信用中国网站、全国企业信用信息公示系统、重大税收违法事件信息公布网站等，调
查项目公司在工商、税务等方面是否存在重大不良记录；
（h）根据项目公司的主营业务，确定项目公司所属行业。通过收集行业主管部门
制定的发展规划、行业管理方面的法律法规及规范性文件，了解行业监管体制和政策
趋势，了解项目公司所属行业的发展情况；通过查阅市场调研报告了解基础设施项目
所在区域的市场情况以及行业技术特点和经营模式；
（i）了解项目公司的主营业务概况、业务开展的时间、盈利模式、盈利和现金流
的稳定性及持续性；了解基础设施资产现金流的回收流程以及管理系统；获取已签署
正在履行期内及拟签署的相关重要合同包括但不限于租赁合同、物业管理合同、运营
管理协议等；
（j）调查了潜在的同业竞争及关联交易情况。调查原始权益人及控股股东、实际
控制人持有的其他同类资产情况，对基础设施项目和原始权益人及其控股股东、实际
控制人持有的其他同类资产的区域分布、盈利能力等情况进行比较。调查项目公司与
原始权益人及其控股股东、实际控制人之间是否涉及关联交易情况。调查项目公司关
联交易是否符合相关法律法规的规定及公司内部管理控制要求，定价依据是否充分，
定价是否公允，与市场交易价格或独立第三方价格是否有较大差异及其原因；基础设
施资产现金流来源于关联方的比例，是否影响基础设施项目的市场化运营；
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（k）对项目公司近三年审计报告进行调查。对报告期内的重要会计科目、财务数
据、财务指标的变动以及可能影响投资者理解公司财务状况、经营业绩和现金流量的
情况进行调查并作出合理分析和说明。
（2）基础设施资产
1）资产安全性及投资价值
（a）查阅估价报告、项目公司审计报告等文件，调查基础设施资产账面价值和评
估价值情况；
（b）查阅基础设施资产的权属文件，调查基础设施资产的法律权属及抵押、查封、
扣押、冻结等他项权利限制和应付未付义务情况，已经担保的债务总余额以及抵押、
质押顺序，担保物的评估、登记、保管情况，并了解担保物的抵押、权利质押登记的
可操作性等情况；
（c）查阅基础设施资产履行立项、规划、环评、施工许可、竣工验收等必要固定
资产投资管理手续情况，了解基础设施资产取得固定资产投资管理等其他依据法律法
规应当办理的手续齐备情况；竣工验收情况；了解基础设施资产是否存在受自然灾害、
汇率变化、外贸环境、担保、诉讼和仲裁等其他因素影响的情况；
（d）查阅市场调研报告，分析基础设施资产所处的行业、区位情况以及宏观经济
情况等对基础设施资产现金流稳定性的影响；基础设施资产所处区域宏观经济历史和
趋势分析；基础设施资产运营相关的客群分析；区域经济发展对基础设施资产运营的
影响分析；区域内现有在运营和未来三年已规划可比竞品分析等。
2）现金流真实性
调查基础设施资产现金流的产生是否基于真实、合法的经营活动，形成基础设施
资产的法律协议或文件（如有）是否合法、有效，价格或收费标准是否符合相关规定。
3）现金流稳定性、分散度
查阅估价报告、市场调研报告、审计报告等材料，调查基础设施资产的现金流构
成以及至少最近三年的历史现金流情况（含资产收益、盈利、经营性净现金流情况）、
波动情况及波动原因，分析现金流的独立性、稳定性，调查基础设施资产的现金流来
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源是否具备合理的分散度，是否主要由市场化运营产生，且不依赖第三方补贴等非经
常性收入。
4）现金流预测情况
结合可供分配金额测算报告及估价报告，预测和分析未来两年净现金流分派率及
增长潜力情况，并逐项说明各收入和成本支出项目预测参数设置依据及合理性。预测
和分析基础设施资产未来资本性支出（建筑和设备维修保养支出、改造更新支出等），
并说明各项预测参数设置依据及其合理性和充分性。
5）重要现金流提供方
对基准日前的一个完整自然年度中，基础设施资产是否存在重要现金流提供方及
相关情况（如有）进行了调查。
三、尽职调查的主要结论
本财务顾问报告基于如下假设：相关业务参与人所提供的资料、口头介绍及其他
相关事实信息均是真实、准确和完整的，并且未隐瞒与此次尽职调查相关的其他重要
文件和事实信息；相关业务参与人所提供的尽职调查文件上的签字和盖章均是真实的；
且上述签字和盖章均系根据合法、有效的授权做出；相关业务参与人所提供的有关副
本材料或复印件（包括但不限于电子扫描件）与正本材料和原件是一致的；相关业务
参与人的所有审批、登记和注册文件及其它公开信息均是真实、准确、完整的；对于
对本尽职调查报告至关重要而又无法得到独立证据支持或需要法律、审计、评估等专
业知识来识别的事实，主要依据有关政府部门、律师事务所、会计师事务所、资产评
估机构及其他有关单位、个人出具的意见、说明及其他文件做出判断。
中金公司作为财务顾问对业务参与人与基础设施项目勤勉尽责地进行了充分的尽
职调查，同时基于业务参与人在交易文件、主要业务参与人出具的《承诺函》及《确
认函》中的陈述与保证、法律顾问出具的法律意见书、经会计师事务所审计的相关方
审计报告和审核的基金可供分配金额测算报告、评估机构出具的估价报告和市场调研
报告，财务顾问认为截至报告基准日：本项目业务参与人和基础设施项目等符合《证
券法》《证券投资基金法》《公开募集证券投资基金运作管理办法》《公开募集基础
设施证券投资基金指引（试行）》《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指
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引（试行）》《证券公司及基金管理公司子公司证券化业务管理规定》《证券公司及
基金管理公司子公司资产证券化业务尽职调查工作指引》《上海证券交易所公开募集
基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》《上海证券交易所公开募集基
础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 1 号——审核关注事项（试行）（2023
年修订）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指
引第 2 号——发售业务（试行）》等法律法规的规定，满足公开发行基础设施证券投
资基金的要求。
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第二章 业务参与人
一、原始权益人：北京联东金园管理科技有限公司
（一）基本情况
本次项目的原始权益人为联东金园，于 2022 年 11 月 18 日正式成立，主营业务为
产业园区管理与运营服务等。
截至 2024 年 3 月 31 日，联东金园基本情况如下：
表 2-1-1：联东金园概况
公司名称 北京联东金园管理科技有限公司
企业类型 有限责任公司（法人独资）
统一社会信用代码 91110400MAC2JDHJ3B
成立日期 2022 年 11 月 18 日
法定代表人 刘振东
注册资本 100,000 万元人民币
实缴资本 42,867 万元人民币
注册地址 北京市通州区台湖镇京通街 9 号 103-1 室
经营范围
一般项目：技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推
广；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；社会经济咨询服务；工程
管理服务；企业管理咨询；企业管理；非居住房地产租赁；物业管理；园区
管理服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活
动）许可项目：建设工程设计。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后
方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）
（不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
图 2-1-1：截至本报告出具日联东金园及基础设施资产概况图
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（二）公司设立与存续情况
1、设立情况
联东金园成立于 2022 年 11 月 18 日，是由联东集团出资设立的有限责任公司（法
人独资）。公司成立时注册资本为 100,000 万元，实收资本为 15,000 万元。联东金园
于 2022 年 11 月 18 日取得《营业执照》。公司成立时股东及出资情况如下：
表 2-1-2：联东金园设立时股权结构情况表
序号 股东名称 认缴出资（万元） 出资比例（%）
1 北京联东投资（集团）有限公司 100,000 100
2、存续情况
经财务顾问核查，联东金园系依法设立且有效存续的有限责任公司。
联东金园 2023年 6月变更住所为北京市通州区台湖镇京通街 9号 103-1室，就此，
联东金园于 2023 年 6 月 6 日取得了变更后的《营业执照》。
截至本报告出具日，联东金园已通过股权划转、收购和新设的方式合计持有包括
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本次拟发行基础设施 REITs 的 3 个项目公司在内的 60 个子公司的控制权，实收资本为
42,867 万元。
经财务顾问核查，并根据联东金园确认，联东金园不存在影响持续经营的重大法
律障碍。经财务顾问查询中国人民银行征信中心于 2024年 5月 31日出具的联东金园的
《企业信用报告》，联东金园不存在未结清的不良贷款信息；经财务顾问查询全国法
院被执行人信息查询网（网址：http://zhixing.court.gov.cn/search/）、中国执行信息公
开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn/），截至 2024 年 5 月 21 日，在前述网站公布的信
息中，联东金园不存在被纳入失信被执行人名单的情况。
3、股权结构
联东金园的单一股东为联东集团，实际控制人为刘振东。
截至本财务顾问报告出具日，联东金园股权结构如下图所示：
图 2-1-2：联东金园股权结构图
表 2-1-3：联东金园股权结构情况表
序号 股东名称 认缴出资（万元） 股权比例（%）
1 北京联东投资（集团）有限公司 100,000 100
4、控股股东及实际控制人情况
（1）控股股东情况
截至本报告出具日，联东金园的控股股东为联东集团，持股比例 100%。
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联东集团成立于 2003 年 6 月 18 日，注册资本人民币 300,000.00 万元，经营范围
为：投资与资产管理；投资管理、投资咨询；企业管理；企业管理咨询；企业管理人
员技术培训；经济信息咨询；企业策划设计；市场调查。（1、未经有关部门批准，不
得以公开方式募集资金；2、不得公开开展证券类产品和金融衍生品交易活动；3、不
得发放贷款；4、不得对所投资企业以外的其他企业提供担保；5、不得向投资者承诺
投资本金不受损失或者承诺最低收益；市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活
动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事
国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
1）联东集团业务概览
联东集团是一家产业园区运营服务商，致力于为广大的中小企业提供厂房租售和
综合服务。联东集团自 2003 年起进入产业园区运营服务行业，专注于产业园区开发建
设和运营管理，并将其作为公司唯一主营业务，联东集团产品均为标准厂房，不含住
宅、商业、写字楼等其他业态。截至本财务顾问报告出具日，联东集团旗下业务板块
主要包括自持型产业园区租赁业务、出售型产业园区销售业务和产业园区管理服务业
务。
联东集团以“两优战略”作为产业园区建设运营理念，即“获取优质项目资源，
做优质项目”，以及“引进优质客户，打造良性发展闭环”。
在区域选择和项目建设方面，联东集团以经济相对发达的城市与区域为重点，确
保项目所在区域具有良好的市场容量；联东集团按照“以产业定产品”的原则，外观
及功能实用性均注重匹配企业需求。通过对区域选择和项目建设阶段的把控，从规划、
布局、市场需求等多方面确保园区质量，提高市场竞争力，吸引优质客户。
在客户筛选方面，联东集团入园标准较为严格，入驻园区的企业需满足当地政府
的招商要求，符合区域经济发展规划，并且在税收、经营能力、环保指标等方面需达
到园区要求。优质企业入驻可保障园区出租率，提升园区口碑，形成良性循环。
2022 年，联东集团提出“坚持产业统领发展、坚持品质统筹发展，全面向服务和
科技转型”的战略，通过建设五个数字化平台，打造产业组织和园区运营的核心能力，
向服务和科技转型。
2）联东集团产业园区经营情况
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
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截至 2024 年 3 月末，联东集团产业园区经营情况如下：
表 2-1-4：联东集团产业园区经营情况
已签约的产业园区数量/个 548
已投入运营的产业园区总建筑面积/万平方米 约 3,078
产业园区入驻企业总数量/家（2024 年 3 月末） 21,000
产业园区可租赁面积/万平方米 655
联东集团作为产业园区专业运营企业，截至 2024 年一季度末，在全国 94 座城市
已布局 548个产业园区，服务入园企业达到 21,000家，产业园区合计可租赁面积约 655
万平方米。从资产区位布局上看，联东集团产业园区项目重点布局于环渤海、长三角、
珠三角、中西部核心城市等经济水平发达、工业基础雄厚的区域。联东集团旗下的产
业园区具有良好的区位优势和产业基础支持。
从产业园区租户类型上看，联东集团产业园区项目重点服务于生物医药、电子信
息、新能源新材料、高端装备等战略性新兴产业企业，并致力于为处于生产提升期的
中小型生产企业提供优质的园区运营和产业服务。联东集团产业园区的上述目标租户
群体基数较大、就业和经济贡献较高、符合国家和地区的产业发展规划，在服务区域
产业升级、科技创新和经济发展中发挥重要作用。
从产业园区业态类型上看，联东集团产业园区产品均为标准化工业厂房，通用性
较强，满足广泛企业生产和经营一体化的需求。
从产业园区带动效应来看，随着产业园区项目的建成投产，为所在地引入更多的
产业和就业岗位。本次基础设施 REITs 项目发行，亦将为联东集团全国范围内的产业
园区项目投资建设提供有效的资本金来源，促进产业与投资的良性循环。
3）行业地位
联东集团于 2003 年起进入产业园区运营行业，至今已深耕该行业长达 21 年，并
连续 13 年蝉联“中国产业园区运营优秀企业”第一名，联东集团旗下核心品牌“联东
U 谷”连续 13 年蝉联“中国产业园区运营商优秀品牌”第一名7。同时，联东集团下属
北京联东物业管理股份有限公司（简称“联东物业”）通过为园区企业提供信息、技
7
由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、中指研究院作为主办单位，此前由国务院发展研究中心企业研究
所作为主办单位，2019 年后由中国企业评价协会作为主办单位。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
61
术、创业、培训、融资等公共服务，被工业和信息化部认定为“2022 年度国家中小企
业公共服务示范平台”。
联东集团专注于产业园区的开发与运营，基于标准化厂房产品，为产业链集聚发
展、产业生态圈建设提供园区配套服务，形成了“联东 U 谷”的园区品牌。截至 2024
年一季度末，联东产业园入驻企业中包括 466 家上市企业、3,172 家高新技术企业、
1,164 家专精特新企业。联东集团的运营管理能力和产业服务能力在助力入园企业发展
方面已取得良好成果。
联东集团发挥产业组织及园区建设运营经验优势，通过管理咨询及品牌输出等方
式赋能诸多园区。截至 2024年 3月末，联东集团为 95个外部项目提供园区管理输出，
其中 2024年度新增约 20个。项目主要与当地国有企业开展合作，分布在上海、广州、
南京、杭州、宁波、无锡、郑州、长沙等城市，联东集团的产业园区品牌受到外部认
可。
图 2-1-3：部分管理输出合作园区案例
4）竞争优势
联东集团利用园区管理全链条数字化服务体系，打造新一代智慧园区。联东集团
构建了“两院五平台”，用数字化方式提升产业组织和园区运营能力，进一步实现了
宏观产业数据、微观行业数据，以及产业公域数据和联东全国园区数据的融合。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
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“两院”包括联东产业研究院、联东工业建筑设计研究院，分别专注于产业定位
和产品匹配，实现对园区品质的宏观把控。联东产业研究院通过专业团队，分析城市、
区域、园区的产业情况，为园区布局和企业入驻提供保障。联东工业建筑设计研究院
根据产业需求推动产品创新，目前已迭代七代园区工业厂房，以匹配产业园区客户群
体需求。
“五平台”包括数字化产业研究平台、数字化全球城市研究平台、数字化招商平
台、数字化智慧园区管理平台和“链上 U 谷”数字化供应链交易平台。五个平台主要
解决了“产业定位”、“城市发展研究”、“企业招商”、“园区管理和企业服务”
以及“供应链交易”以及“城市产业发展研究”问题，利用“数字化”促进产业园区
运营管理效能的提升。
在“两院五平台”的全链条产业园区数字化运营体系下，联东集团形成了包括宏
观经济及产业研究、项目拓展、产品、运营管理能力等方面的产业优势：
宏观经济及产业研究优势：联东集团通过将联东产业研究院与产业大数据、联东
全国产业资源相结合，将公司的产业服务经验与产业研究成果数字化、可视化，通过
“空间布局、产业图谱、资本动态、创新成果”四个维度进行产业数据分析，从而把
握目标区域、目标产业、目标企业。城市产业发展研究能力方面，联东集团建立了数
字化全球城市研究平台并发布了 U 谷指标，以国内外主要城市和产业为研究方向，对
相关经济指标进行数字化分析，进行风险判断和防范，为投资决策提供依据，以数字
化手段支撑集团业务稳健发展。
项目拓展优势：联东集团通过多种途径优化土地利用效率和产业引入质量。联东
集团通过建设多层标准化厂房，集约化利用土地，并且利用标准化厂房通用性、周转
性较强的特点，解决产业升级过程中的企业腾换问题。此外，联东集团在产业选择方
面重点服务于生物医药、电子信息、新能源新材料、高端装备等战略性新兴产业企业，
主动把控园区企业质量，从入驻阶段对入园企业资质进行审核，确保入园企业符合地
方产业导向。
产品优势：联东集团形成第七代产业园标准化产品。从产品创新层面，联东集团
按照 “以产业定产品”的原则，从外观到功能实用性均注重匹配企业需求。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
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运营管理能力优势：园区招商能力方面，联东集团建立了数字化招商平台，结合
地方的产业定位，通过大数据分析确定园区的潜在目标客户，数字化平台与联东集团
的招商团队相结合，采取市场化机制和全国招商联动的方式，实现跨区域、跨城市、
跨项目的全国招商。运营服务能力方面，联东集团建立了数字化园区管理平台，通过
大数据及物联网技术的融合，提高运营管理效率，进一步服务园区企业发展、保障对
园区的管理，促进园区发展。
图 2-1-4：“两院五平台”管理服务体系
（2）实际控制人情况
截至本报告出具日，联东金园的实际控制人为刘振东先生。刘振东先生及其直系
亲属穿透合计持有联东金园 100%的股权。刘振东先生简历如下：
刘振东，男，1971年出生，拥有北京大学EMBA学位，于2003年创建联东集团，
现任联东集团董事长、法定代表人。
5、组织架构
联东金园下设 15 个部门，具体包括产业研究部、投资管理中心、设计管理部、成
本管理中心、运营管理中心、产业服务中心、财务部、资金管理中心、金融服务中心、
资本市场部、人力资源部、法律合规部、信息化中心、审计部、总裁办公室。各部门
主要职责如下：
表 2-1-5：联东金园组织结构及部门职责
部门 主要职责
产业研究部 负责产业研究、产业定位等工作
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部门 主要职责
投资管理中心 负责自持型项目的开发拓展等工作
设计管理部 负责新建项目设计管理，存量项目翻新设计等工作
成本管理中心 负责自持物业成本采购、招标以及管理等工作
运营管理中心 负责项目运营管理以及存量项目工程维护等工作
产业服务中心 负责项目产业服务和项目招商服务等工作
财务部 负责公司财务管理、预算与决算等工作
资金管理中心 负责公司投融资管理、资金划付等工作
金融服务中心 负责为入园中小企业提供全方位金融服务工作
资本市场部 负责公司已发行项目以及拟扩募资产与各机构对接工作
人力资源部 负责公司人力资源管理工作
法律合规部 负责公司所有法律意见出具、合规性管理等法务工作
信息化中心 负责公司信息化管理工作
审计部 负责公司内部各项事审查监督工作
总裁办公室 负责董事会、董事长日常事务安排以及档案管理工作
6、治理结构及内控制度
（1）治理结构
根据《北京联东金园管理科技有限公司章程》，联东金园不设董事会，设执行董
事一人，由股东委派产生。执行董事任期 3 年，任期届满，可连选连任。联东金园不
设监事会，设监事 1 人，由股东委派产生。监事的任期每届三年，任期届满，可连选
连任。公司设经理，由执行董事决定聘任或者解聘。
联东金园主要治理结构情况如下：
1）股东
股东行使下列职权：
①决定公司的经营方针和投资计划；
②选举和更换非由职工代表担任的执行董事、监事，决定有关执行董事、监事的
报酬事项；
③审议批准执行董事的报告；
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④审议批准监事的报告；
⑤审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
⑥审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损的方案；
⑦对公司增加或者减少注册资本作出决定；
⑧对发行公司债券作出决定；
⑨对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决定；
⑩修改公司章程。
股东作出的公司经营方针和投资计划的决定，应当采用书面形式，并由股东签字
后置备于公司。
2）执行董事
执行董事行使下列职权：
①负责向股东报告工作；
②执行股东的决定；
③审定公司的经营计划和投资方案；
④制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
⑤制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
⑥制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；
⑦制定公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；
⑧决定公司内部管理机构的设置；
⑨决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任或者解
聘公司副经理、财务负责人及其报酬的事项；
⑩制定公司的基本管理制度。
3）经理
经理行使下列职权：
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①主持公司的生产经营管理工作；
②组织实施公司年度经营计划和投资方案；
③拟订公司内部管理机构设置方案；
④拟订公司的基本管理制度；
⑤制定公司的具体规章；
⑥提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人；
⑦决定聘任或者解聘除应由股东决定聘任或者解聘以外的负责管理人员。
4）监事
监事行使下列职权：
①检查公司财务；
②对执行董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政
法规、公司章程或者股东决定的执行董事、高级管理人员提出罢免的建议；
③当执行董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求执行董事、高级管
理人员予以纠正；
④向股东提出提案；
⑤依照《公司法》第一百五十二条的规定，对执行董事、高级管理人员提起诉讼。
（2）内控制度
联东金园作为联东集团的全资子公司，总体遵照并执行联东集团制定的一系列内
控制度，包括财务、资金、投融资、重大事项报告、审计监察、工程与成本、安全生
产、人事、信息安全与保密、招商等重要方面。
1）财务管理
联东金园作为联东集团的全资子公司，遵照执行联东集团制定的相关财务制度，
依据《联东集团财务年度预、决算管理制度》规范公司预、决算工作，明确预、决算
工作的指导作用；依据《联东集团费用及报销管理制度》明确费用标准及管控要求，
规范费用报销；依据《联东集团资产管控办法》规范公司对资产的管理，为资产管理
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
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提供明确的依据和标准；依据《联东集团财务档案管理制度》《联东集团财务人员工
作交接制度》对档案管理及财务人员行为严格管理，保障会计资料的安全完整，确保
财务工作规范化、制度化、统一化，满足内外部的审计监察要求。
2）资金管理
联东金园作为联东集团的全资子公司，遵照执行联东集团制定的相关资金管理制
度。公司通过《资金计划管理制度》规范了公司资金预、决算工作，明确资金计划工
作中各单位的责任，加强对公司下属各单位资金管理工作的指导，确保公司资金使用
效率及规范。依据《资金结算管理制度》规范资金结算业务流程，增加资金运营效率；
依据《银行账户管理制度》规范银行账户的管理，运行银行账户管理体系，防范资金
风险，提升资金使用效率；依据《网银管理制度》《结算凭证及重要物品管理制度》
防范资金风险，保障资金结算的安全性；依据《短期理财管理制度》在保证资金安全
性及流动性的条件下，获得理财收益。
3）投融资管理
联东金园作为联东集团的全资子公司，遵照执行联东集团制定的相关项目投资、
融资管理制度。公司依据《项目投资管理制度》《投资拓展体系信息管理办法》等制
度明确了公司投资决策依据、决策流程以及投资信息管理等工作要求与流程，确保投
资工作与集团公司战略规划和品牌价值的一致性。公司依据《联东集团融资业务管理
制度》规范融资行为，依据合法性原则、统一性原则、效益性原则和适量性原则，对
融资前期、融资中期和融资后期等全流程业务做了详细的规定和指引，有效提高融资
工作效率，防范融资风险。
4）重大事项报告制度
联东金园作为联东集团的全资子公司，按照联东集团制订的《重大事项报告制度》
《突发事件报告和处理制度》《自然灾害应急管理制度》等制度执行重大、突发事项
报告制度；根据相关制度明确的重大事项报告的原则、对象、范围和要求进行重大事
项报告，切实加强和规范了重大事项报告，确保集团信息传递的时效性。
5）审计与监察管理
联东金园作为联东集团的全资子公司，遵照执行联东集团制订的《联东集团结算
审计准则》《联东集团招标审计准则》《联东集团舞弊投诉奖惩机制》《联东员工九
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
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条》等规章制度，明确了公司各业务条线的行为规范与作风要求，以公司各项管理制
度为依据对集团范围内工程管理、财务管理及内控管理进行全面监督以及过程管控，
建立了相对完善的考核回检机制。
6）工程与成本管理
联东金园作为联东集团的全资子公司，遵照执行联东集团制定的《联东集团工程
管理制度》《工程类合同签订及履行管理制度》《联东集团招标资料公开制度》《联
东集团项目工程分级检查制度》《联东集团成本结算管理制度》等相关工程和成本管
理制度。对招标、合同签订、成本结算、履约管理、分级检查等工程项目推进的关键
流程制定了较为完备的管理要求和操作指引，满足多城市多项目跨区域管理的需求，
指导各级工程管理人员的管理工作，规范各级工程管理人员的管理行为，有效管控项
目各项目标的实现，并确保项目工程质量达标。
7）安全生产管理
联东金园作为联东集团的全资子公司，遵照执行《安全生产责任制》《产业园区
企业安全生产管理办法》《隐患排查治理管理制度》等联东集团制定的安全管理制度
开展园区安全管理工作。成立了以项目总为领导的安全管理机构，全员签订了岗位安
全生产责任书，切实落实企业主体安全责任；另外园区还上线了智慧消防系统，对园
区消防状态做到了实时监控；上线了“谷安全”操作系统，更高效便捷的开展日常检
查、周期巡检、企业安全检查等工作，切实做到了安全检查的闭环管理；园区通过内
部培训，集团培训以及外部培训等多种形式完善了对员工的安全教育工作；此外园区
根据《园区安全事故应急处置方案》要求建立了应急救援体系，定期开展应急演练，
切实落实应急管理工作。
8）人事管理
联东金园根据《劳动法》的规定规范签署劳动合同，作为联东集团的全资子公司，
遵照执行联东集团制定的相关人事管理制度，包括《联东集团优才库管理办法》《联
东集团晋升管理办法》等一系列人员晋升、人才培养与储备等相关激励机制，调动员
工积极性，满足业务发展对人员的需求，确保公司人员的岗位适配性，保障员工队伍
的良好竞争力；并通过《联东集团考勤管理制度》《联东集团背景调查管理制度》
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《联东集团试用期管理办法》《联东集团入职引导人制度》等规范明确公司员工考勤、
入职与离职等日常行为规范管理要求。
9）信息安全与保密管理
联东金园作为联东集团的全资子公司，遵照执行联东集团制定《联东集团保密制
度》《联东集团公共信息外宣管理办法》《联东集团涉密岗位风险评估制度》及《信
息化运维管理制度》等相关制度，明确了信息安全与保密的总体方针、原则和策略，
成立了包含公司管理层的安全管理组织，指导并决策信息安全相关事项，设立安全管
理系列岗位，明确了员工、第三方人员安全职责、关键技术岗位职责、供应商管理安
全要求、物理环境及资产管理、机房安全管理、电子介质安全管理、信息系统安全管
理、权限和密码管理、漏洞补丁和病毒管理、网络安全管理、操作运维管理的细则，
对数据信息的安全备份恢复、审计日志、信息安全事件及时响应明确了具体要求，切
实保障公司信息安全与商业的保密性。
10）招商管理
联东金园作为联东集团的全资子公司，遵照执行联东集团制定《联东集团招商体
系信息管理制度》《预招商项目操作规范》《联东集团招商体系应收账款考核细则》
等招商与产发体系的相关制度和规范要求。通过上述制度规范项目招商定位、品牌推
广、营销模式创新、招商质量管控等各项工作，确保公司招商体系的一致性与规范性，
提高招商效率，确保招商质量，避免出现定位偏差及相关经营风险。
总体而言，联东金园内部控制制度完善，有效降低了内部控制风险，确保各项日
常工作的正常开展。
（三）业务情况
1、公司主营业务
联东金园为联东集团下属自持型产业园区的核心运营主体，联东金园的主营业务
收入主要为运营产业园区的租赁业务收入。截至 2024年 3月末，联东集团已将 60个子
公司通过划转、股权收购、新设方式纳入联东金园合并报表范围。根据毕马威出具的
原始权益人联东金园的模拟汇总财务报表，2021年-2023年联东金园取得营业收入分别
为 4.94 亿元、5.68 亿元、6.57 亿元，其中经营租赁收入占营业收入的比重最高，2021-
2023 年联东金园取得经营租赁收入分别为 4.19 亿元、5.11 亿元、6.40 亿元，联东金园
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主营业务收入在 2021 年-2023 年持续提升。截至 2024 年 3 月 31 日，联东金园的子公司
共计 60 家，对应产业园区可租赁面积 298.51 万平方米。2024 年 1-3 月，联东金园取得
营业收入 1.78 亿元，全部为经营租赁收入。
2、所在行业相关情况
联东金园所处行业为产业园区行业，具体行业情况详见本报告“第四章 项目公司
的业务及财务情况”之“一、项目公司的行业情况及竞争状况”。
3、行业地位
（1）行业地位
联东金园为联东集团下属自持型产业园区的核心运营主体，联东集团的行业地位
请见本报告“第二章 业务参与人”之“一、原始权益人：北京联东金园管理科技有限
公司”之“（二）公司设立与存续情况”之“4、控股股东及实际控制人情况”。
截至 2024 年 3 月末，联东金园的子公司共计 60 家，对应产业园区可租赁面积
298.51 万平方米。
从资产区位分布上来看，原始权益人持有的产业园区均位于北京、上海、广州、
苏州、成都、合肥等一、二线城市，资产区位良好、储备体量较大，其中有 34 个产业
园区位于北京、上海、广州等一线城市，在所持有的园区数量中占比达 69.39%，资产
分布区域经济水平发达，产业底蕴深厚，体现了联东金园产业园区的优质性。
（2）竞争优势
原始权益人为联东集团下属自持型产业园区的核心运营主体，主营业务为产业园
区管理与运营服务等，充分受益于联东集团在产业园区领域深耕二十余年的经验优势
及“联东”的品牌影响力。联东集团的竞争优势详见“第二章 业务参与人”之“一、
原始权益人：北京联东金园管理科技有限公司”之“（二）公司设立与存续情况”之
“4、控股股东及实际控制人情况”。良好的资产区位和产业聚集效应，亦为原始权益
人园区运营打下坚实基础。从实际经营数据来看，联东金园位于北京市的产业园资产
整体出租率接近满租，经营状况和盈利能力较为良好，进一步体现了原始权益人行业
领先的经营管理能力。同时充分受益于北京市产业规划政策支持和资源禀赋，原始权
益人具备良好的持续经营能力。
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1）资产区位优势显著，园区价值属性凸显。联东金园旗下的产业园区主要集中在
北京、上海、广州、苏州、成都、合肥等一、二线城市，区域内成熟产业园区的市场
需求始终保持较高水平。根据联东集团业务安排，未来由联东金园作为核心平台，将
主导联东集团自持型产业园区项目（主要布局在一、二线城市）的建设和运营。
2）承接集团管理经验和品牌优势。联东集团深耕产业园区经营 21 年，在不断探
索的过程中打造了“联东 U 谷”的优质产业园区运营品牌，联东集团已将 60 家子公司
及对应的自持型产业园区，以及专业的产业园区运营管理团队均注入联东金园，联东
金园得以承接联东集团多年行业经验与品牌优势。
3）产业导入优势明显，获得业内广泛认可。联东在全国范围内积累了大量的产业
客户，截至 2024 年 3 月末，联东产业园入驻企业中包括 466 家上市企业、3,172 家高新
技术企业、1,164 家专精特新企业。联东的运营管理能力和产业服务能力为入园企业发
展提供有力支持，形成了获得外部认可的品牌优势。依托联东的品牌导入效应和广泛
的产业客户基础，联东金园可有效吸引优质企业入驻园区。
4）原始权益人同类资产经营稳健、园区运营能力突出除基础设施项目之外，原始
权益人持有的位于北京的同类成熟资产运营指标情况如下：
表 2-1-6 联东金园北京市同类成熟资产运营情况统计
下属产业园区项目公司 可租赁面积（万
平方米）
产业园区具体位
置
是否已投入运
营
2023 年末
出租率
北京光捷科技有限公司 4.14 北京大兴区 是 93%8
北京友联环球经贸有限公司 9.27 北京顺义区 是 87%9
北京华成祥升科技有限公司 1.63 北京顺义区 是 100%
北京中盛华维科技有限公司 5.93 北京顺义区 是 93%
北京空港日住物业管理有限公司 4.60 北京顺义区 是 92%10
北京裕新特房地产开发有限公司 1.99 北京顺义区 是 97%
北京光联投资管理有限公司 9.59 北京通州区 是 99.78%
北京联东金强科技有限公司 9.22 北京通州区 是 100%
北京金信瑞达科技有限公司 2.05 北京通州区 是 93%11
北京润谷兴贸科技有限公司 1.03 北京通州区 是 94%12
8 项目稳定出租率为 98%以上，由于年末少量客户到期换租，因此该项目出租率短期略有波动。
9 项目建设标准较高，出租率仍在提升中。
10 项目稳定出租率为 98%以上，由于年末少量客户到期换租，因此该项目出租率短期略有波动。
11 项目稳定出租率为 100%，因项目总面积较小，由于年末 1 户租户到期换租，因此出租率短期略有波动。
12 项目稳定出租率为 100%，因项目总面积较小，由于年末 1 户租户到期换租，因此出租率短期略有波动。
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72
下属产业园区项目公司 可租赁面积（万
平方米）
产业园区具体位
置
是否已投入运
营
2023 年末
出租率
北京北玻安全玻璃有限公司 2.03 北京通州区 是 100%
北京亨讯达科技有限公司 6.36 北京密云区 是 95%
北京长赢企业汇投资有限公司 7.70 北京经开区 是 95%
北京联东金木科技有限公司 1.64 北京平谷区 是 100%
截至 2023 年末，原始权益人位于北京市的产业园资产整体出租率平均稳定在 95%
以上，经营状况较为良好，体现了原始权益人出色的经营管理能力，亦展现了原始权
益人旗下拥有较为充足且成熟的可扩募资产。
5）北京市产业规划政策支持和资源禀赋为原始权益人持续稳健经营保驾护航
根据《北京市“十四五”高精尖产业发展规划》，北部顺义区利用首都国际机场交
通枢纽，对接三大科学城创新资源，加快传统产业转型升级，聚焦智能网联汽车、集
成电路、航空航天等领域；南部地区依托北京经济技术开发区，推动大兴、房山等区
打造先进智造产业带，其中大兴区重点发展生物医药、节能环保产业，房山区重点发
展智能制造与装备、前沿新材料、智能网联汽车产业。
历史来看，北京市工业经济增长稳定，产业布局不断优化、产业结构趋向合理，
充分发挥产业协同作用，积极发展生物医药、新材料等高端制造业及战略性新兴产业；
同时，随着北京市高新技术企业数量和高技术人才不断增长，将为高新技术产业的稳
定发展增添动力；此外，政府在政策上对高精尖行业产业扶持力度大，为高精尖产业
的进一步发展提供土壤。基于以上，对于工业领域长期增长的展望较好，依托于工业
经济的增长工业企业对标准厂房的需求或将进一步扩大。
原始权益人的产业园区一般选址位于已形成特色产业优势、中小企业产业聚集度
高的区域，标准厂房的建设亦能反向促进产业聚集，形成良性循环。围绕产业定位、
行业要求进行合理的标准厂房建设能提高标准厂房的通用性，科学规划、清晰定位的
标准厂房能在后续竞争中占据优势。同时，原始权益人拥有成熟开发运作模式及丰富
的运营管理经验，能够进一步增强产业园资产的竞争优势。
（四）财务情况
联东金园于 2022 年 11 月 18 日注册成立，无历史财务记录。为了反映原始权益人
所持有的该等产业园区项目在报告期内的财务情况，毕马威华振会计师事务所（特殊
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73
普通合伙）对联东金园的模拟汇总财务报表进行了审计，并出具了标准无保留意见的
模拟汇总审计报告（毕马威华振审字第 2401199 号）。主要包括截至 2021 年 12 月 31
日、2022 年 12 月 31 日和 2023 年 12 月 31 日模拟汇总净资产表和 2021 年度、2022 年
度及 2023年度模拟汇总利润表。模拟汇总报表假设原始权益人联东金园于 2021年 1月
1日已经成立，并于当日取得了包括纳入模拟汇总范围内的拟发行基础设施 REITs项目
的3个项目公司在内39家公司的控制权13。同时，联东金园于2023年新设9家子公司，
通过非同一控制下企业合并收购了 3 家子公司。
截至 2024 年 3 月末，联东金园已持有包括本次拟发行基础设施 REITs 项目的 3 个
项目公司在内的 60 个子公司的控制权。截至 2024 年 3 月 31 日模拟汇总净资产表和
2024 年一季度模拟汇总利润表未经审计。
1、财务数据
（1）模拟汇总净资产表
表 2-1-7：联东金园最近三年及一期模拟汇总净资产表
单位：万元
科目 2024 年一季度末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
流动资产：
货币资金 103,714.31 66,566.61 76,409.53 103,221.18
交易性金融资产 20,110.85 24,965.85 60,587.40 31,619.72
应收票据 40.00 20.00 360.00 4.00
应收账款 1,243.53 685.01 1,062.91 2,117.87
其他应收款 386,686.79 375,104.08 324,462.84 337,102.69
其他流动资产 1,115.42 1,823.40 4,658.69 3,688.86
流动资产合计 512,910.90 469,164.95 467,541.37 477,754.32
非流动资产：
长期股权投资 883.33 883.53 - -
其他权益工具投资 162.85 162.85 162.85 162.85
投资性房地产 761,537.95 747,255.74 597,712.38 508,557.64
固定资产 2,404.12 2,450.11 3,565.65 2,742.15
无形资产 877.98 874.18 731.39 13.41
其他非流动资产 14,248.51 12,703.87 5,202.81 12,794.43
非流动资产合计 780,114.74 764,330.28 607,375.09 524,270.49
13 上述 39 家子公司为截至 2022 年末，联东集团及下属子公司已持有并拟划转至联东金园的 39 家子公司，包括本
次 REITs 入池范围内的 3 个项目公司，不包括 2023 年联东金园新设的 9 个新增子公司及从集团外部收购的 3 个新
增子公司。
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74
科目 2024 年一季度末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
资产总计 1,293,025.65 1,233,495.23 1,074,916.45 1,002,024.81
流动负债： -
短期借款 5,865.00 4,865.00 - 13,498.80
应付票据 - - 1,000.00 2,000.00
应付账款 96,951.93 94,769.94 76,689.24 66,633.93
预收款项 14,541.42 15,537.69 13,961.00 13,935.66
应付职工薪酬 0.08 - - -
应交税费 1,637.17 1,604.20 702.00 923.96
其他应付款 305,729.60 277,955.39 306,632.33 224,300.47
一年内到期的非流动负
债
36,384.70 29,989.79 25,848.41 59,751.23
流动负债合计 461,109.89 424,722.01 424,832.98 381,044.06
非流动负债： -
长期借款 390,011.38 363,343.56 310,048.00 284,869.54
长期应付款 13,021.63 12,917.10 10,855.47 10,013.59
非流动负债合计 403,033.01 376,260.66 320,903.47 294,883.13
负债合计 864,142.90 800,982.67 745,736.45 675,927.19
净资产 428,882.75 432,512.56 329,180.00 326,097.62
负债和净资产总计 1,293,025.65 1,233,495.23 1,074,916.45 1,002,024.81
（2）模拟汇总利润表
表 2-1-8：联东金园最近三年及一期模拟汇总利润表
单位：万元
项目 2024 年一季度 2023 年 2022 年 2021 年
营业总收入 17,761.61 65,702.96 56,847.86 49,367.89
减：营业成本 11,358.24 38,823.44 33,988.04 23,463.17
税金及附加 1,460.71 5,018.79 3,767.28 3,528.27
销售费用 929.31 3,918.19 4,571.66 5,029.81
管理费用 1,973.08 11,939.97 19,608.72 20,056.97
财务费用 3,198.13 13,142.11 12,260.60 9,144.49
其中：利息费用 3,347.62 13,958.76 12,466.17 9,617.81
利息收入 -154.33 969.37 321.11 626.58
加：其他收益 19.48 415.64 287.69 126.09
投资收益 -45.78 1,827.72 1,134.52 3,642.80
公允价值变动 (损失) / 收
益
- - -31.05 449.05
营业亏损 -1,184.17 -4,896.17 -15,957.28 -7,636.89
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项目 2024 年一季度 2023 年 2022 年 2021 年
加：营业外收入 157.24 880.56 666.69 1,281.93
减：营业外支出 20.00 3,902.84 194.57 28.25
亏损总额 -1,046.94 -7,918.44 -15,485.16 -6,383.21
减：所得税费用 -99.34 1,808.19 462.90 804.04
净亏损及综合收益总额 -947.60 -9,726.63 -15,948.06 -7,187.25
2、财务指标
表 2-1-9：联东金园最近三年及一期主要财务数据和指标
指标 2024年一季度末/
2024年一季度
2023年末/
2023年度
2022年末
/2022年度
2021年末
/2021年度
总资产（万元） 1,293,025.65 1,233,495.23 1,074,916.45 1,002,024.81
总负债（万元） 864,142.90 800,982.67 745,736.45 675,927.19
所有 者权益（ 万
元）
428,882.75 432,512.56 329,180.00 326,097.62
营业 总收入（ 万
元）
17,761.61 65,702.96 56,847.86 49,367.89
利润总额（万元） -1,046.94 -7,918.44 -15,485.16 -6,383.21
净利润（万元） -947.60 -9,726.63 -15,948.06 -7,187.25
流动比率（倍） 1.11 1.10 1.10 1.25
速动比率（倍） 1.11 1.10 1.10 1.25
资产负债率（%） 66.83 64.94 69.38 67.46
营业毛利率（%） 36.05 40.91 40.21 52.47
EBITDA（万元） 9,313.14 30,344.04 18,894.14 17,189.38
1) 流动比率=流动资产/流动负债；
2) 速动比率=（流动资产-存货）/流动负债；
3) 资产负债率=负债总额/资产总额；
4) 营业毛利率=（营业总收入-营业成本）/营业总收入；
5) EBITDA=利润总额+计入财务费用的利息支出+折旧及摊销费用；
3、财务分析
（1）资产情况
表 2-1-10：联东金园最近三年及一期末模拟汇总财务报表资产结构
单位：万元
科目 2024 年一季度末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
流动资产：
货币资金 103,714.31 66,566.61 76,409.53 103,221.18
交易性金融资产 20,110.85 24,965.85 60,587.40 31,619.72
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科目 2024 年一季度末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
应收票据 40.00 20.00 360.00 4.00
应收账款 1,243.53 685.01 1,062.91 2,117.87
其他应收款 386,686.79 375,104.08 324,462.84 337,102.69
其他流动资产 1,115.42 1,823.40 4,658.69 3,688.86
流动资产合计 512,910.90 469,164.95 467,541.37 477,754.32
非流动资产：
长期股权投资 883.33 883.53 - -
其他权益工具投
资
162.85 162.85 162.85 162.85
投资性房地产 761,537.95 747,255.74 597,712.38 508,557.64
固定资产 2,404.12 2,450.11 3,565.65 2,742.15
无形资产 877.98 874.18 731.39 13.41
其他非流动资产 14,248.51 12,703.87 5,202.81 12,794.43
非流动资产合计 780,114.74 764,330.28 607,375.09 524,270.49
资产总计 1,293,025.65 1,233,495.23 1,074,916.45 1,002,024.81
联东金园 2021-2023 年及 2024 年一季度末的资产总计分别为 1,002,024.81 万元、
1,074,916.45 万元、1,233,495.23 万元和 1,293,025.65 万元。2022 年末资产总计较 2021
年末增长 72,891.65 万元，增幅 7.27%；2023 年末资产总计较 2022 年末增长 158,578.77
万元，增幅为 14.75%，主要系投资性房地产等非流动资产增长较大所致。2024 年 3 月
末资产总计较 2023 年末增长 59,530.42 万元，增幅为 4.83%。
联东金园主要流动资产科目包括货币资金、交易性金融资产、其他应收款等。联
东金园 2021-2023 年末及 2024 年一季度末的流动资产合计分别为 477,754.32 万元、
467,541.37 万元、469,164.95 万元和 512,910.90 万元。2022 年末流动资产较上年末减少
10,212.95 万元，降幅为 2.14%；2023 年末流动资产较上年末增加 1,623.58 万元，增幅
为 0.35%；2024 年 3 月末流动资产较上年末增加 43,745.96 万元，增幅为 9.32%。
联东金园非流动资产主要包括投资性房地产、固定资产、其他非流动资产等。联
东金园 2021-2023 年末及 2024 年一季度末的非流动资产合计分别为 524,270.49 万元、
607,375.09 万元、764,330.28 万元和 780,114.74 万元，分别占资产总额的 52.32%、
56.50%、61.96%和 60.33%。2022 年末非流动资产较 2021 年末增长 83,104.60 万元，增
幅 15.85%；2023年末非流动资产较上年末增长 156,955.19万元，增幅为 25.84%，主要
原因是投资性房地产增长所致；2024 年 3 月末非流动资产较上年末增长 15,784.46 万元，
增幅为 2.07%。
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1）流动资产项目分析
（a）货币资金
联东金园2021-2023年末及2024年一季度末的货币资金余额分别为103,221.18万
元、76,409.53万元、66,566.61万元和103,714.31万元。2022年末较2021年末货币资金减
少26,811.64万元，降幅为25.97%，主要系为提高资金使用效率购买理财产品所致；
2023年末较2022年末货币资金减少9,842.93万元，减幅为12.88%，主要系本年货币资金
支出较多，主要是收购子公司支出增加，新开工园区规模增加导致成本投入增加；
2024年3月末较2023年末货币资金增加37,147.70万元，增幅为55.81%，主要系清理交易
性金融资产和收到往来款。
（b）交易性金融资产
联东金园2021-2023年末及2024年一季度末的交易性金融资产余额分别为31,619.72
万元、60,587.40万元、24,965.85万元和20,110.85万元。2022年末交易性金融资产较上
年末增加28,967.68万元，增幅91.61%，主要系联东金园为提高资金使用效率，购买理
财产品和进行现金管理所致。2023年末交易性金融资产较上年末减少35,621.54万元，
降幅58.79%，主要系资金使用需求增加，部分理财产品赎回所致。2024年3月末交易性
金融资产较上年末减少4,855.00万元，降幅1.45%。
（c）其他应收款
联东金园 2021-2023 年末及 2024 年一季度末的其他应收款余额分别为 337,102.69
万元、324,462.84 万元、375,104.08 万元和 386,686.79 万元。其他应收款主要是应收往
来款。2022 年末其他应收款较 2021 年末减少 12,639.85 万元，减幅为 3.75%；2023 年
末其他应收款较上年末增加 50,641.24万元，增幅为 15.61%，主要系应收关联方款项增
加所致；2024 年 3 月末其他应收款较上年末增加 11,582.71 万元，增幅为 3.09%。
2）非流动资产项目分析
（a）投资性房地产
2021-2023年末及2024年一季度末，联东金园投资性房地产账面价值分别为
508,557.64万元、597,712.38万元、747,255.74万元和761,537.95万元。2022年末投资性
房地产较2021年末增加89,154.74万元，增幅为17.53%；2023年末投资性房地产较2022
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年末增加149,543.36万元，增幅为25.02%，主要系土地使用权、房屋及建筑物增加和非
同一控制下企业合并投资性房地产增加所致；2024年3月末投资性房地产较2023年末增
加14,282.21万元，增幅为1.91%。
（2）负债情况
表 2-1-11：联东金园最近三年及一期末模拟汇总报表负债结构
单位：万元
科目 2024 年一季度末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
流动负债：
短期借款 5,865.00 4,865.00 - 13,498.80
应付票据 - - 1,000.00 2,000.00
应付账款 96,951.93 94,769.94 76,689.24 66,633.93
预收款项 14,541.42 15,537.69 13,961.00 13,935.66
应付职工薪酬 0.08 0.00 - -
应交税费 1,637.17 1,604.20 702.00 923.96
其他应付款 305,729.60 277,955.39 306,632.33 224,300.47
一年内到期的非流
动负债 36,384.70 29,989.79 25,848.41 59,751.23
流动负债合计 461,109.89 424,722.01 424,832.98 381,044.06
非流动负债： -
长期借款 390,011.38 363,343.56 310,048.00 284,869.54
长期应付款 13,021.63 12,917.10 10,855.47 10,013.59
非流动负债合计 403,033.01 376,260.66 320,903.47 294,883.13
负债合计 864,142.90 800,982.67 745,736.45 675,927.19
联东金园的负债主要由其他应付款、长期借款、应付账款和一年内到期的非流动
负债组成。2021-2023年末及2024年一季度末，联东金园负债总额分别为675,927.19万
元、745,736.45万元、800,982.67万元和864,142.90万元，负债规模随资产规模同步增长，
资产负债率分别为67.46%、69.38%、64.94%和66.83%，报告期内整体表现较为稳定。
联东金园主要流动负债科目包括短期借款、应付账款、其他应付款、一年内到期
的非流动负债等，联东金园2021-2023年末及2024年一季度末的流动负债合计余额分别
为381,044.06万元、424,832.98万元、424,722.01万元和461,109.89万元，占总负债比例
分别为56.37%、56.97%、53.03%和53.36%。2022年末流动负债较年初增加43,788.92万
元，增幅为11.49%，主要系其他应付款增加所致；2023年末流动负债较年初减少
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
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110.97万元，减幅为0.03%；2024年3月末流动负债较年初增加36,387.88万元，增幅为
8.57%。
联东金园主要非流动负债科目包括长期借款和长期应付款，联东金园2021-2023年
末及2024年一季度末的非流动负债合计余额分别为294,883.13万元、320,903.47万元、
376,260.66万元和403,033.01万元，占总负债的比例分别为43.63%、43.03%、46.97%和
46.64%。2022年末非流动负债较年初增加26,020.34万元，增幅为8.82%，主要系长期
借款增加所致；2023年末非流动负债较年初增加55,357.19万元，增幅为17.25%，主要
系随着持有资产规模不断增加，长期借款相应增加所致；2024年3月末非流动负债较年
初增加26,772.35万元，增幅为7.12%。
1）流动负债项目分析
（a）短期借款
联东金园 2021-2023 年末及 2024 年一季度末的短期借款余额分别为 13,498.80 万
元、0.00万元、4,865.00万元和5,865.00万元。2022年末短期借款较年初减少13,498.80
万元，主要系质押借款及抵押担保借款到期所致；2023 年末短期借款较上年末增加
4,865.00 万元，主要系新增质押借款所致；2024 年 3 月末短期借款较上年末增加
1,000.00 万元。
（b）应付账款
联东金园 2021-2023 年末及 2024 年一季度末的应付账款余额分别为 66,633.93 万
元、76,689.24 万元、94,769.94 万元和 96,951.93 万元。2022 年末应付账款较年初增加
10,055.31 万元，增幅为 15.09%；2023 年末应付账款较年初增加 18,080.70 万元，增幅
为 23.58%；2024 年 3 月末应付账款较年初增加 2,181.99 万元，增幅为 2.30%。应付账
款主要为项目建设施工款，报告期内应付账款增加的原因系随着资产规模逐渐增长，
应付账款相应增长。
（c）其他应付款
联东金园2021-2023年末及2024年一季度末的其他应付款余额分别为224,300.47万
元、306,632.33万元、277,955.39万元和305,729.60万元。2022年末其他应付款较年初增
加82,331.86万元，增幅为36.71%，主要系应付关联方其他应付款增加所致；2023年末
其他应付款较年初减少28,676.94万元，减幅为9.35%；2024年3月末其他应付款较年初
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
80
增加27,774.21万元，增幅为9.99%。
2）非流动负债项目分析
（a）长期借款
联东金园2021-2023年末及2024年一季度末的长期借款余额分别为284,869.54万
元、310,048.00万元、363,343.56万元和390,011.38万元。2022年末长期借款较年初增加
25,178.46万元，增幅为8.84%；2023年末长期借款较年初增加53,295.56万元，增幅为
17.19%。联东金园2022年末和2023年末长期借款持续增加，主要原因系新开工园区规
模增加和2023年度收购子公司支出增加，导致资金使用需求增加。2024年3月末长期借
款较年初增加26,667.82万元，增幅为7.34%。
（b）长期应付款
联东金园2021-2023年末及2024年一季度末的长期应付款余额分别为10,013.59万
元、10,855.47万元、12,917.10万元和13,021.63万元。2022年末联东金园长期应付款较
年初增加841.88万元，增幅为8.41%；2023年末联东金园长期应付款较上年末增加
2,061.63万元，增幅为18.99%，主要系租赁保证金增加所致；2024年3月末联东金园长
期应付款较上年末增加104.53万元，增幅为0.81%。
（3）收入利润水平
1）收入情况
最近三年及一期，联东金园营业收入、营业成本和毛利润构成情况如下。
表 2-1-12：联东金园近三年及一期各业务板块收入构成
单位：万元、%
收入类型
2024 年一季度 2023 年 2022 年 2021 年
营业收入 占比 营业收入 占比 营业收入 占比 营业收入 占比
经营租赁收入 17,761.61 100.00 63,994.54 97.40 51,077.48 89.85 41,942.57 84.96
其他 - - 1,708.42 2.60 5,770.37 10.15 7,425.32 15.04
合计 17,761.61 100.00 65,702.96 100.00 56,847.86 100.00 49,367.89 100.00
联东金园的主营业务主要是经营租赁收入，2021-2023年及2024年一季度，联东金
园取得营业收入分别为49,367.89万元、56,847.86万元、65,702.96万元和17,761.61万元。
经营租赁收入占营业收入的比重最高；2021-2023年，经营租赁收入取得的营业收入分
