华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书

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华夏金隅智造工场产业园封闭式
基础设施证券投资基金招募说明书
基金管理人：华夏基金管理有限公司
基金托管人：北京银行股份有限公司
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重要提示
一、华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“本基金”）经中国证监
会 2024 年 12 月 24 日证监许可[2024]1901 号文注册募集。
二、基金管理人保证招募说明书的内容真实、准确、完整。本招募说明书经中国证监会注
册，但中国证监会对本基金募集的注册，证券交易所同意基金份额上市，并不表明其对本基金的
价值和收益做出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。中国证监会不对基金的投
资价值及市场前景等作出实质性判断或者保证。
三、本基金主要投资于最终投资标的为产业园区类型基础设施项目的基础设施资产支持证
券。基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，基础设施基金 80%以
上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券
持有基础设施项目公司全部股权，通过资产支持证券和项目公司等载体取得基础设施项目完全所
有权或经营权利。基础设施基金以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益
分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%。投资者应充分了解基础设施基金投资风险
及本招募说明书所披露的风险因素，审慎作出投资决定。
四、本基金采取封闭式运作并在上海证券交易所上市，不开放申购与赎回。使用场外基金账
户认购的基金份额持有人可通过办理跨系统转托管业务参与上海证券交易所场内交易或直接参与
相关平台交易，具体可参照上海证券交易所、中国证券登记结算有限责任公司相关规则办理。
五、基金的过往业绩并不预示其未来表现；基金管理人管理的其他基金的业绩也不构成对本
基金业绩表现的保证。本基金的可供分配金额测算报告的相关预测结果不代表基金存续期间基础
设施项目真实的现金流分配情况，也不代表本基金能够按照可供分配金额预测结果进行分配；本
基金基础设施资产评估报告的相关评估结果不代表基础设施资产的实际可交易价格，不代表基础
设施项目能够按照评估结果进行转让。
六、基金管理人提醒投资者基金投资的“买者自负”原则，在投资者作出投资决策后，基金运营
状况导致的投资风险，由投资者自行负担。
七、本基金在存续期内主要投资于基础设施资产支持证券全部份额，以获取基础设施运营收
益并承担基础设施项目价格波动，因此与股票型基金、债券型基金和货币市场基金等常规证券投
资基金有不同的风险收益特征。一般市场情况下，本基金预期风险和收益高于债券型基金和货币
市场基金，低于股票型基金。
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八、基金管理人管理的其他基金的业绩不构成对本基金业绩表现的保证，基金的过往业绩并
不预示其未来表现。
九、基础设施项目在评估、现金流测算等过程中，使用了较多的假设前提，这些假设前提在
未来是否能够实现存在一定不确定性，投资者应当对这些假设前提进行审慎判断。
投资有风险，投资者在投资本基金之前，请仔细阅读本基金的招募说明书、基金合同、基金
产品资料概要，全面认识本基金的风险收益特征和产品特性，并充分考虑自身的风险承受能力，
理性判断市场，谨慎做出投资决策。投资者应当认真阅读并完全理解基金合同第二十三部分规定
的免责条款、第二十四部分规定的争议处理方式。
基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产，但不保证基金
一定盈利，也不保证最低收益。
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重要风险提示
本基金为基础设施证券投资基金，主要投资于产业园区类基础设施资产支持证券全部份额，
穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利，在以获取基础设施项目的运营收益同时承担基础
设施项目资产价格波动的风险。本基金主要风险包括但不限于：
一、与基础设施基金相关的风险
（一）基金价格波动风险
本基金大部分资产投资于特定类型的基础设施项目，具有权益属性。受经济环境、运营管
理、会计政策及不可抗力等因素影响，基础设施项目市场价值、基金净值可能发生波动，从而引
起基金价格出现波动。同时，本基金在上海证券交易所上市，也可能因为市场供求关系等因素而
面临交易价格大幅波动的风险。
（二）流动性风险
本基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易。按照《基础设施基金指
引》要求，本基金原始权益人和战略投资者所持有的战略配售份额需要满足一定的持有期要求，
在一定时间内无法交易，因此本基金上市初期可交易份额并非本基金的全部份额。而且，基础设
施基金市场的监管体系、产品规模、投资人培育均处于发展初期，可能由此导致交易不活跃，从
而存在基金份额持有人需要资金时不能随时变现并可能丧失其他投资机会的风险。
（三）发售失败的风险
本基金发售时，存在募集期限届满时因基金份额总额未达到准予注册规模的 80%、募集资金
规模不足 2 亿元、认购人数少于 1,000 人、原始权益人或同一控制关联方未按规定参与战略配售、
扣除战略配售部分后网下发售比例低于公开发售数量的 70%等情况导致发售失败的风险。如发售
失败，管理人将在募集文件约定期限内退回投资者的认购款及认购款的募集期利息。
（四）交易失败的风险
本基金 80%以上基金资产投资于产业园区类基础设施资产支持专项计划，穿透取得基础设施
项目完全所有权或经营权利，以上投资及交易过程中，可能存在资产支持专项计划发行失败，基
础设施项目公司股权未能在约定期限内交割等风险，导致基金的交易失败，从而产生募集资金的
闲置、基金的投资目标无法达成等风险。
（五）停牌、暂停上市或终止上市的风险
在基金合同生效且本基金符合上市交易条件后，本基金将在上海证券交易所上市交易。上市
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期间可能因违反法律法规或交易所规则等原因导致本基金停牌，投资者在停牌期间不能买卖基金
份额。如本基金因各种原因停牌、暂停或终止上市（包括但不限于本基金不符合基金上市条件被
上海证券交易所终止上市，连续 2 年未按照法律法规进行收益分配，基金管理人按照有关规定申
请基金终止上市），对投资者亦将产生风险，如无法在二级市场交易的风险、基金财产因终止上
市而受到损失的风险等。
（六）本基金整体架构所涉及相关交易风险
1、基金合同生效后，本基金将以首次募集资金认购中信证券-金隅集团产业园基础设施 1 号资
产支持专项计划，中信证券-金隅集团产业园基础设施 1 号资产支持专项计划将收购 SPV 公司进而
持有项目公司。
2、在上述步骤完成后，项目公司将对 SPV 公司进行吸收合并，实现 SPV 公司对专项计划的
债务下沉至项目公司。如果前述交易安排未能在预定时间内完成，将对本基金的运作造成不利影
响。特别地，如本基金未能按预期完成项目公司吸收合并 SPV 公司，则股东借款利息无法按照预
测情形在项目公司层面进行税前扣除，将可能导致本基金可供分配金额相比预测情形减少。
3、此外，如基础设施资产支持证券未能及时发行，可能延缓项目整体交易进度甚至导致中止
或终止交易，从而对本基金投资产生不利影响。
4、本基金整体架构的交易结构较为复杂，交易结构的设计以及条款设置可能存在瑕疵，使得
本基金的成立和存续面临法律和税务风险。
（七）管理风险
基础设施基金产品结构与其他证券投资基金相比较为复杂，在存续过程中，依赖于基金管理
人及专项计划管理人对基金资产的管理，以及基金管理人聘请的运营管理机构对基础设施项目的
运营及管理，相关机构人员可能因知识、经验、管理水平、技术手段等限制，影响其对信息的处
理以及对经济形势的判断，导致其未能做出最佳管理决策或实施最佳策略，从而影响基金的收益
水平。
（八）集中投资风险
其他类型的公开募集证券投资基金往往采用分散化投资的方式减少非系统性风险对基金收益
的影响。而本基金存续期内 80%以上基金资产投资于产业园区类基础设施资产支持专项计划，并
持有其全部份额，通过资产支持证券等特殊目的载体取得基础设施项目公司全部股权。因此，本
基金将具有较高的集中投资风险。
（九）新种类基金收益不达预期风险
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基础设施证券投资基金属于中国证监会新设的基金品种，因此暂无可用以判断其表现的历史
业绩，因而难以准确评价该业务的前景。基金管理人过往的财务资料或其他类型基金管理业绩不
能反映本基金日后的经营业绩、财务状况及现金流量，不能保证投资人将能成功地从基础设施项
目经营中获得足够收益。
（十）基金净值波动的风险
本基金 80%以上基金资产投资于产业园区类基础设施资产支持专项计划，所持项目区域经济
发展水平、人口流动、新增竞争性产业园区等因素都将对基础设施项目的收益产生影响，进而带
来基金净值的波动。
（十一）基金提前终止的风险
本基金存续期限为 24 年，而根据相关法律及基础设施项目证照，本基金成立时拟投资的基础
设施项目的土地使用权将于 2046 年 12 月 2 日到期。基金管理人将根据实际情况选择于土地使用权
期限届满前申请续期。如果续期申请获得批准，土地使用权人将有可能需要满足其他条件并支付
相应价款及税款。受制于相关法律法规和政府部门的最终批准，基金管理人不保证土地使用权一
定能够续期。在后续未成功扩募的情况下，存在基金提前终止的风险。
（十二）计划管理人、基金托管人及计划托管人尽职履约风险
基础设施基金的正常运行依赖于计划管理人、基金托管人及计划托管人等参与主体的尽责服
务，存在计划管理人、基金托管人和/或计划托管人违约违规风险。当上述机构未能尽责履约，或
其内部作业、人员管理及系统操作不当或失误，可能会给本基金造成损失，并可能进而影响基金
份额持有人的利益。
（十三）市场风险
本基金投资于基础设施资产支持证券的比例不低于 80%，投资于利率债、AAA 级信用债、货
币市场工具的比例不超过 20%。证券市场价格因受各种因素的影响而引起的波动，将使本基金资
产面临潜在的风险。市场风险主要为债券投资风险，主要包括：
1、信用风险
基金在交易过程中发生交收违约，或者基金所投资债券之发行人出现违约、拒绝支付到期本
息，或由于债券发行人信用质量降低导致债券价格下降，或者债券回购交易到期时交易对手方不
能履行付款或结算义务等，造成基金资产损失的风险。
2、利率风险
市场利率波动会导致债券市场的收益率和价格的变动，如果市场利率上升，本基金持有债券
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将面临价格下降、本金损失的风险，而如果市场利率下降，债券利息的再投资收益将面临下降的
风险。
3、收益率曲线风险
如果基金对长、中、短期债券的持有结构与基准存在差异，长、中、短期债券的相对价格发
生变化时，基金资产的收益可能低于基准。
4、利差风险
债券市场不同期限、不同类属债券之间的利差变动导致相应期限和类属债券价格变化的风
险。
5、市场供需风险
如果宏观经济环境、政府财政政策、市场监管政策、市场参与主体经营环境等发生变化，债
券市场参与主体可用资金数量和债券市场可供投资的债券数量可能发生相应的变化，最终影响债
券市场的供需关系，造成基金资产投资收益的变化。
6、购买力风险
基金投资所取得的收益率有可能低于通货膨胀率，从而导致投资者持有本基金资产实际购买
力下降。
（十四）基金限售份额解禁风险
原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例占本次基金份额
发售的比例为 35%，持有期自上市之日起不少于 60 个月。原始权益人或其同一控制下的关联方以
外的专业机构投资者可以参与基础设施基金份额战略配售，持有基础设施基金份额期限自上市之
日起不少于 12 个月。
此外，基金份额还可能根据《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则
适用指引第 3 号——新购入基础设施项目（试行）》等其他规则、监管规定等产生限售，基金份
额限售到期时将面临集中解禁。届时，若投资者在限售期届满时集中卖出基础设施基金份额，可
能对二级市场价格造成一定的影响。
二、与基础设施项目相关的风险
（一）基础设施项目的政策风险
政策风险包括区域政策、土地使用、产业政策、行业管理、环境保护等相关政策变化引致的
风险。区域政策指基础设施项目所在区域人民政府针对该区域制定的影响基础设施项目公司经营
的相关政策。土地使用是指政府有关土地使用权方面的政策。产业政策指政府相关部门针对基础
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设施项目相关产业制定的产业发展及优惠补贴政策。行业管理指有关部门对基础设施项目所属行
业的相关管理制度。环境保护指政府相关部门对基础设施项目所处区域的环境政策。以上政策的
重大变化可能对本基金的运作产生负面影响。
（二）竞争项目风险
本基金投资的基础设施项目为产业园区，在其一定距离范围内可能存在与基础设施项目定位
及目标客群类似的竞争项目，前述竞争项目可能与基础设施项目产生竞争，从而对租赁客户带来
分流，对基础设施项目的出租率产生一定的不利影响。若承租方对某一类物业需求下降，将导致
出租方竞相争取租户，或基础设施项目的管理风格、市场定位对承租方的吸引力下降等，都会影
响基础设施项目的出租率和租金水平。
（三）基础设施项目运营风险
本基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经
济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳
的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响本基金收益分配水平的稳
定。
1、投资于产业园的一般性运营风险
（1）所属区域市场的不利情况
标的基础设施项目位于北京市，其表现可能受到北京市经济发展不及预期、北京市区域竞争
力下降、北京市产业园供应过剩等因素的不利影响。根据戴德梁行市场调查研究，未来 3 年东升
板块预计有约 44 万平方米的优质产业园项目入市，包括中关村东升科技园二期·总部园（L18 地
块）、中关村东升科技园二期·海开园（L25 地块）与金隅生命科学创新中心三个项目，可能会对
本项目的租金及出租率形成一定的压力。
（2）产业园资产流动性较弱
产业园资产的流动性较低。虽然本基金以持有基础设施资产并以获取稳定的现金流为主要目
的，但若本基金需要变现基础设施资产，其变现可行性、时效性等将受到多项因素的影响（包括
政府相关机构事先审批、同意等），若本基金拟变现但未能在短时间内将资产变现，可能将资产
折价出售，以寻求快速变现。上述情况将对本基金的投资收益带来不利影响。
2、金隅智造工场产权一期项目经营风险
（1）产业园出租相关风险
1）基础设施项目收益依赖于租金收入，收入来源类型较为单一，或将会对本基金造成不利影
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响，此等影响或风险包括但不限于承租方无法按时交纳租金、承租方违约、承租方续约但减少租
赁面积等。
2）在基金存续期内，基础设施项目可能因经济环境变化、运营不善、承租人履约能力发生重
大不利变化等因素导致租赁合同的租金单价、免租期或装修期、租赁面积等条款发生变化，从而
导致基础设施项目面临租金下降以及空置率提升等风险，进而减少基础设施项目的租金收入，导
致实际现金流低于预测现金流。
（2）运营管理机构的管理风险
本基金将聘请运营管理机构，由其为基础设施项目提供运营管理服务。聘请运营管理机构为
基础设施项目提供运营管理服务可能存在下述管理风险：
1）虽然建立了相应的对运营管理机构的管理机制及考核安排，但本基金的表现仍部分取决于
运营管理机构的人员素质、管理能力及外聘的物业机构的管理能力等。
2）本基金的运营管理机构为金隅文化，金隅文化与其关联方的业务可能与其为本基金提供运
营管理服务具有直接或间接竞争、利益冲突关系，使本基金存在一定的运营管理风险。
3）本基金存续期间，存在运营管理机构不续聘的可能性，且运营管理机构的相关人员可能离
职并在离职后从事与本基金拟投资的基础设施项目存在竞争关系的项目，对基础设施项目的运营
可能会造成重大不利影响。
4）基金管理人无法提供或促使运营管理机构提供足够的设备保养及其他服务。
此外，本基金存续期间内，若发生了需要更换运营管理机构的事项，则原运营管理机构将不
再运营管理基础设施项目，届时将出现变更运营管理机构的相关风险（包括但不限于新任运营管
理机构的运营管理经验、能力弱于原运营管理机构的风险等）。
（3）借款及现金周转相关风险
本基金持有的项目公司可通过借款，用于基础设施项目日常运营、维修改造或其他项目收购
等。在对外借款环节，可能存在以下风险：
1）项目公司在对外借款时，未必能以商业优惠条款取得融资，亦可能在借款及时性方面存在
障碍。
2）项目公司对外借款会增加本基金承担的与一般债务融资有关的风险。包括但不限于现金流
不足以偿还债务及利息的风险、借款利率上升的风险、借款能力未能按预计维持在理想水平等。
3）本基金的日常运营及维修改造需要的经常性或资本性开支，可能存在资金周转困难的风
险。
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（4）投资目标不达预期的风险
1）本基金的主要投资目标，是通过积极主动运营管理基础设施项目，力求实现基础设施项目
现金流长期稳健增长。虽然本基金已制定明确的投资计划及具体的实施策略，但仍难以保证可以
成功推行此计划及策略，也难以保证可以以具有成本效益的方式推行。因此，基金的投资目标存
在无法在预期时间内实现，或无法完全实现的风险。
2）本基金谋求稳定的现金流，而本基金的可供分配金额取决于净利润，并在此基础上进行合
理调整，具体确定逻辑及调整受会计准则的影响。我国现行的会计准则可予改变，本基金、专项
计划、项目公司所控制的基础设施项目的会计表现可能会因此受到影响，相应地将影响本基金的
可供分配金额。
3）根据本基金首次申报确定的评估报告底稿，2024 年至 2029 年目标运营净收益分别为
2,032.47 万元（2024 年 10 月至 12 月）、8,425.12 万元（2025 年度）、8,885.93 万元（2026 年
度）、8,070.08 万元（2027 年度）、8,159.29 万元（2028 年度）和 8,325.92 万元（2029 年度）。
同时，本基金 2024 年 11-12 月、2025 年的当期可供分配金额假设中考虑了项目公司期初现金的分
配。因此，本基金后续年度的可供分配金额可能出现下降的情形。
（5）本基金存续期内可能出现租金减免政策带来的风险
本基金上市后若有租金减免政策出台，周边同类型项目若进行了相应的租金减免，若基础设
施项目跟随政策进行相应的租金减免，则会直接减少租金收入；若基础设施项目不跟随政策进行
相应的租金减免，则相对于周边租金减免的同类资产的竞争优势将减弱，同样可能会对基础设施
项目的运营产生不利影响。
为应对基金存续内因租金减免等因素影响基础设施资产收入，缓解相应风险带来的收益波
动，基金管理人与运营管理机构签署的《运营管理服务协议》中约定：“如发生因突发公共卫生
事件原因导致租户免租事项的，运营管理机构通过减免项目运营服务费用的方式部分平滑免租带
来的收益波动风险，具体减免金额以运营管理机构对应免租期内应收基础服务报酬为限。”
（6）租户集中度风险
截至 2024 年 9 月 30 日，金隅智造工场产权一期项目前十大租户租赁面积总计为 55,869.69 平
方米，租赁面积占项目已出租面积的 72.87%。其中前两大租户智汇中科（北京）科技有限公司和
北京车百智能科技发展有限公司为基础设施项目的重要现金流提供方，均采用整栋租赁模式租
赁，合计租赁面积为 29,357.64 平方米，占项目已出租面积的 38.29%。若以上租户因所在行业或自
身经营情况等发生不利变化，而导致租赁合同到期后不续租、拒绝履约或提前退租，则可能会对
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基础设施资产的租金收入造成不利影响。
（7）基础设施项目合规手续相关的风险
基础设施项目经历了初始建设和升级改造两个阶段，从初始建设到升级改造的时间跨度较长
且手续复杂。在初始建设阶段，基础设施项目并未实际办理取得选址意见书、建设用地规划许可
证、土地预审意见、建设用地批准书和 6 号楼、7 号楼、10 号楼、11 号楼的规划验收文件手续。
就此，北京市规划和自然资源委员会海淀分局已于 2023 年 3 月 9 日出具书面意见，说明该等证照
无需补办，金隅智造工场产权一期项目不存在受到该部门调查或行政处罚的情形。
在升级改造完成后，基础设施项目实际出租给科技创新类企业用作工业互联网、智能制造为
主的高新工业以及少量的餐饮及配套商业服务；在升级改造完成后，基础设施项目已正常运营超
过 6 年，北京市规划和自然资源委员会海淀分局作为其规划用途主管部门未对相关主体实施过行
政处罚。就此，北京市规划和自然资源委员会海淀分局已于 2022 年 8 月 4 日出具了书面意见，说
明金隅智造工场产权一期项目符合 2016 年 9 月海淀区政府与金隅集团签署的《战略合作协议书》
相关要求，截至该书面意见出具日，项目不存在因违反规划和自然资源领域的法律法规受到该部
门调查或行政处罚的情形；北京市规划和自然资源委员会海淀分局于 2023 年 3 月 9 日出具了书面
意见，说明金隅智造工场产权一期项目的升级改造符合《建设项目规划使用性质正面和负面清
单》（市规划国土发〔2018〕88 号）所规定的“鼓励中关村科学城范围内的各类非居住建筑调整为
科技创新用房”。
基础设施项目园区内建设有一处与底层资产之一的 13 号楼相接的建筑物（以下简称“13 号楼
扩建部分”）。13 号楼扩建部分有独立的《房屋所有权证》，但是该 13 号楼扩建部分在建设过程
中缺失部分投资管理手续，并未纳入底层资产。目前，13 号楼中的某租户租赁了 13 号楼部分面积
以及全部的 13 号楼扩建部分1，其在装修过程中将两部分做了连通改造。项目公司可能会因 13 号
楼扩建部分被政府主管部门要求整改而影响基础设施项目的正常经营。同时，根据本基金运营管
理安排，13 号楼作为底层资产将由金隅文化负责运营管理；根据出租人与金隅文化签订的协议，
13 号楼扩建部分也由金隅文化负责运营管理。金隅文化同时运营 13 号楼及 13 号楼扩建部分，存
在潜在利益冲突和同业竞争风险。
对于基础设施资产的内部装修改造、13 号楼与 13 号楼扩建部分连通处事宜，金隅集团作为基
础设施 REITs 的原始权益人、金隅文化作为基础设施项目的运营管理机构，出具了相关文件，承
诺 1）在收到政府主管部门或任何有关方面提出的要求后采取必要的整改措施；2）如因前述事项
1 2024 年 1 月 31 日，该租户已就承租的 13 号楼部分面积单独签署租赁合同。
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受到有权政府主管部门的调查、行政处罚或给金隅智造工场产权一期项目及/或项目公司及/或基础
设施 REITs 造成可归责于出租方、运营管理机构的损失的，金隅集团、金隅文化将承担全部赔偿
责任；3）如因前述事项的整改事宜而导致金隅智造工场产权一期项目估值下降及/或项目公司租金
收入减少及/或基础设施 REITs 现金流减少，金隅集团将就该等损失承担赔偿责任；以及 4）将确
保 13 号楼扩建部分的运营管理保持稳定，保障 13 号楼扩建部分不会对底层资产部分的整体定位和
长期运营管理造成负面影响。
（8）收缴率不及预期的风险
最近三年及一期，基础设施项目的租金当期收缴率2分别为 91.50%、87.40%、99.87%和
95.41%，期后收缴率3为 100.00%、100.00%、100.00%和 99.55%，当期收缴存在不及时的情况，基
金存续期内可能面临基础设施项目运营收入回款不及预期或发生损失的风险。若基金存续期内基
础设施项目的租金收缴不及时，则基础设施项目当期实际收到的现金流将低于预期，从而导致当
期可供分配金额及现金分派率低于预期。
为应对收缴率变化带来的不确定因素、维护基金投资人利益，本基金已设置运营管理机构对
租金收缴率不达预期部分进行流动性支持的风险缓释措施，基金管理人与运营管理机构签署的
《运营管理服务协议》中约定：“若任何一笔应收资产运营收入在租约等协议中约定的支付时限
内尚未由承租方等主体按约定支付至项目公司监管账户且延期支付超过 3 个月的，该等延期 3 个月
届满时仍未收回的资产运营收入视为“未收回资产运营收入”。运营管理机构应于该等 3 个月届
满后 5 个工作日内向项目公司提供等额于未收回资产运营收入的流动性支持金（简称“流动性支
持金”）。
运营管理机构向项目公司支付的流动性支持金不应在任何方面视为项目公司欠付运营管理机
构的负债或应付款项。若项目公司后续实际收到未收回资产运营收入的，项目公司应于实际收到
相关款项后向运营管理机构无息返还同等金额的流动性支持金；但若项目公司后续未收到未收回
资产运营收入的，则项目公司没有义务向运营管理机构返还流动性支持金。”
（9）未来运营支出及相关税费超出预期的风险
基金管理人及运营管理机构将尽力在满足租户使用需求的前提下，合理控制基础设施项目运
营支出。尽管如此，依然可能出现运营支出的增长速度超过预期的情况，从而导致本基金可供分
配金额相比预期减少，包括但不限于：
1）直接或间接税务政策、法律法规的变化，基础设施项目税项及其他法定支出的增加；
2 当期收缴率=截至当期期末实际收到的当期运营收入金额/当期按照合同确认的收入金额。
3 期后收缴率=截至 2024 年 11 月 30 日实际收到的当期运营收入金额/当期按照合同确认的收入金额。
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2）相关法律法规及政策变动，导致遵守相关法律法规及政策所需承担的成本增加；
3）基础设施项目维修和保养成本及资本性支出的增加；
4）通胀率的上升，劳务成本的提高；
5）保险费用上涨，或不在承保范围内的开支增加；
6）其他不可预见情况导致的支出增长。
（10）基础设施项目收入波动风险
2020-2023 年及 2024 年 1-9 月，基础设施项目的经营性净现金流4分别为 6,402.15 万元、
7,202.83 万元、6,554.26 万元、9,070.23 万元和 6,545.03 万元；基础设施项目的营业收入分别为
8,595.08 万元、11,603.18 万元、8,220.16 万元、12,592.26 万元和 9,635.31 万元。2020 年和 2022
年，由于公共卫生事件影响，基础设施项目依照地方政府相关规定对符合租金减免条件的租户进
行了租金减免。其中 2020 年度，基础设施项目共对租户减免租金 1,574.00 万元（不含税，下
同），如将减免租金部分加回，基础设施项目 2020 年度营业收入合计约 10,169.08 万元，减免租金
占加回减免租金后 2020 年度营业收入的比例约为 15.48%；2022 年度，基础设施项目营业收入较
上年同期减少 3,383.02 万元，降幅为 29.16%，主要系对租户减免租金 4,659.46 万元所致。如将减
免租金部分加回，2022 年度营业收入合计约 12,879.62 万元，较 2021 年度营业收入增长 11.00%，
减免租金占加回减免租金后 2022 年度营业收入的比例约为 36.18%。
本基金存续期间，针对可能对基金份额持有人利益产生重大影响的租金减免事项，本基金将
召开基金份额持有人大会，由基金份额持有人进行表决。除租金减免事项外，本基金存续期间，
基础设施项目可能会因为其他影响基础设施项目运营的事项导致净现金流出现波动。
（11）安全生产、环境保护和意外事件的风险
基础设施项目在运营、维修保养和改造过程中，可能需要进行电梯维修、更新改造等活动，
上述活动存在若干意外风险，基础设施项目本身或周边也可能发生火灾或环境污染事件。发生上
述意外可能对基础设施项目造成人员伤亡、财产损失、声誉受损等不利影响，并可能导致项目公
司承担法律责任。同时，由于意外事件可能导致政府调查或实施安全生产整改措施，因此基础设
施项目面临经营中断的风险，进而可能导致运营收入的减少。
（12）基础设施项目内部装修改造事项的风险
1）基础设施项目内部装修改造的情况
由于基础设施项目高举架的特点，部分入园租户根据自身需求，通过装修改造在基础设施资
4 经营性现金流=净利润+折旧+摊销+利息支出-信用减值损失-营业外收入
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产房屋内部增设了建筑结构以增加房屋的可利用空间（以下简称“内部装修改造”），上述内部
装修改造的结构安全性经过设计院论证，房屋消防设施功能正常，但涉及未履行相关建设和验收
手续，项目公司可能存在相关合规风险，以及租赁合同被租户主张无效等风险，甚至可能会导致
项目公司停业整顿或遭受其他实际损失。若租户的内部装修改造因被主管部门责令整改或租约到
期时出租人要求承租人恢复原状，可能会导致租户租赁意愿下降，从而影响基础设施项目的出租
率或租金水平，影响基金份额持有人的收益。针对基础设施项目，①北京市规划和自然资源委员
会海淀分局已于 2022 年 8 月 4 日出具书面意见，确认截至该书面意见出具日，该项目不存在因违
反规划和自然资源领域的法律法规受到该部门调查或行政处罚的情形；②北京市规划和自然资源
委员会海淀分局已于 2023 年 3 月 9 日出具书面意见，确认截至该书面意见出具日，基础设施项目
不存在受到该部门调查或行政处罚的情形；③北京市海淀区住房和城乡建设委员会已于 2022 年 8
月 8 日出具书面意见，确认截至该书面意见出具日，基础设施项目不存在受到北京市海淀区住房
和城乡建设委员会调查或行政处罚的情形。因此，根据上述有关部门出具的书面意见，截至相应
书面意见出具日，基础设施项目不存在受到上述相关部门调查或行政处罚的情形。
截至 2024 年 9 月末，根据金隅文化统计，上述内部装修改造增加面积约 25,191.00 平方米5，
出租人向承租人约定的出租面积并不包含上述面积，在出租人和承租人签署的《租赁合同》期限
届满时，出租人有权要求承租人恢复原状并承担一切费用。
2）针对内部装修改造事项的风险缓释措施
为降低内部装修改造事项对本基金造成的潜在风险，本基金已设置了针对内部装修改造事项
的风险缓释措施，具体如下：
①金隅集团承诺，在基础设施资金存续期内，将按照基金管理人意见，推荐项目公司的经理
人选，金隅集团推荐的人员被选聘为项目公司经理后，将根据项目公司章程的规定担任项目公司
法定代表人，并根据项目公司章程以及《外派人员工作协议》等约定履行经理及法定代表人职
责。
②运营管理机构应确保项目运行期间的安全生产得到有效管理和监督，协助项目公司主要负
责人组织开展安全生产工作。项目公司的主要负责人为项目公司安全生产第一责任人，对项目公
司的安全生产工作全面负责，项目公司安全生产主要负责人应为项目公司法定代表人。
③在保障不会破坏性影响房屋装修及房屋结构的情况下，交割日前，基金管理人将聘请具有
5 内部装修改造由租户自行负责，且部分面积用于会议室、茶水间、装饰、储藏功能等用途，面积较难准确测算，
目前通过装修结构设计图纸匡算的方式进行预估。
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对应鉴定或检测资质的专业机构对交割日前搭建的内部装修改造以及基础设施项目实施安全评估
或检测，并由原始权益人聘请消防安全评估机构对基础设施项目出具消防安全评估报告。基金存
续期内，对于当年度新增的内部装修改造部分，在保障不会破坏性影响房屋装修及房屋结构的情
况下，运营管理机构需协助项目公司以每年不低于一次的频率聘请具有对应鉴定或检测资质的专
业机构对租户的内部装修改造实施安全评估或检测，并对基础设施项目进行消防安全评估，相关
费用由项目公司承担。
④金隅集团、金隅文化承诺对内部装修改造事项而受到的经济损失承担赔偿责任，在出现重
大不利变化时由金隅集团回购资产
A.金隅集团、金隅文化承诺对内部装修改造事项而受到的经济损失承担赔偿责任
金隅集团、金隅文化已出具承诺，在收到政府主管部门或任何有关方面提出的要求后采取必
要的整改措施；如因内部装修改造事项受到有权政府主管部门的调查、行政处罚或给项目造成可
归责于出租方、运营管理机构的损失的，金隅集团、金隅文化将承担全部赔偿责任；如因前述事
项的整改事宜而导致金隅智造工场产权一期项目估值下降及/或项目公司租金收入减少及/或基础设
施 REITs 现金流减少，金隅集团将就该等损失承担赔偿责任。上述承诺详见本招募说明书之“第
十七部分 原始权益人”之“六、原始权益人及控股股东、实际控制人承诺函”。
同时，根据《项目公司股权转让协议》约定，基金存续期间内，项目公司就标的资产已签订
且正在履行的租赁合同如因租赁空间内存在内部装修改造，被仲裁机构、法院认定为无效，导致
项目公司租金收入减少，原始权益人应就被认定为无效的租赁合同项下承租人应当向项目公司支
付的租金及费用（如有）进行补足，并就基础设施项目及/或项目公司及/或基础设施基金因此受到
的损失（如有）承担全部赔偿责任。
B.金隅集团承诺在出现重大不利变化时回购资产
根据《项目公司股权转让协议》约定，在基金存续期内，基金管理人将根据基础设施基金首
次申报确定的评估报告对附带内部装修改造的租户的所有承租面积（如同一租户同时租赁附带内
部装修改造及不附带内部装修改造的空间，以上面积均属于附带内部装修改造范畴，以下简称
“内部装修改造涉及面积”）出具未来全周期租金收入预测值（以下简称“目标值”）。
就内部装修改造涉及面积的目标值，原始权益人承诺，基础设施基金存续期内如发生因正常
租户换签以外的其他因素导致内部装修改造被整改、被要求恢复原状等现状业务改变（以下简称
“条件触发事件”），导致内部装修改造涉及面积的年度实际租金收入未能达到对应年份目标值
的：
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（a）如条件触发事件尚未导致基础设施项目运营管理发生重大不利变化，即内部装修改造涉
及面积连续 2 年的年度实际租金收入均较对应年份目标值下降 15%（含）以上（以下简称“重大
不利变化”）的，原始权益人应于条件触发事件后的当年及之后的每一年，对内部装修改造涉及
面积的年度实际租金收入与对应年份目标值之间的差额进行补足；
（b）如条件触发事件导致基础设施项目运营管理发生重大不利变化，原始权益人应当回购基
础设施项目，回购价格以股权转让价款和基础设施基金首次申报确定的评估报告中载明的基础设
施项目价值孰高者为准；
（c）为免疑义，如条件触发事件导致内部装修改造涉及面积的年度实际租金收入连续 2 年未
能达到对应年份目标值，但其中任意一年的年度实际租金收入较对应年份目标值下降不足 15%
（含），或条件触发事件导致内部装修改造涉及面积的年度实际租金收入较对应年份目标值下降
虽达到 15%（含）以上，但未达到连续 2 年的年度实际租金收入均较对应年份目标值下降 15%
（含）以上等不属于重大不利变化的情形，原始权益人仍应按照本条（a）项的约定进行补足。
（d）如在下述“⑤本基金针对可能对投资人收益产生影响的总体潜在风险设置了较为完善的
保障机制”所述期间的任一年度内，发生未导致重大不利变化的条件触发事件，同时基础设施项
目运营净收益也未达到《运营管理服务协议》约定的当年度目标运营净收益的，则原始权益人仅
需履行下述“⑤本基金针对可能对投资人收益产生影响的总体潜在风险设置了较为完善的保障机
制”项下约定的各项义务，不再根据本款约定承担补足义务。
⑤本基金针对可能对投资人收益产生影响的总体潜在风险设置了较为完善的保障机制
原始权益人金隅集团及运营管理机构金隅文化承诺不可撤销地自愿按以下安排实施本基金的
收益分配调节机制。具体承诺内容如下：
自本基金交割日起至 2029 年末，任一年度的运营净收益未达到目标运营净收益，则优先按
《运营管理服务协议》的约定扣减该年度运营管理费中的基础管理费。被扣减的运营管理费，将
归入本基金该年度的可供分配金额，用于向投资者分配。其中，目标运营净收益按照基础设施基
金首次申报确定的评估报告中记载的运营净收益确定。根据基础设施基金首次申报确定的评估报
告底稿，2024 年至 2029 年目标运营净收益分别为 2,032.47 万元（2024 年 10 月至 12 月）、
8,425.12 万元（2025 年度）、8,885.93 万元（2026 年度）、8,070.08 万元（2027 年度）、8,159.29
万元（2028 年度）和 8,325.92 万元（2029 年度），实际运营净收益根据每年审计报告及《运营管
理服务协议》确定。
如被扣减的运营管理费归入本基金后仍不足以使投资者获得该年度的目标运营净收益，金隅
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集团承诺且确保其同一控制下的关联方通过自愿放弃所持有的本基金份额在该年度应获取的全部
或部分可供分配金额（金隅集团或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例
合计不低于本次基金份额发售数量的 35%，持有期自上市之日起不少于 60 个月），优先保障其他
基金份额持有人享有的分红收益，如有剩余再分配自持份额的分红；为避免疑义，金隅集团承诺
让渡及确保其同一控制下的关联方让渡的自持份额的分红金额，以金隅集团及其同一控制下的关
联方持有的基金份额对应的实际可供分配金额为限。
如现有登记结算机构或收益分配所必须的系统或技术安排无法实现上述操作的，则由金隅集
团及其同一控制下的关联方将足够的货币资金支付给本基金或专项计划，以使得上述操作得以实
现。为避免疑义，在此情况下金隅集团及其同一控制下的关联方实际让渡给其他基金份额持有人
的分红金额仍以其持有的基金份额对应的实际可供分配金额为限。
3、《海淀区高精尖产业项目（REITs）履约监管协议书》对基础设施项目的相关限制风险
为加快推进中关村科学城建设，构建海淀高精尖经济结构，进一步提高全区产业空间资源使
用效率，根据《海淀区构建高精尖经济结构产业空间资源管理和利用的实施意见（试行）》，保
证海淀区产业发展目标的实现，北京市海淀区人民政府、北京西三旗高新建材城经营开发有限公
司、北京金隅集团股份有限公司于 2023 年 7 月 25 日签署《海淀区高精尖产业项目（REITs）履约
监管协议书》（以下简称“《产业监管协议》”），《产业监管协议》的相关约定对基础设施项目形
成如下限制风险：
（1）基础设施项目产业定位限制风险
《产业监管协议》要求基础设施项目的产业定位为大信息、高端装备制造、新能源及医药健
康产业，原则上主要吸引符合上述产业定位的企业入驻，并达到此类企业所占物业面积不低于金
隅智造工场产权一期项目总建筑面积 70%的目标。《产业监管协议》提出的产业定位要求可能导
致不符合产业定位的企业无法成为基础设施项目的租户，可能会对基础设施项目的出租率产生不
利影响。
（2）基础设施项目、项目公司股权转让限制风险
《产业监管协议》约定，在未取得北京市海淀区人民政府同意的情况下，基础设施项目对应
七栋楼宇的房屋所有权及对应的土地使用权、项目公司股权不能发生转让，七栋楼宇的用途不能
发生变化。因此，本基金存续期间，可能存在需要处置基础设施项目或项目公司股权而因无法取
得北京市海淀区人民政府同意，从而无法处置的风险。
经管理人及律师核查，截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目共计出租予 47 名租户，项目公
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司已与前述租户签署房屋租赁合同。根据金隅集团说明，并经管理人、法律顾问核查国家企业信
用信息公示系统（https://www.gsxt.gov.cn/index.html/）列明的租户工商登记经营范围以及租户官方
网站披露的业务范围，截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目出租予大信息类企业、高端装备制造
类企业、新能源类企业以及医药健康产业类企业的租赁面积合计为 72,773.45 平方米，约占总建筑
面积 90,907.03 平方米的 80.05%，符合“大信息、高端装备制造、新能源及医药健康产业企业所占
物业面积不低于基础设施项目总建筑面积 70%”的标准，基础设施项目的招租情况满足《产业监管
协议》的要求。
（四）部分租赁合同未备案的风险
基础设施项目存在因部分租赁合同暂未办理房屋租赁登记备案手续而受到处罚的风险。租赁
合同暂未办理房屋租赁登记备案手续不影响租赁合同效力。就未办理房屋租赁合同登记备案的情
况，如经房屋租赁主管部门责令项目公司限期办理相关房屋租赁登记备案，项目公司逾期仍未完
成相关房屋租赁登记备案的，根据《商品房屋租赁管理办法》的规定，则可能会被处以一千元以
上一万元以下罚款。
（五）土地使用权期限风险
基础设施项目土地使用权有终止日期，截至 2024 年 9 月 30 日，土地使用权剩余期限约 22
年。届时，除非土地使用者申请延长土地使用权的期限且获得政府部门的同意（申请者或需要支
付相应的对价），否则在该等限期届满时，该等物业的土地使用权将交回政府。土地使用权到期
后的相关可行操作应当依据届时有效的法律法规及规章来执行。
政府机构有权根据有关法律法规的规定来征用土地。如被强制征用，本基金将会获得一定的
补偿，相关金额按照政府机构根据有关法律法规所定基准评估而定。而该等价格可能会低于本基
金对基础设施项目的购入成本。
（六）市场风险
基础设施项目资产价格受到经济因素、政治因素、政策因素等各种因素的影响，导致本基金
收益水平变化，产生风险，主要包括：
1、政策风险
因国家宏观政策（如货币政策、财政政策、行业政策、地区发展政策等）发生变化，导致资
产价格波动及租金水平变化而产生风险。
2、经济周期风险
随经济运行的周期性变化，基础设施项目资产价格及租金水平高低也呈周期性变化，从而产
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生风险。
3、利率风险
金融市场利率的波动会导致基础设施项目资产价格和收益率的变动。
（七）估值与现金流预测风险
1、现金流预测风险
本基金的基础设施项目现金流来源于标的基础设施项目的租金收入及其他因合法运营、管理
和处置而产生的收入。现金流预测风险主要体现为租金收入波动的风险。在本基金存续期内，若
出现承租人拒绝履行租约或拖欠租金、租约提前解除、租金市场价格大幅下降、租约到期后未能
顺利招租或导致基础设施项目无法正常运营的其他因素，可能会对基础设施项目现金流产生不利
影响，从而导致实际现金流情况不达预期。
2、基础设施项目评估风险
本基金面临资产估值重估的风险。诸如市场不景气、出租率下降等因素，都会对基础设施项
目的估值产生影响。本基金已聘请评估机构对基础设施项目进行评估。但仍存在如下风险：
（1）本基金投资的基础设施项目采用收益法进行评估，收益法估值对项目现金流和收入增长
的预测、折现率的选择、运营管理成本等参数进行了大量的假设。由于预测期限长，部分假设较
小幅度的偏差会很大程度上影响基础设施项目的评估值，可能导致评估值不能完全反映基础设施
项目的公允价值。
（2）基础设施项目的评估结果并未考虑因设立本基金而发生的基金管理费、基金托管费等费
用，而该等费用需要由基金财产承担。
（3）由于收入预测普遍不考虑突发因素或不可抗力带来的收入下降，在未来持续运作过程
中，可能会出现长期收益不及预期的风险。
（4）基础设施项目每年进行 1 次评估，可能未能及时体现出基础设施项目资产价格的最新变
化，未能充分考虑影响资产价格的新因素。相关评估结果存在滞后性，评估结果或不能及时、准
确体现其公允价值。
此外，基础设施项目的任何估值，都无法保证本基金目前或将来可以以该价格变现基础设施
项目，实际变现价格可能低于评估价格或基金的购入价格。
（八）关联交易和利益冲突风险
截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目中共 4 家关联租户，租赁面积合计 5,744.28 平方米，占
总可出租面积的比例为 6.76%，租约到期日为 2029 年 6 月。上述租约到期后，本基金持有的基础
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设施项目仍可能与前述承租人进行租约续签，该续签租约构成关联交易行为。同时，基金管理人
将委托运营管理机构协助基金管理人，开展部分包含租约续签等工作内容在内的基础设施项目运
营管理工作，此亦构成关联交易行为。此外，本基金或者其控制的特殊目的载体与关联方之间发
生的转移资源或者义务的事项构成本基金的关联交易。根据本基金运营管理安排，13 号楼作为底
层资产将由金隅文化负责运营管理；13 号楼扩建部分根据其出租人与金隅文化签订的协议由金隅
文化负责运营管理。金隅文化同时运营 13 号楼及 13 号楼扩建部分，理论上存在潜在利益冲突和同
业竞争风险。
同时，金隅集团为本基金的原始权益人，金隅文化为本基金基础设施项目的运营管理机构，
原始权益人和运营管理机构亦持有或管理与本基金投资的基础设施项目类似的资产。不排除本基
金在存续期间向上述机构继续收购此类资产及委托其运营该等产业园。因此，本基金与原始权益
人、运营管理机构之间存在包括但不限于如下方面的潜在同业竞争和利益冲突风险：投资机会、
项目收购、基础设施项目运营管理、租户获取等。此外，本基金存续期间如收购原始权益人及其
关联方直接或间接拥有的同类项目，将存在关联交易风险。针对原始权益人持有的金隅智造工场
产权二期项目，该项目与基础设施项目距离较近且运营团队可能存在重合，存在利益冲突风险。
本基金主要投资于产业园类型基础设施项目。基金管理人在本基金存续期间在管理其他同样
投资于产业园类型基础设施项目的基金，尽管本基金与其他基金相独立、彼此不发生交易且投资
策略不完全相同，但受同一基金管理人管理，同时基础设施项目存在同质性，理论上存在同业竞
争和利益冲突（包括但不限于发展定位、拟收购项目、投资机会、招商等方面竞争和冲突）的风
险。
（九）股东借款风险
本基金在专项计划层面设置了股东借款：专项计划向 SPV 公司发放股东借款，SPV 公司收购
项目公司后，由项目公司吸收合并 SPV 公司并继承此项债务。其中部分或全部股东借款利息可以
在税前扣除，有利于优化项目公司资本结构。但该结构存在以下风险：
1、如未来关于股东借款利息的税前抵扣政策发生变动，或资本市场利率下行使股东借款利息
的税前抵扣额低于预期，可能导致项目公司应纳税所得额和所得税应纳税额的提高，使本基金可
供分配金额不达预期，导致现金流波动风险。
2、如未来关于借贷借款利率上限的政策或法规发生变动，导致项目公司可能不能按照《SPV
公司借款协议》和《债权债务确认协议》的约定偿还股东借款本金和利息，使本基金现金流分配
不达预期，带来现金流波动风险。
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（十）基础设施项目直接或间接对外融资的风险
根据《基础设施基金指引》规定，本基金可对外借款用于基础设施项目的日常运营、维修改
造、基础设施项目收购等，基金总资产不得超过基金净资产的 140%，其中用于基础设施项目收购
的借款金额不得超过基金净资产的 20%。在本基金运作期内，受业绩水平及外部融资环境的影
响，本基金及基础设施项目可能无法取得充足的借款资金，对基础设施项目的正常维护改造及基
础设施项目收购计划产生不利影响。特别地，基金运作期内，基金合并报表层面对投资性房地产
科目拟采用成本法计量，基金净资产将随着投资性房地产科目的折旧摊销而逐年递减，从而对基
金对外借款的金额上限形成制约。
若基础设施项目直接或间接对外借入款项，而基础设施项目的经营现金流入不达预期，或基
础设施项目无法按照计划完成对外出售处置，可能导致财务风险的发生，包括：
1、基础设施项目经营或出售回收的现金流无法偿还借款本金及利息；
2、本基金无法直接或间接进一步获得外部借款；
3、存续债务到期时无法续期或再融资，或者只能接受更加苛刻的融资条件；
4、本基金或项目公司可能无法履行融资协议项下的承诺或约定，债权人或抵押权人因此可能
行使相关权利，采取诉讼、仲裁等方式从而强制执行基础设施项目等措施。
上述事件的发生，对本基金及项目公司的财务状况、现金流、可供分配金额、二级市场交易
价格等均可能造成重大不利影响。
（十一）原始权益人营业收入、经营活动净现金流量下滑及净利润亏损的风险
2021-2023 年及 2024 年 1-9 月，原始权益人营业收入分别为 1,236.34 亿元、1,028.22 亿元、
1,079.56 亿元和 770.37 亿元，经营活动产生的现金流量净额分别为 137.34 亿元、139.65 亿元、
71.41 亿元和-94.57 亿元，净利润分别为 52.13 亿元、17.40 亿元、-12.87 亿元和-8.66 亿元。2022 年
以来，原始权益人营业收入、经营活动净现金流量及净利润均出现较大幅度下滑，主要原因是
2022 年度，受行业等多种因素影响，水泥需求受到抑制，原始权益人水泥及熟料销量同比下降，
同时煤炭等原燃材料均价同比上涨幅度较大，水泥及熟料成本同比上升，进一步压缩了水泥业务
乃至新型绿色建材板块的利润空间；2023 年以来，受市场有效需求偏弱影响，原始权益人水泥及
熟料产品价格大幅下降，成本费用下降难以弥补价格下降带来的影响，导致毛利率持续下降；同
时，房地产开发业务受政策、市场等影响，结转面积和结转毛利率均有较大幅度下降，地产合同
回款减少。因此，原始权益人 2023 年及 2024 年 1-9 月的营业收入、经营活动净现金流量出现下滑
及净利润亏损，可能会对基础设施项目的运营产生不利影响。
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（十二）不可抗力、重大事故给基础设施项目运营造成的风险
基础设施项目运营过程中可能会发生意外事件。基础设施项目电梯维护等维修及保养服务涉
及重型机械的操作，因此可能会面临若干事故风险。此类事件可能导致基础设施项目的损害或破
坏、人身伤害或死亡以及法律责任。
此外，如发生地震、台风、水灾、火灾、战争、政策、法律变更及其他不可抗力事件，基础
设施项目经营情况可能受到影响，进而对本基金的收益造成不利影响。
三、与专项计划管理相关的风险
（一）流动性风险
在交易对手有限的情况下，资产支持证券持有人将面临无法在合理的时间内以公允价格处置
资产支持证券而遭受损失的风险。
（二）专项计划运作风险和账户管理风险
专项计划存续期间，专项计划账户中的资金划转、资产分配等事项均依赖资产支持证券管理
人和资产支持证券托管人的互相沟通和配合，一旦出现协调失误或者资产支持证券管理人、资产
支持证券托管人的违约事项，将导致专项计划账户管理出现风险，进而影响专项计划资产和本基
金的安全性和稳定性。
（三）资产支持证券管理人丧失资产管理业务资格的风险
在专项计划存续期间，如资产支持证券管理人出现严重违反相关法律法规的规定和专项计划
文件有关约定的情形，资产支持证券管理人可能会被取消资格，证券交易所也可能对资产支持证
券采取暂停或终止转让服务等处理措施，从而可能给资产支持证券持有人带来风险。
（四）计划管理人、计划托管人等机构尽职履约风险
若计划管理人、计划托管人等机构出现违反相关法律法规和有关规定的情形导致被取消资
格，或各机构内部业务人员或者系统出现失误，可能会对本基金的投资者造成损失。
四、其他风险
（一）项目公司人员尽责履约风险
在本基金存续期间，项目公司可能根据需要聘用少量财务和行政人员，如该等人员未能尽职
履责，或其在作业或系统操作存在不当或失误，可能造成项目公司财务、行政、运营管理等工作
出现疏忽或纰漏，从而给基础设施项目造成损失。
（二）政策与法律风险
目前，基础设施基金是证券市场的创新产品，基金及专项计划运作相关的法规制度还在逐步
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建立和完善之中，如果有关法律法规、政策发生变化，可能会对本基金产生影响。
（三）税务风险
基础设施基金运作过程中涉及基金份额持有人、公募基金、资产支持专项计划、SPV 公司、
项目公司等多个层面。本基金分配时，基金份额持有人获得的收益将可能被要求缴纳相应税费。
基金份额持有人、公募基金、资产支持专项计划、SPV 公司、项目公司等主体所适用的税收征管
法律法规可能会由于国家相关税收政策调整而发生变化。如相关税收征管法律法规、适用税率发
生变化，或者税务部门未来向基金份额持有人、公募基金、资产支持专项计划、SPV 公司、项目
公司征收任何额外的税负，基金管理人和计划管理人均不承担任何补偿责任，基金份额持有人的
收益可能因相关税收政策调整而受到影响。
如果未来中国税法及相关税收管理条例发生变化，税务部门向基金份额持有人征收任何额外
的税负，本基金的相关机构均不承担任何补偿责任，这可能会给基金份额持有人带来额外的税务
支出风险。
（四）技术风险
在本基金的各种交易行为或者后台运作中，可能因为技术系统的故障或者差错而影响交易的
正常进行或者导致投资人的利益受到影响。这种技术风险可能来自基金管理人、基金托管人、计
划管理人、计划托管人、财务顾问、登记机构、销售机构、证券交易所等。
（五）操作风险
本基金运作过程中，可能面临因基金管理人、基金托管人、计划管理人、计划托管人、财务
顾问、登记机构、证券交易所等机构内部控制存在缺陷或者人为因素造成操作失误或违反操作规
程等引致的风险，例如，越权违规交易、会计部门欺诈、交易错误、IT 系统故障等风险。
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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目录
重要提示..........................................................................................................................................................2
重要风险提示..................................................................................................................................................4
第一部分 绪言...............................................................................................................................................25
第二部分 释义...............................................................................................................................................27
第三部分 基础设施基金整体架构...............................................................................................................37
第四部分 基础设施基金治理.......................................................................................................................66
第五部分 基金管理人...................................................................................................................................91
第六部分 基金托管人.................................................................................................................................106
第七部分 相关参与机构.............................................................................................................................109
第八部分 风险揭示.....................................................................................................................................113
第九部分 基金的募集.................................................................................................................................133
第十部分 基金合同的生效.........................................................................................................................142
第十一部分 基金份额的上市交易和结算................................................................................................ 144
第十二部分 基金的投资.............................................................................................................................149
第十三部分 基金的财产.............................................................................................................................155
第十四部分 基础设施项目基本情况.........................................................................................................157
第十五部分 基础设施项目财务状况及经营业绩分析............................................................................ 242
第十六部分 现金流测算分析及未来运营展望........................................................................................ 278
第十七部分 原始权益人.............................................................................................................................293
第十八部分 基础设施项目运营管理安排................................................................................................ 342
第十九部分 利益冲突与关联交易.............................................................................................................379
第二十部分 新购入基础设施项目与基金的扩募.................................................................................... 396
第二十一部分 基金资产的估值.................................................................................................................400
第二十二部分 基金的收益与分配.............................................................................................................408
第二十三部分 基金的费用与税收.............................................................................................................410
第二十四部分 基金的会计与审计.............................................................................................................418
第二十五部分 基金的信息披露.................................................................................................................421
第二十六部分 基金合同的变更、终止与基金财产的清算.................................................................... 432
第二十七部分 基金合同的内容摘要.........................................................................................................435
第二十八部分 基金托管协议的内容摘要................................................................................................ 465
第二十九部分 对基金份额持有人的服务................................................................................................ 486
第三十部分 招募说明书存放及其查阅方式............................................................................................ 488
第三十一部分 备查文件.............................................................................................................................489
第三十二部分 招募说明书附件.................................................................................................................490
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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第一部分 绪言
本招募说明书依据《中华人民共和国证券投资基金法》（以下简称“《基金法》”）、《中华人
民共和国证券法》（以下简称“《证券法》”）、《公开募集证券投资基金运作管理办法》（以下简
称“《运作办法》”）、《公开募集证券投资基金销售机构监督管理办法》（以下简称“《销售办
法》”）、《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》（以下简称“《信息披露办法》”）、《公
开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称“《基础设施基金指引》”）、《公开募集
基础设施证券投资基金网下投资者管理细则》《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指
引（试行）》《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》《上海证券交易所公开
募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证
券投资基金（REITs）规则适用指引第 1 号——审核关注事项（试行）（2024 年修订）》《上海证
券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 2 号——发售业务（试行）》
《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 3 号——新购入基础
设施项目（试行）》（以下简称“《新购入基础设施项目指引》”）、《关于优化公开募集基础设施
证券投资基金（REITs）发行交易机制有关工作安排的通知》《上海证券交易所公开募集基础设施
证券投资基金（REITs）规则适用指引第 5 号——临时报告（试行）》（以下简称“《临时报告指
引》”）、《中国证券登记结算有限责任公司公开募集基础设施证券投资基金登记结算业务实施细
则（试行）》《中国证券登记结算有限责任公司上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金
登记结算业务指引（试行）》等法律法规以及《华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投
资基金基金合同》（以下简称“基金合同”）编写。
基金管理人承诺本招募说明书不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其真实
性、准确性、完整性承担法律责任。本基金是根据本招募说明书所载明的资料申请募集的。本基
金管理人没有委托或授权任何其他人提供未在本招募说明书中载明的信息，或对本招募说明书作
任何解释或者说明。
本招募说明书根据本基金的基金合同编写，并经中国证监会注册。基金合同是约定基金合同
当事人之间权利、义务的法律文件，其他与本基金相关的涉及基金合同当事人之间权利义务关系
的任何文件或表述，如与基金合同有冲突，均以基金合同为准。基金合同当事人按照《基金
法》、基金合同及其他有关规定享有权利、承担义务。基金投资人自依基金合同取得基金份额，
即成为基金份额持有人和基金合同的当事人，其持有基金份额的行为本身即表明其对基金合同的
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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承认和接受。基金份额持有人作为基金合同当事人并不以在基金合同上书面签章为必要条件。基
金投资者欲了解基金份额持有人的权利和义务，应详细查阅基金合同。
本基金按照中国法律法规成立并运作，若基金合同、招募说明书的内容与届时有效的法律法
规的强制性规定不一致，应当以届时有效的法律法规的规定为准。
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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第二部分 释义
在本招募说明书中，除非文意另有所指，下列词语或简称具有如下含义：
一、与本基金有关的基础定义
1、基金/本基金/基础设施基金/基础设施 REITs：指华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施
证券投资基金
2、封闭式基金：指基金份额总额在基金合同期限内固定不变（因扩募导致基金份额总额变更
的情况除外），基金份额持有人不得申请赎回的证券投资基金
3、基金募集期：指自基金份额发售之日起至发售结束之日止的期间，具体详见基金份额发售
公告
4、基金合同生效日/基金设立日：指基金募集达到法律法规规定及基金合同规定的条件，基金
管理人向中国证监会办理完毕基金备案手续，并获得中国证监会书面确认的日期
5、基金合同终止日：指基金合同规定的基金合同终止事由出现后，基金财产清算完毕，清算
结果报中国证监会备案并予以公告的日期
6、存续期：指基金合同生效至终止之间的期限
7、基金收益：指基金投资所得资产支持证券分配收益、债券利息、买卖证券价差、银行存款
利息、已实现的其他合法收入及因运用基金财产带来的成本和费用的节约
8、基金可供分配金额：指在净利润基础上进行合理调整后的金额，相关计算调整项目至少包
括基础设施项目资产的公允价值变动损益、折旧与摊销，同时应当综合考虑项目公司持续发展、
偿债能力和经营现金流等因素，具体法律法规另有规定的，从其规定
9、基金资产总值/基金总资产：指购买的基础设施资产支持证券、其他证券及票据价值、银行
存款本息和基金应收款以及其他投资所形成的价值总和，即基金合并财务报表层面计量的总资产
10、基金资产净值/基金净资产：指基金资产总值减去基金负债后的价值，即基金合并财务报
表层面计量的净资产
11、基金份额净值：指估值日基金资产净值除以估值日基金份额总数
12、基金资产估值：指计算评估基金资产和负债的价值，以确定基金资产净值和基金份额净
值的过程
13、估值日：指根据国家法律法规规定需要对外披露财务报表的资产负债表日，估值日为基
金合同生效后自然年度的半年度和年度最后一日，以及当发生或潜在对基础设施资产有重大影响
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的事件而应调整基金估值之日。如果基金合同生效少于 2 个月，期间的自然半年度最后一日或自
然年度最后一日不作为估值日
14、基金托管账户：指基金托管人根据相关法律法规、规范性文件为本基金开立的基金托管
账户
二、与本基金涉及的主体有关的定义
1、基金合同当事人：指受基金合同约束，根据基金合同享有权利并承担义务的法律主体，包
括基金管理人、基金托管人和基金份额持有人
2、基金管理人：指华夏基金管理有限公司（以下简称“华夏基金”），或根据基金合同任命的
作为基金管理人的继任机构
3、基金托管人：指北京银行股份有限公司（以下简称“北京银行”），或根据基金合同任命的
作为基金托管人的继任机构
4、基金份额持有人：指依据基金合同和招募说明书合法取得基金份额的投资者
5、原始权益人：指基础设施项目的原所有人。就本基金拟以初始募集资金投资的基础设施项
目而言，原始权益人是指北京金隅集团股份有限公司（以下简称“金隅集团”）
6、运营管理机构/外部管理机构：指根据《运营管理服务协议》的约定受基金管理人、计划管
理人、项目公司委托对基础设施项目实施运营管理的北京金隅文化科技发展有限公司（以下简称
“金隅文化”），或根据该协议任命的作为运营管理机构的继任机构
7、法律顾问：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘请的为本基金提供法律咨询服
务的律师事务所。本基金首次申报时，指北京市海问律师事务所
8、戴德梁行：指深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司
9、财务顾问：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘请的为本基金提供财务顾问服
务的证券公司。本基金首次申报时，指中信证券股份有限公司（以下简称“中信证券”）
10、特殊目的载体：指由本基金根据《基础设施基金指引》的规定，直接或间接全资拥有的
法律实体，本基金透过其取得基础设施项目完全所有权或经营权利
三、与本基金涉及的主要文件有关的定义
1、基金合同/《基金合同》：指《华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金基金
合同》及对该基金合同的任何有效修订、补充或更新
2、托管协议/《托管协议》：指基金管理人与基金托管人就本基金签订之《华夏金隅智造工场
产业园封闭式基础设施证券投资基金托管协议》及对该托管协议的任何有效修订、补充或更新
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3、运营管理服务协议/《运营管理服务协议》：指项目公司与基金管理人、计划管理人及运营
管理机构就委托运营管理机构对基础设施项目进行运营管理事宜签订的《华夏金隅智造工场产业
园封闭式基础设施证券投资基金之运营管理服务协议》以及对该协议的任何有效修改或补充
4、招募说明书：指《华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》及
对该招募说明书的任何有效修订、补充或更新
5、基金份额发售公告：指《华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额
发售公告》及对该发售公告的任何有效修订、补充或更新
6、基金产品资料概要：指《华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金基金产品
资料概要》及对该资料概要的任何有效修订、补充或更新
7、上市交易公告书：指《华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金上市交易公
告书》及对该文件的任何有效修订、补充或更新
8、基金份额询价公告：指《华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额
询价公告》及对该文件的任何有效修订、补充或更新
四、与本基金销售、登记、转托管有关的定义
1、认购：指在基金募集期内，投资人根据基金合同和招募说明书的规定申请购买基金份额的
行为
2、基金销售业务：指基金管理人或销售机构为投资人开立基金交易账户，宣传推介基金，办
理基金份额的发售、转托管及提供基金交易账户信息查询等业务
3、登记业务：指中国证券登记结算有限责任公司相关业务规则定义的基金登记、存管、过
户、清算和结算业务，具体内容包括投资人基金账户的建立和管理、基金份额登记、基金销售业
务的确认、清算和结算、代理发放红利、建立并保管基金份额持有人名册和办理非交易过户等
4、转托管：指基金份额持有人在本基金的不同销售机构之间实施的变更所持基金份额销售机
构的操作，包括系统内转托管和跨系统转托管
5、系统内转托管：指基金份额持有人将其持有的基金份额在登记结算系统内不同销售机构
（网点）之间系统内转托管或证券登记结算系统内不同会员单位（交易单元）之间进行指定关系
变更的行为
6、跨系统转托管：指基金份额持有人将其持有的基金份额在登记结算系统和证券登记结算系
统之间进行转托管的行为
7、个人投资者：指依据有关法律法规规定可投资于证券投资基金的自然人
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8、机构投资者：指依法可以投资证券投资基金的、在中华人民共和国境内合法登记并存续或
经有关政府部门批准设立并存续的企业法人、事业法人、社会团体或其他组织
9、网下投资者：指证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司及保险资产管
理公司、合格境外投资者、商业银行及商业银行理财子公司、政策性银行、符合规定的私募基金
管理人以及其他符合中国证监会及上海证券交易所投资者适当性规定的专业机构投资者。全国社
会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关规定参与基础设施基金网下询价
10、公众投资者：指符合法律法规规定的可投资于证券投资基金的个人投资者、机构投资
者、合格境外投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资人
11、战略投资者：指符合国家法律、法规、业务规则要求，通过战略配售认购本基金基金份
额并签署战略投资配售协议的投资者
12、战略配售：指以锁定持有基金份额一定期限为代价获得优先认购基金份额的权利的配售
方式
13、合格境外投资者：系指符合《合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者境内证
券期货投资管理办法》及相关法律法规规定可以使用来自境外的资金投资于在中国境内依法募集
的证券投资基金的中国境外的机构投资者，包括合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资
者
14、投资人、投资者：指个人投资者、机构投资者、合格境外投资者以及法律法规或中国证
监会允许购买证券投资基金的其他投资人的合称
15、销售机构：指华夏基金管理有限公司以及符合《销售办法》和中国证监会规定的其他条
件，取得基金销售业务资格并与基金管理人签订了基金销售服务协议，办理基金销售业务的机
构，以及可通过上海证券交易所办理基金销售业务的会员单位。其中，可通过上海证券交易所办
理本基金销售业务的机构必须是具有基金销售业务资格、并经上海证券交易所和中国证券登记结
算有限责任公司认可的上海证券交易所会员单位
16、登记机构/中国结算：指办理登记业务的机构。本基金的登记机构为中国证券登记结算有
限责任公司
17、场外：指通过上海证券交易所交易系统外的销售机构进行基金份额认购等业务的场所。
通过该等场所办理基金份额的认购也称为场外认购
18、场内：指通过上海证券交易所交易系统内具有基金销售业务资格的会员单位通过上海证
券交易所系统进行基金份额认购以及上市交易的场所。通过该等场所办理基金份额的认购也称为
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场内认购
19、会员单位/场内证券经营机构：指具有基金销售业务资格并经上海证券交易所和中国证券
登记结算有限责任公司认可的上海证券交易所会员单位
20、登记结算系统：指中国证券登记结算有限责任公司开放式基金登记结算系统。投资人通
过场外基金销售机构认购所得的基金份额登记在该系统下
21、证券登记结算系统：指中国证券登记结算有限责任公司上海分公司证券登记结算系统。
投资人通过场内会员单位认购或买入所得的基金份额登记在该系统下
22、开放式基金账户/场外基金账户：指投资人通过场外销售机构在中国证券登记结算有限责
任公司注册的开放式基金账户，用于记录其持有的、基金管理人所管理的基金份额余额及其变动
情况的账户
23、基金交易账户：指销售机构为投资人开立的、记录投资人通过该销售机构办理认购、转
托管等业务而引起的基金份额变动及结余情况的账户
24、场内证券账户：指投资人在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司开立的上海证券
交易所人民币普通股票账户或封闭式基金账户
五、与专项计划有关的定义
1、基础设施资产支持专项计划/资产支持专项计划/专项计划：就本基金拟以初始募集资金投
资的专项计划而言，指根据《资产证券化业务规定》及其他法律法规，由计划管理人设立的中信
证券-金隅集团产业园基础设施 1 号资产支持专项计划
2、基础设施资产支持证券/资产支持证券：指计划管理人依据《标准条款》和《计划说明书》
发行的一种证券，基础设施资产支持证券持有人依据其所拥有的专项计划的基础设施资产支持证
券及其条款条件享有专项计划利益、承担专项计划的风险。本基金以初始募集资金投资的基础设
施资产支持证券为中信证券-金隅集团产业园基础设施 1 号资产支持专项计划资产支持证券
3、资产支持证券管理人/计划管理人/专项计划管理人：指专项计划及基础设施资产支持证券
的管理人，需与基金管理人存在实际控制关系或受同一控制人控制。就本基金拟以初始募集资金
投资的专项计划而言，计划管理人是指中信证券股份有限公司，或根据专项计划文件任命的作为
计划管理人的继任机构
4、资产支持证券托管人/专项计划托管银行/计划托管人：指专项计划及资产支持证券的托管
人。就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，计划托管人是指北京银行股份有限公司北
京分行，或根据专项计划文件任命的作为计划托管人的继任机构
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5、基础设施资产支持证券持有人/资产支持证券持有人：指合法取得基础设施资产支持证券的
投资者。基础设施资产支持证券持有人享有专项计划收益，承担专项计划资产风险。专项计划全
部基础设施资产支持证券由基金管理人（代表基础设施基金）持有
6、基础设施项目公司/项目公司：指持有基础设施资产完全所有权或经营权利的公司。就本基
金拟以初始募集资金间接投资的基础设施项目公司而言，指北京金隅智造工场管理有限公司（以
下简称“金隅智造”）
7、SPV 公司：就本基金拟以初始募集资金投资的基础设施项目而言，SPV 公司指金隅集团设
立的一家全资子公司，专项计划拟受让 SPV 公司 100%股权并以增资和发放借款方式向 SPV 公司
投资，由 SPV 公司受让项目公司 100%股权，从而间接通过 SPV 公司取得项目公司股权。SPV 公
司名称为北京金隅西三旗智造工场管理有限公司
8、监管银行：就本基金拟以初始募集资金投资的基础设施项目而言，监管银行指根据《监管
协议》担任监管银行的北京银行股份有限公司广安支行，或根据该协议任命的作为监管银行的继
任机构
9、《标准条款》：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，《标准条款》是指计划
管理人为规范专项计划的设立和运作而制作的《中信证券-金隅集团产业园基础设施 1 号资产支持
专项计划标准条款》及其任何有效修改或补充
10、《认购协议》：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，《认购协议》是指计
划管理人与基金管理人签署的《中信证券-金隅集团产业园基础设施 1 号资产支持专项计划资产支
持证券认购协议》及对该协议的任何有效修改或补充
11、《风险揭示书》：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，《风险揭示书》是
指作为《认购协议》附件的计划管理人与认购人签署的《中信证券-金隅集团产业园基础设施 1 号
资产支持专项计划证券账户及银行账户信息表及风险揭示书》
12、《计划说明书》：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，《计划说明书》是
指计划管理人制作的《中信证券-金隅集团产业园基础设施 1 号资产支持专项计划说明书》及其任
何有效修改或补充
13、资产管理合同：指《标准条款》《认购协议》和《计划说明书》一同构成计划管理人与
认购人之间的资产管理合同
14、《专项计划托管协议》/专项计划托管协议：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划
而言，《专项计划托管协议》是指计划管理人（代表专项计划）与专项计划托管银行签署的《中
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信证券-金隅集团产业园基础设施 1 号资产支持专项计划托管协议》及对该协议的任何修改或补充
15、《项目公司监管协议》：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，指基金管理
人（代表基础设施基金）、计划管理人（代表专项计划）与项目公司、监管银行就项目公司监管
账户签署的《关于北京金隅智造工场管理有限公司之资金监管协议》及对该协议的任何修改或补
充
16、《SPV 公司监管协议》：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，指基金管理
人（代表基础设施基金）、计划管理人（代表专项计划）与 SPV 公司、监管银行签署的《关于北
京金隅西三旗智造工场管理有限公司之资金监管协议》及对该协议的任何修改或补充
17、《监管协议》：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，指《项目公司监管协
议》和《SPV 公司监管协议》的单称或统称，视上下文义而定
18、《债权债务确认协议》：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，指计划管理
人与项目公司就吸收合并后债务承继事项签订的《中信证券-金隅集团产业园基础设施 1 号资产支
持专项计划债权债务确认协议》及其任何有效修改或补充
19、专项计划文件：指与专项计划有关的主要文件，包括但不限于《计划说明书》《标准条
款》《认购协议》《专项计划托管协议》《运营管理服务协议》《监管协议》《债权债务确认协
议》及基础资产交易文件等
20、《SPV 公司股权转让协议》：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，指金隅
集团与计划管理人（代表专项计划）就 SPV 公司股权转让事宜签署的《关于北京金隅西三旗智造
工场管理有限公司之股权转让协议》及其任何有效修改或补充
21、《SPV 公司借款协议》：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，指计划管理
人（代表专项计划）与 SPV 公司就专项计划向 SPV 公司出借资金事宜签署的《借款协议》及其任
何有效修改或补充。《吸收合并协议》项下的吸收合并完成后，SPV 公司在《SPV 公司借款协
议》项下的权利义务由项目公司承接
22、《项目公司借款协议》：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，指计划管理
人（代表专项计划）与项目公司就专项计划向项目公司出借资金事宜签署的《借款协议》及其任
何有效修改或补充
23、《项目公司股权转让协议》：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，指金隅
集团与 SPV 公司就项目公司股权转让事宜签署的《关于北京金隅智造工场管理有限公司之股权转
让协议》及其任何有效修改或补充
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24、《吸收合并协议》：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，指由 SPV 公司与
项目公司就项目公司吸收合并 SPV 公司之相关事宜而签订的《吸收合并协议》以及对该协议的任
何有效修改或补充
25、基础资产交易文件：指与基础资产交易相关的文件，包括但不限于《SPV 公司股权转让
协议》《项目公司股权转让协议》《SPV 公司借款协议》《项目公司借款协议》《吸收合并协
议》
26、基础设施项目/标的基础设施项目/金隅智造工场产权一期项目/目标基础设施资产/基础设
施资产/底层资产：指本基金通过资产支持证券和项目公司等载体取得的项目，就本基金拟以初始
募集资金投资的基础设施项目而言，指北京金隅智造工场管理有限公司持有的位于中国北京市海
淀区的产证证载建筑面积共计为 90,907.03 平方米的房屋所有权及其对应国有土地使用权
27、标的资产：指标的股权、标的债权和基础设施项目的统称
28、标的股权：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，指（1）计划管理人（代表
专项计划）持有的 SPV 公司 100%股权；（2）计划管理人（代表专项计划）通过 SPV 公司间接持
有的项目公司 100%股权；及（3）《吸收合并协议》项下的吸收合并完成后计划管理人（代表专
项计划）直接持有的项目公司 100%股权的统称
29、标的债权：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，指相应（1）《SPV 公司借
款协议》项下的计划管理人（代表专项计划）对 SPV 公司享有的债权；（2）《项目公司借款协
议》项下的计划管理人（代表专项计划）对项目公司享有的债权；（3）《吸收合并协议》项下的
吸收合并完成后计划管理人（代表专项计划）基于《SPV 公司借款协议》《债权债务确认协议》
对项目公司享有的债权；以及（4）计划管理人（代表专项计划）直接或间接对项目公司享有的其
他债权（如有）的统称
30、项目公司运营收入/基础设施项目运营收入：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划
而言，指项目公司因金隅智造工场产权一期项目的运营、管理而根据相关文件约定应当享有的在
相应期间内的收入，金隅智造工场产权一期项目运营收入指项目公司运营基础设施项目而取得的
所有收入（不含税），包括但不限于基础设施项目的固定租金、广告位出租收入及其他因基础设
施项目的合法运营、管理以及其他合法经营业务而产生的收入，前述收入按照权责发生制计算。
为免疑义，运营收入不包括：（1）所有直接向租户收取的代扣代缴税费；（2）保险理赔所
得；（3）代缴的水电能源费；（4）所有处置及出售物业、资产的收益；（5）押金及其他需要退
回的保证金；（6）运营管理机构在《运营管理服务协议》项下向项目公司支付的违约金及赔偿
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金；（7）利息；（8）政府补贴、税收补贴、水电气销售收入；（9）其他与基础设施项目经营管
理无直接关联的收入。
31、项目公司运营支出和费用/基础设施项目运营支出和费用：就本基金拟以初始募集资金投
资的专项计划而言，指项目公司为维持金隅智造工场产权一期项目的必要运营而根据相关文件约
定应当支付的在相应期间内的运营支出及费用。包括人力成本、保险费用、行政管理费用、支付
给运营管理机构的运营服务费用，以及项目公司应支付的企业所得税、增值税及附加税、房产
税、城镇土地使用税、印花税等各项税金和费用，以及资本性支出，具体详见《运营管理服务协
议》的约定
32、项目公司监管账户：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，指项目公司在监
管银行处开立的专项用于接收专项计划发放的借款、项目公司的股本投入款项、接收基础设施项
目运营收入、非运营收入等全部收入及基金管理人认可的其他款项（如有），并根据《项目公司
监管协议》的约定对外支付的人民币资金账户，具体以《项目公司监管协议》的约定为准
33、SPV 公司监管账户：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，指 SPV 公司在监
管银行处开立的、专门用于收取注册资本实缴、专项计划增资及借款、项目公司股东分红及利息
以及 SPV 公司的全部其他收入以及全部现金流入等款项，并对外进行支付的人民币资金账户，并
应当接受基金管理人、计划管理人和监管银行的监管，具体以《SPV 公司监管协议》的约定为准
34、专项计划募集资金专户：指计划管理人开立的专用于认购期间接收、存放投资者交付的
认购资金的人民币资金账户
35、专项计划账户：指计划管理人以专项计划的名义在专项计划托管银行开立的人民币资金
账户，专项计划的一切货币收支活动，包括但不限于接收专项计划募集资金、支付 SPV 公司股权
转让价款、支付 SPV 公司增资款、向 SPV 公司出借资金、向项目公司出借资金、进行合格投资、
支付专项计划利益及专项计划费用、接收回收款等，均必须通过该账户进行
36、尽调基准日：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，指 2024 年 9 月 30 日
六、其他定义
1、法律法规：指中国现行有效并公布实施的法律、行政法规、规范性文件、司法解释、行政
规章以及其他对基金合同当事人有约束力的决定、决议、通知等
2、《基金法》：指《中华人民共和国证券投资基金法》及颁布机关对其不时做出的修订
3、《公司法》：指《中华人民共和国公司法》及颁布机关对其不时做出的修订
4、《销售办法》：指《公开募集证券投资基金销售机构监督管理办法》及颁布机关对其不时
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36
做出的修订
5、《信息披露办法》：指《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》及颁布机关对其不时
做出的修订
6、《运作办法》：指《公开募集证券投资基金运作管理办法》及颁布机关对其不时做出的修
订
7、《基础设施基金指引》：指《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及颁布机关
对其不时做出的修订
8、《资产证券化业务规定》：指《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规
定》
9、《业务办法》：指《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法
（试行）》及颁布机关对其不时做出的修订
10、业务规则：指证券交易所、证券业协会、基金业协会、中国证券登记结算有限责任公司
及相关登记机构、销售机构发布的适用于基础设施证券投资基金的业务规则、细则、规定及其不
时修订的版本
11、国家发展改革委/国家发改委：指中华人民共和国国家发展和改革委员会
12、中国证监会/证监会：指中国证券监督管理委员会
13、银行业监督管理机构：指中国人民银行和/或国家金融监督管理总局
14、上交所：指上海证券交易所
15、基金业协会：指中国证券投资基金业协会
16、规定媒介：系指符合中国证监会规定条件的用以进行信息披露的全国性报刊及《信息披
露办法》规定的互联网网站（包括基金管理人网站、基金托管人网站、中国证监会基金电子披露
网站）等媒介
17、工作日：指上海证券交易所的正常交易日
18、元：指人民币元
19、不可抗力：指基金合同当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观事件
20、中国：指中华人民共和国
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第三部分 基础设施基金整体架构
一、基础设施基金的整体架构
本基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权
利后、项目公司吸收合并 SPV 公司前，本基金的整体架构如下图所示：
图 3-1 项目公司吸收合并 SPV 公司前本基金整体架构图
根据本基金交易安排，项目公司吸收合并 SPV 公司完成后，SPV 公司注销，项目公司继续存
续，项目公司的股东变更为中信证券（代表资产支持专项计划），本基金的整体架构如下图所
示：
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图 3-2 项目公司吸收合并 SPV 公司后本基金整体架构图
本基金的基金管理人为华夏基金管理有限公司，资产支持证券管理人为中信证券股份有限公
司，基金托管人为北京银行股份有限公司。基金管理人聘请金隅文化作为运营管理机构，提供运
营管理服务。上述基础设施基金的整体架构符合《公开募集基础设施证券投资基金指引（试
行）》的规定。
二、基础设施基金的交易安排
（一）基金合同生效与基金投资
基金募集达到基金备案条件的，自基金管理人办理完毕基金备案手续并取得中国证监会书面
确认之日起，基金合同生效。自基金合同生效之日起，基金管理人根据法律法规和基金合同独立
运用并管理基金财产。
根据基金合同约定以及基金管理人与计划管理人签订的《认购协议》，基金合同生效后，本
基金首次发售募集资金在扣除基金层面预留费用后，拟全部用于认购由中信证券设立的中信证券- 金隅集团产业园基础设施 1 号资产支持专项计划的全部资产支持证券份额，资产支持专项计划成
立，本基金取得资产支持专项计划的全部资产支持证券，成为资产支持证券唯一持有人。
（二）资产支持专项计划设立与投资，包括投资项目公司股权与债权的相关安排
1、专项计划的设立
专项计划认购期间内，基金管理人（代表本基金）认购资金总额（不含专项计划认购期间认
购资金产生的利息）达到基础设施资产支持证券目标募集规模，专项计划认购期间终止，经会计
师事务所进行验资并出具验资报告后，计划管理人将认购资金（不包括利息）全部划转至已开立
的专项计划账户，认购资金划入专项计划账户之日为专项计划设立日，计划管理人于该日宣布专
项计划设立。
图 3-3 资产支持专项计划设立
2、专项计划资金的运用
（1）预留计划费用
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专项计划募集的认购资金划至专项计划账户后，计划管理人在专项计划设立时预留专项计划
费用。
（2）专项计划基础资产投资安排
1）收购原始权益人持有的 SPV 公司 100%股权
金隅集团已设立 SPV 公司（即“北京金隅西三旗智造工场管理有限公司”），金隅集团持有
SPV 公司 100%的股权。资产支持专项计划设立后，根据金隅集团与中信证券（代表资产支持专项
计划）签署的《SPV 公司股权转让协议》，由资产支持专项计划向原始权益人支付 SPV 公司股权
转让对价约 0.01 亿元（最终以实际交易对价为准），并取得金隅集团持有的 SPV 公司 100%股
权。
图 3-4 专项计划向原始权益人收购 SPV 公司 100%股权
2）资产支持专项计划向 SPV 公司增资并发放股东借款
资产支持专项计划取得 SPV 公司 100%股权后，计划管理人应根据《SPV 公司股权转让协议》
的约定向专项计划托管人发出划款指令，向 SPV 公司进行增资约 3.69 亿元（最终将根据实际募集
资金进行确定），并根据计划管理人（代表资产支持专项计划）与 SPV 公司签署的《SPV 公司借
款协议》向 SPV 公司发放股东借款约 2.21 亿元（最终将根据实际募集资金进行确定）。
图 3-5 专项计划向 SPV 公司增资并发放股东借款
3）SPV 公司收购原始权益人持有的项目公司 100%股权
资产支持专项计划向 SPV 公司增资并发放股东借款后，SPV 公司取得增资款以及股东借款。
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根据 SPV 公司与金隅集团签署的《关于北京金隅智造工场管理有限公司之股权转让协议》（以下
简称“《项目公司股权转让协议》”），由 SPV 公司向原始权益人支付项目公司股权转让价款约
3.32 亿元（最终将根据实际募集资金进行确定）并取得项目公司 100%股权。
图 3-6 SPV 公司向原始权益人收购项目公司 100%股权
4）SPV 公司向项目公司增资，专项计划向项目公司发放借款
SPV 公司取得项目公司 100%股权后，SPV 公司应根据《项目公司股权转让协议》的约定向项
目公司进行增资约 2.58 亿元（最终将根据实际募集资金进行确定）。专项计划根据《项目公司借
款协议》的约定向专项计划托管人发出划款指令，向项目公司发放借款约 5.18 亿元（最终将根据
实际募集资金进行确定）。项目公司取得上述增资款和借款后，用于偿还存量负债。
图 3-7 SPV 公司向项目公司增资，专项计划向项目公司发放借款
5）项目公司吸收合并 SPV 公司
SPV 公司取得项目公司 100%股权后，搭建了基础设施基金持有资产支持专项计划全部资产支
持证券、资产支持专项计划持有 SPV 公司 100%股权、SPV 公司持有项目公司 100%股权的架构。
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根据 SPV 公司与项目公司签署的《吸收合并协议》，项目公司吸收合并 SPV 公司，完成吸收合并
后，SPV 公司注销，项目公司继续存续，项目公司的股东变更为中信证券（代表资产支持专项计
划）。SPV 公司原有的对资产支持专项计划的债务下沉到项目公司，股东借款合计约 7.39 亿元，
资产支持专项计划直接持有项目公司的股权和债权。
图 3-8 项目公司吸收合并 SPV 公司
（3）交易完成后项目公司资本结构
上述交易完成后，项目公司资本结构为实收资本约 3.70 亿元，股东借款约 7.39 亿元，如下
图：
图 3-9 相关交易完成后项目公司股债结构
（三）项目公司股权转让对价支付安排、股权交割、工商变更登记安排等
1、《SPV 公司股权转让协议》相关安排
（1）股权转让价款
《SPV 公司股权转让协议》项下的股权转让款为人民币约 100 万元。在《SPV 公司股权转让
协议》约定的支付条件全部成就且持续满足的前提下，计划管理人应于股权转让变更登记完成日
起（含该日）的 5 个工作日内向原始权益人指定的账户一次性支付完毕 SPV 公司股权的全部转让
价款。
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（2）SPV 公司工商变更登记安排
在专项计划设立日起（含该日）10 个工作日内，原始权益人应确保 SPV 公司向市场监督管理
机关提交 SPV 公司股权变更登记手续所需的全部文件、材料，计划管理人应积极予以配合。
2、《项目公司股权转让协议》相关安排
（1）股权转让价款
根据《项目公司股权转让协议》约定，项目公司股权的股权转让价款=基础设施基金实际募集
规模-需预留的相关税费（包括公募基金层面预留的费用人民币 10 万元、专项计划层面预留的费用
人民币 20 万元、SPV 公司层面预留的费用人民币 70 万元，交割审计费用及初期系统费用人民币
50 万元等基金设立后的初始费用，共计不超过人民币 150 万元）-项目公司原有关联方借款金额-其
他调整项。
（2）股权转让价款的支付
在《项目公司股权转让协议》约定的转让价款支付条件全部成就且持续满足的前提下，SPV
公司应在完成本次股权转让变更登记日起（含该日）的 10 个工作日内向原始权益人支付全部项目
公司股权的股权转让价款。
（3）工商变更登记安排
在专项计划设立日起（含该日）10 个工作日内，原始权益人应确保项目公司向市场监督管理
机关提交项目公司股权变更登记所需的全部文件、材料，SPV 公司应积极予以配合。
（4）交割审计安排
1）在自专项计划设立日起（含该日）的 30 个工作日内，SPV 公司应当就项目公司截至股权
交割审计基准日的资产负债等财务情况聘请具有相应专业资质的审计机构进行专项交割审计，出
具股权交割审计报告。其中，股权交割审计基准日为专项计划设立日的前一日。
2）根据上述股权交割审计报告，双方确认并同意：
在 A 值为负数的情况下，转让方负有向受让方支付等值于 A 值的绝对值的义务；
在 A 值为正数的情况下，受让方无需向转让方支付任何费用。
其中，A 值=项目公司于股权交割审计基准日的经交割审计的净资产–项目公司以 2024 年 4 月
19 日作为基准日由审计机构审计确认的净资产。
3）原始权益人及 SPV 公司同意并确认，如 A 值为负数，原始权益人应自行或指定其他主体
于股权交割审计报告出具之日后（不含该日）的 10 个工作日内向 SPV 公司支付等值于 A 值的绝对
值的资金，在前述资金支付完毕后原始权益人在《项目公司股权转让协议》约定项下的资金支付
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义务履行完毕。
（5）协议的提前终止或解除
除非以下任何一种情形发生，否则，《项目公司股权转让协议》不得提前终止或解除：
1）原始权益人与 SPV 公司一致同意提前终止《项目公司股权转让协议》；
2）任何一方违反《项目公司股权转让协议》的约定且未能在 30 日内有效纠正的，守约方有
权解除《项目公司股权转让协议》；
3）因违约方的违约行为导致《项目公司股权转让协议》继续履行不可能或 SPV 公司的商业目
的无法实现的，守约方有权提前终止《项目公司股权转让协议》；
4）若《项目公司股权转让协议》约定的标的股权的股权转让价款低于经国有资产监督管理机
构备案的标的股权评估价值，则双方均有权解除《项目公司股权转让协议》。
如《项目公司股权转让协议》提前终止或解除，则按照以下情形予以处理：
如果 SPV 公司已向原始权益人支付了部分或全部转让价款，则原始权益人应在提前终止或解
除之日起 20 个工作日内将已收取的部分或全部转让价款退还至 SPV 公司指定的银行账户，并且支
付该等资金自支付日（含该日）至退还日（不含该日）期间发生的利息（按中国人民银行规定的
活期存款利率计算利息，但如果因原始权益人违约导致《项目公司股权转让协议》提前终止或解
除则原始权益人应向 SPV 公司赔偿相应的损失）；
如果已经办理标的股权转让的工商变更登记，则 SPV 公司有义务配合原始权益人及项目公司
在提前终止或解除之日起 20 个工作日内将标的股权重新转让至原始权益人名下并办理相应工商变
更登记。
（四）运营管理安排
华夏基金（代表基础设施基金）根据《基础设施基金指引》等适用法规规定，聘任金隅文化
担任基础设施项目运营管理机构并签署《运营管理服务协议》，运营管理机构为基础设施项目提
供运营管理服务。
三、资产支持证券相关情况
（一）资产支持证券基本情况
1、资产支持证券品种及基本特征
专项计划的基础设施资产支持证券不分层，仅设置单一类别，无债项评级。基础设施资产支
持证券代表其持有人享有的专项计划资产中不可分割的权益，包括但不限于根据专项计划文件的
约定接受专项计划利益分配的权利。
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（1）资产支持证券名称
中信证券-金隅集团产业园基础设施 1 号资产支持专项计划基础设施资产支持证券。
（2）资产支持证券管理人
中信证券股份有限公司。
（3）发行规模
基础设施资产支持证券的目标募集规模根据基础设施基金的询价发行结果，由计划管理人和
基金管理人届时共同签署的《认购协议》确定，具体以计划管理人和基金管理人届时共同签署的
《认购协议》中确认的金额为准。
（4）发行方式
面值发行。
（5）资产支持证券面值
每份资产支持证券的面值为 100 元。资产支持证券在专项计划设立日的总面值为：资产支持
证券的单位面值×资产支持证券的发行份数。
（6）产品期限
自专项计划设立日（含该日）起至法定到期日（含该日）。专项计划法定到期日不一定是资
产支持证券的实际到期日，专项计划资金将可能于专项计划法定到期日前支付完毕。
（7）预期到期日
资产支持证券的预期到期日为基础设施基金存续期届满之日，资产支持证券的预期到期日可
经资产支持证券持有人大会决议延长。但资产支持证券可根据《标准条款》的约定提前终止。
（8）偿付方式
在每个兑付日按照《标准条款》的约定偿付资产支持证券的投资收益。
（9）权益登记日
权益登记日为每个兑付日前第 1 个工作日。权益登记日日终在登记托管机构登记在册的资产
支持证券持有人有权于该兑付日取得资产支持证券在当期的本金（如有）和收益。
（10）预期收益率及信用评级
资产支持证券不设预期收益率，不参与信用评级。
2、资产支持证券的取得
专项计划设立时，认购人根据其签署的《认购协议》所支付的认购资金取得基础设施资产支
持证券。认购人必须同时签署《风险揭示书》。
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3、资产支持证券的登记
计划管理人委托登记托管机构办理基础设施资产支持证券的登记托管业务。基础设施资产支
持证券将登记在基础设施资产支持证券持有人在登记托管机构开立的机构证券账户中。在认购
前，认购人需在登记托管机构开立机构证券账户。
计划管理人应与登记托管机构另行签署相关证券登记及服务协议，以明确计划管理人和登记
托管机构在基础设施资产支持证券持有人账户管理、基础设施资产支持证券注册登记、清算及基
础设施资产支持证券交易确认、代理发放基础设施资产支持证券收益、建立并保管基础设施资产
支持证券持有人名册等事宜中的权利和义务，保护基础设施资产支持证券持有人的合法权益。
4、资产支持证券的挂牌
基础设施资产支持证券符合上海证券交易所挂牌条件的，计划管理人有权按照《上海证券交
易所资产证券化业务指引》的相关规定向上海证券交易所申请挂牌。
（二）专项计划现金流归集、投资及分配
1、专项计划的投资
（1）标的资产投资的基本安排
1）计划管理人收购 SPV 公司股权
计划管理人应根据《SPV 公司股权转让协议》的约定，在《SPV 公司股权转让协议》约定的
股权转让价款支付日，向专项计划托管银行发出划款指令，指示专项计划托管银行将《SPV 公司
股权转让协议》约定的转让价款划拨至原始权益人指定账户，用于购买 SPV 公司 100%股权。专项
计划托管银行应当根据《专项计划托管协议》的约定对划款指令中资金的用途及金额进行核对，
在划款指令符合《专项计划托管协议》约定的基础上核对无误后应予以付款。
2）计划管理人向 SPV 公司进行增资
计划管理人受让 SPV 公司股权后，即成为 SPV 公司的股东，应根据《SPV 公司股权转让协
议》的约定，向 SPV 公司增资。计划管理人应向专项计划托管银行发出划款指令，指示专项计划
托管银行将专项计划资金根据《SPV 公司股权转让协议》约定的 SPV 公司增资金额划拨至 SPV 公
司监管账户。专项计划托管银行应当根据《专项计划托管协议》的约定对划款指令中资金的用途
及金额进行核对，在划款指令符合《专项计划托管协议》约定的基础上核对无误后应予以付款。
3）计划管理人向 SPV 公司出借资金
计划管理人应根据《SPV 公司借款协议》的约定，向 SPV 公司发放《SPV 公司借款协议》约
定的借款资金。计划管理人应向专项计划托管银行发出划款指令，指示专项计划托管银行将专项
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计划资金根据《SPV 公司借款协议》约定的 SPV 公司的借款金额划拨至 SPV 公司监管账户。专项
计划托管银行应当根据《专项计划托管协议》的约定对划款指令中资金的用途及金额进行核对，
在划款指令符合《专项计划托管协议》约定的基础上核对无误后应予以付款。
4）项目公司股权转让
SPV 公司收到计划管理人实缴的增资款项和发放的借款后，应按《项目公司股权转让协议》
的约定，向金隅集团支付《项目公司股权转让协议》约定的股权转让款用于购买项目公司 100%股
权。
5）SPV 公司向项目公司进行增资
SPV 公司受让项目公司股权后，即成为项目公司的股东，应根据《项目公司股权转让协议》
的约定，向项目公司增资。
6）计划管理人向项目公司出借资金
计划管理人应根据《项目公司借款协议》的约定，向项目公司发放《项目公司借款协议》约
定的借款资金。计划管理人应向专项计划托管银行发出划款指令，指示专项计划托管银行将专项
计划资金根据《项目公司借款协议》约定的项目公司的借款金额划拨至项目公司监管账户。专项
计划托管银行应当根据《专项计划托管协议》的约定对划款指令中资金的用途及金额进行核对，
在划款指令符合《专项计划托管协议》约定的基础上核对无误后应予以付款。
7）项目公司吸收合并 SPV 公司
项目公司股东变更为 SPV 公司后，SPV 公司与项目公司应按照《吸收合并协议》的约定实现
项目公司吸收合并 SPV 公司、注销 SPV 公司，计划管理人（代表专项计划）成为持有项目公司
100%股权的股东，SPV 公司在《SPV 公司借款协议》项下的权利义务由项目公司承接。
（2）标的资产投资的划款
计划管理人应根据《标准条款》规定的基础资产交易文件的规定，于专项计划应当支付相应
款项的工作日 15:00 之前向专项计划托管银行发出划款指令，指示专项计划托管银行将相应的款项
划付至法律文件确定的账户，以便完成标的资产投资交易相关的交易价款的支付。专项计划托管
银行应当根据基础资产交易文件的约定对划款指令中资金的用途及金额进行核对，在划款指令符
合《专项计划托管协议》约定的基础上核对无误后于当日 17:00 前予以划款。
（3）合格投资
合格投资系指计划管理人对专项计划账户内的资金所做的再投资，专项计划合格投资限于银
行存款、大额存单、货币市场基金以及监管机构认可的其他风险较低、变现能力较强的固定收益
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类产品投资、本金保障型收益凭证，包括由计划管理人设立发行的符合上述要求的金融产品。计
划管理人应保存所有按照《标准条款》约定进行合格投资的记录。计划管理人有权要求并指示专
项计划托管银行进行合格投资。专项计划托管银行根据计划管理人的划款指令调拨资金。
合格投资中相当于当期分配所需的部分应于专项计划账户中的资金根据专项计划文件的约定
进行现金流分配之前到期变现。专项计划托管银行不对合格投资的期限和到期时间进行监督。专
项计划资金进行合格投资的全部投资收益构成基础资产收入的一部分，如果专项计划账户收到该
投资收益的退税款项，专项计划托管银行应根据计划管理人的通知将该款项作为基础资产收入。
只要计划管理人按照专项计划文件的约定，指示专项计划托管银行将专项计划账户中的资金
进行合格投资，专项计划托管银行按照《计划说明书》和《专项计划托管协议》的约定将专项计
划账户中的资金用于合格投资，则计划管理人和专项计划托管银行对于因价值贬值或该等合格投
资造成的任何损失不承担责任，对于该等投资的回报少于采用其他方式投资所得的回报也不承担
责任。
2、账户设置安排
专项计划募集资金专户：系指计划管理人开立的专用于认购期间接收、存放投资者交付的认
购资金的人民币资金账户。
项目公司监管账户：系指项目公司在监管银行处开立的专项用于接收专项计划发放的借款、
项目公司的股本投入款项、接收基础设施项目运营收入、非运营收入等全部收入及基金管理人认
可的其他款项（如有），并根据《项目公司监管协议》的约定对外支付的人民币资金账户，具体
以《项目公司监管协议》的约定为准。
SPV 公司监管账户：系指 SPV 公司在监管银行处开立的、专门用于收取注册资本实缴、专项
计划增资及借款、项目公司股东分红及利息以及 SPV 公司的全部其他收入以及全部现金流入款
项，并对外进行支付的人民币资金账户，并应当接受基金管理人、计划管理人和监管银行的监
管，具体以《SPV 公司监管协议》的约定为准。
专项计划账户：系指计划管理人以专项计划的名义在专项计划托管银行开立的人民币资金账
户，专项计划的一切货币收支活动，包括但不限于接收专项计划募集资金、支付 SPV 公司股权转
让价款、支付 SPV 公司增资款、向 SPV 公司出借资金、向项目公司出借资金、进行合格投资、支
付专项计划利益及专项计划费用、接收回收款等，均必须通过该账户进行。
3、专项计划的分配
专项计划收到任何回收款及/或处置收入后，留足支付专项计划费用所需资金后，应根据基础
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设施资产支持证券持有人的指示及时向基础设施资产支持证券持有人分配。
（1）专项计划的普通分配实施流程
1）在每个项目公司划款日 12:00 时前，计划管理人应根据基础设施资产支持证券持有人的指
示，向监管银行发出划款指令，监管银行应按照计划管理人发出的划款指令于当日内，将拟支付
的分红款、债权本息（如有）、减资款（如有）等款项转入 SPV 公司监管账户或专项计划账户。
2）在《吸收合并协议》项下的吸收合并完成且 SPV 公司监管账户注销前的每个 SPV 公司划
款日 12:00 时前，计划管理人应根据其在基础设施资产支持证券持有人的指示下作为 SPV 公司股
东作出的分红决定和借款协议的相应约定，向监管银行发出划款指令，监管银行应按照计划管理
人发出的划款指令于当日内，将拟向股东支付的 SPV 公司分红款（如有）、债权本息转入专项计
划账户。
3）在收到 SPV 公司和/或项目公司上述划款的下一个工作日 12:00 时之前，专项计划托管银行
以电话、传真或双方认可的其他方式通知计划管理人资金到账情况。
4）专项计划托管银行应在专项计划账户核算日对专项计划账户内资金进行核算，并于当日
17:00 前将核算结果以电话、传真或双方认可的其他方式通知计划管理人。
5）专项计划托管银行应在专项计划托管银行报告日向计划管理人出具《当期托管报告》。
6）计划管理人按照《标准条款》约定的分配顺序拟定收入分配金额，制作《收益分配报
告》，并于计划管理人报告日向基础设施资产支持证券持有人披露，同时传真给专项计划托管银
行。
7）计划管理人应于划款指令发送日/专项计划托管银行划款日 13:00 前向专项计划托管银行发
送分配当期应分配的资产支持证券投资收益的划款指令。
8）专项计划托管银行在复核《收益分配报告》及划款指令后，于当日 15:00 前，按划款指令
将专项计划当期应分配的基础设施资产支持证券所有收益划入登记托管机构指定账户。
9）在普通分配兑付日，登记托管机构应将相应款项向资产支持证券持有人派发。
（2）专项计划的处置分配实施流程
1）在处置价款取得日的下一个工作日 12:00 时之前，专项计划托管银行以电话、传真或双方
认可的其他方式通知计划管理人资金到账情况。
2）专项计划托管银行应在专项计划账户核算日对专项计划账户内资金进行核算，并将核算结
果以电话、传真或双方认可的其他方式通知计划管理人。
3）专项计划托管银行应在专项计划托管银行报告日向计划管理人出具《当期托管报告》。
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4）计划管理人按照《标准条款》约定的分配顺序拟定收入分配金额，制作《收益分配报
告》，并于计划管理人报告日向基础设施资产支持证券持有人披露，同时传真给专项计划托管银
行。
5）计划管理人应于划款指令发送日/专项计划托管银行划款日 13:00 前向专项计划托管银行发
送分配当期应分配的资产支持证券投资收益的划款指令。
6）专项计划托管银行在复核《收益分配报告》及划款指令后，于划款指令发送日当日 15:00
前，按划款指令将专项计划当期应分配的基础设施资产支持证券所有收益划入登记托管机构指定
账户。
7）在处置分配兑付日，登记托管机构应将相应款项向资产支持证券持有人派发。
（3）专项计划的分配顺序
计划管理人应按照下列顺序对专项计划账户内的资金进行相应的分配或运用（若同一顺序的
多笔款项不能足额分配时，按各项应受偿金额的比例支付，且不足部分在下一期（如有）支
付）：
1）支付专项计划应承担的税费、执行费用；
2）支付登记托管机构的资产支持证券上市、登记、资金划付等相关费用；
3）支付审计费（如有）及其他专项计划费用；
4）如前述各项款项支付后仍有余额的，分配给基础设施资产支持证券持有人。
（4）专项计划现金流的跟踪检查安排
专项计划存续期间，计划管理人将按年度对现金流进行跟踪检查。
（三）专项计划资产的构成及其管理、运用和处分
1、专项计划资产的构成
专项计划资产包括但不限于以下资产：
（1）认购人根据《认购协议》及《标准条款》第三条交付的认购资金；
（2）专项计划设立后，计划管理人按照《标准条款》管理、运用认购资金而形成的全部资产
及其任何权利、权益或收益（包括但不限于基础资产、标的资产回收款、专项计划资产合格投资
而产生的投资收益、因持有标的资产而产生的收益、处置收入及其他根据专项计划文件属于专项
计划的资产）；
（3）其他根据中国法律的规定或专项计划文件的约定因专项计划资产的管理、运用、处分或
其他情形而取得财产。
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专项计划依据《计划说明书》及《标准条款》终止以前，基础设施资产支持证券持有人不得
要求分割专项计划资产，不得要求专项计划回购基础设施资产支持证券。
2、专项计划资产的运用和处分
专项计划资产的运用请参见上述“专项计划的投资”。专项计划资产的处分限制如下：
（1）专项计划资金由专项计划托管银行托管，并独立于原始权益人、基金管理人、计划管理
人、专项计划托管银行及其他业务参与人的固有财产及前述主体管理、托管的其他资产。
（2）原始权益人、基金管理人、计划管理人、专项计划托管银行及其他业务参与人因依法解
散、被依法撤销或者宣告破产等原因进行清算的，专项计划资产不属于其清算财产。
（3）计划管理人管理、运用和处分专项计划资产所产生的债权，不得与原始权益人、基金管
理人、计划管理人、专项计划托管银行、基础设施资产支持证券持有人及其他业务参与人的固有
财产产生的债务相互抵销。计划管理人管理、运用和处分不同专项计划资产所产生的债权债务，
不得相互抵销。
（4）除依《资产证券化业务规定》及其他有关规定和《标准条款》约定处分外，专项计划资
产不得被处分。
（5）专项计划资产独立于原始权益人的其他资产，原始权益人以其自有资产承担其他与专项
计划无关的债务及法律责任。
（四）专项计划的设立和终止
1、专项计划设立
（1）专项计划认购期间内，认购人的认购资金总额（不含专项计划认购期间认购资金产生的
利息）达到基础设施资产支持证券目标募集规模，专项计划认购期间终止，计划管理人应于认购
期间终止后第一个工作日内将专项计划募集资金全部划转至已开立的专项计划账户，认购资金划
入专项计划账户之日为专项计划设立日，计划管理人于该日宣布专项计划设立。计划管理人应于
专项计划设立日当日将予以确定的基础设施资产支持证券规模书面通知基础设施资产支持证券认
购人和专项计划托管银行，并在专项计划设立日起 5 个工作日内向专项计划托管银行提交验资报
告（原件）。
（2）专项计划设立后，认购资金在认购人交付日（含该日）至专项计划设立日前一日（含该
日）期间不计息。
（3）计划管理人应当自专项计划设立日起 5 个工作日内将设立情况报中国证券投资基金业协
会备案，同时抄送对计划管理人有辖区监管权的中国证监会派出机构（如监管机构要求）。
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2、专项计划终止
专项计划不因计划管理人的解任或辞任而终止，继任计划管理人承担并享有《标准条款》的
相应权利义务。
专项计划于以下任一事件发生之日终止：
（1）法定到期日届满；
（2）专项计划被法院或仲裁机构依法撤销、被认定为无效或被裁决终止；
（3）基础设施基金的基金合同生效之日起 6 个月内，基础设施基金未能通过 SPV 公司和项目
公司成功购入基础设施项目；
（4）专项计划资产全部实现处置，并完成最后一次处置分配之日；
（5）专项计划利益分配完毕；
（6）专项计划目的无法实现；
（7）资产支持证券持有人大会决定终止；
（8）《计划说明书》约定的不可抗力事件导致专项计划不能存续；
（9）由于法律的修改或变更导致继续进行专项计划将成为不合法，资产支持证券持有人大会
决议终止专项计划；
（10）法律、行政法规或者中国证监会规定的其他情形。
（五）信息披露安排
专项计划存续期间，计划管理人应按照《标准条款》和《计划说明书》和其他专项计划文件
的约定以及《资产证券化业务规定》《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务信息披露
指引》《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务尽职调查工作指引》等相关法律、法规
的规定向资产支持证券持有人进行信息披露。
1、信息披露的形式
管理人应当自专项计划成立日起 5 个工作日内将设立情况报中国证券投资基金业协会备案，
同时抄送对计划管理人有监管权的中国证监会派出机构（如监管机构要求）。专项计划信息披露
事项将按照上交所的相关披露规则在上交所指定网站或其他场所向合格投资者披露。特别地，若
基金管理人根据届时适用于基础设施基金的有关法律规定，要求计划管理人进行信息披露，计划
管理人应配合并协调专项计划托管银行、运营管理机构等主体进行配合。
2、信息披露的内容及时间
（1）定期报告
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1）《年度资产管理报告》
计划管理人应根据相关规则要求向资产支持证券持有人提供专项计划的《年度资产管理报
告》，并于披露日后的 5 个工作日内报中国基金业协会备案（如监管机构要求）。专项计划设立
距报告期末不足 2 个月或者每年 4 月 30 日之前专项计划在上交所所有挂牌资产支持证券全部摘牌
的，计划管理人可以不编制《年度资产管理报告》。基金管理人对《年度资产管理报告》的出具
时间有其他要求的，计划管理人应予配合。
年度资产管理报告应当包括但不限于下列内容：专项计划基本情况；资产支持证券的参与与
退出情况；计划管理人、专项计划托管银行、运营管理机构、SPV 公司、项目公司、监管银行等
参与人的变化及履约情况；基础资产情况；基础设施项目运营情况；专项计划账户资金收支与投
资管理情况；会计师对专项计划运行情况的审计意见（适用于《年度资产管理报告》）；根据届
时所适用的中国法律规定及有权监管机构要求需要对资产支持证券持有人报告的其他事项。
上述报告由计划管理人负责编制，经专项计划托管银行复核后于指定网站上公告。
2）《托管报告》
专项计划托管银行应于每个专项计划托管银行报告日向计划管理人提供一份专项计划的《当
期托管报告》，并应在专项计划存续期间内根据相关规则要求向资产支持证券持有人披露《年度
托管报告》，并于披露日后的 5 个工作日内由计划管理人报中国基金业协会备案，同时抄送对计
划管理人有辖区监管权的中国证监会派出机构（如监管机构要求）。专项计划设立距报告期末不
足 2 个月或者每年 4 月 30 日之前专项计划在上交所所有挂牌资产支持证券全部摘牌的，专项计划
托管银行可以不编制和披露当年度的《年度托管报告》。基金管理人对《托管报告》的出具时间
有其他要求的，计划管理人应协调专项计划托管银行予以配合。
《当期托管报告》内容包括但不限于：专项计划资产托管情况，包括托管资产变动及状态、
专项计划托管银行履责情况等；对计划管理人的监督情况，包括计划管理人的管理指令遵守《标
准条款》《计划说明书》或者《专项计划托管协议》约定的情况等；需要对资产支持证券持有人
报告的其他事项。
《年度托管报告》内容包括但不限于：专项计划托管银行履职和义务的情况，专项计划资金
运用、处分情况，监督计划管理人对专项计划资产运作的情况，包括计划管理人的管理指令遵守
《标准条款》《计划说明书》或者《专项计划托管协议》约定的情况，专项计划资产隔离情况，
需要对投资者报告的其他事项等。
3）《审计报告》
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审计机构应自专项计划设立日起每年 4 月 30 日的 5 个工作日内向计划管理人提供一份专项计
划的审计报告，并由计划管理人对外进行公告，同时于披露日后的 5 个工作日内报中国基金业协
会备案。
《审计报告》内容主要包括报告期内计划管理人对专项计划资产管理业务运营情况进行的年
度审计结果和会计师事务所对专项计划出具的单项审计意见。基金管理人对《审计报告》的出具
时间有其他要求的，计划管理人应协调审计师予以配合。
4）《收益分配报告》
计划管理人应于专项计划每个计划管理人报告日按照中国基金业协会规定的方式披露《收益
分配报告》，披露该次资产支持证券的分配信息，并于披露日后的 5 个工作日内报中国基金业协
会备案。披露内容包括但不限于权益登记日、兑付日、兑付办法以及每份资产支持证券的兑付数
额。
5）《清算报告》
专项计划清算完成之日起 10 个工作日内，计划管理人应向专项计划托管银行、资产支持证券
持有人出具《清算报告》，并将清算结果报中国基金业协会备案。《清算报告》的内容应当包括
专项计划终止时间、终止原因、专项计划剩余资产分配情况以及登记注销日等信息，及会计师事
务所对清算报告的审计意见。
（2）临时公告
资产支持证券在上交所挂牌转让期间，发生法律法规、中国证监会、上交所规定或者《计划
说明书》约定的可能影响资产支持证券收益分配、投资价值、转让价格或资产支持证券持有人权
益产生重大影响的临时重大事件，计划管理人应当于知悉或应当知悉重大事件发生后 2 个交易日
内按照中国基金业协会和上交所等有权主管机构的要求披露临时报告，并于重大事件出现重大进
展或者变化的 2 个交易日内披露后续进展或者变化情况，并及时向上交所、中国基金业协会报
告，同时抄送对计划管理人有辖区监管权的中国证监会派出机构（如监管机构要求）：
1）任一会计年度内专项计划发生的资产损失累计每超过全部资产支持证券未偿还本金余额
10%；
2）基础资产运行情况、产生现金流的能力发生重大变化；
3）基础资产在任一预测周期内实际产生的现金流较对应期间的最近一次现金流预测结果下降
20%以上，或者最近一次对任一预测周期的现金流预测结果比上一次披露的预测结果下降 20%以
上；
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4）基础资产权属发生变化或者争议、被设置权利负担或者其他权利限制的；
5）专项计划现金流归集相关账户因涉及法律纠纷被查封、冻结或限制使用，或者基础资产现
金流出现被滞留、截留、挪用等情况，可能对资产支持证券投资者权益产生重大不利影响；
6）基础资产发生法律纠纷、可能影响专项计划按时分配收益；
7）计划管理人、计划托管人、现金流参与人
6等发生法律纠纷、可能影响专项计划按时分配收
益的；
8）计划管理人、计划托管人、现金流参与人、监管银行等违反专项计划文件约定，对资产支
持证券投资者权益产生不利影响的；
9）计划管理人、计划托管人、现金流参与人等变更的；
10）计划管理人、计划托管人、原始权益人及其他现金流参与人等信用评级或者评级展望发
生变化、被列入信用观察名单，可能影响资产支持证券投资者权益；
11）市场上出现关于现金流参与人等的重大不利报道或者负面市场传闻，可能影响资产支持
证券投资者权益；
12）原始权益人及其他现金流参与人等发生经营方针或者经营范围的重大变化，法律政策或
者重大灾害导致的经营外部条件的重大变化，盈利和偿债能力的重大变化等事项，可能影响资产
支持证券投资者权益的；
13）计划管理人、计划托管人、原始权益人及其他现金流参与人被列为失信被执行人，受到
刑事处罚、重大行政处罚或者相关立案调查，发生超过上年末合并口径净资产 5%且超过 5000 万
元的债务违约或者其他资信状况的重大变化，可能影响资产支持证券投资者权益的，或者发生公
开市场债务违约；
14）计划管理人、计划托管人、原始权益人及其他现金流参与人等作出减资、合并、分立等
决定，可能影响资产支持证券投资者权益的，或者作出解散、申请破产等决定，被申请破产的；
15）专项计划未按照约定的时间、金额、方式等向资产支持证券持有人分配收益；
16）发生计划管理人解任事件、专项计划托管银行解任事件、监管银行解任事件、运营管理
机构解任事件；
17）其他可能对资产支持证券持有人利益产生重大影响的情形。
重大事件临时报告的信息披露内容应当至少包括以下事项：
1）专项计划与资产支持证券的基本情况；
6 指原始权益人、重要现金流提供方、运营管理机构，下同。
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2）重大事件的事实、成因；
3）对资产支持证券的影响分析；
4）《上海证券交易所债券自律监管规则适用指引第 5 号——资产支持证券持续信息披露》规
定的其他信息披露内容。
3、澄清公告与说明
在任何公共传播媒介中出现的或者在市场上流传的消息可能对资产支持证券持有人的收益预
期产生误导性影响或引起较大恐慌时，相关的信息披露义务人知悉后应当立即对该消息进行澄清
或说明，并将有关情况立即报告中国基金业协会。
4、信息披露文件的存放与查阅
《计划说明书》《年度资产管理报告》《托管报告》、收益分配报告及清算报告等文本文件
在编制完成后，将在指定媒体披露，并存放于计划管理人所在地，以供资产支持证券持有人查
阅。资产支持证券持有人在支付工本费后，可在合理时间内取得上述文件复制件或复印件。
计划管理人和专项计划托管银行保证文本的内容与所公告的内容完全一致。资产支持证券持
有人按上述方式所获得的文件或其复印件，计划管理人和专项计划托管银行应保证其与所公告的
内容完全一致。
（六）主要交易文件摘要
1、《标准条款》
《标准条款》指计划管理人为规范专项计划的设立和运作而制作的《中信证券-金隅集团产业
园基础设施 1 号资产支持专项计划标准条款》及其任何有效修改或补充，由计划管理人订立，明
确专项计划的计划管理人与资产支持证券持有人之间的权利与义务关系。
2、《认购协议》
《认购协议》指由计划管理人与资产支持证券认购人签署的《中信证券-金隅集团产业园基础
设施 1 号资产支持专项计划资产支持证券认购协议》及对该协议的任何有效修改或补充，就发行
和认购资产支持证券事宜做出约定，按照《标准条款》约定的原则，确定资产支持证券具体的认
购类别、认购份数、认购价格以及认购资金数额等事项。
3、《专项计划托管协议》
《专项计划托管协议》指计划管理人（代表专项计划）与专项计划托管银行签署的《中信证
券-金隅集团产业园基础设施 1 号资产支持专项计划托管协议》及对该协议的任何修改或补充。计
划管理人委托北京银行股份有限公司北京分行担任专项计划托管银行，就为专项计划资产提供托
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管服务，北京银行股份有限公司北京分行亦愿意接受此委托，基于此确定计划管理人（代表专项
计划）与专项计划托管银行的权利与义务关系。《专项计划托管协议》约定了专项计划托管银行
的委任及托管事项、双方的陈述和保证、双方的权利和义务、与专项计划相关的账户开立和管
理、划款指令的发送、确认和执行、资金的保管和运用、专项计划的会计核算和账户核对、托管
报告、计划管理人和专项计划托管银行之间业务监督、专项计划托管银行的解任和计划管理人的
更换、协议终止、违约责任、不可抗力、保密义务等事项。
4、《运营管理服务协议》
《运营管理服务协议》指项目公司与基金管理人、计划管理人及外部管理机构就委托运营管
理机构对基础设施项目进行运营管理事宜签订的《华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券
投资基金运营管理服务协议》以及对该协议的任何有效修改或补充。约定了基金管理人、计划管
理人、项目公司作为委托人聘任运营管理机构为项目公司、基础设施项目等各项资产及项目公司
其他相关事项提供行政、管理及经营方面的服务。《运营管理服务协议》明确约定了定义和释
义、基础设施项目、陈述与保证、委任、运营管理服务内容、各方权利与义务、业务移交、管理
监督、项目公司的治理、项目公司经营计划和预算、项目公司的印鉴、用章文件、档案管理、项
目公司的账户及支出管理、服务费用及考核安排、报告和告知、运营管理机构的更换、违约责
任、协议终止、法律适用与争议解决方式、不可抗力、保密义务及其他事项。
5、《项目公司股权转让协议》
《项目公司股权转让协议》指金隅集团与 SPV 公司就项目公司股权转让事宜签署的《关于北
京金隅智造工场管理有限公司之股权转让协议》及其任何有效修改或补充。根据股权转让协议，
转让方将其持有的项目公司 100%的标的股权转让给受让方，约定了股权转让与交易步骤、目标股
权的股权转让价款及支付、交割审计安排、目标股权的股权转让价款支付条件、陈述、保证与承
诺、过渡期安排、违约及提前终止等事项。
6、《项目公司监管协议》
《项目公司监管协议》指基金管理人、计划管理人、监管银行与项目公司等相关方签署的相
关《关于北京金隅智造工场管理有限公司之资金监管协议》及其任何有效修改或补充。项目公司
在监管银行开立用于接收项目公司所有现金流入，并根据相应监管协议的约定对外支付的监管账
户。《项目公司监管协议》约定了监管银行的委任、基金管理人、计划管理人和被监管人的陈述
和保证、监管银行的陈述和保证、项目公司监管账户的设立与管理、划款指令的发送、确认和执
行、资金的保管和运用、监管费、账户核对、业务监督、监管银行的解任和基金管理人的变更、
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协议生效及终止、违约责任、不可抗力、保密义务等事项。
7、《SPV 公司股权转让协议》
《SPV 公司股权转让协议》指金隅集团与计划管理人（代表专项计划）就 SPV 公司股权转让
事宜签署的《关于北京金隅西三旗智造工场管理有限公司之股权转让协议》及其任何有效修改或
补充。SPV 公司股权转让协议约定了股权转让与交易步骤、转让价款支付、转让价款支付条件、
陈述、保证与承诺、计划管理人的更换、专项计划设立失败、违约责任及提前终止、不可抗力、
保密义务、法律适用和争议解决等事项。
8、《SPV 公司借款协议》
《SPV 公司借款协议》指中信证券股份有限公司（代表专项计划）作为出借人与借款人 SPV
公司之间签署的借款协议及其任何有效修改或补充的统称。中信证券股份有限公司同意按照《SPV
公司借款协议》约定的条款和条件向作为借款人的 SPV 公司发放借款。《SPV 公司借款协议》约
定了借款币种和金额、借款用途、借款期限、借款利率与利息、借款的发放、借款的偿还、双方
的权利和义务、违约责任、适用法律及争议解决、通知与送达等事项。
9、《项目公司借款协议》
《项目公司借款协议》指中信证券股份有限公司（代表专项计划）作为出借人与借款人项目
公司之间签署的借款协议及其任何有效修改或补充的统称。中信证券股份有限公司同意按照《项
目公司借款协议》约定的条款和条件向作为借款人的项目公司发放借款。《项目公司借款协议》
约定了借款币种和金额、借款用途、借款期限、借款利率与利息、借款的发放、借款的偿还、双
方的权利和义务、违约责任、适用法律及争议解决、通知与送达等事项。
10、《SPV 公司监管协议》
《SPV 公司监管协议》指基金管理人、计划管理人、监管银行与 SPV 公司等相关方签署的相
关《关于北京金隅西三旗智造工场管理有限公司之资金监管协议》及其任何有效修改或补充。SPV
公司在监管银行开立用于接收 SPV 公司所有现金流入，并根据相应监管协议的约定对外支付的监
管账户。《SPV 公司监管协议》约定了监管银行的委任、基金管理人、计划管理人和被监管人的
陈述和保证、监管银行的陈述和保证、SPV 公司监管账户的设立与管理、划款指令的发送、确认
和执行、资金的保管和运用、监管费、账户核对、业务监督、监管银行的解任和基金管理人的变
更、协议生效及终止、违约责任、不可抗力、保密义务等事项。
11、《吸收合并协议》
《吸收合并协议》指项目公司就以吸收合并的方式合并 SPV 公司 100%的股权签署的《北京金
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隅智造工场管理有限公司与北京金隅西三旗智造工场管理有限公司之吸收合并协议》及其任何有
效修改或补充。吸收合并协议约定了吸收合并形式、存续公司的注册资本和实收资本、经营范
围、合并基准日、合并结果、被合并方和合并方的声明、保证和承诺、违约责任、税费承担、不
可抗力、保密等事项。
12、《债权债务确认协议》
《债权债务确认协议》指计划管理人与项目公司就吸收合并后债务承继事项签订的《中信证
券-金隅集团产业园基础设施 1 号资产支持专项计划债权债务确认协议》及其任何有效修改或补
充。债权债务确认协议约定了标的债权金额和期限、标的债权的本息偿还、债权人的权利和义
务、债务人的权利和义务、债权人的陈述、保证和承诺、债务人的陈述、保证和承诺、标的债权
的变更与处分、债务的转让或承继、违约责任、不可抗力、保密、通知、法律适用与争议解决等
事项。
四、对外借款安排
本基金《基金合同》生效并完成相关交易安排后，基金通过资产支持证券和项目公司等载体
取得基础设施项目完全所有权或经营权利，本基金在运作初始阶段不安排对外借款。
本基金在后续运作中如直接或间接对外借入款项，将遵循基金份额持有人利益优先原则，不
依赖外部增信，借款用途限于基础设施项目日常运营、维修改造、项目收购等，且基金总资产不
得超过基金净资产的 140%。
五、SPV 公司相关情况
（一）SPV 公司基本情况
金隅集团于 2022 年 8 月 2 日设立了全资子公司北京金隅西三旗智造工场管理有限公司（即
SPV 公司），其基本情况如下：
统一社会信用代码：91110108MABUC4QW8U
公司类型：有限责任公司（法人独资）
公司住所：北京市海淀区建材城中路 27 号 13 幢二层 2101 号
法定代表人：李俊莉
注册资本：人民币 100 万元
成立日期：2022 年 8 月 2 日
营业期限：2022 年 8 月 2 日至 2072 年 8 月 1 日
经营范围：一般项目：园区管理服务；非居住房地产租赁；会议及展览服务。（除依法须经
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批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）（不得从事国家和本市产业政策禁止和限制
类项目的经营活动。）
（二）SPV 公司人员安排
SPV 公司设执行董事兼经理 1 名、监事 1 名、财务负责人 1 名，无其他人员。
（三）SPV 公司设立的原因及合理性
由金隅集团设立 SPV 公司的目的为搭建股债结构，有利于本项目现金流归集和优化可供分配
金额。项目公司将吸收合并 SPV 公司，完成吸收合并后，专项计划直接持有项目公司的股权，并
通过项目公司承继 SPV 公司负债的方式，将 SPV 公司对专项计划的债务下沉至项目公司层面。在
项目公司吸收合并 SPV 公司完成后，项目公司层面产生的运营净现金流可通过偿付股东借款本息
的形式归集至专项计划并最终用于投资人分配，股东借款利息根据相关税法规定也可全部或部分
在项目公司层面进行税前抵扣。SPV 公司的设置有助于实现本基础设施基金股债结构的搭建。
（四）吸收合并后续时间安排
本基金拟通过专项计划收购 SPV 公司的股权并向 SPV 公司发放股东借款，由 SPV 公司收购项
目公司股权，并最终由项目公司吸收合并 SPV 公司并承继 SPV 公司对专项计划的债务的方式完成
债务结构的搭建。根据交易安排，吸收合并将于项目公司股东变更为 SPV 公司后启动，各方将争
取尽快完成项目公司对 SPV 公司的吸收合并事宜，并进行相应的工商注销、变更登记。
（五）未完成吸收合并前的现金流归集方式
如项目公司未在约定时间内完成对 SPV 公司吸收合并，则项目公司现金流无法按既定计划以
股东借款本息的形式直接归集至专项计划。届时本项目将根据实际情况，采取以下替代方式进行
现金流归集，作为吸收合并完成前的现金流归集过渡期方案：
1、方案一：直接向专项计划偿还股东借款本息；
2、方案二：项目公司向 SPV 公司分红，再通过 SPV 公司向专项计划支付股东借款本息或分
红（或有）形式归集至专项计划。
（六）未如期完成吸收合并对现金流分派率的影响
本基金在计算 2024 年和 2025 年可供分配金额时，采用的假设是 2025 年 4 月 30 日项目公司完
成对 SPV 公司的吸收合并。如项目公司在 2025 年 4 月 30 日前（含）完成对 SPV 公司的吸收合
并，预计 2024 年和 2025 年本基金不会因为吸收合并事宜较预测减少可供分配金额。如项目公司在
2025 年 4 月 30 日之后完成对 SPV 公司的吸收合并，则项目公司层面 2025 年股东借款利息的税前
抵扣额和 2025 年本基金的可供分配金额可能将低于预期，2024 年本基金的可供分配金额不会受到
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不利影响。
（七）吸收合并未按计划完成风险的缓释措施
SPV 公司取得项目公司全部股权后，专项计划拟直接向项目公司发放借款，以置换项目公司
存量负债。专项计划向项目公司直接发放的借款本金及其利息可以用于现金流归集，其中借款利
息也可以全部或部分在项目公司层面作为财务费用税前列支，改善项目公司的经营净现金流和本
基金的可供分配金额。
本基金已增加如下安排，如项目公司未能在专项计划设立日起的约定时间内完成对 SPV 公司
的吸收合并，则因未按期完成吸收合并而导致项目公司多缴纳的所得税支出由金隅集团承担。
本项目将根据实际情况，采取本部分之“（五）未完成吸收合并前的现金流归集方式”进行现金
流归集。经测算，2024 年可通过本部分之“（五）未完成吸收合并前的现金流归集方式”之方案一
完成现金流归集。
（八）吸收合并事项与工商、税务等部门的沟通情况
本项目采取的吸收合并方案不涉及特殊税务处理，管理人与原始权益人已就本项目交易中的
吸收合并事项与北京市海淀区市场监督管理局及北京市海淀区税务局东升税务所进行了汇报和沟
通，具体情况如下：
1、北京市海淀区市场监督管理局
2023 年 9 月 8 日，原始权益人、管理人及法律顾问拜访了北京市海淀区市场监督管理局，汇
报了吸收合并方案，并就本项目吸收合并操作的可行性等事项进行了咨询。北京市海淀区市场监
督管理局反馈本项目交易结构中关于子公司吸收母公司，母公司注销的吸收合并方式具有可行
性。
2、国家税务总局北京市海淀区税务局东升税务所
2023 年 11 月 2 日，本项目已就发行各阶段（包括吸收合并操作）涉及到的纳税方案向国家税
务总局北京市海淀区税务局东升税务所进行了专题书面报告。
本项目于 2023 年 11 月 2 日获得国家税务总局北京市海淀区税务局东升税务所出具的收悉拟纳
税方案的回执，回执内容如下：
“兹已收悉你公司于 2023 年 11 月 2 日提交的《金隅集团产业园基础设施领域不动产投资信托
基金（REITs）试点项目拟纳税方案》。” 六、项目公司相关情况
（一）基本情况
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名称：北京金隅智造工场管理有限公司
统一社会信用代码：91110108MABUC4J95W
公司类型：有限责任公司（法人独资）
公司住所：北京市海淀区建材城中路 27 号 13 幢二层 2102 号
法定代表人：李俊莉
注册资本：人民币 100 万元人民币
成立日期：2022 年 8 月 2 日
营业期限：2022 年 8 月 2 日-2072 年 8 月 1 日
经营范围：一般项目：园区管理服务；非居住房地产租赁；会议及展览服务。（除依法须经
批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）（不得从事国家和本市产业政策禁止和限制
类项目的经营活动。）
（二）设立情况
项目公司北京金隅智造工场管理有限公司成立于 2022 年 8 月 2 日，注册资本金为 100 万元，
由金隅集团发起设立，企业类型为有限责任公司（法人独资），法定代表人为李俊莉，项目公司
设立时经营范围为：一般项目：园区管理服务；非居住房地产租赁；会议及展览服务。（除依法
须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）（不得从事国家和本市产业政策禁止和
限制类项目的经营活动。）
（三）股东出资情况
截至 2024 年 9 月 30 日，金隅集团为项目公司的唯一出资股东，具体出资情况如下：
表 3-1 股东及出资情况
单位：万元，%
序号 股东名称 认缴出资额 出资比例 出资方式
1 北京金隅集团股份有限公司 100 100.00 货币
合计 100 100.00
截至 2024 年 9 月 30 日，项目公司的股权结构图如下：
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图 3-10 项目公司的股权结构图
截至 2024 年 9 月 30 日，项目公司的控股股东为北京金隅集团股份有限公司，北京金隅集团股
份有限公司的控股股东为北京国有资本运营管理有限公司，北京国有资本运营管理有限公司的控
股股东为北京市人民政府国有资产监督管理委员会，因此项目公司的实际控制人为北京市人民政
府国有资产监督管理委员会。
（四）重大重组情况
截至本招募说明书出具日，项目公司除以下重大重组情况外，无其他重大重组情况：
1、资产转让情况
（1）已完成资产转让协议签署
金隅智造与北京西三旗高新建材城经营开发有限公司（即底层资产原持有人，金隅集团下属
全资子公司，以下简称“西三旗公司”）已于 2024 年 2 月 29 日签署《关于智造工场产权一期项目资
产及负债的转让协议》（以下简称“《资产重组协议》”）以及《金隅智造工场产权一期项目房屋买
卖合同》《金隅智造工场产权一期项目房屋买卖合同之补充协议》等协议，约定将金隅智造工场
产权一期项目对应的房屋所有权及占用范围内的土地使用权自西三旗公司转让至项目公司，并办
理不动产转移登记手续。
（2）已完成资产过户
截至本招募说明书出具之日，底层资产已重组完成，金隅智造已于 2024 年 4 月 19 日取得了编
号为“京（2024）海不动产权第 0019176 号”和“京（2024）海不动产权第 0019164 号”的《不动产权
证书》。
2、租赁合同换签情况
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根据原始权益人提供的基础设施项目租赁台账并经管理人核查确认，截至 2024 年 9 月 30 日，
金隅智造工场产权一期项目共涉及 21 名智能制造及工业研发租户的租赁合同与 18 名产业配套租户
的租赁合同待换签，合计需换签 39 名租户的租赁合同。截至本招募说明书出具之日，项目公司已
与 39 名租户完成租赁合同换签，租赁合同换签工作已完成。
（五）治理结构
根据项目公司章程，截至 2024 年 9 月 30 日，项目公司治理架构如下：
1、公司仅有一个股东，不设立股东会，股东为项目公司最高的权力机构。股东行使下列职
权：
（1）决定公司的经营方针和投资计划；
（2）委派和更换执行董事、监事，决定有关执行董事、监事的报酬事项；
（3）审议批准执行董事的报告；
（4）审议批准监事的报告；
（5）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
（6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损的方案；
（7）对公司增加或者减少注册资本作出决定；
（8）对发行公司债券作出决定；
（9）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决定；
（10）修改公司章程。
股东作出的公司经营方针和投资计划的决定，应当采用书面形式，并由股东签章后置备于公
司。
2、公司不设董事会，设执行董事一名，由股东委派产生。执行董事任期 3 年，任期届满，
可连选连任。
执行董事行使下列职权：
（1）负责向股东报告工作；
（2）执行股东的决定；
（3）审定公司的经营计划和投资方案；
（4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
（5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
（6）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；
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（7）制订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；
（8）决定公司内部管理机构的设置；
（9）决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任或者解聘公司
副经理、财务负责人及其报酬事项；
（10）制订公司的基本管理制度；
（11）听取公司经理的工作汇报并检查经理的工作。
3、公司设经理，由执行董事决定聘任或者解聘。经理对执行董事负责，行使下列职权：
（1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施股东、执行董事决定，并向执行董事报告工
作；
（2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；
（3）拟订公司内部管理机构设置方案；
（4）拟订公司的基本管理制度；
（5）制定公司的具体规章；
（6）提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人；
（7）决定聘任或者解聘除应由执行董事决定聘任或者解聘以外的负责管理人员。
4、公司不设监事会，设监事一人，由股东委派产生。监事的任期每届为三年，任期届满，可
连选连任。监事行使下列职权：
（1）检查公司财务；
（2）对执行董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、公
司章程或者股东决定的执行董事、高级管理人员提出罢免的建议；
（3）当执行董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求执行董事、高级管理人员予
以纠正；
（4）向股东提出提案；
（5）依照《公司法》第一百五十一条的规定，对执行董事、高级管理人员提起诉讼。
（六）租赁合同备案的相关安排
截至本招募说明书出具日，基础设施项目部分房屋租赁合同未办理登记备案手续。经管理人
核查，原始权益人从未因基础设施项目所涉房屋租赁合同的未办理备案登记而被处以行政处罚或
被追究相关责任。根据《中华人民共和国民法典》第七百零六条规定，“当事人未依照法律、行政
法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力”。据此，房屋租赁合同未办理租赁备
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案手续，并不影响房屋租赁合同的法律效力。
综上所述，本项目的房屋租赁合同未办理租赁备案手续并不影响合同的法律效力。
（七）国有资产转让备案
金隅集团系北京市人民政府国有资产监督管理委员会的监管企业；项目公司的 100%股权转让
交易适用《中华人民共和国企业国有资产法》《企业国有资产监督管理暂行条例》（2019 修订）
《企业国有资产交易监督管理办法》《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》（国资发产
权规[2022]39 号）等法律法规的规定。其中，《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》（国
资发产权规[2022]39 号）第三条规定：“国家出资企业及其子企业通过发行基础设施 REITs 盘活存
量资产，应当做好可行性分析，合理确定交易价格，对后续运营管理责任和风险防范作出安排，
涉及国有产权非公开协议转让按规定报同级国有资产监督管理机构批准”。据此，就本次发行涉及
的非公开协议转让项目公司股权事宜，应当取得北京市国资委的批准。
就本次发行涉及的项目公司股权转让事宜，北京市国资委已于 2022 年 9 月 15 日出具《北京市
人民政府国有资产监督管理委员会关于北京金隅集团股份有限公司申报基础设施领域不动产投资
信托基金（REITs）试点有关事项的批复》（京国资[2022]83 号），原则同意金隅集团依法合规开
展基础设施 REITs 试点工作，相关方所涉及的产权转让事项可通过非公开协议转让方式实施，最
终转让价格不得低于经备案的资产评估结果；并请金隅集团严格履行内部决策和资产评估管理工
作程序，明确有关各方责任，合理确定国有资产价格，维护国有权益，做好风险防控，防止国有
资产流失。
截至本招募说明书出具日，本项目已完成底层资产过户并已取得国资监管机构的同意函，已
完成国有资产评估相关工作，已履行完毕国有资产转让备案程序。
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第四部分 基础设施基金治理
一、基金整体治理架构概述
本基金整体治理架构拟安排如下：
图 4-1 基金整体治理架构
二、基金份额持有人大会
基金份额持有人大会由基金份额持有人组成，基金份额持有人的合法授权代表有权代表基金
份额持有人出席会议并表决。基金份额持有人持有的每一基金份额拥有平等的投票权。
本基金份额持有人大会不设日常机构。
若将来法律法规对基金份额持有人大会另有规定的，以届时有效的法律法规为准。
（一）召开事由
当出现或需要决定下列事由之一的，应当召开基金份额持有人大会，但法律法规、中国证监
会另有规定的除外：
1、提前终止《基金合同》；
2、更换基金管理人；
3、更换基金托管人；
4、转换基金运作方式；
5、提高基金管理人、基金托管人的报酬标准，但法律法规或中国证监会另有规定的除外；
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6、变更基金类别；
7、本基金与其他基金的合并；
8、对基金的投资目标、投资策略、投资范围等作出重大调整；
9、变更基金份额持有人大会程序；
10、终止基金上市，但因基金不再具备上市条件而被上海证券交易所终止上市或因本基金连
续 2 年未按照法律法规进行收益分配，基金管理人申请基金终止上市的除外；
11、本基金进行扩募；
12、本基金以首次发售募集资金收购基础设施项目后，对金额超过基金净资产 20%的其他基
础设施项目或基础设施资产支持证券的购入或处置（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）；
13、本基金以首次发售募集资金收购基础设施项目后，金额超过本基金净资产 5%的关联交易
（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）；
14、延长基金合同期限；
15、除《基金合同》约定解聘运营管理机构的法定情形外，基金管理人解聘、更换运营管理
机构的；
16、基金管理人或基金托管人要求召开基金份额持有人大会；
17、单独或合计持有本基金总份额 10%以上（含 10%）基金份额的基金份额持有人（以基金
管理人收到提议当日的基金份额计算，下同）就同一事项书面要求召开基金份额持有人大会；
18、对基金合同当事人权利和义务产生重大影响的其他事项，包括但不限于国家或当地有权
机构出台相关规定、政策等鼓励、倡导基础设施项目减免租金等情形（原始权益人等通过相关安
排使得租金减免事项不影响基金份额持有人利益的除外）；
19、在符合《企业会计准则第 3 号--投资性房地产》的前提下，变更基础设施项目后续计量模
式；
20、法律法规、《基础设施基金指引》《基金合同》或中国证监会规定的其他应当召开基金
份额持有人大会的事项。
以下情况可由基金管理人和基金托管人协商后决定，不需召开基金份额持有人大会：
1、收取法律法规要求增加的基金费用和其他应由基金和特殊目的载体承担的费用；
2、基础设施项目所有权或经营权期限延长的，基金合同期限相应延长；
3、调整有关基金认购、基金交易、非交易过户、转托管等业务的规则；
4、增加、减少或调整基金份额类别设置及对基金份额分类办法、规则进行调整；
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5、因相关法律法规发生变动而应当对《基金合同》进行修改；
6、因相关业务规则发生变动而应当对《基金合同》进行修改；
7、在对基金份额持有人利益无实质性不利影响或修改不涉及《基金合同》当事人权利义务关
系发生重大变化的情况下，对基金合同进行修改；
8、履行相关程序后，基金推出新业务或服务；
9、若上交所、中国结算增加了基金上市交易、份额转让的新功能，基金管理人在履行相关程
序后增加相应功能；
10、中信证券-金隅集团产业园基础设施 1 号资产支持专项计划在基金合同生效之日起 6 个月
内未成功设立或本基金未于前述时限内成功认购取得其全部资产支持证券份额的，从而终止《基
金合同》；
11、中信证券-金隅集团产业园基础设施 1 号资产支持专项计划在基金合同生效之日起 6 个月
内，未成功购入项目公司全部股权，从而终止《基金合同》；
12、本基金所持有的基础设施项目无法维持正常、持续运营，或难以再产生持续、稳定现金
流，从而终止《基金合同》；
13、基金管理人因第三方机构提供服务时存在违法违规或其他损害基金份额持有人利益的行
为而解聘上述机构，但若因发生运营管理机构法定解任情形以外的事项需解聘运营管理机构的，
应提交基金份额持有人大会表决；
14、基金管理人在发生运营管理机构法定解任情形时解聘运营管理机构从而应当对《基金合
同》及相关文件进行修改；
15、按照专项计划文件的约定，在专项计划文件中约定的分配兑付日外，增设专项计划的分
配兑付日；
16、履行适当程序后，本基金申请在包括境外交易所在内的其他交易场所上市交易；
17、根据法律法规、会计准则变动或实际运营管理需要而发生的可供分配金额计算方法变
更；
18、国家或当地有权机构出台相关规定、政策等鼓励、倡导基础设施项目减免租金，但基金
管理人、运营管理机构通过减免管理费，或者原始权益人等通过协助申请相关部门采取直接给予
租户补贴的形式实施减免，或者原始权益人自身及其关联主体或者其协助申请相关部门就减免事
宜给予项目公司补偿等缓释方式使得对应期间项目公司未发生因减免租金的政策性因素使得基金
当期收入减少进而导致可供分配金额下降的情形；或基于明确适用于基础设施基金的相关强制性
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法律法规、政策要求导致基础设施项目减免租金的情形；
19、按照法律法规和《基金合同》规定不需召开基金份额持有人大会的其他情形。
（二）议事规则及表决程序
1、提案人
基金管理人、基金托管人、代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人以及基金合
同约定的其他主体（如有），可以向基金份额持有人大会提出议案。
2、会议召集人及召集方式
（1）除法律法规规定或《基金合同》另有约定外，基金份额持有人大会由基金管理人召集。
（2）基金管理人未按规定召集或不能召集时，由基金托管人召集。
（3）基金托管人认为有必要召开基金份额持有人大会的，应当向基金管理人提出书面提议。
基金管理人应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集，并书面告知基金托管人。基金管理
人决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金管理人决定不召集，基金托管人仍
认为有必要召开的，应当由基金托管人自行召集，并自出具书面决定之日起 60 日内召开并告知基
金管理人，基金管理人应当配合。
（4）代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人就同一事项书面要求召开基金份额
持有人大会，应当向基金管理人提出书面提议。基金管理人应当自收到书面提议之日起 10 日内决
定是否召集，并书面告知提出提议的基金份额持有人代表和基金托管人。基金管理人决定召集
的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金管理人决定不召集，单独或合计代表基金份额
10%以上（含 10%）的基金份额持有人仍认为有必要召开的，应当向基金托管人提出书面提议。基
金托管人应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集，并书面告知提出提议的基金份额持有
人代表和基金管理人；基金托管人决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开并告知基
金管理人，基金管理人应当配合。
（5）单独或合计代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人就同一事项要求召开基
金份额持有人大会，而基金管理人、基金托管人都不召集的，单独或合计代表基金份额 10%以上
（含 10%）的基金份额持有人有权自行召集，并至少提前 30 日报中国证监会备案。基金份额持有
人依法自行召集基金份额持有人大会的，基金管理人、基金托管人应当配合，不得阻碍、干扰。
（6）基金份额持有人会议的召集人负责选择确定开会时间、地点、方式和权益登记日。
3、召开基金份额持有人大会的通知时间、通知内容、通知方式
（1）召开基金份额持有人大会，召集人应于会议召开前至少 30 日，在规定媒介公告。基金
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份额持有人大会通知应至少载明以下内容：
1）会议召开的时间、地点和会议形式；
2）会议拟审议的事项、议事程序和表决方式；
3）有权出席基金份额持有人大会的基金份额持有人的权益登记日；
4）授权委托证明的内容要求（包括但不限于代理人身份，代理权限和代理有效期限等）、送
达时间和地点；
5）会务常设联系人姓名及联系电话；
6）出席会议者必须准备的文件和必须履行的手续；
7）召集人需要通知的其他事项。
（2）采取通讯开会方式并进行表决的情况下，由会议召集人决定在会议通知中说明本次基金
份额持有人大会所采取的具体通讯方式、委托的公证机关及其联系方式和联系人、表决意见寄交
的截止时间和收取方式。
（3）如召集人为基金管理人，还应另行书面通知基金托管人到指定地点对表决意见的计票进
行监督；如召集人为基金托管人，则应另行书面通知基金管理人到指定地点对表决意见的计票进
行监督；如召集人为基金份额持有人，则应另行书面通知基金管理人和基金托管人到指定地点对
表决意见的计票进行监督。基金管理人或基金托管人拒不派代表对表决意见的计票进行监督的，
不影响表决意见的计票效力。
（4）基金就扩募、项目购入或出售等重大事项召开基金份额持有人大会的，相关信息披露义
务人应当依法公告持有人大会事项，披露相关重大事项的详细方案及法律意见书等文件，方案内
容包括但不限于：交易概况、交易标的及交易对手方的基本情况、交易标的定价方式、交易主要
风险、交易各方声明与承诺等。
4、基金份额持有人出席会议的方式
基金份额持有人大会可通过现场开会方式、通讯开会方式或法律法规和监管机关、基金合同
允许的其他方式召开，会议的召开方式由会议召集人确定。
（1）现场开会。由基金份额持有人本人出席或以代理投票授权委托证明委派代表出席，现场
开会时基金管理人和基金托管人的授权代表应当列席基金份额持有人大会，基金管理人或基金托
管人不派代表列席的，不影响表决效力。现场开会同时符合以下条件时，可以进行基金份额持有
人大会议程：
1）亲自出席会议者持有基金份额的凭证、受托出席会议者出具的委托人持有基金份额的凭证
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及委托人的代理投票授权委托证明符合法律法规、《基金合同》和会议通知的规定，并且持有基
金份额的凭证与基金管理人持有的登记资料相符；
2）经核对，汇总到会者出示的在权益登记日持有基金份额的凭证显示，有效的基金份额不少
于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）。若到会者在权益登记日代表的有
效的基金份额少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一，召集人可以在原公告的基金份额
持有人大会召开时间的 3 个月以后、6 个月以内，就原定审议事项重新召集基金份额持有人大会。
重新召集的基金份额持有人大会到会者在权益登记日代表的有效的基金份额应不少于本基金在权
益登记日基金总份额的三分之一（含三分之一）。
（2）通讯开会。通讯开会系指基金份额持有人将其对表决事项的投票以书面方式或大会公告
载明的其他方式在表决截止日以前送达至召集人指定的地址或系统。通讯开会应以书面方式或大
会公告载明的其他方式进行表决。
在同时符合以下条件时，通讯开会的方式视为有效：
1）会议召集人按《基金合同》约定公布会议通知后，在 2 个工作日内连续公布相关提示性公
告，监管机构另有要求的除外；
2）召集人按基金合同约定通知基金托管人（如果基金托管人为召集人，则为基金管理人）到
指定地点对表决意见的计票进行监督。会议召集人在基金托管人（如果基金托管人为召集人，则
为基金管理人）和公证机关的监督下按照会议通知规定的方式收取基金份额持有人的表决意见；
基金托管人或基金管理人经通知不参加收取表决意见的，不影响表决效力；
3）本人直接出具表决意见或授权他人代表出具表决意见的，基金份额持有人所持有的基金份
额不小于在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）；若本人直接出具表决意见或授权
他人代表出具表决意见基金份额持有人所持有的基金份额小于在权益登记日基金总份额的二分之
一，召集人可以在原公告的基金份额持有人大会召开时间的 3 个月以后、6 个月以内，就原定审议
事项重新召集基金份额持有人大会。重新召集的基金份额持有人大会应当有代表三分之一以上
（含三分之一）基金份额的持有人直接出具表决意见或授权他人代表出具表决意见；
4）上述第 3）项中直接出具表决意见的基金份额持有人或受托代表他人出具表决意见的代理
人，同时提交的持有基金份额的凭证、受托出具表决意见的代理人出具的委托人持有基金份额的
凭证及委托人的代理投票授权委托证明符合法律法规、《基金合同》和会议通知的规定，并与基
金登记机构记录相符。
（3）在不与法律法规冲突的前提下，基金份额持有人大会可通过网络、电话或其他方式召
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开，基金份额持有人可以采用书面、网络、电话、短信或其他方式进行表决，具体方式由会议召
集人确定并在会议通知中列明。在会议召开方式上，本基金亦可采用其他非现场方式或者以现场
方式与非现场方式相结合的方式召开基金份额持有人大会，会议程序比照现场开会和通讯方式开
会的程序进行。
（4）在不与法律法规冲突的前提下，基金份额持有人授权他人代为出席会议并表决的，授权
方式可以采用书面、网络、电话、短信或其他方式，具体方式在会议通知中列明。
5、议事内容与程序
（1）议事内容及提案权
议事内容为本部分“（一）召开事由”中所述应由基金份额持有人大会审议决定的事项。
基金份额持有人大会的召集人发出召集会议的通知后，对原有提案的修改应当在基金份额持
有人大会召开前及时公告。
本基金存续期间拟购入基础设施项目或发生其他中国证监会或相关法规规定的需履行变更注
册等程序的情形时，应当按照《运作办法》第四十条相关规定履行变更注册等程序。需提交基金
份额持有人大会投票表决的，应当事先履行变更注册程序。
基金份额持有人大会不得对未事先公告的议事内容进行表决。
（2）议事程序
1）现场开会
在现场开会的方式下，首先由大会主持人按照下列第 7 条规定程序确定和公布监票人，然后
由大会主持人宣读提案，经讨论后进行表决，并形成大会决议。大会主持人为基金管理人授权出
席会议的代表，在基金管理人授权代表未能主持大会的情况下，由基金托管人授权其出席会议的
代表主持；如果基金管理人授权代表和基金托管人授权代表均未能主持大会，则由出席大会的基
金份额持有人和代理人所持表决权的二分之一以上（含二分之一）选举产生一名基金份额持有人
作为该次基金份额持有人大会的主持人。基金管理人和基金托管人拒不出席或主持基金份额持有
人大会，不影响基金份额持有人大会作出的决议的效力。
会议召集人应当制作出席会议人员的签名册。签名册载明参加会议人员姓名（或单位名
称）、身份证明文件号码、持有或代表有表决权的基金份额、委托人姓名（或单位名称）和联系
方式等事项。
2）通讯开会
在通讯开会的情况下，首先由召集人在收取会议审议事项表决意见截止时间前至少提前 30 日
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公布提案，在所通知的表决截止日期后 2 个工作日内在公证机关监督下由召集人统计全部有效表
决，在公证机关监督下形成决议。
6、表决
基金份额持有人所持每份基金份额有同等表决权。其中，若基金份额持有人与表决事项存在
关联关系时，应当回避表决，其所持基金份额不计入有表决权的基金份额总数。
与运营管理机构存在关联关系的基金份额持有人就解聘、更换运营管理机构事项无需回避表
决，中国证监会认可的特殊情形除外。
基金份额持有人大会决议分为一般决议和特别决议：
（1）一般决议，一般决议须经参加大会的基金份额持有人或其代理人所持表决权的二分之一
以上（含二分之一）通过方为有效；除下列第（2）项所规定的须以特别决议通过事项以外的其他
事项均以一般决议的方式通过；
（2）特别决议，特别决议应当经参加大会的基金份额持有人或其代理人所持表决权的三分之
二以上（含三分之二）通过方可做出。除法律法规、监管机构另有规定或基金合同另有约定外，
涉及如下事项须特别决议通过方为有效：
1）转换基金运作方式；
2）本基金与其他基金合并；
3）更换基金管理人或者基金托管人；
4）提前终止《基金合同》；
5）对本基金的投资目标、投资策略、投资范围等作出重大调整；
6）金额占基金净资产 50%及以上的基础设施项目或基础设施资产支持证券购入或处置（金额
是指连续 12 个月内累计发生金额）；
7）金额占基金净资产 50%及以上的扩募（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）；
8）本基金成立后发生的金额占基金净资产 20%及以上的关联交易（金额是指连续 12 个月内
累计发生金额）。
基金份额持有人大会采取记名方式进行投票表决。
采取通讯方式进行表决时，除非在计票时有充分的相反证据证明，否则提交符合会议通知中
规定的确认投资人身份文件的表决视为有效出席的投资人，表面符合会议通知规定的表决意见视
为有效表决，表决意见模糊不清或相互矛盾的视为弃权表决，但应当计入出具表决意见的基金份
额持有人所代表的基金份额总数。
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74
基金份额持有人大会的各项提案或同一项提案内并列的各项议题应当分开审议、逐项表决。
7、计票
（1）现场开会
1）如大会由基金管理人或基金托管人召集，基金份额持有人大会的主持人应当在会议开始后
宣布在出席会议的基金份额持有人和代理人中选举两名基金份额持有人代表与大会召集人授权的
一名监督员共同担任监票人；如大会由基金份额持有人自行召集或大会虽然由基金管理人或基金
托管人召集，但是基金管理人或基金托管人未出席大会的，基金份额持有人大会的主持人应当在
会议开始后宣布在出席会议的基金份额持有人中选举三名基金份额持有人代表担任监票人。基金
管理人或基金托管人不出席大会的，不影响计票的效力。
2）监票人应当在基金份额持有人表决后立即进行清点并由大会主持人当场公布计票结果。
3）如果会议主持人或基金份额持有人或代理人对于提交的表决结果有怀疑，可以在宣布表决
结果后立即对所投票数要求进行重新清点。监票人应当进行重新清点，重新清点以一次为限。重
新清点后，大会主持人应当当场公布重新清点结果。
4）计票过程应由公证机关予以公证，基金管理人或基金托管人拒不出席大会的，不影响计票
的效力。
（2）通讯开会
在通讯开会的情况下，计票方式为：由大会召集人授权的两名监督员在基金托管人授权代表
（若由基金托管人召集，则为基金管理人授权代表）的监督下进行计票，并由公证机关对其计票
过程予以公证。基金管理人或基金托管人拒派代表对表决意见的计票进行监督的，不影响计票和
表决结果。
8、生效与公告
基金份额持有人大会的决议，召集人应当自通过之日起 5 日内报中国证监会备案。
基金份额持有人大会的决议自表决通过之日起生效。
基金份额持有人大会决议自生效之日起 2 日内按照法律法规和中国证监会相关规定的要求在
规定媒介上公告。
基金管理人、基金托管人和基金份额持有人应当执行生效的基金份额持有人大会的决议。生
效的基金份额持有人大会决议对全体基金份额持有人、基金管理人、基金托管人均有约束力。基
金管理人、基金托管人依据基金份额持有人大会生效决议行事的结果由全体基金份额持有人承
担。
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75
本部分关于基金份额持有人大会召开事由、召开条件、议事程序、表决条件等规定，凡是直
接引用法律法规或监管规则的部分，如将来法律法规或监管规则修改导致相关内容被取消或变更
的，基金管理人与基金托管人根据新颁布的法律法规或监管规则协商一致并提前公告后，可直接
对本部分内容进行修改和调整，无需召开基金份额持有人大会审议。
三、基金份额持有人大会日常机构
本基金不设置基金份额持有人大会日常机构。
四、基金管理人、基金托管人的权利及义务
（一）基金管理人的权利与义务
1、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金管理人的权利
包括但不限于：
（1）依法募集资金；
（2）自《基金合同》生效之日起，根据法律法规和《基金合同》独立运用并管理基金财产；
（3）依照《基金合同》收取基金管理费以及法律法规规定或中国证监会批准的其他费用；
（4）发售基金份额；
（5）按照规定召集基金份额持有人大会；
（6）依据《基金合同》及有关法律规定监督基金托管人，如认为基金托管人违反了《基金合
同》及国家有关法律规定，应呈报中国证监会和其他监管部门，并采取必要措施保护基金投资人
的利益；
（7）在基金托管人更换时，提名新的基金托管人；
（8）在运营管理机构更换时，提名新的运营管理机构；
（9）选择、更换基金销售机构，对基金销售机构的相关行为进行监督和处理；
（10）担任或委托其他符合条件的机构担任基金登记机构办理基金登记业务并获得《基金合
同》规定的费用；
（11）依据《基金合同》及有关法律规定决定基金收益的分配方案；
（12）为基金的利益行使因基金财产投资于资产支持证券所产生的权利，包括但不限于：决
定专项计划扩募、决定延长专项计划期限、决定修改专项计划法律文件重要内容及其他资产支持
证券持有人权利，通过特殊目的载体间接行使对基础设施项目公司所享有的权利、派员负责基础
设施项目公司财务管理；前述事项如果间接涉及应由基金份额持有人大会决议的事项的，基金管
理人应在基金份额持有人大会决议范围内行使相关权利；
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（13）为基金的利益通过专项计划行使对基础设施项目公司所享有的权利，包括但不限于：
决定项目公司的经营方针和投资计划、选举和更换非由职工代表担任的董事和监事、审议批准项
目公司执行董事的报告、审议批准项目公司的年度财务预算方案和决算方案等；前述事项如果间
接涉及应由基金份额持有人大会决议的事项的，基金管理人应在基金份额持有人大会决议范围内
行使相关权利；
（14）以基金管理人的名义，代表基金份额持有人的利益行使诉讼权利或者实施其他法律行
为；
（15）依照法律法规和相关协议选择、更换律师事务所、会计师事务所、证券经纪商、评估
机构、财务顾问、流动性服务商或其他为基金提供服务的外部机构（基金合同另有约定的除
外）；
（16）在符合有关法律、法规的前提下，制订和调整有关基金认购、非交易过户等业务规
则；
（17）遴选符合本基金投资范围和投资策略的基础设施项目作为潜在投资标的，进行投资可
行性分析、尽职调查和资产评估等工作；对于属于基金合同第八部分基金份额持有人大会召集事
由的，应将合适的潜在投资标的提交基金份额持有人大会表决，表决通过后根据大会决议实施基
金扩募或出售其他基金资产等方式并购买相关标的；
（18）对相关资产进行出售可行性分析和资产评估等工作，对于属于《基金合同》第八部分
基金份额持有人大会召集事由的，应将相关资产出售事项提交基金份额持有人大会表决，表决通
过后根据大会决议实施资产出售；
（19）决定金额占本基金净资产 20%及以下（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）的基础
设施项目购入或出售事项；
（20）决定金额占本基金净资产 5%及以下（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）的关联
交易；
（21）在符合有关法律、法规的前提下，制订、实施、调整并决定有关基金直接或间接的对
外借款方案；
（22）在依据法律法规履行相关程序后变更基金可供分配金额的相关计算调整项，并依据法
律法规及基金合同进行信息披露；
（23）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他权利。
2、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金管理人的义务
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包括但不限于：
（1）依法募集资金，办理或者委托经中国证监会认定的其他机构代为办理基金份额的发售和
登记事宜；
（2）办理基金备案和基金上市所需手续；
（3）自《基金合同》生效之日起，以诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产；
（4）配备足够的具有专业资格的人员进行基金投资分析、决策，以专业化的经营方式管理和
运作基金财产；
（5）制定完善的尽职调查内部管理制度，建立健全业务流程；建立健全内部风险控制、监察
与稽核、财务管理及人事管理等制度，保证所管理的基金财产和基金管理人的财产相互独立，对
所管理的不同基金分别管理，分别记账，进行证券投资；
（6）除依据《基金法》《基金合同》及其他有关规定外，不得利用基金财产为自己及任何第
三人谋取利益，不得委托第三人运作基金财产；
（7）依法接受基金托管人的监督和对相关事项的复核；
（8）在本基金网下询价阶段，根据网下投资者报价确定基金份额认购价格；
（9）进行基金会计核算并照法律法规、企业会计准则及中国证监会相关规定进行资产负债确
认计量，编制本基金中期与年度合并及单独财务报表，财务报表至少包括资产负债表、利润表、
现金流量表、所有者权益变动表及报表附注；
（10）编制基金定期与临时报告，编制基金中期与年度合并及单独财务报表；
（11）严格按照《基金法》《基金合同》及其他有关规定，履行信息披露及报告义务；
（12）保守基金商业秘密，不泄露基金投资计划、投资意向等。除《基金法》《基金合同》
及其他有关法律法规或监管机构另有规定或要求外，在基金信息公开披露前应予保密，不向他人
泄露，但向监管机构、司法机构提供或因审计、法律、资产评估等外部专业顾问提供服务而向其
提供的情况除外；
（13）按《基金合同》的约定确定基金收益分配方案，及时向基金份额持有人分配基金收
益；
（14）依据《基金法》《基金合同》及其他有关规定召集基金份额持有人大会或配合基金托
管人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大会；
（15）按规定保存基金财产管理业务活动的会计账册、报表、记录和其他相关资料不低于法
律法规规定的最低期限；按规定保留路演、定价、配售等过程中的相关资料不低于法律法规规定
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的最低期限并存档备查，包括推介宣传材料、路演现场录音等，且能如实、全面反映询价、定价
和配售过程；法律法规或监管规则另有规定的从其规定；
（16）确保需要向基金投资人提供的各项文件或资料在规定时间发出，并且保证投资人能够
按照《基金合同》规定的时间和方式，随时查阅到与基金有关的公开资料，并在支付合理成本的
条件下得到有关资料的复印件；
（17）组织并参加基金财产清算小组，参与基金财产的保管、清理、估价、变现和分配，并
按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务；
（18）基金清算涉及基础设施项目处置的，应遵循基金份额持有人利益优先的原则，按照法
律法规规定进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配；
（19）面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时，及时报告中国证监会并通知基金托管
人；
（20）因违反《基金合同》导致基金财产的损失或损害基金份额持有人合法权益时，应当承
担赔偿责任，其赔偿责任不因其退任而免除；
（21）监督基金托管人按法律法规和《基金合同》规定履行自己的义务，基金托管人违反
《基金合同》造成基金财产损失时，基金管理人应为基金份额持有人利益向基金托管人追偿；
（22）当基金管理人将其义务委托第三方处理时，应当对第三方处理有关基金事务的行为承
担责任；
（23）以基金管理人名义，代表基金份额持有人利益行使诉讼权利或实施其他法律行为；
（24）基金管理人在募集期间未能达到基金的备案条件，《基金合同》不能生效，基金管理
人承担全部募集费用，将已募集资金并加计银行同期存款利息在基金募集期结束后 30 日内退还基
金认购人；
（25）执行生效的基金份额持有人大会的决议；
（26）建立并保存基金份额持有人名册；
（27）本基金运作过程中，基金管理人应当按照法律法规规定和基金合同约定专业审慎运营
管理基础设施项目，主动履行基础设施项目运营管理职责，包括：
1）及时办理基础设施项目、印章证照、账册合同、账户管理权限交割等；
2）建立账户和现金流管理机制，有效管理基础设施项目租赁、运营等产生的现金流，防止现
金流流失、挪用等；
3）建立印章管理、使用机制，妥善管理基础设施项目各种印章；
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4）为基础设施项目购买足够的财产保险和公众责任保险；
5）制定及落实基础设施项目运营策略；
6）签署并执行基础设施项目运营的相关协议；
7）收取基础设施项目租赁、运营等产生的收益，追收欠缴款项等；
8）执行日常运营服务，如安保、消防、通讯及紧急事故管理等；
9）实施基础设施项目维修、改造等；
10）负责基础设施项目档案归集管理；
11）聘请评估机构、审计机构进行评估与审计；
12）依法披露基础设施项目运营情况；
13）提供公共产品和服务的基础设施资产的运营管理，应符合国家有关监管要求，严格履行
运营管理义务，保障公共利益；
14）建立相关机制防范运营管理机构的履约风险、基础设施项目经营风险、关联交易及利益
冲突风险、利益输送和内部人控制风险等基础设施项目运营过程中的风险；
15）按照基金合同约定和持有人利益优先的原则，专业审慎处置资产；
16）中国证监会规定的其他职责。
（28）基金管理人可以设立专门的子公司承担基础设施项目运营管理职责，也可以委托运营
管理机构负责上述第（27）条第 4）至 9）项运营管理职责，其依法应当承担的责任不因委托而免
除。
基金管理人委托运营管理机构运营管理基础设施项目的，应当自行派员负责基础设施项目公
司财务管理。基金管理人与运营管理机构应当签订基础设施项目运营管理服务协议，明确双方的
权利义务、费用收取、运营管理机构考核安排、运营管理机构解聘情形和程序、协议终止情形和
程序等事项。
（29）基金管理人应当对接受委托的运营管理机构进行充分的尽职调查，确保其在专业资质
（如有）、人员配备、公司治理等方面符合法律法规要求，具备充分的履职能力。
基金管理人应当持续加强对运营管理机构履职情况的监督，至少每年对其履职情况进行评
估，确保其勤勉尽责履行运营管理职责。基金管理人应当定期检查运营管理机构就其获委托从事
基础设施项目运营管理活动而保存的记录、合同等文件，检查频率不少于每半年 1 次。
委托事项终止后，基金管理人应当妥善保管基础设施项目运营维护相关档案。
（30）发生下列情形之一的，基金管理人应当解聘运营管理机构：
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1）运营管理机构因故意或重大过失给本基金造成重大损失；
2）运营管理机构依法解散、被依法撤销、被依法宣告破产或者出现重大违法违规行为；
3）运营管理机构专业资质、人员配备等发生重大不利变化已无法继续履职。
（31）发生《运营管理服务协议》约定的除上述第（30）条情形以外的运营管理机构解聘情
形时，基金管理人应按《基金合同》的约定召集基金份额持有人大会，并提请基金份额持有人大
会就解任运营管理机构、聘任新的运营管理机构等具体方案进行表决；经召开基金份额持有人大
会作出有效表决后，基金管理人应解聘或更换运营管理机构。
（32）本基金存续期间，基金管理人应当聘请评估机构对基础设施项目资产每年进行 1 次评
估。出现下列情形之一的，基金管理人应当及时聘请评估机构对基础设施项目资产进行评估：
1）基础设施项目购入或出售；
2）本基金扩募；
3）提前终止基金合同拟进行资产处置；
4）基础设施项目现金流发生重大变化且对持有人利益有实质性影响；
5）对基金份额持有人利益有重大影响的其他情形。
（33）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他义务。
（二）基金托管人的权利与义务
1、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金托管人的权利
包括但不限于：
（1）自《基金合同》生效之日起，依法律法规和《基金合同》的规定安全保管基金财产、权
属证书及相关文件；
（2）依《基金合同》约定及时、足额获得基金托管费以及法律法规规定或监管部门批准的其
他费用；
（3）监督基金管理人对本基金的投资运作，如发现基金管理人有违反《基金合同》及国家法
律法规行为，对基金财产、其他当事人的利益造成重大损失的情形，有权呈报中国证监会，并采
取必要措施保护基金投资人的利益；
（4）提议召开或召集基金份额持有人大会；
（5）在基金管理人更换时，提名新的基金管理人；
（6）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他权利。
2、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金托管人的义务
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包括但不限于：
（1）以诚实信用、勤勉尽责的原则安全保管基金财产、权属证书及相关文件；
（2）设立专门的基金托管部门，具有符合要求的营业场所，配备足够的、合格的熟悉基金托
管业务的专职人员，负责基金财产托管事宜；
（3）建立健全内部风险控制、监察与稽核、财务管理及人事管理等制度，确保基金财产的安
全，保证其托管的基金财产与基金托管人自有财产以及不同的基金财产相互独立；对所托管的不
同的基金分别设置账户，独立核算，分账管理，保证不同基金之间在账户设置、资金划拨、账册
记录等方面相互独立；
（4）除依据《基金法》《基金合同》及其他有关规定外，不得利用基金财产为自己及任何第
三人谋取利益，不得委托第三人托管基金财产；
（5）保管由基金管理人代表基金签订的与基金有关的重大合同及有关凭证；
（6）按规定开设基金财产的资金账户和证券账户等投资所需账户，按照《基金合同》的约
定，根据基金管理人的投资指令，及时办理清算、交割事宜；
（7）监督基础设施项目公司借入款项安排，确保符合法律法规规定及约定用途；
（8）保守基金商业秘密，除《基金法》《基金合同》及其他有关法律法规或监管机构另有规
定或要求外，在基金信息公开披露前予以保密，不得向他人泄露，但向监管机构、司法机关等有
权机关提供或因审计、法律等外部专业顾问提供服务而向其提供，或因基金托管人上市的证券交
易所要求披露的情况除外；
（9）办理与基金托管业务活动有关的信息披露事项；
（10）对基金财务会计报告、季度报告、中期报告和年度报告出具意见，说明基金管理人在
各重要方面的运作是否严格按照《基金合同》的规定进行；如果基金管理人有未执行《基金合
同》规定的行为，还应当说明基金托管人是否采取了适当的措施；
（11）监督、复核基金管理人按照法律法规规定和基金合同约定进行投资运作、收益分配、
信息披露等；
（12）保存基金托管业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料，保存期限不少于法律法
规规定的最低期限；
（13）从基金管理人或其委托的登记机构处接收并保存基金份额持有人名册；
（14）按规定制作相关账册并与基金管理人核对；
（15）依据基金管理人的指令或有关规定向基金份额持有人支付基金收益；
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（16）依据《基金法》《基金合同》及其他有关规定，召集基金份额持有人大会或配合基金
管理人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大会；
（17）按照法律法规和《基金合同》的规定监督基金管理人的投资运作；
（18）参加基金财产清算小组，参与基金财产的保管、清理、估价、变现和分配，并按照法
律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务；
（19）面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时，及时报告中国证监会和银行业监督管
理机构，并通知基金管理人；
（20）因自身过错违反《基金合同》导致基金财产损失时，应承担赔偿责任，其赔偿责任不
因其退任而免除；
（21）按照《基金合同》规定监督基金管理人的投资运作，基金管理人因违反《基金合同》
造成基金财产损失时，有权为基金份额持有人利益向基金管理人追偿；
（22）执行生效的基金份额持有人大会的决议；
（23）监管本基金资金账户、项目公司监管账户、SPV 公司监管账户等重要资金账户及资金
流向，确保符合法律法规规定和基金合同约定，保证基金资产在监督账户内封闭运行；
（24）监督基金管理人为基础设施项目购买足够的保险；
（25）复核本基金信息披露文件；复核、审查基金管理人计算的基金资产净值、基金份额净
值；
（26）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他义务。
五、资产支持证券管理人与托管人职责、资产支持证券持有人职权及行权安排
（一）计划管理人的职责
1、按照《资产证券化业务规定》及《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务尽职调
查工作指引》等对相关交易主体和基础资产进行全面的尽职调查，可聘请相关中介机构出具专业
意见。
2、计划管理人应在专项计划管理中恪尽职守，根据《认购协议》及《标准条款》的约定为基
础设施资产支持证券持有人提供服务。
3、计划管理人应根据《资产证券化业务规定》建立健全内部风险控制，将专项计划的资产与
其固有财产分开管理，为专项计划单独记账、独立核算，并将其受托管理的不同资产支持专项计
划项下的资产分别记账。
4、计划管理人应根据《资产证券化业务规定》以及《标准条款》的约定，将专项计划的认购
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资金用于标的资产投资。
5、计划管理人在管理、运用专项计划资产时，应根据《资产证券化业务规定》和《专项计划
托管协议》的约定，接受专项计划托管银行对专项计划资金拨付的监督。
6、计划管理人应根据《资产证券化业务规定》及《标准条款》的约定，按期出具《年度资产
管理报告》，并履行信息披露义务，保证基础设施资产支持证券持有人能够及时了解有关专项计
划资产与收益等信息。
7、计划管理人应配合基金管理人，根据基础设施基金估值和信息披露的要求，配合基金管理
人提供专项计划的相关信息。
8、计划管理人应按照《标准条款》的约定向基础设施资产支持证券持有人分配专项计划利
益。
9、计划管理人应按照《资产证券化业务规定》及《标准条款》的约定，妥善保存与专项计划
有关的合同、协议、销售推广文件、交易记录、会计账册等文件、资料，保存期不少于专项计划
终止后二十年。
10、在专项计划终止时，计划管理人应按照《资产证券化业务规定》《标准条款》及《专项
计划托管协议》的约定，妥善处理有关清算事宜。
11、计划管理人因自身过错造成专项计划资产损失的，应向基础设施资产支持证券持有人承
担赔偿责任。
12、监督、检查项目公司、SPV 公司持续经营情况和现金流状况，出现重大异常情况的，计
划管理人应当采取必要措施，维护专项计划资产安全。
13、因专项计划托管银行过错造成专项计划资产损失时，计划管理人应代基础设施资产支持
证券持有人向专项计划托管银行追偿。
14、计划管理人应监督专项计划托管银行及其他机构履行各自在专项计划文件项下的职责或
义务，如前述机构发生违约情形，则计划管理人应代基础设施资产支持证券持有人根据有关专项
计划文件的约定追究其违约责任。
15、计划管理人认为基金管理人的指令或指示违反法律法规或资产管理合同约定时，应当拒
绝执行并有权向中国基金业协会报告，同时有权抄送对计划管理人有辖区监管权的中国证监会派
出机构（如监管机构要求）。
16、计划管理人应当按照《资产证券化业务规定》《上海证券交易所资产支持证券存续期信
用风险管理指引（试行）》的规定以及专项计划文件的约定履行专项计划存续期间信用风险管理
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职责。
17、法律、法规规定和专项计划文件约定的其他义务。
（二）专项计划托管银行的职责
1、专项计划托管银行应在专项计划托管活动中恪尽职守，履行诚实信用、谨慎勤勉的义务，
妥善保管专项计划账户内资金（专项计划托管银行对非因专项计划托管银行原因导致资产的灭
失、价值的减少等不承担责任），确保专项计划账户内资金的独立和安全，依法保护资产支持证
券持有人的财产权益。专项计划托管银行对于专项计划资金的保管职责始于专项计划募集资金专
户内的认购资金划付至专项计划账户之时。专项计划托管银行对存放在专项计划账户之外的资产
不承担保管责任。
2、专项计划托管银行应依据《专项计划托管协议》的约定，管理专项计划账户，执行计划管
理人的划款指令，负责办理专项计划名下的资金往来。
3、计划管理人在发送专项计划资产的分配指令时，专项计划托管银行发现计划管理人的划款
指令金额与《专项计划托管协议》和/或《收益分配报告》不符的，应当拒绝执行，要求其改正；
发现计划管理人出具的划款指令违反《计划说明书》和《专项计划托管协议》约定的，应当要求
其改正，并拒绝执行；计划管理人未能改正的，专项计划托管银行应当拒绝执行，并有权及时向
中国基金业协会报告。由此给专项计划或资产支持证券持有人造成的损失，专项计划托管银行不
承担责任。
4、专项计划资产应独立于资产支持证券原始权益人、计划管理人、专项计划托管银行及其他
业务参与人的固有财产。专项计划托管银行必须协助计划管理人为专项计划资产设立独立的账
户，将专项计划资产与专项计划托管银行自有资产及其他托管资产实行严格的分账管理。
5、未经计划管理人出具《专项计划托管协议》约定的指令，专项计划托管银行不得自行运
用、处分、分配专项计划资产。
6、专项计划托管银行应当设立专门的托管部门，具有符合要求的营业场所，配备足够的、合
格的熟悉资产支持专项计划托管业务的专职人员，负责专项计划资产托管事宜；建立健全内部风
险监控制度，对负责专项计划资产托管的部门和人员的行为进行事先控制和事后监督，防范和减
少风险。
7、除依据法律规定和《专项计划托管协议》约定外，专项计划托管银行不得委托第三人托管
专项计划资产。
8、对于专项计划资产进行合格投资产生的各类应收资产，由计划管理人负责与有关当事人确
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85
定到账日期并通知专项计划托管银行。在计划管理人通知的到账日，计划管理人应及时与专项计
划托管银行确认资金到账信息，专项计划托管银行进行配合，上述应收资产没有到达专项计划账
户的，由计划管理人采取措施进行催收。由此给专项计划资产造成损失的，计划管理人应负责向
有关当事人追偿。
9、专项计划托管银行应按《专项计划托管协议》的约定制作并按时向计划管理人提供有关专
项计划托管银行履行《专项计划托管协议》项下义务的《托管报告》。
10、专项计划存续期内，如果发生下列可能对资产支持证券持有人权益产生重大影响的临时
事项，专项计划托管银行应在知道该临时事项发生之日起 1 个工作日内以邮寄和传真的方式通知
计划管理人：（1）发生专项计划托管银行解任事件；（2）专项计划托管银行的法定名称、住所
等工商登记事项发生变更；（3）专项计划托管银行涉及法律纠纷，并可能影响资产支持证券按时
分配收益；（4）专项计划托管银行或其总行经营情况发生重大不利变化，或者作出减资、合并、
分立、解散、申请破产等决定。
11、专项计划托管银行应妥善保存与专项计划有关的托管协议、记账凭证、会计账册等文
件、资料，保存期不少于法律法规及专项计划托管银行内部制度规定的最低期限。
12、在专项计划到期终止时，专项计划托管银行应协助计划管理人妥善处理有关清算事宜，
包括但不限于复核计划管理人编制的清算报告，以及办理专项计划资金的分配。
13、专项计划托管银行因故意或过失未按《专项计划托管协议》约定执行指令或者错误执行
指令进而导致专项计划资产产生损失的，专项计划托管银行发现后应及时采取措施予以弥补，并
依法对由此造成的直接经济损失负赔偿责任。
14、专项计划托管银行应配合管理人根据《上海证券交易所资产支持证券存续期信用风险管
理指引（试行）》规定开展资产支持证券信用风险管理工作，在专项计划托管银行职责范围内履
行资产支持证券信用风险管理中应当履行的职责，及时向交易场所报告资产支持证券风险管理中
的重要情况，按照规定履行信息披露义务，接受交易场所自律管理。
15、《专项计划托管协议》等相关法律文件约定的其他事项。
（三）资产支持证券持有人职权及行权安排
除《认购协议》及《标准条款》其他条款约定的权利和义务之外，专项计划的资产支持证券
持有人还应享有以下权利，并承担以下义务：
1、资产支持证券持有人的权利
（1）代表基础设施基金、作为基础设施资产支持证券持有人的基金管理人，有权根据标准条
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86
款的规定，向计划管理人下达指令、指示，实现基础设施基金对项目公司、基础设施项目进行经
营管理的目的，除非计划管理人认为该等指示违反法律法规或资产管理合同约定，计划管理人应
当执行该等指示。
（2）专项计划的基础设施资产支持证券持有人有权按照《标准条款》的约定，取得专项计划
利益。
（3）基础设施资产支持证券持有人有权依据专项计划文件的约定知悉有关专项计划投资运作
的信息，包括专项计划资产配置、投资比例、损益状况等，有权了解专项计划资产的管理、运
用、处分及收支情况，并有权要求计划管理人作出说明，有权获得《年度资产管理报告》等专项
计划信息披露文件，查阅或者复制专项计划相关信息材料。
（4）基础设施资产支持证券持有人有权要求计划管理人提供基础设施基金估值、基础设施基
金信息披露所需的专项计划会计资料和其他相关信息。
（5）专项计划的基础设施资产支持证券持有人有权按照《标准条款》的约定，知悉有关专项
计划利益的分配信息。
（6）专项计划基础设施资产支持证券持有人的合法权益因计划管理人和专项计划托管银行过
错而受到损害的，有权按照《标准条款》及其他专项计划文件的约定取得赔偿。
（7）资产支持证券持有人享有按照《标准条款》第十五条的约定召集或出席资产支持证券持
有人大会，并行使表决等权利。
（8）基础设施资产支持证券持有人有权按照《标准条款》的约定参与分配清算后的专项计划
剩余资产。
（9）法律、法规规定和专项计划文件约定的其他权利。
2、资产支持证券持有人的义务
（1）专项计划的基础设施资产支持证券持有人应根据《认购协议》及《标准条款》的约定，
按期缴纳专项计划的认购资金，并承担相应的费用。
（2）基础设施资产支持证券持有人应自行承担专项计划的投资损失。
（3）基础设施资产支持证券持有人应按法律法规规定承担纳税义务。
（4）专项计划存续期间，基础设施资产支持证券持有人不得主张分割专项计划资产，不得要
求计划管理人赎回其取得或受让的基础设施资产支持证券。
（5）法律、法规规定和专项计划文件约定的其他义务。
3、资产支持证券持有人行权安排
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87
资产支持证券持有人大会由基金管理人（代表基础设施基金）组成。在专项计划存续期间，
出现以下情形之一的，计划管理人应召开资产支持证券持有人大会：
（1）提前终止或延长专项计划，但《标准条款》约定的专项计划终止情形除外；
（2）专项计划文件的终止或重大修改，但该等修改属于微小的技术性改动或是根据适用中国
法律的强制性要求而做出的除外；
（3）拟对全部或部分标的资产进行处置，需要资产支持证券持有人决定出售、转让全部或部
分标的资产以及相关的处置方案（包括但不限于处置的具体资产内容、处置价格等）；
（4）决定 SPV 公司、项目公司对外提供担保；
（5）决定 SPV 公司、项目公司的对外融资及投资（《标准条款》约定的 SPV 公司增资及股
东借款、项目公司增资及借款、项目公司股权转让、吸收合并、《监管协议》以及《专项计划托
管协议》约定的合格投资除外）；
（6）决定中国法律规定的和 SPV 公司的公司章程约定的由计划管理人（代表专项计划）作为
SPV 公司的股东享有的所有权利、职权的行使（《标准条款》约定的 SPV 公司股权转让、SPV 公
司增资、吸收合并除外）；
（7）决定中国法律规定的和项目公司的公司章程约定的由计划管理人（代表专项计划）作为
项目公司的股东享有的所有权利、职权的行使（《标准条款》约定的项目公司股权转让、项目公
司增资、吸收合并除外）；
（8）决定需由标的债权的债权人审议的全部事项（《标准条款》约定的 SPV 公司股东借款、
项目公司借款除外）；
（9）增加计划管理人的管理费或专项计划托管银行的托管费；
（10）发生计划管理人解任事件、专项计划托管银行解任事件、运营管理机构解任事件、监
管银行解任事件或计划管理人根据相关协议的约定提出辞任，需要更换前述机构的；
（11）专项计划终止，需要基础设施资产支持证券持有人大会对专项计划的清算方案进行审
核；
（12）解除或免除计划管理人根据任何专项计划文件本应承担的任何责任和义务；选任代表
（无论其是否为基础设施资产支持证券持有人），授权该代表执行基础设施资产支持证券持有人
大会所形成的决议；
（13）授权计划管理人签署并做出全部必要文件、行动或事项，以便执行资产支持证券持有
人大会所形成的决议；
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88
（14）决定专项计划扩募事宜，以新增募集认购资金用于购买新的基础资产；
（15）计划管理人或基础设施资产支持证券持有人认为需提议资产支持证券持有人大会审议
的其他事项。
经全部基础设施资产支持证券持有人以书面形式表示同意的，可以不召开资产支持证券持有
人大会，由全部基础设施资产支持证券持有人直接作出书面决定或指令，并由全部基础设施资产
支持证券持有人在前述书面文件上签名、盖章。全部基础设施资产支持证券持有人根据本款约定
直接作出书面决定或指令的，不受《标准条款》第 15 条约定的基础设施资产支持证券持有人大会
的召集、通知、召开、审议、表决、公告等相关程序的限制。
六、项目公司组织架构及治理安排
（一）SPV 公司治理安排
本基金成立后，将通过专项计划持有 SPV 公司 100%股权。在项目公司吸收合并 SPV 公司完
成之前，根据拟定的 SPV 公司章程，SPV 公司不设股东会，由股东根据更新的公司章程行使股东
权利；SPV 公司不设董事会，设执行董事一名，由专项计划管理人根据公募基金管理人的指示，
以股东决定的形式任免，执行董事任期三年，届满后经基金管理人继续委派可以连任；SPV 公司
不设监事会，设监事一名，由专项计划管理人根据公募基金管理人的指示，以股东决定的形式聘
任或解聘，监事任期每届三年，届满后经基金管理人继续委派可以连任；SPV 公司设总经理一
名，由执行董事兼任，总经理每届任期三年，任期届满后可以连任。SPV 公司财务负责人由基金
管理人委派，财务负责人的委任、解任通过执行董事决定的方式完成。
在项目公司完成吸收合并 SPV 公司后，SPV 公司注销，专项计划将直接持有项目公司 100%股
权。
（二）项目公司人员及治理安排
1、本基金成立后，项目公司不设董事会，设董事一名，任期三年，由专项计划管理人根据公
募基金管理人的指示，通过专项计划管理人及北京金隅西三旗智造工场管理有限公司以股东决定
的形式任免。董事任期届满，可以连任。根据拟定的项目公司公司章程，董事行使下列职权：
（1）向股东报告工作；
（2）执行股东的决定；
（3）决定公司的投资计划；
（4）决定公司的年度经营计划、财务预算方案、决算方案；
（5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
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（6）制订公司增加或者减少注册资本以及对外融资的方案；
（7）制订公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案；
（8）决定公司内部管理机构的设置；
（9）决定聘任或者解聘公司经理、财务负责人等高级管理人员及其报酬事项；
（10）制订公司的基本管理制度；
（11）制订公司的债务重组方案（包括但不限于再融资）；
（12）股东授予的其他职权及章程规定的其他职权。
2、本基金成立后，项目公司不设监事会，设监事一人，由专项计划管理人根据公募基金管理
人指示，由专项计划管理人及北京金隅西三旗智造工场管理有限公司以股东决定的形式聘任或解
聘。监事任期每届三年，任期届满，可以连任。根据拟定的项目公司公司章程，监事行使下列职
权：
（1）检查公司财务；
（2）对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、公司章
程或者股东决定的董事、高级管理人员提出罢免的建议；
（3）当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管理人员予以纠正；
（4）向股东提出提案；
（5）依法对董事、高级管理人员提起诉讼；
（6）公司章程规定的其他职权。
（三）基金经理的主要职权
1、协助开拓基础设施与不动产相关领域的业务合作机会；
2、牵头执行推进基础设施基金项目，包括：
（1）入池资产筛选；
（2）交易结构设计；
（3）行业研究；
（4）对基础设施项目及相关参与方进行尽职调查；
（5）基础设施项目评估值合理性分析与收益测算；
（6）与交易相关的条款谈判；
（7）基金的扩募与资产收购；
（8）根据法律法规及基金合同约定，进行除基础设施资产支持证券以外的其他投资；
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3、制定项目公司相关制度；
4、负责项目公司的行政管理，如档案管理、印章管理等；
5、负责项目公司财务管理；
6、负责项目公司安全管理和风险管理；
7、负责监督和协调运营管理机构；
8、协助项目公司解决诉讼、仲裁；
9、协助聘请中介机构；
10、为基础设施基金决策事项提出初步意见；
11、负责基础设施基金的信息披露的信息收集等工作。
（四）项目公司的高级管理人员包括经理、财务负责人。其中，金隅集团将按照基金管理
人意见，推荐项目公司的经理人选，金隅集团推荐的人员被选聘为项目公司经理后，将根据项
目公司章程的规定担任项目公司法定代表人，并根据项目公司章程以及《外派人员工作协议》
等约定履行经理及法定代表人职责；财务负责人应由基金管理人委派的人员任职。
七、基础设施项目运营管理安排
本基金拟聘请金隅文化作为运营管理机构，运营管理机构接受委托，根据各方签署的运营管
理服务协议，针对运营管理的委任事项，运营管理服务内容，各方的权利与义务，业务移交，管
理监督，项目公司的治理，项目公司的经营计划和预算，项目公司的印鉴、用章文件、档案管
理，项目公司的账户及支出管理、服务费用及考核安排、运营管理机构的更换等事项进行了约
定，具体以各方签署的运营管理服务协议的约定为准。详细情况请参见本招募说明书“第十八部
分 基础设施项目运营管理安排”。
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第五部分 基金管理人
一、基金管理人基本情况
名称：华夏基金管理有限公司
住所：北京市顺义区安庆大街甲 3 号院
办公地址：北京市西城区金融大街 33 号通泰大厦 B 座 8 层
设立日期：1998 年 4 月 9 日
法定代表人：张佑君
联系人：邱曦
客户服务电话：400-818-6666
传真：010-63136700
截至 2024 年 9 月 30 日，华夏基金管理有限公司注册资本为 23,800 万元，公司股权结构如
下：
表 5-1 华夏基金股权结构
持股单位 持股占总股本比例
中信证券股份有限公司 62.2%
MACKENZIE FINANCIAL CORPORATION 27.8%
天津海鹏科技咨询有限公司 10%
合计 100%
二、为管理基础设施基金专门设置的主要部门情况
华夏基金已设置独立的基础设施基金业务主办部门，即基础设施与不动产投资部。目前已配
备不少于 3 名具有 5 年以上基础设施项目运营或基础设施投资管理经验的主要负责人员，其中至少
2 名具备 5 年以上基础设施项目运营经验，在人员数量和经验上满足要求。
三、主要人员情况
（一）基金管理人董事、监事、经理及其他高级管理人员基本情况
张佑君先生：董事长、党委书记，硕士。现任中信证券股份有限公司党委书记、执行董事、
董事长；兼任中信集团、中信股份及中信有限总经理助理，中信金控副董事长。曾任中信证券交
易部总经理、襄理、副总经理，中信证券董事，长盛基金管理有限公司总经理，中信证券总经
理，中信建投总经理、董事长，中信集团董事会办公室主任，中证国际有限公司董事，中信证券
国际、中信里昂（即 CLSA B.V. 及其子公司）董事长，中信里昂证券、赛领资本管理有限公司董
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事，金石投资董事长，中信证券投资董事长等。
J Luke Gregoire Gould先 生 ： 董 事 ， 学 士 。 现 任 迈 凯 希 金 融 公 司 （ Mackenzie Financial
Corporation）总裁兼首席执行官。曾任IGM Financial Inc.的执行副总裁兼首席财务官、Mackenzie
Investments的首席财务官、Investors Group的高级副总裁兼首席财务官等。
李星先生：董事，硕士。现任春华资本集团执行董事，负责春华在金融服务行业的投资。曾
任职于高盛集团北京投资银行部、春华资本集团分析师、投资经理等。
史本良先生：董事，硕士，注册会计师。现任中信证券股份有限公司党委委员、执行委员、
财富管理委员会主任、财富管理党委书记。曾任中信证券股份有限公司计划财务部B角、总监、联
席负责人、行政负责人、公司副财务总监、公司财务总监等。
薛继锐先生：董事，博士。现任中信证券股份有限公司执行委员。曾任中信证券股份有限公
司金融产品开发小组经理、研究部研究员、交易与衍生产品业务线产品开发组负责人、股权衍生
品业务线行政负责人、证券金融业务线行政负责人、权益投资部行政负责人等。
李一梅女士：董事、总经理，硕士。现任华夏基金管理有限公司党委副书记。兼任华夏基金
（香港）有限公司董事长，华夏股权投资基金管理（北京）有限公司执行董事。曾任华夏基金管
理有限公司副总经理、营销总监、市场总监、基金营销部总经理、数据中心行政负责人（兼），
上海华夏财富投资管理有限公司执行董事、总经理，华夏股权投资基金管理（北京）有限公司总
经理（兼）、证通股份有限公司董事等。
刘霞辉先生：独立董事，硕士。现任中国社会科学院经济研究所国务院特殊津贴专家，二级
研究员，博士生导师。兼任中国战略研究会经济战略专业委员会主任、山东大学经济社会研究院
特聘兼职教授及广西南宁政府咨询专家。曾任职于国家人社部政策法规司综合处。
殷少平先生：独立董事，博士。现任中国人民大学法学院副教授、硕士生导师。曾任最高人
民法院民事审判第三庭审判员、高级法官，湖南省株洲市中级人民法院副院长、审判委员会委员, 北京同仁堂股份有限公司、河北太行水泥股份有限公司独立董事，广西壮族自治区南宁市西乡塘
区政府副区长，北京市地石律师事务所兼职律师等。
伊志宏女士：独立董事，博士。教授，博士生导师，主要研究方向为财务管理、资本市场、
消费经济，曾任中国人民大学副校长，中国人民大学商学院院长，中国人民大学中法学院院长，
享受国务院政府特殊津贴。兼任国务院学位委员会第七届工商管理学科评议组召集人、国务院学
位委员会第八届工商管理学科评议组成员、第五届全国MBA教育指导委员会副主任委员、教育部
工商管理专业教学指导委员会副主任委员、中国金融会计学会副会长、欧洲管理发展基金会
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（EFMD）理事会理事、国际高等商学院协会（AACSB）首次认证委员会委员。
侯薇薇女士：监事长，学士。现任鲍尔太平有限公司（Power Pacific Corporation Ltd）总裁兼
首席执行官，兼任加拿大鲍尔集团旗下Power Pacific Investment Management董事、投资管理委员会
成员，加中贸易理事会国际董事会成员。曾任嘉实国际资产管理公司(HGI)的全球管理委员会成
员、首席业务发展官和中国战略负责人等。
西志颖女士：监事，硕士，注册会计师。现任中信证券股份有限公司计划财务部行政负责
人。曾任中信证券股份有限公司计划财务部统计主管、总账核算跨级主管、B角、B角（主持工
作）等。
唐士超先生：监事，博士。现任中信证券股份有限公司风险管理部B角。曾在中信证券股份
有限公司风险管理部从事风险分析、风险计量、市场风险和流动性风险管理等工作。
宁晨新先生：监事，博士，高级编辑。现任华夏基金管理有限公司办公室执行总经理、行政
负责人，董事会秘书。兼任证通股份有限公司董事。曾任中国证券报社记者、编辑、办公室主
任、副总编辑，中国政法大学讲师等。
陈倩女士：监事，硕士。现任华夏基金管理有限公司市场部执行总经理、行政负责人，客户
运营服务部行政负责人（兼）。曾任中国投资银行业务经理，北京证券有限责任公司高级业务经
理，华夏基金管理有限公司北京分公司副总经理、市场推广部副总经理等。
朱威先生：监事，硕士。现任华夏基金管理有限公司基金运作部执行总经理、行政负责人。
曾任华夏基金管理有限公司基金运作部B角等。
刘义先生：副总经理，硕士。现任华夏基金管理有限公司党委委员。曾任中国人民银行总行
计划资金司副主任科员、主任科员，中国农业发展银行总行信息电脑部信息综合处副处长（主持
工作），华夏基金管理有限公司监事、党办主任、养老金业务总监，华夏资本管理有限公司执行
董事、总经理等。
阳琨先生：副总经理、投资总监，硕士。现任华夏基金管理有限公司党委委员。曾任中国对
外经济贸易信托投资有限公司财务部部门经理，宝盈基金管理有限公司基金经理助理，益民基金
管理有限公司投资部部门经理，华夏基金管理有限公司股票投资部副总经理等。
郑煜女士：副总经理，硕士。现任华夏基金管理有限公司党委副书记、基金经理等。曾任华
夏证券高级分析师，大成基金高级分析师、投资经理，原中信基金股权投资部总监，华夏基金管
理有限公司总经理助理、纪委书记等。
孙彬先生：副总经理，硕士。现任华夏基金管理有限公司党委委员、投资经理等。曾任华夏
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基金管理有限公司行业研究员、基金经理助理、基金经理、公司总经理助理等。
张德根先生：副总经理，北京分公司总经理（兼）、广州分公司总经理 （兼），硕士。曾任
职于北京新财经杂志社、长城证券，曾任华夏基金管理有限公司深圳分公司总经理助理、副总经
理、总经理，广州分公司总经理，上海华夏财富投资管理有限公司副总经理，华夏基金管理有限
公司总经理助理、研究发展部行政负责人（兼）等。
李彬女士：督察长，硕士。现任华夏基金管理有限公司党委委员、纪委书记、法律部行政负
责人。曾任职于中信证券股份有限公司、原中信基金管理有限责任公司。曾任华夏基金管理有限
公司监察稽核部总经理助理，法律监察部副总经理、联席负责人，合规部行政负责人等。
孙立强先生：财务负责人，硕士。现任华夏基金管理有限公司财务部行政负责人、华夏资本
管理有限公司监事、上海华夏财富投资管理有限公司监事、华夏基金（香港）有限公司董事。曾
任职于深圳航空有限责任公司计划财务部，曾任华夏基金管理有限公司基金运作部B角、财务部B
角等。
桂勇先生：首席信息官，学士。兼任华夏基金管理有限公司金融科技部行政负责人。曾任职
于深圳市长城光纤网络有限公司、深圳市中大投资管理有限公司，曾任中信基金管理有限责任公
司信息技术部负责人，华夏基金管理有限公司信息技术部总经理助理、副总经理、行政负责人
等。
（二）基金经理
1、拟任基金经理及兼任情况
莫一帆先生，学士，具有 5 年以上基础设施投资和运营管理经验。曾任职于招商局资本管理
（国际）有限公司、普洛斯投资（上海）有限公司、燕鹏（上海）股权投资基金管理合伙企业
（有限合伙）。2021 年 6 月加入华夏基金管理有限公司，现任基础设施与不动产投资部行政负责
人，华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金基金经理（2022 年 4 月 13 日起任职）。
谭琳女士，硕士，具有 5 年以上基础设施运营管理经验。曾就职于成都凯光置业有限责任公
司、万科（成都）企业有限公司。2023 年 8 月加入华夏基金管理有限公司，现任华夏金茂购物中
心封闭式基础设施证券投资基金基金经理（2024 年 1 月 31 日起任职）。
王江飞先生，学士。曾就职于稳盛（天津）投资管理有限公司、华润置地控股有限公司、深
圳市龙湖发展有限公司，自 2016 年起从事基础设施项目的运营管理及财务管理工作。2023 年 6 月
加入华夏基金管理有限公司，具有 5 年以上基础设施运营管理经验。
从上述专业背景、管理经验来看，拟任基金经理组合具备基础设施项目投资或运营管理相关
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经验，具备担任本基金投资或运营基金经理的专业胜任能力。
截至本招募说明书出具之日，王江飞先生未担任其他基金的基金经理，莫一帆先生已担任华
夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“华夏中国交建 REIT”）的基金经
理、谭琳女士已担任华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“华夏金茂商业
REIT”）的基金经理。
2、拟任基金经理兼任安排合理性
华夏中国交建 REIT 于 2022 年 4 月 13 日成立，莫一帆先生自该基金成立以来即担任基金经
理；华夏金茂商业 REIT 于 2024 年 1 月 31 日成立，谭琳女士自该基金成立以来即担任基金经理。
综合考量基金管理人管理的基础设施基金产品数量、莫一帆先生及谭琳女士的专业能力、华
夏中国交建 REIT 及华夏金茂商业 REIT 的底层资产类型与本基金所投资的基础设施项目类型的差
异性，以及基金管理人内部管理安排等因素，基金管理人认为莫一帆先生、谭琳女士同时担任两
只基金的基金经理具有合理性，具体说明如下：
（1）基金管理人经验层面，华夏基金公募 REITs 管理经验丰富，能够合规地做好资源调配
截至本招募说明书出具之日，华夏基金作为基金管理人同时管理十三只已成立的公募 REITs
项目，分别是华夏越秀高速公路封闭式基础设施证券投资基金、华夏中国交建高速公路封闭式基
础设施证券投资基金、华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金、华夏合肥高
新创新产业园封闭式基础设施证券投资基金、华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资
基金、华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金、华夏华润商业资产封闭式基础
设施证券投资基金、华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金、华夏特变电工新能源封闭
式基础设施证券投资基金、华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金、华夏首创奥特莱
斯封闭式基础设施证券投资基金、华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金和华夏南京
交通高速公路封闭式基础设施证券投资基金。目前各只基础设施基金管理和运营情况平稳、良
好。华夏基金已积累了较为丰富的基础设施基金管理和运营经验，在合法合规的前提下能够做好
各项资源的有效调配。
（2）个人能力层面，莫一帆先生、谭琳女士均经验丰富、工作能力可胜任
莫一帆先生在担任华夏中国交建 REIT 的基金经理之前，曾就职于招商局资本管理（国际）有
限公司、普洛斯投资（上海）有限公司和燕鹏（上海）股权投资基金管理合伙企业（有限合
伙），从事了多年基础设施项目相关的投资管理工作，具备较强的基础设施项目投资管理能力。
谭琳女士在担任华夏金茂商业 REIT 的基金经理之前，曾就职于成都凯光置业有限责任公司、
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万科（成都）企业有限公司，从事了多年基础设施项目相关的运营管理工作，具备较强的基础设
施项目运营管理能力。
因此，莫一帆先生、谭琳女士均具备丰富的相关工作经验，具备兼任本基金基金经理的能
力。
（3）资产类别层面，兼任的基础设施基金之间不存在利益冲突
华夏中国交建 REIT 的底层资产为高速公路、华夏金茂商业 REIT 的底层资产为购物中心，底
层资产与本基金的底层资产所处行业均不相同，经营模式、所处区域、客群等相关资源均不相
同，因此，与本基金不存在竞争或利益冲突关系。因此，莫一帆先生、谭琳女士兼任本基金的基
金经理不会对基金财产产生不利影响。
（4）制度层面，基金管理人建立了完善的内部制度和治理机制
基金管理人就基础设施基金建立了相关的利益冲突防范机制，在基金管理人的各项制度中明
确防范办法和解决方式，并严格按照相关法律法规以及基金管理人内部管理制度防范利益冲突，
确保基金经理公平对待其所管理的不同基础设施基金。
1）内部制度层面
在内部制度层面，基金管理人制定了《华夏基金管理有限公司关联交易管理暂行办法》《华
夏基金管理有限公司异常交易监控与报告管理办法》《华夏基金管理有限公司公平交易制度》和
《华夏基金管理有限公司投资组合参与关联交易管理制度》等，能够有效防范本基金层面的利益
冲突和关联交易风险，保障基金管理人管理的不同基金之间的公平性。
针对公募 REITs 业务，基金管理人还制定了《华夏基金管理有限公司公开募集基础设施证券
投资基金投资管理制度》《华夏基金管理有限公司公开募集基础设施证券投资基金尽职调查管理
制度》和《华夏基金管理有限公司公开募集基础设施证券投资基金项目运营管理制度》等内部制
度，建立了基础设施证券投资基金的内部运营管理规则，能够有效防范不同基础设施基金之间的
利益冲突。
针对公募 REITs 业务的潜在利益冲突的防范，基金管理人专门制定了《华夏基金管理有限公
司公开募集基础设施证券投资基金公平交易制度（试行）》（以下简称“《公平交易制度》”），该
制度从基础设施基金的资产交易及运营管理的内部控制、运营管理的利益输送、运营管理利益冲
突的防范、信息管理和其他内部控制角度，对利益冲突防范措施进行了细化。
2）基础设施基金的资产交易阶段
根据《公平交易制度》，不同基础设施基金的基金经理应维护本基金持有人的利益，严禁直
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97
接或间接在不同基金间进行利益输送，不同基金的基金经理独立立项、独立尽调、独立谈判、独
立决策。如存在基金经理兼任的情况，应采取适当方式（包括但不限于：基金经理在可能存在利
益冲突的不同产品的立项、尽调、谈判、决策等过程中进行回避）以确保收购过程的公平。
3）基础设施基金的运营管理层面
根据《公平交易制度》，基金管理人管理的同类型、不同的基础设施基金原则上应聘请不同
的运营管理机构，且不同基础设施基金的运营管理机构之间原则上不应存在关联关系。《公平交
易制度》还约定了基础设施项目公司的年度计划及预算应当根据《华夏基金管理有限公司公开募
集基础设施证券投资基金项目运营管理制度》制定并审批，必要时可以请外部专业机构对年度计
划和预算提供专业意见。《公平交易制度》还针对不同基础设施基金之间相互投资和资金拆借进
行了明确的禁止，上述规定能够直接有效地防范利益输送和冲突的风险。
基金管理人须对基础设施基金存在的相关利益冲突事项进行定期披露，必要情况下还需要进
行临时披露。通过信息披露的方式接受公众监督，有利于督促基金管理人公平、公正、妥善处理
相关利益冲突问题，防范相关风险。
4）项目公司经营管理层面
基金管理人委托运营管理机构为底层资产提供运营管理服务，对于委托事项之外的经营管理
事项，可由基金经理经基础设施与不动产投委会授权后进行决策，或由基金经理提出建议报基金
管理人相关部门会签或经基础设施与不动产投委会审议通过后执行。基金经理需要定期向基础设
施与不动产投委会汇报项目公司经营管理情况，以确保基金经理勤勉尽责。基金管理人制定了完
善的项目公司层面的运营管理、决策以及监督检查机制，能够有效防范不同基础设施基金之间的
利益冲突或关联交易风险。
（5）工作分工层面，基金管理人已建立有效的运营管理机制
基金管理人将合理安排华夏中国交建 REIT、华夏金茂商业 REIT 与本基金的各基金经理的职
责与分工，保障莫一帆先生、谭琳女士的工作职责安排合理、有效，确保莫一帆先生、谭琳女士
具有充足的时间和能力，可同时胜任在各只基金中的工作。
除基金经理以外，基金管理人设立的基础设施与不动产投委会负责对基础设施基金业务的重
大事项进行决策，公司中后台部门为 REITs 业务提供标准化运营及数字化系统服务。
综上所述，莫一帆先生、谭琳女士兼任本基金的基金经理具备合理性。
（三）基础设施与不动产投委会
为加强华夏基金基础设施基金业务的投资研究工作，更好地规范投资流程、控制投资风险，
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98
力争为投资者贡献更好的回报，华夏基金特成立基础设施与不动产投委会，以负责公司公募 REITs
的投资决策工作，主要负责审议和批准与公司 REITs 投资相关的各项规章制度和投资流程；审核
公司 REITs 投资项目；评估公司 REITs 投资项目运营；REITs 基金经理的聘任和解任；确定公司
REITs 投资业绩考核标准等工作。基础设施与不动产投委会决策机制如下：
1、议事形式为固定会议或临时会议，会议由主任委员主持。主任委员不能参加时，由其指定
的委员主持。固定会议须以现场会议的形式召开。临时会议可采取非现场会议的形式。
2、投资研究人员均有权利向主任委员提出书面议案。任何委员认为对公司投资管理业务有必
要，均有权利、有义务向主任委员提出书面提案，由主任委员决定是否列入会议议程。
3、委员会采取投票制，每位委员一票。所有审批事项，需经三分之二（含）以上委员同意。
4、不在会议现场的委员可以通过录音电话参与表决，也可委托其他委员代为表决，并在最短
时间内签字确认。委员会决议以书面形式经全体参加表决的委员签字确认后归档。
5、委员会会议须进行会议记录，记录内容主要包括：
（1）委员提案的具体内容；
（2）各委员的主要观点；
（3）各委员的表决意见。
会议记录以书面形式经各委员签字确认后归档，作为对各委员的考核依据。
基础设施与不动产投委会成员如下：
主任：莫一帆先生，华夏基金管理有限公司基础设施与不动产业务部联席行政负责人、基金
经理。
成员：李一梅女士，华夏基金管理有限公司董事、总经理。
张德根先生，华夏基金管理有限公司副总经理。
周欣先生，华夏基金管理有限公司机构债券投资部执行总经理、投资经理。
张雪松女士，华夏基金管理有限公司风险管理部行政负责人。
张志毅先生，华夏基金管理有限公司机构债券投资部投资经理。
林伟鑫先生，华夏基金管理有限公司基础设施与不动产业务部基金经理、高级副总裁。
李曾先生，华夏基金管理有限公司基础设施与不动产业务部高级副总裁。
（四）3 名以上基础设施项目运营或基础设施项目投资管理经验的主要负责人员情况
本基金基础设施项目运营或基础设施项目投资管理经验的主要负责人员为莫一帆、谭琳、王
江飞，具体简历详见本节“（二）基金经理”。
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（五）主要不动产专业研究人员的情况
邓诗萌，硕士。2018 年 7 月加入华夏基金管理有限公司，担任信用研究员，主要研究方向为
地产、金融、交运领域，长期跟踪房地产行业研究，以及海外债、ABS、国内信用债房地产相关
主体的研究。
卞方兴，硕士。2017 年 7 月加入华夏基金管理有限公司，担任金融和公用事业行业研究员、
非标组研究员，长期跟踪公用事业行业研究，以及海外债、非标、转债相关研究。
章心玥，硕士。2016 年 7 月加入华夏基金管理有限公司，担任信用研究员，主要研究方向为
交运、消费行业。
李晨欣，硕士。2023 年 7 月加入华夏基金管理有限公司，担任信用研究员，主要研究方向为
交运物流、建材行业。
（六）上述人员之间均不存在近亲属关系。
四、基金管理人承诺
（一）本基金管理人将根据基金合同的规定，按照招募说明书列明的投资目标、策略及限
制等全权处理本基金的投资。
（二）本基金管理人不从事违反《中华人民共和国证券法》的行为，并建立健全内部控制
制度，采取有效措施，防止违反《中华人民共和国证券法》行为的发生。
（三）本基金管理人不从事违反《基金法》的行为，并建立健全内部控制制度，采取有效
措施，保证基金财产不用于下列投资或者活动：
1、承销证券。
2、违反规定或基金合同约定向他人贷款或者提供担保。
3、从事承担无限责任的投资。
4、买卖其他基金份额，但法律法规或中国证监会另有规定的除外。
5、向其基金管理人、基金托管人出资。
6、从事内幕交易、操纵证券交易价格及其他不正当的证券交易活动。
7、法律、行政法规和中国证监会规定禁止的其他活动。
基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制人或者与其
有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，将基金财产投资于基础设施资产支
持证券涉及的关联交易,运用基金财产收购基础设施项目后从事重大关联交易或者从事其他重大关
联交易的，应当符合法律法规及基金的投资目标和投资策略，遵循基金份额持有人利益优先原
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则，防范利益冲突，建立健全内部审批机制和评估机制，按照市场公平合理价格执行。相关交易
必须事先得到基金托管人的同意，并按法律法规予以披露。重大关联交易应提交基金管理人董事
会审议，并经过三分之二以上的独立董事通过。基金管理人董事会应至少每半年对关联交易事项
进行审查。基金合同对本基金收购基础设施项目后从事其他关联交易另有规定的，从其规定。
如法律、行政法规或监管部门取消或变更上述限制，如适用于本基金，则本基金投资不再受
相关限制或按变更后的规定执行。
（四）本基金管理人将加强人员管理，强化职业操守，督促和约束员工遵守国家有关法
律、法规及行业规范，诚实信用、勤勉尽责，不从事以下行为：
1、将其固有财产或者他人财产混同于基金财产从事证券投资。
2、不公平地对待其管理的不同基金财产。
3、利用基金财产或职务之便为基金份额持有人以外的第三人牟取利益。
4、向基金份额持有人违规承诺收益或者承担损失。
5、依照法律、行政法规有关规定，由国务院证券监督管理机构规定禁止的其他行为。
（五）基金经理承诺
1、依照有关法律、法规和基金合同的规定，本着谨慎的原则为基金份额持有人谋取利益。
2、不利用职务之便为自己、被代理人、被代表人、受雇人或任何其他第三人谋取不当利益。
3、不泄露在任职期间知悉的有关证券、基金的商业秘密，尚未依法公开的基金投资内容、基
金投资计划等信息。
（六）基础设施项目管理部门主要负责人承诺
1、依照有关法律、法规和基金合同的规定，管理部门人员和业务。
2、不利用基金财产或职务之便为自己、被代理人、被代表人、受雇人或任何其他第三人谋取
不当利益。
3、不泄露在任职期间知悉的有关证券、基金的商业秘密，尚未依法公开的基金投资内容、基
金投资计划等信息。
五、基金管理人的内部控制制度
基金管理人根据全面性原则、有效性原则、独立性原则、相互制约原则、防火墙原则和成本
收益原则建立了一套比较完整的内部控制体系。该内部控制体系由一系列业务管理制度及相应的
业务处理、控制程序组成，具体包括控制环境、风险评估、控制活动、信息沟通、内部监控等要
素。公司已经通过了 ISAE3402（《鉴证业务国际准则第 3402 号》）认证，获得无保留意见的控制
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设计合理性及运行有效性的报告。
对于公募 REITs 业务，基金管理人根据《证券法》《基金法》《基础设施基金指引》和其他
相关监管政策要求，本着恪尽职守，履行诚实信用、谨慎勤勉的义务，遵守基金份额持有人利益
优先的原则，有效防范利益冲突，实现专业化管理和托管，建立了公募 REITs 业务投资管理、项
目运营和风险控制制度和流程，形成了一套比较完整的内部控制体系。
（一）控制环境
良好的控制环境包括科学的公司治理、有效的监督管理、合理的组织结构和有力的控制文
化。
1、公司引入了独立董事制度，目前有独立董事 3 名。董事会下设审计委员会等专门委员会。
公司管理层设立了投资决策委员会、风险管理委员会等专业委员会，公司还为开展公募 REITs 业
务专门设立了基础设施与不动产投委会。
2、公司由具有丰富基础设施和不动产投资运营经验的专门人员组建基础设施与不动产投资
部，与公司各部门协同开展公募 REITs 业务。各协作部门之间有明确的授权分工，既互相合作，
又互相复核和制衡，形成了合理的组织结构。
3、公司坚持稳健经营和规范运作，重视员工的合规守法意识和职业道德的培养，并进行持续
教育。
（二）风险评估
公司各层面和各业务部门在确定各自的目标后，对影响目标实现的风险因素进行分析。对于
不可控风险，风险评估的目的是决定是否承担该风险或减少相关业务；对于可控风险，风险评估
的目的是分析如何通过制度安排来控制风险程度。风险评估还包括各业务部门对日常工作中新出
现的风险进行再评估并完善相应的制度，以及新业务设计过程中评估相关风险并制定风险控制制
度。
（三）控制活动
公司对投资、会计、技术系统和人力资源等主要业务制定了严格的控制制度。在现有的主要
业务管理制度基础上，针对公募 REITs 业务进一步制定了严格的投资管理、项目运营和风险控制
等控制制度。在业务管理制度上，做到了业务操作流程的科学、合理和标准化，并要求完整的记
录、保存和严格的检查、复核；在岗位责任制度上，内部岗位分工合理、职责明确，不相容的职
务、岗位分离设置，相互检查、相互制约。
1、公募 REITs 投资、尽职调查和项目运营管理制度
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公司建立了《华夏基金管理有限公司公开募集基础设施证券投资基金投资管理制度》《华夏
基金管理有限公司公开募集基础设施证券投资基金尽职调查管理制度》和《华夏基金管理有限公
司公开募集基础设施证券投资基金项目运营管理制度》等业务相关制度。基础设施与不动产投委
会是公司开展公募 REITs 业务的最高投资决策机构，负责公募 REITs 业务的资产配置和重大投资
决策等。
（1）投资管理
1）投资决策管理。公司由基础设施与不动产业务部开展和推进公募 REITs 业务，在对项目充
分尽调的前提下，由基础设施与不动产投委会进行决策，最后由相应部门执行相关事项，确保投
资的风险可控，保障投资人利益。
2）战略配售与网下投资者询价。公司负责对战略配售的比例进行确认，并应与战略投资者事
先签署配售协议，在招募说明书等法律文件中披露战略投资者选择标准、向战略投资者配售的基
金份额总量、占本次基金份额发售比例及持有期限等。
（2）尽职调查管理
公司明确潜在投资标的后，根据相关法律法规、《华夏基金管理有限公司公开募集基础设施
证券投资基金尽职调查管理制度》及其他公司内部投资相关制度，联合资产支持证券管理人及财
务顾问（如有）对潜在投资标的进行全面的尽职调查，并聘请符合规定的专业机构提供评估、法
律、审计等专业服务。
（3）项目运营管理
1）日常经营管理。明确日常管理责任，建立日常管理沟通汇报渠道，明确各事项执行和责任
所属。
2）运营事项审批流程。对公募 REITs 项目需特殊审批的事项，明确决策流程机制，明确各决
策层级权力范围，明确流程节点，由专业部门对相关事项进行内部控制管理。
3）委托运营管理事项。遵守监管对于选聘委托运营的要求，结合项目实际经营需求，对委托
运营管理机构的选聘和解聘机制等进行明确，后续由基金合同对此事项进行进一步细化，避免因
委托运营事项产生风险。
4）搭建投后运营管理系统。为加强公募 REITs 项目的投后管理，设计并搭建投后运营系统。
充分考虑到项目的监管要求和运营需求设计系统，确保项目运营管理顺畅，保证项目平稳运营。
同时，为保证技术系统的安全稳定运行，公司对硬件设备的安全运行、数据传输与网络安全管
理、软硬件的维护、数据的备份、信息技术人员操作管理、危机处理等方面都制定了完善的制
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度。
2、公募 REITs 风险控制制度
公司建立了《华夏基金管理有限公司公开募集基础设施证券投资基金风险管理制度》对公募
REITs 产品的风险进行控制，配合公司既有管理流程，对公募 REITs 业务的风险进行整体把控。
（1）明确各部门风险控制职责，规范公司公开募集基础设施证券投资基金运作过程中的行
为，维护基金资产安全和基金持有人利益，防范业务风险。
（2）明确风险控制管理要求。基金投资基础设施资产支持证券应严格遵循法律法规和基金合
同约定的投资理念和投资策略要求，对于合同中有明确约定风险收益特征的，必须严格遵守合同
约定，控制基金整体风险。
3、常规投资控制制度
投资决策委员会是公司的最高投资决策机构，负责资产配置和重大投资决策等；基金经理小
组负责在投资决策委员会资产配置基础上进行组合构建，基金经理领导基金经理小组在基金合同
和投资决策权限范围内进行日常投资运作；交易管理部负责所有交易的集中执行。
（1）投资决策与执行相分离。投资管理决策职能和交易执行职能严格隔离，实行集中交易制
度，建立和完善公平的交易分配制度，确保各投资组合享有公平的交易执行机会。
（2）投资授权控制。建立明确的投资决策授权制度，防止越权决策。投资决策委员会负责制
定投资原则并审定资产配置比例；基金经理小组在投资决策委员会确定的范围内，负责确定与实
施投资策略、建立和调整投资组合并下达投资指令，对于超过投资权限的操作需要经过严格的审
批程序；交易管理部依据基金经理或基金经理授权的小组成员的指令负责交易执行。
（3）警示性控制。按照法规或公司规定设置各类资产投资比例的预警线，交易系统在投资比
例达到接近限制比例前的某一数值时自动预警。
（4）禁止性控制。根据法律、法规和公司相关规定，基金禁止投资受限制的证券并禁止从事
受限制的行为。交易系统通过预先的设定，对上述禁止进行自动提示和限制。
（5）多重监控和反馈。交易管理部对投资行为进行一线监控；风险管理部进行事中的监控；
监察稽核部门进行事后的监控。在监控中如发现异常情况将及时反馈并督促调整。
4、会计控制制度
（1）建立了基金会计的工作制度及相应的操作和控制规程，确保会计业务有章可循。
（2）按照相互制约原则，建立了基金会计业务的复核制度以及与托管人相关业务的相互核查
监督制度。
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（3）为了防范基金会计在资金头寸管理上出现透支风险，制定了资金头寸管理制度。
（4）制定了完善的档案保管和财务交接制度。
5、技术系统控制制度
为保证技术系统的安全稳定运行，公司对硬件设备的安全运行、数据传输与网络安全管理、
软硬件的维护、数据的备份、信息技术人员操作管理、危机处理等方面都制定了完善的制度。
6、人力资源管理制度
公司建立了科学的招聘解聘制度、培训制度、考核制度、薪酬制度等人事管理制度，确保人
力资源的有效管理。
7、监察制度
公司设立了监察部门，负责公司的法律事务和监察工作。监察制度包括违规行为的调查程序
和处理制度，以及对员工行为的监察。
8、反洗钱制度
公司设立了反洗钱工作小组作为反洗钱工作的专门机构，指定专门人员负责反洗钱和反恐融
资合规管理工作；各相关部门设立了反洗钱岗位，配备反洗钱负责人员。除建立健全反洗钱组织
体系外，公司还制定了《反洗钱工作内部控制制度》及相关业务操作规程，确保依法切实履行金
融机构反洗钱义务。
（四）信息沟通
公司建立了内部办公自动化信息系统与业务汇报体系，通过建立有效的信息交流渠道，公司
员工及各级管理人员可以充分了解与其职责相关的信息，信息及时送交适当的人员进行处理。目
前公司业务均已做到了办公自动化，不同的人员根据其业务性质及层级具有不同的权限。
（五）内部监控
公司设立了独立于各业务部门的稽核部门，通过定期或不定期检查，评价公司内部控制制度
合理性、完备性和有效性，监督公司各项内部控制制度的执行情况，确保公司各项经营管理活动
的有效运行。
（六）基金管理人关于内部控制的声明
1、基金管理人确知建立、实施和维持内部控制制度是基金管理人董事会及管理层的责任。
2、上述关于内部控制的披露真实、准确。
3、基金管理人承诺将根据市场环境的变化及公司的发展不断完善内部控制制度。
六、基金管理人不动产研究经验以及业务风险情况
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华夏基金拥有多年丰富的基础设施领域研究、投资及投后管理经验，涵盖年金、专户及养老
金产品，基础资产类型涵盖交通运输、市政设施等多种基础设施类型。华夏基金在非标产品和基
础设施业务领域不存在重大未决风险事项。
华夏基金在基础设施与不动产领域经验丰富，基础设施与不动产投资部与公司行业研究团队
和信用分析团队紧密联系，沟通分享研究成果，把握基础设施与不动产领域各企业资质情况。华
夏基金在房地产、物流、水务、高速公路等基础设施领域均配备专门的行业研究员，相关行业研
究员超过 10 人，主要成员具有 3-10 年以上的信用研究经验。
七、基金管理人基金份额发售的准备情况
基金管理人已配备专业人员负责基础设施基金份额发售的路演推介、询价、定价、配售等相
关业务活动，基金营销部、市场部与基金管理人各分公司相关人员根据法律法规的规定开展销售
工作。
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第六部分 基金托管人
一、基金托管人情况
名称：北京银行股份有限公司（简称：北京银行）
注册地址：北京市西城区金融大街甲 17 号首层
办公地址：北京市西城区金融大街丙 17 号
法定代表人：霍学文
成立时间：1996 年 01 月 29 日
组织形式：股份有限公司（上市）
注册资本：人民币 2114298.4272 万元
存续期间：持续经营
联系人：盖君
官方客服电话：95526
基金托管资格批准文号：中国证监会证监许可[2008]776 号
经营范围：吸收公众存款；发放短期、中期和长期贷款；办理国内结算；办理票据贴现；发
行金融债券；代理发行、代理兑付、承销政府债券；买卖政府债券；从事同业拆借；提供担保；
代理收付款项及代理保险业务；提供保管箱业务；办理地方财政信用周转使用资金的委托贷款业
务；外汇存款；外汇贷款；外汇汇款；外币兑换；同业外汇拆借；国际结算；结汇、售汇；外汇
票据的承兑和贴现；外汇担保；资信调查、咨询、见证业务；买卖和代理买卖股票以外的外币有
价证券；自营和代客外汇买卖；证券结算业务；开放式证券投资基金代销业务；债券结算代理业
务；短期融资券主承销业务；经中国银行业监督管理委员会批准的其它业务。
二、基金托管人发展情况
北京银行成立于 1996 年，抢抓时代机遇，相继实现引资、上市、跨区域等发展突破，在北
京、天津、上海、西安、深圳、杭州、长沙、南京、济南、南昌、石家庄、乌鲁木齐、青岛、宁
波、苏州等十余个中心城市设立 630 余家分支机构。近年来，坚持以数字化转型统领发展模式、
业务结构、客户结构、营运能力、管理方式“五大转型”，着力建设伴您一生的银行、专精特新
第一行、投行驱动的商业银行、成就人才梦想的银行、人工智能驱动的商业银行等特色银行，致
力于打造一家不一样、有特色、让人想得起、记得住、用得上、受尊敬的银行。
截至 2024 年 9 月末，北京银行资产总额 4.03 万亿元，2024 年前三季度实现归母净利润 206.18
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亿元，成本收入比 27.78%，不良贷款率 1.31%，拨备覆盖率 209.73%，资本充足率 13.35%，各项
经营指标均达到国际银行业先进水平。品牌价值达 1,036.62 亿元。入选全国系统重要性银行。一
级资本排名全球千家大银行 51 位，连续 11 年跻身全球银行业百强。
北京银行凭借优秀的经营业绩和优质的金融服务，赢得了社会各界的高度赞誉，先后荣获
“全国文明单位”“亚洲十大最佳上市银行”“中国最佳城市商业零售银行”“最佳区域性银
行”“最佳支持中小企业贡献奖”“中国上市公司百强企业”“中国社会责任优秀企业”“最具
持续投资价值上市公司”“中国最受尊敬企业”“最受尊敬银行”“最值得百姓信赖的银行机
构”“中国优秀企业公民”“最佳供应链金融银行”“年度最佳科创金融服务银行”等称号。
三、基础设施基金托管业务主要人员情况
贺凌女士，2003 年加入北京银行，具有 20 余年银行从业经历。历任北京银行公司银行部总经
理助理、北京银行公司银行部副总经理，2023 年加入总行资产托管部，现任北京银行资产托管部
总经理。
北京银行资产托管部充分发挥作为新兴托管银行的高起点优势，搭建了由高素质人才组成的
专业团队，内设估值核算岗、资金清算岗、投资监督岗、系统管理岗、内控稽核岗等岗位，各岗
位人员均分别具有相应的会计核算、资产估值、资金清算、投资监督、风险控制等方面的专业知
识和丰富的业务经验。
四、托管业务经营情况
北京银行资产托管部秉持“严谨、专业、高效”的经营理念，严格履行托管人的各项职责，切实
维护基金持有人的合法权益，为基金提供高质量的托管服务。经过多年稳步发展，北京银行托管
资产规模不断扩大，托管业务品种不断增加，已形成包括证券投资基金、基金专户理财、证券公
司资产管理计划、信托计划、银行理财、保险资金、股权投资基金等产品在内的托管产品体系，
北京银行专业高效的托管服务赢得了客户的广泛高度认同。
截至 2024 年 9 月末，北京银行共托管证券投资基金 96 只，规模共计 1,454 亿元。
五、基金托管人的内部控制制度
（一）内部控制目标
作为基金托管人，北京银行严格遵守国家有关托管业务的法律法规、行业监管规章和北京银
行有关管理规定，守法经营、规范运作、严格管理，确保基金托管业务的稳健运行，保证基金财
产的安全完整，确保有关信息的真实、准确、完整、及时披露，保护基金份额持有人的合法权
益。
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（二）内部控制组织结构
北京银行总行设立内控与操作风险管理委员会，负责审议总行重要内部控制制度、流程，开
展总行内部控制体系建设规划，并组织实施。总行法律合规与内控部作为内部控制管理职能部
门，牵头北京银行内部控制体系的统筹规划、组织落实和检查评估，总行审计部履行对内部控制
的监督职能，负责对北京银行内部控制的充分性和有效性进行审计。资产托管部设有专职内控稽
核岗。
（三）内部控制原则
1、全覆盖原则。内部控制应当贯穿决策、执行和监督全过程，覆盖各项业务流程和管理活
动，覆盖所有部门、岗位和人员，任何决策或操作均应当有案可查。
2、制衡性原则。内部控制在治理结构、机构设置及权责分配、业务流程等方面形成相互制
约、相互监督机制。
3、审慎性原则。内部控制应当坚持风险为本、审慎经营的理念，尤其是设立新的机构或开办
新的业务，均应当体现“内控优先”的要求。
4、相匹配原则。内部控制应与北京银行管理模式、业务规模、产品复杂程度、风险状况等相
适应，并根据情况变化及时进行调整。
（四）内部控制措施
北京银行资产托管部具备系统、完善的内部控制制度体系，建立了业务管理制度、内部控制
制度、业务操作流程，可以保证托管业务的规范操作和顺利进行；业务人员均具备从业资格；业
务操作严格实行经办、复核、审批制度，授权工作实行集中控制，制约机制严格有效；业务印章
按规程保管、存放、使用，账户资料严格保管，未经授权不得查看；业务操作区实行独立封闭管
理，配备音像监控；业务信息由专职业务人员负责复核、信息披露，防止泄密；业务实现系统自
动化操作，有效预防人为操作风险的发生；技术系统完整、独立。
六、基金托管人对基金管理人运作基金进行监督的方法和程序
根据《中华人民共和国证券投资基金法》、《公开募集证券投资基金运作管理办法》的相关
规定，基金托管人发现基金管理人的投资指令违反法律、行政法规和其他有关规定，或者违反基
金合同约定的，应当拒绝执行，立即通知基金管理人，并及时向证券监督管理机构报告。基金托
管人如发现基金管理人依据交易程序已经生效的投资指令违反法律、行政法规和其他有关规定，
或者违反基金合同约定的，应当立即通知基金管理人，并及时向证券监督管理机构报告。
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第七部分 相关参与机构
一、基金份额发售机构
（一）直销机构：华夏基金管理有限公司
住所：北京市顺义区安庆大街甲 3 号院
办公地址：北京市西城区金融大街 33 号通泰大厦 B 座 8 层
法定代表人：张佑君
客户服务电话：400-818-6666
传真：010-63136700
联系人：张德根
网址：www.ChinaAMC.com
（二）场外代销机构
基金管理人可根据有关法律、法规的要求，选择符合要求的机构代理发售本基金，具体代销
机构情况请参见基金管理人网站。
（三）场内销售机构
本基金办理场内认购、交易业务的销售机构为具有基金销售业务资格、并经上海证券交易所
和中国证券登记结算有限责任公司认可的上海证券交易所会员单位。
（四）基金管理人可以根据情况变化增加或者减少场外基金销售机构。基金销售机构可以
根据情况增加或者减少其销售城市、网点。
二、资产支持证券管理人/计划管理人
名称：中信证券股份有限公司
住所：广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座
办公地址：北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 22 层
法定代表人：张佑君
联系人：王艳艳、张婷、郝晓琛、许子强、白艳芳
电话：010-60836398
三、登记机构
名称：中国证券登记结算有限责任公司
住所：北京市西城区太平桥大街 17 号
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办公地址：北京市西城区太平桥大街 17 号
法定代表人：于文强
联系人：陈文祥
电话：021-68419095
传真：021-68870311
四、运营管理机构
名称：北京金隅文化科技发展有限公司
住所：北京市海淀区西三旗建材城中路 27 号 13 幢整幢
办公地址：北京市海淀区西三旗建材城中路 27 号 13 幢整幢
法定代表人：叶菲
联系人：李海涛
电话：010-82928014
五、律师事务所
名称：北京市海问律师事务所
住所：北京市朝阳区东三环中路 5 号财富金融中心 20 层
办公地址：北京市朝阳区东三环中路 5 号财富金融中心 20 层
负责人：张继平
联系人：王爻
电话：010-85606888
传真：010-85606999
经办律师：王爻、宋淑一
六、审计基础设施项目的会计师事务所
名称：中喜会计师事务所（特殊普通合伙）
住所：北京市东城区崇文门外大街 11 号 11 层 1101 室
办公地址：北京市东城区崇文门外大街 11 号 11 层 1101 室
执行事务合伙人：张增刚
联系人：李彩云
电话：010-67085873
经办注册会计师：杜丽艳、李亚萍
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七、会计师事务所（验资机构）
基金管理人聘请的法定验资机构为安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）。
名称：安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）
住所：北京市东城区东长安街 1 号东方广场安永大楼 17 层 01-12 室
办公地址：北京市东城区东长安街 1 号东方广场安永大楼 17 层
执行事务合伙人：毛鞍宁
联系电话：010-58153000
传真：010-85188298
联系人：蒋燕华
八、评估机构
名称：深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司
住所：深圳市福田区福田街道福安社区中心四路 1 号嘉里建设广场 T2 座 503A、502B1
办公地址：深圳市福田区福田街道福安社区中心四路 1 号嘉里建设广场 T2 座 503A、502B1
法定代表人：程家龙
联系人：马跃春
电话：15011291020
传真：010-85198100
九、出具可供分配金额测算审核报告的会计师事务所
名称：中喜会计师事务所（特殊普通合伙）
住所：北京市东城区崇文门外大街 11 号新成文化大厦 A 座 11 层
办公地址：北京市东城区崇文门外大街 11 号新成文化大厦 A 座 11 层
执行事务合伙人：张增刚
联系人：李彩云
电话：010-67085873
经办注册会计师：杜丽艳、李亚萍
十、财务顾问
名称：中信证券股份有限公司
住所：广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座
办公地址：北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 22 层
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法定代表人：张佑君
联系人：王艳艳、张婷、郝晓琛、许子强、白艳芳
电话：010-60836398
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第八部分 风险揭示
本基金为基础设施证券投资基金，主要投资于产业园区类基础设施资产支持证券全部份额，
穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利，在以获取基础设施项目的运营收益同时承担基础
设施项目资产价格波动的风险。本基金主要风险包括但不限于：
一、与基础设施基金相关的风险
（一）基金价格波动风险
本基金大部分资产投资于特定类型的基础设施项目，具有权益属性。受经济环境、运营管
理、会计政策及不可抗力等因素影响，基础设施项目市场价值、基金净值可能发生波动，从而引
起基金价格出现波动。同时，本基金在上海证券交易所上市，也可能因为市场供求关系等因素而
面临交易价格大幅波动的风险。
（二）流动性风险
本基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易。按照《基础设施基金指
引》要求，本基金原始权益人和战略投资者所持有的战略配售份额需要满足一定的持有期要求，
在一定时间内无法交易，因此本基金上市初期可交易份额并非本基金的全部份额。而且，基础设
施基金市场的监管体系、产品规模、投资人培育均处于发展初期，可能由此导致交易不活跃，从
而存在基金份额持有人需要资金时不能随时变现并可能丧失其他投资机会的风险。
（三）发售失败的风险
本基金发售时，存在募集期限届满时因基金份额总额未达到准予注册规模的 80%、募集资金
规模不足 2 亿元、认购人数少于 1,000 人、原始权益人或同一控制关联方未按规定参与战略配售、
扣除战略配售部分后网下发售比例低于公开发售数量的 70%等情况导致发售失败的风险。如发售
失败，管理人将在募集文件约定期限内退回投资者的认购款及认购款的募集期利息。
（四）交易失败的风险
本基金 80%以上基金资产投资于产业园区类基础设施资产支持专项计划，穿透取得基础设施
项目完全所有权或经营权利，以上投资及交易过程中，可能存在资产支持专项计划发行失败，基
础设施项目公司股权未能在约定期限内交割等风险，导致基金的交易失败，从而产生募集资金的
闲置、基金的投资目标无法达成等风险。
（五）停牌、暂停上市或终止上市的风险
在基金合同生效且本基金符合上市交易条件后，本基金将在上海证券交易所上市交易。上市
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期间可能因违反法律法规或交易所规则等原因导致本基金停牌，投资者在停牌期间不能买卖基金
份额。如本基金因各种原因停牌、暂停或终止上市（包括但不限于本基金不符合基金上市条件被
上海证券交易所终止上市，连续 2 年未按照法律法规进行收益分配，基金管理人按照有关规定申
请基金终止上市），对投资者亦将产生风险，如无法在二级市场交易的风险、基金财产因终止上
市而受到损失的风险等。
（六）本基金整体架构所涉及相关交易风险
1、基金合同生效后，本基金将以首次募集资金认购中信证券-金隅集团产业园基础设施 1 号资
产支持专项计划，中信证券-金隅集团产业园基础设施 1 号资产支持专项计划将收购 SPV 公司进而
持有项目公司。
2、在上述步骤完成后，项目公司将对 SPV 公司进行吸收合并，实现 SPV 公司对专项计划的
债务下沉至项目公司。如果前述交易安排未能在预定时间内完成，将对本基金的运作造成不利影
响。特别地，如本基金未能按预期完成项目公司吸收合并 SPV 公司，则股东借款利息无法按照预
测情形在项目公司层面进行税前扣除，将可能导致本基金可供分配金额相比预测情形减少。
3、此外，如基础设施资产支持证券未能及时发行，可能延缓项目整体交易进度甚至导致中止
或终止交易，从而对本基金投资产生不利影响。
4、本基金整体架构的交易结构较为复杂，交易结构的设计以及条款设置可能存在瑕疵，使得
本基金的成立和存续面临法律和税务风险。
（七）管理风险
基础设施基金产品结构与其他证券投资基金相比较为复杂，在存续过程中，依赖于基金管理
人及专项计划管理人对基金资产的管理，以及基金管理人聘请的运营管理机构对基础设施项目的
运营及管理，相关机构人员可能因知识、经验、管理水平、技术手段等限制，影响其对信息的处
理以及对经济形势的判断，导致其未能做出最佳管理决策或实施最佳策略，从而影响基金的收益
水平。
（八）集中投资风险
其他类型的公开募集证券投资基金往往采用分散化投资的方式减少非系统性风险对基金收益
的影响。而本基金存续期内 80%以上基金资产投资于产业园区类基础设施资产支持专项计划，并
持有其全部份额，通过资产支持证券等特殊目的载体取得基础设施项目公司全部股权。因此，本
基金将具有较高的集中投资风险。
（九）新种类基金收益不达预期风险
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基础设施证券投资基金属于中国证监会新设的基金品种，因此暂无可用以判断其表现的历史
业绩，因而难以准确评价该业务的前景。基金管理人过往的财务资料或其他类型基金管理业绩不
能反映本基金日后的经营业绩、财务状况及现金流量，不能保证投资人将能成功地从基础设施项
目经营中获得足够收益。
（十）基金净值波动的风险
本基金 80%以上基金资产投资于产业园区类基础设施资产支持专项计划，所持项目区域经济
发展水平、人口流动、新增竞争性产业园区等因素都将对基础设施项目的收益产生影响，进而带
来基金净值的波动。
（十一）基金提前终止的风险
本基金存续期限为 24 年，而根据相关法律及基础设施项目证照，本基金成立时拟投资的基础
设施项目的土地使用权将于 2046 年 12 月 2 日到期。基金管理人将根据实际情况选择于土地使用权
期限届满前申请续期。如果续期申请获得批准，土地使用权人将有可能需要满足其他条件并支付
相应价款及税款。受制于相关法律法规和政府部门的最终批准，基金管理人不保证土地使用权一
定能够续期。在后续未成功扩募的情况下，存在基金提前终止的风险。
（十二）计划管理人、基金托管人及计划托管人尽职履约风险
基础设施基金的正常运行依赖于计划管理人、基金托管人及计划托管人等参与主体的尽责服
务，存在计划管理人、基金托管人和/或计划托管人违约违规风险。当上述机构未能尽责履约，或
其内部作业、人员管理及系统操作不当或失误，可能会给本基金造成损失，并可能进而影响基金
份额持有人的利益。
（十三）市场风险
本基金投资于基础设施资产支持证券的比例不低于 80%，投资于利率债、AAA 级信用债、货
币市场工具的比例不超过 20%。证券市场价格因受各种因素的影响而引起的波动，将使本基金资
产面临潜在的风险。市场风险主要为债券投资风险，主要包括：
1、信用风险
基金在交易过程中发生交收违约，或者基金所投资债券之发行人出现违约、拒绝支付到期本
息，或由于债券发行人信用质量降低导致债券价格下降，或者债券回购交易到期时交易对手方不
能履行付款或结算义务等，造成基金资产损失的风险。
2、利率风险
市场利率波动会导致债券市场的收益率和价格的变动，如果市场利率上升，本基金持有债券
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将面临价格下降、本金损失的风险，而如果市场利率下降，债券利息的再投资收益将面临下降的
风险。
3、收益率曲线风险
如果基金对长、中、短期债券的持有结构与基准存在差异，长、中、短期债券的相对价格发
生变化时，基金资产的收益可能低于基准。
4、利差风险
债券市场不同期限、不同类属债券之间的利差变动导致相应期限和类属债券价格变化的风
险。
5、市场供需风险
如果宏观经济环境、政府财政政策、市场监管政策、市场参与主体经营环境等发生变化，债
券市场参与主体可用资金数量和债券市场可供投资的债券数量可能发生相应的变化，最终影响债
券市场的供需关系，造成基金资产投资收益的变化。
6、购买力风险
基金投资所取得的收益率有可能低于通货膨胀率，从而导致投资者持有本基金资产实际购买
力下降。
（十四）基金限售份额解禁风险
原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例占本次基金份额
发售的比例为 35%，持有期自上市之日起不少于 60 个月。原始权益人或其同一控制下的关联方以
外的专业机构投资者可以参与基础设施基金份额战略配售，持有基础设施基金份额期限自上市之
日起不少于 12 个月。
此外，基金份额还可能根据《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则
适用指引第 3 号——新购入基础设施项目（试行）》等其他规则、监管规定等产生限售，基金份
额限售到期时将面临集中解禁。届时，若投资者在限售期届满时集中卖出基础设施基金份额，可
能对二级市场价格造成一定的影响。
二、与基础设施项目相关的风险
（一）基础设施项目的政策风险
政策风险包括区域政策、土地使用、产业政策、行业管理、环境保护等相关政策变化引致的
风险。区域政策指基础设施项目所在区域人民政府针对该区域制定的影响基础设施项目公司经营
的相关政策。土地使用是指政府有关土地使用权方面的政策。产业政策指政府相关部门针对基础
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设施项目相关产业制定的产业发展及优惠补贴政策。行业管理指有关部门对基础设施项目所属行
业的相关管理制度。环境保护指政府相关部门对基础设施项目所处区域的环境政策。以上政策的
重大变化可能对本基金的运作产生负面影响。
（二）竞争项目风险
本基金投资的基础设施项目为产业园区，在其一定距离范围内可能存在与基础设施项目定位
及目标客群类似的竞争项目，前述竞争项目可能与基础设施项目产生竞争，从而对租赁客户带来
分流，对基础设施项目的出租率产生一定的不利影响。若承租方对某一类物业需求下降，将导致
出租方竞相争取租户，或基础设施项目的管理风格、市场定位对承租方的吸引力下降等，都会影
响基础设施项目的出租率和租金水平。
（三）基础设施项目运营风险
本基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经
济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳
的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响本基金收益分配水平的稳
定。
1、投资于产业园的一般性运营风险
（1）所属区域市场的不利情况
标的基础设施项目位于北京市，其表现可能受到北京市经济发展不及预期、北京市区域竞争
力下降、北京市产业园供应过剩等因素的不利影响。根据戴德梁行市场调查研究，未来 3 年东升
板块预计有约 44 万平方米的优质产业园项目入市，包括中关村东升科技园二期·总部园（L18 地
块）、中关村东升科技园二期·海开园（L25 地块）与金隅生命科学创新中心三个项目，可能会对
本项目的租金及出租率形成一定的压力。
（2）产业园资产流动性较弱
产业园资产的流动性较低。虽然本基金以持有基础设施资产并以获取稳定的现金流为主要目
的，但若本基金需要变现基础设施资产，其变现可行性、时效性等将受到多项因素的影响（包括
政府相关机构事先审批、同意等），若本基金拟变现但未能在短时间内将资产变现，可能将资产
折价出售，以寻求快速变现。上述情况将对本基金的投资收益带来不利影响。
2、金隅智造工场产权一期项目经营风险
（1）产业园出租相关风险
1）基础设施项目收益依赖于租金收入，收入来源类型较为单一，或将会对本基金造成不利影
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响，此等影响或风险包括但不限于承租方无法按时交纳租金、承租方违约、承租方续约但减少租
赁面积等。
2）在基金存续期内，基础设施项目可能因经济环境变化、运营不善、承租人履约能力发生重
大不利变化等因素导致租赁合同的租金单价、免租期或装修期、租赁面积等条款发生变化，从而
导致基础设施项目面临租金下降以及空置率提升等风险，进而减少基础设施项目的租金收入，导
致实际现金流低于预测现金流。
（2）运营管理机构的管理风险
本基金将聘请运营管理机构，由其为基础设施项目提供运营管理服务。聘请运营管理机构为
基础设施项目提供运营管理服务可能存在下述管理风险：
1）虽然建立了相应的对运营管理机构的管理机制及考核安排，但本基金的表现仍部分取决于
运营管理机构的人员素质、管理能力及外聘的物业机构的管理能力等。
2）本基金的运营管理机构为金隅文化，金隅文化与其关联方的业务可能与其为本基金提供运
营管理服务具有直接或间接竞争、利益冲突关系，使本基金存在一定的运营管理风险。
3）本基金存续期间，存在运营管理机构不续聘的可能性，且运营管理机构的相关人员可能离
职并在离职后从事与本基金拟投资的基础设施项目存在竞争关系的项目，对基础设施项目的运营
可能会造成重大不利影响。
4）基金管理人无法提供或促使运营管理机构提供足够的设备保养及其他服务。
此外，本基金存续期间内，若发生了需要更换运营管理机构的事项，则原运营管理机构将不
再运营管理基础设施项目，届时将出现变更运营管理机构的相关风险（包括但不限于新任运营管
理机构的运营管理经验、能力弱于原运营管理机构的风险等）。
（3）借款及现金周转相关风险
本基金持有的项目公司可通过借款，用于基础设施项目日常运营、维修改造或其他项目收购
等。在对外借款环节，可能存在以下风险：
1）项目公司在对外借款时，未必能以商业优惠条款取得融资，亦可能在借款及时性方面存在
障碍。
2）项目公司对外借款会增加本基金承担的与一般债务融资有关的风险。包括但不限于现金流
不足以偿还债务及利息的风险、借款利率上升的风险、借款能力未能按预计维持在理想水平等。
3）本基金的日常运营及维修改造需要的经常性或资本性开支，可能存在资金周转困难的风
险。
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（4）投资目标不达预期的风险
1）本基金的主要投资目标，是通过积极主动运营管理基础设施项目，力求实现基础设施项目
现金流长期稳健增长。虽然本基金已制定明确的投资计划及具体的实施策略，但仍难以保证可以
成功推行此计划及策略，也难以保证可以以具有成本效益的方式推行。因此，基金的投资目标存
在无法在预期时间内实现，或无法完全实现的风险。
2）本基金谋求稳定的现金流，而本基金的可供分配金额取决于净利润，并在此基础上进行合
理调整，具体确定逻辑及调整受会计准则的影响。我国现行的会计准则可予改变，本基金、专项
计划、项目公司所控制的基础设施项目的会计表现可能会因此受到影响，相应地将影响本基金的
可供分配金额。
3）根据本基金首次申报确定的评估报告底稿，2024 年至 2029 年目标运营净收益分别为
2,032.47 万元（2024 年 10 月至 12 月）、8,425.12 万元（2025 年度）、8,885.93 万元（2026 年
度）、8,070.08 万元（2027 年度）、8,159.29 万元（2028 年度）和 8,325.92 万元（2029 年度）。
同时，本基金 2024 年 11-12 月、2025 年的当期可供分配金额假设中考虑了项目公司期初现金的分
配。因此，本基金后续年度的可供分配金额可能出现下降的情形。
（5）本基金存续期内可能出现租金减免政策带来的风险
本基金上市后若有租金减免政策出台，周边同类型项目若进行了相应的租金减免，若基础设
施项目跟随政策进行相应的租金减免，则会直接减少租金收入；若基础设施项目不跟随政策进行
相应的租金减免，则相对于周边租金减免的同类资产的竞争优势将减弱，同样可能会对基础设施
项目的运营产生不利影响。
为应对基金存续内因租金减免等因素影响基础设施资产收入，缓解相应风险带来的收益波
动，基金管理人与运营管理机构签署的《运营管理服务协议》中约定：“如发生因突发公共卫生
事件原因导致租户免租事项的，运营管理机构通过减免项目运营服务费用的方式部分平滑免租带
来的收益波动风险，具体减免金额以运营管理机构对应免租期内应收基础服务报酬为限。”
（6）租户集中度风险
截至 2024 年 9 月 30 日，金隅智造工场产权一期项目前十大租户租赁面积总计为 55,869.69 平
方米，租赁面积占项目已出租面积的 72.87%。其中前两大租户智汇中科（北京）科技有限公司和
北京车百智能科技发展有限公司为基础设施项目的重要现金流提供方，均采用整栋租赁模式租
赁，合计租赁面积为 29,357.64 平方米，占项目已出租面积的 38.29%。若以上租户因所在行业或自
身经营情况等发生不利变化，而导致租赁合同到期后不续租、拒绝履约或提前退租，则可能会对
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基础设施资产的租金收入造成不利影响。
（7）基础设施项目合规手续相关的风险
基础设施项目经历了初始建设和升级改造两个阶段，从初始建设到升级改造的时间跨度较长
且手续复杂。在初始建设阶段，基础设施项目并未实际办理取得选址意见书、建设用地规划许可
证、土地预审意见、建设用地批准书和 6 号楼、7 号楼、10 号楼、11 号楼的规划验收文件手续。
就此，北京市规划和自然资源委员会海淀分局已于 2023 年 3 月 9 日出具书面意见，说明该等证照
无需补办，金隅智造工场产权一期项目不存在受到该部门调查或行政处罚的情形。
在升级改造完成后，基础设施项目实际出租给科技创新类企业用作工业互联网、智能制造为
主的高新工业以及少量的餐饮及配套商业服务；在升级改造完成后，基础设施项目已正常运营超
过 6 年，北京市规划和自然资源委员会海淀分局作为其规划用途主管部门未对相关主体实施过行
政处罚。就此，北京市规划和自然资源委员会海淀分局已于 2022 年 8 月 4 日出具了书面意见，说
明金隅智造工场产权一期项目符合 2016 年 9 月海淀区政府与金隅集团签署的《战略合作协议书》
相关要求，截至该书面意见出具日，项目不存在因违反规划和自然资源领域的法律法规受到该部
门调查或行政处罚的情形；北京市规划和自然资源委员会海淀分局于 2023 年 3 月 9 日出具了书面
意见，说明金隅智造工场产权一期项目的升级改造符合《建设项目规划使用性质正面和负面清
单》（市规划国土发〔2018〕88 号）所规定的“鼓励中关村科学城范围内的各类非居住建筑调整为
科技创新用房”。
基础设施项目园区内建设有一处与底层资产之一的 13 号楼相接的建筑物（以下简称“13 号楼
扩建部分”）。13 号楼扩建部分有独立的《房屋所有权证》，但是该 13 号楼扩建部分在建设过程
中缺失部分投资管理手续，并未纳入底层资产。目前，13 号楼中的某租户租赁了 13 号楼部分面积
以及全部的 13 号楼扩建部分7，其在装修过程中将两部分做了连通改造。项目公司可能会因 13 号
楼扩建部分被政府主管部门要求整改而影响基础设施项目的正常经营。同时，根据本基金运营管
理安排，13 号楼作为底层资产将由金隅文化负责运营管理；根据出租人与金隅文化签订的协议，
13 号楼扩建部分也由金隅文化负责运营管理。金隅文化同时运营 13 号楼及 13 号楼扩建部分，存
在潜在利益冲突和同业竞争风险。
对于基础设施资产的内部装修改造、13 号楼与 13 号楼扩建部分连通处事宜，金隅集团作为基
础设施 REITs 的原始权益人、金隅文化作为基础设施项目的运营管理机构，出具了相关文件，承
诺 1）在收到政府主管部门或任何有关方面提出的要求后采取必要的整改措施；2）如因前述事项
7 2024 年 1 月 31 日，该租户已就承租的 13 号楼部分面积单独签署租赁合同。
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受到有权政府主管部门的调查、行政处罚或给金隅智造工场产权一期项目及/或项目公司及/或基础
设施 REITs 造成可归责于出租方、运营管理机构的损失的，金隅集团、金隅文化将承担全部赔偿
责任；3）如因前述事项的整改事宜而导致金隅智造工场产权一期项目估值下降及/或项目公司租金
收入减少及/或基础设施 REITs 现金流减少，金隅集团将就该等损失承担赔偿责任；以及 4）将确
保 13 号楼扩建部分的运营管理保持稳定，保障 13 号楼扩建部分不会对底层资产部分的整体定位和
长期运营管理造成负面影响。
（8）收缴率不及预期的风险
最近三年及一期，基础设施项目的租金当期收缴率8分别为 91.50%、87.40%、99.87%和
95.41%，期后收缴率9为 100.00%、100.00%、100.00%和 99.55%，当期收缴存在不及时的情况，基
金存续期内可能面临基础设施项目运营收入回款不及预期或发生损失的风险。若基金存续期内基
础设施项目的租金收缴不及时，则基础设施项目当期实际收到的现金流将低于预期，从而导致当
期可供分配金额及现金分派率低于预期。
为应对收缴率变化带来的不确定因素、维护基金投资人利益，本基金已设置运营管理机构对
租金收缴率不达预期部分进行流动性支持的风险缓释措施，基金管理人与运营管理机构签署的
《运营管理服务协议》中约定：“若任何一笔应收资产运营收入在租约等协议中约定的支付时限
内尚未由承租方等主体按约定支付至项目公司监管账户且延期支付超过 3 个月的，该等延期 3 个月
届满时仍未收回的资产运营收入视为“未收回资产运营收入”。运营管理机构应于该等 3 个月届
满后 5 个工作日内向项目公司提供等额于未收回资产运营收入的流动性支持金（简称“流动性支
持金”）。
运营管理机构向项目公司支付的流动性支持金不应在任何方面视为项目公司欠付运营管理机
构的负债或应付款项。若项目公司后续实际收到未收回资产运营收入的，项目公司应于实际收到
相关款项后向运营管理机构无息返还同等金额的流动性支持金；但若项目公司后续未收到未收回
资产运营收入的，则项目公司没有义务向运营管理机构返还流动性支持金。”
（9）未来运营支出及相关税费超出预期的风险
基金管理人及运营管理机构将尽力在满足租户使用需求的前提下，合理控制基础设施项目运
营支出。尽管如此，依然可能出现运营支出的增长速度超过预期的情况，从而导致本基金可供分
配金额相比预期减少，包括但不限于：
1）直接或间接税务政策、法律法规的变化，基础设施项目税项及其他法定支出的增加；
8 当期收缴率=截至当期期末实际收到的当期运营收入金额/当期按照合同确认的收入金额。
9 期后收缴率=截至 2024 年 11 月 30 日实际收到的当期运营收入金额/当期按照合同确认的收入金额。
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122
2）相关法律法规及政策变动，导致遵守相关法律法规及政策所需承担的成本增加；
3）基础设施项目维修和保养成本及资本性支出的增加；
4）通胀率的上升，劳务成本的提高；
5）保险费用上涨，或不在承保范围内的开支增加；
6）其他不可预见情况导致的支出增长。
（10）基础设施项目收入波动风险
2020-2023 年及 2024 年 1-9 月，基础设施项目的经营性净现金流10分别为 6,402.15 万元、
7,202.83 万元、6,554.26 万元、9,070.23 万元和 6,545.03 万元；基础设施项目的营业收入分别为
8,595.08 万元、11,603.18 万元、8,220.16 万元、12,592.26 万元和 9,635.31 万元。2020 年和 2022
年，由于公共卫生事件影响，基础设施项目依照地方政府相关规定对符合租金减免条件的租户进
行了租金减免。其中 2020 年度，基础设施项目共对租户减免租金 1,574.00 万元（不含税，下
同），如将减免租金部分加回，基础设施项目 2020 年度营业收入合计约 10,169.08 万元，减免租金
占加回减免租金后 2020 年度营业收入的比例约为 15.48%；2022 年度，基础设施项目营业收入较
上年同期减少 3,383.02 万元，降幅为 29.16%，主要系对租户减免租金 4,659.46 万元所致。如将减
免租金部分加回，2022 年度营业收入合计约 12,879.62 万元，较 2021 年度营业收入增长 11.00%，
减免租金占加回减免租金后 2022 年度营业收入的比例约为 36.18%。
本基金存续期间，针对可能对基金份额持有人利益产生重大影响的租金减免事项，本基金将
召开基金份额持有人大会，由基金份额持有人进行表决。除租金减免事项外，本基金存续期间，
基础设施项目可能会因为其他影响基础设施项目运营的事项导致净现金流出现波动。
（11）安全生产、环境保护和意外事件的风险
基础设施项目在运营、维修保养和改造过程中，可能需要进行电梯维修、更新改造等活动，
上述活动存在若干意外风险，基础设施项目本身或周边也可能发生火灾或环境污染事件。发生上
述意外可能对基础设施项目造成人员伤亡、财产损失、声誉受损等不利影响，并可能导致项目公
司承担法律责任。同时，由于意外事件可能导致政府调查或实施安全生产整改措施，因此基础设
施项目面临经营中断的风险，进而可能导致运营收入的减少。
（12）基础设施项目内部装修改造事项的风险
1）基础设施项目内部装修改造的情况
由于基础设施项目高举架的特点，部分入园租户根据自身需求，通过装修改造在基础设施资
10 经营性现金流=净利润+折旧+摊销+利息支出-信用减值损失-营业外收入
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123
产房屋内部增设了建筑结构以增加房屋的可利用空间（以下简称“内部装修改造”），上述内部
装修改造的结构安全性经过设计院论证，房屋消防设施功能正常，但涉及未履行相关建设和验收
手续，项目公司可能存在相关合规风险，以及租赁合同被租户主张无效等风险，甚至可能会导致
项目公司停业整顿或遭受其他实际损失。若租户的内部装修改造因被主管部门责令整改或租约到
期时出租人要求承租人恢复原状，可能会导致租户租赁意愿下降，从而影响基础设施项目的出租
率或租金水平，影响基金份额持有人的收益。针对基础设施项目，①北京市规划和自然资源委员
会海淀分局已于 2022 年 8 月 4 日出具书面意见，确认截至该书面意见出具日，该项目不存在因违
反规划和自然资源领域的法律法规受到该部门调查或行政处罚的情形；②北京市规划和自然资源
委员会海淀分局已于 2023 年 3 月 9 日出具书面意见，确认截至该书面意见出具日，基础设施项目
不存在受到该部门调查或行政处罚的情形；③北京市海淀区住房和城乡建设委员会已于 2022 年 8
月 8 日出具书面意见，确认截至该书面意见出具日，基础设施项目不存在受到北京市海淀区住房
和城乡建设委员会调查或行政处罚的情形。因此，根据上述有关部门出具的书面意见，截至相应
书面意见出具日，基础设施项目不存在受到上述相关部门调查或行政处罚的情形。
截至 2024 年 9 月末，根据金隅文化统计，上述内部装修改造增加面积约 25,191.00 平方米11，
出租人向承租人约定的出租面积并不包含上述面积，在出租人和承租人签署的《租赁合同》期限
届满时，出租人有权要求承租人恢复原状并承担一切费用。
2）针对内部装修改造事项的风险缓释措施
为降低内部装修改造事项对本基金造成的潜在风险，本基金已设置了针对内部装修改造事项
的风险缓释措施，具体如下：
①金隅集团承诺，在基础设施资金存续期内，将按照基金管理人意见，推荐项目公司的经理
人选，金隅集团推荐的人员被选聘为项目公司经理后，将根据项目公司章程的规定担任项目公司
法定代表人，并根据项目公司章程以及《外派人员工作协议》等约定履行经理及法定代表人职
责。
②运营管理机构应确保项目运行期间的安全生产得到有效管理和监督，协助项目公司主要负
责人组织开展安全生产工作。项目公司的主要负责人为项目公司安全生产第一责任人，对项目公
司的安全生产工作全面负责，项目公司安全生产主要负责人应为项目公司法定代表人。
③在保障不会破坏性影响房屋装修及房屋结构的情况下，交割日前，基金管理人将聘请具有
11 内部装修改造由租户自行负责，且部分面积用于会议室、茶水间、装饰、储藏功能等用途，面积较难准确测
算，目前通过装修结构设计图纸匡算的方式进行预估。
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对应鉴定或检测资质的专业机构对交割日前搭建的内部装修改造以及基础设施项目实施安全评估
或检测，并由原始权益人聘请消防安全评估机构对基础设施项目出具消防安全评估报告。基金存
续期内，对于当年度新增的内部装修改造部分，在保障不会破坏性影响房屋装修及房屋结构的情
况下，运营管理机构需协助项目公司以每年不低于一次的频率聘请具有对应鉴定或检测资质的专
业机构对租户的内部装修改造实施安全评估或检测，并对基础设施项目进行消防安全评估，相关
费用由项目公司承担。
④金隅集团、金隅文化承诺对内部装修改造事项而受到的经济损失承担赔偿责任，在出现重
大不利变化时由金隅集团回购资产
A.金隅集团、金隅文化承诺对内部装修改造事项而受到的经济损失承担赔偿责任
金隅集团、金隅文化已出具承诺，在收到政府主管部门或任何有关方面提出的要求后采取必
要的整改措施；如因内部装修改造事项受到有权政府主管部门的调查、行政处罚或给项目造成可
归责于出租方、运营管理机构的损失的，金隅集团、金隅文化将承担全部赔偿责任；如因前述事
项的整改事宜而导致金隅智造工场产权一期项目估值下降及/或项目公司租金收入减少及/或基础设
施 REITs 现金流减少，金隅集团将就该等损失承担赔偿责任。上述承诺详见本招募说明书之“第
十七部分 原始权益人”之“六、原始权益人及控股股东、实际控制人承诺函”。
同时，根据《项目公司股权转让协议》约定，基金存续期间内，项目公司就标的资产已签订
且正在履行的租赁合同如因租赁空间内存在内部装修改造，被仲裁机构、法院认定为无效，导致
项目公司租金收入减少，原始权益人应就被认定为无效的租赁合同项下承租人应当向项目公司支
付的租金及费用（如有）进行补足，并就基础设施项目及/或项目公司及/或基础设施基金因此受到
的损失（如有）承担全部赔偿责任。
B.金隅集团承诺在出现重大不利变化时回购资产
根据《项目公司股权转让协议》约定，在基金存续期内，基金管理人将根据基础设施基金首
次申报确定的评估报告对附带内部装修改造的租户的所有承租面积（如同一租户同时租赁附带内
部装修改造及不附带内部装修改造的空间，以上面积均属于附带内部装修改造范畴，以下简称
“内部装修改造涉及面积”）出具未来全周期租金收入预测值（以下简称“目标值”）。
就内部装修改造涉及面积的目标值，原始权益人承诺，基础设施基金存续期内如发生因正常
租户换签以外的其他因素导致内部装修改造被整改、被要求恢复原状等现状业务改变（以下简称
“条件触发事件”），导致内部装修改造涉及面积的年度实际租金收入未能达到对应年份目标值
的：
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125
（a）如条件触发事件尚未导致基础设施项目运营管理发生重大不利变化，即内部装修改造涉
及面积连续 2 年的年度实际租金收入均较对应年份目标值下降 15%（含）以上（以下简称“重大
不利变化”）的，原始权益人应于条件触发事件后的当年及之后的每一年，对内部装修改造涉及
面积的年度实际租金收入与对应年份目标值之间的差额进行补足；
（b）如条件触发事件导致基础设施项目运营管理发生重大不利变化，原始权益人应当回购基
础设施项目，回购价格以股权转让价款和基础设施基金首次申报确定的评估报告中载明的基础设
施项目价值孰高者为准；
