博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招股说明书

博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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重要提示
博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金经中国证监会 2024 年 4 月 2 日证监
许可〔2024〕 554 号文注册募集。
基金管理人保证招募说明书的内容真实、准确、完整。本招募说明书经中国证监会注
册；但中国证监会对本基金募集的注册，证券交易所同意基金份额上市，并不表明其对本
基金的价值和收益做出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。中国证监会
不对基金的投资价值及市场前景等作出实质性判断或者保证，在投资者作出投资决策后，
基金运营状况导致的投资风险，由投资者自行负担。
本基金采取封闭式运作并在上海证券交易所上市，不开放申购与赎回。使用场外基金
账户认购的基金份额持有人可通过办理跨系统转托管业务参与上海证券交易所场内交易或
直接参与相关平台交易，具体可参照上海证券交易所、中国证券登记结算有限责任公司相
关规则办理。
本基金主要投资于最终投资标的为基础设施项目的基础设施资产支持证券，并持有其
全部份额，基金通过资产支持证券、项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有
权。基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，基础设施基金
80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施
资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，通过资产支持证券和项目公司等载体取得
基础设施项目完全所有权或经营权利。基础设施基金以获取基础设施项目租金、收费等稳
定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%。投资者
应充分了解基础设施基金投资风险及本招募说明书所披露的风险因素，审慎作出投资决定。
本基金在存续期内主要投资于基础设施资产支持证券全部份额，以获取基础设施项目
运营收益并承担标的资产价格波动，因此与股票型基金和债券型基金有不同的风险收益特
征。一般市场情况下，本基金预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型
基金。
基金的过往业绩并不预示其未来表现；基金管理人管理的其他基金的业绩也不构成对
本基金业绩表现的保证。本基金的可供分配金额测算报告的相关预测结果不代表本基金存
续期间基础设施项目真实的现金流分配情况，也不代表本基金能够按照可供分配金额预测
报告预测结果进行分配；本基金基础设施资产评估报告的相关评估结果不代表基础设施资
产的实际可交易价格，不代表基础设施项目能够按照评估结果进行转让。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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基金交易价格会因为基础设施项目运营情况、证券市场波动等因素产生波动，投资人
在投资本基金前，应全面了解本基金的产品特性，充分考虑自身的风险承受能力，并承担
本基金投资中出现的各类风险，包括但不限于：因政治、经济、社会等环境因素对证券价
格产生影响而形成的系统性风险，基金管理人在基础设施项目运营过程中产生的风险等。
本基金的主要风险包括但不限于：
一、与基金有关的特有风险
1、集中投资风险
公开募集证券投资基金往往采用分散化投资的方式减少非系统性风险对基金投资的影
响。本基金存续期内主要投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，通过资产支
持证券等特殊目的载体取得基础设施项目公司全部股权。因此，相比其他分散化投资的公
开募集证券投资基金，本基金将具有较高的集中投资风险。
2、基金二级市场价格波动风险
本基金大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性。受经济环境、运营管理等因
素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金二级市场价
格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而对基金
价格造成严重影响的风险。
对此，基金管理人将在突发事件及解除禁售等发生时及时地做好信息披露工作。
3、流动性风险
本基金为采取封闭式运作方式的上市基金，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，
存在流动性不足的风险，可能存在基金份额持有人需要资金时不能随时变现并可能丧失其
他投资机会的风险。
此外按照《基础设施基金指引》《新购入基础设施项目指引》要求，本基金原始权益
人和战略投资者所持有的战略配售份额需要满足一定的持有期要求，在一定时间内无法交
易，因此本基金上市初期及扩募份额上市初期可交易份额并非本基金的全部份额，本基金
面临因上市交易份额不充分而可能导致的流动性风险。
4、发售失败风险
本基金存在因募集规模未达到准予注册规模、认购人数少于 1,000 人、原始权益人或
其同一控制下的关联方未按规定参与战略配售、扣除战略配售部分后网下发售比例低于公
开发售数量的 70%等情况而导致本基金发售失败的风险。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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5、停牌或终止上市风险
基金合同生效后，在符合法律法规和上海证券交易所规定的上市条件的情况下，本基
金可申请在上海证券交易所上市交易。上市期间可能因各种原因导致本基金停牌，投资者
在停牌期间不能买卖基金份额。如本基金因各种原因暂停或终止上市，对投资者亦将产生
风险，如无法在二级市场交易的风险、基金财产因终止上市而受到损失的风险。
此外，本基金如未按照法律法规规定进行收益分配可能导致基金终止上市的风险。
6、潜在利益冲突风险
基金管理人在本基金存续期间管理其他同样投资于产业园类型基础设施项目的基金，
原始权益人拥有其他同类型基础设施项目资产，且外部管理机构管理了其他同类型基础设
施项目资产、拥有其他同类型基础设施项目资产，将面临潜在利益冲突。
7、本基金整体架构所涉及的风险
（1）相关交易未能完成的风险
基金合同生效后，本基金将扣除本基金预留费用后的全部募集资金（不含募集期利息）
投资于博时津开科工产业园封闭式基础设施 1 期资产支持专项计划（以下简称“津开科工产
业园 1 期专项计划”）。如因津开科工产业园 1 期专项计划未能成功备案，可能导致本基金
无法投资于津开科工产业园 1 期专项计划，本基金将面临提前终止的风险。
本基金募集结束、基金合同生效后，将按照约定认购津开科工产业园 1 期专项计划的
全部资产支持证券，津开科工产业园 1 期专项计划经过适当交易程序后通过 SPV 向津开科
工产业园 1 期项目公司原股东支付股权转让价款（详见本招募说明书“第三部分 基础设施
基金整体架构”部分），取得津开科工产业园 1 期项目公司的全部股权。若前述交易安排任
意环节未能在预定时间内完成或由于特殊原因未能完成，将对本基金的顺利运作造成不利
影响，甚至可能导致本基金基金合同提前终止。
本基金项下专项计划成立后，在符合法律法规和相关政府部门的操作要求的前提下，
项目公司将吸收合并其股东即 SPV 将注销，计划管理人（代表专项计划）将直接持有项目
公司的全部股权。然而吸收合并安排受限于法律法规的规定和税务局、工商部门等的操作
要求，完成与否和完成时间存在不确定性，故存在无法完成或无法及时完成对 SPV 吸收合
并的风险。如本基金、专项计划未能按照预期完成项目公司对 SPV 的吸收合并，则股东借
款利息无法或无法及时在项目公司层面进行税前扣除，将导致项目公司较可供分配金额测
算的预估情形缴纳更高额的企业所得税。
（2）交易结构法律风险博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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基础设施基金整体架构的交易结构较为复杂，交易结构的设计以及条款设置可能存在
瑕疵，使得本基金和相关特殊目的载体的设立和存续面临法律风险。
8、专项计划等特殊目的载体提前终止的风险
因发生专项计划等特殊目的载体法律文件约定的提前终止事项，专项计划等特殊目的
载体提前终止，则可能导致资产支持证券持有人（即本基金）无法获得预期收益、专项计
划更换资产支持证券管理人甚至导致本基金基金合同提前终止。
9、基金净值无法反映基础设施项目的真实价值的风险
本基金通过特殊目的载体投资的基础设施项目资产采用成本法进行后续计量，基础设
施项目资产采用成本模式进行后续计量，以购买日确定的账面价值为基础，对其计提折旧、
摊销及减值，使用成本模式计算的资产账面价值可能与其公允价值之间存在差异，如差异
较大的，可能导致无法反映基础设施项目的真实价值。
10、对外借款的风险
本基金存续期间，本基金可直接或间接对外借入款项。本基金对外借款可能导致本基
金存在如下特殊风险：
（1）本基金财务状况可能受到不利影响，如本基金的偿债压力提高、本基金可支配的
资金减少、本基金年度可供分配金额降低、本基金直接或间接对外继续申请借款的机会减
少，运营的灵活性降低等；
（2）本基金无法顺利续借或新增借款带来的风险。在无法顺利续借或新增借款的情形
下，基础设施项目的运营和维护可能受到不利影响，如本基金系为了收购基础设施项目而
申请续借或新增借款的，本基金可能无法顺利收购基础设施项目。
（3）本基金无法按时偿还债务或发生其他违约行为的风险。如当本基金或相关特殊目
的载体无法按时偿还债务时，可能面临触发违约条款导致债务提前到期的风险，以及触发
交叉违约条款使得其它债务同时到期的风险。本基金或相关特殊目的载体也可能面临以不
合理价格出售基金资产或被债权人提起诉讼的法律风险等。极端情况下，本基金还可能面
临清算风险。
11、中止发售风险
本基金存在因网下询价阶段网下投资者提交的拟认购数量合计低于网下初始发售份额
数量，基金份额认购价格未达原始权益人预期，或原始权益人、基金管理人、财务顾问就
确定基金份额认购价格未能达成一致意见，或基础设施项目交易必要流程未完成等其他情
形而导致本基金中止发售的风险。该等情形下，投资者预先在相关账户中缴存的资金无法博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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成功用于认购基金份额，存在投资者资金闲置、无法按照预期达到投资目的的风险。
二、与基础设施项目相关的风险
1、基础设施项目评估结果存在不能准确反映资产市场价值的风险
目前基础设施项目中的数字产业园项目，历史物业管理费水平高于周边其他产业园，
与周边写字楼相近。评估机构在评估资产价值时，采用的物业管理费标准沿用数字产业园
历史水平。为防范租户履约意愿存在不确定性，管理人已要求原始权益人对数字产业园重
要现金流提供方未来五年内的租约履行提供保障，但未来租约期外的物业管理费水平若无
法维持现有标准，则项目估值存在下滑的风险。原始权益人对数字产业园重要现金流提供
方未来五年内的租约履行提供保障的具体安排如下：
自本基金上市之日起五年内（下称“该期间”），因重要现金流提供方租户违约、提前
退租、到期未续约等因素，导致本基金在该期间的任一年度实际可供分配金额小于预测可
供分配金额的，原始权益人承诺让渡自持份额在该年度的全部或部分分红，优先保障其他
基金份额持有人在该年度基于预测可供分配金额而享有的全部分红收益，如有剩余再分配
自持份额的分红；为避免疑义，原始权益人承诺让渡自持份额的分红金额，以原始权益人
持有的基金份额对应的实际可供分配金额为限，其中实际可供分配金额以基础设施 REITs
每年经审计的实际分配金额为准，预测可供分配金额以基础设施 REITs 招募说明书公告的
最近一次预测的可供分配金额为准（超过预测期限的以最后一期预测可供分配金额为准）。
上述保障措施的安排旨在确保项目公司在原始权益人管控下签署的重要现金流提供方
存量租约合同能够得到切实履行，并使基础设施资产的运营从原始权益人管控到基础设施
基金管控转变顺利衔接，保障投资人利益。基金管理人和外部运营管理机构通过《运营管
理协议》进行绩效考核和权利义务的约定，但如果未来估值下滑，风险需由投资人承担。
评估机构出具的基础设施项目评估报告仅供投资者参考，不构成投资建议，也不作为
基础设施项目公允价值的任何承诺和保证。评估报告中对于基础设施项目未来收入的预测
金额能否实现存在一定不确定性，相关评估结果不代表基础设施项目资产的真实市场价值，
也不代表基础设施项目资产能够按照评估结果进行转让。
2、基础设施项目运营收入波动风险
本基金的基础资产现金流主要来源之一为项目公司所持基础设施项目形成的运营收入。
国家宏观经济环境与调控和行业周期的影响、基础设施项目所在区域的区位风险及周边其博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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他基础设施项目带来的市场竞争、基础设施项目所在区域经济下滑带来的市场低迷乃至天
津或中国市场的衰退或低迷，都会给基础设施项目经营带来不确定性。
在本基金存续期内，若宏观市场整体环境衰退或低迷，出现基础设施资产租金整体市
场下滑等情况，或除不可抗力之外的其他因素导致底层资产无法正常运营等情况时，可能
会对项目公司所持基础设施项目形成的现金流产生不利影响。
此外，未来基础设施项目区域内面临产业园供应量持续增加，区域内市场竞争将不断
加剧，可能会出现对基础设施项目租户分流、区域竞争导致租金下滑等情形，同样也会影
响基础设施资产现金流及预期收益。目前项目涉及科技行业、专业技术行业的租赁面积超
过已出租面积的 50%，租户行业集中度较高。若相关行业发生不利变化，可能影响项目的
现金流情况。
极端情况下，若基础设施项目经营不善，项目公司可能出现无法按时偿还借款、资不
抵债的情况，将有可能导致项目公司破产清算，进而给现金流造成不利影响。
3、项目租户因投资兑现政策享受补贴的不确定性风险
根据天津经开区管委会与重点招商引资企业签署的投资协议，由经开区拨付预算资金
给予企业招商引资政策的专项补贴。该补贴由招商引资企业自主申请，后由经开区管委会
有关委办局依据协议约定向企业直接发放，租户直接向基础设施项目支付正常租金。
经基金管理人核查，数字产业园项目尚有 2 户租户（租赁面积约 2.8 万平方米）因投
资兑现政策享受补贴。若存在其他租户享受补贴的情形或未来相关政策不能延续，可能会
对项目出租率、租金收入造成不利影响。同时，由于投资兑现政策实现的补贴依赖于当地
财政，若实际补贴金额、补贴时效不及预期，可能存在会影响租户正常缴租的情形。
4、项目重要现金流提供方提前退租或租约到期不续租的风险
截至 2024 年 3 月 31 日，项目共存在 2 户重要现金流提供方，若出现提前退租或租约
到期不续租的情形，可能会引起项目现金流的不利波动。
其中之一为数字产业园租户 A，目前租赁面积 23,260.46 平方米，租约于 2025 年 3 月
9 日到期。该租户为项目单栋楼宇整租客户，租金来源于其享受的政策补贴。若未来其享
受的政策无法延续而退租、或政策兑现时效不确定性，则可能对项目现金流造成波动。
另外一户为大陆汽车厂房整租租户租户 B，目前租赁面积 63,233.61 平方米，各期物业
的租约分别于 2032 年和 2040 年到期。若租户发生提前退租情形或租约到期后不续租或续
租租金水平不达预期，项目现金流将产生不利波动。根据项目评估报告，大陆汽车厂房具
有一定通用性，但相较标准厂房后续出租可能存在改造需求，存在续租空置期相对较长的博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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风险。
5、基础设施项目的租约集中到期的风险
截至 2024 年 3 月 31 日，根据基础设施项目现有租约的到期年度占可租面积的百分比
分布情况，数字产业园项目 2024 年末到期的租赁面积占总租约面积的 17.99%， 2025 年末
到期的租赁面积占总租约面积的 41.65%， 2026 年末到期的租赁面积占总租约面积的
25.04%，存在一定的租约集中到期风险，从而影响基础设施项目的出租情况，因而对基础
设施项目未来的现金流产生影响。
6、基础设施项目的承租人违约风险
基础设施项目的主要收入来源为租金收入。基础设施项目运营期间，可能面临承租人
违约的情形，包括但不限于承租人出现租金欠缴、提前退租等情况。目前数字产业园项目
存在 1 户租户（租赁面积约 3,140.72 平方米）由于历史原因存在欠缴租金的情形，以及存
在为其无偿预留约 4,800 平方米备用面积的情况，目前原始权益人正协商新的租户资源，
后续拟收回该备用面积出租给新租户。基金产品成立后，若该承租人仍存在欠缴租金情形，
则将按照租赁合同对该租户进行清退。若届时以上措施的推进不及预期，则可能会对基础
设施项目现金流产生不利影响。另外，若未来经济环境下行，项目公司目前的应收账款可
能存在坏账率提高的风险，进而对基础设施资产收益及现金流产生不利影响。
7、数字产业园项目孵化器运营面积的不确定性风险
根据原始权益人确认，数字产业园申请了国家级孵化器项目，目前入池资产内实际运
营孵化器 1,831.24 平方米，入驻孵化器的企业在租金上可享有减免政策，原始权益人已承
诺未来享受孵化器租金减免扶持政策的物业面积不超过现有的 1,831.24 平方米，若未来因
孵化器实际运营未符合国家要求被政策要求整改，极端情况下标的项目孵化器面积扩大，
则由原始权益人协调未入池资产承接。
8、项目回款不及预期风险
数字产业园项目历史回款率约九成，外部管理机构反馈会进一步提升运营水平，目前
已在运营管理协议中约定数字产业园的当期回款率不低于 95%，并将回款率作为运营管理
机构的考核指标，且原始权益人承诺将对每年租金回款情况不达预期部分进行补足。若未
来租金回款率不达预期且原始权益人无法及时补足，则会对项目现金流产生不利影响。
9、现金流预测风险及预测偏差可能导致的投资风险
合并可供分配金额测算表系基金管理人在最佳估计假设的基础上编制的，所依据的各
种假设具有不确定性，合并可供分配金额测算表存在无法实现的风险。而影响基础设施资博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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产未来现金流的因素包括基础设施项目的出租情况及外部管理机构的运营管理能力及宏观、
市场、区域等相关风险因素等多重因素。由于上述影响因素具有一定的不确定性，因此对
基础设施资产未来现金流的预测也可能会出现一定程度的偏差。相关现金流预测结果不构
成收益承诺，可能面临现金流预测偏差导致的投资风险。
10、基础设施项目运营、管理、改造相关的风险
对基础设施项目进行的尽职审查可能无法发现所有重大缺陷、违反法律法规的行为及
其他不足之处。在基础设施项目未来的经营中，若存在设计、建筑、设备损坏及工程质量
问题或违法违规行为，可能会导致项目公司为此须额外支付开支，可能会对基金份额持有
人的利益造成重大不利影响。
基础设施项目管理的内部监控政策及程序可能不能完全有效，可能会导致基础设施项
目承租人、其他第三方的员工的相关违法违规行为无法被及时发现及防止。若出现上述情
况，可能会对基金份额持有人的利益造成重大不利影响。
基础设施项目适用的建筑标准可能变得更为严格，导致项目公司可能需要支出高额费
用以确保符合该标准。基础设施项目可能需要大量资本开支维持良好状况，可能会对基金
份额持有人的利益造成重大不利影响。
项目公司可以开展维修升级计划提升基础设施项目的经营收益水平，但该计划可能无
法达到预期效果，可能会对基金份额持有人的利益造成重大不利影响。
11、租赁合同备案风险
根据原始权益人的确认，截至本招募说明书披露日，基础设施项目部分房屋租赁合同
未办理登记备案手续。根据《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同订立后三十日
内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管
部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当
事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者
注销手续。违反上述规定的，由主管部门责令限期改正，单位逾期不改正的，处以一千元
以上一万元以下罚款。基础设施项目房屋租赁合同未按规定办理登记备案手续可能存在被
主管部门处罚的风险。
12、提前退租风险
根据租赁合同约定，提前退租的租户需要提前提出申请并支付违约金，或租赁方有权
扣留租赁押金，但是上述违约金可能无法覆盖基础设施项目空置导致的全部租金损失。
13、保险理赔风险博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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基础设施基金运作过程中，基础设施基金管理人将为基础设施项目购买足够的财产保
险和公众责任保险。但是，在基础设施项目的运作期内，受保险政策、赔付条件等因素影
响，不排除可能出现保险拒赔、仅部分赔付或出险赔付保额低于基础设施项目损失的情形，
则可能导致项目公司须为此额外支付费用，可能影响基础设施资产现金流及预期收益。
14、原始权益人及基础设施项目运营方尽责履约风险
基础设施项目的运营业绩与基础设施项目运营方及其主要行政人员、主要高级管理人
员所持续提供的服务及表现密切相关。当上述机构未能尽责履约，或其内部作业、人员管
理及系统操作不当或失误，相关人员离职后从事与基础设施项目存在竞争关系的项目，可
能会给本基金造成损失。
15、基础设施项目出售价格波动及基础设施资产处置的不确定性风险
本基金涉及基础设施项目的处置方式包括转让 SPV 公司股权及债权、项目公司股权及
债权、基础设施项目的权益等。
目前，基础设施项目土地使用权存在续期安排不确定或被提前收回的风险。根据相关
法律及证照，基础设施项目的土地使用权具有一定的期限。根据相关法律，上述土地使用
权并无自动续约权，土地使用权持有人届时可能需要于土地使用权期限届满前申请土地使
用权续期。如果延期申请获批，土地使用权持有人可能须（除须符合其他要求外）支付相
应的土地出让金。如果相关部门收取高额土地出让金、施加额外条件，或不批准延长土地
使用权期限，基础设施项目的运作可能受到不利影响。此外，在土地使用权期限届满前，
在符合公众利益的情况下，政府有权可以依照法律程序提前收回土地使用权，项目公司可
能收到政府根据相关法律法规确定额度的补偿金，但补偿金额可能低于基础设施项目的评
估结果或已为该项目支付的价格。若出现上述情况，可能会对基金持有人的利益造成重大
不利影响。
若以出售方式处置基础设施资产，由于基础设施项目的公允价值可能受到当时市场景
气程度、政策变化及其他不利因素等影响，导致售价出现不确定性，或由于基础设施项目
无法按照公允价值出售，从而影响本基金获得的现金流规模，进而导致资产支持证券持有
人投资收益下降，乃至导致投资本金损失。此外，由于基础设施项目流动性较差，可能出
现清算期内无法完成资产处置、需要延长清算期的风险，以及合理期限内找不到合适交易
对手等原因导致资产成交时间偏迟的风险。
另外，基础设施项目所在地的地方性法规、政策及土地出让合同中存在的关于土地或
基础设施项目产权转让的相关交易流程要求及所需满足的前置审批条件等要求，在未来收博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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购或处置相关基础设施项目的过程中，可能存在因为无法按时完成或满足上述流程及前置
条件而导致无法顺利收购或处置该等基础设施项目的风险。特别地，本基金投资基础设施
项目的行为需事前取得天津经开区管委会、经开区规划与自然资源局的同意。本基金存续
期内若决定出售此次投资的基础设施项目资产，亦可能需要事先获得上述政府机构及其他
相关政府部门的同意。
16、政策调整风险
政策调整风险所指的政策包括但不限于税收政策、区域政策、产业政策和土地政策及
国家或地方相关政策。
区域政策指基础设施项目所在区域人民政府针对该区域制定的影响项目公司经营的相
关政策。产业政策指相关政府部门针对基础设施项目相关产业制定的产业发展及优惠补贴
政策。土地政策是指政府有关土地性质用途、土地开发管理方面的政策。如本基金存续期
间，有关政策、法律法规等发生变化，可能会对本基金产生不利影响。同时，国家或地方
相关政策如货币政策、财政政策、税收政策、产业政策、投资政策、土地政策及相关配套
法规的调整与变化，以上政策的重大变化可能对本基金的运作产生不利影响。
同时，本基金运作过程中可能涉及基金持有人、基础设施基金、资产支持证券持有人、
资产支持证券、 SPV、项目公司等多层面税负，如果国家税收政策发生调整，可能影响投
资运作与基金收益。此外，本次交易按市场价购买项目公司股权，若未来处置资产，根据
相关税费政策，可能需按物业原始账面成本抵扣后缴纳土地增值税，存在承担较高的税负
风险。
原始权益人出具了《天津泰达科技工业园有限公司关于以数字产业园、大陆汽车厂房
申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点纳税事宜的承诺函》，承诺在基础设
施基金发行或存续期间，相关涉税事项如因相关税务政策规定、税率计征方式等变化及与
本项目申报文件中的涉税事项取值参数不一致时，导致的应纳税额与申报文件中的相关税
额不一致时，原始权益人将按要求缴纳（或全额补偿其他相关缴税主体）相应差额税金
（含滞纳金或罚款）并承担所有相关经济和法律责任。
三、本基金其他风险
1、信用风险
基金在交易过程发生交收违约，或交易对手方可能因财务状况或其他原因不能履行付
款或结算的义务，从而对基金资产价值造成不利影响，导致基金资产损失。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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原始权益人 2020-2023 年度经营活动产生的现金流量净额为负，主要原因为原始权益
人支付其他与经营活动有关的现金较多，其主要系与产发集团、国资公司等股东方、关联
单位发生的日常往来款。后续基金运作中，若原始权益人及发起人经营情况发生恶化，将
对其履行向本基金作出相关承诺的能力造成不利影响。
2、管理风险
在基金管理运作过程中，可能因基金管理人对经济形势和证券市场等判断有误、获取
的信息不全等影响基金的收益水平。基金管理人的管理水平、管理手段和管理技术等对基
金收益水平存在影响。
3、操作或技术风险
指相关当事人在业务各环节操作过程中，因内部控制存在缺陷或者人为因素造成操作
失误或违反操作规程等引致的风险，例如，越权违规交易、会计部门欺诈、交易错误、 IT
系统故障等风险。
在本基金的各种交易行为或者后台运作中，可能因为技术系统的故障或者差错而影响
交易的正常进行或者导致投资者的利益受到影响。这种技术风险可能来自基金管理公司、
其他销售机构、证券交易所、证券登记结算机构等。
4、其他风险
（1）战争、自然灾害等不可抗力因素的出现，将会严重影响证券市场的运行，可能导
致基金资产的损失。
（2）金融市场危机、行业竞争、代理商违约、托管人违约等超出基金管理人自身直接
控制能力之外的风险，可能导致基金或者基金持有人利益受损。
（3）因人为因素而产生的风险，如基金经理违反职业操守的道德风险，以及因内幕交
易、欺诈等行为产生的违规风险。
（4）本基金存续期间，如发生其他不可预知且基金管理人无法防范的风险，可能会对
本基金产生不利影响。
5、本基金法律文件风险收益特征表述与销售机构基金风险评价可能不一致的风险
本基金法律文件投资章节有关风险收益特征的表述是基于投资范围、投资比例、证券
市场普遍规律等做出的概述性描述，代表了一般市场情况下本基金的长期风险收益特征。
销售机构（包括基金管理人直销机构和其他销售机构）根据相关法律法规对本基金进行风
险评价，不同的销售机构采用的评价方法也不同，因此销售机构的风险等级评价与基金法
律文件中风险收益特征的表述可能存在不同，投资人在购买本基金时需按照销售机构的要博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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求完成风险承受能力与产品风险之间的匹配检验。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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目录
重要提示 .................................................................................................................................... 1
第一部分. 绪言 ........................................................................................................................ 14
第二部分. 释义 ........................................................................................................................ 15
第三部分. 基础设施基金整体架构 ........................................................................................33
第四部分. 基础设施基金治理 ................................................................................................ 48
第五部分. 基金管理人 ............................................................................................................ 63
第六部分. 基金托管人 ............................................................................................................ 78
第七部分. 相关参与机构 ........................................................................................................ 83
第八部分. 风险揭示 ................................................................................................................ 87
第九部分. 基金的募集 ............................................................................................................ 97
第十部分. 基金合同的生效 .................................................................................................. 109
第十一部分. 基金份额的上市交易和结算 .......................................................................... 110
第十二部分. 基金的投资 ...................................................................................................... 115
第十三部分. 基金的财产 ...................................................................................................... 122
第十四部分. 基础设施项目基本情况 ..................................................................................125
第十五部分. 基础设施项目财务状况及经营业绩分析 ......................................................194
第十六部分. 现金流测算分析及未来运营展望 ..................................................................226
第十七部分. 原始权益人 ...................................................................................................... 258
第十八部分. 基础设施项目运营管理安排 ..........................................................................283
第十九部分. 利益冲突与关联交易 ......................................................................................293
第二十部分. 基础设施基金扩募与基础设施项目购入 ......................................................305
第二十一部分. 基金资产的估值 .......................................................................................... 307
第二十二部分. 基金的收益与分配 ......................................................................................314
第二十三部分. 基金费用与税收 .......................................................................................... 317
第二十四部分. 基金的会计与审计 ......................................................................................320
第二十五部分. 基金的信息披露 .......................................................................................... 322
第二十六部分. 基金合同的变更、终止和基金财产的清算 ..............................................325
第二十七部分. 基金合同的内容摘要 ..................................................................................328
第二十八部分. 基金托管协议的内容摘要 ..........................................................................361
第二十九部分. 基金份额持有人的服务 ..............................................................................380
第三十部分. 招募说明书存放及其查阅方式 ......................................................................383
第三十一部分. 招募说明书附件 .......................................................................................... 384
第三十二部分. 备查文件 ...................................................................................................... 385博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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第一部分.绪言
本招募说明书依据《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》 ”）、《中华人
民共和国证券投资基金法》（以下简称“《基金法》 ”）、《公开募集证券投资基金运作管
理办法》（以下简称“《运作办法》 ”）、《公开募集证券投资基金销售机构监督管理办法》
（以下简称“《销售办法》 ”）、《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》（以下简称
“《信息披露办法》 ”）、《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关
工作的通知》（以下简称“《通知》 ”）、《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》
（以下简称“《基础设施基金指引》 ”）、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基
金（REITs）业务办法（试行）》（以下简称“《基础设施基金业务办法》 ”）、《上海证券
交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 1 号——审核关注事项
（试行）》、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第
2 号——发售业务（试行）》、《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试
行）》、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 3
号——新购入基础设施项目（试行）》（以下简称“《新购入基础设施项目指引》 ”）、
《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 5 号——临时
报告（试行）》（以下简称“《临时报告指引》 ”）、《公开募集基础设施证券投资基金尽
职调查工作指引（试行）》等法律法规以及《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投
资基金基金合同》编写。
基金管理人承诺本招募说明书不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对
其真实性、准确性、完整性承担法律责任。本基金是根据本招募说明书所载明的资料申请
募集的。本基金管理人没有委托或授权任何其他人提供未在本招募说明书中载明的信息，
或对本招募说明书作任何解释或者说明。
本招募说明书根据本基金的基金合同编写，并经中国证监会注册。基金合同是约定基
金合同当事人之间权利、义务的法律文件。基金投资人自依基金合同取得基金份额，即成
为基金份额持有人和基金合同的当事人，其持有基金份额的行为本身即表明其对基金合同
的承认和接受，并按照《基金法》、基金合同及其他有关规定享有权利、承担义务。基金
投资人欲了解基金份额持有人的权利和义务，应详细查阅基金合同。
本基金按照中国法律法规成立并运作，若基金合同、本招募说明书的内容与届时有效
的法律法规的强制性规定不一致，应当以届时有效的法律法规的规定为准。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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第二部分.释义
在本招募说明书中，除非文意另有所指，下列词语或简称具有如下含义：
一、与本基金有关的基础定义
1、基金或本基金或基础设施基金或公募基金：指博时津开科工产业园封闭式基础设施
证券投资基金
2、封闭式基金：指基金份额总额在基金合同期限内固定不变（因扩募或者因本基金发
生份额折算导致基金份额总额变更的情况除外），基金份额持有人不得申请赎回的证券投
资基金
3、首次募集生效日：指基金首次募集达到法律法规规定及基金合同规定的条件，基金
管理人向中国证监会办理基金备案手续完毕，并获得中国证监会书面确认的日期
4、基金募集期：指自基金份额发售之日起至发售结束之日止的期间
5、基金合同生效日：指基金募集达到法律法规规定及基金合同规定的条件，基金管理
人向中国证监会办理基金备案手续完毕，并获得中国证监会书面确认的日期
6、存续期：指首次募集生效日至基金合同终止日之间的期限
7、基金合同终止日：指基金合同规定的基金合同终止事由出现后，基金财产清算完毕，
清算结果报中国证监会备案并予以公告的日期
8、基金收益：指基础设施项目租赁和运营等产生的收益、基础设施项目处置收益、基
础设施项目其他投资收益、基金投资所得债券利息、买卖证券价差、银行存款利息、已实
现的其他合法收入及因运用基金财产带来的成本和费用的节约
9、基金总资产：指基金通过特殊目的载体持有的基础设施项目、其他各类证券、银行
存款本息和基金应收款项以及其他投资所形成的价值总和，即基金合并财务报表层面计量
的总资产
10、基金净资产：指基金资产减去基金负债后的价值，即基金合并财务报表层面计量
的净资产
11、基金份额净值：指计算日基金净资产除以计算日基金份额总数
12、基金资产估值：指计算评估基金资产和负债的价值，以确定基金净资产和基金份
额净值的过程博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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13、流动性受限资产：指由于法律法规、监管、合同或操作障碍等原因无法以合理价
格予以变现的资产，包括但不限于基础设施项目、到期日在 10 个交易日以上的逆回购与银
行定期存款（含协议约定有条件提前支取的银行存款）、因发行人债务违约无法进行转让
或交易的债券等，法律法规或中国证监会另有规定的，从其规定
14、预留费用：指基金合同生效后，从基金资产中列支、预留在本基金相关账户待支
付给相关机构的费用，包括上市费用、登记费用、基金合同生效后首期审计费用、基金合
同生效后首期资产评估费用、信息披露费用、账户开立费用、货币资金或债券投资管理涉
及到的备付金预留等
15、尽职调查基准日：就本基金首次募集而言系指 2024 年 3 月 31 日
二、与本基金涉及的主体有关的定义
16、基金合同当事人：指受基金合同约束，根据基金合同享有权利并承担义务的法律
主体，包括基金管理人、基金托管人和基金份额持有人
17、基金管理人：指博时基金管理有限公司
18、基金托管人：指渤海银行股份有限公司
19、基金份额持有人：指依基金合同和招募说明书合法取得基金份额的投资人
20、原始权益人：指基础设施基金持有的基础设施项目的原所有人，本基金首次发售
时，指天津泰达科技工业园有限公司
21、参与机构：指为本基金提供专业服务的评估机构、会计师事务所、律师事务所、
外部管理机构等专业机构
22、外部管理机构/运营管理机构：指接受基金管理人委托对基础设施项目进行运营管
理的主体，本基金首次发售时，指天津泰达产业园管理有限公司
23、基础设施项目物业管理方：指接受基金管理人委托对基础设施项目进行物业管理
的主体
24、财务顾问：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘请的对基础设施项目
进行尽职调查和/或办理基础设施基金份额发售及扩募份额的路演推介、询价、定价、配售
等相关业务活动的证券公司。本基金成立前基金管理人聘请的财务顾问为国投证券（原安
信证券）
25、戴德梁行：指深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司，即为本基金发售募集提
供基础设施项目评估服务的评估机构博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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26、中兴华：指中兴华会计师事务所（特殊普通合伙），即为本基金可供分配金额测
算报告提供审阅服务的会计师事务所
27、安永华明：指安永华明会计师事务所（特殊普通合伙），即为本基金发售募集提
供法定验资服务以及为本基金的年度财务报表及其他规定事项提供审计服务的会计师事务
所
28、法律顾问：指北京金诚同达律师事务所，即为本基金发售募集提供法律服务的律
师事务所
29、国投证券（原安信证券）：指国投证券股份有限公司（原安信证券股份有限公司）
30、科工园公司：指原始权益人天津泰达科技工业园有限公司
31、产发集团：指基础设施基金原始权益人控股股东天津泰达产业发展集团有限公司
32、国资公司：指天津经济技术开发区国有资产经营有限公司
三、与本基金涉及的主要文件有关的定义
33、基金合同或《基金合同》：指《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基
金基金合同》及对基金合同的任何有效修订和补充
34、托管协议：指基金管理人与基金托管人就本基金签订之《博时津开科工产业园封
闭式基础设施证券投资基金托管协议》及对该托管协议的任何有效修订和补充
35、招募说明书：指《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》
及其更新
36、基金份额发售公告：指《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金基金
份额发售公告》
37、基金产品资料概要：指《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金基金
产品资料概要》及其更新
38、上市交易公告书：指《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份
额上市交易公告书》
四、与本基金销售、登记、转托管有关的定义
39、认购：指在基金募集期内，投资人根据基金合同和招募说明书的规定申请购买基
金份额的行为博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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40、基金销售业务：指基金管理人或销售机构宣传推介基金，发售基金份额，办理基
金份额的转托管等业务
41、登记业务：指基金登记、存管、过户、清算和结算业务，具体内容包括投资人基
金账户的建立和管理、基金份额登记、基金销售业务的确认、清算和结算、代理发放红利、
建立并保管基金份额持有人名册和办理非交易过户等
42、转托管：指系统内转托管及跨系统转托管的总称
43、系统内转托管：指基金份额持有人将其持有的基金份额在基金登记结算系统内不
同销售机构（网点）之间系统内转托管或证券登记结算系统内不同会员单位（交易单元）
之间进行指定关系变更的行为
44、跨系统转托管：指基金份额持有人将其持有的基金份额在基金登记结算系统和证
券登记结算系统之间进行转托管的行为
45、个人投资者：指依据有关法律法规规定可投资于证券投资基金的自然人
46、机构投资者：指依法可以投资证券投资基金的、在中华人民共和国境内合法登记
并存续或经有关政府部门批准设立并存续的企业法人、事业法人、社会团体或其他组织
47、专业投资者：符合《证券期货投资者适当性管理办法》第八条规定的法人机构和
自然人
48、普通投资者：指依据《证券期货投资者适当性管理办法》规定，非专业投资者的
投资者
49、网下投资者：网下投资者为证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保
险公司及保险资产管理公司、合格境外机构投资者、商业银行及其理财子公司、政策性银
行、符合规定的私募基金管理人以及其他符合中国证监会及上海证券交易所投资者适当性
规定的专业机构投资者。全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关
规定参与基础设施基金网下询价。网下投资者应当向中国证券业协会注册，接受中国证券
业协会自律管理
50、战略投资者：指符合国家法律、法规，按照基金战略配售要求进行战略投资的投
资人
51、战略配售：指以锁定持有基金份额一定期限为代价获得优先认购基金份额的权利
的配售方式
52、特定机构投资者：指全国社会保障基金、基本养老保险基金、企业年金基金和职
业年金基金等机构投资者博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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53、合格境外机构投资者：指符合《合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资
者境内证券期货投资管理办法》（包括其不时修订）及相关法律法规规定可以投资于在中
国境内依法募集的证券投资基金的中国境外的机构投资者
54、投资人、投资者：指个人投资者、机构投资者（含特定机构投资者）、合格境外
机构投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资人的合称
55、销售机构：指博时基金管理有限公司以及符合《销售办法》和中国证监会规定的
其他条件，取得基金销售业务资格并与基金管理人签订了基金销售服务协议，办理基金销
售业务的机构及可通过上海证券交易所办理本基金销售业务的机构。其中，可通过上海证
券交易所办理本基金销售业务的机构必须是具有基金销售业务资格、并经上海证券交易所
和中国证券登记结算有限责任公司认可的上海证券交易所会员单位
56、登记机构：指办理登记业务的机构。本基金的登记机构为中国证券登记结算有限
责任公司
57、场外：指通过上海证券交易所外的销售机构办理基金份额认购的场所
58、场内：指通过上海证券交易所具有相应业务资格的会员单位利用交易所开放式基
金交易系统办理基金份额认购和上市交易的场所
59、场内证券账户：指中国证券登记结算有限责任公司上海分公司开立的上海证券账
户（人民币普通股票账户和证券投资基金账户）。通过场内证券账户办理基金份额认购的
为场内认购
60、场外基金账户/开放式基金账户：指中国结算开放式基金账户。通过场外基金账户
办理基金份额认购的称为场外认购
61、场内份额：指投资者通过场内证券账户认购的基金份额
62、场外份额：指投资者通过场外基金账户认购的基金份额
63、基金登记结算系统：指中国证券登记结算有限责任公司开放式基金登记结算系统
64、证券登记结算系统：指中国证券登记结算有限责任公司上海分公司证券登记结算
系统
65、基金交易账户：指销售机构为投资人开立的、记录投资人通过该销售机构办理认
购、转托管等业务而引起的基金份额变动及结余情况的账户博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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五、与基础设施基金整体架构相关的定义
66、特殊目的载体：指由本基金根据《基础设施基金指引》直接或间接全资拥有的法
律实体，本基金通过特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权，在本基金中，特殊目的
载体系指专项计划、 SPV 公司（如有）和项目公司的单称或统称，具体见本招募说明书“第
三部分 基础设施基金整体架构”章节
六、与专项计划有关的基础定义
67、基础设施资产支持专项计划/资产支持专项计划/专项计划：指由资产支持证券管
理人根据法律法规和专项计划文件约定设立的基础设施资产支持专项计划，本基金首次发
售时，指博时津开科工产业园封闭式基础设施 1 期资产支持专项计划
68、津开科工产业园 1 期专项计划：指博时津开科工产业园封闭式基础设施 1 期资产
支持专项计划
69、资产支持证券/基础设施资产支持证券：指依据《证券公司及基金管理公司子公司
资产证券化业务管理规定》等有关规定，以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，资产
支持证券管理人以基础设施资产支持专项计划为载体，向投资者发行的代表基础设施财产
或财产权益份额的有价证券
70、基础资产：指由原始权益人直接或间接转让给专项计划的，由原始权益人合法持
有的项目公司 100%的股权和其他附属权益及衍生权益；以及专项计划对 SPV 公司、项目
公司等享有的债权
71、津开科工产业园 1 期专项计划基础资产：指转让给津开科工产业园 1 期专项计划
的，由科工园公司合法持有的数字产业园公司 100%的股权和其他附属权益及衍生权益以
及智造产业园公司 100%的股权和其他附属权益及衍生权益
72、标的资产：指标的股权、标的债权和基础设施项目的统称
73、标的股权：指资产支持证券管理人（代表专项计划）持有的 SPV 公司 100%的股
权，和通过 SPV 公司间接持有的项目公司 100%的股权的统称
74、标的债权：指相应股东借款协议及吸收合并协议项下的资产支持证券管理人（代
表专项计划，作为债权人）在该等股东借款协议及吸收合并协议项下对 SPV 公司或吸收合
并后的项目公司享有的债权、以及资产支持证券管理人（代表专项计划）直接或间接对项
目公司享有的其他债权（如有）的统称
75、专项计划资产：指专项计划文件约定的属于专项计划的全部资产和收益博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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76、专项计划资金：指专项计划资产中表现为货币形式的部分
77、专项计划利益：指专项计划资产扣除专项计划费用后属于资产支持证券持有人享
有的利益
78、专项计划费用：指专项计划存续期间资产支持证券管理人合理支出的与专项计划
相关的所有税收、费用和其他支出，包括但不限于：专项计划在运营过程中因其管理和处
分专项计划资产而承担的税收（包括因国家税收体制调整变更后的应缴税种，但资产支持
证券管理人就其营业活动或收入而应承担的税收除外）和政府收费、资产支持证券管理人
的管理费、资产支持证券托管人的托管费、登记托管机构的登记托管服务费、监管银行的
监管费（如有）、销售机构的销售费用（如有）、评估机构对基础设施项目进行价值评估
的跟踪评估费、对专项计划进行审计的审计费、兑付兑息费和上市月费（如有）、资金汇
划费、执行费用、信息披露费、召开资产支持证券持有人大会的会务费、专项计划验资费
（如有）、银行开（销）户费和年费（如有）、询证费（如有）、律师费、审计费等其他
清算费用以及资产支持证券管理人须承担的且根据专项计划文件有权得到补偿的其他费用
支出
79、执行费用：指与专项计划资产的诉讼或仲裁相关的税收或费用，包括但不限于诉
讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、执行费，以及因诉讼或仲裁之需要而委托中介机构
或司法机构进行鉴定、评估等而产生的费用
80、期间收益：就专项计划而言，指专项计划存续期间内专项计划取得的各类收入，
包括但不限于 SPV 公司向专项计划分配的分红款、 SPV 公司向专项计划支付的债权本金及
相应利息（如有），以及完成吸收合并后项目公司向专项计划分配的分红款，项目公司向
专项计划支付的债权本金及相应利息，专项计划资金进行合格投资的投资收益以及专项计
划取得的相关业务参与人支付的违约金等
81、专项计划设立日：指根据验资机构的验资报告，专项计划募集资金总额已达到专
项计划文件约定的目标募集金额，且专项计划募集资金已全额划付至专项计划托管账户之
日
82、预期到期日：指专项计划文件约定的资产支持证券的预期到期日。其中，津开科
工产业园 1 期专项计划资产支持证券的预期到期日为 2057 年 6 月 26 日，资产支持证券的
预期到期日可经资产支持证券持有人大会决议延长
83、法定到期日：指专项计划最晚结束的日期。具体根据各专项计划的交易安排而定博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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84、专项计划终止日：指以下任一事件发生之日：（1）专项计划被法院或仲裁机构依
法撤销、被认定为无效或被裁决终止；（2）专项计划设立日后 60 个工作日或资产支持证
券持有人大会另行决定的其他期限内尚未按照 SPV 公司股权转让协议、项目公司股权转让
协议等专项计划文件约定完成对基础资产的投资；（3）专项计划设立日后 60 个工作日或
资产支持证券管理人另行指定的合理期限后，标的资产上仍存在未注销的担保权利；（4）
发生火灾、不可抗力事件（如地震、政府征收等），使基础设施项目的运行情况或产生现
金流的能力发生重大不利变化，资产支持证券持有人大会决定终止专项计划；（5）专项计
划资产全部分配完毕；（6）专项计划资产全部实现处置，并完成最后一次处置分配；（7）
专项计划目的无法实现；（8）法定到期日届至；（9）由于法律的修改或变更导致继续进
行专项计划将成为不合法，资产支持证券持有人大会决议终止专项计划；（10）中国法律
或者中国证监会规定的其他情形
85、专项计划认购期间：指专项计划发行前，资产支持证券管理人确定的可由认购人
认购专项计划资产支持证券并交付认购资金的时间。在该期间内，若认购人交付的认购资
金总额（不含该期间认购资金产生的利息）提前达到专项计划文件规定的目标发售规模的，
专项计划认购期间提前终止
86、专项计划存续期间：指自专项计划设立日（含该日）起至专项计划终止日（含该
日）止的期间
87、专项计划运营期：指自专项计划设立日（含该日）起至专项计划进入专项计划处
置期之前的期间（含该日）
88、专项计划处置期/处置期：指发生以下任一情形时，自该等情形发生后，专项计划
进入的处置期间。处置期自以下任一情形发生之日起算，至专项计划资产处置完毕并完成
最后一次处置分配之日止：（1）专项计划终止日届至；（2）经资产支持证券持有人大会
决定专项计划进入专项计划处置期的
七、与专项计划涉及的主要主体有关的定义
89、资产支持证券管理人/计划管理人：指担任资产支持证券管理人的主体，或根据专
项计划文件任命的作为资产支持证券管理人的继任主体，本基金首次发售时，指博时资本
管理有限公司
90、津开科工产业园 1 期资产支持证券管理人：指担任津开科工产业园 1 期专项计划
的管理人的主体，或根据津开科工产业园 1 期专项计划文件任命的作为津开科工产业园 1博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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期资产支持证券管理人的继任主体。津开科工产业园 1 期资产支持证券管理人为博时资本
管理有限公司（以下简称“博时资本”）
91、资产支持证券托管人/计划托管人/专项计划托管银行：指根据专项计划文件的约
定担任资产支持证券托管人的主体，或根据专项计划文件任命的作为资产支持证券托管人
的继任主体，本基金首次发售时，指渤海银行股份有限公司
92、津开科工产业园 1 期资产支持证券托管人：指担任津开科工产业园 1 期专项计划
的托管人的主体，或根据津开科工产业园 1 期专项计划文件任命的作为津开科工产业园 1
期资产支持证券托管人的继任主体。津开科工产业园 1 期资产支持证券托管人为渤海银行
股份有限公司（以下简称“渤海银行”）
93、资产支持证券认购人：指按照专项计划文件的约定，认购资产支持证券，将其合
法拥有的人民币资金委托给资产支持证券管理人管理、运用，并按照其取得的资产支持证
券享有专项计划利益、承担专项计划资产风险的人
94、资产支持证券持有人：系持有资产支持证券的投资者
95、资产支持证券持有人大会：指按照专项计划文件的约定召集并召开的资产支持证
券持有人的会议（如有）
96、监管银行：指对 SPV 公司账户、项目公司账户、基础设施项目收入和支出进行监
管的银行
97、津开科工产业园 1 期监管银行：指根据监管协议的约定担任监管银行的渤海银行，
或根据该等协议任命的作为监管银行的继任主体
98、 SPV/SPV 公司：指根据特殊目的载体的相关交易安排，由资产支持证券管理人或
其他相关主体设立的特殊目的公司，视各专项计划的交易安排，可能由该特殊目的公司受
让项目公司股权，视相关交易安排而定
99、 SPV1/SPV（数字产业园）：指“科工园公司”投资设立的一家全资子公司，并拟由
该公司受让“项目公司（数字产业园） ”股权。 SPV（数字产业园）名称为天津泰达数字产
业园管理有限公司
100、 SPV2/SPV（智造产业园）：指“科工园公司”投资设立的一家全资子公司，并拟
由该公司受让“项目公司（智造产业园） ”股权。 SPV（智造产业园）名称为天津泰达智造
产业园管理有限公司
101、基础设施项目公司/项目公司：指直接持有基础设施项目合法、完整产权的法人
主体博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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102、项目公司（数字产业园）：指天津泰达数字产业园有限公司
103、项目公司（智造产业园）：指天津泰达智造产业园有限公司
104、津开科工产业园 1 期项目公司：指项目公司（数字产业园）和项目公司（智造产
业园）的单称或合称（视上下文具体情况而定），即直接持有津开科工产业园 1 期基础设
施项目 100%所有权的公司，具体信息参见本基金招募说明书第三部分
105、项目公司股权转让方：指根据项目公司股权转让协议的约定将其所持有的项目公
司（数字产业园）和项目公司（智造产业园）相应股权转让给 SPV 公司的主体，具体指科
工园公司
八、与专项计划涉及的主要交易文件有关的定义
106、专项计划文件：指与专项计划有关的主要文件，包括但不限于计划说明书、专项
计划标准条款、专项计划资产支持证券认购协议及风险揭示书、《专项计划托管协议》、
根据专项计划文件的约定进行投资运作而签署的相关文件（包括但不限于“SPV 股权转让协
议”、 “SPV 公司投资协议”、 “SPV 公司监管协议”、 “项目公司股权转让协议”、 “项目公司
监管协议”、 “股东借款合同”及“吸收合并协议”（如有）等）
107、计划说明书/《计划说明书》 ： 指资产支持证券管理人为推广资产支持证券而制
作的资产支持专项计划说明书及其任何有效修改或补充
108、专项计划标准条款/标准条款/《标准条款》：指资产支持证券管理人为规范专项
计划的设立和运作而制作的资产支持专项计划标准条款及其任何有效修改或补充
109、专项计划资产支持证券认购协议/《认购协议》：指资产支持证券管理人与资产
支持证券认购人签署的资产支持专项计划资产支持证券认购协议及其任何有效修改或补充
110、专项计划风险揭示书/《专项计划风险揭示书》：指资产支持证券管理人编制的
资产支持专项计划风险揭示书及其任何有效修改或补充，用于向资产支持证券投资者阐明
投资风险，并应经认购人签署
111、资产管理合同：《标准条款》《认购协议》《专项计划风险揭示书》和《计划说
明书》一同构成资产支持证券管理人与认购人之间的资产管理合同
112、《专项计划托管协议》：指资产支持证券管理人与资产支持证券托管人签署的资
产支持专项计划托管协议及其任何有效修改或补充
113、《津开科工产业园 1 期专项计划说明书》 ： 指津开科工产业园 1 期专项计划的资
产支持证券管理人为推广津开科工产业园 1 期专项计划的资产支持证券而制作的《博时津博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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开科工产业园封闭式基础设施 1 期资产支持专项计划说明书》及其任何有效修改或补充。
本基金成立时，《计划说明书》即指《津开科工产业园 1 期专项计划说明书》
114、《津开科工产业园 1 期专项计划标准条款》：指津开科工产业园 1 期专项计划的
资产支持证券管理人为规范津开科工产业园 1 期专项计划的设立和运作而制作的《博时津
开科工产业园封闭式基础设施 1 期资产支持专项计划标准条款》及其任何有效修改或补充。
本基金成立时，《标准条款》即指《津开科工产业园 1 期专项计划标准条款》
115、《津开科工产业园 1 期专项计划认购协议》：指津开科工产业园 1 期专项计划的
资产支持证券管理人与拟认购津开科工产业园 1 期专项计划资产支持证券的投资者签署的
《博时津开科工产业园封闭式基础设施 1 期资产支持专项计划资产支持证券认购协议》及
其任何有效修改或补充。本基金成立时，《认购协议》即指《津开科工产业园 1 期专项计
划认购协议》
116、《津开科工产业园 1 期专项计划风险揭示书》：指津开科工产业园 1 期专项计划
的资产支持证券管理人编制的《博时津开科工产业园封闭式基础设施 1 期资产支持专项计
划风险揭示书》及其任何有效修改或补充，用于向资产支持证券投资者阐明投资风险，并
应经认购人签署。本基金成立时，《专项计划风险揭示书》即指《津开科工产业园 1 期专
项计划风险揭示书》
117、《津开科工产业园 1 期专项计划托管协议》：指津开科工产业园 1 期专项计划的
资产支持证券管理人与资产支持证券托管人签署的《博时津开科工产业园封闭式基础设施
1 期资产支持专项计划托管协议》及其任何有效修改或补充。本基金成立时，《托管协议》
即指《津开科工产业园 1 期专项计划托管协议》
118、 SPV（数字产业园）股权转让协议：指科工园公司与计划管理人（代表专项计划）
就 SPV（数字产业园）股权转让事宜签署的股权转让协议及其任何有效修改或补充
119、 SPV（智造产业园）股权转让协议：指科工园公司与计划管理人（代表专项计划）
就 SPV（智造产业园）股权转让事宜签署的股权转让协议及其任何有效修改或补充
120、 SPV 股权转让协议：系指 SPV（数字产业园）股权转让协议和 SPV（智造产业
园）股权转让协议的统称
121、 SPV（数字产业园）投资协议：指计划管理人（代表专项计划）与 SPV（数字产
业园）就计划管理人（代表专项计划）向 SPV（数字产业园）进行投资事宜签署的投资协
议及其任何有效修改或补充博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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122、 SPV（智造产业园）投资协议：指计划管理人（代表专项计划）与 SPV（智造产
业园）就计划管理人（代表专项计划）向 SPV（智造产业园）进行投资事宜签署的投资协
议及其任何有效修改或补充
123、 SPV 公司投资协议：指 SPV（数字产业园）投资协议和 SPV（智造产业园）投
资协议的统称
124、项目公司（数字产业园）股权转让协议：指项目公司股权转让方和 SPV（数字
产业园）等相关方就项目公司（数字产业园）股权转让事宜签署的股权转让协议及其任何
有效修改或补充的统称
125、项目公司（智造产业园）股权转让协议：指项目公司股权转让方和 SPV（智造
产业园）等相关方就项目公司（智造产业园）股权转让事宜签署的股权转让协议及其任何
有效修改或补充的统称
126、项目公司股权转让协议：指项目公司（数字产业园）股权转让协议和项目公司
（智造产业园）股权转让协议的统称
127、股东借款协议（数字产业园）：指由计划管理人（代表专项计划）和 SPV（数
字产业园）签署的，就计划管理人（代表专项计划）向 SPV（数字产业园）提供股东借款
的相关协议
128、股东借款协议（智造产业园）：指由计划管理人（代表专项计划）和 SPV（智
造产业园）签署的，就计划管理人（代表专项计划）向 SPV（智造产业园）提供股东借款
的相关协议
129、股东借款协议：指股东借款协议（数字产业园）和股东借款协议（智造产业园）
的统称
130、吸收合并协议（数字产业园）：指由项目公司（数字产业园）和 SPV（数字产
业园）就项目公司（数字产业园）吸收合并 SPV（数字产业园）签署的吸收合并协议
131、吸收合并协议（智造产业园）：系指由项目公司（智造产业园）和 SPV（智造
产业园）就项目公司（智造产业园）吸收合并 SPV（智造产业园）签署的吸收合并协议
132、吸收合并协议：指由吸收合并协议（数字产业园）和吸收合并协议（智造产业园）
的统称
133、 SPV 公司监管协议：指由计划管理人（代表专项计划）、监管银行与相应 SPV
公司签署的、关于对相应 SPV 公司监管账户进行监管的相关协议及其任何有效修改或补充
的单称或统称博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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134、项目公司监管协议：系指由计划管理人（代表专项计划）、监管银行与相应项目
公司签署的、关于对相应项目公司监管账户进行监管的相关协议及其任何有效修改或补充
的单称或统称
135、监管协议：指 SPV 公司监管协议和项目公司监管协议的单称或统称
136、运营管理协议/《运营管理协议》：指基金管理人、项目公司与外部管理机构及
其他相关方（如有）就委托外部管理机构对基础设施项目进行运营管理事宜签署的基础设
施项目运营管理协议及其任何有效修改或补充
137、物业管理协议：指基金管理人、项目公司、外部管理机构与基础设施项目物业管
理方及其他相关方（如有）就委托基础设施项目物业管理方对基础设施项目进行物业管理
事宜签署的基础设施项目物业管理协议及其任何有效修改或补充
九、与专项计划认购有关的定义
138、认购：就专项计划而言， “认购”指投资者在专项计划设立时交付认购资金购买资
产支持证券的行为
139、认购资金：就相应专项计划而言，指在专项计划认购期间基础设施基金为认购资
产支持证券而向计划管理人交付的资金
140、专项计划募集资金：指基础设施基金认购资产支持证券而缴纳的认购资金总和
141、目标发售规模：就相应专项计划而言，目标发售规模指专项计划文件中约定的，
根据基础设施基金的询价发行或扩募发行结果，由资产支持证券管理人与基金管理人届时
共同出具的书面确认函的方式予以确定的相应资产支持证券的目标发售规模
十、与基础设施基金整体架构涉及的主要账户有关的定义
142、专项计划募集账户：指资产支持证券管理人开立的专用于接收、存放、划转专项
计划认购期间基础设施基金交付的认购资金的人民币资金账户
143、专项计划托管账户/专项计划账户：指资产支持证券管理人以专项计划的名义在
资产支持证券托管人开立的人民币资金账户，专项计划的一切货币收支活动，包括但不限
于接收专项计划募集资金、期间收益及其他应属专项计划的款项、支付 SPV 公司股权购买
价款并向 SPV 公司进行投资、支付项目公司股权购买价款并向项目公司进行投资（如有）、
向 SPV 公司或项目公司或其他主体发放借款、进行合格投资、支付专项计划利益及专项计
划费用，均必须通过该账户进行博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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144、 SPV 公司监管账户：指各 SPV 公司分别在基金托管人指定的分支机构银行开立
的、用于接收各 SPV 公司全部收入并对外进行支付的人民币资金账户，具体以相应《SPV
公司监管协议》的约定为准。在《吸收合并协议》签署并生效后，相应的 SPV 公司监管账
户应相应注销
145、项目公司监管账户：指各项目公司分别在基金托管人指定的分支机构银行开立的、
用于接收各项目公司运营收入，并对外进行支付的人民币资金账户，具体以相应《项目公
司监管协议》的约定为准
146、监管账户：指 SPV 公司监管账户和项目公司监管账户的统称。在吸收合并协议
约定的吸收合并完成后，仅指项目公司监管账户
147、项目公司基本户：指项目公司现有基本户，主要用于支付日常运营开支的人民币
资金账户
十一、与基础设施基金整体架构投资相关的定义
148、基础设施项目/基础设施资产：本基金所投资的符合《基础设施基金指引》和中
国证监会其他规定的资产
149、基础设施项目（数字产业园）：指项目公司（数字产业园）合法所有的土地使用
权及房屋所有权
150、基础设施项目（智造产业园）：指项目公司（智造产业园）合法所有的土地使用
权及房屋所有权
151、基础设施项目/两项资产：指基础设施项目（数字产业园）、基础设施项目（大
陆汽车厂房）的单称或合称（视上下文具体情况而定）
152、项目公司运营收入：指项目公司因基础设施项目的运营、管理而取得的全部收入，
项目公司运营收入应当包括但不限于：（1）项目公司取得的其与相关方签署的相应租赁合
同项下的租金收入和物业管理费、场地租金收入、广告位租赁收入；（2）项目公司取得的
相关补贴、补助、奖励金或者其他类型的款项，各类押金和保证金（包括但不限于履约保
证金、质量保证金、服务保证金、电信设施押金、装修工程保证金等），因租户欠租或有
其他违约行为产生的滞纳金、违约金、押金罚没等收入，其他基础设施管理收入和服务收
入；（3）其他因基础设施项目的运营、管理而产生的收入。
153、项目公司运营支出和费用：指项目公司为维持基础设施项目的必要运营而支出的
基础设施项目运营和管理支出及费用，包括但不限于（1）项目公司应支付的维修费、营销博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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推广费、佣金代理费、基础设施项目装修改造相关费用、审计费、智慧能源和数字孪生系
统费用；（2）项目公司应支付的房产税、增值税及附加、土地使用税、印花税、企业所得
税等各项税金、保险费；（3）应退还的各类押金和保证金（包括但不限于履约保证金、质
量保证金、服务保证金、电信设施押金、装修工程保证金等）、应补的物业管理亏损；（4）
除上述（1） -（3）项以外的支出，即外部管理机构的服务管理费，包括支付给物业管理公
司的服务管理费和支付给外部管理机构的服务管理费等
十二、与基础设施基金整体架构相关的其他定义
154、重大不利变化：指任何自然人、法人或其他组织的法律地位、财务状况、资产或
业务前景的不利变化，这些变化对其履行相关协议、文件项下义务的能力产生重大不利影
响
155、重大不利影响：指根据基金管理人的合理判断，可能对以下各项产生重大不利影
响的事件、情况、监管行为、制裁或罚款：（1）基础资产的可回收性；（2）基金管理人、
基金托管人、原始权益人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、外部管理机构、
基础设施项目物业管理方、 SPV 公司、项目公司、监管银行及其他相关主体的（财务或其
他）状况、业务或财产（因项目公司吸收合并 SPV 公司导致的相应影响除外）；（3）基
金管理人、基金托管人、原始权益人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、外部
管理机构、基础设施项目物业管理方、 SPV 公司、项目公司、监管银行及其他相关主体履
行其在相关协议、文件项下各自义务的能力（因项目公司吸收合并 SPV 公司导致的相应影
响除外）；（4）基金份额持有人的权益；（5）本基金或基金资产
156、划款指令：就专项计划而言，指资产支持证券管理人向资产支持证券托管人发出
的要求其将资金划出专项计划账户的指令；就监管账户而言，指资产支持证券管理人向监
管银行发出的要求监管银行将资金划出监管账户的指令
157、处置：指（1）本基金以出售或其他方式对全部或部分资产支持证券进行处分，
从而间接实现对专项计划直接或间接持有的全部或部分标的股权、标的债权和/或基础设施
项目权益的处分；（2）专项计划以出售或其他方式对全部或部分 SPV 股权进行处分，从
而间接实现对 SPV 直接或间接持有的标的股权、标的债权和/或基础设施项目权益的处分；
（3） SPV 以出售或其他方式对其直接或间接持有的全部或部分标的股权、标的债权和/或
基础设施项目的权益进行全额处分博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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158、处置收入：指通过处置所获得的现金收入扣除因处置产生的支出、税费和费用之
后的净收入
159、合格投资：指资产支持证券管理人将专项计划账户内的资金在完成对标的资产的
投资后，投资于利率债（包括国债、政策性金融债、地方政府债、央行票据）、 AAA 级信
用债（包括符合要求的企业债、公司债、中期票据、短期融资券、超短期融资券、公开发
行的次级债、政府支持机构债、可分离交易可转债的纯债部分）、货币市场工具（包括同
业存单、债券回购、银行存款（含协议存款、定期存款及其他银行存款）等）法律法规或
中国证监会允许基金投资的其他金融工具（但须符合中国证监会的相关规定），不可投资
于可续期债券。 “合格投资”中相当于当期分配所需的部分应于“专项计划账户”中的资金根
据“专项计划文件”的约定进行现金流分配之前到期，且不必就提前提取支付任何罚款
160、重要现金流提供方：指在尽职调查基准日前的一个完整自然年度中，基础设施项
目的单一现金流提供方及其关联方合计提供的现金流超过基础设施项目同一时期现金流总
额的 10%的现金流提供方
十三、其他定义
161、法律法规：指中国现行有效并公布实施的法律、行政法规、规范性文件、司法解
释、行政规章以及其他对基金合同当事人有约束力的决定、决议、通知等
162、《业务规则》：指博时基金管理有限公司、上海证券交易所、中国证券登记结算
有限责任公司及销售机构的相关业务规则及对其不时做出的修订
163、《公司法》：指经全国人民代表大会常务委员会 2018 年 10 月 26 日修订通过的
《中华人民共和国公司法》及颁布机关对其不时做出的修订
164、《基金法》：指 2003 年 10 月 28 日经第十届全国人民代表大会常务委员会第五
次会议通过，经 2012 年 12 月 28 日第十一届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议修
订，并经 2015 年 4 月 24 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议《全国人
民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国港口法>等七部法律的决定》修正的《中
华人民共和国证券投资基金法》及颁布机关对其不时做出的修订
165、《销售办法》：指中国证监会 2020 年 8 月 28 日颁布、同年 10 月 1 日实施的
《公开募集证券投资基金销售机构监督管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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166、《信息披露办法》：指中国证监会 2019 年 7 月 26 日颁布、同年 9 月 1 日实施，
并经 2020 年 3 月 20 日中国证监会《关于修改部分证券期货规章的决定》修改的《公开募
集证券投资基金信息披露管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订
167、《运作办法》：指中国证监会 2014 年 7 月 7 日颁布、同年 8 月 8 日实施的《公
开募集证券投资基金运作管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订
168、《通知》：指中国证监会和国家发改委 2020 年 4 月 24 日颁布并于同日实施的
《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》
169、《基础设施基金指引》：指中国证监会 2020 年 8 月 6 日公布并实施的《公开募
集基础设施证券投资基金指引（试行）》及颁布机关对其不时做出的修订
170、《管理规定》：指中国证监会 2014 年 11 月 19 日公布并实施的《证券公司及基
金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》及颁布机关对其不时做出的修订
171、《基础设施基金业务办法》：指上海证券交易所 2021 年 1 月 29 日公布并实施的
《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》及颁布机
关对其不时做出的修订
172、《基础设施基金审核关注事项指引》：指上海证券交易所 2023 年 5 月 12 日公布
并实施的《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 1
号——审核关注事项（试行）》及颁布机关对其不时做出的修订
173、《基础设施基金发售指引》：指上海证券交易所 2021 年 1 月 29 日公布并实施的
《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 2 号——发售
业务（试行）》及颁布机关对其不时做出的修订
174、《新购入基础设施项目指引》：指上海证券交易所 2022 年 5 月 31 日公布并实施
的《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 3 号——新
购入基础设施项目（试行）》及颁布机关对其不时做出的修订
175、《基础设施基金运营操作指引》：指中国证券投资基金业协会 2021 年 2 月 8 日
公布并实施的《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》及颁布机关对其
不时做出的修订
176、《基础设施基金尽职调查工作指引》：指中国证券投资基金业协会 2021 年 2 月
8 日公布并实施的《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》及颁布
机关对其不时做出的修订博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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177、《基础设施基金网下投资者管理细则》：指中国证券业协会 2021 年 1 月 29 日公
布并实施的《公开募集基础设施证券投资基金网下投资者管理细则》及颁布机关对其不时
做出的修订
178、国家发改委：指中华人民共和国国家发展和改革委员会
179、中国证监会：指中国证券监督管理委员会
180、银行业监督管理机构：指中国人民银行和/或国家金融监督管理总局
181、上交所：指上海证券交易所
182、中国基金业协会：中国证券投资基金业协会
183、规定媒介：指符合中国证监会规定条件的用以进行信息披露的全国性报刊及《信
息披露办法》规定的互联网网站（包括基金管理人网站、基金托管人网站、中国证监会基
金电子披露网站）等媒介
184、工作日：指上海证券交易所的正常交易日
185、元：指人民币元
186、不可抗力：指基金合同当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观事件博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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第三部分.基础设施基金整体架构
一、基础设施基金整体架构
本基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或
经营权利后、项目公司吸收合并 SPV 前，本基金的整体架构如下图所示：
图三-1 基础设施基金整体架构（SPV 吸收合并前）
基金合同生效后，在符合法律法规和相关政府部门操作要求的前提下，项目公司将吸
收合并其股东（即 SPV）， SPV 将注销，项目公司继续存续，项目公司的股东变更为博时
资本管理有限公司（代表“博时津开科工产业园封闭式基础设施 1 期资产支持专项计划”）。
吸收合并安排受限于法律法规的规定和相关政府部门的操作要求，预计不晚于本基金基金
份额上市后六个月完成，吸收合并完成的具体时间根据内部各项决议的出具时间和相关政
府部门流程确定。
吸收合并完成后，基础设施基金的整体架构如下图所示：
图三-2 基础设施基金整体架构（SPV 吸收合并后）博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
34
本基金的基金管理人为博时基金管理有限公司，资产支持证券管理人为博时资本管理
有限公司，基金托管人为渤海银行股份有限公司。基金管理人聘请天津泰达产业园管理有
限公司提供运营管理服务。上述基础设施基金的整体架构符合《基础设施基金指引》的规
定。
二、基础设施基金的交易安排
（一）基金合同生效与基金投资
基金达到基金备案条件的，自基金管理人办理完毕基金备案手续并取得中国证监会书
面确认之日起，《基金合同》生效。
根据《基金合同》约定以及基金管理人与计划管理人签订的《认购协议》，《基金合
同》生效后，发售募集资金在扣除基金层面预留费用后，拟全部用于认购博时资本设立的
博时津开科工产业园封闭式基础设施 1 期资产支持专项计划的全部资产支持证券份额。
（二）资产支持专项计划设立与投资
1、资产支持证券管理人根据《博时津开科工产业园封闭式基础设施 1 期资产支持专项
计划标准条款》《SPV（数字产业园）股权转让协议》《SPV（智造产业园）股权转让协
议》约定的付款安排，向专项计划托管银行发出划款指令，指示专项计划托管银行根据
《SPV（数字产业园）股权转让协议》《SPV（智造产业园）股权转让协议》付款条款内
容将 SPV（数字产业园）及 SPV（智造产业园）股权转让价款划拨至原始权益人指定账户。
2、资产支持证券管理人依据《SPV（数字产业园）股权转让协议》《SPV（智造产业
园）股权转让协议》相关约定向原始权益人支付完毕股权转让价款之日起，即成为 SPV
（数字产业园）及 SPV（智造产业园）的股东。根据资产支持证券管理人与 SPV（数字产
业园）及 SPV（智造产业园）签署的《SPV 公司投资协议》，资产支持证券管理人（代表博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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专项计划）向 SPV 公司进行投资。根据资产支持证券管理人与 SPV（数字产业园）及 SPV
（智造产业园）签署的《股东借款合同》，资产支持证券管理人（代表专项计划）向 SPV
公司发放股东借款。
3、 SPV（数字产业园）及 SPV（智造产业园）按照《项目公司股权转让协议》的相关
约定分别受让原始权益人持有的项目公司 100%的股权。股权转让的总对价为博时津开科
工产业园封闭式基础设施证券投资基金的最终募集规模扣减募集费用和需预留的全部费用
和税费后的金额减去项目公司于交割日前一日经审计的“负债总额-递延所得税负债-流动资
产+应收账款”。其中， “交割日”系指 SPV（数字产业园）及 SPV（智造产业园）向转让方
（即原始权益人）支付完毕第一期转让价款之日。
《项目公司股权转让协议》约定受让方 SPV（数字产业园）及 SPV（智造产业园）不
迟于交割日取得项目公司股权变更公司章程、新股东名册和出资证明书；按照《项目公司
股权转让协议》，在转让价款支付条件成就且满足的前提下， SPV（数字产业园）及 SPV
（智造产业园）根据《项目公司股权转让协议》约定分两期向转让方支付转让价款，以取
得项目公司目标股权及其全部权益，成为项目公司 100%股东。转让方确保项目公司在不
晚于交割日后 5 个工作日内，向工商局提交股权变更登记所需全部申请资料，并于交割日
后 30 个工作日内完成项目公司工商股权变更登记。
4、根据 SPV（数字产业园）及 SPV（智造产业园）与相应项目公司分别签署的投资
协议（如需）， SPV（数字产业园）及 SPV（智造产业园）对相应项目公司进行投资，投
资金额根据《项目公司投资协议》的约定执行。
5、项目公司应将项目运营过程中产生的项目公司运营收入归集至项目公司监管账户。
6、在每个项目公司股利分配日，项目公司应根据中国法律以及公司章程规定或项目公
司股东作出的分红决定向股东分配与其所持有项目公司股权所对应的股息、红利等股权投
资收益，在吸收合并协议约定的吸收合并完成前，项目公司股东为相应 SPV；在吸收合并
协议约定的吸收合并完成后，项目公司股东为资产支持证券管理人（代表专项计划）。
7、在每个标的债权还款日，吸收合并前为 SPV；吸收合并后为项目公司应按照股东
借款合同的约定或项目公司股东作出的股东决定或资产支持证券管理人（代表专项计划）
作出的还款指令，向资产支持证券管理人（代表专项计划）偿还相应标的债权本金和/或利
息。
8、在每个 SPV 公司股利分配日， SPV 公司应根据中国法律以及公司章程规定或资产
支持证券管理人（代表专项计划）作出的分红决定向资产支持证券管理人（代表专项计划）博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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分配与其所持有 SPV 公司股权所对应的股息、红利等股权投资收益。
9、在每个标的债权还款日 12:00 时前，资产支持证券管理人应根据股东借款协议约定
的还本付息安排，向监管银行发出划款指令，监管银行应按照资产支持证券管理人发出的
划款指令于当日内，将 SPV 或吸收合并后的项目公司拟支付的债务本息转入专项计划托管
账户。
10、在每个 SPV 或吸收合并后的项目公司分红日 12:00 时前，资产支持证券管理人应
根据其作为股东作出的分红决定，向监管银行发出划款指令，监管银行应按照资产支持证
券管理人发出的划款指令于当日内，将 SPV 或吸收合并后的项目公司拟向股东支付的利润
分配款转入专项计划托管账户。
11、资产支持证券管理人根据专项计划文件的约定，实施专项计划的分配流程，向基
金管理人（代表本基金）分配相应款项。
12、吸收合并安排
本基金成立后，在符合法律法规和相关政府部门的操作要求的前提下，项目公司将吸
收合并其股东（即相应 SPV）， SPV 将注销，资产支持证券管理人（代表专项计划）将直
接持有项目公司的全部股权。吸收合并安排受限于法律法规的规定和相关政府部门的操作
要求，预计不晚于本基金上市后六个月完成。如不能完成吸收合并，则股东借款利息无法
或无法及时在项目公司层面进行税前扣除，将导致项目公司较可供分配金额测算的预估情
形缴纳更高额的企业所得税。
吸收合并完成后，基础设施基金的整体架构如下：
图三-3 基础设施基金整体架构（SPV 公司吸收合并后）
（三）基金与专项计划的运作博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
37
1、基金管理人及计划管理人根据基金和资产支持专项计划相关文件的约定，承担资产
管理责任。基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳
定现金流及基础设施资产增值为主要目的，并将 90%以上合并后基金年度可供分配金额向
基金份额持有人进行分红，每年不得少于 1 次。计划管理人执行基金管理人（代表基金的
利益）作为资产支持证券单一持有人的决定。
2、博时基金（代表基础设施基金）根据《基础设施基金指引》等适用法规规定，拟聘
用天津泰达产业园管理有限公司担任基础设施项目运营管理机构，拟聘用豪之英不动产管
理集团有限公司、中航物业管理有限公司担任基础设施项目物业管理机构，通过签署相应
运营管理协议和物业管理协议，由运营管理机构和物业管理机构为基础设施项目提供运营
和物业管理服务。
3、渤海银行受托担任基金和资产支持专项计划的托管人（包含“基金托管人”与“计划
托管人”）以及项目公司账户的监督人，主要负责保管基金财产、权属文件；监督重要资金
账户及资金流向；监督、复核基金管理人的投资运作、收益分配、信息披露及保险购买情
况等；监督项目公司运营收入、支出及借入款项资金安排等。
三、基础设施资产支持证券的基本情况
（一）基本信息
1、名称、管理人及期限
资产支持证券名称为博时津开科工产业园封闭式基础设施 1 期资产支持专项计划资产
支持证券。
资产支持证券管理人为博时资本管理有限公司，为博时基金管理有限公司全资子公司。
资产支持证券目标发售规模根据本基金的询价发行结果，以资产支持证券管理人和基
金管理人届时共同出具的书面确认函中确认的金额为准。每份资产支持证券面值为 100 元。
资产支持证券的预期到期日为 2057 年 6 月 26 日，资产支持证券的预期到期日可经资产支
持证券持有人大会决议延长。资产支持证券可根据专项计划文件的约定提前终止。资产支
持证券持有人有权根据专项计划文件的约定取得浮动收益。法定到期日为专项计划设立日
后第【35】年的对应日或经资产支持证券持有人大会决议延长的其他日期。
2、登记、托管及交易场所
资产支持证券管理人委托登记托管机构办理资产支持证券的登记托管业务。资产支持
证券将登记在资产支持证券持有人在登记托管机构开立的证券账户中。专项计划托管银行/博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
38
监管银行为渤海银行股份有限公司；登记托管机构为中国证券登记结算有限责任公司上海
分公司；交易场所为上海证券交易所。
（二）专项计划现金流归集、投资及分配
1、账户设置安排
专项计划设置专项计划募集账户、专项计划托管账户、项目公司监管账户、 SPV 公司
监管账户。
项目公司现已开立基本户，主要用于支付日常运营开支的人民币资金账户。托管人对
基本户的款项用途进行审核监督。
2、归集安排及现金流分配
专项计划资金归集安排及现金流分配在各个账户之间流转如下图所示。
图三-4 账户流转结构图（SPV 公司吸收合并前）
在项目公司吸收合并其股东（即相应 SPV）后， SPV 将注销，则基础资产归集安排及
现金流分配在各个账户之间流转如下图所示：
图三-5 账户流转结构图（SPV 公司吸收合并后）博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
39
3、专项计划标的资产投资及合格投资
资产支持证券管理人应于《SPV 公司股权转让协议》约定的转让价款支付日，指示专
项计划托管银行根据该协议约定的款项划拨至天津泰达科技工业园有限公司指定的账户，
用于购买 SPV 公司 100%股权。计划管理人购买天津泰达科技工业园有限公司持有的 SPV
公司 100%股权后，即成为 SPV 公司的唯一股东，应根据 SPV 公司投资协议的约定，向
SPV 公司进行投资。 SPV 公司收到计划管理人支付的投资款后，根据项目公司股权转让协
议的约定向原始权益人支付基础资产购买价款，并根据项目公司投资协议的约定，完成对
项目公司的投资，从而间接实现对全部标的资产的投资。
在标准条款允许的范围内，计划管理人可以将监管账户和/或专项计划账户中的资金进
行合格投资，即将该等资金投资于利率债（包括国债、政策性金融债、地方政府债、央行
票据）、 AAA 级信用债（包括符合要求的企业债、公司债、金融债、中期票据、短期融资
券、超短期融资券、公开发行的次级债、政府支持机构债、可分离交易可转债的纯债部
分）、货币市场工具（包括同业存单、债券回购、银行存款（含协议存款、定期存款及其
他银行存款）等）及法律法规或中国证监会允许基金投资的其他金融工具（但须符合中国
证监会的相关规定），不可投资于可续期债券。
（三）计划管理人职责
计划管理人的权利事项包括但不限于专项计划认购资金用于标的资产投资、进行合格
投资、管理专项计划资产、分配专项计划利益、根据《标准条款》终止专项计划的运作、
委托专项计划托管银行托管专项计划资金并监督专项计划托管银行的托管行为、以及《认
购协议》《计划说明书》和《标准条款》约定的其他权利。
计划管理人的义务事项包括但不限于根据《认购协议》及《标准条款》的约定为资产
支持证券持有人提供服务、健全内部风险控制制度、将专项计划的资产与其固有财产分开
管理、将专项计划的认购资金用于标的资产投资、接受专项计划托管银行对专项计划资金
拨付的监督、履行信息披露义务、向资产支持证券持有人分配专项计划利益、妥善保存与
专项计划有关的文件和资料、妥善处理有关清算事宜、执行资产支持证券持有人大会作出
的有效决议或资产支持证券持有人作出的有效决定或指令、监督专项计划托管银行、监管
银行及其他机构（项目公司、 SPV 公司等）、中国法律规定或专项计划文件约定的其他义
务。
（四）资产支持证券持有人权利及行权安排
资产支持证券持有人的职权包括但不限于取得专项计划利益、依据专项计划文件的约博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
40
定知悉有关专项计划投资运作的信息并有权要求计划管理人作出说明、知悉有关专项计划
利益的分配信息、按照《标准条款》及其他专项计划文件的约定取得赔偿、将其所持有的
资产支持证券在交易所的综合协议交易平台进行转让、召集或出席资产支持证券持有人大
会，并行使表决等权利、参与分配清算后的专项计划剩余资产、中国法律规定或计划说明
书约定的其他职权。
专项计划存续期间，资产支持证券持有人应按照《认购协议》《标准条款》和《计划
说明书》和其他专项计划文件的约定以及《管理规定》等相关法律、法规的规定享有权利。
（五）专项计划资产的构成及其管理、运用和处分
专项计划资产包括但不限于以下资产：
1、认购人根据《认购协议》及《标准条款》规定交付的认购资金；
2、专项计划设立后，计划管理人按照《标准条款》管理、运用认购资金而形成的全
部资产及其任何权利、权益或收益，包括但不限于基础资产、专项计划资产合格投资而产
生的投资收益、因持有标的资产而产生的收益、处置收入等；
3、其他根据中国法律的规定或专项计划文件的约定因专项计划资产的管理、运用、处
分或其他情形而取得财产。
专项计划依据《计划说明书》及《标准条款》终止以前，资产支持证券持有人不得要
求分割专项计划资产或在其他资产支持证券持有人转让资产支持证券时主张优先购买权，
不得要求专项计划收购资产支持证券，但专项计划文件另有约定的除外。
专项计划存续期间，计划管理人应按照《标准条款》和《计划说明书》和其他专项计
划文件的约定以及《管理规定》等相关法律、法规的规定进行专项计划资产的管理、运用
和处分。
专项计划预留费用：
专项计划募集的认购资金划至专项计划账户后，计划管理人应预留部分专项计划资金
用于支付必要的专项计划费用，包括向登记机构支付证券登记费用。
（六）专项计划的设立与终止
计划管理人应按照《标准条款》和《计划说明书》和其他专项计划文件的约定以及
《管理规定》等相关法律、法规的规定履行与专项计划的设立与终止相关的事项。
（七）信息披露安排
专项计划存续期间，计划管理人应按照《标准条款》和《计划说明书》和其他专项计
划文件的约定以及《管理规定》等相关法律、法规的规定向资产支持证券持有人进行信息博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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披露。信息披露的内容包括定期报告和临时报告。其中，定期报告包括：《资产管理报告》
《年度专项计划托管报告》《收益分配报告》《清算报告》。
（八）主要文件摘要
1、《标准条款》
《标准条款》指《博时津开科工产业园封闭式基础设施 1 期资产支持专项计划标准条
款》。由计划管理人订立，明确专项计划的计划管理人与资产支持证券持有人之间的权利
与义务关系。
2、《认购协议》与《专项计划风险揭示书》
《认购协议》《专项计划风险揭示书》指《博时津开科工产业园封闭式基础设施 1 期
资产支持专项计划资产支持证券认购协议》，及作为其附件的《博时津开科工产业园封闭
式基础设施 1 期资产支持专项计划风险揭示书》，由计划管理人与认购人就发行和认购资
产支持证券事宜做出约定，并向资产支持证券的投资者阐明投资风险。
3、《专项计划托管协议》
《专项计划托管协议》指《博时津开科工产业园封闭式基础设施 1 期资产支持专项计
划托管协议》，用以明确计划管理人与专项计划托管银行之间的权利义务关系。
4、《SPV 公司股权转让协议》
《SPV 公司股权转让协议》指计划管理人（代表专项计划）与天津泰达科技工业园有
限公司签署的 SPV 公司股权转让协议，用以约定天津泰达科技工业园有限公司分别将其持
有的天津泰达数字产业园管理有限公司（SPV1）、天津泰达智造产业园管理有限公司
（SPV2）的 100%股权转让给计划管理人（代表专项计划）。
5、《SPV 公司投资协议》
《SPV 公司投资协议》指计划管理人与天津泰达数字产业园管理有限公司（SPV1）、
天津泰达智造产业园管理有限公司（SPV2）分别签署的 SPV 公司投资协议，用以约定计
划管理人（代表专项计划）向 SPV 公司进行投资事宜。
6、《SPV 公司监管协议》
SPV 公司监管协议指由计划管理人、监管银行与天津泰达数字产业园管理有限公司
（SPV1）、天津泰达智造产业园管理有限公司（SPV2）分别签署的、关于对相应 SPV 公
司监管账户进行监管的协议。根据 SPV 公司监管协议，计划管理人委托监管银行对 SPV
公司的银行账户实施监管。
7、《项目公司监管协议》博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
42
《项目公司监管协议》指由计划管理人、监管银行与各项目公司签署的、关于对项目
公司监管账户进行监管的协议。根据《项目公司监管协议》，计划管理人委托监管银行对
项目公司的银行账户实施监管。
8、《项目公司股权转让协议》
《项目公司股权转让协议》指天津泰达科技工业园有限公司作为原始权益人分别与天
津泰达数字产业园管理有限公司（SPV1）、天津泰达智造产业园管理有限公司（SPV2）
就各项目公司股权转让事宜签署的股权转让协议，约定原始权益人将其持有的各项目公司
100%股权转让予 SPV 公司。
9、《运营管理协议》
《运营管理协议》指基金管理人、项目公司与外部管理机构签署的关于基础设施项目
物业运营管理协议，用以约定在本基金存续期间的基础设施项目的经营管理。
四、 SPV 公司的基本情况
为实现项目公司股债结构的搭建，设立 SPV 公司。
公募基金和专项计划设立前，天津泰达科技工业园有限公司新设立两家 SPV 公司，作
为原始权益人的全资子公司。公募基金完成募集后，以其扣除预留费用后的全部募集资金
（不含募集期利息）认购专项计划资产支持证券的全部份额；资产支持证券管理人博时资
本（代表专项计划）与两家 SPV 公司股东天津泰达科技工业园有限公司签署《SPV 公司股
权转让协议》，资产支持证券管理人博时资本（代表专项计划）按照《SPV 公司股权转让
协议》的相关约定受让 SPV 公司 100%股权。 SPV 公司股权转让完成后基金管理人博时基
金管理有限公司代表博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金投资于计划管理人
博时资本管理有限公司设立的博时津开科工产业园封闭式基础设施 1 期资产支持专项计划，
本基金通过持有专项计划资产支持证券全部份额，间接持有 SPV 公司 100%股权。
SPV 公司拟按照《公司法》、现代企业制度、《基础设施基金指引》等文件要求制订
SPV 公司章程；并拟建立股东、执行董事、监事、高级管理人员、财务负责人的法人治理
结构。董事、监事、高级管理人员、财务负责人应当遵守法律、行政法规和公司章程，对
SPV 公司负有忠实义务和勤勉义务。
鉴于基金管理人博时基金管理有限公司拟代表博时津开科工产业园封闭式基础设施证
券投资基金，投资于计划管理人博时资本管理有限公司设立的博时津开科工产业园封闭式
基础设施 1 期资产支持专项计划，通过持有专项计划资产支持证券全部份额间接取得 SPV博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
43
公司 100%股权。
公募基金存续期间，基金管理人和资产支持证券管理人将促使项目公司完成对 SPV 公
司的吸收合并，前述吸收合并完成后， SPV 公司注销，项目公司存续，项目公司承继 SPV
公司的全部资产（除项目公司股权以外）和负债。基金管理人（代表基础设施基金）通过
持有专项计划资产支持证券全部份额间接持有项目公司 100%的股权。
如不能完成吸收合并，则股东借款利息无法或无法及时在项目公司层面进行税前扣除，
将导致项目公司较可供分配金额测算的预估情形缴纳更高额的企业所得税。
为防范上述风险，原始权益人在税务中介机构的指导下已与经开区市场局、税务局等
主管部门进行沟通，将参照成功案例推进未来 SPV 公司的吸收合并。项目公司、 SPV 公司
均为新设企业，无历史税务、资产重组记录，吸收合并难度相对较低。
五、项目公司基本情况
项目公司为天津泰达数字产业园有限公司（以下简称“项目公司（数字产业园） ”）、
天津泰达智造产业园有限公司（以下简称“项目公司（智造产业园） ”），项目公司拟获取
基础设施项目的产权。
（一）天津泰达数字产业园有限公司
1、基本情况
表三-1 天津泰达数字产业园有限公司基本信息
企业名称 天津泰达数字产业园有限公司
统一社会信用代码 91120116MABMWJXW57
法定代表人 张金泽
住所 天津经济技术开发区信环西路 19 号 8 号楼 2 楼 8201-11
成立日期 2022 年 5 月 5 日
注册资本 100 万元
企业类型 有限责任公司（法人独资）
经营范围
一般项目：园区管理服务；创业空间服务；非居住房地产租赁；办公设备租赁服
务；计算机及通讯设备租赁；物业管理；工业设计服务；计算机及办公设备维
修。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
2、历史沿革
截至 2024 年 3 月 31 日，根据原始权益人 2022 年 5 月 24 日作出执行董事决定及原始
权益人的唯一股东泰达产发集团 2022 年 5 月 25 日向原始权益人出具的股东决定，同意设
立天津泰达数字产业园有限公司，股东及其持股情况如下：博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
44
表三-2 项目公司（数字产业园）股东及其持股情况
序号 股东名称 认缴注册资本（万元） 持股比例
1 天津泰达科技工业园有限公司 100 100%
合计 100 100%
基金管理人认为，项目公司（数字产业园）设立程序、工商注册登记合法、真实。
3、股东出资情况
截至 2024 年 3 月 31 日，项目公司（数字产业园）股权结构如下：
图三-6 项目公司（数字产业园）股权结构图
截至 2024 年 3 月 31 日，项目公司（数字产业园）的全资股东为天津泰达科技工业园
有限公司，实际控制人为天津经济技术开发区国有资产监督管理局。天津泰达科技工业园
有限公司基本情况详见本招募说明书第十七部分。自项目公司（数字产业园）成立至本招
募说明书出具之日，项目公司（数字产业园）未发生过股权变动情况。
基金管理人认为，项目公司（数字产业园）股东人数、住所、出资比例等符合法律、
法规及其他有关规定；股东合法拥有出资资产的权属，资产权属不存在纠纷或潜在纠纷；
未发生重大股权变动情况。项目公司（数字产业园）以发行基础设施基金设立的特殊目的
公司，自 2023 年末完成资产重组后开始实际经营，并按照股东科工园公司的制度要求建立博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
45
相关财务会计制度和财务管理制度。
4、重大重组情况
自项目公司（数字产业园）成立至本招募说明书出具之日，项目公司（数字产业园）
成立至今除重组装入基础设施资产外，未发生过其他合并、分立、收购或出售资产、资产
置换、重大增资或减资、债务重组等重大重组事项。
（二）天津泰达智造产业园有限公司
1、基本信息
表三-3 天津泰达智造产业园有限公司基本信息
企业名称 天津泰达智造产业园有限公司
统一社会信用代码 91120116MA7MRLGL8W
法定代表人 张金泽
住所 天津经济技术开发区信环西路 19 号 8 号楼 2 楼 8201-12
成立日期 2022 年 5 月 5 日
注册资本 100.00 万元
企业类型 有限责任公司（法人独资）
经营范围
一般项目：园区管理服务；创业空间服务；非居住房地产租赁；办公设备租赁服
务；计算机及通讯设备租赁；物业管理；工业设计服务；计算机及办公设备维
修。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
2、历史沿革
截至 2024 年 3 月 31 日，根据原始权益人 2022 年 5 月 24 日作出执行董事决定及原始
权益人的唯一股东泰达产发集团 2022 年 5 月 25 日向原始权益人出具的股东决定，同意设
立天津泰达智造产业园有限公司，股东及其持股情况如下：
表三-4 项目公司（智造产业园）股东及其持股情况
序号 股东名称 认缴注册资本（万元） 持股比例
1 天津泰达科技工业园有限公司 100 100%
合计 100 100%
基金管理人认为，项目公司（智造产业园）设立程序、工商注册登记合法、真实。
3、股东出资情况
截至 2024 年 3 月 31 日，项目公司（智造产业园）股权结构如下：
图三-7 项目公司（智造产业园）股权结构图博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
46
截至 2024 年 3 月 31 日，项目公司（智造产业园）的全资股东为天津泰达科技工业园
有限公司，实际控制人为天津经济技术开发区国有资产监督管理局。天津泰达科技工业园
有限公司基本情况详见本招募说明书第十七部分。自项目公司（智造产业园）成立至本招
募说明书出具之日，项目公司（智造产业园）未发生过股权变动情况。
基金管理人认为，项目公司（智造产业园）股东人数、住所、出资比例等符合法律、
法规及其他有关规定；股东合法拥有出资资产的权属，资产权属不存在纠纷或潜在纠纷；
未发生重大股权变动情况。项目公司（智造产业园）以发行基础设施基金设立的特殊目的
公司，自 2023 年末完成资产重组后开始实际经营，并按照股东科工园公司的制度要求建立
相关财务会计制度和财务管理制度。
4、重大重组情况
自项目公司（智造产业园）成立至本招募说明书出具之日，项目公司（智造产业园）
除重组装入基础设施资产外，未发生过其他合并、分立、收购或出售资产、资产置换、重
大增资或减资、债务重组等重大重组事项。
（三）项目公司组织架构及治理安排纳入基础设施基金后的安排变化
项目公司纳入基础设施基金后，预计将发生下述安排的变化：
1、人员安排博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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项目公司法定代表人、执行董事、监事、高级管理人员和财务负责人将由基金管理人
委派并依据公司章程的约定选举/决定聘任。同时将借助外部管理机构独立的专业管理团队，
加强对基础设施项目的经营管理。
2、财务安排
截至 2024 年 3 月 31 日，基础设施项目仍采用成本模式计量。依据《企业会计准则》
规定，项目公司可采用公允价值计量模式对基础设施项目进行后续计量。
3、运营安排
基金管理人将委托外部管理机构为基础设施项目提供运营管理服务。项目公司成立后
已按照《公司法》、现代企业制度等要求制定公司章程、建立法人治理结构和制定公司管
理制度。基金管理人将依据《基础设施基金指引》要求完善项目公司治理安排；并委派人
员担任项目公司执行董事、执行监事、总经理和财务负责人。
（四）基金发行后的项目公司组织架构及治理安排详见本招募说明书第四部分基础设
施基金治理的内容。
（五）其他
根据《项目公司（数字产业园）股权转让协议》、《项目公司（智造产业园）股权转
让协议》及相关协议的约定，在项目公司设立至本基金间接受让项目公司 100%股权交割
日的期间，项目公司（数字产业园）和项目公司（智造产业园）正常经营所产生的经营收
益（体现为未分配利润）应归属于原股东科工园公司（即本基金原始权益人）所有。拟在
本基金及专项计划设立前，依据《天津泰达数字产业园有限公司股东决定》和《天津泰达
智造产业园有限公司股东决定》，项目公司（数字产业园）和项目公司（智造产业园）以
税后可供分配的未分配利润向股东科工园公司分配红利。自本基金设立至资产交割日之间
产生的应收应付款项视应收应付账款的金额、账期、交易对手等情况由基金管理人与原始
权益人协商处理。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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第四部分.基础设施基金治理
本基金治理机制的设置遵循《中华人民共和国公司法》《基金法》《运作办法》《基
础设施基金指引》及其他有关规定。基础设施基金采用“公募基金+资产支持专项计划”的产
品结构。基金管理人（代表公募基金的利益）通过资产支持证券和项目公司取得基础设施
项目完全所有权或经营权利。
本基金整体治理架构主要分为公募基金份额持有人大会层面、产品层面（公募基金和
专项计划）和资产运营管理层面（项目公司）。
图四-1 公募基金治理架构
一、公募基金份额持有人大会层面的治理
公募基金份额持有人大会（下称“基金份额持有人大会”）由公募基金份额持有人组成，
公募基金份额持有人的合法授权代表有权代表公募基金份额持有人出席会议并表决。除法
律法规规定或《基金合同》另有约定外，公募基金份额持有人持有的每一基金份额拥有平
等的投票权。
基金份额持有人大会决定本基金核心重要事项，基金管理人、基金托管人、单独或合
计持有 10%及以上公募基金份额的公募基金份额持有人可以提出基金份额持有人大会的相
关议案。除法律法规规定或《基金合同》另有约定外，基金份额持有人大会由基金管理人
召集。
（一）基金份额持有人大会
1、召开事由博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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当出现或需要决定下列事由之一的，应当召开基金份额持有人大会，但法律法规、中
国证监会另有规定或基金合同另有约定的除外：
（1）更换基金管理人；
（2）更换基金托管人；
（3）转换基金运作方式；
（4）调整基金管理费、基金托管费；
（5）变更基金类别；
（6）本基金与其他基金的合并；
（7）变更基金份额持有人大会程序；
（8）基金管理人或基金托管人要求召开基金份额持有人大会；
（9）终止基金上市，但因基金不再具备上市条件而被上海证券交易所终止上市或因本
基金连续 2 年未按照法律法规进行收益分配，基金管理人申请基金终止上市的除外；
（10）单独或合计持有本基金总份额 10%以上（含 10%）基金份额的基金份额持有人
（以基金管理人收到提议当日的基金份额计算，下同）就同一事项书面要求召开基金份额
持有人大会；
（11）对本基金的投资目标、投资范围、投资策略等作出重大调整；
（12）本基金进行扩募；
（13）本基金收购原始基础设施项目后，对金额超过基金净资产 20%的基础设施项目
或基础设施资产支持证券的购入或出售（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）；
（14）基金合同生效后，金额超过本基金净资产 5%的关联交易（金额是指连续 12 个
月内累计发生金额）；
（15）提前终止基金合同或延长基金合同期限；
（16）除基金合同约定解聘外部管理机构的法定情形外，解聘、更换外部管理机构；
（17）在符合《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》的前提下，变更基础设施项
目后续计量模式；
（18）修改基金合同的重要内容；
（19）对基金合同当事人权利和义务产生重大影响的其他事项；
（20）法律法规、《基金合同》或中国证监会规定的其他应当召开基金份额持有人大
会的事项。
2、在法律法规规定和《基金合同》约定的范围内且对基金份额持有人利益无实质性不博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
50
利影响的前提下，以下情况可由基金管理人和基金托管人协商后修改，不需召开基金份额
持有人大会：
（1）法律法规要求增加的基金费用的收取和其他应由基金、专项计划等特殊目的载体
承担的费用的收取；
（2）调整有关基金认购（含首次认购和扩募认购）、基金交易、非交易过户、转托管
等业务的规则；
（3）增加、减少或调整基金份额类别设置及对基金份额分类办法、规则进行调整；
（4）因相应的法律法规、上海证券交易所或登记机构的相关业务规则发生变动而应当
对《基金合同》进行修改；
（5）对《基金合同》的修改对基金份额持有人利益无实质性不利影响或修改不涉及
《基金合同》当事人权利义务关系发生重大变化；
（6）履行相关程序后，基金推出新业务或服务；
（7）基金管理人因第三方服务机构（外部管理机构除外）提供服务时存在违法违规或
其他损害基金份额持有人利益的行为而解聘上述机构；
（8）以下《基金合同》终止事由发生时，如法律法规未要求召开基金份额持有人大会
的，经基金管理人和基金托管人协商一致并履行其他相关程序后，可终止《基金合同》，
不需召开基金份额持有人大会：
1）本基金通过全部专项计划持有的全部基础设施项目在《基金合同》期限届满前全部
处置，且连续六十个工作日未成功购入新的基础设施项目的；
2）在基金合同生效之日起 6 个月内博时津开科工产业园封闭式基础设施 1 期资产支持
专项计划未能设立或未能在相关主管部门完成备案；
3）本基金投资的全部专项计划发生相应专项计划文件中约定的事件导致全部专项计划
终止且六十个工作日内仍未能成功认购其他专项计划的资产支持证券；
4）本基金投资的全部基础设施项目出现无法维持正常、持续运营，难以再产生持续、
稳定现金流的情形时；
（9）经基金管理人和基金托管人协商一致并履行其他相关程序后，基础设施项目所有
权期限延长的，基金合同期限相应延长；
（10）按照法律法规和《基金合同》规定不需召开基金份额持有人大会的其他情形，
包括国家或当地有权机构基于公共卫生事件等原因出台相关规定、政策等鼓励、倡导基础
设施项目减免租金，但基金管理人、计划管理人、运营管理机构、物业管理机构通过暂缓博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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收取管理费，或者原始权益人、运营机构等通过协助项目公司向相关部门申请采取直接给
予租户补贴的形式实施减免，或者原始权益人自身及其关联主体、运营机构协助项目公司
向相关部门申请就减免事宜给予项目公司补偿等缓释方式使得对应期间项目公司未发生因
减免租金的政策性因素使得基金当期收入减少进而导致可供分配金额下降的情形；或基于
明确适用于基础设施基金的相关强制性法律法规、政策要求导致基础设施项目减免租金的
情形；
（11）按照基金合同约定的程序，基金管理人在对基金合同无实质性修改的前提下，
将基金管理人变更为其设立的子公司。
3、在法律法规规定和《基金合同》约定的范围内且对基金份额持有人利益无实质性不
利影响的前提下，以下情况可由基金管理人自行决定，不需召开基金份额持有人大会：
（1）发生下列情形之一，基金管理人解聘外部管理机构：
1）外部管理机构专业资质、人员配备等发生重大不利变化已无法继续履职；
2）外部管理机构因故意或重大过失给基础设施基金造成重大损失；
3）外部管理机构依法解散、被依法撤销、被依法宣告破产或者出现重大违法违规行为；
4）中国证监会规定的其他情形（如有，包括但不限于：监管机构对外部管理机构服务
资质提出新的规定或要求，基础设施项目运营方不符合该等规定或要求）。
（2）按照法律法规和《基金合同》规定不需召开基金份额持有人大会的其他情形。
4、会议召集人及召集方式
（1）提案人：基金管理人、基金托管人、单独或合计代表基金份额 10%以上（含
10%）的基金份额持有人和法律法规规定的其他主体（如有）。
1）提案人可以提出基金份额持有人大会的相关议案。
2）除法律法规规定或《基金合同》另有约定外，基金份额持有人大会由基金管理人召
集。
（2）基金管理人未按规定召集或不能召集时，由基金托管人召集。
（3）基金托管人认为有必要召开基金份额持有人大会的，应当向基金管理人提出书面
提议。基金管理人应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集，并书面告知基金托管
人。基金管理人决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金管理人决定不
召集，基金托管人仍认为有必要召开的，应当由基金托管人自行召集，并自出具书面决定
之日起 60 日内召开并告知基金管理人，基金管理人应当配合。
（4）代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人就同一事项书面要求召开博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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基金份额持有人大会，应当向基金管理人提出书面提议。基金管理人应当自收到书面提议
之日起 10 日内决定是否召集，并书面告知提出提议的基金份额持有人代表和基金托管人。
基金管理人决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金管理人决定不召集，
单独或合计代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人仍认为有必要召开的，应
当向基金托管人提出书面提议。基金托管人应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召
集，并书面告知提出提议的基金份额持有人代表和基金管理人；基金托管人决定召集的，
应当自出具书面决定之日起 60 日内召开并告知基金管理人，基金管理人应当配合。
（5）单独或合计代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人就同一事项要
求召开基金份额持有人大会，而基金管理人、基金托管人都不召集的，单独或合计代表基
金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人有权自行召集，并至少提前 30 日报中国证
监会备案。基金份额持有人依法自行召集基金份额持有人大会的，基金管理人、基金托管
人应当配合，不得阻碍、干扰。
（6）基金份额持有人大会的召集人负责选择确定开会时间、地点、方式和权益登记日。
5、召开基金份额持有人大会的通知时间、通知内容、通知方式
（1）召开基金份额持有人大会，召集人应于会议召开前 30 日，在规定媒介公告。基
金份额持有人大会通知应至少载明以下内容：
1）会议召开的时间、地点和会议形式；
2）会议拟审议的事项、议事程序和表决方式；
3）有权出席基金份额持有人大会的基金份额持有人的权益登记日；
4）授权委托证明的内容要求（包括但不限于代理人身份，代理权限和代理有效期限
等）、送达时间和地点；
5）会务常设联系人姓名及联系电话；
6）出席会议者必须准备的文件和必须履行的手续；
7）召集人需要通知的其他事项。
（2）采取通讯开会方式并进行表决的情况下，由召集人决定在会议通知中说明本次基
金份额持有人大会所采取的具体通讯方式、委托的公证机关及其联系方式和联系人、表决
意见寄交的截止时间和收取方式。
（3）如召集人为基金管理人，还应另行书面通知基金托管人到指定地点对表决意见的
计票进行监督；如召集人为基金托管人，则应另行书面通知基金管理人到指定地点对表决
意见的计票进行监督；如召集人为基金份额持有人，则应另行书面通知基金管理人和基金博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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托管人到指定地点对表决意见的计票进行监督。基金管理人或基金托管人拒不派代表对表
决意见的计票进行监督的，不影响表决意见的计票效力。
6、基金份额持有人出席基金份额持有人大会的方式
基金份额持有人大会可通过现场开会方式、通讯开会方式或法律法规和监管机关允许
的其他方式召开，基金份额持有人大会的召开方式由召集人确定。
（1）现场开会。由基金份额持有人本人出席或以代理投票授权委托证明委派代表出席，
现场开会时基金管理人和基金托管人的授权代表应当列席基金份额持有人大会，基金管理
人或基金托管人不派代表列席的，不影响表决效力。现场开会同时符合以下条件时，可以
进行基金份额持有人大会议程：
亲自出席会议者持有基金份额的凭证、受托出席会议者出具的委托人持有基金份额的
凭证及委托人的代理投票授权委托证明符合法律法规、《基金合同》和会议通知的规定，
并且持有基金份额的凭证与基金管理人持有的登记资料相符；
经核对，汇总到会者出示的在权益登记日持有基金份额的凭证显示，有效的基金份额
不少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）。若到会者在权益登记
日代表的有效的基金份额少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一，召集人可以在
原公告的基金份额持有人大会召开时间的 3 个月以后、 6 个月以内，就原定审议事项重新
召集基金份额持有人大会。重新召集的基金份额持有人大会到会者在权益登记日代表的有
效的基金份额应不少于本基金在权益登记日基金总份额的三分之一（含三分之一）。
（2）通讯开会。通讯开会系指基金份额持有人将其对表决事项的投票以书面方式或大
会公告载明的其他方式在表决截止日以前送达至召集人指定的地址。通讯开会应以书面方
式或大会公告载明的其他方式进行表决。
在同时符合以下条件时，通讯开会的方式视为有效：
1）召集人按《基金合同》约定公布会议通知后，在 2 个工作日内连续公布相关提示性
公告；
2）召集人按基金合同约定通知基金托管人（如果基金托管人为召集人，则为基金管理
人）到指定地点对表决意见的计票进行监督。召集人在基金托管人（如果基金托管人为召
集人，则为基金管理人）和公证机关的监督下按照会议通知规定的方式收取基金份额持有
人的表决意见；基金托管人或基金管理人经通知不参加收取表决意见的，不影响表决效力；
3）本人直接出具表决意见或授权他人代表出具表决意见的，基金份额持有人所持有的
基金份额不小于在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）；若本人直接出具表博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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决意见或授权他人代表出具表决意见基金份额持有人所持有的基金份额小于在权益登记日
基金总份额的二分之一，召集人可以在原公告的基金份额持有人大会召开时间的 3 个月以
后、 6 个月以内，就原定审议事项重新召集基金份额持有人大会。重新召集的基金份额持
有人大会应当有代表三分之一以上（含三分之一）基金份额的持有人直接出具表决意见或
授权他人代表出具表决意见；
4）上述 3）中直接出具表决意见的基金份额持有人或受托代表他人出具表决意见的代
理人，同时提交的持有基金份额的凭证、受托出具表决意见的代理人出具的委托人持有基
金份额的凭证及委托人的代理投票授权委托证明符合法律法规、《基金合同》和会议通知
的规定，并与基金登记机构记录相符。
（3）在不与法律法规冲突的前提下，基金份额持有人大会可通过电话或其他方式召开，
基金份额持有人可以采用书面电话、短信或其他方式进行表决，具体方式由会议召集人确
定并在会议通知中列明。
（4）在不与法律法规冲突的前提下，基金份额持有人授权他人代为出席会议并表决的，
授权方式可以采用书面、电话、短信或其他方式，具体方式在会议通知中列明。
（5）召集人应当提供网络投票和其他合法方式为基金份额持有人行使投票权提供便利，
具体方式由会议召集人确定并在会议通知中列明。
7、议事内容与程序
（1）议事内容及提案权
议事内容为关系基金份额持有人利益的重大事项，如《基金合同》的重大修改、决定
终止《基金合同》、更换基金管理人、更换基金托管人、与其他基金合并、法律法规及
《基金合同》规定的其他事项以及会议召集人认为需提交基金份额持有人大会讨论的其他
事项。
基金份额持有人大会的召集人发出召集会议的通知后，对原有提案的修改应当在基金
份额持有人大会召开前及时公告。
本基金就扩募、基础设施项目购入或出售等重大事项召开基金份额持有人大会的，相
关信息披露义务人应当依法公告持有人大会事项，披露相关重大事项的详细方案及法律意
见书等文件，方案内容包括但不限于：交易概况、交易标的及交易对手方的基本情况、交
易标的定价方式、交易主要风险、交易各方声明与承诺等。涉及扩募的，还应当披露扩募
方案。
本基金存续期间拟购入基础设施项目的，应当按照《运作办法》第四十条、《新购入博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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基础设施项目指引》等相关规定履行变更注册等程序。需提交基金份额持有人大会投票表
决的，应当事先履行变更注册程序。
本基金存续期间拟购入基础设施项目的标准和要求、战略配售安排、尽职调查要求、
信息披露等应当与本基金首次发售要求一致，中国证监会认定的情形除外。
基金份额持有人大会不得对未事先公告的议事内容进行表决。
（2）议事程序
1）现场开会
在现场开会的方式下，首先由基金份额持有人大会主持人按照下列第 9 条规定程序确
定和公布监票人，然后由基金份额持有人大会主持人宣读提案，经讨论后进行表决，并形
成大会决议。基金份额持有人大会主持人为基金管理人授权出席会议的代表，在基金管理
人授权代表未能主持基金份额持有人大会的情况下，由基金托管人授权其出席会议的代表
主持；如果基金管理人授权代表和基金托管人授权代表均未能主持基金份额持有人大会，
则由出席基金份额持有人大会的基金份额持有人和代理人所持表决权的二分之一以上（含
二分之一）选举产生一名基金份额持有人作为该次基金份额持有人大会的主持人。基金管
理人和基金托管人拒不出席或主持基金份额持有人大会，不影响基金份额持有人大会作出
的决议的效力。
会议召集人应当制作出席会议人员的签名册。签名册载明参加会议人员姓名（或单位
名称）、身份证明文件号码、持有或代表有表决权的基金份额、委托人姓名（或单位名称）
和联系方式等事项。
2）通讯开会
在通讯开会的情况下，首先由召集人提前 30 日公布提案，在所通知的表决截止日期后
2 个工作日内在公证机关监督下由召集人统计全部有效表决，在公证机关监督下形成决议。
8、表决
基金份额持有人所持每份基金份额有同等表决权。其中，若基金份额持有人与表决事
项存在关联关系时，应当回避表决，其所持基金份额不计入有表决权的基金份额总数。
与外部管理机构存在关联关系的基金份额持有人就解聘、更换外部管理机构事项无需
回避表决，中国证监会认可的特殊情形除外。
基金份额持有人大会决议分为一般决议和特别决议：
（1）一般决议，一般决议须经参加基金份额持有人大会的基金份额持有人或其代理人
所持表决权的二分之一以上（含二分之一）通过方为有效；除下列第（2）项所规定的须以博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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特别决议通过事项以外的其他事项均以一般决议的方式通过。
（2）特别决议，特别决议应当经参加基金份额持有人大会的基金份额持有人或其代理
人所持表决权的三分之二以上（含三分之二）通过方可做出。除法律法规、监管机构另有
规定或基金合同另有约定外，涉及如下事项须特别决议通过方为有效：
1）转换基金运作方式；
2）本基金与其他基金合并；
3）更换基金管理人或者基金托管人；
4）终止《基金合同》；
5）对本基金的投资目标和投资策略等作出重大调整；
6）本基金收购原始基础设施项目后，金额占基金净资产 50%及以上的基础设施项目
或基础设施资产支持证券购入或出售（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）；
7）金额占基金净资产 50%及以上的扩募（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）；
8）基金合同生效后发生的金额占基金净资产 20%及以上的关联交易（金额是指连续
12 个月内累计发生金额）；
9）对基金份额持有人利益有重大影响的其他事项；
基金份额持有人大会采取记名方式进行投票表决。
采取通讯方式进行表决时，除非在计票时有充分的相反证据证明，否则提交符合会议
通知中规定的确认投资人身份文件的表决视为有效出席的投资人，表面符合会议通知规定
的表决意见视为有效表决，表决意见模糊不清或相互矛盾的视为弃权表决，但应当计入出
具表决意见的基金份额持有人所代表的基金份额总数。
基金份额持有人大会的各项提案或同一项提案内并列的各项议题应当分开审议、逐项
表决。
9、计票
（1）现场开会
如基金份额持有人大会由基金管理人或基金托管人召集，基金份额持有人大会的主持
人应当在会议开始后宣布在出席会议的基金份额持有人和代理人中选举两名基金份额持有
人代表与召集人授权的一名监督员共同担任监票人；如基金份额持有人大会由基金份额持
有人自行召集或基金份额持有人大会虽然由基金管理人或基金托管人召集，但是基金管理
人或基金托管人未出席基金份额持有人大会的，基金份额持有人大会的主持人应当在会议
开始后宣布在出席会议的基金份额持有人中选举三名基金份额持有人代表担任监票人。基博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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金管理人或基金托管人不出席基金份额持有人大会的，不影响计票的效力。
监票人应当在基金份额持有人表决后立即进行清点并由基金份额持有人大会主持人当
场公布计票结果。
如果基金份额持有人大会主持人或基金份额持有人或代理人对于提交的表决结果有怀
疑，可以在宣布表决结果后立即对所投票数要求进行重新清点。监票人应当进行重新清点，
重新清点以一次为限。重新清点后，基金份额持有人大会主持人应当当场公布重新清点结
果。
计票过程应由公证机关予以公证，基金管理人或基金托管人拒不出席基金份额持有人
大会的，不影响计票的效力。
（2）通讯开会
在通讯开会的情况下，计票方式为：由召集人授权的两名监督员在基金托管人授权代
表（若由基金托管人召集，则为基金管理人授权代表）的监督下进行计票，并由公证机关
对其计票过程予以公证。基金管理人或基金托管人拒派代表对表决意见的计票进行监督的，
不影响计票和表决结果。
10、生效与公告
基金份额持有人大会的决议，召集人应当自通过之日起 5 日内报中国证监会备案。
基金份额持有人大会的决议自表决通过之日起生效。
基金份额持有人大会决议自生效之日起按规定在规定媒介上公告。召集人应当聘请律
师事务所对持有人大会相关事项出具法律意见，并与基金份额持有人大会决议一并披露。
如果采用通讯方式进行表决，在公告基金份额持有人大会决议时，必须将公证书全文、公
证机构、公证员姓名等一同公告。
基金管理人、基金托管人和基金份额持有人应当执行生效的基金份额持有人大会的决
议。生效的基金份额持有人大会决议对全体基金份额持有人、基金管理人、基金托管人均
有约束力。基金管理人、基金托管人依据基金份额持有人大会生效决议行事的后果由全体
基金份额持有人承担。
11、本部分关于基金份额持有人大会召开事由、召开条件、议事程序、表决条件等规
定，凡是直接引用法律法规的部分，如将来法律法规修改导致相关内容被取消或变更的，
基金管理人提前公告后，可直接对本部分内容进行修改和调整，无需召开基金份额持有人
大会审议。
（二）基金份额持有人大会日常机构博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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本基金未设置基金份额持有人大会日常机构。若将来法律法规对基金份额持有人大会
另有规定的，以届时有效的法律法规为准。
二、 公募基金与专项计划层面的治理
（一）基金管理人的职责
1、基金管理
（1）负责基础设施基金的发行、扩募事宜；
（2）负责杠杆融资管理并确认借款方案；
（3）负责投资者关系管理，包括投资者路演以及召开基金份额持有人大会；
（4）负责公募基金日常管理事项，包括但不限于：修改或增补基金文件、信息披露、
收益分配、估值核算等；
（5）聘请中介机构进行审计、评估、尽职调查等，并审核中介报告（包括但不限于：
聘请第三方审计机构对基础设施项目运营情况进行年度审计；聘请资产评估机构对基础设
施项目每年至少进行 1 次评估，包括年度评估及不定期评估；聘请财务顾问进行尽职调查
等）；
（6）委托外部管理机构负责运营管理职责，并监督外部管理机构，并将最终对其履行
的受托职能（包括其作为及不作为）负责；
（7）委派人员到项目公司落实印鉴管理等工作；
（8）法律、行政法规和中国证监会规定以及募集说明书约定的其他职责。
2、投资管理、投后管理
（1）制定基础设施基金的投资目标、投资策略；
（2）根据制定的投资策略，投资基础设施资产支持证券，最终购入或出售基础设施项
目；
（3）根据制定的投资策略，完成除投资基础设施资产支持证券外的基金资产投资；
（4）审批基础设施项目装修及升级改造计划、运营策略。
（二）基金管理人和托管人的权利与义务
详见本招募说明书“第二十七部分.基金合同的内容摘要”之“一、基金合同当事人的权
利、义务”章节和“第二十八部分.基金托管协议的内容摘要”之“二、基金托管人对基金管理
人的业务监督和核查”章节内容。
（三）基金管理人基础设施投资决策委员会治理机制博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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基金管理人内设基础设施投资决策委员会，延续传统基金中投委会领导下的投研结合
和基金经理负责制，对基础设施基金进行集体决策和治理。基础设施投资决策委员会成员
由基金管理人依据内部相关制度任命。
1、职权范围
（1）负责制定基础设施基金整体的投资目标和投资策略；
（2）制定中长期及阶段性投资决策，并定期进行回顾与总结；
（3）针对拟发行基础设施基金及拟投资基础设施项目进行决议；
（4）制定基金流动性投资管理相关政策；
（5）负责基金首发、扩募、处置资产、基础设施项目运营管理所涉及的投资决策事项；
（6）根据制定的投资策略，监督管理基础设施基金的运营情况，确保其运营情况符合
基金管理人及基础设施投资决策委员投资政策和策略要求；
（7）决定金额占基金净资产 20%及以下的基础设施项目购入或出售事项（金额是指
连续 12 个月内累计发生金额）；
（8）行使资产支持证券持有人享有的权利：决定专项计划扩募、决定延长专项计划期
限或提前终止专项计划、决定修改专项计划法律文件重要内容；
（9）行使项目公司股东享有的权利：决定项目公司的经营方针和投资计划、选择和更
换非由职工代表担任的董事和监事、审议批准项目公司董事会的报告、审议批准项目公司
的年度财务预算方案和决算方案等；决定对外借款；
（10）定期审查监督管理报告，制定改进和调整方案等。
2、选任程序
基础设施投资决策委员会成员由基金管理人依据基金管理人的内部相关制度任命博时
基金员工。其中，博时基金员工数量占比应超过委员会成员数量的三分之二。基础设施投
资决策委员会成员不包括原始权益人及关联方的员工（即原始权益人及关联方无投票权）。
委员会成员将根据业务发展需要和委员会成员的能力胜任情况由基金管理人依据内部决策
流程不定期更换。
3、议事规则和其他重要事项
基础设施投资决策委员会会议包括临时会议和定期会议，定期会议每季度一次，临时
会议可随时由主任委员或执行委员发起和召集。会议议程由会议召集人在会议召开前发给
基础设施投资决策委员会各位成员，经三分之二及以上委员会成员同意后决议通过。
（四）资产支持证券管理人职责博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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管理专项计划日常事项，包括但不限于专项计划认购资金用于标的资产投资、管理专
项计划资产、分配专项计划利益、监督检查项目公司、 SPV（如有）公司持续经营情况和
基础设施资产现金流状况和中国证监会规定以及计划说明书约定的其他职责。需专项计划
资产支持证券持有人大会决议事项，由资产支持证券持有人基金管理人审议。
（五）资产支持证券管理人与托管人权利与义务
1、资产支持证券管理人的权利与义务
资产支持证券管理人的权利事项包括但不限于专项计划认购资金用于标的资产投资、
进行合格投资、管理专项计划资产、分配专项计划利益、根据《标准条款》终止专项计划
的运作、委托专项计划托管银行托管专项计划资金并监督专项计划托管银行的托管行为、
以及《认购协议》《计划说明书》和《标准条款》约定的其他权利。
资产支持证券管理人的义务事项包括但不限于根据《认购协议》及《标准条款》的约
定为资产支持证券持有人提供服务、健全内部风险控制制度、将专项计划的资产与其固有
财产分开管理、将专项计划的认购资金用于标的资产投资、接受专项计划托管银行对专项
计划资金拨付的监督、履行信息披露义务、向资产支持证券持有人分配专项计划利益、妥
善保存与专项计划有关的文件和资料（包括但不限于基础设施资产产权文件）、妥善处理
有关清算事宜、执行资产支持证券持有人大会作出的有效决议或资产支持证券持有人作出
的有效决定或指令、监督专项计划托管银行、监管银行及其他机构（项目公司、 SPV 公司
（如有）等）、中国法律规定或专项计划文件约定的其他义务。
专项计划存续期间，资产支持证券管理人应按照《标准条款》《计划说明书》和其他
专项计划文件的约定以及《管理规定》等相关法律、法规的规定履行相关权利与义务。
2、资产支持证券托管人的权利与义务
资产支持证券托管人的权利事项包括但不限于保管专项计划的现金资产、收取专项计
划的托管费、发现计划管理人的划款指令金额大于专项计划账户的余额或违反法律、行政
法规、《管理规定》《专项计划托管协议》约定时有权拒绝执行并要求其改正、中国法律
规定或《专项计划托管协议》约定的其他权利。
资产支持证券托管人的义务事项包括但不限于妥善保管专项计划账户内资金、管理专
项计划账户、执行计划管理人的划款指令、负责办理专项计划名下的资金往来、妥善保存
文件和资料、出具专项计划托管报告、协助计划管理人妥善处理有关清算事宜、中国法律
规定、《标准条款》或《专项计划托管协议》约定的其他义务。
专项计划存续期间，资产支持证券托管人应按照《标准条款》和《计划说明书》和其博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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他专项计划文件的约定以及《管理规定》等相关法律、法规的规定履行相关权利与义务。
三、项目公司层面治理
项目公司按照《基础设施基金指引》要求完善原有《公司章程》和管理制度及流程。
项目公司为法人独资的有限责任公司，不设立股东会，股东是最高权力机构；项目公
司不设董事会，设执行董事一名，执行董事由股东任命产生，任期 3 年，行使董事会权利
对股东负责；项目公司不设监事会，设监事一名，监事由股东任命产生，负责对执行董事
和高级管理人员执行公司职务的行为是否符合法律、行政法规、公司章程或者股东决定进
行监督，监事任期每届为 3 年，监事任期届满连选可以连任，但不得由董事、高级管理人
员兼任。高级管理人员、财务负责人由股东聘任或解聘，对股东负责，执行股东决定，主
持公司生产经营管理工作和财务管理工作，高级管理人员可由执行董事兼任，任期 3 年。
董事、监事、高级管理人员、财务负责人应当遵守法律、行政法规和公司章程，对公司负
有忠实义务和勤勉义务。
鉴于基金管理人（代表基金的利益）通过资产支持证券和项目公司取得基础设施项目
完全所有权或经营权利，项目公司法定代表人、执行董事、高级管理人员和财务负责人均
由基金管理人委派并依据公司章程的约定选举/决定聘任。
四、基础设施项目运营管理安排
本基金基础设施项目由基金管理人委托外部管理机构进行运营管理。外部管理机构为
天津泰达产业园管理有限公司。基金管理人、项目公司拟与天津泰达产业园管理有限公司
签署相关运营管理协议。
运营管理服务内容、服务费用、考核标准等内容详见本招募说明书“第十八部分.基础
设施项目运营管理安排”。
针对突发公共卫生事件影响，本基金通过设置合理的基金份额持有人大会审议机制，
缓释突发公共卫生事件带来的不利影响。
本基金已在基金份额持有人大会的召开事由中增加如下约定：当出现或需要决定下列
事由之一的，应当召开基金份额持有人大会，法律法规、基金合同和中国证监会另有规定
的除外：对基金合同当事人权利和义务产生重大影响的其他事项，包括但不限于国家或当
地有权机构基于突发公共卫生事件等原因出台相关规定、政策等鼓励、倡导基础设施项目
减免租金等情形（原始权益人、外部管理机构等通过相关安排使得租金减免事项不影响基博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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金份额持有人利益的除外）。
同时，为提高治理效率，调整豁免召开基金份额持有人大会的条款如下：在法律法规
规定和《基金合同》约定的范围内且对基金份额持有人利益无实质性不利影响的前提下，
以下情况可由基金管理人和基金托管人协商后修改或决定，不需召开基金份额持有人大会：
国家或当地有权机构基于突发公共卫生事件等原因出台相关规定、政策等鼓励、倡导基础
设施项目减免租金，但基金管理人、计划管理人、运营管理机构、物业管理机构通过暂缓
收取管理费，或者原始权益人、外部管理机构等通过协助项目公司向相关部门申请采取直
接给予租户补贴的形式实施减免，或者原始权益人自身及其关联主体、外部管理机构协助
项目公司向相关部门申请就减免事宜给予项目公司补偿等缓释方式使得对应期间项目公司
未发生因减免租金的政策性因素使得基金当期收入减少进而导致可供分配金额下降的情形；
或基于明确适用于基础设施基金的相关强制性法律法规、政策要求导致基础设施项目减免
租金的情形。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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第五部分.基金管理人
一、基金管理人概况
名称：博时基金管理有限公司
住所：深圳市福田区莲花街道福新社区益田路 5999 号基金大厦 21 层
办公地址：广东省深圳市福田区益田路 5999 号基金大厦 21 层
法定代表人：江向阳
成立时间： 1998 年 7 月 13 日
注册资本： 2.5 亿元人民币
存续期间：持续经营
联系人：陶志斌、江洲、王敏燕、尹璐阳
联系电话：（0755） 83169999
博时基金管理有限公司（以下简称“公司”）经中国证监会证监基字[1998]26 号文批准
设立。目前公司股东为招商证券股份有限公司，持有股份 49%；中国长城资产管理股份有
限公司，持有股份 25%；上海汇华实业有限公司，持有股份 12％；天津港（集团）有限公
司，持有股份 6％；上海盛业股权投资基金有限公司，持有股份 6％；浙江省国贸集团资产
经营有限公司，持有股份 2%。注册资本为 2.5 亿元人民币。
公司设立了投资决策委员会。投资决策委员会负责指导基金资产的运作、确定基本的
投资策略和投资组合的原则。
公司已经建立健全投资管理制度、风险控制制度、内部监察制度、财务管理制度、人
事管理制度、信息披露制度和员工行为准则等公司管理制度体系。
二、主要成员情况
（一）基金管理人董事会成员
江向阳先生，博士。中共党员，南开大学国际金融博士，清华大学金融媒体 EMBA。
1986-1990 年就读于北京师范大学信息与情报学系，获学士学位； 1994-1997 年就读于中国
政法大学研究生院，获法学硕士学位； 2003-2006 年，就读于南开大学国际经济研究所，获
国际金融博士学位。 1997 年 8 月至 2014 年 12 月就职于中国证监会，历任办公厅、党办副
主任兼新闻办（网信办）主任；中国证监会办公厅副巡视员；中国证监会深圳专员办处长、
副专员；中国证监会期货监管部副处长、处长。 2015 年 1 月至 7 月，任招商局金融集团副博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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总经理、博时基金管理有限公司党委副书记。 2015 年 7 月至 2020 年 10 月任博时基金管理
有限公司总经理。自 2020 年 1 月 9 日至 2020 年 4 月 15 日代为履行博时基金董事长职务。
自 2020 年 4 月 1 日起任博时基金管理有限公司党委书记。自 2020 年 4 月 15 日起，任博时
基金管理有限公司董事长。
余志良先生，会计师。本科毕业于厦门大学会计学系，获管理学学士学位，研究生毕
业于香港中文大学，获金融工商管理硕士（FMBA）。现任招商局集团有限公司财务部
（产权部）副部长。历任招商局蛇口工业区控股股份有限公司董事会秘书、总经理助理、
财务管理部总经理，招商局置地有限公司总经理，招商局地产控股股份有限公司厦门公司
财务总监、瑞嘉投资实业有限公司财务总监。
马伯寅先生，博士。分别于 1997 年 7 月、 2001 年 7 月、 2010 年 1 月在北京大学法学
院获得法学学士学位、法学硕士学位和法学博士学位。自 1997 年 7 月至 2004 年 9 月，就
职于北京大学团委，分别任干部、宣传部部长、副书记； 2004 年 9 月至 2014 年 4 月，就职
于中国保险监督管理委员会，分别任党委组织部组织处副处级干部、党委组织部组织处副
处长、党委组织部组织处处长； 2010 年 3 月至 2011 年 8 月任中国保险监督管理委员会驻中
华保险风险处置工作组成员、广深工作组组长，中华财产保险股份公司党委委员、副总经
理。 2014 年 4 月至 2015 年 10 月任中国保险监督管理委员会青岛监管局党委委员、副局长；
2015 年 10 月至 2018 年 9 月任中国保险监督管理委员会办公厅副巡视员； 2016 年 8 月至
2018 年 9 月任深圳市政府副秘书长（挂职）； 2018 年 9 月至 2019 年 2 月任招商局金融集
团有限公司党委委员、副总经理； 2018 年 9 月至 2022 年 9 月任招商局金融事业群/平台党
委委员、执行委员会执行委员（常务）； 2022 年 9 月至今招商局金融控股有限公司党委委
员、副总经理、首席合规官。
赵文武先生，中共党员，硕士。 1991 年 10 月至 2009 年 4 月，于合肥百货大楼股份有
限公司任职，历任董事会秘书、董事、总经理助理、副总经理； 2009 年 4 月至 2010 年 6 月，
任合肥百货大楼集团股份有限公司董事、副董事长、党委副书记、总经理； 2010 年 6 月至
2015 年 2 月，任合肥市国有资产控股有限公司董事、总经理、党委副书记，同时兼任安徽
国风集团有限公司、安徽国风塑业股份有限公司党委书记、董事长； 2015 年 2 月至 2018
年 2 月，任合肥市产业投资控股（集团）有限公司董事、党委副书记、总经理;2019 年 2 月
至 2021 年 1 月，任长城国融投资管理有限公司董事、党委委员、副总经理； 2021 年 1 月至
今，任中国长城资产管理股份有限公司资产经营六部副总经理。
方瓯华先生，复旦大学硕士，中级经济师。 2009 年起，加入交通银行，历任交行上海博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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分行市南支行、大客户二部、授信部、宝山支行行长助理等职位，主要负责营运及个人金
融业务。 2011 年起，调入交通银行投资部，担任高级经理，负责交行对外战略投资及对下
属子公司股权管理工作。 2015 年，加入上海信利股权投资基金管理有限公司并工作至今，
历任高级投资经理、总经理、董事等职，同时兼任上海汇华实业有限公司总经理、上海盛
业股权投资基金公司执行董事（法人代表）、上海永泰房地产开发公司总经理等职，负责
公司整体运营。 2018 年，出任博时基金管理公司第七届董事会董事， 2021 年卸任。自
2022 年 8 月起，任博时基金管理有限公司董事。
姜立军先生， 1955 年生，会计师，工商管理硕士（MBA）。 1974 年 12 月参加工作，
历任中国远洋运输总公司财务处科员、中国-坦桑尼亚联合海运服务公司财务部经理、日本
中铃海运服务公司财务部经理、中远（英国）公司财务部经理、香港益丰船务公司财务部
经理、香港-佛罗伦租箱公司（香港上市公司）副总经理、中远太平洋有限公司（香港上市
公司）副总经理、中远日本公司财务部长和营业副本部长、中远集装箱运输有限公司副总
会计师等职。 2002 年 8 月至 2008 年 7 月，任中远航运股份有限公司（A 股上市公司）首席
执行官、董事。 2008 年 8 月至 2011 年 12 月，任中远投资（新加坡）有限公司（新加坡上
市公司）总裁、董事会副主席、中远控股（新加坡）有限公司总裁；并任新加坡中资企业
协会会长。 2011 年 11 月至 2015 年 12 月，任中国远洋控股股份有限公司执行（A+H 上市
公司）执行董事、总经理。 2012 年 2 月至 2015 年 12 月，兼任中国上市公司协会副监事长、
天津上市公司协会副会长； 2014 年 9 月至 2015 年 12 月，兼任中国上市公司协会监事会专
业委员会副主任委员。自 2017 年 11 月 3 日起，任博时基金管理有限公司独立董事。
赵如冰先生， 1956 年生，教授级高级工程师，国际金融专业经济学硕士研究生。赵如
冰先生历任葛洲坝水力发电厂工程师、高级工程师、葛洲坝二江电厂电气分厂主任、书记；
1989 年 7 月至 1991 年 10 月任葛洲坝至上海正负 50 万伏超高压直流输电换流站书记兼站长，
主持参加了我国第一条直流输电工程的安装调试和运行。 1991 年 10 月至 1995 年 12 月任厂
办公室主任兼外事办公室主任。 1995 年 12 月至 1999 年 12 月，赵如冰先生任华能南方开发
公司党组书记、总经理，兼任中国华能集团董事、深圳南山热电股份有限公司（上市公司
代码 0037）副董事长、长城证券有限责任公司副董事长、深圳华能电讯有限公司董事长。
2000 年 1 月至 2004 年 7 月，华能南方公司被国家电力公司重组后，任华能房地产开发公司
副总经理，长城证券有限责任公司副董事长。 2004 年 7 月至 2009 年 3 月，赵如冰先生任华
能房地产开发公司党组书记、总经理。 2009 年 12 月至 2016 年 8 月, 赵如冰先生任景顺长城
基金管理公司董事长、景顺长城资产管理（深圳）公司董事长兼长城证券公司党委副书记。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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2016 年 8 月至 2020 年 3 月, 赵如冰先生任阳光资产管理股份有限公司副董事长； 2016 年 8
月至今,任西南证券、百隆东方独立董事， 2020 年 3 月至今深圳市深粮控股股份有限公司独
立董事。自 2017 年 11 月 3 日起，任博时基金管理有限公司独立董事。
宋子洲先生， 1960 年生，中国保险资产管理业协会金融科技委员会主任委员。历任中
国人寿保险公司稽核部制度处处长、资金运用部财会监督处处长、资金运用中心副总经理，
中国人寿资产管理有限公司风险管理及合规部总监、首席风险官、副总裁。从事保险资金
投资管理工作 20 余年，在保险资产管理公司的投资、运营、风险管理等方面积累了丰富的
经验。自 2020 年 12 月 8 日起，任博时基金管理有限公司独立董事。
（二）基金管理人监事会成员
张日忠先生，硕士，会计师、英国特许会计师。先后在中央财经大学获得学士学位、
在 The University of Westminster 获得硕士学位。自 1991 年 7 月起加入招商局集团，先后任
招商局集团财务部文员，副主任、主任、总经理助理，招商局控股（英国）有限公司财务
总监，招商局集团财务部副总经理，招商局国际有限公司（招商局港口）财务总监、纪委
书记、副总经理、党委副书记，招商局投资发展有限公司总经理、党委书记，招商局资本
管理有限责任公司总经理、 CEO、党委书记。 2021 年 8 月至今，任招商局投资发展有限公
司总经理。
蒋伟先生，硕士。 2011 年 3 月至 2017 年 5 月就职于中国长城资产管理公司，分别任办
公室外事处一级业务员、业务副主管、业务主管。 2017 年 5 月至 2020 年 7 月就职于长城罗
斯基金管理有限公司任行政总监/执行董事。 2020 年 7 月至今任中国长城资产管理有限公司
资产经营三部副高级经理（处室负责人）。
赵兴利先生，硕士。 1987 年至 1995 年就职于天津港务局计财处。 1995 年至 2012 年 5
月先后任天津港贸易公司财务科科长、天津港（集团）公司委派货运公司会计主管、华夏
人寿保险股份有限公司财务部总经理、天津港财务有限公司常务副总经理。 2012 年 5 月至
2020 年 6 月就职于天津港（集团）有限公司金融事业部副部长，天津港（集团）有限公司
计财部副部长。 2020 年 6 月至今任天津港（集团）有限公司专职董监事。自 2013 年 3 月起，
任博时基金管理有限公司监事。
严斌先生，硕士。 1997 年 7 月起先后在华侨城集团公司、博时基金管理有限公司工作。
现任博时基金管理有限公司财务部总经理。自 2015 年 5 月起，任博时基金管理有限公司监
事。
黄健斌先生，工商管理硕士。 1995 年起先后在广发证券有限公司、广发基金管理有限博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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责任公司投资管理部、中银国际基金管理有限公司基金管理部工作。 2005 年加入博时基金
管理公司，历任固定收益部基金经理、博时平衡配置混合型基金基金经理、固定收益部副
总经理、社保组合投资经理、固定收益部总经理、固定收益总部董事总经理、年金投资部
总经理、公司总经理助理。现任公司首席资产配置官兼社保组合投资经理。自 2016 年 3 月
18 日起，担任博时基金管理有限公司监事。
车宏原先生，工学硕士。 1985 年至 1989 年在四川大学计算机系学习，获得学士学位。
1989 年至 1992 年在清华大学计算机系学习，获得硕士学位。 1992 年至 1995 年深圳市天元
金融电子有限公司任技术部负责人， 1995 年至 2000 年在中国农业银行总行南方软件开发
中心担任副总工程师， 2001 年至 2003 年在太极华清信息系统有限公司担任副总经理，
2003 年至 2014 年在景顺长城基金管理有限公司担任信息技术总监， 2014 年至 2015 年任中
财国信（深圳）有限公司总经理， 2015 年至今担任博时基金管理有限公司信息技术部总经
理。
（三）高级管理人员
江向阳先生，简历同上。
张东先生，硕士，总经理。 1989 年至 2024 年先后在中国银行、招商银行从事零售金
融、财富业务和财务会计等工作。 2024 年加入博时基金管理有限公司，现任公司总经理。
吴慧峰先生，硕士，副总经理、财务负责人、董事会秘书。 1996 年至 2023 年先后在
中国南山开发集团股份有限公司、上海诚南房地产开发有限公司、招商局金融集团有限公
司、招商证券股份有限公司从事财务、公司管理等工作。 2023 年加入博时基金管理有限公
司，现任公司副总经理、财务负责人、董事会秘书。
王德英先生，硕士，副总经理。 1995 年起先后在北京清华计算机公司任开发部经理、
清华紫光股份公司 CAD 与信息事业部任总工程师。 2000 年加入博时基金管理有限公司，
历任行政管理部副经理，电脑部副经理、信息技术部总经理。现任公司副总经理、首席信
息官，主管 IT、指数与量化投资、养老金、基金零售等工作，兼任博时财富基金销售有限
公司董事长、博时资本管理有限公司董事。
孙麒清女士，商法学硕士，督察长。曾供职于广东深港律师事务所。 2002 年加入博时
基金管理有限公司，历任监察法律部法律顾问、监察法律部总经理。现任公司督察长，兼
任博时资本管理有限公司副董事长、博时财富基金销售有限公司董事。
（四）基础设施基金部门设置和基金经理情况
1、部门设置情况博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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公司已设立独立的基础设施投资管理部，部门人员 13 人，具有 5 年以上基础设施项目
运营或投资管理经验的基金经理 6 人，其中至少 3 名具备 5 年以上基础设施项目运营经验。
基础设施投资管理部全面负责基础设施基金的项目承揽、项目尽职调查、基金管理、运营
管理等工作，同时参与基金发售、基金扩募、项目购入出售等业务的决策。
2、基金经理情况
江洲先生，学士。 2012 年 7 月从对外经济贸易大学毕业后加入德勤管理咨询有限公司
担任咨询顾问， 2014 年 11 月加入穆迪分析咨询有限公司担任助理总监， 2017 年 4 月加入
华融融德资产管理有限公司，担任不动产投资经理。 2022 年 1 月加入博时基金固定收益研
究部，担任高级研究员，覆盖不动产行业的研究工作，满足 5 年以上基础设施投资/运营管
理经验要求。
李慧娟女士，硕士， 2007 年起先后在安永华明会计师事务所、中国信息技术有限公司、
招商局蛇口工业区控股股份有限公司工作，于 2016 年 10 月至 2021 年 11 月先后参与了蛇
口网谷园区、南海意库、光明科技园等多个基础设施项目的预算管理提升方案制定、日常
财务工作、重大财务事项及预算审核、业务管理架构梳理、内控制度建设及内控风险措施
改进等方面的运营管理工作。 2021 年 11 月至今加入博时基金后，曾任博时招商蛇口产业
园封闭式基础设施证券投资基金的基金经理，满足 5 年以上基础设施投资/运营管理经验要
求。
王敏燕女士，硕士。 2006 年起先后在戴德梁行、招商蛇口工作。 2023 年加入博时基金
管理有限公司，拟任博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金的基金经理。王敏
燕女士于 2017 年起先后参与了光明科技园、番禺科技园、漳州开发区等多个基础设施项目
的投资运营管理工作。满足 5 年以上基础设施投资/运营管理经验要求。
（五）主要不动产专业研究人员情况
苏若琳先生，硕士。 2016 年从香港科技大学硕士研究生毕业后先后供职万科集团等公
司， 2022 年加入博时基金管理有限公司。现任研究部研究员，覆盖不动产行业的研究工作。
陈培文，硕士。 2014 年 7 月从北京大学毕业后加入中国工商银行总行管培生计划，从
事对公信贷授信审批工作， 2020 年 4 月加入民生银行总行从事对房地产公信贷授信审批工
作； 2022 年 1 月加入博时基金固定收益研究部，担任高级研究员，覆盖不动产行业的研究
工作。
黄恬，硕士， 2021 年 9 月从香港科技大学毕业后加入博时基金固定收益研究部研究员
担任研究员，覆盖不动产行业的研究工作。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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黄子镇先生，硕士。 2020 年从清华大学硕士研究生毕业后加入博时基金管理有限公司，
现任固定收益总部研究员，覆盖不动产企业资产支持证券研究工作。
（六）投资决策委员会成员
公司董事长江向阳先生。
公司首席资产配置官黄健斌先生。
公司投资决策委员会专职委员于善辉先生。
公司首席基金经理过钧先生。
公司首席投资官兼权益投研一体化总监、权益投资四部总经理、境外投资部总经理曾
鹏先生。
权益投资三部总经理兼权益投资三部投资总监蔡滨先生。
董事总经理兼年金投资部总经理、年金投资部投资总监杨帆先生。
行业研究部总经理魏立先生。
宏观策略部总经理兼行业研究部研究总监金晟哲先生。
指数与量化投资部投资总监赵云阳先生。
（七）基础设施投资决策委员会情况
基金管理人内设基础设施投资决策委员对基础设施基金进行集体决策和治理，其职权
范围包括但不限于：
1、负责制定基础设施基金整体的投资目标和投资策略；
2、制定中长期及阶段性投资决策，并定期进行回顾与总结；
3、针对拟发行基础设施基金及拟投资基础设施项目进行决议；
4、制定基金流动性投资管理相关政策；
5、负责基金首发、扩募、处置资产、基础设施项目运营管理所涉及的投资决策事项；
6、根据制定的投资策略，监督管理基础设施基金的运营情况，确保其运营情况符合基
金管理人及基础设施投资决策委员投资政策和策略要求；
7、决定金额占基金净资产 20%及以下的基础设施项目购入或出售事项（金额是指连
续 12 个月内累计发生金额）；
8、行使资产支持证券持有人享有的权利：决定专项计划扩募、决定延长专项计划期限
或提前终止专项计划、决定修改专项计划法律文件重要内容；
9、行使项目公司股东享有的权利：决定项目公司的经营方针和投资计划、选择和更换
非由职工代表担任的董事和监事、审议批准公司董事会的报告、审议批准公司的年度财务博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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预算方案和决算方案等、决定对外借款；
10、定期审查监督管理报告，制定改进和调整方案等。
基础设施投资决策委员会成员由基金管理人依据基金管理人的内部相关制度任命，并
根据业务发展需要和委员会成员的能力胜任情况由基金管理人依据内部决策流程不定期更
换。基础设施投资决策委员会会议包括临时会议和定期会议，定期会议每季度一次，临时
会议可随时由主任委员或执行委员发起和召集。会议议程由会议召集人在会议召开前发给
基础设施投资决策委员会各位成员，经三分之二及以上委员会成员同意后决议通过。
公司基础设施投资决策委员会成员名单如下：黄健斌、吴云、王翘楚、胡海滨、芦大
鹏、刘玄。黄健斌任基础设施投资决策委员会主任委员，吴云任基础设施投资决策委员会
执行主任委员。
黄健斌先生，简历同上。
吴云先生，硕士。 2002 年起在安永华明会计师事务所工作。 2005 年加入博时基金管理
有限公司，历任监察法律部监察稽核经理、监察法律部副总经理、监察法律部总经理。
2015 年加入博时资本，现任博时资本副总经理，兼任博时基金基础设施投资决策委员会执
行主任委员。
胡海滨先生，硕士。 2005 年起先后在联想集团、信达证券、长城证券工作。 2020 年加
入博时基金管理有限公司，现任博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金的基金
经理。
王翘楚女士，硕士。 2012 年起先后在华润集团、博时资本管理有限公司工作。 2020 年
加入博时基金管理有限公司，现任博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金的基
金经理。
芦大鹏先生，硕士。 2008 年加入博时基金管理有限公司，历任博时基金监察法律部监
察稽核经理、监察稽核高级经理、监察稽核资深经理、监察法律部副总经理、风险管理部
副总经理。现任风险管理部总经理。
刘玄先生，硕士。 2010 年起先后在深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司、平安信
托有限责任公司、博时资本管理有限公司工作。 2021 年加入博时基金管理有限公司，现任
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金的基金经理。
上述人员之间均不存在近亲属关系。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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三、基金管理人的职责
（一）依法募集资金，办理或者委托经中国证监会认定的其他机构代为办理基金份额
的发售和登记事宜；
（二）办理基金备案手续；
（三）对所管理的不同基金财产分别管理、分别记账，进行证券投资；
（四）按照基金合同的约定确定基金收益分配方案，及时向基金份额持有人分配收益；
（五）进行基金会计核算并编制基金可供分配金额测算报告、中期与年度合并及单独
财务报表；
（六）编制基金季度、中期和年度报告；
（七）计算并公告基金净值信息；
（八）办理与基金财产管理业务活动有关的信息披露事项；
（九）按照规定召集基金份额持有人大会；
（十）保存基金财产管理业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料；
（十一）以基金管理人名义，代表基金份额持有人利益行使诉讼权利或者实施其他法
律行为；
（十二）《基础设施基金指引》和《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金
（REITs）规则适用指引第 3 号——新购入基础设施项目（试行）》等法律法规规定的基
金管理人应当承担的有关基础设施基金的其他职责，包括但不限于：
1、对基础设施项目、其他特殊目的载体及其管理人、原始权益人、外部管理机构、托
管人等进行尽职调查并出具尽职调查报告；
2、参与本基金份额的网下询价和公开发售；
3、进行基础设施项目的投融资管理；
4、进行或委托第三方进行基础设施项目的运营管理；
5、按照法律法规、企业会计准则及中国证监会相关规定进行资产负债确认计量，编制
本基金中期与年度合并及单独财务报表，财务报表至少包括资产负债表、利润表、现金流
量表、所有者权益变动表及报表附注；
6、计算并在定期报告中披露基金经营活动产生的现金流量、本期可供分配金额和单位
可供分配金额等数据；
7、依法披露有关基础设施项目的重要信息。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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8、法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他职责。
四、基金管理人关于遵守法律法规的承诺
（一）基金管理人承诺遵守《基金法》及其他相关法律法规的规定，建立健全的内部
控制制度，采取有效措施，防止违反《基金法》及其他相关法律法规行为的发生。
（二）基金管理人承诺不从事下列行为：
1、将基金管理人固有财产或者他人财产混同于基金财产从事投资；
2、不公平地对待管理的不同基金财产；
3、利用基金财产或者职务之便为基金份额持有人以外的人牟取利益；
4、向基金份额持有人违规承诺收益或者承担损失；
5、侵占、挪用基金财产；
6、泄露因职务便利获取的未公开信息、利用该信息从事或者明示、暗示他人从事相关
的交易活动；
7、玩忽职守，不按照规定履行职责；
8、法律、行政法规和中国证监会规定禁止的其他行为。
五、基金管理人关于禁止性行为的承诺
为维护基金份额持有人的合法权益，本基金禁止从事下列行为：
（一）承销证券；
（二）违反规定向他人贷款或者提供担保；
（三）从事承担无限责任的投资；
（四）买卖其他基金份额，但法律法规或中国证监会另有规定的除外；
（五）向其基金管理人、基金托管人出资；
（六）从事内幕交易、操纵证券交易价格及其他不正当的证券交易活动；
（七）法律、行政法规和中国证监会规定禁止的其他活动。
若法律法规或监管部门取消或变更上述限制，如适用于本基金，则本基金投资不再受
相关限制或按变更后的规定执行。
六、基金经理承诺
（一）依照有关法律、法规和基金合同的规定，本着勤勉尽责的原则为基金份额持有
人谋取最大利益；博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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（二）不能利用职务之便为自己、受雇人或基金份额持有人以外的人谋取利益；
（三）不泄露在任职期间知悉的有关证券、基础设施项目、基金的商业秘密和尚未依
法公开的基金投资内容、基金投资计划等信息，或利用该信息从事或者明示、暗示他人从
事相关的交易活动；
（四）不以任何形式为其他组织或个人进行证券交易。
七、基础设施项目管理部门主要负责人承诺
（一）依照有关法律、法规和基金合同的规定，本着勤勉尽责的原则为基金份额持有
人谋取最大利益；
（二）不能利用职务之便为自己、受雇人或基金份额持有人以外的人谋取利益；
（三）不泄露在任职期间知悉的有关证券、基础设施项目、基金的商业秘密和尚未依
法公开的基金投资内容、基金投资计划等信息，或利用该信息从事或者明示、暗示他人从
事相关的交易活动；
（四）不以任何形式为其他组织或个人进行证券交易。
八、基金管理人的内部控制制度
（一）内部控制制度概述
为了保证公司规范运作，有效地防范和化解管理风险、经营风险以及操作风险，确保
基金财务和公司财务以及其他信息真实、准确、完整，从而最大程度地保护基金份额持有
人的利益，本基金管理人建立了科学合理、控制严密、运行高效的内部控制制度。
内部控制制度是指公司为实现内部控制目标而建立的一系列组织机制、管理方法、操
作程序与控制措施的总称。内部控制制度由内部控制大纲、基本管理制度、部门业务规章
等组成。
公司内部控制大纲是对公司章程规定的内控原则的细化和展开，是对各项基本管理制
度的总揽和指导，内部控制大纲明确了内控目标、内控原则、控制环境、内控措施等内容。
基本管理制度包括内部基础设施基金相关内部管理制度、会计控制制度、风险控制制
度、投资管理制度、监察稽核制度、基金会计制度、信息披露制度、信息技术管理制度、
资料档案管理制度、业绩评估考核制度和紧急应变制度等。
部门业务规章是在基本管理制度的基础上，对各部门的主要职责、岗位设置、岗位责
任、操作守则等的具体说明。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
74
（二）基础设施基金相关内部管理制度
1、博时基金基础设施基金相关内部管理制度
公司基础设施投资管理部针对基础设施基金的尽职调查、投资管理、项目运营和风险
控制等各个业务环节制定了严谨规范详尽的内部管理制度，并已通过基础设施投资决策委
员会的决议通过。
具体制度包含：
（1）《公开募集基础设施证券投资基金业务尽职调查制度》
该制度对基础设施基金尽职调查流程中的项目调查、业务参与人调查、尽职调查的分
工和要求等方面做了详尽规范与约定。
（2）《公开募集基础设施证券投资基金投资管理制度》
该制度对基础设施基金投资管理的业务的范围与限制、业务的内控管理保障、业 务 的
流程与要点、业务的档案管理等方面做了详尽规范与约定。
（3）《公开募集基础设施证券投资基金运营管理制度》
该制度对基础设施基金运营管理的业务的目标和原则、管理方案、会计核算、基 金 分
配原则、信息披露、内控保障、审批流程、档案管理等方面做了详尽规范与约定。
（4）《公开募集基础设施证券投资基金业务风险管理与内部控制手册》
该制度对基础设施基金风险管理的理念、原则及风险分类、风险管理的基本内容、风
险管理的具体措施、风险报告及处置流程等方面做了详尽规范与约定。
2、博时资本基金相关内部管理制度
博时资本作为本基金的计划管理人，已建立了较为健全的资产证券化业务的制度体系，
现有内部管理制度共计 8 份，形成了全流程管理、专项工作管理两个维度的内部管理体系，
其中，《博时资本-资产证券化业务投资管理制度（试行）》为框架性纲领，对资产证券化
业务投资管理提出整体要求；《博时资本-资产证券化业务风控合规指引》《博时资本-资
产证券化业务尽职调查工作指引》《博时资本-资产证券化业务运营管理指引》《博时资
本-资产证券化业务信息披露指引》《博时资本资产支持专项计划销售管理办法》《博时资
本-资产证券化业务投后管理执行手册（试行）》对资产证券化业务中的重点专项工作进行
指导；《博时资本-资产证券化业务操作细则（试行）》针对资产证券化业务各环节、各部
门的工作内容进行细化与补充。
（三）内部控制原则
健全性原则。内部控制机制必须覆盖公司的各项业务、各个部门或机构和各级人员，博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
75
并涵盖到决策、执行、监督、反馈等各个运作环节。
有效性原则。通过科学的内控手段和方法，建立合理的内控程序，维护内控制度的有
效执行。
独立性原则。公司各机构、部门和岗位在职能上应当保持相对独立，公司基金资产、
自有资产、其他资产的运作应当分离。
相互制约原则。公司内部部门和岗位的设置必须权责分明、相互制衡，并通过切实可
行的措施来实行。
成本效益原则。公司应充分发挥各机构、各部门及各级员工的工作积极性，运用科学
化的方法尽量降低经营运作成本，提高经济效益，以合理的控制成本达到最佳的内部控制
效果。
（四）主要内部控制制度
1、内部会计控制制度
公司依据《中华人民共和国会计法》等国家有关法律、法规制订了基金会计制度、公
司财务会计制度、会计工作操作流程和会计岗位职责，并针对各个风险控制点建立严密的
会计系统控制。
内部会计控制制度包括凭证制度、复核制度、账务处理程序、基金估值制度和程序、
基金财务清算制度和程序、成本控制制度、财务收支审批制度和费用报销管理办法、财产
登记保管和实物资产盘点制度、会计档案保管和财务交接制度等。
2、风险管理控制制度
风险控制制度由风险控制委员会组织各部门制定，风险控制制度由风险控制的机构设
置、风险控制的程序、风险控制的具体制度、风险控制制度执行情况的监督等部分组成。
风险控制的具体制度主要包括投资风险管理制度、交易风险管理制度、财务风险控制
制度、信息技术系统风险控制制度以及岗位分离制度、防火墙制度、反馈制度、保密制度
等程序性风险管理制度。
3、监察稽核制度
公司设立督察长，负责监督检查基金和公司运作的合法合规情况及公司内部风险控制
情况。督察长由总经理提名，董事会聘任，并经全体独立董事同意。
督察长负责组织指导公司监察稽核工作。除应当回避的情况外，督察长享有充分的知
情权和独立的调查权。督察长根据履行职责的需要，有权参加或者列席公司董事会以及公
司业务、投资决策、风险管理等相关会议，有权调阅公司相关文件、档案。督察长应当定博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
76
期或者不定期向全体董事报送工作报告，并在董事会及董事会下设的相关专门委员会定期
会议上报告基金及公司运作的合法合规情况及公司内部风险控制情况。
公司设立监察稽核部门，具体执行监察稽核工作。公司配备了充足合格的监察稽核人
员，明确规定了监察稽核部门及内部各岗位的职责和工作流程。
监察稽核制度包括内部稽核管理办法、内部稽核工作准则等。通过这些制度的建立，
检查公司各业务部门和人员遵守有关法律、法规和规章的情况；检查公司各业务部门和人
员执行公司内部控制制度、各项管理制度和业务规章的情况。
九、基金管理人不动产研究经验说明
博时基金具备丰富的不动产研究经验，近三年累计调研不动产行业公司和访谈行业专
家数百次，累计撰写不动产行业/个股研究报告数百篇。同时，博时基金与广发证券、海通
证券、中信证券、华泰证券等多家券商研究所房地产行业新财富上榜金牌分析师均建立了
深入的合作关系，能够第一时间获取不动产行业的重要信息和专业分析。
此外，博时基金配备了强大的不动产研究团队。其中博时基金研究部和固定收益总部
共计配备不动产研究员及不动产资产支持证券研究员 4 名，从业经验丰富。此外，博时基
金在高速公路、新能源、市政、水利设施等基础设施领域均配备专门的行业研究员。
对此，博时基金专门成立了 REITs 创新项目小组，团队成员具备多年丰富的不动产行
业投资、投行、财务、法律、评估等行业经验，来自信托、资产管理有限公司、土地房地
产评估有限公司、银行等国内外知名企业，在产品创新的开发设计、房地产基金的投资运
作等方面均有丰富的实践经验和优异的业绩表现，具有广阔的国际化视野，可为 REITs 的
成功推出提供保障。基础设施投资部与公司行业研究团队和信用分析团队紧密联系，沟通
分享研究成果，把握基础设施与不动产领域的行业情况。
综上，博时基金在不动产领域具有的研究经验和人员配备符合《基础设施基金指引》
要求，能够胜任基础设施证券投资基金投研工作。
十、基金管理人同类产品或业务投资管理或运营专业经验说明
博时基金具备丰富的同类产品投资管理经验，近年来，旗下多只组合投资于基础设施
类资产支持证券，目前投资收益率良好，未出现重大未决风险。博时基金于 2021 年 6 月
21 日成功发行的博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金是我国首批发行、首批
扩募的产业园类基础设施资产的公募 REITs 基金，该基金荣获深圳市地方金融监管局 2021博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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年度深圳市金融创新奖，博时基金荣获深交所 2021 年度“优秀 REITs 基金管理人”。目前，
博时基金有多单中标公募 REITs 项目在推进执行中。
博时基金的全资子公司博时资本，在国内资产证券化领域和不动产金融领域的创新能
力首屈一指。博时资本资产证券化业务专门团队在基础资产选择、现金流测算、交易结构
设计、产品定价和营销推介等方面积累了宝贵的实践经验，建立了较为完善的资产证券化
现金流估值和分析模型，制定了较为完整的资产证券化业务运作流程。截至 2022 年 12 月
31 日，博时资本已发行资产证券化产品规模达 135.42 亿元，先后推出国内首单物业费资产
证券化产品、首单 CMBS、首单电票类应收账款债权等资产证券化产品，荣获 2016 年中国
资产证券化论坛年会年度十佳交易奖， 2016 年金帆奖—ABS 最具实力管理人奖， 2016 年度
资产证券化介甫奖—应收账款类：最受投资者欢迎产品、最佳风控产品， 2017 年度中国资
产证券化论坛年会年度场外优先产品奖， 2018 年最具市场影响力汽车金融类资产证券化产
品奖：最受投资者欢迎产品、最佳风控产品，在业内处于领先地位， 2021 年深交所优秀基
础设施公募 REITs 中介机构，深圳市地方金融监管局 2021 年度深圳市金融创新奖， 2022
年深交所“优秀 REITs 中介机构”。此外，博时资本在基础设施投资领域与招商局集团内外
部有着深入的合作。
博时资本在基础设施投融资领域具备丰富的经验，包括但不限于：轨道交通、高速公
路、铁路、快速路、水电、 PPP 项目等领域。
截至 2024 年 3 月 31 日，博时基金和博时资本投资或发行的同类产品或业务不存在重
大未决风险事项。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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第六部分.基金托管人
一、基金托管人概况
（一）基本情况
企业名称 渤海银行股份有限公司
企业状态 存续（在营、开业、在册）
成立日期 2005 年 12 月 30 日
统一社会信用代码 911200007109339563
注册资本 177.62 亿元
法定代表人 王锦虹
银行行长 屈宏志
资产托管业务批准文号 证监许可〔2010〕 893 号
注册地址 天津市河东区海河东路 218 号
电话 022-5831-4934
传真 022-5831-6529
经营范围
吸收公众存款；发放短期、中期和长期贷款；办理国内外结算；办理票
据承兑与贴现；发行金融证券；代理发行、代理兑付、承销政府债券；
买卖政府债券、金融债券；从事同业拆借；买卖、代理买卖外汇；结
汇、售汇业务；从事银行卡业务；提供信用证服务及担保；代理收付款
项及保险兼业代理；提供保管箱服务；从事衍生产品交易业务；证券投
资基金托管、保险资金托管业务；证券投资基金销售业务；经国务院银
行业监督管理机构批准的其他业务。（依法须经批准的项目，经相关部
门批准后方可开展经营活动）
资产托管部信息披露负责人 郭晓磊
（二）发展概况
渤海银行是《中国商业银行法》 2003年修订以来，唯一一家全新成立的全国性股份制
商业银行。在12家同类银行中最为年轻，具有显著的后发优势，同时也是中国唯一一家外
资银行参与发起设立的全国性股份制商业银行。
渤海银行2005年12月30日成立， 2006年2月正式对外营业，并于2020年7月16日成功在
香港联交所主板上市。近年来，渤海银行以“最佳体验的现代财资管家”为长期愿景，致力
于打造科技银行、生态银行、开放银行、敏捷银行，并在公司治理、经营管理、业务产品、
商业模式和科技支撑体系创新上进行了不懈探索，实现了资本、风险和效益的协同发展。
截至2023年6月末，渤海银行资产总额达1.69万亿元，较上年末增长4.85%。 2023年1-6
月，渤海银行实现营业收入人民币130.83亿元，净利润为人民币46.59亿元。在资产规模合
理增长、经营业绩企稳向好的同时，渤海银行资产质量整体保持平稳态势。截至2023年6月
末，全行不良贷款率为1.84%，贷款拨备率为2.65%，拨备覆盖率为144.42%，符合监管要
求。
目前，渤海银行开业机构已覆盖全国25个省市自治区、 5个副省级城市和1个特别行政
区，已建立36家一级分行（含苏州、青岛、宁波3家直属一级分行和1家境外分行）、 33家博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
79
二级分行、 251家支行，社区小微支行21家，正式开业机构网点总数达到341家。
渤海银行在英国《银行家》杂志公布的 2022 年“全球银行 1000 强”排名中位列第 114
位。在权威媒体发起并主办的银行类奖项评选中，渤海银行屡获殊荣，先后荣膺《亚洲银
行家》 “中国年度风险数据与分析技术实施”奖、香港《信报》 “上市公司卓越大奖蓝筹主板
GEM 新星”奖、《银行家杂志》 “十佳区块链应用创新”奖、《21 世纪经济报道》 “年度数字
化转型机构”“年度养老银行”奖、《财联社》 “ESG 先锋奖”、《界面》 “年度股份制银行”奖、
《每日经济新闻》 “年度普惠金融奖”、 “年度财富管理奖”奖等重量级奖项。
二、主要人员情况
王锦虹先生，经济师，金融学博士研究生。曾任深圳发展银行天津分行副行长，渤海
银行天津分行党委书记、行长，滨海新区分行党委书记、行长，天津自由贸易试验区分行
行长，渤海银行行长助理、党委委员、副行长、执行董事，并曾担任天津市海河产业基金
管理有限公司董事长。现任渤海银行党委书记、董事长。
屈宏志先生，现任本行党委副书记、执行董事、行长。高级经济师，金融学硕士研究
生学历，管理学博士学位。曾任职于中国建设银行，曾任中国建设银行天津市分行资产保
全部总经理兼法律事务部总经理、南开支行行长、和平支行行长，天津市分行行长助理、
副行长、党委委员，江苏省分行党委副书记、副行长。
靳超先生，现任本行副行长。高级经济师，博士研究生学历。曾任中国工商银行北京
王府井支行行长助理，党委委员、副行长；中国工商银行北京市分行国际业务部副总经理，
投资银行部副总经理；平安银行上海自贸区分行党委委员、副行长兼风险总监，党委书记、
行长；平安银行福州分行党委书记、行长。
三、基础设施基金托管业务主要人员情况
郭德维先生，渤海银行托管业务部总经理（拟任），经济师，博士研究生学位，具有
基金托管人高级管理人员资格。曾任中国人民银行天津分行外资银行和其他金融机构监管
处副处长；天津银监局外资银行监管处副处长（主持工作），天津银监局滨海银监分局副
局长、局长、党委书记；广东发展银行天津分行副行长、党委委员；渤海银行选派金融租
赁公司筹备组长、拟任董事长。具有 30 余年金融从业经验。
刘戈女士，渤海银行托管业务部总经理助理，经济师，大学本科学历，硕士研究生学
位，具有基金托管人高级管理人员资格。曾任中国农业银行总行基金托管部干部；嘉实基博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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金渠道发展部高级渠道经理；渤海银行基金托管部高级经理、团队主管、总经理助理。具
有 20 余年基金托管从业经验。
四、基金托管业务经营情况
渤海银行于 2010 年 6 月 29 日获得中国证监会、银监会核准开办证券投资基金托管业
务， 2011 年 5 月 3 日获得中国保监会核准开办保险资金托管业务。渤海银行始终秉承“诚实
信用、勤勉尽责”的宗旨，严格履行资产托管人职责，为投资者和金融资产管理机构提供安
全、高效、专业的托管服务，并依据不同客户的需求，提供个性化的托管服务和增值服务，
获得了合作伙伴一致好评。
截至 2023 年 4 月 30 日，渤海银行股份有限公司累计托管 41 只证券投资基金。
渤海银行最近一年向中国证监会提交的注册基金申请材料不存在虚假记载、误导性陈
述或重大遗漏。
五、基础设施基金托管业务经营情况
渤海银行具有基础设施领域资产管理产品托管经验，为开展基础设施基金托管业务配
备了充足的专业人员。
渤海银行为市场较早参与类 REITs 资产管理产品托管的银行机构之一，参与市场上多
笔基础设施产品类 REITs 产品的托管，包括国家电投-内蒙古能源基础设施类 REITs、益田
假日广场类 REITs 等。
六、托管人的内部控制制度
渤海银行已经在系统管理、账户结构安排、办公场地和安防设施、内部控制体系建设
及部门业务制度五个方面建立了成熟的托管服务体系，保证受托保管资产独立性、安全性。
（一）内部控制目标
作为基金托管人，渤海银行严格遵守国家有关托管业务的法律法规、行业监管规章和
行内有关管理规定，守法经营、规范运作、严格监察，确保业务的稳健运行，保证基金财
产的安全完整，确保有关信息的真实、准确、完整、及时，保护基金份额持有人的合法权
益。
（二）内部控制组织结构博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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渤海银行设有风险控制委员会，负责全行风险管理与内部控制工作，对托管业务风险
控制工作进行检查指导。托管业务部专门设置了稽核监督团队，配备了专职内控监督人员
负责托管业务的内控监督工作，具有独立行使稽核监督工作的职权和能力。
（三）内部控制制度及措施
渤海银行托管业务建立了健全的制度体系，涵盖产品、系统、风险、人员、应急、管
理等各个方面。制度体系层次分明，分为行发文、部门发文、部门工作流程三个层次。行
发文是全行开展各项托管业务经营管理的总纲，主要包含了证券投资基金、基金专户、券
商资管、银行理财、信托计划、保险资管、资金存管、外包服务等产品的管理办法和操作
流程。部门发文和工作流程是对总纲进行的补充，对总行托管业务部开展托管业务重要内
容进行规范，主要包括资金清算、会计核算、信息披露、档案管理、应急处理、风险控制
等方面，共 80 余项。
渤海银行注重加强托管业务内控体系建设及合规文化建设，除上述制度建设外，还持
续做好内控建设各项基础工作。建立完善的组织架构和制约机制，在不同团队、不同岗位
之间建立相互制衡机制，在建立各项规章制度之初，充分考量业务实际与风险控制的匹配，
建立业务岗位的经办复合机制，在重要岗位之间设立防火墙，建立健全各项规章制度，形
成各个业务环节之间的相互制约机制。设置操作风险控制“三道防线”，业务人员是第一道
防线，部门内控人员是第二道防线，总行审计检查是第三道防线，在设有“三道防线”的基
础上，托管业务部各团队还在内部设立了业务督导岗，负责日常业务操作的检查与督导整
改，并定期开展内外部审计，多层次多维度的加强风险控制工作。持续完善总分行操作风
险控制指标体系，充实总分行内控检查内容，强化总分行现场及非现场内控检查和整改机
制，有效控制了操作风险。
从业人员方面，托管业务部大多数人员都拥有多年从业经历，经验丰富，注重业务学
习，全员参与合规建设，营造部门合规文化。
七、基金托管人对基金管理人运作基金进行监督的方法和程序
（一）监督方法
依照《基金法》及其配套法规和基金合同的约定，监督所托管基金的投资运作。利用
业内普遍使用的基金监控系统，严格按照现行法律法规以及基金合同规定，对基金管理人
运作基金的投资比例、投资范围、投资组合等情况进行监督，并定期编写基金投资运作监博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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督报告，报送中国证监会。在日常为基金投资运作所提供的基金清算和核算服务环节中，
对基金管理人发送的投资指令、基金管理人对各基金费用的提取与开支情况进行检查监督。
（二）监督流程
1、每工作日按时通过基金监控系统，对各基金投资运作比例控制指标进行例行监控，
发现投资比例超标等异常情况，向基金管理人发出书面通知，与基金管理人进行情况核实，
督促其纠正，并及时报告中国证监会。
2、收到基金管理人的划款指令后，对涉及各基金的投资范围、投资对象及交易对手等
内容进行合法合规性监督。
3、根据基金投资运作监督情况，定期编写基金投资运作监督报告，对各基金投资运作
的合法合规性、投资独立性和风格显著性等方面进行评价，报送中国证监会。
4、通过技术或非技术手段发现基金涉嫌违规交易，电话或书面要求管理人进行解释或
举证，并及时报告中国证监会。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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第七部分.相关参与机构
一、资产支持证券管理人
名称：博时资本管理有限公司
住所地址：深圳市前海深港合作区南山街道梦海大道5035号前海华润金融中心T5写字
楼30093010B
办公地址：广东省深圳市福田区益田路5999号基金大厦18层
成立日期： 2013年2月26日
法定代表人：江向阳
电话： 0755-83169999
传真： 0755-83199450
联系人：林俊廷、段北琼
二、基金份额发售机构
具体见本基金届时披露的相关公告。
三、注册登记机构
名称：中国证券登记结算有限责任公司
住所、办公地址：北京市西城区太平桥大街17号
法定代表人：于文强
联系人：陈文祥
电话： 021-68419095
传真： 021-68870311
四、律师事务所
名称：北京金诚同达律师事务所
负责人：杨晨
注册地址：北京金诚同达律师事务所
办公地址：北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸大厦 10 层
成立日期： 2004 年 5 月 5 日
联系电话： 86-10-57068172博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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联系人：王明凯、赵宏
五、会计师事务所
本基金的法定验资机构及为本基金的年度财务报表及其他规定事项提供审计服务的会
计师事务所：
名称：安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）
住所：北京市东城区东长安街 1 号东方广场安永大楼 17 层 01-12 室
办公地址：北京市东城区东长安街 1 号东方广场安永大楼 17 层 01-12 室
执行事务合伙人：毛鞍宁
联系电话：（010） 58153000
传真电话：（010） 85188298
经办注册会计师：蒋燕华、朱燕
联系人：朱燕
为本基金可供分配金额测算报告提供审阅服务的会计师事务所：
名称：中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
执行事务合伙人：乔久华、李尊农
注册地址：北京市丰台区丽泽路20号院1号楼南楼20层
办公地址：北京市丰台区丽泽路20号院1号楼南楼20层
成立日期： 2013年11月4日
联系电话：（010） 51423818
传真：（010） 51423816
联系人：陈建谋
六、基础设施项目评估机构
名称：深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司北京分公司
法定代表人：王天会
注册地址：北京市朝阳区光华路 1 号（写字楼） 14 层 1429-1430 单元
办公地址：北京市朝阳区光华路 1 号（写字楼） 14 层 1429-1430 单元
联系电话： 13701153487
联系人：胡峰、董一凡博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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七、外部管理机构
名称：天津泰达产业园管理有限公司
法定代表人：杨帆
注册地址：天津经济技术开发区信环西路 19 号 8 号楼 2 楼 8201-25
办公地址：天津经济技术开发区信环西路 19 号 8 号楼 2 楼 8201-25
成立日期： 2022 年 5 月 5 日
联系电话： 022-25208280
传真： 022-25208291
联系人：杨帆
八、财务顾问
名称：国投证券股份有限公司（原安信证券股份有限公司）
住所：深圳市福田区福田街道福华一路 119 号安信金融大厦
办公地址：深圳市福田区福田街道福华一路 119 号安信金融大厦
成立日期： 2006 年 8 月 22 日
法定代表人：段文务
联系电话： 0755-81682733
联系人：李鹏、张策、施伟浩
九、物业管理机构
名称：豪之英不动产管理集团有限公司
法定代表人：蔡永文
注册地址：辽宁省大连市西岗区中山路 147 号（仅限办公使用）
成立日期： 1994 年 9 月 26 日
联系电话： 0411-83609900
传真： 022-65375015
联系人：蔡安坤
名称：中航物业管理有限公司
法定代表人：陈海照博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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注册地址：深圳市福田区华强北街道华航社区振华路 163 号飞亚达大厦 A 座 801
办公地址：深圳市福田区华强北街道华航社区振华路 163 号飞亚达大厦 A 座 801
成立日期： 1992 年 3 月 25 日
联系电话： 022-58898955
联系人：李广智
经基金管理人内部自查并通过国家企业信用信息网站及第三方公示平台查询各中介机
构的股权结构，专项计划管理人系基金管理人全资子公司，财务顾问、外部管理机构、资
产评估机构、会计师事务所及律师事务所与专项计划管理人及基金管理人不存在关联关系。
经基金管理人内部自查确认与原始权益人不存在关联关系。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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第八部分.风险揭示
一、与基金有关的特有风险
（一）集中投资风险
公开募集证券投资基金往往采用分散化投资的方式减少非系统性风险对基金投资的影
响。本基金存续期内主要投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，通过资产支
持证券等特殊目的载体取得基础设施项目公司全部股权。因此，相比其他分散化投资的公
开募集证券投资基金，本基金将具有较高的集中投资风险。
（二）基金二级市场价格波动风险
本基金大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性。受经济环境、运营管理等因
素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金二级市场价
格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而对基金
价格造成严重影响的风险。
对此，基金管理人将在突发事件及解除禁售等发生时及时地做好信息披露工作。
（三）流动性风险
本基金为采取封闭式运作方式的上市基金，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，
存在流动性不足的风险，可能存在基金份额持有人需要资金时不能随时变现并可能丧失其
他投资机会的风险。
此外按照《基础设施基金指引》《新购入基础设施项目指引》要求，本基金原始权益
人和战略投资者所持有的战略配售份额需要满足一定的持有期要求，在一定时间内无法交
易，因此本基金上市初期及扩募份额上市初期可交易份额并非本基金的全部份额，本基金
面临因上市交易份额不充分而可能导致的流动性风险。
（四）发售失败风险
本基金存在因募集规模未达到准予注册规模、认购人数少于 1000 人、原始权益人或其
同一控制下的关联方未按规定参与战略配售、扣除战略配售部分后网下发售比例低于公开
发售数量的 70%等情况而导致本基金发售失败的风险。
（五）停牌或终止上市风险
基金合同生效后，在符合法律法规和上海证券交易所规定的上市条件的情况下，本基
金可申请在上海证券交易所上市交易。上市期间可能因各种原因导致本基金停牌，投资者
在停牌期间不能买卖基金份额。如本基金因各种原因暂停或终止上市，对投资者亦将产生博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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风险，如无法在二级市场交易的风险、基金财产因终止上市而受到损失的风险。
此外，本基金如未按照法律法规规定进行收益分配可能导致基金终止上市的风险。
（六）潜在利益冲突风险
基金管理人在本基金存续期间管理其他同样投资于产业园类型基础设施项目的基金，
原始权益人拥有其他同类型基础设施项目资产，且外部管理机构管理了其他同类型基础设
施项目资产、拥有其他同类型基础设施项目资产，将面临潜在利益冲突。
（七）本基金整体架构所涉及的风险
1、相关交易未能完成的风险
基金合同生效后，本基金将扣除本基金预留费用后的全部募集资金（不含募集期利息）
投资于博时津开科工产业园封闭式基础设施 1 期资产支持专项计划。如因津开科工产业园
1 期专项计划未能成功备案，可能导致本基金无法投资于津开科工产业园 1 期专项计划，
本基金将面临提前终止的风险。
本基金募集结束、基金合同生效后，将按照约定认购津开科工产业园 1 期专项计划的
全部资产支持证券，津开科工产业园 1 期专项计划经过适当交易程序后通过 SPV 向津开科
工产业园 1 期项目公司原股东支付股权转让价款（详见本招募说明书“第三部分 基础设施
基金整体架构”），取得津开科工产业园 1 期项目公司的全部股权。若前述交易安排任意环
节未能在预定时间内完成或由于特殊原因未能完成，将对本基金的顺利运作造成不利影响，
甚至可能导致本基金基金合同提前终止。
本基金项下专项计划成立后，在符合法律法规和相关政府部门的操作要求的前提下，
项目公司将吸收合并其股东即 SPV 将注销，计划管理人（代表专项计划）将直接持有项目
公司的全部股权。然而吸收合并安排受限于法律法规的规定和税务局、工商部门等的操作
要求，完成与否和完成时间存在不确定性，故存在无法完成或无法及时完成对 SPV 吸收合
并的风险。如本基金、专项计划未能按照预期完成项目公司对 SPV 的吸收合并，则股东借
款利息无法或无法及时在项目公司层面进行税前扣除，将导致项目公司较可供分配金额测
算的预估情形缴纳更高额的企业所得税。
2、交易结构法律风险
基础设施基金整体架构的交易结构较为复杂，交易结构的设计以及条款设置可能存在
瑕疵，使得本基金和相关特殊目的载体的设立和存续面临法律风险。
（八）专项计划等特殊目的载体提前终止的风险
因发生专项计划等特殊目的载体法律文件约定的提前终止事项，专项计划等特殊目的博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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载体提前终止，则可能导致资产支持证券持有人（即本基金）无法获得预期收益、专项计
划更换资产支持证券管理人甚至导致本基金基金合同提前终止。
（九）基金净值无法反映基础设施项目的真实价值的风险
本基金通过特殊目的载体投资的基础设施项目资产采用成本法进行后续计量，基础设
施项目资产采用成本模式进行后续计量，以购买日确定的账面价值为基础，对其计提折旧、
摊销及减值，使用成本模式计算的资产账面价值可能与其公允价值之间存在差异，如差异
较大的，可能导致无法反映基础设施项目的真实价值。
（十）对外借款的风险
本基金存续期间，本基金可直接或间接对外借入款项。本基金对外借款可能导致本基
金存在如下特殊风险：
1、基金财务状况可能受到不利影响，如基金的偿债压力提高、本基金可支配的资金减
少、基金年度可供分配金额降低、本基金直接或间接对外继续申请借款的机会减少，运营
的灵活性降低等；
2、本基金无法顺利续借或新增借款带来的风险。在无法顺利续借或新增借款的情形下，
基础设施项目的运营和维护可能受到不利影响，如本基金系为了收购基础设施项目而申请
续借或新增借款的，本基金可能无法顺利收购基础设施项目；
3、本基金无法按时偿还债务或发生其他违约行为的风险。如当本基金或相关特殊目的
载体无法按时偿还债务时，可能面临触发违约条款导致债务提前到期的风险，以及触发交
叉违约条款使得其它债务同时到期的风险。本基金或相关特殊目的载体也可能面临以不合
理价格出售基金资产或被债权人提起诉讼的法律风险等。极端情况下，本基金还可能面临
清算风险。
（十一）中止发售风险
本基金存在因网下询价阶段网下投资者提交的拟认购数量合计低于网下初始发售份额
数量，基金份额认购价格未达原始权益人预期，或原始权益人、基金管理人、财务顾问就
确定基金份额认购价格未能达成一致意见，或基础设施项目交易必要流程未完成等其他情
形而导致本基金中止发售的风险。该等情形下，投资者预先在相关账户中缴存的资金无法
成功用于认购基金份额，存在投资者资金闲置、无法按照预期达到投资目的的风险。
二、与基础设施项目相关的风险
（一）基础设施项目评估结果存在不能准确反映资产市场价值的风险博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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目前基础设施项目中的数字产业园项目，历史物业管理费水平高于周边其他产业园，
与周边写字楼相近。评估机构在评估资产价值时，采用的物业管理费标准沿用数字产业园
历史水平。为防范租户履约意愿存在不确定性，管理人已要求原始权益人对数字产业园重
要现金流提供方未来五年内的租约履行提供保障，但未来租约期外的物业管理费水平若无
法维持现有标准，则项目估值存在下滑的风险。原始权益人对数字产业园重要现金流提供
方未来五年内的租约履行提供保障的具体安排如下：
自本基金上市之日起五年内（下称“该期间”），因重要现金流提供方租户违约、提前
退租、到期未续约等因素，导致本基金在该期间的任一年度实际可供分配金额小于预测可
供分配金额的，原始权益人承诺让渡自持份额在该年度的全部或部分分红，优先保障其他
基金份额持有人在该年度基于预测可供分配金额而享有的全部分红收益，如有剩余再分配
自持份额的分红；为避免疑义，原始权益人承诺让渡自持份额的分红金额，以原始权益人
持有的基金份额对应的实际可供分配金额为限，其中实际可供分配金额以基础设施 REITs
每年经审计的实际分配金额为准，预测可供分配金额以基础设施 REITs 招募说明书公告的
最近一次预测的可供分配金额为准（超过预测期限的以最后一期预测可供分配金额为准）。
上述保障措施的安排旨在确保项目公司在原始权益人管控下签署的重要现金流提供方
存量租约合同能够得到切实履行，并使基础设施资产的运营从原始权益人管控到基础设施
基金管控转变顺利衔接，保障投资人利益。
基金管理人和外部运营管理机构通过《运营管理协议》进行绩效考核和权利义务的约
定，但如果未来估值下滑，风险需由投资人承担。评估机构出具的基础设施项目评估报告
仅供投资者参考，不构成投资建议，也不作为基础设施项目公允价值的任何承诺和保证。
评估报告中对于基础设施项目未来收入的预测金额能否实现存在一定不确定性，相关评估
结果不代表基础设施项目资产的真实市场价值，也不代表基础设施项目资产能够按照评估
结果进行转让。
（二）基础设施项目运营收入波动风险
本基金的基础资产现金流主要来源之一为项目公司所持基础设施项目形成的运营收入。
国家宏观经济环境与调控和行业周期的影响、基础设施项目所在区域的区位风险及周边其
他基础设施项目带来的市场竞争、基础设施项目所在区域经济下滑带来的市场低迷乃至天
津或中国市场的衰退或低迷，都会给基础设施项目经营带来不确定性。
在本基金存续期内，若宏观市场整体环境衰退或低迷，出现基础设施资产租金整体市
场下滑等情况，或除不可抗力之外的其他因素导致底层资产无法正常运营等情况时，可能博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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会对项目公司所持基础设施项目形成的现金流产生不利影响。
此外，未来基础设施项目区域内面临产业园供应量持续增加，区域内市场竞争将不断
加剧，可能会出现对基础设施项目租户分流、区域竞争导致租金下滑等情形，同样也会影
响基础设施资产现金流及预期收益。目前项目涉及科技行业、专业技术行业的租赁面积超
过已出租面积的 50%，租户行业集中度较高。若相关行业发生不利变化，可能影响项目的
现金流情况。
极端情况下，若基础设施项目经营不善，项目公司可能出现无法按时偿还借款、资不
抵债的情况，将有可能导致项目公司破产清算，进而给现金流造成不利影响。
（三）项目租户因投资兑现政策享受补贴的不确定性风险
根据天津经开区管委会与重点招商引资企业签署的投资协议，由经开区拨付预算资金
给予企业招商引资政策的专项补贴。该补贴由招商引资企业自主申请，后由经开区管委会
有关委办局依据协议约定向企业直接发放，租户直接向基础设施项目支付正常租金。
经管理人核查，目前数字产业园项目尚有 2 户租户（合计租赁面积约 2.8 万平方米）
因投资兑现政策享受补贴。若存在其他租户享受补贴的情形或未来相关政策不能延续，可
能会对项目出租率、租金收入造成不利影响。同时，由于投资兑现政策实现的补贴依赖于
当地财政，若实际补贴金额、补贴时效不及预期，可能存在会影响租户正常缴租的情形。
（四）项目重要现金流提供方提前退租或租约到期不续租的风险
截至 2024 年 3月 31 日，项目共存在 2 户重要现金流提供方，若出现提前退租或租约
到期不续租的情形，可能会引起项目现金流的不利波动。
其中之一为数字产业园租户 A，目前租赁面积 23,260.46 平方米，租约于 2025 年 3 月
9 日到期。该租户为项目单栋楼宇整租客户，租金来源于其享受的政策补贴。若未来其享
受的政策无法延续而退租、或政策兑现时效不确定性，则可能对项目现金流造成波动。
另外一户为大陆汽车厂房整租租户 B，目前租赁面积 63,233.61 平方米，各期物业的租
约分别于 2032 年和 2040 年到期。若租户发生提前退租情形或租约到期后不续租或续租租
金水平不达预期，项目现金流将产生不利波动。根据项目评估报告，大陆汽车厂房具有一
定通用性，但相较标准厂房后续出租可能存在改造需求，存在续租空置期相对较长的风险。
（五）基础设施项目的租约集中到期的风险
截至 2024 年 3 月 31 日，根据基础设施项目现有租约的到期年度占可租面积的百分比
分布情况，数字产业园项目 2024 年末到期的租赁面积占总租约面积的 17.99%， 2025 年末
到期的租赁面积占总租约面积的 41.65%， 2026 年末到期的租赁面积占总租约面积的博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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25.04%，存在一定的租约集中到期风险，从而影响基础设施项目的出租情况，因而对基础
设施项目未来的现金流产生影响。
（六）基础设施项目的承租人违约风险
基础设施项目的主要收入来源为租金收入。基础设施项目运营期间，可能面临承租人
违约的情形，包括但不限于承租人出现租金欠缴、提前退租等情况。目前数字产业园项目
存在 1 户租户（租赁面积约 3,140.72 平方米）由于历史原因存在欠缴租金的情形，以及存
在为其无偿预留约 4,800 平方米备用面积的情况，目前原始权益人正协商新的租户资源，
后续拟收回该备用面积出租给新租户。基金产品成立后，若该承租人仍存在欠缴租金情形，
则将按照租赁合同对该租户进行清退。若届时以上措施的推进不及预期，则可能会对基础
设施项目现金流产生不利影响。另外，若未来经济环境下行，项目公司目前的应收账款可
能存在坏账率提高的风险，进而对基础设施资产收益及现金流产生不利影响。
（七）数字产业园项目孵化器运营面积的不确定性风险
根据原始权益人确认，数字产业园申请了国家级孵化器项目，目前入池资产内实际运
营孵化器 1,831.24 平方米，入驻孵化器的企业在租金上可享有减免政策，原始权益人已承
诺未来享受孵化器租金减免扶持政策的物业面积不超过现有的 1,831.24 平方米，若未来因
孵化器实际运营未符合国家要求被政策要求整改，极端情况下标的项目孵化器面积扩大，
则由原始权益人协调未入池资产承接。
（八）项目回款不及预期风险
数字产业园项目历史回款率约九成，外部管理机构反馈会进一步提升运营水平，目前
已在运营管理协议中约定数字产业园的当期回款率不低于 95%，并将回款率作为运营管理
机构的考核指标，且原始权益人承诺将对每年租金回款情况不达预期部分进行补足。若未
来租金回款率不达预期且原始权益人无法及时补足，则会对项目现金流产生不利影响。
（九）现金流预测风险及预测偏差可能导致的投资风险
合并可供分配金额测算表系基金管理人在最佳估计假设的基础上编制的，所依据的各
种假设具有不确定性，合并可供分配金额测算表存在无法实现的风险。而影响基础设施资
产未来现金流的因素包括基础设施项目的出租情况及外部管理机构的运营管理能力及宏观、
市场、区域等相关风险因素等多重因素。由于上述影响因素具有一定的不确定性，因此对
基础设施资产未来现金流的预测也可能会出现一定程度的偏差。相关现金流预测结果不构
成收益承诺，资产支持证券持有人可能面临现金流预测偏差导致的投资风险。
（十）基础设施项目运营、管理、改造相关的风险博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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对基础设施项目进行的尽职审查可能无法发现所有重大缺陷、违反法律法规的行为及
其他不足之处。在基础设施项目未来的经营中，若存在设计、建筑、设备损坏及工程质量
问题或违法违规行为，可能会导致项目公司为此须额外支付开支，可能会对基金份额持有
人的利益造成重大不利影响。
基础设施项目管理的内部监控政策及程序可能不能完全有效，可能会导致基础设施项
目承租人、其他第三方的员工的相关违法违规行为无法被及时发现及防止。若出现上述情
况，可能会对基金份额持有人的利益造成重大不利影响。
基础设施项目适用的建筑标准可能变得更为严格，导致项目公司可能需要支出高额费
用以确保符合该标准。基础设施项目可能需要大量资本开支维持良好状况，可能会对基金
份额持有人的利益造成重大不利影响。
项目公司可以开展维修升级计划提升基础设施项目的经营收益水平，但该计划可能无
法达到预期效果，可能会对基金份额持有人的利益造成重大不利影响。
（十一）租赁合同备案风险
根据原始权益人的确认，截至本招募说明书披露日，基础设施项目部分房屋租赁合同
未办理登记备案手续。根据《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同订立后三十日
内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管
部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当
事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者
注销手续。违反上述规定的，由主管部门责令限期改正，单位逾期不改正的，处以一千元
以上一万元以下罚款。基础设施项目房屋租赁合同未按规定办理登记备案手续可能存在被
主管部门处罚的风险。
（十二）提前退租风险
根据租赁合同约定，提前退租的租户需要提前提出申请并支付违约金，或租赁方有权
扣留租赁押金，但是上述违约金可能无法覆盖基础设施项目空置导致的全部租金损失。
（十三）保险理赔风险
基础设施基金运作过程中，基础设施基金管理人将为基础设施项目购买足够的财产保
险和公众责任保险。但是，在基础设施项目的运作期内，受保险政策、赔付条件等因素影
响，不排除可能出现保险拒赔、仅部分赔付或出险赔付保额低于基础设施项目损失的情形，
则可能导致项目公司须为此额外支付费用，可能影响基础设施资产现金流及预期收益。
（十四）原始权益人及基础设施项目运营方尽责履约风险博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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基础设施项目的运营业绩与基础设施项目运营方及其主要行政人员、主要高级管理人
员所持续提供的服务及表现密切相关。当上述机构未能尽责履约，或其内部作业、人员管
理及系统操作不当或失误，相关人员离职后从事与基础设施项目存在竞争关系的项目，可
能会给本基金造成损失。
（十五）基础设施项目出售价格波动及基础资产处置的不确定性风险
本基金涉及基础设施项目的处置方式包括转让 SPV 公司股权及债权、项目公司股权及
债权、基础设施项目的权益等。
目前，基础设施项目土地使用权存在续期安排不确定或被提前收回的风险。根据相关
法律及证照，基础设施项目的土地使用权具有一定的期限。根据相关法律，上述土地使用
权并无自动续约权，土地使用权持有人届时可能需要于土地使用权期限届满前申请土地使
用权续期。如果延期申请获批，土地使用权持有人可能须（除须符合其他要求外）支付相
应的土地出让金。如果相关部门收取高额土地出让金、施加额外条件，或不批准延长土地
使用权期限，基础设施项目的运作可能受到不利影响。此外，在土地使用权期限届满前，
在符合公众利益的情况下，政府有权可以依照法律程序提前收回土地使用权，项目公司可
能收到政府根据相关法律法规确定额度的补偿金，但补偿金额可能低于基础设施项目的评
估结果或已为该项目支付的价格。若出现上述情况，可能会对基金份额持有人的利益造成
重大不利影响。
若以出售方式处置基础设施资产，由于基础设施项目的公允价值可能受到当时市场景
气程度、政策变化及其他不利因素等影响，导致售价出现不确定性，或由于基础设施项目
无法按照公允价值出售，从而影响本基金获得的现金流规模，进而导致资产支持证券持有
人投资收益下降，乃至导致投资本金损失。此外，由于基础设施项目流动性较差，可能出
现清算期内无法完成资产处置、需要延长清算期的风险，以及合理期限内找不到合适交易
对手等原因导致资产成交时间偏迟的风险。
另外，基础设施项目所在地的地方性法规、政策及土地出让合同中存在的关于土地或
基础设施项目产权转让的相关交易流程要求及所需满足的前置审批条件等要求，在未来收
购或处置相关基础设施项目的过程中，可能存在因为无法按时完成或满足上述流程及前置
条件而导致无法顺利收购或处置该等基础设施项目的风险。特别地，本基金投资基础设施
项目的行为需事前取得天津经开区管委会、经开区规划与自然资源局的同意。本基金存续
期内若决定出售此次投资的基础设施项目资产，亦可能需要事先获得上述政府机构及其他
相关政府部门的同意。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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（十六）政策调整风险
政策调整风险所指的政策包括但不限于税收政策、区域政策、产业政策和土地政策及
国家或地方相关政策。
区域政策指基础设施项目所在区域人民政府针对该区域制定的影响项目公司经营的相
关政策。产业政策指相关政府部门针对基础设施项目相关产业制定的产业发展及优惠补贴
政策。土地政策是指政府有关土地性质用途、土地开发管理方面的政策。如本基金存续期
间，有关政策、法律法规等发生变化，可能会对本基金产生不利影响。同时，国家或地方
相关政策如货币政策、财政政策、税收政策、产业政策、投资政策、土地政策及相关配套
法规的调整与变化，以上政策的重大变化可能对本基金的运作产生不利影响。
同时，本基金运作过程中可能涉及基金持有人、基础设施基金、资产支持证券持有人、
资产支持证券、 SPV、项目公司等多层面税负，如果国家税收政策发生调整，可能影响投
资运作与基金收益。此外，本次交易按市场价购买项目公司股权，若未来处置资产，根据
相关税费政策，可能需按物业原始账面成本抵扣后缴纳土地增值税，存在承担较高的税负
风险。
原始权益人出具了《天津泰达科技工业园有限公司关于以数字产业园、大陆汽车厂房
申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点纳税事宜的承诺函》，承诺在基础设
施基金发行或存续期间，相关涉税事项如因相关税务政策规定、税率计征方式等变化及与
本项目申报文件中的涉税事项取值参数不一致时，导致的应纳税额与申报文件中的相关税
额不一致时，原始权益人将按要求缴纳（或全额补偿其他相关缴税主体）相应差额税金
（含滞纳金或罚款）并承担所有相关经济和法律责任。
三、本基金其他风险
（一）信用风险
基金在交易过程发生交收违约，或交易对手方可能因财务状况或其他原因不能履行付
款或结算的义务，从而对基金资产价值造成不利影响，导致基金资产损失。
原始权益人 2020-2023 年度经营活动产生的现金流量净额为负，主要原因为原始权益
人支付其他与经营活动有关的现金较多，其主要系与产发集团、国资公司等股东方、关联
单位发生的日常往来款。后续基金运作中，若原始权益人及发起人经营情况发生恶化，将
对其履行向本基金作出相关承诺的能力造成不利影响。
（二）管理风险博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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在基金管理运作过程中，可能因基金管理人对经济形势和证券市场等判断有误、获取
的信息不全等影响基金的收益水平。基金管理人的管理水平、管理手段和管理技术等对基
金收益水平存在影响。
（三）操作或技术风险
指相关当事人在业务各环节操作过程中，因内部控制存在缺陷或者人为因素造成操作
失误或违反操作规程等引致的风险，例如，越权违规交易、会计部门欺诈、交易错误、 IT
系统故障等风险。
在本基金的各种交易行为或者后台运作中，可能因为技术系统的故障或者差错而影响
交易的正常进行或者导致投资者的利益受到影响。这种技术风险可能来自基金管理公司、
其他销售机构、证券交易所、证券登记结算机构等。
（四）其他风险
1、战争、自然灾害等不可抗力因素的出现，将会严重影响证券市场的运行，可能导致
基金资产的损失。
2、金融市场危机、行业竞争、代理商违约、托管人违约等超出基金管理人自身直接控
制能力之外的风险，可能导致基金或者基金持有人利益受损。
3、因人为因素而产生的风险，如基金经理违反职业操守的道德风险，以及因内幕交易、
欺诈等行为产生的违规风险。
4、本基金存续期间，如发生其他不可预知且基金管理人无法防范的风险，可能会对本
基金产生不利影响。
（五）本基金法律文件风险收益特征表述与销售机构基金风险评价可能不一致的风险
本基金法律文件投资章节有关风险收益特征的表述是基于投资范围、投资比例、证券
市场普遍规律等做出的概述性描述，代表了一般市场情况下本基金的长期风险收益特征。
销售机构（包括基金管理人直销机构和其他销售机构）根据相关法律法规对本基金进行风
险评价，不同的销售机构采用的评价方法也不同，因此销售机构的风险等级评价与基金法
律文件中风险收益特征的表述可能存在不同，投资人在购买本基金时需按照销售机构的要
求完成风险承受能力与产品风险之间的匹配检验。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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第九部分.基金的募集
本基金由基金管理人依照《基金法》《运作办法》《销售办法》《基础设施基金指
引》、基金合同及其他有关规定，并经中国证监会注册募集。本基金基金份额发售的相关
业务活动应当符合法律法规、《基础设施基金业务办法》及上海证券交易所基础设施基金
发售业务的有关规定。若上海证券交易所、中国证券登记结算有限责任公司、中国证券业
协会及相关登记机构、销售机构针对基础设施证券投资基金的发售推出新的规则或对现有
规则进行调整，本基金管理人可相应对本基金的发售方式进行调整，但应在实施日前依照
《信息披露办法》的有关规定在规定媒介上公告。
本基金为公开募集基础设施证券投资基金，运作方式为契约型封闭式。基金存续期限
为 35 年（根据基金合同约定延长/缩短存续期限或提前终止的除外）。本基金在基金存续
期内封闭运作，不开放申购、赎回等业务（由于基金扩募引起的份额总额变化除外）。存
续期届满后，经基金份额持有人大会决议通过后本基金可延长存续期限。否则，本基金将
终止运作并清算，且无需召开基金份额持有人大会。
本基金基金份额发售的相关业务活动应当符合法律法规、业务规则的有关规定。
一、募集期限
自基金份额发售之日起原则上不得超过 5 个交易日，最长不得超过 3 个月。具体发售
时间见本基金询价公告及基金份额发售公告。
二、募集对象
本基金的募集对象为符合法律法规规定的可投资于证券投资基金的个人投资者、机构
投资者（含特定机构投资者）、合格境外机构投资者以及法律法规或中国证监会允许购买
证券投资基金的其他投资人。根据参与发售方式的不同，本基金的发售对象分为战略投资
者、网下投资者和公众投资者。
三、募集方式和流程
本基金基金份额的发售，分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认
购等活动。其中，战略投资者可以通过基金管理人直销渠道进行认购，网下询价和有效报
价的网下投资者录入认购信息均通过上海证券交易所“REITs 询价与认购系统”进行；公众
投资者可以通过获得基金销售业务资格并经上海证券交易所和中国证券登记结算有限责任博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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公司认可的上海证券交易所会员单位或者基金管理人委托的场外基金销售机构（包括基金
管理人的直销柜台及其他销售机构）认购本基金。具体发售安排及办理销售业务的机构的
具体名单见基金份额询价公告、基金份额发售公告及相关公告。
（一）战略配售
参与战略配售的战略投资者由原始权益人科工园公司或其同一控制下的关联方和其他
战略投资者组成。参与战略配售的其他专业机构投资者，应当具备良好的市场声誉和影响
力，具有较强资金实力，认可基础设施基金长期投资价值。本基金拟从如下范围中选择其
他战略投资者：证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司及保险资产管
理公司、合格境外机构投资者、商业银行及银行理财子公司、政策性银行、符合规定的私
募基金管理人、全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金以及其他符合中国证监
会及上交所投资者适当性规定的专业机构投资者。
参与基金份额战略配售的投资者应当满足《基础设施基金指引》《基础设施基金发售
指引》等规定的要求，不得接受他人委托或者委托他人参与，但依法设立并符合特定投资
目的的证券投资基金、公募理财产品等资管产品，以及全国社会保障基金、基本养老保险
基金、年金基金等除外。
本次战略配售募集的基金份额为【3.5】亿份，占本次募集基金份额的【70】 %，最终
份额数量和比例以询价公告为准。其中，按照《基础设施基金指引》的规定，原始权益人
或其同一控制下的关联方拟认购的基金份额中，占基金份额发售总量的 20%的基金份额的
持有期自本基金上市之日起不少于 60 个月，超过 20%部分基金份额的持有期自本基金上市
之日起不少于 36 个月，基金份额持有期间不允许质押。原始权益人或其同一控制下的关联
方在限售届满后参与质押式协议回购、质押式三方回购等业务的，质押的战略配售取得的
基础设施基金份额累计不得超过其所持全部该类份额的 50%，上交所另有规定除外。基础
设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方以外的专业机构投资者持有基础设施基金份
额期限自上市之日起不少于 12 个月。
基础设施项目有多个原始权益人的，作为基础设施项目控股股东或实际控制人的原始
权益人或其同一控制下的关联方持有期限自上市之日起不少于 60 个月的基金份额原则上应
当不低于本次基金份额发售总量的 20%。
参与本基金发售战略配售的投资者不得参与本基金基金份额的网下询价和网下配售，
但依法设立且未参与本次战略配售的证券投资基金、理财产品和其他资产管理产品除外。
募集期结束前，战略投资者应当在约定的期限内，以认购价格认购其承诺认购的基金博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
99
份额数量。参与战略配售的原始权益人，可以用现金或者中国证监会认可的其他对价进行
认购。
（二）网下配售
网下询价是基金管理人或者财务顾问通过向网下投资者询价的方式确定基金认购价格
的过程。网下询价相关业务的办理应遵守《基础设施基金发售指引》及其它相关规定。
本次网下询价对象为以下符合条件的网下投资者：证券公司、基金管理公司、信托公
司、财务公司、保险公司及保险资产管理公司、合格境外机构投资者、商业银行及银行理
财子公司、政策性银行、符合规定的私募基金管理人以及其他符合中国证监会及上交所投
资者适当性规定的专业机构投资者。全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等
可根据有关规定参与基础设施基金网下询价。本基金网下配售初始基金份额不低于本次公
开募集基金份额的 70%，最终份额数量和比例以询价公告为准。
基金管理人、财务顾问有权确定参与询价的网下投资者条件、有效报价条件、配售原
则和配售方式，并按照事先确定的配售原则，在有效报价的网下投资者中选择配售对象。
参与本次网下发售的投资者应符合《基础设施基金指引》《基础设施基金发售指引》
《网下投资者管理细则》等法规中规定的网下投资者标准。具体应符合以下条件：
1、网下投资者指证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司及保险资
产管理公司、合格境外机构投资者、商业银行及银行理财子公司、政策性银行、符合规定
的私募基金管理人以及其他中国证监会认可的专业机构投资者。全国社会保障基金、基本
养老保险基金、年金基金等可根据有关规定参与基础设施基金网下询价。
2、在中国证券业协会注册的基础设施基金网下投资者，应当具备必要的定价能力和良
好的信用记录，最近 12 个月未因证券投资、资产管理等相关业务重大违法违规受到相关监
管部门的行政处罚、行政监管措施或相关自律组织的纪律处分。
3、私募基金管理人申请注册为基础设施基金网下投资者的，还应当符合以下适当性要
求：
（1）已在中国证券投资基金业协会完成登记；
（2）具备一定的投资经验。依法设立并持续经营时间达到两年（含）以上，从事基础
设施项目投资或证券交易时间达到两年（含）以上；
（3）具备一定的资产管理实力。私募基金管理人管理的在中国证券投资基金业协会备
案的产品总规模最近两个季度均为 10 亿元（含）以上，且近三年管理的产品中至少有一只
存续期两年（含）以上的产品；申请注册的私募基金产品规模应为 6,000 万元（含）以上、博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
100
已在中国证券投资基金业协会完成备案，且委托第三方托管人独立托管基金资产。其中，
私募基金产品规模是指基金产品资产净值；
（4）符合监管部门、协会要求的其他条件。
本基金网下投资者的关联关系核查标准，详见本基金询价公告。
基金管理人或者财务顾问按照网下询价确定的认购价格办理网下投资者的网下基金份
额的认购和配售。
本基金发行时，扣除向战略投资者配售部分后，网下发售比例应不低于公开发售数量
的 70%。如对网下投资者进行分类配售，同类投资者获得的配售比例相同。
（三）公众投资者认购
公众投资者可以通过获得基金销售业务资格并经上海证券交易所和中国证券登记结算
有限责任公司认可的上海证券交易所会员单位或者基金管理人委托的场外基金销售机构
（包括基金管理人的直销柜台及其他销售机构）认购本基金。销售机构的具体名单见基金
份额发售公告以及基金管理人网站。
参与网下询价的配售对象及其关联账户不得通过面向公众投资者发售部分认购基金份
额。
公众投资者在认购本基金前应充分认识基础设施基金的风险特征，普通投资者在首次
购买本基金时须签署风险揭示书。
（四）发售流程
本基金基金份额的认购价格通过网下询价的方式确定。
网下询价是指基金管理人及/或者财务顾问通过向网下投资者询价的方式确定基金认购
价格的过程。
基金管理人、财务顾问应当确定参与询价的网下投资者条件、有效报价条件、配售原
则和配售方式，并按照事先确定的配售原则，在有效报价的网下投资者中选择配售对象。
原始权益人及其关联方、基金管理人、财务顾问、战略投资者以及其他与定价存在利
益冲突的主体不得参与网下询价，但基金管理人或财务顾问管理的公募证券投资基金、全
国社会保障基金、基本养老保险基金和年金除外。
基金份额认购价格确定后，战略投资者、网下投资者和公众投资者按照对应的认购方
式，参与认购。各类投资者的认购方式及时间详见基金份额发售公告。
（五）各类投资者在认购本基金时需全额缴纳认购资金。基金投资人在募集期内可多
次认购，在“REITs 询价与认购系统”的认购申请可以多次提交，以最终提交的认购申请为博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
101
准；投资者通过其余发售方式发出的认购申请一经确认不得撤销。
（六）募集期届满，公众投资者认购份额不足的，基金管理人和财务顾问可以将公众
投资者部分向网下发售部分进行回拨。网下投资者认购数量低于网下最低发售量的，不得
向公众投资者回拨。
网下投资者认购数量高于网下最低发售量，且公众投资者有效认购倍数较高的，网下
发售部分可以向公众投资者回拨。回拨后的网下发售比例，不得低于发售数量扣除向战略
投资者配售部分后的 70%。
基金管理人、财务顾问应在募集期满的次一个交易日（或指定交易日）前，将公众投
资者发售与网下发售之间的回拨份额通知上交所并公告。未在规定时间内通知上交所并公
告的，基金管理人、财务顾问应根据基金份额发售公告确定的公众投资者、网下投资者发
售量进行份额配售。
本基金发售涉及的回拨机制具体安排参见本基金管理人发布的基金份额发售公告及相
关公告。
（七）销售机构对认购申请的受理并不代表该申请一定成功，而仅代表销售机构已经
接收到认购申请。认购申请的确认以登记机构的确认结果为准。对于认购申请及认购份额
的确认情况，投资人应及时查询并妥善行使合法权利。否则，由此产生的任何损失由投资
者自行承担。
四、上市交易场所
本基金于上海证券交易所上市交易。
五、基金募集份额总额、金额及用途
中国证监会准予本基金首次募集的基金份额总额为 5.00 亿份。
本基金募集成立后投资于标的资产的流程如图所示：
图九-1 本基金募集资金流向博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
102
本基金完成募集，基金合同生效后，本基金将扣除本基金预留费用后的全部募集资金
（不含募集期利息）投资于博时津开科工产业园封闭式基础设施 1 期资产支持专项计划全
部资产支持证券，通过该专项计划投资于津开科工产业园 1 期 SPV 等，通过资产支持证券、
津开科工产业园 1 期 SPV、项目公司等特殊目的载体取得由津开科工产业园 1 期原始权益
人原持有的基础设施项目的完全所有权。
可使用资金来源：公募基金发行份额募集的资金。基金资金的使用：支付 SPV 和项目
公司股权对价，支付公募基金、专项计划、 SPV 等预留费用（预计 130 万元），支付项目
公司于交割日前一日经审计的“负债总额-递延所得税负债-流动资产+应收账款”（如有）。
六、基金定价方式、认购费用和份额计算方式
（一）本基金基金份额发售面值为人民币 1.00 元。
（二）定价方式：本基金基金份额认购价格通过向网下投资者询价的方式确定，所有
类型的投资者均按该份额认购价格进行认购。具体信息请参看基金管理人届时发布的询价
公告及基金份额发售公告。
（三）认购费用
投资人在募集期内可以多次认购基金份额，基金份额的认购费按每笔基金份额认购申
请单独计算。
对于公众投资者，本基金的认购费率如下表所示：
表九-1 本基金公众投资者场外的认购费率结构
认购金额（M，元） 认购费率博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
103
M＜500 万元 0.50%
M≥500 万元 1000 元/笔
公众投资者基金份额的场内认购费率由基金销售机构参照公众投资者场外认购费率执
行。
对于战略投资者及网下投资者，本基金按每笔 1000 元收取认购费。
本基金基金份额的认购费用不列入基金财产，主要用于基金的市场推广、销售、登记
等募集期间发生的各项费用。
（四）份额计算方式计算及举例：
1、战略投资者及网下投资者认购份额的计算及举例
本基金战略投资者及网下投资者采用“份额认购，份额确认”的方式，计算公式为：
认购金额＝认购份额×基金份额发售价格+固定费用
认购费用＝固定费用
认购费用由基金管理人收取，投资者需以现金方式交纳认购费用。
认购金额的计算按四舍五入方法，保留到小数点后两位，由此误差产生的收益或损失
由基金资产承担。
举例：某网下投资者欲认购本基金 500 万份，经网下询价确定的基金份额发售价格为
2.500 元，该笔认购申请被全部确认，对应的认购费为 1,000 元，假定该笔认购中的有效认
购在募集期间产生利息 700 元，则其需缴纳的认购金额为：
认购金额＝5,000,000×2.500+1,000＝12,501,000.00 元
即：某网下投资者认购本基金 500 万份，基金份额发售价格为 2.500 元，则其需缴纳
的认购金额为 12,501,000.00 元，该笔认购中的有效认购在募集期间产生的利息 700 元将全
部归入基金资产。
2、公众投资者场外认购的计算及举例
公众投资者场外认购采用“金额认购，份额确认”的方式。计算公式为：
（1）当认购费用适用比例费率时：
认购费用=认购金额×认购费率/（1＋认购费率）
认购份额=（认购金额-认购费用） /基金份额发售价格
认购确认份额=认购份额；发生比例配售时认购确认份额须根据配售比例进行计算，
认购份额的计算保留到整数位。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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实际净认购金额=认购确认份额×基金份额发行价格
实际认购费用=实际净认购金额×认购费率，按照实际净认购金额确定对应认购费率，
即 M=实际净认购金额
实际确认金额=实际净认购金额+实际认购费用
实际认购费用、实际确认金额的计算保留两位小数，由此误差产生的收益或损失由基
金资产承担。实际确认金额与认购时缴纳的认购资金的差额将退还投资者。
（2）当认购费用为固定金额时：
认购费用＝固定金额
净认购金额＝认购金额-固定认购费用
认购份额=净认购金额/基金份额发售价格
认购确认份额=认购份额；发生比例配售时认购确认份额须根据配售比例进行计算，
认购份额的计算保留到整数位。
实际净认购金额=认购确认份额×基金份额发行价格
实际认购费用根据实际净认购金额确定。
实际确认金额=实际净认购金额+实际认购费用
实际认购费用、实际确认金额的计算保留两位小数，由此误差产生的收益或损失由基
金资产承担。实际确认金额与认购时缴纳的认购资金的差额将退还投资者。
举例：某公众投资者投资 10,001.00 元在场外认购本基金，经网下询价确定的基金份额
发售价格为 2.500 元，该笔认购申请被全部确认，假定该笔认购中的有效认购在募集期间
产生利息 2 元，则其可得到的认购份额为：
认购费用=10,001.00×0.50%/（1+0.50%） =49.76 元
认购份额＝（10,001.00-49.76） /2.500＝3,980 份（取整）