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
81
别为41,942.57万元、51,077.48万元及63,994.54万元，占营业收入的比例分别为84.96%、
89.85%和97.40%。其他收入主要包括咨询费等，2021-2023年，其他收入分别为
7,425.32万元、5,770.37万元和1,708.42万元，占营业收入的比例分别为15.04%、10.15%
和2.60%。2024年一季度，营业收入全部为经营租赁收入。
2）成本情况
2021-2023 年及 2024 年一季度，联东金园营业成本构成情况如下：
表 2-1-13：联东金园近三年及一期各业务板块成本构成
单位：万元、%
业务板
块
2024 年一季度 2023 年 2022 年 2021 年
营业成
本
占比 营业成
本
占比 营业成
本
占比 营业成
本
占比
经营租
赁成本 11,358.24 100.00 38,819.26 99.99 33,988.03 100.00 23,463.17 100.00
其他 - - 4.17 0.01 0.01 0.00 0.00 0.00
合计 11,358.24 100.00 38,823.44 100.00 33,988.04 100.00 23,463.17 100.00
2021-2023年及2024年一季度，联东金园营业成本分别为23,463.17万元、33,988.04
万元、38,823.44万元和11,358.24万元，大部分为经营租赁板块产生，占营业成本的比
例为99%以上。
3）利润情况
2021-2023 年及 2024 年一季度，联东金园毛利润情况如下：
表 2-1-14：联东金园近三年及一期各业务板块毛利润构成
单位：万元、%
业务板
块
2024 年一季度 2023 年 2022 年 2021 年
毛利润 占比 毛利润 占比 毛利润 占比 毛利润 占比
经营租
赁
6,403.36 100.00 25,175.27 93.66 17,089.45 74.76 18,479.40 71.34
其他 - - 1,704.25 6.34 5,770.36 25.24 7,425.32 28.66
合计 6,403.36 100.00 26,879.52 100.00 22,859.82 100.00 25,904.72 100.00
2021-2023 年及 2024 年一季度，联东金园毛利率情况如下：
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
82
表 2-1-15：联东金园近三年及一期各业务板块毛利率
单位：%
业务板块 2024 年一季度 2023 年 2022 年 2021 年
经营租赁 36.05 39.34 33.46 44.06
其他 - 99.76 100.00 100.00
营业毛利率 36.05 40.91 40.21 52.47
2021-2023 年及 2024 年一季度，联东金园的营业毛利润分别为 25,904.72 万元、
22,859.82 万元、26,879.52 万元和 6,403.36 万元，营业毛利率分别为 52.47%、40.21%、
40.91%和 36.05%，总体较为稳定。2022 年以来联东金园的营业毛利率有所下降，主要
系随着联东金园下属项目公司持有的产业园区项目投资建设的推进，竣备项目逐步增
多，项目运营起步阶段收入仍处于爬坡期，折旧从竣备次月起全额计提，导致营业毛
利率有所下降。
2021-2023 年，经营租赁业务毛利润分别 18,479.40 万元、17,089.45 万元和
25,175.27 万元，占毛利润的比例分别为 71.34%、74.76%和 93.66%，毛利率分别为
44.06%、33.46%和 39.34%，经营租赁业务主要成本构成为投资性房地产折旧和摊销。
2021-2023 年，其他业务毛利润分别 7,425.32 万元、5,770.36 万元和 1,704.25 万元，占
毛利润的比例分别为 28.66%、25.24%和 6.34%，毛利率分别为 100.00%、100.00%和
99.76%。该部分业务主要为咨询费收入，毛利率相对较高。2024 年一季度，联东金园
毛利润全部来自经营租赁业务。
（五）资信状况
1、公开市场融资情况
截至 2024 年 3 月 31 日，联东金园尚无公开市场融资记录。
2、银行授信情况
截至 2024 年 3 月 31 日，联东金园获得金融机构的授信总额共 0 亿元。
3、对外担保的情况
截至 2024 年 3 月 31 日，联东金园对联东集团以外提供担保金额为 0 亿元，2021
年-2023 年末联东金园为联东集团内关联方的长期借款提供担保余额分别为 13,069.90
万元、9,620.00 万元及 81,662.46 万元。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
83
4、历史信用及评级情况
经财务顾问核查，联东金园信用良好，经营稳健，内部控制制度健全，不存在影
响持续经营的法律障碍；联东金园最近三年在投资建设、生产运营、金融监管、工商、
税务等方面无重大违法违规记录，不存在因严重违法失信行为被有权部门认定为失信
被执行人、失信生产经营单位或其他失信单位并被暂停或者限制融资的情形。
经查阅联东金园提供的 2024年 5月 31日的《企业信用报告》，联东金园不存在不
良或关注类未结清贷款业务。
经查询中国执行信息公开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）及全国法院
失信被执行人名单信息公布与查询平台（网址：http://zxgk.court.gov.cn/shixin/），截至
2024 年 5 月 21 日，未在前述网站公布的信息中发现联东金园被纳入失信被执行人名单
的情况。
经查询中华人民共和国应急管理部网站（网址：http://www.mem.gov.cn/）、中华
人民共和国生态环境部网站（网址：http://www.mee.gov.cn/）、中华人民共和国自然
资源部（网址：http://www.mnr.gov.cn/）、中国证监会证券期货市场失信记录查询平
台 （ http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/ ） 、 中 国 证 监 会 网 站
（ http://www.csrc.gov.cn/ ） 、 国 家 市 场 监 督 管 理 总 局 网 站 （ 网 址 ：
http://www.samr.gov.cn/）、中华人民共和国国家发展和改革委员会网站（网址：
http://www.ndrc.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 财 政 部 网 站 （ 网 址 ：
http://www.mof.gov.cn/index.htm ） 、 中 华 人 民 共 和 国 住 房 和 城 乡 建 设 部 网 站
（ http://www.mohurd.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 公 安 部 网 站
（https://www.mps.gov.cn/）、信用中国网站（http://www.creditchina.gov.cn/）、中国政
府采购网政府采购严重违法失信行为信息记录网站（http://www.ccgp.gov.cn/）、全国
建筑市场监管公共服务平台（http://jzsc.mohurd.gov.cn/）、中国执行信息公开网
（http://zxgk.court.gov.cn/）和中国裁判文书网（https://wenshu.court.gov.cn/），截至查
询日 2024年 5月 21日，未在前述网站公布的信息中发现联东金园在最近三年内存在重
大违法违规或不诚信记录的情况。
经财务顾问核查，联东金园信用良好，经营稳健，内部控制制度健全，不存在影
响持续经营的法律障碍；最近三年，联东金园在投资建设、生产运营、金融监管、工
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
84
商、税务等方面无重大违法违规记录，不存在因严重违法失信行为被有权部门认定为
失信被执行人、失信生产经营单位或其他失信单位并被暂停或者限制融资的情形。
截至 2024年 3月 31日，原始权益人联东金园尚无公开市场融资记录，无主体信用
评级。
（六）原始权益人对基础设施项目所有权情况
1、原始权益人享有基础设施项目所有权情况
经财务顾问核查恒星意达、亚美耳康科技与京燕奥得赛的《营业执照》、公司章
程，并经查询国家企业信用信息公示系统，2024 年 3 月末，联东金园持有恒星意达、
亚美耳康科技与京燕奥得赛 100%股权，各项目公司股权不存在正在进行中的重大权属
纠纷、质押、被法院查封或被采取其他司法强制措施的情形。
经财务顾问核查不动产权证书，截至本报告出具日，恒星意达拥有北京大兴科创
产业园的不动产权属证书、亚美耳康科技拥有北京马坡科技园一期的不动产权属证书、
京燕奥得赛拥有北京房山奥得赛产业园的不动产权属证书，各项目公司为各基础设施
资产的合法使用权人和/或所有权人，有权占有并出租各基础设施资产。
综上，原始权益人穿透享有基础设施资产的完全所有权。
2、原始权益人内部授权情况
根据联东集团现行有效的公司章程以及天津市联东模板有限公司、东兴腾宇及刘
振东于 2023 年 6 月 8 日签署的《北京联东投资（集团）有限公司股东会决议》，“同
意联东金园将项目公司 100%股权和对项目公司的其他权益（如债权等，如涉及）转让
予基础设施 REITs 下设的资产支持专项计划，并办理相关转让登记等其他相关手续”；
联东集团已就恒星意达股权转让取得了合法、有效的内部授权。
根据联东金园现行有效的公司章程以及联东集团于 2023 年 6 月 8 日签署的《股东
决定》，“同意公司将项目公司 100%股权和对项目公司的其他权益（如债权等，如涉
及）转让予基础设施 REITs 下设的资产支持专项计划，并办理相关转让登记等其他相
关手续”。
根据联东集团与联东金园现行有效的公司章程等公司治理文件，以及前述《北京
联东投资（集团）有限公司股东会决议》与《北京联东金园管理科技有限公司股东决
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
85
定》，联东金园已就为发行基础设施基金目的将持有各基础设施资产的项目公司 100%
股权转让方式发行基础设施基金取得了合法、有效的内部授权。
3、外部审批情况
关于外部有权机构对基础设施项目转让的审批情况详见“第五章 基础设施资产”
之“三、基础设施资产的合法合规性”之“（三）基础设施项目转让的合法性”。
4、基础设施基金合法取得基础设施项目所有权情况
（1）项目公司股权转让
联东金园将其持有的项目公司 100%股权转让予基础设施 REITs 项下的基础设施资
产支持专项计划。中金公司（代表专项计划的利益）拟与联东金园、项目公司签署
《股权转让协议》以成为项目公司的唯一股东。根据《股权转让协议》的约定，自专
项计划设立之日起，中金公司（代表专项计划的利益）即成为项目公司股权的所有权
人，享有项目公司股权所附带的一切权利和利益，并承担相应的股东义务。
《股权转让协议》的内容不违反所适用的法律、行政法规的强制性规定；《股权
转让协议》一经相关各方适当签署并满足约定的生效条件（如有）后，即对签署各方
具有法律约束力，合法有效；所述的交易适当完成后，计划管理人将代表专项计划的
利益，真实、合法地拥有项目公司股权及项目公司持有的基础设施资产完全所有权。
（2）基金认购专项计划基础设施资产支持证券
根据《基金合同》及《专项计划认购协议》的约定，基础设施基金拟以募集资金
认购专项计划的全部基础设施资产支持证券，并成为专项计划的唯一基础设施资产支
持证券持有人。
《专项计划认购协议》及《股权转让协议》所述的交易适当完成后，基金即可通
过持有专项计划的全部资产支持证券而取得项目公司的 100%股权，从而间接取得全部
基础设施资产的所有权。
（七）调查结论
经财务顾问核查，联东金园为依据《公司法》设立且有效存续的有限责任公司；
联东金园通过项目公司享有对基础设施资产的所有权；联东金园信用良好，经营稳健，
内部控制制度健全，不存在影响持续经营的法律障碍。联东金园最近三年不存在重大
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
86
违法违规记录，不存在因严重违法失信行为被有权部门认定为失信被执行人、失信生
产经营单位或其他失信单位并被暂停或者限制融资的情形。
联东金园已就以持有基础设施资产的项目公司 100%股权转让方式发行基础设施
REITs 履行完毕相应的内部决策及外部审批流程。
《专项计划认购协议》《股权转让协议》等专项计划文件的内容不违反中国法律
的强制性规定，经相关当事人签署并满足该等文件约定的生效条件（如有）后，即对
签署各方具有法律约束力，合法有效；上述交易完成后，基金即可通过持有专项计划
的全部资产支持证券而取得项目公司的 100%股权，从而间接取得全部基础设施资产的
所有权。
二、外部管理机构：北京联东金园管理科技有限公司
中金基金委托联东金园负责项目的日常运营。基金管理人拟与联东金园、项目公
司签署《运营管理服务协议》委托联东金园为外部管理机构，在本基金发行后为本基
金持有的基础设施项目提供运营管理服务。
（一）基本情况
参见本报告“第二章 业务参与人”之“一、原始权益人：北京联东金园管理科技
有限公司”的基本情况内容，联东金园具备独立开展业务的能力，定位明确，具备持
续经营能力。
（二）运营管理资质和经验
截至 2024 年 3 月末，原始权益人联东金园的子公司共计 60 家，对应可租赁面积
298.51 万平方米，专业的产业园区运营管理团队也同步由联东集团划转至联东金园，
联东金园具有良好的管理经验和经营能力。
经财务顾问核查，联东金园为基础设施项目提供运营管理服务无需取得不动产运
营管理资质。
经财务顾问核查，联东金园具有丰富的基础设施项目运营管理经验。
联东金园尚待按照《证券投资基金法》第九十七条规定在中国证监会备案。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
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（三）业务制度和流程
联东金园作为联东集团子公司，总体遵照并执行联东集团运营管理服务的制度和
流程，围绕产业园区招商、资产运营、物业服务、企业服务等重要业务领域，制定了
相对完善的管理制度、操作流程、行为规范和风控措施。
园区招商：联东金园遵守《联东集团招商体系信息管理制度》《招商类合同签订
及履行管理制度》等管理制度与细则，并根据集团业务规划，对拟入园企业从收入规
模、产业导向、专业资质、合规管理等多维度进行核查与把控。联东金园在拟入园企
业收入规模方面，主要定位服务于年收入在 1,000万-3亿元之间的成长型企业；在产业
导向方面，重点服务于生物医药、电子信息、新能源新材料、高端装备等战略性新兴
产业企业，每个园区通常包括2-3个主导产业方向；在专业资质与合规管理方面，要求
客户提供各项资质证书、过往纳税凭证等资料，并要求招商及项目负责人实地到客户
原有生产经营场所进行考察，上报集团审核通过后方可同意入园。通过上述业务指引
确保入园企业符合地方产业导向，为联东产业园区在当地的长期发展打下良好基础。
资产运营：联东金园基于园区日常运营管理所涉及的主要环节，制定并执行《联
东集团入住流程管理办法》、《产业园区消防安全管理办法》、《园区安全事故应急
处置方案》等业务流程和工作指引，确保产业园区运营管理的规范化和稳定性，并通
过自助缴费等各类智能化运营机制的建立，为园区企业提供相对便捷的运营服务。
物业服务：联东金园始终致力于为入园企业提供良好的生产、研发和办公环境，
通过各类专业及特约服务，形成综合物业服务能力，并依据《产业园区物业维修管理
制度》、《建筑外立面设施维护标准》、《联东园林养护标准文件》等管理制度和办
法，完成项目日常管理中的资产维护和设施设备维保等工作，优化园区环境及经营秩
序，持续提升入园企业体验感。
企业服务：除基础的物业服务外，联东金园根据入园企业个性化需求，制定了一
系列软性增值服务方案。依据《联东集团产业服务手册》、《关于园区服务活动的管
理规范》、《招聘会标准执行方案》、《文体活动执行方案》等服务方案和管理办法，
完善园区配套服务，为入园企业提供一站式落地服务，提升营商环境，助力企业发展。
联东金园相关内部控制制度，详见“第二章 业务参与人”之“二、外部管理机构：
北京联东金园管理科技有限公司”之“（四）组织结构和内部控制情况”。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
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（四）组织结构和内部控制情况
参见本报告“第二章 业务参与人”之“一、原始权益人：北京联东金园管理科技
有限公司”的公司设立与存续情况内容。
（五）管理人员和员工情况
联东金园的管理层和运营团队拥有丰富的项目运营经验。联东金园已配备充足的
具有基础设施项目运营经验的专业人员，其中具有 5 年以上基础设施项目运营经验的
专业人员不少于 2 名。
根据联东金园出具的说明，截至 2024 年 3 月 31 日，联东金园在岗总人数 166 人，
其中硕士及以上、大学和大专学历占比分别为 24%、69%和 7%，具有大学及以上学历
人员占比高达 93%，具有硕士及以上学历人员占比达 24%。此外，在年龄结构上，联
东金园职工平均年龄为 36 岁，从总体上来看，职工年龄分布较为合理、均衡，其中，
30 岁以下员工 25 人，31-40 岁员工 112 人，41 岁-50 岁员工 25 人，51 岁以上 4 人，分
别占比 15%、67%、15%和 2%，员工从事产业园区业务经验平均超过 3 年，具有 5 年
以上基础设施项目运营经验的专业人员不少于 25 名。
联东金园主要管理人员拥有平均超过 15 年的产业园区运营管理经验，积累了丰富
的专业能力及良好往绩，联东金园主要管理人员简历如下：
执行董事、经理：刘振东，男，1971 年出生，北京大学 EMBA。1991 年开始创业，
2003 年组建联东集团，现任联东集团董事长兼总裁、联东金园执行董事兼总经理。刘
振东先生于 2018 年当选政协第十三届全国委员会委员，2022 年当选冬奥会火炬手，现
任中华全国工商业联合会第十二届执行委员会委员、北京市第十五届人民代表大会常
务委员会委员，并被授予“全国劳动模范”荣誉称号。
产业研究部负责人：杨志立，男，1972 年出生，本科学历。2014 年加入联东集团，
现任联东集团产业研究院副院长、联东金园产业研究部负责人。杨志立先生曾历任上
海安瑞投资咨询有限公司研究发展部专员、上海尚安机构研究发展部经理、联东集团
经理、高级经理、总监助理。
投资管理中心负责人：梁环宇，男，1975 年出生，工商管理硕士学历。2009 年加
入联东集团，现任联东集团高级副总裁，分管投资拓展体系、联东金园投资管理中心
负责人。历任中国建筑一局质量部工程师，中建一局集团企划部经理，北大纵横项目
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
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经理，珠江投资有限公司企业发展部经理，合生创展集团董事局主席助理、项目副总
指挥、总裁办主任。
设计管理部负责人：杜晓光，男，1976 年出生，本科学历。2013 年加入联东集团，
现任联东集团设计管理中心总经理、联东金园设计管理部负责人。杜晓光先生曾历任
万科地产沈阳分公司设计师、美国 JY 建筑规划设计事务所副总建筑师、宝龙地产控股
有限公司设计管理中心副总经理、联东集团设计管理中心总裁助理、副总监。
成本管理中心负责人：霍振伟，男，1978 年出生，工商管理硕士学历。2000 年加
入联东集团，现任联东集团副总裁，分管成本体系、联东金园成本管理中心负责人。
历任北京联东模板有限公司技术部经理、总经理、模板钢构事业部总工程师、总经理。
运营管理中心负责人：王国银，男，1974 年出生，本科学历。2010 年加入联东集
团，现任联东集团高级副总裁、运营管理中心副总裁、联东金园运营管理中心负责人。
王国银先生历任北京南郊建筑公司技术科长、北京东方广场有限公司工程师、合生创
展集团项目工程部经理、项目副总经理、项目总经理、联东集团事业部、天津公司总
监、运营管理中心高级总裁。
产业服务中心负责人：高飞，男，1978 年出生，本科学历。2004 年加入联东集团，
现任联东集团副总裁、联东金园产业服务中心负责人。高飞先生历任北京化工研究院
人力资源部人资助理、北京英特莱科技有限公司人资专员主管、利达集团人资副经理、
北京联东模板有限公司人资经理、人资总监、北京联东钢结构公司总经理、联东集团
审计部总监、总经办总监、成本管理中心总监。
（六）财务状况
参见本报告“第二章 业务参与人”之“一、原始权益人：北京联东金园管理科技
有限公司”的财务情况内容。
（七）利益冲突防范措施
除基础设施项目外，联东金园和/或其实际控制下的关联方直接或通过其他任何方
式间接持有和/或运营的位于北京市的产业园区项目，与基础设施项目存在一定竞争关
系。
外部管理机构已采取相应的措施避免可能出现的上述利益冲突，对于上述可能造
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成利益冲突的主要防范机制详见“第四章 项目公司的业务及财务情况”之“三、同业
竞争及关联交易”之“（一）同业竞争的情况”。
（八）资信状况
参见本报告“第二章 业务参与人”之“一、原始权益人：北京联东金园管理科技
有限公司”的资信状况内容。
（九）调查结论
经财务顾问核查，联东金园为合法存续的有限责任公司，联东金园为基础设施项
目提供运营管理服务无需取得不动产运营管理资质，联东金园具有丰富的产业园基础
设施项目运营管理经验，并已配备充足的具有基础设施项目运营经验的专业人员，其
中具有 5 年以上基础设施项目运营经验的专业人员不少于 2 名；联东金园建立了运营
相关业务流程、运营管理、财务管理制度，公司治理结构健全，财务状况良好；联东
金园不存在影响持续经营的重大法律障碍，未发现联东金园最近三年存在重大违法、
违规或不诚信记录或被纳入重大税收违法案件当事人的情况，未发现联东金园被纳入
被执行人或失信被执行人名单的情况。
根据联东金园现行有效的公司章程、联东金园股东签署的《北京联东金园管理科
技有限公司股东决定》，联东金园已就签署《运营管理服务协议》、并根据协议约定
为基础设施项目提供运营管理服务等事宜获得了合法、有效的内部授权。除尚待按照
《证券投资基金法》第九十七条规定在中国证监会备案外，联东金园在以上所述方面
具备《基础设施基金指引》第四十条第一款及《上交所审核关注事项（试行）》第八
条规定的担任基础设施基金和基础设施项目的外部管理机构的资质和权限，待于中国
证监会备案后即可担任基础设施基金和基础设施项目外部管理机构。
三、基金托管人及计划托管人：交通银行股份有限公司、交通银行股份有
限公司北京市分行
基金托管人为交通银行，资产支持证券托管人为交通银行北京分行，计划托管人
为基金托管人分支机构，符合《基础设施基金指引》第六条“基础设施基金托管人与
基础设施资产支持证券托管人应当为同一人”的规定。
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91
（一）基本情况
1、基金托管人基本情况
名称：交通银行股份有限公司
住所：中国（上海）自由贸易试验区银城中路 188 号
办公地址：上海市长宁区仙霞路 18 号
法定代表人：任德奇
成立时间：1987 年 3 月 30 日
组织形式：股份有限公司（上市、国有控股）
注册资本：7,426,272.6645 万元
存续期间：持续经营
批准设立文号：国务院国发（1986）字第 81 号文和中国人民银行银发［1987］40
号文
基金托管业务批准文号：中国证监会证监基字[1998]25 号
联系人：方圆
联系电话：95559
经营范围：吸收公众存款；发放短期、中期和长期贷款；办理国内外结算；办理
票据承兑与贴现；发行金融债券；代理发行、代理兑付、承销政府债券；买卖政府债
券、金融债券；从事同业拆借；买卖、代理买卖外汇；从事银行卡业务；提供信用证
服务及担保；代理收付款项业务；提供保管箱服务；经各监督管理部门或者机构批准
的其他业务（以许可批复文件为准）；经营结汇、售汇业务。【依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动】
2、资产支持证券托管人基本情况
名称：交通银行股份有限公司北京市分行
组织形式：股份有限公司（上市、国有控股）
经营场所：北京市西城区金融大街 22 号 1-20 层
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
92
负责人：唐朔
成立日期：1989 年 06 月 14 日
营业期限：1989 年 06 月 14 日至无固定期限
经营范围：吸收公众存款；发放短期、中期和长期贷款；办理国内外结算；办理
票据承兑与贴现；发行金融债券；代理发行、代理兑付、承销政府债券；买卖政府债
券、金融债券；从事同业拆借；代理买卖外汇；经营结汇、售汇业务；从事银行卡业
务；提供信用证服务及担保；代理收付款项及代理保险业务；提供保管箱服务；总行
在国务院银行业监督管理机构批准的业务范围内授权的业务。（企业依法自主选择经
营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展
经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
（二）发展概况
交通银行始建于 1908 年，是中国历史最悠久的银行之一，也是近代中国的发钞行
之一。1987 年重新组建后的交通银行正式对外营业，成为中国第一家全国性的国有股
份制商业银行，总部设在上海。2005 年 6 月交通银行在香港联合交易所挂牌上市，
2007年 5月在上海证券交易所挂牌上市。交通银行连续 14年跻身《财富》(FORTUNE)
世界 500 强，营业收入排名第 161 位；列《银行家》(The Banker)杂志全球千家大银行
一级资本排名第 9 位。
截至 2024 年 3 月 31 日，交通银行资产总额为人民币 14.24 万亿元。2024 年一季
度，交通银行实现净利润（归属于母公司股东）人民币 249.9 亿元。
交通银行总行设资产托管部（下文简称“托管部”）。现有员工具有多年基金、
证券和银行的从业经验，具备基金从业资格，以及经济师、会计师、工程师和律师等
中高级专业技术职称，员工的学历层次较高，专业分布合理，职业技能优良，职业道
德素质过硬，是一支诚实勤勉、积极进取、开拓创新、奋发向上的资产托管从业人员
队伍。
（三）资信水平
根据联合资信评估股份有限公司于 2021 年 8 月 23 日出具的信用评级报告（联合
[2021]5994 号），交通银行主体信用等级为 AAA，评级展望为稳定。
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截至本报告出具日，基金托管人最近一年不存在因重大违法违规行为、重大失信
行为受到行政处罚或者刑事处罚的情形，不存在在金融监管、工商、税务等方面影响
其开展托管业务的重大行政处罚或违法情形的记录，不存在因违法违规行为、失信行
为而被列入失信被执行人名单的情形。
（四）托管业务资质
交通银行现持有原中国银行保险监督管理委员会（现国家金融监督管理总局，下
同）于 2022 年 2 月 11 日核发的机构编码为 B0005H131000001 的《金融许可证》。根
据中国证券监督管理委员会和中国人民银行于 1998 年 7 月 7 日印发的《关于核准交通
银行证券投资基金托管人资格的批复》（证监基字[1998]25 号），交通银行具有证券
投资基金托管人资格。
交通银行于 2024年 3月 12日向交通银行北京分行出具《交通银行股份有限公司授
权书》（特别授权托管（2024）2号），授权交通银行北京市分行从事托管业务、存托
业务等。交通银行北京分行现持有原中国银行保险监督管理委员会北京监管局于 2022
年 4 月 6 日核发的机构编码为 B0005B211000001 的《金融许可证》，交通银行北京分
行的业务范围包括吸收公众存款；发放短期、中期和长期贷款；办理国内外结算；办
理票据承兑与贴现；发行金融债券；代理发行、代理兑付、承销政府债券；买卖政府
债券、金融债券；代理买卖外汇；经营结汇、售汇业务；从事银行卡业务；提供信用
证服务及担保；代理收付款项及代理保险业务；提供保管箱服务；总行在国务院银行
业监督管理机构批准的业务范围内授权的业务。
（五）内部控制制度
1、内部控制目标
交通银行严格遵守国家法律法规、行业规章及行内相关管理规定，加强内部管理，
托管部业务制度健全并确保贯彻执行各项规章，通过对各种风险的识别、评估、控制
及缓释，有效地实现对各项业务的风险管控，确保业务稳健运行，保护基金持有人的
合法权益。
2、内部控制原则
（1）合法性原则：托管部制定的各项制度符合国家法律法规及监管机构的监管要
求，并贯穿于托管业务经营管理活动始终。
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（2）全面性原则：托管部建立各二级部自我监控和风险合规部风险管控的内部控
制机制，覆盖各项业务、各个部门和各级人员，并渗透到决策、执行、监督、反馈等
各个经营环节，建立全面的风险管理监督机制。
（3）独立性原则：托管部独立负责受托基金资产的保管，保证基金资产与交通银
行的自有资产相互独立，对不同的受托基金资产分别设置账户，独立核算，分账管理。
（4）制衡性原则：托管部贯彻适当授权、相互制约的原则，从组织架构的设置上
确保各二级部和各岗位权责分明、相互制约，并通过有效的相互制衡措施消除内部控
制中的盲点。
（5）有效性原则：托管部在岗位、业务二级部和风险合规部三级内控管理模式的
基础上，形成科学合理的内部控制决策机制、执行机制和监督机制，通过行之有效的
控制流程、控制措施，建立合理的内控程序，保障各项内控管理目标被有效执行。
（6）效益性原则：托管部内部控制与基金托管规模、业务范围和业务运作环节的
风险控制要求相适应，尽量降低经营运作成本，以合理的控制成本实现最佳的内部控
制目标。
3、内部控制制度及措施
根据《证券投资基金法》《中华人民共和国商业银行法》《商业银行资产托管业
务指引》等法律法规，托管部制定了一整套严密、完整的证券投资基金托管管理规章
制度，确保基金托管业务运行的规范、安全、高效，包括《交通银行资产托管业务管
理办法》《交通银行资产托管业务风险管理办法》《交通银行资产托管业务系统建设
管理办法》《交通银行资产托管部信息披露制度》《交通银行资产托管业务商业秘密
管理规定》《交通银行资产托管业务从业人员行为规范》《交通银行资产托管业务档
案管理暂行办法》等，并根据市场变化和基金业务的发展不断加以完善。做到业务分
工科学合理，技术系统管理规范，业务管理制度健全，核心作业区实行封闭管理，落
实各项安全隔离措施，相关信息披露由专人负责。
交通银行托管部通过对基金托管业务各环节的事前揭示、事中控制和事后检查措
施实现全流程、全链条的风险管理，聘请国际著名会计师事务所对基金托管业务运行
进行国际标准的内部控制评审。
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（六）托管经验
截至 2024 年 3 月 31 日，交通银行共托管证券投资基金 879 只。此外，交通银行还
托管了基金公司特定客户资产管理计划、证券公司客户资产管理计划、银行理财产品、
信托计划、私募投资基金、保险资金、全国社保基金、养老保障管理基金、企业年金
基金、职业年金基金、期货公司资产管理计划、QFI 证券投资资产、QDII 证券投资资
产、RQDII 证券投资资产、QDIE、QDLP 和 QFLP 等产品。交通银行具有基础设施
REITs 托管经验，交通银行担任建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金的基
金托管人。
（七）托管业务主要人员情况
任德奇先生，董事长、执行董事，高级经济师。
任先生 2020 年 1 月起任交通银行董事长（其中：2019 年 12 月至 2020 年 7 月代为
履行行长职责）、执行董事，2018 年 8 月至 2020 年 1 月任交通银行副董事长（其中：
2019 年 4 月至 2020 年 1 月代为履行董事长职责）、执行董事，2018 年 8 月至 2019 年
12 月任交通银行行长； 2016 年 12 月至 2018 年 6 月任中国银行执行董事、副行长，其
中：2015 年 10 月至 2018 年 6 月兼任中银香港（控股）有限公司非执行董事，2016 年
9 月至 2018 年 6 月兼任中国银行上海人民币交易业务总部总裁；2014 年 7 月至 2016 年
11 月任中国银行副行长，2003 年 8 月至 2014 年 5 月历任中国建设银行信贷审批部副总
经理、风险监控部总经理、授信管理部总经理、湖北省分行行长、风险管理部总经理；
1988 年 7 月至 2003 年 8 月先后在中国建设银行岳阳长岭支行、岳阳市中心支行、岳阳
分行，中国建设银行信贷管理委员会办公室、信贷风险管理部工作。任先生 1988 年于
清华大学获工学硕士学位。
刘珺先生，副董事长、执行董事、行长，高级经济师。
刘先生 2020 年 7 月起担任交通银行行长；2016 年 11 月至 2020 年 5 月任中国投资
有限责任公司副总经理；2014 年 12 月至 2016 年 11 月任中国光大集团股份公司副总经
理；2014年 6月至 2014年 12月任中国光大（集团）总公司执行董事、副总经理（2014
年 6月至 2016年 11月期间先后兼任光大永明人寿保险有限公司董事长、中国光大集团
有限公司副董事长、中国光大控股有限公司执行董事兼副主席、中国光大国际有限公
司执行董事兼副主席、中国光大实业（集团）有限责任公司董事长）；2009 年 9 月至
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2014 年 6 月历任中国光大银行行长助理、副行长（期间先后兼任中国光大银行上海分
行行长、中国光大银行金融市场中心总经理）；1993 年 7 月至 2009 年 9 月先后在中国
光大银行国际业务部、香港代表处、资金部、投行业务部工作。刘先生 2003 年于香港
理工大学获工商管理博士学位。
徐铁先生，资产托管部总经理。
徐铁先生 2022 年 4 月起任交通银行资产托管部总经理；2014 年 12 月至 2022 年 4
月任交通银行资产托管部副总经理；2000 年 7 月至 2014 年 12 月，历任交通银行资产
托管部客户经理、保险与养老金部副高级经理、高级经理、保险保障业务部高级经理、
总经理助理。徐先生 2000 年于复旦大学获经济学硕士学位
（八）调查结论
经财务顾问核查，基金托管人拟由交通银行担任，计划托管人拟由交通银行北京
分行担任，计划托管人为基金托管人的分支机构，符合《基础设施基金指引》第六条
“基础设施基金托管人与基础设施资产支持证券托管人应当为同一人”的规定。
交通银行具有证券投资基金托管资格，符合《运作办法》第六条、《基础设施基
金指引》第六条及《业务办法》第六条规定的担任基金托管人的资质及权限，交通银
行北京分行具备担任专项计划托管人的法定资质，并已获得合法有效的内部授权，符
合《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》第八条、《基础设施
基金指引》第六条及《业务办法》第六条规定的担任计划托管人的资质及权限。
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第三章 项目公司的法律情况
一、项目公司：北京恒星意达科技有限公司
（一）恒星意达基本资料
恒星意达作为持有北京大兴科创产业园完全所有权的载体，为依法设立并合法存
续的有限责任公司（法人独资），已完成工商注册登记，恒星意达基本信息如下表所示：
表 3-1-1：恒星意达基本信息
公司名称 北京恒星意达科技有限公司
企业类型 有限责任公司（法人独资）
统一社会信用代码 91110112587677570G
成立日期 2011 年 12 月 2 日
法定代表人 李立华
注册资本 15,000 万元人民币
实缴资本 15,000 万元人民币
注册地址 北京市大兴区华佗路 50 号院 1 号楼 1 层 101
经营范围
一般项目：技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推
广；计算机系统服务；社会经济咨询服务；信息咨询服务（不含许可类信息
咨询服务）；企业管理咨询；非居住房地产租赁。（除依法须经批准的项目
外，凭营业执照依法自主开展经营活动）（不得从事国家和本市产业政策禁
止和限制类项目的经营活动。）
经营期限 2011 年 12 月 2 日至长期
（二）恒星意达历史沿革
1、设立情况
恒星意达成立于 2011 年 12 月 2 日，注册资本 1,000 万元，由刘木同、天津荣平达
商贸有限公司（以下简称“天津荣平达”）以货币方式出资设立。就此，北京市工商
行政管理局通州分局于 2011 年 12 月 2 日向恒星意达核发了《企业法人营业执照》。
经财务顾问核查，恒星意达为依法设立的有限责任公司，已完成工商注册登记，
恒星意达的设立程序符合当时适用的《公司法》的规定。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
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2、重大股权变动
根据联东金园说明并经财务顾问核查，恒星意达自设立以来发生的重大股权变动
情况如下：
（1）2015 年 10 月，股权转让
2015 年 10 月 27 日，东兴腾宇与刘木同签订《股权转让协议》，约定刘木同将其持
有的恒星意达 1%（对应出资额 10万元）的股权转让给东兴腾宇；2015年 10月 27日，
联东金泰与天津荣平达签订《股权转让协议》，约定天津荣平达将其持有的恒星意达
99%（对应出资额990万元）股权转让给联东金泰。本次股权转让完成后，恒星意达的
股东变更为东兴腾宇及联东金泰。就此，北京市工商行政管理局通州分局于 2015 年 10
月 29 日向恒星意达核发了《营业执照》。
（2）2016 年 7 月，增资
2016 年 7 月 14 日，恒星意达的注册资本由 1,000 万元增加至 10,000 万元，由东兴
腾宇以货币方式增资 90 万元，联东金泰以货币方式增资 8,910 万元。本次增资完成后，
东兴腾宇持有恒星意达 1%股权（对应出资额 100 万元），联东金泰持有恒星意达 99%
股权（对应出资额 9,900 万元）。就此，北京市工商行政管理局大兴分局于 2016 年 7 月
14 日向恒星意达核发了《营业执照》。
（3）2018 年 3 月，增资
2018 年 3 月 19 日，恒星意达的注册资本由 10,000 万元增加至 15,000 万元，由联
东金泰以货币方式增资 5,000 万元。本次增资完成后，东兴腾宇持有恒星意达 0.67%股
权（对应出资额 100 万元），联东金泰持有恒星意达 99.33%股权（对应出资额 14,900
万元）。就此，北京市工商行政管理局大兴分局于 2018 年 3 月 19 日向恒星意达核发了
《营业执照》。
（4）2020 年 7 月，股权转让
2020 年 7 月 14 日，东兴腾宇与联东集团签订《转让协议》，约定东兴腾宇将其持
有的恒星意达0.67%股权（对应出资额100万元）转让给联东集团；2020年7月14日，
联东金泰与联东集团签订《转让协议》，约定联东金泰将其持有的恒星意达 99.33%股
权（对应出资额 14,900 万元）转让给联东集团。本次股权转让完成后，恒星意达的股
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东变更为联东集团。就此，北京市大兴区市场监督管理局于 2020年 7月 29日向恒星意
达核发了《营业执照》。
（5）2022 年 12 月，股权转让
2022 年 12 月 8 日，联东集团与联东金园签订《转让协议》，约定联东集团将其持
有的恒星意达 100%股权（对应出资额 15,000万元）转让给联东金园。本次股权转让完
成后，恒星意达的股东变更为联东金园。就此，北京市大兴区市场监督管理局于 2022
年 12 月 8 日向恒星意达核发了《营业执照》。
经财务顾问核查，恒星意达上述股权变动符合当时适用的《公司法》的规定；除
上述增资事项外，恒星意达自设立以来至本报告出具日未发生合并、分立、其他增资、
减资、收购、出售或置换北京大兴科创产业园的情况。
（三）恒星意达股权结构
截至尽职调查基准日，恒星意达的单一股东为联东金园，实际控制人为刘振东，
股权结构如下图所示：
图 3-1-1：恒星意达股权结构图
根据国家企业信用信息公示系统（网址：http://www.gsxt.gov.cn/）的公示信息及联
东金园说明，截至 2024年 5月 21日，联东金园持有的恒星意达股权不存在正在进行中
的重大权属纠纷、质押、被法院查封或被采取其他司法强制措施的情形。
（四）恒星意达的治理结构与组织架构
1、组织架构
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
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根据《北京恒星意达科技有限公司章程》，恒星意达设执行董事一名，由股东选举
产生，执行董事任期 3 年，任期届满，可连选连任；设经理一名，由执行董事聘任或
者解聘，经理对执行董事负责；设监事一名，由股东选举产生，监事任期每届三年，
任期届满，可连选连任。
2、治理结构
根据《北京恒星意达科技有限公司章程》，恒星意达设立了包括执行董事、监事和
经理在内的健全有效的法人治理结构。其中，执行董事对公司股东负责；监事对公司
财务等实施监督，对股东负责；经理对执行董事负责。
（1）股东
股东行使下列职权：
1）决定公司的经营方针和投资计划；
2）选举和更换非由职工代表担任的执行董事、监事，决定有关执行董事、监事报
酬事项；
3）审议批准执行董事的报告；
4）审议批准监事的报告；
5）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损的方案；
7）对公司增加或者减少注册资本作出决议：
8）对发行公司债券作出决议；
9）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；
10）修改公司章程。
（2）执行董事
执行董事行使下列职权：
1）负责向股东报告工作；
2）执行股东决议；
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3）审定公司的经营计划和投资方案；
4）制定公司的年度财务预算方案、决算方案；
5）制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
6）制定公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；
7）拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；
8）决定公司内部管理机构的设置；
9）决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任或者解
聘公司副经理、财务负责人及其报酬事项；
10）制定公司的基本管理制度。
（3）经理
经理行使下列职权：
1）主持公司的生产经营管理工作；
2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；
3）拟订公司内部管理机构设置方案；
4）拟订公司的基本管理制度；
5）制定公司的具体规章；
6）提请聘任或者解聘公司副经理，财务负责人；
7）决定聘任或者解聘除应由股东决定聘任或者解聘以外的负责管理人员。
（4）监事
监事行使下列职权：
1）检查公司财务；
2）对执行董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政
法规、公司章程或者股东会决议的执行董事、高级管理人员提出罢免的建议；
3）当执行董事和高级管理人员的行为损害公司利益时，要求执行董事和高级管理
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
102
人员予以纠正；
4）提议召开临时股东会议，在执行董事不履行《公司法》规定的召集和主持股东
会会议职责时召集和主持股东会会议；
5）向股东提出提案；
6）依照《公司法》第一百五十二条的规定，对执行董事、高级管理人员提起诉讼。
（五）恒星意达独立性情况
1、资产独立性
截至本报告出具日，根据联东金园说明并经财务顾问核查，恒星意达合法持有北
京大兴科创产业园，拥有北京大兴科创产业园的不动产权属证书；恒星意达独立拥有
北京大兴科创产业园的房屋所有权及土地使用权，有权占有并出租北京大兴科创产业
园物业。
截至本报告出具日，根据联东金园说明并经财务顾问核查，北京大兴科创产业园
的房屋所有权及其相对应的土地使用权不存在正在进行中的权属纠纷、被法院查封或
被采取其他司法强制措施的情形。
根据联东金园说明并经财务顾问在国家知识产权局专利检索及分析系统（网址：
https://pss-system.cponline.cnipa.gov.cn/conventionalSearch）、国家知识产权局商标局/
中国商标网（网址：https://sbj.cnipa.gov.cn/sbj/index.html）的检索，截至 2024年 5月 21
日，恒星意达不存在已申请的在中国境内注册的专利、商标及版权。
根据经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具的标准无保留意见
的恒星意达审计报告，截至 2024 年 3 月 31 日，恒星意达其他应收款余额为 6,081.81 万
元，其中应收关联方往来款余额为 6,071.51 万元，根据联东金园说明，恒星意达应收
关联方往来款将于本次项目发行前予以清理；截至 2024年 3月 31日，恒星意达其他应
付款余额为 413.15 万元，其中应付关联方往来款余额为 101.06 万元，根据项目交易安
排及联东金园说明，恒星意达应付关联方往来款将于本次项目发行后通过项目公司账
面现金及募集资金予以清理。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
103
经财务顾问核查，截至本报告出具日，恒星意达资产独立，应收关联方往来款将
于本次项目发行前清理，应付关联方往来款将于本次项目发行后的交割阶段予以清理，
不存在资产被原始权益人及其关联方控制和占用的情况。
2、财务独立性
恒星意达依照法律、行政法规和国家财政行政主管部门的规定建立了规范的财务
会计制度以及独立的会计核算体系。
恒星意达会计管理在重大方面具有完整性、合理性及有效性，为提供真实、完整、
公允的财务报表提供了有效保证。
恒星意达已独立设立银行账户，不存在与控股股东、实际控制人及其控制的其他
企业共用银行账户的情况，项目公司依法独立进行纳税申报和履行缴纳税款义务。
（六）恒星意达经营合法合规性及商业信用情况
经查询中国人民银行征信中心北京分中心于 2024 年 5 月 31 日出具的恒星意达的
《企业信用报告》（自主查询版），恒星意达不存在未结清的不良贷款信息；经查询中
国执行信息公开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）及全国法院失信被执行人
名单信息公布与查询平台（网址：http://zxgk.court.gov.cn/shixin/），截至 2024 年 5 月 21
日，在前述网站公布的信息中，恒星意达报告期内不存在被纳入失信被执行人名单的
情况。
经查询中华人民共和国应急管理部网站（网址：https://www.mem.gov.cn/）、中华
人民共和国生态环境部网站（网址：https://www.mee.gov.cn/）、中华人民共和国自然资
源部网站（网址：http://www.mnr.gov.cn/）、中国证券监督管理委员会证券期货市场失
信记录查询平台（网址：http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/）、中国证券监督管理委员
会 网 站 （ 网 址 ：http://www.csrc.gov.cn/）、 国 家 金 融 监 督 管 理 总 局 （ 网 址 ：
https://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/index/index.html）、国家市场监督管理总局门户网
站（网址：http://www.samr.gov.cn/）、中华人民共和国国家发展和改革委员会网站（网
址 ：https://www.ndrc.gov.cn/）、 中 华 人 民 共 和 国 财 政 部 网 站 （ 网 址 ：
http://www.mof.gov.cn/index.htm）、中华人民共和国住房和城乡建设部网站（网址：
http://www.mohurd.gov.cn/）、 中 华 人 民 共 和 国 公 安 部 网 站 （ 网 址 ：
https://www.mps.gov.cn/）、国家税务总局网站（网址：http://www.chinatax.gov.cn/）、国
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
104
家税务总局北京市税务局网站（网址：http://beijing.chinatax.gov.cn/bjswj/index.shtml）、
国 家 税 务 总 局 北 京 市 大 兴 区 网 站 （ 网 址 ：
http://beijing.chinatax.gov.cn/bjswj/c104699/shouye_dx.shtml）、北京市应急管理局网站
（网址：http://yjglj.beijing.gov.cn/）、 北 京 市 生 态 环 境 局 网 站 （ 网 址 ：
http://sthjj.beijing.gov.cn/）、 北 京 市 规 划 和 自 然 资 源 委 员 会 网 站 （ 网 址 ：
http://ghzrzyw.beijing.gov.cn/）、中国证券监督管理委员会北京监管局网站（网址：
http://www.csrc.gov.cn/beijing/）、 北 京 市 市 场 监 督 管 理 局 网 站 （ 网 址 ：
http://scjgj.beijing.gov.cn/）、 北 京 市 发 展 和 改 革 委 员 会 网 站 （ 网 址 ：
http://fgw.beijing.gov.cn/）、北京市财政局网站（网址：http://czj.beijing.gov.cn/）、北京
市住房和城乡建设委员会网站（网址：http://zjw.beijing.gov.cn/）、北京市公安局网站
（网址：http://gaj.beijing.gov.cn/）、 大 兴 区 人 民 政 府 网 站 （ 网 址 ：
https://www.bjdx.gov.cn/）、信用中国网站（网址：http://www.creditchina.gov.cn/）、信用
中国（北京）网站（网址：http://creditbj.jxj.beijing.gov.cn/credit-portal/）、信用中国
（ 北 京 大 兴 ） 网 站 （ 网 址 ：https://credit.bjdx.gov.cn/）、 信 用 能 源 网 站 （ 网 址 ：
http://xyny.nea.gov.cn/main）、中国政府采购网政府采购严重违法失信行为信息记录网
站（网址：http://www.ccgp.gov.cn/）、全国建筑市场监管公共服务平台网站（网址：
http://jzsc.mohurd.gov.cn/）、中国裁判文书网（网址：https://wenshu.court.gov.cn/）和国
家企业信用信息公示系统（网址：http://www.gsxt.gov.cn），截至 2024 年 5 月 21 日，在
前述网站公布的信息中，恒星意达在报告期内不存在重大违法、违规或不诚信记录或
被纳入重大税收违法案件当事人的情况。
根据联东金园说明并经财务顾问核查，在报告期内，恒星意达不存在因违反中国
法律而被政府主管部门处以行政处罚的情形；截至本报告出具日，恒星意达的经营业
务为将北京大兴科创产业园对外出租，恒星意达的前述经营业务符合中国法律的规定。
（七）恒星意达股权转让行为的合法性
恒星意达、联东金园与中金公司（代表专项计划的利益）已签署《恒星意达股权
转让协议》，约定联东金园根据《恒星意达股权转让协议》约定的条款及条件将其持
有的恒星意达 100%股权转让予中金公司（代表专项计划的利益）。
1、项目公司股权转让限制及对应措施
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105
详见本报告“第五章 基础设施资产”之“三、基础设施资产的合法合规性”之
“（三）基础设施项目转让的合法性”。
2、项目公司股东需履行的内部授权
根据联东集团现行有效的公司章程以及天津市联东模板有限公司、东兴腾宇及刘
振东于 2023 年 6 月 8 日签署的《北京联东投资（集团）有限公司股东会决议》，“同
意联东金园将项目公司 100%股权和对项目公司的其他权益（如债权等，如涉及）转让
予基础设施 REITs 下设的资产支持专项计划，并办理相关转让登记等其他相关手续”；
联东集团已就项目公司股权转让取得了合法、有效的内部授权。
根据联东金园现行有效的公司章程以及联东集团于 2023 年 6 月 8 日签署的《股东
决定》，“同意公司将项目公司 100%股权和对项目公司的其他权益（如债权等，如涉
及）转让予基础设施 REITs 下设的资产支持专项计划，并办理相关转让登记等其他相
关手续”；联东金园已就项目公司股权转让取得了合法、有效的内部授权。
经财务顾问审阅《恒星意达股权转让协议》，《恒星意达股权转让协议》的内容
不违反中国法律的强制性规定，联东金园已就签署《恒星意达股权转让协议》取得了
所需的内部授权及有关主管部门的无异议函，前述《恒星意达股权转让协议》一经相
关各方适当签署并满足约定的生效条件（如有）后，即对签署各方具有法律约束力，
合法有效。
（八）调查结论
经财务顾问核查，恒星意达设立程序和历史沿革符合当时适用的《公司法》的规
定，依法设立并合法存续；恒星意达股东人数、住所、出资比例符合《公司法》的规
定；恒星意达现行有效的公司章程符合《公司法》及中国证监会的有关规定。
经财务顾问核查，在报告期内，恒星意达不存在重大违法、违规或不诚信记录或
被纳入重大税收违法案件当事人的情况；恒星意达不存在被认定为失信被执行人的情
况；恒星意达经营合法合规性、商业信用情况良好。
经财务顾问核查，截至本报告出具日，恒星意达合法持有北京大兴科创产业园，
应收关联方往来款将于本次项目发行前清理，应付关联方往来款将于发行后的交割阶
段予以清理，不存在资产被原始权益人及其关联方控制和占用的情况，恒星意达不存
在已申请的在中国境内注册的专利、商标及版权；恒星意达的会计管理在重大方面具
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
106
有完整性、合理性及有效性，已独立设立银行账户，不存在与控股股东、实际控制人
及其控制的其他企业共用银行账户的情况，依法独立进行纳税申报和履行缴纳税款义
务。
恒星意达股权转让以及本次发行取得了合法、有效的内部授权，股权转让行为合
法有效。
二、项目公司：北京亚美耳康科技发展有限公司
（一）亚美耳康科技基本资料
亚美耳康科技作为持有北京马坡科技园一期完全所有权的载体，为依法设立并合
法存续的有限责任公司（法人独资），已完成工商注册登记，亚美耳康科技基本信息如
下表所示：
表 3-2-1：亚美耳康科技基本信息
公司名称 北京亚美耳康科技发展有限公司
企业类型 有限责任公司（法人独资）
统一社会信用代码 911101135960045384
成立日期 2012 年 5 月 25 日
法定代表人 张立凯
注册资本 14,000 万元人民币
实缴资本 14,000 万元人民币
注册地址 北京市顺义区聚源中路 12 号院 6 号楼 1 至 4 层 101 内 1 层 102 室
经营范围
一般项目：技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推
广；非居住房地产租赁；计算机软硬件及外围设备制造；社会经济咨询服
务；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；规划设计管理；专业设计
服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许
可项目：互联网信息服务；建设工程设计。（依法须经批准的项目，经相关
部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证
件为准）（不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
经营期限 2012 年 5 月 25 日至长期
（二）亚美耳康科技历史沿革
1、设立情况
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亚美耳康科技成立于 2012 年 5 月 25 日，注册资本 100 万元，由北京美尔斯通科技
发展股份有限公司（以下简称“美尔斯通股份”）以货币方式出资设立。就此，北京
市工商行政管理局顺义分局于 2012年 5月 25日向亚美耳康科技核发了《企业法人营业
执照》。
经财务顾问核查，亚美耳康科技为依法设立的有限责任公司，已完成工商注册登
记，亚美耳康科技的设立程序符合当时适用的《公司法》的规定。
2、重大股权变动
根据联东金园说明并经财务顾问核查，亚美耳康科技自设立以来发生的重大股权
变动情况如下：
（1）2013 年 2 月，增资
2013 年 2 月 17 日，亚美耳康科技的注册资本由 100 万元增加至 500 万元，由美尔
斯通股份以货币方式增资 400 万元。本次增资完成后，美尔斯通股份持有亚美耳康科
技 100%股权（对应出资额 500 万元）。就此，北京市工商行政管理局顺义分局于 2013
年 2 月 17 日向亚美耳康科技核发了《企业法人营业执照》。
（2）2014 年 3 月，增资
2014 年 3 月 12 日，联东金泰、美尔斯通股份及亚美耳康科技签署《北京联东金泰
投资有限公司与北京美尔斯通科技发展股份有限公司、北京亚美耳康科技发展有限公
司之合作协议》（合同编号：【顺义收 2014-001】），由联东金泰向亚美耳康科技增资。
本次增资完成后，联东金泰持有亚美耳康科技 95%股权（对应出资额 9,500 万元），美
尔斯通股份持有亚美耳康科技 5%股权（对应出资额 500 万元）。就此，北京市工商行
政管理局顺义分局于 2014 年 3 月 24 日向亚美耳康科技核发了《营业执照》。
（3）2014 年 4 月，股权转让
2014 年 4 月 11 日，美尔斯通股份与北京奥博永诚科技有限公司（以下简称“奥博
永诚”）签订《股权转让协议》，由奥博永诚受让美尔斯通股份持有的亚美耳康科技 5%
的股权。本次股权转让完成后，联东金泰持有亚美耳康科技 95%股权（对应出资额
9,500 万元），奥博永诚持有亚美耳康科技 5%股权（对应出资额 500 万元）。就此，北
京市工商行政管理局顺义分局于 2014 年 4 月 17 日向亚美耳康科技核发了《营业执照》。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
108
（4）2016 年 6 月，增资
2016 年 6 月 20 日，亚美耳康科技注册资本由 10,000 万元增加至 14,000 万元，由
联东金泰以货币方式向亚美耳康科技增资 4,000万元。本次增资完成后，联东金泰持有
亚美耳康科技96.43%股权（对应出资额13,500万元），奥博永诚持有亚美耳康科技3.57%
股权（对应出资额 500 万元）。就此，北京市工商行政管理局顺义分局于 2016 年 6 月
20 日向亚美耳康科技核发了《营业执照》。
（5）2020 年 7 月，股权转让
2020 年 7 月 15 日，联东金泰与奥博永诚签订《转让协议》，约定奥博永诚将其持
有的亚美耳康科技 500 万元出资额转让给联东金泰。本次股权转让完成后，联东金泰
持有亚美耳康科技 100%股权（对应出资额 14,000 万元）。就此，北京市顺义区市场监
督管理局于 2020 年 7 月 30 日向亚美耳康科技核发了《营业执照》。
（6）2020 年 9 月，股权转让
2020 年 8 月 27 日，联东金泰与奥博永诚签订《转让协议》，约定联东金泰将其持
有的亚美耳康科技 500 万元出资额转让给奥博永诚。本次股权转让完成后，联东金泰
持有亚美耳康科技 96.43%股权（对应出资额 13,500 万元），奥博永诚持有亚美耳康科
技 3.57%股权（对应出资额 500 万元）。就此，北京市顺义区市场监督管理局于 2020 年
9 月 9 日向亚美耳康科技核发了《营业执照》。
（7）2022 年 12 月，第一次股权转让
2022 年 11 月 23 日，联东金泰与奥博永诚签订《股权转让协议》，约定奥博永诚将
其持有的亚美耳康科技 3.5714%的股权转让给联东金泰。本次股权转让完成后，联东
金泰持有亚美耳康科技 100%股权（对应出资额 14,000 万元）。就此，北京市顺义区市
场监督管理局于 2022 年 12 月 7 日向亚美耳康科技核发了《营业执照》。
（8）2022 年 12 月，第二次股权转让
2022 年 12 月 26 日，联东金泰与联东金园签订《转让协议》，约定联东金泰将其持
有的亚美耳康科技 14,000 万元的出资额转让给联东金园。本次股权转让完成后，联东
金园持有亚美耳康科技 100%股权（对应出资额 14,000 万元）。就此，北京市顺义区市
场监督管理局于 2022 年 12 月 26 日向亚美耳康科技核发了《营业执照》。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
109
经财务顾问核查，亚美耳康科技上述股权变动符合当时适用的《公司法》的规定；
除上述增资事项外，亚美耳康科技自设立以来至本报告出具日未发生合并、分立、其
他增资、减资、收购、出售或置换北京马坡科技园一期的情况。
（三）亚美耳康科技股权结构
截至尽职调查基准日，亚美耳康科技的单一股东为联东金园，实际控制人为刘振
东，股权结构如下图所示：
图 3-2-1：亚美耳康科技股权结构图
根据国家企业信用信息公示系统（网址：http://www.gsxt.gov.cn/）的公示信息及联