（c）为免疑义，如条件触发事件导致内部装修改造涉及面积的年度实际租金收入连续 2 年未
能达到对应年份目标值，但其中任意一年的年度实际租金收入较对应年份目标值下降不足 15%
（含），或条件触发事件导致内部装修改造涉及面积的年度实际租金收入较对应年份目标值下降
虽达到 15%（含）以上，但未达到连续 2 年的年度实际租金收入均较对应年份目标值下降 15%
（含）以上等不属于重大不利变化的情形，原始权益人仍应按照本条（a）项的约定进行补足。
（d）如在下述“⑤本基金针对可能对投资人收益产生影响的总体潜在风险设置了较为完善的
保障机制”所述期间的任一年度内，发生未导致重大不利变化的条件触发事件，同时基础设施项
目运营净收益也未达到《运营管理服务协议》约定的当年度目标运营净收益的，则原始权益人仅
需履行下述“⑤本基金针对可能对投资人收益产生影响的总体潜在风险设置了较为完善的保障机
制”项下约定的各项义务，不再根据本款约定承担补足义务。
⑤本基金针对可能对投资人收益产生影响的总体潜在风险设置了较为完善的保障机制
原始权益人金隅集团及运营管理机构金隅文化承诺不可撤销地自愿按以下安排实施本基金的
收益分配调节机制。具体承诺内容如下：
自本基金交割日起至 2029 年末，任一年度的运营净收益未达到目标运营净收益，则优先按
《运营管理服务协议》的约定扣减该年度运营管理费中的基础管理费。被扣减的运营管理费，将
归入本基金该年度的可供分配金额，用于向投资者分配。其中，目标运营净收益按照基础设施基
金首次申报确定的评估报告中记载的运营净收益确定。根据基础设施基金首次申报确定的评估报
告底稿，2024 年至 2029 年目标运营净收益分别为 2,032.47 万元（2024 年 10 月至 12 月）、
8,425.12 万元（2025 年度）、8,885.93 万元（2026 年度）、8,070.08 万元（2027 年度）、8,159.29
万元（2028 年度）和 8,325.92 万元（2029 年度），实际运营净收益根据每年审计报告及《运营管
理服务协议》确定。
如被扣减的运营管理费归入本基金后仍不足以使投资者获得该年度的目标运营净收益，金隅
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126
集团承诺且确保其同一控制下的关联方通过自愿放弃所持有的本基金份额在该年度应获取的全部
或部分可供分配金额（金隅集团或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例
合计不低于本次基金份额发售数量的 35%，持有期自上市之日起不少于 60 个月），优先保障其他
基金份额持有人享有的分红收益，如有剩余再分配自持份额的分红；为避免疑义，金隅集团承诺
让渡及确保其同一控制下的关联方让渡的自持份额的分红金额，以金隅集团及其同一控制下的关
联方持有的基金份额对应的实际可供分配金额为限。
如现有登记结算机构或收益分配所必须的系统或技术安排无法实现上述操作的，则由金隅集
团及其同一控制下的关联方将足够的货币资金支付给本基金或专项计划，以使得上述操作得以实
现。为避免疑义，在此情况下金隅集团及其同一控制下的关联方实际让渡给其他基金份额持有人
的分红金额仍以其持有的基金份额对应的实际可供分配金额为限。
3、《海淀区高精尖产业项目（REITs）履约监管协议书》对基础设施项目的相关限制风险
为加快推进中关村科学城建设，构建海淀高精尖经济结构，进一步提高全区产业空间资源使
用效率，根据《海淀区构建高精尖经济结构产业空间资源管理和利用的实施意见（试行）》，保
证海淀区产业发展目标的实现，北京市海淀区人民政府、北京西三旗高新建材城经营开发有限公
司、北京金隅集团股份有限公司于 2023 年 7 月 25 日签署《海淀区高精尖产业项目（REITs）履约
监管协议书》（以下简称“《产业监管协议》”），《产业监管协议》的相关约定对基础设施项目形
成如下限制风险：
（1）基础设施项目产业定位限制风险
《产业监管协议》要求基础设施项目的产业定位为大信息、高端装备制造、新能源及医药健
康产业，原则上主要吸引符合上述产业定位的企业入驻，并达到此类企业所占物业面积不低于金
隅智造工场产权一期项目总建筑面积 70%的目标。《产业监管协议》提出的产业定位要求可能导
致不符合产业定位的企业无法成为基础设施项目的租户，可能会对基础设施项目的出租率产生不
利影响。
（2）基础设施项目、项目公司股权转让限制风险
《产业监管协议》约定，在未取得北京市海淀区人民政府同意的情况下，基础设施项目对应
七栋楼宇的房屋所有权及对应的土地使用权、项目公司股权不能发生转让，七栋楼宇的用途不能
发生变化。因此，本基金存续期间，可能存在需要处置基础设施项目或项目公司股权而因无法取
得北京市海淀区人民政府同意，从而无法处置的风险。
经管理人及律师核查，截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目共计出租予 47 名租户，项目公
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司已与前述租户签署房屋租赁合同。根据金隅集团说明，并经管理人、法律顾问核查国家企业信
用信息公示系统（https://www.gsxt.gov.cn/index.html/）列明的租户工商登记经营范围以及租户官方
网站披露的业务范围，截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目出租予大信息类企业、高端装备制造
类企业、新能源类企业以及医药健康产业类企业的租赁面积合计为 72,773.45 平方米，约占总建筑
面积 90,907.03 平方米的 80.05%，符合“大信息、高端装备制造、新能源及医药健康产业企业所占
物业面积不低于基础设施项目总建筑面积 70%”的标准，基础设施项目的招租情况满足《产业监管
协议》的要求。
（四）部分租赁合同未备案的风险
基础设施项目存在因部分租赁合同暂未办理房屋租赁登记备案手续而受到处罚的风险。租赁
合同暂未办理房屋租赁登记备案手续不影响租赁合同效力。就未办理房屋租赁合同登记备案的情
况，如经房屋租赁主管部门责令项目公司限期办理相关房屋租赁登记备案，项目公司逾期仍未完
成相关房屋租赁登记备案的，根据《商品房屋租赁管理办法》的规定，则可能会被处以一千元以
上一万元以下罚款。
（五）土地使用权期限风险
基础设施项目土地使用权有终止日期，截至 2024 年 9 月 30 日，土地使用权剩余期限约 22
年。届时，除非土地使用者申请延长土地使用权的期限且获得政府部门的同意（申请者或需要支
付相应的对价），否则在该等限期届满时，该等物业的土地使用权将交回政府。土地使用权到期
后的相关可行操作应当依据届时有效的法律法规及规章来执行。
政府机构有权根据有关法律法规的规定来征用土地。如被强制征用，本基金将会获得一定的
补偿，相关金额按照政府机构根据有关法律法规所定基准评估而定。而该等价格可能会低于本基
金对基础设施项目的购入成本。
（六）市场风险
基础设施项目资产价格受到经济因素、政治因素、政策因素等各种因素的影响，导致本基金
收益水平变化，产生风险，主要包括：
1、政策风险
因国家宏观政策（如货币政策、财政政策、行业政策、地区发展政策等）发生变化，导致资
产价格波动及租金水平变化而产生风险。
2、经济周期风险
随经济运行的周期性变化，基础设施项目资产价格及租金水平高低也呈周期性变化，从而产
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生风险。
3、利率风险
金融市场利率的波动会导致基础设施项目资产价格和收益率的变动。
（七）估值与现金流预测风险
1、现金流预测风险
本基金的基础设施项目现金流来源于标的基础设施项目的租金收入及其他因合法运营、管理
和处置而产生的收入。现金流预测风险主要体现为租金收入波动的风险。在本基金存续期内，若
出现承租人拒绝履行租约或拖欠租金、租约提前解除、租金市场价格大幅下降、租约到期后未能
顺利招租或导致基础设施项目无法正常运营的其他因素，可能会对基础设施项目现金流产生不利
影响，从而导致实际现金流情况不达预期。
2、基础设施项目评估风险
本基金面临资产估值重估的风险。诸如市场不景气、出租率下降等因素，都会对基础设施项
目的估值产生影响。本基金已聘请评估机构对基础设施项目进行评估。但仍存在如下风险：
（1）本基金投资的基础设施项目采用收益法进行评估，收益法估值对项目现金流和收入增长
的预测、折现率的选择、运营管理成本等参数进行了大量的假设。由于预测期限长，部分假设较
小幅度的偏差会很大程度上影响基础设施项目的评估值，可能导致评估值不能完全反映基础设施
项目的公允价值。
（2）基础设施项目的评估结果并未考虑因设立本基金而发生的基金管理费、基金托管费等费
用，而该等费用需要由基金财产承担。
（3）由于收入预测普遍不考虑突发因素或不可抗力带来的收入下降，在未来持续运作过程
中，可能会出现长期收益不及预期的风险。
（4）基础设施项目每年进行 1 次评估，可能未能及时体现出基础设施项目资产价格的最新变
化，未能充分考虑影响资产价格的新因素。相关评估结果存在滞后性，评估结果或不能及时、准
确体现其公允价值。
此外，基础设施项目的任何估值，都无法保证本基金目前或将来可以以该价格变现基础设施
项目，实际变现价格可能低于评估价格或基金的购入价格。
（八）关联交易和利益冲突风险
截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目中共 4 家关联租户，租赁面积合计 5,744.28 平方米，占
总可出租面积的比例为 6.76%，租约到期日为 2029 年 6 月。上述租约到期后，本基金持有的基础
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设施项目仍可能与前述承租人进行租约续签，该续签租约构成关联交易行为。同时，基金管理人
将委托运营管理机构协助基金管理人，开展部分包含租约续签等工作内容在内的基础设施项目运
营管理工作，此亦构成关联交易行为。此外，本基金或者其控制的特殊目的载体与关联方之间发
生的转移资源或者义务的事项构成本基金的关联交易。根据本基金运营管理安排，13 号楼作为底
层资产将由金隅文化负责运营管理；13 号楼扩建部分根据其出租人与金隅文化签订的协议由金隅
文化负责运营管理。金隅文化同时运营 13 号楼及 13 号楼扩建部分，理论上存在潜在利益冲突和同
业竞争风险。
同时，金隅集团为本基金的原始权益人，金隅文化为本基金基础设施项目的运营管理机构，
原始权益人和运营管理机构亦持有或管理与本基金投资的基础设施项目类似的资产。不排除本基
金在存续期间向上述机构继续收购此类资产及委托其运营该等产业园。因此，本基金与原始权益
人、运营管理机构之间存在包括但不限于如下方面的潜在同业竞争和利益冲突风险：投资机会、
项目收购、基础设施项目运营管理、租户获取等。此外，本基金存续期间如收购原始权益人及其
关联方直接或间接拥有的同类项目，将存在关联交易风险。针对原始权益人持有的金隅智造工场
产权二期项目，该项目与基础设施项目距离较近且运营团队可能存在重合，存在利益冲突风险。
本基金主要投资于产业园类型基础设施项目。基金管理人在本基金存续期间在管理其他同样
投资于产业园类型基础设施项目的基金，尽管本基金与其他基金相独立、彼此不发生交易且投资
策略不完全相同，但受同一基金管理人管理，同时基础设施项目存在同质性，理论上存在同业竞
争和利益冲突（包括但不限于发展定位、拟收购项目、投资机会、招商等方面竞争和冲突）的风
险。
（九）股东借款风险
本基金在专项计划层面设置了股东借款：专项计划向 SPV 公司发放股东借款，SPV 公司收购
项目公司后，由项目公司吸收合并 SPV 公司并继承此项债务。其中部分或全部股东借款利息可以
在税前扣除，有利于优化项目公司资本结构。但该结构存在以下风险：
1、如未来关于股东借款利息的税前抵扣政策发生变动，或资本市场利率下行使股东借款利息
的税前抵扣额低于预期，可能导致项目公司应纳税所得额和所得税应纳税额的提高，使本基金可
供分配金额不达预期，导致现金流波动风险。
2、如未来关于借贷借款利率上限的政策或法规发生变动，导致项目公司可能不能按照《SPV
公司借款协议》和《债权债务确认协议》的约定偿还股东借款本金和利息，使本基金现金流分配
不达预期，带来现金流波动风险。
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（十）基础设施项目直接或间接对外融资的风险
根据《基础设施基金指引》规定，本基金可对外借款用于基础设施项目的日常运营、维修改
造、基础设施项目收购等，基金总资产不得超过基金净资产的 140%，其中用于基础设施项目收购
的借款金额不得超过基金净资产的 20%。在本基金运作期内，受业绩水平及外部融资环境的影
响，本基金及基础设施项目可能无法取得充足的借款资金，对基础设施项目的正常维护改造及基
础设施项目收购计划产生不利影响。特别地，基金运作期内，基金合并报表层面对投资性房地产
科目拟采用成本法计量，基金净资产将随着投资性房地产科目的折旧摊销而逐年递减，从而对基
金对外借款的金额上限形成制约。
若基础设施项目直接或间接对外借入款项，而基础设施项目的经营现金流入不达预期，或基
础设施项目无法按照计划完成对外出售处置，可能导致财务风险的发生，包括：
1、基础设施项目经营或出售回收的现金流无法偿还借款本金及利息；
2、本基金无法直接或间接进一步获得外部借款；
3、存续债务到期时无法续期或再融资，或者只能接受更加苛刻的融资条件；
4、本基金或项目公司可能无法履行融资协议项下的承诺或约定，债权人或抵押权人因此可能
行使相关权利，采取诉讼、仲裁等方式从而强制执行基础设施项目等措施。
上述事件的发生，对本基金及项目公司的财务状况、现金流、可供分配金额、二级市场交易
价格等均可能造成重大不利影响。
（十一）原始权益人营业收入、经营活动净现金流量下滑及净利润亏损的风险
2021-2023 年及 2024 年 1-9 月，原始权益人营业收入分别为 1,236.34 亿元、1,028.22 亿元、
1,079.56 亿元和 770.37 亿元，经营活动产生的现金流量净额分别为 137.34 亿元、139.65 亿元、
71.41 亿元和-94.57 亿元，净利润分别为 52.13 亿元、17.40 亿元、-12.87 亿元和-8.66 亿元。2022 年
以来，原始权益人营业收入、经营活动净现金流量及净利润均出现较大幅度下滑，主要原因是
2022 年度，受行业等多种因素影响，水泥需求受到抑制，原始权益人水泥及熟料销量同比下降，
同时煤炭等原燃材料均价同比上涨幅度较大，水泥及熟料成本同比上升，进一步压缩了水泥业务
乃至新型绿色建材板块的利润空间；2023 年以来，受市场有效需求偏弱影响，原始权益人水泥及
熟料产品价格大幅下降，成本费用下降难以弥补价格下降带来的影响，导致毛利率持续下降；同
时，房地产开发业务受政策、市场等影响，结转面积和结转毛利率均有较大幅度下降，地产合同
回款减少。因此，原始权益人 2023 年及 2024 年 1-9 月的营业收入、经营活动净现金流量出现下滑
及净利润亏损，可能会对基础设施项目的运营产生不利影响。
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（十二）不可抗力、重大事故给基础设施项目运营造成的风险
基础设施项目运营过程中可能会发生意外事件。基础设施项目电梯维护等维修及保养服务涉
及重型机械的操作，因此可能会面临若干事故风险。此类事件可能导致基础设施项目的损害或破
坏、人身伤害或死亡以及法律责任。
此外，如发生地震、台风、水灾、火灾、战争、政策、法律变更及其他不可抗力事件，基础
设施项目经营情况可能受到影响，进而对本基金的收益造成不利影响。
三、与专项计划管理相关的风险
（一）流动性风险
在交易对手有限的情况下，资产支持证券持有人将面临无法在合理的时间内以公允价格处置
资产支持证券而遭受损失的风险。
（二）专项计划运作风险和账户管理风险
专项计划存续期间，专项计划账户中的资金划转、资产分配等事项均依赖资产支持证券管理
人和资产支持证券托管人的互相沟通和配合，一旦出现协调失误或者资产支持证券管理人、资产
支持证券托管人的违约事项，将导致专项计划账户管理出现风险，进而影响专项计划资产和本基
金的安全性和稳定性。
（三）资产支持证券管理人丧失资产管理业务资格的风险
在专项计划存续期间，如资产支持证券管理人出现严重违反相关法律法规的规定和专项计划
文件有关约定的情形，资产支持证券管理人可能会被取消资格，证券交易所也可能对资产支持证
券采取暂停或终止转让服务等处理措施，从而可能给资产支持证券持有人带来风险。
（四）计划管理人、计划托管人等机构尽职履约风险
若计划管理人、计划托管人等机构出现违反相关法律法规和有关规定的情形导致被取消资
格，或各机构内部业务人员或者系统出现失误，可能会对本基金的投资者造成损失。
四、其他风险
（一）项目公司人员尽责履约风险
在本基金存续期间，项目公司可能根据需要聘用少量财务和行政人员，如该等人员未能尽职
履责，或其在作业或系统操作存在不当或失误，可能造成项目公司财务、行政、运营管理等工作
出现疏忽或纰漏，从而给基础设施项目造成损失。
（二）政策与法律风险
目前，基础设施基金是证券市场的创新产品，基金及专项计划运作相关的法规制度还在逐步
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132
建立和完善之中，如果有关法律法规、政策发生变化，可能会对本基金产生影响。
（三）税务风险
基础设施基金运作过程中涉及基金份额持有人、公募基金、资产支持专项计划、SPV 公司、
项目公司等多个层面。本基金分配时，基金份额持有人获得的收益将可能被要求缴纳相应税费。
基金份额持有人、公募基金、资产支持专项计划、SPV 公司、项目公司等主体所适用的税收征管
法律法规可能会由于国家相关税收政策调整而发生变化。如相关税收征管法律法规、适用税率发
生变化，或者税务部门未来向基金份额持有人、公募基金、资产支持专项计划、SPV 公司、项目
公司征收任何额外的税负，基金管理人和计划管理人均不承担任何补偿责任，基金份额持有人的
收益可能因相关税收政策调整而受到影响。
如果未来中国税法及相关税收管理条例发生变化，税务部门向基金份额持有人征收任何额外
的税负，本基金的相关机构均不承担任何补偿责任，这可能会给基金份额持有人带来额外的税务
支出风险。
（四）技术风险
在本基金的各种交易行为或者后台运作中，可能因为技术系统的故障或者差错而影响交易的
正常进行或者导致投资人的利益受到影响。这种技术风险可能来自基金管理人、基金托管人、计
划管理人、计划托管人、财务顾问、登记机构、销售机构、证券交易所等。
（五）操作风险
本基金运作过程中，可能面临因基金管理人、基金托管人、计划管理人、计划托管人、财务
顾问、登记机构、证券交易所等机构内部控制存在缺陷或者人为因素造成操作失误或违反操作规
程等引致的风险，例如，越权违规交易、会计部门欺诈、交易错误、IT 系统故障等风险。
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133
第九部分 基金的募集
本基金由基金管理人依照《基金法》《运作办法》《销售办法》《基础设施基金指引》、基
金合同及其他有关规定，并经中国证监会于 2024 年 12 月 24 日出具的证监许可[2024]1901 号文注
册募集。本基金基金份额发售的相关业务活动应当符合法律法规及上海证券交易所基础设施基金
发售业务的有关规定。若上海证券交易所、中国证券登记结算有限责任公司、中国证券业协会、
基金业协会及相关登记机构、销售机构针对基础设施证券投资基金的发售推出新的规则或对现有
规则进行调整，本基金管理人可相应对本基金的发售方式进行调整，但应在实施日前依照《信息
披露办法》的有关规定在规定媒介上公告。
一、基金基本情况、运作方式和存续期间
（一）基金的类别：基础设施证券投资基金。
（二）运作方式：契约型封闭式。
（三）基金存续期限：自基金合同生效日后 24 年，本基金在此期间内封闭运作并在符合规定
的情形下在上交所上市交易。存续期届满前，经基金份额持有人大会决议通过，本基金可延长存
续期。否则，本基金终止运作并清算，无需召开基金份额持有人大会。
二、发售时间
具体发售时间见基金份额发售公告。
三、发售方式
本基金基金份额的首次发售，分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购
等环节。具体发售安排及办理销售业务的机构的具体名单见基金份额询价公告、基金份额发售公
告及相关公告或基金管理人网站公示。
四、发售对象范围及选择标准
本基金的发售对象包括符合法律法规规定的可投资于基础设施证券投资基金的战略投资者、
网下投资者、公众投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资人。具体
发售对象见基金份额发售公告以及基金管理人届时发布的相关公告。
（一）战略投资者
基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方应当参与基础设施基金的战略配售，前述
主体以外的专业机构投资者可以参与基础设施基金的战略配售。参与战略配售的专业机构投资
者，应当具备良好的市场声誉和影响力，具有较强资金实力，认可基础设施基金长期投资价值。
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134
本基金按照如下标准选择战略投资者：
1、与原始权益人经营业务具有战略合作关系或长期合作愿景的大型企业或其下属企业；
2、具有长期投资意愿的大型保险公司或其下属企业、国家级大型投资基金或其下属企业；
3、主要投资策略包括投资长期限、高分红类资产的证券投资基金或其他资管产品；
4、具有丰富基础设施项目投资经验的基础设施投资机构、政府专项基金、产业投资基金等专
业机构投资者；
5、原始权益人及其相关子公司；
6、原始权益人与同一控制下关联方的董事、监事及高级管理人员参与本次战略配售设立的专
项资产管理计划；
7、其他机构投资者。
参与基金份额战略配售的投资者应当满足《基础设施基金指引》及相关业务规则规定的要
求，不得接受他人委托或者委托他人参与，但依法设立并符合特定投资目的的证券投资基金、公
募理财产品等资管产品，以及全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等除外。
（二）网下投资者
网下投资者为证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司及保险资产管理公
司、合格境外投资者、商业银行及商业银行理财子公司、政策性银行、符合规定的私募基金管理
人以及其他符合中国证监会及上海证券交易所投资者适当性规定的专业机构投资者。全国社会保
障基金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关规定参与基金网下询价。
原始权益人及其关联方、基金管理人、财务顾问、战略投资者以及其他与定价存在利益冲突
的主体不得参与网下询价，但基金管理人管理的公募证券投资基金、全国社会保障基金、基本养
老保险基金和年金基金除外。
参与本次战略配售的投资者不得参与本次基础设施基金份额网下询价，但依法设立且未参与
本次战略配售的证券投资基金、理财产品和其他资产管理产品除外。
网下投资者应当按照规定向证券业协会注册，接受证券业协会自律管理。
（三）公众投资者
公众投资者为符合法律法规规定的可投资于基础设施证券投资基金的个人投资者、机构投资
者、合格境外投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资人。
具体发售对象见基金份额发售公告以及基金管理人届时发布的相关公告。
（四）募集场所
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135
场内发售是指本基金募集期结束前获得基金销售业务资格并经上海证券交易所和登记机构认
可的上海证券交易所会员单位发售基金份额的行为。通过场内认购的基金份额登记在证券登记结
算系统投资人的场内证券账户下。
场外将通过基金管理人的直销网点及基金场外销售机构的销售网点发售或按基金管理人、场
外销售机构提供的其他方式办理公开发售（具体名单详见基金份额发售公告或基金管理人网
站）。通过场外认购的基金份额登记在登记结算系统投资人的开放式基金账户下。
五、战略配售原则、数量、比例及持有期限安排
（一）战略配售原则
原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例占本次基金份额
发售的比例为 35%，持有期自上市之日起不少于 60 个月，基金份额持有期间不允许质押。
原始权益人或其同一控制下的关联方拟卖出战略配售取得的基础设施基金份额的，应当按照
相关规定履行信息披露义务。
基础设施项目控股股东或实际控制人，或其同一控制下的关联方，原则上还应当单独适用前
款规定。
原始权益人或其同一控制下的关联方以外的专业机构投资者可以参与基础设施基金份额战略
配售，战略配售比例由基金管理人合理确定，持有基础设施基金份额期限自上市之日起不少于 12
个月。
（二）战略配售数量、比例及持有期限安排
首次发售的战略配售情况如下：
1、原始权益人或其同一控制下的关联方
名称 基金份额配售数量 占本次基金份额发售的比例 持有期限
原始权益人或
其同一控制下
的关联方
1.40 亿份 35%
持有期自上市之日起不少于
60 个月，基金份额持有期
间不允许质押
合计 1.40 亿份 35% - 2、其他专业机构投资者
名称 基金份额配售数量 占本次基金份额发售的比例 持有期限
其他专业机构
投资者
1.5828 亿份 39.57% 持有基金份额期限自上市
之日起不少于 12 个月
合计 1.5828 亿份 39.57% - 最终获配的战略投资者名称、基金份额数量以及限售期安排等以基金合同生效公告中披露的
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情况为准。
六、网下投资者的询价与定价、发售数量、配售原则及配售方式
（一）网下询价与定价
本基金首次发售的，本基金管理人通过向网下投资者询价的方式确定基金认购价格。
上海证券交易所为本基金份额询价提供网下发行电子平台服务。网下投资者及配售对象的信
息以中国证券业协会注册的信息为准。
（二）网下投资者的发售数量
扣除向战略投资者配售部分后，本基金份额网下发售比例应不低于本次公开发售数量的
70%。
（三）网下配售原则及配售方式
网下投资者通过上海证券交易所网下发行电子平台参与基金份额的网下配售。基金管理人按
照询价确定的认购价格办理网下投资者的网下基金份额的认购和配售。
对网下投资者进行分类配售的，同类投资者获得配售的比例相同。
七、公众投资者认购
公众投资者可以通过场内证券经营机构或者基金管理人及其委托的场外基金销售机构认购本
基金。
参与网下询价的配售对象及其关联账户不得通过面向公众投资者发售部分认购基金份额。
八、封闭式基金核准规模
中国证监会准予本基金募集的基金份额总额为 4 亿份（利息不折算基金份额）。
拟向全部战略投资者配售的基金份额总数不低于 2.9828 亿份（利息不折算基金份额），占本
次基金份额发售比例为 74.57%，经确定的战略投资者名单见于本基金招募说明书或基金合同生效
公告。
九、基金的定价方式、份额计算公式、认购费用
（一）定价方式
本基金首次发售的，基金份额认购价格通过向网下投资者询价的方式确定，具体以基金管理
人届时发布的基金份额询价公告及基金份额发售公告为准。
（二）认购费用
本基金基金认购费用如下：
1、本基金的公众投资者认购采取“金额认购，份额确认”的方式，公众投资者在一天之内如果
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137
有多笔认购，适用费率按单笔分别计算。本基金具体认购费率如下：
场外认购费率
认购金额（M） 认购费率
M＜500 万元 0.4%
M≥500 万元 按笔收取，1,000 元/笔
场内认购费率
上海证券交易所会员单位应参考场外认购费率设定投资者的场内
认购费率
2、认购费用不列入基金财产，主要用于本基金的市场推广、销售、登记等募集期间发生的各
项费用，投资人重复认购，须按每次认购所应对的费率档次分别计费。
3、对于战略投资者及网下投资者，认购费用为 0。
4、本基金为封闭式基金，无申购赎回机制，不收取申购费/赎回费。场内交易费以证券公司实
际收取为准。
（三）基金认购份额/金额的计算
1、战略投资者和网下投资者的认购金额的计算
本基金的战略投资者、网下投资者认购采取“份额认购，份额确认”的方式。
认购金额=认购份额×基金份额发行价格
认购费用=0
认购金额的计算按四舍五入方法，保留到小数点后两位，由此误差产生的收益或损失由基金
资产承担。有效认购款项在募集期间产生的利息计入基金财产，不折算为基金份额。
例：某战略投资者欲认购本基金 500 万份，经网下询价确定的基金份额发售价格为 1.050 元，
该笔认购申请被全部确认，假定该笔认购在募集期间产生利息 100 元，则其需缴纳的认购金额
为：
认购金额＝5,000,000×1.050＝5,250,000.00 元
即：某战略投资者认购本基金 500 万份，基金份额发售价格为 1.050 元，则其需缴纳的认购金
额为 5,250,000.00 元，该笔认购中在募集期间产生的利息 100 元将全部归入基金资产。
2、公众投资者认购的场内和场外份额的计算
本基金的公众投资者认购采取“金额认购，份额确认”的方式。
（1）认购费用适用比例费率时，认购份额的计算方法如下：
净认购金额=认购金额/（1＋认购费率）
认购费用=认购金额-净认购金额
认购份额=净认购金额/基金份额认购价格
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（2）认购费用为固定金额时，认购份额的计算方法如下：
认购费用=固定金额
净认购金额=认购金额–认购费用
认购份额=净认购金额/基金份额认购价格
认购费用、净认购金额的计算按四舍五入方法，保留到小数点后两位，由此误差产生的收益
或损失由基金资产承担。投资者认购所得份额先按四舍五入原则保留到小数点后两位，再按截位
法保留到整数位，小数部分对应的金额退还投资者。有效认购款项在募集期间产生的利息计入基
金财产，不折算为基金份额。
例：某公众投资者认购本基金 100,000 元，认购费率为 0.4%，假定认购价格为 1.050 元，该笔
认购申请被全部确认，且该笔认购资金在募集期间产生利息 100.00 元，则可认购的份额为：
净认购金额=100,000.00/（1＋0.4%）=99,601.59 元
认购费用=100,000.00-99,601.59=398.41 元
认购份额=99,601.59/1.050=94,858.66 份（保留两位小数）=94,858 份（保留至整数位）
退还投资人的金额=0.66×1.050=0.69 元
即：某公众投资者投资 100,000.00 元认购本基金，认购价格为 1.050 元，可得 94,858 份基金份
额，该笔认购中在募集期间产生的利息 100 元将全部归入基金资产，退还投资人的金额为 0.69
元。
认购金额和认购费用以最终确认的认购份额为准进行计算，可能存在投资者实际认购费率高
于最初申请认购金额所对应的认购费率，最终确认份额以注册登记结果为准。
十、投资人对基金份额的认购
（一）认购的方式
本基金首次发售的，本基金的基金份额认购价格通过网下询价的方式确定。基金份额认购价
格确定后，战略投资者、网下投资者和公众投资者按照对应的认购方式，以询价确定的认购价格
参与本基金基金份额的认购。各类投资者的认购时间详见基金份额发售公告。
1、战略投资者的认购方式
战略投资者需根据事先与基金管理人签订的配售协议进行认购。募集期结束前，战略投资者
应当在约定的期限内，以认购价格认购其承诺认购的基金份额数量。参与战略配售的原始权益
人，可以用现金或者中国证监会认可的其他对价进行认购。
2、网下投资者的认购方式
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网下投资者应当通过上海证券交易所网下发行电子平台向基金管理人提交认购申请，参与基
金份额的网下配售，且应当在募集期内通过基金管理人完成认购资金的缴纳，并通过登记机构登
记份额。
各类投资者的认购时间详见基金份额发售公告。
（二）认购申请的确认
销售机构对认购申请的受理并不代表该申请一定成功，而仅代表销售机构已经接收到认购申
请。认购申请的确认以登记机构的确认结果为准。对于认购申请及认购份额的确认情况，投资人
应及时查询并妥善行使合法权利，否则，由此产生的任何损失由投资者自行承担。
（三）基金份额认购金额的限制
1、投资人认购时，需按销售机构规定的方式全额缴款。
2、基金管理人可以对每个基金交易账户的单笔最低认购金额/份额进行限制，具体限制请参见
本基金份额发售公告或相关公告。
3、基金管理人可以对募集期间的单个投资者的累计认购金额/份额进行限制，具体限制和处理
方法请参见本基金份额发售公告或相关公告。
4、基金投资者在募集期内可多次认购基金份额，认购费用按每笔认购申请单独计算，认购一
旦被登记机构受理，就不再接受撤销申请。
5、基金管理人可以对基金份额持有人集中度进行合理约定，但不得损害《基金法》《基础设
施基金指引》等相关法律法规中有关持有人收购、权益变动方面的权利，具体请参见本基金份额
发售公告或相关公告。
（四）超比例的处理方式
若投资人合计认购份额超过基金募集上限，基金管理人将对投资者的认购交易申请进行比例
配售，以满足限额要求。
（五）认购账户
投资者参与基础设施基金场内认购的，应当持有中国结算上海人民币普通股票账户或封闭式
基金账户（简称“场内证券账户”）。投资者使用场内证券账户认购的基金份额，可直接参与证券交
易所场内交易。
投资者参与基础设施基金场外认购的，应当持有中国结算开放式基金账户（简称“场外基金账
户”）。投资者使用场外基金账户认购的，可在基金通平台转让或转托管至场内证券经营机构后，
参与证券交易所场内交易，具体可参照上交所、登记机构相关规则办理。
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（六）回拨机制
募集期届满，公众投资者认购份额不足的，基金管理人和财务顾问可以将公众投资者部分向
网下发售部分进行回拨。网下投资者认购数量低于网下最低发售数量的，不得向公众投资者回
拨。
网下投资者认购数量高于网下最低发售数量，且公众投资者有效认购倍数较高的，网下发售
部分可以向公众投资者回拨。回拨后的网下发售比例，不得低于本次公开发售数量扣除向战略投
资者配售部分后的 70%。
基金管理人、财务顾问应在募集期届满后的次一个交易日（或指定交易日）日终前，将公众
投资者发售与网下发售之间的回拨份额通知上交所并公告。未在规定时间内通知上交所并公告
的，基金管理人、财务顾问应根据基金份额发售公告确定的公众投资者、网下投资者发售量进行
份额配售。
本基金本次募集涉及的回拨机制具体安排请参见本基金管理人发布的基金份额发售公告及相
关公告。
十一、募集期利息的处理方式
有效认购款项在募集期间产生的利息计入基金财产，不折算为基金份额。
十二、基金份额面值
每份基金份额的面值为人民币 1.00 元。
十三、中止发售
当出现以下任意情况之一时，基金管理人可采取中止发售措施：
（一）网下询价阶段，网下投资者提交的拟认购数量合计低于网下初始发售份额数量；
（二）出现对基金发售有重大影响的其他情形。
如发生以上其他情形，基金管理人可采取中止发售措施，并发布中止发售公告。中止发售
后，在中国证监会同意注册决定的有效期内，基金管理人可重新启动发售。
十四、基金发售、上市的重要日期
本基金预计发售、上市的重要日期：
日期 发售安排
X-3日
（2025年1月8日，X日为询
价日）
1.刊登《询价公告》《基金合同》《托管协议》《招募说明书》《基
金产品资料概要》等相关公告与文件
2.网下投资者提交核查文件
X-2日（2025年1月9日） 网下投资者提交核查文件
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X-1日（2025年1月10日）
1.网下投资者提交核查文件（当日12:00前）
2.网下投资者在中国证券业协会完成注册截止日（当日12:00前）
3.基金管理人及财务顾问开展网下投资者资格审核，并确认网下投资
者及其配售对象信息
X 日（2025 年 1 月 13 日）
基金份额询价日，询价时间为9:00-15:00
1.确定基金份额认购价格
2.确定有效报价投资者及其配售对象
T-3 日
（2025 年 1 月 14 日，T 日
为发售日，3 个自然日前）
（预计）
刊登《发售公告》、基金管理人及财务顾问关于战略投资者配售资
格的专项核查报告、律师事务所关于战略投资者核查事项的法律意
见书
T 日至 L 日（2025 年 1 月
17 日至 2025 年 1 月 20 日，
L 日为募集期结束日）
（预计）
基金份额募集期
网下认购时间为：9:00-15:00
战略投资者认购时间为：9:30—17:00
公众投资者场内认购时间为：9:30-11:30，13:00-15:00
公众投资者场外认购时间：以相关销售机构规定为准
L+2 日
（2025 年 1 月 22 日）
（预计）
决定是否回拨，确定最终战略配售、网下发售、公众投资者发售的
基金份额数量及配售比例，次日公告
L+2 日后
会计师事务所验资、证监会募集结果备案后，刊登《基金合同生效
公告》，并在符合相关法律法规和基金上市条件后尽快办理
注：（1）X 日为基金份额询价日，T 日为基金份额发售首日，L 日为募集期结束日。询价日
后的具体时间安排以基金管理人发布的《发售公告》及后续公布的公告日期为准。
（2）如无特殊说明，上述日期均为交易日，如遇重大突发事件影响本次发售，基金管理人将
及时公告，修改本次发售日程。
（3）如因上交所系统故障或非可控因素导致网下投资者无法正常使用其“REITs 询价与认购系
统”进行网下询价或录入认购信息工作，请网下投资者及时与基金管理人及财务顾问联系。
（4）如果基金管理人确定的认购价格高于网下投资者报价的中位数和加权平均数的孰低值
的，基金管理人及财务顾问将发布投资风险特别公告，募集期将相应延迟，届时请以《发售公
告》为准。
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第十部分 基金合同的生效
一、基金备案的条件
基金募集期内，满足如下各项情形，本基金达到备案条件：
（一）本基金募集的基金份额总额达到准予注册规模的 80%；
（二）基金募集资金规模不少于 2 亿元，且基金认购人数不少于 1,000 人；
（三）原始权益人或其同一控制下的关联方已按规定参与战略配售；
（四）扣除战略配售部分后，网下发售比例不低于本次公开发售数量的 70%；
（五）无导致基金募集失败的其他情形。
基金募集期届满或基金管理人依据法律法规及招募说明书可以决定停止基金发售，并在 10 日
内聘请法定验资机构验资，自收到验资报告之日起 10 日内，向中国证监会办理基金备案手续。
基金募集达到基金备案条件的，自基金管理人办理完毕基金备案手续并取得中国证监会书面
确认之日起，《基金合同》生效；否则《基金合同》不生效。基金管理人在收到中国证监会确认
文件的次日对《基金合同》生效事宜予以公告。基金管理人应将基金募集期间募集的资金存入专
门账户，在基金募集行为结束前，任何人不得动用。
二、基金募集失败的情形
募集期限届满，本基金出现以下任意情形之一的，则本基金募集失败：
（一）基金募集份额总额未达到准予注册规模的 80%；
（二）基金募集资金规模少于 2 亿元，或基金认购人数少于 1,000 人；
（三）原始权益人或其同一控制下的关联方未按规定参与战略配售；
（四）扣除战略配售部分后，网下发售比例低于本次公开发售数量的 70%；
（五）导致基金募集失败的其他情形。
三、募集失败的处理方式
如果募集期限届满，本基金募集失败的，基金管理人应当承担下列责任：
（一）以其固有财产承担因募集行为而产生的债务和费用；
（二）在基金募集期限届满后 30 日内返还投资人已交纳的款项，并加计银行同期活期存款利
息；
（三）如基金募集失败，基金管理人、基金托管人及销售机构不得请求报酬。就基金募集产
生的评估费、财务顾问费、会计师费、律师费等各项费用不得从投资者认购款项中支付。基金管
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理人、基金托管人和销售机构为基金募集支付之一切费用应由各方各自承担。
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第十一部分 基金份额的上市交易和结算
一、基金份额的上市交易、拟上市交易的地点和拟上市时间
（一）申请上市、拟上市交易的地点和拟上市时间
基金合同生效后，在符合法律法规和上海证券交易所规定的上市条件的情况下，本基金可申
请在上海证券交易所上市交易及开通基金通平台转让业务，而无需召开基金份额持有人大会审
议。本基金上市交易后，可以采用竞价、大宗、报价、询价、指定对手方和协议交易等上海证券
交易所认可的交易方式交易。使用场内证券账户认购的基金份额可直接在上海证券交易所场内交
易；使用场外基金账户认购的基金份额应通过办理跨系统转托管业务将基金份额转托管在场内证
券经营机构后，方可参与上海证券交易所场内交易。使用场外基金账户认购的基金份额可通过转
托管参与上交所场内交易或在基金通平台转让，具体可参照上交所、中国结算规则办理。
拟上市的证券交易所为上海证券交易所。
在本基金所投资的专项计划成立且满足法律法规和上海证券交易所规定的上市条件后，本基
金可向上海证券交易所申请上市。在确定上市交易的时间后，基金管理人应依据法律法规规定在
规定媒介上刊登基金份额上市交易公告书及提示性公告。
（二）上市交易的费用
上市交易的费用按照上海证券交易所有关规定办理。
（三）上市交易的停复牌
上市基金份额的停复牌按照《基金法》相关规定和上交所业务规则的相关规定执行。具体情
况见基金管理人届时相关公告。
（四）终止上市
基金份额上市交易后，本基金出现以下任意情形之一的，上交所可终止其上市交易，并报中
国证监会备案：
1、不再具备《基金法》第六十二条规定的上市交易条件；
2、基金合同期限届满；
3、基金份额持有人大会决定提前终止上市交易；
4、基金合同约定的或者相关业务规则规定的终止上市交易的其他情形。
当本基金发生终止上市的情形时，本基金将变更为非上市的证券投资基金，无需召开基金份
额持有人大会。基金终止上市后，对于本基金场内份额的处理规则由基金管理人制定并按规定公
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145
告。
二、上市交易的交易、结算方式
（一）上市交易的规则和交易方式
本基金在上海证券交易所的上市交易需遵循《上海证券交易所交易规则》《上海证券交易所
证券投资基金上市规则》《基础设施基金指引》及其他上交所业务规则、证券业协会业务规则、
基金业协会业务规则等有关规定及其不时修订、补充或更新。
本基金可以采取竞价、大宗、报价、询价、指定对手方和协议交易等上海证券交易所认可的
交易方式交易。
本基金竞价、大宗交易适用基金交易的相关规定，报价、询价、指定对手方和协议交易等事
宜参照适用债券交易的相关规定，上海证券交易所另有规定的除外。
基础设施基金交易实行价格涨跌幅限制，基础设施基金上市首日涨跌幅限制比例为 30%，非
上市首日涨跌幅限制比例为 10%，上海证券交易所另有规定的除外。基础设施基金涨跌幅价格的
计算公式为：涨跌幅价格＝前收盘价×（1±涨跌幅比例）。
基础设施基金采用竞价交易的，单笔申报的最大数量应当不超过 1 亿份；基础设施基金采用
询价和大宗交易的，单笔申报数量应当为 1,000 份或者其整数倍。
基础设施基金申报价格最小变动单位为 0.001 元。
若上海证券交易所、中国结算等增加了基金上市交易的新功能，基金管理人可以在履行适当
的程序后增加相应功能。
在不违反法律法规及不损害基金份额持有人利益的前提下，本基金可以申请在包括境外交易
所在内的其他交易场所上市交易。
（二）基金份额的结算
本基金的基金份额按照中国结算的业务规则采取分系统登记原则。记录在投资者场内证券账
户中的基金份额登记在中国结算证券登记结算系统；记录在投资者开放式基金账户中的基金份额
登记在中国结算开放式基金登记结算系统。
基金份额的具体结算以中国结算业务规则的规定为准。
三、基金份额收购及份额权益变动
基础设施基金的收购及份额权益变动活动，投资者应当按照《业务办法》履行相应的程序或
者义务；《业务办法》未作规定的其他事项，投资者应当参照中国证监会《上市公司收购管理办
法》《上市规则》以及其他关于上市公司收购及股份权益变动的规定履行相应的程序或者义务。
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146
投资者及其一致行动人应当参照中国证监会《上市公司收购管理办法》、中国证监会关于公
开发行证券的公司权益变动报告书内容与格式相关规定以及其他有关上市公司收购及股份权益变
动的有关规定编制相关份额权益变动报告书等信息披露文件并予公告。
（一）投资者及其一致行动人的承诺
投资者及其一致行动人同意并确认，自拥有基金份额时即视为对如下事项作出了不可撤销的
承诺：
1、通过上海证券交易所交易或者上海证券交易所认可的其他方式，投资者及其一致行动人拥
有权益的基金份额达到本基金基金份额的 10%时，应当在该事实发生之日起 3 日内编制权益变动
报告书，通知本基金管理人，并予公告；在上述期限内，不得再行买卖本基金的份额；
2、投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到本基金基金份额的 10%后，其通过上海证
券交易所交易拥有权益的基金份额占本基金基金份额的比例每增加或者减少 5%，应当在该事实发
生之日起 3 日内编制权益变动报告书，通知本基金管理人，并予公告。在该事实发生之日起至公
告后 3 日内，不得再行买卖本基金的份额；
投资者及其一致行动人同意在拥有基金份额时即视为作出承诺：若违反上述第 1、2 条规定买
入在本基金中拥有权益的基金份额的，在买入后的 36 个月内对该超过规定比例部分的基金份额不
行使表决权；
3、投资者及其一致行动人应当参照《上市公司收购管理办法》、中国证监会公开发行证券的
公司权益变动报告书内容与格式规定以及其他有关上市公司收购及股份权益变动的规定编制相关
份额权益变动报告书等信息披露文件并予公告；
投资者及其一致行动人拥有权益的本基金基金份额达到或者超过本基金基金份额的 10%但未
达到 30%的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十六条的规定编制权益变动报告书；
投资者及其一致行动人拥有权益的本基金基金份额达到或者超过本基金基金份额的 30%但未
达到 50%的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十七条的规定编制权益变动报告书。
（二）要约收购
投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到基础设施基金份额的 50%时，继续增持该基
础设施基金份额的，应当参照《上市公司收购管理办法》以及其他有关上市公司收购及股份权益
变动的有关规定，采取要约方式进行并履行相应的程序或者义务，但符合上交所业务规则规定情
形的可免除发出要约。
投资者及其一致行动人通过首次发售拥有权益的基金份额达到或超过基础设施基金份额
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147
50%，继续增持本基础设施基金份额的，适用前述规定。
如本基金被收购，本基金管理人应当参照《上市公司收购管理办法》的有关规定，编制并公
告管理人报告书，聘请独立财务顾问出具专业意见并予公告。
以要约方式对本基金进行收购的，要约收购期限届满至要约收购结果公告前，本基金应当停
牌。基金管理人披露要约收购结果公告日复牌，公告日为非交易日的，于次一交易日起复牌。
以要约方式对本基金进行收购的，当事人应当参照上海证券交易所和中国结算上市公司要约
收购业务的有关规定办理相关手续。
（三）免于发出要约的情形
投资者及其一致行动人拥有权益的本基金基金份额达到或者超过本基金基金份额的 2/3 的，继
续增持本基金份额的，可免于发出要约。
除符合上款规定的条件外，投资者及其一致行动人拥有权益的本基金份额达到或者超过本基
金份额的 50%的，且符合《上市公司收购管理办法》第六十三条列举情形之一的，可免于发出要
约。
符合《上市公司收购管理办法》第六十二条列举情形之一的，投资者可以免于以要约方式增
持本基金份额。
四、扩募基金份额的上市
基础设施基金存续期间购入基础设施项目完成后，涉及扩募基金份额上市的，基金管理人需
参照上交所业务规则向上海证券交易所申请新增基金份额上市。
五、流动性服务商安排
本基金上市期间，基金管理人将选定不少于 1 家流动性服务商为基础设施基金提供双边报价
等服务。基金管理人及流动性服务商开展基金流动性服务业务，按照《上海证券交易所基金业务
指南第 2 号——上市基金做市业务（2024 年修订）》及其他相关规定执行。
六、其他
本基金如作为质押券按照上海证券交易所规定参与质押式协议回购、质押式三方回购等业
务，原始权益人或其同一控制下的关联方在限售届满后参与上述业务的，质押的战略配售取得的
本基金份额累计不得超过其所持全部该类份额的 50%，上海证券交易所另有规定除外。
相关法律法规、中国证监会及上海证券交易所对基金上市交易的规则等相关规定进行调整
的，基金合同相应予以修改，且此项修改无需召开基金份额持有人大会，并在本基金更新的招募
说明书中列示。
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若上海证券交易所、中国结算等增加了基金上市交易、份额转让的新功能，基金管理人可以
在履行适当的程序后增加相应功能，无需召开基金份额持有人大会。
在不违反法律法规及不损害基金份额持有人利益的前提下，本基金可以申请在包括境外交易
所在内的其他交易场所上市交易。
法律法规、监管部门、上海证券交易所、中国结算对上市交易另有规定的，从其规定。
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149
第十二部分 基金的投资
一、投资目标
本基金主要投资于基础设施资产支持证券全部份额，并通过资产支持证券等特殊目的载体取
得基础设施项目公司全部股权，最终取得基础设施项目完全所有权或经营权利。通过主动的投资
管理和运营管理，力争为基金份额持有人提供稳定的收益分配。
二、投资范围及比例
（一）投资范围
本基金存续期内按照《基金合同》的约定以 80%以上基金资产投资于产业园区类基础设施资
产支持专项计划，并将优先投资于以金隅集团或其关联方拥有或推荐的产业园区基础设施项目为
投资标的的资产支持专项计划，并持有资产支持专项计划的全部资产支持证券份额，从而取得基
础设施项目完全所有权或经营权利。本基金的其余基金资产应当依法投资于利率债（国债、政策
性金融债、央行票据）、AAA 级信用债（企业债、公司债、金融债、中期票据、短期融资券、超
短期融资债券、公开发行的次级债、可分离交易可转债的纯债部分）或货币市场工具（债券回
购、银行存款、同业存单等）以及法律法规或中国证监会允许基础设施证券投资基金投资的其他
金融工具。
本基金不投资于股票等权益类资产，也不投资于可转换债券（可分离交易可转债的纯债部分
除外）、可交换债券。
如法律法规或监管机构以后允许基金投资其他品种，基金管理人在履行适当程序后，可以将
其纳入投资范围，并可依据届时有效的法律法规适时合理地调整投资范围。
（二）投资比例
除《基金合同》另有约定外，本基金的投资组合比例为：本基金投资于基础设施资产支持证
券的资产比例不低于基金资产的 80%，但因基础设施项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收
到扩募资金但尚未完成基础设施项目购入、资产支持证券或基础设施资产公允价值减少、资产支
持证券收益分配及中国证监会认可的其他因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属
于违反投资比例限制；因除上述原因以外的其他原因导致不满足上述比例限制的，基金管理人应
在 60 个工作日内调整。
若法律法规的相关规定发生变更或监管机构允许，本基金管理人在履行适当程序后，可对上
述资产配置比例进行调整。
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150
（三）本基金以首次发售募集资金投资的资产支持证券和基础设施项目
本基金初始募集资金在扣除相关费用后拟全部用于认购中信证券-金隅集团产业园基础设施 1
号资产支持专项计划的资产支持证券，该基础设施资产支持证券的管理人为中信证券，基础设施
资产支持证券拟对基础设施项目公司进行 100%股权及其他形式投资，基础设施资产为金隅智造工
场产权一期项目。基础设施项目的原始权益人为金隅集团。
三、投资比例超限的处理方式和流程
因基础设施项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施项目
购入、资产支持证券或基础设施资产公允价值减少、资产支持证券收益分配及中国证监会认可的
其他因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投资比例限制；因除上述原因
以外的其他原因导致不满足上述比例限制的，基金管理人应在 60 个工作日内调整。
四、投资策略
（一）资产支持证券投资策略
1、初始投资策略
基金合同生效后，本基金将 80%以上的基金资产投资于基础设施资产支持证券，并间接持有
项目公司的 100%股权，以最终获取最初由原始权益人持有的基础设施项目完全所有权或经营权
利；资产支持证券将根据需要追加对基础设施项目公司或其他特殊目的载体（如涉及）的权益性
或债性投资。前述基础设施项目公司的概况、基础设施项目情况、交易结构情况、现金流测算报
告和资产评估报告等信息详见本招募说明书相关章节。
2、扩募收购策略
基金存续期内，本基金将寻求并购符合本基金投资范围和投资策略的其他产业园区类型的基
础设施资产，并根据实际情况选择通过基金扩募资金投资于新的资产支持证券或继续认购原有资
产支持证券扩募后份额的方式实现资产收购，以扩大本基金的基础资产规模、分散化基础资产的
经营风险、提高基金的资产投资和运营收益。
3、资产出售及处置策略
基金存续期内，基金管理人根据市场环境与基础设施项目运营情况制定基础设施项目出售方
案并负责实施。基金管理人有权积极寻求综合实力强、报价高的交易对手方，在平衡资产对价、
交割速度、付款方案等多个因素后，将资产择机出售。
如确认基金存续期届满将进入清算期或按基金合同约定由基金份额持有人大会进行决议进行
基金资产处置的，基金管理人有权提前积极寻求综合实力强、报价高的交易对手方，在平衡资产
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对价、交割速度、付款方案等多个因素后，在清算期内或持有人大会决议的处置期内完成资产处
置。
4、融资策略
在基金存续期内，在控制基金风险的前提下，本基金将综合使用各种杠杆工具，力争提高基
金份额持有人的投资收益。基金提高杠杆的方法包括但不限于使用基金持有的债券资产做正回
购、采用杠杆收购的方式收购资产、向银行申请贷款和法律法规允许的其他方式等。
本基金将确保杠杆比例、融资条件、资金用途符合相关法律法规允许的范围规定。
5、运营策略
本基金将审慎论证宏观经济因素、基础设施项目行业周期等因素来判断基础设施项目当前的
投资价值以及未来的发展空间。
同时，基金管理人将主动管理，并可以聘请在产业园区基础设施项目运营和管理方面有丰富
经验的机构作为运营管理机构，为基础设施项目提供运营管理服务。出现运营管理机构因故意或
重大过失给基金造成重大损失等运营管理机构法定解任情形时，基金管理人履行适当程序后可更
换运营管理机构，无须提交基金份额持有人大会投票表决。
同时，基金管理人将委托运营管理机构采取积极措施以提升产业园区基础设施项目管理能力
和运营管理效率。基金管理人将履行主动管理职责并代表基金份额持有人行使相关权利（包括但
不限于通过特殊目的载体行使对基础设施项目所享有的权利），并与运营管理机构签订相应的运
营管理服务协议，力争获取稳定的运营收益。
6、权属到期后的安排
根据相关法律及证照，本基金成立时拟投资的基础设施项目的土地使用权将于 2046 年到期。
基金管理人将根据实际情况选择于土地使用权期限届满前申请续期。如果续期申请获得批准，土
地使用权人将有可能需要满足其他条件，支付相应款项，且受制于相关法律法规和政府部门的最
终批准，基金管理人不保证土地使用权一定能够续期。
（二）固定收益投资策略
结合对未来市场利率预期运用久期调整策略、收益率曲线配置策略、债券类属配置策略、利
差轮动策略等多种积极管理策略，通过严谨的研究发现投资机会，构建收益稳定、流动性良好的
债券组合。
今后，随着证券市场的发展、金融工具的丰富和交易方式的创新等，本基金还将积极寻求其
他投资机会，如法律法规或监管机构以后允许基金投资其他品种，本基金将在履行适当程序后，
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将其纳入投资范围以丰富组合投资策略。
五、业绩比较基准
本基金暂不设立业绩比较基准。
如果相关法律法规发生变化，或者有基金管理人认为更权威的、更能为市场普遍接受的业绩
比较基准推出，经基金管理人与基金托管人协商，本基金可以在按照监管部门要求履行适当程序
后增加或变更业绩比较基准并及时公告，无须召开基金份额持有人大会。
六、投资限制
（一）组合限制
基金存续期内，基金的投资组合应遵循以下限制：
1、本基金投资于基础设施资产支持证券的资产比例不低于基金资产的 80%，但因基础设施项
目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施项目购入、资产支持证
券或基础设施资产公允价值减少、资产支持证券收益分配及中国证监会认可的其他因素致使基金
投资比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投资比例限制；因除上述原因以外的其他原因导
致不满足上述比例限制的，基金管理人应在 60 个工作日内调整；
2、本基金除投资基础设施资产支持证券外，持有一家公司发行的证券，其市值不超过基金资
产净值的 10%；
3、本基金管理人管理的全部基金除投资基础设施资产支持证券外，持有一家公司发行的证
券，不超过该证券的 10%（完全按照有关指数的构成比例进行证券投资的基金品种可以不受此条
款规定的比例限制）；
4、进入全国银行间同业市场进行债券回购的最长期限为 1 年，债券回购到期后不得展期；
5、本基金直接或间接对外借入款项，借款用途限于基础设施项目日常运营、维修改造、项目
收购等，且基金总资产不得超过基金净资产的 140%；
6、本基金与私募类证券资管产品及中国证监会认定的其他主体为交易对手开展逆回购交易
的，可接受质押品的资质要求应当与基金合同约定的投资范围保持一致；
7、法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他投资限制。
除上述第 1、5、6 项情形之外，因证券市场波动、证券发行人合并、基金规模变动等基金管
理人之外的因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的，基金管理人应当在 10 个交易日内
进行调整，但中国证监会规定的特殊情形除外。法律法规另有规定的，从其规定。
除《基金合同》另有约定外，基金管理人应当自基金合同生效之日起 6 个月内使基金的投资
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153
组合比例符合基金合同的有关约定。在上述期间内，本基金的投资范围、投资策略应当符合基金
合同的约定。基金托管人对基金的投资的监督与检查自基金合同生效之日起开始。
本基金投资的信用债为外部主体评级或债项评级在 AAA 级及以上的债券。信用评级主要参考
完成中国证监会证券评级业务备案的资信评级机构的评级结果。因资信评级机构调整评级等基金
管理人之外的因素致使本基金投资信用债比例不符合上述约定投资比例的，基金管理人应当在该
信用债可交易之日起 3 个月内进行调整，中国证监会规定的特殊情形除外。
如果法律法规或监管部门对上述投资组合比例等限制进行变更的，以变更后的规定为准。法
律法规或监管部门取消上述限制，如适用于本基金，基金管理人在履行适当程序后，则本基金投
资不再受相关限制，自动遵守届时有效的法律法规或监管规定，无需经基金份额持有人大会审
议。
（二）禁止行为
为维护基金份额持有人的合法权益，基金财产不得用于下列投资或者活动：
1、承销证券；
2、违反规定向他人贷款或者提供担保；
3、从事承担无限责任的投资；
4、买卖其他基金份额，但法律法规或中国证监会另有规定的除外；
5、向基金管理人、基金托管人出资；
6、从事内幕交易、操纵证券交易价格及其他不正当的证券交易活动；
7、法律、行政法规或者中国证监会规定禁止的其他活动。
基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制人或者与其
有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，将基金财产投资于基础设施资产支
持证券涉及的关联交易,运用基金财产收购基础设施项目后从事重大关联交易或者从事其他重大关
联交易的，应当符合法律法规及基金的投资目标和投资策略，遵循基金份额持有人利益优先原
则，防范利益冲突，建立健全内部审批机制和评估机制，按照市场公平合理价格执行。相关交易
必须事先得到基金托管人的同意，并按法律法规予以披露。重大关联交易应提交基金管理人董事
会审议，并经过三分之二以上的独立董事通过。基金管理人董事会应至少每半年对关联交易事项
进行审查。基金合同对本基金收购基础设施项目后从事其他关联交易另有规定的，从其规定。
如法律、行政法规或监管部门取消或变更上述限制，如适用于本基金，则本基金投资不再受
相关限制或按变更后的规定执行，无需经基金份额持有人大会审议。
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154
七、借款限制
本基金可以直接或间接对外借入款项，应当遵循基金份额持有人利益优先原则，不得依赖外
部增信，借款用途限于基础设施项目日常运营、维修改造、项目收购等，且基金总资产不得超过
基金净资产的 140%，其中，用于基础设施项目收购的借款应当符合下列条件：
（一）借款金额不得超过基金净资产的 20%；
（二）本基金运作稳健，未发生重大法律、财务、经营等风险；
（三）本基金已持基础设施和拟收购基础设施相关资产变现能力较强且可以分拆转让以满足
偿还借款要求，偿付安排不影响基金持续稳定运作；
（四）本基金可支配现金流足以支付已借款和拟借款本息支出，并能保障基金分红稳定性；
（五）本基金具有完善的融资安排及风险应对预案；
（六）中国证监会规定的其他要求。
本基金总资产被动超过基金净资产 140%的，本基金不得新增借款，基金管理人应当及时向中
国证监会报告相关情况及拟采取的措施等。
本基金将确保杠杆比例符合相关法律法规允许的范围规定。
法律法规或监管机构另有规定的从其规定。
八、风险收益特征
本基金在存续期内主要投资于基础设施资产支持证券全部份额，以获取基础设施运营收益并
承担基础设施项目价格波动，因此与股票型基金、债券型基金和货币型基金等常规证券投资基金
有不同的风险收益特征。一般市场情况下，本基金预期风险和收益高于债券型基金和货币型基
金，低于股票型基金。
九、基金管理人代表基金行使股东或债权人权利的处理原则及方法
（一）基金管理人按照国家有关规定代表基金独立行使资产支持证券持有人的权利、通过专
项计划行使对基础设施项目公司的股东或债权人权利，保护基金份额持有人的利益；
（二）有利于基金财产的安全与增值；
（三）不通过关联交易为自身、雇员、授权代理人或任何存在利害关系的第三人牟取任何不
当利益。
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第十三部分 基金的财产
一、基金资产总值
基金资产总值即基金总资产，是指购买的基础设施资产支持证券、其他证券及票据价值、银
行存款本息和基金应收款以及其他投资所形成的价值总和，即基金合并财务报表层面计量的总资
产。
二、基金资产净值
基金资产净值是指基金净资产，是指基金资产总值减去基金负债后的价值，即基金合并财务
报表层面计量的净资产。
三、基金财产的账户
基金托管人根据相关法律法规、规范性文件为本基金开立资金账户、证券账户以及投资所需
的其他专用账户，并由基金托管人按照基金合同及托管协议等的约定进行管理，基金管理人应配
合提供开户所需材料。开立的基金专用账户与基金管理人、基金托管人、运营管理机构、基金销
售机构和基金登记机构等相关主体自有的财产账户以及其他基金财产账户相独立。
计划托管人根据相关法律法规、规范性文件以及专项计划文件的约定为专项计划开立专项计
划托管账户，并由计划托管人按照专项计划托管协议的约定进行管理。专项计划的相关货币收支
活动通过该账户进行。
项目公司监管账户由项目公司在监管银行开立，并按照《项目公司监管协议》的约定进行管
理。
SPV 公司监管账户由 SPV 公司在监管银行处开立，并按照《SPV 公司监管协议》的约定进行
管理。
四、基金财产的保管与处分
本基金财产独立于基金管理人、基金托管人、运营管理机构、基金销售机构等相关主体的财
产，并由基金托管人保管。基金管理人、基金托管人、基金登记机构、运营管理机构、基金销售
机构等相关主体以其自有的财产承担其自身的法律责任，其债权人不得对本基金财产行使请求冻
结、扣押或其他权利。除依法律法规和《基金合同》等约定进行处分外，基金财产不得被处分。
基金管理人、基金托管人、运营管理机构、基金销售机构等相关主体因依法解散、被依法撤
销或者被依法宣告破产等原因进行清算的，基金财产不属于其清算财产。基金管理人管理运作基
金财产所产生的债权，不得与其固有资产产生的债务相互抵销；基金管理人管理运作不同基金的
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基金财产所产生的债权债务不得相互抵销。非因基金财产本身承担的债务，不得对基金财产强制
执行。
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第十四部分 基础设施项目基本情况
一、基础设施项目概况
（一）基本情况
本基金通过特殊目的载体实现对基础设施项目的控制，本基金初始投资的基础设施项目为金
隅智造工场产权一期项目。金隅智造工场产权一期项目坐落于北京市海淀区建材城中路 27 号，资
产范围北临菁盈南路，东邻金隅科技园，南临园区内道路，西临园区内道路，总建筑面积为
90,907.03 平方米。
金隅智造工场产权一期项目为北京市上地区域东升板块区域内运营成熟稳定的产业园项目，
定位为智能制造及工业研发，主要为科技推广和应用服务业类租户。截至 2024 年 9 月 30 日，金隅
智造工场产权一期项目可出租面积共计 84,944.41 平方米，已出租面积为 76,669.37 平方米，出租率
为 90.26%12，运营超过六年，已进入运营稳定期。截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目资产估值
合计 11.08 亿元。
基础设施项目入池资产包括 6 号楼、7 号楼、8 号楼、10 号楼、11 号楼、12 号楼和 13 号楼
13。
表 14-1 基础设施项目的基本情况
项目名称 金隅智造工场产权一期项目
所在地 北京市海淀区建材城中路 27 号
资产范围 北临菁盈南路，东邻金隅科技园，南临园区内道路，西临园区内道路
证载土地用途 工业
建设内容和规模
建设内容：京（2024）海不动产权第 0019176 号《不动产权证书》、
京（2024）海不动产权第 0019164 号《不动产权证书》项下房屋所有
权及其对应国有土地使用权
建设规模：90,907.03 平方米
开竣工时间
初始建设阶段：
开工日期：2000 年 8 月 21 日，竣工日期：2005 年 1 月 15 日
升级改造阶段：
一标段（包含 6 号、7 号、8 号、10 号、11 号及 12 号厂房）：开工日
期：2017 年 06 月 26 日，竣工备案日期：2019 年 12 月 16 日
二标段（包含 13 号厂房）：开工日期：2017 年 12 月 26 日，竣工备案
日期：2020 年 12 月 23 日
运营起始时间 2018 年 6 月
项目权属起止时间及剩余
年限（剩余年限为权属到
期年限与基准年限之差）
土地使用权权属起始于 1996 年 12 月 3 日，终止日期为 2046 年 12 月 2
日，剩余年限约 22 年
12 出租率为起租口径，即出租率=已起租的租赁面积/可租赁面积。
13 产证所载 1 号楼、2 号楼、3 号楼和 4 号楼分别对应建设手续中的 11 号楼、7 号楼、6 号楼、10 号楼。
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图 14-1 项目区位图和外景图
（二）主要经营模式
1、我国产业园区的经营模式
（1）产业园区管理模式分析
1）产业园区管理模式分析
根据政府和企业在园区的开发建设中所处主体位置的不同，产业园区的管理模式大致可以分
为以下三种类型：
①政府主导型
该模式在产业园区开发建设的早期较为常见，这个时期的产业园区具有较强的政府宏观调控
职能，由政府主导进行建设初期的资源投入和规划，在园区建成后政府实施行政管理和服务职
能。
政府主导型产业园的优点在于充分利用我国强势政府的特点建设发展产业园：一是地方政府
可以利用宏观调控手段对园区进行整体规划和布局，二是有利于园区争取到更多的优惠政策和财
政资金，为园区积蓄更多的发展基础和资本实力，三是便于利用政府关系协调园区与外部单位和
部门的关系，在土地征用、项目审批等工作上有效疏通渠道；四是由地方政府出面招商引资可以
很大程度上消除投资方的顾虑，提高项目落地率。
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②开发公司主导型
开发公司主导型园区的管理机构是盈利性的公司，即园区开发公司。开发公司肩负着管理与
开发的双重职能，包括园区的规划建设、基础设施建设、招商引资、土地征用、园区管理等方
面。开发公司主导型管理模式可以使园区的开发管理更加专业化，便于提高运作效率，也有利于
提高管理机构对市场信息的敏感度。
③混合型
政府主导型和开发公司主导型是两种相对极端的情况，更为常见的是混合型模式，政府部门
既成立了管委会又成立了投资开发公司，管委会负责政府行政管理职能，开发公司负责企业运作
职能。由于开发公司往往设立在管委会下，其管理行为很大程度上仍然是行政性的。
混合型管理模式综合了一般产业园区和行政区的优势，使产业园区形成了集行政、经济、社
会于一体的综合发展区域，有利于整合、发挥园区与政区的资源与创新优势，实现优势互补，为
园区经济提供更多发展机遇和发展动力，更有能力兼顾经济与社会全面发展。
2）产业园区运营模式分析
我国产业园区主要可分为以下五种运营模式：
①政府运营模式
政府运营模式与前述政府主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主
导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供税务代理、行政事务代理的服
务并收取一定的服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。政府
运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区，但对于大型的园区，政府运营模式无法保证园区
的长期运营。
②投资运营模式
投资运营模式是政府通过投资建设园区，以房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜
力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。这种
运营模式在中短期难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园
区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。
③服务运营模式
随着经济的发展，单纯的资金投资无法满足很多企业日益多元化的需求，许多企业对园区的
服务环境提出了更多的要求，服务运营模式的园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提
供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。这种运营模式强化了园区与企业的合作，拓宽了
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161
园区的收入渠道。
④土地盈利模式
随着近十年中国房价的整体走高，土地增值带来的收益远超很多行业的盈利水平。房地产投
资开发企业在工业园区内或其他地方获取土地项目，进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至
厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关
设施的经营、管理，最后获取合理的地产开发利润。这种模式获利能力强，为园区后期的开发奠
定了雄厚的财力基础。但本质上仍然是房地产开发模式，利润来源点并不建立在产业的发展与繁
荣上，而产业本身也并不过分依赖于其所使用的地产，因此难以形成产业辐射力，是产业地产的
初级开发运营模式。
⑤产业运营模式
这类产业园承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要搭建一
条产业链，比如新能源产业园、创意产业园、物流产业园等。园区在投资初期会进行招商引资，
并对有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资一个全资公司在园区内运营重要的产业项目，通
过分享企业成长红利获得资本增值。产业运营模式的园区往往要同时具备行政职能、服务职能和
企业投资运营职能，对园区的管理能力和运营能力要求较高，但建成后将在区域范围内形成压倒
性的产业优势。
（2）基础设施项目运营模式
基础设施项目运营模式属于上述的第五类“产业运营模式”。金隅智造工场打造“政产学研用金
服”七位一体生态圈，构建起“物理空间租赁+产业投资（孵化）+创新产业服务”的园区运营服务模
式，建设一站式服务中心、党群服务中心，引入海淀区综合政务服务金隅智造工场站，将客户服
务、产业服务、政务服务、知识产权服务及非公党建等有机整合，实现“园区事、园区办”；定期组
织高层客户活动，充分发挥园区平台横向交流和融通带动作用，促进入园企业间产业资源合作与
衔接，激发园区活力，提升企业归属感；向入园企业开放园区科技创新应用场景，鼓励科技成果
在园区内的落地转化；编制产业园区专业化运营服务体系，发布《智慧园区总体框架和建设管理
规范》中关村标准，为园区运营调整、园区企业发展提供支撑，实现园区可持续、高质量发展。
基础设施项目具体情况如下：
1）商业模式
基础设施项目的租赁收入主要来源于产业载体的租金收入，目标客户主要为入驻园区的智能
制造及工业研发等高新技术企业，通过租金收入实现长期稳定的现金流入。
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2）招商模式
基础设施项目的招商模式不等同于商业地产的租赁招商模式，除了常规的商业地产租赁招商
模式外，主要通过行业协会、上下游关系的企业、产业活动、政府推荐、政府重点落地项目等渠
道进行招商获客，也会通过网络渠道进行推介。整体而言，基础设施项目的招商模式依托于长期
积淀形成的产业聚集效应，形成了特色化的招商模式。具体招商流程如下：
①结合金隅智造工场产业园区一期项目的招商产业规划以及设定的入驻标准筛选优质的企
业。
②金隅文化与意向客户开展正式谈判前，根据园区产业定位方向、客户履约能力、经营风险
与意向客户深入沟通并填写《意向客户资质评估表》。
③按照海淀区政府与金隅集团于 2016 年 9 月签订的《战略合作协议书》的相关约定，将初步
审核通过且计划引入的意向客户情况报中关村科学城管委会审核，审核通过后推进下一步租赁工
作。
④金隅文化根据北京市产权交易所相关要求完成房源公示、系统录入等工作流程。
⑤金隅文化组织签订正式《房屋租赁合同》及其相关补充协议。
⑥完成签约，办理入驻手续，项目公司为入驻企业提供高品质物业管理服务等日常服务。
3）盈利模式
基础设施项目依托于西三旗区域内部的产业聚集，以产业招商为内核，以自有物业为载体，
向租户提供智能制造及工业研发相关的租赁服务并获取租金收益及相应的配套收入。
（三）建筑结构特点
基础设施项目无地下空间、高层高、高举架的建筑结构优势，为海淀区具备小试中试、检验
检测以及小规模转产产业环节需求的“硬科技”企业提供稀有的产业空间，提供搭建科技项目技术应
用场景，解决了多种“卡脖子”技术落地的难题。无地下空间、高层高、高举架的建筑结构能满足客
户的特有需求，同时能够为租户提供灵活的租赁空间布置，提高租赁空间的使用效率。
（四）运营数据
截至 2024 年 9 月 30 日，金隅智造工场产权一期项目运营超过 6 年，已进入运营成熟期。截至
2024 年 9 月 30 日，金隅智造工场产权一期项目可出租建筑面积共计 84,944.41 平方米，已出租面
积为 76,669.37 平方米，出租率为 90.26%，加权平均剩余租期为 2.38 年。
基础设施项目现金流基于真实、合法的经营活动产生，租金收入符合市场化原则，不依赖第
三方补贴等非经常性收入。
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1、项目收入类型
最近三年及一期，基础设施项目收入来源全部为物业租金收入，收入及占比情况如下：
表 14-2 基础设施项目各项收入占比
单位：万元，%
项目
2024年1-9月 2023年 2022年 2021年
收入 占比 收入 占比 收入 占比 收入 占比
物业租金收入 9,635.31 100.00 12,592.26 100.00 8,220.16 100.00 11,603.18 100.00
2020 年和 2022 年，由于公共卫生事件影响，基础设施项目依照地方政府相关规定对符合租金
减免条件的租户进行了租金减免，具体情况如下：
表 14-3 基础设施项目历史租金减免情况表
单位：万元，%
项目 2024 年 1-9 月 2023 年 2022 年 2021 年 2020 年
租金减免金额 - - 4,659.46 - 1,574.00
加回租金减免金额
后当期收入
9,635.31 12,592.26 12,879.62 11,603.18 10,169.08
租金减免金额占加
回租金减免金额后
当期收入的比例
- - 36.18 - 15.48
针对基础设施项目租金减免的具体情况及对现金流的影响，详见本节之“10、历史租金减免情
况以及对现金流的影响”。
2、出租情况
截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目的出租率为 90.26%，基础设施项目近三年及一期末的
出租率和收缴率如下表所示：
表 14-4 基础设施项目历史出租率情况
单位：%
类别 2024 年 9 月 30 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
出租率 90.26 95.57 97.61 93.55
表 14-5 基础设施项目历史收缴率情况
单位：%
类别 2024 年 1-9 月 2023 年 2022 年 2021 年
当期收缴率 95.41 99.87 87.40 91.50
期后收缴率 99.55 100.00 100.00 100.00
注：当期收缴率=截至当期期末实际收到的当期运营收入金额/当期按照合同确认的收入金额；
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期后收缴率=截至 2024 年 11 月 30 日实际收到的当期运营收入金额/当期按照合同确认的收入金
额。
近三年及一期末，基础设施项目出租率分别为 93.55%、97.61%、95.57%和 90.26%。2024 年
1-9 月，基础设施项目的当期收缴率为 95.41%，主要由于重要现金流提供方与金隅文化协商变更租
赁合同签署主体、降租事宜，影响了当期租金缴纳。2021-2023 年，基础设施项目租金收入的期后
收缴率均为 100%。2024 年 1-9 月，期后收缴率为 99.55%，主要由于某租户与金隅文化协商变更付
款节点，已签署租赁合同补充协议，约定该租户于 2025 年 5 月 20 日前完成 2024 年度租金的缴
纳。
3、租金情况
基础设施项目历史租金水平如下表所示：
表 14-6 基础设施项目历史租金情况
单位：元/月/平方米
用途 2024 年 9 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
智能制造及工业研发-整体 159 167 158 152
智能制造及工业研发-散租 175 181 164 165
智能制造及工业研发-整栋 135 152 152 139
产业配套-整体 105 110 106 133
产业配套-1F 119 135 125 148
产业配套-2F 86 90 89 78
4、租赁面积及收入的组成情况
截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目用房分为智能制造及工业研发及产业配套两部分。智能
制造及工业研发及产业配套部分面积占比情况如下：
表 14-7 基础设施项目租赁面积占比情况
项目
可出租面积
（平方米）
可出租面积占比
（%）
智能制造及工业研发 79,318.74 93.38
产业配套 5,625.67 6.62
2024 年 1-9 月，基础设施项目智能制造及工业研发及产业配套部分收入占比情况如下：
表 14-8 基础设施项目收入占比情况
项目
物业租金收入
（万元）
物业租金收入占比
（%）
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智能制造及工业研发 9,308.05 96.60
产业配套 327.26 3.40
5、盈利和现金流稳定性
根据经中喜会计师事务所（特殊普通合伙）审计的基础设施项目备考财务报表，基础设施项
目整体运营情况如下：
表 14-9 基础设施项目经营情况
单位：万元
项目 2024 年 1-9 月 2023 年 2022 年 2021 年 2020 年
营业收入 9,635.31 12,592.26 8,220.16 11,603.18 8,595.08
营业成本 2,399.20 3,004.49 2,785.73 3,037.08 2,886.68
净利润 4,334.79 5,716.84 2,853.27 5,040.37 3,125.50
经营性净现金
流14 6,545.03 9,070.23 6,554.26 7,202.83 6,402.15
2020 年和 2022 年，由于公共卫生事件影响，基础设施项目依照地方政府相关规定对符合租金
减免条件的租户进行了租金减免。其中 2020 年度，基础设施项目共对租户减免租金 1,574.00 万元
（不含税，下同），如将减免租金部分加回，基础设施项目 2020 年度营业收入合计约 10,169.08 万
元，减免租金占加回减免租金后 2020 年度营业收入的比例约为 15.48%；2022 年度，基础设施项
目营业收入较上年同期减少 3,383.02 万元，降幅为 29.16%，主要系对租户减免租金 4,659.46 万元
所致。如将减免租金部分加回，2022 年度营业收入合计约 12,879.62 万元，较 2021 年度营业收入
增长 11.00%，减免租金占加回减免租金后 2022 年度营业收入的比例约为 36.18%。
6、关联方租户说明
截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目中共 4 家关联租户，关联租户情况如下：
4 家金隅集团关联方租户的租赁面积合计 5,744.28 平方米，占总可出租面积的比例为 6.76%，
单位租金均为 158.18 元/月/平方米（含税）。具体情况如下：
表 14-10 新增原始权益人金隅集团关联方租户情况15
关联租户 起租日 到期日
首期单位月
租金（元/月/
平方米）
租赁面积
（平方米）
租赁面积占总
可出租面积比
例
唐山市盾石信息技术有
限公司
2024/6/28 2029/6/27 158.18 654.58 0.77%
北京金隅红树林环保技
术有限责任公司
2024/6/28 2029/6/27 158.18 1,412.55 1.66%
14 经营性现金流=净利润+折旧+摊销+利息支出-信用减值损失-营业外收入
15 截至本招募说明书出具之日，4 家金隅集团关联方租户均已完成入驻。
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北京金谷智通绿链科技
有限公司
2024/6/28 2029/6/27 158.18 698.26 0.82%
北京金隅通达耐火技术
有限公司
2024/7/1 2029/6/30 158.18 2,978.89 3.51%
合计 - - - 5,744.28 6.76%
唐山市盾石信息技术有限公司（以下简称“盾石信息”）是唐山冀东水泥股份有限公司（以下简
称“冀东水泥”）全资子公司，前身是原冀东水泥计算机网络中心。2007 年 6 月正式注册成立，注
册资本金 500 万元，管理团队由行业内资深的业务专家和技术专家构成，具有深厚的信息技术和
卓越的管理经验。盾石信息主营业务涵盖建材行业信息化项目的研发、实施和运维，产品聚焦于
水泥产品从原材料入厂到产品出厂的全流程物流管控，可实现出入场无人值守完成司机自助装运
等功能。
北京金隅红树林环保技术有限责任公司（以下简称“金隅红树林”）隶属于金隅集团，成立于
2005 年 12 月，注册资本 169,815.09 万元人民币，是国内首家依托水泥窑协同开展危险废物处置的
环保型企业。金隅红树林专门从事环保的平台业务，包括固废的收集、处置和利用，业务布局全
国，主营业务收入主要包括危固费处置收入和新能源业务收入。
北京金谷智通绿链科技有限公司（以下简称“金谷智通”）成立于 2018 年 5 月，其中冀东水泥
持有公司 85%的股权。金谷智通构建基于全生命周期的“铁路+新能源”全程零排放绿色智慧物流体
系，致力推动建材行业向数智化、绿色化和集约化高质量转型发展，是北京区域最大的矿建产品
“公转铁”绿色运输服务商，具备 500 万吨以上运力组织能力，拥有丰富的“公转铁”运营经验。
北京金隅通达耐火技术有限公司（以下简称“金隅通达”）是金隅集团的全资子公司，于 2006
年 5 月成立，注册资本28,517.142 万元人民币，主营业务聚焦于耐火材料的生产、施工及安装服
务。目前，金隅通达已拥有约 200 余种绿色节能、长寿命系列的耐火材料产品，年产能稳定在约
22 万吨，这些产品广泛应用于钢铁、建材、有色金属、化工、能源及航空航天等高温领域。
以上租户的业务方向均符合基础设施项目的产业定位。本次关联租户入驻，金隅集团已就上
述交易履行了必要的内部决策程序，关联交易具有合理性。
关联交易公允性方面，根据各关联租户与项目公司签署的租赁合同，相关权利义务内容与其
他租户相比不存在实质差别。截至 2024 年 9 月 30 日，本项目智能制造及工业研发平均租金水平为
159 元/月/平方米（含税，不含物业管理费），根据戴德梁行调研，截至 2024 年 9 月 30 日，底层
资产区域内可比的研发用房项目平均租金水平在 120 元/平方米/月-200 元/平方米/月（含税，不含
物业管理费），关联租户的平均租金水平为 158.18 元/月/平方米（含税，不含物业管理费），在可
比产业园单位租金范围内，与基础设施项目的平均租金水平不存在较大差异。综上，上述关联方
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租户的租金价格符合市场化原则，定价具有公允性。
关联租户稳定性方面，根据以上关联租户签署的《房屋租赁合同》及其补充协议，关联租户
租约均为 5 年，且就关联租户提前退租进一步约定：如承租人拟在租赁期限届满之前提前退租，
承租人应向项目公司提出退租申请，自承租人提交申请之日起的两个月内，须同时满足以下两项
退租条件（以下合称“退租条件”）：（1）承租人及/或其指定主体应为承租人拟退租面积积极寻求
新租户；（2）确保新租户与项目公司签订租赁合同，且新签订的租赁合同中所约定的租赁条件原
则上不低于承租人签订的《房屋租赁合同》及其补充协议中所确定的租赁条件。若承租人在提交
退租申请后的两个月内满足上述退租条件，则项目公司应同意承租人的退租申请，承租人除应按
照《房屋租赁合同》及其补充协议的约定承担提前单方终止协议的责任之外，还需要按照《房屋
租赁合同》及其补充协议约定的租金标准向项目公司支付自退租之日起至租赁期限届满之日止的
全部租金；若承租人在提交退租申请后的两个月内未能满足上述退租条件，则项目公司应驳回承
租人的退租申请，承租人无权提前终止租赁协议，并应继续履行《房屋租赁合同》及其补充协议
直至租赁期限届满或直至满足本条款规定的退租条件为止。
同时，金隅集团作为原始权益人承诺：“如发生关联租户退租的情形，本公司承诺，将充分
调动并有效利用租户资源、市场资源及运营资源等自身资源，尽快为关联租户已退租的租赁面积
寻求新的承租方并由项目公司与新租户签订租赁合同，新签订的租赁合同中所约定的租赁条件原
则上不低于关联租户租赁合同中所确定的租赁条件。此外，当发生前述关联租户退租的情形时，
本公司承诺，对于本公司当前及未来持有的产业园项目，在其后续招商及运营过程中，将优先为
基础设施项目提供物业租赁业务机会，优先向基础设施项目倾斜租户资源。”
此外，鉴于 4 家关联方租户的租赁面积合计 5,744.28 平方米，占总可出租面积的比例为
6.76%，占比相对较小，对基础设施项目运营的独立性与稳定性影响较小。
7、基础设施项目现金流来源集中度分析
（1）行业集中度
基础设施项目租户租赁面积占比较高的行业为科技推广和应用服务业、软件和信息技术服务
业等行业。
截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目具体租户行业分布如下表所示：
表 14-11 基础设施项目租户行业分布
单位：平方米，%
序号 租户所属行业 租赁面积 面积占比
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1 科技推广和应用服务业 62,750.38 81.85
2 软件和信息技术服务业 6,819.90 8.90
3 商务服务业 2,879.40 3.76
4 餐饮业 1,493.50 1.95
5 生态保护和环境治理业 1,412.55 1.84
6 研究和试验发展 806.93 1.05
7 文化、体育和娱乐业 381.71 0.50
8 零售业 125.00 0.16
合计 76,669.37 100.00
（2）租赁合同到期分布情况
截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目具体租约到期分布如下表所示：
表 14-12 基础设施项目租赁合同到期分布
单位：平方米，%
租约剩余租期 租赁面积 占比
0-1 年（含） 1,286.42 1.68
1-2 年（含） 10,687.33 13.94
2-3 年（含） 45,245.74 59.01
3-4 年（含） 9,232.71 12.04
4-5 年（含） 10,109.33 13.19
5 年以上 107.84 0.14
合计 76,669.37 100.00
基础设施项目的租赁合同到期主要集中在 2-3 年（含），租赁合同整体剩余期限较长，租户粘
性较好，具有一定的稳定性。
（3）租约期限分布情况
截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目租约期限分布如下表所示：
表 14-13 基础设施项目租约期限分布
单位：平方米，%
租约期限 租赁面积 占比
0-1 年（含） 846.69 1.10
1-2 年（含） 2,897.21 3.78
2-3 年（含） 53,311.91 69.53
3-4 年（含） 1,929.14 2.52
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4-5 年（含） 17,576.58 22.93
5 年以上 107.84 0.14
合计 76,669.37 100.00
基础设施项目的租约期限主要集中分布在 2-3 年（含），主要原因为大部分租户均涉及租赁合
同的换签，换签后租赁合同的起租日期主要为 2024 年 4 月 19 日，因此租赁合同期限分布与剩余期
限分布相近，租户整体稳定性较好。
（4）前十大租户租赁情况
截至 2024 年 9 月 30 日，金隅智造工场产权一期项目前十大租户租赁面积总计为 55,869.69 平
方米，租赁面积占项目已出租面积的 72.87%，其中前两大租户各自租赁面积占项目已出租面积的
比例在 10%以上；第三到第十大租户各自租赁面积占项目已出租面积的比例在 3%至 7%之间，占
比相对分散。前十大租户均正常履约，在执行租赁合同稳定。
基础设施项目的建筑结构特点适合大体量租户租赁，产业类客户平均租赁面积相对较大，但
租约相对较长，租约稳定性较强。前十大租户的所在行业大类大部分为“科技推广和应用服务业”，
但细分行业及主营业务有所区别。
表 14-14 基础设施项目租赁面积占比前十大租户租赁情况
单位：平方米，%
租户名
称
租赁面积
占总已出
租面积比
例
起租日期 到期日期
所在行
业
主要情况
租赁情
况
智汇中
科（北
京）科
技有限
公司16
15,343.02 20.01 2024/4/19 2026/12/31
科 技 推
广 和 应
用 服 务
业
承租金隅智
造工场产权
一 期 项 目
N1 整 栋 作
为中科智汇
工 场 的 载
体，负责中
科智汇工场
的整体运营
工作。同时
开展投资孵
化业务，协
助科技成果
转移转化
租约将于
2026 年
12 月到
期
16 根据智汇中科（北京）科技有限公司与出租方于 2023 年 10 月 16 日签署的《<房屋租赁合同>补充协议
（七）》，该租赁空间实际承租租户自 2023 年 1 月 1 日起由北京中关村科学城科创服务有限公司变更为智汇中科
（北京）科技有限公司。根据相关合同，2019 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日，该租赁空间实际承租租户为北京
中关村科学城科创服务有限公司；2023 年 1 月 1 日至 2026 年 12 月 31 日，该租赁空间实际承租租户为智汇中科
（北京）科技有限公司。
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
170
北京车
百智能
科技发
展有限
公司
14,014.62 18.28 2024/4/19 2026/12/31
科 技 推
广 和 应
用 服 务
业
承租金隅智
造工场产权
一 期 项 目
N5 整 栋 后
在承租面积
范围内开展
招 商 、 运
营。入驻的
企业主要为
新能源汽车
产业链的上
下游企业
租约将于
2026 年
12 月到
期
北京水
木东方
医用机
器人技
术创新
中心有
限公司
5,280.53 6.89
2024/4/19 2026/6/30
科 技 推
广 和 应
用 服 务
业
医疗机器人
技术与产业
协同创新平
台，面向高
端医疗器械
领域
租约将于
2026 年 6
月到期
2024/4/19 2026/6/30
2024/4/19 2026/6/30
国能日
新科技
股份有
限公司
4,054.77 5.29
2024/4/19 2028/6/30
软 件 和
信 息 技
术 服 务
业
面向电力市
场提供新能
源信息化产
品及相关服
务，产品主
要以新能源
发电功率预
测产品为核
心
租约将于
2028 年 6
月到期
2024/4/19 2028/6/30
北京齐
碳科技
有限公
司
3,094.75 4.04 2024/4/19 2026/12/31
科 技 推
广 和 应
用 服 务
业
专注于纳米
孔基因测序
仪和配套试
剂、芯片耗
材研发、生
产和应用开
发的高科技
企业
租约将于
2026 年
12 月到
期
北京金
隅通达
耐火技
术有限
公司
2,978.89 3.89 2024/7/1 2029/6/30
科 技 推
广 和 应
用 服 务
业
金隅集团子
公司，聚焦
于耐火材料
的生产、施
工及安装服
务
租约将于
2029 年 6
月到期
北京宏
远智控
技术有
限公司
（曾用
名：宏
2,920.61 3.81 2024/4/19 2028/6/30
科 技 推
广 和 应
用 服 务
业
北京铁力山
科技股份有
限公司的全
资子公司，
提供控制中
心控制台和
租约将于
2028 年 6
月到期
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
171
远智控
科技
（北
京）有
限公
司）
坐席管理系
统产品的研
发、生产、
销售服务
2024/4/19 2028/6/30
中节能
数字科
技有限
公司
2,765.13 3.61 2024/4/19 2026/11/7
软 件 和
信 息 技
术 服 务
业
隶属于中央
企业中国节
能的生态环
境监测与大
数据应用的
专业公司
租约将于
2026 年
11 月到
期
北京汇
通天下
物联科
技有限
公司
2,714.02 3.54 2024/4/19 2026/11/30
科 技 推
广 和 应
用 服 务
业
公路货运物
联网解决方
案提供商，
主要业务包
括 车 队 管
理、安全管
理、货物管
理等订阅服
务
租约将于
2026 年
11 月到
期
博锐尚
格科技
股份有
限公司
2,703.35 3.53 2024/4/19 2027/3/31
科 技 推
广 和 应
用 服 务
业
设施资产管
理数字智能
解决方案服
务商，主要
为建筑运维
行业提供服
务
租约将于
2027 年 3
月到期
合计 55,869.69 72.87 — — —
（5）现金流来源具有一定分散度
截至 2024 年 9 月 30 日，本项目共计 47 个租户，除前两大租户各自租赁面积占项目已出租面
积的比例在 10%以上外，其余租户各自租赁面积的占比均小于 7%，具有一定的分散度，单个租户
对项目出租率和收入的影响整体可控；基础设施项目租约期限较长，主要在 2-3（含）年；同时，
基础设施项目的前十大租户细分行业领域不同，因此，本项目的现金流来源具有一定分散度。
8、13 号楼及其扩建部分的情况及对基础设施项目稳定运营的影响
（1）13 号楼及其扩建部分的情况
基础设施项目园区内建设有一处与底层资产之一的 13 号楼相接的建筑物即 13 号楼扩建部分，
13 号楼扩建部分有独立的《房屋所有权证》，未纳入底层资产，13 号楼及其扩建部分不存在共用
区域。某租户（以下简称“租户 A”）承租了入池基础资产中 13 号楼中 1,456.14 平方米17（入池资
17 租户 A 承租 13 号楼扩建部分（面积为 2,793.81 平方米）及 13 号楼部分（面积为 991.14 平方米）的原租约合同
已于 2024 年 7 月 15 日到期，已续租至 2026 年 7 月 15 日。此外，租户 A 的关联方原承租面积 465.00 平方米自
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172
产）和 13 号楼扩建部分 2,793.81 平方米，租户 A 的租约合同于 2024 年 7 月 15 日到期后，已续租
至 2026 年 7 月 15 日。详细情况如下：
表 14-15 租户 A 承租 13 号楼及 13 号楼扩建部分的基本情况
承租部分所属楼号 产权证书编号
证载面积（平方
米）
租赁面积（平方
米）
租赁期限
13 号楼
（入池资产）
京（2024）海不动
产权第 0019176 号
15,542.86 1,456.14
2022 年 7 月 16
日至 2024 年 7
月 15 日，已签
署续租合同，续
租至 2026 年 7
月 15 日
13 号楼扩建部分
（非入池资产）
X 京房权证海字第
390118 号
2,793.81 2,793.81
合计 - - 4,249.95
因承租的 13 号楼地理位置良好，租户 A 的租金单价高于底层资产智能制造及工业研发部分的
平均租金 159 元/月/平方米（含税、不含物业管理费），但与园区内同等区域其他租户的租金水平
类似。截至 2024 年 9 月 30 日，本项目智能制造及工业研发平均租金水平为 159 元/月/平方米（含
税，不含物业管理费），根据戴德梁行调研，截至 2024 年 9 月 30 日，底层资产区域内可比的研发
用房项目租金平均水平在 120 元/平方米/月-200 元/平方米/月（含税，不含物业管理费）。受区
位、配套设施等因素影响，同一园区内，不同租户的实际租金水平在平均租金水平基础上会呈现
上下的波动，租户 A 租金单价与周边市场价格整体相符。
（2）13 号楼与 13 号楼扩建部分是位于同一宗土地上的、在权属上相互独立的物业，13 号楼
扩建部分拥有独立的产证，13 号楼与 13 号楼扩建部分共用宗地的情形并不影响基础设施资产产权
的独立性
13 号楼与 13 号楼扩建部分位于同一宗土地上（国有土地使用权证号为京海国用（2007 出）第
4119 号，宗地面积为 97,081.54 平方米）。13 号楼与 8 号楼、12 号楼共用一个《不动产权证书》
（京（2024）海不动产权第 0019176 号），其中 13 号楼建筑面积为 15,542.86 平方米；13 号楼扩
建部分已于 2013 年 10 月取得独立《房屋所有权证》（X 京房权证海字第 390118 号），建筑面积
为 2,793.81 平方米，约占 13 号楼及 13 号楼扩建部分合计建筑面积的比例为 15.24%，13 号楼扩建
部分可以与其他楼栋进行剥离（如下图所示）。
2024 年 7 月 16 日起换租至租户 A，到期日为 2026 年 7 月 15 日。截至本招募说明书出具日，租户 A 承租 13 号楼部
分面积（入池资产）为 1,456.14 平方米（入池资产），承租 13 号楼扩建部分面积为 2,793.81 平方米。
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173
图 14-2 金隅智造工场产权一期项目楼栋分布
从法律权属的角度，13 号楼与 13 号楼扩建部分共用宗地的情形并不影响基础设施资产产权的
独立性，具体而言：
1）金隅智造享有基础设施资产的完整权属
根据《中华人民共和国民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登
记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
金隅智造已于 2024 年 4 月 19 日就基础设施资产的房屋所有权及土地使用权办理取得登记在其
名下的京（2024）海不动产权第 0019176 号《不动产权证书》、京（2024）海不动产权第 0019164
号《不动产权证书》，证载共有宗地面积为 97,081.54 平方米、建筑面积为 90,907.03 平方米。因
此，金隅智造独立享有基础设施资产的房屋所有权及对应的土地使用权，有权根据《中华人民共
和国民法典》享有对基础设施资产的占有、使用、收益和处分的权利。
2）13 号楼与 13 号楼扩建部分共用宗地不影响基础设施资产进行单独处置
根据《中华人民共和国民法典》第三百五十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、
互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处
分。据此，当基础设施资产的建筑物及其附属设施进行处置时，其占用范围内的建设用地使用权
也将随之转让。
鉴于基础设施资产已经取得京（2024）海不动产权第 0019176 号《不动产权证书》、京
（2024）海不动产权第 0019164 号《不动产权证书》，因此，未来基础设施资产可以进行独立的
资产转让等处置行为。13 号楼与 13 号楼扩建部分共用宗地的情况并不会影响基础设施资产在法律
上的独立性，也不会对基础设施资产的处置构成法律障碍。
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
174
此外，在不动产开发、管理实践中，不同所有权人所拥有的建筑物位于同一宗土地上的情况
并不罕见，因此在不动产权属证书中，除会记载由房屋建筑物所有权人所专有的房屋建筑面积
外，通常也会一并记载建筑物所在的宗地面积，并注明“共用/共有”；在不动产的处置过程中，权
属证书上存在“宗地共有/共用”情形的登记，也不会影响不动产权属转移登记的办理。
综上所述，尽管 13 号楼与 13 号楼扩建部分共用同一宗地，但在法律权属方面，前述情形并不
影响基础设施资产的产权独立性，也不会对基础设施资产的单独处置构成法律障碍。
（3）对基础设施项目稳定运营的影响
1）13 号楼与 13 号楼扩建部分是两栋独立物业，未来 13 号楼扩建部分的成本费用负担、收益
归属由原始权益人下属子公司负担与享有，运营管理由金隅文化负责。
截至本招募说明书出具日，13 号楼扩建部分目前拥有 1 家租户，即租户 A，承租了入池基础
资产中 13 号楼中 1,456.14 平方米（入池资产）和 13 号楼扩建部分 2,793.81 平方米，并分别就 13
号楼和 13 号楼扩建部分签订了租赁合同。
金隅集团旗下子公司作为 13 号楼扩建部分出租人与金隅文化签订了《委托管理协议书》及补
充协议，将包含 13 号楼扩建部分的物业委托予金隅文化运营管理，同时向金隅文化支付委托运营
管理费。
根据 13 号楼扩建部分租赁合同约定，租户 A 应按月向出租人缴纳房屋租金及租金税款、向金
隅文化缴纳物业管理费及其他应交费用。13 号楼扩建部分的成本费用，包括与资产相关的税金，
保险费以及资本性支出等由出租人负担。
综上，未来 13 号楼扩建部分成本费用负担、收益归属由原始权益人下属子公司负担与享有，
运营管理由金隅文化负责。
2）13 号楼扩建部分对基础设施项目稳定运营产生的影响可控
13 号楼中的租户 A 租赁了 13 号楼部分面积以及全部的 13 号楼扩建部分，其在装修过程中将
两部分做了连通改造。若 13 号楼扩建部分被政府主管部门要求整改，则可能导致租户 A 整体退租
其承租的 13 号楼扩建部分及 13 号楼部分，对基础设施项目稳定运营产生一定影响，具体分析如
下：
租户 A 及关联方合计承租 13 号楼区域为 1,456.14 平方米，占 13 号楼整体建筑面积的比例为
9.37%，租赁面积占比较小。因 13 号楼整体布局呈长方形，租户 A 承租的 13 号楼部分区域仅占用
与 13 号楼扩建部分相连的一端。若届时租户 A 不再承租 13 号楼扩建部分，对 13 号楼其他租户无
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
175
直接影响，但可能对其同时承租的 13 号楼对应 1,456.14 平方米的区域造成一定影响。当前租户 A
在上份租约到期后已将租约延长至 2026 年 7 月，预计中短期内出租情况稳定。
若租户 A 不再承租入池资产 13 号楼区域，因该部分整体出租面积相对较小，且入池资产 13
号楼位于基础设施项目南侧，靠近园区东门，交通便利，紧邻园区内商业配套设施和餐厅，对租
户的吸引力较大，故其退租产生的影响可控。
3）项目公司在报告期内不存在因基础设施资产存在内部装修改造、13 号楼与 13 号楼扩建部
分连通处事宜而被政府主管部门处以行政处罚的情形
根据金隅集团、西三旗公司说明，并经查询中华人民共和国应急管理部网站（https：
//www.mem.gov.cn）、中华人民共和国生态环境部网站（https：//www.mee.gov.cn）、中华人民
共和国自然资源部网站（http：//www.mnr.gov.cn）、国家市场监督管理总局网站（http：
//www.samr.gov.cn ） 、 中 华 人 民 共 和 国 国 家 发 展 和 改 革 委 员 会 网 站 （ https ：
//www.ndrc.gov.cn）、中华人民共和国财政部网站（http：//www.mof.gov.cn/index.htm）、中华人
民 共 和 国 住 房 和 城 乡 建 设 部 网 站 （ http ： //www.mohurd.gov.cn ） 、 中 国 证 监 会 网 站
（ http://www.csrc.gov.cn ） 、 证 券 期 货 市 场 失 信 记 录 查 询 平 台
（https://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/）、国家税务总局网站（https://www.chinatax.gov.cn/）、
中国执行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）、全国法院失信被执行人名单信息公布与
查询平台（http://zxgk.court.gov.cn/shixin/）、信用中国网站（https://www.creditchina.gov.cn/），
截至相应网站对应的查询日 2024 年 12 月 2 日、3 日，在前述网站公布的信息中，西三旗公司、
项目公司在报告期内不存在因基础设施资产存在内部装修改造、13 号楼与 13 号楼扩建部分连通
处事宜而被政府主管部门处以行政处罚的情形。
9、基础设施项目整租及散租安排
基础设施项目共包括 7 栋楼宇，在租赁模式上采用整租和散租结合的模式。其中，截至
2024 年 9 月 30 日，N1、N5 两栋楼为整租，N2、N3、N6、N7、S5 五栋楼为散租。基础设施项
目整租及散租安排的具体情况如下：
表 14-16 基础设施项目分楼栋可租赁面积及租赁模式（截至 2024 年 9 月 30 日）
楼栋号
（现用名）
楼栋号
（证载）
建筑面积
（平方米）
可租赁面积18
（平方米）
可租赁面积
（平方米）
其中：办公
可租赁面积
（平方米）
其中：商业
租赁模式
N1 3 号楼 15,343.02 15,343.02 15,343.02 - 整租
18 整租的可租赁面积以产证所载的建筑面积为准；散租的可租赁面积以套内建筑面积除以 78%（使用率）进行测
算。
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176
N2 2 号楼 15,343.02 16,075.29 16,075.29 - 散租
N3 12 号楼 8,681.71 8,681.71 8,681.71 - 散租
N5 4 号楼 14,014.62 14,014.62 14,014.62 - 整租
N6 1 号楼 14,014.62 14,958.48 14,958.48 - 散租
N7 8 号楼 7,967.18 7,666.15 7,070.55 595.60 散租
S5 13 号楼 15,542.86 8,205.14 3,175.07 5,030.07 散租
合计 / 90,907.03 84,944.41 79,318.74 5,625.67 /
注：由于北京天下行远文化科技有限公司（以下简称“天下行远”）于 2024 年 5 月 31 日提前退
租，原由天下行远承租的 N3 栋整栋已由整租模式转换为散租模式。
（1）租赁面积方面
截至 2024 年 9 月 30 日，整租模式共有 2 栋楼，分别为 N1 栋和 N5 栋。整租模式的建筑面积
为 29,357.64 平方米，占本项目总建筑面积的 32.29%；可租赁面积为 29,357.64 平方米，占本项目
总可租赁面积的 34.56%；已出租面积为 29,357.64 平方米，占本项目总已租赁面积的 38.29%。
散租模式共有 5 栋楼，分别为 N2 栋、N3 栋、N6 栋、N7 栋和 S5 栋。散租模式的建筑面积为
61,549.39 平方米，占本项目总建筑面积的 67.71%；可租赁面积为 55,586.77 平方米，占本项目总
可租赁面积的 65.44%；已出租面积为 47,311.73 平方米，占本项目总已租赁面积的 61.71%。
（2）租金水平方面
截至 2024 年 9 月 30 日，整租模式的加权平均签约租金水平约为 135.03 元/平方米/月（不含物
业管理费，下同），散租模式的加权签约租金水平约为 168.13 元/平方米/月（不含物业管理费，下
同）。
（3）承租人方面
截至 2024 年 9 月 30 日，整租模式的承租人共 2 户，散租模式的承租人共 45 户。整租模式的
2 家租户为本基金的重要现金流提供方，即智汇中科（北京）科技有限公司和北京车百智能科技发
展有限公司。散租模式共涉及 5 栋楼，分别为 N2 栋、N3 栋、N6 栋、N7 栋和 S5 栋，承租人共 45
户。
10、历史租金减免情况以及对现金流的影响
（1）历史租金减免情况
2020 年和 2022 年，由于公共卫生事件影响，基础设施项目依照北京市政府相关规定对符合租
金减免条件的租户进行了租金减免，分别减免租金 1,574.00 万元和 4,659.46 万元。
1）2020 年基础设施项目租金减免情况
2020 年 2 月 5 日，北京市人民政府办公厅发布了《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
177
响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》（京政办发〔2020〕7 号），北京市国资委在京政办
发〔2020〕7 号文的基础上相继发出《市国资委关于落实京政办发〔2020〕7 号文减免中小微企业
房租的通知》及《市国资委关于进一步落实京政办发〔2020〕7 号文减免中小微企业房租的补充通
知》，金隅集团根据前述政策文件实施了 2020 年第一次租金减免。
2020 年 4 月 17 日，北京市人民政府办公厅发布了《关于印发<进一步支持中小微企业应对疫
情影响保持平稳发展若干措施>的通知》（京政办发〔2020〕15 号），北京市人民政府国有资产监
督管理委员会于 2020 年 4 月 20 日发布了《市国资委关于减免中小微企业 3 月和 4 月房租的实施细
则》。根据上述政策要求，金隅集团落实了 2020 年第二次租金减免的政策要求。
2020 年内两次租金减免政策要求对北京市内满足规定的中小微企业免收 2 月份、3 月份、4 月
份合计 3 个月 50%租金或全部租金，具体政策要求如下表所示：
表 14-17 2020 年基础设施项目租金减免政策要求
文件名称 发布日期 发布机构 租金减免政策要求
《关于应对新型冠
状病毒感染的肺炎
疫情影响促进中小
微企业持续健康发
展 的 若 干 措 施 》
（ 京 政 办 发
〔2020〕7 号）
2020 年 2 月 5 日
北京市人民政
府办公厅
中小微企业承租京内市及区属国有企业
房产从事生产经营活动，按照政府要求
坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不
裁员、少裁员的，免收 2 月份房租；承
租用于办公用房的，给予 2 月份租金
50%的减免。
《市国资委关于落
实 京 政 办 发
〔2020〕7 号文减
免中小微企业房租
的通知》
2020 年 2 月 7 日
北京市人民政
府国有资产监
督管理委员会
中小微企业是指依据《中小企业划型标
准规定》第四条“各行业划型标准”确定
并在京注册的中小微企业。市属国有企
业，是指市国资委监管的市管一级企业
及其所属各级国有及国有控股子企业。
京内市属国有企业房产，是指位于北京
市行政辖区内且权属为市属国有企业的
房产。
承租京内市属国有企业房产从事生产经
营活动，按照政府要求坚持营业或依照
防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员
的，免收 2 月份租金。中小微企业承租
京内市属国有企业房产用于办公用途
的，减收 2 月份租金的 50%。
《市国资委关于进
一步落实京政办发
〔2020〕7 号文减
免中小微企业房租
的补充通知》
2020 年 3 月 6 日
北京市人民政
府国有资产监
督管理委员会
减免中小微企业房租的实施主体中的国
有控股子企业是指国有企业具有实际控
制力并纳入市管企业合并报表范围内的
子企业。本次租金减免范围包含：在京
注册的中小微企业及其京内分公司，在
京取得营业执照且在 2019 年有完税证明
的个体工商户。灵活采取退、免、延等
方式实施房租减免。已收取租金的，可
退还减免金额；尚未收取租金的，可直
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178
接减免相应租金；也可以在租赁合同到
期后，免费延长与减免金额相对应的租
期。
《关于印发<进一
步支持中小微企业
应对疫情影响保持
平 稳 发 展 若 干 措
施>的通知》（京
政办发〔2020〕15
号）
2020 年 4 月 17 日
北京市人民政
府办公厅
符合首都城市战略定位、不在疏解整治
范围且经营困难的中小微企业，承租京
内市及区属国有企业房产从事生产经营
活动，按照政府要求坚持营业或依照防
疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，
免收 2020 年 3 月和 4 月房租；承租用于
办公用房的，给予 2020 年 3 月和 4 月租
金 50%的减免。
《市国资委关于减
免中小微企业 3 月
和 4 月房租的实施
细则》
2020 年 4 月 20 日
北京市人民政
府国有资产监
督管理委员会
①实施主体为市国资委监管的市管一级
企业及其所属各级国有及国有控股子企
业。京内市属国有企业房产，是指位于
北京市行政辖区内且权属为市属国有企
业的房产。 ②承租京内市属国有企业房产从事生产
经营活动，按照政府要求坚持营业或依
照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员
的，免收 3、4 月份两个月的租金。承租
用于办公用房的，3 月和 4 月给予租金
50%的减免。 ③符合北京市城市功能定位、不在疏解
整治范围且经营困难适用于的在京注册
的中小微企业。
2020 年基础设施项目合计减免租金 1,574.00 万元，均为中小企业政策性减免。
2）2022 年基础设施项目租金减免情况
2022 年 4 月 22 日，北京市人民政府国有资产监督管理委员会、北京市财政局、北京市科学
技术委员会、中关村科技园区管理委员会、北京市机关事务管理局、国家税务总局北京市税务
局、北京经济技术开发区管理委员会、北京市国有文化资产管理中心联合发布了《北京市人民政
府国有资产监督管理委员会等 7 部门关于减免服务业小微企业和个体工商户房屋租金有关事项的
通知》（京国资发〔2022〕5 号）（详见下表），通知要求对北京市内满足规定的小微企业免收
3 个月或 6 个月全部租金。根据上述政策要求，金隅集团落实了租金减免的政策要求。
表 14-18 2022 年基础设施项目租金减免政策要求
文件名称 发布日期 发布机构 租金减免政策要求
《北京市人民政府国
有资产监督管理委员
会等 7 部门关于减免服
务业小微企业和个体
工商户房屋租金有关
事项的通知》
2022 年 4 月
22 日
北京市人民政府国有资产
监督管理委员会、北京市
财政局、北京市科学技术
委员会、中关村科技园区
管理委员会、北京市机关
事务管理局、国家税务总
局北京市税务局、北京经
济 技 术 开 发 区 管 理 委 员
①适用于在京注册或在京
纳税并承租本市各级机关
事业单位和国有企业（包
括国有及国有控股企业、
国有实际控制企业）京内
国有房屋的服务业小微企
业和个体工商户（以下简
称小微企业）。
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179
会、北京市国有文化资产
管理中心
②2022 年被列为疫情中高
风险地区所在区的国有房
屋，根据房屋租赁合同约
定的租金标准减免 2022 年
6 个月租金；其他地区减免
3 个月租金。
2022 年底层资产合计减免租金 4,659.46 万元，均为中小企业政策性减免。
（2）租金减免安排对基础设施项目历史现金流的影响
2020 年度和 2022 年度，基础设施项目对符合条件的租户进行了租金减免，分别减免租金
1,574.00 万元及 4,659.46 万元，租金减免安排导致两个年度收入和经营性净现金流下降。
2020 年度及 2022 年度，基础设施项目的营业收入分别为 8,595.08 万元和 8,220.16 万元；基
础设施项目的经营性净现金流分别为 6,402.15 万元和 6,554.26 万元。其中 2020 年度如将减免租
金部分加回，基础设施项目 2020 年度营业收入约为 10,169.08 万元，经营性净现金流约为
7,369.22 万元。2022 年度如将减免租金部分加回，营业收入约为 12,879.62 万元，经营性净现金
流约为 9,451.98 万元。
表 14-19 基础设施项目 2020 年及 2022 年收益及现金流情况
单位：万元
期间 2020 年 2022 年
实际情况
营业收入 8,595.08 8,220.16
经营性净现金流 6,402.15 6,554.26
租金减免金额 1,574.00 4,659.46
加回减免租金后的模拟情况
营业收入 10,169.08 12,879.62
经营性净现金流 7,369.22 9,451.98
注：
1、经营性现金流（实际情况）=净利润+利息+折旧+摊销-信用减值损失-营业外收入；
2、经营性现金流（加回减免租金后的模拟情况）=经营性净现金流（实际情况）+减免收入- 减免收入*运营管理费费率-减免收入对应的房产税、城市维护建设税与教育费附加-减免租金的
所得税费用。
（3）已针对租金减免情形设置风险缓释措施
为应对基金存续内因租金减免等因素影响基础设施资产收入，缓解相应风险带来的收益波
动，基金管理人设置了如下风险缓释措施：
1）基金管理人与运营管理机构签署的《运营管理服务协议》中约定：“如发生因突发公共卫
生事件原因导致租户免租事项的，运营管理机构通过减免项目运营服务费用的方式部分平滑免租
带来的收益波动风险，具体减免金额以运营管理机构对应免租期内应收基础服务报酬为限。”
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180
2）本基金针对可能对投资人收益产生影响的总体潜在风险设置了风险缓释措施，详见本招募
说明书之“重要风险提示”之“二、与基础设施项目相关的风险”之“2、金隅智造工场产权一期
项目经营风险”之“（12）基础设施项目内部装修改造事项的风险”之“3）针对内部装修改造事
项的风险缓释措施”之“⑤本基金针对可能对投资人收益产生影响的总体潜在风险设置了较为完
善的保障机制”。
（五）基础设施项目的重要现金流提供方
1、重要现金流提供方的主要信息
根据《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 1 号—审
核关注事项（试行）（2024 年修订）》第七十七条的要求，重要现金流提供方是指在尽职调查
基准日前的一个完整自然年度中，基础设施项目的单一现金流提供方及其关联方合计提供的现金
流超过基础设施项目同一时期现金流总额的 10%的现金流提供方。
截至 2024 年 9 月 30 日前的一个完整自然年度（2023 年度）中，本基金基础设施项目的单
一现金流提供方及其关联方合计提供的现金流（权责发生制口径）超过基础设施项目同一时期租
金收入总额百分之十，且报告期末仍为基础设施项目承租方的租户共 2 家19，分别是北京车百智
能科技发展有限公司（占比为 18.28%）和智汇中科（北京）科技有限公司（占比为 13.19%），
被认定为重要现金流提供方。
两家重要现金流提供方的产业类别均为科技推广和应用服务业，行业属性与金隅智造工场产
权一期项目园区规划相符，截至 2024 年 9 月 30 日，两家重要现金流提供方的主要信息披露如
下：
（1）北京车百智能科技发展有限公司
1）基本信息
北京车百智能科技发展有限公司（以下简称“车百智能”）由北京中国电动汽车百人会（以
下简称“百人会”）管理并领导。百人会是一家非官方、非营利性的第三方智库平台，以促进电
动汽车和智能网联汽车产业发展为目标。车百智能主要承租金隅智造工场产权一期项目 N5 整栋，
在承租面积范围内开展招商、运营。车百智能的基本信息如下表所示：
表 14-20 北京车百智能科技发展有限公司基本信息
事项 内容
19 申报版《招募说明书》中的原“重要现金流提供方”北京天下行远文化科技有限公司（以下简称“天下行远”）已于
2024 年 5 月 31 日提前退租，不再认定为本项目重要现金流提供方。
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181
名称 北京车百智能科技发展有限公司
成立日期 2017 年 12 月 18 日
注册资本 100 万元人民币
统一社会信用代码 91110108MA019DQB8W
法定代表人 王艳艳
企业类型 有限责任公司（自然人独资）
注册地址 北京市海淀区西三旗建材城内 4 幢二层 222 号
经营范围
技术服务、技术转让、技术开发、技术推广、技术咨询；企业管理；企
业管理咨询；文化咨询；经济贸易咨询；市场调查；软件开发；应用软
件服务；工程和技术研究与试验发展；自然科学研究和试验发展；会议
服务；承办展览展示活动；组织文化艺术交流活动（不含营业性演
出）；出租办公用房；物业管理；餐饮管理；酒店管理；房地产开发；
机动车公共停车场服务；数据处理（数据处理中的银行卡中心、PUE 值
在 1.4 以上的云计算数据中心除外）；销售食品；零售烟草。（市场主
体依法自主选择经营项目，开展经营活动；销售食品；零售烟草以及依
法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不
得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
2）业务模式
车百智能成立于 2017 年 12 月，主营业务为出租办公楼宇，主要客户为新能源汽车相关企业，
收入构成主要为租金收入。
近年来，行业面临着市场竞争加剧和政策变化带来的风险。车百智能依托百人会的平台资
源，保持了一定的市场地位，主要竞争对手包括其他同类产业园区和招商平台。
3）经营情况
①经营情况和财务状况
车百智能受中国电动汽车百人会的领导，百人会是非官方、非营利性的第三方智库平台，以
促进电动汽车和智能网联汽车产业发展为目标，通过研究和交流推进多领域融合和协同创新。车
百智能依托百人会的平台资源优势，发挥资源优势继续为海淀区及本项目引入新能源汽车产业链
的上下游企业租户。车百智能的主营业务为出租办公楼宇，主要客户为新能源汽车相关企业，收
入构成主要为租金收入。
截至 2024 年 9 月末，车百智能的财务情况如下表所示：
表 14-21 车百智能的财务情况
单位：万元
项目
2024 年 9 月末/1- 9 月
2023 年末/年度 2022 年末/年度 2021 年末/年度
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182
总资产 2,399.89 2,478.92 3,394.50 3,589.91
总负债 1,634.66 1,501.17 2,351.86 2,745.96
营业收入 2,312.55 3,273.52 2,829.84 2,715.01
利润总额 -209.52 84.70 218.37 558.62
经营活动产生的
现金流量净额
647.88 -418.52 -417.58 612.61
数据来源：车百智能
②二次租赁情况
车百智能二次租赁的租户主要为新能源汽车产业链的上下游企业，承租用途均为研发办公。
管理人通过现场访谈、实地勘察等方式了解了车百智能的二次租赁情况，截至 2024 年 9 月末，车
百智能二次租赁的整体出租率约为 80-90%，租金价格与承租基础设施项目的单价基本持平，租期
绝大多数超过 1 年，租户承租面积的范围主要区间为 200-800 平米。
4）运营管理安排及服务
车百智能依托于中国电动汽车百人会的平台资源，为入驻企业提供完善的运营管理服务，中
国电动汽车百人会为车百智能的底层租户提供投资孵化等服务。
车百智能专门针对其底层企业设立了专业的物业服务团队及运营服务团队，能够及时了解底
层企业的经营情况，实时更新底层企业状态；车百智能一般提前 3-6 个月与底层企业洽谈续租安
排，了解退租意向，及时对外发布空置房屋信息，换租空置期一般平均可控制在 1-2 个月左右；如
因底层企业原因提前退租，将扣留租赁保证金并视情况收取违约金，能够保障经营现金流稳定。
5）资信情况
经查询中华人民共和国应急管理部网站（https：//www.mem.gov.cn）、中华人民共和国生态环
境 部 网 站 （ https ： //www.mee.gov.cn ） 、 中 华 人 民 共 和 国 自 然 资 源 部 网 站 （ http ：
//www.mnr.gov.cn）、国家市场监督管理总局网站（http：//www.samr.gov.cn）、中华人民共和国国
家发展和改革委员会网站（https：//www.ndrc.gov.cn）、中华人民共和国财政部网站（http：
//www.mof.gov.cn/index.htm ） 、 中 华 人 民 共 和 国 住 房 和 城 乡 建 设 部 网 站 （ http ：
//www.mohurd.gov.cn）、中国证监会网站（http://www.csrc.gov.cn）、证券期货市场失信记录查询
平 台 （ https://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/ ） 、 国 家 税 务 总 局 网 站
（https://www.chinatax.gov.cn/）、中国执行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）、全国法
院失信被执行人名单信息公布与查询平台（http://zxgk.court.gov.cn/shixin/）、信用中国网站
（https://www.creditchina.gov.cn/），截至相应网站对应的查询日 2024 年 12 月 2 日，在前述网站公
布的信息，车百智能最近三年内不存在严重违法失信行为，或被有权部门认定为失信被执行人、
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183
重大税收违法案件当事人或涉金融严重失信人的情形。
6）与原始权益人的关联关系及过往业务合作情况
北京车百智能科技发展有限公司的股东和实际控制人为自然人王艳艳，未发现北京车百智能
科技发展有限公司与原始权益人存在关联关系。
北京车百智能科技发展有限公司与原始权益人的过往业务合作主要为依据租赁合同进行的房
屋租赁业务，无其他业务合作情况。
（2）智汇中科（北京）科技有限公司
1）基本信息
智汇中科（北京）科技有限公司（以下简称“智汇中科”）的股东为中科率先（北京）高新
技术研究院有限公司、北京凯思智汇科技中心（有限合伙）、北京智汇开来科技中心（有限合
伙），分别持股 45%、35%和 20%。智汇中科的控股股东为中科率先（北京）高新技术研究院有
限公司，中科率先（北京）高新技术研究院有限公司由中国科学院科技创新发展中心 100%间接持
股。中国科学院科技创新发展中心由中编办批准，于 2019 年 5 月 27 日在原中国科学院北京分院基
础上成立，为公益一类事业单位。智汇中科的基本信息如下表所示：
表 14-22 智汇中科（北京）科技有限公司基本信息
事项 内容
名称 智汇中科（北京）科技有限公司
成立日期 2018 年 11 月 5 日
注册资本 1,000 万元人民币
统一社会信用代码 91110108MA01FDYF45
法定代表人 柳海永
企业类型 其他有限责任公司
注册地址 北京市海淀区西三旗建材城内 3 幢一层 151-152 号
经营范围
一般项目：技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技
术推广；企业管理咨询；企业管理；市场营销策划；社会经济咨询服
务；会议及展览服务；科技中介服务；知识产权服务（专利代理服务除
外）；商标代理；版权代理；教育咨询服务（不含涉许可审批的教育培
训活动）；非居住房地产租赁；创业空间服务；节能管理服务；物业管
理；停车场服务；城市绿化管理；花卉绿植租借与代管理；建筑物清洁
服务；餐饮管理；家政服务；组织文化艺术交流活动；科普宣传服务；
业务培训（不含教育培训、职业技能培训等需取得许可的培训）。（除
依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）（不得从
事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
2）业务模式
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184
智汇中科承租金隅智造工场产权一期项目 N1 整栋作为中科智汇工场的载体，并负责中科智汇
工场的整体运营工作。智汇中科业务收入主要来自于科技服务，包括租金收入和针对政府等客户
提供的科技服务类收入。智汇中科具有中国科学院的资源优势和产品服务优势，业务发展稳定。
智汇中科在促进科技成果转移转化方面采取了多种措施，推动了科技成果的有效转移转化，
促进了科技创新与产业发展的深度融合，有利于公司自身租赁业务和科技服务的发展。例如，智
汇中科通过建立“早期概念验证、中期孵化加速、后期产业推广”的三级孵化平台，为科技成果
的转化提供了全周期的支持。同时，智汇中科积极与相关政府机构、企业、科研院所开展合作，
为入驻企业提供相对完善的投资孵化服务，拥有良好的业务互通机制，保障底层承租情况。
3）经营情况
①经营情况和财务状况
中科智汇工场作为中国科学院开展科技成果转移转化工作的科技创新综合体，聚焦服务高新
技术产业发展、地方经济转型升级，致力于打造科技成果转移转化新高地。中科智汇工场立足 4
项功能定位，推动科技成果转移转化工作：中国科学院领航企业培育地、中国科学院先进技术成
果展示地、中国科学院技术转移转化人才培养及科普教育基地、中国科学院科技服务及产业对外
辐射地。
智汇中科成立于 2018 年 11 月，所在的科技服务业已在我国发展多年，对于推动科技创新创
业、促进科技成果转化等方面具有重要作用。智汇中科的收入来源主要为租赁收入，此外智汇中
科同时开展投资孵化业务，进一步协助相关企业的科技成果转移转化。
截至 2024 年 9 月末，智汇中科的财务情况如下表所示：
表 14-23 智汇中科的财务情况
单位：万元
项目
2024 年 9 月末
/1-9 月
2023 年末/年度 2022 年末/年度 2021 年末/年度
总资产 6,264.18 2,654.46 7,816.42 6,245.27
总负债 5,955.89 4,312.83 8,638.52 8,796.36
营业收入 3,646.39 4,591.67 3,676.16 2,766.22
利润总额 -118.57 20.81 800.62 -357.41
经营活动产生的
现金流量净额
497.97 -2,103.79 1,231.31 1,691.78
数据来源：智汇中科
②二次租赁情况
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
185
智汇中科二次租赁的租户以初创、小微企业为主，行业遍布智能制造、科技、通讯等创新行
业，承租用途均为研发办公。管理人通过现场访谈等方式了解了智汇中科的二次租赁情况，截至
2024 年 9 月末，智汇中科二次租赁的整体出租率约为 85%左右，租金价格略高于承租基础设施项
目的单价，租期绝大多数超过 2 年，租户承租面积的范围主要区间为 100-600 平米。
4）运营管理安排及服务
智汇中科在运营中科智汇工场的过程中，在促进科技成果转移转化方面采取了多种措施，并
取得了显著成效，为入驻企业提供投资孵化服务，有利于提升租户黏性及运营稳定性。智汇中科
的运营管理安排及孵化服务包括如下方面：
①构建三级孵化平台：中科智汇工场建立了“早期概念验证、中期孵化加速、后期产业推
广”的三级孵化平台，通过这一体系为科技成果的转化提供了全周期的支持。
②实施 CAS 概念验证计划：该计划旨在解决科技成果转化的“第一公里”问题，通过提供种
子资金、商业顾问、创业教育、产业资源对接、投融资服务等，支持早期项目从实验室走向市
场。
③技术经理合伙人计划：培养和招募技术经理人，整合社会资源，加速科技成果的转移转
化。
④产业技术研究院：将产业资源与科研院所的科技成果、人才结合，助力行业龙头企业转型
升级。
⑤科技金融服务：通过概念验证基金、科技发展基金、产业引导基金等，为不同阶段的企业
提供资金支持。
⑥商学培训：提供高端人才培育计划和企业成长加速营实战培训，提升科研人员的实践应用
意识和市场对接能力。
⑦政府机构合作：与河北省工信厅等政府机构合作，搭建企业转型升级平台，推动科技成果
的产业化。
⑧企业合作：与中国宏泰发展等企业合作，探索高新技术转移转化新模式，促进科技成果的
商业化。
⑨院所合作：与科研院所合作，实现科技项目在企业的产业化落地，如“油品在线优化自动
调合”项目在北京燕山石化公司的产业化。
⑩概念验证创新大赛：通过大赛形式，挖掘和筛选符合早期概念验证计划的项目，提供必要
的科研成果验证资金支持，并搭建投融资平台。
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
186
智汇中科的上述措施推动了入驻企业科技成果的有效转移转化，促进了科技创新与产业发展
的深度融合。同时，智汇中科专门针对其底层企业设立了专业的物业服务团队及运营服务团队，
能够及时了解底层企业的经营情况，实时更新底层企业状态；一般提前 3-6 个月与底层企业洽谈续
租安排，了解退租意向，及时对外发布空置房屋信息，换租空置期一般平均可控制在 1-2 个月左
右；如因底层企业原因提前退租，将扣留租赁保证金并视情况收取违约金，能够保障经营现金流
稳定。
5）资信情况
经查询中华人民共和国应急管理部网站（https：//www.mem.gov.cn）、中华人民共和国生态环
境 部 网 站 （ https ： //www.mee.gov.cn ） 、 中 华 人 民 共 和 国 自 然 资 源 部 网 站 （ http ：
//www.mnr.gov.cn）、国家市场监督管理总局网站（http：//www.samr.gov.cn）、中华人民共和国国
家发展和改革委员会网站（https：//www.ndrc.gov.cn）、中华人民共和国财政部网站（http：
//www.mof.gov.cn/index.htm ） 、 中 华 人 民 共 和 国 住 房 和 城 乡 建 设 部 网 站 （ http ：
//www.mohurd.gov.cn）、中国证监会网站（http://www.csrc.gov.cn）、证券期货市场失信记录查询
平 台 （ https://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/ ） 、 国 家 税 务 总 局 网 站
（https://www.chinatax.gov.cn/）、中国执行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）、全国法
院失信被执行人名单信息公布与查询平台（http://zxgk.court.gov.cn/shixin/）、信用中国网站
（https://www.creditchina.gov.cn/），截至相应网站对应的查询日 2024 年 12 月 2 日，智汇中科（北
京）科技有限公司近 3 年在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务等方面没有重大违法违
规记录。
6）与原始权益人的关联关系及过往业务合作情况
智汇中科的控股股东为中科率先（北京）高新技术研究院有限公司，中科率先（北京）高新
技术研究院有限公司由中国科学院科技创新发展中心 100%间接持股，未发现其与原始权益人存在
关联关系。
智汇中科与原始权益人的过往业务合作主要为依据租赁合同进行的房屋租赁业务，无其他业
务合作情况。
（3）北京天下行远文化科技有限公司（原“重要现金流提供方”）
申报版《招募说明书》中的“原重要现金流提供方”北京天下行远文化科技有限公司已于
2024 年 5 月 31 日提前退租，不再认定为本项目重要现金流提供方。
2、基础设施项目与重要现金流提供方的目标租户定位存在差异
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
187
前述两家重要现金流提供方为孵化或加速平台，负责向楼内导入企业提供服务，与基础设施
项目的目标租户存在差异：
（1）目标租户定位方面
基础设施项目建筑面积超过 9 万平方米，产业结构丰富，打造以智能制造为核心产业的创新
型科技产业园区。截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目智能制造及研发办公租户的平均租赁面积
在 1,000 平方米以上，目标租户包括智能制造领域的知名企业；而两家重要现金流提供方分租租户
的平均租赁面积约为 100-500 平方米，与基础设施项目目标租户的租赁面积需求有明显差异。同
时，两家重要现金流提供方导入的分租租户按照与金隅文化签署协议的约定进行定向导入，导入
客户的产业类型具体为智能制造及上下游产业细分客户，多为初创型及小微型企业。
（2）为目标租户提供的服务方面
基础设施项目租户通常根据业务需求自行进行装修，出租人未提供装修。两家重要现金流提
供方为孵化或加速平台，对楼内自行装修改造，按装修改造后的状态交付导入企业，同时负责楼
内导入企业的基础服务，并提供各自平台的增值、投融等增值服务或合作，其提供的增值服务与
基础设施项目的直租业务之间存在明显差异。
3、重要现金流提供方已签租约的主要条款
（1）北京车百智能科技发展有限公司
截至本招募说明书出具日，车百智能已将租赁协议换签至金隅智造，换签后租赁期为 2024 年
4 月 19 日至 2026 年 12 月 31 日，具体租赁情况如下：
1）提前退租条款
根据换签租约约定，如因非承租人责任，起租日三个月后出租人仍不能将房屋交付承租人使
用，承租人可书面通知出租人解除合同；出租人须将已收取的押金、租金、租金税款及物业管理
费退还承租人（不计利息）。
根据前述合同约定，在双方当事人适当履约的前提下，出租人将租赁房屋交付承租人使用
后，房屋租赁合同没有再赋予任何一方当事人单方解约的权利。如承租人在租赁期终止前单方面
终止合同，出租人有权扣留押金。
2）租金减免条款
承租人与出租人就房屋租赁签署了租赁合同及补充协议，租赁合同不涉及租金减免条款。在
公共卫生事件期间，出租人响应相关政策号召，为扶持承租人经营，以降低其受公共卫生事件的
负面影响，出租人依据相关政策文件要求与承租人签署补充协议文件并减免承租人应支付的租
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188
金。截至招募说明书出具日，已减免承租人 2020 年 2 月份租金的 100%（分两次减免），减免
2020 年 3 月份、4 月份租金的 100%（分两次减免），并免收承租人 2022 年 1 月至 6 月期间的全部
房屋租金。
3）竞争排他条款
换签租约不存在关于竞争排他条款的约定。
4）与租金支付相关的违约安排
根据换签租约约定，承租人须按合同约定的方式和时间，如期缴纳或补足房屋租金、租金税
款、物业管理费、押金、公用事业费和其他任何应付款项，逾期缴纳须按逾期天数向出租人和/或
金隅文化缴纳违约滞纳金，该违约滞纳金按应交款额之每日千分之五计算；逾期支付前述应付款
项达三十日以上的，出租人有权解除/终止合同并收回所出租房屋，所缴付的押金不予退还。在合
同终止的情况下，若承租人尚未缴清前述应付款项或尚未就其违约行为给出租人和/或金隅文化造
成的损失予以充分赔偿，未经出租人或金隅文化的书面同意，承租人不得将租赁房屋或园区内属
于承租人的设备、物品及其他财产搬出，直至承租人缴清有关费用或者对出租人和/或金隅文化进
行充分赔偿。
5）续租机制
根据换签租约约定，租赁期满，在承租人已全部适当履行合同条款的条件下，出租人赋予承
租人在同等条件下优先承租之权利，但承租人至迟应当在租赁期限届满之日 6 个月前向出租人发
出要求续租的书面通知，且应该在租赁期限届满之日 3 个月前与出租人签订新的租赁合同或续租
协议；续租的租金标准由双方依照届时的市场水平友好协商确定；如承租人未在上述期限内向出
租人发出要求续租的书面通知或与出租人达成一致的，即视为承租人放弃续租，届时出租人有权
拒绝与承租人就续租事宜进行协商，同时承租人须按合同规定的终止日期迁出房屋。
6）免租期
根据换签租约约定，承租人已根据其与原出租人签署的原房屋租赁合同享有 184 天的装修期
（即自 2018 年 7 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日），装修期内原出租人免收相应的房屋租金、租金税
款及物业管理费（含税）。
目前承租人已完成租赁合同换签，承租人同意，如因承租人原因致使换签租约提前终止的，
则承租人除应承担换签租约约定的相应责任外，还不享有上述之装修期，承租人应在收到出租人
书面通知起 30 个工作日内向出租人全额缴纳已发生的全部装修期的房屋租金、租金税款及物业管
理费（含税）。承租人不会因原房屋租赁合同的终止而拒绝履行该等义务。
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（2）智汇中科（北京）科技有限公司
截至本招募说明书出具日，智汇中科已将租赁协议换签至金隅智造，换签后租赁期为 2024 年
4 月 19 日至 2026 年 12 月 31 日，具体租赁情况如下：
1）提前退租条款
根据换签租约约定，如因非承租人责任，起租日三个月后出租人仍不能将房屋交付承租人使
用，承租人可书面通知出租人解除本合同；出租人须将已收取之押金、租金、租金税款及物业管
理费退还承租人（不计利息）；根据合同约定，出租方逾期交付房屋达 3 个月的，承租人有权单
方通知解除或终止合同，并要求出租人退还已支付的押金及其他费用。
根据前述合同约定，在双方当事人适当履约的前提下，出租人将租赁房屋交付承租人使用
后，房屋租赁合同没有再赋予任何一方当事人单方解约的权利。如承租人在租赁期终止前单方面
终止合同，出租人有权扣留押金。
2）租金减免条款
承租人与出租人就房屋租赁签署了租赁合同及补充协议，租赁合同不涉及租金减免条款。在
公共卫生事件期间，出租人响应相关政策号召，为扶持承租人经营，以降低其受公共卫生事件的
负面影响，出租人依据相关政策文件要求与承租人签署补充协议文件并减免承租人应支付的租
金。截至招募说明书出具日，已减免承租人 2020 年 2 月份、3 月份、4 月份租金的 50%，并免收承
租人 2022 年 1 月至 6 月期间的全部房屋租金。
3）竞争排他条款
换签租约不存在关于竞争排他条款的约定。
4）与租金支付相关的违约安排
根据换签租约约定，承租人须按合同约定的方式和时间，如期缴纳或补足房屋租金、租金税
款、物业管理费、押金、公用事业费和其他任何应付款项，逾期缴纳须按逾期天数向出租人和/或
金隅文化缴纳违约滞纳金，该违约滞纳金按应交款额之每日千分之三计算；逾期支付前述应付款
项达三十日以上的，出租人有权解除/终止合同并收回所出租房屋，所缴付的押金不予退还。在合
同终止的情况下，若承租人尚未缴清前述应付款项或尚未就其违约行为给出租人和/或金隅文化造
成的损失予以充分赔偿，未经出租人或金隅文化的书面同意，承租人不得将租赁房屋或园区内属
于承租人的设备、物品及其他财产搬出，直至承租人缴清有关费用或者对出租人和/或金隅文化进
行充分赔偿。
5）续租机制
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根据换签租约约定，租赁期满，在承租人已全部适当履行合同条款的条件下，出租人赋予承
租人在同等条件下优先承租之权利，但承租人至迟应当在租赁期限届满之日 3 个月前向出租人发
出要求续租的书面通知，且应该在租赁期限届满之日 1 个月前与出租人签订新的租赁合同或续租
协议；续租的租金标准由双方依照届时的市场水平友好协商确定；如承租人未在上述期限内向出
租人发出要求续租的书面通知或与出租人达成一致的，即视为承租人放弃续租的权利，届时出租
人有权拒绝与承租人就续租事宜进行协商，同时承租人须按合同规定的终止日期迁出房屋。
6）免租期
根据换签租约约定： ①承租人已根据其与原出租人签署的原房屋租赁合同享有 184 天的装修期（即自 2018 年 7 月
1 日至 2018 年 12 月 31 日），装修期内原出租人免收相应的房屋租金、租金税款及物业管理费
（含税）。承租人同意，如因承租人原因致使换签租约提前终止的，则承租人除应承担换签租约
约定的相应责任外，还不享有上述之装修期，承租人应在收到出租人书面通知起 30 个工作日内向
出租人全额缴纳已发生的全部装修期的房屋租金、租金税款及物业管理费（含税）。承租人不会
因原房屋租赁合同的终止而拒绝履行该等义务。 ②承租人已根据其与原出租人签署的原房屋租赁合同享有 3.5 个月免租期（即自 2023 年 9 月
16 日至 2023 年 12 月 31 日）。承租人同意，如因承租人原因致使换签租约提前终止的，则承租人
除应承担换签租约约定的相应责任外，还不享有上述已发生的免租期，承租人应在收到出租人通
知的期限向出租人缴纳上述免租期的房屋租金及租金税款，否则还应按换签合同的约定承担相应
的违约责任。承租人不会因原房屋租赁合同的终止而拒绝履行该等义务。 ③承租人在合同租期内享受 4 个月免租期，合同租期内免租期为 2025 年 1 月 1 日至 2025 年 1
月 31 日、2025 年 2 月 1 日至 2025 年 2 月 28 日、2026 年 1 月 1 日至 2026 年 1 月 31 日、2026 年 2
月 1 日至 2026 年 2 月 28 日。免租期内出租人免收房屋租金及租金税款，但承租人需缴纳物业管理
费及其他公用事业费用等。如因承租人原因致使合同及其相关补充协议提前终止的，则承租人除
应承担合同及其相关补充协议约定的相应责任外，还不予享有已发生的租赁期间内的免租期，承
租人应在出租人通知的期限内按合同及其相关补充协议约定的租金、租金税款标准向出租人缴纳
已发生的租赁期间内的免租期的房屋租金及租金税款，否则还应按合同的约定承担相应的违约责
任。
4、重要现金流提供方未来续签安排
重要现金流提供方智汇中科、车百智能租赁到期日均为 2026 年 12 月 31 日。截至本招募说明
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书出具日，智汇中科、车百智能已完成租赁合同换签工作。
目前租赁合同尚有约 2 年到期，暂未安排续签，未来租户将结合自身需求筹划续签安排。
5、重要现金流提供方集中退租或换租对基础设施项目现金流的影响
截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目重要现金流提供方的租赁面积合计 29,357.64 平方米，
租赁面积占总已出租面积的比例为 38.29%；2024 年 1-9 月，基础设施项目重要现金流提供方租金
收入为 3,585.56 万元，租金收入占比为 35.61%。重要现金流提供方对基础设施项目经营稳定性影
响较大。
假设重要现金流提供方智汇中科和车百智能租赁合约到期后均不续约，即重要现金流提供方
承租物业处于空置状态，则基础设施项目 2027 年预测租金收入将下降 3,025.22 万元，较当前预测
现金流下降 25.92%。
根据与智汇中科及车百智能访谈沟通并经金隅文化确认，由于智汇中科及车百智能承租空间
内开展投资孵化业务，除了依赖于股东的业务资源，智汇中科及车百智能承租稳定性一定程度上
也依赖于导入企业的经营状况，可能根据导入企业经营波动出现降租或退租诉求。截至本招募说
明书出具日，智汇中科、车百智能均已完成租赁合同换签工作。
6、重要现金流提供方退租或集中换租的风险缓释措施
（1）运营管理机构的招商运营能力可一定程度上保障租赁稳定性
基础设施项目的运营管理机构为北京金隅文化科技发展有限公司，金隅文化依靠金隅集团丰
富的产业园运营管理能力和资源，已组建了一支优秀的运营团队并专注运营产业园区项目。金隅
集团是北京地区最大、业态最丰富的投资性物业持有者与管理者之一。截至 2023 年末，金隅集团
持有的高档写字楼、商业、产业园区等投资物业面积为 251.6 万平方米，其中在北京核心区域的乙
级以上高档投资性物业 84.6 万平方米；京内外物业管理面积 1,837 万平方米，专业化能力、品牌知
名度、出租率和收益水平多年保持北京乃至全国业内领先水平。作为金隅集团全资子公司，依靠
金隅集团的整体运营管理资源和经验，金隅文化拟作为基础设施公募 REITs 项目运营管理机构并
持续提供运营服务，保障基础设施项目的持续稳定运营。
金隅文化自 2018 年开始负责本基础设施项目运营工作，目前金隅文化在职员工共计 37 人，其
中管理人员均在公司任职超过 5 年，对公司历史情况了解深入，同时对未来发展方向具有长期研
究经验。
金隅文化将在租期到期日提前至少半年洽谈续约事宜，提前锁定续约或前置为现租户退租或
集中换租进行招商工作，缓解重要现金流提供方退租或集中换租对现金流带来的不利影响。
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同时管理人通过《运营管理服务协议》对运营管理机构的考核激励约束，可引导原始权益人
发挥资源优势，将客户快速引入空置面积，减少换租空置期，亦可缓释极端情况下的退租、换租
风险。
（2）重要现金流提供方押金、装修期以及免租期租金等款项安排
基础设施项目的重要现金流提供方均按租赁合同约定缴纳了押金（1 个月租金及物业费），若
重要现金流提供方作为承租人在租赁期终止前单方面终止租赁合同，则出租人有权按照租赁合同
约定没收押金。
针对车百智能前期已享受的 184 天装修期以及智汇中科享受的 184 天装修期及 7.5 个月免租
期，换签协议约定：“承租人同意，如因承租人原因致使换签租约提前终止的，则承租人除应承担
换签租约约定的相应责任外，还不享有上述之装修期/免租期，承租人应在收到出租人书面通知起
30 个工作日内/出租人通知的期限内向出租人缴纳前述对应款项。承租人不会因原房屋租赁合同的
终止而拒绝履行该等义务。” （3）租赁合同到期前确认续约意向并签署续租协议
根据当前在执行的租赁合同，承租人在租赁期满后继续承租租赁房屋的，应在租赁期满前向
出租人书面提出申请（智汇中科为租赁期满前 3 个月，车百智能为租赁期满前 6 个月），且应该在
租赁期限届满前与出租人签订新的租赁合同或续租协议（智汇中科为租赁期满前 1 个月，车百智
能为租赁期满前 3 个月），否则可视作承租人不续租进行处理。
根据既往招商经验，一般在租约到期前半年到一年提前征询租户续租意向并同步筹备储备租
户。在租赁期满前规定期内如原租户未提出续租申请，则运营管理机构将正式启动储备租户的签
约流程。该时间安排为新旧租户交替提供了缓冲时间，可缓解换租、退租风险。
（4）已针对重要现金流提供方提前退租的风险设置风险缓释措施
本基金针对可能对投资人收益产生影响的总体潜在风险设置了风险缓释措施，详见本招募说
明书之“重要风险提示”之“二、与基础设施项目相关的风险”之“2、金隅智造工场产权一期项
目经营风险”之“（12）基础设施项目内部装修改造事项的风险”之“3）针对内部装修改造事项
的风险缓释措施”之“⑤本基金针对可能对投资人收益产生影响的总体潜在风险设置了较为完善
的保障机制”。
同时，金隅集团作为原始权益人、金隅文化作为运营管理机构已承诺，在重要现金流提供方
车百智能、智汇中科与项目公司分别签署的房屋租赁合同约定的租赁期限届满前 6 个月内，若项
目公司未能与前述任一重要现金流提供方续签房屋租赁合同，金隅集团、金隅文化承诺，将充分
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调动并有效利用租户资源、市场资源及运营资源等自身资源，尽快为重要现金流提供方拟退租的
租赁面积寻求新的承租方；对于本公司当前及未来持有的产业园项目，在其后续招商及运营过程
中，将优先为基础设施项目提供物业租赁业务机会，优先向基础设施项目倾斜租户资源，优先保
障基础设施项目的出租水平。
（六）基础设施项目所处区域市场及周边竞品情况
1、项目所处区域
基础设施项目位于北京市上地区域东升板块，上地区域位于北京市海淀区，是我国第一个以
电子信息产业为主导，集科研开发、生产、经营、培训、服务为一体的综合高科技产业聚集区
域。东升板块位于上地区域东部，北至建材城西路、南至清河路、西至京藏高速、东至东小口森
林公园，板块南北长约 4 公里，东西长约 5 公里。东升板块的区位示意图如下：
图 14-3 东升板块区位示意图
资料来源：戴德梁行
2、区域内周边竞品物业情况
根据戴德梁行调查研究，基础设施项目所在的东升板块内分布有多个以智能制造、信息技
术、科研创新为产业方向的产业园区，其中的优质产业园区项目除基础设施项目外，主要有中关
村东升科技园·北领地、中关村东升科技园·永泰园、中关村东升国际科学园、奥北科技园、中关村
东升科学城·东升科技园、金隅科技园、中关村东升科技园·枫烨园数字经济产业园等，距离基础设
施项目均在 4 千米以内。东升板块优质产业园区的分布情况如下所示：
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图 14-4 东升板块优质产业园区的分布情况
资料来源：戴德梁行
经戴德梁行调查研究，截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目所处的东升板块内周边竞品物业
20的平均出租率21约为 70%。周边竞品物业中，金隅科技园一期优先用于出售，中关村东升科学
城·东升科技园（L20、L24 地块）、金隅科技园二期于 2023 年入市，尚处于运营爬坡期，出租率
较低；其余周边竞品物业已成熟运营，出租率集中在 90%-100%的区间。基础设施项目周边竞品物
业的入市时间、出租情况、租金水平、产权方、经营业态等情况具体如下表所示：
表 14-24 周边竞品物业情况（截至 2024 年 9 月 30 日）
序
号
项目名称 入市时间
建筑面积
（平方米）
出租率
租金
（元/平
方米/
月）
产权方
经营业
态
1
金隅智造工场
二期
（毗邻基础设
施项目，未入
池）
2019 年 30,000 100% 155-180 金隅集团
研发办
公为主
2 中关村东升科
技园·北领地
2009 年 160,000 95% 160-190
东升镇集
体经济组
织
研发办
公为主
3 中关村东升科
技园·永泰园
2009 年
（2019
年更新改
造后重新
7,700 95% 120-150
东升镇集
体经济组
织
研发办
公为主
20 周边竞品物业详见“表 14-24 周边竞品物业情况（截至 2024 年 9 月 30 日）”。
21 此处平均出租率的计算口径为算数平均，下同。
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入市）
4 中关村东升国
际科学园
2015 年 98,000 95% 140-180
东升镇集
体经济组
织
研发办
公为主
5 奥北科技园 2012 年 104,000 90% 140-180 国泰投资
研发办
公为主
6
中关村东升科
学城·东升科技
园（L20、L24
地块）
2023 年 721,300 35% 160-200
东升镇集
体经济组
织等
研发办
公为
主，包
括较大
面积配
套
7 金隅科技园一
期
2021 年
224,400（自持约
19.71 万平方
米，已出售约
2.73 万平方米，
优先目标出售）
13% 155-180 金隅集团
研发办
公为主
8 金隅科技园二
期
2023 年
181,300（自持约
17.24 万平方
米，已出售约
0.89 万平方米）
0% 暂未对外
出租
金隅集团
研发办
公为主
9
中关村东升科
技园·枫烨园数
字经济产业园
2019 年 32,800 95% 160-190
东升镇集
体经济组
织
研发办
公为主
注 1：租金含税，不含物业管理费；
注 2：产权方指竞品物业的所属集团单位或实际控制人。
3、未来新增供给
根据戴德梁行市场调查研究，未来 3 年东升板块预计有约 44 万平方米的优质产业园项目入
市，包括中关村东升科技园二期·总部园（L18 地块）、中关村东升科技园二期·海开园（L25 地
块）与金隅生命科学创新中心三个项目。中关村东升科技园二期·总部园（L18 地块）在 2024 年 5
月开工，据公开信息，建成时间预计为 2027 年 5 月，规划利用方式以自用为主；中关村东升科技
园二期·海开园（L25 地块）在 2023 年 5 月开工，据公开信息，建成时间预计为 2026 年 5 月，规
划利用方式为出售、出租；金隅生命科学创新中心目前在建，预计于 2026 年初入市，规划利用方
式为出租。具体如下所示：
表 14-25 东升板块优质产业园区的未来 3 年供应情况
序号 项目名称 产权方 业态
建筑面积
（平方米）
预计完工时间 规划利用方式
1
中关村东升科技园二
期·总部园（L18地
块）
海开控股、
纳恩博、京
北方
研发办公
为主
150,000 2027年5月 自用为主
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2
中关村东升科技园二
期·海开园（L25地
块）
海开控股
研发办公
为主
240,000 2026年5月 出售、出租
3 金隅生命科学创新中
心
金隅集团
厂房及产
业配套
49,600 2026年初 出租
数据来源：戴德梁行
数据来源：戴德梁行
图 14-5 东升板块产业园区的未来供应分布情况
整体来看，目前基础设施项目所处的上地区域东升板块既有成熟项目整体维持较高的出租率
水平，但新增项目体量较大，出租去化较为缓慢，存在一定的去化压力。
4、可比项目情况
根据戴德梁行调研，截至 2024 年 9 月 30 日，在周边成熟稳定运营的项目中，奥北科技园距离
基础设施项目的直线距离约 3 公里，区位条件与基础设施条件相似，建筑体量接近；中关村东升
国际科学园与基础设施项目区位条件相似，直线距离约 2 公里；翻新情况同基础设施项目最为接
近的为中关村东升科技园·永泰园，两者均在 2019 年进行翻新改造；中关村东升科学城·东升科技
园（L20、L24 地块）22距基础设施项目直线距离约 1 公里，项目定位及区位条件与基础设施条件
相似。
22 中关村东升科技园二期，推广名现调整为中关村东升科学城·东升科技园。
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图 14-6 可比项目位置图
资料来源：高德地图、戴德梁行整理
表 14-26 可比项目一信息表
可比项目一
项目名称 奥北科技园
楼层 B1-F18
物业位置
北京市海淀区宝盛南路 1 号
院
竣工时间 2012 年 建筑面积 约 104,000 平方米
物业管理
北京奥北兴华科贸中心有限
公司
商业类型及档次 优质研发办公用房
租区净高 2.6-2.8 米 车位数 约 250 个
建筑面积租金水平
140-180（元/平方米/月，不
含物业管理费）
出租率
约为 90%（截至 2024
年 9 月 30 日）
交通状况
公交站点：观林园小区南门、宝盛路口南、龙岗路东口
公交线路：公交 44 路、81 路、520 路、476 路、490 路
地铁站点：林萃路
地铁线路：地铁 8 号线
典型租户
已汇聚了国家文物局水下文化遗产保护中心、中交城乡开发建设有限公司、清
华大学建筑设计研究院有限公司、北京掌趣科技股份有限公司等众多知名企业
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交房标准 遗留精装交房较多，公共部分精装修
设备设施
空调设备：中央空调系统
保安消防：智能自动火警检测系统及自动喷水灭火系统、24 小时
巡逻系统、门传感器监视系统、闭路电视监视系统
周边配套
休闲娱乐：宝盛广场、国家体育场、新华国际影城、高尔夫俱乐部
餐饮住宿：大鸭梨、西部杨华美食、格林豪泰商务酒店、丽枫酒店
住宅小区：宝盛里芳清园、观澳园、宝盛里观景园
医院诊所：北京上古传承中医门诊部、北京宝尔康门诊部
邮政金融：中国工商银行、北京农商银行
可比性
奥北科技园距离金隅智造工场直线距离 3 公里，两者均位于东升板块，区位条
件与基础设施条件相似，建筑体量接近
表 14-27 可比项目二信息表
可比项目二
项目名称 中关村东升科技园·永泰园
楼层 F1-F3
物业位置
北京市海淀区西三旗永泰中
路 25 号
竣工时间 2009 年（2019 年重新翻新）
物业管理
北京远景同创物业管理有限
公司
商业类型及档次 优质研发用房
建筑面积 约 7,700 平方米 标准层面积 1,200 平方米
租区净高 3.5 米 车位数 40-50 个
建筑面积租金水平
120-150（元/月/平方米，不
含物业管理费）
出租率
约为 95%（截至
2024 年 9 月 30 日）
交通状况
公交站点：清缘东里、永泰小区、永泰庄站
公交线路：公交 379 路、专 89 路、476 路、315 路、476 路
地铁站点：西小口、林萃桥
地铁线路：地铁 8 号线
典型租户 已汇聚了北京金庆科技有限公司、北京云洋物联技术有限公司等知名企业
交房标准 遗留精装交房较多，公共部分精装修
设备设施
空调设备：中央空调系统与新风系统（直燃机溴化锂机组）
保安消防：设火灾报警及自动灭火系统，设保安监控系统
周边配套
休闲娱乐：清河万象汇、星巴克
餐饮住宿：海底捞火锅、八合里海记牛肉店、七天连锁酒店、如家酒店、汉
庭酒店
住宅小区：君安家园、福梅苑小区、美欣家园
医院诊所：北京红十字会急诊抢救中心
邮政金融：中国建设银行、北京银行、中国银行、中国工商银行
可比性
中关村东升科技园·永泰园距离金隅智造工场直线距离 2.9 公里，两者均位于
上地区域东升板块，区位条件与基础设施条件相似，且两者均在 2019 年进行
翻新改造
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199
表 14-28 可比项目三信息表
可比项目三
项目名称 中关村东升国际科学园
楼层 F1-F3
物业位置
北京市海淀区西三旗永泰北
路 1 号
竣工时间 2015 年 建筑面积 约 98,000 平方米
物业管理
北京中关村东升科技园有限
责任公司
物业类型及档次 优质研发用房
租区净高 2.8 米 车位数 约 250 个
建筑面积租金水平
140-180（元/月/平方米，不
含物业管理费）
出租率
约为 95%（截至
2024 年 9 月 30 日）
交通状况
公交站点：观林园小区北门、观林园小区东门、宝盛路口北
公交线路：公交 379 路、专 89 路、478 路、520 路、476 路、490 路
地铁站点：永泰庄
地铁线路：地铁 8 号线
典型租户
已汇聚了国际氢能中心、赛诺联合医疗、北京国星宇航科技有限公司、宝视纳
视觉技术（北京）有限公司、北京云道智造有限公司、北京翊博普惠生物科技
有限公司等众多知名企业
交房标准 遗留精装交房较多，公共部分精装修
设备设施
空调设备：中央空调系统与新风系统
保安消防：设火灾报警及自动灭火系统，设保安监控系统
周边配套
休闲娱乐：新华国际影城、星巴克
餐饮住宿：肯德基、谭鸭血火锅、大鸭梨烤鸭、北京东升凯莱酒店
住宅小区：宝盛北里、宝盛里观林园、宝盛里观景园
医院诊所：北京宝尔康门诊部、西三旗社区卫生服务中心
邮政金融：中信银行、北京农商银行、交通银行
可比性
中关村东升国际科学园距离金隅智造工场直线距离 2 公里，两者均位于上地区
域东升板块，区位条件与基础设施条件相似
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200
表 14-29 可比项目四信息表
可比项目四
项目名称
中关村东升科学城·东升科技
园
楼层 地上 11-14 层，地下 4 层
物业位置
北京市海淀区后屯路与西小
口路交叉口
竣工时间 2022 年末 建筑面积 约 721,300 平方米
物业管理 高力国际/龙湖/万物梁行 物业类型及档次 优质研发用房
租区净高 2.7 米 车位数
3,270 个 （ 含 充 电
桩、无障碍车位）
建筑面积租金水平
160-200（元/平方米/月，不
含物业管理费）
出租率
约 为 35% （ 截 至
2024 年 9 月 30 日）
交通状况
公交站点：西小口路口南、西小口路口北
公交线路：公交 478 路、520 路
地铁站点：西小口
地铁线路：地铁 8 号线
典型租户
已汇聚了国投证券、中车科技创新（北京）有限公司、椭圆时空（北京）科技
有限公司等知名企业
交房标准 毛坯交房较多，部分精装修
设备设施
空调设备：中央空调系统与新风系统（直燃机溴化锂机组）
保安消防：设火灾报警及自动灭火系统，设保安监控系统
周边配套
休闲娱乐：清河万象汇、星巴克
餐饮住宿：万丽轩·中餐厅、吉野家、汉堡王、万丽酒店、东升汇·啤酒花园
住宅小区：新馨苑小区、文龙家园、文晟家园
医院诊所：中日医院
邮政金融：中国建设银行、北京银行、中国银行、中国民生银行
可比性
中关村东升科学城·东升科技园距离金隅智造工场直线距离约 1 公里，两者均
位于东升板块，区位条件与基础设施条件相似
资料来源：戴德梁行
二、基础设施资产所属行业和竞争状况分析及所在地区宏观经济概况
（一）行业的发展规划和政策法规及对基础设施项目运营的影响
1、项目公司的所属行业
（1）基本概念
标的基础设施项目所属行业为产业园运营行业，根据国家统计局发布的《国民经济行业分
类》（GB/T4754-2017），其所属的行业分类为“L72 商务服务业”之“L7221 园区管理服务”。
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201
产业园区是指在一定的产业政策和区域政策的指导下，以土地为载体，通过提供基础设施及
综合配套服务，吸引特定类型、特定产业集群的内外资企业投资建厂，通过资本、产业、技术、
知识、劳动力等要素高度集结，增强产业竞争力，并向外围辐射的特定区域。
（2）产业园区类型
随着国民经济的快速发展，产业园类型亦逐步多元化，例如高新技术产业开发区、经济技术
开发区、文化创意产业园、物流产业园、产业新城、特色小镇等。产业园区大体上分为科技园
区、一般工业园区、专业园区三大类。
科技园区主要指聚集高新技术企业的产业园区，是吸引高新技术产业、促进经济发展的重要
载体。科技园区的主要功能是：孵化企业、技术创新、人才培养、大学生创业、技术转移等，是
高端技术企业的研发地、人才聚集地、创新示范地。科技园区的产业以高新技术产业或国家战略
新兴产业为主，主要包括新能源、新材料、信息技术、数字图像、环境保护、化学医药、航空航
天等新兴产业领域。
一般工业园区是一个国家或区域的政府根据自身经济发展的内在要求，通过行政手段划出专
门区域，聚集各种生产要素，在一定空间范围内进行科学整合，提高工业化的集约程度，突出产
业特色，优化功能布局，使之成为适应市场竞争和产业升级的现代化产业分工协作生产区。主要
包括国家级经济技术开发区、保税区、出口加工区以及省级各类工业园区等。
专业园区主要是由政府集中统一规划指定区域，区域内专门设置某类特定行业、形态的企
业、公司等，并进行统一管理，为集中于某区域内特定产业的众多具有分工合作关系的不同规模
等级的企业与其发展有关的各种机构、组织等行为主体，主要包括农业园区、物流园区、创意产
业园区和总部经济园区等。
2、行业的监管体制
标的基础设施项目所属细分行业为高新区的运营行业，相关行业监管体制和政策主要是围绕
开发区的开发建设拟定。
由于开发区的建设与运营涉及土地、规划、产业招商、工程建设、劳动力、税收、基础设施
配套等多个方面，故高新区行业主要受国家发改委、自然资源部（包含原国土资源部职责）、住
建部、海关、人力资源和社会保障部、科技部等部门的监管。
此外，国家及省级高新区所在地的人民政府通常采取设立高新区管委会的方式，作为当地人
民政府的派出机构，对高新区行使行政管理职能，负责高新区的具体规划和日常管理工作。
3、行业政策
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202
标的基础设施项目所在行业主要法律法规及政策如下：
表 14-30 国家部委关于开发区类主要法律法规及政策
时间 部门 主要政策法规 规范环节
1991 年 3 月 国务院
《关于批准国家高新技术产业开发区和
有关政策规定的通知》
开发区设立审批、
规划设计、产业政
策 制 定 、 土 地 管
理、税收优惠、环
境影响评价、支持
开发区发展等
1993 年 4 月 国务院
《关于严格审批和认真清理各类开发区
的通知》
2003 年 7 月 国务院办公厅
《关于清理整顿各类开发区加强建设用
地管理的通知》
2003 年 7 月 国务院办公厅
《关于暂停审批各类开发区的紧急通
知》
2003 年 8 月
国家环境保护总
局
《开发区区域环境影响评价技术导则》
（自 2021 年 12 月 1 日废止）
2007 年 10 月 全国人大常委会 《中华人民共和国城乡规划法》
2012 年 3 月
国家发改委、财
政部
《关于推进园区循环化改造的意见》
2012 年 8 月 国务院
《国务院关于大力实施促进中部地区崛
起战略的若干意见》
2014 年 11 月 国务院
《关于促进国家级经济技术开发区转型
升级创新发展的若干意见》
2015 年 5 月
中国共产党中央
委员会政治局
《京津冀协同发展规划纲要》
2016 年 3 月 国务院
《国务院办公厅关于完善国家级经济技
术开发区考核制度促进创新驱动发展的
指导意见》
2017 年 1 月 国务院
《国务院办公厅关于促进开发区改革和
创新发展的若干意见》
2017 年 2 月 国家发改委
《国家发展改革委负责人就<国务院办
公厅关于促进开发区改革和创新发展的
若干意见>答记者问》
2018 年 2 月
国家发改委、科
技部、国土资源
部、住建部、商
务部、海关总署
《中国开发区审核公告目录》（2018 年
版）
2019 年 12 月 国务院
《关于推进国家级经济技术开发区创新
提升打造改革开放新高地的意见》
2020 年 7 月 国务院
《关于促进国家高新技术产业开发区高
质量发展的若干意见》
2022 年 5 月 国务院
《国务院关于印发扎实稳住经济一揽子
政策措施的通知》
2022 年 12 月
商务部、发展改
革委、工业和信
息化部、自然资
源部、生态环境
部 、 交 通 运 输
部、市场监管总
《关于支持国家级经济技术开发区创新
提升更好发挥示范作用若干措施的通
知》
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局、海关总署、
税务总局、银保
监会
表 14-31 北京市及海淀区相关政策及法律法规
序
号
年份 法规或政策名称 主要内容
颁布部
门
1 2020 年
北京市促进中小企业
发展条例
为了优化中小企业经营环境，保障中小企业
公平参与市场竞争，维护中小企业合法权
益，支持中小企业创业创新，促进中小企业
健康、高质量发展，扩大城乡就业，根据
《中华人民共和国中小企业促进法》等法
律、行政法规，结合本市实际，制定本条例
北京市
人大常
委会
2 2021 年
北京市人力资源服务
产业园建设发展办法
（试行）
为扎实推进国家服务业扩大开放综合示范区
和中国（北京）自由贸易试验区建设与发
展，落实《北京市促进人力资源市场发展办
法》，促进人力资源服务业高质量发展，服
务就业创业和人力资源优化配置，根据《国
家级人力资源服务产业园管理办法（试
行）》精神，结合本市人力资源服务业发展
实际，制定本办法
北京市
人力资
源和社
会保障
局
3 2012 年
北京市海淀区人民政
府关于印发海淀区促
进商业服务业发展支
持办法的通知
为进一步贯彻落实海淀区建设中关村国家自
主创新示范区核心区和北京市打造国际商贸
中心的战略部署，引导区域商业服务业调整
结构，服务民生，繁荣市场，促进区域经济
又好又快发展，根据《北京市商业流通发展
专项资金管理暂行办法》和区委区政府《关
于加快核心区自主创新和产业发展的若干意
见》（京海发〔2012〕12 号），结合实际
情况，制定本办法
海淀区
人民政
府
4 2018 年
关于推动中关村科技
军民融合特色园建设
的意见
为深入贯彻习近平总书记军民融合发展战略
思想和党的十九大精神，落实北京市委市政
府关于军民融合发展决策部署，引导中关村
相关专业园打造科技军民融合创新示范载
体，实现中关村示范区科技军民融合创新资
源聚合效应，构建中关村科技军民融合先导
区，着力推动中关村科技军民融合特色园建
设，制定本意见
中关村
科技园
区管理
委员会
5 2020 年
中关村国家自主创新
示范区统筹发展规划
（2020-2035 年）
《北京城市总体规划（2016 年-2035 年）》
提出“加强一区十六园统筹协同，促进各分
园高端化、特色化、差异化发展。延伸创新
链、产业链和园区链，引领构建京津冀协同
创新共同体。”《北京加强全国科技创新中
心建设总体方案》提出“全力推进高端产业
功能区和高端产业新区建设，优化中关村国
家自主创新示范区‘一区多园’布局，提升产
业技术创新水平，带动各园区创新发展。” 中关村
国家自
主创新
示范区
领导小
组
6 2020 年
中关村国家自主创新
示范区关于推进特色
为贯彻落实《中关村国家自主创新示范区统
筹发展规划（2020 年-2035 年）》（中示区
中关村
科技园
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204
产业园建设提升分园
产业服务能力的指导
意见
组发〔2020〕1 号，以下简称《统筹发展规
划》）和《中关村国家自主创新示范区创新
引 领 高 质 量 发 展 行 动 计 划 （ 2018-2022
年）》（中示区组发〔2018〕4 号），加快
推进中关村特色产业园建设，切实提升园区
产业服务能力，推动各分园特色产业做大做
强，促进一区多园统筹协同发展，制定本意
见
区管理
委员会
7 2021 年
“十四五”时期中关村
国家自主创新示范区
发展建设规划
“十四五”时期是我国开启全面建设社会主义
现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标
进军的第一个五年，也是北京落实首都城市
战略定位、建设国际科技创新中心的关键时
期。《“十四五”时期中关村国家自主创新示
范区发展建设规划》是指导中关村示范区未
来发展建设的行动纲领
中关村
科技园
区管理
委员会
8 2022 年
中关村国家自主创新
示范区促进园区高质
量发展支持资金管理
办法（试行）
为贯彻落实《国务院关于促进国家高新技术
产业开发区高质量发展的若干意见》（国发
〔2020〕7 号）、《“十四五”时期中关村国
家自主创新示范区发展建设规划》（中示区
组发〔2021〕1 号），进一步规范支持资金
的管理和使用，推进中关村高水平科技自立
自强先行先试改革，促进中关村国家自主创
新示范区一区多园统筹发展，有力支撑世界
领先科技园区和创新高地建设，制定本办法
北京市
科学技
术委员
会、中
关村科
技园区
管理委
员会
9 2023 年
中关村国家自主创新
示范区特色产业园建
设管理办法
为进一步贯彻落实《中关村国家自主创新示
范区统筹发展规划（2020 年-2035 年）》
（中示区组发〔2020〕1 号）《“十四五”时
期中关村国家自主创新示范区发展建设规
划》（中示区组发〔2021〕1 号）等文件精
神，加强中关村国家自主创新示范区特色产
业园建设，更好支撑北京国际科技创新中心
和中关村世界领先科技园区建设，制订本办
法
北京市
科学技
术委员
会、中
关村科
技园区
管理委
员会
10 2023 年
中关村国家自主创新
示范区低效产业园区
更新建设导则（试
行）
为贯彻落实《北京市城市更新条例》，进一
步指导和规范中关村示范区低效产业园区更
新改造工作，加快盘活释放存量产业空间资
源，打造高品质的科技产业园区，制定本导
则
北京市
科学技
术委员
会、中
关村科
技园区
管理委
员会
4、行业政策趋势
2017 年 1 月，国务院印发了《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》（以下简称“《若
干意见》”），对新形势下做好开发区工作作出全面部署。《若干意见》是我国第一个关于各类开
发区的总体指导文件，对开发区的功能定位做出明确要求，对于建立促进和规范开发区发展的长
效机制、推进供给侧结构性改革、振兴实体经济具有重要意义，将更好地发挥开发区在稳增长、
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205
调结构、促发展中的积极带动作用。
《若干意见》明确了当前和今后一段时期开发区行业发展的总体思路，贯彻落实创新、协
调、绿色、开放、共享的新发展理念，加强对各类开发区的统筹规划，加快开发区转型升级，促
进开发区体制机制创新，完善开发区管理制度和政策体系，进一步增强开发区功能优势。开发区
行业做到“四个坚持”：坚持改革创新，强化开发区精简高效特色，以改革创新激发开发区发展的动
力和活力。坚持规划引领，完善开发区空间布局和数量规模，形成布局合理、错位发展、功能协
调的全国开发区发展格局。坚持集聚集约，引导工业项目向开发区集中，促进产业集聚、资源集
约、绿色发展，切实发挥开发区规模经济效应。坚持发展导向，以规范促发展，正确把握发展和
规范的关系，不断积累开发区发展新路径、新经验。
2020 年 7 月，国务院印发了《关于促进国家高新技术产业开发区高质量发展的若干意见》
（以下简称“《高质量发展的若干意见》”）。国家高新区经过 30 多年发展，已经成为我国实施创
新驱动发展战略的重要载体，在转变发展方式、优化产业结构、增强国际竞争力等方面发挥了重
要作用，走出了一条具有中国特色的高新技术产业化道路。
《高质量发展的若干意见》指出，要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻落
实党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，牢固树立新发展理念，继续坚持“发展高科
技、实现产业化”方向，以深化体制机制改革和营造良好创新创业生态为抓手，以培育发展具有国
际竞争力的企业和产业为重点，以科技创新为核心，着力提升自主创新能力，围绕产业链部署创
新链，围绕创新链布局产业链，培育发展新动能，提升产业发展现代化水平，将国家高新区建设
成为创新驱动发展示范区和高质量发展先行区。
《高质量发展的若干意见》明确，要坚持创新驱动、引领发展的原则，优化创新生态，集聚
创新资源，提升自主创新能力，引领高质量发展。要坚持高新定位、打造高地的原则，抢占未来
科技和产业发展制高点，构建开放创新、高端产业集聚、宜创宜业宜居的增长极。要坚持深化改
革、激发活力的原则，完善竞争机制，加强制度创新，营造公开、公正、透明和有利于促进优胜
劣汰的发展环境，充分释放各类创新主体活力。要坚持合理布局、示范带动的原则，加强顶层设
计，优化整体布局，推动区域协调可持续发展。要坚持突出特色、分类指导的原则，探索各具特
色的高质量发展模式，建立分类评价机制，实行动态管理。
《高质量发展的若干意见》提出六个方面任务举措。一是大力集聚高端创新资源，吸引培育
一流创新人才，加强关键核心技术创新和成果转移转化，着力提升自主创新能力。二是支持高新
技术企业发展壮大，积极培育科技型中小企业，加强对科技创新创业的服务支持，进一步激发企
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业创新发展活力。三是大力培育发展新兴产业，做大做强特色主导产业，推进产业迈向中高端。
四是加大开放创新力度，推动区域协同发展，打造区域创新增长极，融入全球创新体系。五是深
化管理体制机制改革，优化营商环境，加强金融服务，优化土地资源配置，建设绿色生态园区，
营造高质量发展环境。六是加强分类指导和组织管理。国务院科技行政部门要会同有关部门做好
国家高新区规划引导、布局优化和政策支持等相关工作，省级人民政府要将国家高新区作为实施
创新驱动发展战略的重要载体，所在地市级人民政府要切实承担国家高新区建设的主体责任，确
保各项措施落到实处。
未来中国开发区行业将有以下发展：
一是优化开发区形态和布局。坚持以产业发展为主，科学规划功能布局，继续把优化营商环
境作为首要任务。国家级开发区要建设具有国际竞争力的高水平园区，省级开发区要成为区域经
济增长极。
二是加快开发区转型升级。推进创新驱动发展，加快产业结构优化，促进开放型经济发展，
推动实现绿色发展，提升基础设施水平。
三是全面深化开发区体制改革。按照精简高效的原则，完善开发区管理体制。促进整合优化
发展，鼓励区位相邻、相近的开发区建立统一的管理机构、实行统一管理。提高行政管理效能，
将能够下放的经济管理权限下放给开发区。加强投资促进工作，营造国际化营商环境。探索多元
化的开发区运营模式，支持开发区开发运营企业专业化发展，支持符合条件的开发区开发运营企
业在境内外上市、发行债券融资。
四是完善开发区土地利用机制。对发展较好、用地集约的开发区，在安排年度新增建设用地
指标时给予适度倾斜。严格开发区土地利用管理，推动集约利用土地、提高土地利用效率。
五是完善开发区管理制度。加强开发区发展的规划指导，强化环境、资源、安全监管。完善
评价考核制度、审批程序和公告制度，建立动态管理机制。开发区设立、扩区和升级要按照规定
的标准和程序进行。
到 2025 年，国家高新区布局更加优化，自主创新能力明显增强，体制机制持续创新，创新创
业环境明显改善，高新技术产业体系基本形成，建立高新技术成果产出、转化和产业化机制，攻
克一批支撑产业和区域发展的关键核心技术，形成一批自主可控、国际领先的产品，涌现一批具
有国际竞争力的创新型企业和产业集群，建成若干具有世界影响力的高科技园区和一批创新型特
色园区。到 2035 年，建成一大批具有全球影响力的高科技园区，主要产业进入全球价值链中高
端，实现园区治理体系和治理能力现代化。
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
207
综上，中国开发区行业是中国改革开放的成功实践，对促进经济体制改革、改善投资环境、
引导产业集聚、发展开放型经济发挥了不可替代的作用，开发区已成为推动中国工业化、城镇化
快速发展和对外开放的重要平台。当前，全球经济和产业格局正在发生深刻变化，中国经济发展
进入新常态，面对新形势，国家将进一步发挥开发区作为改革开放排头兵的作用，形成新的集聚
效应和增长动力，引领经济结构优化调整和发展方式转变。中国开发区行业未来将坚持“创新、协
调、绿色、开放、共享”的发展理念，进一步加快开发区转型升级，促进开发区体制机制创新，完
善开发区管理制度和政策体系，进一步增强开发区功能优势。
（二）行业近三年的发展情况和未来发展趋势
1、产业园区行业发展概况
（1）我国产业园区行业发展概况
产业园区是伴随着我国的改革开放而诞生、成长与发展起来的。产业园区作为经济发展的引
擎和载体，其产品设计、开发模式、盈利模式等均与经济发展不同阶段的需要相适应。
从 1979 年深圳设立第一个产业园——蛇口工业区开始，我国产业园区的发展大致可以分为如
下四个阶段：
1）起步、创建与探索阶段（1979 年-1991 年）
此阶段以我国产业地产的雏形——1979 年蛇口工业区的建立为始。1978 年底中国共产党十一
届三中全会召开，确立了改革开放的战略方针。1979 年，国务院批准在沿海地区开展加工贸易。
这一时期我国正处于改革开放初期，百废待兴，国内生产力落后，产业发展停滞，贸易基础
薄弱，多以“三来一补”的形式承接中国香港、中国台湾、日本和韩国的外来加工业务。“三来一补” 指来料加工、来样加工、来件装配和补偿贸易。这个阶段园区行政化特征显著，若从行政地位来
看，蛇口工业区的“区”这一概念，与今天的地级行政区概念相当，尚未有园区概念出现。且由于处
在产业园区单枪匹马的探索阶段，区内企业主要由政府划拨。
2）成长与快速推进阶段（1992 年-2002 年）
这一阶段以 1992 年初邓小平南巡为标志，我国的改革开放与经济发展进入新的阶段，产业园
区的发展也随之进入了成长与快速推进的阶段。张江高科、苏州工业园区等成立，这一时期的另
一桩重要事件，是 2001 年我国加入 WTO，随后贸易迎来十年黄金发展期，二代园区靠此发展，
我国大工业的发展与产业的规模逐渐集聚，同时促进了城市化进程的加速。
在这 10 年里，经开区和高新区的发展节奏进一步加快，随着中国经济的腾飞而发展壮大。
3）整顿调整阶段（2003 年-2015 年）
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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这一阶段以 2003 年我国开始有意识地对产业园区进行整顿、调整为标志。1984 年到 2003
年，我国的开发区数量从 14 个（首批 14 个经开区）暴涨到 6,866 个，园区数量的爆发导致地方政
府间的恶性竞争和企业的随意迁移：为了引资，地方政府一再降低土地价格、水电等资源费用和
其他税收标准，造成了土地开发效率低下和资源浪费。同时，一些企业为追寻最优惠政策而在相
邻园区间迁移，导致财政税收的损失。
4）转型升级阶段（2016 年至今）
2016 年开始，传统房企纷纷开始寻求转型。在面对传统房地产的一系列调控政策后，经济转
型、产业结构调整提供载体的产业地产成为热门首选。在供给侧改革、脱虚向实的大背景下，政
府鼓励向制造业、战略性新兴产业等实体经济发展，产业地产迎来新一轮的资本，也迎来新一轮
的转型与升级。
以国家级经济技术开发区为例，根据中华人民共和国商务部发布数据，截至 2023 年末，全国
共有国家级经济技术开发区 230 家，其中东部地区 112 家，中部地区 68 家，西部地区 50 家，中、
西部地区国家级经开区数量和比重显著增加，全国国家级经开区区域分布日趋平衡。
（2）北京市产业园区行业发展概况
北京的产业园区发展已经经历了近 20 年，整体的成熟产业园区市场格局已经基本形成。北京
市产业园区主要分布在十个区域，主要包括亦庄-大兴、丰台、上地、城区商务园、望京-酒仙桥、
昌平、中关村、顺义、石景山及北清路，分布详见下图：
图 14-7 北京市产业园区市场分布
资料来源：戴德梁行
根据戴德梁行统计，截至 2024 年二季度末，北京全市产业园区总存量约为 2,285.3 万平方
米，其中，亦庄-大兴区域产业园区存量最多为 479.2 万平方米，约占总存量的 21.0%；丰台区域
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产业园区存量为 384.2 万平方米，约占总存量的 16.8%；上地区域产业园区存量位于第 3 位，总
量约为 363.7 万平方米，约占总存量的 15.9%。
图 14-8 北京市各区域内产业园区存量
数据来源：戴德梁行
2、我国产业园区行业发展特点
产业园区是为促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境，是区域经济发展、产业调整
升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重
要使命。产业园区行业则是由特定开发主体在特定区域内规划产业定位、完善基础配套，开发产
业载体，并向落户企业及其雇员提供综合配套服务。该行业主要具有如下特点：
（1）政策主导性强
产业园区在推动中国经济的产业升级和经济结构调整中占有重要地位，产业园区内的主导产
业通常会较大程度上受到国家宏观产业政策及当地政府具体产业规划的影响。在向高新技术转型
的进程中，各级政府可以通过对产业政策、土地管理、信贷、财政税收等方面的调控进行引导与
支持。因此，产业园区对主导产业的规划定位，必须符合国家及地方政府的产业政策，从而增强
吸引优秀企业落户的竞争力。
（2）产业集聚效应和周边辐射效应显著
产业园区是规模经济和范围经济的典型场景。产业园区的主导产业形成一定规模后，就会形
成产业集聚效应，形成具有一定地域范围的企业群体。在规模经济和范围经济共同推动下，企业
群体发展为集聚产业区。产业集聚效应的形成，可以有效扩大市场规模，促进企业间的交流与合
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210
作，推动基础设施和公用事业的建设与充分利用。对于企业来说，不仅可以增加现有客户的黏
性，还可以吸引产业链上下游企业自发跟随落户。
在产业集聚形成规模经济的同时，产业园区还会向周边区域辐射，通过辐射效应带动周边生
产、生活配套产业的发展，对于周边的第二、三产业产生巨大的带动作用。
（3）提供增值服务、追求长期稳定回报
随着园区开发中的优惠政策对投资者的吸引力有所下降，园区的配套环境、配套服务、配套
产业等因素更受到投资者的关注，这些增值服务在推动园区发展的同时，也为经营者带来了更大
的盈利空间。成熟的园区一般都有特定的、稳定的客户群体，产业集聚效应对客户的稳定增长具
有积极影响，为投资者提供了稳定的投资回报。在宏观政策层面，国家一直推动重点产业园区建
设，长期需求呈上升趋势，因此也保证了稳定增长的回报。
（4）园区收入来源多元化
随着产业园区行业的不断发展和创新，产业园区行业企业的收入逐步迈向多元发展。产业园
区公司的主要收入包括开发收入、住宅、商业及工业房地产开发销售以及出租收入、市政建设收
入、招商以及工程代理收入、综合服务收入、投资收入和财政补贴收入等。目前，产业园区物业
租售、园区服务、创投业务并举的发展势头已逐渐形成。
（5）由注重招商引资向助力园区企业成长转变
产业园区的综合服务能力是园区发展的关键，在大部分园区仍然处在注重招商引资的初始阶
段时，已有部分园区向助力园区入驻企业成长方面转型。根据企业成长需要，有些园区根据企业
所处的不同发展阶段，为其提供不同的关键服务。在企业初创阶段，园区孵化器为企业提供创业
孵化服务；在企业成长阶段，为企业提供融资服务等服务，在帮助企业成长的同时，也拓宽了园
区的多元化发展道路。另一方面，产业园区亦通过产业定位、配套设施、投融资服务等增值服务
增加对入驻企业的吸引力，而且也为开发运营商带来更大的盈利空间，实现园区价值的最大化。
因此，由注重招商引资向助力园区企业成长转变，提供增值和创新服务将成为产业园区增强核心
竞争力，实现差异化经营的必由之路。
（6）产业园区战略投资转型
各产业园区将继续保持对园区内高科技企业的股权投资强度，重点强化对已投资项目的增值
服务和持有管理，适度退出已进入收获期的财务投资项目，以实现产业园区公司的战略转型。
3、产业园区行业市场容量
（1）我国产业园区行业市场容量
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现阶段，以高新技术产业园区为代表的各类产业园区已成为我国各类产业成长的重要平台、
新型城镇化建设的重要路径，同时也是我国经济发展的重要引擎和我国参与国际经济竞争的主战
场。
以国家级高新技术产业开发区为例，截至 2023 年 11 月，全国共有国家级高新区 178 家，其中
东部地区 78 家、中部地区 57 家、西部地区 43 家，中、西部地区国家级高新区数量和比重显著增
加，区域分布日趋平衡。
表 14-32 各省高新区分布情况
地区 高新区数量（家） 地区 高新区数量（家）
江苏 18 重庆 4
广东 14 广西 4
山东 13 内蒙古 3
湖北 12 黑龙江 3
江西 9 云南 3
湖南 9 贵州 3
河南 9 山西 2
辽宁 8 上海 2
浙江 8 甘肃 2
四川 8 宁夏 2
安徽 8 西藏 1
福建 7 北京 1
陕西 7 天津 1
河北 5 海南 1
吉林 5 青海 1
新疆 5
数据来源：科技部火炬中心
根据工业和信息化部规划司司长在新闻发布会上的发言，2023 年，全国 178 家国家高新区实
现园区生产总值 18 万亿元，占全国 GDP 比重约 14%；实现工业增加值 9.2 万亿元，占全国比重约
23%。178 家国家高新区集聚了全国约 30%的高新技术企业、40%的专精特新“小巨人”企业、60%
的科创板上市企业。
国家高新区的规模经济总量已经成为国民经济增长和地方区域经济发展的强有力支撑，并在
我国经济发展过程中起到了良好的示范、引领和带动作用，园区内高新技术企业集中，创新创业
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氛围浓厚，各种高端创新资源和要素不断涌入，已成为培育壮大新产业新动能的重要引擎。
（2）北京市产业园区行业市场容量及供需分析
从“十三五”规划开始，北京市通过一步步的政策导向引导北京产业规划的合理健康发展。2017
年，北京重新定义了经济发展重点，力求将北京打造成全国科技创新中心。从 2017 年开始，北京
市开始进一步细化产业园区发展的相关政策，引导产业园区的发展向高精尖行业进一步倾斜，同
时鼓励低端产业园区进行产业升级，并通过负面清单的形式向园区管理者和企业释放更清晰的产
业方向。
据戴德梁行统计，伴随着北京市鼓励产业园区发展的政策陆续出台，创新与智能研发产业不
断发展。北京市全市产业园新增供应在 2018 年到达峰值，2019 年稍有回落。2020 年至 2022 年受
公共卫生事件以及宏观经济的影响，北京市全市产业园新增供应大幅减少，2023 年略有回升。截
至 2024 年二季度末，北京产业园区总量约为 2,285.3 万平方米。
图 14-9 北京市产业园区历史供需分析
数据来源：戴德梁行
（3）上地区域产业园区行业市场容量及供需分析
上地区域内大部分产业园区主要集中在 2001 年至 2009 年入市，相对建成年代较为久远。伴随
着近年来信息技术与智能研发产业的发展，上地区域内研发用房需求不断扩张，从 2017 年至 2023
年平均每年约有 26 万平方米新增项目进入市场。截至 2024 年二季度末，上地区域产业园区总量约
为 363.7 万平方米，优质产业园区总量超过 150 万平方米。
2022 年以来，由于当前政策对于信息技术与智能研发行业的监管加强，科技产业市场企业开
始进行空间整合，研发用房需求有所放缓，新增供应量增速放缓，但区域市场依然活跃，仍有新
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增项目不断入市，丰富区域用房选择。
近年来，信息技术与智能研发产业是发展较快的行业之一，随着智能制造与智能研发企业的
快速发展，企业办公面积的扩张需求较为旺盛。上地区域作为智能研发产业发展较早的区域，吸
引了众多行业知名企业入驻，提升了区域行业的聚集度。根据戴德梁行统计，2017 年至 2021 年，
上地区域出租率呈现基本稳定下的小幅波动，自 2022 年以来出租率持续下降。其中，2023 年受到
宏观经济形势和行业整合的进一步影响，加之大面积的新项目入市，使得出租率持续下降至 70%
左右。
图 14-10 上地区域历年新增供应、净吸纳量和出租率
资料来源：戴德梁行
4、我国产业园区行业运营发展趋势及市场需求
我国产业园区运营呈现以下主要发展趋势：（1）产业链式发展和集群化趋势；（2）产业园
区的生态化趋势不断加快；（3）各地产业的园区化进程不断加快；（4）各园区内产业出现一定
的融合趋势。
产业园区的市场需求受产业升级、转移、自贸区等要素激发，行业发展将出现结构化差异，
我国不同地区在不同阶段预计将出现不同的市场需求：
（1）东部区域走在全国产业升级发展前端，发展重点在战略性新兴行业和金融、信息等生产
性服务业，如北京、上海、深圳，未来发展将更侧重研发、金融等高端服务性行业，对应的市场
需求是高科技园区、总部基地等；
（2）中西部及大城市周边小城镇承接东部产业转移，长江经济带助推中部和川渝地区产业承
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接能力，工业仍以传统制造业为主，主要市场需求是工业园区、物流园、高科技园区；
（3）长江经济带将催生对基建、港口等大量的投资机会，未来航运能力提高将极大刺激物流
地产需求。
（三）基础设施项目与同行业可比项目的竞争优势与劣势
根据戴德梁行提供的市场数据，以及可比项目信息，目标基础资产项目的竞争优势和劣势如
下：
1、基础设施项目优势
（1）区域优势
基础设施项目位于上地区域东升板块科创产业集聚区的核心位置，园区环境及楼宇私密性较
好。基础设施项目楼宇品质、物业管理都维持较高水平，出租率表现优异，租赁市场中认可度较
高。基础设施项目周边规划布局合理，紧邻海悦梧桐苑、枫丹丽舍、西三旗万象汇等居住社区和
商业中心，周边公共交通设施完善，在租户选址过程中具备区位条件上的比较优势。
（2）政策支持优势
作为区企合作的产业园区项目，基础设施项目与中关村科学城建立了产业联审机制。政府负
责科技企业推荐、提供政务服务和产业指导、给予政策支持；金隅集团负责科技企业挖掘、吸引
入驻、企业风险评估等工作。政府的科技企业推荐和产业政策支持是基础设施项目的另一大优
势。
（3）产业聚集优势
基础设施项目建筑面积超过 9 万平方米，产业结构丰富，吸引了众多大信息、高端装备制
造、新能源及医药健康产业等承租能力较强的智能制造企业聚集，产业氛围浓厚。
（4）建筑结构优势
基础设施项目无地下空间、高层高、高举架的建筑结构优势，为海淀区具备小试中试、检验
检测以及小规模转产产业环节需求的“硬科技”企业提供稀有的产业空间，提供搭建科技项目技术应
用场景，解决了多种“卡脖子”技术落地的难题。无地下空间、高层高、高举架的建筑结构能满足客
户的特有需求，同时能够为租户提供灵活的租赁空间布置，提高租赁空间的使用效率。
（5）租户优势
基础设施项目入驻企业包括多家国内知名企业，且有智能制造行业相关研究所及行业协会入
驻，高新技术背书及产业集聚效应加成，有助于提升本项目的租赁表现。
2、基础设施项目所面临的挑战
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基础设施项目东侧紧邻金隅科技园二期项目，南侧及北侧道路等级不高，通达性一般，西侧
和南侧邻近园区内部道路，距地铁站距离稍远。
3、基础设施项目所具备的机会
基础设施项目所在上地区域，聚焦人工智能、大数据、云计算、下一代通信和网络、创新药
物（研发）、高端医疗器械、智能网联汽车与智能出行等领域，打造新一代信息技术和智能制造
前沿技术创新中心，智能制造及工业研发物业存在升值潜力。同时，智能制造及工业研发物业凭
借高品质的软硬件设施、差异化的产品特性及相对低廉的租金，越来越受到租户关注，承接了一
部分甲级写字楼需求转移。同时，智能制造及工业研发物业需求以 TMT 等高新科技行业为主，承
租能力较强，对租金可以提供较有力支撑。
4、基础设施项目所面临的威胁
近年宏观经济形势对全市商业零售及办公市场正常租赁活动产生了冲击，出现小规模退租现
象，区域整体空置率较高。
基础设施项目近年周边供应较多，可能会对本项目的租金提升及出租率形成一定的压力。
（四）基础设施项目所在地区宏观经济情况
1、区域经济发展现状
（1）北京市
北京作为国家首都，经济发展水平始终处于全国前列。2023 年，面对外部压力和内部困难，
北京坚持稳中求进工作总基调，坚持“五子”联动服务和融入新发展格局，全力稳增长、抓改革、强
创新、保民生、防风险，生产需求逐步改善，民生保障坚实有力，发展质量不断提升，经济保持
回升向好态势。
根据地区生产总值统一核算结果，2023 年全年实现地区生产总值 43,760.7 亿元，按不变价格
计算，比上年增长 5.2%。分产业看，第一产业实现增加值 105.5 亿元，下降 4.6%；第二产业实现
增加值 6,525.6 亿元，增长 0.4%；第三产业实现增加值 37,129.6 亿元，增长 6.1%。
2024 年上半年，全市实现地区生产总值 21,791.3 亿元，按不变价格计算，同比增长 5.4%。
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图 14-11 北京市 2012-2024 年上半年 GDP 与人均 GDP
23 数据来源：北京市统计局
根据北京市统计局数据统计，2023 年全年，全市居民人均可支配收入 81,752 元，比上年增长
5.6%，扣除价格因素实际增长 5.2%。从四项收入构成看，居民人均工资性收入 51,632 元，增长
8.1%；人均经营净收入 1,026 元，增长 13.6%；人均财产净收入 12,280 元，下降 1.1%；人均转移
净收入 16,814 元，增长 2.9%。城镇居民人均可支配收入 88,650 元，比上年增长 5.5%；农村居民
人均可支配收入 37,358 元，增长 7.5%。
根据北京市统计局数据统计，2024 年上半年，全市居民人均可支配收入 43,084 元，同比名义
增长 4.2%，扣除价格因素实际增长 4.1%。其中，工资性收入增长 5.5%，经营净收入增长 2.4%，
财产净收入下降 0.3%，转移净收入增长 3.4%。城镇居民人均可支配收入 46,524 元，同比增长
4.0%，农村居民人均可支配收入 20,852 元，同比增长 6.7%。2024 年上半年，全市居民人均消费支
出 24,165 元，同比增长 5.7%，其中，城镇居民人均消费支出 25,769 元，增长 5.6%，农村居民人
均消费支出 13,802 元，增长 6.1%。
23 2024 年上半年北京市人均生产总值暂未公布。
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图 14-12 北京市 2015-2024 年上半年居民人均可支配收入和消费性支出
数据来源：北京市统计局
近年来，北京市持续推进产业结构持续优化，新兴业态不断壮大，已形成涵盖基础软件、应
用软件、信息技术服务、互联网信息服务、嵌入式软件等领域的完整产业链，成为全国创新创业
最活跃、软件信息服务产品体系最完整的城市。云计算、大数据、人工智能等新兴领域规模迅速
超过千亿元；工业互联网、网络安全和信创、北斗导航与位置服务、信息消费等领域规模不断壮
大，新兴业态成为全行业面向新技术潮流转型的发动机。
（2）海淀区
海淀区，隶属于北京市，位于北京城区西部和西北部，东与西城区、朝阳区相邻，南与丰台
区毗连，西与石景山区、门头沟区交界，北与昌平区接壤，面积 431 平方千米。
海淀区地处华北平原的北部边缘地带，兼有山地平原，地势西高东低。山地海拔 100 米至
1,278 米，平原海拔 50 米左右。15%的面积是山地，85%是平原，水域面积在北京近郊区居第一
位。
根据北京市海淀区人民政府数据显示，2023 年，海淀区实现地区生产总值 11,020.2 亿元，占
全市经济总量比重达 25.2%，按不变价格计算，较上年提高 0.7 个百分点。海淀区固定资产投资
（不含农户）同比增长 7.9%，其中全年房地产开发投资同比下降 33.5%。
根据北京市海淀区人民政府数据显示，2024 年上半年，海淀区实现地区生产总值 5,754.7 亿
元，占北京市全市生产总值的 26%。按不变价格计算，同比增长 6.6%。海淀区固定资产投资（不
含农户）同比增长 0.5%，其中上半年房地产开发投资同比下降 26%。
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图 14-13 海淀区 2018-2024 年上半年各产业生产总值及固定资产投资
数据来源：北京市海淀区人民政府
根据北京市海淀区人民政府数据显示，2023 年，海淀区全区居民人均可支配收入为 101,315
元，比上年增长 5.4%；居民人均消费支出 63,084 元，同比增长 10.8%。2024 年上半年，全区居民
人均可支配收入 52,907 元，同比增长 4.1%，比北京市全市居民人均可支配收入高 9,823 元。此
外，2024 年上半年全区居民人均消费支出 31,903 元，同比增长 5.9%。
图 14-14 海淀区 2018-2024 年上半年居民人均可支配收入和消费性支出
数据来源：北京市海淀区人民政府
2023 年年末海淀区常住人口 312.5 万人，比上年末增加 0.1 万人。截至 2023 年年末，海淀区
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下辖 22 个街道，7 个地区。道路交通方面，海淀区内有三环路、四环路、五环路、六环路、京藏
高速公路、京新高速公路等；铁路有京张铁路、北京铁路西北环线等；轨道交通有北京地铁昌平
线、北京地铁 4 号线、北京地铁 10 号线、北京地铁 9 号线、北京地铁 6 号线、北京地铁 15 号线、
西郊线等。
2、区域经济发展趋势
（1）北京市
根据《北京市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，到 2035
年，北京市经济总量和城乡居民人均收入迈上新的大台阶，实现地区生产总值比 2020 年翻一番，
全员劳动生产率达到 45 万元/人左右，人均地区生产总值达到 32 万元以上，城市综合竞争力位居
世界前列。推动京津冀世界级城市群构架基本形成，“一核”辐射带动作用明显增强，城市副中心初
步建成国际一流的和谐宜居现代化城区。具有首都特点的现代化经济体系基本形成，劳动生产率
和地均产出率持续提高。数字经济成为发展新动能，数字经济增加值年均增长 7.5%左右。战略性
新兴产业、未来产业持续壮大，服务业优势进一步巩固，形成需求牵引供给、供给创造需求的更
高水平动态平衡。城乡区域发展更加均衡，城乡融合发展指数达到 90%以上。重要领域和关键环
节改革取得更大突破，开放型经济发展迈上新台阶。生态文明明显提升，绿色发展理念深入人
心，绿色民生福祉明显提升。实现更加充分更高质量就业，城镇调查失业率控制在 5%以内，居民
人均可支配收入增长与经济增长基本同步，劳动报酬提高与劳动生产率提高基本同步，分配结构
明显改善，中等收入群体持续扩大。
北京市第十三次党代会大会报告提出，加快形成国际科技创新中心方面，将着眼更好服务创
新驱动发展等重大国家战略，努力建设成为世界主要科学中心和创新高地，尤其是注重服务创新
型中小企业主的北京证券交易所也于 2021 年正式开市，进一步拓宽了北京科研优势向产业优势转
化的路径。北京将继续巩固完善高精尖产业格局，瞄准高端、智能绿色方向，积极发展先进制造
业，擦亮“北京智造”品牌，增强集成电路、医药健康、氢能等产业带动作用，壮大新能源汽车、智
能装备制造等优势产业，围绕光电子、生命科学、低碳技术等领域前瞻布局未来产业。
（2）海淀区
根据《北京市海淀区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，
“十四五”发展目标包括经济实现平稳增长，数字经济成为发展新动能，高能级未来产业蓬勃成长，
高品质服务业辐射效应大幅提升，以创新引领的现代化经济体系基本形成，培育出一批具有技术
主导权和全球竞争力的创新型产业集群，经济发展质量效益显著提升。到 2025 年，地区生产总值
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突破 1 万亿元，人均地区生产总值达到 36 万元，劳动生产率突破 38 万元/人。居民收入和生活水
平持续改善，中等收入群体持续扩大，城乡差距、南北差距明显缩小；文化科技融合发展新动力
全面彰显，社会文明程度显著提高；基本公共服务优质化均等化水平稳步提高，建成现代化教育
强区和全国健康促进区，多层次社会保障体系更加健全，人民生命安全和身体健康得到有力保
障，人民生活更方便、更舒心、更美好、更安全。
海淀区作为中心城区重要组成部分，是“四个中心”的集中承载地区，是建设国际一流的和谐宜
居之都的关键地区，是疏解非首都功能的主要地区。按照《北京城市总体规划（2016 年-2035
年）》，海淀区将着力优化住房供应体系，实现全区职住平衡，突出住房居住功能，坚持保障和
改善民生，满足合理住房需求，实现住有所居。健全“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房
制度，完善政府保障和市场配置相结合的住房供应体系，以政府为主提供基本住房保障，以市场
为主满足多元化住房需求。多主体共同参与，积极探索多种住房供应类型，大力发展租赁市场，
促进住房市场持续健康发展。到 2035 年海淀区要基本实现住房供需平衡、结构合理、无明显职住
矛盾、居住环境质量改善、社区治理水平提升的总目标。以强化高端创新功能为导向，打造国内
一流、国际知名的国际创新创业人才聚集区。
三、基础设施项目合规情况
基础设施项目符合国家相关政策要求，经法律顾问、基金管理人和财务顾问适当核查，项目
已通过竣工验收，已履行项目审批、规划、环评、施工、竣工验收等固定资产投资管理的基本手
续。
（一）项目符合宏观管理政策要求的情况
1、符合国家重大战略、国家宏观调控政策、国民经济和社会发展总体规划、有关专项规划和
区域规划（实施方案）情况
（1）国家重大战略、国家宏观调控政策
在国家层面，2015 年 5 月 19 日，国务院印发《中国制造 2025》，指出要坚持走中国特色新型
工业化道路，以促进制造业创新发展为主题，以提质增效为中心，以加快新一代信息技术与制造
业深度融合为主线，以推进智能制造为主攻方向，以满足经济社会发展和国防建设对重大技术装
备的需求为目标，强化工业基础能力，提高综合集成水平，完善多层次多类型人才培养体系，促
进产业转型升级，培育有中国特色的制造文化。2021 年 6 月 29 日，国家发改委发布《关于进一步
做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，明确将园区基础设施纳入基
础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目。2022 年 5 月 25 日，国务院办公厅发布《国
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务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，指出有效盘活存量资产，形成存量
资产和新增投资的良性循环，对于提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道、合理扩大有
效投资以及降低政府债务风险、降低企业负债水平等具有重要意义。
金隅智造工场产权一期项目是由北京金隅集团股份有限公司及其下属公司投资建设，与海淀
区政府联合推进的、以原金隅天坛家具厂生产空间为载体，通过对存量工业厂房盘活改造升级，
打造以智能制造为核心产业的创新型科技产业园区，符合国家重大战略和宏观调控政策。
（2）国民经济和社会发展总体规划
2021 年 3 月 11 日，十三届全国人大四次会议表决通过了《中华人民共和国国民经济和社会发
展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要》（以下简称“《纲要》”），《纲要》指出，要坚持
创新在我国现代化建设全局中的核心地位，要坚持创新驱动发展，全面塑造发展新优势；要推动
制造业优化升级，深入实施增强制造业核心竞争力和技术改造专项，鼓励企业应用先进适用技
术、加强设备更新和新产品规模化应用。建设智能制造示范工厂，完善智能制造标准体系等。
金隅智造工场产权一期项目打造以智能制造为核心产业的创新型科技产业园区，目前已有多
家智能制造领域的知名企业入驻园区，符合国民经济和社会发展的总体规划。
（3）有关专项规划和区域规划（实施方案）
在北京市层面，2015 年 12 月 9 日，北京市人民政府印发《〈中国制造 2025〉北京行动纲
要》，指出要以推动“在北京制造”向“由北京创造”转型为主线，全面实施“三四五八”行动计划，努
力促进制造业创新发展。在严格落实《北京市新增产业的禁止和限制目录》的基础上，加快推动
城六区现有工业企业转移升级，逐步将高端制造企业转移到产业园区。指出以产业园区为载体，
加快推进重大项目落地，以中关村国家自主创新示范区“一区十六园”和国家级、市级产业园区为主
体，整合低效工业用地，形成产业集聚和创新发展新格局。
根据《北京城市总体规划（2016 年—2035 年）》，北京城市战略定位是全国政治中心、文化
中心、国际交往中心、科技创新中心。科技创新中心建设要充分发挥丰富的科技资源优势，不断
提高自主创新能力，在基础研究和战略高技术领域抢占全球科技制高点，加快建设具有全球影响
力的全国科技创新中心，努力打造世界高端企业总部聚集之都、世界高端人才聚集之都。坚持提
升中关村国家自主创新示范区的创新引领辐射能力，规划建设好中关村科学城、怀柔科学城、未
来科学城、创新型产业集群和“中国制造 2025”创新引领示范区，形成以三城一区为重点，辐射带
动多园优化发展的科技创新中心空间格局，构筑北京发展新高地，推进更具活力的世界级创新型
城市建设，使北京成为全球科技创新引领者、高端经济增长极、创新人才首选地。
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
222
2021 年 8 月 18 日，北京市人民政府印发《北京市“十四五”时期高精尖产业发展规划》（以下
简称“《规划》”），《规划》指出，要优化区域协同发展新格局，全力打造南北两个产业聚集带，
北部地区对接三大科学城创新资源，推动海淀、昌平、朝阳、顺义等区打造研发创新与信息产业
带。《规划》要求，做强“北京智造”四个特色优势产业，包括集成电路、智能网联汽车、智能制造
与装备、绿色能源与节能环保；做优“北京服务”四个创新链接产业，包括区块链与先进计算、科技
服务业、智慧城市、信息内容消费。
金隅智造工场产权一期项目地处海淀区西三旗，是以“大信息、高端装备制造、新能源及医药
健康产业”为主要产业聚集方向的国际化智慧园区，是落实北京非首都功能疏解政策、深入实施创
新驱动发展战略、主动服务首都“四个中心”建设、力促西三旗区域转型提升的重要举措，符合有关
专项规划和区域规划。
2、符合《产业结构调整指导目录》和行业政策规定
根据国家发展改革委于 2023 年 12 月 27 日发布的《产业结构调整指导目录（2024 年本）》，
金隅智造工场产权一期项目产业定位为大信息、高端装备制造、新能源及医药健康产业，属于产
业目录中“第一类鼓励类”，符合《产业结构调整指导目录》和相关行业政策规定。
（二）目标基础设施资产法律权属及权利限制情况
1、项目权属
根据金隅集团说明，金隅智造工场产权一期项目分为两个阶段开发建设。截至本招募说明书
出具之日，金隅智造工场产权一期项目已全部竣工并已取得《不动产权证书》，产证证载建筑面
积共计为 90,907.03 平方米。
截至本招募说明书出具之日，项目公司已就金隅智造工场产权一期项目取得了如下《不动产
权证书》：
表 14-33 项目公司《不动产权证书》信息
序
号
证号 坐落
宗地面积
（㎡）
房屋面积
（㎡）
土地/房屋用
途
土地使用权
终止日期
1 京（2024）海不动
产权第 0019176 号
海淀区建
材城中路
27 号 13 幢
1 层 01 层
等[9]套
97,081.54 32,191.75 工业/厂房
2046 年 12 月
2 日
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
223
2 京（2024）海不动
产权第 0019164 号
海淀区西
三旗建材
城内 3 幢
1 至 3 层全
部等[4]套
97,081.54 58,715.28 工业/工交
2046 年 12 月
2 日24
共
计
—— —— 97,081.54 90,907.03 —— ——
就基础设施资产的资产范围及项目权属，根据法律顾问出具的法律意见书并经基金管理人、
法律顾问、财务顾问适当核查：
（1）金隅智造工场产权一期项目的资产范围为项目公司持有的位于中国北京市海淀区西三旗
建材城的京（2024）海不动产权第 0019176 号《不动产权证书》、京（2024）海不动产权第
0019164 号《不动产权证书》项下产证证载建筑面积共计为 90,907.03 平方米的房屋所有权及其对
应国有土地使用权，金隅智造工场产权一期项目资产范围明确；
（2）项目公司拥有金隅智造工场产权一期项目的不动产权属证书，为金隅智造工场产权一期
项目的合法使用权人和/或所有权人；金隅智造工场产权一期项目权属清晰。
2、权利负担
根据金隅集团说明、北京市海淀区不动产登记中心于 2024 年 12 月 26 日出具的《不动产登记
信息查询结果告知单》（编号：海（2024）0063808（窗））、根据法律顾问出具的法律意见书并
经基金管理人、法律顾问、财务顾问适当核查，截至本招募说明书出具之日，金隅智造工场产权
一期项目的房屋所有权及其对应的土地使用权均未被设置担保物权，金隅智造工场产权一期项目
的房屋所有权及其相对应的土地使用权不存在权属纠纷、被法院查封或被采取其他司法强制措施
的情形。
3、协议出让项目用地
根据金隅集团说明、根据法律顾问出具的法律意见书并经基金管理人、法律顾问、财务顾问
适当核查，金隅智造工场产权一期项目位于中国北京市海淀区西三旗建材城，金隅智造工场产权
一期项目用地系由北京西三旗高新建材城经营开发有限公司以协议出让方式取得。根据原北京市
房屋土地管理局与北京建筑材料集团总公司于 1996 年 12 月 3 日签署的京房地出让[合]字（96）第
120 号《北京市国有土地使用权出让合同》（“《出让合同》”），北京建筑材料集团总公司应向原
北京市房屋土地管理局缴纳土地出让价款共 1,903.04 万元。根据原北京市国土资源和房屋管理局
土地出让管理处及原北京市土地利用事务中心共同向权属处出具的《竣工项目地价款核实复函》
24 编号为京（2024）海不动产权第 0019164 号的《不动产权证书》未记载土地使用权终止日期，根据该等证书换发
前的编号为京海国用（2007 出）第 4119 号的《国有土地使用证》记载，土地使用权终止日期为 2046 年 12 月 2
日。
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
224
（编号：（2001）年第（159）号），北京西三旗高新建材城经营开发有限公司取得的海淀西三旗
建材城的地价款已交清。
4、《海淀区高精尖产业项目（REITs）履约监管协议书》要求
（1）基础设施项目的招租情况满足《产业监管协议》要求
根据《海淀区高精尖产业项目（REITs）履约监管协议书》（以下简称“《产业监管协议》”）
第四条第四款的约定，“乙方（即西三旗公司）承诺本项目产业定位：大信息、高端装备制造、新
能源及医药健康产业，原则上主要吸引符合上述产业定位的企业入驻，并达到此类企业所占物业
面积不低于金隅智造工场产权一期项目总建筑面积 70%的目标”。根据《产业监管协议》第五条第
一款的约定，“（一）由于乙方服务和管理不善造成重点企业（项目）外流，主导产业的企业数量
不断减少，产业集聚度明显低于认定标准要求的，连续两年未达到相关承诺的，甲方（即北京市
海淀区人民政府，以下简称“海淀区政府”）有权要求丙方（即金隅集团）敦促相关主体进行整改，
以满足产业集聚度认定标准要求”。
经管理人及律师核查，截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目共计出租予 47 名租户，项目公
司已与前述租户签署房屋租赁合同。根据金隅集团说明，并经管理人、法律顾问核查国家企业信
用信息公示系统（https://www.gsxt.gov.cn/index.html/）列明的租户工商登记经营范围以及租户官方
网站披露的业务范围，截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目出租予大信息类企业、高端装备制造
类企业、新能源类企业以及医药健康产业类企业的租赁面积合计为 72,773.45 平方米，约占总建筑
面积 90,907.03 平方米的 80.05%，符合“大信息、高端装备制造、新能源及医药健康产业企业所占
物业面积不低于基础设施项目总建筑面积 70%”的标准，基础设施项目的招租情况满足《产业监管
协议》的要求。
根据法律法规以及《产业监管协议》的相关约定，海淀区政府及该协议的具体实施主体中关
村科学城管理委员会，并未针对基础设施项目的招租设定审批或备案的强制性要求。经核查，金
隅文化已主动就相关智能制造及工业研发租户情况向中关村科学城管理委员会进行了报备，已报
备的智能制造及工业研发租户所租赁的面积约占基础设施项目总建筑面积的 77.01%。
基于上述，截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目的招租情况满足《产业监管协议》第四条第
四款的产业定位要求。
（2）关于违反《产业监管协议》的法律责任
就招租情况未能满足《产业监管协议》第四条第四款约定的违约责任，根据《产业监管协
议》第五条第一款的约定，“（一）由于乙方服务和管理不善造成重点企业（项目）外流，主导产
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225
业的企业数量不断减少，产业集聚度明显低于认定标准要求的，连续两年未达到相关承诺的，甲
方（即海淀区政府）有权要求丙方（即金隅集团）敦促相关主体进行整改，以满足产业集聚度认
定标准要求”。
因此，根据金隅集团、北京西三旗高新建材城经营开发有限公司（基础设施项目重组前产权
人）与北京市海淀区人民政府签署的《产业监管协议》，若产业集聚度明显低于认定标准要求
的，连续两年未达到相关承诺的，海淀区政府有权要求金隅集团敦促相关主体进行整改。除前述
约定外，《产业监管协议》并未就基础设施项目招租情况未能满足《产业监管协议》项下监管要
求的情形约定其他处罚责任。
（3）关于督促基础设施项目继续遵守《产业监管协议》的相关安排
1）金隅文化对意向租户的产业定位事先审核
截至本招募说明书出具日，金隅文化受托为基础设施项目提供招租服务。为确保招租情况满
足《产业监管协议》的要求，金隅文化制定了《出租经营管理办法》。根据金隅集团介绍，在具
体招租流程上，金隅文化根据园区产业定位方向等对意向租户进行资质评估并开展内部审核，经
金隅文化内部初步审核通过后，金隅文化将符合园区产业定位的主要意向租户向《产业监管协
议》具体实施主体中关村科学城管理委员会进行报备。
2）运营管理机构承诺未来招租应遵守《产业监管协议》的监管要求
根据《运营管理服务协议》的约定，运营管理机构在提供《运营管理服务协议》项下的服务
时，应遵守《产业监管协议》等相关政府部门的监管要求。根据前述约定，运营管理机构为基础
设施项目提供招租服务时，应当引入符合《产业监管协议》第四条第四款约定的产业定位的租
户。
综上，管理人和法律顾问认为，截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目的招租情况满足《产业
监管协议》所约定的监管要求；如日后基础设施项目的招租情况不能满足《产业监管协议》所约
定的监管要求，根据《产业监管协议》第五条第一款的约定，海淀区政府有权要求金隅集团敦促
相关主体进行整改；除前述约定外，《产业监管协议》并未就该等情形约定其他处罚责任。本次
发行已就督促基础设施项目继续遵守《产业监管协议》作出了相关安排。
（三）基础设施项目固定资产投资管理手续
1、金隅智造工场产权一期项目的初始建设
北京西三旗高新建材城经营开发有限公司25已就金隅智造工场产权一期项目初始建设阶段取得
25 根据 1996 年 12 月 3 日原北京市房屋土地管理局和北京建筑材料集团总公司（根据金隅集团提供的北京市工商行
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相关主管部门出具或核发的立项批复及备案文件、环境影响批复文件、《建设工程规划许可证》
《建设工程开工证》《建筑工程施工许可证》及竣工验收文件、消防验收文件、规划验收文件。
（1）投资立项
北京市发展计划委员会于 2000 年 5 月 12 日出具了《关于北京市西三旗高新建材城经营开发公
司建设工业厂房项目建议书的批复》（京计工字[2000]第 0731 号），主要批复事项包括：1）项目
总投资：项目总投资 9,000 万元，全部由北京市西三旗高新建材城经营开发公司自行筹措解决；
2）项目内容：标准工业厂房 4 栋；3）建设规模：总建筑面积 58,320 平方米，最终以市规划局审
定设计方案为准；4）建设地点：海淀区西三旗高新建材城内。
北京市发展计划委员会于 2000 年 6 月 6 日出具了《关于北京市西三旗高新建材城经营开发公
司建设工业厂房项目可行性研究报告的批复》（京计工字[2000]第 0900 号），主要批复事项包
括：1）项目总投资：项目总投资 9,188 万元，全部由北京市西三旗高新建材城经营开发公司
26自行
筹措解决；2）项目内容：标准工业厂房 4 栋；3）建设规模：总建筑面积 58,320 平方米；4）建设
地点：海淀区西三旗高新建材城内，四至为：西至建西路，东至西小口村东路，南为建材集团贴
面板项目，北至西三旗路。
北京市发展计划委员会出具了《北京市固定资产投资建设项目立项登记备案通知书》（京计
工（备）字[2003]4 号）27，主要备案事项包括：1）建设单位：北京市西三旗高新建材城经营开发
公司；2）投资总额：7,207 万元，全民自筹；3）建设内容：工业厂房；4）项目状况：项目用
途：其它工业；项目性质：高科技产业；是否用地：用地；5）建设规模：总占地面积 42,900 平方
政管理局向其核发的证明文件，北京建筑材料集团总公司为金隅集团的曾用名）签署的《北京市国有土地使用权出
让合同》（京房地出让[合]字（96）第 120 号），以及 2001 年 11 月 19 日北京市国土资源和房屋管理局、北京建筑
材料集团总公司和北京市西三旗高新建材城经营开发公司签署的《三方协议》，基础设施资产所占用范围内的土地
使用权受让方由北京建筑材料集团总公司变更为北京市西三旗高新建材城经营开发公司。
因此，取得《关于北京市西三旗高新建材城经营开发公司建设工业厂房项目建议书的批复》（京计工字[2000]第
0731 号）、《关于北京市西三旗高新建材城经营开发公司建设工业厂房项目可行性研究报告的批复》（京计工字
[2000]第 0900 号）时，北京建筑材料集团有限责任公司（金隅集团曾用名）作为土地使用权的受让方，记载于该
等批复文件中，但后续土地使用权的受让方已变更为北京西三旗高新建材城经营开发有限公司。
26 根据原北京市工商行政管理局于 2006 年 9 月 8 日出具的《名称变更通知》，北京市西三旗高新建材城经营开发
公司于 2006 年 9 月 8 日经该单位核准，名称变更为北京西三旗高新建材城经营开发有限公司。
27 根据北京市发展和改革委员会于 2023 年 12 月 20 日出具的《关于北京市企业投资建设项目立项登记备案有关情
况的说明》记载：“2003 年 5 月北京市发展计划委员会印发《北京市非政府投资建设项目计划审批管理改革实施办
法的通知》（京计投资字［2003］808 号），制定《北京市固定资产投资建设项目指导目录》，进一步明确：
（1）对禁止类建设项目，一律禁止审批立项。（2）对国家规定由国家职能部门和市政府审批类的非政府投资建设
项目，继续由市计委审批立项，或由市计委审核后报国家发改委审批。（3）对不属于上两类的非政府投资建设项
目，全部取消审批，按照总投资额度情况，到市区（县）两级计委办理登记备案。当前，我市按照《国务院投资体
制改革的决定》（国发[2004]20 号）、企业投资项目核准和备案管理条例（国务院令第 673 号）及《北京市政府核
准的投资项目目录（2018 年本）》，对核准目录外企业投资建设项目，实行备案管理。金隅集团按照北京市当时
相关规定于 2003 年 10 月 14 日就北京金隅集团西三旗建材城材料创新园工业厂房建设项目申请登记备案，并取得
北京市固定资产投资建设项目立项登记备案通知书（京计工（备）字［2003］4 号），完成项目登记备案，属合规
办理，也符合我市当前企业投资项目管理规定。”
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227
米，总建筑面积 32,248 平方米。8 号厂房（8,566 平方米），12 号厂房（7,824 平方米），13 号厂
房（15,858 平方米）；6）建设地点：海淀西三旗建材城。四至范围：东至西小口村东路，西至建
西路，南至北京兴明泰陶瓷有限公司，北至已建工业厂房。
（2）环境影响评价
北京市环境保护局于 2000 年 6 月 30 日出具了《关于北京市西三旗高新建材城经营开发公司工
业厂房项目环境影响审查的批复》（京环保监督审字[2000]第 348 号），主要内容为：同意北京市
西三旗高新建材城经营开发公司在海淀区西三旗高新建材城内建设标准工业厂房 4 栋，总建筑面
积 58,320 平方米，总投资 9,000 万元。
北京市环境保护局于 2003 年 11 月 25 日出具了《关于北京金隅集团西三旗材料创新园厂房项
目环境影响登记表的批复》（京环保监督审字[2003]469 号），主要内容为：同意北京市西三旗高
新建材城经营开发公司在海淀区西三旗材料创新园内建设标准厂房，总建筑面积 32,200 平方米，
总投资 7,209 万元。
就金隅智造工场产权一期项目的环境保护合规手续齐备情况，北京市海淀区生态环境局已于
2023 年 7 月 25 日向金隅集团出具书面意见，说明：金隅智造工场产权一期项目范围内 6 号楼、7
号楼、8 号楼、10 号楼、11 号楼、12 号楼、13 号楼建设时期的环境影响评价、环保验收手续齐
备；金隅智造工场产权一期项目的改造升级始于 2017 年 6 月，涉及装饰装修、通风与空调、建筑
电气等内部装修改造工程，根据 2015 年 4 月 9 日公布的《建设项目环境影响评价分类管理名录》
（原环境保护部令第 33 号，现已废止）规定，金隅智造工场产权一期项目的改造升级内容未列入
建设项目环境影响评价管理范围，无需办理环境影响评价审批及环保验收，现亦无需补办；金隅
智造工场产权一期项目的开发建设和运营管理合法规范，未发现存在违反国家和地方关于环境管
理方面的法律法规及其他规范性法律、政策文件的情形，自金隅智造工场产权一期项目初始建设
以来至 2023 年 7 月 25 日（至函落款日期）期间，未受到北京市海淀区生态环境局行政处罚。
（3）建设工程规划许可
北京市规划委员会于 2000 年 7 月 20 日核发了《建设工程规划许可证》（编号：2000-规建字- 1002），载明建设单位为北京市西三旗高新建材城经营开发公司，建设项目名称为 6 号工业厂房
等 4 项，建设位置为海淀区西三旗建材城，建设规模为 58,716 平方米。
北京市规划委员会于 2004 年 1 月 14 日核发了《建设工程规划许可证》（编号：2004 规
（海）建字 0010 号）28，载明建设单位为北京市西三旗高新建材城经营开发公司，建设项目名称
28 附件已加盖“北京市城市规划监督验收专用章”。
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为西三旗材料创新园工业厂房-8 号厂房等 3 项，建设位置为海淀区西三旗东，建设规模为
32,166.72 平方米。
（4）建设工程开工证29
北京市城乡建设委员会于 2000 年 9 月 14 日核发了《建设工程开工证》（编号：京建开字
[2000]第 1779 号），载明建设单位为北京市西三旗高新建材城经营开发公司，建设项目名称为
6#7#工业厂房，建设地点为海淀区西三旗建材城，建筑面积为 30,686 平方米。
北京市城乡建设委员会于 2000 年 8 月 21 日核发了《建设工程开工证》（编号：京建开字
[2000]第 1508 号），载明建设单位为北京市西三旗高新建材城经营开发公司，建设项目名称为
10#、11#工业厂房，建设地点为海淀区西三旗建材城，建筑面积为 28,030 平方米。
（5）建筑工程施工许可
北京市建设委员会于 2004 年 4 月 27 日核发了《建筑工程施工许可证》（编号：00（建）
20040874），载明建设单位为北京市西三旗高新建材城经营开发公司，工程名称为西三旗材料创
新园工业厂房 13 号厂房，建设地址为海淀区西三旗，建筑面积为 15,544.8 平方米。
北京市建设委员会于 2004 年 4 月 27 日核发了《建筑工程施工许可证》（编号：00（建）
20040873），载明建设单位为北京市西三旗高新建材城经营开发公司，工程名称为西三旗材料创
新园工业厂房 8 号、12 号厂房，建设地址为海淀区西三旗，建筑面积为 16,621.92 平方米。
（6）用地审批文件
根据金隅集团说明、法律顾问出具的法律意见书并经基金管理人、法律顾问、财务顾问适当
核查，金隅智造工场产权一期项目对应宗地可追溯至“新都砖瓦厂”所占有、使用的土地30。根据
1992 年 11 月 20 日原国家土地管理局发布的《国家土地管理局关于划拨土地使用权补办出让手续
及办理土地登记程序的通知》（“《通知》”），划拨土地使用权补办出让手续的审查流程及土地登
记程序包括：市、县土地管理部门审查同意后，与土地使用者签订土地使用权出让合同；土地使
29 根据《北京市建筑工程开工实施施工许可证的通知》（京建工（2000）0620 号）的规定，北京市自 2001 年 1 月
1 日起对新开工的工程核发建筑工程施工许可证，并停用原北京市建设工程开工证，2000 年 12 月 31 日以前已办理
开工手续（已领开工证）的工程不再换发新证。
30 根据金隅集团说明，“新都砖瓦厂”于 1953 年成立，隶属于北京市公安局五处，1958 年北京市公安局五处将其划
转移交给北京市建筑材料工业局（即金隅集团前身：根据中共北京市委、北京市人民政府于 1984 年 3 月 8 日签发
的《关于贯彻执行北京市市级党政机关机构改革方案的通知》（京发[1984]10 号），“建材局”改革为建筑材料工业
总公司（改为企业，不作为政府工作部门））；自此，“新都砖瓦厂”成为金隅集团体系内的下属单位，金隅集团或
其前身实际管理、使用“新都砖瓦厂”所在地块；在截至 1958 年已划转至“新都砖瓦厂”实际占有、使用的土地基础
上，1959 年 9 月 28 日，原北京市城市规划管理局向“新都砖瓦厂”再次划转用地面积 128,300 平方米，向“新都砖瓦
厂”核发了（59）城联字 1453 号《建筑用地许可证》，该《建筑用地许可证》载明：“为解决你厂生产急需，划拨
以上用地”；根据前述《建筑用地许可证》附图图示，“新都砖瓦厂”用地范围大致为兰各庄、东小口、西小口、黄
土店围成的区域，包含金隅智造工场产权一期项目所对应的 97,081.54 平方米用地面积（即金隅智造工场产权一期
项目对应宗地）。
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用者缴纳全部出让金后，土地管理部门直接办理土地使用权出让登记；前述《通知》中并未要求
建设单位办理建设用地规划许可证、建设用地批准书、建设项目选址意见书、建设项目用地预审
意见等一系列用地手续。根据前述《通知》，金隅集团于 1996 年补办了部分原“新都砖瓦厂”用地
（包含现在的金隅智造工场产权一期项目对应宗地）的出让手续，与原北京市房屋土地管理局签
订了《出让合同》，并办理取得了市海全国用（96）字第 00098 号《国有土地使用证》。就此，
北京市规划和自然资源委员会海淀分局已于 2023 年 3 月 9 日出具书面意见，说明金隅智造工场产
权一期项目初始建设阶段缺失的建设用地规划许可证、建设项目选址意见书、建设项目用地预审
意见、建设用地批准书等证照无需补办；截至该书面意见出具日，金隅智造工场产权一期项目不
存在受到该部门调查或行政处罚的情形。
综上，根据法律顾问出具的法律意见书并经基金管理人、法律顾问、财务顾问适当核查，金
隅智造工场产权一期项目初始建设阶段缺失的建设用地规划许可证、建设项目选址意见书、建设
项目用地预审意见、建设用地批准书无需补办。
（7）竣工验收
北京市海淀区城乡建设管理委员会于 2001 年 7 月 18 日出具了经北京市西三旗高新建材城经营
开发公司（建设单位）、北京建材地质工程勘察院（勘察单位）、北京市建筑材料工业设计研究
院（设计单位）、北京城建四建设工程有限责任公司（施工单位）、北京百事百达工程建设监理
有限责任公司（监理单位）五方签署的《北京市建设工程竣工验收备案表》（编号：海 01-07- 15），载明工程名称为西三旗建材城 10#工业厂房，工程地址为西三旗建材城环岛西南 500 米，建
设规模为 14,015 平方米，工程类别为工业厂房。
北京市海淀区城乡建设管理委员会于 2001 年 7 月 18 日出具了经北京市西三旗高新建材城经营
开发公司（建设单位）、北京建材地质工程勘察院（勘察单位）、北京市建筑材料工业设计研究
院（设计单位）、北京城建四建设工程有限责任公司（施工单位）、北京百事百达工程建设监理
有限责任公司（监理单位）五方签署的《北京市建设工程竣工验收备案表》（编号：海 01-07- 16），载明工程名称为西三旗建材城 11#工业厂房，工程地址为西三旗建材城环岛西南 500 米，建
设规模为 14,015 平方米，工程类别为工业厂房。
北京市海淀区城乡建设管理委员会于 2001 年 7 月 26 日出具了经北京市西三旗高新建材城经营
开发公司（建设单位）、北京建材地质工程勘察院（勘察单位）、北京市建筑材料工业设计研究
院（设计单位）、中国新兴保信建设总公司（施工单位）、北京百事百达工程建设监理有限责任
公司（监理单位）五方签署的《北京市建设工程竣工验收备案表》（编号：海 01-08-01），载明工
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程名称为建材城 6#工业厂房，工程地址为北京市海淀区西三旗东，建设规模为 15,343 平方米，工
程类别为厂房。
北京市海淀区城乡建设管理委员会于 2001 年 7 月 26 日出具了经北京市西三旗高新建材城经营
开发公司（建设单位）、北京建材地质工程勘察院（勘察单位）、北京市建筑材料工业设计研究
院（设计单位）、中国新兴保信建设总公司（施工单位）、北京百事百达工程建设监理有限责任
公司（监理单位）五方签署的《北京市建设工程竣工验收备案表》（编号：海 01-08-02），载明工
程名称为建材城 7#工业厂房，工程地址为北京市海淀区西三旗东，建设规模为 15,343 平方米，工
程类别为厂房。
北京市海淀区建设委员会于 2005 年 3 月 30 日出具了经北京市西三旗高新建材城经营开发公司
（建设单位）、中非地质工程勘查研究院（勘察单位）、北京建都设计研究院（设计单位）、北
京城建一建设工程有限公司（施工单位）、北京百事百达工程建设监理有限责任公司（监理单
位）五方签署的《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（编号：海 05-04- 10），载明工程名称为金隅集团西三旗材料创新园 8#、12#厂房，工程地址为北京市海淀区西三旗
建材城，建设规模为 16,621.92 平方米，工程类别为工业厂房。
北京市海淀区建设委员会于 2005 年 3 月 30 日出具了经北京市西三旗高新建材城经营开发公司
（建设单位）、中非地质工程勘查研究院（勘察单位）、北京建都设计研究院（设计单位）、北
京市房山城建集团有限公司（施工单位）、北京百事百达工程建设监理有限责任公司（监理单
位）五方签署的《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（编号：海 05-04- 11），载明工程名称为金隅集团西三旗材料创新园工业厂房 13#厂房，工程地址为海淀西三旗建材
城，建设规模为 15,544.8 平方米，工程类别为工业厂房。
（8）消防验收
北京市消防局海淀消防监督处于 2001 年 5 月 29 日出具了《北京市消防局建筑工程消防验收意
见书》（京消验字（2001）第 5-69 号），主要内容为：对西三旗建材城工程进行了消防验收，4
栋，每栋地上 3 层，高 19.25 米，每栋建筑面积 14,580 平方米，总建筑面积 58,320 平方米；该厂
房为不锈钢家具生产线；该工程经验收符合规范要求。
北京市公安局消防局海淀消防监督处于 2005 年 1 月 11 日出具了《北京市公安局消防局建筑工
程消防验收意见书》（京消验字（2004）第 0610412233031 号），主要内容为：报验的西三旗材
料创新园工业厂房建筑工程位于海淀区西三旗东，建筑面积 32,248 平方米，建筑高度 14 米；建筑
层数：地上 2 层；验收结论：合格。
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（9）规划验收
北京市规划委员会于 2004 年 12 月 28 日出具了《北京市规划委员会建设工程规划验收合格通
知书》（2004 规（海）竣字 0262 号），主要内容为：规划行政主管部门于 2004 年 12 月 28 日对
北京市西三旗高新建材城经营开发公司在海淀区西三旗东建设的西三旗材料创新园工业厂房 8
号、12 号、13 号厂房工程项目组织了规划验收；此次规划监察认定该工程项目验收结论为合格。
根据金隅集团说明及法律顾问出具的法律意见书，并经基金管理人、法律顾问、财务顾问适
当核查，金隅智造工场产权一期项目建设时，6 号楼、7 号楼、10 号楼、11 号楼并未实际办理取得
规划验收手续。就此，北京市规划和自然资源委员会海淀分局已于 2023 年 3 月 9 日出具书面意
见，说明金隅智造工场产权一期项目初始建设阶段缺失的 6 号楼、7 号楼、10 号楼、11 号楼的规
划验收手续无需补办；截至该书面意见出具日，金隅智造工场产权一期项目不存在受到该部门调
查或行政处罚的情形。根据前述书面意见，根据法律顾问出具的法律意见书并经基金管理人、法
律顾问、财务顾问适当核查，金隅智造工场产权一期项目初始建设阶段缺失的 6 号楼、7 号楼、10
号楼、11 号楼的规划验收手续无需补办。
2、金隅智造工场产权一期项目的升级改造
金隅智造工场产权一期项目于 2017 年至 2020 年期间进行了整体升级改造（以下简称“升级改
造”），取得了相关主管部门出具或核发的《项目备案证明》《建筑工程施工许可证》及竣工验收
文件、消防验收文件。
（1）《项目备案证明》
北京市海淀区发展和改革委员会于 2022 年 10 月 21 日核发了《项目备案证明》（编号：京海
淀发改（备）[2022]89 号），载明建设单位为北京金隅天坛家具股份有限公司，项目名称为金隅智
造工场产权一期项目，建设地点为海淀区建材城中路 27 号，建设规模为总建筑面积 90,907.03 平方
米，总占地面积 97,081.54 平方米。
（2）工程规划许可手续
根据金隅集团提供的资料及金隅集团说明，本次升级改造并未增加现状建筑面积，也没有改
变建筑外轮廓。
根据北京市人民政府办公厅于 2018 年 9 月 14 日颁布的《北京市工程建设项目审批制度改革试
点实施方案》（京政办发[2018]36 号）：社会投资项目分为内部改造项目、现状改建项目、新建扩
建项目等三类，实行分类施策、差别化办理；其中内部改造项目是指符合正面清单，不增加现状
建筑面积（以合法建筑为计算基数），不改变建筑外轮廓的项目，可直接办理施工许可手续。根
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据北京市规划和国土资源管理委员会于 2018 年 3 月 17 日颁布的《建设项目规划使用性质正面和负
面清单》（市规划国土发[2018]88 号）：首都功能核心区以外的中心城区的正面清单包括了“鼓励
中关村科学城范围内的各类非居住建筑调整为科技创新用房”。
北京市规划和自然资源委员会海淀分局已于 2022 年 8 月 4 日出具了书面意见，说明金隅智造
工场产权一期项目符合 2016 年 9 月海淀区政府与金隅集团签署的《战略合作协议书》相关要求，
截至该书面意见出具日，该项目不存在因违反规划和自然资源领域的法律法规受到该部门调查或
行政处罚的情形。
根据北京市海淀区住房和城乡建设委员会于 2022 年 8 月 8 日出具的书面意见，金隅智造工场
产权一期项目于 2020 年 12 月完成改造升级后，主体建筑均已调整为科技创新用房，且未增加现状
建筑面积、未改变建筑外轮廓，该项目属于内部改造项目；截至该证明出具日，金隅智造工场产
权一期项目的改造升级已依法办理取得《建筑工程施工许可证》（建筑工程施工许可证编号
110108201706260203 ， [2017] 施 [ 海 ] 装 字 0035 号 ； 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 编 号
110108201712260103，[2017]施[海]装字 0182 号）及竣工验收备案（备案编号：0112 海竣 2020
（装）0015 号；0088 海竣 2021（装）0017 号），不违反建筑工程管理领域的法律法规，该项目不
存在受到北京市海淀区住房和城乡建设委员会调查或行政处罚的情形。
北京市规划和自然资源委员会海淀分局于 2023 年 3 月 9 日出具了书面意见，说明金隅智造工
场产权一期项目的升级改造符合《建设项目规划使用性质正面和负面清单》（市规划国土发
[2018]88 号）所规定的“鼓励中关村科学城范围内的各类非居住建筑调整为科技创新用房”，属于正
面清单范围；参照《北京市工程建设项目审批制度改革试点实施方案》（京政办发[2018]36 号）的
规定“内部改造项目是指符合正面清单，不增加现状建筑面积（以合法建筑为计算基数），不改变
建筑外轮廓的项目，可直接办理施工许可手续。”该升级改造工程当时申请办理了《建筑工程施工
许可证》（[2017]施[海]装字 0035 号；[2017]施[海]装字 0182 号），无需在北京市规划和自然资源
委员会海淀分局申请办理规划许可手续；截至该书面意见出具日，该项目不存在受到该部门调查
或行政处罚的情形。
（3）建筑工程施工许可
海淀区住房和城乡建设委员会于 2017 年 6 月 26 日核发了《建筑工程施工许可证》（编号：
[2017]施[海]装字 0035 号），载明建设单位为北京金隅天坛家具股份有限公司，工程名称为建材城
中路 27 号装修改造工程一标段31，建设地址为海淀区建材城中路 27 号，建设规模为 76,417.26 平
31 根据该《建筑工程施工许可证》附件部分的建筑工程项目明细表记载，（1）工程名称为“京房权证海国更字第
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方米。
海淀区住房和城乡建设委员会于 2017 年 12 月 26 日核发了《建筑工程施工许可证》（编号：
[2017]施[海]装字 0182 号），载明建设单位为北京金隅天坛家具股份有限公司，工程名称为建材城
中路 27 号装修改造工程二标段32，建设地址为海淀区建材城中路 27 号，建设规模为 44,486.49 平
方米。
（4）竣工验收
北京金隅天坛家具股份有限公司（建设单位）、北京建都设计研究院有限责任公司（设计单
位）、北京市建筑装饰设计工程有限公司（施工单位）、北京建拓工程管理有限公司（监理单
位）于 2019 年 12 月 16 日出具了《工程竣工验收记录》，载明工程名称为建材城中路 27 号装修改
造工程一标段，建设规模为 76,417.26 平方米，工程竣工日期为 2019 年 12 月 16 日。
北京金隅天坛家具股份有限公司（建设单位）、北京建都设计研究院有限责任公司（设计单
位）、北京市建筑装饰设计工程有限公司（施工单位）、北京建拓工程管理有限公司（监理单
位）于 2020 年 12 月 23 日出具了《工程竣工验收记录》，载明工程名称为建材城中路 27 号装修改
造工程二标段，建设规模为 44,486.49 平方米，工程竣工日期为 2020 年 12 月 23 日。
（5）消防验收
北京市海淀区公安消防支队于 2018 年 6 月 14 日核发了《建设工程竣工验收消防备案凭证》
（京公（海）消竣备字[2018]第 0060 号），载明：“北京金隅天坛家具股份有限公司：你单位 2018
年 6 月 14 日申报了建材城中路 27 号装修改造工程一标段建设工程的竣工验收消防备案；经审查，
备案材料齐全，依法核发备案凭证；备案编号 11006000NYS180060，项目未抽中”。
北京市海淀区住房和城乡建设委员会于 2020 年 7 月 26 日核发了《北京市海淀区住房和城乡建
设委员会建设工程竣工验收消防备案凭证（未抽中）》（海建消竣备字[2020]第 0034 号），载
明：“北京金隅天坛家具股份有限公司：你单位 2020 年 7 月 17 日申请的建材城中路 27 号装修改造
工程二标段建设工程的竣工验收消防备案；经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证；备案编
号海建消竣备字[2020]第 0034 号，该项目未抽中”。
综上所述，就基础设施资产合法合规性，根据法律顾问出具的法律意见书并经基金管理人、
法律顾问、财务顾问适当核查，基础设施资产已按照当时适用的规范性法律文件及相关政府主管
0103006 号”，建筑面积为 59,768.37 平方米；（2）工程名称为“X 京房权证海字第 080659 号”，建筑面积为
16,648.89 平方米。
32 根据该《建筑工程施工许可证》附件部分的建筑工程项目明细表记载，（1）工程名称为“京房权证市海股字第
10046 号”，建筑面积为 26,149.82 平方米；（2）工程名称为“X 京房权证海字第 080659 号”，建筑面积为 15,542.86
平方米；（3）工程名称为“X 京房权证海字第 390118 号”，建筑面积为 2,793.81 平方米。
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部门的要求依法取得了本招募说明书“第十四部分基础设施项目基本情况”之“三、基础设施项目合
规情况”之“（三）基础设施项目固定资产投资管理手续”之“1、金隅智造工场产权一期项目的初始
建设”和“2、金隅智造工场产权一期项目的升级改造”列示的项目建设文件以及相关政府主管部门的
认可，该等项目手续合法合规，符合《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）
规则适用指引第 1 号—审核关注事项（试行）（2024 年修订）》第十二条第（四）款的要求。
3、金隅智造工场产权一期项目现状用途相关情况
根据金隅集团说明并经基金管理人、法律顾问、财务顾问适当核查，基础设施资产初始建设
阶段为工业项目，后于 2017 年至 2020 年期间进行了升级改造，升级改造后目前主要用于智能制
造、工业研发及相关产业配套。基础设施资产升级改造的具体情况如下：
2016 年 9 月，海淀区人民政府与金隅集团签署了《战略合作协议书》，根据《战略合作协议
书》的约定，海淀区和金隅集团将联合建设智能制造创新产业园，聚集智能制造创新创造企业，
共同打造北京市智能制造创新中心，同时协助金隅集团传统制造业向智能制造转型升级；海淀区
的产业规划将围绕机器人、航天航空、高端医疗器械、文物保护装备、新材料、增材制造、智能
制造核心控制系统及云计算大数据平台等重点领域开展关键核心和前沿技术创新，规划建设一批
专业园区，建设一批智能制造技术服务平台，建设一批智能制造云计算和大数据基础平台、网络
安全平台及检验检测平台等公共服务和创新平台；金隅集团将所属的天坛家具等现有工业企业调
整退出后的产业空间进行改造升级，用于与海淀区共同建设智能制造创新产业园。
中关村科学城专项办综合协调工作组于 2017 年 3 月 24 日签发的《关于重大项目及协同创新工
作组产业创新集群工作组工作会的会议纪要》载明：西三旗天坛智能制造创新园（即金隅智造工
场产权一期项目）的建设运营主体北京金隅地产经营管理有限公司，要着眼长远，进一步拓宽视
野，在园区定位上不但要立足于智能制造，而且要突出国际化、前沿技术等要素，通过建立健全
项目遴选机制，确保引进高精尖的项目。
根据前述《战略合作协议书》确立的原则，金隅智造工场产权一期项目进行了升级改造，将
金隅智造工场产权一期项目调整为科技创新用房，取得了相关主管部门出具或核发的《项目备案
证明》《建筑工程施工许可证》及竣工验收文件、消防验收文件。
就本次升级改造及金隅智造工场产权一期项目现状用途事宜，北京市规划和自然资源委员会
海淀分局、北京市海淀区住房和城乡建设委员会已分别出具函件（相关函件的具体内容详见本招
募说明书“第十四部分 基础设施项目基本情况”之 “三、基础设施项目合规情况”之“（三）、基础设
施项目固定资产投资管理手续”第 2、（2）项）确认标的资产的升级改造属于将建筑调整为科技创
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新用房，符合《建设项目规划使用性质正面和负面清单》以及《北京市工程建设项目审批制度改
革试点实施方案》的规定。
此外，金隅集团出具《北京金隅集团股份有限公司关于申报基础设施领域不动产投资信托基
金（REITs）试点的承诺函》，承诺：项目公司自成立以来，对金隅智造工场产权一期项目的建
设、运营（包括租户基于研发、中试需求而进行的个性化装修改造等）及收益（“现状业务”）均完
全符合中国法律的规定；基础设施 REITs 发行或存续期间，金隅集团承诺，并将督促运营管理机
构确保，项目公司及/或金隅智造工场产权一期项目将按相关法律法规的规定合法合规运营、装修
改造。如项目公司因从事现状业务，或因金隅智造工场产权一期项目的固定资产投资管理、租户
个性化装修改造等相关手续、运营及收益方式等合规性事项受到有权政府主管部门的调查、行政
处罚，发生其他可归责于出租方、运营管理机构的消防、安全事故或产生任何其他损失的，金隅
集团将就项目公司及/或金隅智造工场产权一期项目及/或基础设施 REITs 因前述事项而受到的损失
承担全部赔偿责任（包括但不限于拆除整改并及时解决相关合规瑕疵，承担全部支出、款项、费
用、税款或整改成本以及由此导致的临时性停产停业损失等）。承诺有效期截至基础设施项目所
在地块的土地使用权到期之日（包括土地使用权续期期间）。
4、金隅智造工场产权一期项目的装修改造情况
根据金隅集团说明并经基金管理人、法律顾问、财务顾问适当核查，截至本招募说明书出具
之日，金隅智造工场产权一期项目内存在：（1）由于基础设施项目高举架的特点，部分入园客户
根据自身需求在基础设施项目建筑物内进行了内部装修改造；（2）基础设施项目的党建活动室和
物业服务用房在装修中进行了少部分内部装修改造，该部分物业用于党建服务及物业服务，并未
用于出租；以及（3）入池资产中的 13 号楼装修改造中与非入池的扩建部分（“13 号楼扩建部
分”）装修改造后部分连通的情况。上述内部装修改造未履行相关建设和验收手续。项目公司可能
存在相关合规风险，甚至可能会导致项目公司停业整顿或遭受其他实际损失。
根据金隅集团、西三旗公司说明，并经查询中华人民共和国应急管理部网站（https：
//www.mem.gov.cn）、中华人民共和国生态环境部网站（https：//www.mee.gov.cn）、中华人民共
和 国 自 然 资 源 部 网 站 （ http ： //www.mnr.gov.cn ） 、 国 家 市 场 监 督 管 理 总 局 网 站 （ http ：
//www.samr.gov.cn）、中华人民共和国国家发展和改革委员会网站（https：//www.ndrc.gov.cn）、
中华人民共和国财政部网站（http：//www.mof.gov.cn/index.htm）、中华人民共和国住房和城乡建
设部网站（http：//www.mohurd.gov.cn）、中国证监会网站（http://www.csrc.gov.cn）、证券期货市
场 失 信 记 录 查 询 平 台 （ https://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/ ） 、 国 家 税 务 总 局 网 站
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（https://www.chinatax.gov.cn/）、中国执行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）、全国法
院失信被执行人名单信息公布与查询平台（http://zxgk.court.gov.cn/shixin/）、信用中国网站
（https://www.creditchina.gov.cn/），截至相应网站对应的查询日 2024 年 12 月 2 日、3 日，在前述
网站公布的信息中，西三旗公司、项目公司在报告期内不存在因基础设施资产存在内部装修改
造、13 号楼与 13 号楼扩建部分连通处事宜而被政府主管部门处以行政处罚的情形。
上述内部装修改造未履行相关建设和验收手续，对于基础设施资产的内部装修改造、13 号楼
与 13 号楼扩建部分连通处事宜，金隅集团作为基础设施 REITs 的原始权益人、金隅文化作为基础
设施项目的运营管理机构，出具了相关文件，承诺 1）在收到政府主管部门或任何有关方面提出的
要求后采取必要的整改措施；2）如因前述事项受到有权政府主管部门的调查、行政处罚或给金隅
智造工场产权一期项目及/或项目公司及/或基础设施 REITs 造成可归责于出租方、运营管理机构的
损失的，金隅集团、金隅文化将承担全部赔偿责任；3）如因前述事项的整改事宜而导致金隅智造
工场产权一期项目估值下降及/或项目公司租金收入减少及/或基础设施 REITs 现金流减少，金隅集
团将就该等损失承担赔偿责任；以及 4）将确保 13 号楼扩建部分的运营管理保持稳定，保障 13 号
楼扩建部分不会对底层资产部分的整体定位和长期运营管理造成负面影响。
（四）项目权属期限、经营资质及展期安排情况
金隅智造工场产权一期项目土地使用权到期日为 2046 年 12 月 2 日，本基金存续期限自基金合
同生效日后 24 年，资产支持证券的法定到期日为基础设施基金存续期届满之日或经资产支持证券
持有人决定延长的其他日期，可以覆盖项目权属期限。
根据金隅集团说明，项目公司经营基础设施资产的方式为将基础设施资产对外出租用于本招
募说明书“第十四部分基础设施项目基本情况”之“三、基础设施项目合规情况”之“（三）基础设施
项目固定资产投资管理手续”之“3、金隅智造工场产权一期项目现状用途相关情况”所述用途，法律
顾问认为项目公司从事前述业务无需取得特别的经营资质。
（五）基础设施项目的投保情况
截至本招募说明书出具日，根据中国平安财产保险股份有限公司佛山分公司出具的《财产一
切 险 保 险 单 》 （ 保 单 号 ： 14176003902444513902 ） 以 及 《 批 单 》 （ 批 单 号 ：
34176001902362358855），基础设施项目已被投保了财产一切险，保额为 1,115,000,000 元，保险
期限为 2024 年 4 月 19 日至 2025 年 3 月 25 日，被保险人为北京金隅智造工场管理有限公司/所有
子公司、附属公司或关联公司（包括在保险期间收购或兼并的公司）及其各自的分公司和继承其
相关权益的公司；根据中国平安财产保险股份有限公司佛山分公司出具的《公众责任险保险单》
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（保单号：14176003902802775454），金隅智造工场产权一期项目已被投保了公众责任险，保险
期限为 2024 年 12 月 20 日至 2025 年 3 月 25 日，被保险人为北京金隅智造工场管理有限公司。
本基金成立后，根据本基金运营管理服务协议的约定，运营管理机构将接受基金管理人委
托，按照投保方案协助项目公司购买足够的财产保险（含财产一切险、营业中断险及玻璃险）、
公众责任险、董监高责任险和法律法规要求的其他险种，确保以项目公司名义进行投保且项目公
司为唯一受益人并获得保单。
（六）基础设施项目及项目公司股权转让不存在限制情形的说明
1、关于限定条件或特殊规定和约定及对应措施
（1）工业项目转让的规定
根据金隅集团提供的资料、金隅集团说明及法律顾问出具的法律意见书并经基金管理人、法
律顾问、财务顾问适当核查，金隅智造工场产权一期项目位于北京市海淀区建材城，属于中关村
科学城范围；金隅智造工场产权一期项目用地系通过协议出让方式取得。
1）北京市人民政府文件以及海淀区人民政府文件的转让规定及无异议函
根据北京市人民代表大会常务委员会发布的《中关村国家自主创新示范区条例》（北京市第
十三届人民代表大会常务委员会公告第 12 号），“示范区内原以协议出让方式取得的国有土地使用
权不得擅自转让、改变用途；确需转让的，须报请市人民政府批准，土地所在地的区人民政府根
据国家有关规定享有优先购买权”；根据北京市人民政府发布的《北京市人民政府关于加快科技创
新构建高精尖经济结构用地政策的意见（试行）》（京政发[2017]39 号），“经市、区政府授权，
园区开发企业可依法使用园区产业用地，向入园企业出租，但不得转让；也可以建设并持有产业
用房及其各项配套服务用房，出租给入园企业，但不得整体或分割销售，不得转让公司股权。园
区与入园企业可采取共有建设用地使用权方式使用土地。” 就本次发行涉及的金隅智造工场产权一期项目产权转让及项目公司股权转让事宜，北京市人
民政府已于 2022 年 9 月 14 日出具《北京市人民政府关于北京金隅集团股份有限公司申报基础设施
领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关事项的批复》（京政字[2022]21 号），同意金隅集团
下属子公司北京西三旗高新建材城经营开发有限公司将金隅智造工场产权一期项目转让予金隅集
团设立的项目公司，并对于金隅集团以项目公司 100%股权转让方式发行基础设施 REITs 无异议。
北京市海淀区人民政府已于 2022 年 9 月 27 日出具《北京市海淀区人民政府关于北京金隅集团
股份有限公司参与申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点的函》（海政函[2022]128
号），原则同意金隅集团利用自有已建成产业项目“金隅智造工场产权一期项目”参与申报基础设施
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REITs 试点项目，并以项目公司 100%股权转让方式发行基础设施 REITs；原则同意金隅集团及项
目公司后续以发行基础设施 REITs 试点工作为目的的资产转移相关事项（包括为达到基础设施
REITs 发行目的所进行的产权转让、股权转让，以及与其他公司进行合并、重组）；相关标的项目
后续再转让、监管须按照北京市和海淀区相关规定执行；在基础设施 REITs 基金存续期内，金隅
集团自持基金份额占比应超过三分之一（不含），否则须提前报请海淀区政府审批；金隅集团所
属企业应根据国家发展改革委、中国证监会相关监管规定尽职履责，做好标的项目的运营管理工
作，并确保标的项目坚持整体租赁战略和原有产业发展政策方向，持续稳定运营。
2）北京市自然资源主管部门的转让规定及无异议函
《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通
知》（发改投资[2021]958 号）规定，如项目以协议出让方式取得土地使用权，原土地出让合同签
署机构（或按现行规定承担相应职责的机构）应对项目以 100%股权转让方式发行基础设施 REITs
无异议。
就本次发行涉及的项目公司股权转让事宜，北京市规划和自然资源委员会于 2022 年 1 月 5 日
出具了《北京市规划和自然资源委员会关于北京金隅集团股份有限公司申报基础设施领域不动产
投资信托基金（REITs）试点相关意见的函》（京规自函[2022]42 号），对基础设施项目以 100%
股权转让方式发行基础设施 REITs 无异议。
3）中关村科学城管委会文件的转让规定及无异议函
《北京市国土资源局关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》（京国土用
[2010]480 号，以下简称“480 号文”）第 1 条第 4 款规定“如确需转让或销售的研发、工业项目，建
设单位应向市住房城乡建设委提出申请。市住房城乡建设委会同发展改革、经济信息、规划、国
土等相关部门审核通过后，报市政府审批。经审批的项目，建设单位在办理转让及销售时应补齐
地价款、城市基础设施建设费后方可办理”。之后出台的《关于进一步完善已建成研发、工业项目
转让管理有关问题的通知》（京建发[2019]216 号，以下简称“216 号文”）第 2 条规定“国务院、市
政府批准设立的开发区、产业园区内的研发、工业项目，由所在园区的园区管理部门负责审核。
其他研发、工业项目，由区政府确定行业主管部门负责审核”，第 5 条规定“市住房城乡建设委不再
受理建设单位申请研发、工业项目的转让或销售”，与前述 480 号文的规定不一致。根据 216 号文
第 6 条的规定，“本通知自印发之日起执行，《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通
知》（京国土用[2010]480 号）中有关规定与本通知不符的，以本通知为准”。因此，就北京市产业
项目的转让管理，480 号文第 1 条第 4 款的规定与 216 号文的规定不一致，应适用 216 号文的规
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239
定。根据北京市已建成产业项目相关规定（包括上述 216 号文第 2 条的规定，以及《关于进一步明
确已建成产业项目买受人审核有关问题的通知》（京建发[2019]217 号）第 1 条的规定“国务院、市
政府批准设立的开发区、产业园区内的产业项目，由所在园区的园区管理部门负责审核。其他产
业项目，由区政府确定行业主管部门负责审核”，及《北京市海淀区人民政府关于本区已建成产业
项目转让事项办理工作流程的通知》第 1 条的规定“在海淀区行政区划范围内，规划用途为研发、
工业、酒店、旅游、文化、娱乐的产业项目，由海淀园管委会33对买受人准入资格进行初审，初审
合格后经海淀区产业空间资源统筹联席工作组成员单位分别按照各自职能进行合规审查后，由海
淀园管委会为项目买受人出具审核意见书”），在北京市海淀区行政区划范围内的规划用途为工业
的已建成产业项目的转让，由中关村科学城管委会进行审核。
就本次发行涉及的金隅智造工场产权一期项目产权转让及项目公司股权转让事宜，中关村科
学城管委会已于 2023 年 7 月 26 日出具《产业审核意见书》，《产业审核意见书》载明金隅智造工
场产权一期项目物业位于中关村科学城范围内，中关村科学城管委会为该园区管理部门；经报请
区政府同意，项目公司具备受让金隅智造工场产权一期项目物业的产业准入资格，对项目公司受
让金隅智造工场产权一期项目（含房屋所有权及对应的国有土地使用权及相关构筑物、附属设
施）及后续金隅集团以项目公司 100%股权转让方式发行基础设施 REITs 事项无异议；在取得国家
发改委推荐后，金隅集团及所属公司可办理金隅智造工场产权一期项目物业的产权变更手续，并
以项目公司 100%股权转让方式发行基础设施 REITs。
（2）项目建议书批复中关于限制转让的规定
根据北京市发展计划委员会（现为北京市发展和改革委员会）于 2000 年 5 月 12 日就基础设施
资产出具的《关于北京市西三旗高新建材城经营开发公司建设工业厂房项目建议书的批复》（京
计工字[2000]第 0731 号）（以下简称“《项目建议书批复》”），所建物业只能自用，不得出售、
转让。
就本次发行涉及的金隅智造工场产权一期项目产权转让及项目公司股权转让事宜，北京市发
展和改革委员会已于 2022 年 9 月 23 日出具《北京市发展和改革委员会关于支持金隅集团产业园公
募 REITs 试点项目申报相关事项的复函》（京发改[2022]1303 号），说明基于 216 号文的规定，工
业厂房项目转让的审核权限在该项目所在园区的园区管理部门或由海淀区政府确定行业主管部
门；北京市发展和改革委员会支持该项目参与 REITs 试点申报。
33 根据北京市海淀区人民政府官网（https://zyk.bjhd.gov.cn/xxgkzl/zdgk/jgjj/sydw/hdygwh_59842/）公示，中关村科学
城管委会为市政府派出机构，由海淀区代管，对外保留中关村科技园区海淀园管理委员会（即“海淀园管委会”）牌
子。
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240
2、关于国资监管机构的同意函
金隅集团系北京市人民政府国有资产监督管理委员会的监管企业；项目公司的 100%股权转让
交易适用《中华人民共和国企业国有资产法》《企业国有资产监督管理暂行条例》（2019 修订）
《企业国有资产交易监督管理办法》《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》（国资发产
权规[2022]39 号）等法律法规的规定。其中，《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》（国
资发产权规[2022]39 号）第三条规定：“国家出资企业及其子企业通过发行基础设施 REITs 盘活存
量资产，应当做好可行性分析，合理确定交易价格，对后续运营管理责任和风险防范作出安排，
涉及国有产权非公开协议转让按规定报同级国有资产监督管理机构批准”。据此，就本次发行涉及
的非公开协议转让项目公司股权事宜，应当取得北京市国资委的批准。
就本次发行涉及的项目公司股权转让事宜，北京市国资委已于 2022 年 9 月 15 日出具《北京市
人民政府国有资产监督管理委员会关于北京金隅集团股份有限公司申报基础设施领域不动产投资
信托基金（REITs）试点有关事项的批复》（京国资[2022]83 号），原则同意金隅集团依法合规开
展基础设施 REITs 试点工作，相关方所涉及的产权转让事项可通过非公开协议转让方式实施，最
终转让价格不得低于经备案的资产评估结果；并请金隅集团严格履行内部决策和资产评估管理工
作程序，明确有关各方责任，合理确定国有资产价格，维护国有权益，做好风险防控，防止国有
资产流失。
3、原始权益人的内部授权
根据金隅集团于 2022 年 8 月 30 日发布的《北京金隅集团股份有限公司第六届董事会第十七次
会议决议公告》（编号：临 2022-030），金隅集团已经审议通过了《关于公司以金隅智造工场产
权一期等有关资产发行基础设施不动产投资信托基金（公募 REITs）的议案》。
（七）分拆上市事宜
金隅集团 H 股于 2009 年 7 月 29 日在香港联合交易所有限公司（以下简称“联交所”）主板上
市。金隅集团已委托境外法律顾问就基础设施 REITs 发行涉及的金隅集团分拆上市事宜向联交所
递交分拆上市申请材料并已于 2022 年 12 月 23 日取得联交所批复，同意金隅集团分拆上市的申
请。
（八）股权转让行为的合法性
金隅集团与中信证券（代表专项计划的利益）签署的《SPV 公司股权转让协议》约定，金隅
集团根据《SPV 公司股权转让协议》约定的条款及条件将其持有的 SPV 公司 100%股权转让予中信
证券（代表专项计划的利益）。金隅集团与 SPV 公司签署的《项目公司股权转让协议》约定，金
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241
隅集团根据《项目公司股权转让协议》约定的条款和条件将其持有的项目公司 100%股权转让予
SPV 公司。
基于上述，本次发行已取得本招募说明书“第十四部分 基础设施项目基本情况”之“三、基
础设施项目合规情况”之“（六）基础设施项目及项目公司股权转让不存在限制情形的说明”和
“（七）分拆上市事宜”所述的函件与内部授权文件，金隅集团有权以符合中国法律及北京市地
方规范性法律文件规定的方式将 SPV 公司、项目公司 100%股权转让予基础设施基金间接持有，前
述股权转让安排合法，不违反中国法律的强制性规定。
（九）股权转让对价的公允性
根据《SPV 公司股权转让协议》约定，SPV 公司 100%股权转让价款主要系根据 SPV 公司实
缴注册资本的金额确定，股权转让价款不低于经国有资产监督管理机构备案的股权评估价值。
根据《项目公司股权转让协议》约定，项目公司 100%股权转让价款系在考量基础设施基金实
际募集规模的基础上，结合项目公司于股权交割审计基准日经交割审计的净资产与项目公司于评
估基准日经审计的净资产的差异情况调整确定，股权转让价款不低于经国有资产监督管理机构备
案的股权评估价值。
根据金隅集团说明，前述 SPV 公司、项目公司股权收购价格的确定方式系由合同当事人各方
经充分协商确定，作为本次发行安排的一个组成部分，SPV 公司、项目公司股权收购价格的确定
方式具有真实的交易背景，并充分反映了其在本次发行项下的商业利益；SPV 公司、项目公司股
权的转让及其定价在本次发行整体框架内是公允、合理的。
根据《标准条款》约定，基础设施资产支持证券的目标募集规模根据基础设施基金的询价发
行结果，由计划管理人和基金管理人届时共同签署的《认购协议》确定，具体以计划管理人和基
金管理人届时共同签署的《认购协议》中确认的金额为准。
基于上述，SPV 公司、项目公司股权转让安排作为本次发行整体安排项下的一个组成部分，
本次 SPV 公司、项目公司股权收购价款的确定方式是公允的。
四、基础设施项目相关风险
详见本招募说明书之“第八部分 风险揭示”内容。
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242
第十五部分 基础设施项目财务状况及经营业绩分析
为更加客观地反映标的基础设施项目独立的财务情况，北京金隅智造工场管理有限公司编制
了备考财务报表，以反映标的基础设施项目 2021 年 12 月 31 日、2022 年 12 月 31 日、2023 年 12
月 31 日及 2024 年 9 月 30 日的财务状况以及 2021-2023 年度及 2024 年 1-9 月期间的经营成果。
中喜会计师事务所（特殊普通合伙）接受基金管理人委托，审计了北京金隅智造工场管理有
限公司编制的基础设施项目备考财务报表，出具了编号为中喜专审 2025Z00007 号的审计报告。
投资者认购本基金时，应认真阅读基础设施项目审计报告全文。
一、备考报表
（一）资产负债表
表 15-1 备考资产负债表
单位：万元
项目
2024 年 9 月 30
日
2023 年 12 月
31 日
2022 年 12 月
31 日
2021 年 12 月
31 日
流动资产：
应收账款 486.66 19.40 1,263.03 1,019.61
其他流动资产 576.00 1,174.14 2,223.63 3,406.03
流动资产合计 1,062.66 1,193.54 3,486.66 4,425.64
非流动资产：
投资性房地产 61,352.23 61,106.86 62,683.83 65,140.75
在建工程 8.26 8.26 644.88 - 递延所得税资产 1.23 0.05 3.19 2.57
非流动资产合计 61,361.72 61,115.17 63,331.90 65,143.32
资产总计 62,424.38 62,308.71 66,818.56 69,568.96
流动负债：
应付账款 1,438.30 1,029.76 495.85 1,537.92
预收款项 593.03 750.91 656.13 789.01
应交税费 101.21 118.53 140.38 290.50
其他应付款 10,829.79 8,061.23 8,756.90 9,128.11
流动负债合计 12,962.32 9,960.43 10,049.26 11,745.55
非流动负债：
非流动负债合计 - - - -
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负债合计 12,962.32 9,960.43 10,049.26 11,745.55
所有者权益合计 49,462.06 52,348.27 56,769.29 57,823.41
负债和所有者权益合计 62,424.38 62,308.71 66,818.56 69,568.96
（二）利润表
表 15-2 备考利润表
单位：万元
项目 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
一、营业收入 9,635.31 12,592.26 8,220.16 11,603.18
减：营业成本 2,399.20 3,004.49 2,785.73 3,037.08
税金及附加 1,409.09 1,858.59 1,351.55 1,555.76
管理费用 43.37 96.63 102.75 90.78
财务费用 171.77 171.07 217.17 213.09
加：信用减值损失 -4.72 12.56 -2.46 14.02
二、营业利润 5,607.16 7,474.03 3,760.51 6,720.49
加：营业外收入 172.56 148.41 43.86 - 三、利润总额 5,779.72 7,622.45 3,804.37 6,720.49
减：所得税费用 1,444.93 1,905.61 951.09 1,680.12
四、净利润 4,334.79 5,716.84 2,853.27 5,040.37
五、综合收益总额 4,334.79 5,716.84 2,853.27 5,040.37
（三）备考财务报表的编制基础
备考财务报表仅反映项目资产于备考财务报表期间的财务状况和经营成果，不适用于其他目
的。基于编制备考财务报表的特殊目的，备考财务报表仅列示备考资产负债表、备考利润表以及
备考财务报表附注。
备考财务报表系根据真实发生的交易和事项，按照财政部颁布的企业会计准则及相关规定编
制。
备考财务报表的会计核算以权责发生制为记账基础，以历史成本为计量基础。资产如果发生
减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
备考财务报表在持续经营假设的基础上编制。
金隅智造工场产权一期项目相关资产产权清晰，物理特征可明确区分。备考财务报表基于项
目公司于备考报告期初即拥有项目资产，并按以下主要会计政策进行编制：
1、编制备考资产负债表
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（1）在建工程按照项目资产其账载的历史成本反映。
（2）投资性房地产为假设项目公司自项目资产开始经营时即持有资产，按照成本模式进行后
续计量。投资性房地产按照土地使用权剩余使用年限进行折旧和摊销。
（3）经营性往来款项如应收账款、预收款项以本项目资产应收预收的租金金额进行列示。
（4）其他应付款分为押金和往来款，押金按照收取的相关业务押金的账面价值反映；往来款
为与北京金隅集团股份有限公司、北京金隅新型建材产业化集团有限公司及北京市龙顺成中式家
具有限公司的往来款项。
（5）经营性往来应付账款为公司应支付给项目运营方北京金隅文化科技发展有限公司的与项
目资产有关的费用。
（6）应交税费为应交增值税金额。
（7）其他流动资产为按直线法确认尚未结算的房产租赁收入。
（8）递延所得税资产以应收款项坏账准备按照企业所得税税率适用税率 25%进行计算予以确
定。
（9）按照上述编制基础确认和计量的资产与负债的净额，在备考资产负债表中列示为净资
产，即所有者权益。
2、编制备考利润表
（1）备考利润表中的营业收入为房屋出租收入。房屋出租收入为本项目的投资性房地产在合
同租赁期内按照直线法确认的房屋出租收入。
（2）备考利润表中的营业成本为房屋出租成本。房屋出租成本主要包含折旧和摊销以及管理
服务费。其中：折旧与摊销金额按本项目投资性房地产的成本及尚可使用年限进行计算确定。
（3）备考利润表中的税金及附加以本项目的投资性房地产为基础，包含投资性房地产相关的
直接税费及间接税费。其中：房产税中从租计量部分以项目资产实际租金收入为基础按照适用税
率计算列示，从价计量部分按照项目资产未出租房产价值的 70%为基础按照适用税率计算列示；
土地使用税以证载面积按照适用税率计算列示。城市维护建设税及教育费附加以项目资产之租金
收入为基础计算确定。
（4）备考利润表中的管理费用主要为人员工资及社保、财产保险费，按照运营项目资产所用
人员数量与相应期间人员平均工资及社保计算确定；财产保险费为相关资产购买的保险费。
（5）备考利润表中的财务费用按照与北京金隅集团股份有限公司、北京金隅新型建材产业化
集团有限公司及北京市龙顺成中式家具有限公司的往来款在相关会计期间实际发生的资金占用费
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确定。
（6）备考利润表中的信用减值损失按照本项目应收款项在相关会计期间计提的信用减值损失
予以确定。
（7）备考营业外收入为租户退租产生的违约金。
（8）备考利润表中的所得税费用以适用所得税率 25%按照备考财务报表的经营成果数据模拟
列示。
（四）合并范围及变化情况
项目公司无长期股权投资，不涉及合并报表。
二、重大影响的会计政策和会计估计
对基础设施项目有重大影响的会计政策和会计估计重点科目为投资性房地产、无形资产、收
入、租赁。
（一）投资性房地产
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土
地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。备考报表主体的投资性房地
产均将长期持有并出租以赚取租金。
投资性房地产按照成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关
的经济利益很可能流入且其成本能够可靠地计量，则计入投资性房地产成本。否则，于发生时计
入当期损益。
后续计量：在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，采用成本模式计量
的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第 4 号—固定资产》；采用成本模式计量的土地使用
权的后续计量，适用《企业会计准则第 6 号—无形资产》。
各类投资性房地产的预计使用寿命、预计残值率分别为：
表 15-3 投资性房地产的预计使用寿命、预计残值率
项目 预计使用寿命（年） 预计残值率（%）
投资性房地产 土地使用权剩余使用年限 5
对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值率和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适
当调整。
（二）无形资产
无形资产仅在与其有关的经济利益很可能流入备考报表主体，且其成本能够可靠地计量时才
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246
予以确认，并以成本进行初始计量。但非同一控制下企业合并中取得的无形资产，其公允价值能
够可靠地计量的，即单独确认为无形资产并按照公允价值计量。
无形资产按照其能为备考报表主体带来经济利益的期限确定使用寿命，无法预见其为备考报
表主体带来经济利益期限的作为使用寿命不确定的无形资产。
备考报表主体的无形资产包括土地使用权，按受益期限平均摊销。
备考报表主体取得的非房地产开发用途的土地使用权，通常作为无形资产核算。自行开发建
造厂房等建筑物，相关的土地使用权和建筑物分别作为无形资产和固定资产核算。外购土地及建
筑物支付的价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部作为固定资产处
理。备考报表主体之土地使用权根据所取得的土地使用权证标明的年限按直线法进行摊销。
使用寿命有限的无形资产，在其使用寿命内采用直线法摊销。备考报表主体至少于每年年度
终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，必要时进行调整。
（三）收入
备考报表主体在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收
入。取得相关商品或服务的控制权，是指能够主导该商品的使用或该服务的提供并从中获得几乎
全部的经济利益。
（四）租赁
1、租赁的识别
在合同开始日，备考报表主体评估合同是否为租赁或者包含租赁，如果合同中一方让渡了在
一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，备考报表主体评估合同中的客
户是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期
间主导已识别资产的使用。
2、单独租赁的识别
合同中同时包含多项单独租赁的，备考报表主体将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行
会计处理。同时符合下列条件的，使用已识别资产的权利构成合同中的一项单独租赁：
（1）承租人可从单独使用该资产或将其与易于获得的其他资源一起使用中获利；
（2）该资产与合同中的其他资产不存在高度依赖或高度关联关系。
3、租赁期的评估
租赁期是备考报表主体有权使用租赁资产且不可撤销的期间。备考报表主体有续租选择权，
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即有权选择续租该资产，且合理确定将行使该选择权的，租赁期还包含续租选择权涵盖的期间。
备考报表主体有终止租赁选择权，即有权选择终止租赁该资产，但合理确定将不会行使该选择权
的，租赁期包含终止租赁选择权涵盖的期间。发生备考报表主体可控范围内的重大事件或变化，
且影响备考报表主体是否合理确定将行使相应选择权的，备考报表主体对其是否合理确定将行使
续租选择权、购买选择权或不行使终止租赁选择权进行重新评估。
4、作为承租人
（1）使用权资产
备考报表主体使用权资产类别主要包括房屋建筑物。