即：该公众投资者投资 10,001.00 元在场外认购本基金，则其可获得 3,980 份基金份额。
该笔认购中的有效认购在募集期间产生的利息 2 元将全部归入基金资产。认购份额的计算
保留至整数位（截位取整），小数部分对应的金额退还投资者。
3、公众投资者场内认购的计算及举例
公众投资者场内认购采用“份额认购，份额确认”的方式。计算公式为：
当认购费用适用比例费率时：
认购金额＝认购份额×基金份额发售价格×（1+认购费率）
认购费用＝认购份额×基金份额发售价格×认购费率，认购费率根据发行价格与认购份博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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额乘积来确定，即 M=基金份额发行价格×认购份额。
当认购费用为固定金额时：
认购金额＝认购份额×基金份额发售价格+固定费用
认购费用＝固定费用
认购费用由基金管理人收取，投资者需以现金方式交纳认购费用。
认购费用、认购金额的计算按四舍五入方法，保留到小数点后两位，由此误差产生的
收益或损失由基金资产承担。
举例：某公众投资者欲场内认购本基金 500 万份，经网下询价确定的基金份额发售价
格为 2.500 元，该笔认购申请被全部确认，对应的认购费为 1000 元，假定该笔认购中的有
效认购在募集期间产生利息 700 元，则其需缴纳的认购金额为：
认购金额＝5,000,000×2.500+1,000＝12,501,000.00 元
即：某公众投资者场内认购本基金 500 万份，基金份额发售价格为 2.500 元，则其需
缴纳的认购金额为 12,501,000.00 元，该笔认购中的有效认购在募集期间产生的利息 700 元
将全部归入基金资产。
七、基金份额的认购
（一）认购时间安排：自基金份额发售之日起最长原则上不得超过 5 个交易日，最长
不得超过 3 个月。具体认购时间见本基金询价公告及基金份额发售公告。
（二）投资人认购应提交的文件和办理的手续：具体见本基金询价公告及基金份额发
售公告。
（三）认购的方式及确认：
战略投资者将通过基金管理人的直销柜台参与认购。战略投资者可以通过场内证券账
户或场外基金账户认购本基金。参与战略配售的原始权益人或其同一控制下的关联方，可
以用现金或者中国证监会认可的其他对价进行认购。
网下投资者可以通过场内证券账户或场外基金账户认购本基金。
公众投资者可以通过获得基金销售业务资格并经上海证券交易所和中国证券登记结算
有限责任公司认可的上海证券交易所会员单位或者基金管理人委托的场外基金销售机构
（包括基金管理人的直销柜台及其他销售机构）认购本基金。
（四）认购的限额
1、网下投资者的认购限额博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
106
网下投资者认购时，应当按照确定的认购价格填报一个认购数量，其填报的认购数量
不得低于询价阶段填报的“拟认购数量”，也不得高于基金管理人、财务顾问确定的每个配
售对象的认购上限，且不得高于网下发售份额数量。
2、公众投资者的认购限额
（1）场外认购限制
本基金场外认购采用金额认购的方式。首次最低认购金额不低于 1,000 元（含认购
费），追加认购单笔最低金额为 1,000 元（含认购费），详情请见当地销售机构公告。
各销售机构对最低认购限额及交易级差有其他规定的，以各销售机构的业务规定为准。
（2）场内认购限制
本基金场内认购采用份额认购方法。场内认购单笔份额应为 1,000 份或其整数倍。
（3）募集期内，单个投资人的累计认购份额不设上限。
（五）参与认购所需的账户
投资者参与本基金场内认购的，应当使用中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
开立的上海证券账户（人民币普通股票账户和证券投资基金账户）。投资者参与本基金场
外认购的，应当使用中国证券登记结算有限责任公司开立的开放式基金账户。
（六）募集资金用途
1、本基金实际募集金额在扣除基础设施基金层面预留费用（包括：上市费用、信息披
露费用、基金成立后首期资产跟踪评估费用、首期审计费用、账户开立费用等依法可以预
留的费用）后，将全部用于认购博时津开科工产业园封闭式基础设施 1 期资产支持专项计
划的全部资产支持证券。
2、专项计划设立后，专项计划将受让 SPV 的全部股权； SPV 将根据相关股权转让协
议的约定向项目公司原股东（科工园公司）支付股权转让价款，并向项目公司缴付出资、
根据需要对项目公司进行增资。
八、募集资金利息的处理方式
《基金合同》生效前，投资人的认购款项只能存入专门账户，在基金募集行为结束前，
任何人不得动用。有效认购款项在募集期间产生的利息归入基金资产，具体数额以基金登
记机构的记录为准。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
107
九、中止发售
当出现以下任意情况之一时，基金管理人及财务顾问将可采取中止发售措施：
（一）网下询价阶段，网下投资者提交的拟认购数量合计低于网下初始发售份额数量；
（二）基金份额认购价格未达原始权益人预期；
（三）原始权益人、基金管理人、财务顾问就确定基金份额认购价格未能达成一致意
见；
（四）出现对基金发售有重大影响的其他情形。
如发生以上情形，基金管理人和财务顾问可采取中止发售措施，并发布中止发售公告。
中止发售后，在中国证监会同意注册决定的有效期内，基金管理人可重新启动发售。
十、募集失败的情形和处理安排
募集期届满，出现下列任意情形之一的，本基金募集失败：
（一）基金份额总额未达到准予注册规模的 80%；
（二）募集资金规模不足 2 亿元，或基金认购人数少于 1,000 人；
（三）原始权益人或其同一控制下的关联方未按规定参与战略配售；
（四）扣除战略配售部分后，网下发售比例低于本次公开发售数量的 70%；
（五）导致基金募集失败的其他情形。
如果本基金募集失败，基金管理人应当承担下列责任：
（一）以其固有财产承担因募集行为而产生的债务和费用；
（二）在基金募集期限届满后 30 日内返还投资人已缴纳的款项，并加计银行同期活期
存款利息；
（三）如基金募集失败，基金管理人、基金托管人及销售机构不得请求报酬。基金管
理人、基金托管人和销售机构为基金募集支付之一切费用应由各方各自承担。
十一、发售时间安排
本基金发售时间安排如下表所示：
表九-2 预计基金发售时间安排
具体日期
预计询价日 2024 年【8】月【13】日（X 日）
预计刊登发售公告日 2024 年【8】月【15】日
预计募集期首日 2024 年【8】月【21】日（L 日）
上市日 在符合相关法律法规和基金上市条件后尽快办理博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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注：
（一）如无特殊说明，上述日期均为交易日，如遇重大突发事件影响本次发售，基金
管理人及财务顾问将及时公告，修改本次发售日程。
（二）如因上交所系统故障或非可控因素导致网下投资者无法正常使用其“REITs 询价
与认购系统”进行网下询价或录入认购信息工作，请网下投资者及时与基金管理人或财务顾
问联系。
（三）如果基金管理人、财务顾问确定的认购价格高于网下投资者报价的中位数和加
权平均数的孰低值的，基金管理人将发布投资风险特别公告，募集期将相应延迟，届时请
以发售公告为准。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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第十部分.基金合同的生效
一、基金备案的条件
本基金自募集期届满时，同时满足如下情形，本基金达到备案条件：
（一）本基金募集的基金份额总额达到准予注册规模。
（二）基金募集资金规模不少于 2 亿元且基金认购人数不少于 1,000 人。
（三）原始权益人或其同一控制下的关联方已按规定参与战略配售。
（四）扣除战略配售部分后，网下发售比例不低于本次公开发售数量的 70%。
基金募集期届满或基金管理人依据法律法规及招募说明书可以决定停止基金发售，并
在 10 日内聘请法定验资机构验资，自收到验资报告之日起 10 日内，向中国证监会办理基
金备案手续。
基金募集达到基金备案条件的，自基金管理人办理完毕基金备案手续并取得中国证监
会书面确认之日起，《基金合同》生效；否则《基金合同》不生效。基金管理人在收到中
国证监会确认文件的次日对《基金合同》生效事宜予以公告。基金管理人应将基金募集期
间募集的资金存入专门账户，在基金募集行为结束前，任何人不得动用。
二、基金合同不能生效时募集资金的处理方式
如果募集期限届满，未满足基金备案条件，基金管理人应当承担下列责任：
（一）以其固有财产承担因募集行为而产生的债务和费用；
（二）在基金募集期限届满后 30 日内返还投资人已缴纳的款项，并加计银行同期活期
存款利息；
（三）如基金募集失败，基金管理人、基金托管人及销售机构不得请求报酬。基金管
理人、基金托管人和销售机构为基金募集支付之一切费用应由各方各自承担。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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第十一部分.基金份额的上市交易和结算
一、基金份额的上市交易
本基金上市交易后，登记在证券登记结算系统中的基金份额可直接在上海证券交易所
交易；登记在基金登记结算系统中的基金份额可在基金通平台转让或通过办理跨系统转托
管业务将基金份额转托管在证券登记结算系统中后，再上市交易，具体可参照上海证券交
易所、登记机构规则办理。
二、上市交易的场所
本基金于上海证券交易所上市交易。
三、上市交易的时间
在符合上市条件的前提下，基金管理人可依据《上海证券交易所证券投资基金上市规
则》（以下简称“《上市规则》 ”），向上海证券交易所申请本基金份额上市交易。
在确定上市交易的时间后，基金管理人应依据法律法规规定在规定媒介刊登基金份额
上市交易公告书及提示性公告。
四、上市交易的规则
本基金在上海证券交易所的上市交易需遵循《基础设施基金业务办法》《上海证券交
易所交易规则》《上海证券交易所证券投资基金上市规则》等有关规定及其不时修订和补
充。
本基金上市期间，基金管理人选定做市商为基础设施基金提供双边报价等服务的，基
金管理人及做市商开展基金做市服务业务按照上海证券交易所相关业务规则执行。
五、上市交易的费用
本基金上市交易的费用按照上海证券交易所有关规定办理。
六、上市交易的停复牌和终止上市
上市基金份额的停复牌和终止上市按照法律法规、中国证监会及上海证券交易所的相
关规定执行。具体情况见基金管理人届时相关公告。
本基金上市交易后，出现《上海证券交易所证券投资基金上市规则》规定终止上市情博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
111
形的，上海证券交易所终止其上市交易。
基金变更并终止上市后，对于本基金场内份额的处理规则由基金管理人制定并按规定
公告。
七、基金份额收购及份额权益变动
基础设施基金的收购及份额权益变动活动，投资者应当按照《基础设施基金业务办法》
履行相应的程序或者义务；《基础设施基金业务办法》未作规定的其他事项，投资者应当
参照中国证监会《上市公司收购管理办法》《上海证券交易所股票上市规则》以及其他关
于上市公司收购及股份权益变动的规定履行相应的程序或者义务。
投资者及其一致行动人应当参照中国证监会《上市公司收购管理办法》、中国证监会
关于公开发行证券的公司权益变动报告书内容与格式相关规定以及其他有关上市公司收购
及股份权益变动的有关规定编制相关份额权益变动报告书等信息披露文件并予公告。
（一）投资者及其一致行动人的承诺
投资者及其一致行动人的承诺同意自拥有基金份额时即视为对如下事项约定的承诺：
1、通过上海证券交易所交易或者上海证券交易所认可的其他方式，投资者及其一致行
动人拥有权益的基金份额达到本基金基金份额的 10%时，应当在该事实发生之日起 3 日内
编制权益变动报告书，通知本基金管理人，并予公告；在上述期限内，不得再行买卖本基
金的份额，但另有规定的除外。
2、投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到本基金基金份额的 10%后，其通
过上海证券交易所交易拥有权益的基金份额占本基金基金份额的比例每增加或者减少 5%，
应当依照上述第 1、点进行通知和公告。在该事实发生之日起至公告后 3 日内，不得再行
买卖本基金的份额，但另有规定的除外。
投资者及其一致行动人同意在拥有基金份额时即视为作出承诺：若违反上述第 1、及 2、
条规定买入在本基金中拥有权益的基金份额的，在买入后的 36 个月内对该超过规定比例部
分的基金份额不行使表决权。
投资者及其一致行动人应当参照《上市公司收购管理办法》、中国证监会关于公开发
行证券的公司权益变动报告书内容与格式相关规定以及其他有关上市公司收购及股份权益
变动的规定编制相关份额权益变动报告书等信息披露文件并予公告。
投资者及其一致行动人拥有权益的基础设施基金份额达到或者超过基础设施基金份额
的 10%但未达到 30%的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十六条规定编制权益变动博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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报告书。
投资者及其一致行动人拥有权益的基础设施基金份额达到或者超过基础设施基金份额
的 30%但未达到 50%的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十七条规定编制权益变动
报告书。
（二）要约收购
投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到基础设施基金份额的 50%时，继续增
持该基础设施基金份额的，应当参照《上市公司收购管理办法》以及其他有关上市公司收
购及股份权益变动的有关规定，采取要约方式进行并履行相应的程序或者义务，但符合
《基础设施基金业务办法》规定情形的可免除发出要约。
投资者及其一致行动人通过首次发售拥有权益的基金份额达到或超过基础设施基金份
额 50%，继续增持该基础设施基金份额的，适用前述规定。
如基础设施基金被收购，本基金管理人应当参照《上市公司收购管理办法》的有关规
定，编制并公告管理人报告书，聘请独立财务顾问出具专业意见并予公告。
以要约方式对本基金进行收购的，要约收购期限届满至要约收购结果公告前，本基金
应当停牌。基金管理人披露要约收购结果公告日复牌，公告日为非交易日的，于次一交易
日起复牌。
以要约方式对本基金进行收购的，当事人应当参照上海证券交易所和登记机构上市公
司要约收购业务的有关规定办理相关手续。
投资者及其一致行动人拥有权益的本基金基金份额达到或者超过本基金基金份额的三
分之二的，继续增持本基金的，可免于发出要约。
除上述情形外，投资者及其一致行动人拥有权益的本基金基金份额达到或者超过本基
金基金份额的 50%的，且符合《上市公司收购管理办法》第六十三条列举情形之一的，可
免于发出要约。
符合《上市公司收购管理办法》第六十二条列举情形之一的，投资者可以免于以要约
方式增持本基金。
八、基金份额的结算
本基金的基金份额按照中国结算的业务规则采取分系统登记原则。记录在投资者场内
证券账户中的基金份额登记在中国结算证券登记结算系统；记录在投资者开放式基金账户
中的基金份额登记在中国结算开放式基金登记结算系统。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
113
基金份额的具体结算以中国结算业务规则的规定为准。
九、扩募基金份额的上市
基础设施基金存续期间涉及扩募基金份额上市的，基金管理人需参照《基础设施基金
业务办法》《新购入基础设施项目指引》向上海证券交易所申请新增基金份额上市。
在确定基金扩募份额上市交易的时间后，基金管理人应依据法律法规规定在规定媒介
上刊登基金扩募份额上市交易公告书。
十、流动性服务商安排
本基金上市期间，基金管理人将选定不少于 1 家流动性服务商为基础设施基金提供双
边报价等服务。基金管理人及流动性服务商开展基金流动性服务业务，按照上交所《上海
证券交易所基金业务指南第 2 号——上市基金做市业务》及其他相关规定执行。
十一、其他事项
在不违反法律法规及中国证监会规定的前提下，基金管理人可在对基金份额持有人利
益无实质性不利影响的情形下，办理基金份额的质押业务或其他基金业务，基金管理人可
制定相应业务的规则，并依照《信息披露办法》的有关规定进行公告。
若相关法律法规、中国证监会、上海证券交易所及登记机构对基金上市交易的规则等
相关规定内容进行调整的，本基金基金合同相应予以修改，且此项修改无需召开基金份额
持有人大会，并在本基金更新的招募说明书中列示。
若上海证券交易所、登记机构增加了基金上市交易、份额转让等新功能，本基金管理
人可以在履行适当的程序后增加相应功能，无需召开基金份额持有人大会。
在不违反法律法规及不损害基金份额持有人利益的前提下，本基金可以在履行适当的
程序后申请在包括境外交易所在内的其他交易场所上市交易，无需召开基金份额持有人大
会。
十二、基金份额折算与变更登记
基金合同生效后，本基金可以进行份额折算，无需召开基金份额持有人大会。
本基金进行基金份额折算的，基金管理人应事先确定基金份额折算日，并依照《信息
披露办法》的有关规定进行公告。基金份额折算由基金管理人向登记机构申请办理基金份
额折算与变更登记。基金份额折算后，基金的基金份额总额与基金份额持有人持有的基金博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
114
份额数额将发生调整，但调整后的基金份额持有人持有的基金份额占基金份额总额的比例
不发生变化。基金份额折算对基金份额持有人的权益无实质性影响（因尾数处理而产生的
损益不视为实质性影响）。基金份额折算后，基金份额持有人将按照折算后的基金份额享
有权利并承担义务。
如果基金份额折算过程中发生不可抗力，基金管理人可延迟办理基金份额折算。基金
份额折算的具体方法见基金管理人届时公告。
十三、基金份额的冻结和解冻
登记机构只受理国家有权机关依法要求的基金份额的冻结与解冻，以及登记机构认可、
符合法律法规的其他情况下的冻结与解冻。开放式基金账户/上海证券账户或基金份额被冻
结的，被冻结基金份额所产生的权益一并冻结，法律法规、中国证监会或法院判决、裁定
另有规定的除外。
十四、基金份额的转让
在法律法规允许且条件具备的情况下，基金管理人可受理基金份额持有人通过中国证
监会认可的交易场所或者交易方式进行份额转让的申请并由登记机构办理基金份额的过户
登记。基金管理人拟受理基金份额转让业务的，将提前公告，基金份额持有人应根据基金
管理人公告的规则办理基金份额转让业务。
基金管理人应当对战略投资者持有的基础设施基金战略配售份额进行限售管理。限售
安排应当符合《基础设施基金指引》关于基金战略配售份额最低持有期限的规定以及相关
约定。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
115
第十二部分.基金的投资
一、投资目标
本基金主要投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；本基金通过资产支持
证券等特殊目的载体取得基础设施项目公司全部股权，最终取得相关基础设施项目完全所
有权。本基金通过主动的投资管理和运营管理，提升基础设施项目的运营收益水平，力争
为基金份额持有人提供稳定的收益分配及长期可持续的收益分配增长，并争取提升基础设
施项目价值。
二、投资范围及比例
本基金存续期内主要投资于最终投资标的为基础设施项目的基础设施资产支持证券，
并持有其全部份额；基金通过资产支持证券等特殊目的载体取得基础设施项目公司全部股
权，最终取得相关基础设施项目完全所有权。本基金的其他基金资产可以投资于利率债
（包括国债、政策性金融债、地方政府债、央行票据）、 AAA 级信用债（包括符合要求的
企业债、公司债、金融债、中期票据、短期融资券、超短期融资券、公开发行的次级债、
政府支持机构债、可分离交易可转债的纯债部分）、货币市场工具（包括同业存单、债券
回购、银行存款（含协议存款、定期存款及其他银行存款）等）及法律法规或中国证监会
允许基金投资的其他金融工具（但须符合中国证监会的相关规定）。
本基金可根据法律法规的规定参与融资业务。
本基金不投资于股票，也不投资于可转换债券（可分离交易可转债的纯债部分除外）、
可交换债券。
如法律法规或监管机构以后允许基金投资的其他品种，基金管理人在履行适当程序后，
可以将其纳入投资范围，并可依据届时有效的法律法规适时合理地调整投资范围。
基金合同生效后，本基金将扣除本基金预留费用后的全部募集资金（不含募集期利息）
用于购买资产支持证券份额；除基金合同另有约定外，存续期内，本基金投资于基础设施
资产支持证券的资产比例不低于基金资产的 80%。
若法律法规的相关规定发生变更或监管机构允许，本基金管理人在履行适当程序后，
可对上述资产配置比例进行调整。
本基金符合《基础设施基金指引》的投资要求。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
116
三、投资比例超限的处理方式和流程
基金合同生效后，若出现基金合同约定以外的其他情形导致本基金投资比例不符合投
资比例规定的，为保护基金份额持有人利益，经与基金托管人协商一致并履行适当程序后，
基金管理人应尽快采取措施，以使本基金的投资比例限制符合要求。
四、投资策略
（一）基础设施项目投资策略
1、资产支持专项计划投资策略
基金合同生效后，本基金将扣除本基金预留费用后的全部募集资金（不含募集期利息）
投资于博时津开科工产业园封闭式基础设施 1 期资产支持专项计划的全部资产支持证券。
博时津开科工产业园封闭式基础设施 1 期资产支持专项计划持有项目公司 100%的股权
和其他附属权益及衍生权益。
前述基础设施项目的基本情况、财务状况及经营业绩分析、现金流测算分析及未来运
营展望、运营管理安排等信息详见本招募说明书。
存续期内，本基金投资于基础设施资产支持证券的资产比例不低于基金资产的 80%。
2、运营管理策略
本基金将审慎论证宏观经济因素（就业、利率、人口结构等）、基础设施项目行业周
期（供需结构、运营收入和资产价格波动等）、其他可比资产项目的风险和预期收益率来
判断基础设施项目当前的投资价值以及未来的发展空间。在此基础上，本基金将深入调研
基础设施项目的基本面（包括但不限于位置、质量、资产价格、出租率、租金价格、租户、
租约、现金流等）和运营基本面（包括但不限于定位、经营策略、租赁能力、运营管理能
力、物业管理能力等），综合评估其收益状况、增值潜力和预测现金流收入规模等。
同时，基金管理人将采取积极措施提高基础设施项目的租金收入、出租率和净收益水
平，以提升基础设施项目增长前景。本基金将主要采取以下措施及策略维持最优出租率，
实现租金收入的可持续增长：
（1）积极开展基础设施项目租赁管理；通过提供增值服务与现有租户维持良好关系，
提高租户满意度，针对租赁期限即将届满的租赁协议，提前开展续租工作，将租赁协议届
满所带来的影响减至最低；
（2）积极营销推广，优化租赁方案以维持较高的出租率及租金水平；
（3）优化租户结构，丰富租户多元性，通过高质量运营提升资产价值和回报水平；博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
117
（4）与外部管理机构合作，提供高标准的专业服务，以持续满足租户的需求并提高其
忠诚度；
（5）通过科学和规范的基础设施资产管理与基础设施项目运营，降低基础设施项目运
营成本，提升盈利水平。
本基金将探索不同的策略，对基础设施项目实施资产保值增值措施，从而进一步提高
基础设施项目的回报率，如升级设施、翻新及重建公共区域等。
3、扩募收购策略等资产收购策略
基金存续期内，本基金将积极寻找其他优质的基础设施项目，以分散基础设施项目的
经营风险、提高基金资产的投资和运营收益。在评估潜在收购机会时，本基金管理人将专
注于考核如下内容：
（1）收益率要求
基金管理人将在考虑监管、商业、政治及其他相关因素后，物色具备增值潜力的基础
设施项目，收购预期收益高于资本成本且预期能维持或增加基金份额持有人回报，同时能
平衡与该等投资相关的多种风险的基础设施项目。
（2）地理位置及增长潜力
基金管理人将评估基础设施项目的地理位置、国家政策、产业规划、市场增长潜力及
本基金所投基础设施项目的整体地域分布的影响。本基金管理人也将对基础设施项目周边
设施及规划进行评估，如交通便利性、产业结构等。同时，亦将考虑其他因素，如基础设
施项目所在地区发展前景、周边市场的成熟度、产业及项目集中程度与竞争情况等。
（3）租户及租户特征
基金管理人将对基础设施项目的租金及租户保留率与其各自区域的竞争基础设施项目
的租金及租户保留率的比较作出评估。此外，本基金管理人将评估租户素质，并于收购该
基础设施项目前估计出租率。
（4）资产增值潜力
基金管理人将基础设施项目价格的上涨潜力视为资产管理、市场定位及其他资产增值
措施的一部分。
（5）建筑物及设施规格
对于本基金拟收购的基础设施项目，基金管理人将遵守相关法律及分区规划条例以及
质量规格，考虑建筑物的大小及使用年限。独立评估机构将评估基础设施项目中短期维修、
维护及资本开支需求。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
118
本基金可以通过扩募购入基础设施项目，亦可通过出售原有部分或全部基础设施项目
的方式购入其他基础设施项目。
4、资产出售及处置策略
基金存续期内，若出现本基金原有部分或全部基础设施项目持有期收益率下降、基础
设施项目运营质量下降、基础设施项目的市场价值持续走高溢价明显或有更好的收购标的
等情况时，基金管理人将寻求机会处置基础设施项目。基金管理人将积极寻求综合实力强、
报价合理的交易对手方，在平衡资产对价、交割速度、付款方案等多个因素后，择机处置
相关基础设施项目。
如本基金存续期内基础设施项目的产权证到期且续期困难或续期价值不明显，或本基
金存续期届满后不再续期，基金管理人将提前安排基础设施项目处置方案，积极寻求综合
实力强、报价合理的交易对手方，在平衡资产对价、交割速度、付款方案等多个因素后，
力争于清算期内完成资产处置。
（二）基金的融资策略
基金存续期内，在控制风险及遵循基金份额持有人利益优先原则的前提下，本基金将
综合使用各种融资方式，提高基金份额持有人的投资收益，包括但不限于基金扩募、回购、
直接或间接对外借入款项和法律法规允许的其他方式等。本基金扩募的相关安排详见“第二
十部分.基础设施基金扩募与基础设施项目购入”。本基金借款相关限制详见本章“九、借款
限制”的相关内容。
（三）固定收益投资策略
存续期内，本基金除投资基础设施资产支持证券外，其余基金资产应当依法投资于利
率债、 AAA 级信用债或货币市场工具。这部分基金资产的投资策略如下：
本基金通过自上而下和自下而上相结合、定性分析和定量分析相补充的方法，确定资
产在固定收益类证券之间的配置比例。充分发挥基金管理人长期积累的信用研究成果，利
用自主开发的信用分析系统，深入挖掘价值被低估的标的券种，以获取最大化的信用溢价。
在谨慎投资的前提下，力争获取稳健的投资收益。
在以上战略性资产配置的基础上，本基金采用定性分析和定量分析相补充的方法，进
行前瞻性的决策。一方面，本基金将分析众多的宏观经济变量（包括 GDP 增长率、 CPI 走
势、 M2 的绝对水平和增长率、利率水平与走势等），并关注国家财政、税收、货币、汇
率政策和其它证券市场政策等。另一方面，本基金将对债券市场整体收益率曲线变化进行
深入细致分析，从而对市场走势和波动特征进行判断。在此基础上，确定资产在固定收益博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
119
类证券之间的配置比例。
本基金灵活应用各种期限结构策略、信用策略、互换策略、息差策略等。本基金在控
制利率风险、在合理管理并控制组合风险的前提下，最大化组合收益。
今后，随着证券市场的发展、金融工具的丰富和交易方式的创新等，基金还将积极寻
求其他投资机会，如法律法规或监管机构以后允许基金投资其他品种，本基金将在履行适
当程序后，将其纳入投资范围以丰富组合投资策略。
五、业绩比较基准
本基金在封闭运作期内主要投资于基础设施资产支持证券，获取基础设施运营收益并
承担基础设施价格波动，当前暂无适用的业绩比较基准。
如果今后有适当的、能为市场普遍接受的业绩比较基准推出，本基金管理人可以根据
本基金的投资范围和投资策略，在取得基金托管人同意且按照监管部门要求履行适当程序
后设置基金的业绩比较基准并及时公告，无需召开基金份额持有人大会审议。
六、风险收益特征
本基金在封闭运作期内主要投资于基础设施资产支持证券，获取基础设施运营收益并
承担基础设施价格波动。本基金的预期收益及预期风险水平高于债券型基金和货币型基金，
低于股票型基金。
七、投资限制
（一）组合限制
基金的投资组合应遵循以下限制：
1、基金合同生效后，本基金将扣除本基金预留费用后的全部募集资金（不含募集期利
息）用于购买资产支持证券份额；存续期内，本基金投资于基础设施资产支持证券的资产
比例不低于基金资产的 80%，但因基础设施项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时已收
到扩募资金但尚未完成基础设施项目购入及中国证监会认可的其他因素致使基金投资比例
不符合上述规定投资比例的不属于违反投资比例限制；因除上述原因以外的其他原因导致
不满足上述比例限制的，基金管理人应在 60 个工作日内调整；
2、本基金持有一家公司发行的证券，其市值不超过基金净资产的 10%，直接或间接
持有基础设施资产支持证券的除外；
3、本基金管理人管理的全部基金，持有一家公司发行的证券，不超过该证券的 10%，博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
120
直接或间接持有基础设施资产支持证券的除外；
4、本基金可以直接或间接对外借款，借款用途限于基础设施项目日常运营、维修改造、
项目收购等，且基金总资产不得超过基金净资产的 140%；
5、本基金投资的信用债如因信用等级下调导致不符合本基金投资范围的，基金管理人
应在三个月之内调整；
6、法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他投资限制。
因证券市场波动、证券发行人合并或基金规模变动等基金管理人之外的因素致使基金
投资比例不符合上述 2、及 3、条规定投资比例的，基金管理人应当在 10 个交易日内进行
调整，但中国证监会规定的特殊情形除外。因基础设施项目出售、按照扩募方案实施扩募
收购时已收到扩募资金但尚未完成基础设施项目购入及中国证监会认可的其他因素致使基
金投资比例不符合上述投资比例规定的不属于违反投资比例限制。
除基金合同另有约定外，基金管理人应当自基金合同生效之日起 6 个月内使基金的投
资组合比例符合上述约定。在上述期间内，本基金的投资范围、投资策略应当符合基金合
同的约定。基金托管人对基金的投资的监督与检查自基金合同生效之日起开始。
如果法律法规或监管部门对上述投资组合比例限制进行变更的，以变更后的规定为准。
法律法规或监管部门取消上述限制，如适用于本基金，基金管理人在履行适当程序后，则
本基金投资不再受相关限制。
（二）禁止行为
为维护基金份额持有人的合法权益，基金财产不得用于下列投资或者活动：
1、承销证券；
2、违反规定向他人贷款或者提供担保；
3、从事承担无限责任的投资；
4、买卖其他基金份额，但法律法规或中国证监会另有规定的除外；
5、向其基金管理人、基金托管人出资；
6、从事内幕交易、操纵证券交易价格及其他不正当的证券交易活动；
7、法律、行政法规和中国证监会规定禁止的其他活动。
基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制人或
者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重大关
联交易的，应当符合基金的投资目标和投资策略，遵循基金份额持有人利益优先原则，防
范利益冲突，建立健全内部审批机制和评估机制，按照市场公平合理价格执行。相关交易博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
121
必须事先得到基金托管人的同意，并按法律法规予以披露。重大关联交易应提交基金管理
人董事会审议，并经过三分之二以上的独立董事通过。基金管理人董事会应至少每半年对
关联交易事项进行审查。
如法律、行政法规或监管部门取消或变更上述限制，如适用于本基金，则本基金投资
不再受相关限制或按变更后的规定执行。
八、基金管理人代表基金行使股东或债权人权利的处理原则及方法
（一）基金管理人按照国家有关规定代表基金独立行使资产支持证券持有人、直接或
间接行使股东或债权人权利，保护基金份额持有人的利益；
（二）有利于基金财产的安全与增值；
（三）不通过关联交易为自身、雇员、授权代理人或任何存在利害关系的第三人牟取
任何不当利益。
九、借款限制
本基金直接或间接对外借入款项，应当遵循基金份额持有人利益优先原则，不得依赖
外部增信，借款用途限于基础设施项目日常运营、维修改造、项目收购等，且基金总资产
不得超过基金净资产的 140%。其中，用于基础设施项目收购的借款应当符合下列条件：
（一）借款金额不得超过基金净资产的 20%；
（二）本基金运作稳健，未发生重大法律、财务、经营等风险；
（三）本基金已持基础设施和拟收购基础设施相关资产变现能力较强且可以分拆转让
以满足偿还借款要求，偿付安排不影响基金持续稳定运作；
（四）本基金可支配现金流足以支付已借款和拟借款本息支出，并能保障基金分红稳
定性；
（五）本基金具有完善的融资安排及风险应对预案；
（六）中国证监会规定的其他要求。
本基金总资产被动超过基金净资产 140%的，基础设施基金不得新增借款，基金管理
人应当及时向中国证监会报告相关情况及拟采取的措施等。拟采取措施包括但不限于：扩
募偿还借款、利用本基金闲置资金偿还借款等。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
122
第十三部分.基金的财产
一、基金总资产
基金总资产是指本基金通过特殊目的载体持有的基础设施项目、其他各类证券、银行
存款本息和基金应收款项以及其他投资所形成的价值总和，即基金合并财务报表层面计量
的总资产。
二、基金净资产
基金净资产是指基金资产减去基金负债后的价值，即基金合并财务报表层面计量的净
资产。
三、基金财产的账户
（一）基金资金账户的开立和管理
1、基金托管人以本基金的名义在其营业机构开立基金的资金账户（也可称为“托管账
户”），保管基金的银行存款，并根据基金管理人的指令办理资金收付。
2、基金资金账户的开立和使用，限于满足开展本基金业务的需要。基金托管人和基金
管理人不得假借本基金的名义开立任何其他银行账户；亦不得使用基金的任何账户进行本
基金业务以外的活动。
3、基金资金账户的开立和管理应符合法律法规及银行业监督管理机构的有关规定。
（二）基金证券账户和结算备付金账户的开立和管理
1、基金托管人在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司、深圳分公司为基金开立
基金托管人与基金联名的证券账户。
2、基金证券账户的开立和使用，仅限于满足开展本基金业务的需要。基金托管人和基
金管理人不得出借或未经对方同意擅自转让基金的任何证券账户，亦不得使用基金的任何
账户进行本基金业务以外的活动。
3、基金证券账户的开立和证券账户卡的保管由基金托管人负责，账户资产的管理和运
用由基金管理人负责。
4、基金托管人以基金托管人的名义在中国证券登记结算有限责任公司开立结算备付金
账户，并代表所托管的基金完成与中国证券登记结算有限责任公司的一级法人清算工作，
基金管理人应予以积极协助。结算备付金、结算保证金等的收取按照中国证券登记结算有博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
123
限责任公司的规定执行。
5、若中国证监会或其他监管机构在托管协议订立日之后允许基金从事其他投资品种的
投资业务，涉及相关账户的开立、使用的，按有关规定开立、使用并管理；若无相关规定，
则基金托管人比照上述关于账户开立、使用的规定执行。
（三）债券托管账户的开立和管理
基金合同生效后，基金托管人根据中国人民银行、中央国债登记结算有限责任公司和
银行间市场清算所股份有限公司的有关规定，以本基金的名义在银行间市场登记结算机构
开立债券托管账户，并代表本基金进行银行间市场债券的结算。
（四）专项计划托管账户的开立和管理
资产支持证券托管人为基金托管人的分支机构。资产支持证券管理人应以专项计划的
名义在资产支持证券托管人处开立人民币资金账户。专项计划的一切货币收支活动（包括
但不限于接收专项计划募集资金、期间收益及其他应属专项计划的款项，接收、支付 SPV
公司股权购买价款并向 SPV 公司进行投资，支付项目公司股权购买价款并向项目公司进行
投资（如有），向 SPV 公司、项目公司（如有）和其他相关主体（如有）发放借款，进行
合格投资，支付专项计划利益及专项计划费用）均必须通过该账户进行。
（五） SPV 监管账户和项目公司监管账户开立和管理
SPV 公司监管账户系指各 SPV 公司分别在基金托管人指定的分支机构银行开立的、用
于接收各 SPV 公司全部收入并对外进行支付的人民币资金账户，具体以相应《SPV 公司监
管协议》的约定为准。在《吸收合并协议》签署并生效后，相应的 SPV 公司监管账户应相
应注销。
项目公司监管账户系指各项目公司分别在基金托管人指定的分支机构银行开立的、用
于接收各项目公司运营收入，并对外进行支付的人民币资金账户，具体以相应《项目公司
监管协议》的约定为准。
（六）其他账户的开立和管理
基金托管人和基金管理人应当在开户过程中相互配合，并提供所需资料。基金管理人
保证所提供的账户开户材料的真实性和有效性，且在相关资料变更后及时将变更的资料提
供给基金托管人。
因业务发展需要而开立的其他账户，可以根据法律法规和基金合同的规定，由基金管
理人协助基金托管人按照有关法律法规和基金合同的约定协商后开立。新账户按有关规定
使用并管理。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
124
法律法规等有关规定对相关账户的开立和管理另有规定的，从其规定办理。
四、基金财产的保管和处分
基金财产具有独立性。
因本基金的管理、运用或者其他情形而取得的财产和收益，归入本基金财产。本基金
财产的债务由本基金财产承担。
本基金财产独立于原始权益人、基金份额持有人、基金管理人、基金托管人、基金登
记机构、基金销售机构、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人及其他参与机构的固
有财产，并由基金托管人保管。原始权益人、基金份额持有人、基金管理人、基金托管人、
基金登记机构、基金销售机构、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人及其他参与机
构以其自有的财产承担其自身的法律责任，其债权人不得对本基金财产行使请求冻结、扣
押或其他权利。除依法律法规和《基金合同》的规定处分外，基金财产不得被处分。
原始权益人、基金份额持有人、基金管理人、基金托管人、基金登记机构、基金销售
机构、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人及其他参与机构因依法解散、被依法撤
销或者被依法宣告破产等原因进行清算的，基金财产不属于其清算财产。
基础设施基金财产的债权，不得与原始权益人、基金份额持有人、基金管理人、基金
托管人、基金登记机构、基金销售机构、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人及其
他参与机构的固有财产产生的债务相抵销。不同基础设施基金财产的债权债务，不得相互
抵销。非因基金财产本身承担的债务，不得对基金财产强制执行。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
125
第十四部分.基础设施项目基本情况
一、基础设施项目概况及运营数据
基础设施资产包括天津经济技术开发区天河数字产业园（以下简称“数字产业园”）和
大陆汽车厂房产业园（以下简称“大陆汽车厂房”），均位于天津市滨海新区经济技术开发
区东区范围内，其位置分布如下：
图十四-1 基础设施项目位置示意图
数字产业园坐落于天津市滨海新区开发区信环西路 19 号 ，土地使用权面积为
90,328.90 平方米，所在宗地由一宗土地构成，该地块北至第七大街、西临北海路、南临信
环西路、东临络达街。其所占用地块呈不规则多边形，地势平缓，地质条件良好，土地承
载能力较强。
大陆汽车厂房坐落于天津市滨海新区开发区渤海路 2 号，土地使用权面积为 82,298.20
平方米，所在宗地由一宗土地构成，该地块北临第四大街、西临渤海路、南临泰达大街、
东临天津京东深拓机器人科技有限公司。其所占用地块呈规则四边形，地势平缓，地质条
件良好，土地承载能力较强。
图十四-2 基础设施项目外观暨内部照片
数字产业园 大陆汽车厂房博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
126
数字产业园 大陆汽车厂房
（一）基本情况
1、项目所处片区规划条件
基础设施项目位于天津滨海新区天津经济技术开发区（东区）内。
图十四-3 天津经济技术开发区空间结构示意图
2、基础设施项目资产情况
（1）数字产业园
数字产业园项目位于天津经济技术开发区东区，为经开区的核心起步区。包含数字产
业园 1-8 号楼，总建筑面积为 157,344.77 平方米。天津经济技术开发区作为滨海新区打造
国家数字经济示范区的核心区，在国家超级计算天津中心、天津市滨海新区信息技术创新博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
127
中心、腾讯数码天津有限公司等重点企业引领下，形成了集成电路、移动互联网、智能制
造等数字产业细分领域的产业聚集，数字产业园是天津信息安全、数字产业孵化的核心载
体。
数字产业园总建筑面积为 157,344.77 平方米，由 8 栋研发办公楼及连廊（科技展厅）
组成，分为一期及二期。其中一期包括 1-5 号楼于 2009 年建成，建筑面积合计为 87,287.42
平方米，二期包括 6-8 号楼及连廊（科技展厅）于 2013 年建成，建筑面积合计为 70,057.35
平方米。一期、二期现均作为研发办公使用。其中 1 号、 2 号、 5-8 号研发办公楼为地上 7
层到顶（7 号楼有地下 1 层）； 3 号及 4 号研发办公楼为地上 4 层到顶（4 号楼有地下 1
层），连廊（科技展厅）为地上 1 层。
数字产业园各部分建筑面积、可租赁面积、用途详见下表：
表十四-1 基础设施资产建筑面积等相关情况
部位 建筑面积
（平方米）
可租赁面积
（平方米） 用途
1 号楼 22,751.16 22,646.02 研发办公楼
2 号楼 21,334.31 21,002.32 研发办公楼
3 号楼 8,020.12 8,003.07 研发办公楼
4 号楼 16,132.48 11,242.98 研发办公楼（含地下车库）
5 号楼 19,049.35 18,706.74 研发办公楼
6 号楼 19,088.79 18,792.61 研发办公楼
7 号楼 31,357.83 23,260.46 研发办公楼（含地下车库）
8 号楼 18,882.23 18,857.81 研发办公楼
科技展厅 728.50 - 科技展厅
合计 157,344.77 142,512.01
2022 年，数字产业园项目营业收入为 7,948.03 万元，其中租金收入为 5,363.58 万元，
物业管理费收入为 2,584.44 万元； 2023 年，数字产业园项目营业收入为 8,324.35 万元，其
中租金收入为 5,664.91 万元，物业管理费收入为 2,659.44 万元。基础设施资产具备良好持
续的经营能力，且现金流全部来源于入驻企业的租金收入和物业管理费收入，为市场化运
营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。
基础设施资产截至 2024 年 3 月 31 日的基本信息如下：
表十四-2 基础设施资产基本情况
资产名称 数字产业园
所在地（明确至区县） 天津市滨海新区（天津经济技术开发区内）
产权证号 津（2023）开发区不动产权第 1040778 号的《不动产权证书》博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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资产四至范围 北侧：第七大街北海泰汇通街；西侧：信环西路至信环北街；东侧：第七大
街；南侧：洛达路
建设内容及规模
土地面积： 90,328.90 平方米
建筑面积： 157,344.77 平方米（钢混面积 156,616.27 平方米，钢建筑面积
728.5 平方米）
用途：工业
用地性质 工业用地
土地使用年限及剩余年限 土地使用期限 50 年， 2009 年 6 月 1 日至 2057 年 6 月 26 日止，剩余 33.24 年
开竣工时间
1#、 2#楼 2008 年 5 月开工， 2009 年 8 月 20 日竣工； 3#、 4#、 5#楼 2008 年 7
月 4 日开工， 2009 年 9 月 25 日竣工； 6#、 7#、 8#楼 2011 年 7 月 1 日开工，
2013 年 7 月 19 日竣工
项目运营开始时间 1#-5#楼 2009 年开始运营， 6#-8#楼 2014 年开始运营
可租赁面积及车位 可租赁面积： 142,512.01 平方米
交通情况
数字产业园坐落于天津经济技术开发区东部，园区西起开发区北海路（高尚
居住区），东至天津港保税区（航运服务区），南临滨海国际会展中心（休
闲购物区），北靠开发区现代产业区（新型产业区）。东侧距离天津轻轨 9
号线东海路站 400 米，南侧距离高铁滨海站 4.5 公里，向东 1.5 公里到达天津
港，向西 5 公里到达高铁滨海西站，周边 5 公里范围内有滨海大道、京津高
速，交通较为便利
评估价值 80,800 万元（基于 2024 年 3 月 31 日时点）
数字产业园项目《不动产权证书》所载核心内容摘录如下：
表十四-3 数字产业园项目《不动产权证书》所载内容摘录
权证号 津（2023）开发区不动产权第 1040778 号
权利人 天津泰达数字产业园有限公司
共有情况 单独所有
坐落 开发区信环西路 19 号
不动产单元号 120116040009GB00001F00010001 等
权利类型 国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权
权利性质 出让
用途 工业用地/非居住
面积（平方米） 宗地面积 90,328.9 平方米/房屋建筑面积 157,344.77 平方米
使用期限 至 2057 年 06 月 26 日
权利其他状况 建筑结构：钢混，建筑面积： 156,616.27 平方米
建筑结构：钢，建筑面积： 728.50 平方米
附记 宗地号： 1201074000031570000
登记机构 天津市规划和自然资源局
登记日期 2023 年 12 月 27 日
数字产业园租赁用途主要是研发办公，以及少量的普通办公。资产可出租面积为
142,512.01 平方米。截至 2024 年 3 月 31 日，已出租面积为 117,544.64 平方米，出租率为
82.48%；截至 2024 年 5 月 31 日，已出租面积为 118,555.94 平方米，出租率为 83.19%。
（2）大陆汽车厂房
大陆汽车厂房位于天津经济技术开发区东区，为经开区的核心起步区。项目包含门卫、
办公和实验楼、主生产厂房、扩建厂房、辅助用房、危险品仓库及研发中心和生产中心等
建筑物，总建筑面积为 63,233.61 平方米。大陆汽车厂房入驻企业租户 B，始建于 1995 年，
隶属于某德国上市公司。租户 B 目前主要由新能源科技事业部、电子控制事业部以及委托
生产事业部组成。公司主要生产车身控制模块、多媒体导航、车载通讯模块、变速箱控制博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
129
单元以及第三代轴驱动车用驱动电机等产品。
大陆汽车厂房共分四期开发建设，总建筑面积为 63,233.61 平方米，由门卫、办公和实
验楼、主生产厂房、扩建厂房、辅助用房、危险品仓库及研发中心和生产中心等建筑物组
成，其中一期包括门卫、办公和实验楼及主生产厂房等 3 幢建筑物，于 2005 年建成，建筑
面积合计为 26,299.72 平方米；二期包括 1 幢单层局部 2 层的扩建厂房，于 2012 年建成，
建筑面积为 3,701.56 平方米；三期包括扩建厂房、辅助用房、危险品库和门卫等 4 幢建筑
物，于 2017 年建成，建筑面积为 24,581.15 平方米；四期为 1 幢 4 层局部 5 层的研发建筑
物，于 2021 年建成，建筑面积为 8,651.18 平方米。
大陆汽车厂房各部分建筑面积、可租赁面积、用途详见下表：
表十四-4 基础设施资产建筑面积等相关情况
部位 建筑面积
（平方米）
可租赁面积
（平方米） 用途
一期 17.39 17.39 门卫
一期 6,460.36 6,460.36 办公和实验楼
一期 19,821.97 19,821.97 主生产厂房
一期扩建厂房 3,701.56 3,701.56 扩建厂房
三期 22,156.19 22,156.19 扩建厂房
三期 2,002.60 2,002.60 辅助用房
三期 294.88 294.88 危险品仓库
三期 127.48 127.48 门卫
四期 8,651.18 8,651.18 研发中心和生产中心
合计 63,233.61 63,233.61 -
2022 年，大陆汽车厂房营业收入为 3,879.40 万元， 2023 年，大陆汽车厂房营业收入为
3,879.40 万元，全部为租金收入，基础设施资产具备良好持续的经营能力，且现金流全部
来源于入驻企业的租金收入，为市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。
基础设施资产截至 2024 年 3 月 31 日的基本信息如下：
表十四-5 基础设施资产基本情况
资产名称 大陆汽车厂房
所在地（明确至区县） 天津市滨海新区（天津经济技术开发区内）
产权证号 津（2024）开发区不动产权第 0028164 号的《不动产权证书》
资产四至范围 北临第四大街、西临渤海路、南临泰达大街、东临天津京东深拓机器人科技
有限公司
建设内容及规模
土地面积： 82,298.2 平方米
建筑面积： 63,233.61 平方米
用途：工业
用地性质 工业用地
土地使用年限及剩余年限 土地使用期限 50 年，从 2005 年 6 月 1 日至 2054 年 6 月 22 日，剩余 30.23 年博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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开竣工时间
一期厂房 2004 年 5 月 1 日开工， 2005 年 2 月 25 日竣工；一期扩建厂房 2011
年 10 月开工， 2012 年 11 月竣工，三期厂房项目 2016 年 9 月开工， 2017 年 4
月竣工，四期研发中心 2020 年 9 月 1 日开工， 2021 年 10 月 15 日竣工
项目运营开始时间 一期厂房 2005 年开始运营，一期扩建厂房 2013 年开始运营，三期厂房 2017
年开始运营，四期研发中心 2021 年开始运营
可租赁面积及车位 可租赁面积： 63,233.61 平方米
交通情况
向西 1 公里可以连接京津塘高速，南侧泰达大道直接与津滨高速连接，距离
天津港 6.5 公里，距离天津滨海国际机场 30 公里， 10 公里范围内到达滨海
站、滨海西站、塘沽站等中重要交通枢纽节点，交通较为便利
评估价值 39,100 万元（基于 2024 年 3 月 31 日时点）
大陆汽车厂房《不动产权证书》所载核心内容摘录如下：
表十四-6 大陆汽车厂房《不动产权证书》所载核心内容摘录
大陆汽车厂房租赁用途主要是研发办公和生产用房。资产可出租面积为 63,233.61 平方
米。截至 2024 年 3 月 31 日和 2024 年 5 月 31 日，已出租面积为 63,233.61 平方米，出租率
均为 100%。
（二）运营模式与运营数据
1、数字产业园经营管理情况
（1）基础设施项目收入情况
数字产业园基础设施项目为研发办公类的产业园区资产，主要运营及盈利模式为对外
出租和运营管理，其收入来源包括租金收入、物业管理费收入。截至 2024 年 3 月 31 日，
数字产业园项目的收入主要包括：（1）物业租赁收入，即数字产业园项目取得的其与租户
签署的相应租赁合同项下的物业租赁收入；（2）物业管理费收入，即数字产业园项目取得
的其与租户签署的相应租赁合同项下的物业管理费收入。数字产业园项目报告期内的收入
情况详见下表：
权证号 津（2024）开发区不动产权第 0028164 号
权利人 天津泰达智造产业园有限公司
共有情况 单独所有
坐落 开发区渤海路 2 号
不动产单元号 120116040007GB00184F00010003 等
权利类型 国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权
权利性质 出让
用途 工业用地/非居住
面积（平方米） 宗地面积 82,298.20 平方米/房屋建筑面积 63,233.61 平方米
使用期限 至 2054 年 06 月 22 日
权利其他状况
建筑结构：钢混，建筑面积： 17,536.50 平方米
建筑结构：混合，建筑面积： 17.39 平方米
建筑结构：钢，建筑面积： 45,679.72 平方米
附记 宗地号： 1201074000062400000
登记机构 天津市规划和自然资源局
登记日期 2024 年 1 月 12 日博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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表十四-7 数字产业园项目近三年及一期收入情况
单位：万元、 %
科目
2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
运营收入
（不含
税）
2,217.40 100.00 8,324.35 100.00 7,948.03 100.00 7,853.43 100.00
其中：租
金收入 1,504.14 67.83 5,664.91 68.05 5,363.58 67.48 5,548.91 70.66
物业管理
费收入 713.26 32.17 2,659.44 31.95 2,584.44 32.52 2,304.52 29.34
成本费
用、税金
及附加
771.94 3,130.66 2,676.71 2,793.35
运营净收
益 1,445.46 5,193.69 5,271.32 5,060.08
注 1：成本费用、税金及附加=税金及附加+维修费+保险费+管理费用（不含折旧） +物业管理成本
注 2：运营净收益=运营收入（不含税） -成本费用、税金及附加，下同
2022 年，数字产业园项目营业收入为 7,948.02 万元，其中租金收入为 5,363.58 万元，
物业管理费收入为 2,584.44 万元。 2023 年，数字产业园项目营业收入为 8,324.35 万元，其
中租金收入为 5,664.91 万元，物业管理费收入为 2,659.44 万元。
2021 年较 2020 年收入增长 2,180.69 万元，增幅 38.44%，主要系 2020 年受突发公共卫
生事件影响，对中小企业租户租金减免三个月、减半三个月，导致当年收入较少所致，
2021 年不再提供减免政策，当年运营收入较 2020 年有较大幅度上升； 2022 年较 2021 年收
入增长 94.60 万元，增幅 1.20%； 2023 年较 2022 年收入增长 376.32 万元，增幅 4.73%，主
要系出租率稳步提升所致。整体来看，基础设施资产具备良好持续的经营能力，收入具备
稳定性。
数字产业园的现金流主要来源于入驻企业的租金及物业费收入，为市场化运营产生，
不依赖第三方补贴等非经常性收入且收入全部来源于市场化租金及物业管理费，因此数字
产业园项目现金流具备独立性。
（2）基础设施项目租赁情况
截至 2024 年 3 月 31 日，数字产业园项目的租赁情况见下表：
表十四-8 数字产业园项目的租赁情况
单位：元/平方米、平方米
项目 数值
平均月租金 42.65
平均月物业管理费 20.23
可租面积 142,512.01博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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已租面积 117,544.64
出租率 82.48%
注：上述租金及物业管理费为含税口径，其中租金考虑免租期及租赁空闲期，并已剔除因突发公共卫生事
件给予中小企业的房租减免优惠的因素。
1）租赁合同签订情况
根据原始权益人提供的基础设施项目租赁台账并经核查确认，截至 2024 年 3 月 31 日，
数字产业园项目涉及 112 个租户，在租房屋面积共计 117,544.64 平方米。
截至 2024 年 3 月 31 日，数字产业园项目由原始权益人持有并对外签署租赁合同，基
于合同产生真实、合法的经营收入。根据原始权益人提供的基础设施项目租赁台账并经核
查确认，截至 2024 年 3 月 31 日，数字产业园租户 112 户，已完成换签 70 户，未完成换签
42 户。
2）房屋租赁合同登记备案情况
截至本招募说明书出具之日，基础设施项目部分房屋租赁合同未办理登记备案手续。
根据《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事
人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁
登记备案。房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日
内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。违反上
述规定的，由主管部门责令限期改正，单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚
款。
根据《民法典》第七百零六条规定，当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同
登记备案手续的，不影响合同的效力。故，如不存在其他影响合同合法有效性的情形，仅
就房屋租赁合同未能及时进行租赁备案的情况，不会影响房屋租赁合同的合法有效性，亦
不会对基础设施项目房屋所有权及对应土地使用权的认定造成实质性不利影响。
鉴于当前基础设施项目尚未完成租赁合同的换签，基金管理人将会在换签完成后督促
运营管理机构依法完成租赁合同备案相关手续。《运营管理协议》生效后，根据《运营管
理协议》的约定，运营管理机构有义务代表项目公司申请并取得合法签订和执行经营合同
所需的外部批准和登记（包括但不限于当地主管部门要求的租赁备案登记），基金管理人
有权对运营管理机构的履职情况进行监督检查；如因未办理房屋租赁登记备案而给项目公
司、基础设施基金造成损失的，基金管理人有权要求运营管理机构作出相应的赔偿。
根据国家企业信用信息公示系统（www.gsxt.gov.cn）、国家市场监督管理总局网站（h
ttp://www.samr.gov.cn/）、 “信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）、中国裁判文书网（h博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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ttps://wenshu.court.gov.cn/）、中国执行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn/）和天津市住
房和城乡建设委员会网站（https://zfcxjs.tj.gov.cn/）的查询结果，并经原始权益人确认，截
至本招募说明书出具日，原始权益人未因基础设施项目所涉房屋租赁合同的备案情况而被
处以行政处罚或被追究相关责任。
截至本招募说明书出具之日，换签工作正在进行中。根据《项目公司股权转让协议》
之安排，原始权益人承诺于数字产业园项目的不动产权人变更为项目公司（数字产业园）
后尽其最大努力尽快完成租赁合同换签工作，将数字产业园项目范围内租赁合同的出租人
变更为项目公司（数字产业园）。考虑到部分租户内部决策时间长、审批流程复杂等极端
情况，原始权益人承诺租赁合同换签工作应当在交割日后六个月内完成。在未完成全部租
赁合同换签之前，原始权益人需通过下述方式保障项目公司（数字产业园）的利益： a. 原
始权益人需通过 EMS 快递或邮件等合理方式就数字产业园项目产权变更、租赁合同出租人
变更及租金收款人的变更事项向未签署租赁合同补充协议的租户发送《租赁合同变更通知
书》； b. 尽其最大努力保障项目公司（数字产业园）对租户的租金收取工作，及时向租户
催缴和收取租金，如租户于交割日后向原始权益人支付租金的，原始权益人应当于收到租
金后及时转付给项目公司（数字产业园）。
鉴于当前基础设施项目尚未完成租赁合同的换签，基金管理人将在换签完成后督促运
营管理机构完成租赁合同备案相关手续。
3）房屋租赁合同承租人之提前解约情形约定
根据租赁合同，部分合同约定“非因法律规定或本合同约定，任何一方擅自终止本合同，
则应按三个月租金及三个月物业管理费的标准计算违约金，且本违约金不免除违约方的其
他违约责任和义务。 ”部分合同约定“租赁期间，乙方不得中途退租、提前终止和解除合同，
否则甲方收取的保证金不予退还。如保证金不足弥补甲方损失的，双方协商解决。 ”
根据部分租赁合同的约定，租赁期间，出租方欲转让租赁房屋的，应提前两个月通知
承租方并保证转让后租赁合同继续履行，承租方具有同等条件下的优先购买权；但出租方
转让承租方租赁房屋所在的楼宇整栋时，承租方同意不行使优先购买权。承租方不行使优
先购买权的，应在接到出租方售房通知之日起十五天内予以答复，不予答复则视为放弃优
先购买权。
截至本招募说明书出具日，科工园公司已向全部享有优先购买权的数字产业园项目承
租人发出数字产业园拟重组至项目公司（数字产业园）名下，并将该等项目公司 100%股
权转让予本基金的通知，该等通知所载行权期限均已届满，相关数字产业园项目承租人均博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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未主张就数字产业园项目行使优先购买权。
科工园公司已经启动租约换签工作，新的换签协议中约定承租人不再享有优先购买权。
（3）租户分布情况
数字产业园项目拥有多元化的租户基础。截至 2024 年 3 月 31 日，数字产业园项目共
有租户 112 个，租赁面积占比超过 10%的行业有科技行业、专业技术行业和商务服务业。
1）租户行业分布
表十四-9 数字产业园项目租户行业分布情况
单位：平方米
租户行业 租赁面积 面积占比 租户数量（户） 数量占比
科技行业 51,302.83 43.65% 31 27.68%
制造业 7,400.48 6.30% 8 7.14%
专业技术行业 28,335.91 24.11% 39 34.82%
商务服务业 15,329.80 13.04% 16 14.29%
建筑业 2,151.37 1.83% 2 1.79%
物业管理 1,239.93 1.05% 2 1.79%
资本市场服务 2,087.48 1.78% 2 1.79%
运输业 6,730.68 5.73% 7 6.25%
房地产业 1,381.01 1.17% 2 1.79%
批发零售业 1,585.15 1.35% 3 2.68%
已出租面积 117,544.64 100.00% 112 100.00%
2）前十大租户情况
截至 2024 年 3 月 31 日，数字产业园项目前十大租户情况如下表。
表十四-10 项目公司（数字产业园）前十大租户情况
单位：平方米、年
序号 承租方 租赁面积 租赁期限 租赁日期
起始日期 终止日期
1 租户 1 23,260.46 5.00 2020/3/10 2025/3/9
2 租户 2 5,724.78 1.08-10.00 2023/12/12
（2023/6/16）
2025/1/11
（2033/6/15）
3 租户 3 5,687.63 5.49 2020/12/1 2026/5/31
4 租户 4 5,471.11 2.00-5.58 2019/9/1
（2023/4/1） 2025/3/31
5 租户 5 4,872.09 2.00 2023/1/1 2024/12/31
6 租户 6 4,323.76 5.00 2021/11/1 2026/10/31
7 租户 7 3,962.41 5.00 2023/12/20 2028/12/19
8 租户 8 3,720.03 3.50-5.00 2023/7/1
（2024/1/1）
2026/12/31
(2028/12/31)
9 租户 9 3,140.72 2.00 2023/8/1 2025/7/31
10 租户 10 2,912.64 1.92 2023/3/1 2024/2/29
根据原始权益人提供的历史合同，前 10 大租户的平均租赁期限为 4.71 年，租赁面积博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
135
占已出租面积的 53.66%。其中租户 8 为 2023 年末第 6 大租户，因 2024 年起该租户将一部
分租赁面积拆分后由其下游关联方井芯微电子技术（天津）有限公司承租，导致其合同面
积减少，合并承租面积未发生变化。
3）租户租赁面积占比情况
截至 2024 年 3 月 31 日，数字产业园项目租户租赁面积占比情况如下图：
图十四-4 租户租赁面积示意图
其中，租赁面积占比在 10%以上的租户为 1 户，租赁面积占比在 4%-10%的租户为 4
户，租赁面积占比在 3%-4%的租户为 3 户，租赁面积占比在 2%-3%的租户为 5 户，租赁面
积占比在 1%-2%的租户为 13 户，剩余租户租赁面积占比均在 1%以下，整体收入来源较为
分散。
（4）租赁期限
数字产业园项目已签租约中占比 17.99%的租户剩余租期小于 1.0 年（含 1.0 年），
41.65%的租户剩余租期为 1.0-2.0 年（含 2.0 年）， 25.04%的租户剩余租期为 2.0-3.0 年（含
3.0 年）， 4.08%的租户剩余租期为 3.0-4.0 年（含 4.0 年）， 5.60%的租户剩余租期为 4.0-
5.0 年（含 5.0 年）， 5.64%的租户剩余租期大于 5.0 年。
截至 2024 年 3 月 31 日，数字产业园项目未来到期的租约情况如下：
表十四-11 项目公司（数字产业园）未来租约到期情况
单位：平方米、 %
到期日 租约到期的出租面积 到期租约占已出租面积的百分比
2024/12/31 21,144.78 17.99%博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
136
2025/12/31 48,956.04 41.65%
2026/12/31 29,432.83 25.04%
2027/12/31 4,791.01 4.08%
2028年及以后 13,219.98 11.24%
（5）关联方租户情况
截至 2024 年 3 月 31 日，数字产业园项目仍处于有效租赁期限内的关联租户有 8 个，
关联方租户明细如下。
表十四-12 项目公司（数字产业园）关联方租户情况
单位：平方米、元/平方米/月、万元
租户 租约面积 占已出租面
积的百分比 合同租金 物业费 合同 2024 租赁收入占比 年 1-3 月
天津经济技术开发区融信产业园管
理有限公司 762.77 0.65% 54.75 19.47 0.71%
天津逸仙科学工业园国际有限公司 680.50 0.58% 54.75 19.47 0.63%
天津经济技术开发区微电子工业区
总公司 700.51 0.6% 54.75 19.47 0.65%
天津经济技术开发区现代产业区开
发建设有限公司 785.63 0.67% 54.75 19.47 0.73%
天津开发区慧谷投资发展有限公司 595.16 0.51% 54.75 19.47 0.55%
天津泰达产业园管理有限公司 340 0.29% 54.75 24.33 0.26%
天津泰达科技工业园有限公司 2,448.00 2.08% 54.75 24.33 2.42%
北塘湾（天津）科技发展有限公司 1,492.32 1.27% 54.75 19.47 1.06%
合计/平均 7,804.89 6.64% 53.93 21.21 7.01%
关联方租户中的天津泰达科技工业园有限公司即为基础设施项目原始权益人。科工园
公司注册地址即在数字产业园内，承租面积 2,448 平方米，为自用办公使用， 2019-2022 年
未收取租金， 2023 年基础资产重组至项目公司后，租金价格根据租约按照 54.75 元/平方米/
月执行，基本符合市场水平1；其余租户均为国资公司直接或间接参控股企业，其承租的物
业主要用于自用办公，承租面积相对较小， 2021 年承租至今租金按照市场水平（54.75 元/
平方米/月）执行。
关联方承租面积合计 7,804.89 平方米，占基础设施项目已租面积的 6.64%，占当期基
础设施项目收入的 7.01%，因此基金管理人认为上述关联方租赁情况对基础设施项目运营
独立性和稳定性不构成重大影响。
天津泰达科技工业园有限公司即为基础设施项目原始权益人，本基础资产为原始权益
人注册地及办公地，基础设施资产划转至项目公司（数字产业园）后按照租赁合同约定支
付租金和物业管理费。其余关联租户均为根据其经营需要，自主承租基础设施资产的物业
用于自用办公，并按照市场租金水平执行租约，上述相关交易延续至基础设施基金存续期
间，基金管理人认为上述关联交易具备合理性、公允性。
1 根据本招募说明书“第十四部分.基础设施项目基本情况”之“四、基础设施项目评估情况”内容，评估机构最终确定数字
产业园基础设施项目的市场签约租金水平为 51.2 元/平方米/月博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
137
（6）租金水平
表十四-13 2020 年-2023 年月平均租金、月平均物业管理费
单位：元/平方米/月
类型 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年
合同租金 52.98 52.73 52.10 52.12
合同物业管理费 23.99 22.91 22.80 22.77
实际租金 39.33 46.57 44.21 42.46
实际物业管理费 16.20 19.53 19.70 19.55
注 1：上述租金及物业管理费均为含税，其中租金已剔除因突发公共卫生事件给予中小企业的房租政策性
减免因素。
注 2：合同租金是指合同签约租金收入/签约合同面积（剔除未产生收益的配套设施面积、孵化器面积）。
注 3：合同物业管理费是指合同签约物业管理费收入/签约合同面积（剔除未产生收益的配套设施面积）。
注 4：实际月租金是指实际租金收入/签约合同面积，实际月物业管理费是指实际物业管理费收入/签约合
同面积；实际租金及实际物业管理费考虑免租期、换租空闲期以及配套设施实际无产生租金收益等因素。
2020 年至 2023 年，数字产业园项目合同签约月平均租金分别为 52.98 元/月/平方米、
52.73 元/月/平方米、 52.10 元/月/平方米和 52.12 元/月/平方米， 2021 年、 2022 年和 2023 年
相比上期增长率分别为-0.47%、 -1.19%和 0.04%。在 2021 年和 2022 年出现小幅度下滑，
随着 2023 年上半年突发公共卫生事件结束，签约租金水平略有恢复。合同签约月平均物业
管理费分别为 23.99 元/月/平方米、 22.91 元/月/平方米、 22.80 元/月/平方米和 22.77 元/月/平
方米， 2021 年、 2022 年和 2023 年分别同比增长-4.50%、 -0.48%和-0.12%。合同签约月平
均物业管理费呈下降趋势，主要是突发公共卫生事件期间为了吸引租户入驻，合同签约物
业管理费略有优惠。
2020 年至 2023 年，数字产业园项目考虑免租期、换租空闲期以及配套设施实际无产
生租金收益等因素，实际月平均租金分别为 39.33 元/月/平方米、 46.57 元/月/平方米、 44.21
元/月/平方米和 42.46 元/月/平方米， 2021 年、 2022 年和 2023 年分别同比变化 18.41%、 -
5.07%和-3.96%，实际月平均物业管理费分别为 16.20 元/月/平方米、 19.53 元/月/平方米、
19.70 元/月/平方米和 19.55 元/月/平方米， 2021 年、 2022 年和 2023 年分别同比增长 20.56%、
0.87%和-0.08%。 2020 年较 2021 年实际月平均租金、月平均物业管理费水平较低是因为对
2020 年入驻的核心租户，如腾讯、中海油等核心大租户给与了较长的免租期。 2022 年-
2023 年，数字产业园项目为了克服突发公共卫生事件影响吸引租户入住，给予了更多新入
租户免租期优惠政策，实现了突发公共卫生事件期间出租率逆势提升，但也导致了 2022
年-2023 年期间实际平均租金水平的下降。
数字产业园项目在经开区所处地理位置优越、公共交通便利、商业及生活配套齐全、
物业昭示性较强、市场知名度较高，在区域内的租赁市场上具有一定的议价能力，租金水博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
138
平处于市场合理范围内。园区及物业运营维护状况良好，运营管理及物业服务完善，物业
管理费在同区域处于较高水平。
（7）出租率
数字产业园自运营以来，整体出租率稳步提升。近三年出租率持续增长有一定的历史
原因。天津港 812 大爆炸后，经开区管委会大力推动经开区东区园区整体环境的恢复工作，
数字产业园及产发集团所辖楼宇资产快速维修恢复生产经营，为企业经营带来了信心，
2024 年 5 月 31 日出租率达到 83.19%。
表十四-14 数字产业园项目出租率
时间 2024 年 5 月 2024 年 3 月 2023 年 2022 年 2021 年
出租率 83.19% 82.48% 83.02% 80.20% 72.16%
2023 年，数字产业园系经开管委会重点督导主题园区建设区域，要求原始权益人围绕
主导产业做优数字产业园，着力提升主题园区质效。一是 2023 年以来经开区经济发展态势
持续向好，多项经济指标两位数或翻倍增长，新引入投资项目集中在 10 亿级以上，聚焦新
兴产业和前沿领域，为发展提供有力支撑；二是“双城”战略使经开区享受更多资源倾斜；
三是原始权益人超 200 万平方米的载体资源可实现迁徙共享；四是今年以来，尤其是突发
公共卫生事件消退之后，储备意向租户数量足、质量好。
出租率持续增长的支撑条件有：
1）现有租户稳定性
入园的主体客户较为稳定，且基本形成了成熟稳定的合作关系。其中前 10 大核心租户
租赁面积超过出租面积的 53.66%，特别是近三年前 30 大租户基本保持稳定，产业集群效
果逐渐显现，未发生租户大规模退租的情况。 2022 年，园区内有小部分企业退租，但腾讯
数码、唯捷创芯、中海油系相关单位、川崎机器人、智慧工厂、聚芯光禾等企业发展势头
良好，如唯捷创芯成功在科创板上市，对整个数字产业园影响力的提升能够起到积极作用，
租户租约相对稳定。
2）项目产业集群效应，吸引更多潜在头部企业入驻
按照原始权益人“一楼一特色”既定规划，数字产业园 1 号楼，建设以腾讯数码为领头
企业的互联网信息服务集群；数字产业园 2 号楼，建设以 NDSC 信创中心和唯捷创芯为领
头企业的集成电路设计汇聚区；数字产业园 3 号楼，建设以天津市滨海新区环境创新研究
院为领头企业的数字环保产业和碳数据中心；数字产业园 4 号楼，建设以中软卓越为领头
企业的产业服务主题楼宇；数字产业园 5 号楼，建设以超算中心上下游的中小企业集群；博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
139
数字产业园 6 号楼，建设以川崎机器人和智慧工厂为领头企业的智能制造主题楼宇；数字
产业园 7 号楼，试点数字经济军民融合发展新业态；数字产业园 8 号楼，重点升级孵化空
间的运营管理，吸引热门产业头部企业入孵，并以物流贸易等基础配套服务形成中小企业
集群。
数字产业园项目“一楼一特色”的规划体现了产权方清晰业态定位，该定位吸引了各楼
主力租户上下游企业入驻，出租率得到稳步提升。
3）项目区域优势及同类项目出租率情况
数字产业园项目所在区域是滨海新区核心的产业板块，是滨海新区目前基础配套完善、
创新创业活跃、产业集群密集、经济规模最大的产业板块。受到突发公共卫生事件的影响，
近两年来开发区研发办公类产业园项目出租率在 50%-85%，其中天大科技园、生物医药研
发大厦、高科技园一期二期等凭借优越的交通条件以及较高的产业聚集度，出租率平均在
82%-94%之间。随着开发区区域整体规划及产业发展向着利好方向进行，区域认可度不断
增加，开发区产业政策扶持力度较大，伴随租户逐步优化、运营水平不断提升，区域内产
业类物业出租率持续增长。
4）项目外立面改造及装修提升对租户有吸引力
2023 年年初原始权益人开始对数字产业园外立面进行修复改造，已于 2023 年 8 月底
完工，提升了项目整体使用功能以及美观度，吸引更多企业入驻园区。
（8）历史收缴率
表十四-15 数字产业园 2020-2023 年租金、物业管理费历史收缴率2情况
单位：万元、 %
年份 2023年 2022年 2021年 2020年
实缴租金、物业管理费 8,126.48 7,948.54 7,936.79 5,622.16
当期收入 8,787.06 8,371.27 8,269.14 5,975.67
收缴率 92.48% 94.95% 95.98% 94.08%
注 1：统计截止日为本招募书出具之日
注 2：租金为含税租金
数字产业园项目租金支付方式以转账支付为主，租金支付的频次以月度、季度及半年
度为主。
根据历史租金收缴率水平，按照各年度应收租金和物业管理费最终收取实际情况，截
至 2023 年 12 月 31 日，数字产业园项目 2020 年至 2023 年租金和物业管理费历史收缴率分
别为 94.08%、 95.98%、 94.95%和 92.48%，平均收缴率为 94.37%。
2 收缴率=1-截至统计时点对应期间尚未回收的资产运营收入/对应期间租赁合同等协议中约定的应收资产运营收入；其
中，对应期间租赁合同等协议中约定的应收资产运营收入为扣减政策性减免因素的应收运营收入。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
140
过往三年数字产业园租金收缴率维持在九成左右，主要是因为入园企业涉及科技型初
创企业、中小企业等，抵抗风险能力尤其是突发公共卫生事件期间的抗风险能力较差，出
现租金逾期支付甚至无力支付的情况。
对于发生租金逾期的租户，主要采取以下措施：对于发生逾期租金的客户发送租金逾
期通知书，告知其逾期违约的风险，并可动用押金或者保证金抵扣当期租金，并要求客户
限期补齐押金或保证金；对于押金、保证金不足抵扣当期租金的，按照协议按照日万分之
五收取合同违约金；对于一定期限内仍无法支付租金的，执行单方解除合同条款，要求其
限期退租并腾退房屋，并支付违约金；对于经营困难无力支付的租户，要求其限期腾退，
并采取资产保全、法律诉讼等强制性措施。
另外，对于存在享受投资兑现政策的租户在 2022 年已由“政府向园区支付”调整为“政
府向企业支付，企业支付租金”的模式，租户将按照合同执行，后续不会再出现因政府兑现
政策延迟导致租户租金延迟支付的情况。
针对可能发生的租金欠缴情况，基金管理人和运营管理机构已制定合理有效的缓释措
施，包括严格执行租金预付及租赁保证金制度、租金催收制度，明确基金管理人对运营管
理机构收缴工作的监督机制，设置与租金回收情况挂钩的运营管理费收费安排，以及运营
管理机构及原始权益人对租金收缴率考核指标的补足机制，多维度促进运营管理机构加强
日常催收管理等。此外，对于应收账款的质量亦作出相关考核要求，如坏账达到一定金额
的，按照一定比例扣减运营管理费用，以促使运营管理机构勤勉尽职提高项目租金收缴率。
（9）基础设施项目物业管理情况
1）物业管理
根据原始权益人与豪之英不动产管理集团有限公司于 2023 年 5 月 1 日签订的《物业管
理委托合同》，科工园公司委托豪之英不动产管理集团有限公司作为数字产业园项目 1-8
号楼（7 号楼除外）的物业管理方，委托期限自 2023 年 5 月 1 日起至 2024 年 6 月 30 日止。
根据原始权益人与中航物业管理有限公司于 2022 年 4 月 25 日签订的《物业管理委托
合同》，科工园公司委托中航物业管理有限公司作为数字产业园 7 号楼的物业管理方，委
托期限自 2022 年 4 月 1 日起至 2024 年 6 月 30 日止。
数字产业园项目物业管理费收入的合同签署方为项目公司与在租租户，物业管理费随
租户租金由租户支付至项目公司监管账户中。数字产业园项目物业管理费支出的合同签署
方为项目公司与豪之英不动产管理集团有限公司、中航物业管理有限公司，并由项目公司
根据合同据实通过监管账户向两家物管公司支付物业管理费。根据上述物业管理委托合同博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
141
基础设施项目物业管理相关收费标准如下：
表十四-16 物业管理相关收费标准
楼栋 类型 物业管理费（万元/月） 合计（万元/年）
数字产业园1-8号楼（7号楼除外） 研发办公 75.41 904.98
数字产业园7号楼 研发办公 14.41 172.93
注：上述均为含税价。
物业管理相关费用事项均在原始权益人与各租户签订的租赁合同中进行约定，原始权
益人未与各租户单独签署物业管理合同。
2）资本性支出
根据基础设施资产的历史大修支出记录， 2019-2023 年大修支出共计 560.29 万元，平
均每年支出 112.06 万元。若剔除 7 号楼的定向招商和特殊改造需求的非经常性因素， 2019-
2023 年大修支出共计 285.90 万元，平均每年支出 57.18 万元。 7 号楼的改造需求属于定向
招商，原始权益人对于其正常生产活动进行了硬件支持，但属于非经常事项。
2020-2023 年，数字产业园平均运营收入约为 7,449.64 万元，不考虑特殊改造需求的情
况下，平均大修支出占运营收入的比例为 0.77%；另外，原始权益人已于 2023 年对数字产
业园的外檐等进行了整体提升改造，以减轻项目未来大型维修改造的负担，故综合考虑数
字产业园项目历史运营情况、竣工日期、可比产业园大修支出的市场水平，数字产业园项
目设定资本性支出为不含税运营收入的 1.0%合理。
（10）享受投资兑现政策的租户情况
截至 2024 年 3 月末，尚在租赁期内享受投资兑现政策的租户两户，分别为租户 A 和
天津市滨海新区信息技术创新中心，具体情况如下：
表十四-17 截至 2024 年 3 月 31 日享受投资兑现政策的租户基本情况博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
142
单位：元/日/平方米、平方米
租户 租约期限
租金价格
截至 2024 年 3 月末享受
投资兑现政策的租赁面
积
投资奖励兑现政策情况
租金支付安排 《投资协议》相关条款
租金
单价
物业
费单
价
2023 年度
租赁收入占
比
租赁面积 面积占比 3 政策兑现金额 （含税） 补贴 期限
租户 A 2020.3.10-
2025.3.9 1.61 0.80 15.92% 23,260.46 19.79%
2025 年合同到期
前享受 5 年免租
金 、 免 物 业 优
惠，合计补贴金
额约 10,230.53 万
元
5 年 物业费和租赁费由承租人每年年初向业主方支
付。
2018 年 2 月 8 日天津经济技术开发区管
委会与中央某科研院所签署《创新中心
合作协议》，约定“自场地装修完成交付
实用，创新中心租赁 7 号楼之日起，给
予创新中心五年免租金和物业费的扶持”
天津市滨
海新区信
息技术创
新中心
2023-7-1-
2026-12-31 1.80 0.80
3.48%
1,232.92
2.97%
投资政策奖励已
于 2021 年到期 /
按月支付。周期租金、物业管理费以每壹个月
为一个支付周期,承租人应于上一支付周期届满
后 15 日内支付下一支付周期的租金、物业管理
费。
2018 年 9 月天津经济技术开发区管委会
与天津市滨海新区信息技术创新中心签
署《框架协议补充协议》，约定“开发区
管委会给予创新中心 2 层 1,465.66 平方
米继续免收租金 3 年支持（不包含物业
费），自 2018 年 7 月 20 日至 2021 年 7
月 19 日止；创新中心意向增加选址 2 号
楼 4 层办公场地约 3,500 平方米，签订 5
年租赁合同，给予前 3 年免收租金支持
（含物业费），优惠期至 2024 年 3 月；
以上房租、物业、装修等由产权方向管
委会申请财政补贴”
2023-7-1-
2026-12-31 1.80 0.80 3,487.29
2024 年 4 月 1 日
前享受 3 年免租
金、物业优惠，
补 贴 金 额 约
992.83 万元
3 年
按月结算，根据 2018 年 9 月，天津经济技术开
发区管委会与天津市滨海新区信息技术创新中
心签署的《框架协议补充协议》，自 2021 年 4
月 1 日至 2024 年 3 月 31 日止乙方免缴租金、物
业费。
周期租金、物业管理费以每壹个月为一个支付
周期,承租人应于上一支付周期届满后 15 日内支
付下一支付周期的租金、物业管理费。
3 面积占比=租户租赁面积/数字产业园可租面积博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
143
租户 A 为滨海新区、天津经开区重点招商引资客户，根据 2018 年 2 月 8 日天津经济技
术开发区管委会与中央某科研院所签署的租户 A 合作协议，约定“自场地装修完成交付使
用，租户 A 租赁 7 号楼之日起，给予租户 A 五年租金和物业费的扶持”，政策优惠期为
2020 年 3 月至 2025 年 3 月，其租赁场地租金的实际来源于政府招商引资的政策兑现，属于
经开区科技局招商引资的专项预算， 2023 年度基础设施项目对该租户的租赁收入为
1,942.57 万元，占入池资产收入的 15.92%。
天津市滨海新区信息技术创新中心为滨海新区、天津经开区重点招商引资客户， 2018
年 9 月天津经济技术开发区管委会与天津市滨海新区信息技术创新中心签署框架协议补充
协议，约定“开发区管委会给予创新中心 2 层 1,465.66 平方米继续免收租金 3 年支持（不包
含物业费），自 2018 年 7 月 20 日至 2021 年 7 月 19 日止，政策兑现期满后客户正常续租
并缴纳租金； 2021 年 4 月意向增加选址 2 号楼 4 层办公场地约 3,500 平方米，签订 5 年租
赁合同，给予前 3 年免收租金支持（含物业费），优惠期至 2024 年 3 月；以上房租、物业、
装修等由产权方向管委会申请财政补贴”。现已调整付租方式为管委会向承租方兑现优惠政
策，承租方向产权方按照租赁协议支付租金，政策优惠期至 2024 年 3 月末，其租赁场地租
金的实际来源于政府招商引资的政策兑现，属于经开区科技局招商引资的专项预算， 2023
年度基础设施项目对该租户的租赁收入为 424.28 万元，占入池资产收入的 3.48%。
根据 2018 年 2 月天津经济技术开发区管委会与中央某科学院签署的《创新中心合作协
议》、 2018 年 9 月天津经济技术开发区管委会与天津市滨海新区信息技术创新中心签署的
《框架协议补充协议》，租户享受的补贴优惠由经开区管委会与租户之间的投资奖励政策
兑现，与租户和项目公司之间的租赁合同的履行不互为必要条件，投资奖励政策兑现的政
府补贴与租金无对应关系，即承租人按照市场化租约承担租金支付义务。
经基金管理人核查，上述租户的付租方式已调整为由承租方向产权方按照租赁协议支
付租金。享受投资奖励政策的租户按照其与经开区管委会签署的投资协议通过经开区科技
局系统自主申报兑现方案。经开区管委会于 2023 年 6 月 2 日召开关于政策兑现支付路径等
相关工作会议，会议明确今后补贴兑现工作于每季度结束后的次月进行申请，财政局与科
技局应协商兑现资金预算安排，确保政策兑现资金在通过审批后能及时拨付。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
144
（11）国家级孵化器情况
数字产业园于 2021 年获得《2020 年度国家级科技企业孵化器评定优秀（A 类）》奖
项，将 8 号楼 2 层有 1,831.24 平方米租赁面积作为孵化器办公对外出租，截至 2024 年 3 月
31 日， 8 号楼 2 层孵化器办公中已出租面积 1,375.58 平方米，空置面积 455.66 平方米，具
体出租情况如下：
表十四-18 孵化器项目实际租约基本情况
单位：平方米；元/平方米/月
单元 租户 面积 起租日 到期日 月租金
8201-1 租户 1 54.57 2023-5-1 2024-5-31 0
8201-2、
8201-3 租户 2 172.42 2022-6-1 2024-5-31 0
8201-4 租户 3 61.11 2022-7-16 2024-5-31 0
8201-5 租户 4 122.23 2022-7-16 2024-5-31 0
8201-6 租户 5 67.66 2024-1-26 2027-1-25 0
8201-8 租户 6 128.78 2022-7-1 2024-5-31 0
8201-9、
8201-10 租户 7 91.70 2022-6-1 2024-5-31 0
8201-15 租户 8 48.50 2024-3-1 2025-2-28 0
8201-17 租户 9 48.02 2022-10-1 2024-5-31 0
8201-20 租户 10 45.84 2022-6-1 2024-5-31 0
8201-21 租户 11 45.84 2023-11-1 2024-5-31 0
8201-23 租户 12 56.75 2023-11-1 2025-5-31
2024 年 5 月 31 日（含）前
不收取租金， 2024 年 6 月 1
日起收取 54 元的平均月租金
8201-22 租户 13 56.75 2022-7-10 2024-5-31 0
8201-26 租户 14 78.58 2023-6-1 2025-10-31
2024 年 5 月 31 日（含）前
不收取租金， 2024 年 6 月 1
日起收取 54 元的平均月租金
8201-27 租户 15 144.05 2022-6-1 2024-5-31 0
8201-28-
A 租户 16 152.78 2023-12-1 2024-11-30
2024 年 5 月 31 日（含）前
不收取租金， 2024 年 6 月 1
日起收取 54 元的平均月租金
合计 1,375.58 - - -
截至 2024 年 3 月 31 日，孵化器项目未产生租金收入，租金占数字产业园项目租金收
入的 0%；孵化器项目可租面积为 1,831.24 平方米，占数字产业园项目可供租赁面积的
1.28%；孵化器已出租面积 1,375.58 平方米，空置面积 455.66 平方米，租户数量为 16 户。
孵化器项目的主要租户行业为科技行业，其中，第一大租户的租赁面积仅为 172.42 平方米，
租赁面积超过 100 平方的租户仅有 5 户，其余租户租赁面积均在 100 平方米以下，租赁面
积占数字产业园可供租赁面积较小。
为响应经开区管委会政策及要求，孵化器办公不收取租金；本次评估对 1,831.24 平方博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
145
米中已签约的租户按照租约约定计算，空置部分及租约期外按照免租金计算不计入估值。
原始权益人承诺未来享受孵化器租金减免扶持政策的物业面积不超过现有的 1,831.24 平方
米。
（12）保险情况
经基金管理人核查，中国人民财产保险股份有限公司天津市分公司签发了保单号为
PQYC202412000000000277 的《财产一切险（2009 版）保险单》，被保险人为天津泰达数
字产业园有限公司，保险标的包括数字产业园 1-8 号楼及连廊，险种为财产一切险，保险
金额/赔偿限额为 9.67 亿元，保险期限自 2024 年 4 月 1 日 0 时起至 2025 年 3 月 31 日 24 时
止。据此，基金管理人认为，基础设施项目所对应的《财产一切险保险单》不违反《中华
人民共和国保险法》《民法典》等法律和行政法规的强制性规定，合法、有效。
经基金管理人核查，中国人民财产保险股份有限公司天津市分公司签发了保单号为
PZCG202412000000000120 的《公众责任险（1999 版）保险单》，被保险人为天津泰达数
字产业园有限公司，险种为财产一切险，累计赔偿限额为 2,000 万元，单次赔偿限额 800
万元，保险期限自 2024 年 4 月 1 日 0 时起至 2025 年 3 月 31 日 24 时止。据此，基金管理
人认为，基础设施项目所对应的《公众责任险保险单》不违反《中华人民共和国保险法》
《民法典》等法律和行政法规的强制性规定，合法、有效。
针对基础设施项目在存续期内可能存在的因火灾、地震等自然灾害而导致的资产灭失
风险，基金管理人将制定、完善安全生产制度，加强安全管理和监督，同时为基础设施项
目购买足额保险，借助第三方转移资产灭失的风险。
其中，财产一切险的保险财产范围主要包括：建筑物结构、建筑物内部装修及用品、
机器设备、室外财产及仓储物；公众责任险的责任范围包括：在保险期内，在保险单明细
表列明的范围内，因经营业务发生意外事故，造成第三者的人身伤亡和财产损失。
本基金成立后，基础设施资产将每年以资产估值为基数购买财产一切险，确保保额可
覆盖项目资产总估值；按单项资产每年 10,000 元保费分别购买公众责任险取费。
（13）基础设施资产的配套设施
截至 2024 年 3 月 31 日，基础设施资产数字产业园的主要配套设施如下：
表十四-19 数字产业园项目主要配套设施情况
配套类型 租户 起租日 到期日 租约面积 历史租金
食堂
领航酒店管
理（天津）
有限公司
2023/6/16 2033/6/15 4,798.78 0.00博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
146
健身房
融飞（天
津）信息咨
询有限公司
2023/8/1 2033/7/31 1,839.13 0.00
科技展厅 不计入可租面积
数字产业园初始规划将位于 4 号楼的一层空间设计为园区配套职工食堂。该区域于投
入之初，与天津亚惠快餐有限公司达成合作，委托其负责餐厅整体运营管理。 2023 年初，
亚惠快餐公司合同即将到期，通过公开招募形式选取新合作商，创新合作经营模式，对数
字产业园职工食堂进行升级更新。经第三方招标代理机构实施，最终领航酒店管理（天津）
有限公司中标获取数字产业园美食广场合作经营权。
领航酒店管理（天津）有限公司经营园区配套餐厅，租赁面积 4,798.78 平方米，租赁
合同期采用“5+5”方式，即自 2023 年 6 月 16 日至 2033 年 6 月 15 日期间，双方合作经营，
自合同签订之日起至 2024 年 12 月 31 日期间，双方不进行分成；自 2025 年 1 月 1 日起至
合同签订之日满 5 年止，出租人按餐厅营业额 2%收取提成费；自合同签订之日起第六年至
满十年止，出租人按餐厅营业额 3%收取提成费。
数字产业园 5 号楼与 6 号楼间，于 2014 年增建连廊进行两栋楼宇的链接互通，面积约
945 平米。因此连廊空间配套等受限，不具备实际办公条件，设计规划为园区科技展厅，
但入区企业多为实际生产经营，非展销类企业，且不具备承租企业自设展厅的使用需求。
该处连廊使用频率较低，于 2019 年调整为运动中心，改造为篮球馆及羽毛球馆，园区众多
企业员工于此打球健身，并沿用至今。 2023 年，与专业第三方健身经营单位融飞（天津）
信息咨询有限公司达成合作，于 2023 年 6 月签订协议，使用该连廊打造园区职工健身中心。
融飞（天津）信息咨询有限公司为园区配套健身房，租赁面积 1,839.13 平方米，租赁
合同期采用“5+5”方式，即自 2023 年 8 月 1 日至 2033 年 7 月 31 日，双方合作经营，自合
同签订之日起至 2024 年 12 月 31 日，双方不进行分成。自 2025 年 1 月 1 日起至合同签订
之日满 5 年止，出租人按健身房营业额 5%收取提成费。自合同签订之日起第六年至满十年
止，出租人按健身房营业额 8%收取提成费。
科技展厅为园区入驻企业提供产品展示、品牌宣传服务，不计入可租面积。
美食广场和健身中心运营较为专业，且属于特种经营行业。原始权益人自 2023 年初，
通过充分调研、分析及与合作意向单位洽商，如以出租场地的自行经营模式下，承租单位
无法实现正常盈利，也无法保证园区配套的服务质量，故最终经公司研究决定，通过公开
招募形式选取新合作商，创新合作联营的经营模式，对数字产业园职工食堂和健身中心进
行升级更新。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
147
领航酒店公司负责对 4 号楼一层职工食堂进行提升改造，包括但不限于食堂内部装修、
厨房操作间改造、设施设备更换、美食档口设置、增上超市等售卖，双方合作分成比例按
照营业额提取，且全部经营收入由运营管理机构收取和管控，收入分配方案为前 5 年由运
营管理机构提取营业额的 2%、后 5 年 3%，且全部运营成本由承租人承担。考虑领航酒店
公司实施提升改造投入超过 300 万元，故给予自合作期开始前 18 个月的扶持期，不进行收
入分配，自 2025 年起提取收入分成。经模式调整，整体成效显著，就餐环境得到提升，各
美食档口、自助餐、商务单间、便利超市等全部投入使用，得到入区企业员工好评。自 7
月底试运营一个月后，营业额大幅提升，已达到日均客流量 1,200 至 1,300 人，月营业额超
过 40 万元，达到预期水平。随着园区出租率提升、人员增长，及外部客流导入、外面配送
增加、商务团餐等规模扩大，预计年均营业额不低于 600 万元，收入分成净收益约 12 万至
18 万元。
健身中心参照美食广场的联营的经营模式，给予租户一定的经营缓冲期，自合同签订
之日起至 2024 年 12 月 31 日，双方不进行分成。自 2025 年 1 月 1 日起至合同签订之日满 5
年止，由运营管理机构按健身房营业额 5%收取提成费。自合同签订之日起第六年至满十
年止，按健身房营业额 8%收取提成费。
由于上述两个园区配套为联营合作模式，约定在经营中进行利润分成，但其收益均存
在不确定性，出于谨慎性原则考虑，本次评估未计入上述两个园区配套可能产生的租金收
益。
（14）欠缴租金租户情况说明
目前数字产业园项目存在 1 户租户（租赁面积 3,140.72 平方米）由于历史原因存在欠
缴租金的情形，以及存在为其无偿预留约 4,800 平方米备用面积的情况，上述租金欠缴租
户承租数字产业园 3 号楼 3101、 3201 房间，共计 3,140.72 平米，用途为研发办公用房，租
期为 2020 年 8 月 1 日至 2025 年 7 月 31 日，根据入驻时原始权益人与其商业谈判为其预留
3 层、 4 层满足其未来业务拓展需要。经管理人调查，该租户月租金水平为 54.75 元/平/月，
为市场化运营的租户。该租户入驻后由于上级单位未能及时拨付经营款项、自主盈利能力
偏弱等主客观原因，导致其业务开展受到较大影响，日常收入无法支付到期房屋租金。管
理人已与原始权益人进行沟通，将采取以下缓释措施解决上述问题：
1）管理人在基金财产交割时，不将此类质量不高的应收账款并入基金财产，由原始权
益人向欠租租户进行历史租金的收缴，历史租金欠缴不影响基金财产的安全。
2）本基金成立后管理人将严格按照租约合同履行双方权利义务。若承租方逾期欠缴租博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
148
金等费用超过 2 个月的，项目公司有权单方面解除合同并收回房屋，承租方需按照剩余租
期租金总额的 20%支付项目公司损失，并按照房屋欠缴租金、物业费金额的万分之五收取
违约金。
3）无偿预留的备用面积评估时按照空置面积，在未实现出租产生收益前不计算空置期
间的收益及估值。
4）租户违约执行清退的，虽然会影响资产的收入，但在本基金的可供分配现金测算中，
已经将该租户作为无法收回的租金租户进行了考量，未来并不影响本基金的现金分派。
5）一旦该租户提前退租或清退，会产生出租率下滑风险。运营管理机构已积极储备 3
号楼的适租租户，不再预留三层、四层给现有租户备用，目前已有多家意向企业洽谈拟整
租 3 号楼，可有效缓释租户退租的风险和影响。 3 号楼一层、二层腾退后，可抓紧引入新
的高质量租户，进一步提高资产收益水平。
（15）其他
截至本招募说明书出具之日，基金管理人未发现数字产业园存在项目运营的投资强度、
产出强度和税收强度等经济指标约束和相关承诺，亦未发现基金在存续期间以及清算时存
在基础设施项目限制转让的风险。
2、大陆汽车厂房产业园经营管理情况
（1）基础设施项目收入情况
大陆汽车厂房基础设施项目为研发办公和厂房组合型产业园区资产，主要运营及盈利
模式为对外出租和运营管理，其收入来源于出租自有物业收取的租金。截至 2024 年 3 月
31 日，大陆汽车厂房项目的收入全部为租金收入。大陆汽车厂房项目报告期内的收入情况
详见下表：
表十四-20 大陆汽车厂房项目近三年及一期收入情况
单位：万元
科目 2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
租金收入（不含税） 969.85 100% 3,879.40 100% 3,879.40 100% 3,256.52 100%
成本费用、税金及附加 207.93 665.42 629.41 555.75
运营净收益 761.92 3,213.98 3,249.99 2,700.77
注 1：成本费用、税金及附加=税金及附加+维修费+保险费+管理费用（不含折旧） +物业管理成本
注 2：运营净收益=运营收入（不含税） -成本费用、税金及附加
大陆汽车厂房项目 2020 年至今收入均较为稳定， 2021 年收入略有下降主要是增值税
税率在 2021 年发生变化所致， 2022 年收入增加主要是四期研发中心投运起租收入增加所博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
149
致。因大陆汽车厂房签署长期租约，未来租约期内收入将比较稳定。整体来看，基础设施
资产具备良好持续的经营能力，收入具备稳定性。
大陆汽车厂房的现金流主要来源于入驻企业的租金收入，为市场化运营产生，不依赖
第三方补贴等非经常性收入且收入全部来源于市场化租金，因此大陆汽车厂房项目现金流
具备独立性。
（2）基础设施项目租赁情况
截至 2024 年 3 月 31 日，大陆汽车厂房项目的租赁情况见下表：
表十四-21 大陆汽车厂房的租赁情况
单位：平方米、万元、年
序 号
承租
方 租赁位置 可租赁面积 已出租面积 合同计租面 积 租赁期 限 起始日期 租赁日期 终止日期
1
租户
B
一期及扩
建厂房 30,001.28 30,001.28 28,288.60 19.5 2013/1/1 2032/6/30
2 三期厂房 24,581.15 24,581.15 36,681.644 15.0 2017/7/1 2032/6/30
3 研发中心 8,651.18 8,651.18 8,651.18 20.0 2022/1/1 2040/6/30
1）租赁合同签订情况
根据原始权益人提供的基础设施项目租赁台账并经核查确认，截至 2024 年 3 月 31 日，
大陆汽车厂房项目仅有 1 个租户，在租房屋面积共计 63,233.61 平方米。基金管理人对截至
本招募说明书出具之日在租房屋相关的租赁合同进行了全面核查。
根据租户 B 租赁合同， 2006 年 8 月 31 日签署的《一期租赁合同》显示租赁面积为
26,299.72 平方米，之后由于承租方生产经营需要，产权方对一期建筑物进行改扩建，并于
2012 年 12 月 28 日签署的《一期补充协议》显示一期及扩建厂房（实际为一、二期）建筑
物租赁面积合计 28,288.60 平方米； 2017 年 3 月 22 日签署《二期厂房租赁合同》（实际为
三期）租赁面积为 36,681.64 平方米（此租赁面积乃三期厂房所占用之土地使用权面积，而
非建筑物之建筑面积）； 2020 年 6 月 15 日签署的《研发中心租赁合同》（实际为四期）
所载租赁面积 8,651.18 平方米即为四期建筑物之建筑面积。
大陆汽车厂房一至四期于 2024 年 1 月 12 日办理一套完整《不动产权证书》【津
（2024）开发区不动产权第 0028164 号】，证载建筑面积合计 63,233.61 平方米，其中一期
二期建筑面积为 30,001.28 平方米，三期厂房建筑面积为 24,581.15 平方米，四期建筑面积
4 大陆汽车厂房项目三期合同计租面积与可租赁面积的差异，主要是《大陆汽车系统（天津）有限公司、天津经济技术
开发区国有资产经营公司厂房建设和租赁协议》（以下简称“《租赁协议》 ”）内对租金计算面积和租赁标的面积约定存
在差异。《租赁协议》中约定“土地月租金+建筑物月租金+计提月维修预算=合计月租金”，其中土地月租金根据土地
面积 36,681.64 平方米计算；建筑物月租金根据建筑物最终项目成本计算；计提月维修预算根据土地成本和建筑物最终
项目成本计算，租赁标的面积为测绘结果 24,581.15 平方米；但租金计算公式内未采用租赁标的面积结果进行计算，上
述差异不会造成《租赁协议》租金计算的变化。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
150
为 8,651.18 平方米。基于上述原因，现有租赁合同期内承租面积与建筑面积存在差异。
2）房屋租赁合同登记备案情况
根据原始权益人的确认，截至本招募说明书出具之日，基础设施项目部分房屋租赁合
同未办理登记备案手续。房屋租赁合同登记备案风险及缓释措施同数字产业园章节披露内
容。
3）房屋租赁合同承租人之提前解约权及购买选择权
根据租赁合同，承租人在租赁期届满后有自由延期的权利，可延长不超过 10 年的租期。
在租赁期届满前的 24 个月，承租人应向出租方提交是否续租的书面通知，并最迟不晚于合
同到期前的 18 个月签订新的租赁合同。
但合同中同时约定，承租人在租赁标的有效租赁期内，有权购买标的资产的全部资产，
出租方将按照合同约定的价格的计算方式向承租方转让租赁标的，并负责为承租方办理产
权过户手续。截至本招募说明书出具日，基金管理人已经获取了大陆汽车厂房承租人关于
放弃购买选择权的书面函件：同意租赁标的产权由国资公司转至项目公司天津泰达智造产
业园有限公司名下，并放弃于 2006 年 8 月 31 日签署了《大陆汽车系统（天津）有限公司
开发区厂房租赁合同》以及 2012 年 12 月 28 日签署了《大陆汽车系统（天津）有限公司开
发区厂房租赁合同补充协议》（包括其后续展期）第 21.3 条项下享有的对租赁标的选择购
买权。
（3）租户分布情况
截至 2024 年 3 月末，大陆汽车厂房项目目前仅有 1 户租户，为租户 B，所处行业为汽
车制造行业。
（4）租赁期限
根据租户 B 于 2006 年 8 月 31 日签署的《一期租赁合同》租赁协议约定一期租赁期为
10 年，租赁到期后以 5 年为一个延长周期，每一个 5 年延长周期到期后根据双方确认可再
行延长 5 年；根据 2012 年 12 月 28 日签署的《一期补充协议》租赁协议约定，一期及扩建
生产厂房租赁日期至 2022 年 12 月 31 日；根据 2017 年 3 月 22 日签署《二期厂房租赁合同》
（实际为三期）所载租赁期限为 15 年，自租赁起始之日（2018 年 1 月 1 日）起至 2032 年
12 月 31 日，同时约定《一期租赁合同》及《一期补充协议》的租期延期至同《二期厂房
租赁合同》，即 2032 年 6 月 30 日；根据 2020 年 6 月 15 日签署的《研发中心租赁合同》
（实际为四期）所载租赁期限为 20 年，自租赁起始之日（2022 年 1 月 1 日）起至 2041 年
12 月 31 日，同时约定该租赁期满以后，租户 B 可延长不超过 10 年的租期。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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表十四-22 大陆汽车厂房的租约情况
单位：平方米、万元、年
序 号
承 租 方
租赁
位置
可租赁面
积
合同计租
面积
面积
占比 年租金 收入占 比 租赁 期限 起始日期 租赁日期 终止日期
1
租 户
一期
及扩
建厂
房
30,001.28 28,288.60
100% 3,879.4 100%
19.5 2013/1/1 2032/6/30
2 三期
厂房 24,581.15 36,681.64 15 2017/7/1 2032/6/30
3 研发
中心 8,651.18 8,651.18 20 2022/1/1 2040/6/30
（5）关联方租户情况
截至 2024 年 3 月 31 日，大陆汽车厂房项目暂无关联方租户。
（6）租金水平
截至 2024 年 3 月 31 日，大陆汽车厂房项目平均月租金收入合计约为 352.38 万元（含
增值税，按价值时点在执行合同当月收入统计），当期平均租金为 55.73 元/月/平方米。相
比 2020-2021 年， 2022 年-2023 年末，平均租金水平增长了 2.84%。
表十四-23 2020 年-2024 年 3 月末年历史平均签约租金
单位：元/平方米/月
类型 2024 年 3 月 2023 年 2022 年 2021 年 2020 年
研发办公及厂房 55.73 55.73 55.73 54.19 54.19
注：以上租金均为含税租金，该租户未享受突发公共卫生事件期间政策性租金减免政策。
大陆汽车厂房项目所处地理位置优越、公共交通便利、为租户定制配套水平高、园区
及物业运营维护状况良好，达到满租水平，租金水平处于市场合理范围内。
（7）出租率
大陆汽车厂房项目所在区域产业基础较好，生产厂房及研发办公用房需求稳定，依托
着优势产业集聚、位置优越和交通便利等优势，出租率长期处于较高位，根据项目自身特
点，出租率长期稳定在 100%。
表十四-24 2020 年-2024 年年 5 月历史出租率
类型 2024 年 5 月 2024 年 3 月 2023 年 2022 年 2021 年
出租率 100% 100% 100% 100% 100%
随着开发区区域整体规划及产业发展向着利好方向进行，区域认可度不断增加，开发
区产业政策扶持力度较大。近年来，开发区重点项目以企业自建用房为主，未来自持类产
业园项目供应较少，竞争存在于存量项目之间。出租率方面，区域进入稳定运营期的定制博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
152
厂房出租率基本在 90%-95%的水平，标准厂房出租率基本在 80%-90%之间。在公共卫生突
发事件的影响之下，经济发展放缓，对于企业租赁需求有一定的抑制作用，目前处于公共
卫生突发事件蓄力阶段，预计随着公共卫生突发事件影响的逐步消散，产业园区未来势必
将成为推动创新产业集聚化发展、强化创新产业链发展、打造协同创新共同体的核心引擎。
长期来看，伴随租户逐步优化、运营水平不断提升以及突发公共卫生事件逐渐缓解，预计
未来区域出租率将会保持较高水平。
（8）历史收缴率
表十四-25 大陆汽车厂房 2020-2023 年租金历史收缴率情况
单位：万元、 %
年份 2023年 2022年 2021年 2020年
实缴租金 4,228.55 4,228.55 3,549.60 3,601.87
当期收入 4,228.55 4,228.55 3,549.60 3,601.87
收缴率 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
注 1：统计截止日为本招募说明书出具之日。
注 2：上述租金收入为含税收入。
大陆汽车厂房项目租金支付方式为转账支付，租金支付的频次为每三个月一次。
根据历史租金收缴率水平，按照各年度应收租金最终收取实际情况，截至本招募说明
书出具之日，大陆汽车厂房项目 2020 年至 2023 年租金收缴率均为 100%。
（9）基础设施项目物业管理情况
1）物业管理情况
根据国资公司与承租人签订的《厂房建设与租赁协议》，承租方无需再向出租方支付
任何物业管理费用，出租人进行物业管理的物业管理费全部包含在租金之中。
租赁标的占地范围内的大物业管理由出租方负责，大物业的管理范围包括：
租赁标的的全部建筑物、构筑物、设备设施、配套设施、停车场的保修事项；租赁标
的内部建筑物、构筑物主体结构的大修、中修；租赁标的的内供电、空调、消防、电梯、
照明、供水、污水处理、供气设备设施以及庭院、道路、基础设施管线的大修、中修及设
备更新；租赁标的内公共设备设施的维修和大修；租赁标的内市政基础设施的大修和设备
更新；协助和配合公安机关进行安全、消防等安保工作；定期对租赁标的围栏、厂房外墙
及附属建筑物外墙进行定期粉刷和保养。
租赁标的占地范围内的小物业管理由承租方负责，小物业的管理范围包括：
标的物业内建筑物、构筑物的日常运行、保养和维护；建筑物、构筑物内供电、空调、博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
153
消防、照明、供水、污水等设施及庭院道路日常运行、保养和维护；标的物业内配套服务
设施的维修、养护和管理；绿地、花木景观养护，园区内公共卫生保洁等。
2）资本性支出
大陆汽车厂房属于定制化厂房产品，在厂房建设过程中均需按照能满足租户具体要求
而建设。建设标准要求较高。根据企业提供的历史大修支出记录，于 2017 年对一期厂房强
弱电系统、给排水系统、空调系统等相关设备及厨房设备等进行了维修。
根据企业提供的相关数据及介绍，大陆汽车厂房的一期厂房自 2005 年开始运营，仅
2017 年-2019 年、 2023 年对一期厂房强弱电系统、给排水系统、空调系统等相关设备及厨
房设备等进行了维修，共支出 2,557.87 万元。自 2005 年至今折合平均每年约 134.62 万元。
综合考虑大陆汽车厂房项目历史运营情况、竣工日期、可比产业园大修支出的市场水平，
该项目设定资本性支出为前 10 年取费基数为年运营收入（不含增值税）的 3.0%计算，从
第 11 年开始取费基数为年运营收入（不含增值税）的 2.5%，预测每年的金额在 116-133 万
元。对于未来为了满足承租人额外的、超出预测资本性支出金额的大修需求，由项目公司
（智造产业园）与运营管理机构签署的《委托运营管理协议》予以明确：超过评估预测期
内资本性支出金额的部分，由运营管理机构承担；运营管理机构应及时响应承租人的实际
需求，不得因管理不到位、不及时影响承租人租金支付，确实因此影响承租人及时、足额
支付租金的，由运营管理机构、天津泰达科技工业园有限公司承担相应责任。
（10）保险情况
经基金管理人核查 ，中国人民保险股份有限公司天津分公司签发了保单号为
PQYC202412000000000289 的《财产一切险保险单》，被保险人为天津泰达智造产业园有
限公司，保险标的包括中国天津市滨海新区开发区渤海路 2 号房屋建筑，险种为财产一切
险，保险金额/赔偿限额为 4.87 亿元，保险期限自 2024 年 04 月 01 日 00 时起至 2025 年 03
月 31 日 24 时止。据此，基金管理人认为，基础设施项目所对应的《财产一切险保险单》
不违反《中华人民共和国保险法》《民法典》等法律和行政法规的强制性规定，合法、有
效。
经基金管理人核查，中国人民财产保险股份有限公司天津市分公司签发了保单号为
PZCG202412000000000121 的《公众责任险（1999 版）保险单》，被保险人为天津泰达智
造产业园有限公司，险种为财产一切险，累计赔偿限额为 2,000 万元，单次赔偿限额 800
万元，保险期限自 2024 年 4 月 1 日 0 时起至 2025 年 3 月 31 日 24 时止。据此，基金管理
人认为，基础设施项目所对应的《公众责任险保险单》不违反《中华人民共和国保险法》博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
154
《民法典》等法律和行政法规的强制性规定，合法、有效。
针对基础设施项目在存续期内可能存在的因火灾、地震等自然灾害而导致的资产灭失
风险，基金管理人将制定、完善安全生产制度，加强安全管理和监督，同时为基础设施项
目购买足额保险，借助第三方转移资产灭失的风险。
（11）其他
截至本招募说明书出具之日，基金管理人未发现大陆汽车厂房存在项目运营的投资强
度、产出强度和税收强度等经济指标约束和相关承诺，亦未发现基金在存续期间以及清算
时存在基础设施项目限制转让的风险。
二、基础设施项目所属行业、市场概况及所在地区宏观经济概况
（一）行业发展情况
1、全国产业园行业发展情况及市场概况
20 世纪 80 年代以来，各级人民政府批准设立的经济技术开发区、高新技术产业开发
区、工业园区、文化创意园区、生态园区、保税区和出口加工区借助政府给予的优惠政策
和良好的基础设施迅速发展，成为引进外资、先进技术和管理经验的重要基地。 30 多年来，
我国各级开发区持续吸引外资以及其先进管理经验，在产业培育、城市建设、出口创汇、
科技进步、创造就业、增加税收等方面都取得了显著的成就，并成为中国经济极具潜力的
经济增长点。各级开发区通过先行一步的实践展示了外向型经济的带动效应，并与周边地
域配套协作，为区域及国家经济发展作出重大贡献。
二十多年来，国家级开发区积极引进国外先进的资金、技术、管理经验，在经济发展、
产业培育、科技进步、土地开发、城市建设、增加出口、创造就业等诸多方面都取得了显
著成绩，促进了所在城市产业结构调整和经济实力的增强。我国开发区建设与运营单位最
初的运营模式普遍以基础设施建设、土地批租为主，在开发区土地资源不断减少的情况下，
逐渐转向土地深度开发、自建物业出租、商品房开发销售、物业管理等行业价值链下游，
以及开发区内高新技术产业和新兴行业的培育和投资。在招商引资方面，随着开发区经济
的发展和运作模式逐步成熟，各地开发区的政策制定越来越规范和透明，传统的政策优惠
对投资者的吸引力减弱，开发区当地的投资环境、资源优势和产业集群优势成为吸引资金
投向的主要因素。其中国家级高新技术产业园区充分发挥政府和市场的两方面作用，实现
了我国高新技术产业飞速发展。高科技园区已经成为我国经济发展中最具活力的增长点之
一，成为拉动经济增长的重要力量。高科技园区发展有力地促进了我国产业结构调整，成博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
155
为我国促进科技成果转化、培育科技企业的主要基地，成为人才等创新要素的聚合中心。
以国家级经济技术开发区为例，中华人民共和国商务部完成了 2023 年国家级经济技术
开发区（以下简称“国家级经开区”）综合发展水平考核评价工作，对 217 家国家级经开区
2021 年度综合发展水平情况进行考核评价。此次考核评价结果显示，国家级经开区坚持高
水平对外开放，积极推进高质量发展，有效发挥稳外贸稳外资的“主力军”作用，总体呈现
稳中提质的良好发展态势：
一是经济增长稳中提质。 2021 年，国家级经开区实现地区生产总值 12.8 万亿元，占国
内生产总值比重为 11%。截至 2021 年末，东部地区国家级经开区主营业务收入 30 亿元以
上、中西部地区国家级经开区主营业务收入 15 亿元以上制造业企业共 1,682 家，上市企业
共 894 家，较前一年均有显著上升。
二是开放带动作用显著。 2021 年，国家级经开区实现进出口总额 8.9 万亿元，占全国
进出口总额比重为 22.8%；其中高新技术产品进出口额 3 万亿元，占全国高新技术产品进
出口额比重为 25.4%。实际使用外资金额 381.6 亿美元，占全国实际使用外资比重为 22%。
三是科技创新实力增强。截至 2021 年末，国家级经开区拥有国家级孵化器和众创空间
573 家，省级及以上研发机构 1.04 万家，高新技术企业 5.03 万家，较上年末均有明显提升。
四是绿色发展成效明显。 2021 年，国家级经开区规模以上工业企业单位工业增加值能
耗、水耗和 COD 排放同比显著下降，工业固体废物综合利用率较上年提高 3.8 个百分点。
五是协调发展扎实推进。截至 2021 年末，东部地区国家级经开区与中西部地区国家级
经开区开展合作共建、国家级经开区对口援疆援藏援助边（跨）境合作区数量比上年增加
91 个。
下一步，商务部将认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，引导国家级经开区完整、
准确、全面贯彻新发展理念，加快创新提升，继续发挥开放平台和产业集聚区优势，推进
高水平对外开放，建设现代化产业体系，加快发展方式绿色转型，促进区域协调发展，服
务加快构建新发展格局，着力推动高质量发展。
2、全国产业园行业特点
产业园区行业是指由特定开发主体在特定区域内规划产业定位、完善基础配套，开发
产业载体，并向落户企业及其雇员提供综合配套服务。行业具有如下特点：
（1）提供增值服务，回报长期稳定
随着园区开发中的优惠政策对投资者的吸引力不断减弱，园区的配套环境、配套服务、
配套产业等因素更受到投资者的关注，这些增值服务在推动园区发展的同时，也为经营者博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
156
带来了更大的盈利空间。成熟的园区一般都有特定的、稳定的客户群体，产业集群效应对
客户的稳定增长具有积极影响，为投资者提供了稳定的投资回报。在宏观政策层面，国家
一直推动重点产业园区建设，长期需求呈上升趋势，因此也保证了稳定增长的回报。
（2）政策主导性强
产业园区在推动中国经济的产业升级和经济结构调整中占有重要地位，因此，产业园
区内的主导产业会较大程度上受到政府相关政策的影响。在向高新技术转型的进程中，各
级政府可以通过对产业政策、土地管理、信贷、财政税收等方面的调控进行引导与支持。
因此，产业园区对主导产业的规划定位，必须符合地方政府的产业政策，从而增强吸引优
秀企业落户的竞争力。
（3）产业集聚效应和周边辐射效应显著
产业园区的主导产业形成一定规模后，就会产生集聚效应，形成具有一定地域范围的
企业群体。在规模经济和范围经济共同推动下，企业群体发展为集聚产业区。集聚效应的
产生，可以扩大市场规模，促进企业间的交流与学习，促进基础设施和公用事业的建设与
充分利用。对于企业来说，不仅可以增加现有客户的粘性，还可以吸引产业链上下游企业
自发跟随落户。产业园区就是规模经济的一个典型。
在产业集群形成规模经济的同时，产业园区还会向周边区域辐射，通过辐射效应带动
周边生产、生活配套产业的发展，因而产业园区对于周边的第二、三产业具有巨大的带动
作用。
（4）收入来源多元化
随着产业园区行业的不断发展和创新，产业园区行业企业的收入逐步迈向多元发展。
产业园区公司的主要收入包括开发收入、住宅、商业及工业房地产开发销售以及出租收入、
市政建设收入、招商以及工程代理收入、综合服务收入、投资收入和财政补贴收入等。物
业租售、园区服务、创投业务并举的发展势头逐渐形成。
（5）由注重招商引资向促进园区内部企业发展转变
园区的服务是园区发展的关键，在大部分园区仍然处在招商引资的初始过程时，已有
部分园区向促进园区入驻企业发展方面转型。根据企业成长需要，有些园区根据企业所处
的不同发展阶段，为其提供不同的关键服务。在企业初创阶段，园区孵化器为企业提供创
业孵化服务；在企业成长阶段，为企业提供融资服务等服务，在帮助企业成长的同时，也
扩宽了园区的多元化发展道路。
（7）增值服务和创新业务带来更大盈利空间博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
157
各园区的政策优惠正在趋同，吸引企业入驻需要依靠增值服务和创新服务，如园区产
业定位、配套设施、投融资服务等。通过增值服务不仅提高园区的服务功能，增加对入驻
企业的吸引力，而且也为开发运营商带来更大的盈利空间，实现园区价值的最大化。因此，
增值和创新服务将成为产业园区增强核心竞争力，实现差异化经营的必由之路。
7）产业园区战略投资转型
各产业园区将继续保持对园区内高科技企业的股权投资强度，重点强化对已投资项目
的增值服务和持有管理，适度退出已进入收获期的财务投资项目，以实现产业园区公司的
战略转型。
3、天津市产业园行业发展现状
天津市产业园项目载体共包括两大类，分别为企业自购土地自建用房及租赁自持运营
产业园区项目，即自持运营的产业园项目。截至 2023 年 6 月末，天津市自持运营的产业园
项目总存量达 1,229.8 万平方米，其中 39%分布于滨海新区， 27%分布于武清区（详见下
表）。
表十四-26 天津主要产业园项目存量分布（截至 2023 年 6 月末）
产业区 存量（万平方米） 占比
北辰区 135.3 11%
东丽区 44.8 4%
津南区 93.3 8%
武清区 325.9 27%
西青区 148.3 12%
滨海新区 482.2 39%
合计 1,229.80 100%
资料来源：戴德梁行
图十四-5 天津市主要产业园项目存量比例（截至 2023 年 6 月末）博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
158
（二）行业主要法律法规政策及其对基础设施项目运营的影响
基础设施项目根据国家统计局发布的《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），其
所属的行业分类为“L72 商务服务业”之“L7221 园区管理服务”。产业园区区别于普通住宅房
地产，一般采用对工业用地的开发和工业房产项目的投资建设，建设完成后主要以出租、
项目经营、提供产业服务等方式获得长期稳定回报的经营模式。
1、行业主要法律法规政策
表十四-27 产业园法律法规政策
序 号
法律法规名称 发布时间 核心内容
1
《国务院办公厅关于暂停审
批各类开发区的紧急通知》
（国办发明电〔2003〕 30
号）
2003 年 7
月 对于开发区过快发展进行控制。
2
《国务院办公厅关于清理整
顿各类开发区加强建设用地
管理的通知》（国办发
〔2003〕 70 号）
2003 年 7
月
对开发区的全面清理整顿：
1、对国家级开发区未经国务院批准擅自扩建的部分，予
以核减，依法收回所占用的土地；
2、对省级开发区中布局不合理、功能重复、占用土地过
多的进行整合；对长期得不到开发、项目资金不落实的
予以撤销，收回占用土地；
3、对省级及以下各级政府擅自批准设立的各类开发区按
照“撤销、核减、整合”的要求统一进行整改。
3
《国务院关于加大工作力度
进一步治理整顿土地市场秩
序的紧急通知》（国发明电
〔2003〕 7239 号）
2003 年 11
月
4
《国务院办公厅关于促进国
家级经济技术开发区转型升
级创新发展的若干意见》
（国办发〔2014〕 54 号）
2014 年 10
月
以国家级经济技术开发区为试验田、排头兵，对开发区
转型升级、创新发展进行探索。
5
商务部发布的《国家级经济
技术开发区和边境经济合作
区“十二五”发展规划
（2011-2015 年）》
2012 年 10
月
“十二五”期间，国家级开发区发展的重点任务为：营造
优良投资发展环境；提高先进制造业竞争力；大力发展
战略性新兴产业；壮大提升高新技术产业；推动现代服
务业发展；着力构建区域创新体系；提升要素资源集聚
整合能力；优化开放型经济格局；强化生态环境保护管
理；全面促进区域协调发展。
6 《国务院办公厅关于完善国
家级经济技术开发区考核制
2016 年 3
月
围绕完善国家级经开区综合发展水平考核评价制度，从
夯实产业基础、激发创新活力、发挥区域带动作用、强博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
159
序 号
法律法规名称 发布时间 核心内容
度促进创新驱动发展的指导
意见》国办发〔2016〕 14
号
化绿色集约发展、推进体制机制创新等五个方面，提出
具体考核内容及通过考核促进国家级经开区实现的目标
要求，加大政策支持力度，提高政策精准度，充分调动
国家级经济技术开发区加快转型升级、实现创新驱动发
展的积极性。
7
《关于促进国家高新技术产
业开发区高质量发展的若干
意见》
2020 年 7
月
为进一步促进国家高新区高质量发展，发挥好示范引领
和辐射带动作用，继续坚持“发展高科技、实现产业化”
方向，以深化体制机制改革和营造良好创新创业生态为
抓手，以培育发展具有国际竞争力的企业和产业为重
点，以科技创新为核心着力提升自主创新能力，围绕产
业链部署创新链，围绕创新链布局产业链，培育发展新
动能，提升产业发展现代化水平，将国家高新区建设成
为创新驱动发展示范区和高质量发展先行区。
8
《中共中央关于制定国民经
济和社会发展第十四个五年
规划和二〇三五年远景目标
的建议》
2020 年 10
月
提出未来我国产业发展规划，以加快发展现代产业体
系，巩固壮大实体经济根基为基础，全面塑造产业发展
新优势。指出应强化国家自主创新示范区、高新技术产
业开发区、经济技术开发区等创新功能，推动战略性新
兴产业融合化、集群化、生态化发展，推动产业政策向
普惠化和功能性转型，强化竞争政策基础性地位，支持
技术创新和结构升级。
9
《天津市产业主题园区建设
实施方案（2021—2025
年）》
2021 年 9
月
着力推进重点产业向重点园区聚集、重点园区向特色产
业聚焦，建设一批小而精、有特色、有灵魂的产业主题
园区，打造天津经济新增长极，为实现市委、市政府“制
造业立市”决策部署和“十四五”末基本建成全国先进制造
研发基地提供载体支撑。
10 天津经济技术开发区泰达数
字经济产业支持政策
2023 年 5
月
5 月 18 日，第七届世界智能大会智能制造高峰论坛在国
家会展中心（天津）举办。提出全力推动数字经济主题
园区发展，加速数字经济企业向天河数字经济产业园聚
集，打造信息服务集群、集成电路设计集群、数字环保
产业集群等“一楼一特色”的产业分布，依托“平台-园区-
基金”融合优势，持续推进区域产业升级发展和招商聚
集，实现超算中心与天河数字经济产业园双向赋能。围
绕数据要素创新中心、信创服务中心、工业设计创新中
心、人工智能算力中心建设，打造经开区信创应用服务
基地。
数据来源：政府公开网站
2、行业主要法律法规政策
2016 年 3 月，国务院办公厅颁布了《国务院办公厅关于完善国家级经济技术开发区考
核制度促进创新驱动发展的指导意见》（以下简称“《指导意见》 ”）。
《指导意见》围绕完善国家级经开区综合发展水平考核评价制度，从夯实产业基础、
激发创新活力、发挥区域带动作用、强化绿色集约发展、推进体制机制创新等五个方面，
提出具体考核内容及通过考核促进国家级经开区实现的目标要求，加大政策支持力度，提
高政策精准度，充分调动国家级经济技术开发区加快转型升级、实现创新驱动发展的积极
性。
一是夯实产业基础。《指导意见》从提升产业核心竞争力、创新产业投融资方式、争
取更多金融支持等方面，提出通过考核相关指标，给予相关政策支持，促进国家级经开区博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
160
参与全球产业分工和价值链重组，发展外向型产业集群，打造一批行业领军企业，强力推
进产业集聚、集群、集约发展。二是激发创新活力。新形势下，培育创业创新成为我国提
升产业竞争力和加速转型升级的必然选择。国家级经开区必须通过打造发展新引擎，增强
发展新动力，开拓发展新市场，营造良好的创新创业生态环境。三是发挥区域带动作用。
在过去 30 多年的发展历程中，国家级经开区有效发挥了示范、辐射和带动作用，在今后全
面建设小康社会进程中，国家级经开区仍然要主动作为，为实施国家区域发展战略做出积
极贡献。四是强化绿色集约发展。当前，我国资源环境矛盾日益凸显，《指导意见》从提
高土地开发利用率、鼓励绿色低碳循环发展等方面对国家级经开区提出了新的更高要求。
五是推进体制机制创新。国家级经开区一直走在体制机制创新的最前沿。随着经开区的发
展壮大，其承担的社会管理责任日益重大，开发区体制机制问题十分复杂，要真正形成集
聚效应和增长动力，创新的任务仍然艰巨。
2017 年 1 月，国务院办公厅印发《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》（以
下简称“《若干意见》 ”），《若干意见》是我国第一个关于各类开发区的总体指导文件，
对于建立促进和规范开发区发展的长效机制、推进供给侧结构性改革、振兴实体经济具有
重要意义，将更好地发挥开发区在稳增长、调结构、促发展中的积极带动作用。《若干意
见》对在党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会新形势下做好开发区工作，明
确了当前和今后一段时期开发区行业发展的总体思路：
贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念，加强对各类开发区的统筹规
划，加快开发区转型升级，促进开发区体制机制创新，完善开发区管理制度和政策体系，
进一步增强开发区功能优势。开发区行业做到“四个坚持”：坚持改革创新，强化开发区精
简高效特色，以改革创新激发开发区发展的动力和活力。坚持规划引领，完善开发区空间
布局和数量规模，形成布局合理、错位发展、功能协调的全国开发区发展格局。坚持集聚
集约，引导工业项目向开发区集中，促进产业集聚、资源集约、绿色发展，切实发挥开发
区规模经济效应。坚持发展导向，以规范促发展，正确把握发展和规范的关系，不断积累
开发区发展新路径、新经验。
2020 年 7 月，国务院印发了《关于促进国家高新技术产业开发区高质量发展的若干意
见》（以下简称“《高质量发展的若干意见》 ”）。国家高新技术产业开发区（以下简称“国
家高新区”）经过 30 多年发展，已经成为我国实施创新驱动发展战略的重要载体，在转变
发展方式、优化产业结构、增强国际竞争力等方面发挥了重要作用，走出了一条具有中国
特色的高新技术产业化道路。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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《高质量发展的若干意见》指出，习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻
落实党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，牢固树立新发展理念，继续坚持“发
展高科技、实现产业化”方向，以深化体制机制改革和营造良好创新创业生态为抓手，以培
育发展具有国际竞争力的企业和产业为重点，以科技创新为核心着力提升自主创新能力，
围绕产业链部署创新链，围绕创新链布局产业链，培育发展新动能，提升产业发展现代化
水平，将国家高新区建设成为创新驱动发展示范区和高质量发展先行区。
《高质量发展的若干意见》提出国家高新区发展的五大基本原则：坚持创新驱动、引
领发展的原则，优化创新生态，集聚创新资源，提升自主创新能力，引领高质量发展；坚
持高新定位、打造高地的原则，抢占未来科技和产业发展制高点，构建开放创新、高端产
业集聚、宜创宜业宜居的增长极；坚持深化改革、激发活力的原则，完善竞争机制，加强
制度创新，营造公开、公正、透明和有利于促进优胜劣汰的发展环境，充分释放各类创新
主体活力；坚持合理布局、示范带动的原则，加强顶层设计，优化整体布局，推动区域协
调可持续发展；坚持突出特色、分类指导的原则，探索各具特色的高质量发展模式，建立
分类评价机制，实行动态管理。
《高质量发展的若干意见》明确国家高新区的发展目标：到 2025 年，国家高新区布局
更加优化，自主创新能力明显增强，体制机制持续创新，创新创业环境明显改善，高新技
术产业体系基本形成，建立高新技术成果产出、转化和产业化机制，攻克一批支撑产业和
区域发展的关键核心技术，形成一批自主可控、国际领先的产品，涌现一批具有国际竞争
力的创新型企业和产业集群，建成若干具有世界影响力的高科技园区和一批创新型特色园
区。到 2035 年，建成一大批具有全球影响力的高科技园区，主要产业进入全球价值链中高
端，实现园区治理体系和治理能力现代化。
（三）行业未来发展趋势
表十四-28 产业园行业未来发展趋势
发展方向 具体内容
园区的战略转
型和升级
近年来，我国园区发展方式正在出现一些新的趋势和特点：如增长方式由注重规模向
更加注重发展质量转变；资源配置由粗放式发展向集约化发展转变；产业结构由以制
造业为主向制造业和专业服务业相结合转变；环境建设由相对注重硬环境向更加注重
软环境转变等。而相对现有园区的战略转型升级，新的园区规划建设也呈现了新的趋
势：在各地区可建设用地日益稀缺的情况下，一些小型的园区业态正在不断涌现出
来，一些大型产业园区也纷纷建设园中园、专业园等不同形式的小型园区，小型园区
正焕发出蓬勃的经济活力。
园区产业的“瘦
身”和“增高”
在我国经济转型升级战略的大背景下，推动产业提质升级是园区“二次创业”的根本。
园区产业的变革可以总结为两个词——“瘦身”和“增高”。 “瘦身”主要体现在产业门类
上，就像很多成功企业进行业务重组或聚焦一样，现在很多园区都需要进行产业整
合，结合产业发展基础、条件和产业发展动向，对园区现有产业进行“整理、优化、博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
162
发展方向 具体内容
升级”，确立园区的主导产业，围绕主导产业打造产业链经济。 “增高”主要体现在产
业提升上，对于不同的园区，由于其发展情况不同，产业提升的方向也有所差异。
产业园区走向
综合城区
随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素和生产活动
在区内并存聚集，从而推动了产业园区的城市化进程，园区经济与城区经济逐渐走向
融合。为顺应这一发展趋势，一些产业园区主动谋求战略转型，从单一生产型的园
区，逐渐规划发展成为集生产与生活于一体的新型城市。
园区开发（产
业地产）商的
崛起
近年来，在我国的产业园区开发建设中，市场化的园区开发商正在成为一个活跃的群
体。其一，国际园区开发商活跃。如新加坡腾飞集团 1994 年介入苏州工业园开发，
至今业务已扩展至上海、苏州、北京、深圳等多个城市。其二，张江高科等老牌园区
开发商寻求外延式扩张，合作及合资创办主题园区。其三，民营园区开发商崛起。天
安数码城集团已开发运营多个城市产业综合体。绿地集团等房地产公司，利用房地产
开发与园区开发的业务关联性，也纷纷介入园区开发业务。
产业招商的精
细化运作
从我国产业园区的招商引资模式看，基本经历了“优惠政策主导”阶段、 “投资环境主
导”阶段到“产业环境主导”阶段，园区软环境建设越来越成为产业招商的重要砝码。
产业招商是一个系统工程，涉及产业规划、政策体系、招商接洽、项目入驻、运营扶
持等诸多环节，涉及招商参与部门的权责和利益设计。产业招商的精细化运作关键在
于两点：一是精准定位，明确产业客商类型，建立产业项目信息库，进行定向式招
商；二是系统运作，围绕产业招商构建全方位的服务能力，细化产业项目招商的流程
和规范，使整个招商工作更具系统性和有序性。
园区的品牌化
和“连锁经营”
创精品园区，建品牌园区，已成为各地政府发展经济的重要举措。园区的品牌化运作
需要精耕细作，绝不仅仅只是个营销的过程，它需要有内涵支撑。园区的品牌建设，
其实从园区规划启动之初就已开始。可以将园区品牌细化为环境品牌、产业品牌、企
业品牌、服务品牌、文化品牌等，特别是服务品牌和文化品牌，更需要做精、做深、
做出特色。
产业资本战略
推动园区战略
为了推动园区的发展，很多园区开发商也定位为产业投资商，以较少的资金撬动更多
的社会化资金形成一个大资金池，以土地入股、物业入股、产业投资基金等多种形式
投资园区企业，从而形成了资本运作—园区开发—产业集聚之间的良性循环，在这里
资本运作成为园区开发的撬动杠杆。
从招商引资到
招商引“智”
很多产业园区在关注“招商引资”的同时，也在关注“引智招商”，积极吸引科研院所、
科学家工作室、博士后工作站等落户园区。随着园区产业结构的不断升级，人力资源
在园区发展中的作用日益凸显。高科技产业、现代服务业的主要驱动力就是批量人才
的集聚，如生物医药产业、文化创意产业。
公共服务平台
成为竞争利器
随着园区经济的深化发展，园区开发已逐渐从孤立的房产开发走向综合的产业开发，
从片面的硬环境建设走向全方位的产业培育。其中公共服务平台建设日益成为一个备
受关注的课题，已被提上园区工作日程。在我国，中关村科技园在公共服务平台建设
方面做了最早探索，张江高科也较早在园区开发运营商的基础上提出了系统服务集成
商的定位。
园区政策措施
的创新空间
近年来，我国相继推出来一系列区域发展规划或区域试点，包括区域发展规划、金融
综合改革试验区、承接产业转移示范区以及各种各样的改革试点，里面包含着很多创
新的机会，如产业投资基金、中小企业集合债券、科技银行、金融仓库、合同能源管
理、排污权交易、保税物流园区等等。
数据来源：前瞻产业研究院研究报告
中国产业园区行业未来将坚持“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，进一步
加快园区转型升级，促进园区体制机制创新，完善园区管理制度和政策体系，进一步增强
园区功能优势；坚持改革创新，强化精简高效的管理特色；坚持规划引领，完善空间布局
和数量规模；坚持集聚集约，发挥规模经济效应；坚持发展导向，构建长效机制，开创中
国产业园区行业持续健康发展的新局面。
（四）基础设施项目与同行业可比项目的竞争优势与劣势
本项目所在的开发区板块是滨海新区最核心的产业板块，是滨海新区目前基础配套最博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
163
完善、创新创业最活跃、产业集群最密集、经济规模最大的产业板块。区域内聚集大量如
一汽大众、一汽丰田、腾讯、诺和诺德、滴滴等龙头企业自建用房，此外还汇聚了如以天
津泰达集团、宏泰等企业自持运营的产业园项目，为板块内提供了丰富多元的标准厂房、
定制化厂房、研发办公等产品。目前面向市场招租的项目主要有泰达智能无人装备产业
园、数字产业园、泰达生物医药产业园、天威工业园、宏泰工业园、丰华工业园、泰达西
区标准厂房、泰达现代纺织产业标准厂房等等。
区域内承租研发办公物业的需求主力为生物医药公司、服务外包公司、电子信息产业
中的互联网公司、软件开发公司、信息科技公司，专业服务中的投资、设计、资讯类公
司；承租厂房物业的需求主力为汽车装备制造、高端装备制造、新能源、新材料等公司；
区域聚集较多的生物医药、汽车制造、高端装备制造、电子信息类上下游企业、龙头企业
带动效应明显。出租类办公物业的需求企业主要以大中型和中小型企业为主。
经过戴德梁行的市场调查与研究，根据与本项目在客群定位、楼宇品质、区位条件等
方面的相似程度，戴德梁行选取本项目邻近的范围内选定了 3 个较有代表性的产业园项目
作为竞争性物业对比分析的对象：天大科技园、融健大厦、泰达高科技园。
可比实例详情概述如下:
表十四-29 可比实例
项目名称 天大科技园 融健大厦 泰达高科技园
位置 开发区第四大街 80 号 开发区黄海路 111 号 开发区睦宁路 45 号
建筑面积 107,621.24 平方米 12,638.81 平方米 64,254.37 平方米
建筑类型 研发办公楼、厂房 研发办公楼、厂房 厂房
层高 5 米 4.5-6 米 5.4-6 米
占地面积 127,768.7 平方米 11,696.6 平方米 106,100.6 平方米
入驻率 94% 70% 82%
租金 租金 32-64 元/月/平方米 租金 45-48 元/月/平方米 租金 22-27 元/月/平方米
开发商 天大科技园有限公司 泰达 天津泰港实业有限公司
建成时间 2000 年 2006 年 一期 1999 年，二期 2002 年
周边交通
公路：泰达大街、南海路等 公路：泰达大街、黄海路等 公路：第五大街、南海路等
地铁：津滨轻轨 9 号线泰达
站、市民广场站
地铁：津滨轻轨 9 号线泰达
站、市民广场站
地铁：津滨轻轨 9 号线泰达
站、市民广场站
公交线路： 459 路、 507
路、 508 路、 515 路、 880 路
等
公交线路： 508 路、 517
路、 519 路、 651 路、 820 路
等
公交线路： 104 路、 507 路、
518 路、 524 路、 605 路等博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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项目名称 天大科技园 融健大厦 泰达高科技园
租户
楼宇入驻租户涉及生物医
药、金融、化工材料、专业
服务、物流、电子信息技术
等行业。知名企业如天津三
箭生物技术股份有限公司、
易泰达科技有限公司、天津
天大凯泰化工科技有限公
司、天津泰达生物医学工程
股份有限公司、恩智浦强芯
（天津）集成电路设计有限
公司、恩智浦半导体（天
津）有限公司天津华永无线
科技有限公司等
楼宇入驻租户涉及医药、科
技等行业。知名企业如天津
凯诺医药科技发展有限公
司、天津杰柯逊生物技术开
发有限公司、天津世佳中药
科技有限公司等
楼宇入驻租户涉及电子器
材、汽车及智能装备制造等
行业。知名企业深之蓝海洋
科技股份有限公司、域适都
智能装备（天津）有限公
司、天津滨海鼎拓激光科技
有限公司、天津众通汽车配
件有限公司、天津龙之蓝科
技合伙企业（有限合伙）、
等
装修 办公公共部分精装修；厂房
毛坯
办公公共部分精装修；厂房
毛坯 毛坯
周边配套
金融机构：工商银行、邮政
储蓄银行、农业银行、招商
银行等
金融机构：交通银行、工商
银行、华夏银行、广发银行
等
金融机构：工商银行、农业
银行、交通银行、邮政储蓄
银行等
商业设施：金元宝滨海国际购物中心、鸿泰千百汇商业广场、永旺购物中心等
教育机构：南开大学泰达学院、天津科技大学（滨海校区）等
医疗资源：泰达国际心血管病医院、天津华泰医院、奥华医院、天津市泰达医院等
根据戴德梁行提供的市场数据，以及可比项目信息，目标基础设施资产的竞争优势与
劣势如下：
1、基础设施项目资产具备的优势
区域产业优势：本项目所处的开发区产业氛围浓厚，着力聚集高端服务业和科技创新
资源，主要涉及行业有汽车制造、高端装备制造、健康医药及现代服务业等，是滨海新区
目前基础配套最完善、创新创业最活跃、产业集群最密集、经济规模最大的产业板块。
专项政策优势：结合经开区招商局制定的各项促进数字经济高质量发展的措施，加快
建设国家数字经济产业高地、打造具有国际竞争力的数字产业集群，经开区科技局出台
《关于促进数字经济高质量发展若干措施》，全力推进产业吸引、人才吸引发展目标。全
力配合超算中心改革工作，推动经开区数字经济发展和支持天河数科公司发展，配合集团
与天河数科公司紧密合作，积极派员参加算力、数字产业相关的招商培训，出台天河数字
产业园载体拎包入住支持政策。借力国家级孵化器的优势，形成良好的产业培育生态。
产业聚集优势：天津经开区作为滨海新区打造国家数字经济示范区的核心区，在国家
超级计算天津中心、天津市滨海新区信息技术创新中心、腾讯数码天津有限公司等重点科博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
165
技创新平台的支撑下，在集成电路、移动互联网、智能制造等数字产业细分领域聚集了一
批重点科技创新企业，基于大数据的商业模式创新公司纷纷落户，除了上述企业外，还有
中软卓越、川崎机器人、唯捷创芯等创新型企业入驻，产业集聚效应显现。
品牌形象：园区开发商泰达科工园和泰达产发是经开区城市和园区运营服务商，深耕
园区开发和运营，聚焦空间规划、产业聚集、生态圈服务，实现经济、社会、生态环境的
全面可持续发展。
资源优势：本项目为泰达产发体系下园区，可共享 200 万平方米载体面积及千余家入
园企业的丰富资源，可在产业合作领域提供各类资源对接。
先发优势：本项目园区竣工、开始运营时间较早，如今运营早已成熟，出租率以及租
金相比于附近同类物业较高。
产品优势：数字产业园 1-8 号楼规划建设伊始，建筑结构即采用机房加研发楼模式，
充分满足机房的荷载和层高要求。经过充分企业需求调研，数据中心面积占园区规划建筑
面积的 10%-20%。特别是园区的电力能源供应系 220KV 双电源，环网供电。电力规划负
荷密度为 50,000kw/平方公里至 100,000kw/平方公里，已建成一座 110KV 专用变电站，预
留一座 35KV 变电站站址。数字产业园周边载体以东区研发型楼宇为主，虽具备一定的价
格优势，但园区规模较小，且缺乏产业引导政策支持，无法形成产业聚集规模，难以与数
字产业园形成同业竞争态势。
2、目标基础设施资产所面临的挑战
数字产业园 2009 年开始投入运营，在楼宇维修保养、物业管理、提升物业品质等方面
需要投入一定成本。大陆汽车厂房整租给一个租户，抵抗风险能力相对较弱。
3、目标基础设施资产所面临的机遇
随着开发区区域产业规划利好，产业园区发展日渐成熟，产业聚集效应不断增强，本
项目会吸引更多相关产业链的企业入驻。
4、目标基础设施资产所面临的威胁
滨海新区内未来会有同类型产业园产品投入运营，而且楼宇品质、物业管理等方面均
有所提升，更加契合企业不断升级的需求，会对本项目造成客户分流。
（五）基础设施项目所在地区宏观经济概况
1、京津冀地区宏观经济和区域发展战略概况
京津冀指北京（简称京）、天津（简称津）、河北（简称冀）地区，一般用以指京津
冀一体化（战略）、京津冀城市群、京津冀都市圈。土地面积 21.8 万平方公里，常驻人口博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
166
约为 1.1 亿人，其中外来人口为 1,750 万。是全国主要的高新技术和重工业基地，也是中国
政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心所在地。京津冀城市群是中国的政
治、文化中心，也是中国北方经济的重要核心区。
2022 年，京津冀地区生产总值合计 10 万亿元，按现价计算，是 2013 年的 1.8 倍。其
中北京、河北跨越 4 万亿元量级，均为 4.2 万亿元，分别是 2013 年的 2.0 倍和 1.7 倍；天津
1.6 万亿元，是 2013 年的 1.6 倍。 2014 年以来，京津冀三地紧密围绕《京津冀协同发展规
划纲要》和各阶段重点任务推动工作，积极应对复杂多变的内外部环境与突发公共卫生事
件影响，着力稳增长、优结构、惠民生。
据北京市统计局数据，京津冀地区“三二一”产业格局持续稳固。三次产业构成由 2013
年的 6.2:35.7:58.1 变化为 2022 年的 4.8:29.6:65.6，第三产业比重提高 7.5 个百分点。其中，
北京三产占比保持在 8 成以上，天津占比超 6 成，河北提升最快。京津冀地区就业规模也
实现扩大，城镇新增就业 9 年累计 1,442 万人，三地分别新增 288.1 万、 405.5 万和 748.4 万
人；就业结构不断优化， 2021 年，北京法人单位从业人员中，第三产业比重为 84.4%，较
2013 年提高 6.2 个百分点；天津和河北第三产业就业人员占比为 60.5%和 46.6%，较 2013
年提高 10.9 个和 15.1 个百分点。此外， 2022 年，京津冀三地全体居民人均可支配收入分
别为 77,415 元、 48,976 元和 30,867 元，与 2013 年相比，年均名义增长分别为 7.4%、 7.1%
和 8.2%。京津冀三地持续加大创新投入，高端产业引领发展，新业态新模式展现活力，创
新主体发展壮大。
“十四五”规划纲要对京津冀进行了重新定位，确定“以京津冀、长三角、粤港澳大湾区
为重点，提升创新策源能力和全球资源配置能力，加快打造引领高质量发展的第一梯队”，
显然，京津冀的目标是成为中国城市群的第一梯队，比肩长三角、粤港澳大湾区。
京津冀地区处于东北亚经济圈的中心地带和连接欧亚大陆桥的战略要地，地理位置重
要，资源要素集中，产业基础雄厚，市场腹地广阔，在历史文脉、资源禀赋、产业结构、
发展基础等方面互补性强、合作开发潜力巨大。
加快京津冀地区的快速发展，有利于实现我国新丝绸之路战略下对东北亚、中亚以及
欧洲等地区的全方位开放，进而带动我国周边发展中国家的经济增长，扩大中国经济的影
响范围。
2、天津市宏观经济概况
天津市，我国四大直辖市之一，为全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金
融创新运营示范区、改革开放先行区。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
167
天津市 2022 年经济总体形势转好，经济转型出现长期稳定向好趋势，发展的韧性更
强、结构更优、质量更好、活力更足。 2022 年 6 月天津市党代会明确了未来奋斗目标和总
体要求，在京津冀协同发展、 “一带一路”建设、构建新发展格局等重大战略机遇交汇叠加
背景下，强化“一基地三区”功能定位和制造业立市战略，形成“津城”和“滨城”双城发展格
局。
2022 年全市地区生产总值 16311.34 亿元，按不变价格计算，比上年增长 1.0%。其
中，第一产业增加值 273.15 亿元，比上年增长 2.9%；第二产业增加值 6,038.93 亿元，下降
0.5%；第三产业增加值 9,999.26 亿元，增长 1.7%。三次产业结构为 1.7:37.0:61.3。全市人
均地区生产总值 119,235 元，比上年增长 1.8%。
天津在全国发展大局中地位重要，京津冀协同发展、 “一带一路”建设和构建新发展格
局等重大战略机遇交汇叠加，得天独厚的区位优势、联通内外的港口优势、基础雄厚的产
业优势、人才富集的科教优势、改革开放的先行优势、底蕴深厚的文化优势，正加快转化
为高质量发展的强大动能。这些都是天津实现更高质量发展的信心所在、底气所在、动力
所在。综合判断，天津仍然处于大有可为的战略机遇期、优势叠加的历史窗口期，处于转
型升级的决战决胜期、构建新发展格局的争先进位期。
3、天津经济技术开发区宏观经济概况
（1）天津经开区状况概述
天津经济技术开发区（TEDA- Tianjin Economic-Technological Development Area），其
英文名称缩写是“TEDA”，音译为“泰达”，创立于 1984 年 12 月 6 日，位于天津市区以东 40
千米，为天津市的重要组成部分，国家综合配套改革试验区的一部分，是中国首批国家级
经济技术开发区之一。在全国 54 个国家级开发区、工业园区投资环境评价中，天津开发区
曾经连续 16 年位居第一。 2023 年 1 月，天津经济技术开发区荣获 2022 年国家级经济技术
开发区综合发展水平考核评价排名第 3。 2020 年 4 月，天津经济技术开发区入选国家数字
服务出口基地。
2022 年，天津经开区规上工业产值完成 5,255.6 亿元、营利性服务业收入 620 亿元，
整体呈现逐季向好态势。特别是化工新材料产业产值增长 26.3%，规模突破千亿元大关。
固定资产投资保持增长，制造业投资增长 7.4%，在建和新开工项目 342 个，达产后预计新
增产值超 600 亿元。全年社会消费品零售额增长 1.6%，区域消费加快回暖。
2022 年经开区产业结构持续优化，产业投资占比 76.4%，提高 1.5 个百分点；战略性
新兴产业增加值占比 43.6%，提高 1.3 个百分点，转型升级效果明显。 2022 年天津经开区博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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全年实际利用外资增长 22.5%，实际利用内资增长 40%。新引进落地项目 1,717 个，其中
百亿级项目 1 个， 30 亿级以上项目 3 个。服务京津冀协同成果丰硕，落地京冀项目 300
个，投资额近 1,000 亿元，央企项目 55 个，投资额 490 亿元。
（2）政策优势
2022 年 8 月 22 日，天津市滨海新区人民政府印发《关于落实支持“滨城”建设若干政策
措施的工作方案》，加快建设生态、智慧、港产城融合的宜居宜业美丽滨海新城，支持滨
海新区在各领域开展先行先试，充分激发创新创业活力，举全市之力支持美丽“滨城”发
展。
1）人才引进政策
2022 年 8 月 22 日，滨海新区人民政府印发《关于落实支持“滨城”建设若干政策措施的
工作方案》，为增强滨海新区人口导入能力，制定一揽子落户政策，鼓励高校毕业生和在
校生、新区产业工人、京津冀协同重点企事业单位员工、在“滨城”生活的准市民及为“滨
城”贡献者在“滨城”落户。产业（人才）联盟成员单位申办就业见习基地可不受经营年限、
职工人数、经营场地等条件限制。简化博士后科研工作分站的设立审批，实施人社部备案
制。在新区设立博士后科研工作站的，给予 10 万元经费支持。允许具备条件的联盟内龙
头、骨干企业，自主制定评价标准，自主组建评价机构，自主开展职称评审。世界技能大
赛、市级及以上技能竞赛获奖选手，争取直接申报国务院特殊津贴专家、全国技术能手、
天津市海河工匠、天津市技术能手等荣誉；争取参与市级及以上重大人才工程项目；争取
直接申报天津市劳动模范、五一劳动奖章等评选表彰；争取直接认定为相应水平的技能等
级；争取根据个人和企业的需求，破格认定为相应层级职称。
2）重大项目支持政策
争取对于纳入天津市重点建设、重点储备项目范围，项目总投资超 50 亿元的市级重点
产业项目，属于市级大企业范围的，报请市政府同意，由属地税务部门进行税收征管，在
激励机制以外按照 3:7 比例由市与区分成，分成范围扩大到地方全量税收，分成税收不计
入现有高质量发展专项资金额度，或由市财政按照新区前期投入的更高比例给予专项资金
补助。
争取将海域使用金地方留成部分（70%）返还新区。其中，海域使用金 50%部分，研
究调整海域使用金入库级次，将该部分收入直接缴入新区国库；在调整级次前，市财政通
过转移支付将海域使用金 50%部分拨付新区；海域使用金 20%部分，纳入市规划和自然资
源局部门预算，由新区向市规划和自然资源局提出项目资金申请，用于新区海洋海域方面博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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支出。 2020 年以来，应拨未拨新区的海域使用金 50%部分，力争纳入以后年度预算统筹考
虑，由市财政通过结算方式补助新区。
3）基本服务保障政策
争取符合条件的蓝白领公寓纳入中央财政支持保障性租赁住房资金奖补范围。积极争
取购房金融支持，鼓励新区金融机构加大个人住房按揭贷款投放，对合理购房贷款给予贷
款利率优惠。为来新区投资重大项目的企事业单位及科研院所，量身制定相应支持政策。
支持采取订单式限价商品房的模式实施开发建设，定向对单位职工进行销售，同时鼓励企
业或单位采取团购的方式购置新区存量商品住房。对新区引进认定的领军人才、重点人
才、青年人才、高技能人才等各种人才，在租房、购房时给予相应的支持。拓展升级滨城
人才服务证事项，提供精准高效的购房租房等住房保障服务，协调新区优质商品住宅和租
赁房源给予特别优惠，购置新区特定房源可享受团购价格。
4）基础设施、公共服务建设政策
推进医疗体制机制改革，推动优质资源布局新区，争取将天津市妇产医院优质资源迁
入新区，支持肿瘤医院建设国际级质子中心。争取市名校核心优质教育资源引进新区。以
塘沽一中以及市教委直属校滨海学校等优质名校为主体，组建一批教育集团，放大辐射效
应。在学校级格、领导职数、管理人员和教师编制及专项资金方面予以倾斜，积极争取 1-
2 所市教委直属学校布局“滨城”，支持和平保育院在新区建设分园。支持天津铁道职业技
术学院等一批职业院校迁入新区或新建校区，建设全市职业教育高地。
（3）规划优势
根据《天津经济技术开发区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景
目标纲要》，天津经济技术开发区将建设成为成为产城融合发展标杆区，牢固确立全国经
开区第一方阵地位，为重夺首位迈出决定性的一步。
坚持“以产兴城、以城聚人、以人促产”的发展思路，按照“产城融合、聚集优势、功能
协同、错位相融”的布局理念，聚焦以滨海--中关村科技园、经开区东区、中心商务。片区
为“一核”的城市主轴，打造天津汽车城、南港工业区、生物医药产业集聚区、新能源新材
料产业基地、新一代信息技术产业基地“五区”引领，特色园区“多点支撑”的城市空间发展
新格局，为建设美丽“滨城”核心区搭建合理的空间载体。本项目位于城市主轴开发区东区，
东区发展坚持以城市更新为抓手，推动工业区转型升级和“二次开发”，实现减量增长，加
快新一代信息技术、智能制造、医药健康等新兴产业聚集，大园区下构建专业小园区，配
套居住、商业等“产业邻里”，打造产城融合示范区。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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三、基础设施项目合规情况
（一）基础设施资产建设手续
1、基础设施资产用地规划审批手续
根据各底层基础设施项目建设时期适用的《中华人民共和国城乡规划法》第三十六条
的规定： “按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地
使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发
选址意见书。前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书”。
根据各底层基础设施项目建设时期适用的《天津经济技术开发区土地管理规定》，土
地及规划许可必须办理手续中未包含建设项目选址意见书。
经核查，各底层基础设施项目土地使用权不存在划拨取得情形，且天津经济技术开发
区地方监管规定也未要求办理建设项目选址意见书。因此，各底层基础设施项目均无需办
理选址意见书，未办理该等文件不会影响各底层基础设施项目所涉土地手续及规划审批程
序的合法合规性。此外，各底层基础设施项目均已办理建设用地规划许可及建设工程施工
许可。
就上述事实，各底层基础设施项目相关主管部门出具确认函如下：
根据天津市规划和自然资源局于 2023 年 8 月 4 日出具的《关于天津经济技术开发区
REITs 项目有关用地手续办理情况的复函》， “根据开发区 REITs 项目建设期间适用的《中
华人民共和国城乡规划法》（主席令[2007]第 74 号）、《中华人民共和国城乡规划法》
（2015 年修正，主席令第 23 号）以及《天津市城乡规划条例》（2012 年修订）的规定，
以划拨方式提供国有土地使用权的项目才需要申请核发选址意见书。开发区 REITs 项目属
于以出让方式提供国有土地使用权进行建设的项目，无需申请选址意见书”。
根据天津经济技术开发区规划和自然资源局于 2022 年 4 月 25 日出具的《关于科工园
基础设施 REITs 底层基础设施项目相关事项的确认函》，根据底层基础设施项目建设时期
适用的《天津经济技术开发区土地管理规定》等相关规定以及监管审批实践，各底层基础
设施项目均为出让项目无需办理选址意见书，未办理该等文件不会影响各底层基础设施项
目所涉土地手续及规划审批程序的合法合规性，不属于合规瑕疵。底层基础设施项目中数
字产业园项目的出租用途为 IT 服务及研发企业办公（含少量内部配套商业），该等用途已
包含在数字产业园项目的规划用途中，符合数字产业园所在片区整体规划安排，不存在合
规瑕疵。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
171
基础设施项目已取得的用地规划审批相关文件如下：
（1）数字产业园项目
2007 年 10 月 24 日，天津经济技术开发区建设管理局向原始权益人下发《建设用地规
划许可证》（编号 2007002547），建设用地位置为天津开发区第五大街北，北海路东，建
设用地性质为工业用地，建设用地面积为 96,703.05 平方米。
2008 年 2 月 14 日，天津经济技术开发区建设管理局向原始权益人下发《建设用地规
划许可证》（编号 1204012008000298），建设用地位置为天津开发区第五大街北，北海路
东，建设用地性质为工业用地，建设用地面积为 90,330.25 平方米。
2008 年 8 月 15 日，天津经济技术开发区建设管理局向原始权益人下发《建设用地规
划许可证》（编号 1204012008001936），建设用地位置为天津开发区第五大街北，北海路
东，建设用地性质为工业用地，建设用地面积为 13,276.45 平方米。
（2）大陆汽车厂房项目
2004 年 4 月 23 日，天津开发区建设发展局向基建中心下发《中华人民共和国建设用
地规划许可证》（编号 2004001156），用地项目名称：摩托罗拉 IESS 厂房工程，建设用
地位置为第四大街，建设用地面积为 87,830.53 平方米。
2、基础设施资产土地出让手续
根据各底层基础设施项目建设时期适用的《天津经济技术开发区土地管理规定》的规
定，需要使用土地的单位凭开发区管委会批准的文件、合同和协议，向开发区土地管理部
门提出申请，办理用地手续，领取土地使用证书。前述文件未明确规定土地手续的办理要
件中包含国有建设用地预审批复及建设用地批准书。
经核查，各底层基础设施项目按照其建设时期适用的地方监管规定签署了土地出让合
同，办理了土地使用权证及不动产权证书，未办理国有建设用地预审批复及建设用地批准
书，根据前述规定，国有建设用地预审批复及建设用地批准书不属于天津经济技术开发区
内土地手续的办理要件。
就上述事实，各底层基础设施项目相关主管部门出具确认函如下：
根据天津市规划和自然资源局于 2023 年 8 月 4 日出具的《关于天津经济技术开发区
REITs 项目有关用地手续办理情况的复函》， “根据《国土资源部关于改进和优化建设项目
用地预审和用地审查的通知》（国土资规〔2016〕 16 号）的规定， “不涉及新增建设用地，
在土地利用总体规划确定的城镇用地范围内使用已批准建设用地进行建设的项目，可不进
行建设项目用地预审”。根据天津市人大常委会于 1993 年 3 月 11 日公布的《天津经济技术博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
172
开发区土地管理规定》，对于不涉及新增建设用地并使用出让地进行建设的项目，该等项
目的建设单位/土地使用权人无需办理用地预审手续。经查证，开发区 REITs 项目用地位于
开发区成立时划定的规划范围内，在开发区成立时即为建设用地。开发区 REITs 项目用地
为使用存量建设用地进行建设的项目，不涉及新增建设用地，且土地获取方式为出让，建
设单位/土地使用权人无需办理用地预审手续，经查证，开发区 REITs 项目已依法取得《建
设用地规划许可证》，签订土地使用权出让合同，取得了不动产权证书。 2019 年，《自然
资源部关于以“多规合一”为基础推进规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》（自然
资规[2019]2 号）的规定，建设用地批准书已与建设用地规划许可证合并，自然资源主管部
门统一核发新的建设用地规划许可证，该项目无需补办建设用地批准书相关手续”。
根据天津经济技术开发区规划和自然资源局于 2022 年 4 月 25 日出具的《关于科工园
基础设施 REITs 底层基础设施项目相关事项的确认函》，各底层基础设施项目历史上存在
通过部分协议出让方式供地的情形，在签署该等土地的出让合同前，已按程序进行审批。
全部底层基础设施项目所涉土地的供地程序均已按照供地时期适用的《天津经济技术开发
区土地管理规定》等国家及地方相关规定全部履行完毕，不存在合规瑕疵。根据底层基础
设施项目建设时期适用的《天津经济技术开发区土地管理规定》等相关规定以及监管审批
实践，国有建设用地预审批复、建设用地批准书等文件不属于天津经济技术开发区内土地
手续及规划审批手续的办理要件，未办理该等文件不会影响各底层基础设施项目所涉土地
手续及规划审批程序的合法合规性，不属于合规瑕疵。经内部核查，各底层基础设施项目
所涉土地不存在限制转让情形。
基础设施项目已取得的土地审批相关文件如下：
（1）数字产业园项目
2007 年 6 月 27 日，天津经济技术开发区土地管理局与原始权益人签署了《国有土地
使用权出让合同》（津开土合（2007）第 004 号），将位于天津开发区第五大街北、北海
路东，土地面积为 96,703.05 平方米的地块出让予天津滨海服务外包产业有限公司，出让金
总额为 43,516,372.5 元人民币。
2008 年 1 月 7 日，天津经济技术开发区土地管理局与原始权益人签署了《国有土地使
用 权 出 让 补 充 协 议 》 ， 变 更 出 让 土 地 面 积 至 90,330.25 平 方 米 ， 相 应 价 款 变 更 为
40,648,612.5 元人民币。
2010 年 12 月 24 日，大连软件园股份有限公司与天津泰达科技发展有限公司签署股权
转让协议，协议双方同意由大连软件园股份有限公司将其持有的原始权益人的 70%股权转博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
173
让给天津泰达科技发展有限公司。
根据原始权益人提供的土地出让金专用票据、中华人民共和国契税完税证等缴费凭证，
原始权益人已全额支付土地出让金。
（2）大陆汽车厂房项目
2004 年 10 月 25 日，天津经济技术开发区土地管理局与国资公司签署了《国有土地使
用权出让合同》（津开土合【2004】第 031 号），将位于开发区渤海路 2 号，宗地面积为
45,258.3 平方米的地块出让给国资公司，出让金总额为 452,583 元人民币。
2018 年 4 月 12 日，天津市滨海新区规划和国土资源管理局与国资公司签署了《天津
市国有建设用地使用权出让合同》（TJ10142018009），将坐落于开发区东区宗地编号为津
滨开（挂） G2017-8 号，宗地面积为 36,552.5 平方米的地块出让给国资公司，土地出让金
为 14,800,000 元人民币。
2020 年 2 月 17 日，天津经济技术开发区规划和自然资源局与国资公司签署《土地使
用权合并协议》，经规划部门批准，将国资公司所取得的面积为 45,258.3 平方米及面积为
36,552.5 平方米的两宗土地合并，合并后的新地块总面积 82,406.5 平方米，用途为工业用
地，土地使用权终止日期调整为 2054 年 6 月 22 日。
根据国资公司已提供的土地出让金等缴费凭证，国资公司已全额支付土地出让金。
（3）基础设施资产产权办理手续
1）数字产业园项目
2008 年 1 月 21 日，天津市人民政府向原始权益人下发《国有土地使用权证》（开单
国用（2008）第 0010 号），土地面积为 90,330.25 平方米，坐落于天津开发区第五大街北，
北海路东，用途为工业用地，权利性质为出让。
2010 年 5 月 6 日，天津市经济技术开发区规划和国土资源管理局向原始权益人下发数
字产业园 1-5 号楼《天津市房地产权证》（房地证津字第 114011003007 号），使用期限至
2057 年 6 月 26 日，土地面积为 90,330.20 平方米，坐落于开发区信环西路 19 号，地号为
1201074000031570000，用途为工业用地，权属性质为国有。
2013 年 10 月，天津市经济技术开发区规划和国土资源管理局向原始权益人下发数字
产业园 1-8 号楼《天津市房地产权证》（房地证津字第 114011303527 号），使用期限至
2057 年 6 月 26 日，土地面积为 90,330.20 平方米，建筑面积为 156,616.2 平方米，坐落于开
发区信环西路 19 号，地号为 1201074000031570000，用途为工业用地，权属性质为国有。
2015 年 5 月 19 日，原始权益人完成数字产业园权属登记，天津市经济技术开发区规博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
174
划和国土资源管理局向原始权益人下发数字产业园 1-8 号楼及科技展厅《天津市房地产权
证》（房地证津字第 114011502018 号），使用期限至 2057 年 6 月 26 日，建筑面积为
157,344.77 平方米，坐落于开发区信环西路 19 号，地号为 1201074000031570000，用途为
工业用地，权属性质为国有。
2020 年 11 月 25 日，原始权益人更新了数字产业园权属登记。
2020 年 11 月 25 日，天津市规划和自然资源局向原始权益人下发《中华人民共和国不
动产权证书》（津（2020）开发区不动产权第 1004271 号），使用期限至 2057 年 6 月 26
日，土地面积为 90,330.2 平方米，建筑面积为 157,344.77 平方米，坐落于开发区信环西路
19 号，用途为工业用地，权利性质为出让。
2023 年 11 月 30 日，基础资产重组划转至项目公司（数字产业园）， 2023 年 12 月 27
日，项目公司（数字产业园）取得了编号为津（2023）开发区不动产权第 1040778 号的
《不动产权证书》。
2）大陆汽车厂房项目
2005 年 11 月 4 日，天津市人民政府向国资公司下发《国有土地使用证》（开单国用
（2005）第 0660 号），使用期限自 2004 年 6 月 23 日至 2054 年 6 月 22 日，土地面积为
45,258.3 平方米，坐落于开发区渤海路 2 号，地类为工业，使用权类型为出让。
2006 年 1 月 12 日，天津经济技术开发区房地产管理局向国资公司下发《中华人民共
和国房屋所有权证》（房权证开发字第 140023716 号），产别为国有自管产，房屋建筑面
积共计 26,299.72 平方米，设计用途为工业，坐落为开发区渤海路 2 号。
2016 年 10 月 25 日，天津市规划和自然资源局向国资公司下发《中华人民共和国不动
产权证书》（津（2016）开发区不动产权第 1007756 号），使用期限至 2054 年 6 月 22 日，
土地面积为 45,258.3 平方米，房屋建筑面积为 30,192.45 平方米，坐落于开发区渤海路 2 号，
土地用途为工业用地，房屋用途为工业，权利性质为出让。
2018 年 5 月 17 日，天津市规划和自然资源局向国资公司下发《中华人民共和国不动
产权证书》（津（2018）开发区不动产权第 1007322 号），使用期限至 2054 年 6 月 22 日，
土地面积为 36,552.5 平方米，坐落于开发区渤海路 2 号，用途为工业用地，权利性质为出
让。
2020 年 4 月 27 日，天津市规划和自然资源局向国资公司下发《中华人民共和国不动
产权证书》（津（2020）开发区不动产权第 1000758 号），使用期限至 2054 年 6 月 22 日，
土地面积为 82,303 平方米，房屋建筑面积为 30,192.45 平方米，坐落于开发区渤海路 2 号，博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
175
土地用途为工业用地，房屋用途为工业，权利性质为出让。
2022 年 4 月 29 日，天津市规划和自然资源局向国资公司下发《中华人民共和国不动
产权证书》（津（2022）开发区不动产权第 1203016 号），使用期限至 2054 年 6 月 22 日，
土地面积为 82,298.2 平方米，建筑面积为 63,233.61 平方米，坐落于开发区渤海路 2 号，用
途为工业用地，使用权类型为出让。
2023 年 11 月 30 日，基础资产重组划转至项目公司（智造产业园）， 2024 年 1 月 12
日，项目公司（智造产业园）取得了编号为津（2024）开发区不动产权第 0028164 号的
《不动产权证书》。
根据原始权益人的确认，截至本招募说明书出具之日，除上述已列明的土地出让合同
及其补充协议外，未签署其他与基础设施项目用地相关的协议，且上述土地出让合同及其
补充协议项下不存在未经处理的逾期开竣工及其他未经妥善处理的违约。
北京金诚同达律师事务所就土地规划、用地手续情况进行了合规性审查并出具法律意
见书，未发现影响基础设施项目土地使用的合规性的情况。
综上，基金管理人认为，原始权益人及国资公司已经就基础设施项目履行了相应用地
手续；北京金诚同达律师事务所已就前述情况做出核查并出具了《北京金诚同达律师事务
所关于博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金的法律意见书》。
（4）基础设施项目固定资产投资管理手续
经审查，原始权益人、国资公司和相关建设单位分别就数字产业园项目、大陆汽车厂
房项目的立项、规划、环评、施工许可、竣工验收办理了如下手续：
表十四-30 数字产业园项目固定资产投资管理手续情况
序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
1
政府投
资项目
审批
项目建
议书批
复
2011 年 3 月
22 日、 2011
年 7 月 6 日
天津经济技术开
发区发展计划
局、天津经济技
术开发区（南港
工业区）发展和
改革局
津开计项批
【2011】 086
号、津开计项
批【2011】 145
号
项目共分两期，分别履
行项目批准程序，其
中：一期 1-5 号楼（又
称 A 区）为企业投资项
目，履行投资项目备案
程序；二期 6-8 号楼及
科技展厅为政府投资项
目，中途虽曾变更为企
业投资项目，最终仍按
政府投资项目实施，建
成后作为经营性资产无
偿划转至原始权益人，
可行性
研究报
告批复
2011 年 5 月
25 日
天津经济技术开
发区（南港工业
区）发展和改革
局
津开计项批
【2011】 112
号博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
176
序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
已履行项目立项批复程
序。前述程序合规性已
取得属地管委会、发改
局的确认。
初步设
计批复
2011 年 7 月
18 日
天津经济技术开
发区（南港工业
区）发展和改革
局
津开计投批
【2011】 090
号
企业投资项目核准 / / /
/
企业投资项目备案 2008 年 1 月
18 日
天津经济技术开
发区管理委员会
行政许可
[2008]02 号
2 规划
建设项
目选址
意见书
/ / / 无需办理，已取得主管
部门确认
建设用
地规划
许可证
2007 年 10
月 24 日、
2008 年 2 月
14 日、 2008
年 8 月 15 日
天津经济技术开
发区建设管理局
2007002547、
1204012008000
298、
1204012008001
936
/
建设工
程规划
许可证
2008 年 3 月
3 日、 2008
年 4 月 7
日、 2008 年
6 月 18 日、
2008 年 7 月
2 日、 2010
年 1 月 27
日、 2011 年
1 月 20 日、
2011 年 4 月
19 日、 2011
年 6 月 21
日、 2013 年
11 月 29
日、 2013 年
12 月 25 日
天津经济技术开
发区规划建设管
理局、天津经济
技术开发区建设
发展局
1204012008000
440、
1204012008000
762、
SL2008051、
SL2008053、
2010 开发建证
0020、 2011 开
发建证 0013、
2011 开发建证
0091、 2011 开
发建证 0132、
2013 开发建证
0048、 2013 开
发建证 0146
/
3 土地
土地取
得方式
2007 年 6 月
27 日
天津经济技术开
发区土地管理局
津开土合
（2007）第
004 号
均为协议出让，已签署
出让合同、全额支付土
地出让金及相关契税
土地预
审意见 / / /
根据建设时期适用的规
定无需办理，已取得主
管部门确认，详见本招
募说明书第十四部分第
三章节第（一）条第 1
项“基础设施资产用地规
划审批手续”
建设用
地批准
书
/ / /
建设时期适用的规定未
做强制要求。根据“自然
资规[2019]2 号”规定已
与其他手续合并，无需
另行补办，已取得主管
部门确认，详见本招募博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
177
序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
说明书第十四部分第三
章节第（一）条第 1 项
“基础设施资产用地规划
审批手续”
建设项
目不动
产权证
2023 年 12
月 27 日
天津市规划和自
然资源局
津（2023）开
发区不动产权
第 1040778 号
/
4 环评
环境影
响评价
（报告
书、报
告表和
登记
表）批
复
2008 年 3 月
5 日、 2013
年 9 月 5 日
天津经济技术开
发区环境保护局
津开环评
【2008】 016
号、津开环登
【2013】 109
号
主管部门确认项目属于
工业厂房类建设项目，
本身不存在长期环境影
响要素，无需强制办理
排污许
可证 不涉及 不涉及 不涉及 /
5 施工许
可
施工许
可证
2008 年 4 月
15 日、 2008
年 7 月 4
日、 2008 年
7 月 17 日、
2010 年 1 月
6 日、 2010
年 6 月 13
日、 2011 年
7 月 8 日、
2011 年 1 月
27 日、 2011
年 5 月 3
日、 2014 年
2 月 21 日
天津经济技术开
发区建设发展
局、天津经济技
术开发区建设工
程管理中心
1211911200807
009、
1211911200807
003、
1211911200807
003 变、
1211911200807
009 变、
1211911201006
009、
1211901120110
7006、
1211901120110
1018、
1211901120110
4025、
1211901120140
2004
/
6 竣工验
收
综合验
收
2010 年 1 月
26 日、 2013
年 7 月 31
日、 2014 年
10 月 29 日
天津经济技术开
发区建设工程管
理中心
建备 J2010-
006、建备
J2010-007、建
备 J2013-038、
建备 J2014-076
/
专项验
收-消防
2009 年 9 月
2 日、 2013
年 1 月 4
日、 2014 年
7 月 22 日
天津经济技术开
发区消防支队
120000WYS09
0001780、
120000WYS13
0000002、
120000WYS14
0002897
/
专项验
收-规划
2009 年 12
月 3 日、
2013 年 5 月
23 日、 2014
年 9 月 19 日
天津经济技术开
发区建设管理局
2009 开发建验
证 0040、 2013
开发建验证
0032、 2014 开
发建验证 1044
/
7 外资 不涉及 / / / /
8 其他重
要手续
节能审
查
2008 年 6 月
2 日、 2010
年 1 月 14
日、 2011 年
6 月 2 日、
2013 年 9 月
天津经济技术开
发区公用事业局
2008201、津开
能评[2010]3
号、津开能评
[2011]089 号、
津开能评
[2013]114 号
/博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
178
序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
2 日
表十四-31 大陆汽车厂房项目固定资产投资管理手续情况
序 号
手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
1
政 府 投 资 项 目 审 批
项 目 建
议 书 批
复
2004 年 11
月 9 日、
2011 年 8
月 9 日
天津经济技术
开发区发展计
划局、天津经
济技术开发区
（南港工业
区）发展和改
革局
津开计项批（2004） 85
号、津开计项批
【2011】 155 号
项目共分四期，分别
履行项目批准程序，
各期不存在政府投资
项目转为企业投资项
目的情形，其中：一
期和二期为政府投资
项目，建成后作为经
营性资产无偿划转至
国资公司，履行项目
立项批复程序；三期
和四期为国资公司自
筹资金投资建设的企
业投资项目，履行投
资项目备案程序。前
述程序合规性已取得
属地发改局的确认。
可 行 性
研 究 报
告批复
2011 年 8
月 9 日
天津经济技术
开发区（南港
工业区）发展
和改革局
津开计项批【2011】 155
号
初 步 设
计批复
2012 年 11
月 6 日
天津经济技术
开发区（南港
工业区）发展
和改革局
津开计投批【2012】 127
号
企业投资项目
核准 / / /
企业投资项目
备案
2017 年 3
月 23 日、
2020 年 11
月 19 日
天津经济技术
开发区（南港
工业区）行政
审批局
津开审批[2017]10050
号、津开审批
[2020]11469 号
2 规
划
建 设 项
目 选 址
意见书
/ / / 无需办理，已取得主
管部门确认
建 设 用
地 规 划
许可证
2004 年 4
月 23 日
天津经济技术
开发区建设发
展局
2004001156 /
建 设 工
程 规 划
许可证
2004 年 8
月 2 日、
2004 年 8
月 5 日、
2011 年 9
月 21 日、
2011 年 11
月 25 日、
2016 年 11
月 8 日、
2020 年 8
月 10 日
天津经济技术
开发区规划建
设管理局、天
津经济技术开
发区建设发展
局、天津经济
技术开发区规
划和国土资源
房屋管理局
2004002478、
SL2004061、 2011 开发
建部申字 0014、 2011 开
发建证 0233、 2016 开发
建证 0092、 2020 开发建
证申字 0046 变更 01 号
/博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
179
序 号
手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
3 土
地
土 地 取
得方式
2004 年 10
月 25 日、
2018 年 4
月 12 日
天津经济技术
开发区土地管
理局、天津市
滨海新区规划
和国土资源管
理局
津开土合【2004】第
031 号、 TJ10142018009
包括协议出让和公开
出让，已签署出让合
同、全额支付土地出
让金及相关契税
土 地 预
审意见 / / /
根据建设时期适用的
规定无需办理，已取
得主管部门确认，详
见本招募说明书第十
四部分第三章节第
（一）条第 1 项“基础
设施资产用地规划审
批手续”
建 设 用
地 批 准
书
/ / /
建设时期适用的规定
未做强制要求。根据
“自然资规[2019]2 号”
规定已与其他手续合
并，无需另行补办，
已取得主管部门确
认，详见本招募说明
书第十四部分第三章
节第（一）条第 1 项
“基础设施资产用地规
划审批手续”
建 设 项
目 不 动
产权证
2024 年 1
月 12 日
天津市规划和
自然资源局
津（2024）开发区不动
产权第 0028164 号 /
4 环
评
环 境 影
响 评 价
（ 报 告
书 、 报
告 表 和
登 记
表 ） 批
复
2004 年 6
月 30 日、
2011 年 9
月 6 日、
2016 年 5
月 26 日、
2020 年 11
月 17 日
天津经济技术
开发区环境保
护局
津开环评【2004】 062
号、津开环评【2011】
119 号、
20201201000100000278
主管部门确认项目属
于工业厂房类建设项
目，本身不存在长期
环境影响要素，无需
强制办理
排 污 许
可证 不涉及 不涉及 不涉及 /
5
施 工 许 可
施 工 许
可证
2004 年 12
月 17 日、
2011 年 9
月 27 日、
2012 年 1
月 4 日、
2017 年 1
月 23 日、
2020 年 8
天津经济技术
开发区建设发
展局、天津经
济技术开发区
建设工程管理
中心
1211911200412002、
1211911201109023、
1211911201201001、
1211192017012301111、
1203162020082409111
/博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
180
序 号
手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
月 24 日
6
竣 工 验 收
综 合 验
收
2005 年 11
月 9 日、
2013 年 11
月 19 日、
2021 年 11
月 26 日、
2022 年 4
月 29 日
天津经济技术
开发区建设发
展局、天津经
济技术开发区
建设工程管理
中心
建备 J2005-076、建备
J2013-067、建备 J2021-
068、建备 J2022-073、
建备 J2022-074、建备
J2022-075、建备 J2022-
076
/
专 项 验
收-消防
2005 年 4
月 13 日、
2012 年 10
月 26 日、
2017 年 9
月 18 日、
2021 年 10
月 29 日
天津市公安消
防局、天津市
滨海新区公安
消防支队（开
发）、天津经
济技术开发区
建设工程管理
中心
津公消验字（2005）第
0087-1 号、
120000WYS120007037、
开公消验字【2017】第
0027 号、经开建管消验
备凭字[2021]第 0387 号
/
专 项 验
收-规划
2005 年 4
月 26 日、
2013 年 1
月 31 日、
2021 年 9
月 24 日、
2021 年 11
月 1 日
天津经济技术
开发区规划建
设管理局、天
津经济技术开
发区规划和自
然资源局
2005001242、 2013 开发
建验证 0007、 2021 开发
建验证 0086、 2021 开发
建验证 0100
/
7 外
资 不涉及 / / / /
8
其 他 重 要 手 续
节 能 审
查
2011 年 11
月 18 日、
2016 年 11
月 2 日
天津经济技术
开发区公用事
业局、天津经
济技术开发区
（南港工业
区）行政审批
局
津开能评[2011]166 号、
津开审批【2016】 10344
号
/
（1）项目可行性研究报告批复或核准、备案文件
根据各底层基础设施项目立项时期适用的《天津经济技术开发区政府投资项目管理规
定》（天津经济技术开发区管理委员会令第 115 号），政府投资项目应由计划主管部门负
责立项批复、可研批复及投资批复的审批，财政部门负责资金管理，审计主管部门应对项
目法人报送的竣工决算相关资料及时提出审计意见。项目法人应当于竣工验收后向财政主
管部门报送财务决算报告，待财务决算批复后，办理产权登记手续。政府投资项目应当报
计划主管部门重新审批的情形为：因设计变更引起项目年度投资额增加，并有下列情形之博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
181
一的，需求单位和项目法人应当报经计划主管部门重新审批：
1）投资增加额超过项目招标合同金额百分之十；
2）投资增加额超过三百万元以上的；
3）项目招标合同金额未超，但建设功能、建设规模或建设标准出现重大调整的。
天河数字产业园项目共分两期，分别履行了项目批准程序，各期不存在政府投资项目
最终转为企业投资项目的情形，其中：一期 1-5 号楼（又称 A 区）为企业投资项目，履行
投资项目备案程序；二期 6-8 号楼及科技展厅原为政府投资项目，虽中途因财政预算问题
曾暂调为企业投资，但最终仍按政府投资项目实施，建成后作为经营性资产划拨至原始权
益人，已履行项目立项（代可研）批复、投资批复程序、财务决算批复程序及产权登记手
续。
大陆汽车厂房项目共分四期，分别履行了项目批准程序，各期不存在政府投资项目转
为企业投资项目的情形，其中：一期和二期为政府投资项目，建成后作为经营性资产划拨
至国资公司，履行项目立项（代可研）批复及投资批复程序、财务决算批复程序及产权登
记手续；三期和四期为国资公司自筹资金投资建设的企业投资项目，履行投资项目备案程
序。
就上述事实，各底层基础设施项目相关主管部门出具确认函如下：
根据天津经济技术开发区发展和改革局于 2022 年 5 月 19 日出具的《关于科工园基础
设施 REITs 底层基础设施项目相关事项的确认函》， “各底层基础设施项目所涉项目立项审
批程序均已按照其建设时期适用的天津经济技术开发区政府投资项目相关管理规定和监管
审批实践全部履行完毕，不存在应履行未履行的程序，不存在合规瑕疵”。
（2）规划许可
根据各底层基础设施项目建设时期适用的《中华人民共和国城乡规划法》第三十六条
的规定： “按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地
使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发
选址意见书。前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书”。
根据各底层基础设施项目建设时期适用的《天津经济技术开发区土地管理规定》，土
地及规划许可必须办理手续中未包含建设项目选址意见书。
各底层基础设施项目土地使用权不存在划拨取得情形，且天津经济技术开发区地方监
管规定也未要求办理建设项目选址意见书。因此，各底层基础设施项目均无需办理选址意
见书，未办理该等文件不会影响各底层基础设施项目所涉土地手续及规划审批程序的合法博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
182
合规性。此外，各底层基础设施项目均已办理建设用地规划许可及建设工程施工许可。
就上述事实，各底层基础设施项目相关主管部门出具确认函如下：
根据天津市规划和自然资源局于 2023 年 8 月 4 日出具的《关于天津经济技术开发区
REITs 项目有关用地手续办理情况的复函》， “根据开发区 REITs 项目建设期间适用的《中
华人民共和国城乡规划法》（主席令[2007]第 74 号）、《中华人民共和国城乡规划法》
（2015 年修正，主席令第 23 号）以及《天津市城乡规划条例》（2012 年修订）的规定，
以划拨方式提供国有土地使用权的项目才需要申请核发选址意见书。开发区 REITs 项目属
于以出让方式提供国有土地使用权进行建设的项目，无需申请选址意见书”。
根据天津经济技术开发区规划和自然资源局于 2022 年 4 月 25 日出具的《关于科工园
基础设施 REITs 底层基础设施项目相关事项的确认函》，根据底层基础设施项目建设时期
适用的《天津经济技术开发区土地管理规定》等相关规定以及监管审批实践，各底层基础
设施项目均为出让项目无需办理选址意见书，未办理该等文件不会影响各底层基础设施项
目所涉土地手续及规划审批程序的合法合规性，不属于合规瑕疵。底层基础设施项目中数
字产业园项目的出租用途为 IT 服务及研发企业办公（含少量内部配套商业），该等用途已
包含在数字产业园项目的规划用途中，符合数字产业园所在片区整体规划安排，不存在合
规瑕疵。
（3）土地
根据各底层基础设施项目建设时期适用的《天津经济技术开发区土地管理规定》的规
定，需要使用土地的单位凭开发区管委会批准的文件、合同和协议，向开发区土地管理部
门提出申请，办理用地手续，领取土地使用证书。前述文件未明确规定土地手续的办理要
件中包含国有建设用地预审批复及建设用地批准书。
各底层基础设施项目按照其建设时期适用的地方监管规定签署了土地出让合同，办理
了土地使用权证及不动产权证书，未办理国有建设用地预审批复及建设用地批准书，根据
前述规定，国有建设用地预审批复及建设用地批准书不属于天津经济技术开发区内土地手
续的办理要件。
就上述事实，各底层基础设施项目相关主管部门出具确认函如下：
根据天津市规划和自然资源局于 2023 年 8 月 4 日出具的《关于天津经济技术开发区
REITs 项目有关用地手续办理情况的复函》， “根据《国土资源部关于改进和优化建设项目
用地预审和用地审查的通知》（国土资规〔2016〕 16 号）的规定， “不涉及新增建设用地，
在土地利用总体规划确定的城镇用地范围内使用已批准建设用地进行建设的项目，可不进博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
183
行建设项目用地预审”。根据天津市人大常委会于 1993 年 3 月 11 日公布的《天津经济技术
开发区土地管理规定》，对于不涉及新增建设用地并使用出让地进行建设的项目，该等项
目的建设单位/土地使用权人无需办理用地预审手续。经查证，开发区 REITs 项目用地位于
开发区成立时划定的规划范围内，在开发区成立时即为建设用地。开发区 REITs 项目用地
为使用存量建设用地进行建设的项目，不涉及新增建设用地，且土地获取方式为出让，建
设单位/土地使用权人无需办理用地预审手续”， “经查证，开发区 REITs 项目已依法取得
《建设用地规划许可证》，签订土地使用权出让合同，取得了不动产权证书。 2019 年，
《自然资源部关于以“多规合一”为基础推进规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》
（自然资规[2019]2 号）的规定，建设用地批准书已与建设用地规划许可证合并，自然资源
主管部门统一核发新的建设用地规划许可证，该项目无需补办建设用地批准书相关手续”。
根据天津经济技术开发区规划和自然资源局于 2022 年 4 月 25 日出具的《关于科工园
基础设施 REITs 底层基础设施项目相关事项的确认函》， “各底层基础设施项目历史上存在
通过部分协议出让方式供地的情形，在签署该等土地的出让合同前，已按程序进行审批。
全部底层基础设施项目所涉土地的供地程序均已按照供地时期适用的《天津经济技术开发
区土地管理规定》等国家及地方相关规定全部履行完毕，不存在合规瑕疵。根据底层基础
设施项目建设时期适用的《天津经济技术开发区土地管理规定》等相关规定以及监管审批
实践，国有建设用地预审批复、建设用地批准书等文件不属于天津经济技术开发区内土地
手续及规划审批手续的办理要件，未办理该等文件不会影响各底层基础设施项目所涉土地
手续及规划审批程序的合法合规性，不属于合规瑕疵。经内部核查，各底层基础设施项目
所涉土地不存在限制转让情形”。
（4）施工许可
各底层基础设施项目所涉施工许可手续均已办理完毕。
就上述事实，各底层基础设施项目相关主管部门出具确认函如下：
根据天津经济技术开发区建设和交通局于 2022 年 4 月 29 日出具的《关于科工园基础
设施 REITs 底层基础设施项目相关事项的确认函》，由该单位负责审批的各底层基础设施
项目所涉建设审批手续已按照建设时期适用的国家及地方相关规定以及监管审批实践全部
办理完毕，不存在应办理未办理的程序，不存在合规瑕疵。
（5）竣工验收（综合验收及消防、规划、环保等专项验收）
关于环保验收手续，根据各底层基础设施项目建设时期适用的《中华人民共和国环境
影响评价法》及《建设项目环境影响评价分类管理名录》的规定，工业厂房未被列入《建博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
184
设项目环境保护分类管理名录》，无需强制办理环境影响评价手续及环保竣工验收手续。
各底层基础设施项目均属于工业厂房类建设项目。根据前述规定，各底层基础设施项
目无需单独办理环境影响评价审批手续及环保竣工验收手续。
就上述事实，各底层基础设施项目相关主管部门出具确认函如下：
根据天津经济技术开发区生态环境局于 2022 年 5 月 19 日出具的《关于科工园基础设
施 REITs 底层基础设施项目相关事项的确认函》， “根据各底层基础设施项目建设时期适用
的《中华人民共和国环境影响评价法》及《建设项目环境影响评价分类管理名录》等相关
规定要求，各底层基础设施项目均属于工业厂房类建设项目，该等项目本身不存在长期环
境影响要素，无需单独办理环境影响评价审批手续及环保竣工验收手续。从环境管理角度，
未办理该等手续不会影响各底层基础设施项目所涉建设审批程序的合法合规性，不属于合
规瑕疵”。
根据北京金诚同达律师事务所出具的《法律意见书》，基础设施项目已按相关规定取
得了立项（项目建议书）批复/企业投资项目备案、建设用地规划许可、建设工程规划许可、
环评批复、施工许可、竣工综合验收、专项（如消防、规划）验收等固定资产投资管理相
关手续。
截至本招募说明书出具之日，根据原始权益人提供的资料并经其确认，基金管理人认
为，基础设施项目均按规定就基础设施项目履行了项目立项、规划、环评、施工许可和竣
工验收手续，北京金诚同达律师事务所已对前述情况进行核查并出具《法律意见书》。
5、基础设施资产的土地使用期限
数字产业园项目位于开发区信环西路 19 号，占地面积 90,328.90 平方米，建筑面积
157,344.77 平方米，《不动产权证书》编号为津（2023）开发区不动产权第 1040778 号，
用途为工业，土地使用期限至 2057 年 6 月 26 日止。
大陆汽车厂房位于开发区渤海路 2 号 ，占地面积 82,298.20 平方米 ，建筑面积
63,233.61 平方米，《不动产权证书》编号为津（2024）开发区不动产权第 0028164 号，用
途为工业，土地使用期限至 2054 年 6 月 22 日止。
四、基础设施项目评估情况
深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司出具了《博时津开科工产业园封闭式基础设
施证券投资基金中国天津市滨海新区开发区信环西路 19 号「数字产业园」项目》，以及
《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金中国天津市滨海新区开发区渤海路 2博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
185
号「大陆汽车厂房」项目》的估价报告。
（一）价值时点： 2024 年 3 月 31 日
（二）估价方法
由于估价对象为收益性物业，其收益情况及相关费用均具有可预测性和持续性，符合
收益法的应用条件及适用范围。因此根据估价对象的特点和实际状况，采用收益法作为本
次估价的评估方法。
应用收益法进行估价时，应该按照确定具体方法、测算收益期、测算未来收益、确定
报酬率或者资本化率、将未来收益折现为现值的步骤进行。
收益法通常分为报酬资本化法和直接资本化法，报酬资本化法是预测估价对象未来各
年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价值或价格的方法。本
次估价选用报酬资本化法。
本次估价将数字产业园未来十年的经营期作为预测期；大陆汽车厂房未来二十年的经
营期作为预测期，对上述预测期内每年收入、成本费用及税金进行估算后取得预测期内每
年的净收益，对上述预测期内的每年净收益进行贴现，预测期末至土地使用权到期日期间
的净收益按照经预测的增长率持续计算至土地使用权到期日并贴现至价值时点。
（三）估价结果
评估机构采用了收益法对估价对象的市场价值进行了测算，采用收益法首先确定出一
定时期的运营净现金收入，并就该运营净现金收入采用适当报酬率以计算估价对象的市场
价值，该方法通常用于衡量在假设投资年期内的运营收入及资本增长，让投资者或产权方
可对估价对象可能带来的长期回报作出评估。
中国天津市滨海新区开发区信环西路 19 号「数字产业园」项目，总建筑面积为
157,344.77 平方米，土地使用权面积 90,328.90 平方米，于 2024 年 3 月 31 日之市场价值为
人民币 808,000,000.00 元（大写人民币捌亿零捌佰万元整），市场价值单价为 5,135 元/平
方米。
中国天津市滨海新区开发区渤海路 2 号「大陆汽车厂房」项目，总建筑面积为
63,233.61 平方米，土地使用权面积 82,298.20 平方米，于 2024 年 3 月 31 日之市场价值为人
民币 391,000,000.00 元（大写人民币叁亿玖仟壹佰万元整），市场价值单价为 6,183 元/平
方米。
（四）关键假设：
1、租金水平博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
186
在计算基础设施资产运营收入时，评估机构对于已出租部分物业，租赁期限内：租金
采用租赁合同中约定（租约限制）的租金（即实际租金）；租赁期外：按照市场租金水平
计算租赁收入；对于空置部分按照市场租金水平计算租赁收入。
（1）租约期内租金执行合同约定租金
已签约租金为当前在执行租约的实际租金水平，在合同期内均按照合同约定租金进行
测算，故已签约租金反映了客观实际租金水平。
截至 2024 年 3 月 31 日，数字产业园项目月租金收入合计约为 552.64 万元（含增值税，
按价值时点在执行合同当月收入统计），当期平均租金为 47.02 元/月/平方米。月物业管理
费收入合计约为 253.94 万元（含增值税，按价值时点在执行合同当月收入统计），当期平
均管理费为 21.60 元/平方米/月。
截至 2024 年 3 月 31 日，大陆汽车厂房月租金收入合计约为 352 万元（含增值税，按
价值时点在执行合同当月收入统计），当期平均租金为 55.73 元/月/平方米。
（2）租约期外租金采用市场租金
市场租金通过提取数字产业园同区域类似可比项目租金水平，经市场比较法修正后获
得。评估机构针对数字产业园，按照估价相关规范选取了同区域具有较强可比性的鸿发工
业园、天润科技园和天大科技园研发大厦三个项目，通过对商圈聚集度、办公聚集度、交
通便捷度、基础设施完善度、自然人文环境、公共服务设施状况、办公类型、建筑面积、
楼层、楼宇配套设施设备、装修情况、层高、楼龄及保养、物业管理、以及有无限制条件
等诸多因素进行对比、修正，并取三个案例修正后租金水平的算术平均值作为测算结果，
最终确定基础设施项目数字产业园的市场租金水平为 51.20 元/平方米/月。根据估价对象所
在地同类物业租赁市场的收益情况，新承租方进驻前必须的装修时间及免租期等因素存在，
都有可能带来租金损失，根据对运营团队的访谈和对市场的调研，假设估价对象新签租约
期限为 3 年，所有新签租户采用的租赁期外市场租金每 3 年有 30 天的免租期及租赁空闲期，
考虑到 7 号楼重要现金流提供方承租面积较大，充分评估换租风险，对 7 号楼另行设置 6
个月租赁空闲期。
评估机构针对大陆汽车厂房的生产厂房部分，按照估价相关规范选取了同区域的荣晟
嘉汇（原嘉年华）厂房、天大科技园厂房和生物医药研发厂房三个项目；研发办公部分则
选取了天大科技园研发楼、融健大厦研发楼和生物医药研发大厦研发楼三个项目，并取三
个案例修正后租金水平的算术平均值作为测算结果，最终确定基础设施项目大陆汽车厂房
的市场租金水平为： 1-2 期生产厂房部分为 51.00 元/平方米/月； 3 期生产厂房部分为 54.10博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
187
元/平方米/月； 4 期研发办公部分通过相同方法，确定市场租金水平为 61.20 元/平方米/月。
2、租金增长率
（1）数字产业园
根据市场调研，估价对象所在区域为滨海新区经济技术开发区，周边以产业园及生产
型企业为主，产业园办公用房需求稳定。估价对象及区域内其他可比生产厂房及研发办公
项目签约租户租金增长率一般为每年 1.5%-2.5%。
根据对数字产业园运营团队的访谈及市场调研，通常一线城市签约时增长率设定为
5%及以上，一线城市周边及非一线核心城市签约时增长率设定为 1%-3%。估价对象位于
非一线核心城市，基于谨慎考虑，预测期假定租金每两年增长率 4%。
预测期后至收益期届满的长期增长率根据类似物业的发展经验及该区域的市场状况综
合分析以 2.0%进行预测。
（2）大陆汽车厂房
估价对象当前已签约租户租期内租金增长率基本为 0%。根据市场调研，估价对象所
在区域产业基础较好，生产厂房及研发办公用房需求稳定。估价对象及区域内其他可比生
产厂房及研发办公项目签约租户租金增长率一般为每年 1.5%-2.5%。
根据对大陆汽车厂房运营团队的访谈及市场调研，通常一线城市签约时增长率设定为
5%及以上，一线城市周边及非一线核心城市签约时增长率设定为 1%-3%。估价对象位于
非一线核心城市，基于谨慎考虑，预测期假定租金每两年增长率 4%。
预测期后至收益期届满的长期增长率根据类似物业的发展经验及该区域的市场状况综
合分析以 2.0%进行预测。
3、出租率
基础设施资产位于天津市滨海新区开发区。开发区是滨海新区最早的工业区，也是政
府着力打造的最核心的工业区之一。凭借地理位置、交通、配套等优势，聚集了如汽车及
装备制造、生物医药、电子信息技术、生物医药、航空航天等支柱产业，同时也吸引了大
量的龙头企业聚集于此。随着开发区区域整体规划及产业发展都向着利好方向进行，区域
认可度不断增加。
（1）数字产业园
数字产业园 2021 年、 2022 年、 2023 年及 2024 年 1 月-3 月的出租率分别为 72.16%、
80.20%、 83.02%和 82.48%，同时根据市场调研，数字产业园所在区域产业基础较好，研发
办公用房需求稳定。依托着优势产业集聚、位置优越、交通便利，出租率长期处于较高位，博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
188
成熟稳定研发办公项目一般出租率在 70%-90%。截至 2024 年 3 月 31 日，数字产业园签约
租户共计 112 个，其中已出租面积的 17.99%于 2024 年年底到期，已出租面积的 41.65%于
2025 年年底到期，已出租面积的 25.04%于 2026 年年底到期，已出租面积的 4.08%于 2027
年底到期，已出租面积的 11.24%于 2028 年及以后到期。评估机构给出的数字产业园预期
出租率为： 2024 年 4 月-12 月出租率为 83.3%， 2025 年至土地使用年期终止出租率均为
85%。
2023 年以来，经开区围绕服务超算中心新型研发机构改革、推动算力转化生产力、国
资资产基础设施公募 REITs 项目发行工作和园区高质量发展工作进行部署。要求通过双向
赋能，重点加强数字产业园招商、服务和运营机制建设，着力完善园区软硬件配套环境，
加速引育数字经济企业，推进算力向现实生产力转化，天河数字经济产业园获天津市发改
委批复为第二批现代服务业特色数字化集聚区。
截至 2024 年 3 月 31 日，根据当前意向租户沟通情况，出租率有望在 2024 年末提升至
85%左右，提前达到预测期稳态出租率，因此上述出租率假设具备较高的可实现性。
（2）大陆汽车厂房
大陆汽车厂房 2021 年、 2022 年、 2023 年及 2024 年 1 月-3 月的出租率均为 100%，同
时根据市场调研，估价对象所在区域产业基础较好，生产厂房及研发办公用房需求稳定。
依托着优势产业集聚、位置优越、交通便利，出租率长期处于较高位，根据项目自身特点，
出租率在 100%。截至 2024 年 3 月 31 日，大陆汽车厂房签约租户 1 个，近三年及一期出租
率均为 100%。
根据租约大陆汽车厂房一至三期租约到 2032 年，四期租约到 2040 年，就租赁合同而
言，三期厂房的租赁合同中约定如承租方在合同期前五年内提前退租，承租方应赔偿出租
方相当于 12 个月租金的赔偿，如承租方在租赁合同期后十年内提前退租，承租方应赔偿出
租方相当于 6 个月租金的赔偿；研发中心的租赁合同中约定如由于承租方违约造成合同终
止，承租方除应赔偿出租方因承租方原因导致工厂及附属设施损坏而造成的直接损失外，
还应按照剩余未执行租赁期租金总额的百分之五十向出租方支付违约金。大陆汽车厂房属
于定制化厂房产品，产权方为满足租户的生产要求，在厂房建设过程中均满足其具体要求
并交付使用。经评估机构调研，项目周边甚至天津市范围内能满足租户相关要求的物业较
少。目前租户为重资产的生产企业属性，退租搬迁的成本代价较高，因此租户退租、换租
风险较小。
综上，大陆汽车厂房于预测期内的出租率均为 100%假设具有合理性。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
189
4、收缴率
鉴于基础设施资产在出租过程中可能会出现租户延迟拖欠租金等无法全部收缴租金的
情况，从而对收入形成一定的损失。基础设施资产的出租方与租户的租赁合同中对租赁保
证金的标准、使用范围、保证金的扣除与补齐、退回等相关事项进行了约定。此项约定有
效地避免及减少了租户延迟拖欠租金的损失，以此提高并保证收缴率。
（1）数字产业园
数字产业园 2021 年至 2023 年度收缴率分别为 95.98%、 94.95%、 92.48%，三年平均值
为 94.47%。
参考数字产业园历史收缴率数据，并结合《运营管理协议》约定“运营管理费应积极勤
勉催缴租金（含物业管理费），以年度审计报告为依据，当期租金收缴率不低于 95%。
（当期收缴率=当期全年实收租金/当期全年应收租金），次年对上一年度未收回部分的收
缴率不低于 60%，剩余 40%未收回部分须在第三年内全部收回。 ” 本次评估酌情按照收益
期内租金收入及物业费收入的收缴率为 2024 年 4 月-12 月和 2025 年均为 94%， 2026 年及
以后均按 95%计算，即收租损失分别按 6%及 5%进行测算。
（2）大陆汽车厂房
大陆汽车厂房 2020 年至 2022 年租金收缴率均为 100%。
参考大陆汽车厂房历史收缴率数据，并结合《运营管理协议》约定“运营管理费应积极
勤勉催缴租金（含物业管理费），以年度审计报告为依据，当期租金收缴率不低于 95%。
（当期收缴率=当期全年实收租金/当期全年应收租金），次年对上一年度未收回部分的收
缴率不低于 60%，剩余 40%未收回部分须在第三年内全部收回。 ”本次评估酌情按照收益
期内租金收入的收缴率为 100%计算，即不考虑收租损失。
5、物业管理费
数字产业园从 2018 年起签署的合同物业费即为 0.8 元/平方米/天，有部分关联租户物
业费给与 8 折优惠，另有个别租户不收取或仅收取 0.1 元/平方米/天。根据评估机构对租赁
合同及租赁台账的整理可知，已出租部分综合平均物业费为 0.7 元/平方米/天，故本次评估
估价对象市场物业费取值亦为 0.7 元/平方米/天，折合为 21.29 元/平方米/月（含增值税），
且直至土地使用年期终止不递增。
大陆汽车厂房不收取物业管理费。
6、运营期间成本费用、税金及附加假设
（1）数字产业园项目博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
190
表十四-32 数字产业园项目运营成本
费用类型 费用名称 税率/费率 取费依据
增值税
租金增值税 9% 本次测算采用签约租金、签约物业管理费及市场租
金、市场物业管理费均为含增值税
物业管理费增值税 6%
可抵扣项 税率分别为
9%、 6% 可抵扣项包括保险费及物业管理费
运营支出
综合运营管理费 7.0% 包括维修费、基本运营管理费及管理费，取费基数
为运营收入（不含增值税）
能源费-含公区 6.5% 取费基数为运营收入（不含增值税）
物业服务费 物业管理合同金
额
本次评估物业费支出按合同约定价格计算，即每年
物 业 费 支 出 成 本 约 为 10,168,880.00 元 （ 不 含
税），自 2025 年起按照物业管理费支出每年较前
一年度增加 1%计算。
非运营支
出
房产税-从价 70%*1.2% 取费基数为计价部分房产原值
土地使用税 5 元/平方米/年 取费基数为土地使用权面积
保险费
财产一切险：
0.072‰
公共责任险暂按
10,000 元计
财产一切险取费基数为估值金额
公众责任险暂按 10,000 元计，按每年需支付保险
费约为 64,317 元（不含税）计算
增值税附加 12% 取费基数为实缴增值税
印花税 0.10% 取费基数为运营收入（不含增值税）
（2）大陆汽车厂房
表十四-33 大陆汽车厂房项目运营成本
费用类型 费用名称 税率/费率 取费依据
增值税
租金增值税 一般征收 9% 本次测算采用签约租金及市场租金均为含
增值税
可抵扣项 税率 6% 可抵扣项包括保险费
运营支出
综合管理服务费 4.0% 取费基数为运营收入（不含增值税）
物业管理费 95,755 元/年（不含税）
取费以 2021-2023 年物业管理合同金额
95,755 元/年（不含税）为基数，后续年度
每 2 年增长 2%
非运营支
出
房产税-从租 12% 取费基数为运营收入（不含增值税）
土地使用税 5 元/平方米/年 取费基数为土地使用权面积
保险费 财产一切险： 0.06‰
公共责任险暂按 10,000 元计
财产一切险取费基数为估值金额
公众责任险暂按 10,000 元计，按每年需支
付保险费约为 31,566 元（不含税）计算
增值税附加 12% 取费基数为实缴增值税
印花税 0.10% 取费基数为运营收入（不含增值税）
7、资本性支出
（1）数字产业园
本次测算中参考原始权益人提供的预测数据，资本性支出取费基数为年运营收入（不
含增值税）的 1.0%计算。
根据基础设施资产的历史大修支出记录，数字产业园 2019-2023 年大修支出共计
560.29 万元，平均每年支出 112.06 万元；若剔除 7 号楼的定向招商和特殊改造需求的非经
常性因素， 2019-2023 年大修支出共计 285.90 万元，平均每年支出 57.18 万元。 7 号楼的改博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
191
造需求属于定向招商，原始权益人对于其正常生产活动进行了硬件支持，但属于非经常事
项；另外，数字产业园于 2023 年 3 月-9 月对外檐等进行了提升改造，减轻项目未来在大型
维修改造的负担，故综合考虑数字产业园项目历史运营情况、竣工日期、可比产业园大修
支出的市场水平，数字产业园项目设定资本性支出为年运营收入（不含增值税）的 1.0%为
合理水平。
（2）大陆汽车厂房
本次测算中参考原始权益人提供的预测数据，前 10 年资本性支出取费基数为年运营收
入（不含增值税）的 3.0%计算，从第 11 年开始取费基数为年运营收入（不含增值税）的
2.5%计算。
大陆汽车厂房属于定制化厂房产品，在厂房建设过程中均需按照能满足租户具体要求
而建设。建设标准要求较高。根据企业提供的历史大修支出记录，于 2017 年对一期厂房强
弱电系统、给排水系统、空调系统等相关设备及厨房设备等进行了维修。根据企业提供的
相关数据及介绍，大陆汽车厂房的一期厂房自 2005 年开始运营，仅 2017 年-2019 年、 2023
年对一期厂房强弱电系统、给排水系统、空调系统等相关设备及厨房设备等进行了维修，
共支出 2,557.87 万元。自 2005 年至今折合平均每年约 134.62 万元。综合考虑大陆汽车厂
房项目历史运营情况、竣工日期、可比产业园大修支出的市场水平，该项目设定资本性支
出为前 10 年取费基数为年运营收入（不含增值税）的 3.0%计算，从第 11 年开始取费基数
为年运营收入（不含增值税）的 2.5%。对于未来为了满足承租人额外的、超出预测资本性
支出金额的大修需求，由项目公司（智造产业园）与运营管理机构签署的《委托运营管理
协议》予以明确：超过评估预测期内资本性支出金额的部分，由运营管理机构承担；运营
管理机构应及时响应承租人的实际需求，不得因管理不到位、不及时影响承租人租金支付，
确实因此影响承租人及时、足额支付租金的，由运营管理机构、天津泰达科技工业园有限
公司承担相应责任。通过《委托运营管理协议》约定的形式，锁定基础设施资产未来的资
本性支出金额，按照协议内容，大陆汽车厂房前 10 年资本性支出取费基数为年运营收入
（不含增值税）的 3.0%计算，从第 11 年开始取费基数为年运营收入（不含增值税）的
2.5%计算。
8、收益年限
（1）数字产业园
数字产业园土地使用权终止日期为 2057 年 06 月 26 日，于价值时点 2024 年 3 月 31 日
剩余使用年期为 33.24 年；估价对象于 2009 年及 2013 年建成，钢及钢混结构，钢及钢混博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
192
结构非生产用房最高经济耐用年限为 60、 80 年，至价值时点 2024 年 3 月 31 日，已使用约
11-15 年，估价对象剩余经济耐用年限约为 45-49 年；根据孰短原则，估价对象收益年期为
33.24 年。
（2）大陆汽车厂房
大陆汽车厂房土地使用权终止日期为 2054 年 06 月 22 日，于价值时点 2024 年 3 月 31
日剩余使用年期为 30.23 年；估价对象不同建筑物分别于 2005-2012 年、 2017 年及 2021 年
建成，建筑结构为钢及钢混结构，钢结构生产用房最高经济耐用年限为 70 年，钢及钢混结
构非生产用房最高经济耐用年限为 60、 80 年，至价值时点 2024 年 3 月 31 日，已使用约 3-
19 年，估价对象剩余经济耐用年限约为 57-61 年；根据孰短原则，估价对象收益年期为
30.23 年。
结合区域总体规划、建筑设计功能等条件基本满足使用至土地使用权到期日，基金管
理人认为上述收益年限参数指标选取具备合理性。
9、折现率（报酬率）
本次数字产业园项目估价测算采用 7.5%的折现率；大陆汽车厂房项目估价测算采用
8.0%的折现率。其中，大陆汽车厂房由研发办公和生产厂房组合业态产品组成，因此两项
资产采用了不同的折现率。该报酬率是为资本成本或用以转换日后应付或应收货币金额的
回报率，理论上反映资本之机会成本，在确定上述报酬率时采用累加法进行确定。累加法
是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率
两大部分。其中，无风险报酬率参照价值时点十年到期国家债券的收益率 2.29%进行确定；
风险报酬率是根据同类地区类似业务的经营方式、管理风险及投资优惠等因素综合确定，
其测算结果如下：
风险因素 数字产业园折现率 大陆汽车厂房折现率
无风险报酬率 2.29% 2.29%
风险报酬率
——投资不动产风险补偿均值 3.50% 3.50%
风险报酬率
——估价对象流动性、区位、行业及管理负担、
合规、增长、特殊经营等方面风险补偿调整
1.50% 2.08%
报酬率 7.50% 8.00%
注：上述报酬率按 0.25%进行归整。
本次估价对象位于天津市滨海新区，当地社会经济环境发展良好，根据估价对象的区
位，结合底层资产实体状况、供需情况及经营状况等综合分析，采用上述报酬率进行计算。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
193
10、基础设施资产的资本化率
资本化率（Cap Rate）是将纯收益资本化（或转化）为价格的比率，用于衡量不动产
投资的收益率。计算公式：资本化率（Cap Rate） =运营净收益（NOI） /不动产评估价值
（或成本）。
资本化率作为不动产投资领域的重要参数被广泛使用，投资人在确定资本化率时通常
能够找到属性相似的不动产进行对比。不动产的类型、所处区位、租户类型、租约结构等
因素均会影响资产的价值。以预测的 2024 年运营净收益为计算基础，本项目基础设施资产
2024 年度的资本化率为 7.01%。
五、基础设施项目相关风险
详见本招募说明书“第八部分.风险揭示”。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
194
第十五部分.基础设施项目财务状况及经营业绩分析
一、基础设施项目备考财务报表
（一）项目公司备考财务报表情况
根据中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）针对项目公司（数字产业园）出具的编号
为“中兴华专字（2024）第 010291 号”的《天津泰达数字产业园有限公司所持有的数字产业
园经营业务 2020 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 期间备考财务报表及相关附注》、 “中兴华
专字（2024）第 011050 号”的《天津泰达数字产业园有限公司所持有的数字产业园经营业
务 2021 年 1 月 1 日至 2024 年 3 月 31 期间备考财务报表及相关附注》，以及针对项目公司
（智造产业园）出具的编号为“中兴华专字（2024）第 010290 号”的《天津泰达智造产业园
有限公司所持有的大陆汽车厂房经营业务 2020 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 期间备考财
务报表及相关附注》、 “中兴华专字（2024）第 011051 号”的《天津泰达智造产业园有限公
司所持有的大陆汽车厂房经营业务 2021 年 1 月 1 日至 2024 年 3 月 31 期间备考财务报表及
相关附注》，项目公司的备考财务报表如下附：
1、项目公司（数字产业园）
（1）资产负债表
表十五- 1 项目公司（数字产业园）备考合并资产负债表
单位：万元
项目 2024 年 3 月
31 日
2023 年 12
月 31 日
2022 年 12
月 31 日
2021 年 12
月 31 日
2020 年 12
月 31 日
流动资产：
货币资金 1,035.27 406.18 - - -
交易性金融资产 - - - -
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产 - - - -
衍生金融资产 - - - -
应收票据 - - - -
应收账款 5,647.51 4,663.20 5,118.65 9,385.23 7,007.01
应收款项融资 - - - -
预付款项 - - - -
其他应收款 0.06 0.88 0.09 0.12
存货 - - - -
合同资产 - - - -
持有待售资产 - - - -博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
195
项目 2024 年 3 月
31 日
2023 年 12
月 31 日
2022 年 12
月 31 日
2021 年 12
月 31 日
2020 年 12
月 31 日
一年内到期的非流动资产 - - - -
其他流动资产 - - - -
流动资产合计 6,682.78 5,069.43 5,119.53 9,385.32 7,007.13
非流动资产： -
债权投资 - - - -
可供出售金融资产 - - - -
其他债权投资 - - - -
持有至到期投资 - - - -
长期应收款 - - - -
长期股权投资 - - - -
其他权益工具投资 - - - -
其他非流动金融资产 - - - -
投资性房地产 49,386.37 49,277.53 50,455.48 51,633.43 52,811.38
固定资产 132.68 166.24 300.49 432.22 563.95
在建工程 1,031.51 377.01 - -
生产性生物资产 - - - -
油气资产 - - - -
使用权资产 - - - -
无形资产 - - - -
开发支出 - - - -
商誉 - - - -
长期待摊费用 1,355.74 90.19 243.89 421.90 585.49
递延所得税资产 - - - -
其他非流动资产 - - - -
非流动资产合计 50,874.79 50,565.46 51,376.87 52,487.55 53,960.82
资产总计 57,557.57 55,634.89 56,496.39 61,872.87 60,967.96
流动负债： -
短期借款 - - - -
交易性金融负债 - - - -
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融负债 - - - -
衍生金融负债 - - - -
应付票据 - - - -
应付账款 2,734.57 2,198.93 2,686.41 13,355.45 13,786.44
预收款项 131.60 175.88 112.86 257.66 90.40
合同负债 56.61 78.67 55.91 121.32 28.91博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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项目 2024 年 3 月
31 日
2023 年 12
月 31 日
2022 年 12
月 31 日
2021 年 12
月 31 日
2020 年 12
月 31 日
应付职工薪酬 - - - -
应交税费 324.90 14.47 - - -
其他应付款 1,115.31 1,170.89 1,099.54 1,056.58 982.64
其中：应付利息 - - - -
应付股利 - - - -
持有待售负债 - - - -
一年内到期的非流动负债 - - - -
其他流动负债 - - - -
流动负债合计 4,362.98 3,638.84 3,954.72 14,791.01 14,888.38
非流动负债：
长期借款 - - - -
应付债券 - - - -
租赁负债 - - - -
长期应付款 1,196.00 1,196.00 503.00 - -
长期应付职工薪酬 - - - -
预计负债 - - - -
递延收益 1,520.39 1,548.26 1,700.26 1,867.93 670.56
递延所得税负债 - - - -
其他非流动负债 - - - -
非流动负债合计 2,716.39 2,744.26 2,203.26 1,867.93 670.56
负债合计 7,079.37 6,383.11 6,157.98 16,658.94 15,558.94
所有者权益：
净资产合计 50,478.20 49,251.79 50,338.41 45,213.93 45,409.02
负债和所有者权益总计 57,557.57 55,634.89 56,496.39 61,872.87 60,967.96
2020-2024 年 3 月末，项目公司（数字产业园）资产总额分别为 60,967.96 万元、
61,872.87 万元 、 56,496.39 万元 、 55,634.89 万元 及 57,557.57 万元 ；负 债总 额分 别为
15,558.94 万元、 16,658.94 万元、 6,157.98 万元、 6,383.11 万元和 7,079.37 万元；所有者权
益总额分别为 45,409.02 万元、 45,213.93 万元、 50,338.41 万元、 49,251.79 万元和 50,478.20
万元。
（2）利润表
表十五- 2 项目公司（数字产业园）备考合并利润表
单位：万元博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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项目 2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
一、营业收入 2,217.40 8,324.35 7,948.03 7,853.43 5,672.74
减：营业成本 890.88 3,606.43 3,254.70 3,420.68 3,166.82
税金及附加 197.36 754.88 711.39 710.60 620.13
销售费用 12.36 3.85 4.22 163.15
管理费用 79.40 227.09 194.46 145.09 356.01
研发费用 - - - -
财务费用 -2.17 -1.06 - - -
其中：利息费用 - - - -
利息收入 2.18 1.11 - - -
加：其他收益 27.88 152.00 167.67 1,065.14 227.38
投资收益 - - - -
其中：对联营企业和合营企业的投资收
益 - - - -
以摊余成本计量的金融资产终止确认收
益 - - - -
净敞口套期收益 - - - -
公允价值变动收益 - - - -
信用减值损失 -18.96 -54.89 -44.39 -103.14 -
资产减值损失 - - - -162.85
资产处置收益 - - - -
二、营业利润 1,060.86 3,821.77 3,906.90 4,534.84 1,431.16
加：营业外收入 30.16 - 12.75 15.13
减：营业外支出 - 75.29 16.85 3.88
三、利润总额 1,060.86 3,851.93 3,831.61 4,530.75 1,442.42
减：所得税费用 280.01 976.71 969.00 1,158.47 401.32
四、净利润 780.85 2,875.23 2,862.61 3,372.27 1,041.10
（一）持续经营净利润 780.85 2,875.23 2,862.61 3,372.27 1,041.10
（二）终止经营净利润 - - - -
五、其他综合收益的税后净额 - - - -
（一）不能重分类进损益的其他综合收
益 - - - -
（二）将重分类进损益的其他综合收益 - - - -
六、综合收益总额 780.85 2,875.23 2,862.61 3,372.27 1,041.10
2020-2024 年 3 月，项目公司（数字产业园）营业收入分别为 5,672.74 万元、 7,853.43
万元、 7,948.03 万元、 8,324.35 万元及 2,217.40 万元；利润总额分别为 1,442.42 万元、
4,530.75 万元、 3,831.61 万元、 3,851.93 万元和 1,060.86 万元；净利润分别为 1,041.10 万元、
3,372.27 万元、 2,862.61 万元、 2,875.23 万元和 780.85 万元。
（3）现金流量表
因项目公司（数字产业园）为 2022 年 5 月 5 日新设立，历史无模拟备考现金流量表。
2、项目公司（智造产业园）博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
198
（1）资产负债表
表十五-3 项目公司（智造产业园）备考合并资产负债表
单位：万元
项目 2024 年 3
月 31 日
2023 年 12
月 31 日
2022 年 12
月 31 日
2021 年 12
月 31 日
2020 年 12
月 31 日
流动资产：
货币资金 5.35 1,250.31 - - -
交易性金融资产 - - - -
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产 - - - -
衍生金融资产 - - - -
应收票据 - - - -
应收账款 1,004.28 843.03 1,488.03 2,042.78 2,885.81
应收款项融资 - - - -
预付款项 - - - -
其他应收款 - - - -
存货 - - - -
合同资产 - - - -
持有待售资产 - - - -
一年内到期的非流动资产 - - - -
其他流动资产 - - - -
流动资产合计 1,009.63 2,093.34 1,488.03 2,042.78 2,885.81
非流动资产：
债权投资 - - - -
可供出售金融资产 - - - -
其他债权投资 - - - -
持有至到期投资 - - - -
长期应收款 - - - -
长期股权投资 - - - -
其他权益工具投资 - - - -
其他非流动金融资产 - - - -
投资性房地产 39,352.15 39,684.22 39,743.68 40,384.03 32,564.32
固定资产 - - - -
在建工程 - - - 3,769.90
生产性生物资产 - - - -博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
199
项目 2024 年 3
月 31 日
2023 年 12
月 31 日
2022 年 12
月 31 日
2021 年 12
月 31 日
2020 年 12
月 31 日
油气资产 - - - -
使用权资产 - - - -
无形资产 - - - -
开发支出 - - - -
商誉 - - - -
长期待摊费用 699.08 961.24 1,334.42 2,030.64 -
递延所得税资产 - - - -
其他非流动资产 - - - -
非流动资产合计 40,051.24 40,645.47 41,078.10 42,414.67 36,334.22
资产总计 41,060.86 42,738.80 42,566.13 44,457.45 39,220.03
流动负债：
短期借款 - - - -
交易性金融负债 - - - -
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债 - - - -
衍生金融负债 - - - -
应付票据 - - - -
应付账款 1,809.61 2,361.02 5,704.03 7,087.90 3,637.81
预收款项 - - - -
合同负债 - - - -
应付职工薪酬 - - - -
应交税费 257.02 1,245.82 - - -
其他应付款 414.82 245.09 245.09 245.09 245.09
持有待售负债 - - - -
一年内到期的非流动负债 571.63 571.63 571.63 393.64 -
其他流动负债 - - - -
流动负债合计 3,053.07 4,423.55 6,520.74 7,726.63 3,882.90
非流动负债：
长期借款 3,715.57 4,001.39 4,573.01 2,931.29 -
应付债券 - - - -
租赁负债 - - - -
长期应付款 - - - -
长期应付职工薪酬 - - - -
预计负债 - - - -博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
200
项目 2024 年 3
月 31 日
2023 年 12
月 31 日
2022 年 12
月 31 日
2021 年 12
月 31 日
2020 年 12
月 31 日
递延收益 - - - -
递延所得税负债 - - - -
其他非流动负债 - - - -
非流动负债合计 3,715.57 4,001.39 4,573.01 2,931.29 -
负债合计 6,768.65 8,424.94 11,093.75 10,657.91 3,882.90
所有者权益：
净资产合计 34,292.22 34,313.86 31,472.37 33,799.54 35,337.14
负债和所有者权益总计 41,060.86 42,738.80 42,566.13 44,457.45 39,220.03
2020-2024 年 3 月末，项目公司（智造产业园）资产总额分别为 39,220.03 万元、
44,457.45 万元 、 42,566.13 万元 、 42,738.80 万元 和 41,060.86 万元 ；负 债总 额分 别为
3,882.90 万元、 10,657.91 万元、 11,093.75 万元、 8,424.94 万元和 6,768.65 万元；所有者权
益总额分别为 35,337.14 万元、 33,799.54 万元、 31,472.37 万元、 34,313.86 万元和 34,292.22
万元。
（2）利润表
表十五-4 项目公司（智造产业园）备考合并利润表
单位：万元
项目 2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年
度
2021 年
度
2020 年
度
一、营业收入 969.85 3,879.40 3,879.40 3,256.52 3,304.47
减：营业成本 631.45 2,132.92 1,967.06 1,092.16 1,008.36
税金及附加 141.61 567.86 552.45 480.49 470.41
销售费用 - - - -
管理费用 29.10 97.56 76.96 75.26 60.45
研发费用 - - - -
财务费用 51.48 233.97 207.44 58.25 -
其中：利息费用 52.39 234.28 207.44 58.25 -
利息收入 0.92 0.31 - - -
加：其他收益 - - - -
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益 - - - -
净敞口套期收益（损失以“－”号填列） - - - -
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） - - - -
信用减值损失（损失以“－”号填列） -8.49 33.95 29.20 44.37 -博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
201
项目 2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年
度
2021 年
度
2020 年
度
资产减值损失（损失以“－”号填列） - - - -108.88
资产处置收益（损失以“－”号填列） - - - -
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 107.73 881.04 1,104.69 1,594.72 1,656.37
加：营业外收入 - - - -
减：营业外支出 - - - -
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 107.73 881.04 1,104.69 1,594.72 1,656.37
减：所得税费用 29.06 211.77 268.87 387.59 441.31
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 78.68 669.26 835.81 1,207.13 1,215.06
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号
填列） 78.68 669.26 835.81 1,207.13 1,215.06
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号
填列） - - - -
五、其他综合收益的税后净额 - - - -