东金园说明，截至 2024年 5月 21日，联东金园持有的亚美耳康科技股权不存在正在进
行中的重大权属纠纷、质押、被法院查封或被采取其他司法强制措施的情形。
（四）亚美耳康科技的治理结构与组织架构
1、组织结构
根据《北京亚美耳康科技发展有限公司章程》，亚美耳康科技不设董事会，设执
行董事一名，由股东委派产生，执行董事任期 3 年，任期届满，可连选连任；设经理
一名，由执行董事聘任和解任，经理对执行董事负责；设监事一名，由股东委派，监
事的任期每届 3 年，任期届满可连任。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
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2、治理结构
根据《北京亚美耳康科技发展有限公司章程》，亚美耳康科技设立了包括执行董
事、监事和经理在内的健全有效的法人治理结构。其中，执行董事对公司股东负责；
监事对公司财务等实施监督，对股东负责。经理对执行董事负责。
（1）股东
股东行使下列职权：
1）决定公司的经营方针和投资计划；
2）委派和更换公司执行董事和监事，并决定其报酬事项；
3）审议批准执行董事、监事的报告；
4）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
5）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损的方案；
6）对公司增加或者减少注册资本做出决议；
7）对发行公司债券作出决定；
8）对公司合并、分立、变更公司形式、解散和清算等事项做出决定；
9）修改公司章程。
（2）执行董事：
执行董事行使下列职权：
1）制订公司的经营方针和投资方案、决算方案；
2）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
3）制订公司增加或减少注册资本的方案；
4）制订公司分立、合并、变更公司形式、解散的方案；
5）决定公司内部管理机构的设置；
6）制订发行公司债券的方案；
7）制定公司的基本管理制度；
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8）审议监事的报告。
（3）经理
经理行使下列职权：
1）主持公司的生产经营管理工作；
2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；
3）拟订公司内部管理机构设置方案；
4）拟订公司的基本管理制度；
5）制定公司的具体规章；
6）提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人；
7）决定聘任或者解聘公司各级管理人员。
（4）监事
监事行使下列职权：
1）检查公司财务；
2）对执行董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、法规
或者公司章程的执行董事、高级管理人员提出罢免的建议；
3）当执行董事和高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求执行董事和高级管
理人员予以纠正；
4）向股东提出提案；
5）依照《公司法》第一百五十二条的规定，对执行董事、高级管理人员提起诉讼；
6）公司的执行董事、高级管理人员不得兼任监事。
（五）亚美耳康科技独立性情况
1、资产独立性
截至本报告出具日，亚美耳康科技合法持有北京马坡科技园一期，拥有北京马坡
科技园一期的不动产权属证书；亚美耳康科技独立拥有北京马坡科技园一期的房屋所
有权及土地使用权，有权占有并出租北京马坡科技园一期。
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截至本报告出具日，根据联东金园说明并经财务顾问核查，北京马坡科技园一期
的房屋所有权及其相对应的土地使用权不存在正在进行中的权属纠纷、被法院查封或
被采取其他司法强制措施的情形。
根据联东金园说明并经财务顾问在国家知识产权局专利检索及分析系统（网址：
https://pss-system.cponline.cnipa.gov.cn/conventionalSearch）、国家知识产权局商标局/
中国商标网（网址：https://sbj.cnipa.gov.cn/sbj/index.html）的检索，截至 2024年 5月 21
日，亚美耳康科技不存在已申请的在中国境内注册的专利、商标及版权。
根据经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具的标准无保留意见
的亚美耳康科技审计报告，截至 2024 年 3 月 31 日，亚美耳康科技其他应收款余额为
4,834.32 万元，其中应收关联方往来款余额为 4,834.26 万元，根据联东金园说明，亚美
耳康科技应收关联方往来款将于本次项目发行前予以清理；截至 2024年 3月 31日，亚
美耳康科技其他应付款余额为 766.38 万元，其中应付关联方往来款余额为 339.10 万元，
根据项目交易安排及联东金园说明，亚美耳康科技应付关联方往来款将于本次项目发
行后通过项目公司账面现金及募集资金予以清理。
经财务顾问核查，截至本报告出具日，亚美耳康科技资产独立，应收关联方往来
款将于本次项目发行前清理，应付关联方往来款将于本次项目发行后的交割阶段予以
清理，不存在资产被原始权益人及其关联方控制和占用的情况。
2、财务独立性
亚美耳康科技依照法律、行政法规和国家财政行政主管部门的规定建立了规范的
财务会计制度以及独立的会计核算体系。
亚美耳康科技会计管理在重大方面具有完整性、合理性及有效性，为提供真实、
完整、公允的财务报表提供了有效保证。
亚美耳康科技已独立设立银行账户，不存在与控股股东、实际控制人及其控制的
其他企业共用银行账户的情况，项目公司依法独立进行纳税申报和履行缴纳税款义务。
（六）亚美耳康科技经营合法合规性及商业信用情况
根据联东金园的说明并经核查，北京市顺义区水务局于 2022 年 1 月 4 日作出《北
京市顺义区水务局行政处罚决定书》（顺水罚字[2022]第 03 号，以下简称“顺义水务处
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
113
罚”）14，根据亚美耳康科技提供的《行政处罚缴款书》及联东金园的确认，亚美耳康
科技上述行政处罚事项已整改完毕并已缴纳相应罚款。
按照北京市顺义区水务局作出上述行政处罚时适用的《北京市常用水行政处罚裁
量基准表》，顺义水务处罚的违法情节及罚款金额对应该类违法情节中较轻的一档，
且处罚机关在相应行政处罚决定书中亦明确“从轻处罚”，因此顺义水务处罚不属于重
大违法违规情形。
经查阅中国人民银行征信中心北京分中心于 2024年 5月 31日出具的亚美耳康科技
的《企业信用报告》（自主查询版），亚美耳康科技不存在未结清的不良贷款信息；经
查询中国执行信息公开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）及全国法院失信被
执行人名单信息公布与查询平台（网址：http://zxgk.court.gov.cn/shixin/），截至 2024 年
5 月 21 日，在前述网站公布的信息中，亚美耳康科技不存在报告期内被纳入失信被执
行人名单的情况。
经查询中华人民共和国应急管理部网站（网址：https://www.mem.gov.cn/）、中华
人民共和国生态环境部网站（网址：https://www.mee.gov.cn/）、中华人民共和国自然资
源部网站（网址：http://www.mnr.gov.cn/）、中国证券监督管理委员会证券期货市场失
信记录查询平台（网址：http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/）、中国证券监督管理委员
会 网 站 （ 网 址 ：http://www.csrc.gov.cn/）、 国 家 金 融 监 督 管 理 总 局 （ 网 址 ：
https://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/index/index.html）、国家市场监督管理总局门户网
站（网址：http://www.samr.gov.cn/）、中华人民共和国国家发展和改革委员会网站（网
址 ：https://www.ndrc.gov.cn/）、 中 华 人 民 共 和 国 财 政 部 网 站 （ 网 址 ：
http://www.mof.gov.cn/index.htm）、中华人民共和国住房和城乡建设部网站（网址：
http://www.mohurd.gov.cn/）、 中 华 人 民 共 和 国 公 安 部 网 站 （ 网 址 ：
https://www.mps.gov.cn/）、国家税务总局网站（网址：http://www.chinatax.gov.cn/）、国
家 税 务 总 局 北 京 市 税 务 局 网 站 （ 网 址 ：
http://beijing.chinatax.gov.cn/bjswj/c104629/shouye_fs.shtml）、国家税务总局北京市顺义
区网站（网址：http://beijing.chinatax.gov.cn/bjswj/c104678/shouye_sy.shtml）、北京市应
急管理局网站（网址：http://yjglj.beijing.gov.cn/）、北京市生态环境局网站（网址：
14 《北京市顺义区水务局行政处罚决定书》（顺水罚字[2022]第 03 号）载明“你公司水土保持设施未经验收生产建设
项目投产使用的行为，……，决定对你公司给予从轻处罚。依据《中华人民共和国水土保持法》第五十四条的规
定，对你公司作出处罚款人民币壹拾陆万捌仟贰佰伍拾元整（￥168,250.00）的行政处罚。”
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
114
http://sthjj.beijing.gov.cn/）、 北 京 市 规 划 和 自 然 资 源 委 员 会 网 站 （ 网 址 ：
http://ghzrzyw.beijing.gov.cn/）、中国证券监督管理委员会北京监管局网站（网址：
http://www.csrc.gov.cn/beijing/）、 北 京 市 市 场 监 督 管 理 局 网 站 （ 网 址 ：
http://scjgj.beijing.gov.cn/）、 北 京 市 发 展 和 改 革 委 员 会 网 站 （ 网 址 ：
http://fgw.beijing.gov.cn/）、北京市财政局网站（网址：http://czj.beijing.gov.cn/）、北京
市住房和城乡建设委员会网站（网址：http://zjw.beijing.gov.cn/）、北京市公安局网站
（网址：http://gaj.beijing.gov.cn/）、 顺 义 区 人 民 政 府 网 站 （ 网 址 ：
http://www.bjshy.gov.cn/）、信用中国网站（网址：http://www.creditchina.gov.cn/）、信用
中国（北京）网站（网址：http://creditbj.jxj.beijing.gov.cn/credit-portal/）、信用中国
（北京顺义）网站（网址：http://xysy.bjshy.gov.cn/）、 信 用 能 源 网 站 （ 网 址 ：
http://xyny.nea.gov.cn/main）、中国政府采购网政府采购严重违法失信行为信息记录网
站（网址：http://www.ccgp.gov.cn/）、全国建筑市场监管公共服务平台网站（网址：
http://jzsc.mohurd.gov.cn/）、中国裁判文书网（网址：https://wenshu.court.gov.cn/）和国
家企业信用信息公示系统（网址：http://www.gsxt.gov.cn），截至 2024 年 5 月 21 日，在
前述网站公布的信息中，亚美耳康科技在报告期内不存在重大违法、违规或不诚信记
录或被纳入重大税收违法案件当事人的情况。
根据联东金园说明并经财务顾问核查，在报告期内，除前述已完结的顺义水务处
罚外，亚美耳康科技不存在其他因违反中国法律而被政府主管部门处以行政处罚的情
形，亚美耳康科技在报告期内不存在重大违法、违规或不诚信记录或被纳入重大税收
违法案件当事人的情况；亚美耳康科技的经营业务为将北京马坡科技园一期对外出租，
亚美耳康科技的前述经营业务符合中国法律的规定。
（七）亚美耳康科技股权转让行为的合法性
亚美耳康科技、联东金园与中金公司（代表专项计划的利益）已签署《亚美耳康
科技股权转让协议》，约定联东金园根据《亚美耳康科技股权转让协议》约定的条款及
条件将其持有的亚美耳康科技 100%股权转让予中金公司（代表专项计划的利益）。
1、项目公司股权转让限制及对应措施
详见本报告“第五章 基础设施资产”之“三、基础设施资产的合法合规性”之
“（三）基础设施项目转让的合法性”。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
115
2、项目公司股东需履行的内部授权
详见本报告“第三章 项目公司的法律情况”之“一、项目公司：北京恒星意达科
技有限公司”之“（七）恒星意达股权转让行为的合法性”。
经财务顾问审阅《亚美耳康科技股权转让协议》，《亚美耳康科技股权转让协议》
的内容不违反中国法律的强制性规定，联东金园已就签署《亚美耳康科技股权转让协
议》取得了所需的内部授权及有关主管部门的无异议函，前述《亚美耳康科技股权转
让协议》一经相关各方适当签署并满足约定的生效条件（如有）后，即对签署各方具
有法律约束力，合法有效。
（八）调查结论
经财务顾问核查，亚美耳康科技设立程序和历史沿革符合当时适用的《公司法》
的规定，依法设立并合法存续；亚美耳康科技股东人数、住所、出资比例符合《公司
法》的规定；亚美耳康科技现行有效的公司章程符合《公司法》及中国证监会的有关
规定。
经财务顾问核查，在报告期内，亚美耳康科技不存在重大违法、违规或不诚信记
录或被纳入重大税收违法案件当事人的情况；亚美耳康科技不存在被认定为失信被执
行人的情况；亚美耳康科技经营合法合规性、商业信用情况良好。
经财务顾问核查，截至本报告出具日，亚美耳康科技合法拥有北京马坡科技园一
期，应收关联方往来款将于本次项目发行前清理，应付关联方往来款将于发行后的交
割阶段予以清理，不存在资产被原始权益人及其关联方控制和占用的情况，亚美耳康
科技不存在已申请的在中国境内注册的专利、商标及版权；亚美耳康科技的会计管理
在重大方面具有完整性、合理性及有效性，已独立设立银行账户，不存在与控股股东、
实际控制人及其控制的其他企业共用银行账户的情况，依法独立进行纳税申报和履行
缴纳税款义务。
亚美耳康科技股权转让以及本次发行取得了合法、有效的内部授权，股权转让行
为合法有效。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
116
三、项目公司：北京京燕奥得赛化学有限公司
（一）京燕奥得赛基本资料
京燕奥得赛作为持有北京房山奥得赛产业园完全所有权的载体，为依法设立并合
法存续的有限责任公司（法人独资），已完成工商注册登记，京燕奥得赛基本信息如下
表所示：
表 3-3-1：京燕奥得赛基本信息
公司名称 北京京燕奥得赛化学有限公司
企业类型 有限责任公司（法人独资）
统一社会信用代码 91110304055611765W
成立日期 2012 年 9 月 29 日
法定代表人 李立华
注册资本 12,000 万元人民币
实缴资本 12,000 万元人民币
注册地址 北京市房山区燕山岗南路东一巷 6 号 C-218
经营范围
一般项目：工程和技术研究和试验发展；医学研究和试验发展；化工产品生
产（不含许可类化工产品）；非居住房地产租赁；信息咨询服务（不含许可
类信息咨询服务）；企业管理；专业设计服务。（除依法须经批准的项目
外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：建设工程施工；建设工
程设计。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具
体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）（不得从事国家和本市产
业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
经营期限 2012 年 9 月 29 日至长期
（二）京燕奥得赛历史沿革
1、设立情况
京燕奥得赛成立于 2012 年 9 月 29 日，注册资本 100 万元，由北京奥得赛化学有限
公司（曾用名：北京奥得赛化学股份有限公司，以下简称“奥得赛化学”）以货币方
式出资设立。就此，北京市工商行政管理局于 2012 年 9 月 29 日向京燕奥得赛核发了
《企业法人营业执照》。
经财务顾问核查，京燕奥得赛为依法设立的有限责任公司，已完成工商注册登记，
京燕奥得赛的设立程序符合当时适用的《公司法》的规定。
2、重大股权变动
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
117
根据联东金园说明并经财务顾问核查，京燕奥得赛自设立以来发生的重大股权变
动情况如下：
（1）2017 年 11 月，股权转让
2017 年 11 月 6 日，奥得赛化学与联东金泰签订《转让协议》，约定奥得赛化学将
其持有的京燕奥得赛 100%股权（对应出资额 100 万元）转让给联东金泰。本次股权转
让完成后，京燕奥得赛的股东变更为联东金泰。就此，北京市工商行政管理局于 2017
年 11 月 6 日向京燕奥得赛核发了《营业执照》。
（2）2018 年 6 月，增资
2018 年 6 月 6 日，京燕奥得赛的注册资本由 100 万元增加至 12,000 万元，由联东
金泰以货币方式增资 11,900万元。本次增资完成后，联东金泰持有京燕奥得赛 100%股
权（对应出资额 12,000 万元）。就此，北京市工商行政管理局于 2018 年 6 月 6 日向京
燕奥得赛核发了《营业执照》。
（3）2022 年 12 月，股权转让
2022 年 12 月 26 日，联东金泰与联东金园签订《转让协议》，约定联东金泰将其持
有的京燕奥得赛 100%股权（对应出资额 12,000万元）转让给联东金园。本次股权转让
完成后，京燕奥得赛的股东变更为联东金园。就此，北京市房山区燕山市场监督管理
分局于 2022 年 12 月 26 日向京燕奥得赛核发了《营业执照》。
经财务顾问核查，京燕奥得赛上述股权变动符合当时适用的《公司法》的规定；
除上述增资事项外，京燕奥得赛自设立以来至本报告出具日未发生合并、分立、其他
增资、减资、收购、出售或置换北京房山奥得赛产业园的情况。
（三）京燕奥得赛股权结构
截至尽职调查基准日，京燕奥得赛的单一股东为联东金园，实际控制人为刘振东，
股权结构如下图所示：
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
118
图 3-3-1：京燕奥得赛股权结构图
根据国家企业信用信息公示系统（网址：http://www.gsxt.gov.cn/）的公示信息及联
东金园说明，截至 2024年 5月 21日，联东金园持有的京燕奥得赛股权不存在正在进行
中的重大权属纠纷、质押、被法院查封或被采取其他司法强制措施的情形。
（四）京燕奥得赛的治理结构与组织架构
1、组织结构
根据《北京京燕奥得赛化学有限公司章程》，京燕奥得赛不设董事会，设执行董
事一人，由股东委派产生，执行董事任期 3 年，任期届满，可连选连任；京燕奥得赛
不设监事会，设监事 1 人，由股东委派产生，监事的任期每届三年，任期届满，可连
选连任；公司设经理，由执行董事决定聘任或者解聘，经理对执行董事负责。
2、治理结构
根据《北京京燕奥得赛化学有限公司章程》，京燕奥得赛设立了包括执行董事、
监事和经理在内的健全有效的法人治理结构。其中，执行董事对公司股东负责；监事
对公司财务等实施监督，对股东负责。经理对执行董事负责。
（1）股东
股东行使下列职权：
1）决定公司的经营方针和投资计划；
2）选举和更换非由职工代表担任的执行董事、监事，决定有关执行董事、监事的
报酬事项；
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
119
3）审议批准执行董事的报告；
4）审议批准监事的报告；
5）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损的方案；
7）对公司增加或者减少注册资本作出决定；
8）对发行公司债券作出决定；
9）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决定；
10）修改公司章程。
（2）执行董事
执行董事行使下列职权：
1）负责向股东报告工作；
2）执行股东的决定；
3）审定公司的经营计划与投资方案；
4）制订公司的年度财务预算方案，决算方案；
5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
6）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；
7）制定公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；
8）决定公司内部管理机构的设置；
9）决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任或者解
聘公司副经理、财务负责人及其报酬的事项；
10）制定公司的基本管理制度。
（3）经理
经理行使下列职权：
1）主持公司的生产经营管理工作；
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
120
2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；
3）拟订公司内部管理机构设置方案；
4）拟订公司的基本管理制度；
5）制定公司的具体规章；
6）提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人；
7）决定聘任或者解聘除应由股东决定聘任或者解聘以外的负责管理人员。
（4）监事
监事行使下列职权：
1）检查公司财务；
2）对执行董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政
法规、公司章程或者股东决定的执行董事、高级管理人员提出罢免的建议；
3）当执行董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求执行董事、高级管
理人员予以纠正；
4）向股东提出提案；
5）依照《公司法》第一百五十二条的规定，对执行董事、高级管理人员提起诉讼。
（五）京燕奥得赛独立性情况
1、资产独立性
截至本报告出具日，京燕奥得赛合法持有北京房山奥得赛产业园，拥有北京房山
奥得赛产业园的不动产权属证书；京燕奥得赛独立拥有北京房山奥得赛产业园的房屋
所有权及土地使用权，有权占有并出租北京房山奥得赛产业园。
截至本报告出具日，根据联东金园说明并经财务顾问核查，北京房山奥得赛产业
园的房屋所有权及其相对应的土地使用权不存在正在进行中的权属纠纷、被法院查封
或被采取其他司法强制措施的情形。
根据联东金园说明并经财务顾问在国家知识产权局专利检索及分析系统（网址：
https://pss-system.cponline.cnipa.gov.cn/conventionalSearch）、国家知识产权局商标局/
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
121
中国商标网（网址：https://sbj.cnipa.gov.cn/sbj/index.html）的检索，截至 2024年 5月 21
日，京燕奥得赛不存在已申请的在中国境内注册的专利、商标及版权。
根据经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具的标准无保留意见
的京燕奥得赛审计报告，截至 2024 年 3 月 31 日，京燕奥得赛其他应收款余额为 181.70
万元，其中应收关联方往来款余额为 181.70 万元，根据联东金园说明，京燕奥得赛应
收关联方往来款将于本次项目发行前予以清理；截至 2024年 3月 31日，京燕奥得赛其
他应付款余额为 6,953.34 万元，其中应付关联方往来款余额为 6,824.58 万元，根据项
目交易安排及联东金园说明，京燕奥得赛应付关联方往来款将于本次项目发行后通过
项目公司账面现金及募集资金予以清理。
经财务顾问核查，截至本报告出具日，京燕奥得赛资产独立，应收关联方往来款
将于本次项目发行前清理，应付关联方往来款将于本次项目发行后的交割阶段予以清
理，不存在资产被原始权益人及其关联方控制和占用的情况。
2、财务独立性
京燕奥得赛依照法律、行政法规和国家财政行政主管部门的规定建立了规范的财
务会计制度以及独立的会计核算体系。
京燕奥得赛会计管理在重大方面具有完整性、合理性及有效性，为提供真实、完
整、公允的财务报表提供了有效保证。
京燕奥得赛已独立设立银行账户，不存在与控股股东、实际控制人及其控制的其
他企业共用银行账户的情况，项目公司依法独立进行纳税申报和履行缴纳税款义务。
（六）京燕奥得赛经营合法合规性及商业信用情况
经查询中国人民银行征信中心北京分中心于 2024年 5月 31日出具的京燕奥得赛的
《企业信用报告》（自主查询版），京燕奥得赛不存在未结清的不良贷款信息；经查询
中国执行信息公开网（网址：http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）及全国法院失信被执行
人名单信息公布与查询平台（网址：http://zxgk.court.gov.cn/shixin/），截至 2024 年 5 月
21 日，在前述网站公布的信息中，京燕奥得赛在报告期内不存在被纳入失信被执行人
名单的情况。
经查询中华人民共和国应急管理部网站（网址：https://www.mem.gov.cn/）、中华
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
122
人民共和国生态环境部网站（网址：https://www.mee.gov.cn/）、中华人民共和国自然资
源部网站（网址：http://www.mnr.gov.cn/）、中国证券监督管理委员会证券期货市场失
信记录查询平台（网址：http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/）、中国证券监督管理委员
会 网 站 （ 网 址 ：http://www.csrc.gov.cn/）、 国 家 金 融 监 督 管 理 总 局 （ 网 址 ：
https://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/index/index.html）、国家市场监督管理总局门户网
站（网址：http://www.samr.gov.cn/）、中华人民共和国国家发展和改革委员会网站（网
址 ：https://www.ndrc.gov.cn/）、 中 华 人 民 共 和 国 财 政 部 网 站 （ 网 址 ：
http://www.mof.gov.cn/index.htm）、中华人民共和国住房和城乡建设部网站（网址：
http://www.mohurd.gov.cn/）、 中 华 人 民 共 和 国 公 安 部 网 站 （ 网 址 ：
https://www.mps.gov.cn/）、国家税务总局网站（网址：http://www.chinatax.gov.cn/）、国
家 税 务 总 局 北 京 市 税 务 局 网 站 （ 网 址 ：
http://beijing.chinatax.gov.cn/bjswj/c104629/shouye_fs.shtml）、国家税务总局北京市顺义
区网站（网址：http://beijing.chinatax.gov.cn/bjswj/c104678/shouye_sy.shtml）、北京市应
急管理局网站（网址：http://yjglj.beijing.gov.cn/）、北京市生态环境局网站（网址：
http://sthjj.beijing.gov.cn/）、 北 京 市 规 划 和 自 然 资 源 委 员 会 网 站 （ 网 址 ：
http://ghzrzyw.beijing.gov.cn/）、中国证券监督管理委员会北京监管局网站（网址：
http://www.csrc.gov.cn/beijing/）、 北 京 市 市 场 监 督 管 理 局 网 站 （ 网 址 ：
http://scjgj.beijing.gov.cn/）、 北 京 市 发 展 和 改 革 委 员 会 网 站 （ 网 址 ：
http://fgw.beijing.gov.cn/）、北京市财政局网站（网址：http://czj.beijing.gov.cn/）、北京
市住房和城乡建设委员会网站（网址：http://zjw.beijing.gov.cn/）、北京市公安局网站
（网址：http://gaj.beijing.gov.cn/）、 房 山 区 人 民 政 府 网 站 （ 网 址 ：
http://www.bjfsh.gov.cn/）、信用中国网站（网址：http://www.creditchina.gov.cn/）、信用
中国（北京）网站（网址：http://creditbj.jxj.beijing.gov.cn/credit-portal/）、信用中国
（北京房山）网站（网址：https://credit.bjfsh.gov.cn/xyfs/）、信用能源网站（网址：
http://xyny.nea.gov.cn/main）、中国政府采购网政府采购严重违法失信行为信息记录网
站（网址：http://www.ccgp.gov.cn/）、全国建筑市场监管公共服务平台网站（网址：
http://jzsc.mohurd.gov.cn/）、中国裁判文书网（网址：https://wenshu.court.gov.cn/）和国
家企业信用信息公示系统（网址：http://www.gsxt.gov.cn），截至 2024 年 5 月 21 日，在
前述网站公布的信息中，京燕奥得赛在报告期内不存在重大违法、违规或不诚信记录
或被纳入重大税收违法案件当事人的情况。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
123
根据联东金园说明并经财务顾问核查，在报告期内，京燕奥得赛不存在因违反中
国法律而被政府主管部门处以行政处罚的情形；京燕奥得赛的经营业务为将北京房山
奥得赛产业园对外出租，京燕奥得赛的前述经营业务符合中国法律的规定。
（七）京燕奥得赛股权转让行为的合法性
京燕奥得赛、联东金园与中金公司（代表专项计划的利益）已签署《京燕奥得赛
股权转让协议》，约定联东金园根据《京燕奥得赛股权转让协议》约定的条款及条件将
其持有的京燕奥得赛 100%股权转让予中金公司（代表专项计划的利益）。
1、项目公司股权转让限制及对应措施
详见本报告“第五章 基础设施资产”之“三、基础设施资产的合法合规性”之
“（三）基础设施项目转让的合法性”。
2、项目公司股东需履行的内部授权
详见本报告“第三章 项目公司的法律情况”之“一、项目公司：北京恒星意达科
技有限公司”之“（七）恒星意达股权转让行为的合法性”。
经财务顾问审阅《京燕奥得赛股权转让协议》，《京燕奥得赛股权转让协议》的
内容不违反中国法律的强制性规定，联东金园已就签署《京燕奥得赛股权转让协议》
取得了所需的内部授权及有关主管部门的无异议函，前述《京燕奥得赛股权转让协议》
一经相关各方适当签署并满足约定的生效条件（如有）后，即对签署各方具有法律约
束力，合法有效。
（八）调查结论
经财务顾问核查，京燕奥得赛设立程序和历史沿革符合当时适用的《公司法》的
规定，依法设立并合法存续；京燕奥得赛股东人数、住所、出资比例符合《公司法》
的规定；京燕奥得赛现行有效的公司章程符合《公司法》及中国证监会的有关规定。
经财务顾问核查，在报告期内，京燕奥得赛不存在重大违法、违规或不诚信记录
或被纳入重大税收违法案件当事人的情况；京燕奥得赛不存在被认定为失信被执行人
的情况；京燕奥得赛经营合法合规性、商业信用情况良好。
经财务顾问核查，截至本报告出具日，京燕奥得赛合法持有北京房山奥得赛产业
园，应收关联方往来款将于本次项目发行前清理，应付关联方往来款将于发行后的交
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
124
割阶段予以清理，不存在资产被原始权益人及其关联方控制和占用的情况，京燕奥得
赛不存在已申请的在中国境内注册的专利、商标及版权；京燕奥得赛的会计管理在重
大方面具有完整性、合理性及有效性，已独立设立银行账户，不存在与控股股东、实
际控制人及其控制的其他企业共用银行账户的情况，依法独立进行纳税申报和履行缴
纳税款义务。
京燕奥得赛股权转让以及本次发行取得了合法、有效的内部授权，股权转让行为
合法有效。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
125
第四章 项目公司的业务及财务情况
一、项目公司的行业情况及竞争状况
（一）产业园区行业的发展规划和政策法规
1、项目公司的所属行业
产业园区是指地区为实现经济发展目的，在一定的产业政策和区域政策的指导下，
通过提供基础设施资产及综合配套服务，在规划区域内聚集若干特定产业企业，实施
统一规划、集中管理的载体。产业园区通过资本、产业、技术、知识、劳动力等要素
高度集结，增强产业竞争力并向外辐射，是区域经济发展、产业调整和升级的重要空
间聚集形式。
从行业维度看，广义的产业园区包括具备产业或者经济特征的各类区位环境，如
各省市的经济技术开发区、高新技术产业开发区、保税区等。狭义的产业园区通常指
上述片区内部的具体园区基础设施资产。
2、行业的监管体制和政策趋势
（1）行业的监管体制
从产业园区的建设与运营链条来看，行业监管涉及土地、规划、工程建设、产业
招商、劳动力、税收、基础设施配套等多个维度，主要受国家发改委、国土资源部门、
住建部门、财政税收部门等多方面的监督和管理。
此外，国家及省级开发区所在地的人民政府通常采取设立开发区管委会的方式，
作为当地人民政府的派出机构，对开发区行使较为全面的行政管理职能，负责开发区
的具体规划和日常管理工作。
（2）产业园区行业重要发展规划文件
产业园区作为区域经济发展的重要基础设施载体，在自“十二五”至“十四五”
的一系列文件中均对该行业有重要的规划设计，对于发展战略性新兴行业、推动传统
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
126
产业升级、加强产融结合及集群化与生态化发展、增强城市群承载能力、实现产业结
构与空间结构的协同发展等在不同阶段提出了相应的发展要求。
表 4-1-1：产业园区行业发展规划概览表
产业园区行业发展规划概览
序号 政策名称 发布时间 核心内容
1
《国家级经济技
术开发区和边境
经济合作区“十
二五”发展规划
（2011-2015）》
（商务部）
2012 年 11 月
指出各地区国家级开发区应加强产业合作，着力
提升科技创新能力，着力发展战略性新兴产业，
积极发展现代制造业和高新技术产业，进一步做
大做强优势产业，发展壮大一批规模和水平居全
国前列的产业集群。
2
《国务院办公厅
关于促进国家级
经济技术开发区
转型升级创新发
展的若干意见》
（国办发
〔2014〕54 号）
2014 年 11 月
明确了国家级经济技术开发区在新形势下的发展
定位，从推进体制机制创新、促进开放型经济发
展、推动产业转型升级、坚持绿色集约发展、优
化营商环境等方面对开发区的转型升级提出了意
见并落实了具体的重点推进工作。
3
《国家科技企业
孵化器十三五发
展规划》（国科
办高〔2017〕55
号）
2017 年 7 月
提出以科技型创业为引领，构建经济发展新功
能。为衍生创业、跨国创业、“互联网+”与跨
界融合等各类新型创新创业创造条件，培育新主
体、催生新业态、创造新产业，推动传统产业转
型升级，促进实体经济更好发展。推进国家自主
创新示范区、国家级高新区和特色产业基地合理
布局专业孵化器，壮大当地特色产业、发展战略
性新兴产业。
4
《中国开发区审
核公告目录》
（2018 年版）
（发展改革委公
告 2018 年第 4
号）
2018 年 2 月
根据国务院部署，为促进开发区健康发展，国家
发展改革委、科技部、国土资源部、住房城乡建
设部、商务部、海关总署会同各地区开展《中国
开发区审核公告目录》修订工作，形成了《中国
开发区审核公告目录》（2018 年版）。
5
《中共中央关于
制定国民经济和
社会发展第十四
个五年规划和二
〇三五年远景目
标的建议》
2020 年 10 月
提出未来我国产业发展规划，以加快发展现代产
业体系，巩固壮大实体经济根基为基础，全面塑
造产业发展新优势。指出应强化国家自主创新示
范区、高新技术产业开发区、经济技术开发区等
创新功能，推动战略性新兴产业融合化、集群
化、生态化发展，推动产业政策向普惠化和功能
性转型，强化竞争政策基础性地位，支持技术创
新和结构升级。
6
《2021 年新型城
镇化和城乡融合
发展重点任务》
发改规划
〔2021〕493 号
2021 年 4 月
强调增强城市群的承载能力，促进大中小城市和
小城镇协调发展。指出城市圈作为我国最具代表
性和发展潜力的区域，应在区域一体化发展的加
速深化下，内部逐渐形成完整互补的产业链，实
现区域产业结构优化与空间的协同发展。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
127
产业园区行业发展规划概览
序号 政策名称 发布时间 核心内容
7
《国务院关于印
发“十四五”数
字经济发展规划
的通知》国发
〔2021〕29 号
2022 年 1 月
推动产业园区和产业集群数字化转型。引导产业
园区加快数字基础设施建设，利用数字技术提升
园区管理和服务能力。积极探索平台企业与产业
园区联合运营模式，丰富技术、数据、平台、供
应链等服务供给，提升线上线下相结合的资源共
享水平，引导各类要素加快向园区集聚。
8
《“十四五”国
家高新技术产业
开发区发展规
划》国科发区
〔2022〕264 号
2022 年 11 月
坚持科技创新和体制机制创新双轮驱动，以推动
高质量发展为主题，以强化创新功能、支撑高水
平科技自立自强为主线，以培育具有国际竞争力
的企业和产业为重点，以营造良好创新创业生态
为抓手，全面建设创新驱动发展示范区和高质量
发展先行区，为创新型国家建设作出新的更大贡
献。
区域发展规划
1
《北京市“十四
五”高精尖产业
发展规划》京政
发〔2021〕21 号
2021 年 8 月
强调重点发展北京新一代信息技术、医药健康、
集成电路、智能网联汽车、区块链与先进计算、
科技服务、智慧城市产业等支柱产业和特色优势
及创新产业，同时抢先布局一批未来前沿产业，
瞄准国际前沿抢占产业发展制高点，为高精尖产
业持续发展培育后备梯队。
2
《关于进一步推
动首都高质量发
展取得新突破的
行动方案（2023-
2025 年）》
2023 年 8 月
加强优质医疗资源与医药健康产业协同发展，全
面贯通事业链创新链产业链。大力引进培育技术
转移服务、国际化临床服务、细胞基因检测平
台、医疗器械样机制作平台等方面专业技术服务
机构。推进中关村各园区空间布局优化调整，打
造集中连片、配套完善的产业发展空间，提高地
均产出率和产业集中度。
（3）法律法规及规范性文件
为促进产业园区行业高质量发展，明确各地产业园区发展目标，我国在产业园区
土地规划、开发、出让等环节制定了一系列法律法规及规章制度，并通过出台关于产
业园区高质量发展的若干意见，完善了产业园区评价考核体系，有效地提高了产业园
区行业的需求政策的支持精准度。
表 4-1-2：产业园区行业法律法规及规范性文件表
产业园区行业法律法规及规范性文件
序
号
政策名称 发布时间 核心内容
产业园区行业发展目标及考核规范政策
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
128
产业园区行业法律法规及规范性文件
序
号
政策名称 发布时间 核心内容
1
《国务院办公厅关
于完善国家级经济
技术开发区考核制
度促进创新驱动发
展的指导意见》
（国办发〔2016〕
14 号）
2016 年 3 月
指出全国国家级经济技术开发区应以夯实产业基础为目
标，提升产业核心竞争力，用好用足创新创业扶持政
策，打造创新创业服务平台。完善考核评价体系，从产
业基础、科技创新、区域带动、生态环保、行政效能等
方面，综合评价各国家级经开区的优势、进步与不足，
明确未来发展方向，加强分类指导和动态管理，鼓励争
先进位，不断提升发展水平。
2
《国务院关于推进
国家级经济技术开
发区创新提升打造
改革开放新高地的
意见》（国发
〔2019〕11 号）
2019 年 5 月
指出国家级经开区新发展理念，以高质量发展为核心目
标，以激发对外经济活力为突破口，着力推进国家级经
开区开放创新、科技创新、制度创新，提升对外合作水
平、提升经济发展质量，打造改革开放新高地。支持在
有条件的国家级经开区开展不动产投资信托基金试点。
3
《国务院关于促进
国家高新技术产业
开发区高质量发展
的若干意见》（国
发〔2020〕7 号）
2020 年 7 月
指出国家级高新区需大力培育发展新兴产业，优化布
局，以创新驱动发展为根本路径，优化创新生态，集聚
创新资源，提升自主创新能力，引领高质量发展。同时
建立评价考核机制，建立国家级高新区动态管理机制，
统筹各类资金、政策等加大支持力度。
产业园区行业土地规划政策及相关法律法规
1
《自然资源部办公
厅关于印发《产业
用地政策实施工作
指引（2019 年
版）》的通知》
（自然资办发
〔2019〕31 号）
2019 年 4 月
明确了产业用地政策的范围和基本原则；明确了产业用
地政策实施中土地供应的基本规定；明确了产业用地政
策的适用情形和具体政策依据。指导地方自然资源主管
部门在产业用地政策执行中做到对各种所有制经济一视
同仁，保障其平等取得土地要素；在产业用地政策执行
中落实严控增量、盘活存量、优化结构、提升效率，切
实提高城镇建设用地集约化程度的总体要求，积极引导
推动产业发展节约集约用地。
2
《中华人民共和国
土地管理法实施条
例》（国令第 743
号）
2021 年 7 月
对国土空间开发保护格局和规划用地布局、结构、用途
管制要求等内容，明确耕地保有量、建设用地规模、禁
止开垦的范围等要求作出明确规定。严格控制新增建设
用地规模，提高土地节约集约利用水平，保障土地的可
持续利用。
3
《深化自然资源管
理改革服务高质量
发展的若干措施的
通知》鄂政办发
〔2022〕11 号
2022 年 3 月
提出优化土地供应政策，推进工业用地提质增效，按照
规划功能分区，用地向园区倾斜配置。引导工业项目进
区入园，构建产业集聚、功能集成、要素集约的空间格
局。
区域土地规划政策
1
《北京市人民政府
关于加快科技创新
构建高精尖经济结
构用地政策的意见
（试行）》
2017 年 12 月
提出坚持规划确定用途、产业方向确定供应条件、市场
确定供应价格、用地主体一视同仁的原则，依法供应园
区产业用地。要统筹规划，组织高精尖产业优先在各类
园区落户，并与园区及周边居住用地相匹配。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
129
（二）产业园行业的市场环境
广义而言，产业园区包括具备产业或者经济特征的区位环境，如经济技术开发区、
高新技术产业开发区、其他国家级或省级开发区等。狭义而言，产业园区指上述片区
内部的具体园区基础设施资产。根据《中国开发区审核公告目录（2018 年版）》，从
审批对象不同的角度出发，我国开发区分为由国务院批准设立的国家级开发区和经省
（自治区、直辖市）人民政府批准设立的省级开发区。2018 年末，全国共有各类开发
区 2,543 个，其中国家级开发区 552 个，省级开发区 1,991 个。
产业园区行业具备政策主导性强、区域性差异大、产业集聚效应和周边辐射效应
显著、收入来源多元化等行业特点。
根据参与主体类型的不同，我国产业园区领域的主要参与者可以分为专业产业园
区运营商、政府园区平台与政府主导的园区企业、实体企业及金融产业资本等三类。
专业产业园区运营商凭借自身运营服务专业化程度高的优势，近年来发展迅速，成为
了重要的市场参与主体之一，产业园区运营商依托自己的品牌效应，在产业资源和融
资能力方面都具备一定的优势。政府园区平台与政府主导的园区企业具备土地、税收、
招商资源等优势，具有资产规模大、招商力度强、发展模式成熟等特点，是产业园区
行业的主力。近年来，实体企业及金融产业资本等也逐步参与了产业园区行业的发展，
依托自身产业资源丰富、资本运营能力强的特点，可以获得地方政府较大的政策扶持
和优惠条件，也能够通过其产业基础，自建园区整合产业资源，快速形成产业聚集，
寻求产业链上下游的延伸与贯通。
（三）行业技术特点、经营模式及行业风险情况
1、行业特点
（1）政策主导性强
产业园区受政策影响程度较强，地方政府的产业政策和区域经济政策均会对产业
园区内的主导产业形成较大程度的影响。另一方面，土地资源、税收优惠、财政支持
等相关政策的调整会对产业园区建设、招商、运营等方面起到推动或者限制的作用，
从而影响园区资产的收益。
（2）区域性差异大
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
130
产业园区的建设和发展具有较强的属地政策特征，园区的运营管理也和特定区域
的经济发展、产业分布、优惠政策密切相关。为了鼓励企业入驻产业园区开展经济活
动，各地地方政府为产业园区制定了相应的优惠政策，企业在各地受到的要求与支持
政策不尽相同，园区运营和管理的地域化差异十分明显。
（3）产业集聚效应和周边辐射效应显著
产业园区的主导产业形成一定规模后将会产生集聚效应，形成具有一定地域范围
的企业群体。在规模经济和范围经济共同推动下，企业群体发展为集聚产业区。集聚
效应的产生，可以扩大市场规模，促进基础设施和公用事业的建设与充分利用。此外，
产业园区的经济效应会向周边地区辐射，通过辐射效应带动周边城市的生产、商业配
套产业的发展。
（4）收入来源多元化
随着产业园区行业的不断发展和创新，行业的收入逐步迈向多元发展。园区市场
参与者的主要收入来源包括园区开发、园区租赁收入、招商代理收入、工程代理收入、
综合服务收入、投资收入等。园区市场的租售、服务、创投业务并举的发展势头逐渐
形成，市场的参与者也更加多元化。
2、技术特点
工业厂房是产业园区的形态之一，具有通用性、配套性、集约性等特点，是为中
小工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营场所的发展平台。标准厂房是
指建设主体利用工业用地，按照国家通用标准及行业要求进行统一设计、集中建设的
工业厂房，不同的行业使用不同建设标准的工业厂房，相同的行业在一定的范围内有
相对的标准和规范。根据戴德梁行提供的资料，工业厂房建设标的基本参数如下：
表 4-1-3：工业厂房基本参数
楼层数 单层/多层
标准层面积 500-1,500 平方米，或可定制
层高 10.5/7.8/4.5/4.2 米
承重 3/2/1/0.8/0.5 吨/平方米
配电 150/100/70 瓦/平方米
柱距 6/8/9/10/12 米
行车 10/8/5 吨（单层厂房或底层）
电梯 1 台每 1,500 平方米
3、经营模式
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131
（1）开发运营模式
历经数十年的发展，从开发运营与管理模式来看，我国产业园区行业已经形成了
企业主导、政府主导和政企联合三种主流类型：
1）企业主导模式
企业主导模式是由实力雄厚的企业担任园区开发公司，由企业担负园区的规划建
设、招商引资、运营管理等全面工作。采用企业主导模式可以使园区的开发管理工作
实现专业化，提高运营效率。园区开发企业在行业内长期深耕，积累了丰富的行业经
验和品牌优势。企业主导的运营模式市场化运营程度高，积累了大量产业客户，可依
托广泛的产业客户基础和品牌优势吸引优质企业入驻园区。
2）政府主导模式
政府主导型管理机制是我国当前最常见的园区资产开发运营模式。在这种模式下，
由地方政府成立产业园区管理委员会（以下简称“管委会”），行使行政管理职能，
对园区进行规划和运营，并设立投资开发平台对产业园区进行建设。地方政府可以通
过自身的优势为园区争取到更多的招商资源和政策优惠等便利条件。
3）政企联合模式
政企联合模式由政府和企业签订合作协议，实行一套班子、两块牌子的管理方法。
采用这种管理模式的产业园区综合政府主导和企业主导模式的功能，既承担产业园区
的开发建设任务，也承担地方政府的行政管理职能。政企联合模式结合双方优势，既
保证政府资源的有效对接，亦能发挥企业运营优势、实现市场化运营。
图 4-1-1：产业园区开发运营模式图
资料来源：头豹研究院
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132
（2）盈利模式
从产业园区行业价值链条和盈利角度来看，我国产业园区经营模式分为开发、运
营和投资管理三个模式：
1）开发模式
专注于园区的开发和建设，其盈利模式为获得土地后进行开发建设，获取园区基
础设施开发建设收益以及配套设施收益。
2）运营模式
注重园区招商引资和运营管理，主要收入来源于产业园区物业租赁、物业管理、
产业增值等服务产生的收益。
3）投资管理模式
通过对园区内优质产业予以股权投资支持，在为产业园区承租企业提供空间载体
的同时以资本运作的方式实现公司股权资金的资产管理，通过构建投融管退的全链条
分享园区企业的增值收益。
图 4-1-2：产业园区经营盈利模式图
资料来源：亿翰智库，头豹研究院
4、竞争格局
（1）行业竞争情况
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133
根据参与主体类型的不同，我国产业园区领域的主要参与者可以分为四类，分别
是：专业产业园区运营商、政府园区平台与政府主导的园区企业、开发商系产城运营
商和实体企业及金融产业资本等。上述四类参与主体的特点如下：
1）专业产业园区运营商
专业的产业园区运营商凭借自身运营服务专业化、招商运营市场化以及园区建设
标准化程度高的特点，近年来发展迅速，成为了重要的市场参与主体之一。产业园区
运营商依托自己的品牌效应，在产业资源和融资能力方面都具备一定的优势。
2）政府园区平台与政府主导的园区企业
国内最早的一批园区基本上都是政府和国资背景的园区，政府背景的园区在国家
政策支持下，具备土地、税收、招商资源等优势，具有资产规模大、招商力度强、发
展模式成熟等特点，然而由于各地政策各异和政府体制机制的限制，往往有较强属地
化特征，难以大量异地复制。
3）开发商系产城运营商
开发商系产城运营商通过传统住宅和商业不动产业务积累了大量不动产开发和融
资经验，部分有国央企背景的主体同时还具有政策支持、招商资源等方面的优势。但
除少量已形成专业产业地产运营平台的主体，多数开发商的运营能力和产业资源尚不
成熟。
4）实体企业、金融产业资本等
近年来，实体企业、金融产业资本等也逐步参与了产业园区行业的发展。该类主
体依托自身产业资源丰富，资本运营能力强的特点，可以获得地方政府较大的政策扶
持和优惠条件，也能够通过其产业基础，自建园区整合产业资源，快速形成产业聚集，
寻求产业链上下游的延伸与贯通。作为跨界的市场参与者，该类主体目前在专业的园
区开发及运营管理等方面正在逐步积累经验。
（2）行业竞争壁垒
产业园区项目的核心在于以产业为依托，以园区为载体，实现园区的整体开发和
运营，其价值链由此横跨产业规划、城市规划、土地一级开发、二级开发和后期运营
服务。这种大跨度的开发模式，直接决定了产业园区项目的开发和运营对资源获取和
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134
整合的要求更高，专业跨度更大，开发和投资回收周期更长，从而导致产业园区市场
进入壁垒非常高，主要有产业导入壁垒、开发和营运能力壁垒、资金和资本运作壁垒。
1）产业导入的壁垒
产业导入是产业园区开发和运营的核心，是推进产业园区项目运营发展的关键。
首先，产业园区土地供地与企业招商引资、产业导入所能带来的经济效益密切相关。
其次，通过产业集聚集合要素、融合资源是产业园区的基本特征，也是园区提升竞争
力、可持续发展的重要途径。能否结合地区发展规划和产业基础持续有效导入产业资
源，成为产业园区发展的核心壁垒。对于园区开发和运营企业而言，地方产业政策引
导以及税收优惠、财政补贴、人才引进等政府支持是园区进行产业规划、吸引产业资
源的基础，同时企业凭借自身在相关产业链条和生态体系中的资源禀赋、服务能力、
投融资能力，能够进一步增强园区入驻企业的粘性，持续扩大园区对优质产业资源的
吸引力。因此，从资源导入角度而言，能够透彻把握区域产业发展政策、获得政府有
力支持和政策倾斜、具有丰富产业资源的主体发展产业园区项目具有显著优势。
联东集团在全国范围内积累了大量的产业客户，截至 2024 年 3 月末，联东集团旗
下园区入驻企业中包括 466 家上市企业、3,172 家高新技术企业、1,164 家专精特新企
业，产业集聚效应强，为租户提供了对接上下游优质企业的良好产业链环境。联东的
运营管理能力和产业服务能力为入园企业发展提供有力支持，形成了获得外部认可的
品牌优势。依托联东的品牌导入效应和广泛的产业客户基础，旗下园区可有效导入优
质产业及租户。
2）开发和营运能力壁垒
产业园区项目的开发和运营需要经历园区产业规划、客户定位、设计改造、招商
运营等众多环节，过程繁琐，同时面临相对复杂的政策和市场环境，从而对行业参与
者的综合开发能力、招商及营运水平提出了较高要求。园区开发和运营企业需要在各
个环节做好规划、监督与审核，提高效率，降低运营成本，同时需具备深厚的行业经
验，透彻了解政府产业发展政策及相关产业客户需求，具备提供多元化商业运营服务
和定制化服务的实力。
联东集团经过多年积累目前已形成符合企业生产及总部基地一体化定位的新型标
准化工业厂房产品，可以满足数量庞大的中小生产型企业客群的一般性需求。园区招
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135
商能力方面，联东集团建立了数字化招商平台，结合地方的产业定位，通过大数据分
析确定园区的潜在目标客户，数字化平台与联东集团的招商团队相结合，采取市场化
机制和全国招商联动的方式，实现跨区域、跨城市、跨项目的全国招商。运营服务能
力方面，联东集团建立了数字化园区管理平台，通过大数据及物联网技术的融合，提
高运营管理效率，进一步服务园区企业发展、保障对园区的管理，促进园区发展。联
东集团可为其租户提供标准化采购、统一政府关系对接、金融服务等多元化服务，具
有行业独特的竞争优势，优质的增值服务政策，能够有效的增加租户的租赁粘性，同
时吸引更多中小企业入驻，为园区提供稳定的租户储备。
3）资金和资本运作壁垒
产业园区项目在土地获取和开发阶段需要大量资金支持，运营期在项目招商、运
营管理、改造升级等方面也需要持续的资金和人力投入，资金占用周期长，投资回收
期长，因此充足的资金和持续稳定的融资能力是产业园区开发和运营的必备条件。领
先的产业园区参与方在土地获取、建设开发、招商租赁、持续运营等不同阶段，能够
充分借助各种金融工具进行融资和资本运作，融资成本较低，投资回收期较短，并可
以利用回收资金实现滚动投资，扩大企业规模，形成良性循环。
联东集团与各大银行长期保持合作关系，具有较稳定的融资能力，可为旗下园区
从开发到招商引资、运营管理、改造升级等阶段提供持续稳定的资金投入，助力园区
稳健运营。
行业风险情况具体请见本报告“第六章 基础设施项目的风险揭示”之“一、产业
园行业的风险”。
（四）调查结论
经财务顾问核查，产业园区是地方实体经济的有机组成部分，推进产业园区行业
的高质量发展，有利于增强城市群的承载能力、推动传统产业升级、实现产业结构与
空间结构的协同发展，从而有效地增强实体经济活力。近年来，国家及地方政府陆续
发布关于产业园区行业的规划指导文件，为产业园区行业良性发展提供了基础。
我国产业园区行业历经数十年发展，市场容量逐步积累扩大。行业在产业结构调
整与产业转型升级大背景下，叠加城市化进程加快、城市更新与产城融合不断深化的
趋势，具备良好的发展机遇与前景。同时，由于产业园区行业具有政策主导性强、区
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
136
域性差异大等特点，也亟需摆脱同质化发展带来的供需错配、以及传统投融资模式对
开发运营的限制等难题。
从开发运营与管理模式来看，我国产业园区行业已形成企业主导、政府主导和政
企联合等三种主流模式，行业参与主体包括专业产业园区运营商、政府主导的园区企
业、实体企业及金融产业资本等。产业园区行业涉及的业务链条长，行业壁垒较高，
行业参与方需要围绕产业导入、开发和运营、资金和资本运作等领域不断积累创新。
当前，我国产业园区行业正处于转型升级和发展创新阶段，优质的产业园区基础
设施资产通过市场化的运营管理，可以获得稳定的现金流，运营风险可控，是基础设
施证券投资基金理想的投资标的。
二、项目公司的主营业务及经营模式
（一）项目公司
1、项目公司主营业务及经营模式
项目公司根据基础设施资产对应的《不动产权证书》，截至 2024年 3月 31日，项
目公司合法享有基础设施资产的房屋所有权及其占用范围内的国有建设用地使用权，
项目公司经营基础设施资产的方式主要为将基础设施资产对外出租，运营收入主要为
经营租赁收入。
鉴于集团项目统筹管理需要，前期项目租约均通过联东集团旗下统一的租赁平台
签约。由于联东集团原有的租约统一签署安排下，项目公司在过去经营过程中未直接
取得基础设施项目对外租赁收入，为确保项目公司收入完整性，截至本报告出具日，
基础设施项目涉及的租赁合同均已换签或取得租户回执确认，出租方均已变更为项目
公司，基础设施资产对应业务合同项下全部收益均由项目公司直接收取。
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137
图 4-2-1：REITs 项目发行前项目公司的业务签约模式（换签后）
2、项目公司重要合同
（1）恒星意达的重大合同情况
根据联东金园说明，并经财务顾问核查，恒星意达已签署且截至本报告出具日仍
在履行的除基础设施资产租赁合同外剩余待履行合同金额为 100 万元以上的重大合同
包括：
i. 恒星意达与交通银行股份有限公司北京通州支行15（以下简称“交通银行北京通
州分行”）于 2017 年 3 月 10 日签署编号为 29710003 的《固定资产贷款合同》，约定
交通银行北京通州分行向恒星意达提供本金金额为人民币 130,000,000 元的借款，借款
期限自 2017 年 3 月 21 日至 2027 年 3 月 17 日；恒星意达与交通银行北京通州分行于
2018 年 8 月 27 日签署编号为 29810022 的《固定资产贷款合同》，约定交通银行北京
通州分行向恒星意达提供本金金额为人民币 170,000,000元的借款，借款期限自 2018年
8 月 30 日至 2028 年 8 月 21 日（以下合称“恒星意达特定债务”）16；恒星意达与交行
通州分行签订编号为 29710003 的《抵押合同》，将北京大兴科创产业园项目一期所对
应的房产及其对应土地使用权抵押给交行通州分行，用于担保编号为 29710003 的《固
定资产贷款合同》项下的借款；恒星意达与交行通州分行签订编号为 29810022 的《抵
15 经检索国家企业信用信息系统，交通银行股份有限公司北京通州支行已于 2019 年 4 月 23 日更名为交通银行股份
有限公司北京通州分行。
16 本项目发行后，将以募集资金偿还上述贷款及对应利息。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
138
押合同》，将北京大兴科创产业园项目二期所对应的房产及其对应土地使用权抵押给
交行通州分行，用于担保编号为 29810022 的《固定资产贷款合同》项下的借款。
ii. 恒星意达与联东物业于 2023 年 9 月 30 日签署的《物业服务委托合同》（以下
简称“恒星意达物业服务合同”），约定恒星意达委托联东物业为北京大兴科创产业
园提供物业服务，由联东物业与承租人签署相应物业服务合同，并根据该物业服务合
同约定向承租人直接收取服务费用；
根据联东金园说明并经财务顾问核查，恒星意达已签署并将要履行的与基础设施
资产运营相关及与本次发行相关的重大合同包括：
i. 中金基金（代表基础设施基金的利益）与联东金园、各项目公司已签署的《运
营管理服务协议》，约定中金基金聘请联东金园作为外部管理机构为中金基金（代表
基础设施基金的利益）和基础设施项目提供运营管理服务，外部管理机构根据《运营
管理服务协议》的约定收取服务费；
ii. 恒星意达、联东金园与中金公司（代表专项计划的利益）已签署的《股权转让
协议》（以下简称“《恒星意达股权转让协议》”），约定联东金园根据《恒星意达
股权转让协议》约定的条款及条件将其持有的恒星意达 100%股权转让予中金公司（代
表专项计划的利益）；
iii. 中金公司（代表专项计划的利益）与恒星意达已签署的《股东借款合同》（以
下简称“《恒星意达股东借款合同》”），约定专项计划设立后，计划管理人有权在
其自行确定的时间向恒星意达提供股东借款；
iv. 中金公司（代表专项计划的利益）与恒星意达已签署的《债权债务确认协议》
（以下简称“《恒星意达债权债务确认协议》”），约定专项计划设立后，计划管理
人与项目公司就项目公司股东借款、项目公司应付股东分红款、项目公司应付股东减
资款等项目公司所负债务进行确认；
v. 中金基金（代表基础设施基金的利益）与中金公司（代表专项计划的利益）及
监管银行交通银行北京通州分行与各项目公司签署的《中金联东科技创新产业园封闭
式基础设施证券投资基金账户监管协议》（以下简称“《恒星意达账户监管协
议》”），约定监管银行交通银行北京通州分行根据《恒星意达账户监管协议》的约
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
139
定，为项目公司提供对监管账户/监督账户提供银行账户的监管服务，对基本账户提供
银行账户的结算服务；
vi. 恒星意达、联东金园与联东物业已签署的《物业服务委托合同》（以下简称
“恒星意达三方物业服务合同”），约定恒星意达及联东金园委托联东物业为北京大
兴科创产业园项目提供物业服务，由联东物业与承租人签署相应物业服务合同，并根
据该物业服务合同约定向承租人直接收取服务费用。
经财务顾问核查，上述重大合同项下的内容不违反中国法律的强制性规定，在经
合同当事方适当签署且满足合同约定的生效条件（如有）后，即对签署各方具有法律
约束力，合法有效。
（2）亚美耳康科技的重大合同情况
根据联东金园说明并经财务顾问核查，亚美耳康科技已签署且截至本报告出具日
仍在履行的除基础设施资产租赁合同外剩余待履行合同金额为 100 万元以上的重大合