在租赁期开始日，备考报表主体将其可在租赁期内使用租赁资产的权利确认为使用权资产，
包括：租赁负债的初始计量金额；在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，
扣除已享受的租赁激励相关金额；承租人发生的初始直接费用；承租人为拆卸及移除租赁资产、
复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。备考报表主体
后续采用年限平均法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权
的，备考报表主体在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租
赁资产所有权的，备考报表主体在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
备考报表主体按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的
账面价值时，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，备考报表主体
将剩余金额计入当期损益。
（2）租赁负债
在租赁期开始日，备考报表主体将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债，短期租赁
和低价值资产租赁除外。在计算租赁付款额的现值时，备考报表主体采用租赁内含利率作为折现
率；无法确定租赁内含利率的，采用承租人增量借款利率作为折现率。备考报表主体按照固定的
周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益，但另有规定计入相关
资产成本的除外。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益，但另有规
定计入相关资产成本的除外。
租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确
定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际
行权情况发生变化时，备考报表主体按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债。
（3）租赁变更
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租赁变更是原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加或终止一项
或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。
租赁发生变更且同时符合下列条件的，备考报表主体将该租赁变更作为一项单独租赁进行会
计处理：
1）该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
2）增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，备考报表主体重新确定
租赁期，并采用修订后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，以重新计量租赁负债。在计算
变更后租赁付款额的现值时，备考报表主体采用剩余租赁期间的租赁内含利率作为折现率；无法
确定剩余租赁期间的租赁内含利率的，采用租赁变更生效日的备考报表主体增量借款利率作为折
现率。
就上述租赁负债调整的影响，备考报表主体区分以下情形进行会计处理：
1）租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，备考报表主体调减使用权资产的账面价值，
以反映租赁的部分终止或完全终止部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益；
2）其他租赁变更，备考报表主体相应调整使用权资产的账面价值。
（4）短期租赁和低价值资产租赁
备考报表主体将在租赁期开始日，租赁期不超过 12 个月，且不包含购买选择权的租赁认定为
短期租赁；将单项租赁资产为全新资产时价值不超过人民币 40,000.00 元的租赁认定为低价值资产
租赁。备考报表主体转租或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。备考报表主
体对短期租赁和低价值资产租赁选择不确认使用权资产和租赁负债。在租赁期内各个期间按照直
线法计入相关的资产成本或当期损益。
5、作为出租人
租赁开始日实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁，
除此之外的均为经营租赁。备考报表主体作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转
租赁进行分类。
6、作为经营租赁出租人
经营租赁的租金收入在租赁期内各个期间按直线法确认为当期损益，未计入租赁收款额的可
变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
经营租赁发生变更的，备考报表主体自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与
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249
变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
（五）报告期重大会计政策和会计估计变更
无。
三、主要报表科目分析
（一）营业收入
1、近三年及一期内营业收入情况
近三年及一期内营业收入情况见“第十四部分 基础设施项目基本情况”之“一、基础设施项目概
况”之“（四）运营数据”。
2、近三年及一期内租金价格、出租率、收缴率、租约期限变动情况
近三年及一期内租金价格、出租率、收缴率、租约期限情况见“第十四部分 基础设施项目基本
情况”之“一、基础设施项目概况”之“（四）运营数据”。
（二）营业成本
表 15-4 基础设施项目营业成本构成
单位：万元
项目 2024年1-9月 2023年度 2022年度 2021年度
房屋出租 2,399.20 3,004.49 2,785.73 3,037.08
合计 2,399.20 3,004.49 2,785.73 3,037.08
2021-2023 年及 2024 年 1-9 月，基础设施项目营业成本分别为 3,037.08 万元、2,785.73 万元、
3,004.49 万元和 2,399.20 万元，为折旧与摊销、管理服务费。近三年及一期内，基础设施项目营业
成本的变动趋势基本与营业收入保持一致。
1、房屋出租成本明细
表 15-5 基础设施项目房屋出租成本明细
单位：万元
项目 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
折旧与摊销 2,013.79 2,500.80 2,456.92 2,456.92
管理服务费 385.41 503.69 328.81 580.16
合计 2,399.20 3,004.49 2,785.73 3,037.08
（三）管理费用
2021-2023 年及 2024 年 1-9 月，基础设施项目管理费用构成情况如下：
表 15-6 基础设施项目管理费用构成
单位：万元
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250
项目 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
工资 35.92 67.80 87.42 68.96
财产保险费 7.45 9.58 15.33 21.82
绿化费 - 18.20 - - 其他 - 1.06 - - 合计 43.37 96.63 102.75 90.78
（四）基础设施项目各类费用占比
表 15-7 基础设施项目各类费用占比及变化
单位：万元
项目 2024年1-9月 2023年度 2022年度 2021年度
营业收入 9,635.31 12,592.26 8,220.16 11,603.18
管理费用 43.37 96.63 102.75 90.78
管理费用占营业
收入的比例
0.45% 0.77% 1.25% 0.78%
财务费用 171.77 171.07 217.17 213.09
财务费用占营业
收入的比例
1.78% 1.36% 2.64% 1.84%
销售费用 - - - - 销售费用占营业
收入的比例
- - - - 2021-2023 年及 2024 年 1-9 月，基础设施项目营业收入分别为 11,603.18 万元、8,220.16 万元、
12,592.26 万元和 9,635.31 万元，其中管理费用占营业收入的比例分别为 0.78%、1.25%、0.77%和
0.45%；财务费用占营业收入的比例分别为 1.84%、2.64%、1.36%和 1.78%。
受营业收入下降的影响，2022 年度管理费用及财务费用占营业收入的比例略有上升，但仍保
持在较低水平。
（五）近三年及一期内重大投资收益及政府补助情况
近三年及一期内，基础设施项目不存在投资收益和政府补助情况。
（六）各期主要资产情况
1、流动资产
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，基础设施项目流动资产分别为 4,425.64 万元、3,486.66 万
元、1,193.54 万元和 1,062.66 万元，占总资产的比例分别为 6.36%、5.22%、1.92%和 1.70%。基础
设施项目流动资产主要为应收账款及其他流动资产，其中应收账款主要为基础设施项目经营产生
的租户应付未付的租金，其他流动资产为按直线法确认收入尚未结算的房产租赁收入。
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251
表 15-8 2021-2023 年末及 2024 年 9 月末基础设施项目流动资产情况
单位：万元，%
项目
2024 年 9 月 30 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
应收账款 486.66 45.80 19.40 1.63 1,263.03 23.04 1,019.61 23.04
其他流动资产 576.00 54.20 1,174.14 98.37 2,223.63 76.96 3,406.03 76.96
流动资产合计 1,062.66 100.00 1,193.54 100.00 3,486.66 100.00 4,425.64 100.00
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，基础设施项目应收账款及账龄情况如下：
表 15-9 2021-2023 年末及 2024 年 9 月末基础设施项目应收款项账龄及坏账准备情况
单位：万元
项目 2024年9月30日 2023年12月31日 2022年12月31日 2021年12月31日
1 年以内 491.57 19.60 1,275.79 1,029.91
合计 491.57 19.60 1,275.79 1,029.91
减：应收账款坏
账准备
4.92 0.20 12.76 10.30
期末余额 486.66 19.40 1,263.03 1,019.61
2、非流动资产
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，基础设施项目非流动资产分别为 65,143.32 万元、63,331.90
万元、61,115.17 万元和 61,361.72 万元。基础设施项目非流动资产主要为投资性房地产，即金隅智
造工场产权一期项目。投资性房地产的减少主要系计提折旧导致。
表 15-10 2021-2023 年末及 2024 年 9 月末基础设施项目非流动资产情况
单位：万元，%
项目
2024 年 9 月 30 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
投资性房地产 61,352.23 99.98 61,106.86 99.99 62,683.83 98.98 65,140.75 100.00
在建工程 8.26 0.01 8.26 0.01 644.88 1.02 - - 递延所得税资产 1.23 0.00 0.05 0.00 3.19 0.01 2.57 0.00
非流动资产合计 61,361.72 100.00 61,115.17 100.00 63,331.90 100.00 65,143.32 100.00
截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目前期在建工程已经转入固定资产，尚有已发生工程支出
8.26 万元的园区零星工程未达到预定可使用状态，因此未转入固定资产。园区零星工程后续相关
支出由金隅集团及相关方承担。
（七）各期主要负债情况
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，基础设施项目负债全部为流动负债。应付账款、预收款
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252
项、应交税费、其他应付款等总体稳定，个别时间段内有所波动。其中，应付账款为应付管理服
务费和中介服务费，管理服务费系金隅文化为基础设施项目提供运营管理服务形成，中介服务费
系外聘中介协助基础设施项目招租形成。其他应付款主要为押金和往来款，其中押金收取自租
户，往来款系与金隅集团的内部往来款。
表 15-11 基础设施项目负债情况
单位：万元，%
项目
2024 年 9 月 30 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动负债
应付账款 1,438.30 11.10 1,029.76 10.34 495.85 4.93 1,537.92 13.09
预收款项 593.03 4.57 750.91 7.54 656.13 6.53 789.01 6.72
应交税费 101.21 0.78 118.53 1.19 140.38 1.40 290.50 2.47
其他应付款 10,829.79 83.55 8,061.23 80.93 8,756.90 87.14 9,128.11 77.72
流动负债合计 12,962.32 100.00 9,960.43 100.00 10,049.26 100.00 11,745.55 100.00
非流动负债
非流动负债合计 - - - - - - - - 负债合计 12,962.32 100.00 9,960.43 100.00 10,049.26 100.00 11,745.55 100.00
（八）财务指标分析
表 15-12 基础设施项目重要财务指标
单位：%
财务指标 2024 年 1-9 月/9 月末 2023 年度/末 2022 年度/末 2021 年度/末
毛利率 75.10 76.14 66.11 73.83
净利率 44.99 45.40 34.71 43.44
资产负债率 20.76 15.99 15.04 16.88
2021-2023 年及 2024 年 1-9 月，基础设施项目的毛利率分别为 73.83%、66.11%、76.14%和
75.10%；基础设施项目的净利率分别为 43.44%、34.71%、45.40%和 44.99%，毛利率及净利率均保
持在较高水平，整体呈上升趋势。2022 年，由于公共卫生事件影响，基础设施项目依照地方政府
相关规定对符合租金减免条件的租户进行了租金减免。该年度基础设施项目营业收入较上年同期
减少 3,383.02 万元，降幅为 29.16%，主要系对租户减免租金 4,659.46 万元所致，对基础设施项目
的毛利率、净利率也产生了一定影响。
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，基础设施项目的资产负债率分别为 16.88%、15.04%、
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253
15.99%和 20.76%，资产负债率较低。
（九）重大资产重组情况和资本性支出情况
1、重大资产重组情况
北京西三旗高新建材城经营开发有限公司已于 2024 年 4 月 19 日以其持有的金隅智造工场产权
一期资产以及相关负债（预收账款、应付保证金等）、对关联方的债务转让至北京金隅集团股份
有限公司新设的项目公司北京金隅智造工场管理有限公司。
2、资本性支出情况
近三年及一期，基础设施项目的资本性支出分别为 590.66 万元、318.66 万元、310.62 万元和
32.29 万元，主要分为非常规类资本性支出及常规类资本性支出，具体情况如下：
（1）非常规类资本性支出
2021-2023 年，基础设施项目的非常规类资本性支出主要用于金隅智造工场智慧园区建设项目
（一期及二期）。根据工程改造优化方案，该支出预计未来将不再重复发生。
（2）常规类资本性支出
除上述资本性支出外，近三年及一期内基础设施项目常规资本性支出较少。
基础设施项目近三年及一期资本性支出情况如下表所示：
表 15-13 近三年及一期内基础设施项目资本性支出情况
单位：万元
资本性支出类型 项目
2024 年 1-9
月
2023 年度 2022 年度 2021 年度
非 常 规 类 资 本 性 支
出，预计未来将不再
重复发生
金隅智造工场项目实
施优化调整（升级改
造尾款）
29.50 - - - 金隅智造工场智慧园
区建设项目（一期及
二期）
- 236.67 305.93 528.16
常规类资本性支出
金隅智造工场一期围
墙建设及闲置地块改
造项目
- - - 62.5
金隅智造工场园区自
行车棚建设项目
- - 12.73 - 金 隅 智 造工 场 S5-E
风幕机安装项目
2.79 24.05 - - 建材城中路 27 号 S5
楼宇广告牌及园区商
业指引标识室外导视
制作安装项目
- 4.25 - -
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254
其他零星工程支出 - 45.65 - - 合计 32.29 310.62 318.66 590.66
四、基础设施项目资产价值情况
（一）基础设施资产评估值调整
本基金评估基准日已由2023年9月30日更新至2024年9月30日，评估机构充分考虑了市场情况
的变化，对出租率、租金单价、租金单价增长率、收缴率、免租期、资本性支出假设等评估参数
进行了优化调整。更新后的资产评估值由15.30亿元下降为11.08亿元，下降幅度为27.58%，上述估
值参数调整后的情况具体如下表所示：
表 15-14 基础设施项目估值参数调整情况
（二）基础设施资产评估结果
1、基础设施资产评估结果
申报版《招募说明书》 本《招募说明书》
评估基准日 2023 年 9 月 30 日 2024 年 9 月 30 日
出租率
智能制造及工
业研发
2023 年第四季度和 2024 年：
90%；
2025 年：92%；
2026 年及以后：95%
2024 第四季度-2025 年：85%；
2026-2027 年：87%；
2028 年：90%；
2029-2033 年：92%
产业配套
2023 年第四季度、2024 年和 2025
年：80%；
2026 年：85%；
2027 年及以后：90%
2024 第四季度-2025 年：75%；
2026-2033 年：80%
租金单价
智能制造及工
业研发
整体为 158 元/平方米/月 整体为 136 元/平方米/月
产业配套
1F 为 131 元/平方米/月，2F 为 92
元/平方米/月
1F 为 120 元/平方米/月，2F 为
84 元/平方米/月
租金增长率
2024 年-2025 年：0%；
2026 年及以后：2.5%
2025-2026 年：0%；
2027-2033 年：2.25%
免租期 每年 7 天 每年 30 天
收缴率 100%
100%，同时对预测期每期租金
收入进行调整，即将首年预测租
金收入的 90%计算为当年租金
收入，将其余金额计算至下一年
度
折现率 6.25% 6.50%
资本性支出 含税运营收入的 2.4% 当期含税运营收入的 3.0%
运营净收益长期增长率 2.50% 2.25%
估值（亿元） 15.30 11.08
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255
截至 2024 年 9 月 30 日，目标基础设施项目资产估值合计 11.08 亿元，估值结果具体如下：
表 15-15 基础设施资产的评估情况
项目名称
总建筑面积
（平方米）
收益法估值
（元）
市场价值单价
（元/平方米）
金隅智造工场产权一期项目 90,907.03 1,108,000,000 12,200
目标基础设施项目用房分为智能制造及工业研发及产业配套两部分。由于产业配套部分面积
占比较小（约 6.62%），故评估机构未对产业配套部分出具单独估值。智能制造及工业研发及产业
配套部分面积占比情况如下：
表 15-16 智能制造及工业研发和产业配套部分面积占比情况
项目
可出租面积
（平方米）
可出租面积占比
（%）
智能制造及工业研发 79,318.74 93.38
产业配套 5,625.67 6.62
2、评估结果与账面价值的差异情况
截至 2024 年 9 月 30 日，目标基础设施项目账面价值 6.14 亿元，评估结果较该账面价值增值
4.94 亿元，增值率 80.46%；目标基础设施资产账面原值 7.75 亿元，评估结果较该账面原值增值率
为 42.97%。
基础设施资产按照成本模式计量，而评估价值则依照收益法进行估值，更接近市场价值。
3、基础设施项目分楼栋和业态（智能制造及工业研发、产业配套）的现金流预测数据
（1）基础设施项目分业态现金流预测数据
基础设施项目在租户业态上分为智能制造及工业研发以及产业配套两部分，基础设施项目分
业态的现金流预测数据如下：
1）出租率假设
基础设施项目预测期内出租率假设主要依据租户的业态进行区分。其中，智能制造及工业研
发部分的出租率在 2024 年第四季度-2025 年为 85%，2026-2027 年为 87%，2028 年为 90%，2029- 2033年为 92%；产业配套部分的出租率在 2024年第四季度-2025年为 75%，2026-2033年为 80%，
具体如下：
表 15-17 出租率假设
预测期 智能制造及工业研发用房 产业配套
2024 年第四季度 85.00% 75.00%
2025 年 85.00% 75.00%
2026 年 87.00% 80.00%
2027 年 87.00% 80.00%
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2028 年 90.00% 80.00%
2029-2033 年 92.00% 80.00%
数据来源：戴德梁行
2）租金水平假设
基础设施项目预测期内的租金水平假设主要依据租户业态、租赁模式及产业配套部分的所处楼
层分别设定。具体如下：
表 15-18 租金水平假设
业态 市场租金（元/平方米/月）
智能制造及工业研发 136
产业配套1F 120
产业配套2F 84
数据来源：戴德梁行
3）租金增长率假设
基础设施项目预测期内租金增长率按统一方式设定，没有根据楼栋或业态进行区分。具体如
下：
表 15-19 分业态租金增长率假设
业态 2025年 2026年 2027年及以后
智能制造及工业研发及
产业配套
0% 0% 2.25%
数据来源：戴德梁行
4）运营收入、运营支出和运营净收入
基础设施项目运营收入、运营支出和运营净收入方面的测算，分业态如下：
表 15-20 运营收入、运营支出和运营净收入34
单位：万元
运营收入
年份 智能制造及工业研发 产业配套 合计
2024年10-12月 2,735 194 2,929
2025年 11,345 805 12,149
运营支出
年份 智能制造及工业研发 产业配套 合计
2024年10-12月 837 59 897
2025年 3,478 247 3,724
运营净收益
年份 智能制造及工业研发 产业配套 合计
2024年10-12月 1,898 135 2,032
2025年 7,867 558 8,425
数据来源：戴德梁行
（2）基础设施项目分楼栋租户情况
34 表中合计数与各分项数加和之间的差异为四舍五入的尾差。
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257
基础设施项目共包括 7 栋楼宇，每栋楼业态分布如下表所示。其中，N1-N6号楼租户全部为智
能制造及工业研发业态；N7 号楼已租赁面积中 98%为智能制造及工业研发用房，剩余 2%为产业
配套；S5号楼已租赁面积中 43%为智能制造及工业研发用房，57%为产业配套。
表 15-21 基础设施项目分楼栋租户情况35
楼栋号
（现用名）
智能制造及工业
研发用房部分租
户数量（个）
占楼栋已租赁面
积的比例（%）
产业配套部分租户
数量（个）
占楼栋已租赁面积
的比例（%）
N1 1 100 0 0
N2 7 100 0 0
N3 3 100 0 0
N5 1 100 0 0
N6 7 100 0 0
N7 6 98 1 2
S5 2 43 20 57
数据来源：戴德梁行
（三）基础设施项目资产评估方法
根据《资产评估法》的相关规定，评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准
则只能选择一种评估方法外，应当选择两种以上评估方法。根据《房地产估价规范》（中华人民
共和国国家标准 GB/T50291-2015）的相关准则，当基础设施项目仅适用一种估价方法进行估价
时，可只选用一种估价方法进行估价；当基础设施项目适用两种或两种以上估价方法进行估价
时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必须取舍时应在估价报告中说
明并陈述理由。
戴德梁行在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘之后认为，由于基础设施项目为收益性
物业，其收益情况及相关费用均具有可预测性和持续性，符合收益法的应用条件及适用范围。因
此根据基础设施项目的特点和实际状况，采用收益法作为本次估价不动产价值的评估方法。
经过调研，基础设施项目评估基准日近期，同一城市同一行政区或周边行政区难以提取到足
够数量的类似资产交易案例，不符合比较法的适用条件，故本次估价不采用比较法估价。基础设
施项目周边多为完工物业，难以提取类似的土地成交案例，重新建设的客观成本难以量化，本次
估价不采用成本法估价。基础设施项目为已开发完成的不动产，不符合假设开发法的适用条件，
本次估价不采用假设开发法。
因此根据基础设施项目的特点和实际状况，采用收益法作为本次估价不动产价值的基本方
35 注：由于某租户在 N2 栋和 S5 栋中均有承租面积，因此表格中显示的租户数量合计为 48 户。
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258
法。本次估价过程中戴德梁行将基础设施项目预测期内每年收入、成本费用及税金进行估算后取
得预测期内每年的净收益，对预测期内的每年净收益进行贴现，预测期外至收益期届满的净收益
按照一定的增长率持续计算至收益期届满并贴现至评估基准日。
（四）基础设施资产评估参数选取
1、租金的假设
（1）出租情况
基础设施项目总可出租面积 84,944.41 平方米，已出租面积约为 76,669.37 平方米，于评估基准
日整体出租率为 90.26%。智能制造及工业研发用房截至评估基准日的平均签约租金价格为 159 元/
平方米/月。
（2）市场租金
本次估价以基础设施项目在收益年期内将按其现有用途及租赁模式继续使用为假设前提测算
收益，即已经签订的租约在合同期内有效执行，租约到期以后按市场平均租金及出租率水平继续
出租使用。
确定智能制造及工业研发用房物业市场租金时，评估机构采用比较法，即选择较为接近基础
设施项目情况的比较实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异，做出修正后得出基础设施项目
的市场价值。
本项目智能制造及工业研发用房的市场租金为 136 元/平方米/月。本项目中的配套用房按照上
述金额及一定比例经调整后一层配套和二层配套的租金价格分别为 120 元/平方米/月和 84 元/平方
米/月进行假设。
2、租金增长率假设
根据评估机构的市场调研，受到宏观经济环境的影响，短期内全市范围内类似项目的租金和
出租率承压。基础设施项目所在区域为产业核心聚集区，区域内产业氛围浓厚，入驻企业需求稳
定且多为高科技智能化企业，结合估价对象及区域内其他可比智能制造及工业研发用房签约租金
增长率水平，预测期假定 2025-2026 年租金不增长，预测期内自 2027 开始按照增长率每年 2.25%
计算。
3、收租损失
鉴于在出租过程中可能会出现租户延迟拖欠租金等无法全部收缴租金的情况，从而对收入形
成一定的损失。本项目的出租方与租户的租赁合同中对租赁保证金的标准、使用范围、保证金的
扣除与补齐、退回等相关事项进行了约定。此项约定有效地避免及减少了租户延迟拖欠租金的损
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259
失，以此提高并保证收缴率。
参考基础设施项目历史年度当期收缴率数据，出于审慎考虑，本次评估对预测期每期租金收
入进行调整，即将首年预测租金收入的 90%计算为当年租金收入，将其余金额计算至下一年度；
以此规则将第二年及后续年度租金收入调整为当年年度预测租金收入 90%与上年度预测租金收入
10%的合计金额。
4、出租率假设
截至评估基准日，基础设施项目签约租户共计 47 个，目前已出租面积为 76,669.37 平方米，出
租率为 90.26%。
根据评估机构的现场调研，基础设施项目所在区域为产业核心聚集区，区域内产业氛围浓
厚，入驻企业需求稳定且多为高科技智能化企业，出租率一直保持在较高水平，智能制造及工业
研发部分的出租率假设在 2024 年第四季度-2025 年为 85%，2026-2027 年为 87%，2028 年为
90%，2029-2033 年为 92%；产业配套部分的出租率在 2024 年第四季度-2025 年为 75%，2026-2033
年为 80%。
根据租赁市场行业惯例，对于新租租户业主会根据租户的租赁面积大小、租期长短等给予一
定的免租期优惠，免租期一般在 1 个月至 3 个月不等。根据对原始权益人和项目运营团队的访谈，
一般情况下对新租租户合同期约定为三年，一般给予 3 个月免租期优惠，即对新租租户每年予以
折合 1 个月（30 天）免租期优惠。评估机构谨慎按照全部可租赁面积计算，每年设定 30 天作为免
租期假设。
5、未来现金流预期
综上，通过对运营收入及运营支出等的分析，估计 2024 年 10 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日基
础设施项目运营收入及运营净收益情况如下：
表 15-22 基础设施项目运营收入及运营净收益情况
单位：元
科目 2024 年 10 月-12 月 2025 年 1 月-12 月
运营收入（含增值税） 29,291,301 121,494,112
成本费用 2,125,755 8,807,252
税费税金 5,962,134 24,790,837
运营收入-成本费用-税费税金 21,203,413 87,896,023
资本性支出 878,739 3,644,823
运营净收益 20,324,673 84,251,199
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注：上述运营收入及运营净收益基于评估基准日基础设施项目概况、租赁明细、运营支出等
情况，以及评估报告对于市场租金、增长率及出租率等参数的判断，并未考虑市场或经营特殊变
动的影响。项目资料及参数的变动均会带来运营收入及运营净收益的变化。上述运营收入及运营
净收益仅为评估报告在评估基准日的估值测算过程数据，并非实际经营现金流预测。
6、长期增长率
基础设施项目预测期后至收益期届满的长期增长率 2.25%系根据类似物业的发展经验及该区域
的市场状况综合分析得出。
7、收益年期
基础设施项目土地使用权终止日期为 2046 年 12 月 2 日，于评估基准日剩余使用年期为 22.17
年；基础设施项目改造建成于 2017 年至 2020 年，根据工程尽调机构的意见，基础设施项目改造后
的建筑设计耐久年限为 40 年。根据孰短原则，基础设施项目收益年期按照剩余土地使用年限
22.17 年确定。
8、成本费用、税金及附加、资本性支出假设
（1）成本费用
企业的经营成本及期间费用既包括与企业提供产品或者服务直接相关的费用，也包括期间费
用如管理费用、保险费用等间接费用。
项目历史营业成本主要为房屋出租成本即管理服务费。项目历史管理费用主要为人员工资及
财产保险费。
本次评估测算预测期内的成本和费用参考了历史水平并进行适当调整。本次测算中的保险费
包含财产一切险和公众责任险，参考产权方提供的保险单，预计未来年度基础设施项目每年支付
的保险费约 23.3 万元。
（2）资本性支出
在企业的经营活动中，供长期使用的、其经济寿命将经历许多会计期间的资产如固定资产、
无形资产、递延资产等作为资本性支出。即先将其资本化形成固定资产、无形资产、递延资产
等，随着它们为企业提供的效益，将在各个会计期间转销为费用。
本次测算中参考《工程尽调报告》所记载的资本性支出总和与基础设施项目未来收入总和的
比例，并以此为基准，按照其占年总运营收入（含税）的 3.0%计取。
（3）税金及附加
本次测算中的税金及附加包括企业经营活动应负担的相关税费，包括增值税、增值税附加、
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261
房产税、城镇土地使用税、印花税。
1）增值税：对于本项目来说，预测期内发生应税销售行为即产权方取得租金收入。一般纳税
人取得不动产租赁收入的增值税税率为 9%；
2）城市维护建设税：取增值税税额的 7%；
3）教育费附加：取增值税税额的 3%；
4）地方教育费附加：取增值税税额的 2%；
5）房产税
房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种形式，根据《房产税暂行条例》规定，房产
税依照房产原值一次减除 10%-30%后的余值计算，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府
确定，税率为 1.2%；从租计征是按照房产租金为计税基数，税率为 12%。
项目所在地的房产税计征方式为从租和从价，即出租房屋按照从租计征，税率为 12%；未出
租房屋按照从价计征，减除幅度为 30%，税率为 1.2%。
6）城镇土地使用税
城镇土地使用税采用定额税率，以实际占有的土地面积为计税依据。
本项目所在地的土地使用税为 3 元/平方米/年，根据产权方提供的分摊土地面积计算，则每年
应缴纳的城镇土地使用税约为人民币 291,245 元。
7）《中华人民共和国印花税法》自 2022 年 7 月 1 日起施行，按照《印花税税目税率表》列明
税率，租赁合同按照合同约定租金金额的千分之一缴纳，计税依据不包括列明的增值税税款。
本项目按照运营期内按照年总运营收入（不含税）的 1‰估算租赁合同印花税。
9、资本化率（Cap Rate）
根据评估基准日为 2024 年 9 月 30 日的评估值计算，基础设施项目 2024 年资本化率为 7.30%
（年化），2025 年资本化率为 7.60%。
10、折现率的选取
本次估价测算采用 6.50%的折现率。
该折现率是为资本成本或用以转换日后应付或应收货币金额的回报率，理论上反映资本之机
会成本，评估机构在确定上述折现率时，采用累加法进行确定。累加法是以安全利率加风险调整
值作为报酬率，即将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分。公式为：“报酬率=无
风险报酬率+风险报酬率”。
目标基础设施项目为产业园类不动产中的研发办公业态，所在区域为北京海淀区上地区域东
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262
升板块。依托着较高的科技区位支撑、高校技术资源以及完善的配套设施，上地区域东升板块整
体产业园物业品质较高，智能研发氛围良好，产业园租赁需求稳定，区域中的优质产业园物业整
体租赁情况良好，虽然在可预见范围内有新增同类产业园区，项目经营稳定性可以预期。
综合考虑近期市场流动性、目标基础设施项目长期增长情况及经营情况，结合公募 REITs 项
目合规优势，本次估价测算采用 6.50%的折现率。
（五）关于资产评估重要参数的合理性分析
1、租金单价假设的合理性
（1）租金单价假设
本基础设施项目租金单价假设如下表所示。其中，智能制造及工业研发部分租金单价假设为
136 元/平方米/月；产业配套部分 1F 租金单价假设为 120 元/平方米/月，产业配套部分 2F 假设为
84 元/平方米/月。
表 15-23 基础设施项目租金单价假设（2024 年 10 月 1 日至 2026 年 12 月 31 日）
用途 单价（元/平方米/月）
智能制造及工业研发 136
产业配套-1F 120
产业配套-2F 84
数据来源：戴德梁行
（2）租金单价假设合理性分析
1）项目近三年及一期租金水平整体高于租金单价假设
基础设施项目的智能制造及工业研发部分近三年及一期的租金单价在 152-167 元/平方米/月的
区间，产业配套部分 1F、2F 近三年及一期的租金单价分别在 119-148 元/平方米/月、78-90 元/平方
米/月的区间，基础设施项目各业态近三年及一期的租金单价整体水平高于租金单价假设。具体如
下表所示：
表 15-24 基础设施项目近三年及一期末的平均租金单价
单位：元/平方米/月
业态 2024 年 9 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
智能制造及工业研发 159 167 158 152
产业配套 1F 119 135 125 148
产业配套 2F 86 90 89 78
数据来源：戴德梁行
注 1：租金含税，不含物业管理费；
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263
注 2：2021 年末，产业配套部分出租率为 32.10%，租金水平受个别租户的具体情况影响较
大；2022 年末，产业配套部分出租率提升至 74.06%，租金水平趋于稳定。
因此，租金单价假设低于当前底层资产的实际租金水平，已审慎考虑 2024 年及未来一段时间
区域市场可能面临的波动风险。
2）项目 2024 年新签约租金水平整体与假设水平相符
据戴德梁行统计，截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目 2024 年智能制造及工业研发部分有
11 份新签、续签及租约期内变更租约，上述租约的租金平均值为 143.01 元/平方米/月，高于租金单
价假设水平。
3）周边竞品物业租金水平高于租金单价假设
经戴德梁行调查研究，截至 2024 年 9 月 30 日，周边竞品物业研发办公业态的租金单价水平在
120-200 元/平方米/月左右，戴德梁行对基础设施项目智能制造及工业研发业态的租金单价假设为
136 元/平方米/月，周边竞品物业租金水平整体高于租金单价假设。具体如下表所示：
表 15-25 周边竞品物业研发办公业态的租金（截至 2024 年 9 月 30 日）
序号 项目名称 租金（元/平方米/月）
1 金隅智造工场二期（毗邻基础设施项目，未入池） 155-180
2 中关村东升科技园·北领地 160-190
3 中关村东升科技园·永泰园 120-150
4 中关村东升国际科学园 140-180
5 奥北科技园 140-180
6 中关村东升科学城·东升科技园（L20、L24 地块） 160-200
7 金隅科技园一期 155-180
8 金隅科技园二期 暂未对外出租
9 中关村东升科技园·枫烨园数字经济产业园 160-190
数据来源：戴德梁行
注：租金含税，不含物业管理费。
综上，租金单价假设整体低于基础设施项目近三年及一期历史租金水平，与周边竞品物业租
金水平可比，具备合理性。
2、出租率假设的合理性
（1）出租率假设
本项目评估机构戴德梁行假设基础设施项目的智能制造及工业研发部分在 2024 年第四季度- 2025 年为 85%，2026-2027 年为 87%，2028 年为 90%，2029-2033 年为 92%；产业配套部分的出租
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率在 2024 年下半年-2025 年为 75%，2026-2033 年为 80%。具体如下表所示：
表 15-26 出租率假设
业态
2024 年第
四季度
2025 年 2026 年 2027 年 2028 年
2029-2033
年
智能制造及
工业研发
85% 85% 87% 87% 90% 92%
产业配套 75% 75% 80% 80% 80% 80%
数据来源：戴德梁行
其中，评估测算中将截至评估基准日正在执行的全部租赁合同进行测算，按照合同约定价格
计算至合同到期日，合同到期日后按照设定的市场租金和出租率水平进行测算。对于本项目而
言，在 2026 年之前，智能制造及工业研发部分当月合同约定的租赁面积折算的出租率高于出租率
假设，因此采用合同出租率进行测算；在 2026 年之后，按照假设的出租率进行测算。以 2024 年
10-12 月为例，智能制造及工业研发部分的评估测算采用合同数据进行测算，即按照出租合同统计
的 2024 年 10-12 月的平均出租率约为 91%计算基础设施项目的收入。合同签约情况及出租率一定
程度上反映了项目历史运营的结果，评估机构对目前生效合同按照持续履约至合同期末假设。
（2）出租率假设合理性分析
1）项目近三年及一期的出租率整体高于假设水平
基础设施项目于 2019 年正式整体入市，2021 年末、2022 年末、2023 年末与 2024 年 3 季度
末，基础设施项目整体出租率分别为 93.55%、97.61%、95.57%与 90.26%。2024 年 2 季度，基础
设施项目个别租户退租，另有新租户签约，对出租率造成了一定影响。截至 2024 年 9 月 30 日，
基础设施项目出租率已恢复至 90.26%。
基础设施项目近三年及一期末的平均出租率为 94.25%，高于项目预测期36出租率假设整体水
平，该假设审慎考虑了 2024 年以及未来一段时间内市场可能面临的去化压力，在合理范围内。
具体如下表所示：
表 15-27 基础设施项目近三年及一期末出租率
业态
租赁面积
与出租率
2024 年 9 月
30 日
2023 年 12 月
31 日
2022 年 12 月
31 日
2021 年 12 月
31 日
智能制造
及工业研
发
可租赁面积 79,318.74 79,167.33 78,538.36 77,632.82
已租赁面积 72,256.51 76,819.43 78,098.63 76,890.09
出租率 91.10% 97.03% 99.44% 99.04%
产业配套 可租赁面积 5,625.67 5,602.87 6,093.47 6,943.15
36 预测期指 2024 年 10 月 1 日至 2033 年 12 月 31 日。
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已租赁面积 4,412.86 4,192.75 4,512.81 2,228.48
出租率 78.44% 74.83% 74.06% 32.10%
整体
可租赁面积 84,944.41 84,770.20 84,631.83 84,575.97
已租赁面积 76,669.37 81,012.18 82,611.44 79,118.57
出租率 90.26% 95.57% 97.61% 93.55%
数据来源：金隅集团
注：历史出租率为签约口径，即出租率=已签约出租面积/可租赁面积
2）周边成熟竞品物业出租率水平整体高于出租率假设水平
如上文所述，经戴德梁行调查研究，截至 2024年 9 月 30日，基础设施项目所处的东升板块内周
边竞品物业的平均出租率约为 70%，其中已成熟运营的优质产业园区的出租率集中在 90%-100%的区
间，略高于基础设施项目的出租率假设水平。具体如下表所示：
表 15-28 周边竞品物业出租率（截至 2024 年 9 月 30 日）
序号 项目名称 出租率
1 金隅智造工场二期（毗邻基础设施项目，未入池） 100%
2 中关村东升科技园·北领地 95%
3 中关村东升科技园·永泰园 95%
4 中关村东升国际科学园 95%
5 奥北科技园 90%
6 中关村东升科技园·枫烨园数字经济产业园 95%
数据来源：戴德梁行调研
注：周边 9 个竞品物业中，金隅科技园一期优先用于出售，中关村东升科学城·东升科技园
（L20、L24 地块）、金隅科技园二期于 2023 年入市，尚在运营爬坡期，故未在表中列示。
3）出租率假设综合考虑了项目运营成熟度以及经济、市场环境变化的影响
①2020至 2023年项目逐步成熟，出租率逐步提高
基础设施项目自 2019年整体入市以来，得益于东升板块良好的外部环境以及项目高举架的独特
优势，2020年至 2023年出租率历经爬坡期后逐渐趋稳：2020年末的整体出租率（以签约日为准，下
同）为 82.31%；2021年起随着基础设施项目前期洽谈的租户不断入驻，2021年末的整体出租率提高
至 93.55%；2022年末的整体出租率达到 97.61%，2023年末的整体出租率为 95.57%，较 2022年末略
有下滑。整体上，2020年以来基础设施项目出租率呈上升趋势。 ②2024年第二季度开始，受外部市场环境影响，出租率出现波动
A、外部环境变化，区域租赁情况承压
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本项目所在的北京市上地区域东升板块，经戴德梁行调查研究，基础设施项目所处的东升板块
内周边竞品物业的平均出租率约为 70%，其中已成熟运营的优质产业园区的出租率集中在 90%-100%
的区间，但 2021年至 2023年开始入市的 3个较新项目由于体量较大以及宏观市场环境变化，尚处于
运营爬坡期，出租率较低。同时，受到宏观经济形势的影响，板块内项目的出租有所承压。
B、2024年第二季度有部分租户退租
2024 年第二季度以来，本项目也有部分租户基于自身经营情况考虑进行了提前退租安排，截至
2024年 9 月末基础设施项目出租率下降至 90.26%，出现了一定程度的波动：
天下行远、租户 B 及其关联方（以下合称“租户 B”）基于自身经营情况考虑，分别于 2024 年 5
月 31 日、2024 年 6 月 30 日提前退租。两大退租租户合计租赁面积 13,831.16 平方米，提前退租
12,984.47 平方米，剩余租赁面积 846.69 平方米。其中，天下行远原租赁面积 8,681.71 平方米，已全
部提前退租；租户 B 原租赁面积 5,149.45平方米，已提前退租面积 4,302.76平方米，剩余面积 846.69
平方米继续租赁并重新签署了租赁合同。
对此，2024 年 6 月 30 日前金隅集团及金隅文化积极协调新签约 5 家租户，合计签约租赁面积
6,551.21 平方米。其中，金隅集团关联方租户 4 家，合计签约租赁面积 5,744.28平方米；市场化引进
租户 1家，合计签约租赁面积 806.93平方米。
4 家金隅集团关联方租户的租赁面积合计 5,744.28平方米，占总可出租面积的比例为 6.76%，单
位租金均为 158.18 元/月/平方米（含税）。具体情况详见招募说明书之“第十四部分 基础设施项目基
本情况”之“一、基础设施项目概况”之“（四）运营数据”之“6、关联方租户说明”。
因此，2024年第二季度以来，由于外部经济、市场变化的影响，底层资产出现了部分租户退租
的情况，虽然有外部及关联方新租户的引入，但项目出租率在 2024年 9月 30日降低至 90.26%。
4）原始权益人承诺优先保障底层资产租赁
原始权益人金隅集团拟集全公司资源，在市场化租赁条件的前提下，积极引入租户，优先保
障底层资产出租率。原始权益人已出具承诺，未来所属产业园租户资源优先向底层资产倾斜，优
先保障底层资产的出租水平。
综上，基础设施项目出租率假设整体低于基础设施项目近三年及一期的出租率水平以及截至
2024 年 9 月 30 日周边成熟竞品物业的出租率水平，且已考虑了 2024 年以及未来一段时间内周边
市场潜在去化压力的影响，原始权益人亦承诺将优先保障底层资产租赁水平，出租率假设具备合
理性。
3、租金增长率假设的合理性
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（1）租金单价增长率假设
戴德梁行假设基础设施项目在 2025 年至 2026 年的租金单价增长率为 0，在 2027 年至 2033 年
的租金单价增长率为 2.25%，具体如下表所示：
表 15-29 基础设施项目租金单价增长率假设
业态 2025 年 2026 年 2027 年至 2033 年
智能制造及工业研发 0 0 2.25%
产业配套 0 0 2.25%
数据来源：戴德梁行
（2）租金单价增长率假设合理性分析
1）2025-2026年租金单价增长率假设低于在执行租约在 2025-2026年的租金增长率实际情况
本次估值假设中，2025-2026 年租金单价增长率假设为 0，低于基础设施项目截至 2024 年 9 月
30 日在执行租约在 2025-2026 年的合同约定平均租金增长率，具体如下表所示：
表 15-30 截至 2024 年 9 月 30 日在执行租约在 2025-2026 年的平均租金增长率
业态 2025 年 2026 年
智能制造及工业研发 2.41% 1.22%
产业配套 2.64% 6.99%
数据来源：戴德梁行
注 1：由于 2027 年及以后各年租约到期面积占已出租面积的比例较小，剩余租约较少，参考
价值相对较低。因此分析基础设施项目截至 2026 年的租金增长率情况，2027 年及之后的未纳入统
计；
注 2：平均租金增长率=当年年末在执行租约平均租金/前一年年末在执行租约平均租金-1，例
如，2025 年智能制造及工业研发部分租金增长率为 2.41%，表示 2025 年末智能制造及工业研发部
分在执行租约平均租金/2024 年末智能制造及工业研发部分在执行租约平均租金-1=2.41%。
2）2027年及以后评估机构在较为保守的租金水平下假设 2.25%增长率，已审慎进行假设
如上文所述，底层资产租金单价假设低于当前实际租金水平。截至 2024 年 9 月末，智能制造
及工业研发部分平均租金单价为 159 元/平方米/月。而根据戴德梁行假设，2024 年智能制造及工业
研发部分租金单价假设为 136 元/平方米/月，2025-2026 年不增长，后续每年增长 2.25%，至预测期
末 2033 年末租金单价假设增长至 160 元/平方米/月，与 2024 年 9 月末的平均租金单价基本持平。
因此，评估机构在较为保守的租金水平下假设 2.25%增长率，增长假设已做审慎考虑。
3）可比项目租金增长率总体高于预测期内租金增长率假设水平
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268
①可比项目选取依据
基础设施项目为上地区域东升板块较为核心的产业园区项目，本项目评估机构戴德梁行在选
取可比项目时对物业区位、业态类型及项目定位进行了综合考虑，最终选取的可比项目在区位上
均为毗邻本项目且运营较为成熟的区域内核心项目。戴德梁行经市场调查研究，选取了奥北科技
园、中关村东升国际科学园、中关村东升科技园·永泰园和中关村东升科学城·东升科技园（L20、
L24 地块）为可比项目。可比项目的选取基于区位条件、运营状态与项目定位等方面考虑，具备合
理性，具体分析如下：
A、可比项目的对比分析
表 15-31 基础设施项目与可比项目可比性对比情况
基础设施项目 奥北科技园
中关村东升国
际科学园
中关村东升科
技园·永泰园
中关村东升科
学城·东升科技
园（L20、L24
地块）
竣工时间 - 2012 年 2015 年 2009 年 2022 年
所在区位
上地区域-东升
板块
上地区域-东升
板块
上地区域-东升
板块
上地区域-东升
板块
上地区域-东升
板块
交通状况 通达性较好 通达性较好 通达性较好 通达性较好 通达性较好
数据来源：戴德梁行
B、区位条件
基础设施项目为北京市上地区域东升板块较为核心的区域级产业园项目，且为东升板块内优
质的产业园项目之一。本次评估机构选取了区域内体量及品质接近的产业园项目作为可比项目。
四个可比项目均为上地区域东升板块的核心优质产业园项目，其中奥北科技园距基础设施项
目直线距离约 3 公里；中关村东升国际科学园距基础设施项目直线距离约 2 公里；中关村东升科技
园·永泰园距基础设施项目直线距离约 2.9 公里，与基础设施项目均为更新改造项目；中关村东升
科学城·东升科技园（L20、L24 地块）距基础设施项目直线距离约 1 公里。同时，四个可比项目均
临近区域内核心道路，公共交通条件良好。整体来看，基础设施项目与其可比项目均为北京市上
地区域东升板块的核心优质产业园区物业，交通便利可达性较强，可比项目在区域范围内与基础
设施项目具有一定的可比性。
C、运营状态
基础设施项目与可比项目（中关村东升科学城·东升科技园（L20、L24 地块）新近入市，除
外）均为运营成熟的产业园物业，在运营情况上，可比项目在北京市上地区域东升板块内与基础
设施项目整体具有一定的可比性。
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269
D、项目定位
基础设施项目与可比项目的项目定位具有相似性。在项目定位层面，基础设施项目定位为智
能制造及工业研发，主要为科技推广和应用服务业类租户；奥北科技园项目定位为契合科技企业
需求的高端生态商务花园；中关村东升国际科学园项目定位为生物医药大健康、大数据、高端智
能制造类产业聚集区；中关村东升科技园·永泰园项目定位为人工智能、大数据等前沿科技领域；
中关村东升科学城·东升科技园（L20、L24 地块）项目定位为高精尖产业。总体看，基础设施项目
与可比项目定位具有一定重合度。 ②可比项目租金增长率总体高于预测期内租金增长率假设水平
经戴德梁行调查研究，基础设施项目可比项目既有租约租金增长率区间为每两年递增 3-4%或
每两年递增 6%。基础设施项目的租金增长率假设区间为 0-2.25%，相较可比项目，租金单价增长
率假设在合理范围内。
综上，租金增长率假设综合考虑了基础设施项目实际经营情况、可比项目租金增长率水平，
在合理范围内。
4、免租期假设的合理性
（1）免租期假设
根据评估报告，免租期假设为基础设施项目租户到期续租或换租时每年有 30天的免租期。
（2）免租期假设合理性分析
截至 2024年 9 月 30 日，底层资产共有 47 家租户，其中涉及免租期条款的租户数量为 13家，加
权平均免租期为每年约 15天。
2024年 1-9 月期间，底层资产新签、续签及租约期内变更租约共 15 家租户，其中涉及免租期条
款的租户数量为 9 家，新签、续签及租约期内变更租约租户的加权平均免租期为每年约 29天。
因此，本项目免租期假设为每年 30天，高于当前实际租赁情况，该假设在合理范围内。
5、收缴率假设的合理性
（1）收缴率假设的合理性分析
1）基础设施项目近三年期后收缴率保持在 100%
截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目的近三年及一期的收缴率情况如下表所示：
表 15-32 基础设施项目历史收缴率情况
单位：%
类别 2024 年 1-9 月 2023 年 2022 年 2021 年
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270
当期收缴率 95.41 99.87 87.40 91.50
期后收缴率 99.55 100.00 100.00 100.00
注：当期收缴率=截至当期期末实际收到的当期运营收入金额/当期按照合同确认的收入金额；
期后收缴率=截至 2024 年 11 月 30 日实际收到的当期运营收入金额/当期按照合同确认的收入金
额。
2021-2023 年，基础设施项目的当期收缴率分别为 91.50%、87.40%、99.87%，期后收缴率为
100%，期后收缴率保持在较高水平。2024 年 1-9 月，基础设施项目的当期收缴率为 95.41%，主要
由于重要现金流提供方与金隅文化协商变更租赁合同签署主体、降租事宜，影响了当期租金缴
纳。
2021-2023 年，基础设施项目租金收入的期后收缴率均为 100%。2024 年 1-9 月，期后收缴率
为 99.55%，主要由于某租户与金隅文化协商变更付款节点，已签署租赁合同补充协议，约定该租
户于 2025 年 5 月 20 日前完成 2024 年度租金的缴纳。
除此之外，部分租户若存在未能按时缴纳租金的情况，运营管理机构金隅文化将按照正常流
程开展租金催缴工作。
2）基础设施项目租约条款已设置押金安排，缓解欠缴风险
截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目的租约条款中已设置押金安排，其中 91.30%的租户均
缴纳了相当于 3 个月租金（不含税）、3 个月租金税款及 3 个月物业管理费（含税）金额合计的押
金，具体如下：
表 15-33 基础设施项目押金收取情况
押金收取方式 租户数量占比 租赁面积占比
方式一：押金等于 3 个月租金（不含税）、3 个月租金税
款及 3 个月物业管理费（含税）的金额总计
91.30% 57.62%
方式二：押金等于 1 个月租金（不含税）、1 个月税款及
1 个月物业管理费（含税）的金额总计
4.35% 38.35%
方式三：银行保函替代押金 2.17% 3.89%
方式四：固定金额的押金37 2.17% 0.14%
同时，本项目的租金支付结算机制为预付制，根据基础设施项目租户的租赁合同约定，本项
目的租金按月缴纳，所有租户均应在每月 20 日前支付下一缴费周期的房屋租金。
3）历史收缴期限可控
从历史收缴情况来看，尽管存在当期欠缴的情况，但租户所欠缴的租金在期后皆可以全额收
37 仅适用于纯提成租金的租户。
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271
回。除个别特殊情况外，当年度欠缴的租金基本都会在下一年度的 6 个月内完成收缴。
4）评估测算中已考量现金流收回的时效性
如上文所述，基础设施项目近三年及一期的平均当期收缴率为 93.55%。2021-2023 年，基础设
施项目的当期欠缴租金在下一年度 6 月末前完成 100%收缴，即期后收缴率为 100%；2024 年 1-9
月，当期收缴率为 95.41%，为上述特殊情况所造成，预计后续可以 100%收缴。
为此，本基金在评估测算时，根据基础设施项目历史收缴情况，对预测期每期租金收入进行
调整，即将首年预测租金收入的 90%计算为当年租金收入，将其余金额计算至下一年度。以此规
则，将第二年及后续年度租金收入调整为当年年度预测租金收入 90%与上年度预测租金收入 10%
的合计金额，评估测算与历史情况整体相符。
（2）针对基础设施项目租金收缴影响的缓释措施
为应对收缴率变化带来的不确定因素、维护基金投资人利益，本基金已设置运营管理机构对租
金收缴率不达预期部分进行流动性支持的风险缓释措施，具体如下：
基金管理人与运营管理机构签署的《运营管理服务协议》中约定：“若任何一笔应收资产运营收
入在租约等协议中约定的支付时限内尚未由承租方等主体按约定支付至项目公司监管账户且延期支
付超过 3 个月的，该等延期 3个月届满时仍未收回的资产运营收入视为“未收回资产运营收入”。运营
管理机构应于该等 3 个月届满后 5 个工作日内向项目公司提供等额于未收回资产运营收入的流动性
支持金（简称“流动性支持金”）。
运营管理机构向项目公司支付的流动性支持金不应在任何方面视为项目公司欠付运营管理机构
的负债或应付款项。若项目公司后续实际收到未收回资产运营收入的，项目公司应于实际收到相关
款项后向运营管理机构无息返还同等金额的流动性支持金；但若项目公司后续未收到未收回资产运
营收入的，则项目公司没有义务向运营管理机构返还流动性支持金。” 因此，本项目收缴率假设根据项目历史实际情况进行假设，在现金流测算时已考虑当期收益率
及期后收缴率的影响，并且设置了相应的风险缓释措施，在合理范围内。
6、资本性支出假设的合理性
（1）资本性支出假设
戴德梁行假设基础设施项目在预测期内的资本性支出为含税运营收入的 3%，具体假设金额如
下表所示。
表 15-34 基础设施项目预测期资本性支出假设水平
项目 2024 年 4 季度 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年
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资本性支出金额
（万元）
94.09 365.17 384.97 350.16 353.20
项目 2029 年 2030 年 2031 年 2032 年 2033 年
资本性支出金额
（万元）
359.80 371.99 381.16 389.91 398.66
数据来源：戴德梁行
（2）资本性支出假设合理性分析
1）资本性支出假设整体高于项目历史水平
据金隅集团统计，2021-2023 年及 2024 年 1-3 季度，基础设施项目实际资本性支出38分别为
62.50 万元、12.73 万元、73.95 万元和 2.79 万元。据戴德梁行假设，2024 年 4 季度及 2025-2027
年，基础设施项目预测资本性支出分别为 94.09 元、365.17 万元、384.97 万元和 350.16 万元。戴德
梁行对资本性支出的假设整体高于项目历史水平，具体如下表所示：
表 15-35 基础设施项目 2021-2027 年实际及预测期资本性支出情况
单位：万元
项目 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 1-3 季度
实际
资本性支出
62.50 12.73 73.95 2.79
项目
2024 年 4 季度
（预测期）
2025 年
（预测期）
2026 年
（预测期）
2027 年
（预测期）
预测期
资本性支出
94.09 365.17 384.97 350.16
数据来源：金隅集团、戴德梁行
注：近三年及一期资本性支出为常规类资本性支出，不含不重复发生的非常规类资本性支
出。
2）资本性支出假设整体高于已上市一线城市产业园区公募 REITs 项目假设水平
根据公开信息整理，底层资产位于一线城市的已上市产业园区公募 REITs 项目的资本性支出
假设占运营收入的区间整体在约 0.50%至 1.30%左右，整体低于本项目的资本性支出假设水平。
综上，基础设施项目资本性支出假设整体高于历史水平，略高于其他已上市一线城市产业园
区公募 REITs 项目假设水平，资本性支出假设在合理水平。
7、折现率假设的合理性
本项目评估折现率为 6.50%，由评估机构结合项目实际情况进行假设，并且与已发行同类公募
REITs折现率可比，在合理范围内。具体如下：
（1）折现率（即报酬率）的取值依据和计算过程
38 仅包括常规类资本性支出，不含不重复发生的非常规类资本性支出。
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273
该报酬率是为资本成本或用以转换日后应付或应收货币金额的回报率，理论上反映资本之机会
成本，本项目评估机构戴德梁行在确定上述报酬率时，采用累加法进行确定。累加法是以安全利率
加风险调整值作为报酬率，即将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分。公式如下：
报酬率=无风险报酬率+风险报酬率
其中，无风险报酬率按照评估基准日 2024年 9 月 30 日时点中国十年期国债收益率即 2.15%进行
取值。
风险报酬率体现投资人对长期投资超出安全利率以外的回报要求，主要包含投资不动产的风险
补偿、缺乏流动性风险补偿、区位风险补偿、行业及管理负担风险补偿、合规风险补偿、增长风险
补偿、特殊经营风险补偿。其中，投资不动产的风险补偿一般指投资不动产行业额外要求的回报。
在风险报酬率的考量中，主要考虑因素具体如下：
区位方面，基础设施项目位于上地区域东升板块科创产业集聚区的核心位置，园区环境及楼宇
私密性较好。基础设施项目楼宇品质、物业管理都维持较高水平，依托着较高的科技区位支撑、高
校技术资源以及完善的配套设施，上地区域东升板块整体产业园物业品质较高，智能研发氛围良
好。基础设施项目周边规划布局合理，紧邻海悦梧桐苑、枫丹丽舍、西三旗万象汇等居住社区和商
业中心，周边公共交通设施完善。
运营模式方面，基础设施项目打造“政产学研用金服”七位一体生态圈，构建起“物理空间租赁+
产业投资（孵化）+创新产业服务”的园区运营服务模式，建设一站式服务中心、党群服务中心，引
入海淀区综合政务服务金隅智造工场站，将客户服务、产业服务、政务服务、知识产权服务及非公
党建等有机整合，实现“园区事、园区办”；定期组织高层客户活动，充分发挥园区平台横向交流和
融通带动作用，促进入园企业间产业资源合作与衔接，激发园区活力，提升企业归属感；向入园企
业开放园区科技创新应用场景，鼓励科技成果在园区内的落地转化；编制产业园区专业化运营服务
体系，发布《智慧园区总体框架和建设管理规范》中关村标准，为园区运营调整、园区企业发展提
供支撑，实现园区可持续、高质量发展。
经营情况方面，本基础设施项目历史三年运营稳定，出租率水平均在 90%以上，租赁年限大多
在 3-5年；2024年第二季度以来受外部环境影响，出现一定的波动。
租户类型方面，本基础设施项目主要以科技推广和应用服务业为主，符合海淀区产业园区高科
技、智能制造和高新技术发展定位，园区配套成熟，能够满足不同客户的需求。
行业政策方面，海淀区近年颁布若干政策，包括《关于促进中国（北京）自由贸易试验区科技
创新片区海淀组团产业发展的若干支持政策》《海淀区支持科技中小企业创新发展的若千措施》
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274
《海淀区促进重点产业发展支持办法》等，大力支持企业研发能力提升、国际化水平提高知识产权
创造、保护和运用，支持创新创业服务，人才培育和引进。
基于上述市场情况及项目所在区域产业发展情况和风险情况，评估机构判断该地区类型业务的
风险报酬率在 3%-5%之间。风险报酬率根据项目所在城市能级、项目区位条件、经营情况、行业政
策等综合分析确定为 4.38%，叠加无风险报酬率 2.21%后，最终折现率取值为 6.50%（0.25%归
整）。本项目的折现率计算如下：
表 15-36 折现率的计算过程
风险因素
折现率
2024/9/30
无风险报酬率 2.15%
风险报酬率--投资不动产风险补偿均值 3.50%
风险报酬率--基础设施项目流动性、区位、行业及管理负担、合规、增长、
特殊经营等方面风险补偿调整
0.88%
报酬率-综合调整结果 6.53%
报酬率-综合调整结果（0.25%归整） 6.50%
（2）已发行公募 REITs 底层资产分业态折现率水平
截至 2024 年 9 月 30 日，已发行的底层资产为产业园区（不含工业厂房类业态）的公募 REITs
折现率水平如下：
表 15-37 已发行产业园公募 REITs 底层资产折现率水平
序号 城市等级 折现率水平
1 一线城市 6.00%-6.50%
2 二线城市及以下 6.50%-7.50%
本项目底层资产位于北京市。已上市公募 REITs 中，底层资产位于一线城市的研发办公类产
业园项目，折现率处于 6.00%至 6.50%的区间。因此，本项目折现率假设与已发行一线城市同类公
募 REITs 折现率相符。
综上，本项目估值选取的折现率在合理范围内。
8、运营净收益长期增长率假设的合理性
（1）运营净收益长期增长率假设
戴德梁行假设基础设施项目运营净收益在预测期外至收益期届满的长期增长率为 2.25%。
（2）运营净收益长期增长率假设合理性分析
基础设施项目运营净收益在预测期外至收益期届满的长期增长率为 2.25%，是根据城市宏观情
况、资产周边市场、资产自身情况综合分析得出，具体如下：
1）城市宏观情况分析
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275
从城市角度分析，北京市是中国的首都、直辖市，国务院批复确定的中国政治中心、文化中
心、国际交往中心、科技创新中心。在宏观经济层面，北京市作为我国超一线城市之一，其生产
总值（GDP）长期位列全国前二。2023 年北京生产总值（GDP）为 4.38 万亿元，位列全国第二
位，自 2001 年起至 2023 年的年均复合增长率超过 10%。
综合来看，北京市宏观经济发展稳定，研发办公氛围浓郁，高端产业政策支持力度明显，为
园区发展奠定长期基础。
2）资产周边市场分析
基础设施项目坐落于北京市上地区域东升板块，是目前北京市优质产业园区集中的区域。区
域内甲级写字楼、中高端住宅、星级酒店林立，地铁昌平线、8 号线及 13 号均可到达该区域。依
托着丰富的行业资源以及完善的配套设施，上地区域东升板块整体产业园物业品质较高，办公氛
围良好，区域中的优质成熟产业园物业整体出租率保持在高位。
短期来看，近期项目周边市场供应较多，受宏观经济形势和周边区域的影响，预计未来 2-3 年
区域内去化压力较大。
长期来看，北京市开始进一步细化产业园区发展的相关政策，引导产业园区的发展向高精尖
行业进一步倾斜，同时鼓励低端产业园区进行产业升级，并通过负面清单的形式向园区管理者和
企业释放更清晰的产业方向。基础设施项目所在区域政策利好和高校技术资源的不断导入为其长
远可持续发展提供了坚实的基础，其辐射及联动范围将进一步扩张，虽然板块内的产业园区出租
率及租金水平短期承压较大，但未来仍有一定的发展潜力及增长空间。
3）资产自身情况分析
从基础设施项目历史经营情况来看，基础设施项目的 2023 年及之前各项主要经营指标均表现
良好，近三年及一期末，基础设施项目出租率分别为 93.55%、97.61%、95.57%和 90.26%；2021- 2023 年，基础设施项目经营性净现金流年均复合增长率为 12.22%。虽然 2024 年第二季度以来受
外部环境变化影响，出租情况出现波动，但得益于基础设施项目高举架等自身建筑特点，同时在
经营过程中持续通过不断优化调整招商策略及园区管理为项目赋能，长期来看有望带动项目现金
流提升，保持未来增长潜力。
因此，综合考虑城市宏观经济发展水平、区域产业园特性以及基础设施项目自身增长情况，
同时亦考虑到突发性宏观经济事件等不可抗力因素，基础设施项目运营净收益在预测期外至收益
期届满的长期增长率为 2.25%，具备合理性。
9、可比大宗交易及同行业上市公司重大资产重组情况对比
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276
基础设施项目评估单价、资本化率与已发行公募 REITs 项目与大宗交易对应参数可比，因此
评估值在合理水平。具体如下：
（1）大宗交易市场情况分析
根据戴德梁行统计，全国不动产大宗交易市场 2019-2023 年每年的交易金额在 2,000-3,000 亿
元左右。2023 年累计成交 301 宗，累计成交金额 2,356 亿元，成交数量较 2022 年有所回升，市场
情绪有所回暖。2024 年上半年中国内地共录得 80 宗，共计 611 亿元的大宗交易，相较于 2023 年
上半年交易宗数及总交易额分别下探约 40%-50%。平均单宗交易金额约为 7.6 亿元，略低于 2023
年平均 8.6 亿元的水平。2021 年至 2024 年上半年，办公/研发办公类不动产交易流动性呈现波动趋
势。中国内地办公/研发办公类不动产大宗成交额 2021 年为 1,248 亿元（占总大宗交易总额比例
47%），2022 年成交额下滑至 1,162 亿元（占总大宗交易总额比例 52%），2023 年全年办公/研发
办公类不动产大宗交易录得成交额 1,006 亿元，2024 年上半年，大宗交易录得交易金额 288 亿元。
办公/研发办公类不动产一直是占比最高的交易业态，因为可以满足投资和自用的双重需求，但近
年办公投资需求有所放缓，同时其他业态吸引资金，2024 年上半年占比下降至占总大宗交易总额
比例的 47%。
（2）基础设施项目评估单价与已发行同类公募 REITs 底层资产单价水平下限接近，资本化率
高于已发行同类公募 REITs 底层资产
戴德梁行以估值基准日 2024 年 9 月 30 日对本项目底层资产的评估值为 11.08 亿元，本项目底
层资产总建筑面积为 90,907.03 平方米，折合建筑面积单价约 12,200 元/平方米。此外，本项目底
层资产估值对应的 2025 年资本化率为 7.60%。
根据公开信息，截至招募说明书出具之日，已成立同类公募 REITs 底层资产单价水平处于
7,479 元/平方米至 26,527 元/平方米的区间内，资本化率处于 4.44%至 5.04%的区间内。
表 15-38 已成立同类公募 REITs 底层资产估值水平
公募 REITs
简称
成立时间 资产名称
建筑面积
（平方米）
评估总值
（万元）
平均单价
（元/平方
米）
资本化率
建信中关村
REIT
2021/12/3
互联网创新
中心 5 号
楼、协同中
心 4 号楼、
孵化加速器
166,780.42 307,300 18,425
5.04%（合
计）
华安张江光
大 REIT
2021/6/7
张江光大
园、张润大
厦
111,481.36 294,690 26,434
4.73%（张
江光大园）
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277
博时蛇口产
园 REIT
39 2021/6/7 万海大厦、
万融大厦
95,300.07 252,800 26,527
4.44%（合
计）
易方达广开
产园 REIT
2024/8/29
创新基地、
创新大厦园
区、创意大
厦园区
269,676.65 201,700 7,479
5.02%（合
计）
招商科创孵
化器 REIT
2024/12/17
为国定路 1
号楼、国定
路 3 号楼以
及湾谷园
B5 号楼
74,613.91 100,300 13,438.51
5.02%（合
计）
数据来源：公开信息
因此，本项目折合建筑面积单价约 12,200 元/平方米，处于上述单价的中低水平，2025 年资本
化率为 7.60%，高于已发行同类公募 REITs 底层资产。
本部分中的基础设施项目评估价值等内容来源于评估机构戴德梁行根据项目公司提供的相关
材料基于一定的假设前提出具的资产评估报告。投资者进行投资决策时不应过于依赖该部分资
料，并应充分关注投资本基金的风险，审慎作出投资决策。
39 博时蛇口产园 REIT 首次扩募项目的底层资产为光明科技园，与统计项目类型存在差异，故未计入统计。
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278
第十六部分 现金流测算分析及未来运营展望
华夏基金管理有限公司编制了可供分配金额计算表及其附注，中喜会计师事务所（特殊普通
合伙）对该测算报告进行了审核并出具了可供分配金额测算报告。
投资者认购本基金时，应认真阅读《华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金
可供分配金额测算审核报告》全文。可供分配金额测算报告是基金管理人在假设基础上编制的，
但所依据的各种假设具有不确定性，投资者进行投资决策时应谨慎使用。
一、基础设施项目现金流测算分析
（一）预测报表
1、预测合并利润表
表 16-1 预测合并利润表
单位：元
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
一、营业总收入 20,476,286.46 123,303,986.17
其中：营业收入 20,476,286.46 123,303,986.17
利息收入 -
- 投资收益（损失以“-”填列） - - 公允价值变动收益（损失以“-”号填列） - - 其他收入（损失以“-”号填列） - - 二、营业总成本 13,741,697.71 83,280,974.18
其中：营业成本 9,181,955.05 55,774,174.02
税金及附加 3,185,108.35 19,487,880.32
管理人报酬 369,666.67 2,218,000.00
托管费 18,483.33 110,900.00
销售服务费 - - 交易费用 - - 利息支出 - - 其他费用 986,484.31 5,690,019.84
加：其他收益 - - 信用减值损失（损失以“-”号填列） -21,932.69 -23,140.90
资产减值损失（损失以“-”号填列） - - 资产处置收益（损失以“-”号填列） - -
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279
三、营业利润（亏损以“-”号填列） 6,712,656.06 39,999,871.09
加：营业外收入 - - 减：营业外支出 - - 四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 6,712,656.06 39,999,871.09
减：所得税费用 1,206,397.04 5,019,104.04
五、净利润（净亏损以“-”号填列） 5,506,259.02 34,980,767.05
六、综合收益总额 5,506,259.02 34,980,767.05
2、预测合并现金流量表
表 16-2 预测合并现金流量表
单位：元
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 19,739,422.50 129,063,158.11
收到的税费返还 - - 收到其他与经营活动有关的现金 - - 经营活动现金流入小计 19,739,422.50 129,063,158.11
购买商品、接受劳务支付的现金 2,095,375.30 13,288,527.82
支付给职工以及为职工支付的现金 44,468.98 44,468.98
支付的各项税费 6,090,700.87 34,449,077.23
支付其他与经营活动有关的现金 638,150.00 3,828,900.00
经营活动现金流出小计 8,868,695.15 51,610,974.03
经营活动产生的现金流量净额 10,870,727.35 77,452,184.08
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 - - 取得投资收益收到的现金 - - 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现
金净额
- - 收到其他与投资活动有关的现金 - - 投资活动现金流入小计 - - 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现
金
- - 投资支付的现金 1,109,000,000.00 - 支付其他与投资活动有关的现金 - - 投资活动现金流出小计 1,109,000,000.00 - 投资活动产生的现金流量净额 -1,109,000,000.00 -
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三、筹资活动产生的现金流量
发行基金份额收到的现金 1,109,000,000.00 - 取得借款收到的现金 - - 收到其他与筹资活动有关的现金 - - 筹资活动现金流入小计 1,109,000,000.00 - 偿还借款支付的现金 - - 偿还利息支付的现金 - - 向基金份额持有人分配支付的现金 - 12,972,280.36
支付其他与筹资活动有关的现金 - - 筹资活动现金流出小计 - 12,972,280.36
筹资活动产生的现金流量净额 1,109,000,000.00 -12,972,280.36
四、现金及现金等价物净增加额 10,870,727.35 64,479,903.72
加：期初现金及现金等价物余额 4,351,552.99 15,222,280.34
五、期末现金及现金等价物余额 15,222,280.34 79,702,184.06
3、可供分配金额测算表
表 16-3 可供分配金额测算表
单位：元
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
一、合并净利润 5,506,259.02 34,980,767.05
二、将合并净利润调整为税息折旧及摊销前利润
折旧和摊销 7,914,285.72 47,485,714.32
利息支出 - - 所得税费用 1,206,397.04 5,019,104.04
三、其他调整
基础设施基金发行份额募集的资金 1,109,000,000.00 - 取得借款收到的本金 - - 偿还借款本金支付的现金 - - 购买基础设施项目的支出 -1,109,000,000.00 - 其他资本性支出 - - 基础设施项目资产的公允价值变动损益 - - 基础设施项目资产减值准备的变动 - - 基础设施项目资产的处置利得或损失 - - 处置基础设施项目资产取得的现金 - - 应收和应付项目的变动 -2,544,334.20 -5,008,512.08
支付的利息及所得税费用 -1,211,880.21 -5,024,889.26
未来合理的相关支出预留 -2,250,000.00 -700,000.00 ——重大资本性支出 - - ——未来合理期间内的债务利息偿还 - - ——未来合理期间内的运营费用 - - 使用上期预留资金支付本期费用 - -
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281
期初现金余额 4,351,552.99 15,222,280.34
其他调整 - 12,972,280.36
四、可供分配金额 12,972,280.36 79,002,184.05
基金拟募集规模 1,109,000,000.00
现金分派率40 7.02% 7.12%
（二）编制基础
可供分配金额测算报告是基金管理人华夏基金管理有限公司管理层以本基金拟投资的基础设
施项目的历史经营业绩为基础，在充分考虑预测期间本基金及基础设施项目的经营计划、投资计
划、财务预算以及各项基本假设和特定假设的前提下，本着谨慎性的原则而编制的。
可供分配金额测算报告按照《证券投资基金法》《证券法》《企业会计准则》《公开募集基
础设施证券投资基金指引（试行）》《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》
和其他中国证监会、中国基金业协会发布的有关规定及允许的基金行业实务操作编制。暂不考虑
未来新准则实施对预测合并利润表、预测合并现金流量表及可供分配金额测算表的影响。
可供分配金额测算表的预测期间为 2024 年 11-12 月、2025 年度（以下简称“预测期间”）。预
测期间的可供分配金额测算，均假设 2024 年 11 月 1 日为本基金成立日，且自 2024 年 10 月 1 日开
始，基础设施项目产生的现金流归本基金享有。
可供分配金额测算报告是基于本基金假设自预计基金成立日即 2024 年 11 月 1 日起合并专项计
划、SPV 公司及项目公司财务报表而编制的。
于 2024 年 11-12 月及 2025 年度纳入本基金合并范围的主体包括本基金、专项计划、SPV 公司
及项目公司。项目公司将于本基金成立后吸收合并 SPV 公司，因此可供分配金额测算报告是基于
上述吸收合并交易来编制。
可供分配金额测算表由华夏基金于 2025 年 1 月 6 日批准报出。华夏基金确认截至可供分配金
额测算表批准报出日止，编制可供分配金额测算表所依据的各项假设依然恰当。
（三）可供分配金额测算报告的基本假设
1、国家政治、经济、法律、文化等环境因素及国家宏观调控政策在预测期间内不会出现可能
对本基金运营造成重大不利影响的任何重大事项或变化；
2、国家或地区法律法规或行业规定在预测期间内不会出现对本基金业务经营造成不利影响的
变化；
3、预测期间内，本基金经营业务的基础资产将不会因基金管理人控制范围以外的任何不可抗
40 注：2024 年度及 2025 年度本基金的现金分派率=当期的公募基金可供分配金额/假设基金募集规模（并年化）。
其中，假设基金募集规模为本基金拟募集的资金，即人民币 11.09 亿元。
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282
力事件、不可预测因素，或不可预见理由而严重受阻，包括发生自然灾害、灾难、流行病或严重
意外，同时，基础资产的实际使用状况不会出现重大不利情况等；
4、本基金所采用的企业会计准则或其他财务报告规定在预测期内均不会发生重大变化，本基
金目前采用的重要会计政策详见可供分配金额测算报告附注五；
5、本基金经营所遵循的税收政策和有关税收优惠政策在预测期间不会出现重大变化；
6、预测期间内，国家统计局发布的居民消费价格指数与历史期间相比没有重大差别；
7、除计划之内的交易步骤外，本基金架构在预测期间内不会发生重大变化；
8、本基金在预测期间内不会发生其他重大资产收购及处置交易；
9、本基金在预测期间内不会进行扩募；
10、本基金在预测期内通货膨胀率和利率不会发生重大变化；
11、预测期间内，本基金资金来源充足，不存在因资金问题而使各项经营计划的实施发生困
难；
12、预测期间内，本基金并无营业外收入和营业外支出。
（四）可供分配金额测算报告的特定假设
1、基础设施基金发行份额募集的资金
假设本基金于 2024 年 11 月 1 日成立，深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司于评估基准日
2024 年 9 月 30 日对基础设施项目的评估结果为 1,108,000,000.00 元。本基金首次公开发售拟募集
规模为 1,109,000,000.00 元，为不动产评估值与项目公司初始实缴出资 1,000,000.00 元之和。可供
分配金额测算报告中，上述募集资金在可供分配金额测算表及预测合并现金流量表中列示为发行
基金份额收到的现金。
2、购买标的基础设施项目
根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》要求及本基金向战略投资者定向配售
安排，原始权益人或其关联方将认购本基金发行的一定份额。假设原始权益人及其关联方合计持
有的本基金份额将不会构成其在本基金层面的控制，并且本基金的基金管理人将根据相关协议和
中国证监会的相关规定主动履行其运营管理基础设施项目的职责，包括对运营管理机构的履职情
况的监督和考核，从而原始权益人提供的运营管理服务也无法构成其在项目公司层面的控制。在
上述假设均可满足的前提下，本基金在持有和运营项目公司期间，本基金及项目公司均不受原始
权益人或其关联方控制，本基金通过专项计划收购 SPV 公司的股权从而间接取得项目公司股权的
交易将构成非同一控制下的并购交易。
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283
3、本基金购买基础设施项目的对价
基于本基金成立后收购项目公司股权将构成非同一控制下企业合并的假设，本基金于非同一
控制下企业合并中取得的可辨认净资产于购买日的公允价值高于项目公司净资产账面价值的部分
计入项目公司的投资性房地产，并按照投资性房地产剩余折旧年限计算折旧及摊销额。根据深圳
市戴德梁行土地房地产评估有限公司于 2025 年 1 月 6 日出具的估价报告，金隅智造工场产权一
期项目的公允价值为 1,108,000,000.00 元。
4、信用减值损失
信用减值损失为应收账款的预期信用减值损失。
应收账款为标的基础设施项目的应收租赁款。根据历史收缴率预估 2024 年、2025 年收缴率。
根据应收账款历史账龄预估 2024 年 11-12 月、2025 年的应收账款账龄，计提相关预期信用损失。
（五）可供分配金额测算报告测算说明
1、营业收入
营业收入为房屋租赁收入。
表 16-4 营业收入预测
单位：元
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
房屋租赁收入 20,476,286.46 123,303,986.17
合计 20,476,286.46 123,303,986.17
对于已签订租约的租赁合同，按照合同约定的租金单价、出租面积和租赁期计算租赁收入。
对于未签订租约部分，按照预测期所在年度租金单价和未签订租约部分预计可出租面积预测
租赁收入。
于预测期间，租金单价根据参考目标资产周边租金单价确认；结合项目的实际情况，预测期
内增长率按照 0%确定。
预测期内市场租金单价（含税）如下：
表 16-5 预测期内市场租金单价
用途 单价（元/平方米/月）
智能制造及工业研发 136
产业配套-1F 120
产业配套-2F 84
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284
同时考虑合理的租户换租、租赁期限、免租期长度后，设定 30 天的免租期。
未签订租约部分预计可出租面积通过整体可出租面积乘以预期出租率，扣除已出租面积得
出。
预测期内预测出租率预计如下：
表 16-6 预测期内预测出租率
项目 智能制造及工业研发 产业配套
2024 年 11-12 月 85.00% 75.00%
2025 年 85.00% 75.00%
2、营业成本
营业成本主要包括运营管理费及投资性房地产的折旧摊销。
表 16-7 营业成本明细表
单位：元
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
运营管理费 1,267,669.33 8,288,459.70
折旧摊销 7,914,285.72 47,485,714.32
合计 9,181,955.05 55,774,174.02
根据与运营管理方签订的《运营管理服务协议》，项目公司应当支付的基础服务报酬计算方
式如下：项目公司应当支付的基础设施项目年度基础服务报酬（含税）=当个会计年度基础设施
项目实收运营收入（根据审计机构或签字主审会计师出具的商定程序报告或运营管理机构与项目
公司双方认可的其他书面形式确认）×7%×（1+提供现代服务业服务增值税税率）。实收运营收
入=当期运营收入-（应收账款原值期末余额-应收账款原值期初余额），此处应收账款应换算为
不含增值税口径，且于首个运营期内扣除经交割审计后的应收账款余额。当期运营收入，为财务
报表口径基础上还原直线法调整影响后的金额。
折旧摊销是将基础设施项目的评估金额作为投资性房地产的初始成本，假设原有预计使用寿
命及预计净残值率保持不变，考虑预测期间投资性房地产的折旧和摊销。
3、税金及附加
表 16-8 税金及附加明细表
单位：元
项目 2024 年 11-12 月 2025 年度
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285
预测数 预测数
土地使用税 48,540.77 291,244.62
房产税 2,511,624.30 15,144,282.86
城建税 117,268.58 699,520.20
教育费附加 83,763.28 499,657.27
印花税 18,460.31 110,577.60
不可抵扣的增值税 362,009.92 2,448,748.01
基金层面附加税 43,441.19 293,849.76
合计 3,185,108.35 19,487,880.32
注 1：土地使用税、房产税、城建税、教育费附加、印花税根据相应税率进行计算。
注 2：不可抵扣的增值税为资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为
增值税纳税人。资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方
法，按照 3%的征收率缴纳增值税。
专项计划持有对项目公司的债权，债权交付日起，于每个付息日前可调整该计息期间的利率
并以其为准计算该计息期间应实际支付的利息，其中付息日以上述协议生效后专项计划书面通知
为准。
对证券投资基金管理人运用基金买卖债券的转让收入免征增值税，对国债、地方政府债以及
金融同业往来利息收入亦免征增值税。资管产品管理人运营资管产品提供的贷款服务，以产生的
利息及利息性质的收入为销售额。
专项计划利息收入增值税额=专项计划利息收入/（1+3%）×3%
根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36 号）附件 1《营业税改征增值税试点
实施办法》第二十七条规定，购进的贷款服务的进项税额不得从销项税额中抵扣，即项目公司确
认的应付专项计划利息支出无可抵扣的增值税进项税额。因此，上述专项计划利息收入增值税额
在编制本基金合并财务报表时作为税金及附加列示。
4、管理人报酬
表 16-9 管理人报酬明细表
单位：元
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
管理人报酬 369,666.67 2,218,000.00
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合计 369,666.67 2,218,000.00
管理人报酬包括基金管理人管理费和计划管理人管理费。根据《基金合同》约定：基金管理
人管理费自基金合同生效之日（含）起，按上年度经审计的年度报告披露的合并报表层面基金净
资产的 0.10%按日计算；计划管理人管理费自专项计划设立日（含）起，按上年度经审计的年度报
告披露的合并报表层面基金净资产的 0.10%按日计算。预测期内，假设以基金募集规模作为计费基
础。
5、托管费
表 16-10 托管费明细表
单位：元
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
托管费 18,483.33 110,900.00
合计 18,483.33 110,900.00
根据《基金合同》约定：基金托管费自基金合同生效之日（含）起，按上年度经审计的年度
报告披露的合并报表层面基金净资产的 0.01%按日计提。预测期内，假设以基金募集规模作为计费
基础。
6、其他费用
表 16-11 其他费用明细表
单位：元
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
保险费 36,635.22 219,811.32
维修费 603,652.06 3,615,887.54
职工薪酬 44,468.98 44,468.98
行政管理费 51,728.05 309,852.00
其他费用 250,000.00 1,500,000.00
合计 986,484.31 5,690,019.84
其中，保险费包含财产一切险和公众责任险，按 233,000.00 元/年（含税）进行预测；维修
费按照其占年租赁合同计算的租金收入的 3%进行预测；行政费用主要为项目公司拟日常经营中
的行政事务支出。于预测期间，根据基础设施项目历史运营数据并充分考虑项目公司未来实际经
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287
营模式，行政费用按照租赁合同计算的租金收入的 0.25%进行预测。其他费用为除运营管理费、
行政管理费、保险费、维修费、职工薪酬之外的其他日常管理支出。按 150 万元/年进行预测。
7、所得税费用
表 16-12 所得税费用明细表
单位：元
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
当期所得税费用 1,211,880.21 5,024,889.26
递延所得税费用 -5,483.17 -5,785.22
合计 1,206,397.04 5,019,104.04
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》和《财政部、国家税务总局关于企业关联方
利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税[2008]121 号）规定，项目公司在生产经
营活动中发生的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予扣
除。此外，项目公司在计算应纳税所得额时，实际支付给关联方的利息支出，其中接受关联方债
权性投资与其权益性投资不超过 2∶1 比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超
过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。
假设于预测期间，本基金及其所持有的基础设施项目各项经营成本及支出均可取得纳税凭证
并进行企业所得税税前扣除。
本基金及专项计划不存在法律实体，不涉及企业所得税。所得税费用为根据项目公司应纳税
所得额乘以所得税税率 25%进行预测。
8、基础设施基金发行份额募集的资金
假设本基金在 2024 年 11 月 1 日预计募集人民币 1,109,000,000.00 元，在 2024 年 11-12 月及
2025 年度预计无发行募集资金的情况。
9、未来合理的相关支出预留
本 基 金 于 2024 年 11-12 月 及 2025 年 度 ， 自 项 目 公 司 的 现 金 余 额 中 分 别 预 留 人 民 币
2,250,000.00 元及人民币 700,000.00 元（以下简称“不可预见费用”）用于不可预见的项目支出。
（六）敏感性分析
可供分配金额测算报告中可供分配金额预测基于多项假设进行，并可能受多项风险因素的影
响。鉴于未来事项可能并非如预期发生，因此，可供分配金额测算报告中的预测数据可能存在不
确定性及偏差。
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为使本基金份额持有人评估部分而非全部假设对可供分配金额的影响，下表针对营业收入和
营业成本的关键假设进行了敏感性分析，以说明在其他假设保持不变的情况下，该关键假设对可
供分配金额预测的影响。
该敏感性分析，仅仅是在其他假设条件不变的前提下，考虑关键假设变动对可供分配金额预
测的影响，实际上，假设条件的变动是紧密相关的，关键假设的变动亦可能引起其他假设条件发
生变动，且变动的影响可能是相互抵消或者放大。因此，针对单项假设进行的敏感性分析未必能
够与该假设相应的可供分配金额预测结果相匹配。
预测期内，营业收入和营业成本的变动对可供分配金额预测的敏感性分析结果如下：
表 16-13 敏感性分析测算表
单位：元
时期 项目 变动 调整前可供分配金额 调整后可供分配金额 变动
2024 年 11- 12 月
营业收入 上升 5% 12,972,280.36 13,592,177.88 4.78%
营业收入 下降 5% 12,972,280.36 12,352,382.85 -4.78%
营业成本 上升 5% 12,972,280.36 12,923,009.30 -0.38%
营业成本 下降 5% 12,972,280.36 13,021,551.41 0.38%
2025 年度
营业收入 上升 5% 79,002,184.05 81,990,118.56 3.78%
营业收入 下降 5% 79,002,184.05 76,014,249.49 -3.78%
营业成本 上升 5% 79,002,184.05 78,703,551.44 -0.38%
营业成本 下降 5% 79,002,184.05 79,300,816.62 0.38%
注：上表营业成本变动仅考虑运营管理费的变动，预测投资性房地产初始入账后直线法折旧
摊销费用不发生变化。
可供分配金额测算报告中 2024 年（年化）和 2025 年全年项目公司运营净收入分别为
91,722,146.82 元和 91,337,626.31 元，评估报告中 2024 年（年化）和 2025 年全年项目公司运营净
收入分别为 80,856,853.23 元和 84,251,199.24 元，可供分配金额测算报告和评估报告对于 2024 年和
2025 年全年项目公司净收入的预测结果差异分别为 13.44%和 8.41%。存在差异的原因主要为：可
供分配金额测算报告中的营业收入按照企业会计准则考虑了直线法调整，同时可供分配金额测算
报告中 2024 年的营业收入反映了当期应收的全部收入（同时，当期未收到的收入于应收账款的调
整中体现），而评估报告中的 2024 年的运营收入仅考虑了当期能够回收的部分收入。因此，评估
报告与可供分配金额测算报告对基础设施项目现金流预测结果会产生一定的差异，该差异具有合
理性。
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二、未来运营计划及展望
（一）运营计划
基金管理人按照《基础设施基金指引》相关规定积极开展基础设施项目运营管理工作，以基
金合同、托管协议、《标准条款》等文件的约定为框架，结合基金管理人制定的运营管理制度、
项目公司章程等文件构建较为完善的治理机制。基金管理人与运营管理机构签署《运营管理服务
协议》，按照《基础设施基金指引》要求将相关事项委托给运营管理机构进行运营管理。此外，
基金托管人根据托管协议、项目公司监管协议等文件，负责监督基础设施基金资金账户、监管账
户等重要资金账户及资金流向，确保符合法律法规规定和基金合同约定。
基金管理人从治理架构、运营管理及财务监督等方面构建了较完善的体系。另一方面，基金
管理人在运营管理期间将通过总结反馈的方式，履行相应的审批流程后修订相关制度和协议约
定，不断提高运营管理效率。
（二）运营展望
1、项目战略定位延续
本基金成立后，基础设施项目不会改变其既定战略定位，不会因为发行基础设施 REITs 而导
致服务对象变化或租金大幅上升。基础设施项目将在原有的基础上健康平稳发展，发挥其对于培
育科技创新产业、促进区域协同发展的战略作用，保障园区整体公共利益。
2、项目运营管理团队不变
本基金成立后，基础设施项目将继续由金隅文化负责运营管理工作。基础设施项目原有的招
商安排、政策兑现、企业服务等方面保持不变。金隅文化的主要运营管理职责不变，核心团队保
持不变，保障基础设施项目管理团队的稳定性。
3、基础设施基金层面建立适当的项目管理机制
本基金制定了较为完善的治理架构，在基金层面、专项计划层面和项目公司层面均设置了相
应的权利机构或管理机构，明确了包括基金管理人、基金托管人、计划管理人等相关方的权利与
义务。在基础设施项目的运营管理层面，基金管理人与运营管理机构签署了《运营管理服务协
议》，该协议约定了运营管理机构的服务范围、权利及义务、基金管理人对运营管理机构的监督
和检查、费用激励与考核等条款，对运营管理机构形成有效的约束和激励，从而合法合规地为基
础设施项目提供运营管理服务。本基金通过建立适当的治理架构和治理机制，有效保障基础设施
项目的平稳运营。
4、原始权益人继续持有较高比例的公募 REITs 基金份额
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本基金成立后，原始权益人或其同一控制下的关联方拟继续持有较高比例的公募基金份额。
因此，原始权益人也将具有保障项目运营健康稳定、获得长期收益的内生动力。
5、承诺采取有效措施降低同业竞争风险
原始权益人金隅集团已出具《北京金隅集团股份有限公司关于避免同业竞争的承诺函》，承
诺如下：
“（1）平等对待本公司及本公司控制的企业提供运营管理服务的基础设施项目和其他项目，
不会主动诱导基础设施 REITs 项下的租户终止租约或降低租金水准，不得故意降低基础设施基金
项下的基础设施项目的市场竞争能力。如有任何新的潜在租户拟租赁本公司旗下其他项目，本公
司将对该等潜在租户及其拟议业务进行尽职调查，以确保该等潜在租户不开展、且无意向开展人
工智能、智能制造业务的开发和研究；另一方面，本公司将向该等潜在租户推荐租赁基础设施项
目。对于可能构成实质竞争的物业租赁业务机会，基础设施项目在同等条件下享有优先获得该业
务机会的权利。
（2）基础设施 REITs 发行完成后，本公司及本公司控制的企业如发现任何与基础设施 REITs
主营业务构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务机会，将促使该业务机会按合理和公平的条
款及条件首先提供给基础设施 REITs。
（3）如本公司持有或运营竞争性项目的，本公司将采取充分、适当的措施，公平对待基础设
施项目和该等竞争性项目，避免可能出现的利益冲突。本公司承诺不会将项目公司所取得或可能
取得的业务机会优先授予或提供给任何其他竞争性项目，亦不会利用原始权益人的地位或利用该
地位获得的信息作出不利于基础设施基金而有利于其他竞争性项目的决定或判断，并将避免该种
客观结果的发生。
（4）在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同业竞争而发生争
议，且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，本公司承诺将与基金管理人积
极协商解决措施。
（5）本公司及本公司控制的企业持有的其他物业资产，若在基础设施 REITs 发行后具备注入
基础设施 REITs 的条件时，履行各级监管单位审批程序后，本公司将通过合理的价格将相关资产
注入基础设施 REITs，以避免与基础设施 REITs 可能产生的同业竞争。
（6）基础设施 REITs 发行完成后，本公司及本公司控制的企业如出售或转让与基础设施
REITs 相关的经营性物业资产，基础设施 REITs 项下相关载体均享有购买权；且本公司保证在出售
或转让相关资产时给予基础设施 REITs 项下相关载体的条件与本公司及本公司控制的企业向任何
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独立第三方提供的条件相当。
（7）本公司确认本承诺函所载的每一项承诺均为可独立执行之承诺。任何一项承诺若被视为
无效或终止不影响其他各项承诺的有效性。
（8）在基础设施基金终止并清算完毕前，本承诺始终有效，且是不可撤销的。若本公司违反
上述承诺给基础设施基金及其基金份额持有人造成损失，一切损失将由本公司承担。” 运营管理机构金隅文化已出具《北京金隅文化科技发展有限公司关于避免同业竞争的承诺
函》，承诺如下：
“（1）本公司将根据自身针对产业园区项目同类资产的既有管理规范和标准，严格按照诚实
信用、勤勉尽责、公平公正的原则，以不低于本公司自身和/或实际控制的关联方管理的其他同类
资产的运营管理水平为基础设施项目提供运营管理服务或督促、要求相关方按照该等标准为基础
设施项目提供运营管理服务，采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，充分保护基金份
额持有人的利益。本公司承诺不会将项目公司所取得或可能取得的业务机会优先授予或提供给任
何其他竞争性项目，亦不会利用运营管理机构的地位或利用该地位获得的信息作出不利于基础设
施基金而有利于其他竞争性项目的决定或判断，并将避免该种客观结果的发生。
（2）平等对待本公司及本公司控制的企业提供运营管理服务的基础设施项目和其他项目，不
会主动诱导基础设施 REITs 项下的租户终止租约或降低租金水准，不得故意降低基础设施基金项
下的基础设施项目的市场竞争能力。如有任何新的潜在租户拟租赁本公司旗下其他项目，本公司
将对该等潜在租户及其拟议业务进行尽职调查，以确保该等潜在租户不开展、且无意向开展人工
智能、智能制造业务的开发和研究；另一方面，本公司将向该等潜在租户推荐租赁基础设施项
目。对于可能构成实质竞争的物业租赁业务机会，基础设施项目在同等条件下享有优先获得该业
务机会的权利。
（3）基础设施 REITs 发行完成后，本公司及本公司控制的企业如发现任何与基础设施 REITs
主营业务构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务机会，将促使该业务机会按合理和公平的条
款及条件首先提供给基础设施 REITs。
（4）在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同业竞争而发生争
议，且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，本公司承诺将与基金管理人积
极协商解决措施。
（5）本公司确认本承诺函所载的每一项承诺均为可独立执行之承诺。任何一项承诺若被视为
无效或终止不影响其他各项承诺的有效性。
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（6）除非本公司不再作为基础设施 REITs 的运营管理机构，本承诺始终有效，且是不可撤销
的。若本公司违反上述承诺给基础设施基金及其基金份额持有人造成损失，一切损失将由本公司
承担。” 原始权益人及运营管理机构降低同业竞争风险的承诺，将有效降低同业竞争风险，有利于保
障本基金的收益实现。
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第十七部分 原始权益人
一、基本概况
（一）基本信息
本基金初始募集资金投资的基础设施项目的原始权益人为北京金隅集团股份有限公司，截至
2024 年 9 月 30 日，金隅集团基本信息如下：
表 17-1 原始权益人基本信息
公司名称 北京金隅集团股份有限公司（曾用名：北京金隅股份有限公司）
法定代表人 姜英武
注册地址 北京市东城区北三环东路 36 号
注册资本 1,067,777.1134 万元人民币
成立日期 2005 年 12 月 22 日
统一社会信用代码 91110000783952840Y
经营范围
技术开发、技术服务；组织文化艺术交流活动（不含营业性演出）；机械
设备租赁；房地产开发经营；物业管理；销售自产产品；制造建筑材料、
家具、建筑五金；木材加工。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经
营活动；该企业 2006 年 04 月 05 日前为内资企业，于 2006 年 04 月 05 日
变更为外商投资企业；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的
内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经
营活动。）
（二）原始权益人的设立及重大历史沿革情况
1、原始权益人设立情况
2005 年 3 月 30 日，北京市人民政府以第 22 期《北京市人民政府关于研究金隅集团重组改制
等有关问题的会议纪要》，原则同意北京金隅集团有限责任公司（现已更名为“北京金隅资产经营
管理有限责任公司”，以下简称“原金隅集团”）的改制方案，并授权北京市发改委对原金隅集团改
制发起设立发行人进行核准。
根据北京市国资委于 2005 年 12 月 7 日印发的《关于同意北京金隅集团有限责任公司改制重组
方案的批复》（京国资规划字[2005]48 号）和北京市发改委于 2005 年 12 月 22 日印发的《关于同
意设立北京金隅股份有限公司的函》（京发改[2005]2682 号）的批准，原金隅集团进行了重组改
制，并联合中国非金属材料总公司、合生创展集团有限公司（以下简称“合生集团”）、北方房地产
开发有限责任公司（以下简称“北方房地产”）以及天津市建筑材料集团（控股）有限公司（以下简
称“天津建材”）发起设立了原始权益人。
根据北京中证评估有限公司于 2005 年 10 月 31 日出具的《北京金隅集团有限责任公司重组改
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制并发起设立股份公司项目资产评估报告书》（中证评报字[2005]第 023 号），以 2004 年 12 月 31
日为评估基准日，原金隅集团投入原始权益人的资产（包括货币、实物、长期股权投资、无形资
产等）总计 472,998.50 万元，负债总计 185,038.30 万元，净资产总计 287,960.20 万元，较评估前净
资产 202,585.53 万元增值 85,374.67 万元，净资产增值率为 42.14%。
北京市国资委于 2005 年 12 月 7 日印发了《关于对北京金隅集团有限责任公司拟发起设立股份
有限公司资产评估项目予以核准的批复》（京国资产权字[2005]123 号）对上述资产评估结果予以
核准。
2005 年 12 月 7 日，北京市国资委印发了《关于北京金隅股份有限公司国有股权管理有关问题
的批复》（京国资产权字[2005]128 号），批准了原始权益人国有股权管理方案，批准原始权益人
总股本 180,000 万股，折股比例为 1：0.6843，溢价部分计入资本公积。
2005 年 12 月 19 日，原金隅集团、中国非金属材料总公司、合生集团、北方房地产及天津建
材签署了《北京金隅股份有限公司发起人协议》。2005 年 12 月 21 日，原始权益人召开了创立大
会，通过了《北京金隅股份有限公司章程》，前述发起人于同日签署了《北京金隅股份有限公司
章程》。2005 年 12 月 22 日，北京市工商局向原始权益人核发《企业法人营业执照》（注册号
1100001922263）。2007 年 12 月 12 日，北京市工商局向原始权益人核发记载实收资本已缴足的
《企业法人营业执照》（注册号 110000410285245）。
2006 年 2 月 7 日，商务部印发了《商务部关于同意设立中外合资股份制企业北京金隅股份有
限公司的批复》（商资批[2006]437 号），同意发起设立原始权益人，并同意原始权益人发起人于
2005 年 12 月 21 日签署的公司章程。2006 年 2 月 9 日，商务部向原始权益人核发了《中华人民共
和国台港澳侨投资企业批准证书》（商外资资审 A 字[2006]0066 号）。
2、原始权益人历史沿革
（1）2007 年股东变更
2007 年 7 月 17 日，经国务院国资委《关于设立中国中材股份有限公司的批复》（国资改革
[2007]651 号）批准，原始权益人发起人之一中国非金属材料总公司重组改制变更设立为中国中材
股份有限公司。
（2）2008 年增资及股份转让
2008 年 2 月 29 日，原始权益人召开 2008 年第一次临时股东大会，审议批准了《北京金隅股
份有限公司增资扩股方案》。北京市国资委于 2008 年 2 月 20 日以《关于同意金隅集团受让北方房
地产开发有限责任公司所持北京金隅股份有限公司 7.6%股权的批复》（京国资[2008]60 号）、并
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于 2008 年 3 月 14 日以《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于北京金隅股份有限公司增资
扩股的批复》（京国资改革字[2008]68 号）批准本次增资及股份转让。商务部于 2008 年 7 月 25 日
以《商务部关于同意北京金隅股份有限公司增资扩股的批复》（商资批[2008]1001 号）批准本次增
资扩股及股权转让。原始权益人本次增资发行 100,000 万股普通股，由原始权益人原股东原金隅集
团和中国信达资产管理公司（现已更名为“中国信达资产管理股份有限公司”）等 5 家新投资者以现
金认购。其中，原金隅集团认购 60,840 万股，新增股东新天域投资有限公司（现已更名为“泰安平
和投资有限公司”）认购 13,310 万股，中国信达资产管理公司认购 7,600 万股，华熙昕宇投资有限
公司认购 6,840 万股，润丰投资集团有限公司认购 6,000 万股，北京泰鸿投资（集团）有限公司
（现已更名为“北京泰鸿投资有限公司”）认购 5,410 万股。原发起人股东北方房地产开发有限责任
公司将所持 7.6%的股权转让予原金隅集团。增资后，原始权益人注册资本由 180,000 万元增加至
280,000 万元，股本总额由 180,000 万股增加至 280,000 万股。
根据中兴华出具的中兴华验字（2008）第 007 号、中兴华验字（2008）第 016 号《验资报
告》，上述增加的注册资本均已缴足。
（3）2009 年境外发行及 H 股上市
2008 年 8 月 6 日，原始权益人召开 2008 年第二次临时股东大会，审议通过原始权益人首次公
开发行境外上市外资股（H 股）的发行方案。就本次发行，原始权益人获得北京市人民政府于
2008 年 8 月 6 日出具的《北京市人民政府关于同意北京金隅股份有限公司申请在香港联合交易所
主板上市的函》（京政函[2008]104 号）、中国证监会于 2009 年 6 月 22 日印发的《关于核准北京
金隅股份有限公司发行境外上市外资股的批复》（证监许可[2009]550 号）和国务院国资委于 2008
年 8 月 6 日出具的《关于北京金隅股份有限公司国有股权管理有关问题的批复》（国资产权
[2008]745 号）的批准，并于 2009 年 7 月 28 日取得联交所的上市批准。
2009 年 7 月 29 日，原始权益人在香港发行 93,333.30 万股 H 股并在联交所上市，每股发行价
为 6.38 港元，股票代码为 02009。原始权益人另行使超额配股权，超额配发股份 13,999.95 万股 H
股，配发价格为 6.38 港元。原始权益人的国有股东向社保基金转让 9,604.9935 万股内资股，该等
转让于社保基金的内资股按 1：1 的比例转换为 H 股。H 股发行后，原始权益人注册资本由
280,000.00 万元增加至 387,333.25 万元，股本总额由 280,000.00 万股增加至 387,333.25 万股。
根据北京兴华出具的（2009）京会兴验字第 2-026 号《验资报告》，截至 2009 年 8 月 6 日，
原始权益人实收资本（股本）占注册资本总额的 100%。
（4）2011 年换股吸收合并太行水泥及 A 股上市
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2010 年 9 月 14 日，原始权益人召开 2010 年第三次临时股东大会，审议通过了原始权益人换
股吸收合并太行水泥的方案。就本次换股吸收合并，原始权益人获得国务院国资委于 2010 年 9 月
1 日出具的《关于北京金隅股份有限公司换股吸收合并河北太行水泥股份有限公司有关问题的批
复》（国资产权[2010]918 号）、北京市国资委于 2010 年 9 月 21 日出具的《北京市人民政府国有
资产监督管理委员会关于北京金隅股份有限公司国有股权管理有关问题的批复》（京国资产权
[2010]155 号）、北京市商委于 2011 年 2 月 11 日出具的《北京市商务委员会关于北京金隅股份有
限公司换股吸收合并河北太行水泥股份有限公司的批复》（京商务资字[2011]86 号），并于 2011
年 1 月 28 日获得中国证监会《关于核准北京金隅股份有限公司吸收合并河北太行水泥股份有限公
司的批复》（证监许可[2011]168 号）及《关于核准北京金隅股份有限公司首次公开发行股票的批
复》（证监许可[2011]166 号）。
原始权益人向太行水泥原股东（除原始权益人以外）发行 41,040.456 万股 A 股股份，用作支
付本次换股吸收合并的对价。原始权益人换股价格为 9.00 元/股，太行水泥换股价格为 10.80 元/
股，由此确定的原始权益人和太行水泥的换股比例为 1.2：1。该等新增股份于 2011 年 2 月 22 日在
中国证券登记结算有限责任公司上海分公司完成了登记手续，并于 2011 年 3 月 1 日在上交所上市
交易。换股吸收合并太行水泥后，原始权益人注册资本由 387,333.25 万元增加至 428,373.706 万
元，股本总额由 387,333.25 万股增加至 428,373.706 万股。
根据北京兴华出具的（2011）京会兴验字第 4-007 号《验资报告》，截至 2011 年 2 月 22 日，
原始权益人实收资本（股本）占注册资本总额的 100%。
（5）2014 年度非公开发行 A 股股票
2013 年 10 月 30 日，原始权益人召开 2013 年第一次临时股东大会，审议通过了原始权益人非
公开发行股票的方案。就该次非公开发行，原始权益人获得北京市国资委于 2013 年 10 月 10 日出
具的《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于北京金隅股份有限公司都非公开发行股票有
关问题的批复》（京国资产权[2013]210 号），并于 2014 年 3 月 20 日获得中国证监会《关于北京
金隅股份有限公司非公开发行股票的批复》（证监许可[2014]312 号）。
原始权益人向原金隅集团和北京京国发股权投资基金（有限合伙）以 5.58 元/股分别发行
448,028,673 股和 52,874,551 股 A 股股票，合计 500,903,224 股。该等新增股份于 2014 年 3 月 26 日
在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司完成了登记手续。本次发行新增股份的性质为有限
售条件流通股，原金隅集团、北京京国发股权投资基金（有限合伙）认购的本次非公开发行 A 股
股票自发行结束之日起三十六个月内不得转让，预计上市流通时间为 2017 年 3 月 26 日。本次发行
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后，原始权益人注册资本由 4,283,737,060 元增加至 4,784,640,284 元，股本总额由 4,283,737,060 股
增加至 4,784,640,284 股。
根据安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）出具的安永华明（2014）验字第 60667053_A02
号《验资报告》，截至 2014 年 3 月 24 日，原始权益人共计募集资金人民币 2,795,039,989.92 元，
扣除与发行有关的费用 20,304,100.00 元，募集资金净额为 2,774,735,889.92 元，其中新增注册资本
500,903,224.00 元，资本公积股本溢价 2,273,832,665.92 元。
（6）2015 年度非公开发行 A 股股票
2015 年 5 月 27 日，原始权益人召开 2014 年度股东周年大会，审议通过 2015 年度非公开发行
股票的方案。就该次非公开发行，原始权益人于 2015 年 5 月 5 日公告了北京市国资委出具的《北
京市人民政府国有资产监督管理委员会关于北京金隅股份有限公司非公开发行股票有关问题的批
复》（京国资产权[2015]62 号），并于 2015 年 10 月 28 日领取了中国证监会《关于核准北京金隅
股份有限公司非公开发行股票的批复》（证监许可[2015]2336 号）。
原始权益人向包括原金隅集团在内的 8 名投资者以 8.48 元/股共发行 554,245,283 股 A 股股
票。该等新增股份于 2015 年 12 月 3 日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司完成了登记手
续。本次发行新增股份的性质为有限售条件流通股，原金隅集团认购的本次非公开发行 A 股股票
自发行结束之日起三十六个月内不得转让、其他投资者认购的本次非公开发行 A 股股票自发行结
束之日起十二个月内不得转让。本次发行后，原始权益人注册资本由 4,784,640,284 元增加至
5,338,885,567 元，股本总额由 4,784,640,284 股增加至 5,338,885,567 股。
根据安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）出具的安永华明（2015）验字第 60667053_A02
号《验资报告》，截至 2015 年 11 月 30 日，原始权益人共计募集资金人民币 4,699,999,999.84 元，
扣除与发行有关的费用 62,124,960.00 元，募集资金净额为 4,637,875,039.84 元，其中新增注册资本
554,245,283.00 元，资本公积股本溢价 4,083,629,756.84 元。
（7）2015 年度利润分配及资本公积转增股本
公司以 2015 年 12 月 31 日总股本 5,338,885,567 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金股利
0.30 元（含税），共计派发股利总计人民币 160,166,567.01 元；以资本公积金向全体股东每 10 股
转增 10 股，共计转增 5,338,885,567 股，转增后公司股本将增至 10,677,771,134 股，至 2016 年 7 月
6 日，公司 2015 年度利润分配及资本公积转增股本事宜已经实施完毕，公司注册资本由
5,338,885,567 元变更为 10,677,771,134 元。
（8）2016 年度国有股份无偿划转
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298
2016 年 10 月 17 日，根据北京市国资委《关于无偿划转北京金隅股份有限公司 44.93%国有股
权的通知》，原金隅集团将其持有的原始权益人全部国有股份无偿划转至北京国有资本经营管理
中心（现已更名为“北京国有资本运营管理有限公司”，以下简称“北京国管中心”）。
2016 年 10 月 21 日，北京国管中心与原金隅集团签署了《关于北京金隅股份有限公司的股份
划转协议》。
2016 年 11 月 11 日，国务院国资委出具《关于北京金隅集团有限责任公司将所持北京金隅股
份有限责任公司全部股份无偿划转给北京国有资本经营管理中心有关问题的批复》（国资产权
[2016]1182 号），同意原金隅集团将所持的原始权益人全部 A 股股份无偿划转给北京国管中心。
2016 年 11 月 17 日，香港证券及期货事务检察委员会同意豁免北京国管中心就本次无偿划转
而应履行的要约收购义务。
2016 年 12 月 9 日，中国证监会出具《关于核准豁免北京国有资本经营管理中心及其一致行动
人要约收购北京金隅股份有限公司股份义务的批复》（证监许可[2016]3027 号），核准豁免北京国
管中心及其一致行动人因国有资产行政划转而应履行的要约收购义务。
2016 年 12 月 29 日，原始权益人收到北京国管中心转来的《中国证券登记结算有限责任公司
过户登记确认书》，确认原始权益人国有股权无偿划转过户手续已办理完毕。
本次无偿划转实施后，原始权益人的控股股东变更为北京国管中心，实际控制人仍为北京市
国资委。
（9）2017 年公司名称变更
2017 年 12 月 19 日，原始权益人名称由“北京金隅股份有限公司”变更为“北京金隅集团股份有
限公司”，并于北京市工商行政管理局完成了变更登记。
（三）股权结构
截至 2024 年 9 月 30 日，金隅集团前十大股东及持股情况如下：
表 17-2 金隅集团前十大股东及持股情况
单位：股，%
股东全称 期末持股数量 比例
持有有
限售条
件股份
数量
质押或冻结情况
状 股东性质
态
数量
北京国有资本运营管理有限公司 4,832,665,938 45.26 - 无 - 国有法人
HKSCC NOMINEES LIMITED 2,338,764,870 21.90 - 无 - 境外法人
中国建材股份有限公司 459,940,000 4.31 - 无 - 国有法人
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299
香港中央结算有限公司 107,416,751 1.01 - 无 - 未知
润丰投资集团有限公司 75,140,000 0.70 - 冻
结
75,140,000 境内非国
有法人
中国农业银行股份有限公司-中证
500 交易型开放式指数证券投资
基金
73,179,089 0.69 - 无 - 其他
中国证券金融股份有限公司 53,695,622 0.50 - 无 - 其他
北京京国发股权投资基金（有限
合伙）
43,115,900 0.40 - 无 - 其他
交通银行股份有限公司-景顺长城
中证红利低波动 100 交易型开放
式指数证券投资基金
35,664,020 0.33 - 无 - 其他
银华基金-农业银行-银华中证金
融资产管理计划
26,141,134 0.24 - 无 - 其他
截至 2024 年 9 月 30 日，金隅集团的股权结构图如下：
图 17-1 金隅集团股权关系图
（四）控股股东及实际控制人
截至 2024 年 9 月 30 日，北京国有资本运营管理有限公司持有原始权益人 45.26%的股权，为
原始权益人的控股股东；北京市人民政府国有资产监督和管理委员会持有北京国有资本运营管理
有限公司 100%的股权，为北京国有资本运营管理有限公司的控股股东。原始权益人的实际控制人
为北京市人民政府国有资产监督和管理委员会。
（五）组织架构、治理结构和内部控制情况
截至 2024 年 9 月 30 日，原始权益人的组织结构框架如下图：
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300
图 17-2 原始权益人组织结构图
作为一家上市公司，金隅集团严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》、上交
所上市规则和中国证监会有关法律法规的要求，不断完善公司的治理结构，建立、健全了内部管
理和控制制度，进一步规范公司运作，提高公司治理水平。
1、股东大会
金隅集团《公司章程》《股东大会议事规则》对股东的权利和义务、股东大会的职权、股东
大会的召开、表决、决议等事项进行了规定。现行《股东大会议事规则》对股东大会召开条件、
股东大会的召集与主持、股东大会的提案、股东大会通知、股东出席会议方式、股东大会会议记
录等事项作出了详细的规定。
股东大会是金隅集团的权力机构，依法行使下列职权：
（1）决定金隅集团的经营方针和投资计划；
（2）选举和更换非由职工代表担任的董事，决定有关董事的报酬事项；
（3）选举和更换非由职工代表担任的监事，决定有关监事的报酬事项；
（4）审议批准董事会的报告；
（5）审议批准监事会的报告；
（6）审议批准金隅集团的年度财务预算方案、决算方案；
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301
（7）审议批准金隅集团的利润分配方案和弥补亏损方案；
（8）对金隅集团增加或者减少注册资本作出决议；
（9）对金隅集团合并、分立、解散、清算或变更公司形式等事项作出决议；
（10）对金隅集团发行债券、发行任何种类股票、认股证和其他类似证券作出决议；
（11）对金隅集团聘用、解聘或者不再续聘会计师事务所作出决议；
（12）修改《公司章程》；
（13）审议金隅集团在一年内购买、出售重大资产超过金隅集团最近一期经审计总资产 30%
的事项；
（14）对法律、行政法规及《公司章程》规定须由股东大会审批的对外担保事项作出决议；
（15）审议批准变更 A 股募集资金用途事项；
（16）审议股权激励计划；
（17）审议单独或合计持有代表金隅集团有表决权的股份百分之三以上的股东的提案；
（18）法律、行政法规、部门规章及《公司章程》规定应当由股东大会作出决议的其他事
项；
（19）股东大会可以授权或委托董事会办理其授权或委托办理的事项。
2、董事会
金隅集团现行《公司章程》《董事会议事规则》规定，公司设董事会，董事会由十一名董事
组成，设董事长一人，可以设副董事长两人。董事会成员中应至少包括三分之一独立（非执行）
董事，且任何时候独立（非执行）董事不得少于三人。董事会成员中可以有公司职工代表。
董事会对股东大会负责，行使下列职权：
（1）负责召集股东大会，并向股东大会报告工作；
（2）执行股东大会的决议；
（3）决定金隅集团的经营计划和投资方案；
（4）制订金隅集团的年度财务预算方案、决算方案；
（5）制订金隅集团的利润分配方案和弥补亏损方案；
（6）制订金隅集团增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券或其他证券及上市的方
案；
（7）拟定金隅集团重大收购、收购金隅集团股票的方案；
（8）拟定金隅集团合并、分立、解散或者变更公司形式的方案；
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302
（9）根据法律、行政法规和《公司章程》规定，决定须由股东大会批准以外的其他对外担保
事项；
（10）在股东大会授权范围内，决定金隅集团对外投资、收购出售资产、资产抵押、对外担
保事项、委托理财、关联交易等事项；
（11）决定公司及控股子公司每一个自然年度累计价值金额在 500 万元以上 1,000 万元以下
（含 1,000 万元）的对外捐赠事项；
（12）决定金隅集团内部管理机构的设置；
（13）聘任或者解聘金隅集团总经理、董事会秘书；根据总经理的提名，聘任或者解聘金隅
集团副总经理、财务总监、总法律顾问及其他高级管理人员，决定其报酬及奖惩事项；
（14）制定金隅集团的基本管理制度；
（15）拟订《公司章程》修改方案；
（16）管理金隅集团的信息披露事项；
（17）向股东大会提请聘任或更换为金隅集团审计的会计师事务所；
（18）听取金隅集团总经理的工作汇报并检查总经理的工作；
（19）负责公司法治建设、合规管理体系的建立健全，包括总法律顾问制度、法律合规风险
控制、培育合规文化等内容，听取依法治企和合规管理工作情况报告；
（20）法律法规、金隅集团股票上市地的交易所的上市规则所规定的及股东大会和《公司章
程》授予的其他职权。
截至 2024 年 9 月 30 日，金隅集团董事会由十名董事组成，低于章程规定人数，但金隅集团董
事会未低于法定最低人数，且不会影响董事会正常运作。
3、监事会
金隅集团现行《公司章程》《监事会议事规则》对监事会的组成、职权、召开、会议通知、
会议记录等事项进行了规定。
监事会由七名监事组成，其中职工代表的比例不得低于三分之一。监事任期三年，可以连选
连任。监事会设主席一名，监事会主席的任免，应当经三分之二以上监事会成员表决通过。
监事会向股东大会负责，并依法行使下列职权：
（1）检查金隅集团的财务，对董事会编制的金隅集团定期报告进行审核并提出书面审核意
见；
（2）对董事、高级管理人员执行金隅集团职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、
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303
《公司章程》或者股东大会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议；
（3）当金隅集团董事、高级管理人员的行为损害金隅集团的利益时，要求前述人员予以纠
正；
（4）核对董事会拟提交股东大会的财务报告、营业报告和利润分配方案等财务资料，发现疑
问的，可以金隅集团名义委托注册会计师、执业审计师帮助复审；
（5）提议召开临时股东大会会议，在董事会不履行召集和主持股东大会会议职责时召集和主
持股东大会会议；
（6）向股东大会会议提出提案；
（7）代表金隅集团与董事、高级管理人员交涉或者对董事、高级管理人员起诉；
（8）发现金隅集团经营情况异常，可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事务所、律师事
务所等专业机构协助其工作；
（9）《公司章程》规定的其他职权。
最近三年及一期，金隅集团监事会历次会议均严格按照《公司章程》与《监事会议事规则》
的相关规定规范运行。
截至 2024 年 9 月 30 日，金隅集团监事会由六名监事组成，低于章程规定人数，但金隅集团监
事会未低于法定最低人数，且不会影响监事会正常运作。
二、业务情况
（一）公司主营业务
公司经营范围为：技术开发、技术服务；组织文化艺术交流活动（不含营业性演出）；机械
设备租赁；房地产开发经营；物业管理；销售自产产品；制造建筑材料、家具、建筑五金；木材
加工。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；该企业 2006 年 04 月 05 日前为内资企
业，于 2006 年 04 月 05 日变更为外商投资企业；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准
的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
最近三年及一期，金隅集团的主营业务包括绿色建材、地产开发及运营等两个板块，具体包
括水泥及相关业务、商贸物流业务、新材料业务、地产开发业务和物业运营业务等。
1、绿色建材板块
最近三年及一期，金隅集团绿色建材板块主要包括水泥及相关业务、商贸物流业务、新材料
业务、混凝土业务、服务及其他业务等。
（1）水泥及相关业务
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304
水泥及相关业务是金隅集团最主要的业务之一。作为全国第三大水泥产业集团，金隅集团充
分借助国家一揽子经济刺激计划和扩大基础设施建设的市场机遇，坚持京津冀“大十字”战略布局，
加大区域资源整合、并购重组和市场拓展力度，对区域市场的控制力和竞争力大幅提升。
金隅集团水泥业务坚持以京津冀为核心战略区域，不断延伸布局半径，主要布局在京津冀、
陕西、山西、内蒙、东北、重庆、山东、河南和湖南等 13 个省（直辖市、自治区）。金隅集团以
水泥为核心，形成上下游配套的完整建材产业链，延伸出相关产品及服务内在联动机制。
金隅集团对外销售水泥的主要品牌为“金隅牌”和“盾石牌”水泥，在京津冀地区具有较高的品牌
知名度和市场占有率，市场竞争力较强。截至 2024 年 9 月末，金隅集团绿色建材板块营业收入达
551.47 亿元，占比 72.42%，营业毛利润达 49.70 亿元，毛利率为 9.01%。
金隅集团充分利用水泥工业自身技术优势，率先发展工业废弃物、污水处理厂污泥、危险废
弃物、城市垃圾焚烧飞灰等的资源化和无害化处置等具有典型循环经济意义的环保产业，实现了
经济效益、社会效益和生态效益的协调统一。
（2）商贸物流业务
商贸物流业务是金隅集团绿色建材板块的主要业务，主要包括大宗物资贸易和建材产品代理
等，近年来保持了快速发展。
大宗物资贸易业务主要品种包括铁矿石、钢材、焦炭，以冀东发展集团国际贸易有限公司为
重点经营主体，金隅集团通过境外矿山和境内焦化厂、钢厂采购，并销售给下游钢厂、电厂以及
贸易商赚取差价。由于上游采购采用即期信用证和电汇形式为主，下游销售时买家通常分批次提
货缴款，资金周转周期较长，因此金隅集团多以薄利多销的方式扩大贸易规模，提升资金周转效
率，目前年贸易量已超过千万吨。
建材产品代理业务以金隅商贸为主要经营主体，其中陶瓷卫浴品牌代理所占比重最大。公司
代理经营的卫浴品牌涵盖科勒、TOTO、乐家等国际知名品牌，代理区域包括北京、天津、内蒙
古、山西以及河南等省市或自治区，是我国北方地区中高端洁具规模最大的经销商。
（3）新材料业务
金隅集团新材料业务主要包括家具装饰保温材料、建筑工程检测业务、高端装备制造等。
金隅集团的装饰及装修材料、节能墙体及保温材料和耐火材料等产品产销及综合实力位居国
内前列。金隅集团以其多样化的新型建材产品和优良的产品质量，成为国家诸多大型运动场馆的
建材供应商及服务商。
金隅集团装备业务具备水泥生产线从“工艺设计、装备设计制造、建筑安装、生产调试”到“备
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305
件供应、维修服务、生产运营”的全产业链服务能力。
2、地产开发及运营板块
最近三年及一期，金隅集团地产开发及运营板块涵盖地产开发及物业运营等业务。
（1）地产开发业务
金隅集团自身无房地产开发业务资质，不从事房地产开发业务；房地产开发业务由下属子公
司北京金隅地产开发集团有限公司（以下简称“金隅地产”）以及北京金隅嘉业房地产开发有限公司
（以下简称“金隅嘉业”）运营。截至 2024 年 9 月末，金隅地产和金隅嘉业先后开发建设房地产项
目约 170 个，总建筑规模达 3,000 多万平米。金隅地产和金隅嘉业目前已进入北京、上海、天津、
重庆、杭州、南京、唐山、苏州等 17 个城市，形成了“立足北京，辐射京津冀、长三角、成渝经济
区三大经济圈”的全国化开发格局。同时金隅地产和金隅嘉业成功开发了包括建欣苑、双惠西区、
晋元庄、朝阳新城、金隅丽景园、燕山水泥厂等多个经济适用住房项目以及金隅美和园、金隅康
惠园、金隅嘉和园、金隅锦和园、金隅景和园、金隅通和园等多个两限房项目。
（2）物业运营业务
金隅集团投资性物业板块涵盖物业投资经营、物业管理和相关服务业领域，其管理和专业化
运营由二级集团公司北京金隅投资物业管理集团有限公司负责，是金隅集团发展服务业的主要载
体，经营业态包括高档写字楼、商业、产业园区、星级酒店、长租公寓、住宅社区、孵化器运营
等，已基本形成涵盖商业地产全业态的运营管理能力。金隅集团持有资产出租率在北京地区保持
较高水平，金隅集团是北京地区最大、业态最丰富的投资性物业持有者与管理者之一，截至 2024
年 9 月末，公司持有的高档写字楼、商业、产业园区等投资物业面积约 250 万平方米，其中在北京
核心区域的乙级以上高档投资性物业约 85 万平方米；京内外物业管理面积约 1,840 万平方米，专
业化能力、品牌知名度、出租率和收益水平多年保持行业领先水平。
（二）行业地位
1、绿色建材板块
金隅集团是全国建材行业领军企业，全国第三大水泥产业集团，京津冀最大的绿色、环保、
节能建材生产供应商之一，国内水泥行业低碳绿色环保、节能减排、循环经济的引领者，具有较
强的区域规模优势和市场控制力。
金隅集团以水泥为核心，形成混凝土、墙体及保温材料、装配式建筑体系及部品、家具木业
等上下游配套的完整建材产业链和装饰装修、建筑设计、装配式建筑总承包等产品及服务内在联
动机制，形成了全产业链协同发展格局。截至 2024 年 9 月末，金隅集团绿色建材板块营业收入达
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551.47 亿元，占比 72.42%，营业毛利润达 49.70 亿元，毛利率为 9.01%。
金隅集团具备日产 12,000 吨新型干法水泥熟料生产线从工艺设计、装备设计制造、建筑安
装、生产调试到备件供应、维修服务、生产运营的全产业链建设与服务能力，研发的高效水泥立
磨、水泥窑协同处置危废固废设备、高效节能风机、永磁直驱电机、中低压智能配电柜等产品达
到行业先进水平。在风险可控的前提下，完善供应链网络配置和资产布局，持续做实做精国际贸
易和建材商贸物流业务。
2、房地产开发板块
金隅集团自身无房地产开发业务资质，不从事房地产开发业务；房地产开发业务由金隅地产
和金隅嘉业运营，金隅地产和金隅嘉业耕耘房地产开发建设 30 多年，具备多品类房地产项目综合
开发的能力，综合实力位居全国同行业前列，同时也是北京地区最大、业态最丰富的投资性物业
持有者与管理者之一，在行业内拥有较高的影响力和品牌知名度。
3、物业运营板块
金隅集团是北京地区最大、业态最丰富的投资性物业持有者与管理者之一，截至 2024 年 9 月
末，公司持有的高档写字楼、商业、产业园区等投资物业面积约 250 万平方米，其中在北京核心
区域的乙级以上高档投资性物业约 85 万平方米；京内外物业管理面积约 1,840 万平方米，专业化
能力、品牌知名度、出租率和收益水平多年保持北京乃至全国业内领先水平，现为中国物业管理
协会理事单位、北京物业管理行业协会副会长单位，位列“2023 物业服务企业综合实力 500 强”第
61 位、“2023 中国国有物业服务企业综合实力 100 强”第 13 位及“中国物业服务企业品牌价值 100
强”。
（三）最近三年及一期主营业务情况
金隅集团主营业务包括绿色建材板块、地产开发及运营板块。2021-2023 年度及 2024 年 1-9
月，原始权益人营业收入及成本构成情况如下表所示：
表 17-3 原始权益人近三年及一期营业收入及成本构成情况
单位：亿元，%
项目
2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
营业
收入
绿色建材板块 551.47 72.42 794.69 73.61 782.74 76.57 817.54 66.67
地产开发及运营
板块
215.39 28.29 301.25 27.90 258.49 25.29 434.79 35.46
板块抵消 -5.42 -0.71 -16.38 -1.52 -19.04 -1.86 -26.09 -2.13
主营业务收入合 761.44 100.00 1,079.56 100.00 1,022.19 100.00 1,226.24 100.00
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计
营业
成本
绿色建材板块 501.77 72.85 726.71 75.72 682.28 78.21 687.81 66.61
地产开发及运营
板块
196.24 28.49 244.31 25.46 202.23 23.18 362.96 35.15
板块抵消 -9.22 -1.34 -11.30 -1.18 -12.09 -1.39 -18.14 -1.76
主营业务成本合
计
688.80 100.00 959.72 100.00 872.42 100.00 1,032.63 100.00
营业
毛利
润
绿色建材板块 49.70 68.41 67.98 56.73 100.46 67.08 129.73 67.01
地产开发及运营
板块
19.15 26.36 56.94 47.51 56.26 37.56 71.83 37.10
板块抵消 3.80 5.23 -5.08 -4.24 -6.95 -4.64 -7.95 -4.11
毛利润合计 72.64 100.00 119.84 100.00 149.77 100.00 193.61 100.00
（四）与基础设施项目相关业务情况以及持有或运营的同类资产的规模
1、与基础设施项目相关业务情况
截至 2024 年 9 月 30 日，金隅集团持有的在建、已完工的产业园区面积合计约 109.79 万平方
米，全部位于北京地区，区位较为良好；产业园区面向大信息、高端装备制造、新能源及医药健
康产业，符合国家战略政策鼓励的产业方向。
2、持有或运营的同类资产的规模
截至 2024 年 9 月末，原始权益人共持有建成或在建的产业园区项目如下：
表 17-4 截至 2024 年 9 月末原始权益人共持有建成或在建的产业园区项目情况
资产名称
所属
行业
所在
区域
资产
状态
建筑面积
（万平方
米）
主要面向产业
或特色
出租率
（2024 年 9
月末）
投入运
营时间
租金水平（元/月
/平米）（2024
年 9 月末）
金隅智造工场
产权一期
产业
园
海淀
区西
三旗
已投
入运
营
9.09 智能制造及工
业研发
90.26% 2019 年
智能制造及工业
研发用房：159
产业配套：105
金隅智造工场
产权二期
产业
园
海淀
区西
三旗
已投
入运
营
3 大信息及智能
制造
100.00% 2019 年 168.53
金隅高新产业
园
产业
园
大兴
区黄
村
已投
入运
营
27.8
高端装备、智
能制造、新一
代信息技术、
医药健康
77.92% 2018 年
产业空间：55.06
商业：103.42
西三旗金隅科
技园一期项目
产业
园
海淀
区西
三旗
已投
入运
营
22.44
（其中自
持
19.71，
已出售
2.73）
大信息、高端
装备制造
10.13%（自
持部分）
2023 年 156.97
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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资产名称
所属
行业
所在
区域
资产
状态
建筑面积
（万平方
米）
主要面向产业
或特色
出租率
（2024 年 9
月末）
投入运
营时间
租金水平（元/月
/平米）（2024
年 9 月末）
西三旗金隅科
技园二期项目
产业
园
海淀
区西
三旗
已完
工待
售
18.13
（其中待
售
17.24，
已出售
0.89）
大信息、高端
装备制造
- -
41 - 兴发科技园
产业
园
怀柔
科学
城
部分
完工
21.47
（其中已
交付
3.95，在
建
17.52）
新型研发与科
技服务相结合
的生态创新中
心
交付部分出
租率 100%
2023 年
产业空间
87.61
琉璃文创园
产业
园
门头
沟琉
璃渠
已投
入运
营
1.39
打造成集琉璃
古法烧造技艺
保护性生产、
琉璃文化传承
推广、文化创
意办公于一体
的中国琉璃文
化创意产业园
区
67.46% 2023 年
产业空间：90.34
商业：54.45
龙顺成文创园
产业
园
东城
区永
外大
街
已投
入运
营
1.51
打造以龙顺成
京作硬木家具
制作技艺为核
心，集“龙顺
成”博物馆及
家具展示、文
创办公、文化
传承、配套设
施等为一体的
非遗特色综合
性文创园区
49.89% 2023 年
产业空间：
111.03
商业：104.04
金隅生命科学
创新中心
产业
园
海淀
区
在建 4.96 人工智能与生
物医药技术
- - - 3、基础设施项目在原始权益人持有资产中排位靠前
（1）基础设施项目具有区位优势
原始权益人持有的 9 个产业园分布于北京市海淀区、大兴区、怀柔区、门头沟区和东城区，
分布整体较为分散。相较其他区域，海淀区作为北京市高校最为聚集的区域，是全国规模最大、
自主创新能力最强的高新技术及企业的聚集地。基础设施项目所在的海淀区上地区域以上地信息
产业基地为中心，汇聚 2.8 万余家高新技术企业，逐步成为高新技术产业企业研发总部聚集区，是
41 注：西三旗金隅科技园二期项目因尚未入市，暂无出租率和租金水平数据。
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
309
中关村国家自主创新示范区内原始创新和自主创新的重要基地之一。相较而言，基础设施项目所
在的海淀区上地区域更具产业集聚优势，具备区位优势。
（2）基础设施项目运营更为成熟，出租率水平更好
基础设施项目于 2019 年正式整体入市，基础设施项目当前已运营 6 年以上，截至 2024 年 9 月
30 日，金隅智造工场产权一期项目出租率为 90.26%，仅次于金隅智造工场产权二期项目的
100.00%，优于金隅高新产业园出租率 77.92%。兴发科技园 2023 年交用部分已全部出租，其他部
分尚未建成交付。其他产业园项目因入市时间较晚，整体出租率较低。
综上，基础设施项目相较原始权益人其他产业园，运营时间更长，运营更为稳定成熟，整体
出租率也保持在较高水平。
（3）平均租金处于较高水平
截至 2024 年 9 月 30 日，金隅智造工场产权一期项目智能制造及工业研发用房加权签约租金水
平为 159 元/月/平方米（含增值税，不含物业管理费）；产业配套加权签约租金水平为 105 元/月/
平方米（含增值税，不含物业管理费），整体租金水平略低于金隅智造工场产权二期项目和西三
旗金隅科技园一期项目。三个产业园产业定位相似，均主要面向高新技术企业，且均处于海淀区
上地区域，因此整体租金水平较高。西三旗金隅科技园一期项目于 2021 年建成，整体建筑成新度
高，园区内基础设施更为完善，因此平均租金水平整体高于基础设施项目。其他产业园受入市时
间、建筑成新度、产业定位和地理位置不同的影响，平均租金水平相对较低。
综上，基础设施项目在区位、运营成熟度以及租金水平等方面均具有相对优势，在原始权益
人持有同类产业园资产中排位靠前。
三、财务状况
（一）财务数据
安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）对原始权益人 2021 年度、2022 年度和 2023 年度的
财务报表进行了审计，并分别出具了安永华明（2022）审字第 60667053_A06 号、安永华明
（2023）审字第 60667053_A01 号和安永华明（2024）审字第 70152770_A01 号标准无保留意见的
审计报告。原始权益人 2024 年 1-9 月的财务报表未经审计。
1、合并资产负债表
表 17-5 原始权益人近三年及一期合并资产负债表
单位：万元
项目 2024 年 9 月末 2023 年 12 月末 2022 年 12 月末 2021 年 12 月末
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项目 2024 年 9 月末 2023 年 12 月末 2022 年 12 月末 2021 年 12 月末
流动资产：
货币资金 1,533,578.01 1,733,211.67 1,599,643.59 2,192,196.85
交易性金融资产 146,060.38 55,039.70 111,695.45 115,224.06
应收票据 136,555.29 61,318.00 42,226.31 70,569.16
应收账款 1,139,050.37 819,044.69 761,817.41 752,392.75
应收款项融资 117,474.08 76,350.17 149,657.39 251,457.52
预付款项 273,477.29 201,945.21 170,516.23 174,557.21
其他应收款 954,483.90 613,207.78 735,745.78 943,296.68
存货 8,804,945.57 9,581,006.28 11,118,413.10 11,692,882.35
合同资产 36,018.21 23,560.54 22,280.23 6,032.87 一年内到期的非流动资产 46,171.48 69,633.08 26,984.51 12,737.73
其他流动资产 809,842.25 873,116.95 943,455.63 784,525.95
流动资产合计 13,997,656.82 14,107,434.08 15,682,435.63 16,995,873.13
非流动资产：
债权投资 115,634.07 86,562.85 115,576.41 49,090.20
长期应收款 154,781.12 170,977.96 285,124.28 100,471.23
长期股权投资 924,224.46 918,869.40 773,667.82 648,414.89
其他权益工具投资 61,366.58 64,940.56 77,394.87 59,677.48
其他非流动金融资产 48,973.81 36,909.36 26,396.95 - 投资性房地产 4,501,199.89 4,367,125.44 3,870,591.96 3,609,229.01
固定资产 4,417,578.79 4,408,028.74 4,365,396.82 4,437,137.58
在建工程 233,008.61 260,499.52 360,495.57 190,103.12
使用权资产 99,813.90 97,737.31 95,385.49 71,075.11
无形资产 1,622,899.03 1,617,002.10 1,588,735.31 1,628,089.70
商誉 259,445.56 252,834.47 251,350.33 243,831.57
长期待摊费用 191,660.74 184,975.41 176,352.94 168,340.28
递延所得税资产 347,685.94 347,977.36 382,691.38 371,192.81
其他非流动资产 48,022.27 46,039.36 100,409.68 63,154.93
非流动资产合计 13,026,294.79 12,860,479.84 12,469,569.80 11,639,807.91
资产总计 27,023,951.61 26,967,913.92 28,152,005.43 28,635,681.04
流动负债：
短期借款 2,473,228.92 2,952,700.71 2,548,282.58 2,514,060.80
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项目 2024 年 9 月末 2023 年 12 月末 2022 年 12 月末 2021 年 12 月末
应付票据 424,845.75 383,529.02 363,306.20 321,749.80
应付账款 1,758,322.61 1,852,437.39 1,902,736.00 1,979,662.23
预收款项 37,622.19 34,047.40 31,523.80 32,832.59
合同负债 1,259,346.92 2,449,001.94 3,035,777.16 2,682,295.04
应付职工薪酬 21,432.16 27,787.01 54,122.34 43,657.09
应交税费 125,627.26 97,336.76 184,114.24 235,619.71
其他应付款 639,807.81 635,223.48 924,119.15 970,155.27 一年内到期的非流动负债 2,355,677.18 2,240,117.40 1,672,494.63 1,512,580.20
应付短期融资券 300,000.00 601,829.26 500,000.00 750,000.00
其他流动负债 355,259.08 486,460.95 667,990.11 930,766.90
流动负债合计 9,751,169.88 11,760,471.33 11,884,466.21 11,973,379.61
非流动负债：
长期借款 5,466,419.72 3,774,184.67 3,263,715.50 2,900,171.24
应付债券 1,312,059.78 1,109,976.05 2,649,395.89 3,349,967.45
租赁负债 50,773.63 50,053.23 48,153.30 39,521.16
长期应付款 38,196.25 21,348.49 29,965.08 34,516.98
长期应付职工薪酬 40,817.93 40,930.68 44,951.19 49,893.71
预计负债 50,980.77 51,663.42 47,833.37 50,346.14
递延所得税负债 635,412.61 644,227.33 617,644.95 604,493.39
递延收益 84,635.53 78,621.65 76,255.08 79,535.72
其他非流动负债 - - 31.01 475.00
非流动负债合计 7,679,296.21 5,771,005.51 6,777,945.37 7,108,920.79
负债合计 17,430,466.09 17,531,476.84 18,662,411.58 19,082,300.40
股东权益：
股本 1,067,777.11 1,067,777.11 1,067,777.11 1,067,777.11
其他权益工具 3,046,087.60 2,746,837.60 1,649,900.00 1,598,900.00
其中：永续债 3,046,087.60 2,746,837.60 1,649,900.00 1,598,900.00
资本公积 544,951.85 546,111.28 543,231.40 522,928.91
其他综合收益 62,057.46 63,236.23 68,630.23 74,321.12
专项储备 7,171.52 6,841.56 6,279.44 4,587.43
盈余公积 293,580.02 293,580.02 262,013.44 247,097.82 一般风险准备 49,613.59 49,613.59 49,575.92 45,765.08
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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项目 2024 年 9 月末 2023 年 12 月末 2022 年 12 月末 2021 年 12 月末
未分配利润 2,376,089.46 2,526,705.16 2,715,584.00 2,810,371.78
归属于母公司所有者权益合计 7,447,328.62 7,300,702.54 6,362,991.54 6,371,749.25
少数股东权益 2,146,156.90 2,135,734.54 3,126,602.31 3,181,631.40
所有者权益合计 9,593,485.52 9,436,437.08 9,489,593.85 9,553,380.64
负债和所有者权益总计 27,023,951.61 26,967,913.92 28,152,005.43 28,635,681.04
2、合并利润表
表 17-6 原始权益人近三年及一期合并利润表
单位：万元
项目 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
一、营业总收入 7,703,655.39 10,795,567.96 10,282,216.21 12,363,444.81
营业收入 7,703,655.39 10,795,567.96 10,282,216.21 12,363,444.81
二、营业总成本 7,937,006.18 10,883,747.59 10,116,652.01 11,754,967.93
营业成本 6,931,277.91 9,597,180.30 8,746,665.30 10,356,459.72
税金及附加 80,175.88 109,641.51 127,357.36 176,537.73
销售费用 169,540.93 239,795.78 236,996.11 265,902.77
管理费用 472,031.90 656,564.99 695,824.80 684,228.36
研发费用 55,550.26 53,017.11 41,013.89 34,673.27
财务费用 228,429.30 227,547.89 268,794.56 237,166.08
加：其他收益 38,853.87 57,374.87 61,335.65 87,979.70
投资收益 23,924.25 13,151.57 25,148.35 79,255.53
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
20,447.79 4,512.53 17,651.59 40,036.94
公允价值变动收益 22,469.42 116,674.29 58,306.12 69,181.47
资产减值损失 -33,062.77 -185,879.14 -82,776.76 -100,865.34
信用减值损失 61,264.60 -12,383.18 -45,346.38 -35,518.28
资产处置收益 101,450.72 114,878.26 130,671.74 7,387.36
三、营业利润 -18,450.71 15,637.05 312,902.93 715,897.32
加：营业外收入 23,083.01 32,036.53 37,344.80 110,337.08
减：营业外支出 3,522.31 17,634.91 17,745.50 38,182.95
四、利润总额 1,109.99 30,038.67 332,502.23 788,051.45
减：所得税费用 87,671.78 158,779.32 158,513.52 266,779.63
五、净利润 -86,561.79 -128,740.65 173,988.71 521,271.83
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项目 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
减：少数股东损益 -42,907.32 -131,266.93 52,721.35 227,970.37
归属于母公司所有者的净利润 -43,654.48 2,526.28 121,267.35 293,301.45
加：其他综合收益 -1,900.91 -10,036.63 -14,014.61 29,462.25
六、综合收益总额 -88,462.70 -138,777.28 159,974.10 550,734.08
减：归属于少数股东的综合收益
总额
-43,629.46 -135,909.56 44,397.63 227,831.10
归属于母公司普通股东综合收益
总额
-44,833.24 -2,867.72 115,576.47 322,902.98
基本每股收益（元/股） -0.04 0.00 0.11 0.27
稀释每股收益（元/股） -0.04 0.00 0.11 0.27
3、合并现金流量表
表 17-7 原始权益人近三年及一期合并现金流量表
单位：万元
项目 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 6,372,649.54 10,978,511.35 11,425,113.26 12,359,005.73
存放中央银行和同业款项净减少额 6,401.69 10,535.92 - 46,957.69
收到的税费返还 45,565.77 80,012.34 32,741.26 57,348.47
收到其他与经营活动有关的现金 573,693.08 183,791.24 250,218.57 210,702.40
经营活动现金流入小计 6,998,310.08 11,252,850.85 11,708,073.10 12,674,014.29
购买商品、接受劳务支付的现金 6,059,818.74 8,406,086.71 8,049,775.49 9,105,513.80
存放中央银行和同业款项净增加额 - - 7,741.95 - 支付给职工以及为职工支付的现金 577,115.60 737,664.08 714,947.71 700,568.89
支付的各项税费 432,042.48 662,495.50 939,394.89 995,521.68
支付其他与经营活动有关的现金 875,013.54 732,527.50 599,708.79 499,023.05
经营活动现金流出小计 7,943,990.35 10,538,773.78 10,311,568.83 11,300,627.41
经营活动产生的现金流量净额 -945,680.27 714,077.06 1,396,504.27 1,373,386.87
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 69,800.34 330,649.47 50,535.17 58,540.48
取得投资收益收到的现金 26,596.29 39,889.09 49,759.33 49,706.43
处置固定资产、无形资产和其他长期资
产收回的现金净额
63,833.09 265,476.58 132,337.78 177,355.80
取得子公司及其他营业单位增加的现金
净额
4,900.60 - - -
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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项目 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
处置子公司及其他营业单位收到的现金
净额
- - - - 收到其他与投资活动有关的现金 22,720.72 197,258.86 405,905.33 344,848.93
投资活动现金流入小计 187,851.05 833,274.00 638,537.61 630,451.64
购建固定资产、无形资产和其他长期资
产支付的现金
148,420.07 328,413.77 593,415.14 500,503.96
投资支付的现金 312,403.66 345,740.17 216,210.01 283,894.60
取得子公司及其他营业单位支付的现金
净额
0.00 17,359.63 13,854.66 21,181.89
处置子公司及其他营业单位减少的现金
净额
996.17 439.12 1,802.60 6,888.80
支付其他与投资活动有关的现金 65,508.33 8,885.10 486,501.44 458,295.60
投资活动现金流出小计 527,328.23 700,837.79 1,311,783.85 1,270,764.85
投资活动产生的现金流量净额 -339,477.18 132,436.21 -673,246.24 -640,313.21
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 60,098.00 16,233.68 102,172.45 219,873.61
其中：子公司吸收少数股东投资收到的
现金
60,098.00 16,233.68 102,172.45 219,873.61
取得借款收到的现金 6,296,327.87 5,222,844.99 4,725,615.58 3,880,500.38
发行债券（含永续债）收到的现金 - 2,971,787.60 1,761,600.00 2,447,646.98
收到其他与筹资活动有关的现金 101,686.52 4,805.96 17,519.67 248,355.74
筹资活动现金流入小计 6,458,112.39 8,215,672.23 6,606,907.70 6,796,376.71
偿还债务支付的现金 4,936,856.86 4,361,677.65 4,401,476.90 4,958,634.53
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 375,716.65 554,628.40 697,608.86 763,597.29
其中：子公司支付给少数股东的股利、
利润
1,111.41 40,646.66 130,749.57 101,845.53
偿还债券支付的现金 - 2,308,354.31 1,933,801.33 1,182,430.50
偿还永续债支付的现金 - 450,000.00 499,000.00 1,198,200.00
支付其他与筹资活动有关的现金 65,833.46 987,328.35 341,554.27 114,546.74
筹资活动现金流出小计 5,378,406.97 8,661,988.71 7,873,441.36 8,217,409.06
筹资活动产生的现金流量净额 1,079,705.42 -446,316.48 -1,266,533.66 -1,421,032.35
四、汇率变动对现金的影响 587.21 173.43 -3,780.05 -2,429.57
五、现金及现金等价物净增加额 -204,864.83 400,370.23 -547,055.68 -690,388.26
期初现金及现金等价物余额 1,377,910.85 977,540.62 1,524,596.29 2,214,984.55
六、期末现金及现金等价物余额 1,173,046.02 1,377,910.85 977,540.62 1,524,596.29
（二）财务指标
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315
表 17-8 原始权益人近三年及一期主要财务指标
项目
2024 年 1-9 月
/2024 年 9 月末
2023 年度
/2023 年末
2022 年度
/2022 年末
2021 年度
/2021 年末
总资产（亿元） 2,702.40 2,696.79 2,815.20 2,863.57
总负债（亿元） 1,743.05 1,753.15 1,866.24 1,908.23
所有者权益（亿元） 959.35 943.64 948.96 955.34
营业总收入（亿元） 770.37 1,079.56 1,028.22 1,236.34
利润总额（亿元） 0.11 3.00 33.25 78.81
净利润（亿元） -8.66 -12.87 17.40 52.13
归属于上市公司股东的扣除非经常性
损益的净利润（亿元）
-22.23 -20.28 -5.39 16.80
归属于母公司所有者的净利润（亿
元）
-4.37 0.25 12.13 29.33
经营活动产生现金流量净额（亿元） -94.57 71.41 139.65 137.34
投资活动产生现金流量净额（亿元） -33.95 13.24 -67.32 -64.03
筹资活动产生现金流量净额（亿元） 107.97 -44.63 -126.65 -142.10
流动比率 1.44 1.20 1.32 1.42
速动比率 0.53 0.38 0.38 0.44
资产负债率（%） 64.50 65.01 66.29 66.64
营业毛利率（%） 11.14 11.10 14.93 16.23
注：2024 年 1-9 月相关指标未经年化。
（三）财务分析
1、资产情况
表 17-9 原始权益人近三年及一期末资产情况
单位：亿元，%
项目
2024 年 9 月末 2023 年 12 月末 2022 年 12 月末 2021 年 12 月末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动资产：
货币资金 153.36 5.67 173.32 6.43 159.96 5.68 219.22 7.66
交易性金融资产 14.61 0.54 5.50 0.20 11.17 0.40 11.52 0.40
应收票据 13.66 0.51 6.13 0.23 4.22 0.15 7.06 0.25
应收账款 113.91 4.21 81.90 3.04 76.18 2.71 75.24 2.63
应收款项融资 11.75 0.43 7.64 0.28 14.97 0.53 25.15 0.88
预付款项 27.35 1.01 20.19 0.75 17.05 0.61 17.46 0.61
其他应收款 95.45 3.53 61.32 2.27 73.57 2.61 94.33 3.29
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316
项目
2024 年 9 月末 2023 年 12 月末 2022 年 12 月末 2021 年 12 月末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
存货 880.49 32.58 958.10 35.53 1,111.84 39.49 1,169.29 40.83
合同资产 3.60 0.13 2.36 0.09 2.23 0.08 0.60 0.02 一年内到期的非流动
资产
4.62 0.17 6.96 0.26 2.70 0.10 1.27 0.04
其他流动资产 80.98 3.00 87.31 3.24 94.35 3.35 78.45 2.74
流动资产合计 1,399.77 51.80 1,410.74 52.31 1,568.24 55.71 1,699.59 59.35
非流动资产：
债权投资 11.56 0.43 8.66 0.32 11.56 0.41 4.91 0.17
长期应收款 15.48 0.57 17.10 0.63 28.51 1.01 10.05 0.35
长期股权投资 92.42 3.42 91.89 3.41 77.37 2.75 64.84 2.26
其他非流动金融资产 4.90 0.18 3.69 0.14 2.64 0.09 - - 其他权益工具投资 6.14 0.23 6.49 0.24 7.74 0.27 5.97 0.21
投资性房地产 450.12 16.66 436.71 16.19 387.06 13.75 360.92 12.60
固定资产 441.76 16.35 440.80 16.35 436.54 15.51 443.71 15.50
在建工程 23.30 0.86 26.05 0.97 36.05 1.28 19.01 0.66
使用权资产 9.98 0.37 9.77 0.36 9.54 0.34 7.11 0.25
无形资产 162.29 6.01 161.70 6.00 158.87 5.64 162.81 5.69
商誉 25.94 0.96 25.28 0.94 25.14 0.89 24.38 0.85
长期待摊费用 19.17 0.71 18.50 0.69 17.64 0.63 16.83 0.59
递延所得税资产 34.77 1.29 34.80 1.29 38.27 1.36 37.12 1.30
其他非流动资产 4.80 0.18 4.60 0.17 10.04 0.36 6.32 0.22
非流动资产合计 1,302.63 48.20 1,286.05 47.69 1,246.96 44.29 1,163.98 40.65
资产总计 2,702.40 100.00 2,696.79 100.00 2,815.20 100.00 2,863.57 100.00
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅集团资产总额分别为 2,863.57 亿元、2,815.20 亿元、
2,696.79 亿元和 2,702.40 亿元，其中流动资产占比分别为 59.35%、55.71%、52.31%和 51.80%，非
流动资产占比分别为 40.65%、44.29%、47.69%和 48.20%。金隅集团最近三年及一期末资产规模及
结构整体保持稳定，以存货、投资性房地产、固定资产和无形资产等资产为主。
2、负债情况
表 17-10 原始权益人近三年及一期末负债情况
单位：亿元，%
项目 2024 年 9 月末 2023 年 12 月末 2022 年 12 月末 2021 年 12 月末
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金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动负债：
短期借款 247.32 14.19 295.27 16.84 254.83 13.65 251.41 13.17
应付票据 42.48 2.44 38.35 2.19 36.33 1.95 32.17 1.69
应付账款 175.83 10.09 185.24 10.57 190.27 10.20 197.97 10.37
预收款项 3.76 0.22 3.40 0.19 3.15 0.17 3.28 0.17
合同负债 125.93 7.22 244.90 13.97 303.58 16.27 268.23 14.06
应付职工薪酬 2.14 0.12 2.78 0.16 5.41 0.29 4.37 0.23
应交税费 12.56 0.72 9.73 0.56 18.41 0.99 23.56 1.23
其他应付款 63.98 3.67 63.52 3.62 92.41 4.95 97.02 5.08 一年内到期的非流
动负债
235.57 13.51 224.01 12.78 167.25 8.96 151.26 7.93
应付短期融资券 30.00 1.72 60.18 3.43 50.00 2.68 75.00 3.93
其他流动负债 35.53 2.04 48.65 2.77 66.80 3.58 93.08 4.88
流动负债合计 975.12 55.94 1,176.05 67.08 1,188.45 63.68 1,197.34 62.75
非流动负债：
长期借款 546.64 31.36 377.42 21.53 326.37 17.49 290.02 15.20
应付债券 131.21 7.53 111.00 6.33 264.94 14.20 335.00 17.56
租赁负债 5.08 0.29 5.01 0.29 4.82 0.26 3.95 0.21
长期应付款 3.82 0.22 2.13 0.12 3.00 0.16 3.45 0.18
长期应付职工薪酬 4.08 0.23 4.09 0.23 4.50 0.24 4.99 0.26
预计负债 5.10 0.29 5.17 0.29 4.78 0.26 5.03 0.26
递延所得税负债 63.54 3.65 64.42 3.67 61.76 3.31 60.45 3.17
递延收益 8.46 0.49 7.86 0.45 7.63 0.41 7.95 0.42
其他非流动负债 - - - - 0.00 0.00 0.05 0.00
非流动负债合计 767.93 44.06 577.10 32.92 677.79 36.32 710.89 37.25
负债合计 1,743.05 100.00 1,753.15 100.00 1,866.24 100.00 1,908.23 100.00
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅集团负债总额分别为 1,908.23 亿元、1,866.24 亿元、
1,753.15 亿元和 1,743.05 亿元，较为稳定，其中流动负债占比分别为 62.75%、63.68%、67.08%和
55.94%，非流动负债占比分别为 37.25%、36.32%、32.92%和 44.06%。金隅集团的负债以流动负债
为主，占比均超过 55%，主要由短期借款、应付账款、预收款项、其他应付款和一年内到期的非
流动负债构成；非流动负债以长期借款和应付债券为主。
3、所有者权益分析
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表 17-11 原始权益人近三年及一期末所有者权益情况
单位：亿元，%
项目
2024 年 9 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
股东权益：
股本 106.78 11.13 106.78 11.32 106.78 11.25 106.78 11.18
其他权益工具 304.61 31.75 274.68 29.11 164.99 17.39 159.89 16.74
其中：永续债 304.61 31.75 274.68 29.11 164.99 17.39 159.89 16.74
资本公积 54.50 5.68 54.61 5.79 54.32 5.72 52.29 5.47
其他综合收益 6.21 0.65 6.32 0.67 6.86 0.72 7.43 0.78
专项储备 0.72 0.07 0.68 0.07 0.63 0.07 0.46 0.05
盈余公积 29.36 3.06 29.36 3.11 26.20 2.76 24.71 2.59 一般风险准备 4.96 0.52 4.96 0.53 4.96 0.52 4.58 0.48
未分配利润 237.61 24.77 252.67 26.78 271.56 28.62 281.04 29.42
归属于母公司所
有者权益合计
744.73 77.63 730.07 77.37 636.30 67.05 637.17 66.70
少数股东权益 214.62 22.37 213.57 22.63 312.66 32.95 318.16 33.30
所有者权益合计 959.35 100.00 943.64 100.00 948.96 100.00 955.34 100.00
（1）实收资本
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅集团的实收资本分别为 106.78 亿元、106.78 亿元、
106.78 亿元和 106.78 亿元，最近三年及一期末未发生变化。
（2）其他权益工具
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅集团的其他权益工具分别为 159.89 亿元、164.99 亿
元、274.68 亿元和 304.61 亿元。2023 年末，金隅集团其他权益工具较 2022 年末增加 109.69 亿
元，增幅 66.49%，主要系金隅集团发行永续债所致。
（3）资本公积
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅集团的资本公积分别为 52.29 亿元、54.32 亿元、54.61
亿元和 54.50 亿元，资本公积在近三年及一期内小幅波动。
（4）未分配利润
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅集团的未分配利润分别为 281.04 亿元、271.56 亿元、
252.67 亿元和 237.61 亿元，未分配利润在近三年及一期内小幅波动。金隅集团优先考虑以现金方
式分红，并且可进行中期现金分红。由于金隅集团系 A+H 上市公司，金隅集团有关会计年度利润
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319
分配的上限为按中国会计准则和制度与香港会计准则确定的未分配利润数字中较低者。
（5）少数股东权益
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅集团的少数股东权益分别为 318.16 亿元、312.66 亿
元、213.57 亿元和 214.62 亿元，少数股东权益占所有者权益的比重分别为 33.30%、32.95%、
22.63%和 22.37%。
（6）所有者权益
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅集团的所有者权益分别为 955.34 亿元、948.96 亿元、
943.64 亿元和 959.35 亿元，所有者权益在近三年及一期内小幅波动。
4、收入利润水平
2021-2023 年及 2024 年 1-9 月，原始权益人营业收入分别为 1,236.34 亿元、1,028.22 亿元、
1,079.56 亿元和 770.37 亿元，经营活动产生的现金流量净额分别为 137.34 亿元、139.65 亿元、
71.41 亿元和-94.57 亿元，净利润分别为 52.13 亿元、17.40 亿元、-12.87 亿元和-8.66 亿元。2022 年
以来，原始权益人营业收入、经营活动净现金流量及净利润均出现较大幅度下滑，主要原因是
2022 年度，受行业等多种因素影响，水泥需求受到抑制，原始权益人水泥及熟料销量同比下降，
同时煤炭等原燃材料均价同比上涨幅度较大，水泥及熟料成本同比上升，进一步压缩了水泥业务
乃至新型绿色建材板块的利润空间；2023 年以来，受市场有效需求偏弱影响，原始权益人水泥及
熟料产品价格大幅下降，成本费用下降难以弥补价格下降带来的影响，导致毛利率持续下降；同
时，房地产开发业务受政策、市场等影响，结转面积和结转毛利率均有较大幅度下降，地产合同
回款减少。因此，原始权益人 2023 年及 2024 年 1-9 月的营业收入、经营活动净现金流量出现下滑
及净利润亏损，可能会对基础设施项目的运营产生不利影响。原始权益人最近三年及一期的收入
利润水平如下：
（1）主营业务收入情况
表 17-12 原始权益人近三年及一期主营业务收入情况
单位：亿元，%
项目
2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
绿色建材板块 551.47 72.42 794.69 73.61 782.74 76.57 817.54 66.67
地产开发及运营板块 215.39 28.29 301.25 27.90 258.49 25.29 434.79 35.46
板块抵消 -5.42 -0.71 -16.38 -1.52 -19.04 -1.86 -26.09 -2.13
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320
主营业务收入合计 761.44 100.00 1,079.56 100.00 1,022.19 100.00 1,226.24 100.00
金隅集团主营业务包括绿色建材板块、地产开发及运营板块，2021-2023 年度及 2024 年 1-9
月，公司分别实现主营业务收入 1,226.24 亿元、1,022.19 亿元、1,079.56 亿元和 761.44 亿元，其中
绿色建材板块收入分别为 817.54 亿元、782.74 亿元、794.69 亿元和 551.47 亿元，地产开发及运营
板块收入分别为 434.79 亿元、258.49 亿元、301.25 亿元和 215.39 亿元。
2020-2021 年度，国家经济刺激政策的出台使得区域投资保持增长，带动区域水泥需求增加以
及房地产业务保持较快增长，同时在风险可控的前提下，金隅集团完善供应链网络配置和资产布
局，持续做实做精国际贸易和建材商贸物流业务，物流贸易业务增长较快，故金隅集团主营业务
收入呈上涨趋势。2022 年以来，市场反复、经济下行带来了不利影响和严峻挑战，金隅集团的营
业收入有一定下滑。
（2）成本情况
表 17-13 原始权益人近三年及一期主营业务成本情况
单位：亿元，%
项目
2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
绿色建材板块 501.77 72.85 726.71 75.72 682.28 78.21 687.81 66.61
地产开发及运营板块 196.24 28.49 244.31 25.46 202.23 23.18 362.96 35.15
板块抵消 -9.22 -1.34 -11.30 -1.18 -12.09 -1.39 -18.14 -1.76
主营业务成本合计 688.80 100.00 959.72 100.00 872.42 100.00 1,032.63 100.00
2021-2023 年度及 2024 年 1-9 月，金隅集团主营业务成本分别为 1,032.63 亿元、872.42 亿元、
959.72 亿元和 688.80 亿元，最近三年主营业务成本的变化与主营业务收入的变化趋势基本保持一
致。
（3）主营业务毛利润及毛利率情况
表 17-14 原始权益人近三年及一期主营业务毛利润情况
单位：亿元，%
项目
2024年1-9月 2023年度 2022年度 2021年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
绿色建材板块 49.70 68.41 67.98 56.73 100.46 67.08 129.73 67.01
地产开发及运营板块 19.15 26.36 56.94 47.51 56.26 37.56 71.83 37.10
板块抵消 3.80 5.23 -5.08 -4.24 -6.95 -4.64 -7.95 -4.11
毛利润合计 72.64 100.00 119.84 100.00 149.77 100.00 193.61 100.00
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321
最近三年，金隅集团主营业务毛利润规模较大，其中绿色建材板块为毛利润的主要来源，最
近三年占比均在 50%以上。最近一期，受到外部经济环境和行业景气度影响，金隅集团的毛利润
出现一定幅度的下滑。
表 17-15 原始权益人近三年及一期主营业务毛利率情况
单位：%
板块 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
绿色建材板块 9.01 8.55 12.83 15.87
地产开发及运营板块 8.89 18.90 21.76 16.52
合计 9.54 11.10 14.65 15.79
最近三年及一期，金隅集团主营业务毛利率分别为 15.79%、14.65%、11.10%和 9.54%，呈下
降趋势。
金隅集团 2022 年主营业务毛利率较 2021 年下降 1.14 个百分点，变动幅度较小，其中绿色建
材板块毛利率下降 3.03 个百分点，主要系受煤炭等主要原燃材料价格同比大幅上涨影响，金隅集
团水泥和熟料成本同比上升所致；地产开发及运营板块毛利率上升 5.24 个百分点，主要是因为当
年结转房地产开发项目毛利率较 2021 年度有所提高，金隅集团房地产开发业务毛利率上升。
2023 年度，金隅集团主营营业收入同比减少 5.61%，毛利润同比减少 19.98%，下降的主要原
因为 2023 年以来，公司水泥业务持续降本增效，煤炭等主要原燃材料价格同比下降，水泥和熟料
成本同比下降，期间费用同比减少；但水泥市场价格大幅下降，成本费用下降难以弥补价格下
降。房地产开发业务受政策、市场等影响，结转面积和结转毛利率较去年同期有所下降。
5、现金流分析
（1）经营现金流分析
2021-2023 年度及 2024 年 1-9 月，金隅集团经营活动产生的现金流量净额分别为 137.34 亿
元、139.65 亿元、71.41 亿元和-94.57 亿元，2021-2023 年度经营活动现金流持续表现为净流入。其
中，金隅集团 2021-2022 年度的现金流量净额较为稳定，主要是购买商品、接受劳务支付的现金同
比增加所致；2023 年度及 2024 年 1-9 月的现金流量净额持续下降，主要系公司地产项目经营流入
同比减少以及地产板块回款同比减少所致。
（2）投资现金流分析
2021-2023 年度及 2024 年 1-9 月，金隅集团投资活动产生的现金流量净额分别为-64.03 亿元、- 67.32 亿元、13.24 亿元和-33.95 亿元。2021-2022 年度及 2024 年 1-9 月，金隅集团投资活动现金流
量净额为负，主要系金隅集团投入大量资金用于新项目建设、购建长期资产及投资收购活动等。
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322
（3）筹资现金流分析
2021-2023 年度及 2024 年 1-9 月，金隅集团筹资活动产生的现金流量净额分别为-142.10 亿
元、-126.65 亿元、-44.63 亿元和 107.97 亿元。2021-2023 年度，金隅集团筹资活动现金流持续为净
流出，主要为偿还负债所致。
（四）信用情况
根据大公国际资信评估有限公司于 2024 年 5 月 13 日出具的《北京金隅集团股份有限公司主体
与相关债项 2024 年度跟踪评级报告》（编号：DGZX-R[2024]00320），金隅集团主体信用等级维
持 AAA，评级展望维持稳定。
根据中国人民银行征信中心于 2024 年 12 月 25 日出具的《企业信用报告》，金隅集团无被追
偿余额、关注类余额或不良类余额。
（五）授信情况
截至 2024 年 9 月末，金隅集团获得授信总额合计为 2,234.85 亿元，已使用额度 923.94 亿元，
未使用额度为 1,310.91 亿元。
（六）对外担保情况
1、截至 2024 年 9 月末，金隅集团对关联方提供的担保情况如下：
表 17-16 金隅集团对关联方担保情况
单位：万元
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
担保是否已
经履行完毕
南京铧隅房地产开
发有限公司
37,723.66 2022 年 3 月 21 日 2025 年 3 月 21 日 否
鞍山冀东水泥有限
责任公司
1,000.00 2023 年 10 月 27 日 2024 年 10 月 26 日 否
鞍山冀东水泥有限
责任公司
1,500.00 2023 年 11 月 27 日 2024 年 11 月 23 日 否
鞍山冀东水泥有限
责任公司
1,500.00 2023 年 12 月 15 日 2024 年 12 月 15 日 否
鞍山冀东水泥有限
责任公司
2,000.00 2024 年 5 月 27 日 2025 年 5 月 26 日 否
鞍山冀东水泥有限
责任公司
500.00 2023 年 6 月 28 日 2025 年 6 月 28 日 否
合计 44,223.66 - - - 2、截至 2024 年 9 月末，金隅集团对第三方提供的担保情况如下：
表 17-17 金隅集团对第三方担保情况
单位：万元
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323
担保方 被担保方 担保金额 担保类型 担保起始日 担保到期日
冀东发展集团
有限责任公司
唐山市文化旅游投
资集团有限公司
70,000.00 连带责任担保 2015 年 9 月 9 日 2029 年 5 月 21 日
浙江金隅杭加
绿建科技有限
公司
网赢如意仓供应链
有限公司
2,700.00 一般担保 2022 年 4 月 7 日 2025 年 4 月 6 日
浙江金隅杭加
绿建科技有限
公司
富阳富润置业有限
公司
8,000.00 一般担保 2022 年 12 月 5 日
2024 年 12 月 31
日
浙江金隅杭加
绿建科技有限
公司
富阳富春山居休闲
事业有限公司
300.00 一般担保 2022 年 12 月 5 日
2024 年 12 月 31
日
合计 - 81,000.00 - - - 四、最近三年重大违法违规行为
经查询中华人民共和国应急管理部网站（https：//www.mem.gov.cn）、中华人民共和国生态环
境 部 网 站 （ https ： //www.mee.gov.cn ） 、 中 华 人 民 共 和 国 自 然 资 源 部 网 站 （ http ：
//www.mnr.gov.cn）、国家市场监督管理总局网站（http：//www.samr.gov.cn）、中华人民共和国国
家发展和改革委员会网站（https：//www.ndrc.gov.cn）、中华人民共和国财政部网站（http：
//www.mof.gov.cn/index.htm ） 、 中 华 人 民 共 和 国 住 房 和 城 乡 建 设 部 网 站 （ http ：
//www.mohurd.gov.cn）、中国证监会网站（http://www.csrc.gov.cn）、证券期货市场失信记录查询
平 台 （ https://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/ ） 、 国 家 税 务 总 局 网 站
（https://www.chinatax.gov.cn/）、中国执行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）、全国法
院失信被执行人名单信息公布与查询平台（http://zxgk.court.gov.cn/shixin/）、信用中国网站
（https://www.creditchina.gov.cn/），截至相应网站对应的查询日 2024 年 12 月 2 日、3 日，在前述
网站公布的信息中原始权益人在最近 3 年内不存在重大违法违规或不诚信记录的情况。
五、原始权益人的主要义务
原始权益人应当履行以下主要义务：
（一）不得侵占、损害基础设施基金所持有的基础设施项目；
（二）配合基金管理人、基金托管人以及其他为基础设施基金提供服务的专业机构履行职
责；
（三）确保基础设施项目真实、合法，确保向基金管理人等机构提供的文件资料真实、准
确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；
（四）依据法律法规、基金合同及相关协议约定及时移交基础设施项目及相关印章证照、账
册合同、账户管理权限等；
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324
（五）主要原始权益人及其控股股东、实际控制人提供的文件资料存在隐瞒重要事实或者编
造重大虚假内容等重大违法违规行为的，应当购回全部基金份额或基础设施项目权益；
（六）及时配合项目公司到工商行政管理机关提交办理项目公司股权转让的相关资料，办理
股权变更的工商变更登记手续；
（七）法律法规及相关协议约定的其他义务。
六、原始权益人及控股股东、实际控制人承诺函
（一）发改委申报阶段承诺函
1、金隅集团已于 2024 年 1 月 30 日出具《北京金隅集团股份有限公司关于申报基础设施领域
不动产投资信托基金（REITs）试点的承诺函》，承诺：
“（1）原始权益人已经提供了本次基础设施 REITs 申报所必需的、全部的、真实的原始书面
材料、副本材料或其他材料，原始权益人承诺并确认该等材料真实、有效、合规、完备，不存在
任何隐瞒、虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，上述材料上所有签字与印章真实，复印件与原
件一致。
（2）截至本函出具之日，原始权益人近 3 年在投资建设、生产运营、金融监管、市场监管、
税务等方面无重大违法违规记录，基础设施项目运营期间未出现安全、质量、环保等方面的重大
问题。
（3）原始权益人披露了基础设施 REITs 所涉转让事宜相关的所有限定条件，对资产转让限定
条件不存在任何缺失、遗漏或虚假陈述，已如实办理所有与资产转让相关的事项，并承诺承担相
应法律责任。
（4）原始权益人承诺拟将 90%（含）以上的募集资金净回收资金（指扣除用于偿还相关债
务、缴纳税费、按规则参与战略配售等的资金后的回收资金）用于下列 2 个项目（以下简称“拟新
投资的项目”）：
类别 募集资金投资项目情况42
项目名称 怀柔金隅兴发科技园项目
金隅工研生命科学创新中心
（科实五金改造）项目
项目总投资（亿元） 34.00 3.86
项目资本金（亿元） 13.15 3.00
项目资本金缺口（亿元） 7.50 3.00
建设内容和规模
位置：怀柔区怀北镇，怀柔科学
城范围内，西至现状怀丰公路。
位置：东至建二路，西至翡丽
西路，南至东小口村，北至建
42 募集资金投资项目情况已根据截至招募说明书出具日的最新情况更新。
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325
南侧为中科院大学、怀北中心区
建筑面积：30.4 万平方米（占地
面积）；21.5 万平方米（总建筑
面积）
应用研究、孵化办公、管理服务
等孵化平台
材城东路
建筑面积：9.62 万平方米（占
地面积）；4.96 万平方米（总
建筑面积）
AI 与生物技术创新中心
前期工作进展
项目正在建设中，开工时间为
2020 年 12 月，预计 2025 年 6 月
取得竣工验收手续
项目已开工建设。开工时间为
2024 年 6 月，预计竣工时间
2025 年 12 月
（拟）开工时间 开工时间为 2020 年 12 月 开工时间为 2024 年 6 月
拟使用募集资金
规模43 金隅集团 3.52 亿元 3.00 亿元
募集资金投入项
目的具体方式
金隅集团 以股东借款方式 以股东借款方式
截至本承诺函出具之日，拟新投资的项目真实存在，且前期工作相对成熟，项目符合国家政
策和原始权益人主营业务，符合国家重大战略、发展规划、产业政策等情况。原始权益人承诺将
以股东借款方式将募集资金用于拟新投资的项目。
（5）原始权益人承诺基础设施 REITs 发行或存续期间，如税务部门要求补充缴纳发行基础设
施 REITs 过程中可能涉及的土地增值税等相关税费，将按要求缴纳（或全额补偿其他相关缴税主
体）相应税金并承担所有相关经济和法律责任。
（6）原始权益人承诺采取有效措施降低同业竞争风险：
本基础设施 REITs 项目发行前，原始权益人将根据监管要求出具《避免同业竞争的承诺
函》，承诺平等对待基础设施项目和旗下的其他项目，不会主动诱导本基础设施 REITs 项目项下
的租户终止租约或降低租金水准，也不会故意降低基础设施项目的市场竞争能力；如有任何新的
潜在租户拟租赁原始权益人旗下其他项目，原始权益人将对该等潜在租户及其拟议业务进行尽职
调查，以确保该等潜在租户不开展、且无意向开展人工智能、智能制造业务的开发和研究；另一
方面，集团将向该等潜在租户推荐租赁金隅智造工场产权一期项目。
原始权益人承诺将采取措施规范并尽量减少与基础设施 REITs 之间的关联交易。对于正常经
营范围内无法避免或有合理理由存在的关联交易，将本着公开、公平、公正的原则确定交易价
格，依法与基础设施 REITs 项下相关载体签订规范的关联交易合同，保证关联交易价格的公允
性。严格按照有关法律法规和相关主体的内部管理规定履行批准程序，包括但不限于必要的关联
方回避表决等义务，并按照有关法律法规和相关主体的内部管理规定履行关联交易的信息披露义
务。保证不通过关联交易非法转移基础设施 REITs 的资金、利润，不利用关联交易损害基础设施
43 拟使用募集资金规模以本基金最终发行及交割审计结果为准。
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326
REITs 及其基金份额持有人的合法权益。
（7）原始权益人承诺避免同业竞争的主要安排包括：
1）本次发行完成后，金隅集团及金隅集团控制的企业如发现任何与基础设施 REITs 主营业务
构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务机会，将促使该业务机会按合理和公平的条款及条件
首先提供给基础设施 REITs。
2）平等对待金隅集团及金隅集团控制的企业提供运营管理服务的基础设施项目和其他项目，
不会主动诱导基础设施 REITs 项下的租户终止租约或降低租金水准，不得故意降低基础设施项目
的市场竞争能力；对于可能构成实质竞争的物业租赁业务机会，基础设施项目在同等条件下享有
优先获得该业务机会的权利。
3）金隅集团及金隅集团控制的企业持有的其他物业资产，若在本次发行后具备注入基础设施
REITs 的条件时，履行各级监管单位审批程序后，金隅集团将通过合理的价格将相关资产注入基础
设施 REITs，以避免与基础设施 REITs 可能产生的同业竞争。
4）本次发行完成后，金隅集团及金隅集团控制的企业如出售或转让与基础设施 REITs 相关的
经营性物业资产，基础设施 REITs 项下相关载体均享有购买权；且金隅集团保证在出售或转让相
关资产时给予基础设施 REITs 项下相关载体的条件与金隅集团及金隅集团控制的企业向任何独立
第三方提供的条件相当。
若金隅集团违反上述承诺给基础设施 REITs 及其基金份额持有人造成损失，一切损失将由金
隅集团承担。
（8）原始权益人承诺防范关联交易的主要安排包括：
1）在不对基础设施 REITS 及其基金份额持有人的利益构成不利影响的前提下，金隅集团及金
隅集团控制的企业将采取措施规范并尽量减少与基础设施 REITS 之间的关联交易；
2）对于正常经营范围内无法避免或有合理理由存在的关联交易，将本着公开、公平、公正的
原则确定交易价格，依法与基础设施 REITs 项下相关载体签订规范的关联交易合同，保证关联交
易价格的公允性；
3）严格按照有关法律、法规和相关主体的内部管理规定履行批准程序，包括但不限于必要的
关联方回避表决等义务，并按照有关法律、法规和相关主体的内部管理规定履行关联交易的信息
披露义务；
4）保证不通过关联交易非法转移基础设施 REITs 的资金、利润，不利用关联交易损害基础设
施 REITs 及其基金份额持有人的合法权益。”
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327
2、金隅集团已于 2024 年 1 月 18 日出具《北京金隅集团股份有限公司关于申报基础设施领域
不动产投资信托基金（REITs）试点的承诺函》，承诺：
“原始权益人承诺北京金隅智造工场管理有限公司（简称“项目公司”）自成立以来，对金隅智
造工场产权一期项目的建设、运营（包括租户基于研发、中试需求而进行的个性化装修改造等）
及收益（“现状业务”）均完全符合中国法律的规定；基础设施 REITs 发行或存续期间，金隅集团承
诺，并将督促运营管理机构确保，项目公司及/或金隅智造工场产权一期项目将按相关法律法规的
规定合法合规运营、装修改造。如项目公司因从事现状业务，或因金隅智造工场产权一期项目的
固定资产投资管理、租户个性化装修改造等相关手续、运营及收益方式等合规性事项受到有权政
府主管部门的调查、行政处罚，发生其他可归责于出租方、运营管理机构的消防、安全事故或产
生任何其他损失的，金隅集团将就项目公司及/或金隅智造工场产权一期项目及/或基础设施 REITs
因前述事项而受到的损失承担全部赔偿责任（包括但不限于拆除整改并及时解决相关合规瑕疵，
承担全部支出、款项、费用、税款或整改成本以及由此导致的临时性停产停业损失等）。承诺有
效期截至基础设施项目所在地块的土地使用权到期之日（包括土地使用权续期期间）。” 3、金隅集团已于 2024 年 1 月 18 日出具《北京金隅集团股份有限公司、北京金隅文化科技发
展有限公司关于申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点的承诺函》，承诺（1）在
收到政府主管部门或任何有关方面提出的要求后采取必要的整改措施；（2）如因前述事项受到有
权政府主管部门的调查、行政处罚或给金隅智造工场产权一期项目及/或项目公司及/或基础设施
REITs 造成可归责于出租方、运营管理机构的损失的，金隅集团、金隅文化将承担全部赔偿责任；
（3）如因前述事项的整改事宜而导致金隅智造工场产权一期项目估值下降及/或项目公司租金收入
减少及/或基础设施 REITs 现金流减少，金隅集团将就该等损失承担赔偿责任；以及（4）将确保
13 号楼扩建部分的运营管理保持稳定，保障 13 号楼扩建部分不会对底层资产部分的整体定位和长
期运营管理造成负面影响。
4、金隅集团已于 2024 年 1 月 18 日出具《北京金隅集团股份有限公司关于申报基础设施领域
不动产投资信托基金（REITs）试点的承诺函》，承诺：
“（1）金隅智造工场产权一期项目已整体作为底层资产申请发行基础设施 REITs，不存在部分
资产已经对外出售的情况。
（2）金隅智造工场产权一期项目，近 3 年（自 2021 年 1 月 1 日起至本函件出具日）收入和未
来收入预测中均不含政府补贴资金。
（3）金隅智造工场产权一期项目，近 3 年（自 2021 年 1 月 1 日起至本函件出具日）运营指标
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328
和经营收入等历史经营情况真实、完整，不存在通过各种手段突击虚增运营收入的情况。” 5、金隅集团已于 2023 年 11 月 2 日出具《承诺函》，承诺：
“（1）本公司承诺，向发展改革委等监管机构提供的纳税方案与向税务部门提供的纳税方案完
全一致。
（2）本公司承诺，基础设施 REITs 发行或存续期间，如税务部门要求补充缴纳发行基础设施
REITs 过程中可能涉及的相关税费，将按要求缴纳(或全额补偿其他相关缴税主体)相应税金(含滞纳
金或罚金)并承担所有经济和法律责任，不将相关税收风险转由基础设施 REITs 基金管理人或投资
人承担。” （二）证监会和交易所申报阶段承诺函
1、金隅集团已出具《承诺函》，承诺：
“（1）本公司符合适用法规对基础设施基金原始权益人的相关资质要求，包括但不限于：
1）本公司依法设立且存续，对于基础设施基金拟间接投资的基础设施项目，本公司作为该等
项目当前的实质所有人，直接或间接拥有其完全所有权或经营权利。
2）基础设施基金拟间接投资的项目公司及基础设施资产不存在重大权属纠纷或争议，不存在
担保权利负担及其他他项权利设定。
3）本公司信用稳健、内部控制制度健全，具有持续经营能力，最近 3 年不存在重大违法违规
记录，不存在因严重违法失信行为被有权部门认定为失信被执行人、失信生产经营单位或者其他
失信单位并被暂停或者限制融资的情形。
（2）本公司所提供的文件资料真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗
漏。
（3）如本公司及本公司控股股东、实际控制人所提供的文件资料存在隐瞒重要事实或者编造
重大虚假内容等重大违法违规行为的，本公司应当购回基础设施基金全部基金份额或基础设施项
目权益。
（4）本公司将依法履行《基础设施基金指引》第四十三条规定的关于原始权益人的各项义
务。
（5）除以上事项外，本公司将严格遵守《基础设施基金指引》《上交所审核关注事项（试
行）》及上海证券交易所相关业务规则对基础设施基金原始权益人的其他规定。” 2、金隅集团控股股东北京国有资本运营管理有限公司已出具《承诺函》，承诺：
“（1）本公司将促使原始权益人金隅集团履行《基础设施基金指引》及《上交所审核关注事
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
329
项（试行）》规定的各项义务。
（2）如本公司提供的文件资料存在隐瞒重要事实或者编造重大虚假内容等重大违法违规行为
的，本公司承诺购回基础设施基金的全部基金份额或基础设施项目权益。” 3、金隅集团已出具《北京金隅集团股份有限公司关于按期完成吸收合并的承诺函》，承诺：
“本公司承诺若因本次吸收合并工作未按期完成，而导致项目公司多缴纳所得税税款的，本公
司将对因未按期完成吸收合并而导致项目公司多缴纳的所得税支出进行补足承担，本公司承诺前
述补足款项将根据基础设施基金的要求及时支付给项目公司。” 4、金隅集团已出具《北京金隅集团股份有限公司关于回收资金使用的承诺函》，承诺：
“本公司承诺拟将 90%（含）以上的募集资金净回收资金（指扣除用于偿还相关债务、缴纳税
费、按规则参与战略配售等的资金后的回收资金）用于下列 2 个项目（以下简称“拟新投资的项
目”）：
类别 募集资金投资项目情况44
项目名称 怀柔金隅兴发科技园项目
金隅工研生命科学创新中心
（科实五金改造）项目
项目总投资（亿元） 34.00 3.86
项目资本金（亿元） 13.15 3.00
项目资本金缺口（亿元） 7.50 3.00
建设内容和规模
位置：怀柔区怀北镇，怀柔科学
城范围内，西至现状怀丰公路。
南侧为中科院大学、怀北中心区
建筑面积：30.4 万平方米（占地
面积）；21.5 万平方米（总建筑
面积）
应用研究、孵化办公、管理服务
等孵化平台
位置：东至建二路，西至翡丽
西路，南至东小口村，北至建
材城东路
建筑面积：9.62 万平方米（占
地面积）；4.96 万平方米（总
建筑面积）
AI 与生物技术创新中心
前期工作进展
项目正在建设中，开工时间为
2020 年 12 月，预计 2025 年 6 月
取得竣工验收手续
项目已开工建设。开工时间为
2024 年 6 月 ， 预 计 竣 工时 间
2025 年 12 月
（拟）开工时间 开工时间为 2020 年 12 月 开工时间为 2024 年 6 月
拟使用募集资金
规模45 金隅集团 3.52 亿元 3.00 亿元
募集资金投入项
目的具体方式
金隅集团 以股东借款方式 以股东借款方式
截至本承诺函出具之日，拟新投资的项目真实存在，且前期工作相对成熟，项目符合国家政
策和原始权益人主营业务，符合国家重大战略、发展规划、产业政策等情况。原始权益人承诺将
44 募集资金投资项目情况已根据截至招募说明书出具日的最新情况更新。
45 拟使用募集资金规模以本基金最终发行及交割审计结果为准。
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以股东借款方式将募集资金用于拟新投资的项目。
本公司承诺严格监督发行基础设施 REITs 的募集资金净回收资金用于拟新投资的项目，确保
不会流入房地产开发领域。” 5、金隅集团已出具《北京金隅集团股份有限公司关于避免同业竞争的承诺函》，承诺：
“（1）平等对待本公司及本公司控制的企业提供运营管理服务的基础设施项目和其他项目，
不会主动诱导基础设施 REITs 项下的租户终止租约或降低租金水准，不得故意降低基础设施基金
项下的基础设施项目的市场竞争能力。如有任何新的潜在租户拟租赁本公司旗下其他项目，本公
司将对该等潜在租户及其拟议业务进行尽职调查，以确保该等潜在租户不开展、且无意向开展人
工智能、智能制造业务的开发和研究；另一方面，本公司将向该等潜在租户推荐租赁基础设施项
目。对于可能构成实质竞争的物业租赁业务机会，基础设施项目在同等条件下享有优先获得该业
务机会的权利。
（2）基础设施 REITs 发行完成后，本公司及本公司控制的企业如发现任何与基础设施 REITs
主营业务构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务机会，将促使该业务机会按合理和公平的条
款及条件首先提供给基础设施 REITs。
（3）如本公司持有或运营竞争性项目的，本公司将采取充分、适当的措施，公平对待基础设
施项目和该等竞争性项目，避免可能出现的利益冲突。本公司承诺不会将项目公司所取得或可能
取得的业务机会优先授予或提供给任何其他竞争性项目，亦不会利用原始权益人的地位或利用该
地位获得的信息作出不利于基础设施基金而有利于其他竞争性项目的决定或判断，并将避免该种
客观结果的发生。
（4）在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同业竞争而发生争
议，且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，本公司承诺将与基金管理人积
极协商解决措施。
（5）本公司及本公司控制的企业持有的其他物业资产，若在基础设施 REITs 发行后具备注入
基础设施 REITs 的条件时，履行各级监管单位审批程序后，本公司将通过合理的价格将相关资产
注入基础设施 REITs，以避免与基础设施 REITs 可能产生的同业竞争。
（6）基础设施 REITs 发行完成后，本公司及本公司控制的企业如出售或转让与基础设施
REITs 相关的经营性物业资产，基础设施 REITs 项下相关载体均享有购买权；且本公司保证在出售
或转让相关资产时给予基础设施 REITs 项下相关载体的条件与本公司及本公司控制的企业向任何
独立第三方提供的条件相当。
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（7）本公司确认本承诺函所载的每一项承诺均为可独立执行之承诺。任何一项承诺若被视为
无效或终止不影响其他各项承诺的有效性。
（8）在基础设施基金终止并清算完毕前，本承诺始终有效，且是不可撤销的。若本公司违反
上述承诺给基础设施基金及其基金份额持有人造成损失，一切损失将由本公司承担。” 6、金隅文化已出具《北京金隅文化科技发展有限公司关于避免同业竞争的承诺函》，承诺：
“（1）本公司将根据自身针对产业园区项目同类资产的既有管理规范和标准，严格按照诚实
信用、勤勉尽责、公平公正的原则，以不低于本公司自身和/或实际控制的关联方管理的其他同类
资产的运营管理水平为基础设施项目提供运营管理服务或督促、要求相关方按照该等标准为基础
设施项目提供运营管理服务，采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，充分保护基金份
额持有人的利益。本公司承诺不会将项目公司所取得或可能取得的业务机会优先授予或提供给任
何其他竞争性项目，亦不会利用运营管理机构的地位或利用该地位获得的信息作出不利于基础设
施基金而有利于其他竞争性项目的决定或判断，并将避免该种客观结果的发生。
（2）平等对待本公司及本公司控制的企业提供运营管理服务的基础设施项目和其他项目，不
会主动诱导基础设施 REITs 项下的租户终止租约或降低租金水准，不得故意降低基础设施基金项
下的基础设施项目的市场竞争能力。如有任何新的潜在租户拟租赁本公司旗下其他项目，本公司
将对该等潜在租户及其拟议业务进行尽职调查，以确保该等潜在租户不开展、且无意向开展人工
智能、智能制造业务的开发和研究；另一方面，本公司将向该等潜在租户推荐租赁基础设施项
目。对于可能构成实质竞争的物业租赁业务机会，基础设施项目在同等条件下享有优先获得该业
务机会的权利。
（3）基础设施 REITs 发行完成后，本公司及本公司控制的企业如发现任何与基础设施 REITs
主营业务构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务机会，将促使该业务机会按合理和公平的条
款及条件首先提供给基础设施 REITs。
（4）在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同业竞争而发生争
议，且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，本公司承诺将与基金管理人积
极协商解决措施。
（5）本公司确认本承诺函所载的每一项承诺均为可独立执行之承诺。任何一项承诺若被视为
无效或终止不影响其他各项承诺的有效性。
（6）除非本公司不再作为基础设施 REITs 的运营管理机构，本承诺始终有效，且是不可撤销
的。若本公司违反上述承诺给基础设施基金及其基金份额持有人造成损失，一切损失将由本公司
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承担。” 7、金隅集团已出具《北京金隅集团股份有限公司关于规范与减少关联交易的承诺函》，承
诺：
“（1）在不对基础设施基金及其基金份额持有人的利益构成不利影响的前提下，本公司及本
公司控制的企业将采取措施规范并尽量减少与基础设施基金之间的关联交易。
（2）对于正常经营范围内无法避免或有合理理由存在的关联交易，将本着公开、公平、公正
的原则确定交易价格，依法与基础设施基金项下相关载体签订规范的关联交易合同，保证关联交
易价格的公允性。
（3）严格按照有关法律、法规和相关主体的内部管理规定履行批准程序，包括但不限于必要
的关联方回避表决等义务，并按照有关法律、法规和相关主体的内部管理规定履行关联交易的信
息披露义务。
（4）保证不通过关联交易非法转移基础设施基金的资金、利润，不利用关联交易损害基础设
施基金及其基金份额持有人的合法权益。
（5）本公司确认本承诺函所载的每一项承诺均为可独立执行之承诺。任何一项承诺若被视为
无效或终止不影响其他各项承诺的有效性。
（6）在基础设施基金终止并清算完毕前，本承诺始终有效，且是不可撤销的。若本公司违反
上述承诺给基础设施基金及其基金份额持有人造成损失，一切损失将由本公司承担。” 8、金隅文化已出具《北京金隅文化科技发展有限公司关于规范与减少关联交易的承诺函》，
承诺：
“（1）在不对基础设施基金及其基金份额持有人的利益构成不利影响的前提下，本公司及本
公司控制的企业将采取措施规范并尽量减少与基础设施基金之间的关联交易。
（2）对于正常经营范围内无法避免或有合理理由存在的关联交易，将本着公开、公平、公正
的原则确定交易价格，依法与基础设施基金项下相关载体签订规范的关联交易合同，保证关联交
易价格的公允性。
（3）严格按照有关法律、法规和相关主体的内部管理规定履行批准程序，包括但不限于必要
的关联方回避表决等义务，并按照有关法律、法规和相关主体的内部管理规定履行关联交易的信
息披露义务。
（4）保证不通过关联交易非法转移基础设施基金的资金、利润，不利用关联交易损害基础设
施基金及其基金份额持有人的合法权益。
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（5）本公司确认本承诺函所载的每一项承诺均为可独立执行之承诺。任何一项承诺若被视为
无效或终止不影响其他各项承诺的有效性。
（6）在基础设施基金终止并清算完毕前，本承诺始终有效，且是不可撤销的。若本公司违反
上述承诺给基础设施基金及其基金份额持有人造成损失，一切损失将由本公司承担。” 9、金隅集团已出具《北京金隅集团股份有限公司关于参与战略配售的承诺函》，承诺：
“（1）本公司将依法履行《基础设施基金指引》第十八条规定的关于原始权益人的各项义
务，本公司或本公司同一控制下的关联方参与战略配售的比例合计不低于本次基础设施基金份额
发售数量的 35%，持有期自上市之日起不少于 60 个月（前述上市之日指基础设施基金份额上市之
日）。基础设施基金份额持有期间不允许质押。
（2）本公司将根据《基础设施基金指引》、《上交所基础设施基金发售业务（试行）》及上
海证券交易所其他相关业务规则和基础设施基金的法律文件参与战略配售，本公司或本公司指定
的同一控制下的关联方不存在接受他人委托或者委托他人参与基础设施基金战略配售的情形（依
法设立并符合特定投资目的证券投资基金、公募理财产品等资管产品，以及全国社会保障基金、
基本养老保险基金、年金基金等除外）。” 10、金隅集团已出具《承诺函》，承诺：
“自本基金交割日起至 2029 年末，任一年度的运营净收益未达到目标运营净收益，则优先按
《运营管理服务协议》的约定扣减该年度运营管理费中的基础管理费。被扣减的运营管理费，将
归入本基金该年度的可供分配金额，用于向投资者分配。其中，目标运营净收益按照基础设施基
金首次申报确定的评估报告中记载的运营净收益确定。根据基础设施基金首次申报确定的评估报
告底稿，2024 年至 2029 年目标运营净收益分别为 2,032.47 万元（2024 年 10 月至 12 月）、
8,425.12 万元（2025 年度）、8,885.93 万元（2026 年度）、8,070.08 万元（2027 年度）、
8,159.29 万元（2028 年度）和 8,325.92 万元（2029 年度），实际运营净收益根据每年审计报告及
《运营管理服务协议》确定。
如被扣减的运营管理费归入本基金后仍不足以使投资者获得该年度的目标运营净收益，金隅
集团承诺且确保其同一控制下的关联方通过自愿放弃所持有的本基金份额在该年度应获取的全部
或部分可供分配金额（金隅集团或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例
合计不低于本次基金份额发售数量的 35%，持有期自上市之日起不少于 60 个月），优先保障其他
基金份额持有人享有的分红收益，如有剩余再分配自持份额的分红；为避免疑义，金隅集团承诺
让渡及确保其同一控制下的关联方让渡的自持份额的分红金额，以金隅集团及其同一控制下的关
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联方持有的基金份额对应的实际可供分配金额为限。
如现有登记结算机构或收益分配所必须的系统或技术安排无法实现上述操作的，则由金隅集团
及其同一控制下的关联方将足够的货币资金支付给本基金或专项计划，以使得上述操作得以实现。
为避免疑义，在此情况下金隅集团及其同一控制下的关联方实际让渡给其他基金份额持有人的分红
金额仍以其持有的基金份额对应的实际可供分配金额为限。” 11、金隅集团已出具《承诺函》，承诺：
“（1）本公司未来所属产业园租户资源优先向底层资产倾斜，优先保障底层资产的出租水
平。
（2）在基础设施资金存续期内，本公司将按照基金管理人意见，推荐项目公司的经理人选，
本公司推荐的人员被选聘为项目公司经理后，将根据项目公司章程的规定担任项目公司法定代表
人，并根据项目公司章程以及《外派人员工作协议》等约定履行经理及法定代表人职责。” 12、金隅集团已出具《承诺函》，承诺：
“如发生关联租户退租的情形，本公司承诺，将充分调动并有效利用租户资源、市场资源及运
营资源等自身资源，尽快为关联租户已退租的租赁面积寻求新的承租方并由项目公司与新租户签
订租赁合同，新签订的租赁合同中所约定的租赁条件原则上不低于关联租户租赁合同中所确定的
租赁条件。此外，当发生前述关联租户退租的情形时，本公司承诺，对于本公司当前及未来持有
的产业园项目，在其后续招商及运营过程中，将优先为基础设施项目提供物业租赁业务机会，优
先向基础设施项目倾斜租户资源。” 13、金隅集团、金隅文化已出具《承诺函》，承诺：
“在重要现金流提供方北京车百智能科技发展有限公司、智汇中科（北京）科技有限公司与
项目公司分别签署的房屋租赁合同约定的租赁期限届满前 6 个月内，若项目公司未能与前述任一
重要现金流提供方续签房屋租赁合同，金隅集团、金隅文化承诺，将充分调动并有效利用租户资
源、市场资源及运营资源等自身资源，尽快为重要现金流提供方拟退租的租赁面积寻求新的承租
方；对于本公司当前及未来持有的产业园项目，在其后续招商及运营过程中，将优先为基础设施
项目提供物业租赁业务机会，优先向基础设施项目倾斜租户资源，优先保障基础设施项目的出租
水平。”
七、回收资金用途、管理与监督
（一）回收资金用途
原始权益人承诺本次金隅集团申报基础设施 REITs 试点项目筹集资金主要用于以下项目：怀
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柔金隅兴发科技园项目和金隅工研生命科学创新中心（科实五金改造）项目，或其他经批准同意
的产业园项目建设。
表 17-18 回收资金拟投资项目情况
类别 募集资金投资项目情况
项目名称 怀柔金隅兴发科技园项目
金隅工研生命科学创新中心
（科实五金改造）项目
项目总投资（亿元） 34.00 3.86
项目资本金（亿元） 13.15 3.00
项目资本金缺口（亿元） 7.50 3.00
建设内容和规模
位置：怀柔区怀北镇，怀柔科学
城范围内，西至现状怀丰公路。
南侧为中科院大学、怀北中心区
建筑面积：30.4 万平方米（占地
面积）；21.5 万平方米（总建筑
面积）
应用研究、孵化办公、管理服务
等孵化平台
位置：东至建二路，西至翡丽
西路，南至东小口村，北至建
材城东路
建筑面积：9.62 万平方米（占
地面积）；4.96 万平方米（总
建筑面积）
AI 与生物技术创新中心
前期工作进展
项目正在建设中，开工时间为
2020 年 12 月，预计 2025 年 6 月
取得竣工验收手续
项目已开工建设。开工时间为
2024 年 6 月 ， 预 计 竣 工时 间
2025 年 12 月
（拟）开工时间 开工时间为 2020 年 12 月 开工时间为 2024 年 6 月
拟使用募集资金
规模46 金隅集团 3.52 亿元 3.00 亿元
募集资金投入项
目的具体方式
金隅集团 以股东借款方式 以股东借款方式
（二）回收资金管理与监督
1、原始权益人金隅集团的控股股东、关联方涉及商品住宅和商业地产开发业务
（1）金隅集团的控股股东北京国有资本运营管理有限公司（以下简称“北京国管中心”）自身
不涉及商品住宅和商业地产开发业务，但其控股子公司涉及商品住宅和商业地产开发业务
金隅集团的控股股东为北京国管中心。北京国管中心本部以股权投资、基金管理和资本运营
为核心业务，以市场化方式进行资本运作，推动国有资本有序进退，实现国有资本保值增值，不
涉及商品住宅和商业地产开发业务。
北京国管中心合并层面涉及商品住宅和商业地产开发业务，主要由其控股子公司金隅集团和
首开集团经营。其中金隅集团主营业务包括绿色建材板块、地产开发及运营板块等两大板块，金
隅集团自身无房地产开发业务资质，不从事房地产开发业务，房地产开发业务主要由其全资控股
46 拟使用募集资金规模以本基金最终发行及交割审计结果为准。
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子公司运营。首开集团是北京地区房地产龙头企业，主要从事房地产开发及持有型物业经营业
务。
（2）金隅集团自身无房地产开发业务资质，不从事房地产开发业务，但金隅集团控股子公司
涉及商品住宅和商业地产开发业务
1）金隅集团自身无房地产开发业务资质，不从事房地产开发业务
金隅集团主业为新型绿色建材，兼从事物业开发、投资与管理等行业。金隅集团自身不从事
涉房业务，无房地产开发业务资质。
2）金隅集团控股子公司涉及商品住宅和商业地产开发业务
根据《北京金隅集团股份有限公司 2023 年年度报告》披露的关联方信息并经金隅集团确认，
金隅集团控股子公司北京金隅地产开发集团有限公司（以下简称“金隅地产”）和北京金隅嘉业房地
产开发有限公司（以下简称“金隅嘉业”）涉及商品住宅和商业地产开发业务，金隅地产和金隅嘉业
均具有房地产开发业务资质。
根据上述核查结果并经金隅集团确认，金隅集团的控股股东北京国管中心、金隅集团控股子
公司涉及商品住宅和商业地产开发业务，根据《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金
（REITs）规则适用指引第 4 号——保障性租赁住房（试行）》第 15 条规定，回收资金管理等相
关要求需参照前述指引执行。
2、回收资金的管理与监督
金隅集团就发行基础设施 REITs 回收资金的管理和运营制定了《北京金隅集团股份有限公司
基础设施 REITs 回收资金管理细则》（以下简称“《回收资金管理制度》”），该等制度已要求开设
专项账户存放回收资金，并对回收资金使用的申请、审批权限、决策程序、风险控制措施及回收
资金使用的信息披露程序作出了明确规定，具体包括：
（1）开设专项账户存放回收资金
金隅集团已在回收资金监管银行处开设回收资金专项账户，回收资金存放于专户集中管理，
专户不得存放非回收资金或用作其它用途。
（2）回收资金使用的申请、审批权限以及决策程序
金隅集团对于回收资金使用的申请、审批、执行权限和程序规定如下：
1）由具体使用回收资金的项目公司的实施部门按月度梳理项目建设资金需求，编制月度资金
计划，明确项目公司资金缺口及对应需回收资金专户拨付的资金金额。经项目公司相关成员和财
务人员审核后，按公司付款审批流程审批后向项目公司划款。项目公司按其付款审批流程审批后
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予以对外付款。
2）财务管理部门每月度末应将回收资金支付情况报备公司财务负责人，公司财务负责人应核
查回收资金使用的情况是否符合回收资金文件披露的使用计划及《资金监管协议》的约定。公司
应于次月 10 日内，将经公司财务负责人审核、确认的上个月回收资金支付情况报送基金管理人、
计划管理人。
3）如基金管理人或专项计划管理人认为有必要时，可要求公司对回收资金使用情况进行审
计。财务管理部门应聘请独立的第三方审计机构，对于专户的资金使用进行审计并出具意见。报
告出具后，财务管理部门应将报告发送至基金管理人、计划管理人。
（3）回收资金的风险控制措施
1）金隅集团的财务管理部门应当对回收资金的使用情况设立台账，详细记录回收资金的支出
情况和回收资金项目的投入情况。
2）金隅集团财务管理部门按上述要求向公司财务负责人报备资金支付情况时，公司财务负责
人认为公司回收资金管理存在违规情形、重大风险或者内部财务管理部门未按前款规定提交回收
资金使用情况报告的，财务负责人应于 1 个工作日内向基金管理人和计划管理人报告，由基金管
理人向交易所报告并按照相关信息披露要求进行公告。
3）基金管理人或计划管理人可以不定期对公司的回收资金的存放与使用情况进行调查。如计
划管理人在调查中发现公司回收资金管理存在重大违规情形或重大风险的，应当及时向基金管理
人报告，并由基金管理人向交易所或其他相关监管机构报告并按照相关信息披露要求进行公告。
（4）回收资金使用的信息披露程序
1）金隅集团自回收资金到位之日起于每季度结束后 5 个工作日内向国家发展改革委投资司直
接报送回收资金使用情况，同步抄报主申报的省级发展改革委、中国证监会派出机构、上海证券
交易所（或者届时根据法律法规及/或监管政策确定的其他监管部门）。具体根据上述相关监管部
门的要求而定。
2）金隅集团拟变更回收资金投资项目的，应当在财务负责人审议通过后 2 个交易日内报告基
金管理人和计划管理人，并向证券交易所等相关监管部门提交回收资金投向变更报告，基金管理
人应当确认相关变更是否符合回收资金投向要求，并按相关政策要求披露临时报告。
（5）金隅集团与相关主体已签署《华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金净
回收资金监管协议》，规范净回收资金监管安排
金隅集团已与本项目监管银行、基金管理人和计划管理人签署《华夏金隅智造工场产业园封
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闭式基础设施证券投资基金净回收资金监管协议》，协议明确约定开设回收资金专项账户用于金
隅集团本次参与基础设施证券投资基金（REITs）发行获得的净回收资金的存放和使用，并对净回
收资金的用途、净回收资金使用的申请、审批、划款、监管、信息披露等多项事项作明确规定，
进一步规范了净回收资金的管理。
截至本招募说明书出具日，金隅集团已根据《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基
金（REITs）规则适用指引第 4 号——保障性租赁住房（试行）》的要求制定了《回收资金管理制
度》，该制度已对开设专项账户存放回收资金、回收资金使用的申请、审批权限、决策程序、风
险控制措施及回收资金使用的信息披露程序作出了明确规定。此外，本基础设施 REITs 回收资金
通过《回收资金管理制度》、金隅集团与相关主体签署的《华夏金隅智造工场产业园封闭式基础
设施证券投资基金净回收资金监管协议》等系列监管安排实行严格闭环管理，切实防范回收资金
流入商品住宅或商业地产开发领域。
八、关于项目持续健康平稳运营的保障措施
（一）项目战略定位延续
本基金成立后，基础设施项目不会改变其既定战略定位，不会因为发行 REITs 而导致服务对
象变化或租金大幅上升。基础设施项目将在原有的基础上健康平稳发展，发挥其对于培育科技创
新产业、促进区域协同发展的战略作用，保障园区整体公共利益。
（二）项目运营管理团队不变
本基金成立后，基础设施项目将继续由金隅文化负责运营管理工作。基础设施项目原有的招
商安排、政策兑现、企业服务等方面保持不变。金隅文化的主要运营管理职责不变，核心团队保
持不变，保障基础设施项目管理团队的稳定性。
（三）基础设施基金层面建立适当的项目管理机制
本基金制定了较为完善的治理架构，在基金层面、专项计划层面和项目公司层面均设置了相
应的权利机构或管理机构，明确了包括基金管理人、基金托管人、计划管理人等相关方的权利与
义务。在基础设施项目的运营管理层面，基金管理人与运营管理机构签署了《运营管理服务协
议》，该协议约定了运营管理机构的服务范围、权利及义务、基金管理人对运营管理机构的监督
和检查、费用激励与考核等条款，对运营管理机构形成有效的约束和激励，从而合法合规地为基
础设施项目提供运营管理服务。本基金通过建立适当的治理架构和治理机制，有效保障了基础设
施项目的平稳运营。
（四）原始权益人及其关联方继续持有较高比例的基金份额
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本基金成立后，原始权益人及其关联方拟继续持有不低于 35%的基金份额。因此，原始权益
人也将具有保障项目健康稳定运营、获得长期收益的内生动力。
（五）承诺采取有效措施降低同业竞争风险
金隅集团已出具《北京金隅集团股份有限公司关于避免同业竞争的承诺函》，承诺：
“1、平等对待本公司及本公司控制的企业提供运营管理服务的基础设施项目和其他项目，不
会主动诱导基础设施 REITs 项下的租户终止租约或降低租金水准，不得故意降低基础设施基金项
下的基础设施项目的市场竞争能力。如有任何新的潜在租户拟租赁本公司旗下其他项目，本公司
将对该等潜在租户及其拟议业务进行尽职调查，以确保该等潜在租户不开展、且无意向开展人工
智能、智能制造业务的开发和研究；另一方面，本公司将向该等潜在租户推荐租赁基础设施项
目。对于可能构成实质竞争的物业租赁业务机会，基础设施项目在同等条件下享有优先获得该业
务机会的权利。
2、基础设施 REITs 发行完成后，本公司及本公司控制的企业如发现任何与基础设施 REITs 主
营业务构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务机会，将促使该业务机会按合理和公平的条款
及条件首先提供给基础设施 REITs。
3、如本公司持有或运营竞争性项目的，本公司将采取充分、适当的措施，公平对待基础设施
项目和该等竞争性项目，避免可能出现的利益冲突。本公司承诺不会将项目公司所取得或可能取
得的业务机会优先授予或提供给任何其他竞争性项目，亦不会利用原始权益人的地位或利用该地
位获得的信息作出不利于基础设施基金而有利于其他竞争性项目的决定或判断，并将避免该种客
观结果的发生。
4、在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同业竞争而发生争议，
且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，本公司承诺将与基金管理人积极协
商解决措施。
5、本公司及本公司控制的企业持有的其他物业资产，若在基础设施 REITs 发行后具备注入基
础设施 REITs 的条件时，履行各级监管单位审批程序后，本公司将通过合理的价格将相关资产注
入基础设施 REITs，以避免与基础设施 REITs 可能产生的同业竞争。
6、基础设施 REITs 发行完成后，本公司及本公司控制的企业如出售或转让与基础设施 REITs
相关的经营性物业资产，基础设施 REITs 项下相关载体均享有购买权；且本公司保证在出售或转
让相关资产时给予基础设施 REITs 项下相关载体的条件与本公司及本公司控制的企业向任何独立
第三方提供的条件相当。
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
340
7、本公司确认本承诺函所载的每一项承诺均为可独立执行之承诺。任何一项承诺若被视为无
效或终止不影响其他各项承诺的有效性。
8、在基础设施基金终止并清算完毕前，本承诺始终有效，且是不可撤销的。若本公司违反上
述承诺给基础设施基金及其基金份额持有人造成损失，一切损失将由本公司承担。” 金隅文化已出具《北京金隅文化科技发展有限公司关于避免同业竞争的承诺函》，承诺：
“1、本公司将根据自身针对产业园区项目同类资产的既有管理规范和标准，严格按照诚实信
用、勤勉尽责、公平公正的原则，以不低于本公司自身和/或实际控制的关联方管理的其他同类资
产的运营管理水平为基础设施项目提供运营管理服务或督促、要求相关方按照该等标准为基础设
施项目提供运营管理服务，采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，充分保护基金份额
持有人的利益。本公司承诺不会将项目公司所取得或可能取得的业务机会优先授予或提供给任何
其他竞争性项目，亦不会利用运营管理机构的地位或利用该地位获得的信息作出不利于基础设施
基金而有利于其他竞争性项目的决定或判断，并将避免该种客观结果的发生。
2、平等对待本公司及本公司控制的企业提供运营管理服务的基础设施项目和其他项目，不会
主动诱导基础设施 REITs 项下的租户终止租约或降低租金水准，不得故意降低基础设施基金项下
的基础设施项目的市场竞争能力。如有任何新的潜在租户拟租赁本公司旗下其他项目，本公司将
对该等潜在租户及其拟议业务进行尽职调查，以确保该等潜在租户不开展、且无意向开展人工智
能、智能制造业务的开发和研究；另一方面，本公司将向该等潜在租户推荐租赁基础设施项目。
对于可能构成实质竞争的物业租赁业务机会，基础设施项目在同等条件下享有优先获得该业务机
会的权利。
3、基础设施 REITs 发行完成后，本公司及本公司控制的企业如发现任何与基础设施 REITs 主
营业务构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务机会，将促使该业务机会按合理和公平的条款
及条件首先提供给基础设施 REITs。
4、在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同业竞争而发生争议，
且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，本公司承诺将与基金管理人积极协
商解决措施。
5、本公司确认本承诺函所载的每一项承诺均为可独立执行之承诺。任何一项承诺若被视为无
效或终止不影响其他各项承诺的有效性。
6、除非本公司不再作为基础设施 REITs 的运营管理机构，本承诺始终有效，且是不可撤销
的。若本公司违反上述承诺给基础设施基金及其基金份额持有人造成损失，一切损失将由本公司
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承担。” 九、原始权益人认购本基金情况
本基金原始权益人或其同一控制下的关联方拟参与战略配售，占本次基金份额发售比例为
35%，最终以基金合同生效公告中披露的情况为准。持有期自上市之日起不少于 60 个月，基金份
额持有期间不允许质押。
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第十八部分 基础设施项目运营管理安排
一、外部管理机构基本概况
本基础设施项目由基金管理人聘请金隅文化担任本基础设施项目的外部管理机构。外部管理
机构应具备充分的运营能力并勤勉尽责的履行《运营管理服务协议》项下各项义务，外部管理机
构应就《运营管理服务协议》项下受托的运营管理事项承担责任。
（一）基本情况
截至 2024 年 9 月 30 日，金隅文化基本情况如下表：
表 18-1 金隅文化概况
事项 内容
企业名称 北京金隅文化科技发展有限公司
主体类型 有限责任公司（法人独资）
法定代表人 叶菲
企业状态 存续
统一社会信用代码 91110108MA003RM4XB
注册资本 3,000 万人民币
成立日期 2016 年 2 月 26 日
住所 北京市海淀区西三旗建材城中路 27 号 13 幢整幢
经营范围
一般项目：技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转
让、技术推广；餐饮管理；组织文化艺术交流活动；非居住房地产
租赁；物业管理；停车场服务；房地产经纪；会议及展览服务；企
业管理咨询；社会经济咨询服务；企业管理；城市绿化管理；园林
绿化工程施工；建筑物清洁服务；文具用品批发；文具用品零售；
日用品批发；日用品销售；平面设计。（除依法须经批准的项目
外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：餐饮服务；互
联网信息服务；建设工程设计。（依法须经批准的项目，经相关部
门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或
许可证件为准）（不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营
活动。）（以工商行政管理机关核定的经营范围为准）。
（二）股权结构
截至 2024 年 9 月 30 日，金隅文化股东明细如下：
表 18-2 金隅文化股东明细表
序号 股东 出资额（万元） 出资比例
1 北京金隅投资物业管理集团有限公司 3,000.00 100.00%
合计 3,000.00 100.00%
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截至 2024 年 9 月 30 日，金隅文化股权结构如下：
图 18-1 金隅文化股权结构图
（三）控股股东及实际控制人情况
截至 2024 年 9 月 30 日，金隅文化的控股股东为北京金隅投资物业管理集团有限公司，实际控
制人为北京市人民政府国有资产监督管理委员会。
（四）组织架构、治理结构及内部控制情况
1、组织架构
金隅文化设置职能部门 4 个，包括招商部、运营服务部、财务管理部、综合管理部（党群工
作部）。
图 18-2 金隅文化组织架构图
招商部：负责公司招商工作，按照北京金隅投资物业管理集团有限公司营销策略、产品策
略、价格策略、佣金政策的要求制订、审核、报批和执行工作；负责公司招商进程的执行、跟
进、管理。
运营服务部：负责公司全面运营服务工作。主要包括：产业氛围的营造、产业服务平台的搭
建；负责提供客户基础服务、政策申报以及对园区企业的政策申报辅导、组织各类专业沙龙、论
坛、展览展示活动；负责公司品牌形象建设与宣传推广；负责科技秀场、会展中心的运营管理
等。
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344
财务管理部：负责公司全面预算及决算、财务核算及成本管理、资金管理、税务管理、财务
检查、内控审计等工作。
综合管理部：负责公司年度经营计划编制、年度目标责任书编制分解、组织目标管理考核、
薪酬福利、招聘管理、员工培训、绩效考核、用工管理、劳动关系管理等人力资源管理工作；负
责公文处理、会议管理、印鉴管理、办公用品管理、资产管理、供应商库管理、合同管理、档案
管理等行政管理工作；负责公司综合管理体系建立并保持，经理办公会、专题会的召集与会议纪
要的编制发布，内控管理，采购管理，法律纠纷、诉讼案件的处理及汇总，固定资产报废及调
拨，信息化相关工作。负责党支部建设、思想政治教育、干部管理、党风廉政、信访维稳、纪
检、监察、群团等工作。
2、治理结构
股东行使下列职权：
（1）决定公司的经营方针和投资计划；
（2）委派和更换非由职工代表担任的执行董事、监事，决定有关执行董事、监事的报酬事
项；
（3）审议批准执行董事的报告；
（4）审议批准监事的报告；
（5）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
（6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损的方案；
（7）对公司增加或者减少注册资本作出决定；
（8）对发行公司债券作出决定；
（9）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决定；
（10）修改公司章程。
股东作出的公司经营方针和投资计划的决定，应当采用书面形式，并由股东签字后置备于公
司。
公司不设董事会，设执行董事一人，由股东委派产生。执行董事任期三年，任期届满，可连
选连任。
执行董事行使下列职权：
（1）负责向股东报告工作；
（2）执行股东的决定；
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345
（3）审定公司的经营计划和投资方案；
（4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
（5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
（6）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；
（7）制订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；
（8）决定公司内部管理机构的设置；
（9）决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任或者解聘公司副
经理、财务负责人及其报酬事项；
（10）制定公司的基本管理制度；
（11）听取公司经理的工作汇报并检查经理的工作。
公司设经理，经理对执行董事负责，行使下列职权：
（1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施执行董事、股东决定，并向执行董事报告工
作；
（2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；
（3）拟订公司内部管理机构设置方案；
（4）拟订公司的基本管理制度；
（5）制定公司的具体规章；
（6）提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人；
（7）决定聘任或者解聘除应由执行董事决定聘任或者解聘以外的负责管理人员；
（8）执行董事授予的其他职权。
公司不设监事会，设监事一人，由股东委派产生。监事的任期每届为三年，任期届满，可连
选连任。
监事行使下列职权：
（l）检查公司财务；
（2）对执行董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、公
司章程或者股东决定的执行董事、高级管理人员提出罢免的建议；
（3）当执行董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求执行董事、高级管理人员予
以纠正；
（4）向股东提出提案；
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（5）依照《公司法》第一百五十一条的规定，对执行董事、高级管理人员提起诉讼。
3、内部控制情况
金隅文化成立以来，产权明晰、权责明确、运作规范，在业务、资产、机构、人员、财务方
面均遵循了《公司法》《证券法》及《公司章程》的要求规范运作，与控股股东、实际控制人及
其控制的其他企业完全分开，具有独立、完整的业务体系及面向市场自主经营的能力。公司的主
要业务是产业园区运营。公司业务完全独立于控股股东控制的其他企业；公司已经建立了符合现
代企业制度要求的法人治理结构和内部组织结构，在经营管理上独立运作。
金隅文化主要资产权利清晰，权属完整，不存在权属纠纷或者潜在纠纷，也不存在被控股股
东及其控制的其他企业占用，或者为控股股东及其控制的其他企业提供担保的情形。综上，公司
的主要财产权属明晰，由公司实际控制和使用，公司的主要资产不存在被实际控制人或关联方占
用的情况。公司资产独立完整。公司董事、监事和高级管理人员均系按照《公司法》《公司章
程》等规定的程序产生，不存在股东干预公司人事任免的情形。公司总经理、副总经理、财务负
责人等高级管理人员均专职。
金隅文化遵守《劳动法》《劳动合同法》相关的法律法规，建立了独立的劳动人事管理制度
和独立的工资管理制度，与员工签订《劳动合同》。公司设立了独立的财务会计部门，配备了专
职的财务人员，建立了独立的会计核算体系，参照金隅集团及下属物业服务板块所属公司财务管
理制度及各项内部控制制度制定相关制度。公司拥有独立银行账户，依法独立纳税。公司独立运
营资金，未与控股股东控制的其他企业共用银行账户。
金隅文化已按照《公司法》《公司章程》、股东大会和董事会决议及机构内部规章制度的规
定，建立健全了法人治理结构及内部经营管理机构。公司根据自身经营管理需要设置了财务管理
部、综合管理部、招商部、运营服务部等职能部门。公司上述各内部组织机构的设立符合法律法
规、规范性文件、《公司章程》及其他内部制度的规定，其设置不受任何股东或其他单位或个人
的控制；公司独立行使经营管理职权，与控股股东及其控制的其他企业间不存在混合经营、合署
办公的情形，可以完全自主决定机构设置。同时，公司具有独立的办公机构和场所，上述机构独
立运作，与控股股东及其控制的其他企业之间不存在机构混同的情形。
（五）主营业务与持续经营能力
1、主营业务
金隅文化属于北京金隅集团股份有限公司旗下公司，是一家产业园区专业运营管理公司。金
隅文化拥有产业招商、园区运营、工程施工、物业管理等多方专业人才，具备较强的产业规划能
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力、项目招商能力、项目运营能力及产业培育能力，构建了完善的服务体系，实现了集聚资源、
赋能产业的经营目的。
金隅文化主要负责金隅智造工场产权一期、产权二期项目的运营管理工作，参与运营管理西
三旗金隅科技园一期、西三旗金隅科技园二期、兴发科技园等产业园区项目，具备丰富的产业园
区运营管理经验。金隅智造工场位于海淀区建材城中路 27 号，占地 20 公顷，建筑面积 12 万平方
米。截至 2024 年 9 月末，金隅智造工场已构建起“物理空间租赁+产业投资（孵化）+创新产业服
务”的园区运营服务模式，金隅智造工场产权一期及产权二期项目已入驻二百多家科技企业、聚集
五千多科技人才，园区知识产权超过 15,000 件。
截至 2024 年 9 月末，金隅智造工场产权一期项目拥有 1 家创业板上市企业、2 家科创板申请
上市企业，5 家智能制造行业独角兽，7 个北京市重点项目；金隅智造工场产权二期项目拥有 1 个
国家级重点实验室、1 家科创板块申请上市企业、1 家智能制造行业独角兽、2 个北京市重点项
目。公司主营业务清晰合理，且具有较强的市场竞争力。
2、持续经营能力
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅文化总资产金额分别为 6,818.09 万元、7,277.82 万元、
7,919.49 万元和 8,155.75 万元，总资产规模整体呈现增长趋势。
公司负债规模合理，未来偿债压力相对较小。2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅文化总
负债金额分别为 2,002.18 万元、3,155.92 万元、3,254.96 万元及 3,694.37 万元，资产负债率分别为
29.37%、43.36%、41.10%及 45.30%，整体保持在合理水平。2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金
隅文化流动比率分别为 3.34 倍、2.27 倍、2.39 倍及 1.91 倍，短期偿债能力良好。2021-2023 年及
2024 年 1-9 月，金隅文化应收账款周转次数分别为 6.94 次/年、5.16 次/年、24.86 次/年及 247.76 次/
年，应收账款周转率较高，经营情况及应收账款回款情况良好。稳健的财务指标反映公司良好的
经营成果和持续经营能力。
金隅文化间接控股股东为北京市人民政府国有资产监督管理委员会下属国有企业金隅集团，
是金隅集团下属产业园区运营管理的承载主体，承载着科技产业园区建设、运营和服务的使命，
致力于打造国际领先、全国一流的综合性科技企业服务商、科技产业园区运营商。国资股东背景
对公司的持续经营能力形成了强有力保障。
此外，金隅文化主要管理人员在金隅文化任职均超过 5 年，对金隅文化历史情况了解深入，
同时对未来发展方向具有长期研究经验。管理层稳定有利于金隅文化着眼长期利益，把握未来发
展方向，实现金隅文化可持续稳定发展。
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总体而言，公司持续经营能力良好，可以在基础设施项目运营期间提供良好的运营管理服
务。
（六）财务报表及主要财务指标分析
安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）已对金隅文化的 2021 年度、2022 年度和 2023 年度
财务报告进行了审计，并分别出具了编号为安永华明（2022）审字第 60667053_A126 号、安永华
明（2023）审字第 60667053_A125 号和安永华明（2024）审字第 70013360_A176 号的审计报告。
金隅文化 2024 年 1-9 月财务报告未经审计。
1、合并资产负债表
表 18-3 金隅文化近三年及一期合并资产负债表
单位：万元
项目 2024 年 1-9 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
流动资产：
货币资金 4,661.31 7,012.27 6,315.73 5,247.23
应收账款 42.72 3.32 449.19 1,419.10
预付款项 32.69 0.98 2.04 3.27
其他应收款 2,212.03 675.09 355.85 27.12
其他流动资产 91.88 78.60 56.07 - 流动资产合计 7,040.63 7,770.26 7,178.88 6,696.72
非流动资产：
长期股权投资 787.40 - - - 固定资产 45.62 44.36 56.40 54.86
在建工程 - 86.30 - - 无形资产 2.55 2.92 3.42 3.91
长期待摊费用 279.55 15.65 39.13 62.61
非流动资产合计 1,115.12 149.23 98.94 121.38
资产总计 8,155.75 7,919.49 7,277.82 6,818.09
流动负债：
应付账款 1,633.94 1,643.57 278.23 148.99
预收款项 0.79 - - - 合同负债 222.74 742.13 655.27 605.76
应付职工薪酬 6.29 8.97 59.12 16.87
应交税费 44.45 82.03 0.27 425.53
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其他应付款 1,786.17 778.25 2,163.03 805.04
流动负债合计 3,694.37 3,254.96 3,155.92 2,002.18
非流动负债：
递延收益 - - - - 非流动负债合计 - - - - 负债合计 3,694.37 3,254.96 3,155.92 2,002.18
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 3,000.00 3,000.00 3,000.00 3,000.00
资本公积 0.48 - - - 盈余公积 280.86 280.86 226.59 181.59
未分配利润 1,180.05 1,383.68 895.30 1,634.32
归属于母公司所有者权益合计 4,461.39 4,664.53 4,121.90 4,815.91
所有者权益（或股东权益）合计 4,461.39 4,664.53 4,121.90 4,815.91
负债和所有者权益（或股东权
益）总计
8,155.75 7,919.49 7,277.82 6,818.09
2、利润表
表 18-4 金隅文化近三年及一期合并利润表
单位：万元
项目 2024 年 1-9 月 2023 年 2022 年 2021 年
一、营业总收入 4,277.63 5,624.50 4,823.34 6,256.43
减：营业成本 2,513.18 3,402.98 3,017.51 3,374.07
税金及附加 0.75 14.15 19.63 21.85
销售费用 707.91 682.46 676.25 641.50
管理费用 637.67 855.57 588.30 460.96
财务费用 -52.78 -29.21 -20.86 -17.69
加：其他收益 25.66 32.76 58.30 32.60
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 496.55 731.31 600.82 1,808.33
加：营业外收入 0.50 - - - 减：营业外支出 0.15 - - 0.03
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 496.91 731.32 600.82 1,808.31
减：所得税费用 220.54 188.68 150.81 452.42
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 276.37 542.64 450.01 1,355.89
五、综合收益总额 276.37 542.64 450.01 1,355.89
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3、现金流量表
表 18-5 金隅文化近三年及一期合并现金流量表
单位：万元
项目 2024 年 1-9 月 2023 年 2022 年 2021 年
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 4,194.81 6,479.75 6,784.56 5,359.52
收到的税费返还 - - - - 收到其他与经营活动有关的现金 8,192.63 3,201.66 2,942.98 1,843.74
经营活动现金流入小计 12,387.44 9,681.41 9,727.54 7,203.26
购买商品、接受劳务支付的现金 4,487.36 2,002.22 1,939.71 2,099.59
支付给职工以及为职工支付的现金 813.41 937.95 1,333.15 1,276.52
支付的各项税费 225.24 214.98 770.93 262.80
支付其他与经营活动有关的现金 5,474.04 12,827.03 3,451.43 2,249.37
经营活动现金流出小计 11,000.05 15,982.17 7,495.22 5,888.30
经营活动产生的现金流量净额 1,387.38 -6,300.76 2,232.32 1,314.96
二、投资活动产生的现金流量：
处置固定资产、无形资产和其他长期资
产收回的现金净额
0.09 - - - 投资活动现金流入小计 0.09 - - - 购建固定资产和其他长期资产支付的现
金
14.53 5.64 19.80 101.27
投资支付的现金 855.60 - - - 投资活动现金流出小计 870.12 5.64 19.80 101.27
投资活动产生的现金流量净额 -870.04 -5.64 -19.80 -101.27
三、筹资活动产生的现金流量：
筹资活动现金流入小计 - - - - 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 480.00 - 1,144.02
筹资活动现金流出小计 480.00 - 1,144.02 - 筹资活动产生的现金流量净额 -480.00 - -1,144.02 - 四、现金及现金等价物净增加额 37.34 -6,306.39 1,068.50 1,213.69
加：期初现金及现金等价物余额 9.33 6,315.73 5,247.23 4,033.54
五、期末现金及现金等价物余额 46.68 9.33 6,315.73 5,247.23
（七）主要财务数据分析
1、资产的主要构成分析
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2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅文化资产构成及变化情况如下：
表 18-6 金隅文化近三年及一期末资产构成情况
单位：万元，%
项目
2024 年 9 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
流动资产合计 7,040.63 86.33 7,770.26 98.12 7,178.88 98.64 6,696.72 98.22
非流动资产合计 1,115.12 13.67 149.23 1.88 98.94 1.36 121.38 1.78
资产总计 8,155.75 100.00 7,919.49 100.00 7,277.82 100.00 6,818.09 100.00
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅文化的资产总额分别为 6,818.09 万元、7,277.82 万元、
7,919.49 万元和 8,155.75 万元，其中流动资产占比分别为 98.22%、98.64%、98.12%及 86.33%，非
流动资产占比分别为 1.78%、1.36%、1.88%及 13.67%。金隅文化最近三年及一期末资产规模、结
构保持稳定，流动资产主要由货币资金、应收账款和其他应收款构成，符合所在行业的业务特
点。
（1）流动资产的构成及分析
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅文化的流动资产构成如下表所示：
表 18-7 金隅文化近三年及一期末流动资产构成情况
单位：万元，%
项目
2024 年 9 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
货币资金 4,661.31 66.21 7,012.27 90.24 6,315.73 87.98 5,247.23 78.36
应收账款 42.72 0.61 3.32 0.04 449.19 6.26 1,419.10 21.19
预付款项 32.69 0.46 0.98 0.01 2.04 0.03 3.27 0.05
其他应收款 2,212.03 31.42 675.09 8.69 355.85 4.96 27.12 0.40
其他流动资产 91.88 1.30 78.6 1.01 56.07 0.78 - - 流动资产合计 7,040.63 100.00 7,770.26 100.00 7,178.88 100.00 6,696.72 100.00
金隅文化流动资产主要包括货币资金、应收账款和其他应收款。流动资产中，货币资金占比
较大。
（2）非流动资产的构成及分析
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅文化非流动资产构成如下表所示：
表 18-8 金隅文化近三年及一期末非流动资产构成情况
单位：万元，%
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352
项目
2024 年 9 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
长期股权投资 787.40 70.61 - - - - - - 固定资产 45.62 4.09 44.36 29.73 56.40 57.00 54.86 45.20
无形资产 2.55 0.23 2.92 1.96 3.42 3.45 3.91 3.22
在建工程 - - 86.30 57.83 - - - - 长期待摊费用 279.55 25.07 15.65 10.49 39.13 39.55 62.61 51.58
非流动资产合计 1,115.12 100.00 149.23 100.00 98.94 100.00 121.38 100.00
金隅文化非流动资产主要为长期股权投资、固定资产、无形资产和长期待摊费用。
2、负债的主要构成分析
表 18-9 金隅文化近三年及一期末负债构成情况
单位：万元，%
项目
2024 年 9 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
流动负债合计 3,694.37 100.00 3,254.96 100.00 3,155.92 100.00 2,002.18 100.00
非流动负债合计 - - - - - - - - 负债合计 3,694.37 100.00 3,254.96 100.00 3,155.92 100.00 2,002.18 100.00
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅文化负债总额分别为 2,002.18 万元、3,155.92 万元、
3,254.96 万元和 3,694.37 万元。金隅文化最近三年及一期末负债规模、结构保持稳定，以其他应付
款、合同负债、应付账款为主。
表 18-10 金隅文化近三年及一期末流动负债构成情况
单位：万元，%
项目
2024 年 9 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
应付账款 1,633.94 44.23 1,643.57 50.49 278.23 8.82 148.99 7.44
预收款项 0.79 0.02 - - - - - - 合同负债 222.74 6.03 742.13 22.80 655.27 20.76 605.76 30.26
应付职工薪酬 6.29 0.17 8.97 0.28 59.12 1.87 16.87 0.84
应交税费 44.45 1.20 82.03 2.52 0.27 0.01 425.53 21.25
其他应付款 1,786.17 48.35 778.25 23.91 2,163.03 68.54 805.04 40.21
流动负债合计 3,694.37 100.00 3,254.96 100.00 3,155.92 100.00 2,002.18 100.00
金隅文化流动负债主要由应付账款、合同负债、应付职工薪酬、应交税费和其他应付款构
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353
成。其中，其他应付款和应付账款占比较高。
3、偿债能力分析
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅文化主要偿债能力指标如下表所示：
表 18-11 金隅文化近三年及一期末主要偿债能力指标
指标 2024 年 9 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
流动比率（倍） 1.91 2.39 2.27 3.34
速动比率（倍） 1.91 2.39 2.27 3.34
资产负债率（%） 45.30 41.10 43.36 29.37
注：上述指标的计算公式如下：
（1）流动比率＝流动资产／流动负债
（2）速动比率＝（流动资产-存货）／流动负债
（3）资产负债率=（负债总额÷资产总额）×100%
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅文化流动比率分别为 3.34 倍、2.27 倍、2.39 倍及 1.91
倍，速动比率和流动比率一致，资产负债率分别为 29.37%、43.36%、41.10%及 45.30%。2021- 2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅文化的流动比率和速动比率均大于 1，资产负债率较低，公司具
备良好的长期与短期偿债能力。
4、资产周转能力分析
2021-2023 年度及 2024 年 1-9 月，金隅文化的主要资产周转能力指标如下：
表 18-12 金隅文化近三年及一期资产周转能力指标
指标 2024 年 1-9 月 2023 年 2022 年 2021 年
应收账款周转率（次） 247.76 24.86 5.16 6.94
注：应收账款周转率（次）＝营业收入／应收账款平均账面价值。
近三年及一期，公司的应收账款整体呈下降趋势，因此应收账款周转率分别为 6.94 次/年、
5.16 次/年和 24.86 次/年及 247.76 次/年，营运能力相对较强。
5、盈利能力分析
（1）营业收入
2021-2023 年度及 2024 年 1-9 月，金隅文化营业收入情况如下表所示：
表 18-13 金隅文化近三年及一期营业收入
单位：万元，%
项目 2024 年 1-9 月 2023 年 2022 年 2021 年
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金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
主营业务 4,277.63 100.00 5,605.59 99.66 4,815.47 99.84 5,334.86 85.27
其他业务 - - 18.91 0.34 7.87 0.16 921.57 14.73
营业收入
合计
4,277.63 100.00 5,624.50 100.00 4,823.34 100.00 6,256.43 100.00
2021-2023 年度及 2024 年 1-9 月，金隅文化营业收入分别为 6,256.43 万元、4,823.34 万元、
5,624.50 万元及 4,277.63 万元，其中主营业务收入主要为物业管理收入。
（2）营业成本
2021-2023 年度及 2024 年 1-9 月，金隅文化营业成本如下表所示：
表 18-14 金隅文化近三年及一期营业成本
单位：万元，%
项目
2024 年 1-9 月 2023 年 2022 年 2021 年
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
主营业务 2,513.18 100.00 3,402.98 100.00 3,017.51 100.00 2,124.84 62.98
其他业务 - - - - - - 1,249.22 37.02
营业成本合计 2,513.18 100.00 3,402.98 100.00 3,017.51 100.00 3,374.07 100.00
2021-2023 年度及 2024 年 1-9 月，金隅文化营业成本分别为 3,374.07 万元、3,017.51 万元、
3,402.98 万元及 2,513.18 万元，其中主营业务成本主要为物业管理成本。
6、现金流量分析
2021-2023 年度及 2024 年 1-9 月，金隅文化的现金流量具体情况如下：
表 18-15 金隅文化近三年及一期现金流量
单位：万元
项目 2024 年 1-9 月 2023 年 2022 年 2021 年
经营活动产生的现金流量净额 1,387.38 -6,300.76 2,232.32 1,314.96
投资活动产生的现金流量净额 -870.04 -5.64 -19.80 -101.27
筹资活动产生的现金流量净额 -480.00 - -1,144.02 - （1）经营活动产生的现金流量分析
表 18-16 金隅文化近三年及一期经营活动产生的现金流量
单位：万元
项目 2024 年 1-9 月 2023 年 2022 年 2021 年
经营活动产生的现金流入 12,387.44 9,681.41 9,727.54 7,203.26
营业收入 4,277.63 5,624.50 4,823.34 6,256.43
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经营活动产生的现金流入/营业收
入（倍）
2.90 1.72 2.02 1.15
经营活动现金流量净额 1,387.38 -6,300.76 2,232.32 1,314.96
净利润 276.37 542.64 450.01 1,355.89
经营活动现金流量净额/净利润
（倍）
5.02 -11.61 4.96 0.97
2021-2023 年度及 2024 年 1-9 月，金隅文化经营活动产生的现金流入分别为 7,203.26 万元、
9,727.54 万元、9,681.41 万元及 12,387.44 万元，经营活动产生的现金流量净额分别为 1,314.96 万
元、2,232.32 万元、-6,300.76 万元及 1,387.38 万元。
（2）投资活动产生的现金流量分析
表 18-17 金隅文化近三年及一期投资活动产生的现金流量
单位：万元
项目 2024 年 1-9 月 2023 年 2022 年 2021 年
处置固定资产、无形资产和其他长期资产
收回的现金净额
0.09 - - - 投资活动现金流入小计 0.09 - - - 购建固定资产和其他长期资产支付的现金 14.53 5.64 19.80 101.27
投资支付的现金 855.60 - - - 投资活动现金流出小计 870.12 5.64 19.80 101.27
投资活动产生的现金流量净额 -870.04 -5.64 -19.80 -101.27
2021-2023 年度及 2024 年 1-9 月，金隅文化投资活动产生的现金流量净额分别为-101.27 万
元、-19.80 万元、-5.64 万元及-870.04 万元。
（3）筹资活动产生的现金流量分析
表 18-18 金隅文化近三年及一期筹资活动产生的现金流量
单位：万元
项目 2024 年 1-9 月 2023 年 2022 年 2021 年
筹资活动现金流入小计 - - - - 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 480.00 - 1,144.02 - 筹资活动现金流出小计 480.00 - 1,144.02 - 筹资活动产生的现金流量净额 -480.00 - -1,144.02 - 2021-2023 年度及 2024 年 1-9 月，金隅文化筹资活动产生的现金流量净额分别为 0.00 万元、- 1,144.02 万元、0.00 万元及-480.00 万元。
（八）与基础资产相关的业务情况
1、经中国证监会备案情况
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356
根据《基础设施基金指引》第四十条规定，外部管理机构应当按照《基金法》规定经中国证
监会备案。在《运营管理服务协议》等相关法律文件生效且金隅文化按照《基金法》在中国证监
会完成备案后，金隅文化具备作为外部管理机构的资质，符合《基础设施基金指引》第四十条第
（一）项的相关规定。
2、基础设施项目运营管理资质及运营管理经验
（1）运营管理资质
金隅文化成立于 2016 年 2 月，前期由北京金隅天坛家具股份有限公司、深圳市蓝宝星投资咨
询有限公司和北京金隅投资物业管理集团有限公司共同出资设立。截至 2024 年 9 月 30 日，金隅文
化股东为北京金隅投资物业管理集团有限公司（持股比例 100%）。根据工商注册营业执照，公司
经营范围为，一般项目：技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；餐
饮管理；组织文化艺术交流活动；非居住房地产租赁；物业管理；停车场服务；房地产经纪；会
议及展览服务；企业管理咨询；社会经济咨询服务；企业管理；城市绿化管理；园林绿化工程施
工；建筑物清洁服务；文具用品批发；文具用品零售；日用品批发；日用品销售；平面设计。
（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：餐饮服务；互联网
信息服务；建设工程设计。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体
经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）（不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项
目的经营活动。）（以工商行政管理机关核定的经营范围为准）。金隅文化具备产业园运营相关
资质。
（2）运营管理经验
金隅文化自 2018 年开始负责金隅智造工场产权一期及产权二期项目的运营管理工作，同时参
与运营管理西三旗金隅科技园一期、西三旗金隅科技园二期、兴发科技园等产业园区项目，具备
丰富的产业园区运营管理经验。金隅智造工场位于海淀区建材城中路 27 号，占地 20 公顷，建筑面
积 12 万平方米。截至 2024 年 9 月 30 日，金隅智造工场已构建起“物理空间租赁+产业投资（孵
化）+创新产业服务”的园区运营服务模式，助力北京国际科技创新中心建设高质量发展。截至
2024 年 9 月末，金隅智造工场产权一期及产权二期项目已入驻二百多家科技企业、聚集五千多科
技人才，园区知识产权超过 15,000 件。金隅智造工场产权一期项目拥有 1 家创业板上市企业、2 家
科创板申请上市企业，5 家智能制造行业独角兽，7 个北京市重点项目；金隅智造工场产权二期项
目拥有 1 个国家级重点实验室、1 家科创板块申请上市企业、1 家智能制造行业独角兽、2 个北京
市重点项目。整体而言，金隅文化产业园运营管理经验较为丰富。
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（九）主要负责人员在基础设施项目运营或投资管理领域的经验情况、其他专业人员配备
情况
1、主要负责人员情况
金隅文化为基础设施项目配备具有丰富运营管理经验的资深行业人员，为基础设施项目配备
的运营管理人员熟悉产业园区项目运营管理业务流程，深刻了解中国产业园区行业和北京产业园
区市场，截至 2024 年 9 月 30 日，金隅文化的主要负责人员情况如下：
叶菲先生，中共党员，大学学历，现任北京金隅文化科技发展有限公司党支部书记、执行董
事，北京市科实五金有限责任公司经理，北京金时佰德技术有限公司董事，北京金隅启迪科技孵
化器有限公司董事长、经理职务。2003 年 8 月毕业于武汉理工大学工商管理专业，2003 年 8 月参
加工作，任北京金隅物业管理有限责任公司公关销售部科员、副经理、经理；2007 年 12 月起任北
京金隅地产经营管理有限公司金隅大厦租务部经理、环贸中心租务部副经理、研究与发展部经
理、兼写字楼经营中心经理；2015 年 1 月起任北京金隅地产经营管理有限公司研究与发展部总
监、兼北京金隅启迪科技孵化器有限公司副经理；2016 年 8 月起任北京金隅文化科技发展有限公
司经理、兼北京金隅启迪科技孵化器有限公司副经理；2018 年 10 月起任北京金隅投资物业管理集
团有限公司运营发展部负责人、北京金隅文化科技发展有限公司党支部书记（兼）；2019 年 4 月
起任北京市科实五金有限责任公司党支部书记、经理，北京金隅文化科技发展有限公司党支部书
记；2024 年 1 月至今任北京金隅文化科技发展有限公司党支部书记、执行董事，北京市科实五金
有限责任公司经理，北京金时佰德技术有限公司董事，北京金隅启迪科技孵化器有限公司董事
长、经理职务。
肖博女士，中共党员，大学学历，现任北京金隅文化科技发展有限公司经理。2004 年 6 月毕
业于北京林业大学，2004 年 7 月参加工作，任北京高岭房地产开发有限公司客户服务部科员；
2005 年 4 月起任北京高岭房地产开发有限公司客户服务部副经理、经理；2007 年 8 月起任北京高
岭房地产开发有限公司租务部经理；2007 年 12 月起任北京金隅地产经营管理有限公司腾达大厦租
务部经理；2008 年 1 月起任北京金隅地产经营管理有限公司商业经营中心副经理、经理；2016 年
9 月起任北京金隅科技文化发展有限公司招商运营部经理；2017 年 7 月起任北京金隅科技文化发展
有限公司副经理；2024 年 1 月至今任北京金隅文化科技发展有限公司经理。
李海涛，中共党员，大学学历，现任北京金隅文化科技发展有限公司财务管理部经理。2004
年 7 月毕业于北京城市学院，2004 年 8 月参加工作，任北京宏洋家具有限责任公司财务主管；
2010 年 3 月起任佛山金隅天坛家具有限公司财务管理部经理；2012 年 7 月起任北京市龙顺成中式
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家具有限公司财务管理部经理；2016 年 6 月至今任北京金隅文化科技发展有限公司财务管理部经
理。
吴静，中共党员，大学学历。现任北京金隅文化科技发展有限公司综合管理部（党群工作
部）经理。1998 年 8 月参加工作，任北辰汇园国际公寓客服部职员；2003 年 11 月起任中科软件股
份有限公司培训学校职员；2008 年 8 月起任北京金隅物业管理有限责任公司金隅环贸分公司客户
服务部客户代表；2011 年 6 月起任北京金隅物业管理有限责任公司金隅环贸分公司客户服务部副
经理；2013 年 11 月起任北京金隅物业管理有限责任公司金隅环贸分公司工程管理部副经理；2019
年 8 月起任北京金隅文化科技发展有限公司综合管理部（党群工作部）员工；2020 年 6 月起任北
京金隅文化科技发展有限公司（党群工作部）副经理；2023 年 3 月至今任北京金隅文化科技发展
有限公司综合管理部（党群工作部）经理。
2、公司员工结构分布和变化趋势
截至 2024 年 9 月 30 日，金隅文化共有员工 37 人。具体情况如下：
（1）按年龄划分
表 18-19 金隅文化员工按年龄划分情况
年龄 人数（人） 占总员工人数的比例（%）
45 岁以上 - - 40-45 岁（含） 13 35.14
35-40 岁（含） 8 21.62
30-35 岁（含） 6 16.22
30 岁及以下 10 27.03
合计 37 100.00
（2）按学历划分
表 18-20 金隅文化员工按学历划分情况
学历分布 人数（人） 占总员工人数的比例（%）
研究生及以上 9 24.32
本科学历 23 62.16
专科学历 4 10.81
高中及中专 1 2.70
初中及以下学历 - - 合计 37 100.00
（十）同类基础设施项目运营管理的开展情况
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本基金的运营管理机构为金隅文化，运营管理机构为基金管理人以外的其他机构提供同类基
础设施项目运营管理服务的情况如下：
表 18-21 截至 2024 年 9 月 30 日金隅文化参与运营的除基础设施项目外其他产业园区情况
资产名称
所属
行业
所在
区域
资产
状态
建筑面积
（万平方
米）
主要面向产业
或特色
出租率
（2024 年 9
月末）
投入运
营时间
租金水平（元/月
/平米）（2024
年 9 月末）
金隅智造工场
产权二期
产业
园
海淀
区西
三旗
已投
入运
营
3 大信息及智能
制造
100.00% 2019 年 168.53
金隅高新产业
园
产业
园
大兴
区黄
村
已投
入运
营
27.8
高端装备、智
能制造、新一
代信息技术、
医药健康
77.92% 2018 年
产业空间：55.06
商业：103.42
西三旗金隅科
技园一期项目
产业
园
海淀
区西
三旗
已投
入运
营
22.44
（其中自
持
19.71，
已出售
2.73）
大信息、高端
装备制造
10.13%（自
持部分）
2023 年 156.97
西三旗金隅科
技园二期项目
产业
园
海淀
区西
三旗
已完