六、综合收益总额 78.68 669.26 835.81 1,207.13 1,215.06
2020-2024 年 3 月，项目公司（智造产业园）营业收入分别为 3,304.47 万元、 3,256.52
万元 、 3,879.40 万元 、 3,879.40 万元及 969.85 万元；利润总额分别为 1,656.37 万元 、
1,594.72 万元、 1,104.69 万元、 881.04 万元和 107.73 万元；净利润分别为 1,215.06 万元、
1,207.13 万元、 835.81 万元、 669.26 万元和 78.68 万元。
（3）现金流量表
因项目公司（智造产业园）为 2022 年 5 月 5 日新设立，历史无模拟备考现金流量表。
3、备考财务报表的编制基础
为基金管理人提交博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金发行设立申报材
料之目的，基金管理人聘请中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）编制了基础设施项目备
考财务报表。
（1）备考财务报表仅供反映项目公司（数字产业园）和项目公司（智造产业园）于备
考财务报表期间的财务状况和经营成果。备考财务报表仅列示备考资产负债表、备考利润
表以及对备考财务报表使用者具有重大参考意义的备考财务报表项目附注。
（2）备考财务报表以持续经营为基础编制。
（3）由于备考财务报表的报告主体历史期间并非真实的公司实体，备考财务报表所附
财务信息并不反映备考财务报表主体如作为真实的公司实体时，在报表期间或未来期间的
真实财务状况和经营成果。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
202
（4）编制备考资产负债表时：
1）项目公司（数字产业园）
备考报表以天津泰达科工园及项目公司 2024 年 1-3 月、 2023 年度、 2022 年度、 2021
年度、 2020 年度（简称“相关会计期间”）的历史财务报表为基础，按照下述具体方法进行
编制：
①备考资产负债表 2022 年 12 月 31 日、 2021 年 12 月 31 日、 2020 年 12 月 31 日各时
点不考虑货币资金， 2024 年 1-3 月及 2023 年 12 月 31 日货币资金以项目公司账面余额予以
确定。
②备考资产负债表中的投资性房地产项目以交易标的在天津泰达科工园和项目公司相
关会计期间的账面金额简单加总后予以确定。
③备考资产负债表中的固定资产、在建工程、递延收益及长期待摊费用项目以与交易
标的相关的资产负债在天津泰达科工园和项目公司相关会计期间的账面金额简单加总后予
以确定。
④预付账款、存货、短期借款、应付票据、一年内到期的非流动负债、长期借款项目
由天津泰达科工园承继，不纳入备考财务报表范围；与交易标的相关的应付职工薪酬，因
项目公司实际运营未满一年且交易标的业务相关人员在天津泰达科工园相关会计期间的账
面金额无法单独区分，故不在备考财务报表中体现。
⑤备考财务报表中的 2022 年 12 月 31 日、 2021 年 12 月 31 日、 2020 年 12 月 31 日各
时间点的交易标的相关税费在原始权益人账面无法区分，故应交税费未予考虑； 2024 年 1-
3 月及 2023 年 12 月 31 日以项目公司应交税费账面余额予以确定。
⑥备考资产负债表中的应收账款、其他应收款、应付账款、预收款项、合同负债、其
他应付款及长期应付款项目按照与交易标的租赁业务和物业服务两项业务（以下简称“两项
业务”）相关上述各项资产和负债在天津泰达科工园和项目公司相关会计期间的账面金额简
单加总后予以确定。
⑦按上述编制基础确认和计量的资产和负债的净额，在备考资产负债表中列示为净资
产。
⑧备考利润表中的营业收入项目按照本项目的投资性房地产在天津泰达科工园和项目
公司相关会计期间实际发生的物业出租收入、物业管理费收入两项金额简单加总后予以确
定。
⑨与两项业务直接相关的成本、信用减值损失直接纳入本备考财务报表。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
203
⑩与交易标的直接相关的费用、其他收益、资产减值损失、营业外收入及营业外支出
直接纳入本备考财务报表。
?为交易标的与非交易标的发生的成本和间接费用，按照交易标的与非交易标的的面
积比例进行分摊。
?备考利润表 2022 年、 2021 年及 2020 年的税金及附加项目按照如下方法进行列示：
房产税及土地使用税以交易标的为基础，按照交易标的在天津泰达科工园相关会计期间实
际发生的房产税及土地使用税金额简单加总后予以确定；城建税和教育费附加税以两项业
务收入（不含税）乘以各自适用增值税税率或征收率之和减去营业成本-综合服务费中单独
核算的物业管理费用乘以适用增值税税率或征收率并乘以对应税率计算得出；车船税由天
津泰达科工园承继，不纳入备考财务报表范围；印花税以交易标的在天津泰达科工园相关
会计期间实际发生的租赁收入乘以相应税率计算得出。
备考利润表 2024 年 1-3 月及 2023 年的税金及附加按照如下方法进行列示：
房产税及土地使用税以交易标的为基础，按照交易标的在天津泰达科工园和项目公司
相关会计期间实际发生的房产税及土地使用税金额简单加总后予以确定；城建税和教育费
附加以天津泰达科工园 2024 年 1-3 月及 2023 年两项业务收入（不含税）乘以各自适用增
值税税率或征收率之和减去营业成本-综合服务费中交易标的单独核算的物业管理费用乘以
适用增值税税率或征收率并乘以对应税率，然后加上项目公司账面的城建税及教育费附加
予以确定；印花税以交易标的在天津泰达科工园相关会计期间实际发生的租赁收入乘以相
应税率，然后加上项目公司实际发生的印花税予以确定。
?备考财务报表中的所得税费用项目以所得税率 25%按照本备考财务报表的经营成果
数据计算得出，未确认递延所得税资产及递延所得税负债。
2）项目公司（智造产业园）
项目公司持有的目标资产的投资性房地产产权清晰、物理特征可明确区分。备考财务
报表基于运营方历史记录，按照下述编制基础进行编制。
①备考资产负债表 2022 年 12 月 31 日、 2021 年 12 月 31 日、 2020 年 12 月 31 日各时
点不考虑货币资金， 2024 年 1-3 月及 2023 年 12 月 31 日货币资金以项目公司账面余额予以
确定。
②备考资产负债表中的投资性房地产项目以交易标的在运营方及项目公司相关会计期
间的账面金额简单加总后予以确定。
③备考资产负债表中的在建工程、长期待摊费用项目以与交易标的相关的商定资产在博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
204
运营方及项目公司相关会计期间的账面金额简单加总后予以确定。
④备考资产负债表中的应收账款、应付账款、其他应付款项目以与交易标的相关的商
定资产和负债在运营方及项目公司相关会计期间的账面金额简单加总后予以确定。
⑤备考资产负债表 2022 年 12 月 31 日、 2021 年 12 月 31 日各时点不考虑应交税费，
2024 年 1-3 月及 2023 年 12 月 31 日应交税费以项目公司账面余额予以确定。
⑥备考资产负债表中的长期借款及一年内到期的非流动负债（以下简称“相关借款”）
项目以借款合同中约定用于本项目的投资性房地产开发建设的相关借款为基础，按照这些
相关借款在运营方及项目公司相关会计期间的账面金额简单加总后予以确定。
⑦按上述编制基础确认和计量的资产和负债的净额，在备考资产负债表中列示为净资
产。
⑧备考利润表中的营业收入项目以交易标的相关的商定客户在运营方及项目公司相关
会计期间实际发生的租赁收入简单加总后予以确定。
⑨备考利润表中的营业成本以与交易标的相关的折旧摊销费用、资产运营服务费在运
营方及项目公司相关会计期间的账面金额简单加总后予以确定。
⑩备考利润表中的税金及附加项目按照如下方法进行列示：房产税及土地使用税以交
易标的为基础，按照交易标的在运营方相关会计期间实际发生的房产税及土地使用税金额
简单加总后予以确定；城建税和教育费附加税以与交易标的相关的商定客户在运营方及项
目公司相关会计期间实际发生的租赁收入乘以适用增值税税率或征收率并乘以对应税率计
算得出。备考利润表中的印花税包含商定客户租赁合同应缴纳的印花税及项目公司相关会
计期间实际缴纳的印花税。
?2021 年度、 2022 年度及 2023 年度备考利润表中的管理费用以与交易标的相关的商
定人员薪酬在运营方及项目公司相关会计期间的账面金额简单加总后予以确定； 2024 年 1-
3 月管理费用以交易标的在项目公司相关会计期间发生的费用账面金额予以确认。
?备考利润表中的财务费用按照本项目相关借款在运营方及项目公司相关会计期间实
际发生的财务费用简单加总后予以确定。
?备考利润表中的信用减值损失及资产减值损失以与交易标的相关的商定客户应收款
项在运营方及项目公司相关会计期间的计提的减值损失账面金额简单加总后予以确定。
?备考财务报表中的所得税费用项目以所得税率 25%按照本备考财务报表的经营成果
数据计算得出，未确认递延所得税资产和递延所得税负债。
?除上述商定项目外，其他项目因无法从运营方财务报表中单独区分，故不在备考财博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
205
务报表中体现。
4、基础设施项目与原始权益人集团其他主体之间的交易情况
详见本招募说明书第十九部分利益冲突与关联交易第四章基础设施项目关联交易情况
内容。
（二）重大影响的会计政策和会计估计
1、会计政策和会计估计
本项目的会计年度为公历年度，即每年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。本项目编制本备
考汇总财务报表时所采用的货币为人民币。
对基础设施项目有重大影响的会计政策和会计估计重点科目如下
（1）投资性房地产
投资性房地产是指本项目为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括
已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产
有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续
支出，在发生时计入当期损益。
本项目采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用
权一致的政策进行折旧或摊销。各类投资性房地产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如
下：
表十五-5 各类投资性房地产的使用寿命、预计净残值和年折旧率
项目公司 类别 使用寿命 残值率 年折旧率
数字产业园 房屋及建筑物 50 年 5% 1.90%
智造产业园
房屋及建筑物 40 年 5% 2.38%
土地使用权 50 年 - 2.00%
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，
终止确认该项投资性房地产。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差
额计入当期损益。
（2）收入确认
本项目于 2020 年 1 月 1 日起釆用以下收入会计政策：本项目的收入主要来源于提供劳
务收入（物业管理费收入）以及让渡资产使用权收入（房屋租赁收入）。本项目在履行了博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
206
合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，按照分摊至该项履约义务的
交易价格确认收入。履约义务，是指合同中本项目向客户转让可明确区分商品或服务的承
诺。交易价格，是指本项目因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，但不包
含代第三方收取的款项以及本项目预期将退还给客户的款项。
满足下列条件之一的，属于在某一时间段内履行的履约义务，本项目按照履约进度，
在一段时间内确认收入： 1）客户在本项目履约的同时即取得并消耗所带来的经济利益； 2）
客户能够控制本项目履约过程中在建的商品； 3）本项目履约过程中所产出的商品具有不可
替代用途，且本项目在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。否则，
本项目在客户取得相关商品或服务控制权的时点确认收入。
合同中存在重大融资成分的，本项目按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现
金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用
实际利率法摊销。合同开始日，本项目预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间
隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。
本项目向客户预收销售商品或服务款项的，首先将该款项确认为负债，待履行了相关
履约义务时再转为收入。当本项目预收款项无需退回，且客户可能会放弃其全部或部分合
同权利时，本项目预期将有权获得与客户所放弃的合同权利相关的金额的，按照客户行使
合同权利的模式按比例将上述金额确认为收入；否则，本项目只有在客户要求履行剩余履
约义务的可能性极低时，才将上述负债的相关余额转为收入。
取得合同的成本：本项目为取得合同发生的增量成本（即不取得合同就不会发生的成
本）预期能够收回的，确认为一项资产，并采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同
的基础进行摊销，计入当期损益。若该项资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期
损益。本项目为取得合同发生的其他支岀，在发生时计入当期损益，明确由客户承担的除
外。
履行合同的成本：本项目为履行合同发生的成本，不属于除新收入准则外的其他企业
会计准则范围且同时满足下列条件的，确认为一项资产： 1）该成本与一份当前或预期取得
的合同直接相关； 2）该成本增加了本项目未来用于履行履约义务的资源； 3）该成本预期
能够收回。上述资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入
当期损益。
以下收入会计政策适用于 2020 及以前年度：
本项目营业收入主要包括提供劳务收入和让渡资产使用权收入；博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
207
本项目提供劳务的收入主要包括物业管理费收入等：在物业管理服务已经提供，相关
的经济利益很可能流入本项目，收入的金额能够可靠地计量时，本项目确认物业管理服务
收入；
本项目让渡资产使用权收入主要为租赁收入：让渡资产使用权收入在相关的经济利益
很可能流入本项目，收入的金额能够可靠地计量时予以确认。租赁收入，按照合同或协议
约定的租金在租赁期内的各个期间按直线法确认。
（3）租赁
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。融资租赁以外
的其他租赁为经营租赁。本项目作为岀租人记录经营租赁业务。经营租赁的租金收入在租
赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较大的初始直接费用于发生时予以资
本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益；其他金额较
小的初始直接费用于发生时计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。
2、报告期重大会计政策变更、会计估计变更、会计差错更正
（1）新收入准则
本项目自 2020 年 1 月 1 日起执行财政部于 2017 年修订的《企业会计准则第 14 号一收
入》（以下简称“新收入准则”）。
新收入准则引入了收入确认计量的五步法，并针对特定交易（或事项）增加了更多的
指引。新收入准则要求首次执行该准则的累积影响数调整首次执行当年年初（即 2020 年 1
月 1 日）留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整。
在首次执行日（即 2020 年 1 月 1 日），本项目按照新收入准则的规定进行确认和计
量，未对本项目首次执行日的财务报表产生重大影响。
（2）新金融工具准则
本项目自 2021 年 1 月 1 日起执行财政部于 2017 年修订的《企业会计准则第 22 号一金
融工具确认和计量》、《企业会计准则第 23 号一金融资产转移》、《企业会计准则第 24
号一套期会计》和《企业会计准则第 37 号一金融工具列报》（简称“新金融工具准则”）。
在金融资产分类与计量方面，新金融工具准则要求金融资产基于其合同现金流量特征
及企业管理该等资产的业务模式分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其
变动计入其他综合收益的金融资产和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产三
大类别，取消了原金融工具准则中贷款和应收款项、持有至到期投资和可供出售金融资产
等分类。非交易性权益工具投资一般分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
208
资产,也允许将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，但该指定
不可撤销，且在处置时不得将原计入其他综合收益的累计公允价值变动额结转计入当期损
益。
在减值方面，新金融工具准则有关减值的要求适用于以摊余成本计量的金融资产以及
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、租赁应收款以及特定未提
用的贷款承诺和财务担保合同。新金融工具准则要求采用预期信用损失模型确认信用损失
准备,以替代原先的已发生信用损失模型。新减值模型采用三阶段模型，依据相关项目自初
始确认后信用风险是否发生显著增加，信用损失准备按 12 个月内预期信用损失或者整个存
续期的预期信用损失进行计提。本项目对由收入准则规范的交易形成的应收账款，以及由
《企业会计准则第 21 号——租赁》规范的交易形成的应收经营租赁款，按照整个存续期预
期信用损失的金额计量损失准备。
在首次执行日（即 2021 年 1 月 1 日），本项目按照新金融工具准则的规定进行分类、
确认和计量，未对本项目首次执行日的财务报表产生重大影响。
（3）突发公共卫生事件相关租金减让会计处理规定
2020 年 6 月 19 日，财政部以财会（2020） 10 号文件发布了《新冠肺炎疫情相关租金
减让会计处理规定》（简称“10 号文”）。 10 号文规定对于租金减让，同时满足一定条件
的，企业可以按照《企业会计准则第 21 号——租赁》进行会计处理，也可以选择采用 10
号文规定的简化方法进行会计处理。企业选择采用简化方法的，不需要评估是否发生租赁
变更，也不需要重新评估租赁分类。企业应当将该选择一致地应用于类似租赁合同，不得
随意变更。
二、基础设施项目财务状况及经营状况分析
（一）项目公司（数字产业园）
表十五-6 项目公司（数字产业园）近四年及一期主要财务指标
项目 2024 年 3 月末
/2024 年 1-3 月
2023 年末/2023
年度
2022 年末/2022
年度
2021 年末/2021
年度
2020 年末/2020
年度
资产负债率 12.30% 11.47% 10.90% 26.92% 25.52%
流动比率
（倍） 1.53 1.39 1.29 0.63 0.47
毛利率 59.82% 56.68% 59.05% 56.44% 44.17%
净利率 35.21% 34.54% 36.02% 42.94% 18.35%博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
209
净资产收益率 6.26%5 5.77% 5.99% 7.44% -
注：
1、资产负债率=期末负债总额/期末资产总额×100%；
2、流动比率=流动资产/流动负债；
3、毛利率=（营业收入-营业
成本） /营业收入；
4、净利率=净利润/营业收入；
5、净资产收益率=净利润/[（期末所有者权益+期初所有者权益） /2]。
1、资产分析
（1）资产构成及变动情况
表十五-7 项目公司（数字产业园）近四年及一期资产构成情况
单位：万元、 %
科目
2024 年 3 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末 2020 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动资产
合计 6,682.78 11.61 5,069.43 9.11 5,119.53 9.06 9,385.32 15.17 7,007.13 11.49
非流动资
产合计 50,874.79 88.39 50,565.46 90.89 51,376.87 90.94 52,487.55 84.83 53,960.82 88.51
资产总计 57,557.57 100.0 55,634.89 100.00 56,496.39 100.00 61,872.87 100.00 60,967.96 100.00
近四年及一期末，项目公司（数字产业园）资产总额分别为 60,967.96 万元、 61,872.87
万元、 56,496.39 万元、 55,634.89 万元及 57,557.57 万元，公司资产总额小幅下降。项目公
司（数字产业园）资产结构较为稳定，非流动资产为公司资产的主要部分。
（2）流动资产分析
表十五-8 项目公司（数字产业园）近四年及一期流动资产构成情况
单位：万元、 %
科目
2024 年 3 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末 2020 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
货币资金 1,035.27 15.49 406.18 8.01 - - - - - -
应收账款 5,647.51 84.51 4,663.20 91.99 5,118.65 99.98 9,385.23 100.00 7,007.01 100.00
其他应收款 0.00 0.00 0.06 0.00 0.88 0.02 0.09 0.00 0.12 0.00
流动资产
合计 6,682.78 100.00 5,069.38 100.00 5,119.53 100.00 9,385.32 100.00 7,007.13 100.00
近四年及一期末，项目公司（数字产业园）流动资产分别为 7,007.13 万元、 9,385.32
万元、 5,119.53 万元、 5,069.38 万元及 6,682.78 万元，主要为应收账款，应收账款主要为应
5 为保持数据可比性，此处为年化净资产收益率。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
210
收租金及物业费。应收账款在 2021 年增长较快的原因是 2022 年之前，对于享受投资兑现
政策的租户，是由原始权益人向经开区科技局申请专项投资兑现，原始权益人未及时通过
系统申请所致。自 2022 年起，投资兑现政策调整为“企业支付租金，租户自主申请政策兑
现”的模式，与租金支付分开，租户将按照合同执行，后续不会再出现因政府兑现政策延迟
导致租户租金延迟支付的情况。改变补贴申请模式后， 2022 年集中回收了以前年度的存在
的租金延迟支付的款项，当年应收账款余额大幅降低。
（3）非流动资产分析
表十五-9 项目公司（数字产业园）近四年及一期非流动资产构成情况
单位：万元、 %
科目 2024 年 3 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末 2020 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
投资性房地产 49,386.37 97.07 49,277.53 97.45 50,455.48 98.21 51,633.43 98.37 52,811.38 97.87
固定资产 132.68 0.26 166.24 0.33 300.49 0.58 432.22 0.82 563.95 1.05
在建工程 - - 1,031.51 2.04 377.01 0.73 - - - -
长期待摊费用 1,355.74 2.66 90.19 0.18 243.89 0.47 421.90 0.80 585.49 1.09
非流动资产
合计 50,874.79 100.00 50,565.46 100.00 51,376.87 100.00 52,487.55 100.00 53,960.82 100.00
近四年及一期末，项目公司（数字产业园）非流动资产分别为 53,960.82 万元、
52,487.55 万元、 51,376.87 万元、 50,565.46 万元及 50,874.79 万元，非流动资产金额整体呈
现下降趋势。项目公司（数字产业园）非流动资产主要由投资性房地产构成，投资性房地
产变动主要系累计折旧逐年增加导致。
（4）资产受限情况
截至 2024 年 3 月 31 日，项目公司（数字产业园）的建设用地使用权及房屋所有权为
中国银行天津滨海分行提供抵押担保，北京金诚同达律师事务所已核查上述《抵押合同》
及抵押权人中国银行于 2023 年 6 月 16 日出具的《关于提前还款、解除抵押的同意函》，
并已出具《法律意见书》，北京金诚同达律师事务所认为基础设施项目上存在抵押的他项
权利负担可于原始权益人履行相应程序后解除。截至本招募说明书出具之日，该权利负担
已于 2024 年 5 月 13 日解除。除上述情况外，项目公司（数字产业园）无其他资产抵押、
质押等资产受限情形，未发生对外担保。
综上所述，基金管理人认为上述对外借款已经在本基金成立前根据还款安排进行了清
偿，清偿完毕后，本基金不存在对外借款，上述抵押权利负担已解除。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
211
2、负债分析
（1）负债构成及变动情况
表十五-10 数字产业园公司近四年及一期负债构成情况
单位：万元、 %
科目 2024 年 3 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末 2020 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动负债
合计 4,362.98 61.63 3,638.84 57.01 3,954.72 64.22 14,791.01 88.79 14,888.38 95.69
非流动负债
合计 2,716.39 38.37 2,744.26 42.99 2,203.26 35.78 1,867.93 11.21 670.56 4.31
负债合计 7,079.37 100.00 6,383.10 100.00 6,157.98 100.00 16,658.94 100.0
0 15,558.94 100.00
近四年及一期末，项目公司（数字产业园）负债总额分别为 15,558.94 万元、 16,658.94
万元、 6,157.98 万元、 6,383.10 万元及 7,079.37 万元，主要由流动负债构成。
（2）流动负债分析
表十五-11 项目公司（数字产业园）近四年及一期流动负债构成情况
单位：万元、 %
科目 2024 年 3 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末 2020 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
应付账款 2,734.57 62.68 2,198.93 60.43 2,686.41 67.93 13,355.45 90.29 13,786.44 92.60
预收款项 131.60 3.02 175.88 4.83 112.86 2.85 257.66 1.74 90.40 0.61
合同负债 56.61 1.30 78.67 2.16 55.91 1.41 121.32 0.82 28.91 0.19
应交税费 324.90 7.45 14.47 0.40 - - - - - -
其他应付款 1,115.31 25.56 1,170.89 32.18 1,099.54 27.80 1,056.58 7.14 982.64 6.60
流动负债
合计 4,362.98 100.00 3,638.84 100.00 3,954.72 100.00 14,791.01 100.00 14,888.38 100.00
近四年及一期末，项目公司（数字产业园）流动负债分别为 14,888.38 万元、 14,791.01
万元、 3,954.72 万元、 3,638.84 万元及 4362.98 万元，呈下降趋势。近四年及一期末，项目
公司（数字产业园）流动负债主要由应付账款及其他应付款构成，应付账款占流动负债的
比例分别为 92.60%、 90.29%、 67.93%、 60.43%及 62.68%，其他应付款占流动负债的比例
分别为 6.60%、 7.14%、 27.80%、 32.18%及 25.56%。 2022 年末应付账款较 2021 年末下降
79.89%，主要系工程款结清结转所致。
2024 年 3 月末，账龄超过 1 年的应付账款主要为尚未结算的暂估工程款；预收款项全
部为预收租金；合同负债均为预收物业费；其他应付款主要为施工保证金、暂收多缴款
项、招标保证金和租赁保证金。
（3）非流动负债分析
近四年及一期末，项目公司（数字产业园）的非流动负债分别为 670.56 万元、博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
212
1,867.93 万元、 2,203.26 万元、 2,744.26 万元及 2,716.39 万元，项目公司（数字产业园）非
流动负债均由递延收益构成，递延收益主要系政府补助。
3、盈利能力分析
（1）营业收入情况
2020-2024 年 3 月，项目公司（数字产业园）营业收入分别为 5,672.74 万元、 7,853.43
万元、 7,948.03 万元、 8,324.35 万元及 2,217.40 万元，营业收入维持增长趋势。其中，
2020-2021 年收入大幅度提升，主要原因如下： 2021 年较 2020 年收入增长约 2,180.69 万
元，主要是 2020 年受突发公共卫生事件影响，对中小企业租户租金减免三个月、减半三个
月。
各期营业收入构成及比例如下表所示：
表十五-12 项目公司（数字产业园）近四年及一期营业收入构成情况
单位：万元、 %
科目 2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
租金收入 1,504.14 67.83 5,664.91 68.05 5,363.58 67.48 5,548.91 70.66 3,743.63 65.99
物业收入 713.26 32.17 2,659.44 31.95 2,584.44 32.52 2,304.52 29.34 1,929.11 34.01
合计 2,217.40 100.00 8,324.35 100.00 7,948.03 100.00 7,853.43 100.00 5,672.74 100.00
（2）营业成本情况
2020-2024 年 3 月，项目公司（数字产业园）营业成本分别为 3,166.82 万元、 3,420.68
万元、 3,254.70 万元、 3,606.43 万元及 890.88 万元，营业成本维持总体稳定。依照性质分
类，主要可以划分为折旧及摊销、职工薪酬、运营费用。各期营业成本构成及比例如下表
所示：
表十五-13 项目公司（数字产业园）近四年及一期营业成本构成情况
单位：万元、 %
科目 2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
折旧及摊销 395.70 44.42 1,470.09 40.76 1,487.69 45.17 1,487.23 43.48 1,265.53 39.96
职工薪酬 - - 38.08 1.06 44.92 1.38 57.84 1.69 213.60 6.74
运营费用 495.18 55.58 2,098.26 58.18 1,722.08 52.19 1,875.61 54.83 1,687.69 53.29
合计 890.88 100.00 3,606.43 100.00 3,254.70 100.00 3,420.68 100.00 3,166.82 100.00
（3）期间费用情况
2020-2024 年 3 月，项目公司（数字产业园）期间费用分别为 519.16 万元、 149.30 万
元、 198.31 万元、 238.38 万元及 77.23 万元，主要为管理费用。
表十五-14 项目公司（数字产业园）近四年及一期期间费用情况
单位：万元、 %博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
213
项目
2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
金额
占营业
收入比
例
金额
占营业
收入比
例
金额
占营业
收入比
例
金额
占营业
收入比
例
金额
占营业
收入比
例
销售费用 - - 12.36 0.15 3.85 0.05 4.22 0.05 163.15 2.88
管理费用 79.40 3.58 227.09 2.73 194.46 2.45 145.09 1.85 356.01 6.28
财务费用 -2.17 -0.10 -1.06 -0.01 - - - - - -
合计 77.23 3.48 238.38 2.86 198.31 2.50 149.30 1.90 519.16 9.15
2020-2024 年 3 月，项目公司（数字产业园）期间费用主要由销售费用和管理费用组
成。销售费用主要由销售管理部门员工薪酬组成， 2021 年较 2020 年有较大幅度的下降，
主要系 2021 年数字产业园的销售管理部门撤销，销售业务转移到各自园区运营中心负责，
员工薪酬不再计入销售费用。
管理费用主要由员工薪酬组成， 2021 年较 2020 年有较大幅度下降，主要系 2020 年 10
月，科工园公司新增较多托管园区，对应的期间费用按照数字产业园面积占园区总面积比
例划分，托管园区面积增加摊薄了划入数字产业园的管理费用。管理费用 2021 年至 2023
年增长系正常的员工人数增长导致。
项目公司（数字产业园） 2023 年度的财务费用主要系利息收入。
项目公司（数字产业园）期间费用占营业收入比例较小，项目公司（数字产业园）的
期间费用不会对其稳定运营造成重大不利影响。
（4）利润及毛利率
2020-2024 年 3 月，项目公司（数字产业园）的营业利润分别为 1,431.16 万元、
4,534.84 万元、 3,906.90 万元、 3,821.77 万元及 1,060.86 万元。 2020-2024 年 3 月，项目公司
（数字产业园）毛利率分别为 44.17%、 56.44%、 59.05%、 56.68%及 59.82%。项目公司
（数字产业园）具备良好的盈利能力，毛利率维持在较高水平，符合其以房屋租赁业务和
物业服务为主营业务的特征。
（5）租金减免事项
2020 年及 2022 年上半年，受突发公共卫生事件影响，项目公司（数字产业园）对部
分企业进行了租金减免。租金减免对项目公司（数字产业园）相关财务指标的影响如下表
所示：
表十五-15 租金减免对项目公司（数字产业园）相关财务指标的影响
单位：万元
项目 2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
营业收入 - - -491.57 - -983.83博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
214
项目 2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
所得税 - - -122.89 - -245.96
净利润 - - -368.68 - -737.87
综合收益总额 - - -368.68 - -737.87
为应对基金存续内因租金减免影响基础设施资产收入，为缓解免租带来的收益波动风
险，与外部运营管理机构签署运管协议约定：委托运营期内，如再发生因突发公共卫生事
件原因导致中小租户免租事项的，委托运营管理机构或通过减免项目委托运营管理费的方
式部分平滑免租带来的收益波动风险，具体减免金额以受托运营管理机构对应免租期内应
收运营管理费为限。
针对产业政策鼓励但未强制要求的租金减免情形，管理人在基金治理层面的决策机制
为租金减免事项应召开基金持有人大会通过后实施，因管理人或运管机构可通过有效管理
措施缓释租金减免变动风险的除外。
4、偿债能力分析
项目公司（数字产业园）报告期末偿债能力指标如下表所示：
表十五-16 项目公司（数字产业园）近四年及一期偿债能力情况
项目 2024 年 3 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末 2020 年末
流动比率（倍） 1.53 1.39 1.29 0.63 0.47
速动比率（倍） 1.53 1.39 1.29 0.63 0.47
资产负债率 12.30% 11.47% 10.90% 26.92% 25.52%
从短期偿债能力指标看，近四年及一期，项目公司（数字产业园）流动比率分别为
0.47、 0.63、 1.29、 1.39 及 1.53；速动比率分别为 0.47、 0.63、 1.29、 1.39 及 1.53，短期偿
债能力较弱，主要系项目公司（数字产业园）的资产主要为非流动性的投资性房地产所
致；从长期偿债能力指标看，近四年及一期，项目公司（数字产业园）资产负债率分别为
25.52%、 26.92%、 10.90%、 11.47%及 12.30%，资产负债率整体保持在较低水平。
5、各期重大投资收益和计入当期损益的政府补助情况
根据中兴华出具的备考财务报表及审计报告， 2020-2024 年 3 月，项目公司（数字产业
园）不存在当期重大投资收益事项。 2020-2024 年 3 月，项目公司（数字产业园）存在政府
补助，主要为开发区财政局 7#楼军科项目补贴和开发区财政局 NDSC 项目补贴。项目公司
（数字产业园）报告期政府补助明细如下表所示：
表十五-17 项目公司（数字产业园）近四年及一期政府补助情况
单位：万元
2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
215
2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
项目 本期新
增 项目 本期新 增 项目 本期新 增 项目 本期新 增 项目 本期新 增
1、开发
区财政
局 7#楼
军科项
目补贴
-
1、开发
区财政
局 7#楼
军科项
目补贴
-
1、开发
区财政
局 7#楼
军科项
目补贴
-
1、开发
区财政
局 7#楼
军科项
目补贴
1,113.76
1、开
发区财
政局 7#
楼军科
项目补
贴
542.00
2、开发
区财政
局
NDSC 项
目补贴
-
2、开发
区财政
局
NDSC
项目补
贴
-
2、开发
区财政
局
NDSC
项目补
贴
-
2、开发
区财政
局
NDSC
项目补
贴
218.10 - -
上述财政补贴是在原投资协议模式下，由经开区财政局兑现招商引资政策所致，现政
策兑现方案发生变化，由享受招商引资政策的租户按照租约支付租金，政策兑现由企业自
主向经开区财政申请。基金存续期内，项目公司（数字产业园）将不再有计入当期损益的
政府补助发生。
6、资本性支出情况
报告期内项目公司（数字产业园）不存在重大投资或资本性支出、重大资产业务重组
等事项。本基金发行后预计的重大资本性支出计划详见本招募说明书“第十六部分.现金流
测算分析及未来运营展望”。
7、日后事项、或有事项以及其他重要事项
根据中兴华出具的备考财务报表及审计报告，截至 2024 年 3 月 31 日，项目公司（数
字产业园）不存在对外担保、对外借款等日后事项、或有事项以及其他重要事项。
（二）项目公司（智造产业园）
表十五-18 项目公司（智造产业园）近四年及一期主要财务指标
项目 2024 年 3 月末
/2024 年 1-3 月
2023 年末
/2023 年度
2022 年末
/2022 年度
2021 年末
/2021 年度
2020 年末
/2020 年度
资产负债率 16.48% 19.71% 26.06% 23.97% 9.90%
流动比率（倍） 0.33 0.47 0.23 0.26 0.74
毛利率 34.89% 45.02% 49.29% 66.46% 69.48%
净利率 8.11% 17.25% 21.54% 37.07% 36.77%
净资产收益率 0.92%6 2.03% 2.56% 3.49% -
注：
1、资产负债率=期末负债总额/期末资产总额×100%；
2、流动比率=流动资产/流动负债；
3、毛利率=（营业收入-营业成本） /营业收入；
4、净利率=净利润/营业收入；
6 为保持数据可比性，此处为年化净资产收益。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
216
5、净资产收益率=净利润/[（期末所有者权益+期初所有者权益） /2]。
1、资产分析
（1）资产构成及变动情况
表十五-19 项目公司（智造产业园）近四年及一期资产构成情况
单位：万元、 %
科目
2024 年 3 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末 2020 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动资产
合计 1,009.63 2.46 2,093.34 4.90 1,488.03 3.50 2,042.78 4.59 2,885.81 7.36
非流动资产
合计 40,051.24 97.54 40,645.47 95.10 41,078.10 96.50 42,414.67 95.41 36,334.22 92.64
资产总计 41,060.86 100.00 42,738.80 100.00 42,566.13 100.00 44,457.45 100.00 39,220.03 100.00
近四年及一期末，项目公司（智造产业园）资产总额分别为 39,220.03 万元、 44,457.45
万元、 42,566.13 万元、 42,738.80 万元及 41,060.86 万元，公司资产整体稳定。
项目公司（智造产业园）流动资产分别为 2,885.81 万元、 2,042.78 万元、 1,488.03 万
元、 2,093.34 万元及 1,009.63 万元，主要为货币资金及应收账款。应收账款系租户 B 房租
应收款。租户 B 历史租金支付信用良好，无故意欠缴情形，支付能力较强，应收账款回笼
整体较为均衡。
2020 年度回款较少主要系四期研发中心竣工备案因突发公共卫生事件原因延迟导致，
非租户主观原因欠缴， 2021 年完成四期研发中心竣工备案手续后租户已及时支付 2020 年
度暂未支付的租金，年末应收账款有所下降。 2022 年，大陆汽车厂房加强以前年度的存在
的租金延迟支付的款项的收取，当年应收账款余额继续降低。
从资产结构看，近四年及一期末，项目公司（智造产业园）非流动资产占总资产的比
重分别为 92.64%、 95.41%、 96.50%、 95.10%及 97.54%，资产结构较为稳定，非流动资产
为公司资产的最主要部分。
（2）流动资产分析
表十五-20 项目公司（智造产业园）近四年及一期流动资产构成情况
单位：万元、 %
科目 2024 年 3 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末 2020 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
货币资金 5.35 0.53 1,250.31 59.73 - - - - - -
应收账款 1,004.28 99.47 843.03 40.27 1,488.03 100.00 2,042.78 100.00 2,885.81 100.00
流 动 资 产
合计 1,009.63 100.00 2,093.34 100.00 1,488.03 100.00 2,042.78 100.00 2,885.81 100.00
近四年及一期末，项目公司（智造产业园）流动资产分别为 2,885.81 万元、 2,042.78
万元、 1,488.03 万元、及 2,093.34 万元及 1,009.63 万元，均为应收账款。应收账款系租户 B博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
217
房租应收款，货币资金系截至 2024 年 3 月 31 日项目公司银行存款余额。
（3）非流收动资产分析
表十五-21 项目公司（智造产业园）近四年及一期非流动资产构成情况
单位：万元、 %
科目 2024 年 3 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末 2020 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
投资性房地产 39,352.15 98.25 39,684.22 97.64 39,743.68 96.75 40,384.03 95.21 32,564.32 89.62
在建工程 - - - - - - - - 3,769.90 10.38
长期待摊费用 699.08 1.75 961.24 2.36 1,334.42 3.25 2,030.64 4.79 - -
非流动资产
合计 40,051.24 100.00 40,645.47 100.00 41,078.10 100.00 42,414.67 100.00 36,334.22 100.00
近四年及一期末，项目公司（智造产业园）非流动资产分别为 36,334.22 万元、
42,414.67 万元、 41,078.10 万元、 40,645.47 万元及 40,051.24 万元，非流动资产金额整体呈
现上升趋势。项目公司（智造产业园）非流动资产主要由投资性房地产、长期待摊费用构
成，投资性房地产变动主要系在建工程完工转入所致。
（4）资产受限情况
截至本招募说明书出具之日，项目公司（智造产业园）与中国光大银行股份有限公司
天津滨海分行的质押借款（出质人为天津泰达科技工业园有限公司和天津经济技术开发区
国有资产经营有限公司，质押合同编号分别为 TJBHGS 质 2021001、 TJBHGS 质 2021002
和 TJBHGS 质 2021003）已清偿完毕，基础设施项目上存在的抵押及质押的他项权利负担
已于 2024 年 5 月 31 日解除。除上述情况外，项目公司（智造产业园）无其他资产抵押、
质押等资产受限情形，未发生对外担保。
综上所述，基金管理人认为上述对外借款已于本基金成立前根据还款安排进行了清
偿，清偿完毕后，本基金不存在对外借款；上述质押的他项权利负担已解除。
2、负债分析
（1）负债构成及变动情况
表十五-22 项目公司（智造产业园）近四年及一期负债构成情况
单位：万元、 %
科目
2024 年 3 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末 2020 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动负债合计 3,053.07 45.11 4,423.55 52.51 6,520.74 58.78 7,726.63 72.50 3,882.90 100.00
非流动负债合计 3,715.57 54.89 4,001.39 47.49 4,573.01 41.22 2,931.29 27.50 0.00 0.00
负债合计 6,768.65 100.00 8,424.94 100.00 11,093.7
5 100.00 10,657.91 100.00 3,882.90 100.00
近四年及一期末，项目公司（智造产业园）负债总额分别为 3,882.90 万元、 10,657.91博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
218
万元、 11,093.75 万元、 8,424.94 万元及 6,768.65 万元，总负债规模整体呈上升趋势。从负
债构成来看，项目公司（智造产业园）负债中流动负债的占比整体呈下降趋势，非流动负
债的占比整体呈上升趋势。
（2）流动负债分析
表十五-23 项目公司（智造产业园）近四年及一期流动负债构成情况
单位：万元、 %
科目 2024 年 3 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末 2020 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
应付账款 1,809.61 59.27 2,361.02 53.37 5,704.03 87.48 7,087.90 91.73 3,637.81 93.69
应交税费 257.02 8.42 1,245.82 28.16 - - - - - -
其他应付款 414.82 13.59 245.09 5.54 245.09 3.76 245.09 3.17 245.09 6.31
一年内到期的非流动负债 571.63 18.72 571.63 12.92 571.63 8.77 393.64 5.09 - -
流动负债合计 3,053.07 100.00 4,423.55 100.00 6,520.74 100.00 7,726.63 100.00 3,882.90 100.00
近四年及一期末，项目公司（智造产业园）流动负债分别为 3,882.90 万元、 7,726.63
万元、 6,520.74 万元、 4,423.55 万元及 3,053.07 万元，整体呈下降趋势。近四年及一期末，
项目公司（智造产业园）流动负债主要由应付账款、应交税费及其他应付款构成，应付账
款占流动负债的比例分别为 93.69%、 91.73%、 87.48%、 53.37%及 59.27%，应交税费占流
动负债的比例为 0%、 0%、 0%、 28.16%及 8.42%， 2023 年应交税费增加，主要系资产划转
过程中计提的契税所致。其他应付款占流动负债的比例分别为 6.31%、 3.17%、 3.76%、
5.54%及 13.59%。 2021 年末应付账款较 2020 年末上升 94.84%，主要系工程款增加所致。
经核查，应付账款全部为尚未结算的工程款项；其他应付款均为房屋保证金；一年内
到期的非流动负债均为一年内到期的长期借款。在资产重组过程中，基础设施资产项目尚
未结算的工程款项将保留于原始权益人报表范围内，并由原始权益人清偿上述尚未结算的
工程款项，该尚未结算的工程款项不作为划转负债进行重组；数字产业园项目存在的递延
收益将作为划转负债连同重组至新设项目公司内，将其确认至当期损益。
（3）非流动负债分析
表十五-24 项目公司（智造产业园）近四年及一期非流动负债构成情况
单位：万元、 %
科目
2024 年 3 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末 2020 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
长期借款 3,715.57 100.00 4,001.39 100.00 4,573.01 100.00 2,931.29 100.00 - -
非流动负债
合计 3,715.57 100.00 4,001.39 100.00 4,573.01 100.00 2,931.29 100.00 - -
近四年及一期末，项目公司（智造产业园）非流动负债分别为 0 万元、 2,931.29 万博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
219
元、 4,573.01 万元、 4,001.39 万元及 3,715.57 万元，整体呈下降趋势。截至 2021-2024 年 3
月末，项目公司（智造产业园）非流动负债均为长期借款。经核查，长期借款均为向中国
光大银行股份有限公司天津滨海分行的质押借款。
3、盈利能力分析
（1）营业收入情况
2020-2024 年 3 月，项目公司（智造产业园）营业收入分别为 3,304.47 万元、 3,256.52
万元、 3,879.40 万元、 3,879.40 万元及 969.85 万元，均为厂房租金收入。其中， 2021 年度
较 2020 年度营业收入略有减少，系因 2020 年 9 月之前的租金为增值税简易征收 5%， 2020
年 9 月之后租金增值税为 9%，税金增加导致不含税租金收入略有减少。各期营业收入构成
及比例如下表所示：
表十五-25 项目公司（智造产业园）近四年及一期营业收入构成情况
单位：万元、 %
营业收入
明细
2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
租金收入 969.85 100.00 3,879.40 100.00 3,879.40 100.00 3,256.52 100.00 3,304.47 100.00
合计 969.85 100.00 3,879.40 100.00 3,879.40 100.00 3,256.52 100.00 3,304.47 100.00
（2）营业成本情况
2020-2024 年 3 月，项目公司（智造产业园）营业成本分别为 1,008.36 万元、 1,092.16
万元、 1,967.06 万元、 2,132.92 万元及 631.45 万元，主要可以划分为折旧及摊销、职工薪
酬、水电费及其他费用，其中以折旧及摊销为主。其中，长期待摊费用均系大陆一期厂房
设备大修所致。 2022 年较 2021 年主营业务成本上升，主要系大陆一期厂房设备大修，
2022 年长期待摊费用摊销较 2021 年高 638.20 万元所致。各期营业成本构成及比例如下表
所示：
表十五-26 项目公司（智造产业园）近四年及一期营业成本构成情况
单位：万元、 %
营业成本明细
2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
投资性房地产
折旧与摊销 332.07 52.59 1,289.86 60.47 1,270.84 64.61 1,034.14 94.69 1,008.36 100.00
长期待摊费用
摊销 262.16 41.52 843.06 39.53 696.22 35.39 58.02 5.31 - -
维修维护费 36.85 5.84
物业服务费 0.38 0.06
合计 631.45 100.00 2,132.92 100.00 1,967.06 100.00 1,092.16 100.00 1,008.36 100.00博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
220
（3）期间费用情况
2020-2024 年 3 月，项目公司（智造产业园）期间费用分别为 60.45 万元、 133.51 万
元、 284.40 万元、 331.53 万元及 80.57 万元，主要为管理费用和财务费用，管理费用均为
职工薪酬。 2022 年度财务费用较 2021 年度增加 256.11%，系新增借款导致利息支出大幅度
增加所致。
表十五-27 项目公司（智造产业园）近四年及一期期间费用情况
单位：万元、 %
项目
2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
金额 占营业收
入比例 金额 占营业收 入比例 金额 占营业收 入比例 金额 占营业收 入比例 金额 占营业收 入比例
销售费用 - - - - - - - - - -
管理费用 29.10 3.00 97.56 2.51 76.96 1.98 75.26 2.31 60.45 1.83
财务费用 51.48 5.31 233.97 6.03 207.44 5.35 58.25 1.79 - -
合计 80.57 8.31 331.53 8.55 284.40 7.33 133.51 4.10 60.45 1.83
2020-2024 年 3 月，项目公司（智造产业园）期间费用占营业收入比例整体较低，不会
对其稳定运营造成不利影响。
（4）利润及毛利率
2020-2024 年 3 月，项目公司（智造产业园）的营业利润分别为 1,656.37 万元、
1,594.72 万元、 1,104.69 万元、 881.04 万元及 107.73 万元，呈下降趋势，主要系大陆一期厂
房设备大修导致长期待摊费用摊销增加所致。 2020-2024 年 3 月，项目公司（智造产业园）
毛利率分别为69.48%、 6.46%、 49.29%、 45.02%及 34.89%。项目公司（智造产业园）具备
良好的盈利能力，毛利率维持在较高水平，符合其以厂房租赁为主营业务的特征。
4、偿债能力分析
项目公司（智造产业园）偿债能力指标如下表所示：
表十五-28 项目公司（智造产业园）近四年及一期偿债能力情况
项目 2024 年 3 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末 2020 年末
流动比率（倍） 0.33 0.47 0.23 0.26 0.74
速动比率（倍） 0.33 0.47 0.23 0.26 0.74
资产负债率 16.48% 19.71% 26.06% 23.97% 9.90%
从短期偿债能力指标看，截至 2020-2024 年 3 月末，项目公司（智造产业园）流动比
率分别为 0.74、 0.26、 0.23、 0.47 及 0.33，速动比率分别为 0.74、 0.26、 0.23、 0.47 及
0.33。
从长期偿债能力指标看，截至 2020-2024 年 3 月末，项目公司（智造产业园）资产负博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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债率分别为 9.90%、 23.97%、 26.06%、 19.71%及 16.48%，资产负债率小幅增加，主要系长
期借款增加所致，但整体保持在合理水平，长期偿债能力稳定。
5、各期重大投资收益和计入当期损益的政府补助情况
根据中兴华出具的备考财务报表及相关附注， 2020-2024 年 3 月，项目公司（智造产业
园）不存在当期重大投资收益事项。 2020-2024 年 3 月，项目公司（智造产业园）不存在计
入其他收益的政府补助。
6、资本性支出情况
报告期内项目公司（智造产业园）不存在重大投资或资本性支出、重大资产业务重组
等事项。本基金发行后预计的重大资本性支出计划详见第十六部分现金流测算分析及未来
运营展望。
7、日后事项、或有事项以及其他重要事项
根据中兴华出具的备考财务报表及相关附注，截至 2024 年 3 月 31 日，项目公司（智
造产业园）不存在对外担保、对外借款等日后事项、或有事项以及其他重要事项。
三、基础设施项目重要现金流提供方
根据《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》，在尽职调查基
准日前的一个完整自然年度中，基础设施资产的单一现金流提供方及其关联方合计提供的
现金流超过基础设施资产同一时期现金流总额的 10%，视为重要现金流提供方。
截至 2024 年 3 月 31 日，租户 A 和租户 B 在 2023 年提供的现金流占标的基础设施项
目同一时期的现金流总额比例超过 10%，因此上述两家承租人被认定为重要现金流提供
方。
表十五-29 重要现金流提供方租赁面积及收入占比
单位：万元、平方米、 %
租户
名称 所在物业 截至 末已出租面积 2024 年 3 月 出租面积 占比7 2024 应运营收入金额 年 1 月-3 月相 占 施项目合计收入比例 2024 年 1 月-3 月基础设
租户
A
数字产业
园 7 号楼 23,260.46 11.31% 472.40 6.53%
租户
B
大陆汽车
厂房 63,233.61 30.73% 969.85 13.42%
（1）重要现金流提供方“租户 A”
租户 A 所在行业为人工智能行业，系当前全球科技行业的前沿趋势领域，经营发展前
景良好，依托中央某科研单位的信用，历史支付记录及资信记录良好，支付能力较强，具
7 出租面积占比=租户租赁面积/（数字产业园可租面积+大陆汽车厂房可租面积）博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
222
体说明如下：
1）租户基本情况
租户 A 的实际控制人为中央某科研单位，该科研单位系中央某委员会直接领导下的科
技研究机构，发起单位为该中央科研单位与天津市滨海新区人民政府。
租户 A 是具有独立法人资格的事业单位，实行现代化企业管理，已获国家高新技术企
业、科技型中小企业认定，是科技创新研发平台和成果转化平台，由我国著名院士领衔，
已有科研人员 200 余人。
租户 A 为国家二级保密单位，具备特定领域科研生产单位二级保密资格证书，详情如
下：
证书名称 XX1科研生产单位二级保密资格证书
证书编号 TJB22045
颁发时间 2011 年 9 月 14 日
有效期至 2027 年 9 月 13 日
注册地址 天津开发区信环西路 19 号泰达服务外包产业园 7 号楼
注 1：保密要求不公开
因其保密单位的特殊需求，租户 A 整租数字产业园项目 7 号楼，注册地亦位于数字产
业园 7 号楼，报告期内租赁情况如下：
单位：平方米、元/日/平方米、年
序 号
承 租 方
租赁
位置
租赁面
积
租金
单价
物业管
理费单
价
支 付
方式
租 赁 期 限
截至 2024 年 3 月末最新
租约日期 历史合
作年限
起始日期 终止日期
1
租 户A
数字产
业园 7
号楼
23,260.46 1.61 0.80 按年
结算 5 2020/3/10 2025/3/9 4.00
币种说明：无特殊说明， “元”指人民币元，下同
2）租户经营情况
租户 A 开办宗旨和业务范围为开展院地协同创新、推动前沿技术研发、促进高新成果
转化和产业孵化，当前主要聚焦于人工智能和无人系统相关领域的技术研发、系统研制、
智能化升级改造及试验验证等。
2019 年以来，租户 A 已获发明专利 91 项、实用新型专利 6 项、外观设计专利 8 项、
在审发明专利 44 项，具备较强的研发创新能力。
租户 A 运营经费主要来源于上级单位中央某科研院的专项拨款，运营、研发支出具备
较强的支付能力及可持续性。基于保密要求，该租户无法提供其财务及经营数据。
3）历史支付情况
租户 A 历史支付信用良好，无故意欠缴情形，支付能力较强，报告期内的租金支付情博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
223
况如下：
单位：万元
时间 租赁收入 现金流回款
2020 年度 1,580.67 -
2021 年度 1,942.57 -
2022 年度 1,942.57 3,711.02
2023 年度 1,942.57 2,046.11
合计 7,408.38 5,757.13
2021 年末之前的租金由原始权益人直接向经开区科技局申请专项投资政策奖励兑现来
支付，自 2022 年起由租户 A 按照租赁协议支付租金。
4）租户资信情况
经管理人核查，包括但不限于查询全国法院被执行人信息查询系统、全国法院失信被
执行人名单信息公布与查询系统、国家企业信用信息公示系统、国家市场监督管理总局网
站、应急管理部网站、生态环境部网站、国家税务总局网站、海关总署网站、信用中国网
站、中国裁判文书网，截至查询日 2024 年 3 月 31 日，在前述网站公布的信息中租户 A 不
存在最近三年内因严重违法失信行为而被认定为失信被执行人、重大税收违法案件当事人
或涉金融严重失信人的情形。
（2）重要现金流提供方“租户 B”
租户 B 及其母公司是全球领先的汽车电子零部件行业研发商和制造商，财务状况稳
健，经营发展良好，历史租金支付及时，资信状况良好，支付能力较强，详情如下：
1）租户基本情况
租户 B 始建于 1995 年，隶属于某德国上市公司，所属行业为汽车零部件及配件制造
行业，为外商独资企业，位于天津泰达经济技术开发区中心工业区，目前员工 1,800 余
人。
租户 B 是某德国上市公司的全资子公司，也是某德国上市公司在中国大陆布局的最重
要的研发、生产基地之一。某德国上市公司是全球领先的汽车先进动力总成技术和电气化
解决方案供应商，其前身为某世界五百强企业的动力总成事业部，拆分后于 2021 年 9 月
16 日在德国法兰克福交易所成功上市， 2021 年底被纳入 SDAX 指数。某德国上市公司目
前全球拥有 50 多个生产研发基地，全球员工 3.8 万人， 2022 年销售总额 90.7 亿欧元。
租户 B 是全球领先的汽车零部件行业开发商和制造商，致力于为可持续出行提供先进
的动力总成技术，提供适用于电动、混动及内燃机驱动系统所用的关键部件和智能系统解
决方案。租户 B 主要产品包括 48 伏电气化解决方案、混合动力及纯电动汽车的电驱动、博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
224
功率电子、电子控制、传感器及执行器以及尾气后处理解决方案等。主要客户为大众、通
用、东风乘用、法国 PSA、小鹏等汽车整车制造商。
租户 B 系天津经济技术开发区重点引入的汽车制造领域的研发及生产单位， 2024 年 3
月该租户与天津经开区签署投资合作协议，继续加大在经开区的新产品布局力度，积极引
入碳化硅功率模块、 800 伏电机定子及转子、 EMR3 三合一电动轴驱动系统、高压逆变
器、新一代变速箱控制器等新产品，以满足国内新势力汽车制造企业订单需求。此次布局
项目将持续投入固定资产 12 亿元，预计将新增引入不少于 100 名高端人才，并带来每年上
亿元新增销售额。
租户 B 系天津经济技术开发区重点引入的汽车制造领域的研发及生产单位，天津经济
技术开发区百强企业，其行业属性与大陆汽车厂房园区规划相符，亦符合天津经济技术开
发区重点发展新一代信息技术、化工新材料、汽车制造、生物医药的区域发展政策。
报告期内租户 B 整租大陆汽车厂房，具体租赁情况如下：
单位：平方米、元/月/平方米、年
序 号
租赁
大陆汽车厂
房位置
建筑面积/
可租面积 已出租面积 报告期内平 均租金单价 截至 2024 租约日期 年 3 月末最新 租赁 期限 支付 方式 历史 合作
年限
历史续约或
新增租约次
起始日期 终止日期 数
1 一期及扩建
厂房 1 30,001.28 30,001.28
55.16
2013/1/1 2032/6/30 19.50 每三
个月
支付
一次
17
续租 2 次；
扩建 1 次；
2 三期厂房 2 24,581.15 24,581.15 2017/7/1 2032/6/30 15.00 新建 2 次。
3 研发中心 3 8,651.18 8,651.18 2020/7/1 2040/6/30 20.00
注： 1、一期厂房即摩托罗拉 IESS 厂房；一期扩建厂房即大陆汽车系统（天津）有限公司厂房扩建项目；
2、大陆汽车厂房（三期）项目；
3、混合动力及电动汽车系统亚太区研发和生产中心。
2）租户经营情况
①商业模式
租户 B 是全球领先的汽车零部件行业开发商和制造商，致力于为可持续出行提供先进
的动力总成技术，提供适用于电动、混动及内燃机驱动系统所用的关键部件和智能系统解
决方案。
租户 B 主要产品包括 48 伏电气化解决方案、混合动力及纯电动汽车的电驱动、功率
电子、电子控制、传感器及执行器以及尾气后处理解决方案等。主要客户为大众、通用、
东风乘用、法国 PSA、小鹏等汽车整车制造商。
②财务状况
通过对该租户及对天津经开区相关局室的走访了解，租户 B 为天津经开区单位面积产博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
225
值最高的企业之一，是天津经开区百强企业。 2022 年末，租户 B 资产规模 39.82 亿元，营
业收入 54.09 亿元，利润总额 4.17 亿元。结合租户 B 向项目公司的租金支付流水，截至
2024 年 3 月 31 日，未发现租户 B 财务异常情况，履约能力稳定。其母公司定期发布的上
市公司财报主要经营数据如下：
单位：万欧元
项目 2023 年末/年度 2022 年末/年度 2021 年末/年度 2020 年末/年度
资产总额 758,310 760,370 740,810 806,170
负债总额 473,180 454,200 471,980 541,310
营业总收入 923,320 907,000 834,850 802,770
除税前利润 14,580 9,800 3,360 -35,130
经营活动产生的现
金流量净额 62,900 59,210 41,890 -590
3）历史租金支付情况
发生期间 租赁收入 现金流回款
2020 年度 3,304.47 1,872.03
2021 年度 3,256.52 4,437.01
2022 年度 3,879.40 4,812.50
2023 年度 3,879.40 4,907.49
合计 14,319.79 16,029.03
租户 B 历史租金支付信用良好，无故意欠缴情形，支付能力较强，应收账款回笼整体
较为均衡， 2020 年度回款较少主要系四期研发中心因公共卫生事件原因导致延迟竣工备
案，非租户主观原因欠缴， 2021 年完成四期研发中心竣工备案手续后租户已及时支付 2020
年度暂未支付的租金。
4）租户资信情况
经管理人核查，包括但不限于查询全国法院被执行人信息查询系统、全国法院失信被
执行人名单信息公布与查询系统、国家企业信用信息公示系统、国家市场监督管理总局网
站、应急管理部网站、生态环境部网站、国家税务总局网站、海关总署网站、信用中国网
站、中国裁判文书网，截至查询日 2024 年 3 月 31 日，在前述网站公布的信息中租户 B 不
存在最近三年内因严重违法失信行为而被认定为失信被执行人、重大税收违法案件当事人
或涉金融严重失信人的情形。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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第十六部分.现金流测算分析及未来运营展望
可供分配金额测算报告是基金管理人在假设基础上编制的，但所依据的各种假设具有
不确定性，投资者进行投资决策时应谨慎使用。
本项目的评估机构戴德梁行基于基础设施资产的经营预期已对现金流进行了预测。在
评估机构现金流预测的基础上，基金管理人基于基础设施资产经审计机构审计的历史经营
数据，结合基础设施资产的收缴率水平，对未来经营的预测进行了谨慎性调整，编制了基
础设施资产 2024 年 4 月-2025 年的可供分派现金流表。经审计机构审阅，可供分配现金流
表的现金流预测与评估机构的现金流预测的差异未超过 5%。
因此，基金管理人基于谨慎性原则综合考量各项因素，编制了基础设施资产的可供分
配现金流表，已通过了审计机构的审阅，后续将以此作为触发发行人相关承诺（如有）。
同时，基金管理人提示基础设施资产仍存在未来实际经营情况不及预期的风险，提请报告
使用者注意。
一、基础设施项目现金流测算分析
根据中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的中兴华专字（2024）第 011048 号
《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金 2024 年 4 月 1 日-2025 年 12 月 31 日
可供分配金额测算报告及审核报告》显示：
（一）目标资产未来特定期间现金流预测情况
表十六-1 预测合并利润表
单位：万元
项目 2024 年度 4-12 月 2025 年度
一、营业收入 9,790.77 12,120.62
其中：营业收入 9,790.77 12,120.62
利息收入 - -
投资收益 - -
公允价值变动损益 - -
其他收入 - -
二、营业总成本 7,208.41 8,205.48
其中：营业成本 5,504.80 6,098.74
税金及附加 1,115.45 1,322.54
管理人报酬及托管费 287.76 383.68
销售服务费 - -
交易费用 - -
利息支出 157.90 210.53
其他费用 142.50 190.00
加：其他收益 - -博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
227
项目 2024 年度 4-12 月 2025 年度
信用减值准备 - -
资产减值准备 - -
资产处置损益 - -
三、利润总额 2,582.36 3,915.13
减：所得税费用 - -
四、净利润 2,582.36 3,915.13
五、综合收益总额 2,582.36 3,915.13
表十六-2 预测合并现金流量表
单位：万元
项 目 2024 年度 4-12 月 2025 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 9,328.32 12,266.67
收到的税费返还 - -
收到其他与经营活动有关的现金 - -
经营活动现金流入小计 9,328.32 12,266.67
购买商品、接受劳务支付的现金 1,686.96 2,100.93
支付给职工以及为职工支付的现金 187.54 380.42
支付的各项税费 1,930.54 2,496.91
支付其他与经营活动有关的现金 359.01 549.93
经营活动现金流出小计 4,164.05 5,528.19
经营活动产生的现金流量净额 5,164.27 6,738.48
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 - -
取得投资收益收到的现金 - -
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 - -
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 - -
收到其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流入小计 - -
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 120,787.87 -
收购基础设施项目所支付的现金 - -
投资支付的现金 - -
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 - -
支付其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流出小计 120,787.87 -
投资活动产生的现金流量净额 -120,787.87 -
三、筹资活动产生的现金流量：
发行基金份额收到的现金 120,904.28 -
取得借款收到的现金 - -
收到其他与筹资活动有关的现金 - -
筹资活动现金流入小计 120,904.28 -
偿还债务支付的现金 - -
偿付利息支付的现金 - -
向基金份额持有人分配的支付的现金 4,793.80 6,489.62
支付其他与筹资活动有关的现金 - -
筹资活动现金流出小计 4,793.80 6,489.62博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
228
筹资活动产生的现金流量净额 116,110.48 -6,489.62
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 486.89 248.86
加：期初现金及现金等价物余额 - 486.89
六、期末现金及现金等价物余额 486.89 735.74
表十六-3 合并可供分配金额计算表
单位：万元
项目 2024 年度 4-12 月 2025 年度
一、合并净利润 2,582.36 3,915.13
二、税息折旧及摊销前利润 6,270.35 7,766.03
其中：折旧和摊销 3,530.09 3,640.36
利息支出 157.90 210.53
所得税费用 - -
三、其他调整 -1,476.55 -1,276.41
基础设施基金发行份额募集的基金 120,904.28 -
取得借款收到的本金 - -
偿还借款本金支付的本金 - -
购买基础设施项目的支出 -120,787.87 -
其他资本性支出 - -
基础设施项目资产减值准备的变动 - -
基础设施资产的处置利得或损失 - -
处置基础设施项目资产取得的现金 -
应收和应付项目的变动 -1,064.04 -810.13
支付的利息及所得税费用 - -
未来合理的相关支出预留 -528.93 -466.27
其中：重大资本性支出 -156.10 -198.79
未来合理期间内的债务利息偿还 - -
未来合理期限内的运营费用 -372.83 -267.48
其他调整项目 -
四、本期/本年可供分配金额 4,793.80 6,489.62
假设 2024 年度及 2025 年度预测可供分配金额 100%分派，本基金 2024 年度（4-12 月）
和 2025 年度的预测净现金流分派率分别为 5.31%（年化）和 5.41%。
（二）可供分配金额预测的假设说明
1、合并可供分配金额测算表的基本假设如下：
（1）基础设施基金及基础设施基金所投资的基础设施项目经营业务所涉及国家或地区
的现行政治、法律、法规、政策及其经济环境在 2024 年 4 月至 2025 年期间（以下简称“预
测期”）内不会出现可能对基础设施基金运营造成重大不利影响的任何重大事项或变化。
（2）基础设施基金的运营及项目公司的基础设施项目资产在预测期内不会因任何不可
抗力事件或非基础设施基金管理人所能控制的任何无法预料的原因（包括但不限于发生天
灾、供应短缺、劳务纠纷、重大诉讼及仲裁）而受到严重影响，同时，项目公司拥有的基博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
229
础设施项目资产的实际使用状况不会出现重大不利情况等。
（3）公共卫生突发事件在预测期内不会出现重大反复，不会对基础设施基金在预测期
内的运营产生重大不利影响。
（4）基础设施基金及项目公司所采用的企业会计准则或其他财务报告规定在预测期内
均不会发生重大变化。
（5）预测期内基础设施基金管理人董事、高级管理人员以及其他关键人员能够持续参
与基础设施基金的运营，且基础设施基金管理人能够在预测期内保持关键管理人员的稳定
性。
（6）预测期内相关税法规定不会发生重大变化。资产支持专项计划作为所得税穿透实
体，不缴纳企业所得税，由投资者按相关政策规定缴纳所得税。
（7）预测期内银行贷款利率不会发生重大变化。
2、合并可供分配金额测算表的特定假设如下：
（1）假定本基金于 2024 年 4 月 1 日成立，拟募集资金用于向天津泰达科技工业园有
限公司支付购买项目公司的股权转让款、通过资产支持专项计划以股东借款的形式投入项
目公司以置换项目公司存量负债及预留本基金运行所必需的现金储备。假设预测期内无新
增募集资金。
（2）在 SPV 公司收购项目公司股权前后，基础设施基金与项目公司均不受同一方或
相同的多方最终控制，本次收购为非同一控制下企业合并。基础设施基金在合并中取得的
项目公司具有投入、实质性的加工处理过程和产出能力，能够独立计算其成本费用或所产
生的收入，该基础设施资产组合构成业务。
（3）预测期的预测数以项目公司编制的预测表为基础，并假设基础设施基金的发行、
取得并购贷款、收购项目公司以及基础设施基金内部资金拆借的安排于 2024 年内完成，项
目公司于 2024 年内已收回存放于天津泰达科技工业园有限公司的集团存款，并按照合并财
务报表的编制原则进行编制。
（4）预测期内新签订或变更的租赁合同的主要条款与截至 2024 年 3 月 31 日止已签订
的租赁合同的主要条款基本保持一致，包括但不限于服务费及付款条款；同时，租赁期满
承租人将根据预测出租率按照预计租金续约，且所有租赁合同均可强制执行。
（5）预测期内项目公司的运管水平有所提高，应收账款可按照预期进行收回。
（6）基础设施基金预测期间内假定不会出现为因租户违约或提前退租而向租户收取的
违约金或其他产生营业外收入的情况。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
230
（7）基础设施基金认购专项支持计划份额，专项支持计划收购科工园公司设立两个
SPV 公司股权，并对 SPV 完成股份实缴及股东借款发放， SPV 向原始权益人科工园公司购
买两个项目公司股权，股权转让对价扣除应偿还的项目贷款后，以现金全额支付。完成项
目公司股权转让后，将履行国有资产转让备案程序，并完成工商登记变更。在工商登记变
更完成后，基础设施 REITs 完成底层资产交割，满足上市条件。上市完成后的六个月内项
目公司分别向市场监督管理局申请吸收合并 SPV，完成后 SPV 将被注销。至此，项目公司
承接 SPV 公司全部股权和债权，最终形成资产支持专项计划对项目公司的债权债务关系。
项目公司预测期所得税的测算已考虑前述债务融资安排，且债务利息支出可在项目公
司计算企业所得税时税前扣除。上述相关交易、利润分配及其税务处理均符合相关法律法
规的规定；与此同时 SPV 向原始权益人科工园公司支付的项目公司股权收购对价为基础设
施基金拟募集规模扣减需预留的全部费用和税费后的金额，其中，需预留的全部费用和税
费包含但不限于基础设施基金层面、专项计划层面、 SPV 公司层面、项目公司层面需预留
款项，含 SPV 公司投资相关印花税、项目贷款（如有）相关印花税、 SPV 公司股权转让价
款及相关税费、项目公司股权转让受让方应支付的印花税、预留划款相关费用、项目公司
备用款项。
（8）资产支持专项计划和公募基金的管理费以及托管费确定方法在预测期内保持不
变。
（9）基础设施项目资产在预测期内不会发生减值；基础设施基金与项目公司于预测期
内不会发生预期信用损失准备。
（10）预测期内无基础设施项目资产的处置情况。
（11）预测期内无基础设施基金发行募集资金的情况及购买基础设施项目的情况。
（三）重要会计政策及会计估计
1、会计期间
本基金的会计年度为公历年度，即每年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
2、记账本位币
人民币为本基金经营所处的主要经济环境中的货币，本基金以人民币为记账本位币。
本基金编制备考合并可供分配金额测算表时所采用的货币为人民币。
3、金融工具
在本基金成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
（1）金融资产的分类、确认和计量博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
231
本基金根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划
分为：以摊余成本计量的金融资产；以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资
产；以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用
计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应
收账款或应收票据，本基金按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
1）以摊余成本计量的金融资产
本基金管理以摊余成本计量的金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且
此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，
仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本基金对于此类金融资产，采用实
际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，计入当期损益。
2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
本基金管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，
且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。本基金对此类金融资产按照
公允价值计量且其变动计入其他综合收益，但减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率
法计算的利息收入计入当期损益。
此外，本基金将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的金融资产。本基金将该类金融资产的相关股利收入计入当期损益，公允价值变
动计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损
失将从其他综合收益转入留存收益，不计入当期损益。
3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
本基金将上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
此外，在初始确认时，本基金为了消除或显著减少会计错配，将部分金融资产指定为以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，本基金采用公允价值
进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。
（2）金融负债的分类、确认和计量
金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其
他金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
232
计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金
融负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负
债。
交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，除与
套期会计有关外，公允价值变动计入当期损益。
被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该负债由本项目自身信
用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，且终止确认该负债时，计入其他综合
收益的自身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留存收益。其余公允价值变动
计入当期损益。若按上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成
或扩大损益中的会计错配的，本项目将该金融负债的全部利得或损失（包括企业自身信用
风险变动的影响金额）计入当期损益。
2）其他金融负债
除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、
财务担保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续
计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
（3）金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认： 1）收取该金融资产现金流量的合同权
利终止； 2）该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入
方； 3）该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的
风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对
该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应
确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的
风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收
到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及
未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
233
终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之
差额计入当期损益。
本项目对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定
该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎
所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎
所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上
几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所
述的原则进行会计处理。
（4）金融负债的终止确认
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本项目终止确认该金融负债（或该
部分金融负债）。本项目（借入方）与借出方签订协议，以承担新金融负债的方式替换原
金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认原金融负债，
同时确认一项新金融负债。本项目对原金融负债（或其一部分）的合同条款作出实质性修
改的，终止确认原金融负债，同时按照修改后的条款确认一项新金融负债。
金融负债（或其一部分）终止确认的，本项目将其账面价值与支付的对价（包括转出
的非现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。
（5）金融资产和金融负债的抵销
当本项目具有抵销已确认金额的金融资产和金融负债的法定权利，且该种法定权利是
当前可执行的，同时本项目计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，
金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金
融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
（6）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者
转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本项目采用活跃市场中的报价
确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服
务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融工具不存
在活跃市场的，本项目采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿
交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公
允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。在估值时，项目采用在当前情况下适用并且
有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
234
易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在
相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可输入值。
（7）金融资产减值
本项目需确认减值损失的金融资产系以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的债务工具投资，主要包括应收账款、其他应收款。此外，对部
分财务担保合同，也按照本部分所述会计政策计提减值准备和确认信用减值损失。
1）减值准备的确认方法
对于租赁应收款、应收款项、合同资产、其他应收款，本项目运用简化计量方法，按
照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
信用损失，是指本项目按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与
预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于购买或源生的
已发生信用减值的金融资产，本项目按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
除上述采用简化计量方法以外的金融资产及财务担保合同，本项目在每个资产负债表
日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加，如果信用风险自初始确认后未显著增
加，处于第一阶段，本项目按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计量损失准备，
并按照账面余额和实际利率计算利息收入；如果信用风险自初始确认后已显著增加但尚未
发生信用减值的，处于第二阶段，本项目按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计
量损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入；如果初始确认后发生信用减值的，
处于第三阶段，本项目按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备，并按
照摊余成本和实际利率计算利息收入。对于资产负债表日只具有较低信用风险的金融工具，
本项目假设其信用风险自初始确认后未显著增加。
本项目基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失。本项目考虑了不同客户的信用
风险特征，以账龄组合为基础评估以摊余成本计量金融工具的预期信用损失。
本项目在评估预期信用损失时，考虑有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测
的合理且有依据的信息。
2）信用风险自初始确认后是否显著增加的判断标准
本项目利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日
发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认
后是否已显著增加。
本项目在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
235
信用风险变化所导致的内部价格指标是否发生显著变化；
预期将导致债务人履行其偿债义务的能力是否发生显著变化的业务、财务或经济状况
的不利变化。
债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化；
债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化；
作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化。
这些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率；
预期将降低债务人按合同约定期限还款的经济动机是否发生显著变化；
借款合同的预期变更，包括预计违反合同的行为是否可能导致的合同义务的免除或修
订、给予免息期、利率跳升、要求追加抵押品或担保或者对金融工具的合同框架做出其他
变更；
债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；
合同付款是否发生逾期超过（含） 30 日。
3）已发生信用减值的金融资产的判断标准
当本项目预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金
融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察
信息：
发行方或债务人发生重大财务困难；
债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下
都不会做出的让步；
债务人很可能破产或进行其他财务重组；
发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；
以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。
4）以组合为基础评估预期信用风险的组合方法
本项目对信用风险显著不同的金融资产单项评价信用风险，如：应收关联方款项；与
对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还
款义务的应收款项等。
除了单项评估信用风险的金融资产外，基于共同风险特征还可以将金融资产划分为不
同的组别，如金融工具类型、信用风险评级、账龄组合、逾期账龄组合、合同结算周期、博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
236
债务人所处行业等，在组合的基础上评估信用风险。
5）金融资产减值的会计处理方法
期末，本项目计算各类金融资产的预计信用损失，如果该预计信用损失大于其当前减
值准备的账面金额，将其差额确认为减值损失；如果小于当前减值准备的账面金额，则将
差额确认为减值利得。
6）各类金融资产信用损失的确定方法
a、应收账款及合同资产
对于不含重大融资成分的应收款项和合同资产，本项目按照相当于整个存续期内的预
期信用损失金额计量损失准备。
基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：
项目 确定组合的依据
组合 1：按单项
计提资产信用损
失
单独进行减值测试，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，
计入当期损益。单独测试未发生减值的应收款项，将其归入相应组合计提坏账准备。
组合 2：采用账
龄分析法计提 本组合以应收款项的账龄作为信用风险特征。
组合 3：无风险
组合 本组合主要为由财政补贴扶持的租户、行政事业单位
b、其他应收款
本项目依据其他应收款信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来 12
个月内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失。除了单项评估信用风险的其
他应收款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：
项目 确定组合的依据
组合 1：采用账龄分析法计提 本组合以应收款项的账龄作为信用风险特征。
组合 2：备用金组合 本组合为日常经常活动中应收取的员工借款、社保公积金。
4、应收款项
应收款项包括应收账款、其他应收款。期末如果有客观证据表明应收款项发生减值，
则将其账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益。可
收回金额是通过对其未来现金流量（不包括尚未发生的信用损失）按原实际利率折现确定，
并考虑相关担保物的价值（扣除预计处置费用等）。原实际利率是初始确认该应收款项时
计算确定的实际利率。短期应收款项的预计未来现金流量与其现值相差很小，在确定相关
减值损失时，不对其预计未来现金流量进行折现。
（1）单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项
单项金额重大的判断依据或金额标准： 金额在 100.00 万元以上（含）。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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单项金额重大并单项计提坏账准备计提方法：
单独进行减值测试，按预计未来现金流量现值低于其
账面价值的差额计提坏账准备，计入当期损益。单独
测试未发生减值的应收款项，将其归入相应组合计提
坏账准备。
（2）按信用风险特征组合计提坏账准备应收款项
对于单项金额非重大的应收款项，与经单独测试后未减值的应收款项一起按信用风险
特征划分为若干组合，根据以前年度与之相同或相类似的、具有类似信用风险特征的应收
账款组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定本期各项组合计提坏账准备的比例，据
此计算本期应计提的坏账准备。
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
账龄 应收账款计提比例（%） 其他应收款计提比例（%）
1 年以内 5.00 5.00
1－2 年 20.00 20.00
2－3 年 50.00 50.00
3 年以上 100.00 100.00
组合中，无风险组合按其性质，发生坏账的可能性非常小，不予计提坏账准备。
（3）单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项
单项金额不重大的判断依据或金额标准： 存在客观证据表明本项目将无法按应收款项的原有
条款收回款项。
单项金额不重大但单项计提坏账准备计提方法 根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其账面
价值的差额进行计提。
5、长期待摊费用
长期待摊费用包括已经发生但应由本期和以后各期负担的、分摊期限在一年以上的装
修费用、设备大修费用，按预计受益期间分期平均摊销，并以实际支出减去累计摊销后的
净额列示。本项目中摊销期 3 年。
6、投资性房地产
投资性房地产是指本项目为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括
已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产
有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续
支出，在发生时计入当期损益。
本项目采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用
权一致的政策进行折旧或摊销。各类投资性房地产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如
下：博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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类别 使用寿命 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 50 年 5% 1.90%
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，
终止确认该项投资性房地产。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差
额计入当期损益。
7、除商誉以外的非金融资产减值
本项目在每一个资产负债表日检查投资性房地产是否存在可能发生减值的迹象。如果
该等资产存在减值迹象，则估计其可收回金额。
估计资产的可收回金额以单项资产为基础，如果难以对单项资产的可收回金额进行估
计的，则以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。可收回金额为资产或者
资产组的公允价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现值两者之中的较高者。
如果资产的可收回金额低于其账面价值，按其差额计提资产减值准备，并计入当期损
益。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
8、借款费用
借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑
差额等。可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已
经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产
活动已经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状
态或者可销售状态时，停止资本化。其余借款费用在发生当期确认为费用。
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收
入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超
过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。
资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额
计入当期损益。
符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使
用或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
9、职工薪酬
职工薪酬，是指本项目为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报
酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
除因解除与职工的劳动关系而给予的补偿外，本项目在职工提供服务的会计期间，将
应付的职工薪酬确认为负债。
本项目按规定参加由政府机构设立的职工社会保障体系，包括基本养老保险、医疗保
险、住房公积金及其他社会保障制度，相应的支出于发生时计入相关资产成本或当期损益。
短期薪酬，是指本项目在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全
部予以支付的职工薪酬，离职后福利和辞退福利除外。短期薪酬具体包括：职工工资、奖
金、津贴和补贴，职工福利费，医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费，住
房公积金，工会经费和职工教育经费，短期带薪缺勤，短期利润分享计划，非货币性福利
以及其他短期薪酬。本项目在职工提供服务的会计期间，将应付的短期薪酬确认为负债，
并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本或费用。
离职后福利，是指本项目为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除劳动关系
后，提供的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。离职后福利包括养老保险、
年金、失业保险、内退福利以及其他离职后福利。
本项目将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。离职后福利计划，是
指本项目与职工就离职后福利达成的协议，或者本项目为向职工提供离职后福利制定的规
章或办法等。其中，设定提存计划，是指向独立的基金缴存固定费用后，本项目不再承担
进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设定提存计划以外的离职后福
利计划。在职工为本项目提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确
认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
本项目向接受内部退休安排的职工提供内退福利。内退福利是指向未达到国家规定的
退休年龄、经批准自愿退出工作岗位的职工支付的工资及为其缴纳的社会保险费等。对于
内退福利，在符合内退福利相关确认条件时，将自职工停止提供服务日至正常退休日期间
本项目拟支付的内退福利，按照现值确认为负债，计入当期损益。
辞退福利，是指本项目在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励
职工自愿接受裁减而给予职工的补偿。本项目向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日
确认辞退福利产生的负债，并计入当期损益：（1）本项目不能单方面撤回因解除劳动关系博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
240
计划或裁减建议所提供的辞退福利时。（2）本项目确认与涉及支付辞退福利的重组相关的
成本或费用时。
其他长期职工福利，是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外所有的职工薪酬。
10、收入确认
本项目的收入主要来源于提供劳务收入（物业管理费收入）以及让渡资产使用权收入
（房屋租赁收入）。
本项目在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，按照分
摊至该项履约义务的交易价格确认收入。履约义务，是指合同中本项目向客户转让可明确
区分商品或服务的承诺。交易价格，是指本项目因向客户转让商品或服务而预期有权收取
的对价金额，但不包含代第三方收取的款项以及本项目预期将退还给客户的款项。
满足下列条件之一的，属于在某一时间段内履行的履约义务，本项目按照履约进度，
在一段时间内确认收入：（1）客户在本项目履约的同时即取得并消耗所带来的经济利益；
（2）客户能够控制本项目履约过程中在建的商品；（3）本项目履约过程中所产出的商品
具有不可替代用途，且本项目在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款
项。否则，本项目在客户取得相关商品或服务控制权的时点确认收入。
合同中存在重大融资成分的，本项目按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现
金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用
实际利率法摊销。合同开始日，本项目预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间
隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。
本项目向客户预收销售商品或服务款项的，首先将该款项确认为负债，待履行了相关
履约义务时再转为收入。当本项目预收款项无需退回，且客户可能会放弃其全部或部分合
同权利时，本项目预期将有权获得与客户所放弃的合同权利相关的金额的，按照客户行使
合同权利的模式按比例将上述金额确认为收入；否则，本项目只有在客户要求履行剩余履
约义务的可能性极低时，才将上述负债的相关余额转为收入。
（1）取得合同的成本
本项目为取得合同发生的增量成本（即不取得合同就不会发生的成本）预期能够收回
的，确认为一项资产，并采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，
计入当期损益。若该项资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。本项目为取
得合同发生的其他支岀，在发生时计入当期损益，明确由客户承担的除外。
（2）履行合同的成本博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
241
本项目为履行合同发生的成本，不属于除新收入准则外的其他企业会计准则范围且同
时满足下列条件的，确认为一项资产：（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关；
（2）该成本增加了本项目未来用于履行履约义务的资源；（3）该成本预期能够收回。上
述资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。
11、所得税
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
（1）当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法
规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。
（2）递延所得税资产及递延所得税负债
对于某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负
债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生
的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
一般情况下所有暂时性差异均确认相关的递延所得税。但对于可抵扣暂时性差异，本
项目以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认相关的递延所得
税资产。此外，与商誉的初始确认相关的，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计
利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的暂时
性差异，不予确认有关的递延所得税资产或负债。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损及税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损
和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收
回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
除与直接计入其他综合收益或所有者权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得
税计入其他综合收益或所有者权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值
外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足
够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。
在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（3）所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
242
本项目当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产
及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同
的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及
的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本项
目递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
12、租赁
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。融资租赁以外
的其他租赁为经营租赁。
本项目作为岀租人记录经营租赁业务。
经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较大的
初始直接费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分
期计入当期损益；其他金额较小的初始直接费用于发生时计入当期损益。或有租金于实际
发生时计入当期损益。
（四）税项
1、公募基金层面适用的主要税种如下：
（1）增值税
根据《关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》 (财税
[2016]140 号)及《关于资管产品增值税有关问题的通知》（财税[2017]56 号）等国家有关
税收规定，基金及专项计划运营过程中发生的增值税应税行为，以管理人博时基金以及计
划管理人博时资本管理有限公司为增值税纳税人，暂适用简易计税方法，按照 3%的征收
率缴纳增值税。
根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 (财税[2016]736 号)及《关于明确
金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》 (财税[2016]140 号)，如果公募基
金从专项计划取得的收益不是保本收益，同时也未约定返还投资本金，则该收益不属于增
值税应税范围。
（2）所得税
根据《中华人民共和国证券投资基金法》 (2015 年修订)，本基金财产投资的相关税收，
由基金份额持有人承担。
根据《关于企业所得税若干优惠政策的通知》 (财税[2008]1 号)第二(一)条，对证券投
资基金从证券市场中取得的收入，包括买卖股票、债券的差价收入，股权的股息、红利收
入，债券的利息收入及其他收入，暂不征收企业所得税。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
243
2、项目公司和 SPV 公司（不含本基金发行时其需缴纳的税金）适用的主要税种如下：
税种 计税依据 税率（注 2）
企业所得税 应纳税所得额 25%
增值税
适用一般计税方法，应纳增值税额为销
项税额扣除可抵扣进项税后的余额，销
项税额按销售收入和相应税率计算；适
用简易计税方法，计税依据为应税行为
收入
物业出租一般计税方法 9%
物业管理服务收入及停车费收
入增值税率为 6%
贷款服务收入，税率 6%，征
收率 3%
房产税 从价计税：房屋原值的 70%作为基数
从租计税：收入为基数
1.2%
12%
城市维护建设税 已交增值税 7%
教育费附加 已交增值税 3%
地方教育费附加 已交增值税 2%
城镇土地使用税 实际占用的土地面积 5 元/平方米
印花税 租赁收入（不含税） 0.10%
（五）备考合并可供分配金额测算表项目说明
1、营业收入
项目公司主营业务为提供非居住房屋租赁、厂房租赁、物业管理服务。于预测期间，
对于已出租物业，租赁期限内采用租赁合同中约定租金和物业费进行预测；对于租赁期外
和空置部分综合考虑历史租赁和市场价格进行预测。
根据原始权益人泰达科工园公司提供资料，数字产业园可供出租面积 142,512.01 平方
米， 2024 年 3 月 31 日已出租面积 117,544.64 平方米，出租率为 82.48%， 2024 年 5 月 31 日，
已出租面积为 118,555.94 平方米，出租率为 83.19%。假设预测期内数字产业园运营状况良
好，出租率均维持于 2023 年 12 月 31 日水平，即 83.02%。对于已出租的部分物业，租赁
期内租金和物业采用租赁合同约定的租金及物业费；对于租赁期外和空置部分综合考虑历
史租赁情况和市场价格进行预测。
大陆汽车厂房共有 1-4 期，仅有唯一租户租户 B， 1-2 期租约起止日期为 2013 年 1 月 1
日-2032 年 6 月 30 日； 3 期厂房租约起止日期为 2018 年 1 月 1 日-2032 年 6 月 30 日； 4 期
厂房租约起止日期为 2022 年 1 月 1 日-2040 年 6 月 30 日。各项目明细预测数据如下：
表十六-4 备考营业收入预测表
单位：万元
收入来源 收入类别 2024 年 4-12 月 2025 年
预测金额 预测金额
运营期收入 租金收入 7,635.97 9,529.95
物业收入 2,154.80 2,590.66
合计 9,790.77 12,120.62博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
244
（1）租金收入
基金管理人在预测租金收入时，已考虑多种相关因素，包括预测期内的租约续期情况、
空房闲置出租率等。
预测租金收入=可供出租面积*天数*单位平米租金（不含税）。
表十六-5 备考租金收入预测表
单位：万元
收入来源 收入类别 2024 年 4-12 月 2025 年
预测金额 预测金额
根据合同约定租赁期
限金额测算
数字产业园租户收入 4,319.44 3,368.48
大陆汽车厂房租金收入 2,909.55 3,879.40
小计 7,229.00 7,247.88
根据空置房屋出租率
测算 预计收入 406.97 2,282.07
小计 406.97 2,282.07
合计 7,635.97 9,529.95
（2）物业费收入
基金管理人在预测物业费收入时，已考虑多种相关因素，包括预测期内的租约续期情
况、空房闲置出租率等。
预测物业费收入=可供出租面积*天数*单位平米物业费（不含税）。
表十六-6 备考物业费收入预测表
单位：万元
收入来源 收入类别
2024 年 2025 年
预测金额 预测金额
根据合同约定租赁期限金额测算 物业费收入 1,963.52 1,518.06
小计 1,963.52 1,518.06
根据空置房屋出租率测算 预计收入 191.28 1,072.60
小计 191.28 1,072.60
合计 2,154.80 2,590.66
2、营业成本
营业成本主要为基础设施项目的运营成本，包括委托运营管理费、折旧及摊销、物业
管理费、水电采暖等能源费、维修费用、综合物业管理费（主要包含安全生产费及其他支
出等）、以及保险费等，主要项目如下：
1、折旧和摊销是基于 SPV 收购项目公司股权的合并对价分摊，将购买对价分摊至投
资性房地产、固定资产、在建工程的金额作为初始入账成本。长期待摊费用、固定资产假
设原有预计使用寿命及预计残值率保持不变；投资性房地产假设按照剩余使用寿命和预计
5%的残值率进行折旧；假设预测期间无资产的购置和转固。综合以上因素对预测期间的折博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
245
旧和摊销进行预测。
2、物业管理费基于原始权益人泰达科工园公司与物业管理公司有效内的合同约定的物
业管理费，假设预测年度增长 1%进行预测；数字产业园物业管理费为以原始权益人泰达
科工园公司预测期内执行中的物业管理合同进行预测，续签年度增长 1%；大陆汽车厂房
物业管理费本基金管理人结合运营管理机构意见，本预测期内均按照年度 100,000 元物业
管理费进行预估。
3、委托运营管理费用以博时基金公司与原始权益人泰达科工园公司、项目公司拟签署
的《运营管理协议》约定的金额及定价机制预测；委托运营管理费为项目公司需承担的管
理服务费，主要包括销售费用、管理费用中的人员工资、劳务费、办公费、交通费等。计
算方式为：委托运营管理费=项目公司营业收入（不含税） ×3%；与此同时结合基金管理人
审慎判断，考虑到数字产业园租户分散导致的管理难度，需额外聘请相应人员，根据当地
工资水平预估年度额外人工费用 500,000.00 元。
4、水电采暖费、维修费用、综合物业管理费（主要包含安全生产费及其他支出等）参
考各项目 2020 年、 2021 年、 2022 年及 2023 年各期的相关支出占营业收入（不含税）收入
比例得出。
5、保险费主要包括财产一切险及公众责任险。基金管理人基于运营管理机构的意见，
按照基金相应指引的要求，足额预留预测期内的保险费用。
表十六-7 预测期营业成本情况表
单位：万元
项目 2024 年 4-12 月 2025 年
预测金额 预测金额
折旧及摊销 3,530.09 3,640.36
物业管理费 732.07 946.25
水电、维修、采暖费 722.53 865.33
保险费 7.62 10.16
综合物业服务费 181.27 223.02
委托运营管理费用 293.72 363.62
职工薪酬 37.50 50.00
合计 5,504.80 6,098.74
3、税金及附加
基础设施基金的税金及附加主要包括城市建设维护税、教育费附加、房产税、城镇土
地使用税以及印花税等。数字产业园的房产税按照房产余值从价计征，大陆汽车厂房的房
产税按照租金从租计征；城镇土地使用税根据占用土地的面积按比例征收；印花税按预测
期内预测租赁收入（不含税）的千分之一计算，并对本基金发行时相关纳税主体的印花税博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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进行了计提。预测期内税金及附加的发生额分别如下：
表十六-8 税金及附加情况表
单位：万元
项目
2024 年 4-12 月 2025 年
预测金额 预测金额
城市维护建设税 65.17 81.72
教育费附加 46.55 58.37
房产税 814.95 1,086.60
土地使用税 64.74 86.31
印花税 124.05 9.53
合计 1,115.45 1,322.54
4、管理费及托管费
基础设施基金的管理费及托管费在预测期间按照拟签署基金合同及专项计划标准条款
约定的费率和计算方法进行预测。根据拟签订相关协议约定，预测期间年度管理费及托管
费预计 3,836,800.00 元/年。计算方法为：管理费及托管费=基础设施基金发行份额募集的基
金*0.32%。
表十六-9 管理费及托管费情况表
单位：万元
项目 2024 年 4-12 月 2025 年
预测金额 预测金额
管理费及托管费 287.76 383.68
合计 287.76 383.68
5、利息支出
主要为项目公司每年支付股东借款利息中的增值税，在合并利润表中，无法合并抵消
的部分。
表十六-10 利息支出情况表
单位：万元
项目 2024 年 4-12 月 2025 年
预测金额 预测金额
利息支出 157.90 210.53
合计 157.90 210.53
6、其他费用
其他费用主要包括基础设施项目的各项日常经营费用，包括但不限于专业服务费、办
公费、保险费及其他不可预见费用。本基础设施项目的其他费用结合市场询价、运营管理
人和基金管理人的审慎判断进行预测。
表十六-11 其他费用情况表
单位：万元博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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项目 2024 年 2025 年
预测金额 预测金额
不可预见费用 142.50 190.00
合计 142.50 190.00
7、所得税费用
项目公司于预测期内根据应纳税所得额的 25%，计算预计产生的企业所得税，对项目
公司对 SPV 吸收合并前的所得税费用进行计提；资产支持专项计划暂不计缴所得税。
8、经营活动产生的现金流量净额
（1）销售商品、提供劳务收到的现金主要为预测期项目公司收到的租金和物业费。假
设未来项目公司运管水平显著提高，本基金依据现有政策、项目公司已签订的相关协议、
历史回款情况、其他已知因素及假设涉及招商引资租户租金及物业费可于当年全部收回，
对各类型收入的回款进行预测。
（2）购买商品、接受劳务支付的现金主要为预测期项目公司发生的成本支出。
（3）支付给职工以及为职工支付的现金主要为预测期应付运营管理服务费及额外人工
费用，根据本基金拟签订的《运营管理协议》约定“基金管理人应于每自然季度结束后【10】
个工作日内根据项目公司季度财务报表和收入台账核算本协议第八条第 1 款基本管理费约
定的该自然季度的运营管理机构基本管理费用的【70%】，并于每自然季度结束后【15】
个工作日内向运营管理机构支付；剩余的【30%】由运营管理机构在审计报告出具后【20】
个工作日内支付给项目公司”。额外人工费用假设于当月计提次月进行支付。
（4）支付的各项税费为本基金于预测期支付的各项税费。本基金的增值税及增值税附
加税于纳税义务发生的次月支付；项目公司所得税于纳税义务发生的下一季度支付；其他
税费于当年支付。
（5）支付其他与经营活动有关的现金为预测期项目公司应支付的管理人保证报酬、托
管费以及不可预见费用。根据拟签订的基金管理协议、专项计划管理协议、基金托管费及
专项计划托管费均于当年一次性支付；不可预见的费用主要为安全生产费、年度审计、评
估费用、品牌宣传费用，按照当年支付 50%进行预估，剩余 50%于次年支付。
9、投资活动产生的现金流量净额
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金主要为预测期内重大资本性支出，
根据本招募说明书约定，基于运营管理机构的意见结合本基金管理人的审慎判断，预测期
间重大资本支出按照项目公司营业收入（不含税）一定比例进行预提，考虑到基础设施资
产的成新度，预测期内不使用资金性支出。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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10、筹资活动产生的现金流量净额
（1）发行基金份额收到的现金主要为预测期内筹集的资金。
（2）假定向基金份额持有人分配的支付的现金，每年一次，本基金年度收益分配比例
为可供分配利润的 100%，于次年分配。
11、其他调整事项
根据中国证券投资基金业协会发布的《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引
（试行）》及基金合同，预测期间的合并可供分配金额是在预测期间的净利润基础上调整
为税息折旧及摊销前利润后，经其他调整事项调整后得出，预测期内的其他调整事项如下：
（1）基础设施基金发行份额募集的资金：调增 1,209,042,805.27 元。
（2）取得借款收到的本金：无调整金额。
（3）偿还借款本金支付的现金：无调整金额。
（4）购买基础设施项目的支出：调减 1,207,878,669.87 元。
（5）其他资本性支出：无调整金额。
（6）基础设施项目资产减值准备的变动：无调整金额。
（7）基础设施项目资产的处置利得或损失：无调整金额。
（8）处置基础设施项目资产取得的现金：无调整金额。
（9）应收和应付项目的变动： 2024 年 4-12 月、 2025 年度相关应收和应付项目调整金
额分别为-10,640,363.23 元、 -8,101,311.71 元。
（10）支付的利息及所得税费用：无调整金额。
（11）未来合理的相关支出预留主要包括重大资本性支出、未来合理期间内的债务利
息和运营费用。
重大资本性支出： 2024 年 4-12 月、 2025 年度预计未来合理的重大资本性支出预留金
额分别为人民币-1,560,987.25 元、 -1,987,942.32 元。
未来合理期间内的运营费用： 2024 年 4-12 月、 2025 年度预计未来合理期间内的运营
费用分别为-3,728,326.77 元、 -2,674,804.46 元。
（12）其他调整项目：无调整金额。
（六）影响预测结果实现的主要风险因素
1、基础设施资产均位于天津滨海新区，天津市政府已出台一系列京津冀协同发展的政
策，包括支持科技创新、基础设施建设、现代工业发展、金融服务、居住及旅游的政策，
支持京津冀地区协同发展的政策为国家的核心战略之一。如未来相关的政策调整，本基金博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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或面临区域经济及物业市场低迷的风险。
2、滨海新区拥有众多的产业办公及其他类型的研发办公物业，可能在租户方面与该物
业形成竞争并对租金造成下行压力。
3、若运营管理人或物业管理人未能以有效的方式经营及管理物业，或基金管理人决定
于运营管理协议或物业管理协议届满前终止或决定届满后不续约该协议，则本基金的经营
业绩可能受到不利影响。
4、中美贸易纠纷及突发公共卫生事件导致经济放缓可能对本基金造成不利影响。中美
贸易纠纷对区域及全球经济以及金融市场前景可能造成不利影响及产生不明朗因素，可能
会导致中国乃至全球各地的商业活动及企业可支配收入减少。中国经济下滑可能会导致中
国商业物业的租赁需求、租金价格及租用率下跌，进而可能对本基金的经营业绩及未来增
长产生不利影响。另外，突发公共卫生事件的持续导致经济放缓可能对本基金造成不利影
响。
5、基金管理人、运营管理人及物业管理人关键管理人员的变动，可能对本基金的经营
业绩产生不利影响。
6、本基金的成功取决于基金管理人、运营管理人及物业管理人的关键管理人员及若干
其他主要高级管理人员的贡献，因未来其可能离职，或离职后入职其他与本基金相竞争的
基金，因此，对本基金的业务、财务状况及前景可能造成不利影响。
（七）敏感性分析
预测期内，营业收入及营业成本的变动对可供分配金额预测的敏感性分析结果如下：
（1） 2024 年 4-12 月
表十六-12 预测期敏感度分析表
单位：元
项目 变动 调整前可供分配金额 调整后可供分配金额 变动（%）
营业收入 上升 5% 47,937,958.15 50,225,730.99 4.77
营业收入 下降 5% 47,937,958.15 45,748,007.40 -4.57
营业成本 上升 5% 47,937,958.15 46,575,419.78 -2.84
营业成本 下降 5% 47,937,958.15 49,364,264.19 2.98
（2） 2025 年度
表十六-13 预测期敏感度分析表
单位：元
项目 变动 调整前可供分配金额 调整后可供分配金额 变动（%）
营业收入 上升 5% 64,896,204.09 67,769,912.49 4.43博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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项目 变动 调整前可供分配金额 调整后可供分配金额 变动（%）
营业收入 下降 5% 64,896,204.09 62,028,408.52 -4.42
营业成本 上升 5% 64,896,204.09 63,171,336.25 -2.66
营业成本 下降 5% 64,896,204.09 66,621,071.91 2.66
（八）压力测试
评估机构就估值折现率、预测期运营净收益增长率、预测期外运营净收益增长率和出
租率四项评估参数进行压力测试，确认在压力情况下基础设施项目估值变化情况。在本次
估值结果数字产业园 8.08 亿元和大陆汽车厂房 3.91 亿元情况下，当数字产业园折现率下降
0.5%、预测期内运营净收益增长 5.0%、预测期外运营净收益增长 0.75%的情况下，数字产
业园评估值将达到 9.34 亿元；当大陆汽车厂房折现率下降 0.5%、预测期内运营净收益增长
87%、预测期外运营净收益增长 1%的情况下，评估值将达到 7.80 亿元，合计评估值将达
到 17.14 亿元。按照《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金 2024 年 4 月 1 日-
2025 年 12 月 31 日可供分配金额测算报告及审核报告》的可供分配金额测算结果测算，
2024 年预测净现金流分派率将不满足《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基
金（REITs）项目申报推荐工作的通知》对于经营收益权类项目净现金流分派率原则上不低
于 3.8%的要求。压力测试结果如下：
单位：亿元
项目名称 数字产业园 项目名称 大陆汽车厂房
折现率变化
变化比例 变化后数值 变化比例 变化后数值
下降 0.5% 6.00% 下降 0.5% 7.00%
预测期内运营净收益增长率变化
变化比例 变化后数值 变化比例 变化后数值
增长 5.0% 5.0% 增长 87% 87%
预测期外运营净收益增长率变化
变化比例 变化后数值 变化比例 变化后数值
增长 0.75.0% 2.75% 增长 1.0% 3.00%
出租率变化
变化比例 变化后数值 变化比例 变化后数值
无变化 无变化 无变化 无变化
调整后评估值 9.34 7.80
合计评估值 17.14 亿
压力测试结果下净现金
流分派率 3.73%
根据前述评估参数的敏感性分析和压力测试可知，当相关评估参数调整使基础资产估
值达到 17.14 亿元以上时，即较目前资产估值上升 42.95%时，将出现不利情况，当期分派
率将低于 3.8%及以下。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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二、未来运营展望及运营计划
（一）运营及管理安排
1、本基金基础设施项目由基金管理人委托运营管理机构进行运营管理，由受托运营管
理机构设置独立的运营项目组并安排专项人员负责本基金基础设施项目运营管理工作。基
金管理人、项目公司与运营管理机构签署相关运营管理协议，运营管理机构为各基础设施
项目提供运营管理服务并接受基金管理人和其他相关方（如有）的监督。运营管理机构在
运营协议项下的主要职责不得转委托于第三方。
本项目的委托运营管理期限初始期限为自运营管理协议生效之日起至 2026 年 12 月 31
日。运营管理协议约定的委托运营管理期限初始期限届满时，基金管理人和运营管理机构
按照运营管理协议约定均未提出异议的，则运营管理协议自动延期三年，以此类推。
2、运营管理机构根据运营管理协议的约定对各基础设施项目进行经营和管理，具体负
责基础设施项目的日常运营管理并协助编制与执行预算、监督物业管理、协助档案管理、
协助印鉴证照管理、协助会计处理、税务处理和资金划转等。
基金管理人委托运营管理机构为基础设施项目提供如下运营管理服务：
（1）制定基础设施项目运营策略，并经基金管理人审批后落实执行。
（2）根据基金管理人批准的营销推广策略计划、运营计划、资本性支出计划和运营预
算，为基础设施项目的运营管理提供服务，包括但不限于：租赁咨询服务、代表项目公司
开展招商工作、停车场管理、出席各类活动、申请并取得合法签订和执行经营合同所需的
外部批准和登记、向租户催缴租金及其他相关费用、催收欠款、对营销活动等涉及的采购
事项实施对外招标和合同谈判及签署。
（3）根据基金管理人批准的运营方案、资本性支出计划和运营预算，为基础设施项目
的维护、改造和资本性支出事项提供服务。
运营管理机构协助基金管理人为基础设施项目提供如下运营管理服务：
（1）及时办理基础设施项目、印章证照、账册合同、账户管理权限和运营档案资料交
割。
（2）制定、调整基础设施项目下一年度商业计划，包括年度运营方案、资本性支出计
划、运营预算的编制，并于 11 月 25 日前就下一年度相应计划获得基金管理人批准。于每
月最后 5 个工作日之前完成下个月的月度收支预算表的编制并提交至基金管理人，并于月
底前获得基金管理人批准。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
252
（3）协助基金管理人及其指定专人建立、保存、管理相关档案与资料，为免疑义，由
基金管理人履行基础设施项目档案归集管理最终职责。
（4）在基金管理人及项目公司授权范围内协助项目公司进行会计处理及财务档案管理、
日常运营的资金划转，项目公司公章、法人章、财务章、合同专用章、发票专用章由项目
公司指定专人管理。为免疑义，由基金管理人履行上述管理工作的最终职责。
（5）在基金管理人及项目公司授权范围内协助项目公司进行日常运营的资金划转。为
免疑义，由基金管理人履行资金划转最终职责。
（6）协助项目公司解决、处理基础设施项目经营过程中产生的与承租人之间的纠纷。
如需对承租人、担保人（如有）提起诉讼、仲裁或启动其他相关司法程序时，应协助项目
公司及时提起诉讼、仲裁、申请强制执行或启动其他相关司法程序，通过前述程序维护项
目公司和基础设施项目的利益。
（7）协助基金管理人对基础设施项目的物业管理方进行监督、管理及考核。
（8）协助项目公司申请相关政府补贴、补助、奖励金或者其他类型的款项。
（9）由基金管理人授权范围内其他需协助事项。
3、运营管理事项决策机制
基金管理人通过对各类运营管理事项制定相应的决策机制，对基础设施项目实施有效
管理。
其中需经基金管理人设置基础设施投资管理部基金经理审批决策事项包括：运营策略
制定和修改、运营管理机构考核激励机制制定与调整、运营管理手册编制与调整、日常经
营重大合同签署审批、预算外日常运营和物业管理活动执行、运营管理机构考核、物业管
理收支决算考核、物业类收费的标准制定与调整、计划内资本性支出。
其中需经基金管理人设置基础设施投资决策委员会审批决策事项包括：年度商业计划
和年度预算制定与调整、计划外资本性支出、财务与杠杆融资管理、金额不超过基金净资
产 20%的基础设施项目购入或出售。
其中需经基金份额持有人大会决策事项包括：金额占基金净资产 50%及以上的基础设
施项目购入或出售、金额超过基金净资产 20%且低于基金净资产 50%的基础设施项目购入
或出售、基金合同生效后发生的金额超过基金净资产 5%的关联交易。
4、运营管理机构的考核和激励
基金管理人作为运营管理机构的委托方，对运营管理机构的工作进行监督和考核，并
就运营管理机构在《运营管理协议》项下提供的基础设施项目运营管理服务，定期向运营博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
253
管理机构支付运营管理费，运营管理费水平与基础设施项目的运营净收入挂钩。上述机制
将有效激励运营管理机构勤勉尽责并努力提升基础设施项目运营水平。其中，运营管理机
构的服务管理费用机制主要由两部分组成，其中基本管理费部分为项目公司经调整的营业
收入（不含税）的 3%。浮动管理费部分按会计年度考核运营项目公司营业收入（不含税）
完成情况，并设置对应的奖惩机制。
浮动管理费收入安排如下：
序号 营业收入完成情况 浮动管理费（含税）
1 实际营业收入≤基准营业收入
×85%
运营机构按照实际营业收入与基准营业收入差额的【40】 %
向项目公司支付惩罚金，由项目公司在需向运营机构支付的
基本管理费中扣除，不足以扣除的，以当年应付的基本管理
费为限。
2 基准营业收入×85%＜实际营业
收入≤基准营业收入×95%
运营机构按照实际营业收入与基准营业收入差额的【20】 %
向项目公司支付惩罚金，由项目公司在需向运营机构支付的
基本管理费中扣除，不足以扣除的，以当年应付的基本管理
费为限。
3 基准营业收入×95%＜实际营业
收入＜基准营业收入×105% 无浮动管理费
4 基准营业收入×105%≤实际营业
收入＜基准营业收入×115%
项目公司按照实际营业收入与超过基准营业收入差额的
【20】 %支付浮动管理费，支付的浮动管理费以当年应付的
基本管理费为限。
5 实际营业收入≥基准营业收入
×115%
项目公司按照实际营业收入与超过基准营业收入差额的
【40】 %支付浮动管理费，支付的浮动管理费以当年应付的
基本管理费为限。
基准营业收入按照考核前最新一期评估机构就基础设施项目出具的评估测算模型中预
测的营业收入（不含税且不考虑收缴率）为考核基准。
此外，将数字产业园资产出租率水平作为浮动管理费的考核因子，对数字产业园浮动
管理费进行修正，具体如下：
序号 调节因子 调整方式
1 出租率＜预测基准出租率-2% 修正浮动管理费=浮动管理费×90%
2 预测基准出租率-2%≤出租率＜
预测基准出租率+2% 修正浮动管理费=浮动管理费
3 出租率≥预测基准出租率+2% 修正浮动管理费=浮动管理费×110%
备注：出租率是指数字产业园年度平均出租率； 2024 预测基准出租率为 84%，后续年份预测基准出租率
为 85%。
上述服务管理费用的安排，通过深度绑定运营管理机构运营业绩与实际租金收入水平，博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
254
从而实现对运营管理机构的激励与监督并行，管理人也对运营管理机构设定了业绩考核机
制下的解聘与更换程序，督促运营管理机构切实提升运营管理水平。特别地，根据《运营
管理协议》约定，运营管理机构将每年实际收到的浮动管理费中不低于 50%作为业绩报酬
激励到岗位个人；相应的，运营管理机构将每年实际支付项目公司的惩罚金中不低于 50%
作为惩罚约束考核到岗位个人。相关激励/惩罚岗位及激励/惩罚方案由运营管理机构提交
本基金投资决策委员会备案，并接受投资决策委员会的调整建议。
5、运营管理机构的解聘和更换程序
为更好督促运营管理机构，对运营管理机构设定了业绩考核机制下的解聘与更换程序。
基金管理人对第三方运营管理机构进行考核评价的过程中，如发现第三方运营管理机
构存在履职不合格的情形的（基础设施项目连续两年的年度实际当年的营业收入低于对应
年度考核的营业收入为基准的 80%的；基础设施项目连续两年的当期租金收缴率（包含物
业管理费）低于 90%的（当期收缴率=当期全年实收租金/当期全年应收租金）；监管机构
对第三方运营管理机构服务资质有新的规定或要求而第三方运营管理机构不符合该等规定
或要求的，或第三方运营管理机构依法解散、被依法撤销或被依法宣告破产的，或第三方
运营管理机构发生严重违反运营管理协议约定的情形的或运营管理协议约定的其他情形），
基金管理人可在履行适当程序后解聘第三方运营管理机构。
如果运营管理机构发生下列情形之一时，基金管理人可通过向运营管理机构发出书面
通知而立即解聘运营管理机构并提前终止本协议，且无需承担任何违约责任：
（1）运营管理机构专业资质、人员配备等发生重大不利变化已无法继续履职；
（2）因故意或重大过失给基础设施基金造成重大损失；
（3）依法解散、被依法撤销、被依法宣告破产或者出现重大违法违规行为；
（4）中国证监会规定的其他情形（如有，包括但不限于：监管机构对运营管理机构服
务资质提出新的规定或要求，运营管理机构不符合该等规定或要求）。
（5）本基金的基金份额持有人大会决议解聘的其他情形。
基金管理人拟解聘、更换第三方运营管理机构的，应按照有关法律法规和 REITs 基金
基金合同的规定召集、召开基金份额持有人大会进行表决。
6、促进项目持续健康平稳运营的保障措施
本基金发行后，运营管理机构将采取与首发时一致的措施保障项目持续健康平稳运营。
包括但不限于：
（1）选取产业园资产运营管理经验丰富的运营管理机构博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
255
截至 2024 年 3 月 31 日，运营管理机构直接运营的产业园资产仅限本项目，但运营管
理团队具备丰富的产业园运营管理经验，详见第十八部分基础设施项目运营管理安排之“一、
委托运营管理机构情况”之“（六）配备的运营管理人员”。
（2）选取经验丰富的运营管理人员
运营管理机构现拥有 6 名员工，人员编制 12 人，未来还将持续增员。针对本项目的运
营也配备了经验丰富的管理人员，包括多名拥有 5 年以上的产业园区经营管理经验的专业
人才，有效保障底层资产运营的稳定性，详见第十八部分基础设施项目运营管理安排之“一、
委托运营管理机构情况”之“（六）配备的运营管理人员”。
（3）通过协议约束运营管理机构的行为
基金管理人与运营管理机构签署的《运营管理协议》中的相关约定能够较好的约束运
营管理机构的相关行为，其中包括但不限于：
1）运营管理机构具有符合国家规定的不动产运营管理资质（如涉及）；
2）运营管理机构具备丰富的基础设施项目运营管理经验，配备充足的具有基础设施项
目运营经验的专业人员，其中具有 5 年以上基础设施项目运营经验的专业人员不少于 2 名；
3）运营管理机构公司治理与财务状况良好，具有持续经营能力，在投资建设、生产运
营、金融监管、工商、税务等方面不存在重大违法违规记录；
4）运营管理机构保证严格遵守法律法规，勤勉尽责、专业审慎运营管理基础设施项目；
5）运营管理机构保证配合基金管理人、计划管理人等机构履行信息披露义务，确保提
供的文件资料真实、准确、完整；
6）项目公司的章证照等重要资料实行严格的管理机制
项目公司公章、法定代表人名章、营业执照（正副本）、基础设施项目相关权证以及
其他与项目公司主体或基础设施项目资质相关的档案资料原件，均由基金管理人指定专人
保管。如需使用该等印章和资料的，由运营管理机构提交申请至基金管理人，经基金管理
人审批同意后，方可使用。通过上述管理机制，形成基金管理人对运营管理机构的严格管
控，可有效避免运营管理机构做出不利于本基金的相关行动，从而保障基础设施项目的稳
定运营。
7）原始权益人通过长期持有基金份额，与市场投资人利益深度绑定
根据《基础设施基金指引》要求，原始权益人及其同一控制的管理方应持有不低于
20%的本基金份额，本基金的原始权益人科工园公司预计认购 34%的公募基金份额，并计
划长期持有上述公募基金份额，从而促使原始权益人与其他公募基金份额持有人达成利益博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
256
一致性，进而原始权益人及运营管理机构具有较强的动力通过提高运营管理效率而实现更
高的公募基金份额收益，从而有效保障发行的 REITs 平台未来长效稳定地运行及长期价值
稳定增长。
8）国资公司/原始权益人高度重视本基金的平稳运营
本基金作为原始权益人科工园公司旗下唯一的产业园资产为核心的上市平台，一方面
本基金可充分借助国资公司的资源协同及体系化优势，另一方面国资公司旗下运营管理机
构将充分发挥其丰富的产业园区资产运营管理经验，以确保本基金的持续健康平稳运营。
（二）内部控制与风险管理制度和流程
基金管理人按照基金管理人内部审批程序委派基础设施项目公司执行董事、执行监事、
总经理、财务负责人等管理人员。
基金管理人设立基础设施投资管理部并安排指定运营人员定期对本基金投资的基础设
施项目运营情况和项目公司业务开展情况进行监控，包括月度、季度及年度基础设施项目
运营情况，相关运营报告审核；基础设施项目财务状况、业绩表现、未来展望情况；年度
及月度预算执行及达成情况等，并从以下几方面进行管控：
财务管控：贯彻执行相关法律法规、会计准则以及财务管理制度，并据此建立基础设
施项目财务管理制度和会计核算体系。基金管理人所设立的基础设施投资管理部指定运营
人员定期和不定期监督检查基础设施项目财务管理活动和财务管理制度贯彻执行情况。
印鉴证照及账户管控：基础设施项目重要印鉴如公章、法人章、营业执照由基金管理
人所设置的基础设施投资管理部门指定运营人员保管；财务章、合同专用章、发票专用章
由项目公司指定人员专门保管，但由基金管理人履行印鉴管理的最终职责，并定期检查银
行监管账户及印鉴、网银保管及使用情况。使用印鉴证照时需按照公司相关制度流程执行，
并使用登记簿方式载明使用印鉴证照名称、经办人、使用日期、使用次数、用途等信息。
合同监管：基金管理人所设立的基础设施投资管理部指定运营人员对基础设施项目合
同签订及履行事项进行监管和检查。关注重大合同履约与潜在违约风险问题，做好风险防
范与预警。合同签订需按照规定流程审批，合同内容需符合行业及商业惯例、不留有空白
内容、合同事项及金额在经批准的年度预算额度内。如超过经批复年度预算范围，需按照
规定制度流程进行报批。
风险管控：基金管理人设立基础设施投资管理部指定运营人员定期对基础设施项目进
行现场巡场及业务检查；对基础设施项目整体运营计划及预算执行情况进行监控和评估；
对月度银行监管账户流水及资金计划偏差进行检查；定期对财务原始凭证、台账、合同等博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
257
档案资料进行检查；进行风险管控与预警提示。
（三）评估安排
根据《基础设施基金指引》第三十四条，基础设施基金存续期间，基金管理人和计划
管理人将聘请评估机构对基础设施项目资产每年进行 1 次评估。出现下列情形之一的，基
金管理人应当及时聘请评估机构对基础设施项目资产进行评估：
1、基础设施项目购入或出售；
2、基础设施基金扩募；
3、提前终止基金合同拟进行资产处置；
4、基础设施项目现金流发生重大变化且对持有人利益有实质性影响；
5、对基金份额持有人利益有重大影响的其他情形。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
258
第十七部分.原始权益人
本基金的原始权益人为天津泰达科技工业园有限公司。
一、基本情况及历史沿革
（一）基本情况
截至 2024 年 3 月 31 日，天津泰达科技工业园有限公司的基本情况如下表所示。
表十七-1 天津泰达科技工业园有限公司基本情况
企业名称 天津泰达科技工业园有限公司
法定代表人 汤洪亮
注册资本 58,235.015418 万元人民币
地址 天津开发区信环西路 19 号
统一社会信用代码 91120116666125301X
设立时间 2007 年 9 月 25 日
电话 022-25208282
公司网址 —
经营范围
一般项目：土地使用权租赁；公共事业管理服务；自来水生产与供应；污水处
理及其再生利用；热力生产和供应；工程管理服务；体育场地设施经营（不含
高危险性体育运动）；体育竞赛组织；体育用品及器材零售；会议及展览服
务；机械设备租赁；创业空间服务；代理记账；国内贸易代理、进出口代理；
普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目）；国内货物运输代
理；体育用品及器材零售批发；工艺美术品及收藏品零售（象牙及其制品除
外）；办公用品销售；广告制作；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服
务）；园区管理服务；企业管理；信息技术咨询服务；工程和技术研究和试验
发展；办公设备租赁服务；住房租赁；非居住房地产租赁；物业管理；供应链
管理服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
登记状态 存续（在营、开业、在册）
（二）历史沿革
1、 2007 年 9 月，科工园公司设立
天津泰达科技工业园有限公司前身为天津滨海服务外包产业有限公司，成立于 2007 年
9 月 25 日，由大连软件园股份有限公司和天津经济技术开发区国有资产经营公司共同出资
组建，注册资本 10,000 万元，大连软件园股份有限公司持股比例为 70%，天津经济技术开
发区国有资产经营公司持股比例为 30%。公司法定代表人为孙荫环，地址为天津开发区信
环西路 19 号，公司类型为有限责任公司。
天津滨海服务外包产业有限公司设立时的股东出资情况如下表所示：
表十七-2 股东出资情况博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
259
序号 股东姓名/名称 出资额（万元） 出资比例（%）
1 大连软件园股份有限公司 7,000.00 70.00
2 天津经济技术开发区国有资产经营公司 3,000.00 30.00
合计 10,000.00 100.00
2、 2010 年 12 月，第一次股权转让
2010 年 12 月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，大连软件园股份有
限公司、天津泰达科技发展有限公司签署了《股权转让协议》，约定大连软件园股份有限
公司将其持有的科工园公司 70%股权转让给天津泰达科技发展有限公司。转让后，天津泰
达科技发展有限公司持股比例为 70%，天津经济技术开发区国有资产经营公司持股比例为
30%，公司注册资本为 10,000 万元。
本次增资完成后，天津滨海服务外包产业有限公司股权结构如下表所示：
表十七-3 股东出资情况
序号 股东姓名/名称 出资额（万元） 出资比例（%）
1 天津泰达科技发展有限公司 7,000.00 70.00
2 天津经济技术开发区国有资产经营公司 3,000.00 30.00
合计 10,000.00 100.00
3、 2011 年 3 月，科工园公司第二次股权转让
2011 年 3 月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，并经天津经济技术开
发区财政局出具同意批复，天津泰达科技发展有限公司通过无偿划转方式取得天津经济技
术开发区国有资产经营公司持有的天津滨海服务外包产业有限公司 30%股权，天津滨海服
务外包产业有限公司成为天津泰达科技发展有限公司全资子公司，注册资本为 10,000 万元。
本次股权转让完成后，公司股权结构如下表所示：
表十七-4 股东出资情况
序号 股东姓名/名称 出资额（万元） 出资比例（%）
1 天津泰达科技发展有限公司 10,000.00 100.00
合计 10,000.00 100.00
4、 2011 年 11 月，第一次增资
2011 年 11 月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，并经天津经济技术
开发区财政局出具同意意见，同意由公司股东天津泰达科技发展集团有限公司增资 8,000
万元，将公司注册资本由 10,000 万元增加至 18,000 万元。本次增资完成后，天津泰达科技
发展集团有限公司出资比例为 100%，出资额为 18,000 万元。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
260
5、 2012 年 6 月，第二次增资
2012 年 6 月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，同意由公司股东天津
泰达科技发展集团有限公司以货币形式增资 10,399.51 万元，将公司注册资本由 18,000 万
元增加至 28,399.51 万元。本次增资完成后，股东天津泰达科技发展集团有限公司出资比例
为 100%，出资额为 28,399.51 万元。
6、 2012 年 9 月，第三次增资
2012 年 9 月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会会议审议通过，同意由公司股
东天津泰达科技发展集团有限公司以货币形式增资 6,530.51 万元，将公司注册资本由
28,399.51 万元增加至 34,930.02 万元。本次增资完成后，股东天津泰达科技发展集团有限
公司出资比例为 100%，出资额为 34,930.02 万元。
7、 2012 年 11 月，第四次增资
2012 年 11 月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，同意由公司股东天
津泰达科技发展集团有限公司以货币形式增资 1,006.37 万元，将公司注册资本由 34,930.02
万元增加至 35,936.39 万元。本次增资完成后，股东天津泰达科技发展集团有限公司出资比
例为 100%，出资额为 35,936.39 万元。
8、 2013 年 3 月，第五次增资
2013 年 3 月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，同意由公司股东天津
泰达科技发展集团有限公司增资 1,349.31 万元，将公司注册资本由 35,936.39 万元增加至
37,285.70 万元。本次增资完成后，股东天津泰达科技发展集团有限公司出资比例为 100%，
出资额为 37,285.70 万元。
9、 2014 年 5 月，第六次增资
2014 年 5 月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，同意由公司股东天津
泰达科技发展集团有限公司增资 3,586.98 万元，将公司注册资本由 37,285.70 万元增加至
40,872.68 万元。本次增资完成后，股东天津泰达科技发展集团有限公司出资比例为 100%，
出资额为 40,872.68 万元。
10、 2015 年 9 月，第七次增资
2015 年 9 月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，同意由公司股东天津
泰达科技发展集团有限公司增资 4,919.63 万元，将公司注册资本由 40,872.68 万元增加至
45,792.31 万元。本次增资完成后，股东天津泰达科技发展集团有限公司出资比例为 100%，
出资额为 45,792.31 万元。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
261
11、 2016 年 2 月，第八次增资
2016 年 2 月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，同意由公司股东天津
泰达科技发展集团有限公司增资 1,035.89 万元，将公司注册资本由 45,792.31 万元增加至
46,828.20 万元。本次增资完成后，股东天津泰达科技发展集团有限公司出资比例为 100%，
出资额为 46,828.20 万元。
12、 2017 年 3 月，科工园公司第九次增资
2017 年 3 月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，同意由公司股东天津
泰达科技发展集团有限公司增资 884.30 万元，将公司注册资本由 46,828.20 万元增加至
47,712.51 万元。本次增资完成后，股东天津泰达科技发展集团有限公司出资比例为 100%，
出资额为 47,712.51 万元。
13、 2018 年 3 月，第十次增资
2018 年 3 月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，同意由公司股东天津
泰达科技发展集团有限公司增资 811.73 万元，将公司注册资本由 47,712.51 万元增加至
48,524.24 万元。本次增资完成后，股东天津泰达科技发展集团有限公司出资比例为 100%，
出资额为 48,524.24 万元。
14、 2019 年 7 月，第十一次增资
2019 年 7 月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，同意由公司股东天津
泰达科技发展集团有限公司增资 510.76 万元，将公司注册资本由 48,524.24 万元增加至
49,035.01 万元。本次增资完成后，股东天津泰达科技发展集团有限公司出资比例为 100%，
出资额为 49,035.01 万元。
15、 2020 年 8 月，公司名称变更
2020 年 8 月，经公司股东会议决议，同意公司更名为天津泰达科技工业园有限公司，
并相应修改公司章程。
16、 2023 年 11 月，公司增资
2023 年 11 月，经公司股东会会议决议，同意由公司股东天津泰达产业发展集团有限
公司增资 9,200.00 万元，将公司注册资本由 49,035.02 万元增加至 58,235.02 万元。本次增
资完成后，股东天津泰达产业发展集团有限公司出资比例为 100%，出资额为 58,235.02 万
元。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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截至 2024 年 3 月 31 日，科工园公司的控股股东天津泰达产业发展集团有限公司出资
额为 58,235.02 万元，出资比例为 100%，实际控制人为天津经济技术开发区国有资产监督
管理局。
二、股权结构、组织架构、治理结构及内控情况
（一）股权结构
截至 2024 年 3 月 31 日，科工园公司股权结构如下：
图十七-1 科工园公司股权结构图
截至 2024 年 3 月 31 日，科工园公司的控股股东为天津泰达产业发展集团有限公司，
实际控制人为天津经济技术开发区国有资产监督管理局。
最近 36 个月内，科工园公司未发生过控制权变动情况，控股股东为天津泰达产业发展
集团有限公司，实际控制人为天津经济技术开发区国有资产监督管理局。
截至 2024 年 3 月 31 日，泰达产发集团的基本情况如下：
表十七-5 天津泰达产业发展集团有限公司基本情况
企业名称 天津泰达产业发展集团有限公司
法定代表人 傅鑫
注册资本 233,592.971129 万元人民币
地址 天津经济技术开发区宏达街 19 号
统一社会信用
代码 9112011656269733X5
设立时间 2010 年 11 月 19 日
电话 022-25231111
公司网址 http://www.tedacf.cn博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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经营范围
一般项目：自有资金投资的资产管理服务；以自有资金从事投资活动；企业总部管理；
信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；融资咨询服务；园区管理服务；企业管
理；信息技术咨询服务；工程和技术研究和试验发展；机械设备租赁；土地使用权租
赁；办公设备租赁服务；住房租赁；非居住房地产租赁；技术服务、技术开发、技术咨
询、技术交流、技术转让、技术推广；工程管理服务；创业空间服务；物业管理；房地
产咨询；供应链管理服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营
活动）
天津泰达产业发展集团有限公司前身为天津泰达科技发展集团有限公司，系天津开发
区管委会直属企业，拥有和管理着一批公共平台、科技园区、孵化基地和产业化基地，资
产总额超过 30 亿元人民币。集团建立了科技投资、科技融资、科技担保、低碳科技等运营
支持体系，并与国家各部委、天津市及滨海新区众多机构建立了战略合作伙伴关系。天津
泰达产发集团依靠政府背景的政策资源、资金资源和资产载体资源，用足滨海新区区位优
势和开发区品牌优势，充分发挥政府支持优势、市场化运作优势和专业化优势，通过企业
化运作的科技项目招商、平台载体建设与经营管理、科技企业孵化培育、科技项目股权投
资等四大类经营活动，延伸政府职能，盘活科技资产，统筹科技促进工作，增强跨部门协
作，加快优质科技项目与科技资源在开发区聚集，形成一个庞大的“铺天盖地”的科技企业
群体，培育出一批“顶天立地”的科技企业小巨人，从而推动开发区和滨海新区科技产业快
速发展，跻身国内科技领先地区行列。
（二）组织架构
截至 2024 年 3 月 31 日，科工园公司下设部门 12 个，分别为综合管理，财务管理部、
经营管理部、工程与公用事业部、商务合约部、应急管理部、逸仙园运营中心、微电子运
营中心、现代产业区运营中心、东区科技园运营中心、东区工业园运营中心、西区运营中
心。科工园公司的组织结构如下图所示：
图十七-2 科工园公司组织架构图
公司重要管理人员任职情况如下：博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
264
金强先生， 1975 年生，工商管理硕士，中共党员，高级工程师，曾在天津市泰达工程
设计有限公司、中国银监会机关事务管理局工作。历任天津市泰达工程设计有限公司项目
负责人、中国银监会机关事务 管理局局务助理等。现任天津泰达产业发展集团有限公司总
工程师，天津泰达科技工业园有限公司执行董事。
汤洪亮先生，男， 1980 年 11 月生，汉族，中国国籍，无境外永久居留权，硕士学历。
2006 年 7 月毕业于东北林业大学会计学专业。 2006 年 7 月至 2010 年 9 月，就职于天津出
入境检验检疫局； 2010 年 9 月至 2020 年 7 月，担任天津经开区审计局科长；现任天津泰达
科技工业园有限公司副总经理（主持工作），法定代表人。
韩永日先生，男， 1978 年 1 月生，朝鲜族，中国国籍，无境外永久居留权。 2001 年 7
月毕业于吉林大学日语专业。 2007 年 7 月至 2012 年 2 月，就职于天津经开区投资促进局；
2012 年 2 月至 2018 年 2 月，担任日本办事处主任； 2018 年 2 月至 2019 年 8 月，担任天津
经开区科技和工业创新局副局长； 2019 年 8 月至 2020 年 6 月，担任泰达科技集团副总；现
任天津泰达科技工业园有限公司副总经理。
高新林先生，男， 1980 年 1 月生，汉族，中国国籍，无境外永久居留权。 2005 年 7 月
毕业于南开大学中国古代文学专业。 2005 年 7 月至 2006 年 6 月，就职于天津市广播电视电
影局； 2006 年 6 月至 2019 年 8 月，就职于天津经济技术开发区管理委员会； 2019 年 8 月
至 2020 年 6 月，担任天津经开区滨海技能开发有限责任公司副总经理； 2020 年 6 月至
2023 年 2 月，担任天津泰达人才发展有限公司副总经理；现任天津泰达科技工业园有限公
司副总经理。
刘昕女士，女， 1986 年 8 月生，汉族，中国国籍，无境外永久居留权。 2011 年 7 月毕
业于南开大学传播学专业。 2011 年 7 月至 2015 年 2 月，就职于天津泰达科技发展集团有限
公司； 2015 年 2 月至 2018 年 2 月，就职于天津滨海新区中心商务区贸易发展局； 2018 年 2
月至 2020 年 6 月，就职于天津经济技术开发区新经济促进局；现任天津泰达科技工业园有
限公司副总经理。
（三）治理结构
根据《公司法》和《天津泰达科技工业园有限公司章程》的相关规定，科工园公司的
治理结构如下：
科工园公司设党总支部、董事会、监事会和总经理及其他公司高级管理人员，构建了
较为完善的制度体系，规范各项议事规则和程序，形成了集中控制、分级管理、责任权利
分明的管理机制，确保公司经营工作有序、高效地进行。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
265
1、党总支部
根据《中国共产党章程》和相关规定，经上级党组织批准，设立中国共产党天津泰达
科技工业园有限公司总支委员会。其主要职责是：
（1）加强公司党的政治建设，坚持和落实中国特色社会主义根本制度、基本制度、重
要制度；
（2）深入学习和贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想；
（3）研究讨论公司重大经营管理事项，支持董事会和经理层依法行使职权；
（4）加强对公司选人用人的领导和把关，抓好企业领导班子建设和干部队伍、人才队
伍建设；
（5）履行公司党风廉政建设主体责任；
（6）加强基层党组织建设和党员队伍建设
（7）领导公司思想政治工作、精神文明建设、统一战线工作。
2、董事会
公司设董事会，成员为 5 人，其中 4 名由出资人委派担任。 1 名职工董事由公司职工
代表大会选举产生。董事任期 3 年，任期届满，可连选连任。公司设董事长 1 名，由出资
人从董事会成员中指定。董事会行使下列职权：
（1）决定公司的经营计划和投资方案；
（2）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
（3）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
（4）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；
（5）制订公司合并、分立、变更公司形式和解散的方案，拟定上市和申请破产的方案；
（6）决定公司内部管理机构的设置；
（7）定期听取经理层工作汇报；
（8）制订公司章程草案和公司章程的修改方案；
（9）制订公司分支机构的设立或者撤销方案；
（10）制定公司的基本管理制度；
（11）决定公司的风险管理体制，包括风险评估、财务控制、内部审计、法律风险控
制、并对实施进行监控；
（12）出资人授予的其他职权。
3、监事会博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
266
公司设立监事会，监事会成员为 3 人，其中职工代表监事 1 人，由公司职工通过职工
代表大会、职工大会或其他形式民主选举产生，另外 2 人由出资人委派。监事会设主席 1
人，监事会主席由全体监事过半数选举产生。董事、高级管理人员不得兼任监事。
4、总经理
公司设总经理 1 名，由董事长提名，董事会决定聘任和解聘。总经理行使下列职权：
（1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议；
（2）拟订公司的经营计划和投资方案，组织实施公司年度经营计划和投资方案；
（3）拟订公司内部管理机构设置方案；
（4）拟订公司重大资产处置方案；
（5）建立总经理办公会制度，召集和主持总经理办公会议，协调、检查和督促公司各
部门、各分公司、各子企业的生产经营和管理工作；
（6）组织经理层定期向党总支部、出资人汇报公司经营情况。
（7）拟定公司的基本管理制度；
（8）制定公司的具体规章；
（9）出资人授予的其他职权。
4、内部控制情况
科工园公司为规范企业管理，贯彻执行相关法律法规，提高经营活动的效率和经济性，
保证资金安全及财务报告的真实性、可靠性和决策有效性，以公司章程和生产经营活动实
际为基础，制定并执行了内控制度、管理制度、风险控制制度，包括：《资金计划及支付
管理制度》《财务管控制度》《“三重一大”决策管理制度》《招商项目管理及审批的办法》
等。
（1）资金计划及支付管理制度
为规范资金审批行为，有效控制资金使用风险，科工园公司制定《资金计划及支付管
理制度》，规定了各类资金审批权限、资金支付联签审批流程及要求、资金支付计划管理、
资金支付单据审批要求等制度。该制度适用于公司各类资金支付行为，包括各项费用支付、
合同付款、工资发放、融资性支出、税金支出、管控范围内企业间资金调拨等。
（2）财务管控制度
为进一步规范财务管理工作，建立健全财务管理体系，科工园公司制定《财务管控制
度》，对银行账户管理、印章管理、票据管理、会计核算、会计档案管理等工作做出了详
细而明确的规定，该制度适用于天津泰达科技工业园有限公司及其管控范围内企业。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
267
（3） “三重一大”决策管理制度
为促进国企领导人员廉洁从业，规范决策行为，提高科学决策水平，防范决策风险，
根据有关规定，结合公司运营情况，科工园公司制定了重大事项决策、重要人事任免、重
要项目安排、大额资金的使用事项决策的实施管理办法。
（4）招商项目管理及审批的办法
为规范公司的招商产业方向、业务管理，科工园公司制订了《招商项目管理及审批的
办法》，规定了分工与管理、项目入口与选址管理、项目入驻标准、项目分类及审批、项
目优惠政策及审批、项目引资奖励、项目管理流程等制度。本办法适用于科工园所辖园区
全部拟投资项目、已注册在经开区项目及招租类项目的企业。
整体上，所有内控制度有利于保证公司内部各部门、各子公司的顺畅运转，为公司进
一步发展奠定了良好的基础。
三、公司主营业务概况
（一）主营业务介绍
科工园公司是泰达产发旗下重要成员单位，定位于专业化科技工业园区运营商，管控
物业面积约 200 万平方米，致力于产业园区的规划、设计、运营，打造泰达专业化产业园
区品牌。通过对物理空间、场景功能的重新设计，内外提升更新，围绕核心企业导入上下
游，打造主题园区，推动产城融合发展。在持续完善载体运营、物业管理体系的基础上，
搭建企业服务平台，助力企业成长，树立泰达专业化产业园区品牌，实现国有资产的保值
增值。
（二）主营业务构成
1、主营业务收入情况
科工园公司主营业务为园区运营业务，营业收入主要来源于房屋租赁收入和物业管理
费收入。 2020-2023 年，科工园公司主营业务收入如下表所示：
表十七-6 科工园公司主营业务收入情况
单位：万元、 %
项目
2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
主营业务收入 49,212.92 100.00 51,561.79 100.00 42,714.50 100.00 14,032.07 100.00
合计 49,212.92 100.00 51,561.79 100.00 42,714.50 100.00 14,032.07 100.00博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
268
2020-2023 年，科工园公司主营业务收入分别为 14,032.07 万元、 42,714.50 万元、
51,561.79 万元及 49,212.92 万元。 2020-2023 年度，科工园公司营业收入增长率分别为
204.41%、 20.71%和-4.56%。
2、主营业务毛利润情况
2020-2023 年，科工园公司主营业务毛利润如下表所示：
表十七-7 科工园公司主营业务销售毛利润情况
单位：万元
项 目
2023 年度 2022 年度
收入 成本 毛利润 收入 成本 毛利润
主营业务 49,212.92 41,194.61 8,018.31 51,561.79 40,002.86 11,558.93
合 计 49,212.92 41,194.61 8,018.31 51,561.79 40,002.86 11,558.93
项 目
2021 年度 2020 年度
收入 成本 毛利润 收入 成本 毛利润
主营业务 42,714.50 39,425.19 3,289.31 14,032.07 11,114.84 2,917.23
合 计 42,714.50 39,425.19 3,289.31 14,032.07 11,114.84 2,917.23
注：以上毛利润为税前口径
2020-2023 年，科工园公司主营业务毛利润率如下表所示：
表十七-8 科工园公司主营业务销售毛利润率情况
项目 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
毛利率 16.29% 22.42% 7.70% 20.79%
合计 16.29% 22.42% 7.70% 20.79%
注：以上毛利润率为税前口径
2020-2023 年，科工园公司主营业务销售毛利润分别为 2,917.23 万元、 3,289.31 万元、
11,558.93 万元和 8,018.31 万元。 2020-2022 年度，科工园公司毛利润增长率分别为 251.41%、
12.75%和 398.88%。 2020-2023 年，科工园公司主营业务毛利率分别为 20.79%、 7.70%、
22.42%和 16.29%。 2021 年度科工园公司的毛利率相对较低，主要原因是科工园公司上缴
给资产委托方的成本是根据结算协议确定的，但结算协议是在每年年初根据当时的租赁情
况预估，在租赁合同实际执行过程中有退租、更改租赁面积、免租等情况发生，导致当年
实际发生的成本高于托管资产的收入。
四、最近三年主要财务数据及财务指标
（一）财务数据博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
269
中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计了天津泰达科技工业园有限公司财务报表，
包括 2022 年 12 月 31 日、 2021 年 12 月 31 日、 2020 年 12 月 31 日的资产负债表， 2022 年
度、 2021 年度、 2020 年度的利润表、现金流量表、所有者权益变动表以及相关财务报表附
注，并出具了中兴华审字（2023）第 016068 号标准无保留意见审计报告。中兴华会计师事
务所（特殊普通合伙）审计了天津泰达科技工业园有限公司 2023 年 12 月 31 日的资产负债
表， 2023 年度的利润表、现金流量表、所有者权益变动表以及相关财务报表附注，并出具
了中兴华审字（2024）第 014327 号的审计报告。
1、合并资产负债表
表十七-9 科工园公司合并资产负债表
单位：万元
项目 2023 年末 2022 年末 2021 年末 2020 年末
货币资金 54,533.74 17,837.20 3,411.40 2,092.89
应收账款 27,919.09 21,377.51 22,206.23 12,669.30
预付款项 1.38 - 9,500.00 9,500.00
其他应收款 387,837.91 164,267.65 55,676.81 23,620.97
存货 - - 2.46 2.76
其他流动资产 597.22 - - 161.62
流动资产合计 470,889.35 203,482.35 90,796.90 48,047.53
长期股权投资 90,540.57 - - -
投资性房地产 - 50,455.48 51,633.43 52,811.38
固定资产 3,548.52 365.66 485.50 616.50
在建工程 28,917.20 3,929.42 - -
使用权资产 -
长期待摊费用 - 243.89 421.90 585.49
非流动资产合计 123,006.30 54,994.45 52,540.83 54,013.37
资产总计 593,895.65 258,476.80 143,337.73 102,060.89
短期借款 67,000.00 61,000.00 22,000.00 2,000.00
应付票据 502.17 63.23 318.26 -
应付账款 48,661.98 30,373.19 27,359.78 18,992.93
预收款项 1,284.61 1,281.40 1,369.12 351.77
合同负债 228.10 222.40 446.01 48.39
应付职工薪酬 1,419.27 1,474.89 1,333.57 482.51
应交税费 887.27 783.11 289.94 38.14
应付利息 - 50.11 - -
其他应付款 35,145.94 40,766.05 8,322.56 1,209.51
一年内到期的非流动负债 40,465.55 15,600.00 850.00 1,500.00
其他流动负债 134.13 3.04 - -博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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项目 2023 年末 2022 年末 2021 年末 2020 年末
流动负债合计 195,729.00 151,567.30 62,289.24 24,623.25
长期借款 262,706.64 42,875.00 34,650.00 33,500.00
应付债券 29,990.00 9,926.61 - -
专项应付款 - - - -
租赁负债 - - - -
长期应付款 3,685.73 503.00 87.50 -
递延收益 98.33 1,700.26 1,867.93 670.56
非流动负债合计 296,480.70 55,004.88 36,605.43 34,170.56
负债合计 492,209.71 206,572.18 98,894.67 58,793.81
实收资本 58,235.02 49,035.02 49,035.02 49,035.02
资本公积 40,906.28 1,541.44 - -
盈余公积 282.68 132.82 - -
未分配利润 2,261.96 1,195.35 -4,591.95 -5,767.93
所有者权益合计 101,685.94 51,904.62 44,443.06 43,267.09
负债和所有者权益总计 593,895.65 258,476.80 143,337.73 102,060.89
数据来源：科工园公司 2023 年审计报告、科工园公司 2022 年审计报告、科工园公司 2021 年审计报告、
科工园公司 2020 年审计报告。
部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上存在差异，均系计算中四舍五入造成，下同。
2、合并利润表
表十七-10 科工园公司合并利润表
单位：万元
项目 2023 年末 2022 年度 2021 年度 2020 年度
一、营业收入 49,212.92 51,561.79 42,714.50 14,032.07
减：营业成本 41,194.61 40,002.86 39,425.19 11,114.84
税金及附加 846.83 795.27 764.12 615.07
销售费用 28.81 10.32 70.79 245.61
管理费用 5,427.84 4,896.47 2,394.53 976.94
研发费用 - - - -
财务费用 -811.98 -119.82 -154.09 684.19
其中：利息费用 8,668.33 5,298.80 2,287.53 915.11
利息收入 9,645.53 5,432.17 2,287.53 163.02
加：其他收益 237.08 777.11 1,108.44 229.43
投资收益（损失以“－”号填列） -2.89 - - -
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -2.89 - - -
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益 - - - -
净敞口套期收益（损失以“－”号填列） - - - -
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） - - - -
信用减值损失（损失以“－”号填列） -598.23 -255.11 -142.33 -486.54
资产减值损失（损失以“－”号填列） - - - -
资产处置收益（损失以“－”号填列） - - - -博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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项目 2023 年末 2022 年度 2021 年度 2020 年度
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 2,162.77 6,498.69 1,180.08 138.30
加：营业外收入 36.40 - 12.75 16.06
减：营业外支出 - 79.99 16.85 5.91
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 2,199.17 6,418.70 1,175.98 148.46
减：所得税费用 700.50 498.58 - -
四、净利润（净亏损以"－"号填列） 1,498.67 5,920.12 1,175.98 148.46
五、其他综合收益的税后净额 - - - -
六、综合收益总额 1,498.67 5,920.12 1,175.98 148.46
数据来源：科工园公司 2023 年审计报告、科工园公司 2022 年审计报告、科工园公司 2021 年审计报告、
科工园公司 2020 年审计报告。
3、合并现金流量表
表十七-11 科工园公司合并现金流量表
单位：万元
项目 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 45,895.44 49,923.75 38,289.63 6,773.80
收到的税费返还 - - 91.45 -
收到其他与经营活动有关的现金 354,446.02 178,344.37 81,324.37 490.66
经营活动现金流入小计 400,341.46 228,268.12 119,705.45 7,264.46
购买商品、接受劳务支付的现金 20,303.77 27,869.51 27,167.63 3,670.34
支付给职工以及为职工支付的现金 6,923.70 6,419.41 4,109.36 1,443.60
支付的各项税费 1,626.58 1,336.12 890.70 668.49
支付其他与经营活动有关的现金 572,502.25 255,275.44 98,859.46 25,072.54
经营活动现金流出小计 601,356.29 290,900.47 131,027.15 30,854.98
经营活动产生的现金流量净额 -201,014.83 -62,632.36 -11,321.70 -23,590.52
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 - 2,002.48 4,011.78 2,311.69
取得投资收益收到的现金 - - - -
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收
回的现金净额 - - - -
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 - - - -
收到其他与投资活动有关的现金 - - 1,113.76 2,042.00
投资活动现金流入小计 - 2,002.48 5,125.54 4,353.69
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支
付的现金 32,170.92 1,128.06 16.05 27.89
投资支付的现金 2,053.10 2,000.00 7,000.00 900.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 - - - -
支付其他与投资活动有关的现金 - 50.00 4,000.00 -
投资活动现金流出小计 34,224.02 3,178.06 11,016.05 927.89
投资活动产生的现金流量净额 -34,224.02 -1,175.59 -5,890.52 3,425.79
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 9,200.00 - - -
取得借款收到的现金 374,646.64 102,920.00 24,000.00 37,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 - - - -
筹资活动现金流入小计 383,846.64 102,920.00 24,000.00 37,000.00
偿还债务支付的现金 101,943.99 30,900.00 3,500.00 16,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 8,838.99 5,242.07 2,287.53 868.58
支付其他与筹资活动有关的现金 28,747.10 - - -
筹资活动现金流出小计 139,530.08 36,142.07 5,787.53 16,868.58博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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项目 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
筹资活动产生的现金流量净额 244,316.56 66,777.93 18,212.47 20,131.42
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 9,077.70 2,969.99 1,000.25 -33.31
加：期初现金及现金等价物余额 6,063.13 3,093.14 2,092.89 2,126.19
六、期末现金及现金等价物余额 15,140.83 6,063.13 3,093.14 2,092.89
数据来源：科工园公司 2023 年审计报告、科工园公司 2022 年审计报告、科工园公司 2021 年审计报告、
科工园公司 2020 年审计报告。
（二）财务数据分析
1、资产分析
表十七-12 科工园公司资产构成情况
单位：万元、 %
科目 2023 年末 2022 年末 2021 年末 2020 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
货币资金 54,533.74 9.18 17,837.20 6.90 3,411.40 2.38 2,092.89 2.05
应收账款 27,919.09 4.70 21,377.51 8.27 22,206.23 15.49 12,669.30 12.41
预付款项 1.38 - - - 9,500.00 6.63 9,500.00 9.31
其 他 应 收
款 387,837.91 65.30 164,267.65 63.55 55,676.81 38.84 23,620.97 23.14
存货 - - - - 2.46 - 2.76 -
其 他 流 动
资产 597.22 0.10 - - - - 161.62 0.16
流 动 资 产
合计 470,889.35 79.29 203,482.35 78.72 90,796.90 63.34 48,047.53 47.08
长 期 股 权
投资 90,540.57 15.25 - - - - - -
投 资 性 房
地产 - - 50,455.48 19.52 51,633.43 36.02 52,811.38 51.74
固定资产 3,548.52 0.60 365.66 0.14 485.50 0.34 616.50 0.60
在建工程 28,917.20 4.87 3,929.42 1.52 - - - -
使 用 权 资
产 - -
长 期 待 摊
费用 - - 243.89 0.09 421.90 0.29 585.49 0.57
非 流 动 资
产合计 123,006.30 20.71 54,994.45 21.28 52,540.83 36.66 54,013.37 52.92
资产总计 593,895.65 100.00 258,476.80 100.00 143,337.73 100.00 102,060.89 100.00
截至 2020-2023 年，科工园公司的总资产分别为 102,060.89 万元、 143,337.73 万元、
258,476.80 万元和 593,895.65 万元，科工园公司资产规模保持增长态势。截至 2021 年末，
科工园公司总资产较 2020 年末增加 41,276.84 万元，增长 40.44%，主要系营业收入快速增
长导致对应的应收账款增长、以及关联方往来产生的其他应收款增长。截至 2022 年末，科
工园公司总资产较 2021 年末增加 115,139.07 万元，增长 80.33%，主要系对关联方天津泰
港实业有限公司往来产生的关联借款增长。截至 2023 年末，科工园总资产较 2022 年末增
加 335,418.85 万元，增长 129.77%，主要系长期股权投资增加及关联方往来产生的其他应
收款增长。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
273
从资产结构来看，截至 2020-2023 年，科工园公司流动资产占比逐年提升，非流动资
产占比逐年下降。截至 2023 年 12 月末，科工园公司流动资产合计占资产总额的比重增长
至 79.29%，主要系货币资金及其他应收款增加所致。科工园公司流动资产主要由货币资金、
应收账款、预付款项、其他应收款、其他流动资产等科目构成。截至 2020-2023 年，科工
园公司流动资产合计分别为 48,047.53 万元、 90,796.90 万元、 203,482.35 万元和 470,889.35
万元，占资产总额的比重分别为 47.08%、 63.34%、 78.72%和 79.29%。
科工园公司非流动资产主要由长期股权投资、投资性房地产、固定资产、在建工程、
长期待摊费用等科目构成 。截至 2020-2023 年，科工园公司非流动资产合计分别为
54,013.37 万元、 52,540.83 万元、 54,994.45 万元和 123,006.30 万元，占资产总额的比重分别
为 52.92%、 36.66%、 21.28%和 20.71%。截至 2020-2023 年，科工园公司投资性房地产分
别为 52,811.38 万元、 51,633.43 万元、 50,455.48 万元和 0 万元，占资产总额的比重分别为
51.74%、 36.02%、 19.52%和 0%。 2022 年末，科工园公司在建工程增加 3,929.42 万元，主
要系新增药检院仪器设备投入、数字产业园提升改造一期工程及厂房及泰达生物技术创新
园二期建设。
2、负债分析
表十七-13 科工园公司负债构成情况
单位：万元、 %
科目 2023 年末 2022 年末 2021 年末 2020 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
短期借款 67,000.00 13.61 61,000.00 29.53 22,000.00 22.25 2,000.00 3.40
应付票据 502.17 0.10 63.23 0.03 318.26 0.32
应付账款 48,661.98 9.89 30,373.19 14.70 27,359.78 27.67 18,992.93 32.30
预收款项 1,284.61 0.26 1,281.40 0.62 1,369.12 1.38 351.77 0.60
合同负债 228.10 0.05 222.40 0.11 446.01 0.45 48.39 0.08
应付职工薪酬 1419.27 0.29 1,474.89 0.71 1,333.57 1.35 482.51 0.82
应交税费 887.27 0.18 783.11 0.38 289.94 0.29 38.14 0.06
其他应付款 35,145.94 7.14 40,766.05 19.73 8,322.56 8.42 1,209.51 2.06
一年内到期的非
流动负债 40,465.55 8.22 15,600.00 7.55 850.00 0.86 1,500.00 2.55
其他流动负债 134.13 0.03 3.04 0.00 - - - -
流动负债合计 195,729.00 39.77 151,567.30 73.37 62,289.24 62.99 24,623.25 41.88
长期借款 262,706.64 53.37 42,875.00 20.76 34,650.00 35.04 33,500.00 56.98
应付债券 29,990.00 6.09 9,926.61 4.81 - - - -
租赁负债 - - - - - - - -
长期应付款 3,685.73 0.75 503.00 0.24 87.50 0.09 - -
递延收益 98.33 0.02 1,700.26 0.82 1,867.93 1.89 670.56 1.14
非流动负债合计 296,480.70 60.23 55,004.88 26.63 36,605.43 37.01 34,170.56 58.12
负债合计 492,209.71 100.00 206,572.18 100.00 98,894.67 100.00 58,793.81 100.00
截至 2020-2023 年，科工园公司总负债分别为 58,793.81 万元 、 98,894.67 万元 、
206,572.18 万元和 492,209.71 万元，随着科工园公司业务规模的扩大，总负债呈增长态势，博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
274
主要系科工园公司为开发新项目大幅增加短期借款所致。
截至 2020-2023 年，科工园公司流动负债合计分别为 24,623.25 万元、 62,289.24 万元、
151,567.30 万元和 195,729.00 万元，占负债总额的比重分别为 41.88%、 62.99%、 73.37%和
39.77%。科工园公司流动负债占比较大，主要由短期借款、应付账款、其他应付款、一年
内到期的非流动负债等组成。截至 2020-2023 年，科工园公司短期借款分别为 2,000.00 万
元、 22,000.00 万元、 61,000.00 万元和 67,000.00 万元，占负债总额的比重分别为 3.40%、
22.25%、 29.53%和 13.61%，主要由保证借款、抵押借款、质押借款构成。 2023 年 12 月末，
科工园公司短期借款较 2022 年末增加 6,000.00 万元，增长 9.84%，主要系科工园公司为满
足经营发展需要适当增加短期借款规模，科工园公司会根据实际经营情况以及营运资金的
需要，合理安排短期借款的筹措及偿还。截至 2020-2023 年，科工园公司应付账款分别为
18,992.93 万元、 27,359.78 万元、 30,373.19 万元和 48,661.98 万元，占负债总额的比重分别
为 32.30%、 27.67%、 14.70%和 9.89%。
截至 2020-2023 年，科工园公司非流动负债合计分别为 34,170.56 万元、 36,605.43 万
元 、 55,004.88 万元和 296,480.70 万元 ，占负债总额的比重分别为 58.12%、 37.01%、
26.63%和 60.23%。非流动负债主要由长期借款、应付债券等科目组成。截至 2020-2023 年，
科工园公司长期借款分别为 33,500.00 万元、 34,650.00 万元、 42,875.00 万元和 262,706.64
万元，占负债总额的比重分别为 56.98%、 35.04%、 20.76%和 53.37%。截至 2023 年 12 月
末，长期借款较 2022 年末增加 219,831.64 万元，增长 512.73%，主要系科工园公司为满足
经营发展需要适当增加长期借款规模，科工园公司会根据实际经营情况以及营运资金的需
要，合理安排长期借款的筹措及偿还。
3、现金流量分析
表十七-14 科工园公司现金流状况
单位：万元
项目 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
经营活动现金流入小计 400,341.46 228,268.12 119,705.45 7,264.46
经营活动现金流出小计 601,356.29 290,900.47 131,027.15 30,854.98
经营活动产生的现金流量净额 -201,014.83 -62,632.36 -11,321.70 -23,590.52
投资活动现金流入小计 - 2,002.48 5,125.54 4,353.69
投资活动现金流出小计 34,224.02 3,178.06 11,016.05 927.89
投资活动产生的现金流量净额 -34,224.02 -1,175.59 -5,890.52 3,425.79
筹资活动现金流入小计 383,846.64 102,920.00 24,000.00 37,000.00博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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项目 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
筹资活动现金流出小计 139,530.08 36,142.07 5,787.53 16,868.58
筹资活动产生的现金流量净额 244,316.56 66,777.93 18,212.47 20,131.42
现金及现金等价物净增加额 9,077.70 2,969.99 1,000.25 -33.31
期末现金及现金等价物余额 15,140.83 6,063.13 3,093.14 2,092.89
2020-2023 年度，科工园公司经营活动产生的现金流量净额分别为-23,590.52 万元、 -
11,321.70 万元、 -62,632.36 万元和-201,014.83 万元。 2021 年的经营活动产生的现金流量净
额同比增加 12,268.82 万元， 2022 年的经营活动产生的现金流量净额同比减少-51,310.65 万
元， 2023 年的经营活动产生的现金流量净额同比减少-138,382.47 万元。 2020-2023 年期间
科工园公司经营活动产生的现金流量净额为负，主要原因是科工园公司的资金管控模式是
资金归集至产发集团，因此将关联企业（产发集团、国资公司等）的往来款项计入了支付
与其他经营活动有关的现金。
2020-2023 年度，科工园公司投资活动产生的现金流量净额分别为 3,425.79 万元、 -
5,890.52 万元、 -1,175.59 万元和-34,224.02 万元。 2021 年科工园公司投资活动产生的现金流
量净额同比减少 9,316.31 万元， 2022 年科工园公司投资活动产生的现金流量净额同比增加
4,714.93 万元， 2023 年科工园公司投资活动产生的现金流量净额同比减少-33,048.43 万元。
除 2020 年度外均为现金净流出，主要由于投资支付的现金较多及购建固定资产支出增加所
致。
2020-2023 年，科工园公司筹资活动产生的现金流量净额分别为 20,131.42 万元、
18,212.47 万元、 66,777.93 万元和 244,316.56 万元。 2021 年，科工园公司筹资活动产生的现
金流量净额同比减少 1,918.95 万元，降幅为 9.53%。 2022 年，科工园公司筹资活动产生的
现金流量净额同比增加 48,565.46 万元，增幅为 266.66%， 2023 年，科工园公司筹资活动产
生的现金流量净额同比增加 177,538.63 万元，增幅为 265.86%，主要系取得借款收到的现
金大幅上升所致。筹资性现金流以流入为主，主要原因是随着在建工程的增加，科工园公
司的资金需求有所上升。
2020-2023 年，科工园公司现金及现金等价物净增加额分别为-33.31 万元、 1,000.25 万
元、 2,969.99 万元和 9,077.70 万元。截至 2020-2023 年，科工园公司期末现金及现金等价物
余额分别为 2,092.89 万元、 3,093.14 万元、 6,063.13 万元和 15,140.83 万元。
4、盈利能力分析
表十七-15 科工园公司盈利能力指标表
单位：万元博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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项目 2023 年末/年度 2022 年末/年度 2021 年末/年度 2020 年末/年度
营业收入 49,212.92 51,561.79 42,714.50 14,032.07
利润总额 2,199.17 6,418.70 1,175.98 148.46
净利润 1,498.67 5,920.12 1,175.98 148.46
毛利率（%） 16.29 22.42 7.70 20.79
净利率（%） 3.05 11.48 2.75 1.06
总资产收益率（%） 0.35 2.95 0.96 0.18
净资产收益率（%） 1.95 12.29 2.68 0.35
注：
1、毛利率=（营业收入-营业成本） /营业收入
2、净利率=净利润/营业收入
3、总资产收益率=净利润/[（期初总资产+期末总资产） /2]
4、净资产收益率=净利润/[（期初净资产+期末净资产） /2]
2020-2023 年，科工园公司实现营业收入分别为 14,032.07 万元、 42,714.50 万元、
51,561.79 万元和 49,212.92 万元。 2021 年，科工园公司营业收入同比增加 28,682.43 万元，
增幅 204.41%，主要系科工园公司新托管的项目增加所致。 2022 年，科工园公司营业收入
同比增加 8,847.29 万元，增幅 20.71%，主要系当年营运情况良好使得营业收入增加。
2020-2023 年，科工园公司分别实现净利润 148.46 万元、 1,175.98 万元、 5,920.12 万元和
1,498.67 万元。 2021 年，科工园公司净利润同比增加 1,027.52 万元，增幅 692.13%，主要
系新托管的项目增加所致； 2022 年，科工园公司净利润同比增加 4,744.14 万元，增幅
403.42%，主要系 2021 年实际运营成本高于结算协议预估的成本所致。
2020-2023 年，科工园公司毛利率分别为 20.79%、 7.70%、 22.42%和 16.29%， 2021 年
度科工园公司毛利率较低，主要原因是托管资产当年实际发生的成本高于结算协议约定的
预估成本所致。 2020-2023 年，净利率分别为 1.06%、 2.75%、 11.48%和 3.05%，总资产收
益率分别为 0.18%、 0.96%、 2.95%和 0.35%。净资产收益率分别为 0.35%、 2.68%、 12.29%
和 1.95%，科工园公司具有良好的盈利能力和持续发展能力。
5、偿债能力分析
表十七-16 科工园公司偿债能力分析
项目 2023 年末/年度 2022 年末/年度 2021 年末/年度 2020 年末/年度
流动比率（倍） 2.41 1.34 1.46 1.95
速动比率（倍） 2.41 1.34 1.46 1.95
资产负债率（%） 82.88 79.92 68.99 57.61
EBITDA 利息倍数 1.25 2.21 1.51 1.16
注：
1、流动比率=流动资产/流动负债
2、速动比率=（流动资产-存货） /流动负债博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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3、资产负债率=期末负债总额/期末资产总额×100%
4、 EBITDA 利息保障倍数=EBITDA/（计入财务费用利息支出+资本化利息）
从短期偿债能力指标来看，截至 2020-2023 年，科工园公司流动比率分别为 1.95、
1.46、 1.34 和 2.41，速动比率分别为 1.95、 1.46、 1.34 和 2.41。流动比率和速动比率均处于
正常水平，流动资产对流动负债的覆盖率较高，有着较好的抗风险能力。总体来看，科工
园公司短期偿债能力较好。
从长期偿债能力指标来看，截至 2020-2023 年，科工园公司资产负债率分别为 57.61%、
68.99%、 79.92%和 82.88%。科工园公司资产负债率较高，主要系业务需求导致的资金需求
较大、负债相对较高。 2020-2023 年，科工园公司 EBITDA 利息保障倍数分别为 1.16、 1.51、
2.21 和 1.25，总体来看近三年科工园公司 EBITDA 利息保障倍数高，偿债能力强。
6、营运能力分析
表十七-17 科工园公司营运能力分析
项目 2023 年末/年度 2022 年末/年度 2021 年末/年度 2020 年末/年度
应收账款周转率（次） 2.00 2.37 2.45 1.61
总资产周转率（次） 0.12 0.26 0.35 0.17
注：
1、应收账款周转率（次） =营业收入/[（期初应收账款总额+期末应收账款总额） /2]
2、总资产周转率（次） =营业收入/[（期初资产总额+期末资产总额） /2]
从营运能力指标来看， 2020-2023 年，科工园公司应收账款周转率分别为 1.61、 2.45、
2.37 和 2.00，虽存在一定的波动，但整体保持稳定状态，营运能力较强。 2020-2023 年，科
工园公司总资产周转率分别为 0.17、 0.35、 0.26 和 0.12，总体保持稳定。鉴于科工园公司
资产规模较大、基础设施建设项目投资建设周期长等因素，科工园公司总资产周转率相对
较低，符合公司所在行业及自身业务结构的特征。预计随着建设项目逐步完工，科工园公
司的营运能力指标将进一步改善。
五、历史信用表现
（一）资本市场公开融资情况
截至 2024 年 3 月 31 日，科工园公司未在资本市场公开融资。
（二）历史信用表现
根据科工园公司提供的报告时间为 2023 年 7 月 11 日的《企业信用报告（自主查询
版）》，并经查询最高人民法院的“全国法院失信被执行人名单信息公布与查询系统”（http:
//zxgk.court.gov.cn/shixin/）、信用中国网站（creditchina.gov.cn）、中国执行信息公开网（h博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
278
ttp://zxgk.court.gov.cn/）、国家税务总局（https://chinatax.gov.cn/）、中国银行保险监督管
理委员会网站（http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/index/index.html）、中国证券监督管
理委员会证券期货市场失信记录查询平台（http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/honestyObj/q
uery.do）中华人民共和国住房和城乡建设部网站（http://www.mohurd.gov.cn/）、中华人民
共和国自然资源部网站（http://www.mnr.gov.cn/）、中华人民共和国应急管理部网站（https:
//www.mem.gov.cn/）、中华人民共和国生态环境部网站（https://www.mee.gov.cn/）、中华
人民共和国国家市场监督管理总局（http://www.samr.gov.cn/）、中华人民共和国国家发展
和改革委员会网站（http://www.ndrc.gov.cn）、中华人民共和国财政部网站（http://www.mo
f.gov.cn）、国家统计局网站（http://www.stats.gov.cn/）、国家税务总局网站（http://www.c
hinatax.gov.cn/）等网站，科工园公司最近三年在投资建设、生产运营、工商、税务领域未
存在重大违法违规记录，亦未被有权人认定为失信被执行人、失信生产经营单位或者其他
失信单位并被暂停或者限制融资。
六、对基础设施项目的转让是否获得外部有权机构的审批
根据《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》（国资发产权规〔2022〕 39 号）
的规定， “国家出资企业及其子企业通过发行基础设施 REITs 盘活存量资产，应当做好可行
性分析，合理确定交易价格，对后续运营管理责任和风险防范作出安排，涉及国有产权非
公开协议转让按规定报同级国有资产监督管理机构批准。 ”
科工园公司唯一股东泰达产发集团已按照其内部管理规定，于 2022 年 5 月 24 日召开
党委会， 2022 年 4 月 28 日召开总经理办公会，并已于 2022 年 5 月 25 日向科工园公司出具
股东决定，通过了本基金整体方案，同意科工园公司作为原始权益人，以数字产业园、大
陆汽车厂房开展基础设施领域不动产投资信托基金试点项目，将科工园公司持有项目公司
100%股权作为基础资产转让给专项计划，并签署本基金及专项计划项下的交易文件。
国资公司已于 2022 年 12 月 23 日召开董事会并作出董事会决议，同意科工园公司作为
原始权益人参与由基金管理人设立并管理的一支公募基金，公募基金拟通过持有专项计划
管理人设立并管理的一支资产支持专项计划的全部份额，最终投资于基础设施项目；同意
将国资公司持有的大陆汽车系统（天津）有限公司厂房项目（原不动产权证书编号：津
（2022）开发区不动产权第 1203016 号）资产无偿划转至智造产业园公司；同意科工园公
司将其持有的数字产业园项目（原不动产权证书编号：津（2020）开发区不动产权第
1004271 号）资产无偿划转至数字产业园公司名下；同意科工园公司作为原始权益人，将博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
279
其持有的项目公司全部股权及债权（如有）作为基础资产转让给计划管理人（代表专项计
划），并签署公募基金及专项计划项下的交易文件。
国资公司已于 2022 年 12 月 23 日召开股东会并作出股东会决议，国资公司全体股东
（即开发区国资局和天津中联置业有限公司）一致同意科工园公司作为原始权益人参与由
基金管理人设立并管理的一支公募基金，本基金拟通过持有专项计划管理人设立并管理的
一支资产支持专项计划的全部份额，最终投资于基础设施项目；将其持有的大陆汽车系统
（天津）有限公司厂房项目（原不动产权证书编号：津（2022）开发区不动产权第
1203016 号）资产无偿划转至智造产业园公司，同意科工园公司将其持有的数字产业园项
目（原不动产权证书编号：津（2020）开发区不动产权第 1004271 号）资产无偿划转至数
字产业园公司名下；同意科工园公司作为原始权益人，将其持有的项目公司全部股权及债
权（如有）作为基础资产转让给计划管理人（代表专项计划），并签署本基金及专项计划
项下的交易文件。
综上，本项目国资公司及原始权益人已经履行了内部审批程序，取得了国资公司股东
会，以及原始权益人唯一股东的同意，并已取得相关主管部门的确认及国资管理部门的批
准。本项目所涉项目公司、 SPV 公司的 100%股权转让及基础设施项目资产无偿划转事项
符合相关法律法规的要求，可以依法依规进行，相关限制已具备解除条件。
七、原始权益人拟认购基础设施基金份额情况
原始权益人或其同一控制下的关联方参与本基金份额的认购，份额以最终认购数额为
准，但合计持有战略配售的基础设施基金份额所占本次基金份额发售数量的比例不低于
《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证
券投资基金（REITs）业务办法（试行）》等适用法律法规、监管部门要求的战略配售比例。
原始权益人或同一控制下的关联方参与本基金份额战略配售的比例合计不得低于本次
基金份额发售数量的 34%，其中基金份额发售总量的 20%持有期自上市之日起不少于 60
个月，超过 20%部分持有期自上市之日起不少于 36 个月，基金份额持有期间不允许质押。
原始权益人或其同一控制下的关联方拟卖出战略配售取得的基础设施基金份额的，应当按
照相关规定履行信息披露义务。基础设施项目控股股东或实际控制人，或其同一控制下的
关联方，原则上还应当单独适用前款规定。
基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方以外的专业机构投资者参与本基金
份额战略配售的，战略配售比例由基金管理人合理确定，持有本基金份额期限自上市之日博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
280
起不少于 12 个月。
本基金战略配售情况详见本招募说明书及届时披露的基金份额发售公告等文件。
八、原始权益人转让基础设施项目回收资金用途
原始权益人承诺将本基金的回收资金主要以项目资本金方式或者以向关联公司借款及
关联公司收购盘活存量项目方式直接用于新的基础设施项目建设，本次回收资金拟用于融
达科技园新建厂房、生物医药创新园二期建设、 GMP 完善和市药检院滨海实验室一期项目、
泰达高科技园一二期升级改造项目和天大科技园收购及提升。拟新投资的基础设施项目情
况如下：
表十七-18 募集资金拟投资项目
类别 募集资金投资项目情况
项目名称 融达科技园
新建厂房
生物 医药创
新园二期
GMP 完善和
市 药 检院 滨
海 实 验室 一
期项目
泰达 高科技
园一 二期升
级改造项目
天 大 科 技 园
收 购 及 提 升
改造项目
项目总投资（亿元） 1.8 12 1.5 6.4 5
项目资本金（亿元） 0.54 3.6 1.1 1.9 1.5
项目资本金缺口（亿元） 0.54 3 0.8 1.9 1
建设内容和规模
计划利用融
达科技园内
1.2 万平米空
地新建 3 万
平米生物医
药类生产厂
房，投资估
算 1.8 亿
元。
生物医药创
新园一期已
开发完成，
计划在二期
继续建设医
药企业生产
载体，土地
面积 11 万平
米，计划建
设研发办公
及厂房载体
22 万平米。
GMP 中试研
发平台项目
建筑面积
1.41 万平方
米,框架结构
四层，现计
划对项目进
行改造完
善，同时在
GMP 四楼计
划建设市药
检院滨海实
验室一期项
目，装修及
设备购置投
入约 8300 万
元。
对园区整体
提升改造，
深度优化园
区载体空间
布局，改扩
建与拆除重
建相结合，
提高容积率
与使用效
率，最大限
度的发挥产
业集聚效
应。改造前
总建筑面积
为 6.4 万平
米，改造后
可经营面积
为 14.5 平方
米。
天大科技园
占地面积 13
万平方米，
总建筑面积
约 11 万平方
米，是国家
科技部、教
育部确定的
首批十五个
国家大学科
技园建设试
点单位之
一，也是天
津市唯一的
国家级大学
科技园，计
划通过收购
盘活方式取
得该项资产
并进行提升
改造。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
281
类别 募集资金投资项目情况
项目名称 融达科技园
新建厂房
生物 医药创
新园二期
GMP 完善和
市 药 检院 滨
海 实 验室 一
期项目
泰达 高科技
园一 二期升
级改造项目
天 大 科 技 园
收 购 及 提 升
改造项目
前期工作进展
概念阶段：
正在进行可
研编制
已开工建
设：
计划分三期
实施，首期
2.6 万平米厂
房已于 2023
年 1 月开工
建设，预计
2024 年 10 月
份竣工，二
期 5.4 万平
米已于 2023
年 6 月份开
工，预计
2024 年 12 月
份竣工，三
期目前正在
办理土地规
划调整和土
地手续阶
段。
已开工建
设：
施工和装修
已于 2022 年
8 月份开工
建设， 2023
年 3 月竣
工，实验仪
器设备安装
2023 年 1 月
启动，计划
2023 年 9 月
份安装调试
完成。
概念阶段：
正在进行产
业策划和方
案设计，计
划年底前完
成立项、设
计招标等前
期工作。
已开工建
设：
分四期实
施，首期已
于 2023 年 2
月份启动，
计划 10 月份
竣工，竣工
后启动二期
改造前期工
作。
拟开工时间 2024 年 6 月 2023 年 1 月 2022 年 8 月 2024 年 6 月 2023 年 2 月
拟使用募集
资金规模
（亿元）
科工园公
司 0.4 2.8 0.6 1.2 0.4
募集资金投
入项目的具
体方式
科工园公
司
资本金投入
和对关联公
司借款投入
向国资公司
提供借款投
入
直接投入
资本金投入
和对关联公
司借款投入
收购关联公
司资产并直
接投入
项目介绍如下：
（一）融达科技园新建厂房
计划利用融达科技园内 1.2 万平米空地新建 3 万平米生物医药类生产厂房，投资估算
1.8 亿元。
（二）生物医药创新园二期建设
2007 年科技部、商务部、卫生部、国家食品药品监督管理局和天津市政府共同组建成
立国家生物医药国际创新园，现一期已开发完成，计划在二期继续建设医药企业生产载体，
土地面积 11 万平米，计划建设厂房载体 22 万平米，投资估算 12 亿元。
（三） GMP 完善和市药检院滨海实验室一期项目
该项目为企业投资项目。 GMP 中试研发平台项目位于滨海新区“国家生物医药创新园”，
建筑面积 14,151 平方米,框架结构四层，现计划对项目进行改造完善，预计需投入资金博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
282
7,000 万元，同时在 GMP 四楼计划建设市药检院滨海实验室一期项目，装修及设备购置投
入约 8,300 万元，项目总投资估算 1.5 亿元。
上述三个项目主要用于发展生物医药行业。经开区现有 400 余家医药企业，覆盖医药
六大领域，包括生物药及制品、化学药、医疗器械、数字医疗、 CRO/CDMO、药械流通，
医药产业链条完整，拥有高水平的研发机构 30 余家， 2019 年入选全国生物医药园区综合
竞争力 50 强。经开区生物医药产业发展迅猛，现有载体难以满足需求，亟需新建部分载体
来满足生物医药企业的需求。生物医药创新园二期作为天津市和经开区的重点建设项目，
将为经开区生物医药企业提供更多可用载体，促进生物医药行业的进一步发展，符合天津
市生物医药战略新兴产业集群的发展战略。
（四）泰达高科技园一二期升级改造项目
原园区形象老旧，功能配套不足，计划对园区整体提升改造，深度优化园区载体空间
布局，改扩建与拆除重建相结合，提高容积率与使用效率，最大限度的发挥产业集聚效应。
改造前总建筑面积为 6.4 万平米，改造后可经营面积为 14.5 平方米，容积率达到 1.42，提
升了约 2.4 倍，投资估算 6.4 亿元。
（五）天大科技园收购及提升改造项目
天大科技园占地面积 13 万平方米，总建筑面积约 11 万平方米，园区定位于高端电子
商务、 IC 设计等产业领域，现有实际入驻办公企业 171 家，是国家科技部、教育部确定的
首批十五个国家大学科技园建设试点单位之一，也是天津市唯一的国家级大学科技园，计
划通过收购方式取得该项资产并进行提升改造，估算投资总额 5 亿元。
上述（四）、（五）两个项目的建设有助于形成产业配套合理、资源充分共享、市场
竞争有序的、创新创业活跃的现代化生物医药产业集群及高端电子商务、 IC 设计等产业集
群。同时，可促进相关企业的技术研究、设备更新和产品开发，为产业竞争力的进一步提
高奠定基础。募投的 5 个项目总投资为 26.7 亿元，其中已经落实的资金为 14.9 亿元，剩余
需要自筹、融资等方式需要解决的资金缺口为 11.8 亿元。本基金发行回收净资金 5.64 亿元，
可解决上述资金缺口的 47.8%，剩余缺口需要通过利润滚存再投资、银行借款、发行专项
债等方式解决。申报书所列 5 个项目可利用本基金的净回收资金需要根据项目建设具体情
况进行具体分配。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
283
第十八部分.基础设施项目运营管理安排
一、委托外部管理机构情况
（一）基本情况
1、基本信息
表十八-1 外部管理机构基本情况
企业名称 天津泰达产业园管理有限公司
企业类型 有限责任公司（法人独资）
成立日期 2022 年 5 月 5 日
统一社会信用代码 91120116MABLK6XCX2
注册资本 人民币 500 万元
法定代表人 杨帆
注册地址 天津经济技术开发区信环西路 19 号 8 号楼 2 楼 8201-25
经营范围
一般项目：园区管理服务；创业空间服务；非居住房地产租赁；商务秘书服
务；房地产经纪；房地产咨询；企业管理咨询；企业管理；财务咨询；办公
设备租赁服务；计算机及通讯设备租赁；计算机及办公设备维修；市场主体
登记注册代理；物业管理；停车场服务；工业设计服务；规划设计管理；科
技中介服务；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术
推广；项目策划与公关服务；市场营销策划；会议及展览服务；工程管理服
务；合同能源管理；商业综合体管理服务；餐饮管理；外卖递送服务；柜
台、摊位出租；单位后勤管理服务；广告制作；业务培训（不含教育培训、
职业技能培训等需取得许可的培训）；城市绿化管理；园林绿化工程施工；
环保咨询服务；节能管理服务；数字内容制作服务（不含出版发行）；安全
咨询服务；采购代理服务；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）。
（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
登记状态 存续（在营、开业、在册）
2、本基金外部管理机构符合《基础设施基金指引》第四十条规定的说明
根据表十八-1 中天津泰达产业园管理有限公司（以下简称“运营管理机构”）的营业执
照及其公司章程，其经营范围中包含“园区管理服务”的内容，运营管理机构可以在经营范
围内为基础设施项目提供运营管理服务。
根据运营管理机构提供的公司章程等相关资料以及运营管理机构的确认，运营管理机
构具备丰富的基础设施项目运营管理经验，配备充足的具有基础设施项目运营经验的专业
人员，其中具有 5 年以上基础设施项目运营经验的专业人员不少于 2 名；运营管理机构治
理与财务状况良好，符合《基础设施基金指引》第四十条第一款第（二）项和第（三）项
规定。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
284
在《运营管理协议》等相关法律文件生效后，运营管理机构符合《基础设施基金指引》
第四十条第一款规定的外部管理机构应符合的要求，具备作为基础设施项目外部管理机构
的资质。
（二）历史沿革和股本变动情况
2022 年 5 月 10 日，天津经济技术开发区市场监督管理局颁发《营业执照》（统一社
会信用代码： 91120116MABLK6XCX2），运营管理机构注册资本为人民币 500 万元，由
天津泰达科技工业园有限公司出资设立，股东及其持股情况如下：
表十八-2 运营管理机构股东及其持股情况
序 号
股东名称 认缴出资金额
（人民币万元）
实际出资金额
（人民币万元）
持股比例
（%） 出资方式
1 天津泰达科技工业园有限
公司 500 200 100 货币
（三）股权结构、组织架构及治理结构
1、股东及实际控制人情况
截至 2024 年 3 月 31 日，运营管理机构的控股股东为天津泰达科技工业园有限公司。
2、组织架构
运营管理机构的组织结构如下图所示：
图十八-1 运营管理机构组织架构图
3、治理结构
运营管理机构根据《公司法》等相关法律法规和《公司章程》的规定，建立了完善的
法人治理结构。公司不设董事会，设一名执行董事，由股东任命产生，执行董事任期三年，
任期届满，经任命后连任。公司设经理 1 名，由执行董事聘任或者解聘，经理对执行董事
负责。公司不设监事会，设监事 1 名，由股东任命产生。监事任期每届 3 年，任期届满，
可连选连任。
（四）业务流程、管理制度、风险控制制度及内控情况
根据上级单位定位与自身业务需要，为进一步促进天津泰达产业园管理有限公司以服博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
285
务经开区高质量发展为先导，推动所辖园区产业结构优化、载体利用合理高效、项目质量
提升的转型升级要求，规范招商项目管理，制定准入标准和审批流程，给予优质项目合理
的扶持政策，引导企业健康、有序、快速发展，切实做好落户企业日常服务管理工作，依
据国家及市政府的相关政策法规，及经开区投资促进相关政策、园区产业发展规划，特制
定《天津泰达产业园管理科技工业园有限公司招商项目审批及管理办法》。
1、业务流程
（1）项目入驻标准
1）入驻项目必须符合国家有关法律、法规，及安全生产、环境保护要求。禁止工艺落
后、设备陈旧、高耗能、高耗水、高噪音以及对周边环境有污染的项目入驻。
2）入驻项目主体必须具有独立法人资格和完善的内部管理制度、财务制度，并在经开
区工商注册、税务登记，向属地税务部门缴税。
3）入驻项目应符合经开区及产业园管理公司引资要求及发展定位，且对整体发展规划、
产业体系有积极贡献的生产型企业，或对该产业体系企业有配套、扶助作用的服务型企业。
4）判定项目可否入驻时，需要对其产品附加值、生产工艺、市场占有率、行业排名和
发展前景等内容综合、有效评估，应征询相关审批部门审核，必要时聘请外部顾问或第三
方机构，委托尽职调研，建立科学合理的评价机制。
（2）项目分类及审批
招商项目可具体分为四种类型，其相应的入驻审批如下：
1）一般制造业项目、商贸、办公类等现代服务业项目。由运营服务部洽商审核后，报
副总经理和总经理审批同意后入驻。
2）符合经开区及产业园管理公司引资要求和发展定位，需给予重点支持类项目，应以
上级单位或管委会项目落地支持文件为依托，按照项目优惠政策审批权限执行。由运营服
务部洽商审核后，报副总经理和总经理审批同意后入驻。
3）重大招商引资项目，由运营服务部洽商和促进，根据项目提供的投资计划书和项目
情况，对项目进行评估论证，形成初步意见，报副总经理和总经理审批后，再报请上级单
位统一制定该项目整体优惠扶植政策，并依照经开区招商项目签批流程，由管委会投委会
对项目入驻和给予扶持政策进行审批。
4）拟购置资产类项目、合作开发类项目，由运营服务部充分考虑投资方资质、背景、
项目运营情况等信息，在与项目方充分洽商的基础上，根据项目提供的投资计划书和双方
拟定的合作计划，对项目进行充分评估论证，报副总经理和总经理，经与项目管理公司达博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
286
成一致后，报上级单位审批决策后执行。
（3）项目租金价格、优惠政策及审批
1）租金价格的制定
现有载体的对外租赁价格按照与项目公司批复价格体系执行。
租赁对外报价的构成包括基本租金和物业费两部分，两者合计形成综合租金。如项目
方提出其他增值服务、委托服务等需求，价格须另行商议，不作为租赁对外报价的组成部
分。
2）价格优惠及审批
招商人员应以公司统一的价格体系对外报价，根据项目的情况和审批权限范围给予一
定优惠，由运营服务部审核后，报副总经理和总经理审批后执行。
3）免租期的确定和审批
a．免租期的确定
厂房优惠期采用“2+2+2”让渡基本租金模式给予入驻项目优惠扶持。即经审核可以给予
企业“2 个月开办期+2 个月装修期+2 个月扶持期”，最高不超过 6 个月免租期优惠政策，特
殊情况或突破政策范围需履行相关审批决策程序。
一般类项目租赁，给予 1 个月的装修免租期，如该项目因生产工艺、装修改造、资质
审核等周期较长情况，可再给予 1 个月免租期，最高合计“2 个月开办期”。招商人员根据洽
商情况，评估形成意见，报运营服务部和副总经理审批。
对优质招商项目，或确因厂房现状与企业实际需求相差很大，为盘活资产可考虑再追
加最高“2 个月扶持期”。由运营服务部根据洽商情况，评估形成意见，报副总经理和总经
理审批。
b．免租期的审批
对免租期不超过 6 个月，且免租总金额未超过 100 万元的项目优惠，由副总经理审批
后执行；
对免租期超过 6 个月或免租金额大于 100 万元，但未超过 200 万元的项目优惠，由总
经理审批后执行；
2、管理制度、风险控制制度
（1）《天津泰达产业园管理有限公司内部管理制度（试行）汇编 2023 版》
为保障“博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金”项目发行后基础设施运营
的专业性和连贯性，确保 REITs 对国家有关监管要求的严格落实和运营管理义务的有效履博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
287
行，从而保障公共利益。天津泰达产业园管理有限公司作为原始权益人成立的专业运营公
司负责基础设施资产的运营管理，以高度专业化、深度精细化运营管理为目标，着力推动
基础设施运营提质增效，确保运营目标完成情况可向社会公开，增强运营的透明度。
为加强天津泰达产业园管理有限公司内部管理制度建设，提升公司内部管理水平，强
化风险管控意识，根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》《中华人民
共和国会计法》和其他有关法律法规，参照《企业内部控制基本规范》《企业内部控制应
用指引》等文件，结合上级公司、集团公司文件要求、公司内部管理要求和具体情况，编
制了《天津泰达产业园管理有限公司内部管理制度（试行）汇编 2023 版》。
1）为贯彻落实党的领导融入公司治理各环节，充分发挥上级公司党总支领导作用、股
东的决策作用、经理层的执行作用，明确责任边界、重大经营管理权限，规范管理秩序，
保证集团整体有序运作，提高决策效率，编制了《天津泰达产业园管理有限公司权责管
理》。
2）为明确用工制度，编制了《天津泰达产业园管理有限公司员工手册》；为提高工作
效率、强化工作作风，严格公司考勤管理，编制了《天津泰达产业园管理有限公司员工考
勤管理规定》；为强化公司员工遵纪守法和自我约束的意识，增强员工的积极性和创造性，
维护公司正常的工作秩序，构建和谐劳动关系，编制了《天津泰达产业园管理有限公司员
工奖惩管理办法》。
3）为进一步加强公司管理，确保公司级印章的安全使用，维护公司的合法权益，编制
了《天津泰达产业园管理有限公司印章管理制度》。
4）为加强公司合同管理，维护公司合法权益，根据国家有关法律法规，结合公司具体
情况，编制了《天津泰达产业园管理有限公司合同管理制度》。
（2）《天津泰达产业园管理有限公司财务管理制度汇编》
为提高天津泰达产业园管理有限公司的财务管理与会计核算水平，逐步实现规范化、
制度化、信息化的科学管理，达到对经济活动及收支全过程实行有效监控，同时提高财务
运作效率的目的。依据《中华人民共和国会计法》、《中华人民共和国公司法》等相关现
行成文法律，参照《企业会计准则》、《企业会计制度》以及有关法规、办法，结合产业
园管理公司的经营业态特点与财务管理要求，制定了《天津泰达产业园管理有限公司财务
管理制度汇编》。
（3）《天津泰达产业园管理有限公司安全管理制度汇编》
为加强安全生产投入管理，保障本公司安全生产资金投入，依据《企业安全生产费用博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
288
提取和使用管理办法》《天津市安全生产条例》等法律法规，特制定了《天津泰达产业园
管理有限公司安全管理制度汇编》。
整体上，包括上述制度在内的所有内控制度有利于保证公司内部各部门、各分子公司
的顺畅运转，为公司进一步发展奠定了良好的基础。
（五）主要业务情况
基础设施项目自建成以来由原始权益人科工园公司专业运营团队进行运营管理。 2022
年 5 月，为进一步推动本项目专业化的独立运作，更好地服务基础设施证券投资基金的存
续管理，由原始权益人科工园公司出资设立全资子公司天津泰达产业园管理有限公司，自
2023 年以来运营管理公司逐步接手本项目的日常运营，由于运营管理公司主要运营团队人
员来源于原始权益人的核心管理团队，在运营工作衔接方面不存在实质性障碍，目前运营
管理公司已成功衔接近乎全部运营工作。
运营管理机构主要业务是为本项目提供物业运营服务，保证了产业园的独立运作，目
前运营管理机构在运营的项目仅有本项目。
（六）配备的运营管理人员
截至 2024 年 3 月 31 日，运营管理机构共有员工 6 人，其中构成情况如下：
表十八-3 运营管理机构学历构成情况
学历 人数 占总人数比例
硕士及以上 2 33.33%
本科 4 66.67%
合计 6 100.00%
表十八-4 运营管理机构部门构成情况
部门 人数 占总人数比例
经理层 2 33.33%
综合事务部 1 16.67%
招商运营部 3 50%
合计 6 100.00%
总体来看，依托于运营管理机构的人员配置，整体素质较高，能够为基础设施的运营
提供有力支持。
运营管理机构主要管理人员如下：
刘昕，泰达产业园管理公司执行董事，女， 36 岁，硕士学历，毕业于天津南开大学，
现任泰达科技工业园公司副总经理。 2011 年 7 月入职天津经技术开发区管委会直属企业天
津泰达科技发展集团有限公司，具有超过 10 年的招商引资、企业服务、园区运营及相关管
理经验，长期从事区域产业培育和生态体系建设工作，对自贸区、双创示范基地、科技孵博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
289
化器等创新示范项目政策制定、服务体系搭建、项目引入经验丰富。历任天津经济技术开
发区管委会新经济促进局科长，泰达科技工业园公司副总经理。
杨帆，泰达产业园管理公司法定代表人、总经理，男， 44 岁，硕士学历，毕业于天津
南开大学，现任泰达科技工业园公司综合管理部部长。 2001 年 11 月入职天津经技术开发
区管委会直属企业天津开发区微电子工业区总公司，长期前端一线工作，具有超过 20 年的
产业园区招商引资、企业服务、园区运营及相关工作管理经验。历任微电子工业区总公司
招商服务部部长、投资服务部部长，天津泰达科技工业园公司园区运营部部长。熟悉产业
园区开发流程、策划、招商、服务与运营管理工作及技巧运用；尤其了解京津冀地区产业
园区运营管理模式及招商服务方式，具备独立团队管理及人员培训能力。
李鹏程，运营管理公司综合事务部部长，男， 41 岁，本科学历，中级工程师职称。
2005 年入职天津经技术开发区管委会直属企业天津开发区微电子工业区总公司，长期在一
线工作，具有超过 18 年的产业园区物业管理、工程建设、公用事业管理、园区运营管理及
相关工作经验。历任微电子工业区总公司公用事业部市政主管、物业管理部运营主管，天
津泰达科技工业园公司园区运营部市场拓展主管、经营管理部规划发展主管。
马文先，招商运营部主管，女， 37 岁，本科学历，中级经济师，中级工程师。 2012 年
入职天津经技术开发区管委会直属企业天津泰达弘泰物业服务有限公司，长期在一线工作，
具有超过 11 年的产商业项目物业管理、工程建设、企业服务、安全管理、运营管理及相关
工作经验。历任天津泰达弘泰物业服务有限公 司工程管理部主管、经理助理，借调上级单
位天津开发区国有资产经营有限公司、泰达产发集团工程管理部主管。
经登录中国执行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）、应急管理部网站（http
s://www.mem.gov.cn/）、生态环境部网站（http://www.mee.gov.cn/）、国家市场监督管理总
局网站（http://www.samr.gov.cn/）、国家发展和改革委员会网站（http://credit.ndrc.gov.cn/X
YXX/admin_client/form_designer/ttt/index.html）、财政部网站（http://www.mof.gov.cn/index.