同包括：
i. 亚美耳康科技与兴业银行股份有限公司北京分行（以下简称“兴业银行北京分
行”）于 2022 年 4 月 22 日签署的编号为兴银京三总（2022）中长期字第 7 号的《项目
融资借款合同》约定，兴业银行北京分行向亚美耳康科技提供本金金额为人民币
117,000,000 元的借款，借款期限自 2022 年 4 月 29 日至 2029 年 4 月 28 日（以下简称
“亚美耳康科技特定债务”）17；亚美耳康科技与兴业银行北京分行于 2022 年 4 月 22
日签署的编号为兴银京三总（2022）应收抵字第7-1号《抵押合同》约定，亚美耳康科
技已将北京马坡科技园一期项目 1 至 4 号、6 号及 9 号厂房所对应的房产及其对应土地
使用权抵押为亚美耳康科技特定债务提供抵押担保；亚美耳康科技与兴业银行北京分
行于 2022 年 4 月 22 日签署的编号为兴银京三总（2022）应收质字第 7-2 号《应收账款
质押合同》约定，亚美耳康科技以北京马坡科技园一期项目租金收入的应收账款为亚
美耳康科技特定债务提供质押担保。
ii. 亚美耳康科技与联东物业签署的《物业服务委托合同》（以下简称“亚美耳康
科技物业服务合同”），约定亚美耳康科技委托联东物业为北京马坡科技园一期提供
物业服务，由联东物业与承租人签署相应物业服务合同，并根据该物业服务合同约定
17 本项目发行后，将以募集资金偿还上述贷款及对应利息，并解除该贷款项下的权利限制。
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140
向承租人直接收取服务费用；
根据联东金园说明并经财务顾问核查，亚美耳康科技于本报告出具日后已签署且
将要履行的与基础设施资产运营相关及与本次发行相关的重大合同包括：
i. 中金基金（代表基础设施基金的利益）与联东金园、各项目公司已签署的《运
营管理服务协议》，约定中金基金聘请联东金园作为外部管理机构为中金基金（代表
基础设施基金的利益）和基础设施项目提供运营管理服务，外部管理机构根据《运营
管理服务协议》的约定收取服务费；
ii. 亚美耳康科技、联东金园与中金公司（代表专项计划的利益）已签署的《股权
转让协议》（以下简称“《亚美耳康科技股权转让协议》”），约定联东金园根据
《亚美耳康科技股权转让协议》约定的条款及条件将其持有的亚美耳康科技 100%股权
转让予中金公司（代表专项计划的利益）；
iii. 中金公司（代表专项计划的利益）与亚美耳康科技已签署的《股东借款合同》
（以下简称“《亚美耳康科技股东借款合同》”），约定专项计划设立后，计划管理
人有权在其自行确定的时间向亚美耳康科技提供股东借款；
iv. 中金公司（代表专项计划的利益）与亚美耳康科技已签署的《债权债务确认协
议》（以下简称“《亚美耳康科技债权债务确认协议》”），约定专项计划设立后，
计划管理人与项目公司就项目公司股东借款、项目公司应付股东分红款、项目公司应
付股东减资款等项目公司所负债务进行确认；
v. 中金基金（代表基础设施基金的利益）与中金公司（代表专项计划的利益）及
监管银行交通银行北京通州分行与各项目公司签署的《中金联东科技创新产业园封闭
式基础设施证券投资基金账户监管协议》（以下简称“《亚美耳康科技账户监管协
议》”），约定监管银行交通银行北京通州分行根据《亚美耳康科技账户监管协议》
的约定，为项目公司提供对监管账户/监督账户提供银行账户的监管服务，对基本账户
提供银行账户的结算服务；
vi. 亚美耳康科技、联东金园与联东物业已签署的《物业服务委托合同》（以下简
称“亚美耳康科技三方物业服务合同”），约定亚美耳康科技、联东金园委托联东物
业为北京马坡科技园一期项目提供物业服务，由联东物业与承租人签署相应物业服务
合同，并根据该物业服务合同约定向承租人直接收取服务费用。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
141
经财务顾问核查，上述重大合同项下的内容不违反中国法律的强制性规定，在经
合同当事方适当签署且满足合同约定的生效条件（如有）后，即对签署各方具有法律
约束力，合法有效。
（3）京燕奥得赛的重大合同情况
根据联东金园说明并经财务顾问适当核查，京燕奥得赛不存在已签署且截至本报
告出具日仍在履行的除基础设施资产租赁合同外剩余待履行合同金额为 100 万元以上
的相关重大合同。
根据联东金园说明并经财务顾问核查，京燕奥得赛于本报告出具日后已签署并将
要履行的与本次发行相关的重大合同包括：
i. 中金基金（代表基础设施基金的利益）与联东金园、各项目公司已签署的《运
营管理服务协议》，约定中金基金聘请联东金园作为外部管理机构为中金基金（代表
基础设施基金的利益）和基础设施项目提供运营管理服务，外部管理机构根据《运营
管理服务协议》的约定收取服务费；
ii. 京燕奥得赛、联东金园与中金公司（代表专项计划的利益）已签署的《股权转
让协议》（“《京燕奥得赛股权转让协议》”），约定联东金园根据《京燕奥得赛股
权转让协议》约定的条款及条件将其持有的京燕奥得赛 100%股权转让予中金公司（代
表专项计划的利益）；
iii. 中金公司（代表专项计划的利益）与京燕奥得赛已签署的《股东借款合同》
（“《京燕奥得赛股东借款合同》”），约定专项计划设立后，计划管理人有权在其
自行确定的时间向京燕奥得赛提供股东借款。
iv.中金公司（代表专项计划的利益）与京燕奥得赛已签署的《债权债务确认协议》
（“《京燕奥得赛债权债务确认协议》”），约定专项计划设立后，计划管理人与项
目公司就项目公司股东借款、项目公司应付股东分红款、项目公司应付股东减资款等
项目公司所负债务进行确认；
v. 中金基金（代表基础设施基金的利益）与中金公司（代表专项计划的利益）及
监管银行交通银行股份有限公司北京通州分行与各项目公司签署的《中金联东科技创
新产业园封闭式基础设施证券投资基金账户监管协议》（“《京燕奥得赛账户监管协
议》”），约定监管银行交通银行股份有限公司北京通州分行根据《京燕奥得赛账户
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
142
监管协议》的约定，为项目公司提供对监管账户/监督账户提供银行账户的监管服务，
对基本账户提供银行账户的结算服务；
vi. 京燕奥得赛、联东金园与联东物业已签署的《物业服务委托合同》（以下简称
“京燕奥得赛三方物业服务合同”），约定京燕奥得赛、联东金园委托联东物业为北
京房山奥得赛产业园项目提供物业服务，由联东物业与承租人签署相应物业服务合同，
并根据该物业服务合同约定向承租人直接收取服务费用。
经财务顾问核查，上述重大合同项下的内容不违反中国法律的强制性规定，在经
合同当事方适当签署且满足合同约定的生效条件（如有）后，即对签署各方具有法律
约束力，合法有效。
（二）调查结论
经财务顾问核查，项目公司通过运营基础设施资产取得运营收入，主要为其基于
与租户签署的租赁合同取得的租金收入，不依赖第三方补贴等非经常性收入。报告期
内，项目公司持有基础设施资产，集团根据产业园项目统筹管理需要，现有产业园区
项目租约均通过租赁平台签约，并由项目公司与租赁平台进行内部结算。截至本报告
出具日，对本次 REITs 项目涉及的基础设施项目租赁合同已由项目公司签署并直接向
租户收取租金或取得合同期内全部预缴租金，截至本报告出具日，基础设施资产对应
业务合同项下全部收益均由项目公司直接收取。
经财务顾问核查，项目公司已签署且正在履行或将要履行与基础设施资产运营或
本次发行相关的重大合同项下的内容不违反中国法律的强制性规定，在经合同当事方
适当签署满足合同约定的生效条件（如有）后，即对签署各方具有法律约束力，合法
有效。
三、同业竞争及关联交易
（一）同业竞争的情况
1、同业竞争的认定情况
原始权益人联东金园及其同一控制下的关联方拟参与基础设施基金份额战略配售
的比例不低于 20%；此外，原始权益人将作为外部管理机构，根据《运营管理服务协
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143
议》的约定为基础设施项目提供运营管理服务。
除基础设施项目外，联东金园和/或联东金园实际控制的关联方直接或通过其他方
式间接持有和/或运营的位于北京市内的产业园区项目，与基础设施项目存在一定竞争
关系，为竞争性项目。
2、原始权益人同类资产情况
截至 2024 年 3 月末，原始权益人合计持有 49 个产业园区，可租赁面积合计 298.51
万平方米。其中，原始权益人下属位于北京市内的产业园区可租赁面积合计 116.68 万
平方米。
原始权益人持有的位于北京的同类资产主要情况如下：
表 4-3-1：原始权益人持有的位于北京的同类资产情况
序号 下属产业园区项目公司 城市 业态 可租赁面积
（万平方米）
1 北京恒星意达科技有限公司 北京 产业园区 8.25
2 北京亚美耳康科技发展有限公司 北京 产业园区 6.06
3 北京京燕奥得赛化学有限公司18 北京 产业园区 5.13
4 北京长赢企业汇投资有限公司 北京 产业园区 7.70
5 北京联东金诚科技发展有限公司 北京 产业园区 5.80
6 北京奥博永诚科技有限公司 北京 产业园区 4.43
7 北京华威达成套电气有限公司 北京 产业园区 10.61
8 北京冀达金耀玻璃有限公司 北京 产业园区 5.65
9 北京光捷科技有限公司 北京 产业园区 4.14
10 北京金信瑞达科技有限公司 北京 产业园区 2.05
11 北京润谷兴贸科技有限公司 北京 产业园区 1.03
12 北京联东金强科技有限公司 北京 产业园区 9.22
13 北京北玻安全玻璃有限公司 北京 产业园区 2.03
14 北京友联环球经贸有限公司 北京 产业园区 9.27
15 北京华成祥升科技有限公司 北京 产业园区 1.63
16 北京光联投资管理有限公司 北京 产业园区 9.59
17 北京光辉华兴投资管理有限公司 北京 产业园区 3.57
18 基础设施证券投资基金拟通过专项计划持有北京恒星意达科技有限公司、北京亚美耳康科技发展有限公司、北京
京燕奥得赛化学有限公司 100%的股权。
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144
序号 下属产业园区项目公司 城市 业态 可租赁面积
（万平方米）
18 北京中盛华维科技有限公司 北京 产业园区 5.93
19 北京裕新特房地产开发有限公司 北京 产业园区 1.99
20 北京空港日住物业管理有限公司 北京 产业园区 4.60
21 北京联东金木科技有限公司 北京 产业园区 1.64
22 北京亨讯达科技有限公司 北京 产业园区 6.36
合计 119.68
除基础设施项目及部分尚在改造或处于运营初期的产业园区之外，原始权益人持
有的位于北京的同类成熟资产主要财务、运营指标情况如下：
表 4-3-2 联东金园北京市同类成熟资产运营情况统计
下属产业园区项目公司 产业园区具体
位置
2023 年末
出租率
2023 年度
营业收入
（万元）
2023 年度净
利润
（万元）
2023 年度
EBITDA
（万元）
北京光捷科技有限公司 北京大兴区 93%19 252.25 -1,697.40 197.36
北京友联环球经贸有限公司 北京顺义区 87%20 1,453.68 -822.27 1,070.22
北京华成祥升科技有限公司 北京顺义区 100% 249.61 -458.79 270.38
北京中盛华维科技有限公司 北京顺义区 93% 908.88 -1,054.65 805.31
北京空港日住物业管理有限公司 北京顺义区 92%21 504.05 -2,179.52 436.76
北京裕新特房地产开发有限公司 北京顺义区 97% 1,047.88 -82.82 857.62
北京光联投资管理有限公司 北京通州区 99.78% 5,934.73 1,823.18 5,373.95
北京联东金强科技有限公司 北京通州区 100% 535.25 79.30 366.82
北京金信瑞达科技有限公司 北京通州区 93%22 612.44 175.06 633.41
北京润谷兴贸科技有限公司 北京通州区 94%23 196.50 -49.23 198.24
北京北玻安全玻璃有限公司 北京通州区 100% 989.23 478.87 643.64
北京亨讯达科技有限公司 北京密云区 95% 344.23 -1,532.18 172.73
北京长赢企业汇投资有限公司 北京经开区 95% 1,626.95 -1,202.95 795.12
北京联东金木科技有限公司 北京平谷区 100% 258.47 -8.41 333.90
截至 2023 年末，原始权益人位于北京市的产业园资产整体出租率平均稳定在 95%
以上，经营状况和盈利能力较为良好，体现了原始权益人出色的经营管理能力，亦展
19 项目稳定出租率为 98%以上，由于年末少量客户到期换租，因此该项目出租率短期略有波动。
20 项目建设标准较高，出租率仍在提升中。
21 项目稳定出租率为 98%以上，由于年末少量客户到期换租，因此该项目出租率短期略有波动。
22 项目稳定出租率为 100%，因项目总面积较小，由于年末 1 户租户到期换租，因此出租率短期略有波动。
23 项目稳定出租率为 100%，因项目总面积较小，由于年末 1 户租户到期换租，因此出租率短期略有波动。
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145
现了原始权益人旗下拥有较为充足且成熟的可扩募资产。
3、同业竞争防范机制
根据联东金园出具的《关于避免同业竞争的承诺函》：
联东金园将根据自身针对产业园区项目同类资产的既有管理规范和标准，严格按
照诚实信用、勤勉尽责、公平公正的原则，以不低于联东金园自身和/或其实际控制的
关联方管理的其他同类资产的运营管理水平为基础设施项目提供运营管理服务或督促、
要求相关方按照该等标准为基础设施项目提供运营管理服务，充分保护基金份额持有
人的利益。
对于竞争性项目，联东金园承诺公平对待基础设施项目和该等竞争性项目，避免
可能出现的利益冲突。不会且将敦促关联方不得主动诱导基础设施项目项下的租户终
止租约或降低租金水准，不得故意降低基础设施基金项下的各基础设施项目的市场竞
争能力。联东金园不会且将敦促关联方不得将联东金园所取得或可能取得的业务机会
优先授予或提供给任何其他竞争性项目，亦不会且将敦促关联方不得利用基础设施基
金份额持有人的地位或利用该地位获得的信息作出不利于基础设施基金而有利于其他
竞争性项目的决定或判断，并将避免该种客观结果的发生。
为基础设施项目服务的运营团队独立于联东金园内部其他团队；联东金园承诺并
保证基础设施项目的运营团队的独立性。若其已知悉或获得任何关于招商的新商机的，
应秉承公平、平等和合理的原则处理业务机会，满足基础设施项目的招商需求。
在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同业竞争而发
生争议，且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，联东金园承诺
将与基金管理人积极协商解决措施。
同时，联东金园作为外部管理机构于《运营管理服务协议》中承诺：“外部管理
机构同时向其他机构提供基础设施项目运营管理服务的，应当采取充分、适当的措施
避免可能出现的利益冲突。对于在其他项目运营管理服务中可能与其履行《运营管理
服务协议》下职责出现利益冲突的，外部管理机构应当事先通知基金管理人并配合其
履行信息披露，不得损害基础设施基金及其份额持有人的利益”。
在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同业竞争而发
生争议，且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，联东金园承诺
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146
将与基金管理人积极协商解决措施。
（二）关联交易的情况
1、关联交易的内容
（1）项目公司在履行的关联交易情况
项目公司在履行的关联交易涉及的对手方包括联东集团、世纪租赁、联东金赫、
联东物业，均与原始权益人联东金园归属于同一最终控制方。
根据联东金园说明，各项目公司截至 2024 年 3 月 31 日仍正在履行的与关联方签
署的合同24如下：
1）恒星意达
i. 恒星意达与北京联东物业管理股份有限公司（以下简称“联东物业”）于
2023 年 9 月 30 日签署的《物业服务委托合同》（“恒星意达物业服务合同”），约定
恒星意达委托联东物业为北京大兴科创产业园项目提供物业服务，由联东物业与承租
人签署相应物业服务合同，并根据该物业服务合同约定向承租人直接收取服务费用。
恒星意达物业服务合同将于恒星意达三方物业服务合同生效之日终止；
ii. 联东集团与交通银行北京通州分行于 2017年 3 月 10 日签署的《保证合同》（编
号：29710003），恒星意达、联东集团与交通银行北京通州分行于 2017年 3月 10日签
署的《监管协议》（编号：29710003），及联东集团与交通银行北京通州分行于 2018
年 8 月 27 日签署的《保证合同》（编号：29810022），恒星意达、联东集团与交通银
行北京通州分行于 2018年 8月 27日签署的《监管协议》（编号：29810022），约定联
东集团为恒星意达特定债务提供连带责任保证担保25。在恒星意达偿还完毕恒星意达
特定债务后，前述《保证合同》及《监管协议》即终止；
iii. 恒星意达与北京联东物业管理股份有限公司第四分公司（以下简称“联东物业
第四分公司”）于2023年3月15日签署的编号为U谷-北京大兴科创项目（恒星意达）
-租赁-2023-00163《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，约定恒星意达将北京大兴科
创产业园的房屋出租予联东物业第四分公司，租赁面积共计 1,498平方米，租赁到期日
24根据联东金园说明，各项目公司应收关联方往来款将于本次发行前清理，各项目公司应付关联方往来款将于本次
发行后的交割阶段予以清理。故暂未披露各项目公司与其关联方的往款的相关情况，下同。
25 本项目发行后，将以募集资金偿还上述贷款及对应利息，并解除该贷款项下的权利限制。
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为 2026 年 3 月 30 日；
2）亚美耳康科技
i.亚美耳康科技与联东物业签署的《物业服务委托合同》（“亚美耳康科技物业服
务合同”），约定亚美耳康科技委托联东物业为北京马坡科技园一期项目提供物业服
务，由联东物业与承租人签署相应物业服务合同，并根据该物业服务合同约定向承租
人直接收取服务费用。亚美耳康科技物业服务合同将于亚美耳康科技三方物业服务合
同生效之日终止；
ii. 世纪租赁与兴业银行北京分行于 2022 年 4 月 22 日签署的编号为兴银京三总
（2022）应收质字第7-3号的《应收账款质押合同》、联东金赫与兴业银行北京分行于
2022 年 4 月 22 日签署的编号为兴银京三总（2022）应收质字第 7-4 号的《应收账款质
押合同》，约定世纪租赁及联东金赫分别以北京马坡科技园一期项目租金收入的应收
账款为亚美耳康科技特定债务提供质押担保26。在亚美耳康科技偿还完毕亚美耳康科
技特定债务后，前述《应收账款质押合同》即终止；
iii. 联东集团与兴业银行北京分行于 2022 年 4 月 22 日签署的编号为兴银京三总
（2022）保字第 7-5 号的《保证合同》、刘振东与兴业银行北京分行于 2022 年 4 月 22
日签署的编号为兴银京三总（2022）保字第 7-6 号的《保证合同》，以及周翠敏27与兴
业银行北京分行于 2022 年 4 月 22 日签署的编号为兴银京三总（2022）保字第 7-7 号的
《保证合同》，约定联东集团、刘振东及周翠敏分别为亚美耳康科技特定债务提供连
带责任保证担保28。在亚美耳康科技偿还完毕亚美耳康科技特定债务后，前述《保证
合同》即终止；
3）京燕奥得赛
i.京燕奥得赛与联东物业签署的《物业服务委托合同》（“京燕奥得赛物业服务合
同”），约定京燕奥得赛委托联东物业为北京房山奥得赛产业园项目提供物业服务，
由联东物业与承租人签署相应物业服务合同，并根据该物业服务合同约定向承租人直
接收取服务费用；京燕奥得赛物业服务合同将于京燕奥得赛三方物业服务合同生效之
日终止；
26 本项目发行后，将以募集资金偿还上述贷款及对应利息，并解除该贷款项下的权利限制。
27 根据联东金园说明，周翠敏系亚美耳康科技实际控制人刘振东的配偶。
28 本项目发行后，将以募集资金偿还上述贷款及对应利息，并解除该贷款项下的权利限制。
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ii. 京燕奥得赛与北京联东物业管理股份有限公司第六分公司（以下简称“联东物
业第六分公司”）于 2023 年 3 月 15 日签署的编号为 U 谷-北京房山奥得赛项目-租赁2023-0160《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，约定京燕奥得赛将北京房山奥得赛
产业园项目的房屋出租予联东物业第六分公司，租赁面积共计 265.47 平方米，租赁到
期日为 2026 年 3 月 30 日；
iii. 京燕奥得赛与联东物业第六分公司于 2023 年 3 月 15 日签署的编号为 U 谷-北京
房山奥得赛项目-租赁-2023-0161《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，约定京燕奥
得赛将北京房山奥得赛产业园项目的房屋出租予联东物业第六分公司，租赁面积共计
458.27 平方米，租赁到期日为 2026 年 3 月 30 日；
iv. 京燕奥得赛与联东物业第六分公司于 2023 年 3 月 15 日签署的编号为 U 谷-北京
房山奥得赛项目-租赁-2023-0162《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，约定京燕奥
得赛将北京房山奥得赛产业园项目的房屋出租予联东物业第六分公司，租赁面积共计
56.58 平方米，租赁到期日为 2026 年 3 月 30 日；
根据联东金园说明，经财务顾问核查，上述关联交易相关合同内容不违反中国法
律的强制性规定，合法有效。
（2）报告期内基础设施项目的关联交易金额
根据审计机构出具的编号为毕马威华振审字第 2413444 号的《由北京联东金园管
理科技有限公司持有的将用于公开募集基础设施证券投资基金的三家项目公司的模拟
汇总财务报表》、项目公司出具的《承诺及说明函》及其他相关资料，经基金管理人
及计划管理人核查，报告期内，基础设施项目与原始权益人及其关联方之间存在的关
联交易金额如下：
表 4-3-3：报告期内基础设施项目关联交易金额
单位：元
项目 2024 年 1-3 月 2023 年 2022 年 2021 年
房屋租赁收入 341,840.72 991,114.88 - -
取得担保 - - 112,000,000.00 -
(接受)/提供往来款项 48,125,574.43 -92,431,289.12 84,945,493.20 -166,336,264.42
报告期内，关联交易涉及的对手方包括联东集团、联东金泰、东兴腾宇、世纪租
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149
赁、联东金赫、北京联东金桥置业有限责任公司、联东物业、北京中盛华维科技有限
公司、廊坊鑫中福食品有限公司，均与原始权益人归属于同一最终控制方。
报告期内，基础设施项目涉及的关联交易收入主要系与关联租户产生的租金收入，
具体金额及占比如下：
表 4-3-4：报告期内基础设施项目关联交易金额及占比情况
单位：元、%
项目
2024 年 1-3 月 2023 年 2022 年 2021 年
交易金额 占比 交易金额 占比 交易金
额
占比 交易金
额
占比
房屋租赁收入 341,840.72 1.21 991,114.88 0.91 - - - -
基础设施项目在 2023 年度及 2024 年 1-3 月产生的关联收入涉及 2 个关联租户，包
括联东物业第四分公司和联东物业第六分公司，交易金额合计 99.11 万元，占 2023 年
度项目公司营业收入的 0.91%，占比较低，以上关联租赁主要用于联东物业下属分公
司为基础设施项目提供食堂配套服务及库房等配套设施。基础设施项目在 2024 年 1-3
月产生的关联收入合计 34.18 万元，占 2024 年 1-3 月项目公司营业收入的 1.21%。
最近三年及一期末，基础设施项目涉及与关联方之间的交易余额如下：
表 4-3-5：报告期内基础设施项目关联交易余额
单位：元
项目 2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
应收账款 56,698.48 - - -
其他应收款 110,874,742.84 66,936,572.29 129,412,095.26 63,612,753.73
其他应付款 72,647,406.66 76,834,810.54 231,741,622.63 250,887,774.36
预收款项 - 187,370.43 - -
长期应付款 359,051.25 359,051.25 - -
取得担保余额 256,770,000.00 284,770,000.00 347,649,333.33 470,000,000.00
基础设施项目在报告期内产生的应收及应付关联方往来款项均为无息款项，上述
应收关联方往来款将于本次项目发行前清理，应付关联方往来款将于本次项目发行后
的交割阶段予以清理。
2、关联交易的合法合规性
上述关联交易系基础设施项目正常运营产生，未违反相关法律法规的规定和公司
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150
内部管理制度，关联交易相关合同项下的内容不违反中国法律的强制性规定，合法有
效。
3、关联交易的定价公允性
根据审计机构出具的编号为毕马威华振审字第 2413444 号的《由北京联东金园管
理科技有限公司持有的将用于公开募集基础设施证券投资基金的三家项目公司的模拟
汇总财务报表》、项目公司出具的《承诺及说明函》及其他相关资料，并经核查，上
述关联交易基于基础设施项目正常经营活动需要而开展，具有合理性与必要性。该等
关联交易符合法律法规的规定及公司内部管理控制要求，交易定价与市场交易价格或
独立第三方价格不存在较大差异。该等关联交易定价公允，不影响基础设施项目的市
场化运营，不存在利用关联交易损害项目公司合法权益的情形，不影响基础设施项目
市场化运营的独立性和稳定性。
（三）调查结论
经财务顾问核查，联东金园和关联方直接或通过其他方式间接持有或运营的位于
北京市内的产业园区项目，与基础设施项目存在一定竞争关系，联东金园已采取相应
的措施避免可能出现的利益冲突。
经财务顾问核查，截至本报告出具日，项目公司与联东金园及关联方存在关联交
易的情形，关联交易系基础设施项目正常运营产生，未违反相关法律法规的规定和公
司内部管理制度，关联交易相关合同项下的内容不违反中国法律的强制性规定，合法
有效，关联交易定价不存在显失公允的情形。
四、项目公司的财务状况分析
根据基础设施项目的运营管理安排，截至本报告出具日，基础设施项目涉及的租
赁合同已变更由项目公司签署并直接向租户收取租金或取得合同期内全部预缴租金29，
本基金发行前，基础设施项目由项目公司直接收取租金收入。同时，3个项目公司在本
次 REITs 发行后将不再开展管理咨询、活动策划等与本次基础设施 REITs 项目无关的
任何业务，相关业务均剥离至外部管理机构。
29 截至本报告出具日，基础设施项目涉及的租赁合同均已换签或取得租户回执确认，出租方均已变更为项目公司。
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151
为更准确地反映基础设施项目报告期内的实际经营情况，向财务报告使用者提供
更有价值的信息，原始权益人按照上述业务调整安排，编制了 3 个项目公司 2021-2023
年度及 2024 年 1-3 月的模拟汇总财务报表，报表已由毕马威华振会计师事务所（特殊
普通合伙）审计，并出具了编号为“毕马威华振审字第 2413444 号”的标准无保留意
见的模拟汇总财务报表审计报告。
（一）模拟汇总财务报表情况
项目公司模拟汇总财务报表情况如下：
表 4-4-1：项目公司模拟汇总净资产表
单位：万元
科目 2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 2,878.26 8,455.28 3,369.79 27,011.34
交易性金融资
产
- - 10,011.92 3,252.40
应收账款 91.81 - 172.85 -
其他应收款 11,097.84 6,748.72 13,024.48 11,564.70
其他流动资产 - 99.68 467.48 705.57
流动资产合计 14,067.91 15,303.67 27,046.53 42,534.00
非流动资产：
其他权益工具
投资 - - - 158.44
投资性房地产 63,637.98 64,745.57 67,370.14 66,359.22
固定资产 289.55 294.23 329.65 348.44
其他非流动资
产
- - - 560.00
非流动资产合
计
63,927.53 65,039.80 67,699.79 67,426.10
资产总计 77,995.44 80,343.48 94,746.31 109,960.10
流动负债：
短期借款 - - - 999.60
应付票据 - - - 2,000.00
应付账款 2,461.81 2,811.90 3,092.63 3,264.42
预收款项 2,249.06 2,547.18 2,582.36 2,222.97
应付职工薪酬 - - - -
应交税费 829.32 456.87 141.61 64.37
其他应付款 8,132.86 8,689.24 23,803.88 25,161.67
一年内到期的
非流动负债 4,890.00 3,927.00 4,764.93 12,600.00
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152
科目 2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动负债合计 18,563.05 18,432.19 34,385.42 46,313.03
非流动负债：
长期借款 20,787.00 24,550.00 30,000.00 34,400.00
长期应付款 1,992.86 1,888.33 2,150.31 2,747.99
非流动负债合
计
22,779.86 26,438.33 32,150.31 37,147.99
负债合计 41,342.91 44,870.52 66,535.73 83,461.01
净资产 36,652.53 35,472.96 28,210.58 26,499.09
表 4-4-2：项目公司模拟汇总利润表
单位：万元
（二）主要财务指标分析
1、资产情况
表 4-4-3：项目公司模拟汇总财务报表资产情况
单位：万元、%
项目 2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
营业收入 2,830.07 10,950.37 9,534.06 7,778.25
减：营业成本 818.60 3,234.36 3,109.65 3,105.27
税金及附加 352.28 1,368.53 1,196.81 1,081.72
销售费用 94.08 449.62 391.49 448.10
管理费用 80.56 517.95 714.42 656.68
财务费用 282.31 1,546.26 1,826.27 2,540.46
其中：利息费用 284.94 1,570.33 1,850.61 2,556.24
利息收入 2.71 26.13 27.35 22.71
加：其他收益 1.09 201.06 1.17 0.37
投资收益 1.30 274.39 283.01 78.32
公允价值变动收益 - - 9.52 2.40
营业利润 / (亏损) 1,204.65 4,309.10 2,589.12 27.10
加：营业外收入 20.66 3.97 1.73 0.38
减：营业外支出 - - 16.83 -
利润 / (亏损)总额 1,225.31 4,313.06 2,574.03 27.48
减：所得税费用 45.74 1,078.27 643.51 6.87
净利润 / (亏损) 1,179.57 3,234.80 1,930.52 20.61
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153
项目
2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动资产：
货币资金 2,878.26 3.69 8,455.28 10.52 3,369.79 3.56 27,011.34 24.56
交易性金融资产 - - - - 10,011.92 10.57 3,252.40 2.96
应收账款 91.81 0.12 - - 172.85 0.18 - -
其他应收款 11,097.84 14.23 6,748.72 8.40 13,024.48 13.75 11,564.70 10.52
其他流动资产 - - 99.68 0.12 467.48 0.49 705.57 0.64
流动资产合计 14,067.91 18.04 15,303.67 19.05 27,046.53 28.55 42,534.00 38.68
非流动资产：
其他权益工具投资 - - - - - - 158.44 0.14
投资性房地产 63,637.98 81.59 64,745.57 80.59 67,370.14 71.11 66,359.22 60.35
固定资产 289.55 0.37 294.23 0.37 329.65 0.35 348.44 0.32
其他非流动资产 - - - - - - 560.00 0.51
非流动资产合计 63,927.53 81.96 65,039.80 80.95 67,699.79 71.45 67,426.10 61.32
资产总计 77,995.44 100.00 80,343.48 100.00 94,746.31 100.00 109,960.10 100.00
2021-2023 年末及 2024 年 3 月末，项目公司流动资产占资产总额的比重分别为
38.68%、28.55%、19.05%和 18.04%，非流动资产占资产总额的比重分别为 61.32%、
71.45%、80.95%和 81.96%。投资性房地产是项目公司的核心资产，占资产总额的比重
分别为 60.35%、71.11%、80.59%和 81.59%。
（1）货币资金
项目公司 2021-2023 年末及 2024 年 3 月末的货币资金余额分别为 27,011.34 万元、
3,369.79 万元、8,455.28 万元和 2,878.26 万元。2022 年末较 2021 年末货币资金减少
23,641.55 万元，减幅为 87.52%，主要系为提高资金使用效率，购买理财产品和清理相
关负债所致；2023 年末较 2022 年末货币资金增加 5,085.49 万元，增幅为 150.91%，主
要原因是清理交易性金融资产和相关负债所致；2024 年 3 月末较 2023 年末货币资金减
少 5,577.02 万元，降幅为 65.96%，主要原因是清理长期借款所致。
（2）交易性金融资产
项目公司2021-2023年末及2024年3月末的交易性金融资产余额分别为3,252.40万
元、10,011.92万元、0.00万元和0.00万元。2022年末较年初交易性金融资产增加
6,759.52万元，增幅207.83%，主要系为提高资金使用效率，购买理财产品所致；2023
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
154
年末较年初交易性金融资产减少10,011.92万元，降幅100.00%，主要系根据发行基础设
施证券投资基金需要，清理交易性金融资产所致。
（3）其他应收款
项目公司 2021-2023 年末及 2024 年 3 月末的其他应收款余额分别为 11,564.70 万
元、13,024.48 万元、6,748.72 万元和 11,097.84 万元。主要是应收关联公司其他应收款。
2022 年末其他应收款较上年末增加 1,459.78 万元，增幅 12.62%；2023 年末其他应收款
较上年末减少 6,275.76 万元，减幅 48.18%，主要原因为业务产生的其他应收款和对联
东集团的往来款减少；2024 年 3 月末其他应收款较上年末增加 4,349.12 万元，增幅
64.44%，主要原因为业务产生的其他应收款和对联东集团的往来款增加。
表 4-4-4：项目公司模拟汇总财务报表其他应收款按客户类别情况
单位：万元、%
项目
2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
应收关联公司 11,087.47 99.91 6,693.66 99.18 12,941.21 99.36 6,361.28 55.01
应收第三方 10.36 0.09 55.06 0.82 83.27 0.64 5,203.42 44.99
小计 11,097.84 100.00 6,748.72 100.00 13,024.48 100.00 11,564.70 100.00
减：坏账准备 - - - - - - - -
合计 11,097.84 100.00 6,748.72 100.00 13,024.48 100.00 11,564.70 100.00
（4）投资性房地产
2021-2023年末及2024年3月末，项目公司投资性房地产账面价值分别为66,359.22
万元、67,370.14万元、64,745.57万元和63,637.98万元。2022年末投资性房地产较2021
年末增加1,010.92万元，增幅为1.52%；2023年末投资性房地产较2022年末减少2,624.57
万元，降幅为3.90%；2024年3月末投资性房地产较2023年末减少1,107.59万元，降幅为
1.71%。
2、负债情况
表 4-4-5：项目公司模拟汇总财务报表负债情况
单位：万元、%
项目
2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
2021 年 12 月 31
日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动负
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
155
项目
2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
2021 年 12 月 31
日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
债：
短期借款 - - - - - - 999.60 1.20
应付票据 - - - - - - 2,000.00 2.40
应付账款 2,461.81 5.95 2,811.90 6.27 3,092.63 4.65 3,264.42 3.91
预收款项 2,249.06 5.44 2,547.18 5.68 2,582.36 3.88 2,222.97 2.66
应 付 职 工
薪酬 - - - - - - - -
应交税费 829.32 2.01 456.87 1.02 141.61 0.21 64.37 0.08
其 他 应 付
款
8,132.86 19.67 8,689.24 19.37 23,803.88 35.78 25,161.67 30.15
一 年 内 到
期 的 非 流
动负债
4,890.00 11.83 3,927.00 8.75 4,764.93 7.16 12,600.00 15.10
流 动 负 债
合计 18,563.05 44.90 18,432.19 41.08 34,385.42 51.68 46,313.03 55.49
非 流 动 负
债：
长期借款 20,787.00 50.28 24,550.00 54.71 30,000.00 45.09 34,400.00 41.22
长 期 应 付
款
1,992.86 4.82 1,888.33 4.21 2,150.31 3.23 2,747.99 3.29
非 流 动 负
债合计 22,779.86 55.10 26,438.33 58.92 32,150.31 48.32 37,147.99 44.51
负债合计 41,342.91 100.00 44,870.52 100.00 66,535.73 100.00 83,461.01 100.00
项目公司 2021-2023 年末及 2024 年 3 月末负债规模分别为 83,461.01 万元、
66,535.73 万元、44,870.52 万元和 41,342.91 万元，流动负债占比 55.49%、51.68%、
41.08%和 44.90%，非流动负债占比 44.51%、48.32%、58.92%和 55.10%。
（1）应付账款
报告期内，项目公司应付账款分别为 3,264.42 万元、3,092.63 万元、2,811.90 万元
和 2,461.81 万元。2022 年末项目公司应付账款较 2021 年末减少 171.79 万元，降幅为
5.26%；2023 年末项目公司应付账款较 2022 年末减少 280.73 万元，降幅为 9.08%；
2024 年 3 月末项目公司应付账款较 2023 年末减少 350.09 万元，降幅为 12.45%。
（2）预收款项
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156
报告期内，项目公司预收款项分别为 2,222.97 万元、2,582.36 万元、2,547.18 万元
和 2,249.06 万元。2022 年末项目公司预收款项较 2021 年末增加 359.39 万元，增幅为
16.17%。2023 年末项目公司预收款项较 2022 年末减少 35.18 万元，减幅为 1.36%。
2024 年 3 月末项目公司预收款项较 2023 年末减少 298.12 万元，减幅为 11.70%。项目
公司预收款项主要为对租户的预收租金，随着项目公司接近满租，预收款项规模基本
保持稳定。
（3）其他应付款
表 4-4-6：项目公司模拟汇总财务报表其他应付款情况
单位：万元、%
项目
2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
应付利息 - - 40.58 0.47 - - 67.55 0.27
其他 8,132.86 100.00 8,648.67 99.53 23,803.88 100.00 25,094.12 99.73
合计 8,132.86 100.00 8,689.24 100.00 23,803.88 100.00 25,161.67 100.00
项目公司报告期内其他应付款分别为 25,161.67 万元、23,803.88 万元、8,689.24 万
元和 8,132.86 万元。2022 年末项目公司其他应付款较 2021 年末减少 1,357.79 万元，减
幅为 5.40%；2023 年末项目公司其他应付款较 2022 年末减少 15,114.64 万元，减幅为
63.50%，主要原因是清理应付关联方往来款；2024 年 3 月末项目公司其他应付款较
2023 年末减少 556.38 万元，减幅为 6.40%。
表 4-4-7：项目公司模拟汇总财务报表其他应付款中其他项目按性质列示
单位：万元、%
项目
2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
应付关联方
往来款 7,264.74 89.33 7,683.48 88.84 23,174.16 97.35 25,088.78 99.98
应付押金保
证金 868.01 10.67 950.60 10.99 - - - -
应付其他 0.11 0.00 14.58 0.17 629.72 2.65 5.34 0.02
合计 8,132.86 100.00 8,648.67 100.00 23,803.88 100.00 25,094.12 100.00
3、收入及盈利水平
（1）营业收入
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表 4-4-8：项目公司模拟汇总财务报表营业收入情况
单位：万元、%
科目
2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
经营租赁收入 2,830.07 100.00 10,950.37 100.00 9,534.06 100.00 7,778.25 100.00
合计 2,830.07 100.00 10,950.37 100.00 9,534.06 100.00 7,778.25 100.00
项目公司报告期内营业总收入分别为 7,778.25万元、9,534.06万元、10,950.37万元
和 2,830.07 万元，全部为经营租赁收入。
（2）营业成本
报告期内，3 个项目营业成本分别为 3,105.27 万元、3,109.65 万元、3,234.36 万元
和 818.60 万元，占营业收入比分别为 39.92%、32.62%、29.54%和 28.92%。3 个项目营
业成本均为投资性房地产折旧和摊销。随着北京马坡科技园一期、北京大兴科创产业
园一期及二期、北京房山奥得赛产业园分别于 2018 年 7 月、2018 年 11 月及 2019 年 11
月、2020 年 6 月投入运营，3 个项目营业成本报告期内较为稳定。
表 4-4-9：项目公司模拟汇总财务报表费用按性质分类
单位：万元、%
项目
2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
营业收入 2,830.07 100.00 10,950.37 100.00 9,534.06 100.00 7,778.25 100.00
减：职工薪酬费用 143.87 5.08 868.99 7.94 996.35 10.45 963.40 12.39
折旧和摊销费
用
823.28 29.09 3,246.32 29.65 3,128.43 32.81 3,124.27 40.17
财务费用 282.31 9.98 1,546.26 14.12 1,826.27 19.16 2,540.46 32.66
税金及附加 352.28 12.45 1,368.53 12.50 1,196.81 12.55 1,081.72 13.91
其他费用 26.08 0.92 86.61 0.79 90.77 0.95 122.39 1.57
加：其他收益 1.09 0.04 201.06 1.84 1.17 0.01 0.37 0.00
投资收益 1.30 0.05 274.39 2.51 283.01 2.97 78.32 1.01
公允价值变动
收益 - - - - 9.52 0.10 2.40 0.03
营业利润 / (亏损) 1,204.65 42.57 4,309.10 39.35 2,589.12 27.16 27.10 0.35
（3）税金及附加
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158
表 4-4-10：项目公司模拟汇总财务报表税金及附加情况
单位：万元
项目 2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
房产税 340.39 1,324.66 1,155.05 1,043.54
土地使用税 4.63 18.50 18.50 18.50
城市维护建设税 1.82 6.40 7.16 6.83
教育费附加及地方教育费
附加 1.82 6.40 7.16 6.83
印花税 3.62 12.56 8.94 6.02
环境保护税 - - - -
合计 352.28 1,368.53 1,196.81 1,081.72
报告期内项目公司税金及附加分别为 1,081.72 万元、1,196.81 万元、1,368.53 万元
和 352.28 万元，税金及附加主要为房产税，房产税金额主要受租金收入的影响而波动。
（4）销售费用和管理费用
报告期内，3 个项目销售费用分别为 448.10 万元、391.49 万元、449.62 万元和
94.08万元，占营业收入比分别为 5.76%、4.11%、4.11%和 3.32%。近三年及一期，3个
项目管理费用分别为 656.68 万元、714.42 万元、517.95 万元和 80.56 万元，占营业收入
比分别为 8.44%、7.49%、4.73%和 2.85%。3 个项目销售费用和管理费用主要为职工薪
酬费用，随着园区招商工作逐步完成，相关费用占比呈波动下降趋势。
基础设施项目报告期职工薪酬费用支出包含项目公司人员承担的为区域内其他项
目提供服务的成本，主要为招商、管理人员成本。未来项目公司人员剥离后，基础设
施项目将不再承担该成本，根据管理口径分摊后，报告期内基础设施项目与资产经营
直接相关的招商及管理人员成本具体金额如下：
表 4-4-11 报告期内基础设施项目招商、管理人员成本30拆分
单位：万元
2024 年 1-3
月
2023 年 2022 年 2021 年
职工薪酬费用（备考审计口径） 143.87 868.99 996.35 963.40
其中：服务于项目的招商、管理人
员成本 37.49 201.10 308.03 474.94
服务于其他项目公司的招商、
管理人员成本 106.38 667.90 688.33 488.45
30 为不含增值税金额。
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159
报告期内，服务于基础设施项目的人员成本主要包括招商人员成本及管理人员成
本，管理人员成本主要包括行政管理、财务管理、工程拓展等职能部门人员成本，其
中招商人员成本占比最高。报告期内，基础设施项目处于逐步运营成熟、陆续接近满
租的状态，随着基础设施项目平稳度过爬坡期、进入运营稳定期后，工程建造和拓展
的实际需求显著减少、招商去化压力逐步降低，具体负责 3 个基础设施项目的招商、
管理人员成本也相应呈现逐年稳步下降的趋势。2023 年度服务于基础设施项目的招商、
管理人员成本合计为 201.10 万元，其中招商人员成本 155.29 万元，2024 年一季度服务
于项目的招商、管理人员成本合计为 37.49 万元，其中招商人员成本 28.61 万元，符合
基础设施项目当年接近满租的稳定运营趋势。
（5）财务费用
近三年及一期，3 个项目财务费用分别为 2,540.46 万元、1,826.27 万元、1,546.26
万元和 282.31 万元，占营业收入比分别为 32.66%、19.16%、14.12%和 9.98%。3 个项
目均存在银行借款，从而产生了财务费用，随着项目逐步运营成熟，进入项目还款期，
财务费用规模和占营业收入比重呈现稳定下降趋势。
（6）盈利情况分析
表 4-4-12：项目公司模拟汇总财务报表盈利情况分析
单位：万元
项目 2024 年 1-3 月 2023 年 2022 年 2021 年
营业收入 2,830.07 10,950.37 9,534.06 7,778.25
营业成本 818.60 3,234.36 3,109.65 3,105.27
营业利润 1,204.65 4,309.10 2,589.12 27.10
利润总额 1,225.31 4,313.06 2,574.03 27.48
净利润 1,179.57 3,234.80 1,930.52 20.61
营业毛利率31 71.08% 70.46% 67.38% 60.08%
项目公司2021-2023年和2024年1-3月的净利润分别为20.61万元、1,930.52万元、
3,234.80 万元和 1,179.57 万元。报告期内，受益于项目公司出租率的稳定上升，项目公
司营业收入及盈利情况总体保持提升态势。
31 营业毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入
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160
4、对外借款32
截至 2024 年 3 月 31 日，项目公司对外借款金额合计 25,677.00 万元，包括长期借
款 20,787.00 万元和一年内到期的非流动负债 4,890.00 万元。
恒星意达与交通银行北京通州分行于 2017 年 3 月 10 日签署的《固定资产贷款合
同》约定，交通银行北京通州分行向恒星意达提供本金金额 13,000 万元的借款，借款
期限自 2017 年 3 月 21 日至 2027 年 3 月 17 日，截至 2024 年 3 月 31 日，借款余额为
6,550.00 万元。
恒星意达与交通银行北京通州分行于 2018 年 8 月 27 日签署的《固定资产贷款合
同》约定，交通银行北京通州分行向恒星意达提供本金金额 17,000 万元的借款，借款
期限自 2018 年 8 月 30 日至 2028 年 8 月 21 日，截至 2024 年 3 月 31 日，借款余额为
12,400.00 万元。
亚美耳康科技与兴业银行北京分行于 2022 年 4 月 22 日签署的《项目融资借款合
同》约定，兴业银行北京分行向亚美耳康科技提供本金金额为人民币 11,700 万元的借
款，借款期限自 2022 年 4 月 29 日至 2029 年 4 月 28 日，截至 2024 年 3 月 31 日，借款
余额为 6,727.00 万元。
根据项目交易安排，本次项目发行后，将以募集资金偿还上述贷款及对应利息。
五、期后事项
（一）项目交割安排
本项目中金公司作为计划管理人（代表专项计划的利益）签署股权转让协议，本
项目资产交割的主要安排流程如下：
1、联东金园与中金公司（代表专项计划的利益）及其他相关方签署《股权转让协
议》，《股权转让协议》自专项计划设立日生效。
2、基金正式设立，基金认购专项计划的全部基础设施资产支持证券，资产支持计
划设立，专项计划设立日为项目公司股权转让的交割日，专项计划成为项目公司的唯
32 本次项目发行前，基础设施项目存续对外借款本金余额最终根据交割审计确定。
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161
一股东，项目公司启动交割审计；项目公司完成股权工商登记变更后，由中金公司
（代表专项计划份额持有人的利益）登记为项目公司股东。
3、专项计划向项目公司发放股东借款，用于偿付项目公司除递延所得税负债外的
全部负债及其应付利息（如有）。
4、根据项目公司债权银行出具的《同意函》，债权银行均同意项目公司提前偿还
相关贷款合同项下的全部未清偿本金、利息及其他应付款项（如有），并自贷款清偿
次日起的约定时间内协助相关项目公司向不动产登记主管部门递交完毕办理抵押担保
注销登记所需的全部申请材料，并将持续配合办理完毕抵押登记注销手续及其他担保
监管措施解除手续（如涉及）。
5、根据《股权转让协议》的约定，交割审计完成、相应项目公司银行贷款及应付
关联方往来款清理完毕、特定担保已经全部解除并已办理完毕相关资产抵押/应收账款
质押登记注销手续后，专项计划向原始权益人支付股权转让价款。
6、专项计划设立后，项目公司投资性房地产由成本法变更为公允价值法计量，以
项目公司形成的未分配利润向专项计划分配股利，项目公司对专项计划产生应付股东
分红款，同时，项目公司将根据实际情况进行减资，形成项目公司对专项计划的应付
减资款（如有），根据专项计划与项目公司签署的《债权债务确认协议》，项目公司
对专项计划的应付股东分红款及应付减资款（如有）将确认为项目公司对专项计划的
有息债务，完成本次项目的交易。
上述安排为根据相关监管规定拟定的步骤和流程，未来交割的实际操作过程中将
根据有关机构的实际要求办理。
（二）项目人员及运营安排
根据基础设施 REITs 的运营管理要求，项目公司除法规要求的基本人员配置外，
其他运营人员将调整至项目外部管理机构，项目公司将不再开展管理咨询、活动策划
等与本次基础设施 REITs 项目无关的任何业务。
项目公司纳入基础设施基金后，项目公司作为基金持有基础设施资产的特殊目的
载体，根据《公司章程》设置符合《公司法》等规定的最低人数，不设股东会、董事
会，设执行董事，公司法定代表人由执行董事担任。项目公司法定代表人、执行董事、
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162
监事由基金管理人指定人员担任。基金管理人自行指定财务负责人负责项目公司财务
管理。
基础设施基金运作过程中，基金管理人将按照法律法规规定和《基金合同》约定
主动履行基础设施项目运营管理职责，同时，基金管理人拟委托联东金园作为外部管
理机构负责基础设施项目的部分运营管理职责。基金管理人、联东金园与项目公司签
订《运营管理服务协议》，并在协议中明确约定基金管理人委托外部管理机构为基础
设施项目提供运营管理服务的具体安排。
基础设施基金运作过程中，基金及专项计划的托管人将按照法律法规规定，并依
据《基金合同》《基金托管协议》《专项计划托管协议》，以及与基金管理人、计划
管理人、项目公司签署的《账户监管协议》，为项目公司账户提供监管服务，保证基
础设施基金资产在监管账户内封闭运行。
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163
第五章 基础设施资产
一、基础设施资产概览
基础设施资产包括位于北京市大兴区华佗路 50 号院的北京大兴科创产业园、位于
北京市顺义区聚源中路 12 号院的北京马坡科技园一期，以及位于北京市房山区燕新南
路 18 号院的北京房山奥得赛产业园。具体来看，3 个产业园区项目均位于北京中关村
国家自主创新示范区，具有良好的区位优势，产业聚集效应和政策支持力度。基础设
施项目均为生产型标准工业厂房，面向符合国家和地方产业规划导向、租赁需求旺盛
的中小型、生产型、科创型企业，是助力地区实体经济发展的重要产业载体。
基础设施资产范围内国有建设用地的土地用途均为工业用地，预计于 2062 年之后
相继到期。基础设施资产建筑面积合计约 198,383.91 平方米，可租赁面积合计约
194,399.47 平方米，截至 2024 年 3 月 31 日，运营时间均超过 3 年，其中北京大兴科创
产业园、北京马坡科技园一期运营时间均在 5 年左右，以上项目运营情况良好。截至
2024 年 3 月 31 日，基础设施资产整体出租率为 97.91%，估值合计 16.17 亿元。基础设
施资产基本情况及重要参数如下：
表 5-1-1：基础设施资产基本情况表
序
号
项目
名称
所属
区域
项目所
在地
建筑面积
（m2）
可租赁面积
（m2）
历史期出租率（%）
收益法
折现率
假设
截至 2024
年 3 月 31
日估值
（亿元）
估值单价
（元/m2）33
2024 年
资本化
率34
2021 年
末出租
率
2022 年
末出租
率
2023 年
末出租
率
2024 年
一季度
末出租
率
1
北京大兴
科创产业
园
中关村大
兴生物医
药产业基
地
北京市
大兴区 84,148.14 82,499.86 77.16% 98.86% 97.85% 96.60% 7.50% 8.77 10,422.10 5.87%
2
北京马坡
科技园一
期
中关村顺
义园
北京市
顺义区 61,898.26 60,612.89 92.19% 97.26% 98.66% 98.66% 7.50% 4.45 7,189.22 5.93%
3
北京房山
奥得赛产
业园
中关村房
山园
北京市
房山区 52,337.51 51,286.72 80.90% 95.93% 98.09% 99.13% 7.75% 2.95 5,636.49 5.91%
合计 198,383.91 194,399.47 82.90% 97.59% 98.17% 97.91% - 16.17 8,150.86 5.89%
33 估值单价=估值/建筑面积
34 2024 年资本化率=2024 年年化预测运营净收益/项目估值
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164
基础设施项目均为多层、钢混结构的新型标准工业厂房产业园，定位于服务战略
性新兴行业、高精尖产业领域的中小生产型企业，为企业生产、研发试验及经营等提
供重要的物理空间，其与传统工业厂房产业园在业态类型、运营模式、租户类型、实
际用途及定位区别主要如下：
表 5-1-2：基础设施项目定位对比
资产类型 基础设施项目
（新型标准工业厂房产业园） 传统工业厂房产业园
业态类型 生产、研发试验等 生产车间、制造用房等
建筑特征 钢混结构，多层、分栋，单个出租单元面积灵
活
多为轻钢结构，单层为主，单个出租单元
面积较大
运营模式 面向相对分散的中小企业出租，可独栋、单层
出租或两个租户拼租，毛坯交付
面向相对集中的规模化制造业企业出租，
以独栋出租为主，多以毛坯或简单装修交
付
产业类型
医药制造业（包括医药、医疗器械等）、通用
设备制造业及专用设备制造业（包括电子信
息、新能源、新材料、高端装备、精密仪器制
造等）等战略性新兴行业、高精尖产业
汽车零部件、汽车电子、新能源、智能装
备制造精密压铸等传统及新兴制造业
租户客群
中小、生产、科创型企业（以产值介于 1,000
万元至 3 亿元之间的企业为主），其中含有高
新技术标签或资质的租户占比达 62%35
大中型生产企业
实际用途
租户用于生产、研发试验及经营一体化用途，
其中首层可用于有重型设备的生产，其余层可
用于无重型设备的生产、研发试验及经营空间
租户用于有大型机器设备或有重型起重运
输设备的生产及制造用途
园区定位
服务战略性新兴行业、高精尖产业领域的中小
生产型企业，为企业生产、研发试验及经营提
供园区物理空间
服务规模化制造业企业为主，以为企业提
供独立的生产、制造车间为主
基于上述定位特点，基础设施项目在工业用地利用效率、租户客群、租户集中度
等方面与传统工业厂房产业园存在较大差异，基础设施项目的定位特点与联东金园的
运营管理优势，为项目的租赁稳定性提供了良好保障：
（1）多层厂房业态用地效率及租赁灵活度较高，符合政策鼓励方向：基础设施
项目为多层、钢混结构的新型标准工业厂房，与传统工业厂房相比，容积率相对较高，
各层厂房的建筑指标可满足基础设施项目的目标租户客群的生产、研发试验空间需求，
分层、分户租赁模式灵活度相对较高，亦符合目标租户客群的实际租赁需求；与传统
工业厂房相比，基础设施项目整体用地效率相对较高，符合国家及北京市关于集约利
用工业用地、发展“工业上楼”的政策导向。