工待
售
18.13
（其中待
售
17.24，
已出售
0.89）
大信息、高端
装备制造
- -
47 - 兴发科技园
产业
园
怀柔
科学
城
部分
完工
21.47
（其中已
交付
3.95，在
建
17.52）
新型研发与科
技服务相结合
的生态创新中
心
交付部分出
租率 100%
2023 年
产业空间
87.61
金隅生命科学
创新中心
产业
园
海淀
区
在建 4.96 人工智能与生
物医药技术
- - - （十一）基础设施项目与外部管理机构自有资产或其他受托资产相独立的保障措施
为防范与外部管理机构之间的利益冲突，基金管理人采取了如下措施：
1、资产独立性：项目公司合法合规持有基础设施项目相关权益且办理了相关权属证书，资产
所有权与运营管理机构相独立；
2、账户及资金独立性：首先，对项目公司设立独立的项目公司监管账户，由基金管理人和基
金托管人管控，对项目公司收入和预算支出进行监管。具体来说，基础设施项目的所有收入均归
集至项目公司监管账户，项目公司监管账户处于基金管理人和基金托管人的管控下。经基金管理
47 注：西三旗金隅科技园二期项目因尚未入市，暂无出租率和租金水平数据。
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360
人和基金托管人审批后，才可将对应的预算资金从项目公司监管账户对外划付。以上机制可有效
防范基础设施项目现金流被混同和挪用。其次，基金管理人向项目公司派驻财务人员，对项目公
司日常财务管理事项进行监督和管理。同时，基金管理人每年聘请审计机构对项目公司的财务状
况进行审计。
3、人员独立性：本基金设立后，运营管理机构人员在为基础设施项目提供运营管理服务时，
接受基金管理人的监督以及第三方的审计，有效防范了利益冲突，并保证项目公司的独立性。
4、运营管理机构拥有较为完善的内部管理制度，且已出具《北京金隅文化科技发展有限公司
关于避免同业竞争的承诺函》，保证运营管理机构同时向其他机构提供基础设施项目运营管理服
务或同时直接或间接持有其他基础设施项目时，能采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲
突。
（十二）基础设施项目运营相关业务流程、管理制度
为进一步增强风险防范能力，规范内部控制，促进金隅文化可持续发展，实现战略目标，金
隅文化、基金管理人制定了完整的规章制度。
1、金隅文化相关制度
（1）财务管理制度
为规范金隅文化的财务行为，加强财务管理和监督，提高经济效益，金隅文化根据《中华人
民共和国会计法》《企业财务通则》《企业会计准则》《会计人员基础工作规范》等国家有关法
律法规，结合实际情况制定《北京金隅文化科技发展有限公司预算管理制度》《北京金隅文化科
技发展有限公司货币资金内控制度》《北京金隅文化科技发展有限公司报销管理制度》《北京金
隅文化科技发展有限公司财务安全管理规定》《北京金隅文化科技发展有限公司财务保险柜管理
办法》等一系列较为完善的财务管理制度。
（2）关联交易制度
根据《北京金隅文化科技发展有限公司内部控制手册》，金隅文化规定，确保关联交易符合
国家法律法规和公司内部规章制度的要求；按照公平公正的定价原则和交易方式实现关联交易，
杜绝利润转移；所有关联交易均经适当权限的审批；关联交易的记录和披露真实、准确、完整，
符合披露程序及要求。
（3）内部审计管理制度
金隅集团制定了《北京金隅股份有限公司内部审计制度》，设立审计部门，配备专职审计人
员，对企业财务收支、经济活动和内部控制等进行内部审计监督。通过对企业的财务核算，经营
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活动及内部控制的真实性、合法性和有效性进行监督、评价、控制和咨询，帮助企业规范管理。
金隅文化根据《北京金隅股份有限公司内部审计制度》，制定了《北京金隅文化科技发展有
限公司内部审计办法》，以加强对公司内部监管和风险控制，通过规范的内部审计工作，保障财
务管理、会计核算和日常经营符合国家有关法律法规和公司有关要求，促进公司加强和改善经营
管理，提高公司经营效益。
审计人员承担的主要职责为，对公司的财务收支、财务核算、资产质量、经营效益以及其他
有关的经济事项的真实性、合法性和效益性进行审计监督；对公司负责人进行离任经济责任审
计；对公司内部控制系统的健全性、合理性和有效性以及执行情况进行检查、评价和意见反馈
等。审计工作的主要程序分为准备阶段、实施阶段、终结阶段等。
（4）资产管理制度
为适应金隅集团改革发展要求，规范资产管理行为，保障资产完整，提高资产使用效率和效
益，实现资产的合理配置、有效利用、有序流动，根据相关法律法规并结合实际情况，金隅集团
及其下属公司制定了《北京金隅股份有限公司资产管理办法》《北京金隅投资物业管理集团有限
公司资产管理办法》等规章制度。上述规章制度对金隅集团及各级下属公司资产管理制度建设、
信息统计、经营及日常管理、评估管理、处置管理等内容作出了明确规定。金隅集团及各级下属
公司、控股公司应严格按照分类、分级、全程的原则对经营性资产、行政性资产和无形资产进行
管理，并在此基础上形成对各类资产的细则管理，全面保障金隅集团的资产健康有序高效地运
营。
金隅文化根据金隅集团及其下属公司的相关资产管理制度，制定了《北京金隅文化科技发展
有限公司资产管理办法》。《北京金隅文化科技发展有限公司资产管理办法》规定，金隅文化资
产管理遵循资产管理与财务管理相结合原则，实物管理与价值管理相结合原则，产权清晰、权责
明确原则，明确性质、分类管理原则，所有权与使用权可分离原则等基本原则。
金隅文化资产管理部门为综合管理部，履行全面管理职责、制度建设职责、监管职责、参与
职责、报告职责等；财务管理部为资产账务管理部门，须做好新增资产入账、处置资产财务核销
工作，资产盘点工作等；资产使用各部门及物业服务部须在公司资产管理工作中承担各自相应责
任。
2、项目公司相关制度
为规范基础设施项目运营所涉事项的决策机制、项目运营安排，基金管理人将制定项目公司
运营管理相关的内部控制，包括印章及证照管理制度，资金、预算及财务管理制度，账户管理制
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度，资产管理制度等。
（1）印章及证照管理制度
为确保项目公司的印章及证照管理和使用的合法性和安全性，保证公司印章及证照使用的规
范化、制度化，并防范管理风险，基金管理人负责建立项目公司印章及证照的管理、使用制度。
针对不同的印章和/或证照，明确了各项印章证照的使用权限、使用程序和审批流程。对于印章及
证照的日常管理方式，包括保管和使用、基金管理人和外部管理机构就印章证照使用方面的分工
等工作进行了规定。同时，基金管理人建立了台账管理制度，由外部管理机构及基金管理人共同
建立台账系统，记载包括但不限于用章日期、用章文件类型、用章文件名称，基金管理人有权定
期或随时查阅前述用印及台账记录。
（2）资金、预算及财务管理制度
为了规范财务运作，强化财务管理，强化基金管理人的财务管理职责，基金管理人结合行业
特征、监管规则，将制定项目公司的资金管理制度，针对货币资金、财务预算、会计核算、增值
税发票、报销、银行账户、资金支付审批、合格投资管理等重要事项明确了管理办法和操作细
则。在项目公司财务预算管理办法中，规定了基金管理人建立全面预算管理制度，由外部管理机
构编制项目公司年度预算及经营计划并提交基金管理人审批；明确了财务事项的审批权限和审批
程序，从财务管理体系、预算管理及程序、收入管理、成本费用管理、资金审批权限与流程、资
金管理、融资管理、财务报告、会计档案等方面规范项目公司财务运作，在财务、预算的编制、
审批、执行、控制、调整及监督等各环节管理方式和流程确保基金管理人的主动管理职责。
（3）账户管理制度
基金管理人制定账户管理制度以充分落实资金监管要求，严格控制资金账户的设立、变更、
注销，以及对资金账户的封闭监管。
（4）资产管理制度
基金管理人结合委托运营管理的经营模式，根据相关法律法规政策，并参考外部管理机构对
资产管理的基本模式，将制定项目公司资产管理方面的基本制度，充分落实基金管理人的主动管
理，规范资产管理行为，保障资产安全完整，提高资产使用效率和效益，实现资产的合理配置、
有效利用。
二、运营管理服务协议的主要内容
（一）协议各方的主要权利义务
1、基金管理人的权利义务
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依据《运营管理服务协议》，基金管理人的权利包括：
（1）基金管理人有权对运营管理机构对基础设施项目的运营管理情况进行监督和检查，并要
求运营管理机构提供相关资料和说明。
（2）基金管理人有权根据《运营管理服务协议》约定查阅和复制基础设施项目运营、管理相
关资料（包括但不限于基础设施项目相关证照、租赁合同等经营合同）。
（3）基金管理人有权根据《运营管理服务协议》约定对基础设施项目和运营管理机构进行现
场检查。
（4）基金管理人有权对基础设施项目的安全、运营管理机构的运营管理进行监督；基金管理
人发现基础设施项目存在安全隐患等问题的，有权要求运营管理机构消除隐患。
（5）基金管理人或基金管理人聘请的会计师事务所有权根据《运营管理服务协议》约定查阅
项目公司会计账簿及记录。
（6）基金管理人有权按照法律法规的规定对运营管理机构的履职情况进行审计。
（7）基金管理人有权根据《运营管理服务协议》约定对运营管理机构进行业绩考核。
（8）基金管理人有权在发生运营管理机构解任事件后根据《运营管理服务协议》的约定决定
解任运营管理机构。
（9）基金管理人有权制定基础设施项目的运营管理制度。
（10）基金管理人有权决策重要运营管理事项。
（11）《运营管理服务协议》约定和法律法规规定的其他权利。
基金管理人的义务包括：
（1）基金管理人应当对运营管理机构履行其对基础设施项目的运营管理职责给予积极的配
合。
（2）《运营管理服务协议》约定和法律法规规定的其他义务。
2、资产支持证券管理人的权利义务
依据《运营管理服务协议》，资产支持证券管理人的权利包括：
（1）计划管理人有权在其职责范围内，要求项目公司为运营管理机构履行《运营管理服务协
议》提供必要的协助。
（2）《运营管理服务协议》约定和法律法规规定的其他权利。
资产支持证券管理人的义务包括：
（1）计划管理人应在其职责范围内，为基金管理人、项目公司与运营管理机构履行《运营管
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理服务协议》提供必要的协助，包括但不限于出具相应股东决定、接收项目公司发送的报告等。
（2）《运营管理服务协议》约定和法律法规规定的其他义务。
3、项目公司的权利义务
依据《运营管理服务协议》，项目公司的权利包括：
（1）项目公司有权收取基础设施项目运营收益。
（2）项目公司有权对运营管理机构对基础设施项目的运营管理情况进行监督和检查。
（3）《运营管理服务协议》约定和法律法规规定的其他权利。
项目公司的义务包括：
（1）项目公司应当按照《运营管理服务协议》的约定向运营管理机构支付运营服务费用。
（2）项目公司应当对运营管理机构履行其对基础设施项目的运营管理职责给予积极的配合。
（3）《运营管理服务协议》约定和法律法规规定的其他义务。
4、外部管理机构的权利义务
依据《运营管理服务协议》，外部管理机构的权利包括：
（1）运营管理机构有权根据《运营管理服务协议》的约定运营管理基础设施项目。
（2）运营管理机构有权根据《运营管理服务协议》的约定收取运营服务费用。
（3）《运营管理服务协议》约定和法律法规规定的其他权利。
外部管理机构的义务包括：
（1）在提供《运营管理服务协议》项下的服务时，运营管理机构应：1）按照诚实信用、勤
勉尽责的原则履行运营管理职责；2）按照《运营管理服务协议》的约定，遵守委托方做出的书面
指示和指令；3）遵守对基础设施项目有影响的或与基础设施项目有关的所有中国法律及政策性文
件，包括但不限于《海淀区高精尖产业项目（REITs）履约监管协议书》等相关政府部门的监管要
求；4）遵守《运营管理服务协议》对有关事项的约定和安排。
（2）运营管理机构根据《运营管理服务协议》约定进行基础设施项目运营管理的，应保守商
业秘密，不得泄露因职务便利获取的未公开信息，不得利用该信息从事或者明示、暗示他人从事
相关交易活动。
（3）运营管理机构同时为其自有项目或向其他机构提供相关项目运营管理服务的，应当采取
充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突。
（4）运营管理机构应当配合基金管理人、计划管理人、项目公司履行相关的信息披露义务。
（5）各方同意，为了保障基础设施项目承租人的停车便利，运营管理机构承诺基础设施项目
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周边由运营管理机构负责经营管理的包括但不限于简易自走式立体停车设施车位在内的 872 个停
车位应提供给承租人使用，运营管理机构应确保承租人使用停车位的权利不受阻碍。
（6）运营管理机构应保障租户加建改建工程安全性，在基础设施基金成立前确保搭建的内部
装修改造以及基础设施项目履行安全评估或检测、消防安全评估等安全保障措施，严格防范基础
设施项目的安全事故责任风险，在收到政府主管部门或任何有关方面提出的要求后采取必要的整
改措施。
（7）运营管理机构应妥善履行其在《运营管理服务协议》和租赁协议项下的运营管理、监督
及消防安全职责，应遵守《运营管理服务协议》和租赁协议项下约定的有关运营管理机构应承担
的职责和义务，监控承租人的租赁合同执行情况及对基础设施项目的使用情况，敦促承租人依
法、合规使用租赁物业。
（8）运营管理机构应作为基础设施项目的消防安全责任人并签署《消防安全责任书》，全面
负责基础设施项目的消防安全工作，落实消防安全责任。
（9）运营管理机构将确保 13 号楼扩建部分的运营管理在现有基础上保持稳定，未经项目公
司或基金管理人同意，不会变更 13 号楼扩建部分的运营、管理现状，13 号楼扩建部分的运营管理
将持续与 13 号楼协调一致，并保障 13 号楼扩建部分不会对底层资产部分的整体定位和长期运营管
理造成负面影响，保障基础设施项目安全平稳运营。
（10）基金存续期内，运营管理机构承诺，将严格遵守法律法规规定以及监管部门要求，对
基础设施项目实施合法、合规的运营管理。
（11）运营管理机构将充分调动并利用自身资源牵头开展与政府及相关部门的关系管理工
作，包括但不限于配合现场检查、应委托方的要求提供必要的政策解读、信息传递以及沟通协调
等服务，并尽可能利用其管理经验，采取必要措施避免因相关政策调整或其他政府行为导致的项
目风险，委托方应当对运营管理机构履行前述职责给予必要的协助与配合。
（12）运营管理机构应确保项目运行期间的安全生产得到有效管理和监督，协助项目公司法
定代表人组织开展安全生产工作。项目公司法定代表人对项目安全生产工作享有相应指导、监督
的权利，对未来可能出现的安全问题负主要责任，并有权指导项目的安全生产工作，包括但不限
于制定、实施安全生产事故应急救援预案，培训、考核安全生产人员，以及及时、如实向基金管
理人、计划管理人和项目公司报告安全生产事故等。
（13）若未来新租户有意向租赁包含既有内部装修改造的基础设施项目租赁单元，运营管理
机构应确保新租户在签署的租赁合同中明确作出以下承诺：“出租人与承租人一致确认，租赁房屋
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按照现状交付；承租人确认已对租赁房屋的现状进行现场踏勘，且对租赁房屋的现状进行了充分
的了解，并对租赁房屋按照现状交付予以认可，承租人对租赁房屋内已有的添附（包括但不限于
租赁房屋原有装修装饰、空调、办公家具等）承担相应维护责任。”为免疑义，若租户提出新增内
部装修改造或改造既有内部装修改造的要求，项目公司不会以任何形式参与内部装修改造的建设
或整改或恢复原状工作，亦不会承担因租户新增内部装修改造或改造既有内部装修改造而产生的
任何费用。
（14）项目公司原则上要求退租的承租人在退租前，对其租赁区域内进行的内部装修改造进
行整改并恢复租赁区域原状，若退租的承租人未能完成整改并恢复原状的，则应由运营管理机构
负责整改并恢复原状，并承担由此产生的所有成本及费用。
（15）运营管理机构知悉，对于《项目公司股权转让协议》载明的评估基准日（不含当日）
之后所发生之：1）《项目公司股权转让协议》约定的项目公司现状业务范围以外的基础设施资产
范围内的搭建、改建、整改、恢复原状或进行的其他内部装修改造，及 2）《项目公司股权转让协
议》签署时正在实施的搭建、改建、整改、恢复原状或进行的其他内部装修改造，项目公司不会
参与签署与装修改造相关的各项合同，包括但不限于：施工合同、维护维修合同、采购合同等，
项目公司亦不承担前述事项的任何成本及费用。
（16）《运营管理服务协议》约定和法律法规规定的其他义务。
（二）运营服务内容
1、基金管理人委托给外部管理机构的职责和内容
在运营管理机构的运营管理服务期限内，委托方委托给运营管理机构的职责和内容概括如
下：
（1）制定项目公司年度经营计划和年度预算的初步方案，并协助项目公司逐层上报至基金管
理人进行审议，并落实经审议通过的年度经营计划和年度预算。按照投保方案协助项目公司购买
足够的财产保险、公众责任险、董监高责任险和法律法规要求的其他险种，确保以项目公司名义
进行投保且项目公司为唯一受益人并获得保单。
（2）为项目公司进行基础设施项目对外出租的招商引进工作，包括但不限于产业及招商活动
的策划、组织与举办，与中间代理商建立良好业务关系。
（3）根据市场物业费用水平和基础设施项目实际情况，选择或更换物业管理方（如需要）与
其签署物业服务委托合同，进行物业服务费调整，审核物业管理合同。
（4）通过监督和管理物业管理方（如有）的物业管理活动，使物业管理活动达到相应的物业
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管理合同约定的物业管理标准。为免疑义，物业管理合同内应约定包含在物业服务费中的日常普
通修整相关的服务内容，并与大中修等项目公司资本性支出进行区分。
（5）拟定基础设施项目的租金价格方案，根据《运营管理服务协议》的约定经项目公司确认
同意后执行。在最终确认的方案内所订立的基础设施项目年度租金价格方案内，协助项目公司与
承租人签署租赁意向书/续租或新租租赁合同/协议等相关文件。
（6）根据市场租金水平、基础设施项目实际情况及年度经营计划，策划市场推广方案。
（7）草拟标准租赁合同格式文本（含标准格式补充协议），确保项目公司利益得到保证，标
准租赁合同（含标准格式补充协议）格式文本及其修改需经项目公司书面同意后方可使用。
（8）为项目公司对租赁合同进行谈判，包括对租赁合同修改条款的洽谈并安排签署工作。
（9）监控承租人的租赁合同执行情况及对基础设施项目的使用情况。
（10）维护承租人关系，处理承租人投诉。
（11）处理承租人与租赁合同相关的纠纷，若经运营管理机构判断可能涉及诉讼或仲裁的，
需报项目公司审批，并协助项目公司逐层上报至基金管理人进行审议，运营管理机构应提出明
确、可执行的方案，代表项目公司充分行使权利。
（12）租金及其他应付款项（如有）的催收：根据基础设施项目的租赁合同条款定时向承租
人催收租金及其他应付款项（如有），要求承租人将租金及其他应付款项（如有）转入项目公司
指定的银行账户，同时将催收情况报备项目公司。
（13）续约、转租：根据市场情况代表项目公司与承租人洽商续约、提前终止租赁合同或转
租条件。
（14）承租人提前退租：按租赁合同约定向承租人追讨赔偿，同时报备项目公司。
（15）对于年度预算外支出事宜，根据《运营管理服务协议》约定的预算外支出审批权限，
协助项目公司逐层上报至基金管理人审议。
（16）组织开展，并监督协调对基础设施项目进行的所有修整、改造（含日常普通修整、项
目公司资本性支出（包括但不限于年度大中修、应急抢修、装修改造及基础设施升级、对租户加
建改建工程进行监督管理等）），编制基础设施项目修整、装修改造、基础设施升级计划，以保
持基础设施项目处于安全、良好的运营状态。为免疑义，日常普通修整费用由物业管理方承担，
资本性支出由项目公司承担。
（17）监督物业管理方执行安保、消防、通讯及紧急事故管理等日常运营服务。
（18）遇应急突发事件（系指水管爆裂、墙面大面积漏水严重影响正常使用、玻璃爆裂、消
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防设施损坏及其他因不可抗力造成基础设施项目需进行紧急补救或维修、人员伤亡、紧急缴纳税
务等刚性支出及其他需紧急使用资金的情形）时及时向项目公司、计划管理人、基金管理人反
馈，并协助处理该等事件。
（19）退还承租人的租赁保证金：按租赁合同约定，协助项目公司安排退回租赁保证金予承
租人（如涉及）。
（20）组织开展项目公司、SPV 公司（存续期间）财务管理工作。包括但不限于预算编制与
执行、财务核算、财务分析、财务报告、税务管理（日常申报及税局关系维护）、资金计划与银
行账户管理等财务相关工作。上述工作受基金管理人监督，在基金管理人认可基础上开展。
（21）组织开展项目公司、SPV 公司（存续期间）工商管理工作。包括营业执照资质年审、
工商变更手续办理等工商相关工作。
（22）在基金管理人的财务管理下，运营管理机构负责执行办理会计台账、日常税务报缴以
及审计等工作，项目公司财务负责人需积极协调及统筹财务相关工作，且不因运营管理机构执行
上述财务工作而免除相关责任。
（23）运营管理机构应协助项目公司依法制定各项安全管理规章制度，对项目内部采取必要
的安全管理措施，包括对租户的加建改建工程进行安全评估检查，确保项目的安全有序及正常运
行。遇应急突发事件时立即向项目公司法定代表人、计划管理人、基金管理人报告，并协助项目
公司的法定代表人迅速采取有效措施处理该等事件。在《运营管理服务协议》项下，运营管理机
构就受托范围内的安全生产管理工作负责。委托第三方提供服务的，运营管理机构应当承担相应
的安全管理责任不因此而免除。基金存续期内，对于当年度新增的内部装修改造部分，在保障不
会破坏性影响房屋装修及房屋结构的情况下，运营管理机构需协助项目公司以每年不低于一次的
频率聘请具有对应鉴定或检测资质的专业机构对租户的内部装修改造实施安全评估或检测，并对
基础设施项目进行消防安全评估，相关费用由项目公司承担。前述报告的结论至少应达到“合格”标
准以及报告内容需经基金管理人书面确认。如前述报告披露存在需要整改的特定事项，运营管理
机构应在基金管理人同意的期限内完成整改，确保基础设施项目不存在房屋结构、消防安全事故
隐患。
（24）预算管理：根据经营计划及经营策略，协助项目公司、SPV 公司年度预算的编制工
作，并进行后续预算执行管理。
（25）运营管理机构应根据《运营管理服务协议》附件《存续期授权事项清单》的约定负责
实施被授权的存续期常规事项。
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（26）其他基础设施项目运营管理相关业务事项。
（27）其他经营管理委托事宜。
2、基金管理人聘请外部管理机构提供协助的职责和内容
在运营管理机构的运营管理服务期限内，运营管理机构应对以下事项提供协助支持：
（1）交付及收回物业：根据租赁合同条款，协助安排相应出租单元交付新承租人。在租赁合
同终止后，安排收回基础设施项目及视察基础设施项目情况，以确保收回基础设施项目符合租赁
合同明确的物业回收要求；要求承租人证明所有有关费用，如水费、燃气费、电费、政府税费等
全部清缴，否则有关费用将从押金内扣除。将前述情况及时报备项目公司。
（2）协助与项目公司相关的合作方选聘、合同签署、费用支付等。
（3）协助项目公司按时缴纳能源费等相关费用，保证基础设施项目的正常运行。
（4）协助并配合项目公司与基础设施项目运营支出和费用的收取方签订相应协议（如需）。
（5）积极协调并督促项目公司向有权主管机关及时申请、维持、更新或补办（如适用）与基
础设施项目运营相关的各项批准或核准、许可、备案、报告、证书/证照等手续/资料。
（6）协助项目公司固定资产购置及处置。
（7）协助配合基金管理人开展项目公司治理以及投后管理工作所需的日常事项，包括但不限
于定期参与项目公司日常经营工作会议、提供项目经营有关数据和报告、配合开展项目公司信息
系统建设（如需）、协助项目进行印章、档案管理、印章使用台账登记等事项。
（8）基金管理人有权查阅运营管理机构与基础设施项目运营、管理和维护相关的全部合同文
件、财务凭证、账目、账簿以及其他资料。运营管理机构需定期或不定期的提供符合基金管理人
要求的项目公司经营报告、资金计划、财务报表等事项。
（9）基金管理人有权定期对基础设施项目的经营情况进行实地巡查，并有权对运营管理机构
提出建议和意见。运营管理机构应当充分尊重基金管理人的监管权利，并在基金管理人就基础设
施项目运营提出合理建议和意见时予以积极响应，在合理期限内按照基金管理人的建议和意见进
行改进或者完善。
（10）委托方委托运营管理机构协助的其他事项。
（三）业务移交安排
在《运营管理服务协议》生效之日，项目公司应向运营管理机构移交运营管理机构根据《运
营管理服务协议》的约定运营管理基础设施项目所需的相关文件资料。因该等文件资料的保管产
生的责任与风险，在该等文件资料移交至运营管理机构之前，由项目公司承担；在该等文件资料
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移交至运营管理机构之后，由运营管理机构承担。特别地，如该等文件资料未能按期移交是由于
运营管理机构的原因，则在该等文件资料原本能够移交之日起，因该等文件资料的保管产生的责
任与风险由运营管理机构承担。
（四）监督、检查及督促
基金管理人、计划管理人、项目公司对运营管理机构履行《运营管理服务协议》约定职责的
情况不定期进行监督和检查。基金管理人、计划管理人、项目公司应当在监督和检查前 3 个工作
日以书面形式通知运营管理机构，以便运营管理机构进行相应准备，为免疑义，中国证监会及其
派出机构等监管机构要求的临时检查时除外。
运营管理机构应当配合基金管理人、计划管理人、项目公司的监督管理，包括但不限于根据
监督和检查内容进行说明、提供相关文件、协助安排现场检查等。
基金管理人、计划管理人、项目公司对运营管理机构监督管理的内容，包括但不限于：
1、运营管理机构是否持续配备充足的具有基础设施项目运营经验的专业人员；
2、运营管理机构是否持续具备相关专业资质（如有）；
3、运营管理机构的公司治理或财务状况是否发生影响持续履行运营管理职责的情形；
4、运营管理机构执行运营管理职责的行为是否损害项目公司利益，及所涉财务情况是否符合
相关规定或约定；
5、《运营管理服务协议》约定的其他监督内容。
项目公司发现运营管理机构未按相关法律规定或《运营管理服务协议》约定履行《运营管理
服务协议》约定的职责，应当将该情况告知基金管理人、计划管理人。基金管理人发现运营管理
机构未按相关法律规定或《运营管理服务协议》约定履行《运营管理服务协议》约定的职责，或
经项目公司告知前述情况，应当责令运营管理机构整改，并告知计划管理人、项目公司，运营管
理机构拒不改正或给项目公司、基础设施基金造成损失的，应当承担违约责任。
（五）信息披露
运营管理机构将配合基金管理人、计划管理人等机构履行信息披露义务，确保提供的文件资
料真实、准确、完整；并向基金管理人提供定期报告和临时报告：
1、定期报告
运营管理机构应制定《月度基础设施项目运营报告》（报告期间为所对应的运营管理机构月
度报告期间），并于每个运营管理机构月度报告期间结束后下一个自然月的前 7 个工作日内任一
日分别向基金管理人、计划管理人、项目公司提供盖章版《月度基础设施项目运营报告》。运营
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管理机构应制定《季度基础设施项目运营报告》（报告期间为所对应的运营管理机构季度报告期
间），并于每个运营管理机构季度报告期间结束后下一个自然月的前 7 个工作日内任一日分别向
基金管理人、计划管理人、项目公司提供盖章版《季度基础设施项目运营报告》。
运营管理机构应制定《中期基础设施项目运营报告》（报告期间为所对应的运营管理机构中
期报告期间），并于每个运营管理机构中期报告期间结束后下一个自然月的前 10 个工作日内任一
日分别向基金管理人、计划管理人、项目公司提供盖章版《中期基础设施项目运营报告》。
运营管理机构应制定《年度基础设施项目运营报告》（报告期间为所对应的运营管理机构年
度报告期间），并于每个会计年度结束之日后的 2 个月内任一日分别向基金管理人、计划管理
人、项目公司提供盖章版《年度基础设施项目运营报告》。
《月度基础设施项目运营报告》《季度基础设施项目运营报告》《中期基础设施项目运营报
告》和《年度基础设施项目运营报告》的内容包括但不限于在对应的报告期间内的基础设施项目
运营收入情况、基础设施项目运营支出和费用情况、基础设施项目运营净收益情况、基础设施项
目运营管理情况、年度预算执行情况（适用于《年度基础设施项目运营报告》）、项目公司员工
变更情况（包括离职、新聘任等情况）、为基础设施项目购买的财产保险、公众责任保险和董监
高责任险的情况、制定及落实基础设施项目运营策略的情况、签署并执行基础设施项目运营的相
关协议的情况、收取基础设施项目运营产生的收益，追收欠缴款项等情况、执行安保、消防、通
讯及紧急事故管理等日常运营服务情况、实施基础设施项目维修、改造情况等情况。为免疑义，
基金管理人有权对《月度基础设施项目运营报告》《季度基础设施项目运营报告》《中期基础设
施项目运营报告》和《年度基础设施项目运营报告》的内容进行核查，运营管理机构应配合并协
助基金管理人进行相应的核查。
2、临时报告
在发生可能对基础设施基金投资价值或价格有实质性影响的重大事件时，运营管理机构应在
知道或应当知道该等事件发生后的 1 日内制定《基础设施项目运营临时报告》，并应在该等事件
发生后的 1 日内分别向基金管理人、计划管理人、项目公司提供《基础设施项目运营临时报
告》。为免《基础设施项目运营临时报告》内容不全面，项目公司应向运营管理机构提供由项目
公司直接处理的事项的相应信息。重大事件包括但不限于以下《运营管理服务协议》约定的运营
管理机构受托或协助职责范围内的事项：
（1）金额占基础设施项目净资产 10%及以上的交易；
（2）金额占基础设施项目净资产 10%及以上的损失；
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（3）基础设施项目运营情况、现金流或产生现金流能力发生重大变化，项目公司、运营管理
机构发生重大变化；
（4）预计基础设施项目现金流相比预期减少 20%以上；
（5）运营管理机构主要负责人、高管人员发生变动；
（6）项目公司因违法、违规行为受到主管机构处罚；
（7）项目公司资产受到损毁、灭失；
（8）项目公司遭遇突发事件、舆情事件；
（9）项目公司、运营管理机构等涉及重大诉讼或者仲裁；
（10）基础设施基金发生重大关联交易；
（11）基础设施项目 1 个季度内平均月末出租率、月末每平米租金、月末租金收缴率，或者季
末出租率等任一数据同比变动超过 20%；项目租金或者面积占比超过 10%的租户提前退租，且涉
及的租金或者面积占退租前的 20%以上；
（12）法律法规、中国证监会、交易所规定，或者基金管理人认为可能对基础设施基金投资
者利益产生重大影响的其他情形。
《基础设施项目运营临时报告》的内容包括但不限于事件的发生时间、对项目公司及基础设
施项目的影响、预计持续时间及解决方式等。相关事项出现重大进展或者变化的，运营管理机构
应当于知道或者应当知道之日起 1 日内向基金管理人报送后续进展或者变化情况。运营管理机构
应当根据《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 5 号——临
时报告（试行）》，积极配合基金管理人履行信息披露义务，及时向基金管理人提供有关信息，
并确保提供的信息真实、准确、完整。运营管理机构应根据中国证监会、证券交易所的相关业务
规则履行信息披露配合义务，包括但不限于制定信息披露配合制度、指定高级管理人员担任信息
披露事务负责人，将信息披露配合制度、信息披露事务负责人等信息向上交所报备等。
3、服务记录的保管
在专项计划清算完毕前，基金管理人应当负责基础设施项目档案归集管理。
基金管理人应当定期检查运营管理机构就其获委托从事基础设施项目运营管理活动而保存的
记录、合同等文件，检查频率不少于每半年 1 次。委托事项终止后，基金管理人（或由基金管理
人指定的项目公司）应当妥善保管基础设施项目运营维护相关档案。
运营管理机构应当对基金管理人履行上述义务予以充分协助、配合。如运营管理机构被更
换，运营管理机构应当向基金管理人（或由基金管理人指定的项目公司）移交其依据《运营管理
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
373
服务协议》所保管、监管的资料、文件、记录、印鉴、合同、档案等。
（六）费用收取
1、运营服务费
运营管理机构提供《运营管理服务协议》约定的运营服务，有权向项目公司收取运营服务费
用。项目公司的基础设施项目运营收入是运营管理机构服务报酬的定价依据，运营收入是服务报
酬的计算基础。为免疑义，计算定价依据和计算基础的项目公司运营收入时，不对运营管理服务
报酬进行扣除。运营管理机构的服务报酬按如下标准计算：
当期运营服务费用=当期基础服务报酬+当期浮动服务报酬。
基础服务报酬及浮动服务报酬的定义及计算规则如下：
（1）基础服务报酬48
1）项目公司应当支付的基础服务报酬计算方式如下：项目公司应当支付的基础设施项目年度
基础服务报酬（含税）=当个会计年度基础设施项目实收运营收入（根据审计机构或签字主审会计
师出具的商定程序报告或运营管理机构与项目公司双方认可的其他书面形式确认）×7%×（1+提供
现代服务业服务增值税税率）。实收运营收入=当期运营收入-（应收账款原值期末余额-应收账款
原值期初余额），此处应收账款应换算为不含增值税口径，且于首个运营期内扣除经交割审计后
的应收账款余额。
2）基础服务报酬按季支付，具体支付方式按照《运营管理服务协议》约定执行。
（2）浮动服务报酬49
1）按照基础设施基金首次申报确定的评估报告及底稿中记载的近五年运营净收益为考核基
准，五年期后以其到期当年评估报告及底稿中预测的五年期运营净收益为考核基准，以此类推。
其中，实际运营净收益根据每年审计报告确定，目标运营净收益根据基金成立时评估机构作出的
相关预测数据确定。目标运营净收益的计算方式和五年期预测值以《运营管理服务协议》附件所
载为准。浮动服务报酬的计算方式如下：
浮动服务报酬（含税）=（实际运营净收益-目标运营净收益）×N%*（1+提供现代服务业服务
增值税税率），N 的具体取值以如下表格为准：
年度 浮动服务报酬的费率（N%）
基金交割日起至 2034 年 50%
48 此处“基础服务报酬”即招募说明书“第二十三部分基金的费用与税收”中披露的“浮动管理费 A”
49 此处“浮动服务报酬”即招募说明书“第二十三部分基金的费用与税收”中披露的“浮动管理费 B”
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
374
2035 年及之后 20%
实际运营净收益高于目标运营净收益时，浮动服务报酬为正，即运营管理机构有权收取浮动
服务报酬。具体系指：（1）基金交割日起至 2034 年，浮动服务报酬的费率为 50%；（2）2035 年
及之后，浮动服务报酬的费率为 20%。
实际运营净收益低于目标运营净收益时，浮动服务报酬为负，即运营管理机构需向项目公司
支付该等金额的补偿，由项目公司自基础服务报酬中进行扣减，被扣减的基础服务报酬，将归入
本基金该年度的可供分配金额，用于向投资者分配。具体系指：（1）基金交割日起至 2034 年，
浮动服务报酬的扣减费率为 50%；（2）2035 年及之后，浮动服务报酬的扣减费率为 20%。对委托
运营管理期限内任一年度而言，扣减基础服务报酬的金额上限均为该运营年度计算的基础服务报
酬。
其中，目标运营净收益按照基础设施基金首次申报确定的评估报告中记载的近五年运营净收
益为考核基准，五年期后以其到期当年基金所披露基础设施项目评估报告所对应底稿中预测的下
一个五年期运营净收益为考核基准，以此类推。实际运营净收益根据每年审计报告确定。
2）为进一步激励运营管理团队勤勉尽职，提升基础设施项目的经营业绩，基金管理人在运营
管理服务协议中设置团队激励机制，约定当浮动服务报酬为正数时，运营管理机构需将每年实际
收到的浮动服务报酬的 10%用于团队激励，具体到个人的激励方案由运营管理机构根据公司内部
制度执行，加强运营管理机构与基金份额持有人的利益绑定。
浮动服务报酬按年度支付，具体支付方式按照《运营管理服务协议》约定执行。
2、针对“未收回资产运营收入”的流动性支持
若任何一笔应收资产运营收入在租约等协议中约定的支付时限内尚未由承租方等主体按约定
支付至项目公司监管账户且延期支付超过 3 个月的，该等延期 3 个月届满时仍未收回的资产运营收
入视为“未收回资产运营收入。运营管理机构应于该等 3 个月届满后 5 个工作日内向项目公司提供
等额于未收回资产运营收入的流动性支持金（简称“流动性支持金”）。
运营管理机构向项目公司支付的流动性支持金不应在任何方面视为项目公司欠付运营管理机
构的负债或应付款项。若项目公司后续实际收到未收回资产运营收入的，项目公司应于实际收到
相关款项后向运营管理机构无息返还同等金额的流动性支持金；但若项目公司后续未收到未收回
资产运营收入的，则项目公司没有义务向运营管理机构返还流动性支持金。
3、针对租金减免情形的风险缓释措施
如发生因突发公共卫生事件原因导致租户免租事项的，运营管理机构通过减免项目运营服务
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
375
费用的方式部分平滑免租带来的收益波动风险，具体减免金额以运营管理机构对应免租期内应收
基础服务报酬为限。
（七）考核
在运营管理机构的运营管理服务期限内，对运营管理机构的绩效考核的内容是当年基础设施
项目的基础设施项目运营收入及运营净收益实际值是否达到基础设施项目运营收入及运营净收益
目标值；考核的方式是对基础设施项目运营收入、基础设施项目运营净收益进行核算，并与所对
应的基础设施项目运营收入目标值、基础设施项目运营净收益目标值进行比较；考核的频次是按
年。
与绩效考核相结合的奖惩机制为，运营管理机构的运营服务费用将根据绩效考核结果确定。
考核办法和规则见本部分“二、运营管理服务协议的主要内容”之“（六）费用收取”。
（八）解聘情形和程序
运营管理机构应当勤勉尽责、专业审慎运营管理基础设施项目，发生下列情形（“法定情形”）
之一的，基金管理人应当解聘运营管理机构：
1、运营管理机构因故意或重大过失给基础设施基金造成重大损失；
2、运营管理机构依法解散、被依法撤销、被依法宣告破产或者出现重大违法违规行为；
3、运营管理机构专业资质、人员配备等发生重大不利变化已无法继续履职。
如发生前述运营管理机构解任事件，应当由基金管理人决定解任运营管理机构。除发生前述
运营管理机构解任事件并经过基金管理人决定解任外，基金管理人解聘、更换运营管理机构，应
当提交基金份额持有人大会投票表决。为免疑义，与运营管理机构存在关联关系的基金份额持有
人就解聘、更换运营管理机构事项无需回避表决，中国证监会认可的特殊情形除外。关于解任运
营管理机构的相关事宜具体以《运营管理服务协议》的约定为准。
（九）协议违约
1、一般责任
任何一方违反《运营管理服务协议》，包括但不限于不履行《运营管理服务协议》的义务、
履行《运营管理服务协议》的义务不符合约定、陈述与保证不真实等，均应负责赔偿守约方因此
而遭受的实际损失，并向守约方支付有关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费
等为主张违约责任而支付的费用）。除赔偿损失及支付有关费用外，守约方还可要求违约方承担
继续履行、采取补救措施等其他违约责任。
2、受托运营责任
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376
发生下列情形之一的，运营管理机构承担违约责任：
（1）运营管理机构未履行、怠于履行或未完全履行运营管理职责或协助职责，给项目公司、
基础设施基金造成损失的；
（2）运营管理机构未配合基金管理人等机构履行信息披露义务，或披露信息存在虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏的；
（3）运营管理机构违反保密义务的；
（4）运营管理机构违反相关法律法规、《运营管理服务协议》约定的其他事项，给项目公
司、基础设施基金造成损失的。
运营管理机构不履行《运营管理服务协议》的义务或履行《运营管理服务协议》的义务不符
合约定的，经基金管理人通知后，运营管理机构仍怠于履行的，基金管理人可以请求第三人代为
履行，相关费用由运营管理机构承担。
（十）终止和争议解决方式
1、协议终止
发生以下任何一种情形，《运营管理服务协议》终止：
（1）《运营管理服务协议》期限届满而未延期；
（2）各方协商一致终止《运营管理服务协议》；
（3）运营管理机构被解任且已届至解任完成日；
（4）基金管理人不再担任基础设施基金的管理人时。
2、争议解决方式
对于《运营管理服务协议》各方在履行《运营管理服务协议》过程中发生的争议，由各方协
商解决。如各方在争议发生后 30 个自然日内协商未成，任何一方均有权将争议提交中国国际经济
贸易仲裁委员会，按该会届时有效的仲裁规则在北京进行仲裁。仲裁裁决是终局性的，对各方均
有约束力。除非仲裁裁决另有规定，各方为仲裁而实际支付的费用（包括但不限于仲裁费和合理
的律师费）由败诉方承担。
除各方发生争议的事项外，各方仍应当本着善意的原则按照《运营管理服务协议》的约定继
续履行各自义务。
三、运营管理风险管控安排
（一）预算管理
运营管理机构制定并提交的年度经营计划和年度预算的初步方案应包括但不限于如下内容：
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377
1、年度经营方案（包括但不限于基础设施项目运营策略、基础设施项目的年度/季度租赁收费
方案及金额、回款额、年度/季度管理费用预算、年度/季度资金计划等）；
2、年度基础设施项目的养护与维修方案（包括但不限于基础设施项目的年度大中修、应急抢
修、装修改造及基础设施升级等）；
3、年度投保方案；
4、年度产业活动组织计划；
5、年度固定资产购置与处置计划；
6、年度信息系统建设计划（如需）；
7、年度项目公司其他业务涉及的合作方选聘及服务提供计划；
8、年度各类经营活动收支，在各月度维度上对应的损益及现金流口径计划数据。
每自然月 7 日 24 点前，运营管理机构应向基金管理人、计划管理人以电子邮件等书面方式提
交截至上月预算执行报告及预算执行明细表（报告内容包括但不限于运营收入、运营支出和费
用、运营净收益至末级的预算执行情况）、月度财务报表、财务明细账、银行账户流水、现金流
执行情况表。上述材料格式需经基金管理人认可。
每自然季度 7 日 24 点前，运营管理机构应向基金管理人、计划管理人以电子邮件等书面方式
提交截至上季度预算执行报告及预算执行明细表（报告内容包括但不限于运营收入、运营支出和
费用、运营净收益至末级的预算执行情况）、季度财务报表、财务明细账、银行账户流水、现金
流执行情况表。上述材料格式需经基金管理人认可。
每自然年度 2 月最后一日 24 点前，外部管理机构应向基金管理人、计划管理人以电子邮件等
书面方式提交上年《年度基础设施项目运营报告》，预算执行报告及预算执行明细表（报告内容
包括但不限于运营收入、运营支出和费用、运营净收益至末级的预算执行情况）。
对于超出经批准的年度预算范围外的对外支出，运营管理机构应协助项目公司逐层上报至基
金管理人审议。基金管理人审核相关付款证明材料后进行相应审批。
（二）印章、证照管理
在专项计划存续期间，基金管理人应向项目公司派出工作人员，项目公司的营业执照、公
章、合同专用章、财务章、法定代表人人名章、不动产权证书等证照及印鉴资料应交由基金管理
人派出的工作人员保管和使用。
自《运营管理服务协议》生效之日起，项目公司应建立公章、合同专用章、财务章、法定代
表人人名章等公司印鉴的用章台账，台账内容应包括但不限于用章日期、用章文件类型、用章文
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378
件名称、用章文件所涉付款时间及金额等信息，项目公司于每个月月初的前 5 个工作日内将上一
个月度的用章台账及用章文件的扫描件以电子邮件方式发送给基金管理人、计划管理人。基金管
理人、计划管理人有权随时查阅用章台账，并有权聘请第三方审计师协助基金管理人、计划管理
人进行财务、合同、印章等事项的复核工作，运营管理机构及项目公司有义务配合并提供相关材
料。
各方一致同意并确认，在专项计划存续期间内，项目公司使用公司印鉴所涉相关事项，除应
当遵守中国法律、有权主管机构以及《运营管理服务协议》等关于相关事项审批决策程序的要求
（如适用）以外，还应当遵守项目公司相关内部管理制度关于印鉴使用及审批流程的要求（如适
用）。
（三）账户管理
项目公司应在专项计划设立日前，按照其与基金管理人、计划管理人和监管银行之间签署的
《项目公司监管协议》的约定在监管银行开立项目公司监管账户，作为项目公司用于接收 SPV 公
司发放的借款（为免疑义，吸收合并完成后系为计划管理人（代表专项计划）发放的借款）、接
收基础设施项目运营收入等款项、接收和保管承租人根据租赁合同的约定支付的租赁保证金等款
项、接收贷款银行发放的贷款，并对外进行支付（包括但不限于向 SPV 公司及/或计划管理人（代
表专项计划）偿还标的债权本息及其他应付款项、向其股东分配股息、红利等股权投资收益、支
付基础设施项目运营支出和费用、在租赁到期后向承租人返还相应的租赁保证金（如需））、向
贷款银行偿还贷款本息及其他应付款项、进行项目公司监管账户合格投资的人民币资金账户。
就项目公司监管账户内资金的支出与相关划款操作安排，包括但不限于向 SPV 公司及/或计划
管理人（代表专项计划）偿还目标债权本息及其他应付款项、向其股东分配股息、红利等股权投
资收益、支付基础设施项目运营支出和费用、在租赁到期后向承租人返还相应的租赁保证金（如
需）、向贷款银行偿还贷款本息及其他应付款项、进行项目公司监管账户合格投资，具体以《项
目公司监管协议》的约定为准。项目公司应当及时按照《项目公司监管协议》等专项计划文件的
约定进行相应的划款操作。
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379
第十九部分 利益冲突与关联交易
一、本基金利益冲突的情形
（一）基金管理人
截至 2024 年 9 月 30 日，基金管理人管理了 2 只其他同类型基础设施基金，为华夏合肥高新创
新产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“华夏合肥高新 REIT”）和华夏杭州和达高科产
业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“华夏和达高科 REIT”）。因此，本基金成立后，基
金管理人将管理与本基金同类型的基础设施基金。
（二）原始权益人
截至 2024 年 9 月末，原始权益人持有/管理的其他产业园区情况如下表：
表 19-1 截至 2024 年 9 月末原始权益人持有建成或在建的产业园区项目情况
资产名称
所属
行业
所在
区域
资产
状态
建筑面
积（万
平方
米）
主要面向产业
或特色
出租率
（2024 年 9
月末）
投入运
营时间
租金水平（元/月
/平米）（2024
年 9 月末）
金隅智造工场产
权一期
产业
园
海淀
区西
三旗
已投
入运
营
9.09 智能制造及工
业研发
90.26%
2019
年
智能制造及工业
研发用房：159
产业配套：105
金隅智造工场产
权二期
产业
园
海淀
区西
三旗
已投
入运
营
3 大信息及智能
制造
100.00%
2019
年
168.53
金隅高新产业园
产业
园
大兴
区黄
村
已投
入运
营
27.8
高端装备、智
能制造、新一
代信息技术、
医药健康
77.92%
2018
年
产业空间：55.06
商业：103.42
西三旗金隅科技
园一期项目
产业
园
海淀
区西
三旗
已投
入运
营
22.44
（其中
自持
19.71，
已出售
2.73）
大信息、高端
装备制造
10.13%（自
持部分）
2023
年
156.97
西三旗金隅科技
园二期项目
产业
园
海淀
区西
三旗
已完
工待
售
18.13
（其中
待售
17.24，
已出售
0.89）
大信息、高端
装备制造
- -
50 - 兴发科技园
产业
园
怀柔
科学
城
部分
完工
21.47
（其中
已交付
3.95，在
新型研发与科
技服务相结合
的生态创新中
心
交付部分出
租率 100%
2023
年
产业空间
87.61
50 注：西三旗金隅科技园二期项目因尚未入市，暂无出租率和租金水平数据。
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
380
资产名称
所属
行业
所在
区域
资产
状态
建筑面
积（万
平方
米）
主要面向产业
或特色
出租率
（2024 年 9
月末）
投入运
营时间
租金水平（元/月
/平米）（2024
年 9 月末）
建
17.52）
琉璃文创园
产业
园
门头
沟琉
璃渠
已投
入运
营
1.39
打造成集琉璃
古法烧造技艺
保护性生产、
琉璃文化传承
推广、文化创
意办公于一体
的中国琉璃文
化创意产业园
区
67.46%
2023
年
产业空间：90.34
商业：54.45
龙顺成文创园
产业
园
东城
区永
外大
街
已投
入运
营
1.51
打造以龙顺成
京作硬木家具
制作技艺为核
心，集“龙顺
成”博物馆及
家具展示、文
创办公、文化
传承、配套设
施等为一体的
非遗特色综合
性文创园区
49.89%
2023
年
产业空间：
111.03
商业：104.04
金隅生命科学创
新中心
产业
园
海淀
区
在建 4.96 人工智能与生
物医药技术
- - - （三）运营管理机构
本基金的运营管理机构为金隅文化，运营管理机构为基金管理人以外的其他机构提供同类基
础设施项目运营管理服务的情况如下：
表 19-2 截至 2024 年 9 月 30 日金隅文化参与运营的除基础设施项目外的产业园区情况
资产名称
所属
行业
所在
区域
资产
状态
建筑面积
（万平方
米）
主要面向产业
或特色
出租率
（2024 年 9
月末）
投入运
营时间
租金水平（元/月
/平米）（2024
年 9 月末）
金隅智造工场
产权二期
产业
园
海淀
区西
三旗
已投
入运
营
3 大信息及智能
制造
100.00% 2019 年 168.53
金隅高新产业
园
产业
园
大兴
区黄
村
已投
入运
营
27.8
高端装备、智
能制造、新一
代信息技术、
医药健康
77.92% 2018 年
产业空间：55.06
商业：103.42
西三旗金隅科
技园一期项目
产业
园
海淀
区西
三旗
已投
入运
营
22.44
（其中自
持
19.71，
已出售
大信息、高端
装备制造
10.13%（自
持部分）
2023 年 156.97
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
381
2.73）
西三旗金隅科
技园二期项目
产业
园
海淀
区西
三旗
已完
工待
售
18.13
（其中待
售
17.24，
已出售
0.89）
大信息、高端
装备制造
- -
51 - 兴发科技园
产业
园
怀柔
科学
城
部分
完工
21.47
（其中已
交付
3.95，在
建
17.52）
新型研发与科
技服务相结合
的生态创新中
心
交付部分出
租率 100%
2023 年
产业空间
87.61
金隅生命科学
创新中心
产业
园
海淀
区
在建 4.96 人工智能与生
物医药技术
- - - 二、利益冲突情形分析
（一）基金管理人
基金管理人同时管理其他投资于同类型基础设施项目的基础设施基金，如该等基础设施基金
的投资策略、基础设施项目所在区域、基础设施项目运营管理策略与本基金相同或相近的，本基
金与基金管理人管理的其他基础设施基金将可能面临潜在利益冲突，包括：投资、项目收购、运
营、采购服务、市场地位及其他经营层面等方面的竞争和利益冲突。本基金与华夏合肥高新 REIT
和华夏和达高科 REIT 的利益冲突情形具体分析如下：
1、基础设施项目区位不同、主要客群存在差异
从项目区位上分析，华夏合肥高新 REIT 投资的基础设施项目位于安徽省合肥市，华夏和达高
科 REIT 投资的基础设施项目位于浙江省杭州市，而本基金拟投资的基础设施项目位于北京市，所
处城市不同且地理距离较远，不存在竞争关系。
从面向客群分析，华夏合肥高新 REIT 投资的基础设施项目主要客群为电子信息行业的企业；
华夏和达高科 REIT 投资的基础设施项目主要客群为生物医药、软件、新材料、节能与环保、互联
网等行业的企业；本基金拟投资的基础设施项目主要客群为大信息、高端装备制造、新能源及医
药健康行业的企业。华夏合肥高新 REIT、华夏和达高科 REIT 与本基金拟投资的基础设施项目在
面向客群方面有所差异。
2、运营管理机构不同
针对华夏合肥高新 REIT、华夏和达高科 REIT 和本基金的运营管理，基金管理人聘请了不同
的运营管理机构且其不存在关联关系，能够实现项目稳定运作。同时，不同的运营管理机构和运
51 注：西三旗金隅科技园二期项目因尚未入市，暂无出租率和租金水平数据。
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
382
营管理人员有效地避免了运营管理过程中的利益冲突。
具体而言，华夏合肥高新 REIT 聘请的运营管理机构为合肥高创股份有限公司。合肥高创股份
有限公司的股东为合肥高新建设投资集团公司和合肥高新科技创业投资有限公司，其实际控制人
为合肥高新技术开发区管理委员会；华夏和达高科 REIT 聘请的运营管理机构统筹机构为杭州和达
高科技发展集团有限公司，运营管理实施机构为杭州和达科技服务有限公司和杭州生物医药国家
高技术产业基地投资管理有限公司。杭州和达科技服务有限公司和杭州生物医药国家高技术产业
基地投资管理有限公司的股东为杭州和达高科技发展集团有限公司，其实际控制人为杭州钱塘新
区管理委员会；本基金聘请的运营管理机构为金隅文化，其控股股东为北京金隅投资物业管理集
团有限公司，其实际控制人为北京市人民政府国有资产监督管理委员会。
3、投资及扩募范围存在差异
华夏合肥高新 REIT 的基金合同约定：“本基金 80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证
券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权”；华夏
和达高科 REIT 的基金合同约定：“本基金 80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持
有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权”。
本基金对投资范围的约定为：“本基金存续期内按照本《基金合同》的约定以 80%以上基金资
产投资于产业园区类基础设施资产支持专项计划，并将优先投资于以金隅集团或其关联方拥有或
推荐的产业园区基础设施项目为投资标的的资产支持专项计划，并持有资产支持专项计划的全部
资产支持证券份额，从而取得基础设施项目完全所有权或经营权利。”因此，本基金在扩募阶段拟
购入的基础设施项目预计主要来源于金隅集团或其关联方，与华夏合肥高新 REIT 和华夏和达高科
REIT 在扩募方面预计不存在重大利益冲突或竞争关系。
综上所述，本基金与华夏合肥高新 REIT、华夏和达高科 REIT 之间不存在重大利益冲突或竞
争关系。
（二）原始权益人
原始权益人持有同类型基础设施项目，且原始权益人及其关联方持有本基金较大比例的基金
份额。此外，在本基金首次募集时，原始权益人与运营管理机构为同一控制下的关联方，原始权
益人可能通过其作为本基金基金份额重要持有人的地位影响本基金的重大事项决策，或通过与运
营管理机构的关联关系影响基础设施项目的运营管理。
原始权益人持有的同类型基础设施项目与本基金所持有的基础设施项目存在一定的竞争关
系，原始权益人可能通过其特殊地位影响本基金的决策与运营管理，进而与本基金存在利益冲
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383
突。
（三）运营管理机构
运营管理机构运营管理的同类型基础设施项目与本基金拟投资的基础设施项目存在一定的竞
争关系。
运营管理机构存在为其他同类型基础设施项目提供运营管理服务的情形，运营管理机构在人
员、设备配备、管理模式和水平、资源分配、市场地位等方面可能与本基金存在利益冲突。
三、利益冲突的防范措施
（一）基金管理人
1、与基金管理人之间的利益冲突与风险防范
基金管理人将严格做到风险隔离，基金财产隔离，防范利益冲突。未来对于拟发行同类资产
的基础设施基金，在遴选项目时，将充分评估标的项目与现有基础设施项目的竞争关系，如存在
较大利益冲突的可能性，基金管理人将就基础设施基金建立相关的利益冲突防范机制，在基金管
理人的各项制度中明确防范办法和解决方式，并严格按照相关法律法规以及基金管理人内部管理
制度防范利益冲突。
（1）在内部制度层面，基金管理人制定了《华夏基金管理有限公司关联交易管理暂行办法》
《华夏基金管理有限公司异常交易监控与报告管理办法》《华夏基金管理有限公司公平交易制
度》和《华夏基金管理有限公司投资组合参与关联交易管理制度》等，能够有效防范本基金层面
的利益冲突和关联交易风险，保障基金管理人管理的不同基金之间的公平性。
针对公募 REITs 业务，基金管理人还制定了《华夏基金管理有限公司公开募集基础设施证券
投资基金投资管理制度》《华夏基金管理有限公司公开募集基础设施证券投资基金项目运营管理
制度》和《华夏基金管理有限公司公开募集基础设施证券投资基金投资风险管理制度》等，建立
了基础设施证券投资基金的内部运营管理规则，能够有效防范不同基础设施基金之间的利益冲
突。
针对公募 REITs 业务的潜在利益冲突的防范，基金管理人专门制定了《华夏基金管理有限公
司公开募集基础设施证券投资基金公平交易制度（试行）》（以下简称“《公平交易制度》”），该
制度从基础设施基金的资产交易及运营管理的内部控制、运营管理利益冲突和输送的防范、信息
管理和其他内部控制角度，对防范措施进行了细化。
（2）在基础设施基金的运营管理层面，根据《公平交易制度》，基金管理人管理的同类型、
不同的基础设施基金原则上应聘请不同的运营管理机构，且不同基础设施基金的运营管理机构之
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384
间原则上不应存在关联关系。《公平交易制度》还约定了基础设施项目公司的年度计划及预算应
当根据《华夏基金管理有限公司公开募集基础设施证券投资基金项目运营管理制度》制定并审
批，必要时可以请外部专业机构对年度计划和预算提供专业意见。同时，《公平交易制度》还针
对不同基础设施基金之间相互投资和资金拆借进行了明确的禁止，上述规定能够直接有效地防范
利益输送和冲突的风险。
针对运营管理过程中的关联交易事项，《公平交易制度》进行了细化的规定，明确基础设施
基金关联方和关联交易的界定、关联交易的定价原则、关联交易的审批和信息披露等。因此，华
夏基金已建立了成熟的关联交易审批制度和检查机制，且根据基金合同规定，基础设施基金的重
大关联交易应提交基金管理人董事会审议，并经过三分之二以上的独立董事通过。基金管理人董
事会应至少每半年对关联交易事项进行审查。此外，对于连续 12 个月内累计发生金额超过基金净
资产 5%的关联交易且不属于无需另行决策与审批的关联交易事项，还应当提交基金份额持有人大
会表决。完善的关联交易决策及审查机制，保障了日常运营管理过程中关联交易的合理性和公允
性，能够充分防范利益冲突。
同时，基金管理人须对基础设施基金存在的相关利益冲突事项进行定期披露，必要情况下还
需要进行临时披露。通过信息披露的方式接受公众监督，有利于督促基金管理人公平、公正、妥
善处理相关利益冲突问题，防范相关风险。
（3）在项目公司经营管理层面，基金管理人委托运营管理机构为底层资产提供运营管理服
务，对于委托事项之外的经营管理事项，可由基金经理经基础设施与不动产投委会授权后进行决
策，或由基金经理提出建议报基金管理人相关部门会签或经基础设施与不动产投委会审议通过后
执行。基金经理需要定期向基础设施与不动产投委会汇报项目公司经营管理情况，以确保基金经
理勤勉尽责。基金管理人制定了完善的项目公司层面的运营管理、决策以及监督检查机制，能够
有效防范不同基础设施基金之间的利益冲突或关联交易风险。
（4）在人员配备方面，基金管理人设置的基础设施与不动产投资部已配备了充足的专业人
员，有利于不同基础设施基金独立运作，防范利益冲突。
（5）基础设施基金的扩募和新购入基础设施方面，基金管理人在《公平交易制度》中约定，
基础设施基金通过明确新购入基础设施项目原则、独立决策、人员隔离、信息隔离等方式来防范
利益冲突。
新购入基础设施项目原则方面，基金管理人原则上不主动发起与管理的基础设施基金所持资
产具有同业竞争、利益冲突风险的扩募收购。新购入资产为基础设施基金首次发行的原始权益人
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385
及其关联方持有或收购，且基金管理人就该资产的扩募收购方案中已包含对应的同业竞争、利益
冲突防范机制的除外。
独立决策方面，基础设施基金决策主体根据各自的职责和权限，根据基金管理人内部相关制
度规定的投资和运营管理决策流程，在保证决策独立性的同时，在获得可供交易的资产相关信
息、投资建议和实施投资决策方面享有公平的机会。
人员隔离方面，从投资管理层面，基金管理人所管理的基础设施基金拟收购资产的，首先应
当对拟收购资产是否有可能产生同业竞争、利益冲突进行评估，确认具有上述潜在风险的，基金
管理人需对基金经理进行人员隔离。不同基础设施基金的基金经理应维护本基金持有人的利益，
严禁直接或间接在不同基金间进行利益输送，不同基金的基金经理独立立项、独立尽调、独立谈
判、独立决策。如存在基金经理兼任的情况，应采取适当方式（包括但不限于：基金经理在可能
存在利益冲突的不同产品的立项、尽调、谈判、决策等过程中进行回避）以确保收购过程的公
平。从决策层面，当基础设施与不动产投委会委员认为其自身对某一决议事项有实际或潜在利益
冲突，该委员应以书面形式向基础设施与不动产投委会秘书报告详情。超过全体决策委员半数以
上认定其存在利益冲突的，则应要求该委员避席该决议。当基础设施与不动产投委会认为其他人
员对某一决议事项有实际或潜在利益冲突时，可要求其回避该事项。
在信息的隔离方面，基金管理人应与运营管理机构建立并执行信息隔离墙制度，通过对存在
利益冲突的业务在机构设置、人员、资金、账户、系统等方面的独立运作、分开管理，办公场所
相互隔离等措施防范利益冲突。
综上所述，基金管理人为同类型基础设施基金的管理、投资扩募建立了有效的内部制度和决
策机制，配备了充足的运营管理人员和运营管理团队，能够有效防范不同基础设施基金之间的利
益冲突和关联交易风险，不存在因自身决策损害管理的其他同类型基金利益的情况，为各基础设
施基金合规、公平、平稳运作提供保障。未来，基金管理人将根据法律法规、监管规定以及基础
设施基金实际运作情况持续完善内部制度、优化决策流程、人员配备和运营管理机制。
（二）原始权益人
为缓释上述与原始权益人之间的利益冲突所产生的风险，本基金设置了相应风险缓释措施：
原始权益人金隅集团已出具《北京金隅集团股份有限公司关于申报基础设施领域不动产投资
信托基金（REITs）试点的承诺函》：
1、原始权益人承诺采取有效措施降低同业竞争风险：
“本基础设施 REITs 项目发行前，原始权益人将根据监管要求出具《避免同业竞争的承诺
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386
函》，承诺平等对待基础设施项目和旗下的其他项目，不会主动诱导本基础设施 REITs 项目项下
的租户终止租约或降低租金水准，也不会故意降低基础设施项目的市场竞争能力；如有任何新的
潜在租户拟租赁原始权益人旗下其他项目，原始权益人将对该等潜在租户及其拟议业务进行尽职
调查，以确保该等潜在租户不开展、且无意向开展人工智能、智能制造业务的开发和研究；另一
方面，集团将向该等潜在租户推荐租赁金隅智造工场产权一期项目。
原始权益人承诺将采取措施规范并尽量减少与基础设施 REITs 之间的关联交易。对于正常经
营范围内无法避免或有合理理由存在的关联交易，将本着公开、公平、公正的原则确定交易价
格，依法与基础设施 REITs 项下相关载体签订规范的关联交易合同，保证关联交易价格的公允
性。严格按照有关法律法规和相关主体的内部管理规定履行批准程序，包括但不限于必要的关联
方回避表决等义务，并按照有关法律、法规和相关主体的内部管理规定履行关联交易的信息披露
义务。保证不通过关联交易非法转移基础设施 REITs 的资金、利润，不利用关联交易损害基础设
施 REITs 及其基金份额持有人的合法权益。” 2、原始权益人承诺避免同业竞争的主要安排包括：
（1）本次发行完成后，金隅集团及金隅集团控制的企业如发现任何与基础设施 REITs 主营业
务构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务机会，将促使该业务机会按合理和公平的条款及条
件首先提供给基础设施 REITs。
（2）平等对待金隅集团及金隅集团控制的企业提供运营管理服务的基础设施项目和其他项
目，不会主动诱导基础设施 REITs 项下的租户终止租约或降低租金水准，不得故意降低基础设施
项目的市场竞争能力；对于可能构成实质竞争的物业租赁业务机会，基础设施项目在同等条件下
享有优先获得该业务机会的权利。
（3）金隅集团及金隅集团控制的企业持有的其他物业资产，若在本次发行后具备注入基础设
施 REITs 的条件时，履行各级监管单位审批程序后，金隅集团将通过合理的价格将相关资产注入
基础设施 REITs，以避免与基础设施 REITs 可能产生的同业竞争。
（4）本次发行完成后，金隅集团及金隅集团控制的企业如出售或转让与基础设施 REITs 相关
的经营性物业资产，基础设施 REITs 项下相关载体均享有购买权；且金隅集团保证在出售或转让
相关资产时给予基础设施 REITs 项下相关载体的条件与金隅集团及金隅集团控制的企业向任何独
立第三方提供的条件相当。
若金隅集团违反上述承诺给基础设施 REITs 及其基金份额持有人造成损失，一切损失将由金
隅集团承担。
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3、原始权益人承诺防范关联交易的主要安排包括：
（1）在不对基础设施 REITs 及其基金份额持有人的利益构成不利影响的前提下，金隅集团及
金隅集团控制的企业将采取措施规范并尽量减少与基础设施 REITs 之间的关联交易；
（2）对于正常经营范围内无法避免或有合理理由存在的关联交易，将本着公开、公平、公正
的原则确定交易价格，依法与基础设施 REITs 项下相关载体签订规范的关联交易合同，保证关联
交易价格的公允性；
（3）严格按照有关法律、法规和相关主体的内部管理规定履行批准程序，包括但不限于必要
的关联方回避表决等义务，并按照有关法律、法规和相关主体的内部管理规定履行关联交易的信
息披露义务；
（4）保证不通过关联交易非法转移基础设施 REITs 的资金、利润，不利用关联交易损害基础
设施 REITs 及其基金份额持有人的合法权益。
（三）运营管理机构
金隅文化作为运营管理机构，为保证基础设施基金之基金份额持有人的合法权益，就避免在
本次发行完成后与基础设施基金的利益冲突事宜作了如下安排：
1、《运营管理服务协议》对金隅文化的约束
根据基金管理人与运营管理机构签署的《运营管理服务协议》，运营管理机构的其中一项义
务为：运营管理机构同时为其自有项目或向其他机构提供相关项目运营管理服务的，应当采取充
分、适当的措施避免可能出现的利益冲突。
2、金隅文化关于避免同业竞争的承诺
（1）金隅文化作为基础设施基金的运营管理机构，已出具《关于避免同业竞争的承诺函》，
主要承诺内容如下：
“1）本公司将根据自身针对产业园区项目同类资产的既有管理规范和标准，严格按照诚实信
用、勤勉尽责、公平公正的原则，以不低于本公司自身和/或实际控制的关联方管理的其他同类资
产的运营管理水平为基础设施项目提供运营管理服务或督促、要求相关方按照该等标准为基础设
施项目提供运营管理服务，采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，充分保护基金份额
持有人的利益。本公司承诺不会将项目公司所取得或可能取得的业务机会优先授予或提供给任何
其他竞争性项目，亦不会利用运营管理机构的地位或利用该地位获得的信息作出不利于基础设施
基金而有利于其他竞争性项目的决定或判断，并将避免该种客观结果的发生。
2）平等对待本公司及本公司控制的企业提供运营管理服务的基础设施项目和其他项目，不会
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主动诱导基础设施 REITs 项下的租户终止租约或降低租金水准，不得故意降低基础设施基金项下
的基础设施项目的市场竞争能力。如有任何新的潜在租户拟租赁本公司旗下其他项目，本公司将
对该等潜在租户及其拟议业务进行尽职调查，以确保该等潜在租户不开展、且无意向开展人工智
能、智能制造业务的开发和研究；另一方面，本公司将向该等潜在租户推荐租赁基础设施项目。
对于可能构成实质竞争的物业租赁业务机会，基础设施项目在同等条件下享有优先获得该业务机
会的权利。
3）基础设施 REITs 发行完成后，本公司及本公司控制的企业如发现任何与基础设施 REITs 主
营业务构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务机会，将促使该业务机会按合理和公平的条款
及条件首先提供给基础设施 REITs。
4）在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同业竞争而发生争议，
且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，本公司承诺将与基金管理人积极协
商解决措施。
5）本公司确认本承诺函所载的每一项承诺均为可独立执行之承诺。任何一项承诺若被视为无
效或终止不影响其他各项承诺的有效性。
6）除非本公司不再作为基础设施 REITs 的运营管理机构，本承诺始终有效，且是不可撤销
的。若本公司违反上述承诺给基础设施基金及其基金份额持有人造成损失，一切损失将由本公司
承担。” 四、利益冲突发生时的披露方式、披露内容及披露频率
基金管理人在每年结束之日起三个月内，编制完成基金年度报告，将年度报告登载在规定网
站上，并将年度报告提示性公告登载在规定报刊上。在上半年结束之日起两个月内，编制完成基
金中期报告，将中期报告登载在规定网站上，并将中期报告提示性公告登载在规定报刊上。基金
管理人将在年度报告和中期报告中披露本基金涉及的关联关系、报告期内发生的关联交易及相关
利益冲突防范措施。
五、利益冲突防范机制
《基金法》第九条规定“基金管理人、基金托管人管理、运用基金财产，基金服务机构从事基
金服务活动，应当恪尽职守，履行诚实信用、谨慎勤勉的义务。”上述规定确立了基金管理人对基
金份额持有人的两项基本义务：忠实义务和勤勉义务。利益冲突的管理原则在基金管理人的忠实
义务基础之上。《信托法》和《基金法》基于基金管理人的忠实义务确定了两项利益冲突管理原
则：
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389
（一）基金份额持有人利益优先
中国证监会发布的《证券投资基金管理公司治理准则（试行）》第二条从基金公司治理的角
度对基金份额持有人利益优先原则作出阐述：“公司治理应当遵循基金份额持有人利益优先的基本
原则。公司、股东以及公司员工的利益与基金份额持有人的利益发生冲突时，应当优先保障基金
份额持有人的利益”，因此，基金份额持有人利益优先原则是基金管理人处理利益冲突时的基本原
则。
（二）禁止利益输送
利益输送是在利益冲突中违反基金份额持有人利益优先的原则而发生的主要情形，禁止利益
输送是基金管理人处理利益冲突时的禁止性原则。
（三）基金管理人与基金托管人的制衡机制
基金管理人与基金托管人各自既独立履行职责又相互监督制衡的基金治理结构为基金的利益
冲突管理提供了基金内部监督机制。
基金托管人履行安全保管基金财产、开立基金投资所需资金账户和证券账户、根据基金管理
人指令办理基金投资的清算和交割之职，实现了基金投资管理与财产保管的分离，确保基金财产
不被基金管理人和基金托管人侵占或挪用。
基金托管人复核基金财务会计报告和定期报告、对基金估值、基金管理人计算的基金净值进
行复核，有利于防范非公允估值的潜在利益输送风险，确保基金管理人披露的财务会计报告和定
期报告的准确性，其中包括关联交易等潜在利益冲突事项的披露。
六、关联交易情况
（一）报告期内项目公司与原始权益人及其控股股东、实际控制人之间的关联交易
项目公司北京金隅智造工场管理有限公司成立于 2022 年 8 月 2 日。根据中喜会计师事务所
（特殊普通合伙）出具的备考财务报表审计报告，2021-2023 年度及 2024 年 1-9 月，基础设施项目
涉及的关联交易情况如下：
1、关联交易情况
（1）购买商品、接受劳务的关联交易
表 19-3 购买商品、接受劳务的关联交易
单位：万元
关联方 关联交易内容 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
北京金隅文化科技发展
有限公司
管理服务费 385.41 503.69 328.81 580.16
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（2）销售商品、提供劳务的关联交易
表 19-4 销售商品、提供劳务的关联交易
单位：万元
关联方 关联交易内容 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
唐山市盾石信息技术有
限公司
租金 29.43 - - - 北京金隅红树林环保技
术有限责任公司
租金 63.52 - - - 北京金谷智通绿链科技
有限公司
租金 31.40 - - - 北京金隅通达耐火技术
有限公司
租金 129.69
（3）其他关联交易
表 19-5 其他关联交易
单位：万元
关联方
关联交易
内容
2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
北京金隅集团股份有限公司
资金拆借
利息
44.88 - - 156.47
北京金隅新型建材产业化集
团有限公司
资金拆借
利息
- - 172.52 56.61
北京市龙顺成中式家具有限
公司
资金拆借
利息
126.90 171.07 44.65 - 2、关联方应收应付款项
（1）应付账款
表 19-6 对关联方应付账款
单位：万元
关联方
2024 年 9 月 30
日
2023 年 12 月 31
日
2022 年 12 月 31
日
2021 年 12 月 31
日
北京金隅文化科技发展有
限公司
1,438.30 1,029.76 495.85 1,537.92
（2）其他应付款
表 19-7 对关联方其他应付款
单位：万元
关联方
2024 年 9 月 30
日
2023 年 12 月 31
日
2022 年 12 月 31
日
2021 年 12 月 31
日
北京金隅新型建材产业化
集团有限公司
- - 713.00 5,713.00
北京市龙顺成中式家具有
限公司
4,997.27 4,945.86 5,000.00 - 北京金隅集团股份有限公
司
2,817.66 - - -
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唐山市盾石信息技术有限
公司
35.84 - - - 北京金隅红树林环保技术
有限责任公司
77.35 - - - 北京金谷智通绿链科技有
限公司
38.23 - - - （二）关联交易的合规性
上述关联交易的交易方法系按照内部治理文件执行，相关关联交易已经审计机构完成审计，
符合法律法规及内部制度的要求。
（三）关联交易定价的公允性
上述关联交易已按照法律法规、内部制度履行了相应的关联交易流程，相关定价已经取得内
部批准。就资金拆借而言，基础设施项目产权方已与资金拆借方签署了借款协议，全部为基础设
施项目产权方从关联方借入的资金，且借款利率不超过市场化利率，因此资金拆借事项并未损害
项目公司利益。
（四）基础设施项目现金流来源中来源于关联方的比例，是否影响基础设施项目的市场化
运营
详见招募说明书之“第十四部分 基础设施项目基本情况”之“一、基础设施项目概况”之“（四）
运营数据”之“6、关联方租户说明”。
七、关联交易的界定
本基金的关联人包括关联法人和关联自然人。认定本基金的关联方时，投资者持有的基金份
额包括登记在其名下和虽未登记在其名下但该投资者可以实际支配表决权的份额。
（一）关联方及关联关系的定义
1、具有以下情形之一的法人或其他组织，为本基金的关联法人：
（1）直接或者间接持有本基金 30%以上基金份额的法人或其他组织，及其直接或间接控制的
法人或其他组织；
（2）持有本基金 10%以上基金份额的法人或其他组织；
（3）基金管理人、基金托管人、计划管理人、运营管理机构及其控股股东、实际控制人或者
与其有其他重大利害关系的法人或其他组织；
（4）同一基金管理人、计划管理人管理的同类型产品，同类型产品是指投资对象与本基金投
资基础设施项目类型相同或相似的产品；
（5）由本基金的关联自然人直接或者间接控制的，或者由关联自然人担任董事、高级管理人
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392
员的除本基金及其控股子公司以外的法人或其他组织；
（6）根据实质重于形式原则认定的其他与本基金有特殊关系，可能导致本基金利益对其倾斜
的法人或其他组织。
2、具有以下情形之一的自然人，为本基金的关联自然人：
（1）直接或者间接持有本基金 10%以上基金份额的自然人；
（2）基金管理人、计划管理人、运营管理机构、项目公司的董事、监事和高级管理人员；
（3）本条第（1）项和第（2）项所述人士的关系密切的家庭成员，包括配偶、年满 18 周岁
的子女及其配偶、父母及配偶的父母、兄弟姐妹及其配偶、配偶的兄弟姐妹、子女配偶的父母；
（4）根据实质重于形式原则认定的其他与本基金有特殊关系，可能导致本基金利益对其倾斜
的自然人。
（二）关联交易类型
本基金的关联交易，是指本基金或其控制的特殊目的载体与关联人之间发生的转移资源或者
义务的事项，除传统基金界定的买卖关联方发行的证券或承销期内承销的证券等事项外，还应当
包括但不限于以下交易：
1、本基金层面：基础设施基金购买资产支持证券、基础设施基金借入款项、聘请运营管理机
构等。
2、资产支持证券层面：专项计划购买、出售项目公司股权。
3、项目公司层面：基础设施项目出售与购入；基础设施项目运营、管理阶段存在的购买、销
售等行为。
4、就本基金而言，关联交易还具体包括如下事项：
（1）购买或者出售资产；
（2）对外投资（含委托理财、委托贷款等）；
（3）提供财务资助；
（4）提供担保；
（5）租入或者租出资产；
（6）委托或者受托管理资产和业务；
（7）赠与或者受赠资产；
（8）债权、债务重组；
（9）签订许可使用协议；
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（10）转让或者受让研究与开发项目；
（11）购买原材料、燃料、动力；
（12）销售产品、商品；
（13）提供或者接受劳务；
（14）委托或者受托销售；
（15）在关联方的财务公司存贷款；
（16）与关联方共同投资；
（17）根据实质重于形式原则认定的其他通过约定可能引致资源或者义务转移的事项；
（18）法律法规规定的其他情形。
（三）本基金的初始关联交易
根据关联方和关联交易的定义，本基金成立时，关联方及开展的关联交易情况如下表所示：
表 19-8 本基金的初始关联交易
关联方 关联关系 关联交易
中信证券 中信证券是基金管理人的控股股东
本基金 80%以上基金资产投资于中信证券
作为计划管理人而设立的基础设施资产支
持专项计划
金隅集团
金隅集团为本基金首次募集时的原始权
益人
本基金持有的基础设施资产支持专项计划
收购原始权益人持有的 SPV 公司 100%股
权
金隅文化
金隅文化拟担任本基金基础设施项目的
运营管理机构，且是原始权益人的子公
司，原始权益人及其关联方认购本基金
不低于 35%的基金份额
本基金聘请金隅文化担任基础设施项目的
运营管理机构
八、关联交易的决策与审批
（一）基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制人或
者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重大关联交易
的，应当符合基金的投资目标和投资策略，遵循基金份额持有人利益优先原则，防范利益冲突，
建立健全内部审批机制和评估机制，按照市场公平合理价格执行。相关交易必须事先得到基金托
管人的同意，并按法律法规予以披露。重大关联交易应提交基金管理人董事会审议，并经过三分
之二以上的独立董事通过。基金管理人董事会应至少每半年对关联交易事项进行审查。
除本基金以首次发售募集资金收购基础设施项目外，金额超过本基金净资产 5%的关联交易且
不属于下述“（二）无需另行决策与审批的关联交易事项”，应当召开基金份额持有人大会进行审
议。前述规定之外的其他关联交易由基金管理人自主决策并执行。上述关联交易的金额计算系指
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连续 12 个月内累计发生金额。
（二）无需另行决策与审批的关联交易事项
就基金合同、招募说明书等信息披露文件以及专项计划文件已明确约定的关联交易事项，该
等关联交易事项无需另行进行决策与审批，但在发生后应按法律法规、监管机构的要求及时进行
信息披露（如需）。
九、关联交易的内控和风险防范措施
（一）固定收益投资部分关联交易的内控措施
本基金固定收益投资部分的关联交易将依照普通证券投资基金关联交易的内控措施管理。
针对普通证券投资基金的关联交易，基金管理人已经制定了完善的关联交易管理办法。在基
金的运作管理过程中，对关联方和关联交易在认定、识别、审议、管理和信息披露等方面进行全
流程管理。具体来说，基金管理人梳理了相关关联交易禁止清单，并及时在内部系统中进行更新
维护；此外，基金管理人根据法律法规进行关联交易前的审批与合规性检查，只有合理确认相关
交易符合基金管理人的关联交易政策后方可继续执行。
（二）基础设施项目投资部分关联交易的内控措施
针对基础设施证券投资基金，基金管理人制定了投资管理、运营管理和风险管理及内部控制
的专项制度；其中，在专门的基础设施项目投资风险管理制度中，针对基金管理人运用基金资产
收购基础设施项目后涉及的其他重大关联交易，基金管理人应当按照相关法律法规、内部要求防
范利益冲突，并会同各相关部门按法规要求召开基金份额持有人大会。
针对于此，在基金合同生效前，基金管理人根据关联方的识别标准，针对本基金投资于基础
设施项目所涉及的相关主体，判断是否构成关联方；如构成关联方的，在不属于禁止或限制交易
的基础上，结合关联交易的性质，严格按照法律法规、中国证监会的相关规定和内部审议程序，
在审议通过的基础上执行相关交易，并严格按照规定履行信息披露和报告的义务。在本基金的运
作管理过程中，凡是涉及新增关联交易的，均应当根据关联交易的性质履行相关程序（例如，由
本基金的基金份额持有人大会等在各自权限范围内审议），在严格履行适当程序后方执行相关交
易，并严格按照规定履行信息披露和报告的义务。
（三）关联交易的风险防范措施
本基金在存续期间可能存在日常运作方面的关联交易；基础设施项目亦可能存在日常经营所
必要的关联交易，或者有利于业务顺利开展和正常经营的关联交易。基金管理人将积极采取相关
措施，以避免利益输送、影响基础设施项目利益从而影响基金份额持有人利益的潜在风险：
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395
1、严格按照法律法规和中国证监会的有关规定履行关联交易审批程序、关联方回避表决制
度。其中，关联交易审批程序含内部审批程序和外部审批程序。内部审批程序系指根据法律法
规、中国证监会的规定和基金管理人的内控制度所应履行的程序，例如，部分关联交易需由基金
份额持有人大会以一般决议通过、部分关联交易需由基金份额持有人大会以特别决议通过，并根
据相关法规予以披露。
2、严格对市场行情、市场交易价格进行充分调查，必要时聘请专业机构提供评估、法律、审
计等专业服务，以确保关联交易价格的公允性。
3、基础设施项目日常经营过程中，基金管理人将妥善保管相关资料，并将通过不定期随机抽
样查阅交易文件及银行资金流水、现场检查等方式，以核查该等关联交易的履行情况、对基础设
施项目的影响等；如存在可能影响基础设施项目利益和基金份额持有人利益的情形的，应当及时
采取措施避免或减少损失。
（四）关联交易的信息披露安排
基金管理人应在定期报告中披露关联关系、报告期内发生的关联交易及相关风险防范措施，
并以临时公告的方式披露基础设施基金发生重大关联交易。
本基金拟披露的关联交易属于国家秘密、商业秘密或者上交所认可的其他情形，披露或者履
行相关义务可能导致其违反国家有关保密的法律法规或严重损害相关方利益的，基金管理人可以
向上交所申请豁免披露或者履行相关义务。
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396
第二十部分 新购入基础设施项目与基金的扩募
一、新购入基础设施项目的条件
（一）申请新购入基础设施项目，本基金应当符合下列条件：
1、符合《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》《业务办法》及相关规定的要求；
2、本基金投资运作稳健，上市之日至提交基金变更注册申请之日原则上满 12 个月，运营业
绩良好，治理结构健全，不存在运营管理混乱、内部控制和风险管理制度无法得到有效执行、财
务状况恶化等重大经营风险；
3、持有的基础设施项目运营状况良好，现金流稳定，不存在对持续经营有重大不利影响的情
形；
4、会计基础工作规范，最近 1 年财务报表的编制和披露符合企业会计准则或者相关信息披露
规则的规定，最近 1 年财务会计报告未被出具否定意见或者无法表示意见的审计报告；最近 1 年财
务会计报告被出具保留意见审计报告的，保留意见所涉及事项对基金的重大不利影响已经消除；
5、中国证监会和上交所规定的其他条件。
（二）本基金存续期间新购入基础设施项目，应当满足下列要求：
1、符合国家重大战略、发展规划、产业政策、投资管理法规、反垄断等法律法规的规定；
2、不会导致基础设施基金不符合基金上市条件；
3、拟购入的基础设施项目原则上与基础设施基金当前持有基础设施项目为同一类型；
4、有利于基础设施基金形成或者保持良好的基础设施项目投资组合，不损害基金份额持有人
合法权益；
5、有利于基础设施基金增强持续运作水平，提升综合竞争力和吸引力；
6、拟购入基础设施项目涉及扩募份额导致基础设施基金持有人结构发生重大变化的，相关变
化不影响基金保持健全有效的治理结构；
7、拟购入基础设施项目涉及主要参与机构发生变化的，相关变化不会对基础设施基金当前持
有的基础设施项目运营产生不利影响。
（三）申请新购入基础设施项目，基金管理人、基金托管人、持有份额不低于 20%的第一
大基础设施基金持有人等主体除应当符合《基础设施基金指引》《业务办法》等相关规定外，
还应当符合下列条件：
1、基金管理人具备与拟购入基础设施项目相适应的专业胜任能力与风险控制安排；
2、基金管理人最近 2 年内没有因重大违法违规行为受到行政处罚或者刑事处罚，最近 12 个月
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397
未受到重大行政监管措施；
3、基金管理人最近 12 个月内未受到证券交易所公开谴责，不存在其他重大失信行为；
4、基金管理人现任相关主要负责人员不存在最近 2 年受到中国证监会行政处罚，或者最近 1
年受到证券交易所公开谴责，或者因涉嫌犯罪正在被司法机关立案侦查或者涉嫌违法违规被中国
证监会立案调查的情形；
5、基金管理人不存在擅自改变基础设施基金前次募集资金用途未作纠正的情形；
6、基金管理人、持有份额不低于 20%的第一大基础设施基金持有人最近 1 年不存在未履行向
本基金投资者作出的公开承诺的情形；
7、基金管理人、持有份额不低于 20%的第一大基础设施基金持有人最近 3 年不存在严重损害
基础设施基金利益、投资者合法权益、社会公共利益的重大违法行为；
8、中国证监会和上交所规定的其他条件。
在符合法律法规、监管机构、业务规则的相关规定的情况下，基金管理人可以根据市场情况
发起本基金的扩募程序。本基金扩募应在取得基金份额持有人大会有效决议后实施。
二、新购入基础设施项目程序
（一）初步磋商
基金管理人与交易对方就基础设施项目购入进行初步磋商时，应当立即采取必要且充分的保
密措施，制定严格有效的保密制度，限定相关敏感信息的知悉范围。基金管理人及交易对方聘请
专业机构的，应当立即与所聘请专业机构签署保密协议。基金管理人披露拟购入基础设施项目的
决定前，相关信息已在媒体上传播或者基础设施基金交易出现异常波动的，基金管理人应当立即
将有关计划、方案或者相关事项的现状以及相关进展情况和风险因素等予以公告，并按照有关信
息披露规则办理其他相关事宜。
（二）尽职调查
基金管理人应当按照《基础设施基金指引》等相关规定对拟购入的基础设施项目进行全面尽
职调查，基金管理人可以与资产支持证券管理人联合开展尽职调查，必要时还可以聘请财务顾问
开展尽职调查，尽职调查要求与基础设施基金首次发售要求一致。
基金管理人或其关联方与新购入基础设施项目原始权益人存在关联关系，或享有基础设施项
目权益时，应当聘请第三方财务顾问独立开展尽职调查，并出具财务顾问报告。
涉及新设基础设施资产支持证券的，基金管理人应当与基础设施资产支持证券管理人协商确
定基础设施资产支持证券设立、发行等相关事宜，确保基金变更注册、扩募（如有）、投资运作
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与资产支持证券设立、发行之间有效衔接。
基金管理人应当聘请符合法律法规规定的律师事务所、评估机构、会计师事务所等专业机构
就新购入基础设施项目出具意见。
（三）基金管理人决策
基金管理人应当在作出拟购入基础设施项目决定前履行必要内部决策程序，并按规定披露临
时公告，同时披露拟购入基础设施项目的决定、产品变更方案、扩募方案（如有）等。
（四）向中国证监会、上交所同时提交申请文件，召开基金份额持有人大会
基金管理人依法作出拟购入基础设施项目决定的，应当履行中国证监会变更注册、上交所基
础设施基金产品变更和基础设施资产支持证券相关申请确认程序（简称“变更注册程序”）。对于基
础设施项目交易金额超过基金净资产 20%的或者涉及扩募安排的，基金管理人应当在履行变更注
册程序后提交基金份额持有人大会批准。基金管理人就拟购入基础设施项目召开基金份额持有人
大会的，基础设施基金应当自基金份额持有人大会召开之日（以现场方式召开的）或者基金份额
持有人大会计票之日（以通讯方式召开的）开市起至基金份额持有人大会决议生效公告日上午
10:30 期间停牌（如公告日为非交易日，公告后首个交易日开市时复牌）。
基金管理人首次发布新购入基础设施项目临时公告至提交基金变更注册申请之前，应当定期
发布进展公告，说明本次购入基础设施项目的具体进展情况。若本次购入基础设施项目发生重大
进展或者重大变化，基金管理人应当及时披露。
基金管理人向中国证监会申请基础设施基金产品变更注册的，基金管理人和资产支持证券管
理人应当同时向上交所提交基础设施基金产品变更申请和基础设施资产支持证券相关申请，以及
《业务办法》第十二条、第五十一条规定的申请文件，上交所认可的情形除外。基金管理人应当
同时披露提交基金产品变更申请的公告及相关申请文件。
（五）其他
1、经履行适当程序后，基金管理人将发布基金份额扩募公告。
2、基金扩募的，可以向不特定对象发售，也可以向特定对象发售（简称“定向扩募”）。向不
特定对象发售包括向原基础设施基金持有人配售份额（简称“向原持有人配售”）和向不特定对象募
集（简称“公开扩募”）。
三、扩募定价原则、定价方法
（一）向原持有人配售
基金管理人、财务顾问（如有）应当遵循基金份额持有人利益优先的原则，根据基础设施基
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金二级市场交易价格和新购入基础设施项目的市场价值等有关因素，合理确定配售价格。
（二）公开扩募
基金管理人、财务顾问（如有）应当遵循基金份额持有人利益优先的原则，根据基础设施基
金二级市场交易价格和新购入基础设施项目的市场价值等有关因素，合理确定公开扩募的发售价
格。公开扩募的发售价格应当不低于发售阶段公告招募说明书前 20 个交易日或者前 1 个交易日的
基础设施基金交易均价。
（三）定向扩募
1、定向扩募的发售价格应当不低于定价基准日前 20 个交易日基础设施基金交易均价的
90%。
2、定向扩募的定价基准日为基金发售期首日。基金份额持有人大会决议提前确定全部发售对
象，且发售对象属于下列情形之一的，定价基准日可以为本次扩募的基金产品变更草案公告日、
基金份额持有人大会决议公告日或者发售期首日：
（1）持有份额超过 20%的第一大基础设施基金持有人或者通过认购本次发售份额成为持有份
额超过 20%的第一大基础设施基金持有人的投资者；
（2）新购入基础设施项目的原始权益人或者其同一控制下的关联方；
（3）通过本次扩募拟引入的战略投资者。
3、定向扩募的发售对象属于上述（1）（2）（3）以外的情形的，基金管理人、财务顾问
（如有）应当以竞价方式确定发售价格和发售对象。基金份额持有人大会决议确定部分发售对象
的，确定的发售对象不得参与竞价，且应当接受竞价结果，并明确在通过竞价方式未能产生发售
价格的情况下，是否继续参与认购、价格确定原则及认购数量。
四、扩募的发售方式
具体见届时基金管理人发布的扩募发售公告。
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400
第二十一部分 基金资产的估值
一、估值日
基金资产的估值日为基金合同生效后自然年度的半年度和年度最后一日，以及当发生或潜在
对基础设施资产有重大影响的事件而应调整基金估值之日。如果基金合同生效少于 2 个月，期间
的自然半年度最后一日或自然年度最后一日不作为估值日。
基金管理人依据中国证监会的相关规定、《企业会计准则》《公开募集基础设施证券投资基
金运营操作指引（试行）》等规定，对基础设施基金个体与合并主体进行会计核算并编制会计报
表。
基金管理人与基金托管人应对估值日的基金财产状况，在要求的披露期限内完成估值结果的
核对工作。
二、估值对象
估值对象为纳入基金合并及个别财务报表范围内的各类资产及负债，即基金所拥有的资产支
持证券份额以及投资性房地产、固定资产、无形资产、债券、银行存款本息、应收款项、其它投
资等资产及负债。
三、估值原则
本基金通过特殊目的载体获得基础设施项目完全所有权或经营权利，并拥有特殊目的载体及
基础设施项目完全的控制权和处置权，按照《企业会计准则》的规定，遵循实质重于形式的原
则，编制基础设施基金合并及个别财务报表，以反映基础设施基金整体财务状况、经营成果和现
金流量。
在编制企业合并财务报表时，应当统一基础设施基金和被合并主体所采用的会计政策。如被
合并主体采用的会计政策与基础设施基金不一致的，基金管理人应当按照基础设施基金的会计政
策对其财务报表进行必要的调整。
在个别财务报表中基金管理人取得的以基础设施项目为最终投资标的的资产支持证券应确认
为长期股权投资，按《企业会计准则第 2 号--长期股权投资》要求进行初始确认、后续计量。
基础设施基金持有的其他资产或负债的处理，参照《企业会计准则》的规定执行。基金管理
人在确定相关金融资产和金融负债的公允价值时，应符合《企业会计准则》、监管部门有关规
定。
（一）对存在活跃市场且能够获取相同资产或负债报价的投资品种，在估值日有报价的，除
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401
会计准则规定的例外情况外，应将该报价不加调整地应用于该资产或负债的公允价值计量。估值
日无报价且最近交易日后未发生影响公允价值计量的重大事件的，应采用最近交易日的报价确定
公允价值。有充足证据表明估值日或最近交易日的报价不能真实反映公允价值的，应对报价进行
调整，确定公允价值。
与上述投资品种相同，但具有不同特征的，应以相同资产或负债的公允价值为基础，并在估
值技术中考虑不同特征因素的影响。特征是指对资产出售或使用的限制等，如果该限制是针对资
产持有者的，那么在估值技术中不应将该限制作为特征考虑。此外，基金管理人不应考虑因其大
量持有相关资产或负债所产生的溢价或折价。
（二）对不存在活跃市场的投资品种，应采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其
他信息支持的估值技术确定公允价值。采用估值技术确定公允价值时，应优先使用可观察输入
值，只有在无法取得相关资产或负债可观察输入值或取得不切实可行的情况下，才可以使用不可
观察输入值。
四、估值方法
估值方法指纳入合并财务报表范围内的各类资产及负债的估值方法。基础设施项目评估应当
以现金流折现法作为主要评估方法，并选择其他分属于不同估值技术的估值方法进行校验，同时
说明基础设施项目的评估对会计核算的影响。
对基金持有的各项资产、负债的后续计量除准则要求可采用公允价值进行后续计量外，原则
上采用成本模式计量，以购买日确定的账面价值为基础，计提折旧、摊销、减值。计量模式确定
后不得随意变更。
对于非金融资产选择采用公允价值模式进行后续计量的，基金管理人应经公司董事会审议批
准，并按照《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》及其他相关规定在定期报告中披露相关事
项，包括但不限于：公允价值的确定依据、方法及所用假设的全部重要信息；影响公允价值确定
结果的重要参数、采用公允价值模式计量的合理性说明等。
（一）基础设施资产支持专项计划及基础设施项目的估值
基金管理人应当按照投资成本将基础设施基金持有的资产支持证券在个别财务报表上确认为
一项长期股权投资，采用成本法进行后续计量。
根据准则规定，如有确凿证据表明基础设施项目的公允价值能够持续可靠取得，即相关资产
所在地有活跃的交易市场，并且能够从交易市场上取得同类或类似资产的市场价格及其他相关信
息，从而对相关资产的公允价值作出合理的估计，基础设施项目可以按照公允价值进行后续计
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402
量。
使用公允价值进行后续计量的基础设施项目在合并报表编制过程中使用经审慎评估的评估值
作为公允价值入账依据并在定期报告中披露相关事项。采用收益法评估时选择现金流量折现法作
为主要的评估方法，并选择其它分属于不同估值技术的估值方法进行校验。会计师事务所在年度
审计中应当评价基金管理人和评估机构采用的评估方法和参数的合理性。
合并报表对于按照《企业会计准则》规定采用成本法计量的长期资产，若存在减值迹象的，
应当进行减值测试。对于商誉和使用寿命不确定的无形资产，基金管理人应至少于每年年末进行
减值测试。确认发生减值时，基金管理人应当按照《企业会计准则》规定在定期报告中进行披
露，包括但不限于可回收金额计算过程等。
（二）证券交易所上市的有价证券的估值
1、交易所上市交易或挂牌转让的不含权固定收益品种，选取估值日第三方估值机构提供的相
应品种当日的估值全价进行估值；
2、交易所上市交易或挂牌转让的含权固定收益品种，选取估值日第三方估值机构提供的相应
品种当日的唯一估值全价或推荐估值全价进行估值；
3、交易所上市不存在活跃市场的有价证券，采用估值技术确定公允价值。交易所市场挂牌转
让的资产支持证券（不包括本基金投资的基础设施项目对应的基础设施资产支持证券），采用估
值技术确定公允价值；
4、对在交易所市场发行未上市或未挂牌转让的债券，对存在活跃市场的情况下，应以活跃市
场上未经调整的报价作为估值日的公允价值；对于活跃市场报价未能代表估值日公允价值的情况
下，应对市场报价进行调整以确认估值日的公允价值；对于不存在市场活动或市场活动很少的情
况下，应采用估值技术确定其公允价值。
（三）首次公开发行未上市的债券，采用估值技术确定公允价值。
（四）对全国银行间市场上不含权的固定收益品种，按照第三方估值机构提供的相应品种
当日的估值全价估值。对银行间市场上含权的固定收益品种，按照第三方估值机构提供的相应
品种当日的唯一估值全价或推荐估值全价估值。对于未上市或未挂牌转让且不存在活跃市场的
固定收益品种，采用估值技术确定其公允价值。
（五）对于含投资人回售权的固定收益品种，行使回售权的，在回售登记日至实际收款日
期间采用第三方估值机构提供的相应品种的唯一估值全价或推荐估值全价估值。回售登记期截
止日（含当日）后未行使回售权的按照长待偿期所对应的价格进行估值。
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（六）同一证券同时在两个或两个以上市场交易的，按证券所处的市场分别估值。
（七）本基金可以采用第三方估值机构按照上述公允价值确定原则提供的估值价格数据。
（八）上述第三方估值机构提供的估值全价指第三方估值机构直接提供的估值全价或第三
方估值机构提供的估值净价加每百元应计利息。
（九）如有确凿证据表明按原有方法进行估值不能客观反映上述资产或负债公允价值的，
基金管理人可根据具体情况与基金托管人商定后，按最能反映公允价值的方法估值。
（十）税收按照相关法律法规、监管机构等的规定以及行业惯例进行处理。
（十一）其他资产按法律法规或监管机构有关规定进行估值。
（十二）相关法律法规以及监管部门有强制规定的，从其规定。如有新增事项，按国家最
新规定估值。
本基金合并层面各项可辨认资产和负债的后续计量模式及合理性说明，请参见基金合同第二
十部分。
如基金管理人或基金托管人发现基金估值违反基金合同订明的估值方法、程序及相关法律法
规的规定或者未能充分维护基金份额持有人利益时，应立即通知对方，共同查明原因，双方协商
解决。
根据有关法律法规，基金净值计算和基金会计核算的义务由基金管理人承担。本基金的基金
会计责任方由基金管理人担任，因此，就与本基金有关的会计问题，如经相关各方在平等基础上
充分讨论后，仍无法达成一致的意见，按照基金管理人对基金净值信息的计算结果对外予以公
布，由此给基金资产或份额持有人造成损失的由基金管理人负责赔偿。
五、估值程序
（一）基金份额净值是按照估值日闭市后，本基金合并财务报表基金资产净值除以当日基金
份额的余额数量计算，精确到 0.0001 元，小数点后第 5 位四舍五入，由此产生的误差计入基金财
产。国家另有规定的，从其规定。
基金管理人应至少于中期及年度估值日计算本基金合并财务报表基金资产净值及基金份额净
值，并按规定公告。
（二）根据《基础设施基金指引》的有关规定，基础设施基金存续期间，基金管理人应当聘
请评估机构对基础设施项目资产每年进行 1 次评估，并在基础设施基金年度报告中披露评估报
告。对于采用成本模式计量的基础设施项目资产，上述评估结果不影响基础设施基金合并财务报
表的净资产及基金份额净值。
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（三）基金管理人应至少每半年度、每年度对基金资产估值。但基金管理人根据法律法规或
基金合同的规定暂停估值时除外。基金管理人每半年度、每年度对基金资产估值后，将基金净资
产和基金份额净值结果发送基金托管人，经基金托管人复核无误后，由基金管理人对外公布。
六、估值错误的确认与处理
基金管理人和基金托管人将采取必要、适当、合理的措施确保基金资产估值的准确性、及时
性。当基础设施基金财务报表的净资产和基金份额净值发生可能误导财务报表使用者的重大错误
时，视为基金份额净值错误。
基金合同的当事人应按照以下约定处理：
（一）估值错误类型
本基金运作过程中，如果由于基金管理人或基金托管人、或登记机构、或销售机构、或投资
人自身的过错造成估值错误，导致其他当事人遭受损失的，过错的责任人应当对由于该估值错误
遭受损失当事人（“受损方”）的直接损失按下述“估值错误处理原则”给予赔偿，承担赔偿责任。
上述估值错误的主要类型包括但不限于：资料申报差错、数据传输差错、数据计算差错、系
统故障差错、下达指令差错等。对于因技术原因引起的差错，若系同行业现有技术水平不能预
见、不能避免、不能克服，则属不可抗力，按照下述规定执行。
由于不可抗力原因造成投资人的交易资料灭失或被错误处理或造成其他差错，因不可抗力原
因出现差错的当事人不对其他当事人承担赔偿责任，但因该差错取得不当得利的当事人仍应负有
返还不当得利的义务。
（二）估值错误处理原则
1、估值错误已发生，但尚未给当事人造成损失时，估值错误责任方应及时协调各方，及时进
行更正，因更正估值错误发生的费用由估值错误责任方承担；由于估值错误责任方未及时更正已
产生的估值错误，给当事人造成损失的，由估值错误责任方对直接损失承担赔偿责任；若估值错
误责任方已经积极协调，并且有协助义务的当事人有足够的时间进行更正而未更正，则其应当承
担相应赔偿责任。
2、估值错误的责任方对有关当事人的直接损失负责，不对间接损失负责，并且仅对估值错误
的有关直接当事人负责，不对第三方负责。
3、因估值错误而获得不当得利的当事人负有及时返还不当得利的义务。但估值错误责任方仍
应对估值错误负责。如果由于获得不当得利的当事人不返还或不全部返还不当得利造成其他当事
人的利益损失（“受损方”），则估值错误责任方应赔偿受损方的损失，并在其支付的赔偿金额的范
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围内对获得不当得利的当事人享有要求交付不当得利的权利；如果获得不当得利的当事人已经将
此部分不当得利返还给受损方，则受损方应当将其已经获得的赔偿额加上已经获得的不当得利返
还的总和超过其实际损失的差额部分支付给估值错误责任方。
4、估值错误调整采用尽量恢复至假设未发生估值错误的正确情形的方式。
5、由于时差、通讯或其他非可控的客观原因，在本基金管理人和本基金托管人协商一致的时
间点前无法确认的交易，导致的对基金资产净值的影响，不作为基金资产估值错误处理。
6、按法律法规规定的其他原则处理估值错误。
（三）估值错误处理程序
估值错误被发现后，有关的当事人应当及时进行处理，处理的程序如下：
1、查明估值错误发生的原因，列明所有的当事人，并根据估值错误发生的原因确定估值错误
的责任方；
2、根据估值错误处理原则或当事人协商的方法对因估值错误造成的损失进行评估；
3、根据估值错误处理原则或当事人协商的方法由估值错误的责任方进行更正和赔偿损失；
4、根据估值错误处理的方法，需要修改基金登记机构交易数据的，由基金登记机构进行更
正。
（四）基金份额净值估值错误处理的方法如下：
1、当基础设施基金财务报表的净资产和基金份额净值发生可能误导财务报表使用者的重大错
误时，视为基金份额净值错误。基金份额净值计算出现错误时，基金管理人应当立即予以纠正，
通报基金托管人，并采取合理的措施防止损失进一步扩大；错误偏差达到基金份额净值的 0.25%
时，基金管理人应当通报基金托管人并报中国证监会备案；错误偏差达到基金份额净值的 0.5%
时，基金管理人应当公告，并报中国证监会备案。
2、当基金份额净值计算差错给基金和基金份额持有人造成损失需要进行赔偿时，基金管理人
和基金托管人应根据实际情况界定双方承担的责任，经确认后按以下条款进行赔偿：
（1）本基金的基金会计责任方由基金管理人担任，与本基金有关的会计问题，如经双方在平
等基础上充分讨论后，尚不能达成一致时，按基金管理人的建议执行，由此给基金份额持有人和
基金财产造成的损失，由基金管理人负责赔付。
（2）若基金管理人计算的基金份额净值已由基金托管人复核确认后公告，而且基金托管人未
对计算过程提出疑义，基金份额净值出错且造成基金份额持有人损失的，应根据法律法规的规定
对投资者或基金支付赔偿金，就实际向投资者或基金支付的赔偿金额，基金管理人与基金托管人
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按照过错程度各自承担相应的责任。
（3）如基金管理人和基金托管人对基金份额净值的计算结果，虽然多次重新计算和核对，尚
不能达成一致时，为避免不能按时公布基金份额净值的情形，以基金管理人的计算结果对外公
布，由此给基金份额持有人和基金造成的损失，由基金管理人负责赔付。
（4）由于基金管理人提供的信息错误，进而导致基金份额净值计算错误而引起的基金份额持
有人和基金财产的损失，由基金管理人负责赔付。
3、基金管理人和基金托管人由于各自技术系统设置而产生的净值计算尾差，以基金管理人计
算结果为准。
4、前述内容如法律法规或者监管部门另有规定的，从其规定。如果行业另有通行做法，双方
当事人应本着平等和保护基金份额持有人利益的原则进行协商。
七、暂停估值的情形及处理
（一）基金投资所涉及的证券交易市场遇法定节假日或因其他原因暂停营业时；
（二）因不可抗力致使基金管理人、基金托管人无法准确评估基金资产价值时；
（三）法律法规规定、中国证监会和基金合同认定的其它情形。
八、基金合并报表及份额净值的确认
本基金合并财务报表、相关财务信息及基金份额净值由基金管理人负责计算，基金托管人负
责进行复核。基金托管人复核确认后发送给基金管理人，由基金管理人按规定在定期报告中对外
公布。
九、特殊情况的处理
（一）基金管理人或基金托管人按基金合同约定的估值方法进行估值时，所造成的误差不作
为基金资产核算及估值错误处理。
（二）由于不可抗力原因，或由于证券交易所及登记结算公司等机构发送的数据错误，或国
家会计政策变更、市场规则变更等，基金管理人和基金托管人虽然已经采取必要、适当、合理的
措施进行检查，但未能发现错误的，由此造成的基金资产核算及估值错误，基金管理人和基金托
管人免除赔偿责任。但基金管理人、基金托管人应当积极采取必要的措施减轻或消除由此造成的
影响。
十、基础设施项目的评估
（一）基础设施项目评估结果不代表真实市场价值，也不代表基础设施项目资产能够按照
评估结果进行转让。
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407
（二）基金管理人应聘请评估机构对基础设施项目资产进行评估的情形包括但不限于：
1、基础设施项目购入或者出售；
2、基础设施基金扩募；
3、提前终止基金合同拟进行资产处置；
4、基础设施项目现金流发生重大变化且对持有人利益有实质性影响；
5、对基金份额持有人利益有重大影响的其他情形。
本基金的基金份额首次发售，评估基准日距离基金份额发售公告日不得超过 6 个月；基金运
作过程中发生购入或出售基础设施项目等情形时，评估基准日距离签署购入或出售协议等情形发
生日不得超过 6 个月。
（三）评估机构的要求
1、估值频率
基础设施基金存续期间内，基金管理人应当聘请资产评估机构对基础设施项目资产每年进行 1
次评估。
2、资质要求
评估机构应当经中国证监会备案。
3、更换要求
评估机构为本基础设施基金提供评估服务不得连续超过 3 年。
4、更换评估机构的程序
基金管理人有权自行决定更换资产评估机构为本基金提供资产评估服务，基金管理人更换评
估机构后应按规定在规定媒介公告。
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408
第二十二部分 基金的收益与分配
一、基金可供分配金额的计算方式
基金可供分配金额是指在基金合并财务报表净利润基础上通过合理调整计算得出的金额，在
可供分配金额计算过程中，应当先将合并财务报表净利润调整为税息折旧及摊销前利润
（EBITDA），并在此基础上综合考虑项目公司持续发展、项目公司偿债能力、经营现金流等因素
后确定可供分配金额计算调整项。
将净利润调整为税息折旧及摊销前利润（EBITDA）需加回以下调整项：
（一）折旧和摊销；
（二）利息支出；
（三）所得税费用。
将税息折旧及摊销前利润调整为可供分配金额涉及的调整项包括：
（一）当期购买基础设施项目等资本性支出；
（二）基础设施项目资产的公允价值变动损益（包括处置当年转回以前年度累计调整的公允
价值变动损益）；
（三）取得借款收到的本金；
（四）偿还借款本金支付的现金；
（五）基础设施项目资产减值准备的变动；
（六）基础设施项目资产的处置利得或损失；
（七）支付的利息及所得税费用；
（八）应收和应付项目的变动；
（九）未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造
等）、未来合理期间内的债务利息、运营费用等；涉及未来合理支出相关预留调整项的，基金管
理人应当充分说明理由；基金管理人应当在定期报告中披露合理相关支出预留的使用情况；
（十）其他可能的调整项，如基础设施基金发行份额募集的资金、处置基础设施项目资产取
得的现金、金融资产相关调整、期初现金余额、本期/本年分配金额、支付基金设立日前归属于原
始权益人的利润等。
二、基金可供分配金额相关计算调整项的变更程序
（一）根据法律法规、会计准则变动或实际运营管理需要而发生的计算调整项变更，由基金
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409
管理人履行内部审批程序后进行变更并披露，于下一次计算可供分配金额时开始实施，无需基金
份额持有人大会审议；
（二）除根据法律法规或会计准则变动而变更计算调整项的，经基金管理人与基金托管人协
商一致后决定对本基金可供分配金额计算调整项的变更事宜。
三、基金收益分配原则
（一）本基金收益分配采取现金分红方式；
（二）本基金应当将不低于合并后年度可供分配金额的 90%以现金形式分配给投资者。本基
金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于 1 次，若基金合同生效不满 6 个月可不进行收
益分配；
（三）每一基金份额享有同等分配权；
（四）法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。
在不违反法律法规、基金合同的约定以及对基金份额持有人利益无实质不利影响的前提下，
基金管理人可在与基金托管人协商一致，并按照监管部门要求履行适当程序后对基金收益分配原
则和支付方式进行调整，不需召开基金份额持有人大会，但应于变更实施日在规定媒介公告。
本基金连续 2 年未按照法律法规进行收益分配的，基金管理人应当申请基金终止上市，不需
召开基金份额持有人大会。
四、收益分配方案
基金收益分配方案中应载明截至收益分配基准日的可供分配金额、基金收益分配对象、分配
时间、分配数额及比例、分配方式等内容。
五、收益分配方案的确定、公告与实施
本基金收益分配方案由基金管理人拟定，并由基金托管人复核，依照《信息披露办法》的有
关规定在规定媒介公告。
六、基金收益分配中发生的费用
基金收益分配时所发生的银行转账或其他手续费用由投资人自行承担。
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410
第二十三部分 基金的费用与税收
一、基金费用的种类
（一）基金管理费；
（二）基金托管费；
（三）基金上市初费及年费、登记结算费用；
（四）《基金合同》生效后与基金相关的信息披露费用，法律法规、中国证监会另有规定的
除外；
（五）《基金合同》生效后与基金相关的会计师费、律师费、资产评估费、审计费、诉讼费
和仲裁费；
（六）基金份额持有人大会费用；
（七）基金的证券交易费用；
（八）基金的银行汇划费用；
（九）基金相关账户的开户及维护费用；
（十）涉及要约收购时基金聘请财务顾问的费用；
（十一）基金在资产出售过程中产生的会计师费、律师费、资产评估费、审计费、诉讼费等
相关中介费用；
（十二）按照国家有关规定、《基金合同》、专项计划文件等，在资产支持证券和基础设施
项目运营过程中可以在基金财产中列支的其他费用。
二、基金费用计提方法、计提标准和支付方式
（一）基金管理费
本基金的基金管理费包括固定管理费和浮动管理费两个部分。
1、固定管理费
固定管理费包括基金管理人管理费和计划管理人管理费。
（1）基金管理人管理费
基金管理人管理费自基金合同生效之日（含）起，按上年度经审计的年度报告披露的合并报
表层面基金净资产为基数（在首次经审计的年度报告所载的会计年度期末日期及之前，以基金募
集资金规模（含募集期利息）为基数。若涉及基金扩募导致基金规模变化时，自扩募基金合同生
效日（含该日）至该次扩募基金合同生效日后首次经审计的年度报告所载的会计年度期末日期及
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411
之前，以该次扩募基金合同生效日前最近一次经审计的年度报告披露的合并报表层面基金净资产
与该次扩募募集资金规模（含募集期利息）之和为基数），依据相应费率按日计提，计算方法如
下：
B＝A×0.10%÷当年天数
B 为每日应计提的基金管理人管理费，每日计提的基金管理人管理费均以人民币元为单位，四
舍五入保留两位小数
A 为上年度经审计的年度报告披露的合并报表层面基金净资产（在首次经审计的年度报告所载
的会计年度期末日期及之前，A 为基金募集资金规模（含募集期利息）。若涉及基金扩募导致基金
规模变化时，自扩募基金合同生效日（含该日）至该次扩募基金合同生效日后首次经审计的年度
报告所载的会计年度期末日期及之前，A 为以该次扩募基金合同生效日前最近一次经审计的年度报
告披露的合并报表层面基金净资产与该次扩募募集资金规模（含募集期利息）之和）
基金管理人管理费按年支付，基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的日期
及方式从基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。
（2）计划管理人管理费
计划管理人管理费自专项计划设立日（含）起，按上年度经审计的年度报告披露的合并报表
层面基金净资产为基数（在首次经审计的年度报告所载的会计年度期末日期及之前，以基金募集
资金规模（含募集期利息）为基数。若涉及基金扩募导致基金规模变化时，自扩募基金合同生效
日（含该日）至该次扩募基金合同生效日后首次经审计的年度报告所载的会计年度期末日期及之
前，以该次扩募基金合同生效日前最近一次经审计的年度报告披露的合并报表层面基金净资产与
该次扩募募集资金规模（含募集期利息）之和为基数），依据相应费率按日计算，计算方法如
下：
C＝A×0.10%÷当年天数
C 为每日应计算的计划管理人管理费，每日计算的计划管理人管理费均以人民币元为单位，四
舍五入保留两位小数
A 的定义同上
计划管理人管理费按年支付，基金管理人、计划管理人与专项计划托管人三方核对无误后，
以协商确定的日期及方式从专项计划财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。
2、浮动管理费
浮动管理费为运营管理机构根据《运营管理服务协议》收取的运营服务费用。
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412
浮动管理费=浮动管理费 A+浮动管理费 B。
（1）浮动管理费 A
浮动管理费 A=当个会计年度基础设施项目实收运营收入（根据审计机构或签字主审会计师出
具的商定程序报告或运营管理机构与项目公司双方认可的其他书面形式确认）×7%×（1+提供现代
服务业服务增值税税率）。实收运营收入=当期运营收入-（应收账款原值期末余额-应收账款原值
期初余额），此处应收账款应换算为不含增值税口径，且于首个运营期内扣除经交割审计后的应
收账款余额。
浮动管理费 A 按季支付，具体支付方式按照《运营管理服务协议》约定执行。
（2）浮动管理费 B
按照基础设施基金首次申报确定的评估报告及底稿中记载的近五年运营净收益为考核基准，
五年期后以其到期当年评估报告及底稿中预测的五年期运营净收益为考核基准，以此类推。其
中，实际运营净收益根据每年审计报告确定，目标运营净收益根据基金成立时评估机构作出的相
关预测数据确定。目标运营净收益的计算方式和五年期预测值以《运营管理服务协议》附件所载
为准。浮动管理费 B 的计算方式如下：
浮动管理费 B=（实际运营净收益-目标运营净收益）×N%*（1+提供现代服务业服务增值税
税率）,N 的具体取值以如下表格为准：
年度 浮动管理费 B 的费率（N%）
基金交割日起至 2034 年 50%
2035 年及之后 20%
实际运营净收益高于目标运营净收益时，浮动管理费 B 为正，即运营管理机构有权收取浮动
管理费 B。具体系指：（1）基金交割日起至 2034 年，浮动管理费 B 的费率为 50%；（2）2035 年
及之后，浮动管理费 B 的费率为 20%。
实际运营净收益低于目标运营净收益时，浮动管理费 B 为负，即运营管理机构需向项目公司
支付该等金额的补偿，由项目公司自浮动管理费 A 中进行扣减，被扣减的浮动管理费 A，将归入
本基金该年度的可供分配金额，用于向投资者分配。具体系指：（1）基金交割日起至 2034 年，
浮动管理费 B 的扣减费率为 50%；（2）2035 年及之后，浮动管理费 B 的扣减费率为 20%。对委
托运营管理期限内任一年度而言，扣减浮动管理费 A 的金额上限均为该运营年度计算的浮动管理
费 A。
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413
浮动管理费 B 按年度支付，具体支付方式按照《运营管理服务协议》约定执行。
（二）基金托管费
本基金的托管费自基金合同生效之日（含）起，按上年度经审计的年度报告披露的合并报表
层面基金净资产为基数（在首次经审计的年度报告所载的会计年度期末日期及之前，以基金募集
资金规模（含募集期利息）为基数。若涉及基金扩募导致基金规模变化时，自扩募基金合同生效
日（含该日）至该次扩募基金合同生效日后首次经审计的年度报告所载的会计年度期末日期及之
前，以该次扩募基金合同生效日前最近一次经审计的年度报告披露的合并报表层面基金净资产与
该次扩募募集资金规模（含募集期利息）之和为基数），依据相应费率按日计提，计算方法如
下：
E＝A×0.01%÷当年天数
E 为每日应计提的基金托管费，每日计提的基金托管费均以人民币元为单位，四舍五入保留两
位小数
A 的定义同上
基金托管费每日计提，按年支付。基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的
日期及方式从基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延至最近一个工作日。
上述“一、基金费用的种类”中的其他费用，根据有关法律法规及相应协议规定，按费用实际支
出金额列入当期费用，由基金托管人从基金财产中支付。
三、基金管理费分配情况及合理性分析
基金管理费包含了基金管理人收取的费用、计划管理人收取的费用和运营管理机构收取的费
用，具体情况如下表：
表 23-1 基金管理费分配情况表
实际收
费主体
费用科目 费用详情 备注
基金管
理人
固定管理
费 - 基 金
管理人管
理费
基金管理人管理费自基金合同生效之日（含）起，按
上年度经审计的年度报告披露的合并报表层面基金净
资产为基数（在首次经审计的年度报告所载的会计年
度期末日期及之前，以基金募集资金规模（含募集期
利息）为基数。若涉及基金扩募导致基金规模变化
时，自扩募基金合同生效日（含该日）至该次扩募基
金合同生效日后首次经审计的年度报告所载的会计年
度期末日期及之前，以该次扩募基金合同生效日前最
近一次经审计的年度报告披露的合并报表层面基金净
资产与该次扩募募集资金规模（含募集期利息）之和
为基数），依据相应费率按日计提，计算方法如下：
B＝A×0.10%÷当年天数
基 金 管 理
人 收 取 固
定 管 理 费
中的 50%
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B 为每日应计提的基金管理人管理费，每日计提的基
金管理人管理费均以人民币元为单位，四舍五入保留
两位小数
A 为上年度经审计的年度报告披露的合并报表层面基
金净资产（在首次经审计的年度报告所载的会计年度
期末日期及之前，A 为基金募集资金规模（含募集期
利息）。若涉及基金扩募导致基金规模变化时，自扩
募基金合同生效日（含该日）至该次扩募基金合同生
效日后首次经审计的年度报告所载的会计年度期末日
期及之前，A 为以该次扩募基金合同生效日前最近一
次经审计的年度报告披露的合并报表层面基金净资产
与该次扩募募集资金规模（含募集期利息）之和）
计划管
理人
固定管理
费 - 计 划
管理人管
理费
计划管理人管理费自专项计划设立日（含）起，按上
年度经审计的年度报告披露的合并报表层面基金净资
产为基数（在首次经审计的年度报告所载的会计年度
期末日期及之前，以基金募集资金规模（含募集期利
息）为基数。若涉及基金扩募导致基金规模变化时，
自扩募基金合同生效日（含该日）至该次扩募基金合
同生效日后首次经审计的年度报告所载的会计年度期
末日期及之前，以该次扩募基金合同生效日前最近一
次经审计的年度报告披露的合并报表层面基金净资产
与该次扩募募集资金规模（含募集期利息）之和为基
数），依据相应费率按日计算，计算方法如下：
C＝A×0.10%÷当年天数
C 为每日应计算的计划管理人管理费，每日计算的计
划管理人管理费均以人民币元为单位，四舍五入保留
两位小数
A 的定义同上
计 划 管 理
人 收 取 固
定 管 理 费
中的 50%
运营管
理机构
浮动管理
费 A
浮动管理费 A=当个会计年度基础设施项目实收运营
收入（根据审计机构或签字主审会计师出具的商定程
序报告或运营管理机构与项目公司双方认可的其他书
面形式确认）×7%×（1+提供现代服务业服务增值税
税率）。实收运营收入=当期运营收入-（应收账款原
值期末余额-应收账款原值期初余额），此处应收账
款应换算为不含增值税口径，且于首个运营期内扣除
经交割审计后的应收账款余额。
浮动管理费 A 按季支付，具体支付方式按照《运营管
理服务协议》约定执行
运 营 管 理
机 构 就 运
营 管 理 服
务 事 项 收
取的费用
浮动管理
费 B
按照基础设施基金首次申报确定的评估报告及底稿中
记载的近五年运营净收益为考核基准，五年期后以其
到期当年评估报告及底稿中预测的五年期运营净收益
为考核基准，以此类推。其中，实际运营净收益根据
每年审计报告确定，目标运营净收益根据基金成立时
评估机构作出的相关预测数据确定。目标运营净收益
的计算方式和五年期预测值以《运营管理服务协议》
附件所载为准。浮动管理费 B 的计算方式如下：
浮动管理费 B=（实际运营净收益-目标运营净收
益）×N%*（1+提供现代服务业服务增值税税率），
N 的具体取值如下表格为准：
设 置 的 对
运 营 管 理
机 构 激 励
机制
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年度
浮动管理费 B 的费
率（N%）
基金交割日起至 2034 年 50%
2035 年及之后 20%
实际运营净收益高于目标运营净收益时，浮动管理费
B 为正，即运营管理机构有权收取浮动管理费 B。具
体系指：（1）基金交割日起至 2034 年，浮动管理费
B 的费率为 50%；（2）2035 年及之后，浮动管理费
B 的费率为 20%。
实际运营净收益低于目标运营净收益时，浮动管理费
B 为负，即运营管理机构需向项目公司支付该等金额
的补偿，由项目公司自浮动管理费 A 中进行扣减，被
扣减的浮动管理费 A，将归入本基金该年度的可供分
配金额，用于向投资者分配。具体系指：（1）基金
交割日起至 2034 年，浮动管理费 B 的扣减费率为
50%；（2）2035 年及之后，浮动管理费 B 的扣减费
率为 20%。对委托运营管理期限内任一年度而言，扣
减浮动管理费 A 的金额上限均为该运营年度计算的浮
动管理费 A。
浮动管理费 B 按年度支付，具体支付方式按照《运营
管理服务协议》约定执行。
1、基金管理人收费的合理性
基金管理人展业成本主要为基础设施与不动产投资部的人力成本与日常管理活动开支，其
中，人力成本为主要展业成本。考虑到如本基金发行成功，结合目前在管规模情况，预计基金管
理人实际收取管理费水平整体合理，能够有效覆盖基础设施与不动产投资部的人力成本与日常管
理活动开支和相关展业成本。
2、计划管理人管理费收费的合理性
计划管理人与基金管理人共同参与尽职调查工作，形成独立的分析，准备相应发行设立安
排。存续期阶段，计划管理人履行基金管理人下达的指令与安排，并向基金管理人披露年度资产
管理报告、收益分配报告等。综合考虑双方共同开展的工作中承担的相应职责，基金管理人和计
划管理人认为资产支持证券管理费收取水平整体合理。
3、运营管理机构收费的合理性
（1）浮动管理费 A（运营管理机构就运营管理服务事项收取的费用）
浮动管理费 A 包含运营管理机构为项目公司提供运营管理服务所承担支付的成本。其中成
本部分包含运营管理机构提供运营管理服务相关的人员及行政服务费、宣传费用等。
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416
考虑到本基金通过特殊目的载体持有基础设施项目后，为保持平稳运行，仍维持原有运营管
理模式，因此，参考历史数据及戴德梁行对于未来各年度收入及成本项的预测，浮动管理费 A
费率=（评估模型中运营管理机构服务范围内的成本/评估模型中的运营收入）。按照戴德梁行的
成本预测，金隅智造工场产业园各年浮动管理费 A 费率为 7%，上述费率数据与历史数据可比。
根据原始权益人及运营管理机构提供的相关数据，运营管理机构的运营管理成本主要包括提
供运营管理服务相关的人员及行政服务费、宣传费用等，上述包干标准对应的近三年及一期实际
运营管理成本合计在 2021 年为 859 万元、2022 年为 985 万元、2023 年为 1,195 万元、2024 年 1- 9 月为 1,077 万元，占当期运营收入的比例分别为 7.40%、7.64%、8.65%、10.96%，平均占比为
8.66%。未来运营管理机构将通过精细化运营开源节流，持续增加项目收入、降本增效，确保浮
动管理费 A 能够覆盖运营管理服务事项所承担的成本。同时，基础设施 REITs 发行后，金隅文
化将进一步优化员工配置，同时提升智能化、信息化水平，打造一个高效专业的运管团队，促使
相关费用控制在市场化的合理水平，提升市场竞争力。具体措施如下：
1）优化员工配置，降低人工成本。根据历史三年及一期的成本数据，人工成本的平均占比
超 50%。金隅文化设置的招商部、运营服务部、财务管理部、综合管理部分工合理、运转高
效，可以在基础设施项目运营期间提供良好的运营管理服务。未来将持续优化工作流程，提升人
效，优化人员成本，借助良好的招商策略及园区管理为项目不断赋能。
2）提升数字化水平和运管能力，降低行政服务费。根据历史三年及一期的成本数据，行政
费用的平均占比超 40%。金隅文化背靠金隅集团整体的招商、运营管理资源和经验，未来将持
续通过行业协会、上下游关系的企业、产业活动、政府推荐、政府重点落地项目等渠道进行招商
获客，优化市场营销策略，精准营销潜在客户，提高费效，降低行政服务费及宣传费用。同时将
结合数字化平台及金隅集团内部采购平台优势，优化供应商选择，降低整体办公成本。
基础设施项目整体成本结构相对稳定。本基金发行后，运营管理机构仍维持原有运营管理模
式，并按原有模式为基础设施项目提供运营管理服务，基本成本费用结构预计短期内不会发生重
大变化。因此，基础管理费的费率为 7%，结合了历史水平以及当前运营管理机构的运营提升规
划，具有合理性。
（2）浮动管理费 B（设置的对运营管理机构激励机制）
浮动管理费 B 的合理设置，可激励运营管理机构通过卓越管理实现超额收益，为基金份额
持有人贡献更好的回报。若出现项目公司连续三年实际运营净收益之和低于目标运营净收益之和
的 90%或当年的实际运营净收益一次性低于目标运营净收益的 80%，将对项目经营提出调整方
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417
案、措施（包括但不限于招商策略调整、运营管理机构主要承担责任的人员更换等）。
从考核激励效果上，以实收运营收入作为收费基数的浮动管理费 A，与以实际运营净收益与
目标值的差额作为收费基数的浮动管理费 B 可同时考核基础设施项目租金水平、出租率及收缴
率，从而全面考察基础设施项目的整体运营情况。
在基础设施项目运营效果不达预期导致实际运营净收益低于目标值时，浮动管理费 B 为
负，将相应扣减年度浮动管理费 A。通过设置奖惩机制可以激励运营管理机构实施有效的主动管
理措施，提升基础设施项目的业绩表现，兼具激励性与约束性。
此外，为进一步激励运营管理团队勤勉尽职，提升基础设施项目的经营业绩，基金管理人在
运营管理服务协议中设置团队激励机制，约定当浮动管理费 B 为正数时，运营管理机构需将每
年实际收到的浮动管理费 B 的 10%用于团队激励，具体到个人的激励方案由运营管理机构根据
公司内部制度执行，加强运营管理机构与基金份额持有人的利益绑定。
综上，管理人认为本项目收费水平及分配方式具备合理性，能有效体现激励与约束。
四、不列入基金费用的项目
下列费用不列入基金费用：
（一）基金管理人和基金托管人因未履行或未完全履行义务导致的费用支出或基金财产的损
失；
（二）基金管理人和基金托管人处理与基金运作无关的事项发生的费用；
（三）基金合同生效前的相关费用；
（四）基金募集期间产生的评估费、财务顾问费（如有）、会计师费、律师费等各项费用不
得从基金财产中列支。如基金募集失败，上述相关费用不得从投资者认购款项中支付；
（五）其他根据相关法律法规及中国证监会的有关规定不得列入基金费用的项目。
五、基金税收
本基金运作过程中涉及的各纳税主体，其纳税义务按国家税收法律、法规执行。
基金财产投资的相关税收，由基金份额持有人承担，基金管理人或者其他扣缴义务人按照国
家有关税收征收的规定代扣代缴。
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第二十四部分 基金的会计与审计
一、基金会计政策
（一）基金管理人为本基金的基金会计责任方；
（二）基金的会计年度为公历年度的 1 月 1 日至 12 月 31 日；基金首次募集的会计年度按如
下原则：如果《基金合同》生效少于 2 个月，可以并入下一个会计年度披露；
（三）基金核算以人民币为记账本位币，以人民币元为记账单位；
（四）会计制度执行国家有关会计制度；
（五）本基金合并层面各项可辨认资产和负债的后续计量模式
本基金合并层面各项可辨认资产主要是投资性房地产、固定资产、在建工程、无形资产等，
可辨认负债主要是金融负债，后续计量模式如下：
1、投资性房地产
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土
地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。本基金合并层面的投资性房
地产均将长期持有并出租以赚取租金。
投资性房地产按照成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关
的经济利益很可能流入且其成本能够可靠地计量，则计入投资性房地产成本。否则，于发生时计
入当期损益。
后续计量：在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，采用成本模式计量
的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第 4 号—固定资产》；采用成本模式计量的土地使用
权的后续计量，适用《企业会计准则第 6 号—无形资产》。
对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值率和折旧方法于每年年度终了进行复核并做适
当调整。
2、固定资产
固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本基金，且其成本能够可靠地计量时才予以确
认。与固定资产有关的后续支出，符合该确认条件的，计入固定资产成本，并终止确认被替换部
分的账面价值；否则，在发生时计入当期损益。
固定资产按照成本进行初始计量。购置固定资产的成本包括购买价款、相关税费、使固定资
产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该项资产的其他支出。
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固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或以不同方式为企业提供经济利益的，适用不同折
旧率。
本公司至少于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，必
要时进行调整。
3、在建工程
在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到预定
可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
4、无形资产
无形资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本基金，且其成本能够可靠地计量时才予以确
认，并以成本进行初始计量。但非同一控制下企业合并中取得的无形资产，其公允价值能够可靠
地计量的，即单独确认为无形资产并按照公允价值计量。
无形资产按照其能为本基金带来经济利益的期限确定使用寿命，无法预见其为本基金带来经
济利益期限的作为使用寿命不确定的无形资产。
本基金的无形资产包括土地使用权，按受益期限平均摊销。
本基金取得的非房地产开发用途的土地使用权，通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房
等建筑物，相关的土地使用权和建筑物分别作为无形资产和固定资产核算。外购土地及建筑物支
付的价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部作为固定资产处理。本基
金之土地使用权根据所取得的土地使用权证标明的年限按直线法进行摊销。
使用寿命有限的无形资产，在其使用寿命内采用直线法摊销。本基金至少于每年年度终了，
对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，必要时进行调整。
5、金融负债
本基金的金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、
其他金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入
当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债
的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
除继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务担保合同外的其他金融负债分类为以摊
余成本计量的金融负债，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利
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420
得或损失计入当期损益。
（六）本基金独立建账、独立核算；
（七）基金管理人及基金托管人各自保留完整的会计账目、凭证并进行日常的会计核算，按
照有关规定编制基金会计报表；
（八）基金托管人与基金管理人于每年中期报告和年度报告出具前就基金的会计核算、报表
编制等进行核对并以书面或电子方式确认；
（九）基金管理人应当按照法律法规、企业会计准则及中国证监会相关规定进行资产负债
确认计量，编制本基金中期与年度合并及单独财务报表，财务报表至少包括合并及个别资产负
债表、合并及个别利润表、合并及个别现金流量表、合并及个别所有者权益变动表及报表附
注。
二、基金的年度审计
（一）基金管理人聘请与基金管理人、基金托管人相互独立的符合《证券法》规定的会计师
事务所及其注册会计师对本基金的年度财务报表进行审计。
（二）会计师事务所更换经办注册会计师，应事先征得基金管理人同意。
（三）基金管理人认为有充足理由更换会计师事务所，须通报基金托管人。更换会计师事务
所需按规定在规定媒介公告。
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第二十五部分 基金的信息披露
本基金的信息披露应符合《基金法》《运作办法》《信息披露办法》《基础设施基金指引》
《基金合同》及其他业务办法及有关规定。相关法律法规关于信息披露的披露方式、披露内容、
登载媒介、报备方式等规定发生变化时，本基金从其最新规定。
一、信息披露义务人
本基金信息披露义务人包括基金管理人、基金托管人、召集基金份额持有人大会的基金份额
持有人、基金的收购及基金份额权益变动活动中的信息披露义务人等法律、行政法规和中国证监
会规定的自然人、法人和非法人组织。
本基金信息披露义务人以保护基金份额持有人利益为根本出发点，按照法律法规和中国证监
会的规定披露基金信息，并保证所披露信息的真实性、准确性、完整性、及时性、简明性和易得
性。
本基金信息披露义务人应当在中国证监会规定时间内，将应予披露的基金信息通过规定媒介
披露，并保证基金投资者能够按照《基金合同》约定的时间和方式查阅或者复制公开披露的信息
资料。
二、本基金信息披露义务人承诺公开披露的基金信息，不得有下列行为：
（一）虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；
（二）对证券投资业绩进行预测；
（三）违规承诺收益或者承担损失；
（四）诋毁其他基金管理人、基金托管人或者基金销售机构；
（五）登载任何自然人、法人和非法人组织的祝贺性、恭维性或推荐性的文字；
（六）中国证监会禁止的其他行为。
三、本基金公开披露的信息应采用中文文本。如同时采用外文文本的，基金信息披露义务
人应保证不同文本的内容一致。不同文本之间发生歧义的，以中文文本为准。
本基金公开披露的信息采用阿拉伯数字；除特别说明外，货币单位为人民币元。
四、公开披露的基金信息
公开披露的基金信息包括：
（一）基金招募说明书、《基金合同》、基金托管协议、基金产品资料概要
1、《基金合同》是界定《基金合同》当事人的各项权利、义务关系，明确基金份额持有人
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大会召开的规则及具体程序，说明基金产品的特性等涉及基金投资人重大利益的事项的法律文
件。
2、基金招募说明书应当根据法律法规规定最大限度地披露影响基金投资人决策的全部事
项，说明基金认购安排；基金投资；基金产品特性；风险揭示；信息披露及基金份额持有人服
务；本基金整体架构及持有特殊目的载体的情况；基金份额发售安排；预计上市时间表；基金募
集及存续期相关费用；回收资金用途；资产支持证券基本情况；基础设施项目基本情况（包括项
目所在地区宏观经济概况、基础设施项目所属行业和市场概况、项目概况、运营数据、合规情
况、风险情况等）；基础设施财务状况及经营业绩分析；基础设施项目现金流测算分析；基础设
施项目运营未来展望；为管理本基金配备的主要负责人员情况；基础设施项目运营管理安排；借
款安排；关联关系、关联交易等潜在利益冲突及防控措施；原始权益人基本情况及原始权益人或
其同一控制下的关联方拟认购基础设施基金份额情况；基金募集失败的情形和处理安排；基金拟
持有的基础设施项目权属到期、处置等相关安排；主要原始权益人及其控股股东、实际控制人对
相关事项的承诺；基础设施项目最近 3 年及一期的财务报告及审计报告；经会计师事务所审阅的
基金可供分配金额测算报告；基础设施项目尽职调查报告、财务顾问报告（如有）；基础设施项
目评估报告；主要参与机构基本情况；战略投资者选取标准、向战略投资者配售的基金份额数
量、占本次基金发售数量的比例以及持有期限安排；可能影响投资者决策的其他重要信息。《基
金合同》生效后，基金招募说明书的信息发生重大变更的，基金管理人应当在三个工作日内，更
新基金招募说明书并登载在规定网站上；基金招募说明书其他信息发生变更的，基金管理人至少
每年更新一次。基金终止运作的，基金管理人不再更新基金招募说明书。
3、基金托管协议是界定基金托管人和基金管理人在基金财产保管及基金运作监督等活动中
的权利、义务关系的法律文件。
4、基金产品资料概要是基金招募说明书的摘要文件，用于向投资者提供简明的基金概要信
息。《基金合同》生效后，基金产品资料概要的信息发生重大变更的，基金管理人应当在三个工
作日内，更新基金产品资料概要，并登载在规定网站及基金销售机构网站或营业网点；基金产品
资料概要其他信息发生变更的，基金管理人至少每年更新一次。基金终止运作的，基金管理人不
再更新基金产品资料概要。
5、基金募集申请经中国证监会注册后，基金管理人在基金份额发售的 3 日前，将基金份额
发售公告、基金招募说明书提示性公告和基金合同提示性公告登载在规定报刊上，将基金份额发
售公告、基金招募说明书、基金产品资料概要、基金合同和基金托管协议登载在规定网站上，并
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将基金产品资料概要登载在基金销售机构网站或营业网点；基金托管人应当同时将基金合同、基
金托管协议登载在规定网站上。
（二）基金份额询价公告
基金管理人应当就基础设施基金询价的具体事宜编制基金份额询价公告，并予以披露。
（三）基金份额发售公告
基金管理人应当就基金份额发售的具体事宜编制基金份额发售公告，并在基金份额认购首日
的 3 日之前登载于规定媒介上。
（四）《基金合同》生效公告
基金管理人应当在收到中国证监会确认文件的次日在规定媒介上登载《基金合同》生效公
告。基金管理人应当在公告中披露最终向战略投资者、网下投资者和公众投资者发售的基金份额
数量及其比例，获配战略投资者、网下投资者名称以及每个获配投资者的报价、认购数量、获配
数量以及战略投资者的持有期限安排等，并明确说明自主配售的结果是否符合事先公布的配售原
则。对于提供有效报价但未参与认购，或实际认购数量明显少于报价时拟认购数量的网下投资者
应列表公示并着重说明。
（五）基金份额上市交易公告书
基金份额获准在证券交易所上市交易的，基金管理人应当在基金份额上市交易的三个工作日
前，将基金份额上市交易公告书登载在规定网站上，并将上市交易公告书提示性公告登载在规定
报刊上。
（六）基金净值信息
基金管理人应当在中期报告和年度报告中披露期末基金总资产、期末基金净资产、期末基金
份额净值、基金总资产占基金净资产比例等。
（七）基金定期报告，包括基金年度报告、基金中期报告和基金季度报告
基金管理人应当在每年结束之日起三个月内，编制完成基金年度报告，将年度报告登载在规
定网站上，并将年度报告提示性公告登载在规定报刊上。基金年度报告中的财务会计报告应当经
过符合《证券法》规定的会计师事务所审计。
基金管理人应当在上半年结束之日起两个月内，编制完成基金中期报告，将中期报告登载在
规定网站上，并将中期报告提示性公告登载在规定报刊上。
基金管理人应当在季度结束之日起 15 个工作日内，编制完成基金季度报告，将季度报告登
载在规定网站上，并将季度报告提示性公告登载在规定报刊上。
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《基金合同》生效不足 2 个月的，基金管理人可以不编制当期季度报告、中期报告或者年度
报告。
本基金定期报告除按照法规要求披露相关信息外，还应当设立专门章节详细披露下列信息：
1、本基金产品概况及主要财务指标。季度报告主要财务指标包括基金本期收入、本期净利
润、本期经营活动产生的现金流量、本期可供分配金额和单位可供分配金额及计算过程、本期及
过往实际分配金额（如有）和单位实际分配金额（如有）等；中期报告和年度报告主要财务指标
除前述指标外还应当包括期末基金总资产、期末基金净资产、期末基金份额净值、基金总资产占
基金净资产比例等，年度报告需说明实际可供分配金额与测算可供分配金额差异情况（如有）；
2、基础设施项目明细及运营情况；
3、本基金财务报告及基础设施项目财务状况、业绩表现、未来展望情况；
4、基础设施项目现金流归集、管理、使用及变化情况，如单一客户占比较高的，应当说明
该收入的公允性和稳定性；
5、基础设施项目公司对外借入款项及使用情况，包括不符合《基础设施基金指引》借款要
求的情况说明；
6、基础设施基金及计划管理人、计划托管人及运营管理机构等履职情况；
7、基础设施基金及计划管理人、计划托管人及参与机构费用收取情况；
8、报告期内购入或出售基础设施项目情况；
9、关联关系、报告期内发生的关联交易及相关利益冲突防范措施；
10、报告期内本基金份额持有人结构变化情况，并说明关联方持有本基金份额及变化情况；
11、可能影响投资者决策的其他重要信息。
本基金季度报告披露内容可不包括前款第 3、6、9、10 项，本基金年度报告还应当载有年度
审计报告和评估报告。
（八）临时报告
本基金发生重大事件，有关信息披露义务人应当按《信息披露办法》《临时报告指引》等规
定编制临时报告书，并登载在规定报刊和规定网站上。
前款所称重大事件，是指可能对基金份额持有人权益或者基金份额的价格产生重大影响的下
列事件：
1、基金份额持有人大会的召开及决定的事项；
2、《基金合同》终止、基金清算；
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3、基金扩募或延长基金合同期限；
4、转换基金运作方式、基金合并；
5、更换基金管理人、基金托管人、基金份额登记机构，基金更换评估机构、律师事务所、
会计师事务所等专业机构；
6、运营管理机构发生变更；
7、基金管理人委托基金服务机构代为办理基金的份额登记、核算、估值等事项，基金托管
人委托基金服务机构代为办理基金的核算、估值、复核等事项；
8、基金管理人、基金托管人的法定名称、住所发生变更；
9、基金管理人变更持有百分之五以上股权的股东、基金管理人的实际控制人变更；
10、基金募集期延长或提前结束募集；
11、基金管理人的高级管理人员、基金经理和基金托管人专门基金托管部门负责人发生变
动；
12、基金管理人的董事在最近 12 个月内变更超过百分之五十，基金管理人、基金托管人专
门基金托管部门的主要业务人员在最近 12 个月内变动超过百分之三十；
13、涉及基金财产、基金管理业务、基金托管业务的诉讼或仲裁；
14、基金管理人或其高级管理人员、基金经理因基金管理业务相关行为受到重大行政处罚、
刑事处罚，基金托管人或其专门基金托管部门负责人因基金托管业务相关行为受到重大行政处
罚、刑事处罚；
15、基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制人或者
与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重大关联交易事
项，但中国证监会另有规定的除外；
16、基金收益分配事项；
17、管理费、托管费等费用计提标准、计提方式和费率发生变更；
18、基金份额净值计价错误达基金份额净值百分之零点五；
19、基金交易价格发生较大波动、基金份额停复牌或终止上市；
20、本基金发生重大关联交易；
21、基础设施项目公司对外借入款项或者基金总资产被动超过基金净资产 140%；
22、金额占基金净资产 10%及以上的交易；
23、金额占基金净资产 10%及以上的损失；
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24、基础设施项目购入或出售；
25、基础设施项目运营情况、现金流或产生现金流能力发生重大变化，项目公司、运营管理
机构发生重大变化；
26、基金管理人按照《基础设施基金指引》第三十四条第一项至第五项的规定聘请评估机构
对基础设施项目资产进行评估并出具评估报告；
27、基金管理人、计划管理人发生重大变化或管理基础设施基金的主要负责人员发生变动；
28、基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、项目公司、运
营管理机构等涉及重大诉讼或者仲裁；
29、原始权益人或其同一控制下的关联方卖出战略配售取得的基金份额；
30、基础设施基金估值发生重大调整；
31、出现可能对基金份额价格产生误导性影响或者引起较大波动，以及可能损害基金份额持
有人权益的传闻或者报道；
32、可能对基础设施基金份额持有人利益或基金资产净值产生重大影响的其他事项；
33、基金清算期，在基础设施项目处置期间，基金管理人应当按照法规规定和基金合同约定
履行信息披露义务。
34、法律法规、中国证监会、上交所规定，或者基金信息披露义务人认为可能对基金份额持
有人权益或者基金份额的价格产生重大影响的其他事项。
（九）基础设施项目购入及基金扩募相关公告
1、基金管理人披露拟购入基础设施项目的决定前，相关信息已在媒体上传播或者基础设施
基金交易出现异常波动的，基金管理人应当立即将有关计划、方案或者相关事项的现状以及相关
进展情况和风险因素等予以公告，并按照有关信息披露规则办理其他相关事宜。
2、基金管理人作出拟购入基础设施项目决定的，应于作出拟购入基础设施项目决定后两日
内披露临时公告，同时至少披露以下文件：
（1）拟购入基础设施项目的决定。
（2）产品变更草案，内容包括交易概况、拟购入基础设施项目及交易对方的基本情况、拟
购入基础设施项目定价方式和定价依据、资金来源、交易主要风险、交易各方声明与承诺，以及
本次交易存在的其他重大因素等。
（3）扩募方案（如有），内容包括发行方式、发行对象、定价方式、募集资金用途、对原
基金份额持有人的影响、发行前累计收益的分配方案（如有）等。
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3、基金管理人首次发布新购入基础设施项目临时公告至提交基金变更注册申请之前，应当
定期发布进展公告，说明本次购入基础设施项目的具体进展情况。若本次购入基础设施项目发生
重大进展或者重大变化，基金管理人应当及时披露。
4、基金管理人向中国证监会申请基础设施基金产品变更注册的，基金管理人和资产支持证
券管理人应当同时向上交所提交基础设施基金产品变更申请和基础设施资产支持证券相关申请，
以及《业务办法》规定的申请文件，上交所认可的情形除外。基金管理人应当同时披露提交基金
产品变更申请的公告及相关申请文件。
5、基金管理人履行变更注册程序期间，发生以下情形时，应当在两日内予以公告：
（1）收到中国证监会或者上交所的受理通知书；
（2）收到上交所问询；
（3）提交问询答复及相关文件；
（4）收到上交所关于变更申请的无异议函或者终止审核通知；
（5）收到中国证监会关于基金变更注册或者不予注册的批复。
履行变更注册程序期间，基金管理人决定撤回申请的，应当说明原因，并予以公告。
6、基础设施项目交易需提交基金份额持有人大会投票表决的，基金管理人应当在履行完毕
基金变更注册程序后，至少提前 30 日发布召开基金份额持有人大会的通知并附相关表决议案。
招募说明书、基金合同、托管协议和法律意见书等文件或其相关修订情况（如有）应当与基金份
额持有人大会通知公告同时披露。
7、基金管理人应当在基金份额持有人大会作出购入基础设施项目决议后公告该决议，以及
律师事务所对本次会议的召集程序、召集人和出席人员的资格、表决程序、表决结果等事项出具
的法律意见书。
8、基础设施基金履行完毕变更注册程序后，基金管理人拟对交易对方、拟购入的基础设施
项目、交易价格、资金来源等作出变更，构成对原交易方案重大调整的，应当重新履行变更注册
程序并及时公告相关文件。履行交易方案变更程序期间，基金管理人决定撤回申请的，应当说明
原因，并予以公告。
9、基础设施基金拟购入基础设施项目完成相关变更注册程序并经基金份额持有人大会表决
通过（如需）后，应当及时实施交易方案，并于实施完毕之日起 3 个工作日内编制交易实施情况
报告书予以公告。涉及扩募的，应当按照《新购入基础设施项目指引》的要求披露扩募程序相关
公告。
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基础设施基金在实施基础设施项目交易的过程中，发生法律法规要求披露的重大事项的，应
当及时作出公告。重大事项导致本次交易发生实质性变动的，须重新履行变更注册程序并提交基
金份额持有人大会审议。
基础设施基金拟终止新购入基础设施项目的，应当及时作出公告并召开基金份额持有人大会
审议终止事项，基金份额持有人大会已授权基金管理人在必要情况下办理终止新购入基础设施项
目相关事宜的除外。
（十）权益变动公告
本基金发生下述权益变动情形，有关信息披露义务人应进行公告：
1、投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到本基金份额的 10%时，应当在该事实发
生之日起 3 日内编制权益变动报告书，通知基金管理人，并予公告；
2、投资者及其一致行动人在拥有权益的基金份额达到本基金份额的 10%后，通过上海证券
交易所交易拥有权益的基金份额占本基金基金份额的比例每增加或者减少 5%时，应当在该事实
发生之日起 3 日内编制权益变动报告书，通知基金管理人，并予公告；
3、投资者及其一致行动人应当参照《上市公司收购管理办法》、中国证监会公开发行证券
的公司权益变动报告书内容与格式规定以及其他有关上市公司收购及股份权益变动的规定编制相
关份额权益变动报告书等信息披露文件并予公告。
投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到或者超过基金份额的 10%但未达到 30%
的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十六条规定编制权益变动报告书。
投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到或者超过基金份额的 30%但未达到 50%
的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十七条规定编制权益变动报告书。
4、投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到基础设施基金份额的 50%时，继续增持
该基础设施基金份额的，应当参照《上市公司收购管理办法》以及其他有关上市公司收购及股份
权益变动的有关规定，采取要约方式进行并履行相应的程序或者义务，但符合上交所业务规则规
定情形的可免于发出要约；被收购基础设施基金的管理人应当参照《上市公司收购管理办法》的
规定，编制并公告管理人报告书，聘请独立财务顾问出具专业意见并予公告。
（十一）澄清公告
在《基金合同》存续期限内，任何公共媒介中出现的或者在市场上流传的消息可能对基金份
额价格产生误导性影响或者引起较大波动，以及可能损害基金份额持有人权益的，相关信息披露
义务人知悉后应当立即对该消息进行公开澄清，并将有关情况立即报告基金上市交易的证券交易
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所。
（十二）回拨份额公告
基金管理人应在募集期届满后的次一个交易日（或指定交易日）日终前，将公众投资者发售
与网下发售之间的回拨份额通知上海证券交易所并公告。
（十三）战略配售份额解除限售的公告
战略投资者持有的基础设施基金战略配售份额符合解除限售条件的，可以通过基金管理人在
限售解除前 5 个交易日披露解除限售安排。申请解除限售时，基金管理人应当向证券交易所提交
基金份额解除限售的提示性公告。
（十四）基金份额持有人大会决议
基金份额持有人大会决定的事项，应当依法报中国证监会备案，并予以公告。
（十五）清算报告
基金终止运作的，基金管理人应当依法组织基金财产清算小组对基金财产进行清算并作出清
算报告。基金财产清算小组应当将清算报告登载在规定网站上，并将清算报告提示性公告登载在
规定报刊上。
（十六）中国证监会规定的其他信息。
五、信息披露事务管理
基金管理人、基金托管人应当建立健全信息披露管理制度，指定专门部门及高级管理人员负
责管理信息披露事务。
基金信息披露义务人公开披露基金信息，应当符合中国证监会相关基金信息披露内容与格式
准则等法规以及证券交易所的自律管理规则规定。
基金托管人应当按照相关法律法规、中国证监会的规定和《基金合同》的约定，对基金管理
人编制的基金资产净值、基金份额净值、基金定期报告、更新的招募说明书、基金产品资料概
要、基金清算报告等相关基金信息进行复核、审查，并向基金管理人进行书面或电子确认。
基金管理人、基金托管人应当在规定报刊中选择一家报刊披露本基金信息。基金管理人、基
金托管人应当向中国证监会基金电子披露网站报送拟披露的基金信息，并保证相关报送信息的真
实、准确、完整、及时。
基金管理人、基金托管人除依法在规定媒介上披露信息外，还可以根据需要在其他公共媒介
披露信息，但是其他公共媒介不得早于规定媒介和基金上市的证券交易所网站披露信息，并且在
不同媒介上披露同一信息的内容应当一致。
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基金管理人、基金托管人除按法律法规要求披露信息外，也可着眼于为投资者决策提供有用
信息的角度，在保证公平对待投资者、不误导投资者、不影响基金正常投资操作的前提下，自主
提升信息披露服务的质量。具体要求应当符合中国证监会及自律规则的相关规定。前述自主披露
如产生信息披露费用，该费用不得从基金财产中列支。
为基金信息披露义务人公开披露的基金信息出具审计报告、法律意见书的专业机构，应当制
作工作底稿，并将相关档案至少保存到《基金合同》终止后 10 年，法律法规另有规定的从其规
定。
六、信息披露文件的存放与查阅
依法必须披露的信息发布后，基金管理人、基金托管人应当按照相关法律法规规定将信息置
备于各自住所、基金上市交易的证券交易所，供社会公众查阅、复制。
七、暂缓或豁免披露基金相关信息的情形
拟披露的信息存在不确定性、属于临时性商业秘密等情形，及时披露可能会损害基金利益或
者误导投资者，且同时符合以下条件的，经审慎评估，基金管理人等信息披露义务人可以暂缓披
露：
（一）拟披露的信息未泄露；
（二）有关内幕信息知情人已书面承诺保密；
（三）基础设施基金交易未发生异常波动。
暂缓披露的信息确实难以保密、已经泄露或者出现市场传闻，导致基础设施基金交易价格发
生大幅波动的，信息披露义务人将立即予以披露。
拟披露的信息属于国家秘密、永久性商业秘密或者商业敏感信息，按规定披露可能导致其违
反法律法规或者危害国家安全，或者引致不当竞争、损害公司及投资者利益或者误导投资者，且
同时符合前款（一）至（三）条件的，经审慎评估及严格履行内部决策程序后，基金管理人等信
息披露义务人可以豁免披露。
八、暂停或延迟披露基金相关信息的情形
当出现下述情况时，基金管理人和基金托管人协商一致的，可暂停或延迟披露基金相关信
息：
（一）基金投资所涉及的证券交易所遇法定节假日或因其他原因暂停营业时；
（二）不可抗力；
（三）出现基金管理人认为属于会导致基金管理人不能出售或评估基金资产的紧急事故的任
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何情况；
（四）法律法规规定、中国证监会或《基金合同》认定的其他情形。
九、本部分关于信息披露的规定，凡是直接引用法律法规或监管规则的部分，如法律、行
政法规或监管部门取消或变更上述规定，如适用于本基金，基金管理人在履行适当程序后，则
本基金可不受上述规定的限制或以变更后的规定执行。
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第二十六部分 基金合同的变更、终止与基金财产的清算
一、《基金合同》的变更
（一）变更基金合同涉及法律法规规定或基金合同约定应经基金份额持有人大会决议通过的
事项的，应召开基金份额持有人大会决议通过。对于法律法规规定和基金合同约定可不经基金份
额持有人大会决议通过的事项，由基金管理人和基金托管人同意后变更并公告。
（二）关于《基金合同》变更的基金份额持有人大会决议自生效后方可执行，并自决议生效
后按规定在规定媒介公告。
二、《基金合同》的终止事由
有下列情形之一的，经履行相关程序后，基金合同应当终止：
（一）本基金存续期届满，且未延长合同有效期限；
（二）基金份额持有人大会决定终止的；
（三）基金管理人、基金托管人职责终止，在 6 个月内没有新基金管理人、新基金托管人承
接的；
（四）中信证券-金隅集团产业园基础设施 1 号资产支持专项计划在基金合同生效之日起 6
个月内未成功设立或本基金未于前述时限内成功认购取得其全部资产支持证券份额的；
（五）中信证券-金隅集团产业园基础设施 1 号资产支持专项计划在基金合同生效之日起 6
个月内，未成功购入项目公司的全部股权；
（六）本基金投资的全部基础设施项目无法维持正常、持续运营；
（七）本基金投资的全部基础设施项目难以再产生持续、稳定现金流；
（八）本基金通过全部专项计划持有的全部基础设施项目在《基金合同》期限届满前全部变
现，且连续 6 个月未成功购入新的基础设施项目的；
（九）本基金投资的全部专项计划发生相应专项计划文件中约定的事件导致全部专项计划终
止且本基金在 6 个月内仍未能成功认购其他专项计划的资产支持证券；
（十）《基金合同》约定的其他情形；
（十一）相关法律法规和中国证监会规定的其他情况。
三、基金财产的清算
（一）基金财产清算小组：自出现《基金合同》终止事由之日起 30 个工作日内成立清算小
组，基金管理人组织基金财产清算小组并在中国证监会的监督下进行基金清算。
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（二）在基金财产清算小组接管基金财产之前，基金管理人和基金托管人应按照《基金合
同》和托管协议的规定继续履行保护基金财产安全的职责。
（三）基金财产清算小组组成：基金财产清算小组成员由基金管理人、基金托管人、符合
《证券法》规定的注册会计师、律师组成。基金财产清算小组可以聘用必要的工作人员。
（四）基金财产清算小组职责：基金财产清算小组负责基金财产的保管、清理、估价、变现
和分配，并按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。基金财产清算小组可以依法进
行必要的民事活动。
（五）基金财产清算程序：
1、《基金合同》终止情形出现时，由基金财产清算小组统一接管基金；
2、对基金财产和债权债务进行清理和确认；
3、处分方案及实施：基金财产清算小组应聘请至少一家第三方专业评估机构（如相关法律
法规和主管部门有相应资质要求的，应当符合其要求），由该专业评估机构对基金财产进行评估
并确定评估价值，届时如相关法律法规或主管部门对基金财产评估事宜另有规定，从其规定；
4、制作清算报告；
5、聘请会计师事务所对清算报告进行外部审计，聘请律师事务所对清算报告出具法律意见
书；
6、将清算报告报中国证监会备案并公告；
7、对基金剩余财产进行分配。
（六）基金财产清算的期限为 24 个月，但因本基金所持资产支持证券份额、其他证券或基
础设施资产的流动性受到限制而不能及时变现的，清算期限可相应顺延，若清算时间超过 24 个
月则应当以公告形式告知基金份额持有人，此后每顺延 12 个月应当公告一次。在清算期间，基
金管理人可以将已清算的基金财产按比例分配给持有人。
（七）基金清算涉及基础设施项目处置的，基金管理人应当遵循基金份额持有人利益优先的
原则，按照法律法规规定进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配。资产处置期间，基金管理
人应当按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。
四、清算费用
清算费用是指基金财产清算小组在进行基金清算过程中发生的所有合理费用，清算费用由基
金财产清算小组优先从基金剩余财产中支付。
五、基金财产清算剩余资产的分配
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依据基金财产清算的分配方案，将基金财产清算后的全部剩余资产扣除基金财产清算费用、
交纳所欠税款并清偿基金债务后，按基金份额持有人持有的基金份额比例进行分配。
六、基金财产清算的公告
清算过程中的有关重大事项须及时公告；基金财产清算报告经符合《证券法》规定的会计师
事务所审计并由律师事务所出具法律意见书后报中国证监会备案并公告。基金财产清算公告于基
金财产清算报告报中国证监会备案后 5 个工作日内由基金财产清算小组进行公告。
七、基金财产清算账册及文件的保存
基金财产清算账册及有关文件由基金托管人保存，保存期限不少于法律法规规定的最低期
限。
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第二十七部分 基金合同的内容摘要
一、基金合同当事人权利义务
（一）基金管理人的权利与义务
1、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金管理人的权利
包括但不限于：
（1）依法募集资金；
（2）自《基金合同》生效之日起，根据法律法规和《基金合同》独立运用并管理基金财产；
（3）依照《基金合同》收取基金管理费以及法律法规规定或中国证监会批准的其他费用；
（4）发售基金份额；
（5）按照规定召集基金份额持有人大会；
（6）依据《基金合同》及有关法律规定监督基金托管人，如认为基金托管人违反了《基金合
同》及国家有关法律规定，应呈报中国证监会和其他监管部门，并采取必要措施保护基金投资人
的利益；
（7）在基金托管人更换时，提名新的基金托管人；
（8）在运营管理机构更换时，提名新的运营管理机构；
（9）选择、更换基金销售机构，对基金销售机构的相关行为进行监督和处理；
（10）担任或委托其他符合条件的机构担任基金登记机构办理基金登记业务并获得《基金合
同》规定的费用；
（11）依据《基金合同》及有关法律规定决定基金收益的分配方案；
（12）为基金的利益行使因基金财产投资于资产支持证券所产生的权利，包括但不限于：决
定专项计划扩募、决定延长专项计划期限、决定修改专项计划法律文件重要内容及其他资产支持
证券持有人权利，通过特殊目的载体间接行使对基础设施项目公司所享有的权利、派员负责基础
设施项目公司财务管理；前述事项如果间接涉及应由基金份额持有人大会决议的事项的，基金管
理人应在基金份额持有人大会决议范围内行使相关权利；
（13）为基金的利益通过专项计划行使对基础设施项目公司所享有的权利，包括但不限于：
决定项目公司的经营方针和投资计划、选举和更换非由职工代表担任的董事和监事、审议批准项
目公司执行董事的报告、审议批准项目公司的年度财务预算方案和决算方案等；前述事项如果间
接涉及应由基金份额持有人大会决议的事项的，基金管理人应在基金份额持有人大会决议范围内
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行使相关权利；
（14）以基金管理人的名义，代表基金份额持有人的利益行使诉讼权利或者实施其他法律行
为；
（15）依照法律法规和相关协议选择、更换律师事务所、会计师事务所、证券经纪商、评估
机构、财务顾问、流动性服务商或其他为基金提供服务的外部机构（基金合同另有约定的除
外）；
（16）在符合有关法律、法规的前提下，制订和调整有关基金认购、非交易过户等业务规
则；
（17）遴选符合本基金投资范围和投资策略的基础设施项目作为潜在投资标的，进行投资可
行性分析、尽职调查和资产评估等工作；对于属于基金合同第八部分基金份额持有人大会召集事
由的，应将合适的潜在投资标的提交基金份额持有人大会表决，表决通过后根据大会决议实施基
金扩募或出售其他基金资产等方式并购买相关标的；
（18）对相关资产进行出售可行性分析和资产评估等工作，对于属于基金合同第八部分基金
份额持有人大会召集事由的，应将相关资产出售事项提交基金份额持有人大会表决，表决通过后
根据大会决议实施资产出售；
（19）决定金额占本基金净资产 20%及以下（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）的基础
设施项目购入或出售事项；
（20）决定金额占本基金净资产 5%及以下（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）的关联
交易；
（21）在符合有关法律、法规的前提下，制订、实施、调整并决定有关基金直接或间接的对
外借款方案；
（22）在依据法律法规履行相关程序后变更基金可供分配金额的相关计算调整项，并依据法
律法规及基金合同进行信息披露；
（23）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他权利。
2、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金管理人的义务
包括但不限于：
（1）依法募集资金，办理或者委托经中国证监会认定的其他机构代为办理基金份额的发售和
登记事宜；
（2）办理基金备案和基金上市所需手续；
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（3）自《基金合同》生效之日起，以诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产；
（4）配备足够的具有专业资格的人员进行基金投资分析、决策，以专业化的经营方式管理和
运作基金财产；
（5）制定完善的尽职调查内部管理制度，建立健全业务流程；建立健全内部风险控制、监察
与稽核、财务管理及人事管理等制度，保证所管理的基金财产和基金管理人的财产相互独立，对
所管理的不同基金分别管理，分别记账，进行证券投资；
（6）除依据《基金法》《基金合同》及其他有关规定外，不得利用基金财产为自己及任何第
三人谋取利益，不得委托第三人运作基金财产；
（7）依法接受基金托管人的监督和对相关事项的复核；
（8）在本基金网下询价阶段，根据网下投资者报价确定基金份额认购价格；
（9）进行基金会计核算并按照法律法规、企业会计准则及中国证监会相关规定进行资产负债
确认计量，编制本基金中期与年度合并及单独财务报表，财务报表至少包括资产负债表、利润
表、现金流量表、所有者权益变动表及报表附注；
（10）编制基金定期与临时报告，编制基金中期与年度合并及单独财务报表；
（11）严格按照《基金法》《基金合同》及其他有关规定，履行信息披露及报告义务；
（12）保守基金商业秘密，不泄露基金投资计划、投资意向等。除《基金法》《基金合同》
及其他有关法律法规或监管机构另有规定或要求外，在基金信息公开披露前应予保密，不向他人
泄露，但向监管机构、司法机构提供或因审计、法律、资产评估等外部专业顾问提供服务而向其
提供的情况除外；
（13）按《基金合同》的约定确定基金收益分配方案，及时向基金份额持有人分配基金收
益；
（14）依据《基金法》《基金合同》及其他有关规定召集基金份额持有人大会或配合基金托
管人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大会；
（15）按规定保存基金财产管理业务活动的会计账册、报表、记录和其他相关资料不低于法
律法规规定的最低期限；按规定保留路演、定价、配售等过程中的相关资料不低于法律法规规定
的最低期限并存档备查，包括推介宣传材料、路演现场录音等，且能如实、全面反映询价、定价
和配售过程；法律法规或监管规则另有规定的从其规定；
（16）确保需要向基金投资人提供的各项文件或资料在规定时间发出，并且保证投资人能够
按照《基金合同》规定的时间和方式，随时查阅到与基金有关的公开资料，并在支付合理成本的
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条件下得到有关资料的复印件；
（17）组织并参加基金财产清算小组，参与基金财产的保管、清理、估价、变现和分配，并
按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务；
（18）基金清算涉及基础设施项目处置的，应遵循基金份额持有人利益优先的原则，按照法
律法规规定进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配；
（19）面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时，及时报告中国证监会并通知基金托管
人；
（20）因违反《基金合同》导致基金财产的损失或损害基金份额持有人合法权益时，应当承
担赔偿责任，其赔偿责任不因其退任而免除；
（21）监督基金托管人按法律法规和《基金合同》规定履行自己的义务，基金托管人违反
《基金合同》造成基金财产损失时，基金管理人应为基金份额持有人利益向基金托管人追偿；
（22）当基金管理人将其义务委托第三方处理时，应当对第三方处理有关基金事务的行为承
担责任；
（23）以基金管理人名义，代表基金份额持有人利益行使诉讼权利或实施其他法律行为；
（24）基金管理人在募集期间未能达到基金的备案条件，《基金合同》不能生效，基金管理
人承担全部募集费用，将已募集资金并加计银行同期存款利息在基金募集期结束后 30 日内退还基
金认购人；
（25）执行生效的基金份额持有人大会的决议；
（26）建立并保存基金份额持有人名册；
（27）本基金运作过程中，基金管理人应当按照法律法规规定和基金合同约定专业审慎运营
管理基础设施项目，主动履行基础设施项目运营管理职责，包括：
1）及时办理基础设施项目、印章证照、账册合同、账户管理权限交割等；
2）建立账户和现金流管理机制，有效管理基础设施项目租赁、运营等产生的现金流，防止现
金流流失、挪用等；
3）建立印章管理、使用机制，妥善管理基础设施项目各种印章；
4）为基础设施项目购买足够的财产保险和公众责任保险；
5）制定及落实基础设施项目运营策略；
6）签署并执行基础设施项目运营的相关协议；
7）收取基础设施项目租赁、运营等产生的收益，追收欠缴款项等；
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8）执行日常运营服务，如安保、消防、通讯及紧急事故管理等；
9）实施基础设施项目维修、改造等；
10）负责基础设施项目档案归集管理；
11）聘请评估机构、审计机构进行评估与审计；
12）依法披露基础设施项目运营情况；
13）提供公共产品和服务的基础设施资产的运营管理，应符合国家有关监管要求，严格履行
运营管理义务，保障公共利益；
14）建立相关机制防范运营管理机构的履约风险、基础设施项目经营风险、关联交易及利益
冲突风险、利益输送和内部人控制风险等基础设施项目运营过程中的风险；
15）按照基金合同约定和持有人利益优先的原则，专业审慎处置资产；
16）中国证监会规定的其他职责。
（28）基金管理人可以设立专门的子公司承担基础设施项目运营管理职责，也可以委托运营
管理机构负责上述第（27）条第 4）至 9）项运营管理职责，其依法应当承担的责任不因委托而免
除。
基金管理人委托运营管理机构运营管理基础设施项目的，应当自行派员负责基础设施项目公
司财务管理。基金管理人与运营管理机构应当签订基础设施项目运营管理服务协议，明确双方的
权利义务、费用收取、运营管理机构考核安排、运营管理机构解聘情形和程序、协议终止情形和
程序等事项。
（29）基金管理人应当对接受委托的运营管理机构进行充分的尽职调查，确保其在专业资质
（如有）、人员配备、公司治理等方面符合法律法规要求，具备充分的履职能力。
基金管理人应当持续加强对运营管理机构履职情况的监督，至少每年对其履职情况进行评
估，确保其勤勉尽责履行运营管理职责。基金管理人应当定期检查运营管理机构就其获委托从事
基础设施项目运营管理活动而保存的记录、合同等文件，检查频率不少于每半年 1 次。
委托事项终止后，基金管理人应当妥善保管基础设施项目运营维护相关档案。
（30）发生下列情形之一的，基金管理人应当解聘运营管理机构：
1）运营管理机构因故意或重大过失给本基金造成重大损失；
2）运营管理机构依法解散、被依法撤销、被依法宣告破产或者出现重大违法违规行为；
3）运营管理机构专业资质、人员配备等发生重大不利变化已无法继续履职。
（31）发生《运营管理服务协议》约定的除上述第（30）条情形以外的运营管理机构解聘情
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形时，基金管理人应按基金合同的约定召集基金份额持有人大会，并提请基金份额持有人大会就
解任运营管理机构、聘任新的运营管理机构等具体方案进行表决；经召开基金份额持有人大会作
出有效表决后，基金管理人应解聘或更换运营管理机构。
（32）本基金存续期间，基金管理人应当聘请评估机构对基础设施项目资产每年进行 1 次评
估。出现下列情形之一的，基金管理人应当及时聘请评估机构对基础设施项目资产进行评估：
1）基础设施项目购入或出售；
2）本基金扩募；
3）提前终止基金合同拟进行资产处置；
4）基础设施项目现金流发生重大变化且对持有人利益有实质性影响；
5）对基金份额持有人利益有重大影响的其他情形。
（33）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他义务。
（二）基金托管人的权利与义务
1、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金托管人的权利
包括但不限于：
（1）自《基金合同》生效之日起，依法律法规和《基金合同》的规定安全保管基金财产、权
属证书及相关文件；
（2）依《基金合同》约定及时、足额获得基金托管费以及法律法规规定或监管部门批准的其
他费用；
（3）监督基金管理人对本基金的投资运作，如发现基金管理人有违反《基金合同》及国家法
律法规行为，对基金财产、其他当事人的利益造成重大损失的情形，有权呈报中国证监会，并采
取必要措施保护基金投资人的利益；
（4）提议召开或召集基金份额持有人大会；
（5）在基金管理人更换时，提名新的基金管理人；
（6）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他权利。
2、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金托管人的义务
包括但不限于：
（1）以诚实信用、勤勉尽责的原则安全保管基金财产、权属证书及相关文件；
（2）设立专门的基金托管部门，具有符合要求的营业场所，配备足够的、合格的熟悉基金托
管业务的专职人员，负责基金财产托管事宜；
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（3）建立健全内部风险控制、监察与稽核、财务管理及人事管理等制度，确保基金财产的安
全，保证其托管的基金财产与基金托管人自有财产以及不同的基金财产相互独立；对所托管的不
同的基金分别设置账户，独立核算，分账管理，保证不同基金之间在账户设置、资金划拨、账册
记录等方面相互独立；
（4）除依据《基金法》《基金合同》及其他有关规定外，不得利用基金财产为自己及任何第
三人谋取利益，不得委托第三人托管基金财产；
（5）保管由基金管理人代表基金签订的与基金有关的重大合同及有关凭证；
（6）按规定开设基金财产的资金账户和证券账户等投资所需账户，按照《基金合同》的约
定，根据基金管理人的投资指令，及时办理清算、交割事宜；
（7）监督基础设施项目公司借入款项安排，确保符合法律法规规定及约定用途；
（8）保守基金商业秘密，除《基金法》《基金合同》及其他有关法律法规或监管机构另有规
定或要求外，在基金信息公开披露前予以保密，不得向他人泄露，但向监管机构、司法机关等有
权机关提供或因审计、法律等外部专业顾问提供服务而向其提供，或因基金托管人上市的证券交
易所要求披露的情况除外；
（9）办理与基金托管业务活动有关的信息披露事项；
（10）对基金财务会计报告、季度报告、中期报告和年度报告出具意见，说明基金管理人在
各重要方面的运作是否严格按照《基金合同》的规定进行；如果基金管理人有未执行《基金合
同》规定的行为，还应当说明基金托管人是否采取了适当的措施；
（11）监督、复核基金管理人按照法律法规规定和基金合同约定进行投资运作、收益分配、
信息披露等；
（12）保存基金托管业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料，保存期限不少于法律法
规规定的最低期限；
（13）从基金管理人或其委托的登记机构处接收并保存基金份额持有人名册；
（14）按规定制作相关账册并与基金管理人核对；
（15）依据基金管理人的指令或有关规定向基金份额持有人支付基金收益；
（16）依据《基金法》《基金合同》及其他有关规定，召集基金份额持有人大会或配合基金
管理人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大会；
（17）按照法律法规和《基金合同》的规定监督基金管理人的投资运作；
（18）参加基金财产清算小组，参与基金财产的保管、清理、估价、变现和分配，并按照法
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律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务；
（19）面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时，及时报告中国证监会和银行业监督管
理机构，并通知基金管理人；
（20）因自身过错违反《基金合同》导致基金财产损失时，应承担赔偿责任，其赔偿责任不
因其退任而免除；
（21）按照《基金合同》规定监督基金管理人的投资运作，基金管理人因违反《基金合同》
造成基金财产损失时，有权为基金份额持有人利益向基金管理人追偿；
（22）执行生效的基金份额持有人大会的决议；
（23）监管本基金资金账户、项目公司监管账户、SPV 公司监管账户等重要资金账户及资金
流向，确保符合法律法规规定和基金合同约定，保证基金资产在监督账户内封闭运行；
（24）监督基金管理人为基础设施项目购买足够的保险；
（25）复核本基金信息披露文件；复核、审查基金管理人计算的基金资产净值、基金份额净
值；
（26）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他义务。
（三）基金份额持有人的权利和义务
1、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金份额持有人的
权利包括但不限于：
（1）分享基金财产收益；
（2）参与分配清算后的剩余基金财产；
（3）依法转让其持有的基金份额；
（4）按照规定要求召开基金份额持有人大会或者召集基金份额持有人大会；
（5）出席或者委派代表出席基金份额持有人大会，对基金份额持有人大会审议事项行使表决
权；
（6）查阅或者复制公开披露的基金信息资料；
（7）监督基金管理人的投资运作；
（8）对基金管理人、基金托管人损害其合法权益的行为依法提起仲裁；
（9）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他权利。
2、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金份额持有人的
义务包括但不限于：
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（1）认真阅读并遵守《基金合同》、基金产品资料概要、招募说明书等信息披露文件以及基
金管理人按照规定就本基金发布的相关公告；
（2）了解所投资基金产品，了解自身风险承受能力，自主判断基金的投资价值，自主做出投
资决策，自行承担投资风险；
（3）关注基金信息披露，及时行使权利和履行义务；
（4）交纳基金认购款项及法律法规和《基金合同》所规定的费用；
（5）在其持有的基金份额范围内，承担基金亏损或者《基金合同》终止的有限责任；
（6）不从事任何有损基金及其他《基金合同》当事人合法权益的活动；
（7）拥有权益的基金份额达到特定比例时，按照规定履行份额权益变动相应的程序或者义
务；
（8）拥有权益的基金份额达到 50%时，继续增持基础设施基金份额的，按照规定履行基础设
施基金收购的程序或者义务；
（9）执行生效的基金份额持有人大会的决议；
（10）返还在基金交易过程中因任何原因获得的不当得利；
（11）战略投资者应遵守基金合同等信息披露文件关于其持有基金份额期限的规定；
（12）配合基金管理人和基金托管人根据法律法规、监管部门有关反洗钱要求开展相关反洗
钱工作，提供真实、准确、完整的资料，遵守各方反洗钱与反恐怖融资相关管理规定；
（13）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他义务。
3、基金投资者及其一致行动人同意在拥有基金份额时即视为承诺，若违反《上海证券交易所
公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》第五十五条第一款、第二款的规定
买入在基础设施基金中拥有权益的基金份额的，在买入后的 36 个月内，对该超过规定比例部分的
基金份额不行使表决权。
4、作为战略投资者的原始权益人或其同一控制下的关联方的义务
（1）不得侵占、损害基础设施基金所持有的基础设施项目；
（2）配合基金管理人、基金托管人以及其他为基础设施基金提供服务的专业机构履行职责；
（3）确保基础设施项目真实、合法，确保向基金管理人等机构提供的文件资料真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；
（4）依据法律法规、基金合同及相关协议约定及时移交基础设施项目及相关印章证照、账册
合同、账户管理权限等；
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（5）主要原始权益人及其控股股东、实际控制人提供的文件资料存在隐瞒重要事实或者编造
重大虚假内容等重大违法违规行为的，应当购回全部基金份额或基础设施项目权益；
（6）及时配合项目公司到工商行政管理机关提交办理项目公司股权转让的相关资料，办理股
权变更的工商变更登记手续；
（7）法律法规及相关协议约定的其他义务。
二、基金份额持有人大会
基金份额持有人大会由基金份额持有人组成，基金份额持有人的合法授权代表有权代表基金
份额持有人出席会议并表决。基金份额持有人持有的每一基金份额拥有平等的投票权。
本基金份额持有人大会不设日常机构。
若将来法律法规对基金份额持有人大会另有规定的，以届时有效的法律法规为准。
（一）召开事由
1、当出现或需要决定下列事由之一的，应当召开基金份额持有人大会，但法律法规、中国证
监会另有规定的除外：
（1）提前终止《基金合同》；
（2）更换基金管理人；
（3）更换基金托管人；
（4）转换基金运作方式；
（5）提高基金管理人、基金托管人的报酬标准，但法律法规或中国证监会另有规定的除外；
（6）变更基金类别；
（7）本基金与其他基金的合并；
（8）对基金的投资目标、投资策略、投资范围等作出重大调整；
（9）变更基金份额持有人大会程序；
（10）终止基金上市，但因基金不再具备上市条件而被上海证券交易所终止上市或因本基金
连续 2 年未按照法律法规进行收益分配，基金管理人申请基金终止上市的除外；
（11）本基金进行扩募；
（12）本基金以首次发售募集资金收购基础设施项目后，对金额超过基金净资产 20%的其他
基础设施项目或基础设施资产支持证券的购入或处置（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）；
（13）本基金以首次发售募集资金收购基础设施项目后，金额超过本基金净资产 5%的关联交
易（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）；
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（14）延长基金合同期限；
（15）除基金合同约定解聘运营管理机构的法定情形外，基金管理人解聘、更换运营管理机
构的；
（16）基金管理人或基金托管人要求召开基金份额持有人大会；
（17）单独或合计持有本基金总份额 10%以上（含 10%）基金份额的基金份额持有人（以
基金管理人收到提议当日的基金份额计算，下同）就同一事项书面要求召开基金份额持有人大
会；
（18）对基金合同当事人权利和义务产生重大影响的其他事项，包括但不限于国家或当地有
权机构出台相关规定、政策等鼓励、倡导基础设施项目减免租金等情形（原始权益人等通过相关
安排使得租金减免事项不影响基金份额持有人利益的除外）；
（19）在符合《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》的前提下，变更基础设施项目后续
计量模式；
（20）法律法规、《基础设施基金指引》《基金合同》或中国证监会规定的其他应当召开基
金份额持有人大会的事项。
2、以下情况可由基金管理人和基金托管人协商后决定，不需召开基金份额持有人大会：
（1）收取法律法规要求增加的基金费用和其他应由基金和特殊目的载体承担的费用；
（2）基础设施项目所有权或经营权期限延长的，基金合同期限相应延长；
（3）调整有关基金认购、基金交易、非交易过户、转托管等业务的规则；
（4）增加、减少或调整基金份额类别设置及对基金份额分类办法、规则进行调整；
（5）因相关法律法规发生变动而应当对《基金合同》进行修改；
（6）因相关业务规则发生变动而应当对《基金合同》进行修改；
（7）在对基金份额持有人利益无实质性不利影响或修改不涉及《基金合同》当事人权利义务
关系发生重大变化的情况下，对基金合同进行修改；
（8）履行相关程序后，基金推出新业务或服务；
（9）若上交所、中国结算增加了基金上市交易、份额转让的新功能，基金管理人在履行相关
程序后增加相应功能；
（10）中信证券-金隅集团产业园基础设施 1 号资产支持专项计划在基金合同生效之日起 6 个
月内未成功设立或本基金未于前述时限内成功认购取得其全部资产支持证券份额的，从而终止
《基金合同》；
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（11）中信证券-金隅集团产业园基础设施 1 号资产支持专项计划在基金合同生效之日起 6 个
月内，未成功购入项目公司全部股权，从而终止《基金合同》；
（12）本基金所持有的基础设施项目无法维持正常、持续运营，或难以再产生持续、稳定现
金流，从而终止《基金合同》；
（13）基金管理人因第三方机构提供服务时存在违法违规或其他损害基金份额持有人利益的
行为而解聘上述机构，但若因发生运营管理机构法定解任情形以外的事项需解聘运营管理机构
的，应提交基金份额持有人大会表决；
（14）基金管理人在发生运营管理机构法定解任情形时解聘运营管理机构从而应当对《基金
合同》及相关文件进行修改；
（15）按照专项计划文件的约定，在专项计划文件中约定的分配兑付日外，增设专项计划的
分配兑付日；
（16）履行适当程序后，本基金申请在包括境外交易所在内的其他交易场所上市交易；
（17）根据法律法规、会计准则变动或实际运营管理需要而发生的可供分配金额计算方法变
更；
（18）国家或当地有权机构出台相关规定、政策等鼓励、倡导基础设施项目减免租金，但基
金管理人、运营管理机构通过减免管理费，或者原始权益人等通过协助申请相关部门采取直接给
予租户补贴的形式实施减免，或者原始权益人自身及其关联主体或者其协助申请相关部门就减免
事宜给予项目公司补偿等缓释方式使得对应期间项目公司未发生因减免租金的政策性因素使得基
金当期收入减少进而导致可供分配金额下降的情形；或基于明确适用于基础设施基金的相关强制
性法律法规、政策要求导致基础设施项目减免租金的情形；
（19）按照法律法规和《基金合同》规定不需召开基金份额持有人大会的其他情形。
（二）提案人
基金管理人、基金托管人、代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人以及基金合
同约定的其他主体（如有），可以向基金份额持有人大会提出议案。
（三）会议召集人及召集方式
1、除法律法规规定或《基金合同》另有约定外，基金份额持有人大会由基金管理人召集。
2、基金管理人未按规定召集或不能召集时，由基金托管人召集。
3、基金托管人认为有必要召开基金份额持有人大会的，应当向基金管理人提出书面提议。基
金管理人应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集，并书面告知基金托管人。基金管理人
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决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金管理人决定不召集，基金托管人仍认
为有必要召开的，应当由基金托管人自行召集，并自出具书面决定之日起 60 日内召开并告知基金
管理人，基金管理人应当配合。
4、代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人就同一事项书面要求召开基金份额持
有人大会，应当向基金管理人提出书面提议。基金管理人应当自收到书面提议之日起 10 日内决定
是否召集，并书面告知提出提议的基金份额持有人代表和基金托管人。基金管理人决定召集的，
应当自出具书面决定之日起 60 日内召开；基金管理人决定不召集，单独或合计代表基金份额 10%
以上（含 10%）的基金份额持有人仍认为有必要召开的，应当向基金托管人提出书面提议。基金
托管人应当自收到书面提议之日起 10 日内决定是否召集，并书面告知提出提议的基金份额持有人
代表和基金管理人；基金托管人决定召集的，应当自出具书面决定之日起 60 日内召开并告知基金
管理人，基金管理人应当配合。
5、单独或合计代表基金份额 10%以上（含 10%）的基金份额持有人就同一事项要求召开基金
份额持有人大会，而基金管理人、基金托管人都不召集的，单独或合计代表基金份额 10%以上
（含 10%）的基金份额持有人有权自行召集，并至少提前 30 日报中国证监会备案。基金份额持有
人依法自行召集基金份额持有人大会的，基金管理人、基金托管人应当配合，不得阻碍、干扰。
6、基金份额持有人会议的召集人负责选择确定开会时间、地点、方式和权益登记日。
（四）召开基金份额持有人大会的通知时间、通知内容、通知方式
1、召开基金份额持有人大会，召集人应于会议召开前至少 30 日，在规定媒介公告。基金份
额持有人大会通知应至少载明以下内容：
（1）会议召开的时间、地点和会议形式；
（2）会议拟审议的事项、议事程序和表决方式；
（3）有权出席基金份额持有人大会的基金份额持有人的权益登记日；
（4）授权委托证明的内容要求（包括但不限于代理人身份，代理权限和代理有效期限等）、
送达时间和地点；
（5）会务常设联系人姓名及联系电话；
（6）出席会议者必须准备的文件和必须履行的手续；
（7）召集人需要通知的其他事项。
2、采取通讯开会方式并进行表决的情况下，由会议召集人决定在会议通知中说明本次基金份
额持有人大会所采取的具体通讯方式、委托的公证机关及其联系方式和联系人、表决意见寄交的
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截止时间和收取方式。
3、如召集人为基金管理人，还应另行书面通知基金托管人到指定地点对表决意见的计票进行
监督；如召集人为基金托管人，则应另行书面通知基金管理人到指定地点对表决意见的计票进行
监督；如召集人为基金份额持有人，则应另行书面通知基金管理人和基金托管人到指定地点对表
决意见的计票进行监督。基金管理人或基金托管人拒不派代表对表决意见的计票进行监督的，不
影响表决意见的计票效力。
4、基金就扩募、项目购入或出售等重大事项召开基金份额持有人大会的，相关信息披露义务
人应当依法公告持有人大会事项，披露相关重大事项的详细方案及法律意见书等文件，方案内容
包括但不限于：交易概况、交易标的及交易对手方的基本情况、交易标的定价方式、交易主要风
险、交易各方声明与承诺等。
（五）基金份额持有人出席会议的方式
基金份额持有人大会可通过现场开会方式、通讯开会方式或法律法规和监管机关、基金合同
允许的其他方式召开，会议的召开方式由会议召集人确定。
1、现场开会。由基金份额持有人本人出席或以代理投票授权委托证明委派代表出席，现场开
会时基金管理人和基金托管人的授权代表应当列席基金份额持有人大会，基金管理人或基金托管
人不派代表列席的，不影响表决效力。现场开会同时符合以下条件时，可以进行基金份额持有人
大会议程：
（1）亲自出席会议者持有基金份额的凭证、受托出席会议者出具的委托人持有基金份额的凭
证及委托人的代理投票授权委托证明符合法律法规、《基金合同》和会议通知的规定，并且持有
基金份额的凭证与基金管理人持有的登记资料相符；
（2）经核对，汇总到会者出示的在权益登记日持有基金份额的凭证显示，有效的基金份额不
少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）。若到会者在权益登记日代表的
有效的基金份额少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一，召集人可以在原公告的基金份
额持有人大会召开时间的 3 个月以后、6 个月以内，就原定审议事项重新召集基金份额持有人大
会。重新召集的基金份额持有人大会到会者在权益登记日代表的有效的基金份额应不少于本基金
在权益登记日基金总份额的三分之一（含三分之一）。
2、通讯开会。通讯开会系指基金份额持有人将其对表决事项的投票以书面方式或大会公告载
明的其他方式在表决截止日以前送达至召集人指定的地址或系统。通讯开会应以书面方式或大会
公告载明的其他方式进行表决。
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在同时符合以下条件时，通讯开会的方式视为有效：
（1）会议召集人按《基金合同》约定公布会议通知后，在 2 个工作日内连续公布相关提示性
公告，监管机构另有要求的除外；
（2）召集人按基金合同约定通知基金托管人（如果基金托管人为召集人，则为基金管理人）
到指定地点对表决意见的计票进行监督。会议召集人在基金托管人（如果基金托管人为召集人，
则为基金管理人）和公证机关的监督下按照会议通知规定的方式收取基金份额持有人的表决意
见；基金托管人或基金管理人经通知不参加收取表决意见的，不影响表决效力；
（3）本人直接出具表决意见或授权他人代表出具表决意见的，基金份额持有人所持有的基金
份额不小于在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）；若本人直接出具表决意见或授
权他人代表出具表决意见基金份额持有人所持有的基金份额小于在权益登记日基金总份额的二分
之一，召集人可以在原公告的基金份额持有人大会召开时间的 3 个月以后、6 个月以内，就原定审
议事项重新召集基金份额持有人大会。重新召集的基金份额持有人大会应当有代表三分之一以上
（含三分之一）基金份额的持有人直接出具表决意见或授权他人代表出具表决意见；
（4）上述第（3）项中直接出具表决意见的基金份额持有人或受托代表他人出具表决意见的
代理人，同时提交的持有基金份额的凭证、受托出具表决意见的代理人出具的委托人持有基金份
额的凭证及委托人的代理投票授权委托证明符合法律法规、《基金合同》和会议通知的规定，并
与基金登记机构记录相符。
3、在不与法律法规冲突的前提下，基金份额持有人大会可通过网络、电话或其他方式召开，
基金份额持有人可以采用书面、网络、电话、短信或其他方式进行表决，具体方式由会议召集人
确定并在会议通知中列明。在会议召开方式上，本基金亦可采用其他非现场方式或者以现场方式
与非现场方式相结合的方式召开基金份额持有人大会，会议程序比照现场开会和通讯方式开会的
程序进行。
4、在不与法律法规冲突的前提下，基金份额持有人授权他人代为出席会议并表决的，授权方
式可以采用书面、网络、电话、短信或其他方式，具体方式在会议通知中列明。
（六）议事内容与程序
1、议事内容及提案权
议事内容为本部分“（一）召开事由”中所述应由基金份额持有人大会审议决定的事项。
基金份额持有人大会的召集人发出召集会议的通知后，对原有提案的修改应当在基金份额持
有人大会召开前及时公告。
本基金存续期间拟购入基础设施项目或发生其他中国证监会或相关法规规定的需履行变更注
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册等程序的情形时，应当按照《运作办法》第四十条相关规定履行变更注册等程序。需提交基金
份额持有人大会投票表决的，应当事先履行变更注册程序。
基金份额持有人大会不得对未事先公告的议事内容进行表决。
2、议事程序
（1）现场开会
在现场开会的方式下，首先由大会主持人按照下列第（八）条规定程序确定和公布监票人，
然后由大会主持人宣读提案，经讨论后进行表决，并形成大会决议。大会主持人为基金管理人授
权出席会议的代表，在基金管理人授权代表未能主持大会的情况下，由基金托管人授权其出席会
议的代表主持；如果基金管理人授权代表和基金托管人授权代表均未能主持大会，则由出席大会
的基金份额持有人和代理人所持表决权的二分之一以上（含二分之一）选举产生一名基金份额持
有人作为该次基金份额持有人大会的主持人。基金管理人和基金托管人拒不出席或主持基金份额
持有人大会，不影响基金份额持有人大会作出的决议的效力。
会议召集人应当制作出席会议人员的签名册。签名册载明参加会议人员姓名（或单位名
称）、身份证明文件号码、持有或代表有表决权的基金份额、委托人姓名（或单位名称）和联系
方式等事项。
（2）通讯开会
在通讯开会的情况下，首先由召集人在收取会议审议事项表决意见截止时间前至少提前 30 日
公布提案，在所通知的表决截止日期后 2 个工作日内在公证机关监督下由召集人统计全部有效表
决，在公证机关监督下形成决议。
（七）表决
基金份额持有人所持每份基金份额有同等表决权。其中，若基金份额持有人与表决事项存在
关联关系时，应当回避表决，其所持基金份额不计入有表决权的基金份额总数。
与运营管理机构存在关联关系的基金份额持有人就解聘、更换运营管理机构事项无需回避表
决，中国证监会认可的特殊情形除外。
基金份额持有人大会决议分为一般决议和特别决议：
1、一般决议，一般决议须经参加大会的基金份额持有人或其代理人所持表决权的二分之一以
上（含二分之一）通过方为有效；除下列第 2 项所规定的须以特别决议通过事项以外的其他事项
均以一般决议的方式通过。
2、特别决议，特别决议应当经参加大会的基金份额持有人或其代理人所持表决权的三分之二
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以上（含三分之二）通过方可做出。除法律法规、监管机构另有规定或基金合同另有约定外，涉
及如下事项须特别决议通过方为有效：
（1）转换基金运作方式；
（2）本基金与其他基金合并；
（3）更换基金管理人或者基金托管人；
（4）提前终止《基金合同》；
（5）对本基金的投资目标、投资策略、投资范围等作出重大调整；
（6）金额占基金净资产 50%及以上的基础设施项目或基础设施资产支持证券购入或处置（金
额是指连续 12 个月内累计发生金额）；
（7）金额占基金净资产 50%及以上的扩募（金额是指连续 12 个月内累计发生金额）；
（8）本基金成立后发生的金额占基金净资产 20%及以上的关联交易（金额是指连续 12 个月
内累计发生金额）。
基金份额持有人大会采取记名方式进行投票表决。
采取通讯方式进行表决时，除非在计票时有充分的相反证据证明，否则提交符合会议通知中
规定的确认投资人身份文件的表决视为有效出席的投资人，表面符合会议通知规定的表决意见视
为有效表决，表决意见模糊不清或相互矛盾的视为弃权表决，但应当计入出具表决意见的基金份
额持有人所代表的基金份额总数。
基金份额持有人大会的各项提案或同一项提案内并列的各项议题应当分开审议、逐项表决。
（八）计票
1、现场开会
（1）如大会由基金管理人或基金托管人召集，基金份额持有人大会的主持人应当在会议开始
后宣布在出席会议的基金份额持有人和代理人中选举两名基金份额持有人代表与大会召集人授权
的一名监督员共同担任监票人；如大会由基金份额持有人自行召集或大会虽然由基金管理人或基
金托管人召集，但是基金管理人或基金托管人未出席大会的，基金份额持有人大会的主持人应当
在会议开始后宣布在出席会议的基金份额持有人中选举三名基金份额持有人代表担任监票人。基
金管理人或基金托管人不出席大会的，不影响计票的效力。
（2）监票人应当在基金份额持有人表决后立即进行清点并由大会主持人当场公布计票结果。
（3）如果会议主持人或基金份额持有人或代理人对于提交的表决结果有怀疑，可以在宣布表
决结果后立即对所投票数要求进行重新清点。监票人应当进行重新清点，重新清点以一次为限。
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重新清点后，大会主持人应当当场公布重新清点结果。
（4）计票过程应由公证机关予以公证，基金管理人或基金托管人拒不出席大会的，不影响计
票的效力。
2、通讯开会
在通讯开会的情况下，计票方式为：由大会召集人授权的两名监督员在基金托管人授权代表
（若由基金托管人召集，则为基金管理人授权代表）的监督下进行计票，并由公证机关对其计票
过程予以公证。基金管理人或基金托管人拒派代表对表决意见的计票进行监督的，不影响计票和
表决结果。
（九）生效与公告
基金份额持有人大会的决议，召集人应当自通过之日起 5 日内报中国证监会备案。
基金份额持有人大会的决议自表决通过之日起生效。
基金份额持有人大会决议自生效之日起 2 日内按照法律法规和中国证监会相关规定的要求在
规定媒介上公告。
基金管理人、基金托管人和基金份额持有人应当执行生效的基金份额持有人大会的决议。生
效的基金份额持有人大会决议对全体基金份额持有人、基金管理人、基金托管人均有约束力。基
金管理人、基金托管人依据基金份额持有人大会生效决议行事的结果由全体基金份额持有人承
担。
（十）本部分关于基金份额持有人大会召开事由、召开条件、议事程序、表决条件等规定，
凡是直接引用法律法规或监管规则的部分，如将来法律法规或监管规则修改导致相关内容被取消
或变更的，基金管理人与基金托管人根据新颁布的法律法规或监管规则协商一致并提前公告后，
可直接对本部分内容进行修改和调整，无需召开基金份额持有人大会审议。
三、基础设施项目运营管理
基金管理人委托运营管理机构对基础设施项目提供运营管理服务，为此基金管理人、计划管
理人、运营管理机构、项目公司应签订《运营管理服务协议》。
运营管理机构的基本情况、运营管理服务内容、各方权利义务安排、运营服务费用计算方
法、支付方式及考核安排、赔偿责任承担等内容具体见《运营管理服务协议》。
（一）运营管理机构职责终止的情形
有下列情形之一的，则基金管理人有权解聘运营管理机构，运营管理机构职责在基金管理人
发出的解聘通知中载明的终止日期终止：
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1、运营管理机构因故意或重大过失给本基金造成重大损失；
2、运营管理机构依法解散、被依法撤销、被依法宣告破产或者出现重大违法违规行为；
3、运营管理机构专业资质、人员配备等发生重大不利变化已无法继续履职（上述 1、2、3 项
情形合称为“运营管理机构法定解任情形”）；
4、发生《运营管理服务协议》约定的除上述情形以外的其他运营管理机构解聘情形（如有）
且被基金份额持有人大会决议解任的。
（二）运营管理机构的更换程序
1、运营管理机构的解聘流程
发生基金合同约定的运营管理机构法定解聘情形的，基金管理人应当解聘运营管理机构，无
需召开基金份额持有人大会审议。除运营管理机构法定解聘情形外，基金管理人解聘运营管理机
构的，应当提交基金份额持有人大会审议，审议通过后，基金管理人方可解聘运营管理机构。
2、新任运营管理机构的选任程序
本基金聘任新任的运营管理机构，应履行如下程序：
（1）提名：新任运营管理机构由基金管理人或由单独或合计持有 10%以上（含 10%）基金份
额的基金份额持有人提名；
（2）决议：基金份额持有人大会决议需经参加大会的基金份额持有人所持表决权的二分之一
以上（含二分之一）表决通过，决议自表决通过之日起生效；
（3）备案：基金份额持有人大会更换运营管理机构的决议须报中国证监会备案；
（4）公告：运营管理机构更换后，由基金管理人在更换运营管理机构的基金份额持有人大会
决议生效后按规定在规定媒介公告；
（5）交接：运营管理机构职责终止的，应当妥善保管运营管理相关业务资料，及时办理运营
管理业务的移交手续，新任运营管理机构应当及时接收。
四、基金的收益与分配
（一）基金可供分配金额的计算方式
基金可供分配金额是指在基金合并财务报表净利润基础上通过合理调整计算得出的金额。在
可供分配金额计算过程中，应当先将合并财务报表净利润调整为税息折旧及摊销前利润
（EBITDA），并在此基础上综合考虑项目公司持续发展、项目公司偿债能力、经营现金流等因素
后确定可供分配金额计算调整项。
将净利润调整为税息折旧及摊销前利润（EBITDA）需加回以下调整项：
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1、折旧和摊销；
2、利息支出；
3、所得税费用。
将税息折旧及摊销前利润调整为可供分配金额涉及的调整项包括：
1、当期购买基础设施项目等资本性支出；
2、基础设施项目资产的公允价值变动损益（包括处置当年转回以前年度累计调整的公允价值
变动损益）；
3、取得借款收到的本金；
4、偿还借款本金支付的现金；
5、基础设施项目资产减值准备的变动；
6、基础设施项目资产的处置利得或损失；
7、支付的利息及所得税费用；
8、应收和应付项目的变动；
9、未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、
未来合理期间内的债务利息、运营费用等；涉及未来合理支出相关预留调整项的，基金管理人应
当充分说明理由；基金管理人应当在定期报告中披露合理相关支出预留的使用情况；
10、其他可能的调整项，如基础设施基金发行份额募集的资金、处置基础设施项目资产取得
的现金、金融资产相关调整、期初现金余额、本期/本年分配金额、支付基金设立日前归属于原始
权益人的利润等。
（二）基金可供分配金额相关计算调整项的变更程序
1、根据法律法规、会计准则变动或实际运营管理需要而发生的计算调整项变更，由基金管理
人履行内部审批程序后进行变更并披露，于下一次计算可供分配金额时开始实施，无需基金份额
持有人大会审议；
2、除根据法律法规或会计准则变动而变更计算调整项的，经基金管理人与基金托管人协商一
致后决定对本基金可供分配金额计算调整项的变更事宜。
（三）基金收益分配原则
1、本基金收益分配采取现金分红方式；
2、本基金应当将不低于合并后年度可供分配金额的 90%以现金形式分配给投资者。本基金的
收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于 1 次，若基金合同生效不满 6 个月可不进行收益分
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配；
3、每一基金份额享有同等分配权；
4、法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。
在不违反法律法规、基金合同的约定以及对基金份额持有人利益无实质不利影响的前提下，
基金管理人可在与基金托管人协商一致，并按照监管部门要求履行适当程序后对基金收益分配原
则和支付方式进行调整，不需召开基金份额持有人大会，但应于变更实施日在规定媒介公告。
本基金连续 2 年未按照法律法规进行收益分配的，基金管理人应当申请基金终止上市，不需
召开基金份额持有人大会。
（四）收益分配方案
基金收益分配方案中应载明截至收益分配基准日的可供分配金额、基金收益分配对象、分配
时间、分配数额及比例、分配方式等内容。
（五）收益分配方案的确定、公告与实施
本基金收益分配方案由基金管理人拟定，并由基金托管人复核，依照《信息披露办法》的有
关规定在规定媒介公告。
（六）基金收益分配中发生的费用
基金收益分配时所发生的银行转账或其他手续费用由投资人自行承担。
五、基金费用与税收
（一）基金费用的种类
1、基金管理费；
2、基金托管费；
3、基金上市初费及年费、登记结算费用；
4、《基金合同》生效后与基金相关的信息披露费用，法律法规、中国证监会另有规定的除
外；
5、《基金合同》生效后与基金相关的会计师费、律师费、资产评估费、审计费、诉讼费和仲
裁费；
6、基金份额持有人大会费用；
7、基金的证券交易费用；
8、基金的银行汇划费用；
9、基金相关账户的开户及维护费用；
10、涉及要约收购时基金聘请财务顾问的费用；
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11、基金在资产出售过程中产生的会计师费、律师费、资产评估费、审计费、诉讼费等相关
中介费用；
12、按照国家有关规定、《基金合同》、专项计划文件等，在资产支持证券和基础设施项目
运营过程中可以在基金财产中列支的其他费用。
（二）基金费用计提方法、计提标准和支付方式
1、基金管理费
本基金的基金管理费包括固定管理费和浮动管理费两个部分。
（1）固定管理费
固定管理费包括基金管理人管理费和计划管理人管理费。
1）基金管理人管理费
基金管理人管理费自基金合同生效之日（含）起，按上年度经审计的年度报告披露的合并报
表层面基金净资产为基数（在首次经审计的年度报告所载的会计年度期末日期及之前，以基金募
集资金规模（含募集期利息）为基数。若涉及基金扩募导致基金规模变化时，自扩募基金合同生
效日（含该日）至该次扩募基金合同生效日后首次经审计的年度报告所载的会计年度期末日期及
之前，以该次扩募基金合同生效日前最近一次经审计的年度报告披露的合并报表层面基金净资产
与该次扩募募集资金规模（含募集期利息）之和为基数），依据相应费率按日计提，计算方法如
下：
B＝A×0.10%÷当年天数
B 为每日应计提的基金管理人管理费，每日计提的基金管理人管理费均以人民币元为单位，四
舍五入保留两位小数
A 为上年度经审计的年度报告披露的合并报表层面基金净资产（在首次经审计的年度报告所载
的会计年度期末日期及之前，A 为基金募集资金规模（含募集期利息）。若涉及基金扩募导致基金
规模变化时，自扩募基金合同生效日（含该日）至该次扩募基金合同生效日后首次经审计的年度
报告所载的会计年度期末日期及之前，A 为以该次扩募基金合同生效日前最近一次经审计的年度报
告披露的合并报表层面基金净资产与该次扩募募集资金规模（含募集期利息）之和）
基金管理人管理费按年支付，基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的日期
及方式从基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。
2）计划管理人管理费
计划管理人管理费自专项计划设立日（含）起，按上年度经审计的年度报告披露的合并报表
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层面基金净资产为基数（在首次经审计的年度报告所载的会计年度期末日期及之前，以基金募集
资金规模（含募集期利息）为基数。若涉及基金扩募导致基金规模变化时，自扩募基金合同生效
日（含该日）至该次扩募基金合同生效日后首次经审计的年度报告所载的会计年度期末日期及之
前，以该次扩募基金合同生效日前最近一次经审计的年度报告披露的合并报表层面基金净资产与
该次扩募募集资金规模（含募集期利息）之和为基数），依据相应费率按日计算，计算方法如
下：
C＝A×0.10%÷当年天数
C 为每日应计算的计划管理人管理费，每日计算的计划管理人管理费均以人民币元为单位，四
舍五入保留两位小数
A 的定义同上
计划管理人管理费按年支付，基金管理人、计划管理人与专项计划托管人三方核对无误后，
以协商确定的日期及方式从专项计划财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。
（2）浮动管理费
浮动管理费为运营管理机构根据《运营管理服务协议》收取的运营服务费用。
浮动管理费=浮动管理费 A+浮动管理费 B。
1）浮动管理费 A
浮动管理费 A=当个会计年度基础设施项目实收运营收入（根据审计机构或签字主审会计师出
具的商定程序报告或运营管理机构与项目公司双方认可的其他书面形式确认）×7%×（1+提供现代
服务业服务增值税税率）。实收运营收入=当期运营收入-（应收账款原值期末余额-应收账款原值
期初余额），此处应收账款应换算为不含增值税口径，且于首个运营期内扣除经交割审计后的应
收账款余额。
浮动管理费 A 按季支付，具体支付方式按照《运营管理服务协议》约定执行。
2）浮动管理费 B
按照基础设施基金首次申报确定的评估报告中记载的近五年运营净收益为考核基准，五年期
后以其到期当年评估报告中预测的五年期运营净收益为考核基准，以此类推。其中，实际运营净
收益根据每年审计报告确定，目标运营净收益根据基金成立时评估机构作出的相关预测数据确
定。目标运营净收益的计算方式和五年期预测值以《运营管理服务协议》附件所载为准。浮动管
理费 B 的计算方式如下：
浮动管理费 B=（实际运营净收益-目标运营净收益）×20%*（1+提供现代服务业服务增值税税
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458
率），浮动管理费 B 不小于 0。
浮动管理费 B 按年度支付，具体支付方式按照《运营管理服务协议》约定执行。
2、基金托管费
本基金的托管费自基金合同生效之日（含）起，按上年度经审计的年度报告披露的合并报表
层面基金净资产为基数（在首次经审计的年度报告所载的会计年度期末日期及之前，以基金募集
资金规模（含募集期利息）为基数。若涉及基金扩募导致基金规模变化时，自扩募基金合同生效
日（含该日）至该次扩募基金合同生效日后首次经审计的年度报告所载的会计年度期末日期及之
前，以该次扩募基金合同生效日前最近一次经审计的年度报告披露的合并报表层面基金净资产与
该次扩募募集资金规模（含募集期利息）之和为基数），依据相应费率按日计提，计算方法如
下：
E＝A×0.01%÷当年天数
E 为每日应计提的基金托管费，每日计提的基金托管费均以人民币元为单位，四舍五入保留两
位小数
A 的定义同上
基金托管费每日计提，按年支付。基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的
日期及方式从基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延至最近一个工作日。
上述“（一）基金费用的种类”中的 3-12 项费用，根据有关法律法规及相应协议规定，按费用
实际支出金额列入当期费用，由基金托管人从基金财产中支付。
（三）不列入基金费用的项目
下列费用不列入基金费用：
1、基金管理人和基金托管人因未履行或未完全履行义务导致的费用支出或基金财产的损失；
2、基金管理人和基金托管人处理与基金运作无关的事项发生的费用；
3、《基金合同》生效前的相关费用；
4、基金募集期间产生的评估费、财务顾问费（如有）、会计师费、律师费等各项费用不得从
基金财产中列支。如基金募集失败，上述相关费用不得从投资者认购款项中支付；
5、其他根据相关法律法规及中国证监会的有关规定不得列入基金费用的项目。
（四）基金税收
本基金运作过程中涉及的各纳税主体，其纳税义务按国家税收法律、法规执行。
基金财产投资的相关税收，由基金份额持有人承担，基金管理人或者其他扣缴义务人按照国
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家有关税收征收的规定代扣代缴。
六、基金的投资
（一）投资范围及比例
1、本基金投资范围
本基金存续期内按照本《基金合同》的约定以 80%以上基金资产投资于产业园区类基础设施
资产支持专项计划，并将优先投资于以金隅集团或其关联方拥有或推荐的产业园区基础设施项目
为投资标的的资产支持专项计划，并持有资产支持专项计划的全部资产支持证券份额，从而取得
基础设施项目完全所有权或经营权利。本基金的其余基金资产应当依法投资于利率债（国债、政
策性金融债、央行票据）、AAA 级信用债（企业债、公司债、金融债、中期票据、短期融资券、
超短期融资债券、公开发行的次级债、可分离交易可转债的纯债部分）或货币市场工具（债券回
购、银行存款、同业存单等）以及法律法规或中国证监会允许基础设施证券投资基金投资的其他
金融工具。
本基金不投资于股票等权益类资产，也不投资于可转换债券（可分离交易可转债的纯债部分
除外）、可交换债券。
如法律法规或监管机构以后允许基金投资其他品种，基金管理人在履行适当程序后，可以将
其纳入投资范围，并可依据届时有效的法律法规适时合理地调整投资范围。
2、投资比例
除基金合同另有约定外，本基金的投资组合比例为：本基金投资于基础设施资产支持证券的
资产比例不低于基金资产的 80%，但因基础设施项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩
募资金但尚未完成基础设施项目购入、资产支持证券或基础设施资产公允价值减少、资产支持证
券收益分配及中国证监会认可的其他因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于违
反投资比例限制；因除上述原因以外的其他原因导致不满足上述比例限制的，基金管理人应在 60
个工作日内调整。
若法律法规的相关规定发生变更或监管机构允许，本基金管理人在履行适当程序后，可对上
述资产配置比例进行调整。
3、本基金以首次发售募集资金投资的资产支持证券和基础设施项目
本基金初始募集资金在扣除相关费用后拟全部用于认购中信证券-金隅集团产业园基础设施 1
号资产支持专项计划的资产支持证券，该基础设施资产支持证券的管理人为中信证券，基础设施
资产支持证券拟对基础设施项目公司进行 100%股权及其他形式投资，基础设施资产为金隅智造工
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场产权一期项目。基础设施项目的原始权益人为金隅集团。
（二）投资比例超限的处理方式和流程
因基础设施项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施项目
购入、资产支持证券或基础设施资产公允价值减少、资产支持证券收益分配及中国证监会认可的
其他因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投资比例限制；因除上述原因
以外的其他原因导致不满足上述比例限制的，基金管理人应在 60 个工作日内调整。
（三）投资限制
1、组合限制
基金存续期内，基金的投资组合应遵循以下限制：
（1）本基金投资于基础设施资产支持证券的资产比例不低于基金资产的 80%，但因基础设施
项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施项目购入、资产支持
证券或基础设施资产公允价值减少、资产支持证券收益分配及中国证监会认可的其他因素致使基
金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投资比例限制；因除上述原因以外的其他原因
导致不满足上述比例限制的，基金管理人应在 60 个工作日内调整；
（2）本基金除投资基础设施资产支持证券外，持有一家公司发行的证券，其市值不超过基金
资产净值的 10%；
（3）本基金管理人管理的全部基金除投资基础设施资产支持证券外，持有一家公司发行的证
券，不超过该证券的 10%（完全按照有关指数的构成比例进行证券投资的基金品种可以不受此条
款规定的比例限制）；
（4）进入全国银行间同业市场进行债券回购的最长期限为 1 年，债券回购到期后不得展期；
（5）本基金直接或间接对外借入款项，借款用途限于基础设施项目日常运营、维修改造、项
目收购等，且基金总资产不得超过基金净资产的 140%；
（6）本基金与私募类证券资管产品及中国证监会认定的其他主体为交易对手开展逆回购交易
的，可接受质押品的资质要求应当与本基金合同约定的投资范围保持一致；
（7）法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的其他投资限制。
除上述第 1、5、6 项情形之外，因证券市场波动、证券发行人合并、基金规模变动等基金管
理人之外的因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的，基金管理人应当在 10 个交易日内
进行调整，但中国证监会规定的特殊情形除外。法律法规另有规定的，从其规定。
除基金合同另有约定外，基金管理人应当自基金合同生效之日起 6 个月内使基金的投资组合
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461
比例符合基金合同的有关约定。在上述期间内，本基金的投资范围、投资策略应当符合基金合同
的约定。基金托管人对基金的投资的监督与检查自基金合同生效之日起开始。
本基金投资的信用债为外部主体评级或债项评级在 AAA 级及以上的债券。信用评级主要参考
完成中国证监会证券评级业务备案的资信评级机构的评级结果。因资信评级机构调整评级等基金
管理人之外的因素致使本基金投资信用债比例不符合上述约定投资比例的，基金管理人应当在该
信用债可交易之日起 3 个月内进行调整，中国证监会规定的特殊情形除外。
如果法律法规或监管部门对上述投资组合比例限制等进行变更的，以变更后的规定为准。法
律法规或监管部门取消上述限制，如适用于本基金，基金管理人在履行适当程序后，则本基金投
资不再受相关限制，自动遵守届时有效的法律法规或监管规定，无需经基金份额持有人大会审
议。
2、禁止行为
为维护基金份额持有人的合法权益，基金财产不得用于下列投资或者活动：
（1）承销证券；
（2）违反规定向他人贷款或者提供担保；
（3）从事承担无限责任的投资；
（4）买卖其他基金份额，但法律法规或中国证监会另有规定的除外；
（5）向基金管理人、基金托管人出资；
（6）从事内幕交易、操纵证券交易价格及其他不正当的证券交易活动；
（7）法律、行政法规或者中国证监会规定禁止的其他活动。
基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制人或者与其
有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，将基金财产投资于基础设施资产支
持证券涉及的关联交易,运用基金财产收购基础设施项目后从事重大关联交易或者从事其他重大关
联交易的，应当符合法律法规及基金的投资目标和投资策略，遵循基金份额持有人利益优先原
则，防范利益冲突，建立健全内部审批机制和评估机制，按照市场公平合理价格执行。相关交易
必须事先得到基金托管人的同意，并按法律法规予以披露。重大关联交易应提交基金管理人董事
会审议，并经过三分之二以上的独立董事通过。基金管理人董事会应至少每半年对关联交易事项
进行审查。基金合同对本基金收购基础设施项目后从事其他关联交易另有规定的，从其规定。
如法律、行政法规或监管部门取消或变更上述限制，如适用于本基金，则本基金投资不再受
相关限制或按变更后的规定执行，无需经基金份额持有人大会审议。
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七、基金合同的变更、终止与基金财产的清算
（一）《基金合同》的变更
1、变更基金合同涉及法律法规规定或基金合同约定应经基金份额持有人大会决议通过的事项
的，应召开基金份额持有人大会决议通过。对于法律法规规定和基金合同约定可不经基金份额持
有人大会决议通过的事项，由基金管理人和基金托管人同意后变更并公告。
2、关于《基金合同》变更的基金份额持有人大会决议自生效后方可执行，并自决议生效后按
规定在规定媒介公告。
（二）《基金合同》的终止事由
有下列情形之一的，经履行相关程序后，《基金合同》应当终止：
1、本基金存续期届满，且未延长合同有效期限；
2、基金份额持有人大会决定终止的；
3、基金管理人、基金托管人职责终止，在 6 个月内没有新基金管理人、新基金托管人承接
的；
4、中信证券-金隅集团产业园基础设施 1 号资产支持专项计划在基金合同生效之日起 6 个月内
未成功设立或本基金未于前述时限内成功认购取得其全部资产支持证券份额的；
5、中信证券-金隅集团产业园基础设施 1 号资产支持专项计划在基金合同生效之日起 6 个月
内，未成功购入项目公司的全部股权；
6、本基金投资的全部基础设施项目无法维持正常、持续运营；
7、本基金投资的全部基础设施项目难以再产生持续、稳定现金流；
8、本基金通过全部专项计划持有的全部基础设施项目在《基金合同》期限届满前全部变现，
且连续 6 个月未成功购入新的基础设施项目的；
9、本基金投资的全部专项计划发生相应专项计划文件中约定的事件导致全部专项计划终止且
本基金在 6 个月内仍未能成功认购其他专项计划的资产支持证券；
10、《基金合同》约定的其他情形；
11、相关法律法规和中国证监会规定的其他情况。
（三）基金财产的清算
1、基金财产清算小组：自出现《基金合同》终止事由之日起 30 个工作日内成立清算小组，
基金管理人组织基金财产清算小组并在中国证监会的监督下进行基金清算。
2、在基金财产清算小组接管基金财产之前，基金管理人和基金托管人应按照《基金合同》和
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463
托管协议的规定继续履行保护基金财产安全的职责。
3、基金财产清算小组组成：基金财产清算小组成员由基金管理人、基金托管人、符合《证券
法》规定的注册会计师、律师组成。基金财产清算小组可以聘用必要的工作人员。
4、基金财产清算小组职责：基金财产清算小组负责基金财产的保管、清理、估价、变现和分
配，并按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。基金财产清算小组可以依法进行必
要的民事活动。
5、基金财产清算程序：
（1）《基金合同》终止情形出现时，由基金财产清算小组统一接管基金；
（2）对基金财产和债权债务进行清理和确认；
（3）处分方案及实施：基金财产清算小组应聘请至少一家第三方专业评估机构（如相关法律
法规和主管部门有相应资质要求的，应当符合其要求），由该专业评估机构对基金财产进行评估
并确定评估价值，届时如相关法律法规或主管部门对基金财产评估事宜另有规定，从其规定；
（4）制作清算报告；
（5）聘请会计师事务所对清算报告进行外部审计，聘请律师事务所对清算报告出具法律意见
书；
（6）将清算报告报中国证监会备案并公告；
（7）对基金剩余财产进行分配。
6、基金财产清算的期限为 24 个月，但因本基金所持资产支持证券份额、其他证券或基础设
施资产的流动性受到限制而不能及时变现的，清算期限可相应顺延，若清算时间超过 24 个月则应
当以公告形式告知基金份额持有人，此后每顺延 12 个月应当公告一次。在清算期间，基金管理人
可以将已清算的基金财产按比例分配给持有人。
7、基金清算涉及基础设施项目处置的，基金管理人应当遵循基金份额持有人利益优先的原
则，按照法律法规规定进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配。资产处置期间，基金管理人
应当按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。
（四）清算费用
清算费用是指基金财产清算小组在进行基金清算过程中发生的所有合理费用，清算费用由基
金财产清算小组优先从基金剩余财产中支付。
（五）基金财产清算剩余资产的分配
依据基金财产清算的分配方案，将基金财产清算后的全部剩余资产扣除基金财产清算费用、
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交纳所欠税款并清偿基金债务后，按基金份额持有人持有的基金份额比例进行分配。
（六）基金财产清算的公告
清算过程中的有关重大事项须及时公告；基金财产清算报告经符合《证券法》规定的会计师
事务所审计并由律师事务所出具法律意见书后报中国证监会备案并公告。基金财产清算公告于基
金财产清算报告报中国证监会备案后 5 个工作日内由基金财产清算小组进行公告。
（七）基金财产清算账册及文件的保存
基金财产清算账册及有关文件由基金托管人保存，保存期限不少于法律法规规定的最低期
限。
八、争议的处理和适用的法律
各方当事人同意，因《基金合同》而产生的或与《基金合同》有关的一切争议，如双方在争
议发生后 30 个自然日内协商、调解未成，应提交仲裁。任何一方当事人均有权将争议提交中国国
际经济贸易仲裁委员会，根据该会届时有效的仲裁规则按普通程序进行仲裁，仲裁的地点为北京
市，仲裁裁决是终局的，并对各方当事人均有约束力。除非仲裁裁决另有规定，仲裁费由败诉方
承担。
争议处理期间，基金合同当事人应恪守各自的职责，继续忠实、勤勉、尽责地履行基金合同
规定的义务，维护基金份额持有人的合法权益。
《基金合同》受中国法律（为基金合同之目的，不包括香港、澳门特别行政区和台湾地区法
律）管辖并从其解释。
九、基金合同存放地和投资者取得基金合同的方式
《基金合同》可印制成册，供投资人在基金管理人、基金托管人、销售机构的办公场所和营
业场所查阅。
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第二十八部分 基金托管协议的内容摘要
一、托管协议当事人
（一）基金管理人
名称：华夏基金管理有限公司
注册地址：北京市顺义区安庆大街甲 3 号院
办公地址：北京市西城区金融大街 33 号通泰大厦 B 座 16 层
邮政编码：100033
法定代表人：张佑君
成立日期：1998 年 4 月 9 日
批准设立机关及批准设立文号：中国证监会证监基字[1998]16 号
组织形式：有限责任公司（中外合资）
注册资本：2.38 亿元人民币
存续期间：100 年
联系电话：400-818-6666
（二）基金托管人
名称：北京银行股份有限公司
住所：北京市西城区金融大街甲 17 号首层
办公地址：北京市西城区金融大街丙 17 号
邮政编码：100033
法定代表人：霍学文
成立日期：1996 年 01 月 29 日
批准设立机关和批准设立文号：中国人民银行 1995 年 12 月 28 日《关于北京城市合作银行开
业的批复》（银复[1995]470 号）
基金托管业务批准文号：中国证监会证监许可[2008]776 号
组织形式：股份有限公司
注册资本：人民币 2114298.4272 万元
存续期间：持续经营
经营范围：吸收公众存款；发放短期、中期和长期贷款；办理国内结算；办理票据贴现；发
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行金融债券；代理发行、代理兑付、承销政府债券；买卖政府债券；从事同业拆借；提供担保；
代理收付款项及代理保险业务；提供保管箱业务；办理地方财政信用周转使用资金的委托贷款业
务；外汇存款；外汇贷款；外汇汇款；外币兑换；同业外汇拆借；国际结算；结汇、售汇；外汇
票据的承兑和贴现；外汇担保；资信调查、咨询、见证业务；买卖和代理买卖股票以外的外币有
价证券；自营和代客外汇买卖；证券结算业务；开放式证券投资基金代销业务；债券结算代理业
务；短期融资券主承销业务；经中国银行业监督管理委员会批准的其它业务。
二、基金托管人对基金管理人的业务监督和核查
（一）基金托管人根据有关法律法规的规定及《基金合同》的约定，对基金投资范围、投资
对象进行监督。《基金合同》明确约定基金投资风格或证券选择标准的，基金管理人应将拟投资
的标的证券库等各投资品种的具体范围提供给基金托管人，基金管理人可以根据实际情况的变
化，对各投资品种的具体范围予以更新和调整并及时通知基金托管人。基金托管人根据上述投资
范围对基金的投资进行监督。
本基金存续期内按照基金合同的约定以 80%以上基金资产投资于产业园区类基础设施资产支
持专项计划，并将优先投资于以北京金隅集团股份有限公司或其关联方拥有或推荐的产业园区基
础设施项目为投资标的的资产支持专项计划，并持有资产支持专项计划的全部资产支持证券份
额，从而取得基础设施项目完全所有权或经营权利。本基金的其余基金资产应当依法投资于利率
债（国债、政策性金融债、央行票据）、AAA 级信用债（企业债、公司债、金融债、中期票据、
短期融资券、超短期融资债券、公开发行的次级债、可分离交易可转债的纯债部分）或货币市场
工具（债券回购、银行存款、同业存单等）以及法律法规或中国证监会允许基础设施证券投资基
金投资的其他金融工具。
本基金不投资于股票等权益类资产，也不投资于可转换债券（可分离交易可转债的纯债部分
除外）、可交换债券。
如法律法规或监管机构以后允许基金投资其他品种，基金管理人在履行适当程序后，可以将
其纳入投资范围，并可依据届时有效的法律法规适时合理地调整投资范围。
基金托管人应当根据有关法律法规的规定对基金实际投资是否符合《基金合同》的相关约定
进行监督。
（二）基金托管人根据有关法律法规的规定及《基金合同》的约定，对基金投资、融资比例
进行监督。基金托管人按下述比例和调整期限进行监督：
1、本基金的投资组合比例为：除基金合同另有约定外，本基金投资于基础设施资产支持证券
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的资产比例不低于基金资产的 80%，但因基础设施项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到
扩募资金但尚未完成基础设施项目购入、资产支持证券或基础设施资产公允价值减少、资产支持
证券收益分配及中国证监会认可的其他因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于
违反投资比例限制；因除上述原因以外的其他原因导致不满足上述比例限制的，基金管理人应在
60 个工作日内调整；
若法律法规的相关规定发生变更或监管机构允许，本基金管理人在履行适当程序后，可对上
述资产配置比例进行调整。
2、本基金除投资基础设施资产支持证券外，持有一家公司发行的证券，其市值不超过基金净
资产的 10%；
3、本基金管理人管理的且由本基金托管人托管的全部基金除投资基础设施资产支持证券外，
持有一家公司发行的证券，不超过该证券的 10%，完全按照有关指数的构成比例进行证券投资的
基金品种可以不受此条款规定的比例限制；
4、进入全国银行间同业市场进行债券回购的最长期限为 1 年，债券回购到期后不得展期；
5、本基金直接或间接对外借入款项，借款用途限于基础设施项目日常运营、维修改造、项目
收购等，且基金总资产不得超过基金净资产的 140%；
6、法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他投资限制。
除上述 1、5 情形之外，因证券市场波动、证券发行人合并、基金规模变动等基金管理人之外
的因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的，基金管理人应当在 10 个交易日内进行调
整，但中国证监会规定的特殊情形除外。法律法规另有规定的，从其规定。
除基金合同另有约定外，基金管理人应当自基金合同生效之日起 6 个月内使基金的投资组合
比例符合基金合同的有关约定。在上述期间内，本基金的投资范围、投资策略应当符合基金合同
的约定。基金托管人对基金的投资的监督与检查自基金合同生效之日起开始。
本基金投资的信用债为外部主体评级或债项评级在 AAA 级及以上的债券。信用评级主要参考
完成中国证监会证券评级业务备案的资信评级机构的评级结果。因资信评级机构调整评级等基金
管理人之外的因素致使本基金投资信用债比例不符合上述约定投资比例的，基金管理人应当在该
信用债可交易之日起 3 个月内进行调整，中国证监会规定的特殊情形除外。
如果法律法规或监管部门对上述投资组合比例限制进行变更的，以变更后的规定为准。法律
法规或监管部门取消上述限制，如适用于本基金，基金管理人在履行适当程序后，则本基金投资
不再受相关限制，自动遵守届时有效的法律法规或监管规定，无需经基金份额持有人大会审议。
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（三）基金托管人根据《基础设施基金指引》的规定履行如下保管职责和监督职责：
1、基金托管人应当总体负责监督本基金资金账户、项目公司监管账户等重要资金账户及资金
流向，确保符合法律法规规定和基金合同约定，保证基金资产在监督账户内封闭运行。
2、监督基金管理人为基础设施项目购买足够的保险。基金管理人应将基础设施项目相关保险
证明文件交托管人保管，托管人对保额是否大于等于基础设施项目资产价值进行检查。
3、基金托管人依据以下约定对本基金及基础设施项目借入款项安排进行监督：
在符合有关法律法规的前提下，基金管理人按照基金合同的约定有权制订、实施、调整并决
定有关基金直接或间接的对外借款方案，基金管理人应于实施对外借款前 3 日将相关借款文件发
送基金托管人，基金托管人根据基金合同及借款文件的约定，对基础设施项目公司借入款项安排
进行监督，确保基金借款符合法律法规规定及约定用途。
基金合同生效后，基金管理人应及时向基金托管人报送基础设施项目已借款情况。如保留基
础设施项目对外借款，基金管理人应当向基金托管人报送借款文件以及说明材料，说明保留基础
设施项目对外借款的金额、比例、偿付安排、满足的法定条件等。基金托管人根据借款文件以及
说明材料对保留借款是否符合法律法规规定以及基金合同约定进行监督。
本基金直接或间接对外借入款项，应当遵循基金份额持有人利益优先原则，不得依赖外部增
信，借款用途限于基础设施项目日常运营、维修改造、项目收购等，且基金总资产不得超过基金
净资产的 140%。其中，用于基础设施项目收购的借款应当符合下列条件：
（1）借款金额不得超过基金净资产的 20%；
（2）本基金运作稳健，未发生重大法律、财务、经营等风险；
（3）本基金已持基础设施和拟收购基础设施相关资产变现能力较强且可以分拆转让以满足偿
还借款要求，偿付安排不影响基金持续稳定运作；
（4）本基金可支配现金流足以支付已借款和拟借款本息支出，并能保障基金分红稳定性；
（5）本基金具有完善的融资安排及风险应对预案；
（6）中国证监会规定的其他要求。
4、监督、复核基金管理人按照法律法规规定和基金合同约定进行投资运作、收益分配、信息
披露等。
5、法律法规及中国证监会规定的其他职责。
（四）基金托管人根据有关法律法规的规定及《基金合同》的约定，对本托管协议第十五条
第（九）款基金投资禁止行为进行监督。
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基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制人或者与其
有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其他重大关联交易的，应
当符合基金的投资目标和投资策略，遵循基金份额持有人利益优先的原则，防范利益冲突，建立
健全内部审批机制和评估机制，按照市场公平合理价格执行。相关交易必须事先得到基金托管人
的同意，并按法律法规予以披露。重大关联交易应提交基金管理人董事会审议，并经过三分之二
以上的独立董事通过。基金管理人董事会应至少每半年对关联交易事项进行审查。
基金管理人应在基金投资运作之前以书面形式向基金托管人提供基金管理人的关联方名单，
并在基金存续期内及时更新关联方名单，基金管理人有责任确保及时将关联方名单发送给基金托
管人。如基金管理人未在基金投资运作之前以书面形式向基金托管人提供关联方名单，基金托管
人有权在基金存续期间按照基金年报披露的关联方名单进行监督。
（五）基金托管人根据有关法律法规的规定及《基金合同》的约定，对基金管理人参与银行
间债券市场进行监督。基金管理人应在基金投资运作之前向基金托管人提供符合法律法规及行业
标准的、经慎重选择的、本基金适用的银行间债券市场交易对手名单，并约定各交易对手所适用
的交易结算方式。基金管理人应严格按照交易对手名单的范围在银行间债券市场选择交易对手。
基金托管人监督基金管理人是否按事前提供的银行间债券市场交易对手名单进行交易。基金管理
人可以每半年对银行间债券市场交易对手名单及结算方式进行更新，新名单确定前已与本次剔除
的交易对手所进行但尚未结算的交易，仍应按照协议进行结算。如基金管理人根据市场情况需要
临时调整银行间债券市场交易对手名单及结算方式的，应向基金托管人说明理由，并在与交易对
手发生交易前 3 个工作日内与基金托管人协商解决。若管理人未提供交易对手名单，则视同可与
所有交易对手进行交易。
基金管理人负责对交易对手的资信控制，按银行间债券市场的交易规则进行交易，并负责解
决因交易对手不履行合同而造成的纠纷及损失，基金托管人不承担由此造成的任何法律责任及损
失。若未履约的交易对手在基金托管人与基金管理人确定的时间前仍未承担违约责任及其他相关
法律责任的，基金管理人向相关交易对手追偿。基金托管人则根据银行间债券市场成交单对合同
履行情况进行监督。如基金托管人事后发现基金管理人没有按照事先约定的交易对手或交易方式
进行交易时，基金托管人应及时提醒基金管理人，基金托管人不承担由此造成的任何损失和责
任。
（六）为维护基金份额持有人的合法权益，基金财产不得用于下列投资或者活动：
1、承销证券；
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2、违反规定向他人贷款或者提供担保；
3、从事承担无限责任的投资；
4、买卖其他基金份额，但法律法规或中国证监会另有规定的除外；
5、向基金管理人、基金托管人出资；
6、从事内幕交易、操纵证券交易价格及其他不正当的证券交易活动；
7、法律、行政法规或者中国证监会规定禁止的其他活动。
如法律、行政法规或监管部门取消或变更上述限制，如适用于本基金，基金管理人在履行适
当程序后，则本基金投资不再受相关限制或按变更后的规定执行，不需另行召开基金份额持有人
大会。
（七）基金托管人根据《基础设施基金指引》等有关法律法规的规定及《基金合同》的约
定，对基金净资产计算、基金份额净值计算、应收资金到账、基金费用开支及收入确定、可供分
配金额的计算、基金投资运作、基金收益分配、相关信息披露（包括但不限于基金定期报告、更
新的招募说明书、基金产品资料概要、基金清算报告等）、基金宣传推介材料中登载基金业绩表
现数据等进行监督和核查。
（八）基金托管人根据《基础设施基金指引》的规定履行如下保管职责：
基金管理人负责基础设施项目实物资产的安全保管，对基础设施项目权属证书及相关文件的
真实性及完整性验证后，将权属证书及相关文件原件移交基金托管人保管。基金管理人应在取得
重要文件后三个工作日内通过邮寄等方式将文件原件送交基金托管人，并通过电话确认文件已收
到。
文件原件由基金托管人负责保管，如需使用，基金管理人应提前书面通知基金托管人并说明
用途及使用期限，基金托管人审核通过后将相关文件原件交由管理人指定人员，使用完毕后应及
时交由基金托管人保管。
（九）基金托管人发现基金管理人的上述事项及投资指令或实际投资运作违反法律法规、
《基金合同》和本托管协议的规定，应及时以电话提醒或书面提示等方式通知基金管理人限期纠
正。基金管理人应积极配合和协助基金托管人的监督和核查。基金管理人收到书面通知后应在下
一工作日前及时核对并以书面形式给基金托管人发出回函，就基金托管人的合理疑义进行解释或
举证，说明违规原因及纠正期限，并保证在规定期限内及时改正。在上述规定期限内，基金托管
人有权随时对通知事项进行复查，督促基金管理人改正。基金管理人对基金托管人通知的违规事
项未能在限期内纠正的，基金托管人应报告中国证监会。
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（十）基金管理人有义务配合和协助基金托管人依照法律法规、《基金合同》和本托管协议
对基金业务执行核查。对基金托管人发出的书面提示，基金管理人应在规定时间内答复并改正，
或就基金托管人的合理疑义进行解释或举证；对基金托管人按照法律法规、《基金合同》和本托
管协议的要求需向中国证监会报送基金监督报告的事项，基金管理人应积极配合提供相关数据资
料和制度等。
基金管理人承诺其按照《中华人民共和国反洗钱法》等反洗钱相关法律法规及监管规定的要
求履行反洗钱义务，不会实施任何违反前述规定的违法行为。基金托管人具备合理理由怀疑基金
管理人或本基金涉嫌洗钱、恐怖融资的，基金托管人有权按照相关法律法规及中国人民银行反洗
钱监管规定采取必要管控措施，并有权向反洗钱监管部门报告。
（十一）若基金托管人发现基金管理人的投资指令违反法律、行政法规和其他有关规定，或
者违反《基金合同》约定的，应当拒绝执行，并立即通知基金管理人及时纠正，依照法律法规的
规定及时向中国证监会报告。若基金托管人发现基金管理人依据交易程序已经生效的指令违反法
律、行政法规和其他有关规定，或者违反基金合同约定的，应当立即通知基金管理人及时纠正，
由此造成的损失由基金管理人承担，基金托管人在履行其通知义务后，予以免责。
（十二）基金托管人发现基金管理人有重大违规行为，应及时报告中国证监会，同时通知基
金管理人限期纠正，并将纠正结果报告中国证监会。基金管理人无正当理由，拒绝、阻挠对方根
据本托管协议规定行使监督权，或采取拖延、欺诈等手段妨碍对方进行有效监督，情节严重或经
基金托管人提出警告仍不改正的，基金托管人应报告中国证监会。如基金管理人违法违规投资给
基金财产造成损失，且基金托管人已根据法律法规和基金合同规定履行监督职能的，基金托管人
不对基金管理人上述违法违规投资对基金财产造成的损失承担责任。
三、基金管理人对基金托管人的业务核查
（一）基金管理人对基金托管人履行托管职责情况进行核查，核查事项包括基金托管人安全
保管基金财产、权属证书及相关文件、开设基金财产的资金账户和证券账户等投资所需账户；监
督基金财产的资金账户、项目公司监管账户等重要资金账户及资金流向，确保符合法律法规规定
和基金合同约定，保证基金资产在监督账户内封闭运行；复核基金管理人计算的基金净资产和基
金份额净值；监督基金管理人为基础设施项目购买足够的保险；监督基础设施项目公司借入款项
安排，确保符合法律法规规定及约定用途；根据基金管理人指令办理清算交收、相关信息披露和
监督基金投资运作等行为。
（二）基金管理人发现基金托管人擅自挪用基金财产、未对基金财产实行分账管理、未执行
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或无故延迟执行基金管理人的有效资金划拨指令、违反约定泄露基金投资信息等违反《基金法》
《基础设施基金指引》《基金合同》《托管协议》及其他有关规定时，应及时以书面形式通知基
金托管人限期纠正。基金托管人收到通知后应在下一工作日前及时核对并以书面形式给基金管理
人发出回函，说明违规原因及纠正期限，并保证在规定期限内及时改正。在上述规定期限内，基
金管理人有权对通知事项进行复查，督促基金托管人改正。基金托管人应积极配合基金管理人的
核查行为，包括但不限于：提交相关资料以供基金管理人核查托管财产的完整性和真实性，在规
定时间内答复基金管理人并改正。
（三）基金托管人有义务配合和协助基金管理人依照法律法规、基金合同和本托管协议对基
金业务执行核查，包括但不限于：对基金管理人发出的书面提示，基金托管人应在规定时间内答
复并改正，或就基金管理人的疑义进行解释或举证；基金托管人应积极配合提供相关资料以供基
金管理人核查托管财产的完整性和真实性。
（四）基金管理人发现基金托管人有重大违规行为，应及时报告中国证监会，同时通知基金
托管人限期纠正，并将纠正结果报告中国证监会。基金托管人无正当理由，拒绝、阻挠对方根据
《托管协议》规定行使监督权，或采取拖延、欺诈等手段妨碍对方进行有效监督，情节严重或经
基金管理人提出警告仍不改正的，基金管理人应报告中国证监会。
四、基金财产的保管
（一）基金财产保管的原则
1、基金财产应独立于原始权益人、基金管理人、基金托管人及其他参与机构的固有财产。
（1）原始权益人、基金管理人、基金托管人及其他参与机构因依法解散、被依法撤销或者被
依法宣告破产等原因进行清算的，基金财产不属于其清算财产；
（2）基金财产的债权，不得与原始权益人、基金管理人、基金托管人及其他参与机构的固有
财产产生的债务相抵销。不同基础设施基金的债权债务，不得相互抵销。
2、基金托管人应按照《托管协议》约定安全保管基金财产、权属证书及相关文件，未经基金
管理人的合法合规指令或法律法规、基金合同及《托管协议》另有规定，不得自行运用、处分、
分配基金的任何财产。
基金管理人应在基金合同生效前明确需移交基金托管人保管的基础设施项目权属证书及相关
文件清单，并对权属证书及相关文件的真实性及完整性进行验证后，将原件移交基金托管人保
管。
3、基金托管人按照规定开设基金财产的资金账户和证券账户、基础设施资产支持证券托管账
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户、基金托管账户等投资所需的相关账户，基金管理人应配合提供开户所需材料。监督基金资金
账户、项目公司监管账户等重要资金账户及资金流向，确保符合法律法规规定和《基金合同》约
定，保证基金资产在监督账户内封闭运行。
4、基金托管人对所托管的不同基金财产分别设置账户，与基金托管人的其他业务和其他基金
的托管业务实行严格的分账管理，确保基金财产的完整与独立。
5、基金托管人按照《基金合同》和《托管协议》的约定保管基金财产，如有特殊情况双方可
另行协商解决。基金托管人未经基金管理人的指令，不得自行运用、处分、分配本基金的任何资
产（不包含基金托管人依据中国证券登记结算有限责任公司结算数据完成场内交易交收、开户银
行或交易/登记结算机构扣收交易费、结算费和账户维护费等费用）。不属于基金托管人实际有效
控制下的资产等在基金托管人保管期间的损坏、灭失，基金托管人不承担由此产生的责任。
6、对于因为基金投资产生的应收资产，应由基金管理人负责与有关当事人确定到账日期并通
知基金托管人。由此给基金财产造成损失的，基金管理人应负责向有关当事人追偿基金财产的损
失，基金托管人对此不承担任何责任，但应予以必要的协助与配合。
7、除依据法律法规和《基金合同》的规定外，基金托管人不得委托第三人托管基金财产。
（二）基金募集期间及募集资金的验资
1、基金募集期间募集的资金应存于基金管理人在具备基金销售业务资格的商业银行或者从事
客户交易结算交易资金存管的商业银行等营业机构开立的“基金募集专户”。该账户由基金管理人开
立并管理。
2、基金募集期满或基金停止募集时，募集的基金份额总额、基金募集金额、基金份额持有人
人数、战略配售情况、网下发售比例等符合《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》等有
关规定后，基金管理人应将属于基金财产的全部资金划入基金托管人开立的基金银行账户，同时
在规定时间内，聘请符合《中华人民共和国证券法》规定的会计师事务所进行验资，出具验资报
告。出具的验资报告由参加验资的 2 名或 2 名以上中国注册会计师签字方为有效。
3、若基金募集期限届满，未能达到《基金合同》生效的条件，由基金管理人按规定办理退款
等事宜，基金托管人应提供充分协助。
（三）基金银行账户的开立和管理
1、基金托管人可以基金的名义在其营业机构开立基金的银行账户，并根据基金管理人合法合
规的指令办理资金收付。本基金的银行预留印鉴由基金托管人保管和使用。因托管人原因预留印
鉴变更时，管理人应配合提供相关资料。本基金的一切货币收支活动，包括但不限于投资、支付
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基金收益、均需通过本基金的资金账户进行。
2、基金银行账户的开立和使用，限于满足开展本基金业务的需要。基金托管人和基金管理人
不得假借本基金的名义开立任何其他银行账户；亦不得使用基金的任何账户进行本基金业务以外
的活动。
3、基金银行账户的开立和管理应符合法律法规及银行业监督管理机构的有关规定。
4、在符合法律法规规定的条件下，基金托管人可以通过基金托管人专用账户办理基金资产的
支付。
5、基金管理人应于托管产品清盘后及时完成收益兑付、费用结清及其他应收应付款项资金划
转，在确保后续不再发生款项进出后的 10 个工作日内向托管人发出销户申请。
（四）基金证券账户和结算备付金账户的开立和管理
1、基金托管人在中国证券登记结算有限责任公司为基金开立基金托管人与基金联名的证券账
户。
2、基金证券账户的开立和使用，仅限于满足开展本基金业务的需要。基金托管人和基金管理
人不得出借或未经对方同意擅自转让基金的任何证券账户，亦不得使用基金的任何账户进行本基
金业务以外的活动。
3、基金证券账户的开立由基金托管人负责，账户资产的管理和运用由基金管理人负责。
证券账户开户费由基金管理人先行垫付，待托管产品起始运营后，基金管理人可向基金托管
人发送划款指令，将代垫开户费从本基金托管资金账户中扣还基金管理人。
4、基金托管人以基金托管人的名义在中国证券登记结算有限责任公司开立结算备付金账户，
并代表所托管的基金完成与中国证券登记结算有限责任公司的一级法人清算工作，基金管理人应
予以积极协助。结算备付金、结算保证金、交收资金等的收取按照中国证券登记结算有限责任公
司的规定以及基金管理人与基金托管人签署的《托管银行证券资金结算协议》执行。
5、账户注销时，由基金管理人依据中国证券登记结算公司相关规定，委托有交易关系的证券
公司负责办理。销户完成后，基金管理人需将相关证明提供至基金托管人。账户注销期间如需基
金托管人提供配合的，基金托管人应予以配合。
6、若中国证监会或其他监管机构在本托管协议订立日之后允许基金从事其他投资品种的投资
业务，涉及相关账户的开立、使用的，按有关规定开立、使用并管理；若无相关规定，则基金托
管人或基金管理人比照上述关于账户开立、使用的规定执行。
（五）债券托管专户的开设和管理
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《基金合同》生效后，基金管理人负责以基金的名义申请并取得进入全国银行间同业拆借市
场的交易资格，并代表基金进行交易；基金托管人根据中国人民银行、银行间市场登记结算机构
的有关规定，在银行间市场登记结算机构开立债券托管账户，持有人账户和资金结算账户，并代
表基金进行银行间市场债券的结算。基金管理人代表基金对外签订中国银行间市场债券回购交易
主协议。
（六）其他账户的开立和管理
1、基金托管人负责配合基金管理人进行项目公司监管账户和 SPV 公司监管账户的开立和管
理，基金管理人对项目公司监管账户和 SPV 公司监管账户款项用途进行确认，基金托管人在付款
环节依据基金管理人提供的付款文件对款项用途进行监督，运营管理机构应当予以配合。
在本托管协议订立日之后，本基金被允许从事符合法律法规规定和《基金合同》约定的其他
投资品种的投资业务时，如果涉及相关账户的开设和使用，由基金托管人协助基金管理人根据有
关法律法规的规定和《基金合同》的约定，开立有关账户。该账户按有关规则使用并管理。
2、法律法规等有关规定对相关账户的开立和管理另有规定的，从其规定办理。
（七）基金财产投资的有关有价凭证等的保管
基金财产投资的有关实物证券、银行存款开户证实书等有价凭证由基金托管人存放于基金托
管人的保管库，也可存入中央国债登记结算有限责任公司、中国证券登记结算有限责任公司上海
分公司/深圳分公司/北京分公司、银行间市场清算所股份有限公司或票据营业中心的代保管库，保
管凭证由基金托管人持有。实物证券、银行定期存款证实书等有价凭证的购买和转让，由基金托
管人根据基金管理人的指令办理。基金托管人对由基金托管人以外机构实际有效控制或保管的资
产不承担任何责任。
基金管理人对基础设施项目权属证书及相关文件的真实性及完整性进行验证后，应当将权属
证书及相关文件原件移交基金托管人保管。
（八）与基金财产有关的重大合同的保管
与基金财产有关的重大合同的签署，由基金管理人负责。由基金管理人代表基金签署的、与
基金财产有关的重大合同的原件分别由基金管理人、基金托管人保管。除《托管协议》另有规定
外，基金管理人代表基金签署的与基金财产有关的重大合同包括但不限于基金年度审计合同、基
金信息披露协议及基金投资业务中产生的重大合同，基金管理人应保证基金管理人和基金托管人
至少各持有一份正本的原件。基金管理人应在重大合同签署后及时以加密方式将重大合同传真给
基金托管人，并在三十个工作日内将正本送达基金托管人处。重大合同的保管期限不低于法律法
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规规定的最低期限。
对于无法取得二份以上的正本的，基金管理人应向基金托管人提供加盖授权业务章的合同传
真件并保证其真实性及其与原件的完全一致性，未经双方协商或未在合同约定范围内，合同原件
不得转移。
五、基金净资产计算和会计核算
（一）基金净资产的计算、复核与完成的时间及程序
1、基金净资产是指基金资产总值减去基金负债后的价值，即基金合并财务报表层面计量的净
资产。
基金份额净值是按照估值日闭市后，本基金合并财务报表基金净资产除以当日基金份额的余
额数量计算，精确到 0.0001 元，小数点后第五位四舍五入，由此产生的误差计入基金财产。国家
另有规定的，从其规定。
基金管理人应至少于中期及年度估值日计算本基金合并财务报表基金资产净值及基金份额净
值，并按规定公告。
2、基金管理人应至少每半年度、每年度对基金资产进行核算及估值，如果基金合同生效少于
2 个月，期间的自然半年度最后一日或自然年度最后一日不作为估值日，且基金管理人根据法律法
规或基金合同的规定暂停估值时除外。基金净资产和基金份额净值由基金管理人负责计算，基金
托管人负责进行复核。基金托管人复核确认后发送给基金管理人，由基金管理人对基金净值按规
定予以公布。估值复核与基金会计账目的核对同时进行。
3、本基金存续期间，基金管理人应当聘请评估机构对基础设施项目资产每年进行 1 次评估。
出现下列情形之一的，基金管理人应当及时聘请评估机构对基础设施项目资产进行评估：
（1）基础设施项目购入或出售；
（2）基础设施基金扩募；
（3）提前终止基金合同拟进行资产处置；
（4）基础设施项目现金流发生重大变化且对持有人利益有实质性影响；
（5）对基金份额持有人利益有重大影响的其他情形。
本基金的基金份额首次发售，评估基准日距离基金份额发售公告日不得超过 6 个月；基金运
作过程中发生购入或出售基础设施项目等情形时，评估基准日距离签署购入或出售协议等情形发
生日不得超过 6 个月。
（二）基金资产估值方法和特殊情形的处理
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1、估值对象
估值对象为纳入基金合并及个别财务报表范围内的各类资产及负债，即基金所拥有的资产支
持证券份额以及投资性房地产、固定资产、无形资产、债券、银行存款本息、应收款项、其它投
资等资产及负债。
2、估值方法
估值方法指纳入合并财务报表范围内的各类资产及负债的估值方法。基础设施项目评估应当
以现金流折现法作为主要评估方法，并选择其他分属于不同估值技术的估值方法进行校验，同时
说明基础设施项目的评估对会计核算的影响。
对基金持有的各项资产、负债的后续计量除准则要求可采用公允价值进行后续计量外，原则
上采用成本模式计量，以购买日确定的账面价值为基础，计提折旧、摊销、减值。计量模式确定
后不得随意变更。
对于非金融资产选择采用公允价值模式进行后续计量的，基金管理人应经公司董事会审议批
准，并按照《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》及其他相关规定在定期报告中披露相关事
项，包括但不限于：公允价值的确定依据、方法及所用假设的全部重要信息；影响公允价值确定
结果的重要参数、采用公允价值模式计量的合理性说明等。
（1）基础设施资产支持专项计划及基础设施项目的估值
基金管理人应当按照投资成本将基础设施基金持有的资产支持证券在个别财务报表上确认为
一项长期股权投资，采用成本法进行后续计量。
根据准则规定，如有确凿证据表明该基础设施项目的公允价值能够持续可靠取得，即相关资
产所在地有活跃的交易市场，并且能够从交易市场上取得同类或类似资产的市场价格及其他相关
信息，从而对相关资产的公允价值作出合理的估计，基础设施项目可以按照公允价值进行后续计
量。
使用公允价值进行后续计量的基础设施项目在合并报表编制过程中使用经审慎评估的评估值
作为公允价值入账依据并在定期报告中披露相关事项。采用收益法评估时选择现金流量折现法作
为主要的评估方法，并选择其它分属于不同估值技术的估值方法进行校验。会计师事务所在年度
审计中应当评价基金管理人和评估机构采用的评估方法和参数的合理性。
合并报表对于按照《企业会计准则》规定采用成本法计量的长期资产，若存在减值迹象的，
应当进行减值测试。对于商誉和使用寿命不确定的无形资产，基金管理人应至少于每年年末进行
减值测试。确认发生减值时，基金管理人应当按照《企业会计准则》规定在定期报告中进行披
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露，包括但不限于可回收金额计算过程等。
（2）证券交易所上市的有价证券的估值
1）交易所上市交易或挂牌转让的不含权固定收益品种，选取估值日第三方估值机构提供的相
应品种当日的估值全价进行估值；
2）交易所上市交易或挂牌转让的含权固定收益品种，选取估值日第三方估值机构提供的相应
品种当日的唯一估值全价或推荐估值全价进行估值；
3）交易所上市不存在活跃市场的有价证券，采用估值技术确定公允价值。交易所市场挂牌转
让的资产支持证券（不包括本基金投资的基础设施项目对应的基础设施资产支持证券），采用估
值技术确定公允价值；
4）对在交易所市场发行未上市或未挂牌转让的债券，对存在活跃市场的情况下，应以活跃市
场上未经调整的报价作为估值日的公允价值；对于活跃市场报价未能代表估值日公允价值的情况
下，应对市场报价进行调整以确认估值日的公允价值；对于不存在市场活动或市场活动很少的情
况下，应采用估值技术确定其公允价值。
（3）首次公开发行未上市的债券，采用估值技术确定公允价值。
（4）对全国银行间市场上不含权的固定收益品种，按照第三方估值机构提供的相应品种当日
的估值全价估值。对银行间市场上含权的固定收益品种，按照第三方估值机构提供的相应品种当
日的唯一估值全价或推荐估值全价估值。对于未上市或未挂牌转让且不存在活跃市场的固定收益
品种，采用估值技术确定其公允价值。
（5）对于含投资人回售权的固定收益品种，行使回售权的，在回售登记日至实际收款日期间
采用第三方估值机构提供的相应品种的唯一估值全价或推荐估值全价估值。回售登记期截止日
（含当日）后未行使回售权的按照长待偿期所对应的价格进行估值。
（6）同一证券同时在两个或两个以上市场交易的，按证券所处的市场分别估值。
（7）本基金可以采用第三方估值机构按照上述公允价值确定原则提供的估值价格数据。
（8）上述第三方估值机构提供的估值全价指第三方估值机构直接提供的估值全价或第三方估
值机构提供的估值净价加每百元应计利息。
（9）如有确凿证据表明按原有方法进行估值不能客观反映上述资产或负债公允价值的，基金
管理人可根据具体情况与基金托管人商定后，按最能反映公允价值的方法估值。
（10）税收按照相关法律法规、监管机构等的规定以及行业惯例进行处理。
（11）其他资产按法律法规或监管机构有关规定进行估值。
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479
（12）相关法律法规以及监管部门有强制规定的，从其规定。如有新增事项，按国家最新规
定估值。
本基金合并层面各项可辨认资产和负债的后续计量模式及合理性说明，请参见基金合同第二
十部分。
如基金管理人或基金托管人发现基金估值违反基金合同订明的估值方法、程序及相关法律法
规的规定或者未能充分维护基金份额持有人利益时，应立即通知对方，共同查明原因，双方协商
解决。
根据有关法律法规，基金净值计算和基金会计核算的义务由基金管理人承担。本基金的基金
会计责任方由基金管理人担任，因此，就与本基金有关的会计问题，如经相关各方在平等基础上
充分讨论后，仍无法达成一致的意见，按照基金管理人对基金净值信息的计算结果对外予以公
布，由此给基金资产或份额持有人造成损失的由基金管理人负责赔偿。
（三）基金份额净值错误的处理方式
基金管理人和基金托管人将采取必要、适当、合理的措施确保基金资产估值的准确性、及时
性。当基础设施基金财务报表的净资产和基金份额净值发生可能误导财务报表使用者的重大错误
时，视为基金份额净值错误。
基金合同的当事人应按照以下约定处理：
1、估值错误类型
本基金运作过程中，如果由于基金管理人或基金托管人或登记机构或销售机构，或投资人自
身的过错造成估值错误，导致其他当事人遭受损失的，过错的责任人应当对由于该估值错误遭受
损失当事人（“受损方”）的直接损失按下述“估值错误处理原则”给予赔偿，承担赔偿责任。
上述估值错误的主要类型包括但不限于：资料申报差错、数据传输差错、数据计算差错、系
统故障差错、下达指令差错等。对于因技术原因引起的差错，若系同行业现有技术水平不能预
见、不能避免、不能克服，则属不可抗力，按照下述规定执行。
由于不可抗力原因造成投资人的交易资料灭失或被错误处理或造成其他差错，因不可抗力原
因出现差错的当事人不对其他当事人承担赔偿责任，但因该差错取得不当得利的当事人仍应负有
返还不当得利的义务。
2、估值错误处理原则
（1）估值错误已发生，但尚未给当事人造成损失时，估值错误责任方应及时协调各方，及时
进行更正，因更正估值错误发生的费用由估值错误责任方承担；由于估值错误责任方未及时更正
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480
已产生的估值错误，给当事人造成损失的，由估值错误责任方对直接损失承担赔偿责任；若估值
错误责任方已经积极协调，并且有协助义务的当事人有足够的时间进行更正而未更正，则其应当
承担相应赔偿责任。
（2）估值错误的责任方对有关当事人的直接损失负责，不对间接损失负责，并且仅对估值错
误的有关直接当事人负责，不对第三方负责。
（3）因估值错误而获得不当得利的当事人负有及时返还不当得利的义务。但估值错误责任方
仍应对估值错误负责。如果由于获得不当得利的当事人不返还或不全部返还不当得利造成其他当
事人的利益损失（“受损方”），则估值错误责任方应赔偿受损方的损失，并在其支付的赔偿金额的
范围内对获得不当得利的当事人享有要求交付不当得利的权利；如果获得不当得利的当事人已经
将此部分不当得利返还给受损方，则受损方应当将其已经获得的赔偿额加上已经获得的不当得利
返还的总和超过其实际损失的差额部分支付给估值错误责任方。
（4）估值错误调整采用尽量恢复至假设未发生估值错误的正确情形的方式。
（5）由于时差、通讯或其他非可控的客观原因，在本基金管理人和本基金托管人协商一致的
时间点前无法确认的交易，导致的对基金资产净值的影响，不作为基金资产估值错误处理。
（6）按法律法规规定的其他原则处理估值错误。
3、估值错误处理程序
估值错误被发现后，有关的当事人应当及时进行处理，处理的程序如下：
（1）查明估值错误发生的原因，列明所有的当事人，并根据估值错误发生的原因确定估值错
误的责任方；
（2）根据估值错误处理原则或当事人协商的方法对因估值错误造成的损失进行评估；
（3）根据估值错误处理原则或当事人协商的方法由估值错误的责任方进行更正和赔偿损失；
（4）根据估值错误处理的方法，需要修改基金登记机构交易数据的，由基金登记机构进行更
正。
4、基金份额净值估值错误处理的方法如下：
（1）当基础设施基金财务报表的净资产和基金份额净值发生可能误导财务报表使用者的重大
错误时，视为基金份额净值错误。基金份额净值计算出现错误时，基金管理人应当立即予以纠
正，通报基金托管人，并采取合理的措施防止损失进一步扩大；错误偏差达到基金份额净值的
0.25%时，基金管理人应当通报基金托管人并报中国证监会备案；错误偏差达到基金份额净值的
0.5%时，基金管理人应当公告，并报中国证监会备案。
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481
（2）当基金份额净值计算差错给基金和基金份额持有人造成损失需要进行赔偿时，基金管理
人和基金托管人应根据实际情况界定双方承担的责任，经确认后按以下条款进行赔偿：
1）本基金的基金会计责任方由基金管理人担任，与本基金有关的会计问题，如经双方在平等
基础上充分讨论后，尚不能达成一致时，按基金管理人的建议执行，由此给基金份额持有人和基
金财产造成的损失，由基金管理人负责赔付。
2）若基金管理人计算的基金份额净值已由基金托管人复核确认后公告，而且基金托管人未对
计算过程提出疑义，基金份额净值出错且造成基金份额持有人损失的，应根据法律法规的规定对
投资者或基金支付赔偿金，就实际向投资者或基金支付的赔偿金额，基金管理人与基金托管人按
照过错程度各自承担相应的责任。
3）如基金管理人和基金托管人对基金份额净值的计算结果，虽然多次重新计算和核对，尚不
能达成一致时，为避免不能按时公布基金份额净值的情形，以基金管理人的计算结果对外公布，
由此给基金份额持有人和基金造成的损失，由基金管理人负责赔付。
4）由于基金管理人提供的信息错误，进而导致基金份额净值计算错误而引起的基金份额持有
人和基金财产的损失，由基金管理人负责赔付。
（3）基金管理人和基金托管人由于各自技术系统设置而产生的净值计算尾差，以基金管理人
计算结果为准。
（4）前述内容如法律法规或者监管部门另有规定的，从其规定。如果行业另有通行做法，双
方当事人应本着平等和保护基金份额持有人利益的原则进行协商。
（四）暂停估值与公告基金份额净值的情形
1、基金投资所涉及的证券交易市场遇法定节假日或因其他原因暂停营业时；
2、因不可抗力致使基金管理人、基金托管人无法准确评估基金资产价值时；
3、法律法规规定、中国证监会和《基金合同》认定的其他情形。
（五）特殊情况处理
1、基金管理人或基金托管人按基金合同约定的估值方法进行估值时，所造成的误差不作为基
金资产核算及估值错误处理。
2、由于不可抗力原因，或由于证券交易所及登记结算公司等机构发送的数据错误，或国家会
计政策变更、市场规则变更等，基金管理人和基金托管人虽然已经采取必要、适当、合理的措施
进行检查，但未能发现错误的，由此造成的基金资产核算及估值错误，基金管理人和基金托管人
免除赔偿责任。但基金管理人、基金托管人应当积极采取必要的措施减轻或消除由此造成的影
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482
响。
（六）基金会计制度
按国家有关部门规定的会计制度执行。
（七）基金账册的建立
基金管理人进行基金会计核算并编制基金财务会计报告。基金管理人独立地设置、记录和保
管本基金的全套账册。若基金管理人和基金托管人对会计处理方法存在分歧，应以基金管理人的
处理方法为准。若当日核对不符，暂时无法查找到错账的原因而影响到基金净资产的计算和公告
的，以基金管理人的账册为准。
（八）基金财务报表与报告的编制和复核
1、财务报表的编制
基金财务报表由基金管理人编制，基金托管人复核。
2、报表复核
基金托管人在收到基金管理人编制的基金财务报表后，进行独立的复核。核对不符时，应及
时通知基金管理人共同查出原因，进行调整，直至双方数据完全一致。
3、财务报表的编制与复核时间安排
（1）报表的编制
基金管理人按照《企业会计准则》的规定，遵循实质重于形式的原则，编制本基金合并及个
别财务报表，以反映本基金整体财务状况、经营成果和现金流量。由于本基金通过资产支持证券
和基础设施项目公司等特殊目的载体获得基础设施项目完全所有权或经营权利，并拥有特殊目的
载体及基础设施项目完全的控制权和处置权，基金管理人在编制企业合并财务报表时应当统一本
基金和被合并主体所采用的会计政策。
《基金合同》生效后，基金招募说明书的信息发生重大变更的，基金管理人应当在三个工作
日内，更新基金招募说明书并登载在规定网站上；基金招募说明书其他信息发生变更的，基金管
理人至少每年更新一次；基金产品资料概要的信息发生重大变更的，基金管理人应当在三个工作
日内，更新基金产品资料概要并登载在规定网站及基金销售机构网站或营业网点，基金产品资料
概要其他信息发生变更的，基金管理人至少每年更新一次。
基金管理人应当在季度结束之日起 15 个工作日内，编制完成基金季度报告，将季度报告登载
在规定网站上，并将季度报告提示性公告登载在规定报刊上。基金管理人应当在上半年结束之日
起两个月内，编制完成基金中期报告，将中期报告登载在规定网站上，并将中期报告提示性公告
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483
登载在规定报刊上。基金管理人应当在每年结束之日起三个月内，编制完成基金年度报告，将年
度报告登载在规定网站上，基金年度报告中的财务会计报告应当经过符合《中华人民共和国证券
法》规定的会计师事务所审计。基金合同生效不足 2 个月的，基金管理人可以不编制当期季度报
告、中期报告或者年度报告。
（2）报表的复核
基金管理人应及时完成报表编制，将有关报表提供基金托管人复核。基金托管人在复核过程
中，发现相关各方的报表存在不符时，基金管理人和基金托管人应共同查明原因，进行调整，调
整以相关各方认可的账务处理方式为准。核对无误后，基金托管人在基金管理人提供的报告上加
盖业务印鉴或者出具加盖托管业务部门公章的复核意见书或以双方认可的方式进行确认。如果基
金管理人与基金托管人不能于应当发布公告之日之前就相关报表达成一致，基金管理人有权按照
其编制的报表对外发布公告，基金托管人有权就相关情况报中国证监会备案。
基金管理人应留足充分的时间，便于基金托管人复核相关报表及报告。
六、基金份额持有人名册的保管
基金份额持有人名册至少应包括基金份额持有人的名称、证件号码和持有的基金份额。
基金份额持有人名册由基金登记机构根据基金管理人的指令编制和保管，基金管理人和基金
托管人应分别保管基金份额持有人名册，保管方式可以采用电子或文档的形式，保存期不低于法
律法规规定的最低期限。法律法规或监管规则另有规定的，从其规定。
在基金托管人要求或编制季度报告、中期报告和年度报告前，基金管理人应将有关资料送交
基金托管人，不得无故拒绝或延误提供，并保证其真实性、准确性和完整性。基金托管人不得将
所保管的基金份额持有人名册用于基金托管业务以外的其他用途，并应遵守保密义务，法律法规
另有规定或有权机关、监管机构、一方上市的证券交易所另有要求的除外。
若基金管理人或基金托管人由于自身原因无法妥善保管基金份额持有人名册，应按有关法规
规定各自承担相应的责任。
七、争议解决方式
因《托管协议》产生或与之相关的争议，双方当事人应在争议发生后 30 个自然日通过协商、
调解解决，协商、调解不能解决的，任何一方均有权将争议提交中国国际经济贸易仲裁委员会，
仲裁地点为北京市，按照中国国际经济贸易仲裁委员会届时有效的仲裁规则按普通程序进行仲
裁。仲裁裁决是终局的，对当事人均有约束力，除非仲裁裁决另有规定，仲裁费用由败诉方承
担。
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484
争议处理期间，双方当事人应恪守基金管理人和基金托管人职责，各自继续忠实、勤勉、尽
责地履行《基金合同》和本托管协议规定的义务，维护基金份额持有人的合法权益。
《托管协议》受中国法律（为《托管协议》之目的，不包括香港、澳门和台湾地区法律）管
辖并从其解释。
八、托管协议的变更、终止与基金财产的清算
（一）托管协议的变更程序
《托管协议》双方当事人经协商一致，可以对协议进行修改。修改后的新协议，其内容不得
与《基金合同》的规定有任何冲突。基金托管协议的变更报中国证监会备案后生效。
（二）托管协议终止的情形
1、《基金合同》终止；
2、基金托管人解散、依法被撤销、破产或由其他基金托管人接管基金资产；
3、基金管理人解散、依法被撤销、破产或由其他基金管理人接管基金管理权；
4、发生法律法规或《基金合同》规定的终止事项。
（三）基金财产的清算
1、基金财产清算小组：自出现《基金合同》终止事由之日起 30 个工作日内成立清算小组，
基金管理人组织基金财产清算小组并在中国证监会的监督下进行基金清算。
2、在基金财产清算小组接管基金财产之前，基金管理人和基金托管人应按照《基金合同》和
托管协议的规定继续履行保护基金财产安全的职责。
3、基金财产清算小组组成：基金财产清算小组成员由基金管理人、基金托管人、符合《中华
人民共和国证券法》规定的注册会计师、律师组成。基金财产清算小组可以聘用必要的工作人
员。
4、基金财产清算小组职责：基金财产清算小组负责基金财产的保管、清理、估价、变现和分
配，并按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。基金财产清算小组可以依法进行必
要的民事活动。
5、基金财产清算程序：
（1）《基金合同》终止情形出现时，由基金财产清算小组统一接管基金；
（2）对基金财产和债权债务进行清理和确认；
（3）处分方案及实施：基金财产清算小组应聘请至少一家第三方专业评估机构（如相关法律
法规和主管部门有相应资质要求的，应当符合其要求），由该专业评估机构对基金财产进行评估
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485
并确定评估价值，届时如相关法律法规或主管部门对基金财产评估事宜另有规定，从其规定；
（4）制作清算报告；
（5）聘请会计师事务所对清算报告进行外部审计，聘请律师事务所对清算报告出具法律意见
书；
（6）将清算报告报中国证监会备案并公告；
（7）对基金剩余财产进行分配。
6、基金财产清算的期限为 24 个月，但因本基金所持资产支持证券份额、其他证券或基础设
施资产的流动性受到限制而不能及时变现的，清算期限可相应顺延，若清算时间超过 24 个月则应
当以公告形式告知基金份额持有人，此后每顺延 12 个月应当公告一次。在清算期间，基金管理人
可以将已清算的基金财产按比例分配给持有人。
7、基金清算涉及基础设施项目处置的，基金管理人应当遵循基金份额持有人利益优先的原
则，按照法律法规规定进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配。资产处置期间，基金管理人
应当按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。
8、清算费用
清算费用是指基金财产清算小组在进行基金清算过程中发生的所有合理费用，清算费用由基
金财产清算小组优先从基金剩余财产中支付。
9、基金财产清算剩余资产的分配
依据基金财产清算的分配方案，将基金财产清算后的全部剩余资产扣除基金财产清算费用、
交纳所欠税款并清偿基金债务后，按基金份额持有人持有的基金份额比例进行分配。
10、基金财产清算的公告
清算过程中的有关重大事项须及时公告；基金财产清算报告经符合《中华人民共和国证券
法》规定的会计师事务所审计并由律师事务所出具法律意见书后报中国证监会备案并公告。基金
财产清算公告于基金财产清算报告报中国证监会备案后 5 个工作日内由基金财产清算小组进行公
告。
11、基金财产清算账册及文件的保存
基金财产清算账册及有关文件由基金托管人保存，保存期限不少于法律法规规定的最低期
限。
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486
第二十九部分 对基金份额持有人的服务
对本基金份额持有人的服务主要由基金管理人和代销机构提供。
基金管理人承诺为基金份额持有人提供一系列的服务。基金管理人将根据基金份额持有人的
需要和市场的变化，增加或变更服务项目。主要服务内容如下：
一、电子交易
持有中国建设银行储蓄卡、中国农业银行借记卡、中国工商银行借记卡、中国银行借记卡、
招商银行储蓄卡、交通银行太平洋借记卡、兴业银行借记卡、民生银行借记卡、浦发银行借记
卡、广发银行借记卡、上海银行借记卡、平安银行借记卡、中国邮政储蓄银行借记卡、华夏银行
借记卡、光大银行借记卡、北京银行借记卡等银行卡的个人投资者，以及在华夏基金投资理财中
心开户的个人投资者，在登录基金管理人网站（www.ChinaAMC.com）或基金管理人移动客户端，
与基金管理人达成电子交易的相关协议，接受基金管理人有关服务条款并办理相关手续后，即可
办理基金账户开立、资料变更、信息查询等各项业务，具体业务办理情况及业务规则请登录基金
管理人网站查询。
二、电子邮件及短信服务
投资者在申请开立基金管理人基金账户时如预留准确的电子邮箱地址、手机号码，将不定期
通过邮件、短信形式获得市场资讯、产品信息、公司动态等服务提示。
三、呼叫中心
（一）自动语音服务
提供每周 7 天、每天 24 小时的自动语音服务，客户可通过电话查询最新热点问题、基金份额
净值、场外基金账户余额等信息。
（二）人工电话服务
提供每周 7 天的人工服务。周一至周五的人工电话服务时间为 8：30~21：00，周六至周日的
人工电话服务时间为 8：30~17：00，法定节假日除外。
客户服务电话：400-818-6666
客户服务传真：010-63136700
四、在线服务
投资者可通过基金管理人网站、APP、微信公众号、微官网等渠道获得在线服务。
（一）查询服务
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
487
投资者可登录基金管理人网站“基金账户查询”，查询场外基金账户情况。
（二）自助服务
在线客服提供每周 7 天、每天 24 小时的自助服务，投资者可通过在线客服查询最新热点问
题、业务规则、基金份额净值等信息。
（三）人工服务
周一至周五的在线客服人工服务时间为 8：30~21：00，周六至周日的在线客服人工服务时间
为 8：30~17：00，法定节假日除外。
（四）资讯服务
投资者可通过基金管理人网站获取基金和基金管理人各类信息，包括基金法律文件、基金管
理人最新动态、热点问题等。
公司网址：www.ChinaAMC.com
电子信箱：service@ChinaAMC.com
五、客户投诉和建议处理
投资者可以通过基金管理人提供的呼叫中心人工电话、在线客服、书信、电子邮件、传真等
渠道对基金管理人和销售机构所提供的服务进行投诉或提出建议。投资者还可以通过代销机构的
服务电话对该代销机构提供的服务进行投诉或提出建议。
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
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第三十部分 招募说明书存放及其查阅方式
本招募说明书按相关法律法规，存放在基金管理人、基金销售机构等的办公场所，投资人可
在办公时间免费查阅；也可在支付工本费后在合理时间内获取本招募说明书复制件或复印件，但
应以招募说明书正本为准。投资人也可以直接登录基金管理人的网站进行查阅。
基金管理人保证文本的内容与所公告的内容完全一致。