html）、中华人民共和国住房和城乡建设部（http://www.mohurd.gov.cn/），截至本招募说
明书出具日，未发现主要管理人员最近两年在投资建设领域、安全生产领域、环境保护领
域、产品质量领域、财政性资金管理使用领域存在失信记录，未发现其因严重违法失信行
为，被认定为失信被执行人或被暂停或限制进行融资记录。
综上，运营管理机构具备丰富的基础设施项目运营管理经验，配备充足的具有基础设
施项目运营经验的专业人员，其中具有 5 年以上基础设施项目运营经验的专业人员不少于
2 名。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
290
（七）财务报表及主要财务指标分析
运营管理机构于 2022 年 5 月 5 日设立，未有审计报告和财务报表，目前公司无任何财
务信息。运营管理机构无任何有息负债、融资情况及对外担保情况。
（八）历史信用表现
1、信用状况
截至 2024 年 3 月 31 日，运营管理机构未进行过资信评级。
2、失信核查情况
根据运营管理机构公司提供的报告时间为 2023 年 7 月 11 日的《企业信用报告（自主
查询版）》、并经查询国家企业信用信息公示系统网站（http://www.gsxt.gov.cn/index.htm
l）、信用中国网站（http://www.creditchina.gov.cn）、中国执行信息公开网（http://zxgk.cou
rt.gov.cn/）、中华人民共和国应急管理部网站（https://www.mem.gov.cn/）、中华人民共和
国生态环境部网站（https://www.mee.gov.cn/）、国家市场监督管理总局网站（http://www.sa
mr.gov.cn/）、国家发展和改革委员会网站（http://www.ndrc.gov.cn）和财政部网站（http://
www.mof.gov.cn）、国家税务总局网站（http://www.chinatax.gov.cn/）、国家税务总局天津
市税务局网站（https://tianjin.chinatax.gov.cn/）、中华人民共和国住房和城乡建设部（http://
www.mohurd.gov.cn/）、中华人民共和国自然资源部网站（http://www.mnr.gov.cn/）、中国
银行保险监督管理委员会网站（http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/index/index.html），
中国证券监督管理委员会网站（http://www.csrc.gov.cn/pub/newsite/）、中国人民银行网站
（http://www.pbc.gov.cn/），并经运营管理机构确认，运营管理机构自成立以来在投资建设、
生产运营、金融监管、工商、税务领域未存在重大违法违规记录。
二、运营管理安排
运营管理安排见“第十六部分.现金流测算分析及未来运营展望-二、未来运营展望及运
营计划-（一）运营及管理安排”。
三、内部控制与风险管理制度和流程
内部控制与风险管理制度和流程见“第十六部分.现金流测算分析及未来运营展望-二、
未来运营展望及运营计划-（二）内部控制与风险管理制度和流程”。
四、同业竞争及风险缓释措施
运营管理机构除了为本基金所投资的基础设施项目提供服务外，未来还可能为其他同博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
291
类型基础设施项目提供运营管理等服务。如运营管理机构所管理的本基金项下基础设施项
目和其他机构旗下的其他同类型基础设施项目在所在区域和运营管理策略等方面相同或相
近的，将面临潜在利益冲突，包括：招商运营、识别潜在租户、采购服务、市场地位及其
他经营层面等方面的竞争和利益冲突。
为缓释本基金与运营管理机构之间同业竞争和潜在利益冲突所产生的风险，本基金设
置了相应风险缓释措施，包括：
（1）本基金聘任的运营管理机构为本基金配备经管理人确认的专门运营管理团队，设
置独立的财务账册等，确保独立、避免交叉、确保隔离商业或其他敏感信息等。
（2）本基金拟定了审核关联交易、避免竞争和冲突的机制、条款，例如：本基金存续
期间拟购入基础设施项目的机制安排（如相关基础设施项目应当按照基金首次发售的要求
聘请符合规定的评估机构予以评估）、基金份额持有人大会对本基金购入或出售基础设施
项目的审议、基金份额持有人大会对关联交易的审议、基金份额持有人大会表决机制中的
关联方回避表决安排（中国证监会另有规定的除外）。
（3）运营管理机构关于利益冲突的相关承诺
1）基金管理人与运营管理机构在《运营管理协议》中约定：
①运营管理机构履行《运营管理协议》项下的职责时，应以基础设施基金份额持有人
利益最大化为目标。
②运营管理机构应根据自身针对同类资产的既有管理规范和标准以及《运营管理协议》
生效后自身针对同类资产制定的新的管理规范和标准，以不低于运营管理机构的其他同类
资产的运营管理水平以及不低于行业内同类资产的运营管理水平为基础设施项目提供运营
管理服务。
2）运营管理机构出具《天津泰达产业园管理有限公司关于避免同业竞争的承诺函》：
①运营管理机构将采取充分、适当的措施，公平对待数字产业园项目及大陆汽车厂房
和该等竞品项目，避免可能出现的利益冲突。运营管理机构不会将所取得或可能取得的业
务机会优先授予或提供给任何竞品项目或其他项目，亦不会利用运营管理机构的地位或利
用该地位获得的信息作出不利于基础设施 REITs 而有利于竞品项目或其他项目的决定或判
断。
②在担任基础设施 REITs 的运营管理机构期间，运营管理机构将根据自身针对产业园
基础设施项目同类资产的既有管理规范和标准，严格按照诚实信用、勤勉尽责、公平公正
的原则，以不低于运营管理机构自身和/或实际控制的关联方管理的其他同类资产的运营管博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
292
理水平和标准为基础设施项目提供运营管理服务，采取充分、适当的措施避免可能出现的
利益冲突，充分保护基金份额持有人的利益。
（4）管理人按照年度营业收入的比例对运营管理机构进行考核，两年连续不达标将触
发相应的惩罚机制。同时，设定了固定加浮动的管理费率，根据项目公司营业收入完成情
况确定奖惩比例。
在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同业竞争而发生争
议，且管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，原始权益人承诺将与管理人
积极协商解决措施。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
293
第十九部分.利益冲突与关联交易
一、本基金利益冲突的情形
（一）基金管理人
由博时基金作为基金管理人的“博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金”
（以下简称“博时招商蛇口产业园 REIT”）已于 2021 年 6 月 21 日成功发行上市，博时招商
蛇口产业园 REIT 是主要投资于产业园类基础设施项目的基础设施证券投资基金，因此，
本基金成立后，基金管理人将管理与本基金同类型的基础设施基金。
（二）外部管理机构
本基金的基金管理人委托天津泰达产业园管理有限公司担任相应外部管理机构，截至
本招募说明书出具日，天津泰达产业园管理有限公司暂未持有或运营其他同类型产业园项
目。
（三）原始权益人
截至 2024 年 3 月 31 日，原始权益人持有或运营的同类产业园区共计 42 个项目，分布
于天津市滨海新区、东丽区、西青区和武清区，建筑面积约 179.66 万平方米，可出租面积
约 174.04 万平方米，物业类型包含标准厂房、定制厂房、研发办公、商业办公和停车楼等。
表十九-1 原始权益人持有或运营的同类产业园区项目
单位：平方米
序号 项目名称 地理位置 物业类型 截至 2023 年末可出
租面积
1 科技发展中心 天津市滨海新区洞庭一街 4 号 研发办公 51,479.99
2 生物医药研发大厦 天津市滨海新区第四大街 5 号 研发办公、标准厂房 17,583.68
3 融达科技园 天津市滨海新区第九大街 51 号 研发办公、标准厂
房、停车楼 44,967.00
4 天大科技园 天津市滨海新区第四大街 80 号 研发办公 86,906.49
5 融健大厦 天津市滨海新区黄海路 111 号 标准厂房 12,599.43
6 丰华工业园二期 天津市滨海新区第九大街 80 号 标准厂房 31,147.32
7 高科技园一期 天津市滨海新区睦宁路 45 号 标准厂房 35,491.69
8 高科技园二期 A 天津市滨海新区百合路 33 号 标准厂房 15,919.34
9 高科技园二期 B 天津市滨海新区睦宁路 34 号 标准厂房 12,694.57
10 智能无人装备产业园 天津市滨海新区南海路 156 号 标准厂房 90,835.36
11 融通大厦与海云街厂房 天津市滨海新区海云街 80 号 研发办公、标准厂房 89,035.43
12 原汤浅实业定制厂房 天津市滨海新区海通街 99 号 标准厂房 23,119.88
13 霍尼韦尔厂房 天津市滨海新区南海路 158 号 定制厂房 19,442.00
14 吉利远程新能源商用车
天津工厂 天津开发区北海路 150 号 定制厂房 69,487.44
15 西区标准厂房 天津市东丽区新业三街与新安路交口 标准厂房 73,694.76
16 现代纺织厂房 天津市东丽区新业七街 29 号 标准厂房 8,101.87
17 SGS 厂房 天津市滨海新区新兴路 22 号 定制厂房 3,774.48
18 富士康厂房 天津市东丽区北大街 36 号 标准厂房 478,139.37博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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序号 项目名称 地理位置 物业类型 截至 2023 年末可出
租面积
19 三星电子厂房 天津市东丽区江泰路 20 号 标准厂房 111,194.05
20 微四路标准厂房 天津市西青区微四路 25 号 标准厂房及配套 15,840.55
21 视界移动新建厂房 天津市西青区微四路 25 号 标准厂房 74,341.00
22 三星高新电机 天津市西青区微三路 1 号 标准厂房 33,265.29
23 三星通信 天津市西青区微五路 9 号 标准厂房 63,803.99
24 三星电子 A 栋厂房 天津市西青区微四路 15 号 标准厂房 20,779.13
25 三星电子 B 栋厂房 天津市西青区微四路 19 号 1 号楼 标准厂房 10,170.09
26 三星电子 C 栋厂房 天津市西青区微四路 19 号 2 号楼 标准厂房 8,616.73
27 三星电子 D 栋 天津市西青区微四路 23 号 标准厂房 7,652.39
28 三星光电子厂房 天津市西青区微六路 11 号 标准厂房 33,900.00
29 三星 LED 厂房 天津市西青区微四路 6 号 标准厂房 30,113.47
30 微三路标准厂房 天津市西青区微五路 28 号 标准厂房 12,761.03
31 三期 202 厂房 天津市西青区微四路 7 号 标准厂房 4,284.38
32 二期征地 6 号厂房 天津市西青区微五路 15 号 标准厂房 10,755.46
33 中晓园厂房 天津市西青区微七路 2 号 标准厂房 60,557.45
34 西青厂房 天津市西青区西青开发区四支路 标准厂房 6,258.70
35 01 标准厂房 天津市武清区翠鸣道 16 号 标准厂房 20,120.92
36 02 标准厂房 天津市武清区庆龄大路 7 号 标准厂房 25,347.37
37 三期标准厂房 天津市武清区亨远路 14 号 标准厂房 10,185.77
38 现代产业区 HA 定制厂
房 天津市滨海新区彩云东街 48 号 定制厂房 37,410.00
39 现代产业区标准厂房 天津市滨海新区华山路 202 号 标准厂房 20,440.00
40 可立新厂房 天津市西青区微七路 8 号 标准厂房 13,131.88
持有或运营的 40 家主要同类园区合计及占比 1,795,349.75
原始权益人持有的同类代表性的产业园在产园定位、租户行业等方面各具特色，与数
字产业园和大陆汽车厂房在设计定位、面向产业族群、地理区位有所不同。
数字产业园作为打造国家数字经济示范区的核心区，数字产业园成为天津信息安全、
数字产业战略新兴产业的核心载体，是原始权益人重点培育和打造的特色产业园范例，已
形成较为成熟的运营和管理模式，是原始权益人服务范围内最具代表性的产业园项目。
大陆汽车厂房区位较好，产业聚集度高、交通便捷程度高、基础设施及配套设施设备
较完善，为成熟的定制化厂房项目，可满足租户的定制化需求，从而实现长期合作，是原
始权益人运营最成熟、客户质量最好的厂房类产业园载体。
原始权益人持有或运营的其他同类产业园区项目对本项目不产生直接的同业竞争影响，
对基础设施项目现金流预测及估值不构成重大不利影响。
二、利益冲突的防范与披露安排
（一）与基金管理人之间的利益冲突与风险防范
1、与基金管理人的利益冲突
基金管理人同时管理其他投资于同类型基础设施项目的基础设施基金，如该等基础设
施基金的投资策略、基础设施项目所在区域、基础设施项目运营管理策略与本基金相同或博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
295
相近的，本基金与基金管理人管理的其他基础设施基金将可能面临潜在利益冲突，包括：
投资、项目收购、运营、采购服务、市场地位及其他经营层面等方面的竞争和利益冲突。
本基金与博时招商蛇口产业园 REIT 之间不存在重大利益冲突或竞争关系，具体分析如下：
（1）基础设施项目客群定位不同
本基金与博时招商蛇口产业园 REIT 的底层基础设施资产均为产业园区。一方面产业
园区的租户客群普遍更看重区域产业发展政策和配套产业链，由于本基金项下产业园资产
位于天津市经开区，博时招商蛇口产业园 REIT 项下产业园资产则位于深圳市南山区和光
明区，本基金与博时招商蛇口产业园 REIT 的底层基础设施资产所在区域在交通、物流、
能源、用水等基础设施，以及土地、税收、人才、补贴等产业政策方面均有不同，同时伴
随差异化的区域产业规划、原材料供应商及市场分布，从产业定位、区域上决定了两只
REITs 底层资产主要客群的类型有所差异。另一方面，本基金与博时招商蛇口产业园 REIT
的底层基础设施资产均已进入成熟稳定运营期，园区基本满租且租户签约租期普遍较长，
租户转移成本较高，将不会因基金管理人的主动管理而在产业园区之间发生转移。
（2）投资及扩募范围不同
根据博时招商蛇口产业园 REIT 基金合同约定： “本基金投资于招商蛇口博时产业园基
础设施 1 期资产支持专项计划及招商蛇口博时产业园基础设施 2 期资产支持专项计划的全
部资产支持证券。 ”而本基金对投资范围的约定为： “基金合同生效后，本基金将扣除本基
金预留费用后的全部募集资金（不含募集期利息）投资于博时津开科工产业园封闭式基础
设施 1 期资产支持专项计划的全部资产支持证券。 ”投资及扩募范围不同，因此不存在重大
利益冲突或竞争关系。
（3）外部管理机构不同
针对博时招商蛇口产业园 REIT 和本基金的运营管理，基金管理人聘请了不同的运营
管理机构且其不存在关联关系，能够实现项目稳定运作，具体而言，博时招商蛇口产业园
REIT 聘请的运营管理机构为深圳市招商创业有限公司，本基金聘请的运营管理机构为天津
泰达产业园管理有限公司。
综上所述，本基金与博时招商蛇口产业园 REIT 之间不存在重大利益冲突或竞争关系。
2、利益冲突的防范措施
为缓释本基金与基金管理人管理的其他同类型基础设施基金之间同业竞争和潜在利益
冲突所产生的风险，本基金设置了相应风险缓释措施，包括：
（1）定期召开基础设施投资决策委员会会议，预防和评估不同基础设施基金之间同业博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
296
竞争和潜在利益冲突情况，制定公平对待所有基础设施项目的相关措施，并在定期报告中
予以公告；
（2）对可能发生的同业竞争和可能存在的利益冲突，由基础设施投资决策委员会召开
临时会议讨论和决定处理方式；
（3）已发生的同业竞争和利益冲突，由基础设施投资决策委员会会议讨论和决定整改
措施，对于重大利益冲突，基金管理人将公告相关措施及其执行情况。
（二）与外部管理机构之间的利益冲突与风险防范
1、与外部管理机构的利益冲突
外部管理机构除了为本基金所投资的基础设施项目提供服务外，未来还可能为其他同
类型基础设施项目提供运营管理等服务。如外部管理机构所管理的本基金项下基础设施项
目和其他机构旗下的其他同类型基础设施项目在所在区域和运营管理策略等方面相同或相
近的，将面临潜在利益冲突，包括：招商运营、识别潜在租户、采购服务、市场地位及其
他经营层面等方面的竞争和利益冲突。
2、利益冲突的防范措施
为缓释本基金与外部管理机构之间同业竞争和潜在利益冲突所产生的风险，本基金设
置了相应风险缓释措施，包括：
（1）本基金聘任的外部管理机构为本基金配备经基金管理人确认的专门运营管理团队，
设置独立的财务账册等，确保独立、避免交叉、确保隔离商业或其他敏感信息等。
（2）本基金拟定了审核关联交易、避免竞争和冲突的机制、条款，例如：本基金存续
期间拟购入基础设施项目的机制安排（如相关基础设施项目应当按照基金首次发售的要求
聘请符合规定的评估机构予以评估）、基金份额持有人大会对本基金购入或出售基础设施
项目的审议、基金份额持有人大会对关联交易的审议、基金份额持有人大会表决机制中的
关联方回避表决安排（中国证监会另有规定的除外）。
（3）外部管理机构关于利益冲突的相关承诺
1）基金管理人与外部管理机构在《运营管理协议》中约定：
a.外部管理机构履行《运营管理协议》项下的职责时，应以基础设施基金份额持有人
利益最大化为目标。
b.外部管理机构应根据自身针对同类资产的既有管理规范和标准以及《运营管理协议》
生效后自身针对同类资产制定的新的管理规范和标准，以不低于外部管理机构的其他同类
资产的运营管理水平以及不低于行业内同类资产的运营管理水平为基础设施项目提供运营博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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管理服务。
2）外部管理机构出具《天津泰达产业园管理有限公司关于避免同业竞争的承诺函》：
a.外部管理机构
外部管理机构将采取充分、适当的措施，公平对待数字产业园项目及大陆汽车厂房项
目和该等竞品项目，避免可能出现的利益冲突。外部管理机构不会将所取得或可能取得的
业务机会优先授予或提供给任何竞品项目或其他项目，亦不会利用外部管理机构的地位或
利用该地位获得的信息作出不利于基础设施 REITs 而有利于竞品项目或其他项目的决定或
判断。
b.在担任基础设施 REITs 的运营管理机构期间，运营管理机构将根据自身针对产业园
基础设施项目同类资产的既有管理规范和标准，严格按照诚实信用、勤勉尽责、公平公正
的原则，以不低于运营管理机构自身和/或实际控制的关联方管理的其他同类资产的运营管
理水平和标准为基础设施项目提供运营管理服务，采取充分、适当的措施避免可能出现的
利益冲突，充分保护基金份额持有人的利益。
（4）基金管理人按照年度运营预算基准营业收入的比例对运营管理机构进行考核，两
年连续不达标将触发相应的惩罚机制。同时，设定了固定加浮动的管理费率，根据项目公
司营业收入完成情况确定奖惩比例。
在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同业竞争而发生争
议，且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，原始权益人承诺将与基
金管理人积极协商解决措施。
（三）与原始权益人的利益冲突与风险防范
1、与原始权益人的利益冲突
原始权益人将基础设施项目出售予本基金后，原始权益人或其同一控制下的关联方将
按照法律法规规定参与本基金战略配售并持有不低于相应基金份额发售数量 20%的基金份
额。特别地，如外部管理机构是原始权益人的下属子公司或其他关联方的，原始权益人可
通过外部管理机构对本基金所投资的基础设施项目产生影响。
原始权益人旗下可能有较多同类型基础设施项目，该等基础设施项目与本基金所投资
的基础设施项目可能产生同业竞争，进而导致原始权益人与本基金可能存在同业竞争。
2、利益冲突的防范措施
为缓释与原始权益人或其旗下的其他基础设施基金之间的利益冲突所产生的风险，本
基金设置了相应风险缓释措施，包括：博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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（1）本基金聘任的外部管理机构为本基金设置独立的专门管理团队，设置独立的财务
账册等，确保独立、避免交叉、确保隔离商业或其他敏感信息等。
（2）本基金拟定了审核关联交易、避免竞争和冲突的机制、条款，例如：本基金存续
期间拟购入基础设施项目的机制安排（如相关基础设施项目应当按照基金首次发售的要求
聘请符合规定的评估机构予以评估）、基金份额持有人大会对本基金购入或出售基础设施
项目的审议、基金份额持有人大会对关联交易的审议、基金份额持有人大会表决机制中的
关联方回避表决安排（中国证监会另有规定的除外）。
（3）原始权益人将采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突；且不以任何形式
通过任何方式占用、支配或控制项目公司资产。原始权益人科工园公司已出具避免同业竞
争的承诺函，具体如下：本公司将采取充分、适当的措施，公平对待天河数字产业园项目
及大陆汽车厂房项目和该等竞品项目，避免可能出现的利益冲突。本公司不会将所取得或
可能取得的业务机会优先授予或提供给任何竞品项目或其他项目，亦不会利用本公司的地
位或利用该地位获得的信息作出不利于基础设施 REITs 而有利于竞品项目或其他项目的决
定或判断。在基础设施 REITs 的存续期间内，本公司将根据自身针对产业园类基础设施项
目同类资产的既有管理规范和标准，严格按照诚实信用、勤勉尽责、公平公正的原则，以
不低于本公司自身和/或实际控制的关联方管理的其他同类资产的运营管理水平督促、要求
相关方按照该等标准为基础设施项目提供运营管理服务，采取充分、适当的措施避免可能
出现的利益冲突，充分保护基金份额持有人的利益。
三、利益冲突的处理和披露
当存在利益冲突情形时，基金管理人应遵循基金份额持有人利益优先的原则，按照法
律法规规定进行处理，严格按照法律法规和中国证监会的有关规定履行审批程序、关联方
回避表决制度。其中，审批程序含内部审批程序和外部审批程序。内部审批程序系指根据
法律法规、中国证监会的规定和基金管理人的内控制度所应履行的程序，例如，定期召开
基础设施投资决策委员会会议，预防和评估不同基础设施基金之间同业竞争和潜在利益冲
突情况；外部审批程序系指根据法律法规、中国证监会的规定和基金合同的约定所应履行
的程序。
当存在利益冲突情形时，基金管理人应根据有关法律法规的规定和《基金合同》的约
定在定期报告中披露相关利益冲突的风险防范措施。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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四、基础设施项目关联交易情况
（一）基础设施项目的关联交易情况
1、基础设施项目租赁收入关联交易情况：
2020 年至 2023 年度，基础设施项目租赁关联交易情况如下表：
表十九-2 基础设施项目租赁关联交易情况
单位：元
关联方 关联交易内容 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
天津泰达海河私募基金管理有
限公司
租金物业费收
入 39,278.56 9,799.50
天津逸仙科学工业园国际有限
公司
租金物业费收
入 573,593.12 506,807.51
天津经济技术开发区微电子工
业区总公司
租金物业费收
入 592,079.49 472,318.63
天津经济技术开发区现代产业
区开发建设有限公司
租金物业费收
入 662,207.27 585,103.78
北塘湾（天津）科技发展有限
公司
租金物业费收
入 1,269,212.45 1,011,374.68
天津开发区慧谷投资发展有限
公司
租金物业费收
入 482,869.71 443,249.81
天津金泰工业物业管理有限公
司
租金物业费收
入 384,940.23 462,798.20
天津经开区供应链管理有限公
司（曾用名：天津泰滨建设投
资有限公司）
租金物业费收
入 539,227.66 554,070.54
天津泰达科技工业园有限公司 租金物业费收
入 182,593.61
天津经济技术开发区融信产业
园管理有限公司
租金物业费收
入 80,847.55
天津泰达产业园管理有限公司 租金物业费收
入 15,652.83
合计 4,822,502.48 4,045,522.65 0.00 0.00
2、基础设施项目物业管理费支出关联交易情况
2020 年至 2023 年度，基础设施项目物业管理费支出关联交易情况如下表所述：
表十九-3 基础设施项目物业管理费支出关联交易情况
单位：元
关联方 关联交易内容 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
天津泰达弘泰物业服务有限公司 物业服务费 - 356,948.11 - -
合计 - 356,948.11 - -
（二）关联交易事项的说明
1、关联交易的合规性
本基金基础设施项目涉及的关联交易分为租户关联交易和物业管理机构关联交易两类。
租户关联交易涉及国资公司控股或参股的部分关联企业租用基础设施项目所需交付的租金。
物业管理机构关联交易涉及提供物业管理服务。所有交易均符合相关法律法规的规定和基博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
300
金管理人内部管理控制要求。
2、关联交易定价的公允性
本基金关联交易定价的公允性详见“第十四部分 基础设施项目基本情况-一、基础设施
项目概况及运营数据-（二）运营模式与运营数据-1、数字产业园经营管理情况-（5）关联
方租户情况”相关分析。
3、关联交易对基础设施项目的市场化运营的影响
最近一年，关联交易占基础设施项目当期现金流比例较低，且定价合理公允，故对基
础设施项目的市场化运营的影响较小。
4、关联交易的合理性与必要性
关联交易合计占基础设施项目当期现金流比例较低，定价合理公允；且基础设施项目
提供的产业园办公环境契合关联租户的实际办公需求，故关联交易存在合理性。
关联租户具有较好的资信水平，且关联租户涉及的行业与园区定位匹配度较高，与园
区内其他租户具备协同效应，有效丰富了现有的租户组合，故关联交易存在必要性。
未来关联交易定价将继续遵循市场化原则，基金管理人将定期评估关联交易的定价合
理性情况，并在定期报告中披露关联交易的详细情况；若未来出现关联交易定价不公允等
潜在风险，基础设施投资决策委员会将召开临时会议讨论风险处理措施，并通过基金定期
报告或临时报告的形式公告关联交易风险处理的措施及其执行情况。
五、关联交易的界定
（一）关联方
关联方区分为关联法人与关联自然人。其中，投资者持有的基金份额包括登记在其名
下和虽未登记在其名下但该投资者可以实际支配表决权的份额。
1、关联法人
（1）直接或者间接持有本基金 30%以上基金份额的法人或其他组织，及其直接或间
接控制的法人或其他组织；
（2）持有本基金 10%以上基金份额的法人或其他组织；
（3）基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、外部管理机构及其控股股东、
实际控制人或者与其有其他重大利害关系的法人或其他组织；
（4）同一基金管理人、资产支持证券管理人管理的同类型产品，同类型产品是指投资
对象与本基金投资基础设施项目类型相同或相似的产品；博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
301
（5）由本基金的关联自然人直接或者间接控制的，或者由关联自然人担任董事、高级
管理人员的除本基金及其控股子公司以外的法人或其他组织；
（6）根据实质重于形式原则认定的其他与本基金有特殊关系，可能导致本基金利益对
其倾斜的法人或其他组织。
2、关联自然人
（1）直接或间接持有本基金 10％以上基金份额的自然人；
（2）基金管理人、资产支持证券管理人、外部管理机构、项目公司的董事、监事和高
级管理人员；
（3）本条第（1）项和第（2）项所述人士的关系密切的家庭成员，包括配偶、年满
18 周岁的子女及其配偶、父母及配偶的父母、兄弟姐妹及其配偶、配偶的兄弟姐妹、子女
配偶的父母；
（4）根据实质重于形式原则认定的其他与本基金有特殊关系，可能导致本基金利益对
其倾斜的自然人。
（二）关联交易类型
本基金的关联交易，是指本基金或者本基金控制的特殊目的载体与关联人之间发生的
转移资源或者义务的事项。除基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其
控股股东、实际控制人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证
券等事项外，关联交易还包括但不限于以下交易：
1、基金层面：基础设施基金购买资产支持证券、基础设施基金借入款项、聘请外部管
理机构等。
2、资产支持证券层面：专项计划购买、出售 SPV 公司和/或项目公司股权。
3、项目公司层面：基础设施项目出售与购入；基础设施项目运营、管理阶段存在的购
买、销售等行为。
其中，关联交易的金额计算应当根据《基础设施基金指引》第五十条的要求，按照连
续 12 个月内累计发生金额计算。关联交易具体包括如下事项：
1、购买或者出售资产；
2、对外投资（含委托理财、委托贷款等）；
3、提供财务资助；
4、提供担保；
5、租入或者租出资产；博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
302
6、委托或者受托管理资产和业务；
7、赠与或者受赠资产；
8、债权、债务重组；
9、签订许可使用协议；
10、转让或者受让研究与开发项目；
11、购买原材料、燃料、动力；
12、销售产品、商品；
13、提供或者接受劳务；
14、委托或者受托销售；
15、在关联人的财务公司存贷款；
16、与关联人共同投资。
17、根据实质重于形式原则认定的其他通过约定可能引致资源或者义务转移的事项；
18、法律法规规定的其他情形。
（三）本基金关联方
根据关联方和关联交易的定义，本基金初始发售时，关联方开展的关联交易情况如下
表所示：
表十九-4 关联交易情况
关联方 关联关系 关联交易
天津泰达科技工业园有限公司
或其同一控制下的关联方
资产的原始权益人或其
同一控制下的关联方 认购本基金发售数量不低于 20%的基金份额
天津泰达科技工业园有限公司 资产的原始权益人
本基金拟认购的基础设施资产资产专项计划
受让原始权益人天津泰达科技工业园有限公
司持有的项目公司 100%股权
天津泰达产业园管理有限公司 运营管理机构 基金管理人拟聘请天津泰达产业园管理有限
公司担任基础设施项目的外部运营管理机构
博时资本管理有限公司 资产支持证券管理人 本基金发行拟认购博时资本作为管理人而设
立的基础设施资产支持专项计划
六、本基金关联交易决策机制
关联交易开展应当符合本基金的投资目标和投资策略，遵循基金份额持有人利益优先
原则，按照市场公平合理价格执行。为防范关联交易中的潜在利益冲突，有效管理关联交
易风险，关联交易应根据法律法规、基金管理人的章程、关联交易管理制度履行审批程序。
基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制人或
者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重大关
联交易的，应提交基金管理人董事会（包括三分之二以上独立董事）审议并取得基金托管博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
303
人同意。如涉及本基金收购基础设施项目后，金额超过本基金净资产 5%的关联交易（金
额指连续 12 个月内累计发生金额），则还应当按法律法规规定召开基金份额持有人大会。
对于本招募说明书和基金合同已经明确约定的关联交易安排，无需另行按上述约定进
行决策。
基金管理人董事会应至少每半年对关联交易事项进行审查。
七、关联交易的内控和风险防范措施
（一）固定收益投资部分关联交易的内控措施
本基金固定收益投资部分的关联交易将依照普通证券投资基金关联交易的内控措施管
理。
针对普通证券投资基金的关联交易，基金管理人已经制定了完善的关联交易管理办法。
在基金的运作管理过程中，对关联方和关联交易在认定、识别、审议、管理和信息披露等
方面进行全流程管理。具体来说，基金管理人梳理了相关关联交易禁止清单，并及时在内
部系统中进行更新维护；此外，基金管理人根据关联交易的禁止、限制交易标准进行交易
前合规检查，并对与市场行情偏离较大的交易进行识别，只有合理确认相关交易符合基金
管理人的关联交易政策后方可继续执行。
（二）基础设施项目投资部分关联交易的内控措施
针对基础设施证券投资基金，基金管理人制定了投资管理、运营管理和风险管理及内
部控制的专项制度；其中，在风险管理及内部控制制度方面，针对基金管理人运用基金资
产间接投资基础设施项目所涉及的关联交易，在关联方的核查与认定、关联交易的识别与
审议、关联交易的标准、关联交易风险的控制、关联交易的信息披露和报告等方面，结合
中国证监会的监管规定和基础设施基金运作管理的特点，有针对性地制定了相关制度。
基金管理人根据关联方的识别标准，针对本基金投资于基础设施项目所涉及的相关主
体，判断是否构成关联方；如构成关联方的，在不属于禁止或限制交易的基础上，结合关
联交易的性质，严格按照法律法规、中国证监会的相关规定和内部审议程序，在审议通过
的基础上执行相关交易，并严格按照规定履行信息披露和报告的义务。在本基金的运作管
理过程中，凡是涉及新增关联交易的，均应当根据关联交易的性质履行相关程序（例如，
由基金管理人办公会或其授权机构（基础设施投资决策委员会）、基金管理人董事会、本
基金的基金份额持有人大会等在各自权限范围内审议），在严格履行适当程序后方执行相
关交易，并严格按照规定履行信息披露和报告的义务。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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（三）关联交易的风险防范措施
本基金在存续期间可能存在日常运作方面的关联交易；基础设施项目亦可能存在日常
经营所必要的关联交易，或者有利于业务顺利开展和正常经营的关联交易。基金管理人将
积极采取相关措施，以避免利益输送、影响基础设施项目利益从而影响基金份额持有人利
益的潜在风险：
1、严格按照法律法规和中国证监会的有关规定履行关联交易审批程序、关联方回避表
决制度。其中，关联交易审批程序含内部审批程序和外部审批程序。内部审批程序系指根
据法律法规、中国证监会的规定和基金管理人的内控制度所应履行的程序，例如，重大关
联交易（无论是否属于基金份额持有人大会审议范围）均应提交基金管理人董事会审议，
并经过三分之二以上的独立董事通过。外部审批程序系指根据法律法规、中国证监会的规
定和基金合同的约定所应履行的程序，例如，部分关联交易需由基金份额持有人大会以一
般决议通过、部分关联交易需由基金份额持有人大会以特别决议通过，并根据相关法规予
以披露。
2、严格对市场行情、市场交易价格进行充分调查，必要时聘请专业机构提供评估、法
律、审计等专业服务，以确保关联交易价格的公允性。
3、基金管理人董事会应至少每半年对关联交易事项进行审查。基金管理人应保证其董
事会、独立董事依法行使职权，以确保关联交易价格的公允性和程序的合法合规性，最大
程度保护基金份额持有人利益。
4、基础设施项目日常经营过程中，如存在不需要基金管理人董事会和基金份额持有人
大会审议的关联交易的，基金管理人将妥善保管相关资料，并将通过不定期随机抽样查阅
交易文件及银行资金流水、现场检查等方式，以核查该等关联交易的履行情况、对基础设
施项目的影响等；如存在可能影响基础设施项目利益和基金份额持有人利益的情形的，应
当及时采取措施避免或减少损失。
（四）关联交易的信息披露安排
基金管理人应在定期报告中披露关联关系、报告期内发生的重大关联交易及相关风险
防范措施。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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第二十部分.基础设施基金扩募与基础设施项目购入
一、基金扩募
（一）基金扩募的条件
基金扩募的，应当符合如下条件：
1、基金运营业绩良好；
2、基金管理人最近二年内没有因违法违规行为受到行政处罚或者刑事处罚；
3、基金份额持有人大会决议通过；
4、法律法规规定的其他条件。
（二）基金扩募的程序
基金扩募相关事项（扩募方案、扩募发售价格或定价方式及相应的份额数量等）须根
据法律法规及基金合同约定召开基金份额持有人大会，依法对基金扩募相关事项进行审议
决策。其中，金额占基金净资产 50%及以上的扩募（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）
应当经参加基金份额持有人大会的基金份额持有人或其代理人所持表决权的三分之二以上
（含三分之二）通过方可做出；金额不足基金净资产 50%的扩募（金额是指连续 12 个月内
累计发生金额）须经参加基金份额持有人大会的基金份额持有人或其代理人所持表决权的
二分之一以上（含二分之一）通过方为有效。基金扩募相关事项经基金份额持有人大会决
议通过后报中国证监会备案。
基金扩募期间，涉及本基金停复牌的，基金管理人将按照上海证券交易所《上海证券
交易所证券投资基金上市规则》及其他相关规定办理。
（三）扩募的定价原则及定价方法
基金管理人可以根据基础设施基金二级市场交易价格和拟购入基础设施项目的市场价
值等有关因素，合理确定基金扩募发售价格或定价方式，以及相应的份额数量，并将其与
扩募发售方案等其他事项报基金份额持有人大会决议通过。
二、基础设施项目购入
（一）基础设施项目购入的程序
本基金进行基础设施项目购入的，应当按规定履行变更注册、变更申请程序；变更注
册、变更申请程序履行完毕后，须根据法律法规及基金合同约定召开基金份额持有人大会，
依法对基金扩募相关事项进行审议决策。相关信息披露义务人应当按照《基础设施基金指博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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引》规定公告基金份额持有人大会事项，披露拟购入基础设施项目事项的详细方案及法律
意见书等文件，方案内容包括但不限于：交易概况、交易标的及交易对手方的基本情况、
交易标的定价方式、交易主要风险、交易各方声明与承诺等。
基础设施项目购入经基金份额持有人大会决议通过的，基金管理人应当及时编制并发
布临时公告，披露拟购入基础设施项目的相关情况及安排。就拟购入基础设施项目发布首
次临时公告后，基金管理人应当定期发布进展公告，说明本次购入基础设施项目的具体进
展情况。若本次购入基础设施项目发生重大进展或重大变化，基金管理人应当及时披露。
在购入基础设施项目交易中，基金管理人应当制定切实可行的保密措施，严格履行保密义
务。涉及停复牌义务的，基金管理人应当按照上海证券交易所相关规定办理。
（二）基础设施项目的标准及要求
本基金存续期间拟扩募购入基础设施项目的标准和要求、战略配售安排、尽职调查要
求、信息披露等应当与基金首次发售的要求一致，中国证监会认定的情形除外。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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第二十一部分.基金资产的估值
一、估值日
本基金的估值日为每自然半年度最后一日、每自然年度最后一日以及法律法规规定的
其他日期。
二、核算及估值对象
本基金及纳入合并范围的各类会计主体所持有的各项资产和负债，包括但不限于基础
设施资产支持证券、债券、银行存款、应收款项、无形资产、固定资产、借款、应付款项
等。
三、核算及估值方法
基金管理人按照《企业会计准则》的规定，遵循实质重于形式的原则，编制基础设施
基金合并及个别财务报表，以反映基础设施基金整体财务状况、经营成果和现金流量。由
于基础设施基金通过基础设施资产支持证券和基础设施项目公司等特殊目的载体获得基础
设施项目的完全所有权，并拥有特殊目的载体及基础设施项目完全的控制权和处置权，基
金管理人在编制企业合并财务报表时应当统一特殊目的载体所采用的会计政策。
基金管理人在确定相关资产和负债的价值和基础设施基金合并财务报表及个别财务报
表的净资产时，应符合《企业会计准则》和监管部门的有关规定，并按照以下方法执行：
（一）基金管理人在编制基础设施基金合并日或购买日合并资产负债表时，审慎判断
取得的基础设施基金项目是否构成业务。不构成业务的，应作为取得一组资产及负债（如
有）进行确认和计量；构成业务的，审慎判断基金收购项目公司股权的交易性质，确定属
于同一控制下的企业合并或是非同一控制下的企业合并，并进行相应的会计确认和计量。
属于非同一控制下企业合并的，基金管理人应对基础设施项目各项可辨认资产、负债按照
购买日确定的公允价值进行初始计量。
（二）基金管理人对基础设施基金的各项资产和负债进行后续计量时，除依据《企业
会计准则》规定可采用公允价值模式进行后续计量外，基础设施项目资产原则上采用成本
模式计量，以购买日的账面价值为基础，对其计提折旧、摊销及减值。计量模式一经确定，
除符合会计准则规定的变更情形外，不得随意变更。在符合企业会计准则（即有确凿证据
证明公允价值持续可靠计量）和最大限度保护基金份额持有人利益的前提下，如基础设施博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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项目资产公允价值显著高于账面价值时，经持有人大会同意并公告，基金管理人可以将相
关资产计量从成本模式调整为公允价值模式。
（三）对于非金融资产选择采用公允价值模式进行后续计量的，基金管理人应当经公
司董事会审议批准，并按照《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》及其他相关规定在
定期报告中披露相关事项，包括但不限于： 1、公允价值的确定依据、方法及所用假设的全
部重要信息。其中，对于选择采用公允价值模式进行后续计量的非金融资产，应当充分说
明公允价值能够持续可靠取得的确凿证据，包括分析论证相关资产所在地是否有活跃的交
易市场，并且相关资产是否能够从交易市场上取得同类或类似资产的市场价格及其他信息
等； 2、影响公允价值确定结果的重要参数，包括土地使用权剩余期限、运营收入、运营成
本、运营净收益、资本性支出、未来现金流变动预期、折现率等。
（四）基金管理人对于采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、使用寿命确定
的无形资产、长期股权投资等长期资产，若存在减值迹象的，应当根据《企业会计准则》
的规定进行减值测试并计提资产减值准备。上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间
不再转回。基金管理人应于每年年度终了对长期资产的折旧和摊销的期限及方法进行复核
并作适当调整。
（五）在确定基础设施项目或其可辨认资产和负债的公允价值时，应当将收益法中现
金流量折现法作为主要的评估方法，并选择其它分属于不同估值技术的估值方法进行校验。
采用现金流量折现法的，其折现率选取应当从市场参与者角度出发，综合反映资金的时间
价值以及与现金流预测相匹配的风险因素。
基金管理人编制财务报表过程中如使用评估机构出具的评估值作为公允价值入账依据，
应审慎分析评估质量，不简单依赖评估机构的评估值，并在定期财务报告中充分说明公允
价值估值程序等事项，且基金管理人依法应当承担的责任不得免除。
（六）基金管理人应当按照投资成本将基础设施基金持有的资产支持证券在个别财务
报表上确认为一项长期股权投资，采用成本法进行后续计量。
（七）对于已上市或已挂牌转让的不含权固定收益品种，选取估值日第三方估值基准
服务机构提供的相应品种当日的估值全价进行估值。
（八）对于已上市或已挂牌转让的含权固定收益品种，选取估值日第三方估值基准服
务机构提供的相应品种当日的唯一估值全价或推荐估值全价进行估值；
对于含投资者回售权的固定收益品种，行使回售权的，在回售登记日至实际收款日期
间选取第三方估值基准服务机构提供的相应品种的唯一估值全价或推荐估值全价。回售登博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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记期截止日（含当日）后未行使回售权的，按照长待偿期所对应的价格进行估值。
（九）对于在交易所市场上市交易的公开发行的可转换债券等有活跃市场的含转股权
的债券，实行全价交易的债券选取估值日收盘价作为估值全价；实行净价交易的债券选取
估值日收盘价并加计每百元税前应计利息作为估值全价。
（十）对于未上市或未挂牌转让且不存在活跃市场的固定收益品种，应采用在当前情
况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定其公允价值。
（十一）同一债券同时在两个或两个以上市场交易的，按债券所处的市场分别估值。
（十二）如有确凿证据表明按上述（七）至第（十一）项进行估值不能客观反映上述
金融资产或金融负债公允价值的，基金管理人可根据具体情况与基金托管人商定后，按最
能反映公允价值的方法估值。
（十三）相关法律法规以及监管部门、自律规则另有规定的，从其规定。如有新增事
项，按国家最新规定核算及估值。
本基金合并层面各项可辨认资产和负债的后续计量模式及合理性说明，参见基金合同
第二十部分。
如基金管理人或基金托管人发现基金估值违反基金合同订明的核算及估值方法、程序
及相关法律法规的规定或者未能充分维护基金份额持有人利益时，应立即通知对方，共同
查明原因，双方协商解决。
根据有关法律法规，基金净资产计算和基金会计核算的义务由基金管理人承担。本基
金的基金会计责任方由基金管理人担任，因此，就与本基金有关的会计问题，如经相关各
方在平等基础上充分讨论后，仍无法达成一致的意见，按照基金管理人对基础设施基金财
务报表的净资产计算结果对外予以公布。
四、核算及估值程序
（一）基金份额净值是按照估值日闭市后，基础设施基金合并财务报表的净资产除以
当日基金份额的余额数量计算，精确到 0.0001 元，小数点后第 5 位四舍五入。法律法规另
有规定的，从其规定。
（二）基金管理人应计算每个中期报告和年度报告的基础设施基金合并财务报表的净
资产和基金份额净值。
（三）根据《基础设施基金指引》的有关规定，基础设施基金存续期间，基金管理人
应当聘请评估机构对基础设施项目资产每年进行至少 1 次评估，并在基础设施基金年度报博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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告中披露评估报告。对于采用成本模式计量的基础设施项目资产，上述评估结果不影响基
础设施基金合并财务报表的净资产及基金份额净值。
（四）基金管理人应至少每半年度、每年度对基金资产进行核算及估值，但基金管理
人根据法律法规或基金合同的规定暂停估值时除外。基金管理人每半年度、每年度对基金
资产核算及估值后，将基金净资产和基金份额净值结果发送基金托管人复核，并由管理人
按照监管机构要求在定期报告中对外公布。
五、核算及估值错误的处理
基金管理人和基金托管人将采取必要、适当、合理的措施确保基金资产核算及估值的
准确性、及时性。当基础设施基金财务报表的净资产和基金份额净值发生可能误导财务报
表使用者的重大错误时，视为基金份额净值错误。
基金合同的当事人应按照以下约定处理：
（一）估值错误类型
本基金运作过程中，如果由于基金管理人、基金托管人、登记机构、销售机构、或投
资人自身的过错造成估值错误，导致其他当事人遭受损失的，过错的责任人应当对由于该
估值错误遭受损失当事人（以下简称“受损方”）的直接损失按下述“估值错误处理原则”给
予赔偿，承担赔偿责任。
上述估值错误的主要类型包括但不限于：资料申报差错、数据传输差错、数据计算差
错、系统故障差错、下达指令差错等。对于因技术原因引起的差错，若系同行业现有技术
水平不能预见、不能避免、不能克服的，则属不可抗力，按照下述规定执行。
由于不可抗力原因造成投资人的交易资料灭失或被错误处理或造成其他差错的，因不
可抗力原因出现差错的当事人不对其他当事人承担赔偿责任，但因该差错取得不当得利的
当事人仍应负有返还不当得利的义务。
（二）估值错误处理原则
1、估值错误已发生，但尚未给当事人造成损失时，估值错误责任方应及时协调各方，
及时进行更正，因更正估值错误发生的费用由估值错误责任方承担；由于估值错误责任方
未及时更正已产生的估值错误，给当事人造成损失的，由估值错误责任方对直接损失承担
赔偿责任；若估值错误责任方已经积极协调，并且有协助义务的当事人有足够的时间进行
更正而未更正，则其应当承担相应赔偿责任。估值错误责任方应对更正的情况向有关当事
人进行确认，确保估值错误已得到更正；博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
311
2、估值错误的责任方对有关当事人的直接损失负责，不对间接损失负责，并且仅对估
值错误的有关直接当事人负责，不对第三方负责；
3、因估值错误而获得不当得利的当事人负有及时返还不当得利的义务。但估值错误责
任方仍应对估值错误负责。如果由于获得不当得利的当事人不返还或不全部返还不当得利
造成其他当事人的利益损失，则估值错误责任方应赔偿受损方的损失，并在其支付的赔偿
金额的范围内对获得不当得利的当事人享有要求交付不当得利的权利；如果获得不当得利
的当事人已经将此部分不当得利返还给受损方，则受损方应当将其已经获得的赔偿额加上
已经获得的不当得利返还的总和超过其实际损失的差额部分支付给估值错误责任方；
4、估值错误调整采用尽量恢复至假设未发生估值错误的正确情形的方式。
（三）估值错误处理程序
估值错误被发现后，有关的当事人应当及时进行处理，处理的程序如下：
1、查明估值错误发生的原因，列明所有的当事人，并根据估值错误发生的原因确定估
值错误的责任方；
2、根据估值错误处理原则或当事人协商的方法对因估值错误造成的损失进行评估；
3、当基金份额净值计算差错给基金和基金份额持有人造成损失需要进行赔偿时，基金
管理人和基金托管人应根据实际情况界定双方承担的责任并进行赔偿；
4、根据估值错误处理的方法，需要修改基金登记机构交易数据的，由基金登记机构进
行更正，并就估值错误的更正向有关当事人进行确认。
（四）基金份额净值估值错误处理的方法如下：
1、基金份额净值计算出现错误时，基金管理人应当立即予以纠正，通报基金托管人，
并采取合理的措施防止损失进一步扩大；
2、错误偏差达到基金份额净值的 0.25%时，基金管理人应当通报基金托管人并报中国
证监会备案；错误偏差达到基金份额净值的 0.5%时，基金管理人应当公告，并报中国证监
会备案；
3、前述内容如法律法规或监管机关另有规定的，从其规定处理。如果行业另有通行做
法，基金管理人、基金托管人应本着平等和保护基金份额持有人利益的原则进行协商。
六、暂停估值的情形
（一）因不可抗力致使基金管理人、基金托管人无法准确核算及评估基金资产价值时；
（二）法律法规规定、中国证监会和基金合同认定的其它情形。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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七、基金净值的确认
基础设施基金财务报表的净资产和基金份额净值由基金管理人负责计算，基金托管人
负责进行复核。基金管理人披露基础设施基金财务报表的净资产和基金份额净值前，应将
净资产和基金份额净值计算结果发送给基金托管人。基金托管人对计算结果复核确认后发
送给基金管理人，由基金管理人按规定在定期报告中对外公布。
八、特殊情况的处理
（一）基金管理人或基金托管人按“第二十一部分基金资产的估值”之“三、核算及估值
方法”的“第（十二）项”进行估值时，所造成的误差不作为基金资产核算及估值错误处理。
（二）由于不可抗力原因，或由于证券交易所及登记结算公司等机构发送的数据错误，
或国家会计政策变更、市场规则变更等，基金管理人和基金托管人虽然已经采取必要、适
当、合理的措施进行检查，但未能发现错误的，由此造成的基金资产核算及估值错误，基
金管理人和基金托管人免除赔偿责任。但基金管理人、基金托管人应当积极采取必要的措
施减轻或消除由此造成的影响。
九、基础设施项目的评估
（一）基础设施项目评估结果不代表真实市场价值，也不代表基础设施项目资产能够
按照评估结果进行转让。
（二）基础设施项目评估情形
本基金存续期间，基金管理人应当聘请评估机构对基础设施项目资产每年进行至少 1
次评估。基金管理人聘请的评估机构应当经中国证监会备案，且评估机构为同一只基础设
施基金提供评估服务不得连续超过 3 年。
发生如下情形，基金管理人应聘请评估机构对相关基础设施项目进行评估：
1、基金运作过程中发生购入或出售基础设施项目等情形时；
2、本基金扩募；
3、提前终止基金合同拟进行资产处置；
4、基础设施项目现金流发生重大变化且对持有人利益有实质性影响；
5、对基金份额持有人利益有重大影响的其他情形。
本基金的基金份额首次发售，评估基准日距离基金份额发售公告日不得超过 6 个月；
基金运作过程中发生购入或出售基础设施项目等情形时，评估基准日距离签署购入或出售博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
313
协议等情形发生日不得超过 6 个月。
（三）评估报告的内容
评估报告应包括下列内容：
1、评估基础及所用假设的全部重要信息；
2、所采用的评估方法及评估方法的选择依据和合理性说明；
3、基础设施项目详细信息，包括基础设施项目地址、权属性质、现有用途、经营现状
等，每期运营收入、应缴税收、各项支出等收益情况及其他相关事项；
4、基础设施项目的市场情况，包括供求情况、市场趋势等；
5、影响评估结果的重要参数，包括土地使用权剩余期限、运营收入、运营成本、运营
净收益、资本性支出、未来现金流变动预期、折现率等；
6、评估机构独立性及评估报告公允性的相关说明；
7、调整所采用评估方法或重要参数情况及理由（如有）；
8、可能影响基础设施项目评估的其他事项。
（四）更换评估机构程序
基础设施基金存续期限内，基金管理人有权自行决定更换评估机构，基金管理人更换
评估机构后应及时进行披露。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
314
第二十二部分.基金的收益与分配
一、基金可供分配金额
基金可供分配金额是在合并净利润基础上进行合理调整后的金额，可包括合并净利润
和超出合并净利润的其他返还。
基金管理人计算年度可供分配金额过程中，先将合并净利润调整为税息折旧及摊销前
利润（EBITDA），并在此基础上综合考虑项目公司持续发展、项目公司偿债能力、经营
现金流等因素后确定可供分配金额计算调整项。其中，将净利润调整为税息折旧及摊销前
利润（EBITDA）需加回以下调整项：
（一）折旧和摊销；
（二）利息支出；
（三）所得税费用；
将税息折旧及摊销前利润调整为可供分配金额可能涉及的调整项包括：
（一）基础设施基金发行份额募集的资金；
（二）取得借款收到的本金；
（三）偿还借款本金支付的现金；
（四）购买基础设施项目的支出；
（五）其他资本性支出；
（六）基础设施项目资产减值准备的变动；
（七）基础设施项目资产的处置利得或损失；
（八）处置基础设施项目资产取得的现金；
（九）应收和应付项目的变动；
（十）支付的利息及所得税费用；
（十一）未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、
改造等）、未来合理期间内的债务利息及本金偿还、运营费用等；涉及未来合理支出相关
预留调整项的，基金管理人应当充分说明理由；基金管理人应当在定期报告中披露合理相
关支出预留的使用情况；
（十二）基础设施项目资产的公允价值变动损益（包括处置当年转回以前年度累计调
整的公允价值变动损益）；
（十三）其他调整项，如金融资产相关调整、折价收购业务导致的收益等。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
315
二、基金可供分配金额相关计算调整项的变更程序
涉及的相关计算调整项一经确认，不可随意变更。相关法律法规、部门规章、规范性
文件、会计准则对基金可供分配金额、基金可供分配金额相关计算调整项的计算另有调整
的，或基金管理人综合考虑项目公司持续发展、项目公司偿债能力、经营现金流等因素确
实需要变更调整项并经与基金托管人协商一致的，基金管理人应当按规定在规定媒介公告。
为免疑义，基金可供分配金额相关计算调整项的变更无需召开基金份额持有人大会审议。
三、基金收益分配原则
（一）本基金收益分配采取现金分红方式；
（二）在符合有关基金分红的条件下，本基金每年至少进行收益分配 1 次，每年收益
分配的比例应不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%。若《基金合同》生效不满 6 个
月可不进行收益分配；
（三）每一基金份额享有同等分配权；
（四）法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。
在不违反法律法规、基金合同的约定以及对基金份额持有人利益无实质不利影响的前
提下，基金管理人可在与基金托管人协商一致，并按照监管部门要求履行适当程序后对基
金收益分配原则和支付方式进行调整，不需召开基金份额持有人大会，但应于变更实施日
前在规定媒介公告。
本基金连续 2 年未按照法律法规进行收益分配的，基金管理人应当申请基金终止上市，
不需召开基金份额持有人大会。
四、收益分配方案
基金收益分配方案中应载明权益登记日、收益分配基准日、现金红利发放日、可供分
配金额（含净利润、调整项目及调整原因）、应分配金额等事项。
五、收益分配方案的确定、公告与实施
本基金收益分配方案由基金管理人拟定，并由基金托管人复核，按规定在规定媒介公
告。
六、基金收益分配中发生的费用
基金收益分配时所发生的银行转账或其他手续费用由投资人自行承担。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
316
七、 自本基金上市之日起五年内（下称“该期间”），因重要现金流提供方租户违约、
提前退租、到期未续约等因素，导致本基金在该期间的任一年度实际可供分配金额小于预
测可供分配金额的，原始权益人承诺让渡自持份额在该年度的全部或部分分红，优先保障
其他基金份额持有人在该年度基于预测可供分配金额而享有的全部分红收益，如有剩余再
分配自持份额的分红；为避免疑义，原始权益人承诺让渡自持份额的分红金额，以原始权
益人持有的基金份额对应的实际可供分配金额为限，其中实际可供分配金额以基础设施
REITs 每年经审计的实际分配金额为准，预测可供分配金额以基础设施 REITs 招募说明书
公告的最近一次预测的可供分配金额为准（超过预测期限的以最后一期预测可供分配金额
为准）。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
317
第二十三部分.基金费用与税收
一、基金费用计提方法、计提标准和支付方式
（一）基金的管理费
本基金的管理费包含基金管理人管理费和计划管理人管理费。
（1）基金管理人管理费
基金管理人管理费自《基金合同》生效之日（含）起，按本基金最近一期年度报告披
露的基金净资产 0.10%的年费率计算的部分 H1：
H1＝E×0.10%÷当年天数
H1 为按本基金最近一期年度报告披露的基金净资产的年费率计算的每日应计提的部分
E 为最近一期年度报告披露的基金净资产，首次年度报告披露之前为募集规模（若涉
及基金扩募等原因导致基金规模变化时，需按照实际规模变化期间进行调整）
该部分管理费每日预提，逐日累计至每年年末，按年支付。
（2）计划管理人管理费
计划管理人管理费自专项计划设立日（含）起，按本基金最近一期年度报告披露的基
金净资产 0.20%的年费率计算的部分 H2：
H2＝E×0.20%÷当年天数
H2 为按本基金最近一期年度报告披露的基金净资产的年费率计算的每日应计提的部分
E 为最近一期年度报告披露的基金净资产，首次年度报告披露之前为募集规模（若涉
及基金扩募等原因导致基金规模变化时，需按照实际规模变化期间进行调整）
该部分管理费每日预提，逐日累计至每年年末，按年支付。
（二）基金的托管费
本基金的托管费按最近一期年度报告披露的基金净资产的 0.02%的年费率计提。托管
费的计算方法如下：
H3＝E×0.02%÷当年天数；
H3 为每日计提的基金托管费；
E 为最近一期年度报告披露的基金净资产，首次年度报告披露之前为募集规模（若涉
及基金扩募等原因导致基金规模变化时，需按照实际规模变化期间进行调整）；
基金托管费每日预提，逐日累计至每年年末，按年支付。
下述“二、基金费用的种类”中第（三） -（十一）项费用，根据有关法规及相应协议规博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
318
定，按费用实际支出金额列入当期费用。
二、基金费用的种类
（一）基金的管理费；
（二）基金的托管费；
（三）基金上市费用、年费及登记结算费；
（四）《基金合同》生效后与基金相关的信息披露费用，法律法规、中国证监会另有
规定的除外；
（五）《基金合同》生效后与基金相关的会计师费、律师费、资产评估费、诉讼费和
仲裁费，法律法规、中国证监会另有规定的除外；
（六）基金份额持有人大会费用；
（七）基金的证券交易费用；
（八）基金的银行汇划费用；
（九）基金相关账户的开户及维护费用；
（十）基金在资产出售过程中产生的会计师费、律师费、资产评估费、诉讼费等相关
费用；
（十一）按照国家有关规定和《基金合同》约定，可以在基金财产中列支的其他费用。
上述费用为基金与基金财产管理、运用有关的费用，在《基金合同》生效后收取。
三、不列入基金费用的项目
下列费用不列入基金费用：
（一）基金管理人和基金托管人因未履行或未完全履行义务导致的费用支出或基金财
产的损失；
（二）基金管理人和基金托管人处理与基金运作无关的事项发生的费用；
（三）基础设施基金募集期间及新购入基础设施项目产生的资产评估费、财务顾问费
（如有）、会计师费、律师费等各项费用；
（四）《基金合同》生效前的相关费用；
（五）其他根据相关法律法规及中国证监会的有关规定不得列入基金费用的项目。
如基础设施基金募集失败或扩募失败，上述第（三）项相关费用不得从投资者认购款
项中支付。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
319
四、基金税收
本基金运作过程中涉及的各纳税主体，其纳税义务按国家税收法律、法规执行。基金
财产投资的相关税收，由基金份额持有人承担，基金管理人或者其他扣缴义务人按照国家
有关税收征收的规定代扣代缴。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
320
第二十四部分.基金的会计与审计
一、基金会计政策
（一）基金管理人为本基金的基金会计责任方；
（二）本基金的会计年度为公历年度的 1 月 1 日至 12 月 31 日；本基金首次募集的会
计年度按如下原则：如果基金合同生效少于 2 个月，可以并入下一个会计年度披露；
（三）本基金核算以人民币为记账本位币，以人民币元为记账单位；
（四）会计制度执行国家有关会计制度；
（五）本基金合并层面各项可辨认资产和负债的后续计量模式；
本基金合并层面可辨认资产主要是投资性房地产、应收款项，可辨认负债主要是金融
负债，其后续计量模式如下：
1、投资性房地产
投资性房地产包括已出租的土地使用权和建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房
地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本基金且其成本能够可靠的计量时，
计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。
本基金对所有投资性房地产采用成本模式进行后续计量，采用年限平均法对其计提折
旧。投资性房地产（含土地）折旧年限为预计使用寿命，净残值率为 5%。对投资性房地
产的预计使用寿命、预计净残值率和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，
终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账
面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
在符合企业会计准则（即有确凿证据证明公允价值持续可靠计量）和最大限度保护基
金份额持有人利益的前提下，如基础设施项目公允价值显著高于账面价值时，经持有人大
会同意并公告，基金管理人可以将相关资产计量从成本模式调整为公允价值模式。
2、应收款项
应收款项为应收账款及其他应收款。
本基金将对应收款项单独进行减值测试。当存在客观证据表明将无法按应收款项的原
有条款收回款项时，根据其预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额，计提坏账准备。
3、金融负债博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
321
金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债。本基金的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应
付账款、其他应付款及借款等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初
始计量，并采用实际利率法进行后续计量。当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，
本基金终止确认该金融负债或义务已解除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价
之间的差额，计入当期损益。
（六）本基金独立建账、独立核算；
（七）基金管理人及基金托管人各自保留完整的会计账目、凭证并进行日常的会计核
算，按照有关规定编制基金会计报表；
（八）基金托管人每年与基金管理人就基金的会计核算、报表编制等进行核对并以书
面方式确认；
（九）基金应按照法律法规、企业会计准则及中国证监会相关规定进行资产负债确认
计量，编制基础设施基金中期、年度合并及单独财务报表，财务报表至少包括资产负债表、
利润表、现金流量表、所有者权益变动表及报表附注。
二、基金的年度审计
（一）基金管理人聘请与基金管理人、基金托管人相互独立的符合《中华人民共和国
证券法》规定的会计师事务所及其注册会计师对本基金的年度财务报表进行审计；
（二）会计师事务所更换经办注册会计师，应事先征得基金管理人同意；
（三）基金管理人认为有充足理由更换会计师事务所，须通报基金托管人。更换会计
师事务所需按规定在规定媒介公告。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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第二十五部分.基金的信息披露
一、信息披露参考规定
本基金的信息披露应符合《基金法》《运作办法》《信息披露办法》《临时报告指引》
《基础设施基金指引》《上市规则》《基础设施基金业务办法》《基础设施基金审核关注
事项指引》《新购入基础设施项目指引》《基金合同》及其他有关规定。相关法律法规关
于信息披露的披露方式、披露内容、登载媒介、报备方式等规定发生变化时，本基金从其
最新规定。
二、信息披露义务人
本基金信息披露义务人包括基金管理人、基金托管人、召集基金份额持有人大会的基
金份额持有人等法律、行政法规和中国证监会规定的自然人、法人和非法人组织。
本基金信息披露义务人以保护基金份额持有人利益为根本出发点，按照法律法规和中
国证监会的规定披露基金信息，并保证所披露信息的真实性、准确性、完整性、及时性、
简明性和易得性。
本基金信息披露义务人应当在中国证监会规定时间内，将应予披露的基金信息通过中
国证监会规定媒介披露，并保证基金投资人能够按照《基金合同》约定的时间和方式查阅
或者复制公开披露的信息资料。
三、信息披露义务人禁止行为
本基金信息披露义务人承诺公开披露的基金信息，不得有下列行为：
（一）虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；
（二）对证券投资业绩进行预测；
（三）违规承诺收益或者承担损失；
（四）诋毁其他基金管理人、基金托管人或者基金销售机构；
（五）登载任何自然人、法人和非法人组织的祝贺性、恭维性或推荐性的文字；
（六）中国证监会禁止的其他行为。
四、本基金公开披露的信息文字及货币单位
本基金公开披露的信息应采用中文文本。同时采用外文文本的，基金信息披露义务人
应保证不同文本的内容一致。不同文本之间发生歧义的，以中文文本为准。本基金公开披博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
323
露的信息采用阿拉伯数字；除特别说明外，货币单位为人民币元。
五、信息披露事务管理
基金管理人、基金托管人应当建立健全信息披露管理制度，指定专门部门及高级管理
人员负责管理信息披露事务。
基金信息披露义务人公开披露基金信息，应当符合中国证监会相关基金信息披露内容
与格式准则等法规以及证券交易所的自律管理规则规定。
基金托管人应当按照相关法律法规、中国证监会的规定和《基金合同》的约定，对基
金管理人编制的基金净资产、基金份额净值、基金定期报告、更新的招募说明书、基金产
品资料概要、基金清算报告等相关基金信息进行复核、审查，并向基金管理人进行书面或
电子确认。基金托管人复核基金信息披露文件时，应当加强对基金管理人资产确认计量过
程的复核。
基金管理人、基金托管人应当在规定报刊中选择一家报刊披露本基金信息。基金管理
人、基金托管人应当向中国证监会基金电子披露网站报送拟披露的基金信息，并保证相关
报送信息的真实、准确、完整、及时。
基金管理人、基金托管人除依法在规定媒介上披露信息外，还可以根据需要在其他公
共媒介披露信息，但是其他公共媒介不得早于规定媒介和基金上市的证券交易所网站披露
信息，并且在不同媒介上披露同一信息的内容应当一致。
基金管理人、基金托管人除按法律法规要求披露信息外，也可着眼于为投资者决策提
供有用信息的角度，在保证公平对待投资者、不误导投资者、不影响基金正常投资操作的
前提下，自主提升信息披露服务的质量。具体要求应当符合中国证监会及自律规则的相关
规定。前述自主披露如产生信息披露费用，该费用不得从基金财产中列支。
为基金信息披露义务人公开披露的基金信息出具审计报告、法律意见书的专业机构，
应当制作工作底稿，并将相关档案至少保存到《基金合同》终止后 10 年。
六、信息披露文件的存放与查阅
依法必须披露的信息发布后，基金管理人、基金托管人应当按照相关法律法规规定将
信息置备于各自住所、基金上市交易的证券交易所，供社会公众查阅、复制。
七、暂停或延迟、暂缓披露基金相关信息的情形
（一）当出现下述情况时，基金管理人和基金托管人可暂停或延迟披露基金相关信息：博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
324
1、基金投资所涉及的证券交易所遇法定节假日或因其他原因暂停营业时；
2、不可抗力；
3、法律法规规定、中国证监会或《基金合同》认定的其他情形。
（二）拟披露的信息存在不确定性、属于临时性商业秘密等情形，及时披露可能会损
害基金利益或者误导投资者，且同时符合以下条件的，基金管理人等信息披露义务人可以
暂缓披露：
1、拟披露的信息未泄漏；
2、有关内幕信息知情人已书面承诺保密；
3、基础设施基金交易未发生异常波动。
信息披露义务人应当审慎确定信息披露暂缓事项，建立相应的内部管理制度，明确信
息披露暂缓的内部审核程序。
暂缓披露的信息确实难以保密、已经泄漏或者出现市场传闻，导致基础设施基金交易
价格发生大幅波动的，信息披露义务人应当立即予以披露。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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第二十六部分.基金合同的变更、终止和基金财产的清算
一、《基金合同》的变更
（一）变更基金合同涉及法律法规规定或基金合同约定应经基金份额持有人大会决议
通过的事项的，应召开基金份额持有人大会决议通过。对于法律法规规定和基金合同约定
可不经基金份额持有人大会决议通过的事项，由基金管理人和基金托管人同意并履行适当
程序后变更并公告。
（二）关于《基金合同》变更的基金份额持有人大会决议自生效后方可执行，并自决
议生效后按规定在规定媒介公告。
二、《基金合同》的终止事由
有下列情形之一的，经履行相关程序后，《基金合同》应当终止：
（一）本基金存续期届满，且未延长合同存续期；
（二）基金份额持有人大会决定终止的；
（三）基金管理人、基金托管人职责终止，在 6 个月内没有新基金管理人、新基金托
管人承接的；
（四）本基金通过全部资产支持专项计划持有的全部基础设施项目在《基金合同》期
限届满前全部变现，且连续六十个工作日未成功购入新的基础设施项目的；
（五）在基金合同生效之日起 6 个月内博时津开科工产业园封闭式基础设施 1 期资产
支持专项计划未能设立或未能在相关主管部门完成备案；
（六）本基金投资的全部专项计划发生相应资产支持专项计划文件中约定的事件导致
全部专项计划终止且本基金在六十个工作日内仍未能成功认购其他资产支持专项计划的资
产支持证券；
（七）本基金未能在基金合同生效之日起 6 个月内成功购入首个基础设施项目；
（八）本基金投资的全部基础设施项目出现无法维持正常、持续运营时；
（九）本基金投资的全部基础设施项目难以再产生持续、稳定现金流的情形时；
（十）《基金合同》约定的其他情形；
（十一）相关法律法规和中国证监会规定的其他情况。
根据法律法规及相关规定要求，应当召开基金份额持有人大会的，经基金份额持有人
大会审议决定后，《基金合同》终止。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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三、基金财产的清算
基金清算涉及基础设施项目处置的，应当遵循基金份额持有人利益优先的原则，资产
支持证券管理人应当配合基金管理人按照法律法规规定和相关约定进行资产处置，并尽快
完成剩余财产的分配。资产处置期间，基金管理人、资产支持证券管理人、清算小组应当
按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。
（一）基金财产清算小组：自出现《基金合同》终止事由之日起 30 个工作日内成立清
算小组，基金管理人组织基金财产清算小组并在中国证监会的监督下进行基金清算。
（二）在基金财产清算小组接管基金财产之前，基金管理人和基金托管人应按照《基
金合同》和托管协议的规定继续履行保护基金财产安全的职责。
（三）基金财产清算小组组成：基金财产清算小组成员由基金管理人、基金托管人、
符合《中华人民共和国证券法》规定的注册会计师、律师、中国证监会规定或认可的其他
机构以及中国证监会指定的人员组成。基金财产清算小组可以聘用必要的工作人员。
（四）基金财产清算小组职责：基金财产清算小组负责基金财产的保管、清理、估价、
变现和分配，并按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。基金财产清算小组
可以依法进行必要的民事活动。
（五）基金财产清算程序：
1、《基金合同》终止情形出现时，由基金财产清算小组统一接管基金；
2、对基金财产和债权债务进行清理和确认；
3、对基金财产进行处置：基金财产清算小组会聘请至少一家第三方专业评估机构（如
中国法律和有权主管机构有相应资质要求的，应当符合其要求），由该专业评估机构对拟
处分标的（资产支持证券、 SPV 股权、项目公司股权、债权或基础设施项目）进行评估并
确定评估价值，届时如中国法律和有权主管机构对拟处分标的评估事宜另有规定，从其规
定。拟处分标的的评估价值确定后，基金财产清算小组以拟处分标的届时的评估价值作为
基准价于产权交易所挂牌转让，或采取其他法律认可的方式转让。若在挂牌转让过程中出
现流拍，则根据有权主管机构和/或产权交易所要求通过降低基准价方式挂牌，以保证在本
基金的清算期内完成对拟处分标的的处分。特别的，前述变现程序中如涉及基金份额持有
人大会决议事项的，应当在取得基金份额持有人大会决议后按照生效的基金份额持有人大
会决议执行。
如在基金财产清算小组决定或基金份额持有人大会决议实施处分之日起 90 日内，通过博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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前述方式未处分完毕全部拟处分标的的，基金财产清算小组将进一步制定处分方案并由基
金管理人召集/再次召集基金份额持有人大会。
4、制作清算报告；
5、聘请会计师事务所对清算报告进行外部审计，聘请律师事务所对清算报告出具法律
意见书；
6、将清算报告报中国证监会备案并公告；
7、对基金剩余财产进行分配。
（六）基金清算涉及基础设施项目处置的，基金管理人应当遵循基金份额持有人利益
优先的原则，按照法律法规规定专业审慎处置资产，并尽快完成剩余财产的分配。资产处
置期间，清算小组应当按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。
四、清算费用
清算费用是指基金财产清算小组在进行基金清算过程中发生的所有合理费用，清算费
用由基金财产清算小组优先从基金剩余财产中支付。
五、基金财产清算剩余资产的分配
依据基金财产清算的分配方案，将基金财产清算后的全部剩余资产扣除基金财产清算
费用、交纳所欠税款并清偿基金债务后，按基金份额持有人持有的基金份额比例进行分配。
六、基金财产清算的公告
清算过程中的有关重大事项须及时公告；基金财产清算报告经符合《中华人民共和国
证券法》规定的会计师事务所审计并由律师事务所出具法律意见书后报中国证监会备案并
公告。基金财产清算公告于基金财产清算报告报中国证监会备案后 5 个工作日内由基金财
产清算小组进行公告。
七、基金财产清算账册及文件的保存
基金财产清算账册及有关文件由基金托管人保存 20 年以上，法律法规另有规定的除外。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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第二十七部分.基金合同的内容摘要
一、基金合同当事人的权利、义务
（一）基金份额持有人的权利与义务
基金投资人持有本基金基金份额的行为即视为对《基金合同》的承认和接受，基金投
资人自依据《基金合同》取得基金份额，即成为本基金份额持有人和《基金合同》的当事
人，直至其不再持有本基金的基金份额。基金份额持有人作为《基金合同》当事人并不以
在《基金合同》上书面签章或签字为必要条件。
除法律法规规定或《基金合同》另有约定外，每份基金份额具有同等的合法权益。
1、根据《基金法》《运作办法》及其他有关规定，基金份额持有人的权利包括但不限
于：
（1）分享基金财产收益；
（2）参与分配清算后的剩余基金财产；
（3）依法转让其持有的基金份额；
（4）按照规定要求召开基金份额持有人大会或者召集基金份额持有人大会；
（5）出席或者委派代表出席基金份额持有人大会，对基金份额持有人大会审议事项行
使表决权；
（6）查阅或者复制公开披露的基金信息资料；
（7）监督基金管理人的投资运作；
（8）对基金管理人、基金托管人、基金服务机构损害其合法权益的行为依法提起诉讼
或仲裁；
（9）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他权利。
2、根据《基金法》《运作办法》及其他有关规定，基金份额持有人的义务包括但不限
于：
（1）认真阅读并遵守《基金合同》、招募说明书等信息披露文件；
（2）了解所投资基金产品，了解自身风险承受能力，自主判断基金的投资价值，自主
做出投资决策，自行承担投资风险；
（3）关注基金信息披露，及时行使权利和履行义务；
（4）交纳基金认购（含首次认购和扩募认购）款项及法律法规和《基金合同》所规定
的费用；博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
329
（5）在其持有的基金份额范围内，承担基金亏损或者《基金合同》终止的有限责任；
（6）不从事任何有损基金及其他《基金合同》当事人合法权益的活动；
（7）执行生效的基金份额持有人大会的决议；
（8）返还在基金交易过程中因任何原因获得的不当得利；
（9）拥有权益的基金份额达到特定比例时，按照规定履行份额权益变动相应的程序或
者义务；
（10）拥有权益的基金份额达到50%时，继续增持该基础设施基金份额的，按照规定
履行基础设施基金收购的程序或者义务；
（11）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他义务。
3、投资者及其一致行动人的承诺
投资者及其一致行动人的承诺同意自拥有基金份额时即视为对如下事项约定的承诺：
（1）通过上海证券交易所交易或者上海证券交易所认可的其他方式，投资者及其一致
行动人拥有权益的基金份额达到本基金基金份额的10%时，应当在该事实发生之日起3日内
编制权益变动报告书，通知本基金管理人，并予公告；在上述期限内，不得再行买卖本基
金的份额，但另有规定的除外。
（2）投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到本基金基金份额的10%后，其通
过上海证券交易所交易拥有权益的基金份额占本基金基金份额的比例每增加或者减少5%，
应当依照上述第（1）点进行通知和公告。在该事实发生之日起至公告后3日内，不得再行
买卖本基金的份额，但另有规定的除外。
投资者及其一致行动人同意在拥有基金份额时即视为作出承诺：若违反上述第（1）、
（2）条规定买入在本基金中拥有权益的基金份额的，在买入后的36个月内对该超过规定比
例部分的基金份额不行使表决权。
4、作为战略投资者的原始权益人或其同一控制下的关联方的义务：
（1）不得侵占、损害基础设施基金所持有的基础设施项目；
（2）配合基金管理人、基金托管人以及其他为基础设施基金提供服务的专业机构履行
职责；
（3）确保基础设施项目真实、合法，确保向基金管理人等机构提供的文件资料真实、
准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；
（4）依据法律法规、基金合同及相关协议约定及时移交基础设施项目及相关印章证照、
账册合同、账户管理权限等；博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
330
（5）主要原始权益人及其控股股东、实际控制人提供的文件资料存在隐瞒重要事实或
者编造重大虚假内容等重大违法违规行为的，应当购回全部基金份额或基础设施项目权益；
（6）法律法规及相关协议约定的其他义务。
（二）基金管理人的权利与义务
1、根据《基金法》《运作办法》及其他有关规定，基金管理人的权利包括但不限于：
（1）依法募集资金；
（2）自《基金合同》生效之日起，根据法律法规和《基金合同》独立运用并管理基金
财产；
（3）收取基金管理费以及法律法规规定或中国证监会批准的其他费用；
（4）销售基金份额；
（5）按照规定召集基金份额持有人大会；
（6）依据《基金合同》及有关法律规定监督基金托管人，如认为基金托管人违反了
《基金合同》及国家有关法律规定，应呈报中国证监会和其他监管部门，并采取必要措施
保护基金投资人的利益；
（7）在基金托管人更换时，提名新的基金托管人；
（8）更换外部管理机构时，提名新的外部管理机构；
（9）选择、更换基金销售机构，对基金销售机构的相关行为进行监督和处理；
（10）担任或委托其他符合条件的机构担任基金登记机构办理基金登记业务并获得
《基金合同》规定的费用；
（11）依据《基金合同》及有关法律规定决定基金收益的分配方案；
（12）依照法律法规为基金的利益直接或间接对相关投资标的行使相关权利：
1）基础设施资产支持证券持有人享有的权利，包括：决定专项计划扩募、决定延长专
项计划期限或提前终止专项计划、决定修改专项计划法律文件重要内容；
2） SPV股东和项目公司股东享有的权利，包括：决定公司的经营方针和投资计划、选
择和更换非由职工代表担任的董事和监事、审议批准公司执行董事的报告、审议批准公司
的年度财务预算方案和决算方案等；
3） SPV债权人和项目公司债权人享有的权利（如有）。
（13）决定金额占基金净资产20%及以下的基础设施项目购入或出售事项（金额是指
连续12个月内累计发生金额）；
（14）决定本基金直接或间接对外借款项；博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
331
（15）决定调整外部管理机构的报酬标准；
（16）决定金额未超过本基金净资产5%的关联交易（金额是指连续12个月内累计发生
金额）；
（17）在法律法规允许的前提下，为基金的利益依法为本基金进行融资；
（18）以基金管理人的名义，代表基金份额持有人的利益行使诉讼权利或者实施其他
法律行为；
（19）依照法律法规选择、更换律师事务所、会计师事务所、证券经纪商、财务顾问、
评估机构、外部管理机构或其他为基金提供服务的外部机构；
（20）在符合有关法律、法规的前提下，制订和调整有关基金认购（含首次认购和扩
募认购）、非交易过户等业务规则；
（21）按照有关规定运营管理基础设施项目；
（22）设立专门的子公司承担基础设施项目运营管理职责，委托外部管理机构负责中
国证监会规定的运营管理职责，基金管理人依法应当承担的责任不因委托而免除；
（23）委托外部管理机构管理基础设施项目的，派员负责基础设施项目公司财务管理，
监督、检查外部管理机构履职情况；
（24）发生外部管理机构法定解聘情形的，解聘外部管理机构；
（25）对潜在投资标的开展投资可行性分析、尽职调查和资产评估等工作，如属于应
当召开基金份额持有人大会的事由的，将相关议题提交基金份额持有人大会表决，并根据
持有人大会决议实施基金扩募或进行相关交易；
（26）对相关资产进行购入或出售可行性分析和资产评估，并就需要召开基金份额持
有人大会进行表决的事项召开基金份额持有人大会；
（27）为保护基金份额持有人利益，在符合《企业会计准则第3号——投资性房地产》
的前提下，提议将相关资产计量从成本模式调整为公允价值模式并召开基金份额持有人大
会进行表决；
（28）在符合有关法律、法规的前提下，制订、实施及调整有关基金直接或间接的对
外借款方案；
（29）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他权利。
2、根据《基金法》《运作办法》及其他有关规定，基金管理人的义务包括但不限于：
（1）依法募集资金，办理或者委托经中国证监会认定的其他机构代为办理基金份额的
发售和登记事宜；博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
332
（2）办理基金备案和基金上市所需手续；
（3）自《基金合同》生效之日起，以诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产；
（4）配备足够的具有专业资格的人员进行基金投资分析、决策、运营，以专业化的经
营方式管理和运作基金财产；
（5）建立健全内部风险控制、监察与稽核、财务管理及人事管理等制度，保证所管理
的基金财产和基金管理人的财产相互独立，对所管理的不同基金分别管理，分别记账，进
行证券投资；
（6）除依据《基金法》《基金合同》及其他有关规定外，不得利用基金财产为自己及
任何第三人谋取利益，不得委托第三人运作基金财产；
（7）依法接受基金托管人的监督；
（8）采取适当合理的措施使计算基金份额认购（含首次认购和扩募认购）和注销价格
的方法符合《基金合同》等法律文件的规定，按有关规定计算并公告基金净资产信息；
（9）在本基金网下询价阶段，根据网下投资者报价确定基金份额认购价格；
（10）进行基金会计核算并编制基金财务会计报告；
（11）编制基础设施基金定期报告与临时报告，编制基金中期与年度合并及单独财务
报表；
（12）严格按照《基金法》《基金合同》及其他有关规定，履行信息披露及报告义务；
（13）保守基金商业秘密，不得泄露基金投资计划、投资意向等。除《基金法》、基
金合同及其他有关规定另有规定外，在基金信息公开披露前应予保密，不得向他人泄露，
因向监管机构、司法机关或因审计、法律等外部专业顾问提供服务而向其提供的情况除外；
（14）按《基金合同》的约定确定基金收益分配方案，及时向基金份额持有人分配基
金收益；
（15）依据《基金法》《基金合同》及其他有关规定召集基金份额持有人大会或配合
基金托管人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大会；
（16）按规定保存基金财产管理业务活动的会计账册、报表、记录和其他相关资料20
年以上，法律法规另有规定的除外；
（17）确保需要向基金投资人提供的各项文件或资料在规定时间发出，并且保证投资
人能够按照《基金合同》规定的时间和方式，随时查阅到与基金有关的公开资料，并在支
付合理成本的条件下得到有关资料的复印件；
（18）组织并参加基金财产清算小组，参与基金财产的保管、清理、估价、变现和分博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
333
配；
（19）基金清算涉及基础设施项目处置的，应当遵循基金份额持有人利益优先的原则，
资产支持证券管理人应当配合基金管理人按照法律法规规定和相关约定进行资产处置，并
尽快完成剩余财产的分配；
（20）面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时，及时报告中国证监会并通知基
金托管人；
（21）因违反《基金合同》导致基金财产的损失或损害基金份额持有人合法权益时，
应当承担赔偿责任，其赔偿责任不因其退任而免除；
（22）监督基金托管人按法律法规和《基金合同》规定履行自己的义务，基金托管人
违反《基金合同》造成基金财产损失时，基金管理人应为基金份额持有人利益向基金托管
人追偿；
（23）当基金管理人将其义务委托第三方处理时，应当对第三方处理有关基金事务的
行为承担责任；
（24）以基金管理人名义，代表基金份额持有人利益行使诉讼权利或实施其他法律行
为；
（25）基金管理人在募集期间未能达到基金的备案条件，《基金合同》不能生效，基
金管理人承担全部募集费用，将已募集资金并加计银行同期活期存款利息在基金募集期结
束后30日内退还基金认购人；
（26）执行生效的基金份额持有人大会的决议；
（27）本基金运作过程中，基金管理人应当专业审慎运营管理基础设施项目，并按照
法律法规规定和基金合同约定主动履行基础设施项目运营管理职责，包括：
1）及时办理基础设施项目、印章证照、账册合同、账户管理权限交割等；
2）建立账户和现金流管理机制，有效管理基础设施项目租赁、运营等产生的现金流，
防止现金流流失、挪用等；
3）建立印章管理、使用机制，妥善管理基础设施项目各种印章；
4）为基础设施项目购买足够的财产保险和公众责任保险；
5）制定及落实基础设施项目运营策略；
6）签署并执行基础设施项目运营的相关协议；
7）收取基础设施项目租赁、运营等产生的收益，追收欠缴款项等；
8）执行日常运营服务，如安保、消防、通讯及紧急事故管理等；博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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9）实施基础设施项目维修、改造等；
10）基础设施项目档案归集管理等；
11）聘请评估机构、审计机构进行评估与审计；
12）依法披露基础设施项目运营情况；
13）提供公共产品和服务的基础设施资产的运营管理，应符合国家有关监管要求，严
格履行运营管理义务，保障公共利益；
14）建立相关机制防范外部管理机构的履约风险、基础设施项目经营风险、关联交易
及利益冲突风险、利益输送和内部人控制风险等基础设施项目运营过程中的风险；
15）按照基金合同约定和持有人利益优先的原则，专业审慎处置资产；
16）中国证监会规定的其他职责。
（28）基金管理人可以设立专门的子公司承担基础设施项目运营管理职责，也可以委
托外部管理机构负责上述第（27）条第4）至9）项运营管理职责，其依法应当承担的责任
不因委托而免除。
基金管理人委托外部管理机构运营管理基础设施项目的，应当自行派员负责基础设施
项目公司财务管理。基金管理人与外部管理机构应当签订基础设施项目运营管理协议，明
确双方的权利义务、费用收取、外部管理机构考核安排、外部管理机构解聘情形和程序、
协议终止情形和程序等事项。
（29）基金管理人应当对接受委托的外部管理机构进行充分的尽职调查，确保其在专
业资质（如有）、人员配备、公司治理等方面符合法律法规要求，具备充分的履职能力。
基金管理人应当持续加强对外部管理机构履职情况的监督，至少每年对其履职情况进
行评估，确保其勤勉尽责履行运营管理职责。基金管理人应当定期检查外部管理机构就其
获委托从事基础设施项目运营管理活动而保存的记录、合同等文件，检查频率不少于每半
年1次。
委托事项终止后，基金管理人应当妥善保管基础设施项目运营维护相关档案。
（30）外部管理机构应当勤勉尽责、专业审慎运营管理基础设施项目，发生下列情形
之一的，基金管理人应当解聘外部管理机构：
1）外部管理机构专业资质、人员配备等发生重大不利变化已无法继续履职；
2）外部管理机构因故意或重大过失给本基金造成重大损失；
3）外部管理机构依法解散、被依法撤销、被依法宣告破产或者出现重大违法违规行为；
4）中国证监会规定的其他情形（如有，包括但不限于：监管机构对外部管理机构服务博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
335
资质提出新的规定或要求，基础设施项目运营方不符合该等规定或要求）。
（31）本基金存续期间，基金管理人应当聘请评估机构对基础设施项目资产每年进行1
次评估。出现下列情形之一的，基金管理人应当及时聘请评估机构对相应基础设施项目资
产进行评估：
1）基础设施项目购入或出售；
2）本基金扩募；
3）提前终止基金合同拟进行资产处置；
4）基础设施项目现金流发生重大变化且对持有人利益有实质性影响；
5）对基金份额持有人利益有重大影响的其他情形。
（32）基金管理人应当编制基础设施基金定期报告与临时报告，并应当按照法律法规、
企业会计准则及中国证监会相关规定进行资产负债确认计量，编制基础设施基金中期与年
度合并及单独财务报表，财务报表至少包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权
益变动表及报表附注。
（33）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他义务。
3、基金管理人基础设施投资决策委员会治理机制
基金管理人内设基础设施投资决策委员对基础设施基金进行集体决策和治理。基础设
施投资决策委员会的职权范围包括但不限于：
（1）负责制定基础设施基金整体的投资目标和投资策略；
（2）制定中长期及阶段性投资决策，并定期进行回顾与总结；
（3）针对拟发行基础设施基金及拟投资基础设施项目进行决议；
（4）制定基金流动性投资管理相关政策；
（5）负责基金首发、扩募、处置资产、基础设施项目运营管理所涉及的投资决策事项；
（6）根据制定的投资策略，监督管理基础设施基金的运营情况，确保其运营情况符合
基金管理人及基础设施投资决策委员投资政策和策略要求；
（7）决定金额占基金净资产20%及以下的基础设施项目购入或出售事项（金额是指连
续12个月内累计发生金额）；
（8）行使资产支持证券持有人享有的权利：决定专项计划扩募、决定延长专项计划期
限或提前终止专项计划、决定修改专项计划法律文件重要内容；
（9）行使项目公司股东享有的权利：决定项目公司的经营方针和投资计划、选择和更
换非由职工代表担任的董事和监事、审议批准公司董事会的报告、审议批准公司的年度财博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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务预算方案和决算方案等；决定对外借款；
（10）定期审查监督管理报告，制定改进和调整方案等。
基础设施投资决策委员会成员由基金管理人依据基金管理人的内部相关制度任命，并
根据业务发展需要和委员会成员的能力胜任情况由基金管理人依据内部决策流程不定期更
换。基础设施投资决策委员会人员构成具体参见招募说明书。基础设施投资决策委员会会
议包括临时会议和定期会议，定期会议每季度一次，临时会议可随时由主任委员或执行委
员发起和召集。会议议程由会议召集人在会议召开前发给基础设施投资决策委员会各位成
员，经三分之二及以上委员会成员同意后决议通过。
（三）基金托管人的权利与义务
1、根据《基金法》《运作办法》及其他有关规定，基金托管人的权利包括但不限于：
（1）自《基金合同》生效之日起，依法律法规和《基金合同》的规定安全保管基金财
产；
（2）获得基金托管人的托管费以及法律法规规定或监管部门批准的其他费用；
（3）监督基金管理人对本基金的投资运作，如发现基金管理人有违反《基金合同》及
国家法律法规行为，对基金财产、其他当事人的利益造成重大损失的情形，应呈报中国证
监会，并采取必要措施保护基金投资人的利益；
（4）提议召开或召集基金份额持有人大会；
（5）在基金管理人更换时，提名新的基金管理人；
（6）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他权利。
2、根据《基金法》《运作办法》及其他有关规定，基金托管人的义务包括但不限于：
（1）以诚实信用、勤勉尽责的原则持有并安全保管基金财产；
（2）设立专门的基金托管部门，具有符合要求的营业场所，配备足够的、合格的熟悉
基金托管业务的专职人员，负责基金财产托管事宜；
（3）建立健全内部风险控制、监察与稽核、财务管理及人事管理等制度，确保基金财
产的安全，保证其托管的基金财产与基金托管人自有财产以及不同的基金财产相互独立；
对所托管的不同的基金分别设置账户，独立核算，分账管理，保证不同基金之间在账户设
置、资金划拨、账册记录等方面相互独立；
（4）除依据《基金法》《基金合同》及其他有关规定外，不得利用基金财产为自己及
任何第三人谋取利益，不得委托第三人托管基金财产；
（5）根据相关市场规则，为基金开设资金账户、证券账户等投资所需账户、为基金办博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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理证券交易资金清算。为基础设施项目开立运营资金账户，办理基础设施项目资金划付；
（6）监督基础设施项目公司借入款项安排，确保符合法律法规规定及约定用途；
（7）保守基金商业秘密，除《基金法》《基金合同》及其他有关法律法规或监管机构
另有规定或要求外，在基金信息公开披露前予以保密，不得向他人泄露，但向监管机构、
司法机关或因审计、法律等外部专业顾问提供服务而向其提供的情况除外；
（8）办理与基金托管业务活动有关的信息披露事项；
（9）对基金财务会计报告、季度报告、中期报告和年度报告出具意见，说明基金管理
人在各重要方面的运作是否严格按照《基金合同》的规定进行；如果基金管理人有未执行
《基金合同》规定的行为，还应当说明基金托管人是否采取了适当的措施；
（10）保存基金托管业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料20年以上，法律法
规另有规定的除外；
（11）根据从基金管理人或其委托的登记机构处接收的资料建立并保存基金份额持有
人名册；
（12）按规定制作相关账册并与基金管理人核对；
（13）依据基金管理人的指令或有关规定向基金份额持有人支付基金收益款项；
（14）依据《基金法》、《基金合同》及其他有关规定，召集基金份额持有人大会或
配合基金管理人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大会；
（15）按照法律法规和《基金合同》的规定监督基金管理人的投资运作；
（16）参加基金财产清算小组，参与基金财产的保管、清理、估价、变现和分配；
（17）面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时，及时报告中国证监会和银行监
管机构，并通知基金管理人；
（18）因违反《基金合同》导致基金财产损失时，应承担赔偿责任，其赔偿责任不因
其退任而免除；
（19）按规定监督基金管理人按法律法规和《基金合同》规定履行自己的义务，基金
管理人因违反《基金合同》造成基金财产损失时，应为基金份额持有人利益向基金管理人
追偿；
（20）执行生效的基金份额持有人大会的决议；
（21）保管由基金管理人代表基金签订的与基金有关的重大合同及有关凭证；
（22）安全保管本基金财产、权属证书及相关文件；
（23）基金托管人负责基础设施项目运营收支账户的开立和管理，对基础设施基金资博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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金账户、基础设施项目运营收支账户及项目公司基本户等重要资金账户及资金流向进行审
核监督。确保符合法律法规规定和基金合同约定，保证基金资产在监督账户内封闭运行；
（24）监督、复核基金管理人按照法律法规规定和基金合同约定进行投资运作、收益
分配、信息披露等；
（25）监督基金管理人为基础设施项目购买足够的保险；
（26）复核、审查基金管理人计算的基金净资产、基金份额净值；
（27）复核基金信息披露文件时，负责复核资产确认及计量过程；
（28）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他义务。
二、基金份额持有人大会召集、议事及表决的程序和规则
基金份额持有人大会由基金份额持有人组成，基金份额持有人的合法授权代表有权代
表基金份额持有人出席会议并表决。除法律法规规定或《基金合同》另有约定外，基金份
额持有人持有的每一基金份额拥有平等的投票权。
本基金份额持有人大会不设日常机构。若将来法律法规对基金份额持有人大会另有规
定的，以届时有效的法律法规为准。
（一）召开事由
1、当出现或需要决定下列事由之一的，应当召开基金份额持有人大会，但法律法规、
中国证监会另有规定或基金合同另有约定的除外：
（1）更换基金管理人；
（2）更换基金托管人；
（3）转换基金运作方式；
（4）调整基金管理费、基金托管费；
（5）变更基金类别；
（6）本基金与其他基金的合并；
（7）变更基金份额持有人大会程序；
（8）基金管理人或基金托管人要求召开基金份额持有人大会；
（9）终止基金上市，但因基金不再具备上市条件而被上海证券交易所终止上市或因本
基金连续 2 年未按照法律法规进行收益分配，基金管理人申请基金终止上市的除外；
（10）单独或合计持有本基金总份额 10%以上（含 10%）基金份额的基金份额持有人
（以基金管理人收到提议当日的基金份额计算，下同）就同一事项书面要求召开基金份额博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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持有人大会；
（11）对本基金的投资目标、投资范围、投资策略等作出重大调整；
（12）本基金进行扩募；
（13）本基金收购原始基础设施项目后，对金额超过基金净资产 20%的基础设施项目
或基础设施资产支持证券的购入或出售（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）；
（14）基金合同生效后，金额超过本基金净资产 5%的关联交易（金额是指连续 12 个
月内累计发生金额）；
（15）提前终止基金合同或延长基金合同期限；
（16）除基金合同约定解聘外部管理机构的法定情形外，解聘、更换外部管理机构；
（17）在符合《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》的前提下，变更基础设施项
目后续计量模式；
（18）修改基金合同的重要内容；
（19）对基金合同当事人权利和义务产生重大影响的其他事项；
（20）法律法规、《基金合同》或中国证监会规定的其他应当召开基金份额持有人大
会的事项。
2、在法律法规规定和《基金合同》约定的范围内且对基金份额持有人利益无实质性不
利影响的前提下，以下情况可由基金管理人和基金托管人协商后修改，不需召开基金份额
持有人大会：
（1）法律法规要求增加的基金费用的收取和其他应由基金、专项计划等特殊目的载体
承担的费用的收取；
（2）调整有关基金认购（含首次认购和扩募认购）、基金交易、非交易过户、转托管
等业务的规则；
（3）增加、减少或调整基金份额类别设置及对基金份额分类办法、规则进行调整；
（4）因相应的法律法规、上海证券交易所或登记机构的相关业务规则发生变动而应当
对《基金合同》进行修改；
（5）对《基金合同》的修改对基金份额持有人利益无实质性不利影响或修改不涉及
《基金合同》当事人权利义务关系发生重大变化；
（6）履行相关程序后，基金推出新业务或服务；
（7）基金管理人因第三方服务机构（外部管理机构除外）提供服务时存在违法违规或
其他损害基金份额持有人利益的行为而解聘上述机构；博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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（8）以下《基金合同》终止事由发生时，如法律法规未要求召开基金份额持有人大会
的，经基金管理人和基金托管人协商一致并履行其他相关程序后，可终止《基金合同》，
不需召开基金份额持有人大会：
1）本基金通过全部专项计划持有的全部基础设施项目在《基金合同》期限届满前全部
处置，且连续六十个工作日未成功购入新的基础设施项目的；
2）在基金合同生效之日起 6 个月内博时津开科工产业园封闭式基础设施 1 期资产支持
专项计划未能设立或未能在相关主管部门完成备案；
3）本基金投资的全部专项计划发生相应专项计划文件中约定的事件导致全部专项计划
终止且六十个工作日内仍未能成功认购其他专项计划的资产支持证券；
4）本基金投资的全部基础设施项目出现无法维持正常、持续运营，难以再产生持续、
稳定现金流的情形时；
（9）经基金管理人和基金托管人协商一致并履行其他相关程序后，基础设施项目所有
权期限延长的，基金合同期限相应延长；
（10）按照法律法规和《基金合同》规定不需召开基金份额持有人大会的其他情形，
包括国家或当地有权机构基于公共卫生事件等原因出台相关规定、政策等鼓励、倡导基础
设施项目减免租金，但基金管理人、计划管理人、运营管理机构、物业管理机构通过暂缓
收取管理费，或者原始权益人、运营机构等通过协助项目公司向相关部门申请采取直接给
予租户补贴的形式实施减免，或者原始权益人自身及其关联主体、运营机构协助项目公司
向相关部门申请就减免事宜给予项目公司补偿等缓释方式使得对应期间项目公司未发生因
减免租金的政策性因素使得基金当期收入减少进而导致可供分配金额下降的情形；或基于
明确适用于基础设施基金的相关强制性法律法规、政策要求导致基础设施项目减免租金的
情形；
（11）按照基金合同约定的程序，基金管理人在对基金合同无实质性修改的前提下，
将基金管理人变更为其设立的子公司。
3、在法律法规规定和《基金合同》约定的范围内且对基金份额持有人利益无实质性不
利影响的前提下，以下情况可由基金管理人自行决定，不需召开基金份额持有人大会：
（1）发生下列情形之一，基金管理人解聘运营管理机构：
1）运营管理机构专业资质、人员配备等发生重大不利变化已无法继续履职；
2）运营管理机构因故意或重大过失给基础设施基金造成重大损失；
3）运营管理机构依法解散、被依法撤销、被依法宣告破产或者出现重大违法违规行为；博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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4）中国证监会规定的其他情形（如有，包括但不限于：监管机构对运营管理机构服务
资质提出新的规定或要求，基础设施项目运营方不符合该等规定或要求）。
（2）按照法律法规和《基金合同》规定不需召开基金份额持有人大会的其他情形。
（二）会议召集人及召集方式
1、提案人：基金管理人、基金托管人、单独或合计代表基金份额 10%以上（含 10%）
的基金份额持有人和法律法规规定的其他主体（如有）。
提案人可以提出基金份额持有人大会的相关议案。
除法律法规规定或《基金合同》另有约定外，基金份额持有人大会由基金管理人召集。
2、基金管理人未按规定召集或不能召集时，由基金托管人召集。
3、基金托管人认为有必要召开基金份额持有人大会的，应当向基金管理人提出书面提
议。基金管理人应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集，并书面告知基金托管人。
基金管理人决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金管理人决定不召集，
基金托管人仍认为有必要召开的，应当由基金托管人自行召集，并自出具书面决定之日起
60 日内召开并告知基金管理人，基金管理人应当配合。
4、代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人就同一事项书面要求召开基
金份额持有人大会，应当向基金管理人提出书面提议。基金管理人应当自收到书面提议之
日起 10 日内决定是否召集，并书面告知提出提议的基金份额持有人代表和基金托管人。基
金管理人决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金管理人决定不召集，
单独或合计代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人仍认为有必要召开的，应
当向基金托管人提出书面提议。基金托管人应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召
集，并书面告知提出提议的基金份额持有人代表和基金管理人；基金托管人决定召集的，
应当自出具书面决定之日起 60 日内召开并告知基金管理人，基金管理人应当配合。
5、单独或合计代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人就同一事项要求
召开基金份额持有人大会，而基金管理人、基金托管人都不召集的，单独或合计代表基金
份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人有权自行召集，并至少提前 30 日报中国证监
会备案。基金份额持有人依法自行召集基金份额持有人大会的，基金管理人、基金托管人
应当配合，不得阻碍、干扰。
6、基金份额持有人大会的召集人负责选择确定开会时间、地点、方式和权益登记日。
（三）召开基金份额持有人大会的通知时间、通知内容、通知方式
1、召开基金份额持有人大会，召集人应于会议召开前 30 日，在规定媒介公告。基金博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
342
份额持有人大会通知应至少载明以下内容：
（1）会议召开的时间、地点和会议形式；
（2）会议拟审议的事项、议事程序和表决方式；
（3）有权出席基金份额持有人大会的基金份额持有人的权益登记日；
（4）授权委托证明的内容要求（包括但不限于代理人身份，代理权限和代理有效期限
等）、送达时间和地点；
（5）会务常设联系人姓名及联系电话；
（6）出席会议者必须准备的文件和必须履行的手续；
（7）召集人需要通知的其他事项。
2、采取通讯开会方式并进行表决的情况下，由会议召集人决定在会议通知中说明本次
基金份额持有人大会所采取的具体通讯方式、委托的公证机关及其联系方式和联系人、表
决意见寄交的截止时间和收取方式。
3、如召集人为基金管理人，还应另行书面通知基金托管人到指定地点对表决意见的计
票进行监督；如召集人为基金托管人，则应另行书面通知基金管理人到指定地点对表决意
见的计票进行监督；如召集人为基金份额持有人，则应另行书面通知基金管理人和基金托
管人到指定地点对表决意见的计票进行监督。基金管理人或基金托管人拒不派代表对表决
意见的计票进行监督的，不影响表决意见的计票效力。
（四）基金份额持有人出席会议的方式
基金份额持有人大会可通过现场开会方式、通讯开会方式或法律法规和监管机关允许
的其他方式召开，会议的召开方式由会议召集人确定。
1、现场开会。由基金份额持有人本人出席或以代理投票授权委托证明委派代表出席，
现场开会时基金管理人和基金托管人的授权代表应当列席基金份额持有人大会，基金管理
人或基金托管人不派代表列席的，不影响表决效力。现场开会同时符合以下条件时，可以
进行基金份额持有人大会议程：
（1）亲自出席会议者持有基金份额的凭证、受托出席会议者出具的委托人持有基金份
额的凭证及委托人的代理投票授权委托证明符合法律法规、《基金合同》和会议通知的规
定，并且持有基金份额的凭证与基金管理人持有的登记资料相符；
（2）经核对，汇总到会者出示的在权益登记日持有基金份额的凭证显示，有效的基金
份额不少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）。若到会者在权益
登记日代表的有效的基金份额少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一，召集人可博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
343
以在原公告的基金份额持有人大会召开时间的 3 个月以后、 6 个月以内，就原定审议事项
重新召集基金份额持有人大会。重新召集的基金份额持有人大会到会者在权益登记日代表
的有效的基金份额应不少于本基金在权益登记日基金总份额的三分之一（含三分之一）。
2、通讯开会。通讯开会系指基金份额持有人将其对表决事项的投票以书面方式或大会
公告载明的其他方式在表决截止日以前送达至召集人指定的地址。通讯开会应以书面方式
或大会公告载明的其他方式进行表决。
在同时符合以下条件时，通讯开会的方式视为有效：
（1）会议召集人按《基金合同》约定公布会议通知后，在 2 个工作日内连续公布相关
提示性公告；
（2）会议召集人按基金合同约定通知基金托管人（如果基金托管人为召集人，则为基
金管理人）到指定地点对表决意见的计票进行监督。会议召集人在基金托管人（如果基金
托管人为召集人，则为基金管理人）和公证机关的监督下按照会议通知规定的方式收取基
金份额持有人的表决意见；基金托管人或基金管理人经通知不参加收取表决意见的，不影
响表决效力；
（3）本人直接出具表决意见或授权他人代表出具表决意见的，基金份额持有人所持有
的基金份额不小于在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）；若本人直接出具
表决意见或授权他人代表出具表决意见基金份额持有人所持有的基金份额小于在权益登记
日基金总份额的二分之一，召集人可以在原公告的基金份额持有人大会召开时间的 3 个月
以后、 6 个月以内，就原定审议事项重新召集基金份额持有人大会。重新召集的基金份额
持有人大会应当有代表三分之一以上（含三分之一）基金份额的持有人直接出具表决意见
或授权他人代表出具表决意见；
（4）上述第（3）项中直接出具表决意见的基金份额持有人或受托代表他人出具表决
意见的代理人，同时提交的持有基金份额的凭证、受托出具表决意见的代理人出具的委托
人持有基金份额的凭证及委托人的代理投票授权委托证明符合法律法规、《基金合同》和
会议通知的规定，并与基金登记机构记录相符。
3、在不与法律法规冲突的前提下，基金份额持有人大会可通过电话或其他方式召开，
基金份额持有人可以采用书面电话、短信或其他方式进行表决，具体方式由会议召集人确
定并在会议通知中列明。
4、在不与法律法规冲突的前提下，基金份额持有人授权他人代为出席会议并表决的，
授权方式可以采用书面、电话、短信或其他方式，具体方式在会议通知中列明。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
344
5、召集人应当提供网络投票和其他合法方式为基金份额持有人行使投票权提供便利，
具体方式由会议召集人确定并在会议通知中列明。
（五）议事内容与程序
1、议事内容及提案权
议事内容为关系基金份额持有人利益的重大事项，如《基金合同》的重大修改、决定
终止《基金合同》、更换基金管理人、更换基金托管人、与其他基金合并、法律法规及
《基金合同》规定的其他事项以及会议召集人认为需提交基金份额持有人大会讨论的其他
事项。
基金份额持有人大会的召集人发出召集会议的通知后，对原有提案的修改应当在基金
份额持有人大会召开前及时公告。
本基金就扩募、基础设施项目购入或出售等重大事项召开基金份额持有人大会的，相
关信息披露义务人应当依法公告持有人大会事项，披露相关重大事项的详细方案及法律意
见书等文件，方案内容包括但不限于：交易概况、交易标的及交易对手方的基本情况、交
易标的定价方式、交易主要风险、交易各方声明与承诺等。涉及扩募的，还应当披露扩募
方案。
本基金存续期间拟购入基础设施项目的，应当按照《运作办法》第四十条、《新购入
基础设施项目指引》等相关规定履行变更注册等程序。需提交基金份额持有人大会投票表
决的，应当事先履行变更注册程序。
本基金存续期间拟购入基础设施项目的标准和要求、战略配售安排、尽职调查要求、
信息披露等应当与本基金首次发售要求一致，中国证监会认定的情形除外。
基金份额持有人大会不得对未事先公告的议事内容进行表决。
2、议事程序
（1）现场开会
在现场开会的方式下，首先由大会主持人按照下列第（七）条规定程序确定和公布监
票人，然后由大会主持人宣读提案，经讨论后进行表决，并形成大会决议。大会主持人为
基金管理人授权出席会议的代表，在基金管理人授权代表未能主持大会的情况下，由基金
托管人授权其出席会议的代表主持；如果基金管理人授权代表和基金托管人授权代表均未
能主持大会，则由出席大会的基金份额持有人和代理人所持表决权的二分之一以上（含二
分之一）选举产生一名基金份额持有人作为该次基金份额持有人大会的主持人。基金管理
人和基金托管人拒不出席或主持基金份额持有人大会，不影响基金份额持有人大会作出的博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
345
决议的效力。
会议召集人应当制作出席会议人员的签名册。签名册载明参加会议人员姓名（或单位
名称）、身份证明文件号码、持有或代表有表决权的基金份额、委托人姓名（或单位名称）
和联系方式等事项。
（2）通讯开会
在通讯开会的情况下，首先由召集人提前 30 日公布提案，在所通知的表决截止日期后
2 个工作日内在公证机关监督下由召集人统计全部有效表决，在公证机关监督下形成决议。
（六）表决
基金份额持有人所持每份基金份额有同等表决权。其中，若基金份额持有人与表决事
项存在关联关系时，应当回避表决，其所持基金份额不计入有表决权的基金份额总数。
与外部管理机构存在关联关系的基金份额持有人就解聘、更换外部管理机构事项无需
回避表决，中国证监会认可的特殊情形除外。
基金份额持有人大会决议分为一般决议和特别决议：
1、一般决议，一般决议须经参加大会的基金份额持有人或其代理人所持表决权的二分
之一以上（含二分之一）通过方为有效；除下列第 2 项所规定的须以特别决议通过事项以
外的其他事项均以一般决议的方式通过。
2、特别决议，特别决议应当经参加大会的基金份额持有人或其代理人所持表决权的三
分之二以上（含三分之二）通过方可做出。除法律法规、监管机构另有规定或基金合同另
有约定外，涉及如下事项须特别决议通过方为有效：
（1）转换基金运作方式；
（2）本基金与其他基金合并；
（3）更换基金管理人或者基金托管人；
（4）终止《基金合同》；
（5）对本基金的投资目标和投资策略等作出重大调整；
（6）本基金收购原始基础设施项目后，金额占基金净资产 50%及以上的基础设施项
目或基础设施资产支持证券购入或出售（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）；
（7）金额占基金净资产 50%及以上的扩募（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）；
（8）本基金合同生效后发生的金额占基金净资产 20%及以上的关联交易（金额是指
连续 12 个月内累计发生金额）；
（9）对基金份额持有人利益有重大影响的其他事项；博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
346
基金份额持有人大会采取记名方式进行投票表决。
采取通讯方式进行表决时，除非在计票时有充分的相反证据证明，否则提交符合会议
通知中规定的确认投资人身份文件的表决视为有效出席的投资人，表面符合会议通知规定
的表决意见视为有效表决，表决意见模糊不清或相互矛盾的视为弃权表决，但应当计入出
具表决意见的基金份额持有人所代表的基金份额总数。
基金份额持有人大会的各项提案或同一项提案内并列的各项议题应当分开审议、逐项
表决。
（七）计票
1、现场开会
（1）如大会由基金管理人或基金托管人召集，基金份额持有人大会的主持人应当在会
议开始后宣布在出席会议的基金份额持有人和代理人中选举两名基金份额持有人代表与大
会召集人授权的一名监督员共同担任监票人；如大会由基金份额持有人自行召集或大会虽
然由基金管理人或基金托管人召集，但是基金管理人或基金托管人未出席大会的，基金份
额持有人大会的主持人应当在会议开始后宣布在出席会议的基金份额持有人中选举三名基
金份额持有人代表担任监票人。基金管理人或基金托管人不出席大会的，不影响计票的效
力。
（2）监票人应当在基金份额持有人表决后立即进行清点并由大会主持人当场公布计票
结果。
（3）如果会议主持人或基金份额持有人或代理人对于提交的表决结果有怀疑，可以在
宣布表决结果后立即对所投票数要求进行重新清点。监票人应当进行重新清点，重新清点
以一次为限。重新清点后，大会主持人应当当场公布重新清点结果。
（4）计票过程应由公证机关予以公证，基金管理人或基金托管人拒不出席大会的，不
影响计票的效力。
2、通讯开会
在通讯开会的情况下，计票方式为：由大会召集人授权的两名监督员在基金托管人授
权代表（若由基金托管人召集，则为基金管理人授权代表）的监督下进行计票，并由公证
机关对其计票过程予以公证。基金管理人或基金托管人拒派代表对表决意见的计票进行监
督的，不影响计票和表决结果。
（八）生效与公告
基金份额持有人大会的决议，召集人应当自通过之日起 5 日内报中国证监会备案。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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基金份额持有人大会的决议自表决通过之日起生效。
基金份额持有人大会决议自生效之日起按规定在规定媒介上公告。召集人应当聘请律
师事务所对大会相关事项出具法律意见，并与基金份额持有人大会决议一并披露。如果采
用通讯方式进行表决，在公告基金份额持有人大会决议时，必须将公证书全文、公证机构、
公证员姓名等一同公告。
基金管理人、基金托管人和基金份额持有人应当执行生效的基金份额持有人大会的决
议。生效的基金份额持有人大会决议对全体基金份额持有人、基金管理人、基金托管人均
有约束力。基金管理人、基金托管人依据基金份额持有人大会生效决议行事的后果由全体
基金份额持有人承担。
（九）本部分关于基金份额持有人大会召开事由、召开条件、议事程序、表决条件等
规定，凡是直接引用法律法规的部分，如将来法律法规修改导致相关内容被取消或变更的，
基金管理人提前公告后，可直接对本部分内容进行修改和调整，无需召开基金份额持有人
大会审议。
三、基金收益分配原则
（一）基金可供分配金额
基金可供分配金额是在合并净利润基础上进行合理调整后的金额，可包括合并净利润
和超出合并净利润的其他返还。
基金管理人计算年度可供分配金额过程中，先将合并净利润调整为税息折旧及摊销前
利润（EBITDA），并在此基础上综合考虑项目公司持续发展、项目公司偿债能力、经营
现金流等因素后确定可供分配金额计算调整项。其中，将净利润调整为税息折旧及摊销前
利润（EBITDA）需加回以下调整项：
1、折旧和摊销；
2、利息支出；
3、所得税费用；
将税息折旧及摊销前利润调整为可供分配金额可能涉及的调整项包括：
1、基础设施基金发行份额募集的资金；
2、取得借款收到的本金；
3、偿还借款本金支付的现金；
4、购买基础设施项目的支出；博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
348
5、其他资本性支出；
6、基础设施项目资产减值准备的变动；
7、基础设施项目资产的处置利得或损失；
8、处置基础设施项目资产取得的现金；
9、应收和应付项目的变动；
10、支付的利息及所得税费用；
11、未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改
造等）、未来合理期间内的债务利息及本金偿还、运营费用等；涉及未来合理支出相关预
留调整项的，基金管理人应当充分说明理由；基金管理人应当在定期报告中披露合理相关
支出预留的使用情况；
12、基础设施项目资产的公允价值变动损益（包括处置当年转回以前年度累计调整的
公允价值变动损益）；
13、其他调整项，如金融资产相关调整、折价收购业务导致的收益等。
（二）基金可供分配金额相关计算调整项的变更程序
涉及的相关计算调整项一经确认，不可随意变更。相关法律法规、部门规章、规范性
文件、会计准则对基金可供分配金额、基金可供分配金额相关计算调整项的计算另有调整
的，或基金管理人综合考虑项目公司持续发展、项目公司偿债能力、经营现金流等因素确
实需要变更调整项并经与基金托管人协商一致的，基金管理人应当按规定在规定媒介公告。
为免疑义，基金可供分配金额相关计算调整项的变更无需召开基金份额持有人大会审议。
（三）基金收益分配原则
1、本基金收益分配采取现金分红方式。
2、在符合有关基金分红的条件下，本基金每年至少进行收益分配 1 次，每年收益分配
的比例应不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%。若《基金合同》生效不满 6 个月可
不进行收益分配。
3、每一基金份额享有同等分配权。
4、法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。
在不违反法律法规、基金合同的约定以及对基金份额持有人利益无实质不利影响的前
提下，基金管理人可在与基金托管人协商一致，并按照监管部门要求履行适当程序后对基
金收益分配原则和支付方式进行调整，不需召开基金份额持有人大会，但应于变更实施日
前在规定媒介公告。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
349
本基金连续 2 年未按照法律法规进行收益分配的，基金管理人应当申请基金终止上市，
不需召开基金份额持有人大会。
（四）收益分配方案
基金收益分配方案中应载明权益登记日、收益分配基准日、现金红利发放日、可供分
配金额（含净利润、调整项目及调整原因）、应分配金额等事项。
（五）收益分配方案的确定、公告与实施
本基金收益分配方案由基金管理人拟定，并由基金托管人复核，按规定在规定媒介公
告。
（六）基金收益分配中发生的费用
基金收益分配时所发生的银行转账或其他手续费用由投资人自行承担。
五、公开披露的基金信息
本基金应当充分披露与产品特征相关的重要信息。确不适用的常规基金信息披露事项，
基础设施基金可不予披露，包括但不限于：每周基金净资产和基金份额净值，半年度和年
度最后一个交易日基金份额净值和基金份额累计净值，定期报告基金净资产增长率及相关
比较信息。
公开披露的基金信息包括：
（一）基金招募说明书、《基金合同》、基金托管协议、基金产品资料概要
1、《基金合同》是界定《基金合同》当事人的各项权利、义务关系，明确基金份额持
有人大会召开的规则及具体程序，说明基金产品的特性等涉及基金投资人重大利益的事项
的法律文件。
2、基金招募说明书应当最大限度地披露影响基金投资人决策的全部事项，说明基金认
购安排（首次认购和扩募认购）、基金投资、基金产品特性、风险揭示、信息披露及基金
份额持有人服务、基金整体架构及拟持有特殊目的载体情况、基金份额发售安排、预期上
市时间表、基金募集及存续期相关费用并说明费用收取的合理性、募集资金用途、基础设
施资产支持证券基本情况、基础设施项目基本情况、基础设施项目财务状况及经营业绩分
析、基础设施项目现金流测算分析、基础设施项目运营未来展望、为管理基础设施基金配
备的主要负责人员情况、基础设施项目运营管理安排、借款安排、关联关系、关联交易等
潜在利益冲突及防控措施、基础设施项目原始权益人基本情况、原始权益人或其同一控制
下的关联方拟认购基础设施基金份额情况（含首次认购和扩募认购）、基金募集失败的情博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
350
形和处理安排、基金拟持有的基础设施项目权属到期或处置等相关安排、主要原始权益人
及其控股股东、实际控制人对相关事项的承诺、基础设施项目最近三年及一期的财务报告
及审计报告、经会计师事务所审阅的基金可供分配金额测算报告、基础设施项目尽职调查
报告、财务顾问报告、基础设施项目评估报告、主要参与机构基本情况、可能影响投资者
决策的其他重要信息和法律法规规定的其他内容。《基金合同》生效后，基金招募说明书
的信息发生重大变更的，基金管理人应当在三个工作日内，更新基金招募说明书并登载在
规定网站上；基金招募说明书其他信息发生变更的，基金管理人至少每年更新一次。基金
终止运作的，基金管理人不再更新基金招募说明书。
3、基金托管协议是界定基金托管人和基金管理人在基金财产保管及基金运作监督等活
动中的权利、义务关系的法律文件。
4、基金产品资料概要是基金招募说明书的摘要文件，用于向投资者提供简明的基金概
要信息。《基金合同》生效后，基金产品资料概要的信息发生重大变更的，基金管理人应
当在三个工作日内，更新基金产品资料概要，并登载在规定网站及基金销售机构网站或营
业网点；基金产品资料概要其他信息发生变更的，基金管理人至少每年更新一次。基金终
止运作的，基金管理人不再更新基金产品资料概要。
5、基金募集申请经中国证监会注册后，基金管理人在基金份额发售的 3 日前，将基金
份额发售公告、基金招募说明书提示性公告和基金合同提示性公告登载在规定报刊上，将
基金份额发售公告、基金招募说明书、基金产品资料概要、基金合同和基金托管协议登载
在规定网站上，并将基金产品资料概要登载在基金销售机构网站或营业网点。
（二）基础设施基金询价公告
基金管理人应当就基础设施基金询价的具体事宜编制基础设施基金询价公告，并在披
露招募说明书的当日登载于规定媒介上。
（三）基础设施项目评估报告
基金管理人应当在披露招募说明书的当日将基础设施项目评估报告登载于规定媒介上。
（四）基金份额发售公告
基金管理人应当就基金份额发售的具体事宜编制基金份额发售公告，并在基金份额认
购首日的 3 日之前登载于规定媒介上。
（五）《基金合同》生效公告
基金管理人应当在收到中国证监会确认文件的次日在规定媒介上登载《基金合同》生
效公告。基金管理人应当在公告中披露最终向战略配售投资者、网下投资者和公众投资者博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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发售的基金份额数量及其比例，获配机构投资者名称以及每个获配投资者的报价、认购数
量和获配数量等，并明确说明自主配售的结果是否符合事先公布的配售原则。对于提供有
效报价但未参与认购，或实际认购数量明显少于报价时拟认购数量的投资者应列表公示并
着重说明。
（六）基金份额上市交易公告书
基金份额获准在证券交易所上市交易的，基金管理人应当在基金份额上市交易的三个
工作日前，将基金份额上市交易公告书登载在规定网站上，并将上市交易公告书提示性公
告登载在规定报刊上。
（七）基金净值信息
基金管理人应当在中期报告和年度报告中披露期末基金总资产、期末基金净资产、期
末基金份额净值、基金总资产占基金净资产比例等。
（八）基金定期报告，包括基金年度报告、基金中期报告和基金季度报告
基金管理人应当在每年结束之日起三个月内，编制完成基金年度报告，将年度报告登
载在规定网站上，并将年度报告提示性公告登载在规定报刊上。基金年度报告中的财务会
计报告应当经过符合《中华人民共和国证券法》规定的会计师事务所审计。
基金管理人应当在上半年结束之日起两个月内，编制完成基金中期报告，将中期报告
登载在规定网站上，并将中期报告提示性公告登载在规定报刊上。
基金管理人应当在季度结束之日起 15 个工作日内，编制完成基金季度报告，将季度报
告登载在规定网站上，并将季度报告提示性公告登载在规定报刊上。
《基金合同》生效不足 2 个月的，基金管理人可以不编制当期季度报告、中期报告或
者年度报告。
基金管理人应当按照法律法规及中国证监会相关规定，编制并披露基础设施基金定期
报告，内容包括：
（1）本基金产品概况及主要财务指标。季度报告主要财务指标包括基金本期收入、本
期净利润、本期经营活动产生的现金流量、本期可供分配金额和单位可供分配金额及计算
过程、本期及过往实际分配金额（如有）和单位实际分配金额（如有）等；中期报告和年
度报告主要财务指标除前述指标外还应当包括期末基金总资产、期末基金净资产、期末基
金份额净值、基金总资产占基金净资产比例等，年度报告需说明实际可供分配金额与测算
可供分配金额差异情况（如有）；
（2）基础设施项目明细及相关运营情况；博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
352
（3）本基金财务报告及基础设施项目财务状况、业绩表现、未来展望情况；
（4）基础设施项目现金流归集、管理、使用及变化情况，如单一客户占比较高的，应
当说明该收入的公允性和稳定性；
（5）基础设施项目公司对外借入款项及使用情况，包括不符合《基础设施基金指引》
借款要求的情况说明；
（6）本基金与资产支持证券管理人和托管人、外部管理机构等履职情况；
（7）本基金与资产支持证券管理人、托管人及参与机构费用收取情况；
（8）报告期内购入或出售基础设施项目情况；
（9）关联关系、报告期内发生的关联交易及相关利益冲突防范措施；
（10）报告期内本基金份额持有人结构变化情况，并说明关联方持有本基金份额及变
化情况；
（11）可能影响投资者决策的其他重要信息。
本基金季度报告披露内容可不包括前款第（3）（6）（9）（10）项，本基金年度报告
应当载有年度审计报告和评估报告。
（九）临时报告
本基金发生重大事件，有关信息披露义务人应当按规定编制临时报告书，并登载在规
定报刊和规定网站上。
前款所称重大事件，是指可能对基金份额持有人权益或者基金份额的价格产生重大影
响的下列事件：
1、基金份额持有人大会的召开及决定的事项；
2、《基金合同》终止、基金清算；
3、延长基金合同期限；
4、转换基金运作方式、基金合并；
5、更换基金管理人、基金托管人、基金份额登记机构，基金改聘会计师事务所、评估
机构；
6、基金管理人委托的外部管理机构发生变更；
7、基金管理人委托基金服务机构代为办理基金的份额登记、核算、估值等事项，基金
托管人委托基金服务机构代为办理基金的核算、估值、复核等事项；
8、基金管理人、基金托管人的法定名称、住所发生变更；
9、基金管理人变更持有百分之五以上股权的股东、基金管理人的实际控制人变更；博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
353
10、基金募集期延长或提前结束募集；
11、基金管理人的高级管理人员、基金经理和基金托管人专门基金托管部门负责人发
生变动；
12、基金管理人的董事在最近 12 个月内变更超过百分之五十，基金管理人、基金托管
人专门基金托管部门的主要业务人员在最近 12 个月内变动超过百分之三十；
13、涉及基金财产、基金管理业务、基金托管业务的诉讼或仲裁；
14、基金管理人或其高级管理人员、基金经理因基金管理业务相关行为受到重大行政
处罚、刑事处罚，基金托管人或其专门基金托管部门负责人因基金托管业务相关行为受到
重大行政处罚、刑事处罚；
15、基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制
人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重
大关联交易事项，但中国证监会另有规定的除外；
16、基金收益分配事项；
17、基金的管理费、基金的托管费等费用计提标准、计提方式和费率发生变更；
18、基金份额净值计价错误达基金份额净值百分之零点五；
19、基金份额停复牌或终止上市；
20、除《信息披露办法》规定的情形外，发生下列情形时，基金管理人应当依照《基
础设施基金业务办法》等相关法律法规进行公告：
（1）本基金发生重大关联交易；
（2）基础设施项目公司对外借入款项或者基金总资产被动超过基金净资产 140%；
（3）金额占基金净资产 10%及以上的交易；
（4）金额占基金净资产 10%及以上的损失；
（5）基础设施项目购入或出售；
（6）本基金扩募；
（7）基础设施项目运营情况、现金流或产生现金流能力发生重大变化；
（8）基金管理人、资产支持证券管理人发生重大变化或管理本基金的主要负责人员发
生变动；
（9）更换评估机构、律师事务所、会计师事务所等专业机构；
（10）原始权益人或其同一控制下的关联方卖出战略配售取得的基金份额；
（11）投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到本基金的 10%时；博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
354
（12）投资者及其一致行动人在拥有权益的基金份额达到本基金的 10%后，通过上海
证券交易所交易拥有权益的基金份额占本基金基金份额的比例每增加或者减少 5%时；
（13）出现要约收购情形时；
（14）基金清算期，在基础设施项目处置期间，基金管理人应当按照法规规定和基金
合同约定履行信息披露义务；
（15）可能对本基金份额持有人利益或基金净资产产生重大影响的其他事项。
21、基金信息披露义务人认为可能对基金份额持有人权益或者基金份额的价格产生重
大影响的其他事项或中国证监会规定和基金合同约定的其他事项。
（十）澄清公告
在《基金合同》存续期限内，任何公共媒介中出现的或者在市场上流传的消息可能对
基金份额价格产生误导性影响或者引起较大波动，以及可能损害基金份额持有人权益的，
相关信息披露义务人知悉后应当立即对该消息进行公开澄清，并将有关情况立即报告基金
上市交易的证券交易所。
（十一）基金份额持有人大会决议
基金份额持有人大会决定的事项，应当依法报中国证监会备案，并予以公告。
（十二）清算报告
基金终止运作的，基金管理人应当依法组织基金财产清算小组对基金财产进行清算并
作出清算报告。基金财产清算小组应当将清算报告登载在规定网站上，并将清算报告提示
性公告登载在规定报刊上。
（十三）基金存续期内新购入基础设施项目以及相关扩募的其他信息披露
1、拟购入基础设施项目的决定公告
基础设施基金存续期间，基金管理人作出拟购入基础设施项目决定的，应当及时编制
并发布临时公告，披露拟购入基础设施项目的相关情况及安排。
2、进展公告
基金管理人首次发布新购入基础设施项目临时公告至提交基金变更注册申请之前，应
当定期发布进展公告，说明本次购入基础设施项目的具体进展情况。若本次购入基础设施
项目发生重大进展或者重大变化，基金管理人应当及时披露。
3、基金产品变更申请的公告
基金管理人向中国证监会申请基础设施基金产品变更注册的，应当同时披露提交基金
产品变更申请的公告及相关申请文件。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
355
4、基金管理人变更注册程序期间的公告
发生以下情形时，应当按规定予以公告：
（1）收到中国证监会或者上海证券交易所的受理通知书；
（2）收到上海证券交易所问询；
（3）提交问询答复及相关文件；
（4）收到上海证券交易所关于变更申请的无异议函或者终止审核通知；
（5）收到中国证监会关于基金变更注册或者不予注册的批复。
履行变更注册程序期间，基金管理人决定撤回申请的，应当予以公告。
5、基金份额持有人大会的公告
基础设施基金按照规定或者基金合同约定就购入基础设施项目事项召开基金份额持有
人大会的，相关信息披露义务人应当按照《基础设施基金指引》规定公告持有人大会事项，
披露拟购入基础设施项目事项的详细方案及法律意见书等文件。涉及扩募的，还应当披露
扩募发售价格确定方式。
6、交易实施的公告
交易方案实施完毕后应按规定编制交易实施情况报告书予以公告。
基础设施基金在实施基础设施项目交易的过程中，发生法律、法规要求披露的重大事
项的，应当及时作出公告。
基础设施基金拟终止新购入基础设施项目的，应当及时作出公告。
7、基金份额扩募发售的相关公告
本基金涉及新购入基础设施项目并安排公开扩募的，基金管理人应当就扩募基金份额
的具体事宜编制发售公告，并在规定媒介上登载。
新购入基础设施项目实施过程涉及扩募且向不特定对象发售的，基金管理人应当在发
售首日的 3 日前将招募说明书等刊登在上交所网站和符合中国证监会规定条件的网站，供
公众查阅。
新购入基础设施项目实施过程涉及扩募且向特定对象发售的，基金管理人应当在发售
前将招募说明书等刊登在上交所网站和符合中国证监会规定条件的网站，供公众查阅；在
发售验资完成后的 2 个工作日内，将发行情况报告书刊登在上交所网站和符合中国证监会
规定条件的网站，供公众查阅。
8、基金扩募份额上市交易公告书
基金扩募份额获准在证券交易所上市交易的，基金管理人应当在基金扩募份额上市交博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
356
易的三个工作日前，将基金扩募份额上市交易公告书登载在规定网站上，并将上市交易公
告书提示性公告登载在规定报刊上。
9、涉及停复牌的，基金管理人应当按照《上市规则》及其他相关规定办理。
在购入基础设施项目交易中基金管理人应当制定切实可行的保密措施严格履行保密义
务。
（十四）中国证监会规定的其他信息。
四、基金财产的投资范围和投资限制
（一）投资范围及比例
本基金存续期内主要投资于最终投资标的为基础设施项目的基础设施资产支持证券，
并持有其全部份额；基金通过资产支持证券等特殊目的载体取得基础设施项目公司全部股
权，最终取得相关基础设施项目完全所有权。本基金的其他基金资产可以投资于利率债
（包括国债、政策性金融债、地方政府债、央行票据）、 AAA 级信用债（包括符合要求的
企业债、公司债、金融债、中期票据、短期融资券、超短期融资券、公开发行的次级债、
政府支持机构债、可分离交易可转债的纯债部分）、货币市场工具（包括同业存单、债券
回购、银行存款（含协议存款、定期存款及其他银行存款）等）及法律法规或中国证监会
允许基金投资的其他金融工具（但须符合中国证监会的相关规定）。
本基金可根据法律法规的规定参与融资业务。
本基金不投资于股票，也不投资于可转换债券（可分离交易可转债的纯债部分除外）、
可交换债券。
如法律法规或监管机构以后允许基金投资的其他品种，基金管理人在履行适当程序后，
可以将其纳入投资范围，并可依据届时有效的法律法规适时合理地调整投资范围。
基金合同生效后，本基金将扣除本基金预留费用后的全部募集资金（不含募集期利息）
用于购买资产支持证券份额；除本基金合同另有约定外，存续期内，本基金投资于基础设
施资产支持证券的资产比例不低于基金资产的 80%。
若法律法规的相关规定发生变更或监管机构允许，本基金管理人在履行适当程序后，
可对上述资产配置比例进行调整。
本基金符合《基础设施基金指引》的投资要求。
（二）组合限制
基金的投资组合应遵循以下限制：博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
357
（1）基金合同生效后，本基金将扣除本基金预留费用后的全部募集资金（不含募集期
利息）用于购买资产支持证券份额；存续期内，本基金投资于基础设施资产支持证券的资
产比例不低于基金资产的 80%，但因基础设施项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时已
收到扩募资金但尚未完成基础设施项目购入及中国证监会认可的其他因素致使基金投资比
例不符合上述规定投资比例的不属于违反投资比例限制；因除上述原因以外的其他原因导
致不满足上述比例限制的，基金管理人应在 60 个工作日内调整；
（2）本基金持有一家公司发行的证券，其市值不超过基金净资产的 10%，直接或间
接持有基础设施资产支持证券的除外；
（3）本基金管理人管理的全部基金，持有一家公司发行的证券，不超过该证券的
10%，直接或间接持有基础设施资产支持证券的除外；
（4）本基金可以直接或间接对外借款，借款用途限于基础设施项目日常运营、维修改
造、项目收购等，且基金总资产不得超过基金净资产的 140%；
（5）本基金投资的信用债如因信用等级下调导致不符合本基金投资范围的，基金管理
人应在三个月之内调整；
（6）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他投资限制。
因证券市场波动、证券发行人合并或基金规模变动等基金管理人之外的因素致使基金
投资比例不符合上述（2）、（3）条规定投资比例的，基金管理人应当在 10 个交易日内进
行调整，但中国证监会规定的特殊情形除外。因基础设施项目出售、按照扩募方案实施扩
募收购时已收到扩募资金但尚未完成基础设施项目购入及中国证监会认可的其他因素致使
基金投资比例不符合上述投资比例规定的不属于违反投资比例限制。
除本基金合同另有约定外，基金管理人应当自基金合同生效之日起 6 个月内使基金的
投资组合比例符合上述约定。在上述期间内，本基金的投资范围、投资策略应当符合基金
合同的约定。基金托管人对基金的投资的监督与检查自本基金合同生效之日起开始。
如果法律法规或监管部门对上述投资组合比例限制进行变更的，以变更后的规定为准。
法律法规或监管部门取消上述限制，如适用于本基金，基金管理人在履行适当程序后，则
本基金投资不再受相关限制。
五、基金合同变更、终止与基金财产的清算
（一）《基金合同》的变更
1、变更基金合同涉及法律法规规定或本基金合同约定应经基金份额持有人大会决议通博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
358
过的事项的，应召开基金份额持有人大会决议通过。对于法律法规规定和基金合同约定可
不经基金份额持有人大会决议通过的事项，由基金管理人和基金托管人同意并履行适当程
序后变更并公告。
2、关于《基金合同》变更的基金份额持有人大会决议自生效后方可执行，并自决议生
效后按规定在规定媒介公告。
（二）《基金合同》的终止事由
有下列情形之一的，经履行相关程序后，《基金合同》应当终止：
1、本基金存续期届满，且未延长合同存续期；
2、基金份额持有人大会决定终止的；
3、基金管理人、基金托管人职责终止，在 6 个月内没有新基金管理人、新基金托管人
承接的；
4、本基金通过全部资产支持专项计划持有的全部基础设施项目在《基金合同》期限届
满前全部变现，且连续六十个工作日未成功购入新的基础设施项目的；
5、在基金合同生效之日起 6 个月内博时津开科工产业园封闭式基础设施 1 期资产支持
专项计划未能设立或未能在相关主管部门完成备案；
6、本基金投资的全部专项计划发生相应资产支持专项计划文件中约定的事件导致全部
专项计划终止且本基金在六十个工作日内仍未能成功认购其他专项计划的资产支持证券；
7、本基金未能在基金合同生效之日起 6 个月内成功购入首个基础设施项目；
8、本基金投资的全部基础设施项目出现无法维持正常、持续运营时；
9、本基金投资的全部基础设施项目难以再产生持续、稳定现金流的情形时；
10、《基金合同》约定的其他情形；
11、相关法律法规和中国证监会规定的其他情况。
根据法律法规及相关规定要求，应当召开基金份额持有人大会的，经基金份额持有人
大会审议决定后，《基金合同》终止。
（三）基金财产的清算
基金清算涉及基础设施项目处置的，应当遵循基金份额持有人利益优先的原则，资产
支持证券管理人应当配合基金管理人按照法律法规规定和相关约定进行资产处置，并尽快
完成剩余财产的分配。资产处置期间，基金管理人、资产支持证券管理人、清算小组应当
按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。
1、基金财产清算小组：自出现《基金合同》终止事由之日起 30 个工作日内成立清算博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
359
小组，基金管理人组织基金财产清算小组并在中国证监会的监督下进行基金清算。
2、在基金财产清算小组接管基金财产之前，基金管理人和基金托管人应按照《基金合
同》和托管协议的规定继续履行保护基金财产安全的职责。
3、基金财产清算小组组成：基金财产清算小组成员由基金管理人、基金托管人、符合
《中华人民共和国证券法》规定的注册会计师、律师、中国证监会规定或认可的其他机构
以及中国证监会指定的人员组成。基金财产清算小组可以聘用必要的工作人员。
4、基金财产清算小组职责：基金财产清算小组负责基金财产的保管、清理、估价、变
现和分配，并按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。基金财产清算小组可
以依法进行必要的民事活动。
5、基金财产清算程序：
（1）《基金合同》终止情形出现时，由基金财产清算小组统一接管基金；
（2）对基金财产和债权债务进行清理和确认；
（3）对基金财产进行处置：基金财产清算小组会聘请至少一家第三方专业评估机构
（如中国法律和有权主管机构有相应资质要求的，应当符合其要求），由该专业评估机构
对拟处分标的（资产支持证券、 SPV 股权、项目公司股权、债权或基础设施项目）进行评
估并确定评估价值，届时如中国法律和有权主管机构对拟处分标的评估事宜另有规定，从
其规定。拟处分标的的评估价值确定后，基金财产清算小组以拟处分标的届时的评估价值
作为基准价于产权交易所挂牌转让，或采取其他法律认可的方式转让。若在挂牌转让过程
中出现流拍，则根据有权主管机构和/或产权交易所要求通过降低基准价方式挂牌，以保证
在本基金的清算期内完成对拟处分标的的处分。特别的，前述变现程序中如涉及基金份额
持有人大会决议事项的，应当在取得基金份额持有人大会决议后按照生效的基金份额持有
人大会决议执行。
如在基金财产清算小组决定或基金份额持有人大会决议实施处分之日起 90 日内，通过
前述方式未处分完毕全部拟处分标的的，基金财产清算小组将进一步制定处分方案并由基
金管理人召集/再次召集基金份额持有人大会。
（4）制作清算报告；
（5）聘请会计师事务所对清算报告进行外部审计，聘请律师事务所对清算报告出具法
律意见书；
（6）将清算报告报中国证监会备案并公告；
（7）对基金剩余财产进行分配。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
360
6、基金清算涉及基础设施项目处置的，基金管理人应当遵循基金份额持有人利益优先
的原则，按照法律法规规定专业审慎处置资产，并尽快完成剩余财产的分配。资产处置期
间，清算小组应当按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。
（四）清算费用
清算费用是指基金财产清算小组在进行基金清算过程中发生的所有合理费用，清算费
用由基金财产清算小组优先从基金剩余财产中支付。
（五）基金财产清算剩余资产的分配
依据基金财产清算的分配方案，将基金财产清算后的全部剩余资产扣除基金财产清算
费用、交纳所欠税款并清偿基金债务后，按基金份额持有人持有的基金份额比例进行分配。
（六）基金财产清算的公告
清算过程中的有关重大事项须及时公告；基金财产清算报告经符合《中华人民共和国
证券法》规定的会计师事务所审计并由律师事务所出具法律意见书后报中国证监会备案并
公告。基金财产清算公告于基金财产清算报告报中国证监会备案后 5 个工作日内由基金财
产清算小组进行公告。
（七）基金财产清算账册及文件的保存
基金财产清算账册及有关文件由基金托管人保存 20 年以上，法律法规另有规定的除外。
六、争议的处理和适用的法律
对于因基金合同的订立、内容、履行和解释或与基金合同有关的争议，基金合同当事
人应尽量通过协商、调解途径解决。不愿或者不能通过协商、调解解决的，任何一方应将
争议提交深圳国际仲裁院（深圳仲裁委员会），按照深圳国际仲裁院（深圳仲裁委员会）
届时有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为深圳市。仲裁裁决是终局的，对各方当事人均
有约束力。除裁决另有规定的，仲裁费用由败诉方承担。
争议处理期间，基金合同当事人应恪守各自的职责，继续忠实、勤勉、尽责地履行基
金合同规定的义务，维护基金份额持有人的合法权益。
基金合同受中国法律（不含港澳台立法）管辖。
七、基金合同的存放地和投资者取得基金合同的方式
《基金合同》可印制成册，供投资人在基金管理人、基金托管人、销售机构的办公场
所和营业场所查阅。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
361
第二十八部分.基金托管协议的内容摘要
一、托管协议当事人
（一）基金管理人
名称：博时基金管理有限公司
住所：深圳市福田区莲花街道福新社区益田路 5999 号基金大厦 21 层
办公地址：广东省深圳市福田区益田路 5999 号基金大厦 21 层
邮政编码： 518040
法定代表人：江向阳
成立时间： 1998 年 7 月 13 日
批准设立机关：中国证券监督管理委员会
批准设立文号：中国证监会证监基字【1998】 26 号
组织形式：有限责任公司
注册资本： 2.5 亿元人民币
存续期间：持续经营
经营范围：基金募集；基金销售；资产管理以及中国证监会许可的其它业务。
（二）基金托管人
名称：渤海银行股份有限公司
注册地址：天津市河东区海河东路 218 号
办公地址：天津市河东区海河东路 218 号
邮政编码： 300012
法定代表人：王锦虹
成立日期： 2005 年 12 月 30 日
基金托管业务批准文号：中国证监会证监许可【2010】 893 号
组织形式：股份有限公司
注册资本：人民币壹佰柒拾柒亿陆仟贰佰万元整
存续期间：持续经营
经营范围：吸收公众存款；发放短期、中期和长期贷款；办理国内外结算；办理票据
承兑与贴现；发行金融证券；代理发行、代理兑付、承销政府债券；买卖政府债券、金融
债券；从事同业拆借；买卖、代理买卖外汇；结汇、售汇业务；从事银行卡业务；提供信博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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用证服务及担保；代理收付款项及保险兼业代理；提供保管箱服务；从事衍生产品交易业
务；证券投资基金托管、保险资金托管业务；证券投资基金销售业务；经国务院银行业监
督管理机构批准的其他业务。
二、基金托管人对基金管理人的业务监督和核查
（一）基金托管人根据有关法律法规的规定以及《基金合同》的约定，对基金投资范
围、投资比例、投资限制、关联方交易等进行监督。
1、本基金的投资范围为：
本基金存续期内主要投资于最终投资标的为基础设施项目的基础设施资产支持证券，
并持有其全部份额；本基金通过资产支持证券等特殊目的载体取得基础设施项目公司全部
股权，最终取得相关基础设施项目完全所有权。本基金的其他基金资产可以投资于利率债
（包括国债、政策性金融债、地方政府债、央行票据）、 AAA 级信用债（包括符合要求的
企业债、公司债、金融债、中期票据、短期融资券、超短期融资券、公开发行的次级债、
政府支持机构债、可分离交易可转债的纯债部分）、货币市场工具（包括同业存单、债券
回购、银行存款（含协议存款、定期存款及其他银行存款）等）及法律法规或中国证监会
允许基金投资的其他金融工具（但须符合中国证监会的相关规定）。
本基金可根据法律法规的规定参与融资业务。
本基金不投资于股票，也不投资于可转换债券（可分离交易可转债的纯债部分除外）、
可交换债券。
如法律法规或监管机构以后允许基金投资的其他品种，基金管理人在履行适当程序后，
可以将其纳入投资范围，并可依据届时有效的法律法规适时合理地调整投资范围。
基金合同生效后，本基金将扣除本基金预留费用后的全部募集资金（不含募集期利息）
用于购买资产支持证券份额；除基金合同另有约定外，存续期内，本基金投资于基础设施
资产支持证券的资产比例不低于基金资产的 80%。
若法律法规的相关规定发生变更或监管机构允许，基金管理人在履行适当程序后，可
对上述资产配置比例进行调整。
2、本基金各类品种的投资比例、投资限制为：
（1）基金合同生效后，本基金将扣除本基金预留费用后的全部募集资金（不含募集期
利息）用于购买资产支持证券份额；存续期内，本基金投资于基础设施资产支持证券的资
产比例不低于基金资产的 80%，但因基础设施项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时已博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
363
收到扩募资金但尚未完成基础设施项目购入及中国证监会认可的其他因素致使基金投资比
例不符合上述规定投资比例的不属于违反投资比例限制；因除上述原因以外的其他原因导
致不满足上述比例限制的，基金管理人应在 60 个工作日内调整；
（2）本基金持有一家公司发行的证券，其市值不超过基金净资产的 10%，直接或间
接持有基础设施资产支持证券的除外；
（3）本基金管理人管理的全部基金，持有一家公司发行的证券，不超过该证券的
10%，直接或间接持有基础设施资产支持证券的除外；
（4）本基金可以直接或间接对外借款，借款用途限于基础设施项目日常运营、维修改
造、项目收购等，且基金总资产不得超过基金净资产的 140%。
（5）本基金投资的信用债如因信用等级下调导致不符合本基金投资范围的，基金管理
人应在三个月之内调整。
（6）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他投资限制。
如果法律法规或监管部门对上述投资组合比例限制进行变更的，以变更后的规定为准。
法律法规或监管部门取消上述限制，如适用于本基金，基金管理人在履行适当程序后，则
本基金投资不再受相关限制。
3、本基金财产不得用于以下投资或者活动：
（1）承销证券；
（2）违反规定向他人贷款或者提供担保；
（3）从事承担无限责任的投资；
（4）买卖其他基金份额，但是法律法规或中国证监会另有规定的除外；
（5）向其基金管理人、基金托管人出资；
（6）从事内幕交易、操纵证券交易价格及其他不正当的证券交易活动；
（7）法律、行政法规和中国证监会规定禁止的其他活动。
4、基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制人
或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重大
关联交易的，应当符合基金的投资目标和投资策略，遵循基金份额持有人利益优先原则，
防范利益冲突，建立健全内部审批机制和评估机制，按照市场公平合理价格执行。相关交
易必须事先得到基金托管人的同意，并按法律法规予以披露。重大关联交易应提交基金管
理人董事会审议，并经过三分之二以上的独立董事通过。基金管理人董事会应至少每半年
对关联交易事项进行审查。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
364
根据法律法规有关基金从事的关联交易的限制性规定，本协议生效前，基金管理人和
基金托管人应相互提供与本机构有控股关系的股东或与本机构有其他重大利害关系的公司
名单。本协议存续期间，如前述名单发生变化的，应在 7 个工作日内向对方提供更新后的
名单。
5、因证券市场波动、证券发行人合并或基金规模变动等基金管理人之外的因素致使基
金投资比例不符合上述第 2 条（2）、（3）条规定投资比例的，基金管理人应当在 10 个交
易日内进行调整，但中国证监会规定的特殊情形除外。因基础设施项目出售、按照扩募方
案实施扩募收购时已收到扩募资金但尚未完成基础设施项目购入及中国证监会认可的其他
因素致使基金投资比例不符合上述投资比例规定的不属于违反投资比例限制。
除基金合同另有约定外，基金管理人应当自基金合同生效之日起 6 个月内使基金的投
资组合比例符合上述第 2 条的有关约定。在上述期间内，本基金的投资范围、投资策略应
当符合基金合同的约定。基金托管人对基金的投资的监督与检查自基金合同生效之日起开
始。
6、如果法律法规及监管政策等对基金合同约定的投资禁止行为和投资组合比例限制进
行变更的，本基金可相应调整禁止行为和投资比例限制规定。《基金法》及其他有关法律
法规或监管部门取消上述限制的，履行适当程序后，基金不受上述限制。
（二）基金托管人根据有关法律法规的规定及《基金合同》的约定，对基金管理人选
择存款银行进行监督。基金投资银行定期存款的，基金管理人应根据法律法规的规定及
《基金合同》的约定，确定符合条件的所有存款银行的名单，并及时提供给基金托管人，
基金托管人应据以对基金投资银行存款的交易对手是否符合有关规定进行监督。对于不符
合规定的银行存款，基金托管人可以拒绝执行，并通知基金管理人。
本基金投资银行存款应符合如下规定：
1、本基金投资于银行存款的比例不得超过基金净资产的 20%。
有关法律法规或监管部门制定或修改新的定期存款投资政策，基金管理人履行适当程
序后，可相应调整投资组合限制的规定。
2、基金管理人负责对本基金存款银行的评估与研究，建立健全银行存款的业务流程、
岗位职责、风险控制措施和监察稽核制度，切实防范有关风险。基金托管人负责对本基金
银行定期存款业务的监督与核查，审查、复核相关协议、账户资料、投资指令、存款证实
书等有关文件，切实履行托管职责。
（1）基金管理人负责控制信用风险。信用风险主要包括存款银行的信用等级、存款银博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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行的支付能力等涉及到存款银行选择方面的风险。因选择存款银行不当造成基金财产损失
的，由基金管理人承担责任。
（2）基金管理人负责控制流动性风险，并承担因控制不力而造成的损失。流动性风险
主要包括基金管理人要求全部提前支取、部分提前支取或到期支取而存款银行未能及时兑
付的风险、基金投资银行存款不能满足基金正常结算业务的风险、因全部提前支取或部分
提前支取而涉及的利息损失影响估值等涉及到基金流动性方面的风险。
（3）基金管理人须加强内部风险控制制度的建设。如因基金管理人员工职务行为导致
基金财产受到损失的，需由基金管理人承担由此造成的损失。
（4）基金管理人与基金托管人在开展基金存款业务时，应严格遵守《基金法》《运作
办法》等有关法律法规，以及国家有关账户管理、利率管理、支付结算等的各项规定。
（三）基金投资银行存款协议的签订、账户开设与管理、投资指令与资金划付、账目
核对、到期兑付、提前支取
1、基金投资银行存款协议的签订
（1）基金管理人应与符合资格的存款银行总行或其授权分行签订《基金存款业务总体
合作协议》（以下简称《总体合作协议》），确定《存款协议书》的格式范本。《总体合
作协议》和《存款协议书》的格式范本由基金托管人与基金管理人共同商定。
（2）基金托管人依据相关法规对《总体合作协议》和《存款协议书》的内容进行复核，
审查存款银行资格等。
（3）基金管理人应在《存款协议书》中明确存款证实书或其他有效存款凭证的办理方
式、邮寄地址、联系人和联系电话，以及存款证实书或其他有效凭证在邮寄过程中遗失后，
存款余额的确认及兑付办法等。
（4）由存款银行指定的存放存款的分支机构（以下简称“存款分支机构”）寄送或上门
交付存款证实书或其他有效存款凭证的，基金托管人可向存款分支机构的上级行发出存款
余额询证函，存款分支机构及其上级行应予配合。
（5）基金管理人应在《存款协议书》中规定，基金存放到期或提前兑付的资金应全部
划转到指定的基金托管账户，并在《存款协议书》写明账户名称和账号，未划入指定账户
的，由存款银行承担一切责任。
（6）基金管理人应在《存款协议书》中规定，在存期内，如本基金银行账户、预留印
鉴发生变更，基金管理人应及时书面通知存款行，书面通知应加盖基金托管人预留印鉴。
存款分支机构应及时就变更事项向基金管理人、基金托管人出具正式书面确认书。变更通博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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知的送达方式同开户手续。在存期内，存款分支机构和基金托管人的指定联系人变更，应
及时加盖公章书面通知对方。
（7）基金管理人应在《存款协议书》中规定，因定期存款产生的存单不得被质押或以
任何方式被抵押，不得用于转让和背书。
2、基金投资银行存款时的账户开设与管理
基金投资于银行存款时，基金管理人应当依据基金管理人与存款银行签订的《总体合
作协议》《存款协议书》等，以基金的名义在存款银行总行或授权分行指定的分支机构开
立银行账户。
3、存款凭证传递、账目核对及到期兑付
（1）存款证实书等存款凭证传递
存款资金只能存放于存款银行总行或者其授权分行指定的分支机构。基金管理人应在
《存款协议书》中规定，存款银行分支机构应为基金开具存款证实书或其他有效存款凭证
（下称“存款凭证”），该存款凭证为基金存款确认或到期提款的有效凭证，且对应每笔存
款仅能开具唯一存款凭证。资金到账当日，由存款银行分支机构指定的会计主管传真一份
存款凭证复印件并与基金托管人电话确认收妥后，将存款凭证原件通过快递寄送或上门交
付至基金托管人指定联系人；若存款银行分支机构代为保管存款凭证的，由存款银行分支
机构指定会计主管传真一份存款凭证复印件并与基金托管人电话确认收妥。
（2）存款凭证的遗失补办
存款凭证在邮寄过程中遗失的，由基金管理人向存款银行提出补办申请，基金管理人
应督促存款银行尽快补办存款凭证，并按以上（1）的方式快递或上门交付至基金托管人，
原存款凭证自动作废。
（3）账目核对
每个工作日，基金管理人应与基金托管人核对各项银行存款投资余额及应计利息。
基金管理人应在《存款协议书》中规定，对于存期超过 3 个月的定期存款，基金托管
人应于每季度向存款银行发起查询查复，存款银行应按照中国人民银行查询查复的有关时
限要求及时回复。基金管理人有责任督促存款银行及时回复查询查复。因存款银行未及时
回复造成的资金被挪用、盗取的责任由存款银行承担。
存款银行应配合基金托管人对存款凭证的询证，并在询证函上加盖存款银行公章寄送
至基金托管人指定联系人。
（4）到期兑付博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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基金管理人提前通知基金托管人通过快递将存款凭证原件寄给存款银行分支机构指定
的会计主管。存款银行未收到存款凭证原件的，应与基金托管人电话询问。存款到期前基
金管理人与存款银行确认存款凭证收到并于到期日兑付存款本息事宜。
基金托管人在存款到期日未收到存款本息或存款本息金额不符时，通知基金管理人与
存款银行接洽存款到账时间及利息补付事宜。基金管理人应将接洽结果告知基金托管人，
基金托管人收妥存款本息的当日通知基金管理人。
基金管理人应在《存款协议书》中规定，存款凭证在邮寄过程中遗失的，存款银行应
立即通知基金托管人，基金托管人在原存款凭证复印件上加盖公章并出具相关证明文件后，
与存款银行指定会计主管电话确认后，存款银行应在到期日将存款本息划至指定的基金资
金账户。如果存款到期日为法定节假日，存款银行顺延至到期后第一个工作日支付，存款
银行需按原协议约定利率和实际延期天数支付延期利息。
4、提前支取
如果在存款期限内，由于基金规模发生缩减的原因或者出于流动性管理的需要等原因，
基金管理人可以提前支取全部或部分资金。
提前支取的具体事项按照基金管理人与存款银行签订的《存款协议书》执行。
5、基金投资银行存款的监督
基金托管人发现基金管理人在进行存款投资时有违反有关法律法规的规定及《基金合
同》约定的行为，应及时以书面形式通知基金管理人在 10 个工作日内纠正。基金管理人对
基金托管人通知的违规事项未能在 10 个工作日内纠正的，基金托管人应报告中国证监会。
基金托管人发现基金管理人有重大违规行为，应立即报告中国证监会，同时通知基金管理
人在 10 个工作日内纠正或拒绝结算，若因基金管理人拒不执行造成基金财产损失的，相关
损失由基金管理人承担，基金托管人不承担任何责任。
（四）基金托管人根据有关法律法规的规定及《基金合同》的约定，对基金管理人参
与银行间债券市场进行监督。基金管理人应在基金投资运作之前向基金托管人提供符合法
律法规及行业标准的、经慎重选择的、本基金适用的银行间债券市场交易对手名单并约定
各交易对手所适用的交易结算方式。如基金管理人在基金投资运作之前未向基金托管人提
供银行间债券市场交易对手名单的，视为基金管理人认可全市场交易对手。基金管理人有
责任确保及时将更新后的交易对手名单发送给基金托管人，否则由此造成的损失应由基金
管理人承担。基金管理人应严格按照交易对手名单的范围在银行间债券市场选择交易对手。
基金托管人监督基金管理人是否按事前提供的银行间债券市场交易对手名单进行交易。在博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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基金存续期间基金管理人可以调整交易对手名单，但应将调整结果至少提前一个工作日书
面通知基金托管人。新名单确定时已与本次剔除的交易对手所进行但尚未结算的交易，仍
应按照协议进行结算，但不得再发生新的交易。如基金管理人根据市场需要临时调整银行
间债券交易对手名单及结算方式的，应向基金托管人说明理由，并在与交易对手发生交易
前 3 个交易日内与基金托管人协商解决。
基金管理人负责对交易对手的资信控制，按银行间债券市场的交易规则进行交易，并
负责解决因交易对手不履行合同而造成的纠纷及损失。若未履约的交易对手在基金管理人
确定的时间内仍未承担违约责任及其他相关法律责任的，基金管理人可以对相应损失先行
予以承担，然后再向相关交易对手追偿。基金托管人则根据银行间债券市场成交单对合同
履行情况进行监督。如基金托管人事后发现基金管理人没有按照事先约定的交易对手进行
交易时，基金托管人应及时提醒基金管理人，基金托管人已按本协议约定履行了监督义务
的，不承担由此造成的相应损失和责任。
（五）基金管理人应当对投资中期票据业务进行研究，认真评估中期票据投资业务的
风险，本着审慎、勤勉尽责的原则进行中期票据的投资业务，并应符合法律法规及监管机
构的相关规定。
（六）基金托管人根据有关法律法规的规定及《基金合同》的约定，对基础设施项目
估值、基金净资产计算、基金份额净值计算、基金参考份额净值（如有）、应收资金到账、
基金费用开支及收入确定、可供分配金额的计算及基金收益分配、相关信息披露、基金宣
传推介材料中登载基金业绩表现数据等进行监督和核查。
（七）基金托管人根据《基础设施基金指引》的规定履行如下保管职责和监督职责：
1、安全保管基金财产、权属证书及相关文件。
基金管理人负责基础设施项目实物资产、合同、文件及财务凭证等的安全保管。
基金托管人负责对基金权属证书及相关文件进行保管。基金管理人应在取得相关重要
文件、对真实性及完整性进行验证后三个工作日内通过邮寄等方式将文件原件送交基金托
管人，并通过电话确认文件已送达，后期如需使用，基金管理人应提前 1 个工作日邮件或
电话沟通基金托管人，并书面通知基金托管人并说明用途及使用期限，基金托管人审核通
过后在 2 个工作日内将相关文件原件邮寄给基金管理人指定人员，基金管理人使用完毕后
应及时交由基金托管人保管。
2、监督基金资金账户、基础设施项目运营收支账户等重要资金账户及资金流向，确保
符合法律法规规定和《基金合同》约定，保证基金资产在监督账户内封闭运行。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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基金托管人负责基础设施项目运营收支账户及其他重要资金账户的开立和管理，运营
收支账户及其他重要资金账户应以基础设施项目公司的名义在基金托管人指定的营业机构
开立，预留印鉴须加盖基金托管人被授权人名章。本基金拟购入的基础设施项目在本基金
成立前（适用于本基金首次发售拟购入的基础设施项目）或本基金新购入基础设施项目实
施完毕前（适用于本基金成立后拟新购入的基础设施项目）已开立运营收支账户的，基金
管理人应负责要求相关基础设施项目的原所有权人和/或其他相关主体及时将运营收支账户
移交基金托管人管理并及时办理预留印鉴变更。
基础设施项目的日常收支应通过基础设施项目运营收支账户进行，基金托管人应在付
款环节，对基础设施项目运营收支账户的款项用途进行审核监督，基金管理人或其委托的
第三方外部管理机构应配合基金托管人履职。基金管理人应建立账户和现金流管理机制，
有效管理基础设施项目租赁、运营等产生的现金流，防止现金流流失、挪用等。
3、监督、复核基金管理人按照法律法规规定和《基金合同》约定进行投资运作、收益
分配、信息披露等；
4、监督基金管理人为基础设施项目购买足够的保险。基金管理人应将基础设施项目相
关保险（财产一切险）证明文件（保险合同原件及保单原件）交基金托管人保管，基金托
管人对保额是否大于等于基础设施项目资产估值进行检查。
5、监督基础设施项目公司借入款项安排，确保符合法律法规规定及基金合同约定的用
途。基础设施基金直接或间接对外借入款项，应当遵循基金份额持有人利益优先原则，不
得依赖外部增信，基金管理人应保证借款用途限于基础设施项目日常运营、维修改造、项
目收购等。且基金总资产不得超过基金净资产的 140%。
（八）基金托管人发现基金管理人的上述事项及投资指令或实际投资运作违反法律法
规、《基金合同》和托管协议的规定，应及时通知基金管理人限期纠正。基金管理人应积
极配合和协助基金托管人的监督和核查。基金管理人收到通知后应及时核对并回复基金托
管人，对于收到的书面通知，基金管理人应以书面形式给基金托管人发出回函，就基金托
管人的合理疑义进行解释或举证，说明违规原因及纠正期限。在上述规定期限内，基金托
管人有权随时对通知事项进行复查，督促基金管理人改正。基金管理人对基金托管人通知
的违规事项未能在限期内纠正的，基金托管人应报告中国证监会。
（九）基金管理人有义务配合和协助基金托管人依照法律法规、《基金合同》和本托
管协议对基金业务执行核查。包括但不限于：对基金托管人发出的提示，基金管理人应在
规定时间内答复并改正，或就基金托管人的合理疑义进行解释或举证；对基金托管人按照博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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法律法规、基金合同和本托管协议的要求需向中国证监会报送基金监督报告的事项，基金
管理人应积极配合提供相关数据资料和制度等。
（十）若基金托管人发现基金管理人依据交易程序已经生效的指令违反法律、行政法
规和其他有关规定，或者违反基金合同约定的，应当立即通知基金管理人在规定期限内及
时纠正，如在规定期限内未完成整改由此造成的损失由基金管理人承担，基金托管人在履
行其通知义务后，予以免责。
（十一）基金托管人发现基金管理人有重大违规行为，应及时报告中国证监会，同时
通知基金管理人限期纠正。
三、基金管理人对基金托管人的业务核查
（一）基金管理人对基金托管人履行托管职责情况进行核查，核查事项包括基金托管
人安全保管基金财产、权属证书及相关文件；开设基金财产的资金账户、证券账户等投资
所需账户；复核基金管理人计算的基金净资产和基金份额净值；根据基金管理人指令办理
清算交收、收益分配、相关信息披露和监督基金投资运作等行为。
（二）基金管理人发现基金托管人擅自挪用基金财产、未对基金财产实行分账管理、
未执行或无故延迟执行基金管理人资金划拨指令、泄露基金投资信息等违反《基金法》、
基金合同、托管协议及其他有关规定时，应及时以书面形式通知基金托管人限期纠正。基
金托管人收到书面通知后应在下一工作日前及时核对并以书面形式给基金管理人发出回函，
说明违规原因及纠正期限，并保证在规定期限内及时改正。在上述规定期限内，基金管理
人有权随时对通知事项进行复查，督促基金托管人改正。
（三）基金托管人有义务配合和协助基金管理人依照法律法规、基金合同和本托管协
议对基金业务执行核查，包括但不限于：对基金管理人发出的书面提示，基金托管人应在
规定时间内答复并改正，或就基金管理人的疑义进行解释或举证；基金托管人应积极配合
提供相关资料以供基金管理人核查托管财产的完整性和真实性。
（四）基金管理人发现基金托管人有重大违规行为，应及时报告中国证监会，同时通
知基金托管人限期纠正，并将纠正结果报告中国证监会。
四、基金财产保管
（一）基金财产保管的原则
1、本基金财产应独立于原始权益人、基金份额持有人、基金管理人、基金托管人、基博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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金登记机构、基金销售机构、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人及其他参与机构
的固有财产。
2、基金托管人应安全保管基金财产、权属证书及相关文件。
3、原始权益人、基金份额持有人、基金管理人、基金托管人、基金登记机构、基金销
售机构、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人及其他参与机构以其自有的财产承担
其自身的法律责任，其债权人不得对本基金财产行使请求冻结、扣押或其他权利。除依法
律法规和《基金合同》的规定处分外，基金财产不得被处分。
4、原始权益人、基金份额持有人、基金管理人、基金托管人、基金登记机构、基金销
售机构、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人及其他参与机构因依法解散、被依法
撤销或者被依法宣告破产等原因进行清算的，基金财产不属于其清算财产。
5、基础设施基金财产的债权，不得与原始权益人、基金份额持有人、基金管理人、基
金托管人、基金登记机构、基金销售机构、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人及
其他参与机构的固有财产产生的债务相抵消。不同基础设施基金财产的债权债务，不得相
互抵消。非因基金财产本身承担的债务，不得对基金财产强制执行。
6、基金托管人按照规定开设基金财产投资所需的相关账户。监督基金资金账户、基础
设施项目运营收支账户等重要资金账户及资金流向，确保符合法律法规规定和基金合同约
定，保证基金资产在监督账户内封闭运行。
7、基金托管人对所托管的不同基金财产分别设置账户，确保基金财产的完整与独立。
8、基金托管人根据基金管理人的指令，按照基金合同和本协议的约定保管基金财产。
未经基金管理人的正当指令，不得自行运用、处分、分配基金的任何资产。不属于基金托
管人实际有效控制下的资产及有价证券等在基金托管人保管期间的损坏、灭失，基金托管
人不承担由此产生的责任。
9、对于因为基金投资产生的应收资产，应由基金管理人负责与有关当事人确定到账日
期并通知基金托管人，到账日基金财产没有到达基金资金账户的，基金托管人应及时通知
基金管理人采取措施进行催收，基金管理人应负责向有关当事人追偿基金财产的损失。
10、基金托管人对因为基金管理人投资产生的存放或存管在基金托管人以外机构的基
金资产，或交由证券公司负责清算交收的基金资产及其收益，由于该等机构或该机构会员
单位等本协议当事人外第三方的欺诈、疏忽、过失或破产等原因给基金资产造成的损失等
不承担责任。
11、除依据法律法规和基金合同的规定外，基金托管人不得委托第三人托管基金财产。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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（二）基金募集期间及募集资金的验资
1、基金募集期间募集的资金应开立“基金募集专户”。该账户由基金管理人开立并管理。
2、基金募集期满或基金停止募集时，募集的基金份额总额、基金募集金额、基金份额
持有人人数、战略配售情况、网下发售比例等符合《基金法》、《运作办法》、《基础设
施基金指引》、基金合同等有关规定后，基金管理人应将属于基金财产的全部资金划入基
金托管人为基金开立的基金资金账户，同时在规定时间内，基金管理人应聘请符合《中华
人民共和国证券法》规定的会计师事务所进行验资，出具验资报告。出具的验资报告由参
加验资的 2 名或 2 名以上中国注册会计师签字方为有效。
3、若基金募集期限届满，未能达到基金合同备案的条件，由基金管理人按规定办理退
款等事宜，基金托管人应当给予必要的协助和配合。
（三）基金资金账户的开立和管理
1、基金托管人以本基金的名义在其营业机构开立基金的资金账户（也可称为“托管账
户”）保管基金的银行存款，并根据基金管理人的指令办理资金收付。托管账户的名称应为
“博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金”，预留印鉴为基金托管人印章。
2、基金资金账户的开立和使用，限于满足开展本基金业务的需要。基金托管人和基金
管理人不得假借本基金的名义开立任何其他银行账户；亦不得使用基金的任何账户进行本
基金业务以外的活动。
3、基金资金账户的开立和管理应符合法律法规及银行业监督管理机构的有关规定。
（四）基金证券账户和结算备付金账户的开立和管理
1、基金托管人在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司、深圳分公司为基金开立
基金托管人与本基金联名的证券账户。
2、基金证券账户的开立和使用，仅限于满足开展本基金业务的需要。基金托管人和基
金管理人不得出借或未经对方同意擅自转让基金的任何证券账户，亦不得使用基金的任何
账户进行本基金业务以外的活动。
3、基金证券账户的开立和证券账户卡的保管由基金托管人负责，账户资产的管理和运
用由基金管理人负责。
4、基金托管人以基金托管人的名义在中国证券登记结算有限责任公司开立结算备付金
账户，并代表所托管的基金完成与中国证券登记结算有限责任公司的一级法人清算工作，
基金管理人应予以积极协助。结算备付金、结算保证金等的收取按照中国证券登记结算有
限责任公司的规定执行。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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5、若中国证监会或其他监管机构在本托管协议订立日之后允许基金从事其他投资品种
的投资业务，涉及相关账户的开立、使用的，按有关规定开立、使用并管理；若无相关规
定，则基金托管人比照上述关于账户开立、使用的规定执行。
（五）债券托管账户的开立和管理
基金合同生效后，基金托管人根据中国人民银行、中央国债登记结算有限责任公司和
银行间市场清算所股份有限公司的有关规定，以本基金的名义在银行间市场登记结算机构
开立债券托管账户，并代表本基金进行银行间市场债券的结算。
（六）专项计划托管账户的开立和管理
资产支持证券托管人为基金托管人的分支机构。资产支持证券管理人应以专项计划的
名义在资产支持证券托管人处开立人民币资金账户。专项计划的一切货币收支活动（包括
但不限于接收专项计划募集资金、期间收益及其他应属专项计划的款项，接收、支付 SPV
公司股权购买价款并向 SPV 公司进行投资，支付项目公司股权购买价款并向项目公司进行
投资（如有），向 SPV 公司、项目公司（如有）和其他相关主体（如有）发放借款，进行
合格投资，支付专项计划利益及专项计划费用）均必须通过该账户进行。
（七） SPV 监管账户和项目公司监管账户开立和管理
SPV 公司监管账户系指各 SPV 公司分别在基金托管人指定的分支机构银行开立的、用
于接收各 SPV 公司全部收入并对外进行支付的人民币资金账户，具体以相应《SPV 公司监
管协议》的约定为准。在《吸收合并协议》签署并生效后，相应的 SPV 公司监管账户应相
应注销。
项目公司监管账户系指各项目公司分别在基金托管人指定的分支机构银行开立的、用
于接收各项目公司运营收入，并对外进行支付的人民币资金账户，具体以相应《项目公司
监管协议》的约定为准。
（八）其他账户的开立和管理
基金托管人和基金管理人应当在开户过程中相互配合，并提供所需资料。基金管理人
保证所提供的账户开户材料的真实性和有效性，且在相关资料变更后及时将变更的资料提
供给基金托管人。
因业务发展需要而开立的其他账户，可以根据法律法规和基金合同的规定，由基金管
理人协助基金托管人按照有关法律法规、基金合同和本协议的约定协商后开立。新账户按
有关规定使用并管理。
法律法规等有关规定对相关账户的开立和管理另有规定的，从其规定办理。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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（九）基金财产投资的有关有价凭证等的保管
基金财产投资的有关实物证券等有价凭证按约定由基金托管人存放于基金托管人的保
管库，或存入中央国债登记结算有限责任公司、银行间市场清算所股份有限公司、中国证
券登记结算有限责任公司或票据营业中心的代保管库，实物保管凭证由基金托管人持有。
实物证券等有价凭证的购买和转让，由基金托管人根据基金管理人的指令办理。基金托管
人对由上述存放机构及基金托管人以外机构实际有效控制的有价凭证不承担保管责任。
（十）与基金财产有关的重大合同及基础设施各种权属证书、相关文件的保管
详见本托管协议“十三、基金有关文件档案的保存”中的“（二）基金有关文件档案的保
存和使用”相关内容。
由基金管理人代表基金签署的、与基金财产有关的重大合同的原件分别由基金管理人、
基金托管人保管。除本托管协议另有规定外，基金管理人代表基金签署的与基金财产有关
的重大合同应保证基金管理人和基金托管人至少各持有一份正本的原件。基金管理人应在
重大合同签署后及时将重大合同传真给基金托管人，并在三十个工作日内将正本送达基金
托管人处。因基金管理人发送的合同传真件与事后送达的合同原件不一致所造成的后果，
由基金管理人负责。重大合同的保管期限不低于法律法规规定的最低年限。
对于无法取得二份以上的正本的，基金管理人应向基金托管人提供加盖公章的合同传
真件，未经双方协商一致，合同原件不得转移。基金管理人向基金托管人提供的合同传真
件与基金管理人留存原件不一致的，以传真件为准。
五、基金净资产计算、估值和会计核算
（一）基金净资产、基金份额净值的计算、复核与完成的时间及程序
1、基金净资产
基金净资产是指基金资产减去基金负债后的价值，即基金合并财务报表层面计量的净
资产。
基金份额净值是指估值日闭市后，基础设施基金合并财务报表的净资产除以当日基金
份额的余额数量计算，精确到 0.0001 元，小数点后第 5 位四舍五入。法律法规另有规定的，
从其规定。
基金管理人应至少于每自然半年度、每自然年度的估值日和法律法规规定的其他估值
日计算基金净资产、基金份额净值，经基金托管人复核，按规定公告。
2、复核程序博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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基金管理人应至少每自然半年度、每自然年度对基金资产进行估值后，将基金净资产、
基金份额净值、发送基金托管人，并将基础设施项目的资产确认、计量过程的依据提供给
基金托管人，基金托管人应加强对资产确认计量过程的复核，包括复核资产确认、计量过
程是否有相关依据等。
3、根据有关法律法规，基金净资产计算和基金会计核算的义务由基金管理人承担。本
基金的基金会计责任方由基金管理人担任，因此，就与本基金有关的会计问题，如经相关
各方在平等基础上充分讨论后，仍无法达成一致意见的，按照基金管理人对基础设施基金
财务报表的净资产计算结果对外予以公布。
（二）基金资产的估值
基金管理人及基金托管人应当按照《基金合同》的约定及其他法律法规的规定进行估
值。
如有确凿证据表明按原有方法进行估值不能客观反映上述金融资产或金融负债公允价
值的，基金管理人可根据具体情况与基金托管人商定后，按最能反映公允价值的方法估值。
如基金管理人或基金托管人发现基金估值违反基金合同订明的核算及估值方法、程序
及相关法律法规的规定或者未能充分维护基金份额持有人利益时，应立即通知对方，共同
查明原因，双方协商解决。
（三）基础设施项目评估
基金管理人应当按照《基金合同》的约定及其他法律法规的规定进行基础设施项目的
评估。
本基金存续期间，基金管理人应当聘请评估机构对基础设施项目资产每年进行至少 1
次评估。
基金管理人聘请的评估机构应当经中国证监会备案，且评估机构为同一只基础设施基
金提供评估服务不得连续超过 3 年。
（四）基金估值差错的处理程序
基金合同的当事人应按照以下约定处理：
1、估值错误类型
本基金运作过程中，如果由于基金管理人或基金托管人、或登记机构、或销售机构、
或投资人自身的过错造成估值错误，导致其他当事人遭受损失的，过错的责任人应当对由
于该估值错误遭受损失当事人（以下简称“受损方”）的直接损失按下述“估值错误处理原则”
给予赔偿，承担赔偿责任。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
376
上述估值错误的主要类型包括但不限于：资料申报差错、数据传输差错、数据计算差
错、系统故障差错、下达指令差错等。对于因技术原因引起的差错，若系同行业现有技术
水平不能预见、不能避免、不能克服，则属不可抗力，按照下述规定执行。
由于不可抗力原因造成投资人的交易资料灭失或被错误处理或造成其他差错，因不可
抗力原因出现差错的当事人不对其他当事人承担赔偿责任，但因该差错取得不当得利的当
事人仍应负有返还不当得利的义务。
2、估值错误处理原则
（1）估值错误已发生，但尚未给当事人造成损失时，估值错误责任方应及时协调各方，
及时进行更正，因更正估值错误发生的费用由估值错误责任方承担；由于估值错误责任方
未及时更正已产生的估值错误，给当事人造成损失的，由估值错误责任方对直接损失承担
赔偿责任；若估值错误责任方已经积极协调，并且有协助义务的当事人有足够的时间进行
更正而未更正，则其应当承担相应赔偿责任。估值错误责任方应对更正的情况向有关当事
人进行确认，确保估值错误已得到更正。
（2）估值错误的责任方对有关当事人的直接损失负责，不对间接损失负责，并且仅对
估值错误的有关直接当事人负责，不对第三方负责。
（3）因估值错误而获得不当得利的当事人负有及时返还不当得利的义务。但估值错误
责任方仍应对估值错误负责。如果由于获得不当得利的当事人不返还或不全部返还不当得
利造成其他当事人的利益损失（“受损方”），则估值错误责任方应赔偿受损方的损失，并
在其支付的赔偿金额的范围内对获得不当得利的当事人享有要求交付不当得利的权利；如
果获得不当得利的当事人已经将此部分不当得利返还给受损方，则受损方应当将其已经获
得的赔偿额加上已经获得的不当得利返还的总和超过其实际损失的差额部分支付给估值错
误责任方。
（4）估值错误调整采用尽量恢复至假设未发生估值错误的正确情形的方式。
3、估值错误处理程序
估值错误被发现后，有关的当事人应当及时进行处理，处理的程序如下：
（1）查明估值错误发生的原因，列明所有的当事人，并根据估值错误发生的原因确定
估值错误的责任方；
（2）根据估值错误处理原则或当事人协商的方法对因估值错误造成的损失进行评估；
（3）当基金份额净值计算差错给基金和基金份额持有人造成损失需要进行赔偿时，基
金管理人和基金托管人应根据实际情况界定双方承担的责任并进行赔偿。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
377
（4）根据估值错误处理的方法，需要修改基金登记机构交易数据的，由基金登记机构
进行更正，并就估值错误的更正向有关当事人进行确认。
4、基金份额净值估值错误处理的方法如下：
（1）基金份额净值计算出现错误时，基金管理人应当立即予以纠正，通报基金托管人，
并采取合理的措施防止损失进一步扩大。
（2）错误偏差达到基金份额净值的 0.25%时，基金管理人应当通报基金托管人并报中
国证监会备案；错误偏差达到基金份额净值的 0.5%时，基金管理人应当公告，并报中国证
监会备案。
（3）前述内容如法律法规或监管机关另有规定的，从其规定处理。如果行业另有通行
做法，基金管理人、基金托管人应本着平等和保护基金份额持有人利益的原则进行协商。
（五）基金会计制度
按国家有关部门规定的会计制度执行。
（六）基金账册的建立
基金管理人和基金托管人在基金合同生效后，应按照双方约定的同一记账方法和会计
处理原则，分别独立地设置、记录和保管本基金的全套账册，对相关各方各自的账册定期
进行核对，互相监督，以保证基金资产的安全。
（七）基金定期报告的编制和复核
1、基金定期报告的编制
本基金定期报告包括季度报告、中期报告和年度报告。本基金定期报告的内容应当包
括法律法规和基金合同规定的内容；其中，中期报告和年度报告应当包括中期及年度合并
及单独财务报表，财务报表至少包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动
表及报表附注。
2、基金定期报告的复核
基金托管人在收到基金管理人编制的基金定期报告后，应复核定期报告数据的计算是
否有依据。如有异议，应及时通知基金管理人共同查出原因，进行调整。基金托管人复核
基金定期报告时，应当加强对基金管理人资产确认计量过程的复核，包括但不限于：（1）
基金账册的建立；（2）会计数据和财务指标的核对；（3）基金定期报告的编制和复核。
3、定期报告的编制与复核时间安排
基金管理人应在每个季度结束之日起 15 个工作日内完成基金季度报告的编制及复核；
在上半年结束之日起 2 个月内完成基金中期报告的编制及复核；在每年结束之日起三个月博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
378
内完成基金年度报告的编制及复核。基金年度报告的财务会计报告应当经过符合《中华人
民共和国证券法》规定的会计师事务所审计。基金合同生效不足两个月的，基金管理人可
以不编制当期季度报告、中期报告或者年度报告。
六、基金份额持有人名册的保管
基金份额持有人名册至少应包括基金份额持有人的名称、证件号码和持有的基金份额。
基金份额持有人名册由基金登记机构根据基金管理人的指令编制和保管，基金管理人和基
金托管人应分别保管基金份额持有人名册，保存期不低于法律法规规定的最低期限。如不
能妥善保管，则按相关法律法规承担责任。
在基金托管人要求或编制中期报告和年度报告前，基金管理人应将有关资料送交基金
托管人，不得无故拒绝或延误提供，并保证其的真实性、准确性和完整性。基金管理人和
托管人不得将所保管的基金份额持有人名册用于基金托管业务以外的其他用途，并应遵守
保密义务，法律法规另有规定或有权机关另有要求的除外。
七、争议解决方式
对于因本协议的订立、内容、履行和解释或与之有关的争议，双方当事人应尽量通过
协商、调解途径解决。不愿或者不能通过协商、调解解决的，任何一方应将争议提交深圳
国际仲裁院（深圳仲裁委员会），按照深圳国际仲裁院（深圳仲裁委员会）届时有效的仲
裁规则进行仲裁。仲裁地点为深圳市。仲裁裁决是终局的，对双方当事人均有约束力，除
裁决另有规定的，仲裁费用由败诉方承担。
争议处理期间，双方当事人应恪守各自的职责，继续忠实、勤勉、尽责地履行基金合
同和托管协议规定的义务，维护基金份额持有人的合法权益。
本托管协议受中国法律（不含港澳台立法）管辖。
八、托管协议的变更、终止与基金财产的清算
（一）托管协议的变更程序
本托管协议双方当事人经协商一致并履行适当程序，可以对协议进行修改。修改后的
新协议，其内容不得与基金合同的规定有任何冲突。
（二）基金托管协议终止的情形
1、《基金合同》终止；
2、基金托管人更换；博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
379
3、基金管理人更换；
4、发生法律法规或《基金合同》规定的其他终止事项。
（三）基金财产的清算
基金管理人与基金托管人按照《基金合同》的约定处理基金财产的清算。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
380
第二十九部分.基金份额持有人的服务
对本基金份额持有人的服务主要由基金管理人、基金销售机构提供。基金管理人承诺
为基金份额持有人提供一系列的服务，根据基金份额持有人的需要和市场的变化，有权增
加或变更服务项目，主要服务内容如下：
一、持有人交易资料的寄送服务
（一）电子对账单
每月结束后，基金管理人向所有订阅电子邮件对账单的投资者发送电子邮件对账单。
投资者可以登录基金管理人网站（http://www.bosera.com）自助订阅；或发送“订阅电
子对账单”邮件至客服邮箱 service@bosera.com；也可直接拨打“博时一线通”95105568（免
长途话费）订阅。
（二）由于投资者提供的邮寄地址、手机号码、电子邮箱不详、错误、未及时变更或
邮局投递差错、通讯故障、延误等原因有可能造成对账单无法按时或准确送达。因上述原
因无法正常收取对账单的投资者，敬请及时通过基金管理人网站，或拨打“博时一线通”客
服电话查询、核对、变更预留联系方式。
二、网上理财服务
通过基金管理人网站，投资者可获得如下服务：
（一）自助开户交易
投资者可登录基金管理人网站网上交易系统，与基金管理人达成电子交易的相关协议，
接受基金管理人有关服务条款并办理相关手续后，即可自助开户并进行网上交易，如基金
认购及分红方式变更等。具体业务办理情况及业务规则请登录基金管理人网站查询。
（二）查询服务
投资者可以通过基金管理人网站查询所持有基金的基金份额、交易记录等信息，同时
可以修改基金账户信息等基本资料。
（三）信息资讯服务
投资者可以利用基金管理人网站获取基金和基金管理人各类信息，包括基金法律文件、
基金管理人最新动态、热点问题等。
（四）在线客服博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
381
投资者可以通过基金管理人网站首页“在线客服”功能进行在线咨询。也可以在“您问我
答”栏目中，直接提出有关本基金的问题和建议。
三、短信服务
基金管理人向订制短信服务的基金份额持有人提供相应短信服务。
四、电子邮件服务
基金管理人为投资者提供电子邮件方式的业务咨询、投诉受理、基金份额净值等服务。
五、手机理财服务
投资者通过手机博时移动版直销网上交易系统（http://m.bosera.com）和博时 APP 版直
销网上交易系统，可以使用基金理财所需的基金交易、理财查询、账户管理、信息资讯等
功能和服务。
六、电话理财服务
投资者拨打“博时一线通”： 95105568（免长途话费）可享有投资理财交易的一站式综
合服务：
（一）自助语音服务：基金管理人自助语音系统提供 7×24 小时的全天候服务，投资者
可以自助查询账户余额、交易情况、基金净值等信息，也可以进行直销交易、密码修改、
传真索取等操作。
（二）电话交易服务：基金管理人直销投资者可通过博时一线通电话交易平台在线办
理基金的赎回、变更分红方式、撤单等直销交易业务。
（三）人工电话服务：投资者可以获得业务咨询、信息查询、资料修改、投诉受理、
信息订制、账户诊断等服务。
（四）电话留言服务：非人工服务时间或线路繁忙时，投资者可进行电话留言。
七、信息订阅服务
投资者可以通过基金管理人网站、客服中心提交信息订制的申请，基金管理人将以电
子邮件、手机短信的形式定期为投资者发送所订制的信息。
八、基金管理人联系方式
博时基金管理有限公司官方网址： www.bosera.com博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
382
博时基金管理有限公司官方电子信箱： service@bosera.com
“博时一线通”客服电话： 95105568（免长途话费）
九、备注
如本招募说明书存在任何您/贵机构无法理解的内容，请通过上述方式联系基金管理人。
请确保投资前，您/贵机构已经全面理解了本招募说明书。博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
383
第三十部分.招募说明书存放及其查阅方式
本招募说明书存放在基金管理人、基金托管人的住所，投资人可在办公时间免费查阅；
也可按工本费购买本招募说明书复制件或复印件，但应以本招募说明书正本为准。
基金管理人和基金托管人保证文本的内容与所公告的内容完全一致。1
管理人声明
博时基金管理有限公司作为“博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资
基金”的基金管理人，博时资本管理有限公司作为“博时津开科工产业园封闭式
基础设施 1 期资产支持专项计划”（以下简称“专项计划”或“本项目”）的计划管
理人，已按照《中华人民共和国证券投资基金法》《公开募集证券投资基金运
作管理办法》《证券投资基金销售管理办法》《证券投资基金信息披露管理办
法》《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称：《基础设
施基金指引》）《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》
《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》（以下简称“《管
理规定》 ”）《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务尽职调查工作指
引》等法律、法规和规范性文件的要求，对博时津开科工产业园封闭式基础设
施证券投资基金项目和博时津开科工产业园封闭式基础设施 1 期资产支持专项
计划（以下简称“本项目”）相关事项进行了尽职调查，有充分理由确信《尽职
调查报告》内容不致因上述内容出现虚假记载、误导性陈述及重大遗漏，并对
报告的真实性、准确性和完整性承担相应责任。2
目录
管理人声明................................................................................................................................1
目录............................................................................................................................................2
释义............................................................................................................................................4
一、与本基金有关的基础定义 ............................................................................................4
二、与本基金涉及的主体有关的定义................................................................................5
三、与本基金涉及的主要文件有关的定义 ........................................................................6
四、与本基金销售、登记、转托管有关的定义 ................................................................7
五、与基础设施基金整体架构相关的定义 ........................................................................9
六、与专项计划有关的基础定义 ........................................................................................9
七、与专项计划涉及的主要主体有关的定义 ..................................................................12
八、与专项计划涉及的主要交易文件有关的定义 ..........................................................14
九、与专项计划认购有关的定义 ......................................................................................18