35 截至 2024 年 3 月 31 日，3 个项目入园企业自身或控股股东含有国家高新技术企业、瞪羚企业、火炬中心高新技
术企业、中关村高新技术企业、科技型中小企业、专精特新企业、雏鹰企业等标签或资质的企业合计共 74 家，占
比达 62%；其中国家高新技术企业数量达 60 家，占比 50%。
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165
（2）租户客群定位于战略性新兴行业、高精尖产业，企业资质及发展前景较好，
租赁波动风险相对较小：与传统工业厂房相比，基础设施项目租户客群定位于战略性
新兴行业、高精尖产业领域的中小生产型企业，符合国家、北京市和所在区域的产业
规划方向，行业发展态势及目标租户客群发展前景相对较好，项目入园企业资质良好、
科技属性较强，能够有效保障租金收缴，降低租赁波动风险。
（3）租户分散程度高、单一租户变动影响可控：与传统工业厂房相比，基础设施
项目面向相对分散的中小企业出租，租户分散度相对较高，基础设施项目受单一租户
租赁变动影响相对可控，可有效保障项目的租赁稳定性；同时，与传统工业厂房相比，
基础设施项目面向中小企业出租的租金议价能力相对较强，可进一步保障项目现金流
的稳定性。
（4）与基础设施项目业态相近的产业园项目经营情况良好：根据公开市场数据
及原始权益人的市场调研，基于面向生产型、科创型企业的定位特点，除联东集团
（以下简称“联东”）运营的产业园项目以外，一线城市及强二线城市与基础设施项目
业态相近的产业园项目，经营情况良好、出租率相对较高，除少量近两年入市项目因
2023 年尚在爬坡期出租率提升较快以外，其他业态相近产业园项目出租率均与 2023 年
初持平或上下小幅波动，出租率较为稳定，具体见下表：
表 5-1-3：与基础设施项目业态相近的产业园项目出租率情况36
项目名称 项目区位 项目形态 总建筑面积
（万 m2）
最新出
租率37
较 2022 年末出
租率变动情况
北京亦庄某产业园 北京市经开区 独栋+多层厂房 26 95% 提升 5%
北京亦庄某产业园 北京市经开区 独栋+多层厂房 22 96% 小幅下降 2%
上海闵行某产业园一期 上海市闵行区 独栋+多层厂房 20 94% 提升 24%38
上海宝山某产业园 上海市宝山区 独栋+多层厂房 10 94% 提升 34%39
凯德·腾飞新苏坊 苏州工业园区 研发办公、单层及
多层厂房 37.3 97.5% 小幅提升 1.1%
南山控股·新都科技园 成都市新都区 单层厂房 19,9 100% 基本持平
南山控股·西安智造园 西安市经开区 单层及多层厂房 7.1 100% 基本持平
36 凯德·腾飞新苏坊、南山控股·新都科技园、南山控股·西安智造园经营数据基于持有主体已披露的 2023 年报数
据，其余项目经营数据基于原始权益人调研。
37 凯德·腾飞新苏坊、南山控股·新都科技园、南山控股·西安智造园出租率为截至 2023 年末数据，其余为截至
2024 年 3 月 31 日数据。
38 上海闵行某产业园一期为 2021 年入市，2023 年尚在运营爬坡期，出租率提升较快。
39 上海宝山某产业园为 2022 年入市，2023 年尚在运营爬坡期，出租率提升较快。
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（5）联东在产业园区领域拥有丰富的运营管理经验及招商运营能力优势，能够
保障旗下运营管理的园区出租率稳定：联东作为业内领先、全国布局的产业园区运营
服务商，从招商能力、品牌优势、产品优势、园区服务等方面，均具有明显优势，可
吸引中小创类型租户优先考虑入驻，保障旗下运营管理园区出租率稳定。
①联东的招商优势
联东通过“天上一张网”，即招商数字化系统实现对全国中小企业的信息获取收集、
分析、运算和运用，极大提升了产业园区招商效率，能够对符合园区定位、资质优良、
租赁需求稳定的产业租户进行有效定位；通过“地上一张网”，即全国招商团队联动机
制及充足的项目招商人员配备，实现对中小生产企业客群充分覆盖，对招商数字化系
统所筛选、推荐的优质租户进行有效引进。依托“天上一张网，地上一张网”的招商
模式，联东所运营的产业园区项目出租率提升效率较高、出租率相对稳定。同时，由
于租赁型产业园中符合中小企业一般性经营需求的标准化多层厂房相对稀缺，联东挖
掘、筛选中小租户的招商能力壁垒较高，较周边及同业态园区优势明显。
②联东的品牌优势
联东是国内领先的产业园区专业运营企业，于 2003 年起进入产业园区运营行业，
至今已深耕该行业长达 21 年，并连续 13 年蝉联“中国产业园区运营优秀企业”第一
名，联东集团旗下核心品牌“联东 U 谷”连续 13 年蝉联“中国产业园区运营商优秀品
牌”第一名，园区品牌价值凸显，得到众多中小企业租户的信任。联东良好的口碑能
够为基础设施资产出租率提升提供保障，为项目持续引入优质租户。
③项目的产品优势
基础设施项目是联东经过多年积累和迭代，形成的符合目标租户群体需求的多层、
钢混结构的新型标准工业厂房产品，园区品质较高。园区可面向各发展阶段租户、满
足多方位需求，且厂房均采用标准化装修毛坯交付、毛坯换租，园区均不局限于单一
企业或单一行业租户的使用需求，通用性强、新租户入驻成本低、换租周期较短，从
而能够保障出租率稳定。
④联东的园区服务优势
联东可为租户提供标准化采购、统一政府关系对接、金融服务等多元化服务，相
较周边园区具有行业独特的竞争优势，优质的增值服务政策，可为中小型企业发展提
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167
供助力，吸引更多中小企业入驻，进一步提升项目租赁稳定性。
综上所述，基础设施项目定位于服务战略性新兴行业、高精尖产业领域的中小生
产型企业，为企业生产、研发试验及经营提供园区物理空间。与传统工业厂房相比，
基础设施项目的目标租户客群范围较为广泛、租户分散度较高，项目建筑产品及业态
灵活度较高，可面向各类型的产业租户、满足多方位需求。基础设施项目的业态特点
为项目出租及现金流稳定性提供了良好支撑。同时，联东在产业园区领域拥有丰富的
运营管理经验及招商运营能力优势，能够进一步保障旗下运营管理的园区实现稳定较
高的出租率水平。
二、基础设施资产的权属情况
（一）资产权属情况
1、北京大兴科创产业园
北京大兴科创产业园位于中关村科技园区大兴生物医药基地，目前由恒星意达持
有并运营。北京大兴科创产业园分为两期开发建设，北京大兴科创产业园一期及二期
均已竣工并已取得恒星意达作为权利人的《不动产权证书》，产证证载建筑面积共计
84,148.14 平方米，其中北京大兴科创产业园一期产证证载建筑面积共计为 36,563.39 平
方米，北京大兴科创产业园二期产证证载建筑面积共计为 47,584.75 平方米。
恒星意达已就北京大兴科创产业园一期及二期取得了如下《不动产权证书》：
表 5-2-1：北京大兴科创产业园一期《不动产权证书》情况
序号 证号 用途 坐落 宗地面积
（㎡）
土地使用权期
限
房屋面积
（㎡）
1
京（2019）大不动产
权第 0013281 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 1 号楼 1
至 3 层 101
54,997.64
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
3,666.42
2
京（2019）大不动产
权第 0011718 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 2 号楼 1
至 3 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
3,664.27
3
京（2019）大不动产
权第 0011721 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 3 号楼 1
至 4 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
4,388.07
4
京（2019）大不动产
权第 0011719 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 4 号楼 1
至 4 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
3,526.59
5
京（2019）大不动产
权第 0038100 号
工业用地/厂房 大兴区华佗路
50 号院 7 号楼 1
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
2,450.64
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
168
序号 证号 用途 坐落 宗地面积
（㎡）
土地使用权期
限
房屋面积
（㎡）
至 3 层 101 月 12 日止
6
京（2019）大不动产
权第 0012683 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 8 号楼 1
至 3 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
2,450.64
7
京（2019）大不动产
权第 0012682 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 9 号楼 1
至 3 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
2,450.64
8
京（2019）大不动产
权第 0012680 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 10 号楼
1 至 3 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
2,450.64
9
京（2019）大不动产
权第 0011722 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 11 号楼
1 至 3 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
3,087.01
10 京（2019）大不动产
权第 0011720 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 12 号楼
1 至 3 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
3,389.03
11 京（2019）大不动产
权第 0012679 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 13 号楼
1 至 3 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
3,391.16
12 京（2019）大不动产
权第 0038309 号
工业用地/地下
车库
大兴区华佗路
50 号院 100 幢-1
层-101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
1,648.28
合计 54,997.64 - 36,563.39
表 5-2-2：北京大兴科创产业园二期《不动产权证书》情况
序号 证号 用途 坐落 宗地面积
（㎡）
土地使用权期
限
房屋面积
（㎡）
1
京（2020）大不动产
权第 0025047 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 5 号楼 1
至 4 层 101
54,997.64
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
4,093.10
2
京（2020）大不动产
权第 0024244 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 6 号楼 1
至 4 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
4,093.10
3
京（2020）大不动产
权第 0025105 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 14 号楼
1 至 4 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
3,299.48
4
京（2020）大不动产
权第 0025052 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 15 号楼
1 至 4 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
3,299.48
5
京（2020）大不动产
权第 0024241 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 16 号楼
1 至 4 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
2,514.53
6
京（2020）大不动产
权第 0024243 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 17 号楼
1 至 4 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
3,299.49
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
169
序号 证号 用途 坐落 宗地面积
（㎡）
土地使用权期
限
房屋面积
（㎡）
7
京（2020）大不动产
权第 0024246 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 18 号楼
1 至 3 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
2,470.42
8
京（2020）大不动产
权第 0025049 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 19 号楼
1 至 3 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
2,470.42
9
京（2020）大不动产
权第 0025050 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 20 号楼
1 至 3 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
2,470.42
10 京（2020）大不动产
权第 0025041 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 21 号楼
1 至 3 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
2,470.42
11 京（2020）大不动产
权第 0025039 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 22 号楼
1 至 4 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
4,126.54
12 京（2020）大不动产
权第 0025040 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 23 号楼
1 至 4 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
4,427.73
13 京（2020）大不动产
权第 0025042 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 24 号楼
1 至 4 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
4,430.78
14 京（2020）大不动产
权第 0024247 号
工业用地/厂房
大兴区华佗路
50 号院 25 号楼
1 至 4 层 101
2014 年 2 月 13
日起 2064 年 2
月 12 日止
4,118.84
合计 54,997.64 - 47,584.75
2、北京马坡科技园一期
北京马坡科技园一期位于北京市顺义区，目前由亚美耳康科技持有。北京马坡科
技园一期已竣工并已取得亚美耳康科技作为权利人的《不动产权证书》，产证证载建
筑面积共计 61,898.26 平方米。
亚美耳康科技已就北京马坡科技园一期取得了如下《不动产权证书》：
表 5-2-3：北京马坡科技园一期《不动产权证书》情况
序号 证号 用途 坐落 宗地面积
（㎡）
土地使用权期
限
房屋面积
（㎡）
1
京（2020）顺不动产
权第 0001860 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 1 号楼 1
至 4 层 101 30,695.40
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
3,606.20
2
京（2020）顺不动产
权第 0001861 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 2 号楼 1
至 4 层 101
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
3,606.20
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
170
序号 证号 用途 坐落 宗地面积
（㎡）
土地使用权期
限
房屋面积
（㎡）
3
京（2020）顺不动产
权第 0001862 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 3 号楼 1
至 5 层 101
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
3,716.76
4
京（2020）顺不动产
权第 0001863 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 4 号楼 1
至 5 层 101
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
4,053.47
5
京（2020）顺不动产
权第 0001864 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 6 号楼 1
至 4 层 101
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
4,053.99
6
京（2020）顺不动产
权第 0001865 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 9 号楼 1
至 5 层 101
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
4,622.68
7
京（2022）顺不动产
权第 0024101 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 5 号楼 1
至 5 层 101
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
6,057.88
8
京（2022）顺不动产
权第 0024102 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 7 号楼 1
至 5 层 101
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
6,034.96
9
京（2022）顺不动产
权第 0024103 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 8 号楼 1
至 5 层 101
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
6,034.96
10 京（2022）顺不动产
权第 0024104 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 10 号楼
1 至 5 层 101
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
4,049.64
11 京（2022）顺不动产
权第 0024105 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 11 号楼
1 至 5 层 101
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
4,049.64
12 京（2022）顺不动产
权第 0024106 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 12 号楼
1 至 5 层 101
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
4,622.68
13 京（2022）顺不动产
权第 0024117 号
工业用地/厂房
顺义区聚源中路
12 号院 13 号楼
1 至 6 层 101
2012 年 8 月 14
日起 2062 年 8
月 13 日止
7,389.2
合计 30,695.40 - 61,898.26
3、北京房山奥得赛产业园
北京房山奥得赛产业园位于中关村科技园区房山园，目前由京燕奥得赛持有。北
京房山奥得赛产业园已竣工并已取得京燕奥得赛作为权利人的《不动产权证书》，产
证证载建筑面积共计 52,337.51 平方米。
京燕奥得赛已就北京房山奥得赛产业园取得了如下《不动产权证书》：
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
171
表 5-2-4：北京房山奥得赛产业园《不动产权证书》情况
序号 证号 用途 坐落 宗地面积
（㎡）
土地使用权期
限
房屋面积
（㎡）
1
京（2022）房不动产
权第 0017176 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 1 号楼-1
至 3 层 101
25,137.72
2015 年 10 月
29 日起 2065 年
10 月 28 日止
3,439.16
2
京（2022）房不动产
权第 0017177 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 2 号楼-1
至 3 层 101
2015 年 10 月
29 日起 2065 年
10 月 28 日止
4,841.36
3
京（2022）房不动产
权第 0017178 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 3 号楼-1
至 2 层 101
2015 年 10 月
29 日起 2065 年
10 月 28 日止
4,785.96
4
京（2022）房不动产
权第 0017180 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 4 号楼-1
至 2 层 101
2015 年 10 月
29 日起 2065 年
10 月 28 日止
4,784.01
5
京（2022）房不动产
权第 0017181 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 5 号楼-1
至 2 层 101
2015 年 10 月
29 日起 2065 年
10 月 28 日止
4,789.38
6
京（2022）房不动产
权第 0017182 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 6 号楼-1
至 2 层 101
2015 年 10 月
29 日起 2065 年
10 月 28 日止
4,777.44
7
京（2022）房不动产
权第 0017184 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 7 号楼-1
至 2 层 101
2015 年 10 月
29 日起 2065 年
10 月 28 日止
4,638.6
8
京（2022）房不动产
权第 0017185 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 8 号楼-1
至 3 层 101
2015 年 10 月
29 日起 2065 年
10 月 28 日止
3,779.04
9
京（2022）房不动产
权第 0017186 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 9 号楼-1
至 3 层 101
12,529.94
2015 年 10 月
29 日起 2065 年
10 月 28 日止
2,015.2
10 京（2022）房不动产
权第 0017187 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 10 号楼1 至 3 层 101
2015 年 10 月
29 日起 2065 年
10 月 28 日止
3,823.68
11 京（2022）房不动产
权第 0017188 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 11 号楼1 至 3 层 101
2015 年 10 月
29 日起 2065 年
10 月 28 日止
3,977.76
12 京（2022）房不动产
权第 0017189 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 12 号楼1 至 3 层 101
2015 年 10 月
29 日起 2065 年
10 月 28 日止
3,973.76
13 京（2022）房不动产
权第 0017190 号
工业用地/戊类
厂房
房山区燕新南路
18 号院 13 号楼1 至 3 层 101
2015 年 10 月
29 日起 2065 年
10 月 28 日止
2,712.16
合计 37,667.66 - 52,337.51
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
172
4、基础设施项目权属情况分析
经财务顾问核查并根据原始权益人出具的说明，截至本报告出具日，上述基础设
施项目的房屋所有权及其相对应的土地使用权不存在正在进行中的权属纠纷、被法院
查封或被采取其他司法强制措施的情形，基础设施项目均已整体作为底层资产申请发
行基础设施 REITs，均不存在已对外出售的部分，基础设施项目权属清晰、范围明确。
（二）权利负担及解除安排
1、北京大兴科创产业园
根据《固定资产贷款合同》（编号：29710003）、《抵押合同》（编号：
29710003）、《监管协议》（编号：29710003）的约定，以及查档编号为大（2024）
0025866（窗）《不动产登记信息查询结果告知单》40的记载，恒星意达已将北京大兴
科创产业园一期所对应的房产及其对应土地使用权抵押给交通银行北京通州分行，用
于担保《固定资产贷款合同》（编号：29710003）项下的借款，并开立监管账户，由
交通银行北京通州分行对北京大兴科创产业园一期租金收入进行资金监管；根据《固
定资产贷款合同》（编号：29810022）、《抵押合同》（编号：29810022）、《监管
协议》（编号：29810022）的约定，以及查档编号为大（2024）0025866（窗）的《不
动产登记信息查询结果告知单》41的记载，恒星意达已将北京大兴科创产业园二期所
对应的房产及其对应土地使用权抵押给交通银行北京通州分行，用于担保《固定资产
贷款合同》（编号：29810022）项下的借款，并开立监管账户，由交通银行北京通州
分行对北京大兴科创产业园二期租金收入进行资金监管（以下简称“北京大兴科创产
业园权利负担”）。
就北京大兴科创产业园权利负担，恒星意达已取得交通银行北京通州分行出具的
《回执》，交通银行北京通州分行同意：“贵司将自收到为实施基础设施 REITs 之目
的所举借新的贷款之日起【2】个银行工作日内，提前偿还《借款合同》项下的全部未
清偿本金、利息及其他应付款项（如有），贵司清偿完毕后，本行配合办理抵押担保
注销登记手续、资金监管解除手续”。
40 查询日期：2024 年 6 月 7 日。
41 查询日期：2024 年 6 月 7 日。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
173
本次项目发行后，基础设施基金将以募集资金偿还上述贷款及对应利息，并解除
上述权利负担。
2、北京马坡科技园一期
根据《项目融资借款合同》（编号：兴银京三总（2022）中长期字第 7 号）、
《抵押合同》（编号：兴银京三总（2022）抵字第7-1号），及《应收账款质押合同》
（编号：兴银京三总（2022）应收质字第 7-2 号、兴银京三总（2022）应收质字第 7-3
号及兴银京三总（2022）应收质字第 7-4 号）的约定，以及查档编号为顺（2024）
0025970（窗）的《不动产登记信息查询结果告知单》42的记载、动产融资统一登记公
示系统（https：//www.zhongdengwang.org.cn/）的公示信息，亚美耳康科技已将北京马
坡科技园一期 1 至 4 号、6 号及 9 号厂房所对应的房产及其对应土地使用权抵押给兴业
银行北京分行，且亚美耳康科技、世纪租赁及联东金赫已将北京马坡科技园一期全部
1-13 号厂房所有租金收入及管理费收入质押给兴业银行北京分行，用以担保《项目融
资借款合同》（编号：兴银京三总（2022）中长期字第 7 号）项下的借款（以下简称
“北京马坡科技园一期权利负担”，与北京大兴科创产业园权利负担合称“基础设施
资产权利负担”）。
就前述北京马坡科技园一期权利负担，亚美耳康科技已取得兴业银行北京分行出
具的《回执》，兴业银行北京分行同意：“贵司提前偿还《借款合同》项下的全部未
清偿本金、利息及其他应付款项（如有），并配合办理相应抵押、质押担保注销登记
手续（如已办理完成抵质押登记）”。
本次项目发行后，基础设施基金将以募集资金偿还上述贷款及对应利息，并解除
上述权利负担。
（三）经营资质
经财务顾问核查，各项目公司经营基础设施资产的方式主要为将基础设施资产对
外出租，各项目公司从事前述业务无需取得特别的经营资质。
（四）调查结论
经财务顾问核查，截至本报告出具日，除已取得提前还款并解除权利负担限制的
42 查询日期：2024 年 6 月 7 日。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
174
同意函的“第五章 基础设施资产”之“二、基础设施的权属情况”之“（二）权利负
担及解除安排”中所述的基础设施资产权利负担外，基础设施资产的房屋所有权及其
对应的土地使用权未被设置其他担保物权，基础设施资产的房屋所有权及其相对应的
土地使用权不存在正在进行中的权属纠纷、被法院查封或被采取其他司法强制措施的
情形，基础设施资产权属清晰、范围明确。
经财务顾问核查，项目公司经营基础设施资产无需另行取得相关经营许可或其他
经营资质。
三、基础设施资产的合法合规性
（一）基础设施资产的投资和建设
1、北京大兴科创产业园
经财务顾问核查，北京大兴科创产业园已依法取得了本次发行所需的固定资产投
资建设手续，该等手续合法合规，具体如下：
表 5-3-1：北京大兴科创产业园一期固定资产投资建设手续
序号 手续名称 签发机构 文件编号
1
企业投
资项目
备案
北京市非政府投资工业
固定资产投资项目备案
通知书
北京市大兴区经济和信息化
委员会
京大兴经信委备案[2016]1
号
2 规划
建设用地规划许可证 北京市规划委员会、北京市
规划委员会大兴分局
地字第 110115201600005
号
2016 规（大）地字 0003 号
建设工程规划许可证 北京市规划委员会、北京市
规划委员会大兴分局
建字第 110115201600073
号
2016 规（大）建字 0039 号
3 土地
土地预审意见 北京市国土资源局大兴分局 京国土兴预〔2007〕33 号
建设用地批准书 北京市国土资源局 京国土[建]字（2010）79
号
4 环评 环评批复 北京市大兴区环境保护局 京兴环审〔2016〕0431 号
5
施工许
可
建筑工程施工许可证 北京市大兴区住房和城乡建
设委员会
[2016]施[大]建字 0048 号
110115201612020201
6
竣工验
收
综合验收
五方验收单 -
北京市大兴区住房和城乡建
设委员会
0730 大竣 2018（建）0086
号
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
175
序号 手续名称 签发机构 文件编号
规划验收 北京市规划和国土资源管理
委员会
2018 规土（大）竣字 0039
号
消防验收 北京市大兴区公安消防支队 京 公 （ 兴 ） 消 验 字
〔2018〕第 0264 号
环保验收
北京市大兴区环境保护局 自主验收【2018】208 号
北京市大兴区生态环境局 京兴环验〔2019〕27 号
7
其他重
要手续 节能审查 北京市大兴区发展和改革委
员会
京（大兴）发改（节能登
记）[2016]24 号
表 5-3-2：北京大兴科创产业园二期固定资产投资建设手续
序号 手续名称 签发机构 文件编号
1
企业投
资项目
备案
北京市非政府投资工业
固定资产投资项目备案
通知书
北京市大兴区经济和信息化
委员会
京大兴经信委备案[2016]1
号
2 规划
建设用地规划许可证 北京市规划委员会、北京市
规划委员会大兴分局
地 字 第 110115201600005
号
2016 规（大）地字 0003 号
建设工程规划许可证
北京市规划和国土资源管理
委员会、北京市规划委员会
大兴分局
建 字 第 110115201800004
号
2018 规（大）建字 0002 号
3 土地
土地预审意见 北京市国土资源局大兴分局 京国土兴预〔2007〕33 号
建设用地批准书 北京市国土资源局 京国土[建]字（2010）79
号
4 环评 环评批复 北京市大兴区环境保护局 京兴环审〔2016〕0431 号
5
施工许
可
建筑工程施工许可证 北京市大兴区住房和城乡建
设委员会
[2019]施[大]建字 0057 号
110115201906140201
6
竣工验
收
综合验收
五方验收单 -
北京市大兴区住房和城乡建
设委员会
0554 大竣 2019（建）0058
号
规划验收 北京市规划和自然资源委员
会
2019 规自（大）竣字 0053
号
消防验收 北京市大兴区住房和城乡建
设委员会
大 建 消 竣 备 字 [2019] 第
0012 号
环保验收
北京市大兴区生态环境局 京兴环验〔2019〕27 号
北京市大兴区生态环境局 自主验收【2020】0017 号
7
其他重
要手续 节能审查 北京市大兴区发展和改革委
员会
京（大兴）发改（节能登
记）[2016]24 号
2、北京马坡科技园一期
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
176
经财务顾问核查，北京马坡科技园一期已依法取得了本次发行所需的固定资产投
资建设手续，该等手续合法合规，具体如下：
表 5-3-3：北京马坡科技园一期固定资产投资建设手续
序号 手续名称 签发机构 文件编号
1
企 业
投 资
项 目
备案
项目备案通知书 北京市顺义区发展和改革
委员会
京顺义发改（备）[2014]21
号
2 规划
建设用地规划许可证
北京市规划委员会、北京
市 规 划 委 员 会 （ 顺 义 分
局）
地字第 110113201400020 号
2014 规（顺）地字 0016 号
建设工程规划许可证
北京市规划委员会、北京
市 规 划 委 员 会 （ 顺 义 分
局）
建字第 110113201500085 号
2015 规（顺）建字 0067 号
3 土地
土地预审意见 北京市国土资源局顺义分
局
京国土顺预〔2010〕2 号
建设用地批准书 北京市国土资源局 京国土[建]字（2011）192号
4 环评 环评批复 北京市顺义区环境保护局 顺环保审字〔2015〕0422 号
5
施 工
许可 建筑工程施工许可证 北京市顺义区住房和城乡
建设委员会
编号 110113201511040101
[2015]施[顺]建字 0082 号
6
竣 工
验收
综合验收
五方验收单 -
北京市顺义区住房和城乡
建设委员会
0416 顺竣 2018（建）0054
号
规划验收 北京市规划和国土资源管
理委员会顺义分局
2018 规土（顺）竣字 0029
号
环保验收 北京市顺义区环境保护监
察支队 /
消防验收 北京市顺义区公安消防支
队
顺公消竣备字[2018]第 0038
号
7
其 他
重 要
手续
节能审查 北京市顺义区发展和改革
委员会
京（顺义）发改（节能登
记）[2015]26 号
3、北京房山奥得赛产业园
经财务顾问核查，北京房山奥得赛产业园已依法取得了本次发行所需的固定资产
投资建设手续，该等手续合法合规，具体如下：
表 5-3-4：北京房山奥得赛产业园固定资产投资建设手续
序号 手续名称 签发机构 文件编号
1
企业投
资项目
备案
北京市非政府投资工
业和信息化固定资产
投资项目备案通知书
北京市房山区经济和信息化
委员会
京 房 山 经 信 委 备 案
[2017]044 号
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
177
序号 手续名称 签发机构 文件编号
2 规划
建设用地规划许可证
北京市规划委员会、北京市
规划委员会房山分局
地字第 110111201600006 号
2016 规（房）地字 0003 号
北京市规划委员会、北京市
规划委员会房山分局
地字第 110111201600007 号
2016 规（房）地字 0004 号
建设工程规划许可证
北京市规划和国土资源管理
委员会、北京市规划委员会
房山分局
建字第 110111201800019 号
2018 规（房）建字 0014 号
3 土地
土地预审意见 北京市国土资源局房山分局 京国土房预[2010]12 号
建设用地批准书 北京市国土资源局 京国土[建]字（2013）239
号
4 环评 建设项目环境影响登
记表 /
备 案 号 ：
201711011100004093
5
施工许
可
建筑工程施工许可证
北京市房山区住房和城乡建
设委员会
编号
[2018]施[房]建字 0012 号
110111201804130101
北京市房山区住房和城乡建
设委员会
编号
[2019]施[房]建字 0020 号
110111201903280101
6
竣工验
收
综合验收
五方验收单 -
北京市房山区住房和城乡建
设委员会
0253 房竣 2020（建）0023
号
规划验收 北京市规划和自然资源委员
会房山分局
2020 规自（房）竣字 0015
号
消防验收 北京市房山区住房和城乡建
设委员会
房建消竣备字〔2020〕第
0005
（二）基础设施项目的实际用途与其权证所载用途的一致性
1、北京大兴科创产业园
北京大兴科创产业园的《不动产权证书》记载的所在宗地的土地用途均为工业用
地，房屋用途为厂房或地下车库。北京大兴科创产业园的《建设用地规划许可证》记
载的用地项目性质为二类工业用地；《建设工程规划许可证》记载的建设项目包括厂房、
地下车库及设备用房。根据联东金园的说明，并经核查北京大兴科创产业园的租赁合
同，北京大兴科创产业园实际出租给生物医药类企业用作生物医药、医疗器械为主的
高新工业以及相关配套。根据联东金园的说明及财务顾问进行的询访，财务顾问认为，
北京大兴科创产业园的租赁用途不违反该项目整体规划要求及相关法律法规的要求，
北京大兴科创产业园的前述用途与其规划用途及/或其权证所载用途相符。
2、北京马坡科技园一期
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
178
北京马坡科技园一期的《不动产权证书》记载的所在宗地的土地用途均为工业用
地，房屋用途均为厂房。北京马坡科技园一期的《建设用地规划许可证》记载的用地
项目性质均为一类工业用地；《建设工程规划许可证》记载的建设项目包括厂房及设备
用房。根据联东金园的说明，并经核查北京马坡科技园一期的租赁合同，北京马坡科
技园一期实际出租给科技创新类企业用作生物医药、医疗器械及高端设备为主的高新
工业以及相关配套。根据联东金园的说明及财务顾问进行的询访，财务顾问认为，北
京马坡科技园一期的租赁用途不违反该项目整体规划要求及相关法律法规的要求，北
京马坡科技园一期的前述用途与其规划用途及/或其权证所载用途相符。
3、北京房山奥得赛产业园
北京房山奥得赛产业园的《不动产权证书》记载的所在宗地的土地用途均为工业
用地，房屋用途均为戊类厂房。北京房山奥得赛产业园的《建设用地规划许可证》记
载的用地项目性质均为一类工业用地；《建设工程规划许可证》记载的建设项目包括戊
类厂房、食堂、卫生间、库房及设备用房等。根据联东金园的说明，并经核查北京房
山奥得赛产业园的租赁合同，北京房山奥得赛产业园实际出租给科技创新类企业用作
新材料、高端装备及医疗器械为主的高新工业以及相关配套。根据联东金园的说明及
财务顾问进行的询访，财务顾问认为，北京房山奥得赛产业园的租赁用途不违反该项
目整体规划要求及相关法律法规的要求，北京房山奥得赛产业园的前述用途与其规划
用途及/或其权证所载用途相符。
（三）基础设施项目转让的合法性
1、北京大兴科创产业园
（1）《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见
（试行）》项下的限制条件或特殊规定和约定及对应措施
根据北京市人民政府颁布的《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济
结构用地政策的意见（试行）》（京政发[2017]39 号，以下简称“39 号文”）第二条
第（二）款规定，经市、区政府授权，园区开发企业可依法使用园区产业用地，向入
园企业出租，但不得转让；也可以建设并持有产业用房及其各项配套服务用房，出租
给入园企业，但不得整体或分割销售，不得转让公司股权。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
179
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就本次发行涉及的项目公司股权转让事宜，
北京市人民政府已于 2023 年 8 月 1 日出具《北京市人民政府关于北京联东金园管理科
技有限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）相关事项的批复》（京
政字〔2023〕13 号），载明：“对北京联东金园管理科技有限公司以北京大兴科创产
业园项目、北京房山奥得赛产业园项目及北京马坡科技园一期项目作为底层基础设施
资产，以 100%股权转让方式发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）无异
议”。
（2）北京市已建成产业项目相关规定项下的限制条件或特殊规定和约定及对应措
施
根据《北京市国土资源局关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》
（京国土用[2010]480 号，以下简称“480 号文”）第 1 条第 4 款规定“如确需转让或
销售的研发、工业项目，建设单位应向市住房城乡建设委提出申请。市住房城乡建设
委会同发展改革、经济信息、规划、国土等相关部门审核通过后，报市政府审批。经
审批的项目，建设单位在办理转让及销售时应补齐地价款、城市基础设施建设费后方
可办理”。之后出台的《关于进一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关问题的
通知》（京建发[2019]216 号，以下简称“216 号文”）第 2 条规定“国务院、市政府
批准设立的开发区、产业园区内的研发、工业项目，由所在园区的园区管理部门负责
审核。其他研发、工业项目，由区政府确定行业主管部门负责审核”，第 5 条规定
“市住房城乡建设委不再受理建设单位申请研发、工业项目的转让或销售”，与前述
480 号文的规定不一致。根据 216 号文第 6 条的规定，“本通知自印发之日起执行，
《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》（京国土用[2010]480 号）中
有关规定与本通知不符的，以本通知为准”。因此，就北京市产业项目的转让管理，
480号文第1条第4款的规定与216号文的规定不一致，应适用216号文的规定。此外，
根据《关于进一步明确已建成产业项目买受人审核有关问题的通知》（京建发
[2019]217 号）第 1 条的规定“国务院、市政府批准设立的开发区、产业园区内的产业
项目，由所在园区的园区管理部门负责审核。其他产业项目，由区政府确定行业主管
部门负责审核”。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就涉及的项目公司股权转让事宜，生物医
药基地管委会已于 2023年 1月 18日出具《中关村科技园区大兴生物医药产业基地管理
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
180
委员会关于支持北京联东投资（集团）有限公司以北京大兴科创产业园申报基础设施
领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目的复函》（以下简称“生物医药基地管
委会复函”），载明“我委对北京大兴科创产业园项目以 100%股权转让方式发行基础
设施 REITs 无异议。”
（3）北京市大兴区已建成产业项目相关规定项下的限制条件或特殊规定和约定及
对应措施
根据《大兴区已建成产业项目转让及买受人购买条件审核主体及相关审核标准》，
大兴医药产业组团范围内的产业项目买受人审核由生物医药基地管委会作为项目审核
主体；符合条件的转让方，由生物医药基地管委会组织专家评审，并提出审核意见，
最终报区政府审定。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就涉及的项目公司股权转让事宜：
1）生物医药基地管委会于 2023 年 1 月 18 日出具生物医药基地管委会复函，载明
“我委对北京大兴科创产业园项目以 100%股权转让方式发行基础设施 REITs 无异议”。
2）大兴区政府于 2023 年 3 月 10 日出具《北京市大兴区人民政府关于支持北京联
东投资（集团）有限公司以北京大兴科创产业园申报基础设施领域不动产投资信托基
金（REITs）试点项目的复函》，载明“对北京大兴科创产业园以 100%股权转让方式
发行基础设施 REITs 无异议”。
（4）挂牌文件、土地出让合同及不动产权证书项下的限制条件或特殊规定和约定
及对应措施
北京大兴科创产业园对应宗地《中关村科技园区大兴生物医药产业基地 DX00-
0502-6014-1 地块工业用地国有建设用地使用权出让挂牌文件》（编号：京土整储挂
（兴）工业[2013]018 号）约定，未经批准，国有建设用地使用权不得转让；竞得人在
完全履行完所签订的《国有建设用地使用权出让合同》和《土地开发建设补偿协议》
约定的责任、义务前，未经同意，不得进行股权变更等可能引致合同执行发生变化的
行为。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
181
根据北京大兴科创产业园项下北京市国土资源局大兴分局与北京科际贸易有限公
司（曾用名：北京科创制药有限公司43）于 2014 年 2 月 13 日签订的《国有建设用地使
用权出让合同》（合同编号为：京兴地出[合]字（2014）第 002 号）之《补充协议》第
十二条规定，未经批准，国有建设用地使用权不得转让。
北京大兴科创产业园《不动产权证书》的附记页亦载明北京大兴科创产业园未经
批准不得转让或销售。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就涉及的项目公司股权转让事宜，大兴规
自局已于 2023年 5月 25日出具《北京市规划和自然资源委员会大兴分局关于北京联东
投资（集团）有限公司以北京大兴科创产业园申报基础设施领域不动产投资信托基金
（REITs）试点项目的意见》，载明“对北京大兴科创产业园项目以 100%股权转让方
式发行基础设施 REITs 无异议。”
（5）立项文件项下的限制条件或特殊规定和约定及对应措施
北京市大兴区经济和信息化委员会于 2016 年 1 月 8 日出具的《北京市非政府投资
工业固定资产投资项目备案通知书》（备案机关文号：京大兴经信委备案[2016]1 号）
载明，北京大兴科创产业园未经批准不得转让或销售。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就涉及的项目公司股权转让事宜，大兴经
信局已于 2023 年 8 月 8 日出具《北京市大兴区经济和信息化局关于支持北京联东投资
（集团）有限公司以北京生物医药企业港44申报基础设施领域不动产投资信托基金
（REITs）试点项目的复函》，载明“对北京生物医药企业港项目以 100%股权转让方
式发行基础设施 REITs 无异议”。
（6）借款合同项下的限制条件或特殊规定和约定及对应措施
根据《固定资产贷款合同》（编号：29710003）及《固定资产贷款合同》（编号：
29810022）均约定，1）未经贷款人书面同意，借款人不能提前归还贷款；2）借款人
有下列任一事项时，应当至少提前 30 天书面通知贷款人，并且，在清偿《固定资产贷
43 恒星意达于 2015 年 8 月 26 日通过参加四川省成都市中级人民法院委托四川金通拍卖有限公司拍卖的北京市大兴
区中关村科技园区大兴生物医药产业基地的 54,997.64 ㎡出让工业用地土地使用权项目（对应裁判文书为四川省成
都市中级人民法院作出的执行裁定书（2014）成执字第 1659-1 号及（2014）成执字第 1659-2 号），竞得北京大兴科
创产业园的工业用地土地使用权并支付完毕成交价款、契税，取得前述地块所涉编号为京（2015）大兴区不动产权
第 0000019 号的不动权证书，北京大兴科创产业园的土地使用权人相应变更为恒星意达。
44 北京生物医药企业港，即恒星意达持有的位于北京市大兴区华佗路 50 号院 1 至 25 号楼及 100 幢的产证证载建筑
面积共计为 84,148.14 平方米的北京大兴科创产业园。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
182
款合同》项下全部贷款本息或提供贷款人认可的还款方案及担保前不应采取行动：i.出
售、赠与、出租、出借、转移、抵押、质押或以其他方式处分全部或大部分资产或重
要资产，ii 经营体制或产权组织形式发生或可能发生重大变化，包括但不限于实施承
包、租赁、联营、公司制改造、股份合作制改造、企业出售、合并（兼并）、合资
（合作）、分立、设立子公司、股权转让、产权转让、减资等；iii.对外投资或实质性
增加债务融资超过《固定资产贷款合同》约定限额；3）借款人应当在借款人或关联方
发生或可能发生重大股权变更事项之日起 7 日内书面通知贷款人；4）借款人在贷款人
处开立专门的项目收入账户，在归还全部贷款本息前，所有项目收入须进入该账户，
与项目相关的全部结算业务须在交通银行股份有限公司办理。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，贷款人交通银行北京通州分行已于 2022 年
12 月 8 日向债务人及抵押人恒星意达出具了《回执》，交通银行北京通州分行同意，
“贵司将自收到为实施基础设施 REITs 之目的所举借新的贷款之日起【2】个银行工作
日内，提前偿还《借款合同》45项下的全部未清偿本金、利息及其他应付款项（如
有），贵司清偿完毕后，本行配合办理抵押担保注销登记手续、资金监管解除手续”。
2、北京马坡科技园一期
（1）39 号文项下的限制条件或特殊规定约定及对应措施
39 号文对于园区项目的转让规定及相应所取得的无异议函，详见本报告“第五章
基础设施资产”之“三、基础设施资产的合法合规性”之“（三）基础设施项目转让
的合法性”之“1、北京大兴科创产业园”之“（1）《北京市人民政府关于加快科技
创新构建高精尖经济结构用地政策的意见（试行）》项下的限制条件或特殊规定和约
定及对应措施”。
（2）北京市已建成产业项目相关规定项下的限制条件或特殊规定和约定及对应措
施
北京市已建成产业项目相关规定项下的转让规定，请参见本报告“第五章 基础设
施资产”之“三、基础设施资产的合法合规性”之“（三）基础设施项目转让的合法
性”之“1、北京大兴科创产业园”之“（2）北京市已建成产业项目相关规定项下的
限制条件或特殊规定和约定及对应措施”。
45 《借款合同》即《固定资产贷款合同》（编号：29710003）及《固定资产贷款合同》（编号：29810022）。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
183
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就涉及的项目公司股权转让事宜，北京市
顺义区经济和信息化局已于 2022年 12月 8日出具《关于北京联东投资（集团）有限公
司以亚美耳康项目46申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目的复函》
（以下简称“顺义经信局复函”），“我局确认你公司以发行基础设施 REITs 为目的
北京亚美耳康科技发展有限公司股权内部重组及转让事项，以及该项目以 100%股权转
让方式发行基础设施 REITs 无异议。”
（3）北京市顺义区已建成产业项目相关规定项下的转让限制
根据《顺义区已建成工业、软件和信息技术服务业、科研项目转让事项办理工作
规定》，“（一）天竺综保区管委会、临空经济核心区管委会、中关村顺义园管委会
负责本园区范围内产业项目的转让初审。（二）顺义区经济和信息化局负责上述园区
以外相关产业项目转让初审。”
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就涉及的项目公司股权转让事宜，联东集
团已取得顺义经信局复函，明确“我局确认你公司以发行基础设施 REITs 为目的北京
亚美耳康科技发展有限公司股权内部重组及转让事项，以及该项目以 100%股权转让方
式发行基础设施 REITs 无异议。”
（4）监管协议项下的限制条件或特殊规定和约定及对应措施
根据马坡镇政府与亚美耳康科技于 2015年 3月 10日签订的《监管协议》，亚美耳
康科技在招商和销售过程中，接受马坡镇政府监管，根据马坡镇政府要求提交监管所
需的相关资料文件并向马坡镇政府汇报项目建设情况、招商及销售情况。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就涉及的项目公司股权转让事宜，马坡镇
政府已于 2022 年 12 月 28 日出具《马坡镇人民政府关于支持北京联东投资（集团）有
限公司以北京马坡科技园一期申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点
项目的复函》（马政函〔2022〕155 号），“马坡镇政府同意北京马坡科技园一期以
100%股权转让方式发行基础设施 REITs 事项，有关事项请你公司按规定办理。”
（5）立项文件项下的限制条件或特殊规定和约定及对应措施
46 亚美耳康项目，即亚美耳康科技持有的位于北京市顺义区聚源中路 12 号院 1 至 13 号楼共 13 栋厂房，产证证载
建筑面积合计为 61,898.26 平方米的北京马坡科技园一期。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
184
根据北京市顺义区发展和改革委员会出具的《关于北京亚美耳康科技发展有限公
司研发厂房及配套设施项目备案的通知》（顺发改〔2014〕199号）及北京马坡科技园
一期的《项目备案通知书》（京顺义发改（备）[2014]21 号），该项目不得擅自改变
用途，未经许可不得转让和销售。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就涉及的项目公司股权转让事宜，北京市
顺义区发展和改革委员会于 2022 年 11 月 24 日出具《北京市顺义区发展和改革委员会
关于支持北京联东投资（集团）有限公司以亚美耳康项目47申报基础设施领域不动产
投资信托基金（REITs）试点项目的复函》，“我委确认你公司后续以发行基础设施
REITs 为目的的北京亚美耳康科技发展有限公司股权内部重组及转让事项，以及该项
目以 100%股权转让方式发行基础设施 REITs 无异议。”
（6）挂牌文件、土地出让合同及不动产权证书项下的限制条件或特殊规定和约定
及对应措施
北京市规划和自然资源委员会顺义分局与亚美耳康科技于 2022 年 9 月 20 日签订
《国有建设用地使用权出让合同》（京顺地出[合]字 2012第 9号）之《补充协议 1》，
约定未经批准项目不得转让和分割销售。北京马坡科技园一期对应宗地《马坡聚源
A05-02-2 地块工业项目国有建设用地使用权出让挂牌文件》（编号：京上整储挂（顺）
工业[2012]010 号）约定，未经批准，国有建设用地使用权不得转让；土地竞得人在完
全履行完所签订的《国有建设用地使用权出让合同》和《土地开发建设补偿协议》约
定的责任、义务前，非经原北京市国土资源局顺义分局、北京马坡聚源工业开发中心
同意，不得进行股权变更等可能引致合同执行发生变化的行为。此外，北京马坡科技
园一期对应《不动产权证书》附记亦载明未经批准不得转让。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就涉及的项目公司股权转让事宜：
1）北京市规划和自然资源委员会顺义分局已于 2022年 12月 13日出具《关于北京
马坡科技园一期申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目相关意见
的函》，载明：“对北京亚美耳康科技发展有限公司马坡科技园一期项目以 100%股权
转让方式发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）无异议”；
47 亚美耳康项目，即亚美耳康科技持有的位于北京市顺义区聚源中路 12 号院 1 至 13 号楼共 13 栋厂房，产证证载
建筑面积合计为 61,898.26 平方米的北京马坡科技园一期。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
185
2）北京马坡聚源工业开发中心已于 2023年 4月 6日出具《关于支持北京联东投资
（集团）有限公司以北京马坡科技园一期申报基础设施领域不动产投资信托基金
（REITs）试点项目的复函》，载明：“我单位确认你公司后续以发行基础设施 REITs
为目的的项目公司股权内部重组及股权转让相关事项，以及北京马坡科技园一期以
100%股权转让方式发行基础设施 REITs 事宜无异议。”
（7）借款合同项下的限制条件或特殊规定和约定及对应措施
根据《项目融资借款合同》（兴银京三总（2022）中长期字第 7 号），借款人发
生合并、分立、股权转让、对外投资、实质性增加债务融资等重大事项前，应至少提
前 30 个工作日书面通知贷款人并取得贷款人的书面同意；借款人发生股权变更达到 51%
（包括但不限于股权转让、托管、代管、质押等）前，应至少提前 30 个工作日书面通
知贷款人并取得贷款人的书面同意。借款人要求提前部分或全部归还借款本息，应提
前 10 个工作日书面通知贷款人，并征得贷款人书面同意。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，贷款人兴业银行北京分行于 2022 年 12 月 1
日向借款人亚美耳康科技出具了《回执》，同意：“贵司提前偿还《项目融资借款合
同》（编号：兴银京三总（2022）中长期字第 7 号）项下的全部未清偿本金、利息及
其他应付款项（如有），并配合办理相应抵押、质押担保注销登记手续（如已办理完
成抵质押登记）”。
3、北京房山奥得赛产业园
（1）39 号文项下的限制条件或特殊规定约定及对应措施
39 号文对于园区项目的转让规定及相应所取得的无异议函，详见本报告“第五章
基础设施资产”之“三、基础设施资产的合法合规性”之“（三）基础设施项目转让
的合法性”之“1、北京大兴科创产业园”之“（1）《北京市人民政府关于加快科技
创新构建高精尖经济结构用地政策的意见（试行）》项下的限制条件或特殊规定和约
定及对应措施”。
（2）北京市已建成产业项目相关规定项下的限制条件或特殊规定和约定及对应措
施
北京市已建成产业项目相关规定项下的转让规定，请参见本报告“第五章 基础设
施资产”之“三、基础设施资产的合法合规性”之“（三）基础设施项目转让的合法
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
186
性”之“1、北京大兴科创产业园”之“（2）北京市已建成产业项目相关规定项下的
限制条件或特殊规定和约定及对应措施”。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就涉及的项目公司股权转让事宜，中关村
科技园区房山园管理委员会已于 2023 年 3 月 14 日出具《关于支持北京联东投资（集
团）有限公司以北京房山奥得赛产业园申报基础设施领域不动产投资信托基金
（REITs）试点项目的复函》，载明“中关村房山园管委会对北京房山奥得赛产业园
项目以 100%股权转让方式发行基础设施 REITs 无异议。”
（3）立项文件项下的限制条件或特殊规定和约定及对应措施
北京市房山区经济和信息化委员会于 2017 年 10 月 27 日出具的《北京市非政府投
资工业和信息化固定资产投资项目备案通知书》（京房山经信委备案[2017]044 号）载
明，未经批准不得转让或销售。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就涉及的项目公司股权转让事宜，北京市