华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
490
第三十二部分 招募说明书附件
附件一、原始权益人及其控股股东、实际控制人相关承诺函
附件二、基础设施项目财务报告及审计报告
附件三、基金可供分配金额测算报告
附件四、基础设施项目尽职调查报告
附件五、财务顾问报告
附件六、基础设施项目评估报告
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
491
附件一、原始权益人及其控股股东、实际控制人相关承诺函



























北京金隅文化科技发展有限公司
关于避免同业竞争的承诺函
北京金隅集团股份有限公司（以下简称“原始权益人”）拟以新设项目公司北
京金隅智造工场管理有限公司（以下简称“项目公司”）受让北京西三旗高新建材
城经营开发有限公司持有的位于北京市海淀区建材城的京房权证海国更字第
0103006 号、X 京房权证海字第 080659 号《房屋所有权证》项下产证证载建筑
面积共计为 90,907.03 平方米的房屋所有权及其对应国有土地使用权（以下简称
“基础设施资产”或“金隅智造工场产权一期项目”，与项目公司视文义单称或合称
为“基础设施项目”）作为底层资产，申请试点发行基础设施领域不动产投资信托
基金（以下简称“基础设施 REITs”或“基础设施基金”）。
北京金隅文化科技发展有限公司（以下简称“本公司”）作为基础设施 REITs
的运营管理机构，为避免因同业竞争可能引发的与基础设施项目管理和运营相关
的利益冲突，特承诺如下：
1、 本公司将根据自身针对产业园区项目同类资产的既有管理规范和标准，
严格按照诚实信用、勤勉尽责、公平公正的原则，以不低于本公司自身和/或实
际控制的关联方管理的其他同类资产的运营管理水平为基础设施项目提供运营
管理服务或督促、要求相关方按照该等标准为基础设施项目提供运营管理服务，
采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，充分保护基金份额持有人的利
益。本公司承诺不会将项目公司所取得或可能取得的业务机会优先授予或提供给
任何其他竞争性项目，亦不会利用运营管理机构的地位或利用该地位获得的信息
作出不利于基础设施基金而有利于其他竞争性项目的决定或判断，并将避免该种
客观结果的发生。
2、 平等对待本公司及本公司控制的企业提供运营管理服务的基础设施项
目和其他项目，不会主动诱导基础设施 REITs 项下的租户终止租约或降低租金
水准，不得故意降低基础设施基金项下的基础设施项目的市场竞争能力。如有任
何新的潜在租户拟租赁本公司旗下其他项目，本公司将对该等潜在租户及其拟议
业务进行尽职调查，以确保该等潜在租户不开展、且无意向开展人工智能、智能
制造业务的开发和研究；另一方面，本公司将向该等潜在租户推荐租赁基础设施
项目。对于可能构成实质竞争的物业租赁业务机会，基础设施项目在同等条件下
享有优先获得该业务机会的权利。
3、 基础设施 REITs 发行完成后，本公司及本公司控制的企业如发现任何
与基础设施 REITs 主营业务构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务机会，
将促使该业务机会按合理和公平的条款及条件首先提供给基础设施 REITs。
4、 在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同业
竞争而发生争议，且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，
本公司承诺将与基金管理人积极协商解决措施。
5、 本公司确认本承诺函所载的每一项承诺均为可独立执行之承诺。任何一
项承诺若被视为无效或终止不影响其他各项承诺的有效性。
6、 除非本公司不再作为基础设施 REITs 的运营管理机构，本承诺始终有
效，且是不可撤销的。若本公司违反上述承诺给基础设施基金及其基金份额持有
人造成损失，一切损失将由本公司承担。
7、 本承诺函自本公司加盖公章之日起生效。
（以下无正文）