十、与基础设施基金整体架构涉及的主要账户有关的定义..........................................18
十一、与基础设施基金整体架构投资相关的定义 ..........................................................19
十二、与基础设施基金整体架构相关的其他定义 ..........................................................20
十三、其他定义..................................................................................................................21
第一章 尽职调查情况描述....................................................................................................25
一、 尽职调查基准日.........................................................................................................25
二、 尽职调查内容.............................................................................................................25
三、 尽职调查程序.............................................................................................................26
四、 尽职调查主要结论.....................................................................................................28
第二章 基金结构及基金投资................................................................................................32
一、 基金整体交易架构概述.............................................................................................32
二、 基础设施基金的投资.................................................................................................35
三、 专项计划的基础资产及设立过程.............................................................................35
第三章 基础设施项目情况及现金流预测分析....................................................................37
一、 基础设施项目情况.....................................................................................................373
二、 主要法律因素分析...................................................................................................117
三、 资产评估情况...........................................................................................................132
四、 盈利模式及基础资产现金流预测分析...................................................................142
五、 基础设施项目未来安排...........................................................................................174
第四章 业务参与人..............................................................................................................183
一、 项目公司...................................................................................................................183
二、 原始权益人（天津泰达科技工业园有限公司） ...................................................248
三、 基础设施项目外部管理机构（天津泰达产业园管理有限公司） .......................275
四、 基础设施项目物业管理方（豪之英不动产管理集团有限公司、中航物业管理有
限公司） ............................................................................................................................285
五、 计划管理人（博时资本管理有限公司） ...............................................................288
六、 基金托管银行（渤海银行股份有限公司） ...........................................................293
七、 专项计划托管银行（渤海银行股份有限公司） ...................................................300
八、 中介机构...................................................................................................................300
九、 业务参与机构之间的关联关系、关联交易、潜在利益冲突及风险防控措施.. 3044
释义
在本尽职调查报告中，除非文意另有所指，下列词语或简称具有如下含义：
一、与本基金有关的基础定义
1、基金或本基金或基础设施基金或公募基金：指博时津开科工产业园封闭
式基础设施证券投资基金
2、封闭式基金：指基金份额总额在基金合同期限内固定不变（因扩募或者
因本基金发生份额折算导致基金份额总额变更的情况除外），基金份额持有人
不得申请赎回的证券投资基金
3、首次募集生效日：指基金首次募集达到法律法规规定及基金合同规定的
条件，基金管理人向中国证监会办理基金备案手续完毕，并获得中国证监会书
面确认的日期
4、基金募集期：指自基金份额发售之日起至发售结束之日止的期间
5、基金合同生效日：指基金募集达到法律法规规定及基金合同规定的条件，
基金管理人向中国证监会办理基金备案手续完毕，并获得中国证监会书面确认
的日期
6、存续期：指首次募集生效日至基金合同终止日之间的期限
7、基金合同终止日：指基金合同规定的基金合同终止事由出现后，基金财
产清算完毕，清算结果报中国证监会备案并予以公告的日期
8、基金收益：指基础设施项目租赁和运营等产生的收益、基础设施项目处
置收益、基础设施项目其他投资收益、基金投资所得债券利息、买卖证券价差、
银行存款利息、已实现的其他合法收入及因运用基金财产带来的成本和费用的
节约
9、基金总资产：指基金通过特殊目的载体持有的基础设施项目、其他各类
证券、银行存款本息和基金应收款项以及其他投资所形成的价值总和，即基金
合并财务报表层面计量的总资产
10、基金净资产：指基金资产减去基金负债后的价值，即基金合并财务报
表层面计量的净资产
11、基金份额净值：指计算日基金净资产除以计算日基金份额总数5
12、基金资产估值：指计算评估基金资产和负债的价值，以确定基金净资
产和基金份额净值的过程
13、流动性受限资产：指由于法律法规、监管、合同或操作障碍等原因无
法以合理价格予以变现的资产，包括但不限于基础设施项目、到期日在 10 个交
易日以上的逆回购与银行定期存款（含协议约定有条件提前支取的银行存款）、
因发行人债务违约无法进行转让或交易的债券等，法律法规或中国证监会另有
规定的，从其规定
14、预留费用：指基金合同生效后，从基金资产中列支、预留在本基金相
关账户待支付给相关机构的费用，包括上市费用、登记费用、基金合同生效后
首期审计费用、基金合同生效后首期资产评估费用、信息披露费用、账户开立
费用、货币资金或债券投资管理涉及到的备付金预留等
15、尽职调查基准日：就本基金首次募集而言系指 2024 年 3 月 31 日
二、与本基金涉及的主体有关的定义
16、基金合同当事人：指受基金合同约束，根据基金合同享有权利并承担
义务的法律主体，包括基金管理人、基金托管人和基金份额持有人
17、基金管理人：指博时基金管理有限公司
18、基金托管人：指渤海银行股份有限公司
19、基金份额持有人：指依基金合同和招募说明书合法取得基金份额的投
资人
20、原始权益人：指基础设施基金持有的基础设施项目的原所有人，本基
金首次发售时，指天津泰达科技工业园有限公司
21、参与机构：指为本基金提供专业服务的评估机构、会计师事务所、律
师事务所、外部管理机构等专业机构
22、外部管理机构/运营管理机构：指接受基金管理人委托对基础设施项目
进行运营管理的主体，本基金首次发售时，指天津泰达产业园管理有限公司
23、基础设施项目物业管理方：指接受基金管理人委托对基础设施项目进
行物业管理的主体6
24、财务顾问：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘请的对基
础设施项目进行尽职调查和/或办理基础设施基金份额发售及扩募份额的路演推
介、询价、定价、配售等相关业务活动的证券公司。本基金成立前基金管理人
聘请的财务顾问为国投证券（原安信证券）
25、戴德梁行：指深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司，即为本基金
发售募集提供基础设施项目评估服务的评估机构
26、中兴华：指中兴华会计师事务所（特殊普通合伙），即为本基金可供
分配金额测算报告提供审阅服务的会计师事务所
27、普华永道：指普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙），即为本
基金发售募集提供法定验资服务以及为本基金的年度财务报表及其他规定事项
提供审计服务的会计师事务所
28、法律顾问：指北京金诚同达律师事务所，即为本基金发售募集提供法
律服务的律师事务所
29、国投证券（原安信证券）：指国投证券股份有限公司（原安信证券股
份有限公司）
30、科工园公司：指原始权益人天津泰达科技工业园有限公司
31、产发集团：指基础设施基金原始权益人控股股东天津泰达产业发展集
团有限公司
32、国资公司：指天津经济技术开发区国有资产经营有限公司
三、与本基金涉及的主要文件有关的定义
33、基金合同或《基金合同》：指《博时津开科工产业园封闭式基础设施
证券投资基金基金合同》及对基金合同的任何有效修订和补充
34、托管协议：指基金管理人与基金托管人就本基金签订之《博时津开科
工产业园封闭式基础设施证券投资基金托管协议》及对该托管协议的任何有效
修订和补充
35、招募说明书：指《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金
招募说明书》及其更新7
36、基金份额发售公告：指《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投
资基金基金份额发售公告》
37、基金产品资料概要：指《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投
资基金基金产品资料概要》及其更新
38、上市交易公告书：指《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资
基金基金份额上市交易公告书》
四、与本基金销售、登记、转托管有关的定义
39、认购：指在基金募集期内，投资人根据基金合同和招募说明书的规定
申请购买基金份额的行为
40、基金销售业务：指基金管理人或销售机构宣传推介基金，发售基金份
额，办理基金份额的转托管等业务
41、登记业务：指基金登记、存管、过户、清算和结算业务，具体内容包
括投资人基金账户的建立和管理、基金份额登记、基金销售业务的确认、清算
和结算、代理发放红利、建立并保管基金份额持有人名册和办理非交易过户等
42、转托管：指系统内转托管及跨系统转托管的总称
43、系统内转托管：指基金份额持有人将其持有的基金份额在基金登记结
算系统内不同销售机构（网点）之间系统内转托管或证券登记结算系统内不同
会员单位（交易单元）之间进行指定关系变更的行为
44、跨系统转托管：指基金份额持有人将其持有的基金份额在基金登记结
算系统和证券登记结算系统之间进行转托管的行为
45、个人投资者：指依据有关法律法规规定可投资于证券投资基金的自然
人
46、机构投资者：指依法可以投资证券投资基金的、在中华人民共和国境
内合法登记并存续或经有关政府部门批准设立并存续的企业法人、事业法人、
社会团体或其他组织
47、专业投资者：符合《证券期货投资者适当性管理办法》第八条规定的
法人机构和自然人8
48、普通投资者：指依据《证券期货投资者适当性管理办法》规定，非专
业投资者的投资者
49、网下投资者：网下投资者为证券公司、基金管理公司、信托公司、财
务公司、保险公司及保险资产管理公司、合格境外机构投资者、商业银行及其
理财子公司、政策性银行、符合规定的私募基金管理人以及其他符合中国证监
会及上海证券交易所投资者适当性规定的专业机构投资者。全国社会保障基金、
基本养老保险基金、年金基金等可根据有关规定参与基础设施基金网下询价。
网下投资者应当向中国证券业协会注册，接受中国证券业协会自律管理
50、战略投资者：指符合国家法律、法规，按照基金战略配售要求进行战
略投资的投资人
51、战略配售：指以锁定持有基金份额一定期限为代价获得优先认购基金
份额的权利的配售方式
52、特定机构投资者：指全国社会保障基金、基本养老保险基金、企业年
金基金和职业年金基金等机构投资者
53、合格境外机构投资者：指符合《合格境外机构投资者和人民币合格境
外机构投资者境内证券期货投资管理办法》（包括其不时修订）及相关法律法
规规定可以投资于在中国境内依法募集的证券投资基金的中国境外的机构投资
者
54、投资人、投资者：指个人投资者、机构投资者（含特定机构投资者）、
合格境外机构投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金的其他
投资人的合称
55、销售机构：指博时基金管理有限公司以及符合《销售办法》和中国证
监会规定的其他条件，取得基金销售业务资格并与基金管理人签订了基金销售
服务协议，办理基金销售业务的机构及可通过上海证券交易所办理本基金销售
业务的机构。其中，可通过上海证券交易所办理本基金销售业务的机构必须是
具有基金销售业务资格、并经上海证券交易所和中国证券登记结算有限责任公
司认可的上海证券交易所会员单位9
56、登记机构：指办理登记业务的机构。本基金的登记机构为中国证券登
记结算有限责任公司
57、场外：指通过上海证券交易所外的销售机构办理基金份额认购的场所
58、场内：指通过上海证券交易所具有相应业务资格的会员单位利用交易
所开放式基金交易系统办理基金份额认购和上市交易的场所
59、场内证券账户：指中国证券登记结算有限责任公司上海分公司开立的
上海证券账户（人民币普通股票账户和证券投资基金账户）。通过场内证券账
户办理基金份额认购的为场内认购
60、场外基金账户/开放式基金账户：指中国结算开放式基金账户。通过场
外基金账户办理基金份额认购的称为场外认购
61、场内份额：指投资者通过场内证券账户认购的基金份额
62、场外份额：指投资者通过场外基金账户认购的基金份额
63、基金登记结算系统：指中国证券登记结算有限责任公司开放式基金登
记结算系统
64、证券登记结算系统：指中国证券登记结算有限责任公司上海分公司证
券登记结算系统
65、基金交易账户：指销售机构为投资人开立的、记录投资人通过该销售
机构办理认购、转托管等业务而引起的基金份额变动及结余情况的账户
五、与基础设施基金整体架构相关的定义
66、特殊目的载体：指由本基金根据《基础设施基金指引》直接或间接全
资拥有的法律实体，本基金通过特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权，
在本基金中，特殊目的载体系指专项计划、 SPV 公司（如有）和项目公司的单
称或统称，具体见基金招募说明书“基础设施基金整体架构”章节
六、与专项计划有关的基础定义
67、基础设施资产支持专项计划/资产支持专项计划/专项计划：指由资产支
持证券管理人根据法律法规和专项计划文件约定设立的基础设施资产支持专项
计划，本基金首次发售时，指博时津开科工产业园封闭式基础设施 1 期资产支
持专项计划10
68、津开科工产业园 1 期专项计划：指博时津开科工产业园封闭式基础设
施 1 期资产支持专项计划
69、资产支持证券/基础设施资产支持证券：指依据《证券公司及基金管理
公司子公司资产证券化业务管理规定》等有关规定，以基础设施项目产生的现
金流为偿付来源，资产支持证券管理人以基础设施资产支持专项计划为载体，
向投资者发行的代表基础设施财产或财产权益份额的有价证券
70、基础资产：指由原始权益人直接或间接转让给专项计划的，由原始权
益人合法持有的项目公司 100%的股权和其他附属权益及衍生权益；以及专项计
划对 SPV 公司、项目公司等享有的债权
71、津开科工产业园 1 期专项计划基础资产：指转让给津开科工产业园 1
期专项计划的，由科工园公司合法持有的数字产业园公司 100%的股权和其他附
属权益及衍生权益以及智造产业园公司 100%的股权和其他附属权益及衍生权益
72、标的资产：指标的股权、标的债权和基础设施项目的统称
73、标的股权：指资产支持证券管理人（代表专项计划）持有的 SPV 公司
100%的股权，和通过 SPV 公司间接持有的项目公司 100%的股权的统称
74、标的债权：指相应股东借款协议及吸收合并协议项下的资产支持证券
管理人（代表专项计划，作为债权人）在该等股东借款协议及吸收合并协议项
下对 SPV 公司或吸收合并后的项目公司享有的债权、以及资产支持证券管理人
（代表专项计划）直接或间接对项目公司享有的其他债权（如有）的统称
75、专项计划资产：指专项计划文件约定的属于专项计划的全部资产和收
益
76、专项计划资金：指专项计划资产中表现为货币形式的部分
77、专项计划利益：指专项计划资产扣除专项计划费用后属于资产支持证
券持有人享有的利益
78、专项计划费用：指专项计划存续期间资产支持证券管理人合理支出的
与专项计划相关的所有税收、费用和其他支出，包括但不限于：专项计划在运
营过程中因其管理和处分专项计划资产而承担的税收（包括因国家税收体制调
整变更后的应缴税种，但资产支持证券管理人就其营业活动或收入而应承担的11
税收除外）和政府收费、资产支持证券管理人的管理费、资产支持证券托管人
的托管费、登记托管机构的登记托管服务费、监管银行的监管费（如有）、销
售机构的销售费用（如有）、评估机构对基础设施项目进行价值评估的跟踪评
估费、对专项计划进行审计的审计费、兑付兑息费和上市月费（如有）、资金
汇划费、执行费用、信息披露费、召开资产支持证券持有人大会的会务费、专
项计划验资费（如有）、银行开（销）户费和年费（如有）、询证费（如有）、
律师费、审计费等其他清算费用以及资产支持证券管理人须承担的且根据专项
计划文件有权得到补偿的其他费用支出
79、执行费用：指与专项计划资产的诉讼或仲裁相关的税收或费用，包括
但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、执行费，以及因诉讼或仲裁
之需要而委托中介机构或司法机构进行鉴定、评估等而产生的费用
80、期间收益：就专项计划而言，指专项计划存续期间内专项计划取得的
各类收入，包括但不限于 SPV 公司向专项计划分配的分红款、 SPV 公司向专项
计划支付的债权本金及相应利息（如有），以及完成吸收合并后项目公司向专
项计划分配的分红款，项目公司向专项计划支付的债权本金及相应利息，专项
计划资金进行合格投资的投资收益以及专项计划取得的相关业务参与人支付的
违约金等
81、专项计划设立日：指根据验资机构的验资报告，专项计划募集资金总
额已达到专项计划文件约定的目标募集金额，且专项计划募集资金已全额划付
至专项计划托管账户之日
82、预期到期日：指专项计划文件约定的资产支持证券的预期到期日。其
中，津开科工产业园 1 期专项计划资产支持证券的预期到期日为 2057 年 6 月 26
日，资产支持证券的预期到期日可经资产支持证券持有人大会决议延长
83、法定到期日：指专项计划最晚结束的日期。具体根据各专项计划的交
易安排而定
84、专项计划终止日：指以下任一事件发生之日：（1）专项计划被法院或
仲裁机构依法撤销、被认定为无效或被裁决终止；（2）专项计划设立日后 60
个工作日或资产支持证券持有人大会另行决定的其他期限内尚未按照 SPV 公司12
股权转让协议、项目公司股权转让协议等专项计划文件约定完成对基础资产的
投资；（3）专项计划设立日后 60 个工作日或资产支持证券管理人另行指定的
合理期限后，标的资产上仍存在未注销的担保权利；（4）发生火灾、不可抗力
事件（如地震、政府征收等），使基础设施项目的运行情况或产生现金流的能
力发生重大不利变化，资产支持证券持有人大会决定终止专项计划；（5）专项
计划资产全部分配完毕；（6）专项计划资产全部实现处置，并完成最后一次处
置分配；（7）专项计划目的无法实现；（8）法定到期日届至；（9）由于法律
的修改或变更导致继续进行专项计划将成为不合法，资产支持证券持有人大会
决议终止专项计划；（10）中国法律或者中国证监会规定的其他情形
85、专项计划认购期间：指专项计划发行前，资产支持证券管理人确定的
可由认购人认购专项计划资产支持证券并交付认购资金的时间。在该期间内，
若认购人交付的认购资金总额（不含该期间认购资金产生的利息）提前达到专
项计划文件规定的目标发售规模的，专项计划认购期间提前终止
86、专项计划存续期间：指自专项计划设立日（含该日）起至专项计划终
止日（含该日）止的期间
87、专项计划运营期：指自专项计划设立日（含该日）起至专项计划进入
专项计划处置期之前的期间（含该日）
88、专项计划处置期/处置期：指发生以下任一情形时，自该等情形发生后，
专项计划进入的处置期间。处置期自以下任一情形发生之日起算，至专项计划
资产处置完毕并完成最后一次处置分配之日止：（1）专项计划终止日届至；
（2）经资产支持证券持有人大会决定专项计划进入专项计划处置期的
七、与专项计划涉及的主要主体有关的定义
89、资产支持证券管理人/专项计划管理人/计划管理人：指担任资产支持证
券管理人的主体，或根据专项计划文件任命的作为资产支持证券管理人的继任
主体，本基金首次发售时，指博时资本管理有限公司
90、津开科工产业园 1 期资产支持证券管理人：指担任津开科工产业园 1
期专项计划的管理人的主体，或根据津开科工产业园 1 期专项计划文件任命的13
作为津开科工产业园 1 期资产支持证券管理人的继任主体。津开科工产业园 1
期资产支持证券管理人为博时资本管理有限公司（以下简称“博时资本”）
91、资产支持证券托管人/计划托管人/专项计划托管银行：指根据专项计划
文件的约定担任资产支持证券托管人的主体，或根据专项计划文件任命的作为
资产支持证券托管人的继任主体，本基金首次发售时，指渤海银行股份有限公
司
92、津开科工产业园 1 期资产支持证券托管人：指担任津开科工产业园 1
期专项计划的托管人的主体，或根据津开科工产业园 1 期专项计划文件任命的
作为津开科工产业园 1 期资产支持证券托管人的继任主体。津开科工产业园 1
期资产支持证券托管人为渤海银行股份有限公司（以下简称“渤海银行”）
93、资产支持证券认购人：指按照专项计划文件的约定，认购资产支持证
券，将其合法拥有的人民币资金委托给资产支持证券管理人管理、运用，并按
照其取得的资产支持证券享有专项计划利益、承担专项计划资产风险的人
94、资产支持证券持有人：系持有资产支持证券的投资者
95、资产支持证券持有人大会：指按照专项计划文件的约定召集并召开的
资产支持证券持有人的会议（如有）
96、监管银行：指对 SPV 公司账户、项目公司账户、基础设施项目收入和
支出进行监管的银行
97、津开科工产业园 1 期监管银行：指根据监管协议的约定担任监管银行
的渤海银行，或根据该等协议任命的作为监管银行的继任主体
98、 SPV/SPV 公司：指根据特殊目的载体的相关交易安排，由资产支持证
券管理人或其他相关主体设立的特殊目的公司，视各专项计划的交易安排，可
能由该特殊目的公司受让项目公司股权，视相关交易安排而定
99、 SPV1/SPV（数字产业园）：指“科工园公司”投资设立的一家全资子公
司，并拟由该公司受让“项目公司（数字产业园） ”股权。 SPV（数字产业园）
名称为天津泰达数字产业园管理有限公司14
100、 SPV2/SPV（智造产业园）：指“科工园公司”投资设立的一家全资子
公司，并拟由该公司受让“项目公司（智造产业园） ”股权。 SPV（智造产业园）
名称为天津泰达智造产业园管理有限公司
101、基础设施项目公司/项目公司：指直接持有基础设施项目合法、完整
产权的法人主体
102、项目公司（数字产业园）：指天津泰达数字产业园有限公司
103、项目公司（智造产业园）：指天津泰达智造产业园有限公司
104、津开科工产业园 1 期项目公司：指项目公司（数字产业园）和项目公
司（智造产业园）的单称或合称（视上下文具体情况而定），即直接持有津开
科工产业园 1 期基础设施项目 100%所有权的公司，具体信息参见基金招募说明
书第三部分
105、项目公司股权转让方：指根据项目公司股权转让协议的约定将其所持
有的项目公司（数字产业园）和项目公司（智造产业园）相应股权转让给 SPV
公司的主体，具体指科工园公司
八、与专项计划涉及的主要交易文件有关的定义
106、专项计划文件：指与专项计划有关的主要文件，包括但不限于计划说
明书、专项计划标准条款、专项计划资产支持证券认购协议及风险揭示书、专
项计划托管协议、根据专项计划文件的约定进行投资运作而签署的相关文件
（包括但不限于“SPV 股权转让协议”、 “SPV 公司投资协议”、 “SPV 公司监管协
议”、 “项目公司股权转让协议”、 “项目公司监管协议”、 “股东借款合同”及“吸收
合并协议”（如有）等）
107、计划说明书/《计划说明书》 ： 指资产支持证券管理人为推广资产支
持证券而制作的资产支持专项计划说明书及其任何有效修改或补充
108、专项计划标准条款/标准条款/《标准条款》：指资产支持证券管理人
为规范专项计划的设立和运作而制作的资产支持专项计划标准条款及其任何有
效修改或补充15
109、专项计划资产支持证券认购协议/《认购协议》：指资产支持证券管
理人与资产支持证券认购人签署的资产支持专项计划资产支持证券认购协议及
其任何有效修改或补充
110、专项计划风险揭示书/《专项计划风险揭示书》：指资产支持证券管
理人编制的资产支持专项计划风险揭示书及其任何有效修改或补充，用于向资
产支持证券投资者阐明投资风险，并应经认购人签署
111、资产管理合同：《标准条款》《认购协议》《专项计划风险揭示书》
和《计划说明书》一同构成资产支持证券管理人与认购人之间的资产管理合同
112、《专项计划托管协议》：指资产支持证券管理人与资产支持证券托管
人签署的资产支持专项计划托管协议及其任何有效修改或补充
113、《津开科工产业园 1 期专项计划说明书》 ： 指津开科工产业园 1 期专
项计划的资产支持证券管理人为推广津开科工产业园 1 期专项计划的资产支持
证券而制作的《博时津开科工产业园封闭式基础设施 1 期资产支持专项计划说
明书》及其任何有效修改或补充。本基金成立时，《计划说明书》即指《津开
科工产业园 1 期专项计划说明书》
114、《津开科工产业园 1 期专项计划标准条款》：指津开科工产业园 1 期
专项计划的资产支持证券管理人为规范津开科工产业园 1 期专项计划的设立和
运作而制作的《博时津开科工产业园封闭式基础设施 1 期资产支持专项计划标
准条款》及其任何有效修改或补充。本基金成立时，《标准条款》即指《津开
科工产业园 1 期专项计划标准条款》
115、《津开科工产业园 1 期专项计划认购协议》：指津开科工产业园 1 期
专项计划的资产支持证券管理人与拟认购津开科工产业园 1 期专项计划资产支
持证券的投资者签署的《博时津开科工产业园封闭式基础设施 1 期资产支持专
项计划资产支持证券认购协议》及其任何有效修改或补充。本基金成立时，
《认购协议》即指《津开科工产业园 1 期专项计划认购协议》
116、《津开科工产业园 1 期专项计划风险揭示书》：指津开科工产业园 1
期专项计划的资产支持证券管理人编制的《博时津开科工产业园封闭式基础设
施 1 期资产支持专项计划风险揭示书》及其任何有效修改或补充，用于向资产16
支持证券投资者阐明投资风险，并应经认购人签署。本基金成立时，《专项计
划风险揭示书》即指《津开科工产业园 1 期专项计划风险揭示书》
117、《津开科工产业园 1 期专项计划托管协议》：指津开科工产业园 1 期
专项计划的资产支持证券管理人与资产支持证券托管人签署的《博时津开科工
产业园封闭式基础设施 1 期资产支持专项计划托管协议》及其任何有效修改或
补充。本基金成立时，《托管协议》即指《津开科工产业园 1 期专项计划托管
协议》
118、 SPV（数字产业园）股权转让协议：指科工园公司与计划管理人（代
表专项计划）就 SPV（数字产业园）股权转让事宜签署的股权转让协议及其任
何有效修改或补充
119、 SPV（智造产业园）股权转让协议：指科工园公司与计划管理人（代
表专项计划）就 SPV（智造产业园）股权转让事宜签署的股权转让协议及其任
何有效修改或补充
120、 SPV 股权转让协议：系指 SPV（数字产业园）股权转让协议和 SPV
（智造产业园）股权转让协议的统称
121、 SPV（数字产业园）投资协议：指计划管理人（代表专项计划）与
SPV（数字产业园）就计划管理人（代表专项计划）向 SPV（数字产业园）进
行投资事宜签署的投资协议及其任何有效修改或补充
122、 SPV（智造产业园）投资协议：指计划管理人（代表专项计划）与
SPV（智造产业园）就计划管理人（代表专项计划）向 SPV（智造产业园）进
行投资事宜签署的投资协议及其任何有效修改或补充
123、 SPV 公司投资协议：指 SPV（数字产业园）投资协议和 SPV（智造
产业园）投资协议的统称
124、项目公司（数字产业园）股权转让协议：指项目公司股权转让方和
SPV（数字产业园）等相关方就项目公司（数字产业园）股权转让事宜签署的
股权转让协议及其任何有效修改或补充的统称17
125、项目公司（智造产业园）股权转让协议：指项目公司股权转让方和
SPV（智造产业园）等相关方就项目公司（智造产业园）股权转让事宜签署的
股权转让协议及其任何有效修改或补充的统称
126、项目公司股权转让协议：指项目公司（数字产业园）股权转让协议和
项目公司（智造产业园）股权转让协议的统称
127、股东借款协议（数字产业园）：指由计划管理人（代表专项计划）和
SPV（数字产业园）签署的，就计划管理人（代表专项计划）向 SPV（数字产
业园）提供股东借款的相关协议
128、股东借款协议（智造产业园）：指由计划管理人（代表专项计划）和
SPV（智造产业园）签署的，就计划管理人（代表专项计划）向 SPV（智造产
业园）提供股东借款的相关协议
129、股东借款协议：指股东借款协议（数字产业园）和股东借款协议（智
造产业园）的统称
130、吸收合并协议（数字产业园）：指由项目公司（数字产业园）和 SPV
（数字产业园）就项目公司（数字产业园）吸收合并 SPV（数字产业园）签署
的吸收合并协议
131、吸收合并协议（智造产业园）：系指由项目公司（智造产业园）和
SPV（智造产业园）就项目公司（智造产业园）吸收合并 SPV（智造产业园）
签署的吸收合并协议
132、吸收合并协议：指由吸收合并协议（数字产业园）和吸收合并协议
（智造产业园）的统称
133、 SPV 公司监管协议：指由计划管理人（代表专项计划）、监管银行与
相应 SPV 公司签署的、关于对相应 SPV 公司监管账户进行监管的相关协议及其
任何有效修改或补充的单称或统称
134、项目公司监管协议：系指由计划管理人（代表专项计划）、监管银行
与相应项目公司签署的、关于对相应项目公司监管账户进行监管的相关协议及
其任何有效修改或补充的单称或统称
135、监管协议：指 SPV 公司监管协议和项目公司监管协议的单称或统称18
136、运营管理协议/《运营管理协议》：指基金管理人、项目公司与外部
管理机构及其他相关方（如有）就委托外部管理机构对基础设施项目进行运营
管理事宜签署的基础设施项目运营管理协议及其任何有效修改或补充
137、物业管理协议：指基金管理人、项目公司、外部管理机构与基础设施
项目物业管理方及其他相关方（如有）就委托基础设施项目物业管理方对基础
设施项目进行物业管理事宜签署的基础设施项目物业管理协议及其任何有效修
改或补充
九、与专项计划认购有关的定义
138、认购：就专项计划而言， “认购”指投资者在专项计划设立时交付认购
资金购买资产支持证券的行为
139、认购资金：就相应专项计划而言，指在专项计划认购期间基础设施基
金为认购资产支持证券而向计划管理人交付的资金
140、专项计划募集资金：指基础设施基金认购资产支持证券而缴纳的认购
资金总和
141、目标发售规模：就相应专项计划而言，目标发售规模指专项计划文件
中约定的，根据基础设施基金的询价发行或扩募发行结果，由资产支持证券管
理人与基金管理人届时共同出具的书面确认函的方式予以确定的相应资产支持
证券的目标发售规模
十、与基础设施基金整体架构涉及的主要账户有关的定义
142、专项计划募集账户：指资产支持证券管理人开立的专用于接收、存放、
划转专项计划认购期间基础设施基金交付的认购资金的人民币资金账户
143、专项计划托管账户/专项计划账户：指资产支持证券管理人以专项计
划的名义在资产支持证券托管人开立的人民币资金账户，专项计划的一切货币
收支活动，包括但不限于接收专项计划募集资金、期间收益及其他应属专项计
划的款项、支付 SPV 公司股权购买价款并向 SPV 公司进行投资、支付项目公司
股权购买价款并向项目公司进行投资（如有）、向 SPV 公司或项目公司或其他
主体发放借款、进行合格投资、支付专项计划利益及专项计划费用，均必须通
过该账户进行19
144、 SPV 公司监管账户：指各 SPV 公司分别在基金托管人指定的分支机
构银行开立的、用于接收各 SPV 公司全部收入并对外进行支付的人民币资金账
户，具体以相应《SPV 公司监管协议》的约定为准。在《吸收合并协议》签署
并生效后，相应的 SPV 公司监管账户应相应注销
145、项目公司监管账户：指各项目公司分别在基金托管人指定的分支机构
银行开立的、用于接收各项目公司运营收入，并对外进行支付的人民币资金账
户，具体以相应《项目公司监管协议》的约定为准
146、监管账户：指 SPV 公司监管账户和项目公司监管账户的统称。在吸
收合并协议约定的吸收合并完成后，仅指项目公司监管账户
147、项目公司基本户：指项目公司现有基本户，主要用于支付日常运营开
支的人民币资金账户
十一、与基础设施基金整体架构投资相关的定义
148、基础设施项目/基础设施资产：本基金所投资的符合《基础设施基金
指引》和中国证监会其他规定的资产
149、基础设施项目（数字产业园）：指项目公司（数字产业园）合法所有
的土地使用权及房屋所有权
150、基础设施项目（智造产业园）：指项目公司（智造产业园）合法所有
的土地使用权及房屋所有权
151、基础设施项目/两项资产：指基础设施项目（数字产业园）、基础设
施项目（大陆汽车厂房）的单称或合称（视上下文具体情况而定）
152、项目公司运营收入：指项目公司因基础设施项目的运营、管理而取得
的全部收入，项目公司运营收入应当包括但不限于：（1）项目公司取得的其与
相关方签署的相应租赁合同项下的租金收入和物业管理费、场地租金收入、广
告位租赁收入；（2）项目公司取得的相关补贴、补助、奖励金或者其他类型的
款项，各类押金和保证金（包括但不限于履约保证金、质量保证金、服务保证
金、电信设施押金、装修工程保证金等），因租户欠租或有其他违约行为产生
的滞纳金、违约金、押金罚没等收入，其他基础设施管理收入和服务收入；（3）
其他因基础设施项目的运营、管理而产生的收入。20
153、项目公司运营支出和费用：指项目公司为维持基础设施项目的必要运
营而支出的基础设施项目运营和管理支出及费用，包括但不限于（1）项目公司
应支付的维修费、营销推广费、佣金代理费、基础设施项目装修改造相关费用、
审计费、智慧能源和数字孪生系统费用；（2）项目公司应支付的房产税、增值
税及附加、土地使用税、印花税、企业所得税等各项税金、保险费；（3）应退
还的各类押金和保证金（包括但不限于履约保证金、质量保证金、服务保证金、
电信设施押金、装修工程保证金等）、应补的物业管理亏损；（4）除上述
（1） -（3）项以外的支出，即外部管理机构的服务管理费，包括支付给物业管
理公司的服务管理费和支付给外部管理机构的服务管理费等。
十二、与基础设施基金整体架构相关的其他定义
154、重大不利变化：指任何自然人、法人或其他组织的法律地位、财务状
况、资产或业务前景的不利变化，这些变化对其履行相关协议、文件项下义务
的能力产生重大不利影响
155、重大不利影响：指根据基金管理人的合理判断，可能对以下各项产生
重大不利影响的事件、情况、监管行为、制裁或罚款：（1）基础资产的可回收
性；（2）基金管理人、基金托管人、原始权益人、资产支持证券管理人、资产
支持证券托管人、外部管理机构、基础设施项目物业管理方、 SPV 公司、项目
公司、监管银行及其他相关主体的（财务或其他）状况、业务或财产（因项目
公司吸收合并 SPV 公司导致的相应影响除外）；（3）基金管理人、基金托管
人、原始权益人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、外部管理机构、
基础设施项目物业管理方、 SPV 公司、项目公司、监管银行及其他相关主体履
行其在相关协议、文件项下各自义务的能力（因项目公司吸收合并 SPV 公司导
致的相应影响除外）；（4）基金份额持有人的权益；（5）本基金或基金资产
156、划款指令：就专项计划而言，指资产支持证券管理人向资产支持证券
托管人发出的要求其将资金划出专项计划账户的指令；就监管账户而言，指资
产支持证券管理人向监管银行发出的要求监管银行将资金划出监管账户的指令
157、处置：指（1）本基金以出售或其他方式对全部或部分资产支持证券
进行处分，从而间接实现对专项计划直接或间接持有的全部或部分标的股权、21
标的债权和/或基础设施项目权益的处分；（2）专项计划以出售或其他方式对
全部或部分 SPV 股权进行处分，从而间接实现对 SPV 直接或间接持有的标的股
权、标的债权和/或基础设施项目权益的处分；（3） SPV 以出售或其他方式对
其直接或间接持有的全部或部分标的股权、标的债权和/或基础设施项目的权益
进行全额处分
158、处置收入：指通过处置所获得的现金收入扣除因处置产生的支出、税
费和费用之后的净收入
159、合格投资：指资产支持证券管理人将专项计划账户内的资金在完成对
标的资产的投资后，投资于利率债（包括国债、政策性金融债、地方政府债、
央行票据）、 AAA 级信用债（包括符合要求的企业债、公司债、中期票据、短
期融资券、超短期融资券、公开发行的次级债、政府支持机构债、可分离交易
可转债的纯债部分）、货币市场工具（包括同业存单、债券回购、银行存款
（含协议存款、定期存款及其他银行存款）等）法律法规或中国证监会允许基
金投资的其他金融工具（但须符合中国证监会的相关规定），不可投资于可续
期债券。 “合格投资”中相当于当期分配所需的部分应于“专项计划账户”中的资
金根据“专项计划文件”的约定进行现金流分配之前到期，且不必就提前提取支
付任何罚款
160、重要现金流提供方：指在尽职调查基准日前的一个完整自然年度中，
基础设施项目的单一现金流提供方及其关联方合计提供的现金流超过基础设施
项目同一时期现金流总额的 10%的现金流提供方
十三、其他定义
161、法律法规：指中国现行有效并公布实施的法律、行政法规、规范性文
件、司法解释、行政规章以及其他对基金合同当事人有约束力的决定、决议、
通知等
162、《业务规则》：指博时基金管理有限公司、上海证券交易所、中国证
券登记结算有限责任公司及销售机构的相关业务规则及对其不时做出的修订
163、《公司法》：指经全国人民代表大会常务委员会 2018 年 10 月 26 日
修订通过的《中华人民共和国公司法》及颁布机关对其不时做出的修订22
164、《基金法》：指 2003 年 10 月 28 日经第十届全国人民代表大会常务
委员会第五次会议通过，经 2012 年 12 月 28 日第十一届全国人民代表大会常务
委员会第三十次会议修订，并经 2015 年 4 月 24 日第十二届全国人民代表大会
常务委员会第十四次会议《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共
和国港口法>等七部法律的决定》修正的《中华人民共和国证券投资基金法》及
颁布机关对其不时做出的修订
165、《销售办法》：指中国证监会 2020 年 8 月 28 日颁布、同年 10 月 1
日实施的《公开募集证券投资基金销售机构监督管理办法》及颁布机关对其不
时做出的修订
166、《信息披露办法》：指中国证监会 2019 年 7 月 26 日颁布、同年 9 月
1 日实施，并经 2020 年 3 月 20 日中国证监会《关于修改部分证券期货规章的决
定》修改的《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》及颁布机关对其不时
做出的修订
167、《运作办法》：指中国证监会 2014 年 7 月 7 日颁布、同年 8 月 8 日
实施的《公开募集证券投资基金运作管理办法》及颁布机关对其不时做出的修
订
168、《通知》：指中国证监会和国家发改委 2020 年 4 月 24 日颁布并于同
日实施的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作
的通知》
169、《基础设施基金指引》：指中国证监会 2020 年 8 月 6 日公布并实施
的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及颁布机关对其不时做出
的修订
170、《管理规定》：指中国证监会 2014 年 11 月 19 日公布并实施的《证
券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》及颁布机关对其不时
做出的修订
171、《基础设施基金业务办法》：指上海证券交易所 2021 年 1 月 29 日公
布并实施的《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办
法（试行）》及颁布机关对其不时做出的修订23
172、《基础设施基金审核关注事项指引》：指上海证券交易所 2023 年 5
月 12 日公布并实施的《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金
（REITs）规则适用指引第 1 号——审核关注事项（试行）》及颁布机关对其不
时做出的修订
173、《基础设施基金发售指引》：指上海证券交易所 2021 年 1 月 29 日公
布并实施的《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适
用指引第 2 号——发售业务（试行）》及颁布机关对其不时做出的修订
174、《新购入基础设施项目指引》：指上海证券交易所 2022 年 5 月 31 日
公布并实施的《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则
适用指引第 3 号——新购入基础设施项目（试行）》及颁布机关对其不时做出
的修订
175、《基础设施基金运营操作指引》：指中国证券投资基金业协会 2021
年 2 月 8 日公布并实施的《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试
行）》及颁布机关对其不时做出的修订
176、《基础设施基金尽职调查工作指引》：指中国证券投资基金业协会
2021 年 2 月 8 日公布并实施的《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作
指引（试行）》及颁布机关对其不时做出的修订
177、《基础设施基金网下投资者管理细则》：指中国证券业协会 2021 年
1 月 29 日公布并实施的《公开募集基础设施证券投资基金网下投资者管理细则》
及颁布机关对其不时做出的修订
178、国家发改委：指中华人民共和国国家发展和改革委员会
179、中国证监会：指中国证券监督管理委员会
180、银行业监督管理机构：指中国人民银行和/或国家金融监督管理总局
181、上交所：指上海证券交易所
182、中国基金业协会：中国证券投资基金业协会
183、规定媒介：指符合中国证监会规定条件的用以进行信息披露的全国性
报刊及《信息披露办法》规定的互联网网站（包括基金管理人网站、基金托管
人网站、中国证监会基金电子披露网站）等媒介24
184、工作日：指上海证券交易所的正常交易日
185、元：指人民币元
186、不可抗力：指基金合同当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观
事件25
第一章 尽职调查情况描述
一、尽职调查基准日
本次尽职调查的基准日为 2024 年 3 月 31 日。
二、尽职调查内容
（一）尽职调查时间
本次尽职调查时间为 2022 年 1 月-2024 年 3 月。
（二）尽职调查方式
工作方式包括查阅、访谈、列席会议、实地调查等多种方法。
1、通过各种渠道查阅项目公司、基础设施项目、原始权益人/项目公司股
权转让方、基础设施项目外部管理机构、基础设施项目物业管理方、基金托管
银行/监管银行、专项计划托管银行、专项计划管理人、财务顾问、法律顾问、
会计师/审计师、评估机构的情况进行调查。主要调查内容如下：
（1）项目公司：设立存续的基本情况、历史沿革、股权结构、主营业务、
经营情况、财务状况、资信情况、行业情况及竞争状况、同业竞争及关联交易
情况等。
（2）基础设施项目：基础设施项目基本情况、基础设施项目合法性、基础
设施项目转让合法性、基础设施项目现金流状况（真实性、稳定性、分散度及
预测情况、重要现金流提供方）等。
（3）原始权益人/项目公司股权转让方：设立存续的基本情况、历史沿革、
股权结构、治理结构及重要规章制度、主营业务、经营情况、所在行业情况及
优势分析、财务状况、债务情况、主体信用评级及历史信用情况等。
（4）基础设施项目外部管理机构：设立存续的基本情况、历史沿革、股权
结构、治理结构及重要规章制度、主营业务、经营情况及所在行业情况及优势
分析、财务状况、债务情况、主体信用评级及历史信用情况等。
（5）基础设施项目物业管理方：基本情况介绍、业务资质文件、过往业绩
材料等。26
（6）专项计划管理人：基本情况介绍、业务资质、业务管理制度、业务流
程、风险控制措施等。
（7）基金托管银行/监管银行：基本情况介绍、业务资质、业务管理制度、
业务流程、风险控制措施等。
（8）专项计划托管银行：基本情况介绍、业务资质、业务管理制度、业务
流程、风险控制措施等。
（9）中介机构（财务顾问、法律顾问、会计师/审计师、评估机构）：基
本情况介绍、业务资质文件、过往业绩材料等。
2、对基础设施项目外部管理机构的相关负责人、重要承租人进行访谈，搜
集和掌握基金管理人所关注的情况。
3、对所搜集的信息进行整理和分析，以得出条理性和结论性的意见。
4、对不同渠道搜集的信息进行对比印证，以合理确定相关信息的真实性、
准确性和完整性。
5、就尽职调查中的涉及问题和分歧与原始权益人/项目公司股权转让方、
基础设施项目外部管理机构相关部门负责人进行讨论，以达成一致意见。
（三）参与调查人员
基金管理人：江洲、李慧娟、王敏燕、陶志斌、胡海滨、尹璐阳
计划管理人：林俊廷、段北琼
三、尽职调查程序
针对不同调查对象，本次尽职调查程序分别为：
（一）项目公司
1、查阅项目公司的营业执照、公司章程、工商登记资料、备考财务报表、
审计报告等上述调查内容涉及的文件资料；
2、搜索相关部门网站及其他网站，对前种调查程序进行补充。
（二）基础设施项目
1、查阅原始权益人/项目公司股权转让方、基础设施项目外部管理机构、27
项目公司提供的基础设施项目相关文件和历史现金流情况、重要现金流提供方
相关材料，现场收集基础设施项目详细资料；
2、通过现场勘察基础设施项目、现场访谈基础设施项目外部管理机构主要
领导及核心员工以及重要承租人，对上述调查内容进行深入了解与核实；
3、搜索相关部门网站及其他网站，对前两种调查程序进行补充。
（三）原始权益人/项目公司股权转让方
1、查阅原始权益人的营业执照、公司章程、主要工商变更资料、审计报告、
信用报告等上述调查内容涉及的文件资料；
2、搜索相关部门网站及其他网站，对前种调查程序进行补充。
（四）基础设施项目外部管理机构
1、查阅基础设施项目外部管理机构的营业执照、公司章程、主要工商变更
资料、审计报告、信用报告等上述调查内容涉及的文件资料；
2、现场访谈基础设施项目外部管理机构的主要领导及核心员工，对上述调
查内容进行深入了解与核实；
3、搜索相关部门网站及其他网站，对前两种调查程序进行补充。
（五）基础设施项目物业管理方
1、查阅基础设施项目物业管理方的营业执照、业务资质、过往业绩材料等
上述调查内容涉及的文件资料；
2、搜索相关部门网站及其他网站，对前种调查程序进行补充。
（六）专项计划管理人
查阅专项计划管理人营业执照、管理资质、业务管理制度等上述调查内容
涉及的文件资料。
（七）基金托管银行
1、查阅基金托管银行营业执照、托管业务资质、业务管理制度等上述调查
内容涉及的文件资料；28
2、搜索相关部门网站及其他网站，对前种调查程序进行补充。
（八）专项计划托管银行
1、查阅专项计划托管银行营业执照、托管业务资质、业务管理制度等上述
调查内容涉及的文件资料；
2、搜索相关部门网站及其他网站，对前种调查程序进行补充。
（九）财务顾问、会计师/审计师、评估机构、法律顾问
1、查阅各中介机构（财务顾问、法律顾问、会计师/审计师、评估机构）
的营业执照、业务资质、过往业绩材料等上述调查内容涉及的文件资料；
2、搜索相关部门网站及其他网站，对前种调查程序进行补充。
四、尽职调查主要结论
（一）项目公司
截至本尽职调查报告出具之日，项目公司依照相关法律法规履行设立程序、
工商注册登记程序；制定完善的治理结构与内部控制制度；制定符合《公司法》
等法律法规及中国证监会的有关规定的公司章程，确保组织结构健全、清晰；
资产和财务独立；根据备考报表，报告期内，项目公司（数字产业园）存在关
联交易，而该关联交易已按相关关联交易制度等内部管理控制的要求履行了必
要的决策程序，关联交易定价依据充分、定价公允，与市场价格不存在较大差
异；就可能存在的同业竞争情况，将采用充分、适当的措施避免可能出现的利
益冲突，符合《基础设施基金指引》的规定。
（二）基础设施项目
截至本尽职调查报告出具之日，基础设施项目权属清晰，资产范围明确，
并依照规定完成了相应的权属登记。基础设施项目不受限于相关转让限制。基
础设施项目不存在查封等权利限制情况，基础设施项目存在抵押情况，基础资
产项下的应收租金等应收账款存在质押等权利限制情况，抵押权方、质押权方
已经出具了同意解除该等限制的确认文件。科工园公司已经就基础设施项目履29
行了相应用地手续。科工园公司已按规定就基础设施项目履行了项目立项、规
划、环评、施工许可和竣工验收手续。基础设施项目的运营时间为 3 年以上，
且已产生持续、稳定的现金流，不存在影响持续经营的法律障碍。基础设施项
目现金流来源具备合理的分散度，主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴
等非经常性收入，现金流基于真实、合法的经营活动产生。截至 2024 年 3 月末，
租户 A 和租户 B 提供的现金流占标的基础设施项目同一时期的现金流总额比例
超过 10%，为重要现金流提供方。
（三）原始权益人/项目公司股权转让方
科工园公司依法设立且合法存续，信用稳健，已制定内部控制制度，不存
在持续经营方面的法律障碍，且不属于失信被执行人，最近三年不存在安全生
产领域、环境保护领域、产品质量领域、财政性资金管理使用领域重大违法违
规记录，不属于重大税收违法案件当事人，亦不存在因严重违法失信行为被有
权部门认定为失信被执行人、失信生产经营单位或者其他失信单位并被暂停或
者限制进行融资的情形，符合《基础设施基金指引》第八条第一款第（一）项
和第（二）项的相应规定。
（四）基础设施项目外部管理机构
运营管理公司具备丰富的基础设施项目运营管理经验，配备充足的具有基
础设施项目运营经验的专业人员，其中具有 5 年以上基础设施项目运营经验的
专业人员不少于 2 名；运营管理公司治理与财务状况良好，符合《基础设施基
金指引》的要求。运营管理公司不存在影响其持续经营的法律障碍，成立以来
在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务领域不存在重大违法违规记录。
综上所述，基金管理人认为，运营管理公司具备作为本项目外部管理机构的资
质。
（五）基础设施项目物业管理方
豪之英不动产管理集团有限公司（以下简称“豪之英”）、中航物业管理有
限公司（以下简称“中航物业”）目前有效存续，在获得合法有效的内部授权、30
物业管理协议等相关法律文件生效后具备作为基础设施项目物业管理方的资质。
豪之英、中航物业近三年在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务领域
未存在重大不良违法违规记录，亦未被有权人认定为失信被执行人、失信生产
经营单位或者其他失信单位并被暂停或者限制融资，符合《基础设施基金指引》
的规定。在投资建设领域、安全生产领域、环境保护领域、产品质量领域、财
政性资金管理使用领域不存在失信记录，亦未被列为重大税收违法案件当事人、
失信被执行人。截至尽调基准日，法律法规未要求物业管理公司需具备物业服
务企业资质。根据豪之英、中航物业的营业执照及公司确认，其经营范围中包
含“物业管理”的内容，豪之英、中航物业可以在经营范围内为基础设施项目提
供物业管理服务。综上所述，基金管理人认为，在签署相关物业管理协议后，
豪之英、中航物业具备作为基础设施项目物业管理方的主体资格。
（六）专项计划管理人
博时资本管理有限公司（以下简称“博时资本”）现持有中国证监会核发的
统一社会信用代码（境外机构编号）为 914403000627432486 的《经营证券期货
业务许可证》。证券期货业务范围为： “特定客户资产管理”。博时资本已按照
其内部管理流程批准其依照法律规定和专项计划文件的约定作为计划管理人和
销售机构开展专项计划，已获得合法有效的内部授权。博时资本具有完善的合
规、风控制度以及风险处置应对措施，能有效控制业务风险，不存在最近一年
因重大违法违规行为受到行政处罚的情形。综上所述，基金管理人认为，截至
尽调基准日，博时资本具备作为专项计划管理人和销售机构的主体资格，并已
获得合法有效的内部授权，符合《基础设施基金指引》的规定。
（七）基金托管银行/专项计划托管行
渤海银行股份有限公司（以下简称“渤海银行”），经中国证监会、中国银
行业监督管理委员会于 2010 年 7 月 5 日下发的《关于核准渤海银行证券投资基
金托管资格的批复》（证监许可〔2010〕 893 号）批准获得证券投资基金托管
业务资格，具备担任基金托管银行/专项计划托管行的资质。基金管理人认为，
渤海银行具备《基金法》《运作管理办法》《托管办法》《基础设施基金指引》31
等相关法律法规规定的作为本基金基金托管人的主体资格。
（八）财务顾问、会计师/审计师、评估机构、法律顾问
国投证券（原安信证券）现持有中国证监会 2023 年 2 月 3 日核发的统一社
会信用代码（境外机构编号）为 91440300792573957K（原安信证券）的《经营
证券期货业务许可证》，证券期货业务范围为： “证券经纪；证券投资咨询；与
证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券承销与保荐；证券自营；融资
融券；证券投资基金销售；代销金融产品；证券投资基金托管；上市证券做市
交易”。基金管理人认为，国投证券（原安信证券）为具备保荐业务资格的证券
公司，具备担任基础设施基金财务顾问的主体资格，符合《基础设施基金指引》
第十条的相关规定。
中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“中兴华”）现持有中华
人民共和国财政部核发的《会计师事务所执业证书》，且中兴华从事证券服务
业务已报中国证监会和财政部备案，符合《证券法》第一百六十条第二款的规
定。基金管理人认为，中兴华具备担任为本基金提供相应专业服务的会计师事
务所的主体资格。
戴德梁行现持有广东省住房和城乡建设厅核发证书编号为粤房估备字壹
0200022的《房地产估价机构备案证书》，备案等级为壹级。戴德梁行符合国家
主管部门相关要求，具备良好资质和稳健的内部控制机制，合规运作、诚信经
营、声誉良好，不存在可能影响其独立性的行为，戴德梁行已依据《证券投资
基金法》第九十七条的规定在中国证监会完成从事证券服务业务资产评估机构
备案，基金管理人认为，戴德梁行具备为基础设施项目提供资产评估服务的资
格。
北京金诚同达律师事务所（以下简称“金诚同达”）现持有北京市司法局核
发的《律师事务所执业许可证》（统一社会信用代码 31110000E00017402T），
且金诚同达从事证券服务业务已报中国证监会备案，符合《证券法》第一百六
十条第二款的规定。基金管理人认为，具备为本次基金提供法律服务的资格。
综上所述，基金管理人认为上述业务参与人符合《基础设施基金指引》的
规定。32
第二章 基金结构及基金投资
一、基金整体交易架构概述
图 2-1： 基础设施基金整体架构（SPV 吸收合并前）
1、本基金募集达到基金备案条件，自基金管理人办理完毕基金备案手续并
取得中国证监会书面确认之日起，《基金合同》正式生效。
2、根据基金合同约定以及基金管理人与计划管理人签订的《认购协议》，
《基金合同》生效后，发售募集资金在扣除基金层面预留费用后，拟全部用于
认购博时资本设立的博时津开科工产业园封闭式基础设施 1 期资产支持专项计
划的全部资产支持证券份额。
3、资产支持证券管理人根据《博时津开科工产业园封闭式基础设施 1 期资
产支持专项计划标准条款》《SPV（数字产业园）股权转让协议》《SPV（智
造产业园）股权转让协议》约定的付款安排，向专项计划托管银行发出划款指
令，指示专项计划托管银行根据《SPV（数字产业园）股权转让协议》《SPV
（智造产业园）股权转让协议》付款条款内容将 SPV（数字产业园）及 SPV
（智造产业园）股权转让价款划拨至原始权益人指定账户。
4、资产支持证券管理人依据《SPV（数字产业园）股权转让协议》《SPV
（智造产业园）股权转让协议》相关约定向原始权益人支付完毕股权转让价款
之日起，即成为 SPV（数字产业园）及 SPV（智造产业园）的股东。根据资产33
支持证券管理人与 SPV（数字产业园）及 SPV（智造产业园）签署的《SPV 公
司投资协议》，资产支持证券管理人（代表专项计划）向 SPV 公司进行投资。
根据资产支持证券管理人与 SPV（数字产业园）及 SPV（智造产业园）签署的
《股东借款合同》，资产支持证券管理人（代表专项计划）向 SPV 公司发放股
东借款。
5、 SPV（数字产业园）及 SPV（智造产业园）按照《项目公司股权转让协
议》的相关约定分别受让原始权益人持有的项目公司 100%的股权。股权转让的
总对价为博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金的最终募集规模扣
减募集费用和需预留的全部费用和税费后的金额减去项目公司于交割日前一日
经审计的“负债总额-递延所得税负债-流动资产+应收账款”。其中， “交割日”
系指 SPV（数字产业园）及 SPV（智造产业园）向转让方（即原始权益人）支
付完毕第一期转让价款之日。
《项目公司股权转让协议》约定受让方 SPV（数字产业园）及 SPV（智造
产业园）不迟于交割日取得项目公司股权变更公司章程、新股东名册和出资证
明书；按照《项目公司股权转让协议》，在转让价款支付条件成就且满足的前
提下， SPV（数字产业园）及 SPV（智造产业园）根据《项目公司股权转让协
议》约定分两期向转让方支付转让价款，以取得项目公司目标股权及其全部权
益，成为项目公司 100%股东。转让方确保项目公司在不晚于交割日后 5 个工作
日内，向工商局提交股权变更登记所需全部申请资料，并于交割日后 30 个工作
日内完成项目公司工商股权变更登记。
6、根据 SPV（数字产业园）及 SPV（智造产业园）与相应项目公司分别
签署的投资协议（如需）， SPV（数字产业园）及 SPV（智造产业园）对相应
项目公司进行投资，投资金额根据《项目公司投资协议》的约定执行。
7、项目公司应将项目运营过程中产生的项目公司运营收入归集至项目公司
监管账户。
8、在每个项目公司股利分配日，项目公司应根据中国法律以及公司章程规
定或项目公司股东作出的分红决定而向股东分配与其所持有项目公司股权所对
应的股息、红利等股权投资收益，在吸收合并协议约定的吸收合并完成前，项34
目公司股东为相应 SPV；在吸收合并协议约定的吸收合并完成后，项目公司股
东为资产支持证券管理人（代表专项计划）
9、在每个标的债权还款日，吸收合并前为 SPV，吸收合并后为项目公司应
按照股东借款合同的约定或项目公司股东作出的股东决定或资产支持证券管理
人（代表专项计划）作出的还款指令，向资产支持证券管理人（代表专项计划）
偿还相应标的债权本金和/或利息。
10、在每个 SPV 公司股利分配日， SPV 公司应根据中国法律以及公司章程
规定或资产支持证券管理人（代表专项计划）作出的分红决定向资产支持证券
管理人（代表专项计划）分配与其所持有 SPV 公司股权所对应的股息、红利等
股权投资收益。
11、在每个标的债权还款日 12:00 时前，资产支持证券管理人应根据股东
借款协议约定的还本付息安排，向监管银行发出划款指令，监管银行应按照资
产支持证券管理人发出的划款指令于当日内，将 SPV 或吸收合并后的项目公司
拟支付的债务本息转入专项计划托管账户。
12、在每个 SPV 或吸收合并后的项目公司分红日 12:00 时前，资产支持证
券管理人应根据其作为股东作出的分红决定，向监管银行发出划款指令，监管
银行应按照资产支持证券管理人发出的划款指令于当日内，将 SPV 或吸收合并
后的项目公司拟向股东支付的利润分配款转入专项计划托管账户。
13、资产支持证券管理人根据专项计划文件的约定，实施专项计划的分配
流程，向基金管理人（代表本基金）分配相应款项。
14、吸收合并安排
本基金成立后，在符合法律法规和相关政府部门的操作要求的前提下，项
目公司将吸收合并其股东（即相应 SPV）， SPV 将注销，资产支持证券管理人
（代表专项计划）将直接持有项目公司的全部股权。吸收合并安排受限于法律
法规的规定和相关政府部门的操作要求，预计不晚于本基金上市后六个月完成。
如不能完成吸收合并，则股东借款利息无法或无法及时在项目公司层面进行税
前扣除，将导致项目公司较可供分配金额测算的预估情形缴纳更高额的企业所
得税。35
吸收合并完成后，基础设施基金的整体架构如下：
图 2-2： 基础设施基金整体架构（SPV 公司吸收合并后）
二、基础设施基金的投资
根据《基金合同》和《招募说明书》，本基金的基金资产主要投资于最终
投资标的为产业园类型基础设施项目的基础设施资产支持证券，并持有其全部
份额；本基金通过资产支持专项计划或特殊目的载体取得基础设施项目公司全
部股权，最终取得相关基础设施项目完全所有权。
三、专项计划的基础资产及设立过程
基金管理人作为认购人通过与专项计划管理人签订《认购协议》，将认购
资金以专项资产管理方式委托专项计划管理人管理，专项计划管理人设立并管
理专项计划，投资者取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人。
专项计划的基础资产是指由“原始权益人”依据“《项目公司股权转让协议》 ”
转让给“SPV 公司”，从而间接转让给“专项计划”的，由“原始权益人”合法持有
的“项目公司”的 100%的股权和其他附属权益及衍生权益。
专项计划获取基础资产的设立过程如下：
1、原始权益人科工园公司设立 2 家 SPV 公司：专项计划设立前，由原始
权益人科工园公司设立 2 家 SPV 公司；
2、专项计划受让 SPV 公司股权：专项计划管理人（代表专项计划）与 2
家 SPV 公司原股东（科工园公司）签署《SPV 股权转让协议》，专项计划按照36
协议的相关约定受让 SPV 公司 100%股权；
3、专项计划向 SPV 公司进行出资：根据专项计划管理人与 2 家 SPV 公司
签署的《SPV 公司投资协议》，专项计划管理人（代表专项计划）向 2 家 SPV
公司出资；
4、专项计划向 SPV 公司发放股东借款：根据专项计划管理人与 2 家 SPV
公司签署的《股东借款协议》，专项计划管理人（代表专项计划）向 2 家 SPV
公司发放股东借款；
5、 SPV（数字产业园）公司及 SPV（智造产业园）向科工园公司支付股权
转让对价： 2 家 SPV 公司按照《项目公司股权转让协议》的相关约定分别受让
科工园公司持有的项目公司 100%的股权；
6、反向吸收合并：在专项计划存续期内，专项计划管理人将促使 SPV 公
司和项目公司完成吸收合并，前述吸收合并完成后， SPV 公司注销，项目公司
存续，项目公司承继 SPV 公司的全部资产（除项目公司股权以外）和负债，专
项计划管理人（代表专项计划）取得项目公司 100%的股权。37
第三章 基础设施项目情况及现金流预测分析
一、基础设施项目情况
基础设施基金通过特殊目的载体持有项目公司股权实现对基础设施资产的
控制，基础设施资产包括天津经济技术开发区数字产业园（以下简称“数字产业
园”）和大陆汽车厂房产业园（以下简称“大陆汽车厂房”）。
（一）基础设施项目基本信息
1、基础设施资产概况
（1）数字产业园38
数字产业园位于天津经济技术开发区东区，为经开区的核心起步区。包含
数字产业园 1-8 号楼，总建筑面积为 157,344.77 平方米。天津经济技术开发区
作为滨海新区打造国家数字经济示范区的核心区，在国家超级计算天津中心、
天津市滨海新区信息技术创新中心、腾讯数码天津有限公司等重点企业引领下，
形成了集成电路、移动互联网、智能制造等数字产业细分领域的产业聚集，数
字产业园是天津信息安全、数字产业孵化的核心载体。
数字产业园总建筑面积为 157,344.77 平方米，由 8 栋研发办公楼及连廊
（科技展厅）组成，分为一期及二期。其中一期包括 1-5 号楼于 2009 年建成，
建筑面积合计为 87,287.42 平方米，二期包括 6-8 号楼及连廊（科技展厅）于
2013 年建成，建筑面积合计为 70,057.35 平方米。一期、二期现均作为研发办
公使用。其中 1 号、 2 号、 5-8 号研发办公楼为地上 7 层到顶（7 号楼有地下 1
层）； 3 号及 4 号研发办公楼为地上 4 层到顶（4 号楼有地下 1 层），连廊（科
技展厅）为地上 1 层。
数字产业园各部分建筑面积、可租赁面积、用途详见下表：
表 3-1：基础设施资产建筑面积等相关情况
部位 建筑面积
（平方米）
可租赁面积
（平方米）
用途
1 号楼 22,751.16 22,646.02 研发办公楼
2 号楼 21,334.31 21,002.32 研发办公楼
3 号楼 8,020.12 8,003.07 研发办公楼
4 号楼 16,132.48 11,242.98 研发办公楼（含地下车库）
5 号楼 19,049.35 18,706.74 研发办公楼
6 号楼 19,088.79 18,792.61 研发办公楼
7 号楼 31,357.83 23,260.46 研发办公楼（含地下车库）39
部位 建筑面积
（平方米）
可租赁面积
（平方米）
用途
8 号楼 18,882.23 18,857.81 研发办公楼
科技展厅 728.50 - 科技展厅
合计 157,344.77 142,512.01 -
2022 年，数字产业园项目营业收入为 7,948.03 万元，其中租金收入为
5,363.58 万元，物业管理费收入为 2,584.44 万元， 2023 年，数字产业园项目营
业收入为 8,324.35 万元，其中租金收入为 5,664.91 万元，物业管理费收入为
2,659.44 万元， 2021 年较 2020 年收入增长约 2,100 万元，增长 38.44%，主要系
2020 年受公共卫生事件影响，对中小企业租户租金减免三个月、减半三个月，
导致当年收入较少。 2021 年不再提供公共卫生事件减免政策，导致当年运营收
入较 2020 年有较大幅度上升。 2020 年之后收入增加较多，主要是因为 2020 年
因公共卫生事件进行了租金减免，且 2021-2022 年间出租率增长使收入同步增
加，剔除公共卫生事件政策性减免租金影响，收入与出租率均呈上升趋势。基
础设施资产具备良好持续的经营能力，且现金流全部来源于入驻企业的租金收
入和物业管理费收入，为市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。
基础设施资产截至 2024 年 3 月末的基本信息如下：
表 3-2：基础设施资产基本情况
（资产名称） 数字产业园
所在地（明确至区县） 天津市滨海新区（天津经济技术开发区内）
产权证号 津（2023）开发区不动产权第 1040778 号的《不动产权证书》
资产四至范围 北侧：第七大街北海泰汇通街；西侧：信环西路至信环北街；东侧：第七
大街；南侧：洛达路
建设内容及规模
土地面积： 90,328.90 平方米
建筑面积： 157,344.77 平方米（钢混面积 156,616.27 平方米，钢建筑面积
728.5 平方米）
用途：工业
用地性质 工业用地
土地使用年限及剩余年限 土地使用期限 50 年， 2009 年 6 月 1 日至 2057 年 6 月 26 日止，剩余 33.24
年
开竣工时间 1#、 2#楼 2008 年 5 月开工， 2009 年 8 月 20 日竣工； 3#、 4#、 5#楼 2008
年 7 月 4 日开工， 2009 年 9 月 25 日竣工； 6#、 7#、 8#楼 2011 年 7 月 1 日
开工， 2013 年 7 月 19 日竣工。
项目运营开始时间 1#-5#楼 2009 年开始运营， 6#-8#楼 2014 年开始运营
可租赁面积及车位 可租赁面积： 142,512.01 平方米
交通情况
数字产业园坐落于天津经济技术开发区东部，园区西起开发区北海路（高
尚居住区），东至天津港保税区（航运服务区），南临滨海国际会展中心
（休闲购物区），北靠开发区现代产业区（新型产业区）。东侧距离天津
轻轨 9 号线东海路站 400 米，南侧距离高铁滨海站 4.5 公里，向东 1.5 公
里到达天津港，向西 5 公里到达高铁滨海西站，周边 5 公里范围内有滨海
大道、京津高速，交通较为便利。
评估价值 80,800 万元（基于 2024 年 3 月 31 日时点）
数字产业园项目《不动产权证书》所载核心内容摘录如下：40
表 3-3：数字产业园项目《不动产权证书》所载核心内容摘录
权证号 津（2023）开发区不动产权第 1040778 号
权 利 人 天津泰达数字产业园有限公司
共有情况 单独所有
坐 落 开发区信环西路 19 号
不动产单元号 120116040009GB00001F00010001 等
权利类型 国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权
权利性质 出让
用途 工业用地/非居住
使用期限 至 2057 年 06 月 26 日
权利其他状况 建筑结构：钢混，建筑面积： 156,616.27 平方米
建筑结构：钢，建筑面积： 728.50 平方米
附记 宗地号： 1201074000031570000
登记机构 天津市规划和自然资源局
登记日期 2023 年 12 月 27 日
数字产业园租赁用途主要是研发办公，以及少量的普通办公。资产可出租
面积为 142,512.01 平方米。截至 2024 年 3 月 31 日，已出租面积为 117,544.64
平方米，出租率为 82.48%；截至 2024 年 5 月 31 日，已出租面积为 118,555.94
平方米，出租率为 83.19%。
（2）大陆汽车厂房41
大陆汽车厂房位于天津经济技术开发区东区，为经开区的核心起步区。包
含门卫、办公和实验楼、主生产厂房、扩建厂房、辅助用房、危险品仓库及研
发中心和生产中心等建筑物，总建筑面积为 63,233.61 平方米。大陆汽车厂房入
驻企业租户 B，始建于 1995 年，隶属于某德国上市公司集团。某德国上市公司
集团前身为世界五百强企业动力总成事业部，于 2021 年 9 月 16 日在德国法兰
克福交易所成功上市， 2021 年底被纳入 SDAX 指数。租户 B 目前主要由新能源
科技事业部、电子控制事业部以及委托生产事业部组成。公司主要生产车身控
制模块、多媒体导航、车载通讯模块、变速箱控制单元以及第三代轴驱动车用
驱动电机等产品。
大陆汽车厂房共分四期开发建设，总建筑面积为 63,233.61 平方米，由门卫、
办公和实验楼、主生产厂房、扩建厂房、辅助用房、危险品仓库及研发中心和
生产中心等建筑物组成，其中一期包括门卫、办公和实验楼及主生产厂房等 342
幢建筑物，于 2005 年建成，建筑面积合计为 26,299.72 平方米；二期包括 1 幢
单层局部 2 层的扩建厂房，于 2012 年建成，建筑面积为 3,701.56 平方米；三期
包括扩建厂房、辅助用房、危险品库和门卫等 4 幢建筑物，于 2017 年建成，建
筑面积为 24,581.15 平方米；四期为 1 幢 4 层局部 5 层的研发建筑物，于 2021
年建成，建筑面积为 8,651.18 平方米。
大陆汽车厂房各部分建筑面积、可租赁面积、用途详见下表：
表 3-4：基础设施资产建筑面积等相关情况
部位 建筑面积
（平方米）
可租赁面积
（平方米） 用途
一期 17.39 17.39 门卫
一期 6,460.36 6,460.36 办公和实验楼
一期 19,821.97 19,821.97 主生产厂房
一期扩建厂房 3,701.56 3,701.56 扩建厂房
三期 22,156.19 22,156.19 扩建厂房
三期 2,002.60 2,002.60 辅助用房
三期 294.88 294.88 危险品仓库
三期 127.48 127.48 门卫
四期 8,651.18 8,651.18 研发中心和生产中心
合计 63,233.61 63,233.61 -
2022 年，大陆汽车厂房营业收入为 3,879.40 万元， 2023 年，大陆汽车厂房
营业收入为 3,879.40 万元，全部为租金收入，基础设施资产具备良好持续的经
营能力，且现金流全部来源于入驻企业的租金收入，为市场化运营产生，不依
赖第三方补贴等非经常性收入。
基础设施资产截至 2024 年 3 月末的基本信息如下：
表 3-5：基础设施资产基本情况
（资产名称） 大陆汽车厂房
所在地（明确至区县） 天津市滨海新区（天津经济技术开发区内）
产权证号 津（2024）开发区不动产权第 0028164 号的《不动产权证书》
资产四至范围 北临第四大街、西临渤海路、南临泰达大街、东临天津京东深拓机器人科
技有限公司
建设内容及规模
土地面积： 82,298.2 平方米
建筑面积： 63,233.61 平方米
用途：工业
用地性质 工业用地
土地使用年限及剩余年限 土地使用期限 50 年，从 2005 年 6 月 1 日至 2054 年 6 月 22 日，剩余 30.23
年
开竣工时间
一期厂房 2004 年 5 月 1 日开工， 2005 年 2 月 25 日竣工；二期厂房 2011
年 10 月开工， 2012 年 11 月竣工，三期厂房项目 2016 年 9 月开工， 2017
年 4 月竣工，四期研发中心 2020 年 9 月 1 日开工， 2021 年 10 月 15 日竣
工
项目运营开始时间 一期厂房 2005 年开始运营，二期厂房 2013 年开始运营，三期厂房 2017
年开始运营，四期研发中心 2021 年开始运营
可租赁面积及车位 可租赁面积： 63,233.61 平方米43
交通情况
向西 1 公里可以连接京津塘高速，南侧泰达大道直接与津滨高速连接，距
离天津港 6.5 公里，距离天津滨海国际机场 30 公里， 10 公里范围内到达
滨海站、滨海西站、塘沽站等重要交通枢纽节点，交通较为便利
评估价值 39,100 万元（基于 2024 年 3 月 31 日时点）
大陆汽车厂房项目《不动产权证书》所载核心内容摘录如下：
表 3-6：大陆汽车厂房项目《不动产权证书》所载核心内容摘录
大陆汽车厂房租赁用途主要是研发办公和生产用房。资产可出租面积为
63,233.61 平方米。截至 2024 年 3 月 31 日，已出租面积为 63,233.61 平方米，出
租率为 100%。
2、基础设施资产的权属
基础设施资产所涉土地使用情况如下表所示：
表 3-7：基础设施资产所涉土地使用情况
序 号
国有
土地/
集体
土地
产权证书编号 权利人
名称
坐落
位置
宗 地 用 途
土地面积 使用年
限
土地取
得方式
土地出
让（转
让）方
式
1 国有
土地
津（2023）开发
区不动产权第
1040778 号
天津泰
达数字
产业园
有限公
司
开发
区信
环西
路 19
号
工 业 用 地
90,328.90
平方米
至 2057
年 6 月
26 日
协议出
让
无偿划
转
2 国有
土地
津（2024）开发
区不动产权第
0028164 号
天津泰
达智造
产业园
有限公
司
开发
区渤
海路 2
号
工 业 用 地
82,298.2 平
方米
至 2054
年 6 月
22 日
协议出
让、招
拍挂出
让
无偿划
转
合 计
/ / / / / 172,628.4
平方米 / / /
基础设施资产所涉房屋所有权情况如下表所示：
表 3-8：基础设施资产所涉房屋所有权情况
权证号 津（2024）开发区不动产权第 0028164 号
权利人 天津泰达智造产业园有限公司
共有情况 单独所有
坐落 开发区渤海路 2 号
不动产单元号 120116040007GB00184F00010003 等
权利类型 国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权
权利性质 出让
用途 工业用地/非居住
面积（平方米） 宗地面积 82,298.20 平方米/房屋建筑面积 63,233.61 平方米
使用期限 至 2054 年 06 月 22 日
权利其他状况
建筑结构：钢混，建筑面积： 17,536.50 平方米
建筑结构：混合，建筑面积： 17.39 平方米
建筑结构：钢，建筑面积： 45,679.72 平方米
附记 宗地号： 1201074000062400000
登记机构 天津市规划和自然资源局
登记日期 2024 年 1 月 12 日44
序 号
资产名称 产权证书编号 权利人名称 房屋坐落 房屋
用途 建筑面积
1 数字产业
园项目
津（2023）开发区不动产
权第 1040778 号
天津泰达数字产
业园有限公司
开发区信环
西路 19 号 工业 157,344.77 方米 平
2 大陆汽车
厂房项目
津（2024）开发区不动产
权第 0028164 号
天津泰达智造产
业园有限公司
开发区渤海
路 2 号
非居
住
63,233.61 平
方米
合 计
/ / / / / 220,578.38 平
方米
各基础设施资产历史上取得的全部产权证书情况如下：
（1）数字产业园项目
数字产业园项目土地最初于 2008 年 1 月 21 日由原始权益人取得并办理
《国有土地使用权证》。 2020 年 11 月 25 日，原始权益人因名称变更，更新了
数字产业园项目权属登记。数字产业园项目历史上办理的全部产权证书如下：
2010 年 5 月 6 日，天津市经济技术开发区规划和国土资源管理局向原始权
益 人 下 发 数 字 产 业 园 1-5 号 楼《 天 津 市 房 地 产 权 证 》（ 房 地 证 津 字 第
114011003007 号）。
2013 年 10 月，天津市经济技术开发区规划和国土资源管理局向原始权益
人 下 发 数 字 产 业 园 1-8 号 楼《 天 津 市 房 地 产 权 证 》 （ 房 地 证 津 字 第
114011303527 号）。
2015 年 5 月 19 日，天津市经济技术开发区规划和国土资源管理局向原始权
益人下发数字产业园 1-8 号楼及科技展厅《天津市房地产权证》（房地证津字
第 114011502018 号）。
2020 年 11 月 25 日，天津市规划和自然资源局向原始权益人下发《中华人
民共和国不动产权证书》（津（2020）开发区不动产权第 1004271 号）。
2023 年 12 月 27 日，项目公司（数字产业园）取得了数字产业园项目所有
权，并办理了权属登记。
2023 年 12 月 27 日，天津市规划和自然资源局向项目公司（数字产业园）
下发了《中华人民共和国不动产权证书》（津（2023）开发区不动产权第
1040778 号），使用期限至 2057 年 6 月 26 日，土地面积为 90,328.9 平方米，建
筑面积为 157,344.77 平方米，坐落于开发区信环西路 19 号，用途为工业用地，
权利性质为出让。
（2）大陆汽车厂房项目45
大陆汽车厂房项目面积为 45,258.3 平方米的项目土地 1 最初于 2005 年 11
月 4 日由国资公司取得并办理《国有土地使用权证》；面积为 36,552.5 平方米
的项目土地 2 于 2018 年 5 月 17 日由国资公司办理取得《不动产权证书》。
2020 年经规划部门批准，国资公司所取得的前述的两宗土地合并，并由国资公
司取得合并后项目土地的《不动产权证书》。 2022 年，国资公司办理了最新
《不动产权证书》（津（2022）开发区不动产权第 1203016 号），发证日期为
2022 年 4 月 29 日。大陆汽车厂房项目历史上办理的全部产权证书如下：
2005 年 11 月 4 日，天津市人民政府向国资公司下发《国有土地使用证》
（开单国用（2005）第 0660 号）。
2006 年 1 月 12 日，天津经济技术开发区房地产管理局向国资公司下发《中
华人民共和国房屋所有权证》（房权证开发字第 140023716 号）。
2016 年 10 月 25 日，天津市规划和自然资源局向国资公司下发《不动产权
证书》（津（2016）开发区不动产权第 1007756 号）。
2018 年 5 月 17 日，天津市规划和自然资源局向国资公司下发《不动产权证
书》（津（2018）开发区不动产权第 1007322 号）。
2020 年 4 月 27 日，天津市规划和自然资源局向国资公司下发《中华人民共
和国不动产权证书》（津（2020）开发区不动产权第 1000758 号）。
2022 年 4 月 29 日，天津市规划和自然资源局向国资公司下发《中华人民共
和国不动产权证书》（津（2022）开发区不动产权第 1203016 号）。
2024 年 1 月 12 日，项目公司（智造产业园）取得了大陆汽车厂房项目所有
权，并办理了权属登记。
2024 年 1 月 12 日，天津市规划和自然资源局向项目公司（智造产业园）下
发了《中华人民共和国不动产权证书》（津（2024）开发区不动产权第
0028164 号），使用期限至 2054 年 6 月 22 日，土地面积为 82,298.2 平方米，建
筑面积为 63,233.61 平方米，坐落于开发区渤海路 2 号，用途为工业用地，使用
权类型为出让。
（3）资产划转前置审批手续
发起人国资公司已于 2022 年 12 月 23 日召开董事会并作出董事会决议，同46
意科工园公司作为原始权益人参与由公募基金管理人设立并管理的一支公募基
金，公募基金拟通过持有专项计划管理人设立并管理的一支资产支持专项计划
的全部份额，最终投资于基础设施项目；同意将国资公司持有的大陆汽车系统
（天津）有限公司厂房项目（不动产权证书编号：津（2022）开发区不动产权
第 1203016 号）资产无偿划转至智造产业园公司；同意科工园公司将其持有的
数字产业园项目（不动产权证书编号：津（2020）开发区不动产权第 1004271
号）资产无偿划转至数字产业园公司名下；
国资公司已于 2022 年 12 月 23 日召开股东会并作出股东会决议，国资公司
全体股东（即开发区国资局和天津中联置业有限公司）一致同意科工园公司作
为原始权益人参与由公募基金管理人设立并管理的一支公募基金，公募基金拟
通过持有专项计划管理人设立并管理的一支资产支持专项计划的全部份额，最
终投资于基础设施项目；将其持有的大陆汽车系统（天津）有限公司厂房项目
（不动产权证书编号：津（2022）开发区不动产权第 1203016 号）资产无偿划
转至智造产业园公司，同意科工园公司将其持有的数字产业园项目（不动产权
证书编号：津（2020）开发区不动产权第 1004271 号）资产无偿划转至数字产
业园公司名下。
天津经济技术开发区国有资产监督管理局出具的《国资局关于公募 REITs
相关资产无偿划转相关事宜的回复意见》载明，国资公司将持有的大陆汽车系
统（天津）有限公司厂房项目资产（含原摩托罗拉 IESS 厂房项目，不动产权证
书编号：津（2022）开发区不动产权第 1203016 号）无偿划转至智造产业园公
司持有，数字产业园项目（不动产权证书编号：津（2020）开发区不动产权第
1004271 号）资产由科工园公司无偿划转至数字产业园，均属于在发起人内部
无偿划转，由发起人按照相关规定批准并履行相关程序。
待完成上述资产划转操作后，项目公司（数字产业园）将持有基础设施资
产数字产业园，项目公司（智造产业园）将持有基础大陆汽车厂房产业园。
综上所述，基金管理人和法律顾问认为，基础设施项目权属清晰，资产范
围明确，资产划转前置审批手续合法有效，待资产划转后将依照规定完成相应
的权属登记。47
3、基础设施资产的抵质押情况
中国银行天津滨海分行与原始权益人于 2020 年 11 月 25 日签署了编号为津
中银司 RL2020059 滨海的固定资产借款合同（以下简称“主合同”），金额人民
币 3.5 亿元，期限 180 个月，贷款用途为置换服务外包产业园建行项目贷款、
股东借款及自有资金超投部分。原始权益人以持有的服务外包产业园（即数字
产业园）的建设用地使用权及房屋所有权（对应的权证如下：编号为津（2023）
开发区不动产权第 1040778 号的《不动产权证书》）为主合同项下贷款的偿还
提供抵押担保。
根据基金管理人查询编号为津中银司 RL2020059 滨海-D 的《抵押合同》，
截止到 2023 年 12 月 31 日，中国银行股份有限公司天津滨海分行作为抵押权人
对编号为津（2023）开发区不动产权第 1040778 号的《不动产权证书》享有抵
押权，债务履行期间为 2020 年 11 月 25 日至 2035 年 11 月 30 日。
光大银行天津开发区支行与发起人国资公司于 2021 年 7 月 9 日签署了编号
为 TJBHGS 固 2021001 的固定资产及项目融资借款合同（以下简称“主合同”），
金额人民币 6,450 万元，期限 10 年，贷款用途为 VitescoTechnologies 集团混合
动力及电动汽车系统亚太区研发和生产中心（新制造和研发中心）项目厂房建
设。国资公司、原始权益人与光大银行分别签署了基于项目未来收益权的质押
合同。
根据基金管理人查询中国人民银行征信中心动产融资统一登记公示系统
（https://www.zhongdengwang.org.cn/），截至 2023 年 12 月 31 日，光大银行天
津开发区支行对大陆汽车厂房产业园基于发起人、原始权益人与租户 B 之间租
赁关系对应的“二期新制造工厂”（即研发中心项目）租赁合同项下应收取未来
十年的租金进行质押，债务履行期间为 2021 年 7 月 9 日至 2032 年 1 月 8 日。
（二）基础设施项目所处的行业、区位情况以及宏观经济情况
1、基础设施项目所处的行业情况
基础设施项目所处行业为产业园区行业，行业情况详见本尽职调查报告“第
四章 业务参与人”之“一、项目公司”之“（三）项目公司行业情况及竞争状况分
析。48
2、基础设施项目所处的区位情况
（1）基础设施项目坐落位置
位于天津市滨海新区经济技术开发区东区范围内，其位置分布如下：
图 3-1：基础设施项目坐落位置
根据基金管理人和评估机构的实地查勘，数字产业园坐落于天津市滨海新
区开发区信环西路 19 号，土地使用权面积为 90,328.90 平方米，所在宗地由一
宗土地构成，该地块北至第七大街、西临北海路、南临信环西路、东临络达街。
其所占用地块呈不规则多边形，地势平缓，地质条件良好，土地承载能力较强。
坐落于位于天津市滨海新区开发区渤海路 2 号，土地使用权面积为 82,298.20 平
方米，所在宗地由一宗土地构成，该地块北临第四大街、西临渤海路、南临泰
达大街、东临天津京东深拓机器人科技有限公司。其所占用地块呈规则四边形，
地势平缓，地质条件良好，土地承载能力较强。
（2）基础设施项目所处的区位情况
基础设施项目位于天津滨海新区天津经济技术开发区（东区）内。
图 3-2：天津经济技术开发区空间结构示意图49
1）天津经济技术开发区基本情况
天津经开区成立于 1984 年 12 月 6 日，是我国首批国家级开发区。 1986 年，
邓小平同志在视察天津经开区时亲笔题词“开发区大有希望”。 2013 年和 2019 年，
习近平总书记先后两次到天津经开区视察并作出重要指示。自 1997 年起，天津
经开区主要经济指标和综合发展水平在国家级开发区中持续保持领先。经过三
十余年的发展，天津经开区已成为中国经济规模最大、外向型程度最高、综合
投资环境最优的国家级开发区之一。天津经开区是联合国工业发展组织确定的
中国最具活力的六个城市和地区之一；两次获评“影响中国”地方创新政府；被
《财富》杂志评为中国最受赞赏的工业园区；被《福布斯》杂志评为中国京津
冀协同发展战略中的一个成功范例；被新加坡中盛集团评为中国 AAA 级工业
园区之首。
天津经济技术开发区地处环渤海经济带和京津冀都市圈的交汇节点，位于
京津冀产业布局轴轴心，是美丽“滨城”的核心区。总规划面积 403 平方公里，
包含东区、商务片区、西区、南港工业区、滨海-中关村科技园、现代产业园区、
逸仙科学工业园、微电子工业区、南部新兴产业区以及一汽-大众华北基地一区
十园。目前，天津经开区从业人口近 40 万人。
围绕“实业为本、创新为王、开放包容、生态宜居”的发展思路，天津经开
区坚持创新立区，积蓄科技创新发展新动能；坚持制造强区，建设先进制造研50
发基地中心区；坚持改革活区，建设美丽“滨城”核心区；坚持开放兴区，构建
外资聚集发展新高地。天津经开区始终在滨海新区开发开放中发挥着主力军和
排头兵作用，主动融入京津冀协同发展大局，在产业转型、对外开放、科技创
新、园区建设等方面都取得了丰硕成果，综合发展水平多年来稳居国家级经开
区第一梯队。
天津经济技术开发区“一基地三区”功能定位和“4+1”主导产业格局。
“一基地”即全国先进制造研发基地功能定位， “三区”即建设金融创新运营
示范区、建设改革开放先行区、建设北方国际航运核心区。经开区落实“十四五”
规划，大力建设先进制造研发基地中心区。抓主导、抓龙头、抓园区、抓创新，
不断夯实主导产业基础，精心打造有产业、有主题、有灵魂的 12 个主题园区，
大力提高企业自主研发积极性，加快形成高质量产业集群。经开区充分发挥自
身优势，充分发挥服务保障作用，积极促进京津冀区域发展实力提升。
“4+1”主导产业格局是指天津经开区已形成汽车及高端装备、新一代信息技
术 2 个 1000 亿级产业集群，化工新材料、医药健康 2 个 500 亿级产业集群；以
产业金融、平台经济、数字创意、智慧物流等为代表的现代服务业产业集群崛
起。 “4+1”主导产业格局已然清晰，奠定了经开区高质量发展的基本盘，也成就
了天津市工业总产值的 1/4。
作为天津市汽车产业的主承载区，天津经开区汽车产业基础雄厚，是国家
级汽车及零部件出口基地、首批国家新型工业化产业示范基地。多年来，经开
区汽车产业始终保持着乘势而上的良好发展势头。截至目前，天津经开区已形
成以一汽丰田、一汽-大众、长城、清源电动车以及星马汽车 5 家汽车整车企业
为龙头，大众自动变速器、艾达变速器、立中车轮、一汽丰田发动机、锦湖轮
胎、大陆汽车电子、电装、松下汽车电子、矢崎、摩比斯、一汽富维、长城汽
车金融等 200 余家各类零部件和服务业企业集聚发展的态势，整车产量占天津
市总产量的 99.9%。
新一代信息技术产业是天津经开区另一个千亿产业。蜚声海内外的国家超
级计算天津中心是经开区新一代信息技术代表企业。如今，部署在泰达的“天河
一号”改进型位列世界超级计算机排名第一，而被列为国家重点研发计划的“天51
河三号”E 级原型机也已于 2020 年研制成功。目前，经开区已形成了以三星视
界移动、三星电机、富联精密、恩智浦半导体、七一二通信、松下电子、唯捷
创芯等为代表的电子元器件、集成电路、网络通信、工业互联网等细分领域完
备的新一代信息技术产业集群。经开区紧紧把握数字经济发展趋势，贯彻落实
国家及天津市数字经济发展相关战略和要求，以数字技术赋能制造业转型升级，
打造了数字产业园、数字孪生、工业互联网、智慧工厂、 5G 应用、平台经济、
互联网医疗、智慧城市八大应用场景，形成了完整的数字经济产业体系。
经过 20 余年的发展沉淀，天津经开区已形成了完整的生物医药产业体系。
2021 年天津经开区医药行业全年产值 404.6 亿元，增长 46.9%，占天津市生物
医药产业总产值的半壁江山，天津经开区已构筑起一流产业生态，呈现出“全、
尖、优、特”的特点。以单针剂重组新冠疫苗和埃博拉病毒疫苗而蜚声国内外的
康希诺生物，全球领先的技术驱动型 CDMO 企业凯莱英，均是在泰达从零成长
起来并实现“A+H”股上市的企业。泰达还聚集了以诺和诺德、施维雅、金耀药
业、中新药业、药明康德、康龙化成、瑞奇外科、赛诺医疗、博雅集团、海河
生物等为代表的 400 余家生物医药企业，覆盖生物医药产业 10 余个细分领域。
2021 年 9 月，京津冀特色细胞谷试验区在泰达正式挂牌。经开区企业已先后获
得 16 个细胞产业临床试验批件。借助“细胞谷”全新契机，经开区将形成一条以
“研发”和“转化”为核心的，细胞治疗、基因技术发展全链条。
天津经开区按照《京津冀协同发展规划纲要》和国家《石化产业规划布局
方案》不断优化调整、转型发展，高质量打造南港工业区这一未来天津石化产
业发展唯一承载地，初步形成了环渤海区域重要的石化产业基地和新型工业化
基地。目前，南港工业区已经形成超千万立方米原油储备能力、近千万吨 LNG
接收能力、近百万吨润滑油生产能力，成为国家新型工业化（石化产业）示范
基地、国家能源储备基地、北方最大的润滑油基地、高端涂料生产基地。截至
2022 年 6 月底，南港工业区累计签约实体类项目 130 个，总投资近 1700 亿元，
其中已建成企业 90 家，在建项目 24 个；汇聚了立邦、灯塔、 KCC 等一大批涂
料生产企业；中石化乙烯、渤化南港新材料基地、中沙新材料、中国石化 LNG、
北京燃气 LNG5 个百亿级项目取得重大进展。52
天津经开区是我国现代服务业发展最快的经开区之一，在产业金融、平台
经济、数字创意、智慧物流等领域优势突出，尤其是产业金融和平台经济方面，
已成为天津的发展至高地。在自贸试验区金融创新的推动下，天津经开区将全
域金融资源与实体经济发展紧密融合，实现了金融创新与实体经济的无缝对接，
为各种业态的企业提供了多元化金融服务。目前，天津经开区有持牌金融机构
158 家，其中法人总部机构 26 家，是全市唯一且国内少数的金融全牌照区域。
依托实体经济基础和产业金融优势，经开区已形成 1500 亿元资管规模的商业保
理生态，占全国 20%，新型资管企业超 2000 家，管理规模超 3.5 万亿元，税收
贡献近 100 亿元，金融业增加值占全市的 1/4。亚投行数据与综合业务中心、捷
信消费金融、韩华证券投资、科勒资本、德美利证券等国际化金融机构相继投
资入驻。
此外，中船集团、美团、链家、爱奇艺、 58 同城、猎聘、途家、顺丰等一
批新兴产业龙头项目在天津经开区加速发展；高济医疗、泛生子、恒瑞医朵云、
零氪科技、京东健康等近 30 家优质互联网医疗平台实现快速集聚，经开区探索
形成了互联网医疗产业的“泰达模式”。与此同时，以美图美事、抖音直播生态
产业园和天津市跨境电子商务示范园（经开区）三家电商平台为主要载体的直
播经济已在经开区异军突起。在优质项目的引领下，一批世界知名行业领先企
业和特色产品在泰达生根发芽，汇聚成引领区域高质量发展的不竭力量。截至
2022 年底，天津经开区亿元级企业已超过 870 家，其中百亿级企业 22 家； 117
家《财富》 500 强跨国公司投资项目 523 个。内外资企业数量分别达到 3.4 万家
和 1700 余家。
2）天津经济技术开发区交通条件
天津经开区地处环渤海经济带和京津冀都市圈的交汇节点，位于京津冀产
业布局轴带中最核心位置，是我国北方区域融入“一带一路”倡议支点，是环渤
海建设世界级湾区的重要引擎，是北京市疏解非首都核心功能的主要载体，同
时也是天津市打造具有国际水平的滨城 CIZ（滨城中央创新区）的核心要地。
天津经开区背靠中国华北、东北、西北广大地区，依托天津、北京两大直
辖市，与日本、韩国隔海相望，直接面向东北亚和迅速崛起的亚太经济圈，是53
中国对外开放的重要窗口和通道；东临世界上等级最高的人工深水港—天津港，
紧靠中国主要的航空货运中心之一天津滨海国际机场，地处滨海新区核心区位，
横跨海河下游两岸。
天津经开区距北京 142 公里，距北京国际机场 180 公里，距北京大兴国际
机场 171 公里，距天津市区 40 公里，距离天津滨海国际机场 38 公里，距离天
津港 5 公里。
图 3-3：天津经济技术开发区交通条件示意图
依托优越的地缘优势，天津经开区已形成高效、畅通的海陆空立体交通格
局。辖区内 19 条高速公路、 6 条国道通达四方，覆盖成网，从经开区到达天津
港、天津滨海国际机场、仅需 10 分钟、 30 分钟；滨海高铁站坐落区内，从天
津经开区乘坐京津城际高铁到达天津市区、北京南站的时间仅为 22 分钟、 56
分钟，为天津经开区加速融入京津“一小时”经济圈提供了可靠通行保障。
津滨轻轨快捷连通天津站，提供 18 小时通勤服务；地铁 B1 线、 Z4 线建设
工作已经全线启动，未来将在滨海高铁站实现交汇， Z2、 Z4 线未来将在滨海—
中关村科技园北塘站实现交汇， Z2 线将直达滨海西站和天津滨海国际机场，经
开区交通枢纽作用愈加凸显。
3）天津经开区周围环境和公共设施
天津经开区拥有完善的产业基础及生活配套，公共服务设施齐全。
产业氛围：该区域产业氛围浓厚，着力聚集高端服务业和科技创新资源，54
主要涉及行业有汽车制造、高端装备制造、健康医药及现代服务业等。主要行
业代表有：一汽丰田、丰田物流、 SGS；超算中心、中科智能识别研究院；奥
的斯、 SEW、渤海装备、渤海钻探、约翰迪尔等；诺和诺德、葛兰素史克、康
师傅、雀巢、生物医药联合研究院；京东、滴滴出行、 58 同城、搜狐视频、腾
讯等企业。
商业环境：在经开区，于家堡、响螺湾、泰达 MSD 等楼宇载体资源丰富，
泰达拥有各类酒店 65 家， 5 家五星级酒店，世界第七高楼——周大福金融中心
已正式投用，一流商务环境日益形成；区域已形成永旺商圈、 MSD 商圈、万达
商圈、金元宝国际商圈四大商圈，聚集了 11 家大型商场， 6 家大型超市，商业
氛围渐趋浓厚。
教育环境：天津开发区教育事业发展迅速，已建成各级各类教育机构 34 所，
包括高校 4 所，中小学学校 7 所，学前教育机构 12 所。教育资源均等化发展，
已经实现从 0 岁到职业教育纵向体系、从社区到国际学校横向体系的优质教育
资源全配套，教育质量节节上升，能够满足中外投资者及本地居民各类教育需
求。全部学校达到天津市教育现代化标准。茱莉亚学院为世界顶级音乐院校之
一，被誉为“音乐界哈佛”，全球首家海外分院——天津茱莉亚学院于 2020 年秋
季开学。南开大学泰达学院为国家“211 工程”和“985 工程”重点院校，教育部十
七所试点学院之一。天津科技大学系中央和地方共建、天津市重点建设高校，
也是滨海新区唯一一所本、硕、博教育体系完整的大学。泰达实验学校和泰达
一中为一流的国办全日制中学。
医疗资源：目前，天津开发区汇集各类医疗卫生服务机构 110 家。其中，
综合性医院 12 家、专科医院 4 家、社会力量办其他医院 4 家、社区卫生服务中
心 1 家、社会卫生服务站 11 家、企业保健站 42 家，病床总数近 1200 张，形成
了包括综合医院、专科医院、社区卫生中心在内的全覆盖医疗卫生体系，医疗
配套日臻完善。泰达心血管病医院是国内唯一完成医改任务的公有制医院；国
内首家获得三块 JCI 金章的医院；自主研发磁液悬浮第三代血泵，创造多项国
内第一；在国内率先开展儿童先心病普查。
文化娱乐：天津开发区汇集了来自世界三十多个国家和地区的 5000 多名外55
国友人和港澳台人士，不同国籍，不同文化的投资者、居民、产业工人等“泰达
新居民”在泰达共同生活，不同语言、不同生活习惯相互交融，形成了独特的多
元文化环境。绿色的生态环境，浓郁的文化氛围，国际化的社区服务体系，使
工业新城美丽亦宜居。
文化设施：泰达高水平的社会文化发展促进了区域内文化活动百舸争流的
盛况。滨海文化中心等多样化、多层次的文化设施不断丰富，既满足居民群众
对高质量生活的需求，又能满足投资者对高标准投资环境的需求。滨海文化中
心：复合型文化综合体，致力于打造集“教育、旅游、健康”于一体的大型旗舰
文化航母，其设计理念在全国首屈一指。中心包含滨海图书馆、滨海美术馆、
滨海科技馆、滨海演艺中心、滨海市民活动中心、文化长廊“三馆两中心一长
廊”。
人文景观：泰达拥有历史底蕴深厚的北塘古镇、世界上单体规模最大的海
昌极地海洋世界、津门十景之一的大沽口炮台遗址博物馆、大沽船坞遗址纪念
馆等一系列颇具“海”味、 “津”味的旅游景点。
城市公园：在泰达，泰丰公园、紫云公园等城市公园绿树成荫，流水潺潺，
空气中充溢着城市灵动的气韵。
4）天津经开区区域内现有在运营和未来三年已规划可比竞品分析
滨海新区，是天津市的市辖区、国家级新区和国家综合配套改革试验区，
国务院批准的第一个国家综合改革创新区。 2020 年，滨海新区五大承接平台功
能不断提升，累计引进北京项目 3,919 个，协议投资额超万亿元。滨海—中关
村科技园累计注册企业突破 3,000 家。京津合作示范区建设初具雏形。合作共
建滨唐、滨沧示范产业园。协同发展领域不断拓展。形成“5 横 3 纵 1 环”高速公
路网，津石、塘承高速加快建设；津秦、津保高铁相继开通，京津城际延伸线
实现“公交化”运行。航空口岸大通关基地一期建成，国际邮件互换局投入使用。
设立首个京津通办自助服务厅， 300 个高频政务事项实现“跨省通办”。 “一带一
路”建设战略支点作用持续增强。加快天津港世界一流智慧港口、绿色港口建设，
建成全球首个“智慧零碳”码头。开通至雄安新区绿色通道，搭建京津冀港口智
慧物流协同平台，在全国率先实现区域通关一体化。 “一港六区”实现统一运营56
管理，天津港集装箱吞吐量增速位居全球十大港口前列。累计完成国际班列运
量 29 万标准箱，中蒙俄经济走廊集装箱多式联运被评为国家多式联运示范工程。
国际邮轮母港进出境游客达 235 万人次。泰达苏伊士经贸合作区、意大利中小
企业产业园加快建设。
滨海新区打造“4-2-1”优化产业空间布局，其中开发区重点发展新一代信息
技术、化工新材料、汽车制造、生物医药；保税区重点发展高端装备制造、食
品加工制造、运输设备制造（航空航天、铁路、船舶）、国际贸易；高新区重
点发展新一代信息技术、现代新兴服务业、生物医药、新能源新材料；东疆重
点发展融资租赁及商业保理、国际贸易、航运物流；生态城重点发展智能科技
服务、文化健康旅游、绿色建筑与开发。
图 3-4：滨海新区区位图
表 3-9：滨海新区主要产业板块介绍
产业板块 特点 代表项目
开发区板
块
开发区是滨海新区最早的工业区，也是政府着力打造的最核心的工
业区之一。凭借地理位置、交通、配套等优势，聚集了如汽车及装
备制造、生物医药、电子信息技术、生物医药、航空航天等支柱产
业，同时也吸引了大量的龙头企业聚集于此
宏泰工业园、泰达生
物医药产业园、泰达
智能无人装备产业园
高新区板
块
起源于毗邻南开区的华苑产业园区，产业逐渐向东发展，主要发展
科技类中小型企业、新能源汽车制造、新能源新材料等高端装备制
造产业，是滨海新区新兴的工业区
环普高新区产业园、
创新创业产业园、嘉
民滨海科技工业园
天津港保
税区
空港板块
空港工业区位于滨海新区与天津市区的连接处，依托机场以及港口
等交通枢纽的天然地理优势， 吸引了较多外资企业投资，是滨海新
区核心工业区之一。重点发展航空航天、生物医药、新能源新材
料、高端仓储物流等产业
天保工业园、航空产
业园、东方天宏科技
园57
产业板块 特点 代表项目
天津港保
税区
临港板块
毗邻天津港，滨海新区传统工业区之一 智能装备产业园、泰
港工业园
生态城板
块
中国与新加坡合资打造的生态城区，生态治理与住宅、商业配套建
设先行，产业发展尚处于初步阶段，是滨海新区新兴的工业区
滨旅科技园、滨鸿产
业园、 RBF
资料来源：戴德梁行
本项目所在的开发区板块是滨海新区最核心的产业板块，是滨海新区目前
基础配套最完善、创新创业最活跃、产业集群最密集、经济规模最大的产业板
块。区域内聚集大量如一汽大众、一汽丰田、腾讯、诺和诺德、滴滴等龙头企
业自建用房以外，还汇聚了如以天津泰达集团、宏泰等企业自持运营的产业园
项目，为板块内提供了丰富多元的标准厂房、定制化厂房、研发办公等产品。
目前面向市场招租的项目主要有：泰达智能无人装备产业园、泰达数字产业园、
泰达生物医药产业园、天威工业园、宏泰工业园、丰华工业园、泰达西区标准
厂房、泰达现代纺织产业标准厂房等等。
区域内承租研发办公物业的需求主力为生物医药公司、服务外包公司、电
子信息产业中的互联网公司、软件开发公司、信息科技公司，专业服务中的投
资、设计、资讯类公司；承租厂房物业的需求主力为汽车装备制造、高端装备
制造、新能源、新材料等公司；区域聚集较多的生物医药、汽车制造、高端装
备制造、电子信息类上下游企业、龙头企业带动效应明显。出租类办公物业的
需求企业主要以大中型和中小型企业为主。
表 3-10：开发区代表产业园基本信息
项目名称 位置
建筑面积
（万平方
米）
入市时间 产品类型 租金
（元/平方米/月） 出租率
泰达数字产业
园一期
信环西路 19
号 8.73 2009 办公 36-55 77%
泰达数字产业
园二期
信环西路 19
号 6.93 2013 办公 45-60 84%
科技发展中心 洞庭一街 4 号 5.99 2010 办公 30-50 95%
天大科技园 第四大街 80
号 10.76 2000 厂房+办公 32-64 94%
泰达生物医药
研发大厦 第四大街 5 号 1.74 1998 办公 45-62 75%
泰达智能无人
装备产业园 南海路 156 号 8.99 2004 厂房 22-26 95%
融健大厦 黄海路 111 号 12.64 2006 厂房+办公 45-48 70%
高科技园一期 睦宁路 45 号 3.52 1999 厂房 22-27 82%
高科技园二期
百合路 33
号、睦宁路 34
号
2.91 2002 厂房 22-27 82%58
资料来源：戴德梁行，数据截至 2023 年 3 月
经过戴德梁行的市场调查与研究，根据与本项目在客群定位、楼宇品质、
区位条件等方面的相似程度，戴德梁行选取本项目邻近的范围内选定了 3 个较
有代表性的产业园项目作为竞争性物业对比分析的对象：天大科技园、融健大
厦、泰达高科技园。
可比实例详情概述如下:
表 3-11：可比竞品分析案例
项目名称 天大科技园 融健大厦 泰达高科技园
位置 开发区第四大街 80 号 开发区黄海路 111 号 开发区睦宁路 45 号
建筑面积 107,621.24 平方米 12,638.81 平方米 64,254.37 平方米
建筑类型 研发办公楼、厂房 研发办公楼、厂房 厂房
层高 5 米 4.5-6 米 5.4-6 米
占地面积 127,768.7 平方米 11,696.6 平方米 106,100.6 平方米
入驻率 94% 70% 82%
租金 租金 32-64 元/月/平方米 租金 45-48 元/月/平方米 租金 22-27 元/月/平方米
开发商 天大科技园有限公司 泰达 天津泰港实业有限公司
建成时间 2000 年 2006 年 一期 1999 年，二期 2002 年
周边交通
公路：泰达大街、南海路等 公路：泰达大街、黄海路等 公路：第五大街、南海路等
地铁：津滨轻轨 9 号线泰达
站、市民广场站
地铁：津滨轻轨 9 号线泰达
站、市民广场站
地铁：津滨轻轨 9 号线泰达
站、市民广场站
公交线路： 459 路、 507 路、
508 路、 515 路、 880 路等
公交线路： 508 路、 517 路、
519 路、 651 路、 820 路等
公交线路： 104 路、 507 路、
518 路、 524 路、 605 路等
租户
楼宇入驻租户涉及生物医
药、金融、化工材料、专业
服务、物流、电子信息技术
等行业。知名企业如天津三
箭生物技术股份有限公司、
易泰达科技有限公司、天津
天大凯泰化工科技有限公
司、天津泰达生物医学工程
股份有限公司、恩智浦强芯
（天津）集成电路设计有限
公司、恩智浦半导体（天
津）有限公司天津华永无线
楼宇入驻租户涉及医药、科
技等行业。知名企业如天津
凯诺医药科技发展有限公
司、天津杰柯逊生物技术开
发有限公司、天津世佳中药
科技有限公司等
楼宇入驻租户涉及电子器
材、汽车及智能装备制造等
行业。知名企业深之蓝海洋
科技股份有限公司、域适都
智能装备（天津）有限公
司、天津滨海鼎拓激光科技
有限公司、天津众通汽车配
件有限公司、天津龙之蓝科
技合伙企业（有限合伙）、
等
原汤浅实业定
制厂房 海通街 99 号 2.31 2004 定制厂房 38-42 100%
霍尼韦尔厂房 南海路 158 号 1.93 2008 厂房 28-32 100%
大陆汽车厂房
一、二期 渤海路 2 号 3.02 2005 定制厂房 48-52 100%
大陆汽车厂房
三期 渤海路 2 号 3.52 2017 定制厂房 38-42 100%
大陆汽车厂房
四期 渤海路 2 号 0.86 2021 定制厂房 55-65 100%
泰达西区标准
厂房
新业三街与新
安路交口 7.42 2004 厂房 22-25 84%
泰达现代纺织
厂房
新业七街 29
号 0.81 2004 厂房 15-26 80%
泰达 SGS 厂
房 新兴路 22 号 0.38 2010 厂房 46-50 100%59
科技有限公司等
装修 办公公共部分精装修；厂房
毛坯
办公公共部分精装修；厂房
毛坯 毛坯
周边配套
金融机构：工商银行、邮政
储蓄银行、农业银行、招商
银行等
金融机构：交通银行、工商
银行、华夏银行、广发银行
等
金融机构：工商银行、农业
银行、交通银行、邮政储蓄
银行等
商业设施：金元宝滨海国际购物中心、鸿泰千百汇商业广场、永旺购物中心等
教育机构：南开大学泰达学院、天津科技大学（滨海校区）等
医疗资源：泰达国际心血管病医院、天津华泰医院、奥华医院、天津市泰达医院等
相比其他同行，数字产业园和大陆汽车厂房产业园基础设施项目资产具备
以下优势：
①区域产业优势：本项目所处的开发区产业氛围浓厚，着力聚集高端服务
业和科技创新资源，主要涉及行业有汽车制造、高端装备制造、健康医药及现
代服务业等，是滨海新区目前基础配套最完善、创新创业最活跃、产业集群最
密集、经济规模最大的产业板块。
②专项政策优势：结合经开区招商局制定的各项促进数字经济高质量发展
的措施，加快建设国家数字经济产业高地、打造具有国际竞争力的数字产业集
群，经开区科技局出台《关于促进数字经济高质量发展若干措施》，全力推进
产业吸引、人才吸引发展目标。全力配合超算中心改革工作，推动经开区数字
经济发展和支持天河数科公司发展，配合集团与天河数科公司紧密合作，积极
派员参加算力、数字产业相关的招商培训，出台天河数字产业园载体拎包入住
支持政策。借力国家级孵化器的优势，形成良好的产业培育生态。
③产业聚集优势：天津经开区作为滨海新区打造国家数字经济示范区的核
心区，在国家超级计算天津中心、天津市滨海新区信息技术创新中心、腾讯数
码天津有限公司等重点科技创新平台的支撑下，在集成电路、移动互联网、智
能制造等数字产业细分领域聚集了一批重点科技创新企业，基于大数据的商业
模式创新公司纷纷落户，除了上述企业外，还有中软卓越、川崎机器人、唯捷
创芯等创新型企业入驻，产业集聚效应显现。
④品牌形象：园区开发商泰达科工园和泰达产发是经开区城市和园区运营
服务商，深耕园区开发和运营，聚焦空间规划、产业聚集、生态圈服务，实现
经济、社会、生态环境的全面可持续发展。
⑤资源优势：项目为泰达产发体系下园区，可共享 200 万平方米载体面积
及千余家入园企业的丰富资源，可在产业合作领域提供各类资源对接。60
⑥先发优势：项目园区竣工、开始运营时间较早，如今运营早已成熟，出
租率以及租金相比于附近同类物业较高。
⑦产品优势：数字产业园 1-8 号楼规划建设伊始，建筑结构即采用机房加
研发楼模式，充分满足机房的荷载和层高要求。经过充分企业需求调研，数据
中心面积占园区规划建筑面积的 10%-20%。特别是园区的电力能源供应系
220KV 双 电源 ，环 网供 电 。 电力 规划 负荷 密度 为 50,000kw/ 平 方公 里至
100,000kw/平方公里，已建成一座 110KV 专用变电站，预留一座 35KV 变电站
站址。数字产业园周边载体以东区研发型楼宇为主，虽具备一定的价格优势，
但园区规模较小，且缺乏产业引导政策支持，无法形成产业聚集规模，难以与
数字产业园形成同业竞争态势。
目标基础设施资产所面临的挑战：数字产业园 2009 年开始投入运营，在楼
宇维修保养、物业管理、提升物业品质等方面需要投入一定成本。大陆汽车厂
房整租给一个租户，抵抗风险能力相对较弱。
目标基础设施资产所面临的机遇：随着开发区区域产业规划利好，产业园
区发展日渐成熟，产业聚集效应不断增强，本项目会吸引更多相关产业链的企
业入驻。
目标基础设施资产所面临的威胁：滨海新区内未来会有同类型产业园产品
投入运营，而且楼宇品质、物业管理等方面均有所提升，更加契合企业不断升
级的需求，会对本项目造成客户分流。
3、基础设施项目所处区域宏观经济情况
（1）京津冀地区宏观经济和区域发展战略概况
京津冀指北京（简称京）、天津（简称津）、河北（简称冀）地区，一般
用以指京津冀一体化（战略）、京津冀城市群、京津冀都市圈。土地面积 21.8
万平方公里，常住人口约为 1.1 亿人，其中外来人口为 1750 万。是全国主要的
高新技术和重工业基地，也是中国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技
创新中心所在地。京津冀城市群是中国的政治、文化中心，也是中国北方经济
的重要核心区。
2022 年，京津冀地区生产总值合计 10 万亿元，按现价计算，是 2013 年的61
1.8 倍。其中北京、河北跨越 4 万亿元量级，均为 4.2 万亿元，分别是 2013 年的
2.0 倍和 1.7 倍；天津 1.6 万亿元，是 2013 年的 1.6 倍。 2014 年以来，京津冀三
地紧密围绕《京津冀协同发展规划纲要》和各阶段重点任务推动工作，积极应
对复杂多变的内外部环境与公共卫生事件影响，着力稳增长、优结构、惠民生。
据北京市统计局数据，京津冀地区“三二一”产业格局持续稳固。三次产业
构成由 2013 年的 6.2:35.7:58.1 变化为 2022 年的 4.8:29.6:65.6，第三产业比重提
高 7.5 个百分点。其中，北京三产占比保持在 8 成以上，天津占比超 6 成，河北
提升最快。京津冀地区就业规模也实现扩大，城镇新增就业 9 年累计 1,442 万
人，三地分别新增 288.1 万、 405.5 万和 748.4 万人；就业结构不断优化， 2021
年，北京法人单位从业人员中，第三产业比重为 84.4%，较 2013 年提高 6.2 个
百分点；天津和河北第三产业就业人员占比为 60.5%和 46.6%，较 2013 年提高
10.9 个和 15.1 个百分点。此外， 2022 年，京津冀三地全体居民人均可支配收入
分别为 77,415 元、 48,976 元和 30,867 元，与 2013 年相比，年均名义增长分别
为 7.4%、 7.1%和 8.2%。京津冀三地持续加大创新投入，高端产业引领发展，
新业态新模式展现活力，创新主体发展壮大。
“十四五”规划纲要对京津冀进行了重新定位，确定“以京津冀、长三角、粤
港澳大湾区为重点，提升创新策源能力和全球资源配置能力，加快打造引领高
质量发展的第一梯队”，显然，京津冀的目标是成为中国城市群的第一梯队，比
肩长三角、粤港澳大湾区。
京津冀地区处于东北亚经济圈的中心地带和连接欧亚大陆桥的战略要地，
地理位置重要，资源要素集中，产业基础雄厚，市场腹地广阔，在历史文脉、
资源禀赋、产业结构、发展基础等方面互补性强、合作开发潜力巨大。
加快京津冀地区的快速发展，有利于实现我国新丝绸之路战略下对东北亚、
中亚以及欧洲等地区的全方位开放，进而带动我国周边发展中国家的经济增长，
扩大中国经济的影响范围。
（2）天津市宏观经济概况
天津市，我国四大直辖市之一，为全国先进制造研发基地、北方国际航运
核心区、金融创新运营示范区、改革开放先行区。62
天津市 2022 年经济总体形势转好，经济转型出现长期稳定向好趋势，发展
的韧性更强、结构更优、质量更好、活力更足。 2022 年 6 月天津市党代会明确
了未来奋斗目标和总体要求，在京津冀协同发展、 “一带一路”建设、构建新发
展格局等重大战略机遇交汇叠加背景下，强化“一基地三区”功能定位和制造业
立市战略，形成“津城”和“滨城”双城发展格局。
2022 年全市地区生产总值 16,311.34 亿元，按不变价格计算，比上年增长
1.0%。其中，第一产业增加值 273.15 亿元，比上年增长 2.9%；第二产业增加
值 6,038.93 亿元，下降 0.5%；第三产业增加值 9,999.26 亿元，增长 1.7%。三次
产业结构为 1.7:37.0:61.3。全市人均地区生产总值 119,235 元，比上年增长 1.8%。
2023 年上半年，全市地区生产总值为 7,842.83 亿元，按不变价格计算，同
比增长 4.8%。分产业看，第一产业增加值 80.54 亿元，同比增长 4.2%；第二产
业增加值 2,678.54 亿元，同比增长 3.0%；第三产业增加值 5,083.75 亿元，同比
增长 5.7%。
天津在全国发展大局中地位重要，京津冀协同发展、 “一带一路”建设和构
建新发展格局等重大战略机遇交汇叠加，得天独厚的区位优势、联通内外的港
口优势、基础雄厚的产业优势、人才富集的科教优势、改革开放的先行优势、
底蕴深厚的文化优势，正加快转化为高质量发展的强大动能。这些都是天津实
现更高质量发展的信心所在、底气所在、动力所在。综合判断，天津仍然处于
大有可为的战略机遇期、优势叠加的历史窗口期，处于转型升级的决战决胜期、
构建新发展格局的争先进位期。
（3）天津经济技术开发区宏观经济概况
1）天津经开区状况概述
天津经济技术开发区（TEDA- Tianjin Economic-Technological Development
Area），其英文名称缩写是“TEDA”，音译为“泰达”，创立于 1984 年 12 月 6 日，
位于天津市区以东 40 千米，为天津市的重要组成部分，国家综合配套改革试验
区的一部分，是中国首批国家级经济技术开发区之一。在全国 54 个国家级开发
区、工业园区投资环境评价中，天津开发区曾经连续 16 年位居第一。 2023 年 1
月，天津经济技术开发区荣获 2022 年国家级经济技术开发区综合发展水平考核63
评价排名第 3。 2020 年 4 月，天津经济技术开发区入选国家数字服务出口基地。
2022 年，天津经开区规上工业产值完成 5,255.6 亿元、营利性服务业收入
620 亿元，整体呈现逐季向好态势。特别是化工新材料产业产值增长 26.3%，规
模突破千亿元大关。固定资产投资保持增长，制造业投资增长 7.4%，在建和新
开工项目 342 个，达产后预计新增产值超 600 亿元。全年社会消费品零售额增
长 1.6%，区域消费加快回暖。
2022 年经开区产业结构持续优化，产业投资占比 76.4%，提高 1.5 个百分
点；战略性新兴产业增加值占比 43.6%，提高 1.3 个百分点，转型升级效果明显。
2022 年天津经开区全年实际利用外资增长 22.5%，实际利用内资增长 40%。新
引进落地项目 1,717 个，其中百亿级项目 1 个， 30 亿级以上项目 3 个。服务京
津冀协同成果丰硕，落地京冀项目 300 个，投资额近 1,000 亿元，央企项目 55
个，投资额 490 亿元。
2）政策优势
2022 年 8 月 22 日，天津市滨海新区人民政府印发《关于落实支持“滨城”
建设若干政策措施的工作方案》，加快建设生态、智慧、港产城融合的宜居宜
业美丽滨海新城，支持滨海新区在各领域开展先行先试，充分激发创新创业活
力，举全市之力支持美丽“滨城”发展。
①人才引进政策
2022 年 8 月 22 日，滨海新区人民政府印发《关于落实支持“滨城”建设若
干政策措施的工作方案》，为增强滨海新区人口导入能力，制定一揽子落户政
策，鼓励高校毕业生和在校生、新区产业工人、京津冀协同重点企事业单位员
工、在“滨城”生活的准市民及为“滨城”贡献者在“滨城”落户。产业（人才）联
盟成员单位申办就业见习基地可不受经营年限、职工人数、经营场地等条件限
制。简化博士后科研工作分站的设立审批，实施人社部备案制。在新区设立博
士后科研工作站的，给予 10 万元经费支持。允许具备条件的联盟内龙头、骨干
企业，自主制定评价标准，自主组建评价机构，自主开展职称评审。世界技能
大赛、市级及以上技能竞赛获奖选手，争取直接申报国务院特殊津贴专家、全
国技术能手、天津市海河工匠、天津市技术能手等荣誉；争取参与市级及以上64
重大人才工程项目；争取直接申报天津市劳动模范、五一劳动奖章等评选表彰；
争取直接认定为相应水平的技能等级；争取根据个人和企业的需求，破格认定
为相应层级职称。
②重大项目支持政策
争取对于纳入天津市重点建设、重点储备项目范围，项目总投资超 50 亿元
的市级重点产业项目，属于市级大企业范围的，报请市政府同意，由属地税务
部门进行税收征管，在激励机制以外按照 3:7 比例由市与区分成，分成范围扩
大到地方全量税收，分成税收不计入现有高质量发展专项资金额度，或由市财
政按照新区前期投入的更高比例给予专项资金补助。
争取将海域使用金地方留成部分（70%）返还新区。其中，海域使用金
50%部分，研究调整海域使用金入库级次，将该部分收入直接缴入新区国库；
在调整级次前，市财政通过转移支付将海域使用金 50%部分拨付新区；海域使
用金 20%部分，纳入市规划和自然资源局部门预算，由新区向市规划和自然资
源局提出项目资金申请，用于新区海洋海域方面支出。 2020 年以来，应拨未拨
新区的海域使用金 50%部分，力争纳入以后年度预算统筹考虑，由市财政通过
结算方式补助新区。
③基本服务保障政策
争取符合条件的蓝白领公寓纳入中央财政支持保障性租赁住房资金奖补范
围。积极争取购房金融支持，鼓励新区金融机构加大个人住房按揭贷款投放，
对合理购房贷款给予贷款利率优惠。为来新区投资重大项目的企事业单位及科
研院所，量身制定相应支持政策。支持采取订单式限价商品房的模式实施开发
建设，定向对单位职工进行销售，同时鼓励企业或单位采取团购的方式购置新
区存量商品住房。对新区引进认定的领军人才、重点人才、青年人才、高技能
人才等各种人才，在租房、购房时给予相应的支持。拓展升级滨城人才服务证
事项，提供精准高效的购房租房等住房保障服务，协调新区优质商品住宅和租
赁房源给予特别优惠，购置新区特定房源可享受团购价格。
④基础设施、公共服务建设政策
推进医疗体制机制改革，推动优质资源布局新区，争取将天津市妇产医院65
优质资源迁入新区，支持肿瘤医院建设国际级质子中心。争取市名校核心优质
教育资源引进新区。以塘沽一中以及市教委直属校滨海学校等优质名校为主体，
组建一批教育集团，放大辐射效应。在学校级格、领导职数、管理人员和教师
编制及专项资金方面予以倾斜，积极争取 1-2 所市教委直属学校布局“滨城”，
支持和平保育院在新区建设分园。支持天津铁道职业技术学院等一批职业院校
迁入新区 或新建校区，建设全市职业教育高地。
3）规划优势
根据《天津经济技术开发区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇
三五年远景目标纲要》，天津经济技术开发区将建设成为产城融合发展标杆区，
牢固确立全国经开区第一方阵地位，为重夺首位迈出决定性的一步。
坚持“以产兴城、以城聚人、以人促产”的发展思路，按照“产城融合、聚集
优势、功能协同、错位相融”的布局理念，聚焦以滨海--中关村科技园、经开区
东区、中心商务区。片区为“一核”的城市主轴，打造天津汽车城、南港工业区、
生物医药产业集聚区、新能源新材料产业基地、新一代信息技术产业基地“五区”
引领，特色园区“多点支撑”的城市空间发展新格局，为建设美丽“滨城”核心区
搭建合理的空间载体。本项目位于城市主轴开发区东区，东区发展坚持以城市
更新为抓手，推动工业区转型升级和“二次开发”，实现减量增长，加快新一代
信息技术、智能制造、医药健康等新兴产业聚集，大园区下构建专业小园区，
配套居住、商业等“产业邻里”，打造产城融合示范区。
（三）基础设施项目财务情况
基础设施项目财务情况详见本尽职调查报告“第四章 业务参与人”“一、项目
公司”之“（一） 天津泰达数字产业园有限公司”之“8、主要财务数据及财务指标
分析”，以及“第一节 项目公司”之“（二） 天津泰达智造产业园有限公司”之“8、
主要财务数据及财务指标分析”。
（四）基础设施项目经营管理情况
1、数字产业园经营管理情况
（1）基础设施项目收入情况66
数字产业园基础设施项目为研发办公类的产业园区资产，主要运营及盈利
模式为对外出租和运营管理，其收入来源包括租金收入、物业管理费收入。截
至 2024 年 3 月末，数字产业园项目的收入主要包括：（1）物业租赁收入，即
数字产业园项目取得的其与租户签署的相应租赁合同项下的物业租赁收入；（2）
物业管理费收入，即数字产业园项目取得的其与租户签署的相应租赁合同项下
的物业管理费收入。数字产业园项目报告期内的收入情况详见下表：
表 3-12：数字产业园项目近三年一期收入情况
单位：万元、 %
科目 2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
运营收入（不
含税） 2,217.40 100.00 8,324.35 100.00 7,948.03 100.00 7,853.43 100.00
其中：租金收
入 1,504.14 67.83 5,664.91 68.05 5,363.58 67.48 5,548.91 70.66
物业管理费 713.26 32.17 2,659.44 31.95 2,584.44 32.52 2,304.52 29.34
成本费用、税
金及附加 771.94 3,130.66 2,676.71 2,793.35
运营净收益 1,445.46 5,193.69 5,271.32 5,060.08
注 1：成本费用、税金及附加=税金及附加+维修费+保险费+管理费用（不含折旧） +物业管理成本。
注 2：运营净收益=运营收入（不含税） -成本费用、税金及附加，下同。
2022 年，数字产业园项目营业收入为 7,948.02 万元，其中租金收入为
5,363.58 万元，物业管理费收入为 2,584.44 万元。 2023 年，数字产业园项目营
业收入为 8,324.35 万元，其中租金收入为 5,664.91 万元，物业管理费收入为
2,659.44 万元。
2021 年较 2020 年收入增长约 2,180.69 万元，增长 38.44%，主要系 2020 年
受公共卫生事件影响，对中小企业租户租金减免三个月、减半三个月，导致当
年收入较少。 2021 年不再提供公共卫生事件减免政策，导致当年运营收入较
2020 年有较大幅度上升。整体来看，基础设施资产具备良好持续的经营能力，
收入具备稳定性。
数字产业园的现金流主要来源于入驻企业的租金及物业费收入，为市场化
运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入且收入全部来源于市场化租金及
物业管理费，因此数字产业园项目现金流具备独立性。
（2）基础设施项目租赁情况67
截至 2024 年 3 月 31 日，数字产业园项目的租赁情况见下表：
表 3-13：数字产业园项目的租赁情况
单位：元/平方米、平方米
项目 数值
平均月租金 42.65
平均月物业管理费 20.23
可租面积 142,512.01
已租面积 117,544.64
出租率 82.48 %
注：上述租金及物业管理费为含税口径，其中租金考虑免租期及租赁空闲期，并已剔除因公共卫生事件给
予中小企业的房租减免优惠的因素。
1）租赁合同签订情况
根据原始权益人提供的基础设施项目租赁台账并经核查确认，截至 2024 年
3 月 31 日，数字产业园项目涉及 112 个租户，在租房屋面积共计 117,544.64 平
方米。基金管理人对截至尽调基准日在租房屋相关的租赁合同进行了全面核查。
经基金管理人核查，被核查租赁合同均已有效签署，不存在应签署、未签
署的租赁合同，不存在实际出租情况与核查租赁合同约定不一致的情况。
截至 2024 年 3 月 31 日，数字产业园项目由原始权益人持有并对外签署租
赁合同，基于合同产生真实、合法的经营收入。根据原始权益人提供的基础设
施项目租赁台账并经核查确认，截至 2024 年 3 月 31 日，数字产业园租户 112
户，已完成换签 70 户，未完成换签 42 户。
综上所述，基金管理人认为，上述基础设施项目租赁合同合法、有效。
2）房屋租赁合同登记备案情况
根据原始权益人的确认，截至尽调基准日，基础设施项目部分房屋租赁合
同未办理登记备案手续。
根据《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房
屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）
主管部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者
租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁
登记备案的变更、延续或者注销手续。违反上述规定的，由主管部门责令限期
改正，单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。68
根据《民法典》第七百零六条规定，当事人未依照法律、行政法规规定办
理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。故，如不存在其他影响合同
合法有效性的情形，仅就房屋租赁合同未能及时进行租赁备案的情况，不会影
响房屋租赁合同的合法有效性，亦不会对基础设施项目房屋所有权及对应土地
使用权的认定造成实质性不利影响。
鉴于当前基础设施项目尚未完成租赁合同的换签，基金管理人将会在换签
完成后督促外部管理机构依法完成租赁合同备案相关手续。《运营管理协议》
生效后，根据《运营管理协议》的约定，外部管理机构有义务代表项目公司申
请并取得合法签订和执行经营合同所需的外部批准和登记（包括但不限于当地
主管部门要求的租赁备案登记），基金管理人有权对外部管理机构的履职情况
进行监督检查；如因未办理房屋租赁登记备案而给项目公司、基础设施基金造
成损失的，基金管理人有权要求外部管理机构作出相应的赔偿。
根据国家企业信用信息公示系统（www.gsxt.gov.cn）、国家市场监督管理
总局网站（http://www.samr.gov.cn/）、 “信用中国”网站（www.creditchina.gov.c
n）、中国裁判文书网（https://wenshu.court.gov.cn/）、中国执行信息公开网（ht
tp://zxgk.court.gov.cn/）和天津市住房和城乡建设委员会网站（https://zfcxjs.tj.go
v.cn/）的查询结果，并经原始权益人确认，截至尽调基准日，原始权益人未因
基础设施项目所涉房屋租赁合同的备案情况而被处以行政处罚或被追究相关责
任。
截至本尽职调查报告出具之日，换签工作正在进行中。根据《项目公司股
权转让协议》之安排，原始权益人承诺于数字产业园项目的不动产权人变更为
项目公司后尽其最大努力尽快完成租赁合同换签工作，将数字产业园项目范围
内租赁合同的出租人变更为项目公司（数字产业园）。考虑到部分租户内部决
策时间长、审批流程复杂等极端情况，原始权益人承诺租赁合同换签工作应当
在交割日后六个月内完成。在未完成全部租赁合同换签之前，原始权益人需通
过下述方式保障项目公司（数字产业园）的利益：①原始权益人需通过 EMS 快
递或邮件等合理方式就数字产业园项目产权变更、租赁合同出租人变更及租金
收款人的变更事项向未签署租赁合同补充协议的租户发送《租赁合同变更通知69
书》；②尽其最大努力保障项目公司（数字产业园）对租户的租金收取工作，
及时向租户催缴和收取租金，如租户于交割日后向原始权益人支付租金的，原
始权益人应当于收到租金后及时转付给项目公司（数字产业园）。
鉴于当前基础设施项目尚未完成租赁合同的换签，基金管理人将会在换签
完成后督促外部管理机构依法完成租赁合同备案相关手续。
3）房屋租赁合同承租人之提前解约情形约定
根据租赁合同，部分合同约定“非因法律规定或本合同约定，任何一方擅自
终止本合同，则应按三个月租金及三个月物业管理费的标准计算违约金，且本
违约金不免除违约方的其他违约责任和义务。 ”部分合同约定“租赁期间，乙方
不得中途退租、提前终止和解除合同，否则甲方收取的保证金不予退还。如保
证金不足弥补甲方损失的，双方协商解决。 ”
根据部分租赁合同的约定，租赁期间，出租方欲转让租赁房屋的，应提前
两个月通知承租方并保证转让后租赁合同继续履行，承租方具有同等条件下的
优先购买权；但出租方转让承租方租赁房屋所在的楼宇整栋时，承租方同意不
行使优先购买权。承租方不行使优先购买权的，应在接到出租方售房通知之日
起十五天内予以答复，不予答复则视为放弃优先购买权。
截至本尽调报告出具日，科工园公司已向全部享有优先购买权的数字产业
园项目承租人发出数字产业园拟重组至项目公司（数字产业园）名下，并将该
等项目公司 100%股权转让予本基金的通知，该等通知所载行权期限均已届满，
相关数字产业园项目承租人均未主张就数字产业园项目行使优先购买权。
科工园公司已经启动租约换签工作，新的换签协议中约定承租人不再享有
优先购买权。
（3）租户分布情况
数字产业园项目拥有多元化的租户基础。截至 2024 年 3 月 31 日，数字产
业园项目共有租户 112 个，租赁面积占比超过 10%的行业有科技行业、专业技
术行业和商务服务业。
1）租户行业分布
表 3-14：数字产业园项目租户行业分布情况70
单位：平方米；户
租户行业 租赁面积 面积占比 租户数量（户） 数量占比
科技行业 51,302.83 43.65% 31 27.68%
制造业 7,400.48 6.30% 8 7.14%
专业技术行业 28,335.91 24.11% 39 34.82%
商务服务业 15,329.80 13.04% 16 14.29%
建筑业 2,151.37 1.83% 2 1.79%
物业管理 1,239.93 1.05% 2 1.79%
资本市场服务 2,087.48 1.78% 2 1.79%
运输业 6,730.68 5.73% 7 6.25%
房地产业 1,381.01 1.17% 2 1.79%
批发零售业 1,585.15 1.35% 3 2.68%
已出租面积 117,544.64 100.00% 112 100.00%
2）前十大租户情况
截至 2024 年 3 月 31 日，数字产业园项目前十大租户情况如下表。
表 3-15：项目公司（数字产业园）前十大租户情况
单位：平方米、年
序号 承租方 租赁面积 租赁期限
租赁日期
起始日期 终止日期
1 租户1 23,260.46 5.00 2020/3/10 2025/3/9
2 租户2 5,724.78 1.08-10.0 2023/12/12
（2023/6/16）
2025/1/11
（2033/6/15）
3 租户3 5,687.63 5.49 2020/12/1 2026/5/31
4 租户4 5,471.11 2.00-5.58 2019/9/1（2034/4/1） 2025/3/31
5 租户5 4,872.09 2.00 2023/1/1 2024/12/31
6 租户6 4,323.76 5.00 2021/11/1 2026/10/31
7 租户7 3,962.41 5.00 2023/12/20 2028/12/19
8 租户8 3,720.03 3.50-5.00 2023/7/1
（2024/1/1）
2026/12/31
(2028/12/31)
9 租户9 3,140.72 2.00 2023/8/1 2025/7/31
10 租户10 2,912.64 1.92 2023/3/1 2024/2/29
根据原始权益人提供的历史合同，前 10 大租户的平均租赁期限为 4.71 年，
租赁面积占已出租面积的 53.66%。其中租户 8 为 2023 年末第 6 大租户，因
2024 年起该租户将一部分租赁面积拆分后由其下游关联方井芯微电子技术（天
津）有限公司承租，导致其合同面积减少，合并承租面积未发生变化。
3）租户租赁面积占比情况
截至 2024 年 3 月 31 日，数字产业园项目租户租赁面积占比情况如下图：
表 3-16：租户租赁面积示意图71
其中，租赁面积占比在 10%以上的租户为 1 户，租赁面积占比在 4%-10%
的租户为 4 户，租赁面积占比在 3%-4%的租户为 3 户，租赁面积占比在 2%-3%
的租户为 5 户，租赁面积占比在 1%-2%的租户为 13 户，剩余租户租赁面积占
比均在 1%以下，整体收入来源较为分散。、
（4）租赁期限
数字产业园项目已签租约中占比 17.99%的租户剩余租期小于 1.0 年（含 1.0
年）， 41.65%的租户剩余租期为 1.0-2.0 年（含 2.0 年）， 25.04%的租户剩余租
期为 2.0-3.0 年（含 3.0 年）， 4.08%的租户剩余租期为 3.0-4.0 年（含 4.0 年），
5.60%的租户剩余租期为 4.0-5.0 年（含 5.0 年）， 5.64%的租户剩余租期大于
5.0 年。
截至 2024 年 3 月 31 日，数字产业园项目未来到期的租约情况如下：
表 3-17：项目公司（数字产业园）未来租约到期情况
单位：平方米、 %
到期日 租约到期的出租面积 到期租约占已出租面积的百分比
2024/12/31 21,144.78 17.99%
2025/12/31 48,956.04 41.65%
2026/12/31 29,432.83 25.04%
2027/12/31 4,791.01 4.08%
2028年及以后 13,219.98 11.24%
（5）关联方租户情况
截至 2024 年 3 月 31 日，数字产业园项目仍处于有效租赁期限内的关联租
户有 9 个，关联方租户明细如下。72
表 3-18：项目公司（数字产业园）关联方租户情况
单位：平方米、元/平方米/月、万元
租户 租约面积 占已出租面积的百
分比 合同租金 物业费 合同 2024 租赁收入占比 年 1-3 月
天津经济技术开发区融信产业
园管理有限公司 762.77 0.65% 54.75 19.47 0.71%
天津逸仙科学工业园国际有限
公司 680.50 0.58% 54.75 19.47 0.63%
天津经济技术开发区微电子工
业区总公司 700.51 0.6% 54.75 19.47 0.65%
天津经济技术开发区现代产业
区开发建设有限公司 785.63 0.67% 54.75 19.47 0.73%
天津开发区慧谷投资发展有限
公司 595.16 0.51% 54.75 19.47 0.55%
天津泰达产业园管理有限公司 340 0.29% 54.75 24.33 0.26%
天津泰达科技工业园有限公司 2,448.00 2.08% 54.75 24.33 2.42%
北塘湾（天津）科技发展有限
公司 1,492.32 1.27% 54.75 19.47 1.06%
合计/平均 7,804.89 6.64% 53.93 21.21 7.01%
关联方租户中的天津泰达科技工业园有限公司即为基础设施项目原始权益
人。科工园公司注册地址即在数字产业园内，承租面积 2,448 平方米，为自用
办公使用， 2019-2022 年未收取租金， 2023 年基础资产重组至项目公司后，租
金价格根据租约按照 54.75 元/平方米/月执行，基本符合市场水平；其余租户均
为国资公司直接或间接参控股企业，其承租的物业主要用于自用办公，承租面
积相对较小， 2021 年承租至今租金按照市场水平（54.75 元/平方米/月）执行。
关联方承租面积合计 7,804.89 平方米，占基础设施项目已租面积的 6.64%，
占当期基础设施项目收入的 7.01%，因此基金管理人认为上述关联方租赁情况
对基础设施项目运营独立性和稳定性不构成重大影响。
天津泰达科技工业园有限公司即为基础设施项目原始权益人，本基础资产
为原始权益人注册地及办公地，基础设施资产划转至项目公司（数字产业园）
后按照租赁合同约定支付租金和物业管理费。其余关联租户均为根据其经营需
要，自主承租基础设施资产的物业用于自用办公，并按照市场租金水平执行租
约，上述相关交易延续至基础设施基金存续期间，基金管理人认为上述关联交
易具备合理性、公允性。
（6）租金水平
表 3-19： 2020 年-2023 年 12 月末历史平均月租金、月物业管理费
单位：元/平方米/月
类型 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年73
合同租金 52.98 52.73 52.10 52.12
合同物业管理费 23.99 22.91 22.80 22.77
实际租金 39.33 46.57 44.21 42.46
实际物业管理费 16.20 19.53 19.70 19.55
注 1：上述租金及物业管理费均为含税，其中租金已剔除因公共卫生事件给予中小企业的房租政策性减免
因素。
注 2：合同租金是指合同签约租金收入/签约合同面积（剔除未产生收益的配套设施面积、孵化器面积）。
注 3：合同物业管理费是指合同签约物业管理费收入/签约合同面积（剔除未产生收益的配套设施面积）。
注 4：实际月租金是指实际租金收入/签约合同面积，实际月物业管理费是指实际物业管理费收入/签约合
同面积；实际租金及实际物业管理费考虑免租期、换租空闲期以及配套设施实际无产生租金收益等因素。
2020 年至 2023 年，数字产业园项目合同签约月平均租金分别为 52.98 元/
月/平方米、 52.73 元/月/平方米、 52.10 元/月/平方米和 52.12 元/月/平方米， 2021
年、 2022 年和 2023 年相比上期增长率分别为-0.47%、 -1.19%和 0.04%。在 2021
年和 2022 年出现小幅度下滑，随着 2023 年上半年公共卫生事件结束，签约租
金水平略有恢复。合同签约月平均物业管理费分别为 23.99 元/月/平方米、 22.91
元/月/平方米、 22.80 元/月/平方米和 22.77 元/月/平方米， 2021 年、 2022 年和
2023 年分别同比增长-4.50%、 -0.48%和-0.12%。合同签约月平均物业管理费呈
下降趋势，主要是公共卫生事件期间为了吸引租户入驻，合同签约物业管理费
略有优惠。
2020 年至 2023 年，数字产业园项目考虑免租期、换租空闲期以及配套设
施实际无产生租金收益等因素，实际月平均租金分别为 39.33 元/月/平方米、
46.57 元/月/平方米、 44.21 元/月/平方米和 42.46 元/月/平方米， 2021 年、 2022
年和 2023 年分别同比增长 18.41%、 -5.07%和-3.96，实际月平均物业管理费分
别为 16.20 元/月/平方米、 19.5 元/月/平方米、 19.70 元/月/平方米和 19.55 元/月/
平方米， 2021 年、 2022 年和 2023 年分别同比增长 20.56%、 0.87%和-0.08。
2020 年较 2021 年实际月平均租金、月平均物业管理费水平较低是因为对 2020
年入驻的核心租户，如腾讯、中海油等核心大租户给与了较长的免租期。 2022
年-2023 年，数字产业园项目为了克服公共卫生事件影响吸引租户入住，给予了
更多新入租户免租期优惠政策，实现了公共卫生事件期间出租率逆势提升，但
也导致了 2022 年-2023 年期间实际平均租金水平的下降。
数字产业园项目在经开区所处地理位置优越、公共交通便利、商业及生活
配套齐全、物业昭示性较强、市场知名度较高，在区域内的租赁市场上具有一74
定的议价能力，租金水平处于市场合理范围内。园区及物业运营维护状况良好，
运营管理及物业服务完善，物业管理费在同区域处于较高水平。
（7）出租率
数字产业园自运营以来，整体出租率稳步提升。近三年出租率持续增长有
一定的历史原因。天津港 812 大爆炸后，经开区管委会大力推动经开区东区园
区整体环境的恢复工作，数字产业园及产发集团所辖楼宇资产快速维修恢复生
产经营，为企业经营带来了信心， 2024 年 5 月 31 日出租率达到 83.19%。
表 3-20：数字产业园项目出租率
时间 2024 年 5 月 2024 年 3 月 2023 年 2022 年 2021 年
出租率 83.19% 82.48% 83.02% 80.20% 72.16%
2023 年，数字产业园系经开管委会重点督导主题园区建设区域，要求原始
权益人围绕主导产业做优数字产业园，着力提升主题园区质效。一是 2023 年以
来经开区经济发展态势持续向好，多项经济指标两位数或翻倍增长，新引入投
资项目集中在 10 亿级以上，聚焦新兴产业和前沿领域，为发展提供有力支撑；
二是“双城”战略使经开区享受更多资源倾斜；三是原始权益人超 200 万平方米
的载体资源可实现迁徙共享；四是今年以来，尤其是突发公共卫生事件消退之
后，储备意向租户数量足、质量好。
出租率持续增长的支撑条件有：
1）现有租户稳定性
经与外部管理机构访谈了解到，入园的主体客户比较稳定，并且基本形成
了成熟稳定的合作关系。其中前 10 大核心租户租赁面积超过出租面积的
53.66%。特别是近三年前 30 大租户基本保持稳定，产业集群效果逐渐显现，未
发生租户大规模退租的情况。 2022 年，园区内有小部分企业退租，但腾讯数码、
唯捷创芯、中海油系相关单位、川崎机器人、智慧工厂、聚芯光禾等企业发展
势头良好，如唯捷创芯成功在科创板上市，对整个数字产业园影响力的提升能
够起到积极作用，看出多数租户已经是多次续约，建立了良好稳定的合作关系。
2）项目产业集群效应，吸引更多潜在头部企业入驻
按照原始权益人 “一楼一特色”既定规划，数字产业园 1 号楼，建设以腾讯75
数码为领头企业的互联网信息服务集群；数字产业园 2 号楼，建设以 NDSC 信
创中心和唯捷创芯为领头企业的集成电路设计汇聚区；数字产业园 3 号楼，建
设以天津市滨海新区环境创新研究院为领头企业的数字环保产业和碳数据中心；
数字产业园 4 号楼，建设以中软卓越为领头企业的产业服务主题楼宇；数字产
业园 5 号楼，建设以超算中心上下游的中小企业集群；数字产业园 6 号楼，建
设以川崎机器人和智慧工厂为领头企业的智能制造主题楼宇；数字产业园 7 号
楼，试点数字经济军民融合发展新业态；数字产业园 8 号楼，重点升级孵化空
间的运营管理，吸引热门产业头部企业入孵，并以物流贸易等基础配套服务形
成中小企业集群。
数字产业园中“一楼一特色”的规划体现了产权方清晰业态定位，该定位吸
引了各楼主力租户上下游企业入驻，出租率得到稳步提升。
3）项目区域优势及同类项目出租率情况
数字产业园项目所在区域是滨海新区核心的产业板块，是滨海新区目前基
础配套完善、创新创业活跃、产业集群密集、经济规模最大的产业板块。受到
公共卫生事件的影响，近两年来开发区研发办公类产业园项目出租率在 50%-
85%，其中天大科技园、生物医药研发大厦、高科技园一期二期等凭借优越的
交通条件以及较高的产业聚集度，出租率平均在 82%-94%之间。随着开发区区
域整体规划及产业发展向着利好方向进行，区域认可度不断增加，开发区产业
政策扶持力度较大，伴随租户逐步优化、运营水平不断提升，区域内产业类物
业出租率持续增长。
4）项目外立面改造及装修提升对租户有吸引力
2023 年年初原始权益人开始对数字产业园外立面进行修复改造，已于 2023
年 8 月底完工，提升了项目整体使用功能以及美观度，吸引更多企业入驻园区。
（8）基础设施项目物业管理情况
1）物业管理
根据原始权益人与豪之英不动产管理集团有限公司于 2023 年 5 月 1 日签订
的《物业管理委托合同》，科工园公司委托豪之英不动产管理集团有限公司作
为数字产业园项目 1-8 号楼（7 号楼除外）的物业管理方，委托期限自 2023 年76
5 月 1 日起至 2024 年 6 月 30 日止。
根据原始权益人与中航物业管理有限公司于 2022 年 4 月 25 日签订的《物
业管理委托合同》，科工园公司委托中航物业管理有限公司作为数字产业园 7
号楼的物业管理方，委托期限自 2022 年 4 月 1 日起至 2024 年 6 月 30 日止。
数字产业园项目物业管理费收入的合同签署方为项目公司与在租租户，物
业管理费随租户租金由租户支付至项目公司监管账户中。数字产业园项目物业
管理费支出的合同签署方为项目公司与豪之英不动产管理集团有限公司、中航
物业管理有限公司，并由项目公司根据合同据实通过监管账户向两家物管公司
支付物业管理费。根据上述物业管理委托合同基础设施项目物业管理相关收费
标准如下：
表 3-21：物业管理相关收费标准
楼栋 类型 物业管理费 合计
（万元/月） （万元/年）
数字产业园1-8号楼（7号楼除外） 研发办公 75.41 904.98
数字产业园7号楼 研发办公 14.41 172.93
注：上述均为含税价。
物业管理相关费用事项均在原始权益人与各租户签订的租赁合同中进行约
定，原始权益人未与各租户单独签署物业管理合同。
2）资本性支出
根据基础设施资产的历史大修支出记录， 2019-2023 年大修支出共计 560.29
万元，平均每年支出 112.06 万元；若剔除 7 号楼的定向招商和特殊改造需求的
非经常性因素， 2019-2023 年大修支出共计 285.90 万元，平均每年支出 57.18 万
元。 7 号楼的改造需求属于定向招商，原始权益人对于其正常生产活动进行了
硬件支持，但属于非经常事项。
2020-2023 年，数字产业园平均运营收入约为 7,449.64 万元，不考虑特殊改
造需求的情况下，平均大修支出占运营收入的比例为 0.77%；另外，数字产业
园于 2023 年 3 月-9 月对外檐等进行了提升改造，减轻项目未来在大型维修改造
的负担，故综合考虑数字产业园项目历史运营情况、竣工日期、可比产业园大
修支出的市场水平，数字产业园项目设定资本性支出为不含税年运营收入的
1.0%合理。77
综合考虑数字产业园项目历史运营情况、竣工日期、可比产业园大修支出
的市场水平，数字产业园项目存续期设定的资本性支出为年运营收入（不含增
值税）的 1%。除项目方承担的大修支出外，物业公司也将承担日常的维修支出，
该部分支出由物业独立核算，该部分费用支出全部包含在项目公司（数字产业
园）支付与物业管理公司的物业管理费中。此外，原始权益人已于 2022 年 12
月至 2023 年 8 月对园区外檐、门窗进行维修改造，改造后建筑外檐整体协调，
提升了园区整体形象。截至本尽调报告出具日施工总包单位已完成现场施工工
作，施工费用全部由原始权益人承担，并不计入评估资产组中。
（9）历史收缴率
表 3-22：数字产业园 2020-2023 年租金、物业管理费历史收缴率1情况
单位：万元/%
年份 2023年 2022年 2021年 2020年
实缴租金、物业管理费 8,126.48 7,948.54 7,936.79 5,622.16
当期收入 8,787.06 8,371.27 8,269.14 5,975.67
收缴率 92.48% 94.95% 95.98% 94.08%
注 1：统计截止日为 2023 年 12 月 31 日
注 2：为含税租金
数字产业园项目租金支付方式以转账支付为主，租金支付的频次以月度、
季度及半年度为主。
根据历史租金收缴率水平，按照各年度应收租金和物业管理费最终收取实
际情况，截至 2023 年 12 月 31 日，数字产业园项目 2020 年至 2023 年租金和物
业管理费历史收缴率分别为 94.08%、 95.98%、 94.95%和 92.48%，平均收缴率
为 94.37%。
过往三年数字产业园租金收缴率维持在九成左右，主要是因为入园企业涉
及科技型初创企业、中小企业等，抵抗风险能力尤其是公共卫生事件期间的抗
风险能力较差，出现租金逾期支付甚至无力支付的情况。
对于发生租金逾期的租户，主要采取以下措施：对于发生逾期租金的客户
发送租金逾期通知书，告知其逾期违约的风险，并可动用押金或者保证金抵扣
1 收缴率=1-截至统计时点对应期间尚未回收的资产运营收入/对应期间租赁合同等协议中约定的应收资产
运营收入；其中，对应期间租赁合同等协议中约定的应收资产运营收入为扣减政策性减免因素的应收运营
收入。78
当期租金，并要求客户限期补齐押金或保证金；对于押金、保证金不足抵扣当
期租金的，按照协议按照日万分之五收取合同违约金；对于一定期限内仍无法
支付租金的，执行单方解除合同条款，要求其限期退租并腾退房屋，并支付违
约金；对于经营困难无力支付的租户，要求其限期腾退，并采取资产保全、法
律诉讼等强制性措施。
另外，对于存在享受投资兑现政策的租户在 2022 年已由“政府向园区支付”
调整为“政府向企业支付，企业支付租金”的模式，租户将按照合同执行，后续
不会再出现因政府兑现政策延迟导致租户租金延迟支付的情况。
针对可能发生的租金欠缴情况，基金管理人和外部管理机构已制定合理有
效的缓释措施，包括严格执行租金预付及租赁保证金制度、租金催收制度，明
确基金管理人对外部管理机构收缴工作的监督机制，设置与租金回收情况挂钩
的运营管理费收费安排，以及外部管理机构及原始权益人对租金收缴率考核指
标的补足机制，多维度促进外部管理机构加强日常催收管理等。此外，对于应
收账款的质量亦作出相关考核要求，如坏账达到一定金额的，按照比例扣减运
营管理费用，以促使外部管理机构勤勉尽职提高项目租金收缴率。
（10）享受投资兑现政策的租户情况
截至 2024 年 3 月末，尚在租赁期内享受投资兑现政策的租户两户，分别为
租户 A 和天津市滨海新区信息技术创新中心，具体情况如下：81
表 3-23：截止 2024 年 3 月末享受投资兑现政策的租户基本情况
单位：元/日/平方米、平方米
租户 租约期限
租金价格 租赁面积 投资奖励兑现政策情况
租金 租金支付安排 《投资协议》相关条款
单价
物业费
单价
2023 年度租
赁收入占比 租赁面积 面积占比2 政策兑现金额 （含税） 补贴 期限
租户 A 2020.3.10-
2025.3.9 1.61 0.80 15.92% 23,260.46 11.31%
2025 年合同到期前
享受 5 年免租金、
免物业优惠，合计
补 贴 金 额 约
10,230.53 万元
5 年 物业费和租赁费由承租人每年年初向
业主方支付。
2018 年 2 月 8 日天津经济技术开发区管委
会与中央某科研院所签署《创新中心合作
协议》 ，约定“自场地装修完成交付实
用，创新中心租赁 7 号楼之日起，给予创
新中心五年免租金和物业费的扶持”。
天 津 市
滨 海 新
区 信 息
技 术 创
新中心
2023-7-1-
2026-12-31 1.80 0.80
3.48%
1,232.92
2.97%
投资政策奖励已于
2021 年到期 /
按月支付。周期租金、物业管理费以
每壹个月为一个支付周期,承租人应于
上一支付周期届满后 15 日内支付下
一支付周期的租金、物业管理费。
2018 年 9 月天津经济技术开发区管委会与
天津市滨海新区信息技术创新中心签署
《框架协议补充协议》，约定“开发区管
委会给予创新中心 2 层 1,465.66 平方米继
续免收租金 3 年支持（不包含物业费），
自 2018 年 7 月 20 日至 2021 年 7 月 19 日
止；创新中心意向增加选址 2 号楼 4 层办
公场地约 3,500 平方米，签订 5 年租赁合
同，给予前 3 年免收租金支持（含物业
费 ） ，优惠期至 2024 年 3 月 ；以上房
租、物业、装修等由产权方向管委会申请
财政补贴”。
2023-7-1-
2026-12-31 1.80 0.80 3,487.29
2024 年 4 月 1 日前
享受 3 年免租金、
物业优惠，补贴金
额约 992.83 万元
3 年
按月结算，根据 2018 年 9 月，天津
经济技术开发区管委会与天津市滨海
新区信息技术创新中心签署的《框架
协议补充协议》，自 2021 年 4 月 1 日
至 2024 年 3 月 31 日止乙方免缴租
金、物业费。
周期租金、物业管理费以每壹个月为
一个支付周期,承租人应于上一支付周
期届满后 15 日内支付下一支付周期
的租金、物业管理费。
2 面积占比=租户租赁面积/数字产业园可租赁面积。83
租户 A 为滨海新区、天津经开区重点招商引资客户，根据 2018 年 2 月 8 日
天津经济技术开发区管委会与中央某科研院所签署的租户 A 合作协议，约定“自
场地装修完成交付使用，租户 A 租赁 7 号楼之日起，给予租户 A 五年租金和物
业费的扶持”，政策优惠期为 2020 年 3 月至 2025 年 3 月，其租赁场地租金的实
际来源于政府招商引资的政策兑现，属于经开区科技局招商引资的专项预算，
2023 年度基础设施项目对该租户的租赁收入为 1,942.57 万元，占入池资产收入
的 15.92%。
天津市滨海新区信息技术创新中心为滨海新区、天津经开区重点招商引资
客户， 2018 年 9 月天津经济技术开发区管委会与天津市滨海新区信息技术创新
中心签署框架协议补充协议，约定“开发区管委会给予创新中心 2 层 1,465.66 平
方米继续免收租金 3 年支持（不包含物业费），自 2018 年 7 月 20 日至 2021 年
7 月 19 日止，政策兑现期满后客户正常续租并缴纳租金； 2021 年 4 月意向增加
选址 2 号楼 4 层办公场地约 3,500 平方米，签订 5 年租赁合同，给予前 3 年免收
租金支持（含物业费），优惠期至 2024 年 3 月；以上房租、物业、装修等由产
权方向管委会申请财政补贴”。现已调整付租方式为管委会向承租方兑现优惠政
策，承租方向产权方按照租赁协议支付租金，政策优惠期至 2024 年 3 月末，其
租赁场地租金的实际来源于政府招商引资的政策兑现，属于经开区科技局招商
引资的专项预算， 2023 年度基础设施项目对该租户的租赁收入为 424.28 万元，
占入池资产收入的 3.48%。
根据 2018 年 2 月天津经济技术开发区管委会与中央某科学院签署的《创新
中心合作协议》、 2018 年 9 月天津经济技术开发区管委会与天津市滨海新区信
息技术创新中心签署的《框架协议补充协议》，租户享受的补贴优惠由经开区
管委会与租户之间的投资奖励政策兑现，与租户和项目公司之间的租赁合同的
履行不互为必要条件，投资奖励政策兑现的政府补贴与租金无对应关系，即承
租人按照市场化租约承担租金支付义务。
经基金管理人核查，上述租户的付租方式已调整为由承租方向产权方按照
租赁协议支付租金。享受投资奖励政策的租户按照其与经开区管委会签署的投
资协议通过经开区科技局系统自主申报兑现方案。经开区管委会于 2023 年 6 月84
2 日召开关于政策兑现支付路径等相关工作会议，会议明确今后补贴兑现工作
于每季度结束后的次月进行申请，财政局与科技局应协商兑现资金预算安排，
确保政策兑现资金在通过审批后能及时拨付。
（11）国家孵化器政策情况
数字产业园于 2021 年获得《2020 年度国家级科技企业孵化器评定优秀（A
类）》奖项，将 8 号楼 2 层有 1,831.24 平方米租赁面积作为孵化器办公对外出
租，截至本招募说明书出具日， 8 号楼 2 层孵化器办公中已出租面积 1,375.58 平
方米，空置面积 455.66 平方米，具体出租情况如下：
表 3-24：孵化器项目实际租约基本情况
单位：平方米；元/平方米/月
单元 租户 面积 起租日 到期日 月租金
8201-1 租户 1 54.57 2023-5-1 2024-5-31 0
8201-2、
8201-3 租户 2 172.42 2022-6-1 2024-5-31 0
8201-4 租户 3 61.11 2022-7-16 2024-5-31 0
8201-5 租户 4 122.23 2022-7-16 2024-5-31 0
8201-6 租户 5 67.66 2024-1-26 2027-1-25 0
8201-8 租户 6 128.78 2022-7-1 2024-5-31 0
8201-9、
8201-10 租户 7 91.70 2022-6-1 2024-5-31 0
8201-15 租户 8 48.50 2024-3-1 2025-2-28 0
8201-17 租户 9 48.02 2022-10-1 2024-5-31 0
8201-20 租户 10 45.84 2022-6-1 2024-5-31 0
8201-21 租户 11 45.84 2023-11-1 2024-5-31 0
8201-23 租户 12 56.75 2023-11-1 2025-5-31
2024 年 5 月 31 日（含）前
不收取租金， 2024 年 6 月 1
日起收取 54 元的平均月租金
8201-22 租户 13 56.75 2022-7-10 2024-5-31 0
8201-26 租户 14 78.58 2023-6-1 2025-10-31
2024 年 5 月 31 日（含）前
不收取租金， 2024 年 6 月 1
日起收取 54 元的平均月租金
8201-27 租户 15 144.05 2022-6-1 2024-5-31 0
8201-28-
A 租户 16 152.78 2023-12-1 2024-11-30
2024 年 5 月 31 日（含）前
不收取租金， 2024 年 6 月 1
日起收取 54 元的平均月租金
合计 1,375.58 - - -
截至 2024 年 3 月 31 日，孵化器项目未产生租金收入，租金占数字产业园
项目租金收入的 0%；孵化器项目可租面积为 1,831.24 平方米，占数字产业园项85
目可供租赁面积的 1.28%；孵化器已出租面积 1,375.58 平方米 ，空置面积
455.66 平方米，租户数量为 16 户。孵化器项目的主要租户行业为科技行业，其
中，第一大租户的租赁面积仅为 172.42 平方米，租赁面积超过 100 平方的租户
仅有 5 户，其余租户租赁面积均在 100 平方米以下，租赁面积占数字产业园可
供租赁面积较小。
为响应经开区管委会政策及要求，孵化器办公不收取租金；本次评估对
1,831.24 平方米中已签约的租户按照租约约定计算，空置部分及租约期外按照
免租金计算不计入估值。原始权益人承诺未来享受孵化器租金减免扶持政策的
物业面积不超过现有的 1,831.24 平方米。
（12）基础设施资产的配套设施
截至 2023 年 12 月 31 日，基础设施资产数字产业园的主要配套设施如下：
表 3-25：数字产业园项目主要配套设施情况
配套类型 租户 起租日 到期日 租约面积 历史租金
食堂
领航酒店管
理（天津）
有限公司
2023/6/16 2033/6/15 4,798.78 0.00
健身房
融飞（天
津）信息咨
询有限公司
2023/8/1 2033/7/31 1,839.13 0.00
科技展厅 不计入可租面积
数字产业园初始规划将位于 4 号楼的一层空间设计为园区配套职工食堂。
该区域于投入之初，与天津亚惠快餐有限公司达成合作，委托其负责餐厅整体
运营管理。 2023 年初，亚惠快餐公司合同即将到期，通过公开招募形式选取新
合作商，创新合作经营模式，对数字产业园职工食堂进行升级更新。经第三方
招标代理机构实施，最终领航酒店管理（天津）有限公司中标获取数字产业园
美食广场合作经营权。
领航酒店管理（天津）有限公司经营园区配套餐厅，租赁面积 4,798.78 平
方米，租赁合同期采用“5+5”方式，即自 2023 年 6 月 16 日至 2033 年 6 月 15 日
期间，双方合作经营，自合同签订之日起至 2024 年 12 月 31 日期间，双方不进
行分成；自 2025 年 1 月 1 日起至合同签订之日满 5 年止，出租人按餐厅营业额
2%收取提成费；自合同签订之日起第六年至满十年止，出租人按餐厅营业额
3%收取提成费。86
数字产业园 5 号楼与 6 号楼间，于 2014 年增建连廊进行两栋楼宇的链接互
通，面积约 945 平米。因此连廊空间配套等受限，不具备实际办公条件，设计
规划为园区科技展厅，但入区企业多为实际生产经营，非展销类企业，且不具
备承租企业自设展厅的使用需求。该处连廊使用频率较低，于 2019 年调整为运
动中心，改造为篮球馆及羽毛球馆，园区众多企业员工于此打球健身，并沿用
至今。 2023 年，与专业第三方健身经营单位融飞（天津）信息咨询有限公司达
成合作，于 2023 年 6 月签订协议，使用该连廊打造园区职工健身中心。
融飞（天津）信息咨询有限公司为园区配套健身房，租赁面积 1,839.13 平
方米，租赁合同期采用“5+5”方式，即自 2023 年 8 月 1 日至 2033 年 7 月 31 日，
双方合作经营，自合同签订之日起至 2024 年 12 月 31 日，双方不进行分成。自
2025 年 1 月 1 日起至合同签订之日满 5 年止，出租人按健身房营业额 5%收取提
成费。自合同签订之日起第六年至满十年止，出租人按健身房营业额 8%收取提
成费。
科技展厅为园区入驻企业提供产品展示、品牌宣传服务，不计入可租面积。
美食广场和健身中心运营较为专业，且属于特种经营行业。原始权益人自
2023 年初，通过充分调研、分析及与合作意向单位洽商，如以出租场地的自行
经营模式下，承租单位无法实现正常盈利，也无法保证园区配套的服务质量，
故最终经公司研究决定，通过公开招募形式选取新合作商，创新合作联营的经
营模式，对数字产业园职工食堂和健身中心进行升级更新。
领航酒店公司负责对 4 号楼一层职工食堂进行提升改造，包括但不限于食
堂内部装修、厨房操作间改造、设施设备更换、美食档口设置、增上超市等售
卖，双方合作分成比例按照营业额提取，且全部经营收入由运营管理机构收取
和管控，收入分配方案为前 5 年由运营管理机构提取营业额的 2%、后 5 年 3%，
且全部运营成本由承租人承担。考虑领航酒店公司实施提升改造投入超过 300
万元，故给予自合作期开始前 18 个月的扶持期，不进行收入分配，自 2025 年
起提取收入分成。经模式调整，整体成效显著，就餐环境得到提升，各美食档
口、自助餐、商务单间、便利超市等全部投入使用，得到入区企业员工好评。
自 7 月底试运营一个月后，营业额大幅提升，已达到日均客流量 1,200 至 1,30087
人，月营业额超过 40 万元，达到预期水平。随着园区出租率提升、人员增长，
及外部客流导入、外面配送增加、商务团餐等规模扩大，预计年均营业额不低
于 600 万元，收入分成净收益约 12 万至 18 万元。
健身中心参照美食广场的联营的经营模式，给予租户一定的经营缓冲期，
自合同签订之日起至 2024 年 12 月 31 日，双方不进行分成。自 2025 年 1 月 1
日起至合同签订之日满 5 年止，由运营管理机构按健身房营业额 5%收取提成费。
自合同签订之日起第六年至满十年止，按健身房营业额 8%收取提成费。
由于上述两个园区配套为联营合作模式，约定在经营中进行利润分成，但
其收益均存在不确定性，出于谨慎性原则考虑，本次评估未计入上述两个园区
配套可能产生的租金收益。
（13）欠缴租金租户情况说明
目前数字产业园项目存在 1 户租户（租赁面积 3,140.72 平方米）由于历史
原因存在欠缴租金的情形，以及存在为其无偿预留约 4,800 平方米备用面积的
情况 ，上述租金欠缴租户承租数字产业园 3 号楼 3101、 3201 房间 ，共计
3,140.72 平米，用途为研发办公用房，租期为 2020 年 8 月 1 日至 2025 年 7 月
31 日，根据入驻时原始权益人与其商业谈判为其预留 3 层、 4 层满足其未来业
务拓展需要。经管理人调查，该租户月租金水平为 54.75 元/平/月，为市场化运
营的租户。该租户入驻后由于上级单位未能及时拨付经营款项、自主盈利能力
偏弱等主客观原因，导致其业务开展受到较大影响，日常收入无法支付到期房
屋租金。管理人已与原始权益人进行沟通，将采取以下缓释措施解决上述问题：
1）管理人在基金财产交割时，不将此类质量不高的应收账款并入基金财产，
由原始权益人向欠租租户进行历史租金的收缴，历史租金欠缴不影响基金财产
的安全。
2）本基金成立后管理人将严格按照租约合同履行双方权利义务。若承租方
逾期欠缴租金等费用超过 2 个月的，项目公司有权单方面解除合同并收回房屋，
承租方需按照剩余租期租金总额的 20%支付项目公司损失，并按照房屋欠缴租
金、物业费金额的万分之五收取违约金。
3）无偿预留的备用面积评估时按照空置面积，在未实现出租产生收益前不88
计算空置期间的收益及估值。
4）租户违约执行清退的，虽然会影响资产的收入，但在本基金的可供分配
现金测算中，已经将该租户作为无法收回的租金租户进行了考量，未来并不影
响本基金的现金分派。
5）一旦该租户提前退租或清退，会产生出租率下滑风险。运营管理机构已
积极储备 3 号楼的适租租户，不再预留三层、四层给现有租户备用，目前已有
多家意向企业洽谈拟整租 3 号楼，可有效缓释租户退租的风险和影响。 3 号楼
一层、二层腾退后，可抓紧引入新的高质量租户，进一步提高资产收益水平。
（14）其他
截至本尽调报告出具之日，基金管理人未发现数字产业园存在项目运营的
投资强度、产出强度和税收强度等经济指标约束和相关承诺，亦未发现基金在
存续期间以及清算时存在基础设施项目限制转让的风险。
2、大陆汽车厂房产业园经营管理情况
（1）基础设施项目收入情况
大陆汽车厂房基础设施项目为研发办公和厂房组合型产业园区资产，主要
运营及盈利模式为对外出租和运营管理，其收入来源于出租自有物业收取的租
金。截至 2024 年 3 月 31 日，大陆汽车厂房项目的收入全部为租金收入。大陆
汽车厂房项目报告期内的收入情况详见下表：
表 3-26：大陆汽车厂房项目近三年一期收入收入情况
单位：万元
科目 2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
租金收入（不含税） 969.85 100% 3,879.40 100% 3,879.40 100% 3,256.52 100%
成本费用、税金及附加 207.93 665.42 629.41 555.75
运营净收益 761.92 3,213.98 3,249.99 2,700.77
注 1：成本费用、税金及附加=税金及附加+维修费+保险费+管理费用（不含折旧） +物业管理成本
注 2：运营净收益=运营收入（不含税） -成本费用、税金及附
大陆汽车厂房项目 2020 年至今收入均较为稳定， 2021 年收入略有下降主
要是增值税税率在 2021 年发生变化所致， 2022 年收入增加主要是四期研发中
心投运起租收入增加所致。因大陆汽车厂房签署长期租约，未来租约期内收入
将比较稳定。整体来看，基础设施资产具备良好持续的经营能力，收入具备稳89
定性。
大陆汽车厂房的现金流主要来源于入驻企业的租金收入，为市场化运营产
生，不依赖第三方补贴等非经常性收入且收入全部来源于市场化租金，因此大
陆汽车厂房项目现金流具备独立性。
（2）基础设施项目租赁情况
截至 2024 年 3 月 31 日，大陆汽车厂房项目的租赁情况见下表：
表 3-27：大陆汽车厂房的租赁情况
单位：平方米、万元、年
序 号
承租
方 租赁位置 可租赁面积 已出租面积 合同计租面 积 租赁期 限 起始日期 租赁日期 终止日期
1
租户
B
一期及扩
建厂房 30,001.28 30,001.28 28,288.60 19.5 2013/1/1 2032/6/30
2 三期厂房 24,581.15 24,581.15 36,681.643 15.0 2017/7/1 2032/6/30
3 研发中心 8,651.18 8,651.18 8,651.18 20.0 2022/1/1 2040/6/30
1）租赁合同签订情况
根据原始权益人提供的基础设施项目租赁台账并经核查确认，截至 2024 年
3 月 31 日，大陆汽车厂房项目仅有 1 个租户，在租房屋面积共计 63,233.61 平方
米。基金管理人对截至招募说明书出具之日在租房屋相关的租赁合同进行了全
面核查。
根据租户 B 租赁合同， 2006 年 8 月 31 日签署的《一期租赁合同》显示租
赁面积为 26,299.72 平方米，之后由于承租方生产经营需要，产权方对一期建筑
物进行改扩建，并于 2012 年 12 月 28 日签署的《一期补充协议》显示一期及扩
建厂房（实际为一、二期）建筑物租赁面积合计 28,288.60 平方米； 2017 年 3 月
22 日签署《二期厂房租赁合同》（实际为三期）租赁面积为 36,681.64 平方米
（此租赁面积乃三期厂房所占用之土地使用权面积，而非建筑物之建筑面积）；
2020 年 6 月 15 日签署的《研发中心租赁合同》（实际为四期）所载租赁面积
8,651.18 平方米即为四期建筑物之建筑面积。
大陆汽车厂房一至四期于 2024 年 1 月 12 日办理一套完整《不动产权证书》
3 大陆汽车厂房项目三期合同计租面积与可租赁面积的差异，主要是《大陆汽车系统（天津）有限公司、天津经济技术
开发区国有资产经营公司厂房建设和租赁协议》（以下简称“《租赁协议》 ”）内对租金计算面积和租赁标的面积约定存
在差异。《租赁协议》中约定“土地月租金+建筑物月租金+计提月维修预算=合计月租金”，其中土地月租金根据土地面
积 36,681.64 平方米计算；建筑物月租金根据建筑物最终项目成本计算；计提月维修预算根据土地成本和建筑物最终项
目成本计算，租赁标的面积为测绘结果 24,581.15 平方米；但租金计算公式内未采用租赁标的面积结果进行计算，上述
差异不会造成《租赁协议》租金计算的变化。90
津（2024）开发区不动产权第 0028164 号，证载建筑面积合计 63,233.61 平方米，
其中一期二期建筑面积为 30,001.28 平方米，三期厂房建筑面积为 24,581.15 平
方米，四期建筑面积为 8,651.18 平方米。基于上述原因，现有租赁合同期内承
租面积与建筑面积存在差异。
经基金管理人核查，租赁合同均已有效签署，不存在应签署、未签署的租
赁合同，不存在实际出租情况与租赁合同约定不一致的情况。
经原始权益人确认，截至 2024 年 3 月 31 日，大陆汽车厂房项目由国资公
司持有并对外签署租赁合同。
综上所述，基金管理人认为，基础设施项目租赁合同合法、有效。
2）房屋租赁合同登记备案情况
根据原始权益人的确认，截至尽调基准日，基础设施项目部分房屋租赁合
同未办理登记备案手续。房屋租赁合同登记备案风险及缓释措施同数字产业园
章节披露内容。
3）房屋租赁合同承租人之提前解约权及购买选择权
根据租赁合同，承租人在租赁期届满后有自由延期的权利，可延长不超过
10 年的租期。在租赁期届满前的 24 个月，承租人应向出租方提交是否续租的
书面通知，并最迟不晚于合同到期前的 18 个月签订新的租赁合同。
但合同中同时约定，承租人在租赁标的有效租赁期内，有权购买标的资产
的全部资产，出租方将按照合同约定的价格的计算方式向承租方转让租赁标的，
并负责为承租方办理产权过户手续。截至本尽调报告出具日，基金管理人已经
获取了大陆汽车厂房承租人关于放弃购买选择权的书面函件：同意租赁标的产
权由国资公司转至项目公司天津泰达智造产业园有限公司名下，并放弃于 2006
年 8 月 31 日签署了《大陆汽车系统（天津）有限公司开发区厂房租赁合同》以
及 2012 年 12 月 28 日签署了《大陆汽车系统（天津）有限公司开发区厂房租赁
合同补充协议》（包括其后续展期）第 21.3 条项下享有的对租赁标的选择购买
权。
（3）租户分布情况
截至 2024 年 3 月末，大陆汽车厂房项目目前仅有 1 户租户，为租户 B，所91
处行业为汽车制造行业。
（4）租期
根据租户 B 于 2006 年 8 月 31 日签署的《一期租赁合同》租赁协议约定一
期租赁期为 10 年，租赁到期后以 5 年为一个延长周期，每一个 5 年延长周期到
期后根据双方确认可再行延长 5 年；根据 2012 年 12 月 28 日签署的《一期补充
协议》租赁协议约定，一期及扩建生产厂房租赁日期至 2022 年 12 月 31 日；根
据 2017 年 3 月 22 日签署《二期厂房租赁合同》（实际为三期）所载租赁期限
为 15 年，自租赁起始之日（2018 年 1 月 1 日）起至 2032 年 12 月 31 日，同时
约定《一期租赁合同》及《一期补充协议》的租期延期至同《二期厂房租赁合
同》，即 2032 年 6 月 30 日；根据 2020 年 6 月 15 日签署的《研发中心租赁合
同》（实际为四期）所载租赁期限为 20 年，自租赁起始之日（2022 年 1 月 1 日）
起至 2041 年 12 月 31 日，同时约定该租赁期满以后，租户 B 可延长不超过 10
年的租期。
表 3-28：大陆汽车厂房的租约情况
序 号
承 租 方
租赁
位置
可租赁面
积
合同计租
面积
面积
占比 年租金 收入 占比 租赁 期限 起始日期 租赁日期 终止日期
1
租 户
一期及扩
建厂房 30,001.28 28,288.60
100% 3,879.4 100%
19.5 2013/1/1 2032/6/30
2 三期厂房 24,581.15 36,681.64 15 2017/7/1 2032/6/30
3 研发中心 8,651.18 8,651.18 20 2022/1/1 2040/6/30
注：三期厂房的合同面积采用的是对应的土地使用权面积，而非建筑面积。
（5）关联方租户情况
截至 2024 年 3 月末，大陆汽车厂房项目暂无关联方租户。
（6）租金水平
截至 2024 年 3 月 31 日，大陆汽车厂房项目平均月租金收入合计约为
352.38 万元（含增值税，按价值时点在执行合同当月收入统计），当期平均租
金为 55.73 元/月/平方米。
表 3-29： 2020 年-2024 年 3 月末年历史平均租金（元/平方米/月）
类型 2024 年 3 月 2023 年 2022 年 2021 年 2020 年
研发办公及厂房 55.73 55.73 55.73 54.19 54.19
注：以上租金均为含税租金，该租户未享受公共卫生事件期间政策性租金减免政策。
大陆汽车厂房项目所处地理位置优越、公共交通便利、为租户定制配套水92
平高、园区及物业运营维护状况良好，达到满租水平，租金水平处于市场合理
范围内。
（7）出租率
大陆汽车厂房项目所在区域产业基础较好，生产厂房及研发办公用房需求
稳定，依托着优势产业集聚、位置优越、交通便利，出租率长期处于较高位，
根据项目自身特点，出租率长期稳定在 100%。
表 3-30： 2020 年-2024 年年 5 月历史出租率
类型 2024 年 5 月 2024 年 3 月 2023 年 2022 年 2021 年
出租率 100% 100% 100% 100% 100%
随着开发区区域整体规划及产业发展向着利好方向进行，区域认可度不断
增加，开发区产业政策扶持力度较大。近年来，开发区重点项目以企业自建用
房为主，未来自持类产业园项目供应较少，竞争存在于存量项目之间。出租率
方面，区域进入稳定运营期的定制厂房出租率基本在 90%-95%的水平，标准厂
房出租率基本在 80%-90%之间。在公共卫生事件的影响之下，经济发展放缓，
对于企业租赁需求有一定的抑制作用，目前处于后公共卫生事件蓄力阶段，预
计随着公共卫生事件影响的逐步消散，产业园区未来势必将成为推动创新产业
集聚化发展、强化创新产业链发展、打造协同创新共同体的核心引擎。长期来
看，伴随租户逐步优化、运营水平不断提升以及公共卫生事件逐渐缓解，预计
未来区域出租率将会保持较高水平。
（8）历史收缴率
表 3-31：大陆汽车厂房 2020-2023 年租金历史收缴率情况
单位：万元/%
年份 2023年 2022年 2021年 2020年
实缴租金 4,228.55 4,228.55 3,549.60 3,601.87
当期收入 4,228.55 4,228.55 3,549.60 3,601.87
收缴率 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
注：统计截止日为本尽调报告出具之日，上述租金收入为含税收入。
大陆汽车厂房项目租金支付方式为转账支付，租金支付的频次为每三个月
一次。
根据历史租金收缴率水平，按照各年度应收租金最终收取实际情况，截至
本尽调报告出具之日，大陆汽车厂房项目 2020 年至 2023 年租金收缴率均为93
100%。
（9）基础设施项目物业管理情况
1）物业管理情况
根据国资公司与承租人签订的《厂房建设与租赁协议》，承租方无需再向
出租方支付任何物业管理费用，出租人进行物业管理的物业管理费全部包含在
租金之中。
租赁标的占地范围内的大物业管理由出租方负责，大物业的管理范围包括：
租赁标的的全部建筑物、构筑物、设备设施、配套设施、停车场的保修事
项；租赁标的内部建筑物、构筑物主体结构的大修、中修；租赁标的的内供电、
空调、消防、电梯、照明、供水、污水处理、供气设备设施以及庭院、道路、
基础设施管线的大修、中修及设备更新；租赁标的内公共设备设施的维修和大
修；租赁标的内市政基础设施的大修和设备更新；协助和配合公安机关进行安
全、消防等安保工作；定期对租赁标的围栏、厂房外墙及附属建筑物外墙进行
定期粉刷和保养。
租赁标的占地范围内的小物业管理由承租方负责，小物业的管理范围包括：
标的物业内建筑物、构筑物的日常运行、保养和维护；建筑物、构筑物内
供电、空调、消防、照明、供水、污水等设施及庭院道路日常运行、保养和维
护；标的物业内配套服务设施的维修、养护和管理；绿地、花木景观养护，园
区内公共卫生保洁等。
2）资本性支出
大陆汽车厂房属于定制化厂房产品，在厂房建设过程中均需按照能满足租
户具体要求而建设。建设标准要求较高。根据企业提供的历史大修支出记录，
于 2017 年对一期厂房强弱电系统、给排水系统、空调系统等相关设备及厨房设
备等进行了维修。
根据企业提供的相关数据及介绍，大陆汽车厂房的一期厂房自 2005 年开始
运营，仅 2017 年-2019 年、 2023 年对一期厂房强弱电系统、给排水系统、空调
系统等相关设备及厨房设备等进行了维修，共支出 2,557.87 万元。自 2005 年至
今折合平均每年约 134.62 万元。综合考虑大陆汽车厂房项目历史运营情况、竣94
工日期、可比产业园大修支出的市场水平，该项目设定资本性支出为前 10 年取
费基数为年运营收入（不含增值税）的 3.0%计算，从第 11 年开始取费 基数为
年运营收入（不含增值税）的 2.5%，预测每年的金额在 116-133 万元。对于未
来为了满足承租人额外的、超出预测资本性支出金额的大修需求，由项目公司
（智造产业园）与运营管理机构签署的《委托运营管理协议》予以明确：超过
评估预测期内资本性支出金额的部分，由运营管理机构承担；运营管理机构应
及时响应承租人的实际需求，不得因管理不到位、不及时影响承租人租金支付，
确实因此影响承租人及时、足额支付租金的，由运营管理机构、天津泰达科技
工业园有限公司承担相应责任。
（10）保险情况
经基金管理人核查，中国人民保险股份有限公司天津分公司签发了保单号
为 PQYC202412000000000289 的《财产一切险保险单》，被保险人为天津泰达
智造产业园有限公司，保险标的包括中国天津市滨海新区开发区渤海路 2 号房
屋建筑，险种为财产一切险，保险金额/赔偿限额为 4.87 亿元，保险期限自
2024 年 04 月 01 日 00 时起至 2025 年 3 月 31 日 24 时止。据此，基金管理人认
为，基础设施项目所对应的《财产一切险保险单》不违反《中华人民共和国保
险法》《民法典》等法律和行政法规的强制性规定，合法、有效。
经基金管理人核查，中国人民财产保险股份有限公司天津市分公司签发了
保单号为 PZCG202412000000000121 的《公众责任险（1999 版）保险单》，被
保险人为天津泰达智造产业园有限公司，险种为财产一切险，累计赔偿限额为
2,000 万元，单次赔偿限额 800 万元，保险期限自 2024 年 4 月 1 日 0 时起至
2025 年 3 月 31 日 24 时止。据此，基金管理人认为，基础设施项目所对应的
《公众责任险保险单》不违反《中华人民共和国保险法》《民法典》等法律和
行政法规的强制性规定，合法、有效。
针对基础设施项目在存续期内可能存在的因火灾、地震等自然灾害而导致
的资产灭失风险，基金管理人将制定、完善安全生产制度，加强安全管理和监
督，同时为基础设施项目购买足额保险，借助第三方转移资产灭失的风险。
（11）其他95
截至本尽调报告出具之日，基金管理人未发现大陆汽车厂房存在项目运营
的投资强度、产出强度和税收强度等经济指标约束和相关承诺，亦未发现基金
在存续期间以及清算时存在基础设施项目限制转让的风险。
（五）基础设施项目相关规划、手续履行情况
1、基础设施资产建设手续
（1）基础设施资产用地规划审批手续
根据各底层基础设施项目建设时期适用的《中华人民共和国城乡规划法》
第三十六条的规定： “按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以
划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，
应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。前款规定以外的建设项目不需
要申请选址意见书”。
根据各底层基础设施项目建设时期适用的《天津经济技术开发区土地管理
规定》，土地及规划许可必须办理手续中未包含建设项目选址意见书。
经核查，各底层基础设施项目土地使用权不存在划拨取得情形，且天津经
济技术开发区地方监管规定也未要求办理建设项目选址意见书。因此，各底层
基础设施项目均无需办理选址意见书，未办理该等文件不会影响各底层基础设
施项目所涉土地手续及规划审批程序的合法合规性。此外，各底层基础设施项
目均已办理建设用地规划许可及建设工程施工许可。
就上述事实，各底层基础设施项目相关主管部门出具确认函如下：
根据天津市规划和自然资源局于 2023 年 8 月 4 日出具的《关于天津经济技
术开发区 REITs 项目有关用地手续办理情况的复函》， “根据开发区 REITs 项目
建设期间适用的《中华人民共和国城乡规划法》（主席令[2007]第 74 号）、
《中华人民共和国城乡规划法》（2015 年修正，主席令第 23 号）以及《天津
市城乡规划条例》（2012 年修订）的规定，以划拨方式提供国有土地使用权的
项目才需要申请核发选址意见书。开发区 REITs 项目属于以出让方式提供国有
土地使用权进行建设的项目，无需申请选址意见书”。
根据天津经济技术开发区规划和自然资源局于 2022 年 4 月 25 日出具的
《关于科工园基础设施 REITs 底层基础设施项目相关事项的确认函》， “根据底96
层基础设施项目建设时期适用的《天津经济技术开发区土地管理规定》等相关
规定以及监管审批实践，各底层基础设施项目均为出让项目无需办理选址意见
书，未办理该等文件不会影响各底层基础设施项目所涉土地手续及规划审批程
序的合法合规性，不属于合规瑕疵。底层基础设施项目中数字产业园项目的出
租用途为 IT 服务及研发企业办公（含少量内部配套商业），该等用途已包含在
数字产业园项目的规划用途中，符合数字产业园所在片区整体规划安排，不存
在合规瑕疵”。
基础设施项目已取得的用地规划审批相关文件如下：
1）数字产业园项目
2007 年 10 月 24 日，天津经济技术开发区建设管理局向原始权益人下发
《建设用地规划许可证》（编号 2007002547），建设用地位置为天津开发区第
五大街北，北海路东，建设用地性质为工业用地，建设用地面积为 96,703.05 平
方米。
2008 年 2 月 14 日，天津经济技术开发区建设管理局向原始权益人下发《建
设用地规划许可证》（编号 1204012008000298），建设用地位置为天津开发区
第五大街北，北海路东，建设用地性质为工业用地，建设用地面积为 90,330.25
平方米。
2008 年 8 月 15 日，天津经济技术开发区建设管理局向原始权益人下发《建
设用地规划许可证》（编号 1204012008001936），建设用地位置为天津开发区
第五大街北，北海路东，建设用地性质为工业用地，建设用地面积为 13,276.45
平方米。
2）大陆汽车厂房项目
2004 年 4 月 23 日，天津开发区建设发展局向基建中心下发《中华人民共和
国建设用地规划许可证》（编号 2004001156），用地项目名称：摩托罗拉 IESS
厂房工程，建设用地位置为第四大街，建设用地面积为 87,830.53 平方米。
（2）基础设施资产土地出让手续
根据各底层基础设施项目建设时期适用的《天津经济技术开发区土地管理
规定》的规定及相关监管实践，对于不涉及新增建设用地并使用出让地进行建97
设的项目，该等项目的建设单位/土地使用权人无需办理用地预审手续。建设用
地批准书为依申请办理的手续，不属于办理《建设用地规划许可证》《国有土
地使用证》及《不动产权证书》等手续的必备前置要件，土地行政管理部门未
做强制要求。另根据《自然资源部关于以“多规合一”为基础推进规划用地“多审
合一、多证合一”改革的通知》（自然资规[2019]2 号）的规定，建设用地批准
书已与建设用地规划许可证合并，自然资源主管部门统一核发新的建设用地规
划许可证，不再单独核发建设用地批准书。
经核查，各底层基础设施项目按照其建设时期适用的地方性监管规定签署
了土地出让合同，办理了建设用地规划许可、土地使用权证及不动产权证书，
未办理用地预审手续及建设用地批准书。根据前述规定，各底层基础设施项目
的建设单位/土地使用权人无需办理用地预审手续，无需另行补办建设用地批准
书相关手续。
就上述事实，各底层基础设施项目相关主管部门出具确认函如下：
根据天津市规划和自然资源局于 2023 年 8 月 4 日出具的《关于天津经济技
术开发区 REITs 项目有关用地手续办理情况的复函》， “根据《国土资源部关于
改进和优化建设项目用地预审和用地审查的通知》（国土资规〔2016〕 16 号）
的规定， “不涉及新增建设用地，在土地利用总体规划确定的城镇用地范围内使
用已批准建设用地进行建设的项目，可不进行建设项目用地预审”。根据天津市
人大常委会于 1993 年 3 月 11 日公布的《天津经济技术开发区土地管理规定》，
对于不涉及新增建设用地并使用出让地进行建设的项目，该等项目的建设单位/
土地使用权人无需办理用地预审手续。经查证，开发区 REITs 项目用地位于开
发区成立时划定的规划范围内，在开发区成立时即为建设用地。开发区 REITs
项目用地为使用存量建设用地进行建设的项目，不涉及新增建设用地，且土地
获取方式为出让，建设单位/土地使用权人无需办理用地预审手续”， “经查证，
开发区 REITs 项目已依法取得《建设用地规划许可证》，签订土地使用权出让
合同，取得了不动产权证书。 2019 年，《自然资源部关于以“多规合一”为基础
推进规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》（自然资规[2019]2 号）的规
定，建设用地批准书已与建设用地规划许可证合并，自然资源主管部门统一核98
发新的建设用地规划许可证，该项目无需补办建设用地批准书相关手续”。
根据天津经济技术开发区规划和自然资源局于 2022 年 4 月 25 日出具的
《关于科工园基础设施 REITs 底层基础设施项目相关事项的确认函》， “各底层
基础设施项目历史上存在通过部分协议出让方式供地的情形，在签署该等土地
的出让合同前，已按程序进行审批。全部底层基础设施项目所涉土地的供地程
序均已按照供地时期适用的《天津经济技术开发区土地管理规定》等国家及地
方相关规定全部履行完毕，不存在合规瑕疵。根据底层基础设施项目建设时期
适用的《天津经济技术开发区土地管理规定》等相关规定以及监管审批实践，
国有建设用地预审批复、建设用地批准书等文件不属于天津经济技术开发区内
土地手续及规划审批手续的办理要件，未办理该等文件不会影响各底层基础设
施项目所涉土地手续及规划审批程序的合法合规性，不属于合规瑕疵。经内部
核查，各底层基础设施项目所涉土地不存在限制转让情形”。
基础设施项目已取得的土地审批相关文件如下：
1）数字产业园项目
2007 年 6 月 27 日，天津经济技术开发区土地管理局与原始权益人签署了
《国有土地使用权出让合同》（津开土合（2007）第 004 号），将位于天津开
发区第五大街北、北海路东，土地面积为 96,703.05 平方米的地块出让予天津滨
海服务外包产业有限公司，出让金总额为 43,516,372.5 元人民币。
2008 年 1 月 7 日，天津经济技术开发区土地管理局与原始权益人签署了
《国有土地使用权出让补充协议》，变更出让土地面积至 90,330.25 平方米，相
应价款变更为 40,648,612.5 元人民币。
2010 年 12 月 24 日，大连软件园股份有限公司与天津泰达科技发展有限公
司签署股权转让协议，协议双方同意由大连软件园股份有限公司将其持有的原
始权益人的 70%股权转让给天津泰达科技发展有限公司。
根据原始权益人提供的土地出让金专用票据、中华人民共和国契税完税证
等缴费凭证，原始权益人已全额支付土地出让金。
2）大陆汽车厂房项目
2004 年 10 月 25 日，天津经济技术开发区土地管理局与国资公司签署了99
《国有土地使用权出让合同》（津开土合[2004]第 031号），将位于开发区渤海
路 2 号，宗地面积为 45,258.3 平方米的地块出让给国资公司，出让金总额为
452,583元人民币。
2018年 4月 12日，天津市滨海新区规划和国土资源管理局与国资公司签署
了《天津市国有建设用地使用权出让合同》（TJ10142018009），将坐落于开发
区东区宗地编号为津滨开（挂） G2017-8 号，宗地面积为 36,552.5 平方米的地
块出让给国资公司，土地出让金为 14,800,000元人民币。
2020年 2月 17日，天津经济技术开发区规划和自然资源局与国资公司签署
《土地使用权合并协议》，经规划部门批准，将国资公司所取得的面积为
45,258.3 平方米及面积为 36,552.5 平方米的两宗土地合并，合并后的新地块总
面积 82,406.5 平方米，用途为工业用地，土地使用权终止日期调整为 2054 年 6
月 22日。
根据国资公司已提供的土地出让金等缴费凭证，国资公司已全额支付土地
出让金。
（3）基础设施资产产权办理手续
1）数字产业园项目
2008年 1月 21日，天津市人民政府向原始权益人下发《国有土地使用权证》
（开单国用（2008）第 0010 号），土地面积为 90,330.25 平方米，坐落于天津
开发区第五大街北，北海路东，用途为工业用地，权利性质为出让。
2010年 5 月 6日，天津市经济技术开发区规划和国土资源管理局向原始权
益 人 下 发 数 字 产 业 园 1-5 号 楼《 天 津 市 房 地 产 权 证 》（ 房 地 证 津 字 第
114011003007号），使用期限至 2057年 6月 26日，土地面积为 90,330.20平方
米，坐落于开发区信环西路 19 号，地号为 1201074000031570000，用途为工业
用地，权属性质为国有。
2013 年 10 月，天津市经济技术开发区规划和国土资源管理局向原始权益
人 下 发 数 字 产 业 园 1-8 号 楼《 天 津 市 房 地 产 权 证 》（ 房 地 证 津 字 第
114011303527号），使用期限至 2057年 6月 26日，土地面积为 90,330.20平方
米，建筑面积为 156,616.2 平方米，坐落于开发区信环西路 19 号，地号为100
1201074000031570000，用途为工业用地，权属性质为国有。
2015 年 5 月 19 日，原始权益人完成数字产业园权属登记，天津市经济技术
开发区规划和国土资源管理局向原始权益人下发数字产业园 1-8 号楼及科技展
厅《天津市房地产权证》（房地证津字第 114011502018 号），使用期限至 2057
年 6 月 26 日，建筑面积为 157,344.77 平方米，坐落于开发区信环西路 19 号，
地号为 1201074000031570000，用途为工业用地，权属性质为国有。
2020 年 11 月 25 日，原始权益人更新了数字产业园权属登记。
2020 年 11 月 25 日，天津市规划和自然资源局向原始权益人下发《中华人
民共和国不动产权证书》（津（2020）开发区不动产权第 1004271 号），使用
期限至 2057 年 6 月 26 日，土地面积为 90,330.2 平方米，建筑面积为 157,344.77
平方米，坐落于开发区信环西路 19 号，用途为工业用地，权利性质为出让。
2023 年 12 月 27 日，项目公司（数字产业园）取得了数字产业园项目所有
权，并办理了权属登记。
2023 年 12 月 27 日，天津市规划和自然资源局向项目公司（数字产业园）
下发了《中华人民共和国不动产权证书》（津（2023）开发区不动产权第
1040778 号），使用期限至 2057 年 6 月 26 日，土地面积为 90,328.9 平方米，建
筑面积为 157,344.77 平方米，坐落于开发区信环西路 19 号，用途为工业用地，
权利性质为出让。
2）大陆汽车厂房项目
2005 年 11 月 4 日，天津市人民政府向国资公司下发《国有土地使用证》
（开单国用（2005）第 0660 号），使用期限自 2004 年 6 月 23 日至 2054 年 6
月 22 日，土地面积为 45,258.3 平方米，坐落于开发区渤海路 2 号，地类为工业，
使用权类型为出让。
2006 年 1 月 12 日，天津经济技术开发区房地产管理局向国资公司下发《中
华人民共和国房屋所有权证》（房权证开发字第 140023716 号），产别为国有
自管产，房屋建筑面积共计 26,299.72 平方米，设计用途为工业，坐落为开发区
渤海路 2 号。
2016 年 10 月 25 日，天津市规划和自然资源局向国资公司下发《中华人民101
共和国不动产权证书》（津（2016）开发区不动产权第 1007756 号），使用期
限至 2054 年 6 月 22 日 ，土地面积为 45,258.3 平方米 ，房屋建筑面积为
30,192.45 平方米，坐落于开发区渤海路 2 号，土地用途为工业用地，房屋用途
为工业，权利性质为出让。
2018 年 5 月 17 日，天津市规划和自然资源局向国资公司下发《中华人民共
和国不动产权证书》（津（2018）开发区不动产权第 1007322 号），使用期限
至 2054 年 6 月 22 日，土地面积为 36,552.5 平方米，坐落于开发区渤海路 2 号，
用途为工业用地，权利性质为出让。
2020 年 4 月 27 日，天津市规划和自然资源局向国资公司下发《中华人民共
和国不动产权证书》（津（2020）开发区不动产权第 1000758 号），使用期限
至 2054 年 6 月 22 日，土地面积为 82,303 平方米，房屋建筑面积为 30,192.45 平
方米，坐落于开发区渤海路 2 号，土地用途为工业用地，房屋用途为工业，权
利性质为出让。
2022 年 4 月 29 日，天津市规划和自然资源局向国资公司下发《中华人民共
和国不动产权证书》（津（2022）开发区不动产权第 1203016 号），使用期限
至 2054 年 6 月 22 日，土地面积为 82,298.2 平方米，建筑面积为 63,233.61 平方
米，坐落于开发区渤海路 2 号，用途为工业用地，使用权类型为出让。
2024 年 1 月 12 日，项目公司（智造产业园）取得了大陆汽车厂房项目所有
权，并办理了权属登记。
2024 年 1 月 12 日，天津市规划和自然资源局向项目公司（智造产业园）下
发了《中华人民共和国不动产权证书》（津（2024）开发区不动产权第
0028164 号），使用期限至 2054 年 6 月 22 日，土地面积为 82,298.2 平方米，建
筑面积为 63,233.61 平方米，坐落于开发区渤海路 2 号，用途为工业用地，使用
权类型为出让。
根据原始权益人的确认，截至尽调基准日，除上述已列明的土地出让合同
及其补充协议外，未签署其他与基础设施项目用地相关的协议，且上述土地出
让合同及其补充协议项下不存在未经处理的逾期开竣工及其他未经妥善处理的
违约。102
综上，基金管理人认为，原始权益人及国资公司已经就基础设施项目履行
了相应用地手续。北京金诚同达律师事务所就土地规划、用地手续情况进行了
合规性审查并出具法律意见书，未发现影响基础设施项目土地使用的合规性的
情况。
（4）基础设施项目固定资产投资管理手续
经审查，原始权益人、国资公司和相关建设单位分别就数字产业园项目、
大陆汽车厂房项目的立项、规划、环评、施工许可、竣工验收办理了如下手续：
表 3-32：数字产业园项目固定资产投资管理手续情况
序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
1
政 府
投 资
项 目
审批
项目建议
书批复
2011 年 3 月
22 日、 2011
年 7 月 6 日
天津经济技术开
发区发展计划
局、天津经济技
术开发区（南港
工业区）发展和
改革局
津开计项批【2011】
086 号、津开计项批
【2011】 145 号
项目共分两期，分别履行
项目批准程序，其中：一
期 1-5 号楼（又称 A 区）
为企业投资项目，履行投
资项目备案程序；二期 6-
8 号楼及科技展厅为政府
投资项目，中途虽曾变更
为企业投资项目，最终仍
按政府投资项目实施，建
成后作为经营性资产无偿
划转至原始权益人，已履
行项目立项批复程序。前
述程序合规性已取得属地
管委会、发改局的确认。
可行性研
究报告批
复
2011 年 5 月
25 日
天津经济技术开
发区（南港工业
区）发展和改革
局
津开计项批【2011】
112 号
初步设计
批复
2011 年 7 月
18 日
天津经济技术开
发区（南港工业
区）发展和改革
局
津开计投批【2011】
090 号
企业投资项目核准 / / /
企业投资项目备案 2008 年 1 月
18 日
天津经济技术开
发区管理委员会 行政许可[2008]02 号
2 规划
建设项目
选址意见
书
/ / / 无需办理，已取得主管部
门确认
建设用地
规划许可
证
2007 年 10 月
24 日、 2008
年 2 月 14
日、 2008 年
8 月 15 日
天津经济技术开
发区建设管理局
2007002547、
1204012008000298、
1204012008001936
/
建设工程
规划许可
证
2008 年 3 月
3 日、 2008
年 4 月 7
日、 2008 年
6 月 18 日、
2008 年 7 月
2 日、 2010
年 1 月 27
日、 2011 年
1 月 20 日、
2011 年 4 月
19 日、 2011
年 6 月 21
日、 2013 年
11 月 29 日、
2013 年 12 月
天津经济技术开
发区规划建设管
理局、天津经济
技术开发区建设
发展局
1204012008000440、
1204012008000762、
SL2008051、
SL2008053、 2010 开
发建证 0020、 2011
开发建证 0013、
2011 开发建证
0091、 2011 开发建
证 0132、 2013 开发
建证 0048、 2013 开
发建证 0146
/103
序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
25 日
3 土地
土地取得
方式
2007 年 6 月
27 日
天津经济技术开
发区土地管理局
津开土合（2007）第
004 号
均为协议出让，已签署出
让合同、全额支付土地出
让金及相关契税
土地预审
意见 / / /
根据建设时期适用的规定
无需办理，已取得主管部
门确认，详见第三章第一
条第（五）款第 1 条第
（1）项“基础设施资产用
地规划审批手续”
建设用地
批准书 / / /
建设时期适用的规定未做
强制要求。根据“自然资
规[2019]2 号”规定已与其
他手续合并，无需另行补
办，已取得主管部门确
认，详见第三章第一条第
（五）款第 1 条第（1）
项“基础设施资产用地规
划审批手续”
建设项目
不动产权
证
2023 年 12 月
27 日
天津市规划和自
然资源局
津（2023）开发区不
动产权第 1040778 号 /
4 环评
环境影响
评价（报
告书、报
告表和登
记表）批
复
2008 年 3 月
5 日、 2013
年 9 月 5 日
天津经济技术开
发区环境保护局
津开环评【2008】
016 号、津开环登
【2013】 109 号
主管部门确认项目属于工
业厂房类建设项目，本身
不存在长期环境影响要
素，无需强制办理
排污许可
证 不涉及 不涉及 不涉及 /
5 施 工
许可
施工许可
证
2008 年 4 月
15 日、 2008
年 7 月 4
日、 2008 年
7 月 17 日、
2010 年 1 月
6 日、 2010
年 6 月 13
日、 2011 年
7 月 8 日、
2011 年 1 月
27 日、 2011
年 5 月 3
日、 2014 年
2 月 21 日
天津经济技术开
发区建设发展
局、天津经济技
术开发区建设工
程管理中心
1211911200807009、
1211911200807003、
1211911200807003
变、
1211911200807009
变、
1211911201006009、
12119011201107006
、
12119011201101018