房山区经济和信息化局已于 2023年 3月 13日出具《北京市房山区经济和信息化局关于
支持北京联东投资（集团）有限公司以北京房山奥得赛产业园申报基础设施领域不动
产投资信托基金（REITs）试点项目的复函》，载明，“我局对北京房山奥得赛产业
园项目以 100%股权转让方式发行基础设施 REITs 无异议。”
（4）挂牌文件、土地出让合同及不动产权证书项下的限制条件或特殊规定和约定
及对应措施
北京房山奥得赛产业园对应宗地相关《北京石化新材料科技产业基地核心区东区
B5-10（1）等地块工业用地项目国有建设用地使用权出让挂牌文件》（编号：京土整
储挂（房）工业【2015】001 号）及《北京石化新材料科技产业基地核心区东区 B5-13
（1）等地块工业用地项目国有建设用地使用权出让挂牌文件》（编号：京土整储挂
（房）工业【2015】002号）均规定，未经批准，北京房山奥得赛产业园国有建设用地
使用权不得转让；在竞得人完全履行完所签订的《国有建设用地使用权出让合同》及
《前期开发成本补偿协议》约定的责任、义务前，非经原北京市国土资源局房山分局、
北京金利源土地开发有限公司（“金利源公司”，曾用名：北京金利源国有资产经营
管理中心）同意，不得进行股权变更等可能致合同执行发生变化的行为；确需转让或
销售的研发、工业项目，建设单位需先报房山区政府审核同意。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
187
根据北京市国土资源局房山分局与京燕奥得赛于 2015 年 10 月 29 日签订的《国有
建设用地使用权出让合同》（合同编号：京房地出（合）字[2015]第 001 号）及《国有
建设用地使用权出让合同》（合同编号：京房地出（合）字[2015]第 002 号）之《补充
协议》，在完全履行完所签订的《国有建设用地使用权出让合同》及《前期开发成本
补偿协议》约定的责任、义务前，非经北京市国土资源局房山分局、金利源公司同意，
不得进行股权变更等可能致合同执行发生变化的行为。此外，北京房山奥得赛产业园
对应《不动产权证书》附记亦载明未经批准不得转让。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，就涉及的项目公司股权转让事宜：
1）北京市房山区人民政府已于 2023 年 3 月 21 日出具《北京市房山区人民政府关
于支持北京联东投资（集团）有限公司以北京房山奥得赛产业园申报基础设施领域不
动产投资信托基金（REITs）试点项目的复函》，载明“我区对北京房山奥得赛产业
园项目以 100%股权转让方式发行基础设施 REITs 无异议”。
2）北京市规划和自然资源委员会房山分局已于 2023年 3月 3日出具《北京市规划
和自然资源委员会房山分局关于北京市房山奥得赛产业园申报基础设施领域不动产投
资信托基金（REITs）试点项目的复函》，载明“对北京房山奥得赛产业园项目以 100%
股权转让方式发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）无异议”。
3）金利源公司已于 2023 年 3 月 13 日出具《关于支持北京联东投资（集团）有限
公司以北京房山奥得赛产业园申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点
项目的复函》（金利源文〔2023〕12 号），载明“我司对北京房山奥得赛产业园项目
以 100%股权转让方式发行基础设施 REITs 无异议”。
（5）《股权及债权转让协议》项下的限制条件或特殊规定和约定及对应措施
根据奥得赛化学、联东金泰及京燕奥得赛于 2017年 6月 29日签订的《北京奥得赛
化学股份有限公司及北京联东金泰投资有限公司及北京京燕奥得赛化学有限公司之股
权及债权转让协议》（以下简称“《股权及债权转让协议》”），奥得赛化学有权优
先购买至少一栋北京房山奥得赛产业园的出售物业，联东金泰有权就《股权及债权转
让协议》项下尚未结清的第二笔转让款与相同金额的出售物业价款进行抵消。
根据上述限制条件及特殊规定的要求，奥得赛化学已于 2023 年 8 月 8 日出具《关
于放弃优先购买权的说明》，载明：“我公司同意放弃本次收购所涉《股权及债权转
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
188
让协议》项下优先收购奥得赛项目48相关出售物业的权利，并同意无论奥得赛项目是
否在市场上公开出售，我公司均不会向贵方或其他持有奥得赛项目的所有权人主张优
先购买奥得赛项目的权利。”
（四）潜在外部影响因素分析
根据现场踏勘的情况，未发现基础设施项目在报告期内存在受自然灾害显著影响
的情况。基金运作期内，基础设施项目可能由于地震、台风、洪水等自然灾害的影响，
以及战争、罢工、社会骚乱、恐怖活动、盗窃等不可抗力，导致设施的维护情况、房
屋建筑的安全性、项目的持续经营能力等造成不利影响，导致项目的经营现金流中断，
资产估值下降，甚至房屋建筑被毁的极端情况。
在报告期内，未发现基础设施项目受到担保、诉讼和仲裁等因素显著影响的情况。
详情请参考本章关于基础设施项目的权属情况的调查情况。
截至尽调基准日，北京大兴科创产业园及北京马坡科技园一期所涉及的恒星意达
及亚美耳康科技已签署的各类协议中，不存在未履行完毕的经济指标约束。北京房山
奥得赛产业园所涉及的京燕奥得赛已签署的各类协议中，存在需持续满足的产出强度
和税收强度的指标承诺，但相关履约责任仅限于京燕奥得赛清退未达到经济指标要求
的租户，及督促租户退还已享受的政策资金。就上述指标承诺，北京房山奥得赛产业
园已取得主管部门出具的函件，说明北京房山奥得赛产业园不存在项目公司因违反经
济指标受到或应受到相关处罚或承担相关责任的情形。
（五）调查结论
经财务顾问核查，项目公司已按照当时适用的法律法规及政府主管部门的要求，
就基础设施项目依法分别取得了本次发行所需的固定资产投资建设手续，详见本报告
“第五章 基础设施资产”之“三、基础设施资产的合法合规性”之“（一）基础设施
资产的投资和建设”所示，该等项目手续合法合规。经基金管理人、计划管理人核查
及原始权益人出具的说明，基础设施项目及其不可分割的建筑物中，不存在未办理投
资管理、规划、用地、施工许可和产权登记手续的连廊、夹层等各类违法违章建筑。
经财务顾问核查，各基础设施资产的实际用途与其规划用途及/或其权证所载用途
48 奥得赛项目，即京燕奥得赛持有的位于北京市房山区燕新南路 18 号院 1 至 13 号楼共 13 栋厂房、产证证载建筑
面积合计为 52,337.51 平方米的北京房山奥得赛产业园。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
189
相符。
经财务顾问核查，在法律法规、依法公布的政策文件、投资管理手续、土地取得
手续、项目合同协议等各种相关规定或协议中，对基础设施项目的土地使用权、股权、
经营收益权、建筑物及构筑物等转让或相关资产处置，设定的所有相关限制条件、特
殊规定、约定，基础设施项目均已符合相关要求或具备了解除条件。
四、基础设施资产的使用现状及维护情况
（一）所处区位和建设规划
1、北京大兴科创产业园
北京大兴科创产业园位于北京市大兴区，大兴区位于北京市南部，全区南北长
42.7 千米，东西宽 45.0 千米，大兴区总面积 1,036.33 平方公里，下辖黄村、西红门、
旧宫、亦庄、瀛海、青云店等 14 个镇和清源、兴丰等 8 个街道办事处。大兴区东临通
州区，南临河北省固安县、霸州市等，西与房山区隔永定河为邻，北接丰台区、朝阳
区。
北京大兴科创产业园位于中关村大兴生物医药产业基地，大兴生物医药基地是中
关村国家自主创新示范区生物医药产业专属发展空间，拥有“北京国家生物产业基
地”、“国家新型工业化产业示范基地”、“首批战略性新兴产业集群”、“中国健
康产业联盟领军品牌”、“中国生物医药最佳园区”等一系列荣誉称号。承担着科技
创新、成果转化、产业发展、健康服务一系列主要任务，肩负着振兴生物医药产业和
推动高精尖产业聚集的重大使命。随着医药健康成为大兴区主导产业，北京大兴国际
机场的通航，自贸区大兴机场片区的获批，生物医药基地迎来重要的历史发展机遇。
近年来，医药基地不断加快“高精尖”项目引进，承接“三城一区”项目成果转化。
北京大兴科创产业园入园企业均为医药制造行业优质企业，符合大兴区“十四五”期
间以医药健康为核心产业的发展规划以及大兴生物医药基地的产业定位。
北京大兴科创产业园周边公共服务配套设施较为完善，金融机构主要有中国农业
银行、中国民生银行、中国邮政储蓄银行等，医疗配套主要有北京市利康医院、大兴
区心康医院、庞各庄镇中心卫生院等，为区域内人员提供基本医疗服务。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
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北京大兴科创产业园周边交通较为便捷，自驾和公共交通出行均可便利到达北京
大兴科创产业园。
2、北京马坡科技园一期
北京马坡科技园一期位于北京市顺义区。顺义区位于北京市东北部，距市区 30 公
里，毗邻北京城市副中心，是首都国际机场所在地，总面积 1,021平方公里，其中平原
面积占 95.7%。顺义区下辖 19 个建制镇和 6 个街道办事处，共 426 个村民委员会、127
个社区居委会。按照新版北京城市总体规划，顺义区是北京市“一核一主一副、两轴
多点一区”城市空间结构中的“多点”之一，也是“国门”所在地、首都重点平原新
城、中心城区适宜功能产业的重要承接地，正在建设“港城融合的国际航空中心核心
区，创新引领的区域经济提升发展先行区，城乡协调的首都和谐宜居示范区”。顺义区
2022 年常住人口为 132.5 万人，其中，城镇人口 87.8 万人，乡村人口 44.7 万人。
北京马坡科技园一期位于马坡镇聚源工业区，该工业区于 1994 年批准设立，位于
顺义马坡镇西部，西至陈衙路，北起毛洼路，南至东西向京密路北侧，规划总用地
448.5 公顷。根据《顺义分区规划（国土空间规划）（2017 年-2035 年）》马坡镇聚源工
业区定位为产城融合的高端功能区，重点发展产业包括金融、新一代信息技术及智能
装备。马坡镇聚源工业区规划建设成为一座以高新技术产业为主，集外向型、内向型
综合服务为一体、协调发展的、市政基础设施完备、生活配套设施健全的新兴工业区。
北京马坡科技园一期亦属于中关村顺义园政策范围，园区入驻企业以医药制造、
智能制造与装备行业为主，符合所在区域“十四五”期间大力培育“信息技术、医药
健康、智能制造及装备”三大战略性新兴产业的产业发展规划。
北京马坡科技园一期周边公共服务配套设施较为完善，金融机构主要有中国工商
银行、中国建设银行、北京银行等，医疗配套主要有北京中医医院（顺义医院）、蓝家
营社区卫生服务站、顺义区马坡镇卫生院等，为区域内人员提供基本医疗服务。
北京马坡科技园一期周边交通较为便捷，自驾和公交出行均可便利到达北京马坡
科技园一期。
3、北京房山奥得赛产业园
北京房山奥得赛产业园位于北京市房山区，房山区地处北京西南，辖区总面积
2,019 平方公里，平原、丘陵、山区各占三分之一，下辖 28 个乡镇（街道）、459 个行
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
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政村、210个社区居委会。房山区北临门头沟区，东北与丰台区毗连，东隔永定河与大
兴区相望，南部和西部分别与河北省涿州市和涞水县、易县接壤。
北京房山奥得赛产业园所在燕山北京石化新材料产业基地，是全国首批 62 家新型
工业化产业示范基地之一，是北京市和中石化进行战略合作的重要载体，也是房山区
重点规划建设的五大产业基地之一。2009 年，北京市委、市政府做出了深化燕房合作、
建设北京石化新材料科技产业基地的战略部署。加快建设石化新材料基地，发展高附
加值、高科技含量、低污染的石化新材料产业，吸引重大项目落户首都，是贯彻落实
国务院石化产业调整振兴规划，加快首都产业结构调整，推动基础产业优化升级，深
化燕山石化公司与房山区紧密合作，统筹区域经济协调发展的重要举措，也是应对国
际金融危机影响，服务中央在京企业，有效扩大投资需求，促进首都经济平稳较快发
展的重要内容。
北京房山奥得赛产业园亦属于中关村房山园政策范围，入园企业集中于智能制造、
能源环保、新材料、信息技术、医药制造行业的成长型企业，符合房山区“十四五”
期间重点聚焦新能源、新材料、医药健康、智能制造的产业定位及发展新一代信息技
术融合赋能的产业发展规划，亦符合中关村房山园围绕“2+1”（高端制造业、新材料、
医药健康）发展高精尖产业的园区定位。
北京房山奥得赛产业园周边公共服务配套设施较为完善，金融机构主要有建设银
行、工商银行等，医疗配套主要有北京市房山区燕山医院、北京市房山区第一医院、
北京燕化医院等，为区域内提供基本医疗服务。
北京房山奥得赛产业园周边交通较为便捷，自驾和公交出行可到达北京房山奥得
赛产业园。
（二）建筑物状况
根据评估机构出具的《估价报告》，北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期、
北京房山奥得赛产业园建筑面积合计为 198,383.91平方米，地上楼层 3至 6层不等。在
用途方面，各项目建筑物用途主要为厂房及配套、地下车库、设备用房。
截至 2024年 3月 31日，北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期、北京房山奥
得赛产业园建筑面积、可租赁面积、用途、装修情况及配套设施状况详见下表：
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
192
表 5-4-1：基础设施项目建筑物状况
资产名称 建筑面积
（平方米）
可租赁面积
（平方米）
实际用
途
装修情况 设备设施状况
北京大兴科
创产业园 84,148.14 82,499.86
厂房及
配套、
地下车
库、设
备用房
防火等级：戊类
层高：首层 7.2
米，其余
楼层 5 米
柱距：8*8 米
承重： 首 层 5
吨，其余
楼 层 0.8
吨
提升门：电动提升
门
消防：消防栓系统
配 电 ：
70KVA/1,000
平方米
电梯：每栋楼客梯
1 部，承重 1
吨；货梯 1-2
部，承重 3
吨
北京马坡科
技园一期 61,898.26 60,612.89
厂房、
设备用
房
防火等级：戊类
层高：首层 7.2
米，其余
楼 层 4.2
米
柱距：8*8 米
承重：首层 1.5
吨，其余
楼 层 0.5
吨
提升门：电动提升
门
消防：消防栓系统
配 电 ：
70KVA/1,000
平方米
电梯：每栋楼客梯
1 部，承重 1
吨；货梯 1-2
部，承重 3
吨
北京房山奥
得赛产业园 52,337.51 51,286.72
厂房及
配套、
设备用
房
防火等级：戊类
层高：首层 7.2
米，其余
楼 层 4.2
米
柱距：8*8 米
承 重 ：B1 层 5
吨，首层
1 吨，其
余 楼 层
0.5 吨
提升门：电动提升
门
消防：消防栓系统
配 电 ：
70KVA/1,000
平方米
电梯：9 号楼、13
号楼一部电
梯，其他楼
栋 两 部 电
梯，承重 2
吨
合计 198,383.91 194,399.47 - - -
经财务顾问核查，截至 2024年 3月 31日，北京大兴科创产业园、北京马坡科技园
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
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一期、北京房山奥得赛产业园主体结构完好，外观无明显破损，楼宇设备设施齐全，
总体运行正常，维护状况良好。
（三）保险情况
（1）根据联东金园提供的保险单及批单，截至本报告出具日，北京大兴科创产业
园已购买的保险情况如下：
a)财产一切险（保单号码：6601012023350201000486）：被保险人为恒星意达；保
险期间自 2023 年 12 月 20 日零时起，至 2024 年 12 月 19 日二十四时止；投保资产地址
为北京市大兴区华佗路 50 号院；保险项目为固定资产（包括建筑物与装修、机器设备、
装置、家具及办公设施或用品等）；保险金额为 RMB 935,000,000.00；保险人为中国人
寿财产保险股份有限公司厦门市分公司（以下简称“人寿厦门分公司”）；
b) 公众责任险（保单号码：6615012023350201000515）：被保险人为恒星意达；
保险期限自 2023 年 12 月 20 日零时起，至 2024 年 12 月 19 日二十四时止；保险人为人
寿厦门分公司。
（2）根据联东金园提供的保险单及批单，截至本报告出具日，北京马坡科技园一
期已购买的保险情况如下：
a)财产一切险（保单号码：6601012023350201000488）：被保险人为亚美耳康科技；
保险期间自 2023 年 12 月 20 日零时起，至 2024 年 12 月 19 日二十四时止；投保资产地
址为北京市顺义区聚源中路 12 号院；保险项目为固定资产（包括建筑物与装修、机器
设备、装置、家具及办公设施或用品等）；保险金额：RMB 479,000,000.00；保险人为
人寿厦门分公司；
b) 公众责任险（保单号码：6615012023350201000513）：被保险人为亚美耳康科
技；保险期限自 2023 年 12 月 20 日零时起，至 2024 年 12 月 19 日二十四时止；保险人
为人寿厦门分公司。
（3）根据联东金园提供的保险单及批单，截至本报告出具日，北京房山奥得赛产
业园已购买的保险情况如下：
a)财产一切险（保单号码：6601012023350201000487）：被保险人为京燕奥得赛；
保险期间自 2023 年 12 月 20 日零时起，至 2024 年 12 月 19 日二十四时止；投保资产地
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194
址为北京市房山区燕新南路 18 号院；保险项目为固定资产（包括建筑物与装修、机器
设备、装置、家具及办公设施或用品等）；保险金额：RMB 312,000,000.00 元；保险人
为人寿厦门分公司；
b)公众责任险（保单号码：6615012023350201000514）：被保险人为京燕奥得赛；
保险期限自 2023 年 12 月 20 日零时起，至 2024 年 12 月 19 日二十四时止；保险人为人
寿厦门分公司。
基础设施基金成立前，基金管理人和项目公司将根据《基础设施基金指引》的规
定，为基础设施项目购买足额财产一切险。
（四）未来维修改造计划
北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期、北京房山奥得赛产业园定期进行建
筑物管理、设施设备管理等维修保养工作，具体维修改造工作包括：
1）建筑物管理：对基础设施资产区域内建筑物及配套措施进行日常修缮及管理服
务，包含：屋顶、外墙面、门窗、配电室、物业用房、道路、停车场等部位；按年度
购买财产一切险及公众责任险；
2）设施设备管理：对共用设施设备进行日常运行养护维修和管理，共用设施设备
保持正常运行和使用，预防安全事故的发生，包含：园区内围墙、栏杆、共用的上下
水管道、落水管、污水管、照明设备、通风设施、防水设施、散热设施、消防设施、
供配电设施、给排水设施等；
3）电梯维修维保：定期对楼宇电梯进行巡检维保，对巡检过程中发现的问题及时
进行维修；同时按年度进行电梯定检年检；
4）空调系统维修维保：定期对楼宇中央空调系统进行巡检维保，对巡检过程中发
现的问题及时进行维修；
5）绿化养护：对绿化进行定期养护，包含浇水、除草、扶正、修剪、病虫害防治
等工作，确保园区绿化率。
相关需由项目公司实施的维修改造所需资金将在每年项目公司账面进行预留。除
以上维修改造外，未来若出现其他维修保养或改造需求，将在项目公司预算中提前规
划。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
195
（五）调查结论
经财务顾问核查，基础设施资产均位于北京市，邻近城区，交通网络成熟，产业
聚集度高，基础设施完善，为项目的后续运营业绩提供了好的外部环境。基础设施资
产主体结构均完好，外观均无明显破损，楼宇设备设施齐全，总体运行正常，维护状
况良好。基础设施资产均已购买了财产一切险及公众责任险，未来项目公司将于各基
础设施资产财产一切险、公众责任险到期前自行投保。
五、基础设施资产所处的行业及区域情况分析
基础设施资产所在行业请见“第四章 项目公司的业务及财务情况”之“一、项目
公司的行业情况及竞争状况”。
（一）基础设施项目所在地区宏观经济与市场概况
基础设施资产分别位于中关村国家自主创新示范区在大兴区、顺义区、房山区的
子园区，入驻企业属于北京市、中关村及所在行政辖区的多重优惠政策范围。园区产
业规划清晰，发展重点方向明确。优越的地理区位为基础设施项目的持续稳定经营提
供了良好的发展环境。
1、宏观经济概况
（1）地区生产总值
北京市 2016-2022 年间地区生产总值保持中高速增长，2015 年以前年增长率在 7%
以上，2015 年以后基本稳定在 6%-7%的区间。2021 年，北京市实现生产总值 40,269.6
亿元，突破 4 万亿元大关，同比增长 8.5%。2022 年北京市全年实现地区生产总值
41,610.9 亿元，同比增长 0.7%，总体经济情况较为稳定。2023 年北京市地区生产总值
为 43,760.3 亿元，同比增长 5.2%，增速高于全国水平，全市经济保持高质量发展稳步
推进。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
196
图 5-5-1：北京市历年地区生产总值及增速
单位：亿元
数据来源：北京市统计局
从基础设施资产所在辖区来看，2022 年，大兴地区实现生产总值 1,091.9 亿元，受
疫苗生产因素49影响地区生产总值有所回落，同比下降 28.0%；顺义地区实现生产总值
2,073.2 亿元，同比增长 0.5%；房山地区实现生产总值 860.9 亿元，同比增长 3.1%。
图 5-5-2：大兴区、顺义区、房山区地区生产总值历年地区生产总值及增速
单位：亿元
数据来源：北京市房山区、大兴区、顺义区统计局
49 疫苗生产因素：大兴区为北京市生物医药制造产业的主要集中区，2021 年受历史疫情疫苗生产的影响，生物医药
产业产值增长超过 200%，地区生产总值同步大幅增长。2022 年末及 2023 年，历史疫情得到有效控制后，大兴区
生物医药产业产值已逐步回归正常。
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197
（2）第二产业及工业增加值
2016-2021 年期间，北京市第二产业增加值总体保持上涨趋势，年增长率基本在
4%-5%之间。2022 年，北京生物医药产业产值较 2020 年及 2021 年相比已趋近正常水
平，第二产业增加值同期相比下降 11.4%。其中，大兴区受疫苗生产因素影响，第二
产业实现增加值 380.3 亿元，较上一年有所下降；顺义区实现第二产业增加值 568.4 亿
元，同比下降 1.2%；房山区实现第二产业增加值 356.0 亿元，同比增长 3.0%。2023 年，
北京第二产业增加值为 6,525.6 亿元，同比上升 0.4%。
图 5-5-3：北京市历年第二产业增加值
单位：亿元
数据来源：北京市统计局
（3）固定资产投资
除 2018-2019 年外，北京市近年来全年固定资产投资保持相对稳定增幅，在 3%-5%
左右。2018-2019 年北京市进入“减量发展”及产业调整阶段，固定资产投资结构不断
优化，固定资产投资总额及增速有所下降。2020 年以来，随着固定资产投资结构趋于
稳定，北京市固定资产投资增速逐步恢复正常。
2023 年，北京市全年固定资产投资（不含农户）比上年增长 4.9%，其中信息传输、
软件和信息技术服务业增长 47.1%，科学研究和技术服务业增长 0.8%，交通运输、仓
储和邮政业增长 10.1%，水利、环境和公共设施管理业增长 9.6%，文化、体育和娱乐
业增长 11.4%，住宿和餐饮业增长 10.9%。分区域来看，2023年大兴区、顺义区、房山
区全年固定资产投资（不含农户）同比增长 4.6%、10.3%和 4.6%。
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198
图 5-5-4：北京市历年固定资产投资总额
单位：亿元
数据来源：北京市统计局
（4）规模以上工业生产总值
2021 年，生物医药产业受疫苗生产因素影响大幅增长，北京市规模以上工业生产
总值约 24,988.1 亿元，达到历史新高，增速超过 20%。2022 年，生物医药产业逐步回
归正常生产水平，北京市规模以上工业总产值约 22,858.8 亿元，同比下降 6.0%，但较
2020 年上升 9.5%，仍保持较高水平。2023 年，全市规模以上工业增加值同比增长
0.4%。
图 5-5-5：北京市历年规模以上工业总产值
单位：亿元
-30%
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
8,000
9,000
10,000
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
固定资产投资总额 固定资产投资总额增速
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199
数据来源：北京市统计局
（5）人才配置情况
依托高校资源，北京市有大量高学历人才及研发科研人才储备。2022 年，北京市
共有高等院校 92 所，其中双一流高等院校 34 所，占全国双一流高等院校的 23%，排
名全国第一。各类学校在校生数量约 400万人，专任教师数约 27万人。北京市 2022年
本科毕业生约 12.7 万人，研究生及以上学历约 11.4 万人，占 2022 年总毕业生总数约四
分之一，较 2021 年分别增加 5.8%及 10.3%。与此同时，北京市 2022 年研究与试验发
展（R&D）从业人员共计 54.7 万人，较 2021 年增长 15.6%。高学历毕业生及 R&D 从
业人员的增加将为高新技术产业企业提供充足的就业人员，有利于企业的进一步发展。
2、地区发展规划
2021 年 8 月，北京市政府发布《北京市“十四五”高精尖产业发展规划》，提出为
实现到 2025 年，北京市以高精尖产业为代表的实体经济根基更加稳固，基本形成以智
能制造、产业互联网、医药健康等为新支柱的现代产业体系，将集成电路、智能网联
汽车、区块链、创新药等打造成为“北京智造”“北京服务”的新名片，北京市将打
造为“2441”的高精尖 2.0 产业体系。
“2441”的具体内容包括：“两个国际引领支柱产业”分别为新一代信息技术和
医药健康；“四个特色优势产业”分别为集成电路、智能网联汽车、智能制造与装备、
绿色能源与节能环保；“四个创新”分别为区块链与先进计算、科技服务、智慧城市
产业、信息内容消费；“抢先布局一批未来前沿产业”瞄准国际前沿抢占产业发展制
高点，超前部署一批具有深远影响、能够改变科技、经济、社会、生态格局的颠覆性
技术方向，为高精尖产业持续发展培育后备梯队，如生命技术、碳中和、量子信息、
脑科学等。
城市规划方面，北京将落实城市战略定位、促进京津冀协同发展，在市域范围内
形成“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构，“一核一主一副”，即：一
个首都核心功能区；一个中心城区；一个北京城市副中心。“两轴多点一区”即中轴
线及其延长线、长安街及其延长线；多个位于平原地区的新城，如大兴区、顺义区和
房山区；一个生态涵养区。布局最终形成改变单中心集聚的发展模式，构建北京新的
城市发展格局。
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200
图 5-5-6：北京城市总体规划图
图片来源：戴德梁行
3、区域市场情况
（1）存量分布及特点
北京市生产型园区（标准厂房）市场发展成熟，截至 2023 年末，北京市全市生产
型园区存量约 681.9 万平方米。其中，大兴区存量为 136.5 万平方米，约占总存量的
20.0%；顺义区存量为 95.8万平方米，约占总存量的 14.1%；房山区存量为 52.5万平方
米，约占总存量的 7.7%。
表 5-5-1：北京市生产型园区存量区域分布占比
区域 存量（万平方米） 占比
亦庄新城 277.2 40.65%
大兴区 136.5 20.03%
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201
区域 存量（万平方米） 占比
顺义区 95.8 14.05%
房山区 52.5 7.70%
平谷区 43.7 6.40%
通州区 32.2 4.72%
昌平区 31.3 4.60%
密云区 12.7 1.86%
合计 681.9 100%
（2）市场租金及增长率
北京市生产型园区租金增长率整体保持稳定，租期内租金平均保持约 3%-5.0%的
增长率水平。全市平均租金在 2.0-2.3 元/平方米/天（含增值税，含物业管理费，下同）。
分区域来看，北京各区域之间的租金差异较大，大兴区大兴新城区域平均租金约 2.0-
2.5 元/平方米/天，租金增长率约为 3%-5%；顺义区平均租金约 1.5-2.0 元/平方米/天，
租金增长率约为 2.5%-4%；房山区平均租金约 1.2-1.6 元/平方米/天，租金增长率约为
3%。
（3）市场空置率
近年来北京市全市生产型园区整体需求比较旺盛，市场空置率保持相对低位。分
区域来看，大兴区和顺义区区域内运营稳定成熟的生产型园区项目平均出租率在 90%
以上，空置率较低；北京房山奥得赛产业园作为其所在区域内唯一的生产型为主的高
标准厂房项目，依托外部管理机构良好招商能力及运营水平，园区入驻率接近 100%，
空置率处于低位水平。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
202
，图 5-5-7：北京城市历年生产型园区平均空置率水平
数据来源：戴德梁行
（4）供需情况分析
北京市近 5 年招拍挂出让的工业用地 148 宗，共出让工业用地 750.1 万平方米，规
划建筑面积 1,152.9 万平方米。2023 年，北京市通过招拍挂仅出让 31 块工业用地，合
计用地面积 146.3 万平方米，规划建筑面积 249.0 万平方米。工业土地的新增供应受到
政府严格限制，政府对工业项目的投资门槛越来越严，工业土地的供应在个别城市，
尤其是发达地区和一线城市，土地资源将越来越稀缺，中小企业很难独立拿地并自建
厂房。北京市已出让的工业用地中，受让方主要以大中型企业以及政府平台企业为主，
且主要为自用，面向高精尖产业中小企业的工业厂房供给量较低，难以满足高精尖产
业高速发展对于工业厂房的新增需求。
从价格层面来看，2019 年-2023 年北京市招拍挂工业用地平均地面地价从 1,387.8
元/平方米增长至 1,872.4 元/平方米，年复合增长率为 7.8%，总体呈现上升趋势。近五
年出让工业用地平均楼面地价亦呈现稳步上升态势，2019 年-2023 年年复合增长率为
4.0%。
随着独立拿地并自建厂房的可行性和成本增加，使得租赁园区成为众多中小企业
获得生产制造场地的主要途径。因此，对于北京市优质生产型园区项目来说，市场整
体呈现供不应求的趋势，项目入市后去化速度较快。从园区运营情况来看，由于制造
业的特性，对于建筑物及园区的配套设备设施及服务要求更高，租户入驻后装修及设
备投入多，搬迁成本较大，因此租户粘性较高，同时也为基础设施资产收益的稳定性
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
203
打下了良好的基础。
图 5-5-8：2019-2023 年北京市工业用地成交情况
数据来源：中指数据库
（5）市场展望
北京市工业经济增长稳定，产业布局不断优化，充分发挥产业协同作用，积极发
展生物医药、新材料等高端制造业及战略性新兴产业。随着北京市高新技术企业数量、
高技术人才不断增长和政府在政策上对高精尖行业产业的大力扶持，将为高精尖产业
进一步发展提供土壤。土地供应方面，未来新增工业用地供给将缩紧，同时土地价格
持续上涨，专业化的生产型园区将仍属于较为稀缺的资产。因此长期来看，生产型园
区的需求或将进一步扩大，从而提升租户的租赁粘性，有利于基础设施项目的持续平
稳运营。
（二）同行业可比项目的竞争优势与劣势
北京大兴科创产业园项目周边，业态及运营成熟度相对可比的项目，主要包括中
关村医疗器械园一期、华润生命科学园一期及北京药谷一号产业园。中关村医疗器械
产业园二期及华润生命科学园二期因新建，处于业务爬坡期，北京药谷一号产业园出
租率相对稳定。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
204
图 5-5-9：北京大兴科创产业园及区域内存量竞品位置分布图
表 5-5-2：北京大兴科创产业园区域内部分竞品项目情况50
项目
名称 项目形态 层高 承重
总建筑
面积
（m2）
竣工时间 出租率51
租金
（元/平米/
天）
中关
村医
疗器
械产
业园
一期
研发办公孵
化器及产品
服务楼中
心、标准厂
房、配套服
务
首层 5.8
米，二层及
以上 5.0 米
首层 1-3 吨/
平方米，二
层及以上
500 千克/平
方米
18.6 万 2017 年 95%-97% 2.0-2.2
华润
生命
科学
园一
期
6 栋独栋生
产研发多层
厂房，另有
配套服务设
施
首层 7.9
米，二层及
以上 7 米
首层 2 吨/平
方米，标准
层 500 千克/
平方米
8.5 万 2020 年 85%-90% 2.2-2.6
北京
药谷
一号
产业
园
8 栋独立厂
房、4 栋研
发办公楼
首层 5.1
米，二层
4.8 米，三
层及以上
4.5 米
首层 2 吨/平
方米，标准
层 400-600
千克/平方米
12.8 万 2008 年 85%-90% 2.2-2.6
（2）北京马坡科技园一期
北京马坡科技园一期周边，业态及运营成熟度相对可比的项目，主要包括茂华工
厂、尚唐文创科技园及联东 U 谷·马坡科技园二期，竞品项目均已成熟运营，出租率
相对稳定。
50 华润生命科学园二期入市时间较晚，仍处于租赁爬坡期，与基础设施资产的可比性及竞争关系相对有限，故未算
入竞品项目
51 周边竞品出租率区间为根据 2023 年年末市场数据估算。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
205
图 5-5-10：北京马坡科技园一期及区域内存量竞品位置分布图
表 5-5-3：北京马坡科技园一期区域内部分竞品项目情况
项目名
称
项目形态 层高 承重
总建筑
面积
（m2）
竣工时间 出租率52
租金
（元/平米
/天）
茂华工
厂
标准工业厂房、配套商
务中心、员工宿舍及员
工餐厅
首层 6
米，标准
层 4.5 米
首层 1.5 吨/平
方米，标准层
0.5 吨/平方米
8.5 万 2005 年 100% 1.65-1.70
尚唐文
创科技
园
独栋或双拼厂房、员工
宿舍、食堂
首层 7.2
米，标准
层 3.6–6.8
米
首层 1 吨/平方
米，标准层
600 千克/平方
米
4.5 万 2020 年 90%-95% 1.70-1.75
联东 U
谷·马
坡科技
园二期
多层框架厂房，宿舍
楼，地下车库
首层 7.2
米，标准
层 4.2–4.5
米
首层 1.5 吨/平
方米，标准层
500 千克/平方
米
6.0 万 2022 年 90%-95% 1.5-1.75
（3）北京房山奥得赛产业园
北京房山奥得赛产业园周边工业用地以大中型石化、新材料企业的自用厂房为主，
暂无与北京房山奥得赛产业园可比的已成熟运营的同类园区项目。从整个房山区范围
内看与北京房山奥得赛产业园相对可比的产业园区，主要包括中粮健康科技园及中关
村前沿技术研究院项目。但上述项目距离北京房山奥得赛产业园较远（约 15-30 公里），
且业态与生产型园区有一定差异，与项目的可比性及竞争关系相对有限。
52 周边竞品出租率区间为根据 2023 年年末市场数据估算。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
206
图 5-5-11：北京房山奥得赛产业园及区域内存量竞品位置分布图
表 5-5-4：北京房山奥得赛产业园区域内部分竞品项目情况
项目
名称 项目形态 层高 承重
总建筑
面积
（m2）
竣工时间 出租率53
租金
（元/平
米/天）
年租金
涨幅
（%）
中粮
健康
科技
园
60 余栋地上 4-5 层，
地下 1 层产业研发
楼；配套孵化器与公
寓
首层层高 5.4
米，中间层
4.5 米，顶层
5.7 米
首层承重 0.5
吨/平方米，
标准层承重
250 千克/平方
米
25.0 万 2018 年 70%-80% 1.2-1.3
中粮健
康科技
园
中关
村前
沿技
术研
究院
项目有 2 栋双层标准
厂房、20 余栋研发办
公楼、配套专家公
寓、多功能厅和国际
会议中心
厂房 10 米
首层承重不
限，二层承重
500 千克/平方
米
约 36
万，其
中生产
空间约
13 万
2015 年2019 年
75%-85% 1.4-1.6
中关村
前沿技
术研究
院
2、标的项目的优劣势分析
（1）基础设施资产的优势
1）政策支持优势：基础设施项目政策支持力度较大
北京大兴科创产业园位于中关村科技园区大兴生物医药产业基地，入园企业同时
属于北京市关于高精尖产业的优惠政策范围、中关村国家自主创新示范区对于入区企
业的支持政策、大兴新区对于医药健康产业企业的促进政策，政策力度和覆盖面较广。
53 周边竞品出租率区间为根据 2023 年年末市场数据估算。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
207
北京马坡科技园一期位于中关村顺义园政策范围的马坡工业区，入园企业同时属
于北京市关于高精尖产业的优惠政策、中关村国家自主创新示范区对于入区企业的支
持政策、顺义新城及马坡聚源工业基地的多重产业支持政策范围，对于园区企业具有
较强政策吸引力。
北京房山奥得赛产业园位于中关村科技园区房山园，入园企业同时属于北京市关
于高精尖产业的优惠政策、中关村国家自主创新示范区对于入区企业的支持政策、房
山区对于新材料产业基地的产业支持政策范围，对园区企业的政策支持力度较大。
2）区位优势：项目区位是长期投资价值的锚点，基础设施项目区位优势良好
基础设施项目交通便利，且均位于中关村国家自主创新示范区，区位优势良好。
北京大兴科创产业园项目位于大兴区的核心产业板块——中关村科技园区大兴生
物医药产业基地，毗邻京开高速、南六环路及地铁四号线，周边共建设有 6 条南部联
络线、8 条进京线路、紧邻 8 条高速公路，与北京南站、大兴机场等核心交通节点距离
较近，区位优势显著。
北京马坡科技园一期项目位于顺义区顺义新城板块的马坡组团，属中关村科技园
顺义园政策范围，项目毗邻京沈路、101国道、大广高速，拥有便利的进出京交通网络，
距首都国际机场约 9 公里，产业物流条件良好。
北京房山奥得赛产业园项目位于房山区高精尖产业的核心板块——中关村科技园
房山园石化新材料产业基地，项目毗邻京昆高速、西南六环路及地铁燕房线，产业的
基础配套完善，进出京交通便捷。
本次入池的基础设施项目均具有良好区位、交通便利，有利于吸引企业入驻及工
业生产流通。基础设施资产周边配套设施完善，除配有医院、学校、银行、住宅等基
本商业配套外，园区周边还有多个大型商业综合体，可以为租户提供优质的配套服务。
3）产业聚集优势：基础设施项目均位于北京中关村国家自主创新示范区，产业
集聚效应强
大兴生物医药产业基地已形成生物医药高端产业的聚集效应，生物医药企业的各
个生产环节有良好的产业链支持，具有良好的产业吸引力。截至 2024年 3月 31日，北
京大兴科创产业园入园企业或其控股股东取得国家高新技术企业、瞪羚企业、火炬中
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208
心高新技术企业、中关村高新技术企业、科技型中小企业、专精特新企业、雏鹰企业
等标签或资质的共 30 家，产业链上下游优质企业丰富。
北京马坡科技园一期作为综合型产业基地，截至 2024年 3月 31日，入园企业或其
控股股东取得国家高新技术企业、瞪羚企业、火炬中心高新技术企业、中关村高新技
术企业、科技型中小企业、专精特新企业、雏鹰企业等标签或资质的共 28 家，产业链
环境良好。
北京房山奥得赛产业园所在的房山石化新材料产业基地已初步形成了以石墨烯为
代表的纳米材料、以新型显示材料为代表的电子新材料和以氢能为代表的新型能源材
料的三个产业集群。截至 2024年 3月 31日，北京房山奥得赛产业园入园企业或其控股
股东取得国家高新技术企业、瞪羚企业、火炬中心高新技术企业、中关村高新技术企
业、科技型中小企业、专精特新企业、雏鹰企业等标签或资质的共 16 家，有利于进一
步吸引产业链上下游企业入驻。
4）客群定位优势：基础设施项目面向中小、生产、科创型企业，把握最广泛厂
房市场需求，是经济周期下平稳运营基础
基础设施项目面向产值介于 1 千万-3 亿元、符合国家和地方产业规划导向的中小
型、生产型企业，是数量最多、分布最广泛的产业租户群体。相对于服务型企业，生
产型企业用于生产的物理空间是刚需，但中小企业体量不足以独立拿地，在鼓励实体
经济的大背景下，该群体有长期稳定的租赁需求。
在客户筛选方面，联东集团建立多层次审核制度，入驻园区的企业需要同时满足：
①联东集团对于租户的基本资质条件；
②符合区域经济发展的规划导向；
③税收、经营情况达到联东对于租户入驻园区设置的具体标准。
基础设施项目所属园区的产业导向明确，项目的入园企业资质良好，产业集聚效
应强，为租户提供了对接上下游优质企业的良好产业链环境。
5）产品定位优势：基础设施项目打造新型标准化工业厂房产品，面向各发展阶
段租户、满足多方位需求
基于前述面向中小、生产、科创型企业客群，联东经过多年积累和迭代，形成符
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
209
合企业生产及总部基地一体化定位的新型标准化工业厂房产品，满足数量庞大的中小
生产型企业客群的一般性需求。
基础设施资产业态为多层标准厂房项目，运营成熟稳定，园区品质较高。园区可
面向各发展阶段租户、满足多方位需求：
? 首层承重 1T~5T/平方米可用于重生产；
? 其余层承重 0.5T~0.8T/平方米用于轻生产、研发试验及生产型总部基地；
? 同一栋厂房分为两个单元，可由单个租户整租，亦可由两个租户拼租。
此外，厂房标准化装修交付，通用性强、租户入驻成本低：
? 每栋厂房均配备相同标准的客梯、货梯、标准配电设备、消防栓系统等，满足
租户基本需求；
? 厂房均毛坯交付，租户可自行装修满足个性化需求，退租时需根据协议要求还
原保证新租户顺利入驻。
同时，本次入池的基础设施项目所在北京产业市场租赁需求旺盛，北京标准工业
厂房租赁市场整体供应量较少，为资产运营的稳步提升提供有力支撑。
6）租户分散优势：基础设施项目包含重点鼓励行业的聚焦型产业园区和多元化
产业园区，租户相对分散，保障出租率稳定
基础设施项目包括位于产业聚集地、面向重点鼓励行业的聚焦型的产业园区，也
包括位于综合型产业基地、面向高精尖产业的多元化产业园区，租户相对分散，出租
率稳定：
北京大兴科创产业园属于位于生物医药基地的聚焦型产业园区，以医药制造业优
质企业为主，与北京市及其所在的中关村大兴生物医药产业基地重点产业发展方向相
契合，具有良好的发展前景。
北京马坡科技园一期及北京房山奥得赛产业园属于位于综合型产业基地内多元化
产业园区，租户行业涵盖医药制造业、专用设备制造业、通用设备制造业、软件和信
息技术服务业和其他制造业等，租户行业分布相对分散。
基础设施项目租户相对分散，出租率稳定，截至 2024年 3月 31日，前十大租户合
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
210
计面积占已租赁面积比例仅为 29.75%，第一大租户租赁面积占已租赁面积比例仅为
7.32%。
7）市场化运营优势：联东的招商、管理能力是项目平稳运营的保障和护城河
①联东强大的招商能力提升租赁稳定性
联东通过“天上一张网”，即招商数字化系统实现对全国中小企业的信息获取收集、
分析、运算和运用；通过“地上一张网”，即全国招商团队联动机制及充足的项目招商
人员配备，实现对中小生产企业客群充分覆盖。依托“天上一张网，地上一张网”的招
商模式，基础设施项目报告期内出租率稳步提升、正常退换租效率高，项目空置短。
同时，由于租赁型产业园中符合中小企业一般性经营需求的标准化多层厂房稀缺，
联东挖掘、筛选中小租户的招商能力壁垒较高。
②联东强大的运营能力为现金流稳定性提供保障
联东建立严格的管理制度保障租金收缴，截至本报告出具日，基础设施项目报告
期内收缴率均为 100%。同时，联东依托数字化智慧园区平台，能够及时掌握入园企业
的发展状况，为产业园区的租户管理和产业调整提供参考，在租户经营出现显著变化
的情况下，提前启动退换租招商，降低空置和租金损失。
联东可为租户提供标准化采购、统一政府关系对接、金融服务等多元化服务，具
有行业独特的竞争优势，优质的增值服务政策，可为中小型企业发展提供助力，吸引
更多中小企业入驻，为基础设施项目提供稳定的租户储备。
根据联东集团策略，以3-5年期为主进行签约，到期后与租户重新议价，保留租金
随市场增长调整空间。
8）持续经营优势：联东品牌优势及丰富的资产储备为 REITs 平台提供长远增长
空间
联东集团作为产业园区行业领军运营服务和产业服务企业，服务新兴制造业和科
技型企业超过 21,000 家，在行业内具有较好的知名度及品牌形象。联东集团旗下核心
品牌“联东 U 谷”连续 13 年蝉联“中国产业园区运营优秀企业”和“中国产业园区运
营商优秀品牌”第一名，领先的产业园区运营能力及市场口碑能够为基础设施资产长
期的租赁稳定性提供保障，可为本项目带来稳定且可观的租金收入和潜在的优质客户
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211
群体。
联东持有的产业园合计可租赁面积 655 万平方米，潜在可扩募项目储量丰富，所
在区位、行业均合理分散，长期看可缓释宏观风险，为 REITs 平台提供长远增长空间。
基础设施项目多年来始终保持优秀的运营表现，为基础设施项目未来现金流的稳
定增长提供坚实保障。关于基础设施项目的运营表现请见本报告第五章“基础设施资
产”之“六（三）现金流分散度”。
（2）基础设施资产所面临的挑战
基础设施资产所在区域未来会有部分新增项目入市，基础设施资产面临一定的市
场竞争。
六、租约及历史现金流情况
（一）现金流稳定性
1、运营年限
基础设施项目运营成熟稳定，截至 2024年 3月 31日，基础设施项目运营时间均已
超过 3 年，其中最长运营年限为 5.8 年，最短运营年限为 3.8 年。
表 5-6-1：基础设施资产运营时间（截至 2024 年 3 月 31 日）
项目名称 运营起始时间 已运营期限（年）
北京大兴科创产业园 一期：2018 年 11 月
二期：2019 年 11 月
一期：5.4 年
二期：4.4 年
北京马坡科技园一期 2018 年 7 月 5.8 年
北京房山奥得赛产业园 2020 年 6 月 3.8 年
2、历史现金流
（1）历史运营情况
经财务顾问核查并根据原始权益人出具的说明，基础设施资产运营收入为经营租
赁收入，均基于市场化运营产生，不含政府部门就基础设施项目运营向基础设施项目
直接发放或返还的租金补贴等政府补贴资金，亦不依赖第三方补贴等非经常性收入。
基础设施资产历史运营整体情况如下：
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212
表 5-6-2：基础设施资产历史运营情况
单位：万元
指标 2024 年一季度 2023 年度 2022 年度 2021 年度
期末出租率 97.91% 98.17% 97.59% 82.90%
营业收入 2,830.07 10,950.37 9,534.06 7,778.25
职工薪酬费用 143.87 868.99 996.35 963.40
税金及附加 352.28 1,368.53 1,196.81 1,081.72
其他费用 26.08 86.61 90.77 122.39
历史运营净收益54 2,307.84 8,626.23 7,250.12 5,610.74
近三年及一期，基础设施资产出租率分别为82.90%、97.59%、98.17%和97.91%，
平均签约日租金分别为 1.59 元/平方米/日、1.68 元/平方米/日、1.74 元/平方米/日和 1.78
元/平方米/日，报告期内平均签约日租金的复合增长率为 3.58%，报告期内平均签约日
租金的增幅保持稳定。基础设施资产的营业收入分别为 7,778.25 万元、9,534.06 万元、
10,950.37 万元和 2,830.07 万元，历史运营净收益分别为 5,610.74 万元、7,250.12 万元、
8,626.23 万元和 2,307.84 万元，各项核心运营指标均呈稳定增长趋势，整体来看基础设
施资产历史运营情况较好，主要系 3 个产业园区项目投入运营后，经过园区培育期，
出租率稳步上升，带动营业收入实现增长。3个项目的营业收入均全部来源于向租户收
取的租金收入。
表 5-6-3：基础设施资产历史出租率变化情况
序
号
项目名称
2021 年末 2022 年末 2023 年末 2024 年一季度末
出租率 较上年
末变动 出租率 较上年
末变动 出租率 较上年
末变动 出租率 较上年
末变动
1
北京大兴
科创产业
园
77.16% 27.40% 98.86% 21.70% 97.85% -1.01% 96.60% -1.25%
2
北京马坡
科技园一
期
92.19% 0.94% 97.26% 5.07% 98.66% 1.40% 98.66% 0.00%
3
北京房山
奥得赛产
业园
80.90% 28.34% 95.93% 15.03% 98.09% 2.15% 99.13% 1.04%
平均 82.90% 19.28% 97.59% 14.69% 98.17% 0.58% 97.91% -0.26%
54 历史运营净收益=营业收入-职工薪酬费用-税金及附加-其他费用，下同。
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213
表 5-6-4：基础设施资产历史期间平均签约日租金55变化情况
单位：元/平方米/日
序
号
项目名称
2021 年度 2022 年度 2023 年度 2024 年 1-3 月
期间平
均签约
日租金
较上年
末变动
期间平
均签约
日租金
较上年
末变动
期间平
均签约
日租金
较上年
末变动
期间平
均签约
日租金
较上年
末变动
1
北京大兴
科创产业
园
1.98 0.51% 2.08 5.29% 2.21 5.95% 2.29 3.62%
2
北京马坡
科技园一
期
1.50 0.00% 1.53 1.85% 1.53 0.02% 1.55 1.31%
3
北京房山
奥得赛产
业园
1.13 -0.88% 1.18 4.62% 1.22 3.40% 1.26 3.28%
平均56 1.59 1.06% 1.68 5.25% 1.74 3.45% 1.78 2.44%
本次入池项目中北京马坡科技园一期项目起始运营时间相对较早，报告期内出租
率基本保持稳定较高的水平。北京大兴科创产业园及北京房山奥得赛产业园项目由于
完整投入运营的时间在2019-2020年之间，报告期内仍处于租户引入的经营爬坡期，因
此项目出租率变化较大，相应项目的出租率提升是基于市场需求以及联东的招商、运
营能力，随着新增租户持续入驻而自然形成的，项目经营爬坡期与联东旗下位于北京
市的同类项目基本一致，在经营爬坡期后项目出租率亦保持基本稳定。
近三年及一期，北京大兴科创产业园营业收入分别为 3,699.09 万元、4,986.28 万元、
5,932.76 万元和 1,519.73 万元。该项目一期于 2018 年 11 月投入运营，二期于 2019 年
11 月投入运营，近三年及一期末，出租率分别为 77.16%、98.86%、97.85%和 96.60%，
随着入园企业快速导入，出租率快速提升。从项目完整投入运营至项目整体出租率达
到 90%以上，项目整体经营爬坡期约为 2.5年。近三年及一期，平均签约日租金分别为
1.98 元/平方米/日、2.08 元/平方米/日、2.21 元/平方米/日和 2.29 元/平方米/日。截至
2024 年 3 月末，北京大兴科创产业园租户数量合计为 43 户，租户主要属于医药制造业。
近三年及一期，北京马坡科技园一期营业收入分别为 2,729.98 万元、2,867.02 万元、
3,079.77 万元和 784.64 万元。该项目于 2018 年 7 月投入运营，近三年及一期末，出租
率分别为 92.19%、97.26%、98.66%和 98.66%，2020 年随着入园企业进一步导入，出
55 基础设施资产期间平均签约日租金=基础设施资产期间租赁收入（含税）/∑(期间租户签约面积*实际租赁天
数)。
56 三个项目期间平均签约日租金的平均值为按照项目期末已出租面积的加权平均值（表内该数值四舍五入取两位小
数，较上年末变动百分比可能存在尾差影响）。
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214
租率进一步提升，2022 年以来持续稳定在 95%以上。近三年及一期，平均签约日租金
分别为 1.50 元/平方米/日、1.53 元/平方米/日、1.53 元/平方米/日和 1.55 元/平方米/日。
截至 2024年 3月末，北京马坡科技园一期租户数量合计为 48户，租户主要属于医药制
造业、专用设备制造业、通用设备制造业、软件和信息技术服务业及其他制造业。
近三年及一期，北京房山奥得赛产业园营业收入分别为 1,349.18 万元、1,680.76 万
元、1,937.83 万元和 525.70 万元。该项目于 2020 年 6 月完工并投入运营，近三年及一
期末，出租率分别为 80.90%、95.93%、98.09%和 99.13%。随着入园企业快速导入，
出租率快速提升。从项目投入运营至项目整体出租率达到 90%以上，项目整体经营爬
坡期约为 2.5 年。近三年及一期，平均签约日租金分别为 1.13 元/平方米/日、1.18 元/平
方米/日、1.22 元/平方米/日和 1.26 元/平方米/日。截至 2024 年 3 月末，北京房山奥得
赛产业园租户数量合计为 29 户，租户主要属于专用设备制造业、通用设备制造业、医
药制造业、软件和信息技术服务业及其他制造业。
（2）基础设施项目收缴情况
1）历史租金收缴率57
近三年一期，基础设施项目租金收缴情况较好，不存在租金损失未能收回的情况，
截至本报告出具日，基础设施资产报告期内租金收缴率均为100%。2024年以来，存在
6户新签租户尚处装修或预备投产阶段并发生延迟支付租金等情况，外部管理机构及相
关租户已出具相应说明确认其真实租赁需求。截至本报告出具日，上述租户已足额缴
纳全部应付款项。外部管理机构已敦促上述租户严格履行后续租金缴纳义务，并承诺
在租期内采取有效措施进行租金催缴，保障租金收入。
表 5-6-5：基础设施资产历史租金收缴率
单位：%
2021 年度 2022 年度 2023 年度 2024 年 1-3 月
100.00 100.00 100.00 100.00
2）关于欠缴租金的应对处置安排
针对可能发生的租金欠缴情况，基金管理人和外部管理机构已制定合理有效的缓
释措施，包括严格执行租金预付及租赁保证金制度、租金催收制度，设置与租金回收
57截至本报告出具日报告期内己收当期金额/应收当期金额，当期金额包含租户应缴纳的各项费用。
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215
情况挂钩的运营管理费收费安排，以及外部管理机构对重点租户运营收入的监督管理，
多维度促进外部管理机构加强日常催收管理等，具体如下：
①通过租金预付及租赁保证金制度防范欠缴损失
基础设施项目租金收取方式主要为季度收取，租户的租金和物业管理费采用预付
形式，租户需在上一期租金/物业管理费覆盖周期届满之日前一定时间内支付下一期租
金/物业管理费，同时根据招商实际情况，通常收取租户三个月的租赁保证金，以应对
租户欠缴或者违约的风险。首期租金同租赁保证金一同支付，如租户欠缴租金或提前
解约，项目公司可从中抵扣拖欠款项。
②严格执行租金催收制度，持续加强租金收缴管理
根据外部管理机构联东金园的收款制度，其自助缴费平台会在租赁合同约定的最
迟租金缴款日前 15 日提示租赁合同即将到达租金缴款日，如果发生逾期，系统将提示
租户缴款逾期天数，以上信息均可通过电话或纸质催收函推送至租户的行政负责人或
主要负责人。在租金催缴过程中，一般在逾期 1 个月后送达租金催缴函，项目公司在
租户逾期超过 60 天后有权利按照合同约定向租户发送单方解约函。以上措施执行后，
外部管理机构将积极与承租单位进行一对一深入沟通和谈判，在判断确认承租单位具
备还款意愿和长期还款能力、仅为短期资金流动性或因技术性问题导致还款时点后置
的前提下，可由承租单位出具外部管理机构认可的还款承诺，视承诺执行情况决定是
否采取诉讼措施。还款承诺原则上应安排在两个租金缴款账期内（即 6 个月内）缴清
历史欠款。除以上出具还款承诺的情况外，逾期超过 3 个月的，外部管理机构将通过
诉讼等方式加速欠缴款项的回收。
③设置与租金回收情况挂钩的运营管理费收费安排，有效激励外部管理机构加强
日常催收管理
外部管理机构的运营管理费用与基础设施项目运营管理业绩挂钩，包括以项目公
司当年实现的营业收入为收费基数的基础管理费用，以及根据项目公司当年实现的经
营净现金流与经营净现金流目标值的差值作为收费基数计算的浮动管理费用，租金回
收情况将影响外部管理机构的浮动管理费用。
前述运营管理费用的设置可有效激励外部管理机构加强日常催收管理，缓释租金
欠缴风险。
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（二）现金流真实性
基础设施资产取得的运营收入为依据项目租赁合同产生的租金收入。
项目公司作为基础设施项目的合法使用权人和/或所有权人，以合法形式根据其与
租户签署的租赁合同或其他法律协议收取租金，基础设施项目现金流基于真实、合法
的经营活动产生，基础设施项目现金流真实有效。
经财务顾问核查并根据原始权益人出具的说明，基础设施项目运营指标和经营收
入等历史经营情况真实、完整，不存在通过各种手段突击虚增运营收入的情况。
经财务顾问核查，截至 2024年 3月 31日，基础设施资产上正在履行的租赁合同不
违反法律、行政法规的强制性规定，未发现存在《中华人民共和国民法典》（简称
“《民法典》”）规定的合同无效或可撤销的情形，均合法有效。基础设施资产以现
状用途使用符合相关规定及政策，不存在影响其持续经营的重大法律障碍。
综上，基础设施资产现金流的产生基于真实、合法的经营活动，形成基础设施资
产的法律协议或文件合法、有效。
（三）现金流分散度
1、租户数量
截至 2024 年 3 月 31 日，基础设施项目在执行租约共涉及租户 120 家，其中北京大
兴科创产业园 43 家，北京马坡科技园一期 48 家，北京房山奥得赛产业园 29 家，具有
良好的现金流分散度。
2、租户行业分布
截至 2024 年 3 月 31 日，3 个基础设施项目资产的租户合计为 120 个，租户所在行
业主要包括医药制造业、专用设备制造业、通用设备制造业、软件和信息技术服务业
和其他制造业，不存在政府类机构、整租租户及孵化器58租户，与基础设施资产定位
及产业规划高度匹配、与区域规划一致。
58 报告期内北京房山奥得赛产业园存在一户租户为孵化器企业，2023 年 9 月 30 日，原孵化器企业租赁合同分别换
签为由 4 家被孵化企业直接和项目公司签署的租赁合同，原孵化器企业不再承租
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表 5-6-6：租户行业分布59（截至 2024 年 3 月 31 日）
序号 租户所在行业 租赁面积（平方米） 占已租赁面积比例
1 医药制造业 110,310.24 57.95%
2 专用设备制造业 28,073.27 14.75%
3 通用设备制造业 19,133.56 10.05%
4 软件和信息技术服务业 2,959.71 1.55%
5 其他制造业 27,584.79 14.49%
6 其他 2,278.32 1.20%
合计 190,339.89 100.00%
截至 2024年 3月 31日，北京大兴科创产业园租户所在行业以医药制造业为主，占
已租赁面积比例达 92.94%，与所在的北京大兴生物医药产业基地规划高度匹配。
表 5-6-7：北京大兴科创产业园租户行业分布（截至 2024 年 3 月 31 日）
序号 租户所在行业 租赁面积（平方米） 占已租赁面积比例
1 医药制造业 74,069.99 92.94%
2 其他制造业 4,126.54 5.18%
3 其他 1,498.00 1.88%
合计 79,694.53 100.00%60
截至 2024 年 3 月 31 日，北京马坡科技园一期租户所在行业租户租赁面积较为分
散，行业涵盖医药制造业、专用设备制造业、通用设备制造业、软件和信息技术服务
业及其他制造业，其中医药制造业租户租赁面积占已租赁面积比例达 53.05%。
表 5-6-8：北京马坡科技园一期租户行业分布（截至 2024 年 3 月 31 日）
序号 租户所在行业 租赁面积（平方米） 占已租赁面积比例
1 医药制造业 31,724.68 53.05%
2 专用设备制造业 9,414.50 15.74%
3 通用设备制造业 3,893.86 6.51%
4 软件和信息技术服务业 830.87 1.39%
5 其他制造业 13,938.45 23.31%
合计 59,802.36 100.00%
截至 2024年 3月 31日，北京房山奥得赛产业园租户所在行业租户租赁面积较为分
59 按照实测面积统计，下同。
60 由于四舍五入原因，分项之和与合计项之间可能存在尾差，下同。
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散，行业涵盖专用设备制造业、通用设备制造业、医药制造业、软件和信息技术服务
业及其他制造业等，其中专用设备制造业租户租赁面积占已租赁面积比例达 36.70%。
表 5-6-9：北京房山奥得赛产业园租户行业分布（截至 2024 年 3 月 31 日）
序号 租户所在行业 租赁面积（平方米） 占已租赁面积比例
1 专用设备制造业 18,658.77 36.70%
2 通用设备制造业 15,239.70 29.97%
3 医药制造业 4,515.57 8.88%
4 软件和信息技术服务业 2,128.84 4.19%
5 其他制造业 9,519.80 18.72%
6 其他 780.32 1.53%
合计 50,843.00 100.00%