北京金隅文化科技发展有限公司
关于规范与减少关联交易的承诺函
北京金隅集团股份有限公司（以下简称“原始权益人”）拟以新设项目公司北
京金隅智造工场管理有限公司（以下简称“项目公司”）受让北京西三旗高新建材
城经营开发有限公司持有的位于北京市海淀区建材城的京房权证海国更字第
0103006 号、X 京房权证海字第 080659 号《房屋所有权证》项下产证证载建筑
面积共计为 90,907.03 平方米的房屋所有权及其对应国有土地使用权（以下简称
“基础设施资产”或“金隅智造工场产权一期项目”，与项目公司视文义单称或合称
为“基础设施项目”）作为底层资产，申请试点发行基础设施领域不动产投资信托
基金（以下简称“基础设施 REITs”或“基础设施基金”）。
北京金隅文化科技发展有限公司（以下简称“本公司”）作为基础设施 REITs
的运营管理机构，为规范与减少本公司及本公司控制的企业与基础设施基金的关
联交易，特承诺如下：
1、在不对基础设施基金及其基金份额持有人的利益构成不利影响的前提下，
本公司及本公司控制的企业将采取措施规范并尽量减少与基础设施基金之间的
关联交易。
2、对于正常经营范围内无法避免或有合理理由存在的关联交易，将本着公
开、公平、公正的原则确定交易价格，依法与基础设施基金项下相关载体签订规
范的关联交易合同，保证关联交易价格的公允性。
3、严格按照有关法律、法规和相关主体的内部管理规定履行批准程序，包
括但不限于必要的关联方回避表决等义务，并按照有关法律、法规和相关主体的
内部管理规定履行关联交易的信息披露义务。
4、保证不通过关联交易非法转移基础设施基金的资金、利润，不利用关联
交易损害基础设施基金及其基金份额持有人的合法权益。
5、本公司确认本承诺函所载的每一项承诺均为可独立执行之承诺。任何一
项承诺若被视为无效或终止不影响其他各项承诺的有效性。
6、在基础设施基金终止并清算完毕前，本承诺始终有效，且是不可撤销的。
若本公司违反上述承诺给基础设施基金及其基金份额持有人造成损失，一切损失
将由本公司承担。
7、本承诺函自本公司加盖公章之日起生效。
（以下无正文）



北京金隅集团股份有限公司
关于回收资金使用的承诺函
北京金隅集团股份有限公司（以下简称“金隅集团”或“本公司”）拟以新设项
目公司北京金隅智造工场管理有限公司（以下简称“项目公司”）受让北京西三旗
高新建材城经营开发有限公司持有的位于北京市海淀区建材城的京房权证海国
更字第 0103006 号、X 京房权证海字第 080659 号《房屋所有权证》项下产证证
载建筑面积共计为 90,907.03 平方米的房屋所有权及其对应国有土地使用权（以
下简称“基础设施资产”或“金隅智造工场产权一期项目”，与项目公司视文义单称
或合称为“基础设施项目”）作为底层资产，申请试点发行基础设施领域不动产投
资信托基金（以下简称“基础设施 REITs”或“基础设施基金”）。
本公司作为基础设施 REITs 的原始权益人，根据《公开募集基础设施证券
投资基金指引（试行）》（以下简称“《基础设施基金指引》”）以及基础设施基
金的相关法律法规，特承诺如下：
1、 本公司承诺拟将 90%（含）以上的募集资金净回收资金（指扣除用于偿
还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等的资金后的回收资金）用于下列
2 个项目（以下简称“拟新投资的项目”）。
类别 募集资金投资项目情况
项目名称 怀柔金隅兴发科技园项目
AI 与生物技术创新中心
项目（科实五金旧厂房改
造）
项目总投资（亿元） 34.00 4.00
项目资本金（亿元） 13.15 3.00
项目资本金缺口（亿元） 10.00 3.00
建设内容和规模
位置：怀柔区怀北镇，怀柔
科学城范围内，西至现状怀
丰公路。南侧为中科院大
学、怀北中心区
建筑面积：30.4 万平方米
（占地面积）；21.5 万平方
米（总建筑面积）
应用研究、孵化办公、管理
服务等孵化平台
位置：东至建二路，西至
翡丽西路，南至东小口
村，北至建材城东路
建筑面积：9.62 万平方米
（占地面积）；4.96 万平
方米（总建筑面积）
AI 与生物技术创新中心
前期工作进展 项目已开工建设。开工时间 AI 与生物技术创新中心
为 2020 年 12 月，预计竣工
时间 2024 年 12 月
项目已开展了集团内部
及相关政府部门的前置
审批工作：金隅集团已就
本项目完成可研及实施
方案编制，项目施工图设
计基本完成，正在履行集
团内部审批程序；同时正
在根据北京市当前的项
目实施政策要求落实相
关的前置审核手续，已于
2023 年 7 月 17 日取得了
《北京市规划和自然资
源委员会海淀分局建设
工程规划用地测量条件》
（拟）开工时间 开工时间为 2020 年 12 月
拟开工时间为 2024 年 6
月
拟 使 用 募 集 资
金规模
金 隅
集团
6.57 亿元 3.00 亿元
募 集 资 金 投 入
项 目 的 具 体 方
式
金 隅
集团
以股东借款方式 以股东借款方式
截至本承诺函出具之日，拟新投资的项目真实存在，且前期工作相对成熟．项
目符合国家政策和本公司主营业务，符合国家重大战略、发展规划、产业政策等
情况。本公司承诺将以股东借款方式将募集资金用于拟新投资的项目。
2、 本公司承诺严格监督发行基础设施 REITs 的募集资金净回收资金用于
拟新投资的项目，确保不会流入房地产开发领域。
3、 本承诺函自本公司加盖公章之日起生效。
（以下无正文）












华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
493
附件二、基础设施项目财务报告及审计报告
北京金隅智造工场管理有限公司
金隅智造工场
备考财务报表审计报告
中喜专审 2025Z00007 号
中喜会计师事务所(特殊普通合伙)
地址：北京市崇文门外大街 11 号新成文化大厦 A 座 11 层
邮编：100062
电话：010-67085873
传真：010-67084147
邮箱：zhongxi@zhongxicpa.net
中 喜 会 计 师 事 务 所 (特 殊 普 通 合 伙 )
ZHONGXI CPAs（SPECIAL GENERAL PARTNERSHIP）
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审 计 报 告
中喜专审 2025Z00007 号
华夏基金管理有限公司：
一、审计意见
我们接受华夏基金管理有限公司(以下简称“华夏基金”)委托，审计了北京金
隅智造工场管理有限公司（以下简称“北京金隅智造工场公司”）按照备考财务报
表附注二所述的编制基础编制的金隅智造工场（以下称“项目资产”）备考财务报
表，包括2024年9月30日、2023年12月31日、2022年12月31日及2021年12月31日的备
考资产负债表，2024年1-9月、2023年度、2022年度及2021年度的备考利润表以及备
考财务报表附注。
我们认为，后附的备考财务报表在所有重大方面按照备考财务报表附注二所述
的编制基础编制。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册
会计师对备考财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。
按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于北京金隅智造工场公司，并履行了
职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发
表审计意见提供了基础。
三、强调事项-财务报表编制基础及使用的限制
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我们提醒备考财务报表使用者关注，本报告所附备考财务报表是根据本备考财
务报表附注二所述的编制基础编制，本报告仅供华夏基金管理有限公司提交华夏金
隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金发行设立申报材料之用，不得用作
其他用途，因为使用不当产生的后果与执行本业务的会计师事务所及注册会计师无
关。
本段内容不影响已发表的审计意见。
四、管理层和治理层对备考财务报表的责任
北京金隅智造工场公司管理层负责按照企业会计准则的规定编制备考财务报
表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使备考财务报表
不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制备考财务报表时，管理层负责评估北京金隅智造工场公司的持续经营能
力，披露与持续经营相关的事项(如适用),并运用持续经营假设，除非管理层计划清
算、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督北京金隅智造工场公司的财务报告过程。
五、 注册会计师对备考财务报表审计的责任
我们的目标是对备考财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报
获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并
不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于
舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据
备考财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。
同时， 我们也执行以下工作：
(1)识别和评估由于舞弊或错误导致的备考财务报表重大错报风险，设计和实施
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审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基
础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，
未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的
风险。
(2)了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控
制的有效性发表意见。
(3)评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
(4)对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，
就可能导致对北京金隅智造工场公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否
存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则
要求我们在审计报告中提请报表使用者注意备考财务报表中的相关披露；如果披露
不充分，我们应当发表非无保留意见。 我们的结论基于截至审计报告日可获得的信
息。然而，未来的事项或情况可能导致北京金隅智造工场公司不能持续经营。
(5)评价备考财务报表的总体列报、结构和内容，并评价备考财务报表是否公允
反映相关交易和事项。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，
包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。



北京金隅智造工场管理有限公司金隅智造工场备考财务报表附注
- 1 -
北京金隅智造工场管理有限公司
金隅智造工场备考财务报表附注
(无特别指明本报表附注货币单位为人民币元) 一、公司及金隅智造工场产权一期基本状况
1、公司基本情况
北京金隅智造工场管理有限公司（以下简称“北京金隅智造工场公司”或“公司”）是一家在中华
人民共和国北京市注册的有限责任公司，于 2022 年 08 月 02 日成立，公司社会统一信用代码：
91110108MABUC4J95W。
截至 2024 年 9 月 30 日，公司注册资本 100.00 万元，全部由北京金隅集团股份有限公司出资。
公司经营范围：一般项目：园区管理服务；非居住房地产租赁；会议及展览服务。（除依法须
经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）（不得从事国家和本市产业政策禁止和限制
类项目的经营活动。）
公司注册地：北京市海淀区建材城中路 27 号 13 幢二层 2102 号。
2、金隅智造工场（以下简称“项目资产”）基本情况
金隅智造工场位于北京市海淀区西三旗建材城中路 27 号，北临英润路，东临建材城中路，南
临市政道路，西靠新馨苑。
项目资产为北京市海淀区西三旗建材城中路的土地（编号：[京海国用（2007 出）第 4119 号]）
及其地上建筑物。包含 N1 号楼、N2 号楼、N3 号楼、N5 号楼、N6 号楼、N7 号楼及 S5 号楼。项
目资产目前主要用于出租。
2024 年 2 月 29 日，北京西三旗高新建材城经营开发有限公司与北京金隅智造工场管理有限公
司签订《关于智造工场一期项目资产及负债的转让协议》。协议约定：以项目资产获得换发的新《不
动产权证书》记载的核发时间为交割日。2024 年 4 月 19 日，北京金隅智造工场管理有限公司取得
京（2024）海不动产权第 0019164 号、京（2024）海不动产权第 0019176 号不动产权证书。
二、备考财务报表编制基础
为华夏基金管理有限公司提交华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金（拟定）
发行设立申报材料之目的，北京金隅智造工场公司编制了本备考财务报表，以反映项目资产 2024
年 9 月 30 日、2023 年 12 月 31 日、2022 年 12 月 31 日及 2021 年 12 月 31 日的备考财务状况以及
2024 年 1-9 月、2023 年度、2022 年度及 2021 年度的备考经营成果。
本备考财务报表仅反映项目资产于备考财务报表期间的财务状况和经营成果，不适用于其他目
的。基于编制本备考财务报表的特殊目的，本备考财务报表仅列示备考资产负债表、备考利润表以
及备考财务报表附注。
北京金隅智造工场管理有限公司金隅智造工场备考财务报表附注
- 2 -
备考财务报表系根据真实发生的交易和事项，按照财政部颁布的企业会计准则及相关规定编
制。
备考财务报表的会计核算以权责发生制为记账基础，以历史成本为计量基础。资产如果发生减
值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
本备考财务报表在持续经营假设的基础上编制。
金隅智造工场相关资产产权清晰，物理特征可明确区分。本备考财务报表基于北京金隅智造工
场公司于备考报告期初即拥有项目资产，并按以下主要会计政策进行编制：
1、编制备考资产负债表
①在建工程按照项目资产其账载的历史成本反映。
②投资性房地产为假设北京金隅智造工场公司自项目资产开始经营时即持有资产，按照成本模
式进行后续计量。投资性房地产按照土地使用权剩余使用年限进行折旧和摊销。
③经营性往来款项如应收账款、预收款项以本项目资产应收预收的租金金额进行列示。
④其他应付款分为押金和往来款，押金按照收取的相关业务押金的账面价值反映；往来款为与
北京金隅集团股份有限公司、北京金隅新型建材产业化集团有限公司及北京市龙顺成中式家具有限
公司的往来款项。
⑤经营性往来应付账款为公司应支付给项目运营方北京金隅文化科技发展有限公司（以下简称
“北京金隅文化”）的与项目资产有关的费用。
⑥应交税费为应交增值税金额。
⑦其他流动资产为按直线法确认尚未结算的房产租赁收入。
⑧递延所得税资产以应收款项坏账准备按照企业所得税税率适用税率 25%进行计算予以确定。
⑨按照上述编制基础确认和计量的资产与负债的净额，在备考资产负债表中列示为净资产，即
所有者权益。
2、编制备考利润表
①备考利润表中的营业收入为房屋出租收入。房屋出租收入为本项目的投资性房地产在合同租
赁期内按照直线法确认的房屋出租收入。
②备考利润表中的营业成本为房屋出租成本。房屋出租成本主要包含折旧和摊销以及管理服务
费。其中：折旧与摊销金额按本项目投资性房地产的成本及尚可使用年限进行计算确定。
③备考利润表中的税金及附加以本项目的投资性房地产为基础，包含投资性房地产相关的直接
税费及间接税费。其中：房产税中从租计量部分以项目资产实际租金收入为基础按照适用税率计算
列示，从价计量部分按照项目资产未出租房产价值的 70%为基础按照适用税率计算列示；土地使用
税以证载面积按照适用税率计算列示。城市维护建设税及教育费附加以项目资产之租金收入为基础
计算确定。
④备考利润表中的管理费用主要为人员工资及社保、财产保险费，按照运营项目资产所用人员
北京金隅智造工场管理有限公司金隅智造工场备考财务报表附注
- 3 -
数量与相应期间人员平均工资及社保计算确定；财产保险费为相关资产购买的保险费。
⑤备考利润表中的财务费用按照与北京金隅集团股份有限公司、北京金隅新型建材产业化集团
有限公司及北京市龙顺成中式家具有限公司的往来款在相关会计期间实际发生的资金占用费确定。
⑥备考利润表中的信用减值损失按照本项目应收款项在相关会计期间计提的信用减值损失予
以确定。
⑦备考营业外收入为租户退租产生的违约金。
⑧备考利润表中的所得税费用以适用所得税率 25%按照备考财务报表的经营成果数据模拟列
示。
三、重要会计政策和会计估计
1、会计期间
自公历一月一日至十二月三十一日。
2、记账本位币
以人民币为记账本位币。
3、金融工具
金融工具，是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的合同。
1）金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
满足下列条件的，终止确认金融资产（或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分），
即从其账户和资产负债表内予以转销：
（1）收取金融资产现金流量的权利届满；
（2）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金流量
全额支付给第三方的义务；并且（a）实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或
（b）虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该
金融资产的控制。
如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。如果现有金融负债被
同一债权人以实质上几乎完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有负债的条款几乎全部被实质
性修改，则此类替换或修改作为终止确认原负债和确认新负债处理，差额计入当期损益。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，是指
按照合同条款的约定，在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日，是指本公司
承诺买入或卖出金融资产的日期。
2）金融资产分类和计量
北京金隅智造工场管理有限公司金隅智造工场备考财务报表附注
- 4 -
本公司的金融资产于初始确认时以公允价值计量。初始确认后，根据本公司企业管理金融资产
的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产分类为：（1）以摊余成本计量的金融资
产；（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；以及（3）以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收账款或应收
票据未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格进行初始计量。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其
他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：管理该金融资产的业务模
式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量仅为对
本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产采用实际利率法确认利息收入，其终
止确认、修改或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。
3）金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、其
他金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期
损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融负债的
衍生工具)和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
除继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务担保合同外的其他金融负债分类为以摊余
成本计量的金融负债，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或
损失计入当期损益。
4）金融工具减值
公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的债务工具投资、租赁应收款、合同资产、贷款承诺及财务担保合同等，以预期信用损
失为基础确认损失准备。
对于不含重大融资成分的应收款项以及合同资产，本公司运用简化计量方法，按照相当于整个
存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
对于租赁应收款、包含重大融资成分的应收款项以及合同资产，本公司选择运用简化计量方法，
按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
账龄 预计损失计提比例（%）
1 年以内 1
1-2 年 12
2-3 年 44
3-4 年 71
北京金隅智造工场管理有限公司金隅智造工场备考财务报表附注
- 5 -
4 年以上 100
除上述采用简化计量方法以外的金融资产、贷款承诺及财务担保合同，本公司在每个资产负债
表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加，如果信用风险自初始确认后未显著增加，处
于第一阶段，本公司按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照账面余
额和实际利率计算利息收入；如果信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，处于
第二阶段，本公司按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照账面余额和
实际利率计算利息收入；如果初始确认后发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照相当于整个
存续期内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照摊余成本和实际利率计算利息收入。
本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。本公
司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产负
债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风
险的变化情况。
当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发
生信用减值的金融资产。
当本公司不再合理预期能够全部或部分收回金融资产合同现金流量时，本公司直接减记该金融
资产的账面余额。
5）金融资产转移
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；
保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处
理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融
资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担保金
额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价中，将被要求
偿还的最高金额。
4、投资性房地产
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地
使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。本公司的投资性房地产均将长期
持有并出租以赚取租金。
投资性房地产按照成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的
经济利益很可能流入且其成本能够可靠地计量，则计入投资性房地产成本。否则，于发生时计入当
期损益。
北京金隅智造工场管理有限公司金隅智造工场备考财务报表附注
- 6 -
后续计量：在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，采用成本模式计量的
建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第 4 号—固定资产》；采用成本模式计量的土地使用权的
后续计量，适用《企业会计准则第 6 号—无形资产》。
各类投资性房地产的预计使用寿命、预计残值率分别为：
项目 预计使用寿命（年） 预计残值率（%）
投资性房地产 土地使用权剩余使用年限 5
对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值率和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适当
调整。
5、固定资产
固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且其成本能够可靠地计量时才予以确
认。与固定资产有关的后续支出，符合该确认条件的，计入固定资产成本，并终止确认被替换部分
的账面价值；否则，在发生时计入当期损益。
固定资产按照成本进行初始计量。购置固定资产的成本包括购买价款、相关税费、使固定资产
达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该项资产的其他支出。固定资产的折旧采用年限平均
法计提，各类固定资产的使用寿命、预计净残值率及年折旧率如下：
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 年限平均法 20-40 3.00-5.00 2.38-4.85
机器设备 年限平均法 12-15 3.00-5.00 6.33-8.08
运输工具 年限平均法 5-10 年 3.00-5.00 9.50-19.40
办公及其他设备 年限平均法 5-6 年 3.00-5.00 15.83-19.40
固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或以不同方式为企业提供经济利益的，适用不同折旧
率。
本公司至少于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，必要
时进行调整。
6、在建工程
在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到预定可
使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
7、借款费用
借款费用，是指本公司因借款而发生的利息及其他相关成本，包括借款利息、折价或者溢价的
摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
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- 7 -
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化，其他借款费用
计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预
定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：
（1）资产支出已经发生；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本
化。之后发生的借款费用计入当期损益。
在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，按照下列方法确定：
（1）专门借款以当期实际发生的利息费用，减去暂时性的存款利息收入或投资收益后的金额
确定。
（2）占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占
用一般借款的加权平均利率计算确定。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中，发生除达到预定可使用或者可销售状态必要的
程序之外的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化。在中断期间发生
的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始。
8、无形资产
无形资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且其成本能够可靠地计量时才予以确
认，并以成本进行初始计量。但非同一控制下企业合并中取得的无形资产，其公允价值能够可靠地
计量的，即单独确认为无形资产并按照公允价值计量。
无形资产按照其能为本公司带来经济利益的期限确定使用寿命，无法预见其为本公司带来经济
利益期限的作为使用寿命不确定的无形资产。
本公司的无形资产包括土地使用权，按受益期限平均摊销。
本公司取得的非房地产开发用途的土地使用权，通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等
建筑物，相关的土地使用权和建筑物分别作为无形资产和固定资产核算。外购土地及建筑物支付的
价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部作为固定资产处理。本公司之土
地使用权根据所取得的土地使用权证标明的年限按直线法进行摊销。
使用寿命有限的无形资产，在其使用寿命内采用直线法摊销。本公司至少于每年年度终了，对
使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，必要时进行调整。
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9、收入
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。取得相
关商品或服务的控制权，是指能够主导该商品的使用或该服务的提供并从中获得几乎全部的经济利
益。
10、政府补助
政府补助在能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资产的，按
照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取
得的，按照名义金额计量。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，
确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已
发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。与资产相关的政府补助，冲减
相关资产的账面价值；或确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入
损益（但按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益），相关资产在使用寿命结束前被出售、
转让、报废或发生毁损的，尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
11、所得税费用
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计入所有者
权益的交易或者事项相关的计入所有者权益外，均作为所得税费用或收益计入当期损益。
本公司对于当期和以前期间形成的当期所得税负债或资产，按照税法规定计算的预期应交纳或
返还的所得税金额计量。
本公司根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，以及未作为
资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产
生的暂时性差异，采用资产负债表债务法计提递延所得税。
各种应纳税暂时性差异均据以确认递延所得税负债。除非：
（1）应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易
中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影
响应纳税所得额或可抵扣亏损。
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回
的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公司以很可能取得用
来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延
所得税资产，除非：
（1）应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易
中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影
响应纳税所得额或可抵扣亏损。
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（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回
的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
本公司于资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，依据税法规定，按照预期收
回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的
所得税影响。
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获
得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。于资产
负债表日，本公司重新评估未确认的递延所得税资产，在很可能获得足够的应纳税所得额可供所有
或部分递延所得税资产转回的限度内，确认递延所得税资产。
同时满足下列条件时，递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：拥有以净额结
算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收
征管部门对同一应纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要
性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税
资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。
12、租赁
租赁的识别
在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁，如果合同中一方让渡了在一定期间
内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。为确定合同
是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，本公司评估合同中的客户是否有权获得在使
用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使
用。
单独租赁的识别
合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。
同时符合下列条件的，使用已识别资产的权利构成合同中的一项单独租赁：
（1）承租人可从单独使用该资产或将其与易于获得的其他资源一起使用中获利；
（2）该资产与合同中的其他资产不存在高度依赖或高度关联关系。
租赁期的评估
租赁期是本公司有权使用租赁资产且不可撤销的期间。本公司有续租选择权，即有权选择续租
该资产，且合理确定将行使该选择权的，租赁期还包含续租选择权涵盖的期间。本公司有终止租赁
选择权，即有权选择终止租赁该资产，但合理确定将不会行使该选择权的，租赁期包含终止租赁选
择权涵盖的期间。发生本公司可控范围内的重大事件或变化，且影响本公司是否合理确定将行使相
应选择权的，本公司对其是否合理确定将行使续租选择权、购买选择权或不行使终止租赁选择权进
行重新评估。
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作为承租人
使用权资产
本公司使用权资产类别主要包括房屋建筑物。
在租赁期开始日，本公司将其可在租赁期内使用租赁资产的权利确认为使用权资产，包括：租
赁负债的初始计量金额；在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受
的租赁激励相关金额；承租人发生的初始直接费用；承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产
所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。本公司后续釆用年限平均法对
使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本公司在租赁资产剩余
使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，本公司在租赁期与
租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
本公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值
时，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本公司将剩余金额计入当
期损益。
租赁负债
在租赁期开始日，本公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债，短期租赁和低价值
资产租赁除外。在计算租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁
内含利率的，采用承租人增量借款利率作为折现率。本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在
租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益，但另有规定计入相关资产成本的除外。未纳入租赁
负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益，但另有规定计入相关资产成本的除外。
租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定
租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权
情况发生变化时，本公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债。
租赁变更
租赁变更是原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加或终止一项或
多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：
（1）该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
（2）增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本公司重新确定租赁期，
并采用修订后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，以重新计量租赁负债。在计算变更后租赁
付款额的现值时，本公司采用剩余租赁期间的租赁内含利率作为折现率；无法确定剩余租赁期间的
租赁内含利率的，采用租赁变更生效日的本公司增量借款利率作为折现率。
就上述租赁负债调整的影响，本公司区分以下情形进行会计处理：
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（1）租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司调减使用权资产的账面价值，以反
映租赁的部分终止或完全终止部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益；
（2）其他租赁变更，本公司相应调整使用权资产的账面价值。
短期租赁和低价值资产租赁
本公司将在租赁期开始日，租赁期不超过 12 个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租
赁；将单项租赁资产为全新资产时价值不超过人民币 40,000.00 元的租赁认定为低价值资产租赁。
本公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。本公司对短期租赁和低价值
资产租赁选择不确认使用权资产和租赁负债。在租赁期内各个期间按照直线法计入相关的资产成本
或当期损益。
作为出租人
租赁开始日实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁，除
此之外的均为经营租赁。本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分
类。
作为经营租赁出租人
经营租赁的租金收入在租赁期内各个期间按直线法确认为当期损益，未计入租赁收款额的可变
租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
经营租赁发生变更的，本公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租
赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
13、报告期重大会计政策和会计估计变更
无
四、税项及税率
1、主要税种和税率
税种 计税依据 税率
增值税 出租收入 9%
城市维护建设税 应交流转税 7%
教育费附加 应交流转税 3%
地方教育费附加 应交流转税 2%
房产税
从租计征，租金收入 12%
从价计征，房屋原值的 70% 1.2%
土地使用税 证载面积 3 元/平方米/年
企业所得税 应纳税所得额 25%
其他税项 其他税项按国家和地方有关规定计算缴纳。
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2、税收优惠
无
五、会计报表主要项目注释
1、应收账款
（1）应收账款的账龄分析如下：
项目 2024年9月30日 2023年12月31日 2022年12月31日 2021年12月31日
1 年以内 4,915,746.93 195,999.96 12,757,870.49 10,299,088.05
合计 4,915,746.93 195,999.96 12,757,870.49 10,299,088.05
减：应收账款坏账准备 49,157.47 1,960.00 127,578.70 102,990.88
账面价值 4,866,589.46 194,039.96 12,630,291.79 10,196,097.17
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
类别 2023 年 12 月 31 日
本期变动金额
2024 年 9 月 30 日
计提 收回或转回 核销
按组合计提坏账准备 1,960.00 47,197.47 49,157.47
合计 1,960.00 47,197.47 49,157.47
（续）
类别 2022 年 12 月 31 日
本期变动金额
2023 年 12 月 31 日
计提 收回或转回 核销
按组合计提坏账准备 127,578.70 -125,618.70 1,960.00
合计 127,578.70 -125,618.70 1,960.00
（续）
类别 2021 年 12 月 31 日
本期变动金额
2022 年 12 月 31 日
计提 收回或转回 核销
按组合计提坏账准备 102,990.88 24,587.82 127,578.70
合计 102,990.88 24,587.82 127,578.70
（3）应收账款按风险组合披露如下：
类别
2024年9月30日
账面余额 坏账准备 账面
金额 比例(%) 金额 计提比例(%) 价值
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 4,915,746.93 100.00 49,157.47 1.00 4,866,589.46
合计 4,915,746.93 100.00 49,157.47 1.00 4,866,589.46
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（续）
类别
2023年12月31日
账面余额 坏账准备 账面
金额 比例(%) 金额 计提比例(%) 价值
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 195,999.96 100.00 1,960.00 1.00 194,039.96
合计 195,999.96 100.00 1,960.00 1.00 194,039.96
（续）
类别
2022年12月31日
账面余额 坏账准备 账面
金额 比例(%) 金额 计提比例(%) 价值
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 12,757,870.49 100.00 127,578.70 1.00 12,630,291.79
合计 12,757,870.49 100.00 127,578.70 1.00 12,630,291.79
（续）
类别
2021年12月31日
账面余额 坏账准备 账面
金额 比例(%) 金额 计提比例(%) 价值
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 10,299,088.05 100.00 102,990.88 1.00 10,196,097.17
合计 10,299,088.05 100.00 102,990.88 1.00 10,196,097.17
（4）应收账款按组合计提坏账准备列示如下：
项目
2024 年 9 月 30 日
估计发生违约的账面余额 预期信用损失率（%） 整个存续期预期信用损失
1 年以内 4,915,746.93 1.00 49,157.47
合计 4,915,746.93 1.00 49,157.47
（续）
项目
2023 年 12 月 31 日
估计发生违约的账面余额 预期信用损失率（%） 整个存续期预期信用损失
1 年以内 195,999.96 1.00 1,960.00
合计 195,999.96 1.00 1,960.00
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（续）
项目
2022 年 12 月 31 日
估计发生违约的账面余额 预期信用损失率（%） 整个存续期预期信用损失
1 年以内 12,757,870.49 1.00 127,578.70
合计 12,757,870.49 1.00 127,578.70
（续）
项目
2021 年 12 月 31 日
估计发生违约的账面余额 预期信用损失率（%） 整个存续期预期信用损失
1 年以内 10,299,088.05 1.00 102,990.88
合计 10,299,088.05 1.00 102,990.88
（5）按欠款方归集的期末余额较大的应收账款情况：
单位名称 2024 年 9 月 30 日
占应收账款年末余额
合计数的比例（%）
坏账准备
北京车百智能科技发展有限公司 2,078,499.37 42.28 20,784.99
博锐尚格科技股份有限公司 1,842,062.68 37.47 18,420.63
中节能数字科技有限公司 462,633.90 9.41 4,626.34
北京量子信息科学研究院 382,920.57 7.79 3,829.21
北京渝芙蓉餐饮管理有限公司 95,367.11 1.94 953.67
合计 4,861,483.63 98.90 48,614.84
（续）
单位名称 2023 年 12 月 31 日
占应收账款年末余额
合计数的比例（%）
坏账准备
北京二号船舱餐饮服务有限公司 69,574.97 35.50 695.75
北京渝芙蓉餐饮管理有限公司 49,299.60 25.15 493.00
北京林萃四季餐饮服务有限公司 48,470.94 24.73 484.71
北京汉唐新天餐饮管理有限公司 28,654.45 14.62 286.54
合计 195,999.96 100.00 1,960.00
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（续）
单位名称 2022 年 12 月 31 日
占应收账款年末余额
合计数的比例（%）
坏账准备
北京中关村科学城科创服务有限公司 12,627,026.52 98.97 126,270.26
合计 12,627,026.52 98.97 126,270.26
（续）
单位名称 2021 年 12 月 31 日
占应收账款年末余额
合计数的比例（%）
坏账准备
北京市车百智能科技发展有限公司 10,278,177.82 99.80 102,781.78
北京国能日新系统控制技术有限公司 13,438.29 0.13 134.38
北京垚鑫隆经贸有限公司 4,396.11 0.04 43.96
北京三祺网络技术有限公司 3,075.82 0.03 30.76
合计 10,299,088.04 100.00 102,990.88
（6）本期无实际核销的应收账款。
（7）报告期内无因金融资产转移而终止确认的应收账款情况。
（8）报告期内无转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债。
2、其他流动资产
项目 2024 年 9 月 30 日 2023 年 12 月 31 日2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
按直线法确认收入
尚未结算的房产租
赁收入
5,760,024.00 11,741,367.30 22,236,319.66 34,060,294.07
合计 5,760,024.00 11,741,367.30 22,236,319.66 34,060,294.07
3、投资性房地产
项目 2024 年 9 月 30 日 2023 年 12 月 31 日2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
投资性房地产 613,522,332.30 611,068,566.85 626,838,258.97 651,407,473.93
（1） 采用成本计量模式的投资性房地产本年增减变动如下：
项目 房屋建筑物及土地使用权 合计
一、账面原值：
1.2023 年 12 月 31 日余额 752,780,374.21 752,780,374.21
2.本期增加金额 22,591,664.24 22,591,664.24
（1）购置
（2）在建工程转入
（3）其他 22,591,664.24 22,591,664.24
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项目 房屋建筑物及土地使用权 合计
3.本期减少金额
（1）处置或报废
（2）转入固定资产及无形资产
4.2024 年 9 月 30 日余额 775,372,038.45 775,372,038.45
二、累计折旧和累计摊销
1.2023 年 12 月 31 日余额 141,711,807.36 141,711,807.36
2.本期增加金额 20,137,898.79 20,137,898.79
（1）计提 20,137,898.79 20,137,898.79
（2）固定资产转入
3.本期减少金额
（1）处置或报废
（2）转入固定资产及无形资产
4.2024 年 9 月 30 日余额 161,849,706.15 161,849,706.15
三、减值准备
1.2023 年 12 月 31 日余额
2.本期增加金额
3.本期减少金额
4.2024 年 9 月 30 日余额
四、账面价值
1.2024 年 9 月 30 日账面价值 613,522,332.30 613,522,332.30
2.2023 年 12 月 31 日账面价值 611,068,566.85 611,068,566.85
（续）
项目 房屋建筑物及土地使用权 合计
一、账面原值：
1.2022 年 12 月 31 日余额 743,542,030.03 743,542,030.03
2.本期增加金额 9,238,344.18 9,238,344.18
（1）购置
（2）在建工程转入 9,238,344.18 9,238,344.18
3.本期减少金额
（1）处置或报废
（2）转入固定资产及无形资产
4.2023 年 12 月 31 日余额 752,780,374.21 752,780,374.21
二、累计折旧和累计摊销
1.2022 年 12 月 31 日余额 116,703,771.06 116,703,771.06
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项目 房屋建筑物及土地使用权 合计
2.本期增加金额 25,008,036.30 25,008,036.30
（1）计提 25,008,036.30 25,008,036.30
（2）固定资产转入
3.本期减少金额
（1）处置或报废
（2）转入固定资产及无形资产
4.2023 年 12 月 31 日余额 141,711,807.36 141,711,807.36
三、减值准备
1.2022 年 12 月 31 日余额
2.本期增加金额
3.本期减少金额
4.2023 年 12 月 31 日余额
四、账面价值
1.2023 年 12 月 31 日账面价值 611,068,566.85 611,068,566.85
2.2022 年 12 月 31 日账面价值 626,838,258.97 626,838,258.97
（续）
项目 房屋建筑物及土地使用权 合计
一、账面原值：
1.2021 年 12 月 31 日余额 743,542,030.03 743,542,030.03
2.本期增加金额
（1）购置
（2）在建工程转入
3.本期减少金额
（1）处置或报废
（2）转入固定资产及无形资产
4.2022 年 12 月 31 日余额 743,542,030.03 743,542,030.03
二、累计折旧和累计摊销
1.2021 年 12 月 31 日余额 92,134,556.10 92,134,556.10
2.本期增加金额 24,569,214.96 24,569,214.96
（1）计提 24,569,214.96 24,569,214.96
（2）固定资产转入
3.本期减少金额
（1）处置或报废
（2）转入固定资产及无形资产
北京金隅智造工场管理有限公司金隅智造工场备考财务报表附注
- 18 -
4.2022 年 12 月 31 日余额 116,703,771.06 116,703,771.06
三、减值准备
1.2021 年 12 月 31 日余额
2.本期增加金额
3.本期减少金额
4.2022 年 12 月 31 日余额
四、账面价值
1.2022 年 12 月 31 日账面价值 626,838,258.97 626,838,258.97
2.2021 年 12 月 31 日账面价值 651,407,473.93 651,407,473.93
4、在建工程
（1）在建工程明细如下
项目 2024年9月30日 2023年12月31日 2022年12月31日 2021年12月31日
在建工程账面余额 82,594.34 82,594.34 6,448,798.29
减值准备
在建工程账面价值 82,594.34 82,594.34 6,448,798.29
（2）重要在建工程项目本期变动情况
项目名称 2023 年 12 月 31 日 本期增加额
本期转入固定资
产金额
本期其他减少
额
2024 年 9 月 30 日
园区零星工程 82,594.34 82,594.34
合 计 82,594.34 82,594.34
（续）
项目名称 2022 年 12 月 31 日 本期增加额
本期转入固定资
产金额
本期其他减少
额
2023 年 12 月 31 日
智慧园区 6,448,798.29 1,256,468.93 7,705,267.22
园区零星工程 1,808,177.48 1,533,076.96 192,506.18 82,594.34
合 计 6,448,798.29 3,064,646.41 9,238,344.18 192,506.18 82,594.34
（续）
项目名称 2021 年 12 月 31 日 本期增加额
本期转入固定
资产金额
本期其他减少
额
2022 年 12 月 31
日
智慧园区 6,448,798.29 6,448,798.29
合 计 6,448,798.29 6,448,798.29
（2）在建工程减值准备：无
（3）其他说明：无
5、递延所得税资产
未经抵销的递延所得税资产
北京金隅智造工场管理有限公司金隅智造工场备考财务报表附注
- 19 -
项目
2024 年 9 月 30 日
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
坏账准备 49,157.47 12,289.37
合计 49,157.47 12,289.37
（续）
项目
2023 年 12 月 31 日
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
坏账准备 1,960.00 490.00
合计 1,960.00 490.00
（续）
项目
2022 年 12 月 31 日
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
坏账准备 127,578.70 31,894.68
合计 127,578.70 31,894.68
（续）
项目
2021 年 12 月 31 日
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
坏账准备 102,990.88 25,747.72
合计 102,990.88 25,747.72
6、应付账款
项目 2024 年 9 月 30 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
管理服务费 14,383,012.57 10,297,639.37 4,958,522.10 13,353,335.82
中介服务费 2,025,914.17
合计 14,383,012.57 10,297,639.37 4,958,522.10 15,379,249.99
7、预收款项
项目 2024年9月30日 2023年12月31日 2022年12月31日 2021年12月31日
预收租赁款 5,930,254.98 7,509,066.88 6,561,314.56 7,890,096.58
合计 5,930,254.98 7,509,066.88 6,561,314.56 7,890,096.58
8、应交税费
税种 2024年9月30日 2023年12月31日 2022年12月31日 2021年12月31日
增值税 1,012,053.43 1,185,316.25 1,403,812.35 2,905,020.63
北京金隅智造工场管理有限公司金隅智造工场备考财务报表附注
- 20 -
税种 2024年9月30日 2023年12月31日 2022年12月31日 2021年12月31日
合计 1,012,053.43 1,185,316.25 1,403,812.35 2,905,020.63
9、其他应付款
项目 2024年9月30日 2023年12月31日 2022年12月31日 2021年12月31日
其他应付款 108,297,919.94 80,612,295.91 87,568,972.95 91,281,134.99
合计 108,297,919.94 80,612,295.91 87,568,972.95 91,281,134.99
按款项性质列示其他应付款
项目 2024 年 9 月 30 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
押金 30,148,663.41 31,153,714.66 30,438,972.95 34,151,134.99
往来款 78,149,256.53 49,458,581.25 57,130,000.00 57,130,000.00
合计 108,297,919.94 80,612,295.91 87,568,972.95 91,281,134.99
10、营业收入和营业成本
项目
2024 年 1-9 月 2023 年度
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
主营业务-房屋出
租
96,353,141.59 23,992,024.44 125,922,577.17 30,044,939.39
合计 96,353,141.59 23,992,024.44 125,922,577.17 30,044,939.39
（续）
项目
2022 年度 2021 年度
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
主营业务-房屋出
租
82,201,617.30 27,857,279.65 116,031,767.56 30,370,803.34
合计 82,201,617.30 27,857,279.65 116,031,767.56 30,370,803.34
（1）营业成本明细如下：
项目 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
折旧与摊销 20,137,898.79 25,008,036.30 24,569,214.96 24,569,214.96
管理服务费 3,854,125.65 5,036,903.09 3,288,064.69 5,801,588.38
合计 23,992,024.44 30,044,939.39 27,857,279.65 30,370,803.34
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11、税金及附加
项目 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
房产税 12,136,338.19
16,767,720.93 12,134,244.78 13,868,865.73
土地使用税 209,565.32
279,420.43 279,420.43 279,420.43
印花税 704,359.11
87,783.38 98,653.37 209,425.25
城市维护建设税 607,024.79
846,389.02 585,174.61 699,908.11
教育费附加 433,589.13
604,563.59 417,981.86 499,934.37
合计 14,090,876.54 18,585,877.35 13,515,475.05 15,557,553.89
12、管理费用
项目 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
工资 359,183.68 678,036.43 874,183.68 689,616.00
财产保险费 74,500.42 95,772.16 153,288.13 218,215.42
绿化费 181,954.02
其他 10,552.17
合计 433,684.10
966,314.78 1,027,471.81 907,831.42
13、财务费用
项目 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
利息支出 1,717,742.54 1,710,720.00 2,171,710.00 2,130,858.80
合计 1,717,742.54 1,710,720.00 2,171,710.00 2,130,858.80
14、信用减值损失
类别 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
应收账款坏账损失 - 47,197.47 125,618.70 -24,587.82 140,186.65
合计 - 47,197.47 125,618.70 -24,587.82 140,186.65
15、营业外收入
项目 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
违约金 1,725,567.68 1,484,122.72 438,564.32
合计 1,725,567.68 1,484,122.72 438,564.32
北京金隅智造工场管理有限公司金隅智造工场备考财务报表附注
- 22 -
16、所得税费用
项目 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
当期所得税费用 14,461,095.42 19,024,712.09 9,517,061.28 16,766,180.03
递延所得税费用 - 11,799.37 31,404.68 -6,146.96 35,046.66
合计 14,449,296.05 19,056,116.77 9,510,914.32 16,801,226.69
会计利润与所得税费用调整过程
项目 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
利润总额 57,797,184.18 76,224,467.07 38,043,657.29 67,204,906.76
按法定(或适用)税率计算的
所得税费用
14,449,296.05 19,056,116.77 9,510,914.32 16,801,226.69
某些子公司适用不同税率的
影响
对以前期间当期税项的调整
无需纳税的收入
不可抵扣的费用
税率变动的影响对期初递延
所得税余额的影响
利用以前期间的税务亏损
未确认递延所得税的税务亏
损
其他
所得税费用合计 14,449,296.05 19,056,116.77 9,510,914.32 16,801,226.69
六、关联方关系及其交易
1、本公司的母公司情况
母公司名称 业务性质
注册资本(人民币
万元)
母公司对本企业的
持股比例
母公司对本企业的表决
权比例
北京金隅集团股份
有限公司
房地产开发及
技术开发等
1,067,777.1134 100.00% 100.00%
本公司的最终控制方为北京国有资本经营管理中心。
2、其他关联方情况
企业名称 与本企业关系
北京金隅文化科技发展有限公司 同受最终母公司控制的公司
北京金隅新型建材产业化集团有限公司 同受最终母公司控制的公司
北京市龙顺成中式家具有限公司 同受最终母公司控制的公司
唐山市盾石信息技术有限公司 同受最终母公司控制的公司
北京金隅智造工场管理有限公司金隅智造工场备考财务报表附注
- 23 -
北京金隅红树林环保技术有限责任公司 同受最终母公司控制的公司
北京金谷智通绿链科技有限公司 同受最终母公司控制的公司
北京金隅通达耐火技术有限公司 同受最终母公司控制的公司
3、关联交易情况
（1）购买商品、接受劳务的关联交易
关联方 关联交易内容 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
北京金隅文化科技发展有限
公司
管理服务费 3,854,125.65 5,036,903.09 3,288,064.69 5,801,588.38
（2）销售商品、提供劳务的关联交易
关联方 关联交易内容 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
唐山市盾石信息技术有限公司 租金 294,344.57
北京金隅红树林环保技术有限责
任公司
租金 635,180.46
北京金谷智通绿链科技有限公司 租金 313,986.13
北京金隅通达耐火技术有限公司 租金 1,296,882.99
合计 2,540,394.15
（3）其他关联交易
关联方 关联交易内容 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
北京金隅集团股份有限公司 资金拆借利息 448,780.04 1,564,745.00
北京金隅新型建材产业化集团有
限公司
资金拆借利息 1,725,210.00 566,113.80
北京市龙顺成中式家具有限公司 资金拆借利息 1,268,962.50 1,710,720.00 446,500.00
合计 1,717,742.54 1,710,720.00 2,171,710.00 2,130,858.80
4、关联方应收应付款项
（1）应付账款
关联方 2024 年 9 月 30 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
北京金隅文化科
技发展有限公司
14,383,012.57 10,297,639.37 4,958,522.10 15,379,249.99
（2）预收款项
关联方 2024 年 9 月 30 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
唐山市盾石信息
技术有限公司
103,541.46
北京金谷智通绿
链科技有限公司
101,330.98
北京金隅智造工场管理有限公司金隅智造工场备考财务报表附注
- 24 -
（3）其他应付款
关联方 2024 年 9 月 30 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
北京金隅新型建材产业
化集团有限公司
7,130,000.00 57,130,000.00
北京市龙顺成中式家具
有限公司
49,972,650.00 49,458,581.25 50,000,000.00
北京金隅集团股份有限
公司
28,176,606.53
唐山市盾石信息技术有
限公司
358,421.82
北京金隅红树林环保技
术有限责任公司
773,455.89
北京金谷智通绿链科技
有限公司
382,339.26
5、关联方承诺
无
七、或有事项
无
八、资产负债表日后事项
无






华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
495
附件三、基金可供分配金额测算报告
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施
证券投资基金可供分配金额测算
审核报告
中喜特审 2025T00001 号
中喜会计师事务所(特殊普通合伙)
地址：北京市崇文门外大街 11 号新成文化大厦 A 座 11 层
邮编：100062
电话：010-67085873
传真：010-67084147
邮箱：zhongxi@zhongxicpa.net
中 喜 会 计 师 事 务 所 (特 殊 普 通 合 伙 )
ZHONGXI CPAs（SPECIAL GENERAL PARTNERSHIP）
地址：北 京 市 崇 文 门 外 大 街 11号 新 成 文 化 大 厦 A座 11层
电话：010-67085873 传真：010-67084147 邮政编码：100062
1
审 核 报 告
中喜特审 2025T00001 号
华夏基金管理有限公司：
我们审核了后附的华夏基金管理有限公司（以下简称“华夏基金”）作为基金
管理人编制的华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金可供分配金额
测算报告，包括2024年11-12月、2025年度的预测合并利润表、预测合并现金流量表、
可供分配金额测算表以及可供分配金额测算报告附注。我们审核的依据是《中国注
册会计师其他鉴证业务准则第3111号——预测性财务信息的审核》。华夏基金管理
层对该可供分配金额测算报告及其所依据的各项假设负责。这些假设已在可供分配
金额测算报告附注中披露。
根据我们对支持这些假设的证据的审核，我们没有注意到任何重大事项使我们
认为这些假设没有为可供分配金额测算报告提供合理基础。而且，我们认为，该可
供分配金额测算报告是在这些假设的基础上恰当编制的，并按照可供分配金额测算
报告附注二所述的编制基础的规定进行了列报。
由于预测事项通常并非如预期那样发生，并且变动可能重大，实际结果可能与
预测性财务信息存在差异。
本报告仅供华夏基金管理有限公司申请公开募集注册该基金之目的使用，不得
用作其他任何目的。




华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金
可供分配金额测算报告附注
6
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施
证券投资基金可供分配金额测算
报告附注
(无特别指明本报表附注货币单位为人民币元)
本可供分配金额测算报告是华夏基金管理有限公司管理层在最佳估计假设的基础上编
制的，但所依据的各种假设具有不确定性，提醒投资者进行投资决策时应谨慎使用。
一、基金简介
（一）基金基本情况
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“本基金”）拟由华
夏基金管理有限公司（以下简称“华夏基金”）依照《中华人民共和国证券投资基金法》《公
开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施
证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资
基金（REITs）规则适用指引第 1 号—审核关注事项（试行）（2023 年修订）》《上海证券
交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 2 号—发售业务（试行）》
和其他有关规定以及《华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》负
责公开募集。本基金为契约型封闭式基础设施证券投资基金，存续期间为基金合同生效日起
24 年，首次设立采用向战略投资者配售、向网下投资者询价发售及向公众投资者发售相结
合的募集方式，拟募集资金预计为人民币 11.09 亿元。本基金拟在成立后在上海证券交易所
上市交易。
（二）本基金所投资基础设施项目的基本情况
北京金隅智造工场管理有限公司（以下简称“项目公司”）系北京金隅集团股份有限公司
（以下简称“金隅集团”）于 2022 年 8 月 2 日设立的全资子公司，公司类型为有限责任公
司（法人独资），注册资本为人民币 100 万元。
本基金拟投资的基础设施项目（以下称“标的基础设施项目”）为金隅智造工场产权一
期项目，坐落于北京市海淀区建材城中路 27 号；资产范围北临菁盈南路，东邻金隅科技园，
南临园区内道路，西临园区内道路。总建筑面积为 90,907.03 平方米。范围包含《不动产权
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金
可供分配金额测算报告附注
7
证书》【京(2024)海不动产权第 0019176 号】和【京(2024) 海不动产权第 0019164 号】项下
建筑面积为 90,907.03 平方米用途工交、 厂房的房屋建筑及相应分摊国有土地。
（三）本次交易基本情况
本基金的基金管理人为华夏基金管理有限公司，资产支持证券管理人为中信证券股份有
限公司，基金托管人为北京银行股份有限公司。基金管理人聘请北京金隅文化科技发展有限
公司（以下简称“金隅文化”）作为运营管理机构，提供运营管理服务。
根据华夏基金编制的《华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明
书》及相关协议，基金具体交易步骤如下：
（1）金隅集团于 2022 年 8 月 2 日设立项目公司，于 2022 年 10 月 26 日完成人民币 100
万元出资。
（2）金隅集团于 2022 年 8 月 2 日设立北京金隅西三旗智造工场管理有限公司（以下简
称“SPV 公司”），于 2022 年 10 月 26 日完成人民币 100 万元出资。
（3）金隅集团将标的基础设施项目的房屋所有权及其对应的土地使用权以及与目标资
产相关的负债转让至项目公司。
（4）华夏基金完成本基金的募集后，拟以募集的资金用于认购中信证券股份有限公司
拟设立的中信证券-金隅集团产业园基础设施 1 号资产支持专项计划项下的全部份额，认购
资金划入专项计划账户之日为专项计划设立日。
（5）专项计划根据原始权益人与中信证券股份有限公司签署的《SPV 公司股权转让协
议》取得金隅集团持有的 SPV 公司 100%股权，交易对价为 100 万元，并根据《SPV 公司借
款协议》向 SPV 公司发放借款。
（6）资产支持专项计划向 SPV 公司增资并发放借款后，SPV 公司取得增资款以及借款。
根据 SPV 公司与金隅集团签署的《项目公司股权转让协议》，由 SPV 公司向原始权益人支
付项目公司股权转让价款并取得项目公司 100%股权。
（7）SPV 公司取得项目公司 100%股权后，SPV 公司根据《项目公司股权转让协议》
的约定向项目公司进行增资，专项计划根据《项目公司借款协议》的约定向项目公司发放借
款。
（8）SPV 公司取得项目公司 100%股权后，搭建了基础设施基金持有资产支持专项计
划全部资产支持证券、资产支持专项计划持有 SPV 公司 100%股权、SPV 公司持有项目公司
100%股权的架构。根据 SPV 公司与项目公司签署的《吸收合并协议》，项目公司吸收合并
SPV 公司，完成吸收合并后，SPV 公司注销，项目公司继续存续，项目公司的股东变更为
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可供分配金额测算报告附注
8
中信证券（代表资产支持专项计划）。SPV 公司原有的对资产支持专项计划的债务下沉到
项目公司，资产支持专项计划直接持有项目公司的股权和债权。
二、可供分配金额测算报告的编制基础
可供分配金额测算报告（以下简称“本报告”）是基金管理人华夏基金管理有限公司管理
层以本基金拟投资的基础设施项目的历史经营业绩为基础，在充分考虑预测期间本基金及基
础设施项目的经营计划、投资计划、财务预算以及附注三及附注四中所列示的各项基本假设
和特定假设的前提下，本着谨慎性的原则而编制的。
本报告按照《证券投资基金法》《证券法》《企业会计准则》《公开募集基础设施证券
投资基金指引（试行）》《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》和其他
中国证监会、中国基金业协会发布的有关规定及允许的基金行业实务操作编制。暂不考虑未
来新准则实施对预测合并利润表、预测合并现金流量表及可供分配金额测算表的影响。
可供分配金额测算表的预测期间为 2024 年 11-12 月、2025 年度（以下简称“预测期间”）。
预测期间的可供分配金额测算，均假设 2024 年 11 月 1 日为本基金成立日，且自 2024 年 10
月 1 日开始，基础设施项目产生的收益归本基金享有。
本可供分配金额测算报告是基于本基金假设自预计基金成立日即 2024 年 11 月 1 日起合
并专项计划、SPV 公司及项目公司财务报表而编制的。于 2024 年 11-12 月及 2025 年度纳入
本基金合并范围的主体包括本基金、专项计划、SPV 公司及项目公司。如附注一、（三）
所述，项目公司将于本基金成立后反向吸收合并 SPV 公司，因此本可供分配金额测算报告
是基于上述反向吸收合并交易按照附注四、16 中所述计划来编制。
可供分配金额测算表由华夏基金于 2025 年 1 月 6 日批准报出。华夏基金确认截至可供
分配金额测算表批准报出日止，编制可供分配金额测算表所依据的各项假设依然恰当。
三、可供分配金额测算报告的基本假设
1.国家政治、经济、法律、文化等环境因素及国家宏观调控政策在预测期间内不会出现
可能对本基金运营造成重大不利影响的任何重大事项或变化；
2.国家或地区法律法规或行业规定在预测期间内不会出现对本基金业务经营造成不利
影响的变化；
3.预测期间内，本基金经营业务的基础资产将不会因基金管理人控制范围以外的任何不
可抗力事件、不可预测因素，或不可预见理由而严重受阻，包括发生自然灾害、灾难、流行
病或严重意外，同时，基础资产的实际使用状况不会出现重大不利情况等；
4.本基金所采用的企业会计准则或其他财务报告规定在预测期内均不会发生重大变化，
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可供分配金额测算报告附注
9
本基金目前采用的重要会计政策详见附注五；
5.本基金经营所遵循的税收政策和有关税收优惠政策在预测期间不会出现重大变化；
6.预测期间内，国家统计局发布的居民消费价格指数与历史期间相比没有重大差别；
7.除计划之内的交易步骤外，本基金架构在预测期间内不会发生重大变化；
8.本基金在预测期间内不会发生其他重大资产收购及处置交易；
9.本基金在预测期间内不会进行扩募；
10.本基金在预测期内通货膨胀率和利率不会发生重大变化；
11.预测期间内，本基金资金来源充足，不存在因资金问题而使各项经营计划的实施发
生困难；
12.预测期间内，本基金并无营业外收入和营业外支出。
四、可供分配金额测算报告的特定假设
1、基础设施基金发行份额募集的资金
假设本基金于 2024 年 11 月 1 日成立，深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司以评估
基准日 2024 年 9 月 30 日对基础设施项目的评估结果为 1,108,000,000 元。本基金首次公开
发售拟募集规模为 1,109,000,000 元，为不动产评估值与项目公司初始实缴出资 1,000,000 元
之和。本可供分配金额测算报告中，上述募集资金在可供分配金额测算表及预测合并现金流
量表中列示为发行基金份额收到的现金。
2、购买标的基础设施项目
根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》要求及本基金向战略投资者定向配
售安排，原始权益人或其关联方将认购本基金发行的一定份额。假设原始权益人及其关联方
合计持有的本基金份额将不会构成其在本基金层面的控制，并且本基金的基金管理人将根据
相关协议和中国证监会的相关规定主动履行其运营管理基础设施项目的职责，包括对运营管
理机构的履职情况的监督和考核，从而原始权益人提供的运营管理服务也无法构成其在项目
公司层面的控制。在上述假设均可满足的前提下，本基金在持有和运营项目公司期间，本基
金及项目公司均不受原始权益人或其关联方控制，本基金通过专项计划收购 SPV 公司的股
权从而间接取得项目公司股权的交易将构成非同一控制下的并购交易。
3、本基金购买基础设施项目的对价
基于本基金成立后收购项目公司股权将构成非同一控制下企业合并的假设，本基金于非
同一控制下企业合并中取得的可辨认净资产于购买日的公允价值高于项目公司净资产账面
价值的部分计入项目公司的投资性房地产，并按照投资性房地产剩余折旧年限计算折旧及摊
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可供分配金额测算报告附注
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销额。根据深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司出具的估价报告，金隅智造工场产权一
期项目的公允价值为 1,108,000,000 元。
4、营业收入
营业收入为项目公司的租金收入。标的基础设施项目的所有权于 2024 年 4 月 19 日转由
项目公司持有，假设原租赁合同在 2024 年 4 月 19 日起出租方变更为项目公司。预测期间，
营业收入的金额根据正在执行的租赁合同约定及根据标的基础设施项目的历史经营数据，并
考虑预测期间的出租率、租金水平等因素之后，对预测期间的租金收入进行预测。
根据原始权益人及项目公司提供的信息，某租户 1 及某租户 2 已完成换签，但对于现有
租赁合同的商业条款在剩余租赁期限内能否得以履行存在一定的不确定性，出于审慎，本次
假设于 2024 年 10 月 1 日直至现有租赁合同到期日，租金分别给予一定的折扣。除了上述事
项外，其他租赁合同均已经完成签订，并按照合同约定内容执行履约。
相关预测详见附注七、1。
5、 营业成本
营业成本主要包括基础设施项目运营的各项成本，包括运营管理费、折旧摊销：
(1)运营管理费根据本基金拟签署的《运营管理服务协议》约定的定价机制预测。
(2)折旧摊销是基于深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司以评估基准日 2024 年 9 月
30 日对基础设施项目的评估结果为 1,108,000,000 元作为投资性房地产价值进行计量，假设
原有预计使用寿命及预计净残值率保持不变，以此考虑预测期间投资性房地产的折旧和摊
销。
(3)假设项目公司于预测期间不存在新增投资性房地产。
相关预测详见附注七、2。
6、税项
增值税及其附加税费、房产税、印花税、土地使用税、企业所得税等税项根据预测期间
相关纳税主体适用的税率及预测的纳税基础进行预测。假设增值税及其附加税费、印花税在
次月缴纳，其余税费在当月发生当月缴纳。
相关预测详见附注七、3 及七、8。
7、管理人报酬及托管费
本基金及专项计划管理人报酬、托管费在预测期间按照拟签署的基金合同及专项计划标
准条款约定的费率和计算方法进行预测。
相关预测详见附注七、4 及七、5。
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8、其他费用
其他费用包含保险费、维修费、职工薪酬、行政管理费及其他费用。财产保险费包含财
产一切险和公众责任险。维修费为资产的日常维护支出。职工薪酬为相关员工的工资、社保
及公积金。行政费用主要为项目公司拟日常经营中的行政事务支出。其他费用为除行政管理
费、保险费、维修费、职工薪酬之外的其他日常管理支出。
相关预测详见附注七、6。
9、信用减值损失
信用减值损失为应收账款的预期信用减值损失。
应收账款为标的基础设施项目的应收租赁款。根据历史收缴率预估 2024 年 11-12 月、
2025 年收缴率。根据应收账款历史账龄预估 2024 年 11-12 月、2025 年的应收账款账龄，计
提相关预期信用损失。
相关预测详见附注七、7。
10、利息收入
利息收入主要为存放银行的存款产生的利息，本基金计划将募集的资金全部投资于基础
设施项目公司，假设项目公司存放银行的均为活期存款，暂不对利息收入进行测算。
11、投资收益
本基金计划将募集的资金全部投资于基础设施项目公司，于预测期内暂无其他投资计
划，故预测投资收益为零。
12、公允价值变动收益
公允价值变动收益主要包括以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
本基金计划将募集的资金全部投资于基础设施项目公司，不拟进行金融资产投资，故未
对金融资产投资相关的公允价值变动损益进行预测。
13、其他收入及费用
其他收入及费用主要包括资产处置收益、资产减值损失及营业外收入/支出等其他利润
表项目。本基金依据基础设施项目资产的现有运行状况、项目公司有关过去事项、当前状况
以及对未来经济状况的预期，预测不存在重大的上述其他收入及费用发生，故预测金额为零。
14、应收和应付项目的变动
根据《操作指引》的要求，应收和应付项目的变动为模拟可供分配金额涉及的调整项。
本基金相关调整项包括应收账款的变动、租金收入按照直线法确认的金额与运营收入的差
异、计提的税金与实际支付的税金的差异。
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15、 基金的收益分配
根据本基金的收益分配政策，本基金收益以现金形式分配，收益分配在符合收益分配条
件的情况下每年不得少于 1 次，收益分配比例不低于合并后本基金年度可供分配金额的
90%。
本基金预计每年将上年度合并后本基金可供分配金额以现金形式全部分配给投资者，在
符合分配条件的情况下每年分配 1 次。
16、 反向吸收合并的相关安排
如附注一、（三）所述，项目公司将于本基金成立后反向吸收合并 SPV 公司，专项计
划将持有项目公司股权及债权，本基金假设上述反向吸收合并交易安排在 2025 年 4 月 30
日前完成。
17、其他
(1) 于预测期间内，本基金假设无基础设施项目资产减值准备的变动。
(2) 于预测期间内，本基金预计无债务融资安排，故本基金无取得借款收到的本金、无
偿还借款本金及利息支付的现金及无未来合理期间债务利息预留。
(3) 于预测期间内，本基金无处置基础设施项目的安排，故本基金预计无处置基础设施
项目资产取得的现金。
五、编制预测报告所采用的主要会计政策及会计估计
1、会计期间
自公历一月一日至十二月三十一日。
2、记账本位币
以人民币为记账本位币。
3、金融工具
金融工具，是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的合
同。
1）金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
满足下列条件的，终止确认金融资产（或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一
部分），即从其账户和资产负债表内予以转销：
（1）收取金融资产现金流量的权利届满；
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（2）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现
金流量全额支付给第三方的义务；并且（a）实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风
险和报酬，或（b）虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和
报酬，但放弃了对该金融资产的控制。
如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。如果现有金融
负债被同一债权人以实质上几乎完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有负债的条款几
乎全部被实质性修改，则此类替换或修改作为终止确认原负债和确认新负债处理，差额计入
当期损益。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，
是指按照合同条款的约定，在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日，
是指本公司承诺买入或卖出金融资产的日期。
2）金融资产分类和计量
本公司的金融资产于初始确认时以公允价值计量。初始确认后，根据本公司企业管理金
融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产分类为：（1）以摊余成本
计量的金融资产；（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；以及（3）
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收账款
或应收票据未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格进行初始
计量。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损
益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：管理该金融资产的
业务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现
金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产采用实际利率法
确认利息收入，其终止确认、修改或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。
3）金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债、其他金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费
用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融
负债的衍生工具)和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
除继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务担保合同外的其他金融负债分类为
以摊余成本计量的金融负债，采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销
产生的利得或损失计入当期损益。
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4）金融工具减值
公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的债务工具投资、租赁应收款、合同资产、贷款承诺及财务担保合同等，
以预期信用损失为基础确认损失准备。
对于不含重大融资成分的应收款项以及合同资产，本公司运用简化计量方法，按照相当
于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
对于租赁应收款、包含重大融资成分的应收款项以及合同资产，本公司选择运用简化计
量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
账龄 预计损失计提比例（%）
1 年以内 1
1-2 年 12
2-3 年 44
3-4 年 71
4 年以上 100
除上述采用简化计量方法以外的金融资产、贷款承诺及财务担保合同，本公司在每个资
产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加，如果信用风险自初始确认后未
显著增加，处于第一阶段，本公司按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计量损失
准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入；如果信用风险自初始确认后已显著增加但
尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本公司按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额
计量损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入；如果初始确认后发生信用减值的，
处于第三阶段，本公司按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备，并按照
摊余成本和实际利率计算利息收入。
本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增
加。本公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金
融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预
计存续期内发生违约风险的变化情况。
当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成
为已发生信用减值的金融资产。
当本公司不再合理预期能够全部或部分收回金融资产合同现金流量时，本公司直接减记
该金融资产的账面余额。
5）金融资产转移
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融
资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
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本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情
况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放
弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应
确认有关负债。
通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务
担保金额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价
中，将被要求偿还的最高金额。
4、投资性房地产
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租
的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。本公司的投资性房
地产均将长期持有并出租以赚取租金。
投资性房地产按照成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产
有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠地计量，则计入投资性房地产成本。否则，于
发生时计入当期损益。
后续计量：在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，采用成本模式
计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第 4 号—固定资产》；采用成本模式计量的
土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第 6 号—无形资产》。
各类投资性房地产的预计使用寿命、预计残值率分别为：
项目 预计使用寿命（年） 预计残值率（%）
投资性房地产 土地使用权剩余使用年限 5
对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值率和折旧方法于每年年度终了进行复核并
作适当调整。
5、固定资产
固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且其成本能够可靠地计量时才予
以确认。与固定资产有关的后续支出，符合该确认条件的，计入固定资产成本，并终止确认
被替换部分的账面价值；否则，在发生时计入当期损益。
固定资产按照成本进行初始计量。购置固定资产的成本包括购买价款、相关税费、使固
定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该项资产的其他支出。固定资产的折旧
采用年限平均法计提，各类固定资产的使用寿命、预计净残值率及年折旧率如下：
固定资产类别 折旧年限 预计净残值率 年折旧率(%)
房屋、建筑物 20-35 5% 2.71-4.75
固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或以不同方式为企业提供经济利益的，适用不
同折旧率。
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本公司至少于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，
必要时进行调整。
6、在建工程
在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到
预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
7、借款费用
借款费用，是指本公司因借款而发生的利息及其他相关成本，包括借款利息、折价或者
溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化，其他借
款费用计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活
动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：
（1）资产支出已经发生；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止
资本化。之后发生的借款费用计入当期损益。
在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，按照下列方法确定：
（1）专门借款以当期实际发生的利息费用，减去暂时性的存款利息收入或投资收益后
的金额确定。
（2）占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘
以所占用一般借款的加权平均利率计算确定。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中，发生除达到预定可使用或者可销售状态
必要的程序之外的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化。在
中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开
始。
8、无形资产
无形资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且其成本能够可靠地计量时才予
以确认，并以成本进行初始计量。但非同一控制下企业合并中取得的无形资产，其公允价值
能够可靠地计量的，即单独确认为无形资产并按照公允价值计量。
无形资产按照其能为本公司带来经济利益的期限确定使用寿命，无法预见其为本公司带
来经济利益期限的作为使用寿命不确定的无形资产。
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本公司的无形资产包括土地使用权，按受益期限平均摊销。
本公司取得的非房地产开发用途的土地使用权，通常作为无形资产核算。自行开发建造
厂房等建筑物，相关的土地使用权和建筑物分别作为无形资产和固定资产核算。外购土地及
建筑物支付的价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部作为固定资
产处理。本公司之土地使用权根据所取得的土地使用权证标明的年限按直线法进行摊销。
使用寿命有限的无形资产，在其使用寿命内采用直线法摊销。本公司至少于每年年度终
了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，必要时进行调整。
9、收入
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。
取得相关商品或服务的控制权，是指能够主导该商品的使用或该服务的提供并从中获得几乎
全部的经济利益。
10、所得税费用
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计入
所有者权益的交易或者事项相关的计入所有者权益外，均作为所得税费用或收益计入当期损
益。
本公司对于当期和以前期间形成的当期所得税负债或资产，按照税法规定计算的预期应
交纳或返还的所得税金额计量。
本公司根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，以及
未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础
之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法计提递延所得税。
各种应纳税暂时性差异均据以确认递延所得税负债。除非：
（1）应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：商誉的初始确认，或者具有以下特征
的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会
计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损。
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差
异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公司以很可能
取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由
此产生的递延所得税资产，除非：
（1）应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：商誉的初始确认，或者具有以下特征
的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会
计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损。
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（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差
异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
本公司于资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，依据税法规定，按照
预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清
偿负债方式的所得税影响。
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能
无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面
价值。于资产负债表日，本公司重新评估未确认的递延所得税资产，在很可能获得足够的应
纳税所得额可供所有或部分递延所得税资产转回的限度内，确认递延所得税资产。
同时满足下列条件时，递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：拥有以
净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；递延所得税资产和递延所得税负债
是与同一税收征管部门对同一应纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但
在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体
意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。
11、租赁
租赁的识别
在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁，如果合同中一方让渡了在一
定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租
赁。为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，本公司评估合同中的
客户是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该
使用期间主导已识别资产的使用。
单独租赁的识别
合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会
计处理。同时符合下列条件的，使用已识别资产的权利构成合同中的一项单独租赁：
（1）承租人可从单独使用该资产或将其与易于获得的其他资源一起使用中获利；
（2）该资产与合同中的其他资产不存在高度依赖或高度关联关系。
租赁期的评估
租赁期是本公司有权使用租赁资产且不可撤销的期间。本公司有续租选择权，即有权选
择续租该资产，且合理确定将行使该选择权的，租赁期还包含续租选择权涵盖的期间。本公
司有终止租赁选择权，即有权选择终止租赁该资产，但合理确定将不会行使该选择权的，租
赁期包含终止租赁选择权涵盖的期间。发生本公司可控范围内的重大事件或变化，且影响本
公司是否合理确定将行使相应选择权的，本公司对其是否合理确定将行使续租选择权、购买
选择权或不行使终止租赁选择权进行重新评估。
作为承租人
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可供分配金额测算报告附注
19
使用权资产
本公司使用权资产类别主要包房屋建筑物。
在租赁期开始日，本公司将其可在租赁期内使用租赁资产的权利确认为使用权资产，包
括：租赁负债的初始计量金额；在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，
扣除已享受的租赁激励相关金额；承租人发生的初始直接费用；承租人为拆卸及移除租赁资
产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。本公
司后续釆用年限平均法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所
有权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得
租赁资产所有权的，本公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
本公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账
面价值时，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本公司将剩
余金额计入当期损益。
租赁负债
在租赁期开始日，本公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债，短期租赁和
低价值资产租赁除外。在计算租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率；
无法确定租赁内含利率的，采用承租人增量借款利率作为折现率。本公司按照固定的周期性
利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益，但另有规定计入相关资
产成本的除外。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益，但另有
规定计入相关资产成本的除外。
租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用
于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结
果或实际行权情况发生变化时，本公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债。
租赁变更
租赁变更是原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加或终止
一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计
处理：
（1）该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
（2）增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本公司重新确定租
赁期，并采用修订后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，以重新计量租赁负债。在计
算变更后租赁付款额的现值时，本公司采用剩余租赁期间的租赁内含利率作为折现率；无法
确定剩余租赁期间的租赁内含利率的，采用租赁变更生效日的本公司增量借款利率作为折现
率。
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可供分配金额测算报告附注
20
就上述租赁负债调整的影响，本公司区分以下情形进行会计处理：
（1）租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司调减使用权资产的账面价值，
以反映租赁的部分终止或完全终止部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损
益；
（2）其他租赁变更，本公司相应调整使用权资产的账面价值。
短期租赁和低价值资产租赁
本公司将在租赁期开始日，租赁期不超过 12 个月，且不包含购买选择权的租赁认定为
短期租赁；将单项租赁资产为全新资产时价值不超过人民币 40,000.00 元的租赁认定为低价
值资产租赁。本公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。本公司
对短期租赁和低价值资产租赁选择不确认使用权资产和租赁负债。在租赁期内各个期间按照
直线法计入相关的资产成本或当期损益。
作为出租人
租赁开始日实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资
租赁，除此之外的均为经营租赁。本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产
对转租赁进行分类。
作为经营租赁出租人
经营租赁的租金收入在租赁期内各个期间按直线法确认为当期损益，未计入租赁收款额
的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
经营租赁发生变更的，本公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变
更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
12、报告期重大会计政策和会计估计变更
无
六、税项
1、本基金专项计划适用的税种及税率如下；
根据财政部、国家税务总局财税[1998]55 号《关于证券投资基金税收问题的通知》、财
税[2008]1 号《关于企业所得税若干优惠政策的通知》、财税[2016]140 号《关于明确金融房
地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》、财税[2017]2 号《关于资管产品增值税政策
有关问题的补充通知》、财税[2017]56 号《关于资管产品增值税有关问题的通知》及其他相
关财税法规和实务操作，主要税项列示如下：
（1）资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人。
资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照
3%的征收率缴纳增值税。
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21
对证券投资基金管理人运用基金买卖债券的转让收入免征增值税，对国债、地方政府债
以及金融同业往来利息收入亦免征增值税。资管产品管理人运营资管产品提供的贷款服务，
以产生的利息及利息性质的收入为销售额。
（2）资管产品的城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加等税费按照实际缴纳
增值税额的适用比例计算缴纳。
（3）本基金及专项计划不存在法律实体，不涉及企业所得税，由投资人缴纳企业所得
税或个人所得税。
2、本基金的基础设施项目公司适用的税种及税率如下
3、税收优惠
无
七、可供分配金额测算报告编制说明
1、营业收入
营业收入为房屋租赁收入。
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
房屋租赁收入 20,476,286.46 123,303,986.17
合计 20,476,286.46 123,303,986.17
房屋租赁收入
对于已签订租约的租赁合同，按照合同约定的租金单价、出租面积和租赁期计算租赁收
入。
税种 计税依据 税率
增值税 房屋出租收入 9%
城市维护建设税 应交流转税 7%
教育费附加 应交流转税 3%
地方教育费附加 应交流转税 2%
房产税
从租计征，租金收入 12%
从价计征，房屋原值的 70% 1.2%
土地使用税 证载面积
3 元/平方米/
年
企业所得税 应纳税所得额 25%
其他税项 其他税项按国家和地方有关规定计算缴纳。
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22
对于未签订租约部分，按照预测期所在年度租金单价和未签订租约部分预计可出租面积
预测租赁收入。
于预测期间，租金单价根据参考目标资产周边租金单价确认；结合项目的实际情况，预
测期内增长率按照 0%确定。
预测期内租金单价（含税）如下：
用途 单价（元/平方米/月）
办公 136
相关配套-F1 120
相关配套-F2 84
同时考虑合理的租户换租、租赁期限、免租期长度后，每年设定 30 天的免租期。
未签订租约部分预计可出租面积通过整体可出租面积乘以预期出租率，扣除已出租面积
得出。
预测期内相关出租率预计如下：
项目 办公部分 商业部分
2024 年 11-12 月 85.00% 75.00%
2025 年 85.00% 75.00%
2、营业成本
营业成本主要包括运营管理费及投资性房地产的折旧摊销。
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
运营管理费 1,267,669.33 8,288,459.70
折旧摊销 7,914,285.72 47,485,714.32
合计 9,181,955.05 55,774,174.02
根据与运营管理方签订的《运营管理服务协议》，项目公司应当支付的基础服务报酬计
算方式如下：项目公司应当支付的基础设施项目年度基础服务报酬（含税）=当个会计年度
基础设施项目实收运营收入（根据审计机构或签字主审会计师出具的商定程序报告或运营管
理机构与项目公司双方认可的其他书面形式确认）×7%×（1+提供现代服务业服务增值税
税率）。实收运营收入=当期运营收入-（应收账款原值期末余额-应收账款原值期初余额），
此处应收账款应换算为不含增值税口径，且于首个运营期内扣除经交割审计后的应收账款余
额。当期运营收入，为财务报表口径基础上还原直线法调整影响后的金额。
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23
折旧摊销是将基础设施项目的评估金额作为投资性房地产的初始成本，假设原有预计使
用寿命及预计净残值率保持不变，考虑预测期间投资性房地产的折旧和摊销。
3、税金及附加
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
土地使用税 48,540.77 291,244.62
房产税 2,511,624.30 15,144,282.86
城建税 117,268.58 699,520.20
教育费附加 83,763.28 499,657.27
印花税 18,460.31 110,577.60
不可抵扣的增值税 362,009.92 2,448,748.01
基金层面附加税 43,441.19 293,849.76
合计 3,185,108.35 19,487,880.32
（1）土地使用税、房产税、城建税、教育费附加、印花税根据附注六、2 所述的税率
进行计算。
（2）根据附注六、1 所述，不可抵扣的增值税为资管产品运营过程中发生的增值税应
税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人。资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增
值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照 3%的征收率缴纳增值税。
如附注一、（三）所述，专项计划持有对项目公司的债权，债权交付日起，于每个付息
日前可调整该计息期间的利率并以其为准计算该计息期间应实际支付的利息，其中付息日以
上述协议生效后专项计划书面通知为准。
本基金每期末/年末将项目公司现金余额扣除项目公司预留的资本性支出等未来合理的
相关支出预留之外的现金分配给专项计划，作为专项计划的利息收入或归还本金，并相应调
整该计息期间的利率。
对证券投资基金管理人运用基金买卖债券的转让收入免征增值税，对国债、地方政府债
以及金融同业往来利息收入亦免征增值税。资管产品管理人运营资管产品提供的贷款服务，
以产生的利息及利息性质的收入为销售额。
专项计划利息收入增值税额=专项计划利息收入/(1+3%)×3%
根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税【2016】36 号)附件 1《营业税改征增值
税试点实施办法》第二十七条规定，购进的贷款服务的进项税额不得从销项税额中抵扣，即
项目公司确认的应付专项计划利息支出无可抵扣的增值税进项税额。因此，上述专项计划利
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24
息收入增值税额在编制本基金合并财务报表时作为税金及附加列示。
4、管理人报酬
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
管理人报酬 369,666.67 2,218,000.00
合计 369,666.67 2,218,000.00
管理人报酬包括基金管理人管理费和计划管理人管理费。根据《基金合同》约定：基金
管理人管理费自基金合同生效之日（含）起，按上年度经审计的年度报告披露的合并报表层
面基金净资产的 0.1%按日计算；计划管理人管理费自专项计划设立日（含）起，按上年度
经审计的年度报告披露的合并报表层面基金净资产的 0.1%按日计算。预测期内，假设以基
金募集规模作为计费基础。
5、托管费
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
托管费 18,483.33 110,900.00
合计 18,483.33 110,900.00
根据《基金合同》约定：基金托管费自基金合同生效之日（含）起，按上年度经审计的
年度报告披露的合并报表层面基金净资产的 0.01%按日计提。预测期内，假设以基金募集规
模作为计费基础。
6、其他费用
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
保险费 36,635.22 219,811.32
维修费 603,652.06 3,615,887.54
职工薪酬 44,468.98 44,468.98
行政管理费 51,728.05 309,852.00
其他费用 250,000.00 1,500,000.00
合计 986,484.31 5,690,019.84
（1）财产保险费包含财产一切险和公众责任险，按 233,000.00 元/年（含税）进行预测；
（2）维修费按照其占年租赁合同计算的租金收入的 3%进行预测。
（3）行政费用主要为项目公司拟日常经营中的行政事务支出。于预测期间，根据基础
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25
设施项目历史运营数据并充分考虑项目公司未来实际经营模式，行政费用按照租赁合同计算
的租金收入的 0.25%进行预测。
（4）其他费用为除运营管理费、保险费、维修费、职工薪酬之外的他日常管理支出。
按 150 万元/年进行预测。
7、信用减值损失
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
应收账款坏账损失 -21,932.69 -23,140.90
合计 -21,932.69 -23,140.90
8、所得税费用
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
当期所得税费用 1,211,880.21 5,024,889.26
递延所得税费用 -5,483.17 -5,785.22
合计 1,206,397.04 5,019,104.04
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》和《财政部、国家税务总局关于企业关
联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税【2008】121 号）规定，项目
公司在生产经营活动中发生的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额
的部分，准予扣除。此外，项目公司在计算应纳税所得额时，实际支付给关联方的利息支出，
其中接受关联方债权性投资与其权益性投资不超过 2∶1 比例和税法及其实施条例有关规定
计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。
假设于预测期间，本基金及其所持有的基础设施项目各项经营成本及支出均可取得纳税
凭证并进行企业所得税税前扣除。
本基金及专项计划不存在法律实体，不涉及企业所得税。所得税费用为根据项目公司应
纳税所得额乘以所得税税率 25%进行预测。
9、基础设施基金发行份额募集的资金
假设本基金在 2024 年 11 月 1 日预计募集资金人民币 1,109,000,000.00 元，在 2024 年
11-12 月及 2025 年度预计无发行募集资金的情况。
10、未来合理的相关支出预留
本基金于 2024 年 11-12 月及 2025 年度，自项目公司的现金余额中分别预留人民币
2,250,000.00 元及人民币 700,000.00 元（以下简称“不可预见费用”）用于不可预见的项目
支出。
八、敏感性分析
本报告中可供分配金额预测基于多项假设进行，并可能受多项风险因素的影响。鉴于未






华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
497
附件四、基础设施项目尽职调查报告
1
华夏金隅智造工场产业园
封闭式基础设施证券投资基金尽职调查报告
2025 年 1 月
2
声 明
我们在此声明与保证：此报告是按照《中华人民共和国证券法》
（2019 修订）《中华人民共和国证券投资基金法》《中国证监会、国家
发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试
点相关工作的通知》《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》
《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》《证券
公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》《证券公司及
基金管理公司子公司资产证券化业务尽职调查工作指引》《上海证券
交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》
《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适
用指引第 1 号——审核关注事项（试行）》（2024 年修订）《上海证券
交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 2
号——发售业务（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投
资基金规则适用指引第 3 号——新购入基础设施项目（试行）》《中国
证券登记结算有限责任公司公开募集基础设施证券投资基金登记结
算业务实施细则（试行）》《中国证券登记结算有限责任公司上海证券
交易所公开募集基础设施证券投资基金登记结算业务指引（试行）》
《关于优化公开募集基础设施证券投资基金发行交易机制有关工作
安排的通知》等有关规定，根据原始权益人、运营管理机构、托管人
及对交易有重大影响的其他交易相关方提供和我们收集的资料，经审
慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告反映了原始权益人、运营
管理机构、托管人及对交易有重大影响的其他交易相关方及基础设施
项目最主要、最基本的信息。我们有充分理由确信尽职调查报告内容
不致因上述内容出现虚假记载、误导性陈述及重大遗漏，并对报告的
3
真实性、准确性和完整性承担相应责任。
基金管理人：华夏基金管理有限公司
计划管理人：中信证券股份有限公司
4
目 录
第一章 尽职调查情况描述......................................................................................5
一、尽职调查基准日 ............................................................................................5
二、尽职调查的人员 ............................................................................................5
三、尽职调查的对象 ............................................................................................5
四、尽职调查的程序 ............................................................................................6
五、尽职调查的方法 ............................................................................................6
六、尽职调查的内容 ............................................................................................7
七、尽职调查主要结论 ........................................................................................8
八、调查过程中发现的问题和解决情况 ..........................................................10
第二章 对基础设施项目的尽职调查....................................................................21
一、项目公司的基本情况 ..................................................................................21
二、财务与会计调查 ..........................................................................................31
三、同业竞争与关联交易 ..................................................................................40
四、目标基础设施资产情况 ..............................................................................55
第三章 对业务参与人的尽职调查......................................................................163
一、原始权益人金隅集团基本情况 ................................................................163
二、运营管理实施机构金隅文化基本情况 ....................................................224
三、基金托管人 ................................................................................................250
四、专项计划托管银行基本情况 ....................................................................254
第四章 尽职调查结论性意见..............................................................................256
5
第一章 尽职调查情况描述
一、尽职调查基准日
本《尽职调查报告》的基准日为 2024 年 9 月 30 日。
二、尽职调查的人员
以下为基金管理人和计划管理人成员，参与了尽职调查，并完成了本尽职调
查报告：
基金管理人：莫一帆、林伟鑫、郑韬、王江飞、谭琳、柳兰萱、刘海文
计划管理人：王艳艳、张婷、许子强、白艳芳
三、尽职调查的对象
根据《中华人民共和国证券法》（2019 修订）《中华人民共和国证券投资基金
法》《中国证监会、国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金
（REITs）试点相关工作的通知》《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域
不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》《公开募集基础设施证券投资基
金指引（试行）》《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》
《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》
《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 1
号——审核关注事项（试行）》（2024 年修订）《证券公司及基金管理公司子公司
资产证券化业务管理规定》和《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务
尽职调查工作指引》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）
规则适用指引第 2 号——发售业务（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施
证券投资基金规则适用指引第 3 号——新购入基础设施项目（试行）》《中国证券
登记结算有限责任公司公开募集基础设施证券投资基金登记结算业务实施细则
（试行）》《中国证券登记结算有限责任公司上海证券交易所公开募集基础设施证
券投资基金登记结算业务指引（试行）》《关于优化公开募集基础设施证券投资基
金发行交易机制有关工作安排的通知》等有关规定及公司有关尽职调查工作指引
等规范性文件的规定，尽职调查人员对基础设施项目及原始权益人、运营管理机
构、托管人、对交易有重大影响的其他交易相关方进行了尽职调查。
6
四、尽职调查的程序
华夏基金管理有限公司（作为基金管理人）和中信证券股份有限公司（作为
计划管理人）作为尽职调查实施主体，组成联合尽职调查工作组，对华夏金隅智
造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“基础设施基金”）拟持有的基
础设施项目以及业务参与人进行调查。就本项目有关法律、审计、评估、现金流
预测尽职调查等专项问题，基金管理人和/或计划管理人聘请北京市海问律师事
务所（简称“海问”或“法律顾问”）、中喜会计师事务所（特殊普通合伙）（简称“中
喜”或“审计机构”）、深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司（简称“戴德梁行”
或“评估机构”），共同开展尽职调查工作，并与上述中介机构进行了认真研究和
讨论。
本次尽职调查按照如下程序进行：
1.收集、查阅、汇总、分析重要参与方提供的相关资料；
2.对重要参与方和基础设施项目进行实地调查；
3.查阅、分析评估机构、律师事务所、会计师事务所、财务顾问等中介机构
工作文件；
4.对尽职调查中涉及的问题和分析进行讨论；
5.整理尽职调查工作底稿；
6.撰写《尽职调查报告》。
五、尽职调查的方法
本尽职调查采用了包括但不限于如下方法进行：
1.查阅重要参与方的相关文件、文档及数据资料；
2.对重要参与方的核心部门主要负责人进行访谈；
3.列席相关方案讨论论证会；
4.查阅基础设施项目相关文件、文档及数据资料；
5.咨询行业研究人员，通过各种渠道查询行业资料；
6.聘请专业的第三方中介机构（如律师事务所、会计师事务所、评估机构、
7
财务顾问等）提供专业咨询意见；
7.对重要参与方及基础设施项目进行现场实地调查。
六、尽职调查的内容
（一）对基础设施项目尽职调查的内容
项目公司情况：尽职调查的内容包括项目公司的设立情况，股权结构，股东
出资情况，重大重组情况，组织架构与内部控制，独立性情况，商业信用情况，
行业情况及竞争状况，经营模式，同业竞争及关联交易情况，财务会计情况，期
后事项等。
目标基础设施资产情况：尽职调查的内容包括目标基础设施资产的完整性、
合法合规性、安全性及投资价值的调查，历史业绩及现金流的真实性、稳定性和
分散度，现金流预测情况，重要现金流提供方，政府补贴情况，风险因素等。
（二）对业务参与人尽职调查的内容
原始权益人：尽职调查的内容包括原始权益人设立、存续情况，股权结构、
控股股东和实际控制人情况，组织架构、治理结构及内部控制情况，对基础设施
项目的权属情况，对基础设施项目的转让是否获得了合法有效的授权，公司财务
状况，对基础设施项目的转让是否获得了外部有权机构审批情况，公司资信水平，
商业信用情况。
基础设施运营管理机构：尽职调查的内容包括公司的设立、存续和历史沿革
情况，股权结构及治理结构，持续经营能力，同类型基础设施项目运营管理经验，
主要负责人员在基础设施项目运营或投资管理领域的经验情况、其他专业人员配
备情况，不动产运营相关业务流程、管理制度、风险控制制度，内部组织架构情
况、内部控制的监督和评价制度的有效性，管理人员任职情况、管理人员专业能
力和资信状况，公司员工结构分布和变化趋势，公司财务状况，运营管理机构同
时向其他机构提供基础设施项目运营管理服务的，是否采取了避免可能出现的利
益冲突的措施，公司资信水平，在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务
等方面是否存在违法违规记录等。
基金托管人和资产支持证券托管人：尽职调查的内容包括托管人法律存续状
态及相关经营情况，资信水平，业务资质，托管业务制度管理、业务流程、风险
8
控制措施等。
其他对投资人有重大影响的机构：尽职调查内容包括设立程序、股权结构、
组织架构、治理结构及财务状况等。
七、尽职调查主要结论
本尽职调查报告基于如下假设：相关业务参与人所提供的资料、口头介绍及
其他相关事实信息均是真实、准确和完整的，并且未隐瞒与此次尽职调查相关的
其他重要文件和事实信息；相关业务参与人所提供的尽职调查文件上的签字和盖
章均是真实的；且上述签字和盖章均系根据合法、有效的授权做出；相关业务参
与人所提供的有关副本材料或复印件（包括但不限于电子扫描件）与正本材料和
原件是一致的；相关业务参与人的所有审批、登记和注册文件及其它公开信息均
是真实、准确、完整的；对于对本尽职调查报告至关重要而又无法得到独立证据
支持或需要法律、审计、评估、税务、技术等专业知识来识别的事实，主要依据
有关政府部门、律师事务所、会计师事务所、资产评估机构及其他有关单位、个
人出具的意见、说明及其他文件做出判断。
华夏基金管理有限公司作为基金管理人、中信证券股份有限公司作为计划管
理人对业务参与人与基础设施项目勤勉尽责地进行了充分的尽职调查，同时基于
业务参与人在交易文件、出具的《承诺函》等中的陈述与保证、法律顾问出具的
法律意见书、经会计师事务所审计的相关方审计报告和审核的基金可供分配金额
测算报告、经评估机构出具的评估报告和市场调研报告，基金管理人和计划管理
人认为截至报告基准日：
经适当核查，并根据法律顾问出具的法律意见书，基金管理人、计划管理人
得出如下结论：
1.基础设施项目法律基础完善，已按相关规定履行必要的审批、核准、备案、
登记等相关程序，可依法转让；基础设施项目现金流的产生基于真实、合法的经
营活动，基础设施项目现金流独立、持续、稳定、可预测、可特定化；基础设施
项目界定清晰，权属明确，形成基础设施项目的法律协议或文件合法、有效。重
要现金流提供方依法设立并合法存续，经营情况正常；
2.项目公司依法设立并合法存续、经营情况正常，股权结构合理，组织架构
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及治理结构完善，具备完整、合法的财产权属凭证，独立在银行开户、独立纳税、
适用于金隅集团及下属物业服务板块所属公司财务会计制度进行独立的会计核
算，财务管理依赖于金隅集团及下属物业服务板块所属公司整体的财务管理制度
和财务人员团队；未来项目公司纳入基础设施基金后，将由基金管理人自行派员
负责项目公司的财务管理，届时项目公司的财务将具备独立性。项目公司不存在
重大违法、违规或不诚信行为，财务状况正常，项目公司与原始权益人及其控股
股东所涉及的关联交易合法合规，定价公允，项目公司资产不存在受限情况；
3.原始权益人依法设立并合法存续，经营情况正常，股权结构合理，组织架
构及治理结构完善，对基础设施项目具有完全所有权，不存在重大经济或法律纠
纷，对基础设施项目的转让获得内外部有权机构的审批和授权，财务状况正常，
资信良好；
4.基础设施运营管理机构依法设立并合法存续，具备基础设施项目运营管理
资质与经验，配备了专业的运营团队，已建立较为完善的相关业务相关制度、业
务流程、风险控制措施，内部组织架构完善，内部控制的监督和评价制度有效，
财务状况正常，管理人员专业且资信良好，公司资信情况良好，具有担任基础设
施项目运营管理机构的能力；
5.托管人依法设立并合法存续，资信水平良好，具有托管业务资质，并已建
立健全托管业务制度管理、业务流程、风险控制措施等，具有担任托管银行的能
力；
6.其他对投资人收益有重大影响的机构依法设立并合法存续、股权结构合理，
组织架构及治理结构完善，财务状况正常；
7.基金管理人、计划管理人合理地认为：基础设施证券投资基金业务参与人
及拟证券化的基础设施项目符合《中华人民共和国证券法》（2019 修订）、《中华
人民共和国证券投资基金法》《中国证监会、国家发展改革委关于推进基础设施
领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》《国家发展改革委关于
进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》《公开
募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《公开募集基础设施证券投资基金尽职
调查工作指引（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）
业务办法（试行）》《上海证券交易所基础设施证券投资基金（REITs）规则适用
10
指引第 1 号——审核关注事项（试行）》（2024 年修订）《证券公司及基金管理公
司子公司资产证券化业务管理规定》和《证券公司及基金管理公司子公司资产证
券化业务尽职调查工作指引》等法律法规中关于申请发行基础设施证券投资基金
具体条件的规定。
八、调查过程中发现的问题和解决情况
本项目在尽职调查环节中发现如下问题，除下列问题外，未发现其他重大
问题及事项。
（一）基础设施项目涉及转让限制问题
1.工业项目转让的规定
问题 1：
根据《中关村国家自主创新示范区条例》（北京市第十三届人民代表大会常
务委员会公告第 12 号）：示范区内原以协议出让方式取得的国有土地使用权不得
擅自转让、改变用途；确需转让的，须报请市人民政府批准，土地所在地的区人
民政府根据国家有关规定享有优先购买权。
《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见
（试行）》（京政发〔2017〕39 号）：经市、区政府授权，园区开发企业可依法使
用园区产业用地，向入园企业出租，但不得转让；也可以建设并持有产业用房及
其各项配套服务用房，出租给入园企业，但不得整体或分割销售，不得转让公司
股权。园区与入园企业可采取共有建设用地使用权方式使用土地。
根据上述法规内容，就本次发行涉及的金隅智造工场产权一期项目产权转让
及金隅集团以项目公司 100%股权转让方式发行基础设施领域不动产投资信托基
金（REITs）无异议，应报送并取得北京市海淀区人民政府及北京市人民政府同
意。
解决情况：
金隅集团已于 2022 年 9 月 14 日取得《北京市人民政府关于北京金隅集团
股份有限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关事项的
批复》（京政字[2022]21 号），同意金隅集团下属子公司北京西三旗高新建材城经
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营开发有限公司将金隅智造工场产权一期项目转让予金隅集团设立的项目公司，
并对于金隅集团以项目公司 100%股权转让方式发行基础设施领域不动产投资信
托基金（REITs）无异议。
金隅集团已于 2022 年 9 月 27 日取得《北京市海淀区人民政府关于北京金
隅集团股份有限公司参与申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点
的函》（海政函[2022]128 号），原则同意金隅集团利用自有已建成产业项目“金隅
智造工场产权一期项目”参与申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试
点项目，并以项目公司 100%股权转让方式发行基础设施公募 REITs；原则同意
金隅集团及后续项目公司以发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试
点工作为目的的资产转移相关事项（包括为达到公募 REITs 发行目的所进行的
产权转让、股权转让以及与其他公司进行合并、重组）；相关标的项目后续再转
让监管仍须按照北京市和海淀区相关规定执行；在公募 REITs 基金存续期内，金
隅集团自持基金份额占比应超过三分之一（不含），否则须提前报请海淀区政府
审批；金隅集团所属企业应根据国家发展改革委、中国证监会相关监管规定尽职
履责，做好标的项目的运营管理工作，并确保标的项目坚持整体租赁战略和原有
产业发展政策方向，持续稳定运营。
问题 2：
根据《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金
（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958 号）：如项目以协议出让方式
取得土地使用权，原土地出让合同签署机构（或按现行规定承担相应职责的机构）
应对项目以 100%股权转让方式发行基础设施 REITs 无异议，就本次发行涉及的
金隅智造工场产权一期项目产权转让及金隅集团以项目公司 100%股权转让方式
发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）无异议，应报送并取得北京市
规划和自然资源委员会同意。
解决情况：
金隅集团已于 2022 年 1 月 5 日取得《北京市规划和自然资源委员会关于北
京金隅集团股份有限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点
相关意见的函》（京规自函[2022]42 号），主要内容为对基础设施项目以 100%股
权转让方式发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）无异议。
12
问题 3：
《北京市国土资源局关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》
（京国土用[2010]480 号，以下简称“480 号文”）第 1 条第 4 款规定“如确需转让
或销售的研发、工业项目，建设单位应向市住房城乡建设委提出申请。市住房城
乡建设委会同发展改革、经济信息、规划、国土等相关部门审核通过后，报市政
府审批。经审批的项目，建设单位在办理转让及销售时应补齐地价款、城市基础
设施建设费后方可办理”。之后出台的《关于进一步完善已建成研发、工业项目
转让管理有关问题的通知》（京建发〔2019〕216 号）第二条规定“国务院、市政
府批准设立的开发区、产业园区内的研发、工业项目，由所在园区的园区管理部
门负责审核。其他研发、工业项目，由区政府确定行业主管部门负责审核”，第
5 条规定“市住房城乡建设委不再受理建设单位申请研发、工业项目的转让或销
售”，与前述 480 号文的规定不一致。根据 216 号文第 6 条的规定，“本通知自印
发之日起执行，《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》（京国土
用〔2010〕480 号）中有关规定与本通知不符的，以本通知为准”。因此，就北京
市产业项目的转让管理，480 号文第 1 条第 4 款的规定与 216 号文的规定不一
致，应适用 216 号文的规定。根据北京市已建成产业项目相关规定（包括上述
216 号文的规定，以及《关于进一步明确已建成产业项目买受人审核有关问题的
通知》（京建发[2019]217 号）第 1 条的规定“国务院、市政府批准设立的开发区、
产业园区内的产业项目，由所在园区的园区管理部门负责审核。其他产业项目，
由区政府确定行业主管部门负责审核”，及《北京市海淀区人民政府关于本区已
建成产业项目转让事项办理工作流程的通知》第 1 条的规定“在海淀区行政区划
范围内，规划用途为研发、工业、酒店、旅游、文化、娱乐的产业项目，由海淀
园管委会对买受人准入资格进行初审，初审合格后经海淀区产业空间资源统筹联
席工作组成员单位分别按照各自职能进行合规审查后，由海淀园管委会为项目买
受人出具审核意见书”），在北京市海淀区行政区划范围内的规划用途为工业的已
建成产业项目的转让，由中关村科学城管委会进行审核。
根据中关村科学城官方网站（https://www.ncsti.gov.cn/kjdt/yqdy/?idx=3）公示
的海淀园信息，“金隅智造工场”属于海淀园范围内特色产业园。
同时，《中关村科学城专项办会议纪要》（[2017]5 号）记载：“2017 年 3 月 24
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日，中关村科学城专项办重大科技项目及协同创新工作组组长海淀区李长萍副区
长在海淀招商大厦中 901 会议室主持召开了重大科技项目及协同创新工作组、产
业创新集群工作组第二次会议，专题研究推进北京脑科学与智能技术研究院、西
三旗天坛智能制造创新园、中关村前沿技术创新中心，三个科学城重点项目建设
事宜”。其中，本项目系为该文件提及的“西三旗天坛智能制造创新园”。此外，根
据中关村科学城管理委员会（即金隅智造工场产权一期项目所在园区的管理部门，
简称“中关村科学城管委会”）于 2023 年 7 月 26 日出具的《产业审核意见书》，
基础设施项目位于中关村科学城范围内，中关村科学城管委会为本项目的园区管
理部门。
根据上述法规内容，就本次发行涉及的金隅智造工场产权一期项目产权转让
及金隅集团以项目公司 100%股权转让方式发行基础设施领域不动产投资信托基
金（REITs）无异议，应报送并取得中关村科学城管委会同意。
解决情况：
金隅集团已于 2023 年 7 月 26 日取得中关村科学城管委会出具的《产业审
核意见书》，其中载明金隅智造工场产权一期项目物业位于中关村科学城范围内，
中关村科学城管委会为该园区管理部门；经报请区政府同意，项目公司具备受让
金隅智造工场产权一期项目物业的产业准入资格，对项目公司受让金隅智造工场
产权一期项目（含房屋所有权及对应的国有土地使用权及相关构筑物、附属设施）
及后续金隅集团以项目公司 100%股权转让方式发行基础设施公募 REITs 事项无
异议；在取得国家发改委推荐后，金隅集团及所属公司可办理金隅智造工场产权
一期项目物业的产权变更手续，并以项目公司 100%股权转让方式发行基础设施
公募 REITs。
2.项目建议书批复中关于限制转让的规定
问题：
由于当年工业厂房项目房屋所有权及对应的土地使用权二级市场流通规则
尚未完善，而出具《项目建议书批复》的原北京市发展计划委员会存在严格控制
工业厂房项目在二级市场流通的实际监管需求，故北京市发展计划委员会（现为
北京市发展和改革委员会）于 2000 年 5 月 12 日就底层资产出具的《关于北京市
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西三旗高新建材城经营开发公司建设工业厂房项目建议书的批复》（京计工字
[2000]第 0731 号）（以下简称“《项目建议书批复》”）中规定所建物业只能自用，
不得出售、转让。
解决情况：
北京市发展和改革委员会于 2022 年 9 月 23 日出具了《北京市发展和改革
委员会关于支持金隅集团产业园公募 REITs 试点项目申报相关事项的复函》（京
发改[2022]1303 号），载明：“原北京市发展计划委员会（我委曾用名）出具的《关
于北京市西三旗高新建材城经营开发公司建设工业厂房项目建议书的批复》（京
计工字〔2000〕第 0731 号，以下简称工业厂房项目）中载明，该项目‘所建物业
只能自用，不得转让，出售’。就你公司申请工业厂房项目转让相关事宜，基于
216 号文的上述规定，工业厂房项目转让的审核权限在该项目所在园区的园区管
理部门或由海淀区政府确定行业主管部门”。
前述复函内容已表明，北京市发展和改革委员会知悉《项目建议书批复》项
下的转让限制，并且该等转让限制已无需北京市发展和改革委员会批准解除，解
除转让限制权限已转移至项目所在园区的园区管理部门或由海淀区政府确定的
行业主管部门，在项目所在园区的园区管理部门或由海淀区政府确定的行业主管
部门出具同意项目转让的意见后，《项目建议书批复》项下的转让限制即相应解
除。因此，《项目建议书批复》项下转让限制在中关村科学城管委会出具《产业
审核意见书》后得到有效解除。
（二）本项目所涉国有产权协议转让事宜
问题：
金隅集团系北京市人民政府国有资产监督管理委员会的监管企业；项目公司
的 100%股权转让交易适用《中华人民共和国企业国有资产法》《企业国有资产监
督管理暂行条例》（2019 修订）《企业国有资产交易监督管理办法》《关于企业国
有资产交易流转有关事项的通知》（国资发产权规[2022]39 号）等法律法规的规
定。其中，《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》（国资发产权规[2022]39
号）第三条规定：“国家出资企业及其子企业通过发行基础设施 REITs 盘活存量
资产，应当做好可行性分析，合理确定交易价格，对后续运营管理责任和风险防
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范作出安排，涉及国有产权非公开协议转让按规定报同级国有资产监督管理机构
批准。”据此，就本次发行涉及的非公开协议转让项目公司、SPV 股权事宜，应
当取得北京市国资委的批准。
解决情况：
就本次发行涉及的项目公司股权转让事宜，金隅集团已于 2022 年 9 月 15 日
取得北京市国资委的批复，原则同意金隅集团依法合规开展基础设施领域不动产
投资信托基金（REITs）试点工作，相关方所涉及的产权转让事项可通过非公开
协议转让方式实施，最终转让价格不得低于经备案的资产评估结果。
本次发行涉及的非公开协议转让项目公司、SPV 股权事宜已取得北京市国
资委的批准。
（三）基础设施项目装修改造问题
问题：
由于基础设施项目高举架的特点，部分入园租户根据自身需求，通过装修改
造在基础设施资产房屋内部增设了建筑结构以增加房屋的可利用空间（以下简称
“内部装修改造”），上述内部装修改造的结构安全性经过设计院论证，房屋消防
设施功能正常，但涉及未履行相关建设和验收手续，项目公司可能存在相关合规
风险，以及租赁合同被租户主张无效等风险，甚至可能会导致项目公司停业整顿
或遭受其他实际损失。若租户的内部装修改造因被主管部门责令整改或租约到期
时出租人要求承租人恢复原状，可能会导致租户租赁意愿下降，从而影响基础设
施项目的出租率或租金水平，影响基金份额持有人的收益。针对基础设施项目，
①北京市规划和自然资源委员会海淀分局已于 2022 年 8 月 4 日出具书面意见，
确认截至该书面意见出具日，该项目不存在因违反规划和自然资源领域的法律法
规受到该部门调查或行政处罚的情形；②北京市规划和自然资源委员会海淀分局
已于 2023 年 3 月 9 日出具书面意见，确认截至该书面意见出具日，基础设施项
目不存在受到该部门调查或行政处罚的情形；③北京市海淀区住房和城乡建设委
员会已于 2022 年 8 月 8 日出具书面意见，确认截至该书面意见出具日，基础设
施项目不存在受到北京市海淀区住房和城乡建设委员会调查或行政处罚的情形。
因此，根据上述有关部门出具的书面意见，截至相应书面意见出具日，基础设施
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项目不存在受到上述相关部门调查或行政处罚的情形。
截至 2024 年 9 月末，根据金隅文化统计，上述内部装修改造增加面积约
25,191.00 平方米1，出租人向承租人约定的出租面积并不包含上述面积，在出租
人和承租人签署的《租赁合同》期限届满时，出租人有权要求承租人恢复原状并
承担一切费用。
解决情况：
①金隅集团承诺，在基础设施资金存续期内，将按照基金管理人意见，推荐
项目公司的经理人选，金隅集团推荐的人员被选聘为项目公司经理后，将根据项
目公司章程的规定担任项目公司法定代表人，并根据项目公司章程以及《外派人
员工作协议》等约定履行经理及法定代表人职责。
②运营管理机构应确保项目运行期间的安全生产得到有效管理和监督，协助
项目公司主要负责人组织开展安全生产工作。项目公司的主要负责人为项目公司
安全生产第一责任人，对项目公司的安全生产工作全面负责，项目公司安全生产
主要负责人应为项目公司法定代表人。
③在保障不会破坏性影响房屋装修及房屋结构的情况下，交割日前，基金管
理人将聘请具有对应鉴定或检测资质的专业机构对交割日前搭建的内部装修改
造以及基础设施项目实施安全评估或检测，并由原始权益人聘请消防安全评估机
构对基础设施项目出具消防安全评估报告。基金存续期内，对于当年度新增的内
部装修改造部分，在保障不会破坏性影响房屋装修及房屋结构的情况下，运营管
理机构需协助项目公司以每年不低于一次的频率聘请具有对应鉴定或检测资质
的专业机构对租户的内部装修改造实施安全评估或检测，并对基础设施项目进行
消防安全评估，相关费用由项目公司承担。
④金隅集团、金隅文化承诺对内部装修改造事项而受到的经济损失承担赔偿
责任，在出现重大不利变化时由金隅集团回购资产
A.金隅集团、金隅文化承诺对内部装修改造事项而受到的经济损失承担赔偿
责任

1 内部装修改造由租户自行负责，且部分面积用于会议室、茶水间、装饰、储藏功能等用途，面积较难准
确测算，目前通过装修结构设计图纸匡算的方式进行预估。
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金隅集团、金隅文化已出具承诺，在收到政府主管部门或任何有关方面提出
的要求后采取必要的整改措施；如因内部装修改造事项受到有权政府主管部门的
调查、行政处罚或给项目造成可归责于出租方、运营管理机构的损失的，金隅集
团、金隅文化将承担全部赔偿责任；如因前述事项的整改事宜而导致金隅智造工
场产权一期项目估值下降及/或项目公司租金收入减少及/或基础设施 REITs 现金
流减少，金隅集团将就该等损失承担赔偿责任。上述承诺详见本招募说明书之“第
二章 对业务参与人的尽职调查”之“一、原始权益人金隅集团基本情况”之“（六）
原始权益人及控股股东、实际控制人承诺函”。
同时，根据《项目公司股权转让协议》约定，基金存续期间内，项目公司就
标的资产已签订且正在履行的租赁合同如因租赁空间内存在内部装修改造，被仲
裁机构、法院认定为无效，导致项目公司租金收入减少，原始权益人应就被认定
为无效的租赁合同项下承租人应当向项目公司支付的租金及费用（如有）进行补
足，并就基础设施项目及/或项目公司及/或基础设施基金因此受到的损失（如有）
承担全部赔偿责任。
B.金隅集团承诺在出现重大不利变化时回购资产
根据《项目公司股权转让协议》约定，在基金存续期内，基金管理人将根据
基础设施基金首次申报确定的评估报告对附带内部装修改造的租户的所有承租
面积（如同一租户同时租赁附带内部装修改造及不附带内部装修改造的空间，以
上面积均属于附带内部装修改造范畴，以下简称“内部装修改造涉及面积”）出具
未来全周期租金收入预测值（以下简称“目标值”）。
就内部装修改造涉及面积的目标值，原始权益人承诺，基础设施基金存续期
内如发生因正常租户换签以外的其他因素导致内部装修改造被整改、被要求恢复
原状等现状业务改变（以下简称“条件触发事件”），导致内部装修改造涉及面积
的年度实际租金收入未能达到对应年份目标值的：
（a）如条件触发事件尚未导致基础设施项目运营管理发生重大不利变化，
即内部装修改造涉及面积连续 2 年的年度实际租金收入均较对应年份目标值下
降 15%（含）以上（以下简称“重大不利变化”）的，原始权益人应于条件触发事
件后的当年及之后的每一年，对内部装修改造涉及面积的年度实际租金收入与对
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应年份目标值之间的差额进行补足；
（b）如条件触发事件导致基础设施项目运营管理发生重大不利变化，原始
权益人应当回购基础设施项目，回购价格以股权转让价款和基础设施基金首次申
报确定的评估报告中载明的基础设施项目价值孰高者为准；
（c）为免疑义，如条件触发事件导致内部装修改造涉及面积的年度实际租
金收入连续 2 年未能达到对应年份目标值，但其中任意一年的年度实际租金收入
较对应年份目标值下降不足 15%（含），或条件触发事件导致内部装修改造涉及
面积的年度实际租金收入较对应年份目标值下降虽达到 15%（含）以上，但未达
到连续 2 年的年度实际租金收入均较对应年份目标值下降 15%（含）以上等不属
于重大不利变化的情形，原始权益人仍应按照本条（a）项的约定进行补足。
（d）如在下述“⑤基础设施基金针对可能对投资人收益产生影响的总体潜在
风险设置了较为完善的保障机制”所述期间的任一年度内，发生未导致重大不利
变化的条件触发事件，同时基础设施项目运营净收益也未达到《运营管理服务协
议》约定的当年度目标运营净收益的，则原始权益人仅需履行下述“⑤基础设施
基金针对可能对投资人收益产生影响的总体潜在风险设置了较为完善的保障机
制”项下约定的各项义务，不再根据本款约定承担补足义务。
⑤基础设施基金针对可能对投资人收益产生影响的总体潜在风险设置了较
为完善的保障机制
原始权益人金隅集团及运营管理机构金隅文化承诺不可撤销地自愿按以下
安排实施基础设施基金的收益分配调节机制。具体承诺内容如下：
自基础设施基金交割日起至 2029 年末，任一年度的运营净收益未达到目标
运营净收益，则优先按《运营管理服务协议》的约定扣减该年度运营管理费中的
基础管理费。被扣减的运营管理费，将归入基础设施基金该年度的可供分配金额，
用于向投资者分配。其中，目标运营净收益按照基础设施基金首次申报确定的评
估报告中记载的运营净收益确定。根据基础设施基金首次申报确定的评估报告底
稿，2024 年至 2029 年目标运营净收益分别为 2,032.47 万元（2024 年 10 月至 12
月）、8,425.12 万元（2025 年度）、8,885.93 万元（2026 年度）、8,070.08 万元（2027
年度）、8,159.29 万元（2028 年度）和 8,325.92 万元（2029 年度），实际运营净
19
收益根据每年审计报告及《运营管理服务协议》确定。
如被扣减的运营管理费归入基础设施基金后仍不足以使投资者获得该年度
的目标运营净收益，金隅集团承诺且确保其同一控制下的关联方通过自愿放弃所
持有的基础设施基金份额在该年度应获取的全部或部分可供分配金额（金隅集团
或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例合计不低于本
次基金份额发售数量的 35%，持有期自上市之日起不少于 60 个月），优先保障其
他基金份额持有人享有的分红收益，如有剩余再分配自持份额的分红；为避免疑
义，金隅集团承诺让渡及确保其同一控制下的关联方让渡的自持份额的分红金额，
以金隅集团及其同一控制下的关联方持有的基金份额对应的实际可供分配金额
为限。
如现有登记结算机构或收益分配所必须的系统或技术安排无法实现上述操
作的，则由金隅集团及其同一控制下的关联方将足够的货币资金支付给基础设施
基金或专项计划，以使得上述操作得以实现。为避免疑义，在此情况下金隅集团
及其同一控制下的关联方实际让渡给其他基金份额持有人的分红金额仍以其持
有的基金份额对应的实际可供分配金额为限。
（四）基础设施项目收缴率问题
问题：
最近三年及一期，基础设施项目的租金当期收缴率2分别为 91.50%、87.40%、
99.87%和 95.41%，期后收缴率3为 100.00%、100.00%、100.00%和 99.55%，当期
收缴存在不及时的情况，基金存续期内可能面临基础设施项目运营收入回款不及
预期或发生损失的风险。若基金存续期内基础设施项目的租金收缴不及时，则基
础设施项目当期实际收到的现金流将低于预期，从而导致当期可供分配金额及现
金分派率低于预期。
解决情况：
为应对收缴率变化带来的不确定因素、维护基金投资人利益，基础设施基金
已设置运营管理机构对租金收缴率不达预期部分进行流动性支持的风险缓释措

2 当期收缴率=截至当期期末实际收到的当期运营收入金额/当期按照合同确认的收入金额。
3 期后收缴率=截至 2024 年 11 月 30 日实际收到的当期运营收入金额/当期按照合同确认的收入金额。
20
施，基金管理人与运营管理机构签署的《运营管理服务协议》中约定：“若任何
一笔应收资产运营收入在租约等协议中约定的支付时限内尚未由承租方等主体
按约定支付至项目公司监管账户且延期支付超过 3 个月的，该等延期 3 个月届
满时仍未收回的资产运营收入视为“未收回资产运营收入”。运营管理机构应于该
等 3 个月届满后 5 个工作日内向项目公司提供等额于未收回资产运营收入的流
动性支持金（简称“流动性支持金”）。
运营管理机构向项目公司支付的流动性支持金不应在任何方面视为项目公
司欠付运营管理机构的负债或应付款项。若项目公司后续实际收到未收回资产运
营收入的，项目公司应于实际收到相关款项后向运营管理机构无息返还同等金额
的流动性支持金；但若项目公司后续未收到未收回资产运营收入的，则项目公司
没有义务向运营管理机构返还流动性支持金。”
21
第二章 对基础设施项目的尽职调查
一、项目公司的基本情况
（一）设立情况
1.基本信息
经核查北京金隅智造工场管理有限公司（以下简称“金隅智造”或“项目公司”）
持有的北京市海淀区市场监督管理局于 2022 年 8 月 2 日核发的《营业执照》（统
一社会信用代码：91110108MABUC4J95W），截至 2024 年 9 月 30 日，金隅智造
的基本情况如下：
表 2-1：金隅智造基本情况
公司名称 北京金隅智造工场管理有限公司
住所 北京市海淀区建材城中路 27 号 13 幢二层 2102 号
法定代表人 李俊莉
注册资本 100 万元人民币
公司类型 有限责任公司（法人独资）
经营范围
一般项目：园区管理服务；非居住房地产租赁；会议及展览服务。
（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
（不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
成立日期 2022 年 8 月 2 日
营业期限 2022 年 8 月 2 日-2072 年 8 月 1 日
2.设立程序、工商注册登记的合法性、真实性
经核查项目公司持有的北京市海淀区市场监督管理局于 2022 年 8 月 2 日核
发的《营业执照》、项目公司的公司章程、项目公司的工商档案，并经查询国家
企业信用信息公示系统（http://www.gsxt.gov.cn/）显示项目公司的登记状态为“存
续（在营、开业、在册）”，项目公司于 2022 年 8 月 2 日设立，住所为北京市海
淀区建材城中路 27 号 13 幢二层 2102 号，股东为北京金隅集团股份有限公司，
北京金隅集团股份有限公司持有项目公司的 100%股权。因此项目公司依法设立
并合法存续，项目公司的设立程序、工商注册登记、股东人数、住所、出资比例
符合《公司法》《中华人民共和国企业法人登记管理条例》（中华人民共和国国务
22
院令第 1 号）的规定。
（二）历史沿革情况
1.项目公司的设立
项目公司北京金隅智造工场管理有限公司成立于 2022 年 8 月 2 日，注册资
本金为 100 万元，由北京金隅集团股份有限公司发起设立，企业类型为有限责任
公司（法人独资），法定代表人为李俊莉，项目公司设立时经营范围为：一般项
目：园区管理服务；非居住房地产租赁；会议及展览服务。（除依法须经批准的
项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）（不得从事国家和本市产业政策禁
止和限制类项目的经营活动）。
截至 2024 年 9 月 30 日，项目公司股权结构图如下：
图 2-1：项目公司股权结构图
（三）股东出资情况
截至 2024 年 9 月 30 日，项目公司唯一股东为北京金隅集团股份有限公司。
2022 年 8 月 2 日，项目公司已完成实缴出资，项目公司股东投入资产为货
币资金 100 万元，以历史成本计量。
经核查北京金隅集团股份有限公司作为项目公司股东履行人民币 100 万元
的实缴出资义务的货币支付凭证、项目公司在银行开立账户流水以及北京金隅集
团股份有限公司出具的书面说明及确认文件，北京金隅集团股份有限公司已于
2022 年 8 月 2 日完成对项目公司的注资。截至 2024 年 9 月 30 日，北京金隅集
团股份有限公司对项目公司认缴货币财产出资人民币 100 万元，并已履行实缴出
资义务，北京金隅集团股份有限公司合法拥有前述 100 万元货币的出资资产的权
23
属，资产权属不存在纠纷或潜在纠纷。
截至 2024 年 9 月 30 日，项目公司的控股股东为北京金隅集团股份有限公
司，北京金隅集团股份有限公司的控股股东为北京国有资本运营管理有限公司
（以下简称“北京国管”），北京国管的控股股东为北京市人民政府国有资产监督
管理委员会，因此项目公司的实际控制人为北京市人民政府国有资产监督管理委
员会。
（四）重大重组情况
截至本尽职调查报告出具日，项目公司除以下重大重组情况外，无其他重大
重组情况：
1、资产转让情况
（1）已完成资产转让协议签署
金隅智造与北京西三旗高新建材城经营开发有限公司（即底层资产原持有人，
金隅集团下属全资子公司，以下简称“西三旗公司”）已于 2024 年 2 月 29 日签署
《关于智造工场产权一期项目资产及负债的转让协议》（以下简称“《资产重组协
议》”）以及《金隅智造工场产权一期项目房屋买卖合同》《金隅智造工场产权一
期项目房屋买卖合同之补充协议》等协议，约定将金隅智造工场产权一期项目对
应的房屋所有权及占用范围内的土地使用权自西三旗公司转让至项目公司，并办
理不动产转移登记手续。
（2）已完成资产过户
截至本尽调报告出具日，底层资产已重组完成，金隅智造已于 2024 年 4 月
19 日取得了编号为“京（2024）海不动产权第 0019176 号”和“京（2024）海不动
产权第 0019164 号”的《不动产权证书》。
2、租赁合同换签情况
根据原始权益人提供的基础设施项目租赁台账并经管理人核查确认，截至
2024 年 9 月 30 日，金隅智造工场产权一期项目共涉及 21 名智能制造及工业研
发租户的租赁合同与 18 名产业配套租户的租赁合同待换签，合计需换签 39 名
租户的租赁合同。截至本尽调报告出具之日，项目公司已与 39 名租户完成租赁
合同换签，租赁合同换签工作已完成。
24
（五）组织结构与内部控制
1.公司治理情况
根据金隅智造公司章程，截至 2024 年 9 月 30 日，公司治理架构如下：
公司仅有一个股东，不设立股东会，股东为项目公司最高的权力机构。股东
行使下列职权：
（1）决定公司的经营方针和投资计划；
（2）委派和更换执行董事、监事，决定有关执行董事、监事的报酬事项；
（3）审议批准执行董事的报告；
（4）审议批准监事的报告；
（5）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
（6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损的方案；
（7）对公司增加或者减少注册资本作出决定；
（8）对发行公司债券作出决定；
（9）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决定；
（10）修改公司章程。
股东作出的公司经营方针和投资计划的决定，应当采用书面形式，并由股东
签章后置备于公司。
公司不设董事会，设执行董事一人，由股东委派产生。执行董事任期 3 年，
任期届满，可连选连任。
执行董事行使下列职权：
（1）负责向股东报告工作；
（2）执行股东的决定；
（3）审定公司的经营计划和投资方案；
（4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
（5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
25
（6）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；
（7）制订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；
（8）决定公司内部管理机构的设置；
（9）决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘
任或解聘公司副经理、财务负责人及其报酬事项；
（10）制订公司的基本管理制度；
（11）听取公司经理的工作汇报并检查经理的工作。
公司设经理，由执行董事决定聘任或者解聘，经理对执行董事负责，行使下
列职权：
（1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施股东、执行董事决定，并向
执行董事报告工作；
（2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；
（3）拟订公司内部管理机构设置方案；
（4）拟订公司的基本管理制度；
（5）制定公司的具体规章；
（6）提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人；
（7）决定聘任或者解聘除应由执行董事决定聘任或者解聘以外的负责管理
人员。
公司不设监事会，设监事一人，由股东委派产生。监事的任期每届为三年，
任期届满，可连选连任。
监事行使下列职权：
（1）检查公司财务；
（2）对执行董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法
律、行政法规、公司章程或者股东决定的执行董事、高级管理人员提出罢免的建
议；
（3）当执行董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求执行董事、
26
高级管理人员予以纠正；
（4）向股东提出提案；
（5）依照《公司法》第一百五十一条的规定，对执行董事、高级管理人员
提起诉讼。
2.公司章程是否符合《公司法》等法律法规及中国证监会和交易所的有关规
定
经适当核查，金隅智造上述章程的制定符合当时法律、法规及规范性文件的
规定，履行了必要的法律程序，合法有效。金隅智造的《公司章程》内容符合有
关法律、法规和规范性文件的相关规定。
3.有权机构授权情况是否符合规定
经适当核查，金隅智造根据公司章程规定的有权机构授权情况符合有关法律、
法规和规范性文件的相关规定。
4.内部组织机构
项目公司于 2022 年 8 月 2 日设立，根据公司法及公司章程规定设置执行董
事 1 名，监事 1 名，经理 1 名。项目公司股权转让至专项计划后，拟不设内部机
构，相关工作通过基金管理人派出的执行董事、财务负责人和监事根据相应的授
权完成，授权之外事项根据运营管理服务协议委托给运营管理机构，或由基金管
理人根据内部的管理规定审批执行。
5.核查项目公司组织机构是否健全、清晰
经适当核查，项目公司已根据《公司法》等法律、法规和规范性文件及《公
司章程》的规定，建立了健全的公司法人治理机构，公司组织机构健全、清晰。
（六）租赁合同备案的相关安排
截至本尽调报告出具日，基础设施项目部分房屋租赁合同未办理登记备案手
续。经核查，原始权益人从未因基础设施项目所涉房屋租赁合同的未办理备案登
记而被处以行政处罚或被追究相关责任。根据《中华人民共和国民法典》第七百
零六条规定，“当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，
不影响合同的效力”。据此，房屋租赁合同未办理租赁备案手续，并不影响房屋
27
租赁合同的法律效力。
综上所述，本项目的房屋租赁合同未办理租赁备案手续并不影响合同的法律
效力。
（七）国有资产转让备案
金隅集团系北京市人民政府国有资产监督管理委员会的监管企业；项目公司
的 100%股权转让交易适用《中华人民共和国企业国有资产法》《企业国有资产监
督管理暂行条例》（2019 修订）《企业国有资产交易监督管理办法》《关于企业国
有资产交易流转有关事项的通知》（国资发产权规[2022]39 号）等法律法规的规
定。其中，《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》（国资发产权规[2022]39
号）第三条规定：“国家出资企业及其子企业通过发行基础设施 REITs 盘活存量
资产，应当做好可行性分析，合理确定交易价格，对后续运营管理责任和风险防
范作出安排，涉及国有产权非公开协议转让按规定报同级国有资产监督管理机构
批准”。据此，就本次发行涉及的非公开协议转让项目公司股权事宜，应当取得
北京市国资委的批准。
就本次发行涉及的项目公司股权转让事宜，北京市国资委已于 2022 年 9 月
15 日出具《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于北京金隅集团股份有
限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点有关事项的批复》
（京国资[2022]83 号），原则同意金隅集团依法合规开展基础设施 REITs 试点工
作，相关方所涉及的产权转让事项可通过非公开协议转让方式实施，最终转让价
格不得低于经备案的资产评估结果；并请金隅集团严格履行内部决策和资产评估
管理工作程序，明确有关各方责任，合理确定国有资产价格，维护国有权益，做
好风险防控，防止国有资产流失。
截止本尽调报告出具日，本项目已完成底层资产过户并已取得国资监管机构
的同意函，已完成国有资产评估相关工作，已履行完毕国有资产转让备案程序。
（八）独立性情况
1.资产独立性
经核查项目公司资产法律权属证明文件，截至 2024 年 9 月 30 日，项目公司
具备完整、合法的财产权属凭证且实际占有，不存在与控股股东、实际控制人及
28
其控制的其他企业共用银行账户的情形，不存在资产被原始权益人及其关联方控
制和占用的情况，资产独立。经核查北京金隅集团股份有限公司作为项目公司股
东履行人民币 100 万元的实缴出资义务的货币支付凭证、项目公司在银行开立账
户流水以及北京金隅集团股份有限公司出具的书面说明及确认文件，北京金隅集
团股份有限公司已于 2022 年 8 月 2 日完成对项目公司的注资。截至 2024 年 9 月
30 日，项目公司已完成实缴出资。
经核查国家版权登记门户网（http://www.ccopyright.com.cn/）、国家知识产权
局政务服务平台（https://www.cnipa.gov.cn/col/col1510/index.html）、国家知识产权
局商标局（http://sbj.cnipa.gov.cn/sbcx/），并根据项目公司出具的书面说明及确认
文件，截至 2024 年 12 月 2 日，项目公司无商标权、专利权、版权、特许经营权
等资产，不存在法律纠纷或潜在纠纷。
截至 2024 年 9 月 30 日，项目公司不存在其他应收款、其他应付款、预收及
预付账款等应收应付款项。从目标基础设施资产历史运营情况来看，经核查中喜
会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《北京金隅智造工场管理有限公司金隅智
造工场备考财务报表审计报告》（以下简称“备考财务报表审计报告”），截至 2024
年 9 月 30 日，基础设施项目应收账款为 486.66 万元，无其他应收款。其他流动
资产为 576.00 万元，为尚未结算的房产租赁收入；应付账款为 1,438.30 万元，
主要系管理服务费，根据基础设施项目与金隅文化签订的委托管理协议及补充协
议，2022 年 1 月 1 日至 2026 年 8 月 31 日期间，金隅文化提供对基础设施项目
的管理服务并按照金隅智造工场项目权责租金收入总额 4%的标准收取园区管理
服务费，该费用于备考财务报表审阅报告列示为对金隅文化的应付账款；预收款
项为 593.03 万元，主要系预收租赁款；其他应付款 10,829.79 万元，主要系关联
方往来款及应付租户押金。根据项目公司重组安排，在交割日基础设施项目对应
预收租金及应付租户押金一并划入项目公司，其他涉及应收、应付款项不纳入转
让范围。
综上，项目公司资产独立，不存在资产被原始权益人及其关联方控制和占用
的情况。
2.财务独立性
项目公司于 2022 年 8 月 2 日设立，无历史纳税记录、财务记录，无分公司
29
及子公司。经核查项目公司银行账户相关文件及出具的书面说明文件，项目公司
已于银行独立开设了银行账户，并将独立履行纳税义务。作为原始权益人全资子
公司，在项目公司股权根据本次交易安排转让至基础设施基金控制的 SPV 前，
适用原始权益人财务管理制度，并根据相关制度独立进行会计核算。
（九）商业信用情况
1.重大违法、违规或不诚信行为核查
根据项目公司的书面说明及确认文件，并经查询中华人民共和国应急管理部
网站（https://www.mem.gov.cn/）、中华人民共和国生态环境部网站（http://www.
mee.gov.cn/）、中华人民共和国国家市场监督管理总局网站（https://www.samr.go
v.cn/）、中华人民共和国国家发展和改革委员会网站（http://www.ndrc.gov.cn/）、
中华人民共和国财政部网站（http://www.mof.gov.cn/）、“信用中国”网站（http://w
ww.creditchina.gov.cn/），截至 2024 年 12 月 2 日，项目公司不存在安全生产领
域、产品质量领域、环境保护领域、财政性资金管理使用领域失信记录。
根据项目公司的书面说明及确认文件，并经查询中华人民共和国国家税务总
局网站（http://www.chinatax.gov.cn/）、“信用中国”网站（http://www.creditchina.go
v.cn/），截至 2024 年 12 月 2 日，项目公司不属于重大税收违法案件当事人。
2.失信被执行人核查
根据项目公司的书面说明及确认文件，并经查询最高人民法院的“全国法院
被执行人信息查询系统”（http://zxgk.court.gov.cn/zhixing/）和“全国法院失信被执
行人名单信息公布与查询系统（” http://zxgk.court.gov.cn/shixin/），截至 2024 年 12
月 2 日，项目公司不属于失信被执行人。
3.监管机构处罚以及相应的整改情况
根据项目公司的书面说明及确认文件，并经基金管理人、计划管理人、法律
顾问查询中华人民共和国应急管理部网站（https://www.mem.gov.cn/）、中华人民
共和国生态环境部网站（http://www.mee.gov.cn/）、中华人民共和国国家市场监督
管理总局网站（https://www.samr.gov.cn/）、中华人民共和国国家发展和改革委员
会网站（http://www.ndrc.gov.cn/）、中华人民共和国财政部网站（http://www.mof.
gov.cn/）、“信用中国”网站（http://www.creditchina.gov.cn/）、“国家企业信用信息公
30
示系统”（http://gsxt.saic.gov.cn/）、中华人民共和国国家税务总局网站（http://ww
w.chinatax.gov.cn/）、“信用中国”网站（http://www.creditchina.gov.cn/）、“国家企业
信用信息公示系统”（http://gsxt.saic.gov.cn/），截至 2024 年 12 月 2 日、3 日，项
目公司不存在监管机构处罚情况。
4.项目公司经营的合法合规性以及商业信用
根据项目公司的书面说明及确认文件并经适当核查，截至 2024 年 9 月 30
日，项目公司的经营不违反法律、行政法规的强制性规定。
截至 2024 年 9 月 30 日，项目公司无银行授信或未结清的不良贷款情况。
（十）期后事项
1.人员安排
项目公司纳入基础设施基金后，将按照公司法及公司章程设置执行董事及监
事。执行董事将由基金管理人通过专项计划管理人（项目公司完成吸收合并 SPV
公司后，作为项目公司股东）或 SPV 公司（项目公司完成吸收合并 SPV 公司前，
作为项目公司股东）委派。监事根据基金管理人的指示，由计划管理人（项目公
司完成吸收合并 SPV 公司后，作为项目公司股东）或 SPV 公司（项目公司完成
吸收合并 SPV 公司前，作为项目公司股东）委派。同时，项目公司将借助运营
管理机构，加强对标的基础设施项目的经营管理。
2.运营安排
公募基金管理人、计划管理人、项目公司与运营管理机构（即北京金隅文化
发展有限公司）签订《运营管理服务协议》，本基础设施基金运作过程中，基金
管理人将委托运营管理机构按照《运营管理服务协议》的约定，负责基础设施项
目的运营、管理工作。
3.项目公司期后资产重组安排
根据本项目交易安排，本项目拟通过设置 SPV 和项目公司吸收合并 SPV 的
方式搭建股债结构。本项目由北京金隅集团股份有限公司设立 SPV 公司，在公
募 REITs 发行后专项计划向北京金隅集团股份有限公司支付股权转让对价，收
购北京金隅集团股份有限公司持有的 SPV 股权，并向 SPV 进行股权出资、发放
股东借款。
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在拟发售基金总额为基础设施项目资产评估价值加项目公司设立出资款的
情况下（具体将根据项目公司的资产负债情况以及投资人询价结果调整确定），
专项计划向金隅集团支付股权转让对价，收购金隅集团持有的 SPV 股权，专项
计划向 SPV 进行股权出资并发放股东借款。SPV 以其获得的资金向金隅集团支
付项目公司的股权转让价款，以其剩余资金向项目公司增资，同时专项计划向项
目公司发放股东借款，项目公司偿还既有的关联方借款。项目公司通过吸收合并
SPV 的方式，承继 SPV 对专项计划的负债。在吸收合并完成后，项目公司对专
项计划负有债务。
二、财务与会计调查
为反映本次目标基础设施资产财务状况及经营成果，金隅智造编制了基础设
施项目备考财务报表，中喜会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具了编号为中
喜专审 2024Z01110 号的《北京金隅智造工场管理有限公司金隅智造工场备考财
务报表审计报告》。
（一）备考审计报告
1.备考报表编制基础
为华夏基金管理有限公司提交华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证
券投资基金（拟定）发行设立申报材料之目的，金隅智造编制了备考财务报表，
以反映项目资产 2024 年 9 月 30 日、2023 年 12 月 31 日、2022 年 12 月 31 日及
2021 年 12 月 31 日的备考财务状况以及 2024 年 1-9 月、2023 年度、2022 年度
及 2021 年度的备考经营成果。
备考财务报表仅反映项目资产于备考财务报表期间的财务状况和经营成果，
不适用于其他目的。基于编制备考财务报表的特殊目的，备考财务报表仅列示备
考资产负债表、备考利润表以及备考财务报表附注。
备考财务报表系根据真实发生的交易和事项，按照财政部颁布的企业会计准
则及相关规定编制。
备考财务报表的会计核算以权责发生制为记账基础，以历史成本为计量基础。
资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
32
备考财务报表在持续经营假设的基础上编制。
金隅智造工场产权一期项目相关资产产权清晰，物理特征可明确区分。备考
财务报表基于金隅智造于备考报告期初即拥有项目资产，并按以下主要会计政策
进行编制：
在编制备考资产负债表时：
（1）在建工程按照项目资产其账载的历史成本反映。
（2）投资性房地产为假设金隅智造自项目资产开始经营时即持有资产，按
照成本模式进行后续计量。投资性房地产按照土地使用权剩余使用年限进行折旧
和摊销。
（3）经营性往来款项如应收账款、预收款项以本项目资产应收预收的租金
金额进行列示。
（4）其他应付款分为押金和往来款，押金按照收取的相关业务押金的账面
价值反映；往来款为与北京金隅集团股份有限公司、北京金隅新型建材产业化集
团有限公司及北京市龙顺成中式家具有限公司的往来款项。
（5）经营性往来应付账款为公司应支付给项目运营方金隅文化的与项目资
产有关的费用。
（6）应交税费为应交增值税金额。
（7）其他流动资产为按直线法确认尚未结算的房产租赁收入。
（8）递延所得税资产以应收款项坏账准备按照企业所得税税率适用税率 25%
进行计算予以确定。
（9）按照上述编制基础确认和计量的资产与负债的净额，在备考资产负债
表中列示为净资产，即所有者权益。
在编制备考利润表时：
（1）备考利润表中的营业收入为房屋出租收入。房屋出租收入为本项目的
投资性房地产在合同租赁期内按照直线法确认的房屋出租收入。
（2）备考利润表中的营业成本为房屋出租成本。房屋出租成本主要包含折
旧和摊销以及管理服务费。其中：折旧与摊销金额按本项目投资性房地产的成本
33
及尚可使用年限进行计算确定。
（3）备考利润表中的税金及附加以本项目的投资性房地产为基础，包含投
资性房地产相关的直接税费及间接税费。其中：房产税中从租计量部分以项目资
产实际租金收入为基础按照适用税率计算列示，从价计量部分按照项目资产未出
租房产价值的 70%为基础按照适用税率计算列示；土地使用税以证载面积按照
适用税率计算列示。城市维护建设税及教育费附加以项目资产之租金收入为基础
计算确定。
（4）备考利润表中的管理费用主要为人员工资及社保、财产保险费，按照
运营项目资产所用人员数量与相应期间人员平均工资及社保计算确定；财产保险
费为相关资产购买的保险费。
（5）备考利润表中的财务费用按照与北京金隅集团股份有限公司、北京金
隅新型建材产业化集团有限公司及北京市龙顺成中式家具有限公司的往来款在
相关会计期间实际发生的资金占用费确定。
（6）备考利润表中的信用减值损失按照本项目应收款项在相关会计期间计
提的信用减值损失予以确定。
（7）备考营业外收入为租户退租产生的违约金。
（8）备考利润表中的所得税费用以适用所得税率 25%按照备考财务报表的
经营成果数据模拟列示。
2.近三年及一期备考报表
（1）备考资产负债表
表 2-2：备考资产负债表
单位：万元
项目 2024 年 9 月
30 日
2023 年 12 月
31 日
2022 年 12
月 31 日
2021 年 12
月 31 日
流动资产：
应收账款 486.66 19.40 1,263.03 1,019.61
其他流动资产 576.00 1,174.14 2,223.63 3,406.03
流动资产合计 1,062.66 1,193.54 3,486.66 4,425.64
非流动资产：
34
项目 2024 年 9 月
30 日
2023 年 12 月
31 日
2022 年 12
月 31 日
2021 年 12
月 31 日
投资性房地产 61,352.23 61,106.86 62,683.83 65,140.75
在建工程 8.26 8.26 644.88 -
递延所得税资产 1.23 0.05 3.19 2.57
非流动资产合计 61,361.72 61,115.17 63,331.90 65,143.32
资产总计 62,424.38 62,308.71 66,818.56 69,568.96
流动负债：
应付账款 1,438.30 1,029.76 495.85 1,537.92
预收款项 593.03 750.91 656.13 789.01
应交税费 101.21 118.53 140.38 290.50
其他应付款 10,829.79 8,061.23 8,756.90 9,128.11
流动负债合计 12,962.32 9,960.43 10,049.26 11,745.55
非流动负债：
非流动负债合计 - - - -
负债合计 12,962.32 9,960.43 10,049.26 11,745.55
所有者权益合计 49,462.06 52,348.27 56,769.29 57,823.41
负债和所有者权益合计 62,424.38 62,308.71 66,818.56 69,568.96
（2）备考利润表
表 2-3：备考利润表
单位：万元
项目 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
一、营业收入 9,635.31 12,592.26 8,220.16 11,603.18
减：营业成本 2,399.20 3,004.49 2,785.73 3,037.08
税金及附加 1,409.09 1,858.59 1,351.55 1,555.76
管理费用 43.37 96.63 102.75 90.78
财务费用 171.77 171.07 217.17 213.09
加：信用减值损失 -4.72 12.56 -2.46 14.02
二、营业利润 5,607.16 7,474.03 3,760.51 6,720.49
加：营业外收入 172.56 148.41 43.86 -
三、利润总额 5,779.72 7,622.45 3,804.37 6,720.49
减：所得税费用 1,444.93 1,905.61 951.09 1,680.12
四、净利润 4,334.79 5,716.84 2,853.27 5,040.37
35
项目 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
五、综合收益总额 4,334.79 5,716.84 2,853.27 5,040.37
（二）备考利润表分析
1.各期营业收入、营业成本、销售费用及管理费用的构成及比例
2021-2023 年及 2024 年 1-9 月，基础设施项目营业收入分别为 11,603.18 万
元、8,220.16 万元、12,592.26 万元和 9,635.31 万元。2022 年度，基础设施项目
营业收入较上年同期减少 3,383.02 万元，降幅为 29.16%，主要系 2022 年受到公
共卫生事件影响，项目共对租户减免租金 4,659.46 万元（不含税），如将减免部
分加回，2022 年度营业收入合计约 12,879.62 万元，较 2021 年度提升 11.00%。
2021-2023 年及 2024 年 1-9 月，基础设施项目营业成本分别为 3,037.08 万
元、2,785.73 万元、3,004.49 万元和 2,399.20 万元，主要为折旧与摊销、管理服
务费等。由于基础设施项目主要由金隅文化提供运营管理相关的服务事宜并收取
管理服务费，故人员数量较少，工资金额较低。近三年及一期内，基础设施项目
营业成本的变动趋势基本与营业收入保持一致。
表 2-4：营业收入及成本情况
单位：万元
项目
2024 年1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房屋
出租 9,635.31 2,399.20 12,592.26 3,004.49 8,220.16 2,785.73 11,603.18 3,037.08
合计 9,635.31 2,399.20 12,592.26 3,004.49 8,220.16 2,785.73 11,603.18 3,037.08
表 2-5：营业成本及管理费用构成
单位：万元，%
项目
2024 年1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
营业成本
折旧与摊销——
房屋出租 2,013.79 82.45 2,500.80 80.64 2,456.92 85.06 2,456.92 78.55
管理服务费——
房屋出租 385.41 15.78 503.69 16.24 328.81 11.38 580.16 18.55
管理费用
36
项目
2024 年1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
工资 35.92 1.47 67.80 2.19 87.42 3.03 68.96 2.20
财产保险费 7.45 0.31 9.58 0.31 15.33 0.53 21.82 0.70
绿化费 - - 18.20 0.59 - - - -
其他 - - 1.06 0.03 - - - -
合计 2,442.57 100.00 3,101.13 100.00 2,888.48 100.00 3,127.86 100.00
2.毛利率的增减变动情况
2021-2023 年及 2024 年 1-9 月，基础设施项目的毛利率分别为 73.83%、
66.11%、76.14%和 75.10%，毛利率保持在较高水平，整体呈上升趋势。2022 年
毛利率有所下降，主要系减免租金导致项目营业收入降低所致。
表 2-6：毛利率情况
财务指标 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
毛利率 75.10% 76.14% 66.11% 73.83%
3.主要费用（含研发）及其占营业收入的比重和变化情况
2021-2023 年及 2024 年 1-9 月，基础设施项目营业收入分别为 11,603.18 万
元、8,220.16 万元、12,592.26 万元和 9,635.31 万元，其中管理费用占比分别为
0.78%、1.25%、0.77%和 0.45%；财务费用占比分别为 1.84%、2.64%、1.36%和
1.78%。
受营业收入下降的影响，2022 度管理费用及财务费用占营业收入的比例略
有上升，但仍保持在较低水平。
表 2-7：各类费用占比及变化
单位：万元
项目 2024年1-9月 2023年度 2022年度 2021年度
营业收入 9,635.31 12,592.26 8,220.16 11,603.18
管理费用 43.37 96.63 102.75 90.78
占比 0.45% 0.77% 1.25% 0.78%
财务费用 171.77 171.07 217.17 213.09
占比 1.78% 1.36% 2.64% 1.84%
销售费用 - - - -
37
项目 2024年1-9月 2023年度 2022年度 2021年度
营业收入 9,635.31 12,592.26 8,220.16 11,603.18
占比 - - - -
4.重大投资收益和计入当期损益的政府补助情况
最近三年及一期，基础设施项目不涉及投资收益和计入当期损益的政府补助
情况。
（三）资产负债表分析
1.主要资产情况及重大变动分析
表 2-8：近三年及一期资产结构
单位：万元，%
项目
2024 年9 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动性资
产：
应收账款 486.66 0.78 19.40 0.03 1,263.03 1.89 1,019.61 1.47
其他流动
资产 576.00 0.92 1,174.14 1.88 2,223.63 3.33 3,406.03 4.90
流动资产
合计 1,062.66 1.70 1,193.54 1.92 3,486.66 5.22 4,425.64 6.36
非流动性
资产：
投资性房
地产 61,352.23 98.28 61,106.86 98.07 62,683.83 93.81 65,140.75 93.63
在建工程 8.26 0.01 8.26 0.01 644.88 0.97 - -
递延所得
税资产 1.23 0.00 0.05 0.00 3.19 0.00 2.57 0.00
非流动资
产合计 61,361.72 98.30 61,115.17 98.08 63,331.90 94.78 65,143.32 93.64
资产总计 62,424.38 100.00 62,308.71 100.00 66,818.56 100.00 69,568.96 100.00
近三年及一期，基础设施项目资产规模保持稳定。2021-2023 年末及 2024 年
9 月末，基础设施项目资产总额分别为 69,568.96 万元、66,818.56 万元、62,308.71
万元和 62,424.38 万元，其中流动资产分别为 4,425.64 万元、3,486.66 万元、
1,193.54 万元和 1,062.66 万元，占总资产的比例分别为 6.36%、5.22%、1.92%和
38
1.70%；非流动资产分别为 65,143.32 万元、63,331.90 万元、61,115.17 万元和
61,361.72 万元，占比分别为 93.64%、94.78%、98.08%和 98.30%。
（1）流动资产分析
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，基础设施项目流动资产规模总体保持稳
定，但规模较小，分别为 4,425.64 万元、3,486.66 万元、1,193.54 万元和 1,062.66
万元，占总资产的比例分别为 6.36%、5.22%、1.92%和 1.70%。基础设施项目流
动资产主要为应收账款及其他流动资产，其中应收账款主要为基础设施项目经营
产生，其他流动资产为按直线法确认收入尚未结算的房产租赁收入。
（2）非流动资产分析
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，基础设施项目非流动资产规模保持稳定，
分别为 65,143.32 万元、63,331.90 万元、61,115.17 万元和 61,361.72 万元，占总
资产的比例分别为 93.64%、94.78%、98.08%和 98.30 %。基础设施项目非流动资
产主要为投资性房地产，即金隅智造工场产权一期项目。投资性房地产每年减少
金额主要系房屋折旧及土地使用权摊销。
2.主要负债情况
表 2-9：近三年及一期负债结构
单位：万元，%
项目
2024 年9 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动负债：
应付账款 1,438.30 11.10 1,029.76 10.34 495.85 4.93 1,537.92 13.09
预收款项 593.03 4.57 750.91 7.54 656.13 6.53 789.01 6.72
应交税费 101.21 0.78 118.53 1.19 140.38 1.40 290.50 2.47
其他应付款 10,829.79 83.55 8,061.23 80.93 8,756.90 87.14 9,128.11 77.72
流动负债合
计
12,962.32 100.00 9,960.43 100.00 10,049.26 100.00 11,745.55 100.00
非流动负
债：
非流动负债
合计 - - - - - - - -
负债合计 12,962.32 100.00 9,960.43 100.00 10,049.26 100.00 11,745.55 100.00
39
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，基础设施项目负债全部为流动负债，规模
保持稳定。截至 2024 年 9 月末，基础设施项目负债总额为 12,962.32 万元，较
2023 年末增加 3,001.89 万元，增幅为 30.14%，主要为其他应付款增加所致；2023
年末负债总额较 2022 年末减少 88.83 万元，降幅为 0.88%，主要为其他应付款减
少所致；2022 年末负债总额较 2021 年末减少 1,696.29 万元，降幅为 14.44%，主
要为应付账款减少所致；其中应付账款为应付管理服务费和中介服务费，其他应
付款主要为押金和往来款。截至 2024 年 9 月末，基础设施项目无对外借款情况。
3.基础设施基金成立后保留对外借款相关情况
截至 2024 年 9 月末，项目公司存在对金隅集团和北京市龙顺成中式家具有
限公司的关联方借款，无外部银行借款，在基础设施基金成立后不保留对外借款。
4.逾期未偿还债项情况
截至 2024 年 9 月末，项目公司无逾期未偿还债项。
5.基础设施项目主要资产受限情况
根据法律顾问出具的法律意见书并经适当核查，截至 2024 年 9 月末，基础
设施项目对应不动产、土地使用权、应收租金等主要资产不存在权利限制情况。
（四）日后事项、或有事项及其他重要事项
1.调查项目公司的诉讼或仲裁、担保等事项
根据法律顾问出具的法律意见书、项目公司说明并经适当核查，截至 2024
年 9 月末，项目公司不涉及任何未决的诉讼、仲裁、破产或冻结等其他司法强制
执行程序。
同时，就项目公司的诉讼及仲裁情况，基金管理人、计划管理人于 2024 年
12 月 2 日登录“全国法院被执行人信息查询系统”（http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk
/）以及中国裁判文书网（http://wenshu.court.gov.cn/）对项目公司的诉讼案件进行
了查询。查询结果显示，项目公司不涉及其他正在进行中诉讼、仲裁或执行情况。
2.核查担保余额占项目公司报告期末合并口径净资产比重 10%以上且不在
项目公司合并范围内的被担保人的诚信情况和财务状况，关注代偿风险
40
截至 2024 年 9 月末，项目公司不存在对外担保情况。
3.应当调查项目公司截至报告期末的资产抵押、质押、担保和其他权利限制
安排
截至 2024 年 9 月末，项目公司不存在资产抵押、质押、担保和其他权利限
制。
4.其他具有可以对抗第三人的优先偿付负债的情况
截至 2024 年 9 月末，项目公司不存在其他具有可以对抗第三人的优先偿付
负债的情况。
三、同业竞争与关联交易
（一）同业竞争
1.主要参与方同类型业务情况
（1）原始权益人同类型业务情况
原始权益人北京金隅集团股份有限公司（以下简称“金隅集团”）是全国建材
行业领军企业，全国第三大水泥产业集团，京津冀最大的绿色、环保、节能建材
生产供应商之一，同时也是北京地区最大、业态最丰富的投资性物业持有者与管
理者之一。其经营范围为：技术开发、技术服务；组织文化艺术交流活动（不含
营业性演出）；机械设备租赁；房地产开发经营；物业管理；销售自产产品；制
造建筑材料、家具、建筑五金；木材加工。（市场主体依法自主选择经营项目，
开展经营活动；该企业 2006 年 04 月 05 日前为内资企业，于 2006 年 04 月 05 日
变更为外商投资企业；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开
展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
金隅集团营业收入均来源于绿色环保建材制造、贸易及服务板块和物业开发、
投资及管理板块。2021-2023 年度及 2024 年 1-9 月，金隅集团营业收入情况如
下：
表 2-10：金隅集团营业收入情况
单位：亿元，%
41
项目
2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
绿色建材
板块 551.47 72.42 794.69 73.61 782.74 76.57 817.54 66.67
地产开发
及运营板
块
215.39 28.29 301.25 27.90 258.49 25.29 434.79 35.46
板块抵消 -5.42 -0.71 -16.38 -1.52 -19.04 -1.86 -26.09 -2.13
主营业务
收入合计 761.44 100.00 1,079.56 100.00 1,022.19 100.00 1,226.24 100.00
截至 2024 年 9 月末，本项目原始权益人持有其他同类型产业园项目，如下
表所示：
表 2-11：截至 2024 年 9 月末原始权益人持有的其他产业园区资产情况
资产名称 所属
行业
所在区
域
资产
状态
建筑面积（万
平方米）
主要面向产业或
特色
出租率
（2024
年 9 月
末）
投入
运营
时间
租金水平
（元/月/平
米）（2024 年
9 月末）
金隅智造
工场产权
二期
产业
园
海淀区
西三旗
已投入
运营 3
大信息及智能制
造
100.00%
2019
年
168.53
金隅高新
产业园
产业
园
大兴区
黄村
已投入
运营 27.8
高端装备、智能
制造、新一代信
息技术、医药健
康
77.92%
2018
年
产业空
间：55.06
商业：103.42
西三旗金
隅科技园
一期项目
产业
园
海淀区
西三旗
已投入
运营
22.44（其中自
持 19.71，已
出售 2.73）
4
大信息、高端装
备制造
10.13%
（自持
部分）
2023
年
156.97
西三旗金
隅科技园
二期项目
产业
园
海淀区
西三旗
已完工
待售
18.13（其中待
售 17.24，已
出售 0.89）
大信息、高端装
备制造 - -
5
-
兴发科技
园
产业
园
怀柔科
学城
部分完
工
21.47（其中已
交付 3.95，在
建 17.52）
新型研发与科技
服务相结合的生
态创新中心
交付部
分出租
率 100%
2023
年
产业空间
87.61
琉璃文创
园
产业
园
门头沟
琉璃渠
已投入
运营 1.39
打造成集琉璃古
法烧造技艺保护
性生产、琉璃文
化传承推广、文
67.46%
2023
年
产业空
间：90.34
商业：54.45

4 注：西三旗金隅科技园一期项目优先用于出售
5 注：西三旗金隅科技园二期项目因尚未入市，暂无出租率和租金水平数据。
42
资产名称 所属
行业
所在区
域
资产
状态
建筑面积（万
平方米）
主要面向产业或
特色
出租率
（2024
年 9 月
末）
投入
运营
时间
租金水平
（元/月/平
米）（2024 年
9 月末）
化创意办公于一
体的中国琉璃文
化创意产业园区
龙顺成文
创园
产业
园
东城区
永外大
街
已投入
运营 1.51
打造以龙顺成京
作硬木家具制作
技艺为核心，集
“龙顺成”博物馆
及家具展示、文
创办公、文化传
承、配套设施等
为一体的非遗特
色综合性文创园
区
49.89%
2023
年
产业空
间：111.03
商业：104.04
金隅生命
科学创新
中心
产业
园
海淀区 在建 4.96
人工智能与生物
医药技术 - - -
数据来源：金隅集团
（2）运营管理机构同类型业务情况
金隅文化主要负责金隅智造工场产权一期、金隅智造工场产权二期项目的运
营管理工作，同时参与运营管理西三旗金隅科技园一期、西三旗金隅科技园二期、
兴发科技园等产业园区项目，具备丰富的产业园区运营管理经验。金隅智造工场
位于海淀区建材城中路 27 号，占地 20 公顷，建筑面积 12 万平方米。截至 2024
年 9 月末，金隅智造工场已构建起“物理空间租赁+产业投资（孵化）+创新产业
服务”的园区运营服务模式，金隅智造工场产权一期及产权二期项目已入驻二百
多家科技企业、聚集五千多科技人才，园区知识产权超过 15,000 件。
截至 2024 年 9 月末，金隅智造工场产权一期项目拥有 1 家创业板上市企业、
2 家科创板申请上市企业，5 家智能制造行业独角兽，7 个北京市重点项目；金
隅智造工场产权二期项目拥有 1 个国家级重点实验室、1 家科创板块申请上市企
业、1 家智能制造行业独角兽、2 个北京市重点项目。公司主营业务清晰合理，
且具有较强的市场竞争力。
目前金隅文化的细分营业收入情况如下：
43
表 2-12：金隅文化营业收入情况
单位：万元，%
项目
2024 年1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
物业管
理费收
入
2,200.69 51.45 3,033.35 54.11 2,926.59 60.77 2,273.32 42.61
供暖费
收入 396.73 9.27 601.7 10.73 564.96 11.73 450.63 8.45
车场收
入
299.47 7.00 502.54 8.96 498.62 10.35 448.63 8.41
管理费
收入 670.53 15.68 742.4 13.24 715.97 14.87 2,011.69 37.71
其他收
入
710.21 16.60 725.6 12.94 109.33 2.28 150.60 2.82
主营业
务收入
合计
4,277.63 100.00 5,605.59 100.00 4,815.47 100.00 5,334.86 100.00
数据来源：金隅文化
金隅文化主营业务收入包括物业管理费收入、供暖费收入、车场收入、管理
费收入和其他收入。
截至 2024 年 9 月 30 日，本项目运营管理机构所管理其他同类型产业园项
目，如下表所示，没有直接或间接运营管理除下表外的其他产业园资产。
表 2-13：截至 2024 年 9 月末运营管理机构参与运营的除基础设施项目外的其他产业园
区资产情况
资产名称 所属
行业
所在
区域
资产
状态
建筑面积
（万
m2）
主要面
向产业
或特色
出租率
（2024 年
9 月末）
投入
运营
时间
租金水平
（元/月/平
米）（2024 年
9 月末）
金隅智造
工场产权
二期
产业
园
海淀
区西
三旗
已投
入运
营
3
大信息
及智能
制造
100.00% 2019
年
168.53
金隅高新
产业园
产业
园
大兴
区黄
村
已投
入运
营
27.8
高端装
备、智
能制
造、新
一代信
息技
术、医
药健康
77.92% 2018
年
产业空
间：55.06
商业：103.42
44
资产名称 所属
行业
所在
区域
资产
状态
建筑面积
（万
m2）
主要面
向产业
或特色
出租率
（2024 年
9 月末）
投入
运营
时间
租金水平
（元/月/平
米）（2024 年
9 月末）
西三旗金
隅科技园
一期项目
产业
园
海淀
区西
三旗
已投
入运
营
22.44（其
中自持
19.71，已
出售
2.73）
6
大信
息、高
端装备
制造
10.13%
（自持部
分）
2023
年
156.97
西三旗金
隅科技园
二期项目
产业
园
海淀
区西
三旗
已完
工待
售
18.13（其
中待售
17.24，已
出售
0.89）
大信
息、高
端装备
制造
- -
7
-
兴发科技
园
产业
园
怀柔
科学
城
部分
完工
21.47（其
中已交付
3.95，在
建17.52）
新型研
发与科
技服务
相结合
的生态
创新中
心
交付部分
出租率
100%
2023
年
产业空间
87.61
金隅生命
科学创新
中心
产业
园
海淀
区
在建 4.96
人工智
能与生
物医药
技术
- - -
2.主要参与方利益冲突情况分析
（1）基金管理人
基金管理人同时管理其他投资于同类型基础设施项目的基础设施基金，如该
等基础设施基金的投资策略、基础设施项目所在区域、基础设施项目运营管理策
略与本项目相同或相近的，本项目与基金管理人管理的其他基础设施基金将可能
面临潜在利益冲突，包括：投资、项目收购、运营、采购服务、市场地位及其他
经营层面等方面的竞争和利益冲突。本项目与华夏合肥高新 REIT 和华夏和达高
科 REIT 的利益冲突情形具体分析如下：
1）基础设施项目区位不同、主要客群存在差异
从项目区位上分析，华夏合肥高新 REIT 投资的基础设施项目位于安徽省合
肥市，华夏和达高科 REIT 投资的基础设施项目位于浙江省杭州市，而本项目拟

6 注：西三旗金隅科技园一期项目优先用于出售
7 注：西三旗金隅科技园二期项目因尚未入市，暂无出租率和租金水平数据。
45
投资的基础设施项目位于北京市，所处城市不同且地理距离较远，不存在竞争关
系。
从面向客群分析，华夏合肥高新 REIT 投资的基础设施项目主要客群为电子
信息行业的企业；华夏和达高科 REIT 投资的基础设施项目主要客群为生物医药、
软件、新材料、节能与环保、互联网等行业的企业；本项目拟投资的基础设施项
目主要客群为大信息、高端装备制造、新能源及医药健康行业的企业。华夏合肥
高新 REIT、华夏和达高科 REIT 与本项目拟投资的基础设施项目在面向客群方
面有所差异。
2）运营管理机构不同
针对华夏合肥高新 REIT、华夏和达高科 REIT 和本项目的运营管理，基金
管理人聘请了不同的运营管理机构且其不存在关联关系，能够实现项目稳定运作。
同时，不同的运营管理机构和运营管理人员有效地避免了运营管理过程中的利益
冲突。
具体而言，华夏合肥高新 REIT 聘请的运营管理机构为合肥高创股份有限公
司。合肥高创股份有限公司的股东为合肥高新建设投资集团公司和合肥高新科技
创业投资有限公司，其实际控制人为合肥高新技术开发区管理委员会；华夏和达
高科 REIT 聘请的运营管理机构统筹机构为杭州和达高科技发展集团有限公司，
运营管理实施机构为杭州和达科技服务有限公司和杭州生物医药国家高技术产
业基地投资管理有限公司。杭州和达科技服务有限公司和杭州生物医药国家高技
术产业基地投资管理有限公司的股东为杭州和达高科技发展集团有限公司，其实
际控制人为杭州钱塘新区管理委员会；本项目聘请的运营管理机构为金隅文化，
其控股股东为北京金隅投资物业管理集团有限公司，其实际控制人为北京市人民
政府国有资产监督管理委员会。
3）投资及扩募范围存在差异
华夏合肥高新 REIT 的基金合同约定：“基础设施基金 80%以上基金资产投
资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证
券持有基础设施项目公司全部股权”；华夏和达高科 REIT 的基金合同约定：“基
础设施基金 80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份
46
额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权”。
本项目对投资范围的约定为：“基础设施基金存续期内按照本《基金合同》
的约定以 80%以上基金资产投资于产业园区类基础设施资产支持专项计划，并
将优先投资于以金隅集团或其关联方拥有或推荐的产业园区基础设施项目为投
资标的的资产支持专项计划，并持有资产支持专项计划的全部资产支持证券份额，
从而取得基础设施项目完全所有权或经营权利。”因此，本项目在扩募阶段拟购
入的基础设施项目预计主要来源于金隅集团或其关联方，与华夏合肥高新 REIT
和华夏和达高科 REIT 在扩募方面预计不存在重大利益冲突或竞争关系。
综上所述，本项目与华夏合肥高新 REIT、华夏和达高科 REIT 之间不存在
重大利益冲突或竞争关系。
（2）原始权益人
原始权益人持有同类型基础设施项目，且原始权益人及其关联方持有本项目
较大比例的基金份额。此外，在本项目首次募集时，原始权益人与运营管理机构
为同一控制下的关联方，原始权益人可能通过其作为本项目基金份额重要持有人
的地位影响本项目的重大事项决策，或通过与运营管理机构的关联关系影响基础
设施项目的运营管理。
原始权益人持有的同类型基础设施项目与本项目所持有的基础设施项目存
在一定的竞争关系，原始权益人可能通过其特殊地位影响本项目的决策与运营管
理，进而与本项目存在利益冲突。
（3）运营管理机构
运营管理机构运营管理的同类型基础设施项目与本项目拟投资的基础设施
项目存在一定的竞争关系。
运营管理机构存在为其他同类型基础设施项目提供运营管理服务的情形，运
营管理机构在人员、设备配备、管理模式和水平、资源分配、市场地位等方面可
能与本项目存在利益冲突。
3.同业竞争等利益冲突的防范措施
（1）基金管理人
47
1）与基金管理人之间的利益冲突与风险防范
基金管理人将严格做到风险隔离，基金财产隔离，防范利益冲突。未来对于
拟发行同类资产的基础设施基金，在遴选项目时，将充分评估标的项目与现有基
础设施项目的竞争关系，如存在较大利益冲突的可能性，基金管理人将就基础设
施基金建立相关的利益冲突防范机制，在基金管理人的各项制度中明确防范办法
和解决方式，并严格按照相关法律法规以及基金管理人内部管理制度防范利益冲
突。
A 在内部制度层面，基金管理人制定了《华夏基金管理有限公司关联交易管
理暂行办法》《华夏基金管理有限公司异常交易监控与报告管理办法》《华夏基金
管理有限公司公平交易制度》和《华夏基金管理有限公司投资组合参与关联交易
管理制度》等，能够有效防范本项目层面的利益冲突和关联交易风险，保障基金
管理人管理的不同基金之间的公平性。
针对公募 REITs 业务，基金管理人还制定了《华夏基金管理有限公司公开募
集基础设施证券投资基金投资管理制度》《华夏基金管理有限公司公开募集基础
设施证券投资基金项目运营管理制度》和《华夏基金管理有限公司公开募集基础
设施证券投资基金投资风险管理制度》等，建立了基础设施证券投资基金的内部
运营管理规则，能够有效防范不同基础设施基金之间的利益冲突。
针对公募 REITs 业务的潜在利益冲突的防范，基金管理人专门制定了《华夏
基金管理有限公司公开募集基础设施证券投资基金公平交易制度（试行）》（以下
简称“《公平交易制度》”），该制度从基础设施基金的资产交易及运营管理的内
部控制、运营管理利益冲突和输送的防范、信息管理和其他内部控制角度，对防
范措施进行了细化。
B.在基础设施基金的运营管理层面，根据《公平交易制度》，基金管理人管理
的同类型、不同的基础设施基金原则上应聘请不同的运营管理机构，且不同基础
设施基金的运营管理机构之间原则上不应存在关联关系。《公平交易制度》还约
定了基础设施项目公司的年度计划及预算应当根据《华夏基金管理有限公司公开
募集基础设施证券投资基金项目运营管理制度》制定并审批，必要时可以请外部
专业机构对年度计划和预算提供专业意见。同时，《公平交易制度》还针对不同
基础设施基金之间相互投资和资金拆借进行了明确的禁止，上述规定能够直接有
48
效地防范利益输送和冲突的风险。
针对运营管理过程中的关联交易事项，《公平交易制度》进行了细化的规定，
明确基础设施基金关联方和关联交易的界定、关联交易的定价原则、关联交易的
审批和信息披露等。因此，华夏基金已建立了成熟的关联交易审批制度和检查机
制，且根据基金合同规定，基础设施基金的重大关联交易应提交基金管理人董事
会审议，并经过三分之二以上的独立董事通过。基金管理人董事会应至少每半年
对关联交易事项进行审查。此外，对于连续 12 个月内累计发生金额超过基金净
资产 5%的关联交易且不属于无需另行决策与审批的关联交易事项，还应当提交
基金份额持有人大会表决。完善的关联交易决策及审查机制，保障了日常运营管
理过程中关联交易的合理性和公允性，能够充分防范利益冲突。
同时，基金管理人须对基础设施基金存在的相关利益冲突事项进行定期披露，
必要情况下还需要进行临时披露。通过信息披露的方式接受公众监督，有利于督
促基金管理人公平、公正、妥善处理相关利益冲突问题，防范相关风险。
C.在项目公司经营管理层面，基金管理人委托运营管理机构为底层资产提供
运营管理服务，对于委托事项之外的经营管理事项，可由基金经理经基础设施与
不动产投委会授权后进行决策，或由基金经理提出建议报基金管理人相关部门会
签或经基础设施与不动产投委会审议通过后执行。基金经理需要定期向基础设施
与不动产投委会汇报项目公司经营管理情况，以确保基金经理勤勉尽责。基金管
理人制定了完善的项目公司层面的运营管理、决策以及监督检查机制，能够有效
防范不同基础设施基金之间的利益冲突或关联交易风险。
D.在人员配备方面，基金管理人设置的基础设施与不动产投资部已配备了充
足的专业人员，有利于不同基础设施基金独立运作，防范利益冲突。
E.基础设施基金的扩募和新购入基础设施方面，基金管理人在《公平交易制
度》中约定，基础设施基金通过明确新购入基础设施项目原则、独立决策、人员
隔离、信息隔离等方式来防范利益冲突。
新购入基础设施项目原则方面，基金管理人原则上不主动发起与公司管理的
基础设施基金所持资产具有同业竞争、利益冲突风险的扩募收购。新购入资产为
基础设施基金首次发行的原始权益人及其关联方持有或收购，且基金管理人就该
49
资产的扩募收购方案中已包含对应的同业竞争、利益冲突防范机制的除外。
独立决策方面，基础设施基金决策主体根据各自的职责和权限，根据基金管
理人内部相关制度规定的投资和运营管理决策流程，在保证决策独立性的同时，
在获得可供交易的资产相关信息、投资建议和实施投资决策方面享有公平的机会。
人员隔离方面，从投资管理层面，基金管理人所管理的基础设施基金拟收购
资产的，首先应当对拟收购资产是否有可能产生同业竞争、利益冲突进行评估，
确认具有上述潜在风险的，基金管理人需对基金经理进行人员隔离。不同基础设
施基金的基金经理应维护本项目持有人的利益，严禁直接或间接在不同基金间进
行利益输送，不同基金的基金经理独立立项、独立尽调、独立谈判、独立决策。
如存在基金经理兼任的情况，应采取适当方式（包括但不限于：基金经理在可能
存在利益冲突的不同产品的立项、尽调、谈判、决策等过程中进行回避）以确保
收购过程的公平。从决策层面，当基础设施与不动产投委会委员认为其自身对某
一决议事项有实际或潜在利益冲突，该委员应以书面形式向基础设施与不动产投
委会秘书报告详情。超过全体决策委员半数以上认定其存在利益冲突的，则应要
求该委员避席该决议。当基础设施与不动产投委会认为其他人员对某一决议事项
有实际或潜在利益冲突时，可要求其回避该事项。
在信息的隔离方面，基金管理人应与运营管理机构建立并执行信息隔离墙制
度，通过对存在利益冲突的业务在机构设置、人员、资金、账户、系统等方面的
独立运作、分开管理，办公场所相互隔离等措施防范利益冲突。
综上所述，基金管理人为同类型基础设施基金的管理、投资扩募建立了有效
的内部制度和决策机制，配备了充足的运营管理人员和运营管理团队，能够有效
防范不同基础设施基金之间的利益冲突和关联交易风险，不存在因自身决策损害
管理的其他同类型基金利益的情况，为各基础设施基金合规、公平、平稳运作提
供保障。未来，基金管理人将根据法律法规、监管规定以及基础设施基金实际运
作情况持续完善内部制度、优化决策流程、人员配备和运营管理机制。
（2）原始权益人
为缓释上述与原始权益人之间的利益冲突所产生的风险，本项目设置了相应
风险缓释措施：
50
原始权益人金隅集团 2024 年 1 月 18 日出具《北京金隅集团股份有限公司
关于申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点的承诺函》：
1）原始权益人承诺采取有效措施降低同业竞争风险：
本基础设施 REITs 项目发行前，原始权益人将根据监管要求出具《避免同业
竞争的承诺函》，承诺平等对待基础设施项目和旗下的其他项目，不会主动诱导
本基础设施 REITs 项目项下的租户终止租约或降低租金水准，也不会故意降低
基础设施项目的市场竞争能力；如有任何新的潜在租户拟租赁原始权益人旗下其
他项目，原始权益人将对该等潜在租户及其拟议业务进行尽职调查，以确保该等
潜在租户不开展、且无意向开展人工智能、智能制造业务的开发和研究；另一方
面，集团将向该等潜在租户推荐租赁金隅智造工场产权一期项目。
原始权益人承诺将采取措施规范并尽量减少与基础设施 REITs 之间的关联
交易。对于正常经营范围内无法避免或有合理理由存在的关联交易，将本着公开、
公平、公正的原则确定交易价格，依法与基础设施 REITs 项下相关载体签订规范
的关联交易合同，保证关联交易价格的公允性。严格按照有关法律法规和相关主
体的内部管理规定履行批准程序，包括但不限于必要的关联方回避表决等义务，
并按照有关法律、法规和相关主体的内部管理规定履行关联交易的信息披露义务。
保证不通过关联交易非法转移基础设施 REITs 的资金、利润，不利用关联交易损
害基础设施 REITs 及其基金份额持有人的合法权益。
2）原始权益人承诺避免同业竞争的主要安排包括：
A、本次发行完成后，金隅集团及金隅集团控制的企业如发现任何与基础设
施 REITs 主营业务构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务机会，将促使该
业务机会按合理和公平的条款及条件首先提供给基础设施 REITs。
B、平等对待金隅集团及金隅集团控制的企业提供运营管理服务的基础设施
项目和其他项目，不会主动诱导基础设施 REITs 项下的租户终止租约或降低租
金水准，不得故意降低基础设施项目的市场竞争能力；对于可能构成实质竞争的
物业租赁业务机会，基础设施项目在同等条件下享有优先获得该业务机会的权利。
C、金隅集团及金隅集团控制的企业持有的其他物业资产，若在本次发行后
具备注入基础设施 REITs 的条件时，履行各级监管单位审批程序后，金隅集团将
51
通过合理的价格将相关资产注入基础设施 REITs，以避免与基础设施 REITs 可能
产生的同业竞争。
D、本次发行完成后，金隅集团及金隅集团控制的企业如出售或转让与基础
设施 REITs 相关的经营性物业资产，基础设施 REITs 项下相关载体均享有购买
权；且金隅集团保证在出售或转让相关资产时给予基础设施 REITs 项下相关载
体的条件与金隅集团及金隅集团控制的企业向任何独立第三方提供的条件相当。
若金隅集团违反上述承诺给基础设施 REITs 及其基金份额持有人造成损失，
一切损失将由金隅集团承担。
3）原始权益人承诺防范关联交易的主要安排包括：
A、在不对基础设施基金及其基金份额持有人的利益构成不利影响的前提下，
金隅集团及金隅集团控制的企业将采取措施规范并尽量减少与基础设施基金之
间的关联交易。
B、对于正常经营范围内无法避免或有合理理由存在的关联交易，将本着公
开、公平、公正的原则确定交易价格，依法与基础设施基金项下相关载体签订规
范的关联交易合同，保证关联交易价格的公允性。
C、严格按照有关法律、法规和相关主体的内部管理规定履行批准程序，包
括但不限于必要的关联方回避表决等义务，并按照有关法律、法规和相关主体的
内部管理规定履行关联交易的信息披露义务。
D、保证不通过关联交易非法转移基础设施基金的资金、利润，不利用关联
交易损害基础设施基金及其基金份额持有人的合法权益。
（3）运营管理机构
金隅文化作为运营管理机构，为保证基础设施基金之基金份额持有人的合法
权益，就避免在本次发行完成后与基础设施基金的利益冲突事宜作了如下安排：
1）《运营管理服务协议》对金隅文化的约束
根据基金管理人与运营管理机构签署的《运营管理服务协议》，运营管理机
构的其中一项义务为：运营管理机构同时为其自有项目或向其他机构提供相关项
目运营管理服务的，应当采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突。
52
2）金隅文化关于避免同业竞争的承诺
金隅文化作为基础设施基金的运营管理机构，已出具《关于避免同业竞争的
承诺函》，主要承诺内容如下：
A、本公司将根据自身针对产业园区项目同类资产的既有管理规范和标准，
严格按照诚实信用、勤勉尽责、公平公正的原则，以不低于本公司自身和/或实际
控制的关联方管理的其他同类资产的运营管理水平为基础设施项目提供运营管
理服务或督促、要求相关方按照该等标准为基础设施项目提供运营管理服务，采
取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，充分保护基金份额持有人的利益。
本公司承诺不会将项目公司所取得或可能取得的业务机会优先授予或提供给任
何其他竞争性项目，亦不会利用运营管理机构的地位或利用该地位获得的信息作
出不利于基础设施基金而有利于其他竞争性项目的决定或判断，并将避免该种客
观结果的发生。
B、平等对待本公司及本公司控制的企业提供运营管理服务的基础设施项目
和其他项目，不会主动诱导基础设施 REITs 项下的租户终止租约或降低租金水
准，不得故意降低基础设施基金项下的基础设施项目的市场竞争能力。如有任何
新的潜在租户拟租赁本公司旗下其他项目，本公司将对该等潜在租户及其拟议业
务进行尽职调查，以确保该等潜在租户不开展、且无意向开展人工智能、智能制
造业务的开发和研究；另一方面，本公司将向该等潜在租户推荐租赁基础设施项
目。对于可能构成实质竞争的物业租赁业务机会，基础设施项目在同等条件下享
有优先获得该业务机会的权利。
C、基础设施 REITs 发行完成后，本公司及本公司控制的企业如发现任何与
基础设施 REITs 主营业务构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务机会，将
促使该业务机会按合理和公平的条款及条件首先提供给基础设施 REITs。
D、在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同业
竞争而发生争议，且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，
本公司承诺将与基金管理人积极协商解决措施。
E、本公司确认本承诺函所载的每一项承诺均为可独立执行之承诺。任何一
项承诺若被视为无效或终止不影响其他各项承诺的有效性。
53
F、除非本公司不再作为基础设施 REITs 的运营管理机构，本承诺始终有效，
且是不可撤销的。若本公司违反上述承诺给基础设施基金及其基金份额持有人造
成损失，一切损失将由本公司承担。”
（二）关联交易
1.项目公司与原始权益人及其控股股东、实际控制人之间是否涉及关联交易
项目公司北京金隅智造工场管理有限公司成立于 2022 年 8 月 2 日。根据中
喜会计师事务所（特殊普通合伙）出具的备考财务报表审计报告，报告期内基础
设施项目涉及的关联交易情况如下：
（1）关联交易情况
1）购买商品、接受劳务的关联交易
表 2-14：购买商品、接受劳务的关联交易
单位：万元
关联方 关联交易内
容
2024 年 1-
9 月
2023 年度 2022 年度 2021 年度
北京金隅文化科技发
展有限公司 管理服务费 385.41 503.69 328.81 580.16
2）销售商品、提供劳务的关联交易
表 2-15：销售商品、提供劳务的关联交易
单位：万元
关联方 关联交易内
容
2024 年 1-
9 月
2023 年度 2022 年度 2021 年度
唐山市盾石信息技术
有限公司 租金 29.43 - - -
北京金隅红树林环保
技术有限责任公司 租金 63.52 - - -
北京金谷智通绿链科
技有限公司 租金 31.40 - - -
北京金隅通达耐火技
术有限公司 租金 129.69 - - -
3）其他关联交易
表 2-16：其他关联交易
单位：万元
关联方 关联交易内容 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
北京金隅集团
股份有限公司 资金拆借利息 44.88 - - 156.47
54
关联方 关联交易内容 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
北京金隅新型
建材产业化集
团有限公司
资金拆借利息 - - 172.52 56.61
北京市龙顺成
中式家具有限
公司
资金拆借利息 126.90 171.07 44.65 -
（2）关联方应收应付款项
1）应付账款
表 2-17：对关联方应付账款
单位：万元
关联方 2024 年 9 月 30
日
2023 年 12 月 31
日
2022 年 12 月 31
日
2021 年 12 月 31
日
北京金隅文化
科技发展有限
公司
1,438.30 1,029.76 495.85 1,537.92
2）其他应付款
表 2-18：对关联方其他应付款
单位：万元
关联方 2024 年 9 月 30
日
2023 年 12 月 31
日
2022 年 12 月 31
日
2021 年 12 月 31
日
北京金隅新型建
材产业化集团有
限公司
- - 713.00 5,713.00
北京市龙顺成中
式家具有限公司 4,997.27 4,945.86 5,000.00 -
北京金隅集团股
份有限公司 2,817.66 - - -
唐山市盾石信息
技术有限公司 35.84 - - -
北京金隅红树林
环保技术有限责
任公司
77.35 - - -
北京金谷智通绿
链科技有限公司 38.23 - - -
2.项目公司关联交易的内容是否符合相关法律法规的规定及公司内部管理
控制要求
上述关联交易的交易方法系按照内部治理文件执行，相关关联交易已经审计
机构完成审计，符合法律法规及内部制度的要求。
55
3.定价依据是否充分，定价是否公允，与市场交易价格或独立第三方价格是
否有较大差异及其原因
上述关联交易已按照法律法规、内部制度履行了相应的关联交易流程，相关
定价已经取得内部批准。就资金拆借而言，基础设施项目产权方已与资金拆借方
签署了借款协议，全部为基础设施项目产权方从关联方借入的资金，且借款利率
不超过市场化利率，因此资金拆借事项并未损害项目公司利益。
4.基础设施项目现金流来源中来源于关联方的比例，是否影响基础设施项目
的市场化运营
根据中喜会计师事务所（特殊普通合伙）出具的备考财务报表审计报告，并
经核查基础设施项目租赁明细、台账、合同等，基础设施项目存在关联方承租的
情形，但定价公允合理，与市场交易价格或独立第三方价格不存在较大差异，不
存在影响基础设施项目的市场化运营的情况。
四、目标基础设施资产情况
（一）目标基础设施资产的基本信息
基础设施基金通过特殊目的载体实现对基础设施项目的控制，基础设施基金
初始投资的基础设施项目为金隅智造工场产权一期项目。
金隅智造工场产权一期项目坐落于北京市海淀区建材城中路 27 号，资产范
围北临菁盈南路，东邻金隅科技园，南临园区内道路，西临园区内道路，总建筑
面积为 90,907.03 平方米。
金隅智造工场产权一期项目为北京市上地区域东升板块区域内运营成熟稳
定的产业园项目，定位为智能制造及工业研发，主要为科技推广和应用服务业类
租户。截至 2024 年 9 月 30 日，金隅智造工场产权一期项目可出租面积共计
84,944.41 平方米，已出租面积为 76,669.37 平方米，出租率为 90.26%8 ，运营超
过六年，已进入运营稳定期。截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目资产估值合
计 11.08 亿元。
基础设施项目入池资产包括 6 号楼、7 号楼、8 号楼、10 号楼、11 号楼、12

8 本处出租率为签约口径，即出租率=已签约出租面积/可租赁面积。
56
号楼和 13 号楼9。
表 2-19：基础设施项目的基本情况

9 产证所载 1 号楼、2 号楼、3 号楼和 4 号楼分别对应建设手续中的 11 号楼、7 号楼、6 号楼、10 号楼。
项目名称 金隅智造工场产权一期项目
所在地 北京市海淀区建材城中路 27 号
资产范围
北临菁盈南路，东邻金隅科技园，南临园区内道路，西临园区内道
路
证载土地用途 工业
建设内容和规模
建设内容：京（2024）海不动产权第 0019176 号《不动产权证
书》、京（2024）海不动产权第 0019164 号《不动产权证书》项下
房屋所有权及其对应国有土地使用权
建设规模：90,907.03m2
开竣工时间
初始建设阶段：
开工日期：2000 年 8 月 21 日，竣工日期：2005 年 1 月 15 日
升级改造阶段：
一标段（包含 6 号、7 号、8 号、10 号、11 号及 12 号厂房）：开工
日期：2017 年 06 月 26 日，竣工备案日期：2019 年 12 月 16 日
二标段（包含 13 号厂房）：开工日期：2017 年 12 月 26 日，竣工备
案日期：2020 年 12 月 23 日
运营起始时间 2018 年 6 月
项目权属起止时间及
剩余年限（剩余年限
为权属到期年限与基
准年限之差）
土地使用权权属起始于 1996 年 12 月 3 日，终止日期为 2046 年 12
月 2 日，剩余年限约 22 年
57
58
图 2-2 项目区位图和外景图
（二）目标基础设施资产的评估情况
戴德梁行就目标基础设施资产于评估基准日 2024 年 9 月 30 日的市场价值
出具了估值报告。
1、估价方法
根据《资产评估法》的相关规定，评估专业人员应当恰当选择评估方法，除
依据评估执业准则只能选择一种评估方法外，应当选择两种以上评估方法。根据
《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准 GB/T50291-2015）的相关准则，
当基础设施项目仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估
价；当基础设施项目适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有
适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必须取舍时应在估价报告中说明并
陈述理由。
戴德梁行在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘之后认为，由于基础设
施项目为收益性物业，其收益情况及相关费用均具有可预测性和持续性，符合收
益法的应用条件及适用范围。因此根据基础设施项目的特点和实际状况，采用收
59
益法作为本次估价不动产价值的评估方法。
经过调研，基础设施项目评估基准日近期，同一城市同一行政区或周边行政
区难以提取到足够数量的类似资产交易案例，不符合比较法的适用条件，故本次
估价不采用比较法估价。基础设施项目周边多为完工物业，难以提取类似的土地
成交案例，重新建设的客观成本难以量化，本次估价不采用成本法估价。基础设
施项目为已开发完成的不动产，不符合假设开发法的适用条件，本次估价不采用
假设开发法。
因此根据基础设施项目的特点和实际状况，采用收益法作为本次估价不动产
价值的基本方法。本次估价过程中戴德梁行将基础设施项目预测期内每年收入、
成本费用及税金进行估算后取得预测期内每年的净收益，对预测期内的每年净收
益进行贴现，预测期外至收益期届满的净收益按照一定的增长率持续计算至收益
期届满并贴现至评估基准日。
2、估价结果
评估机构经过实地查勘，并查询、收集评估所需的市场资讯等相关资料，遵
循相关法律法规和评估准则及《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》
所载的规定，选用收益法评目标基础设施资产的市场价值。估价结果如下：
表 2-20：目标基础设施资产估价结果
序
号
项目名称
建筑面积
（平方
米）
评估方法
及权重
折现率
假设
评估总值
（元）
平均单价
（元/平方
米）
1
金 隅 智 造 工
场 产 权 一 期
项目
90,907.03
100%收益
法
6.5% 1,108,000,000 12,200
（1）收入端估值参数设置
1）租金的预测
A、出租情况
基础设施项目总可出租面积 84,944.41 平方米，已出租面积约为 76,669.37 平
60
方米，于评估基准日整体出租率（以签约日为准）为 90.26%。智能制造及工业
研发用房截至评估基准日的平均签约租金价格为 159 元/平方米/月。
B、市场租金
本次估价以基础设施项目在收益年期内将按其现有用途及租赁模式继续使
用为假设前提测算收益，即已经签订的租约在合同期内有效执行，租约到期以后
按市场平均租金及出租率水平继续出租使用。
确定智能制造及工业研发用房物业市场租金时，评估机构采用比较法，即选
择较为接近基础设施项目情况的比较实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异，
做出修正后得出基础设施项目的市场价值。
本项目智能制造及工业研发用房的市场租金为 136 元/平方米/月。本项目中
的配套用房按照上述金额及一定比例经调整后一层配套和二层配套的租金价格
分别为 120 元/平方米/月和 84 元/平方米/月进行假设。
2）租金增长率预测
根据评估机构的市场调研，受到宏观经济环境的影响，短期内全市范围内类
似项目的租金和出租率承压。基础设施项目所在区域为产业核心聚集区，区域内
产业氛围浓厚，入驻企业需求稳定且多为高科技智能化企业，结合估价对象及区
域内其他可比智能制造及工业研发用房签约租金增长率水平，预测期假定 2025-
2026 年租金不增长，预测期内自 2027 开始按照增长率每年 2.25%计算。
3）收租损失
鉴于在出租过程中可能会出现租户延迟拖欠租金等无法全部收缴租金的情
况，从而对收入形成一定的损失。本项目的出租方与租户的租赁合同中对租赁保
证金的标准、使用范围、保证金的扣除与补齐、退回等相关事项进行了约定。此
项约定有效地避免及减少了租户延迟拖欠租金的损失，以此提高并保证收缴率。
参考基础设施项目历史年度当期收缴率数据，出于审慎考虑，本次评估对预
测期每期租金收入进行调整，即将首年预测租金收入的 90%计算为当年租金收
61
入，将其余金额计算至下一年度；以此规则将第二年及后续年度租金收入调整为
当年年度预测租金收入 90%与上年度预测租金收入 10%的合计金额。
4）出租率假设
截至评估基准日，基础设施项目签约租户共计 47 个，目前已出租面积为
76,669.37 平方米，出租率（以签约日为准）为 90.26%。
根据评估机构的现场调研，基础设施项目所在区域为产业核心聚集区，区域
内产业氛围浓厚，入驻企业需求稳定且多为高科技智能化企业，出租率一直保持
在较高水平，智能制造及工业研发部分的出租率假设在 2024 年第四季度-2025 年
为 85%，2026-2027 年为 87%，2028 年为 90%，2029-2033 年为 92%；产业配套
部分的出租率在 2024 年第四季度-2025 年为 75%，2026-2033 年为 80%。
根据租赁市场行业惯例，对于新租租户业主会根据租户的租赁面积大小、租
期长短等给予一定的免租期优惠，免租期一般在 1 个月至 3 个月不等。根据对原
始权益人和项目运营团队的访谈，一般情况下对新租租户合同期约定为三年，一
般给予 3 个月免租期优惠，即对新租租户每年予以折合 1 个月（30 天）免租期
优惠。评估机构谨慎按照全部可租赁面积计算，每年设定 30 天作为免租期假设。
5）未来现金流预期
综上，通过对运营收入及运营支出等的分析，估计 2024 年 10 月 1 日至 2025
年 12 月 31 日基础设施项目运营收入及运营净收益情况如下：
表 2-21：基础设施项目运营收入及运营净收益情况
单位：元
科目 2024 年 10 月-12 月 2025 年 1 月-12 月
运营收入（含增值税） 29,291,301 121,494,112
成本费用 2,125,755 8,807,252
税费税金 5,962,134 24,790,837
运营收入-成本费用-税费税金 21,203,413 87,896,023
资本性支出 878,739 3,644,823
运营净收益 20,324,673 84,251,199
62
注：上述运营收入及运营净收益基于评估基准日基础设施项目概况、租赁明细、运营支出
等情况，以及评估报告对于市场租金、增长率及出租率等参数的判断，并未考虑市场或经
营特殊变动的影响。项目资料及参数的变动均会带来运营收入及运营净收益的变化。上述
运营收入及运营净收益仅为评估报告在评估基准日的估值测算过程数据，并非实际经营现
金流预测。
6）长期增长率
基础设施项目预测期后至收益期届满的长期增长率 2.25%乃根据类似物业
的发展经验及该区域的市场状况综合分析得出。
（2）支出端假设
1）成本费用
企业的经营成本及期间费用既包括与企业提供产品或者服务直接相关的费
用，也包括期间费用如管理费用、保险费用等间接费用。
项目历史营业成本主要为房屋出租成本即管理服务费。项目历史管理费用主
要为人员工资及财产保险费。项目历史销售费用为支付的中介服务费。
本次评估测算预测期内的成本和费用参考了历史水平并进行适当调整。本次
测算中的保险费包含财产一切险和公众责任险，参考产权方提供的保险单，预计
未来年度基础设施项目每年支付的保险费约 23.3 万元。
2）资本性支出
在企业的经营活动中，供长期使用的、其经济寿命将经历许多会计期间的资
产如固定资产、无形资产、递延资产等作为资本性支出。即先将其资本化形成固
定资产、无形资产、递延资产等，随着它们为企业提供的效益，将在各个会计期
间转销为费用。
本次测算中参考《工程尽调报告》所记载的资本性支出总和与基础设施项目
未来收入总和的比例，并以此为基准，按照其占年总运营收入（含税）的 3.0%
计取。
63
3）税金及附加
本次测算中的税金及附加包括企业经营活动应负担的相关税费，包括增值税、
增值税附加、房产税、城镇土地使用税、印花税。
增值税：对于本项目来说，预测期内发生应税销售行为即产权方取得租金收
入。一般纳税人取得不动产租赁收入的增值税税率为 9%；
城市维护建设税：取增值税税额的 7%；
教育费附加：取增值税税额的 3%；
地方教育费附加：取增值税税额的 2%。
房产税:房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种形式，根据《房产
税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除 10%-30%后的余值计算，具体
减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定，税率为 1.2%；从租计征是按照
房产租金为计税基数，税率为 12%。项目所在地的房产税计征方式为从租和从
价，即出租房屋按照从租计征、税率为 12%；未出租房屋按照从价计征，减除幅
度为 30%，税率为 1.2%。
城镇土地使用税:城镇土地使用税采用定额税率，以实际占有的土地面积为
计税依据。本项目所在地的土地使用税为 3 元/平方米/年，根据产权方提供的分
摊土地面积计算，则每年应缴纳的城镇土地使用税约为人民币 291,245 元。
印花税：《中华人民共和国印花税法》自 2022 年 7 月 1 日起施行，按照《印
花税税目税率表》列明税率，租赁合同按照合同约定租金金额的千分之一缴纳，
计税依据不包括列明的增值税税款。本项目按照运营期内按照年总运营收入（不
含税）的 1‰估算租赁合同印花税。
（3）资本化率
根据评估基准日为 2024 年 9 月 30 日的评估值计算，基础设施项目 2024 年
资本化率为 7.80%（年化），2025 年资本化率为 7.60%。
（4）折现率的选取
64
本次估价测算采用 6.50%的折现率。
该折现率是为资本成本或用以转换日后应付或应收货币金额的回报率，理论
上反映资本之机会成本，评估机构在确定上述折现率时，采用累加法进行确定。
累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即将报酬率视为包含无风险报酬
率和风险报酬率两大部分。公式为：“报酬率=无风险报酬率+风险报酬率”。
目标基础设施项目为产业园类不动产中的研发办公业态，所在区域为北京海
淀区上地区域东升板块。依托着较高的科技区位支撑、高校技术资源以及完善的
配套设施，上地区域东升板块整体产业园物业品质较高，智能研发氛围良好，产
业园租赁需求稳定，区域中的优质产业园物业整体租赁情况良好，虽然在可预见
范围内有新增同类产业园区，项目经营稳定性可以预期。
综合考虑近期市场流动性、目标基础设施项目长期增长情况及经营情况，结
合公募 REITs 项目合规优势，本次估价测算采用 6.50%的折现率。
3、账面价值与评估价值的差异情况
截至 2024 年 9 月 30 日，目标基础设施项目账面价值 6.14 亿元，评估结果
较该账面价值增值 4.94 亿元，增值率 80.46%；目标基础设施资产账面原值 7.75
亿元，评估结果较该账面原值增值率为 42.97%。
基础设施资产按照成本模式计量，而评估价值则依照收益法进行估值，更接
近市场价值。
（三）目标基础设施资产所属行业和竞争状况分析
1.标的基础设施项目所属行业
（1）基本概念
标的基础设施项目所属行业为产业园运营行业，根据国家统计局发布的《国
民经济行业分类》（GB/T4754-2017），其所属的行业分类为“L72 商务服务业”之
“L7221 园区管理服务”。
产业园区是指在一定的产业政策和区域政策的指导下，以土地为载体，通过
提供基础设施及综合配套服务，吸引特定类型、特定产业集群的内外资企业投资
65
建厂，通过资本、产业、技术、知识、劳动力等要素高度集结，增强产业竞争力，
并向外围辐射的特定区域。
（2）产业园区类型
随着国民经济的快速发展，产业园类型亦逐步多元化，例如高新技术产业开
发区、经济技术开发区、文化创意产业园、物流产业园、产业新城、特色小镇等。
产业园区大体上分为科技园区、一般工业园区、专业园区三大类。
科技园区主要指聚集高新技术企业的产业园区，是吸引高新技术产业、促进
经济发展的重要载体。科技园区的主要功能是：孵化企业、技术创新、人才培养、
大学生创业、技术转移等，是高端技术企业的研发地、人才聚集地、创新示范地。
科技园区的产业以高新技术产业或国家战略新兴产业为主，主要包括新能源、新
材料、信息技术、数字图像、环境保护、化学医药、航空航天等新兴产业领域。
一般工业园区是一个国家或区域的政府根据自身经济发展的内在要求，通过
行政手段划出专门区域，聚集各种生产要素，在一定空间范围内进行科学整合，
提高工业化的集约程度，突出产业特色，优化功能布局，使之成为适应市场竞争
和产业升级的现代化产业分工协作生产区。主要包括国家级经济技术开发区、保
税区、出口加工区以及省级各类工业园区等。
专业园区主要是由政府集中统一规划指定区域，区域内专门设置某类特定行
业、形态的企业、公司等，并进行统一管理，为集中于某区域内特定产业的众多
具有分工合作关系的不同规模等级的企业与其发展有关的各种机构、组织等行为
主体，主要包括农业园区、物流园区、创意产业园区和总部经济园区等。
2.行业监管体制和政策趋势
标的基础设施项目所属细分行业为高新区的运营行业，相关行业监管体制和
政策主要是围绕开发区（包括高新区）的开发建设拟定。
（1）行业监管部门和监管体制
标的基础设施项目所属细分行业为高新区的运营行业，相关行业监管体制和
政策主要是围绕开发区的开发建设拟定。
由于开发区的建设与运营涉及土地、规划、产业招商、工程建设、劳动力、
税收、基础设施配套等多个方面，故高新区行业主要受国家发改委、自然资源部
66
（包含原国土资源部职责）、住建部、海关、人力资源和社会保障部、科技部等
部门的监管。
此外，国家及省级高新区所在地的人民政府通常采取设立高新区管委会的方
式，作为当地人民政府的派出机构，对高新区行使行政管理职能，负责高新区的
具体规划和日常管理工作。
（2）行业主要法律法规及政策
标的基础设施项目所在行业主要法律法规及政策如下：
表 2-22：国家部委关于开发区类主要法律法规及政策
时间 部门 主要政策法规 规范环节
1991 年 3 月 国务院 《关于批准国家高新技术产业开发区
和有关政策规定的通知》
开发区设立审
批、规划设计、
产业政策制定、
土地管理、税收
优惠、环境影响
评价、支持开发
区发展等
1993 年 4 月 国务院 《关于严格审批和认真清理各类开发
区的通知》
2003 年 7 月 国务院办公厅 《关于清理整顿各类开发区加强建设
用地管理的通知》
2003 年 7 月 国务院办公厅 《关于暂停审批各类开发区的紧急通
知》
2003 年 8 月
国家环境保护
总局
《开发区区域环境影响评价技术导则》
（自 2021 年 12 月 1 日废止）
2007 年 10
月
全国人大常委
会
《中华人民共和国城乡规划法》
2012 年 3 月
国家发改委、财
政部 《关于推进园区循环化改造的意见》
2012 年 8 月 国务院 《国务院关于大力实施促进中部地区
崛起战略的若干意见》
2014 年 11
月
国务院 《关于促进国家级经济技术开发区转
型升级创新发展的若干意见》
2015 年 5 月
中国共产党中
央委员会政治
局
《京津冀协同发展规划纲要》
2016 年 3 月 国务院
《国务院办公厅关于完善国家级经济
技术开发区考核制度促进创新驱动发
展的指导意见》
67
时间 部门 主要政策法规 规范环节
2017 年 1 月 国务院 《国务院办公厅关于促进开发区改革
和创新发展的若干意见》
2017 年 2 月 国家发改委
《国家发展改革委负责人就<国务院
办公厅关于促进开发区改革和创新发
展的若干意见>答记者问》
2018 年 2 月
国家发改委、科
技部、国土资源
部、住建部、商
务部、海关总署
《中国开发区审核公告目录》（2018 年
版）
2019 年 12
月
国务院 《关于推进国家级经济技术开发区创
新提升打造改革开放新高地的意见》
2020 年 7 月 国务院 《关于促进国家高新技术产业开发区
高质量发展的若干意见》
2022 年 5 月 国务院 《国务院关于印发扎实稳住经济一揽
子政策措施的通知》
2022 年 12
月
商务部、发展改
革委、工业和信
息化部、自然资
源部、生态环境
部、交通运输
部、市场监管总
局、海关总署、
税务总局、银保
监会
关于支持国家级经济技术开发区创新
提升更好发挥示范作用若干措施的通
知》
表 2-23：北京市及海淀区相关政策及法律法规
序
号
年份 法规或政策名称 主要内容 颁布
部门
1 2020 年
北京市促进中小企
业发展条例
为了优化中小企业经营环境，保障中小
企业公平参与市场竞争，维护中小企业
合法权益，支持中小企业创业创新，促
进中小企业健康、高质量发展，扩大城
乡就业，根据《中华人民共和国中小企
业促进法》等法律、行政法规，结合本
市实际，制定本条例
北京
市人
大常
委会
2 2021 年
北京市人力资源服
务产业园建设发展
办法（试行）
为扎实推进国家服务业扩大开放综合
示范区和中国（北京）自由贸易试验区
建设与发展，落实《北京市促进人力资
源市场发展办法》，促进人力资源服务
业高质量发展，服务就业创业和人力资
源优化配置，根据《国家级人力资源服
务产业园管理办法（试行）》精神，结
合本市人力资源服务业发展实际，制定
北京
市人
力资
源和
社会
保障
局
68
序
号
年份 法规或政策名称 主要内容 颁布
部门
本办法
3 2012 年
北京市海淀区人民
政府关于印发海淀
区促进商业服务业
发展支持办法的通
知
为进一步贯彻落实海淀区建设中关村
国家自主创新示范区核心区和北京市
打造国际商贸中心的战略部署，引导区
域商业服务业调整结构，服务民生，繁
荣市场，促进区域经济又好又快发展，
根据《北京市商业流通发展专项资金管
理暂行办法》和区委区政府《关于加快
核心区自主创新和产业发展的若干意
见》（京海发〔2012〕12 号），结合实
际情况，制定本办法
海淀
区人
民政
府
4 2018 年
关于推动中关村科
技军民融合特色园
建设的意见
为深入贯彻习近平总书记军民融合发
展战略思想和党的十九大精神，落实北
京市委市政府关于军民融合发展决策
部署，引导中关村相关专业园打造科技
军民融合创新示范载体，实现中关村示
范区科技军民融合创新资源聚合效应，
构建中关村科技军民融合先导区，着力
推动中关村科技军民融合特色园建设，
制定本意见
中关
村科
技园
区管
理委
员会
5 2020 年
中关村国家自主创
新示范区统筹发展
规划（2020-2035
年）
《北京城市总体规划（2016 年-2035
年）》提出“加强一区十六园统筹协同，
促进各分园高端化、特色化、差异化发
展。延伸创新链、产业链和园区链，引
领构建京津冀协同创新共同体。”《北京
加强全国科技创新中心建设总体方案》
提出“全力推进高端产业功能区和高端
产业新区建设，优化中关村国家自主创
新示范区‘一区多园’布局，提升产业技
术创新水平，带动各园区创新发展。”
中关
村国
家自
主创
新示
范区
领导
小组
6 2020 年
中关村国家自主创
新示范区关于推进
特色产业园建设提
升分园产业服务能
力的指导意见
为贯彻落实《中关村国家自主创新示范
区统筹发展规划（2020 年-2035 年）》
（中示区组发〔2020〕1 号，以下简称
《统筹发展规划》）和《中关村国家自
主创新示范区创新引领高质量发展行
动计划（2018-2022 年）》（中示区组发
〔2018〕4 号），加快推进中关村特色
产业园建设，切实提升园区产业服务能
力，推动各分园特色产业做大做强，促
进一区多园统筹协同发展，制定本意见
中关
村科
技园
区管
理委
员会
69
序
号
年份 法规或政策名称 主要内容 颁布
部门
7 2021 年
“十四五”时期中关
村国家自主创新示
范区发展建设规划
“十四五”时期是我国开启全面建设社会
主义现代化国家新征程、向第二个百年
奋斗目标进军的第一个五年，也是北京
落实首都城市战略定位、建设国际科技
创新中心的关键时期。《“十四五”时期
中关村国家自主创新示范区发展建设
规划》是指导中关村示范区未来发展建
设的行动纲领
中关
村科
技园
区管
理委
员会
8 2022 年
中关村国家自主创
新示范区促进园区
高质量发展支持资
金管理办法（试
行）
为贯彻落实《国务院关于促进国家高新
技术产业开发区高质量发展的若干意
见》（国发〔2020〕7 号）、《“十四五”
时期中关村国家自主创新示范区发展
建设规划》（中示区组发〔2021〕1 号），
进一步规范支持资金的管理和使用，推
进中关村高水平科技自立自强先行先
试改革，促进中关村国家自主创新示范
区一区多园统筹发展，有力支撑世界领
先科技园区和创新高地建设，制定本办
法
北京
市科
学技
术委
员
会、
中关
村科
技园
区管
理委
员会
9 2023 年
中关村国家自主创
新示范区特色产业
园建设管理办法
为进一步贯彻落实《中关村国家自主创
新示范区统筹发展规划（2020 年-2035
年）》（中示区组发〔2020〕1 号）《“十
四五”时期中关村国家自主创新示范区
发展建设规划》（中示区组发〔2021〕
1 号）等文件精神，加强中关村国家自
主创新示范区特色产业园建设，更好支
撑北京国际科技创新中心和中关村世
界领先科技园区建设，制订本办法
北京
市科
学技
术委
员
会、
中关
村科
技园
区管
理委
员会
10 2023 年
中关村国家自主创
新示范区低效产业
园区更新建设导则
（试行）
为贯彻落实《北京市城市更新条例》，进
一步指导和规范中关村示范区低效产
业园区更新改造工作，加快盘活释放存
量产业空间资源，打造高品质的科技产
业园区，制定本导则
北京
市科
学技
术委
员
会、
中关
村科
70
序
号
年份 法规或政策名称 主要内容 颁布
部门
技园
区管
理委
员会
（3）行业政策趋势
2017 年 1 月，国务院印发了《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》
（以下简称“《若干意见》”），对新形势下做好开发区工作作出全面部署。《若干
意见》是我国第一个关于各类开发区的总体指导文件，对开发区的功能定位做出
明确要求，对于建立促进和规范开发区发展的长效机制、推进供给侧结构性改革、
振兴实体经济具有重要意义，将更好地发挥开发区在稳增长、调结构、促发展中
的积极带动作用。
《若干意见》明确了当前和今后一段时期开发区行业发展的总体思路，贯彻
落实创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念，加强对各类开发区的统筹规
划，加快开发区转型升级，促进开发区体制机制创新，完善开发区管理制度和政
策体系，进一步增强开发区功能优势。开发区行业做到“四个坚持”：坚持改革创
新，强化开发区精简高效特色，以改革创新激发开发区发展的动力和活力。坚持
规划引领，完善开发区空间布局和数量规模，形成布局合理、错位发展、功能协
调的全国开发区发展格局。坚持集聚集约，引导工业项目向开发区集中，促进产
业集聚、资源集约、绿色发展，切实发挥开发区规模经济效应。坚持发展导向，
以规范促发展，正确把握发展和规范的关系，不断积累开发区发展新路径、新经
验。
2020 年 7 月，国务院印发了《关于促进国家高新技术产业开发区高质量发
展的若干意见》（以下简称“《高质量发展的若干意见》”）。国家高新区经过 30 多
年发展，已经成为我国实施创新驱动发展战略的重要载体，在转变发展方式、优
化产业结构、增强国际竞争力等方面发挥了重要作用，走出了一条具有中国特色
的高新技术产业化道路。
《高质量发展的若干意见》指出，要以习近平新时代中国特色社会主义思想
为指导，贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，牢固树立新
71
发展理念，继续坚持“发展高科技、实现产业化”方向，以深化体制机制改革和营
造良好创新创业生态为抓手，以培育发展具有国际竞争力的企业和产业为重点，
以科技创新为核心着力提升自主创新能力，围绕产业链部署创新链，围绕创新链
布局产业链，培育发展新动能，提升产业发展现代化水平，将国家高新区建设成
为创新驱动发展示范区和高质量发展先行区。
《高质量发展的若干意见》明确，要坚持创新驱动、引领发展的原则，优化
创新生态，集聚创新资源，提升自主创新能力，引领高质量发展。要坚持高新定
位、打造高地的原则，抢占未来科技和产业发展制高点，构建开放创新、高端产
业集聚、宜创宜业宜居的增长极。要坚持深化改革、激发活力的原则，完善竞争
机制，加强制度创新，营造公开、公正、透明和有利于促进优胜劣汰的发展环境，
充分释放各类创新主体活力。要坚持合理布局、示范带动的原则，加强顶层设计，
优化整体布局，推动区域协调可持续发展。要坚持突出特色、分类指导的原则，
探索各具特色的高质量发展模式，建立分类评价机制，实行动态管理。
《高质量发展的若干意见》提出六个方面任务举措。一是大力集聚高端创新
资源，吸引培育一流创新人才，加强关键核心技术创新和成果转移转化，着力提
升自主创新能力。二是支持高新技术企业发展壮大，积极培育科技型中小企业，
加强对科技创新创业的服务支持，进一步激发企业创新发展活力。三是大力培育
发展新兴产业，做大做强特色主导产业，推进产业迈向中高端。四是加大开放创
新力度，推动区域协同发展，打造区域创新增长极，融入全球创新体系。五是深
化管理体制机制改革，优化营商环境，加强金融服务，优化土地资源配置，建设
绿色生态园区，营造高质量发展环境。六是加强分类指导和组织管理。国务院科
技行政部门要会同有关部门做好国家高新区规划引导、布局优化和政策支持等相
关工作，省级人民政府要将国家高新区作为实施创新驱动发展战略的重要载体，
所在地市级人民政府要切实承担国家高新区建设的主体责任，确保各项措施落到
实处。
未来中国开发区行业将有以下发展：
一是优化开发区形态和布局。坚持以产业发展为主，科学规划功能布局，继
续把优化营商环境作为首要任务。国家级开发区要建设具有国际竞争力的高水平
园区，省级开发区要成为区域经济增长极。
72
二是加快开发区转型升级。推进创新驱动发展，加快产业结构优化，促进开
放型经济发展，推动实现绿色发展，提升基础设施水平。
三是全面深化开发区体制改革。按照精简高效的原则，完善开发区管理体制。
促进整合优化发展，鼓励区位相邻、相近的开发区建立统一的管理机构、实行统
一管理。提高行政管理效能，将能够下放的经济管理权限下放给开发区。加强投
资促进工作，营造国际化营商环境。探索多元化的开发区运营模式，支持开发区
开发运营企业专业化发展，支持符合条件的开发区开发运营企业在境内外上市、
发行债券融资。
四是完善开发区土地利用机制。对发展较好、用地集约的开发区，在安排年
度新增建设用地指标时给予适度倾斜。严格开发区土地利用管理，推动集约利用
土地、提高土地利用效率。
五是完善开发区管理制度。加强开发区发展的规划指导，强化环境、资源、
安全监管。完善评价考核制度、审批程序和公告制度，建立动态管理机制。开发
区设立、扩区和升级要按照规定的标准和程序进行。
到 2025 年，国家高新区布局更加优化，自主创新能力明显增强，体制机制
持续创新，创新创业环境明显改善，高新技术产业体系基本形成，建立高新技术
成果产出、转化和产业化机制，攻克一批支撑产业和区域发展的关键核心技术，
形成一批自主可控、国际领先的产品，涌现一批具有国际竞争力的创新型企业和
产业集群，建成若干具有世界影响力的高科技园区和一批创新型特色园区。到
2035 年，建成一大批具有全球影响力的高科技园区，主要产业进入全球价值链
中高端，实现园区治理体系和治理能力现代化。
综上，中国开发区行业是中国改革开放的成功实践，对促进经济体制改革、
改善投资环境、引导产业集聚、发展开放型经济发挥了不可替代的作用，开发区
已成为推动中国工业化、城镇化快速发展和对外开放的重要平台。当前，全球经
济和产业格局正在发生深刻变化，中国经济发展进入新常态，面对新形势，国家
将进一步发挥开发区作为改革开放排头兵的作用，形成新的集聚效应和增长动力，
引领经济结构优化调整和发展方式转变。中国开发区行业未来将坚持“创新、协
调、绿色、开放、共享”的发展理念，进一步加快开发区转型升级，促进开发区
体制机制创新，完善开发区管理制度和政策体系，进一步增强开发区功能优势。
73
3.行业近三年的发展情况和未来发展趋势
（1）我国产业园区行业发展概况
产业园区是伴随着我国的改革开放而诞生、成长与发展起来的。产业园区作
为经济发展的引擎和载体，其产品设计、开发模式、盈利模式等均与经济发展不
同阶段的需要相适应。
从 1979 年深圳设立第一个产业园——蛇口工业区开始，我国产业园区的发
展大致可以分为如下四个阶段：
1）起步、创建与探索阶段（1979 年-1991 年）
此阶段以我国产业地产的雏形——1979 年蛇口工业区的建立为始。1978 年
底中国共产党十一届三中全会召开，确立了改革开放的战略方针。1979 年，国务
院批准在沿海地区开展加工贸易。
这一时期我国正处于改革开放初期，百废待兴，国内生产力落后，产业发展
停滞，贸易基础薄弱，多以“三来一补”的形式承接中国香港、中国台湾、日本和
韩国的外来加工业务。“三来一补”指来料加工、来样加工、来件装配和补偿贸易。
这个阶段园区行政化特征显著，若从行政地位来看，蛇口工业区的“区”这一概念，
与今天的地级行政区概念相当，尚未有园区概念出现。且由于处在产业园区单枪
匹马的探索阶段，区内企业主要由政府划拨。
2）成长与快速推进阶段（1992 年-2002 年）
这一阶段以 1992 年初邓小平南巡为标志，我国的改革开放与经济发展进入
新的阶段，产业园区的发展也随之进入了成长与快速推进的阶段。张江高科、苏
州工业园区等成立，这一时期的另一桩重要事件，是 2001 年我国加入 WTO，随
后贸易迎来十年黄金发展期，二代园区靠此发展，我国大工业的发展与产业的规
模逐渐集聚，同时促进了城市化进程的加速。
在这 10 年里，经开区和高新区的发展节奏进一步加快，随着中国经济的腾
飞而发展壮大。
3）整顿调整阶段（2003 年-2015 年）
这一阶段以 2003 年我国开始有意识地对产业园区进行整顿、调整为标志。
74
1984 年到 2003 年，我国的开发区数量从 14 个（首批 14 个经开区）暴涨到 6,866
个，园区数量的爆发导致地方政府间的恶性竞争和企业的随意迁移：为了引资，
地方政府一再降低土地价格、水电等资源费用和其他税收标准，造成了土地开发
效率低下和资源浪费。同时，一些企业为追寻最优惠政策而在相邻园区间迁移，
导致财政税收的损失。
4）转型升级阶段（2016 年-至今）
2016 年开始，传统房企纷纷开始寻求转型。在面对传统房地产的一系列调
控政策后，经济转型、产业结构调整提供载体的产业地产成为热门首选。在供给
侧改革、脱虚向实的大背景下，政府鼓励向制造业、战略性新兴产业等实体经济
发展，产业地产迎来新一轮的资本，也迎来新一轮的转型与升级。
以国家级经济技术开发区为例，根据中华人民共和国商务部发布数据显示，
截至 2023 年末，全国共有国家级经济技术开发区 230 家，其中东部地区 112 家，
中部地区 68 家，西部地区 50 家，中、西部地区国家级经开区数量和比重显著增
加，全国国家级经开区区域分布日趋平衡。
（2）我国产业园区行业发展特点
产业园区是为促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境，是区域经济
发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、
推动城市化建设等一系列的重要使命。产业园区行业则是由特定开发主体在特定
区域内规划产业定位、完善基础配套，开发产业载体，并向落户企业及其雇员提
供综合配套服务。该行业主要具有如下特点：
1）政策主导性强
产业园区在推动中国经济的产业升级和经济结构调整中占有重要地位，产业
园区内的主导产业通常会较大程度上受到国家宏观产业政策及当地政府具体产
业规划的影响。在向高新技术转型的进程中，各级政府可以通过对产业政策、土
地管理、信贷、财政税收等方面的调控进行引导与支持。因此，产业园区对主导
产业的规划定位，必须符合国家及地方政府的产业政策，从而增强吸引优秀企业
落户的竞争力。
2）产业集聚效应和周边辐射效应显著
75
产业园区是规模经济和范围经济的典型场景。产业园区的主导产业形成一定
规模后，就会形成产业集聚效应，形成具有一定地域范围的企业群体。在规模经
济和范围经济共同推动下，企业群体发展为集聚产业区。产业集聚效应的形成，
可以有效扩大市场规模，促进企业间的交流与合作，推动基础设施和公用事业的
建设与充分利用。对于企业来说，不仅可以增加现有客户的黏性，还可以吸引产
业链上下游企业自发跟随落户。
在产业集聚形成规模经济的同时，产业园区还会向周边区域辐射，通过辐射
效应带动周边生产、生活配套产业的发展，对于周边的第二、三产业产生巨大的
带动作用。
3）提供增值服务、追求长期稳定回报
随着园区开发中的优惠政策对投资者的吸引力不断减弱，园区的配套环境、
配套服务、配套产业等因素更受到投资者的关注，这些增值服务在推动园区发展
的同时，也为经营者带来了更大的盈利空间。成熟的园区一般都有特定的、稳定
的客户群体，产业集聚效应对客户的稳定增长具有积极影响，为投资者提供了稳
定的投资回报。在宏观政策层面，国家一直推动重点产业园区建设，长期需求呈
上升趋势，因此也保证了稳定增长的回报。
4）园区收入来源多元化
随着产业园区行业的不断发展和创新，产业园区行业企业的收入逐步迈向多
元发展。产业园区公司的主要收入包括开发收入、住宅、商业及工业房地产开发
销售以及出租收入、市政建设收入、招商以及工程代理收入、综合服务收入、投
资收入和财政补贴收入等。目前，产业园区物业租售、园区服务、创投业务并举
的发展势头已逐渐形成。
5）由注重招商引资向助力园区企业成长转变
产业园区的综合服务能力是园区发展的关键，在大部分园区仍然处在注重招
商引资的初始阶段时，已有部分园区向助力园区入驻企业成长方面转型。根据企
业成长需要，有些园区根据企业所处的不同发展阶段，为其提供不同的关键服务。
在企业初创阶段，园区孵化器为企业提供创业孵化服务；在企业成长阶段，为企
业提供融资服务等服务，在帮助企业成长的同时，也拓宽了园区的多元化发展道
76
路。另一方面，产业园区亦通过产业定位、配套设施、投融资服务等增值服务增
加对入驻企业的吸引力，而且也为开发运营商带来更大的盈利空间，实现园区价
值的最大化。因此，由注重招商引资向助力园区企业成长转变，提供增值和创新
服务将成为产业园区增强核心竞争力，实现差异化经营的必由之路。
6）产业园区战略投资转型
各产业园区将继续保持对园区内高科技企业的股权投资强度，重点强化对已
投资项目的增值服务和持有管理，适度退出已进入收获期的财务投资项目，以实
现产业园区公司的战略转型。
（3）我国产业园区行业市场容量
现阶段，以高新技术产业园区为代表的各类产业园区已成为我国各类产业成
长的重要平台、新型城镇化建设的重要路径，同时也是我国经济发展的重要引擎
和我国参与国际经济竞争的主战场。
以国家级高新技术产业开发区为例，截至 2023 年 11 月，全国共有国家级高
新区 178 家，其中东部地区 78 家、中部地区 57 家、西部地区 43 家，中、西部
地区国家级高新区数量和比重显著增加，区域分布日趋平衡。
表 2-24：各省高新区分布情况
地区 高新区数量（家） 地区 高新区数量（家）
江苏 18 重庆 4
广东 14 广西 4
山东 13 内蒙古 3
湖北 12 黑龙江 3
江西 9 云南 3
湖南 9 贵州 3
河南 9 山西 2
辽宁 8 上海 2
浙江 8 甘肃 2
四川 8 宁夏 2
安徽 8 西藏 1
77
地区 高新区数量（家） 地区 高新区数量（家）
福建 7 北京 1
陕西 7 天津 1
河北 5 海南 1
吉林 5 青海 1
新疆 5
数据来源：科技部火炬中心、中信证券整理
根据工业和信息化部规划司司长在新闻发布会上的发言，2023 年，全国 178
家国家高新区实现园区生产总值 18 万亿元，占全国 GDP 比重约 14%；实现工
业增加值 9.2 万亿元，占全国比重约 23%。178 家国家高新区集聚了全国约 30%
的高新技术企业、40%的专精特新“小巨人”企业、60%的科创板上市企业。
国家高新区的规模经济总量已经成为国民经济增长和地方区域经济发展的
强有力支撑，并在我国经济发展过程中起到了良好的示范、引领和带动作用，园
区内高新技术企业集中，创新创业氛围浓厚，各种高端创新资源和要素不断涌入，
已成为培育壮大新产业新动能的重要引擎。
（4）我国产业园区行业未来发展趋势及市场需求
我国产业园区运营呈现以下主要发展趋势：A、产业链式发展和集群化趋势；
B、产业园区的生态化趋势不断加快；C、各地产业的园区化进程不断加快；D、
各园区内产业出现一定的融合趋势。
产业园区的市场需求受产业升级、转移、自贸区等要素激发，行业发展将出
现结构化差异，我国不同地区在不同阶段预计将出现不同的市场需求。
1）东部区域走在全国产业升级发展前端，发展重点在战略性新兴行业和金
融、信息等生产性服务业，如北京、上海、深圳，未来发展将更侧重研发、金融
等高端服务性行业，对应的市场需求是高科技园区、总部基地等；
2）中西部及大城市周边小城镇承接东部产业转移，长江经济带助推中部和
川渝地区产业承接能力，工业仍以传统制造业为主，主要市场需求是工业园区、
物流园、高科技园区；
3）长江经济带将催生对基建、港口等大量的投资机会，未来航运能力提高
78
将极大刺激物流地产需求。
4.标的基础设施项目所在区域宏观经济及产业规划分析
（1）北京市宏观经济分析
北京作为国家首都，经济发展水平始终处于全国前列。2023 年，面对外部压
力和内部困难，北京坚持稳中求进工作总基调，坚持“五子”联动服务和融入新发
展格局，全力稳增长、抓改革、强创新、保民生、防风险，生产需求逐步改善，
民生保障坚实有力，发展质量不断提升，经济保持回升向好态势。
根据地区生产总值统一核算结果，2023 年全年实现地区生产总值 43,760.7
亿元，按不变价格计算，比上年增长 5.2%。分产业看，第一产业实现增加值 105.5
亿元，下降 4.6%；第二产业实现增加值 6,525.6 亿元，增长 0.4%；第三产业实现
增加值 37,129.6 亿元，增长 6.1%。
2024 年上半年，全市实现地区生产总值 21,791.3 亿元，按不变价格计算，
同比增长 5.4%。
图 2-3：北京市 2012-2024 年上半年 GDP 与人均 GDP
数据来源：北京市统计局、戴德梁行整理
根据北京市统计局数据统计，2023 年全年，全市居民人均可支配收入 81,752
元，比上年增长 5.6%，扣除价格因素实际增长 5.2%。从四项收入构成看，居民
人均工资性收入 51,632 元，增长 8.1%；人均经营净收入 1,026 元，增长 13.6%；
人均财产净收入 12,280 元，下降 1.1%；人均转移净收入 16,814 元，增长 2.9%。
79
城镇居民人均可支配收入 88,650 元，比上年增长 5.5%；农村居民人均可支配收
入 37,358 元，增长 7.5%。
根据北京市统计局数据统计，2024 年上半年，全市居民人均可支配收入
43,084 元，同比名义增长 4.2%，扣除价格因素实际增长 4.1%。其中，工资性收
入增长 5.5%，经营净收入增长 2.4%，财产净收入下降 0.3%，转移净收入增长
3.4%。城镇居民人均可支配收入 46,524 元，同比增长 4.0%，农村居民人均可支
配收入 20,852 元，同比增长 6.7%。2024 年上半年，全市居民人均消费支出 24,165
元，同比增长 5.7%，其中，城镇居民人均消费支出 25,769 元，增长 5.6%，农村
居民人均消费支出 13,802 元，增长 6.1%。
图 2-4：北京市 2015-2024 年上半年居民人均可支配收入和消费性支出
数据来源：北京市统计局、戴德梁行整理
（2）北京市产业园区市场分析
1）北京市产业园区行业发展概况
北京的产业园区发展已经经历了近 20 年，整体的成熟产业园区市场格局已
经基本形成。北京市产业园区主要分布在十个区域，主要包括亦庄-大兴、丰台、
上地、城区商务园、望京-酒仙桥、昌平、中关村、顺义、石景山及北清路，分布
详见下图：
80
图 2-5：北京市产业园区市场分布
数据来源：戴德梁行、中信证券整理
根据戴德梁行统计，截至 2024 年上半年，北京全市产业园区总存量约为
2,285.3 万平方米，其中，亦庄-大兴区域产业园区存量最多为 479.2 万平方米，
约占总存量的 21.0%；丰台区域产业园区存量为 384.2 万平方米，约占总存量的
16.8%；上地区域产业园区存量位于第 3 位，总量约为 363.7 万平方米，约占总
存量的 15.9%。
图 2-6：北京市各区域内产业园区存量
数据来源：戴德梁行、中信证券整理
2）北京市产业园区行业市场容量及供需分析
从“十三五”规划开始，北京市通过一步步的政策导向引导北京产业规划的合
81
理健康发展。2017 年，北京更是重新定义了经济发展重点，力求将北京打造成全
国科技创新中心。从 2017 年开始，北京市开始进一步细化产业园区发展的相关
政策，引导产业园区的发展向高精尖行业进一步倾斜，同时鼓励低端产业园区进
行产业升级，并通过负面清单的形式向园区管理者和企业释放更清晰的产业方向。
据戴德梁行统计，伴随着北京市鼓励产业园区发展的政策陆续出台，创新与
智能研发产业不断发展。北京市全市产业园新增供应在 2018 年到达峰值，2019
年稍有回落。2020 年至 2022 年受公共卫生事件以及宏观经济的影响，北京市全
市产业园新增供应大幅减少，2023 年略有回升。截至 2024 年二季度末，北京产
业园区总量约为 2,285.3 万平方米。
图 2-7：北京市产业园区历史供需分析10
数据来源：戴德梁行
3）北京市产业园区租金及空置率分析
受到整体市场经济增长动力不足、双减政策和互联网行业相关政策等多重因
素的影响，全市产业园区市场平均租金水平有小幅下降。截至 2024 年二季度末，
全市产业园平均租金为 127.7 元/平方米/月（含物业管理费）。其中，中关村区域
的产业园区租金最高，达到 246.4 元/平方米/月（含物业管理费）；望京-酒仙桥区
域和城区商务园区域租金次之，分别达到 163.5 元/平方米/月（含物业管理费）