、
12119011201104025
、
12119011201402004
/
6 竣 工
验收
综合验收
2010 年 1 月
26 日、 2013
年 7 月 31
日、 2014 年
10 月 29 日
天津经济技术开
发区建设工程管
理中心
建备 J2010-006、建
备 J2010-007、建备
J2013-038、建备
J2014-076
/
专 项 验
收-消防
2009 年 9 月
2 日、 2013
年 1 月 4
日、 2014 年
7 月 22 日
天津经济技术开
发区消防支队
120000WYS0900017
80、
120000WYS1300000
02、
120000WYS1400028
97
/
专 项 验
收-规划
2009 年 12 月
3 日、 2013
天津经济技术开
发区建设管理局
2009 开发建验证
0040、 2013 开发建 /104
序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
年 5 月 23
日、 2014 年
9 月 19 日
验证 0032、 2014 开
发建验证 1044
7 外资 不涉及 / / / /
8
其 他
重 要
手续
节能审查
2008 年 6 月
2 日、 2010
年 1 月 14
日、 2011 年
6 月 2 日、
2013 年 9 月
2 日
天津经济技术开
发区公用事业局
2008201、津开能评
[2010]3 号、津开能
评[2011]089 号、津
开能评[2013]114 号
/
表 3-33：大陆汽车厂房项目固定资产投资管理手续情况
序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
1
政 府
投 资
项 目
审批
项 目 建
议 书 批
复
2004 年 11
月 9 日、
2011 年 8 月
9 日
天津经济技术开
发区发展计划
局、天津经济技
术开发区（南港
工业区）发展和
改革局
津开计项批（2004） 85
号、津开计项批【2011】
155 号 项目共分四期，分别履行
项目批准程序，各期不存
在政府投资项目转为企业
投资项目的情形，其中：
一期和二期为政府投资项
目，建成后作为经营性资
产无偿划转至国资公司，
履行项目立项批复程序；
三期和四期为国资公司自
筹资金投资建设的企业投
资项目，履行投资项目备
案程序。前述程序合规性
已取得属地发改局的确
认。
可 行 性
研 究 报
告批复
2011 年 8 月
9 日
天津经济技术开
发区（南港工业
区）发展和改革
局
津开计项批【2011】 155
号
初 步 设
计批复
2012 年 11
月 6 日
天津经济技术开
发区（南港工业
区）发展和改革
局
津开计投批【2012】 127
号
企业投资项目核
准 / / /
企业投资项目备
案
2017 年 3 月
23 日、 2020
年 11 月 19
日
天津经济技术开
发区（南港工业
区）行政审批局
津开审批[2017]10050
号、津开审批
[2020]11469 号
2 规划
建 设 项
目 选 址
意见书
/ / / 无需办理，已取得主管部
门确认
建 设 用
地 规 划
许可证
2004 年 4 月
23 日
天津经济技术开
发区建设发展局 2004001156 /
建 设 工
程 规 划
许可证
2004 年 8 月
2 日、 2004
年 8 月 5
日、 2011 年
9 月 21 日、
2011 年 11
月 25 日、
2016 年 11
月 8 日、
2020 年 8 月
10 日
天津经济技术开
发区规划建设管
理局、天津经济
技术开发区建设
发展局、天津经
济技术开发区规
划和国土资源房
屋管理局
2004002478、
SL2004061、 2011 开发建
部申字 0014、 2011 开发
建证 0233、 2016 开发建
证 0092、 2020 开发建证
申字 0046 变更 01 号
/
3 土地
土 地 取
得方式
2004 年 10
月 25 日、
2018 年 4 月
12 日
天津经济技术开
发区土地管理
局、天津市滨海
新区规划和国土
资源管理局
津开土合【2004】第 031
号、 TJ10142018009
包括协议出让和公开出
让，已签署出让合同、全
额支付土地出让金及相关
契税
土 地 预 / / / 根据建设时期适用的规定105
序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
审意见 无需办理，已取得主管部
门确认，详见第三章第一
条第（五）款第 1 条第
（1）项“基础设施资产用
地规划审批手续”
建 设 用
地 批 准
书
/ / /
建设时期适用的规定未做
强制要求。根据“自然资
规[2019]2 号”规定已与其
他手续合并，无需另行补
办，已取得主管部门确
认，详见第三章第一条第
（五）款第 1 条第（1）
项“基础设施资产用地规
划审批手续”
建 设 项
目 不 动
产权证
2024 年 1 月
12 日
天津市规划和自
然资源局
津（2024）开发区不动产
权第 0028164 号 /
4 环评
环 境 影
响 评 价
（ 报 告
书 、 报
告 表 和
登 记
表 ） 批
复
2004 年 6 月
30 日、 2011
年 9 月 6
日、 2016 年
5 月 26 日、
2020 年 11
月 17 日
天津经济技术开
发区环境保护局
津开环评【2004】 062
号、津开环评【2011】
119 号、
20201201000100000278
主管部门确认项目属于工
业厂房类建设项目，本身
不存在长期环境影响要
素，无需强制办理
排 污 许
可证 不涉及 不涉及 不涉及 /
5 施 工
许可
施 工 许
可证
2004 年 12
月 17 日、
2011 年 9 月
27 日、 2012
年 1 月 4
日、 2017 年
1 月 23 日、
2020 年 8 月
24 日
天津经济技术开
发区建设发展
局、天津经济技
术开发区建设工
程管理中心
1211911200412002、
1211911201109023、
1211911201201001、
1211192017012301111、
1203162020082409111
/
6 竣 工
验收
综 合 验
收
2005 年 11
月 9 日、
2013 年 11
月 19 日、
2021 年 11
月 26 日、
2022 年 4 月
29 日
天津经济技术开
发区建设发展
局、天津经济技
术开发区建设工
程管理中心
建备 J2005-076、建备
J2013-067、建备 J2021-
068、建备 J2022-073、建
备 J2022-074、建备
J2022-075、建备 J2022-
076
/
专 项 验
收-消防
2005 年 4 月
13 日、 2012
年 10 月 26
日、 2017 年
9 月 18 日、
2021 年 10
月 29 日
天津市公安消防
局、天津市滨海
新区公安消防支
队（开发）、天
津经济技术开发
区建设工程管理
中心
津公消验字（2005）第
0087-1 号、
120000WYS120007037、
开公消验字【2017】第
0027 号、经开建管消验
备凭字[2021]第 0387 号
/
专 项 验
收-规划
2005 年 4 月
26 日、 2013
年 1 月 31
日、 2021 年
9 月 24 日、
2021 年 11
月 1 日
天津经济技术开
发区规划建设管
理局、天津经济
技术开发区规划
和自然资源局
2005001242、 2013 开发
建验证 0007、 2021 开发
建验证 0086、 2021 开发
建验证 0100
/106
序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
7 外资 不涉及 / / / /
8
其 他
重 要
手续
节 能 审
查
2011 年 11
月 18 日、
2016 年 11
月 2 日
天津经济技术开
发区公用事业
局、天津经济技
术开发区（南港
工业区）行政审
批局
津开能评[2011]166 号、
津开审批【2016】 10344
号
/
1）项目可行性研究报告批复或核准、备案文件
根据各底层基础设施项目立项时期适用的《天津经济技术开发区政府投资
项目管理规定》（天津经济技术开发区管理委员会令第 115 号），政府投资项
目应由计划主管部门负责立项批复、可研批复及投资批复的审批，财政部门负
责资金管理，审计主管部门应对项目法人报送的竣工决算相关资料及时提出审
计意见。项目法人应当于竣工验收后向财政主管部门报送财务决算报告，待财
务决算批复后，办理产权登记手续。政府投资项目应当报计划主管部门重新审
批的情形为：因设计变更引起项目年度投资额增加，并有下列情形之一的，需
求单位和项目法人应当报经计划主管部门重新审批：
（一）投资增加额超过项目招标合同金额百分之十；
（二）投资增加额超过三百万元以上的；
（三）项目招标合同金额未超，但建设功能、建设规模或建设标准出现重
大调整的。
数字产业园项目共分两期，分别履行了项目批准程序，各期不存在政府投
资项目最终转为企业投资项目的情形，其中：一期 1-5 号楼（又称 A 区）为企
业投资项目，履行投资项目备案程序；二期 6-8 号楼及科技展厅原为政府投资
项目，虽中途因财政预算问题曾暂调为企业投资，但最终仍按政府投资项目实
施，建成后作为经营性资产划拨至原始权益人，已履行项目立项（代可研）批
复、投资批复程序、财务决算批复程序及产权登记手续。
大陆汽车厂房项目共分四期，分别履行了项目批准程序，各期不存在政府
投资项目转为企业投资项目的情形，其中：一期和二期为政府投资项目，建成
后作为经营性资产划拨至国资公司，履行项目立项（代可研）批复及投资批复
程序、财务决算批复程序及产权登记手续；三期和四期为国资公司自筹资金投
资建设的企业投资项目，履行投资项目备案程序。107
就上述事实，各底层基础设施项目相关主管部门出具确认函如下：
根据天津经济技术开发区发展和改革局于 2022 年 5 月 19 日出具的《关于
科工园基础设施 REITs 底层基础设施项目相关事项的确认函》，各底层基础设
施项目所涉项目立项审批程序均已按照其建设时期适用的天津经济技术开发区
政府投资项目相关管理规定和监管审批实践全部履行完毕，不存在应履行未履
行的程序，不存在合规瑕疵。
根据天津经济技术开发区发展和改革局于 2022 年 7 月 4 日出具的《关于科
工园基础设施 REITs 底层基础设施项目相关事项的确认函二》， “我局就各底层
基础设施项目出具的立项批复即为项目建议书批复；出具的投资批复批准内容
为项目的初步设计及概算，故投资批复内容已包含初步设计批复。数字产业园
项目二期项下编号为津开计项批[2011]145 号的立项变更批复以及编号为津开计
投批[2011]090 号的投资批复中显示项目建设资金由科工园公司自筹的原因为：
根据 2011 年 6 月时的开发区当年预算资金安排情况，数字产业园项目二期没有
在当年预算内安排资金，只能通过融资解决资金需求，按照银行贷款的相关管
理办法，该项目土地使用权在科工园公司名下，所以只能由科工园公司为主体
进行融资，故将前述立项批复及投资批复中的投资主体条款由“政府投资”变更
为由科工园公司自筹”。
根据开发区管委会于 2022 年 7 月 4 日出具的《关于科工园基础设施 REITs
底层基础设施项目相关事项的确认函二》， “数字产业园项目二期存在由政府投
资项目调整为企业投资项目，但最终仍按政府投资项目实施的情形，具体为：
根据 2011 年 6 月时的开发区当年预算资金安排情况，数字产业园项目二期没有
在当年预算内安排资金，只能通过融资解决资金需求，按照银行贷款的相关管
理办法，该项目土地使用权在科工园公司名下，所以只能由科工园公司为主体
进行融资，故将前述立项批复及投资批复中的投资主体条款由“政府投资”变更
为由科工园公司自筹。此后开发区就 2011 年预算资金安排进行了调整，将数字
产业园项目二期所需投资重新纳入当年预算内，故数字产业园项目二期最终仍
由政府投资建设，该项目仍为政府投资项目”。
2）规划许可108
根据各底层基础设施项目建设时期适用的《中华人民共和国城乡规划法》
第三十六条的规定： “按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以
划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，
应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。前款规定以外的建设项目不需
要申请选址意见书”。
根据各底层基础设施项目建设时期适用的《天津经济技术开发区土地管理
规定》，土地及规划许可必须办理手续中未包含建设项目选址意见书。
经核查，各底层基础设施项目土地使用权不存在划拨取得情形，且天津经
济技术开发区地方监管规定也未要求办理建设项目选址意见书。因此，各底层
基础设施项目均无需办理选址意见书，未办理该等文件不会影响各底层基础设
施项目所涉土地手续及规划审批程序的合法合规性。此外，各底层基础设施项
目均已办理建设用地规划许可及建设工程施工许可。
就上述事实，各底层基础设施项目相关主管部门出具确认函如下：
根据天津市规划和自然资源局于 2023 年 8 月 4 日出具的《关于天津经济技
术开发区 REITs 项目有关用地手续办理情况的复函》， “根据开发区 REITs 项目
建设期间适用的《中华人民共和国城乡规划法》（主席令[2007]第 74 号）、
《中华人民共和国城乡规划法》（2015 年修正，主席令第 23 号）以及《天津
市城乡规划条例》（2012 年修订）的规定，以划拨方式提供国有土地使用权的
项目才需要申请核发选址意见书。开发区 REITs 项目属于以出让方式提供国有
土地使用权进行建设的项目，无需申请选址意见书”。
根据天津经济技术开发区规划和自然资源局于 2022 年 4 月 25 日出具的
《关于科工园基础设施 REITs 底层基础设施项目相关事项的确认函》，根据底
层基础设施项目建设时期适用的《天津经济技术开发区土地管理规定》等相关
规定以及监管审批实践，各底层基础设施项目均为出让项目无需办理选址意见
书，未办理该等文件不会影响各底层基础设施项目所涉土地手续及规划审批程
序的合法合规性，不属于合规瑕疵。底层基础设施项目中数字产业园项目的出
租用途为 IT 服务及研发企业办公（含少量内部配套商业），该等用途已包含在
数字产业园项目的规划用途中，符合数字产业园所在片区整体规划安排，不存109
在合规瑕疵。
3）土地
根据各底层基础设施项目建设时期适用的《天津经济技术开发区土地管理
规定》的规定及相关监管实践，对于不涉及新增建设用地并使用出让地进行建
设的项目，该等项目的建设单位/土地使用权人无需办理用地预审手续。建设用
地批准书为依申请办理的手续，不属于办理《建设用地规划许可证》《国有土
地使用证》及《不动产权证书》等手续的必备前置要件，土地行政管理部门未
做强制要求。另根据《自然资源部关于以“多规合一”为基础推进规划用地“多审
合一、多证合一”改革的通知》（自然资规[2019]2 号）的规定，建设用地批准
书已与建设用地规划许可证合并，自然资源主管部门统一核发新的建设用地规
划许可证，不再单独核发建设用地批准书。
经核查，各底层基础设施项目按照其建设时期适用的地方性监管规定签署
了土地出让合同，办理了建设用地规划许可、土地使用权证及不动产权证书，
未办理用地预审手续及建设用地批准书。根据前述规定，各底层基础设施项目
的建设单位/土地使用权人无需办理用地预审手续，无需另行补办建设用地批准
书相关手续。
就上述事实，各底层基础设施项目相关主管部门出具确认函如下：
根据天津市规划和自然资源局于 2023 年 8 月 4 日出具的《关于天津经济技
术开发区 REITs 项目有关用地手续办理情况的复函》， “根据《国土资源部关于
改进和优化建设项目用地预审和用地审查的通知》（国土资规〔2016〕 16 号）
的规定， “不涉及新增建设用地，在土地利用总体规划确定的城镇用地范围内使
用已批准建设用地进行建设的项目，可不进行建设项目用地预审”。根据天津市
人大常委会于 1993 年 3 月 11 日公布的《天津经济技术开发区土地管理规定》，
对于不涉及新增建设用地并使用出让地进行建设的项目，该等项目的建设单位/
土地使用权人无需办理用地预审手续。经查证，开发区 REITs 项目用地位于开
发区成立时划定的规划范围内，在开发区成立时即为建设用地。开发区 REITs
项目用地为使用存量建设用地进行建设的项目，不涉及新增建设用地，且土地
获取方式为出让，建设单位/土地使用权人无需办理用地预审手续”， “经查证，110
开发区 REITs 项目已依法取得《建设用地规划许可证》，签订土地使用权出让
合同，取得了不动产权证书。 2019 年，《自然资源部关于以“多规合一”为基础
推进规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》（自然资规[2019]2 号）的规
定，建设用地批准书已与建设用地规划许可证合并，自然资源主管部门统一核
发新的建设用地规划许可证，该项目无需补办建设用地批准书相关手续”。
根据天津经济技术开发区规划和自然资源局于 2022 年 4 月 25 日出具的
《关于科工园基础设施 REITs 底层基础设施项目相关事项的确认函》，各底层
基础设施项目历史上存在通过部分协议出让方式供地的情形，在签署该等土地
的出让合同前，已按程序进行审批。全部底层基础设施项目所涉土地的供地程
序均已按照供地时期适用的《天津经济技术开发区土地管理规定》等国家及地
方相关规定全部履行完毕，不存在合规瑕疵。根据底层基础设施项目建设时期
适用的《天津经济技术开发区土地管理规定》等相关规定以及监管审批实践，
国有建设用地预审批复、建设用地批准书等文件不属于天津经济技术开发区内
土地手续及规划审批手续的办理要件，未办理该等文件不会影响各底层基础设
施项目所涉土地手续及规划审批程序的合法合规性，不属于合规瑕疵。经内部
核查，各底层基础设施项目所涉土地不存在限制转让情形。
4）施工许可
经核查，各底层基础设施项目所涉施工许可手续均已办理完毕。
就上述事实，各底层基础设施项目相关主管部门出具确认函如下：
根据天津经济技术开发区建设和交通局于 2022 年 4 月 29 日出具的《关于
科工园基础设施 REITs 底层基础设施项目相关事项的确认函》，由该单位负责
审批的各底层基础设施项目所涉建设审批手续已按照建设时期适用的国家及地
方相关规定以及监管审批实践全部办理完毕，不存在应办理未办理的程序，不
存在合规瑕疵。
5）竣工验收（综合验收及消防、规划、环保等专项验收）
根据天津经济技术开发区生态环境局于 2022 年 5 月 19 日出具的《关于科
工园基础设施 REITs 底层基础设施项目相关事项的确认函》，根据各底层基础
设施项目建设时期适用的《中华人民共和国环境影响评价法》及《建设项目环111
境影响评价分类管理名录》等相关规定要求，各底层基础设施项目均属于工业
厂房类建设项目，该等项目本身不存在长期环境影响要素，无需单独办理环境
影响评价审批手续及环保竣工验收手续。从环境管理角度，未办理该等手续不
会影响各底层基础设施项目所涉建设审批程序的合法合规性，不属于合规瑕疵。
截至尽调基准日，根据原始权益人提供的资料并经其确认，基金管理人和
法律顾问认为，基础设施项目均按规定就基础设施项目履行了项目立项、规划、
环评、施工许可和竣工验收手续。
（5）基础设施资产的土地使用期限
数字产业园项目位于开发区信环西路 19 号，占地面积 90,328.90 平方米，
建筑面积 157,344.77 平方米，《不动产权证书》编号为津（2023）开发区不动
产权第 1040778 号，用途为工业，土地使用期限至 2057 年 6 月 26 日止。
大陆汽车厂房位于开发区渤海路 2 号，占地面积 82,298.20 平方米，建筑面
积 63,233.61 平方米，《不动产权证书》编号为津（2024）开发区不动产权第
0028164 号，用途为工业，土地使用期限至 2054 年 6 月 22 日止。
根据基础设施资产的土地使用权出让合同书的约定，基础设施资产的土地
使用期限届满，国土部门无偿收回土地使用权，该地块上的建筑物及其他附着
物也由国土部门无偿取得。土地使用权人如需继续使用该地块，应在期满前六
个月内申请续期，并在确定了新的土地使用权出让年限及其他条件后，与国土
部门重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金和土地开发与市政
配套设施金，并办理土地使用权登记手续。
根据《民法典》第三百五十九条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，
自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住
宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。根据《中华人民共
和国城市房地产管理法》第二十二条规定，土地使用权出让合同约定的使用年
限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，
除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当准予批准。经批准准予续期的，
应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使
用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但112
依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
综上所述，基础设施资产的土地使用权期限届满后，如基础设施资产的土
地使用权人依法申请续期并获得批准续期的，则在缴纳完毕土地使用权出让金
及其他相关费用后，将在重新获得的不动产权证书所载明的土地使用权期限内
继续享有基础设施资产的土地使用权。如土地使用权期限届满，土地使用者未
申请续期或者虽申请续期但依照上述规定未获批准的，土地使用权由国家无偿
收回。
（六）基础设施项目使用等其他情况
1、基础设施项目各项设施设备现状
根据基金管理人和评估机构评估人员的实地查勘，数字产业园 1-8 号楼建
筑结构为钢混，连廊（科技展厅）建筑结构为钢结构； 1-8 号楼外檐为真石漆加
局部玻璃幕墙；公共部分带装修（地面铺地砖、墙面及顶棚刷墙漆）。室内地
面毛坯，顶棚有吊顶。公区卫生间地面墙面铺瓷砖，铝扣板吊顶。地下车库为
环氧树脂地面，水电暖设施齐全， 3、 4 号楼有燃气；配套有电梯、保安系统、
消防系统、自动喷淋系统等设备设施。根据产权方提供的资料以及基金管理人
和评估机构人员的实地查勘，于调查基准日 2024 年 3 月 31 日主体结构完好，
外观无明显破损。产权方于 2022 年 12 月至 2023 年 8 月对园区外檐、门窗进行
维修改造，改造后建筑外檐整体协调，提升园区整体形象。至本报告出具日已
完成现场施工工作。
根据基金管理人和评估机构评估人员的实地查勘，大陆汽车厂房项目一期
门卫、办公和实验楼、主生产厂房及二期扩建厂房建筑结构均为框架，三期扩
建厂房建筑结构为钢结构，其余三期辅助用房、危险品库和门卫以及四期研发
中心和生产中心建筑结构均为钢筋混凝土结构。一期、二期、三期办公和实验
楼及生产厂房外檐为彩钢保温板，局部玻璃幕墙，四期研发中心和生产中心外
檐为铝扣板及玻璃幕墙；一期、二期办公区域地面铺瓷砖，局部铺地毯，办公
区设置玻璃隔断墙，墙面刷墙漆，顶棚石膏板吊顶。生产区域塑胶地板（洁净
板），墙面刷墙漆，彩钢顶棚。四期研发中心和生产中心内部装修情况为首层
地面铺塑胶地板， 2-4 层铺设瓷砖局部地毯，墙面刷墙漆，石膏板吊顶。中水、113
电、暖、燃气设施齐全，配套有保安系统、消防系统、自动喷淋系统等设备设
施，其中四期研发中心和生产中心配有电梯。根据产权人提供的资料以及估价
人员的实地查勘，于调查时点 2024 年 3 月 31 日主体结构完好，外观无明显破
损，楼宇设备设施齐全，总体运行正常，维护状况良好。
2、基础设施资产的投保情况
（1）数字产业园
经基金管理人核查，中国人民财产保险股份有限公司天津市分公司签发了
保单号为 PQYC202412000000000277 的《财产一切险（2009 版）保险单》，被
保险人为天津泰达数字产业园有限公司，保险标的包括数字产业园 1-8 号楼及
连廊，险种为财产一切险，保险金额/赔偿限额为 9.67 亿元，保险期限自 2024
年 4 月 1 日 0 时起至 2025 年 3 月 31 日 24 时止。据此，基金管理人认为，基础
设施项目所对应的《财产一切险保险单》不违反《中华人民共和国保险法》
《民法典》等法律和行政法规的强制性规定，合法、有效。
经基金管理人核查，中国人民财产保险股份有限公司天津市分公司签发了
保单号为 PZCG202412000000000120 的《公众责任险（1999 版）保险单》，被
保险人为天津泰达数字产业园有限公司，险种为财产一切险，累计赔偿限额为
2,000 万元，单次赔偿限额 800 万元，保险期限自 2024 年 4 月 1 日 0 时起至
2025 年 3 月 31 日 24 时止。据此，基金管理人认为，基础设施项目所对应的
《公众责任险保险单》不违反《中华人民共和国保险法》《民法典》等法律和
行政法规的强制性规定，合法、有效。
针对基础设施项目在存续期内可能存在的因火灾、地震等自然灾害而导致
的资产灭失风险，基金管理人将制定、完善安全生产制度，加强安全管理和监
督，同时为基础设施项目购买足额保险，借助第三方转移资产灭失的风险。
其中，财产一切险的保险财产范围主要包括：建筑物结构、建筑物内部装
修及用品、机器设备、室外财产及仓储物；公众责任险的责任范围包括：在保
险期内，在保险单明细表列明的范围内，因经营业务发生意外事故，造成第三
者的人身伤亡和财产损失。
本基金成立后，基础设施资产将每年以资产估值为基数购买财产一切险，114
确保保额可覆盖项目资产总估值；按单项资产每年 10,000 元保费分别购买公众
责任险取费。
（2）大陆汽车厂房
经基金管理人核查，中国人民保险股份有限公司天津分公司签发了保单号
为 PQYC202412000000000289 的《财产一切险保险单》，被保险人为天津泰达
智造产业园有限公司，保险标的包括中国天津市滨海新区开发区渤海路 2 号房
屋建筑，险种为财产一切险，保险金额/赔偿限额为 486,953,383.31 元，保险期
限自 2024 年 04 月 01 日 00 时起至 2025 年 3 月 31 日 24 时止。据此，基金管理
人认为，基础设施项目所对应的《财产一切险保险单》不违反《中华人民共和
国保险法》《民法典》等法律和行政法规的强制性规定，合法、有效。
经基金管理人核查，中国人民财产保险股份有限公司天津市分公司签发了
保单号为 PZCG202412000000000121 的《公众责任险（1999 版）保险单》，被
保险人为天津泰达智造产业园有限公司，险种为财产一切险，累计赔偿限额为
2,000 万元，单次赔偿限额 800 万元，保险期限自 2024 年 4 月 1 日 0 时起至
2025 年 3 月 31 日 24 时止。据此，基金管理人认为，基础设施项目所对应的
《公众责任险保险单》不违反《中华人民共和国保险法》《民法典》等法律和
行政法规的强制性规定，合法、有效。
针对基础设施项目在存续期内可能存在的因火灾、地震等自然灾害而导致
的资产灭失风险，基金管理人将制定、完善安全生产制度，加强安全管理和监
督，同时为基础设施项目购买足额保险，借助第三方转移资产灭失的风险。
3、资本性支出
资本性支出一般包括构成固定资产、无形资产、递延资产的支出。在估价
对象收益年期内，资本性支出主要包括主体工程及设备设施的大修、更换及改
造。
（1）数字产业园项目
预测期内数字产业园项目资本性支出按照租金收入（不含增值税）的 1%进
行估算。
综合考虑数字产业园项目历史运营情况、竣工日期、可比产业园大修支出115
的市场水平，数字产业园项目存续期设定的资本性支出为不含税租金收入的 1%。
除项目方承担的大修支出外，物业公司也将承担日常的维修支出，该部分支出
由物业独立核算，该部分费用支出全部包含在项目公司（数字产业园）支付与
物业管理公司的物业管理费中。此外，原始权益人已于 2022 年 12 月至 2023 年
8 月对园区外檐、门窗进行维修改造，改造后建筑外檐整体协调，提升了园区
整体形象。至本报告出具日施工总包单位已完成现场施工工作，施工费用全部
由原始权益人承担，并不计入评估资产组中。综上所述，大修支出与历史水平
具有延续性，与运营年限较为匹配。
（2）大陆汽车厂房项目
预测期内大陆汽车厂房项目资本性支出，前 10 年取费基数为年运营收入
（不含增值税）的 3.0%计算，从第 11 年开始取费基数为年运营收入（不含增
值税）的 2.5%计算，预测每年的金额在 116-133 万元。
对于未来为了满足承租人额外的、超出预测资本性支出金额的大修需求，
由项目公司（智造产业园）与运营管理公司签署的《委托运营管理协议》予以
明确：超过评估预测期内资本性支出金额的部分，由外部管理机构承担；外部
管理机构应及时响应承租人的实际需求，不能因大物业管理不到位、不及时影
响承租人租金支付，确实因此影响承租人及时、足额支付租金的，由外部管理
机构、原始权益人承担相应责任。
4、经查验，截至 2024 年 3 月 31 日，基金管理人未发现基础设施项目存在
受自然灾害、汇率变化、外贸环境、担保、诉讼和仲裁等其他因素影响的情况。
当自然灾害发生、汇率环境变化、外贸环境恶化以及担保、诉讼和仲裁发生时，
可能会对基金资产和收益产生不利影响。
（七）基础设施项目租赁要求
1、入驻项目标准及要求
为进一步促进天津泰达科技工业园有限公司以服务经开区高质量发展为先
导，推动所辖各园区产业结构优化、载体利用合理高效、项目质量提升的转型
升级要求，依据国家及市政府的相关政策法规，及经开区投资促进相关政策，
制定招商项目管理及审批的办法。116
入驻项目必须符合国家有关法律、法规，及安全生产、环境保护要求。禁
止工艺落后、设备陈旧、高耗能、高耗水、高噪音以及对周边环境有污染的项
目入驻。入驻项目主体必须具有独立法人资格和完善的内部管理制度、财务制
度，并在经开区工商注册、税务登记，向属地税务部门缴税。入驻项目应符合
经开区及科工园所辖各园区引资要求及发展定位，且对科工园整体发展规划、
产业体系有 积极贡献的生产型企业，或对该产业体系企业有配套、扶助作用的
服务型企业。先进制造业项目，产业范围主要包括：电子信息、汽车、装备制
造、医药大健康、新能源新材料等。现代服务业项目，产业范围主要包括：包
括科技研发、互联网服务、数字创意、金融创新等新兴服务业，园区整体产业
体系需要的工业配套型企业，及对园区配套有极大辅助作用的第三产业。判定
项目可否入驻时，需要对其产品附加值、生产工艺、市场占有率、行业排名和
发展前景等内容综合、有效评估，应征询相关审批部门审核，必要时聘请外部
顾问或第三方机构，委托尽职调研，建立科学合理的评价机制。
2、项目分类及审批
招商项目可具体分为四种类型，其相应的入驻审批如下：
第一类为一般制造业项目、商贸、办公类等现代服务业项目。由科工园公
司运营中心洽商，报经营管理部审核后，报主管副总经理、经营管理部分管副
总经理和总经理审批同意后入驻。
第二类为符合经开区及科工园所辖各园区引资要求和发展定位，需给予重
点支持类项目，应以产发集团或管委会项目落地支持文件为依托，按照项目优
惠政策审批权限执行。由科工园公司运营中心洽商，形成初步意见，由经营管
理部审核后，报主管副总经理、经营管理部分管副总经理和总经理审批同意后
入驻。
第三类为重大招商引资项目，由科工园公司运营中心洽商和促进，根据项
目提供的投资计划书和项目情况，对项目进行评估论证，形成初步意见，由经
营管理部审核，报主管副总经理、经营管理部分管副总经理和总经理审批后，
再报请集团统一制定该项目整体优惠扶植政策，并依照经开区招商项目签批流
程，由管委会投委会对项目入驻和给予扶持政策进行审批。117
第四类为拟购置资产类项目、合作开发类项目，由运营中心充分考虑投资
方资质、背景、项目运营情况等信息，在与项目方充分洽商的基础上，根据项
目提供的投资计划书和双方拟定的合作计划，对项目进行充分评估论证，由经
营管理部审核，报主管副总经理、经营管理部分管副总经理和总经理，并经公
司“三重一大”审批决策后执行。
二、主要法律因素分析
（一）基础设施项目及项目公司合法合规性
1、基础设施项目的范围和权属
基础设施项目系指数字产业园项目及大陆汽车厂房项目。根据《基金合同》
《招募说明书》，本基金将扣除相关预留费用后的全部初始基金资产投资于专
项计划并持有其全部资产支持证券。本基金通过该资产支持证券投资于项目公
司，穿透取得项目公司持有的基础设施资产对应的房屋所有权及其占用范围内
国有建设用地使用权。基础设施项目的权属和资产范围情况如下：
（1）数字产业园项目
数字产业园项目位于天津开发区信环西路 19 号，占地面积 90,328.9 平方米，
建筑面积 157,344.77 平方米，《不动产权证书》编号为津（2023）开发区不动
产权第 1040778 号，用途为工业，土地使用期限至 2057 年 6 月 26 日。该项目
拥有 8 栋建筑物及一座连廊，其中一期 1-5 号楼于 2009 年建成，二期 6-8 号楼
及连廊于 2013 年建成。
经核查，数字产业园项目二期历史上存在在建工程资产划拨的情形，具体
情况为数字产业园项目二期由天津经济技术开发区财政投资，并委托基建中心
作为建设单位负责施工建设。数字产业园项目二期建成后，经开发区管委会批
准，由天津经济技术开发区财政局将数字产业园项目二期相关在建工程资产由
建设单位划拨至原始权益人名下，并由原始权益人办理数字产业园项目二期所
涉不动产的权属初始登记。
根据各底层基础设施项目建设时期适用的《天津经济技术开发区政府投资
项目管理规定》（天津经济技术开发区管理委员会令第 115 号）（2006 年 8 月118
30 日发布并施行），政府投资项目实施项目法人责任制，项目法人指需求单位
组建或指定的负责基本建设项目前期筹划和工程建设的项目管理机构，项目法
人应当于项目竣工验收后九十日之内向财政主管部门报送财务决算报告，待财
务决算批复后，办理产权登记手续。
根据各底层基础设施项目建设时期适用的《关于印发<天津经济技术开发区
政府投资建设项目产权办理规定>的通知》（津开发[2009]87 号）（2009 年 9 月
28 日发布并施行）等规定，天津经济技术开发区政府投资建设项目的性质分为
经营性建设项目和非经营性建设项目。经营性建设项目产权单位登记为国资公
司或开发区管委会另行规定的机构，非经营性建设项目产权单位登记为开发区
管委会机关公共事务中心。建设项目的性质和产权单位经开发区管委会批准后，
在立项批复、项目投资批复中明确。项目产权单位持必要材料到房产交易所办
理房地产权证。
根据各底层基础设施项目获取的立项批复/投资批复等文件，数字产业园项
目二期为政府投资项目中经营性投资项目，原始权益人作为数字产业园项目二
期的项目法人和产权单位，按照底层基础设施项目建设时期适用的天津经济技
术开发区地方规定以及监管审批实践，在前述项目竣工验收后向天津经济技术
开发区财政局报送了财务决算报告，经开发区管委会批准后，由天津经济技术
开发区财政局将前述项目相关在建工程资产由建设单位划拨至原始权益人名下，
并由原始权益人办理前述项目所涉不动产的权属初始登记。
根据开发区管委会于 2022 年 7 月 4 日出具的《关于科工园基础设施 REITs
底层基础设施项目相关事项的确认函二》， “数字产业园项目二期历史上存在在
建工程资产划拨的情形，具体为：该项目由我区财政投资，并委托天津经济技
术开发区管理委员会基本建设中心（以下简称“基建中心”）作为建设单位负责
施工建设。项目建成后，经我委批准，由我区财政局将项目相关在建工程资产
由建设单位划拨至科工园公司名下，并由科工园公司办理项目所涉不动产的权
属初始登记。在上述项目资产划拨过程中，我委已按照底层基础设施项目建设
时期适用的相关法律法规、开发区地方规定以及监管审批实践，就上述资产划
拨行为完整履行了相关审批程序，不存在应履行未履行的程序，不存在合规瑕119
疵，上述资产划拨行为合法合规”。截至本尽调报告出具日，原始权益人已就上
述资产划拨行为完整履行了必要审批程序，不存在应履行未履行的程序，不存
在合规瑕疵。
截至本尽调报告出具日，原始权益人已实施完毕数字产业园项目的无偿划
转程序，原始权益人已将持有的数字产业园项目资产无偿划转至项目公司（数
字产业园）。就上述无偿划转事项，原始权益人已履行相应的内部决策程序，
并已取得开发区国资局的批复。
截至本尽调报告出具日，项目公司（数字产业园）为数字产业园项目权利
人，实际享有底层基础设施项目中数字产业园项目的所有权，原始权益人作为
项目公司（数字产业园）唯一股东间接享有底层基础设施项目中数字产业园项
目的所有权。
（2）大陆汽车厂房项目
大陆汽车厂房位于开发区渤海路 2 号，占地面积 82,298.2 平方米，建筑面
积 63,233.61 平方米，《不动产权证书》编号为津（2024）开发区不动产权第
0028164 号，用途为工业，土地使用期限至 2054 年 6 月 22 日。大陆汽车厂房一
期工程为原摩托罗拉 IESS 厂房项目于 2005 年完成竣工验收备案，大陆汽车厂
房二期工程于 2013 年完成竣工验收备案，大陆汽车厂房三期工程于 2022 年完
成竣工验收备案，大陆汽车厂房四期工程于 2021 年完成竣工验收备案。
经核查，大陆汽车厂房项目一期及二期工程历史上存在在建工程资产划拨
的情形，具体情况为大陆汽车厂房项目一期及二期工程由天津经济技术开发区
财政投资，并委托基建中心作为建设单位负责施工建设。大陆汽车厂房项目一
期及二期工程建成后，经开发区管委会批准，由天津经济技术开发区财政局将
大陆汽车厂房项目一期及二期工程相关在建工程资产由建设单位划拨至发起人
名下，并由发起人办理大陆汽车厂房项目一期及二期工程所涉不动产的权属初
始登记。
根据各底层基础设施项目建设时期适用的《天津经济技术开发区政府投资
项目管理规定》（天津经济技术开发区管理委员会令第 115 号）（2006 年 8 月
30 日发布并施行），政府投资项目实施项目法人责任制，项目法人指需求单位120
组建或指定的负责基本建设项目前期筹划和工程建设的项目管理机构，项目法
人应当于项目竣工验收后九十日之内向财政主管部门报送财务决算报告，待财
务决算批复后，办理产权登记手续。
根据各底层基础设施项目建设时期适用的《关于印发<天津经济技术开发区
政府投资建设项目产权办理规定>的通知》（津开发[2009]87 号）（2009 年 9 月
28 日发布并施行）等规定，天津经济技术开发区政府投资建设项目的性质分为
经营性建设项目和非经营性建设项目。经营性建设项目产权单位登记为国资公
司或开发区管委会另行规定的机构，非经营性建设项目产权单位登记为开发区
管委会机关公共事务中心。建设项目的性质和产权单位经开发区管委会批准后，
在立项批复、项目投资批复中明确。项目产权单位持必要材料到房产交易所办
理房地产权证。
根据各底层基础设施项目获取的立项批复/投资批复等文件，大陆汽车厂房
项目一期及二期工程为政府投资项目中经营性投资项目，发起人作为大陆汽车
厂房项目一期及二期工程的项目法人和产权单位，按照底层基础设施项目建设
时期适用的天津经济技术开发区地方规定以及监管审批实践，在前述项目竣工
验收后向天津经济技术开发区财政局报送了财务决算报告，经开发区管委会批
准后，由天津经济技术开发区财政局将前述项目相关在建工程资产由建设单位
划拨至发起人名下，并由发起人办理前述项目所涉不动产的权属初始登记。
根据开发区管委会于 2022 年 4 月 28 日出具的《关于科工园基础设施
REITs 底层基础设施项目相关事项的确认函》， “大陆汽车厂房项目历史上存在
在建工程资产划拨的情形，具体为：大陆汽车厂房项目由开发区财政投资，并
委托天津经济技术开发区建设发展管理局基建办公室（后更名为天津经济技术
开发区管理委员会基本建设中心，以下简称“基建中心”）作为建设单位负责施
工建设。项目建成后，经天津经济技术开发区管理委员会批准，由天津经济技
术开发区财政局将项目相关在建工程资产由建设单位划拨至国资公司名下，并
由国资公司办理项目所涉不动产的权属初始登记。在上述项目资产划拨过程中，
天津经济技术开发区管理委员会已按照底层基础设施项目建设时期适用的相关
法律法规、天津经济技术开发区地方规定以及监管审批实践，就上述资产划拨121
行为完整履行了相关审批程序，不存在应履行未履行的程序，不存在合规瑕疵”。
截至本尽调报告出具日，发起人已就上述资产划拨行为完整履行了必要审批程
序，不存在应履行未履行的程序，不存在合规瑕疵。
2020 年 6 月 11 日，开发区国资局向天津经济技术开发区区属国有企业下发
了《国资局关于印发<天津经济技术开发区经营性资产委托管理暂行办法>的通
知》（津开国资发[2020]56 号），为优化资产经营模式实现资产集中化管理，
对区属国有企业持有的部分经营性资产进行经营管理权的归集和调整。在开发
区国资局监管下，区属国有企业将其持有的经营性资产，通过特定方式交由其
他区属国有企业经营管理。持有托管资产的产权单位为资产委托管理的委托方，
接受委托方委托、对托管资产进行日常经营管理的区属国有企业为资产委托管
理的受托方。委托方与受托方协商签署《委托管理协议》或同等效力文件。受
托方根据授权委托范围对托管资产进行日常经营管理，开展日常运营维护、日
常安全管理相关工作，并承担日常监管责任，确保托管资产完整性，按相关协
议约定收取托管资产相关运营收入。
根据上述规定，原始权益人与国资公司于 2020 年 9 月签署了《资产委托管
理协议》，约定由原始权益人管理国资公司名下的部分资产，前述协议有效期
间自 2020 年 10 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，如双方均无异议，则该协议自动
延期一年。根据前述《资产委托管理协议》的约定，原始权益人在国资公司授
权委托范围内自主开展经营管理活动，全面负责受托资产的运营管理，应在每
年的 11 月 30 日前将下一年度与受托资产有关的经营收入和运营服务费计划等
向国资公司申报，经双方协商一致确定后按照计划实施。原始权益人超额完成
经营收入和节约运营服务费的收益除双方另行约定外，原则上归原始权益人所
有。原始权益人组织受托资产的出租工作，以原始权益人名义签署出租合同，
租金等收入计入国资公司认可的原始权益人专项账户。原始权益人组织受托资
产的物业管理工作并承担相关费用。原始权益人承担房产税、土地税之外的包
括各种税费、能源费等在内的与受托资产运营相关的费用，并负责签署相关合
同。原始权益人对受托资产承担安全运营主体责任，对资产的完整、安全等负
全责。原始权益人负责投保与受托资产有关的公众责任险等运营类保险。国资122
公司在《资产委托管理协议》项下的权利由国资公司全资子公司、原始权益人
唯一股东泰达产发集团代为行使。根据前述《资产委托管理协议》附件，大陆
汽车厂房项目由原始权益人受托运营管理，租金等收入由原始权益人收取，归
属于国资公司的经营收入及归属于原始权益人的运营服务费均按季度结算，由
原始权益人按季度将每季度经营收入支付至国资公司指定账户，并留存每季度
运营服务费。
根据前述《国资局关于印发<天津经济技术开发区经营性资产委托管理暂行
办法>的通知》的规定以及《资产委托管理协议》及其附件的约定，原始权益人
基于发起人的授权委托，在开发区国资局及发起人全资子公司、原始权益人唯
一股东泰达产发集团的监督下全面负责大陆汽车厂房项目的日常经营管理工作。
截至本尽调报告出具日，发起人已实施完毕大陆汽车厂房项目的无偿划转
程序，发起人已将持有的大陆汽车厂房项目资产无偿划转至项目公司（制造产
业园）。就上述无偿划转事项，发起人已履行相应的内部决策程序，并已取得
开发区国资局的批复。
截至本尽调报告出具日，项目公司（制造产业园）为大陆汽车厂房项目权
利人，实际享有底层基础设施项目中大陆汽车厂房项目的所有权，原始权益人
作为项目公司（制造产业园）唯一股东间接享有底层基础设施项目中大陆汽车
厂房项目的所有权。
经核查，基金管理人和法律顾问认为，本项目所涉基础设施项目权属清晰、
资产范围明确，已完成相应的权属登记。原始权益人依法合规间接拥有基础设
施项目所有权，项目公司依法持有基础设施项目。
2、基础设施项目的抵押、质押及查封情况
根据基础设施项目对应的《不动产权证书》《不动产查询结果》及原始权
益人科工园公司的确认，截至基调基准日，基础设施项目数字产业园存在抵押
权利限制；基础设施项目大陆汽车厂房租金存在质押权利限制；不存在查封等
其他权利限制情况。
根据基金管理人查询编号为津中银司 RL2020059 滨海-D 的《抵押合同》，
截至 2024 年 3 月 31 日，中国银行股份有限公司天津滨海分行作为抵押权人对123
编号为津（2023）开发区不动产权第 1040778 号的《不动产权证书》享有抵押
权，债务履行期间为 2020 年 11 月 25 日至 2035 年 11 月 30 日。
根据基金管理人查询中国人民银行征信中心动产融资统一登记公示系统
（https://www.zhongdengwang.org.cn/），截至 2024 年 3 月 31 日，光大银行天津
开发区支行对大陆汽车厂房产业园基于发起人、原始权益人与租户 B 之间租赁
关系对应的“二期新制造工厂”（即研发中心项目）租赁合同项下应收取未来十
年的租金进行质押，债务履行期间为 2021 年 7 月 9 日至 2032 年 1 月 8 日。
根据科工园公司提供的报告时间为 2023 年 7 月 11 日的《企业信用报告
（自主查询版）》，并经基金管理人和法律顾问查询中国人民银行征信中心动
产融资统一登记公示系统（https://www.zhongdengwang.org.cn/），截至尽调基
准日，基础设施项目项下的其他应收租金等应收账款不存在质押等权利限制情
况。
3、项目公司合法合规性
项目公司合法合规性详见本尽职调查报告“第四章”之“第一节 项目公司”之
“（一）天津泰达数字产业园有限公司”“（二）天津泰达智造产业园有限公司”。
4、基础设施项目的投资建设情况
基础设施项目已按相关规定取得了立项（项目建议书）批复/企业投资项目
备案、建设用地规划许可、建设工程规划许可、环评批复、施工许可、竣工综
合验收、专项（如消防、规划）验收、节能审查等固定资产投资管理相关手续，
并完成了权属登记，取得了不动产权证书，合法合规，具体内容详见详见本尽
职调查报告“第三章”之“第一节 基础设施项目情况”之“（五）基础设施项目相关
规划、手续履行情况”。
5、基础设施项目未被列入负面清单的相关意见
根据中国证券投资基金业协会已经颁布的《负面清单指引》，经审查，基
金管理人和法律顾问认为，基础设施项目不属于《负面清单指引》列示的负面
清单情形。
基金管理人和法律顾问认为，基础设施项目权属清晰，资产范围明确，不
存在抵押、查封等权利限制情况，具有完整性且可特定化，且不属于《负面清124
单指引》列示的负面清单情形。
（二）基础设施项目转让的合法有效性
本基金通过特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权的基本安排如下：
博时基金（代表本基金）与计划管理人签订相关认购协议，将认购资金委
托计划管理人管理；计划管理人设立并管理专项计划，博时基金（代表本基金）
取得专项计划资产支持证券的全部份额。
计划管理人将受让博时资本设立的 SPV（数字产业园）及 SPV（智造产业
园）的全部股权， SPV（数字产业园）及 SPV（智造产业园）拟分别与科工园
公司签署关于项目公司（数字产业园）及项目公司（智造产业园）的股权转让
协议并分别各自受让科工园公司持有的项目公司（数字产业园）及项目公司
（智造产业园） 100%的股权。
上述交易完成后，本基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取
得基础设施项目完全所有权。
在本项目中，根据交易安排，涉及基础设施项目资产转让和国有资产转让
行为，转让行为的合法性分析如下：
发起人及原始权益人正在办理底层基础设施项目的无偿划转程序，具体为：
原始权益人将持有的数字产业园项目资产无偿划转至项目公司（数字产业园），
发起人将持有的大陆汽车厂房项目资产无偿划转至项目公司（智造产业园）。
就上述无偿划转事项，发起人及原始权益人已取得开发区国资局的批复，相应
的内部决策程序已履行完毕。
原始权益人拟将其持有的 SPV 公司 100%股权转让给资产支持证券管理人
（代表专项计划），然后资产支持证券管理人（代表专项计划）向 SPV 公司投
资并发放股东借款， SPV 公司向原始权益人受让项目公司股权。就前述相关安
排，根据中国法律的相关规定，具体分析如下：
1、项目公司、 SPV 公司的 100%股权转让及基础设施项目资产无偿划转所
涉及的内部决议程序
原始权益人已于 2022 年 5 月 24 日作出执行董事决定，同意将项目公司
100%股权划转至 SPV 公司名下，同意科工园公司作为原始权益人参与由公募基125
金管理人设立并管理的一支公募基金，公募基金拟通过持有专项计划管理人设
立并管理的一支资产支持专项计划的全部份额，最终投资于基础设施项目。同
意科工园公司将其持有的天河数字产业园项目（不动产权证书编号：津（2020）
开发区不动产权第 1004271 号）资产无偿划转至项目公司（数字产业园）名下；
同意科工园公司作为原始权益人，将其持有的 SPV 公司全部股权及债权（如有）
转让给计划管理人（代表专项计划），并就此与计划管理人（代表专项计划）
签署《项目公司股权转让协议》及《债权转让协议》（如适用）等相关法律文
件。
原始权益人已于 2022 年 5 月 24 日召开公司党总支会并作出决议，同意将
项目公司 100%股权划转至 SPV 公司名下，同意科工园公司作为原始权益人参
与由公募基金管理人设立并管理的一支公募基金，公募基金拟通过持有专项计
划管理人设立并管理的一支资产支持专项计划的全部份额，最终投资于基础设
施项目。同意科工园公司将其持有的天河数字产业园项目（不动产权证书编号：
津（2020）开发区不动产权第 1004271 号）资产无偿划转至项目公司（数字产
业园）名下；同意科工园公司作为原始权益人，将其持有的 SPV 公司全部股权
及债权（如有）转让给计划管理人（代表专项计划），并就此与计划管理人
（代表专项计划）签署《项目公司股权转让协议》及《债权转让协议》（如适
用）等相关法律文件。
原始权益人的唯一股东泰达产发集团已于 2022 年 4 月 28 日召开总经理办
公会， 2022 年 5 月 24 日召开党委会，并已于 2022 年 5 月 25 日向原始权益人出
具股东决定，同意科工园公司作为原始权益人参与由公募基金管理人设立并管
理的一支公募基金，公募基金拟通过持有专项计划管理人设立并管理的一支资
产支持专项计划的全部份额，最终投资于基础设施项目。同意科工园公司将其
持有的天河数字产业园项目（不动产权证书编号：津（2020）开发区不动产权
第 1004271 号）资产无偿划转至项目公司（数字产业园）名下；同意科工园公
司作为原始权益人，将其持有的 SPV 公司全部股权及债权（如有）转让给计划
管理人（代表专项计划），并就此与计划管理人（代表专项计划）签署《项目
公司股权转让协议》及《债权转让协议》（如适用）等相关法律文件。126
发起人国资公司已于 2022 年 12 月 27 日召开董事会并作出董事会决议，同
意科工园公司作为原始权益人参与由公募基金管理人设立并管理的一支公募基
金，公募基金拟通过持有专项计划管理人设立并管理的一支资产支持专项计划
的全部份额，最终投资于基础设施项目。同意将国资公司持有的大陆汽车系统
（天津）有限公司厂房项目（不动产权证书编号：津（2022）开发区不动产权
第 1203016 号）资产无偿划转至项目公司（智造产业园），同意科工园公司将
其持有的天河数字产业园项目（不动产权证书编号：津（2020）开发区不动产
权第 1004271 号）资产无偿划转至项目公司（数字产业园）名下；同意科工园
公司作为原始权益人，将其持有的 SPV 公司全部股权及债权（如有）转让给计
划管理人（代表专项计划），并就此与计划管理人（代表专项计划）签署《项
目公司股权转让协议》及《债权转让协议》（如适用）等相关法律文件。
发起人国资公司已于 2022 年 12 月 27 日召开股东会并作出股东会决议，同
意科工园公司作为原始权益人参与由公募基金管理人设立并管理的一支公募基
金，公募基金拟通过持有专项计划管理人设立并管理的一支资产支持专项计划
的全部份额，最终投资于基础设施项目。同意将国资公司持有的大陆汽车系统
（天津）有限公司厂房项目（不动产权证书编号：津（2022）开发区不动产权
第 1203016 号）资产无偿划转至项目公司（智造产业园），同意科工园公司将
其持有的天河数字产业园项目（不动产权证书编号：津（2020）开发区不动产
权第 1004271 号）资产无偿划转至项目公司（数字产业园）名下；同意科工园
公司作为原始权益人，将其持有的 SPV 公司全部股权及债权（如有）转让给计
划管理人（代表专项计划），并就此与计划管理人（代表专项计划）签署《项
目公司股权转让协议》及《债权转让协议》（如适用）等相关法律文件。
根据《公司法》、发起人及原始权益人《公司章程》的相关规定及国资监
管的相关要求，国资公司作为发起人、科工园公司作为原始权益人，就项目公
司、 SPV 公司的 100%股权转让事宜及基础设施项目资产无偿划转，已经由有权
机构作出决议并出具同意意见。
2、项目公司、 SPV 公司的 100%股权转让及基础设施项目资产无偿划转所
涉及的主管部门无异议函127
就项目公司、 SPV 公司的 100%股权转让及基础设施项目资产无偿划转事项，
开发区国资局于 2022 年 12 月 23 日出具了《国资局关于同意科工园公司转让有
关股权事宜的批复》（津开国资复〔2022〕 52 号）， “原则同意科工园公司将
其持有的天津泰达数字产业园管理有限公司 100%股权、天津泰达智造产业园管
理有限公司 100%股权转让给资产支持专项计划，博时津开科工产业园封闭式基
础设施证券投资基金通过资产支持专项计划分别受让天津泰达数字产业园管理
有限公司 100%股权和天津泰达智造产业园管理有限公司 100%股权；原则同意
科工园公司将其持有的天津泰达数字产业园有限公司 100%股权和天津泰达智造
产业园有限公司 100%股权分别转让给天津泰达数字产业园管理有限公司和天津
泰达智造产业园管理有限公司，上述 4 户企业股权转让事项无需另行履行国有
资产产权交易机构公开交易程序”。
基础设施项目所涉土地出让合同签署机构（或按现行规定承担相应职责的
机构）天津经济技术开发区规划和自然资源局于 2022 年 5 月 26 日出具了无异
议函，对本项目以 100%股权转让方式发行基础设施 REITs 无异议。
综上，基金管理人和法律顾问认为，在本项目中，关于项目公司、 SPV 公
司的 100%股权转让及基础设施项目资产无偿划转事项，已取得了相关主管部门
的确认。
3、项目公司、 SPV 公司的 100%股权转让及基础设施项目资产无偿划转涉
及国有资产转让的程序和合规性
本项目交易完成后，专项计划将持有项目公司股权及股东借款债权，为项
目公司的唯一实益持有人，基础设施基金持有专项计划的全部份额。就前述相
关安排，根据中国法律的相关规定，具体分析如下：
发起人、原始权益人、项目公司均为国有控股企业，因此项目公司、 SPV
公司的 100%股权转让及基础设施项目资产无偿划转属于企业国有资产交易/无
偿划转行为。就本项目涉及的上述交易，原始权益人认为属于发行公募基金而
进行的资产重组行为。由于底层资产转让价格将根据公募基金份额发行价格确
定，且公募基金持有的资产穿透为发起机构持有的底层资产，公募基金份额的
公开定价实际上实现了底层资产转让的公开定价，与公开发行上市的定价方式128
具有相似性。发起人、原始权益人、项目公司在进行上述交易时，将根据法律
法规的要求和国资主管部门的意见，履行相应的审批程序和国资流程。
根据国务院国有资产监督管理委员会于 2022 年 5 月 16 日发布的《关于企
业国有资产交易流转有关事项的通知》（国资发产权规〔2022〕 39 号）的规定，
国家出资企业及其子企业通过发行基础设施 REITs 盘活存量资产，应当做好可
行性分析，合理确定交易价格，对后续运营管理责任和风险防范作出安排，涉
及国有产权非公开协议转让按规定报同级国有资产监督管理机构批准。
根据开发区国资局于 2022 年 12 月 23 日向发起人下发的《国资局关于公募
REITs 相关资产无偿划转相关事宜的回复意见》，国资公司将其持有的大陆汽
车系统（天津）有限公司厂房项目资产（含原摩托罗拉 IESS 厂房项目，不动产
权证书编号：津（2022）开发区不动产权第 1203016 号）无偿划转至项目公司
（智造产业园），天河数字产业园项目（不动产权证书编号：津（2020）开发
区不动产权第 1004271 号）资产由科工园公司无偿划转至项目公司（数字产业
园），均属于在发起人内部无偿划转，由发起人按照相关规定批准并履行相关
程序。
根据开发区国资局于 2022 年 12 月 23 日向发起人下发的《国资局关于科工
园公司参与公募 REITs 发行有关事宜的回复意见》，原则同意国资公司作为发
起人、科工园公司作为原始权益人参与博时津开科工产业园封闭式基础设施证
券投资基金，对本项目以 100%股权转让方式发行基础设施 REITs 无异议。
根据开发区国资局于 2022 年 12 月 23 日向发起人下发的《国资局关于同意
科工园公司转让有关股权事宜的批复》（津开国资复〔2022〕 52 号）， “鉴于
博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金是通过证券交易所公开发行
的金融产品，资产支持专项计划是专项计划投资者与计划管理人通过协议安排
形成的一个特殊目的载体，其资产和利益都由专项计划投资者享有，项目所涉
国有资产按照中国证监会公布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试
行）》等证券监管制度要求，遵循等价有偿和公平、公正的原则公开规范发行”，
经研究“原则同意科工园公司将其持有的天津泰达数字产业园管理有限公司
100%股权、天津泰达智造产业园管理有限公司 100%股权转让给资产支持专项129
计划，博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金通过资产支持专项计
划分别受让天津泰达数字产业园管理有限公司 100%股权和天津泰达智造产业园
管理有限公司 100%股权；原则同意科工园公司将其持有的天津泰达数字产业园
有限公司 100%股权和天津泰达智造产业园有限公司 100%股权分别转让给天津
泰达数字产业园管理有限公司和天津泰达智造产业园管理有限公司，上述 4 户
企业股权转让事项无需另行履行国有资产产权交易机构公开交易程序。科工园
公司应严格按照证券监管制度要求，充分发挥公开市场配置资源作用，根据基
础设施项目评估情况及基础设施 REITs 交易结构，按照市场化方式通过公开询
价确定基金份额认购价格，进而确定底层基础设施项目交易价格”。
根据开发区国资局于 2022 年 5 月 16 日向原始权益人唯一股东泰达产发集
团下发的《国资局关于泰达产发集团投资新设有关企业的回复意见》，科工园
公司设立全资子公司项目公司及 SPV 公司事项无需报该局批准，由泰达产发集
团自主决策后依法办理。
综上，基金管理人和法律顾问认为，本项目已经过发起人及原始权益人唯
一股东泰达产发集团同意，并已取得国资管理部门的批准。
4、基础设施项目所涉权利负担权利人对解除权利负担的同意意见
（1）基础设施项目存在的权利负担情况
1）数字产业园项目
中国银行天津滨海分行（以下简称“中国银行”）与科工园公司于 2020 年 11
月 25 日签署了编号为津中银司 RL2020059 滨海的固定资产借款合同，贷款金
额 3.5 亿元，期限 180 个月，贷款用途为置换服务外包产业园建行项目贷款、
股东借款及自有资金超投部分。
科工园公司（作为抵押人）与中国银行（作为抵押权人）于 2020 年签订了
编号为津中银司 RL2020059 滨海-D 的《抵押合同》，约定科工园公司以持有的
服务外包产业园（即数字产业园）的建设用地使用权及房屋所有权（对应的权
证如下：编号为津（2023）开发区不动产权第 1040778 号的《不动产权证书》）
为主合同项下贷款的偿还提供抵押担保。
国资公司（作为保证人）与中国银行（作为债权人）于 2020 年签订了编号130
为津中银司 RL2020059 滨海-B 的《保证合同》，约定为主合同项下贷款的偿还
提供连带责任担保。
2）大陆汽车厂房项目
光大银行天津开发区支行（以下简称“光大银行”）与国资公司于 2021 年 7
月 9 日签署了编号为 TJBHGS 固 2021001 的固定资产及项目融资借款合同，金
额 6,450 万元，期限 10 年，贷款用途为 VitescoTechnologies 集团混合动力及电
动汽车系统亚太区研发和生产中心（新制造和研发中心）项目厂房建设，实际
放款 3,325 万元。
国资公司（作为质押人）与光大银行（作为质押权人）于 2021 年签订了编
号为 TJBHGS 质 2021002、 TJBHGS 质 2021003 的《质押合同》，约定国资公
司以“新制造研发中心”项下基于租赁关系未来 10 年产生的对租户 B 的应收账款
及“二期新制造工厂”项下基于委托运营关系未来 10 年产生的对科工园公司的应
收账款为主合同项下贷款的偿还提供质押担保。
科工园公司（作为质押人）与光大银行（作为质押权人）于 2021 年签订了
编号为 TJBHGS 质 2021001 的《质押合同》，约定同意国资公司以“二期新制造
工厂”项下基于委托运营关系未来 10 年产生的对科工园公司的应收账款为主合
同项下贷款的偿还提供质押担保。
天津泰港实业有限公司、科工园公司（作为保证人）与光大银行（作为债
权人）于 2021 年签订了编号为 TJBHGS 保 2021001、 TJBHGS 保 2021002 的
《保证合同》，约定为主合同项下贷款的偿还提供连带责任担保。
（2）权利人就解除权利负担出具的同意意见
1）数字产业园项目
数字产业园项目抵押权人中国银行已于 2023 年 6 月 16 日出具《关于提前
还款、解除抵押的同意函》，已知悉科工园公司拟通过资产重组方式将数字产
业园作为基础设施资产之一发行公募 REITs 产品的相关安排，并同意在前述公
募 REITs 项目确定发行计划的前提下：将在收到科工园公司提出的正式提前还
款申请的 30 个工作日内，同意科工园公司提前偿还编号为津中银司 RL2020059
滨海的固定资产借款合同项下全部贷款及其他应付款项（如有）。同意在主合131
同项下全部债权清偿完毕后的 30 个工作日内配合科工园公司办理编号为津中银
司 RL2020059 滨海-D 号《抵押合同》项下抵押权的注销登记程序。
2）大陆汽车厂房项目
在科工园公司作为原始权益人参与的公募 REITs 项目确定发行计划后，国
资公司将向光大申请提前还款，提请在国资公司提出正式提前还款申请的 30 个
工作日内同意提前还款事宜，具体还款金额以届时主合同项下全部债权为准，
具体还款日期将以发出的申请提前还款的正式函件所载日期为准；同时，一并
提请光大银行同意在主合同项下全部债权清偿完毕后【30】个工作日内配合发
起人及原始权益人办理上述《质押合同》项下抵押权的注销登记程序。
大陆汽车厂房项目租金收入质押权人光大银行已于 2022 年 5 月 6 日出具
《关于提前还款、解除质押的同意函》，已知悉天津泰达科技工业园有限公司
拟通过资产重组方式将国资公司名下大陆汽车厂房项目作为基础设施资产之一
发行公募 REITs 产品，并同意提前还款的申请并配合办理资产解押程序。
5、其他限制条件或特殊规定、约定情形
根据开发区管委会于 2022 年 7 月 4 日出具的《关于科工园基础设施 REITs
底层基础设施项目相关事项的确认函二》， “各底层基础设施项目建设时期适用
的天津经济技术开发区相关管理规定以及天津经济技术开发区现行各项规定及
政策中，不存在对各底层基础设施项目转让及处置的限制条件或限制性规定或
其他特殊规定，不存在限制各底层基础设施项目转让及处置的情形”。
根据天津经济技术开发区规划和自然资源局于 2022 年 4 月 25 日出具的
《关于科工园基础设施 REITs 底层基础设施项目相关事项的确认函》，各底层
基础设施项目所涉土地不存在限制转让情形。
据此，经核查天津经济技术开发区地方监管规则，原始权益人就基础设施
项目签署的土地出让合同、融资合同等相关文件，并经开发区管委会及天津经
济技术开发区规划和自然资源局的确认，截至本尽调报告出具日，除本节中
“（二）基础设施项目转让的合法有效性所述限制外，本项目转让不存在其他任
何限制条件或特殊规定、约定。
综上所述，基金管理人和法律顾问认为，就本项目所涉项目公司、 SPV 公132
司的 100%股权转让及基础设施项目资产无偿划转事项，发起人及原始权益人已
履行内部审批程序，取得了原始权益人唯一股东以及发起人股东会的同意，并
已取得国资管理部门的批准。就基础设施项目所涉权利负担的解除，原始权益
人已取得相关权利人出具的《关于提前还款、解除抵押的同意函》，权利负担
在原始权益人履行相应程序后即可解除。本项目所涉项目公司、 SPV 公司的
100%股权转让及基础设施项目资产无偿划转事项符合相关法律法规的要求，可
以依法依规进行，相关限制已具备解除条件。截至本尽调报告出具日，除上述
限制条件外，本项目转让不存在其他任何限制条件或特殊规定、约定。
（三）基础设施项目产生现金流的独立性、可预测性
根据项目公司股权转让协议的约定，原始权益人将基础资产转让给 SPV 公
司，从而间接转让给专项计划，基金通过投资专项计划，通过资产支持证券及
SPV 公司间接持有项目公司 100%的股权和其他附属权益及衍生权益。
根据本尽职调查报告“第三章”之“四、盈利模式及基础资产现金流预测分
析”，原始权益人就基础资产及其还款来源所产生的现金流具有独立性和可预测
性。
综上所述，基金管理人认为，基础资产是一种可以产生独立、可预测的现
金流的财产权利，符合《管理规定》第三条的规定。
三、资产评估情况
深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司出具了《博时津开科工产业园封
闭式基础设施证券投资基金中国天津市滨海新区开发区信环西路 19 号「数字产
业园」项目》，以及《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金中国
天津市滨海新区开发区渤海路 2 号「大陆汽车厂房」项目》的估价报告。
（一）估价方法
由于估价对象为收益性物业，其收益情况及相关费用均具有可预测性和持
续性，符合收益法的应用条件及适用范围。因此根据估价对象的特点和实际状
况，采用收益法作为本次估价的评估方法。
应用收益法进行估价时，应该按照确定具体方法、测算收益期、测算未来133
收益、确定报酬率或者资本化率、将未来收益折现为现值的步骤进行。
收益法通常分为报酬资本化法和直接资本化法，报酬资本化法是预测估价
对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象
价值或价格的方法。本次估价选用报酬资本化法。
本次估价将数字产业园未来十年的经营期作为预测期；大陆汽车厂房未来
二十年的经营期作为预测期，对上述预测期内每年收入、成本费用及税金进行
估算后取得预测期内每年的净收益，对上述预测期内的每年净收益进行贴现，
预测期末至土地使用权到期日期间的净收益按照经预测的增长率持续计算至土
地使用权到期日并贴现至价值时点。
（二）评估结果
评估机构采用了收益法对估价对象的市场价值进行了测算，采用收益法首
先确定出一定时期的运营净现金收入，并就该运营净现金收入采用适当报酬率
以计算估价对象的市场价值，该方法通常用于衡量在假设投资年期内的运营收
入及资本增长，让投资者或产权方可对估价对象可能带来的长期回报作出评估。
中国天津市滨海新区开发区信环西路 19 号「数字产业园」项目，总建筑面
积为 157,344.77 平方米，土地使用权面积 90,328.90 平方米，于 2024 年 3 月 31
日之市场价值为人民币 808,000,000.00 元（大写人民币捌亿零捌佰万元整），
市场价值单价为 5,135 元/平方米。
中国天津市滨海新区开发区渤海路 2 号「大陆汽车厂房」项目，总建筑面
积为 63,233.61 平方米，土地使用权面积 82,298.20 平方米，于 2024 年 3 月 31
日之市场价值为人民币 391,000,000.00 元（大写人民币叁亿玖仟壹佰万元整），
市场价值单价为 6,183 元/平方米；
估价结果明细如下表所示：
表 3-34：基础设施项目评估情况表
项目 建筑面积（平方米） 评估总值（元） 单价（元/平方米）
数字产业园 157,344.77 808,000,000.00 5,135
大陆汽车厂房 63,233.61 391,000,000.00 6,183
合计/平均 220,578.38 1,199,000,000.00 5,436
注：总估值取整至百万位，市场价值单价取整至个位。
数据来源：戴德梁行出具的《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金中国天津市滨海新区开发
区信环西路 19 号「数字产业园」项目》《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金中国天津市134
滨海新区开发区渤海路 2 号「大陆汽车厂房」项目》
（三）账面价值与评估价值的差异情况
基础设施资产账面价值和评估价值情况及账面价值与评估价值差异情况如
下表所示：
表 3-35：估价对象的账面价值与评估价值的差异情况
项目名称 截至 2023 年 12 月 31 日账面价值（元） 评估总值（元） 增值率
数字产业园 504,186,273.91 808,000,000.00 60.26%
大陆汽车厂房 397,002,228.07 391,000,000.00 -1.51%
注：评估价值取自戴德梁行出具的房地产估价报告（价值时点： 2024 年 3 月 31 日），数字产业园评估价
值与截至 2023 年 12 月末的账面价值的差异较大，系因投资性房地产的计量方式采取成本法所致。
数据来源：戴德梁行出具的《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金中国天津市滨海新区开发
区信环西路 19 号「数字产业园」项目》《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金中国天津市
滨海新区开发区渤海路 2 号「大陆汽车厂房」项目》。
（四）核心参数
1、租金水平
在计算基础设施资产运营收入时，评估机构对于已出租部分物业，租赁期
限内：租金采用租赁合同中约定（租约限制）的租金（即实际租金）；租赁期
外：按照市场租金水平计算租赁收入；对于空置部分按照市场租金水平计算租
赁收入。
（1）租约期内租金执行合同约定租金
已签约租金为当前在执行租约的实际租金水平，在合同期内均按照合同约
定租金进行测算，故已签约租金反映了客观实际租金水平。
截至 2024 年 3 月 31 日，数字产业园项目月租金收入合计约为 552.64 万元
（含增值税，按价值时点在执行合同当月收入统计），当期平均租金为 47.02
元/月/平方米。月物业管理费收入合计约为 253.94 万元（含增值税、物业管理
费，按价值时点在执行合同当月收入统计），当期平均管理费为 21.60 元/平方
米/月。
截至 2024 年 3 月 31 日，大陆汽车厂房月租金收入合计约为 352 万元（含
增值税，按价值时点在执行合同当月收入统计），当期平均租金为 55.73 元/月/
平方米。135
（2）租约期外租金采用市场租金
市场租金通过提取数字产业园同区域类似可比项目租金水平，经市场比较
法修正后获得。评估机构针对数字产业园，按照估价相关规范选取了同区域具
有较强可比性的鸿发工业园、天润科技园和天大科技园研发大厦三个项目，通
过对商圈聚集度、办公聚集度、交通便捷度、基础设施完善度、自然人文环境、
公共服务设施状况、办公类型、建筑面积、楼层、楼宇配套设施设备、装修情
况、层高、楼龄及保养、物业管理、以及有无限制条件等诸多因素进行对比、
修正，并取三个案例修正后租金水平的算术平均值作为测算结果，最终确定基
础设施项目数字产业园的市场租金水平为 51.20元/平方米/月。根据估价对象所
在地同类物业租赁市场的收益情况，新承租方进驻前必须的装修时间及免租期
等因素存在，都有可能带来租金损失，根据对运营团队的访谈和对市场的调研，
假设估价对象新签租约期限为 3 年，所有新签租户采用的租赁期外市场租金每
3年有 30 天的免租期及租赁空闲期，考虑到 7号楼重要现金流提供方承租面积
较大，充分评估换租风险，对 7号楼另行设置 6个月租赁空闲期。
评估机构针对大陆汽车厂房的生产厂房部分，按照估价相关规范选取了同
区域的荣晟嘉汇（原嘉年华）厂房、天大科技园厂房和生物医药研发大厦厂房
三个项目；研发办公部分则选取了天大科技园研发楼、融健大厦研发楼和生物
医药研发大厦研发楼三个项目，并取三个案例修正后租金水平的算术平均值作
为测算结果，最终确定基础设施项目大陆汽车厂房的市场租金水平为： 1-2 期生
产厂房部分为 51.00 元/平方米/月； 3 期生产厂房部分为 54.10 元/平方米/月； 4
期研发办公部分通过相同方法，确定市场租金水平为 61.20元/平方米/月。
2、租金增长率
（1）数字产业园
根据市场调研，估价对象所在区域为滨海新区经济技术开发区，周边以产
业园及生产型企业为主，产业园办公用房需求稳定。估价对象及区域内其他可
比生产厂房及研发办公项目签约租户租金增长率一般为每年 1.5%-2.5%。
根据对数字产业园运营团队的访谈及市场调研，通常一线城市签约时增长
率设定为 5%及以上，一线城市周边及非一线核心城市签约时增长率设定为 1%-136
3%。估价对象位于非一线核心城市，基于谨慎考虑，预测期假定租金每两年增
长率 4%。
预测期后至收益期届满的长期增长率根据类似物业的发展经验及该区域的
市场状况综合分析以 2.0%进行预测。
（2）大陆汽车厂房
估价对象当前已签约租户租期内租金增长率基本为 0%。根据市场调研，估
价对象所在区域产业基础较好，生产厂房及研发办公用房需求稳定。估价对象
及区域内其他可比生产厂房及研发办公项目签约租户租金增长率一般为每年
1.5%-2.5%。
根据对大陆汽车厂房运营团队的访谈及市场调研，通常一线城市签约时增
长率设定为 5%及以上，一线城市周边及非一线核心城市签约时增长率设定为
1%-3%。估价对象位于非一线核心城市，基于谨慎考虑，预测期假定租金每两
年增长率 4%。
结合基础设施资产的实际经营状况、天津市尤其是经开区经济未来发展前
景以及已上市同类项目的情况，基金管理人认为基础设施资产预测期假定租金
每两年增长率 4%具有合理性。
预测期后至收益期届满的长期增长率根据类似物业的发展经验及该区域的
市场状况综合分析以 2.0%进行预测。
3、出租率
基础设施资产位于天津市滨海新区开发区。开发区是滨海新区最早的工业
区，也是政府着力打造的最核心的工业区之一。凭借地理位置、交通、配套等
优势，聚集了如汽车及装备制造、生物医药、电子信息技术、生物医药、航空
航天等支柱产业，同时也吸引了大量的龙头企业聚集于此。随着开发区区域整
体规划及产业发展都向着利好方向进行，区域认可度不断增加。
（1）数字产业园
数字产业园 2021 年、 2022 年、 2023 年及 2024 年 1-3 月的出租率分别为
72.16%、 80.20%、 83.02%和 82.48%，同时根据市场调研，数字产业园所在区域
产业基础较好，研发办公用房需求稳定。依托着优势产业集聚、位置优越、交137
通便利，出租率长期处于较高位，成熟稳定研发办公项目一般出租率在 70%-
90%。截至 2024 年 3 月 31 日，数字产业园签约租户共计 112 个，其中已出租面
积的 17.99%于 2024 年年底到期，已出租面积的 41.65%于 2025 年年底到期，已
出租面积的 25.04%于 2026 年年底到期，已出租面积的 4.08%于 2027 年底到期，
已出租面积的 11.24%于 2028 年及以后到期。评估机构给出的数字产业园预期
出租率为： 2024 年 4-12 月出租率为 83.3%， 2025 年至土地使用年期终止出租率
均为 85%。
2023 年以来，经开区围绕服务超算中心新型研发机构改革、推动算力转化
生产力、国资资产基础设施公募 REITs 项目发行工作和园区高质量发展工作进
行部署。要求通过双向赋能，重点加强数字产业园招商、服务和运营机制建设，
着力完善园区软硬件配套环境，加速引育数字经济企业，推进算力向现实生产
力转化，天河数字经济产业园获天津市发改委批复为第二批现代服务业特色数
字化集聚区。
截至 2024 年 3 月 31 日，根据当前意向租户沟通情况，出租率有望在 2024
年末提升至 85%左右，提前达到预测期稳态出租率，因此上述出租率假设具备
较高的可实现性。
（2）大陆汽车厂房
大陆汽车厂房 2021 年、 2022 年、 2023 年及 2024 年 1-3 月的出租率均为
100%，同时根据市场调研，估价对象所在区域产业基础较好，生产厂房及研发
办公用房需求稳定。依托着优势产业集聚、位置优越、交通便利，出租率长期
处于较高位，根据项目自身特点，出租率在 100%。截至 2024 年 3 月 31 日，大
陆汽车厂房签约租户 1 个，近三年及一期出租率均为 100%。
根据租约大陆汽车厂房一至三期租约到 2032 年，四期租约到 2040 年，就
租赁合同而言，三期厂房的租赁合同中约定如承租方在合同期前五年内提前退
租，承租方应赔偿出租方相当于 12 个月租金的赔偿，如承租方在租赁合同期后
十年内提前退租，承租方应赔偿出租方相当于 6 个月租金的赔偿；研发中心的
租赁合同中约定如由于承租方违约造成合同终止，承租方除应赔偿出租方因承
租方原因导致工厂及附属设施损坏而造成的直接损失外，还应按照剩余未执行138
租赁期租金总额的百分之五十向出租方支付违约金。大陆汽车厂房属于定制化
厂房产品，产权方为满足租户的生产要求，在厂房建设过程中均满足其具体要
求并交付使用。经评估机构调研，项目周边甚至天津市范围内能满足租户相关
要求的物业较少。目前租户为重资产的生产企业属性，退租搬迁的成本代价较
高，因此租户退租、换租风险较小。
综上，大陆汽车厂房于预测期内的出租率均为 100%假设具有合理性。
4、收缴率
鉴于基础设施资产在出租过程中可能会出现租户延迟拖欠租金等无法全部
收缴租金的情况，从而对收入形成一定的损失。基础设施资产的出租方与租户
的租赁合同中对租赁保证金的标准、使用范围、保证金的扣除与补齐、退回等
相关事项进行了约定。此项约定有效地避免及减少了租户延迟拖欠租金的损失，
以此提高并保证收缴率。
（1）数字产业园
数字产业园 2021 年至 2023 年度收缴率分别为 95.98%、 94.95%和 92.48%，
三年平均值为 94.47%。
参考数字产业园历史收缴率数据，并结合《运营管理协议》约定“运营管理
费应积极勤勉催缴租金（含物业管理费），以年度审计报告为依据，当期租金
收缴率不低于 95%。（当期收缴率=当期全年实收租金/当期全年应收租金），
次年对上一年度未收回部分的收缴率不低于 60%，剩余 40%未收回部分须在第
三年内全部收回。 ”本次评估酌情按照收益期内租金收入及物业费收入的收缴率
2024 年 4 月-12 月和 2025 年均为 94%， 2026 年及以后均按 95%计算。
（2）大陆汽车厂房
大陆汽车厂房 2020 年至 2022 年租金收缴率均为 100%。
参考大陆汽车厂房历史收缴率数据，并结合《运营管理协议》约定“运营管
理费应积极勤勉催缴租金（含物业管理费），以年度审计报告为依据，当期租
金收缴率不低于 95%。（当期收缴率=当期全年实收租金/当期全年应收租金），
次年对上一年度未收回部分的收缴率不低于 60%，剩余 40%未收回部分须在第
三年内全部收回。 ”本次评估酌情按照收益期内租金收入的收缴率为 100%计算。139
5、物业管理费
数字产业园从 2018 年起签署的合同物业费即为 0.8 元/平方米/天，有部分
关联租户物业费给与 8 折优惠，另有个别租户不收取或仅收取 0.1 元/平方米/天。
根据评估机构对租赁合同及租赁台账的整理可知，已出租部分综合平均物业费
为 0.7 元/平方米/天，故本次评估估价对象市场物业费取值亦为 0.7 元/平方米/天，
折合为 21.29 元/平方米/月（含增值税），且直至土地使用年期终止不递增。
大陆汽车厂房不收取物业管理费。
6、运营期间成本费用、税金及附加假设
1）数字产业园项目
表 3-36：数字产业园项目运营成本
费用类型 费用名称 税率/费率 取费依据
增值税
租金增值税 9% 本次测算采用签约租金、签约物业管理费及市
物业管理费增值税 6% 场租金、市场物业管理费均为含增值税
可抵扣项 税率分别为 9%、 6% 可抵扣项包括保险费及物业管理费
运营支出
综合运营管理费 7.0% 包括维修费、基本运营管理费及管理费，取费
基数为运营收入（不含增值税）
能源费-含公区 6.5% 取费基数为运营收入（不含增值税）
物业服务费 物业管理合同金额
本次评估物业费支出按合同约定价格计算，即
每年物业费支出成本约为 10,168,880.00 元（不
含税），自 2025 年起按照物业管理费支出每
年较前一年度增加 1%计算
非运营支
出
房产税-从价 70%*1.2% 取费基数为计价部分房产原值
土地使用税 5 元/平方米/年 取费基数为土地使用权面积
保险费
财产一切险： 0.072‰
公共责任险暂按
10,000 元计
财产一切险取费基数为估值金额
公众责任险暂按 10,000 元计，按每年需支付保
险费约为 64,317 元（不含税）计算
增值税附加 12% 取费基数为实缴增值税
印花税 0.10% 取费基数为运营收入（不含增值税）
2）大陆汽车厂房
表十四-30 大陆汽车厂房项目运营成本
费用类型 费用名称 税率/费率 取费依据
增值税 租金增值税 一般征收 9% 本次测算采用签约租金及市场租金均为含 增值税
可抵扣项 税率 6% 可抵扣项包括保险费
运营支出
综合管理服务费 4.0% 取费基数为运营收入（不含增值税）
物业管理费 95,755 元/年（不含税）
取费以 2021-2023 年物业管理合同金额
95,755 元/年（不含税）为基数，后续年度
每 2 年增长 2%
非运营支
出
房产税-从租 12% 取费基数为运营收入（不含增值税）
土地使用税 5 元/平方米/年 取费基数为土地使用权面积
保险费 财产一切险： 0.06‰
公共责任险暂按 10,000 元计
财产一切险取费基数为估值金额
公众责任险暂按 10,000 元计，按每年需支
付保险费约为 31,566 元（不含税）计算
增值税附加 12% 取费基数为实缴增值税
印花税 0.10% 取费基数为运营收入（不含增值税）140
7、资本性支出
（1）数字产业园
本次测算中参考原始权益人提供的预测数据，资本性支出取费基数为年运
营收入（不含增值税）的 1.0%计算。
根据基础设施资产的历史大修支出记录， 2019-2023 年大修支出共计 560.29
万元，平均每年支出 112.06 万元；若剔除 7 号楼的定向招商和特殊改造需求的
非经常性因素， 2019-2023 年大修支出共计 285.90 万元，平均每年支出 57.18 万
元。 7 号楼的改造需求属于定向招商，原始权益人对于其正常生产活动进行了
硬件支持，但属于非经常事项；另外，数字产业园于 2023 年 3 月-9 月对外檐等
进行了提升改造，减轻项目未来在大型维修改造的负担，故综合考虑数字产业
园项目历史运营情况、竣工日期、可比产业园大修支出的市场水平，数字产业
园项目设定资本性支出为年运营收入（不含增值税）的 1.0%为合理水平。
（2）大陆汽车厂房
本次测算中参考原始权益人提供的预测数据，前 10 年资本性支出取费基数
为年运营收入（不含增值税）的 3.0%计算，从第 11 年开始取费基数为年运营
收入（不含增值税）的 2.5%计算。
大陆汽车厂房属于定制化厂房产品，在厂房建设过程中均需按照能满足租
户具体要求而建设。建设标准要求较高。根据企业提供的历史大修支出记录，
于 2017 年对一期厂房强弱电系统、给排水系统、空调系统等相关设备及厨房设
备等进行了维修。
根据企业提供的相关数据及介绍，大陆汽车厂房的一期厂房自 2005 年开始
运营，仅 2017 年-2019 年、 2023 年对一期厂房强弱电系统、给排水系统、空调
系统等相关设备及厨房设备等进行了维修，共支出 2,557.87 万元。自 2005 年至
今折合平均每年约 134.62 万元。综合考虑大陆汽车厂房项目历史运营情况、竣
工日期、可比产业园大修支出的市场水平，该项目设定资本性支出为前 10 年取
费基数为年运营收入（不含增值税）的 3.0%计算，从第 11 年开始取费基数为
年运营收入（不含增值税）的 2.5%，预测每年的金额在 116-133 万元。对于未
来为了满足承租人额外的、超出预测资本性支出金额的大修需求，由项目公司141
（智造产业园）与运营管理机构签署的《委托运营管理协议》予以明确：超过
评估预测期内资本性支出金额的部分，由外部管理机构承担；外部管理机构应
及时响应承租人的实际需求，不得因管理不到位、不及时影响承租人租金支付，
确实因此影响承租人及时、足额支付租金的，由外部管理机构、天津泰达科技
工业园有限公司承担相应责任。通过《委托运营管理协议》约定的形式，锁定
基础设施资产未来的资本性支出金额，按照协议内容，大陆汽车厂房前 10年资
本性支出取费基数为年运营收入（不含增值税）的 3.0%计算，从第 11 年开始
取费基数为年运营收入（不含增值税）的 2.5%计算。
8、收益年限
（1）数字产业园
数字产业园土地使用权终止日期为 2057 年 06 月 26 日，于价值时点 2024
年 3 月 31 日剩余使用年期为 33.24 年；估价对象于 2009 年及 2013 年建成，钢
及钢混结构，钢及钢混结构非生产用房最高经济耐用年限为 60、 80年，至价值
时点 2024 年 3 月 31 日，已使用约 11-15 年，估价对象剩余经济耐用年限约为
45-49年；根据孰短原则，估价对象收益年期为 33.24年。
（2）大陆汽车厂房
大陆汽车厂房土地使用权终止日期为 2054年 06月 22日，于价值时点 2024
年 3 月 31 日剩余使用年期为 30.23 年；估价对象不同建筑物分别于 2005-2012
年、 2017 年及 2021 年建成，建筑结构为钢及钢混结构，钢结构生产用房最高
经济耐用年限为 70 年，钢及钢混结构非生产用房最高经济耐用年限为 60、 80
年，至价值时点 2024 年 3月 31 日，已使用约 3-19 年，估价对象剩余经济耐用
年限约为 57-61年；根据孰短原则，估价对象收益年期为 30.23年。
结合区域总体规划、建筑设计功能等条件基本满足使用至土地使用权到期
日，基金管理人认为上述收益年限参数指标选取具备合理性。
9、折现率
本次数字产业园项目估价测算采用 7.5%的折现率；大陆汽车厂房项目估价
测算采用 8.0%的折现率。其中，大陆汽车厂房由研发办公和生产厂房组合业态
产品组成，因此两项资产采用了不同的折现率。该报酬率是为资本成本或用以142
转换日后应付或应收货币金额的回报率，理论上反映资本之机会成本，在确定
上述报酬率时采用累加法进行确定。累加法是以安全利率加风险调整值作为报
酬率，即将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分。其中，无风
险报酬率参照价值时点十年到期国家债券的收益率 2.29%进行确定；风险报酬
率是根据同类地区类似业务的经营方式、管理风险及投资优惠等因素综合确定，
其测算结果如下：
风险因素 数字产业园折现率 大陆汽车厂房折现率
无风险报酬率 2.29% 2.29%
风险报酬率
——投资不动产风险补偿均值 3.50% 3.50%
风险报酬率
——估价对象流动性、区位、行
业及管理负担、合规、增长、特
殊经营等方面风险补偿调整
1.50% 2.08%
报酬率 7.50% 8.00%
注：上述报酬率按 0.25%进行归整。
本次估价对象位于天津市滨海新区，当地社会经济环境发展良好，根据估
价对象的区位，结合底层资产实体状况、供需情况及经营状况等综合分析，计
算采用上述报酬率较为合理。
10、基础设施资产的资本化率
资本化率（Cap Rate）是将纯收益资本化（或转化）为价格的比率，用于
衡量不动产投资的收益率。计算公式：资本化率（Cap Rate） =运营净收益
（NOI） /不动产评估价值（或成本）。
资本化率作为不动产投资领域的重要参数被广泛使用，投资人在确定资本
化率时通常能够找到属性相似的不动产进行对比。不动产的类型、所处区位、
租户类型、租约结构等因素均会影响资产的价值。以评估机构预测的 2024 年运
营净收益为计算基础，本项目基础设施资产 2024 年度的资本化率为 7.01%。
四、盈利模式及基础资产现金流预测分析
（一）盈利模式及盈利能力
根据《运营管理协议》，基金管理人、专项计划管理人和项目公司将委托
渤海银行股份有限公司对项目公司监管账户实施监督和管理，确保项目公司资143
金账户内的资金不被挪用。具体将由基金管理人、计划管理人、项目公司与渤
海银行股份有限公司在专项计划设立前签署相应的《监管协议》。
（二）基础设施项目历史现金流情况及重要现金流提供方
1、现金流真实性
为核查现金流的真实性，基金管理人对数字产业园和大陆汽车厂房 2020 年
至 2023 年末的现金流进行了抽样核查。项目的主要现金流来源为非居住房屋租
赁、厂房租赁、物业管理服务等收入，均系基于真实、合法的经营活动。基金
管理人通过对比企业收入账、银行流水、企业记账凭证、银行回执及发票的金
额，确认了企业流水的真实性。数字产业园和大陆汽车厂房均已取得相关物业
的所有权证书，且相关租金及物业管理费的收费标准符合相关规定。
2、现金流稳定性及分散度
（1）基础设施的现金流构成及近四年及一期历史现金流情况
根据企业提供的资料，数字产业园和大陆汽车厂房项目的现金流由租金收
入及物业费收入组成。租金收入，即项目公司取得的其与相关方签署的相应租
赁合同项下的物业租赁收入；物业费收入，即项目公司取得的其与相关方签署
的相应租赁合同项下的物业费收入。现金流构成及盈利情况如下：
1）数字产业园
表 3-37：数字产业园现金流构成及盈利情况
单位：万元
项目名称 2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
现金流构成
租金收入 1,504.14 5,664.91 5,363.58 5,548.91 3,743.63
比上年同期增减 / 5.62% -3.34% 48.22% -
关联交易金额 155.53 482.25 404.55 0.00 0.00
关联交易占比 7.01% 5.79% 5.09% 0.00% 0.00%
物业费收入 713.26 2,659.44 2,584.44 2,304.52 1,929.11
比上年同期增减 / 2.90% 12.15% 19.46% -
盈利情况
净利润 780.85 2,875.23 2,862.61 3,372.27 1,041.10
比上年同期增减 / 0.44% -15.11% 223.91% -144
数据来源：中兴华专字（2024）第 010291 号和中兴华专字（2024）第 011050 号。
最近四年及一期，数字产业园的收入整体稳定增长。其中， 2021 年营业收
入较 2020 年增加 2,180.69 万元，增幅 38.44%，主要系 2020 年受突发公共卫生
事件影响，对中小企业租户租金减免三个月、减半三个月所致。整体来看，最
近三年数字产业园的现金流具有稳定性。
最近四年及一期，数字产业园租金收入中来源于关联方的占比分别为 0%、
0%、 5.09%、 5.79%和 7.01%，占比不高，且关联方租金与非关联方租金无明显
差异、并符合市场租金水平，租金收入对关联方依赖度较低，现金流独立性较
强。
2）大陆汽车厂房
表 3-38：大陆汽车厂房现金流构成及盈利情况
单位：万元
项目名称 2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
现金流构成
物业租赁 969.85 3,879.40 3,879.40 3,256.52 3,304.47
比上年同期增减 / 0.00% 19.13% -1.45% -
关联交易金额 - - - - -
关联交易占比 - - - - -
盈利情况
净利润 78.68 669.26 835.81 1,207.13 1,215.06
比上年同期增减 / -19.93% -30.76% -0.65% -
数据来源：中兴华专字（2024）第 010290 号、中兴华专字（2024）第 011051 号。
最近四年及一期，大陆汽车厂房的收入整体保持稳定。 2021 年收入较 2020
年减少-47.95 万元，降幅-1.45%，主要系 2020 年 9 月之前的租金增值税为简易
征收 5%， 2020 年 9 月之后租金增值税为 9%，税金增加导致不含税租金收入略
有减少。
报告期内大陆汽车厂房无关联方收入，现金流具有独立性。
（2）现金流来源集中度分析
1）现金流来源集中度情况
①关联方租金收入及占比
2020 年、 2021 年、 2022 年、 2023 年度和 2024 年 1-3 月，数字产业园和大
陆汽车厂房关联方租金收入及占比情况如下：
表 3-39：现金流关联方租金收入及占比情况表145
项目名称 2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
数字产业园
租金收入总额 1,504.14 5,664.91 5,363.58 5,548.91 3,743.63
物业管理费收入总额 713.26 2,659.44 2,584.44 2,304.52 1,929.11
关联方租金收入总额 155.53 482.25 404.55 0.00 0.00
关联方占比（%） 7.01% 5.79% 5.09% 0.00% 0.00%
大陆汽车厂房
租金收入总额 969.85 3,879.40 3,879.40 3,256.52 3,304.47
关联方租金收入总额 - - - - -
关联方占比（%） - - - - -
数据来源：中兴华专字（2024）第 010291 号和中兴华专字（2024）第 011050 号；中兴华专字（2024）第
010290 号和中兴华专字（2024）第 011051 号。
大陆汽车厂房无关联方收入，数字产业园最近四年及一期来源于关联方的
收入占收入总额的比例较低且未有明显上升，关联方租金与非关联方租金无明
显差异、符合市场租金水平，招商条件及租赁条款均符合市场化条件，因此对
基础设施项目运营的市场化影响较小。
②前十大租户情况
截至 2024 年 3 月末，数字产业园和大陆汽车厂房前十大客户租赁面积占总
出租面积的比例分别为 53.66%和 100.00%，大陆汽车厂房是由于租户汽车零部
件及配件制造行业的特殊性，需要将大面积厂房租赁为工业厂房及研发中心使
用，具有合理性。
③租户业态集中度情况
截至 2024 年 3 月末，数字产业园租户覆盖多个行业，前三大行业租赁面积
占比分别为 43.65%、 24.11%和 13.04%，呈现出一定的分散度；大陆汽车厂房
则由于仅一个租户，业态主要为汽车零部件及配件制造行业。
综上，基础设施项目现金流来源具备合理的分散度，主要由市场化运营产
生，且不依赖第三方补贴等非经常性收入。
2）现金流来源集中度风险分析
截至 2024 年 3 月 31 日，基础设施资产数字产业园签约租户共计 112 个，
行业范围较广，涵盖科技推广与应用、计算机通信设备及软件及信息技术服务
等。经核查仍在履行中的租赁合同，数字产业园中现有租户大部分为科技型企
业，如腾讯数码（天津）有限公司、国家超级计算天津中心机房等。租赁用途
主要是研发办公，以及少量的普通办公。资产可出租面积为 142,512.01 平方米。146
截止 2024 年 3 月 31 日，已出租面积为 117,544.64 平方米，出租率为 82.48%，
计租方式均为固定租金。当期平均租金为 42.65 元/月/平方米，当期平均物业管
理费为 20.23 元/平方米/月。
天津泰达科技工业园有限公司为基础设施项目原始权益人；天津泰达产业
园管理有限公司为基础设施项目运营管理机构，注册地址均位于数字产业园内，
用途均为自用办公使用，租金价格根据租约均按照 54.75 元/平方米/月执行，符
合市场水平 ；其余租户均为国资公司直接或间接参控股企业，其承租的物业主
要用于自用办公，承租面积相对较小， 2021 年承租至今租金按照市场水平
（54.75 元/平方米/月）执行。
截至 2024 年 3 月末，关联方承租面积合计 7,804.89 平方米，占基础设施项
目已租面积的 6.64%，占比较小，且租金价格具有合理性，因此上述关联方租
赁情况不构成重大影响，不影响基础设施项目市场化运行。
大陆汽车厂房签约租户共计 1 个，为租户 B，行业主要涉及汽车零部件及
配件制造行业。租赁用途为用于工业厂房及研发中心。资产可出租面积
63,233.61 平方米，截至 2024 年 3 月 31 日已出租面积为 63,233.61 平方米，出租
率为 100%，月租金收入约为 323.28 万元（含增值税）。
根据大陆汽车厂房租赁协议一期及扩建生产厂房租赁日期至 2022 年 12 月
31 日；《厂房建设和租赁协议（三期）》所载租赁期限为 15 年，自租赁起始
之日（初步预计 2017 年 7 月 1 日）起至 2032 年 6 月 30 日，同时约定《一期租
赁合同》及《一期补充协议》的租期延期至同《厂房建设和租赁协议（三
期）》，即 2032 年 6 月 30 日。根据 2020 年 6 月 15 日签署的《厂房建设和租
赁协议（研发中心）》所载租赁期限为 20 年，自租赁起始之日（初步预计
2020 年 7 月 1 日）起至 2040 年 6 月 30 日，同时约定该租赁期满以后，承租方
可延长不超过 10 年的租期。
综上所述，数字产业园不存在现金流过度集中风险，大陆汽车厂房虽然仅
有一个租户；但租赁协议锁定期限较长，且根据租户行业特点对标准化厂房的
需求较强，现金流稳定性较高。
3、重要现金流提供方147
根据《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》，在
尽职调查基准日前的一个完整自然年度中，基础设施资产的单一现金流提供方
及其关联方合计提供的现金流超过基础设施资产同一时期现金流总额的 10%，
视为重要现金流提供方。
截至 2024 年 3 月 31 日，租户 A 和租户 B 提供的现金流占标的基础设施项
目同一时期的现金流总额比例超过 10%，因此上述两家承租人被认定为重要现
金流提供方。
表 3-40：重要现金流提供方租赁面积及收入占比
单位：万元、平方米、 %
租户
名称 所在物业 月末已出租面积 截至 2024 年 3 积占比 出租面4 2024 应运营收入金额 年 1-3 月相 设施项目合计收入比例 占 2024 年 1-3 月基础
租户
A
数字产业
园 7 号楼 23,260.46 11.31% 472.40 6.53%
租户
B
大陆汽车
厂房 63,233.61 30.73% 969.85 13.42%
（1）与原始权益人关联关系及过往业务合作情况、历史偿付情况
1）租户 A
截至尽职调查基准日，租户 A 与原始权益人的过往业务合作主要为依据租
赁合同进行的房屋租赁业务，合同期限为 2020 年 3 月 10 日-2025 年 3 月 9 日。
租户 A 整租数字产业园 7 号楼，共计 23,260.46 平米，日租金为 2.41 元（其中
租金 1.61 元/天/平方米，物业管理费 0.8 元/天/平方米），并由科工园公司聘任
中航物业管理有限公司提供专门的物业管理服务。基础设施项目对租户 A 的租
赁收入情况如下表所示：
表 3-41：租户 A 近四年及一期含税租金
单位：万元
年度 2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
租赁收入 472.40 1,942.57 1,942.57 1,942.57 1,580.67
表 3-42：租户 A 具体租赁情况
楼层 单元 租户 业态 租赁面积
（平方米） 起租日 到期 日 单位月租金 及物业费 含税月租金 及物业费
7101-
7702
数字产业
园 7 号楼
租户
A
工业
办公
已出
租 23,260.46 2020/3/ 10 2025/ 3/9 73.3 平方米 元/月/ 170.51 万元
4 出租面积占比=租户租赁面积/（数字产业园可租面积+大陆汽车厂房可租面积）148
租户 A 为中央某科研院所和天津滨海新区共同开办的从事人工智能研发的
事业单位，为滨海新区重点招商引资项目，租户 A 资金来源为中央某科研院所
和滨海新区科技与工业创新委员会专项资金划拨（含办公场地租金）。根据
2018 年 2 月 8 日天津经济技术开发区管委会与中央某科研院所签署的租户 A 合
作协议，约定“自场地装修完成交付实用，租户 A 租赁 7 号楼之日起，给予租户
A 五年租金和物业费的扶持”，政策优惠期为 2020 年 3 月至 2025 年 3 月，其租
赁场地租金的实际来源于政府招商引资的政策兑现，属于经开区科技局招商引
资的专项预算，该租户享受招商引资兑现政策的年不含税租金为 1,942.57 万元，
占 2023 年末入池基础设施资产收入的 15.92%。
该承租方为滨海新区重点引入的人工智能领域科研单位，其行业属性与数
字产业园园区规划相符。
租户 A 历史支付信用良好，无故意欠缴情形，支付能力较强，报告期内的
租金支付情况如下：
单位：万元
时间 租赁收入 现金流回款
2020 年度 1,580.67 -
2021 年度 1,942.57 -
2022 年度 1,942.57 3,711.02
2023 年度 1,942.57 2,046.11
合计 7,408.38 5,757.13
2021 年末前的租金由原始权益人直接向经开区科技局申请专项投资政策奖
励进行支付。自 2022 年起，均由租户 A 按照租赁协议支付租金。
2）租户 B
截至尽职调查基准日，租户 B 与原始权益人的过往业务合作主要为依据租
赁合同进行的房屋租赁业务，截至 2024 年 3 月 31 日，租户 B 与原始权益人的
过往业务合作主要为依据租赁合同进行的房屋租赁业务，租户 B 整租大陆汽车
厂房，具体租赁情况如下：
序 号
租赁
大陆汽车厂
房位置
建筑面积/
可租面积 已出租面积 报告期内平 均租金单价 截至 2024约日期 年 3 月末最新租 租赁 期限 支付 方式 历史 合作
年限
历史续约
或新增租
起始日期 终止日期 约次数
1 一期及扩建
厂房 1 30,001.28 30,001.28 55.16 2013/1/1 2032/6/30 19.50 每三 个月
支付
17
续 租 2
次 ；扩建
2 三期厂房 2 24,581.15 24,581.15 2017/7/1 2032/6/30 15.00 1 次 ； 新149
序 号
租赁
大陆汽车厂
房位置
建筑面积/
可租面积 已出租面积 报告期内平 均租金单价 截至 2024约日期 年 3 月末最新租 租赁 期限 支付 方式 历史 合作
年限
历史续约
或新增租
3 研发中心 3 8,651.18 8,651.18 2020/7/1 2040/6/30 20.00 一次 建约次数 2 次。
注： 1、一期厂房即摩托罗拉 IESS 厂房；一期扩建厂房即大陆汽车系统（天津）有限公司厂房扩建项目；
2、大陆汽车厂房（三期）项目；
3、德国某上市公司混合动力及电动汽车系统亚太区研发和生产中心。
租户 B 最近三年依据租赁合同统计的含税租金情况如下表所示：
表 3-43：租户 B 近三年及一期含税租金情况
单位：万元
年度 2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
租金收入 969.85 3,879.40 3,879.40 3,256.52 3,304.47
经核查，租户 B 与原始权益人不存在关联关系。承租人租户 B 的不含税年
租金为 3,879.40 万元，占入池基础设施资产收入的 31.79%。
租户 B 历史租金支付信用良好，无故意欠缴情形，支付能力较强，应收账
款回笼整体较为均衡， 2020 年度回款较少主要系四期研发中心竣工备案因公共
卫生事件原因延迟导致，非租户主观原因欠缴， 2021 年完成四期研发中心竣工
备案手续后租户已及时支付 2020 年度暂未支付的租金。报告期内的租金支付情
况如下：
单位：万元
发生期间 租赁收入 现金流回款
2020 年度 3,304.47 1,872.03
2021 年度 3,256.52 4,437.01
2022 年度 3,879.40 4,812.50
2023 年度 3,879.40 4,907.49
合计 14,319.79 16,029.03
该承租方为天津经开区重点引入的汽车制造领域的研发及生产单位，经开
区百强企业，其行业属性与大陆汽车厂房园区规划相符，亦符合经开区重点发
展新一代信息技术、化工新材料、汽车制造、生物医药的区域发展政策。
（2）重要现金流提供方基本情况
1）租户 A
租户 A 的实际控制人为中央某科研单位，该科研单位系中央某委员会直接
领导下的科技研究机构，发起单位为该中央科研单位与天津市滨海新区人民政
府。150
租户 A 是具有独立法人资格的事业单位，实行现代化企业管理，已获国家
高新技术企业、科技型中小企业认定，是科技创新研发平台和成果转化平台，
由我国著名院士领衔，已有科研人员 200 余人。
租户 A 为国家二级保密单位，具备特定领域科研生产单位二级保密资格证
书，详情如下：
证书名称 XX1科研生产单位二级保密资格证书
证书编号 TJB22045
颁发时间 2011 年 9 月 14 日
有效期至 2027 年 9 月 13 日
单位名称 租户 A
注册地址 天津开发区信环西路 19 号泰达服务外包产业园 7 号楼
注 1：保密要求不公开。
2）租户 B
租户 B 始建于 1995 年，隶属于某德国上市公司，所属行业为汽车零部件及
配件制造行业，为外商独资企业，位于天津泰达经济技术开发区中心工业区，
目前员工 1,800 余人。
租户 B 是某德国上市公司的全资子公司，也是某德国上市公司在中国大陆
布局的最重要的研发、生产基地之一。某德国上市公司是全球领先的汽车先进
动力总成技术和电气化解决方案供应商，其前身为某世界五百强企业的动力总
成事业部，拆分后于 2021 年 9 月 16 日在德国法兰克福交易所成功上市， 2021
年底被纳入 SDAX 指数。某德国上市公司目前全球拥有 50 多个生产研发基地，
全球员工 3.8 万人， 2023 年销售总额 92.33 亿欧元。
租户 B 是全球领先的汽车零部件行业开发商和制造商，致力于为可持续出
行提供先进的动力总成技术，提供适用于电动、混动及内燃机驱动系统所用的
关键部件和智能系统解决方案。租户 B 主要产品包括 48 伏电气化解决方案、混
合动力及纯电动汽车的电驱动、功率电子、电子控制、传感器及执行器以及尾
气后处理解决方案等。主要客户为大众、通用、东风乘用、法国 PSA、小鹏等
汽车整车制造商。
租户 B 系天津经济技术开发区重点引入的汽车制造领域的研发及生产单位，
2024 年 3 月该租户与天津经开区签署投资合作协议，继续加大在经开区的新产
品布局力度，积极引入碳化硅功率模块、 800 伏电机定子及转子、 EMR3 三合一151
电动轴驱动系统、高压逆变器、新一代变速箱控制器等新产品，以满足国内新
势力汽车制造企业订单需求。此次布局项目将持续投入固定资产 12 亿元，预计
将新增引入不少于 100 名高端人才，并带来每年上亿元新增销售额。
租户 B 系天津经济技术开发区重点引入的汽车制造领域的研发及生产单位，
天津经济技术开发区百强企业，其行业属性与大陆汽车厂房园区规划相符，亦
符合天津经济技术开发区重点发展新一代信息技术、化工新材料、汽车制造、
生物医药的区域发展政策。
（3）重要现金流提供方经营及财务状况
1）租户 A
租户 A 开办宗旨和业务范围为开展院地协同创新、推动前沿技术研发、促
进高新成果转化和产业孵化，当前主要聚焦于人工智能和无人系统相关领域的
技术研发、系统研制、智能化升级改造及试验验证等。
2019 年以来，租户 A 已获发明专利 91 项、实用新型专利 6 项、外观设计
专利 8 项、在审发明专利 44 项，具备较强的研发创新能力。
租户 A 为中央某科研院所与天津滨海新区联合创办的事业单位，为国家二
级保密单位。基于保密要求，未对其经营情况及财务情况进行披露。
2）租户 B
通过对该租户及对天津经开区相关局室的走访了解，租户 B 为天津经开区
单位面积产值最高的企业之一，是天津经开区百强企业。 2022 年末，租户 B 资
产规模 39.82 亿元，营业收入 54.09 亿元，利润总额 4.17 亿元。结合租户 B 向
项目公司的租金支付流水，截至 2024 年 3 月 31 日，未发现租户 B 财务异常情
况，履约能力稳定，母公司定期发布的上市公司财报主要经营数据如下：
单位：万欧元
项目 2023 年末/年度 2022 年末/年度 2021 年末/年度 2020 年末/年度
资产总额 758,310.00 760,370 740,810 806,170
负债总额 473,180.00 454,200 471,980 541,310
营业总收入 923,320.00 907,000 834,850 802,770
除税前利润 14,580.00 9,800 3,360 -35,130
经营活动产生的
现金流量净额 62,900.00 59,210 41,890 -590
（4）重要现金流提供方历史资信情况152
1）租户 A
经核查，租户 A 资信情况良好；经在最高人民法院“全国法院被执行人信息
查询系统”和“全国法院失信被执行人名单信息公布与查询系统”、 “国家企业信
用信息公示系统”、国家市场监督管理总局网站、应急管理部网站、生态环境部
网站、国家税务总局网站、海关总署网站、 “信用中国”网站，租户 A 近 3 年资
信状况良好，无重大违法违规记录。
2）租户 B
经核查，租户 B 租金支付情况良好；经在最高人民法院“全国法院被执行人
信息查询系统”和“全法院失信被执行人名单信息公布与查询系统”、 “国家企业
信用信息公示系统”、国家市场监督管理总局网站、应急管理部网站、生态环境
部网站、国家税务总局网站、海关总署网站、 “信用中国”网站查询租户 B 的资
信情况，除了 2020 年 7 月 20 日由于进口货物精度填写错报导致进口货物规格
申报影响海关统计准确性，被滨海机场海关给与警告的行政处罚决定外，截至
尽职调查基准日，租户 B 近 3 年在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税
务等方面没有重大违法违规记录。
（5）重要现金流提供方换租风险及风险缓释措施
1）租户 A
数字产业园的租金水平通常为租金 1.8 元/平米/日及物业管理费 0.8 元/平米/
日，租户 A 的租约租金为 1.61 元/平米/日，比正常租金低 10.56%，给予了承租
人较好的租金优惠条件。根据戴德梁行出具的基础设施项目评估报告，标的基
础设施项目所在的经开区核心区域，优质研发用房中同类品质较佳的项目，平
均租金的报价区间在 1.825 元/平方米/日（不包含物业管理费），因该租户为滨
海新区政府重点引入的研发企业，与区域内优质研发用房租金报价相比，数字
产业园给与承租人较大的租金优惠。
由于承租人对于保密环境的要求，数字产业园 7 号楼提供整租服务，并按
照其要求进行了装修，且配备了符合其保密要求的物业管理服务，定制化特色
明显。区域内同品质同体量的优质研发用房空置率较低，且大多为散租，周边
市场能满足租户 A 租赁体量的物业较少。153
极端情况下，承租人如提出换租需求，根据既往的招商经验，数字产业园
从开始与潜在意向客户进行招租洽谈、签署租约到租户入驻耗时一般在 2-3 个
月之间，由于承租人需于租赁期满前二个月提出续租申请，否则可视作承租人
不续租进行处理，因此可以在承租人不提供续租申请的二个月内寻找新的承租
人，规避了突然退租后招租不利导致租金断档的风险。因数字产业园所在区域
产业氛围浓厚，区域内租赁需求持续保持旺盛的趋势，结合原始权益人既往的
招商经验， 7 号楼提前退租的影响整体可控。
2）租户 B
租户 B 注册地址为天津经济技术开发区渤海路 2 号，即为本项目地址。租
户 B 的前身为大陆汽车系统（天津）有限公司，深耕本土已经有 28 年的历史。
租户 B 将租赁的该资产作为其在中国大陆发展的重要中心，并持续加码天津，
原始权益人按照其定制化要求建设四期项目研发中心，瞄准快速增长的电动出
行领域，加码中国市场投资。该企业将为纯电动、插电混动及 48 伏中混车辆设
计和开发“三电”系统，正是看重中国广阔的新能源汽车市场而做的全球布局，
将天津打造为其产、研一体化的重要基地。根据其租赁协议，其中，一期、二
期、三期厂房的租赁合同到期日为 2032 年 6 月 30 日，四期研发中心的租赁合
同到期日为 2040 年 6 月 30 日。长期的租赁协议显示了承租人长期扎根天津经
济技术开发区的信心和决心。相关租约的签署，保证了未来租约的稳定性。租
户 B 的主要产品为变速器控制单元和新能源发动机，其生产环境有诸多苛刻要
求。原始权益人为满足其生产要求，在厂房建设过程中均满足其具体要求并交
付使用。周边甚至天津市范围内能满足其相关要求的物业较少，且其重资产的
生产企业属性，退租搬迁的成本代价较高。
极端情况下，承租人如提出退租需求将承担较大的违约责任。就具体租赁
合同而言，三期厂房的租赁合同中约定如承租方在合同期前五年内提前退租，
承租方应赔偿出租方相当于 12 个月租金的赔偿，如承租方在租赁合同期后十年
内提前退租，承租方应赔偿出租方相当于 6 个月租金的赔偿；研发中心的租赁
合同中约定如由于承租方违约造成合同终止，承租方除应赔偿出租方因承租方154
原因导致工厂及附属设施损坏而造成的直接损失外，还应按照剩余未执行租赁
期租金总额的百分之五十向出租方支付违约金。
综合来看，租户 B 换租需求风险可控。
（6）重要现金流提供方续租意愿
1）租户 A
为满足承租人对于保密环境的需求，数字产业园 7 号楼提供整租服务，并
按照其要求进行了装修，且配备了符合其保密要求的物业管理服务，定制化特
色明显。区域内同品质同体量的优质研发用房空置率较低，且大多为散租，周
边市场能满足租户 A 租赁体量的物业较少，承租人退租寻找同品质物业难度较
大。
因该租户为滨海新区政府重点引入的研发企业，目前正在与新区政府、经
开区管委会洽谈续租事项，本年内计划引入新进科研人员超百人进入 7 号楼研
发办公，承租人续租意愿相对明确。
2）租户 B
该承租方签署长期租约，长期的租赁协议显示了承租人长期扎根天津经济
技术开发区的信心和决心。相关租约的签署，保证了未来租约的稳定性。租户
B 租约中对到期后续约的事项也作出相应的约定：租约到期后，承租方有自由
延期的权利，可不超过续约 10 年。综合判断，租户 B 续租意愿强烈。
（7）大陆汽车厂房定制化需求建设风险
为满足承租方租户 B 在研发和生产变速器控制单元和新能源发动机等主要
精密产品对生产环境防尘、防静电等诸多苛刻需求，在厂房建设过程中均满足
其具体要求并交付使用，具有定制化建设的特征。未来极端情况下，承租方提
出退租可能存在较长换租空置期和大额改造费用支出的风险。为缓释上述风险，
基金管理人设置以下风险控制措施：
1）极端情况下，承租人因提前退租违约责任而承担的违约金可弥补投资人
损失。具体就租赁合同而言，三期厂房的租赁合同中约定如承租方在合同期前
五年内提前退租，承租方应赔偿出租方相当于 12 个月租金的赔偿，如承租方在
租赁合同期后十年内提前退租，承租方应赔偿出租方相当于 6 个月租金的赔偿；155
研发中心的租赁合同中约定如由于承租方违约造成合同终止，承租方除应赔偿
出租方因承租方原因导致工厂及附属设施损坏而造成的直接损失外，还应按照
剩余未执行租赁期租金总额的百分之五十向出租方支付违约金。
2）为应对未来定制化园区改造产生大额资本性支出的风险，由项目公司
（智造产业园）与运营管理公司签署的《委托运营管理协议》予以明确：超过
评估预测期内资本性支出金额的部分，由外部管理机构承担，并由天津泰达科
技工业园有限公司提供连带担保责任。通过运管协议约定，转移定制化园区改
造产生大额资本性支出的风险。
3）经评估机构判断及基金管理人实地踏勘，大陆汽车厂房的具备一定的通
用性。其中一至三期厂房为建筑结构为钢及钢混结构，层高、承重亦可满足通
常性研发和生产企业的需求。其中一期、二期之前就是由摩托罗拉厂房改造而
来。四期项目为纯研发、办公资产类型，除建筑外形为定制化外，其内部使用
与普通研发办公形态基本一致。
4）目前原始权益出租载体承接的租户丰富，不乏数量众多的世界 500 强企
业和跨国公司，载体丰富的客户资源可实现迁徙共享。通过运管协议对外部管
理机构的考核激励约束，可引导原始权益人将存量、储备客户快速引入空置载
体，减少换租空闲期。
（8）重要现金流提供方现存租约的主要约定
1）租户 A
截至 2024 年 3 月末，租户 A（本节简称“乙方、承租方”）与项目公司天津
泰达数字产业园有限公司（本节简称“甲方、出租方”）签署的《房屋租赁合
同》主要条款约定如下：
①租金增长率条款
租赁合同无租金增长率条款。
②租金减免条款
租赁合同无租金减免条款。
③续租条款
“乙方需在租赁期满后继续承租租赁房屋的，应在租赁期满前二个月向甲方156
书面提出申请；如乙方未按期通知甲方的，则甲方有权按照乙方不续租进行处
理。
甲方收到乙方续租通知后，双方应就续租事宜进行协商，租期届满前双方
未能协商一致的，本合同到期终止。 ”
④提前退租条款
“合同期满、解除或提前终止时，乙方应按时迁出租赁房屋；如乙方未能按
时迁出该房屋，则甲方可宽限十个工作日；若乙方在宽限期内仍未按期迁出租
赁房屋，则乙方应按实际滞留天数，以 2.41 元/天/平方米（即本合同约定的租
金与物业费单价之和）的标准支付房屋占有使用费。
若乙方超期九十个工作日仍未迁出租赁房屋，则乙方同意甲方单方收回租
赁房屋并对屋内非甲方所有资产予以处置，处置方式按本合同第 3.3.3 条第二款
执行。
合同期满、解除或终止后，乙方不得以任何理由要求甲方对装修和设备的
残值进行收购或补偿。 ”
⑤违约条款
“有下列情形之一的，非违约方可以单方解除本合同，并要求违约方赔偿损
失：
租赁房屋经房屋安全鉴定单位鉴定为危险房屋不能继续使用的；
乙方违法经营或改变租赁房屋使用用途或转租的；
乙方对租赁房屋进行装修改建,发生如修改电路造成严重安全隐患、破坏建
筑物承重和楼板构造、原有装饰装修难以恢复原状等严重破坏情形的；
乙方对租赁房屋进行装修改造，致使建筑物及构筑物不符合消防安全规定
的；
甲方履行不符合乙方要求的，乙方有权要求甲方限期修改，逾期（包括但
不限于未按约定期限、乙方要求的合理期限修改或期内修改仍不符合要求）乙
方有权根据具体情况全部或部分解除合同、中止履行合同，由此增加的费用和
损失由甲方承担，并有权追究甲方的违约责任。如无其他明确约定，甲方逾期
违约责任的计算标准为合同金额日万分之五。 ”157
⑥竞争排他条款
“租赁期间，甲方欲转让租赁房屋的，应提前两个月通知乙方并保证本合同
继续履行，乙方具有同等条件下的优先购买权；乙方行使优先购买权的，应在
接到甲方售房通知之日起十五天内予以答复，不予答复则视为放弃优先购买
权。 ”
2）租户 B
截至 2024 年 3 月末，租户 B（本节简称“乙方”）与天津经济技术开发区国
有资产经营有限公司（本节简称“甲方”）签署的《一期租赁合同》《一期补充
协议》《厂房建设和租赁协议（三期）》和《厂房建设和租赁协议（研发中
心）》主要条款约定如下：
①租金增长率条款
《一期租赁合同》： “在租赁期间的前五年，每平方米每月租金 33.40 元；
在租赁期间的后五年，每平方米每月租金 44.50 元；在延长的租赁期间内的租
金标准由双方在延长租赁期间开始前协商确定，但如果租金在租赁期间的后五
年的标准上予以提高，则提高的幅度不得超过租赁期间的后五年的租金标准的
20%。 ”
《一期补充协议》： “自 2013 年 1 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日止期间，新、
老厂房租金标准统一确定为每月 48.16 元/平方米；自 2018 年 1 月 1 日至 2022
年 12 月 31 日止期间，一期及扩建厂房租金标准： “自本合同生效之日起，《一
期租赁合同》《一期补充协议》约定租赁标的的租期同时延期至本合同期满之
日，续租期的租金标准为 53.89 元/平方米/月。 ”
《厂房建设和租赁协议（三期）》： 合同约定以土地面积及建筑成本为基
础计算的合计月租金为“1,433,531.50 元”，折合每平米为 58.32 元/平方米/月。
《厂房建设和租赁协议（研发中心）》： “租赁期内租金价格按 60 元/平方米/月
执行（不含税）。 ”
②租金减免条款
《一期租赁合同》《一期补充协议》《厂房建设和租赁协议（三期）》和
《厂房建设和租赁协议（研发中心）》无租金减免条款，《厂房建设和租赁协158
议（三期）》有关临时租金、实际租金约定如下：
“临时租金：自租赁起始日期至乙方确认最终项目成本止，甲方保证同意乙
方应按照根据工程预算中总建设成本计算的临时租金按合同约定的支付方式支
付给甲方。
实际租金：甲方保证同意，在乙方确认最终项目成本后的下一个支付期开
始，乙方应开始按照根据最终项目成本计算的实际租金支付。已支付的临时租
金和应支付的实际租金的差额也应在最终项目成本确定后一下个支付期予以多
退少补。 ”
③续租条款
《一期租赁合同》及《一期补充协议》： “本合同规定的租赁标的租赁期满
之后，租期可以经双方确认后予以延长，租期的延长以五（5）年为一个延长周
期，每一个五年延长周期到期后，根据甲方和乙方的确认，可再行延长五（5）
年。 ”
《厂房建设和租赁协议（三期）》： “本合同规定的租赁期满之后，乙方有
2 次自由延期的权利，每次延长 5 年租期。在租赁期届满 24 个月前，乙方应向
甲方提交是否续租的通知，并最迟不晚于合同届满前 18 个月签订新的租赁合
同。 ”
《厂房建设和租赁协议（研发中心）》： “本合同规定的租赁期满之后，乙
方有自由延期的权利，可延长不超过 10 年租期。在租赁期届满 24 个月前，乙
方应向甲方提交是否续租的通知，并最迟不晚于合同届满前 18 个月签订新的租
赁合同。 ”
④租赁期改建、扩建条款
“甲方与乙方中任何一方在租赁期间内，对租赁标的所属建筑物、构筑物、
公共设备设施、供电系统、供水系统、供暖系统以及市政管线的改建、扩建，
均应征得对方的事先书面同意，改建、扩建方案需由双方共同确认并由改造方
负责报政府相关主管机关审批，另一方提供必要协助。改建、扩建的费用根据
实际情况或《投资协议》的约定，由相关方面承担。
在乙方承租租赁标的过程中，乙方如需要对租赁标的各项物业的建设面积
做出调整，经甲乙双方协商一致后，由甲方出资建设，并负责办理相关手续，159
取得政府相关主管部门的批准。
乙方同意，对于其在承租租赁标的过程中要求增加的建筑面积予以承租，
双方同意租赁条件按照本合同规定的各项租赁条件执行，但双方应在协商一致
后签署协议予以约定。
任何一方在未按本条的规定取得对方的书面同意，或未获得政府有关主管
机关的批准之前，不得对租赁标的进行任何改建、扩建或建筑物的设备安装。
如果本合同一方违反本条的规定，需承担由此产生的一切后果及责任。守约一
方有权要求违约方赔偿损失。 ”
⑤提前退租条款
《一期租赁合同》及《一期补充协议》： “乙方应按本合同规定的时限和金
额向甲方支付租金。如在本合同规定的第一个五年租赁期内乙方退租，则乙方
应给予甲方相当于本合同规定该期限租金额的 12 月租金的赔偿；如在本合同规
定的第二个五年期内乙方退租，乙方应给予甲方相当于该期限本合同规定租金
额的 6 个月租金的赔偿。乙方不支付租金或延期支付租金，应该承担延期付款
的违约金。因使用房屋，造成甲方财产损坏乙方应承担修复和赔偿的责任。 ”
《厂房建设和租赁协议（三期）》： “乙方应按本合同规定的时限和金额向
甲方支付租金。如已方在本合同期前五年內提前退租，乙方应赔偿甲方相当于
12 个月租金的赔偿；如己方在本合同期后十年内提前退租，己方应赔偿甲方相
当于 6 个月租金的赔偿；超过十年以后，乙方有权以提前六个月书面通知的方
式提前解除租赁，且无需承担因提前退租造成的违约赔偿。乙方不支付租金或
廷期支付租金，每延期一日，乙方应承担延期付款的银行同期五年期贷款基准
利率利息 1.5 倍的违约金。因使用房屋，造成甲方财产损坏乙方应承担修复和
赔偿的责任。 ”
《厂房建设和租赁协议（研发中心）》： “乙方应按本合同规定的时限和金
额向甲方支付租金。在租赁期内，由于乙方违约而造成合同终止，乙方除应赔
偿甲方因乙方原因导致工厂及附属设施损坏而造成的直接损失外，还应按照剩
余未执行租赁期租金总额的百分之五十向甲方支付违约金。同样由于甲方违约
而造成合同终止，甲方除应赔偿乙方因甲方原因造成的直接损失外，还应按照
剩余末执行租赁期租金总额的百分之五十向乙方支付违约金。 ”160
⑥违约条款
“本合同双方均应严格执行本合同的各项条款，由于本合同任何一方的故意
或重大过失，造成本合同不能履行或不能完全履行，过错方应承担违约责任，
另一方有权要求过错方赔偿由此而产生的损失。
甲乙双方应按照本合同规定时限及标准完成其履行的义务，若发生任何一
方未能按照本合同规定时限及标准完成其应履行的义务的情况，自守约方发出
书面通知十（10）日内，违约方应予履行，逾期违约方仍未履行的，守约方有
权要求违约方停止违约行为、赔偿损失等救济措施，直至终止本合同并追究违
约方的违约责任。
《一期租赁合同》及《一期补充协议》： 乙方应按本合同规定的时限和金
额向甲方支付租金。如在本合同规定的第一个五年租赁期内乙方退租，则乙方
应给予甲方相当于本合同规定该期限租金额的 12 月租金的赔偿；如在本合同规
定的第二个五年期内乙方退租，乙方应给予甲方相当于该期限本合同规定租金
额的 6 个月租金的赔偿。乙方不支付租金或延期支付租金，应该承担延期付款
的违约金。因使用房屋，造成甲方财产损坏乙方应承担修复和赔偿的责任。
《厂房建设和租赁协议（三期）》： 乙方应按本合同规定的时限和金额向
甲方支付租金。如已方在本合同期前五年內提前退租，乙方应赔偿甲方相当于
12 个月租金的赔偿；如己方在本合同期后十年内提前退租，己方应赔偿甲方相
当于 6 个月租金的赔偿；超过十年以后，乙方有权以提前六个月书面通知的方
式提前解除租赁，且无需承担因提前退租造成的违约赔偿。乙方不支付租金或
廷期支付租金，每延期一日，乙方应承担延期付款的银行同期五年期贷款基准
利率利息 1.5 倍的违约金。因使用房屋，造成甲方财产损坏乙方应承担修复和
赔偿的责任。
《厂房建设和租赁协议（研发中心）》： 乙方应按本合同规定的时限和金
额向甲方支付租金。在租赁期内，由于乙方违约而造成合同终止，乙方除应赔
偿甲方因乙方原因导致工厂及附属设施损坏而造成的直接损失外，还应按照剩
余未执行租赁期租金总额的百分之五十向甲方支付违约金。同样由于甲方违约
而造成合同终止，甲方除应赔偿乙方因甲方原因造成的直接损失外，还应按照161
剩余末执行租赁期租金总额的百分之五十向乙方支付违约金。
本合同到期终止或提前终止则乙方有义务及时将租赁标的腾清、租赁标的
完好地交还甲方，所产生的一切费用由乙方自行承担。乙方逾期未履行该义务
的，甲方有权委托第三方代为履行，所产生的一切费用由己方最终承担。移交
后，甲方成为租赁标的的绝对所有者。如由于乙方人为原因造成的甲方投资的
房屋和设施的损害，乙方应予以修复或赔偿。 ”
⑦竞争排他条款
a、《一期租赁合同》及《一期补充协议》的购买权（已出函解除）：
“在乙方租赁租赁标的期间，甲方作为租赁标的的所有权人，在未征得乙方
的书面同意之前，不得将租赁标的进行任何形式的抵押、出租、转让，不得采
取任何有可能限制乙方取得租赁标的所有权的行为。
乙方在租赁标的租赁期间，有权购买租赁标的的全部资产，甲方将按照本
合同约定的价格计算方式向乙方转让租赁标的的所有权并负责为乙方办理产权
过户手续。产权过户费用执行国家有关规定。 ”
b、转租或分租权：
“乙方在租赁期间内，有权对租赁标的进行转租或分租，但应在该等转租或
分租协议签署前征得甲方书面同意（乙方关联公司除外），该等同意若无正当
理由应当及时作出，该转租或分租方的租赁行为均视同乙方行为，乙方不得因
转租或分租解除或转移自身应承担的租赁责任。
在乙方租赁租赁标的的期间内，甲方不得将租赁标的的用地范围内的任何部
分另行租赁给其他方，亦不得以任何方式侵害乙方对于租赁标的的专有使用权
利。 ”
（三）目标资产未来特定期间现金流预测情况
根据中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的中兴华专字（2024）第
011048 号《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金 2024 年 4 月 1
日-2025 年 12 月 31 日可供分配金额测算报告及审核报告》显示：
表 3-44：预测合并利润表
单位：万元162
项目 2024 年 4-12 月 2025 年度
一、营业收入 9,790.77 12,120.62
其中：营业收入 9,790.77 12,120.62
二、营业总成本 7,208.41 8,205.48
其中：营业成本 5,504.80 6,098.74
税金及附加 1,115.45 1,322.54
管理人报酬及托管费 287.76 383.68
利息支出 157.90 210.53
其他费用 142.50 190.00
三、利润总额 2,582.36 3,915.13
减：所得税费用 - -
四、净利润 2,582.36 3,915.13
五、综合收益总额 2,582.36 3,915.13
表 3-45：预测合并现金流预测表
单位：万元
项目 2024 年 4-12 月 2025 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 9,328.32 12,266.67
经营活动现金流入小计 9,328.32 12,266.67
购买商品、接受劳务支付的现金 1,686.96 2,100.93
支付给职工以及为职工支付的现金 187.54 380.42
支付的各项税费 1,930.54 2,496.91
支付其他与经营活动有关的现金 359.01 549.93
经营活动现金流出小计 4,164.05 5,528.19
经营活动产生的现金流量净额 5,164.27 6,738.48
二、投资活动产生的现金流量：
投资活动现金流入小计 - -
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现
金 120,787.87 -
投资活动现金流出小计 120,787.87 -
投资活动产生的现金流量净额 -120,787.87 -
三、筹资活动产生的现金流量：
发行基金份额收到的现金 120,904.28 -
筹资活动现金流入小计 120,904.28 -
向基金份额持有人分配的支付的现金 4,793.80 6,489.62
筹资活动现金流出小计 4,793.80 6,489.62
筹资活动产生的现金流量净额 116,110.48 -6,489.62
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 486.89 248.86
加：期初现金及现金等价物余额 - 486.89
六、期末现金及现金等价物余额 486.89 735.74
表 3-46：合并可供分配金额预测表
单位：万元
项目 2024 年度 4-12 月 2025 年度
一、合并净利润 2,582.36 3,915.13163
二、税息折旧及摊销前利润 6,270.35 7,766.03
其中：折旧和摊销 3,530.09 3,640.36
利息支出 157.90 210.53
所得税费用 - -
三、其他调整 -1,476.55 -1,276.41
基础设施基金发行份额募集的基金 120,904.28 -
取得借款收到的本金 - -
偿还借款本金支付的本金 - -
购买基础设施项目的支出 -120,787.87 -
其他资本性支出 - -
基础设施项目资产减值准备的变动 - -
基础设施资产的处置利得或损失 - -
处置基础设施项目资产取得的现金 -
应收和应付项目的变动 -1,064.04 -810.13
支付的利息及所得税费用 - -
未来合理的相关支出预留 -528.93 -466.27
其中：重大资本性支出 -156.10 -198.79
未来合理期间内的债务利息偿还 - -
未来合理期限内的运营费用 -372.83 -267.48
其他调整项目 -
四、本期/本年可供分配金额 4,793.80 6,489.62
假设 2024 年度及 2025 年度预测可供分配金额 100%分派，本基金 2024 年
度（4-12 月）和 2025 年度的预测净现金流分派率分别为 5.31%（年化）和
5.41%。
1、合并可供分配金额测算表编制基础
合并可供分配金额测算表是以本基金公开发行后的交易架构为基础，基于
基本假设和特定假设，本着谨慎的原则，按照中国证券监督管理委员会发布的
《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》和中国证券投资基金业协会
发布的《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》（以下合称
“公募基金相关指引”）编制。合并可供分配金额测算表的预测期为 2024 年 4
月 1 日-2025 年 12 月 31 日。
2、可供分配金额预测的假设说明
合并可供分配金额测算表的基本假设如下：
（1）本基金及本基金所投资的基础设施项目经营业务所涉及国家或地区的
现行政治、法律、法规、政策及其经济环境在 2024 年 4 月 1 日-2025 年 12 月 31
日期间（以下简称“预测期”）内不会出现可能对本基金运营造成重大不利影响164
的任何重大事项或变化。
（2）本基金的运营及项目公司的基础设施项目资产在预测期内不会因任何
不可抗力事件或非本基金管理人所能控制的任何无法预料的原因（包括但不限
于发生天灾、供应短缺、劳务纠纷、重大诉讼及仲裁）而受到严重影响，同时，
项目公司拥有的基础设施项目资产的实际使用状况不会出现重大不利情况等。
（3）公共卫生事件在预测期内不会出现重大反复，不会对本基金在预测期
内的运营产生重大不利影响。
（4）本基金及项目公司所采用的企业会计准则或其他财务报告规定在预测
期内均不会发生重大变化。
（5）预测期内本基金管理人董事、高级管理人员以及其他关键人员能够持
续参与本基金的运营，且本基金管理人能够在预测期内保持关键管理人员的稳
定性。
（6）预测期内相关税法规定不会发生重大变化。资产支持专项计划作为所
得税穿透实体，不缴纳企业所得税，由投资者按相关政策规定缴纳所得税。
（7）预测期内银行贷款利率不会发生重大变化。
合并可供分配金额测算表的特定假设如下：
（1）假定本基金于 2024 年 4 月 1 日成立，拟募集资金用于向天津泰达科
技工业园有限公司支付购买项目公司的股权转让款、通过资产支持专项计划以
股东借款的形式投入项目公司以置换项目公司存量负债及预留本基金运行所必
需的现金储备。假设预测期内无新增募集资金。
（2）在 SPV 公司收购项目公司股权前后，基础设施基金与项目公司均不
受同一方或相同的多方最终控制，本次收购为非同一控制下企业合并。基础设
施基金在合并中取得的项目公司具有投入、实质性的加工处理过程和产出能力，
能够独立计算其成本费用或所产生的收入，该基础设施资产组合构成业务。
（3）预测期的预测数以项目公司编制的预测表为基础，并假设基础设施基
金的发行、取得并购贷款、收购项目公司以及基础设施基金内部资金拆借的安
排于 2024 年内完成，项目公司于 2024 年内已收回存放于天津泰达科技工业园
有限公司的集团存款，并按照合并财务报表的编制原则进行编制。165
（4）预测期内新签订或变更的租赁合同的主要条款与截至 2024年 3 月 31
日止已签订的租赁合同的主要条款基本保持一致，包括但不限于服务费及付款
条款；同时，租赁期满承租人将根据预测出租率按照预计租金续约，且所有租
赁合同均可强制执行。
（5）预测期内项目公司的运管水平有所提高，应收账款可按照预期进行收
回。
（6）基础设施基金预测期间内假定不会出现为因租户违约或提前退租而向
租户收取的违约金或其他产生营业外收入的情况。
（7）基础设施基金认购专项支持计划份额，专项支持计划收购科工园公司
设立两个 SPV公司股权，并对 SPV完成股份实缴及股东借款发放， SPV向原始
权益人科工园公司购买两个项目公司股权，股权转让对价扣除应偿还的项目贷
款后，以现金全额支付。完成项目公司股权转让后，将履行国有资产转让备案
程序，并完成工商登记变更。在工商登记变更完成后，基础设施 REITs完成底
层资产交割，满足上市条件。上市完成后的六个月内项目公司分别向市场监督
管理局申请反向吸收合并 SPV，完成后 SPV 将被注销。至此，项目公司承接
SPV 公司全部股权和债权，最终形成资产支持专项计划对项目公司的债权债务
关系。
项目公司预测期所得税的测算已考虑前述债务融资安排，且债务利息支出
可在项目公司计算企业所得税时税前扣除。上述相关交易、利润分配及其税务
处理均符合相关法律法规的规定；与此同时 SPV向原始权益人科工园公司支付
的项目公司股权收购对价为基础设施基金拟募集规模扣减需预留的全部费用和
税费后的金额，其中，需预留的全部费用和税费包含但不限于基础设施基金层
面、专项计划层面、 SPV公司层面、项目公司层面需预留款项，含 SPV公司投
资相关印花税、项目贷款（如有）相关印花税、 SPV 公司股权转让价款及相关
税费、项目公司股权转让受让方应支付的印花税、预留划款相关费用、项目公
司备用款项。
（8）资产支持专项计划和公募基金的管理人报酬以及托管费确定方法在预
测期内保持不变。166
（9）基础设施项目资产在预测期内不会发生减值；基础设施基金与项目公
司于预测期内不会发生预期信用损失准备。
（10）预测期内无基础设施项目资产的处置情况。
（11）预测期内无基础设施基金发行募集资金的情况及购买基础设施项目
的情况。
3、备考可供分配金额预测表项目说明
（1）营业收入
项目公司主营业务为提供非居住房屋租赁、厂房租赁、物业管理服务。于
预测期间，对于已出租物业，租赁期限内采用租赁合同中约定租金和物业费进
行预测；对于租赁期外和空置部分综合考虑历史租赁和市场价格进行预测。
根据原始权益人泰达科工园公司提供资料，数字产业园可供出租面积
142,512.01平方米， 2024 年 3月 31日已出租面积 117,544.64 平方米，出租率为
82.48%， 2023年 12 月 31日已出租面积 118,316.84平方米，出租率为 83.02%。
假设预测期内数字产业园运营状况良好，出租率均维持于 2023年 12月 31 日水
平，即 83.02%。对于已出租的部分物业，租赁期内租金和物业采用租赁合同约
定的租金及物业费；对于租赁期外和空置部分综合考虑历史租赁情况和市场价
格进行预测。
大陆汽车厂房共有 1-4 期，仅有唯一租户租户 B， 1-2 期租约起止日期为
2013年 1月 1日-2032年 6月 30日； 3期厂房租约起止日期为 2018年 1月 1日-
2032年 6月 30日； 4期厂房租约起止日期为 2022年 1月 1日-2040年 6月 30日。
各项目明细预测数据如下：
表 3-47：营业收入预测表
单位：万元
收入来源 收入类别
2024年 4-12月 2025年
预测金额 预测金额
运营期收入
租金收入 7,635.97 9,529.95
物业收入 2,154.80 2,590.66
合计 9,790.77 12,120.62
1）租金收入
基金管理人在预测租金收入时，已考虑多种相关因素，包括预测期内的租
约续期情况、空房闲置出租率等。167
预测租金收入=可供出租面积*天数*单位平米租金（不含税）。
表 3-48：租金收入预测表
单位：万元
收入来源 收入类别
2024 年 4-12 月 2025 年
预测金额 预测金额
根据合同约定租赁期
限金额测算
数字产业园租户收入 4,319.44 3,368.48
大陆汽车厂房租金收入 2,909.55 3,879.40
小计 7,229.00 7,247.88
根据空置房屋出租率
测算 预计收入 406.97 2,282.07
小计 406.97 2,282.07
合计 7,635.97 9,529.95
2）物业费收入
基金管理人在预测物业费收入时，已考虑多种相关因素，包括预测期内的
租约续期情况、空房闲置出租率等。
预测物业费收入=可供出租面积*天数*单位平米物业费（不含税）。
表 3-49：物业费收入预测表
单位：万元
收入来源 收入类别
2024 年 4-12 月 2025 年
预测金额 预测金额
根据合同约定租赁期限金额测算 物业费收入 1,963.52 1,518.06
小计 1,963.52 1,518.06
根据空置房屋出租率测算 预计收入 191.28 1,072.60
小计 191.28 1,072.60
合计 2,154.80 2,590.66
（2）营业成本
营业成本主要为基础设施项目的运营成本，包括委托运营管理费、折旧及
摊销、物业管理费、水电采暖等能源费、水电采暖费、维修费用、综合物业管
理费（主要包含安全生产费及其他支出等）、以及保险费等，主要项目如下：
1、折旧和摊销是基于 SPV 收购项目公司股权的合并对价分摊，将购买对
价分摊至投资性房地产、固定资产、在建工程的金额作为初始入账成本。长期
待摊费用、固定资产假设原有预计使用寿命及预计残值率保持不变；投资性房
地产假设按照剩余使用寿命和预计 5%的残值率进行折旧；假设预测期间无资产168
的购置和转固。综合以上因素对预测期间的折旧和摊销进行预测。
2、物业管理费基于原始权益人泰达科工园公司与物业管理公司有效内的合
同约定的物业管理费，假设预测年度增长 1%进行预测；数字产业园物业管理费
为以原始权益人泰达科工园公司预测期内执行中的物业管理合同进行预测，续
签年度增长 1%；大陆汽车厂房物业管理费本基金管理人结合外部管理机构意见，
本预测期内均按照年度 100,000 元物业管理费进行预估。
3、委托运营管理费用以博时基金公司与原始权益人泰达科工园公司、项目
公司拟签署的《运营管理协议》约定的金额及定价机制预测；委托运营管理费
为项目公司需承担的管理服务费，主要包括销售费用、管理费用中的人员工资、
劳务费、办公费、交通费等。计算方式为：委托运营管理费=项目公司营业收入
（不含税） ×3%；与此同时结合基金管理人审慎判断，考虑到数字产业园租户
分散导致的管理难度，需额外聘请相应人员，根据当地工资水平预估年度额外
人工费用 500,000.00 元。
4、水电采暖费、维修费用、综合物业管理费（主要包含安全生产费及其他
支出等）参考两项目 2020 年、 2021 年、 2022 年及 2023 年各期的相关支出占营
业收入（不含税）收入比例得出。
5、保险费主要包括财产一切险及公众责任险。基金管理人基于运营管理机
构的意见，按照基金相应指引的要求，足额预留预测期内的保险费用。
表 3-50：预测期营业成本情况表
单位：万元
项目
2024 年 4-12 月 2025 年
预测金额 预测金额
折旧及摊销 3,530.09 3,640.36
物业管理费 732.07 946.25
水电、维修、采暖费 722.53 865.33
保险费 7.62 10.16
综合物业服务费 181.27 223.02
委托运营管理费用 293.72 363.62
职工薪酬 37.50 50.00
合计 5,504.80 6,098.74
（3）税金及附加169
基础设施基金的税金及附加主要包括城市建设维护税、教育费附加、房产
税、城镇土地使用税以及印花税等。数字产业园的房产税按照房产余值从价计
征，大陆汽车厂房的房产税按照租金从租计征；城镇土地使用税根据占用土地
的面积按比例征收；印花税按预测期内预测租赁收入（不含税）的千分之一计
算，并对本基金发行时相关纳税主体的印花税进行了计提。预测期内税金及附
加的发生额分别如下：
表 3-51：税金及附加情况表
单位：万元
项目
2024 年 4-12 月 2025 年
预测金额 预测金额
城市维护建设税 65.17 81.72
教育费附加 46.55 58.37
房产税 814.95 1,086.60
土地使用税 64.74 86.31
印花税 124.05 9.53
合计 1,115.45 1,322.54
（4）管理人报酬及托管费
基础设施基金的管理人报酬及托管费在预测期间按照拟签署基金合同及专
项计划标准条款约定的费率和计算方法进行预测。根据拟签订相关协议约定，
预测期间年度管理人报酬及托管费预计 3,836,800.00 元/年。计算方法为：管理
人报酬及托管费=基础设施基金发行份额募集的基金*0.32%。
表 3-52：管理人报酬及托管费情况表
单位：万元
项目
2024 年 4-12 月 2025 年
预测金额 预测金额
管理费及托管费
287.76 383.68
合计
287.76 383.68
（5）利息支出
主要为项目公司每年支付股东借款利息中的增值税，在合并利润表中，无
法合并抵消的部分。
表 3-53：利息支出情况表
单位：万元170
项目
2024 年 4-12 月 2025 年
预测金额 预测金额
利息支出 157.90 210.53
合计 157.90 210.53
（6）其他费用
其他费用主要包括基础设施项目的各项日常经营费用，包括但不限于专业
服务费、办公费、保险费及其他不可预见费用。本基础设施项目的其他费用结
合市场询价、运营管理人和基金管理人的审慎判断进行预测。
表 3-54：其他费用情况表
单位：万元
项目
2024 年 4-12 月 2025 年
预测金额 预测金额
不可预见费用
142.50 190.00
合计
142.50 190.00
（7）所得税费用
项目公司于预测期内根据应纳税所得额的 25%，计算预计产生的企业所得
税，对项目公司对 SPV 反向吸收合并前的所得税费用进行计提；资产支持专项
计划暂不计缴所得税。
（8）经营活动产生的现金流量净额
1）销售商品、提供劳务收到的现金主要为预测期项目公司收到的租金和物
业费。假设未来项目公司运管水平显著提高，本基金依据现有政策、项目公司
已签订的相关协议、历史回款情况、其他已知因素及假设涉及招商引资租户租
金及物业费可于当年全部收回，对各类型收入的回款进行预测。
2）购买商品、接受劳务支付的现金主要为预测期项目公司发生的成本支出。
3）支付给职工以及为职工支付的现金主要为预测期应付运营管理服务费及
额外人工费用，根据本基金拟签订的《运营管理协议》约定“公募基金管理人应
于每自然季度结束后 10 个工作日内根据项目公司季度财务报表和收入台账核算
本协议第八条第 1 款基本管理费约定的该自然季度的外部管理机构基本管理费
用的 70%，并于每自然季度结束后 15 个工作日内向外部管理机构支付；剩余的
30%由外部管理机构在审计报告出具后 20 个工作日内支付给项目公司”。额外171
人工费用假设于当月计提次月进行支付。
4）支付的各项税费为本基金于预测期支付的各项税费。本基金的增值税及
增值税附加税于纳税义务发生的次月支付；项目公司所得税于纳税义务发生的
下一季度支付；其他税费于当年支付。
5）支付其他与经营活动有关的现金为预测期项目公司应支付的管理人保证
报酬、托管费以及不可预见费用。根据拟签订的基金管理协议、专项计划管理
协议、基金托管费及专项计划托管费均于当年一次性支付；不可预见的费用主
要为安全生产费、年度审计、评估费用、品牌宣传费用，按照当年支付 50%进
行预估，剩余 50%于次年支付。
9）投资活动产生的现金流量净额
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金主要为预测期内重大
资本性支出，根据《招募说明书》（草案）约定，基于外部管理机构的意见结
合本基金管理人的审慎判断，预测期间重大资本支出按照项目公司营业收入
（不含税）一定比例进行预提，考虑到基础设施资产的成新度，预测期内不使
用资金性支出。
10）筹资活动产生的现金流量净额
①发行基金份额收到的现金主要为预测期内筹集的资金。
②假定向基金份额持有人分配的支付的现金，每年一次，本基金年度收益
分配比例为可供分配利润的 100%，于当年分配。
11）其他调整事项
根据中国证券投资基金业协会发布的《公开募集基础设施证券投资基金运
营操作指引（试行）》及基金合同，预测期间的合并可供分配金额是在预测期
间的净利润基础上调整为税息折旧及摊销前利润后，经其他调整事项调整后得
出，预测期内的其他调整事项如下：
1 基础设施基金发行份额募集的资金：调增 1,209,042,805.27 元。
2 取得借款收到的本金：无调整金额。
3 偿还借款本金支付的现金：无调整金额。
4 购买基础设施项目的支出：调减 1,207,878,669.87 元。
5 其他资本性支出：无调整金额。
6 基础设施项目资产减值准备的变动：无调整金额。172
7 基础设施项目资产的处置利得或损失：无调整金额。
8 处置基础设施项目资产取得的现金：无调整金额。
9 应收和应付项目的变动： 2024 年 4-12 月、 2025 年度相关应收和应付
项目调整金额分别为-10,640,363.23 元、 -8,101,311.71 元。
10 支付的利息及所得税费用：无调整金额。
11 未来合理的相关支出预留主要包括重大资本性支出、未来合理期间内
的运营费用。
重大资本性支出： 2024 年 4-12 月、 2025 年度预计未来合理的重大资本性
支出预留金额分别为人民币-1,560,987.25 元、 -1,987,942.32 元。
未来合理期间内的运营费用： 2024 年 4-12 月、 2025 年度预计未来合理期
间内的运营费用分别为-3,728,326.77 元、 -2,674,804.46 元。
12 其他调整项目：无调整金额。
4、敏感性分析
预测期内，营业收入及营业成本的变动对可供分配金额预测的敏感性分析
结果如下：
（1） 2024 年 4-12 月
表 3-55：预测期敏感度分析表
单位：元
项目 变动 调整前可供分配金额 调整后可供分配金额 变动（%）
营业收入 上升 5% 47,937,958.15 50,225,730.99 4.77
营业收入 下降 5% 47,937,958.15 45,748,007.40 -4.57
营业成本 上升 5% 47,937,958.15 46,575,419.78 -2.84
营业成本 下降 5% 47,937,958.15 49,364,264.19 2.98
（3） 2025 年度
表 3-56：预测期敏感度分析表
单位：元
项目 变动 调整前可供分配金额 调整后可供分配金额 变动（%）
营业收入 上升 5% 64,896,204.09 67,769,912.49 4.43
营业收入 下降 5% 64,896,204.09 62,028,408.52 -4.42
营业成本 上升 5% 64,896,204.09 63,171,336.25 -2.66
营业成本 下降 5% 64,896,204.09 66,621,071.91 2.66
（四）影响备考可供分配金额预测实现的主要因素
1、基础设施资产均位于天津滨海新区，天津市政府已出台一系列京津冀协173
同发展的政策，包括支持科技创新、基础设施建设、现代工业发展、金融服务、
居住及旅游的政策，支持京津冀地区协同发展的政策为国家的核心战略之一。
如未来相关的政策调整，本基金或面临区域经济及物业市场低迷的风险。
2、滨海新区拥有众多的产业办公及其他类型的研发办公物业，可能在租户
方面与该物业形成竞争并对租金造成下行压力。
3、若营运管理人或物业管理人未能以有效的方式经营及管理物业，或基金
管理人决定于营运管理协议或物业管理协议届满前终止或决定届满后不续约该
协议，则本基金的经营业绩可能受到不利影响。
4、中美贸易纠纷及公共卫生事件导致经济放缓可能对本基金造成不利影响。
中美贸易纠纷对区域及全球经济以及金融市场前景可能造成不利影响及产生不
明朗因素，可能会导致中国乃至全球各地的商业活动及企业可支配收入减少。
中国经济下滑可能会导致中国商业物业的租赁需求、租金价格及租用率下跌，
进而可能对本基金的经营业绩及未来增长产生不利影响。另外，公共卫生事件
的持续导致经济放缓可能对本基金造成不利影响。
5、基金管理人、营运管理人及物业管理人关键管理人员的变动，可能对本
基金的经营业绩产生不利影响。
6、本基金的成功取决于基金管理人、营运管理人及物业管理人的关键管理
人员及若干其他主要高级管理人员的贡献，因未来其可能离职，或离职后入职
其他与本基金相竞争的基金，因此，对本基金的业务、财务状况及前景可能造
成不利影响。
（五）现金流预测结果
可供分配金额测算报告是基金管理人在假设基础上编制的，但所依据的各
种假设具有不确定性，投资者进行投资决策时应谨慎使用。
中兴华专字（2024）第 011048 号《博时津开科工产业园封闭式基础设施证
券投资基金 2024 年 4 月 1 日-2025 年 12 月 31 日可供分配金额测算报告及审核
报告》显示：
1、预测项目未来可分配现金流174
单位：万元
项目 2024 年 4-12 月 2025 年度
一、合并净利润 2,582.36 3,915.13
二、税息折旧及摊销前利润 6,270.35 7,766.03
其中：折旧和摊销 3,530.09 3,640.36
利息支出 157.90 210.53
三、其他调整 -1,476.55 -1,276.41
基础设施基金发行份额募集的基金 120,904.28 -
购买基础设施项目的支出 -120,787.87 -
应收和应付项目的变动 -1,064.04 -810.13
未来合理的相关支出预留 -528.93 -466.27
其中：重大资本性支出 -156.10 -198.79
未来合理期限内的运营费用 -372.83 -267.48
四、本期/本年可供分配金额 4,793.80 6,489.62
2、预测的现金分派率
单位：万元、 %
项目 2024 年 4-12 月 2025 年度
预计运营收入 9,790.77 12,120.62
预计净利润 2,582.36 3,915.13
预计经营性净现金流 5,164.27 6,738.48
预计可分配现金流 4,793.80 6,489.62
预计净现金流分派率 4.00% 5.41%
假设 2024 年度及 2025 年度预测可供分配金额 100%分派，本基金 2024 年
度（4-12 月）和 2025 年度的预测净现金流分派率分别为 5.31%（年化）和
5.41%。
五、基础设施项目未来安排
（一）运营及管理安排
1、本基金基础设施项目由基金管理人委托外部管理机构（运营管理公司）
进行运营管理，由受托外部管理机构设置独立的运营项目组并安排专项人员负
责本基金基础设施项目运营管理工作。基金管理人、项目公司与基础设施项目
外部管理机构签署相关运营管理协议，基础设施项目外部管理机构为各基础设
施项目提供运营管理服务并接受基金管理人和其他相关方（如有）的监督。基
础设施项目外部管理机构在运营协议项下的主要职责不得转委托于第三方。
本项目的委托运营管理期限初始期限为自运营管理协议生效之日起至 2026
年 12 月 31 日。运营管理协议约定的委托运营管理期限初始期限届满时，基金
管理人和基础设施项目外部管理机构按照运营管理协议约定均未提出异议的，
则运营管理协议自动延期三年，以此类推。175
2、基础设施项目外部管理机构根据运营管理协议的约定对各基础设施项目
进行经营和管理，具体负责基础设施项目的日常运营管理并协助编制与执行预
算、监督物业管理、协助档案管理、协助印鉴证照管理、协助会计处理、税务
处理和资金划转等。
基金管理人委托基础设施项目外部管理机构为基础设施项目提供如下运营
管理服务：
（1）制定基础设施项目运营策略，并经基金管理人审批后落实执行。
（2）根据公募基金管理人批准的营销推广策略计划、运营计划、资本性支
出计划和运营预算，为基础设施项目的运营管理提供服务，包括但不限于：租
赁咨询服务、代表项目公司开展招商工作、停车场管理、出席各类活动、申请
并取得合法签订和执行经营合同所需的外部批准和登记、向租户催缴租金及其
他相关费用、催收欠款、对营销活动等涉及的采购事项实施对外招标和合同谈
判及签署。
（3）根据基金管理人批准的运营方案、资本性支出计划和运营预算，为基
础设施项目的维护、改造和资本性支出事项提供服务。
基础设施项目外部管理机构协助基金管理人为基础设施项目提供如下运营
管理服务：
（1）及时办理基础设施项目、印章证照、账册合同、账户管理权限和运营
档案资料交割。
（2）制定、调整基础设施项目下一年度商业计划，包括年度运营方案、资
本性支出计划、运营预算的编制，并于 11 月 25 日前就下一年度相应计划获得
基金管理人批准。于每月最后 5 个工作日之前完成下个月的月度收支预算表的
编制并提交至基金管理人，并于月底前获得基金管理人批准。
（3）协助基金管理人及其指定专人建立、保存、管理相关档案与资料，为
免疑义，由基金管理人履行基础设施项目档案归集管理最终职责。
（4）在基金管理人及项目公司授权范围内协助项目公司进行会计处理及财
务档案管理、日常运营的资金划转，项目公司公章、法人章、财务章、合同专
用章、发票专用章由项目公司指定专人管理。为免疑义，由基金管理人履行上176
述管理工作的最终职责。
（5）在公募基金管理人及项目公司授权范围内协助项目公司进行日常运营
的资金划转。为免疑义，由公募基金管理人履行资金划转最终职责。
（6）协助项目公司解决、处理基础设施项目经营过程中产生的与承租人之
间的纠纷。如需对承租人、担保人（如有）提起诉讼、仲裁或启动其他相关司
法程序时，应协助项目公司及时提起诉讼、仲裁、申请强制执行或启动其他相
关司法程序，通过前述程序维护项目公司和基础设施项目的利益。
（7）协助基金管理人对基础设施项目的物业管理方进行监督、管理及考核。
（8）协助项目公司申请相关政府补贴、补助、奖励金或者其他类型的款项。
（9）由基金管理人授权范围内其他需协助事项。
3、运营管理事项决策机制
基金管理人通过对各类运营管理事项制定相应的决策机制，对基础设施项
目实施有效管理。
其中需经基金管理人设置基础设施投资管理部基金经理审批决策事项包括：
运营策略制定和修改、基础设施项目外部管理机构考核激励机制制定与调整、
运营管理手册编制与调整、日常经营重大合同签署审批、预算外日常运营和物
业管理活动执行、外部管理机构考核、物业管理收支决算考核、物业类收费的
标准制定与调整、计划内资本性支出。
其中需经基金管理人设置基础设施投资决策委员会审批决策事项包括：年
度商业计划和年度预算制定与调整、计划外资本性支出、财务与杠杆融资管理、
金额不超过基金净资产 20%的基础设施项目购入或出售。
其中需经基金份额持有人大会决策事项包括：金额占基金净资产 50%及以
上的基础设施项目购入或出售、金额超过基金净资产 20%且低于基金净资产
50%的基础设施项目购入或出售、基金合同生效后发生的金额超过基金净资产
5%的关联交易。
4、外部管理机构的考核和激励
公募基金管理人作为外部管理机构的委托方，对外部管理机构的工作进行
监督和考核，并就外部管理机构在《运营管理协议》项下提供的基础设施项目177
运营管理服务，定期向外部管理机构支付运营管理费，运营管理费水平与基础
设施项目的运营净收入挂钩。上述机制将有效激励外部管理机构勤勉尽责并努
力提升基础设施项目运营水平。其中，外部管理机构的服务管理费用机制主要
由两部分组成，其中基本管理费部分为项目公司经调整的营业收入（不含税）
的 3%。浮动管理费部分按会计年度考核运营项目公司营业收入（不含税）完成
情况，并设置对应的奖惩机制。
浮动管理费收入安排如下：
序号 营业收入完成情况 浮动管理费（含税）
1
实际营业收入≤基准营业收入
×85%
运营机构按照实际营业收入与基准营业收入差额的【40】 %
向项目公司支付惩罚金，由项目公司在需向运营机构支付的
基本管理费中扣除，不足以扣除的，以当年应付的基本管理
费为限。
2 基准营业收入×85%＜实际营业
收入≤基准营业收入×95%
运营机构按照实际营业收入与基准营业收入差额的【20】 %
向项目公司支付惩罚金，由项目公司在需向运营机构支付的
基本管理费中扣除，不足以扣除的，以当年应付的基本管理
费为限。
3 基准营业收入×95%＜实际营业
收入＜基准营业收入×105%
无浮动管理费
4 基准营业收入×105%≤实际营业
收入＜基准营业收入×115%
项目公司按照实际营业收入与超过基准营业收入差额的
【20】 %支付浮动管理费，支付的浮动管理费以当年应付的
基本管理费为限。
5
实际营业收入≥基准营业收入
×115%
项目公司按照实际营业收入与超过基准营业收入差额的
【40】 %支付浮动管理费，支付的浮动管理费以当年应付的
基本管理费为限。
基准营业收入按照考核前一年度评估机构就基础设施项目出具的评估报告
中预测的营业收入（不含税）为考核基准。
此外，将数字产业园资产出租率水平作为浮动管理费的考核因子，对数字
产业园浮动管理费进行修正，具体如下：
序号 调节因子 调整方式
1 出租率＜预测基准出租率-2% 修正浮动管理费=浮动管理费×90%
2 预测基准出租率-2%≤出租率＜
预测基准出租率+2% 修正浮动管理费=浮动管理费
3 出租率≥预测基准出租率+2% 修正浮动管理费=浮动管理费×110%
备注：出租率是指数字产业园年度平均出租率； 2024 预测基准出租率为 83.30%，后续年份预测基准出租
率为 85.00%。
上述服务管理费用的安排，通过深度绑定外部管理机构运营业绩与实际租178
金收入水平，从而实现对外部管理机构的激励与监督并行，管理人也对运营管
理机构设定了业绩考核机制下的解聘与更换程序，督促外部管理机构切实提升
运营管理水平。特别地，根据《运营管理协议》约定，运营管理机构将每年实
际收到的浮动管理费中不低于 50%作为业绩报酬激励到岗位个人；相应的，运
营管理机构将每年实际支付项目公司的惩罚金中不低于 50%作为惩罚约束考核
到岗位个人。相关激励/惩罚岗位及激励/惩罚方案由运营管理机构提交本基金投
资决策委员会备案，并接受投资决策委员会的调整建议。
5、基础设施项目外部管理机构的解聘和更换程序
为更好督促外部管理机构，对外部管理机构设定了业绩考核机制下的解聘
与更换程序。
公募基金管理人对第三方外部管理机构进行考核评价的过程中，如发现第
三方外部管理机构存在履职不合格的情形的（基础设施项目连续两年的年度营
业收入低于对应年度运营基准营业收入的 80%的（不含特殊原因导致的租金减
免）；基础设施项目连续两年的当期租金（包含物业管理费）收缴率低于 90%
的（当期收缴率=当期全年实收租金/当期全年应收租金）；监管机构对第三方
外部管理机构服务资质有新的规定或要求而第三方外部管理机构不符合该等规
定或要求的，或第三方外部管理机构依法解散、被依法撤销或被依法宣告破产
的，或第三方外部管理机构发生严重违反运营管理协议约定的情形的或运营管
理协议约定的其他情形），公募基金管理人可在履行适当程序后解聘第三方外
部管理机构。
如果基础设施项目外部管理机构发生下列情形之一时，公募基金管理人可
通过向基础设施项目外部管理机构发出书面通知而立即解聘基础设施项目外部
管理机构并提前终止《运营管理协议》，且无需承担任何违约责任：
（1）基础设施项目外部管理机构专业资质、人员配备等发生重大不利变化
已无法继续履职；
（2）因故意或重大过失给基础设施基金造成重大损失；
（3）依法解散、被依法撤销、被依法宣告破产或者出现重大违法违规行为；
（4）中国证监会规定的其他情形（如有，包括但不限于：监管机构对外部179
管理机构服务资质提出新的规定或要求，外部管理机构不符合该等规定或要
求）。
（5） REITs 基金的基金份额持有人大会决议解聘的其他情形。
公募基金管理人拟解聘、更换第三方外部管理机构的，应按照有关法律法
规和 REITs 基金基金合同的规定召集、召开基金份额持有人大会进行表决。
6、促进项目持续健康平稳运营的保障措施
本基金发行后，运营管理公司将采取与首发时一致的措施保障项目持续健
康平稳运营。包括但不限于：
（1）选取产业园资产运营管理经验丰富的外部管理机构
截至 2023 年 12 月 31 日，运营管理公司直接运营的产业园资产仅限本项目，
但运营管理团队具备丰富的产业园运营管理经验，详见第四章业务参与人之“三、
基础设施项目外部管理机构（天津泰达产业园管理有限公司） ”之“3、人员配备
情况”。
（2）选取经验丰富的运营管理人员
外部管理机构现拥有 6 名员工，人员编制 12 人，未来还将持续增员。针对
本项目的运营也配备了经验丰富的管理人员，包括多名拥有 5 年以上的产业园
区经营管理经验的专业人才，有效保障底层资产运营的稳定性，详见第四章业
务参与人之“三、基础设施项目外部管理机构（天津泰达产业园管理有限公司） ”
之“3、人员配备情况”。
（3）通过协议约束外部管理机构的行为
基金管理人与外部管理机构签署的《运营管理协议》中的相关约定能够较
好的约束外部管理机构的相关行为，其中包括但不限于：
①外部管理机构具有符合国家规定的不动产运营管理资质（如涉及）；
②外部管理机构具备丰富的基础设施项目运营管理经验，配备充足的具有
基础设施项目运营经验的专业人员，其中具有 5 年以上基础设施项目运营经验
的专业人员不少于 2 名；
③外部管理机构公司治理与财务状况良好，具有持续经营能力，在投资建
设、生产运营、金融监管、工商、税务等方面不存在重大违法违规记录；180
④外部管理机构保证严格遵守法律法规，勤勉尽责、专业审慎运营管理基
础设施项目；
⑤外部管理机构保证配合公募基金管理人、计划管理人等机构履行信息披
露义务，确保提供的文件资料真实、准确、完整；
⑥项目公司的章证照等重要资料实行严格的管理机制
项目公司公章、法定代表人名章、营业执照（正副本）、基础设施项目相
关权证以及其他与项目公司主体或基础设施项目资质相关的档案资料原件，均
由公募基金管理人指定专人保管。如需使用该等印章和资料的，由外部管理机
构提交申请至公募基金管理人，经公募基金管理人审批同意后，方可使用。通
过上述管理机制，形成公募基金管理人对外部管理机构的严格管控，可有效避
免外部管理机构做出不利于公募基金的相关行动，从而保障基础设施项目的稳
定运营。
⑦原始权益人通过长期持有基金份额，与市场投资人利益深度绑定
根据《基础设施基金指引》要求，原始权益人及其同一控制的管理方应持
有不低于 20%的公募基金份额，博时经开产业园 1 期原始权益人科工园公司预
计认购 34%的公募基金份额，并计划长期持有上述公募基金份额，从而促使原
始权益人与其他公募基金份额持有人达成利益一致性，进而原始权益人及外部
管理机构具有较强的动力通过提高运营管理效率而实现更高的公募基金份额收
益，从而有效保障发行的 REITs 平台未来长效稳定地运行及长期价值稳定增长。
⑧发起人/原始权益人高度重视本基金的平稳运营
本基金作为原始权益人科工园公司旗下唯一的产业园资产为核心的上市平
台，一方面本基金可充分借助国资公司的资源协同及体系化优势，另一方面发
起人国资公司旗下运营管理公司将充分发挥其丰富的产业园区资产运营管理经
验，以确保本基金的持续健康平稳运营。
（二）内部控制与风险管理制度和流程
基金管理人按照基金管理人内部审批程序委派基础设施项目公司执行董事、
执行监事、总经理、财务负责人等管理人员。
基金管理人设立基础设施投资管理部并安排指定运营人员定期对基础设施181
证券投资基金投资的基础设施项目运营情况和项目公司业务开展情况进行监控，
包括月度、季度及年度基础设施项目运营情况，相关运营报告审核；基础设施
项目财务状况、业绩表现、未来展望情况；年度及月度预算执行及达成情况等，
并从以下几方面进行管控：
财务管控：贯彻执行相关法律法规、会计准则以及财务管理制度，并据此
建立基础设施项目财务管理制度和会计核算体系。基金管理人所设立的基础设
施投资管理部指定运营人员定期和不定期监督检查基础设施项目财务管理活动
和财务管理制度贯彻执行情况。
印鉴证照及账户管控：基础设施项目重要印鉴如公章、法人章、营业执照
由基金管理人所设置的基础设施投资管理部门指定运营人员保管；财务章、合
同专用章、发票专用章由项目公司指定人员专门保管，但由基金管理人履行印
鉴管理的最终职责，并定期检查银行监管账户及印鉴、网银保管及使用情况。
使用印鉴证照时需按照公司相关制度流程执行，并使用登记簿方式载明使用印
鉴证照名称、经办人、使用日期、使用次数、用途等信息。
合同监管：基金管理人所设立的基础设施投资管理部指定运营人员对基础
设施项目合同签订及履行事项进行监管和检查。关注重大合同履约与潜在违约
风险问题，做好风险防范与预警。合同签订需按照规定流程审批，合同内容需
符合行业及商业惯例、不留有空白内容、合同事项及金额在经批准的年度预算
额度内。如超过经批复年度预算范围，需按照规定制度流程进行报批。
风险管控：基金管理人设立基础设施投资管理部指定运营人员定期对基础
设施项目进行现场巡场及业务检查；对基础设施项目整体运营计划及预算执行
情况进行监控和评估；对月度银行监管账户流水及资金计划偏差进行检查；定
期对财务原始凭证、台账、合同等档案资料进行检查；进行风险管控与预警提
示。
（三）评估安排
根据《基础设施基金指引》第三十四条，基础设施基金存续期间，基金管
理人和计划管理人将聘请评估机构对基础设施项目资产每年进行 1 次评估。出
现下列情形之一的，基金管理人应当及时聘请评估机构对基础设施项目资产进182
行评估：
1、基础设施项目购入或出售；
2、基础设施基金扩募；
3、提前终止基金合同拟进行资产处置；
4、基础设施项目现金流发生重大变化且对持有人利益有实质性影响；
5、对基金份额持有人利益有重大影响的其他情形。183
第四章 业务参与人
一、项目公司
（一）天津泰达数字产业园有限公司
1、公司基本信息
原始权益人天津泰达科技工业园有限公司已新设全资子公司天津泰达数字
产业园有限公司，即项目公司（数字产业园）。项目公司（数字产业园）以国
资部门最终批准的方式将数字产业园项目重组至项目公司（数字产业园），并
在本次发行时将通过转让项目公司（数字产业园） 100%股权的方式执行。
截至本尽职调查报告出具之日，项目公司（数字产业园）的基本情况如下：
表 4-1：天津泰达数字产业园有限公司基本情况
企业名称 天津泰达数字产业园有限公司
统一社会信用代码 91120116MABMWJXW57
法定代表人 张金泽
住所 天津经济技术开发区信环西路 19 号 8 号楼 2 楼 8201-11
成立日期 2022 年 5 月 5 日
注册资本 100 万元
企业类型 有限责任公司（法人独资）
经营范围
一般项目：园区管理服务；创业空间服务；非居住房地产租赁；办公设备租赁服
务；计算机及通讯设备租赁；物业管理；工业设计服务；计算机及办公设备维
修。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
2、历史沿革
截至本尽职调查报告出具之日，项目公司（数字产业园）的股权结构如下：
表 4-2：天津泰达数字产业园有限公司股权结构
序号 股东名称 认缴注册资本（万元） 持股比例
1 天津泰达科技工业园有限公司 100 100%
合计 100 100%
3、控股股东及实际控制人情况
项目公司（数字产业园）由科工园公司全资持有，控股股东为科工园公司，
实际控制人为天津经济技术开发区国有资产监督管理局。科工园公司以及天津
经济技术开发区国有资产监督管理局基本情况详见本尽职调查报告“第四章”之
“第二节 原始权益人（天津泰达科技工业园有限公司） ”。
截至本尽职调查报告出具之日，项目公司（数字产业园）的股权结构如下
图所示：184
图 4-1：项目公司（数字产业园）股权结构图
根据现有交易安排，通过国有资产划转的方式将数字产业园项目资产由原
基础设施持有人科工园公司剥离至项目公司（数字产业园），原始权益人科工
园公司设立天津泰达数字产业园管理有限公司。公募基金设立日，公募基金募
集资金用于购买专项计划全部份额，专项计划收购科工园公司持有的 SPV（数
字产业园）股权，并对 SPV（数字产业园）完成投资及股东借款发放， SPV
（数字产业园）向原始权益人科工园公司购买项目公司（数字产业园）股权，
此时， SPV（数字产业园）持有项目公司 100%股权。完成项目公司（数字产业
园）股权转让后，将履行国有资产转让备案程序，并完成工商登记变更。在工
商登记变更完成后，基础设施 REITs 完成底层资产交割，满足上市条件。项目
公司（数字产业园）向市场监督管理局申请反向吸收合并 SPV（数字产业园），
完成后 SPV（数字产业园）将被注销。至此，项目公司（数字产业园）承接
SPV（数字产业园）全部股权和债权，形成专项计划对项目公司（数字产业园）
的股权投资和债权投资。
4、公司股权变动情况185
根据重组方案，项目公司（数字产业园）由原始权益人科工园公司全资持
有，控股股东为科工园公司。公募基金收购项目公司（数字产业园）股权前，
项目公司（数字产业园）将不存在股权变动情况。
5、组织结构、治理结构与内部控制调查
（1）组织结构
截至本尽职调查报告出具之日，项目公司（数字产业园）组织结构如下图
所示：
图 4-2：项目公司（数字产业园）组织结构
根据当前交易安排，公募基金发行后，天津泰达产业园管理有限公司作为
基础设施项目外部管理机构，根据运营管理协议的约定对基础设施项目进行经
营和管理，具体负责基础设施项目的日常运营管理并协助监督物业管理。除董
事、监事、高级管理人员和财务人员外，项目公司（数字产业园）将不设其他
经营管理人员和经营管理部门。
（2）治理结构与内部控制
项目公司（数字产业园）为法人独资的有限责任公司，不设立股东会；项
目公司不设董事会，设执行董事一名，执行董事由股东任命产生，任期 3 年，
行使董事会权利对股东负责；项目公司不设监事会，设监事一名，监事由股东
任命产生，负责对执行董事和高级管理人员执行公司职务的行为是否符合法律、
行政法规、公司章程或者股东决定进行监督，监事任期每届为 3 年，监事任期186
届满连选可以连任，但不得由董事、高级管理人员兼任。高级管理人员、财务
负责人由股东聘任或解聘，对股东负责，执行股东决定，主持公司生产经营管
理工作和财务管理工作，高级管理人员可由执行董事兼任，任期 3 年。董事、
监事、高级管理人员、财务负责人应当遵守法律、行政法规和公司章程，对公
司负有忠实义务和勤勉义务。
项目公司（数字产业园）按照《公司法》及现代企业制度要求，完善公司
法人治理结构，制订《天津泰达数字产业园有限公司章程》并建立由股东、执
行董事、监事、经营层组成的治理结构体系；同时构建较为完善的制度体系，
规范各项议事规则和程序，以形成集中控制、分级管理、责任权利分明的管理
机制，确保公司经营工作有序、高效地进行。
6、董事、监事、高级管理人员情况
截至本尽职调查报告出具之日，项目公司（数字产业园）的执行董事和经
理均为张金泽，监事为刘雲丽。
7、主营业务情况
（1）项目公司（数字产业园）将持有数字产业园项目，属于商务服务行业，
行业情况请见本尽职调查报告“第四章 业务参与人”之“一、项目公司”“之（三）
项目公司行业情况及竞争状况分析”。
（2）重组完成后，项目公司（数字产业园）将主要持有数字产业园项目，
主营业务为数字产业园项目房屋租赁业务和物业服务。按照企业会计准则的有
关规定，中兴华会计师事务所出具了编号为“中兴华专字（2024）第 010291 号”
的《天津泰达数字产业园有限公司所持有的数字产业园经营业务 2020 年 1 月 1
日至 2023 年 12 月 31 日期间备考财务报表及相关附注》以及编号为“中兴华专
字（2024）第 011050 号”的《天津泰达数字产业园有限公司所持有的数字产业
园经营业务 2021 年 1 月 1 日至 2024 年 3 月 31 日期间备考财务报表及相关附
注》。以下关于项目公司（数字产业园）财务及业务数据分析，以备考数据作
为基础。
项目公司（数字产业园）的营业收入全部来源于数字产业园运营产生的相
关收入，包括租金收入和物业管理费收入。最近四年及一期，项目公司（数字187
产业园）营业收入分别为 5,672.74 万元 、 7,853.43 万元 、 7,948.03 万元 、
8,324.35 万元和 2,217.40 万元，营业收入维持增长趋势，其中租金收入分别为：
3,743.63 万元、 5,548.91 万元、 5,363.58 万元、 5,664.91 万元和 1,504.14 万元，
物业管理费收入分别为 1,929.11 万元、 2,304.52 万元、 2,584.44 万元、 2,659.44
万元和 713.26 万元。数字产业园项目历史运营情况良好。
8、主要财务数据及财务指标分析
（1）主要财务数据及财务指标
表 4-3：项目公司（数字产业园）备考合并资产负债表
单位：万元
项目 2024 年 3 月
31 日
2023 年 12 月
31 日
2022 年 12 月
31 日
2021 年 12 月
31 日
2020 年 12 月
31 日
流动资产：
货币资金 1,035.27 406.18 - - -
应收账款 5,647.51 4,663.20 5,118.65 9,385.23 7,007.01
其他应收款 - 0.06 0.88 0.09 0.12
流动资产合计 6,682.78 5,069.43 5,119.53 9,385.32 7,007.13
非流动资产：
投资性房地产 49,386.37 49,277.53 50,455.48 51,633.43 52,811.38
固定资产 132.68 166.24 300.49 432.22 563.95
在建工程 - 1,031.51 377.01 - -
长期待摊费用 1,355.74 90.19 243.89 421.90 585.49
非流动资产合计 50,874.79 50,565.46 51,376.87 52,487.55 53,960.82
资产总计 57,557.57 55,634.89 56,496.39 61,872.87 60,967.96
流动负债：
应付账款 2,734.57 2,198.93 2,686.41 13,355.45 13,786.44
预收款项 131.60 175.88 112.86 257.66 90.40
合同负债 56.61 78.67 55.91 121.32 28.91
应交税费 324.90 14.47 - - -
其他应付款 1,115.31 1,170.89 1,099.54 1,056.58 982.64
流动负债合计 4,362.98 3,638.84 3,954.72 14,791.01 14,888.38
非流动负债：
长期应付款 1,196.00 1,196.00 503.00 - -
递延收益 1,520.39 1,548.26 1,700.26 1,867.93 670.56
非流动负债合计 2,716.39 2,744.26 2,203.26 1,867.93 670.56
负债合计 7,079.37 6,383.11 6,157.98 16,658.94 15,558.94
所有者权益：
净资产合计 50,478.20 49,251.79 50,338.41 45,213.93 45,409.02
负债和所有者权益总计 57,557.57 55,634.89 56,496.39 61,872.87 60,967.96
表 4-4：项目公司（数字产业园）备考合并利润表
单位：万元
项目 2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
一、营业收入 2,217.40 8,324.35 7,948.03 7,853.43 5,672.74
减：营业成本 890.88 3,606.43 3,254.70 3,420.68 3,166.82
税金及附加 197.36 754.88 711.39 710.60 620.13
销售费用 - 12.36 3.85 4.22 163.15
管理费用 79.40 227.09 194.46 145.09 356.01
财务费用 -2.17 -1.06 - - -188
加：其他收益 27.88 152.00 167.67 1,065.14 227.38
信用减值损失 -18.96 -54.89 -44.39 -103.14 -
资产减值损失 - - - - -162.85
二、营业利润 1,060.86 3,821.77 3,906.90 4,534.84 1,431.16
加：营业外收入 - 30.16 - 12.75 15.13
减：营业外支出 - - 75.29 16.85 3.88
三、利润总额 1,060.86 3,851.93 3,831.61 4,530.75 1,442.42
减：所得税费用 280.01 976.71 969.00 1,158.47 401.32
四、净利润 780.85 2,875.23 2,862.61 3,372.27 1,041.10
五、其他综合收益的税后
净额 - - - - -
六、综合收益总额 780.85 2,875.23 2,862.61 3,372.27 1,041.10
表 4-5：项目公司（数字产业园）近四年主要财务指标
项目 2024 年 3 月末/2024
年 1-3 月
2023 年末/2023 年
度
2022 年末/2022 年
度
2021 年末/2021 年
度
2020 年末/2020 年
度
资产负债率 12.30% 11.47% 10.90% 26.92% 25.52%
流动比率（倍） 1.53 1.39 1.29 0.63 0.47
毛利率 59.82% 56.68% 59.05% 56.44% 44.17%
净利率 35.21% 34.54% 36.02% 42.94% 18.35%
净资产收益率 6.26% 5.77% 5.99% 7.44% -
注 1：
1、资产负债率=期末负债总额/期末资产总额×100%；
2、流动比率=流动资产/流动负债；
3、毛利率=（营业收入-营业成本） /营业收入；
4、净利率=净利润/营业收入；
5、净资产收益率=净利润/[（期末所有者权益+期初所有者权益） /2]。
（2）财务指标分析
1）资产分析
①资产构成及变动情况
表 4-6：项目公司（数字产业园）近四年资产构成情况
单位：万元、 %
科目 2024 年 3 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末 2020 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动资产合计 6,682.78 11.61 5,069.43 9.11 5,119.53 9.06 9,385.32 15.17 7,007.13 11.49
非流动资产合计 50,874.79 88.39 50,565.46 90.89 51,376.87 90.94 52,487.55 84.83 53,960.82 88.51
资产总计 57,557.57 100.00 55,634.89 100.00 56,496.39 100.00 61,872.87 100.00 60,967.96 100.00
最近四年及一期末，项目公司（数字产业园）资产总额分别为 60,967.96 万
元、 61,872.87 万元、 56,496.39 万元、 55,634.89 万元和 57,557.57 万元，公司资
产总额小幅下降。项目公司（数字产业园）资产结构较为稳定，非流动资产为
公司资产的主要部分。
②流动资产分析
表 4-7：项目公司（数字产业园）近四年流动资产构成情况189
单位：万元、 %
科目 2024 年 3 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末 2020 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
货币资金 1,035.27 15.49 406.18 8.01 - - - - - -
应收账款 5,647.51 84.51 4,663.20 91.99 5,118.65 99.98 9,385.23 100.00 7,007.01 100.00
其他应收款 - - 0.06 0.00 0.88 0.02 0.09 0.00 0.12 0.00
流动资产合计 6,682.78 100.00 5,069.43 100.00 5,119.53 100.00 9,385.32 100.00 7,007.13 100.00
最近四年及一期末，项目公司（数字产业园）流动资产分别为 7,007.13 万
元、 9,385.32 万元、 5,119.53 万元、 5,069.43 万元和 6,682.78 万元，流动资产主
要为应收账款，应收账款主要为应收租金及物业费。应收账款在 2021 年增长较
快的原因是 2022 年之前，对于享受投资兑现政策的租户，是由原始权益人向经
开区科技局申请专项投资兑现，原始权益人未及时通过系统申请所致。自 2022
年起，投资兑现政策调整为“企业支付租金，租户自主申请政策兑现”的模式，
与租金支付分开，租户将按照合同执行，后续不会再出现因政府兑现政策延迟
导致租户租金延迟支付的情况。改变补贴申请模式后， 2022 年集中回收了以前
年度的存在的租金延迟支付的款项，当年应收账款余额大幅降低。
③非流动资产分析
表 4-8：项目公司（数字产业园）最近四年及一期末非流动资产构成情况
单位：万元、 %
科目 2024 年 3 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末 2020 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
投资性房地产 49,386.37 97.07 49,277.53 97.45 50,455.48 98.21 51,633.43 98.37 52,811.38 97.87
固定资产 132.68 0.26 166.24 0.33 300.49 0.58 432.22 0.82 563.95 1.05
在建工程 - - 1,031.51 2.04 377.01 0.73 - 0.00 - 0.00
长期待摊费用 1,355.74 2.66 90.19 0.18 243.89 0.47 421.90 0.80 585.49 1.09
非流动资产
合计 50,874.79 100.00 50,565.46 100.00 51,376.87 100.00 52,487.55 100.00 53,960.82 100.00
最近四年及一期末，项目公司（数字产业园）非流动资产分别为 53,960.82
万元、 52,487.55 万元、 51,376.87 万元、 50,565.46 万元和 50,874.79 万元，非流
动资产金额整体呈现下降趋势。项目公司（数字产业园）非流动资产主要由投
资性房地产构成，投资性房地产变动主要系累计折旧逐年增加导致。
④资产受限情况
截至 2023 年 12 月末，项目公司（数字产业园）的建设用地使用权及房屋
所有权为中国银行天津滨海分行提供抵押担保，北京金诚同达律师事务所已核
查上述《抵押合同》及抵押权人中国银行于 2023 年 6 月 16 日出具的《关于提
前还款、解除抵押的同意函》，并已出具《法律意见书》，北京金诚同达律师190
事务所认为基础设施项目上存在抵押的他项权利负担可于原始权益人履行相应
程序后解除。截至本招募说明书出具之日，该权利负担已于 2024 年 5 月 13 日
解除。除上述情况外，项目公司（数字产业园）无其他资产抵押、质押等资产
受限情形，未发生对外担保。
综上所述，基金管理人认为上述对外借款已经在本基金成立前根据还款安
排进行了清偿，清偿完毕后，本基金不存在对外借款，上述抵押权利负担已解
除。
2）负债分析
①负债构成及变动情况
表 4-9：数字产业园公司最近四年及一期末负债构成情况
单位：万元、 %
科目 2024 年 3 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末 2020 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动负债合计 4,362.98 61.63 3,638.84 57.01 3,954.72 64.22 14,791.01 88.79 14,888.38 95.69
非流动负债合
计 2,716.39 38.37 2,744.26 42.99 2,203.26 35.78 1,867.93 11.21 670.56 4.31
负债合计 7,079.37 100.00 6,383.11 100.00 6,157.98 100.00 16,658.94 100.00 15,558.94 100.00
最近四年及一期末，项目公司（数字产业园）负债总额分别为 15,558.94 万
元、 16,658.94 万元、 6,157.98 万元、 6,383.11 万元和 7,079.37 万元，主要由流动
负债构成。
②流动负债分析
表 4-10：项目公司（数字产业园）最近四年及一期末流动负债构成情况
单位：万元、 %
科目 2024 年 3 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末 2020 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
应付账款 2,734.57 62.68 2,198.93 60.43 2,686.41 67.93 13,355.45 90.29 13,786.44 92.60
预收款项 131.60 3.02 175.88 4.83 112.86 2.85 257.66 1.74 90.40 0.61
合同负债 56.61 1.30 78.67 2.16 55.91 1.41 121.32 0.82 28.91 0.19
应交税费 324.90 7.45 14.47 0.40 - 0.00 - 0.00 - 0.00
其他应付款 1,115.31 25.56 1,170.89 32.18 1,099.54 27.80 1,056.58 7.14 982.64 6.60
流动负债合计 4,362.98 100.00 3,638.84 100.00 3,954.72 100.00 14,791.01 100.00 14,888.38 100.00
最近四年及一期末，项目公司（数字产业园）流动负债分别为 14,888.38 万
元、 14,791.01 万元、 3,954.72 万元、 3,638.84 万元和 4,362.98 万元，呈下降趋
势。最近四年及一期末，项目公司（数字产业园）流动负债主要由应付账款及
其他应付款构成 ，应付账款占流动负债的比例分别为 92.60%、 90.29%、
67.93%、 60.43%和 62.68%，其他应付款占流动负债的比例分别为 6.60%、191
7.14% 、 27.80% 、 32.18% 和 25.56% 。 2022 年末应付账款较 2021 年末下降
79.89%，主要系工程款结清结转所致。
2023 年末，账龄超过 1 年的应付账款主要为尚未结算的暂估工程款；预收
款项全部为预收租金；合同负债均为预收物业费；其他应付款主要为施工保证
金、暂收多缴款项、招标保证金和租赁保证金。
③非流动负债分析
最近四年及一期末，项目公司（数字产业园）的非流动负债分别为 670.56
万元、 1,867.93 万元、 2,203.26 万元、 2,744.26 万元和 2,716.39 万元，项目公司
（数字产业园）非流动负债均由递延收益构成，递延收益主要系政府补助。
3）盈利能力分析
①营业收入情况
最近四年及一期，项目公司（数字产业园）营业收入分别为 5,672.74 万元、
7,853.43 万元、 7,948.03 万元、 8,324.35 万元和 2,217.40 万元，营业收入维持增
长趋势。其中， 2020-2021 年收入大幅度提升，主要原因如下： 2021 年较 2020
年收入增长约 2,180.69 万元，主要是 2020 年受公共卫生事件影响，对中小企业
租户租金减免三个月、减半三个月。
各期营业收入构成及比例如下表所示：
表 4-11：项目公司（数字产业园）近四年及一期营业收入构成情况
单位：万元、 %
科目 2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
租金收入 1,504.14 67.83 5,664.91 68.05 5,363.58 67.48 5,548.91 70.66 3,743.63 65.99
物业收入 713.26 32.17 2,659.44 31.95 2,584.44 32.52 2,304.52 29.34 1,929.11 34.01
合计 2,217.40 100.00 8,324.35 100.00 7,948.03 100.00 7,853.43 100.00 5,672.74 100.00
②营业成本情况
最近四年及一期，项目公司（数字产业园）营业成本分别为 3,166.82 万元、
3,420.68 万元、 3,254.70 万元、 3,606.43 万元和 890.88 万元，营业成本维持总体
稳定。依照性质分类，主要可以划分为折旧及摊销、职工薪酬、运营费用。各
期营业成本构成及比例如下表所示：
表 4-12：项目公司（数字产业园）近四年及一期营业成本构成情况
单位：万元、 %
科目 2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比192
科目 2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
折旧及摊销 395.70 44.42 1,470.09 40.76 1,487.69 45.71 1,487.23 43.48 1,265.53 39.96
职工薪酬 - - 38.08 1.06 44.92 1.38 57.84 1.69 213.60 6.74
运营费用 495.18 55.58 2,098.26 58.18 1,722.08 52.91 1,875.61 54.83 1,687.69 53.29
合计 890.88 100.00 3,606.43 100.00 3,254.70 100.00 3,420.68 100.00 3,166.82 100.00
③期间费用情况
最近四年及一期，项目公司（数字产业园）期间费用分别为 519.16 万元、
149.30 万元、 198.31 万元、 238.38 万元和 77.23 万元，主要为管理费用。
表 4-13：项目公司（数字产业园）近四年及一期期间费用情况
单位：万元、 %
项目
2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
金额 占营业收
入比例 金额 占营业收 入比例 金额 占营业收 入比例 金额 占营业收 入比例 金额 占营业收 入比例
销售费
用 - - 12.36 0.15 3.85 0.05 4.22 0.05 163.15 2.88
管理费
用 79.40 3.58 227.09 2.73 194.46 2.45 145.09 1.85 356.01 6.28
财务费
用 -2.17 -0.10 -1.06 -0.01 - - -
合计 77.23 3.48 238.38 2.86 198.31 2.50 149.30 1.90 519.16 9.15
2020-2023 年度，项目公司（数字产业园）期间费用主要由销售费用和管理
费用组成。销售费用主要由销售管理部门员工薪酬组成， 2021 年较 2020 年有
较大幅度的下降，主要系 2021 年数字产业园的销售管理部门撤销，销售业务转
移到各自园区运营中心负责，员工薪酬不再计入销售费用。
管理费用主要由员工薪酬组成， 2021 年较 2020 年有较大幅度下降，主要
系 2020 年 10 月，科工园公司新增较多托管园区，对应的期间费用按照数字产
业园面积占园区总面积比例划分，托管园区面积增加摊薄了划入数字产业园的
管理费用。管理费用 2021 年至 2023 年增长系正常的员工人数增长导致。
项目公司（数字产业园） 2023 年度的财务费用主要系利息收入。
项目公司（数字产业园）期间费用占营业收入比例较小，项目公司（数字
产业园）的期间费用不会对其稳定运营造成重大不利影响。
④利润及毛利率
最近四年及一期，项目公司（数字产业园）的营业利润分别为 1,431.16 万
元、 4,534.84 万元、 3,906.90 万元、 3,821.77 万元和 1,060.86 万元；毛利率分别
为 44.17%、 56.44%、 59.05%、 56.68%和 59.82%。项目公司（数字产业园）具
备良好的盈利能力，毛利率维持在较高水平，符合其以房屋租赁业务和物业服193
务为主营业务的特征。
⑤租金减免事项
2020 年及 2022 年上半年，受公共卫生事件影响，项目公司（数字产业园）
对部分企业进行了租金减免。租金减免对项目公司（数字产业园）相关财务指
标的影响如下表所示：
表 4-14：租金减免对项目公司（数字产业园）相关财务指标的影响
单位：万元
项目 2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
营业收入 - - -491.57 - -983.83
所得税 - - -122.89 - -245.96
净利润 - - -368.68 - -737.87
综合收益总额 - - -368.68 - -737.87
为应对基金存续内因租金减免影响基础设施资产收入，为缓解免租带来的
收益波动风险，与外部管理机构签署运管协议约定：委托运营期内，如再发生
因公共卫生事件原因导致中小租户免租事项的，委托运营机构或通过减免项目
委托运营管理费的方式部分平滑免租带来的收益波动风险，具体减免金额以受
托外部管理机构对应免租期内应收运营管理费为限。
针对产业政策鼓励但未强制要求的租金减免情形，管理人在基金治理层面
的决策机制为租金减免事项应召开基金持有人大会通过后实施，因管理人或外
部管理机构可通过有效管理措施缓释租金减免变动风险的除外。
4）偿债能力分析
项目公司（数字产业园）报告期末偿债能力指标如下表所示：
表 4-15：项目公司（数字产业园）近四年及一期偿债能力情况
项目 2024 年 3 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末 2020 年末
流动比率（倍） 1.53 1.39 1.29 0.63 0.47
速动比率（倍） 1.53 1.39 1.29 0.63 0.47
资产负债率 12.30% 11.47% 10.90% 26.92% 25.52%
从短期偿债能力指标看，最近四年及一期末，项目公司（数字产业园）流
动比率分别为 0.47、 0.63、 1.29、 1.39 和 1.53；速动比率分别为 0.47、 0.63、
1.29、 1.39 和 1.53，短期偿债能力较弱，主要系项目公司（数字产业园）的资
产主要为流动性较弱的投资性房地产所致；
从长期偿债能力指标看，最近四年及一期末，项目公司（数字产业园）资
产负债率分别为 25.52%、 26.92%、 10.90%、 11.47%和 12.30%，资产负债率整194
体保持在较低水平。
5）日后事项、或有事项以及其他重要事项
根据中兴华出具的备考财务报表及审计报告，截至 2023 年 12 月末，项目
公司（数字产业园）不存在对外担保、对外借款等日后事项、或有事项以及其
他重要事项。
6）各期重大投资收益和计入当期损益的政府补助情况
根据中兴华出具的备考财务报表及审计报告，最近四年及一期，项目公司
（数字产业园）不存在当期重大投资收益事项。最近四年及一期，项目公司
（数字产业园）存在政府补助，主要为开发区财政局 7#楼军科项目补贴和开发
区财政局 NDSC 项目补贴。项目公司（数字产业园）报告期政府补助明细如下
表所示：
表 4-16：项目公司（数字产业园）近四年及一期政府补助情况
单位：万元
2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
项目 本期新增 项目 本期新增 项目 本期新增 项目 本期新增 项目 本期新增
1、开发区
财政局 7#
楼军科项
目补贴
-
1、开发区
财政局 7#
楼军科项
目补贴
-
1、开发区
财政局 7#
楼军科项
目补贴
-
1、开发区
财政局 7#
楼军科项
目补贴
1,113.76
1、开发区
财政局 7#
楼军科项
目补贴
542.00
2、开发区
财政局
NDSC 项
目补贴
-
2、开发区
财政局
NDSC 项
目补贴
-
2、开发区
财政局
NDSC 项
目补贴
-
2、开发区
财政局
NDSC 项
目补贴
218.10 - -
上述财政补贴是在原投资协议模式下，由经开区财政局兑现招商引资政策
所致，现政策兑现方案发生变化，由享受招商引资政策的租户按照租约支付租
金，政策兑现由企业自主向经开区财政申请。基金存续期内，项目公司（数字
产业园）将不再有计入当期损益的政府补助发生。
9、关联交易情况
（1）根据中兴华出具的备考财务报表及审计报告，结合项目组尽调情况，
最近四年及一期，基础设施项目租赁关联交易情况如下表：
表 4-17：基础设施项目租赁关联交易情况
关联方 关联交易内容 2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
天津泰达海河私募
基金管理有限公司
租金物业费收
入 3.93 0.98 - -
天津逸仙科学工业
园国际有限公司
租金物业费收
入 14.00 57.36 50.68 - -195
关联方 关联交易内容 2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
天津经济技术开发
区微电子工业区总
公司
租金物业费收
入 14.42 59.21 47.23 - -
天津经济技术开发
区现代产业区开发
建设有限公司
租金物业费收
入 16.17 66.22 58.51 - -
北塘湾（天津）科
技发展有限公司
租金物业费收
入 23.50 126.92 101.14 - -
天津开发区慧谷投
资发展有限公司
租金物业费收
入 12.25 48.29 44.32 - -
天津金泰工业物业
管理有限公司
租金物业费收
入 38.49 46.28 - -
天津经开区供应链
管理有限公司（曾
用名：天津泰滨建
设投资有限公司）
租金物业费收
入 53.92 55.41 - -
天津泰达科技工业
园有限公司
租金物业费收
入 53.75 18.26
天津经济技术开发
区融信产业园管理
有限公司
租金物业费收
入 15.70 8.08
天津泰达产业园管
理有限公司
租金物业费收
入 5.76 1.57
合计 155.53 482.25 404.55 - -
（2）根据中兴华出具的备考财务报表及审计报告，结合项目组尽调情况，
最近四年及一期，基础设施项目物业管理费支出关联交易情况如下表所述：
表 4-18：基础设施项目物业管理费支出关联交易情况
关联方 关联交易内容 2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
天津泰达弘泰物业服务有限公司 物业服务费 - - 35.69 - -
合计 - - 35.69 - -
10、重大资产重组情况
截至本尽调报告出具之日，项目公司（数字产业园）除完成数字产业园的
重组外，未发生其他合并、分立、收购或出售资产、资产置换、重大减资、债
务重组等重大重组事项。
11、资产受限及对外担保情况
中国银行天津滨海分行与科工园公司于 2020 年 11 月 25 日签署了编号为津
中银司 RL2020059 滨海的固定资产借款合同（以下简称“主合同”），金额人民
币 3.5 亿元，期限 180 个月，贷款用途为置换服务外包产业园建行项目贷款、
股东借款及自有资金超投部分。科工园公司以持有的服务外包产业园（即数字
产业园）的建设用地使用权及房屋所有权（对应的权证如下：编号为津（2023）
开发区不动产权第 1040778 号的《不动产权证书》）为主合同项下贷款的偿还196
提供抵押担保。
中国银行已于 2023 年 6 月 16 日出具《关于提前还款、解除抵押的同意
函》：已知悉天津泰达科技工业园有限公司拟通过资产重组方式将数字产业园
作为基础设施资产之一发行公募 REITs 产品的相关安排，并同意提前还款的申
请并配合办理资产解押手续。
截至本尽职调查报告出具之日，上述权利负担已于 2024 年 5 月份解除，数
字产业园公司不存在其他资产受限及对外担保情形及事项。
12.资产、财务是否独立情况的说明
（1）资产独立性
重组完成后，项目公司（数字产业园）合法拥有数字产业园项目所有权，
并将取得对应《不动产权证书》。截至 2023 年 12 月末，项目公司（数字产业
园）未拥有商标权、专利权、版权、特许经营权。
截至 2023 年 12 月末，项目公司（数字产业园）其他应收款账面价值为
0.88 万元，均为备用金和往来款。截至 2023 年 12 月末，项目公司（数字产业
园）无预付款项。截至 2023 年 12 月末，项目公司（数字产业园）其他应付款
账面价值为 1,044.37 万元，主要为施工保证金、暂收多缴款项、招标保证金和
租赁保证金。截至 2023 年 12 月末，项目公司（数字产业园）预收款项账面价
值为 126.85 万元，系向客户预收的租金。
经核查，基金管理人认为，项目公司（数字产业园）不存在资产以无偿或
任何有损公司利益的方式交由原始权益人及关联方控制或占用的情况。
（2）财务独立性
项目公司（数字产业园）于 2022 年 5 月 5 日设立，无分公司及子公司。经
核查项目公司（数字产业园）银行账户相关文件及科工园公司出具的书面说明
文件，项目公司（数字产业园）已于银行独立开设了银行账户，并将独立履行
纳税义务。作为科工园公司的全资子公司，在项目公司（数字产业园）股权根
据本次交易安排转让至 SPV（数字产业园）前，适用科工园公司的财务管理制
度，并根据相关制度独立进行会计核算。
待基础设施基金设立后，经基金管理人同意，项目公司将招聘财务人员负197
责项目公司（数字产业园）的财务管理工作。
13、商业信用情况
根据中国人民银行征信中心于 2023 年 7 月 12 日出具的《企业信用报告》，
并经查询最高人民法院的“全国法院失信被执行人名单信息公布与查询系统”（h
ttp://zxgk.court.gov.cn/shixin/）、信用中国网站 （creditchina.gov.cn）、中国执行
信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn/）、国家税务总局天津市税务局网站（http
s://tianjin.chinatax.gov.cn/）、中国银行保险监督管理委员会网站（http://www.cbi
rc.gov.cn/cn/view/pages/index/index.html）、中国证券监督管理委员会证券期货
市场失信记录查询平台（http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/honestyObj/query.d
o）、中华人民共和国住房和城乡建设部网站（http://www.mohurd.gov.cn/）、中
华人民共和国自然资源部网站（http://www.mnr.gov.cn/）、中华人民共和国应急
管理部网站（https://www.mem.gov.cn/）、中华人民共和国生态环境部网站（htt
ps://www.mee.gov.cn/）、中华人民共和国国家市场监督管理总局（http://www.sa
mr.gov.cn/）、中华人民共和国国家发展和改革委员会网站（http://www.ndrc.gov.