基础设施项目包括位于产业聚集地、面向重点鼓励行业的聚焦型的产业园区，也
包括位于综合型产业基地、面向高精尖产业的多元化产业园区：
北京大兴科创产业园属于位于生物医药基地的聚焦型产业园区，以医药制造业优
质企业为主，与北京市及其所在的中关村大兴生物医药产业基地重点产业发展方向相
契合，具有良好的发展前景。
北京马坡科技园一期及北京房山奥得赛产业园属于位于综合型产业基地内多元化
产业园区，租户行业涵盖医药制造业、专用设备制造业、通用设备制造业、软件和信
息技术服务业和其他制造业等，租户行业分布相对分散。
3、租户合同期限分布
截至 2024 年 3 月 31 日，基础设施项目租赁合同期限为 3 年-5 年的租赁面积占已租
赁面积比例达 50.75%，期限 5 年以上租赁面积占已租赁面积比例达 35.89%。
表 5-6-10：租赁合同期限分布（截至 2024 年 3 月 31 日）
租赁合同期限（年） 租赁面积（平方米） 占已租赁面积比例
（0,3] 25,433.13 13.36%
（3,5] 96,597.32 50.75%
（5,10） 51,496.46 27.06%
10 年及以上 16,812.98 8.83%
合计 190,339.89 100.00%
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219
根据联东集团的业务策略，租赁合同期限以 3 年-5 年的中短期合同为主。基础设
施项目租赁合同到期前，外部管理机构将提前3-6个月与租户洽谈续租意向，最大程度
保障租户续约率，若出现换租的情况，亦会最大限度保障新租约于现有租约到期前 1-3
个月完成签署。在租约主动管理措施之外，项目租户以生产型企业为主，租户更换生
产场所成本较高，因此租户租赁粘性亦相对较高。根据联东集团旗下运营的经营年限
相对较长的北京及周边地区同类产业园区项目的租户续租情况，大部分租户选择了续
约，具备较强的租户粘性。
4、租户合同到期日分布
截至 2024 年 3 月 31 日，基础设施项目租赁合同到期日在 2026 年及之后的占已租
赁面积比例为 61.79%，占比较高。
表 5-6-11：租赁合同到期日分布（截至 2024 年 3 月 31 日）
租赁合同到期年份（年） 租赁面积61（平方米） 占已租赁面积比例
2024 年 29,834.68 15.67%
2025 年 42,891.47 22.53%
2026 年 55,537.72 29.18%
2027 年及以后 62,076.02 32.61%
合计 190,339.89 100.00%
针对拟到期的租赁合同，联东金园将提前与租户沟通续租意愿，如不续租，则联
东金园将前置招商，缩短换租带来的空闲期。
5、前十大租户情况
截至 2024 年 3 月 31 日，基础设施项目前十大租户租赁面积占已租赁面积比例
29.75%。
表 5-6-12：前十大租户租赁情况（截至 2024 年 3 月 31 日）
租户 行业 租赁面积（平方米） 占已租赁面积比例
租户 1 医药制造业 13,927.15 7.32%
租户 2 专用设备制造业 9,806.69 5.15%
租户 3 医药制造业 4,811.35 2.53%
61 已考虑于价值时点后换租及续租租期之影响。
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220
租户 行业 租赁面积（平方米） 占已租赁面积比例
租户 4 医药制造业 4,701.63 2.47%
租户 5 医药制造业 4,427.73 2.33%
租户 6 其他制造业 4,126.54 2.17%
租户 7 医药制造业 4,118.84 2.16%
租户 8 其他制造业 3,716.76 1.95%
租户 9 专用设备制造业 3,606.20 1.89%
租户 10 医药制造业 3,391.16 1.78%
合计 56,634.05 29.75%
基础设施项目前十大租户租赁面积占比较低，且细分行业具有一定分散性，集中
换租风险低，能够有效保障租赁稳定性。前十大租户具备一定的主体实力和行业地位，
租赁稳定性较强。
6、新入驻租户租金优惠
根据行业惯例，新入驻租户在入驻产业园区前，存在必要的装修及入驻手续办理
时间，根据项目运营管理及签约安排，基础设施项目会针对新入驻租户提供首年租金
优惠，租金优惠金额通常根据租户行业情况、租赁面积、产业影响力等因素确定，租
金优惠金额一般为对应租户租赁面积的30-60天租金，并在与新入驻租户所签署的租赁
合同中对优惠后的首年租金水平予以明确和体现。
基于上述新入驻租户签约的首年租金优惠安排，基础设施项目不存在额外为租户
提供免租期优惠或其他租金优惠的约定。
7、租户行业集中分析
北京大兴科创产业园项目、北京马坡科技园一期项目不存在对租户行业、规模、
经营范围等限制性要求；北京房山奥得赛产业园项目存在租户引进的方向要求，但相
关租户引进方向涵盖行业范围相对较广，并未对具体租户规模、经营范围提出限制性
要求。基础设施项目租户行业属性均符合所在区域的产业规划，或已取得主管部门关
于项目及租户产业属性的认可，项目主要租户不存在与园区规划不一致的情况。
基础设施项目医药制造业租户占比较高，主要系北京大兴科创产业园的医药制造
业租户相对集中，主要是受益于北京市和大兴区的产业导向和支持政策，医药产业集
群效应良好，属产业集聚发展的市场化表现，北京马坡科技园一期和北京房山奥得赛
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221
产业园的租户行业分布相对分散。
从租户行业分布占比较高的医药制造业来看，受益于良好的经济环境和产业支持
政策，行业发展态势良好，行业周期性波动风险可控，未对项目可持续经营能力产生
不利影响，原始权益人和外部管理机构也针对行业集中情况设置了相应风险缓释安排，
降低行业集中风险。
具体如下：
（1）基础设施项目所在行业及产业规划情况
基础设施项目中，北京大兴科创产业园位于大兴生物医药基地，产业集群效应明
显，租户行业分布较为集中。北京马坡科技园一期和北京房山奥得赛产业园受所在地
的产业规划及发展情况影响，租户行业相对分散。
1）北京市及各区产业规划对生物医药等高精尖行业形成了有力支持
根据《北京市“十四五”时期高精尖产业发展规划》，“十四五”期间，北京市要积极
培育形成两个国际引领支柱产业、四个特色优势的“北京智造”产业、四个创新链接的
“北京服务”产业以及一批未来前沿产业，构建“2441”高精尖产业体系。其中，医药健
康作为国际引领支柱产业之一，根据规划，南部地区重点布局大兴区、北京经济技术
开发区。
根据《北京市大兴区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目
标纲要》，支持生物医药产业在生物医药基地、临空经济区集中布局，聚焦医药健康、
数字经济等重点优势产业。
其中，大兴生物医药基地是中关村国家自主创新示范区生物医药产业专属发展空
间，园区目前集聚了多家国家级药政检测与药物研发机构，吸引了世界五百强和全球
领先技术的高科技企业入驻园区，入区企业已达 4,000余家，已成为国家发展高端医药
健康产业、科技创新的重要承载区。拥有“北京国家生物产业基地”、“国家新型工业化
产业示范基地”、“首批战略性新兴产业集群”、“中国健康产业联盟领军品牌”、“中国
生物医药最佳园区”等一系列荣誉称号。
根据《顺义区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，
顺义区要重点发展和打造新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天三大产业集群。
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222
着力培育新一代信息技术产业、智能装备、医药健康产业三大新兴产业，建设北京创
新产业集群示范区。
根据《北京市房山区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目
标纲要》，房山区要深化与中关村核心区对接，围绕做强新材料、高端制造和医药健康
产业，加快构建以高端制造、新材料为主导产业，医药健康为潜力产业，特色金融为
重要支撑的现代产业体系。
2）基础设施项目行业分布充分受益于地区产业发展规划
3个基础设施项目均位于北京中关村国家自主创新示范区，具有良好的区位优势，
产业聚集效应和政策支持力度。从项目业态和运营模式来看，基础设施项目均为生产
型标准工业厂房，通用性较强，满足广泛企业生产和经营的一体化需求，重点面向符
合国家和地方产业规划导向、租赁需求旺盛的中小型、生产型、科创型企业，是助力
地区实体经济发展的重要产业载体，所服务的重点产业均为符合北京市及中关村园区
高精尖产业规划的支柱及优势产业。
其中，北京大兴科创产业园入园企业绝大部分为医药制造行业企业，符合大兴区
“十四五”期间以医药健康为核心产业的发展规划以及大兴生物医药基地的产业定位；
北京马坡科技园一期入驻企业以医药制造、智能制造与装备行业为主，符合顺义区“十
四五”期间大力培育“信息技术、医药健康、智能制造及装备”三大战略性新兴产业的产
业发展规划；北京房山奥得赛产业园入园企业集中于智能制造、能源环保、新材料、
信息技术、医药制造行业的成长型企业，符合房山区“十四五”期间重点聚焦新能源、
新材料、医药健康、智能制造的产业定位及发展新一代信息技术融合赋能的产业发展
规划，亦符合中关村房山园发展高精尖产业的园区定位。
北京大兴科创产业园的租户行业分布较为集中在医药制造业，主要是因为北京大
兴科创产业园位于大兴生物医药基地，医药制造产业规划明确、政策支持力度大，产
业集群密集，形成了较为完备的上下游产业链所致，属于产业布局的正常现象，且园
区虽然大的行业分类上有一定集中度，但园区租户细分行业相对分散，包括医疗器械、
检验检测、制药等细分行业。北京马坡科技园一期和北京房山奥得赛产业园的租户行
业分散度相对较高。因此从整体上看，基础设施项目整体租户分布呈现出一定的集中
态势，但行业集中的风险可控。
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223
从产业规划角度来看，基础设施项目重点服务于医药制造、电子信息、新能源新
材料、高端装备等战略性新兴产业企业，相关产业规划已被写入北京市及基础设施项
目所在各区“十四五”规划及相关支持政策中，对园区的医药制造及其他战略性新兴行
业企业形成了稳定的政策支持。报告期内，基础设施项目整体出租率分别为 82.90%、
97.59%、98.17%和 97.91%，呈现快速爬升至成熟期保持稳定的态势，未受到产业集中
度较高的影响。
（2）基础设施项目租户所在行业周期性波动风险可控
1）医药制造类租户细分行业具备较好的稳定性和可持续性
从基础设施项目中医药制造类租户的细分行业来看，主要为医疗器械制造及医药
配套服务行业，此类租户所处细分行业的产能转化效率较高，同时对于生产空间依赖
度较强，能够对基础设施项目经营稳定性起到一定支撑作用。
①医药制造类租户细分行业分布与基础设施项目招商定位相符
从基础设施项目的医药制造类租户细分行业分布情况来看，主要为医疗器械制造、
医药配套服务和药品研发与制造等三个细分行业，截至 2024 年一季度末，医疗器械制
造行业租户共计 35家，占医药制造类租户比重为 51.47%；医药配套服务行业租户共计
18 家，占医药制造类租户比重为 26.47%；药品研发与制造行业租户共计 15 家，占医
药制造类租户比重为 22.06%；其中医疗器械制造行业租户占比较高，该类租户主要以
生产制造业务为主，对生产型厂房的需求明确，符合基础设施项目面向战略性新兴行
业中小生产型企业的招商客群定位以及服务生产制造、研发试验等一体化用途的业态
功能定位。
②主力细分行业处于成长周期，市场需求保持稳定增长
主力细分行业中，医疗器械制造与医药配套服务均属于医药制造行业产业链中重
要的配套支持型产业，其行业周期与整体医药行业紧密相关。
国家卫健委发布的数据显示，2023 年 1-9 月，我国医疗卫生机构总的诊疗人次达
51.1亿，同比增长 6%，与 2019年同期相比增长 12.4%，国内医疗服务需求进一步释放
并持续增长，同步带动对医疗器械使用及制造的需求。2023 年，国家药监局受理医疗
器械首次注册、延续注册和变更注册申请共计 13,260 项，与 2022 年相比增加 25.4%，
其中批准创新医疗器械 61 个，优先审批医疗器械 12 个，创新医疗器械批准数量再创
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224
新高，同比 2022 年增加 11%62。由此可见，医疗器械制造行业正处于快速成长期，市
场需求和技术创新的双重驱动使其具备良好的发展前景；宏观政策环境进一步优化，
也为行业提供了良好的外部条件。
基础设施项目的医药配套服务行业租户主要围绕药材加工、日化及辅料生产、医
疗检测服务63等细分领域。国家统计局数据显示，截至 2022 年末，我国人口自然增长
率为-0.60‰，这是我国 61年来人口首次出现的负增长，2023年人口自然增长率持续下
滑至-1.5‰，伴随人口结构的变化，人口老龄化、慢性病增多等社会现象为医养健康配
套服务打开了广阔的市场空间。同时，基因检测、微生物检测、生物标志物检测等新
技术不断涌现，提高了检验检测技术的准确性和效率，推动了医疗检测服务的个性化
和精准化，展现了该细分行业较好的成长型和持续性。
③主力细分行业租户产能转化效率较高，租户稳定性较强
基础设施项目的医药制造类租户主要为生产制造型企业，其中北京大兴科创产业
园项目位于中关村科技园区大兴生物医药产业基地，属于国家级生物医药产业基地，
产业定位主力是承接亦庄、昌平等区域大量生物医药研发成果的产业转化的市场稀缺
载体，实现了研发产能的快速转化。此外，从基础设施项目的厂房设计定位来看，有
生产制造型企业所需必要的层高、承重、环评、用电等等空间要素，医疗器械制造类
企业固定资产投入较高，普遍需要建设 GMP 洁净车间，搬迁难度大，对生产空间需求
依赖度较强、租约稳定性较高。
2）整体经济增长发展态势良好，为园区企业发展创造良好环境
初步核算，2023 年全年国内生产总值（GDP）1,260,582 亿元，按不变价格计算，
比上年增长 5.2%。北京市 2023 年全年实现地区生产总值 43,760.7 亿元，按不变价格计
算，比上年增长 5.2%。整体经济回升态势良好，创新驱动发展战略深入实施，创新投
入稳步增加，为园区企业持续发展提供了良好的外部经济环境。
（3）管理人和外部管理机构已针对租户行业集中充分设置风险缓释措施
针对可能产生的产业集中风险对基础设施项目出租率的影响，管理人及外部管理
机构联东金园已设置了以下风险缓释措施：
62 数据来源于国家药品监督管理局发布《2023 年度医疗器械注册工作报告》
63 主要为过敏原筛查检测、食品卫生安全检测、重疾早期筛查检测等领域服务
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225
①利用全链条产业园区数字化运营体系持续跟踪行业动态。联东金园通过将联东
产业研究院与产业大数据、联东全国产业资源相结合，将公司的产业服务经验与产业
研究成果数字化、可视化，通过“空间布局、产业图谱、资本动态、创新成果”四个
维度进行产业数据分析，充分把握产业动态和企业的经营态势。管理人和外部管理机
构将将积极关注行业发展动态，并对租户行业变化进行充分的信息披露。
②基础设施项目均为多层标准化厂房，具有通用性、周转性较强的特点，不单一
适配特定行业。如租户所在行业存在周期性波动，外部管理机构可适当调整招商策略，
积极引入其他战略性新兴行业的租户实现平稳过渡，保障基础设施项目运营的稳定性。
③产业导入优势明显，客户储备丰富。联东在全国范围内积累了大量的产业客户，
截至 2024 年 3 月末，联东产业园入驻企业中包括 466 家上市企业、3,172 家高新技术企
业、1,164 家专精特新企业。联东金园的运营管理能力和产业服务能力为入园企业发展
提供有力支持，形成了获得外部认可的品牌优势，具有引入各个战略新兴行业及高精
尖产业租户的能力。且基础设施项目面向产值介于 1 千万-3 亿元、符合国家和地方产
业规划导向的中小型、生产型企业，是数量最多、分布最广泛的产业租户群体。外部
管理机构通过招商数字化系统和全国招商团队联动机制及充足的项目招商人员配备，
实现了对中小生产企业客群充分覆盖。
④原始权益人可通过扩募方式购入其持有的全国范围内、租户行业多元化的产业
园区项目，进一步缓释行业集中风险。联东集团作为产业园区专业运营企业，截至
2024 年 3 月末，在全国 94 座城市已布局 548 个产业园区，服务入园企业达到 21,000
家，产业园区合计可租赁面积约 655 万平方米。。联东集团产业园区项目重点布局于环
渤海、长三角、珠三角、中西部核心城市等经济水平发达、工业基础雄厚的区域。租
户行业分布于生物医药、电子信息、新能源新材料、高端装备等战略性新兴产业企业。
原始权益人未来可通过扩募购入其持有的运营成熟、园区产业类型多元的产业园区，
进一步缓释行业集中的风险。
8、租户集中换租分析
（1）基础设施项目租约期限、续租意向及落实情况
1）基础设施项目租约期限情况
从基础设施项目租赁合同签约期限看，截至 2024年 3月 31日，基础设施项目租赁
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226
合同期限为 3 年-5 年的租赁面积占已租赁面积比例达 50.75%，期限 5 年以上租赁面积
占已租赁面积比例达 35.89%。
从基础设施项目租约到期情况看，基础设施项目租赁合同到期日在 2026 年及之后
的占已租赁面积比例为 61.79%，未来各年度租约到期分布相对平均。
2）基础设施项目续租意向及落实情况
截至 2024 年 3 月 31 日，根据租赁合同统计，基础设施项目将于 2024 年度到期的
租赁合同面积合计 29,834.68平方米，占已租赁面积的 15.67%。根据原始权益人的说明
并经核查租赁合同，2024 年到期租户合计 20 户，除 1 户租户尚在商谈续租安排中，其
余租户均已续租或明确反馈续租意向，项目整体续租落实情况良好。
具体续租洽谈/租约落实情况如下：
表 5-6-13：北京大兴科创产业园项目 2024 年到期租户的续租洽谈情况
租户 到期租约面积
（平方米） 占已租赁面积比例 续租洽谈/租约落实情况
租户 1 1,039.54 1.30% 到期已续租
租户 2 796.88 1.00% 未到期，有续租意向
租户 3 796.82 1.00% 未到期，有续租意向
合计 2,633.24 3.30% -
表 5-6-14：北京马坡科技园一期项目 2024 年到期租户的续租洽谈情况
租户 到期租约面积
（平方米） 占已租赁面积比例 续租洽谈/租约落实情况
租户 1 3,606.20 6.03% 未到期，有续租意向
租户 2 1,238.07 2.07% 未到期，有续租意向
租户 3 1,238.05 2.07% 未到期，有续租意向
租户 4 1,230.69 2.06% 未到期，有续租意向
租户 5 1,105.57 1.85% 未到期，有续租意向
租户 6 1,046.99 1.75% 未到期，有续租意向
租户 7 1,034.41 1.73% 未到期，有续租意向
租户 8 830.98 1.39% 未到期，有续租意向
租户 9 830.97 1.39% 未到期，有续租意向
租户 10 830.97 1.39% 未到期，有续租意向
租户 11 830.95 1.39% 未到期，有续租意向
租户 12 810.60 1.36% 未到期，有续租意向
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租户 到期租约面积
（平方米） 占已租赁面积比例 续租洽谈/租约落实情况
租户 13 810.55 1.36% 未到期，有续租意向
租户 14 810.48 1.36% 未到期，有续租意向
租户 15 810.46 1.36% 未到期，商谈续租安排中
租户 16 328.81 0.55% 未到期，有续租意向
合计 17,394.75 29.09% -
表 5-6-15：北京房山奥得赛产业园项目 2024 年到期租户的续租洽谈情况
租户 到期租约面积
（平方米） 占已租赁面积比例 续租洽谈/租约落实情况
租户 1 9,806.69 19.29% 未到期，已续租
合计 9,806.69 19.29% -
（2）原始权益人同类产业园区和可比竞品续租率
根据原始权益人确认，除基础设施项目之外，原始权益人持有的位于北京的同类、
已投入运营的成熟产业园区 2023 年度续租情况如下：
表 5-6-16：原始权益人位于北京的同类成熟资产续租率情况
下属产业园区项目公司 可租赁面积
（万平方米） 产业园区具体位置 续租率
（2023 年度）
北京光捷科技有限公司 4.14 北京大兴区 92%
北京友联环球经贸有限公司 9.27 北京顺义区 100%
北京华成祥升科技有限公司 1.63 北京顺义区 93%
北京中盛华维科技有限公司 5.93 北京顺义区 91%
北京空港日住物业管理有限公司 4.60 北京顺义区 无到期合同
北京裕新特房地产开发有限公司 1.99 北京顺义区 100%
北京光联投资管理有限公司 9.59 北京通州区 94%
北京联东金强科技有限公司 9.22 北京通州区 88%
北京金信瑞达科技有限公司 2.05 北京通州区 89%
北京润谷兴贸科技有限公司 1.03 北京通州区 90%
北京北玻安全玻璃有限公司 2.03 北京通州区 89%
北京亨讯达科技有限公司 6.36 北京密云区 96%
北京长赢企业汇投资有限公司 7.70 北京经开区 100%
北京联东金木科技有限公司 1.64 北京平谷区 无到期合同
联东金园在北京市的其他产业园区整体续租情况表现较好。2023 年度原始权益人
持有的同类资产平均续租率达 94%，其中北京友联环球经贸有限公司、北京长赢企业
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汇投资有限公司等多个产业园区续租率达 100%，同类资产良好的续租率亦展现了联东
金园较好的园区招商运营能力和稳定的资产经营水平。
根据原始权益人提供的市场数据及调研情况，基础设施项目所在区位周边可比竞
品项目 2023 年度续租情况如下：
表 5-6-17：基础设施项目周边可比竞品续租率情况
可比竞品项目名称 总建筑面积
（万平方米） 产业园区具体位置 续租率
（2023 年度）
中关村医疗器械产业园一期 18.6 北京大兴区 85%-90%
华润生命科学园一期 8.5 北京大兴区 80%-85%
北京药谷一号产业园 12.8 北京大兴区 85%-90%
茂华工厂 8.5 北京顺义区 80%-85%
尚唐文创科技园 4.5 北京顺义区 85%-90%
中粮健康科技园 25.0 北京房山区 80%-85%
中关村前沿技术研究院 36.064 北京房山区 80%-85%
基于上述位于基础设施项目周边、业态及运营成熟度相对可比的项目续租率调研
情况，各项目 2023 年度续租率大多保持在 80%-90%区间范围内，续租率水平整体稳定，
体现了区域良好的产业聚集效应。
因此，基于联东产业园项目的客群特点以及联东集团的招商、运营管理优势，基
础设施项目及原始权益人持有的其他同类资产的续租率通常高于区域内可比项目的平
均续租率水平，进一步为基础设施项目未来的长期稳定运营提供了有效保障。
（3）基础设施项目租约到期情况稳定、租户续租落实情况较好，集中换租风险
可控
1）基础设施项目租约到期情况稳定，集中换租风险可控
基于前述基础设施项目租约期限分析，从签约期限看，截至 2024年 3月 31日，基
础设施项目租赁合同期限为 3 年-5 年的租赁面积占已租赁面积比例达 50.75%，期限 5
年以上租赁面积占已租赁面积比例达 35.89%。从到期情况看，基础设施项目租赁合同
到期日在 2026年及之后的占已租赁面积比例为 61.79%，未来各年度租约到期分布相对
平均。因此，基础设施项目租约到期情况相对稳定。
64 其中实际生产空间约 13 万平方米。
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从基础设施项目租户分散度看，截至 2024 年一季度末，基础设施项目前十大租户
租赁面积占已租赁面积比例为 29.75%，单一租户租赁面积最高占比为 7.32%。基础设
施项目前十大租户租赁面积占比较低，能够有效保障租赁稳定性。
综上所述，基础设施项目租约合同期限以3-5年为主，分布合理稳定、租户分散度
良好、年内到期租户续约落实情况较好，短期内基础设施项目出现集中换租的风险相
对较低，对基础设施项目现金流影响相对可控。
2）联东金园多措并举，有效降低基础设施项目出现集中换租的可能性
①合理安排租赁合同期限，保持 3-5 年为主的合同签约安排，严格控制 3 年以内的
短期合同占比
根据联东金园的业务策略，与租户签订的租赁合同期限以 3 年-5 年的中短期合同
为主，严格控制 3 年以内租赁合同占比，有效避免了因租赁合同期限较短带来的租户
频繁更换、招商支出压力较大的风险。
②提前开展续租洽谈工作，为租约到期过渡预留充足时间
基础设施项目租赁合同到期前，联东金园作为外部管理机构将提前3-6个月与租户
洽谈续租意向，及时做好续租扩租等客户服务，针对拟到期租户提前开展客户维护及
续租的沟通工作，最大程度保障租户续约率。若出现换租的情况，将通过多种渠道积
极拓展潜在租户储备，提前开展续租意向沟通，亦会最大限度保障新租约于现有租约
到期前 1-3 个月完成签署。
③把握租户产业结构，提高租户租赁粘性
在租约主动管理措施之外，联东金园在租户类型的选择上亦充分考虑了租户结构
和需求的稳定性。项目租户以生产型企业为主，租户更换生产场所成本较高，因此租
户租赁粘性相对较高。同时，联东金园凭借成熟的运营管理体系，力争提高园区品质
与客户服务，聚焦中小型、生产型企业，构建科技创新和产业创新的园区氛围，提升
产业资源的汇聚能力，良好的产业聚集效应也进一步增强了园区服务粘性。根据联东
旗下运营的经营年限相对较长的北京及周边地区同类产业园区项目的租户续租情况，
大部分租户选择了续约，具备较强的租户粘性。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
230
（四）现金流市场化水平
经财务顾问核查，基础设施项目现金流来源于租赁收入，租户具有较高的分散性，
主要由市场化运营产生。
根据联东金园出具的说明、项目公司财务报表及相关附注，基础设施项目在 2023
年度及 2024 年 1-3 月产生的关联收入涉及 2 个关联租户，包括联东物业第四分公司和
联东物业第六分公司，共计 4个租赁合同，2023年度交易金额合计 99.11万元，占 2023
年度项目公司经营收入的 0.91%，2024 年 1-3 月交易金额 34.18 万元，占当期项目公司
经营收入的 1.21%。截至 2024 年 3 月末仍处于有效租赁期限内的 2 个关联租户的租金
单价、物业管理费单价与市场交易价格或独立第三方价格不存在较大差异，不影响基
础设施项目的市场化运营，具体分析详见“第四章 项目公司的业务及财务情况”之
“三、同业竞争及关联交易”之“（二）关联交易的情况”。
经财务顾问核查，基础设施项目现金流不依赖第三方补贴等非经常性收入。
（五）重要现金流提供方
经财务顾问核查，本基础设施项目不存在重要现金流提供方。
（五）调查结论
经财务顾问核查，基础设施项目近三年经营性净现金流持续为正，现金流持续、
稳定；基础设施项目现金流基于真实、合法的经营活动产生。
基础设施项目租金及物业管理费来源合理分散，且收入主要来自于市场化租户，
符合市场化原则，不依赖第三方补贴等非经常性收入，基础设施项目不存在重要现金
流提供方。
七、基础设施资产的估值情况
戴德梁行对本次项目的基础设施资产进行了评估，就基础设施资产于价值时点
2024 年 3 月 31 日的市场价值出具了《估价报告》。
截至 2024 年 3 月 31 日，基础设施资产估值合计 16.17 亿元。估值结果具体如下表
所示：
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231
表 5-7-1：基础设施资产估值情况
序
号
项目名称 建筑面积
（平方米）
截至2024年3月31日
评估值（万元）
估值单价
（元/平方米）
估值占比
1
北京大兴科创
产业园 84,148.14 87,700.00 10,422.10 54.24%
2
北京马坡科技
园一期 61,898.26 44,500.00 7,189.22 27.52%
3
北京房山奥得
赛产业园 52,337.51 29,500.00 5,636.49 18.24%
合计 198,383.91 161,700.00 8,150.86 100.00%
（一）经营收入假设
1、租金收入预测
基础设施项目资产可租赁面积合计 194,399.47 平方米。截至 2024 年 3 月 31 日，已
出租面积合计 190,339.89 平方米，时点平均出租率为 97.91%。对于已出租部分，租赁
期限内的租金采用租赁合同中约定的租金（即合同租金），租赁期外按照市场租金水
平计算租金收入。
评估机构对基础设施资产的比准市场租金单价进行了测算。测算采用比较法，通
过选择三个较为接近基础设施资产情况的产业园区项目作为可比实例，参照考虑各物
业在交易时间、交易情况、不动产状况等方面的差异，修正后得到基础设施资产的比
准市场租金，测算情况详见评估机构出具的《估价报告》。
截至 2024年 3月 31日，已签约平均租金及经评估机构测算的比准市场租金情况如
下：
表 5-7-2：基础设施资产已签约平均租金及经评估机构测算的比准市场租金情况表
项目名称 已签约平均租金
（元/平方米/日）
比准市场租金
（元/平方米/日）
北京大兴科创产业园 2.27 2.20-2.32
北京马坡科技园一期 1.57 1.39-1.73
北京房山奥得赛产业园 1.26 0.92-1.53
北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期、北京房山奥得赛产业园已签约平均
租金较经评估机构测算的比准市场租金基本一致或相差不大。
2、租金增长率预测
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232
北京大兴科创产业园、北京房山奥得赛产业园项目当前已签约租户租期内租金增
长率基本为3%-5% /年，北京马坡科技园一期项目当前已签约租户租期内租金增长率基
本为 3% /年。
根据市场调研，北京大兴科创产业园所在大兴生物医药基地、北京马坡科技园一
期所在马坡镇及聚源工业区、北京房山奥得赛产业园所在房山区均为产业聚集区，标
准工业厂房需求稳定。北京大兴科创产业园项目及所在区域内其他可比项目签约租户
租金增长率一般为3%-5% /年，北京马坡科技园一期项目及所在区域内其他可比项目签
约租户租金增长率一般为 2.5%-4% /年，北京房山奥得赛产业园项目及所在区域内其他
可比项目签约租户租金增长率一般为 3% /年。
根据基础设施项目资产历史租约期内租金增长情况、北京大兴科创产业园、北京
马坡科技园一期、北京房山奥得赛产业园 3 个项目所在区域内标准工业厂房的市场状
况、市场对标项目的发展经验，预计 3 个项目预测期内租金年增长率为 2.75%。
3、出租率假设
（1）基础设施出租率假设
综合考虑基础设施项目所在区位及实际运营情况，北京大兴科创产业园项目、北
京马坡科技园一期、北京房山奥得赛产业园项目预测期内出租率按 94%测算，具体如
下：
北京大兴科创产业园：根据评估机构市场调研，北京大兴科创产业园依托所在大
兴生物医药基地产业集聚、产业基础较好等优势，标准工业厂房需求稳定，标准工业
厂房出租率处于稳定水平。截至 2024年 3月 31日，北京大兴科创产业园签约租户共计
43 个，出租率约为 96.60%，高于预测期内出租率假设的 94%。
北京马坡科技园一期：根据评估机构市场调研，北京马坡科技园一期依托着所在
马坡镇及聚源工业区产业集聚、交通便利、产业基础较好等优势，标准工业厂房需求
稳定，标准工业厂房出租率处于稳定水平。截至 2024年 3月 31日，北京马坡科技园一
期签约租户共计 48 个，出租率约为 98.66%，高于预测期内出租率假设的 94%。
北京房山奥得赛产业园：根据评估机构市场调研，北京房山奥得赛产业园依托着
所在区域内标准工业厂房存量项目较少等优势，标准工业厂房需求稳定。截至 2024 年
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233
3 月 31 日，北京房山奥得赛产业园签约租户共计 29 个，出租率约为 99.13%，高于预
测期内出租率假设的 94%。
基础设施项目租户主要为医药制造业、软件和信息技术服务业、通用设备制造业、
专用设备制造业等行业，对于建筑物及园区有更专业、更系统的配套设备设施及服务
要求，租户入驻后装修及设备投入较高、标准厂房租赁需求旺盛、市场可选择的同类
项目供应有限等因素使得签约租户有较强的续约意向。
（2）基础设施项目出租率假设合理性分析
本次评估过程中，基础设施项目北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期、北
京房山奥得赛产业园项目预测期内出租率按 94%测算。结合外部管理机构招商运营能
力、区域内政策及竞品情况、基础设施项目经营情况等因素，对基础设施项目出租率
假设合理性分析如下：
1）基础设施项目出租率的保障因素
A．客群基数、招商能力、园区通用性及租赁灵活度为基础设施项目维持较高水
平出租率提供保障
a）基础设施项目客群基数相对较大
基础设施项目的建筑结构、租赁面积单元、层高及承重、功能用途及园区环境配
置，可适配相对广泛的租户类型的实际租赁需求，根据基础设施项目的招商策略，项
目重点面向产值介于 1 千万-3 亿元、符合国家和地方产业规划导向的中小型、生产型、
科创型企业招商，项目的目标客群是数量最多、分布最广泛的产业租户群体。根据原
始权益人提供数据，截至 2023 年末，北京市工业企业以及科学研究和技术服务企业数
量约为 65 万家，基础设施项目可适配的客群基数相对较大。
b）联东强大的招商能力是基础设施项目持续稳定的客户来源
联东于 2003 年起进入产业园区运营行业，至今已深耕该行业长达 21 年，对于中
小型、生产型、科创型企业的租赁需求理解深刻，根据产业园区的经营特点，从产值
税收、专利情况、参与招拍挂情况等多个维度建立了相对完善的租户筛选标准，并通
过数字化赋能建立了“天上一张网，地上一张网”的招商模式，为项目提供持续稳定
的招商保障。
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234
通过“天上一张网”，即招商数字化系统，基础设施项目及外部管理机构可实现
对全国范围内目标客群企业信息的获取收集、分析、运算和运用，并有效筛选出目标
区域内经营优质、租赁需求较高的潜在客户，有效提升招商效率；通过“地上一张
网”，即全国招商团队联动机制及超过 1,000人的经验丰富的招商团队，实现对目标客
户的有效触达和引入。
依托“天上一张网，地上一张网”的招商模式，联东在全国范围内管理园区数量
超过 548 个，管理面积约 3,078 万平方米，并连续 13 年蝉联“中国产业园区运营优秀
企业”第一名，从而有效保障基础设施项目招商效率，有效提升出租率水平。
c）基础设施项目通用性强、标准化程度高，租户品牌认可度高
基础设施资产业态为多层标准厂房项目，通用性强、标准化程度较高，厂房均毛
坯交付，租户可自行装修满足个性化需求，入驻成本相对较低。较高的园区品质也为
园区品牌积累了良好的客户口碑，企业入驻意愿相对较高，基础设施项目园区品牌
“联东 U 谷”已连续 13 年蝉联“中国产业园区运营商优秀品牌”第一名。
d）联东园区租赁单位小、租赁空间利用率及灵活度高
联东的多层厂房项目可分层分户租赁，最小租赁单元为 500 平方米，单层面积约
为 1,000 平方米，整栋面积约为 3,500 平方米至 5,000 平方米，从而能够满足租赁面积
需求范围更广的租户的实际需求，租赁空间利用率及灵活度高，空间浪费相对较少，
从而可进一步提升出租率。
B．基础设施项目出租率稳定的保障因素
a）入园企业装修投入高且租金占成本比例低、租赁稳定
基础设施项目租户行业主要为医药制造业、通用设备及专用设备制造业，该类企
业入驻后装修成本及固定资产投资成本较高，而根据租赁合同要求，租户需将厂房还
原后方能退租，因此租赁粘性相对较高。根据原始权益人的调研，基础设施项目重点
租户的装修成本及固定资产投入（主要为设备安装投入）普遍在 1,000万元以上，远高
于厂房租金成本。同时，根据原始权益人调研，基础设施项目入园企业租金占总运营
成本比例一般在 10%以下，租金变化对于企业经营成本影响相对较小。
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235
因此，基础设施项目入园企业换租成本的前期成本较高，对租金变动的敏感性低，
具有较强的租赁粘性。
b）联东产业园产品标准化程度高、新租户入驻成本低、换租周期较短
基础设施项目是联东经过多年积累和迭代，形成的符合目标租户群体需求的多层、
钢混结构的新型标准工业厂房产品，园区品质较高。园区可面向各发展阶段租户、满
足多方位需求，且厂房均采用标准化装修毛坯交付、毛坯换租，园区均不局限于单一
企业或单一行业租户的使用需求，通用性强、新租户入驻成本低、换租周期较短，保
障出租率稳定。
c）联东运营能力优势为园区经营稳定提供保障
联东依托数字化智慧园区平台，能够及时掌握园区内的水电消费、车辆进出等实
时经营数据，为产业园区的租户管理和主动调整提供参考，在租户经营出现显著变化
的情况下，提前启动预招商工作，有效降低空置和租金损失。
d）多元化配套服务提升租户租赁粘性
联东作为产业园区行业领军运营服务和产业服务企业，服务企业数量超过 21,000
家，拥有业内领先的园区服务经验。联东可为租户提供标准化采购、统一政府关系对
接、金融服务等多元化服务，具有行业独特的竞争优势，优质的增值服务政策，可为
中小型企业发展提供助力，吸引更多中小企业入驻。
e）潜在租户储备丰富
基础设施项目客户储备丰富，根据原始权益人统计，截至本报告出具日，基础设
施项目已表达租赁意向的储备租户已达到 60 家，意向租赁面积超 6 万平方米，具体储
备租户情况见下表：
表 5-7-3：基础设施项目储备租户情况
项目名称 意向租户个数 意向租赁面积
（m2）
储备客户行业
北京大兴科创产业园 20 19,328.59 医药制造业
北京马坡科技园一期 20 22,330.97 医药制造业、通用设备制造
业、专用设备制造业
北京房山奥得赛产业园 20 19,259.04 通用设备制造业、专用设备
制造业、其他制造业等
合计 60 60,918.60 -
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236
2）从基础设施项目历史经营情况看，项目出租率假设具有合理性
基础设施项目中北京马坡科技园一期项目起始运营时间相对较早，报告期内出租
率基本保持稳定较高的水平。北京大兴科创产业园及北京房山奥得赛产业园项目由于
完整投入运营的时间在2019-2020年之间，报告期内仍处于租户引入的经营爬坡期，因
此项目出租率变化较大，相应项目的出租率提升是基于市场需求以及联东的招商、运
营能力，随着新增租户持续入驻而自然形成的，项目经营爬坡期与联东旗下位于北京
市的同类项目基本一致，在经营爬坡期后项目出租率亦保持基本稳定。
表 5-7-4：基础设施资产历史出租率变化情况
序
号
项目名称
2021 年末 2022 年末 2023 年末 2024 年一季度末
出租率 较上年末
变动 出租率 较上年末
变动 出租率 较上年末
变动 出租率 较上年末
变动
1
北京大兴科
创产业园 77.16% 27.40% 98.86% 21.70% 97.85% -1.01% 96.60% -1.25%
2
北京马坡科
技园一期 92.19% 0.94% 97.26% 5.07% 98.66% 1.40% 98.66% 0.00%
3
北京房山奥
得赛产业园 80.90% 28.34% 95.93% 15.03% 98.09% 2.15% 99.13% 1.04%
平均 82.90% 19.28% 97.59% 14.69% 98.17% 0.58% 97.91% -0.26%
2024 年 1-5 月，基础设施项目出租率保持稳定且均维持在 94%以上，具体如下：
表 5-7-5：基础设施项目 2024 年 1-5 月逐月出租率情况
北京大兴科创产业园
2024 年 1 月 2024 年 2 月 2024 年 3 月 2024 年 4 月 2024 年 5 月
97.85% 97.85% 96.60%65 97.85% 98.86%
北京马坡科技园一期
2024 年 1 月 2024 年 2 月 2024 年 3 月 2024 年 4 月 2024 年 5 月
98.66% 98.66% 98.66% 98.66% 98.66%
北京房山奥得赛产业园
2024 年 1 月 2024 年 2 月 2024 年 3 月 2024 年 4 月 2024 年 5 月
98.09% 99.13% 99.13% 99.13% 99.13%
3）从基础设施项目行业政策及区域市场情况看，项目出租率假设具有合理性
① 北京大兴科创产业园
65 6 号楼 2 层租户已于 2024 年 2 月 29 日到期退租导致出租率下降，新租户已于 2024 年 4 月起租，故 3 月份出租率
短暂下降后于 4 月份恢复。
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北京大兴科创产业园项目所处的大兴生物医药产业基地为承接“三城一区”成果
转化项目的主要区域，是北京市唯一获批的全国先进制造业和现代服务业“两业融合”
试点区域，其对入园企业的扶持政策覆盖了财税优惠、项目建设、研发创新、人才引
进、市场流通等各个环节，并享有国家级重点研发计划、重大新药创制、国家科技重
大专项相关政策，对于园区企业具有较强政策吸引力。
根据市场调研，截至 2023 年末，北京市大兴区成熟稳定运营的标准厂房项目平均
出租率为 90%-95%，整体市场情况良好、出租率稳定。
北京大兴科创产业园项目周边，业态及运营成熟度相对可比的项目，主要包括中
关村医疗器械园一期、华润生命科学园一期及北京药谷一号产业园，周边竞品项目出
租率在 85%以上，其中建成年代与北京大兴科创产业园项目相近，且已达到稳定出租
状态的中关村医疗器械产业园一期项目出租率为 95%以上，区域整体产业园市场情况
良好、出租率稳定。
表 5-7-6：大兴科创产业园项目与周边竞品对比情况66
项目名称 项目形态 总建筑面积
（m2）
竣工时间 出租率67 较 2022 年末出租
率变动情况
北京大兴科创
产业园
25 栋厂房、1 栋地下车
库及设备间 8.4 万
一期：2018 年 11 月
二期：2019 年 11 月
97.85% 小幅下降 0.99%
中关村医疗器
械产业园一期
研发办公孵化器及产品
服务楼中心、标准厂
房、配套服务
18.6 万 2017 年
95%-
97% 基本持平
华润生命科学
园一期 6 栋生产研发独栋 8.5 万 2020 年
85%-
90% 基本持平
北京药谷一号
产业园
8 栋独立厂房、4 栋研发
办公楼 12.8 万 2008 年
85%-
90% 基本持平
综合考虑北京大兴科创产业园项目进入成熟稳定阶段后各期末出租率均高于 94%，
结合行业政策、经营情况、园区所处生命周期及区域内竞品等情况，当前评估测算采
用 94%的出租率假设具备合理性。
② 北京马坡科技园一期
北京马坡科技园一期项目位于中关村顺义园政策范围的马坡工业区，入园企业可
同时享受北京市关于高精尖产业的优惠政策、中关村国家自主创新示范区对于入区企
66 中关村医疗器械产业园二期及华润生命科学园二期入市时间较晚，仍处于租赁爬坡期，与基础设施资产的可比性
及竞争关系相对有限，故未算入竞品项目。
67 北京大兴科创产业园出租率为截至 2023 年 12 月 31 日数据，周边竞品出租率区间为根据 2023 年年末市场调研数
据估算。
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业的支持政策、顺义新城及马坡聚源工业基地的多重产业支持政策范围，对于园区企
业具有较强政策吸引力。
根据市场调研，截至 2023 年末，北京市顺义区成熟稳定运营的标准厂房项目平均
出租率为 90%-95%，整体市场情况良好、出租率稳定。
北京马坡科技园一期项目周边，业态及运营成熟度相对可比的项目，主要包括茂
华工厂、尚唐文创科技园及马坡科技园二期，周边竞品项目出租率在 90%-100%区间，
除蓝贝产业园、尚唐文创科技园、联东 U 谷·马坡科技园二期仍在爬坡期出租率提升
较快外，区域整体产业园市场情况良好、出租率稳定。
表 5-7-7：北京马坡科技园一期项目与周边竞品对比情况
项目名称 项目形态 总建筑面积
（m2）
竣工时间 出租率68 较 2022 年末出
租率变动情况
北京马坡科技园一期 13 栋厂房 6.2 万 2018 年 7 月 98.66% 小幅提升 1.4%
茂华工厂
标准工业厂房、配套
商务中心、员工宿舍
及员工餐厅
8.5 万 2005 年 100% 基本持平
联东 U 谷·蓝贝产业园 19 栋厂房 9.5 万 2019 年 3 月 96.83% 提升 9.83%
尚唐文创科技园 独栋或双拼厂房、员
工宿舍、食堂 4.5 万 2020 年 90%-95% 提升 20%
联东 U 谷·马坡科技园
二期
多层框架厂房，宿舍
楼，地下车库 5.9 万 2022 年 90%-95% 提升 20%
综合考虑北京马坡科技园一期项目进入成熟稳定阶段后各期末出租率均高于 94%，
结合行业政策、经营情况、园区所处生命周期及区域内竞品等情况，当前评估测算采
用 94%的出租率假设具备合理性。
③ 北京房山奥得赛产业园项目
北京房山奥得赛产业园位于中关村科技园区房山园，入园企业可同时享受北京市
关于高精尖产业的优惠政策、中关村国家自主创新示范区对于入区企业的支持政策、
房山区对于新材料产业基地的产业支持政策，对于园区企业具有较强政策吸引力。同
时，北京房山奥得赛产业园所在区域内存量工业厂房有限，尤其是生产型标准厂房更
为稀缺，生产型标准厂房产品对于相关企业有较强的吸引力。
68 北京马坡科技园一期项目出租率为截至 2023 年 12 月 31 日数据，周边竞品出租率区间为根据 2023 年年末市场数
据估算。
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北京房山奥得赛产业园项目周边工业用地以大中型石化、新材料企业的自用厂房
为主，暂无与北京房山奥得赛产业园可比的已成熟运营的同类园区项目。
从北京市房山区整体来看，包含厂房业态的产业园项目为中粮健康科技园及中关
村前沿技术研究院，但前述两个项目业态实际以研发办公为主，与基础设施项目可比
性较低。
综合考虑北京房山奥得赛产业园项目进入成熟稳定阶段后各期末出租率均高于
94%，结合行业政策、经营情况、园区所处生命周期等情况，当前评估测算采用 94%
的出租率假设具备合理性。
4）从整体市场来看，与基础设施项目业态相近的产业园项目出租率均维持较高
且稳定的水平
A．与基础设施项目业态相近的产业园项目经营情况良好
除联东运营的产业园区外，根据公开市场数据及原始权益人的市场调研，一线城
市及强二线城市与基础设施项目业态相近的代表性产业园项目经营情况良好、出租率
相对较高，除少量近两年入市项目因 2023 年尚在爬坡期出租率提升较快以外，其他业
态相近产业园项目出租率均与 2023 年初持平或上下小幅波动，出租率较为稳定，具体
见下表：
表 5-7-8：与基础设施项目业态相近的产业园项目出租率情况69
项目名称 项目区位 项目形态 总建筑面积
（万 m2）
最新出租率70 较 2023 年初出
租率变动情况
北京亦庄某产业园 北京市经开区 独栋+多层厂房 26 95% 提升 5%
北京亦庄某产业园 北京市经开区 独栋+多层厂房 22 96% 下降 2%
上海闵行某产业园一期 上海市闵行区 独栋+多层厂房 20 94% 提升 24%71
上海宝山某产业园 上海市宝山区 独栋+多层厂房 10 94% 提升 34%72
凯德·腾飞新苏坊 苏州工业园区 研发办公、单层
及多层厂房 37.3 97.5% 提升 1.1%
南山控股·新都科技园 成都市新都区 单层厂房
（部分夹层） 19,9 100% 基本持平
南山控股·西安智造园 西安市经开区 单层及多层厂房 7.1 100% 基本持平
69 凯德·腾飞新苏坊、南山控股·新都科技园、南山控股·西安智造园经营数据基于持有主体已披露的 2023 年报数
据，其余项目经营数据基于原始权益人调研。
70 凯德·腾飞新苏坊、南山控股·新都科技园、南山控股·西安智造园出租率为截至 2023 年末数据，其余为截至
2024 年 3 月 31 日数据。
71 上海闵行某产业园一期为 2021 年入市，2023 年尚在运营爬坡期，出租率提升较快。
72 上海宝山某产业园为 2022 年入市，2023 年尚在运营爬坡期，出租率提升较快。
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B．联东旗下产业园能够在同业内维持较高运营水平
联东在产业园区领域拥有丰富的运营管理经验及招商运营能力优势，能够保障旗
下运营管理的园区出租率水平良好、经营稳定。根据原始权益人提供的数据，截至
2023 年末，联东运营成熟的一线城市产业园平均出租率超 97%。
同时，从较长周期来看，联东管理的同区域内同类成熟产业园区的出租率水平良
好、经营稳定，联东金园旗下运营管理的产业园区中，投入运营时间最早且以自持为
主的为位于北京经开区的光联产业园、金桥产业园，首期分别于 2003 年及 2006 年投
入运营，后续分期开发并投入运营，近 10 年来即使受到宏观经济波动因素影响，出租
率仍均保持稳定在 94%以上，具体见下表：
表 5-7-9：金桥产业园、光联产业园近 10 年来出租率情况
联东光联产业园近 10 年来出租率情况
年份 出租率
2014 100.00%
2015 95.99%
2016 98.86%
2017 96.84%
2018 98.86%
2019 98.04%
2020 98.25%
2021 98.22%
2022 99.37%
2023 99.78%
联东金桥产业园近 10 年来出租率情况
年份 出租率
2014 95.79%
2015 97.10%
2016 96.52%
2017 98.42%
2018 98.60%
2019 97.03%
2020 96.33%
2021 97.06%
2022 98.14%
2023 99.50%
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基于业态相近的产业园项目整体高且稳定的出租率及联东园区的高水平运营能力，
基础设施项目采用 94%的出租率假设审慎合理。
5）基础设施项目租户客群及分散度有利于缓释出租率波动风险
①基础设施项目租户客群的租赁粘性相对较高
从租户客群上看，基础设施项目的租户客群定位为战略性新兴行业、高精尖产业
领域的中小生产型企业，相对于服务型企业，生产型企业用于生产的物理空间是刚需。
从北京市工业用地供应趋势来看，2021 年工业用地供应峰值后，政府从土地集约
化利用、土地财政、单位产出、产业导向等角度出发，进一步收紧一手土地资源供给。
同时，随着北京市高精尖产业转型的持续推进，北京市高新技术企业数量亦不断攀升，
在全国位于前列。高精尖产业领域的中小生产型企业往往需要一定体量及稳定的生产
空间来支持其研发和生产活动，但工业用地成本高且获取难度大，其体量不足以独立
拿地。
因此，在鼓励实体经济及上述背景下，北京市科创及制造业企业对于基础设施项
目所提供的标准生产空间有长期稳定的租赁需求。此外，生产型企业更换生产场所的
成本较高，因此更倾向于选择长期租赁，以确保生产的稳定性和连续性。因此基础设
施项目租户客群的租赁粘性相对较高。
②租户资质良好、分散度较高，可进一步缓释出租率波动风险
从租户资质上看，基础设施项目租户资质良好，截至 2024年 3月 31日，基础设施
项目入园租户合计 120 家，通过公开渠道查询，租户自身或控股股东含有国家高新技
术企业、瞪羚企业、火炬中心高新技术企业、中关村高新技术企业、科技型中小企业、
专精特新企业、雏鹰企业等标签或资质的企业合计共 74 家，占比达 62%；其中国家高
新技术企业数量达 60 家，占比 50%，租户质量为基础设施项目出租率稳定提供良好基
础。
从租户分散度上看，基础设施项目租户相对分散，截至 2024年 3月 31日，前十大
租户合计面积占已租赁面积比例仅为 29.75%，第一大租户租赁面积占已租赁面积比例
仅为 7.32%，基础设施项目受单一租户租赁情况变化影响较小。
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综上所述，基础设施项目租户客群特点、入园租户质量以及租户分散度有利于缓
释出租率波动风险。
4、空闲期及优惠期假设
（1）空闲期及优惠期假设
根据基础设施项目所在地同类物业租赁市场的收益情况，新承租方进驻优惠期等
因素存在都有可能带来租金损失。根据评估机构对运营团队的访谈和对市场的调研，
基础设施项目资产所有租户租赁期外市场租金按照每年更新，在考虑合理的租户换租
率、租赁期限、空闲期及优惠期长度后，基础设施项目每次更新租期时有效的年均空
闲期及优惠期设置为 5 天。
（2）空闲期及优惠期假设合理性分析
考虑到基础设施项目的出租率均维持在高位，后续运营过程中涉及的空闲期及优
惠期主要受到以下因素的影响：
1）租户到期后的续租率；
2）换租过程中寻找新租户、租户资质审核所需空闲期时间；
3）新租户入驻给予租户的租金优惠折算租期。
在租户到期后的续租率方面，基础设施项目租户以生产型企业为主，租户更换生
产场所成本较高，因此租赁粘性相对较高。根据原始权益人提供数据显示，联东已运
营的环京区域内的租赁型产业园区项目，2021-2023 年平均续租率73均为 90%以上，考
虑到基础设施项目达到经营稳定阶段后换租情形较少，参考同片区项目过往续租率情
况，基础设施项目换租空置及优惠期测算过程中，按照平均续租率假设为 80%进行审
慎测算。
在换租空闲期及优惠期方面，外部管理机构的招商团队通常会提前进行租户储备，
根据联东对新入驻租户的租金优惠原则及历史租赁情况，一般给予新入驻租户租金优
惠可折算对应租户租赁面积的30-60天租金，具体视租户租赁面积、所属产业、房源使
用状况等情形而定。考虑租户审批、资质审核等预留时间及相关优惠期，基础设施项
73 续租率=期间内客户续租面积/期间内到期总租赁面积，其中期间内到期总租赁面积为租赁合同正常到期租赁面
积，平均续租率为算数平均。
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目换租空置及优惠期测算过程中，按照 120 天-125 天考虑换租租户的空闲及优惠期。
同时，根据基础设施项目租户的加权平均租期情况，租户按租赁面积加权平均的租期
约为 5 年-7 年，基础设施项目换租空置及优惠期测算过程中，按照平均租期为 5 年进
行审慎测算。
综合考虑上述续租率假设、换租租户的空闲及优惠期假设，以及平均租期假设，
经测算，基础设施项目平均每个租户每年的空闲期及优惠期约为：（换租租户的空闲及
优惠期 120 天-125 天）/平均租期 5 年*（1-续租率 80%） = 4.8 天/年-5 天/年。
综上所述，基础设施项目估值测算过程中，每个租户年平均的空闲期及优惠期假
设设置为 5 天/年，相对审慎合理。
5、收缴率假设
（1）基础设施项目收缴率假设
根据原始权益人提供资料，基础设施项目历史租金收缴情况较好，不存在租金损
失未能收回的情况，截至本报告出具日，项目报告期内租金收缴率均为 100%。
综上，基础设施项目报告期内租金收缴率情况良好，且基础设施项目在签署合同
中会约定一定金额的保证金，业主方可以有效避免租户提前退租等因素可能带来的租
赁损失。出于审慎考虑本次评估收缴率按照 99%计算。
（2）收缴率假设合理性分析
项目主要采用“三个月押金+季度预付制”租金收缴模式，可有效保障项目租金收
缴水平。基础设施项目租户资质良好，具有科技资质的企业占比较高，各个基础设施
项目的重点租户均处于良好的经营状况，截至本报告出具日，报告期内，基础设施项
目历史租金收缴率均为 100%。
基于对市场不利情形的审慎考虑，评估机构在估值模型中对租金收缴率假设参数
进行了调整，将全周期预测租金收缴率由 100%下调至 99%，即每年租金收入中扣减 1%
的租金损失，为未来租赁市场不利情形下的租金收入波动提供缓释。
1）项目主要采用“三个月押金+季度预付制”租金收缴模式，可有效保障租金收
缴率水平
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基础设施项目租金收取方式主要为季度收取，租户的租金采用预付形式，租户需
在上一期租金覆盖周期届满之日前一定时间内支付下一期租金，同时根据招商实际情
况，通常收取租户三个月的租赁保证金，以应对租户欠缴或者违约的风险。首期租金
同租赁保证金一同支付，如租户欠缴租金或提前解约，项目公司可从中抵扣拖欠款项。
若租户欠缴租金，联东可从其预付的租金及押金中扣除欠缴租金，并可启动换租招商
工作清退欠租租户。
因此，基础设施项目的租金收缴模式，可有效保障租金收缴率水平，降低租金损
失风险。
2）基础设施项目租户结构及租户经营状况良好，收缴率有保障
基础设施项目入园企业均资质良好，具有良好的经营前景：截至 2024 年 3 月 31
日，基础设施项目入园租户合计 120 家，通过公开渠道查询，租户自身或控股股东含
有国家高新技术企业、瞪羚企业、火炬中心高新技术企业、中关村高新技术企业、科
技型中小企业、专精特新企业、雏鹰企业等标签或资质的企业合计共 74 家，占比达
62%；其中国家高新技术企业数量达 60 家，占比 50%。
基础设施项目入园企业均经过联东的多层次审核，企业经营质量得到有效把控：
根据原始权益人的确认，截至 2024 年 5 月 16 日，3 个基础设施项目资产于报告期末分
别的前十大租户均处于在租状态且经营状况稳定，均不存在因严重违法失信行为而被
认定为失信被执行人、重大税收违法案件当事人或涉金融严重失信人的情形。
3）基础设施项目历史收缴率情况良好
近三年一期，基础设施项目租金收缴情况较好，不存在租金损失未能收回的情况，
截至本报告出具日，基础设施资产报告期内租金收缴率均为100%。2024年以来，存在
6户新签租户尚处装修或预备投产阶段并发生延迟支付租金等情况，外部管理机构及相
关租户已出具相应说明确认其真实租赁需求。截至本报告出具日，上述租户已足额缴
纳全部应付款项。外部管理机构已敦促上述租户严格履行后续租金缴纳义务，并承诺
在租期内采取有效措施进行租金催缴，保障租金收入。
表 5-7-10：基础设施资产历史租金收缴率74
单位：%
74截至本报告出具日报告期内己收当期金额/应收当期金额，当期金额包含租户应缴纳的各项费用。
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2021 年度 2022 年度 2023 年度 2024 年 1-3 月
100.00 100.00 100.00 100.00
从同类项目历史收缴情况看，根据原始权益人提供的资料，原始权益人下属同区
域、同类型的成熟期产业园近三年租金收缴率亦均为 100%，具体情况如下：
表 5-7-11：原始权益人同区域同类成熟期产业园租金收缴率情况
园区项目公司
可租赁面积
园区位置
租金收缴率
（万平方米） 2021 2022 2023
北京光捷科技有限公司 4.14 北京大兴区 100% 100% 100%
北京友联环球经贸有限公司 9.27 北京顺义区 100% 100% 100%
北京华成祥升科技有限公司 1.63 北京顺义区 100% 100% 100%
北京中盛华维科技有限公司 5.93 北京顺义区 100% 100% 100%
北京空港日住物业管理有限公司 4.60 北京顺义区 100% 100% 100%
北京裕新特房地产开发有限公司 1.99 北京顺义区 未运营 100% 100%
北京光联投资管理有限公司 9.59 北京通州区 100% 100% 100%
北京联东金强科技有限公司 9.22 北京通州区 100% 100% 100%
北京金信瑞达科技有限公司 2.05 北京通州区 100% 100% 100%
北京润谷兴贸科技有限公司 1.03 北京通州区 100% 100% 100%
北京北玻安全玻璃有限公司 2.03 北京通州区 100% 100% 100%
北京亨讯达科技有限公司 6.36 北京密云区 100% 100% 100%
北京长赢企业汇投资有限公司 7.70 北京经开区 100% 100% 100%
北京联东金木科技有限公司 1.64 北京平谷区 100% 100% 100%
4）项目收缴率假设为未来租赁市场不利情形下的租金收入波动提供缓释
截至本报告出具日，基础设施项目报告期内租金收缴率均为 100%，就本次基础设
施项目而言，以下因素可进一步保障基础设施项目租金收缴稳定性：
①项目租户客群特征方面，基础设施项目主要服务于战略性新兴行业、高精尖产
业领域的中小生产型企业，其经营已进入相对稳定期，科技创新属性较强，且入园企
业均要求具备一定收入及税收体量，因此租户客群租金支付能力较强，租金欠缴或真
正形成租金损失的风险相对较小；
②项目入园企业资质方面，本次项目入园企业经过联东的多方位筛选，企业资质
及科技属性更强，入园企业及其控股股东含有前述科技标签或资质的企业占比达 62%；
其中国家高新技术企业占比 50%，企业资质对租金收缴形成良好保障；
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③历史收缴情况方面，基础设施项目及联东在管同类型园区历史三年租金收缴率
均为 100%，亦体现出联东通过多层次的租户筛选及背景核查、完善的租赁合同条款、
预付及保证金等租金收缴模式等一系列管理措施，可最大程度确保租金的及时、足额
收缴；
④租赁模式保障方面，“三个月押金+季度预付制”的租金收缴模式，可有效保障
租金收缴率水平。
综上所述，考虑到基础设施项目的租户客群特点及资质情况、历史收缴情况及联
东的管理措施，基础设施项目由于租户欠缴引发实质租金损失及坏账的风险相对较小。
基于审慎原则，考虑未来租赁市场的不确定性及市场不利情形下可能发生的变动
及风险，评估机构在估值模型中对基础设施项目全周期的租金收缴率假设参数下调至
99%，即每年租金收入中额外扣减 1%的租金损失，根据估值测算，基础设施项目前 10
年合计扣减的租金损失金额预计约为 1,305万元，为风险情形下的租金收入波动提供缓
释。
（二）经营支出及非运营支出假设
预测期内成本费用包括综合管理费、保险费、资本性支出，税金及附加包括增值
税及附加、房产税、土地使用税及印花税等。
根据评估机构出具的《估价报告》，各项支出的测算逻辑为：
1、运营期间成本费用
基础设施项目运营期间成本费用既包括与企业提供产品或者服务直接相关的费用，
也包括期间费用如管理费用、销售费用、保险费用等间接费用。基础设施项目由联东