10 注：根据项目的情况变化，2021 年起北京市产业园的研究范围有所调整
82
和 156.3 元/平方米/月（含物业管理费）；本项目所在地上地区域的租金为 154.3
元/平方米/月（含物业管理费）。
图 2-8：北京市产业园区租金水平
数据来源：戴德梁行、中信证券整理
全市产业园区空置率自 2015 年开始波动上升，截止 2024 年二季度，全市
产业园空置率为 23.0%。在全市十个产业园区域中，石景山、顺义、北清路、
昌平及上地区域的空置率均高于全市平均水平，分别为 35.0%、31.6%、30.1%、
29.4%及 28.4%；其余区域空置率均低于全市平均水平。
图 2-9：北京市产业园区空置率水平
83
数据来源：戴德梁行、中信证券整理
（2）本项目所属区域市场介绍及所属板块竞争情况分析
1）上地区域介绍
上地区域以上地信息产业基地为中心，北至后厂店路（含沿线），南至成府
路及西延线，西至永丰路，东至黑泉路（含沿线），是我国第一个以电子信息产
业为主导，集科研开发、生产、经营、培训、服务为一体的综合高科技产业聚集
区域。经过多年发展，上地区域汇集上地信息产业基地、中关村软件园、东升国
际科学园等高新技术产业园区，逐步成为高新技术产业企业研发总部聚集区，是
中关村国家自主创新示范区内原始创新和自主创新的重要基地之一，也是优质研
发制造用房物业集中的区域。
东升板块承接上地核心区域办公需求外溢，依托优质办公物业及领先的产业
服务，分别打造智能智造产业功能区和创新发展轴，积极融入大上地区域发展，
已形成明显的产业集聚效应。
图 2-10：上地区域-东升板块位置示意图
数据来源：戴德梁行、中信证券整理
2）上地区域产业园区行业市场容量及供需分析
上地区域内大部分产业园区主要集中在 2001 年至 2009 年入市，相对建成年
代较为久远。伴随着近年来信息技术与智能研发产业的发展，上地区域内研发用
房需求不断扩张，从 2017 年至 2023 年平均每年约有 26 万平方米新增项目进入
84
市场。截至 2024 年二季度末，上地区域产业园区总量约为 363.7 万平方米，优
质产业园区总量超过 150 万平方米。
2022 年以来，由于当前政策对于信息技术与智能研发行业的监管加强，科
技产业市场企业开始进行空间整合，研发用房需求有所放缓，新增供应量增速放
缓，但区域市场依然活跃，仍有新增项目不断入市，丰富区域用房选择。
近年来，信息技术与智能研发产业是发展较快的行业之一，随着智能制造与
智能研发企业的快速发展，企业办公面积的扩张需求较为旺盛。上地区域作为智
能研发产业发展较早的区域，吸引了众多行业知名企业入驻，提升了区域行业的
聚集度。根据戴德梁行统计，2017 年至 2021 年，上地区域出租率呈现基本稳定
下的小幅波动，自 2022 年以来出租率持续下降。其中，2023 年受到宏观经济形
势和行业整合的进一步影响，加之大面积的新项目入市，使得出租率持续下降至
70%左右。
图 2-11：上地区域历年新增供应、净吸纳量和出租率
数据来源：戴德梁行
3）上地产业园区物业租金情况
由于近年来信息技术与智能研发产业发展相对迅速，上地区域内，一些较为
成熟的企业的独栋研发用房由局部对外出租改为整栋自用。但受到宏观经济形势
影响，部分企业规模有所收缩，区域内一些原本自用的面积逐渐成为可供外租的
85
区域。根据截至 2024 年二季度末的统计发现，小面积段的市场表现相对活跃，
研发用房存量的空置水平与 2023 年基本一致。
随着信息技术与智能研发行业的发展，区域租金在 2017 年到 2019 年期间得
以快速增长；但受到宏观经济因素以及公共卫生事件的影响，2020 年至 2021 年
租金增长速度减缓；2022 年至 2024 年二季度末，随着大量新增供应的入市，区
域内租赁竞争增大，免租期优惠增多，平均租金呈现下降趋势。
图 2-12：上地区域历年平均租金走势11
资料来源：戴德梁行、中信证券整理
4）东升板块介绍
A、板块概况
东升板块位于北京市海淀区上地区域东部，北至建材城西路、南至清河路、
西至京藏高速、东至东小口森林公园，板块南北长约 4 公里，东西长约 5 公里。
板块内优质研发用房主要由金隅智造工场、中关村东升科技园·北领地、中关村
东升科技园·永泰园、中关村东升国际科学园、奥北科技园、中关村东升科学城·东
升科技园、金隅科技园、中关村东升科技园枫烨园数字经济产业园等园区构成，
板块内多以智能制造、信息技术、科研创新为产业方向的科技创新园区，有效实

11 注：图中所示租金为不含物业管理费租金
86
现非首都功能疏解、老旧厂房改造再利用、转型升级发展高精尖产业等目标。板
块内园区有高挑空、无柱 LOFT 办公空间、低密舒适生态园林式景观、众创空间
孵化器等多种样式，吸引了众多的信息技术与智能研发企业的青睐。
图 2-13：东升板块部分优质研发用房分布概况
资料来源：高德地图、戴德梁行、中信证券整理
截至 2024 年二季度末，东升板块优质产业园建筑面积超 150 万平方米，主
要的优质项目包括中关村东升科技园·北领地、中关村东升科技园·永泰园、奥北
科技园、中关村东升国际科学园、金隅智造工场、中关村东升科学城·东升科技
园、金隅科技园和中关村东升科技园枫烨园数字经济产业园等。截止 2024 年二
季度末，板块内上述优质项目的出租率按照算数平均测算后得到的平均出租率约
为 70%。
B、板块交通状况
地铁线路：板块内部及周边 1 公里范围内，共有 4 个地铁线路站点，包括地
铁 8 号线育新站、地铁 8 号线西小口站、地铁 8 号线永泰庄站和地铁 13 号线换
乘站霍营站。
公交线路：在板块内产业园区周边分布 16 个公交站点，分别为清河小营东
路站、后屯村站、西小口路西口站、永泰庄东路站、黑泉路站、西小口路口北站、
87
枫丹丽舍小区南站、西三旗桥北站、地铁育新站、越秀路南口站、后屯路站、怡
清园小区站、后屯南路站、清河小营桥南站、永泰小区站、龙岗路东口站等，共
有 10 余条公交线路经过，公共交通较为便利。
主要道路：板块内道路通达，主要经过的交通干道有建材西路、西小口路、
永泰庄北路、清河路、后屯路、东升科技园路以及黑泉路。此外，东升板块还比
邻八达岭高速公路入口、北五环上清桥、京藏、京承、京新高速等。
C、入园企业情况
东升板块的优质研发园区目前已吸引了多位院士和千人专家，百余位博士以
及千余位智能制造行业科技人才的进驻，不断构建起国家级重点实验室、科技成
果孵化与转化平台、行业领军企业、及众多家“独角兽”企业的高精尖产业客户结
构，板块内园区运营以来已累计产出知识产权超过千件，在行业中处于领先水平。
随着板块内园区产业环境和服务的不断完善和优化，已有多家智能研发领域
的知名企业入驻园区，行业涵盖新能源汽车、人工智能、生物医药、通信技术、
3D 打印以及大型金属构件增材制造装备等多个信息技术与智能研发行业方向。
表 2-25：东升板块主要企业一览
分类 领域 主要企业
智能汽车 电动汽车、智能驾驶研发
北京车百智能科技发展有限公司、
北京智行者科技有限公司等
生物医药 医疗设备制造与创新技术研
发
赛诺联合医疗科技(北京)有限公司、
北京诺令生物科技有限公司等
人工智能 人工智能语音识别与机器人
技术研发
北京云知声信息技术有限公司、北
京旷视科技有限公司、北京水木东
方医用机器人技术创新中心有限公
司等
通信技术 通信软件产品研发与创新
北京锐安科技有限公司、北京转转
精神科技有限责任公司、博鼎实华
（北京）技术有限公司等
数据来源：戴德梁行、中信证券整理
88
从租赁需求看，东升板块企业多以智能制造行业企业及其他中型企业为主，
例如云知声智能科技股份有限公司、北京旷视科技有限公司、北京水木东方医用
机器人技术创新中心有限公司、博鼎实华（北京）技术有限公司等，大多连带关
联企业共同入驻相同楼宇或临近楼宇，租赁面积多在 100-700 平方米之间，租赁
情况相对稳定。
5.影响行业发展的有利因素和不利因素
（1）有利因素
开发区是特殊的经济、社会发展功能区，是我国承接产业和技术转移的功能
载体，在未来经济发展中将继续发挥示范、辐射和带动作用。园区开发及运营行
业的有利因素主要体现在以下几个方面：
1）生产的全球化。开发区有机会更多地承接世界制造业的转移，我国是世
界上劳动力资源最丰富，市场潜力最大的国家，开发区凭借集中的产业布局、集
约的资源利用以及符合国际标准的良好投资环境等优势，承接世界产业转移，成
为国际跨国产业资本转移中国的聚集地，进而较快地与世界生产体系融为一体，
成为“世界工厂”的不可或缺的重要组成部分。
2）科技研发的全球化。开发区有机会更多地吸引跨国公司研发机构，成为
全球科技研发中心体系的重要组成部分。伴随着生产的全球化，与生产活动直接
关联的应用性研发活动也趋向全球化。开发区经过近三十年的发展，已经成为跨
国公司在中国最主要的集聚地，有条件在原来的生产基地基础上开设新的研发机
构，或吸引更多新的跨国公司进区设立研发中心，使之成为跨国公司在中国的研
发中心密集区。
3）服务贸易的全球化。开发区有机会更多地吸引跨国服务业企业，扩充其
区域经济功能。现代服务业，特别是与生产活动紧密关联的生产服务业，如物流、
进出口采购服务、产品检验服务、工程咨询、设备租赁、标准认证以及金融、保
险、会计等服务业，必然伴随着生产的全球化而趋向服务网络的全球化。开发区
最有条件成为吸引跨国生产、服务外包业务投资的区域，其经济功能也由过去单
纯的工业转向包括生产、研发、服务等在内的更加综合的经济功能。
4）管理和人才的全球化。经济全球化加速了开发区利用外资的进程，而伴
89
随着外资的大规模进入，与之相伴的是各类人才和先进管理的进入，使开发区成
为人才的聚集地、技术和管理创新的试验地、中外文化的汇集地。
5）全面经济伙伴关系协定（RCEP）的签署。我国加入 WTO 后，对外开放
水平进一步提高，逐步与国际接轨。而全面经济伙伴关系协定在 2022 年的正式
生效，为开发区不断稳固和强化产业链供应链，走向世界开辟了新的途径，亦为
开发区在更宽广的领域直接参与国际市场竞争创造了更宽松的政策和法律环境。
（2）不利因素
1）全球各地区经济竞争加剧。经济全球化加剧了各国对吸引外国投资的竞
争，要求开发区具备与国际标准相吻合的投资环境，从依靠特殊优惠政策和低廉
土地、劳动力吸引投资向依靠良好综合投资环境吸引投资转变。
2）国际资本的流动性和金融风险的全球连锁传播性增强。开发区在统筹对
外开放与国内市场之间的平衡上面临更大挑战，要求开发区必须强化经济的内生
性，强化外商直接投资对当地经济的根植性和附着力。
3）开发区面临的同质化竞争压力与日俱增。开发区必须打造有自身特色的
核心竞争力，从提高产业集聚度、增强高新技术的自主创新能力等方面构筑差异
化竞争优势，以应对与日俱增的同质化竞争压力。
（3）宏观政策影响
近年来，国家针对产业园区的开发建设、土地管理、财政税收等方面政策频
出，对于收入来源多元化和资本实力雄厚的企业而言则是加快发展的机遇。
6.产业园区行业的主要特征
产业园区运营与管理行业的周期性或季节性特征不显著。受经济水平及当地
产业发展政策的影响，我国高新区多分布在东部发达城市，该类产业园区运营与
管理行业也呈现一定的区域性特征。
（1）季节性
产业园区运营与管理行业主要以收取租金、服务费等方式实现收入，通常较
为稳定，季节性波动特征不显著。
（2）周期性
90
产业园区运营与管理行业与国家整体经济发展状况密切相关，客户为已经或
即将入驻园区的各类企业，随着宏观经济的周期性变动，园区客户发展也将随之
发生波动，通过影响出租率、租赁服务价格和综合服务需求等进而影响本行业的
盈利水平。
随着国民经济的增长和相关产业的成熟、以及国家政策对中小企业的不断扶
持，我国园区运营与管理行业规模保持了较高的增长率，入驻率及企业质量也不
断提高，周期性特征并不显著。
（3）区域性
在全国范围受我国各省市区域经济发展不平衡以及产业分布不均衡的影响，
产业园区运营与管理行业发展地域差异十分明显。东部、华北、华南等经济发达
地区，企业对产业园区物业的需求旺盛，行业起步较早且相对成熟。北京、广州、
深圳等一线城市及合肥、成都、武汉、杭州等热点创新创业准一线城市，受政府
鼓励、政策完善、人力和资金资源丰富等因素影响，大型园区和新型孵化机构大
多态势良好，带动产业园区运营与管理行业的发展。东部的产业园区数量、运营
面积、经营收入等指标全面领先于中部、西部和东北部地区。
7.产业园区运营模式分析
（1）我国产业园区的经营模式
1）产业园区管理模式分析
根据政府和企业在园区的开发建设中所处主体位置的不同，产业园区的管理
模式大致可以分为以下三种类型：
A. 政府主导型
该模式在产业园区开发建设的早期较为常见，这个时期的产业园区具有较强
的政府宏观调控职能，由政府主导进行建设初期的资源投入和规划，在园区建成
后政府实施行政管理和服务职能。
政府主导型产业园的优点在于充分利用我国强势政府的特点建设发展产业
园：一是地方政府可以利用宏观调控手段对园区进行整体规划和布局，二是有利
于园区争取到更多的优惠政策和财政资金，为园区积蓄更多的发展基础和资本实
力，三是便于利用政府关系协调园区与外部单位和部门的关系，在土地征用、项
91
目审批等工作上有效疏通渠道；四是由地方政府出面招商引资可以很大程度上消
除投资方的顾虑，提高项目落地率。
B. 开发公司主导型
开发公司主导型园区的管理机构是盈利性的公司，即园区开发公司。开发公
司肩负着管理与开发的双重职能，包括园区的规划建设、基础设施建设、招商引
资、土地征用、园区管理等方面。开发公司主导型管理模式可以使园区的开发管
理更加专业化，便于提高运作效率，也有利于提高管理机构对市场信息的敏感度。
C. 混合型
政府主导型和开发公司主导型是两种相对极端的情况，更为常见的是混合型
模式，政府部门既成立了管委会又成立了投资开发公司，管委会负责政府行政管
理职能，开发公司负责企业运作职能。由于开发公司往往设立在管委会下，其管
理行为很大程度上仍然是行政性的。
混合型管理模式综合了一般产业园区和行政区的优势，使产业园区形成了集
行政、经济、社会于一体的综合发展区域，有利于整合、发挥园区与政区的资源
与创新优势，实现优势互补，为园区经济提供更多发展机遇和发展动力，更有能
力兼顾经济与社会全面发展。
2）产业园区运营模式分析
我国产业园区主要可分为以下五种运营模式：
A. 政府运营模式
政府运营模式与前述政府主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模
式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提
供税务代理、行政事务代理的服务并收取一定的服务费用，同时政府部门也会给
园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。政府运营模式适合于一些规模小，管
理简单的园区，但对于大型的园区，政府运营模式无法保证园区的长期运营。
B. 投资运营模式
投资运营模式是政府通过投资建设园区，以房租、固定资产等作为合作资产，
孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实
92
现资产增值并收回投资。这种运营模式在中短期难有可见的回报，但是对于一个
区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的
基础上的。
C. 服务运营模式
随着经济的发展，单纯的资金投资无法满足很多企业日益多元化的需求，许
多企业对园区的服务环境提出了更多的要求，服务运营模式的园区为入驻企业提
供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。
这种运营模式强化了园区与企业的合作，拓宽了园区的收入渠道。
D. 土地盈利模式
随着近十年中国房价的整体走高，土地增值带来的收益远超了很多行业的盈
利水平。房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取土地项目，进行项目
的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以
租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取
合理的地产开发利润。这种模式获利能力强，为园区后期的开发奠定了雄厚的财
力基础。但本质上仍然是房地产开发模式，利润来源点并不建立在产业的发展与
繁荣上，而产业本身也并不过分依赖于其所使用的地产，因此难以形成产业辐射
力，是产业地产的初级开发运营模式。
E. 产业运营模式
这类产业园承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目
的就是要搭建一条产业链，比如新能源产业园、创意产业园、物流产业园等。园
区在投资初期会进行招商引资，并对有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资
一个全资公司在园区内运营重要的产业项目，通过分享企业成长红利获得资本增
值。产业运营模式的园区往往要同时具备行政职能、服务职能和企业投资运营职
能，对园区的管理能力和运营能力要求较高，但建成后将在区域范围内形成压倒
性的产业优势。
（2）基础设施项目运营模式
基础设施项目运营模式属于上述的第五类“产业运营模式”。金隅智造工场打
造“政产学研用金服”七位一体生态圈，构建起“物理空间租赁+产业投资（孵化）
93
+创新产业服务”的园区运营服务模式。建设一站式服务中心、党群服务中心，引
入海淀区综合政务服务金隅智造工场站，将客户服务、产业服务、政务服务、知
识产权服务及非公党建等有机整合，实现“园区事、园区办”；定期组织高层客户
活动，充分发挥园区平台横向交流和融通带动作用，促进入园企业间产业资源合
作与衔接，激发园区活力，提升企业归属感；向入园企业开放园区科技创新应用
场景，鼓励科技成果在园区内的落地转化；编制产业园区专业化运营服务体系，
发布《智慧园区总体框架和建设管理规范》中关村标准，为园区运营调整、园区
企业发展提供支撑，实现园区可持续、高质量发展。基础设施项目具体情况如下：
1）商业模式
基础设施项目的租赁收入主要来源于产业载体的租金收入，目标客户主要为
入驻园区的智能制造及工业研发等高新技术企业，通过租金收入实现长期稳定的
现金流入。
2）招商模式
基础设施项目的招商模式不等同于商业地产的租赁招商模式，除了常规的商
业地产租赁招商模式外，主要通过行业协会、上下游关系的企业、产业活动、政
府推荐、政府重点落地项目等渠道进行招商获客，也会通过网络渠道进行推介。
整体而言，基础设施项目的招商模式依托于长期积淀形成的产业聚集效应，形成
了特色化的招商模式。具体招商流程如下：
A. 结合金隅智造工场产业园区一期项目的招商产业规划以及设定的入驻标
准筛选优质的企业。
B. 金隅文化与意向客户开展正式谈判前，根据园区产业定位方向、客户履
约能力、经营风险与意向客户深入沟通并填写《意向客户资质评估表》。
C. 按照海淀区政府与金隅集团于 2016 年 9 月签订的《战略合作协议书》的
相关约定，将初步审核通过且计划引入的意向客户情况报中关村科学城
管委会审核，审核通过后推进下一步租赁工作。
D. 金隅文化根据北京市产权交易所相关要求完成房源公示、系统录入等工
作流程。
E. 金隅文化组织签订正式《房屋租赁合同》及其相关补充协议。
94
F. 完成签约，办理入驻手续，项目公司为入驻企业提供高品质物业管理服
务等日常服务。
3）盈利模式
基础设施项目依托于西三旗区域内部的产业聚集，以产业招商为内核，以自
有物业为载体，向租户提供智能制造及工业研发相关的租赁服务并获取租金收益
及相应的配套收入。
8.行业竞争情况及竞争优势
（1）行业竞争情况
1）行业的区域性和进入壁垒
除了中国东部沿海率先开放的主要城市以及其他优秀的一、二线城市，中国
大部分城市整体上仍处于工业化初期或者成长阶段，既难以产生因传统产业升级
所带来的大量服务性需求，也局限于无力承载新兴产业契机所带来的增量空间，
相应难以支撑按市场化运作要求形成的产业园区发展。
从我国开发区的具体开发模式角度来看，主要包括以下两种：一是政府主体
模式，即政府作为园区开发的主体，并承担最终的损益。但由于开发区开发所需
资金巨大，随着开发的升级和加速，当地政府财政不可能有持续和充足的资金投
入园区开发建设，政府就会逐步让出开发主体地位而寻找新的开发平台。二是开
发企业主体模式，即开发企业作为开发区开发的主体，并承担最终的损益。政府
通过委托开发公司从事土地开发、基础设施建设和招商代理等业务。在这种模式
下，不但可以保证开发资金的到位还可以有利于政企分开提高园区开发效率。目
前，国家和省级开发区一般多采用企业主体模式。政府通常与区域内一家开发企
业签订长期合作协议，使该企业在土地开发、招商、工程建设和市政道路建设方
面具有一定的排他性和优先权。
综上所述，园区开发业务具有一定的区域性，进入壁垒相对比较高，使得园
区物业载体租赁业务亦形成较高的进入壁垒。
（2）行业竞争状况分析
与传统办公楼相比，产业园区拥有更加灵活的空间设置和更为完善的整体配
套，便于功能集成和独立运营，在部分地区还可享有政策扶持。因此，现代产业
95
园区这一物业形态既符合国民经济发展、产业转型升级的需要，也受到互联网、
电子信息、生物科技等领域企业的青睐。
项目公司面临的竞争体现为三个层面的竞争：一是产业聚集层面的竞争；二
是园区主体层面的竞争；三是园区及周边其他办公物业的竞争。以下主要分析园
区主体层面及园区及周边其他竞品物业的竞争情况。
1）本项目所处区域竞争情况分析
A、区域产业园项目分布情况
根据戴德梁行调查研究，基础设施项目所在的东升板块内分布有多个以智能
制造、信息技术、科研创新为产业方向的产业园区，其中的优质产业园区项目除
基础设施项目外，主要有中关村东升科技园·北领地、中关村东升科技园·永泰园、
中关村东升国际科学园、奥北科技园、中关村东升科学城·东升科技园、金隅科
技园、中关村东升科技园·枫烨园数字经济产业园等，距离基础设施项目均在 4 千
米以内。
B、区域产业园区物业租金及出租率
经戴德梁行调查研究，截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目所处的东升板
块内周边竞品物业12的平均出租率13约为 70%。周边竞品物业中，金隅科技园一
期优先用于出售，中关村东升科学城·东升科技园（L20、L24 地块）、金隅科技园
二期于 2023 年入市，尚处于运营爬坡期，出租率较低；其余周边竞品物业已成
熟运营，出租率集中在 90%-100%的区间。基础设施项目周边竞品物业的入市时
间、出租情况、租金水平、产权方、经营业态等情况具体如下表所示：
表 2-26：周边竞品物业情况（截至 2024 年 9 月 30 日）
序
号
项目名称 入市时间 建筑面积
（平方米） 出租率
租金
（元/平方
米/月）
产权方 经营
业态
1
金隅智造工
场二期 2019 年 30,000 100% 155-180
金隅集
团
研发
办公
为主

12 周边竞品物业详见“表 14-24 周边竞品物业情况（截至 2024 年 9 月 30 日）”。
13 此处平均出租率的计算口径为算数平均，下同。
96
序号
项目名称 入市时间 建筑面积
（平方米） 出租率
租金
（元
/平方
米
/月）
产权方 经营
业态
（毗邻基础
设施项目，
未入池）
2
中关村东升
科技园
·北领 地
2009
年 160,000 95% 160
-190
东升镇
集体经
济组织
研发
办公
为主
3
中关村东升
科技园
·永泰
园
2009
年
（2019
年
更新改造
后重新入
市）
7,700 95% 120
-150
东升镇
集体经
济组织
研发
办公
为主
4
中关村东升
国际科学园 2015
年 98,000 95% 140
-180
东升镇
集体经
济组织
研发
办公
为主
5 奥北科技园 2012
年 104,000 90% 140
-180
国泰投资
研发
办公
为主
6
中关村东升
科学城
·东升
科技园
（L20
、L24
地块）
2023
年 721,300 35% 160
-200
东升镇
集体经
济组织等
研发
办公为
主，
包括
较大
面积
配套
7
金隅科技园
一期 2021
年
224,400（自
持约 19.71
万平方米，
已出售约
2.73 万平方
米，优先目
标出售）
13% 155
-180
金隅集团
研发
办公
为主
8
金隅科技园
二期 2023
年
181,300（自
持约 17.24
万平方米，
已出售约
0.89 万平方
米）
0%
暂未对外
出租
金隅集团
研发
办公
为主
97
序
号
项目名称 入市时间 建筑面积
（平方米） 出租率
租金
（元/平方
米/月）
产权方 经营
业态
9
中关村东升
科技园·枫烨
园数字经济
产业园
2019 年 32,800 95% 160-190
东升镇
集体经
济组织
研发
办公
为主
注 1：租金含税，不含物业管理费；
注 2：产权方指竞品物业的所属集团单位或实际控制人。
2）竞争性物业对本项目运营的影响分析
根据戴德梁行调研，截至 2024 年 9 月 30 日，在周边成熟稳定运营的项目
中，奥北科技园距离基础设施项目的直线距离约 3 公里，区位条件与基础设施条
件相似，建筑体量接近；中关村东升国际科学园与基础设施项目区位条件相似，
直线距离约2公里；翻新情况同基础设施项目最为接近的为中关村东升科技园·永
泰园，两者均在 2019 年进行翻新改造；中关村东升科学城·东升科技园（L20、
L24 地块）14距基础设施项目直线距离约 1 公里，项目定位及区位条件与基础设
施条件相似。
表 2-27：可比项目一信息表
可比项目一
项目名称 奥北科技园
楼层 B1-F18
物业位置 北京市海淀区宝盛南路 1
号院
竣工时间 2012 年 建筑面积 约 104,000 平方米
物业管理 北京奥北兴华科贸中心有
限公司 商业类型及档次 优质研发办公用房
租区净高 2.6-2.8 米 车位数 约 250 个
建筑面积租金水平 140-180（元/平方米/月，
不含物业管理费） 出租率 约为 90%（截至
2024 年 9 月 30 日）

98
交通状况
公交站点：观林园小区南门、宝盛路口南、龙岗路东口
公交线路：公交 44 路、81 路、520 路、476 路、490 路
地铁站点：林萃路
地铁线路：地铁 8 号线
典型租户
已汇聚了国家文物局水下文化遗产保护中心、恒泰证券股份有限公
司、中交城乡开发建设有限公司、清华大学建筑设计研究院有限公
司、北京掌趣科技股份有限公司等众多知名企业
交房标准 遗留精装交房较多，公共部分精装修
设备设施
空调设备：中央空调系统
保安消防：智能自动火警检测系统及自动喷水灭火系统、24 小时
巡逻系统、门传感器监视系统、闭路电视监视系统
周边配套
休闲娱乐：宝盛广场、国家体育场、新华国际影城、高尔夫俱乐部
餐饮住宿：大鸭梨、西部杨华美食、格林豪泰商务酒店、丽枫酒店
住宅小区：宝盛里芳清园、观澳园、宝盛里观景园
医院诊所：北京上古传承中医门诊部、北京宝尔康门诊部
邮政金融：中国工商银行、北京农商银行
可比性 奥北科技园距离金隅智造工场直线距离 3 公里，两者均位于东升板
块，区位条件与基础设施条件相似，建筑体量接近
表 2-28：可比项目二信息表
可比项目二
项目名称 中关村东升科技园·永泰园
楼层 F1-F3
物业位置 北京市海淀区西三旗永泰
中路 25 号
竣工时间 2009 年（2019 年重新翻
新）
物业管理 北京远景同创物业管理有
限公司 商业类型及档次 优质研发用房
建筑面积 约 7,700 平方米 标准层面积 1,200 平方米
租区净高 3.5 米 车位数 40-50 个
建筑面积租金水平 130-160（元/月/平方米，
不含物业管理费）
出租率
约为 90%（截至
2024 年 9 月 30
日）
交通状况
公交站点：清缘东里、永泰小区、永泰庄站
公交线路：公交 379 路、专 89 路、476 路、315 路、476 路
地铁站点：西小口、林萃桥
地铁线路：地铁 8 号线
99
典型租户 已汇聚了北京金庆科技有限公司、北京云洋物联技术有限公司等知名
企业
交房标准 遗留精装交房较多，公共部分精装修
设备设施 空调设备：中央空调系统与新风系统（直燃机溴化锂机组）
保安消防：设火灾报警及自动灭火系统，设保安监控系统
周边配套
休闲娱乐：清河万象汇、星巴克
餐饮住宿：海底捞火锅、八合里海记牛肉店、七天连锁酒店、如家酒
店、汉庭酒店
住宅小区：君安家园、福梅苑小区、美欣家园
医院诊所：北京红十字会急诊抢救中心
邮政金融：中国建设银行、北京银行、中国银行、中国工商银行
可比性
中关村东升科技园·永泰园距离金隅智造工场直线距离 2.9 公里，两者
均位于上地区域东升板块，区位条件与基础设施条件相似，且两者均
在 2019 年进行翻新改造
表 2-29：可比项目三信息表
可比项目三
项目名称 中关村东升国际科学园
楼层 F1-F3
物业位置 北京市海淀区西三旗永泰
北路 1 号
竣工时间 2015 年 建筑面积 约 98,000 平方米
物业管理 北京中关村东升科技园有
限责任公司 物业类型及档次 优质研发用房
租区净高 2.8 米 车位数 约 250 个
建筑面积租金水平 145-170（元/月/平方米，
不含物业管理费）
出租率
约为 95%（截至
2024 年 9 月 30
日）
交通状况
公交站点：观林园小区北门、观林园小区东门、宝盛路口北
公交线路：公交 379 路、专 89 路、478 路、520 路、476 路、490 路
地铁站点：永泰庄
地铁线路：地铁 8 号线
典型租户
已汇聚了国际氢能中心、赛诺联合医疗、北京国星宇航科技有限公
司、宝视纳视觉技术（北京）有限公司、北京云道智造有限公司、北
京翊博普惠生物科技有限公司等众多知名企业
交房标准 遗留精装交房较多，公共部分精装修
100
设备设施 空调设备：中央空调系统与新风系统
保安消防：设火灾报警及自动灭火系统，设保安监控系统
周边配套
休闲娱乐：新华国际影城、星巴克
餐饮住宿：肯德基、谭鸭血火锅、大鸭梨烤鸭、北京东升凯莱酒店
住宅小区：宝盛北里、宝盛里观林园、宝盛里观景园
医院诊所：北京宝尔康门诊部、西三旗社区卫生服务中心
邮政金融：中信银行、北京农商银行、交通银行
可比性 中关村东升国际科学园距离金隅智造工场直线距离 2 公里，两者均位
于上地区域东升板块，区位条件与基础设施条件相似
表 2-30：可比项目四信息表
可比项目四
项目名称 中关村东升科学城·东升
科技园
楼层 地上 11-14 层，地下 4 层
物业位置 北京市海淀区后屯路与西
小口路交叉口
竣工时间 2022 年末 建筑面积 约 721,300 平方米
物业管理 高力国际/龙湖/万物梁行 物业类型及档次 优质研发用房
租区净高 2.7 米 车位数 3,270 个(含充电
桩、无障碍车位)
建筑面积租金水平
160-200（元/平方米/月，
不含物业管理费） 出租率
约为 30%（截至
2024 年 9 月 30
日）
交通状况
公交站点：西小口路口南、西小口路口北
公交线路：公交 478 路、520 路
地铁站点：西小口
地铁线路：地铁 8 号线
典型租户 已汇聚了国投证券、中车科技创新（北京）有限公司、椭圆时空（北
京）科技有限公司等知名企业
交房标准 毛坯交房较多，部分精装修
设备设施 空调设备：中央空调系统与新风系统（直燃机溴化锂机组）
保安消防：设火灾报警及自动灭火系统，设保安监控系统
周边配套
休闲娱乐：清河万象汇、星巴克
餐饮住宿：万丽轩·中餐厅、吉野家、汉堡王、万丽酒店、东升汇·啤
酒花园
住宅小区：新馨苑小区、文龙家园、文晟家园
医院诊所：中日医院
邮政金融：中国建设银行、北京银行、中国银行、中国民生银行
101
可比性 中关村东升科学城·东升科技园距离金隅智造工场直线距离约 1 公里，
两者均位于东升板块，区位条件与基础设施条件相似
数据来源：戴德梁行、中信证券整理
（3）竞争优势
1）区域优势
基础设施项目位于上地区域东升板块科创产业集聚区的核心位置，园区环境
及楼宇私密性较好。基础设施项目楼宇品质、物业管理都维持较高水平，出租率
表现优异，租赁市场中认可度较高。基础设施项目周边规划布局合理，紧邻海悦
梧桐苑、枫丹丽舍、西三旗万象汇等居住社区和商业中心，周边公共交通设施完
善，在租户选址过程中具备区位条件上的比较优势。
2）政策支持优势
作为区企合作的产业园区项目，基础设施项目与中关村科学城建立了产业联
审机制。政府负责科技企业推荐、提供政务服务和产业指导、给予政策支持；金
隅集团负责科技企业挖掘、吸引入驻、企业风险评估等工作。政府的科技企业推
荐和产业政策支持是基础设施项目的另一大优势。
3）产业聚集优势
基础设施项目建筑面积超过 9 万平方米，产业结构丰富，吸引了众多大信
息、高端装备制造、新能源及医药健康产业等承租能力较强的智能制造企业聚集，
产业氛围浓厚。
4）建筑结构优势
基础设施项目无地下空间、高层高、高举架的建筑结构优势，为海淀区具备
小试中试、检验检测以及小规模转产产业环节需求的“硬科技”企业提供稀有的产
业空间，提供搭建科技项目技术应用场景，解决了多种“卡脖子”技术落地的难题。
无地下空间、高层高、高举架的建筑结构能满足客户的特有需求，同时能够为租
户提供灵活的租赁空间布置，提高租赁空间的使用效率。
5）租户优势
基础设施项目入驻企业包括多家国内知名企业，且有智能制造行业相关研究
所及行业协会入驻，高新技术背书及产业集聚效应加成，有助于提升本项目的租
102
赁表现。
综上，短期上地区域东升板块因新增供应和市场环境原因，租赁市场承压；
长期来看东升板块整体智能制造产业市场发展潜力巨大，伴随着未来智能制造市
场的不断发展，东升板块对应的产业园租赁市场需求将相应增加。在市场需求增
长和自身运营水平提升的前提下，同业竞争影响将得到缓释，周边其他同类园区
对本项目未来运营造成的影响也相应减少。
（四）目标基础设施资产运营及客群情况
1.目标基础设施资产运营情况
（1）目标基础设施资产历史概况
目标基础设施资产位于北京市海淀区建材城中路 27 号金隅智造工场内部区
域，入池部分包含 6 号楼、7 号楼、8 号楼、10 号楼、11 号楼、12 号楼和 13 号
楼，共 7 栋。项目坐落于金隅智造工场北部区域，北临英润路，东邻金隅科技园，
南邻园区内道路，西邻新馨苑，包含总建筑面积 90,907.03 平方米，占地面积
97,081.54 平方米。金隅智造工场是以研发、智能制造为主题的科技创新园，致力
于打造建立绿色、智慧、人文的复合型智能制造产业创新中枢。
截至 2024 年 9 月末，金隅智造工场产权一期项目拥有 1 家创业板上市企业、
2 家科创板申请上市企业，5 家智能制造行业独角兽，7 个北京市重点项目；金
隅智造工场产权二期项目拥有 1 个国家级重点实验室、1 家科创板块申请上市企
业、1 家智能制造行业独角兽、2 个北京市重点项目。公司主营业务清晰合理，
且具有较强的市场竞争力。
（2）目标基础设施资产历史运营情况
根据经中喜会计师事务所（特殊普通合伙）审计的基础设施项目备考财务报
表，基础设施项目整体运营情况如下：
表 2-31：基础设施项目经营情况
单位：万元
项目 2024 年 1-9
月
2023 年 2022 年 2021 年 2020 年
营业收入 9,852.49 12,592.26 8,220.16 11,603.18 8,595.08
103
项目 2024 年 1-9
月
2023 年 2022 年 2021 年 2020 年
营业成本 2,407.89 3,004.49 2,785.73 3,037.08 2,886.68
净利润 4,487.17 5,716.84 2,853.27 5,040.37 3,125.50
经营性净现金
流15
6,545.03 9,070.23 6,554.26 7,202.83 6,402.15
2020 年和 2022 年，由于公共卫生事件影响，基础设施项目依照地方政府相
关规定对符合租金减免条件的租户进行了租金减免。其中 2020 年度，基础设施
项目共对租户减免租金 1,574.00 万元（不含税，下同），如将减免租金部分加回，
基础设施项目 2020 年度营业收入合计约 10,169.08 万元，减免租金占加回减免租
金后 2020 年度营业收入的比例约为 15.48%；2022 年度，基础设施项目营业收入
较上年同期减少 3,383.02 万元，降幅为 29.16%，主要系对租户减免租金 4,659.46
万元所致。如将减免租金部分加回，2022 年度营业收入合计约 12,879.62 万元，
较 2021 年度营业收入增长 11.00%，减免租金占加回减免租金后 2022 年度营业
收入的比例约为 36.18%。
（3）目标基础设施资产的客群集中度情况
截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目租约期限分布如下表所示：
表 2-32：项目租约期限、租约面积及占比
单位：平方米，%
租约期限 租赁面积 占比
0-1 年（含） 846.69 1.10
1-2 年（含） 2,897.21 3.78
2-3 年（含） 53,311.91 69.53
3-4 年（含） 1,929.14 2.52
4-5 年（含） 17,576.58 22.93
5 年以上 107.84 0.14
合计 76,669.37 100.00
数据来源：戴德梁行、中信证券整理
基础设施项目的租约期限主要集中分布在 2-3 年（含），主要原因为大部分
租户均涉及租赁合同的换签，换签后租赁合同的起租日期主要为 2024 年 4 月 19

15 经营性现金流=净利润+折旧+摊销+利息支出-信用减值损失-营业外收入
104
日，因此租赁合同期限分布与剩余期限分布相近。
（4）目标基础设施资产客群情况
截至 2024 年 9 月 30 日，金隅智造工场产权一期项目前十大租户租赁面积
总计为 55,869.69 平方米，租赁面积占项目已出租面积的 72.87%，其中前两大租
户各自租赁面积占项目已出租面积的比例在 10%以上；第三到第十大租户各自
租赁面积占项目已出租面积的比例在 3%至 7%之间，占比相对分散。前十大租
户均正常履约，在执行租赁合同稳定。
基础设施项目的建筑结构特点适合大体量租户租赁，产业类客户平均租赁面
积相对较大，但租约相对较长，租约稳定性较强。前十大租户的所在行业大类大
部分为“科技推广和应用服务业”，但细分行业及主营业务有所区别。
表 2-33：项目租赁面积占比前十大租户
单位：%，平方米
租户
名称 租赁面积 占总已出租
面积比例
起租日
期
到期日
期
所在
行业 主要情况 租赁情
况
智汇中
科（北
京）科
技有限
公司16
15,343.02 20.01
2024/4/1
9
2026/1
2/31
科 技
推 广
和 应
用 服
务业
承租金隅智
造工场产权
一期项目 N1
整栋作为中
科智汇工场
的载体，负责
中科智汇工
场的整体运
营工作。同时
开展投资孵
化业务，协助
科技成果转
移转化
租约将
于 2026
年 12
月到期
北京车
百智能
科技发
展有限
14,014.62 18.28
2024/4/1
9
2026/1
2/31
科 技
推 广
和 应
用 服
承租金隅智
造工场产权
一期项目 N5
整栋后在承
租约将
于 2026
年 12
月到期

16 根据智汇中科（北京）科技有限公司与出租方于 2023 年 10 月 16 日签署的《<房屋租赁合同>补充协议
（七）》，该租赁空间实际承租租户自 2023 年 1 月 1 日起由北京中关村科学城科创服务有限公司变更为智
汇中科（北京）科技有限公司。根据相关合同，2019 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日，该租赁空间实际
承租租户为北京中关村科学城科创服务有限公司；2023 年 1 月 1 日至 2026 年 12 月 31 日，该租赁空间实
际承租租户为智汇中科（北京）科技有限公司。
105
租户
名称 租赁面积 占总已出租
面积比例
起租日期
到期日期
所在
行业 主要情况 租赁情况
公司 务业 租面积范围
内开展招商、
运营。入驻的
企业主要为
新能源汽车
产业链的上
下游企业
北京水
木东方
医用机
器人技
术创新
中心有
限公司
5,280.53 6.89
2024/4/1 9
2026/6
/30 科 技
推 广
和 应
用 服
务业
医疗机器人
技术与产业
协同创新平
台，面向高端
医疗器械领 域
租约将 于 2026 年 6 月
到期
2024/4/1 9
2026/6
/30
2024/4/1 9
2026/6
/30
国能日
新科技
股份有
限公司
4,054.77 5.29
2024/4/1 9
2028/6
/30 软 件
和 信
息 技
术 服
务业
面向电力市
场提供新能
源信息化产
品及相关服
务，产品主要
以新能源发
电功率预测
产品为核心
租约将 于 2028 年 6 月
2024/4/1 到期 9
2028/6
/30
北京齐
碳科技
有限公司
3,094.75 4.04
2024/4/1 9
2026/1
2/31
科 技
推 广
和 应
用 服
务业
专注于纳米
孔基因测序
仪和配套试
剂、芯片耗材
研发、生产和
应用开发的
高科技企业
租约将 于 2026 年 12
月到期
北京金
隅通达
耐火技
术有限
公司
2,978.89 3.89 2024/7/1
2029/6
/30
科 技
推 广
和 应
用 服
务业
金隅集团子
公司，聚焦于
耐火材料的
生产、施工及
安装服务
租约将 于 2029 年 6 月
到期
北京宏
远智控
技术有
限公司
（曾用
2,920.61 3.81
2024/4/1 9
2028/6
/30
科 技
推 广
和 应
用 服
务业
北京铁力山
科技股份有
限公司的全
资子公司，提
供控制中心
租约将 于 2028 年 6 月
到期
106
租户
名称 租赁面积 占总已出租
面积比例
起租日
期
到期日
期
所在
行业 主要情况 租赁情
况
名：宏
远智控
科技
（北
京）有
限公
司）
2024/4/1
9
2028/6
/30
控制台和坐
席管理系统
产品的研发、
生产、销售服
务
中节能
数字科
技有限
公司
2,765.13 3.61
2024/4/1
9
2026/1
1/7
软 件
和 信
息 技
术 服
务业
隶属于中央
企业中国节
能的生态环
境监测与大
数据应用的
专业公司
租约将
于 2026
年 11 月
到期
北京汇
通天下
物联科
技有限
公司
2,714.02 3.54
2024/4/1
9
2026/1
1/30
科 技
推 广
和 应
用 服
务业
公路货运物
联网解决方
案提供商，主
要业务包括
车队管理、安
全管理、货物
管理等订阅
服务
租约将
于 2026
年 11 月
到期
博锐尚
格科技
股份有
限公司
2,703.35 3.53
2024/4/1
9
2027/3
/31
科 技
推 广
和 应
用 服
务业
设施资产管
理数字智能
解决方案服
务商，主要为
建筑运维行
业提供服务
租约将
于 2027
年 3 月
到期
合计 55,869.69 72.87 — — —
（5）现金流来源具有一定分散度
截至 2024 年 9 月 30 日，本项目共计 47 个租户，除前两大租户各自租赁面
积占项目已出租面积的比例在 10%以上外，其余租户各自租赁面积的占比均小
于 7%，具有一定的分散度，单个租户对项目出租率和收入的影响整体可控；基
础设施项目租约期限较长，主要在 2-3（含）年；同时，基础设施项目的前十大
租户细分行业领域不同，因此，本项目的现金流来源具有一定分散度。
（五）目标基础设施资产合规情况
107
1.基础设施项目权属和资产范围
根据金隅集团说明，金隅智造工场产权一期项目分为两个阶段开发建设；截
至本报告出具之日，金隅智造工场产权一期项目已全部竣工并已取得《不动产权
证书》，产证证载建筑面积共计为90,907.03平方米。
截至本报告出具之日，项目公司已就金隅智造工场产权一期项目取得了如下
《不动产权证书》：
表2-34：项目公司《不动产权证书》信息
就基础设施资产的资产范围及项目权属，根据法律顾问出具的法律意见书并
经基金管理人、计划管理人、法律顾问、财务顾问适当核查：
i.金隅智造工场产权一期项目的资产范围为项目公司持有的位于中国北京市
海淀区西三旗建材城的京（2024）海不动产权第0019176号《不动产权证书》、
京（2024）海不动产权第0019164号《不动产权证书》项下产证证载建筑面积共
计为90,907.03平方米的房屋所有权及其对应国有土地使用权，金隅智造工场产权
一期项目资产范围明确；

17 编号为京（2024）海不动产权第 0019164 号的《不动产权证书》未记载土地使用权终止日期，根据该
等证书换发前的编号为京海国用（2007 出）第 4119 号的《国有土地使用证》记载，土地使用权终止日期
为 2046 年 12 月 2 日。
序
号
证号 坐落 宗地面积
（㎡）
房屋面积
（㎡）
土地/房屋用
途
土地使用权
终止日期
1
京（2024）海
不动产权 第
0019176 号
海淀区建
材城中路
27 号 13
幢 1 层 01
层 等 [9]
套
97,081.54 32,191.75 工业/厂房 2046 年 12 月
2 日
2
京（2024）海
不动产权 第
0019164 号
海淀区西
三旗建材
城内 3 幢
1 至 3 层
全 部 等
[4]套
97,081.54 58,715.28 工业/工交 2046 年 12 月
2 日17
共
计
—— —— 97,081.54 90,907.03 —— ——
108
ii.截至2024年9月30日，项目公司拥有金隅智造工场产权一期项目的不动产
权属证书，为金隅智造工场产权一期项目的合法使用权人和/或所有权人；金隅
智造工场产权一期项目权属清晰。
2.目标基础设施资产固定资产投资管理手续情况
（1）金隅智造工场产权一期项目的初始建设
北京西三旗高新建材城经营开发有限公司18已就金隅智造工场产权一期项
目初始建设阶段取得相关主管部门出具或核发的立项批复及备案文件、环境影响
批复文件、《建设工程规划许可证》《建设工程开工证》《建筑工程施工许可证》
及竣工验收文件、消防验收文件、规划验收文件。
1）投资立项
北京市发展计划委员会于 2000 年 5 月 12 日出具了《关于北京市西三旗高
新建材城经营开发公司建设工业厂房项目建议书的批复》（京计工字[2000]第
0731 号），主要批复事项包括：1）项目总投资：项目总投资 9,000 万元，全部由
北京市西三旗高新建材城经营开发公司自行筹措解决；2）项目内容：标准工业
厂房 4 栋；3）建设规模：总建筑面积 58,320 平方米，最终以市规划局审定设计
方案为准；4）建设地点：海淀区西三旗高新建材城内。
北京市发展计划委员会于 2000 年 6 月 6 日出具了《关于北京市西三旗高新
建材城经营开发公司建设工业厂房项目可行性研究报告的批复》（京计工字[2000]
第 0900 号），主要批复事项包括：1）项目总投资：项目总投资 9,188 万元，全部
由北京市西三旗高新建材城经营开发公司19自行筹措解决；2）项目内容：标准工

18 根据 1996 年 12 月 3 日原北京市房屋土地管理局和北京建筑材料集团总公司（根据金隅集团提供的北京
市工商行政管理局向其核发的证明文件，北京建筑材料集团总公司为金隅集团的曾用名）签署的《北京市
国有土地使用权出让合同》（京房地出让[合]字（96）第 120 号），以及 2001 年 11 月 19 日北京市国土资
源和房屋管理局、北京建筑材料集团总公司和北京市西三旗高新建材城经营开发公司签署的《三方协议》，
基础设施资产所占用范围内的土地使用权受让方由北京建筑材料集团总公司变更为北京市西三旗高新建材
城经营开发公司。
因此，取得《关于北京市西三旗高新建材城经营开发公司建设工业厂房项目建议书的批复》（京计工字[2000]
第 0731 号）、《关于北京市西三旗高新建材城经营开发公司建设工业厂房项目可行性研究报告的批复》（京
计工字[2000]第 0900 号）时，北京建筑材料集团有限责任公司（金隅集团曾用名）作为土地使用权的受让
方，记载于该等批复文件中，但后续土地使用权的受让方已变更为北京西三旗高新建材城经营开发有限公
司。
19 根据原北京市工商行政管理局于 2006 年 9 月 8 日出具的《名称变更通知》，北京市西三旗高新建材城
经营开发公司于 2006 年 9 月 8 日经该单位核准，名称变更为北京西三旗高新建材城经营开发有限公司。
109
业厂房 4 栋；3）建设规模：总建筑面积 58,320 平方米；4）建设地点：海淀区西
三旗高新建材城内，四至为：西至建西路，东至西小口村东路，南为建材集团贴
面板项目，北至西三旗路。
北京市发展计划委员会出具了《北京市固定资产投资建设项目立项登记备案
通知书》（京计工（备）字[2003]4 号）20，主要备案事项包括：1）建设单位：北
京市西三旗高新建材城经营开发公司；2）投资总额：7,207 万元，全民自筹；3）
建设内容：工业厂房；4）项目状况：项目用途：其它工业；项目性质：高科技
产业；是否用地：用地；5）建设规模：总占地面积 42,900 平方米，总建筑面积
32,248 平方米。8 号厂房（8,566 平方米），12 号厂房（7,824 平方米），13 号厂
房（15,858 平方米）；6）建设地点：海淀西三旗建材城。四至范围：东至西小口
村东路，西至建西路，南至北京兴明泰陶瓷有限公司，北至已建工业厂房。
2）环境影响评价
北京市环境保护局于 2000 年 6 月 30 日出具了《关于北京市西三旗高新建
材城经营开发公司工业厂房项目环境影响审查的批复》（京环保监督审字[2000]
第 348 号），主要内容为：同意北京市西三旗高新建材城经营开发公司在海淀区
西三旗高新建材城内建设标准工业厂房 4 栋，总建筑面积 58,320 平方米，总投
资 9,000 万元。
北京市环境保护局于 2003 年 11 月 25 日出具了《关于北京金隅集团西三旗
材料创新园厂房项目环境影响登记表的批复》（京环保监督审字[2003]469 号），
主要内容为：同意北京市西三旗高新建材城经营开发公司在海淀区西三旗材料创
新园内建设标准厂房，总建筑面积 32,200 平方米，总投资 7,209 万元。

20 根据北京市发展和改革委员会于 2023 年 12 月 20 日出具的《关于北京市企业投资建设项目立项登记备
案有关情况的说明》记载：“2003 年 5 月北京市发展计划委员会印发《北京市非政府投资建设项目计划审
批管理改革实施办法的通知》（京计投资字［2003］808 号），制定《北京市固定资产投资建设项目指导目
录》，进一步明确：（1）对禁止类建设项目，一律禁止审批立项。（2）对国家规定由国家职能部门和市政府
审批类的非政府投资建设项目，继续由市计委审批立项，或由市计委审核后报国家发改委审批。（3）对不
属于上两类的非政府投资建设项目，全部取消审批，按照总投资额度情况，到市区（县）两级计委办理登
记备案。当前，我市按照《国务院投资体制改革的决定》（国发[2004]20 号）、企业投资项目核准和备案管
理条例（国务院令第 673 号）及《北京市政府核准的投资项目目录（2018 年本）》，对核准目录外企业投资
建设项目，实行备案管理。金隅集团按照北京市当时相关规定于 2003 年 10 月 14 日就北京金隅集团西三旗
建材城材料创新园工业厂房建设项目申请登记备案，并取得北京市固定资产投资建设项目立项登记备案通
知书（京计工（备）字［2003］4 号），完成项目登记备案，属合规办理，也符合我市当前企业投资项目管
理规定。”
110
就金隅智造工场产权一期项目的环境保护合规手续齐备情况，北京市海淀区
生态环境局已于 2023 年 7 月 25 日向金隅集团出具书面意见，说明：金隅智造工
场产权一期项目范围内 6 号楼、7 号楼、8 号楼、10 号楼、11 号楼、12 号楼、13
号楼建设时期的环境影响评价、环保验收手续齐备；金隅智造工场产权一期项目
的改造升级始于 2017 年 6 月，涉及装饰装修、通风与空调、建筑电气等内部装
修改造工程，根据 2015 年 4 月 9 日公布的《建设项目环境影响评价分类管理名
录》（原环境保护部令第 33 号，现已废止）规定，金隅智造工场产权一期项目的
改造升级内容未列入建设项目环境影响评价管理范围，无需办理环境影响评价审
批及环保验收，现亦无需补办；金隅智造工场产权一期项目的开发建设和运营管
理合法规范，未发现存在违反国家和地方关于环境管理方面的法律、法规及其他
规范性法律、政策文件的情形，自金隅智造工场产权一期项目初始建设以来至
2023 年 7 月 25 日（至函落款日期）期间，未受到北京市海淀区生态环境局行政
处罚。
3）建设工程规划许可
北京市规划委员会于 2000 年 7 月 20 日核发了《建设工程规划许可证》（编
号：2000-规建字-1002），载明建设单位为北京市西三旗高新建材城经营开发公司，
建设项目名称为 6 号工业厂房等 4 项，建设位置为海淀区西三旗建材城，建设规
模为 58,716 平方米。
北京市规划委员会于 2004 年 1 月 14 日核发了《建设工程规划许可证》（编
号：2004 规（海）建字 0010 号）21，载明建设单位为北京市西三旗高新建材城
经营开发公司，建设项目名称为西三旗材料创新园工业厂房-8 号厂房等 3 项，建
设位置为海淀区西三旗东，建设规模为 32,166.72 平方米。
4）建设工程开工证22
北京市城乡建设委员会于 2000 年 9 月 14 日核发了《建设工程开工证》（编
号：京建开字[2000]第 1779 号），载明建设单位为北京市西三旗高新建材城经营

21 附件已加盖“北京市城市规划监督验收专用章”。
22 根据《北京市建筑工程开工实施施工许可证的通知》（京建工（2000）0620 号）的规定，北京市自 2001
年 1 月 1 日起对新开工的工程核发建筑工程施工许可证，并停用原北京市建设工程开工证，2000 年 12 月
31 日以前已办理开工手续（已领开工证）的工程不再换发新证。
111
开发公司，建设项目名称为 6#7#工业厂房，建设地点为海淀区西三旗建材城，建
筑面积为 30,686 平方米。
北京市城乡建设委员会于 2000 年 8 月 21 日核发了《建设工程开工证》（编
号：京建开字[2000]第 1508 号），载明建设单位为北京市西三旗高新建材城经营
开发公司，建设项目名称为 10#、11#工业厂房，建设地点为海淀区西三旗建材
城，建筑面积为 28,030 平方米。
5）建筑工程施工许可
北京市建设委员会于 2004 年 4 月 27 日核发了《建筑工程施工许可证》（编
号：00（建）20040874），载明建设单位为北京市西三旗高新建材城经营开发公
司，工程名称为西三旗材料创新园工业厂房 13 号厂房，建设地址为海淀区西三
旗，建筑面积为 15,544.8 平方米。
北京市建设委员会于 2004 年 4 月 27 日核发了《建筑工程施工许可证》（编
号：00（建）20040873），载明建设单位为北京市西三旗高新建材城经营开发公
司，工程名称为西三旗材料创新园工业厂房 8 号、12 号厂房，建设地址为海淀
区西三旗，建筑面积为 16,621.92 平方米。
6）用地审批文件
根据金隅集团说明、法律顾问出具的法律意见书并经基金管理人、计划管理
人、法律顾问适当核查，金隅智造工场产权一期项目对应宗地可追溯至“新都砖
瓦厂”所占有、使用的土地23。根据 1992 年 11 月 20 日原国家土地管理局发布的
《国家土地管理局关于划拨土地使用权补办出让手续及办理土地登记程序的通
知》（“《通知》”），划拨土地使用权补办出让手续的审查流程及土地登记程序包
括：市、县土地管理部门审查同意后，与土地使用者签订土地使用权出让合同；

23 根据金隅集团说明，“新都砖瓦厂”于 1953 年成立，隶属于北京市公安局五处，1958 年北京市公安局五
处将其划转移交给北京市建筑材料工业局（即金隅集团前身：根据中共北京市委、北京市人民政府于
1984 年 3 月 8 日签发的《关于贯彻执行北京市市级党政机关机构改革方案的通知》（京发[1984]10 号），
“建材局”改革为建筑材料工业总公司（改为企业，不作为政府工作部门））；自此，“新都砖瓦厂”成为金隅
集团体系内的下属单位，金隅集团或其前身实际管理、使用“新都砖瓦厂”所在地块；在截至 1958 年已划
转至“新都砖瓦厂”实际占有、使用的土地基础上，1959 年 9 月 28 日，原北京市城市规划管理局向“新都砖
瓦厂”再次划转用地面积 128,300 平方米，向“新都砖瓦厂”核发了（59）城联字 1453 号《建筑用地许可
证》，该《建筑用地许可证》载明：“为解决你厂生产急需，划拨以上用地”；根据前述《建筑用地许可
证》附图图示，“新都砖瓦厂”用地范围大致为兰各庄、东小口、西小口、黄土店围成的区域，包含金隅智
造工场产权一期项目所对应的 97,081.54 平方米用地面积（即金隅智造工场产权一期项目对应宗地）。
112
土地使用者缴纳全部出让金后，土地管理部门直接办理土地使用权出让登记；前
述《通知》中并未要求建设单位办理建设用地规划许可证、建设用地批准书、建
设项目选址意见书、建设项目用地预审意见等一系列用地手续。根据前述《通知》，
金隅集团于 1996 年补办了部分原“新都砖瓦厂”用地（包含现在的金隅智造工场
产权一期项目对应宗地）的出让手续，与原北京市房屋土地管理局签订了《出让
合同》，并办理取得了市海全国用（96）字第 00098 号《国有土地使用证》。就此，
北京市规划和自然资源委员会海淀分局已于 2023 年 3 月 9 日出具书面意见，说
明金隅智造工场产权一期项目初始建设阶段缺失的建设用地规划许可证、建设项
目选址意见书、建设项目用地预审意见、建设用地批准书无需补办；截至该书面
意见出具日，金隅智造工场产权一期项目不存在受到该部门调查或行政处罚的情
形；综上，根据法律顾问出具的法律意见书并经基金管理人、财务顾问和法律顾
问核查，金隅智造工场产权一期项目初始建设阶段缺失的建设用地规划许可证、
建设项目选址意见书、建设项目用地预审意见、建设用地批准书无需补办。
7）竣工验收
北京市海淀区城乡建设管理委员会于 2001 年 7 月 18 日出具了经北京市西
三旗高新建材城经营开发公司（建设单位）、北京建材地质工程勘察院（勘察单
位）、北京市建筑材料工业设计研究院（设计单位）、北京城建四建设工程有限责
任公司（施工单位）、北京百事百达工程建设监理有限责任公司（监理单位）五
方签署的《北京市建设工程竣工验收备案表》（编号：海 01-07-15），载明工程名
称为西三旗建材城 10#工业厂房，工程地址为西三旗建材城环岛西南 500 米，建
设规模为 14,015 平方米，工程类别为工业厂房。
北京市海淀区城乡建设管理委员会于 2001 年 7 月 18 日出具了经北京市西
三旗高新建材城经营开发公司（建设单位）、北京建材地质工程勘察院（勘察单
位）、北京市建筑材料工业设计研究院（设计单位）、北京城建四建设工程有限责
任公司（施工单位）、北京百事百达工程建设监理有限责任公司（监理单位）五
方签署的《北京市建设工程竣工验收备案表》（编号：海 01-07-16），载明工程名
称为西三旗建材城 11#工业厂房，工程地址为西三旗建材城环岛西南 500 米，建
设规模为 14,015 平方米，工程类别为工业厂房。
北京市海淀区城乡建设管理委员会于 2001 年 7 月 26 日出具了经北京市西
113
三旗高新建材城经营开发公司（建设单位）、北京建材地质工程勘察院（勘察单
位）、北京市建筑材料工业设计研究院（设计单位）、中国新兴保信建设总公司（施
工单位）、北京百事百达工程建设监理有限责任公司（监理单位）五方签署的《北
京市建设工程竣工验收备案表》（编号：海 01-08-01），载明工程名称为建材城 6#
工业厂房，工程地址为北京市海淀区西三旗东，建设规模为 15,343 平方米，工
程类别为厂房。
北京市海淀区城乡建设管理委员会于 2001 年 7 月 26 日出具了经北京市西
三旗高新建材城经营开发公司（建设单位）、北京建材地质工程勘察院（勘察单
位）、北京市建筑材料工业设计研究院（设计单位）、中国新兴保信建设总公司（施
工单位）、北京百事百达工程建设监理有限责任公司（监理单位）五方签署的《北
京市建设工程竣工验收备案表》（编号：海 01-08-02），载明工程名称为建材城 7#
工业厂房，工程地址为北京市海淀区西三旗东，建设规模为 15,343 平方米，工
程类别为厂房。
北京市海淀区建设委员会于 2005 年 3 月 30 日出具了经北京市西三旗高新
建材城经营开发公司（建设单位）、中非地质工程勘查研究院（勘察单位）、北京
建都设计研究院（设计单位）、北京城建一建设工程有限公司（施工单位）、北京
百事百达工程建设监理有限责任公司（监理单位）五方签署的《北京市房屋建筑
工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（编号：海 05-04-10），载明工程名称
为金隅集团西三旗材料创新园 8#、12#厂房，工程地址为北京市海淀区西三旗建
材城，建设规模为 16,621.92 平方米，工程类别为工业厂房。
北京市海淀区建设委员会于 2005 年 3 月 30 日出具了经北京市西三旗高新
建材城经营开发公司（建设单位）、中非地质工程勘查研究院（勘察单位）、北京
建都设计研究院（设计单位）、北京市房山城建集团有限公司（施工单位）、北京
百事百达工程建设监理有限责任公司（监理单位）五方签署的《北京市房屋建筑
工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（编号：海 05-04-11），载明工程名称
为金隅集团西三旗材料创新园工业厂房 13#厂房，工程地址为海淀西三旗建材城，
建设规模为 15,544.8 平方米，工程类别为工业厂房。
8）消防验收
北京市消防局海淀消防监督处于 2001 年 5 月 29 日出具了《北京市消防局
114
建筑工程消防验收意见书》（京消验字（2001）第 5-69 号），主要内容为：对西
三旗建材城工程进行了消防验收，4 栋，每栋地上 3 层，高 19.25 米，每栋建筑
面积 14,580 平方米，总建筑面积 58,320 平方米；该厂房为不锈钢家具生产线；
该工程经验收符合规范要求。
北京市公安局消防局海淀消防监督处于 2005 年 1 月 11 日出具了《北京市公
安局消防局建筑工程消防验收意见书》（京消验字（2004）第 0610412233031 号），
主要内容为：报验的西三旗材料创新园工业厂房建筑工程位于海淀区西三旗东，
建筑面积 32,248 平方米，建筑高度 14 米；建筑层数：地上 2 层；验收结论：合
格。
9）规划验收
北京市规划委员会于 2004 年 12 月 28 日出具了《北京市规划委员会建设工
程规划验收合格通知书》（2004 规（海）竣字 0262 号），主要内容为：规划行政
主管部门于 2004 年 12 月 28 日对北京市西三旗高新建材城经营开发公司在海淀
区西三旗东建设的西三旗材料创新园工业厂房 8 号、12 号、13 号厂房工程项目
组织了规划验收；此次规划监察认定该工程项目验收结论为合格。
根据金隅集团说明并经基金管理人、计划管理人、法律顾问适当核查，金隅
智造工场产权一期项目建设时，6 号楼、7 号楼、10 号楼、11 号楼并未实际办理
取得规划验收手续。就此，北京市规划和自然资源委员会海淀分局已于 2023 年
3 月 9 日出具书面意见，说明金隅智造工场产权一期项目初始建设阶段缺失的 6
号楼、7 号楼、10 号楼、11 号楼的规划验收手续无需补办；截至该书面意见出具
日，金隅智造工场产权一期项目不存在受到该部门调查或行政处罚的情形。根据
前述书面意见，认为金隅智造工场产权一期项目初始建设阶段缺失的 6 号楼、7
号楼、10 号楼、11 号楼的规划验收手续无需补办。
（2）金隅智造工场产权一期项目的升级改造
金隅智造工场产权一期项目于 2017 年至 2020 年期间进行了整体升级改造
（“升级改造”），取得了相关主管部门出具或核发的《项目备案证明》《建筑工程
施工许可证》及竣工验收文件、消防验收文件。
1）《项目备案证明》
115
北京市海淀区发展和改革委员会于 2022 年 10 月 21 日核发了《项目备案证
明》（编号：京海淀发改（备）[2022]89 号），载明建设单位为北京金隅天坛家具
股份有限公司，项目名称为金隅智造工场产权一期项目，建设地点为海淀区建材
城中路 27 号，建设规模为总建筑面积 90,907.03 平方米，总占地面积 97,081.54
平方米。
2）工程规划许可手续
根据金隅集团提供的资料及金隅集团说明，本次升级改造并未增加现状建筑
面积，也没有改变建筑外轮廓。
根据北京市人民政府办公厅于 2018 年 9 月 14 日颁布的《北京市工程建设
项目审批制度改革试点实施方案》（京政办发[2018]36 号）：社会投资项目分为内
部改造项目、现状改建项目、新建扩建项目等三类，实行分类施策、差别化办理；
其中内部改造项目是指符合正面清单，不增加现状建筑面积（以合法建筑为计算
基数），不改变建筑外轮廓的项目，可直接办理施工许可手续。根据北京市规划
和国土资源管理委员会于 2018 年 3 月 17 日颁布的《建设项目规划使用性质正
面和负面清单》（市规划国土发[2018]88 号）：首都功能核心区以外的中心城区的
正面清单包括了“鼓励中关村科学城范围内的各类非居住建筑调整为科技创新用
房。”
北京市规划和自然资源委员会海淀分局已于 2022 年 8 月 4 日出具了书面意
见，说明金隅智造工场产权一期项目符合 2016 年 9 月海淀区政府与金隅集团签
署的《战略合作协议书》相关要求，截至该书面意见出具日，该项目不存在因违
反规划和自然资源领域的法律法规受到该部门调查或行政处罚的情形。
根据北京市海淀区住房和城乡建设委员会于 2022 年 8 月 8 日出具的书面意
见，金隅智造工场产权一期项目于 2020 年 12 月完成改造升级后，主体建筑均已
调整为科技创新用房，且未增加现状建筑面积、未改变建筑外轮廓，该项目属于
内部改造项目；截至该证明出具日，金隅智造工场产权一期项目的改造升级已依
法 办 理 取 得 《 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 》（ 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 编 号
110108201706260203，[2017]施[海]装字 0035 号；建筑工程施工许可证编号
110108201712260103，[2017]施[海]装字 0182 号）及竣工验收备案（备案编号：
0112 海竣 2020（装）0015 号；0088 海竣 2021（装）0017 号），不违反建筑工程
116
管理领域的法律法规，该项目不存在受到北京市海淀区住房和城乡建设委员会调
查或行政处罚的情形。
北京市规划和自然资源委员会海淀分局于 2023 年 3 月 9 日出具了书面意见，
说明金隅智造工场产权一期项目的升级改造符合《建设项目规划使用性质正面和
负面清单》（市规划国土发[2018]88 号）所规定的“鼓励中关村科学城范围内的各
类非居住建筑调整为科技创新用房”，属于正面清单范围；参照《北京市工程建
设项目审批制度改革试点实施方案》（京政办发[2018]36 号）的规定“内部改造项
目是指符合正面清单，不增加现状建筑面积（以合法建筑为计算基数），不改变
建筑外轮廓的项目，可直接办理施工许可手续。”，该升级改造工程当时申请办
理了《建筑工程施工许可证》（[2017]施[海]装字 0035 号；[2017]施[海]装字 0182
号），无需在北京市规划和自然资源委员会海淀分局申请办理规划许可手续；截
至该书面意见出具日，该项目不存在受到该部门调查或行政处罚的情形。
3）建筑工程施工许可
海淀区住房和城乡建设委员会于 2017 年 6 月 26 日核发了《建筑工程施工
许可证》（编号：[2017]施[海]装字 0035 号），载明建设单位为北京金隅天坛家具
股份有限公司，工程名称为建材城中路 27 号装修改造工程一标段24，建设地址为
海淀区建材城中路 27 号，建设规模为 76,417.26 平方米。
海淀区住房城乡建设委员会于 2017 年 12 月 26 日核发了《建筑工程施工许
可证》（编号：[2017]施[海]装字 0182 号），载明建设单位为北京金隅天坛家具股
份有限公司，工程名称为建材城中路 27 号装修改造工程二标段25，建设地址为
海淀区建材城中路 27 号，建设规模为 44,486.49 平方米。
4）竣工验收
北京金隅天坛家具股份有限公司（建设单位）、北京建都设计研究院有限责
任公司（设计单位）、北京市建筑装饰设计工程有限公司（施工单位）、北京建拓

24 根据该《建筑工程施工许可证》附件部分的建筑工程项目明细表记载，（1）工程名称为“京房权证海国
更字第 0103006 号”，建筑面积为 59,768.37 平方米；（2）工程名称为“X 京房权证海字第 080659 号”，建
筑面积为 16,648.89 平方米。
25 根据该《建筑工程施工许可证》附件部分的建筑工程项目明细表记载，（1）工程名称为“京房权证市海
股字第 10046 号”，建筑面积为 26,149.82 平方米；（2）工程名称为“X 京房权证海字第 080659 号”，建筑
面积为 15,542.86 平方米；（3）工程名称为“X 京房权证海字第 390118 号”，建筑面积为 2,793.81 平方米。
117
工程管理有限公司（监理单位）于 2019 年 12 月 16 日出具了《工程竣工验收记
录》，载明工程名称为建材城中路 27 号装修改造工程一标段，建设规模为
76,417.26 平方米，工程竣工日期为 2019 年 12 月 16 日。
北京金隅天坛家具股份有限公司（建设单位）、北京建都设计研究院有限责
任公司（设计单位）、北京市建筑装饰设计工程有限公司（施工单位）、北京建拓
工程管理有限公司（监理单位）于 2020 年 12 月 23 日出具了《工程竣工验收记
录》，载明工程名称为建材城中路 27 号装修改造工程二标段，建设规模为
44,486.49 平方米，工程竣工日期为 2020 年 12 月 23 日。
5）消防验收
北京市海淀区公安消防支队于 2018 年 6 月 14 日核发了《建设工程竣工验
收消防备案凭证》（京公（海）消竣备字[2018]第 0060 号），载明：“北京金隅天
坛家具股份有限公司：你单位 2018 年 6 月 14 日申报了建材城中路 27 号装修改
造工程一标段建设工程的竣工验收消防备案；经审查，备案材料齐全，依法核发
备案凭证；备案编号 11006000NYS180060，项目未抽中”。
北京市海淀区住房和城乡建设委员会于 2020 年 7 月 26 日核发了《北京市
海淀区住房和城乡建设委员会建设工程竣工验收消防备案凭证（未抽中）》（海建
消竣备字[2020]第 0034 号），载明：“北京金隅天坛家具股份有限公司：你单位
2020 年 7 月 17 日申请的建材城中路 27 号装修改造工程二标段建设工程的竣工
验收消防备案；经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证；备案编号海建消竣
备字[2020]第 0034 号，该项目未抽中”。
（3）小结
综上所述，就基础设施资产合法合规性，根据法律顾问出具的法律意见书并
经基金管理人、法律顾问、财务顾问适当审查认为，基础设施资产已按照当时适
用的规范性法律文件及相关政府主管部门的要求依法取得了本报告“第二章 对
基础设施项目的尽职调查”之“四、目标基础设施资产情况”之“（五）目标基础设
施资产合规情况”之“2.目标基础设施资产固定资产投资管理手续”列示的项目建
设文件以及相关政府主管部门的认可，该等项目手续合法合规，符合《上海证券
交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 1 号—审核关
118
注事项（试行）（2024 年修订）》第十二条第（四）款的要求。
3.目标基础设施资产限制转让或限制抵押、质押的情形
（1）目标基础设施资产转让限制及解除情况
1）工业项目转让的规定
根据金隅集团提供的资料、金隅集团说明及法律顾问出具的法律意见书并经
基金管理人、法律顾问、财务顾问适当核查，金隅智造工场产权一期项目位于北
京市海淀区建材城中路 27 号，属于中关村科学城范围。金隅智造工场产权一期
项目用地系通过协议出让方式取得。
A.北京市人民政府文件以及北京市海淀区人民政府文件的转让规定及无异
议函
根据北京市人民代表大会常务委员会发布的《中关村国家自主创新示范区条
例》（北京市第十三届人民代表大会常务委员会公告第 12 号），“示范区内原以协
议出让方式取得的国有土地使用权不得擅自转让、改变用途；确需转让的，须报
请市人民政府批准，土地所在地的区人民政府根据国家有关规定享有优先购买
权。”根据北京市人民政府发布的《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精
尖经济结构用地政策的意见（试行）》（京政发[2017]39 号），“经市、区政府授权，
园区开发企业可依法使用园区产业用地，向入园企业出租，但不得转让；也可以
建设并持有产业用房及其各项配套服务用房，出租给入园企业，但不得整体或分
割销售，不得转让公司股权。园区与入园企业可采取共有建设用地使用权方式使
用土地。”
就本次发行涉及的金隅智造工场产权一期项目产权转让及项目公司股权转
让事宜，北京市人民政府已于 2022 年 9 月 14 日出具《北京市人民政府关于北京
金隅集团股份有限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相
关事项的批复》（京政字[2022]21 号），主要内容为同意金隅集团下属子公司西三
旗公司将金隅智造工场产权一期项目转让予金隅集团设立的项目公司，并对于金
隅集团以项目公司 100%股权转让方式发行基础设施领域不动产投资信托基金
（REITs）无异议。
北京市人民政府已于 2022 年 9 月 27 日出具《北京市海淀区人民政府关于
119
北京金隅集团股份有限公司参与申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）
试点的函》（海政函[2022]128 号），原则同意金隅集团利用自有已建成产业项目
“金隅智造工场产权一期项目”参与申报基础设施 REITs 试点项目，并以项目公司
100%股权转让方式发行基础设施 REITs；原则同意金隅集团及项目公司后续以
发行基础设施 REITs 试点工作为目的的资产转移相关事项（包括为达到基础设
施 REITs 发行目的所进行的产权转让、股权转让，以及与其他公司进行合并、重
组）；相关标的项目后续再转让、监管须按照北京市和海淀区相关规定执行；在
基础设施 REITs 基金存续期内，金隅集团自持基金份额占比应超过三分之一（不
含），否则须提前报请海淀区政府审批；金隅集团所属企业应根据国家发展改革
委、中国证监会相关监管规定尽职履责，做好标的项目的运营管理工作，并确保
标的项目坚持整体租赁战略和原有产业发展政策方向，持续稳定运营。
B.北京市自然资源主管部门的转让规定及无异议函
《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金
（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958 号）规定，如项目以协议出
让方式取得土地使用权，原土地出让合同签署机构（或按现行规定承担相应职责
的机构）应对项目以 100%股权转让方式发行基础设施 REITs 无异议。
就本次发行涉及的项目公司股权转让事宜，北京市规划和自然资源委员会于
2022 年 1 月 5 日出具了《北京市规划和自然资源委员会关于北京金隅集团股份
有限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关意见的函》
（京规自函[2022]42 号），对基础设施项目以 100%股权转让方式发行基础设施领
域不动产投资信托基金 REITs 无异议。
C.中关村科学城管委会文件的转让规定及无异议函
《北京市国土资源局关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》
（京国土用[2010]480 号，以下简称“480 号文”）第 1 条第 4 款规定“如确需转让
或销售的研发、工业项目，建设单位应向市住房城乡建设委提出申请。市住房城
乡建设委会同发展改革、经济信息、规划、国土等相关部门审核通过后，报市政
府审批。经审批的项目，建设单位在办理转让及销售时应补齐地价款、城市基础
设施建设费后方可办理”。之后出台的《关于进一步完善已建成研发、工业项目
转让管理有关问题的通知》（京建发[2019]216 号，以下简称“216 号文”）第 2 条
120
规定“国务院、市政府批准设立的开发区、产业园区内的研发、工业项目，由所
在园区的园区管理部门负责审核。其他研发、工业项目，由区政府确定行业主管
部门负责审核”，第 5 条规定“市住房城乡建设委不再受理建设单位申请研发、工
业项目的转让或销售”，与前述 480 号文的规定不一致。根据 216 号文第 6 条的
规定，“本通知自印发之日起执行，《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问
题的通知》（京国土用[2010]480 号）中有关规定与本通知不符的，以本通知为准”。
因此，就北京市产业项目的转让管理，480 号文第 1 条第 4 款的规定与 216 号文
的规定不一致，应适用 216 号文的规定。根据北京市已建成产业项目相关规定
（包括上述 216 号文第 2 条的规定，以及《关于进一步明确已建成产业项目买受
人审核有关问题的通知》（京建发[2019]217 号）第 1 条的规定“国务院、市政府
批准设立的开发区、产业园区内的产业项目，由所在园区的园区管理部门负责审
核。其他产业项目，由区政府确定行业主管部门负责审核”，及《北京市海淀区
人民政府关于本区已建成产业项目转让事项办理工作流程的通知》第 1 条的规定
“在海淀区行政区划范围内，规划用途为研发、工业、酒店、旅游、文化、娱乐
的产业项目，由海淀园管委会26对买受人准入资格进行初审，初审合格后经海淀
区产业空间资源统筹联席工作组成员单位分别按照各自职能进行合规审查后，由
海淀园管委会为项目买受人出具审核意见书”），在北京市海淀区行政区划范围内
的规划用途为工业的已建成产业项目的转让，由中关村科学城管委会进行审核。
就本次发行涉及的金隅智造工场产权一期项目产权转让及项目公司股权转
让事宜，中关村科学城管委会已于 2023 年 7 月 26 日出具《产业审核意见书》，
《产业审核意见书》载明金隅智造工场产权一期项目物业位于中关村科学城范围
内，中关村科学城管委会为该园区管理部门；经报请区政府同意，项目公司具备
受让金隅智造工场产权一期项目物业的产业准入资格，对项目公司受让金隅智造
工场产权一期项目（含房屋所有权及对应的国有土地使用权及相关构筑物、附属
设施）及后续金隅集团以项目公司 100%股权转让方式发行基础设施 REITs 事项
无异议；在取得国家发改委推荐后，金隅集团及所属公司可办理金隅智造工场产
权一期项目物业的产权变更手续，并以项目公司 100%股权转让方式发行基础设

26 根据北京市海淀区人民政府官网（https://zyk.bjhd.gov.cn/xxgkzl/zdgk/jgjj/sydw/hdygwh_59842/）公示，
中关村科学城管委会为市政府派出机构，由海淀区代管，对外保留中关村科技园区海淀园管理委员会（即
“海淀园管委会”）牌子。
121
施 REITs。
2）项目建议书批复中关于限制转让的规定
根据北京市发展计划委员会（现为北京市发展和改革委员会）于 2000 年 5
月 12 日就基础设施资产出具的《关于北京市西三旗高新建材城经营开发公司建
设工业厂房项目建议书的批复》（京计工字[2000]第 0731 号）（以下简称“《项目
建议书批复》”），所建物业只能自用，不得出售、转让。
就本次发行涉及的金隅智造工场产权一期项目产权转让及项目公司股权转
让事宜，北京市发展和改革委员会已于 2022 年 9 月 23 日出具《北京市发展和改
革委员会关于支持金隅集团产业园公募 REITs 试点项目申报相关事项的复函》
（京发改[2022]1303 号），说明基于 216 号文的规定，工业厂房项目转让的审核
权限在该项目所在园区的园区管理部门或由海淀区政府确定行业主管部门；北京
市发展和改革委员会支持该项目参与 REITs 试点申报。
（2）与国有资产监督管理部门沟通和处理情况以及分拆上市处理情况
1）关于国资监管机构的同意函
金隅集团系北京市人民政府国有资产监督管理委员会的监管企业；项目公司
的 100%股权转让交易适用《中华人民共和国企业国有资产法》《企业国有资产监
督管理暂行条例》（2019 修订）《企业国有资产交易监督管理办法》《关于企业国
有资产交易流转有关事项的通知》（国资发产权规[2022]39 号）等法律法规的规
定。其中，《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》（国资发产权规[2022]39
号）第三条规定：“国家出资企业及其子企业通过发行基础设施 REITs 盘活存量
资产，应当做好可行性分析，合理确定交易价格，对后续运营管理责任和风险防
范作出安排，涉及国有产权非公开协议转让按规定报同级国有资产监督管理机构
批准”。据此，就本次发行涉及的非公开协议转让项目公司股权事宜，应当取得
北京市国资委的批准。
就本次发行涉及的项目公司股权转让事宜，北京市国资委已于 2022 年 9 月
15 日出具《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于北京金隅集团股份有
限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点有关事项的批复》
（京国资[2022]83 号），原则同意金隅集团依法合规开展基础设施 REITs 试点工
122
作，相关方所涉及的产权转让事项可通过非公开协议转让方式实施，最终转让价
格不得低于经备案的资产评估结果；并请金隅集团严格履行内部决策和资产评估
管理工作程序，明确有关各方责任，合理确定国有资产价格，维护国有权益，做
好风险防控，防止国有资产流失。
3、原始权益人的内部授权
根据金隅集团于 2022 年 8 月 30 日发布的《北京金隅集团股份有限公司第
六届董事会第十七次会议决议公告》（编号：临 2022-030），金隅集团已经审议通
过了《关于公司以金隅智造工场产权一期等有关资产发行基础设施不动产投资信
托基金（公募 REITs）的议案》。
2）分拆上市事宜
金隅集团 H 股于 2009 年 7 月 29 日在香港联合交易所有限公司（“联交所”）
主板上市。金隅集团已委托境外法律顾问就基础设施 REITs 发行涉及的金隅集
团分拆上市事宜向联交所递交分拆上市申请材料并已于 2022 年 12 月 23 日取得
联交所批复，同意金隅集团分拆上市的申请。
（2）标的基础设施项目的限制抵押、质押的情形
经核查并根据金隅集团出具的书面说明及确认文件，目标基础设施资产不存
在法定或约定的限制抵押、质押的情形。
4.目标基础设施资产抵押、质押等权利限制
根据金隅集团说明、北京市海淀区不动产登记中心于 2024 年 12 月 26 日出
具的《不动产登记信息查询结果告知单》（编号：海（2024）0063808（窗））及
适当核查，截至本报告出具之日，金隅智造工场产权一期项目的房屋所有权及其
对应的土地使用权均未被设置担保物权，金隅智造工场产权一期项目的房屋所有
权及其相对应的土地使用权不存在权属纠纷、被法院查封或被采取其他司法强制
措施的情形。
5.目标基础设施资产的实际用途与其规划用途及其权证所载用途
（1）金隅智造工场产权一期项目现状用途相关情况
根据金隅集团说明并经适当核查，基础设施资产初始建设阶段为工业项目，
123
后于 2017 年至 2020 年期间进行了升级改造，升级改造后目前主要用于智能制
造、工业研发及相关产业配套。基础设施资产升级改造的具体情况如下：
2016 年 9 月，海淀区人民政府与金隅集团签署了《战略合作协议书》，根据
《战略合作协议书》的约定，海淀区和金隅集团将联合建设智能制造创新产业园，
聚集智能制造创新创造企业，共同打造北京市智能制造创新中心，同时协助金隅
集团传统制造业向智能制造转型升级；海淀区的产业规划将围绕机器人、航天航
空、高端医疗器械、文物保护装备、新材料、增材制造、智能制造核心控制系统
及云计算大数据平台等重点领域开展关键核心和前沿技术创新，规划建设一批专
业园区，建设一批智能制造技术服务平台，建设一批智能制造云计算和大数据基
础平台、网络安全平台及检验检测平台等公共服务和创新平台；金隅集团将所属
的天坛家具等现有工业企业调整退出后的产业空间进行改造升级，用于与海淀区
共同建设智能制造创新产业园。
中关村科学城专项办综合协调工作组于 2017 年 3 月 24 日签发的《关于重
大项目及协同创新工作组产业创新集群工作组工作会的会议纪要》载明：西三旗
天坛智能制造创新园（即金隅智造工场产权一期项目）的建设运营主体北京金隅
地产经营管理有限公司，要着眼长远，进一步拓宽视野，在园区定位上不但要立
足于智能制造，而且要突出国际化、前沿技术等要素，通过建立健全项目遴选机
制，确保引进高精尖的项目。
根据前述《战略合作协议书》确立的原则，金隅智造工场产权一期项目进行
了升级改造，将金隅智造工场产权一期项目调整为科技创新用房，取得了相关主
管部门出具或核发的《项目备案证明》《建筑工程施工许可证》及竣工验收文件、
消防验收文件。
此外，金隅集团出具《北京金隅集团股份有限公司关于申报基础设施领域不
动产投资信托基金（REITs）试点的承诺函》，承诺：项目公司自成立以来，对金
隅智造工场产权一期项目的建设、运营（包括租户基于研发、中试需求而进行的
个性化装修改造等）及收益（“现状业务”）均完全符合中国法律的规定；基础设
施 REITs 发行或存续期间，金隅集团承诺，并将督促运营管理机构确保，项目公
司及/或金隅智造工场产权一期项目将按相关法律法规的规定合法合规运营、装
修改造。如项目公司因从事现状业务，或因金隅智造工场产权一期项目的固定资
124
产投资管理、租户个性化装修改造等相关手续、运营及收益方式等合规性事项受
到有权政府主管部门的调查、行政处罚，发生其他可归责于出租方、运营管理机
构的消防、安全事故或产生任何其他损失的，金隅集团将就项目公司及/或金隅
智造工场产权一期项目及/或基础设施 REITs 因前述事项而受到的损失承担全部
赔偿责任（包括但不限于拆除整改并及时解决相关合规瑕疵，承担全部支出、款
项、费用、税款或整改成本以及由此导致的临时性停产停业损失等）。承诺有效
期截至基础设施项目所在地块的土地使用权到期之日（包括土地使用权续期期
间）。
就本次升级改造及金隅智造工场产权一期项目现状用途事宜，北京市规划和
自然资源委员会海淀分局、北京市海淀区住房和城乡建设委员会已分别出具函件
（相关函件的具体内容详见本报告“第二章 对基础设施项目的尽职调查”之“四、
目标基础设施资产情况”之“（五）目标基础设施资产合规情况”之“2.目标基础设
施资产固定资产投资管理手续情况”）确认标的资产的升级改造属于将建筑调整
为科技创新用房，符合《建设项目规划使用性质正面和负面清单》以及《北京市
工程建设项目审批制度改革试点实施方案》的规定。
（2）金隅智造工场产权一期项目的装修改造情况
根据金隅集团说明并经基金管理人、法律顾问、财务顾问适当核查，截至本
尽职调查报告出具之日，金隅智造工场产权一期项目内存在：（1）由于基础设施
项目高举架的特点，部分入园客户根据自身需求在基础设施项目建筑物内进行了
内部装修改造；（2）基础设施项目的党建活动室和物业服务用房在装修中进行了
少部分内部装修改造，该部分物业用于党建服务及物业服务，并未用于出租；以
及（3）入池资产中的 13 号楼装修改造中与非入池的扩建部分（“13 号楼扩建部
分”）装修改造后部分连通的情况。上述内部装修改造未履行相关建设和验收手
续。项目公司可能因为上述情况存在相关合规风险，甚至可能会导致项目公司停
业整顿或遭受其他实际损失。
根据金隅集团、西三旗公司说明，并经查询中华人民共和国应急管理部网站
（https：//www.mem.gov.cn）、中华人民共和国生态环境部网站（https：//www.m
ee.gov.cn）、中华人民共和国自然资源部网站（http：//www.mnr.gov.cn）、国家市
场监督管理总局网站（http：//www.samr.gov.cn）、中华人民共和国国家发展和改
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革委员会网站（https：//www.ndrc.gov.cn）、中华人民共和国财政部网站（http：
//www.mof.gov.cn/index.htm）、中华人民共和国住房和城乡建设部网站（http：//w
ww.mohurd.gov.cn）、中国证监会网站（http://www.csrc.gov.cn）、证券期货市场失
信记录查询平台（https://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/）、国家税务总局网站（ht
tps://www.chinatax.gov.cn/）、中国执行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn/zhzxg
k/）、全国法院失信被执行人名单信息公布与查询平台（http://zxgk.court.gov.cn/s
hixin/）、信用中国网站（https://www.creditchina.gov.cn/），截至相应网站对应的查
询日 2024 年 12 月 2 日、3 日，在前述网站公布的信息中，西三旗公司、项目公
司在报告期内不存在因基础设施资产存在内部装修改造、13 号楼与 13 号楼扩建
部分连通处事宜而被政府主管部门处以行政处罚的情形。
上述内部装修改造未履行相关建设和验收手续，对于基础设施资产的内部装
修改造、13 号楼与 13 号楼扩建部分连通处事宜，金隅集团作为基础设施 REITs
的原始权益人、金隅文化作为基础设施项目的运营管理机构，出具了相关文件，
承诺 1）在收到政府主管部门或任何有关方面提出的要求后采取必要的整改措施；
2）如因前述事项受到有权政府主管部门的调查、行政处罚或给金隅智造工场产
权一期项目及/或项目公司及/或基础设施 REITs 造成可归责于出租方、运营管理
机构的损失的，金隅集团、金隅文化将承担全部赔偿责任；3）如因前述事项的
整改事宜而导致金隅智造工场产权一期项目估值下降及/或项目公司租金收入减
少及/或基础设施 REITs 现金流减少，金隅集团将就该等损失承担赔偿责任；以
及 4）将确保 13 号楼扩建部分的运营管理保持稳定，保障 13 号楼扩建部分不会
对底层资产部分的整体定位和长期运营管理造成负面影响。
6.目标基础设施资产涉及的经营资质
根据金隅集团出具的书面说明，项目公司将基础设施项目对外出租，用于金
隅智造工场产权一期项目产证所记载用途，本项目法律顾问、基金管理人及计划
管理人认为项目公司从事前述业务无需取得特别的经营资质。
7.目标基础设施资产投保情况
根据中国平安财产保险股份有限公司佛山分公司出具的《财产一切险保险单》
（保单号：14176003902444513902）以及《批单》（批单号：3417600190236235
8855），金隅智造工场产权一期项目已被投保了财产一切险，保额为 1,115,000,0
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00 元，保险期限为 2024 年 4 月 19 日至 2025 年 3 月 25 日，被保险人为北京金
隅智造工场管理有限公司/所有子公司、附属公司或关联公司（包括在保险期间
收购或兼并的公司）及其各自的分公司和继承其相关权益的公司。
根据中国平安财产保险股份有限公司佛山分公司出具的《公众责任险保险单》
（保单号：14176003902802775454），金隅智造工场产权一期项目已被投保了公
众责任险，保险期限为 2024 年 12 月 20 日至 2025 年 3 月 25 日，被保险人为北
京金隅智造工场管理有限公司。
本基金成立后，根据本基金运营管理服务协议的约定，运营管理机构将接受
基金管理人委托，按照投保方案协助项目公司购买足够的财产保险（含财产一切
险、营业中断险及玻璃险）、公众责任险、董监高责任险和法律法规要求的其他
险种，确保以项目公司名义进行投保且项目公司为唯一受益人并获得保单。
8.目标基础设施资产是否存在受自然灾害、汇率变化、外贸环境、担保、诉
讼和仲裁等其他因素影响的情况
截至 2024 年 9 月 30 日，项目公司持有的基础设施项目，即金隅智造工场产
权一期项目资产，不存在受自然灾害、汇率变化、外贸环境、担保等因素的影响。
截至 2024 年 9 月 30 日，根据法律顾问出具的法律意见书并经基金管理人、
计划管理人、法律顾问适当核查，未发现项目公司持有的基础设施项目，即金隅
智造工场产权一期项目资产涉及其他正在进行中诉讼、仲裁或执行情况。
9.关于目标基础设施资产运营与现金流情况
（1）基础设施项目运营
1）基本情况
根据金隅集团说明并经适当核查，基础设施项目不存在影响项目持续经营能
力的重大法律障碍。基础设施项目现金流基于真实、合法的经营活动产生，租金
收入符合市场化原则，不依赖第三方补贴等非经常性收入。
根据金隅集团确认并经适当核查，截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目共
计出租予 47 名租户，项目公司已与前述租户签署房屋租赁合同。经审阅前述租
赁合同，经适当核查，并根据法律顾问出具的法律意见书，基金管理人、计划管
理人认为，该等房屋租赁合同合法有效，出租人有权根据该等房屋租赁合同的约
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定取得租金收入。
2）关于基础设施项目的招租情况
A. 基础设施项目的招租情况满足《产业监管协议》要求
根据《海淀区高精尖产业项目（REITs）履约监管协议书》（“《产业监管协
议》”）第四条第四款的约定，“乙方（即西三旗公司）承诺本项目产业定位：大
信息、高端装备制造、新能源及医药健康产业，原则上主要吸引符合上述产业定
位的企业入驻，并达到此类企业所占物业面积不低于金隅智造工场产权一期项目
总建筑面积 70%的目标”。根据《产业监管协议》第五条第一款的约定，“（一）
由于乙方服务和管理不善造成重点企业（项目）外流，主导产业的企业数量不断
减少，产业集聚度明显低于认定标准要求的，连续两年未达到相关承诺的，甲方
（即北京市海淀区人民政府，“海淀区政府”）有权要求丙方（即金隅集团）敦促
相关主体进行整改，以满足产业集聚度认定标准要求”。
经核查，截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目共计出租予 47 名租户，并
已签署了房屋租赁合同。根据金隅集团说明，并经管理人、法律顾问核查国家企
业信用信息公示系统（https://www.gsxt.gov.cn/index.html/）列明的租户工商登记
经营范围以及租户官方网站披露的业务范围，截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施
项目出租予大信息类企业、高端装备制造类企业、新能源类企业以及医药健康产
业类企业的租赁面积合计为 72,773.45 平方米，约占总建筑面积 90,907.03 平方米
的 80.05%，符合“大信息、高端装备制造、新能源及医药健康产业企业所占物业
面积不低于基础设施项目总建筑面积 70%”的标准，基础设施项目的招租情况满
足《产业监管协议》的要求。
根据法律法规以及《产业监管协议》的相关约定，海淀区政府及该协议的具
体实施主体中关村科学城管理委员会，并未针对基础设施项目的招租设定审批或
备案的强制性要求。经核查，金隅文化已主动就相关智能制造及工业研发租户情
况向中关村科学城管理委员会进行了报备，已报备的智能制造及工业研发租户所
租赁的面积约占基础设施项目总建筑面积的 77.01%。基于上述，截至 2024 年 9
月 30 日，基础设施项目的招租情况满足《产业监管协议》第四条第四款的产业
定位要求。
128
B. 关于违反《产业监管协议》的法律责任
就招租情况未能满足《产业监管协议》第四条第四款约定的违约责任，根据
《产业监管协议》第五条第一款的约定，“（一）由于乙方服务和管理不善造成
重点企业（项目）外流，主导产业的企业数量不断减少，产业集聚度明显低于认
定标准要求的，连续两年未达到相关承诺的，甲方（即海淀区政府）有权要求丙
方（即金隅集团）敦促相关主体进行整改，以满足产业集聚度认定标准要求”。
因此，根据金隅集团、北京西三旗高新建材城经营开发有限公司（基础设施
项目重组前产权人）与北京市海淀区人民政府签署的《产业监管协议》，若产业
集聚度明显低于认定标准要求的，连续两年未达到相关承诺的，海淀区政府有权
要求金隅集团敦促相关主体进行整改。除前述约定外，《产业监管协议》并未就
基础设施项目招租情况未能满足《产业监管协议》项下监管要求的情形约定其他
处罚责任。
C. 关于督促基础设施项目继续遵守《产业监管协议》的相关安排
①金隅文化对意向租户的产业定位事先审核
截至本报告出具日，金隅文化受托为基础设施项目提供招租服务。为确保招
租情况满足《产业监管协议》的要求，金隅文化制定了《出租经营管理办法》。
根据金隅集团介绍，在具体招租流程上，金隅文化根据园区产业定位方向等对意
向租户进行资质评估并开展内部审核，经金隅文化内部初步审核通过后，金隅文
化将符合园区产业定位的主要意向租户向《产业监管协议》具体实施主体中关村
科学城管理委员会进行报备。
②运营管理机构承诺未来招租应遵守《产业监管协议》的监管要求
根据《运营管理服务协议》的约定，运营管理机构在提供《运营管理服务协
议》项下的服务时，应遵守《产业监管协议》等相关政府部门的监管要求。根据
前述约定，运营管理机构为基础设施项目提供招租服务时，应当引入符合《产业
监管协议》第四条第四款约定的产业定位的租户。
综上，截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目的招租情况满足《产业监管协
议》所约定的监管要求；如日后基础设施项目的招租情况不能满足《产业监管协
议》所约定的监管要求，根据《产业监管协议》第五条第一款的约定，海淀区政
府有权要求金隅集团敦促相关主体进行整改；除前述约定外，《产业监管协议》
129
并未就该等情形约定其他处罚责任。本次发行已就督促基础设施项目继续遵守
《产业监管协议》作出了相关安排。
（2）重要现金流提供方
根据《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用
指引第 1 号—审核关注事项（试行）（2024 年修订）》第 75 条的要求，重要现金
流提供方是指在尽职调查基准日前的一个完整自然年度中，基础设施资产的单一
现金流提供方及其关联方合计提供的现金流超过基础设施资产同一时期现金流
总额的 10%的现金流提供方。
截至 2024 年 9 月 30 日前的一个完整自然年度（2023 年度）中，基金基础
设施项目的单一现金流提供方及其关联方合计提供的现金流（权责发生制口径）
超过基础设施项目同一时期租金收入总额百分之十，且报告期末仍为基础设施项
目承租方的租户共 2 家，分别是北京车百智能科技发展有限公司（占比为 18.28%）
和智汇中科（北京）科技有限公司（占比为 13.19%），被认定为重要现金流提供
方。
两家重要现金流提供方的产业类别均为科技推广和应用服务业，行业属性与
金隅智造工场产权一期项目园区规划相符。
经基金管理人、计划管理人、法律顾问查询中华人民共和国应急管理部网站
（https://www.mem.gov.cn）、中华人民共和国生态环境部网站（https://www.mee.
gov.cn）、中华人民共和国自然资源部网站（http://www.mnr.gov.cn）、国家市场监
督管理总局网站（http://www.samr.gov.cn）、中华人民共和国国家发展和改革委员
会网站（https://www.ndrc.gov.cn）、中华人民共和国财政部网站（http://www.mof.
gov.cn/index.htm）、中华人民共和国住房和城乡建设部网站（http://www.mohurd.
gov.cn）、中国证监会网站（http://www.csrc.gov.cn）、证券期货市场失信记录查询
平台（https://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/）、国家税务总局网站（https://www.c
hinatax.gov.cn/）、中国执行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）、全国法
院失信被执行人名单信息公布与查询平台（http://zxgk.court.gov.cn/shixin/）、信用
中国网站（https://www.creditchina.gov.cn/）和裁判文书网（http://wenshu.court.go
v.cn）等网站，截至相应网站对应的查询日 2024 年 12 月 2 日，在前述网站公布
的信息中重要现金流提供方最近三年内不存在严重违法失信行为，或被有权部门
130
认定为失信被执行人、重大税收违法案件当事人或涉金融严重失信人的情形。
10.安全生产、环境保护及是否符合城市规划要求的情况
安全生产：金隅智造工场产权一期项目的施工设计文件均在依法经审批后使
用。经管理人适当核查，在金隅智造工场产权一期项目建设过程中和运营过程中，
未发生过任何与安全生产相关的生产事故，亦未因安全生产相关的事项受到主管
部门的行政处罚。
环境保护：根据环评批复的内容，金隅智造工场产权一期项目在开工建设前，
均已取得环保主管部门对于建设工程环境评价的同意批复。
北京市环境保护局于 2000 年 6 月 30 日出具了《关于北京市西三旗高新建
材城经营开发公司工业厂房项目环境影响审查的批复》（京环保监督审字[2000]
第 348 号），主要内容为：同意北京市西三旗高新建材城经营开发公司在海淀区
西三旗高新建材城内建设标准工业厂房 4 栋，总建筑面积 58,320 平方米，总投
资 9,000 万元。
北京市环境保护局于 2003 年 11 月 25 日出具了《关于北京金隅集团西三旗
材料创新园厂房项目环境影响登记表的批复》（京环保监督审字[2003]469 号），
主要内容为：同意北京市西三旗高新建材城经营开发公司在海淀区西三旗材料创
新园内建设标准厂房，总建筑面积 32,200 平方米，总投资 7,209 万元。
就金隅智造工场产权一期项目的环境保护合规手续齐备情况，北京市海淀区
生态环境局已于 2023 年 7 月 25 日向金隅集团出具书面意见，说明金隅智造工
场产权一期项目范围内 6 号楼、7 号楼、8 号楼、10 号楼、11 号楼、12 号楼、13
号楼建设时期的环境影响评价、环保验收手续齐备；金隅智造工场产权一期项目
的改造升级始于 2017 年 6 月，涉及装饰装修、通风与空调、建筑电气等内部装
修改造工程，根据 2015 年 4 月 9 日公布的《建设项目环境影响评价分类管理名
录》（原环境保护部令第 33 号，现已废止）规定，金隅智造工场产权一期项目的
改造升级内容未列入建设项目环境影响评价管理范围，无需办理环境影响评价审
批及环保验收，现亦无需补办；金隅智造工场产权一期项目的开发建设和运营管
理合法规范，未发现存在违反国家和地方关于环境管理方面的法律、法规及其他
规范性法律、政策文件的情形，自金隅智造工场产权一期项目初始建设以来至
131
2023 年 7 月 25 日（至函落款日期）期间，未受到北京市海淀区生态环境局行政
处罚。
根据上述文件，金隅智造工场产权一期项目均已完成项目建设前的环境保护
评价报批手续及项目建设后的环保竣工验收手续，符合环境保护要求。
城市规划：根据北京市规划和自然资源委员会海淀分局于 2023 年 3 月 9 日
出具了书面意见，说明金隅智造工场产权一期项目的升级改造符合《建设项目规
划使用性质正面和负面清单》（市规划国土发〔2018〕88 号）所规定的“鼓励中关
村科学城范围内的各类非居住建筑调整为科技创新用房”。
（六）目标基础设施资产的使用状态
1.目标基础设施资产使用状况
目标基础设施资产位于北京市海淀区建材城中路 27 号，项目用地系由西三
旗公司以协议出让方式取得。土地使用权权属起始于 1996 年 12 月 3 日，终止日
期为 2046 年 12 月 2 日，剩余年限约 22 年。
目标基础设施资产主要包括 6 号楼、7 号楼、8 号楼、10 号楼、11 号楼、12
号楼和 13 号楼。6 号楼、7 号楼、8 号楼、10 号楼、11 号楼、12 号楼和 13 号楼
原建筑为西三旗建材城搬迁工业厂房，建于 2000 年，现浇钢筋混凝土框架结构，
改造后功能为智能制造及工业研发，均为地上建筑项目。
本项目建筑、装修、结构维保没有重大问题，可以维持正常运营。
目标基础设施资产目前委托金隅文化科技提供物业管理服务，采取包干制。
金隅文化科技向租户直接收取物业费。
2.目标基础设施资产维修保养及定期、不定期改造需求或规划等
根据戴德梁行出具的《金隅智造工场产权一期项目技术尽职调查报告》，目
标基础设施资产建筑、装修、结构及机电系统维保没有重大问题，可以维持正常
运营，但有部分事项仍然需要在后续运营过程中进行整改，相关整改事项物业公
司均已了解。相关整改费用已包含在 CAPEX 费用中，预计未来 10 年内需要投
入的 CAPEX 费用（大中型维修费用及改造费用）约为 3,545.97 万元。
表 2-35：CAPEX（10 年大中型维修费用及改造费用）
132
单位：万元
项目面积：90,907.03 平米
竣工时间（二次装修改造）：一标段 2019 年 12 月，二标段 2020 年 12 月
序号 维修改造项目 项目费用总计
2024/4/1-2033/12/31
建筑结构
1 屋顶防水层的修补，屋顶防水保温层修复 574.73
2 外墙、幕墙、门窗修复以及公区装饰 726.38
3 室内外地面及绿化 308.39
建筑结构小计 1,609.50
电气系统
1 配电箱、开关柜、断路器等 161.90
2 应急照明系统&灯具更换 154.19
电气系统小计 316.09
暖通空调系统
1 换热站及排风系统 105.45
暖通空调系统小计 105.45
给排水系统
1 卫生间设备 115.64
2 给排水系统 115.64
给排水系统小计 231.28
消防系统
1 火灾报警主机及探测报警设备及广播 231.29
2 消防栓及喷淋系统设备 416.32
消防系统小计 647.61
电梯系统
1 电梯系统维修及更换 323.81
电梯系统小计 323.81
视频监控系统
1 视频盖控系统更换 115.64
2 智慧生态共享园区 80.95
133
项目面积：90,907.03 平米
竣工时间（二次装修改造）：一标段 2019 年 12 月，二标段 2020 年 12 月
序号 维修改造项目 项目费用总计
2024/4/1-2033/12/31
3 门禁系统，出入口控制闸机 115.64
4 视频监控系统小计 312.23
费用总计 3,545.97
数据来源：戴德梁行、中信证券整理
（七）目标基础设施资产现金流的实际情况
1.目标基础设施资产的现金流构成
最近三年及一期，基础设施项目收入来源全部为物业租金收入，主要成本包
括房屋出租的折旧与摊销、管理服务费、工资和财产保险费等。
2.历史现金流情况
根据经中喜会计师事务所（特殊普通合伙）审计的基础设施项目备考财务报
表，基础设施项目整体运营情况如下：
表 2-36：近三年及一期基础设施项目经营情况
项目 2024 年 1-9 月 2023 年 2022 年 2021 年 2020 年
营业收入 9,635.31 12,592.26 8,220.16 11,603.18 8,595.08
营业成本 2,399.20 3,004.49 2,785.73 3,037.08 2,886.68
净利润 4,334.79 5,716.84 2,853.27 5,040.37 3,125.50
经营性净现
金流 6,545.03 9,070.23 6,554.26 7,202.83 6,402.15
3.最近三年及一期历史现金流波动情况及波动原因
2020 年和 2022 年，由于公共卫生事件影响，基础设施项目依照地方政府相
关规定对符合租金减免条件的租户进行了租金减免。其中 2020 年度，基础设施
项目共对租户减免租金 1,574.00 万元（不含税，下同），如将减免租金部分加回，
基础设施项目 2020 年度营业收入合计约 10,169.08 万元，减免租金占加回减免租
金后 2020 年度营业收入的比例约为 15.48%；2022 年度，基础设施项目营业收入
较上年同期减少 3,383.02 万元，降幅为 29.16%，主要系对租户减免租金 4,659.46
万元所致。如将减免租金部分加回，2022 年度营业收入合计约 12,879.62 万元，
134
较 2021 年度营业收入增长 11.00%，减免租金占加回减免租金后 2022 年度营业
收入的比例约为 36.18%。
4.现金流的独立性、稳定性
基础设施项目历史平均出租率具体水平如下：
表 2-37：基础设施项目历史平均出租率情况
业态 租赁面积
与出租率
2024 年 9 月
30 日
2023 年 12 月
31 日
2022 年 12 月
31 日
2021 年 12 月
31 日
智能制造
及工业研
发
可租赁面积 79,318.74 79,167.33 78,538.36 77,632.82
已租赁面积 72,256.51 76,819.43 78,098.63 76,890.09
出租率 91.10% 97.03% 99.44% 99.04%
产业配套
可租赁面积 5,625.67 5,602.87 6,093.47 6,943.15
已租赁面积 4,412.86 4,192.75 4,512.81 2,228.48
出租率 78.44% 74.83% 74.06% 32.10%
整体
可租赁面积 84,944.41 84,770.20 84,631.83 84,575.97
已租赁面积 76,669.37 81,012.18 82,611.44 79,118.57
出租率 90.26% 95.57% 97.61% 93.55%
数据来源：金隅集团
注：历史出租率为签约口径，即出租率=已签约出租面积/可租赁面积
基础设施项目的现金流来源于智能制造及工业研发用房及相关配套的支付
的租金或收入，项目现金流受出租率、收缴率、租金单价、租金增长率等的影响，
项目所在区域为产业核心聚集区，区域内产业氛围浓厚，入驻企业需求稳定且多
为高科技智能化企业。历史三年，项目智能制造及工业研发出租率保持较高水平，
相关配套出租率逐渐攀升，项目现金流独立性和稳定性较强。
5.目标基础设施资产的现金流来源是否具备合理的分散度，是否主要由市场
化运营产生，且不依赖第三方补贴等非经常性收入
截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目租约期限分布如下表所示：
表 2-38：项目租约期限分布（截至 2024 年 9 月 30 日）
单位：%，平方米
租约期限 租赁面积 占比
0-1 年（含） 846.69 1.10
135
1-2 年（含） 2,897.21 3.78
2-3 年（含） 53,311.91 69.53
3-4 年（含） 1,929.14 2.52
4-5 年（含） 17,576.58 22.93
5 年以上 107.84 0.14
合计 76,669.37 100.00
基础设施项目的租约期限主要集中分布在 2-3 年（含），主要原因为大部分
租户均涉及租赁合同的换签，换签后租赁合同的起租日期主要为 2024 年 4 月
19 日，因此租赁合同期限分布与剩余期限分布相近。
截至 2024 年 9 月 30 日，金隅智造工场产权一期项目前十大租户租赁面积
总计为 55,869.69 平方米，租赁面积占项目已出租面积的 72.87%，其中前两大
租户各自租赁面积占项目已出租面积的比例在 10%以上；第三到第十大租户各
自租赁面积占项目已出租面积的比例在 3%至 7%之间，占比相对分散。前十大
租户均正常履约，在执行租赁合同稳定。
基础设施项目的建筑结构特点适合大体量租户租赁，产业类客户平均租赁
面积相对较大，但租约相对较长，租约稳定性较强。前十大租户的所在行业大
类大部分为“科技推广和应用服务业”，但细分行业及主营业务有所区别。
表 2-39：项目租赁面积前十大租户（截至 2024 年 9 月 30 日）
单位：%，平方米
租户名
称
租赁面积
占总已
出租面
积比例
起租日期 到期日期 所在行
业
主要情况 租赁情
况
智汇中
科（北
京）科
技有限
公司27
15,343.02 20.01 2024/4/19 2026/12/31
科技推
广和应
用服务
业
承租金隅智
造工场产权
一 期 项 目
N1 整栋作
为中科智汇
工 场 的 载
体，负责中
科智汇工场
租约将
于2026
年12 月
到期

27 根据智汇中科（北京）科技有限公司与出租方于 2023 年 10 月 16 日签署的《<房屋租赁合同>补充协议
（七）》，该租赁空间实际承租租户自 2023 年 1 月 1 日起由北京中关村科学城科创服务有限公司变更为智
汇中科（北京）科技有限公司。根据相关合同，2019 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日，该租赁空间实际
承租租户为北京中关村科学城科创服务有限公司；2023 年 1 月 1 日至 2026 年 12 月 31 日，该租赁空间实
际承租租户为智汇中科（北京）科技有限公司。
136
租户名称
租赁面积
占总已
出租面
积比例
起租日期 到期日期 所在行业
主要情况 租赁情况
的整体运营
工作。同时
开展投资孵
化业务，协
助科技成果
转移转化
北京车
百智能
科技发
展有限
公司
14,014.62 18.28 2024/4/19 2026/12/31
科技推
广和应
用服务 业
承租金隅智
造工场产权
一 期 项 目
N5 整栋后
在承租面积
范围内开展
招商、运营。
入驻的企业
主要为新能
源汽车产业
链的上下游
企业
租约将 于2026 年12 月
到期
北京水
木东方
医用机
器人技
术创新
中心有
限公司
5,280.53 6.89
2024/4/19 2026/6/30
科技推
广和应
用服务 业
医疗机器人
技术与产业
协同创新平
台，面向高
端医疗器械
领域
租约将 于2026 年6 月
到期
2024/4/19 2026/6/30
2024/4/19 2026/6/30
国能日
新科技
股份有
限公司
4,054.77 5.29
2024/4/19 2028/6/30
软件和
信息技
术服务 业
面向电力市
场提供新能
源信息化产
品及相关服
务，产品主
要以新能源
发电功率预
测产品为核 心
租约将 于2028 年6 月
到期 2024/4/19 2028/6/30
北京齐
碳科技
有限公司
3,094.75 4.04 2024/4/19 2026/12/31
科技推
广和应
用服务 业
专注于纳米
孔基因测序
仪和配套试
剂、芯片耗
材研发、生
租约将 于2026 年12 月
到期
137
租户名
称
租赁面积
占总已
出租面
积比例
起租日期 到期日期 所在行
业
主要情况 租赁情
况
产和应用开
发的高科技
企业
北京金
隅通达
耐火技
术有限
公司
2,978.89 3.89 2024/7/1 2029/6/30
科技推
广和应
用服务
业
金隅集团子
公司，聚焦
于耐火材料
的生产、施
工及安装服
务
租约将
于2029
年6 月
到期
北京宏
远智控
技术有
限公司
（曾用
名：宏
远智控
科技
（北
京）有
限公
司）
2,920.61 3.81
2024/4/19 2028/6/30
科技推
广和应
用服务
业
北京铁力山
科技股份有
限公司的全
资子公司，
提供控制中
心控制台和
坐席管理系
统产品的研
发、生产、销
售服务
租约将
于2028
年6 月
到期
2024/4/19 2028/6/30
中节能
数字科
技有限
公司
2,765.13 3.61 2024/4/19 2026/11/7
软件和
信息技
术服务
业
隶属于中央
企业中国节
能的生态环
境监测与大
数据应用的
专业公司
租约将
于2026
年11 月
到期
北京汇
通天下
物联科
技有限
公司
2,714.02 3.54 2024/4/19 2026/11/30
科技推
广和应
用服务
业
公路货运物
联网解决方
案提供商，
主要业务包
括 车 队 管
理、安全管
理、货物管
理等订阅服
务
租约将
于2026
年11 月
到期
博锐尚
格科技
股份有
2,703.35 3.53 2024/4/19 2027/3/31
科技推
广和应
用服务
设施资产管
理数字智能
解决方案服
租约将
于2027
年3 月
138
租户名
称
租赁面积
占总已
出租面
积比例
起租日期 到期日期 所在行
业
主要情况 租赁情
况
限公司 业 务商，主要
为建筑运维
行业提供服
务
到期
合计 55,869.69 72.87 — — —
截至 2024 年 9 月 30 日，本项目共计 47 个租户，除前两大租户各自租赁面
积占项目已出租面积的比例在 10%以上外，其余租户各自租赁面积的占比均小
于 7%，具有一定的分散度，单个租户对项目出租率和收入的影响整体可控；基
础设施项目租约期限较长，主要在 2-3（含）年；同时，基础设施项目的前十大
租户细分行业领域不同，因此，本项目的现金流来源具有一定分散度。
（八）目标基础设施资产现金流的预测
1、预测和分析资产未来两年净现金流分派率及增长潜力情况，并逐项说明
各收入和成本支出项目预测参数设置依据及合理性
（1）营业收入
营业收入为房屋租赁收入。
表 2-40：营业收入预测
单位：元
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
房屋租赁收入 20,476,286.460 123,303,986.170
合计 20,476,286.460 123,303,986.170
对于已签订租约的固定收费租赁合同，按照合同约定的租金单价、出租面积
和租赁期计算租赁收入。
对于未签订租约部分，按照预测期所在年度租金单价和未签订租约部分预计
可出租面积预测租赁收入。
于预测期间，租金单价根据参考目标资产周边市场租金单价确认；结合项目
的实际情况，增长率按照0%确定。
预测期内市场租金单价（含税）如下：
139
表 2-41：预测期内市场租金单价
用途 单价（元/平方米/月）
智能制造及工业研发 136
产业配套-1F 120
产业配套-2F 84
同时考虑合理的租户换租、租赁期限、免租期长度后，设定30天的免租期。
未签订租约部分预计可出租面积通过整体可出租面积乘以预期出租率，扣除
已出租面积得出。
预测期内预测出租率预计如下：
表 2-42：预测期内预测出租率
项目 智能制造及工业研发 产业配套
2024 年 11-12 月 85.00% 75.00%
2025 年 85.00% 75.00%
（2）营业成本预测
营业成本主要包括运营管理费及投资性房地产的折旧摊销。
表 2-43：营业成本明细表
单位：元
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
运营管理费 1,267,669.33 8,288,459.70
折旧摊销 7,914,285.72 47,485,714.32
合计 9,181,955.05 55,774,174.02
根据与运营管理方签订的《运营管理服务协议》，项目公司应当支付的基础
服务报酬计算方式如下：项目公司应当支付的基础设施项目年度基础服务报酬
（含税）=当个会计年度基础设施项目实收运营收入（根据审计机构或签字主审
会计师出具的商定程序报告或运营管理机构与项目公司双方认可的其他书面形
式确认）×7%×（1+提供现代服务业服务增值税税率）。实收运营收入=当期运
营收入-（应收账款原值期末余额-应收账款原值期初余额），此处应收账款应换算
为不含增值税口径，且于首个运营期内扣除经交割审计后的应收账款余额。当期
140
运营收入，为财务报表口径基础上还原直线法调整影响后的金额。
折旧摊销是将基础设施项目的评估金额作为投资性房地产的初始成本，假设
原有预计使用寿命及预计净残值率保持不变，考虑预测期间投资性房地产的折旧
和摊销。
（3）税金及附加
表 2-44：税金及附加明细表
单位：元
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
土地使用税 48,540.77 291,244.62
房产税 2,511,624.30 15,144,282.86
城建税 117,268.58 699,520.20
教育费附加 83,763.28 499,657.27
印花税 18,460.31 110,577.60
不可抵扣的增值税 362,009.92 2,448,748.01
基金层面附加税 43,441.19 293,849.76
合计 3,185,108.35 19,487,880.32
1）土地使用税、房产税、城建税、教育费附加、印花税根据相应税率进行
计算。
2）不可抵扣的增值税为资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资
管产品管理人为增值税纳税人。资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值
税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。
专项计划持有对项目公司的债权，债权交付日起，于每个付息日前可调整该
计息期间的利率并以其为准计算该计息期间应实际支付的利息，其中付息日以上
述协议生效后专项计划书面通知为准。
对证券投资基金管理人运用基金买卖债券的转让收入免征增值税，对国债、
地方政府债以及金融同业往来利息收入亦免征增值税。资管产品管理人运营资管
产品提供的贷款服务，以产生的利息及利息性质的收入为销售额。
专项计划利息收入增值税额=专项计划利息收入/（1+3%）×3%
根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号）附件1《营业税
141
改征增值税试点实施办法》第二十七条规定，购进的贷款服务的进项税额不得从
销项税额中抵扣，即项目公司确认的应付专项计划利息支出无可抵扣的增值税进
项税额。因此，上述专项计划利息收入增值税额在编制本基金合并财务报表时作
为税金及附加列示。
（4）管理人报酬
表 2-45：管理人报酬明细表
单位：元
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
管理人报酬 369,666.67 2,218,000.00
合计 369,666.67 2,218,000.00
管理人报酬包括基金管理人管理费和计划管理人管理费。根据《基金合同》
约定：基金管理人管理费自基金合同生效之日（含）起，按上年度经审计的年度
报告披露的合并报表层面基金净资产的0.10%按日计算；计划管理人管理费自专
项计划设立日（含）起，按上年度经审计的年度报告披露的合并报表层面基金净
资产的0.10%按日计算。预测期内，假设以基金募集规模作为计费基础。
（5）托管费
表 2-46：托管费明细表
单位：元
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
托管费 18,483.33 110,900.00
合计 18,483.33 110,900.00
根据《基金合同》约定：基金托管费自基金合同生效之日（含）起，按上年
度经审计的年度报告披露的合并报表层面基金净资产的0.01%按日计提。预测期
内，假设以基金募集规模作为计费基础。
（6）其他费用
表 2-47：其他费用明细表
单位：元
142
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
保险费 36,635.22 219,811.32
维修费 603,652.06 3,615,887.54
职工薪酬 44,468.98 44,468.98
行政管理费 51,728.05 309,852.00
其他费用 250,000.00 1,500,000.00
合计 986,484.31 5,690,019.84
中，保险费包含财产一切险和公众责任险，按233,000.00元/年（含税）进行
预测；维修费按照其占年租赁合同计算的租金收入的3%进行预测；行政费用主
要为项目公司拟日常经营中的行政事务支出。于预测期间，根据基础设施项目历
史运营数据并充分考虑项目公司未来实际经营模式，行政费用按照租赁合同计算
的租金收入的0.25%进行预测。其他费用为除运营管理费、行政管理费、保险费、
维修费、职工薪酬之外的其他日常管理支出。按150万元/年进行预测。
（7）所得税费用
表 2-48：所得税费用明细表
单位：元
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
当期所得税费用 1,211,880.21 5,024,889.26
递延所得税费用 -5,483.17 -5,785.22
合计 1,206,397.04 5,019,104.04
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》和《财政部、国家税务总局
关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税
[2008]121号）规定，项目公司在生产经营活动中发生的利息支出，不超过按照金
融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予扣除。此外，项目公司在计算
应纳税所得额时，实际支付给关联方的利息支出，其中接受关联方债权性投资与
其权益性投资不超过2∶1比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣
除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。
假设于预测期间，基础设施基金及其所持有的基础设施项目各项经营成本及
143
支出均可取得纳税凭证并进行企业所得税税前扣除。
基础设施基金及专项计划不存在法律实体，不涉及企业所得税。所得税费用
为根据项目公司应纳税所得额乘以所得税税率 25%进行预测。（8）基础设施基金
发行份额募集的资金
假设基础设施基金在2024年11月1日预计募集人民币1,109,000,000.00元，在
2024年11-12月及2025年度预计无发行募集资金的情况。
（9）未来合理的相关支出预留
基础设施基金于2024年11-12月及2025年度，自项目公司的现金余额中分别
预留人民币2,250,000.00元及人民币700,000.00元（以下简称“不可预见费用”）用
于不可预见的项目支出。
表 2-49：可供分配金额测算表
单位：元
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
一、合并净利润 5,506,259.02 34,980,767.05
二、将合并净利润调整为税息折旧及摊销前利润
折旧和摊销 7,914,285.72 47,485,714.32
利息支出 - -
所得税费用 1,206,397.04 5,019,104.04
三、其他调整
基础设施基金发行份额募集的资金 1,109,000,000.00 -
取得借款收到的本金 - -
偿还借款本金支付的现金 - -
购买基础设施项目的支出 -1,109,000,000.00 -
其他资本性支出 - -
基础设施项目资产的公允价值变动损益 - -
基础设施项目资产减值准备的变动 - -
基础设施项目资产的处置利得或损失 - -
处置基础设施项目资产取得的现金 - -
应收和应付项目的变动 -2,544,334.20 -5,008,512.08
支付的利息及所得税费用 -1,211,880.21 -5,024,889.26
未来合理的相关支出预留 -2,250,000.00 -700,000.00
——重大资本性支出 - -
——未来合理期间内的债务利息偿还 - -
——未来合理期间内的运营费用 - -
144
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
使用上期预留资金支付本期费用 - -
期初现金余额 4,351,552.99 15,222,280.34
其他调整 - 12,972,280.36
四、可供分配金额 12,972,280.36 79,002,184.05
基金拟募集规模 1,109,000,000.00
现金分派率28 7.02% 7.12%
表 2-50：预测合并利润表
单位：元
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
一、营业总收入 20,476,286.46 123,303,986.17
其中：营业收入 20,476,286.46 123,303,986.17
利息收入 - -
投资收益（损失以“-”填列） - -
公允价值变动收益（损失以“-”号填列） - -
其他收入（损失以“-”号填列） - -
二、营业总成本 13,741,697.71 83,280,974.18
其中：营业成本 9,181,955.05 55,774,174.02
税金及附加 3,185,108.35 19,487,880.32
管理人报酬 369,666.67 2,218,000.00
托管费 18,483.33 110,900.00
销售服务费 - -
交易费用 - -
利息支出 - -
其他费用 986,484.31 5,690,019.84
加：其他收益 - -
信用减值损失（损失以“-”号填列） -21,932.69 -23,140.90
资产减值损失（损失以“-”号填列） - -
资产处置收益（损失以“-”号填列） - -
三、营业利润（亏损以“-”号填列） 6,712,656.06 39,999,871.09
加：营业外收入 - -
减：营业外支出 - -
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 6,712,656.06 39,999,871.09

28 注：2024 年度及 2025 年度基础设施基金的现金分派率=当期的公募基金可供分配金额/假设基金募集
规模（并年化）。其中，假设基金募集规模为基础设施基金拟募集的资金，即人民币 11.09 亿元。
145
减：所得税费用 1,206,397.04 5,019,104.04
五、净利润（净亏损以“-”号填列） 5,506,259.02 34,980,767.05
六、综合收益总额 5,506,259.02 34,980,767.05
表 2-51：预测合并现金流量表
单位：元
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 19,739,422.50 129,063,158.11
收到的税费返还 - -
收到其他与经营活动有关的现金 - -
经营活动现金流入小计 19,739,422.50 129,063,158.11
购买商品、接受劳务支付的现金 2,095,375.30 13,288,527.82
支付给职工以及为职工支付的现金 44,468.98 44,468.98
支付的各项税费 6,090,700.87 34,449,077.23
支付其他与经营活动有关的现金 638,150.00 3,828,900.00
经营活动现金流出小计 8,868,695.15 51,610,974.03
经营活动产生的现金流量净额 10,870,727.35 77,452,184.08
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 - -
取得投资收益收到的现金 - -
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回
的现金净额 - -
收到其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流入小计 - -
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付
的现金 - -
投资支付的现金 1,109,000,000.00 -
支付其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流出小计 1,109,000,000.00 -
投资活动产生的现金流量净额 -1,109,000,000.00 -
三、筹资活动产生的现金流量
发行基金份额收到的现金 1,109,000,000.00 -
取得借款收到的现金 - -
收到其他与筹资活动有关的现金 - -
筹资活动现金流入小计 1,109,000,000.00 -
偿还借款支付的现金 - -
146
偿还利息支付的现金 - -
向基金份额持有人分配支付的现金 - 12,972,280.36
支付其他与筹资活动有关的现金 - -
筹资活动现金流出小计 - 12,972,280.36
筹资活动产生的现金流量净额 1,109,000,000.00 -12,972,280.36
四、现金及现金等价物净增加额 10,870,727.35 64,479,903.72
加：期初现金及现金等价物余额 4,351,552.99 15,222,280.34
五、期末现金及现金等价物余额 15,222,280.34 79,702,184.06
2、预测和分析目标基础设施资产未来资本性支出（建筑和设备维修保养支
出、改造更新支出等），并说明各项预测参数设置依据及其合理性和充分性
本项目的资本性支出主要包括主体工程及设备设施的大修、更换、加固及改
造。根据原始权益人提供资料，预测期内，假设金隅智造工场产权一期项目每年
的资本性支出按当年运营收入（含税）的3.0%计取。
表 2-52：金隅智造工场产权一期项目历史资本性支出明细
单位：万元
项目 2024 年 1-9
月
2023 年度
2022 年度 2021 年度
金隅智造工场项目实施优
化调整（升级改造尾款） 29.50 - - -
金隅智造工场智慧园区建
设项目（一期及二期） 236.67 305.93 528.16
金隅智造工场一期围墙建
设及闲置地块改造项目 - - 62.5
金隅智造工场园区自行车
棚建设项目 - 12.73 -
金隅智造工场 S5-E 风幕
机安装项目 2.79 24.05 - -
建材城中路 27 号 S5 楼宇
广告牌及园区商业指引标
识室外导视制作安装项目
4.25 - -
其他 45.65
合计 32.29 310.62 318.66 590.66
根据当前分析，资本性支出假设偏保守，且能够随着基础设施项目收入的增
加稳定增长，预计能够有效覆盖未来实际支出。
（九）目标基础设施资产的重要现金流提供方
147
1.重要现金流提供方的主要信息
根据《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用
指引第 1 号—审核关注事项（试行）（2024 年修订）》第七十七条的要求，是指
在尽职调查基准日前的一个完整自然年度中，基础设施项目的单一现金流提供方
及其关联方合计提供的现金流超过基础设施项目同一时期现金流总额的 10%的
现金流提供方。
截至 2024 年 9 月 30 日前的一个完整自然年度（2023 年度）中，基础设施
基金基础设施项目的单一现金流提供方及其关联方合计提供的现金流（权责发生
制口径）超过基础设施项目同一时期租金收入总额百分之十，且报告期末仍为基
础设施项目承租方的租户共 2 家29，分别是北京车百智能科技发展有限公司（占
比为 18.28%）和智汇中科（北京）科技有限公司（占比为 13.19%），被认定为重
要现金流提供方。
两家重要现金流提供方的产业类别均为科技推广和应用服务业，行业属性与
金隅智造工场产权一期项目园区规划相符，其主要信息披露如下：
（1）北京车百智能科技发展有限公司
1）基本信息
北京车百智能科技发展有限公司（以下简称“车百智能”）由北京中国电动汽
车百人会（以下简称“百人会”）管理并领导。百人会是一家非官方、非营利性的
第三方智库平台，以促进电动汽车和智能网联汽车产业发展为目标。车百智能主
要承租金隅智造工场产权一期项目 N5 整栋，在承租面积范围内开展招商、运营。
车百智能的基本信息如下表所示：
表 2-53：北京车百智能科技发展有限公司基本信息
事项 内容
名称 北京车百智能科技发展有限公司
成立日期 2017 年 12 月 18 日
注册资本 100 万元人民币
统一社会信用代码 91110108MA019DQB8W

29 申报版《尽职调查报告》中的原“重要现金流提供方”北京天下行远文化科技有限公司（以下简称“天下
行远”）已于 2024 年 5 月 31 日提前退租，不再认定为本项目重要现金流提供方。
148
法定代表人 王艳艳
企业类型 有限责任公司（自然人独资）
注册地址 北京市海淀区西三旗建材城内 4 幢二层 222 号
经营范围
技术服务、技术转让、技术开发、技术推广、技术咨询；企业管
理；企业管理咨询；文化咨询；经济贸易咨询；市场调查；软件
开发；应用软件服务；工程和技术研究与试验发展；自然科学研
究和试验发展；会议服务；承办展览展示活动；组织文化艺术交
流活动（不含营业性演出）；出租办公用房；物业管理；餐饮管
理；酒店管理；房地产开发；机动车公共停车场服务；数据处理
（数据处理中的银行卡中心、PUE 值在 1.4 以上的云计算数据中
心除外）；销售食品；零售烟草。（市场主体依法自主选择经营
项目，开展经营活动；销售食品；零售烟草以及依法须经批准的
项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事
国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
2）业务模式
车百智能成立于 2017 年 12 月，主营业务为出租办公楼宇，主要客户为新能
源汽车相关企业，收入构成主要为租金收入。
近年来，行业面临着市场竞争加剧和政策变化带来的风险。车百智能依托百
人会的平台资源，保持了一定的市场地位，主要竞争对手包括其他同类产业园区
和招商平台。
3）经营情况
A、经营情况和财务状况
车百智能受中国电动汽车百人会的领导，百人会是非官方、非营利性的第三
方智库平台，以促进电动汽车和智能网联汽车产业发展为目标，通过研究和交流
推进多领域融合和协同创新。车百智能依托百人会的平台资源优势，发挥资源优
势继续为海淀区及本项目引入新能源汽车产业链的上下游企业租户。车百智能的
主营业务为出租办公楼宇，主要客户为新能源汽车相关企业，收入构成主要为租
金收入。
截至 2024 年 9 月末，车百智能的财务情况如下表所示：
表 2-54：车百智能的财务情况（万元）
项目 2024 年 9 月
末/1-9 月
2023 年末/
年度
2022 年末/
年度
2021 年末/
年度
总资产 2,399.89 2,478.92 3,394.50 3,589.91
149
总负债 1,634.66 1,501.17 2,351.86 2,745.96
营业收入 2,312.55 3,273.52 2,829.84 2,715.01
利润总额 -209.52 84.70 218.37 558.62
经营活动产生的
现金流量净额 647.88 -418.52 -417.58 612.61
数据来源：车百智能
B、二次租赁情况
车百智能二次租赁的租户主要为新能源汽车产业链的上下游企业，承租用途
均为研发办公。管理人通过现场访谈、实地勘察等方式了解了车百智能的二次租
赁情况，截至 2024 年 9 月末，车百智能二次租赁的整体出租率约为 80-90%，租
金价格与承租基础设施项目的单价基本持平，租期绝大多数超过 1 年，租户承租
面积的范围主要区间为 200-800 平米。
4）运营管理安排及服务
车百智能依托于中国电动汽车百人会的平台资源，为入驻企业提供完善的运
营管理服务，中国电动汽车百人会为车百智能的底层租户提供投资孵化等服务。
车百智能专门针对其底层企业设立了专业的物业服务团队及运营服务团队，
能够及时了解底层企业的经营情况，实时更新底层企业状态；车百智能一般提前
3-6 个月与底层企业洽谈续租安排，了解退租意向，及时对外发布空置房屋信息，
换租空置期一般平均可控制在 1-2 个月左右；如因底层企业原因提前退租，将扣
留租赁保证金并视情况收取违约金，能够保障经营现金流稳定。
5）资信情况
经查询中华人民共和国应急管理部网站（https：//www.mem.gov.cn）、中华人
民共和国生态环境部网站（https：//www.mee.gov.cn）、中华人民共和国自然资源
部网站（http：//www.mnr.gov.cn）、国家市场监督管理总局网站（ http：
//www.samr.gov.cn）、中华人民共和国国家发展和改革委员会网站（https：
//www.ndrc.gov.cn ）、 中 华 人 民 共 和 国 财 政 部 网 站 （ http ：
//www.mof.gov.cn/index.htm）、中华人民共和国住房和城乡建设部网站（http：
//www.mohurd.gov.cn）、中国证监会网站（http://www.csrc.gov.cn）、证券期货市场
失信记录查询平台（https://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/）、国家税务总局网站
（ https://www.chinatax.gov.cn/ ） 、 中 国 执 行 信 息 公 开 网
150
（http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）、全国法院失信被执行人名单信息公布与查询
平台（ http://zxgk.court.gov.cn/shixin/ ） 、 信 用 中 国 网 站
（https://www.creditchina.gov.cn/），截至相应网站对应的查询日 2024 年 12 月 2
日，在前述网站公布的信息，车百智能最近三年内不存在严重违法失信行为，或
被有权部门认定为失信被执行人、重大税收违法案件当事人或涉金融严重失信人
的情形。
6）与原始权益人的关联关系及过往业务合作情况
北京车百智能科技发展有限公司的股东和实际控制人为自然人王艳艳，未发
现北京车百智能科技发展有限公司与原始权益人存在关联关系。
北京车百智能科技发展有限公司与原始权益人的过往业务合作主要为依据
租赁合同进行的房屋租赁业务，无其他业务合作情况。
（2）智汇中科（北京）科技有限公司
1）基本信息
智汇中科（北京）科技有限公司（以下简称“智汇中科”）的股东为中科率先
（北京）高新技术研究院有限公司、北京凯思智汇科技中心（有限合伙）、北京
智汇开来科技中心（有限合伙），分别持股 45%、35%和 20%。智汇中科的控股
股东为中科率先（北京）高新技术研究院有限公司，中科率先（北京）高新技术
研究院有限公司由中国科学院科技创新发展中心 100%间接持股。中国科学院科
技创新发展中心由中编办批准，于 2019 年 5 月 27 日在原中国科学院北京分院
基础上成立，为公益一类事业单位。智汇中科的基本信息如下表所示：
表 2-55：智汇中科（北京）科技有限公司基本信息
事项 内容
名称 智汇中科（北京）科技有限公司
成立日期 2018 年 11 月 5 日
注册资本 1,000 万元人民币
统一社会信用代码 91110108MA01FDYF45
法定代表人 柳海永
企业类型 其他有限责任公司
注册地址 北京市海淀区西三旗建材城内 3 幢一层 151-152 号
151
经营范围
一般项目：技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转
让、技术推广；企业管理咨询；企业管理；市场营销策划；社会
经济咨询服务；会议及展览服务；科技中介服务；知识产权服务
（专利代理服务除外）；商标代理；版权代理；教育咨询服务
（不含涉许可审批的教育培训活动）；非居住房地产租赁；创业
空间服务；节能管理服务；物业管理；停车场服务；城市绿化管
理；花卉绿植租借与代管理；建筑物清洁服务；餐饮管理；家政
服务；组织文化艺术交流活动；科普宣传服务；业务培训（不含
教育培训、职业技能培训等需取得许可的培训）。（除依法须经
批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）（不得从事
国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
2）业务模式
智汇中科承租金隅智造工场产权一期项目 N1 整栋作为中科智汇工场的载体，
并负责中科智汇工场的整体运营工作。智汇中科业务收入主要来自于科技服务，
包括租金收入和针对政府等客户提供的科技服务类收入。智汇中科具有中国科学
院的资源优势和产品服务优势，业务发展稳定。
智汇中科在促进科技成果转移转化方面采取了多种措施，推动了科技成果的
有效转移转化，促进了科技创新与产业发展的深度融合，有利于公司自身租赁业
务和科技服务的发展。例如，智汇中科通过建立“早期概念验证、中期孵化加速、
后期产业推广”的三级孵化平台，为科技成果的转化提供了全周期的支持。同时，
智汇中科积极与相关政府机构、企业、科研院所开展合作，为入驻企业提供相对
完善的投资孵化服务，拥有良好的业务互通机制，保障底层承租情况。
3）经营情况
A、经营情况和财务状况
中科智汇工场作为中国科学院开展科技成果转移转化工作的科技创新综合
体，聚焦服务高新技术产业发展、地方经济转型升级，致力于打造科技成果转移
转化新高地。中科智汇工场立足 4 项功能定位，推动科技成果转移转化工作：中
国科学院领航企业培育地、中国科学院先进技术成果展示地、中国科学院技术转
移转化人才培养及科普教育基地、中国科学院科技服务及产业对外辐射地。
智汇中科成立于 2018 年 11 月，所在的科技服务业已在我国发展多年，对于
推动科技创新创业、促进科技成果转化等方面具有重要作用。智汇中科的收入来
源主要为租赁收入，此外智汇中科同时开展投资孵化业务，进一步协助相关企业
152
的科技成果转移转化。
截至 2024 年 9 月末，智汇中科的财务情况如下表所示：
表 2-56：智汇中科的财务情况（万元）
项目 2024 年 9 月
末/1-9 月
2023 年末/年度 2022 年末/年度 2021 年末/年度
总资产 6,264.18 2,654.46 7,816.42 6,245.27
总负债 5,955.89 4,312.83 8,638.52 8,796.36
营业收入 3,646.39 4,591.67 3,676.16 2,766.22
利润总额 -118.57 20.81 800.62 -357.41
经营活动产生的
现金流量净额 497.97 -2,103.79 1,231.31 1,691.78
数据来源：智汇中科
B、二次租赁情况
智汇中科二次租赁的租户以初创、小微企业为主，行业遍布智能制造、科技、
通讯等创新行业，承租用途均为研发办公。管理人通过现场访谈等方式了解了智
汇中科的二次租赁情况，截至 2024 年 9 月末，智汇中科二次租赁的整体出租率
约为 85%左右，租金价格略高于承租基础设施项目的单价，租期绝大多数超过 2
年，租户承租面积的范围主要区间为 100-600 平米。
4）运营管理安排及服务
智汇中科在运营中科智汇工场的过程中，在促进科技成果转移转化方面采取
了多种措施，并取得了显著成效，为入驻企业提供投资孵化服务，有利于提升租
户黏性及运营稳定性。智汇中科的运营管理安排及孵化服务包括如下方面：
A、构建三级孵化平台：中科智汇工场建立了“早期概念验证、中期孵化加速、
后期产业推广”的三级孵化平台，通过这一体系为科技成果的转化提供了全周期
的支持。
B、实施 CAS 概念验证计划：该计划旨在解决科技成果转化的“第一公里”问
题，通过提供种子资金、商业顾问、创业教育、产业资源对接、投融资服务等，
支持早期项目从实验室走向市场。
C、技术经理合伙人计划：培养和招募技术经理人，整合社会资源，加速科
技成果的转移转化。
153
D、产业技术研究院：将产业资源与科研院所的科技成果、人才结合，助力
行业龙头企业转型升级。
E、科技金融服务：通过概念验证基金、科技发展基金、产业引导基金等，
为不同阶段的企业提供资金支持。
F、商学培训：提供高端人才培育计划和企业成长加速营实战培训，提升科
研人员的实践应用意识和市场对接能力。
G、政府机构合作：与河北省工信厅等政府机构合作，搭建企业转型升级平
台，推动科技成果的产业化。
H、企业合作：与中国宏泰发展等企业合作，探索高新技术转移转化新模式，
促进科技成果的商业化。
I、院所合作：与科研院所合作，实现科技项目在企业的产业化落地，如“油
品在线优化自动调合”项目在北京燕山石化公司的产业化。
J、概念验证创新大赛：通过大赛形式，挖掘和筛选符合早期概念验证计划
的项目，提供必要的科研成果验证资金支持，并搭建投融资平台。
智汇中科的上述措施推动了入驻企业科技成果的有效转移转化，促进了科技
创新与产业发展的深度融合。同时，智汇中科专门针对其底层企业设立了专业的
物业服务团队及运营服务团队，能够及时了解底层企业的经营情况，实时更新底
层企业状态；一般提前 3-6 个月与底层企业洽谈续租安排，了解退租意向，及时
对外发布空置房屋信息，换租空置期一般平均可控制在 1-2 个月左右；如因底层
企业原因提前退租，将扣留租赁保证金并视情况收取违约金，能够保障经营现金
流稳定。
5）资信情况
经查询中华人民共和国应急管理部网站（https：//www.mem.gov.cn）、中华人
民共和国生态环境部网站（https：//www.mee.gov.cn）、中华人民共和国自然资源
部网站（http：//www.mnr.gov.cn）、国家市场监督管理总局网站（ http：
//www.samr.gov.cn）、中华人民共和国国家发展和改革委员会网站（https：
//www.ndrc.gov.cn ）、 中 华 人 民 共 和 国 财 政 部 网 站 （ http ：
//www.mof.gov.cn/index.htm）、中华人民共和国住房和城乡建设部网站（http：
154
//www.mohurd.gov.cn）、中国证监会网站（http://www.csrc.gov.cn）、证券期货市场
失信记录查询平台（https://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/）、国家税务总局网站
（ https://www.chinatax.gov.cn/ ） 、 中 国 执 行 信 息 公 开 网
（http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）、全国法院失信被执行人名单信息公布与查询
平台（ http://zxgk.court.gov.cn/shixin/ ） 、 信 用 中 国 网 站
（https://www.creditchina.gov.cn/），截至相应网站对应的查询日 2024 年 12 月 2
日，智汇中科（北京）科技有限公司近 3 年在投资建设、生产运营、金融监管、
工商、税务等方面没有重大违法违规记录。
6）与原始权益人的关联关系及过往业务合作情况
智汇中科的控股股东为中科率先（北京）高新技术研究院有限公司，中科率
先（北京）高新技术研究院有限公司由中国科学院科技创新发展中心 100%间接
持股，未发现其与原始权益人存在关联关系。
智汇中科与原始权益人的过往业务合作主要为依据租赁合同进行的房屋租
赁业务，无其他业务合作情况。
（3）北京天下行远文化科技有限公司（原“重要现金流提供方”）
申报版《尽职调查报告》中的“原重要现金流提供方”北京天下行远文化科技
有限公司已于 2024 年 5 月 31 日提前退租，不再认定为本项目重要现金流提供
方。
2、基础设施项目与重要现金流提供方的目标租户定位存在差异
前述两家重要现金流提供方为孵化或加速平台，负责向楼内导入企业提供服
务，与基础设施项目的目标租户存在差异：
（1）目标租户定位方面
基础设施项目建筑面积超过 9 万平方米，产业结构丰富，打造以智能制造为
核心产业的创新型科技产业园区。截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目智能制
造及研发办公租户的平均租赁面积在 1,000 平方米以上，目标租户包括智能制造
领域的知名企业；而两家重要现金流提供方分租租户的平均租赁面积约为 100-
500 平方米，与基础设施项目目标租户的租赁面积需求有明显差异。同时，两家
重要现金流提供方导入的分租租户按照与金隅文化签署协议的约定进行定向导
155
入，导入客户的产业类型具体为智能制造及上下游产业细分客户，多为初创型及
小微型企业。
（2）为目标租户提供的服务方面
基础设施项目租户通常根据业务需求自行进行装修，出租人未提供装修。两
家重要现金流提供方为孵化或加速平台，对楼内自行装修改造，按装修改造后的
状态交付导入企业，同时负责楼内导入企业的基础服务，并提供各自平台的增值、
投融等增值服务或合作，其提供的增值服务与基础设施项目的直租业务之间存在
明显差异。
3、重要现金流提供方已签租约的主要条款
（1）北京车百智能科技发展有限公司
截至本尽职调查报告出具日，车百智能已将租赁协议换签至金隅智造，换签
后租赁期为 2024 年 4 月 19 日至 2026 年 12 月 31 日，具体租赁情况如下：
1）提前退租条款
根据换签租约约定，如因非承租人责任，起租日三个月后出租人仍不能将房
屋交付承租人使用，承租人可书面通知出租人解除合同；出租人须将已收取的押
金、租金、租金税款及物业管理费退还承租人（不计利息）。
根据前述合同约定，在双方当事人适当履约的前提下，出租人将租赁房屋交
付承租人使用后，房屋租赁合同没有再赋予任何一方当事人单方解约的权利。如
承租人在租赁期终止前单方面终止合同，出租人有权扣留押金。
2）租金减免条款
承租人与出租人就房屋租赁签署了租赁合同及补充协议，租赁合同不涉及租
金减免条款。在公共卫生事件期间，出租人响应相关政策号召，为扶持承租人经
营，以降低其受公共卫生事件的负面影响，出租人依据相关政策文件要求与承租
人签署补充协议文件并减免承租人应支付的租金。截至尽职调查报告出具日，承
租人减免承租人 2020 年 2 月份租金的 100%（分两次减免），减免 2020 年 3 月
份、4 月份租金的 100%（分两次减免），并免收承租人 2022 年 1 月至 6 月期间
的全部房屋租金。
3）竞争排他条款
156
换签租约不存在关于竞争排他条款的约定。
4）与租金支付相关的违约安排
根据换签租约约定，承租人须按合同约定的方式和时间，如期缴纳或补足房
屋租金、租金税款、物业管理费、押金、公用事业费和其他任何应付款项，逾期
缴纳须按逾期天数向出租人和/或金隅文化缴纳违约滞纳金，该违约滞纳金按应
交款额之每日千分之五计算；逾期支付前述应付款项达三十日以上的，出租人有
权解除/终止合同并收回所出租房屋，所缴付的押金不予退还。在合同终止的情
况下，若承租人尚未缴清前述应付款项或尚未就其违约行为给出租人和/或金隅
文化造成的损失予以充分赔偿，未经出租人或金隅文化的书面同意，承租人不得
将租赁房屋或园区内属于承租人的设备、物品及其他财产搬出，直至承租人缴清
有关费用或者对出租人和/或金隅文化进行充分赔偿。
5）续租机制
根据换签租约约定，租赁期满，在承租人已全部适当履行合同条款的条件下，
出租人赋予承租人在同等条件下优先承租之权利，但承租人至迟应当在租赁期限
届满之日 6 个月前向出租人发出要求续租的书面通知，且应该在租赁期限届满之
日 3 个月前与出租人签订新的租赁合同或续租协议；续租的租金标准由双方依照
届时的市场水平友好协商确定；如承租人未在上述期限内向出租人发出要求续租
的书面通知或与出租人达成一致的，即视为承租人放弃续租，届时出租人有权拒
绝与承租人就续租事宜进行协商，同时承租人须按合同规定的终止日期迁出房屋。
6）免租期
根据换签租约约定，承租人已根据其与原出租人签署的原房屋租赁合同享有
184 天的装修期（即自 2018 年 7 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日），装修期内原出
租人免收相应的房屋租金、租金税款及物业管理费（含税）。
目前承租人已完成租赁合同换签，承租人同意，如因承租人原因致使换签租
约提前终止的，则承租人除应承担换签租约约定的相应责任外，还不享有上述之
装修期，承租人应在收到出租人书面通知起 30 个工作日内向出租人全额缴纳已
发生的全部装修期的房屋租金、租金税款及物业管理费（含税）。承租人不会因
原房屋租赁合同的终止而拒绝履行该等义务。
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（2）智汇中科（北京）科技有限公司
截至本尽职调查报告出具日，智汇中科已将租赁协议换签至金隅智造，换签
后租赁期为 2024 年 4 月 19 日至 2026 年 12 月 31 日，具体租赁情况如下：
1）提前退租条款
根据换签租约约定，如因非承租人责任，起租日三个月后出租人仍不能将房
屋交付承租人使用，承租人可书面通知出租人解除本合同；出租人须将已收取之
押金、租金、租金税款及物业管理费退还承租人（不计利息）；根据合同约定，
出租方逾期交付房屋达 3 个月的，承租人有权单方通知解除或终止合同，并要求
出租人退还已支付的押金及其他费用。
根据前述合同约定，在双方当事人适当履约的前提下，出租人将租赁房屋交
付承租人使用后，房屋租赁合同没有再赋予任何一方当事人单方解约的权利。如
承租人在租赁期终止前单方面终止合同，出租人有权扣留押金。
2）租金减免条款
承租人与出租人就房屋租赁签署了租赁合同及补充协议，租赁合同不涉及租
金减免条款。在公共卫生事件期间，出租人响应相关政策号召，为扶持承租人经
营，以降低其受公共卫生事件的负面影响，出租人依据相关政策文件要求与承租
人签署补充协议文件并减免承租人应支付的租金。截至尽职调查报告出具日，承
租人减免承租人 2020 年 2 月份、3 月份、4 月份租金的 50%，并免收承租人 2022
年 1 月至 6 月期间的全部房屋租金。
3）竞争排他条款
换签租约不存在关于竞争排他条款的约定。
4）与租金支付相关的违约安排
根据换签租约约定，承租人须按合同约定的方式和时间，如期缴纳或补足房
屋租金、租金税款、物业管理费、押金、公用事业费和其他任何应付款项，逾期
缴纳须按逾期天数向出租人和/或金隅文化缴纳违约滞纳金，该违约滞纳金按应
交款额之每日千分之三计算；逾期支付前述应付款项达三十日以上的，出租人有
权解除/终止合同并收回所出租房屋，所缴付的押金不予退还。在合同终止的情
况下，若承租人尚未缴清前述应付款项或尚未就其违约行为给出租人和/或金隅
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文化造成的损失予以充分赔偿，未经出租人或金隅文化的书面同意，承租人不得
将租赁房屋或园区内属于承租人的设备、物品及其他财产搬出，直至承租人缴清
有关费用或者对出租人和/或金隅文化进行充分赔偿。
5）续租机制
根据换签租约约定，租赁期满，在承租人已全部适当履行合同条款的条件下，
出租人赋予承租人在同等条件下优先承租之权利，但承租人至迟应当在租赁期限
届满之日 3 个月前向出租人发出要求续租的书面通知，且应该在租赁期限届满之
日 1 个月前与出租人签订新的租赁合同或续租协议；续租的租金标准由双方依照
届时的市场水平友好协商确定；如承租人未在上述期限内向出租人发出要求续租
的书面通知或与出租人达成一致的，即视为承租人放弃续租的权利，届时出租人
有权拒绝与承租人就续租事宜进行协商，同时承租人须按合同规定的终止日期迁
出房屋。
6）免租期
根据换签租约约定：
A、承租人已根据其与原出租人签署的原房屋租赁合同享有 184 天的装修期
（即自 2018 年 7 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日），装修期内原出租人免收相应的
房屋租金、租金税款及物业管理费（含税）。承租人同意，如因承租人原因致使
换签租约提前终止的，则承租人除应承担换签租约约定的相应责任外，还不享有
上述之装修期，承租人应在收到出租人书面通知起 30 个工作日内向出租人全额
缴纳已发生的全部装修期的房屋租金、租金税款及物业管理费（含税）。承租人
不会因原房屋租赁合同的终止而拒绝履行该等义务。
B、承租人已根据其与原出租人签署的原房屋租赁合同享有 3.5 个月免租期
（即自 2023 年 9 月 16 日至 2023 年 12 月 31 日）。承租人同意，如因承租人原因
致使换签租约提前终止的，则承租人除应承担换签租约约定的相应责任外，还不
享有上述已发生的免租期，承租人应在收到出租人通知的期限向出租人缴纳上述
免租期的房屋租金及租金税款，否则还应按换签合同的约定承担相应的违约责任。
承租人不会因原房屋租赁合同的终止而拒绝履行该等义务。
C、承租人在合同租期内享受 4 个月免租期，合同租期内免租期为 2025 年 1
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月 1 日至 2025 年 1 月 31 日、2025 年 2 月 1 日至 2025 年 2 月 28 日、2026 年 1
月 1 日至 2026 年 1 月 31 日、2026 年 2 月 1 日至 2026 年 2 月 28 日。免租期内
出租人免收房屋租金及租金税款，但承租人需缴纳物业管理费及其他公用事业费
用等。如因承租人原因致使合同及其相关补充协议提前终止的，则承租人除应承
担合同及其相关补充协议约定的相应责任外，还不予享有已发生的租赁期间内的
免租期，承租人应在出租人通知的期限内按合同及其相关补充协议约定的租金、
租金税款标准向出租人缴纳已发生的租赁期间内的免租期的房屋租金及租金税
款，否则还应按合同的约定承担相应的违约责任。
4、重要现金流提供方未来续签安排
重要现金流提供方智汇中科、车百智能租赁到期日均为 2026 年 12 月 31 日。
截至本尽职调查报告出具日，智汇中科、车百智能已完成租赁合同换签工作。
目前租赁合同尚有约 2 年到期，暂未安排续签，未来租户将结合自身需求筹
划续签安排。
5、重要现金流提供方集中退租或换租对基础设施项目现金流的影响
截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目重要现金流提供方的租赁面积合计
29,357.64 平方米，租赁面积占总已出租面积的比例为 38.29%；2024 年 1-9 月，
基础设施项目重要现金流提供方租金收入为 3,585.56 万元，租金收入占比为
35.61%。重要现金流提供方对基础设施项目经营稳定性影响较大。假设重要现金
流提供方智汇中科和车百智能租赁合约到期后均不续约，即重要现金流提供方承
租物业处于空置状态，则基础设施项目 2027 年预测租金收入将下降 3,025.22 万
元，较当前预测现金流下降 25.92%。
根据与智汇中科及车百智能访谈沟通并经金隅文化确认，由于智汇中科及车
百智能承租空间内开展投资孵化业务，除了依赖于股东的业务资源，智汇中科及
车百智能承租稳定性一定程度上也依赖于导入企业的经营状况，可能根据导入企
业经营波动出现降租或退租诉求。截至本尽职调查报告出具日，智汇中科、车百
智能均已完成租赁合同换签工作。
6、重要现金流提供方退租或集中换租的风险缓释措施
（1）运营管理机构的招商运营能力可一定程度上保障租赁稳定性
160
基础设施项目的运营管理机构为北京金隅文化科技发展有限公司，金隅文化
依靠金隅集团丰富的产业园运营管理能力和资源，已组建了一支优秀的运营团队
并专注运营产业园区项目。金隅集团是北京地区最大、业态最丰富的投资性物业
持有者与管理者之一。截至 2023 年末，金隅集团持有的高档写字楼、商业、产
业园区等投资物业面积为 251.6 万平方米，其中在北京核心区域的乙级以上高档
投资性物业 84.6 万平方米；京内外物业管理面积 1,837 万平方米，专业化能力、
品牌知名度、出租率和收益水平多年保持北京乃至全国业内领先水平。作为金隅
集团全资子公司，依靠金隅集团的整体运营管理资源和经验，金隅文化拟作为基
础设施公募 REITs 项目运营管理机构并持续提供运营服务，保障基础设施项目
的持续稳定运营。
金隅文化自 2018 年开始负责本基础设施项目运营工作，目前金隅文化在职
员工共计 37 人，其中管理人员均在公司任职超过 5 年，对公司历史情况了解深
入，同时对未来发展方向具有长期研究经验。
金隅文化将在租期到期日提前至少半年洽谈续约事宜，提前锁定续约或前置
为现租户退租或集中换租进行招商工作，缓解重要现金流提供方退租或集中换租
对现金流带来的不利影响。
同时管理人通过《运营管理服务协议》对运营管理机构的考核激励约束，可
引导原始权益人发挥资源优势，将客户快速引入空置面积，减少换租空置期，亦
可缓释极端情况下的退租、换租风险。
（2）重要现金流提供方押金、装修期以及免租期租金等款项安排
基础设施项目的重要现金流提供方均按租赁合同约定缴纳了押金（1 个月租
金及物业费），若重要现金流提供方作为承租人在租赁期终止前单方面终止租赁
合同，则出租人有权按照租赁合同约定没收押金。
针对车百智能前期已享受的 184 天装修期以及智汇中科享受的 184 天装修
期及 7.5 个月免租期，换签协议约定：“承租人同意，如因承租人原因致使换签租
约提前终止的，则承租人除应承担换签租约约定的相应责任外，还不享有上述之
装修期/免租期，承租人应在收到出租人书面通知起 30 个工作日内/出租人通知
的期限内向出租人缴纳前述对应款项。承租人不会因原房屋租赁合同的终止而拒
绝履行该等义务。”
（3）租赁合同到期前确认续约意向并签署续租协议
161
据当前在执行的租赁合同，承租人在租赁期满后继续承租租赁房屋的，应在
租赁期满前向出租人书面提出申请（智汇中科为租赁期满前 3 个月，车百智能为
租赁期满前 6 个月），且应该在租赁期限届满前与出租人签订新的租赁合同或续
租协议（智汇中科为租赁期满前 1 个月，车百智能为租赁期满前 3 个月），否则
可视作承租人不续租进行处理。
根据既往招商经验，一般在租约到期前半年到一年提前征询租户续租意向并
同步筹备储备租户。在租赁期满前规定期内如原租户未提出续租申请，则运营管
理机构将正式启动储备租户的签约流程。该时间安排为新旧租户交替提供了缓冲
时间，可缓解换租、退租风险。
（4）已针对重要现金流提供方提前退租的风险设置风险缓释措施
基础设施基金针对可能对投资人收益产生影响的总体潜在风险设置了风险
缓释措施。
原始权益人金隅集团及运营管理机构金隅文化承诺不可撤销地自愿按以下
安排实施基础设施基金的收益分配调节机制。具体承诺内容如下：
自基础设施基金交割日起至 2029 年末，任一年度的运营净收益未达到目标
运营净收益，则优先按《运营管理服务协议》的约定扣减该年度运营管理费中的
基础管理费。被扣减的运营管理费，将归入基础设施基金该年度的可供分配金额，
用于向投资者分配。其中，目标运营净收益按照基础设施基金首次申报确定的评
估报告中记载的运营净收益确定。根据基础设施基金首次申报确定的评估报告底
稿，2024 年至 2029 年目标运营净收益分别为 2,032.47 万元（2024 年 10 月至 12
月）、8,425.12 万元（2025 年度）、8,885.93 万元（2026 年度）、8,070.08 万元（2027
年度）、8,159.29 万元（2028 年度）和 8,325.92 万元（2029 年度），实际运营净
收益根据每年审计报告及运营管理服务协议确定。
如被扣减的运营管理费归入基础设施基金后仍不足以使投资者获得该年度
的目标运营净收益，金隅集团承诺且将确保其同一控制下的关联方通过自愿放弃
所持有的基础设施基金份额在该年度应获取的全部或部分可供分配金额（金隅集
团或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例合计不低于
本次基金份额发售数量的 35%，持有期自上市之日起不少于 60 个月），优先保障
其他基金份额持有人享有的分红收益，如有剩余再分配自持份额的分红；为避免
疑义，金隅集团承诺让渡及确保其同一控制下关联方让渡的自持份额的分红金额，
以金隅集团及其同一控制下关联方持有的基金份额对应的实际可供分配金额为
162
限。
如现有登记结算机构或收益分配所必须的系统或技术安排无法实现上述操
作的，则由金隅集团及其同一控制下的关联方将足够的货币资金支付给基础设施
基金或专项计划，以使得上述操作得以实现。为避免疑义，在此情况下金隅集团
及其同一控制下的关联方实际让渡给其他基金份额持有人的分红金额仍以其持
有的基金份额对应的实际可供分配金额为限。
同时，金隅集团作为原始权益人、金隅文化作为运营管理机构已承诺，在重
要现金流提供方车百智能、智汇中科与项目公司分别签署的房屋租赁合同约定的
租赁期限届满前6个月内，若项目公司未能与前述任一重要现金流提供方续签房
屋租赁合同，金隅集团、金隅文化承诺，将充分调动并有效利用租户资源、市场
资源及运营资源等自身资源，尽快为重要现金流提供方拟退租的租赁面积寻求新
的承租方；对于本公司当前及未来持有的产业园项目，在其后续招商及运营过程
中，将优先为基础设施项目提供物业租赁业务机会，优先向基础设施项目倾斜租
户资源，优先保障基础设施项目的出租水平。
163
第三章 对业务参与人的尽职调查
一、原始权益人金隅集团基本情况
（一）基本资料
金隅集团于 2005 年 12 月 22 日成立，为以“新型绿色环保建材制造、贸易及
服务，房地产业”为主业的市属大型国有控股产业集团和 A+H 整体上市公司。金
隅集团的注册资本为 1,067,777.1134 万元人民币，法定代表人姜英武，公司经营
范围包括：技术开发、技术服务；组织文化艺术交流活动（不含营业性演出）；
机械设备租赁；房地产开发经营；物业管理；销售自产产品；制造建筑材料、家
具、建筑五金；木材加工。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；
该企业 2006 年 04 月 05 日前为内资企业，于 2006 年 04 月 05 日变更为外商投
资企业；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；
不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
表 3-1：金隅集团概况
事项 内容
公司名称 北京金隅集团股份有限公司
主体类型 股份有限公司（台港澳与境内合资、上市）
法定代表人 姜英武
成立日期 2005-12-22
注册资本 1,067,777.1134 万元人民币
注册地址 北京市东城区北三环东路 36 号
股票代码 601992（A 股）；02009（H 股）
经营范围
技术开发、技术服务；组织文化艺术交流活动（不含营业性演
出）；机械设备租赁；房地产开发经营；物业管理；销售自产产
品；制造建筑材料、家具、建筑五金；木材加工。（市场主体依法
自主选择经营项目，开展经营活动；该企业 2006 年 04 月 05 日前
为内资企业，于 2006 年 04 月 05 日变更为外商投资企业；依法须
经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不
得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
（二）历史沿革
1、设立情况
164
2005 年 3 月 30 日，北京市人民政府以第 22 期《北京市人民政府关于研究
金隅集团重组改制等有关问题的会议纪要》，原则同意原金隅集团的改制方案，
并授权北京市发改委对原金隅集团改制发起设立金隅集团进行核准。
根据北京市国资委于 2005 年 12 月 7 日印发的《关于同意北京金隅集团有
限责任公司改制重组方案的批复》（京国资规划字[2005]48 号）和北京市发改委
于 2005 年 12 月 22 日印发的《关于同意设立北京金隅股份有限公司的函》（京发
改[2005]2682 号）的批准，原金隅集团进行了重组改制，并联合中国非金属材料
总公司、合生集团、北方房地产以及天津建材发起设立了金隅集团。
根据北京中证评估有限公司于 2005 年 10 月 31 日出具的《北京金隅集团有
限责任公司重组改制并发起设立股份公司项目资产评估报告书》（中证评报字
[2005]第 023 号），以 2004 年 12 月 31 日为评估基准日，原金隅集团投入金隅集
团的资产（包括货币、实物、长期股权投资、无形资产等）总计 472,998.50 万元，
负债总计 185,038.30 万元，净资产总计 287,960.20 万元，较评估前净资产
202,585.53 万元增值 85,374.67 万元，净资产增值率为 42.14%。
北京市国资委于 2005 年 12 月 7 日印发了《关于对北京金隅集团有限责任
公司拟发起设立股份有限公司资产评估项目予以核准的批复》（京国资产权字
[2005]123 号）对上述资产评估结果予以核准。
2005 年 12 月 7 日，北京市国资委印发了《关于北京金隅股份有限公司国有
股权管理有关问题的批复》（京国资产权字[2005]128 号），批准了金隅集团国有
股权管理方案，批准金隅集团总股本 180,000 万股，折股比例为 1：0.6843，溢价
部分计入资本公积。
2005 年 12 月 19 日，原金隅集团、中国非金属材料总公司、合生集团、北
方房地产及天津建材签署了《北京金隅股份有限公司发起人协议》。2005 年 12 月
21 日，金隅集团召开了创立大会，通过了《北京金隅股份有限公司章程》，前述
发起人于同日签署了《北京金隅股份有限公司章程》。2005 年 12 月 22 日，北京
市工商局向金隅集团核发《企业法人营业执照》（注册号 1100001922263）。2007
年 12 月 12 日，北京市工商局向金隅集团核发记载实收资本已缴足的《企业法人
165
营业执照》（注册号 110000410285245）。
2006 年 2 月 7 日，商务部印发了《商务部关于同意设立中外合资股份制企
业北京金隅股份有限公司的批复》（商资批[2006]437 号），同意发起设立金隅集
团，并同意金隅集团发起人于 2005 年 12 月 21 日签署的公司章程。2006 年 2 月
9 日，商务部向金隅集团核发了《中华人民共和国台港澳侨投资企业批准证书》
（商外资资审 A 字[2006]0066 号）。
2、变更情况
（1）2007 年股东变更
2007 年 7 月 17 日，经国务院国资委《关于设立中国中材股份有限公司的批
复》（国资改革[2007]651 号）批准，金隅集团发起人之一中国非金属材料总公司
重组改制变更设立为中国中材股份有限公司。
（2）2008 年增资及股份转让
2008 年 2 月 29 日，金隅集团召开 2008 年第一次临时股东大会，审议批准
了《北京金隅股份有限公司增资扩股方案》。北京市国资委于 2008 年 2 月 20 日
以《关于同意金隅集团受让北方房地产开发有限责任公司所持北京金隅股份有限
公司 7.6%股权的批复》（京国资[2008]60 号）、并于 2008 年 3 月 14 日以《北京
市人民政府国有资产监督管理委员会关于北京金隅股份有限公司增资扩股的批
复》（京国资改革字[2008]68 号）批准本次增资及股份转让。商务部于 2008 年 7
月 25 日以《商务部关于同意北京金隅股份有限公司增资扩股的批复》（商资批
[2008]1001 号）批准本次增资扩股及股权转让。金隅集团本次增资发行 100,000
万股普通股，由金隅集团原股东原金隅集团和中国信达等 5 家新投资者以现金认
购。其中，原金隅集团认购 60,840 万股，新增股东新天域投资有限公司（现已更
名为泰安平和）认购 13,310 万股，中国信达认购 7,600 万股，华熙昕宇认购 6,840
万股，润丰投资认购 6,000 万股，北京泰鸿（现已更名为西藏泰鸿）认购 5,410
万股。原发起人股东北方房地产将所持 7.6%的股权转让予原金隅集团。增资后，
金隅集团注册资本由 180,000 万元增加至 280,000 万元，股本总额由 180,000 万
股增加至 280,000 万股。
166
根据中兴华出具的中兴华验字（2008）第 007 号、中兴华验字（2008）第 016
号《验资报告》，上述增加的注册资本均已缴足。
（3）2009 年境外发行及 H 股上市
2008 年 8 月 6 日，金隅集团召开 2008 年第二次临时股东大会，审议通过金
隅集团首次公开发行境外上市外资股（H 股）的发行方案。就本次发行，金隅集
团获得北京市人民政府于 2008 年 8 月 6 日出具的《北京市人民政府关于同意北
京金隅股份有限公司申请在香港联合交易所主板上市的函》（京政函[2008]104
号）、中国证监会于 2009 年 6 月 22 日印发的《关于核准北京金隅股份有限公司
发行境外上市外资股的批复》（证监许可[2009]550 号）和国务院国资委于 2008
年 8 月 6 日出具的《关于北京金隅股份有限公司国有股权管理有关问题的批复》
（国资产权[2008]745 号）的批准，并于 2009 年 7 月 28 日取得联交所的上市批
准。
2009 年 7 月 29 日，金隅集团在香港发行 93,333.30 万股 H 股并在联交所上
市，每股发行价为 6.38 港元，股票代码为 02009。金隅集团另行使超额配股权，
超额配发股份 13,999.95 万股 H 股，配发价格为 6.38 港元。金隅集团的国有股东
向社保基金转让 9,604.9935 万股内资股，该等转让于社保基金的内资股按 1：1
的比例转换为 H 股。H 股发行后，金隅集团注册资本由 280,000.00 万元增加至
387,333.25 万元，股本总额由 280,000.00 万股增加至 387,333.25 万股。
根据北京兴华出具的（2009）京会兴验字第 2-026 号《验资报告》，截至 2009
年 8 月 6 日，金隅集团实收资本（股本）占注册资本总额的 100%。
（4）2011 年换股吸收合并太行水泥及 A 股上市
2010 年 9 月 14 日，金隅集团召开 2010 年第三次临时股东大会，审议通过
了金隅集团换股吸收合并太行水泥的方案。就本次换股吸收合并，金隅集团获得
国务院国资委于 2010 年 9 月 1 日出具的《关于北京金隅股份有限公司换股吸收
合并河北太行水泥股份有限公司有关问题的批复》（国资产权[2010]918 号）、北
京市国资委于 2010 年 9 月 21 日出具的《北京市人民政府国有资产监督管理委
员会关于北京金隅股份有限公司国有股权管理有关问题的批复》（京国资产权
167
[2010]155 号）、北京市商委于 2011 年 2 月 11 日出具的《北京市商务委员会关于
北京金隅股份有限公司换股吸收合并河北太行水泥股份有限公司的批复》（京商
务资字[2011]86 号），并于 2011 年 1 月 28 日获得中国证监会《关于核准北京金
隅股份有限公司吸收合并河北太行水泥股份有限公司的批复》（证监许可
[2011]168 号）及《关于核准北京金隅股份有限公司首次公开发行股票的批复》
（证监许可[2011]166 号）。
金隅集团向太行水泥原股东（除金隅集团以外）发行 41,040.456 万股 A 股
股份，用作支付本次换股吸收合并的对价。金隅集团换股价格为 9.00 元/股，太
行水泥换股价格为 10.80 元/股，由此确定的金隅集团和太行水泥的换股比例为
1.2：1。该等新增股份于 2011 年 2 月 22 日在中国证券登记结算有限责任公司上
海分公司完成了登记手续，并于 2011 年 3 月 1 日在上交所上市交易。换股吸收
合并太行水泥后，金隅集团注册资本由387,333.25万元增加至428,373.706万元，
股本总额由 387,333.25 万股增加至 428,373.706 万股。
根据北京兴华出具的（2011）京会兴验字第 4-007 号《验资报告》，截至 2011
年 2 月 22 日，金隅集团实收资本（股本）占注册资本总额的 100%。
（5）2014 年度非公开发行 A 股股票
2013 年 10 月 30 日，金隅集团召开 2013 年第一次临时股东大会，审议通过
了金隅集团非公开发行股票的方案。就该次非公开发行，金隅集团获得北京市国
资委于 2013 年 10 月 10 日出具的《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关
于北京金隅股份有限公司都非公开发行股票有关问题的批复》（京国资产权
[2013]210 号），并于 2014 年 3 月 20 日获得中国证监会《关于北京金隅股份有限
公司非公开发行股票的批复》（证监许可[2014]312 号）。
金隅集团向原金隅集团和京国发基金以 5.58 元/股分别发行 448,028,673 股
和 52,874,551 股 A 股股票，合计 500,903,224 股。该等新增股份于 2014 年 3 月
26 日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司完成了登记手续。本次发行
新增股份的性质为有限售条件流通股，原金隅集团、京国发基金认购的本次非公
开发行 A 股股票自发行结束之日起三十六个月内不得转让，预计上市流通时间
168
为 2017 年 3 月 26 日。本次发行后，金隅集团注册资本由 4,283,737,060 元增加
至 4,784,640,284 元，股本总额由 4,283,737,060 股增加至 4,784,640,284 股。
根据安永华明出具的安永华明（2014）验字第 60667053_A02 号《验资报告》，
截至 2014 年 3 月 24 日，金隅集团共计募集资金人民币 2,795,039,989.92 元，扣
除与发行有关的费用 20,304,100.00 元，募集资金净额为 2,774,735,889.92 元，其
中新增注册资本 500,903,224.00 元，资本公积股本溢价 2,273,832,665.92 元。
（6）2015 年度非公开发行 A 股股票
2015 年 5 月 27 日，金隅集团召开 2014 年度股东周年大会，审议通过 2015
年度非公开发行股票的方案。就该次非公开发行，金隅集团于 2015 年 5 月 5 日
公告了北京市国资委出具的《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于北京
金隅股份有限公司非公开发行股票有关问题的批复》（京国资产权[2015]62 号），
并于 2015 年 10 月 28 日领取了中国证监会《关于核准北京金隅股份有限公司非
公开发行股票的批复》（证监许可[2015]2336 号）。
金隅集团向包括原金隅集团在内的 8 名投资者以 8.48 元/股共发行
554,245,283 股 A 股股票。该等新增股份于 2015 年 12 月 3 日在中国证券登记结
算有限责任公司上海分公司完成了登记手续。本次发行新增股份的性质为有限售
条件流通股，原金隅集团认购的本次非公开发行 A 股股票自发行结束之日起三
十六个月内不得转让、其他投资者认购的本次非公开发行 A 股股票自发行结束
之日起十二个月内不得转让。本次发行后，金隅集团注册资本由 4,784,640,284 元
增加至 5,338,885,567 元，股本总额由 4,784,640,284 股增加至 5,338,885,567 股。
根据安永华明出具的安永华明（2015）验字第 60667053_A02 号《验资报告》，
截至 2015 年 11 月 30 日，金隅集团共计募集资金人民币 4,699,999,999.84 元，扣
除与发行有关的费用 62,124,960.00 元，募集资金净额为 4,637,875,039.84 元，其
中新增注册资本 554,245,283.00 元，资本公积股本溢价 4,083,629,756.84 元。
（7）2015 年度利润分配及资本公积转增股本
公司以 2015 年 12 月 31 日总股本 5,338,885,567 股为基数，向全体股东每 10
股派发现金股利 0.30 元（含税），共计派发股利总计人民币 160,166,567.01 元；
169
以资本公积金向全体股东每 10 股转增 10 股，共计转增 5,338,885,567 股，转增
后公司股本将增至 10,677,771,134 股，至 2016 年 7 月 6 日，公司 2015 年度利润
分配及资本公积转增股本事宜已经实施完毕，公司注册资本由 5,338,885,567 元
变更为 10,677,771,134 元。
（8）2016 年度国有股份无偿划转
2016 年 10 月 17 日，根据北京市国资委《关于无偿划转北京金隅股份有限
公司 44.93%国有股权的通知》，原金隅集团将其持有的金隅集团全部国有股份无
偿划转至北京国管中心30。
2016 年 10 月 21 日，北京国管中心与原金隅集团签署了《关于北京金隅股
份有限公司的股份划转协议》。
2016 年 11 月 11 日，国务院国资委出具《关于北京金隅集团有限责任公司
将所持北京金隅股份有限责任公司全部股份无偿划转给北京国有资本经营管理
中心有关问题的批复》（国资产权[2016]1182 号），同意原金隅集团将所持的金隅
集团全部 A 股股份无偿划转给北京国管中心。
2016 年 11 月 17 日，香港证券及期货事务检察委员会同意豁免北京国管中
心就本次无偿划转而应履行的要约收购义务。
2016 年 12 月 9 日，中国证监会出具《关于核准豁免北京国有资本经营管理
中心及其一致行动人要约收购北京金隅股份有限公司股份义务的批复》（证监许
可[2016]3027 号），核准豁免北京国管中心及其一致行动人因国有资产行政划转
而应履行的要约收购义务。
2016 年 12 月 29 日，金隅集团收到北京国管中心转来的《中国证券登记结
算有限责任公司过户登记确认书》，确认金隅集团国有股权无偿划转过户手续已
办理完毕。
本次无偿划转实施后，金隅集团的控股股东变更为北京国管中心，实际控制
人仍为北京市国资委。

30系指北京国有资本经营管理中心，为北京国有资本运营管理有限公司的曾用名，后同。
170
（9）2017 年公司名称变更
2017 年 12 月 19 日，金隅集团名称由“北京金隅股份有限公司”变更为“北京
金隅集团股份有限公司”，并于北京市工商行政管理局完成了变更登记。
3、最近三年及一期实际控制人变化情况
最近三年及一期，金隅集团的控股股东为北京市国有资本运营管理有限公司
（以下简称“北京国管”），实际控制人为北京市人民政府国有资产监督管理委员
会，未发生变化。
4、最近三年及一期重大资产重组情况
最近三年及一期，金隅集团未发生重大资产重组事项。
（三）股权结构
1、股权结构
截至 2024 年 9 月 30 日，金隅集团前十大股东及持股情况如下：
表 3-2：金隅集团前十大股东及持股情况
单位：股，%
股东全称 期末持股数量 比例
持有有
限售条
件股份
数量
质押或冻结情况
股东性
状 质
态
数量
北京国有资本运营管理
有限公司 4,832,665,938 45.26 - 无 -
国有法
人
HKSCC NOMINEES
LIMITED 2,338,764,870 21.90 - 无 -
境外法
人
中国建材股份有限公司 459,940,000 4.31 - 无 -
国有法
人
香港中央结算有限公司 107,416,751 1.01 - 无 - 未知
润丰投资集团有限公司 75,140,000 0.70 -
冻
结
75,140,000
境内非
国有法
人
中国农业银行股份有限
公司-中证 500 交易型
开放式指数证券投资基
金
73,179,089 0.69 - 无 - 其他
中国证券金融股份有限
公司 53,695,622 0.50 - 无 - 其他
北京京国发股权投资基
金（有限合伙） 43,115,900 0.40 - 无 - 其他
171
股东全称 期末持股数量 比例
持有有
限售条
件股份
数量
质押或冻结情况
股东性
状 质
态
数量
交通银行股份有限公司
-景顺长城中证红利低
波动 100 交易型开放式
指数证券投资基金
35,664,020 0.33 - 无 - 其他
银华基金-农业银行-银
华中证金融资产管理计
划
26,141,134 0.24 - 无 - 其他
截至 2024 年 9 月 30 日，金隅集团的股权结构图如下：
图 3-1 金隅集团股权关系图
2、控股股东
截至 2024 年 9 月 30 日，北京国有资本运营管理有限公司持有原始权益人
45.26%的股权，为原始权益人的控股股东；北京市人民政府国有资产监督和管理
委员会持有北京国有资本运营管理有限公司 100%的股权，为北京国有资本运营
管理有限公司的控股股东。原始权益人的实际控制人为北京市人民政府国有资产
监督和管理委员会。北京国管概况信息如下：
表 3-3：北京国管概况
事项 内容
企业名称 北京国有资本运营管理有限公司
主体类型 有限责任公司（国有独资）
法定代表人 吴礼顺
成立日期 2008-12-30
注册资本 5,000,000 万人民币
注册地址 北京市西城区锦什坊街 35 号院 1 号楼 1269 号
经营范围 国有资本运营管理；投资及投资管理；资产管理；组织公司资产重
组、并购。（“1、未经有关部门批准，不得以公开方式募集资金；2、
172
事项 内容
不得公开开展证券类产品和金融衍生品交易活动；3、不得发放贷
款；4、不得对所投资企业以外的其他企业提供担保；5、不得向投资
者承诺投资本金不受损失或者承诺最低收益”；企业依法自主选择经
营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依
批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目
的经营活动。）
北京国管收益规模良好，划入企业为北京市大型国企并在相应领域建立行业
领先的竞争优势，每年收入规模在各自业内均处中上游水平，近年来，尽管部分
子公司收入利润水平受行业周期、外部环境变化等多重因素影响有所下降，但仍
居业内靠前水平；本部股权和基金投资有序推进，其中，股权投资多为对央企或
北京市属企业的投资，持续获得稳定分红；基金投资包括以落实北京市政府战略
意图、代财政出资参与政府母基金，以及自主发起设立的、投资符合北京高精尖
产业体系搭建的市场化基金，北京国管通过优秀的投资决策能力和投后管理水平
获得良好的投资收益。
北京国管曾用名为北京国有资本经营管理中心，系 2008 年北京市国资委为
积极应对全球金融危机所带来的挑战，适应国有企业改革发展新形势对国资监管
体制提出的新要求，筹集更多的资金支持国有经济战略调整，决定组建的国有资
本经营与股权管理的主体。北京市国资委以现金 5,000 万元和其持有的北京能源
投资（集团）有限公司的全部股权、北京市首都公路发展集团有限公司 74.24%
的股权、北京医药集团有限责任公司 20%的股权，共计人民币 3,450,469 万元作
为出资设立金隅集团。北京国管设立时的注册资本为 3,000,000 万元。2021 年 7
月 30 日，经北京市国资委批准同意，北京国管由全民所有制企业整体改制为国
有独资公司，公司名称变更为“北京国有资本运营管理有限公司”，注册资本变更
为 5,000,000 万元。北京国管是北京市首家国有资本运营公司试点单位，以国有
资本投资和运营为主业，以贯彻落实北京市委市政府战略意图，促进国有资本有
序进退，实现国有资本保值增值为目标。通过积极构建“融、投、管、运、研”一
体化的运营生态圈，优化集团管控，创新运营模式，提升资本运作能力，促进国
有资本在合理流动中保值增值，持续提高国有资本运营效率和回报，以更好服务
于首都功能定位及国资国企改革发展需要。
173
截至 2024 年 9 月 30 日，北京国管注册资本 5,000,000 万元，实缴资本
5,267,527.87 万元人民币，控股股东为北京市国资委，持有北京国管 100%的股
权。截至 2024 年 9 月 30 日，北京国管总资产为 352,912,755.66 万元，总负债为
221,938,026.18 万元，所有者权益为 130,974,729.48 万元。2024 年 1-9 月，北京
国管营业收入 97,071,064.82 万元，净利润 1,995,773.00 万元。
3、实际控制人
金隅集团的实际控制人为北京市国资委。
（四）组织架构
1、金隅集团组织架构
截至 2024 年 9 月 30 日，金隅集团组织架构图如下：
图 3-2 金隅集团组织架构
2、各部门主要职能
金隅集团结合自身生产经营实际，设立了若干具体职能部门，具体情况如下
表所示：
174
表 3-4：金隅集团部门职能
序号 部门 主要职能
1 办公室 主要负责公司行政工作的总体综合协调，负责对外联
络、公文处理、会议安排、档案管理、外事管理等工作
2 董事会工作部
主要负责公司及所属上市公司与证券监管机构沟通、股
东联络、“三会”运作、信息披露、股权融资管理、市值
管理、所属上市公司股权管理、投资者关系管理、社会
责任管理等工作
3 战略规划部
主要负责公司中长期发展规划的制定与组织实施、改革
政策研究分析、国际国内合作、重大投资及新兴产业项
目与管理、品牌管理、重大事项专题调查研究、市委市
政府及有关部门综合性调研汇报等工作
4 运营与信息化管理部
主要负责公司年度经营目标制定和管理、日常生产运
营、管理和分析、资本运营管理、内部企业调整整合、
招投标管理、股权管理（不含上市公司）、信息化管控体
系建设和管理等工作
5 财务资金部
主要负责金隅集团境内外上市所需定期披露财务报告的
编制；负责金隅集团全面预算的审核、汇编和上报，督
促检查预算编制和执行情况，并对预算执行情况提出具
体考核意见
6 资产管理部
主要负责公司经营性资产和非经营性资产的全面管理，
负责产权登记、资产处置（产权交易）、资产出租、资产
信息化管理等工作
7 人力资源部 主要负责人力资源规划、员工招聘及培训、薪酬管理、
专业职称管理、人力资源信息化管理等工作
8 科技创新部 主要负责公司科技创新、研发管理、质量管理、知识产
权管理、科技奖励、组织标准制定等工作
9 法律合规部
主要负责公司法律风险防范体制建设，负责合同法务、
投资法务、诉讼法务、上市公司法务、合规管理牵头部
门等工作
10 审计部 主要负责公司内部审计管理，内控体系建设实施的督
导、检查与评价，风险管控的监督评价等工作
11 安全与应急管理部
主要负责集团安全生产、职业健康、消防、交通、治安
保卫的相关政策法规的落实，监督指导协调考核所属企
业安全生产工作、指标执行情况，负责相关体系建设等
工作
175
序号 部门 主要职能
12 环境保护管理部
主要负责落实集团环保、节能降耗、清洁生产、资源综
合利用相关政策法规的落实及管理体系建设，监督指导
协调所属企业环境保护工作，制定并落实集团污染物排
放、碳达峰、碳中和、碳排放减量、能源管理、资源综
合利用目标，负责环境监测工作，监督环保事故查处和
环保事故责任追究落实情况等工作
13 总部综合事务管理部
主要负责集团各部门及其员工的日常管理；负责集团总
部办公资源的配置与保障；负责办公区域的安全消防保
卫、卫生防疫等；负责总部离退休人员的服务管理；负
责集团及总部社会责任的履行及其他日常工作等
14 党委办公室 主要负责公司党委工作的总体协调，负责公文处理、会
议安排、保密机要管理等工作
15 党委组织部 主要负责公司党组织建设、干部任免和薪酬管理、老干
部和统战及侨务管理、领导人员出国政审等工作
16 党委宣传部 主要负责公司理论教育、意识形态、思想政治、宣传策
划、企业文化、共青团等工作
17 纪检监察机构 主要负责公司党风廉政建设、纪检、监察等工作
18
党委巡察工作领导小
组办公室 主要负责公司巡察、监督整改落实等工作。
19
信访（接诉即办）办
公室 主要负责信访维稳、接诉即办等相关工作。
20 工会工作部 主要负责工会日常事务管理、职工合法权益维护、协调
企业劳动关系等工作。
21 集团总部党委 负责集团总部党建工作、纪检监察工作及群团工作等。
22
数智化转型工作领导
小组办公室
主要负责集团信息化建设工作，统筹集团统建信息系统
的软件开发、升级、系统维护等工作
（五）治理结构及内部控制制度
1、治理结构
作为一家上市公司，金隅集团严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治
理准则》、上交所上市规则和中国证监会有关法律法规的要求，不断完善公司的
治理结构，建立、健全了内部管理和控制制度，进一步规范公司运作，提高公司
治理水平。
（1）股东大会
金隅集团《公司章程》、《股东大会议事规则》对股东的权利和义务、股东大
会的职权、股东大会的召开、表决、决议等事项进行了规定。现行《股东大会议
176
事规则》对股东大会召开条件、股东大会的召集与主持、股东大会的提案、股东
大会通知、股东出席会议方式、股东大会会议记录等事项作出了详细的规定。
股东大会是公司的权力机构，依法行使下列职权：
1）决定公司的经营方针和投资计划；
2）选举和更换非由职工代表担任的董事，决定有关董事的报酬事项；
3）选举和更换非由职工代表担任的监事，决定有关监事的报酬事项；
4）审议批准董事会的报告；
5）审议批准监事会的报告；
6）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
7）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
8）对公司增加或者减少注册资本作出决议；
9）对公司合并、分立、解散、清算或变更公司形式等事项作出决议；
10）对公司发行债券、发行任何种类股票、认股证和其他类似证券作出决议；
11）对公司聘用、解聘或者不再续聘会计师事务所作出决议；
12）修改《公司章程》；
13）审议公司在一年内购买、出售重大资产超过公司最近一期经审计总资产
30%的事项；
14）对法律、行政法规及《公司章程》规定须由股东大会审批的对外担保事
项作出决议；
15）审议批准变更 A 股募集资金用途事项；
16）审议股权激励计划；
17）审议单独或合计持有代表公司有表决权的股份百分之三以上的股东的提
案；
18）法律、行政法规、部门规章及《公司章程》规定应当由股东大会作出决
177
议的其他事项；
19）股东大会可以授权或委托董事会办理其授权或委托办理的事项。
报告期内，金隅集团股东大会历次会议均严格按照《公司章程》与《股东大
会议事规则》的相关规定规范运行。
（2）董事会
金隅集团现行《公司章程》、《董事会议事规则》规定，公司设董事会，董事
会由十一名董事组成，设董事长一人，可以设副董事长两人。董事会成员中应至
少包括三分之一独立（非执行）董事，且任何时候独立（非执行）董事不得少于
三人。董事会成员中可以有公司职工代表。
董事会对股东大会负责，行使下列职权：
1）负责召集股东大会，并向股东大会报告工作；
2）执行股东大会的决议；
3）决定公司的经营计划和投资方案；
4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
6）制订公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券或其他证券及
上市的方案；
7）拟定公司重大收购、收购公司股票的方案；
8）拟定公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案；
9）根据法律、行政法规和《公司章程》规定，决定须由股东大会批准以外
的其他对外担保事项；
10）在股东大会授权范围内，决定公司对外投资、收购出售资产、资产抵押、
对外担保事项、委托理财、关联交易等事项；
11）决定公司及控股子公司每一个自然年度累计价值金额在 500 万元以上
1,000 万元以下（含 1,000 万元）的对外捐赠事项；
178
12）决定公司内部管理机构的设置；
13）聘任或者解聘公司总经理、董事会秘书；根据总经理的提名，聘任或者
解聘公司副总经理、财务总监、总法律顾问及其他高级管理人员，决定其报酬及
奖惩事项；
14）制定公司的基本管理制度；
15）拟订《公司章程》修改方案；
16）管理公司的信息披露事项；
17）向股东大会提请聘任或更换为公司审计的会计师事务所；
18）听取公司总经理的工作汇报并检查总经理的工作；
19）负责公司法治建设、合规管理体系的建立健全，包括总法律顾问制度、
法律合规风险控制、培育合规文化等内容，听取依法治企和合规管理工作情况报
告；
20）法律、法规、公司股票上市地的交易所的上市规则所规定的及股东大会
和《公司章程》授予的其他职权。
报告期内，金隅集团董事会历次会议均严格按照《公司章程》与《董事会议
事规则》的相关规定规范运行。
截至 2024 年 9 月 30 日，金隅集团董事会由十名董事组成，低于章程规定人
数，但公司董事会未低于法定最低人数，且不会影响董事会正常运作。
（3）监事会
金隅集团现行《公司章程》、《监事会议事规则》对监事会的组成、职权、召
开、会议通知、会议记录等事项进行了规定。
监事会由七名监事组成，其中职工代表的比例不得低于三分之一。监事任期
三年，可以连选连任。监事会设主席一名，监事会主席的任免，应当经三分之二
以上监事会成员表决通过。
监事会向股东大会负责，并依法行使下列职权：
179
1）检查公司的财务，对董事会编制的公司定期报告进行审核并提出书面审
核意见；
2）对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行
政法规、《公司章程》或者股东大会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建议；
3）当公司董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求前述人员予
以纠正；
4）核对董事会拟提交股东大会的财务报告、营业报告和利润分配方案等财
务资料，发现疑问的，可以公司名义委托注册会计师、执业审计师帮助复审；
5）提议召开临时股东大会会议，在董事会不履行召集和主持股东大会会议
职责时召集和主持股东大会会议；
6）向股东大会会议提出提案；
7）代表公司与董事、高级管理人员交涉或者对董事、高级管理人员起诉；
8）发现公司经营情况异常，可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事务
所、律师事务所等专业机构协助其工作；
9）《公司章程》规定的其他职权。
最近三年及一期，金隅集团监事会历次会议均严格按照《公司章程》与《监
事会议事规则》的相关规定规范运行。
截至 2024 年 9 月 30 日，金隅集团监事会由六名监事组成，低于章程规定人
数，但公司监事会未低于法定最低人数，且不会影响监事会正常运作。
2、内部控制
（1）内部控制环境
金隅集团按照中国证监会和上市交易所相关法律、法规、规范性意见，多年
来不断积极完善公司治理文件和相关内控制度，具体情况如下表所示：
表 3-5：金隅集团主要制度文件
180
序号 主要制度文件 制订权限
1 《北京金隅集团股份有限公司章程》 股东大会
2 《北京金隅集团股份有限公司股东大会议事规则》 股东大会
3 《北京金隅集团股份有限公司董事会议事规则》 股东大会
4 《北京金隅集团股份有限公司监事会议事规则》 股东大会
5 《北京金隅集团股份有限公司独立董事工作制度》 董事会
6
《北京金隅集团股份有限公司董事会战略与投融资委员会议
事规则》 董事会
7 《北京金隅集团股份有限公司董事会审计委员会议事规则》 董事会
8 《北京金隅集团股份有限公司薪酬与提名委员会议事规则》 董事会
9 《北京金隅集团股份有限公司总经理工作细则》 董事会
10 《北京金隅集团股份有限公司董事会秘书工作细则》 董事会
11 《北京金隅集团股份有限公司对外投资管理办法》 董事会
12 《北京金隅集团股份有限公司对外担保管理制度》 董事会
13 《北京金隅集团股份有限公司关联交易管理办法》 董事会
14 《北京金隅集团股份有限公司与关联方资金往来管理制度》 董事会
15 《北京金隅集团股份有限公司募集资金使用与管理制度》 董事会
16 《北京金隅集团股份有限公司投资者关系管理制度》 董事会
17 《北京金隅集团股份有限公司信息披露管理办法》 董事会
18 《北京金隅集团股份有限公司重大信息内部报告制度》 董事会
19 《北京金隅集团股份有限公司管理层证券交易守则》 董事会
20
《北京金隅集团股份有限公司内幕信息知情人和外部信息使
用人管理制度》 董事会
21
《北京金隅集团股份有限公司年报信息披露重大差错追究制
度》 董事会
22 《北京金隅集团股份有限公司内部控制评价办法》 董事会
金隅集团按照这些制度文件的原则要求，完善内部决策和信息传导流程，使
制度得到切实有效的执行。以上规则、制度和条例有力保证了股东大会、董事会、
监事会、高级管理层及各级职能部门各司其职、各负其责、相互制约、规范运作，
使现代企业管理制度在金隅集团的实际运作中做到有法可依，有据可查。
（2）关联交易管理
181
为规范公司及下属子公司的关联交易管理，合理划分并确定公司及下属子公
司在关联交易管理中的职责，明确业务流程，维护广大投资者特别是中小投资者
的合法权益，公司根据《公司法》《证券法》等相关法律法规的规定，结合公司
的实际情况，制定了《北京金隅集团股份有限公司关联交易管理办法》，对关联
人和关联交易的确认、关联交易的管理、关联交易的披露和决策制度等作出了明
确规定。
（六）对基础设施项目享有完全所有权或经营权利情况
截至本报告出具之日，金隅集团持有项目公司 100%的股权，目前项目公司
已就基础设施资产的房屋及土地使用权办理取得登记在其名下的京（2024）海不
动产权第 0019176 号《不动产权证书》、京（2024）海不动产权第 0019164 号《不
动产权证书》。金隅集团将通过持有项目公司的 100%股权间接持有基础设施资
产的全部权益，金隅集团享有基础设施项目的完全所有权。截至尽调基准日，基
础设施项目主体部分已全部竣工，西三旗公司已取得《国有土地使用证》及《房
屋所有权证》，合法享有标的项目的不动产权。
（七）转让基础设施项目的内部授权情况
根据金隅集团于 2022 年 8 月 30 日发布的《北京金隅集团股份有限公司第
六届董事会第十七次会议决议公告》（编号：临 2022-030），金隅集团已经审议通
过了《关于公司以金隅智造工场产权一期等有关资产发行基础设施不动产投资信
托基金（公募 REITs）的议案》。
根据西三旗公司现行有效的公司章程，北京金隅地产开发集团有限公司作为
西三旗公司的唯一股东，已于 2023 年 11 月 15 日作出《北京西三旗高新建材城
经营开发有限公司股东决定》，同意西三旗公司与项目公司签署《项目转让协议》，
并根据协议约定由西三旗公司向项目公司转让基础设施资产及其相关负债、人员
等。
根据项目公司现行有效的公司章程，金隅集团作为项目公司的唯一股东，已
于 2023 年 11 月 14 日作出《北京金隅智造工场管理有限公司股东决定》，同意项
目公司与西三旗公司签署《项目转让协议》，并根据协议约定由项目公司受让西
182
三旗公司持有的基础设施资产及其相关负债、人员等。
（八）转让基础设施项目的外部有权机构审批情况
1、工业项目转让的规定
根据金隅集团提供的资料、金隅集团说明及法律顾问出具的法律意见书并经
基金管理人、计划管理人、法律顾问适当核查，金隅智造工场产权一期项目位于
北京市海淀区建材城，属于中关村科学城范围；金隅智造工场产权一期项目用地
系通过协议出让方式取得。
1）北京市人民政府文件以及海淀区人民政府文件的转让规定及无异议函
根据北京市人民代表大会常务委员会发布的《中关村国家自主创新示范区条
例》（北京市第十三届人民代表大会常务委员会公告第 12 号），“示范区内原以协
议出让方式取得的国有土地使用权不得擅自转让、改变用途；确需转让的，须报
请市人民政府批准，土地所在地的区人民政府根据国家有关规定享有优先购买
权”；根据北京市人民政府发布的《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精
尖经济结构用地政策的意见（试行）》（京政发[2017]39 号），“经市、区政府授权，
园区开发企业可依法使用园区产业用地，向入园企业出租，但不得转让；也可以
建设并持有产业用房及其各项配套服务用房，出租给入园企业，但不得整体或分
割销售，不得转让公司股权。园区与入园企业可采取共有建设用地使用权方式使
用土地。”
就本次发行涉及的金隅智造工场产权一期项目产权转让及项目公司股权转
让事宜，北京市人民政府已于 2022 年 9 月 14 日出具《北京市人民政府关于北京
金隅集团股份有限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相
关事项的批复》（京政字[2022]21 号），同意金隅集团下属子公司西三旗公司将金
隅智造工场产权一期项目转让予金隅集团设立的项目公司，并对于金隅集团以项
目公司 100%股权转让方式发行基础设施 REITs 无异议。
北京市海淀区人民政府已于 2022 年 9 月 27 日出具《北京市海淀区人民政
府关于北京金隅集团股份有限公司参与申报基础设施领域不动产投资信托基金
（REITs）试点的函》（海政函[2022]128 号），原则同意金隅集团利用自有已建成
183
产业项目“金隅智造工场产权一期项目”参与申报基础设施 REITs 试点项目，并以
项目公司 100%股权转让方式发行基础设施 REITs；原则同意金隅集团及项目公
司后续以发行基础设施 REITs 试点工作为目的的资产转移相关事项（包括为达
到基础设施 REITs 发行目的所进行的产权转让、股权转让，以及与其他公司进行
合并、重组）；相关标的项目后续再转让、监管须按照北京市和海淀区相关规定
执行；在基础设施 REITs 基金存续期内，金隅集团自持基金份额占比应超过三分
之一（不含），否则须提前报请海淀区政府审批；金隅集团所属企业应根据国家
发展改革委、中国证监会相关监管规定尽职履责，做好标的项目的运营管理工作，
并确保标的项目坚持整体租赁战略和原有产业发展政策方向，持续稳定运营。
2）北京市自然资源主管部门的转让规定及无异议函
《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金
（REITs）试点工作的通知》（发改投资[2021]958 号）规定，如项目以协议出让
方式取得土地使用权，原土地出让合同签署机构（或按现行规定承担相应职责的
机构）应对项目以 100%股权转让方式发行基础设施 REITs 无异议。
就本次发行涉及的项目公司股权转让事宜，北京市规划和自然资源委员会于
2022 年 1 月 5 日出具了《北京市规划和自然资源委员会关于北京金隅集团股份
有限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关意见的函》
（京规自函[2022]42 号），对基础设施项目以 100%股权转让方式发行基础设施
REITs 无异议。
3）中关村科学城管委会文件的转让规定及无异议函
《北京市国土资源局关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》
（京国土用[2010]480 号，以下简称“480 号文”）第 1 条第 4 款规定“如确需转让
或销售的研发、工业项目，建设单位应向市住房城乡建设委提出申请。市住房城
乡建设委会同发展改革、经济信息、规划、国土等相关部门审核通过后，报市政
府审批。经审批的项目，建设单位在办理转让及销售时应补齐地价款、城市基础
设施建设费后方可办理”。之后出台的《关于进一步完善已建成研发、工业项目
转让管理有关问题的通知》（京建发[2019]216 号，以下简称“216 号文”）第 2 条
184
规定“国务院、市政府批准设立的开发区、产业园区内的研发、工业项目，由所
在园区的园区管理部门负责审核。其他研发、工业项目，由区政府确定行业主管
部门负责审核”，第 5 条规定“市住房城乡建设委不再受理建设单位申请研发、工
业项目的转让或销售”，与前述 480 号文的规定不一致。根据 216 号文第 6 条的
规定，“本通知自印发之日起执行，《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问
题的通知》（京国土用[2010]480 号）中有关规定与本通知不符的，以本通知为准”。
因此，就北京市产业项目的转让管理，480 号文第 1 条第 4 款的规定与 216 号文
的规定不一致，应适用 216 号文的规定。根据北京市已建成产业项目相关规定
（包括上述 216 号文第 2 条的规定，以及《关于进一步明确已建成产业项目买受
人审核有关问题的通知》（京建发[2019]217 号）第 1 条的规定“国务院、市政府
批准设立的开发区、产业园区内的产业项目，由所在园区的园区管理部门负责审
核。其他产业项目，由区政府确定行业主管部门负责审核”，及《北京市海淀区
人民政府关于本区已建成产业项目转让事项办理工作流程的通知》第 1 条的规定
“在海淀区行政区划范围内，规划用途为研发、工业、酒店、旅游、文化、娱乐
的产业项目，由海淀园管委会31对买受人准入资格进行初审，初审合格后经海淀
区产业空间资源统筹联席工作组成员单位分别按照各自职能进行合规审查后，由
海淀园管委会为项目买受人出具审核意见书”），在北京市海淀区行政区划范围内
的规划用途为工业的已建成产业项目的转让，由中关村科学城管委会进行审核。
就本次发行涉及的金隅智造工场产权一期项目产权转让及项目公司股权转
让事宜，中关村科学城管委会已于 2023 年 7 月 26 日出具《产业审核意见书》，
《产业审核意见书》载明金隅智造工场产权一期项目物业位于中关村科学城范围
内，中关村科学城管委会为该园区管理部门；经报请区政府同意，项目公司具备
受让金隅智造工场产权一期项目物业的产业准入资格，对项目公司受让金隅智造
工场产权一期项目（含房屋所有权及对应的国有土地使用权及相关构筑物、附属
设施）及后续金隅集团以项目公司 100%股权转让方式发行基础设施 REITs 事项
无异议；在取得国家发改委推荐后，金隅集团及所属公司可办理金隅智造工场产