cn）、中华人民共和国财政部网站（http://www.mof.gov.cn）、国家统计局网站
（http://www.stats.gov.cn/）、国家税务总局网站（http://www.chinatax.gov.cn/）、
中华人民共和国交通运输部（https://www.mot.gov.cn/）网站，项目公司（数字
产业园）最近三年在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务领域未存在
重大违法违规记录，亦未被有权人认定为失信被执行人、失信生产经营单位或
者其他失信单位并被暂停或者限制融资。
14、期后事项
（1）人员安排
项目公司（数字产业园）纳入基础设施基金后，其法定代表人、执行董事、
监事、高级管理人员和财务负责人由基金管理人委派并依据公司章程的约定聘
任。项目公司（数字产业园）预留 1-2 位财务和行政人员，履行项目公司日常
财务、章证照和运营管理公司监督管理等职能，并在现金流预测中预留人员的
薪酬、绩效、办公费用等预算。
（2）运营安排198
项目公司（数字产业园）纳入基础设施基金后，拟选择的基础设施外部管
理机构为原始权益人科工园下属全资子公司天津泰达产业园管理有限公司，运
营管理公司设置独立的运营项目组并安排专项人员负责本基金基础设施项目运
营管理工作。基金管理人、项目公司（数字产业园）与基础设施项目外部管理
机构签署相关运营管理协议，外部管理机构作为基础设施项目提供运营管理服
务并接受基金管理人和其他相关方（如有）的监督，基础设施项目外部管理机
构在运营管理协议项下的主要职责不得转委托于第三方。
（3）项目公司（数字产业园）期后资产重组安排
根据本项目资产重组安排，科工园公司拟将基础设施项目以国资部门最终
批准的方式重组至项目公司（数字产业园）。
项目公司（数字产业园）纳入基础设施基金后，根据本项目交易安排，在
符合法律法规和相关政府部门的操作要求的前提下，项目公司（数字产业园）
将吸收合并其股东（即 SPV（天津泰达数字产业园管理有限公司））， SPV 将
注销，项目公司（数字产业园）继续存续，项目公司（数字产业园）的股东变
更为博时资本（代表博时津开科工产业园封闭式基础设施 1 期资产支持专项计
划）。
15、尽调结论
综上所述，基金管理人认为，截至本尽职调查报告出具之日，项目公司
（数字产业园）依照相关法律法规履行设立程序、工商注册登记程序；在投资
建设、生产运营、金融监管、工商、税务领域未存在重大违法违规记录，符合
《基础设施基金指引》的规定。
（二）天津泰达智造产业园有限公司
1、公司基本信息
原始权益人天津泰达科技工业园有限公司已新设全资子公司天津泰达智造
产业园有限公司，即项目公司（智造产业园）。天津泰达科技工业园有限公司
以国资部门最终批准资产划转的方式将大陆汽车厂房项目重组至项目公司（智
造产业园），并在本次发行时将通过转让项目公司（智造产业园） 100%股权的199
方式执行。
截至本尽职调查报告出具之日，项目公司（智造产业园）的基本情况如下：
表 4-19：天津泰达智造产业园有限公司基本情况
企业名称 天津泰达智造产业园有限公司
统一社会信用代码 91120116MA7MRLGL8W
法定代表人 张金泽
住所 天津经济技术开发区信环西路 19 号 8 号楼 2 楼 8201-12
成立日期 2022 年 5 月 5 日
注册资本 100.00 万元
企业类型 有限责任公司（法人独资）
经营范围
一般项目:园区管理服务;创业空间服务;非居住房地产租赁;办公设备租赁服务;计算
机及通讯设备租赁;物业管理;工业设计服务;计算机及办公设备维修。（除依法须
经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活动）
截至本尽职调查报告出具之日，项目公司（智造产业园）的股权结构如下：
表 4-20：天津泰达智造产业园有限公司股权结构
序号 股东名称 认缴注册资本（万元） 持股比例
1 天津泰达科技工业园有限公司 100.00 100%
合计 100.00 100%
2、控股股东及实际控制人情况
项目公司（智造产业园）由天津泰达科技工业园有限公司全资持有，控股
股东为天津泰达科技工业园有限公司，实际控制人为天津经济技术开发区国有
资产监督管理局。天津泰达科技工业园有限公司基本情况详见本尽职调查报告
“第四章 业务参与人”之“二、原始权益人（天津泰达科技工业园有限公司） ”。
截至本尽职调查报告出具之日，项目公司（智造产业园）的股权结构如下
图所示：
图 4-3：项目公司（智造产业园）股权结构图200
根据现有交易安排，通过国有资产划转的方式将大陆汽车厂房项目资产由
原基础设施持有人科工园公司剥离至项目公司（智造产业园），原始权益人科
工园公司设立天津泰达智造产业园管理有限公司。公募基金设立日，公募基金
募集资金用于购买专项计划全部份额，专项计划收购科工园公司持有的 SPV
（智造产业园）股权，并对 SPV（智造产业园）完成投资及股东借款发放，
SPV（智造产业园）向原始权益人科工园公司购买项目公司（智造产业园）股
权，此时， SPV（智造产业园）持有智造产业园公司 100%股权。完成项目公司
股权转让后，将履行国有资产转让备案程序，并完成工商登记变更。在工商登
记变更完成后，基础设施 REITs 完成底层资产交割，满足上市条件。项目公司
（智造产业园）向市场监督管理局申请反向吸收合并 SPV（智造产业园），完
成后 SPV（智造产业园）将被注销。至此，项目公司（智造产业园）承接 SPV
（智造产业园）全部股权和债权，形成专项计划对项目公司（智造产业园）的
股权投资和债权投资。
3、公司股权变动情况
根据重组方案，天津泰达智造产业园有限公司由天津泰达科技工业园有限201
公司全资持有，控股股东为科工园公司。公募基金收购天津泰达智造产业园有
限公司股权前，天津泰达智造产业园有限公司将不存在股权变动情况。
4、组织结构、治理结构与内部控制调查
（1）组织结构
截至本尽职调查报告出具之日，项目公司（智造产业园）组织结构如下图
所示：
图 4-4：项目公司（智造产业园）组织结构
根据当前交易安排，公募基金发行后，天津泰达产业园管理有限公司受托
作为基础设施项目外部管理机构，根据运营管理协议的约定对基础设施项目进
行经营和管理，具体负责基础设施项目的日常运营管理并协助编制与执行预算、
监督物业管理、协助档案管理、协助印鉴证照管理、协助会计处理、税务处理
和资金划转等。除董事、监事、高级管理人员和财务人员外，项目公司（智造
产业园）将不设其他经营管理人员和经营管理部门。
（2）治理结构与内部控制
项目公司（智造产业园）为法人独资的有限责任公司，不设立股东会，股
东是最高权力机构；项目公司不设董事会，设执行董事一名，由股东任命产生，
执行董事任期 3 年，行使董事会权利并对股东负责；项目公司不设监事会，设
监事一名，监事由股东任命产生，负责对执行董事和高级管理人员执行公司职202
务的行为是否符合法律、行政法规、公司章程或者股东决定进行监督，监事任
期每届为 3 年，监事任期届满连选可以连任，但不得由董事、高级管理人员兼
任。项目公司设经理一名，由执行董事聘任或者解聘，经理对执行董事负责。
董事、监事、经理、财务负责人应当遵守法律、行政法规和公司章程，对
公司负有忠实义务和勤勉义务。
项目公司（智造产业园）按照《公司法》及现代企业制度要求，完善公司
法人治理结构，制订《天津泰达智造产业园有限公司章程》并建立由股东、执
行董事、监事、经营层组成的治理结构体系；同时构建较为完善的制度体系，
规范各项议事规则和程序，以形成集中控制、分级管理、责任权利分明的管理
机制，确保公司经营工作有序、高效地进行。
6、董事、监事、高级管理人员情况
截至本尽职调查报告出具之日，项目公司（智造产业园）的执行董事、经
理为张金泽，监事为刘雲丽。
7、主营业务情况
（1）项目公司（智造产业园）将持有大陆汽车厂房项目，属于产业园区运
营行业，行业情况请见本尽职调查报告“第四章 业务参与人”之“一、项目公司） ”
之“（三）项目公司行业情况及竞争状况分析”。
（2）重组完成后，项目公司（智造产业园）将主要持有大陆汽车厂房项目，
主营业务为大陆汽车厂房项目租赁。为便于对比掌握大陆汽车厂房项目历史经
营情况，假设以国资部门最终批准的方式将大陆汽车厂房项目重组至项目公司
（智造产业园）完成后所形成的资产、负债及相关业务架构作为一个整体于
2020 年 1 月 1 日起已经存在，并以天津经开区国资公司 2023 年度、 2022 年度、
2021 年度及 2020 年度的历史财务报表为基础编制了大陆汽车厂房项目相关资
产及业务的报表，中兴华出具了编号为“中兴华专字（2024）第 010290 号”的标
准无保留意见的《《天津泰达智造产业园有限公司所持有的大陆汽车厂房经营
业务 2020 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 期间备考财务报表及相关附注》以及
编号为编号为“中兴华专字（2024）第 011051 号”《天津泰达智造产业园有限
公司所持有的大陆汽车厂房经营业务 2021 年 1 月 1 日至 2024 年 3 月 31 日期间203
备考财务报表及相关附注》（以下简称“《备考财务报表及相关附注》 ”）。
以下关于项目公司（智造产业园）财务及业务数据分析，以备考数据作为
基础。
最近四年及一期，项目公司（智造产业园）营业收入分别为 3,304.47 万元、
3,256.52 万元、 3,879.40 万元、 3,879.40 万元和 969.85 万元，均为租金收入，历
史运营情况良好，营业收入来源于大陆汽车厂房项目的租赁租金，为市场化运
营产生，项目公司（智造产业园）不依赖第三方补贴等非经常性收入。
8、主要财务数据及财务指标分析
（1）主要财务数据及财务指标
项目公司（智造产业园）将主要持有大陆汽车厂房项目的租赁及管理。为
便于对比掌握大陆汽车厂房项目历史经营情况，假设资产重组后所形成的资产、
负债及相关业务架构作为一个整体于 2020 年 1 月 1 日起已经存在，据此编制了
项目公司（智造产业园）相关资产及业务的报表，中兴华出具了编号为“中兴华
专字（2024）第 010290 号”的标准无保留意见的《备考财务报表及相关附
注》。以下关于项目公司（智造产业园）财务及业务数据分析，以备考数据作
为基础。
表 4-21：项目公司（智造产业园）备考合并资产负债表
单位：万元
项目 2024 年 3 月 31 日 2023 年 12 月 31
日
2022 年 12 月 31
日
2021 年 12 月 31
日
2020 年 12 月 31
日
流动资产：
货币资金 5.35 1,250.31 - - -
应收账款 1,004.28 843.03 1,488.03 2,042.78 2,885.81
流动资产合计 1,009.63 2,093.34 1,488.03 2,042.78 2,885.81
非流动资产：
投资性房地产 39,352.15 39,684.22 39,743.68 40,384.03 32,564.32
在建工程 -- - - - 3,769.90
长期待摊费用 699.08 961.24 1,334.42 2,030.64 -
非流动资产合计 40,051.24 40,645.47 41,078.10 42,414.67 36,334.22
资产总计 41,060.86 42,738.80 42,566.13 44,457.45 39,220.03
流动负债：
应付账款 1,809.61 2,361.02 5,704.03 7,087.90 3,637.81
应交税费 257.02 1,245.82 - - -
其他应付款 414.82 245.09 245.09 245.09 245.09
一年内到期的非流
动负债 571.63 571.63 571.63 393.64 -
流动负债合计 3,053.07 4,423.55 6,520.74 7,726.63 3,882.90
非流动负债：
长期借款 3,715.57 4,001.39 4,573.01 2,931.29 -
非流动负债合计 3,715.57 4,001.39 4,573.01 2,931.29 -204
负债合计 6,768.65 8,424.94 11,093.75 10,657.91 3,882.90
所有者权益：
净资产合计 34,292.22 34,313.86 31,472.37 33,799.54 35,337.14
负债和所有者权益
总计 41,060.86 42,738.80 42,566.13 44,457.45 39,220.03
表 4-22：项目公司（智造产业园）备考合并利润表
单位：万元
项目 2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
一、营业收入 969.85 3,879.40 3,879.40 3,256.52 3,304.47
减：营业成本 631.45 2,132.92 1,967.06 1,092.16 1,008.36
税金及附加 141.61 567.86 552.45 480.49 470.41
管理费用 29.10 97.56 76.96 75.26 60.45
财务费用 51.48 233.97 207.44 58.25 -
信用减值损失（损失以“－”号
填列） -8.49 33.95 29.20 44.37 -
资产减值损失（损失以“－”号
填列） - - - - -108.88
二、营业利润（亏损以“－”号
填列） 107.73 881.04 1,104.69 1,594.72 1,656.37
三、利润总额（亏损总额以
“－”号填列） 107.73 881.04 1,104.69 1,594.72 1,656.37
减：所得税费用 29.06 211.77 268.87 387.59 441.31
四、净利润（净亏损以“－”号
填列） 78.68 669.26 835.81 1,207.13 1,215.06
五、其他综合收益的税后净额 - - - - -
六、综合收益总额 78.68 669.26 835.81 1,207.13 1,215.06
表 4-23：项目公司（智造产业园）近四年及一期主要财务指标
项目 2024 年 3 月末
/2024 年 1-3 月
2023 年末/2023 年
度
2022 年末/2022 年
度
2021 年末/2021 年
度
2020 年末/2020 年
度
资产负债率 16.48% 19.71% 26.06% 23.97% 9.90%
流动比率（倍） 0.33 0.47 0.23 0.26 0.74
毛利率 34.89% 45.02% 49.29% 66.46% 69.48%
净利率 8.11% 17.25% 21.54% 37.07% 36.77%
净资产收益率 0.92% 2.03% 2.56% 3.49% -
注 1：
1、资产负债率=期末负债总额/期末资产总额×100%；
2、流动比率=流动资产/流动负债；
3、毛利率=（营业收入-营业成本） /营业收入；
4、净利率=净利润/营业收入；
5、净资产收益率=净利润/[（期末所有者权益+期初所有者权益） /2]。
（2）财务指标分析
1）资产分析
①资产构成及变动情况
表 4-24：项目公司（智造产业园）最近四年及一期末资产构成情况
单位：万元、 %
科目 2024 年 3 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末 2020 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动资产合计 1,009.63 2.46 2,093.34 4.90 1,488.03 3.50 2,042.78 4.59 2,885.81 7.36205
非流动资产合计 40,051.24 97.54 40,645.47 95.10 41,078.10 96.50 42,414.67 95.41 36,334.22 92.64
资产总计 41,060.86 100.00 42,738.80 100.00 42,566.13 100.00 44,457.45 100.00 39,220.03 100.00
最近四年及一期末，项目公司（智造产业园）资产总额分别为 39,220.03 万元、
44,457.45 万元、 42,566.13 万元、 42,738.80 万元和 41,060.86 万元，公司资产整体稳
定。
从资产结构看，最近四年及一期末，项目公司（智造产业园）非流动资产占总资
产的比重分别为 92.64%、 95.41%、 96.50%、 95.10%和 97.54%，资产结构较为稳定，
非流动资产为公司资产的最主要部分。
②流动资产分析
表 4-25：项目公司（智造产业园）最近四年及一期末流动资产构成情况
单位：万元、 %
科目 2024 年 3 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末 2020 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
货币资金 5.35 0.53 1,250.31 59.73 - 0.00 - 0.00 - 0.00
应收账款 1,004.28 99.47 843.03 40.27 1,488.03 100.00 2,042.78 100.00 2,885.81 100.00
流动资产合计 1,009.63 100.00 2,093.34 100.00 1,488.03 100.00 2,042.78 100.00 2,885.81 100.00
最近四年及一期末，项目公司（智造产业园）流动资产分别为 2,885.81 万
元、 2,042.78 万元、 1,488.03 万元、 2,093.34 万元和 1,009.63 万元，均为应收账
款。应收账款系租户 B 房租应收款，货币资金系截至 2023 年 12 月 31 日项目公
司银行存款余额。
租户 B 历史租金支付信用良好，无故意欠缴情形，支付能力较强，应收账
款回笼整体较为均衡。 2020 年度回款较少主要系四期研发中心竣工备案因突发
公共卫生事件原因延迟导致，非租户主观原因欠缴， 2021 年完成四期研发中心
竣工备案手续后租户已及时支付 2020 年度暂未支付的租金，年末应收账款有所
下降。 2022 年，大陆汽车厂房加强以前年度的存在的租金延迟支付的款项的收
取，当年应收账款余额继续降低。
③非流动资产分析
表 4-26：项目公司（智造产业园）近四年及一期非流动资产构成情况
单位：万元、 %
科目 2024 年 3 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末 2020 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
投资性房地
产 39,352.15 98.25 39,684.22 97.64 39,743.68 96.75 40,384.03 95.21 32,564.32 89.62206
在建工程 - - - - - 0.00 - 0.00 3,769.90 10.38
长期待摊费
用 699.08 1.75 961.24 2.36 1,334.42 3.25 2,030.64 4.79 - 0.00
非流动资
产合计 40,051.24 100.00 40,645.47 100.00 41,078.10 100.00 42,414.67 100.00 36,334.22 100.00
最近四年及一期末，项目公司（智造产业园）非流动资产分别为 36,334.22
万元、 42,414.67 万元、 41,078.10 万元、 40,645.47 万元和 40,051.24 万元，非流
动资产金额整体呈现上升趋势。项目公司（智造产业园）非流动资产主要由投
资性房地产、长期待摊费用构成，投资性房地产变动主要系在建工程完工转入
所致。
④资产受限情况
截至 2023 年末，项目公司（智造产业园）与中国光大银行股份有限公司天
津滨海分行的质押借款（出质人为天津泰达科技工业园有限公司和天津经济技
术开发区国有资产经营有限公司，质押合同编号分别为 TJBHGS 质 2021001、
TJBHGS 质 2021002 和 TJBHGS 质 2021003）已清偿完毕，基础设施项目上存
在的抵押及质押的他项权利负担已于 2024 年 5 月 31 日解除。除上述情况外，
项目公司（智造产业园）无其他资产抵押、质押等资产受限情形，未发生对外
担保。
综上所述，基金管理人认为上述对外借款已于本基金成立前根据还款安排
进行了清偿，清偿完毕后，本基金不存在对外借款；上述质押的他项权利负担
已解除。
2）负债分析
①负债构成及变动情况
表 4-27：项目公司（智造产业园）近四年及一期负债构成情况
单位：万元、 %
科目 2024 年 3 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末 2020 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动负债合计 3,053.07 45.11 4,423.55 52.51 6,520.74 58.78 7,726.63 72.50 3,882.90 100.00
非流动负债合计 3,715.57 54.89 4,001.39 47.49 4,573.01 41.22 2,931.29 27.50 - 0.00
负债合计 6,768.65 100.00 8,424.94 100.00 11,093.75 100.00 10,657.91 100.00 3,882.90 100.00
最近四年及一期末，项目公司（智造产业园）负债总额分别为 3,882.90 万
元、 10,657.91 万元、 11,093.75 万元、 8,424.94 万元和 6,768.65 万元，总负债规207
模整体呈上升趋势。从负债构成来看，项目公司（智造产业园）负债中流动负
债的占比整体呈下降趋势，非流动负债的占比整体呈上升趋势。
②流动负债分析
表 4-28：项目公司（智造产业园）近四年及一期流动负债构成情况
单位：万元、 %
科目 2024 年 3 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末 2020 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
应付账款 1,809.61 59.27 2,361.02 53.37 5,704.03 87.48 7,087.90 91.73 3,637.81 93.69
应交税费 257.02 8.42 1,245.82 28.16 - 0.00 - 0.00 - 0.00
其他应付款 414.82 13.59 245.09 5.54 245.09 3.76 245.09 3.17 245.09 6.31
一年内到期的非流动负债 571.63 18.72 571.63 12.92 571.63 8.77 393.64 5.09 - 0.00
流动负债合计 3,053.07 100.00 4,423.55 100.00 6,520.74 100.00 7,726.63 100.00 3,882.90 100.00
最近四年及一期末，项目公司（智造产业园）流动负债分别为 3,882.90 万
元、 7,726.63 万元、 6,520.74 万元、 4,423.55 万元和 3,053.07 万元，整体呈下降
趋势。流动负债主要由应付账款构成，应付账款全部为尚未结算的工程款项。
应付账款占流动负债的比例分别为 93.69%、 91.73%、 87.48%、 53.37%和
59.27%， 2021 年末应付账款较 2020 年末增加 94.84%，主要系工程款增加所致。
经核查，应付账款全部为尚未结算的工程款项；其他应付款均为房屋保证
金；一年内到期的非流动负债均为一年内到期的长期借款。在未来资产重组过
程中，基础设施资产项目尚未结算的工程款项将保留于原始权益人报表范围内，
并由原始权益人清偿上述尚未结算的工程款项，该尚未结算的工程款项不作为
划转负债进行重组；数字产业园项目存在的递延收益将作为划转负债连同重组
至新设项目公司内，未来将其确认至当期损益。
③非流动负债分析
表 4-29：项目公司（智造产业园）近四年及一期非流动负债构成情况
单位：万元、 %
科目 2024 年 3 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末 2020 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
长期借款 3,715.57 100.00 4,001.39 100.00 4,573.01 100.00 2,931.29 100.00 - -
非流动负债合计 3,715.57 100.00 4,001.39 100.00 4,573.01 100.00 2,931.29 100.00 - -
最近四年及一期末，项目公司（智造产业园）非流动负债分别为 0、
2,931.29 万元、 4,573.01 万元、 4,001.39 万元和 3,715.57 万元，整体呈下降趋势。
经核查，长期借款均为向中国光大银行股份有限公司天津滨海分行的质押借款。
3）盈利能力分析
①营业收入情况208
最近四年及一期，项目公司（智造产业园）营业收入分别为 3,304.47 万元、
3,256.52 万元、 3,879.40 万元、 3,879.40 万元和 969.85 万元，均为厂房租金收入。
其中， 2021 年度较 2020 年度营业收入略有减少，系因 2020 年 9 月之前的租金
为增值税简易征收 5%， 2020 年 9 月之后租金增值税为 9%，税金增加导致不含
税租金收入略有减少。各期营业收入构成及比例如下表所示：
表 4-30：项目公司（智造产业园）近四年及一期营业收入构成情况
单位：万元、 %
营业收入明
细
2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
租金收入 969.85 100.00 3,879.40 100.00 3,879.40 100.00 3,256.52 100 3,304.47 100.00
合计 969.85 100.00 3,879.40 100.00 3,879.40 100.00 3,256.52 100 3,304.47 100.00
②营业成本情况
最近四年及一期，项目公司（智造产业园）营业成本分别为 1,008.36 万元、
1,092.16 万元、 1,967.06 万元、 2,132.92 万元和 631.45 万元，主要可以划分为折
旧及摊销、职工薪酬、水电费及其他费用，其中以折旧及摊销为主。其中，长
期待摊费用均系大陆一期厂房设备大修所致。 2022 年较 2021 年主营业务成本
上升，主要系大陆一期厂房设备大修， 2022 年长期待摊费用摊销较 2021 年高
638.20 万元所致。各期营业成本构成及比例如下表所示：
表 4-31：项目公司（智造产业园）近四年及一期营业成本构成情况
单位：万元、 %
营业成本明细 2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
投资性房地产折
旧与摊销 594.23 94.11 1,289.86 60.47 1,270.84 64.61 1,034.14 94.69 1,008.36 100.00
维修维护费 36.85 5.84 843.06 39.53 696.22 35.39 58.02 5.31 - 0.00
物业服务费 0.38 0.06 - - - - - - - -
合计 631.45 100.00 2,132.92 100.00 1,967.06 100.00 1,092.16 100.00 1,008.36 100.00
③期间费用情况
最近四年及一期，项目公司（智造产业园）期间费用分别为 60.45 万元、
133.51 万元、 284.40 万元、 331.53 万元和 80.57 万元，主要为管理费用和财务费
用，管理费用均为职工薪酬。 2022 年度财务费用较 2021 年度增加 256.11%，系
新增借款导致利息支出大幅度增加所致。
表 4-32：项目公司（智造产业园）近四年及一期期间费用情况
单位：万元、 %
项目 2024 年 1-3 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
金额 占营业收入 金额 占营业收入 金额 占营业收入 金额 占营业收入 金额 占营业收入209
比例 比例 比例 比例 比例
销售费
用 - - - - - - - - 0.00
管理费
用 29.10 3.00 97.56 2.51 76.96 1.98 75.26 2.31 60.45 1.83
财务费
用 51.48 5.31 233.97 6.03 207.44 5.35 58.25 1.79 - -
合计 80.57 8.31 331.53 8.55 284.40 7.33 133.51 4.10 60.45 1.83
最近四年及一期，项目公司（智造产业园）期间费用占营业收入比例整体
较低，不会对其稳定运营造成不利影响。
④利润及毛利率
最近四年及一期，项目公司（智造产业园）的营业利润分别为 1,656.37 万
元、 1,594.72 万元、 1,104.69 万元、 881.04 万元和 107.73 万元，呈下降趋势，主
要系大陆一期厂房设备大修导致长期待摊费用摊销增加所致。最近四年及一期，
项目公司（智造产业园）毛利率分别为 69.48%、 66.46%、 49.29%、 45.02%和
34.89%。项目公司（智造产业园）具备良好的盈利能力，毛利率维持在较高水
平，符合其以厂房租赁为主营业务的特征。
4）偿债能力分析
项目公司（智造产业园）偿债能力指标如下表所示：
表 4-33：项目公司（智造产业园）近四年及一期偿债能力情况
项目 2024 年 3 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末 2020 年末
流动比率（倍） 0.33 0.47 0.23 0.26 0.74
速动比率（倍） 0.33 0.47 0.23 0.26 0.74
资产负债率 16.48% 19.71% 26.06% 23.97% 9.90%
从短期偿债能力指标看，最近四年及一期末，项目公司（智造产业园）流
动比率分别为 0.74、 0.26、 0.23、 0.47 和 0.33，速动比率分别为 0.74、 0.26、
0.23、 0.47 和 0.33，
从长期偿债能力指标看，最近四年及一期末，项目公司（智造产业园）资
产负债率分别为 9.90%、 23.97%、 26.06%、 19.71%和 16.48%，资产负债率小幅
增加，主要系长期借款增加所致，但整体保持在合理水平，长期偿债能力稳
定。
5）日后事项、或有事项以及其他重要事项
根据中兴华出具的备考财务报表及相关附注，截至 2024 年 3 月末，项目公
司（智造产业园）不存在对外担保、对外借款等日后事项、或有事项以及其他210
重要事项。
6）各期重大投资收益和计入当期损益的政府补助情况
根据中兴华出具的备考财务报表及相关附注，最近四年及一期，项目公司
（智造产业园）不存在当期重大投资收益事项。最近四年及一期，项目公司
（智造产业园）不存在计入其他收益的政府补助。
9、关联交易情况
根据中兴华出具的备考财务报表及相关附注，项目公司（智造产业园）的
关联方为其母公司，即天津经济技术开发区国有资产经营有限公司。最近四年
及一期，项目公司（智造产业园）不存在关联交易。
10、重大资产重组情况
截至 2023 年末，项目公司（智造产业园）除完成大陆汽车厂房的重组外，
未发生其他合并、分立、收购或出售资产、资产置换、重大减资、债务重组等
重大重组事项。
11、资产受限及对外担保情况
截至本尽职调查报告出具之日，光大银行天津开发区支行与国资公司于
2021 年 7 月 9 日签署了编号为 TJBHGS 固 2021001 的固定资产及项目融资借款
合同，金额人民币 6,450 万元，期限 10 年，贷款用途为 VitescoTechnologies 集
团混合动力及电动汽车系统亚太区研发和生产中心（新制造和研发中心）项目
厂房建设。国资公司、科工园公司与光大银行分别签署了基于项目未来收益权
的质押合同。
光大银行已于 2022 年 5 月 6 日出具《关于提前还款、解除质押的同意函》，
已知悉天津泰达科技工业园有限公司拟通过资产重组方式将天津经济技术开发
区国有资产经营有限公司名下大陆汽车厂房作为基础设施资产之一发行公募
REITs 产品，并同意提前还款的申请并配合办理资产解押手续。
截至本财务报告出具日，上述权利负担已于 2024 年 5 月份解除，智造产业
园公司不存在资产抵押、质押等资产受限情形，未发生对外担保。
12、资产、财务是否独立情况的说明
（1）资产独立性211
重组完成后，项目公司（智造产业园）将合法拥有大陆汽车厂房所有权，
并将取得对应《不动产权证书》。截至 2023 年 12 月末，项目公司（智造产业
园）未拥有商标权、专利权、版权、特许经营权。
截至 2023 年 12 月末，项目公司（智造产业园）不存在其他应收款及预付
款项。截至 2023 年 12 月末，项目公司（智造产业园）其他应付款账面价值为
245.09 万元，均为房屋保证金。截至 2023 年 12 月末，项目公司（智造产业
园）不存在预收款项。
经核查，基金管理人认为，项目公司（智造产业园）不存在资产以无偿或
任何有损公司利益的方式交由原始权益人及关联方控制或占用的情况。
（2）财务独立性
项目公司（智造产业园）于 2022 年 5 月 5 日设立，无历史纳税记录、财务
记录，无分公司及子公司。经核查项目公司（智造产业园）银行账户相关文件
及科工园公司出具的书面说明文件，项目公司（智造产业园）已于银行独立开
设了银行账户，并将独立履行纳税义务。作为科工园公司全资子公司，在项目
公司（智造产业园）股权根据本项目的交易安排转让至 SPV（智造产业园）前，
适用科工园公司的财务管理制度，并根据相关制度独立进行会计核算。
待基础设施基金设立后，基金管理人将委派财务人员负责项目公司（智造
产业园）的财务管理工作。
13、商业信用情况
根据中国人民银行征信中心于 2023 年 7 月 12 日出具的《企业信用报告》，
并经查询最高人民法院的“全国法院失信被执行人名单信息公布与查询系统”http:
//zxgk.court.gov.cn/shixin/）、信用中国网站 （creditchina.gov.cn）、中国执行信
息公开网（http://zxgk.court.gov.cn/）、国家税务总局天津市税务局网站（https://
tianjin.chinatax.gov.cn/）、中国银行保险监督管理委员会网站（http://www.cbirc.
gov.cn/cn/view/pages/index/index.html）、中国证券监督管理委员会证券期货市
场失信记录查询平台（http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/honestyObj/query.do）
中华人民共和国住房和城乡建设部网站（http://www.mohurd.gov.cn/）、中华人
民共和国自然资源部网站（http://www.mnr.gov.cn/）、中华人民共和国应急管理212
部网站（https://www.mem.gov.cn/）、中华人民共和国生态环境部网站（https://
www.mee.gov.cn/）、中华人民共和国国家市场监督管理总局（http://www.samr.g
ov.cn/）、中华人民共和国国家发展和改革委员会网站（http://www.ndrc.gov.c
n）、中华人民共和国财政部网站（http://www.mof.gov.cn）、国家统计局网站
（http://www.stats.gov.cn/）、国家税务总局网站（http://www.chinatax.gov.cn/）、
中华人民共和国交通运输部（https://www.mot.gov.cn/）网站，项目公司（智造
产业园）最近三年及一期在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务领域
未存在重大违法违规记录，亦未被有权人认定为失信被执行人、失信生产经营
单位或者其他失信单位并被暂停或者限制融资。
14、期后事项
（1）人员安排
项目公司（智造产业园）纳入基础设施基金后，基金管理人按照基金管理
人内部审批程序委派基础设施项目公司执行董事、监事、经理、财务负责人和
财务人员等管理人员。
（2）运营安排
智造产业园公司纳入基础设施基金后，拟选择的基础设施外部管理机构为
原始权益人科工园下属全资子公司天津泰达产业园区经营管理有限公司，运营
管理公司设置独立的运营项目组并安排专项人员负责本基金基础设施项目运营
管理工作。基金管理人、项目公司与基础设施项目外部管理机构签署相关运营
管理协议，外部管理机构作为基础设施项目提供运营管理服务并接受基金管理
人和其他相关方（如有）的监督，基础设施项目外部管理机构在运营管理协议
项下的主要职责不得转委托于第三方。
（3）项目公司（智造产业园）期后资产重组安排
根据本项目资产重组安排，科工园公司拟将基础设施项目以国资部门最终
批准的方式重组至项目公司（智造产业园）。
项目公司（智造产业园）纳入基础设施基金后，根据本次项目交易安排，
在符合法律法规和相关政府部门的操作要求的前提下，项目公司（智造产业
园）将吸收合并其股东 SPV（智造产业园）， SPV（智造产业园）将注销，项213
目公司（智造产业园）继续存续，项目公司（智造产业园）的股东变更为博时
资本（代表博时津开科工产业园封闭式基础设施 1 期资产支持专项计划）。
15、尽调结论
综上所述，基金管理人认为，截至本尽职调查报告出具之日，项目公司
（智造产业园）依照相关法律法规履行设立程序、工商注册登记程序；在投资
建设、生产运营、金融监管、工商、税务领域未存在重大违法违规记录，符合
《基础设施基金指引》的规定。
（三）项目公司行业情况及竞争状况分析
1、我国产业园区行业政策趋势
（1）项目公司所属行业
项目公司持有并运营基础设施项目。根据国家统计局发布的《国民经济行
业分类》（GB/T4754-2017），其所属的行业分类为“L72 商务服务业”之“L7221
园区管理服务”。产业园区区别于普通住宅房地产，一般采用对工业用地的开发
和工业房产项目的投资建设，建设完成后主要以出租、项目经营、提供产业服
务等方式获得长期稳定回报的经营模式。
（2）行业管理体制及主要法律法规
表 4-34：行业管理体制及主要法律法规
序号 法律法规名称 发布时间 核心内容
1
《国务院办公厅关于暂停审批各类
开发区的紧急通知》（国办发明电
〔2003〕 30 号）
2003 年 7 月 对于开发区过快发展进行控制。
2
《国务院办公厅关于清理整顿各类
开发区加强建设用地管理的通知》
（国办发〔2003〕 70 号）
2003 年 7 月
对开发区的全面清理整顿：
1、对国家级开发区未经国务院批准擅自
扩建的部分，予以核减，依法收回所占用
的土地；
2、对省级开发区中布局不合理、功能重
复、占用土地过多的进行整合；对长期得
不到开发、项目资金不落实的予以撤销，
收回占用土地；
3、对省级及以下各级政府擅自批准设立
的各类开发区按照“撤销、核减、整合”的
要求统一进行整改。
3
《国务院关于加大工作力度进一步
治理整顿土地市场秩序的紧急通
知》（国发明电〔2003〕 7239 号）
2003 年 11 月
4
《关于清理整顿现有各类开发区的
具体标准和政策界限的通知》（发
改外资〔2003〕 2343 号）
2003 年 12 月
规范了开发区由国务院和省、自治区、直
辖市政府（以下称“省级政府”）两级审批
的制度，指导各类开发区进行整改，纠正
违规擅自设立开发区、盲目扩大开发区规
模的现象，解决开发区过多过滥、违规用214
序号 法律法规名称 发布时间 核心内容
地等突出问题。
5
国家发改委“布局集中、用地集约、
产业集聚”设立开发区及设立审核规
定
2004 年 12 月
通过设立审核的开发区，落实开发区“四
至范围”（东、南、西、北四周边界），
设置界桩，将开发区清理整顿成果落到了
实地。
6
《商务部办公厅关于印发〈国家级
经济技术开发区扩建审批原则和审
批程序〉的通知》
2005 年 8 月 规范了国家级开发区扩建的审批制度。
7 《清理整顿开发区的审核原则和标
准》（发改外资〔2005〕 1521 号） 2005 年 3 月 规范了省级及以下开发区的审核制度。
8
国家发展改革委会同国土资源部、
建设部上报国务院《全国各类开发
区清理整顿工作总结报告》
2007 年 3 月
经过清理整顿，全国开发区数量由 6,866
家减少到 1,568 家，减少 77.2%，规划面
积由 3.86 万平方公里压缩 9,949 平方公
里，减少 74.0%。国家只保留三类开发
区，即综合性经济开发区、高新技术产业
区和特色产业园区。在每个县、县级市和
城市远郊区原则上只保留一家开发区。
9
《国务院办公厅关于促进国家级经
济技术开发区转型升级创新发展的
若干意见》（国办发〔2014〕 54
号）
2014 年 10 月
以国家级经济技术开发区为试验田、排头
兵，对开发区转型升级、创新发展进行探
索。
10
商务部发布的《国家级经济技术开
发区和边境经济合作区“十二五”发
展规划（2011-2015 年）》
2012 年 10 月
“十二五”期间，国家级开发区发展的重点
任务为：营造优良投资发展环境；提高先
进制造业竞争力；大力发展战略性新兴产
业；壮大提升高新技术产业；推动现代服
务业发展；着力构建区域创新体系；提升
要素资源集聚整合能力；优化开放型经济
格局；强化生态环境保护管理；全面促进
区域协调发展。
11
《关于完善国家级经济技术开发区
考核制度促进创新驱动发展的指导
意见》国办发〔2016〕 14 号
2016 年 3 月
商务部牵头负责组织考核评价工作，会同
相关部门加强对国家级经开区的宏观指导
和管理。对发展好的国家级经开区一方面
在金融、土地、人才等方面给予激励政
策。
12
《国务院办公厅关于完善国家级经
济技术开发区考核制度促进创新驱
动发展的指导意见》国办发
〔2016〕 14 号
2016 年 3 月
围绕完善国家级经开区综合发展水平考核
评价制度，从夯实产业基础、激发创新活
力、发挥区域带动作用、强化绿色集约发
展、推进体制机制创新等五个方面，提出
具体考核内容及通过考核促进国家级经开
区实现的目标要求，加大政策支持力度，
提高政策精准度，充分调动国家级经济技
术开发区加快转型升级、实现创新驱动发
展的积极性。
13
《国务院办公厅关于促进开发区改
革和创新发展的若干意见》国办发
〔2017〕 7 号
2017 年 1 月
对于建立促进和规范开发区发展的长效机
制、推进供给侧结构性改革、振兴实体经
济具有重要意义，将更好地发挥开发区在
稳增长、调结构、促发展中的积极带动作
用。
14 《中国开发区审核公告目录》
（2018 年版） 2018 年 2 月
根据国务院部署，为促进开发区健康发
展，国家发展改革委、科技部、国土资源
部、住房城乡建设部、商务部、海关总署
会同各地区开展《中国开发区审核公告目
录》修订工作，形成了《中国开发区审核
公告目录》（2018 年版），包括 2543 家
开发区，与 2006 年版本相比， 2018 年版
新增 1032 家开发区，总体反映当前开发
区实际状况，满足地方发展需要。215
序号 法律法规名称 发布时间 核心内容
15 《关于促进国家高新技术产业开发
区高质量发展的若干意见》 2020 年 7 月
为进一步促进国家高新区高质量发展，发
挥好示范引领和辐射带动作用，继续坚持
“发展高科技、实现产业化”方向，以深化
体制机制改革和营造良好创新创业生态为
抓手，以培育发展具有国际竞争力的企业
和产业为重点，以科技创新为核心着力提
升自主创新能力，围绕产业链部署创新
链，围绕创新链布局产业链，培育发展新
动能，提升产业发展现代化水平，将国家
高新区建设成为创新驱动发展示范区和高
质量发展先行区。
16
《中共中央关于制定国民经济和社
会发展第十四个五年规划和二〇三
五年远景目标的建议》 2020 年 10 月
提出未来我国产业发展规划，以加快发展
现代产业体系，巩固壮大实体经济根基为
基础，全面塑造产业发展新优势。指出应
强化国家自主创新示范区、高新技术产业
开发区、经济技术开发区等创新功能，推
动战略性新兴产业融合化、集群化、生态
化发展，推动产业政策向普惠化和功能性
转型，强化竞争政策基础性地位，支持技
术创新和结构升级。
17
《2021 年新型城镇化和城乡融合发
展重点任务》发改规划〔2021〕 493
号
2021 年 4 月
强调增强城市群的承载能力，促进大中小
城市和小城镇协调发展。指出城市圈作为
我国最具代表性和发展潜力的区域，应在
区域一体化发展的加速深化下，内部逐渐
形成完整互补的产业链，实现区域产业结
构优化与空间的协同发展。
18 《天津市产业主题园区建设实施方
案（2021—2025 年）》 2021 年 9 月
着力推进重点产业向重点园区聚集、重点
园区向特色产业聚焦，建设一批小而精、
有特色、有灵魂的产业主题园区，打造天
津经济新增长极，为实现市委、市政府
“制造业立市”决策部署和“十四五”末基本
建成全国先进制造研发基地提供载体支
撑。
19 天津经济技术开发区泰达数字经济
产业支持政策
2023 年 5 月
5 月 18 日，第七届世界智能大会智能制造
高峰论坛在国家会展中心（天津）举办。
提出全力推动数字经济主题园区发展，加
速数字经济企业向天河数字经济产业园聚
集，打造信息服务集群、集成电路设计集
群、数字环保产业集群等“一楼一特色”的
产业分布，依托“平台-园区-基金”融合优
势，持续推进区域产业升级发展和招商聚
集，实现超算中心与天河数字经济产业园
双向赋能。围绕数据要素创新中心、信创
服务中心、工业设计创新中心、人工智能
算力中心建设，打造经开区信创应用服务
基地。
数据来源：政府公开网站
（3）行业政策趋势
2016 年 3 月，国务院办公厅颁布了《国务院办公厅关于完善国家级经济技
术开发区考核制度促进创新驱动发展的指导意见》（以下简称“《指导意
见》 ”）。216
《指导意见》围绕完善国家级经开区综合发展水平考核评价制度，从夯实
产业基础、激发创新活力、发挥区域带动作用、强化绿色集约发展、推进体制
机制创新等五个方面，提出具体考核内容及通过考核促进国家级经开区实现的
目标要求，加大政策支持力度，提高政策精准度，充分调动国家级经济技术开
发区加快转型升级、实现创新驱动发展的积极性。
一是夯实产业基础。《指导意见》从提升产业核心竞争力、创新产业投融
资方式、争取更多金融支持等方面，提出通过考核相关指标，给予相关政策支
持，促进国家级经开区参与全球产业分工和价值链重组，发展外向型产业集群，
打造一批行业领军企业，强力推进产业集聚、集群、集约发展。二是激发创新
活力。新形势下，培育创业创新成为我国提升产业竞争力和加速转型升级的必
然选择。国家级经开区必须通过打造发展新引擎，增强发展新动力，开拓发展
新市场，营造良好的创新创业生态环境。三是发挥区域带动作用。在过去 30多
年的发展历程中，国家级经开区有效发挥了示范、辐射和带动作用，在今后全
面建设小康社会进程中，国家级经开区仍然要主动作为，为实施国家区域发展
战略做出积极贡献。四是强化绿色集约发展。当前，我国资源环境矛盾日益凸
显，《指导意见》从提高土地开发利用率、鼓励绿色低碳循环发展等方面对国
家级经开区提出了新的更高要求。五是推进体制机制创新。国家级经开区一直
走在体制机制创新的最前沿。随着经开区的发展壮大，其承担的社会管理责任
日益重大，开发区体制机制问题十分复杂，要真正形成集聚效应和增长动力，
创新的任务仍然艰巨。
2017年 1月，国务院办公厅印发《关于促进开发区改革和创新发展的若干
意见》（以下简称《若干意见》），《若干意见》是我国第一个关于各类开发
区的总体指导文件，对于建立促进和规范开发区发展的长效机制、推进供给侧
结构性改革、振兴实体经济具有重要意义，将更好地发挥开发区在稳增长、调
结构、促发展中的积极带动作用。
《若干意见》对在党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会新形
势下做好开发区工作，明确了当前和今后一段时期开发区行业发展的总体思路：
贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念，加强对各类开发217
区的统筹规划，加快开发区转型升级，促进开发区体制机制创新，完善开发区
管理制度和政策体系，进一步增强开发区功能优势。开发区行业做到“四个坚
持”：坚持改革创新，强化开发区精简高效特色，以改革创新激发开发区发展的
动力和活力。坚持规划引领，完善开发区空间布局和数量规模，形成布局合理、
错位发展、功能协调的全国开发区发展格局。坚持集聚集约，引导工业项目向
开发区集中，促进产业集聚、资源集约、绿色发展，切实发挥开发区规模经济
效应。坚持发展导向，以规范促发展，正确把握发展和规范的关系，不断积累
开发区发展新路径、新经验。
2020 年 7 月，国务院印发了《关于促进国家高新技术产业开发区高质量发
展的若干意见》（以下简称“《高质量发展的若干意见》 ”）。国家高新技术产
业开发区（以下简称“国家高新区”）经过 30 多年发展，已经成为我国实施创新
驱动发展战略的重要载体，在转变发展方式、优化产业结构、增强国际竞争力
等方面发挥了重要作用，走出了一条具有中国特色的高新技术产业化道路。
《高质量发展的若干意见》指出，习近平新时代中国特色社会主义思想为
指导，贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，牢固树立新
发展理念，继续坚持“发展高科技、实现产业化”方向，以深化体制机制改革和
营造良好创新创业生态为抓手，以培育发展具有国际竞争力的企业和产业为重
点，以科技创新为核心着力提升自主创新能力，围绕产业链部署创新链，围绕
创新链布局产业链，培育发展新动能，提升产业发展现代化水平，将国家高新
区建设成为创新驱动发展示范区和高质量发展先行区。
《高质量发展的若干意见》提出国家高新区发展的五大基本原则：坚持创
新驱动、引领发展的原则，优化创新生态，集聚创新资源，提升自主创新能力，
引领高质量发展；坚持高新定位、打造高地的原则，抢占未来科技和产业发展
制高点，构建开放创新、高端产业集聚、宜创宜业宜居的增长极；坚持深化改
革、激发活力的原则，完善竞争机制，加强制度创新，营造公开、公正、透明
和有利于促进优胜劣汰的发展环境，充分释放各类创新主体活力；坚持合理布
局、示范带动的原则，加强顶层设计，优化整体布局，推动区域协调可持续发
展；坚持突出特色、分类指导的原则，探索各具特色的高质量发展模式，建立218
分类评价机制，实行动态管理。
《高质量发展的若干意见》明确国家高新区的发展目标：到 2025 年，国家
高新区布局更加优化，自主创新能力明显增强，体制机制持续创新，创新创业
环境明显改善，高新技术产业体系基本形成，建立高新技术成果产出、转化和
产业化机制，攻克一批支撑产业和区域发展的关键核心技术，形成一批自主可
控、国际领先的产品，涌现一批具有国际竞争力的创新型企业和产业集群，建
成若干具有世界影响力的高科技园区和一批创新型特色园区。到 2035 年，建成
一大批具有全球影响力的高科技园区，主要产业进入全球价值链中高端，实现
园区治理体系和治理能力现代化。
未来中国开发区行业将有以下发展：
一是优化开发区形态和布局。坚持以产业发展为主，科学规划功能布局，
继续把优化营商环境作为首要任务。国家级开发区要建设具有国际竞争力的高
水平园区，省级开发区要成为区域经济增长极。
二是加快开发区转型升级。推进创新驱动发展，加快产业结构优化，促进
开放型经济发展，推动实现绿色发展，提升基础设施水平。
三是全面深化开发区体制改革。按照精简高效的原则，完善开发区管理体
制。促进整合优化发展，鼓励区位相邻、相近的开发区建立统一的管理机构、
实行统一管理。提高行政管理效能，将能够下放的经济管理权限下放给开发区。
加强投资促进工作，营造国际化营商环境。探索多元化的开发区运营模式，支
持开发区开发运营企业专业化发展，支持符合条件的开发区开发运营企业在境
内外上市、发行债券融资。
四是完善开发区土地利用机制。对发展较好、用地集约的开发区，在安排
年度新增建设用地指标时给予适度倾斜。严格开发区土地利用管理，推动集约
利用土地、提高土地利用效率。
五是完善开发区管理制度。加强开发区发展的规划指导，强化环境、资源、
安全监管。完善评价考核制度、审批程序和公告制度，建立动态管理机制。开
发区设立、扩区和升级要按照规定的标准和程序进行。
综上，中国开发区行业是中国改革开放的成功实践，对促进经济体制改革、219
改善投资环境、引导产业集聚、发展开放型经济发挥了不可替代的作用，开发
区已成为推动中国工业化、城镇化快速发展和对外开放的重要平台。当前，全
球经济和产业格局正在发生深刻变化，中国经济发展进入新常态，面对新形势，
国家将进一步发挥开发区作为改革开放排头兵的作用，形成新的集聚效应和增
长动力，引领经济结构优化调整和发展方式转变。中国开发区行业未来将坚持
“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，进一步加快开发区转型升级，
促进开发区体制机制创新，完善开发区管理制度和政策体系，进一步增强开发
区功能优势。坚持改革创新，强化精简高效的管理特色；坚持规划引领，完善
空间布局和数量规模；坚持集聚集约，发挥规模经济效应；坚持发展导向，构
建长效机制，开创中国开发区行业持续健康发展的新局面。
2、我国产业园区行业发展概况
（1）我国产业园区行业概况及市场容量
20 世纪 80 年代以来，各级人民政府批准设立的经济技术开发区、高新技
术产业开发区、工业园区、文化创意园区、生态园区、保税区和出口加工区借
助政府给予的优惠政策和良好的基础设施迅速发展，成为引进外资、先进技术
和管理经验的重要基地。 30 多年来，我国各级开发区持续吸引外资以及其先进
管理经验，在产业培育、城市建设、出口创汇、科技进步、创造就业、增加税
收等方面都取得了显著的成就，并成为中国经济极具潜力的经济增长点。各级
开发区通过先行一步的实践展示了外向型经济的带动效应，并与周边地域配套
协作，为区域及国家经济发展作出重大贡献。
二十多年来，国家级开发区积极引进国外先进的资金、技术、管理经验，
在经济发展、产业培育、科技进步、土地开发、城市建设、增加出口、创造就
业等诸多方面都取得了显著成绩，促进了所在城市产业结构调整和经济实力的
增强。我国开发区建设与运营单位最初的运营模式普遍以基础设施建设、土地
批租为主，在开发区土地资源不断减少的情况下，逐渐转向土地深度开发、自
建物业出租、商品房开发销售、物业管理等行业价值链下游，以及开发区内高
新技术产业和新兴行业的培育和投资。在招商引资方面，随着开发区经济的发
展和运作模式逐步成熟，各地开发区的政策制定越来越规范和透明，传统的政220
策优惠对投资者的吸引力减弱，开发区当地的投资环境、资源优势和产业集群
优势成为吸引资金投向的主要因素。其中国家级高新技术产业园区充分发挥政
府和市场的两方面作用，实现了我国高新技术产业飞速发展。高科技园区已经
成为我国经济发展中最具活力的增长点之一，成为拉动经济增长的重要力量。
高科技园区发展有力地促进了我国产业结构调整，成为我国促进科技成果转化、
培育科技企业的主要基地，成为人才等创新要素的聚合中心。
以国家级经济技术开发区为例，中华人民共和国商务部商务部完成了 2023
年国家级经济技术开发区（以下简称国家级经开区）综合发展水平考核评价工
作，对 217 家国家级经开区 2021 年度综合发展水平情况进行考核评价。此次考
核评价结果显示，国家级经开区坚持高水平对外开放，积极推进高质量发展，
有效发挥稳外贸稳外资的“主力军”作用，总体呈现稳中提质的良好发展态势：
一是经济增长稳中提质。 2021 年，国家级经开区实现地区生产总值 12.8 万
亿元，占国内生产总值比重为 11%。截至 2021 年末，东部地区国家级经开区主
营业务收入 30 亿元以上、中西部地区国家级经开区主营业务收入 15 亿元以上
制造业企业共 1,682 家，上市企业共 894 家，较前一年均有显著上升。
二是开放带动作用显著。 2021 年，国家级经开区实现进出口总额 8.9 万亿
元，占全国进出口总额比重为 22.8%；其中高新技术产品进出口额 3 万亿元，
占全国高新技术产品进出口额比重为 25.4%。实际使用外资金额 381.6 亿美元，
占全国实际使用外资比重为 22%。
三是科技创新实力增强。截至 2021 年末，国家级经开区拥有国家级孵化器
和众创空间 573 家，省级及以上研发机构 1.04 万家，高新技术企业 5.03 万家，
较上年末均有明显提升。
四是绿色发展成效明显。 2021 年，国家级经开区规模以上工业企业单位工
业增加值能耗、水耗和 COD 排放同比显著下降，工业固体废物综合利用率较上
年提高 3.8 个百分点。
五是协调发展扎实推进。截至 2021 年末，东部地区国家级经开区与中西部
地区国家级经开区开展合作共建、国家级经开区对口援疆援藏援助边（跨）境
合作区数量比上年增加 91 个。221
下一步，商务部将认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，引导国家级经
开区完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快创新提升，继续发挥开放平台和
产业集聚区优势，推进高水平对外开放，建设现代化产业体系，加快发展方式
绿色转型，促进区域协调发展，服务加快构建新发展格局，着力推动高质量发
展。
（2）我国产业园区行业特点
产业园区行业是由特定开发主体在特定区域内规划产业定位、完善基础配
套，开发产业载体，并向落户企业及其雇员提供综合配套服务。行业具有如下
特点：
1）提供增值服务、回报长期稳定
随着园区开发中的优惠政策对投资者的吸引力不断减弱，园区的配套环境、
配套服务、配套产业等因素更受到投资者的关注，这些增值服务在推动园区发
展的同时，也为经营者带来了更大的盈利空间。成熟的园区一般都有特定的、
稳定的客户群体，产业集群效应对客户的稳定增长具有积极影响，为投资者提
供了稳定的投资回报。在宏观政策层面，国家一直推动重点产业园区建设，长
期需求呈上升趋势，因此也保证了稳定增长的回报。
2）政策主导性强
产业园区在推动中国经济的产业升级和经济结构调整中占有重要地位，因
此，产业园区内的主导产业会较大程度上受到政府相关政策的影响。在向高新
技术转型的进程中，各级政府可以通过对产业政策、土地管理、信贷、财政税
收等方面的调控进行引导与支持。因此，产业园区对主导产业的规划定位，必
须符合地方政府的产业政策，从而增强吸引优秀企业落户的竞争力。
3）产业集聚效应和周边辐射效应显著
产业园区的主导产业形成一定规模后，就会产生集聚效应，形成具有一定
地域范围的企业群体。在规模经济和范围经济共同推动下，企业群体发展为集
聚产业区。集聚效应的产生，可以扩大市场规模，促进企业间的交流与学习，
促进基础设施和公用事业的建设与充分利用。对于企业来说，不仅可以增加现
有客户的粘性，还可以吸引产业链上下游企业自发跟随落户。产业园区就是规222
模经济的一个典型。
在产业集群形成规模经济的同时，产业园区还会向周边区域辐射，通过辐
射效应带动周边生产、生活配套产业的发展，因而产业园区对于周边的第二、
三产业具有巨大的带动作用。
4）收入来源多元化
随着产业园区行业的不断发展和创新，产业园区行业企业的收入逐步迈向
多元发展。产业园区公司的主要收入包括开发收入、住宅、商业及工业房地产
开发销售以及出租收入、市政建设收入、招商以及工程代理收入、综合服务收
入、投资收入和财政补贴收入等。物业租售、园区服务、创投业务并举的发展
势头逐渐形成。
5）由注重招商引资向促进园区内部企业发展转变
园区的服务是园区发展的关键，在大部分园区仍然处在招商引资的初始过
程时，已有部分园区向促进园区入驻企业发展方面转型。根据企业成长需要，
有些园区根据企业所处的不同发展阶段，为其提供不同的关键服务。在企业初
创阶段，园区孵化器为企业提供创业孵化服务；在企业成长阶段，为企业提供
融资服务等服务，在帮助企业成长的同时，也扩宽了园区的多元化发展道路。
6）增值服务和创新业务带来更大盈利空间
各园区的政策优惠正在趋同，吸引企业入驻需要依靠增值服务和创新服务，
如园区产业定位、配套设施、投融资服务等。通过增值服务不仅提高园区的服
务功能，增加对入驻企业的吸引力，而且也为开发运营商带来更大的盈利空间，
实现园区价值的最大化。因此，增值和创新服务将成为产业园区增强核心竞争
力，实现差异化经营的必由之路。
7）产业园区战略投资转型
各产业园区将继续保持对园区内高科技企业的股权投资强度，重点强化对
已投资项目的增值服务和持有管理，适度退出已进入收获期的财务投资项目，
以实现产业园区公司的战略转型。
（3）我国产业园区的供求情况
2016 年 2 月，李克强总理在国务院常务会议中鼓励将闲置厂房、仓库等改223
造为双创基地和众创空间，并对办公用房、水、电等予以资金补贴，表明国家
层面对于创新创业持续鼓励。市场反应较为积极，企业各自深入开展存量改造
业务。双创基地和众创空间的核心不是硬件设施，而在于创业服务配套，需要
整合资本、市场、创业导师、技术培训、媒体网络、公共资源等多种资源，建
立开放、共享的创业生态系统。
市场需求受产业升级、转移、自贸区等要素激发，行业发展将出现结构化
差异：产业转移作为直接推力，不同地区在不同阶段将出现不同的市场需求。
东部区域走在全国产业升级发展前端，发展重点在战略性新兴行业和金融、信
息等生产性服务业，如北京、上海、深圳，未来发展将更侧重研发、金融等高
端服务性行业，对应的市场需求是科技园区、总部基地等；中西部及大城市周
边小城镇承接东部产业转移，长江经济带助推中部和川渝地区产业承接能力，
工业仍以传统制造业为主，主要市场需求是工业园区、物流园、高科技园；随
着长江经济带上升为国家战略，基建、港口将催生大量的投资机会，未来航运
能力提高将极大刺激物流地产需求。
市场供给与供应商数量、区域规划等密切相关。随着行业发展，涉足产业
园区运营的主体类型逐步多元，使得园区的市场供给逐步呈现出专业化、多元
化的特征。
（4）我国产业园区的利润水平
根据 2021 年 3 月中国 REITs 论坛（CRF）出版的《中国 REITs 指数之不动
产资本化率调研报告》第二期，资本化率（Cap Rate）在不动产大宗交易市场
中可以真实地体现物业运营净收益与价值之间的关系，客观反映投资者对于收
益回报的要求。凯德商用中国信托基金在 2020 年间新装入 5 处产业园区资产，
收购资本化率为 4.7%-8.2%。
（5）我国产业园区运营的发展趋势
表 4-35：我国产业园区运营的发展趋势
园区的战略转
型和升级
近年来，我国园区发展方式正在出现一些新的趋势和特点：如增长方式由注重规模向更
加注重发展质量转变；资源配置由粗放式发展向集约化发展转变；产业结构由以制造业
为主向制造业和专业服务业相结合转变；环境建设由相对注重硬环境向更加注重软环境
转变等。而相对现有园区的战略转型升级，新的园区规划建设也呈现了新的趋势：在各
地区可建设用地日益稀缺的情况下，一些小型的园区业态正在不断涌现出来，一些大型
产业园区也纷纷建设园中园、专业园等不同形式的小型园区，小型园区正焕发出蓬勃的
经济活力。224
园区产业的“瘦
身”和“增高”
在我国经济转型升级战略的大背景下，推动产业提质升级是园区“二次创业”的根本。园
区产业的变革可以总结为两个词——“瘦身”和“增高”。 “瘦身”主要体现在产业门类上，
就像很多成功企业进行业务重组或聚焦一样，现在很多园区都需要进行产业整合，结合
产业发展基础、条件和产业发展动向，对园区现有产业进行“整理、优化、升级”，确立
园区的主导产业，围绕主导产业打造产业链经济。 “增高”主要体现在产业提升上，对于
不同的园区，由于其发展情况不同，产业提升的方向也有所差异。
产业园区走向
综合城区
随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素和生产活动在
区内并存聚集，从而推动了产业园区的城市化进程，园区经济与城区经济逐渐走向融
合。为顺应这一发展趋势，一些产业园区主动谋求战略转型，从单一生产型的园区，逐
渐规划发展成为集生产与生活于一体的新型城市。
园区开发（产
业地产）商的
崛起
近年来，在我国的产业园区开发建设中，市场化的园区开发商正在成为一个活跃的群
体。其一，国际园区开发商活跃。如新加坡腾飞集团 1994 年介入苏州工业园开发，至
今业务已扩展至上海、苏州、北京、深圳等多个城市。其二，张江高科等老牌园区开发
商寻求外延式扩张，合作及合资创办主题园区。其三，民营园区开发商崛起。天安数码
城集团已开发运营多个城市产业综合体。绿地集团等房地产公司，利用房地产开发与园
区开发的业务关联性，也纷纷介入园区开发业务。
产业招商的精
细化运作
从我国产业园区的招商引资模式看，基本经历了“优惠政策主导”阶段、 “投资环境主导”
阶段到“产业环境主导”阶段，园区软环境建设越来越成为产业招商的重要砝码。产业招
商是一个系统工程，涉及产业规划、政策体系、招商接洽、项目入驻、运营扶持等诸多
环节，涉及招商参与部门的权责和利益设计。产业招商的精细化运作关键在于两点：一
是精准定位，明确产业客商类型，建立产业项目信息库，进行定向式招商；二是系统运
作，围绕产业招商构建全方位的服务能力，细化产业项目招商的流程和规范，使整个招
商工作更具系统性和有序性。
园区的品牌化
和“连锁经营”
创精品园区，建品牌园区，已成为各地政府发展经济的重要举措。园区的品牌化运作需
要精耕细作，绝不仅仅只是个营销的过程，它需要有内涵支撑。园区的品牌建设，其实
从园区规划启动之初就已开始。可以将园区品牌细化为环境品牌、产业品牌、企业品
牌、服务品牌、文化品牌等，特别是服务品牌和文化品牌，更需要做精、做深、做出特
色。
产业资本战略
推动园区战略
为了推动园区的发展，很多园区开发商也定位为产业投资商，以较少的资金撬动更多的
社会化资金形成一个大资金池，以土地入股、物业入股、产业投资基金等多种形式投资
园区企业，从而形成了资本运作—园区开发—产业集聚之间的良性循环，在这里资本运
作成为园区开发的撬动杠杆。
从招商引资到
招商引“智”
很多产业园区在关注“招商引资”的同时，也在关注“引智招商”，积极吸引科研院所、科
学家工作室、博士后工作站等落户园区。随着园区产业结构的不断升级，人力资源在园
区发展中的作用日益凸显。高科技产业、现代服务业的主要驱动力就是批量人才的集
聚，如生物医药产业、文化创意产业。
公共服务平台
成为竞争利器
随着园区经济的深化发展，园区开发已逐渐从孤立的房产开发走向综合的产业开发，从
片面的硬环境建设走向全方位的产业培育。其中公共服务平台建设日益成为一个备受关
注的课题，已被提上园区工作日程。在我国，中关村科技园在公共服务平台建设方面做
了最早探索，张江高科也较早在园区开发运营商的基础上提出了系统服务集成商的定
位。
园区政策措施
的创新空间
近年来，我国相继推出来一系列区域发展规划或区域试点，包括区域发展规划、金融综
合改革试验区、承接产业转移示范区以及各种各样的改革试点，里面包含着很多创新的
机会，如产业投资基金、中小企业集合债券、科技银行、金融仓库、合同能源管理、排
污权交易、保税物流园区等等。
数据来源：前瞻产业研究院研究报告
中国产业园区行业未来将坚持“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理
念，进一步加快园区转型升级，促进园区体制机制创新，完善园区管理制度和
政策体系，进一步增强园区功能优势。坚持改革创新，强化精简高效的管理特
色；坚持规划引领，完善空间布局和数量规模；坚持集聚集约，发挥规模经济
效应；坚持发展导向，构建长效机制，开创中国产业园区行业持续健康发展的
新局面。225
3、天津市产业规划及现状
（1）全市产业布局发展现状
天津市作为我国京津冀世界级城市群之一，是拉动中国经济的重要引擎和
增长极。在产业空间布局上，天津实施“双城、五区、四廊道”战略。天津将打
造成全国先进制造研发基地、金融创新运营示范区、北方国际航运核心区和改
革开放先行区，成为京津冀城市群和环渤海地区发展的重要引擎和现代化国际
大都市。根据规划，构建“一市双城多节点”的发展格局，形成 2 个核心城区、 5
个区域性节点城市和 4 条城镇发展廊道。
天津按照行政区来区分主要可以把十六个行政区划分为四个大区，分别为
滨海新区、中心城区、环城四区和远郊五区。其中滨海新区以天津经济技术开
发区、滨海高新区、天津港保税区等功能区为核心载体，集中布局发展新一代
信息技术、高端装备制造、生物医药、新能源、新材料、汽车（含新能源汽
车）、石油化工、航空航天等一批产业集群。到 2025 年，滨海新区工业战略性
新兴产业占全市比重保持在 60%以上，成为全市战略性新兴产业发展的主阵地。
中心城区按照“金融和平”、 “商务河西”、 “科技南开”、 “金贸河东”、 “创意
河北”、 “商贸红桥”的功能定位。充分发挥现代服务业的基础优势，大力发展互
联网、云计算、数字文化创意、工程设计服务等都市型产业，打造产业融合发
展核心区、高技术服务和都市产业集聚区。
环城四区为西青、北辰、津南、东丽。重点发展人工智能、大数据、集成
电路、智能网联车、智能制造装备、生物医药等产业，优先培育新技术业态的
前沿产业，打造新兴产业先导区、高端产业集聚区。
远郊五区为武清区、宝坻区、宁河区、静海区和蓟州区。重点发展生物医
药、人工智能、智能装备、新能源、新材料、节能环保等产业，加快高端资源
转化落地，推动产业向价值链高端升级，打造区域转型升级示范区、产业发展
协同区。
图 4-5：天津市产业布局发展现状226
（2）全市产业园现有供应
天津市产业园项目载体共包括两大类，分别为企业自购土地自建用房及租
赁自持运营产业园区项目，即自持运营的产业园项目。截至 2023年 6月末，天
津市自持运营的产业园项目总存量达 1,229.8万平方米，其中 39%分布于滨海新
区， 27%分布于武清区（详见下表）。
表 4-36：天津主要产业园项目存量分布（截至 2023年 6月末）
产业区 存量（万平方米） 占比
北辰区 135.3 11%
东丽区 44.8 4%
津南区 93.3 8%
武清区 325.9 27%
西青区 148.3 12%
滨海新区 482.2 39%
合计 1,229.80 100%
资料来源：戴德梁行
图 4-6：天津市主要产业园项目存量比例（截至 2023年 6月末）227
（3）全市产业园租金水平及出租率
据统计，截至 2023年二季度，天津市产业园市场平均租金为 24元/平方米/
月，其中研发办公平均租金为 31 元/平方米/月，厂房平均租金为 21 元/平方米/
月。分区域来看，其中滨海新区凭借较高的产业聚集度及政策优势，平均租金
为全市最高，产业园平均为 29 元/平方米/月，其中研发办公平均租金为 41 元/
平方米/月，厂房平均租金为 25元/平方米/月；津南区、武清区及北辰区产业园
租金水平次之，约 21 元/平方米/月，其次是东丽区及西青区，平均租金约为 20
元/平方米/月。
据调研统计，全市主要产业园平均出租率约为 72%，其中东丽区、西青区、
滨海新区整体出租率最高，分别为 81%、 79%和 78%；武清区整体出租率位居
全市第三位为 66%；滨海新区的核心区域开发区板块出租率较高约为 90%；其
他区域主要产业园区平均出租率约 60-65%。
图 4-7：天津市主要产业园平均租金水平（2023年第 2季度）228
（4）全市产业园市场展望
预计未来三年内仍有部分产业园项目投入市场，如北塘数字湾滨海中关村
项目、生态城泰达天津产业园项目，多为政府平台公司或产业园运营商打造的
品质较高、业态丰富满足生产、研发、微研发、营销全产业链条有主题、有灵
魂的产业园区主题产业园，在提升全市产业园市场的品质水平的同时，也会增
加市场的竞争性。
未来五年，天津市在坚持制造业立市，努力实现结构升级新突破、继续深
化京津冀产业协同，承接北京产业转移等战略导向之下，天津市产业园区的租
赁需求也将随之增加。预计未来几年，产业园区需求释放依然较为强劲，租金
水平将继续呈现平稳增长态势。
4、区域产业园市场
（1）区域产业园概述
滨海新区，是天津市的市辖区、国家级新区和国家综合配套改革试验区，
国务院批准的第一个国家综合改革创新区。 2020年，滨海新区五大承接平台功
能不断提升，累计引进北京项目 3,919 个，协议投资额超万亿元。滨海—中关
村科技园累计注册企业突破 3,000 家。京津合作示范区建设初具雏形。合作共
建滨唐、滨沧示范产业园。协同发展领域不断拓展。形成“5横 3纵 1环”高速公
路网，津石、塘承高速加快建设；津秦、津保高铁相继开通，京津城际延伸线
实现“公交化”运行。航空口岸大通关基地一期建成，国际邮件互换局投入使229
用。设立首个京津通办自助服务厅， 300 个高频政务事项实现“跨省通办”。 “一
带一路”建设战略支点作用持续增强。加快天津港世界一流智慧港口、绿色港口
建设，建成全球首个“智慧零碳”码头。开通至雄安新区绿色通道，搭建京津冀
港口智慧物流协同平台，在全国率先实现区域通关一体化。 “一港六区”实现统
一运营管理，天津港集装箱吞吐量增速位居全球十大港口前列。累计完成国际
班列运量 29 万标准箱，中蒙俄经济走廊集装箱多式联运被评为国家多式联运示
范工程。国际邮轮母港进出境游客达 235 万人次。泰达苏伊士经贸合作区、意
大利中小企业产业园加快建设。
滨海新区打造“4-2-1”优化产业空间布局，其中开发区重点发展新一代信息
技术、化工新材料、汽车制造、生物医药；保税区重点发展高端装备制造、食
品加工制造、运输设备制造（航空航天、铁路、船舶）、国际贸易；高新区重
点发展新一代信息技术、现代新兴服务业、生物医药、新能源新材料；东疆重
点发展融资租赁及商业保理、国际贸易、航运物流；生态城重点发展智能科技
服务、文化健康旅游、绿色建筑与开发。
图 4-8：滨海新区区位图
表 4-37：滨海新区主要产业板块介绍
产业板块 特点 代表项目
开发区板块 开发区是滨海新区最早的工业区，也是政府着力打造的最 宏泰工业园、泰达生230
产业板块 特点 代表项目
核心的工业区之一。凭借地理位置、交通、配套等优势，
聚集了如汽车及装备制造、生物医药、电子信息技术、生
物医药、航空航天等支柱产业，同时也吸引了大量的龙头
企业聚集于此。
物医药产业园、泰达
智能无人装备产业园
高新区板块
起源于毗邻南开区的华苑产业园区，产业逐渐向东发展，
主要发展科技类中小型企业、新能源汽车制造、新能源新
材料等高端装备制造产业，是滨海新区新兴的工业区
环普高新区产业园、
创新创业产业园、嘉
民滨海科技工业园
天津港保税区
空港板块
空港工业区位于滨海新区与天津市区的连接处，依托机场
以及港口等交通枢纽的天然地理优势， 吸引了较多外资企
业投资，是滨海新区核心工业区之一。重点发展航空航
天、生物医药、新能源新材料、高端仓储物流等产业
天保工业园、航空产
业园、东方天宏科技
园
天津港保税区
临港板块 毗邻天津港，滨海新区传统工业区之一 智能装备产业园、泰 港工业园
生态城板块
中国与新加坡合资打造的生态城区，生态治理与住宅、商
业配套建设先行，产业发展尚处于初步阶段，是滨海新区
新兴的工业区
滨旅科技园、滨鸿产
业园、 RBF
（2）区域产业园市场供应与需求
本项目所在的开发区板块是滨海新区最核心的产业板块，是滨海新区目前
基础配套最完善、创新创业最活跃、产业集群最密集、经济规模最大的产业板
块。区域内聚集大量如一汽大众、一汽丰田、腾讯、诺和诺德、滴滴等龙头企
业自建用房以外，还汇聚了如以天津泰达集团、宏泰等企业自持运营的产业园
项目，为板块内提供了丰富多元的标准厂房、定制化厂房、研发办公等产品。
目前面向市场招租的项目主要有：泰达智能无人装备产业园、泰达数字产业园、
泰达生物医药产业园、天威工业园、宏泰工业园、丰华工业园、泰达西区标准
厂房、泰达现代纺织产业标准厂房等等。
区域内承租研发办公物业的需求主力为生物医药公司、服务外包公司、电
子信息产业中的互联网公司、软件开发公司、信息科技公司，专业服务中的投
资、设计、资讯类公司；承租厂房物业的需求主力为汽车装备制造、高端装备
制造、新能源、新材料等公司；区域聚集较多的生物医药、汽车制造、高端装
备制造、电子信息类上下游企业、龙头企业带动效应明显。出租类办公物业的
需求企业以大中型和中小型企业为主。
（3）区域产业园租金及出租率
随着开发区区域整体规划及产业发展都向着利好方向进行，区域认可度不
断增加， 2010 年-2019 年租金呈增长态势，受公共卫生事件影响， 2020 年开始
租金小幅回落，研发办公产品租金主要集中在 36-65 元/平方米/月之间，标准厂
房产品租金主要集中在 18-24 元/平方米/月之间，定制化厂房租金主要集中在231
48-54 元/平方米/月之间。
出租率方面，受到公共卫生事件的影响，开发区产业园市场竞争愈加激烈，
近两年来开发区研发办公类产业园项目出租率有所下降，出租率在 50%-85%。
定制化厂房产品租户相对稳定，出租率可达 90%以上，标准厂房产品供应量相
对较大，出租率在 70%-80%。
表 4-38：开发区代表产业园基本信息
单位：万平方米、元/平方米/月
项目名称 位置 建筑面积 入市
时间 产品类型 租金 出租 率
泰达数字产业园
一期 信环西路 19 号 8.73 2009 办公 36-55 77%
泰达数字产业园
二期 信环西路 19 号 6.93 2013 办公 45-60 84%
科技发展中心 洞庭一街 4 号 5.99 2010 办公 30-50 95%
天大科技园 第四大街 80 号 10.76 2000 厂房+办公 32-64 94%
泰达生物医药研
发大厦 第四大街 5 号 1.74 1998 办公 45-62 75%
泰达智能无人装
备产业园 南海路 156 号 8.99 2004 厂房 22-26 95%
融健大厦 黄海路 111 号 12.64 2006 厂房+办公 45-48 70%
高科技园一期 睦宁路 45 号 3.52 1999 厂房 22-27 82%
高科技园二期 百合路 33 号、
睦宁路 34 号 2.91 2002 厂房 22-27 82%
原汤浅实业定制
厂房 海通街 99 号 2.31 2004 定制厂房 38-42 100%
霍尼韦尔厂房 南海路 158 号 1.93 2008 厂房 28-32 100%
大陆汽车厂房
一、二期 渤海路 2 号 3.02 2005 定制厂房 48-52 100%
大陆汽车厂房三
期 渤海路 2 号 3.52 2017 定制厂房 38-42 100%
大陆汽车厂房四
期 渤海路 2 号 0.86 2021 定制厂房 55-65 100%
泰达西区标准厂
房
新业三街与新安
路交口 7.42 2004 厂房 22-25 84%
泰达现代纺织厂
房 新业七街 29 号 0.81 2004 厂房 15-26 80%
泰达 SGS 厂房 新兴路 22 号 0.38 2010 厂房 46-50 100%
资料来源：戴德梁行，数据截至 2023 年 3 月
（4）区域产业园未来展望
随着开发区区域整体规划及产业发展向着利好方向进行，区域认可度不断
增加，开发区产业政策扶持力度较大，未来区域产业类物业租金会保持稳定上
升趋势。
开发区产业发展约二十余年， 2011-2013 年是产业园项目集中供应的高峰，
近年来，开发区重点项目以企业自建用房为主，未来自持类产业园项目供应较232
少，竞争存在于存量项目之间。出租率方面，区域进入稳定运营期的优质研发
办公出租率基本在 80%-95%的水平，定制厂房出租率基本在 90%-95%的水平，
标准厂房出租率基本在 80%-90%之间。在公共卫生事件的影响之下，经济发展
的放缓，对于企业租赁需求有一定的抑制作用，目前处于后公共卫生事件蓄力
阶段，预计随着公共卫生事件影响的逐步消散，产业园区未来势必将成为推动
创新产业集聚化发展、强化创新产业链发展、打造协同创新共同体的核心引
擎。短期来看，区域出租率水平还会承受较强的下降压力，但长期来看，伴随
租户逐步优化、运营水平不断提升以及公共卫生事件逐渐缓解，预计未来区域
出租率将会保持较高水平。
5、影响行业发展的有利和不利因素
（1）有利因素
开发区作为一个特殊的经济、社会发展功能区，作为承接产业和技术转移
的载体，在经济全球化的进程中，必将继续发挥示范、辐射和带动作用。园区
开发行业的有利因素主要体现在以下几个方面：
1）生产的全球化使开发区有机会更多地承接世界制造业的转移，成为世界
工厂的重要组成部分。
我国是世界上劳动力资源最丰富，市场潜力最大的国家，开发区凭借集中
的产业布局、集约的资源利用以及符合国际标准的良好投资环境等优势，承接
世界产业转移，成为国际跨国产业资本转移中国的聚集地，进而较快地与世界
生产体系融为一体，成为“世界工厂”的不可或缺的重要组成部分。发挥开发区
的世界工厂功能，也是我国抓住机遇，最大限度地分享经济全球化的利益的重
要战略举措。
2）科技研发的全球化，使开发区有机会更多地吸引跨国公司研发机构，成
为全球科技研发中心体系的重要组成部分。伴随着生产的全球化，与生产活动
直接关联的应用性研发活动也趋向全球化。开发区经过近三十年的发展，已经
成为跨国公司在中国最主要的集聚地，有条件在原来的生产基地基础上开设新
的研发机构，或吸引更多新的跨国公司进区设立研发中心，使之成为跨国公司
在中国的研发中心密集区。233
3）服务贸易的全球化，使开发区有机会更多地吸引跨国服务业企业，扩充
其区域经济功能。
现代服务业，特别是与生产活动紧密关联的生产服务业，如物流、进出口
采购服务、产品检验服务、工程咨询、设备租赁、标准认证以及金融、保险、
会计等服务业，必然伴随着生产的全球化而趋向服务网络的全球化。开发区最
有条件成为吸引跨国生产、服务外包业务投资的区域，其经济功能也由过去单
纯的工业转向包括生产、研发、服务等在内的更加综合的经济功能。
4）管理和人才的全球化，为开发区开展体制创新、技术创新创造了优越条
件。
经济全球化加速了开发区利用外资的进程，而伴随着外资的大规模进入，
与之相伴的是各类人才和先进管理的进入，使开发区成为人才的聚集地、技术
和管理创新的试验地、中外文化的汇集地。
5）中国加入 WTO，天津自贸区为中国北方第一个自由贸易区以及与夏季
达沃斯论坛、世界智能大会落地天津，为开发区在更宽广的领域直接参与国际
市场竞争创造了更宽松的政策和法律环境。
由于最早开展对外经济技术合作，开发区成为中国对外开放产出最高的区
域之一，管理与服务率先获得国际投资者的认同，从而构筑起一个与国际经济
技术发展相接轨的平台。我国加入 WTO 后，对外开放水平进一步提高，逐步
与国际接轨。而夏季达沃斯论坛、世界智能大会落地天津，为开发区走向世界
开辟了新的途径。
（2）面临的挑战
从开发区面临的外部环境来看：
1）经济全球化加剧了各国对吸引外国投资的竞争，要求开发区具备与国际
标准相吻合的投资环境，从依靠特殊优惠政策和低廉土地、劳动力吸引投资向
依靠良好综合投资环境吸引投资转变。
2）国际资本的流动性和金融风险的全球连锁传播性增强，要求开发区必须
更好地统筹好对外开放与国内市场的关系，打造有自身特色的核心竞争力，增
强高新技术的自主创新能力，提高产业集聚度，强化经济的内生性，强化外商234
直接投资对当地经济的根植性和附着力。
3）我国加入 WTO 后，全方位对外开放格局形成，各地都在强化优势，优
化环境，抢抓机遇，开发区面临的竞争压力将与日俱增。如何构筑新的竞争优
势，已成为新的紧要课题。
（3）宏观调控影响
近年来国家在园区开发建设、土地管理、财政税收等方面政策频出，这些
宏观调控政策对于业务单一、过于依赖地方政策优势的园区开发企业是巨大的
挑战，而对于收入来源多元化和资本实力雄厚的企业而言则是加快发展的机
遇。
6、产业园区行业的主要特征
（1）季节性
园区运营与管理行业主要以收取租金、服务费等方式实现收入，通常较为
固定，季节性波动风险较小。
（2）区域性
在全国范围受我国各省市区域经济发展不平衡以及产业分布不均衡的影响，
园区运营与管理行业发展地域差异十分明显。东部、华北、华南等经济发达地
区，企业对园区物业的需求旺盛，行业起步较早且相对成熟。北京、广州、深
圳等一线城市及成都、武汉、杭州等热点创新创业准一线城市，受政府鼓励、
政策完善、人力和资金资源丰富等因素影响，大型园区和新型孵化机构大多态
势良好，带动园区运营与管理行业的发展。东部的产业园区数量、运营面积、
经营收入等指标全面领先于中部、西部和东北部地区。
（3）周期性
园区运营与管理行业与国家整体经济发展状况密切相关，本行业的下游行
业为园区内各类企业，随着宏观经济的周期性变动，园区客户也将随之发生波
动，通过影响出租率、租赁服务价格和综合服务需求等进而影响行业的盈利水
平。然而随着国民经济的增长和相关产业的成熟、以及政策对中小企业的不断
扶持，许多中小企业在园区内不断壮大，呈现出一定的抗经济萧条特性，对行
业利润的稳定性具有积极影响。近年来，在相关产业稳步发展的环境下，我国235
园区运营与管理行业规模保持了较高的增长率，入驻率及企业质量也不断提高，
周期性特征并不明显。
7、我国产业园区运营模式分析
（1）产业园区管理模式分析
我国各地方政府在结合本地区实际情况的基础上，积极探索，大胆实践，
形成了各具特色的园区管理模式，根据政府和企业在园区的开发建设中所处主
体位置的不同，产业园区的管理模式大致可以分为以下三种类型：
1）政府主导型
这种模式在开发区建设的早期较为常见，这个时期的产业园有很强的政府
宏观调控职能，由政府主导进行建设初期的资源投入和规划，在园区建成后政
府实施行政管理和服务职能。
政府主导型还可以细分为两种小模式：横向协调型和集中管理型。
横向协调型是由所在城市的政府全面领导园区的建设与管理，设置管理委
员会，成员由原政府的行业或主管部分主要负责人组成，园区内各类企业的行
业管理和日常管理仍由原行业主管部门履行，管委会只负责在各部门之间进行
协调，不直接参与产业园的日常建设和经营管理。所在区县政府负责园区内的
公安、消防、卫生、网点等管理。园区管委会其实也是政府部门，具有相应级
别，对政府其他部门进行横向协调时也是使用政府公务员级别身份。管理结构
如下图所示：
图 4-9：横向协调型产业园管理模式
集中管理型指市政府在园区内设立专门的派出机构—管委会，负责全面管
理园区的建设和发展，具有较大的经济管理权限和相应的行政职能。管委会可
自行设置规划、土地、项目审批、财政、税务、人事等部门，可享受城市的各236
级管理部门的权限，同时也接受主管部门必要的指导和制约，这种方式给予了
管委会更大的职权，提高了园区的管理效率。管理结构如下图：
图 4-10：集中管理型产业园管理模式
政府主导型产业园可以充分利用我国强势政府的特点建设发展产业园：一
是地方政府可以利用宏观调控手段对园区进行整体规划和布局，二是有利于园
区争取到更多的优惠政策和财政资金，为园区积蓄更多的发展基础和资本实力，
三是便于利用政府关系协调园区与外部单位和部门的关系，在土地征用、项目
审批等工作上有效疏通渠道；四是由地方政府出面招商引资可以很大程度上消
除投资方的顾虑，提高项目落地率。但另一方面，政府主导型管理机制也存在
一些弊端：首先，管委会没有明确的法律地位和行政主体资格，容易造成管理
上的混乱；其次，由于政府各部门入驻园区的机构逐渐增多和部门自利性的存
在，管委会往往走向膨胀，背离精干高效的“小政府、大社会”管理体制。
2）开发公司主导型
开发公司主导型园区的管理机构是盈利性的公司—园区开发公司。开发公
司肩负着管理与开发的双重职能，包括园区的规划建设、基础设施建设、招商
引资、土地征用、园区管理等方面。管理结构如图所示。
这种模式也可以分为三种类型：一是以招商局蛇口工业区为代表的国企型，
这种园区的开发公司是国有企业，拥有较多的管理权限，虽设立管委会，但仍
以开发公司为主进行经营管理，而管委会与国企的党委有类似功能。二是以上
海漕河泾微电子高技术开发区为代表的外商型，这种园区不设管委会，只设定
区外主要管理部门协调或只派驻办事处。三是以浦东金桥出口加工区为代表的
联合型，这种园区以国有企业为主，由中外企业参股组建联合公司对园区进行
经营管理。237
图 4-11：开发公司主导型产业园管理模式
开发公司主导型管理模式可以使园区的开发管理更加专业化，便于提高运
作效率，也有利于提高管理机构对市场信息的敏感度，但也存在一定的弊端。
比如，开发公司不具有政府职能，缺乏必要的政府行政权力，限制了整体管理
能力的发挥；开发公司的管理通常以经济效益为目标，容易偏离园区设立的初
衷。
3）混合型
政府主导型和开发公司主导型是两种相对极端的情况，更为常见的是混合
型模式，政府部门既成立了管委会又成立了投资开发公司（如下图），管委会
负责政府行政管理职能，开发公司负责企业运作职能。由于开发公司往往设立
在管委会下，其管理行为很大程度上仍然是行政性的。
图 4-12：开发公司主导型产业园管理模式
混合型管理模式综合了一般产业园区和行政区的优势，使产业园区形成了
集行政、经济、社会于一体的综合发展区域，有利于整合、发挥园区与政区的
资源与创新优势，实现优势互补，为园区经济提供更多发展机遇和发展动力，
更有能力兼顾经济与社会全面发展。但这种模式的管理面过于宽泛，容易干扰
和冲击园区的经济开发管理的主要功能，造成目标偏移，弱化园区的示范带动
效应。同时，实践中管委会和开发公司在人员设置上常常相互混合、互相兼任，238
即“两块牌子，一套班子”，使得开发公司没有自我决策权。
（2）产业园区运营模式分析
根据园区的盈利模式，我国产业园区可以分为以下五种运营模式：
1）政府运营模式
这里的政府运作模式与前文中的政府主导型园区有关联，但却是不同概念。
政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为
入驻的公司提供税务代理、行政事务代理的服务并收取一定的服务费用，同时
政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。政府运营模式适合
于一些规模小，管理简单的园区，但对于大型的园区，政府运营模式无法保证
园区的长期运营。这类产业园的典型代表有广州天河软件园。
2）投资运营模式
投资运营模式是政府通过投资建设园区，以房租、固定资产等作为合作资
产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上
市，实现资产增值并收回投资。这种运营模式在中短期难有可见的回报，但是
对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业
投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。
3）服务运营模式
随着经济的发展，单纯的资金投资无法满足很多企业日益多元化的需求，
许多企业对园区的服务环境提出了更多的要求，服务运营模式的园区为入驻企
业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展
环境。这种运营模式强化了园区与企业的合作，拓宽了园区的收入渠道。杭州
软件园就属于这一类运营模式。
4）土地盈利模式
随着近十年中国房价的持续走高，土地增值的带来的收益远超了很多行业
的盈利水平。房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取土地项目，进
行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，
然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，
最后获取合理的地产开发利润。这种模式获利能力强，为园区后期的开发奠定239
了雄厚的财力基础。但本质上仍然是房地产开发模式，利润来源点并不建立在
产业的发展与繁荣上，而产业本身也并不过分依赖于其所使用的地产，因此难
以形成产业辐射力，是产业地产的初级开发运营模式。
5）产业运营模式
这类产业园承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的
目的就是要搭建一条产业链，比如新能源产业园、创意产业园、物流产业园等。
园区在投资初期会进行招商引资，并对有实力的入驻企业进行投资，甚至直接
投资一个全资公司在园区内运营重要的产业项目，通过分项企业成长红利获得
资本增值。产业运营模式的园区往往要同时具备行政职能、服务职能和企业投
资运营职能，对园区的管理能力和运营能力要求较高，但建成后将在区域范围
内形成压倒性的产业优势。典型代表有重庆两江国家开发区。
（3）项目公司经营模式分析
项目公司以园区运营和管理为主要职能，以园区为招商引资和专业服务的
基地，围绕园区运营不断提高自身运营能力、创新能力并主要采用服务运营模
式，有效推动产业集聚效应，建立并促进企业间网络的形成与互动、各种研究
成果的共享、整个园区内企业的自主创新能力，从而实现打造竞争优势明显的
园区，并带动区域甚至全国的产业进步、技术进步和经济发展。其中物业租赁
的目的是为园区入驻企业提供空间载体，是园区整体运营和服务产业链中的一
环。
园区在功能上的定位使得项目公司（包括房屋租赁、停车场、物业管理）
为主要收入来源，同时还承担了政策引导、加强区域经济功能、提高产业竞争
力等功能。同一般园区运营类企业比较，项目公司因其创新性战略定位及稳定
优质的经营能力，市场化经营程度更高，获利能力较一般园区运营类企业强。
此外，项目公司所在园区是国家级产业园区，属于京津冀一体化发展背景下的
核心区域，在京津冀一体化增长趋势不变的大环境下，其客户对研发办公楼等
产业园区物业具有刚性需求，故而房地产政策调控对项目公司影响相对有限，
最近三年项目公司物业租金价格持续坚挺，且空置率连年降低。因此，项目公
司整体经营风险较低。240
8、行业竞争情况及竞争优势
（1）行业竞争情况
1）行业的区域性和进入壁垒
目前，我国开发区的具体开发模式主要包括以下二种：一是政府主体模式，
即政府作为园区开发的主体，并承担最终的损益。但由于开发区开发所需资金
巨大，随着开发的升级和加速，当地政府财政不可能有持续和充足的资金投入
园区开发建设，政府就会逐步让出开发主体地位而寻找新的开发平台。二是开
发企业主体模式，即开发企业作为开发区开发的主体，并承担最终的损益。政
府通过委托开发公司从事土地开发、基础设施建设和招商代理等业务。在这种
模式下，不但可以保证开发资金的到位还可以有利于政企分开提高园区开发效
率。目前，国家和省级开发区一般都多采用企业主体模式。政府通常与区域内
一家开发企业签订长期合作协议，使该企业在土地开发、招商、工程建设和市
政道路建设方面具有一定的排他性和优先权。因此，园区开发业务具有一定的
区域性，进入壁垒相对比较高。
2）行业竞争分析
竞争对手主要包括政府园区平台与政府主导的园区企业（包括临港集团、
张江高科、中新集团、苏州高新、东湖高新、外高桥、市北高新等）、开发商
系产城运营商（包括碧桂园产城、荣盛产业新城、中南高利、中国金茂等）、
专业产业园区运营商（包括东久中国、光大控股、联东 U 谷等）等。随着涉足
产业园区运营的主体类型逐步多元，随着竞争的逐步升级，预计未来行业内的
兼并重组愈趋激烈，在各个区域的市场份额将呈现强者愈强的趋势。
随着经济增长由资源驱动向创新驱动转变，近年来国家对土地、税收、财
政政策的调整，使得开发区原有的政策优势有所减弱，高科技园区已由过去优
惠政策、廉价土地竞争，转向产业链、投资环境等方面竞争。
①产业链竞争
一个较为完整的产业链可以最大限度地降低产业配套协作成本，产业集聚
与上下游配套是产业园区吸引投资的重要因素。一旦形成完整产业链，产业园
区将会吸引更多具有垂直和协作业务关系的企业投资，提供配套服务。由此产241
生的产业集群效益将有利于推动产业园区内经济的良性循环和健康发展。
②投资环境竞争
投资环境已经成为体现产业园区竞争实力的重要指标。目前，投资环境决
定着产业园区的吸引力和辐射力。未来，各产业园区间的竞争将更多地表现为
是否具有良好产业规划、园区文化和社会氛围，以及相关金融服务、高效管理
体制等软环境。
（2）项目公司行业竞争优势
1）产业政策优势
天津市及滨海新区相继出台《科技创新“十四五”规划》，科技创新成为区
域发展的核心动力；滨海聚焦四大创新产业，打造国家自主创新示范区升级版
2021 年 8 月 19 日《天津市科技创新“十四五”规划》正式出台，对未来五年
科技创新重点任务进行安排部署，到 2025 年，天津市创新驱动高质量发展取得
显著成效，创新型城市取得显著进展，为建成全国先进制造研发基地、打造自
主创新重要源头和原始创新主要策源地、支撑创新型国家建设作出重要贡献。
提升创新策源能力，打造战略科技力量；加强核心技术攻关，提升科技赋能能
力；推进京津冀协同创新，建设科技创新标志区。
2021 年 10 月 23 日《天津市滨海新区科技创新“十四五”规划》正式出台，
提出，到 2025 年自主创新能力显著增强，创新主体规模持续壮大，成果转化成
效明显提升，创新创业生态不断优化，充分发挥科技创新对经济效益的带动作
用和对产业创新升级促进作用，对滨城高质量发展和人民高品质生活形成强大
支撑，打造国家自主创新示范区升级版。滨海新区将重点聚焦智能科技、生物
医药、新能源、新材料等领域，建立“创新中心+企业孵化+产业园区”一体化协
同发展模式，依托一流院所和龙头企业打造中国信创谷、生物制造谷、京津冀
特色“细胞谷”、北方声谷等一批有主体有灵魂的产业创新聚集区。
天津市发布制造强市三年计划，从 4 个重点领域出发，大力推动传统制造
业转型升级的同时增强先进制造业核心竞争力，深入推进重点产业链建设
2021 年 5 月 12 日发布的《天津市制造强市建设三年行动计划（2021—2023
年）》，以智能科技产业为引领，着力壮大生物医药、新能源、新材料等战略242
性新兴产业，巩固提升装备制造、汽车、石油化工、航空航天等优势产业，加
快构建“1+3+4”现代工业产业体系，推动冶金、轻纺等传统产业高端化智能化绿
色化升级。计划到 2023 年，制造业增加值年均增长 8.7%，制造业增加值占地
区生产总值比重达到 23.5%。
加快发展以人工智能产业为核心、以新一代信息技术产业为引领的新兴产
业，推动数字产业化、产业数字化，加快建设“天津智港”。到 2023 年，智能科
技产业占规模以上工业和限额以上信息服务业销售收入比重达到 27%。培育壮
大生物医药产业、新能源产业、新材料产业等新兴产业；巩固提升装备制造业、
汽车产业、石油化工产业、航空航天产业等优势产业；推动现代冶金产业、现
代轻纺产业等传统产业转型升级。
2）城市规划优势
《天津市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲
要》，明确牢固树立现代化城市规划建设理念，坚定实施区域协调发展战略、
主体功能区战略，统筹生产、生活、生态和安全需要，优化城镇空间发展格局，
初步形成“津城”“滨城”双城发展格局，打造高品质生活空间。
优化城镇空间布局。树立“紧凑城市”“精明增长”理念，立足资源环境承载
能力，严守城市开发边界，构建“一市双城多节点”的城镇功能空间格局。打造
紧凑活力“津城”和创新宜居“滨城”，推动形成优势互补、分工合 理、良性互动、
协调发展的城镇格局。做强“津城”，打造中央活力区，形成若干现代服务业标
志区，建设具有竞争力的核心承载区。依托西青新城和华苑地区建设智慧科技
城，依托东丽华明和空港经济区建设国际航空城，依托北辰国家级产城融合示
范区和北辰京津医药谷建设医药活力城，依托津南海河教育园区和国家会展中
心（天津建设科创会展城。调整优化市域城镇体系，强化武清、静海、宝坻、
宁河、蓟州的资源集聚能力，打造一批独具特色的区域节点。
大力推进“滨城”建设。按照城市标准规划建设滨海新区，优化资源布局，
加 快补齐基础设施和公共服务短板，增强要素承载能力，全面提升“滨城”经济
实力、科技实力、文化软实力和综合竞争力，建设生态、智慧、港产城融合的243
宜居宜业美丽滨海新城，打造社会主义现代化建设先行区。完善五大开发区公
共服务和商业设施配套，强化与周边大型居住区的联系，加快人口和产业集聚。
推进社会事业优质均衡发展，创新社会事业供给方式，吸引优质教育医疗机构
到新区设立分支机构、提供高端服务。进一步巩固国家公共文化服务体系示范
区创建成果，推进公共文化服务高质量发展。丰富完善国家海洋博物馆场馆功
能，建设一流国家海洋博物馆。建设滨海旅游产业集聚区，打造若干临海地标
性建筑和 5A 级景区，做足大气洋气的“海味”文化。加强双城交通联系，强化枢
纽和交通支撑能力，加快推进 Z2 线建设，形成 20 分钟直达轨道线网。
优化制造业空间布局。按照生态优先、产业集聚、资源节约、城产融合、
区域协同的原则，优化工业园区布局，调整传统产业布局，加强优势产业布局，
谋划新兴产业布局，构建“两带集聚、双城优化、智谷升级、组团联动”的市域
产业空间结构。大力发展新一代信息技术、航空航天、新能源汽车、新材料、
生物医药等产业，进一步强化京津高新技术产业带。优化沿海产业布局，打造
临海先进制造产业带。 “津城”提升产业能级，打造都市产业发展核心区。 “滨城”
以各开发区为核心载体，集中布局一批先进制造业集群。其他各区工业园区错
位布局、协同联动、集聚发展，形成产业组团。
塑造现代服务经济布局。推动生产性服务业向专业化和价值链高端延伸，
生活性服务业向高品质和多样化升级，加快形成与现代化大都市地位相适应的
服务经济体系。以资源禀赋、重大功能设施和产业生态优化服务业布局，构建
“双城引领、一带协同、多点支撑”的服务业发展格局。推动“津城”高端服务业
集聚发展，盘活用好洋楼、工业遗存、商务楼宇等资源，加快汇聚高端服务要
素，打造一批特色鲜明、业态高端、功能集成的现代服务业发展标志区，形成
“一核、三带、六园区”的空间新布局。促进“滨城”生产性服务业与先进制造业
融合发展，加快航运服务、融资租赁、跨境电子商务、临空物流等现代服务业
集聚，打造“一核多点”的现代服务经济布局。沿海河魅力主轴布局一批“专精特
新”专业化特色功能区，重点发展会展、设计、智能科技服务等高端业态，打造
海河服务经济综合发展带。以提升区域综合服务功能和产业转型升级为重点，
在环城四区和其他远郊区，打造一批宜居宜业、各具特色的现代服务业组团和244
特色城镇。
（四）项目公司同业竞争及关联交易情况
1、同业竞争情况
本次基础设施公募 REITs 项目的原始权益人控股股东、原始权益人及外部
管理机构的业务范围如下表所示：
表 4-39：业务范围表
业务参与人 机构名称 与本次基础设施项目有关的业务范围
原始权益人控股股东 天津泰达产业发展集团有限公司 园区管理、非居住房地产租赁、物业管理等
原始权益人 天津泰达科技工业园有限公司 园区管理、非居住房地产租赁、物业管理等
外部管理机构 天津泰达产业园管理有限公司 园区管理、非居住房地产租赁、物业管理等
（1）原始权益人控股股东、原始权益人及外部管理机构与本次基础设施项
目存在的同业竞争情况
截至尽职调查基准日，原始权益人控股股东及原始权益人均持有或运营产
业园资产，部分产业园资产所在区域和潜在租户类型与本次基础设施项目处于
相同区域或租户类型相近，上述产业园资产与本次基础设施项目可能产生竞争
关系。
截至尽职调查基准日，原始权益人控股股东及原始权益人旗下持有或运营
的产业园区共计 42 个项目，分布于天津市滨海新区、东丽区、西青区和武清区，
建筑面积约 179.66 万平方米，可租面积约 174.04 万平方米，物业类型包含标准
厂房、定制厂房、研发办公、商业办公和停车楼等。
截至尽职调查基准日，原始权益人控股股东及原始权益人旗下主要运营管
理的产业园区具体信息如下：
表 4-40：原始权益人控股股东持有或运营的产业园项目
序 号
项目名称 地理位置 物业类型 可出租面积
（平方米）
建筑面积
（平方
米）
1 丰华工业园二期 天津市滨海新区第九大街 80
号 标准厂房 33,109.56 33,842.06
2 融通大厦与海云街厂
房 天津市滨海新区海云街 80 号 研发办公、标 准厂房 97,813.88 97,813.88
3 原汤浅实业定制厂房 天津市滨海新区海通街 99 号 标准厂房 23,119.88 23,119.88
4 霍尼韦尔厂房 天津市滨海新区南海路 158 号 定制厂房 19,442.00 19,316.72
5 科技发展中心 天津市滨海新区洞庭一街 4 号 研发办公 51,479.99 59,860.12
6 西区标准厂房 天津市东丽区新业三街与新安
路交口 标准厂房 73,694.76 74,186.73
7 现代纺织厂房 天津市东丽区新业七街 29 号 标准厂房 7,999.65 8,101.87
8 SGS 厂房 天津市滨海新区新兴路 22 号 定制厂房 3,774.48 3,774.48245
序 号
项目名称 地理位置 物业类型 可出租面积
（平方米）
建筑面积
（平方
米）
9 西青厂房 天津市西青区西青开发区四支
路 标准厂房 6,258.70 6,258.70
表 4-41：原始权益人持有或运营的产业园项目
序 号
项目名称 地理位置 物业类型 可出租面积
（平方米）
建筑面积（平
方米）
1 科技发展中心 天津市滨海新区洞庭一街 4 号 研发办公 51,479.99 59,860.12
2 融汇大厦 天津市滨海新区洞庭路 58 号 商业办公 17,116.72 17,116.72
3 融科大厦 天津市滨海新区兆发新村 8 号 商业办公 10,709.91 10,709.91
4 生物医药研发大
厦 天津市滨海新区第四大街 5 号 研发办公、 标准厂房 17,393.77 17,393.77
5 融达科技园 天津市滨海新区第九大街 51
号
研发办公、
标准厂房、
停车楼
44,967.00 55,523.07
6 天大科技园 天津市滨海新区第四大街 80
号 研发办公 20,212.64 107,621.24
7 融健大厦 天津市滨海新区黄海路 111 号 标准厂房 52,522.45 12,638.81
8 丰华工业园二期 天津市滨海新区第九大街 80
号 标准厂房 33,109.56 33,842.06
9 高科技园一期 天津市滨海新区睦宁路 45 号 标准厂房 35,491.69 35,172.70
10 高科技园二期 A 天津市滨海新区百合路 33 号 标准厂房 15,919.34 16,543.67
11 高科技园二期 B 天津市滨海新区睦宁路 34 号 标准厂房 12,694.57 12,805.13
12 智能无人装备产
业园 天津市滨海新区南海路 156 号 标准厂房 91,206.95 89,877.60
13 融通大厦与海云
街厂房 天津市滨海新区海云街 80 号 研发办公、 标准厂房 97,813.88 97,813.88
14 原汤浅实业定制
厂房 天津市滨海新区海通街 99 号 标准厂房 23,119.88 23,119.88
15 霍尼韦尔厂房 天津市滨海新区南海路 158 号 定制厂房 19,442.00 19,316.72
16 融生大厦 天津市东丽区南大街 185 号 研发办公 11,793.96 12,944.03
17 西区标准厂房 天津市东丽区新业三街与新安
路交口 标准厂房 73,694.76 74,186.73
18 现代纺织厂房 天津市东丽区新业七街 29 号 标准厂房 7,999.65 8,101.87
19 SGS 厂房 天津市滨海新区新兴路 22 号 定制厂房 3,774.48 3,774.48
20 富士康厂房 天津市东丽区北大街 36 号 标准厂房 465,778.41 438,313.58
21 三星电子厂房 天津市东丽区江泰路 20 号 标准厂房 111,194.05 106,960.34
22 微四路标准厂房 天津市西青区微四路 25 号 标准厂房及
配套 15,840.55 15,840.55
23 视界移动新建厂
房 天津市西青区微四路 25 号 标准厂房 74,341.00 74,341.00
24 三星高新电机 天津市西青区微三路 1 号 标准厂房 33,123.83 33,265.29
25 三星通信 天津市西青区微五路 9 号 标准厂房 63,804.00 81,730.00
26 三星电子 A 栋厂
房 天津市西青区微四路 15 号 标准厂房 20,779.13 20,779.13
27 三星电子 B 栋厂
房
天津市西青区微四路 19 号 1
号楼 标准厂房 10,170.09 10,170.09
28 三星电子 C 栋厂
房
天津市西青区微四路 19 号 2
号楼 标准厂房 8,616.73 8,616.73
29 三星电子 D 栋 天津市西青区微四路 23 号 标准厂房 7,710.00 7,652.39
30 三星光电子厂房 天津市西青区微六路 11 号 标准厂房 33,900.00 33,900.00
31 三星 LED 厂房 天津市西青区微四路 6 号 标准厂房 30,113.47 30,113.47
32 微三路标准厂房 天津市西青区微五路 28 号 标准厂房 12,760.97 12,761.03
33 三期 202 厂房 天津市西青区微四路 7 号 标准厂房 4,284.38 4,284.38246
34 二期征地 6 号厂
房 天津市西青区微五路 15 号 标准厂房 10,755.46 10,755.52
35 中晓园厂房 天津市西青区微七路 2 号 标准厂房 60,598.86 60,667.55
36 西青厂房 天津市西青区西青开发区四支
路 标准厂房 6,258.70 6,258.70
37 01 标准厂房 天津市武清区翠鸣道 16 号 标准厂房 20,120.92 20,120.92
38 02 标准厂房 天津市武清区庆龄大路 7 号 标准厂房 27,574.00 25,347.37
39 三期标准厂房 天津市武清区亨远路 14 号 标准厂房 10,256.00 10,256.00
40 现代产业区 HA
定制厂房
天津市滨海新区彩云东街 48
号 定制厂房 37,410.00 41,502.00
41 现代产业区标准
厂房 天津市滨海新区华山路 202 号 标准厂房 20,440.00 20,568.53
42 可立新厂房 天津市西青区微七路 8 号 标准厂房 14,069.00 14,069.00
表 4-42：外部管理机构直接运营管理的产业园项目
序 号
项目名称 地理位置 物业类型 可出租面积
（平方米）
建筑面积
（平方米）
1 数字产业园项目 天津市滨海新区信环西路
19 号 研发办公 142,512.01 157,344.77
2 大陆汽车厂房项目 天津市滨海新区海路 2 号 研发办公、
生产厂房 63,233.61 63,233.61
经核查，原始权益人持有的同类代表性的产业园在产园定位、租户行业等方
面各具特色，与数字产业园和大陆汽车厂房在设计定位、面向产业族群、地理
区位有所不同。
数字产业园作为打造国家数字经济示范区的核心区，数字产业园成为天津信
息安全、数字产业战略新兴产业的核心载体，是原始权益人重点培育和打造的
特色产业园范例，已形成较为成熟的运营和管理模式，是原始权益人服务范围
内最具代表性的产业园项目。
大陆汽车厂房区位较好，产业聚集度高、交通便捷程度高、基础设施及配
套设施设备较完善，为成熟的定制化厂房项目，可满足租户的定制化需求，从
而实现长期合作，是原始权益人运营最成熟、客户质量最好的厂房类产业园载
体。
原始权益人持有或运营的其他同类产业园区项目对本项目不产生直接的同
业竞争影响，对基础设施项目现金流预测及估值不构成重大不利影响。
（2）风险缓释措施
就上述同业竞业可能引发的利益冲突风险，本项目拟采取以下风险缓释措
施：
1）公募基金聘任的基础设施项目外部管理机构为公募基金设置独立的专门
运营管理团队，设置独立的财务账册，开立了监管账户等，确保独立、避免交247
叉、确保隔离商业或其他敏感信息等。
2）公募基金拟定了审核关联交易、避免竞争和冲突的机制、条款，例如：
公募基金存续期间拟购入基础设施项目的机制安排（如相关基础设施项目应当
按照基金首次发售的要求聘请符合规定的评估机构予以评估）、基金份额持有
人大会对公募基金购入或出售基础设施项目的审议、基金份额持有人大会对关
联交易的审议、基金份额持有人大会表决机制中的关联方回避表决安排（中国
证监会另有规定的除外）。
3）原始权益人将采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，且不以
任何形式通过任何方式占用、支配或控制项目公司资产。包括在运营管理协议
中承诺将以基础设施基金份额持有人利益最大化为目标，平等对待基础设施项
目和原始权益人直接或间接持有的其他相同或相似项目。在租赁期限内、承租
人并未违反租赁协议约定、且符合基础设施项目租赁运营策略的情况下，原始
权益人不会主动诱导基础设施项目的租户解除、不得无故终止相关租赁合同或
降低租金标准。原始权益人将根据自身针对同类资产的既有及新的管理规范和
标准，以不低于基础设施项目外部管理机构管理的其他同类资产的运营管理水
平以及不低于行业内同类资产的运营管理水平为基础设施项目提供运营管理服
务。对于可能构成实质性竞争的物业租赁业务机会，在同等条件下以及尊重承
租人意愿的前提下，原始权益人将给予基础设施项目享有优先获得该业务机会
的权利，为基础设施项目的市场竞争力提供相应的保障。
如因没有履行优先租赁权造成基础设施项目出租率下降的，基金管理人有
权不支付外部管理机构的浮动运营管理费。
4）基金管理人按照基金年度运营基准营业收入的比例对外部管理机构进行
考核，两年连续不达标将触发相应的惩罚机制。同时，设定了固定加浮动的管
理费率，根据项目公司营业收入完成情况确定奖惩比例。
2、关联交易情况
关联交易情况详见本尽职调查报告“第四章 业务参与人”之“一、项目公司”
之“（一）天津泰达数字产业园有限公司”“（二）天津泰达智造产业园有限公司”
之“9、关联交易情况”。基础设施项目关联交易已按相关关联交易制度等内部管
理控制的要求履行了必要的决策程序，关联交易定价依据充分、定价公允，与248
市场价格不存在较大差异。
（五）项目公司纳入基础设施基金后的安排变化
项目公司纳入基础设施基金后，预计将发生下述安排的变化：
1、人员安排
项目公司法定代表人、执行董事、监事、高级管理人员和财务负责人将由
公募基金管理人委派并依据公司章程的约定选举/决定聘任。项目公司（数字产
业园）预留 1-2 位财务和行政人员，履行项目公司日常财务、章证照和运营管
理公司监督管理等职能。同时将借助基础设施项目外部管理机构独立的专业管
理团队，加强对基础设施项目的经营管理。
2、财务安排
截至2024年3月31日，基础设施项目采用成本模式计量。在基础设施基金收
购项目公司股权后，项目公司投资性房地产后续计量仍使用成本模式计量。
3、运营安排
公募基金管理人将委托基础设施项目外部管理机构为基础设施项目提供运
营管理服务，具体见本尽职调查报告“第三章”之“第五节 基础设施项目未来安排”
之“（一）运营及管理安排”。
（六）尽调结论
综上所述，项目公司设立程序、工商注册登记合法、真实；治理结构与内
部控制制度完善；资产和财务独立；合法持有基础设施相关资产，在投资建设、
生产运营、金融监管、工商、税务领域未存在重大违法违规记录，符合《公开
募集基础设施证券投资基金指引（试行）》的规定。
二、原始权益人（天津泰达科技工业园有限公司）
（一）基本情况
本次项目的原始权益人为天津泰达科技工业园有限公司（以下简称“科工园
公司”），截至2023年12月31日，科工园公司的基本情况如下表所示。
表 4-43：天津泰达科技工业园有限公司基本情况
企业名称 天津泰达科技工业园有限公司249
企业名称 天津泰达科技工业园有限公司
法定代表人 汤洪亮
注册资本 58,235.015418 万元人民币
地址 天津开发区信环西路 19 号
统一社会信用代码 91120116666125301X
设立时间 2007 年 9 月 25 日
电话 022-25208282
公司网址 —
经营范围
一般项目：土地使用权租赁；公共事业管理服务；自来水生产与供应；污水处
理及其再生利用；热力生产和供应；工程管理服务；体育场地设施经营（不含
高危险性体育运动）；体育竞赛组织；体育用品及器材零售；会议及展览服
务；机械设备租赁；创业空间服务；代理记账；国内贸易代理、进出口代理；
普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目）；国内货物运输代
理；体育用品及器材零售批发；工艺美术品及收藏品零售（象牙及其制品除
外）；办公用品销售；广告制作；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服
务）；园区管理服务；企业管理；信息技术咨询服务；工程和技术研究和试验
发展；办公设备租赁服务；住房租赁；非居住房地产租赁；物业管理；供应链
管理服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
登记状态 存续（在营、开业、在册）
（二）历史沿革
1、 2007年9月，科工园公司设立
天津泰达科技工业园有限公司前身为天津滨海服务外包产业有限公司，成
立于2007年9月25日，由大连软件园股份有限公司和天津经济技术开发区国有资
产经营公司共同出资组建，注册资本10,000万元，大连软件园股份有限公司持
股比例为70%，天津经济技术开发区国有资产经营公司持股比例为30%。公司
法定代表人为孙荫环，地址为天津开发区信环西路19号，公司类型为有限责任
公司。
天津滨海服务外包产业有限公司设立时的股东出资情况如下表所示：
表 4-44：股东出资情况
序号 股东姓名/名称 出资额（万元） 出资比例（%）
1 大连软件园股份有限公司 7,000.00 70.00
2 天津经济技术开发区国有资产经营公司 3,000.00 30.00
合计 10,000.00 100.00
2、 2010年12月，第一次股权转让
2010年12月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，大连软件
园股份有限公司、天津泰达科技发展有限公司签署了《股权转让协议》，约定
大连软件园股份有限公司将其持有的科工园公司70%股权转让给天津泰达科技
发展有限公司。转让后，天津泰达科技发展有限公司持股比例为70%，天津经
济技术开发区国有资产经营公司持股比例为30%，公司注册资本为10,000万元。
本次增资完成后，天津滨海服务外包产业有限公司股权结构如下表所示：250
表 4-45：股东出资情况
序号 股东姓名/名称 出资额（万元） 出资比例（%）
1 天津泰达科技发展有限公司 7,000.00 70.00
2 天津经济技术开发区国有资产经营公司 3,000.00 30.00
合计 10,000.00 100.00
3、 2011年3月，科工园公司第二次股权转让
2011年3月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，并经天津经
济技术开发区财政局出具同意批复，天津泰达科技发展有限公司通过无偿划转
方式取得天津经济技术开发区国有资产经营公司持有的天津滨海服务外包产业
有限公司30%股权，天津滨海服务外包产业有限公司成为天津泰达科技发展有
限公司全资子公司，注册资本为10,000万元。
本次股权转让完成后，公司股权结构如下表所示：
表 4-46：股东出资情况
序号 股东姓名/名称 出资额（万元） 出资比例（%）
1 天津泰达科技发展有限公司 10,000.00 100.00
合计 10,000.00 100.00
4、 2011年11月，第一次增资
2011年11月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，并经天津
经济技术开发区财政局出具同意意见，同意由公司股东天津泰达科技发展集团
有限公司增资8,000万元，将公司注册资本由10,000万元增加至18,000万元。本
次增资完成后，天津泰达科技发展集团有限公司出资比例为100%，出资额为
18,000万元。
5、 2012 年 6 月，第二次增资
2012 年 6 月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，同意由公
司股东天津泰达科技发展集团有限公司以货币形式增资 10,399.51 万元，将公司
注册资本由 18,000 万元增加至 28,399.51 万元。本次增资完成后，股东天津泰
达科技发展集团有限公司出资比例为 100%，出资额为 28,399.51 万元。
6、 2012 年 9 月，第三次增资
2012 年 9 月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会会议审议通过，同
意由公司股东天津泰达科技发展集团有限公司以货币形式增资 6,530.51 万元，
将公司注册资本由 28,399.51 万元增加至 34,930.02 万元。本次增资完成后，股251
东天津泰达科技发展集团有限公司出资比例为 100%，出资额为 34,930.02 万元。
7、 2012 年 11 月，第四次增资
2012 年 11 月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，同意由公
司股东天津泰达科技发展集团有限公司以货币形式增资 1,006.37 万元，将公司
注册资本由 34,930.02 万元增加至 35,936.39 万元。本次增资完成后，股东天津
泰达科技发展集团有限公司出资比例为 100%，出资额为 35,936.39 万元。
8、 2013 年 3 月，第五次增资
2013 年 3 月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，同意由公
司股东天津泰达科技发展集团有限公司增资 1,349.31 万元，将公司注册资本由
35,936.39 万元增加至 37,285.70 万元。本次增资完成后，股东天津泰达科技发
展集团有限公司出资比例为 100%，出资额为 37,285.70 万元。
9、 2014 年 5 月，第六次增资
2014 年 5 月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，同意由公
司股东天津泰达科技发展集团有限公司增资 3,586.98 万元，将公司注册资本由
37,285.70 万元增加至 40,872.68 万元。本次增资完成后，股东天津泰达科技发
展集团有限公司出资比例为 100%，出资额为 40,872.68 万元。
10、 2015 年 9 月，第七次增资
2015 年 9 月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，同意由公
司股东天津泰达科技发展集团有限公司增资 4,919.63 万元，将公司注册资本由
40,872.68 万元增加至 45,792.31 万元。本次增资完成后，股东天津泰达科技发
展集团有限公司出资比例为 100%，出资额为 45,792.31 万元。
11、 2016 年 2 月，第八次增资
2016 年 2 月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，同意由公
司股东天津泰达科技发展集团有限公司增资 1,035.89 万元，将公司注册资本由
45,792.31 万元增加至 46,828.20 万元。本次增资完成后，股东天津泰达科技发
展集团有限公司出资比例为 100%，出资额为 46,828.20 万元。
12、 2017 年 3 月，科工园公司第九次增资252
2017 年 3 月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，同意由公
司股东天津泰达科技发展集团有限公司增资 884.30 万元，将公司注册资本由
46,828.20 万元增加至 47,712.51 万元。本次增资完成后，股东天津泰达科技发
展集团有限公司出资比例为 100%，出资额为 47,712.51 万元。
13、 2018 年 3 月，第十次增资
2018 年 3 月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，同意由公
司股东天津泰达科技发展集团有限公司增资 811.73 万元，将公司注册资本由
47,712.51 万元增加至 48,524.24 万元。本次增资完成后，股东天津泰达科技发
展集团有限公司出资比例为 100%，出资额为 48,524.24 万元。
14、 2019 年 7 月，第十一次增资
2019 年 7 月，经天津滨海服务外包产业有限公司股东会议决议，同意由公
司股东天津泰达科技发展集团有限公司增资 510.76 万元，将公司注册资本由
48,524.24 万元增加至 49,035.01 万元。本次增资完成后，股东天津泰达科技发
展集团有限公司出资比例为 100%，出资额为 49,035.01 万元。
15、 2020 年 8 月，公司名称变更
2020 年 8 月，经公司股东会议决议，同意公司更名为天津泰达科技工业园
有限公司，并相应修改公司章程。
16、 2023 年 11 月，公司增资
2023 年 11 月，经公司股东会会议决议，同意由公司股东天津泰达产业发展
集团有限公司增资 9,200.00 万元，将公司注册资本由 49,035.02 万元增加至
58,235.02 万元。本次增资完成后，股东天津泰达产业发展集团有限公司出资比
例为 100%，出资额为 58,235.02 万元。
截至本尽职调查报告出具之日，科工园公司的控股股东天津泰达产发发展
集团有限公司出资额为 58,235.02 万元，出资比例为 100%，实际控制人为天津
经济技术开发区国有资产监督管理局。
（三）股权结构、组织架构、治理结构及内控情况
1、股权结构253
截至2023年12月31日，科工园公司股权结构如下：
表 4-47：科工园公司股权结构图
截至2023年12月31日，科工园公司的控股股东为天津泰达产业发展集团有
限公司，实际控制人为天津经济技术开发区国有资产监督管理局。
最近36个月内，科工园公司未发生过控制权变动情况，控股股东为天津泰
达产业发展集团有限公司，实际控制人为天津经济技术开发区国有资产监督管
理局。
截至尽调基准日，泰达产发集团的基本情况如下：
表 4-48：天津泰达产业发展集团有限公司基本情况
企业名称 天津泰达产业发展集团有限公司
法定代表人 傅鑫
注册资本 233,592.971129 万元人民币
地址 天津经济技术开发区宏达街 19 号
统一社会信用
代码 9112011656269733X5
设立时间 2010 年 11 月 19 日
电话 022-25231111
公司网址 http://www.tedacf.cn
经营范围
一般项目：自有资金投资的资产管理服务；以自有资金从事投资活动；企业总部管理；
信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；融资咨询服务；园区管理服务；企业管
理；信息技术咨询服务；工程和技术研究和试验发展；机械设备租赁；土地使用权租
赁；办公设备租赁服务；住房租赁；非居住房地产租赁；技术服务、技术开发、技术咨
询、技术交流、技术转让、技术推广；工程管理服务；创业空间服务；物业管理；房地
产咨询；供应链管理服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营
活动）
天津泰达产业发展集团有限公司前身为天津泰达科技发展集团有限公司，
系天津开发区管委会直属企业，拥有和管理着一批公共平台、科技园区、孵化
基地和产业化基地，资产总额超过30亿元人民币。集团建立了科技投资、科技254
融资、科技担保、低碳科技等运营支持体系，并与国家各部委、天津市及滨海
新区众多机构建立了战略合作伙伴关系。天津泰达产发集团依靠政府背景的政
策资源、资金资源和资产载体资源，用足滨海新区区位优势和开发区品牌优势，
充分发挥政府支持优势、市场化运作优势和专业化优势，通过企业化运作的科
技项目招商、平台载体建设与经营管理、科技企业孵化培育、科技项目股权投
资等四大类经营活动，延伸政府职能，盘活科技资产，统筹科技促进工作，增
强跨部门协作，加快优质科技项目与科技资源在开发区聚集，形成一个庞大的
“铺天盖地”的科技企业群体，培育出一批“顶天立地”的科技企业小巨人，从而
推动开发区和滨海新区科技产业快速发展，跻身国内科技领先地区行列。
2、组织架构
截至2023年12月31日，科工园公司下设部门12个，分别为综合管理，财务
管理部、经营管理部、工程与公用事业部、商务合约部、应急管理部、逸仙园
运营中心、微电子运营中心、现代产业区运营中心、东区科技园运营中心、东
区工业园运营中心、西区运营中心。科工园公司的组织结构如下图所示：
表 4-49：科工园公司组织架构图
公司重要管理人员任职情况如下：
金强先生， 1975 年生，工商管理硕士，中共党员，高级工程师，曾在天津
市泰达工程设计有限公司、中国银监会机关事务管理局工作。历任天津市泰达
工程设计有限公司项目负责人、中国银监会机关事务 管理局局务助理等。现任
天津泰达产业发展集团有限公司总工程师，天津泰达科技工业园有限公司执行
董事。
汤洪亮先生，男， 1980年11月生，汉族，中国国籍，无境外永久居留权，255
硕士学历。 2006年7月毕业于东北林业大学会计学专业。 2006年7月至2010年9月，
就职于天津出入境检验检疫局； 2010年9月至2020年7月，担任天津经开区审计
局科长；现任天津泰达科技工业园有限公司副总经理（主持工作）、法定代表
人。
韩永日先生，男， 1978年1月生，朝鲜族，中国国籍，无境外永久居留权。
2001年7月毕业于吉林大学日语专业。 2007年7月至2012年2月，就职于天津经开
区投资促进局； 2012年2月至2018年2月，担任日本办事处主任； 2018年2月至
2019年8月，担任天津经开区科技和工业创新局副局长； 2019年8月至2020年6月，
担任泰达科技集团副总；现任天津泰达科技工业园有限公司副总经理。
林舟先生，男， 1976年10月生，汉族，中国国籍，无境外永久居留权。
2010年3月毕业于天津工业大学物流工程专业。 2003年5月至2012年10月，任职
于天津港保税区管委会； 2012年10月至2019年8月任职于天津经济技术开发区管
理委员会； 2019年8月至2020年6月任天津经济技术开发区微电子工业区总公司
副总经理；现任天津泰达科技工业园有限公司副总经理。
刘昕女士，女， 1986年8月生，汉族，中国国籍，无境外永久居留权。 2011
年7月毕业于南开大学传播学专业。 2011年7月至2015年2月，就职于天津泰达科
技发展集团有限公司； 2015年2月至2018年2月，就职于天津滨海新区中心商务
区贸易发展局； 2018年2月至2020年6月，就职于天津经济技术开发区新经济促
进局；现任天津泰达科技工业园有限公司副总经理。
3、治理结构
根据《公司法》和《天津泰达科技工业园有限公司章程》的相关规定，科
工园公司的治理结构如下：
科工园公司设党总支部、董事会、监事会和总经理及其他公司高级管理人
员，构建了较为完善的制度体系，规范各项议事规则和程序，形成了集中控制、
分级管理、责任权利分明的管理机制，确保公司经营工作有序、高效地进行。
（1）党总支部
根据《中国共产党章程》和相关规定，经上级党组织批准，设立中国共产
党天津泰达科技工业园有限公司总支委员会。其主要职责是：
1）加强公司党的政治建设，坚持和落实中国特色社会主义根本制度、基本256
制度、重要制度；
2）深入学习和贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想；
3）研究讨论公司重大经营管理事项，支持董事会和经理层依法行使职权；
4）加强对公司选人用人的领导和把关，抓好企业领导班子建设和干部队伍、
人才队伍建设；
5）履行公司党风廉政建设主体责任；
6）加强基层党组织建设和党员队伍建设
7）领导公司思想政治工作、精神文明建设、统一战线工作。
（2）董事会
公司设董事会，成员为5人，其中4名由出资人委派担任。 1名职工董事由公
司职工代表大会选举产生。董事任期 3年，任期届满，可连选连任。公司设董
事长1名，由出资人从董事会成员中指定。董事会行使下列职权：
1）决定公司的经营计划和投资方案；
2）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
3）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
4）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；
5）制订公司合并、分立、变更公司形式和解散的方案，拟定上市和申请破
产的方案；
6）决定公司内部管理机构的设置；
7）定期听取经理层工作汇报；
8）制订公司章程草案和公司章程的修改方案；
9）制订公司分支机构的设立或者撤销方案；
10）制定公司的基本管理制度；
11）决定公司的风险管理体制，包括风险评估、财务控制、内部审计、法
律风险控制、并对实施进行监控；
12）出资人授予的其他职权。
（3）监事会
公司设立监事会，监事会成员为3人，其中职工代表监事1人，由公司职工
通过职工代表大会、职工大会或其他形式民主选举产生，另外2人由出资人委派。
监事会设主席1人，监事会主席由全体监事过半数选举产生。董事、高级管理人257
员不得兼任监事。
（4）总经理
公司设总经理1名，由董事长提名，董事会决定聘任和解聘。总经理行使下
列职权：
1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议；
2）拟订公司的经营计划和投资方案，组织实施公司年度经营计划和投资方
案；
3）拟订公司内部管理机构设置方案；
4）拟订公司重大资产处置方案；
5）建立总经理办公会制度，召集和主持总经理办公会议，协调、检查和督
促公司各部门、各分公司、各子企业的生产经营和管理工作；
6）组织经理层定期向党总支部、出资人汇报公司经营情况。
7）拟定公司的基本管理制度；
8）制定公司的具体规章；
9）出资人授予的其他职权。
4、内部控制情况
科工园公司为规范企业管理，贯彻执行相关法律法规，提高经营活动的效
率和经济性，保证资金安全及财务报告的真实性、可靠性和决策有效性，以公
司章程和生产经营活动实际为基础，制定并执行了内控制度、管理制度、风险
控制制度，包括：《资金计划及支付管理制度》《财务管控制度》《“三重一大”
决策管理制度》《招商项目管理及审批的办法》等。
（1）资金计划及支付管理制度
为规范资金审批行为，有效控制资金使用风险，科工园公司制定《资金计
划及支付管理制度》，规定了各类资金审批权限、资金支付联签审批流程及要
求、资金支付计划管理、资金支付单据审批要求等制度。该制度适用于公司各
类资金支付行为，包括各项费用支付、合同付款、工资发放、融资性支出、税
金支出、管控范围内企业间资金调拨等。
（2）财务管控制度
为进一步规范财务管理工作，建立健全财务管理体系，科工园公司制定
《财务管控制度》，对银行账户管理、印章管理、票据管理、会计核算、会计258
档案管理等工作做出了详细而明确的规定，该制度适用于天津泰达科技工业园
有限公司及其管控范围内企业。
（3） “三重一大”决策管理制度
为促进国企领导人员廉洁从业，规范决策行为，提高科学决策水平，防范
决策风险，根据有关规定，结合公司运营情况，科工园公司制定了重大事项决
策、重要人事任免、重要项目安排、大额资金的使用事项决策的实施管理办法。
（4）招商项目管理及审批的办法
为规范公司的招商产业方向、业务管理，科工园公司制订了《招商项目管
理及审批的办法》，规定了分工与管理、项目入口与选址管理、项目入驻标准、
项目分类及审批、项目优惠政策及审批、项目引资奖励、项目管理流程等制度。
本办法适用于科工园所辖园区全部拟投资项目、已注册在经开区项目及招租类
项目的企业。
整体上，所有内控制度有利于保证公司内部各部门、各子公司的顺畅运转，
为公司进一步发展奠定了良好的基础。
（四）主营业务情况
1、主营业务介绍
科工园公司是泰达产发旗下重要成员单位，定位于专业化科技工业园区运
营商，管控物业面积约200万平方米，致力于产业园区的规划、设计、运营，打
造泰达专业化产业园区品牌。通过对物理空间、场景功能的重新设计，内外提
升更新，围绕核心企业导入上下游，打造主题园区，推动产城融合发展。在持
续完善载体运营、物业管理体系的基础上，搭建企业服务平台，助力企业成长，
树立泰达专业化产业园区品牌，实现国有资产的保值增值。
2、主营业务构成
（1）主营业务收入情况
科工园公司主营业务为园区运营业务，营业收入主要来源于房屋租赁收入
和物业管理费收入。 2020-2023年度，科工园公司主营业务收入如下表所示：
表 4-50：科工园公司主营业务收入情况
单位：万元、 %
项目 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度259
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
主营业务
收入 49,212.92 100.00 51,561.79 100.00 42,714.50 100.00 14,032.07 100.00
合计 49,212.92 100.00 51,561.79 100.00 42,714.50 100.00 14,032.07 100.00
2020-2023年，科工园公司主营业务收入分别为14,032.07万元、 42,714.50万
元、 51,561.79万元及49,212.92万元。 2020-2023年度，科工园公司营业收入增长
率分别为204.41%、 20.71%和-4.56%。
（2）主营业务毛利润情况
2020-2023年，科工园公司主营业务毛利润如下表所示：
表 4-51：科工园公司主营业务销售毛利润情况
单位：万元
项 目
2023 年度 2022 年度
收入 成本 毛利润 收入 成本 毛利润
主营业务 49,212.92 41,194.61 8,018.31 51,561.79 40,002.86 11,558.93
合 计 49,212.92 41,194.61 8,018.31 51,561.79 40,002.86 11,558.93
项 目
2021 年度 2020 年度
收入 成本 毛利润 收入 成本 毛利润
主营业务 42,714.50 39,425.19 3,289.31 14,032.07 11,114.84 2,917.23
合 计 42,714.50 39,425.19 3,289.31 14,032.07 11,114.84 2,917.23
注：以上毛利润为税前口径
2020-2023年，科工园公司主营业务毛利润率如下表所示：
表 4-52：科工园公司主营业务销售毛利润率情况
项目 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
毛利率 16.29% 22.42% 7.70% 20.79%
合计 16.29% 22.42% 7.70% 20.79%
注：以上毛利润率为税前口径
2020-2023年 ，科工园公司主营业务销售毛利润分别为 2,917.23万元 、
3,289.31万元、 11,558.93万元和8,018.31万元。 2020-2022年度，科工园公司毛利
润增长率分别为251.41%、 12.75%和398.88%。 2020-2023年，科工园公司主营业
务毛利率分别为20.79%、 7.70%、 22.42%和16.29%。 2021年度科工园公司的毛
利率相对较低，主要原因是科工园公司上缴给资产委托方的成本是根据结算协
议确定的，但结算协议是在每年年初根据当时的租赁情况预估，在租赁合同实
际执行过程中有退租、更改租赁面积、免租等情况发生，导致当年实际发生的260
成本高于托管资产的收入。
（五）财务报表及主要财务指标分析
1、财务数据
中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计了天津泰达科技工业园有限公
司（以下简称“科工园公司”）财务报表，包括2023年12月31日、 2022年12月
31日、 2021年12月31日、 2020年12月31日的资产负债表， 2023年度、 2022年度、
2021年度、 2020年度的利润表、现金流量表、所有者权益变动表以及相关财务
报表附注，并出具了中兴华审字（2023）第016068号和中兴华审字(2024)第
014327号标准无保留意见审计报告。
（1）合并资产负债表
表 4-53：科工园公司合并资产负债表
单位：万元
项目 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
货币资金 54,533.74 17,837.20 3,411.40 2,092.89
应收账款 27,919.09 21,377.51 22,206.23 12,669.30
预付款项 1.38 - 9,500.00 9,500.00
其他应收款 387,837.91 164,267.65 55,676.81 23,620.97
存货 - - 2.46 2.76
其他流动资产 597.22 - - 161.62
流动资产合计 470,889.35 203,482.35 90,796.90 48,047.53
长期股权投资 90,540.57 - - -
投资性房地产 - 50,455.48 51,633.43 52,811.38
固定资产 3,548.52 365.66 485.50 616.50
在建工程 28,917.20 3,929.42 - -
长期待摊费用 - 243.89 421.90 585.49
非流动资产合计 123,006.30 54,994.45 52,540.83 54,013.37
资产总计 593,895.65 258,476.80 143,337.73 102,060.89
短期借款 67,000.00 61,000.00 22,000.00 2,000.00
应付票据 502.17 63.23 318.26 -
应付账款 48,661.98 30,373.19 27,359.78 18,992.93
预收款项 1,284.61 1,281.40 1,369.12 351.77
合同负债 228.10 222.40 446.01 48.39
应付职工薪酬 1,419.27 1,474.89 1,333.57 482.51
应交税费 887.27 783.11 289.94 38.14261
项目 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
应付利息 - 50.11 - -
其他应付款 35,145.94 40,766.05 8,322.56 1,209.51
一年内到期的非流动负债 40,465.55 15,600.00 850.00 1,500.00
其他流动负债 134.13 3.04 - -
流动负债合计 195,729.00 151,567.30 62,289.24 24,623.25
长期借款 262,706.64 42,875.00 34,650.00 33,500.00
应付债券 29,990.00 9,926.61 - -
长期应付款 3,685.73 503.00 87.50 -
递延收益 98.33 1,700.26 1,867.93 670.56
非流动负债合计 296,480.70 55,004.88 36,605.43 34,170.56
负债合计 492,209.71 206,572.18 98,894.67 58,793.81
实收资本 58,235.02 49,035.02 49,035.02 49,035.02
资本公积 40,906.28 1,541.44 - -
盈余公积 282.68 132.82 - -
未分配利润 2,261.96 1,195.35 -4,591.95 -5,767.93
所有者权益合计 101,685.94 51,904.62 44,443.06 43,267.09
负债和所有者权益总计 593,895.65 258,476.80 143,337.73 102,060.89
数据来源：科工园公司 2023 年审计报告、科工园公司 2022 年审计报告、科工园公司 2021 年审计报告、
科工园公司 2020 年审计报告。
部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上存在差异，均系计算中四舍五入造成，下同。
（2）合并利润表
表 4-54：科工园公司合并利润表
单位：万元
项目 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
一、营业收入 49,212.92 51,561.79 42,714.50 14,032.07
减：营业成本 41,194.61 40,002.86 39,425.19 11,114.84
税金及附加 846.83 795.27 764.12 615.07
销售费用 28.81 10.32 70.79 245.61
管理费用 5,427.84 4,896.47 2,394.53 976.94
研发费用 - - - -
财务费用 -811.98 -119.82 -154.09 684.19
其中：利息费用 8,668.33 5,298.80 2,287.53 915.11
利息收入 9,645.53 5,432.17 2,287.53 163.02
加：其他收益 237.08 777.11 1,108.44 229.43
投资收益（损失以“－”号填列） -2.89 - - -
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -2.89 - - -
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益 - - - -
净敞口套期收益（损失以“－”号填列） - - - -
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） - - - -262
项目 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
信用减值损失（损失以“－”号填列） -598.23 -255.11 -142.33 -486.54
资产减值损失（损失以“－”号填列） - - - -
资产处置收益（损失以“－”号填列） - - - -
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 2,162.77 6,498.69 1,180.08 138.30
加：营业外收入 36.40 - 12.75 16.06
减：营业外支出 - 79.99 16.85 5.91
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 2,199.17 6,418.70 1,175.98 148.46
减：所得税费用 700.50 498.58 - -
四、净利润（净亏损以"－"号填列） 1,498.67 5,920.12 1,175.98 148.46
五、其他综合收益的税后净额 - - - -
六、综合收益总额 1,498.67 5,920.12 1,175.98 148.46
数据来源：科工园公司 2023 年审计报告、科工园公司 2022 年审计报告、科工园公司 2021 年审计报告、
科工园公司 2020 年审计报告。
（3）合并现金流量表
表 4-55：科工园公司合并现金流量表
单位：万元
项目 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 45,895.44 49,923.75 38,289.63 6,773.80
收到的税费返还 - - 91.45 -
收到其他与经营活动有关的现金 354,446.02 178,344.37 81,324.37 490.66
经营活动现金流入小计 400,341.46 228,268.12 119,705.45 7,264.46
购买商品、接受劳务支付的现金 20,303.77 27,869.51 27,167.63 3,670.34
支付给职工以及为职工支付的现金 6,923.70 6,419.41 4,109.36 1,443.60
支付的各项税费 1,626.58 1,336.12 890.70 668.49
支付其他与经营活动有关的现金 572,502.25 255,275.44 98,859.46 25,072.54
经营活动现金流出小计 601,356.29 290,900.47 131,027.15 30,854.98
经营活动产生的现金流量净额 -201,014.83 -62,632.36 -11,321.70 -23,590.52
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 - 2,002.48 4,011.78 2,311.69
取得投资收益收到的现金 - - - -
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收
回的现金净额 - - - -
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 - - - -
收到其他与投资活动有关的现金 - - 1,113.76 2,042.00
投资活动现金流入小计 - 2,002.48 5,125.54 4,353.69
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支
付的现金 32,170.92 1,128.06 16.05 27.89
投资支付的现金 2,053.10 2,000.00 7,000.00 900.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 - - - -
支付其他与投资活动有关的现金 - 50.00 4,000.00 -
投资活动现金流出小计 34,224.02 3,178.06 11,016.05 927.89
投资活动产生的现金流量净额 -34,224.02 -1,175.59 -5,890.52 3,425.79
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 9,200.00 - - -
取得借款收到的现金 374,646.64 102,920.00 24,000.00 37,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 - - - -263
项目 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度
筹资活动现金流入小计 383,846.64 102,920.00 24,000.00 37,000.00
偿还债务支付的现金 101,943.99 30,900.00 3,500.00 16,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 8,838.99 5,242.07 2,287.53 868.58
支付其他与筹资活动有关的现金 28,747.10 - - -
筹资活动现金流出小计 139,530.08 36,142.07 5,787.53 16,868.58
筹资活动产生的现金流量净额 244,316.56 66,777.93 18,212.47 20,131.42
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 9,077.70 2,969.99 1,000.25 -33.31
加：期初现金及现金等价物余额 6,063.13 3,093.14 2,092.89 2,126.19
六、期末现金及现金等价物余额 15,140.83 6,063.13 3,093.14 2,092.89
数据来源：科工园公司 2023 年审计报告、科工园公司 2022 年审计报告、科工园公司 2021 年审计报告、
科工园公司 2020 年审计报告。
2、财务数据分析
（1）资产分析
表 4-56：科工园公司资产构成情况
单位：万元、 %
科目 2023 年末 2022 年末 2021 年末 2020 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
货币资金 54,533.74 9.18 17,837.20 6.90 3,411.40 2.38 2,092.89 2.05
应收账款 27,919.09 4.70 21,377.51 8.27 22,206.23 15.49 12,669.30 12.41
预付款项 1.38 - - - 9,500.00 6.63 9,500.00 9.31
其他应收款 387,837.91 65.30 164,267.65 63.55 55,676.81 38.84 23,620.97 23.14
存货 - - - - 2.46 - 2.76 -
其他流动资产 597.22 0.10 - - - - 161.62 0.16
流动资产合计 470,889.35 79.29 203,482.35 78.72 90,796.90 63.34 48,047.53 47.08
长期股权投资 90,540.57 15.25 - - - - - -
投资性房地产 - - 50,455.48 19.52 51,633.43 36.02 52,811.38 51.74
固定资产 3,548.52 0.60 365.66 0.14 485.50 0.34 616.50 0.60
在建工程 28,917.20 4.87 3,929.42 1.52 - - - -
使用权资产 - - - - - - - -
长期待摊费用 - - 243.89 0.09 421.90 0.29 585.49 0.57
非流动资产合计 123,006.30 20.71 54,994.45 21.28 52,540.83 36.66 54,013.37 52.92
资产总计 593,895.65 100.00 258,476.80 100.00 143,337.73 100.00 102,060.89 100.00
截至2020-2023年，科工园公司的总资产分别为102,060.89万元、 143,337.73
万元、 258,476.80万元和593,895.65万元，科工园公司资产规模保持增长态势。
截至2021年末，科工园公司总资产较2020年末增加41,276.84万元，增长40.44%，
主要系营业收入快速增长导致对应的应收账款增长、以及关联方往来产生的其
他应收款增长。截至2022年末，科工园公司总资产较2021年末增加115,139.07万
元，增长80.33%，主要系对关联方天津泰港实业有限公司往来产生的关联借款
增长。截至2023年末，科工园总资产较2022年末增加335,418.85万元，增长
129.77%，主要系长期股权投资增加及关联方往来产生的其他应收款增长。264
从资产结构来看，截至2020-2023年，科工园公司流动资产占比逐年提升，
非流动资产占比逐年下降。截至2023年12月末，科工园公司流动资产合计占资
产总额的比重增长至79.29%，主要系货币资金及其他应收款增加所致。科工园
公司流动资产主要由货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款、其他流动
资产等科目构成。截至2020-2023年，科工园公司流动资产合计分别为48,047.53
万元、 90,796.90万元、 203,482.35万元和470,889.35万元，占资产总额的比重分
别为47.08%、 63.34%、 78.72%和79.29%。
科工园公司非流动资产主要由长期股权投资、投资性房地产、固定资产、
在建工程、长期待摊费用等科目构成。截至2020-2023年，科工园公司非流动资
产合计分别为54,013.37万元、 52,540.83万元、 54,994.45万元和123,006.30万元，
占资产总额的比重分别为52.92%、 36.66%、 21.28%和20.71%。截至2020-2023
年，科工园公司投资性房地产分别为52,811.38万元、 51,633.43万元、 50,455.48
万元和0万元，占资产总额的比重分别为51.74%、 36.02%、 19.52%和0%。 2022
年末，科工园公司在建工程增加3,929.42万元，主要系新增药检院仪器设备投入、
数字产业园提升改造一期工程及厂房及泰达生物技术创新园二期建设。
（2）负债分析
表 4-57：科工园公司负债构成情况
单位：万元、 %
科目 2023 年末 2022 年末 2021 年末 2020 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
短期借款 67,000.00 13.61 61,000.00 29.53 22,000.00 22.25 2,000.00 3.40
应付票据 502.17 0.10 63.23 0.03 318.26 0.32
应付账款 48,661.98 9.89 30,373.19 14.70 27,359.78 27.67 18,992.93 32.30
预收款项 1,284.61 0.26 1,281.40 0.62 1,369.12 1.38 351.77 0.60
合同负债 228.10 0.05 222.40 0.11 446.01 0.45 48.39 0.08
应付职工薪酬 1419.27 0.29 1,474.89 0.71 1,333.57 1.35 482.51 0.82
应交税费 887.27 0.18 783.11 0.38 289.94 0.29 38.14 0.06
其他应付款 35,145.94 7.14 40,766.05 19.73 8,322.56 8.42 1,209.51 2.06
一年内到期的非
流动负债 40,465.55 8.22 15,600.00 7.55 850.00 0.86 1,500.00 2.55
其他流动负债 134.13 0.03 3.04 0.00 - - - -
流动负债合计 195,729.00 39.77 151,567.30 73.37 62,289.24 62.99 24,623.25 41.88
长期借款 262,706.64 53.37 42,875.00 20.76 34,650.00 35.04 33,500.00 56.98
应付债券 29,990.00 6.09 9,926.61 4.81 - - - -
租赁负债 - - - - - - - -
长期应付款 3,685.73 0.75 503.00 0.24 87.50 0.09 - -
递延收益 98.33 0.02 1,700.26 0.82 1,867.93 1.89 670.56 1.14
非流动负债合计 296,480.70 60.23 55,004.88 26.63 36,605.43 37.01 34,170.56 58.12
负债合计 492,209.71 100.00 206,572.18 100.00 98,894.67 100.00 58,793.81 100.00265
截至 2020-2023 年，科工园公司总负债分别为 58,793.81 万元、 98,894.67 万
元、 206,572.18 万元和 492,209.71 万元，随着科工园公司业务规模的扩大，总
负债呈增长态势，主要系科工园公司为开发新项目大幅增加短期借款所致。
截至 2020-2023 年，科工园公司流动负债合计分别为 24,623.25 万元、
62,289.24 万元、 151,567.30 万元和 195,729.00 万元，占负债总额的比重分别为
41.88%、 62.99%、 73.37%和 39.77%。科工园公司流动负债占比较大，主要由短
期借款、应付账款、其他应付款、一年内到期的非流动负债等组成。截至 2020-
2023 年，科工园公司短期借款分别为 2,000.00 万元、 22,000.00 万元、 61,000.00
万元和 67,000.00 万元，占负债总额的比重分别为 3.40%、 22.25%、 29.53%和
13.61%，主要由保证借款、抵押借款、质押借款构成。 2023 年 12 月末，科工
园公司短期借款较 2022 年末增加 6,000.00 万元，增长 9.84%，主要系科工园公
司为满足经营发展需要适当增加短期借款规模，科工园公司会根据实际经营情
况以及营运资金的需要，合理安排短期借款的筹措及偿还。截至 2020-2023 年，
科工园公司应付账款分别为 18,992.93 万元、 27,359.78 万元、 30,373.19 万元和
48,661.98 万元，占负债总额的比重分别为 32.30%、 27.67%、 14.70%和 9.89%。
截至 2020-2023 年，科工园公司非流动负债合计分别为 34,170.56 万元、
36,605.43 万元、 55,004.88 万元和 296,480.70 万元，占负债总额的比重分别为
58.12%、 37.01%、 26.63%和 60.23%。非流动负债主要由长期借款、应付债券等
科目组成。截至 2020-2023 年，科工园公司长期借款分别为 33,500.00 万元、
34,650.00 万元、 42,875.00 万元和 262,706.64 万元，占负债总额的比重分别为
56.98%、 35.04%、 20.76%和 53.37%。截至 2023 年 12 月末，长期借款较 2022
年末增加 219,831.64 万元，增长 512.73%，主要系科工园公司为满足经营发展
需要适当增加长期借款规模，科工园公司会根据实际经营情况以及营运资金的
需要，合理安排长期借款的筹措及偿还。
（3）现金流量分析
表 4-58：科工园公司现金流状况
单位：万元
项目 2023 年度 2022 年度 2021 年度 2020 年度266
经营活动现金流入小计 400,341.46 228,268.12 119,705.45 7,264.46
经营活动现金流出小计 601,356.29 290,900.47 131,027.15 30,854.98
经营活动产生的现金流量净额 -201,014.83 -62,632.36 -11,321.70 -23,590.52
投资活动现金流入小计 - 2,002.48 5,125.54 4,353.69
投资活动现金流出小计 34,224.02 3,178.06 11,016.05 927.89
投资活动产生的现金流量净额 -34,224.02 -1,175.59 -5,890.52 3,425.79
筹资活动现金流入小计 383,846.64 102,920.00 24,000.00 37,000.00
筹资活动现金流出小计 139,530.08 36,142.07 5,787.53 16,868.58
筹资活动产生的现金流量净额 244,316.56 66,777.93 18,212.47 20,131.42
现金及现金等价物净增加额 9,077.70 2,969.99 1,000.25 -33.31
期末现金及现金等价物余额 15,140.83 6,063.13 3,093.14 2,092.89
2020-2023 年度 ，科工园公司经营活动产生的现金流量净额分别为 -
23,590.52 万元、 -11,321.70 万元、 -62,632.36 万元和-201,014.83 万元。 2021 年的
经营活动产生的现金流量净额同比增加 12,268.82 万元， 2022 年的经营活动产
生的现金流量净额同比减少-51,310.65 万元， 2023 年的经营活动产生的现金流
量净额同比减少-138,382.47 万元。 2020-2023 年期间科工园公司经营活动产生的
现金流量净额为负，主要原因是科工园公司的资金管控模式是资金归集至产发
集团，因此将关联企业（产发集团、国资公司等）的往来款项计入了支付与其
他经营活动有关的现金。
2020-2023 年度，科工园公司投资活动产生的现金流量净额分别为 3,425.79
万元、 -5,890.52 万元、 -1,175.59 万元和-34,224.02 万元。 2021 年科工园公司投
资活动产生的现金流量净额同比减少 9,316.31 万元， 2022 年科工园公司投资活
动产生的现金流量净额同比增加 4,714.93 万元， 2023 年科工园公司投资活动产
生的现金流量净额同比减少-33,048.43 万元。除 2020 年度外均为现金净流出，
主要由于投资支付的现金较多及购建固定资产支出增加所致。
2020-2023 年，科工园公司筹资活动产生的现金流量净额分别为 20,131.42
万元、 18,212.47 万元、 66,777.93 万元和 244,316.56 万元。 2021 年，科工园公司
筹资活动产生的现金流量净额同比减少 1,918.95 万元，降幅为 9.53%。 2022 年，
科工园公司筹资活动产生的现金流量净额同比增加 48,565.46 万元，增幅为
266.66%， 2023 年 ，科工园公司筹资活动产生的现金流量净额同比增加267
177,538.63 万元，增幅为 265.86%，主要系取得借款收到的现金大幅上升所致。
筹资性现金流以流入为主，主要原因是随着在建工程的增加，科工园公司的资
金需求有所上升。
2020-2023 年，科工园公司现金及现金等价物净增加额分别为-33.31 万元、
1,000.25 万元、 2,969.99 万元和 9,077.70 万元。截至 2020-2023 年，科工园公司
期末现金及现金等价物余额分别为 2,092.89 万元、 3,093.14 万元、 6,063.13 万元
和 15,140.83 万元。
（4）盈利能力分析
表 4-59：科工园公司盈利能力指标表
单位：万元
项目 2023 年末/年度 2022 年末/年度 2021 年末/年度 2020 年末/年度
营业收入 49,212.92 51,561.79 42,714.50 14,032.07
利润总额 2,199.17 6,418.70 1,175.98 148.46
净利润 1,498.67 5,920.12 1,175.98 148.46
毛利率（%） 16.29 22.42 7.70 20.79
净利率（%） 3.05 11.48 2.75 1.06
总资产收益率（%） 0.35 2.95 0.96 0.18
净资产收益率（%） 1.95 12.29 2.68 0.35
注：
1、毛利率=（营业收入-营业成本） /营业收入
2、净利率=净利润/营业收入
3、总资产收益率=净利润/[（期初总资产+期末总资产） /2]
4、净资产收益率=净利润/[（期初净资产+期末净资产） /2]
2020-2023 年，科工园公司实现营业收入分别为 14,032.07 万元、 42,714.50
万元、 51,561.79 万元和 49,212.92 万元。 2021 年，科工园公司营业收入同比增
加 28,682.43 万元，增幅 204.41%，主要系科工园公司新托管的项目增加所致。
2022 年，科工园公司营业收入同比增加 8,847.29 万元，增幅 20.71%，主要系当
年营运情况良好使得营业收入增加。 2020-2023 年，科工园公司分别实现净利润
148.46 万元、 1,175.98 万元、 5,920.12 万元和 1,498.67 万元。 2021 年，科工园公
司净利润同比增加 1,027.52 万元，增幅 692.13%，主要系新托管的项目增加所
致； 2022 年，科工园公司净利润同比增加 4,744.14 万元，增幅 403.42%，主要
系 2021 年实际运营成本高于结算协议预估的成本所致。268
2020-2023 年 ， 科工园 公司毛 利率分 别为 20.79% 、 7.70%、 22.42% 和
16.29%， 2021 年度科工园公司毛利率较低，主要原因是托管资产当年实际发生
的成本高于结算协议约定的预估成本所致。 2020-2023 年，净利率分别为 1.06%、
2.75%、 11.48%和 3.05%，总资产收益率分别为 0.18%、 0.96%、 2.95%和 0.35%。
净资产收益率分别为 0.35%、 2.68%、 12.29%和 1.95%，科工园公司具有良好的
盈利能力和持续发展能力。
（5）偿债能力分析
表 4-60：科工园公司偿债能力指标表
项目 2023 年末/年度 2022 年末/年度 2021 年末/年度 2020 年末/年度
流动比率（倍） 2.41 1.34 1.46 1.95
速动比率（倍） 2.41 1.34 1.46 1.95
资产负债率（%） 82.88 79.92 68.99 57.61
EBITDA 利息倍数 1.25 2.21 1.51 1.16
注：
1、流动比率=流动资产/流动负债
2、速动比率=（流动资产-存货） /流动负债
3、资产负债率=期末负债总额/期末资产总额×100%
4、 EBITDA 利息保障倍数=EBITDA/（计入财务费用利息支出+资本化利息）
从短期偿债能力指标来看，截至 2020-2023 年，科工园公司流动比率分别
为 1.95、 1.46、 1.34 和 2.41，速动比率分别为 1.95、 1.46、 1.34 和 2.41。流动比
率和速动比率均处于正常水平，流动资产对流动负债的覆盖率较高，有着较好
的抗风险能力。总体来看，科工园公司短期偿债能力较好。
从长期偿债能力指标来看，截至 2020-2023 年，科工园公司资产负债率分
别为 57.61%、 68.99%、 79.92%和 82.88%。科工园公司资产负债率较高，主要
系业务需求导致的资金需求较大、负债相对较高。 2020-2023 年，科工园公司
EBITDA 利息保障倍数分别为 1.16、 1.51、 2.21 和 1.25，总体来看近三年科工园
公司 EBITDA 利息保障倍数高，偿债能力强。
（6）营运能力分析
表 4-61：科工园公司营运能力分析
项目 2023 年末/年度 2022 年末/年度 2021 年末/年度 2020 年末/年度269
应收账款周转率（次） 2.00 2.37 2.45 1.61
总资产周转率（次） 0.12 0.26 0.35 0.17
注：
1、应收账款周转率（次） =营业收入/[（期初应收账款总额+期末应收账款总额） /2]
2、总资产周转率（次） =营业收入/[（期初资产总额+期末资产总额） /2]
从营运能力指标来看， 2020-2023 年，科工园公司应收账款周转率分别为
1.61、 2.45、 2.37 和 2.00，虽存在一定的波动，但整体保持稳定状态，营运能力
较强。 2020-2023 年，科工园公司总资产周转率分别为 0.17、 0.35、 0.26 和 0.12，
总体保持稳定。鉴于科工园公司资产规模较大、基础设施建设项目投资建设周
期长等因素，科工园公司总资产周转率相对较低，符合公司所在行业及自身业
务结构的特征。预计随着建设项目逐步完工，科工园公司的营运能力指标将进
一步改善。
（六）资本市场公开融资情况及历史信用表现
1、资本市场公开融资情况
截至 2023 年 12 月 31 日，科工园公司未在资本市场公开融资。
2、历史信用表现
经查询科工园公司 2023 年 4 月 26 日的征信报告，未发现有任何信贷不良
信息，资信情况良好。经查询最高人民法院的“全国法院失信被执行人名单信息
公布与查询系统”（http://zxgk.court.gov.cn/shixin/）、信用中国网站 （creditchin
a.gov.cn）、中国执行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn/）、国家税务总局（h
ttps://chinatax.gov.cn/）、中国银行保险监督管理委员会网站（http://www.cbirc.g
ov.cn/cn/view/pages/index/index.html）、中国证券监督管理委员会证券期货市场
失信记录查询平台（http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/honestyObj/query.do）中
华人民共和国住房和城乡建设部网站（http://www.mohurd.gov.cn/）、中华人民
共和国自然资源部网站（http://www.mnr.gov.cn/）、中华人民共和国应急管理部
网站（https://www.mem.gov.cn/）、中华人民共和国生态环境部网站（https://ww
w.mee.gov.cn/）、中华人民共和国国家市场监督管理总局（http://www.samr.gov.