物业第三分公司、联东物业第四分公司及联东物业第六分公司提供物业管理服务，并
对租户收取物业管理费收入，同时承担相应的物业管理费成本，故本次测算基础设施
项目在收益期内不考虑物业管理费收入及相关成本。待本基金设立后基础设施项目费
用构成主要如下：
（1）综合管理服务费
未来基础设施项目公司拟将综合管理服务委托予外部管理机构，由外部管理机构
对基础设施项目进行日常管理及招商运营。
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基础设施项目报告期综合管理服务支出包含项目公司人员承担的为区域内其他项
目提供服务的成本，未来项目公司人员剥离后，基础设施项目将不再承担该成本，根
据管理口径分摊后，报告期内基础设施项目与资产经营直接相关的招商及管理人员成
本具体金额如下：
表 5-7-12：报告期内基础设施项目招商、管理人员成本75拆分
单位：万元
2024 年 1-3 月 2023 年 2022 年 2021 年
职工薪酬费用（备考审计口径） 143.87 868.99 996.35 963.40
其中：服务于项目的招商、管理人
员成本 37.49 201.10 308.03 474.94
服务于其他项目公司的招商、
管理人员成本 106.38 667.90 688.33 488.45
报告期内，服务于基础设施项目的人员成本主要包括招商人员成本及管理人员成
本，管理人员成本主要包括行政管理、财务管理、工程拓展等职能部门人员成本，其
中招商人员成本占比最高。报告期内，基础设施项目处于逐步运营成熟、陆续接近满
租的状态，随着基础设施项目平稳度过爬坡期、进入运营稳定期后，工程建造和拓展
的实际需求显著减少、招商去化压力逐步降低，具体负责 3 个基础设施项目的招商、
管理人员成本也相应呈现逐年稳步下降的趋势。2023 年度服务于项目的招商、管理人
员成本合计为 201.10 万元，其中招商人员成本 155.29 万元，2024 年一季度服务于项目
的招商、管理人员成本合计为 37.49 万元，其中招商人员成本 28.61 万元，符合基础设
施项目当年接近满租的稳定运营趋势。
结合评估机构对基础设施项目历史运营成本情况的分析、外部管理机构的运营能
力分析及同类不动产项目运营成本的调研，本次测算按照当年不含税营业收入的固定
费率计算管理服务费成本。
表 5-7-13：基础设施项目综合管理服务费76情况表
项目名称 2024 年 4-12 月综合管理
服务费（元/年）
2025 年综合管理服
务费（元/年） 取费标准
北京大兴科创产业园 932,302 1,226,461 预测期内为当年不
含税不含税营业收
入的 2%
北京马坡科技园一期 479,316 627,261
北京房山奥得赛产业园 320,781 423,475
75 为不含增值税金额。
76 为含增值税金额。
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（2）保险费
基础设施项目在投保险险种为财产一切险及公众责任险，其中财产一切险按照估
值足额投保，费率为 0.0055%，即北京大兴科创产业园项目 48,235 元、北京马坡科技
园一期项目 24,475 元、北京房山奥得赛产业园项目 16,225 元，公众责任险按照 1,500
元/年计算。
表 5-7-14：基础设施项目资产保险费情况表
项目名称 2024 年 4-12 月保险费
（元/年） 2025 年保险费（元/年）
北京大兴科创产业园 37,301 49,735
北京马坡科技园一期 19,517 25,975
北京房山奥得赛产业园 13,318 17,725
（3）资本性支出
1）基础设施项目资本性支出假设
在基础设施项目收益年期内，资本性支出主要包括主体工程及设备设施的大修、
更换及调整升级。基础设施项目自价值时点起每年计提资本性支出，计提资本性支出
单价为前五年 6 元/平方米（建筑面积）/年，2029 年起为不含税运营收入的 2%。
2）资本性支出假设合理性
在项目收益年期内，资本性支出主要包括主体工程及设备设施的大修、更换及改
造。基础设施项目资产自价值时点（2024 年 3 月 31 日）起每年计提资本性支出，资本
性支出计提单价假设为前五年 6 元/平方米/年，2029 年起为不含税运营收入的 2%，
2024 年 4-12 月、2025 年资本性支出金额及占预测收入比例列示见下表：
表 5-7-15：基础设施项目资本性支出金额及占预测收入比例情况
年份 资本性支出单价
（元/平方米/年）
资本性支出总额
（元） 占预测收入比例
2024 年 4-12 月 6 893,664 1.04%
2025 年 6 1,190,303.46 1.06%
资本性支出计提单价假设主要考虑以下 3 个因素：
① 与基础设施项目历史资本性支出水平匹配
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三个项目投入运营时间为2018-2020年，报告期内项目公司存在部分在项目开发及
内外部验收阶段的资本性支出77，如验收阶段改造和蒸汽管道布置优化等事宜，根据
原始权益人的说明，剔除该等投入运营前期产生的、与项目开发建设阶段相关的一次
性资本性支出的影响，基础设施项目 2020 年完全投入运营以来的资本性支出水平统计
如下表所示：
表 5-7-16：基础设施项目投入运营以来资本性支出情况
单位：万元、元/平方米
单位：元 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 平均值
三个项目总计 31.03 59.19 116.95 92.34 74.87
单位面积资本性支出 1.56 2.98 5.90 4.65 3.77
根据上述统计，项目公司 2020-2023 年单位面积资本性支出平均为 3.77 元/平方米/
年，低于评估假设中 6 元/平方米/年及不含税运营收入的 2%，2020-2023 年各年单位面
积资本性支出亦均低于评估假设中 6 元/平方米/年及不含税运营收入的 2%，预计前五
年 6 元/平方米/年，2029 年起为不含税运营收入的 2%的资本性支出假设能够覆盖基金
存续期间的实际支出。
② 与联东同区域运营成熟项目的实际资本性支出水平基本一致
根据原始权益人提供的资料，联东在基础设施项目同区域运营成熟的产业园区项
目，历史十年的实际资本性支出的折算单价约为 4 元/平方米/年，因此，项目的资本性
支出假设为前五年 6 元/平方米/年，2029 年起为不含税收入的 2%，相对审慎合理。
③ 运营管理协议对基础设施项目资本性支出进行严格的预算管理约定
在本次项目《运营管理协议》中，基金管理人和外部管理机构已就资本性支出的
预算确定方式和支付责任进行了明确约定：
“2024 年以后，经协商一致，基金存续期内基金管理人与外部管理机构可对项目
公司资本预算上限进行更新，并通过各方认可的书面方式予以确认，原则上 2028 年及
以前每年新增资本性支出预算不超过 120 万元/年，自 2029 年起每年新增资本性支出预
算不超过不含税运营收入的 2%，当年度资本性支出预算为往期年度已计入资本性支出
预算但未使用的额度与当年度新增资本性支出预算之和。外部管理机构负责实施基础
77 根据项目的项目公司《股权转让协议》，专项计划设立日前，项目公司存在的相关事项（包括开发阶段的建设瑕
疵、手续缺漏）等造成的资本性支出和罚款，将由原始权益人承担。
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设施项目的维修改造等事项，并使之维持基础设施项目具有可供正常租赁的物业品质；
若资本预算上限不足以支付对应资本性支出的，外部管理机构需出具详细报告论证支
出的必要性，经基金管理人同意后方可实施，相关费用由项目公司承担。”
上述约定对基础设施项目的资本性支出预算进行了有效管控，同时，对于项目实
际资本性支出未达到预算的年度，其资本性支出预算额度将作为后续年度的资本性支
出的预留资金，从而有效覆盖基础设施项目的长期资本性支出水平。
因此，基金存续期间，基金管理人和外部管理机构将严格按照约定执行资本性支
出的预算管理，控制项目的资本性支出水平。
2、税金及附加
（1）增值税
根据《增值税暂行条例》规定，一般纳税人销售货物或者提供应税劳务，应纳税
额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。进项税额是指纳税人购进货物、劳务
及服务等支付的增值税额，从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额，准予
从销项税额中抵扣。当期销项税额小于进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下
期继续抵扣。根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》，一
般纳税人出租其 2016年 4月 30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照
5%的征收率计算应纳税额。
北京大兴科创产业园、北京房山奥得赛产业园适用增值税一般征收，每期应纳增
值税计算公式为：
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额
北京大兴科创产业园、北京房山奥得赛产业园项目预测期内发生应税销售为分期
取得的租金收入。一般纳税人取得不动产租赁收入的增值税税率为 9%，故按照上述税
率计算每期租金收入销项税额。
北京大兴科创产业园、北京房山奥得赛产业园项目预测期内发生购进货物、劳务
及服务即购买服务如支付综合管理服务费等缴纳的增值税，分别按照相应适用税率计
算每期进项税额。
北京马坡科技园一期项目增值税简易征收，税率为 5%。
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251
（2）增值税附加
增值税附加税是附加税的一种，对应于增值税的按照增值税税额的一定比例征收
的税。是以增值税的存在和征收为前提和依据的，通常包括城市维护建设税、教育费
附加、地方教育费附加。
北京大兴科创产业园、北京房山奥得赛产业园所在地的附加税率为城建税 7%、教
育费附加 3%、地方教育附加 2%，合计按照应纳税额的 12%计算增值税附加。
北京马坡科技园一期所在地的附加税率为城建税 5%、教育费附加 3%、地方教育
附加 2%，合计按照应纳税额的 10%计算增值税附加。
（3）房产税
房产税的计税方式分为从价计征和从租计征两种形式，根据《房产税暂行条例》
规定，从价计征房产税依照房产原值一次减除 10%-30%后的余值计算，具体减除幅度
由省、自治区、直辖市人民政府确定，税率为 1.2%；从租计征是按照房产租金为计税
基数，税率为 12%。
基础设施项目所在地的房产税计征方式为从租和从价，即出租房屋按照从租计征、
税率为 12%；未出租房屋按照从价计征，减除幅度为 30%，税率为 1.2%，取费基数为
计价部分房产原值。
（4）城镇土地使用税
城镇土地使用税采用定额税率，以实际占有的土地面积为计税依据。
基础设施项目所在地的土地使用税为 1.5 元/平方米/年。
（5）印花税
《中华人民共和国印花税法》自 2022 年 7 月 1 日起施行，按照《印花税税目税率
表》列明税率，租赁合同按照合同约定租金金额的千分之一缴纳，计税依据不包括列
明的增值税税款。
基础设施项目按照运营期内每期取得的租金金额（含增值税）的 1‰估算租赁合
同印花税。
除前述已提及税收政策外，基础设施项目不涉及其他税收优惠政策。
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252
（三）其他重要参数及折现率假设
1、收益年期
基础设施项目资产土地使用权终止年限为 2062 年-2065 年，于 2024 年 3 月 31 日剩
余土地使用权年限为 38.4 年-41.6 年。基础设施项目设计使用年限为 50 年，于 2024 年
3 月 31 日，基础设施项目剩余经济耐用年限约为 44 年-46 年；根据孰短原则，本次评
估收益年期按照剩余土地使用权年限计算，已充分考虑剩余期限影响。
2、折现率（报酬率）
（1）基础设施项目折现率设置
基础设施资产采用收益法估价时，就运营净收益采用适当折现率进行折现以计算
基础设施资产的市场价值。在本次评估测算中，北京大兴科创产业园、北京马坡科技
园一期资产估价测算采用 7.50%的折现率，北京房山奥得赛产业园资产估价测算采用
7.75%的折现率。
折现率是为资本成本或用以转换日后应付或应收货币金额的回报率，理论上反映
资本之机会成本，评估机构在确定上述折现率时，采用累加法进行确定。累加法是以
安全利率加风险调整值作为折现率，即将折现率视为包含无风险报酬率和风险报酬率
两大部分。公式如下：
折现率（报酬率）=无风险报酬率+风险报酬率，其中：
无风险报酬率按照评估基准日时点中债十年期国家债券的收益率即 2.29%进行确
定；
风险报酬率体现投资人对长期投资超出安全利率以外的回报要求，主要包含：1）
投资不动产的风险补偿；2）缺乏流动性风险补偿；3）区位风险补偿；4）行业及管理
负担风险补偿；5）合规风险补偿；6）增长风险补偿；7）特殊经营风险补偿。投资不
动产的风险补偿一般指投资不动产行业额外要求的回报，本次测算采用 3.5%作为投资
不动产的风险补偿，代表了流动性、区位、行业、合规及增长均处于均值水平下的不
动产风险回报要求。综合考虑近期市场流动性、估价对象长期增长情况及经营情况，
结合 REITs 项目合规优势，北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期项目在前述投
资不动产的风险补偿均值 3.5%的基础上，上调 1.625%，综合风险报酬率取值为
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253
5.125%，北京房山奥得赛产业园项目在前述投资不动产的风险补偿均值 3.5%的基础上，
上调 1.875%，综合风险报酬率取值为 5.375%。
最后，风险报酬率与风险报酬率加总确定北京大兴科创产业园、北京马坡科技园
一期、北京房山奥得赛产业园折现率分别为 7.50%、7.50%、7.75%。
（2）折现率合理性说明
基础设施项目在建筑结构、租赁形态、功能配置、园区环境等方面与传统工业厂
房产业园存在显著差异，与传统工业厂房产业园相比，基础设施项目的普适性和通用
性更强、租户分散度更高，因此行业及管理负担风险低于传统工业厂房产业园，其折
现率设置低于传统工业厂房产业园具有合理性。具体如下：
1）基础设施项目与传统工业厂房产业园的报酬率取值差异主要在于行业及管理
负担风险差异
根据基础设施资产评估方法，报酬率是为资本成本或用以转换日后应付或应收货
币金额的回报率，理论上反映资本之机会成本，评估机构在确定上述报酬率时，采用
累加法进行确定。累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即将报酬率视为包
含无风险报酬率和风险报酬率两大部分。公式如下：
报酬率=无风险报酬率+风险报酬率，其中：
（1）无风险报酬率参照价值时点十年到期国家债券的收益率进行确定，本次基础
设施项目无风险报酬率取值为 2.29%；
（2）风险报酬率体现投资人对长期投资超出安全利率以外的回报要求，主要包含：
1）投资不动产的风险补偿；2）缺乏流动性风险补偿；3）区位风险补偿；4）行业及
管理负担风险补偿；5）合规风险补偿；6）增长风险补偿；7）特殊经营风险补偿。
基于上述报酬率取值逻辑，无风险报酬率主要取决于市场利率情况，投资不动产
的风险补偿通常按照投资不动产行业整体均值确定，流动性风险主要反映大类资产交
易活跃度及市场成熟度，合规风险、增长风险、特殊经营风险亦不存在显著差异。基
础设施项目与传统工业厂房产业园在前述风险因素方面整体不存在明显差异，而影响
基础设施项目与传统工业厂房产业园报酬率取值的主要因素为行业及管理负担风险。
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254
2）基于建筑结构、租赁形态、功能配置、园区环境等方面的差异，基础设施项
目普适性和通用性更强、分散度更高，行业及管理负担风险更低
A. 基础设施项目与传统工业厂房的区别
a）钢混建筑结构能够满足更高的使用标准
基础设施项目为钢混框架结构厂房，传统工业厂房为单层轻钢厂房，钢混框架建
筑结构能够满足更高的租户使用标准：
钢混结构耐用性及抗老化属性更强；
钢混结构耐火性能更好，可以满足更高的防火要求；
钢混结构稳定性及安全性更高，可满足高安全标准的生产、研发环境。
图 5-7-1：基础设施项目与传统工业厂房建筑结构对比
b）多层厂房可分层、分户租赁，面积段更灵活，需求更广泛
基础设施项目为多层厂房，每层每户均具备独立的使用功能及客、货进出口，可
分层、分户租赁，租赁面积更灵活，可以适配各种体量租户，而传统工业厂房产业园
仅适配大体量租户。
表 5-7-17：基础设施项目与传统工业厂房租赁单元对比
基础设施项目 传统工业厂房
层数 多层 单层
租赁方式 可整栋租赁、单层出租，或单层两
个租户拼租
单栋整体租赁，或至多两个租户拼
租（受出入口限制）
单栋建筑面积 3,500-5,000平方米 3,000-10,000 平方米
最小租赁单元 500平方米 ~1,500 平方米
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图 5-7-2：基础设施项目与传统工业厂房租赁单元对比
c）层高、承重选择多样，更有利于满足租户不同生产经营场景
传统工业厂房层高相对较高，适配大型生产设备的布置高度，但该层高不便于租
户基于研发试验或小规模生产分隔出封闭的功能分区的需求。对比而言，基础设施项
目层高范围覆盖 4.2-7.2 米，各层承重范围亦可满足不同类型设备的安装需求，可适用
于企业不同的生产、研发和经营场景。
表 5-7-18：基础设施项目与传统工业厂房层高及承重对比
基础设施项目 传统工业厂房
层高 首层层高7.2米
其余楼层层高4.2~5米
8-10 米
承重 首层1-5吨/平方米
其余楼层0.5-0.8吨/平方米 2 吨-5 吨/平方米
d）可适配的功能用途多样
基于上述建筑特性差异，基础设施项目的建筑标准可满足生产、研发试验及经营
一体化用途，租户可根据实际需求选择层高、承重较高的首层厂房，以及符合研发试
验及企业经营需求的楼上空间，并可根据租户实际需要在框架结构内部装修形成独立、
封闭的功能分区，从而全方位满足租户完整的生产、经营需求。而传统工业厂房的单
层、大跨度、大层高的资产特点，用途适配范围有限，主要满足中大型企业重型生产
空间需求78。
78 部分传统工业厂房产业园设置独立的配套办公楼，但可适配的功能相对单一，无法满足研发试验、轻生产等需
求，且作为传统工业厂房产业园内的配套办公区域，独立出租难度较大。
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图 5-7-2：基础设施项目与传统工业厂房项目适配功能对比
e）外立面及园区环境优于传统工业厂房产业园
基础设施项目外立面设计、楼内公共区域及园区环境优于传统工业厂房产业园项
目，可更好满足租户除生产空间外的日常经营需求。
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表 5-7-19：基础设施项目与传统工业厂房装修配置对比
基础设施项目 传统工业厂房
配置 配备相同标准的客梯、货梯、标准
配电设备、消防栓系统等 未配备电梯
出入口设置 根据分层分户租赁需求为每个租户
配备单独出入口
设置两个出入口，仅可满足双拼租
赁需求
装修 公区、电梯精装，其余毛坯 纯毛坯交付
图 5-7-4：基础设施项目与传统工业厂房项目环境对比
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258
B. 基础设施项目普适性和通用性更强、租户分散度更高，整体行业及管理负担风
险低于传统工业厂房产业园
a）基础设施项目可适配的租户体量、使用标准、功能需求、环境要求范围更广
泛
基于前述建筑结构、租赁面积单元、层高及承重、功能用途及园区环境方面的差
异，与传统工业厂房产业园主要适配大中型企业较低使用标准的重型生产车间相比，
基础设施项目可适配的企业体量、使用标准、功能需求、环境要求范围更加广泛。
因此，基础设施项目的普适性和通用性相对较高，行业及管理负担风险低于传统
工业厂房产业园。
b）基础设施项目可适配的客群数量更大
基于基础设施项目的普适性和通用性特点，园区的招商策略重点定位于生产、研
发试验及经营一体化需求明显的中小、生产、科创型企业，同时亦可整栋租赁满足大
中型企业的租赁需求。根据原始权益人统计，截至 2023 年末，北京市工业企业，以及
科学研究和技术服务企业数量约为 65 万家，其中主营业务收入在 3 亿元以上的大型企
业数量仅约 0.34 万。基础设施项目的目标客群规模为 65 万家，远高于同区域大型企业
客群数量，目标客群范围的明显差异使得基础设施项目的行业及管理负担风险低于传
统工业厂房产业园。
c）基础设施项目租户分散度高、管理风险较低
基于基础设施项目与传统工业厂房产业园的租赁面积、功能用途和招商策略差异，
基础设施项目园区租户数量相对较多、分散度较高，可适配的租户行业范围包括生物
医药、智能装备、新能源及新材料等多个行业，与传统工业厂房产业园大型租户相对
集中、租户行业范围相对有限的特征相比，基础设施项目受单一租户、单一行业租赁
变动影响相对较小，行业及管理负担风险亦相对较低。
3）基础设施项目报酬率取值与市场已发行项目的对比
A. 基于较低的行业及管理负担风险，基础设施项目报酬率取值低于传统工业产业
园
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基于前述资产和经营特性的差异，基础设施项目具有相对较低的行业及管理负担
风险，根据行业惯例及评估机构的审慎判断，相关风险差异对基础设施项目与传统工
业厂房产业园的风险报酬率影响约为 0.5%。因此，参考已发行基础设施 REITs 的一线
城市传统工业厂房产业园项目 8%的报酬率取值水平，北京大兴科创产业园与北京马坡
科技园一期项目的报酬率取值为 7.5%。
而北京房山奥得赛产业园项目区位风险略高于北京大兴科创产业园与北京马坡科
技园一期项目，区位风险因素对其风险报酬率影响约 0.25%，因此报酬率取值为 7.75%。
B. 与已发行的混合业态产业园区项目相比，基础设施项目报酬率取值介于一线及
强二线城市办公、研发试验混合业态产业园与以单层生产厂房为主的混合业态产业园
区之间
根据公开信息，与基础设施项目业态存在一定重合的产业园区主要包括：厂房及
研发混合业态的园区项目（深圳光明科技园、天津大陆汽车厂房）、研发试验占比较高
的研办园区项目（和达药谷一期项目）。
结合基础设施项目的区位情况以及与上述产业园区项目报酬率参数对比，基础设
施项目的报酬率选取结果相对审慎合理，具体对比如下：
表 5-7-20：与基础设施项目业态存在一定重合的产业园区项目报酬率对比情况
项目名称 区位情况 资产业态 报酬率假设
本次基础设施项目 北京市 生产制造及研发试验业态的多层标
准工业厂房 7.50%-7.75%
光明科技园 深圳市
1栋研发办公楼及3栋多层研发厂房
（多层研发厂房建筑面积合计占比
约56%）
6.25%
大陆汽车厂房 天津市
1栋办公实验楼、1栋研发生产中
心、多栋单层局部2层的生产厂房及
配套（生产厂房、研发和生产中心
建筑面积占比约86%）
8.0%
和达药谷一期 杭州市
办公、研发试验混合业态的多层厂
房（其中医药研究院、研究和试验
发展、医药制造业、专用设备制造
业租户截至2022年6月末租赁面积占
比合计约53%）
6.5%
因此，鉴于基础设施项目位于北京市，区位优势良好，与上述业态存在一定重合
的产业园区项目对比，基础设施项目报酬率选取高于位于一线及核心二线城市办公、
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260
研发试验混合业态的产业园区，略低于以单层生产厂房为主的混合业态产业园区，具
有审慎合理性。
综上所述，基础设施项目报酬率选取 7.50%-7.75%，已充分考虑基础设施项目与
传统工业厂房的经营特性差异，通过合理评估基础设施项目的行业及管理负担风险水
平，相对审慎、合理地设置了项目的报酬率参数。
3、长期增长率
基础设施项目预测期后至收益期届满的长期增长率为 2.75%，长期增长率根据类
似物业的发展经验及项目所在区域的市场状况综合分析得出。
（1）北京市宏观经济发展情况分析
基础设施项目位于北京，宏观经济发展稳健、韧性较强，依靠首都优势，其未来
经济发展态势良好。此外，北京市规上工业企业保持着良好的经营态势，在营业收入
及利润规模上均呈现出稳健的增长表现。新型工业厂房产业园作为工业制造业及高精
尖产业企业研发、生产的重要载体，其长期收益增长率通常略高于通胀水平且低于经
济及相关企业营收的整体增长率，因此从北京市宏观情况来看，当前长期增长率设定
符合所在城市宏观经济发展情况。
（2）基础设施项目自身情况分析
北京大兴科创产业园：从历史经营情况来看，北京大兴科创产业园项目历史及当
前在执行的租约年限较长，加权平均租赁年限约为 7 年，且在租约合同期内签约租金
增长率在 3% /年或以上。考虑到北京大兴科创产业园项目租户以医药制造业租户为主，
该类租户搬迁成本较高，客户粘性较好，亦为中长期租金的稳定增长提供了一定保障。
此外，北京大兴科创产业园项目位于中关村科技园区大兴生物医药产业基地，区域产
业扶持力度较大，入园企业可同时申请多重优惠政策，对优质制造业企业吸引力度大，
可一定程度缓解入园企业的经营压力，实现长期稳定经营。
北京马坡科技园一期：从历史经营情况来看，北京马坡科技园一期项目历史及当
前在执行的租约年限较长，加权平均租赁年限约为 5 年，且在租约合同期内签约租金
增长率在 3% /年左右。考虑到北京马坡科技园一期项目租户以医药、专用设备等制造
业租户为主，该类租户搬迁成本较高，客户粘性较好，亦为中长期租金的稳定增长提
供了一定保障。此外，北京马坡科技园一期项目位于中关村顺义园政策范围的马坡工
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业区，区域产业扶持力度较大，入园企业可同时申请多重优惠政策，对优质制造业企
业吸引力度大，可一定程度缓解入园企业的经营压力，实现长期稳定经营。
北京房山奥得赛产业园：从历史经营情况来看，北京房山奥得赛产业园项目历史
及当前在执行的租约年限较长，加权平均租赁年限约为 5 年，且在租约合同期内签约
租金增长率在3%-5% /年。考虑到北京房山奥得赛产业园项目租户以专业及通用设备等
制造业租户为主，该类租户搬迁成本较高，客户粘性较好，亦为中长期租金的稳定增
长提供了一定保障。此外，北京房山奥得赛产业园项目位于中关村科技园区房山园，
区域产业扶持力度较大，入园企业可同时申请多重优惠政策，对优质制造业企业吸引
力度大，可一定程度缓解入园企业的经营压力，实现长期稳定经营。
综上，综合考虑城市宏观经济发展水平、资产周边市场及基础设施项目自身经营
情况，同时亦考虑类不可抗力因素的影响，本次测算长期增长率采用 2.75%属于合理
水平。
（四）估值结果及其与账面价值的差异情况
截至 2024 年 3 月 31 日，基础设施资产账面价值合计 6.39 亿元，评估结果较该账
面价值增值合计 9.78 亿元，增值率 152.95%；其中基础设施资产账面原值合计 7.85 亿
元，累计折旧合计 1.46 亿元。基础设施资产评估结果与账面价值的比较情况详见下表：
表 5-7-21：基础设施资产评估结果与账面价值的差异情况
项目名称
截至 2024 年 3
月 31 日
评估值
（亿元）
截至 2024 年 3 月
31 日账面价值79
（亿元）
账面原值
（亿元）
截至2024年3月
31日
累计折旧
（亿元）
增值
（亿元）
增值率80
2024 年
资本化
率81
北京大兴科创产业园 8.77 2.73 3.37 0.64 6.04 221.30% 5.87%
北京马坡科技园一期 4.45 1.61 2.03 0.42 2.84 176.45% 5.93%
北京房山奥得赛产业园 2.95 2.05 2.45 0.40 0.90 43.67% 5.91%
合计 16.17 6.39 7.85 1.46 9.78 152.95% 5.89%
（五）敏感性分析及压力测试
针对折现率、出租率及空闲优惠期三项重要参数，基础设施各项目压力测试情况
如下：
79 账面价值指账面净值，即账面原值-累计折旧。
80 增值率=（截至 2024 年 3 月 31 日评估值-截至 2024 年 3 月 31 日账面价值）/截至 2024 年 3 月 31 日账面价值
81 2024 年资本化率=2024 年年化预测运营净收益/项目估值
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表 5-7-22：估值参数敏感性分析
北京大兴科创产业园
折现率 测试情况（亿元） 较基准变化幅度
7.5%-基准 8.77 ——
7.75% 8.49 -3.19%
8.00% 8.22 -6.27%
出租率 测试情况（亿元） 较基准变化幅度
94%-基准 8.77 ——
93.50% 8.72 -0.57%
93.00% 8.68 -1.03%
年均空闲期及优惠期 测试情况（亿元） 较基准变化幅度
5 天-基准 8.77 ——
10 天 8.69 -0.91%
北京马坡科技园一期
折现率 测试情况（亿元） 较基准变化幅度
7.5%-基准 4.45 ——
7.75% 4.31 -3.15%
8.00% 4.18 -6.07%
出租率 测试情况（亿元） 较基准变化幅度
94%-基准 4.45 ——
93.50% 4.42 -0.67%
93.00% 4.40 -1.12%
年均空闲期及优惠期 测试情况（亿元） 较基准变化幅度
5 天-基准 4.45 ——
10 天 4.39 -1.35%
北京房山奥得赛产业园
折现率 测试情况（亿元） 较基准变化幅度
7.75%-基准 2.95 ——
8.00% 2.86 -3.05%
8.25% 2.77 -6.10%
出租率 测试情况（亿元） 较基准变化幅度
94%-基准 2.95 ——
93.50% 2.94 -0.34%
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北京房山奥得赛产业园
93.00% 2.92 -1.02%
年均空闲期及优惠期 测试情况（亿元） 较基准变化幅度
5 天-基准 2.95 ——
10 天 2.92 -1.02%
八、基础设施资产的现金流预测
（一）基础设施资产现金流预测
根据戴德梁行提供的估价报告及上述相关假设，基础设施资产未来两年现金流预
测不含政府补贴资金，情况详见下表。
表 5-8-1：项目公司未来两年现金流情况82
单位：万元
项目 2024 年 4-12 月 2025 年度
运营收入（不含税） 8,575.38 11,272.12
预测运营净收益 7,149.62 9,395.44
（二）基础设施基金可供分配金额测算
根据毕马威出具的《可供分配现金流预测报告》，基础设施基金 2024 年 4-12 月及
2025 年度模拟预测可供分配金额分别为 5,939.62 万元和 7,838.18 万元。假设基础设施
基金发行规模为 16.17 亿元，并按照预测可供分配金额 100%向投资者进行分配，则
2024 年 4-12 月及 2025 年度模拟预测现金流年化分派率分别为 4.90%83和 4.85%84。
基础设施基金预测期模拟可供分配金额计算表如下：
表 5-8-2：基础设施基金预测期模拟可供分配金额计算表
单位：元
项目 2024 年 4-12 月 2025 年度
一、净亏损 -1,942,745.33 -3,507,295.27
二、税息折旧及摊销前利润调整项
82 以上现金流预测为资产端现金流，非基础设施 REITs 产品端现金流。
83 2024 年 4-12 月现金分派率为当期预测分配金额推至全年预测分配金额占本基金预计的募集规模的比例。
84 2025 年预测现金分派率低于 2024 年预测现金分派率，主要由于项目基准日实际出租率高于 2024 及 2025 年预测
的出租率假设，基础设施项目收入预测过程中，假设随着现有租赁合同执行完毕，项目出租率降低至预测出租率水
平，因此 2025 年预测收入较 2024 年有所降低，下同。
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项目 2024 年 4-12 月 2025 年度
折旧与摊销 62,230,610.53 83,079,399.25
利息支出 - -
所得税费用 284,676.27 341,834.17
三、税息折旧及摊销前利润 60,572,541.47 79,913,938.15
四、可供分配金额调整项
基础设施基金发行份额募集的资金 1,617,000,000.00 -
购买基础设施项目的支出 -1,259,238,317.50 -
偿还项目公司于预测期期初的借款 -256,770,000.00 -
偿还项目公司于预测期期初的关联方往来款 -16,479,975.84 -
基础设施项目其他资本性支出 -892,727.60 -1,190,303.46
支付的利息 - -
支付的所得税费用 -284,676.27 -341,834.17
应收和应付项目的变动 -32,911,237.89 -
预留不可预见费 -500,000.00 -
预留项目公司押金、保证金等 -51,099,379.94 -
五、可供分配金额 59,396,226.43 78,381,800.52
六、预测分配金额 59,396,226.43 78,381,800.52
七、预测现金分派率 4.90% 4.85%
九、基础设施项目的科技创新相关情况
（一）基础设施项目位于中关村创新示范区、入园企业的高新技术占比较高
中关村是我国第一个国家级高新区和第一个国家自主创新示范区，是我国科技创
新的一面旗帜。2023 年 5 月 25 日，国家主席习近平向 2023 中关村论坛致贺信。习近
平主席在贺信中强调，北京要充分发挥教育、科技、人才优势，协同推进科技创新和
制度创新，持续推进中关村先行先试改革，进一步加快世界领先科技园区建设，在前
沿技术创新、高精尖产业发展方面奋力走在前列。
2021 年 11 月 24 日，中央全面深化改革委员会第二十二次会议审议通过《关于支
持中关村国家自主创新示范区开展高水平科技自立自强先行先试改革的若干措施》，
支持中关村国家自主创新示范区开展高水平科技自立自强先行先试改革，加快打造世
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265
界领先科技园区和创新高地，部署实施 24 项重大改革措施，截至 2022 年底，国家和
北京市已配套出台 50 余项政策，惠及众多创新主体。
根据《北京市十四五规划纲要》，北京市将围绕基础研究、应用研究、成果转化、
高精尖产业全链条进一步强化中关村国家自主创新示范区建设。根据《北京市“十四
五”时期国际科技创新中心建设规划》，北京市把中关村国家自主创新示范区作为加
快建设国际科技创新中心的主阵地，坚持“发展高科技、实现产业化”方向，率先打
造成为科技自立自强、高质量发展的引领区。中关村国家自主创新示范区领导小组印
发《关于加快中关村国家自主创新示范区分园高质量发展的指导意见》，提出利用五
年左右时间全面推进中关村国家自主创新示范区分园高质量发展，进一步提升创新能
级，打造高质量产业承载空间，营造良好创新创业生态，为北京国际科技创新中心建
设提供有力支撑。
本次项目的 3 个产业园区均位于中关村国家自主创新示范区，定位于服务战略新
兴、科技创新型的高精尖行业领域中小企业，入园企业属于中关村园区等多重产业支
持政策范围，高新技术占比较高。截至 2024 年 3 月 31 日，3 个项目入园企业中，自身
或控股股东含有国家高新技术企业、瞪羚企业、火炬中心高新技术企业、中关村高新
技术企业、科技型中小企业、专精特新企业、雏鹰企业等标签或资质的合计共 74 家，
占比达 62%；其中国家高新技术企业数量达 60 家，占比 50%。
1、北京大兴科创产业园
北京大兴科创产业园位于中关村科技园区大兴生物医药产业基地，入园企业同时
属于北京市关于高精尖产业的优惠政策、中关村国家自主创新示范区对于入园企业的
支持政策、大兴新区对于医药健康产业企业的促进政策范围，园区多方位支持高精尖
企业长期发展。
通过公开市场渠道查询，截至 2024年 3月 31日，北京大兴科创产业园入园企业或
其控股股东取得国家高新技术企业、瞪羚企业、火炬中心高新技术企业、中关村高新
技术企业、科技型中小企业、专精特新企业、雏鹰企业等标签或资质的共 30 家，占比
达 70%；其中国家高新技术企业数量达 26 家，占比 60%。
2、北京马坡科技园一期
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
266
北京马坡科技园一期位于中关村顺义园政策范围的马坡工业区，入园企业同时属
于北京市关于高精尖产业的优惠政策、中关村国家自主创新示范区对于入区企业的支
持政策、顺义新城及马坡聚源工业基地的多重产业支持政策范围，园区多方位支持高
精尖企业长期发展。
通过公开市场渠道查询，截至 2024年 3月 31日，北京马坡科技园一期项目入园企
业或其控股股东取得国家高新技术企业、瞪羚企业、火炬中心高新技术企业、中关村
高新技术企业、科技型中小企业、专精特新企业、雏鹰企业等标签或资质的共 28 家，
占比达 58%；其中国家高新技术企业数量达 22 家，占比 46%。
3、北京房山奥得赛产业园
北京房山奥得赛产业园位于中关村科技园区房山园，入园企业同时属于北京市关
于高精尖产业的优惠政策、中关村国家自主创新示范区对于入区企业的支持政策、房
山区对于新材料产业基地的产业支持政策，园区多方位支持高精尖企业长期发展。
通过公开市场渠道查询，截至 2024年 3月 31日，北京房山奥得赛产业园入园企业
或其控股股东取得国家高新技术企业、瞪羚企业、火炬中心高新技术企业、中关村高
新技术企业、科技型中小企业、专精特新企业、雏鹰企业等标签或资质的共 16 家，占
比达 55%；其中国家高新技术企业数量达 12 家，占比 41%。
（二）基础设施项目采用科技化、数字化的运营管理模式
凭借在产业园区运营领域的积累，联东集团建立了数字化园区管理平台，通过大
数据及物联网技术的融合，提高运营管理效率，进一步服务园区企业发展、保障对园
区的管理，促进园区发展。
联东集团利用园区管理全链条数字化服务体系，打造新一代智慧园区。联东集团
构建了“两院五平台”，用数字化方式提升产业组织和园区运营能力。
上述“五平台”中，联东集团通过数字化智慧园区平台服务于园区运营管理，通
过各类服务数据和产业数据采集、数据挖掘分析等大数据服务能力，实现对园区的监
测、预警、分析，同时分析企业的经营态势，帮助企业及时发现问题并解决问题。同
时，数字化智慧园区平台通过数字反映园区产业发展状况，调整园区的产业结构，促
进产业集聚和结构优化升级。在风险防范、融资辅助、政策匹配、生活服务等方面做
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267
更多的业务支撑，为企业提供人才、科技金融、科技成果转化、政策匹配等精准服务，
对联东集团园区管理也能起到辅助决策的作用。
联东金园作为外部管理机构，在管理基础设施项目时将接入“两院五平台”数字
化系统，为园区企业提供科技化、数字化运营管理服务，进一步提升园区管理科技及
数字治理水平。
（三）本次 REITs 项目回收资金将投资于科技创新产业园区建设
联东金园作为原始权益人，以 3 个项目作为底层基础设施项目，申请发行基础设
施 REITs 的预计募集资金规模约为 16.17 亿元，通过本基础设施 REITs 回收资金预计约
8.2485亿元。本次基础设施基金净回收资金将优先用于投资联东金园及联东集团在京津
冀、环渤海经济区等重点经济区域产业园项目的建设，涵盖了北京通州区、平谷区、
顺义区、河北廊坊市等多个在建或拟建产业园区项目。拟投资项目多为联东集团前期
通过盘活存量低效工业用地之后实现再投资的产业园区新建项目，提高土地利用效率
的同时持续助力京津冀产业协同发展、转型升级与科技创新。原始权益人主要拟投资
项目如下表所示，根据项目实际建设进度及资金到位情况，原始权益人可能将募集资
金调整至其他符合上述条件的产业园区项目建设，并履行相应备案程序。
表 5-9-1：募集资金拟投资项目
类别 募集资金投资项目情况
项目名
称
联东 U
谷·远大住工
绿色建筑辅助
基地项目
联东 U
谷·平谷马坊
同创项目
联东 U
谷·平谷马坊
格兰特项目
漷县天威远
大项目
通州于家务科
技园项目
联东 U
谷·北京大
兴庞各庄合
作项目
地区 北京市顺义区 北京平谷马坊
工业区
北京平谷马坊
工业区
通州经济开
发区南区
通州区于家务
乡聚富苑开发
区
北京市大兴
区
项目总
投资
（亿
元）
7.68 6.3 0.88 1.5 3 1.6
建设内
容
标准厂房、附属用房及配套设施
（拟）
开工时
间
2023 2023 2023 2023 2024 2024
85 净回收资金以最终发行及交割审计结果为准。
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268
表 5-9-2：募集资金拟投资项目（续）
类别 募集资金投资项目情况
项目名称 北玻科技园
项目
华强科技园
项目
联东 U
谷·固安时
代路产业港
项目
联东 U
谷·大厂海
高智控云谷
项目
联东华明高
新项目（一
期）
联东 U
谷·廊坊中
粮屯河项目
地区
通州区北京
通州工业开
发区内
通州区广聚
街
河北省廊坊
市固安县
河北省廊坊
市高新技术
产业开发区
天津市东丽
区
廊坊开发区
项目总投资
（亿元） 1.0 4.5 2.0 1.9 1.5 7.55
建设内容 标准厂房、附属用房及配套设施
（拟）开工
时间 2024 2024 2023 2023 2022 2024
随着国家“京津冀战略一体化”战略布局的不断深入，区域产业转型升级、产研
联动发展的需求不断提高，进一步推动了科创型产业园区的迭代升级，对产业园区科
技化、数字化的运营管理模式带来更多成熟的探索。联东金园计划通过打造与科创企
业相匹配的服务体系，投资建设高效率、数字化管理运营的新一代智慧园区，全面助
力科技创新型入园企业的发展。
本次发行公募 REITs 的募集资金拟投资新建的产业园区项目不仅可以持续服务科
技创新中小企业，还可以为所处区域不断聚合资源、聚集人才，推动当地智能制造、
生物医药、电子信息、装备制造类企业的技术创新，发挥科技对产业经济发展的支撑
与引领作用，不断地孕育有潜力的高新技术企业，以此提升产业的可持续发展。
募集资金拟投资的产业园区均聚焦科技创新，围绕重点产业和科创企业，以先进
制造业集群培育构建生态，以产业主题园区打造提升空间载体，构建新兴产业链，推
动产业链高端化、智能化、绿色化发展，提升产业链、供应链现代化水平，从而促进
全产业链优化升级。着力引育领航企业，加快发展单项冠军，大力培育“专精特新”
企业，构建以领航企业为引领、单项冠军企业为支撑、“专精特新”中小企业跟进跃
升的梯度发展格局，推动企业融通发展。
募集资金拟投资项目契合《京津冀协同发展规划纲要》《环渤海地区合作发展纲
要》等国家重点战略，符合经济社会发展中长期规划。募投项目紧紧围绕高端制造、
生物医药、信息技术、能源环保等战略性新兴产业，为广大中小型企业创造优质的生
产经营场所和配套服务，满足区域产业发展需求。此外，募投项目的投资建设有利于
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269
联东金园和联东集团进一步提升园区服务质量、树立品牌效益、促进产业集聚，推进
区域高质量经济发展、促进战略新兴产业聚集、加速传统产业转型升级。
经核查，本次项目在入园企业属性、项目运营模式及回收资金用途方面具有一定
的科技创新属性。本次基础设施项目的入园企业主导产业科技创新属性较强，项目运
营管理采用科技化、数字化的运营管理模式。原始权益人承诺本次基金发行后的净回
收资金将优先投资于原始权益人联东金园及发起人联东集团在京津冀、环渤海经济区
等重点经济区域产业园项目的建设，持续助力京津冀产业协同发展、转型升级与科技
创新。
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270
第六章 基金的发售与定价
一、产品的基本情况
基金名称 中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金
基金类别 基础设施证券投资基金
基金运作方式 契约型、封闭式
基金募集规模 根据中国证监会批准募集的基金份额总额确定
期限
自基金合同生效之日起 42 年，但基金合同另有约定的除外。
存续期期限届满后，经基金份额持有人大会决议通过，基金可延长
存续期限。否则，本基金将终止运作并清算，无需召开基金份额持
有人大会。
基金的投资目标
基金主要资产投资于基础设施资产支持证券并持有其全部份额，通
过基础设施资产支持证券、项目公司等载体穿透取得基础设施项目
完全所有权或经营权利。本基金通过主动的投资管理和运营管理，
提升基础设施项目的运营收益水平，力争为基金份额持有人提供稳
定的收益分配及长期可持续的收益分配增长，并争取提升基础设施
项目价值。
上市交易场所 上海证券交易所
二、发售定价方案
（一）基金份额总额
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金募集的基金份额根据中国
证监会批准募集的基金份额总额确定。
（二）发售时间
本基金募集期原则上不超过 5 个交易日，最长不得超过 3 个月。具体发售时间见
本基金询价公告及基金份额发售公告
（三）发售方式
本基金将通过向战略投资者定向配售、向网下投资者询价发售及向公众投资者定
价发售相结合的方式进行，发售方式包括通过场内证券经营机构或基金管理人及其委
托的场外基金销售机构进行发售，认购价格通过向网下投资者询价的方式确定。其中：
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271
1、战略投资者需根据事先签订的配售协议进行认购。
2、对网下投资者进行询价发售，如对网下投资者进行分类配售的，同类投资者获
得的配售比例应当相同。
3、对于公众投资者，待网下询价结束后，基金份额通过各销售机构以询价确定的
认购价格公开发售。公众投资者可通过场外认购和场内认购两种方式认购本基金。
除法律法规另有规定外，任何与基金份额发售有关的当事人不得提前发售基金份
额。
（四）发售对象
本基金发售对象包括战略投资者、网下投资者及公众投资者。其中：
1、战略投资者包括基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方，以及其它
符合中国证监会及上海证券交易所投资者适当性规定的专业机构投资者。
参与战略配售的专业机构投资者，应当具备良好的市场声誉和影响力，具有较强
资金实力，认可基础设施基金长期投资价值，包括：
（1）与原始权益人经营业务具有战略合作关系或长期合作愿景的大型企业或其下
属企业；
（2）具有长期投资意愿的大型保险公司或其下属企业、国家级大型投资基金或其
下属企业；
（3）主要投资策略包括投资长期限、高分红类资产的证券投资基金或其他资管产
品；
（4）具有丰富基础设施项目投资经验的基础设施投资机构、政府专项基金、产业
投资基金等专业机构投资者；
（5）原始权益人及其相关子公司；
（6）原始权益人与同一控制下关联方的董事、监事及高级管理人员参与本次战略
配售设立的专项资产管理计划；
（7）其他具备良好的市场声誉和影响力，具有较强资金实力，认可基础设施基金
长期投资价值的专业机构投资者。
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272
2、网下投资者指参与网下询价和认购业务的专业机构投资者，包括证券公司、基
金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司及保险资产管理公司、合格境外机构投
资者、人民币合格境外机构投资者、商业银行及银行理财子公司、政策性银行、符合
规定的私募基金管理人以及其他符合中国证监会及上海证券交易所投资者适当性规定
的专业机构投资者。全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关
规定参与基金网下询价。
原始权益人及其关联方、基金管理人、财务顾问、战略投资者以及其他与定价存
在利益冲突的主体不得参与网下询价，但基金管理人或财务顾问管理的公募证券投资
基金、全国社会保障基金、基本养老保险基金和年金基金除外。
3、公众投资者为除战略投资者及网下投资者之外，符合法律法规规定的可投资于
证券投资基金的个人投资者、机构投资者、合格境外机构投资者和人民币合格境外机
构投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资人。
（五）战略配售数量、比例及持有期限
原始权益人或其同一控制下的关联方参与本基金份额战略配售的比例合计不得低
于本次基金份额发售数量的 20%，其中基金份额发售总量的 20%持有期自上市之日起
不少于 60 个月，超过 20%部分持有期自上市之日起不少于 36 个月，基金份额持有期
间不允许质押。原始权益人或其同一控制下的关联方拟卖出战略配售取得的基础设施
基金份额的，应当按照相关规定履行信息披露义务。
基础设施项目控股股东或实际控制人，或其同一控制下的关联方，原则上还应当
单独适用前款规定。
基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方以外的专业机构投资者参与本
基金份额战略配售的，战略配售比例由基金管理人合理确定，持有本基金份额期限自
上市之日起不少于 12 个月。
本基金战略配售情况详见届时披露的基金份额发售公告等文件。
（六）网下配售数量、原则及方式
基金向网下投资者的发售比例不低于本次公开发售数量扣除向战略投资者配售部
分后的 70%。对网下投资者进行分类配售的，同类投资者获得的配售比例相同，法律
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273
法规另有规定或监管机构认可的情形除外。
基金网下发售的具体配售方式、限售安排（如有）等情况详见届时披露的询价公
告等文件。
（七）定价方式
本基金首次发售的基金份额认购价格通过向网下投资者询价的方式确定，询价机
制见询价公告。
基金份额认购价格确定后，由基金管理人在届时发布的基金份额发售公告中载明。
（八）认购费用、份额计算公式
1、认购费用
投资人在募集期内可以多次认购基金份额，基金份额的认购费按每笔基金份额认
购申请单独计算。本基金的场外认购费率如下：
单笔认购金额（M） 认购费率
M<500 万元 0.40%
M≥500 万元 1,000 元/笔
对于网下投资者和战略投资者，基金不收取认购费。
基金份额的场内认购费率由基金销售机构参照场外认购费率执行。
基金的认购费用应在投资人认购基金份额时收取。基金认购费用不列入基金财产，
主要用于基金的市场推广、销售、登记结算等募集期间发生的各项费用。
2、战略投资者和网下发售认购金额的计算
基金的网下投资者、战略投资者认购采取份额认购的方式。
认购金额的计算方法如下：
认购金额＝认购价格×认购份额
认购费用=0
3、公众投资者认购的场内和场外份额的计算
本基金的公众投资者认购采取金额认购的方式。
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274
（1）认购费用适用比例费率时，计算公式为：
净认购金额＝认购金额/（1＋认购费率）
认购费用＝认购金额－净认购金额
认购份额＝净认购金额/基金份额认购价格
（2）认购费用适用固定金额时，计算公式为：
认购费用＝固定金额
净认购金额＝认购金额－认购费用
认购份额＝净认购金额/基金份额认购价格
净认购金额、认购费用的计算按照四舍五入方法，保留到小数点后两位，由此误
差产生的收益或损失由基金财产承担。认购份额的计算按照四舍五入方法，保留到小
数点后两位，采用截位法保留到整数，小数部分对应的金额将退还给投资者。
（九）认购的方式及确认
1、认购的方式
本基金的场外认购将通过基金管理人的直销网点及其他销售机构的销售网点进行，
本基金的场内认购将通过具有基金销售业务资格并经上海证券交易所和登记机构认可
的上海证券交易所会员单位进行。具体名单详见发售公告或相关业务公告。
（1）战略投资者的认购方式
战略投资者根据事先签订的战略配售协议进行认购。战略投资者不得接受他人委
托或者委托他人参与基础设施基金战略配售，但依法设立并符合特定投资目的的证券
投资基金、公募理财产品等资管产品，以及全国社会保障基金、基本养老保险基金、
年金基金等除外。募集期结束前，战略投资者应当在约定的期限内，以认购价格认购
其承诺认购的基金份额数量。
（2）网下投资者的认购方式
网下投资者应当通过上海证券交易所“REITs 询价与认购系统”向基金管理人提
交认购申请，参与基金份额的网下配售，且应当在募集期内通过基金管理人完成认购
资金的缴纳，由登记机构登记份额。
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（3）公众投资者的认购方式
公众投资者可以通过场内认购或场外认购两种方式认购基金份额。
场内认购是指通过本基金募集期结束前获得基金销售业务资格并经上海证券交易
所和登记机构认可的上海证券交易所会员单位认购基金份额的行为。通过场内认购的
基金份额登记在证券登记系统投资人的上海证券账户下。
场外认购是指通过基金管理人的直销网点及基金场外销售机构的销售网点认购或
按基金管理人、场外销售机构提供的其他方式认购基金份额的行为（具体名单详见基
金份额发售公告或基金管理人网站）。通过场外认购的基金份额登记在登记结算系统投
资人的开放式基金账户下。
2、基金募集期内，投资者可多次认购基金份额，但已受理的认购申请不允许撤销。
3、投资者在 T 日规定时间内提交的认购申请，通常应在 T＋2 日到原销售网点查
询认购申请的受理情况。
4、回拨份额的发售和配售
募集期届满，公众投资者认购份额不足的，基金管理人和财务顾问可以将公众投
资者部分向网下发售部分进行回拨。网下投资者认购数量低于网下最低发售数量的，
不得向公众投资者回拨。
网下投资者认购数量高于网下最低发售数量，且公众投资者有效认购倍数较高的，
网下发售部分可以向公众投资者回拨。回拨后的网下发售比例，不得低于本次公开发
售数量扣除向战略投资者配售部分后的 70%。
基金管理人、财务顾问应在募集期届满后的次一个交易日（或指定交易日）日终
前，将公众投资者发售与网下发售之间的回拨份额通知上海证券交易所并公告。未在
规定时间内通知上海证券交易所并公告的，基金管理人、财务顾问应根据发售公告确
定的公众投资者、网下投资者发售量进行份额配售。
5、基金销售机构对认购申请的受理并不代表该申请一定成功，而仅代表销售机构
已经接收到认购申请，认购申请的确认以登记机构的确认结果为准。对于认购申请及
认购份额的确认情况，投资人应及时查询并妥善行使合法权利。否则，由此产生的任
何损失，由投资者自行承担。
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对在基金管理人最终确认中被全部确认失败的场外认购申请，场外认购资金及经
基金管理人确认的相关利息将退还投资者。对部分确认失败的场外认购申请，仅将确
认失败部分的认购资金（本金）退还投资者，对确认失败部分认购资金产生的利息不
予退还，登记机构将经基金管理人确认的全部认购资金（包含认购失败部分的认购资
金）利息归入基金财产。
投资者认购前，应认真阅读基金管理人及其他销售机构的业务规则，一旦选择在
某销售机构提出认购申请，即视为投资者已完全阅读、理解并认可该销售机构的业务
规则，并接受该规则的约束。
（十）认购的限制
1、网下投资者
（1）网下投资者认购时，应当按照确定的认购价格填报一个认购数量，其填报的
认购数量不得低于询价阶段填报的“拟认购数量”，也不得高于基金管理人、财务顾问
确定的每个配售对象认购数量上限，且不得高于网下发售份额总数量。
（2）参与网下询价的配售对象及其关联账户不得再通过面向公众投资者发售部分
认购基金份额。配售对象关联账户是指与配售对象证券、基金账户注册资料中的“账户
持有人名称”“有效身份证明文件号码”均相同的账户。证券公司客户定向资产管理专用
账户以及企业年金账户注册资料中“账户持有人名称”“有效身份证明文件号码”均相同
的，不受上述限制。
（3）如基金管理人对网下投资者进行分类配售的，同类投资者获得配售比例应当
相同。
2、公众投资者
（1）通过基金管理人的直销柜台进行认购，单个基金账户单笔首次认购最低金额
为 1,000 元，追加认购最低金额为单笔 100 元；
（2）通过本基金其他场外销售机构进行认购，首次认购最低金额为 1,000 元，追
加认购的最低金额为 100 元；各销售机构对最低认购金额及交易级差有其他规定的，
以各销售机构的业务规定为准；
（3）投资者通过场内销售机构认购本基金，单笔认购申请的最低金额为 1,000 元
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且认购金额必须为 1 元的整数倍。
（十一）超过募集目标的约定
本基金募集规模超过募集目标的情况下，对于回拨和比例配售的安排，详见基金
管理人届时发布的基金份额发售公告。
战略投资者不参与比例配售。
（十二）募集期利息的处理方式
有效认购款项在募集期间产生的利息不折算为基金份额持有人的基金份额，全部
计入基金资产。
（十三）发售的中止
网下投资者提交的拟认购数量合计低于网下初始发售总量的，基金管理人、财务
顾问应当中止发售，并发布中止发售公告。
发生其他特殊情况，基金管理人可决定中止发售。
中止发售后，在中国证监会同意注册决定的有效期内，基金管理人可重新启动发
售。
（十四）募集场所
本基金的场内认购将通过具有基金销售业务资格并经上海证券交易所和登记机构
认可的上海证券交易所会员单位进行。
本基金的场外认购将通过基金管理人的直销网点及其他销售机构的销售网点进行，
其他销售机构的具体名单请参见基金份额发售公告或基金管理人网站。
三、本次募集资金使用情况
（一）募集资金拟投资项目情况
联东金园作为原始权益人，以 3 个项目作为基础设施项目，申请发行基础设施基
金的预计募集资金规模约为 16.17 亿元，通过本基础设施基金回收资金预计约 8.2486亿
元。本次基础设施基金净回收资金将优先用于投资联东金园及联东集团在京津冀、环
渤海经济区等重点经济区域产业园项目的建设，涵盖了北京通州区、平谷区、顺义区、
86 净回收资金以最终发行及交割审计结果为准。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
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河北廊坊市等多个在建或拟建产业园区项目。拟投资项目多为联东集团前期通过盘活
存量低效工业用地之后实现再投资的产业园区新建项目，提高土地利用效率的同时持
续助力京津冀产业协同发展、转型升级与科技创新。原始权益人主要拟投资项目如下
表所示，根据项目实际建设进度及资金到位情况，原始权益人可能将募集资金调整至
其他符合上述条件的产业园区项目建设，并履行相应备案程序。
表 6-3-1：募集资金投资项目情况
类别 募集资金投资项目情况
项目名称
联东 U 谷·远大
住工绿色建筑
辅助基地项目
联东 U 谷·平谷
马坊同创项目
联东 U 谷·平谷
马坊格兰特项
目
漷县天威远
大项目
通州于家务科
技园项目
联东 U 谷·北
京大兴庞各
庄合作项目
地区 北京市顺义区 北京平谷马坊
工业区
北京平谷马坊
工业区
通州经济开
发区南区
通州区于家务
乡聚富苑开发
区
北京市大兴
区
项目总投资
（亿元） 7.68 6.3 0.88 1.5 3 1.6
建设内容 标准厂房、附属用房及配套设施
（拟）开工
时间 2023 2023 2023 2023 2024 2024
表 6-3-2：募集资金拟投资项目（续）
类别 募集资金投资项目情况
项目名称 北玻科技园项
目
华强科技园项
目
联东 U 谷·固
安时代路产业
港项目
联东 U 谷·大
厂海高智控
云谷项目
联东华明高新
项目（一期）
联东 U
谷·廊坊中粮
屯河项目
地区
通州区北京通
州工业开发区
内
通州区广聚街 河北省廊坊市
固安县
河北省廊坊
市高新技术
产业开发区
天津市东丽区 廊坊开发区
项目总投资
（亿元） 1.0 4.5 2.0 1.9 1.5 7.55
建设内容 标准厂房、附属用房及配套设施
（拟）开工
时间 2024 2024 2023 2023 2022 2024
上述募集资金拟投资项目契合《京津冀协同发展规划纲要》《环渤海地区合作发展
纲要》等国家重点战略，符合经济社会发展中长期规划。募投项目紧紧围绕高端制造、
生物医药、信息技术、能源环保等战略性新兴产业，为广大中小型企业创造优质的生
产经营场所和配套服务，满足区域产业发展需求。募投项目的投资建设有利于联东金
园和联东集团进一步提升园区服务质量、树立品牌效益、促进产业集聚，推进区域高
质量经济发展、促进战略新兴产业聚集、加速传统产业转型升级。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
279
（二）募集资金拟盘活存量资产项目情况
根据发改投资〔2023〕236号文关于回收资金的使用规定，原始权益人拟考虑以不
超过本基金发行净回收资金的 30%用于盘活存量项目，具体盘活存量资金使用安排按
照监管部门指导确定。原始权益人计划使用本基金发行净回收资金的盘活存量项目为
“生物医药旗舰园”项目。后续原始权益人可能会根据回收资金到位情况及项目实际需
求调整净回收资金使用情况，并履行相应备案程序。该盘活存量项目的基本情况如下：
“生物医药旗舰园”位于北京市大兴区中关村科技园区大兴生物医药产业基地，
是通过存量盘活实现再投资的项目，重点打造生物医药产业集群。该项目建设规模约
40 万平米，拟引入约 400 家中小企业，项目计划总投资 30 亿，其中联东拟投入该项目
盘活存量及再开发建设的资本金规模预计约 5 亿元。
中金联东科技创新产业园封闭式基础设施证券投资基金财务顾问报告
280
第七章 财务顾问与原始权益人之间不存在控股关系或其他重大
关联关系
中金公司作为本次基础设施基金的财务顾问，受基金管理人的委托对本基础设施
基金相关事项进行了尽职调查，并将协助办理基础设施基金发售的路演、询价、定价、
配售及扩募等相关业务。中金公司严格遵守相关法律法规、上交所业务规则的规定以
及相关行业规范，建立健全了基础设施基金发售业务的风险管理制度和内部控制制度，
加强定价和发售过程管理，防范利益冲突，充分保障财务顾问的独立性。
截至本财务顾问报告出具日，原始权益人或其控股股东、实际控制人、重要关联
方不存在持有中金公司及中金公司下属子公司股份的情况。中金公司的董事、监事、
高级管理人员不存在拥有原始权益人权益、在原始权益人任职等情况。中金公司与原
始权益人之间不存在其他关联关系。
招募说明书
501
附件六 基础设施项目评估报告