cn/）、中华人民共和国国家发展和改革委员会网站（http://www.ndrc.gov.cn）、
中华人民共和国财政部网站（http://www.mof.gov.cn）、国家统计局网站（http://270
www.stats.gov.cn/）、国家税务总局网站（http://www.chinatax.gov.cn/）等网站，
科工园公司最近三年在投资建设、生产运营、工商、税务领域未存在重大违法
违规记录，亦未被有权人认定为失信被执行人、失信生产经营单位或者其他失
信单位并被暂停或者限制融资。
（七）主要债务情况、授信使用状况及对外担保情况
1、主要债务情况
截至 2023 年 12 月 31 日，科工园公司有息债务余额共计 402,643.92 万元，
其中短期借款 67,000.00 万元， 1 年以内到期的非流动负债 40,465.55 万元，长期
借款 262,706.64 万元，应付债券 29,990.00 万元，长期应付款中 2,481.73 万元的
融资租赁。
2、授信及其使用情况
科工园公司具有良好的信用状况，与各大银行均建立了长期稳定的信贷业
务关系，具有较强的间接融资能力。截至 2023 年 12 月 31 日，银行授信额度总
额折合人民币 232,400.00 万元。
3、对外担保情况
截至 2023 年 12 月 31 日，科工园公司对外担保金额合计 4,573.01 万元，均
为对关联方的担保。
（八）关于原始权益人的内部授权
原始权益人科工园公司已于 2022 年 5 月 24 日召开公司党总支会作出党总
支会决议并作出执行董事决定，同意科工园公司作为原始权益人，以数字产业
园、大陆汽车厂房为基础设施资产开展基础设施领域不动产投资信托基金试点
项目，将科工园公司持有项目公司 100%股权作为基础资产转让给专项计划，并
签署公募基金及专项计划项下的交易文件。
科工园公司唯一股东泰达产发集团已按照其内部管理规定，于 2022 年 5 月
24 日召开党委会， 2022 年 4 月 28 日召开总经理办公会，并已于 2022 年 5 月 25
日向科工园公司出具股东决定，通过了本公募 REITs 整体方案，同意科工园公
司作为原始权益人，以数字产业园、大陆汽车厂房开展基础设施领域不动产投271
资信托基金试点项目，将科工园公司持有项目公司 100%股权作为基础资产转让
给专项计划，并签署公募基金及专项计划项下的交易文件。
发起人国资公司已于 2022 年 12 月 23 日召开董事会并作出董事会决议，同
意科工园公司作为原始权益人参与由公募基金管理人设立并管理的一支公募基
金，公募基金拟通过持有专项计划管理人设立并管理的一支资产支持专项计划
的全部份额，最终投资于基础设施项目；同意将国资公司持有的大陆汽车系统
（天津）有限公司厂房项目（不动产权证书编号：津（2022）开发区不动产权
第 1203016 号）资产无偿划转至智造产业园公司；同意科工园公司将其持有的
数字产业园项目（不动产权证书编号：津（2020）开发区不动产权第 1004271
号）资产无偿划转至数字产业园公司名下；同意科工园公司作为原始权益人，
将其持有的项目公司全部股权及债权（如有）作为基础资产转让给计划管理人
（代表专项计划），并签署公募基金及专项计划项下的交易文件。
国资公司已于 2022 年 12 月 23 日召开股东会并作出股东会决议，国资公司
全体股东（即开发区国资局和天津中联置业有限公司）一致同意科工园公司作
为原始权益人参与由公募基金管理人设立并管理的一支公募基金，公募基金拟
通过持有专项计划管理人设立并管理的一支资产支持专项计划的全部份额，最
终投资于基础设施项目；将其持有的大陆汽车系统（天津）有限公司厂房项目
（不动产权证书编号：津（2022）开发区不动产权第 1203016 号）资产无偿划
转至智造产业园公司，同意科工园公司将其持有的数字产业园项目（不动产权
证书编号：津（2020）开发区不动产权第 1004271 号）资产无偿划转至数字产
业园公司名下；同意科工园公司作为原始权益人，将其持有的项目公司全部股
权及债权（如有）作为基础资产转让给计划管理人（代表专项计划），并签署
公募基金及专项计划项下的交易文件。
综上，本项目发起人及原始权益人已经履行了内部审批程序，取得了发起
人股东会，以及原始权益人唯一股东的同意，并已取得相关主管部门的确认及
国资管理部门的批准。本项目所涉项目公司、 SPV 公司的 100%股权转让及基础
设施项目资产无偿划转事项符合相关法律法规的要求，可以依法依规进行，相
关限制已具备解除条件。除上述限制条件外，本项目转让不存在其他任何限制272
条件或特殊规定、约定。
（九）原始权益人转让基础设施项目回收资金用途
原始权益人承诺将基础设施 REITs 的回收资金主要以项目资本金方式或者
以向关联公司借款及关联公司收购盘活存量项目方式直接用于新的基础设施项
目建设，本次回收资金拟用于融达科技园新建厂房、生物医药创新园二期建设、
GMP 完善和市药检院滨海实验室一期项目、泰达高科技园一二期升级改造项目
和天大科技园收购及提升。
表 4-62：募集资金拟投资项目
类别 募集资金投资项目情况
项目名称 融 达 科 技 园
新建厂房
生 物 医 药 创 新
园二期
GMP 完善和市药
检院滨海实验室
一期项目
泰达高科技园一
二期升级改造项
目
天大科技园收购
及提升改造项目
项 目 总 投
资 （ 亿
元）
1.8 12 1.5 6.4 5
项 目 资 本
金 （ 亿
元）
0.54 3.6 1.1 1.9 1.5
项 目 资 本
金 缺 口
（亿元）
0.54 3 0.8 1.9 1
建设内容
和规模
计划利用融
达科技园内
1.2 万平米空
地新建 3 万
平米生物医
药类生产厂
房，投资估
算 1.8 亿元
生物医药创新
园一期已开发
完成，计划在
二期继续建设
医药企业生产
载体，土地面
积 11 万平米，
计划建设研发
办公及厂房载
体 22 万平米
GMP 中试研发平
台项目建筑面积
1.41 万平方米,框
架结构四层，现
计划对项目进行
改造完善，同时
在 GMP 四楼计划
建设市药检院滨
海实验室一期项
目，装修及设备
购置投入约 8300
万元
对园区整体提升
改造，深度优化
园区载体空间布
局，改扩建与拆
除重建相结合，
提高容积率与使
用效率，最大限
度的发挥产业集
聚效应。改造前
总建筑面积为 6.4
万平米，改造后
可经营面积为
14.5 平方米
天大科技园占地
面积 13 万平方
米，总建筑面积
约 11 万平方
米，是国家科技
部、教育部确定
的首批十五个国
家大学科技园建
设试点单位之
一，也是天津市
唯一的国家级大
学科技园，计划
通过收购盘活方
式取得该项资产
并进行提升改造
前期工作
进展
（1）概念阶
段
正在进行可
研编制
（4）已开工建
设
计划分三期实
施，首期 2.6 万
平米厂房已于
2023 年 1 月开
工建设，预计
2024 年 10 月份
竣工，二期 5.4
万平米已于
2023 年 6 月份
开工，预计
2024 年 12 月份
（4）已开工建设
施工和装修已于
2022 年 8 月份开
工建设， 2023 年
3 月竣工，实验仪
器设备安装 2023
年 1 月启动，计
划 2023 年 9 月份
安装调试完成。
（1）概念阶段
正在进行产业策
划和方案设计，
计划年底前完成
立项、设计招标
等前期工作
（4）已开工建
设
分四期实施，首
期已于 2023 年
2 月份启动，计
划 10 月份竣
工，竣工后启动
二期改造前期工
作。273
竣工，三期目
前正在办理土
地规划调整和
土地手续阶
段。
拟开工时
间 2024 年 6 月 2023 年 1 月 2022 年 8 月 2024 年 6 月 2023 年 2 月
拟使
用募
集资
金规
模
（亿
元）
科 工 园 公 司
0.4 2.8 0.6 1.2 0.4
募 集
资 金
投 入
项 目
的 具
体 方
式
科 工 园 公 司
资 本 金 投 入
和 对 关 联 公
司借款投入
向 发 起 人 提 供
借款投入 直接投入
资本金投入和对
关联公司借款投
入
收购关联公司资
产并直接投入
项目介绍如下：
1、融达科技园新建厂房
计划利用融达科技园内 1.2 万平米空地新建 3 万平米生物医药类生产厂房，
投资估算 1.8 亿元。
2、生物医药创新园二期建设
2007 年科技部、商务部、卫生部、国家食品药品监督管理局和天津市政府
共同组建成立国家生物医药国际创新园，现一期已开发完成，计划在二期继续
建设医药企业生产载体，土地面积 11 万平米，计划建设厂房载体 22 万平米，
投资估算 12 亿元。
3、 GMP 完善和市药检院滨海实验室一期项目
该项目为企业投资项目。 GMP 中试研发平台项目位于滨海新区“国家生物
医药创新园”，建筑面积 14,151 平方米,框架结构四层，现计划对项目进行改造
完善，预计需投入资金 7,000 万元，同时在 GMP 四楼计划建设市药检院滨海实
验室一期项目，装修及设备购置投入约 8300 万元，项目总投资估算 1.5 亿元。
上述三个项目主要用于发展生物医药行业。经开区现有 400 余家医药企业，
覆盖医药六大领域，包括生物药及制品、化学药、医疗器械、数字医疗、
CRO/CDMO、药械流通，医药产业链条完整，拥有高水平的研发机构 30 余家，
2019 年入选全国生物医药园区综合竞争力 50 强。经开区生物医药产业发展迅274
猛，现有载体难以满足需求，亟需新建部分载体来满足生物医药企业的需求。
生物医药创新园二期作为天津市和经开区的重点建设项目，将为经开区生物医
药企业提供更多可用载体，促进生物医药行业的进一步发展，符合天津市生物
医药战略新兴产业集群的发展战略。
4、泰达高科技园一二期升级改造项目
原园区形象老旧，功能配套不足，计划对园区整体提升改造，深度优化园
区载体空间布局，改扩建与拆除重建相结合，提高容积率与使用效率，最大限
度的发挥产业集聚效应。改造前总建筑面积为 6.4 万平米，改造后可经营面积
为 14.5 平方米，容积率达到 1.42，提升了约 2.4 倍，投资估算 6.4 亿元。
5、天大科技园收购及提升改造项目
天大科技园占地面积 13 万平方米，总建筑面积约 11 万平方米，园区定位
于高端电子商务、 IC 设计等产业领域，现有实际入驻办公企业 171 家，是国家
科技部、教育部确定的首批十五个国家大学科技园建设试点单位之一，也是天
津市唯一的国家级大学科技园，计划通过收购方式取得该项资产并进行提升改
造，估算投资总额 5 亿元。
上述 4、 5 两个项目的建设有助于形成产业配套合理、资源充分共享、市场
竞争有序的、创新创业活跃的现代化生物医药产业集群及高端电子商务、 IC 设
计等产业集群。同时，可促进相关企业的技术研究、设备更新和产品开发，为
产业竞争力的进一步提高奠定基础。募投的 5 个项目总投资为 26.7 亿元，其中
已经落实的资金为 14.9 亿元，剩余需要自筹、融资等方式需要解决的资金缺口
为 11.8 亿元。本次发行公募 REITs 回收净资金 5.64 亿元，可解决上述资金缺口
的 47.8%，剩余缺口需要通过利润滚存再投资、银行借款、发行专项债等方式
解决。申报书所列 5 个项目可利用 REITs 的净回收资金需要根据项目建设具体
情况进行具体分配。
（十）尽调结论
科工园公司依法设立且合法存续，信用稳健，已制定内部控制制度，不存
在持续经营方面的法律障碍，且不属于失信被执行人，最近三年不存在安全生
产领域、环境保护领域、产品质量领域、财政性资金管理使用领域重大违法违275
规记录，不属于重大税收违法案件当事人，亦不存在因严重违法失信行为被有
权部门认定为失信被执行人、失信生产经营单位或者其他失信单位并被暂停或
者限制进行融资的情形，符合《基础设施基金指引》第八条第一款第（一）项
和第（二）项等相应规定。
三、基础设施项目外部管理机构（天津泰达产业园管理有限公司）
（一）基本情况
表 4-63：天津泰达产业园管理有限公司基本情况
企业名称 天津泰达产业园管理有限公司
企业类型 有限责任公司（法人独资）
成立日期 2022 年 5 月 5 日
统一社会信用代码 91120116MABLK6XCX2
注册资本 人民币 500 万元
法定代表人 杨帆
注册地址 天津经济技术开发区信环西路 19 号 8 号楼 2 楼 8201-25
经营范围
一般项目:园区管理服务;创业空间服务;非居住房地产租赁;商务秘书服务;房地
产经纪;房地产咨询;企业管理咨询;企业管理;财务咨询;办公设备租赁服务;计算
机及通讯设备租赁;计算机及办公设备维修;市场主体登记注册代理;物业管理;
停车场服务;工业设计服务;规划设计管理;科技中介服务;技术服务、技术开
发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广;项目策划与公关服务;市场营
销策划;会议及展览服务;工程管理服务;合同能源管理;商业综合体管理服务;餐
饮管理;外卖递送服务;柜台、摊位出租;单位后勤管理服务;广告制作;业务培训
（不含教育培训、职业技能培训等需取得许可的培训） ;城市绿化管理;园林绿
化工程施工;环保咨询服务;节能管理服务;数字内容制作服务（不含出版发
行） ;安全咨询服务;采购代理服务;信息咨询服务（不含许可类信息咨询服
务）。（除依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活动）
登记状态 存续（在营、开业、在册）
（二）设立、存续和历史沿革情况
基础设施外部管理机构为天津泰达产业园管理有限公司（以下简称“运营管
理公司”）。 2022 年 5 月，为进一步推动本项目专业化的独立运作，更好地服务
基础设施证券投资基金的存续管理，由原始权益人科工园公司出资设立全资子
公司运营管理公司，公司主要运营团队人员来源于原外部管理机构科工园公司
的长期管理团队。
2022 年 5 月 10 日，天津经济技术开发区市场监督管理局颁发《营业执照》
（统一社会信用代码： 91120116MABLK6XCX2），运营管理公司注册资本为
人民币 500 万元，由天津泰达科技工业园有限公司出资设立，股东及其持股情
况如下：
表 4-64：运营管理公司股东及其持股情况276
序 号
股东名称 认缴出资金额
（人民币万元）
实际出资金额
（人民币万元）
持股比例
（%） 出资方式
1 天津泰达科技工业园有限公
司 500 200 100 货币
（三）股权结构、组织架构及治理结构
1、股东及实际控制人情况
截至 2023 年 12 月 31 日，运营管理公司的控股股东为天津泰达科技工业园
有限公司。
2、组织架构
运营管理公司的组织结构如下图所示：
图 4-13：运营管理公司组织架构图
3、治理结构
运营管理公司根据《公司法》等相关法律法规和《公司章程》的规定，建
立了完善的法人治理结构。公司不设董事会，设一名执行董事，由股东任命产
生，执行董事任期三年，任期届满，经任命后连任。公司设经理 1 名，由执行
董事聘任或者解聘，经理对执行董事负责。公司不设监事会，设监事 1 名，由
股东任命产生。监事任期每届 3 年，任期届满，可连选连任。
（四）持续经营能力
运营管理公司作为外部管理机构，具备良好的资信情况，其组织架构、治
理结构、财务制度和风控体系较为完善，业务团队具备丰富的专业运营管理经
验；经核查，不存在任何对其持续经营能力产生重大影响的事项。
综上，运营管理公司具备持续经营能力，能够为其履行基础设施资产的运
营管理服务职责提供较强保证。277
（五）所处行业情况、主营业务情况、人员配备情况
1、所处行业情况
（1）产业园区运营行业总体状况
产业园区运营行业具有“提供增值服务、长期稳定回报”的特性。随着园区
开发中的优惠政策对投资者的吸引力不断减弱，园区的配套环境、配套服务、
配套产业等因素更受到投资者的关注，这些增值服务在推动园区发展的同时，
也为经营者带来了更大的盈利空间。成熟的园区一般都有特定的、稳定的客户
群体，产业集群效应对客户的稳定增长具有积极影响，为投资者提供了稳定的
投资回报。在宏观政策层面，国家一直推动重点产业园区建设，长期需求呈上
升趋势，因此也保证了稳定增长的回报。
（2）我国产业园区的需求情况
2016年 2月，李克强总理在国务院常务会议中鼓励将闲置厂房、仓库等改
造为双创基地和众创空间，并对办公用房、水、电等予以资金补贴，标明国家
层面对于创新创业持续鼓励。市场反应较为积极，企业各自深入开展存量改造
业务。双创基地和众创空间的核心不是硬件设施，而在于创业服务配套，需要
整合资本、市场、创业导师、技术培训、媒体网络、公共资源等多种资源，建
立开放、共享的创业生态系统。
市场需求受产业升级、转移、自贸区等要素激发，行业发展将出现结构化
差异：产业转移作为直接推力，不同地区在不同阶段将出现不同的市场需求。
东部区域走在全国产业升级发展前端，发展重点在战略性新兴行业和金融、信
息等生产性服务业，如北京、上海、深圳，未来发展将更侧重研发、金融等高
端服务性行业，对应的市场需求是科技园区、总部基地等；中西部及大城市周
边小城镇承接东部产业转移，长江经济带助推中部和川渝地区产业承接能力，
工业仍主要以传统制造业为主，主要市场需求是工业园区、物流园、高科技园；
随着长江经济带上升为国家战略，基建、港口将催生大量的投资机会，未来航
运能力提高将极大刺激物流地产需求。
（3）我国产业园区运营的发展趋势
我国产业园区运营呈现一定的发展趋势：①各地产业园区化进程不断加快；278
②产业链式发展和集群化趋势；③产业园区的生态化趋势加快；④各园区内产
业出现了融合化趋势。
2、主要业务情况
基础设施项目自建成以来由原始权益人科工园公司专业运营团队进行运营
管理。 2022 年 5 月，为进一步推动本项目专业化的独立运作，更好地服务基础
设施证券投资基金的存续管理，由原始权益人科工园公司出资设立全资子公司
天津泰达产业园管理有限公司，自 2023 年以来运营管理公司逐步接手本项目的
日常运营，由于运营管理公司主要运营团队人员来源于原始权益人的核心管理
团队，在运营工作衔接方面不存在实质性障碍，目前运营管理公司已成功衔接
近乎全部运营工作。
运营管理公司主要业务是为本项目提供物业运营服务，保证了产业园的独
立运作，目前运营管理公司在运营的项目仅有本项目。
3、人员配备情况
截至尽调基准日，运营管理公司共有员工 6 人，其中构成情况如下：
表 4-65：学历构成情况
学历 人数 占总人数比例
硕士及以上 2 33.33%
本科 4 66.67%
合计 6 100.00%
表 4-66：部门构成情况
部门 人数 占总人数比例
经理层 2 33.33%
综合事务部 1 16.67%
招商运营部 3 50%
合计 6 100.00%
刘昕，泰达产业园管理公司执行董事，女， 36 岁，硕士学历，毕业于天津
南开大学，现任泰达科技工业园公司副总经理。 2011 年 7 月入职天津经技术开
发区管委会直属企业天津泰达科技发展集团有限公司，具有超过 10 年的招商引
资、企业服务、园区运营及相关管理经验，长期从事区域产业培育和生态体系
建设工作，对自贸区、双创示范基地、科技孵化器等创新示范项目政策制定、
服务体系搭建、项目引入经验丰富。历任天津经济技术开发区管委会新经济促
进局科长，泰达科技工业园公司副总经理。279
杨帆，泰达产业园管理公司法定代表人、总经理，男， 44 岁，硕士学历，
毕业于天津南开大学，现任泰达科技工业园公司综合管理部部长。 2001 年 11 月
入职天津经技术开发区管委会直属企业天津开发区微电子工业区总公司，长期
前端一线工作，具有超过 20 年的产业园区招商引资、企业服务、园区运营及相
关工作管理经验。历任微电子工业区总公司招商服务部部长、投资服务部部长，
天津泰达科技工业园公司园区运营部部长。熟悉产业园区开发流程、策划、招
商、服务与运营管理工作及技巧运用；尤其了解京津冀地区产业园区运营管理
模式及招商服务方式，具备独立团队管理及人员培训能力。
李鹏程，运营管理公司综合事务部部长，男， 41 岁，本科学历，中级工程
师职称。 2005 年入职天津经技术开发区管委会直属企业天津开发区微电子工业
区总公司，长期在一线工作，具有超过 18 年的产业园区物业管理、工程建设、
公用事业管理、园区运营管理及相关工作经验。历任微电子工业区总公司公用
事业部市政主管、物业管理部运营主管，天津泰达科技工业园公司园区运营部
市场拓展主管、经营管理部规划发展主管。
马文先，招商运营部主管，女， 37 岁，本科学历，中级经济师，中级工程
师。 2012 年入职天津经技术开发区管委会直属企业天津泰达弘泰物业服务有限
公司，长期在一线工作，具有超过 11 年的产商业项目物业管理、工程建设、企
业服务、安全管理、运营管理及相关工作经验。历任天津泰达弘泰物业服务有
限公 司工程管理部主管、经理助理，借调上级单位天津开发区国有资产经营有
限公司、泰达产发集团工程管理部主管。
经登录中国执行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）、应急管理
部网站（https://www.mem.gov.cn/）、生态环境部网站（http://www.mee.gov.cn
/）、国家市场监督管理总局网站（http://www.samr.gov.cn/）、国家发展和改革
委员会网站（http://credit.ndrc.gov.cn/XYXX/admin_client/form_designer/ttt/index.
html）、财政部网站（http://www.mof.gov.cn/index.html）、中华人民共和国住
房和城乡建设部（http://www.mohurd.gov.cn/），截至本尽调报告出具日，未发
现主要管理人员最近两年在投资建设领域、安全生产领域、环境保护领域、产
品质量领域、财政性资金管理使用领域存在失信记录，未发现其因严重违法失280
信行为，被认定为失信被执行人或被暂停或限制进行融资记录。
综上，运营管理公司具备丰富的基础设施项目运营管理经验，配备充足的
具有基础设施项目运营经验的专业人员，其中具有 5 年以上基础设施项目运营
经验的专业人员不少于 2 名。
（六）财务报表及主要财务指标分析
运营管理公司于 2022 年 5 月 5 日设立，未有审计报告和财务报表，目前公
司无任何财务信息。运营管理公司无任何有息负债、融资情况及对外担保情况。
（七）资信水平
1、信用状况
截至本尽调报告出具日，运营管理公司未进行过资信评级。
2、失信核查情况
根据运营管理公司于 2023 年 7 月 11 日出具的《企业信用报告（自主查询
版）》、国家企业信用信息公示系统网站（http://www.gsxt.gov.cn/index.html）、
信用中国网站（http://www.creditchina.gov.cn）、中国执行信息公开网（http://zx
gk.court.gov.cn/）、中华人民共和国应急管理部网站（https://www.mem.gov.cn
/）、中华人民共和国生态环境部网站（https://www.mee.gov.cn/）、国家市场监
督管理总局网站（http://www.samr.gov.cn/）、国家发展和改革委员会网站（http:
//www.ndrc.gov.cn）和财政部网站（http://www.mof.gov.cn）、国家税务总局网
站（http://www.chinatax.gov.cn/）、国家税务总局天津市税务局网站（https://tian
jin.chinatax.gov.cn/）、中华人民共和国住房和城乡建设部（http://www.mohurd.g
ov.cn/）、中华人民共和国自然资源部网站（http://www.mnr.gov.cn/）、中国银
行保险监督管理委员会网站（http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/index/index.h
tml），中国证券监督管理委员会网站（http://www.csrc.gov.cn/pub/newsite/）、
中国人民银行网站（http://www.pbc.gov.cn/），并经运营管理公司确认，运营管
理公司自成立以来在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务领域未存在
重大违法违规记录。281
（八）基础设施运营相关业务流程、管理制度、风险控制制度
根据上级单位定位与自身业务需要，为进一步促进天津泰达产业园管理有
限公司以服务经开区高质量发展为先导，推动所辖园区产业结构优化、载体利
用合理高效、项目质量提升的转型升级要求，规范招商项目管理，制定准入标
准和审批流程，给予优质项目合理的扶持政策，引导企业健康、有序、快速发
展，切实做好落户企业日常服务管理工作，依据国家及市政府的相关政策法规，
及经开区投资促进相关政策、园区产业发展规划，特制定《天津泰达产业园管
理科技工业园有限公司招商项目审批及管理办法》。
1、业务流程
（1）项目入驻标准
1）入驻项目必须符合国家有关法律、法规，及安全生产、环境保护要求。
禁止工艺落后、设备陈旧、高耗能、高耗水、高噪音以及对周边环境有污染的
项目入驻。
2） 入驻项目主体必须具有独立法人资格和完善的内部管理制度、财务制
度，并在经开区工商注册、税务登记，向属地税务部门缴税。
3）入驻项目应符合经开区及产业园管理公司引资要求及发展定位，且对整
体发展规划、产业体系有积极贡献的生产型企业，或对该产业体系企业有配套、
扶助作用的服务型企业。
4） 判定项目可否入驻时，需要对其产品附加值、生产工艺、市场占有率、
行业排名和发展前景等内容综合、有效评估，应征询相关审批部门审核，必要
时聘请外部顾问或第三方机构，委托尽职调研，建立科学合理的评价机制。
（2）项目分类及审批
招商项目可具体分为四种类型，其相应的入驻审批如下：
1） 一般制造业项目、商贸、办公类等现代服务业项目。由运营服务部洽
商审核后，报副总经理和总经理审批同意后入驻。
2）符合经开区及产业园管理公司引资要求和发展定位，需给予重点支持类
项目，应以上级单位或管委会项目落地支持文件为依托，按照项目优惠政策审
批权限执行。由运营服务部洽商审核后，报副总经理和总经理审批同意后入驻。282
3）重大招商引资项目，由运营服务部洽商和促进，根据项目提供的投资计
划书和项目情况，对项目进行评估论证，形成初步意见，报副总经理和总经理
审批后，再报请上级单位统一制定该项目整体优惠扶植政策，并依照经开区招
商项目签批流程，由管委会投委会对项目入驻和给予扶持政策进行审批。
4）拟购置资产类项目、合作开发类项目，由运营服务部充分考虑投资方资
质、背景、项目运营情况等信息，在与项目方充分洽商的基础上，根据项目提
供的投资计划书和双方拟定的合作计划，对项目进行充分评估论证，报副总经
理和总经理，经与项目管理公司达成一致后，报上级单位审批决策后执行。
（3）项目租金价格、优惠政策及审批
1） 租金价格的制定
现有载体的对外租赁价格按照与项目公司批复价格体系执行。
租赁对外报价的构成包括基本租金和物业费两部分，两者合计形成综合租
金。如项目方提出其他增值服务、委托服务等需求，价格须另行商议，不作为
租赁对外报价的组成部分。
2）价格优惠及审批
招商人员应以公司统一的价格体系对外报价，根据项目的情况和审批权限
范围给予一定优惠，由运营服务部审核后，报副总经理和总经理审批后执行。
3）免租期的确定和审批
①免租期的确定
厂房优惠期采用“2+2+2”让渡基本租金模式给予入驻项目优惠扶持。即经审
核可以给予企业“2 个月开办期+2 个月装修期+2 个月扶持期”，最高不超过 6 个
月免租期优惠政策，特殊情况或突破政策范围需履行相关审批决策程序。
一般类项目租赁，给予 1 个月的装修免租期，如该项目因生产工艺、装修
改造、资质审核等周期较长情况，可再给予 1 个月免租期，最高合计“2 个月开
办期”。招商人员根据洽商情况，评估形成意见，报运营服务部和副总经理审批。
对优质招商项目，或确因厂房现状与企业实际需求相差很大，为盘活资产
可考虑再追加最高“2 个月扶持期”。由运营服务部根据洽商情况，评估形成意见，
报副总经理和总经理审批。283
②免租期的审批
对免租期不超过 6 个月，且免租总金额未超过 100 万元的项目优惠，由副
总经理审批后执行；
对免租期超过 6 个月或免租金额大于 100 万元，但未超过 200 万元的项目
优惠，由总经理审批后执行；
2、管理制度、风险控制制度
（1）《天津泰达产业园管理有限公司内部管理制度（试行）汇编 2023 版》
为保障“博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金”项目发行后基
础设施运营的专业性和连贯性，确保 REITs 对国家有关监管要求的严格落实和
运营管理义务的有效履行，从而保障公共利益。天津泰达产业园管理有限公司
作为原始权益人成立的专业运营公司负责基础设施资产的运营管理，以高度专
业化、深度精细化运营管理为目标，着力推动基础设施运营提质增效，确保运
营目标完成情况可向社会公开，增强运营的透明度。
为加强天津泰达产业园管理有限公司内部管理制度建设，提升公司内部管
理水平，强化风险管控意识，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共
和国证券法》、《中华人民共和国会计法》和其他有关法律法规，参照《企业
内部控制基本规范》、《企业内部控制应用指引》等文件，结合上级公司、集
团公司文件要求、公司内部管理要求和具体情况，编制了《天津泰达产业园管
理有限公司内部管理制度（试行）汇编 2023 版》。
1）为贯彻落实党的领导融入公司治理各环节，充分发挥上级公司党总支领
导作用、股东的决策作用、经理层的执行作用，明确责任边界、重大经营管理
权限，规范管理秩序，保证集团整体有序运作，提高决策效率，编制了《天津
泰达产业园管理有限公司权责管理》。
2）为明确用工制度，编制了《天津泰达产业园管理有限公司员工手册》；
为提高工作效率、强化工作作风，严格公司考勤管理，编制了《天津泰达产业
园管理有限公司员工考勤管理规定》；为强化公司员工遵纪守法和自我约束的
意识，增强员工的积极性和创造性，维护公司正常的工作秩序，构建和谐劳动
关系，编制了《天津泰达产业园管理有限公司员工奖惩管理办法》。284
3）为进一步加强公司管理，确保公司级印章的安全使用，维护公司的合法
权益，编制了《天津泰达产业园管理有限公司印章管理制度》。
4）为加强公司合同管理，维护公司合法权益，根据国家有关法律法规，结
合公司具体情况，编制了《天津泰达产业园管理有限公司合同管理制度》。
（2）《天津泰达产业园管理有限公司财务管理制度汇编》
为提高天津泰达产业园管理有限公司的财务管理与会计核算水平，逐步实
现规范化、制度化、信息化的科学管理，达到对经济活动及收支全过程实行有
效监控，同时提高财务运作效率的目的。依据《中华人民共和国会计法》、
《中华人民共和国公司法》等相关现行成文法律，参照《企业会计准则》、
《企业会计制度》以及有关法规、办法，结合产业园管理公司的经营业态特点
与财务管理要求，制定了《天津泰达产业园管理有限公司财务管理制度汇编》。
（3）《天津泰达产业园管理有限公司安全管理制度汇编》
为加强安全生产投入管理，保障本公司安全生产资金投入，依据《企业安
全生产费用提取和使用管理办法》、《天津市安全生产条例》等法律法规，特
制定了《天津泰达产业园管理有限公司安全管理制度汇编》。
整体上，包括上述制度在内的所有内控制度有利于保证公司内部各部门、
各分子公司的顺畅运转，为公司进一步发展奠定了良好的基础。
（九）提供运营管理服务的相关业务资质以及法律法规依据
截至本尽职调查报告出具之日，法律法规未要求产业园类不动产外部管理
机构需具备相关不动产运营管理资质。根据运营管理公司的营业执照及其公司
章程，其经营范围中包含“园区提供管理服务”的内容，运营管理公司可以在经
营范围内为基础设施项目提供运营管理服务。
（十）基础资产与基础设施项目外部管理机构自有资产或其他受托资产相
独立的保障措施
根据运营管理协议，基础设施项目运营、管理和处置收入应当全部进入新
开立的项目公司监管账户（即基本户），项目公司所有支出项目（除股东分红、
应偿付的借款本息及公募基金管理人认为有必要支付的其他款项外）亦通过该285
账户支付；就项目公司应当支付的股东分红、应当偿付的借款本息及公募基金
管理人认为有必要支付的其他款项，由公募基金管理人指示项目公司从项目公
司监管账户划至公募基金管理人指定的账户。该措施较好地保障了基础资产与
基础设施项目外部管理机构自有资产或其他受托资产相独立。
（十一）尽调结论
运营管理公司具备丰富的基础设施项目运营管理经验，配备充足的具有基
础设施项目运营经验的专业人员，其中具有 5 年以上基础设施项目运营经验的
专业人员不少于 2 名；运营管理公司的公司治理与财务状况良好，符合《基础
设施基金指引》的要求。根据基金管理人查询并经运营管理公司承诺，运营管
理公司不存在影响其持续经营的法律障碍，最近三年在投资建设、生产运营、
金融监管、工商、税务领域不存在重大违法违规记录。综上，基金管理人认为，
运营管理公司具备作为本项目外部管理机构的资质。
四、基础设施项目物业管理方（豪之英不动产管理集团有限公司、中航物
业管理有限公司）
本项目中，原始权益人科工园公司共委托了两家物业管理机构（豪之英和
中航物业）对数字产业园项目和大陆汽车厂房项目进行物业管理。
（一）基本情况
1、豪之英不动产管理集团有限公司
表 4-67：豪之英基本情况
企业名称 豪之英不动产管理集团有限公司
企业类型 其他有限责任公司
成立日期 1994 年 9 月 26 日
统一社会信用代码 9121020060486810XQ
注册资本 人民币 5,000.00 万元
法定代表人 蔡永文
注册地址 辽宁省大连市西岗区中山路 147 号（仅限办公使用）286
经营范围
许可项目:技术进出口,餐饮服务,货物进出口,食品经营,住宿服务,各类工程建设
活动（依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动,具体经营项
目以审批结果为准）一般项目:非居住房地产租赁,住房租赁,规划设计管理,物
业管理,园区管理服务,商业综合体管理服务,公共事业管理服务,市政设施管理,
单位后勤管理服务,建筑物清洁服务,专业保洁、清洗、消毒服务,停车场服务,
餐饮管理,房地产咨询,日用百货销售,社会经济咨询服务,厨具卫具及日用杂品
零售,食用农产品零售,日用品销售,日用家电零售,五金产品零售,市场营销策划,
文具用品零售,信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务） ,市场调查,会议及展
览服务,礼仪服务,房地产经纪,集贸市场管理服务,城市绿化管理,汽车租赁,普通
货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目） ,装卸搬运,电气设备修
理,通用设备修理,普通机械设备安装服务,信息系统集成服务,信息技术咨询服
务,数据处理服务,数据处理和存储支持服务,信息系统运行维护服务,软件外包
服务,电子产品销售,家具销售,建筑材料销售,机械设备销售,服装服饰零售（除
依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活动）
登记状态 存续（在营、开业、在册）
2、中航物业管理有限公司
表 4-68：中航物业基本情况
企业名称 中航物业管理有限公司
企业类型 有限责任公司（法人独资）
成立日期 1992 年 3 月 25 日
统一社会信用代码 91440300192205202K
注册资本 人民币 5,000.00 万元
法定代表人 陈海照
注册地址 深圳市福田区华强北街道华航社区华富路 1004 号南光大厦 2 层 B 段 201 室
经营范围
一般经营项目是：物业管理；房地产经纪；自有房屋租赁；市政工程管理、
绿化工程、环境卫生、生活网点、餐饮企业、酒店、公园、游览景区等提供
管理服务；空调、水电、机电设备的上门安装、上门维修、上门保养；房屋
上门装修、维修；企事业单位的后勤管理服务；会议、礼仪的策划和咨询；
物业管理软件的开发；投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内贸易；经
营电子商务；家政服务；收送干洗衣物；日用百货、初级农产品、电子产
品、金属材料的销售；汽车租赁；票务代售；清洁服务；会务服务；从事四
害防治工作；白蚁防治服务；建筑物修缮；人力资源管理；外墙清洗，住房
租赁；普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目）。（除依
法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）；航空运营支持
服务；专业保洁、清洗、消毒服务；医院管理；病人陪护服务；护理机构服
务（不含医疗服务）。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开
展经营活动），许可经营项目是：人力资源管理。废旧物资回收（由分支机
构经营，执照另行申办）；机动车辆停放服务（由分支机构经营，执照另行
申办）；车队、车辆管理与服务（由分支机构经营，执照另行申办）；劳务
派遣；餐饮服务；预包装食品零售（由分支机构经营，执照另行申办）；食
用油、烟、酒类销售（由分支机构经营，执照另行申办）；国内旅游（由分
支机构经营，执照另行申办）；ＫＴＶ（由分支机构经营，执照另行申
办）；酒吧（由分支机构经营，执照另行申办）；提供棋牌服务（由分支机
构经营，执照另行申办）；代驾（由分支机构经营，执照另行申办）；健身
（由分支机构经营，执照另行申办）；保健按摩服务（由分支机构经营，执
照另行申办）；美容美发（由分支机构经营，执照另行申办）；汽车保养美
容（由分支机构经营，执照另行申办）；公司物业管理范围内的保安服务；
供暖供热；机动车停车场管理；绿化养护；城乡市容及设施设备管理；水资
源管理；园林景观管理；外墙清洗；安防设备；消防设备的上门安装、上门
维修；五金电料的销售；餐饮配送服务。城市生活垃圾经营性服务。（依法
须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相
关部门批准文件或许可证件为准）
登记状态 存续（在营、开业、在册）287
（二）历史信用表现
经查询国家企业信用信息公示系统网站（http://www.gsxt.gov.cn/index.htm
l）、信用中国网站（http://www.creditchina.gov.cn）、中国执行信息公开网（htt
p://zxgk.court.gov.cn/）、中华人民共和国应急管理部网站（https://www.mem.gov.
cn/）、中华人民共和国生态环境部网站（https://www.mee.gov.cn/）、国家市场
监督管理总局网站（http://www.samr.gov.cn/）、国家发展和改革委员会网站（ht
tp://www.ndrc.gov.cn）和财政部网站（http://www.mof.gov.cn）、国家税务总局
网站（http://www.chinatax.gov.cn/）、中华人民共和国住房和城乡建设部（http:/
/www.mohurd.gov.cn/）、中华人民共和国自然资源部网站（http://www.mnr.gov.c
n/）、中国银行保险监督管理委员会网站（http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages
/index/index.html），中国证券监督管理委员会网站（http://www.csrc.gov.cn/pub/
newsite/）、中国人民银行网站（http://www.pbc.gov.cn/），豪之英、中航物业
最近三年在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务领域未存在重大不良
违法违规记录，亦未被有权人认定为失信被执行人、失信生产经营单位或者其
他失信单位并被暂停或者限制融资在投资建设领域、安全生产领域、环境保护
领域、产品质量领域、财政性资金管理使用领域不存在失信记录，亦未被列为
重大税收违法案件当事人、失信被执行人。
（三）提供物业管理服务的相关业务资质以及法律法规依据
截至尽调基准日，法律法规未要求物业管理公司需具备物业服务企业资质。
根据豪之英、中航物业的营业执照及公司确认，其经营范围中包含“物业管理”
的内容，豪之英、中航物业可以在经营范围内为基础设施项目提供物业管理服
务。综上所述，基金管理人认为，在签署相关物业管理协议后，豪之英、中航
物业具备作为基础设施项目物业管理方的主体资格。
（四）尽调结论
豪之英、中航物业目前有效存续，在获得合法有效的内部授权、物业管理
协议等相关法律文件生效后具备作为基础设施项目物业管理方的资质。豪之英、
中航物业近三年在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务领域未存在重
大不良违法违规记录，亦未被有权人认定为失信被执行人、失信生产经营单位288
或者其他失信单位并被暂停或者限制融资，符合《基础设施基金指引》的规定。
在投资建设领域、安全生产领域、环境保护领域、产品质量领域、财政性资金
管理使用领域不存在失信记录，亦未被列为重大税收违法案件当事人、失信被
执行人。截至尽调基准日，法律法规未要求物业管理公司需具备物业服务企业
资质。根据豪之英、中航物业的营业执照及公司确认，其经营范围中包含“物业
管理”的内容，豪之英、中航物业可以在经营范围内为基础设施项目提供物业管
理服务。综上所述，基金管理人认为，在签署相关物业管理协议后，豪之英、
中航物业具备作为基础设施项目物业管理方的主体资格。
五、计划管理人（博时资本管理有限公司）
（一）基本情况
表 4-69：博时资本基本情况
注册名称 博时资本管理有限公司
公司类型 有限责任公司（法人独资）
法定代表人 江向阳
成立日期 2013年02月26日
注册资本 85,000万元人民币
统一社会信用代码 914403000627432486
住所 深圳市前海深港合作区南山街道梦海大道5035号前海华润金融中心T5写字楼
30093010B
经营范围 特定客户资产管理业务及中国证监会许可的其它业务
博时资本管理有限公司（以下简称“博时资本”）是中国首批获得中国证监
会批复成立的公募基金公司资本管理子公司之一。
博时资本为博时基金管理有限公司（以下简称“博时基金”） 100%控股的子
公司，业务方向主要专项从事特定资产的经营和管理。博时资本由博时基金全
资设立，主要开展特定客户资产管理业务及中国证监会许可的其它业务。
（二）股权结构、组织架构及治理结构
1、股权结构
博时资本由博时基金全资设立。计划管理人股权结构图如下：
图 4-14：博时资本股权结构图289
2、组织结构
为完善公司治理，规范公司运营管理，公司管理实行董事会领导下的经营
班子负责制。计划管理人组织架构图如下：
图 4-15：博时资本组织架构图
3、公司治理结构：
根据相关法律法规的规定，博时资本建立了在董事会领导下的经营班子负
责制、前中后台相对独立、权责清晰、相互制衡的管理架构。
（三）经营情况和资信水平
博时资本近三年经营情况良好， 2020 年度至 2022 年度主要财务指标情况
如下（经普华永道中天会计师事务所审计）：290
表 4-70：博时资本主要财务指标情况
单位：万元
科目 2022 年 2021 年 2020 年
注册资本 85,000.00 85,000.00 85,000.00
总资产 176,329.99 175,354.94 163,776.35
净资产 159,302.56 152,775.99 145,291.03
营业收入 19,346.40 26,549.46 22,304.58
净利润 6,526.56 7,484.97 6,856.10
截至 2023 年 12 月 31 日，博时资本未进行过主体信用等级评定。博时资本
资信情况良好，在经营过程中严格遵守国家相关法律法规，近三年无违反国家
税收法规和其他违法违纪行为。
（四）业务资质
博时资本现持有深圳市市场监督管理局于 2022 年 6 月 17 日核发的《营业
执照》，持有中国证监会于 2022 年 8 月 2 日核发的统一社会信用代码（境外机
构编号）为 914403000627432486 的《经营证券期货业务许可证》，经营范围为
“特定客户资产管理业务以及中国证监会许可的其他业务”，具备担任计划管理
人的相关业务资质。
（五）业务开展情况
博时资本主要围绕一二级资本市场开展资产证券化、大类资产配置、股权
并购等特定客户资产管理业务及中国证监会许可的其它业务。博时资本自成立
以来业绩优秀，屡获殊荣。被《每日经济新闻社》评为“中国最具成长力资产管
理公司”，并荣获阿尔法智库评选的“资管领军人物奖”及“最具投行思维奖”。
截至 2023 年 12 月 31 日，博时资本资产证券化产品累计发行规模达 147.86
亿元，涵盖基础设施、银行商业票据、企业债权、应收账款等类型。作为着力
发展的创新业务，博时资本发行多单国内首单，包括全国首单电票内应收账款
资产证券化项目、首单物业费资产证券化项目等。
（六）管理制度、业务流程和风险控制制度
1、管理制度
为了保障资产证券化相关规定的有效执行，加强业务部门风险前置的意识，
规范公司资管业务拓展，明晰投资标准，预防并控制业务风险，博时资本建立
起了一系列内控制度指引，涵盖了法人治理、业务管理、风险管理、财务管理、291
行政管理、合规管理及档案管理等各个方面，以确保公司各项经营活动均能在
内部控制制度框架内健康运行，有效保证公司经营管理水平的不断提升和战略
目标的实现。
（1）法人治理制度：公司设立以来，致力于创建完善的法人治理机制，已
建立较为完善的授权经营体系，并构建了包括《公司章程》、《股东会议事规
则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《授权管理办法》等相关
制度规范。
（2）业务审批流程制度：建立了从立项审批、业务模式审批、投资决策会、
文本审批、投资运作等审批流程。
（3）业务后续管理制度：为完善公司业务期间管理，公司建立了《特定资
产管理业务托管与结算管理办法》、《资产管理业务会计核算办法》、《特定
资产管理业务—档案管理制度》等，从制度上规范业务操作流程、降低投后管
理风险，有效保障风险管理措施落实和执行。
（4）其他制度：为完善内控机制、规范经营管理、控制经营风险，公司还
制定了行政、人事、财务、 IT 等相关管理制度，如印照管理办法、费用管理办
法、 TA 系统权限管理与参数设置管理细则、员工行为准则、档案管理制度等。
2、业务流程
博时资本资产证券化业务按业务流程分为项目承揽、项目立项、项目承做、
发行与上市、跟踪管理等部分。
3、风险控制措施
博时资本在中后台配备风险管理部、综合管理部、法律合规部等专业职能
部门，引进相关专业人员，赋予其相对独立职责，从而建立起从风险识别、风
险评估、风险量化、风险跟踪、风险检视及风险预警等全流程、全覆盖的全面
风险控制机制。根据公司各项风险管理制度的规范和要求，博时资本搭建了包
括尽职调查和立项审批、项目模式审批、法律文本审核和投后管理的全流程管
理体系。
根据《管理规定》等相关规定，资产证券化业务的风险（含合规风险）管
理，是公司风险管理体系的重要组成部分，接受公司有关风险管理部门的监督、292
检查，并将业务风险管理贯穿到资产证券化业务的全过程。未经履行项目立项
程序的项目，不得开始发行或向监管机构申报材料。参与开展资产证券化业务
的所有员工都有风险控制的责任与义务。对于发现的各类风险，要及时向博时
资本负责人报告，由博时资本负责人协同相关部门进行项目的风险评估，并及
时就评估结论和风险控制建议向博时基金分管领导反馈。
（七）资产管理业务的合规性
博时资本已发行的资产管理计划均运作良好，并遵守了相关法律法规的要
求。博时资本对专项资产管理业务实行集中统一管理，严禁分支机构对外独立
开展资产管理业务；博时资本将为本专项计划开立独立的专项计划账户，专项
计划的一切货币收支活动都通过该账户进行，该账户由托管人托管，账户内的
资产属于计划资产，确保了资产的安全。同时，根据《管理规定》、《金融企
业会计制度》，博时资本与托管人按双方统一约定，以资产支持专项计划为会
计核算主体，独立建账、独立核算，保证不同资产支持专项计划之间在名册登
记、账户设置、资金划拨等方面相互独立。
（八）最近一年是否因重大违法违规行为受到行政处罚的情形
计划管理人最近一年未发生因重大违法违规行为受到行政处罚的情形。
（九）与原始权益人利益关系说明
截至本尽职调查报告出具之日：
1、计划管理人未持有原始权益人 5%以上的股份或出资份额；
2、原始权益人未持有计划管理人 5%以上的股份或出资份额；
3、计划管理人与原始权益人之间近三年不存在承销保荐、财务顾问等业务
关系；
4、计划管理人和原始权益人之间无其他重大利益关系。
（十）尽调结论
博时资本管理有限公司（以下简称“博时资本”）现持有中国证监会核发的
统一社会信用代码（境外机构编号）为 914403000627432486 的《经营证券期货
业务许可证》。证券期货业务范围为： “特定客户资产管理”。博时资本已按照293
其内部管理流程批准其依照法律规定和专项计划文件的约定作为计划管理人和
销售机构开展专项计划，已获得合法有效的内部授权。博时资本具有完善的合
规、风控制度以及风险处置应对措施，能有效控制业务风险，不存在最近一年
因重大违法违规行为受到行政处罚的情形。综上所述，基金管理人认为，截至
尽调基准日，博时资本具备作为专项计划管理人和销售机构的主体资格，并已
获得合法有效的内部授权，符合《基础设施基金指引》的规定。
六、基金托管银行（渤海银行股份有限公司）
（一）基金托管人概况
表 4-71：基金托管行基本情况
企业名称 渤海银行股份有限公司（以下简称“渤海银行”）
企业状态 存续（在营、开业、在册）
成立日期 2005 年 12 月 30 日
统一社会信用代码 911200007109339563
注册资本 117.62 亿元
法定代表人 王锦虹
行长 屈宏志
资产托管业务批准文号 证监许可〔2010〕 893 号
注册地址 天津市河东区海河东路 218 号
电话 022-5878-9668
传真 022-5831-6529
经营范围
吸收公众存款；发放短期、中期和长期贷款；办理国内外结算；办理票
据承兑与贴现；发行金融证券；代理发行、代理兑付、承销政府债券；
买卖政府债券、金融债券；从事同业拆借；买卖、代理买卖外汇；结
汇、售汇业务；从事银行卡业务；提供信用证服务及担保；代理收付款
项及保险兼业代理；提供保管箱服务；从事衍生产品交易业务；证券投
资基金托管、保险资金托管业务；证券投资基金销售业务；经国务院银
行业监督管理机构批准的其他业务。（依法须经批准的项目，经相关部
门批准后方可开展经营活动）
渤海银行是《中国商业银行法》 2003 年修订以来，唯一一家全新成立的全
国性股份制商业银行。在 12 家同类银行中最为年轻，具有显著的后发优势，同
时也是中国唯一一家外资银行参与发起设立的全国性股份制商业银行。
渤海银行 2005 年 12 月 30 日成立， 2006 年 2 月正式对外营业，并于 2020
年 7 月 16 日成功在香港联交所主板上市。近年来，渤海银行以“最佳体验的现
代财资管家”为长期愿景，致力于打造科技银行、生态银行、开放银行、敏捷银
行，并在公司治理、经营管理、业务产品、商业模式和科技支撑体系创新上进
行了不懈探索，实现了资本、风险和效益的协同发展。
截至 2023 年 6 月末，渤海银行资产总额达 1.69 万亿元，较上年末增长294
4.85%。 2023 年 1-6 月，渤海银行实现营业收入人民币 130.83 亿元，净利润为
人民币 46.59 亿元。在资产规模合理增长、经营业绩企稳向好的同时，渤海银
行资产质量整体保持平稳态势。截至 2023 年 6 月末，全行不良贷款率为 1.84%，
贷款拨备率为 2.65%，拨备覆盖率为 144.42%，符合监管要求。
目前，渤海银行开业机构已覆盖全国 25 个省市自治区、 5 个副省级城市和
1 个特别行政区，已建立 36 家一级分行（含苏州、青岛、宁波 3 家直属一级分
行和 1 家境外分行）、 33 家二级分行、 251 家支行，社区小微支行 21 家，正式
开业机构网点总数达到 341 家。
渤海银行在英国《银行家》杂志公布的 2022 年“全球银行 1000 强”排名中
位列第 114 位。在权威媒体发起并主办的银行类奖项评选中，渤海银行屡获殊
荣，先后荣膺《亚洲银行家》 “中国年度风险数据与分析技术实施”奖、香港
《信报》 “上市公司卓越大奖蓝筹主板 GEM 新星”奖、《银行家杂志》 “十佳区
块链应用创新”奖、《21 世纪经济报道》 “年度数字化转型机构”“年度养老银行”
奖、《财联社》 “ESG 先锋奖”、《界面》 “年度股份制银行”奖、《每日经济新
闻》 “年度普惠金融奖”、 “年度财富管理奖”奖等重量级奖项。
（二）主要人员情况
王锦虹先生，经济师，金融学博士研究生。曾任深圳发展银行天津分行副
行长，渤海银行天津分行党委书记、行长，滨海新区分行党委书记、行长，天
津自由贸易试验区分行行长，渤海银行行长助理、党委委员、副行长、执行董
事，并曾担任天津市海河产业基金管理有限公司董事长。现任渤海银行党委书
记、董事长。
屈宏志先生，现任渤海银行党委副书记、执行董事、行长。高级经济师，
金融学硕士研究生学历，管理学博士学位。曾任职于中国建设银行，曾任中国
建设银行天津市分行资产保全部总经理兼法律事务部总经理、南开支行行长、
和平支行行长，天津市分行行长助理、副行长、党委委员，江苏省分行党委副
书记、副行长。
靳超先生，现任渤海银行副行长。高级经济师，博士研究生学历。曾任中
国工商银行北京王府井支行行长助理，党委委员、副行长；中国工商银行北京295
市分行国际业务部副总经理，投资银行部副总经理；平安银行上海自贸区分行
党委委员、 副行长兼风险总监，党委书记、行长；平安银行福州分行党委书记、
行长。
（三）基础设施基金托管业务主要人员情况
郭德维先生，渤海银行托管业务部总经理（拟任），经济师，博士研究生
学位，具有基金托管人高级管理人员资格。曾任中国人民银行天津分行外资银
行和其他金融机构监管处副处长；天津银监局外资银行监管处副处长（主持工
作），天津银监局滨海银监分局副局长、局长、党委书记；广东发展银行天津
分行副行长、党委委员；渤海银行选派金融租赁公司筹备组长、拟任董事长。
具有 30 余年金融从业经验。
刘戈女士，渤海银行托管业务部总经理助理，经济师，大学本科学历，硕
士研究生学位，具有基金托管人高级管理人员资格。曾任中国农业银行总行基
金托管部干部；嘉实基金渠道发展部高级渠道经理；渤海银行基金托管部高级
经理、团队主管、总经理助理。具有 20 余年基金托管从业经验。
（四）基金托管业务经营情况
渤海银行于 2010 年 6 月 29 日获得中国证监会、银监会核准开办证券投资
基金托管业务， 2011 年 5 月 3 日获得中国保监会核准开办保险资金托管业务。
渤海银行始终秉承“诚实信用、勤勉尽责”的宗旨，严格履行资产托管人职责，
为投资者和金融资产管理机构提供安全、高效、专业的托管服务，并依据不同
客户的需求，提供个性化的托管服务和增值服务，获得了合作伙伴一致好评。
截至 2023 年 4 月 30 日，渤海银行股份有限公司累计托管 41 只证券投资基
金。
渤海银行最近一年向中国证监会提交的注册基金申请材料不存在虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏。
（五）基础设施基金托管业务经营情况
渤海银行具有基础设施领域资产管理产品托管经验，配备了为开展基础设296
施基金托管业务配备了充足的专业人员。
渤海银行为市场较早参与类 REITs 资产管理产品托管的银行机构之一，参
与市场上多笔基础设施产品类 REITs 产品的托管，包括国家电投-内蒙古能源基
础设施类 REITs、益田假日广场类 REITs 等。
（六）资信水平
根据联合资信评估股份有限公司 2023 年 5 月 4 日出具的跟踪信用评级报告
（联合〔2023〕 2677 号），确定渤海银行的主体长期信用等级为 AAA，评级
展望为稳定。
根据渤海银行官网信息披露并经基金管理人查询国家企业信用信息公示系
统（www.gsxt.gov.cn）、中国证监会网站（www.csrc.gov.cn）、中国证券监督
管理委员会证券期货市场失信记录查询网站（http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxu
n/）、中国银行保险监督管理委员会网站（http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages
/index/index.html）、 “信用中国”网站（http://www.creditchina.gov.cn）、中国执
行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn/）、中国市场监管行政处罚文书网（http:
//cfws.samr.gov.cn/）等网站，渤海银行（不含分支机构）最近一年内没有因重
大违法违规行为、重大失信行为受到行政处罚或刑事处罚，不存在因与托管业
务相关的重大违法违规行为、严重失信行为正在被监管机构调查、司法机关立
案侦查，或者正处于整改期间的情形。
根据中国银行保险监督管理委员会（以下简称“中国银保监会”）于 2021 年
3 月 21 日作出的文号为银保监罚决字〔2022〕 28 号的行政处罚决定书，渤海银
行因十五项项违法违规事实被中国银保监会罚款 360 万元；根据中国银保监会
于 2023 年 2 月 16 日作出的文号为银保监罚决字〔2023〕 8 号的行政处罚决定书，
渤海银行因在小微企业贷款风险分类不正确等方面存在十三项违法违规行为被
中国银保监会罚款 1660 万元；根据中国银保监会于 2023 年 2 月 17 日作出的文
号为银保监罚决字〔2023〕 21 号的行政处罚决定书，渤海银行因风险加权资产
计算不准确等十三项违法违规行为被中国银保监会罚款 860 万元。根据《中华
人民共和国银行业监督管理法》第四十五条和第四十六条的规定及中国银保监297
会公示的相关信息，渤海银行受到上述行政处罚所涉及的行为未被认定为情节
特别严重的行为。
根据中国人民银行于 2023 年 3 月 31 日公示的银罚决字〔2023〕 16 号行政
处罚信息，渤海银行因违反存款准备金管理规定等十二项违法行为被中国人民
银行处以警告、没收违法所得 106.98 万元，并处罚款 1,589.48 万元；考虑渤海
银行的业务规模、行政处罚金额等因素，基金管理人认为前述行政处罚事项不
影响渤海银行开展基础设施基金托管业务。
（七）托管人的内部控制制度
目前，渤海银行已经在系统管理、账户结构安排、办公场地和安防设施、
内部控制体系建设及部门业务制度五个方面建立了成熟的托管服务体系，保证
受托保管资产独立性、安全性。
1、内部控制目标
作为基金托管人，渤海银行严格遵守国家有关托管业务的法律法规、行业
监管规章和行内有关管理规定，守法经营、规范运作、严格监察，确保业务的
稳健运行，保证基金财产的安全完整，确保有关信息的真实、准确、完整、及
时，保护基金份额持有人的合法权益。
2、内部控制组织结构
渤海银行设有风险控制委员会，负责全行风险管理与内部控制工作，对托
管业务风险控制工作进行检查指导。托管业务部专门设置了稽核监督团队，配
备了专职内控监督人员负责托管业务的内控监督工作，具有独立行使稽核监督
工作的职权和能力。
3、内部控制制度及措施
渤海银行托管业务建立了健全的制度体系，涵盖产品、系统、风险、人员、
应急、管理等各个方面。制度体系层次分明，分为行发文、部门发文、部门工
作流程三个层次。行发文是全行开展各项托管业务经营管理的总纲，主要包含
了证券投资基金、基金专户、券商资管、银行理财、信托计划、保险资管、资
金存管、外包服务等产品的管理办法和操作流程。部门发文和工作流程是对总
纲进行的补充，对总行托管业务部开展托管业务重要内容进行规范，主要包括298
资金清算、会计核算、信息披露、档案管理、应急处理、风险控制等方面，共
80 余项。
渤海银行注重加强托管业务内控体系建设及合规文化建设，除上述制度建
设外，还持续做好内控建设各项基础工作。建立完善的组织架构和制约机制，
在不同团队、不同岗位之间建立相互制衡机制，在建立各项规章制度之初，充
分考量业务实际与风险控制的匹配，建立业务岗位的经办复合机制，在重要岗
位之间设立防火墙，建立健全各项规章制度，形成各个业务环节之间的相互制
约机制。设置操作风险控制 “三道防线”，业务人员是第一道防线，部门内控人
员是第二道防线，总行审计检查是第三道防线，在设有“三道防线”的基础上，
托管业务部各团队还在内部设立了业务督导岗，负责日常业务操作的检查与督
导整改，并定期开展内外部审计，多层次多维度的加强风险控制工作。持续完
善总分行操作风险控制指标体系，充实总分行内控检查内容，强化总分行现场
及非现场内控检查和整改机制，有效控制了操作风险。
从业人员方面，托管业务部大多数人员都拥有多年从业经历，经验丰富，
注重业务学习，全员参与合规建设，营造部门合规文化。
（八）基金托管人对基金管理人运作基金进行监督的方法和程序
1、监督方法
依照《基金法》及其配套法规和基金合同的约定，监督所托管基金的投资
运作。利用业内普遍使用的基金监控系统，严格按照现行法律法规以及基金合
同规定，对基金管理人运作基金的投资比例、投资范围、投资组合等情况进行
监督，并定期编写基金投资运作监督报告，报送中国证监会。在日常为基金投
资运作所提供的基金清算和核算服务环节中，对基金管理人发送的投资指令、
基金管理人对各基金费用的提取与开支情况进行检查监督。
2、监督流程
（1）每工作日按时通过基金监控系统，对各基金投资运作比例控制指标进
行例行监控，发现投资比例超标等异常情况，向基金管理人发出书面通知，与
基金管理人进行情况核实，督促其纠正，并及时报告中国证监会。299
（2）收到基金管理人的划款指令后，对涉及各基金的投资范围、投资对象
及交易对手等内容进行合法合规性监督。
（3）根据基金投资运作监督情况，定期编写基金投资运作监督报告，对各
基金投资运作的合法合规性、投资独立性和风格显著性等方面进行评价，报送
中国证监会。
（4）通过技术或非技术手段发现基金涉嫌违规交易，电话或书面要求管理
人进行解释或举证，并及时报告中国证监会。
（九）基金托管人对基金管理人运作基金进行监督的方法和程序
1、监督方法
依照《基金法》及其配套法规和基金合同的约定，监督所托管基金的投资
运作。利用业内普遍使用的基金监控系统，严格按照现行法律法规以及基金合
同规定，对基金管理人运作基金的投资比例、投资范围、投资组合等情况进行
监督，并定期编写基金投资运作监督报告，报送中国证监会。在日常为基金投
资运作所提供的基金清算和核算服务环节中，对基金管理人发送的投资指令、
基金管理人对各基金费用的提取与开支情况进行检查监督。
2、监督流程
（1）每工作日按时通过基金监控系统，对各基金投资运作比例控制指标进
行例行监控，发现投资比例超标等异常情况，向基金管理人发出书面通知，与
基金管理人进行情况核实，督促其纠正，并及时报告中国证监会。
（2）收到基金管理人的划款指令后，对涉及各基金的投资范围、投资对象
及交易对手等内容进行合法合规性监督。
（3）根据基金投资运作监督情况，定期编写基金投资运作监督报告，对各
基金投资运作的合法合规性、投资独立性和风格显著性等方面进行评价，报送
中国证监会。
（4）通过技术或非技术手段发现基金涉嫌违规交易，电话或书面要求管理
人进行解释或举证，并及时报告中国证监会。300
（十）尽调结论
渤海银行，经中国证监会、中国银行业监督管理委员会于 2010年 7月 5日
下发的《关于核准渤海银行证券投资基金托管资格的批复》（证监许可〔2010〕
893号）批准获得证券投资基金托管业务资格，具备担任基金托管银行/监管银
行的资质。基金管理人认为，渤海银行具备《基金法》《运作管理办法》《托
管办法》《基础设施基金指引》等相关法律法规规定的作为本基金基金托管人
的主体资格。
七、专项计划托管银行（渤海银行股份有限公司）
本项目专项计划托管人为渤海银行股份有限公司，渤海银行股份有限公司
的具体情况详见本尽调报告“第四章 业务参与人”之“六、基金托管银行（渤海银
行股份有限公司） ”。
八、中介机构
（一）财务顾问（国投证券股份有限公司（原安信证券股份有限公司））
基金管理人聘请国投证券（原安信证券）担任财务顾问。
根据国投证券（原安信证券）现行有效的营业执照，并经登录国家企业信
用信息公示系统查询，国投证券（原安信证券）的基本情况如下：
表 4-72：国投证券股份有限公司（原安信证券股份有限公司）基本情况
企业名称 国投证券股份有限公司
法定代表人 段文务
住所 深圳市福田区福田街道福华一路 119号安信金融大厦
成立日期 2006年 08月 22日
注册资本 人民币 1,000,000.00万元人民币
企业类型 股份有限公司
经营范围
一般经营项目是：，许可经营项目是：证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证
券投资活动有关的财务顾问；证券承销与保荐；证券自营；融资融券；代销金融产
品；证券投资基金销售；为期货公司提供中间介绍业务；证券投资基金托管；上市
证券做市交易业务；中国证监会批准的其它证券业务。（依法须经批准的项目，经
相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件
为准）
国投证券（原安信证券）现持有中国证监会 2023年 2月 3日核发的统一社
会信用代码（境外机构编号）为 91440300792573957K 的《经营证券期货业务
许可证》，证券期货业务范围为： “证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证301
券投资活动有关的财务顾问；证券承销与保荐；证券自营；融资融券；证券投
资基金销售；代销金融产品；证券投资基金托管；上市证券做市交易”。
（二）会计师/审计师（中兴华会计师事务所（特殊普通合伙））
中兴华为对基础设施项目财务情况进行审计、对本基金可供分配金额测算
报告进行审阅的会计师事务所。
根据中兴华现行有效的营业执照，并经登录国家企业信用信息公示系统查
询，中兴华的基本情况如下：
表 4-73：中兴华会计师事务所基本情况
企业名称 中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）
执行事务合伙人 李尊农
主要经营场所 北京市丰台区丽泽路 20 号院 1 号楼南楼 20 层
成立日期 2013 年 11 月 04 日
企业类型 特殊普通合伙企业
经营范围
许可项目：注册会计师业务；代理记账。（依法须经批准的项目，经相关部门批
准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一
般项目：工程管理服务；资产评估。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依
法自主开展经营活动）（不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营
活动。）
中兴华现持有北京市财政局核发的《会计师事务所执业证书》，执业证书
编号为 11000167，批准执业日期为 2013 年 10 月 25 日，批准执业文号为京财会
许可[2013]0066 号。
经查询中国证监会网站和财政部网站，中兴华从事证券服务业务已报中国
证监会和财政部备案，符合《证券法》第一百六十条第二款的规定。
（三）评估机构（深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司）
戴德梁行为基础设施项目的资产评估机构。
根据戴德梁行现行有效的营业执照，并经登录国家企业信用信息公示系统
查询，戴德梁行的基本情况如下：
表 4-74：深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司基本情况
企业名称 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司
法定代表人 程家龙
住所 深圳市福田区福田街道福安社区中心四路 1 号嘉里建设广场 T2 座 503A、 502B1
成立日期 2003 年 4 月 7 日
注册资本 500 万元人民币302
企业类型 有限责任公司
经营范围 一般经营项目是：房地产评估，土地评估（凭资质证经营），房地产咨询，工程咨
询；投资咨询，财务咨询，税务咨询；市场调研。许可经营项目是：资产评估
戴德梁行现持有广东省住房和城乡建设厅核发证书编号为粤房估备字壹
0200022 的《房地产估价机构备案证书》，备案等级为壹级。
经检索证券期货市场失信记录查询平台（http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxu
n/）、全国房地产估价行业管理信息平台（http://pt.cirea.org.cn）并根据戴德梁
行的确认，戴德梁行符合国家主管部门相关要求，具备良好资质和稳健的内部
控制机制，合规运作、诚信经营、声誉良好，不存在可能影响其独立性的行为。
戴德梁行符合国家主管部门相关要求，具备良好资质和稳健的内部控制机
制，合规运作、诚信经营、声誉良好，不存在可能影响其独立性的行为，戴德
梁行已依据《证券投资基金法》第九十七条的规定在中国证监会完成从事证券
服务业务资产评估机构备案，基金管理人认为，戴德梁行具备为基础设施项目
提供资产评估服务的资格。
（四）法律顾问（北京金诚同达律师事务所）
根据金诚同达现行有效的执业许可证，并经登录北京市律师协会网站自查，
金诚同达的基本情况如下：
表 4-75：北京金诚同达律师事务所基本情况
企业名称 北京金诚同达律师事务所
统一社会信用代码 31110000E00017402T
负责人 杨晨
地址 北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸大厦 10 层
成立日期 2004 年 5 月 5 日
企业类型 特殊普通合伙企业
金诚同达现持有北京市司法局核发的《律师事务所执业许可证》（统一社
会信用代码 31110000E00017402T）。
经查询中国证监会网站，金诚同达从事证券服务业务已报中国证监会备案，
符合《证券法》第一百六十条第二款的规定。303
（五）尽调结论
国投证券（原安信证券）现持有中国证监会 2023年 2月 3日核发的统一社
会信用代码（境外机构编号）为 91440300792573957K（原安信证券）的《经营
证券期货业务许可证》，证券期货业务范围为： “证券经纪；证券投资咨询；与
证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券承销与保荐；证券自营；融资
融券；证券投资基金销售；代销金融产品；证券投资基金托管；上市证券做市
交易”。基金管理人认为，国投证券（原安信证券）为具备保荐业务资格的证券
公司，具备担任基础设施基金财务顾问的主体资格，符合《基础设施基金指引》
第十条的相关规定。
戴德梁行现持有广东省住房和城乡建设厅核发证书编号为粤房估备字壹
0200022 的《房地产估价机构备案证书》，备案等级为壹级。戴德梁行符合国
家主管部门相关要求，具备良好资质和稳健的内部控制机制，合规运作、诚信
经营、声誉良好，不存在可能影响其独立性的行为。截至本尽调报告出具之日，
戴德梁行已依据《证券投资基金法》第九十七条的规定在中国证监会完成从事
证券服务业务资产评估机构备案。
金诚同达现持有北京市司法局核发的《律师事务所执业许可证》（统一社
会信用代码 31110000E00017402T），且金诚同达从事证券服务业务已报中国证
监会备案，符合《证券法》第一百六十条第二款的规定。基金管理人认为，具
备为本次基金提供法律服务的资格。
中兴华现持有北京市财政局核发的《会计师事务所执业证书》，执业证书
编号为 11000167，且中兴华从事证券服务业务已报中国证监会和财政部备案，
符合《证券法》第一百六十条第二款的规定。基金管理人认为，中兴华具备担
任为本基金提供相应专业服务的会计师事务所的主体资格。
综上所述，基金管理人认为上述业务参与人符合《基础设施基金指引》的
规定。304
九、业务参与机构之间的关联关系、关联交易、潜在利益冲突及风险防控
措施
（一）利益冲突的情形
1、基金管理人
由博时基金作为基金管理人的“博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投
资基金（以下简称“博时招商蛇口产业园 REIT”）已于 2021 年 6 月 21 日成功发
行上市，博时招商蛇口产业园 REIT 是主要投资于产业园类基础设施项目的基
础设施证券投资基金，因此，本基金成立后，基金管理人将管理与本基金同类
型的基础设施基金。
2、外部管理机构
本基金的基金管理人委托天津泰达产业园区经营管理有限公司担任相应外
部管理机构，截至本尽调报告出具日，天津泰达产业园区经营管理有限公司暂
未持有或运营其他同类型产业园项目。
3、原始权益人
截至本尽调报告出具之日，原始权益人持有或运营的同类产业园区共计 42
个项目，分布于天津市滨海新区、东丽区、西青区和武清区，建筑面积约
179.66 万平方米，可出租面积约 174.04 万平方米，物业类型包含标准厂房、定
制厂房、研发办公、商业办公和停车楼等。
表 4-76：原始权益人持有或运营的产业园项目
序 号
项目名称 地理位置 物业类型 截至 2023 年末
可出租面积
1 科技发展中心 天津市滨海新区洞庭一街 4 号 研发办公 51,479.99
2 生物医药研发大厦 天津市滨海新区第四大街 5 号 研发办公、标准
厂房 17,583.68
3 融达科技园 天津市滨海新区第九大街 51 号 研发办公、标准
厂房、停车楼 44,967.00
4 天大科技园 天津市滨海新区第四大街 80 号 研发办公 86,906.49
5 融健大厦 天津市滨海新区黄海路 111 号 标准厂房 12,599.43
6 丰华工业园二期 天津市滨海新区第九大街 80 号 标准厂房 31,147.32
7 高科技园一期 天津市滨海新区睦宁路 45 号 标准厂房 35,491.69
8 高科技园二期 A 天津市滨海新区百合路 33 号 标准厂房 15,919.34
9 高科技园二期 B 天津市滨海新区睦宁路 34 号 标准厂房 12,694.57
10 智能无人装备产业园 天津市滨海新区南海路 156 号 标准厂房 90,835.36
11 融通大厦与海云街厂房 天津市滨海新区海云街 80 号 研发办公、标准
厂房 89,035.43
12 原汤浅实业定制厂房 天津市滨海新区海通街 99 号 标准厂房 23,119.88305
序 号
项目名称 地理位置 物业类型 截至 2023 年末
可出租面积
13 霍尼韦尔厂房 天津市滨海新区南海路 158 号 定制厂房 19,442.00
14 吉利远程新能源商用车
天津工厂 天津开发区北海路 150 号 定制厂房 69,487.44
15 西区标准厂房 天津市东丽区新业三街与新安路
交口 标准厂房 73,694.76
16 现代纺织厂房 天津市东丽区新业七街 29 号 标准厂房 8,101.87
17 SGS 厂房 天津市滨海新区新兴路 22 号 定制厂房 3,774.48
18 富士康厂房 天津市东丽区北大街 36 号 标准厂房 478,139.37
19 三星电子厂房 天津市东丽区江泰路 20 号 标准厂房 111,194.05
20 微四路标准厂房 天津市西青区微四路 25 号 标准厂房及配套 15,840.55
21 视界移动新建厂房 天津市西青区微四路 25 号 标准厂房 74,341.00
22 三星高新电机 天津市西青区微三路 1 号 标准厂房 33,265.29
23 三星通信 天津市西青区微五路 9 号 标准厂房 63,803.99
24 三星电子 A 栋厂房 天津市西青区微四路 15 号 标准厂房 20,779.13
25 三星电子 B 栋厂房 天津市西青区微四路 19 号 1 号楼 标准厂房 10,170.09
26 三星电子 C 栋厂房 天津市西青区微四路 19 号 2 号楼 标准厂房 8,616.73
27 三星电子 D 栋 天津市西青区微四路 23 号 标准厂房 7,652.39
28 三星光电子厂房 天津市西青区微六路 11 号 标准厂房 33,900.00
29 三星 LED 厂房 天津市西青区微四路 6 号 标准厂房 30,113.47
30 微三路标准厂房 天津市西青区微五路 28 号 标准厂房 12,761.03
31 三期 202 厂房 天津市西青区微四路 7 号 标准厂房 4,284.38
32 二期征地 6 号厂房 天津市西青区微五路 15 号 标准厂房 10,755.46
33 中晓园厂房 天津市西青区微七路 2 号 标准厂房 60,557.45
34 西青厂房 天津市西青区西青开发区四支路 标准厂房 6,258.70
35 01 标准厂房 天津市武清区翠鸣道 16 号 标准厂房 20,120.92
36 02 标准厂房 天津市武清区庆龄大路 7 号 标准厂房 25,347.37
37 三期标准厂房 天津市武清区亨远路 14 号 标准厂房 10,185.77
38 现代产业区 HA 定制厂
房 天津市滨海新区彩云东街 48 号 定制厂房 37,410.00
39 现代产业区标准厂房 天津市滨海新区华山路 202 号 标准厂房 20,440.00
40 可立新厂房 天津市西青区微七路 8 号 标准厂房 13,131.88
持有或运营的 40 家主要同类园区合计及占比 1,795,349.75
原始权益人持有的同类代表性的产业园在产园定位、租户行业等方面各具
特色，与数字产业园和大陆汽车厂房在设计定位、面向产业族群、地理区位有
所不同。
数字产业园作为打造国家数字经济示范区的核心区，数字产业园成为天津
信息安全、数字产业战略新兴产业的核心载体，是原始权益人重点培育和打造
的特色产业园范例，已形成较为成熟的运营和管理模式，是原始权益人服务范
围内最具代表性的产业园项目。
大陆汽车厂房区位较好，产业聚集度高、交通便捷程度高、基础设施及配
套设施设备较完善，为成熟的定制化厂房项目，可满足租户的定制化需求，从
而实现长期合作，是原始权益人运营最成熟、客户质量最好的厂房类产业园载
体。306
原始权益人持有或运营的其他同类产业园区项目对本项目不产生直接的同
业竞争影响，对基础设施项目现金流预测及估值不构成重大不利影响。
（二）利益冲突的防范与披露安排
1、与基金管理人之间的利益冲突与风险防范
（1）与基金管理人的利益冲突
基金管理人同时管理其他投资于同类型基础设施项目的基础设施基金，如
该等基础设施基金的投资策略、基础设施项目所在区域、基础设施项目运营管
理策略与本基金相同或相近的，本基金与基金管理人管理的其他基础设施基金
将可能面临潜在利益冲突，包括：投资、项目收购、运营、采购服务、市场地
位及其他经营层面等方面的竞争和利益冲突。本基金与博时招商蛇口产业园
REIT 之间不存在重大利益冲突或竞争关系，具体分析如下：
1）基础设施项目客群定位不同
两只 REITs 的底层资产为产业园区。一方面产业园区的租户客群普遍更看
重区域产业发展政策和配套产业链，由于本基金项下产业园资产位于天津市经
开区，博时招商蛇口产业园 REIT 项下产业园资产则位于深圳市南山区和光明
区，本基金与博时招商蛇口产业园 REIT 的底层资产所在区域在交通、物流、
能源、用水等基础设施，以及土地、税收、人才、补贴等产业政策方面均有不
同，同时伴随差异化的区域产业规划、原材料供应商及市场分布，从产业定位、
区域上决定了两只 REITs 底层资产主要客群的类型有所差异。另一方面，两只
REITs 的底层资产已进入成熟稳定运营期，园区基本满租且租户签约租期普遍
较长，租户转移成本较高，将不会因基金管理人的主动管理而在产业园区之间
发生转移。
2）投资及扩募范围不同
根据博时招商蛇口产业园 REIT 基金合同约定： “本基金投资于招商蛇口博
时产业园基础设施 1 期资产支持专项计划及招商蛇口博时产业园基础设施 2 期
资产支持专项计划的全部资产支持证券。而本基金对投资范围的约定为： “基金
合同生效后，本基金将扣除本基金预留费用后的全部募集资金（不含募集期利
息）投资于博时津开科工产业园封闭式基础设施 1 期资产支持专项计划的全部307
资产支持证券。 ”，在扩募阶段拟购入的基础设施项目预计主要来源于各自的原
始权益人或其关联方，因此，在扩募方面亦不存在重大利益冲突或竞争关系。
3）外部管理机构不同
针对博时招商蛇口产业园 REIT 和本基金的运营管理，基金管理人聘请了
不同的外部管理机构且其不存在关联关系，能够实现项目稳定运作，具体而言，
博时招商蛇口产业园 REIT 聘请的外部管理机构为深圳市招商创业有限公司，
本基金聘请的外部管理机构为天津泰达产业园管理有限公司。
综上所述，本基金与博时招商蛇口产业园 REIT 之间不存在重大利益冲突
或竞争关系。
（2）利益冲突的防范措施
为缓释本基金与基金管理人管理的其他同类型基础设施基金之间同业竞争
和潜在利益冲突所产生的风险，本基金设置了相应风险缓释措施，包括：
（1）定期召开基础设施投资决策委员会会议，预防和评估不同基础设施基
金之间同业竞争和潜在利益冲突情况，制定公平对待所有基础设施项目的相关
措施，并在定期报告中予以公告；
（2）对可能发生的同业竞争和可能存在的利益冲突，由基础设施投资决策
委员会召开临时会议讨论和决定处理方式；
（3）已发生的同业竞争和利益冲突，由基础设施投资决策委员会会议讨论
和决定整改措施，对于重大利益冲突，基金管理人将公告相关措施及其执行情
况。 2、与基础设施项目外部管理机构之间的利益冲突与风险防范
（1）与基础设施项目外部管理机构的利益冲突
基础设施项目外部管理机构除了为本基金所投资的基础设施项目提供服务
外，未来还可能为其他同类型基础设施项目提供运营管理等服务。如基础设施
项目外部管理机构所管理的本基金项下基础设施项目和其他机构旗下的其他同
类型基础设施项目在所在区域和运营管理策略等方面相同或相近的，将面临潜
在利益冲突，包括：招商运营、识别潜在租户、采购服务、市场地位及其他经
营层面等方面的竞争和利益冲突。
（2）利益冲突的防范措施308
为缓释本基金与基础设施项目外部管理机构之间同业竞争和潜在利益冲突
所产生的风险，本基金设置了相应风险缓释措施，包括：
1）本基金聘任的基础设施项目外部管理机构为本基金配备经公募基金管理
人确认的专门运营管理团队，设置独立的财务账册等，确保独立、避免交叉、
确保隔离商业或其他敏感信息等。
2）本基金拟定了审核关联交易、避免竞争和冲突的机制、条款，例如：本
基金存续期间拟购入基础设施项目的机制安排（如相关基础设施项目应当按照
基金首次发售的要求聘请符合规定的评估机构予以评估）、基金份额持有人大
会对本基金购入或出售基础设施项目的审议、基金份额持有人大会对关联交易
的审议、基金份额持有人大会表决机制中的关联方回避表决安排（中国证监会
另有规定的除外）。
3）基础设施项目外部管理机构关于利益冲突的相关承诺
①基金管理人与基础设施项目外部管理机构在《运营管理服务协议》中约
定：
a）基础设施项目外部管理机构履行《运营管理服务协议》项下的职责时，
应以基础设施基金份额持有人利益最大化为目标。
b）基础设施项目外部管理机构应根据自身针对同类资产的既有管理规范和
标准以及《运营管理服务协议》生效后自身针对同类资产制定的新的管理规范
和标准，以不低于基础设施项目外部管理机构的其他同类资产的运营管理水平
以及不低于行业内同类资产的运营管理水平为基础设施项目提供运营管理服务。
②基础设施项目外部管理机构出具《天津泰达产业园管理有限公司关于避
免同业竞争的承诺函》：
a）外部管理机构
外部管理机构将采取充分、适当的措施，公平对待数字产业园项目及大陆
汽车厂房项目和该等竞品项目，避免可能出现的利益冲突。外部管理机构不会
将所取得或可能取得的业务机会优先授予或提供给任何竞品项目或其他项目，
亦不会利用外部管理机构的地位或利用该地位获得的信息作出不利于基础设施
REITs 而有利于竞品项目或其他项目的决定或判断。309
b）在担任基础设施 REITs 的外部管理机构期间，外部管理机构将根据自身
针对产业园基础设施项目同类资产的既有管理规范和标准，严格按照诚实信用、
勤勉尽责、公平公正的原则，以不低于外部管理机构自身和/或实际控制的关联
方管理的其他同类资产的运营管理水平和标准为基础设施项目提供运营管理服
务，采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，充分保护基金份额持有
人的利益。
4）基金管理人按照年度运营预算基准营业收入的比例对外部管理机构进行
考核，两年连续不达标将触发相应的惩罚机制。同时，设定了固定加浮动的管
理费率，根据项目公司营业收入完成情况确定奖惩比例。
在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同业竞
争而发生争议，且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，
原始权益人承诺将与基金管理人积极协商解决措施。
3、与原始权益人或其旗下的其他基础设施基金之间的利益冲突与风险防范
（1）与原始权益人的利益冲突
原始权益人将基础设施项目出售予本基金后，原始权益人或其同一控制下
的关联方将按照法律法规规定参与本基金战略配售并持有不低于相应基金份额
发售数量 20%的基金份额。特别地，如外部管理机构是原始权益人的下属子公
司或其他关联方的，原始权益人可通过外部管理机构对本基金所投资的基础设
施项目产生影响。
原始权益人旗下可能有较多同类型基础设施项目，该等基础设施项目与本
基金所投资的基础设施项目可能产生同业竞争，进而导致原始权益人与本基金
可能存在同业竞争。
（2）利益冲突的防范措施
为缓释与原始权益人或其旗下的其他基础设施基金之间的利益冲突所产生
的风险，本基金设置了相应风险缓释措施，包括：
1）本基金聘任的基础设施项目外部管理机构为本基金设置独立的专门管理
团队，设置独立的财务账册等，确保独立、避免交叉、确保隔离商业或其他敏
感信息等。310
2）本基金拟定了审核关联交易、避免竞争和冲突的机制、条款，例如：本
基金存续期间拟购入基础设施项目的机制安排（如相关基础设施项目应当按照
基金首次发售的要求聘请符合规定的评估机构予以评估）、基金份额持有人大
会对本基金购入或出售基础设施项目的审议、基金份额持有人大会对关联交易
的审议、基金份额持有人大会表决机制中的关联方回避表决安排（中国证监会
另有规定的除外）。
3）原始权益人将采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突；且不以
任何形式通过任何方式占用、支配或控制项目公司资产。原始权益人科工园公
司已出具避免同业竞争的承诺函，具体如下：本公司将采取充分、适当的措施，
公平对待天河数字产业园项目及大陆汽车厂房项目和该等竞品项目，避免可能
出现的利益冲突。本公司不会将所取得或可能取得的业务机会优先授予或提供
给任何竞品项目或其他项目，亦不会利用本公司的地位或利用该地位获得的信
息作出不利于基础设施 REITs 而有利于竞品项目或其他项目的决定或判断。在
基础设施 REITs 的存续期间内，本公司将根据自身针对产业园类基础设施项目
同类资产的既有管理规范和标准，严格按照诚实信用、勤勉尽责、公平公正的
原则，以不低于本公司自身和/或实际控制的关联方管理的其他同类资产的运营
管理水平督促、要求相关方按照该等标准为基础设施项目提供运营管理服务，
采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，充分保护基金份额持有人的
利益。
（三）利益冲突的处理和披露
当存在利益冲突情形时，基金管理人应遵循基金份额持有人利益优先的原
则，按照法律法规规定进行处理，严格按照法律法规和中国证监会的有关规定
履行审批程序、关联方回避表决制度。其中，审批程序含内部审批程序和外部
审批程序。内部审批程序系指根据法律法规、中国证监会的规定和基金管理人
的内控制度所应履行的程序，例如，定期召开基础设施投资决策委员会会议，
预防和评估不同基础设施基金之间同业竞争和潜在利益冲突情况；外部审批程
序系指根据法律法规、中国证监会的规定和基金合同的约定所应履行的程序。
当存在利益冲突情形时，基金管理人将在定期报告中披露相关利益冲突的311
风险防范措施。
（四）关联方
1、关联法人
（1）直接或者间接持有本基金 30%以上基金份额的法人或其他组织，及其
直接或间接控制的法人或其他组织；
（2）持有本基金 10%以上基金份额的法人或其他组织；
（3）基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、外部管理机构及其
控股股东、实际控制人或者与其有其他重大利害关系的法人或其他组织；
（4）同一基金管理人、资产支持证券管理人管理的同类型产品，同类型产
品是指投资对象与本基金投资基础设施项目类型相同或相似的产品；
（5）由本基金的关联自然人直接或者间接控制的，或者由关联自然人担任
董事、高级管理人员的除本基金及其控股子公司以外的法人或其他组织；
（6）根据实质重于形式原则认定的其他与本基金有特殊关系，可能导致本
基金利益对其倾斜的法人或其他组织。
2、关联自然人
（1）直接或间接持有本基金 10％以上基金份额的自然人；
（2）基金管理人、资产支持证券管理人、外部管理机构、项目公司的董事、
监事和高级管理人员；
（3）本条第（1）项和第（2）项所述人士的关系密切的家庭成员，包括配
偶、年满 18 周岁的子女及其配偶、父母及配偶的父母、兄弟姐妹及其配偶、配
偶的兄弟姐妹、子女配偶的父母；
（4）根据实质重于形式原则认定的其他与本基金有特殊关系，可能导致本
基金利益对其倾斜的自然人。
（五）关联交易类型
本基金的关联交易，是指本基金或者本基金控制的特殊目的载体与关联人
之间发生的转移资源或者义务的事项。除基金管理人运用基金财产买卖基金管
理人、基金托管人及其控股股东、实际控制人或者与其有重大利害关系的公司312
发行的证券或者承销期内承销的证券等事项外，关联交易还包括但不限于以下
交易：
1、基金层面：基础设施基金购买资产支持证券、基础设施基金借入款项、
聘请外部管理机构等。
2、资产支持证券层面：专项计划购买、出售 SPV 公司和/或项目公司股权。
3、项目公司层面：基础设施项目出售与购入；基础设施项目运营、管理阶
段存在的购买、销售等行为。
其中，关联交易的金额计算应当根据《基础设施基金指引》第五十条的要
求，按照连续 12 个月内累计发生金额计算。关联交易具体包括如下事项：
1、购买或者出售资产；
2、对外投资（含委托理财、委托贷款等）；
3、提供财务资助；
4、提供担保；
5、租入或者租出资产；
6、委托或者受托管理资产和业务；
7、赠与或者受赠资产；
8、债权、债务重组；
9、签订许可使用协议；
10、转让或者受让研究与开发项目；
11、购买原材料、燃料、动力；
12、销售产品、商品；
13、提供或者接受劳务；
14、委托或者受托销售；
15、在关联人的财务公司存贷款；
16、与关联人共同投资。
17、根据实质重于形式原则认定的其他通过约定可能引致资源或者义务转
移的事项；
18、法律法规规定的其他情形。313
（六）本基金关联方
根据关联方和关联交易的定义，本基金整体架构下的关联方如下表所示：
表 4-77：本基金整体架构下的关联方
关联方 关联关系 关联交易
天津泰达科技工业园有限公司
或其同一控制下的关联方
资产的原始权益人或其同
一控制下的关联方 认购本基金发售数量不低于 20%的基金份额
天津泰达科技工业园有限公司 资产的原始权益人
本基金拟认购的基础设施资产资产专项计划
受让原始权益人天津泰达科技工业园有限公
司持有的项目公司 100%股权
天津泰达产业园管理有限公司 外部管理机构 基金管理人拟聘请天津泰达产业园管理有限
公司担任基础设施项目的外部外部管理机构
博时资本管理有限公司 资产支持证券管理人 本基金发行拟认购博时资本作为管理人而设
立的基础设施资产支持专项计划
（七）本基金关联交易决策机制
关联交易开展应当符合本基金的投资目标和投资策略，遵循基金份额持有
人利益优先原则，按照市场公平合理价格执行。为防范关联交易中的潜在利益
冲突，有效管理关联交易风险，关联交易应根据法律法规、基金管理人的章程、
关联交易管理制度履行审批程序。
基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实
际控制人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，
或者从事其他重大关联交易的，应提交基金管理人董事会（包括三分之二以上
独立董事）审议并取得基金托管人同意。如涉及本基金收购基础设施项目后，
金额超过本基金净资产 5%的关联交易（金额指连续 12个月内累计发生金额），
则还应当按法律法规规定召开基金份额持有人大会。
对于招募说明书和基金合同已经明确约定的关联交易安排，无需另行按上
述约定进行决策。
基金管理人董事会应至少每半年对关联交易事项进行审查。
（八）固定收益投资部分关联交易的内控措施
本基金固定收益投资部分的关联交易将依照普通证券投资基金关联交易的
内控措施管理。
针对普通证券投资基金的关联交易，基金管理人已经制定了完善的关联交314
易管理办法。在基金的运作管理过程中，对关联方和关联交易在认定、识别、
审议、管理和信息披露等方面进行全流程管理。具体来说，基金管理人梳理了
相关关联交易禁止清单，并及时在内部系统中进行更新维护；此外，基金管理
人根据关联交易的禁止、限制交易标准进行交易前合规检查，并对与市场行情
偏离较大的交易进行识别，只有合理确认相关交易符合基金管理人的关联交易
政策后方可继续执行。
（九）基础基础设施项目投资部分关联交易的内控措施
针对基础设施证券投资基金，基金管理人制定了投资管理、运营管理和风
险管理及内部控制的专项制度；其中，在风险管理及内部控制制度方面，针对
基金管理人运用基金资产间接投资基础设施项目所涉及的关联交易，在关联方
的核查与认定、关联交易的识别与审议、关联交易的标准、关联交易风险的控
制、关联交易的信息披露和报告等方面，结合中国证监会的监管规定和基础设
施基金运作管理的特点，有针对性地制定了相关制度。
在本基金成立前，基金管理人根据关联方的识别标准，针对本基金投资于
基础设施项目所涉及的相关主体，判断是否构成关联方；如构成关联方的，在
不属于禁止或限制交易的基础上，结合关联交易的性质，严格按照法律法规、
中国证监会的相关规定和内部审议程序，在审议通过的基础上执行相关交易，
并严格按照规定履行信息披露和报告的义务。在本基金的运作管理过程中，凡
是涉及新增关联交易的，均应当根据关联交易的性质履行相关程序（例如，由
基金管理人办公会或其授权机构（基础设施投资决策委员会）、基金管理人董
事会、本基金的基金份额持有人大会等在各自权限范围内审议），在严格履行
适当程序后方执行相关交易，并严格按照规定履行信息披露和报告的义务。
（十）关联交易的风险防范措施
本基金在存续期间可能存在日常运作方面的关联交易；基础设施项目亦可
能存在日常经营所必要的关联交易，或者有利于业务顺利开展和正常经营的关
联交易。基金管理人将积极采取相关措施，以避免利益输送、影响基础设施项
目利益从而影响基金份额持有人利益的潜在风险：
1、严格按照法律法规和中国证监会的有关规定履行关联交易审批程序、关本页无正文，为《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金暨博
时津开科工产业园封闭式基础设施1期资产支持专项计划尽职调查报告》签字
盖章页）
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调查人员答字（答字）
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司（盖章）
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玑沁久估价结果汇总表
币种：人民币
中国天津市滨海新区开发区信环西路 19 号「数字产业园」项目
评估委托人 :
博时基金管理有限公司
博时资本管理有限公司
评估目的 :
为委托人一作为博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金
的基金管理人和委托人二作为博时津开科工产业园封闭式基础设施
1 期资产支持专项计划的计划管理人，按照《公开募集基础设施证券
投资基金指引（试行）》的要求，在申请注册基础设施基金前对基础
设施项目的市场价值提供参考依据。
价值时点 : 2024 年 03 月 31 日
产权方 : 天津泰达数字产业园有限公司
土地到期日 : 2057 年 06 月 26 日
物业概况 :
估价对象坐落于天津市滨海新区开发区信环西路 19 号， 由 8 栋研
发办公楼及科技展厅（连廊） 组成，分为一期及二期。其中一期包括
1-5 号楼于 2009 年建成，二期包括 6-8 号楼于 2013 年建成， 科技
展厅（连廊） 于 2014 年建成。
土地使用权面积 : 90,328.9 平方米
建筑面积 : 157,344.77 平方米
可租赁面积 : 142,512.01 平方米
价值时点出租率 : 82.48%
评估方法 : 收益法
市场价值 :
人民币 808,000,000 元
(大写人民币捌亿零捌佰万元整)目 录
1. 注册估价师声明.....................................................................................................1
2. 估价的假设和限制条件 ..........................................................................................2
3. 估价结果报告 ........................................................................................................8
3.1 委托人概况 ...............................................................................................................8
3.2 产权方概况 ...............................................................................................................8
3.3 委托人与产权方之间的关系 ......................................................................................9
3.4 报告使用人 ...............................................................................................................9
3.5 估价机构...................................................................................................................9
3.6 估价目的...................................................................................................................9
3.7 估价对象.................................................................................................................10
3.8 价值时点.................................................................................................................14
3.9 价值类型.................................................................................................................14
3.10 估价依据 .............................................................................................................14
3.11 估价原则 .............................................................................................................16
3.12 估价方法 .............................................................................................................17
3.13 估价结果 .............................................................................................................17
3.14 注册估价师..........................................................................................................18
3.15 实地查勘期..........................................................................................................18
3.16 估价作业日期......................................................................................................18
4. 估价技术报告 ......................................................................................................19
4.1 估价对象描述与分析...............................................................................................19
4.2 市场背景分析..........................................................................................................24
4.3 最高最佳利用分析...................................................................................................27
4.4 估价方法适用性分析...............................................................................................28
4.5 估价测算过程..........................................................................................................31
4.6 估价结果确定..........................................................................................................45
5. 附件.....................................................................................................................46
5.1 估值敏感性分析及压力测试 ....................................................................................46
5.2 委托评估函 .............................................................................................................47
5.3 企业关于评估的有关事项说明.................................................................................48
5.4 委托人和产权方营业执照........................................................................................49
5.5 物业位置图 .............................................................................................................51
5.6 估价对象及外部环境照片........................................................................................52
5.7 估价对象权属证明...................................................................................................55
5.8 估价机构营业执照...................................................................................................56
5.9 估价机构相关资质证明............................................................................................57
5.10 估价人员相关专业执业资格.....................................................................................58中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」 项目 价值时点： 2024年03月31日
估价报告编号： 粤戴德梁行F/BJX/2407/2035-2/NN/JH 1
1. 注册估价师声明
我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：
1.1 我们在执行本次评估业务中，遵循相关法律法规和评估准则，恪守独立、客观和公正的原
则；我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重
大遗漏。
1.2 我们与本报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与委托人及估价利害关系人没有利害
关系，我们对本估价报告中的估价对象、委托人及估价利害关系人不存在偏见。
1.3 委托人或者报告使用人应该按照估价报告载明的目的和有效期使用估价报告； 估价报告使
用者应当根据价值时点后的不动产项目状况和市场变化情况或者经济行为合理使用报告结
论和理解报告有效期。
1.4 本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但
受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。报告使用人应当正确理解评估
结论，评估结论不应当被认为是评估对象可实现价格的保证。
1.5 我们对评估对象的法律权属进行了一般的核查验证，但不对评估对象的法律权属做任何形
式的保证。
1.6 委托人、原始权益人及相关当事人依法对其提供资料的真实性、 准确性、 完整性、合法性
负责，同时恰当使用估价报告也是委托人、相关当事人和报告使用人的责任。
1.7 报告使用人应当正确理解评估结论，本基金基础设施项目估价报告的相关估价结果不代表
基础设施项目的实际可交易价格，不代表基础设施项目能够按照估价结果进行转让。中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
估价报告编号： 粤戴德梁行F/BJX/2407/2035-2/NN/JH 2
2. 估价的假设和限制条件
2.1 释义
除非本估价报告中另有说明，下列词语在本估价报告中的含义如下：
简称 指 全称
本基金/基础设施基金 指 博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金
专项计划 指 博时津开科工产业园资产支持专项计划
委托人一/基金管理人/博时基
金 指 博时基金管理有限公司
委托人二/计划管理人/博时资
本 指 博时资本管理有限公司
评估机构/我们 指 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司
科工园公司/原始权益人 指 天津泰达科技工业园有限公司
泰达数字产业园/产权方/项目
公司 指 天津泰达数字产业园有限公司
泰达管理公司/运营管理方 指 天津泰达产业园管理有限公司
数字产业园/基础设施项目/估
价对象 指 产权方 19号「数字产业园」项目 持有的位于中国天津市滨海新区开发区信环西路
本估价报告 指 《中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业
园」项目》
中国 指 中华人民共和国
元 指 人民币元中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
估价报告编号： 粤戴德梁行F/BJX/2407/2035-2/NN/JH 3
2.2 一般假设
本次估价的假设前提
本次估价假设国家及估价对象所在地区的经济、政治和社会环境无重大变化，产权方所在的
行业政策、管理制度及相关规定无重大变化。
公开市场及公平交易假设，即假设在市场上交易或拟在市场上交易的资产，交易双方均以知
晓行情、谨慎的方式参与，无强制因素影响，以公平交易的方式自愿进行交易。
估价对象于价值时点已完成房屋及土地的权属登记，取得《不动产权证书》。产权方（天津
泰达数字产业园有限公司）为估价对象唯一权利人，对估价对象享有自由及不受干预的使用、
转让、收益、处分等合法权益。
本次估价的物业价值为假设估价对象拥有完全产权前提下的市场价值。产权方依法拥有估价
对象的合法产权，并有权连同其剩余土地使用年期转让估价对象，而不必向政府缴付额外地
价或其它重大费用。 本次估价以此为假设前提，在此提请本估价报告使用者注意。
如估价对象的实际用途与其规划用途及/或其权证所载用途存在违背，以相关法律咨询机构建
议为准。
根据委托人提供的《关于博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金的法律意见书》 ，
项目公司合法享有估价对象的建筑物所有权及其占用范围内的国有建设用地使用权。在法律
法规、政策文件、投资管理手续、土地取得手续、项目合同协议等各种相关规定或协议中，
对项目资产及项目公司股权等转让或相关资产处置，已没有其他任何限制条件或特殊规定、
约定，可根据国务院国资委的批准以非公开协议转让方式完成股权转让。因此，本次估价中
假设估价对象的产权方对估价对象享有自由及不受干预的使用、收益、转让等合法权益，若
实际情况与上述假设不符，估价结果需做相应调整， 在此提请估价说明使用人注意。
估价对象实地查勘之日为2024年02月02日，根据委托人指示，价值时点为2024年03月31日，
我们假设于价值时点的物业状况与实地查勘日状况一致。
估价中所采用之土地使用权面积、土地用途及土地使用权终止日期以产权方提供之《不动产
权证书》【津（2023）开发区不动产权第1040778号】中所载为准，估价中所采用之总建筑
面积和分层、分用途建筑面积以产权方提供之《不动产权证书》【津（2023）开发区不动产
权第1040778号】和《天津市不动产登记资料查询结果》等2份中所载为准。估价中所采用之
可租赁面积以产权方提供之《租赁明细表》以及《租赁合同》等资料为准。
根据原始权益人提供1-8号楼《工程竣工验收报告》 及《建设工程竣工验收备案通知书》 显示，
其中1-5号楼工程竣工时间为2009年08月20日， 6-8号楼工程竣工时间为2013年10月17日，
科技展厅（连廊） 竣工时间为2014年09月25日。
根据产权方提供《房屋租赁合同》及介绍可知，估价对象中4号楼1层领航酒店管理（天津）
有限公司为园区配套餐厅，租赁面积4,798.78平方米， 租赁合同期采用“5+5”方式，即自2023
年06月16日至2033年06月15日，甲乙双方合作经营，自合同签订之日起至2024年12月31日，中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
估价报告编号： 粤戴德梁行F/BJX/2407/2035-2/NN/JH 4
双方不进行分成，自2025年01月01日起至合同签订之日满5年止，甲方按餐厅营业额2%收取
提成费，自合同签订之日起第六年至满十年止，甲方按餐厅营业额3%收取提成费；估价对象
中5号楼2层租户融飞（天津）信息咨询有限公司为园区配套健身房，租赁面积1,839.13平方
米，租赁合同期采用“5+5”方式，即自2023年08月01日至2033年07月31日，甲乙双方合作经
营，自合同签订之日起至2024年12月31日，双方不进行分成，自2025年01月01日起至合同
签订之日满5年止，甲方按健身房营业额5%收取提成费，自合同签订之日起第六年至满十年
止，甲方按健身房营业额8%收取提成费）。由于上述两个园区配套收益均存在不确定性，本
次评估不考虑上述两个园区配套可能产生的租金收益对估价结果的影响；在此提请报告使用
者注意；若实际情况发生变化，则估值进行相应调整。
根据产权方提供的资料及介绍，估价对象于2021年获得《2020年度国家级科技企业孵化器评
定优秀（A类）》奖项，将8号楼2层的1,831.24平方米租赁面积作为孵化器办公对外出租，至
价值时点， 8号楼2层孵化器办公中已出租面积1,375.58平方米，空置面积455.66平方米。根
据产权方介绍，为响应管委会政策及要求，孵化器办公不收取租金；本次评估对1,831.24平
方米中已签约的租户按照租约约定计算，空置部分及租约期外按照免租金计算，在此提请报
告使用者注意；若实际情况发生变化，则估值进行相应调整。
截至价值时点2024年03月31日，估价对象已完成产权变更登记， 共有112个租户，其中70个
租户已完成换签，另有42个租户租赁合同的出租主体为天津滨海服务外包产业有限公司（“天
津滨海服务外包产业有限公司”乃于2020年08月14日正式更名为“天津泰达科技工业园有限
公司”）及天津泰达科技工业园有限公司。 本次评估以天津泰达数字产业园有限公司作为产权
主体，以天津泰达数字产业园有限公司及天津泰达科技工业园有限公司为合同出租主体、享
有合同权利履行合同义务为假设前提。
根据产权方提供的资料记载，估价对象于价值时点2024年03月31日存在抵押权设定，但至本
估价报告出具日该笔抵押权已注销完毕。 考虑到本次估价目的是为按照《公开募集基础设施
证券投资基金指引（试行）》的要求，在申请注册基础设施基金前对基础设施项目的市场价
值提供参考依据，故未考虑价值时点存在抵押权对估价结果的影响，在此提请报告使用者注
意。
本次估价以估价对象在收益年期内将按其现有用途及租赁模式继续使用为假设前提测算收
益。
估价对象经营过程中涉及的税费主要包括增值税及附加、印花税、房产税、土地使用税等。
该数据仅为评估机构的测算值，最终税费全额以相关部门核定价格为准。
除另有说明外，我们假定估价对象概无附带可能影响其价值之他项权利、限制及其他繁重支
销。
未经调查确认或无法调查确认的资料数据
根据委托服务协议，本项目资料数据依赖委托人或原始权益人及其指定机构提供的资料。我
们已获取产权方或相关机构提供给我们的有关估价对象产权文件、财务报表、租赁合同及其
它相关事项。在本次估价过程中，我们将以产权方提供的产权文件所载内容作为估价依据，中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
估价报告编号： 粤戴德梁行F/BJX/2407/2035-2/NN/JH 5
并不对其真实性、合法性和完整性负责。我们并无理由怀疑这些资料的真实性和准确性，在
估价过程中我们很大程度上接受并依赖于这些资料。同时我们获知所有相关可能影响估价的
重要事实已提供给我们，并无任何遗漏。
评估机构估价人员曾于2024年02月02日进行实地查勘估价对象外部，并于可能情况下视察
其内部，但我们并未进行结构测量及设备测试。根据产权方提供资料，估价对象建筑、装修、
结构及机电系统维保没有重大问题，可以维持正常使用。同时，我们未曾进行详细的实地量
度以便查证估价对象之楼面面积，评估说明内所载之尺寸、量度及面积乃依据提供给我们的
产权文件所载内容。
估价中未考虑的因素
在估价中，我们没有考虑估价对象已经存在或将来可能承担的市场、担保、按揭或其他债项
对其市场价值产生的影响，也没有考虑估价对象转让时可能发生的任何税项或费用。
在估价中，我们没有考虑假设估价对象在公开市场上自由转让时， 产权方凭借递延条件合约、
售后租回、合作经营、管理协议等附加条件对其市场价值产生的影响。
在估价中，我们没有考虑重大自然灾害、重大社会非正常事件等不可预见的因素，也没有考
虑特殊的交易方式、特殊的买家偏好、未来的处置风险等对估价对象市场价值产生的影响。
2.3 背离实际情况假设
本次估价的估价对象不存在背离事实事项，故无背离事实事项假设。
2.4 不相一致假设
《不动产权证书》【津（2023）开发区不动产权第1040778号】 证载用途为工业用地/非居住，
根据产权方介绍及估价人员现场勘查，估价对象现状用途为研发办公、配套、地下车库及设
备用房；根据合法原则及最高最佳利用原则，本次估价对象用途以《不动产权证书》证载用
途为准，但考虑了现状用途对估价结果的影响，在此提请报告使用者注意。
根据产权方提供《房屋租赁合同》、《情况说明》、《公司更名通知函》、《名称变更证明》及介
绍可知，估价对象目前执行的《房屋租赁合同》中出租方（甲方）所涉及到“天津滨海服务外
包产业有限公司”乃于2020年08月14日正式更名为“天津泰达科技工业园有限公司”；所涉及
“天津泰达数字产业园有限公司”及“天津泰达产业园管理有限公司”为“天津泰达科技工业园有
限公司”旗下2个全资子公司。故我们认可了至价值时点估价对象所执行之《房屋租赁合同》
以“天津滨海服务外包产业有限公司”、 “天津泰达数字产业园有限公司”及“天津泰达产业园管
理有限公司”作为出租方（甲方）的合同有效，并考虑了上述《房屋租赁合同》对估价结果的
影响，在此提请报告使用者注意；若实际情况发生变化，则估值进行相应调整。
根据产权方提供的《租户情况说明》，租户天津众联酒店管理有限公司证载租赁地址为4号楼
4402号，建筑面积为1,116.45平方米，约定租期为2024年03月20日至2024年07月19日。由
于数字产业园园区整体租赁方案调整，将该租户调至园区内1号楼1102号，建筑面积及租期
不变。至价值时点2024年03月31日尚未完成换签工作。 本次估价我们已了解到上述该租户变中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
估价报告编号： 粤戴德梁行F/BJX/2407/2035-2/NN/JH 6
更调整的过程， 并将该租户计入1号楼已出租面积，在此提前报告使用者注意。 若与实际状况
不符，估价报告及估值结果将进行相应调整。
2.5 依据不足假设
本次估价的估价对象不存在依据不足事项，故无依据不足假设。
2.6 期后事项
截至本估价报告出具日，估价对象已完成产权变更登记， 但存在部分租户租赁合同的出租主
体尚未变更完成，处于过渡办理阶段。
天津泰达科技工业园有限公司与豪之英不动产管理集团有限公司签署的2023年度《物业管理
委托合同》 ， 证载服务范围为泰达数字产业园1-8号楼；根据产权方提供的资料及介绍，由于
合同条款表述存在瑕疵且内部审核不严，导致引起歧义，其实际服务范围为泰达数字产业园
1-8号楼（不包含7号楼内部物业服务） ， 此问题现运营管理机构天津泰达产业园管理有限公
司将在2024年度《物业管理委托合同》 中予以修正。
根据委托人提供的信息，价值时点至估价报告出具日之间，除上述事项外评估机构未获取其
他与估价对象经营相关的其他重大情况或者变化。
2.7 估价报告使用限制
（1） 本估价报告仅用于本估价报告载明的评估目的和用途，报告使用人仅限于本估价报告所
载明的报告使用人使用。除法律、法规规定以及报告使用人另有特别约定外，未经评估机构
书面同意或确认，估价报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体。
（2）估价报告所载评估结论是评估机构基于特定的评估假设和限制条件下得出的一种关于
价值分析、判断和估计，因此估价报告使用人在使用估价报告时，应认真、全面地阅读估价
报告全文，特别是估价报告中的评估假设和限制条件及有关事项的说明。
（3） 根据相关估价规范的规定，估价报告的使用期限应自估价报告出具之日起计算，可以根
据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度确定，除有根据法律法规及规范性文件的特
别要求外，报告使用期限为自报告出具日起不超过一年。根据《公开募集基础设施证券投资
基金指引（试行）》的规定，价值时点距离基金份额发售公告日不得超过6个月，基金运作过
程中发生购入或出售基础设施项目等情形时，价值时点距离签署购入或出售协议等情形发生
日不得超过6个月，委托人和报告使用人对本估价报告的评估结论的使用有效期限自价值时
点起6个月内有效。
（4）估价报告所载评估结论是基于委托人和相关当事方所提供的资料是真实、合法、完整、
有效的。 评估机构在实施相关评估程序时，对委托人和相关当事方所提供的资料和信息所进
行的核查，并不是对该等资料或信息的真实性、合法性、完整性、有效性等方面的任何保证，
如果提供给评估机构的资料在真实性、合法性、完整性、有效性等方面存在虚假或瑕疵，将
直接导致估价报告所载评估结论不能成立。中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
估价报告编号： 粤戴德梁行F/BJX/2407/2035-2/NN/JH 7
（5） 估价报告是关于估价对象在价值时点特定价值的专业意见，因此，估价报告使用人应当
全面理解估价报告的每一个组成部分，并关注评估结论成立的条件和影响评估结论的相关事
项，评估机构及其签字评估专业人员对委托人和其他估价报告使用人不当使用估价报告所造
成的后果不承担责任。
（6）估价报告所载估价对象及其对应的财产范围和空间范围是由委托人和相关当事方确定
的， 评估机构根据委托人和相关当事方所提供的资料进行了必要的抽查核对，以判断其合理
性，不是评估机构对其法律权属的保证。中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
估价报告编号： 粤戴德梁行F/BJX/2407/2035-2/NN/JH 8
3. 估价结果报告
3.1 委托人概况
委托人一
企业名称： 博时基金管理有限公司
企业类型：有限责任公司
注册地址： 深圳市福田区莲花街道福新社区益田路5999号基金大厦21层
法定代表人：江向阳
注册资金： 25,000万元人民币
成立日期： 1998年07月13日
营业期限： 1998年07月13日至2048年07月13日
统一社会信用代码： 91440300710922202N
经营范围：基金募集；基金销售；资产管理；中国证监会许可的其他业务。
委托人二
企业名称： 博时资本管理有限公司
企业类型： 有限责任公司(法人独资)
注册地址： 深圳市前海深港合作区南山街道梦海大道5035号前海华润金融中心T5写字楼
30093010B
法定代表人： 江向阳
注册资金： 85,000万元人民币
成立日期： 2013年02月26日
营业期限： 2013年02月26日至无固定期限
统一社会信用代码： 914403000627432486
经营范围： 为特定客户资产管理业务以及中国证监会许可的其他业务。
3.2 产权方概况
名称： 天津泰达数字产业园有限公司
类型： 有限责任公司(法人独资)中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
估价报告编号： 粤戴德梁行F/BJX/2407/2035-2/NN/JH 9
法定代表人： 张金泽
注册资本： 壹佰万元人民币
成立日期： 2022年05月05日
营业期限： 2022年05月05日至2072年05月04日
住所： 天津经济技术开发区信环西路19号8号楼2楼8201-11
统一社会信用代码： 91120116MABMWJXW57
经营范围： 一般项目:园区管理服务； 创业空间服务；非居住房地产租赁； 办公设备租赁服务；
计算机及通讯设备租赁； 物业管理； 工业设计服务； 计算机及办公设备维修。 (除依法须经批
准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活动)
3.3 委托人与产权方之间的关系
本次估价委托人为博时基金管理有限公司、 博时资本管理有限公司，物业产权方为天津泰达
数字产业园有限公司。委托人拟以产权方持有的估价对象申请募集基础设施基金。
3.4 报告使用人
报告使用人为委托人、 当事方和委托人聘任的就本次博时津开科工产业园封闭式基础设施证
券投资基金服务的其他咨询服务机构及法律法规规定的其他使用人。
3.5 估价机构
机构名称： 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司
法定代表人：程家龙
地 址： 深圳市福田区福田街道福安社区中心四路1号嘉里建设广场T2座503A、 502B1
备案等级：壹级
证书编号： 粤房估备字壹0200022
有效期限： 至2026年10月11日止
3.6 估价目的
为委托人一作为博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金的基金管理人和委托人二
作为博时津开科工产业园封闭式基础设施1期资产支持专项计划的计划管理人，按照《公开募
集基础设施证券投资基金指引（试行）》的要求，在申请注册基础设施基金前对基础设施项目
的市场价值提供参考依据，供委托人以本估价报告向上海证券交易所申报使用。中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
估价报告编号： 粤戴德梁行F/BJX/2407/2035-2/NN/JH 10
3.7 估价对象
估价对象「数字产业园」项目坐落于天津市滨海新区开发区信环西路19号，地处天津市滨海新
区经济技术开发区。 建筑面积合计157,344.77平方米房屋建筑物及其相应的90,328.90平方米
国有建设用地，用作研发办公、配套、地下车库及设备用房使用。
3.7.1 实物状况
（1）概况
估价对象「数字产业园」项目坐落于天津市滨海新区开发区信环西路19号，地处天
津市滨海新区经济技术开发区。
估价对象由8栋研发办公楼及科技展厅（连廊） 组成，分为一期及二期， 总建筑面
积为157,344.77平方米。其中一期包括1-5号楼于2009年建成，建筑面积合计为
87,287.42平方米，二期包括6-8号楼于2013年建成， 科技展厅（连廊） 于2014年
建成。 建筑面积合计为70,057.35平方米。现均作为研发办公使用。其中1号、 2号、
5-8号研发办公楼为地上7层到顶（7号楼有地下1层）； 3号及4号研发办公楼为地上
4层到顶（4号楼有地下1层）， 科技展厅（连廊） 为地上1层。
根据产权方介绍，并结合估价人员现场查勘，估价对象现状用途地上部分均为研发
办公用房及园区配套，地下部分为停车场及设备用房， 其中1号、 2号、 5-8号研发
办公楼为地上7层到顶（7号楼有地下1层）； 3号及4号研发办公楼为地上4层到顶（4
号楼有地下1层）， 科技展厅（连廊） 为地上1层。
根据产权方提供的资料，估价对象分楼栋建筑面积、可租赁面积及现状用途如下：
部位 建筑面积
（平方米）
可租赁面积
（平方米） 现状用途
1 号楼 22,751.16 22,646.02 研发办公楼
2 号楼 21,334.31 21,002.32 研发办公楼
3 号楼 8,020.12 8,003.07 研发办公楼
4 号楼 16,132.48 11,242.98 研发办公楼(含地下车库)
5 号楼 19,049.35 18,706.74 研发办公楼
6 号楼 19,088.79 18,792.61 研发办公楼
7 号楼 31,357.83 23,260.46 研发办公楼(含地下车库)
8 号楼 18,882.23 18,857.81 研发办公楼
科技展厅 728.50 - 科技展厅
合计 157,344.77 142,512.01 ——
备注： 4号楼、 7号楼含地下车库。
（2）装修情况
结构： 估价对象1-8号楼建筑结构为钢混， 科技展厅（连廊） 建筑结构为钢结构；中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
估价报告编号： 粤戴德梁行F/BJX/2407/2035-2/NN/JH 11
外装修： 真石漆加局部玻璃幕墙；
内装修：
估价对象公共走道、电梯间带装修（地面铺地砖、墙面墙面及顶棚刷墙漆）。公区
卫生间地面墙面铺瓷砖，铝扣板吊顶。 采用断桥铝合金玻璃窗。 空置部分室内地面
毛坯，顶棚有吊顶。已出租部分内部由租户自行装修。地下车库为环氧树脂地面。
（3）配套设施
于价值时点， 估价对象中水电暖设施均齐全，其中3、 4号楼有燃气；配套有电梯、
保安系统、消防系统、自动喷淋系统等设备设施。
根据产权方提供的资料以及估价人员的实地查勘，估价对象于价值时点2024年03
月31日主体结构完好，外观无明显破损，楼宇设备设施齐全，总体运行正常，维护
状况良好。
3.7.2 权益状况
《中华人民共和国土地管理法》根据2019年08月26日第十三届全国人民代表大会
常务委员会第十二次会议通过《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人
民共和国城市房地产管理法〉的决定》第三次修正，自2020年1月1日起实施。《中
华人民共和国土地管理法》规定：国家依法实行国有土地有偿使用制度，但是国家
在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外；使用土地的单位和个人必须严
格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地；土地的所有权和使用权的登记，依
照有关不动产登记的法律、行政法规执行。《不动产登记暂行条例》及其配套文件
《不动产登记暂行条例实施细则》的实施，实现了不动产登记机构、登记簿册、登
记依据和信息平台的统一。自此，新申请办理的将不再是过去的《国有土地使用证》
及《房屋所有权证》，而是《不动产权证书》。此前颁发的《国有土地使用证》、《房
屋所有权证》、《林权证》将统一为《不动产权证书》，但原来依法颁发的各种证书
继续长期有效，按照“不变不换”的原则，权利不变动，簿证不更换。在依法办理变
更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新的不动产权利证书。
根据产权方提供之估价对象《不动产权证书》，有关内容摘录如下：
权证号 津（2023）开发区不动产权第 1040778 号
权利人 天津泰达数字产业园有限公司
共有情况 单独所有
坐落 开发区信环西路 19 号
不动产单元号 120116040009GB00001F00010001 等
权利类型 国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权
权利性质 出让
用途 工业用地/非居住
面积（平方米） 宗地面积 90,328.9 平方米/房屋建筑面积 157,344.77 平方米
使用期限 至 2057 年 06 月 26 日中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
估价报告编号： 粤戴德梁行F/BJX/2407/2035-2/NN/JH 12
权利其他状况 建筑结构：钢混，建筑面积： 156,616.27 平方米
建筑结构：钢， 建筑面积： 728.50 平方米
附记 宗地号： 1201074000031570000
登记机构 天津市规划和自然资源局
登记日期 2023 年 12 月 27 日
根据产权方提供之估价对象之《天津市不动产登记资料查询结果》，有关内容摘录
如下：
权 利 人 天津泰达数字产业园有限公司
共有情况 单独所有
坐 落 开发区信环西路 19 号
不动产单元号
120116040009GB00001F00010001,
120116040009GB00001F00010002,
120116040009GB00001F00010003,
120116040009GB00001F00010006,
120116040009GB00001F00010004,
120116040009GB00001F00010005,
120116040009GB00001F00010007,
120116040009GB00001F00010009,
120116040009GB00001F00010008
权利类型 国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权
登记日期 2023 年 12 月 27 日
不动产权证号 津（2023）开发区不动产权第 1040778 号
不动产登记证明
土 地（非林地） 登记信息
权利性质 面积 使用（承包）期
限 用途
出让 90,328.9 平方米 至 2057 年 06
月 26 日 工业用地
房屋（构筑物）等登记信息
幢 （房）号 房屋结构 层数 所在层 规划用途 建筑面积
（㎡）
构 筑 物
类型
1 号楼 钢混 7 非居住 22,751.16
2 号楼 钢混 7 非居住 21,334.31
3 号楼 钢混 4 非居住 8,020.12
4 号楼 钢混 4 非居住 16,132.48
5 号楼 钢混 7 非居住 19,049.35
6 号楼 钢混 7 非居住 19,088.79
7 号楼 钢混 7 非居住 31,357.83
8 号楼 钢混 7 非居住 18,882.23
科技展厅 钢 1 非居住 728.50
林地（森林、林木）登记信息
面积（亩） 使用（承
包）期限 主要树种 株数 小地名 林班 小班
至
海域信息中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
估价报告编号： 粤戴德梁行F/BJX/2407/2035-2/NN/JH 13
项目名称 项目性质 使用期限 用 海 类
型
用海总面积（公
顷） 用海方式
至
抵押权登记信息
登记日期
抵押人
抵押权人
抵押范围
被担保债权数额（最高
债权数额）
债务履行期限
（债权确定期间）
3.7.3 经营情况
（1）当前经营概况
根据产权方提供资料， 估价对象房屋总建筑面积为157,344.77平方米，扣除设备用
房、地下车库等不可出租或不产生收益用房外， 可出租面积为142,512.01平方米，
于价值时点已出租面积为117,544.64平方米，出租率为82.48%。
（2）历史经营情况
根据产权方提供的相关资料，2021年至2023年及2024年03月31日估价对象出租率
分别为72.16%、 80.20%、 83.02%及82.48%。
根据委托人提供的备考财务报告信息，显示估价对象历史三年及2024年1-3月备考
报表数据，其各项营业收入与营业成本情况如下（单位：万元）：
年份 2024 年 1-3 月 2023 年 2022 年 2021 年
年末出租率 82.48% 83.02% 80.20% 72.16%
租金收入（元） 15,041,388.61 56,649,079.64 53,635,836.74 55,489,096.00
停车费收入（元） 0.00 0.00 0.00 0.00
物业费收入（元） 7,132,588.89 26,594,444.17 25,844,447.58 23,045,171.51
收入合计（元） 22,173,977.50 83,243,523.81 79,480,284.32 78,534,267.51
职工薪酬（元） 0 380,776.85 449,206.76 578,384.20
运营费用（元） 4,951,794.88 20,982,626.04 17,220,820.85 18,756,084.69
销售费用（元） 0 123,550.64 38,512.64 42,182.72
管理费用（元） 794,015.22 2,270,864.70 1,944,636.77 1,450,860.17
税金及附加（元） 1,973,555.40 7,548,821.00 7,113,922.50 7,106,023.00
成本费用总计（元） 7,719,365.50 31,306,639.23 26,767,099.52 27,933,534.78
备注： 上表中所有收入均为不含增值税收入。中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
估价报告编号： 粤戴德梁行F/BJX/2407/2035-2/NN/JH 14
3.8 价值时点
2024年03月31日。
3.9 价值类型
价值类型
本次估价的价值类型为市场价值。
市场价值，是指在进行了适当的市场推销（其中各方均以知晓行情、谨慎的方式参与，且无
强制因素）后，自愿买家和自愿卖家以公平交易的方式，在价值时点自愿进行交易的金额。
价值内涵
本次估价的市场价值，是指估价对象在保持现状条件下，于价值时点2024年03月31日， 房屋
现状用途为研发办公、配套、地下车库及设备用房的建筑物所有权及土地用途为工业用地，
剩余使用年限为33.24年的土地使用权，且满足本估价报告中“估价假设和限制条件”下的市场
价值。
3.10 估价依据
(1) 国家和地方的有关法律、法规：
(a) 《中华人民共和国民法典》
(b) 《中华人民共和国土地管理法》
(c) 《中华人民共和国城市房地产管理法》
(d) 《中华人民共和国资产评估法》
(e) 《不动产登记暂行条例》
(f) 《中华人民共和国增值税暂行条例》及《国务院关于废止〈中华人民共和国营业
税暂行条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定》
(g) 《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知财税〔2018〕 32号》及《财政部
税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告2019年第39号》
(h) 《中华人民共和国房产税暂行条例》
(i) 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》
(j) 《中华人民共和国印花税法》
(k) 其他有关法律法规及规章
(2) 技术标准：
(a) 《房地产估价规范》 GB/T50291-2015
(b) 《房地产估价基本术语标准》 GB/T 50899-2013中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
估价报告编号： 粤戴德梁行F/BJX/2407/2035-2/NN/JH 15
(c) 《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》
(d) 《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》
(3) 委托人提供的相关资料
(a) 《企业法人营业执照》
(b) 《委托评估函》
(4) 产权方提供的相关资料：
(a) 《企业法人营业执照》
(b) 《企业关于评估的有关事项说明》
(c) 《不动产权证书》 【津（2023）开发区不动产权第1040778号】
(d) 《天津市不动产登记资料查询结果》
(e) 《工程竣工验收报告》及《建设工程竣工验收备案通知书》
(f) 《租赁台账》
(g) 《租赁台同》
(h) 《租户情况说明》
(i) 产权方提供的其他资料
(5) 原始权益人提供的相关资料
(a) 《企业法人营业执照》
(b) 《企业关于评估的有关事项说明》
(c) 《规资局关于科工园公司参与公募REITs发行有关事宜的无异议函》
(d) 《国资局关于同意科工园公司转让有关股权事宜的批复》
(e) 《国资局关于公募REITs相关资产无偿划转相关事宜的回复意见》
(f) 《国资局关于科工园公司参与公募REITs发行有关事宜的回复意见》
(g) 原始权益人提供的其他资料
(6) 估价人员现场勘查记录及收集的相关信息资料
(7) 其他参考依据
(a) 中兴华会计师事务所出具的《关于博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资
基金拟纳税方案的税务意见书》
(b) 北京金诚同达律师事务所出具的《关于博时津开科工产业园封闭式基础设施1期
资产支持专项计划的法律意见书》中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
估价报告编号： 粤戴德梁行F/BJX/2407/2035-2/NN/JH 16
(c) 北京金诚同达律师事务所出具的《关于申请募集博时津开科工产业园封闭式基础
设施证券投资基金的法律意见书》
(d) 中兴华会计师事务所出具的《天津泰达科技工业园有限公司2023年财务报表审阅
报告书》
(e) 中兴华会计师事务所出具的《天津泰达数字产业园有限公司所持有的数字产业园
经营业务2021年1月1日至2024年3月31日期间备考财务报表审计报告》
(f) 中兴华会计师事务所出具的《博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金
2024年4月1日-2025年12月31日可供分配金额测算报告及审核报告》
3.11 估价原则
我们在本次估价时除独立、客观、公正原则外还遵循了以下原则：
合法原则
不动产估价遵循合法原则，应当以估价对象的合法产权、合法使用、合法交易为前提进行。
估价对象已取得其《不动产权证书》 ， 具有合法的产权且用途合法。
最高最佳利用原则
由于不动产具有用途的多样性，不同的利用方式能为产权方带来不同的收益，且不动产产权
方都期望从其占有的不动产上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定不动产利用方式
的依据。所以， 不动产价格是在法律上可行、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论
证，能使估价对象价值达到最大、最可能的使用。估价对象证载用途为工业用地/非居住，现
状用途为研发办公、配套、地下车库及设备用房， 符合最高最佳利用原则。
替代原则
替代原则的理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则是保
证不动产估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提：只有承认同一市场上相同
物品具有相同的市场价值，才有可能根据市场资料对估价对象进行估价。
替代原则也反映了不动产估价的基本原理和最一般的估价过程： 不动产估价所要确定的估价
结论是估价对象的客观合理价格或价值。对于不动产交易目的而言，该客观合理价格或价值
应当是在公开市场上最可能形成或者成立的价格， 不动产估价就是参照公开市场上足够数量
的类似不动产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或者价值的。
价值时点原则
估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上
发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在不动产估价时统一规定：如果一些款项的
发生时点与价值时点不一致，应当折算为价值时点的现值。中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
估价报告编号： 粤戴德梁行F/BJX/2407/2035-2/NN/JH 17
估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到不动产市场价格的波动性，同一估价对象
在不同时点会具有不同的市场价格。所以强调：估价结果是估价对象在价值时点的价格，不
能将估价结果作为估价对象在其他时点的价格。
一致性原则
为同一估价目的，对同类物业在同一价值时点的价值进行评估，应当采用相同的估价方法。
估价方法如有不同，应当在估价报告中说明理由。
一贯性原则
为同一估价目的，对同一物业在不同价值时点的价值进行评估，应当采用相同的估价方法。
估价方法如有改变，应当在估价报告中说明理由。
3.12 估价方法
不动产估价方法主要有比较法、 收益法、成本法、假设开发法。我们深入细致地分析了项目
的特点和实际状况，并研究了产权方提供的资料以及我们所掌握的资料，在实地查勘和调研
的基础上认为，依据评估原则，结合评估目的，并综合考虑其物业所处区域、物业性质、特
点及影响其市场价值的各类因素，本次估价采用收益法评估物业之市场价值。
收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价
值得到估价对象价值或价格的方法。
3.13 估价结果
我们采用了收益法对估价对象的市场价值进行了测算，采用收益法首先确定出一定时期的运
营净现金收入，并就该运营净现金收入采用适当报酬率以计算估价对象的市场价值，该方法
通常用于衡量在假设投资年期内的运营收入及资本增长，让投资者或产权方可对估价对象可
能带来的长期回报作出评估。
中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目，国有出让土地使用权面积为
90,328.9平方米，房屋总建筑面积为157,344.77平方米， 于价值时点2024年03月31日，估价
对象的市场价值为人民币808,000,000元（大写人民币捌亿零捌佰万元整） ，折合单价为5,135
元/平方米（总估值取整至百万位，单价取整至个位） 。中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」 项目 价值时点： 2024年03月31日
估价报告编号： 粤戴德梁行F/BJX/2407/2035-2/NN/JH 19
4. 估价技术报告
4.1 估价对象描述与分析
4.1.1 土地实物状况分析
估价对象坐落于天津市滨海新区开发区信环西路19号， 地处天津市滨海新区经济技术
开发区。该地块北至第七大街、西临北海路、南临信环西路、东临络达街。
根据估价人员的实地查勘，估价对象所在地块呈不规则多边形， 但地势平坦，地质条
件良好，土地承载能力较强。该地块市政基础设施齐全， 宗地红线外基础设施已达到
“七通”，包括通路、通电、通信、通上水、通下水、通热力、通燃气。
4.1.2 建筑物实物状况分析
(1) 概况
估价对象对外推广名为「数字产业园」 ，是由天津泰达数字产业园有限公司的前身
-天津滨海服务外包产业有限公司分两期开发[分别为1期1-5号楼， 2期6-8号楼及科
技展厅（连廊） ]， 分别于2009年和2013年、 2014年建成，占地面积90,328.90平
方米， 房屋总建筑面积157,344.77平方米。 该项目原名天津滨海服务外包产业园，
2009年，经科技部批准，国防科技大学与滨海新区共同建设的国家超级计算天津
中心(以下简称“超算中心”)落户园区。围绕该重大科技创新平台，经开区对园区定
位进行了第迭代，着力打造了以新一代信息技术为支撑的科技园区。
「数字产业园」平面示意图如下所示：中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
估价报告编号： 粤戴德梁行F/BJX/2407/2035-2/NN/JH 20
估价对象所在「数字产业园」 房屋总建筑面积为157,344.77平方米， 其建筑物明细
见下表：
部位 建筑面积
（平方米）
可租赁面积
（平方米） 现状用途
1 号楼 22,751.16 22,646.02 研发办公楼
2 号楼 21,334.31 21,002.32 研发办公楼
3 号楼 8,020.12 8,003.07 研发办公楼
4 号楼 16,132.48 11,242.98 研发办公楼(含地下车库)
5 号楼 19,049.35 18,706.74 研发办公楼
6 号楼 19,088.79 18,792.61 研发办公楼
7 号楼 31,357.83 23,260.46 研发办公楼(含地下车库)
8 号楼 18,882.23 18,857.81 研发办公楼
科技展厅 728.50 - 科技展厅
合计 157,344.77 142,512.01 ——
(2) 装修情况如下：
结 构：数字产业园1-8号楼建筑结构为钢混，科技展厅（连廊） 建筑结构为钢结构。
外装修： 数字产业园1-8号楼外檐为真石漆加局部玻璃幕墙；
内装修： 数字产业园1-8号楼公共部分带装修（地面铺地砖、墙面墙面及顶棚刷墙
漆）。 采用断桥铝合金玻璃窗， 室内地面毛坯，顶棚有吊顶。公区卫生间地面墙面
铺瓷砖，铝扣板吊顶。地下车库为环氧树脂地面；
(3) 配套设施
于价值时点，估价对象中水电暖设施齐全， 3、 4号楼有燃气；配套有电梯、保安系
统、消防系统、自动喷淋系统等设备设施。
根据产权方提供的资料以及估价人员的实地查勘，估价对象于价值时点2024年03
月31日主体结构完好，外观无明显破损，楼宇设备设施齐全，总体运行正常，维护
状况良好。
4.1.3 权益状况分析
同结果报告3.7.2。
4.1.4 区位状况分析
估价对象所在「数字产业园」位于天津市滨海新区经济技术开发区，自1997年起，天
津经开区主要经济指标和综合发展水平在国家级开发区中持续保持领先。经过三十余
年的发展，天津经开区已成为中国经济规模最大、外向型程度最高、综合投资环境最
优的国家级开发区之一。中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
估价报告编号： 粤戴德梁行F/BJX/2407/2035-2/NN/JH 21
「数字产业园」位于滨海新区开发区信环西路北侧、北海路东侧，周边有腾讯天津研
发与数据存储中心、阿米德集团研发大厦、凯莱英医药集团、中国一重研发大楼等工
业项目，产业聚集度较高。
所在项目周边金融机构主要有光大银行、农业银行、工商银行、渤海银行等，医疗配
套主要有天津市泰达医院、天津市第五中心医院、天津医科大学总医院滨海医院、东
江医院等，商业配套主要有贻成福地商业广场、秀谷商业广场、鸿泰千百汇商业广场
等，自然文化设施有滨海文化中心、绿岛公园、泰丰公园等，配套设施条件较好，自
然条件良好。
估价对象「数字产业园」周边交通较为便捷，自驾出行可便利达到估价对象。
距离天津滨海国际机场45公里左右，距离塘沽火车站7.6公里左右，距离滨海西站11公
里左右。
周边城市交通主干道包括：海滨大道、南海路、第五大街、第七大街、泰丰路等。
公交线路：估价对象周边设有北海路、服务外包园、络达路等多个公交站，有508路内
环、 508路外环、 127路、 130路、 503路、 518路内环、 518路外环、 935路等多条公交
线路。距离津滨轻轨泰达站约1公里。
4.1.5 估价对象经营情况
根据产权方提供资料，于价值时点，估价对象房屋总建筑面积为157,344.77平方米，
对外可租赁总面积为142,512.01平方米， 截至价值时点， 已出租面积为117,544.64平
方米，出租率为82.48%。根据产权方提供资料，截至价值时点2024年03月31日，估价
对象签约租户共计112个，计租方式均为固定租金。
(1) 当期收入分析
租金收入
根据产权方提供的《房屋租赁合同》及租赁明细， 截至价值时点，估价对象月租金收入
合计约为 552.64 万元（含增值税，按价值时点在执行合同当月收入统计，考虑了免租
期的影响），当期平均租金为 47.02 元/月/平方米。
物业费收入
根据产权方提供的《房屋租赁合同》及租赁明细，截至价值时点， 估价对象月管理费收
入合计约为 253.94 万元（含增值税，按价值时点在执行合同当月收入统计），当期平
均管理费为 21.60 元/月/平方米。中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
估价报告编号： 粤戴德梁行F/BJX/2407/2035-2/NN/JH 22
(2) 租户结构分析
根据产权方提供的资料，截至价值时点，估价对象签约租户共计112个，行业范围较广，
涵盖科技类、专业技术类、商务服务类、物业管理等等。 租户行业比例（按租户面积统
计）请见下图：
本项目租户行业配比
根据产权方提供的资料，按租赁面积排名，估价对象于价值时点租户前十名排序请见下
表：
43.6%
6.3%
24.1%
13.0%
1.8%
1.1%
1.8%
5.7%
1.2% 1.3%
科技行业 制造业 专业技术行业 商务服务业 建筑业
物业管理 资本市场服务 运输业 房地产业 批发零售业中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
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序 号
承租方
租赁面积 租赁期限 租赁日期
(平方米) （年） 起始日期 终止日期
1 租户 1 23,260.46 5.00 2020/03/10 2025/03/09
2 租户 2 5,724.78 926.00 1.08 2023/12/12 2025/01/11
4,798.78 10.0 2023/06/16 2033/06/15
3 租户 3 5,687.63 5.49 2020/12/01 2026/05/31
4 租户 4 5,471.11 3,672.53 5.58 2019/09/01 2025/03/31
1,798.58 2.00 2023/04/01 2025/03/31
5 租户 5 4,872.09 2.00（续租） 2023/01/01 2024/12/31
6 租户 6 4,323.76 5.00 2021/11/01 2026/10/31
7 租户 7 3,962.41 2,892.11 5.00 2023/12/20 2028/12/19
1,070.30
8 租户 8 3,720.03 232.74 5.00 2024/01/01 2028/12/31
3,487.29 3.33 2023/07/01 2026/12/31
9 租户 9 3,140.72 2.00 2023/08/01 2025/07/31
10 租户 10 2,912.64 1.00 2023/03/01 2024/02/29
(3) 租期分析
估价对象物业租赁协议的租赁年期从 2 个月至 10 年不等，与天津市产业园区市场的租
赁惯例相符。租户一般拥有重续权利延长租赁年期，并应在租赁期满二个月前提出书面
续租申请，若租户并未于规定的时间内向物业管理人发出续租申请或订立新租约，则一
般会被视为放弃选择重续。额外租赁年期的租金乃经租户与物业管理人根据当前市场
标准磋商确定。
按照租赁面积统计，估价对象已签租约中约有占比 17.99%的租户剩余租期小于 1.0 年
（含 1.0 年） ， 41.65%的租户剩余租期为 1.0-2.0 年（含 2.0 年） ， 25.04%的租户剩
余租期为 2.0-3.0 年（含 3.0 年） ， 4.08%的租户剩余租期为 3.0-4.0 年（含 4.0 年），
5.60%的租户剩余租期为 4.0-5.0 年（含 5.0 年）， 5.64%的租户剩余租期大于 5.0 年。
下表载列截至 2024 年 03 月 31 日，估价对象未来到期的租约详情：
到期日
租约到期的出
租面积
到期租约占已出租面积
的百分比
（平方米） （%）
2024/12/31 21,144.78 17.99%
2025/12/31 48,956.04 41.65%
2026/12/31 29,432.83 25.04%
2027/12/31 4,791.01 4.08%
2028 年及以后 13,219.98 11.24%中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
估价报告编号： 粤戴德梁行F/BJX/2407/2035-2/NN/JH 24
4.2 市场背景分析
4.2.1 天津市经济运行状况
根据地区生产总值统一核算结果， 2023 年天津市地区生产总值为 16,737.30 亿元，按
不变价格计算，比上年增长 4.3%，增速比上年加快 3.3 个百分点。分产业看，第一产
业增加值 268.53 亿元，增长 1.2%；第二产业增加值 5,982.62 亿元，增长 3.2%；第
三产业增加值 10,486.15 亿元，增长 4.9%。 2024 年第一季度，天津市地区生产总值为
3,890.08 亿元，按不变价格计算，同比增长 5.3%，比上年全年加快 1.0 个百分点，全
市经济运行量质齐升。
工业生产逐季加快，新产品产量增长较快。 2023 年，天津市规模以上工业增加值增长
3.7%，分别比前三季度、上半年、一季度加快 0.2 个、 0.5 个和 0.6 个百分点。分经济
类型看，国有企业增加值增长 5.0%，民营企业增长 2.4%，外商及港澳台商企业增长
3.5%。分三大门类看，采矿业增加值增长 3.9%，制造业增长 2.7%，电力、热力、燃
气及水生产和供应业增长 11.1%。分产品看，新能源汽车产量增长 1.9 倍，城市轨道
车辆产量增长 81.3%，医疗仪器设备及器械产量增长 25.6%，服务机器人产量增长
11.8%。
固定资产投资承压，工业投资和高技术产业投资持续增长。 2023 年，天津市固定资产
投资（不含农户）下降 16.4%，降幅比前三季度收窄 4.4 个百分点。分产业看，第一产
业投资下降 14.0%，第二产业投资增长 5.9%，第三产业投资下降 25.2%。分领域看，
工业投资增长 5.4%，基础设施投资下降 8.1%，房地产开发投资下降 42.1%。高技术
产业投资增长 5.9%，其中高技术服务业投资增长 19.3%。
消费品市场加快恢复，网络消费和升级类商品零售增长较快。 2023 年，天津市社会消
费品零售总额增长 7.0%，比前三季度加快 0.1 个百分点。限额以上单位通过公共网络
实现的商品零售额增长 13.9%，占限额以上社会消费品零售总额的比重为 33.0%，比
前三季度提高 1.8 个百分点。限额以上单位商品零售额中，粮油食品类零售额增长
7.3%，服装、鞋帽、针纺织品类增长 14.5%，金银珠宝类增长 26.4%，家用电器和音
像器材类增长 33.1%，新能源汽车增长 41.3%，智能手机增长 31.5%。
2024 年第一季度，天津市产业结构进一步优化调整。分产业看，第一产业增加值 27.28
亿元，增长 4.9%，农业生产形势稳定，产量平稳增长；第二产业增加值 1,298.79 亿
元，增长 5.8%，比 2023 年全年加快 2.1 个百分点，工业生产加快增长，其中高技术
制造业增势较好；第三产业增加值 2,564.01 亿元，增长 5.1%，占全市地区生产总值的
比重为 65.9%，现代服务业发展向好，其中，信息传输软件和信息技术服务业、租赁和
商务服务业增加值分别达到 10.2%和 22.2%。
2024 年第一季度，天津消费品市场继续恢复，社会消费品零售总额同比增长 1.8%，限
额以上单位通过公共网络实现的商品零售额增长 6.7%，占限额以上社会消费品零售总
额的比重为 32.2%，网络消费保持较快增长。
[数据来源：天津市统计局]中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
估价报告编号： 粤戴德梁行F/BJX/2407/2035-2/NN/JH 25
4.2.2 天津市产业园区市场
天津市作为我国京津冀世界级城市群之一，是拉动中国经济的重要引擎和增长极。在产
业空间布局上，天津实施“双城、五区、四廊道”战略。天津将打造成全国先进制造研
发基地、金融创新运营示范区、北方国际航运核心区和改革开放先行区，成为京津冀城
市群和环渤海地区发展的重要引擎和现代化国际大都市。根据规划，构建“一市双城多
节点”的发展格局，形成 2 个核心城区、 5 个区域性节点城市和 4 条城镇发展廊道。
天津按照行政区来区分主要可以把十六个行政区划分为四个大区，分别为滨海新区、中
心城区、环城四区和远郊五区。其中滨海新区以天津经济技术开发区、滨海高新区、天
津港保税区等功能区为核心载体，集中布局发展新一代信息技术、高端装备制造、生物
医药、新能源、新材料、汽车(含新能源汽车)、石油化工、航空航天等一批产业集群。
到 2025 年，滨海新区工业战略性新兴产业占全市比重保持在 60%以上，成为全市战
略性新兴产业发展的主阵地。
中心城区按照“金融和平”、“商务河西”、“科技南开”、“金贸河东”、“创意河
北”、“商贸红桥”的功能定位。充分发挥现代服务业的基础优势，大力发展互联网、
云计算、数字文化创意、工程设计服务等都市型产业，打造产业融合发展核心区、高技
术服务和都市产业集聚区。
环城四区为西青、北辰、津南、东丽。重点发展人工智能、大数据、集成电路、智能网
联车、智能制造装备、生物医药等产业，优先培育新技术业态的前沿产业，打造新兴产
业先导区、高端产业集聚区。
远郊五区为武清区、宝坻区、宁河区、静海区和蓟州区。重点发展生物医药、人工智能、
智能装备、新能源、新材料、节能环保等产业，加快高端资源转化落地，推动产业向价
值链高端升级，打造区域转型升级示范区、产业发展协同区。
天津市产业园项目载体共包括两大类，分别为企业自购土地自建用房及租赁自持运营
产业园区项目，本报告研究范围为自持运营的产业园项目。截至 2023 年四季度，天津
市自持运营的产业园项目总存量达 1,229.8 万平方米，其中 39%分布于滨海新区，27%
分布于武清区。
截至 2023 年四季度，天津市产业园市场平均租金为 23 元/平方米/月，其中研发办公
平均租金为 29 元/平方米/月，厂房平均租金为 20 元/平方米/月。分区域来看，滨海新
区凭借较高的产业聚集度及政策优势，平均租金为全市最高，产业园平均为 27 元/平方
米/月，其中研发办公平均租金为 39 元/平方米/月，厂房平均租金为 24 元/平方米/月；
津南区、武清区及北辰区产业园租金水平次之，约 20 元/平方米/月，其次是东丽区及
西青区，平均租金约为 18 元/平方米/月。
据调研统计，全市主要产业园平均出租率约为 70%，其中东丽区、西青区、滨海新区
整体出租率最高，分别为 78%、 76%和 76%；武清区整体出租率位居全市第四位为
63%；滨海新区的核心区域开发区板块出租率较高约为 90%；其他区域主要产业园区
平均出租率约 60-65%。中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
估价报告编号： 粤戴德梁行F/BJX/2407/2035-2/NN/JH 26
4.2.3 区域产业园区市场
本项目位于滨海新区开发区信环西路 19 号，地处天津市滨海新区经济技术开发区。
滨海新区，是天津市的市辖区、国家级新区和国家综合配套改革试验区，国务院批准
的第一个国家综合改革创新区。 2020 年，滨海新区五大承接平台功能不断提升，累
计引进北京项目 3,919 个，协议投资额超万亿元。滨海—中关村科技园累计注册企业
突破 3,000 家。京津合作示范区建设初具雏形。合作共建滨唐、滨沧示范产业园。协
同发展领域不断拓展。形成“5 横 3 纵 1 环”高速公路网，津石、塘承高速加快建设；
津秦、津保高铁相继开通，京津城际延伸线实现“公交化”运行。航空口岸大通关基地
一期建成，国际邮件互换局投入使用。设立首个京津通办自助服务厅， 300 个高频政
务事项实现“跨省通办”。 “一带一路”建设战略支点作用持续增强。加快天津港世界一
流智慧港口、绿色港口建设，建成全球首个“智慧零碳”码头。开通至雄安新区绿色通
道，搭建京津冀港口智慧物流协同平台，在全国率先实现区域通关一体化。 “一港六区”
实现统一运营管理，天津港集装箱吞吐量增速位居全球十大港口前列。累计完成国际
班列运量 29 万标准箱，中蒙俄经济走廊集装箱多式联运被评为国家多式联运示范工
程。国际邮轮母港进出境游客达 235 万人次。泰达苏伊士经贸合作区、意大利中小企
业产业园加快建设。
滨海新区打造“4-2-1”优化产业空间布局，其中开发区重点发展新一代信息技术、化工
新材料、汽车制造、生物医药；保税区重点发展高端装备制造、食品加工制造、运输
设备制造（航空航天、铁路、船舶）、国际贸易；高新区重点发展新一代信息技术、
现代新兴服务业、生物医药、新能源新材料；东疆重点发展融资租赁及商业保理、国
际贸易、航运物流；生态城重点发展智能科技服务、文化健康旅游、绿色建筑与开发。
滨海新区主要产业板块介绍
产业板块 特点 代表项目
开发区板块
开发区是滨海新区最早的工业区，也是政府着力打造的最核心的
工业区之一。凭借地理位置、交通、配套等优势，聚集了如汽车及
装备制造、生物医药、电子信息技术、生物医药、航空航天等支柱
产业，同时也吸引了大量的龙头企业聚集于此。
宏泰工业园、泰达生物
医药产业园、泰达智能
无人装备产业园
高新区板块
起源于毗邻南开区的华苑产业园区，产业逐渐向东发展，主要发展
科技类中小型企业、新能源汽车制造、新能源新材料等高端装备制
造产业，是滨海新区新兴的工业区
环普高新区产业园、创
新创业产业园、嘉民滨
海科技工业园
天津港保税区
空港板块
空港工业区位于滨海新区与天津市区的连接处，依托机场以及港
口等交通枢纽的天然地理优势， 吸引了较多外资企业投资，是滨
海新区核心工业区之一。重点发展航空航天、生物医药、新能源新
材料、高端仓储物流等产业
天保工业园、航空产业
园、东方天宏科技园
天津港保税区
临港板块 毗邻天津港，滨海新区传统工业区之一
智能装备产业园、泰港
工业园
生态城板块 中国与新加坡合资打造的生态城区，生态治理与住宅、商业配套建
设先行，产业发展尚处于初步阶段，是滨海新区新兴的工业区
滨旅科技园、滨鸿产业
园、 RBF
本项目所在的开发区板块是滨海新区最核心的产业板块，是滨海新区目前基础配套最
完善、创新创业最活跃、产业集群最密集、经济规模最大的产业板块。区域内聚集大
量如一汽大众、一汽丰田、腾讯、诺和诺德、滴滴等龙头企业自建用房以外，还汇聚中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
估价报告编号： 粤戴德梁行F/BJX/2407/2035-2/NN/JH 27
了如以天津泰达集团、宏泰等企业自持运营的产业园项目，为板块内提供了丰富多元
的标准厂房、定制化厂房、研发办公等产品。目前面向市场招租的项目主要有：泰达
智能无人装备产业园、泰达数字产业园、泰达生物医药产业园、天威工业园、宏泰工
业园、丰华工业园、泰达西区标准厂房、泰达现代纺织产业标准厂房等等。
区域内承租研发办公物业的需求主力为生物医药公司、服务外包公司、电子信息产业
中的互联网公司、软件开发公司、信息科技公司，专业服务中的投资、设计、资讯类
公司；承租厂房物业的需求主力为汽车装备制造、高端装备制造、新能源、新材料等
公司；区域聚集较多的生物医药、汽车制造、高端装备制造、电子信息类上下游企业、
龙头企业带动效应明显。出租类办公物业的需求企业主要以大中型和中小型企业为主。
随着开发区区域整体规划及产业发展都向着利好方向进行，区域认可度不断增加，
2010 年-2019 年租金呈增长态势，受新冠疫情影响， 2020 年开始租金小幅回落，截
至 2023 年四季度，研发办公产品租金主要集中在 29-65 元/平方米/月之间，标准厂
房产品租金主要集中在 18-24 元/平方米/月之间，定制化厂房租金主要集中在 48-54
元/平方米/月之间。
出租率方面，受到前两年新冠疫情的影响，开发区产业园市场竞争愈加激烈，近两年
来开发区研发办公类产业园项目出租率有所下降，出租率在 50%-85%。定制化厂房
产品租户相对稳定，出租率可达 90%以上，标准厂房产品供应量相对较大，出租率在
70%-80%。
4.3 最高最佳利用分析
所谓最高最佳使用是指不动产估价要以不动产的最高最佳使用为前提。最高最佳使用是估价对
象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充
分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。它主要体现在以下几个方面：
法律上允许
即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展方向，按照其可能的最优用途进行估
价， 截至价值时点，估价对象已经取得《不动产权证书》 ， 具有合法的产权且用途合法。
技术上可能
即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行
估价。 截至价值时点，估价对象已经取得《不动产权证书》 ， 估价对象建筑结构、功能、造型、
立面效果、建筑材料和设备选用、施工技术等方面均已得到相关行政部门或第三方的认可，技
术上均能满足要求。
经济上可行
即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大的收益的使用方式
的估价结果。估价对象目前规划用途、产权合法、建造标准技术上能满足要求，并且其收入现
值大于支出现值，具有经济可行性。中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
估价报告编号： 粤戴德梁行F/BJX/2407/2035-2/NN/JH 28
价值最大化
即在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象价值达到最大的使用方式，才是最高最
佳的使用方式。估价对象现状用途为研发办公、配套、地下车库及设备用房，其使用方式以满
足法律上许可、技术上可能、经济上可行为前提条件，经过论证可使估价对象价值得到最大化。
外部环境分析
即不动产及其内部构成要素与外部环境是否均衡或协调的问题。估价对象地处天津市滨海新区
经济技术开区东区，产业集聚度较高，公共配套设施较为齐全，吸引了众多国内外知名企业入
驻，对高端生产制造类物业有一定的市场需求，估价对象周边对外、对内交通较好， 估价对象
证载用途为工业用地/非居住， 现状用途为研发办公、配套、地下车库及设备用房，故符合最高
最佳使用原则。
估价方法中的应用
即在不动产估价过程中应遵循最高最佳使用原则。本次估价拟采用收益法进行测算，在确定重
要的参数过程中，均依据最高最佳使用原则，以使估价对象价值得到充分体现。
使用前提说明与分析
估价对象作为已建成建筑物，应以保持现状作为前提，即认为保持现状最为有利时，应以保持
现状为前提条件进行估价，现状应予保持的是：现状不动产的价值大于重新立项新建不动产的
价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。根据目前不动产市场状况
并结合开发经验，以保持现状最为有利。
综上所述， 估价对象证载用途为工业用地/非居住，现状用途为研发办公、配套、地下车库及设
备用房，估价对象符合最高最佳使用原则，即保持现状继续使用为前提估价。
4.4 估价方法适用性分析
根据《房地产估价规范》 (中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015)，不动产估价方法有比
较法、收益法、成本法、假设开发法外，还可以根据估价目的和估价对象情况，选用基准地价
修正法、多元回归分析法等其他方法，其中主要估价方法及适用性分析如下表：中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
估价报告编号： 粤戴德梁行F/BJX/2407/2035-2/NN/JH 29
比较法 收益法 成本法 假设开发法
定 义
比较法是选取一定数量
的可比实例，将它们与
估价对象进行比较，根
据其间的差异对可比实
例成交价格进行处理后
得到估价对象价值或价
格的方法。
收益法是预测估价
对象的未来收益，
利用报酬率或资本
化率、收益乘数将
未来收益转换为价
值得到估价对象价
值或价格的方法。
成本法是测算估价对
象在价值时点的重置
成本或重建成本和折
旧，将重置成本或重
建成本减去折旧得到
估价对象价值或价格
的方法。
假设开发法是求得估价对
象后续开发的必要支出及
折现率或后续开发的必要
支出及应得利润和开发完
成后的价值，将开发完成
后的价值和后续开发的必
要支出折现到价值时点后
相减。或将开发完成后的
价值减去后续开发的必要
支出及应得利润得到估价
对象价值或价格的方法。
适 用 / 不 适 用 的 估 价 对 象 类 型
适用同种类型的数量较
多且经常发生交易的不
动产，主要为(1)住宅(2)
写字楼(3)商铺(4)标准厂
房(5)不动产开发用地。
适用有经济收益或
潜在经济收益的不
动产，如住宅(特别
是公寓)、写字楼、
旅馆、商店、餐
馆、游乐场、影剧
院、停车场、汽车
加油站、标准厂房
(用于出租)、仓库
(用于出租)、农地
等。
新近开发建设完成的
不动产(新开发的不动
产)、可以假设重新开
发建设的现有不动产
(旧的不动产)、正在
开发建设的不动产(在
建工程)、计划开发建
设的不动产(期房)均
可适用。
具有开发或再开发潜力并
且其开发完成后的价值可
采用市场比较法、收益法
等方法求取的不动产均可
适用，包括可供开发建设
的土地（含生地、毛地、
熟地）、在建工程（不动
产开发项目）、可重新改
造或改变用途的旧房（含
改建、扩建、重新装饰装
修等）等各类“待开发不动
产”。
不适用的估价对象： (1)
数量很少的不动产，如
特殊厂房、机场、码
头、博物馆、教堂、寺
庙、古建筑等； (2)很少
发生交易的不动产，如
学校、医院、行政办公
楼等； (3)可比性很差的
不动产，如在建工程
等。
不适用于行政办公
楼、学校、公园等
公用、公益性不动
产。
对于很少发生交易而
限制了市场比较法运
用，有没有经济收益
或没有潜在经济收益
而限制了收益法运用
的不动产，如学校、
医院、图书馆、体育
场馆、公园、行政办
公楼、军队营房等以
公益、公用为目的的
不动产，均特别适用
成本法估价。
估价对象具有潜在开发价
值时，假设开发法几乎是
最主要且实用的估价方
法。中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
估价报告编号： 粤戴德梁行F/BJX/2407/2035-2/NN/JH 30
比较法 收益法 成本法 假设开发法
估 价 方 法 应 用 的 前 提 条 件
比较法应用的前提条件
是在价值时点的近期有
较多的类似不动产的交
易。不动产市场不够发
达或类似不动产的交易
较少的地区，以及由于
某些原因在一段较长时
间内很少发生不动产交
易的地区，均难以采用
比较法。
不动产未来收益和
风险都能够较准确
的量化(预测)
估价对象可以重新建
设，重新建设的客观
成本可以量化。
有良好的社会经济环境，
包括(1)有统一、严谨及健
全的不动产法规； (2)有明
朗、稳定及长远的不动产
政策； (3)有全面、连续及
开放的不动产信息资料库
及清晰、全面的不动产开
发建设和交易的税费清单
或目录。
根据《房地产估价规范》 (中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015)的相关准则，当估价对
象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价；当估价对象适用两种或
两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当
必须取舍时应在估价报告中说明并陈述理由。
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘之后认为， 天津市内产业园存量大，租赁
市场活跃，评估机构能够稳定持续地从租赁市场上取得产业园资产的市场租赁价格，估价对象
未来收益情况及相关费用均具有可预测性和持续性，符合收益法的应用条件及适用范围。因此
根据估价对象的特点和实际状况，采用收益法作为本次估价不动产价值的评估方法。
产业园基础设施作为投资人最关注的资产类别之一，在国内有相对活跃的交易市场。从区域布
局来看，一线城市及周边区域和核心二线城市，特别是京津冀、长三角及大湾区等区域因其优
越的区位条件、活跃的经济发展和完善的产业支撑政策，受到市场参与者的青睐，大宗交易较
为活跃。由于产业园基础设施通常以资产包的形式进行交易，且大部分交易参与方为机构投资
人，公开披露的交易信息有限。经过调研，估价对象在价值时点近期，同一城市同一行政区或
周边行政区难以提取到足够数量的类似资产交易案例，不符合比较法的适用条件，故本次估价
不采用比较法估价。
估价对象周边多为完工物业，难以提取类似的土地成交案例，重新建设的客观成本难以量化；
估价对象为收益性物业，成本法难以反映出估价对象应有的收益价值，故本次估价不采用成本
法估价。
估价对象为已开发完成的不动产，不符合假设开发法的适用条件，故不采用假设开发法评估。
因此根据估价对象的特点和实际状况，采用收益法作为本次估价不动产价值的基本方法。
本次估价过程中估价人员将估价对象按照预测期内及预测期外进行测算，对于预测期内每年收
入、成本费用及税金进行估算后取得预测期内每年的净收益，对预测期内的每年净收益进行贴
现，预测期外至收益期届满的净收益按照经预测的增长率持续计算至收益期届满并贴现至价值
时点。中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
估价报告编号： 粤戴德梁行F/BJX/2407/2035-2/NN/JH 31
4.5 估价测算过程
4.5.1 运营收入
（1） 租金收入
? 租赁情况
估价对象位于滨海新区开发区信环西路19号， 证载用途为工业， 现状用途为研发办公、
配套、地下车库及设备用房，估价对象房屋总建筑面积为157,344.77平方米，其中一期
包括1-5号楼，建筑面积合计为87,287.42平方米，二期包括6-8号楼及科技展厅（连廊） ，
建筑面积合计为70,057.35平方米。估价对象总可出租面积为142,512.01平方米，于价
值时点， 已出租面积为117,544.64平方米，出租率为82.48%。 对于已出租部分物业，
租赁期限内的租金采用租赁合同中约定的租金（即合同租金）；租赁期外按照市场租金
水平计算租赁收入。
? 市场租金
研发办公
正常客观情况下研发办公部分的市场租金采用比较法求取。
确定研发办公物业市场租金时，我们采用比较法，首先选择其中三个较为接近估价对象
情况的比较实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异， 做出修正后得出评估物业的市
场价值。具体计算过程如下：
? 选取可比实例
经过市场调查与研究，我们最终确定了三个类似产业园区研发楼作为估价对象的可比
实例。可比实例详情概述如下：中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
估价报告编号： 粤戴德梁行F/BJX/2407/2035-2/NN/JH 32
因素 估价对象 可比实例一 可比实例二 可比实例三
项目名称 数字产业园 鸿发工业园 天润科技园 天大科技园研发
大厦
建筑年代 2009 2000 2008 2000
地址 信环西路 19
号 第四大街 67 号 第六大街 110 号 第四大街 80 号
案例来源 N/A 市场调研 市场调研 市场调研
交易时间 N/A 2024/03 2024/03 2024/03
交易价格（元/平方米/月） N/A 42.6 51.7 54.0
交易情况 N/A 正常 正常 正常
房 地 产 状 况
区 位 状 况
商圈繁华度 传统商圈 传统商圈 传统商圈 传统商圈
办公聚集度 聚集度较高 聚集度较高 聚集度较高 聚集度高
交通便捷度 较便捷 较便捷 较便捷 较便捷
基础设施完善度 较完善 较完善 较完善 较完善
自然人文环境 好 好 好 好
公共服务设施状况 较完善 较完善 较完善 较完善
实 物 状 况
办公类型 研发办公 研发办公 研发办公 研发办公
建筑面积
（平方米） 适中 258 220 3,000
楼层 1-4F / 1-7F 低区/5 层 高区/5 层 中区/5 层
楼宇配套设施设备 较完善 较完善 较完善 较完善
装修情况 良好 良好 良好 良好
层高 高 一般 较高 高
楼龄及保养 2009 2000 2008 2000
物业管理 好 较好 较好 好
权 益 状 况
规划限制条件
（如容积率） 符合规划 符合规划 符合规划 符合规划
产权用途 非居住 非居住 非居住 非居住
租赁占用情况 -有租赁但实际
租金影响不大
-有租赁但实际
租金影响不大
有租赁但实际租
金影响不大-
-有租赁但实际
租金影响不大中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
估价报告编号： 粤戴德梁行F/BJX/2407/2035-2/NN/JH 33
估价对象位置
对上述案例，我们从交易时间、交易情况、 房地产状况三大方面进行了相应的调整，主
要有以下调整因素：
交易时间
可比实例的交易时间与价值时点接近，期间滨海新区开发区产业园区租金水平基本保
持稳定，故未对可比实例的时间因素进行修正。
交易情况
对于可比实例的报价，通常会有一定幅度的谈判空间，对此，我们将进行向下的修正，
以反映此浮动空间。而对于实际成交的案例，则不进行调整。
房地产状况
房地产状况包括区位状况、实物状况和权益状况。其中，区位状况调整的内容包括商圈
繁华度、 办公聚集度、交通便捷度、基础设施完善度、自然人文环境、公共服务设施状
况等因素；实物状况调整的内容包括办公类型、建筑面积、楼层、楼宇配套设施设备、
装修情况、层高、楼龄及保养、物业管理等因素；权益状况调整的内容包括规划限制条
件（如容积率）、产权用途、租赁占用情况等因素。
根据估价对象与可比实例上述因素具体情况，编制可比因素修正系数表，详见下表：
估价对象
可比实例 1
可比实例 2
可比实例 3中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
估价报告编号： 粤戴德梁行F/BJX/2407/2035-2/NN/JH 34
? 可比因素修正
比较因素修正指数表
因素 估价对象 可比实例一 可比实例二 可比实例三
交易价格（元/平方米/月） - 42.6 51.7 54.0
交易时间 1.00 1.00 1.00 1.00
交易情况 1.00 1.00 1.00 1.00
房 地 产 状 况
区 位 状 况
商圈繁华度 1.00 1.00 1.00 1.00
办公聚集度 1.00 1.00 1.00 0.95
交通便捷度 1.00 1.00 1.00 1.00
基础设施完善度 1.00 1.00 1.00 1.00
自然人文环境 1.00 1.00 1.00 1.00
公共服务设施状况 1.00 1.00 1.00 1.00
实 物 状 况
办公类型 1.00 1.00 1.00 1.00
建筑面积 1.00 0.97 0.97 1.00
楼层 1.00 1.01 0.99 1.00
楼宇配套设施设备 1.00 1.00 1.00 1.00
装修情况 1.00 1.00 1.00 1.00
层高 1.00 1.04 1.02 1.00
楼龄及保养 1.00 1.045 1.005 1.045
物业管理 1.00 1.04 1.04 1.00
权 益 状 况
规划限制条件
（如容积率） 1.00 1.00 1.00 1.00
产权用途 1.00 1.00 1.00 1.00
租赁占用情况 1.00 1.00 1.00 1.00
修正因素合计 - 1.11 1.02 0.99
修正价格 (元/平方米/月) - 47.3 52.7 53.5
权重 - 33.33% 33.33% 33.33%
评估单价取算数平均数
(元/平方米/月) - 51.2
由于可比实例一、可比实例二、可比实例三与估价对象业态基本一致，区域因素类似，
故平均分配权重，即每个案例的权重均取33.33%，则估价对象研发办公的比准租金单
价为47.3×33.33%+52.7×33.33%+53.5×33.33%=51.2元/平方米/月。
? 结论
综上，比较法计算估价对象研发办公市场租金单价为人民币51.2元/平方米/月。
? 出租率
根据产权方访谈介绍结合项目所在区位情况，本项目出租率呈平稳上升趋势。 估价对象
2024年03月31日出租率为82.48%， 预计2024年4月-12月出租率为83.3%， 2025年至
土地使用年期终止出租率均为85%。中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
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根据估价对象所在地同类物业租赁市场的收益情况，新承租方进驻前必须的装修时间
及免租期等因素存在，都有可能带来租金损失，根据对运营团队的访谈和对市场的调
研，假设估价对象新签租约期限为3年，所有新签租户采用的租赁期外市场租金每3年
有30天的免租期； 考虑到7号楼现有大租户承租面积较大，有一定的换租风险，故7号
楼另给予6个月租赁空闲期。
? 租金增长率
根据市场调研，估价对象所在区域为滨海新区经济技术开发区，周边以产业园及生产型
企业为主，产业园办公用房需求稳定。 估价对象及区域内其他可比生产厂房及研发办公
项目签约租户租金增长率一般为每年1.5%-2.5%。
根据对数字产业园运营团队的访谈及市场调研，通常一线城市签约时增长率设定为3%-
5%及以上，一线城市周边及非一线核心城市签约时增长率设定为1%-3%。估价对象位
于非一线核心城市，基于谨慎考虑，预测期假定租金每两年增长率4%。
（2） 物业费收入
根据产权方提供的资料，估价对象从2018年起签署的合同物业费即为0.8元/平方米/天，
有部分关联租户物业费给与8折优惠，另有个别租户不收取或仅收取0.1元/平方米/天。
根据我司对租赁合同及租赁台账的整理可知，已出租部分综合平均物业费为0.7元/平方
米/天，故本次评估估价对象市场物业费取值亦为0.7元/平方米/天，折合为21.29元/平
方米/月（含增值税） ，且直至土地使用年期终止不递增。
（3） 广告、停车费等其他收入
本次评估未涉及广告、停车费等其他收入情况。
（4）收租损失
鉴于在出租过程中可能会出现租户延迟拖欠租金等无法全部收缴租金的情况，从而对
收入形成一定的损失。本项目的出租方与租户的租赁合同中对租赁保证金的标准、使用
范围、保证金的扣除与补齐、退回等相关事项进行了约定。此项约定有效地避免及减少
了租户延迟拖欠租金的损失，以此提高并保证收缴率。
根据委托人提供的历史收缴率计算数据显示，截至价值时点2024年03月31日，数字产
业园项目2021年至2023年度收缴率分别为95.98%、 94.95%、 92.48%， 三年平均值为
94.47%。
参考数字产业园项目历史收缴率数据， 并结合基金管理人和原始权益人签订的《运营管
理协议》约定“运营管理费应积极勤勉催缴租金（含物业管理费），以年度审计报告为
依据，档期租金收缴率不低于95%。（档期收缴率=当期全年实收租金/当期全年应收租
金），次年对上一年度未收回部分的收缴率不低于60%，剩余40%未收回部分须在第三
年内全部收回。 ”本次评估酌情按照收益期内租金收入及物业费收入的收缴率为2024年中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
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4月-12月、 2025年94%， 2026年及以后均按95%计算，即收租损失分别按6%及5%进
行测算。
4.5.2 运营期间成本费用、税金及附加
（1）成本费用
根据委托人提供的备考报表，本项目历史付现成本费用主要为管理费、物业成本等。预
测期内本项目成本费用主要构成包括物业管理费支出、综合管理费[含维修费、基本运
营管理费及管理费）、能源费（含公区） ]，具体如下：
物业管理费
根据产权方提供的《物业管理委托合同》显示， 由产权方分别委托中航物业管理有限公
司及豪之英不动产管理集团有限公司为本项目提供物业管理服务， 服务期限分别自
2022年4月1日起至2024年3月31日止及2023年5月1日起至2024年4月30日止； 由于尚
未签署新的物业管理合同，故本次评估物业管理费支出按《物业管理委托合同》 约定价
格计算，即设定2024年物业费支出成本为10,168,880.00元（不含税） ， 自2025年起按
照物业管理费支出每年较前一年度增加1%计算。
综合管理费
综合管理费是指企业组织和管理生产经营活动而发生的各种运营管理费用，包括管理
人员工资及劳动保险费、福利工会费、中介咨询费、业务招待费、办公费、差旅费等，
也包括企业在销售商品或者服务过程中发生的职工薪酬及推广营销费等销售费用及物
业的维护保养费。
本次评估测算中预测期内的综合管理费规模参考备考报表中的历史费用水平并结合与
运营服务机构签署的《运营管理协议》进行预测，综合管理费（包括职工薪酬及福利、
差旅费、招待费、办公费、维护保养费及推广营销费等）按照不含税运营收入7.0%测
算。
能源费（含公区）
本次评估测算中预测期内的能源费（含公区）参考备考报表中的历史费用水平进行预
测，能源费（包括水、电（公区）、采暖等）按照不含税运营收入的6.5%测算。
保险费
本次测算中参考原始权益人提供的历史保险费率0.0072%，财产一切险取费基数为估
值金额。公众责任险取费为10,000元计，按照每年需要支付保险费用约为64,317元（不
含税） 计算。中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
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（2） 资本性支出
资本性支出是指通过它所取得的财产或劳务的效益，可以给予多个会计期间所发生的
那些支出。在企业的经营活动中，供长期使用的、其经济寿命将经历许多会计期间的资
产如固定资产、无形资产、递延资产等作为资本性支出。即先将其资本化形成固定资
产、无形资产、递延资产等， 随着它们为企业提供的效益， 将在各个会计期间转销为费
用。
本次测算中参考原始权益人提供的《天津泰达科工园有限公司关于以数字产业园等项
目申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点的承诺函》 以及《运营管理协
议》 相关内容， 取费基数为年运营收入（不含增值税）的1.0%计算。
（3） 税金及附加
本次测算中的税金及附加包括企业经营活动应负担的相关税费，包括增值税、增值税附
加、房产税、城镇土地使用税、印花税。
增值税
根据《增值税暂行条例》规定，一般纳税人销售货物或者提供应税劳务，应纳税额为当
期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。进项税额是指纳税人购进货物、劳务及服务等
支付的增值税额，从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额，准予从销项税额
中抵扣。当期销项税额小于进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
每期应纳增值税计算公式为：
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额
对于本项目来说，预测期内发生应税销售行为即产权方分期取得租金收入、物业管理费
收入。一般纳税人取得不动产租赁收入的增值税税率为9%；一般纳税人取得物业管理
费的增值税税率为6%，分别按照上述税率计算每期不同收入销项税额。
增值税附加
增值税附加税是附加税的一种，对应于增值税的按照增值税税额的一定比例征收的税。
是以增值税的存在和征收为前提和依据的，通常包括城市维护建设税、教育费附加、地
方教育费附加。
项目所在地的附加税率为城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%，合计按照应
纳税额的12%计算增值税附加。
房产税
房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种形式，根据《房产税暂行条例》规定，
房产税依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算，具体减除幅度由省、自治区、中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
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直辖市人民政府确定，税率为1.2%；从租计征是按照不含税的房产租金为计税基数，
税率为12%。
项目所在地的房产税计征方式为从租和从价，即出租房屋按照从租计征、税率为12%；
未出租房屋按照从价计征，减除幅度为30%，税率为1.2%。
据产权方介绍，该项目过往房产税缴纳方式均为从价计征，并参照原始权益人提供《天
津泰达数字产业园有限公司关于以数字产业园等项目申报基础设施领域不动产投资信
托基金（REITs）时点的承诺函》，本项目采取的房产税计征方式为从价计征，减除幅
度为30%，税率为1.2%。
城镇土地使用税
城镇土地使用税采用定额税率，以实际占有的土地面积为计税依据。
本项目所在地的土地使用税为5元/平方米/年，本项目所占用土地面积为90,328.90平方
米。
印花税
《中华人民共和国印花税法》自2022年07月01日起施行，按照《印花税税目税率表》
列明税率，租赁合同按照合同约定租金金额的千分之一缴纳，计税依据不包括列明的增
值税税款。
本项目按照运营期内每期取得的租金金额（不含增值税）的1‰估算租赁合同印花税。
4.5.3 运营净收益
运营净收益 = 运营收入 – 成本费用 – 资本性支出– 税金及附加
4.5.4 未来现金流预期
综上对运营收入、运营支出等的分析，预计2024年4月-12月及2025年估价对象运营收
入（不含增值税）及运营净收益情况如下：
年份 开始时间 结束时间
运营收入
（不含增值税）
（元）
运营净收入（元）
2024 2024/4/1 2024/12/31 65,440,052 41,834,927
2025 2025/1/1 2025/12/31 80,113,294 49,754,458
备注： 上述运营收入及运营净收益基于估价时点委托人及产权方提供之估价对象概况、租赁明细、运营支
出等情况，以及本报告对于市场租金、 收缴率、 增长率及出租率等参数的判断，并未考虑市场或经营特殊
变动的影响，上述资料及参数的变动均会带来运营收入及运营净收益的变化。上述运营收入及运营净收益
仅为本报告估价时点的估值测算过程数据， 不可直接作为现金流预测使用。中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
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4.5.5 长期增长率
估价对象预测期后至收益期届满的长期增长率2.0%乃根据类似物业的发展经验及该区
域的市场状况综合分析得出。 城市宏观情况分析：
天津背靠华北、西北、东北地区，经济腹地辽阔，是中国北方十几个省区市对外交往的
重要通道，也是中国北方最大的港口城市，区位优势明显。在宏观经济层面， 2023年
天津市地区生产总值为16,737.30亿元，按不变价格计算，比上年增长4.3%，增速比上
年加快3.3个百分点。分产业看，第一产业增加值268.53亿元，增长1.2%；第二产业增
加值5,982.62亿元，增长3.2%；第三产业增加值10,486.15亿元，增长4.9%。 2024年第
一季度，天津市地区生产总值为3,890.08亿元，按不变价格计算，同比增长5.3%，比
上年全年加快1.0个百分点，全市经济运行量质齐升。
工业生产逐季加快，新产品产量增长较快。 2023年，天津市规模以上工业增加值增长
3.7%，分别比前三季度、上半年、一季度加快0.2个、 0.5个和0.6个百分点。分经济类
型看，国有企业增加值增长5.0%，民营企业增长2.4%，外商及港澳台商企业增长3.5%。
分三大门类看，采矿业增加值增长3.9%，制造业增长2.7%，电力、热力、燃气及水生
产和供应业增长11.1%。分产品看，新能源汽车产量增长1.9倍，城市轨道车辆产量增
长81.3%，医疗仪器设备及器械产量增长25.6%，服务机器人产量增长11.8%。
固定资产投资承压，工业投资和高技术产业投资持续增长。 2023年，天津市固定资产
投资（不含农户）下降16.4%，降幅比前三季度收窄4.4个百分点。分产业看，第一产
业投资下降14.0%，第二产业投资增长5.9%，第三产业投资下降25.2%。分领域看，工
业投资增长5.4%，基础设施投资下降8.1%，房地产开发投资下降42.1%。高技术产业
投资增长5.9%，其中高技术服务业投资增长19.3%。
消费品市场加快恢复，网络消费和升级类商品零售增长较快。 2023年，天津市社会消
费品零售总额增长7.0%，比前三季度加快0.1个百分点。限额以上单位通过公共网络实
现的商品零售额增长13.9%，占限额以上社会消费品零售总额的比重为33.0%，比前三
季度提高1.8个百分点。限额以上单位商品零售额中，粮油食品类零售额增长7.3%，服
装、鞋帽、针纺织品类增长14.5%，金银珠宝类增长26.4%，家用电器和音像器材类增
长33.1%，新能源汽车增长41.3%，智能手机增长31.5%。
2024年第一季度，天津市产业结构进一步优化调整。分产业看，第一产业增加值27.28
亿元，增长4.9%，农业生产形势稳定，产量平稳增长；第二产业增加值1,298.79亿元，
增长5.8%，比2023年全年加快2.1个百分点，工业生产加快增长，其中高技术制造业增
势较好；第三产业增加值2,564.01亿元，增长5.1%，占全市地区生产总值的比重为
65.9%，现代服务业发展向好，其中，信息传输软件和信息技术服务业、租赁和商务服
务业增加值分别达到10.2%和22.2%。
2024年第一季度，天津消费品市场继续恢复，社会消费品零售总额同比增长1.8%，限
额以上单位通过公共网络实现的商品零售额增长6.7%，占限额以上社会消费品零售总
额的比重为32.2%，网络消费保持较快增长。中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
估价报告编号： 粤戴德梁行F/BJX/2407/2035-2/NN/JH 40
综合来看，天津市宏观经济发展迅速，上述各项主要经济指标历史二十余年间除个别年
份外年增速均高于2.0%，未来发展态势积极乐观，稳定的CPI水平也为未来增长提供坚
实支撑。
展望未来，结合《天津市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标
纲要、《天津市滨海新区科技创新“十四五”规划》以及《天津市制造强市建设三年行
动计划(2021—2023年)》，滨海新区将重点聚焦智能科技、生物医药、新能源、新材料
等领域，建立“创新中心+企业孵化+产业园区”一体化协同发展模式，依托一流院所
和龙头企业打造中国信创谷、生物制造谷、京津冀特色“细胞谷”、北方声谷等一批有
主体有灵魂的产业创新聚集区。以智能科技产业为引领，着力壮大生物医药、新能源、
新材料等战略性新兴产业，巩固提升装备制造、汽车、石油化工、航空航天等优势产业，
加快构建“1+3+4”现代工业产业体系，推动冶金、轻纺等传统产业高端化智能化绿色
化升级。
资产周边市场分析：
项目位于天津市滨海新区开发区信环西路19号，属滨海新区核心的产业板块，紧临泰
达大街，海滨大道。地理位置优越，交通发达。 区域内面向市场招租的项目主要有： 泰
达智能无人装备产业园、泰达数字产业园、泰达生物医药产业园、天威工业园、宏泰工
业园、丰华工业园、泰达西区标准厂房、泰达现代纺织产业标准厂房等等。 产业氛围浓
厚，区域内承租研发办公物业的需求主力为生物医药公司、服务外包公司、电子信息产
业中的互联网公司、软件开发公司、信息科技公司，专业服务中的投资、设计、资讯类
公司；承租厂房物业的需求主力为汽车装备制造、高端装备制造、新能源、新材料等公
司；区域聚集较多的生物医药、汽车制造、高端装备制造、电子信息类上下游企业、龙
头企业带动效应明显。出租类办公物业的需求企业主要以大中型和中小型企业为主。 租
赁需求较为稳定，平均租金稳步增长。 预计租金年增长率约为1%-3%。
资产自身情况分析：
从项目经营情况来看，估价对象于2009-2013年建成， 出租率呈稳定增长趋势， 出租情
况良好。 从数字产业园单项租赁合同看，大部分租户都是租赁期前2-3年租金保持不变，
最后1年租金涨幅5%-13%不等。经计算，该项目平均年化租金增长率为2%-5%不等。
租金水平保持积极的增长态势。
因此，综合考虑城市宏观经济发展水平、区域同类项目表现以及项目自身增长情况，同
时亦考虑到突发性宏观经济事件等类不可抗力因素，估价对象长期增长率采用2.0%属
于合理水平。
4.5.6 收益年期
估价对象土地使用权终止日期为2057年06月26日，于价值时点2024年03月31日剩余
使用年期为33.24年；估价对象于2009年及2013年建成，钢及钢混结构，钢及钢混结构
非生产用房最高经济耐用年限为60、 80年，至价值时点2024年03月31日，已使用约11-中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
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15年，估价对象剩余经济耐用年限约为45-49年；根据孰短原则，估价对象收益年期为
33.24年。
4.5.7 报酬率的求取
本次评估测算采用7.5%的报酬率；该报酬率是为资本成本或用以转换日后应付或应收
货币金额的回报率，理论上反映资本之机会成本，我们在确定上述报酬率时，采用累加
法进行确定。累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即将报酬率视为包含无风
险报酬率和风险报酬率两大部分。公式如下：报酬率=无风险报酬率+风险报酬率。
其中，无风险报酬率参照价值时点十年到期国家债券的收益率2.29%进行确定；风险报
酬率体现投资人对长期投资超出安全利率以外的回报要求，主要包含： (1)投资不动产
的风险补偿；(2)缺乏流动性风险补偿；(3)区位风险补偿；(4)行业及管理负担风险补偿；
(5)合规风险补偿； (6)增长风险补偿； (7)特殊经营风险补偿。投资不动产的风险补偿一
般指投资不动产行业额外要求的回报，我们采用3.5%作为投资不动产的风险补偿，代
表了流动性、区位、行业、合规及增长均处于均值水平下的不动产风险回报要求。 估价
对象位于天津市滨海新区开发区， 为不动产中的产业园业态。依托着丰富的工业及营商
环境以及完善的配套设施，滨海新区整体产业园区品质较高，工业氛围良好，产业园租
赁需求稳定，区域内整体产业园项目租赁情况良好，且在可预见范围内无新增同类项
目，项目竞争风险较小。此外，估价对象周边高速公路较为密集，交通网络较成熟，区
位及交通优势显著，客群辐射范围广。
综合考虑近期市场流动性、估价对象长期增长情况及经营情况，结合REITs项目合规优
势，估价对象在上述投资不动产的风险补偿均值3.5%的基础上，上调1.50%，综合风
险报酬率取值为5.0%。
风险因素 报酬率
无风险报酬率 2.29%
风险报酬率
——投资不动产风险补偿均值 3.50%
风险报酬率
——估价对象流动性、区位、行业及管理负担、合
规、增长、特殊经营等方面风险补偿调整
1.50%
报酬率 7.50%
备注： 上述报酬率按照0.25%归整。
4.5.8 结论
综上， 于价值时点， 估价对象收益法计算的市场价值为人民币808,000,000元，单价为
人民币5,135元/平方米。中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
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4.5.9 不可抗力因素分析
根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条第二款：不可抗力是指不能预见、不能避
免并不能克服的客观情况。通常包括以下几种情形：
1) 重大的自然灾害类
如重大的地震、海啸、台风 、海浪、洪水、蝗灾、风暴、冰雹、沙尘暴、火山爆发、
山体滑坡、雪崩、泥石流等。
分析：
天津市在地貌上处于燕山山地向滨海平原的过渡地带，北部山区属燕山山地，南部平原
属华北平原的一部分，东南部濒临渤海湾。总的地势北高南低，由北部山地向东南部滨
海平原逐级下降，最高峰为蓟县九顶山，海拔1,078.5m，最低处为滨海带大沽口，海
拔高程为零。 天津市地处北温带位于中纬度亚欧大陆东岸，主要受季风环流的支配，
是东亚季风盛行的地区，属暖温带半湿润季风气候，年平均气温12～15° C，年均日照
时数2,471～2,769小时。
根据市气象台统计， 2023年5月至7月上旬降水持续偏少，受持续高温少雨天气影响，
各区气象干旱甚至达到中旱及以上等级。 7月中旬至8月下旬，降水明显增多，平均降
水量为362.3毫米，较常年（247毫米）偏多1.5倍。海河流域7月27日至8月1日平均降
水量150.8毫米，超过整个7月常年值（147.1毫米），降水的过度集中易出现积涝和洪
水灾害。
沙尘天气是春季影响我国北方地区的主要灾害性天气之一，对于天津来说，沙原地基本
上都是在内蒙古或者是蒙古国，主要明显影响的两个因素是距离沙源地的远近和风的
强弱。从天津市规划和自然资源局获悉，天津市经过多年防沙治沙工程建设，沙化土地
治理已经取得明显成效。截至目前，天津市沙化土地面积17.4万亩，现有沙化土地均为
轻度沙化土地，已无中度、重度沙化土地，防沙治沙工程取得显著的生态、经济和社会
效益，沙尘暴给天津带来的重大损失可能性进一步降低。
天津地区共出现3.0级以上有感地震10次，其中超过4.0级地震8次，超过5.0级地震5次，
超过6.0级地震3次，最大的一次地震发生于1976年11月15日，发生地点位于天津宁河
附近，本次地震属于唐山大地震的余震活动。天津处于华北平原地震带东部边缘地带的
破碎板块地区。破碎板块地区一般只会发生中小规模地震，不会发生强烈地震。天津受
到华北地震带周边地区强震影响会更大。
项目所在天津市滨海新区面对自然灾害的应急处置方面已取得一定成就。“十三五”期
间，项目所在地天津市滨海新区减灾救灾能力明显提高，深入推进应急管理机构改革和
应急管理体系建设，出台管理制度，完善自然灾害救援队伍，搭建了自然灾害监测和预
警系统，初步构建起我区突发事件风险防控体系，提升了各类自然灾害救援保障能力、
不断提升人民群众综合防灾减灾防范意识和自救能力，有效改善了社会协同应急能力，
逐步实现了自然灾害由事后处置向事前预防的转变，防灾减灾工作取得了显著成效。中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
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2022年，为建立健全应对突发自然灾害救助体系和运行机制，规范应急救助行为，提
高应急救助能力，天津市市政府发布了《天津市自然灾害救助应急预案》、《天津市火
灾事故应急预案》、《天津市道路交通事故应急预案》、《天津市突发公共卫生事件应
急预案》、《天津市突发事件医疗卫生救援应急预案》等文件。 2023年天津市应急管
理局颁布《天津市贯彻落实“十四五”国家综合防灾减灾规划实施方案》，到2025年，
天津市自然灾害防治体系和防治能力现代化取得明显进展，“抗大险”、“救大灾”能
力持续提升，人民生命财产安全得到有效保障。防灾减灾救灾工作机制更加科学顺畅，
防灾减灾救灾法治建设取得积极进展。
此外，本项目历史及未来均有持续购买财产保险，其中也有相应自然灾害的保险条款可
以对相应损失进行保障。
结论： 自然灾害这种不可抗力虽然无法百分之百预见，但是过去五十年在估价对象所在
区域没有出现重大财产损失的自然灾害记录，同时天津市不断提高自身防灾减灾救灾
能力，因此估值中未对该因素进行特殊考虑。
2) 重大的社会非正常事件类
这类事件往往指社会异常的、突发的事件，既非自然灾害，也不属于政府行为，如战争、
武装冲突、罢工、骚乱、暴动等。这些事件虽然是人为的，但对局外的民事关系的当事
人而言，这些事件则是既不能预见也不能避免与克服的，因此属于不可抗力。
分析： 2015年8月12日，天津市滨海新区发生特别重大爆炸事故，位于天津市滨海新区
天津港的瑞海公司危险品仓库发生火灾爆炸事故，造成165人遇难， 798人受伤， 304幢
建筑物、 12,428辆商品汽车、 7,533个集装箱受损。这类情况属于发生频率较低的突发
重大的社会非正常事件。 2016年4月19日国务院安全生产委员会发布《关于深刻吸取天
津港“8?12”特别重大事故教训集中开展危险化学品安全专项整治实施方案》 的通知，
通过开展专项整治，排查治理危险化学品安全隐患，降低危险化学品生产、储存、经营、
运输、使用等环节安全风险，提高危险化学品安全监督管理能力，有效遏制危险化学品
重特大事故多发势头。
结论： 估价对象自开业经营以来没有发生过社会非正常事件，并且通过进一步增加风控
举措，压实处置方案和应对流程从而避免类似情况的发生。因此估值中未对该因素进行
特殊考虑。
3) 政府行为对民事当事人民事活动的影响类
有些情况下，类似于不可抗力，应当比照不可抗力处理，如征收征用。
分析： 天津市地区征收办法已经实施多年，天津市政府也对征收事项有明确的法律法规
政策；估价对象所在地区已经是成熟建成区，公共设施包括道路、上下水、燃气、供电
等设施建设完善。
结论： 基于以上信息，估值中未对该因素进行特殊考虑。
4) 突发社会性事件等因素对社会经济发展影响
2020年-2022年的新冠肺炎对天津市经济和居民生活均产生了显著影响。此类突发公共中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
估价报告编号： 粤戴德梁行F/BJX/2407/2035-2/NN/JH 44
卫生事件在过去20年间共发生两次，上一次为2003年的非典型肺炎。这类情况属于发
生频率较低的突发社会性类不可抗力事件。
分析： 结合2003年-2023年过去二十年的官方统计数据可以看到， 自2003年非典型肺炎
至2022年天津市人均生产总值平均增长率达11%，社会消费品零售总额复合增长率为
7.4%。城镇居民人均可支配收入复合增长率9.28%，人均消费支出复合增长率7.47%。
由此可见突发公共卫生事件影响在发生当年会有短期波动后，长期来看仍然可以保持
经济和消费能力的合理增长。天津在突发公共卫生事件后的恢复也是显著的，截止至
2024年第一季度生产总值同比增速5.3%，社会消费品零售总额同比增速1.8%，人均可
支配收入同比增长5.1%，人均消费价格同比上涨0.2%，可见此类突发公共卫生事件对
经济的阻力在天津得到快速释放。
结论： 突发公共卫生事件属于发生周期较长，不确定性很大的低概率类不可抗力。天津
市在过去二十年间，曾经历过两次突发公共卫生事件影响。但通过观察经济运行的长期
表现，此类突发公共卫生事件的负面影响在几年内可恢复到长期平均增速上。在估价对
象估值中设定的预测期年化增长率，以及长期增长率均低于上述已考虑突发公共卫生
事件影响下的过去二十年间各项宏观经济数据。中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」 项目 价值时点： 2024年03月31日
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4.6 估价结果确定
我们采用了收益法对估价对象的市场价值进行了测算，采用收益法首先确定出一定时期的运营
净现金收入，并就该运营净现金收入采用适当报酬率以计算估价对象的市场价值，该方法通常
用于衡量在假设投资年期内的运营收入及资本增长，让投资者或产权方可对估价对象可能带来
的长期回报作出评估。
中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目， 国有出让土地使用权面积为
90,328.9平方米，房屋总建筑面积为157,344.77平方米，于2024年03月31日之不动产市场价
值为人民币808,000,000元（大写人民币捌亿零捌佰万元整）。
项目名称 建筑面积
（平方米）
土地面积
（平方米） 评估方法 估价结果 （元） （元折合单价 /平方米）
中国天津市滨海新
区开发区信环西路
19 号「数字产业
园」项目
157,344.77 90,328.9 收益法 808,000,000 5,135中国天津市滨海新区开发区信环西路19号「数字产业园」项目 价值时点： 2024年03月31日
估价报告编号： 粤戴德梁行F/BJX/2407/2035-2/NN/JH 46
5. 附件
5.1 估值敏感性分析及压力测试
本次评估是基于价值时点所获知及调研到的估价对象及市场信息所做出的判断。本评估报告
的使用者应注意到，由于未来事件及经济发展存在波动及不可预测性，预测数据与实际情况
产生偏离是较难避免的，特别是估值测算的收益期往往超过10年，较长期的预测亦受到长期
宏观及区域经济发展的影响。为了帮助报告使用者更好地评估关键性假设波动对估值产生的
影响，我们主要针对运营净收益和长期增长率进行了8个情景下的估值敏感性分析。
估价对象运营净收益的变化可以综合体现一般经营性利好或风险对于估值的影响，而长期增
长率则可以体现宏观经济发展层面的波动对于估值的影响。
本敏感性分析旨在为一定波动范围内的估值变化提供参考，而未来实际变化可能超过所示范
围，请报告使用人注意。
1）运营净收益：
估价对象的运营净收益水平受到收入和成本的综合影响，亦可以体现多个不同方向的市场变
化对项目的整体影响。 “基准运营净收益”情境为本次估值8.08亿元对应的运营净收益水平。
项目运营净收益的变化对估值的影响如下：
运营净收益变化比例
价值时点估值： 8.08 亿元
情境下估值（亿元） 估值变化比例（%）
下降 10% 7.27 -10%
下降 5% 7.67 -5%
基准 8.08 0%
增长 5% 8.48 5%
增长 10% 8.88 10%
2）长期增长率：
长期增长率会受到区域经济发展情况、利率和城市产业活力等宏观因素影响，不可预见的宏
观环境变化会对估值产生影响。 “基准长期增长率”情境为本次估值8.08亿元对应的长期增长
率（2.0%）。
长期增长率变化
价值时点估值： 8.08 亿元
情境下估值（亿元） 估值变化比例（%）
下降 1.0% 7.70 -4.7%
下降 0.5% 7.88 -2.5%
基准（2.0%） 8.08 0.0%
增长 0.5% 8.28 2.5%
增长 1.0% 8.50 5.2%