31 根据北京市海淀区人民政府官网（https://zyk.bjhd.gov.cn/xxgkzl/zdgk/jgjj/sydw/hdygwh_59842/）公示，
中关村科学城管委会为市政府派出机构，由海淀区代管，对外保留中关村科技园区海淀园管理委员会（即
“海淀园管委会”）牌子。
185
权一期项目物业的产权变更手续，并以项目公司 100%股权转让方式发行基础设
施 REITs。
2、项目建议书批复中关于限制转让的规定
根据北京市发展计划委员会（现为北京市发展和改革委员会）于 2000 年 5
月 12 日就基础设施资产出具的《关于北京市西三旗高新建材城经营开发公司建
设工业厂房项目建议书的批复》（京计工字[2000]第 0731 号）（“《项目建议书批
复》”），所建物业只能自用，不得出售、转让。
就本次发行涉及的金隅智造工场产权一期项目产权转让及项目公司股权转
让事宜，北京市发展和改革委员会已于 2022 年 9 月 23 日出具《北京市发展和改
革委员会关于支持金隅集团产业园公募 REITs 试点项目申报相关事项的复函》
（京发改[2022]1303 号），说明基于 216 号文的规定，工业厂房项目转让的审核
权限在该项目所在园区的园区管理部门或由海淀区政府确定行业主管部门；北京
市发展和改革委员会支持该项目参与 REITs 试点申报。
3、关于国资监管机构的同意函
金隅集团系北京市人民政府国有资产监督管理委员会的监管企业；项目公司
的 100%股权转让交易适用《中华人民共和国企业国有资产法》《企业国有资产监
督管理暂行条例》（2019 修订）《企业国有资产交易监督管理办法》《关于企业国
有资产交易流转有关事项的通知》（国资发产权规[2022]39 号）等法律法规的规
定。其中，《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》（国资发产权规[2022]39
号）第三条规定：“国家出资企业及其子企业通过发行基础设施 REITs 盘活存量
资产，应当做好可行性分析，合理确定交易价格，对后续运营管理责任和风险防
范作出安排，涉及国有产权非公开协议转让按规定报同级国有资产监督管理机构
批准。”据此，就本次发行涉及的非公开协议转让项目公司股权事宜，应当取得
北京市国资委的批准。
就本次发行涉及的项目公司股权转让事宜，北京市国资委已于 2022 年 9 月
15 日出具《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于北京金隅集团股份有
限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点有关事项的批复》
186
（京国资[2022]83 号），原则同意金隅集团依法合规开展基础设施 REITs 试点工
作，相关方所涉及的产权转让事项可通过非公开协议转让方式实施，最终转让价
格不得低于经备案的资产评估结果；并请金隅集团严格履行内部决策和资产评估
管理工作程序，明确有关各方责任，合理确定国有资产价格，维护国有权益，做
好风险防控，防止国有资产流失。
（九）所处行业概况及行业地位
1、所在行业概况
（1）水泥及相关业务
1）水泥行业主要影响因素
水泥是国民经济建设的重要基础原材料，水泥产品广泛应用于工业、农业、
交通、水利、国防、民用等各种类型的建筑工程。水泥行业作为国民经济建设的
传统建筑材料行业，属于典型的投资拉动型行业，与全社会固定资产投资有着十
分密切的关系。同时，水泥行业属于资源、能源消耗型行业，其发展与石灰石、
煤炭、电力等相关产业的发展状况密切相关。
2021年，全国固定资产投资（不含农户）544,547 亿元，比上年增长 4.9%。
其中，民间固定资产投资 307,659 亿元，比上年增长 7.0%。全国房地产开发投资
147,602 亿元，比上年增长 4.4%。其中，住宅投资 111,173 亿元，比上年增长 6.4%。
2021 年全年需求虽略有下降，但水泥行业价格持续高位运行，且对成本传导能
力不减，使得 2021 年水泥行业利润的维持较好水平，根据工信部发布数据，2021
年水泥行业营业收入 10,754 亿元，同比增长 7.3%。利润结构有所优化，北部区
域利润贡献有所增加，尤其是长期处于亏损的泛东北地区实现全面好转。
2022年，全国固定资产投资（不含农户）572,138 亿元，比上年增长 5.1%；
比 2020 年度增长 4.94%，两年平均增长 2.44%。全年房地产开发投资 132,895 亿
元，比上年下降 10.0%。其中住宅投资 100,646 亿元，下降 9.5%。2022 年受经济
下行压力持续加大、房地产市场继续探底等多重因素冲击，水泥需求低迷且贯穿
全年。全年全国水泥产量 21.30 亿吨，较上一年下降 10.5%。低迷的水泥市场需
求，使得全国水泥市场价格持续下跌，反观原燃材料煤炭价格却上涨明显，在水
187
泥量价齐跌、成本高涨的双向挤压背景下，行业利润出现较大幅度的下滑。
2023年，全国固定资产投资（不含农户）503,036 亿元，比 2022 年增长 3.0%。
全年房地产开发投资 110,913 亿元，比上年下降 9.6%。其中住宅投资 83,820 亿
元，下降 9.3%。2023 年房地产行业进入深度调整阶段，虽然基础设施建设、制
造业保持稳中有增的发展态势，但难以弥补下降空间，房地产行业对水泥需求的
拖累依旧非常明显，因此水泥需求总量仍呈下降趋势。水泥需求总体表现为“需
求不足，预期转弱，淡旺季特征弱化”。2023 年全年全国水泥产量为 20.23 亿吨，
较上一年下降 0.7%。这表明水泥市场需求依然低迷，持续对行业产量形成压制。
受水泥市场需求持续低迷以及企业销售策略在竞争与竞合间不断切换，2023 年
国内水泥市场价格走势总体呈现前高后低、震荡调整的走势。
2）水泥价格变动情况及利润水平
2019 年全国 PO42.5 水泥价格指数 439 元/吨，比 2018 年的 427 元/吨上涨 11
元/吨，同比增长 2.67%，价位创历史新高。2019 年全年全国水泥价格基本延续
了 2018 年整体走势，价格高位运行，四季度创历史新高。2020 年前三季度，水
泥市场价格呈现“高开低走，但总体价位处于高位，局部出现深度下调”的特征。
在“超长梅雨天气”和内外部不利因素的影响下，国内水泥市场需求阶段性下滑严
重，企业库存持续高位运行、压力空前，而多数地区水泥价格仍然保持在相对合
理水平。2020 年第四季度整体表现为“环比上涨、同比下降”的特点，主要原因是
四季度水泥需求总体保持快速增长，支撑水泥价格环比持续回升。
2020 年水泥行业经济运行表现为“急下滑、快恢复、趋稳定”的特征。水泥产
销量实现同比增长由负转正，2020 年全年水泥产量达到 23.77 亿吨，同比增长
1.6%，保持高位平台期。水泥价格处于高位震荡，呈现出“先跌后扬”的“V”字型
走势，价位水平与 2019 年相当，行业实现利润 1,833 亿元，基本看齐 2019 年。
水泥行业依旧保持了稳健发展态势。
根据中国水泥协会数字水泥网监测，2021 年全国水泥市场平均价格 486 元/
吨，比 2020 年增长 10.7%，在生产成本大幅上涨和供给收缩的背景下，水泥价
格整体上移，价位创历史新高。从全年来看，水泥价格呈现出“先抑后扬”的走势。
188
2022年，全国水泥市场价格“高台跳水”后陷入震荡调整行情。根据数字水泥
网监测数据显示，全年水泥市场平均价为 466 元/吨（到位价，下同），同比下跌
4.2%，虽然跌幅不大，但考虑煤炭价格大幅上涨，水泥制造成本大幅上移，相对
于行业效益而言，实际水泥价格水平跌回至 2017 年水平。从月度价格走势看，
前四个月，国内水泥市场价格持续保持在 500 元/吨以上较好水平。自五月份开
始，价格开启一路狂泄走势，直至七月，价格跌到 415 元/吨底部进行盘整；八月
中旬，价格呈现小幅震荡上行态势，但走势并不稳定，在九月份再次出现震荡回
落行情；十至十一月，尽管价格维持上调走势，但幅度较小，且时间较短，进入
十二月份，价格便出现提前回落走势。
2023年国内水泥市场价格走势总体呈现前高后低，震荡调整走势。据中国水
泥协会数字水泥网统计数据显示，2023 年全国水泥市场平均成交价为 394 元/吨
（P.O42.5 散到位价，下同），同比大幅回落 15%，价格处于近六年最低水平。全
年水泥价格低位弱势震荡调整的主要原因：一方面是市场需求持续低迷。由于房
地产新开工面积同比降幅不断扩大，以及基建项目受资短缺制约，施工进度缓慢，
水泥需求表现持续疲软，库存居高不下。另一方面，企业销售策略在竞争与竞合
间不断切换。因市场供需矛盾突出，企业销售压力较大，特别是进入下半年，各
地企业均不希望丢失市场份额，价格竞争激烈，但由于价格过低导致面临亏损，
企业又通过错峰生产等措施，推动价格阶段性小幅修复上调，在切换过程中竞争
大于竞合，促使水泥价格底部震荡调整成为主旋律。
（2）商贸物流业务
1）商业贸易
钢材、煤炭以及化工产品贸易因其贸易量大、交易金额大等特点，在大宗商
品流通行业中占据主要地位。
钢材贸易企业在中国钢铁业中扮演着钢厂和最终消费终端之间资金和物资
的中转者、钢厂大批量少批次生产特征和消费终端多批次小批量需求矛盾的解决
者等重要角色，是整个钢铁供应链不可或缺的角色。近年来，随着钢铁行业整体
产能过剩，供给过剩环节日益突出，钢价进入下行通道。作为市场“蓄水池”作用
189
的钢贸商，一方面要面对钢厂供给居高不下、市场价格变动频繁，下游需求又相
对疲软的重重压力；另一方面还要面对钢厂不断加大直供企业开发力度，进一步
挤压生存空间的挑战；传统的钢贸体系亟待改革。
我国煤炭中部多、东部少、北方多、南方少。山西、陕西、内蒙古三省产量
超过全国总量的一半，而消费地区除了在这些煤炭产区外也集中在东部沿海和南
方几个缺煤省，跨区域调煤为煤炭贸易创造了良好的市场机会。加之煤炭的进出
口贸易需求，内贸加外贸使中国煤炭总贸易量在世界范围内首屈一指。但是从
2012 年开始，受经济增速放缓的影响，耗煤行业对煤炭的需求减弱，但煤矿产量
仍然不断增加。与此同时，国际市场也在时刻影响着国内市场，欧洲、日、韩等
国受经济危机的影响，对煤炭的需求偏弱，近年更是大有清洁能源代替动力煤之
势，一些国外的煤炭生产商和出口商纷纷将目光投向亚洲市场。煤炭市场的供不
应求，加之外煤低价倾销，煤炭价格持续下滑，导致贸易商的利润空间不断被压
缩。2013 年起，国家发改委取消对电煤的价格干预，煤炭市场的放开可以促进市
场的公平竞争和良性发展。随着市场载体的不断完善，全国性的煤炭交易中心陆
续建立，现货交易和线上交易的不断推广，煤炭贸易市场朝成交透明化、操作规
范化的方向不断发展。此外，焦炭和动力煤先后走进期货市场，这使得煤贸商有
机会也可以随时参与进来，利用新的交易方式减小交易风险。
石油和化学工业作为我国重要的基础产业和支柱产业之一，在国民经济中占
有重要的地位。随着我国经济的高速增长，国内纺织品、塑料制品内外贸的迅速
增长，对化纤、橡胶和塑料产品的需求有一定提升，从而带动了化工原料的需求。
目前，化工行业的产品面临向高技术含量、高附加值的方向发展，化工贸易行业
则正在紧跟产业步伐，发掘新材料、新产品的潜在贸易空间，布局采购和销售网
络，同时扩宽自身供应链上下游，提供综合供应链服务模式以提高贸易服务的综
合附加值。
商贸物流是与批发、零售、住宿、餐饮、居民服务等商贸服务业及进出口贸
易相关的物流服务活动，现代化的商贸物流体系是发展国际化大都市相适应的现
代商贸体系的重要组成部分，在推进我国商贸业现代化、实现物流合理化、降低
社会流通成本、完善城市功能、实现可持续发展中具有重要的意义。社会消费品
190
零售总额衡量了商贸行业市场的容量。近年来，随着我国国民经济的发展和城乡
居民生活水平的迅速提高，我国的商贸业获得了较大的发展，商品流通规模不断
扩大。2021 年度、2022 年度及 2023 年度，我国社会消费品零售总额分别较上年
增长-3,90%、-0.2%及 7.2%。我国商贸行业的良好发展态势为商贸物流的发展提
供了持续的增长空间。
2）物流
自 2009 年国务院印发《物流业调整和振兴规划》以来，我国物流业保持较
快增长，服务能力显著提升，基础设施条件和政策环境明显改善，现代产业体系
初步形成，物流业已成为国民经济的重要组成部分。
2021年全国社会物流总额 335.2 万亿元，按可比价格计算，同比增长 9.2%，
两年年均增长 6.2%，增速恢复至正常年份平均水平。从构成看，工业品物流总
额 299.6 万亿元，按可比价格计算，同比增长 9.6%；农产品物流总额 5.0 万亿元，
增长 7.1%；再生资源物流总额 2.5 万亿元，增长 40.2%；单位与居民物品物流总
额 10.8 万亿元，增长 10.2%；进口货物物流总额 17.4 万亿元，下降 1.0%。
2022年全国社会物流总额 347.6 万亿元，按可比价格计算，同比增长 3.4%，
物流需求规模再上新台阶，实现稳定增长。从构成看，工业品物流总额 309.2 万
亿元，按可比价格计算，同比增长 3.6%；农产品物流总额 5.3 万亿元，增长 4.1%；
再生资源物流总额 3.1 万亿元，增长 18.5%；单位与居民物品物流总额 12.0 万亿
元，增长 3.4%；进口货物物流总额 18.1 万亿元，下降 4.6%。
2023年全国社会物流总额 352.4 万亿元，按可比价格计算，同比增长 5.2%，
增速比上年提高 1.8 个百分点。物流需求规模持续恢复向好，增速稳步回升。从
构成看，农产品物流总额 5.3 万亿元，按可比价格计算，同比增长 4.1%；工业品
物流总额 312.6 万亿元，增长 4.6%；进口货物物流总额 18.0 万亿元，增长 13.0%；
再生资源物流总额 3.5 万亿元，增长 17.4%；单位与居民物品物流总额 13.0 万亿
元，增长 8.2%。
国际通行以全社会的物流总费用占 GDP 的比例来评价整个经济体的物流效
率，社会物流总费用占 GDP 的比例越低表示该经济体物流效率越高、物流发展
191
水平越发达。以此指标计算，2021 年我国社会物流总费用占当年 GDP 的比例约
为 14.6%，比上年下降 0.1 个百分点。物流园区为我国现代物流发展中产生的新
型业态，近年来发展蓬勃。“十一五”以来，我国物流园区快速发展，出现货运服
务、生产服务、商贸服务、综合服务和专业品类服务等多种类型，形成不同物流
需求与多种服务方式有机对接的平台。
（3）房地产开发
我国正处于工业化和快速城市化的重要发展阶段，国民经济的持续稳定增长，
人均收入水平的稳步提高，快速城市化带来的新增城市人口的住房需求，人们居
住水平不断提高带来的改善性住房需求，这些因素构成了我国房地产市场在过去
十几年快速发展的原动力，同时也是未来房地产市场持续健康发展的重要支撑。
2011 年国务院指出要确保 2011 年 1,000 万套保障性住房建设用地。“十二五”规
划中提出，“十二五”时期，国家将投入建设 3,600 万套保障房。“十三五”规划提
出要健全住房供应体系，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次
需求的住房供应体系，优化住房供需结构，稳步提高居民住房水平，更好保障住
有所居，促进房地产市场健康发展。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。
在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区
改造货币化安置比例。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投
资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅
产业现代化，提升住宅综合品质。
2021年，全国房地产开发投资 147,602 亿元，比上年增长 4.4%；比 2019 年
增长 11.7%，两年平均增长 5.7%。其中，住宅投资 111,173 亿元，比上年增长
6.4%。2021 年，房地产开发企业房屋施工面积 975,387 万平方米，比上年增长
5.2%。其中，住宅施工面积 690,319 万平方米，增长 5.3%。房屋新开工面积 198,895
万平方米，下降 11.4%。其中，住宅新开工面积 146,379 万平方米，下降 10.9%。
房屋竣工面积 101,412 万平方米，增长 11.2%。其中，住宅竣工面积 73,016 万平
方米，增长 10.8%。2021 年，商品房销售面积 179,433 万平方米，比上年增长
1.9%；比 2019 年增长 4.6%，两年平均增长 2.3%。其中，住宅销售面积比上年
增长 1.1%，办公楼销售面积增长 1.2%，商业营业用房销售面积下降 2.6%。商品
192
房销售额 181,930 亿元，增长 4.8%；比 2019 年增长 13.9%，两年平均增长 6.7%。
其中，住宅销售额比上年增长 5.3%，办公楼销售额下降 6.9%，商业营业用房销
售额下降 2.0%。
2022年全国房地产开发投资 132,895 亿元，比上年下降 10%，其中，住宅投
资 100,646 亿元，下降 9.5%。住宅投资占房地产开发投资的比重为 75.7%，比去
年提高 0.4 个百分点。房地产开发企业房屋施工面积 904,999 万平方米，比上年
下降 7.2%。其中，住宅施工面积 639,696 万平方米，下降 7.3%。房屋新开工面
积 120,587 万平方米，下降 39.4%。其中，住宅新开工面积 88,135 万平方米，下
降 39.8%。房屋竣工面积 86,222 万平方米，下降 15.0%。其中，住宅竣工面积
62,539 万平方米，下降 14.3%。2022 年，房地产开发企业土地购置面积 10,052 万
平方米，比上年下降 53.4%；土地成交价款 9,166 亿元，比去年下降 48.4%。商
品房销售面积 135,837 万平方米，比上年下降 24.3%；其中，住宅销售面积比上
年下降 26.8%，办公楼销售面积下降 3.3%，商业营业用房销售面积下降 8.9%。
商品房销售额 133,308 亿元，下降 26.7%；其中，住宅销售额比上年下降 28.3%，
办公楼销售额下降 3.7%，商业营业用房销售额下降 16.1%。2022年末，商品房
待售面积 56,366 万平方米，比上年增长 10.5%。
2023年，全国房地产开发投资 110,913 亿元，比上年下降 9.6％；房地产开
发企业房屋施工面积 838,364 万平方米，比上年下降 7.2%，其中，住宅施工面积
589,884 万平方米，下降 7.7%；房屋新开工面积 95,376 万平方米，下降 20.4%。
其中，住宅新开工面积 69,286 万平方米，下降 20.9%；房屋竣工面积 99,831 万
平方米，增长 17.0%。其中，住宅竣工面积 72,433 万平方米，增长 17.2%。2023
年，商品房销售面积 111,735 万平方米，比上年下降 8.5%，其中住宅销售面积下
降 8.2％。商品房销售额 116,622 亿元，下降 6.5%，其中住宅销售额下降 6.0%。
2023 年末，商品房待售面积 67,295 万平方米，比上年增长 19.0%。其中，住宅
待售面积增长 22.2%。2023 年，房地产开发企业到位资金 127,459 亿元，比上年
下降 13.6%。其中，国内贷款 15,595 亿元，下降 9.9%；利用外资 47 亿元，下降
39.1%；自筹资金 41,989 亿元，下降 19.1%；定金及预收款 43,202 亿元，下降
11.9%；个人按揭贷款 21,489 亿元，下降 9.1%。
193
2、行业地位
（1）绿色建材板块
金隅集团是全国建材行业领军企业，全国第三大水泥产业集团，京津冀最大
的绿色、环保、节能建材生产供应商之一，国内水泥行业低碳绿色环保、节能减
排、循环经济的引领者，具有较强的区域规模优势和市场控制力。
金隅集团以水泥为核心，形成混凝土、墙体及保温材料、装配式建筑体系及
部品、家具木业等上下游配套的完整建材产业链和装饰装修、建筑设计、装配式
建筑总承包等产品及服务内在联动机制，形成了全产业链协同发展格局。截至
2024 年 9 月末，金隅集团绿色建材板块营业收入达 551.47 亿元，占比 72.42%，
营业毛利润达 49.70 亿元，毛利率为 9.01%。金隅集团建材产品及施工安装服务
广泛应用于北京城市副中心、雄安新区、冬奥场馆等重点热点项目建设中，充分
展示了金隅新型建材产业的品牌、品质和产业链优势，提升了产品体系应用和协
同营销水平。
金隅集团具备日产 12,000 吨新型干法水泥熟料生产线从工艺设计、装备设
计制造、建筑安装、生产调试到备件供应、维修服务、生产运营的全产业链建设
与服务能力，研发的高效水泥立磨、水泥窑协同处置危废固废设备、高效节能风
机、永磁直驱电机、中低压智能配电柜等产品达到行业先进水平。在风险可控的
前提下，完善供应链网络配置和资产布局，持续做实做精国际贸易和建材商贸物
流业务。
（2）房地产开发板块
金隅集团自身无房地产开发业务资质，不从事房地产开发业务；房地产开发
业务由金隅地产和金隅嘉业运营，金隅地产和金隅嘉业耕耘房地产开发建设 30
多年，具备多品类房地产项目综合开发的能力，综合实力位居全国同行业前列，
同时也是北京地区最大、业态最丰富的投资性物业持有者与管理者之一，在行业
内拥有较高的影响力和品牌知名度。
（3）物业运营板块
金隅集团是北京地区最大、业态最丰富的投资性物业持有者与管理者之一，
194
截至 2024 年 9 月末，公司持有的高档写字楼、商业、产业园区等投资物业面积
约 250 万平方米，其中在北京核心区域的乙级以上高档投资性物业约 85 万平方
米；京内外物业管理面积约 1,840 万平方米，专业化能力、品牌知名度、出租率
和收益水平多年保持北京乃至全国业内领先水平，现为中国物业管理协会理事单
位、北京物业管理行业协会副会长单位，位列“2023 物业服务企业综合实力 500
强”第 61 位、“2023 中国国有物业服务企业综合实力 100 强”第 13 位及“中国物
业服务企业品牌价值 100 强”。
（十）与基础设施项目相关业务情况以及持有或运营的同类资产的规模
1、与基础设施项目相关业务情况
截至 2024 年 9 月末，原始权益人共持有建成或在建的产业园区项目如下：
表 3-6：截至 2024 年 9 月 30 日金隅集团持有的产业园区情况
资产
名称
所属
行业
所在
区域
资产
状态
建筑面积
（万平方
米）
主要面
向产业
或特色
出租率
（2024
年 9 月
末）
投入
运营
时间
租金水平
（元/月/平
米）（2024 年
9 月末）
金隅
智造
工场
产权
一期
产业
园
海淀
区西
三旗
已投
入运
营
9.09
智能制
造及工
业研发
90.26% 2019
年
智能制造及
工业研发用
房：159
产业配套：
105
金隅
智造
工场
产权
二期
产业
园
海淀
区西
三旗
已投
入运
营
3
大信息
及智能
制造
100.00% 2019
年
168.53
金隅
高新
产业
园
产业
园
大兴
区黄
村
已投
入运
营
27.8
高端装
备、智
能制
造、新
一代信
息技
术、医
药健康
77.92% 2018
年
产业空间：
55.06
商业：103.42
195
资产
名称
所属
行业
所在
区域
资产
状态
建筑面积
（万平方
米）
主要面
向产业
或特色
出租率
（2024
年 9 月
末）
投入
运营
时间
租金水平
（元/月/平
米）（2024 年
9 月末）
西三
旗金
隅科
技园
一期
项目
产业
园
海淀
区西
三旗
已投
入运
营
22.44（其
中自持
19.71，已
出售
2.73）
32
大信
息、高
端装备
制造
10.13%
（自持部
分）
2023
年
156.97
西三
旗金
隅科
技园
二期
项目
产业
园
海淀
区西
三旗
已完
工待
售
18.13（其
中待售
17.24，已
出售
0.89）
大信
息、高
端装备
制造
- -33 -
兴发
科技
园
产业
园
怀柔
科学
城
部分
完工
21.47（其
中已交付
3.95，在
建
17.52）
新型研
发与科
技服务
相结合
的生态
创新中
心
交付部分
出租率
100%
2023
年
产业空间
87.61
琉璃
文创
园
产业
园
门头
沟琉
璃渠
已投
入运
营
1.39
打造成
集琉璃
古法烧
造技艺
保护性
生产、
琉璃文
化传承
推广、
文化创
意办公
于一体
的中国
琉璃文
化创意
产业园
区
67.46% 2023
年
产业空间：
90.34
商业：54.45

32 注：西三旗金隅科技园一期项目优先用于出售
33 注：西三旗金隅科技园二期项目因尚未入市，暂无出租率和租金水平数据。
196
资产
名称
所属
行业
所在
区域
资产
状态
建筑面积
（万平方
米）
主要面
向产业
或特色
出租率
（2024
年 9 月
末）
投入
运营
时间
租金水平
（元/月/平
米）（2024 年
9 月末）
龙顺
成文
创园
产业
园
东城
区永
外大
街
已投
入运
营
1.51
打造以
龙顺成
京作硬
木家具
制作技
艺为核
心，集
“龙顺
成”博物
馆及家
具展
示、文
创办
公、文
化传
承、配
套设施
等为一
体的非
遗特色
综合性
文创园
区
49.89% 2023
年
产业空间：
111.03
商业：104.04
金隅
生命
科学
创新
中心
产业
园
海淀
区
在建 4.96
人工智
能与生
物医药
技术
- - -
2、原始权益人相关业务与项目公司的同业竞争
（1）金隅集团与项目公司之间的同业竞争
截至 2024 年 9 月 30 日，金隅集团持有同类资产情况包括金隅智造工场产
权二期、金隅高新产业园、西三旗金隅科技园一期项目、西三旗金隅科技园二期
项目等。该等产业园资产与项目公司所持有的基础设施项目可能产生同业竞争。
（2）关于处理同业竞争的安排
就上述同业竞争可能引发的利益冲突风险，根据《金隅集团产业园封闭式基
础设施证券投资基金招募说明书》《金隅集团产业园封闭式基础设施证券投资基
金基金合同》《运营管理服务协议》以及原始权益人金隅集团、运营管理机构金
197
隅文化出具的《承诺函》，金隅集团、金隅文化承诺，本项目拟采取以下措施，
以降低上述同业竞争可能引发的与基础设施项目管理相关的利益冲突。
原始权益人金隅集团已出具《北京金隅集团股份有限公司关于避免同业竞争
的承诺函》，承诺如下：
“1）平等对待本公司及本公司控制的企业提供运营管理服务的基础设施项目
和其他项目，不会主动诱导基础设施 REITs 项下的租户终止租约或降低租金水
准，不得故意降低基础设施基金项下的基础设施项目的市场竞争能力。如有任何
新的潜在租户拟租赁本公司旗下其他项目，本公司将对该等潜在租户及其拟议业
务进行尽职调查，以确保该等潜在租户不开展、且无意向开展人工智能、智能制
造业务的开发和研究；另一方面，本公司将向该等潜在租户推荐租赁基础设施项
目。对于可能构成实质竞争的物业租赁业务机会，基础设施项目在同等条件下享
有优先获得该业务机会的权利。
2）基础设施 REITs 发行完成后，本公司及本公司控制的企业如发现任何与
基础设施 REITs 主营业务构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务机会，将
促使该业务机会按合理和公平的条款及条件首先提供给基础设施 REITs。
3）如本公司持有或运营竞争性项目的，本公司将采取充分、适当的措施，
公平对待基础设施项目和该等竞争性项目，避免可能出现的利益冲突。本公司承
诺不会将项目公司所取得或可能取得的业务机会优先授予或提供给任何其他竞
争性项目，亦不会利用原始权益人的地位或利用该地位获得的信息作出不利于基
础设施基金而有利于其他竞争性项目的决定或判断，并将避免该种客观结果的发
生。
4）在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同业
竞争而发生争议，且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，
本公司承诺将与基金管理人积极协商解决措施。
5）本公司及本公司控制的企业持有的其他物业资产，若在基础设施 REITs
发行后具备注入基础设施 REITs 的条件时，履行各级监管单位审批程序后，本公
司将通过合理的价格将相关资产注入基础设施 REITs，以避免与基础设施 REITs
198
可能产生的同业竞争。
6）基础设施 REITs 发行完成后，本公司及本公司控制的企业如出售或转让
与基础设施 REITs 相关的经营性物业资产，基础设施 REITs 项下相关载体均享
有购买权；且本公司保证在出售或转让相关资产时给予基础设施 REITs 项下相
关载体的条件与本公司及本公司控制的企业向任何独立第三方提供的条件相当。
7）本公司确认本承诺函所载的每一项承诺均为可独立执行之承诺。任何一
项承诺若被视为无效或终止不影响其他各项承诺的有效性。
8）在基础设施基金终止并清算完毕前，本承诺始终有效，且是不可撤销的。
若本公司违反上述承诺给基础设施基金及其基金份额持有人造成损失，一切损失
将由本公司承担。”
运营管理机构金隅文化已出具《北京金隅文化科技发展有限公司关于避免同
业竞争的承诺函》，承诺如下：
“1）本公司将根据自身针对产业园区项目同类资产的既有管理规范和标准，
严格按照诚实信用、勤勉尽责、公平公正的原则，以不低于本公司自身和/或实际
控制的关联方管理的其他同类资产的运营管理水平为基础设施项目提供运营管
理服务或督促、要求相关方按照该等标准为基础设施项目提供运营管理服务，采
取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，充分保护基金份额持有人的利益。
本公司承诺不会将项目公司所取得或可能取得的业务机会优先授予或提供给任
何其他竞争性项目，亦不会利用运营管理机构的地位或利用该地位获得的信息作
出不利于基础设施基金而有利于其他竞争性项目的决定或判断，并将避免该种客
观结果的发生。
2）平等对待本公司及本公司控制的企业提供运营管理服务的基础设施项目
和其他项目，不会主动诱导基础设施 REITs 项下的租户终止租约或降低租金水
准，不得故意降低基础设施基金项下的基础设施项目的市场竞争能力。如有任何
新的潜在租户拟租赁本公司旗下其他项目，本公司将对该等潜在租户及其拟议业
务进行尽职调查，以确保该等潜在租户不开展、且无意向开展人工智能、智能制
造业务的开发和研究；另一方面，本公司将向该等潜在租户推荐租赁基础设施项
199
目。对于可能构成实质竞争的物业租赁业务机会，基础设施项目在同等条件下享
有优先获得该业务机会的权利。
3）基础设施 REITs 发行完成后，本公司及本公司控制的企业如发现任何与
基础设施 REITs 主营业务构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务机会，将
促使该业务机会按合理和公平的条款及条件首先提供给基础设施 REITs。
4）在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同业
竞争而发生争议，且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，
本公司承诺将与基金管理人积极协商解决措施。
5）本公司确认本承诺函所载的每一项承诺均为可独立执行之承诺。任何一
项承诺若被视为无效或终止不影响其他各项承诺的有效性。
6）除非本公司不再作为基础设施 REITs 的运营管理机构，本承诺始终有效，
且是不可撤销的。若本公司违反上述承诺给基础设施基金及其基金份额持有人造
成损失，一切损失将由本公司承担。”
原始权益人及运营管理机构降低同业竞争风险的承诺，将有效降低同业竞争
风险，有利于保障基础设施基金的收益实现。
（十一）主营业务情况
公司经营范围为：技术开发、技术服务；组织文化艺术交流活动（不含营业
性演出）；机械设备租赁；房地产开发经营；物业管理；销售自产产品；制造建
筑材料、家具、建筑五金；木材加工。（市场主体依法自主选择经营项目，开展
经营活动；该企业 2006 年 04 月 05 日前为内资企业，于 2006 年 04 月 05 日变更
为外商投资企业；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经
营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
最近三年及一期，金隅集团的主营业务包括绿色建材、地产开发及运营等两
个板块，具体包括水泥及相关业务、商贸物流业务、新材料业务、地产开发业务
和物业运营业务等。
金隅集团主营业务包括绿色建材板块、地产开发及运营板块等两大板块。
200
2020-2023 年度及 2024 年 1-9 月，原始权益人营业收入及成本构成情况如下表所
示：
表 3-7：原始权益人近三年及一期营业收入及成本构成情况
单位：亿元，%
项目
2024 年1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
营业
收入
绿色建材板块 551.47 72.42 794.69 73.61 782.74 76.57 817.54 66.67
地产开发及运营
板块 215.39 28.29 301.25 27.90 258.49 25.29 434.79 35.46
板块抵消 -5.42 -0.71 -16.38 -1.52 -19.04 -1.86 -26.09 -2.13
主营业务收入合
计
761.44 100.00 1,079.56 100.00 1,022.19 100.00 1,226.24 100.00
营业
成本
绿色建材板块 501.77 72.85 726.71 75.72 682.28 78.21 687.81 66.61
地产开发及运营
板块 196.24 28.49 244.31 25.46 202.23 23.18 362.96 35.15
板块抵消 -9.22 -1.34 -11.30 -1.18 -12.09 -1.39 -18.14 -1.76
主营业务成本合
计
688.80 100.00 959.72 100.00 872.42 100.00 1,032.63 100.00
营业
毛利
润
绿色建材板块 49.70 68.41 67.98 56.73 100.46 67.08 129.73 67.01
地产开发及运营
板块 19.15 26.36 56.94 47.51 56.26 37.56 71.83 37.10
板块抵消 3.80 5.23 -5.08 -4.24 -6.95 -4.64 -7.95 -4.11
毛利润合计 72.64 100.00 119.84 100.00 149.77 100.00 193.61 100.00
（十二）财务报表及分析
本节的财务会计数据及有关分析说明反映了金隅集团最近三年及一期的财
务状况、经营成果和现金流量。
安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）对金隅集团 2021 年度、2022 年度
和 2023 年度的财务报表进行了审计，并分别出具了安永华明（2022）审字第
60667053_A06 号、安永华明（2023）审字第 60667053_A01 号和安永华明（2024）
审字第 70152770_A01 号标准无保留意见的审计报告。金隅集团 2024 年 1-9 月
的财务报表未经审计。
本尽调报告中，金隅集团 2021 年度财务数据引自 2021 年度审计报告期末
201
数，2022 年度财务数据引自 2022 年度审计报告期末数，2023 年度财务数据引自
2023 年度审计报告期末数，2024 年 1-9 月财务数据引自 2024 年三季度报告。
除非特别说明，本尽调报告所涉及的金隅集团 2021 年度、2022 年度、2023
年度和 2024 年 1-9 月的财务数据表述口径均为金隅集团合并财务报表口径。
1、最近三年及一期财务报表
（1）合并资产负债表
表 3-8：合并资产负债表
单位：万元
项目 2024 年 9 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
流动资产：
货币资金 1,533,578.01 1,733,211.67 1,599,643.59 2,192,196.85
交易性金融
资产 146,060.38 55,039.70 111,695.45 115,224.06
应收票据 136,555.29 61,318.00 42,226.31 70,569.16
应收账款 1,139,050.37 819,044.69 761,817.41 752,392.75
应收款项融
资
117,474.08 76,350.17 149,657.39 251,457.52
预付款项 273,477.29 201,945.21 170,516.23 174,557.21
其他应收款 954,483.90 613,207.78 735,745.78 943,296.68
存货 8,804,945.57 9,581,006.28 11,118,413.10 11,692,882.35
合同资产 36,018.21 23,560.54 22,280.23 6,032.87
一年内到期
的非流动资
产
46,171.48 69,633.08 26,984.51 12,737.73
其他流动资
产
809,842.25 873,116.95 943,455.63 784,525.95
流动资产合
计
13,997,656.82 14,107,434.08 15,682,435.63 16,995,873.13
非流动资
产：
债权投资 115,634.07 86,562.85 115,576.41 49,090.20
长期应收款 154,781.12 170,977.96 285,124.28 100,471.23
长期股权投
资
924,224.46 918,869.40 773,667.82 648,414.89
其他权益工
具投资 61,366.58 64,940.56 77,394.87 59,677.48
202
项目 2024 年 9 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
其他非流动
金融资产 48,973.81 36,909.36 26,396.95 -
投资性房地
产
4,501,199.89 4,367,125.44 3,870,591.96 3,609,229.01
固定资产 4,417,578.79 4,408,028.74 4,365,396.82 4,437,137.58
在建工程 233,008.61 260,499.52 360,495.57 190,103.12
使用权资产 99,813.90 97,737.31 95,385.49 71,075.11
无形资产 1,622,899.03 1,617,002.10 1,588,735.31 1,628,089.70
商誉 259,445.56 252,834.47 251,350.33 243,831.57
长期待摊费
用
191,660.74 184,975.41 176,352.94 168,340.28
递延所得税
资产 347,685.94 347,977.36 382,691.38 371,192.81
其他非流动
资产 48,022.27 46,039.36 100,409.68 63,154.93
非流动资产
合计 13,026,294.79 12,860,479.84 12,469,569.80 11,639,807.91
资产总计 27,023,951.61 26,967,913.92 28,152,005.43 28,635,681.04
流动负债：
短期借款 2,473,228.92 2,952,700.71 2,548,282.58 2,514,060.80
应付票据 424,845.75 383,529.02 363,306.20 321,749.80
应付账款 1,758,322.61 1,852,437.39 1,902,736.00 1,979,662.23
预收款项 37,622.19 34,047.40 31,523.80 32,832.59
合同负债 1,259,346.92 2,449,001.94 3,035,777.16 2,682,295.04
应付职工薪
酬
21,432.16 27,787.01 54,122.34 43,657.09
应交税费 125,627.26 97,336.76 184,114.24 235,619.71
其他应付款 639,807.81 635,223.48 924,119.15 970,155.27
一年内到期
的非流动负
债
2,355,677.18 2,240,117.40 1,672,494.63 1,512,580.20
应付短期融
资券 300,000.00 601,829.26 500,000.00 750,000.00
其他流动负
债
355,259.08 486,460.95 667,990.11 930,766.90
流动负债合
计
9,751,169.88 11,760,471.33 11,884,466.21 11,973,379.61
非流动负
债：
203
项目 2024 年 9 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
长期借款 5,466,419.72 3,774,184.67 3,263,715.50 2,900,171.24
应付债券 1,312,059.78 1,109,976.05 2,649,395.89 3,349,967.45
租赁负债 50,773.63 50,053.23 48,153.30 39,521.16
长期应付款 38,196.25 21,348.49 29,965.08 34,516.98
长期应付职
工薪酬 40,817.93 40,930.68 44,951.19 49,893.71
预计负债 50,980.77 51,663.42 47,833.37 50,346.14
递延所得税
负债 635,412.61 644,227.33 617,644.95 604,493.39
递延收益 84,635.53 78,621.65 76,255.08 79,535.72
其他非流动
负债 - - 31.01 475.00
非流动负债
合计 7,679,296.21 5,771,005.51 6,777,945.37 7,108,920.79
负债合计 17,430,466.09 17,531,476.84 18,662,411.58 19,082,300.40
股东权益：
股本 1,067,777.11 1,067,777.11 1,067,777.11 1,067,777.11
其他权益工
具
3,046,087.60 2,746,837.60 1,649,900.00 1,598,900.00
其中：永续
债
3,046,087.60 2,746,837.60 1,649,900.00 1,598,900.00
资本公积 544,951.85 546,111.28 543,231.40 522,928.91
其他综合收
益
62,057.46 63,236.23 68,630.23 74,321.12
专项储备 7,171.52 6,841.56 6,279.44 4,587.43
盈余公积 293,580.02 293,580.02 262,013.44 247,097.82
一般风险准
备
49,613.59 49,613.59 49,575.92 45,765.08
未分配利润 2,376,089.46 2,526,705.16 2,715,584.00 2,810,371.78
归属于母公
司所有者权
益合计
7,447,328.62 7,300,702.54 6,362,991.54 6,371,749.25
少数股东权
益
2,146,156.90 2,135,734.54 3,126,602.31 3,181,631.40
所有者权益
合计 9,593,485.52 9,436,437.08 9,489,593.85 9,553,380.64
负债和所有
者权益总计 27,023,951.61 26,967,913.92 28,152,005.43 28,635,681.04
204
（2）合并利润表
表 3-9：合并利润表
单位：万元
项目 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
一、营业总收入 7,703,655.39 10,795,567.96 10,282,216.21 12,363,444.81
营业收入 7,703,655.39 10,795,567.96 10,282,216.21 12,363,444.81
二、营业总成本 7,937,006.18 10,883,747.59 10,116,652.01 11,754,967.93
营业成本 6,931,277.91 9,597,180.30 8,746,665.30 10,356,459.72
税金及附加 80,175.88 109,641.51 127,357.36 176,537.73
销售费用 169,540.93 239,795.78 236,996.11 265,902.77
管理费用 472,031.90 656,564.99 695,824.80 684,228.36
研发费用 55,550.26 53,017.11 41,013.89 34,673.27
财务费用 228,429.30 227,547.89 268,794.56 237,166.08
加：其他收益 38,853.87 57,374.87 61,335.65 87,979.70
投资收益 23,924.25 13,151.57 25,148.35 79,255.53
其中：对联营企业和合营企业
的投资收益 20,447.79 4,512.53 17,651.59 40,036.94
公允价值变动收益 22,469.42 116,674.29 58,306.12 69,181.47
资产减值损失 -33,062.77 -185,879.14 -82,776.76 -100,865.34
信用减值损失 61,264.60 -12,383.18 -45,346.38 -35,518.28
资产处置收益 101,450.72 114,878.26 130,671.74 7,387.36
三、营业利润 -18,450.71 15,637.05 312,902.93 715,897.32
加：营业外收入 23,083.01 32,036.53 37,344.80 110,337.08
减：营业外支出 3,522.31 17,634.91 17,745.50 38,182.95
四、利润总额 1,109.99 30,038.67 332,502.23 788,051.45
减：所得税费用 87,671.78 158,779.32 158,513.52 266,779.63
五、净利润 -86,561.79 -128,740.65 173,988.71 521,271.83
减：少数股东损益 -42,907.32 -131,266.93 52,721.35 227,970.37
归属于母公司所有者的净利润 -43,654.48 2,526.28 121,267.35 293,301.45
加：其他综合收益 -1,900.91 -10,036.63 -14,014.61 29,462.25
六、综合收益总额 -88,462.70 -138,777.28 159,974.10 550,734.08
减：归属于少数股东的综合收
益总额 -43,629.46 -135,909.56 44,397.63 227,831.10
205
项目 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
归属于母公司普通股东综合收
益总额 -44,833.24 -2,867.72 115,576.47 322,902.98
基本每股收益（元/股） -0.04 0.00 0.11 0.27
稀释每股收益（元/股） -0.04 0.00 0.11 0.27
（3）合并现金流量表
表 3-10：合并现金流量表
单位：万元
项目 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
一、经营活动产生的现金
流量：
销售商品、提供劳务收到
的现金 6,372,649.54 10,978,511.35 11,425,113.26 12,359,005.73
存放中央银行和同业款项
净减少额 6,401.69 10,535.92 - 46,957.69
收到的税费返还 45,565.77 80,012.34 32,741.26 57,348.47
收到其他与经营活动有关
的现金 573,693.08 183,791.24 250,218.57 210,702.40
经营活动现金流入小计 6,998,310.08 11,252,850.85 11,708,073.10 12,674,014.29
购买商品、接受劳务支付
的现金 6,059,818.74 8,406,086.71 8,049,775.49 9,105,513.80
存放中央银行和同业款项
净增加额 - - 7,741.95 -
支付给职工以及为职工支
付的现金 577,115.60 737,664.08 714,947.71 700,568.89
支付的各项税费 432,042.48 662,495.50 939,394.89 995,521.68
支付其他与经营活动有关
的现金 875,013.54 732,527.50 599,708.79 499,023.05
经营活动现金流出小计 7,943,990.35 10,538,773.78 10,311,568.83 11,300,627.41
经营活动产生的现金流量
净额 -945,680.27 714,077.06 1,396,504.27 1,373,386.87
二、投资活动产生的现金
流量：
收回投资收到的现金 69,800.34 330,649.47 50,535.17 58,540.48
取得投资收益收到的现金 26,596.29 39,889.09 49,759.33 49,706.43
206
项目 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
处置固定资产、无形资产
和其他长期资产收回的现
金净额
63,833.09 265,476.58 132,337.78 177,355.80
取得子公司及其他营业单
位增加的现金净额 4,900.60 - - -
处置子公司及其他营业单
位收到的现金净额 - - - -
收到其他与投资活动有关
的现金 22,720.72 197,258.86 405,905.33 344,848.93
投资活动现金流入小计 187,851.05 833,274.00 638,537.61 630,451.64
购建固定资产、无形资产
和其他长期资产支付的现
金
148,420.07 328,413.77 593,415.14 500,503.96
投资支付的现金 312,403.66 345,740.17 216,210.01 283,894.60
取得子公司及其他营业单
位支付的现金净额 0.00 17,359.63 13,854.66 21,181.89
处置子公司及其他营业单
位减少的现金净额 996.17 439.12 1,802.60 6,888.80
支付其他与投资活动有关
的现金 65,508.33 8,885.10 486,501.44 458,295.60
投资活动现金流出小计 527,328.23 700,837.79 1,311,783.85 1,270,764.85
投资活动产生的现金流量
净额 -339,477.18 132,436.21 -673,246.24 -640,313.21
三、筹资活动产生的现金
流量：
吸收投资收到的现金 60,098.00 16,233.68 102,172.45 219,873.61
其中：子公司吸收少数股
东投资收到的现金 60,098.00 16,233.68 102,172.45 219,873.61
取得借款收到的现金 6,296,327.87 5,222,844.99 4,725,615.58 3,880,500.38
发行债券（含永续债）收
到的现金 - 2,971,787.60 1,761,600.00 2,447,646.98
收到其他与筹资活动有关
的现金 101,686.52 4,805.96 17,519.67 248,355.74
筹资活动现金流入小计 6,458,112.39 8,215,672.23 6,606,907.70 6,796,376.71
偿还债务支付的现金 4,936,856.86 4,361,677.65 4,401,476.90 4,958,634.53
分配股利、利润或偿付利
息支付的现金 375,716.65 554,628.40 697,608.86 763,597.29
其中：子公司支付给少数
股东的股利、利润 1,111.41 40,646.66 130,749.57 101,845.53
207
项目 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
偿还债券支付的现金 - 2,308,354.31 1,933,801.33 1,182,430.50
偿还永续债支付的现金 - 450,000.00 499,000.00 1,198,200.00
支付其他与筹资活动有关
的现金 65,833.46 987,328.35 341,554.27 114,546.74
筹资活动现金流出小计 5,378,406.97 8,661,988.71 7,873,441.36 8,217,409.06
筹资活动产生的现金流量
净额 1,079,705.42 -446,316.48 -1,266,533.66 -1,421,032.35
四、汇率变动对现金的影
响
587.21 173.43 -3,780.05 -2,429.57
五、现金及现金等价物净
增加额 -204,864.83 400,370.23 -547,055.68 -690,388.26
期初现金及现金等价物余
额
1,377,910.85 977,540.62 1,524,596.29 2,214,984.55
六、期末现金及现金等价
物余额 1,173,046.02 1,377,910.85 977,540.62 1,524,596.29
2、金隅集团财务情况分析
（1）主要财务指标
表 3-11：金隅集团合并口径主要财务指标
项目 2024 年 1-9 月
/2024 年 9 月末
2023 年度
/2023 年末
2022 年度
/2022 年末
2021 年度
/2021 年末
总资产（亿元） 2,702.40 2,696.79 2,815.20 2,863.57
总负债（亿元） 1,743.05 1,753.15 1,866.24 1,908.23
所有者权益（亿元） 959.35 943.64 948.96 955.34
营业总收入（亿元） 770.37 1,079.56 1,028.22 1,236.34
利润总额（亿元） 0.11 3.00 33.25 78.81
净利润（亿元） -8.66 -12.87 17.40 52.13
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净
利润（亿元）
-22.23 -20.28 -5.39 16.80
归属于母公司所有者的
净利润（亿元） -4.37 0.25 12.13 29.33
经营活动产生现金流量
净额（亿元） -94.57 71.41 139.65 137.34
投资活动产生现金流量
净额（亿元） -33.95 13.24 -67.32 -64.03
筹资活动产生现金流量 107.97 -44.63 -126.65 -142.10
208
项目 2024 年 1-9 月
/2024 年 9 月末
2023 年度
/2023 年末
2022 年度
/2022 年末
2021 年度
/2021 年末
净额（亿元）
流动比率 1.44 1.20 1.32 1.42
速动比率 0.53 0.38 0.38 0.44
资产负债率（%） 64.50 65.01 66.29 66.64
营业毛利率（%） 11.14 11.10 14.93 16.23
注：2024 年 1-9 月的财务指标未年化，财务指标计算公式具体如下：
1）流动比率＝流动资产/流动负债；
2）速动比率＝（流动资产-存货）/流动负债；
3）资产负债率（%）＝负债总额/资产总额×100%；
4）营业毛利率（%）=营业利润/营业收入
（2）资产结构分析
报告期内，金隅集团的资产结构如下：
表 3-12：金隅集团资产结构分析
单位：亿元，%
项目
2024 年 9 月末 2023 年 12 月末 2022 年 12 月末 2021 年 12 月末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动资
产：
货币资
金
153.36 5.67 173.32 6.43 159.96 5.68 219.22 7.66
交易性
金融资
产
14.61 0.54 5.50 0.20 11.17 0.40 11.52 0.40
应收票
据
13.66 0.51 6.13 0.23 4.22 0.15 7.06 0.25
应收账
款
113.91 4.21 81.90 3.04 76.18 2.71 75.24 2.63
应收款
项融资 11.75 0.43 7.64 0.28 14.97 0.53 25.15 0.88
预付款
项
27.35 1.01 20.19 0.75 17.05 0.61 17.46 0.61
其他应
收款 95.45 3.53 61.32 2.27 73.57 2.61 94.33 3.29
存货 880.49 32.58 958.10 35.53 1,111.84 39.49 1,169.29 40.83
合同资
产
3.60 0.13 2.36 0.09 2.23 0.08 0.60 0.02
209
项目
2024 年 9 月末 2023 年 12 月末 2022 年 12 月末 2021 年 12 月末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
一年内
到期的
非流动
资产
4.62 0.17 6.96 0.26 2.70 0.10 1.27 0.04
其他流
动资产 80.98 3.00 87.31 3.24 94.35 3.35 78.45 2.74
流动资
产合计
1,399.7
7
51.80 1,410.74 52.31 1,568.24 55.71 1,699.59 59.35
非流动
资产：
债权投
资
11.56 0.43 8.66 0.32 11.56 0.41 4.91 0.17
长期应
收款 15.48 0.57 17.10 0.63 28.51 1.01 10.05 0.35
长期股
权投资 92.42 3.42 91.89 3.41 77.37 2.75 64.84 2.26
其他非
流动金
融资产
4.90 0.18 3.69 0.14 2.64 0.09 - -
其他权
益工具
投资
6.14 0.23 6.49 0.24 7.74 0.27 5.97 0.21
投资性
房地产 450.12 16.66 436.71 16.19 387.06 13.75 360.92 12.60
固定资
产
441.76 16.35 440.80 16.35 436.54 15.51 443.71 15.50
在建工
程
23.30 0.86 26.05 0.97 36.05 1.28 19.01 0.66
使用权
资产 9.98 0.37 9.77 0.36 9.54 0.34 7.11 0.25
无形资
产
162.29 6.01 161.70 6.00 158.87 5.64 162.81 5.69
商誉 25.94 0.96 25.28 0.94 25.14 0.89 24.38 0.85
长期待
摊费用 19.17 0.71 18.50 0.69 17.64 0.63 16.83 0.59
递延所
得税资
产
34.77 1.29 34.80 1.29 38.27 1.36 37.12 1.30
其他非
流动资
产
4.80 0.18 4.60 0.17 10.04 0.36 6.32 0.22
非流动
资产合
计
1,302.6
3
48.20 1,286.05 47.69 1,246.96 44.29 1,163.98 40.65
资产总
计
2,702.4
0
100.00 2,696.79 100.00 2,815.20 100.00 2,863.57 100.00
210
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅集团资产总额分别为 2,863.57 亿元、
2,815.20 亿元、2,696.79 亿元和 2,702.40 亿元，其中流动资产占比分别为 59.35%、
55.71%、52.31%和 51.80%，非流动资产占比分别为 40.65%、44.29%、47.69%和
48.20%。金隅集团最近三年及一期末资产规模及结构整体保持稳定，以存货、投
资性房地产、固定资产和无形资产等资产为主。
1）货币资金
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅集团货币资金账面余额分别为
2,192,196.85 万元、1,599,643.59 万元、1,733,211.67 万元和 1,533,578.01 万元，
占总资产的比例分别为 7.66%、5.68%、6.43%和 5.67%。由于金隅集团主营业务
水泥与混凝土、房地产开发等均为资金密集型行业，因此报告期内金隅集团货币
资金余额较高，以满足金隅集团日常生产经营的需要。
最近三年，金隅集团货币资金余额整体呈下降趋势，主要系投资活动产生的
现金流量流出较多以及金隅集团积极偿还债务，筹资活动净现金流持续为净流出
所致。2022 年末，金隅集团货币资金较 2021 年末减少 592,553.26 万元，降幅为
27.03%，主要系金隅集团偿还债务，筹资活动净现金流出所致。2023 年末，金隅
集团货币资金较 2022 年末增加 133,568.08 万元，增幅为 8.35%。
2）存货
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅集团存货账面价值分别为
11,692,882.35 万元、11,118,413.10 万元、9,581,006.28 万元和 8,804,945.57 万元，
占总资产的比例分别为 40.83%、39.49%、35.53%和 32.58%。金隅集团存货主要
包括开发成本和开发产品，二者合计占存货账面价值的比例达到 90%以上。
3）投资性房地产
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅集团投资性房地产账面价值分别为
3,609,229.01 万元、3,870,591.96 万元、4,367,125.44 万元和 4,501,199.89 万元，
占总资产的比例分别为 12.60%、13.75%、16.19%和 16.66%。2022 年末，金隅集
团投资性房地产较 2021 年末增加 261,362.95 万元，增幅为 7.24%；2023 年末，
211
金隅集团投资性房地产较 2022 年末增加 496,533.48 万元，增幅为 12.83%。2024
年 9 月末，金隅集团投资性房地产较 2023 年末增加 134,074.45 万元，增幅为
3.07%，与 2023 年末基本持平。
4）固定资产
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅集团固定资产账面价值分别为
4,437,137.58 万元、4,365,396.82 万元、4,408,028.74 万元和 4,417,578.79 万元，
占总资产的比例分别为 15.50%、15.51%、16.35%和 16.35%，保持相对稳定。2023
年 12 月 31 日，金隅集团未办妥产权证书的固定资产的账面价值为人民币
125,860.98 万元。金隅集团正在办理相关权属的变更手续。金隅集团管理层认为
金隅集团有权合法、有效地占有并使用或处置上述固定资产，并且上述事项不会
对公司运营产生重大不利影响。
5）无形资产
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅集团无形资产账面价值分别为
1,628,089.70 万元、1,588,735.31 万元、1,617,002.10 万元和 1,622,899.03 万元，
占总资产的比例分别为 5.69%、5.64%、6.00%和 6.01%，整体保持相对稳定。2022
年末，金隅集团无形资产账面价值较 2021 年末减少 39,354.39 万元，降幅为 2.42%；
2023 年末，金隅集团无形资产账面价值较 2022 年末增加 28,266.79 万元，增幅
为 1.78%；2024 年 9 月末，金隅集团无形资产账面价值较 2023 年末增加 5,896.93
万元，增幅为 0.36%。
（3）负债结构分析
报告期内，金隅集团负债的主要构成如下表所示：
表 3-13：金隅集团负债构成情况
单位：亿元，%
项目
2024 年 9 月末 2023 年 12 月末 2022 年 12 月末 2021 年 12 月末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动负债：
短期借款 247.32 14.19 295.27 16.84 254.83 13.65 251.41 13.17
应付票据 42.48 2.44 38.35 2.19 36.33 1.95 32.17 1.69
212
项目
2024 年 9 月末 2023 年 12 月末 2022 年 12 月末 2021 年 12 月末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
应付账款 175.83 10.09 185.24 10.57 190.27 10.20 197.97 10.37
预收款项 3.76 0.22 3.40 0.19 3.15 0.17 3.28 0.17
合同负债 125.93 7.22 244.90 13.97 303.58 16.27 268.23 14.06
应付职工薪酬 2.14 0.12 2.78 0.16 5.41 0.29 4.37 0.23
应交税费 12.56 0.72 9.73 0.56 18.41 0.99 23.56 1.23
其他应付款 63.98 3.67 63.52 3.62 92.41 4.95 97.02 5.08
一年内到期的非
流动负债 235.57 13.51 224.01 12.78 167.25 8.96 151.26 7.93
应付短期融资券 30.00 1.72 60.18 3.43 50.00 2.68 75.00 3.93
其他流动负债 35.53 2.04 48.65 2.77 66.80 3.58 93.08 4.88
流动负债合计 975.12 55.94 1,176.05 67.08 1,188.45 63.68 1,197.34 62.75
非流动负债：
长期借款 546.64 31.36 377.42 21.53 326.37 17.49 290.02 15.20
应付债券 131.21 7.53 111.00 6.33 264.94 14.20 335.00 17.56
租赁负债 5.08 0.29 5.01 0.29 4.82 0.26 3.95 0.21
长期应付款 3.82 0.22 2.13 0.12 3.00 0.16 3.45 0.18
长期应付职工薪
酬
4.08 0.23 4.09 0.23 4.50 0.24 4.99 0.26
预计负债 5.10 0.29 5.17 0.29 4.78 0.26 5.03 0.26
递延所得税负债 63.54 3.65 64.42 3.67 61.76 3.31 60.45 3.17
递延收益 8.46 0.49 7.86 0.45 7.63 0.41 7.95 0.42
其他非流动负债 - - - - 0.00 0.00 0.05 0.00
非流动负债合计 767.93 44.06 577.10 32.92 677.79 36.32 710.89 37.25
负债合计 1,743.05 100.00 1,753.15 100.00 1,866.24 100.00 1,908.23 100.00
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅集团负债总额分别为 1,908.23 亿元、
1,866.24 亿元、1,753.15 亿元和 1,743.05 亿元，较为稳定，其中流动负债占比分
别为 62.75%、63.68%、67.08%和 55.94%，非流动负债占比分别为 37.25%、36.32%、
32.92%和 44.06%。金隅集团的负债以流动负债为主，占比均超过 55%，主要由
短期借款、应付账款、预收款项、其他应付款和一年内到期的非流动负债构成；
非流动负债以长期借款和应付债券为主。
213
1）短期借款
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅集团短期借款账面价值分别为
2,514,060.80 万元、2,548,282.58 万元、2,952,700.71 万元和 2,473,228.92 万元，
占总负债的比例分别为 13.17%、13.65%、16.84%和 14.19%，短期借款整体呈上
升趋势。最近三年末，金隅集团短期借款中信用借款占比最高，分别为
2,361,450.80 万元、2,174,852.87 万元及 2,694,998.48 万元。
2）应付账款
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅集团应付账款账面价值分别为
1,979,662.23 万元、1,902,736.00 万元、1,852,437.39 万元和 1,758,322.61 万元，
占总负债的比例分别为 10.37%、10.20%、10.57%和 10.09%。金隅集团水泥、建
材和房地产等主营业务收入稳定，同时金隅集团也充分利用商业信用，应付账款
余额基本保持平稳。最近三年末，账龄为 1 年以内（含 1 年）的应收账款占比分
别为 83.39%、76.97%及 67.91%。
3）合同负债
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，公司合同负债分别为 2,682,295.04 万元、
3,035,777.16 万元、2,449,001.94 万元和 1,259,346.92 万元，占公司负债合计的比
例分别为 14.06%、16.27%、13.97%和 7.22%。金隅集团合同负债主要为预收房
款及预收货款，账龄较短。金隅集团合同负债占比最大的为预收房款，最近三年
末规模分别为 2,493,994.34 万元、2,884,777.61 万元及 2,283,007.12 万元。
4）其他应付款
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅集团其他应付款（含应付利息、应付
股利）账面价值分别为 970,155.27 万元、924,119.15 万元、635,223.48 万元和
639,807.81 万元，占总负债的比例分别为 5.08%、4.95%、3.62%和 3.67%。2023
年末金隅集团其他应付款较 2022 年末减少 288,895.67 万元，降幅为 31.26%，主
要系金隅集团应付利息同比减少所致。2024 年 9 月末较 2023 年末增加 4,584.33
万元，增幅为 0.72%。
金隅集团其他应付款主要包括应付利息、应付股利、代收及暂收款项、押金
214
及保证金等。代收及暂收款项主要为金隅集团子公司与外部股东的往来款，押金
保证金主要为金隅集团水泥生产线、投标工程项目应付的押金。
5）一年内到期的非流动负债
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅集团一年内到期的非流动负债账面
余额分别为 1,512,580.20 万元、 1,672,494.63 万元、 2,240,117.40 万元和
2,355,677.18 万元，占总负债的比例分别为 7.93%、8.96%、12.78%和 13.51%。
2022 年末较 2021 年末增加 159,914.43 万元，增幅为 10.57%；2023 年末一年内
到期的非流动负债较 2022 年末增加 567,622.77 万元，涨幅为 33.94%；2024 年 9
月末，金隅集团一年内到期的非流动负债较 2023 年末上升 115,559.77 万元，增
幅为 5.16%。报告期内，一年内到期的非流动负债的变动主要系非流动负债陆续
临近到期日金隅集团按时还本付息所致。
6）长期借款
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅集团长期借款账面余额分别为
2,900,171.24 万元、3,263,715.50 万元、3,774,184.67 万元和 5,466,419.72 万元，
占总负债的比例分别为 15.20%、17.49%、21.53%和 31.36%。2022 年末，金隅集
团长期借款较 2021 年末增加 363,544.26 万元，增幅为 12.54%，主要系本期金隅
集团银行贷款有所增加所致。2023 年末，金隅集团长期借款较 2022 年末增加
510,469.17 万元，增幅为 15.64%。2024 年 9 月末，金隅集团长期借款较 2023 年
末增加 1,692,235.04 万元，增幅为 44.84%，主要系金隅集团存在新增长期借款所
致。
（4）现金流量分析
1）经营活动现金流量分析
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅集团经营活动产生的现金流量净额
分别为 1,373,386.87 万元、1,396,504.27 万元、714,077.06 万元和-945,680.27 万
元。报告期内金隅集团各主营业务经营情况良好，最近三年，经营活动现金流持
续表现为净流入，2024 年 1-9 月经营活动现金流为净流出，主要系地产合同回款
减少所致。
215
2021 年度，金隅集团经营活动现金流入为 12,674,014.29 万元，经营活动现
金流出为 11,300,627.41 万元，经营性现金流量净额为 1,373,386.87 万元，较 2020
年度减少 172,186.51 万元，降幅为 11.14%，主要是购买商品、接受劳务支付的
现金同比增加所致。
2022 年度，金隅集团经营活动现金流入为 11,708,073.10 万元，经营活动现
金流出为 10,311,568.83 万元，经营性现金流量净额为 1,396,504.27 万元，较 2021
年度增加 23,117.40 万元，增幅为 1.68%，相对稳定。
2023 年度，金隅集团经营活动现金流入为 11,252,850.85 万元，经营活动现
金流出为 10,538,773.78 万元，经营性现金流量净额为 714,077.06 万元，较 2022
年减少 682,427.20 元，降幅为 48.87%，主要公司地产项目经营流入同比减少所
致。
2024 年 1-9 月，金隅集团经营活动现金流入为 6,998,310.08 万元，经营活动
现金流出为 7,943,990.35 万元，经营性现金流量净额为-945,680.27 万元，主要系
公司地产板块回款同比减少所致。
2）投资活动现金流量分析
2021-2023 年度及 2024 年 1-9 月，金隅集团投资活动产生的现金流量净额分
别为-640,313.21 万元、-673,246.24 万元、132,436.21 万元和-339,477.18 万元。
2021 年及 2022 年，金隅集团投资活动现金流量净额为负，主要系金隅集团投入
大量资金用于新项目建设、购建长期资产及投资收购活动等。2023 年，金隅集团
投资活动现金流量净额转负为正，主要系公司收回地产合作项目款项所致。
2021 年度，金隅集团投资活动产生的现金流入为 630,451.64 万元，投资活
动产生的现金流出为 1,270,764.85 万元，投资活动产生的现金流量净额为640,313.21 万元，投资活动产生的现金净流出规模有所上升，主要系公司本年投
资额同比增加所致。
2022 年度，金隅集团投资活动产生的现金流入为 638,537.61 万元，投资活
动产生的现金流出为 1,311,783.85 万元，投资活动产生的现金流量净额为673,246.24 万元，投资活动产生的现金流净流出规模与上年同期基本持平。
216
2023 年度，金隅集团投资活动产生的现金流入为 833,274.00 万元，投资活
动产生的现金流出为 700,837.79 万元，投资活动产生的现金流量净额为
132,436.21 万元，投资活动产生的现金流净额由负转正，主要系公司收回地产合
作项目款项所致。
2024 年 1-9 月，金隅集团投资活动产生的现金流入为 187,851.05 万元，投资
活动产生的现金流出为 527,328.23 万元，投资活动产生的现金流量净额为339,477.18 万元，投资活动现金流出较大主要系公司加大投资力度，支付投资额
同比增加所致。
3）筹资活动现金流量分析
2021 年至 2023 年及 2024 年 1-9 月，金隅集团筹资活动净现金流量分别为1,421,032.35 万元、-1,266,533.66 万元、-446,316.48 万元和 1,079,705.42 万元，主
要与金隅集团债务融资及股权融资情况相关。最近三年，金隅集团筹资活动现金
流量净额持续大额为负，主要系销售回款情况较好，同时公司积极偿还债务，筹
资活动净现金流持续为净流出所致，预计上述情况不会对金隅集团自身偿债能力
产生重大不利影响，2024 年 1-9 月筹资活动现金流量金额由负转正，主要系公司
增加筹资额所致。
（5）偿债能力分析
报告期内，金隅集团的偿债能力指标如下表所示：
表 3-14：金隅集团偿债能力指标
单位：亿元，%
财务指标 2024 年 9 月 30
日
2023 年 12 月
31 日
2022 年 12 月 31
日
2021 年 12 月 31
日
流动比率 1.44 1.20 1.32 1.42
速动比率 0.53 0.38 0.38 0.44
资产负债率 64.50 65.01 66.29 66.64
财务指标 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
息税摊销折旧
前利润 - 79.54 109.65 150.22
EBITDA 利息
倍数 - 1.95 2.46 3.02
217
注：
1）流动比率=流动资产/流动负债；
2）速动比率=（流动资产-存货）/流动负债；
3）资产负债率=总负债/总资产；
4）息税折旧摊销前利润=利润总额+计入财务费用的利息支出+固定资产折旧+摊销；
5）EBITDA 利息倍数=息税折旧摊销前利润（资本化利息 / +计入财务费用的利息支出）。
报告期内，金隅集团利息保障倍数整体保持在较高水平，流动比率、速动比
率总体较为稳定，长短期偿债能力均较强；金隅集团的资产负债率基本保持稳定，
资产负债结构较为合理；息税折旧摊销前利润规模较大且较为稳定，为金隅集团
的偿债能力提供了良好的资金来源。
（6）盈利能力分析
报告期内，金隅集团主要利润表数据情况如下表所示：
表 3-15：金隅集团主要利润表数据情况
单位：万元
项目 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
营业收入 7,703,655.39 10,795,567.96 10,282,216.21 12,363,444.81
营业利润 -18,450.71 15,637.05 312,902.93 715,897.32
利润总额 1,109.99 30,038.67 332,502.23 788,051.45
净利润 -86,561.79 -128,740.65 173,988.71 521,271.83
归属于母公司股东的净
利润 -43,654.48 2,526.28 121,267.35 293,301.45
最 近 三 年 及 一 期 ， 金 隅 集 团 营 业 收 入 分 别 为 12,363,444.81 万元、
10,282,216.21 万元、10,795,567.96 万元和 7,703,655.39 万元；利润总额分别为
788,051.45 万元、332,502.23 万元、30,038.67 万元和 1,109.99 万元；净利润分别
为 521,271.83 万元、173,988.71 万元、-128,740.65 万元和-86,561.79 万元。
2022 年度，金隅集团营业收入为 1,028.22 亿元，同比减少 16.83%；净利润
为 17.40 亿元，同比减少 66.62%。2022 年度，金隅集团营业收入及净利润下降
的主要原因是：（1）2022 年度，受行业等多种因素影响，水泥需求受到抑制，金
218
隅集团水泥及熟料销量同比下降，同时煤炭等原燃材料均价同比上涨幅度较大，
水泥及熟料成本同比上升，进一步压缩了水泥业务乃至新型绿色建材板块的利润
空间；（2）受整体市场环境等影响，金隅集团房地产结转面积同比下降较大，由
此导致房地产开发业务乃至地产开发及运营板块利润出现较大幅度下降。
2023 年度，金隅集团营业收入为 1,079.56 亿元，同比增加 4.99%；净利润为
-12.87 亿元，同比减少 173.99%。2023 年度，金隅集团业绩下降的主要原因是：
报告期内公司水泥业务持续降本增效，煤炭等主要原燃材料价格同比下降，水泥
和熟料成本同比下降，期间费用同比减少，但水泥市场价格大幅下降，成本费用
下降难以弥补价格下降。
2024 年 1-9 月，金隅集团营业收入为 7,703,655.39 万元，净利润为-86,561.79
万元，主要受整体市场环境等因素影响，水泥及地产营业收入及毛利润同比减少。
（十三）资信水平及信用状况
1、直接融资情况
截至本尽调报告出具之日，金隅集团及其合并范围子公司存续债券如下：
表 3-16：金隅集团及其合并范围子公司存续债券情况
单位：年，亿元，%
序
号
债券简
称
发
行
主
体
发行日期 回售日期 到期日期 期限 发行
规模
票
面
利
率
余额
1
18 金隅
02
金
隅
集
团
2018/7/12 2023/7/12 2025/7/12 5+2 15.00 2.80 0.86
2
20 金隅
02
金
隅
集
团
2020/1/10 2025/1/10 2027/1/10 5+2 45.00 3.99 45.00
3
20 金隅
03
金
隅
集
团
2020/6/16 2023/6/16 2025/6/16 3+2 20.00 3.00 20.00
219
序
号
债券简
称
发
行
主
体
发行日期 回售日期 到期日期 期限 发行
规模
票
面
利
率
余额
4
20 金隅
04
金
隅
集
团
2020/8/14 2023/8/14 2025/8/14 3+2 15.00 2.90 8.79
5
21 冀东
01
冀
东
水
泥
2021/6/11 2024/6/11 2026/6/11 3+2 7.85 3.67 7.85
6
21 冀东
02
冀
东
水
泥
2021/10/13 2024/10/14 2026/10/13 3+2 5.55 3.57 10.00
7
21 金隅
01
金
隅
集
团
2021/11/22 2024/11/22 2026/11/22 3+2 20.00 3.17 13.88
8
22 金隅
Y1
金
隅
集
团
2022/1/7 - 2025/1/7 3+N 10.00 3.39 10.00
9
22 金隅
Y2
金
隅
集
团
2022/1/7 - 2027/1/7 5+N 5.00 3.87 5.00
10
22 金隅
Y4
金
隅
集
团
2022/1/18 - 2027/1/18 5+N 15.00 3.87 15.00
11
22 金隅
Y5
金
隅
集
团
2022/8/23 - 2025/8/23 3+N 20.00 2.95 20.00
12
22 金隅
Y6
金
隅
集
团
2022/8/23 - 2027/8/23 5+N 5.00 3.35 5.00
220
序
号
债券简
称
发
行
主
体
发行日期 回售日期 到期日期 期限 发行
规模
票
面
利
率
余额
13
金隅
KY02
金
隅
集
团
2023/4/21 - 2026/4/21 3+N 20.00 3.45 20.00
14
金隅
KY03
金
隅
集
团
2023/5/11 - 2026/5/11 3+N 20.00 3.36 20.00
15
金隅
KY04
金
隅
集
团
2023/6/6 - 2025/6/6 2+N 5.00 3.10 5.00
16
金隅
KY05
金
隅
集
团
2023/6/6 - 2026/6/6 3+N 30.00 3.35 30.00
17
24 冀东
01
冀
东
水
泥
2024/4/22 2027/4/22 2029/4/22 3+2 10.00 2.44 10.00
18
金隅
KY06
金
隅
集
团
2024/4/26 - 2027/4/26 3+N 15.00 2.49 15.00
19
24 金隅
K1
金
隅
集
团
2024/7/8 - 2029/7/8 5.00 10.00 2.35 10.00
20
24 金隅
K2
金
隅
集
团
2024/7/8 - 2034/7/8 10.00 10.00 2.67 10.00
21
金隅
KY07
金
隅
集
团
2024/8/8 - 2027/8/12 3+N 3.00 2.15 3.00
221
序
号
债券简
称
发
行
主
体
发行日期 回售日期 到期日期 期限 发行
规模
票
面
利
率
余额
22
金隅
KY08
金
隅
集
团
2024/8/8 - 2029/8/12 5+N 5.00 2.24 5.00
23
24 冀东
02
冀
东
水
泥
2024/9/18 2027/9/20 2029/9/20 3+2 10.00 2.15 10.00
24
金隅
KY09
金
隅
集
团
2024/11/28 - 2026/12/2 2+N 5.00 2.22 5.00
25
金隅
KY10
金
隅
集
团
2024/11/28 - 2027/21/2 3+N 10.00 2.30 10.00
公司债券小计 - - - - - - 314.38
26
22 冀东
水泥
MTN001
冀
东
水
泥
2022/5/31 - 2025/5/31 3.00 10.00 2.93 10.00
27
22 冀东
水泥
MTN002
冀
东
水
泥
2022/8/26 - 2025/8/26 3.00 10.00 2.84 10.00
28
23 金隅
MTN001
金
隅
集
团
2023/3/15 - 2025/3/15 2+N 20.00 3.40 20.00
29
23 金隅
MTN002
金
隅
集
团
2023/5/25 - 2025/5/25 2+N 20.00 3.10 20.00
30
23 金隅
MTN004
金
隅
2023/9/20 - 2025/9/20 2+N 15.00 3.50 15.00
222
序
号
债券简
称
发
行
主
体
发行日期 回售日期 到期日期 期限 发行
规模
票
面
利
率
余额
集
团
31
23 金隅
MTN005
金
隅
集
团
2023/10/26 - 2025/10/26 2+N 10.00 3.40 10.00
32
23 金隅
MTN006
金
隅
集
团
2023/11/21 - 2025/11/21 2+N 15.00 3.16 15.00
33
24 金隅
MTN001
金
隅
集
团
2024/2/6 2029/2/6 2031/2/6 5+2 15.00 2.87 15.00
34
24 金隅
MTN002
金
隅
集
团
2024/3/4 2029/3/4 2031/3/4 5+2 20.00 2.84 20.00
35
24 金隅
MTN003
金
隅
集
团
2023/9/18 - 2025/9/20 5.00 15.00 3.50 15.00
债务融资工具小计 - - - - - - 150.00
合计 - - - - - - 464.38
截至本尽调报告出具日，金隅集团及其合并范围子公司所有到期债务均按时、
足额偿付本息，不存在违约或延迟支付债务本息的情况。
后续偿还情况方面，金隅集团将凭借自身的偿债能力和融资能力筹措相应的
偿还资金，同时也将以良好的经营业绩、规范的运作，按期、足额履行债务到期
还本付息的义务。
2、银行授信情况
223
金隅集团资信情况良好，与国内多家商业银行一直保持长期合作关系，间接
融资能力较强。截至 2024 年 9 月末，金隅集团获得授信总额合计为 2,234.85 亿
元，已使用额度 923.94 亿元，未使用额度为 1,310.91 亿元。
3、担保情况
（1）截至 2024 年 9 月末，金隅集团对关联方提供的担保情况如下：
表 3-17：截至 2024 年 9 月末金隅集团对关联方担保情况
单位：万元
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已
经履行完毕
南京铧隅房地产
开发有限公司 37,723.66
2022 年 3 月 21
日
2025 年 3 月 21
日
否
鞍山冀东水泥有
限责任公司 1,000.00
2023 年 10 月 27
日
2024 年 10 月 26
日
否
鞍山冀东水泥有
限责任公司 1,500.00
2023 年 11 月 27
日
2024 年 11 月 23
日
否
鞍山冀东水泥有
限责任公司 1,500.00
2023 年 12 月 15
日
2024 年 12 月 15
日
否
鞍山冀东水泥有
限责任公司 2,000.00
2024 年 5 月 27
日
2025 年 5 月 26
日
否
鞍山冀东水泥有
限责任公司 500.00
2023 年 6 月 28
日
2025 年 6 月 28
日
否
合计 44,223.66 - -
（2）截至 2024 年 9 月末，金隅集团对第三方提供的担保情况如下：
表 3-18：截至 2024 年 9 月末金隅集团对第三方担保情况
单位：万元
担保方 被担保方 担保金额 担保类型 担保起始
日
担保到期
日
冀东发展集团
有限责任公司
唐山市文化旅游
投资集团有限公
司
70,000.00
连带责任
担保
2015 年 9
月 9 日
2029 年 5
月 21 日
浙江金隅杭加
绿建科技有限
公司
网赢如意仓供应
链有限公司 2,700.00 一般担保 2022 年 4
月 7 日
2025 年 4
月 6 日
224
担保方 被担保方 担保金额 担保类型 担保起始
日
担保到期
日
浙江金隅杭加
绿建科技有限
公司
富阳富润置业有
限公司
8,000.00 一般担保 2022 年 12
月 5 日
2024 年 12
月 31 日
浙江金隅杭加
绿建科技有限
公司
富阳富春山居休
闲事业有限公司 300.00 一般担保 2022 年 12
月 5 日
2024 年 12
月 31 日
合计 - 81,000.00 - - -
4、失信情况
经基金管理人、计划管理人及法律顾问查询中国人民银行于 2024 年 12 月
25 日出具的《企业信用报告》及于 2024 年 12 月 2 日、3 日对国家企业信用信息
公示系统、信用中国网站、中国裁判文书网、证券期货市场失信记录、全国法院
被执行人信息查询网、全国法院失信被执行人名单信息公布与查询系统、国家发
展和改革委员会网站、中国人民银行网站、证监会网站、国家金融监管局网站、
财政部网站、国家市场监督管理总局网站、北京市市场监督管理局网站、国家税
务总局网站、国家外汇管理局网站、生态环境部网站、应急管理部网站、住房和
城乡建设部网站、自然资源部网站、商务部网站等网站的查询结果，金隅集团不
存在重大违法、违规或不诚信行为，未被列入前述网站列明的失信被执行人名单、
失信生产经营主体名单或其他失信主体名单，前述网站未显示近三年内金隅集团
在所涉领域存在失信记录，或被暂停或限制进行融资，或存在因违法违规经营而
受到主管部门重大行政处罚的情形。
二、运营管理实施机构金隅文化基本情况
（一）基本情况
1、设立、存续和历史沿革情况
基础设施运营管理机构为北京金隅文化科技发展有限公司（以下简称“金隅
文化”），是由北京金隅天坛家具股份有限公司出资 1,200.00 万元、深圳市蓝宝
投资管理有限公司出资 960.00 万元、北京金隅投资物业管理集团有限公司出资
840.00 万元共同设立，于 2016 年 2 月 26 日经北京市工商行政管理局海淀分局
225
核准注册，成立时注册资本人民币 5,000.00 万元；2017 年 1 月 19 日进行减资，
注册资金（股本）变更为人民币 3,000.00 万元。2023 年 4 月 27 日金隅天坛家具
股份与金隅投资物业签署《股权转让协议书》，三方股东于 2023 年 5 月 12 日就
股权转让事宜作出股东会决议等文件。股权转让变更后，北京金隅投资物业管理
集团有限公司出资 2,040 万元，股权占比 68%，深圳市蓝宝投资管理有限公司出
资 960 万元，股权占比 32%。金隅文化于 2023 年 6 月 9 日完成股权转让工商登
记变更并领取最新营业执照。金隅文化于 2023 年 12 月 4 日完成股权转让工商
登记变更并领取最新营业执照，股东深圳市蓝宝投资管理有限公司退出，股东北
京金隅投资物业管理集团有限公司股权占比变更为 100%。截至 2024 年 9 月 30
日，金隅文化已成为北京金隅投资物业管理集团有限公司的全资子公司。
截至 2024 年 9 月 30 日，金隅文化基本情况如下表：
表3-19：金隅文化公司概况
事项 内容
企业名称 北京金隅文化科技发展有限公司
主体类型 有限责任公司（法人独资）
法定代表人 叶菲
企业状态 存续
统一社会信用代
码
91110108MA003RM4XB
注册资本 3,000万人民币
成立日期 2016年2月26日
住所 北京市海淀区西三旗建材城中路27号13幢整幢
经营范围
一般项目：技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转
让、技术推广；餐饮管理；组织文化艺术交流活动；非居住房地产
租赁；物业管理；停车场服务；房地产经纪；会议及展览服务；企
业管理咨询；社会经济咨询服务；企业管理；城市绿化管理；园林
绿化工程施工；建筑物清洁服务；文具用品批发；文具用品零售；
日用品批发；日用品销售；平面设计。（除依法须经批准的项目
外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：餐饮服务；互
联网信息服务；建设工程设计。（依法须经批准的项目，经相关部
门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或
许可证件为准）（不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营
活动。）（以工商行政管理机关核定的经营范围为准）。
226
2、股权结构
截至 2024 年 9 月 30 日，北京金隅投资物业管理集团有限公司持有金隅文
化 100%股权。北京市国资委下属企业北京金隅集团股份有限公司持有北京金隅
投资物业管理集团有限公司 100%股权。金隅文化实际控制人为北京市人民政府
国有资产监督管理委员会。金隅文化股东明细如下：
表3-20：截至2024年9月30日金隅文化股东明细
单位：万元，%
序号 股东名称 实缴出资 比例
1 北京金隅投资物业管理集团有限公司 3,000.00 100.00
合计 3,000.00 100.00
截至 2024 年 9 月 30 日，金隅文化股权结构图如下：
图3-3 金隅文化股权结构图
3、治理能力
股东行使下列职权：
1）决定公司的经营方针和投资计划；
2）委派和更换非由职工代表担任的执行董事、监事，决定有关执行董事、
监事的报酬事项；
3）审议批准执行董事的报告；
4）审议批准监事的报告；
227
5）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损的方案；
7）对公司增加或者减少注册资本作出决定；
8）对发行公司债券作出决定；
9）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决定；
10）修改公司章程。
股东作出的公司经营方针和投资计划的决定，应当采用书面形式，并由股东
签字后置备于公司。
公司不设董事会，设执行董事一人，由股东委派产生。执行董事任期三年，
任期届满，可连选连任。
执行董事行使下列职权：
1）负责向股东报告工作；
2）执行股东的决定；
3）审定公司的经营计划和投资方案；
4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
6）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；
7）制订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；
8）决定公司内部管理机构的设置；
9）决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任
或者解聘公司副经理、财务负责人及其报酬事项；
10）制定公司的基本管理制度；
11）听取公司经理的工作汇报并检查经理的工作。
公司设经理，经理对执行董事负责，行使下列职权：
l）主持公司的生产经营管理工作，组织实施执行董事、股东决定，并向执行
228
懂事报告工作；
2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；
3）拟订公司内部管理机构设置方案；
4）拟订公司的基本管理制度；
5）制定公司的具体规章；
6）提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人；
7）决定聘任或者解聘除由董事会决定聘任或者解聘以外的负责管理人员；
8）执行董事授予的其他职权。
公司不设监事会，设监事一人，由股东委派产生。监事的任期每届为三年，
任期届满，可连选连任。
监事行使下列职权：
l）检查公司财务；
2）对执行董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，违反法律、
行政法规、公司章程或者股东决定的执行董事、高级管理人员提出罢免的建议；
3）当执行董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求执行董事、
高级管理人员予以纠正；
4）向股东提出提案；
6）依照《公司法》第一百五十一条的规定，对执行董事、高级管理人员提
起诉讼。
4、持续经营能力
金隅文化近三年及一期末总资产金额为6,818.09万元、7,277.82万元、7,919.49
万元和8,155.75万元，总资产规模整体呈现增长趋势。
公司负债规模合理，未来偿债压力相对较小。2021-2023年末及2024年9月末，
金隅文化总负债金额分别为2,002.18万元、3,155.92万元、3,254.96万元及3,694.37
万元，资产负债率分别为29.37%、43.36%、41.10%及45.30%，整体保持在合理水
平。2021-2023年末及2024年9月末，金隅文化流动比率分别为3.34倍、2.27倍、
229
2.39倍及1.91倍，短期偿债能力良好。2021-2023年及2024年1-9月，金隅文化应收
账款周转次数分别为6.94次/年、5.16次/年、24.86次/年及247.76次/年，应收账款
周转率较高，经营情况及应收账款回款情况良好。稳健的财务指标反映公司良好
的经营成果和持续经营能力。
金隅文化间接控股股东为北京市人民政府国有资产监督管理委员会下属国
有企业金隅集团，是金隅集团下属产业园区运营管理的承载主体，承载着科技产
业园区建设、运营和服务的使命，致力于打造国际领先、全国一流的综合性科技
企业服务商、科技产业园区运营商。国资股东背景对公司的持续经营能力形成了
强有力保障。
此外，金隅文化主要管理人员在金隅文化任职均超过5年，对金隅文化历史
情况了解深入，同时对未来发展方向具有长期研究经验。管理层稳定有利于金隅
文化着眼长期利益，把握未来发展方向，实现金隅文化可持续稳定发展。
总体而言，公司持续经营能力良好，可以在基础设施项目运营期间提供良好
的运营管理服务。
（二）基础设施项目运营管理资质和经验
1、运营资质
根据北京市市场监督管理局颁发的北京金隅文化科技发展有限公司的营业
执照以及《北京金隅文化科技发展有限公司章程》，金隅文化具有符合国家规定
的不动产运营管理资质，主要经营范围为，一般项目：技术服务、技术开发、技
术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；餐饮管理；组织文化艺术交流活动；
非居住房地产租赁；物业管理；停车场服务；房地产经纪；会议及展览服务；企
业管理咨询；社会经济咨询服务；企业管理；城市绿化管理；园林绿化工程施工；
建筑物清洁服务；文具用品批发；文具用品零售；日用品批发；日用品销售；平
面设计。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可
项目：餐饮服务；互联网信息服务；建设工程设计。（依法须经批准的项目，经
相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证
件为准）（不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）（以工商行
政管理机关核定的经营范围为准）。
230
2、同类基础设施项目运营管理经验
截至2024年9月30日，金隅文化在运营基础设施项目主要包括本项目及非本
项目所属范围的北京金隅智造工场二期，均为以智能制造及工业研发为主题的科
技创新园，致力于打造建立绿色、智慧、人文的复合型智能制造产业创新中枢。
此外，金隅文化参与运营管理西三旗金隅科技园一期、西三旗金隅科技园二期、
兴发科技园等产业园区项目，具备丰富的产业园区运营管理经验。金隅文化在运
营基础设施项目如下表所示：
表3-21：金隅文化在运营基础设施项目表
序
号
项目名称 项目位置 主导产业 产证建筑面积
（万平方米）
1
金隅智造工场
一期
北京市海淀区建材城
中路27号
智能制造 9.09
2
金隅智造工场
二期
北京市海淀区建材城
中路27号
智能制造 3
3
金隅高新产业
园
大兴区黄村
高端装备、智能制
造、新一代信息技
术、医药健康
27.8
4
西三旗金隅科
技园一期项目 海淀区西三旗 大信息、高端装备制
造
22.44（其中自持
19.71，已出售
2.73）
5
西三旗金隅科
技园二期项目 海淀区西三旗 大信息、高端装备制
造
18.13（其中待售
17.24，已出售
0.89）
6 兴发科技园 怀柔科学城
新型研发与科技服务
相结合的生态创新中
心
21.47（其中已交
付3.95，在建
17.52）
7
金隅生命科学
创新中心 海淀区 人工智能与生物医药
技术 4.96
3、主要负责人在基础设施项目运营或投资管理领域的经验
截至2024年9月末，金隅文化配备了专业、充足的运营管理团队共计37人。
其中经理1人，副经理1人，各职能工作人员35人。重要管理人员主要包括：
叶菲先生，中共党员，大学学历，现任北京金隅文化科技发展有限公司党支
231
部书记、执行董事，北京市科实五金有限责任公司经理，北京金时佰德技术有限
公司董事，北京金隅启迪科技孵化器有限公司董事长、经理职务。2003年8月毕
业于武汉理工大学工商管理专业，2003年8月参加工作，任北京金隅物业管理有
限责任公司公关销售部科员、副经理、经理；2007年12月起任北京金隅地产经营
管理有限公司金隅大厦租务部经理、环贸中心租务部副经理、研究与发展部经理、
兼写字楼经营中心经理；2015年1月起任北京金隅地产经营管理有限公司研究与
发展部总监、兼北京金隅启迪科技孵化器有限公司副经理；2016年8月起任北京
金隅文化科技发展有限公司经理、兼北京金隅启迪科技孵化器有限公司副经理；
2018年10月起任北京金隅投资物业管理集团有限公司运营发展部负责人、北京金
隅文化科技发展有限公司党支部书记（兼）；2019年4月起任北京市科实五金有
限责任公司党支部书记、经理，北京金隅文化科技发展有限公司党支部书记；2024
年1月至今任北京金隅文化科技发展有限公司党支部书记、执行董事，北京市科
实五金有限责任公司经理，北京金时佰德技术有限公司董事，北京金隅启迪科技
孵化器有限公司董事长、经理职务。
肖博女士，中共党员，大学学历，现任北京金隅文化科技发展有限公司经理。
2004年6月毕业于北京林业大学，2004年7月参加工作，任北京高岭房地产开发有
限公司客户服务部科员；2005年4月起任北京高岭房地产开发有限公司客户服务
部副经理、经理；2007年8月起任北京高岭房地产开发有限公司租务部经理；2007
年12月起任北京金隅地产经营管理有限公司腾达大厦租务部经理；2008年1月起
任北京金隅地产经营管理有限公司商业经营中心副经理、经理；2016年9月起任
北京金隅科技文化发展有限公司招商运营部经理；2017年7月起任北京金隅科技
文化发展有限公司副经理；2024年1月至今任北京金隅文化科技发展有限公司经
理。
李海涛，中共党员，大学学历，现任北京金隅文化科技发展有限公司财务管
理部经理。2004年7月毕业于北京城市学院，2004年8月参加工作，任北京宏洋家
具有限责任公司财务主管；2010年3月起任佛山金隅天坛家具有限公司财务管理
部经理；2012年7月起任北京市龙顺成中式家具有限公司财务管理部经理；2016
年6月至今任北京金隅文化科技发展有限公司财务管理部经理。
232
吴静，中共党员，大学学历。现任北京金隅文化科技发展有限公司综合管理
部（党群工作部）经理。1998年8月参加工作，任北辰汇园国际公寓客服部职员；
2003年11月起任中科软件股份有限公司培训学校职员；2008年8月起任北京金隅
物业管理有限责任公司金隅环贸分公司客户服务部客户代表；2011年6月起任北
京金隅物业管理有限责任公司金隅环贸分公司客户服务部副经理；2013年11月起
任北京金隅物业管理有限责任公司金隅环贸分公司工程管理部副经理；2019年8
月起任北京金隅文化科技发展有限公司综合管理部（党群工作部）员工；2020年
6月起任北京金隅文化科技发展有限公司（党群工作部）副经理；2023年3月至今
任北京金隅文化科技发展有限公司综合管理部（党群工作部）经理。
经核查，上述管理人员均未被列为失信被执行人。
4、其他专业人员配备情况
截至2024年9月末，公司具有正式编制员工及管理人员共37名。从年龄结构
来看，30岁以下10人，30-35岁（含）6人，35-40岁（含）8人，40岁及以上13人；
从文化结构来看，研究生及以上9人，本科学历23人，大专4人。具体情况如下：
表3-22：金隅文化员工年龄结构表
年龄 人数（人） 占员工总数比例（%）
45岁以上 - -
40-45岁（含） 13 35.14
35-40岁（含） 8 21.62
30-35岁（含） 6 16.22
30岁及以下 10 27.03
合计 37 100.00
表3-23：金隅文化员工学历结构表
学历 人数（人） 占员工总数比例（%）
研究生及以上 9 24.32
本科学历 23 62.16
专科学历 4 10.81
高中及中专 1 2.70
233
学历 人数（人） 占员工总数比例（%）
初中及以下学历 - -
合计 37 100.00
（三）业务资质和业务开展情况
1、不动产运营相关业务流程
北京金隅文化科技发展有限公司对房屋出租经营管理活动进行全过程控制，
工作程序包括：
（1）出租经营策略制定及执行：
招商部每季度开展市场调研工作，调研内容包括周边项目变化情况、区域市
场信息等，结合园区实际经营情况，制定下季度佣金政策（如有）、租金价格体
系、宣传推广等出租经营策略，经上报公司及上级集团审批通过后执行。运营服
务部根据当季度宣传推广计划（如有）配合招商部开展相应工作，具体执行公司
《营销工作管理办法》。
（2）房屋及客户信息管理：
招商部负责园区房屋基本数据（包括不限于销控表、客户详情表、客户访问
登记表）的登记和更新工作。招商部每日对来电、来访的客户信息进行汇总整理
并填写《客户访问登记表》，由招商部负责人审核签字后，将扫描件报公司主管
领导及上级集团指定人员邮箱。物业服务部定期对空置房间的设备设施、卫生状
况进行检查，并根据情况进行维修和管理。
（3）房屋租赁工作流程：
234
图3-4 金隅文化房屋租赁工作流程图
招商部负责按上述流程开展房屋租赁工作，同时需持续进行客户评估、合同
管理及处理沟通投诉等各项工作。
2、管理制度
北京金隅文化科技发展有限公司制定有《出租经营管理办法》。明确各相关
部门具体职责为：
（1）招商部负责园区出租经营管理工作，包括出租经营策略制定、租户（以
下或称客户）选择、租赁洽谈、合同签订、经营数据统计上报以及合同履行执行
情况跟踪，降低租赁过程中的经营风险。
235
（2）运营服务部负责配合推广文件设计制作、参加或组织市场推广活动等
营销策划及合同执行过程中的运营服务相关工作。
（3）财务管理部负责配合做好《房屋租赁合同》及其相关补充协议相关内
容审核，以及押金及首期款的到账确认等工作。
（4）综合管理部负责《房屋租赁合同》及其相关补充协议审核、《房屋租
赁合同》、《授权委托书》以及往来函件等相关文件归档管理工作。
（四）组织架构和内部控制情况
1、组织架构
金隅文化设置职能部门4个，包括招商部、运营服务部、财务管理部、综合
管理部（党群工作部）。具体如下：
图3-5 金隅文化组织架构图
各部门主要职能如下：
招商部：负责公司招商工作，按照北京金隅投资物业管理集团营销策略、产
品策略、价格策略、佣金政策的要求制订、审核、报批和执行工作；负责公司招
商进程的执行、跟进、管理。
运营服务部：负责公司全面运营服务工作。主要包括：产业氛围的营造、产
业服务平台的搭建；负责提供客户基础服务、政策申报以及对园区企业的政策申
报辅导、组织各类专业沙龙、论坛、展览展示活动；负责公司品牌形象建设与宣
传推广；负责科技秀场、会展中心的运营管理等。
236
财务管理部：负责公司全面预算及决算、财务核算及成本管理、资金管理、
税务管理、财务检查、内控审计等工作。
综合管理部：负责公司年度经营计划编制、年度目标责任书编制分解、组织
目标管理考核、薪酬福利、招聘管理、员工培训、绩效考核、用工管理、劳动关
系管理等人力资源管理工作；负责公文处理、会议管理、印鉴管理、办公用品管
理、资产管理、供应商库管理、合同管理、档案管理等行政管理工作；负责公司
综合管理体系建立并保持、经理办公会、专题会的召集与会议纪要的编制发布、
内控管理、采购管理、法律纠纷、诉讼案件的处理及汇总，固定资产报废及调拨，
信息化相关工作。负责党支部建设、思想政治教育、干部管理、党风廉政、信访
维稳、纪检、监察、群团等工作。
2、内部控制制度
为进一步增强风险防范能力，规范内部控制，促进金隅文化可持续发展，实
现战略目标，金隅文化制定了完整的规章制度。
（1）财务管理制度
为规范金隅文化的财务行为，加强财务管理和监督，提高经济效益，金隅文
化根据《中华人民共和国会计法》《企业财务通则》《企业会计准则》《会计人
员基础工作规范》等国家有关法律、法规，结合实际情况制定《北京金隅文化科
技发展有限公司预算管理制度》、《北京金隅文化科技发展有限公司货币资金内
控制度》、《北京金隅文化科技发展有限公司报销管理制度》、《北京金隅文化
科技发展有限公司财务安全管理规定》、《北京金隅文化科技发展有限公司财务
保险柜管理办法》等一系列的较为完善的财务管理制度。
（2）关联交易制度
根据《北京金隅文化科技发展有限公司内部控制手册》，金隅文化规定，确
保关联交易符合国家法律法规和公司内部规章制度的要求；按照公平公正的定价
原则和交易方式实现关联交易，杜绝利润转移；所有关联交易均经适当权限的审
批；关联交易的记录和披露真实、准确、完整，符合披露程序及要求。
（3）内部审计管理制度
237
金隅集团制定了《北京金隅股份有限公司内部审计制度》，设立审计部门，
配备专职审计人员，对企业财务收支、经济活动和内部控制等进行内部审计监督。
通过对企业的财务核算、经营活动及内部控制的真实性、合法性和有效性进行监
督、评价、控制和咨询，帮助企业规范管理。
金隅文化根据《北京金隅股份有限公司内部审计制度》，制定了《北京金隅
文化科技发展有限公司内部审计办法》，以加强对公司内部监管和风险控制，通
过规范的内部审计工作，保障财务管理、会计核算和日常经营符合国家有关法律
法规和公司有关要求，促进公司加强和改善经营管理，提高公司经营效益。
审计人员承担的主要职责为，对公司的财务收支、财务核算、资产质量、经
营效益以及其他有关的经济事项的真实性、合法性和效益性进行审计监督；对公
司负责人进行离任经济责任审计；对公司内部控制系统的健全性、合理性和有效
性以及执行情况进行检查、评价和意见反馈等。审计工作的主要程序分为准备阶
段、实施阶段、终结阶段等。
（4）资产管理制度
为适应金隅集团改革发展要求，规范资产管理行为，保障资产完整，提高资
产使用效率和效益，实现资产的合理配置、有效利用、有序流动，根据相关法律
法规，结合金隅集团实际情况，制定了《北京金隅股份有限公司资产管理办法》、
《北京金隅投资物业管理集团有限公司资产管理办法》等规章制度。制度对金隅
集团及各级下属公司、控股公司资产管理制度建设、信息统计、经营及日常管理、
评估管理、处置管理等内容作出了明确规定。金隅集团及各级下属公司、控股公
司应严格按照分类、分级、全程的原则对经营性资产、行政性资产和无形资产进
行管理，并在此基础上形成对各类资产的细则管理，全面保障金隅集团的资产健
康有序高效的运营。
金隅文化根据金隅集团、金隅投资物业管理集团相关资产管理制度，制定了
《北京金隅文化科技发展有限公司资产管理办法》。办法规定，金隅文化资产管
理遵循资产管理与财务管理相结合原则，实物管理与价值管理相结合原则，产权
清晰、权责明确原则，明确性质、分类管理原则，所有权与使用权可分离原则等
238
基本原则。
金隅文化资产管理部门为综合管理部，履行全面管理职责、制度建设职责、
监管职责、参与职责、报告职责等；财务管理部为资产账务管理部门，须做好新
增资产入账、处置资产财务核销工作，资产盘点工作等；资产使用各部门及物业
服务部须在公司资产管理工作中承担各自相应责任。
3、对金隅文化内控有效性的评价
金隅文化成立以来，产权明晰、权责明确、运作规范，在业务、资产、机构、
人员、财务方面均遵循了《公司法》《证券法》及《公司章程》的要求规范运作，
与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业完全分开，具有独立、完整的业务
体系及面向市场自主经营的能力。公司的主要业务是产业园区运营。公司业务完
全独立于控股股东控制的其他企业；公司已经建立了符合现代企业制度要求的法
人治理结构和内部组织结构，在经营管理上独立运作。
金隅文化主要资产权利清晰，权属完整，不存在权属纠纷或者潜在纠纷，也
不存在被控股股东及其控制的其他企业占用，或者为控股股东及其控制的其他企
业提供担保的情形。综上，公司的主要财产权属明晰，由公司实际控制和使用，
公司的主要资产不存在被实际控制人或关联方占用的情况。公司资产独立完整。
公司董事、监事和高级管理人员均系按照《公司法》、《公司章程》等规定的程
序产生，不存在股东干预公司人事任免的情形。经理、副经理、财务负责人等高
级管理人员均专职。
金隅文化遵守《劳动法》《劳动合同法》相关的法律法规，建立了独立的劳
动人事管理制度和独立的工资管理制度，与员工签订《劳动合同》。公司设立了
独立的财务会计部门，配备了专职的财务人员，建立了独立的会计核算体系，参
照金隅集团及下属物业服务板块所属公司财务管理制度及各项内部控制制度制
定相关制度。公司拥有独立银行账户，依法独立纳税。公司独立运营资金，未与
控股股东控制的其他企业共用银行账户。
金隅文化已按照《公司法》《公司章程》、股东大会和董事会决议及机构内
部规章制度的规定，建立健全了法人治理结构及内部经营管理机构。公司根据自
239
身经营管理需要设置了招商部、运营服务部、财务管理部、综合管理部（党群工
作部）等职能部门。公司上述各内部组织机构的设立符合法律、法规、规范性文
件、《公司章程》及其他内部制度的规定，其设置不受任何股东或其他单位或个
人的控制；公司独立行使经营管理职权，与控股股东及其控制的其他企业间不存
在混合经营、合署办公的情形，可以完全自主决定机构设置。同时，公司具有独
立的办公机构和场所，上述机构独立运作，与控股股东及其控制的其他企业之间
不存在机构混同的情形。
整体而言，金隅文化内部控制的设计不存在重大缺陷，可以对风险进行有效
控制，有效避免利益输送和利益冲突，内部控制的监督和评价制度具有有效性。
（五）管理人员和员工情况
1、管理人员任职情况
管理人员任职情况参见“第三章 对业务参与人的尽职调查”之“二、运营管理
实施机构金隅文化基本情况”之“（二）基础设施项目运管资质及经验”。
2、管理人员专业能力和资信状况
管理人员专业能力和资信状况参见“第三章 对业务参与人的尽职调查”之
“二、运营管理实施机构金隅文化基本情况”之“（二）基础设施项目运管资质及
经验”。
3、公司员工结构分布和变化趋势
公司员工结构分布和变化趋势参见“第三章 对业务参与人的尽职调查”之
“二、运营管理实施机构金隅文化基本情况”之“（二）基础设施项目运管资质及
经验”。
（六）财务状况
安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）已对金隅文化的 2021 年度、2022
年度和 2023 年度财务报告进行了审计，并分别出具了编号为安永华明（2022）
审字第 60667053_A126 号、安永华明（2023）审字第 60667053_A125 号和安永
240
华明（2024）审字第 70013360_A176 号的审计报告。金隅文化 2024 年 1-9 月财
务报告未经审计。未经特别说明，金隅文化报告期内的财务数据均引自上述财务
报表。
1、财务报表
表3-24：金隅文化近三年及一期末资产负债表
单位：万元
项目 2024 年 9 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
流动资产：
货币资金 4,661.31 7,012.27 6,315.73 5,247.23
应收账款 42.72 3.32 449.19 1,419.10
预付款项 32.69 0.98 2.04 3.27
其他应收款 2,212.03 675.09 355.85 27.12
其他流动资产 91.88 78.60 56.07 -
流动资产合计 7,040.63 7,770.26 7,178.88 6,696.72
非流动资产：
长期股权投资 787.40 -
固定资产 45.62 44.36 56.40 54.86
在建工程 - 86.30 - -
无形资产 2.55 2.92 3.42 3.91
长期待摊费用 279.55 15.65 39.13 62.61
非流动资产合计 1,115.12 149.23 98.94 121.38
资产总计 8,155.75 7,919.49 7,277.82 6,818.09
流动负债：
应付账款 1,633.94 1,643.57 278.23 148.99
预收款项 0.79 -
- -
合同负债 222.74 742.13 655.27 605.76
应付职工薪酬 6.29 8.97 59.12 16.87
应交税费 44.45 82.03 0.27 425.53
其他应付款 1,786.17 778.25 2,163.03 805.04
流动负债合计 3,694.37 3,254.96 3,155.92 2,002.18
非流动负债：
递延收益 - - - -
241
项目 2024 年 9 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
非流动负债合计 - - - -
负债合计 3,694.37 3,254.96 3,155.92 2,002.18
所有者权益（或股东
权益）：
实收资本（或股本） 3,000.00 3,000.00 3,000.00 3,000.00
资本公积 0.48 - - -
盈余公积 280.86 280.86 226.59 181.59
未分配利润 1,180.05 1,383.68 895.30 1,634.32
归属于母公司所有者
权益合计 4,461.39 4,664.53 4,121.90 4,815.91
所有者权益（或股东
权益）合计 4,461.39 4,664.53 4,121.90 4,815.91
负债和所有者权益
（或股东权益）总计 8,155.75 7,919.49 7,277.82 6,818.09
表3-25：金隅文化近三年及一期利润表
单位：万元
项目 2024 年 1-9 月 2023 年 2022 年 2021 年
一、营业总收入 4,277.63 5,624.50 4,823.34 6,256.43
减：营业成本 2,513.18 3,402.98 3,017.51 3,374.07
税金及附加 0.75 14.15 19.63 21.85
销售费用 707.91 682.46 676.25 641.50
管理费用 637.67 855.57 588.30 460.96
财务费用 -52.78 -29.21 -20.86 -17.69
加：其他收益 25.66 32.76 58.30 32.60
二、营业利润（亏损以“－”号填
列） 496.55 731.31 600.82 1,808.33
加：营业外收入 0.50 - - -
减：营业外支出 0.15 - - 0.03
三、利润总额（亏损总额以“－”
号填列） 496.91 731.32 600.82 1,808.31
减：所得税费用 220.54 188.68 150.81 452.42
四、净利润（净亏损以“－”号填
列） 276.37 542.64 450.01 1,355.89
五、其他综合收益的税后净额 - - - -
242
项目 2024 年 1-9 月 2023 年 2022 年 2021 年
六、综合收益总额 276.37 542.64 450.01 1,355.89
表3-26：金隅文化近三年及一期现金流量表
单位：万元
项目 2024 年 1-9 月 2023 年 2022 年 2021 年
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 4,194.81 6,479.75 6,784.56 5,359.52
收到的税费返还 - - - -
收到其他与经营活动有关的现金 8,192.63 3,201.66 2,942.98 1,843.74
经营活动现金流入小计 12,387.44 9,681.41 9,727.54 7,203.26
购买商品、接受劳务支付的现金 4,487.36 2,002.22 1,939.71 2,099.59
支付给职工以及为职工支付的现金 813.41 937.95 1,333.15 1,276.52
支付的各项税费 225.24 214.98 770.93 262.80
支付其他与经营活动有关的现金 5,474.04 12,827.03 3,451.43 2,249.37
经营活动现金流出小计 11,000.05 15,982.17 7,495.22 5,888.30
经营活动产生的现金流量净额 1,387.38 -6,300.76 2,232.32 1,314.96
二、投资活动产生的现金流量：
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额 0.09
投资活动现金流入小计 0.09 - - -
购建固定资产和其他长期资产支付
的现金 14.53 5.64 19.80 101.27
投资活动产生的现金 855.60 - - -
投资活动现金流出小计 870.12 5.64 19.80 101.27
投资活动产生的现金流量净额 -870.04 -5.64 -19.80 -101.27
三、筹资活动产生的现金流量： -
筹资活动现金流入小计 - - - -
分配股利、利润或偿付利息支付的
现金 480.00 - 1,144.02 -
筹资活动现金流出小计 480.00 - 1,144.02 -
筹资活动产生的现金流量净额 -480.00 - -1,144.02 -
四、汇率变动对现金及现金等价物
的影响 - - - -
五、现金及现金等价物净增加额 37.34 -6,306.39 1,068.50 1,213.69
243
加：期初现金及现金等价物余额 9.33 6,315.73 5,247.23 4,033.54
六、期末现金及现金等价物余额 46.68 9.33 6,315.73 5,247.23
2、财务分析
（1）资产负债分析
1）资产分析
表3-27：金隅文化资产构成
单位：万元，%
项目
2024年9月末 2023年末 2022年末 2021年末
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
流动资
产合计 7,040.63 86.33 7,770.26 98.12 7,178.88 98.64 6,696.72 98.22
非流动
资产合
计
1,115.12 13.67 149.23 1.88 98.94 1.36 121.38 1.78
资产总
计
8,155.75 100.00 7,919.49 100.00 7,277.82 100.00 6,818.09 100.00
2021-2023年末及2024年9月末，运营管理机构资产总额分别为6,818.09万元、
7,277.82万元、7,919.49万元和8,155.75万元，其中流动资产占比分别为98.22%、
98.64%、98.12%及86.33%，非流动资产占比分别为1.78%、1.36%、1.88%及13.67%。
运营管理机构最近三年及一期末资产规模、结构保持稳定，流动资产主要由货币
资金、应收账款和其他应收款构成，符合所在行业的业务特点。
A.流动资产分析
表3-28：金隅文化流动资产构成
单位：万元，%
项目
2024年9月末 2023年末 2022年末 2021年末
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
货币资
金
4,661.31 66.21 7,012.27 90.24 6,315.73 87.98 5,247.23 78.36
应收账
款
42.72 0.61 3.32 0.04 449.19 6.26 1,419.10 21.19
244
项目
2024年9月末 2023年末 2022年末 2021年末
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
预付款
项
32.69 0.46 0.98 0.01 2.04 0.03 3.27 0.05
其他应
收款 2,212.03 31.42 675.09 8.69 355.85 4.96 27.12 0.40
其他流
动资产 91.88 1.30 78.60 1.01 56.07 0.78 - -
流动资
产合计 7,040.63 100.00 7,770.26 100.00 7,178.88 100.00 6,696.72 100.00
金隅文化流动资产主要包括货币资金、应收账款和其他应收款。流动资产中，
货币资金占比较大。货币资金主要由银行存款构成，报告期内金额分别为5,247.23
万元、6,315.73万元、7,012.27万元及4,661.31万元，占比分别为78.36%、87.98%、
90.24%及66.21%。
B.非流动资产分析
表3-29：金隅文化非流动资产构成
单位：万元，%
项目
2024年9月末 2023年末 2022年末 2021年末
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
长期股权投
资
787.40 70.61 - - - - -
固定资产 45.62 4.09 44.36 29.73 56.40 57.00 54.86 45.20
无形资产 2.55 0.23 2.92 1.96 3.42 3.45 3.91 3.22
在建工程 - - 86.30 57.83 - - - -
长期待摊费
用
279.55 25.07 15.65 10.49 39.13 39.55 62.61 51.58
非流动资产
合计 1,115.12 100.00 149.23 100.00 98.94 100.00 121.38 100.00
金隅文化非流动资产主要包括长期股权投资、固定资产、无形资产和长期待
摊费用。2024年9月末，长期股权投资金额为787.40万元，占比70.61%；报告期
内，长期待摊费用分别为62.61万元、39.13万元、15.65万元及279.55万元，占比
分别为51.58%、39.55%、10.49%及25.07%。
245
2）负债分析
表3-30：金隅文化负债构成
单位：万元，%
项目
2024年9月末 2023年末 2022年末 2021年末
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
流动负
债
3,694.37 100.00 3,254.96 100.00 3,155.92 100.00 2,002.18 100.00
非流动
负债 - - - - - - - -
负债合
计
3,694.37 100.00 3,254.96 100.00 3,155.92 100.00 2,002.18 100.00
2021-2023年末及2024年9月末，运营管理机构负债总额分别为2,002.18万元、
3,155.92万元、3,254.96万元及3,694.37万元，全部为流动负债。运营管理机构最
近三年及一期末负债规模、结构保持稳定。
表3-33：金隅文化流动负债构成
单位：万元，%
项目
2024年9月末 2023年末 2022年末 2021年末
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
应付账
款
1,633.94 44.23 1,643.57 50.49 278.23 8.82 148.99 7.44
预收款
项
0.79 0.02 - -
合同负
债
222.74 6.03 742.13 22.80 655.27 20.76 605.76 30.26
应付职
工薪酬 6.29 0.17 8.97 0.28 59.12 1.87 16.87 0.84
应交税
费
44.45 1.20 82.03 2.52 0.27 0.01 425.53 21.25
其他应
付款 1,786.17 48.35 778.25 23.91 2,163.03 68.54 805.04 40.21
流动负
债合计 3,694.37 100.00 3,254.96 100.00 3,155.92 100.00 2,002.18 100.00
金隅文化流动负债主要由应付账款、合同负债、应付职工薪酬、应交税费和
其他应付款构成。其中，其他应付款和应付账款占比较高。报告期内，其他应付
246
款金额分别为805.04万元、2,163.03万元、778.25万元及1,786.17万元，占比分别
为40.21%、68.54%、23.91%及48.35%，占比较高，公司其他应付款主要为经营相
关的关联方往来款；报告期内，应付账款金额分别为148.99万元、278.23万元、
1,643.57万元及1,633.94万元，占比分别为7.44%、8.82%50.49%及44.23%，公司应
付账款主要为公司经营过程中产生的货款、电费、物业费等。
（2）盈利能力分析
1）营业收入
表3-31：金隅文化近三年及一期营业收入情况
单位：万元，%
项目
2024年1-9月 2023年 2022年 2021年
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
主营
业务 4,277.63 100.00 5,605.59 99.66 4,815.47 99.84 5,334.86 85.27
其他
业务 - - 18.91 0.34 7.87 0.16 921.57 14.73
营业
收入
合计
4,277.63 100.00 5,624.50 100.00 4,823.34 100.00 6,256.43 100.00
2021-2023年度及2024年1-9月，营业收入分别为6,256.43万元、4,823.34万元、
5,624.50万元及4,277.63万元，绝大部分为主营业务收入。主营业务收入金额分别
为5,334.86万元、4,815.47万元、5,605.59万元及4,277.63万元,占比分别为85.27%、
99.84%、99.66%及100.00%。金隅文化主营业务收入包括物业管理收入、供暖费
收入、车场收入、管理费收入。
2）营业成本
表3-32：金隅文化近三年及一期营业成本情况
单位：万元，%
项目
2024年1-9月 2023年 2022年 2021年
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
主营
业务 2,513.18 100.00 3,402.98 100.00 3,017.51 100.00 2,124.84 62.98
247
其他
业务 - - - - - - 1,249.22 37.02
营业
成本
合计
2,513.18 100.00 3,402.98 100.00 3,017.51 100.00 3,374.07 100.00
2021-2023年度及2024年1-9月，营业成本分别为3,374.07万元、3,017.51万元、
3,402.98万元及2,513.18万元，绝大部分为主营业务成本，占比分别为62.98%、
100.00%、100.00%及100.00%。
（3）偿债能力分析
表3-33：金隅文化近三年及一期末偿债能力指标
项目 2024年9月末 2023年末 2022年末 2021年末
资产负债率 45.30% 41.10% 43.36% 29.37%
流动比率 1.91 2.39 2.27 3.34
速动比率 1.91 2.39 2.27 3.34
2021-2023年末及2024年9月末，金隅文化流动比率分别为3.34倍、2.27倍、
2.39倍及1.91倍，速动比率和流动比率一致，资产负债率分别为29.37%、43.36%、
41.10%及45.30%。近三年及一期的流动比率和速动比率均大于1，近三年及一期
的资产负债率均小于50%，公司具备良好的长期与短期偿债能力。
（4）现金流量分析
表3-34：金隅文化现金流量情况
单位：万元
项目 2024年1-9月 2023年 2022年 2021年
经营活动现金流入小计 12,387.44 9,681.41 9,727.54 7,203.26
经营活动现金流出小计 11,000.05 15,982.17 7,495.22 5,888.30
经营活动产生的现金流量净额 1,387.38 -6,300.76 2,232.32 1,314.96
投资活动现金流入小计 0.09 - - -
投资活动现金流出小计 870.12 5.64 19.80 101.27
投资活动产生的现金流量净额 -870.04 -5.64 -19.80 -101.27
筹资活动现金流入小计 - - - -
248
项目 2024年1-9月 2023年 2022年 2021年
筹资活动现金流出小计 480.00 - 1,144.02 -
筹资活动产生的现金流量净额 -480.00- - -1,144.02 -
2021-2023年度及2024年1-9月，金隅文化经营活动产生的现金流入分别为
7,203.26万元、9,727.54万元、9,681.41万元及12,387.44万元，经营活动产生的现
金流量净额分别为1,314.96万元、2,232.32万元、-6,300.76万元及1,387.38万元。经
营活动现金流主要系公司提供物业管理服务产生的现金流入。
2021-2023年度及2024年1-9月，金隅文化投资活动产生的现金流量净额分别
为-101.27万元、-19.80万元、-5.64万元及-870.04万元。公司主要负责基础设施项
目运营管理，故投资活动较少。
2021-2023年度及2024年1-9月，金隅文化筹资活动产生的现金流量净额分别
为0.00万元、-1,144.02万元、0.00万元及-480.00万元。2022年度和2024年1-9月，
金隅文化筹资活动产生的现金流量净额为负，主要系向公司股东分配利润所致。
（七）利益冲突防范措施
截至2024年9月30日，金隅文化持有同类资产情况包括金隅智造工场产权二
期项目。该等产业园资产与项目公司所持有的基础设施项目可能产生同业竞争。
金隅文化已出具相关承诺函，对防范利益冲突相关的数项事宜予以承诺。
金隅文化已出具避免同业竞争的承诺函，具体如下：
“1、本公司将根据自身针对产业园区项目同类资产的既有管理规范和标准，
严格按照诚实信用、勤勉尽责、公平公正的原则，以不低于本公司自身和/或实际
控制的关联方管理的其他同类资产的运营管理水平为基础设施项目提供运营管
理服务或督促、要求相关方按照该等标准为基础设施项目提供运营管理服务，采
取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，充分保护基金份额持有人的利益。
本公司承诺不会将项目公司所取得或可能取得的业务机会优先授予或提供给任
何其他竞争性项目，亦不会利用运营管理机构的地位或利用该地位获得的信息作
出不利于基础设施基金而有利于其他竞争性项目的决定或判断，并将避免该种客
249
观结果的发生。
2、平等对待本公司及本公司控制的企业提供运营管理服务的基础设施项目
和其他项目，不会主动诱导基础设施REITs项下的租户终止租约或降低租金水准，
不得故意降低基础设施基金项下的基础设施项目的市场竞争能力。如有任何新的
潜在租户拟租赁本公司旗下其他项目，本公司将对该等潜在租户及其拟议业务进
行尽职调查，以确保该等潜在租户不开展、且无意向开展人工智能、智能制造业
务的开发和研究；另一方面，本公司将向该等潜在租户推荐租赁基础设施项目。
对于可能构成实质竞争的物业租赁业务机会，基础设施项目在同等条件下享有优
先获得该业务机会的权利。
3、基础设施REITs发行完成后，本公司及本公司控制的企业如发现任何与基
础设施REITs主营业务构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务机会，将促使
该业务机会按合理和公平的条款及条件首先提供给基础设施REITs。
4、在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同业
竞争而发生争议，且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，
本公司承诺将与基金管理人积极协商解决措施。
5、本公司确认本承诺函所载的每一项承诺均为可独立执行之承诺。任何一
项承诺若被视为无效或终止不影响其他各项承诺的有效性。
6、除非本公司不再作为基础设施REITs的运营管理机构，本承诺始终有效，
且是不可撤销的。若本公司违反上述承诺给基础设施基金及其基金份额持有人造
成损失，一切损失将由本公司承担。”
金隅文化已出具规范与减少关联交易的承诺函，具体如下：
“1、在不对基础设施基金及其基金份额持有人的利益构成不利影响的前提下，
本公司及本公司控制的企业将采取措施规范并尽量减少与基础设施基金之间的
关联交易。
2、对于正常经营范围内无法避免或有合理理由存在的关联交易，将本着公
开、公平、公正的原则确定交易价格，依法与基础设施基金项下相关载体签订规
范的关联交易合同，保证关联交易价格的公允性。
250
3、严格按照有关法律、法规和相关主体的内部管理规定履行批准程序，包
括但不限于必要的关联方回避表决等义务，并按照有关法律、法规和相关主体的
内部管理规定履行关联交易的信息披露义务。
4、保证不通过关联交易非法转移基础设施基金的资金、利润，不利用关联
交易损害基础设施基金及其基金份额持有人的合法权益。
5、本公司确认本承诺函所载的每一项承诺均为可独立执行之承诺。任何一
项承诺若被视为无效或终止不影响其他各项承诺的有效性。
6、在基础设施基金终止并清算完毕前，本承诺始终有效，且是不可撤销的。
若本公司违反上述承诺给基础设施基金及其基金份额持有人造成损失，一切损失
将由本公司承担。”
（八）资信状况
经基金管理人、计划管理人、法律顾问和项目律师查询中国人民银行2024年
12月25日出具的《企业信用报告》及于2024年12月2日对信用中国网站、中国裁
判文书网、证券期货市场失信记录、全国法院被执行人信息查询网、全国法院失
信被执行人名单信息公布与查询系统、国家发展和改革委员会网站、中国人民银
行网站、证监会网站、国家金融监督管理总局网站、财政部网站、国家市场监督
管理总局网站、北京市市场监督管理局网站、国家税务总局网站、国家外汇管理
局网站、生态环境部网站、应急管理部网站、住房和城乡建设部网站、自然资源
部网站、商务部网站等网站的查询结果，金隅文化不存在重大违法、违规或不诚
信行为，未被列入前述网站列明的失信被执行人名单、失信生产经营主体名单或
其他失信主体名单，前述网站未显示近三年内金隅文化在投资建设、生产运营、
金融监管、工商、税务等方面存在重大违法违规记录。
三、基金托管人
（一）基金托管人情况
名称：北京银行股份有限公司
注册地址：北京市西城区金融大街甲 17 号首层
251
办公地址：北京市西城区金融大街丙 17 号
法定代表人：霍学文
成立时间：1996 年 01 月 29 日
组织形式：股份有限公司（上市）
注册资本：人民币 2114298.4272 万元
存续期间：持续经营
联系人：盖君
官方客服电话：95526
基金托管资格批准文号：中国证监会证监许可[2008]776 号
经营范围：吸收公众存款；发放短期、中期和长期贷款；办理国内结算；办
理票据贴现；发行金融债券；代理发行、代理兑付、承销政府债券；买卖政府债
券；从事同业拆借；提供担保；代理收付款项及代理保险业务；提供保管箱业务；
办理地方财政信用周转使用资金的委托贷款业务；外汇存款；外汇贷款；外汇汇
款；外币兑换；同业外汇拆借；国际结算；结汇、售汇；外汇票据的承兑和贴现；
外汇担保；资信调查、咨询、见证业务；买卖和代理买卖股票以外的外币有价证
券；自营和代客外汇买卖；证券结算业务；开放式证券投资基金代销业务；债券
结算代理业务；短期融资券主承销业务；经中国银行业监督管理委员会批准的其
它业务。
（二）基金托管人发展情况
北京银行股份有限公司（简称“北京银行”）成立于 1996 年，抢抓时代机遇，
相继实现引资、上市、跨区域等发展突破，经营网络覆盖北京、天津、上海、西
安、深圳、杭州、长沙、南京、济南、南昌、石家庄、乌鲁木齐、青岛、宁波、
苏州等十余个中心城市，在香港特别行政区、荷兰设有代表处，探索了中小银行
创新发展的经典模式。新时期，北京银行紧密围绕“服务实体经济、防控金融风
险、深化金融改革”三项任务，强化党建引领，依法合规经营，加快数字化转型
升级，加强全方位风险管控，扎实推动全行各项业务高质量发展。
截至 2024 年 9 月末，北京银行资产总额 4.03 万亿元，2024 年前三季度实现
归母净利润 206.18 亿元，成本收入比 27.78%，不良贷款率 1.31%，拨备覆盖率
252
209.73%，资本充足率 13.35%，各项经营指标均达到国际银行业先进水平。品牌
价值达 1,036.62 亿元。入选全国系统重要性银行。一级资本排名全球千家大银行
51 位，连续 11 年跻身全球银行业百强。
（三）基础设施基金托管业务主要人员情况
贺凌女士，2003 年加入北京银行，具有 20 余年银行从业经历。历任北京银
行公司银行部总经理助理、北京银行公司银行部副总经理，2023 年加入总行资
产托管部，现任北京银行资产托管部总经理。
北京银行资产托管部充分发挥作为新兴托管银行的高起点优势，搭建了由高
素质人才组成的专业团队，内设估值核算岗、资金清算岗、投资监督岗、系统管
理岗、内控稽核岗等岗位，各岗位人员均分别具有相应的会计核算、资产估值、
资金清算、投资监督、风险控制等方面的专业知识和丰富的业务经验。
（四）托管业务经营情况
北京银行资产托管部秉持“严谨、专业、高效”的经营理念，严格履行托管人
的各项职责，切实维护基金持有人的合法权益，为基金提供高质量的托管服务。
经过多年稳步发展，北京银行托管资产规模不断扩大，托管业务品种不断增加，
已形成包括证券投资基金、基金专户理财、证券公司资产管理计划、信托计划、
银行理财、保险资金、股权投资基金等产品在内的托管产品体系，北京银行专业
高效的托管服务赢得了客户的广泛高度认同。
截至 2024 年 9 月末，北京银行共托管证券投资基金 96 只，规模共计 1,454
亿元。
（五）基金托管人的内部控制制度
1、内部控制目标
作为基金托管人，北京银行严格遵守国家有关托管业务的法律法规、行业监
管规章和北京银行有关管理规定，守法经营、规范运作、严格管理，确保基金托
管业务的稳健运行，保证基金财产的安全完整，确保有关信息的真实、准确、完
整、及时披露，保护基金份额持有人的合法权益。
2、内部控制组织结构
253
北京银行总行设立内控与操作风险管理委员会，负责审议总行重要内部控制
制度、流程，开展总行内部控制体系建设规划，并组织实施。总行法律合规与内
控部作为内部控制管理职能部门，牵头北京银行内部控制体系的统筹规划、组织
落实和检查评估，总行审计部履行对内部控制的监督职能，负责对北京银行内部
控制的充分性和有效性进行审计。资产托管部设有专职内控稽核岗。
3、内部控制原则
（1）全覆盖原则。内部控制应当贯穿决策、执行和监督全过程，覆盖各项
业务流程和管理活动，覆盖所有部门、岗位和人员，任何决策或操作均应当有案
可查。
（2）制衡性原则。内部控制在治理结构、机构设置及权责分配、业务流程
等方面形成相互制约、相互监督机制。
（3）审慎性原则。内部控制应当坚持风险为本、审慎经营的理念，尤其是
设立新的机构或开办新的业务，均应当体现“内控优先”的要求。
（4）相匹配原则。内部控制应与北京银行管理模式、业务规模、产品复杂
程度、风险状况等相适应，并根据情况变化及时进行调整。
4、内部控制措施
北京银行资产托管部具备系统、完善的内部控制制度体系，建立了业务管理
制度、内部控制制度、业务操作流程，可以保证托管业务的规范操作和顺利进行；
业务人员均具备从业资格；业务操作严格实行经办、复核、审批制度，授权工作
实行集中控制，制约机制严格有效；业务印章按规程保管、存放、使用，账户资
料严格保管，未经授权不得查看；业务操作区实行独立封闭管理，配备音像监控；
业务信息由专职业务人员负责复核、信息披露，防止泄密；业务实现系统自动化
操作，有效预防人为操作风险的发生；技术系统完整、独立。
（六）基金托管人对基金管理人运作基金进行监督的方法和程序
根据《中华人民共和国证券投资基金法》、《公开募集证券投资基金运作管
理办法》的相关规定，基金托管人发现基金管理人的投资指令违反法律、行政法
规和其他有关规定，或者违反基金合同约定的，应当拒绝执行，立即通知基金管
254
理人，并及时向证券监督管理机构报告。基金托管人如发现基金管理人依据交易
程序已经生效的投资指令违反法律、行政法规和其他有关规定，或者违反基金合
同约定的，应当立即通知基金管理人，并及时向证券监督管理机构报告。
四、专项计划托管银行基本情况
（一）基本情况
名称：北京银行股份有限公司北京分行
负责人：赵燕娜
成立日期：2015年06月18日
统一社会信用代码：91110102348469416G
营业场所：北京市西城区复兴门内大街156号1号楼D座一、二层
经营范围：吸收公众存款；发放短期、中期和长期贷款；办理国内外结算；
办理票据承兑与贴现；代理发行、代理兑付、承销政府债券；买卖、代理买卖外
汇；从事银行卡业务；提供信用证服务及担保；代理收付款项及代理保险业务；
提供保管箱业务；总行在国务院银行业监督管理机构批准的业务范围内授权的业
务。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相
关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类
项目的经营活动。）
（二）历史沿革及业务发展
北京银行成立于 1996 年，抢抓时代机遇，相继实现引资、上市、跨区域等
发展突破，经营网络覆盖北京、天津、上海、西安、深圳、杭州、长沙、南京、
济南、南昌、石家庄、乌鲁木齐、青岛、宁波、苏州等十余个中心城市，在香港
特别行政区、荷兰设有代表处，探索了中小银行创新发展的经典模式。新时期，
北京银行紧密围绕“服务实体经济、防控金融风险、深化金融改革”三项任务，强
化党建引领，依法合规经营，以数字化转型统领“五大转型”，加强全方位风险管
控，扎实推动全行各项业务高质量发展。
2008 年 6 月 3 日，经中国证监会《关于核准北京银行证券投资基金托管资
格批复》（证监许可[2008]776 号）批准，北京银行取得证券投资基金托管人资
255
格。
（三）经营情况
北京银行资产托管部秉持“严谨、专业、高效”的经营理念，严格履行托管人
的各项职责，切实维护基金持有人的合法权益，为基金提供高质量的托管服务。
经过多年稳步发展，北京银行托管资产规模不断扩大，托管业务品种不断增加，
已形成包括证券投资基金、基金专户理财、证券公司资产管理计划、信托计划、
银行理财、保险资金、股权投资基金等产品在内的托管产品体系，北京银行专业
高效的托管服务赢得了客户的广泛高度认同。
专项计划托管银行的经营情况详见“第三章 对业务参与人的尽职调查”之
“三、基金托管人”之“(二) 基金托管人发展情况”。
（四）专项计划托管银行的内部控制制度
专项计划托管银行的内部控制制度详见 “第三章 对业务参与人的尽职调查”
之“三、基金托管人”之“（五）基金托管人的内部的内部控制制度”。
256
第四章 尽职调查结论性意见
公募基金管理人、计划管理人合理地认为：基础设施证券投资基金业务参与
人及基础设施项目符合《中华人民共和国证券法》《中华人民共和国证券投资基
金法》《中国证监会、国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基
金（REITs）试点相关工作的通知》《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领
域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》《公开募集基础设施证券投资
基金指引（试行）》《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》
《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》《证券公司及基金
管理公司子公司资产证券化业务尽职调查工作指引》《上海证券交易所公开募集
基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》《上海证券交易所基础设施
证券投资基金（REITs）规则适用指引第 1 号——审核关注事项（试行）》（2024
年修订）《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指
引第 2 号——发售业务（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基
金规则适用业务指引第 3 号——新购入基础设施项目（试行）》《中国证券登记结
算有限责任公司公开募集基础设施证券投资基金登记结算业务实施细则（试行）》
《中国证券登记结算有限责任公司上海证券交易所公开募集基础设施证券投资
基金登记结算业务指引（试行）》《关于优化公开募集基础设施证券投资基金发行
交易机制有关工作安排的通知》等法律法规中关于申请募集基础设施证券投资基
金具体条件的规定。


华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
499
附件五、财务顾问报告
中信证券股份有限公司
关于
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金
之
财务顾问报告
2025 年 1 月
1
声明与承诺
中信证券股份有限公司受华夏基金管理有限公司委托，担任本次华夏金隅
智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金之财务顾问，就本项目出具财务
顾问报告。
本财务顾问报告是依据《中华人民共和国证券法》（2019 修订）《中华人
民共和国证券投资基金法》《中国证监会、国家发展改革委关于推进基础设施
领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》《国家发展改革委关
于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》
《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《上海证券交易所公开募集
基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 1 号——审核关注事项（试
行）》（2024 年修订）《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引
（试行）》《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》《证
券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务尽职调查工作指引》等法律、法
规的有关规定，根据本项目各主要参与方提供的有关资料编制而成。本项目各
主要参与方保证资料不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对所提供
资料的真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
本财务顾问按照证券行业公认的业务标准、道德规范和诚实信用、勤勉尽
责精神，遵循客观、公正的原则，在认真审阅各方所提供的相关资料和充分了
解本次交易行为的基础上，出具财务顾问报告，旨在就本次交易行为做出独立、
客观和公正的评价，以供广大投资者及有关各方参考。现就相关事项声明和承
诺如下：
（一）财务顾问声明
1、本财务顾问本着客观、公正的原则对本次交易出具财务顾问报告；
2、本财务顾问报告所依据的文件、材料由相关各方向本财务顾问提供。相
关各方对所提供的资料的真实性、准确性、完整性负责，相关各方保证不存在
任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对所提供资料的合法性、真实性、
完整性承担相应的法律责任。本财务顾问出具的核查意见是在假设本次交易的
各方当事人均按相关协议的条款和承诺全面履行其所有义务的基础上提出的，
2
若上述假设不成立，本财务顾问不承担由此引起的任何风险和责任；
3、本财务顾问就本项目相关事宜进行了审慎核查，本财务顾问报告仅对已
核实的事项向基金份额持有人提供独立核查意见；
4、本财务顾问同意将本财务顾问报告作为基金管理人本次交易的法定文件，
报送相关监管机构，随《招募说明书》上报上交所并上网公告；
5、对于本财务顾问报告至关重要而又无法得到独立证据支持或需要法律、
审计、评估等专业知识来识别的事实，本财务顾问主要依据有关政府部门、律
师事务所、会计师事务所、评估机构及其他有关单位出具的意见、说明及其他
文件做出判断；
6、本财务顾问未委托和授权任何其它机构和个人提供未在本财务顾问报告
中列载的信息和对本财务顾问报告做任何解释或者说明；
7、本财务顾问报告不构成对公募基金的任何投资建议，对投资者根据本财
务顾问报告所作出的任何投资决策可能产生的风险，本财务顾问不承担任何责
任。
（二）财务顾问承诺
1、本财务顾问已按照规定履行尽职调查义务；
2、有关本项目的财务顾问专业意见已提交内核机构审查，内核机构同意出
具本财务顾问报告；
3、本财务顾问在与基金管理人接触后至担任财务顾问期间，已采取严格的
保密措施，严格执行风险控制和内部隔离制度，不存在内幕交易、操纵市场、
证券欺诈等问题。

4
目 录
声明与承诺 ...........................................................................................................1
释义 .......................................................................................................................6
风险揭示 .............................................................................................................14
一、与基础设施基金相关的风险..............................................................14
二、与基础设施项目相关的风险..............................................................18
三、与专项计划管理相关的风险..............................................................36
四、其他风险..............................................................................................36
五、财务顾问提示......................................................................................38
第一章 尽职调查情况描述................................................................................39
一、 尽职调查基准日................................................................................39
二、 尽职调查的人员................................................................................39
三、 尽职调查的对象................................................................................39
四、 尽职调查的程序................................................................................39
五、 尽职调查的方法................................................................................40
六、 尽职调查的内容................................................................................40
七、尽职调查主要结论..............................................................................41
八、调查过程中发现的问题和解决情况..................................................43
第二章 对基础设施项目的尽职调查................................................................52
一、项目公司情况......................................................................................52
二、财务与会计调查..................................................................................52
三、同业竞争与关联交易..........................................................................52
四、目标基础设施资产情况......................................................................92
第三章 对业务参与人的尽职调查..................................................................223
5
一、原始权益人金隅集团基本情况........................................................223
二、运营管理实施机构金隅文化基本情况............................................223
三、基金托管人........................................................................................223
四、专项计划托管银行基本情况............................................................310
第四章 财务顾问意见......................................................................................313
一、 项目公司..........................................................................................313
二、 基础设施资产..................................................................................313
三、 基础设施资产现金流情况..............................................................314
四、 原始权益人......................................................................................314
五、 基础设施项目运营方......................................................................315
六、 基金托管人......................................................................................315
七、 资产支持证券托管人......................................................................315
八、 财务顾问有偿聘请第三方机构和个人等相关行为的核查说明..316
第五章 财务顾问内部审核程序及内核意见..................................................317
一、 内部审核程序..................................................................................317
二、 内核意见..........................................................................................318
6
释义
在本财务报告中，除非文意另有所指，下列词语或简称具有如下含义：
1、基金/本基金/本项目/基础设施基金/基础设施 REITs：指华夏金隅智造工
场产业园封闭式基础设施证券投资基金
2、公募 REITs：系指基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）
3、基金合同当事人：指受基金合同约束，根据基金合同享有权利并承担义
务的法律主体，包括基金管理人、基金托管人和基金份额持有人
4、基金管理人/华夏基金：指华夏基金管理有限公司，或根据基金合同任
命的作为基金管理人的继任机构
5、基金托管人/北京银行：指北京银行股份有限公司，或根据基金合同任
命的作为基金托管人的继任机构
6、基金份额持有人：指依据基金合同和招募说明书合法取得基金份额的投
资者
7、原始权益人：指基础设施项目的原所有人。就本基金拟以初始募集资金
投资的基础设施项目而言，原始权益人是指北京金隅集团股份有限公司（以下
简称“金隅集团”）
8、运营管理机构/外部管理机构：指根据《运营管理服务协议》的约定受
基金管理人、计划管理人、项目公司委托对基础设施项目实施运营管理的北京
金隅文化科技发展有限公司（以下简称“金隅文化”），或根据该协议任命的作
为运营管理机构的继任机构
9、法律顾问：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘请的为本基
金及基础设施项目提供法律咨询服务的律师事务所。本基金首次申报时，指北
京市海问律师事务所
10、戴德梁行：指深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司
11、财务顾问：指符合法律法规规定的条件，基金管理人依法聘请的为本
基金提供财务顾问服务的证券公司。本基金首次申报时，指中信证券股份有限
7
公司（以下简称“中信证券”）
12、特殊目的载体：指由本基金根据《基础设施基金指引》的规定，直接
或间接全资拥有的法律实体，本基金透过其取得基础设施项目完全所有权或经
营权利
13、基金合同/《基金合同》：指《华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设
施证券投资基金基金合同》及对该基金合同的任何有效修订、补充或更新
14、托管协议/《托管协议》：指基金管理人与基金托管人就本基金签订之
《华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金托管协议》及对该托
管协议的任何有效修订、补充或更新
15、运营管理服务协议/《运营管理服务协议》：指项目公司与基金管理
人、计划管理人及运营管理机构就委托运营管理机构对基础设施项目进行运营
管理事宜签订的《华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金运营
管理服务协议》以及对该协议的任何有效修改或补充
16、招募说明书：指《华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资
基金招募说明书》及对该招募说明书的任何有效修订、补充或更新
17、认购：指在基金募集期内，投资人根据基金合同和招募说明书的规定
申请购买基金份额的行为
18、基金销售业务：指基金管理人或销售机构为投资人开立基金交易账
户，宣传推介基金，办理基金份额的发售、转托管及提供基金交易账户信息查
询等业务
19、登记业务：指中国证券登记结算有限责任公司相关业务规则定义的基
金登记、存管、过户、清算和结算业务，具体内容包括投资人基金账户的建立
和管理、基金份额登记、基金销售业务的确认、清算和结算、代理发放红利、
建立并保管基金份额持有人名册和办理非交易过户等
20、个人投资者：指依据有关法律法规规定可投资于证券投资基金的自然
人
21、机构投资者：指依法可以投资证券投资基金的、在中华人民共和国境
8
内合法登记并存续或经有关政府部门批准设立并存续的企业法人、事业法人、
社会团体或其他组织
22、网下投资者：指证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保
险公司及保险资产管理公司、合格境外投资者、商业银行及商业银行理财子公
司、政策性银行、符合规定的私募基金管理人以及其他符合中国证监会及上海
证券交易所投资者适当性规定的专业机构投资者。全国社会保障基金、基本养
老保险基金、年金基金等可根据有关规定参与基础设施基金网下询价
23、公众投资者：指符合法律法规规定的可投资于证券投资基金的个人投
资者、机构投资者、合格境外投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券
投资基金的其他投资人
24、战略投资者：指符合国家法律、法规、业务规则要求，通过战略配售
认购本基金基金份额并签署战略投资配售协议的投资者
25、战略配售：指以锁定持有基金份额一定期限为代价获得优先认购基金
份额的权利的配售方式
26、合格境外投资者：系指符合《合格境外机构投资者和人民币合格境外
机构投资者境内证券期货投资管理办法》及相关法律法规规定可以使用来自境
外的资金投资于在中国境内依法募集的证券投资基金的中国境外的机构投资
者，包括合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者
27、投资人/投资者：指个人投资者、机构投资者、合格境外投资者以及法
律法规或中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资人的合称
28、销售机构：指华夏基金管理有限公司以及符合《销售办法》和中国证
监会规定的其他条件，取得基金销售业务资格并与基金管理人签订了基金销售
服务协议，办理基金销售业务的机构，以及可通过上海证券交易所办理基金销
售业务的会员单位。其中，可通过上海证券交易所办理本基金销售业务的机构
必须是具有基金销售业务资格、并经上海证券交易所和中国证券登记结算有限
责任公司认可的上海证券交易所会员单位
29、登记机构/中国结算：指办理登记业务的机构。本基金的登记机构为中
国证券登记结算有限责任公司
9
30、基础设施资产支持专项计划/资产支持专项计划/专项计划：就本基金拟
以初始募集资金投资的专项计划而言，指根据《资产证券化业务规定》及其他
法律法规，由计划管理人设立的中信证券-金隅集团产业园基础设施 1 号资产支
持专项计划
31、基础设施资产支持证券/资产支持证券：指计划管理人依据《标准条
款》和《计划说明书》发行的一种证券，基础设施资产支持证券持有人依据其
所拥有的专项计划的基础设施资产支持证券及其条款条件享有专项计划利益、
承担专项计划的风险。本基金以初始募集资金投资的基础设施资产支持证券为
中信证券-金隅集团产业园基础设施 1 号资产支持专项计划资产支持证券
32、资产支持证券管理人/计划管理人/专项计划管理人：指专项计划及基础
设施资产支持证券的管理人，需与基金管理人存在实际控制关系或受同一控制
人控制。就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，计划管理人是指中
信证券股份有限公司，或根据专项计划文件任命的作为计划管理人的继任机构
33、资产支持证券托管人/专项计划托管银行/计划托管人：指专项计划及资
产支持证券的托管人。就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，计划
托管人是指北京银行股份有限公司北京市分行，或根据专项计划文件任命的作
为计划托管人的继任机构
34、基础设施资产支持证券持有人/资产支持证券持有人：指合法取得基础
设施资产支持证券的投资者。基础设施资产支持证券持有人享有专项计划收
益，承担专项计划资产风险。专项计划全部基础设施资产支持证券由基金管理
人（代表基础设施基金）持有
35、基础设施项目公司/项目公司：指持有基础设施资产完全所有权或经营
权利的公司。就本基金拟以初始募集资金间接投资的基础设施项目公司而言，
指北京金隅智造工场管理有限公司（以下简称“金隅智造”）
36、SPV 公司：就本基金拟以初始募集资金投资的基础设施项目而言，
SPV 公司指金隅集团设立的一家全资子公司，专项计划拟受让 SPV 公司 100%
股权并以增资和发放借款方式向SPV公司投资，由SPV公司受让项目公司100%
股权，从而间接通过 SPV 公司取得项目公司股权。SPV 公司名称为北京金隅西
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三旗智造工场管理有限公司
37、监管银行：就本基金拟以初始募集资金投资的基础设施项目而言，监
管银行指根据《监管协议》担任监管银行的北京银行股份有限公司广安支行，
或根据该协议任命的作为监管银行的继任机构
38、《标准条款》：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，
《标准条款》是指计划管理人为规范专项计划的设立和运作而制作的《中信证
券-金隅集团产业园基础设施 1 号资产支持专项计划标准条款》及其任何有效修
改或补充
39、《认购协议》：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，
《认购协议》是指计划管理人与基金管理人签署的《中信证券-金隅集团产业园
基础设施 1 号资产支持专项计划资产支持证券认购协议》及对该协议的任何有
效修改或补充
40、《计划说明书》：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，
《计划说明书》是指计划管理人制作的《中信证券-金隅集团产业园基础设施 1
号资产支持专项计划说明书》及其任何有效修改或补充
41、资产管理合同：指《标准条款》《认购协议》和《计划说明书》一同
构成计划管理人与认购人之间的资产管理合同
42、《专项计划托管协议》/专项计划托管协议：就本基金拟以初始募集资
金投资的专项计划而言，《专项计划托管协议》是指计划管理人（代表专项计
划）与专项计划托管银行签署的《中信证券-金隅集团产业园基础设施 1 号资产
支持专项计划托管协议》及对该协议的任何修改或补充
43、《债权债务确认协议》：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划
而言，指计划管理人与项目公司就吸收合并后债务承继事项签订的《中信证券金隅集团产业园基础设施 1 号资产支持专项计划债权债务确认协议》及其任何
有效修改或补充
44、专项计划文件：指与专项计划有关的主要文件，包括但不限于《计划
说明书》《标准条款》《认购协议》《专项计划托管协议》《运营管理服务协
议》《监管协议》《债权债务确认协议》及基础资产交易文件等
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45、《SPV 公司股权转让协议》：就本基金拟以初始募集资金投资的专项
计划而言，指金隅集团与计划管理人（代表专项计划）就 SPV 公司股权转让事
宜签署的《关于北京金隅西三旗智造工场管理有限公司之股权转让协议》及其
任何有效修改或补充
46、《SPV 公司借款协议》：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划
而言，指计划管理人（代表专项计划）与 SPV 公司就专项计划向 SPV 公司出借
资金事宜签署的《借款协议》及其任何有效修改或补充。《吸收合并协议》项
下的吸收合并完成后，SPV 公司在《SPV 公司借款协议》项下的权利义务由项
目公司承接
47、《项目公司借款协议》：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划
而言，指计划管理人（代表专项计划）与项目公司就专项计划向项目公司出借
资金事宜签署的《借款协议》及其任何有效修改或补充
48、《项目公司股权转让协议》：就本基金拟以初始募集资金投资的专项
计划而言，指金隅集团与 SPV 公司就项目公司股权转让事宜签署的《关于北京
金隅智造工场管理有限公司之股权转让协议》及其任何有效修改或补充
49、《吸收合并协议》：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而
言，指由 SPV 公司与项目公司就项目公司吸收合并 SPV 公司之相关事宜而签订
的《吸收合并协议》以及对该协议的任何有效修改或补充
50、基础资产交易文件：指与基础资产交易相关的文件，包括但不限于
《SPV 公司股权转让协议》《项目公司股权转让协议》《SPV 公司借款协议》
《项目公司借款协议》《吸收合并协议》
51、基础设施项目/金隅智造工场产权一期项目/目标基础设施资产/基础设
施资产/底层资产：指本基金通过资产支持证券和项目公司等载体取得的项目，
就本基金拟以初始募集资金投资的基础设施项目而言，指北京西三旗高新建材
城经营开发有限公司持有的位于中国北京市海淀区的产证证载建筑面积共计为
90,907.03 平方米的房屋所有权及其对应国有土地使用权
52、标的资产：指标的股权、标的债权和基础设施项目的统称
53、标的股权：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，指（1）
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计划管理人（代表专项计划）持有的 SPV 公司 100%股权；（2）计划管理人
（代表专项计划）通过 SPV 公司间接持有的项目公司 100%股权；及（3）《吸
收合并协议》项下的吸收合并完成后计划管理人（代表专项计划）直接持有的
项目公司 100%股权的统称
54、标的债权：就本基金拟以初始募集资金投资的专项计划而言，指相应
（1）《SPV 公司借款协议》项下的计划管理人（代表专项计划）对 SPV 公司
享有的债权；（2）《项目公司借款协议》项下的计划管理人（代表专项计划）
对项目公司享有的债权；（3）《吸收合并协议》项下的吸收合并完成后计划管
理人（代表专项计划）基于《SPV 公司借款协议》《债权债务确认协议》对项
目公司享有的债权；以及（4）计划管理人（代表专项计划）直接或间接对项目
公司享有的其他债权（如有）的统称
55、法律法规：指中国现行有效并公布实施的法律、行政法规、规范性文
件、司法解释、行政规章以及其他对基金合同当事人有约束力的决定、决议、
通知等
56、《基金法》：指《中华人民共和国证券投资基金法》及颁布机关对其
不时做出的修订
57、《公司法》：指《中华人民共和国公司法》及颁布机关对其不时做出
的修订
58、《销售办法》：指《公开募集证券投资基金销售机构监督管理办法》
及颁布机关对其不时做出的修订
59、《信息披露办法》：指《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》
及颁布机关对其不时做出的修订
60、《基础设施基金指引》：指《公开募集基础设施证券投资基金指引
（试行）》及颁布机关对其不时做出的修订
61、《资产证券化业务规定》：指《证券公司及基金管理公司子公司资产
证券化业务管理规定》
62、业务规则：指证券交易所、证券业协会、基金业协会、中国证券登记
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结算有限责任公司及相关登记机构、销售机构发布的适用于基础设施证券投资
基金的业务规则、细则、规定及其不时修订的版本
63、国家发展改革委/国家发改委：指中华人民共和国国家发展和改革委员
会
64、中国证监会/证监会：指中国证券监督管理委员会
65、上交所：指上海证券交易所
66、基金业协会：指中国证券投资基金业协会
67、规定媒介：系指符合中国证监会规定条件的用以进行信息披露的全国
性报刊及《信息披露办法》规定的互联网网站（包括基金管理人网站、基金托
管人网站、中国证监会基金电子披露网站）等媒介
68、工作日：指上海证券交易所的正常交易日
69、元：指人民币元
70、不可抗力：指基金合同当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观
事件
71、中国：指中华人民共和国
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风险揭示
本基金为基础设施证券投资基金，主要投资于产业园区类基础设施资产支
持证券全部份额，穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利，在以获取基
础设施项目的运营收益同时承担基础设施项目资产价格波动的风险。本基金主
要风险包括但不限于：
一、与基础设施基金相关的风险
（一）基金价格波动风险
本基金大部分资产投资于特定类型的基础设施项目，具有权益属性。受经
济环境、运营管理、会计政策及不可抗力等因素影响，基础设施项目市场价值、
基金净值可能发生波动，从而引起基金价格出现波动。同时，本基金在上海证
券交易所上市，也可能因为市场供求关系等因素而面临交易价格大幅波动的风
险。
（二）流动性风险
本基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易。按照
《基础设施基金指引》要求，本基金原始权益人和战略投资者所持有的战略配
售份额需要满足一定的持有期要求，在一定时间内无法交易，因此本基金上市
初期可交易份额并非本基金的全部份额。而且，基础设施基金市场的监管体系、
产品规模、投资人培育均处于发展初期，可能由此导致交易不活跃，从而存在
基金份额持有人需要资金时不能随时变现并可能丧失其他投资机会的风险。
（三）发售失败的风险
本基金发售时，存在募集期限届满时因基金份额总额未达到准予注册规模
的 80%、募集资金规模不足 2 亿元、认购人数少于 1,000 人、原始权益人或同一
控制关联方未按规定参与战略配售、扣除战略配售部分后网下发售比例低于公
开发售数量的 70%等情况导致发售失败的风险。如发售失败，管理人将在募集
文件约定期限内退回投资者的认购款及认购款的募集期利息。
（四）交易失败的风险
本基金 80%以上基金资产投资于产业园区类基础设施资产支持专项计划，
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穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利，以上投资及交易过程中，可能
存在资产支持专项计划发行失败，基础设施项目公司股权未能在约定期限内交
割等风险，导致基金的交易失败，从而产生募集资金的闲置、基金的投资目标
无法达成等风险。
（五）停牌、暂停上市或终止上市的风险
在基金合同生效且本基金符合上市交易条件后，本基金将在上海证券交易
所上市交易。上市期间可能因违反法律法规或交易所规则等原因导致本基金停
牌，投资者在停牌期间不能买卖基金份额。如本基金因各种原因停牌、暂停或
终止上市（包括但不限于本基金不符合基金上市条件被上海证券交易所终止上
市，连续 2 年未按照法律法规进行收益分配，基金管理人按照有关规定申请基
金终止上市），对投资者亦将产生风险，如无法在二级市场交易的风险、基金
财产因终止上市而受到损失的风险等。
（六）本基金整体架构所涉及相关交易风险
1、基金合同生效后，本基金将以首次募集资金认购中信证券-金隅集团产
业园基础设施 1 号资产支持专项计划，中信证券-金隅集团产业园基础设施 1 号
资产支持专项计划将收购 SPV 公司进而持有项目公司。
2、在上述步骤完成后，项目公司将对 SPV 公司进行吸收合并，实现 SPV
公司对专项计划的债务下沉至项目公司。如果前述交易安排未能在预定时间内
完成，将对本基金的运作造成不利影响。特别地，如本基金未能按预期完成项
目公司吸收合并 SPV 公司，则股东借款利息无法按照预测情形在项目公司层面
进行税前扣除，将可能导致本基金可供分配金额相比预测情形减少。
3、此外，如基础设施资产支持证券未能及时发行，可能延缓项目整体交易
进度甚至导致中止或终止交易，从而对本基金投资产生不利影响。
4、本基金整体架构的交易结构较为复杂，交易结构的设计以及条款设置可
能存在瑕疵，使得本基金的成立和存续面临法律和税务风险。
（七）管理风险
基础设施基金产品结构与其他证券投资基金相比较为复杂，在存续过程中，
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依赖于基金管理人及专项计划管理人对基金资产的管理，以及基金管理人聘请
的运营管理机构对基础设施项目的运营及管理，相关机构人员可能因知识、经
验、管理水平、技术手段等限制，影响其对信息的处理以及对经济形势的判断，
导致其未能做出最佳管理决策或实施最佳策略，从而影响基金的收益水平。
（八）集中投资风险
其他类型的公开募集证券投资基金往往采用分散化投资的方式减少非系统
性风险对基金收益的影响。而本基金存续期内 80%以上基金资产投资于产业园
区类基础设施资产支持专项计划，并持有其全部份额，通过资产支持证券等特
殊目的载体取得基础设施项目公司全部股权。因此，本基金将具有较高的集中
投资风险。
（九）新种类基金收益不达预期风险
基础设施证券投资基金属于中国证监会新设的基金品种，因此暂无可用以
判断其表现的历史业绩，因而难以准确评价该业务的前景。基金管理人过往的
财务资料或其他类型基金管理业绩不能反映本基金日后的经营业绩、财务状况
及现金流量，不能保证投资人将能成功地从基础设施项目经营中获得足够收益。
（十）基金净值波动的风险
本基金 80%以上基金资产投资于产业园区类基础设施资产支持专项计划，
所持项目区域经济发展水平、人口流动、新增竞争性产业园区等因素都将对基
础设施项目的收益产生影响，进而带来基金净值的波动。
（十一）基金提前终止的风险
本基金存续期限为 24 年，而根据相关法律及基础设施项目证照，本基金成
立时拟投资的基础设施项目的土地使用权将于 2046 年 12 月 2 日到期。基金管
理人将根据实际情况选择于土地使用权期限届满前申请续期。如果续期申请获
得批准，土地使用权人将有可能需要满足其他条件并支付相应价款及税款。受
制于相关法律法规和政府部门的最终批准，基金管理人不保证土地使用权一定
能够续期。在后续未成功扩募的情况下，存在基金提前终止的风险。
（十二）计划管理人、基金托管人及计划托管人尽职履约风险
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基础设施基金的正常运行依赖于计划管理人、基金托管人及计划托管人等
参与主体的尽责服务，存在计划管理人、基金托管人和/或计划托管人违约违规
风险。当上述机构未能尽责履约，或其内部作业、人员管理及系统操作不当或
失误，可能会给本基金造成损失，并可能进而影响基金份额持有人的利益。
（十三）市场风险
本基金投资于基础设施资产支持证券的比例不低于 80%，投资于利率债、
AAA 级信用债、货币市场工具的比例不超过 20%。证券市场价格因受各种因素
的影响而引起的波动，将使本基金资产面临潜在的风险。市场风险主要为债券
投资风险，主要包括：
1、信用风险
基金在交易过程中发生交收违约，或者基金所投资债券之发行人出现违约、
拒绝支付到期本息，或由于债券发行人信用质量降低导致债券价格下降，或者
债券回购交易到期时交易对手方不能履行付款或结算义务等，造成基金资产损
失的风险。
2、利率风险
市场利率波动会导致债券市场的收益率和价格的变动，如果市场利率上升，
本基金持有债券将面临价格下降、本金损失的风险，而如果市场利率下降，债
券利息的再投资收益将面临下降的风险。
3、收益率曲线风险
如果基金对长、中、短期债券的持有结构与基准存在差异，长、中、短期
债券的相对价格发生变化时，基金资产的收益可能低于基准。
4、利差风险
债券市场不同期限、不同类属债券之间的利差变动导致相应期限和类属债
券价格变化的风险。
5、市场供需风险
如果宏观经济环境、政府财政政策、市场监管政策、市场参与主体经营环
境等发生变化，债券市场参与主体可用资金数量和债券市场可供投资的债券数
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量可能发生相应的变化，最终影响债券市场的供需关系，造成基金资产投资收
益的变化。
6、购买力风险
基金投资所取得的收益率有可能低于通货膨胀率，从而导致投资者持有本
基金资产实际购买力下降。
（十四）基金限售份额解禁风险
原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比
例占本次基金份额发售的比例为 35%，持有期自上市之日起不少于 60 个月。原
始权益人或其同一控制下的关联方以外的专业机构投资者可以参与基础设施基
金份额战略配售，持有基础设施基金份额期限自上市之日起不少于 12 个月。
此外，基金份额还可能根据《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资
基金（REITs）规则适用指引第 3 号——新购入基础设施项目（试行）》等其他
规则、监管规定等产生限售，基金份额限售到期时将面临集中解禁。届时，若
投资者在限售期届满时集中卖出基础设施基金份额，可能对二级市场价格造成
一定的影响。
二、与基础设施项目相关的风险
（一）基础设施项目的政策风险
政策风险包括区域政策、土地使用、产业政策、行业管理、环境保护等相
关政策变化引致的风险。区域政策指基础设施项目所在区域人民政府针对该区
域制定的影响基础设施项目公司经营的相关政策。土地使用是指政府有关土地
使用权方面的政策。产业政策指政府相关部门针对基础设施项目相关产业制定
的产业发展及优惠补贴政策。行业管理指有关部门对基础设施项目所属行业的
相关管理制度。环境保护指政府相关部门对基础设施项目所处区域的环境政策。
以上政策的重大变化可能对本基金的运作产生负面影响。
（二）竞争项目风险
本基金投资的基础设施项目为产业园区，在其一定距离范围内可能存在与
基础设施项目定位及目标客群类似的竞争项目，前述竞争项目可能与基础设施
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项目产生竞争，从而对租赁客户带来分流，对基础设施项目的出租率产生一定
的不利影响。若承租方对某一类物业需求下降，将导致出租方竞相争取租户，
或基础设施项目的管理风格、市场定位对承租方的吸引力下降等，都会影响基
础设施项目的出租率和租金水平。
（三）基础设施项目运营风险
本基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础
设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低
于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，基础设施项目运营过程中租金、
收费等收入的波动也将影响本基金收益分配水平的稳定。
1、投资于产业园的一般性运营风险
（1）所属区域市场的不利情况
标的基础设施项目位于北京市，其表现可能受到北京市经济发展不及预期、
北京市区域竞争力下降、北京市产业园供应过剩等因素的不利影响。根据戴德
梁行市场调查研究，未来 3 年东升板块预计有约 44 万平方米的优质产业园项目
入市，包括中关村东升科技园二期?总部园（L18 地块）、中关村东升科技园二
期?海开园（L25 地块）与金隅生命科学创新中心三个项目，可能会对本项目的
租金及出租率形成一定的压力。
（2）产业园资产流动性较弱
产业园资产的流动性较低。虽然本基金以持有基础设施资产并以获取稳定
的现金流为主要目的，但若本基金需要变现基础设施资产，其变现可行性、时
效性等将受到多项因素的影响（包括政府相关机构事先审批、同意等），若本
基金拟变现但未能在短时间内将资产变现，可能将资产折价出售，以寻求快速
变现。上述情况将对本基金的投资收益带来不利影响。
2、金隅智造工场产权一期项目经营风险
（1）产业园出租相关风险
1）基础设施项目收益依赖于租金收入，收入来源类型较为单一，或将会对
本基金造成不利影响，此等影响或风险包括但不限于承租方无法按时交纳租金、
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承租方违约、承租方续约但减少租赁面积等。
2）在基金存续期内，基础设施项目可能因经济环境变化、运营不善、承租
人履约能力发生重大不利变化等因素导致租赁合同的租金单价、免租期或装修
期、租赁面积等条款发生变化，从而导致基础设施项目面临租金下降以及空置
率提升等风险，进而减少基础设施项目的租金收入，导致实际现金流低于预测
现金流。
（2）运营管理机构的管理风险
本基金将聘请运营管理机构，由其为基础设施项目提供运营管理服务。聘
请运营管理机构为基础设施项目提供运营管理服务可能存在下述管理风险：
1）虽然建立了相应的对运营管理机构的管理机制及考核安排，但本基金的
表现仍部分取决于运营管理机构的人员素质、管理能力及外聘的物业机构的管
理能力等。
2）本基金的运营管理机构为金隅文化，金隅文化与其关联方的业务可能与
其为本基金提供运营管理服务具有直接或间接竞争、利益冲突关系，使本基金
存在一定的运营管理风险。
3）本基金存续期间，存在运营管理机构不续聘的可能性，且运营管理机构
的相关人员可能离职并在离职后从事与本基金拟投资的基础设施项目存在竞争
关系的项目，对基础设施项目的运营可能会造成重大不利影响。
4）基金管理人无法提供或促使运营管理机构提供足够的设备保养及其他服
务。
此外，本基金存续期间内，若发生了需要更换运营管理机构的事项，则原
运营管理机构将不再运营管理基础设施项目，届时将出现变更运营管理机构的
相关风险（包括但不限于新任运营管理机构的运营管理经验、能力弱于原运营
管理机构的风险等）。
（3）借款及现金周转相关风险
本基金持有的项目公司可通过借款，用于基础设施项目日常运营、维修改
造或其他项目收购等。在对外借款环节，可能存在以下风险：
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1）项目公司在对外借款时，未必能以商业优惠条款取得融资，亦可能在借
款及时性方面存在障碍。
2）项目公司对外借款会增加本基金承担的与一般债务融资有关的风险。包
括但不限于现金流不足以偿还债务及利息的风险、借款利率上升的风险、借款
能力未能按预计维持在理想水平等。
3）本基金的日常运营及维修改造需要的经常性或资本性开支，可能存在资
金周转困难的风险。
（4）投资目标不达预期的风险
1）本基金的主要投资目标，是通过积极主动运营管理基础设施项目，力求
实现基础设施项目现金流长期稳健增长。虽然本基金已制定明确的投资计划及
具体的实施策略，但仍难以保证可以成功推行此计划及策略，也难以保证可以
以具有成本效益的方式推行。因此，基金的投资目标存在无法在预期时间内实
现，或无法完全实现的风险。
2）本基金谋求稳定的现金流，而本基金的可供分配金额取决于净利润，并
在此基础上进行合理调整，具体确定逻辑及调整受会计准则的影响。我国现行
的会计准则可予改变，本基金、专项计划、项目公司所控制的基础设施项目的
会计表现可能会因此受到影响，相应地将影响本基金的可供分配金额。
3）根据本基金首次申报确定的评估报告底稿，2024 年至 2029 年目标运营
净收益分别为 2,032.47 万元（2024 年 10 月至 12 月）、8,425.12 万元（2025 年
度）、8,885.93 万元（2026 年度）、8,070.08 万元（2027 年度）、8,159.29 万元
（2028 年度）和 8,325.92 万元（2029 年度）。同时，本基金 2024 年 11-12 月、
2025 年的当期可供分配金额假设中考虑了项目公司期初现金的分配。因此，本
基金后续年度的可供分配金额可能出现下降的情形。
（5）本基金存续期内可能出现租金减免政策带来的风险
本基金上市后若有租金减免政策出台，周边同类型项目若进行了相应的租
金减免，若基础设施项目跟随政策进行相应的租金减免，则会直接减少租金收
入；若基础设施项目不跟随政策进行相应的租金减免，则相对于周边租金减免
的同类资产的竞争优势将减弱，同样可能会对基础设施项目的运营产生不利影
22
响。
为应对基金存续内因租金减免等因素影响基础设施资产收入，缓解相应风
险带来的收益波动，基金管理人与运营管理机构签署的《运营管理服务协议》
中约定：“如发生因突发公共卫生事件原因导致租户免租事项的，运营管理机构
通过减免项目运营服务费用的方式部分平滑免租带来的收益波动风险，具体减
免金额以运营管理机构对应免租期内应收基础服务报酬为限。”
（6）租户集中度风险
截至 2024 年 9 月 30 日，金隅智造工场产权一期项目前十大租户租赁面积
总计为 55,869.69 平方米，租赁面积占项目已出租面积的 72.87%。其中前两大租
户智汇中科（北京）科技有限公司和北京车百智能科技发展有限公司为基础设
施项目的重要现金流提供方，均采用整栋租赁模式租赁，合计租赁面积为
29,357.64 平方米，占项目已出租面积的 38.29%。若以上租户因所在行业或自身
经营情况等发生不利变化，而导致租赁合同到期后不续租、拒绝履约或提前退
租，则可能会对基础设施资产的租金收入造成不利影响。
（7）基础设施项目合规手续相关的风险
基础设施项目经历了初始建设和升级改造两个阶段，从初始建设到升级改
造的时间跨度较长且手续复杂。在初始建设阶段，基础设施项目并未实际办理
取得选址意见书、建设用地规划许可证、土地预审意见、建设用地批准书和 6
号楼、7 号楼、10 号楼、11 号楼的规划验收文件手续。就此，北京市规划和自
然资源委员会海淀分局已于 2023 年 3 月 9 日出具书面意见，说明该等证照无需
补办，金隅智造工场产权一期项目不存在受到该部门调查或行政处罚的情形。
在升级改造完成后，基础设施项目实际出租给科技创新类企业用作工业互
联网、智能制造为主的高新工业以及少量的餐饮及配套商业服务；在升级改造
完成后，基础设施项目已正常运营超过 6 年，北京市规划和自然资源委员会海
淀分局作为其规划用途主管部门未对相关主体实施过行政处罚。就此，北京市
规划和自然资源委员会海淀分局已于 2022 年 8 月 4 日出具了书面意见，说明金
隅智造工场产权一期项目符合 2016 年 9 月海淀区政府与金隅集团签署的《战略
合作协议书》相关要求，截至该书面意见出具日，项目不存在因违反规划和自
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然资源领域的法律法规受到该部门调查或行政处罚的情形；北京市规划和自然
资源委员会海淀分局于 2023 年 3 月 9 日出具了书面意见，说明金隅智造工场产
权一期项目的升级改造符合《建设项目规划使用性质正面和负面清单》（市规
划国土发〔2018〕88 号）所规定的“鼓励中关村科学城范围内的各类非居住建筑
调整为科技创新用房”。
基础设施项目园区内建设有一处与底层资产之一的 13 号楼相接的建筑物
（以下简称“13 号楼扩建部分”）。13 号楼扩建部分有独立的《房屋所有权证》，
但是该 13 号楼扩建部分在建设过程中缺失部分投资管理手续，并未纳入底层资
产。目前，13 号楼中的某租户租赁了 13 号楼部分面积以及全部的 13 号楼扩建
部分1，其在装修过程中将两部分做了连通改造。项目公司可能会因13号楼扩建
部分被政府主管部门要求整改而影响基础设施项目的正常经营。同时，根据本
基金运营管理安排，13 号楼作为底层资产将由金隅文化负责运营管理；根据出
租人与金隅文化签订的协议，13 号楼扩建部分也由金隅文化负责运营管理。金
隅文化同时运营 13 号楼及 13 号楼扩建部分，存在潜在利益冲突和同业竞争风
险。
对于基础设施资产的内部装修改造、13 号楼与 13 号楼扩建部分连通处事
宜，金隅集团作为基础设施 REITs 的原始权益人、金隅文化作为基础设施项目
的运营管理机构，出具了相关文件，承诺1）在收到政府主管部门或任何有关方
面提出的要求后采取必要的整改措施；2）如因前述事项受到有权政府主管部门
的调查、行政处罚或给金隅智造工场产权一期项目及/或项目公司及/或基础设施
REITs 造成可归责于出租方、运营管理机构的损失的，金隅集团、金隅文化将
承担全部赔偿责任；3）如因前述事项的整改事宜而导致金隅智造工场产权一期
项目估值下降及/或项目公司租金收入减少及/或基础设施 REITs 现金流减少，金
隅集团将就该等损失承担赔偿责任；以及 4）将确保 13 号楼扩建部分的运营管
理保持稳定，保障 13 号楼扩建部分不会对底层资产部分的整体定位和长期运营
管理造成负面影响。
（8）收缴率不及预期的风险

1 2024 年 1 月 31 日，该租户已就承租的 13 号楼部分面积单独签署租赁合同。
24
最近三年及一期，基础设施项目的租金当期收缴率2分别为91.50%、87.40%、
99.87%和 95.41%，期后收缴率3为 100.00%、100.00%、100.00%和 99.55%，当
期收缴存在不及时的情况，基金存续期内可能面临基础设施项目运营收入回款
不及预期或发生损失的风险。若基金存续期内基础设施项目的租金收缴不及时，
则基础设施项目当期实际收到的现金流将低于预期，从而导致当期可供分配金
额及现金分派率低于预期。
为应对收缴率变化带来的不确定因素、维护基金投资人利益，本基金已设
置运营管理机构对租金收缴率不达预期部分进行流动性支持的风险缓释措施，
基金管理人与运营管理机构签署的《运营管理服务协议》中约定：“若任何一笔
应收资产运营收入在租约等协议中约定的支付时限内尚未由承租方等主体按约
定支付至项目公司监管账户且延期支付超过 3 个月的，该等延期 3 个月届满时
仍未收回的资产运营收入视为“未收回资产运营收入”。运营管理机构应于该等 3
个月届满后 5 个工作日内向项目公司提供等额于未收回资产运营收入的流动性
支持金（简称“流动性支持金”）。
运营管理机构向项目公司支付的流动性支持金不应在任何方面视为项目公
司欠付运营管理机构的负债或应付款项。若项目公司后续实际收到未收回资产
运营收入的，项目公司应于实际收到相关款项后向运营管理机构无息返还同等
金额的流动性支持金；但若项目公司后续未收到未收回资产运营收入的，则项
目公司没有义务向运营管理机构返还流动性支持金。”
（9）未来运营支出及相关税费超出预期的风险
基金管理人及运营管理机构将尽力在满足租户使用需求的前提下，合理控
制基础设施项目运营支出。尽管如此，依然可能出现运营支出的增长速度超过
预期的情况，从而导致本基金可供分配金额相比预期减少，包括但不限于：
1）直接或间接税务政策、法律法规的变化，基础设施项目税项及其他法定
支出的增加；
2）相关法律法规及政策变动，导致遵守相关法律法规及政策所需承担的成

2 当期收缴率=截至当期期末实际收到的当期运营收入金额/当期按照合同确认的收入金额。
3 期后收缴率=截至 2024 年 11 月 30 日实际收到的当期运营收入金额/当期按照合同确认的收入金
额。
25
本增加；
3）基础设施项目维修和保养成本及资本性支出的增加；
4）通胀率的上升，劳务成本的提高；
5）保险费用上涨，或不在承保范围内的开支增加；
6）其他不可预见情况导致的支出增长。
（10）基础设施项目收入波动风险
2020-2023 年及 2024 年 1-9 月，基础设施项目的经营性净现金流4分别为
6,402.15 万元、7,202.83 万元、6,554.26 万元、9,070.23 万元和 6,545.03 万元；
基础设施项目的营业收入分别为 8,595.08 万元、11,603.18 万元、8,220.16 万元、
12,592.26 万元和 9,635.31 万元。2020 年和 2022 年，由于公共卫生事件影响，
基础设施项目依照地方政府相关规定对符合租金减免条件的租户进行了租金减
免。其中 2020 年度，基础设施项目共对租户减免租金 1,574.00 万元（不含税，
下同），如将减免租金部分加回，基础设施项目 2020 年度营业收入合计约
10,169.08 万元，减免租金占加回减免租金后 2020 年度营业收入的比例约为
15.48%；2022 年度，基础设施项目营业收入较上年同期减少 3,383.02 万元，降
幅为 29.16%，主要系对租户减免租金 4,659.46 万元所致。如将减免租金部分加
回，2022 年度营业收入合计约 12,879.62 万元，较 2021 年度营业收入增长
11.00%，减免租金占加回减免租金后 2022 年度营业收入的比例约为 36.18%。
本基金存续期间，针对可能对基金份额持有人利益产生重大影响的租金减
免事项，本基金将召开基金份额持有人大会，由基金份额持有人进行表决。除
租金减免事项外，本基金存续期间，基础设施项目可能会因为其他影响基础设
施项目运营的事项导致净现金流出现波动。
（11）安全生产、环境保护和意外事件的风险
基础设施项目在运营、维修保养和改造过程中，可能需要进行电梯维修、
更新改造等活动，上述活动存在若干意外风险，基础设施项目本身或周边也可

4 经营性现金流=净利润+折旧+摊销+利息支出-信用减值损失-营业外收入
26
能发生火灾或环境污染事件。发生上述意外可能对基础设施项目造成人员伤亡、
财产损失、声誉受损等不利影响，并可能导致项目公司承担法律责任。同时，
由于意外事件可能导致政府调查或实施安全生产整改措施，因此基础设施项目
面临经营中断的风险，进而可能导致运营收入的减少。
（12）基础设施项目内部装修改造事项的风险
1）基础设施项目内部装修改造的情况
由于基础设施项目高举架的特点，部分入园租户根据自身需求，通过装修
改造在基础设施资产房屋内部增设了建筑结构以增加房屋的可利用空间（以下
简称“内部装修改造”），上述内部装修改造的结构安全性经过设计院论证，房
屋消防设施功能正常，但涉及未履行相关建设和验收手续，项目公司可能存在
相关合规风险，以及租赁合同被租户主张无效等风险，甚至可能会导致项目公
司停业整顿或遭受其他实际损失。若租户的内部装修改造因被主管部门责令整
改或租约到期时出租人要求承租人恢复原状，可能会导致租户租赁意愿下降，
从而影响基础设施项目的出租率或租金水平，影响基金份额持有人的收益。针
对基础设施项目，①北京市规划和自然资源委员会海淀分局已于 2022 年 8 月 4
日出具书面意见，确认截至该书面意见出具日，该项目不存在因违反规划和自
然资源领域的法律法规受到该部门调查或行政处罚的情形；②北京市规划和自
然资源委员会海淀分局已于 2023 年 3 月 9 日出具书面意见，确认截至该书面意
见出具日，基础设施项目不存在受到该部门调查或行政处罚的情形；③北京市
海淀区住房和城乡建设委员会已于 2022 年 8 月 8 日出具书面意见，确认截至该
书面意见出具日，基础设施项目不存在受到北京市海淀区住房和城乡建设委员
会调查或行政处罚的情形。因此，根据上述有关部门出具的书面意见，截至相
应书面意见出具日，基础设施项目不存在受到上述相关部门调查或行政处罚的
情形。
截至 2024 年 9 月末，根据金隅文化统计，上述内部装修改造增加面积约
25,191.00 平方米5，出租人向承租人约定的出租面积并不包含上述面积，在出租
人和承租人签署的《租赁合同》期限届满时，出租人有权要求承租人恢复原状

5 内部装修改造由租户自行负责，且部分面积用于会议室、茶水间、装饰、储藏功能等用途，面积较难准
确测算，目前通过装修结构设计图纸匡算的方式进行预估。
27
并承担一切费用。
2）针对内部装修改造事项的风险缓释措施
为降低内部装修改造事项对本基金造成的潜在风险，本基金已设置了针对
内部装修改造事项的风险缓释措施，具体如下：
①金隅集团承诺，在基础设施资金存续期内，将按照基金管理人意见，推
荐项目公司的经理人选，金隅集团推荐的人员被选聘为项目公司经理后，将根
据项目公司章程的规定担任项目公司法定代表人，并根据项目公司章程以及
《外派人员工作协议》等约定履行经理及法定代表人职责。
②运营管理机构应确保项目运行期间的安全生产得到有效管理和监督，协
助项目公司主要负责人组织开展安全生产工作。项目公司的主要负责人为项目
公司安全生产第一责任人，对项目公司的安全生产工作全面负责，项目公司安
全生产主要负责人应为项目公司法定代表人。
③在保障不会破坏性影响房屋装修及房屋结构的情况下，交割日前，基金
管理人将聘请具有对应鉴定或检测资质的专业机构对交割日前搭建的内部装修
改造以及基础设施项目实施安全评估或检测，并由原始权益人聘请消防安全评
估机构对基础设施项目出具消防安全评估报告。基金存续期内，对于当年度新
增的内部装修改造部分，在保障不会破坏性影响房屋装修及房屋结构的情况下，
运营管理机构需协助项目公司以每年不低于一次的频率聘请具有对应鉴定或检
测资质的专业机构对租户的内部装修改造实施安全评估或检测，并对基础设施
项目进行消防安全评估，相关费用由项目公司承担。
④金隅集团、金隅文化承诺对内部装修改造事项而受到的经济损失承担赔
偿责任，在出现重大不利变化时由金隅集团回购资产
A.金隅集团、金隅文化承诺对内部装修改造事项而受到的经济损失承担赔
偿责任
金隅集团、金隅文化已出具承诺，在收到政府主管部门或任何有关方面提
出的要求后采取必要的整改措施；如因内部装修改造事项受到有权政府主管部
门的调查、行政处罚或给项目造成可归责于出租方、运营管理机构的损失的，
金隅集团、金隅文化将承担全部赔偿责任；如因前述事项的整改事宜而导致金
隅智造工场产权一期项目估值下降及/或项目公司租金收入减少及/或基础设施
REITs 现金流减少，金隅集团将就该等损失承担赔偿责任。
28
同时，根据《项目公司股权转让协议》约定，基金存续期间内，项目公司
就标的资产已签订且正在履行的租赁合同如因租赁空间内存在内部装修改造，
被仲裁机构、法院认定为无效，导致项目公司租金收入减少，原始权益人应就
被认定为无效的租赁合同项下承租人应当向项目公司支付的租金及费用（如有）
进行补足，并就基础设施项目及/或项目公司及/或基础设施基金因此受到的损失
（如有）承担全部赔偿责任。
B.金隅集团承诺在出现重大不利变化时回购资产
根据《项目公司股权转让协议》约定，在基金存续期内，基金管理人将根
据基础设施基金首次申报确定的评估报告对附带内部装修改造的租户的所有承
租面积（如同一租户同时租赁附带内部装修改造及不附带内部装修改造的空间，
以上面积均属于附带内部装修改造范畴，以下简称“内部装修改造涉及面积”）
出具未来全周期租金收入预测值（以下简称“目标值”）。
就内部装修改造涉及面积的目标值，原始权益人承诺，基础设施基金存续
期内如发生因正常租户换签以外的其他因素导致内部装修改造被整改、被要求
恢复原状等现状业务改变（以下简称“条件触发事件”），导致内部装修改造涉
及面积的年度实际租金收入未能达到对应年份目标值的：
（a）如条件触发事件尚未导致基础设施项目运营管理发生重大不利变化，
即内部装修改造涉及面积连续 2 年的年度实际租金收入均较对应年份目标值下
降 15%（含）以上（以下简称“重大不利变化”）的，原始权益人应于条件触发
事件后的当年及之后的每一年，对内部装修改造涉及面积的年度实际租金收入
与对应年份目标值之间的差额进行补足；
（b）如条件触发事件导致基础设施项目运营管理发生重大不利变化，原始
权益人应当回购基础设施项目，回购价格以股权转让价款和基础设施基金首次
申报确定的评估报告中载明的基础设施项目价值孰高者为准；
（c）为免疑义，如条件触发事件导致内部装修改造涉及面积的年度实际租
金收入连续 2 年未能达到对应年份目标值，但其中任意一年的年度实际租金收
入较对应年份目标值下降不足 15%（含），或条件触发事件导致内部装修改造
涉及面积的年度实际租金收入较对应年份目标值下降虽达到 15%（含）以上，
但未达到连续 2 年的年度实际租金收入均较对应年份目标值下降 15%（含）以
上等不属于重大不利变化的情形，原始权益人仍应按照本条（a）项的约定进行
29
补足。
（d）如在下述“⑤本基金针对可能对投资人收益产生影响的总体潜在风险
设置了较为完善的保障机制”所述期间的任一年度内，发生未导致重大不利变化
的条件触发事件，同时基础设施项目运营净收益也未达到《运营管理服务协议》
约定的当年度目标运营净收益的，则原始权益人仅需履行下述“⑤本基金针对可
能对投资人收益产生影响的总体潜在风险设置了较为完善的保障机制”项下约定
的各项义务，不再根据本款约定承担补足义务。
⑤本基金针对可能对投资人收益产生影响的总体潜在风险设置了较为完善
的保障机制
原始权益人金隅集团及运营管理机构金隅文化承诺不可撤销地自愿按以下
安排实施本基金的收益分配调节机制。具体承诺内容如下：
自本基金交割日起至 2029 年末，任一年度的运营净收益未达到目标运营净
收益，则优先按《运营管理服务协议》的约定扣减该年度运营管理费中的基础
管理费。被扣减的运营管理费，将归入本基金该年度的可供分配金额，用于向
投资者分配。其中，目标运营净收益按照基础设施基金首次申报确定的评估报
告中记载的运营净收益确定。根据基础设施基金首次申报确定的评估报告底稿，
2024 年至 2029 年目标运营净收益分别为 2,032.47 万元（2024 年 10 月至 12 月）、
8,425.12 万元（2025 年度）、8,885.93 万元（2026 年度）、8,070.08 万元（2027
年度）、8,159.29 万元（2028 年度）和 8,325.92 万元（2029 年度），实际运营
净收益根据每年审计报告及《运营管理服务协议》确定。
如被扣减的运营管理费归入本基金后仍不足以使投资者获得该年度的目标
运营净收益，金隅集团承诺且确保其同一控制下的关联方通过自愿放弃所持有
的本基金份额在该年度应获取的全部或部分可供分配金额（金隅集团或其同一
控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例合计不低于本次基金份
额发售数量的 35%，持有期自上市之日起不少于 60 个月），优先保障其他基金
份额持有人享有的分红收益，如有剩余再分配自持份额的分红；为避免疑义，
金隅集团承诺让渡及确保其同一控制下的关联方让渡的自持份额的分红金额，
以金隅集团及其同一控制下的关联方持有的基金份额对应的实际可供分配金额
为限。
如现有登记结算机构或收益分配所必须的系统或技术安排无法实现上述操
30
作的，则由金隅集团及其同一控制下的关联方将足够的货币资金支付给本基金
或专项计划，以使得上述操作得以实现。为避免疑义，在此情况下金隅集团及
其同一控制下的关联方实际让渡给其他基金份额持有人的分红金额仍以其持有
的基金份额对应的实际可供分配金额为限。
3、《海淀区高精尖产业项目（REITs）履约监管协议书》对基础设施项目
的相关限制风险
为加快推进中关村科学城建设，构建海淀高精尖经济结构，进一步提高全
区产业空间资源使用效率，根据《海淀区构建高精尖经济结构产业空间资源管
理和利用的实施意见（试行）》，保证海淀区产业发展目标的实现，北京市海
淀区人民政府、北京西三旗高新建材城经营开发有限公司、北京金隅集团股份
有限公司于 2023 年 7 月 25 日签署《海淀区高精尖产业项目（REITs）履约监管
协议书》（以下简称“《产业监管协议》”），《产业监管协议》的相关约定对
基础设施项目形成如下限制风险：
（1）基础设施项目产业定位限制风险
《产业监管协议》要求基础设施项目的产业定位为大信息、高端装备制造、
新能源及医药健康产业，原则上主要吸引符合上述产业定位的企业入驻，并达
到此类企业所占物业面积不低于金隅智造工场产权一期项目总建筑面积 70%的
目标。《产业监管协议》提出的产业定位要求可能导致不符合产业定位的企业
无法成为基础设施项目的租户，可能会对基础设施项目的出租率产生不利影响。
（2）基础设施项目、项目公司股权转让限制风险
《产业监管协议》约定，在未取得北京市海淀区人民政府同意的情况下，
基础设施项目对应七栋楼宇的房屋所有权及对应的土地使用权、项目公司股权
不能发生转让，七栋楼宇的用途不能发生变化。因此，本基金存续期间，可能
存在需要处置基础设施项目或项目公司股权而因无法取得北京市海淀区人民政
府同意，从而无法处置的风险。
经管理人及律师核查，截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目共计出租予
47 名租户，项目公司已与前述租户签署房屋租赁合同。根据金隅集团说明，并
经 管 理 人 、 法 律 顾 问 核 查 国 家 企 业 信 用 信 息 公 示 系 统
31
（https://www.gsxt.gov.cn/index.html/）列明的租户工商登记经营范围以及租户官
方网站披露的业务范围，截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目出租予大信息
类企业、高端装备制造类企业、新能源类企业以及医药健康产业类企业的租赁
面积合计为 72,773.45 平方米，约占总建筑面积 90,907.03 平方米的 80.05%，符
合“大信息、高端装备制造、新能源及医药健康产业企业所占物业面积不低于基
础设施项目总建筑面积 70%”的标准，基础设施项目的招租情况满足《产业监管
协议》的要求。
（四）部分租赁合同未备案的风险
基础设施项目存在因部分租赁合同暂未办理房屋租赁登记备案手续而受到
处罚的风险。租赁合同暂未办理房屋租赁登记备案手续不影响租赁合同效力。
就未办理房屋租赁合同登记备案的情况，如经房屋租赁主管部门责令项目公司
限期办理相关房屋租赁登记备案，项目公司逾期仍未完成相关房屋租赁登记备
案的，根据《商品房屋租赁管理办法》的规定，则可能会被处以一千元以上一
万元以下罚款。
（五）土地使用权期限风险
基础设施项目土地使用权有终止日期，截至 2024 年 9 月 30 日，土地使用
权剩余期限约 22 年。届时，除非土地使用者申请延长土地使用权的期限且获得
政府部门的同意（申请者或需要支付相应的对价），否则在该等限期届满时，
该等物业的土地使用权将交回政府。土地使用权到期后的相关可行操作应当依
据届时有效的法律法规及规章来执行。
政府机构有权根据有关法律法规的规定来征用土地。如被强制征用，本基
金将会获得一定的补偿，相关金额按照政府机构根据有关法律法规所定基准评
估而定。而该等价格可能会低于本基金对基础设施项目的购入成本。
（六）市场风险
基础设施项目资产价格受到经济因素、政治因素、政策因素等各种因素的
影响，导致本基金收益水平变化，产生风险，主要包括：
1、政策风险
32
因国家宏观政策（如货币政策、财政政策、行业政策、地区发展政策等）
发生变化，导致资产价格波动及租金水平变化而产生风险。
2、经济周期风险
随经济运行的周期性变化，基础设施项目资产价格及租金水平高低也呈周
期性变化，从而产生风险。
3、利率风险
金融市场利率的波动会导致基础设施项目资产价格和收益率的变动。
（七）估值与现金流预测风险
1、现金流预测风险
本基金的基础设施项目现金流来源于标的基础设施项目的租金收入及其他
因合法运营、管理和处置而产生的收入。现金流预测风险主要体现为租金收入
波动的风险。在本基金存续期内，若出现承租人拒绝履行租约或拖欠租金、租
约提前解除、租金市场价格大幅下降、租约到期后未能顺利招租或导致基础设
施项目无法正常运营的其他因素，可能会对基础设施项目现金流产生不利影响，
从而导致实际现金流情况不达预期。
2、基础设施项目评估风险
本基金面临资产估值重估的风险。诸如市场不景气、出租率下降等因素，
都会对基础设施项目的估值产生影响。本基金已聘请评估机构对基础设施项目
进行评估。但仍存在如下风险：
（1）本基金投资的基础设施项目采用收益法进行评估，收益法估值对项目
现金流和收入增长的预测、折现率的选择、运营管理成本等参数进行了大量的
假设。由于预测期限长，部分假设较小幅度的偏差会很大程度上影响基础设施
项目的评估值，可能导致评估值不能完全反映基础设施项目的公允价值。
（2）基础设施项目的评估结果并未考虑因设立本基金而发生的基金管理费、
基金托管费等费用，而该等费用需要由基金财产承担。
（3）由于收入预测普遍不考虑突发因素或不可抗力带来的收入下降，在未
来持续运作过程中，可能会出现长期收益不及预期的风险。
33
（4）基础设施项目每年进行 1 次评估，可能未能及时体现出基础设施项目
资产价格的最新变化，未能充分考虑影响资产价格的新因素。相关评估结果存
在滞后性，评估结果或不能及时、准确体现其公允价值。
此外，基础设施项目的任何估值，都无法保证本基金目前或将来可以以该
价格变现基础设施项目，实际变现价格可能低于评估价格或基金的购入价格。
（八）关联交易和利益冲突风险
截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目中共 4 家关联租户，租赁面积合计
5,744.28 平方米，占总可出租面积的比例为 6.76%，租约到期日为 2029 年 6 月。
上述租约到期后，本基金持有的基础设施项目仍可能与前述承租人进行租约续
签，该续签租约构成关联交易行为。同时，基金管理人将委托运营管理机构协
助基金管理人，开展部分包含租约续签等工作内容在内的基础设施项目运营管
理工作，此亦构成关联交易行为。此外，本基金或者其控制的特殊目的载体与
关联方之间发生的转移资源或者义务的事项构成本基金的关联交易。根据基础
设施基金运营管理安排，13 号楼作为底层资产将由金隅文化负责运营管理；13
号楼扩建部分根据其出租人与金隅文化签订的协议由金隅文化负责运营管理。
金隅文化同时运营 13 号楼及 13 号楼扩建部分，理论上存在潜在利益冲突和同
业竞争风险。
同时，金隅集团为本基金的原始权益人，金隅文化为本基金基础设施项目
的运营管理机构，原始权益人和运营管理机构亦持有或管理与本基金投资的基
础设施项目类似的资产。不排除本基金在存续期间向上述机构继续收购此类资
产及委托其运营该等产业园。因此，本基金与原始权益人、运营管理机构之间
存在包括但不限于如下方面的潜在同业竞争和利益冲突风险：投资机会、项目
收购、基础设施项目运营管理、租户获取等。此外，本基金存续期间如收购原
始权益人及其关联方直接或间接拥有的同类项目，将存在关联交易风险。针对
原始权益人持有的金隅智造工场产权二期项目，该项目与基础设施项目距离较
近且运营团队可能存在重合，存在利益冲突风险。
本基金主要投资于产业园类型基础设施项目。基金管理人在本基金存续期
间在管理其他同样投资于产业园类型基础设施项目的基金，尽管本基金与其他
基金相独立、彼此不发生交易且投资策略不完全相同，但受同一基金管理人管
34
理，同时基础设施项目存在同质性，理论上存在同业竞争和利益冲突（包括但
不限于发展定位、拟收购项目、投资机会、招商等方面竞争和冲突）的风险。
（九）股东借款风险
本基金在专项计划层面设置了股东借款：专项计划向 SPV 公司发放股东借
款，SPV 公司收购项目公司后，由项目公司吸收合并 SPV 公司并继承此项债务。
其中部分或全部股东借款利息可以在税前扣除，有利于优化项目公司资本结构。
但该结构存在以下风险：
1、如未来关于股东借款利息的税前抵扣政策发生变动，或资本市场利率下
行使股东借款利息的税前抵扣额低于预期，可能导致项目公司应纳税所得额和
所得税应纳税额的提高，使本基金可供分配金额不达预期，导致现金流波动风
险。
2、如未来关于借贷借款利率上限的政策或法规发生变动，导致项目公司可
能不能按照《SPV 公司借款协议》和《债权债务确认协议》的约定偿还股东借
款本金和利息，使本基金现金流分配不达预期，带来现金流波动风险。
（十）基础设施项目直接或间接对外融资的风险
根据《基础设施基金指引》规定，本基金可对外借款用于基础设施项目的
日常运营、维修改造、基础设施项目收购等，基金总资产不得超过基金净资产
的 140%，其中用于基础设施项目收购的借款金额不得超过基金净资产的 20%。
在本基金运作期内，受业绩水平及外部融资环境的影响，本基金及基础设施项
目可能无法取得充足的借款资金，对基础设施项目的正常维护改造及基础设施
项目收购计划产生不利影响。特别地，基金运作期内，基金合并报表层面对投
资性房地产科目拟采用成本法计量，基金净资产将随着投资性房地产科目的折
旧摊销而逐年递减，从而对基金对外借款的金额上限形成制约。
若基础设施项目直接或间接对外借入款项，而基础设施项目的经营现金流
入不达预期，或基础设施项目无法按照计划完成对外出售处置，可能导致财务
风险的发生，包括：
1、基础设施项目经营或出售回收的现金流无法偿还借款本金及利息；
35
2、本基金无法直接或间接进一步获得外部借款；
3、存续债务到期时无法续期或再融资，或者只能接受更加苛刻的融资条件；
4、本基金或项目公司可能无法履行融资协议项下的承诺或约定，债权人或
抵押权人因此可能行使相关权利，采取诉讼、仲裁等方式从而强制执行基础设
施项目等措施。
上述事件的发生，对本基金及项目公司的财务状况、现金流、可供分配金
额、二级市场交易价格等均可能造成重大不利影响。
（十一）原始权益人营业收入、经营活动净现金流量下滑及净利润亏损的
风险
2021-2023 年及 2024 年 1-9 月，原始权益人营业收入分别为 1,236.34 亿元、
1,028.22 亿元、1,079.56 亿元和 770.37 亿元，经营活动产生的现金流量净额分别
为 137.34 亿元、139.65 亿元、71.41 亿元和-94.57 亿元，净利润分别为 52.13 亿
元、17.40 亿元、-12.87 亿元和-8.66 亿元。2022 年以来，原始权益人营业收入、
经营活动净现金流量及净利润均出现较大幅度下滑，主要原因是 2022 年度，受
行业等多种因素影响，水泥需求受到抑制，原始权益人水泥及熟料销量同比下
降，同时煤炭等原燃材料均价同比上涨幅度较大，水泥及熟料成本同比上升，
进一步压缩了水泥业务乃至新型绿色建材板块的利润空间；2023 年以来，受市
场有效需求偏弱影响，原始权益人水泥及熟料产品价格大幅下降，成本费用下
降难以弥补价格下降带来的影响，导致毛利率持续下降；同时，房地产开发业
务受政策、市场等影响，结转面积和结转毛利率均有较大幅度下降，地产合同
回款减少。因此，原始权益人 2023 年及 2024 年 1-9 月的营业收入、经营活动净
现金流量出现下滑及净利润亏损，可能会对基础设施项目的运营产生不利影响。
（十二）不可抗力、重大事故给基础设施项目运营造成的风险
基础设施项目运营过程中可能会发生意外事件。基础设施项目电梯维护等
维修及保养服务涉及重型机械的操作，因此可能会面临若干事故风险。此类事
件可能导致基础设施项目的损害或破坏、人身伤害或死亡以及法律责任。
此外，如发生地震、台风、水灾、火灾、战争、政策、法律变更及其他不
可抗力事件，基础设施项目经营情况可能受到影响，进而对本基金的收益造成
36
不利影响。
三、与专项计划管理相关的风险
（一）流动性风险
在交易对手有限的情况下，资产支持证券持有人将面临无法在合理的时间
内以公允价格处置资产支持证券而遭受损失的风险。
（二）专项计划运作风险和账户管理风险
专项计划存续期间，专项计划账户中的资金划转、资产分配等事项均依赖
资产支持证券管理人和资产支持证券托管人的互相沟通和配合，一旦出现协调
失误或者资产支持证券管理人、资产支持证券托管人的违约事项，将导致专项
计划账户管理出现风险，进而影响专项计划资产和本基金的安全性和稳定性。
（三）资产支持证券管理人丧失资产管理业务资格的风险
在专项计划存续期间，如资产支持证券管理人出现严重违反相关法律法规
的规定和专项计划文件有关约定的情形，资产支持证券管理人可能会被取消资
格，证券交易所也可能对资产支持证券采取暂停或终止转让服务等处理措施，
从而可能给资产支持证券持有人带来风险。
（四）计划管理人、计划托管人等机构尽职履约风险
若计划管理人、计划托管人等机构出现违反相关法律法规和有关规定的情
形导致被取消资格，或各机构内部业务人员或者系统出现失误，可能会对本基
金的投资者造成损失。
（五）专项计划合格投资范围包括管理人发行的收益凭证可能存在利益冲
突风险
计划管理人有权将专项计划账户中的资金进行合格投资，本专项计划合格
投资限于银行存款、货币市场基金以及监管机构认可的其他风险较低、变现能
力较强的固定收益类产品投资、本金保障型收益凭证，包括由管理人设立发行
的符合上述要求的金融产品。管理人同时作为收益凭证的发行方和购买收益凭
证资金的管理人，两类角色可能存在利益冲突。
四、其他风险
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（一）项目公司人员尽责履约风险
在本基金存续期间，项目公司可能根据需要聘用少量财务和行政人员，如
该等人员未能尽职履责，或其在作业或系统操作存在不当或失误，可能造成项
目公司财务、行政、运营管理等工作出现疏忽或纰漏，从而给基础设施项目造
成损失。
（二）政策与法律风险
目前，基础设施基金是证券市场的创新产品，基金及专项计划运作相关的
法规制度还在逐步建立和完善之中，如果有关法律法规、政策发生变化，可能
会对本基金产生影响。
（三）税务风险
基础设施基金运作过程中涉及基金份额持有人、公募基金、资产支持专项
计划、SPV 公司、项目公司等多个层面。本基金分配时，基金份额持有人获得
的收益将可能被要求缴纳相应税费。基金份额持有人、公募基金、资产支持专
项计划、SPV 公司、项目公司等主体所适用的税收征管法律法规可能会由于国
家相关税收政策调整而发生变化。如相关税收征管法律法规、适用税率发生变
化，或者税务部门未来向基金份额持有人、公募基金、资产支持专项计划、
SPV 公司、项目公司征收任何额外的税负，基金管理人和计划管理人均不承担
任何补偿责任，基金份额持有人的收益可能因相关税收政策调整而受到影响。
如果未来中国税法及相关税收管理条例发生变化，税务部门向基金份额持
有人征收任何额外的税负，本基金的相关机构均不承担任何补偿责任，这可能
会给基金份额持有人带来额外的税务支出风险。
（四）技术风险
在本基金的各种交易行为或者后台运作中，可能因为技术系统的故障或者
差错而影响交易的正常进行或者导致投资人的利益受到影响。这种技术风险可
能来自基金管理人、基金托管人、计划管理人、计划托管人、财务顾问、登记
机构、销售机构、证券交易所等。
（五）操作风险
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本基金运作过程中，可能面临因基金管理人、基金托管人、计划管理人、
计划托管人、财务顾问、登记机构、证券交易所等机构内部控制存在缺陷或者
人为因素造成操作失误或违反操作规程等引致的风险，例如，越权违规交易、
会计部门欺诈、交易错误、IT 系统故障等风险。
五、财务顾问提示
本财务顾问报告揭示的风险事项仅为重大风险，未能详尽列明基础设施基
金的所有风险。投资人在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、
招募说明书等法律文件，熟悉基础设施 REITs 相关规则，自主判断基础设施基
金投资价值，自主作出投资决策，自行承担投资风险。
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第一章尽职调查情况描述
一、尽职调查基准日
本财务顾问报告的基准日为 2024 年 9 月 30 日。
二、尽职调查的人员
以下人员参与了尽职调查，并完成了本财务顾问报告：
王艳艳、张婷、许子强、白艳芳
三、尽职调查的对象
根据《中华人民共和国证券法》（2019 修订）《中华人民共和国证券投资
基金法》《中国证监会、国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信
托基金（REITs）试点相关工作的通知》《国家发展改革委关于进一步做好基础
设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》《公开募集基础设施
证券投资基金指引（试行）》《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作
指引（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业
务办法（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）
规则适用指引第 1 号——审核关注事项（试行）》（2024 年修订）《证券公司
及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》和《证券公司及基金管理公
司子公司资产证券化业务尽职调查工作指引》《上海证券交易所公开募集基础
设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 2 号——发售业务（试行）》《上
海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金规则适用指引第 3 号——新购入
基础设施项目（试行）》《中国证券登记结算有限责任公司公开募集基础设施
证券投资基金登记结算业务实施细则（试行）》《中国证券登记结算有限责任
公司上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金登记结算业务指引（试
行）》《关于优化公开募集基础设施证券投资基金发行交易机制有关工作安排
的通知》等有关规定及公司有关尽职调查工作指引等规范性文件的规定，尽职
调查人员对基础设施项目及原始权益人、运营管理机构、托管人、对交易有重
大影响的其他交易相关方进行了尽职调查。
四、尽职调查的程序
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本次尽职调查按照如下程序进行：
（一）收集、查阅、汇总、分析重要参与方提供的相关资料；
（二）对重要参与方和基础设施项目进行实地调查；
（三）查阅、分析评估机构、律师事务所、会计师事务所等中介机构工作
文件；
（四）对尽职调查中涉及的问题和分析进行讨论；
（五）整理尽职调查工作底稿；
（六）撰写《财务顾问报告》。
五、尽职调查的方法
本尽职调查采用了包括但不限于如下方法进行：
（一）查阅重要参与方的相关文件、文档及数据资料；
（二）对重要参与方的核心部门主要负责人进行访谈；
（三）列席相关方案讨论论证会；
（四）查阅基础设施项目相关文件、文档及数据资料；
（五）咨询行业研究人员，通过各种渠道查询行业资料；
（六）聘请专业的第三方中介机构（如律师事务所、会计师事务所、评估
机构等）提供专业咨询意见；
（七）对重要参与方及基础设施项目进行现场实地调查。
六、尽职调查的内容
（一）对基础设施项目尽职调查的内容
项目公司情况：尽职调查的内容包括项目公司的设立情况，股权结构，股
东出资情况，重大重组情况，组织架构与内部控制，独立性情况，商业信用情
况，行业情况及竞争状况，经营模式，同业竞争及关联交易情况，财务会计情
况，期后事项等。
目标基础设施资产情况：尽职调查的内容包括目标基础设施资产安全性及
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投资价值的调查，现金流真实性、稳定性和分散度，现金流预测情况，重要现
金流提供方，风险因素等。
（二）对业务参与人尽职调查的内容
原始权益人：尽职调查的内容包括原始权益人设立、存续情况，股权结构、
控股股东和实际控制人情况，组织架构、治理结构及内部控制情况，对基础设
施项目的权属情况，对基础设施项目的转让是否获得了合法有效的授权，公司
财务状况，对基础设施项目的转让是否获得了外部有权机构审批情况，公司资
信水平，商业信用情况。
基础设施运营管理机构：尽职调查的内容包括公司的设立、存续和历史沿
革情况，股权结构及治理结构，持续经营能力，同类型基础设施项目运营管理
经验，主要负责人员在基础设施项目运营或投资管理领域的经验情况、其他专
业人员配备情况，相关业务流程、管理制度、风险控制制度，内部组织架构情
况、内部控制的监督和评价制度的有效性，管理人员任职情况、管理人员专业
能力和资信状况，公司员工结构分布和变化趋势，公司财务状况，运营管理机
构同时向其他机构提供基础设施项目运营管理服务的，是否采取了避免可能出
现的利益冲突的措施，公司资信水平，在投资建设、生产运营、金融监管、工
商、税务等方面是否存在违法违规记录等。
基金托管人和资产支持证券托管人：尽职调查的内容包括托管人法律存续
状态及相关经营情况，资信水平，业务资质，托管业务制度管理、业务流程、
风险控制措施等。
其他对投资人有重大影响的机构。尽职调查内容包括设立程序、股权结构、
组织架构、治理结构及财务状况等。
七、尽职调查主要结论
本财务顾问报告基于如下假设：相关业务参与人所提供的资料、口头介绍
及其他相关事实信息均是真实、准确和完整的，并且未隐瞒与此次尽职调查相
关的其他重要文件和事实信息；相关业务参与人所提供的尽职调查文件上的签
字和盖章均是真实的；且上述签字和盖章均系根据合法、有效的授权做出；相
关业务参与人所提供的有关副本材料或复印件（包括但不限于电子扫描件）与
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正本材料和原件是一致的；相关业务参与人的所有审批、登记和注册文件及其
它公开信息均是真实、准确、完整的；对于对本财务顾问报告至关重要而又无
法得到独立证据支持或需要法律、审计、评估、税务、技术等专业知识来识别
的事实，主要依据有关政府部门、律师事务所、会计师事务所、资产评估机构
及其他有关单位、个人出具的意见、说明及其他文件做出判断。
财务顾问对业务参与人与基础设施项目勤勉尽责地进行了充分的尽职调查，
同时基于业务参与人在交易文件、出具的《承诺函》等中的陈述与保证、法律
顾问出具的法律意见书、经会计师事务所审计的相关方审计报告和审核的基金
可供分配金额测算报告、经评估机构出具的评估报告和市场调研报告，财务顾
问认为截至报告基准日：
根据尽职调查获得的信息，财务顾问得出如下结论：
（一）基础设施项目法律基础完善，已按相关规定履行必要的审批、核准、
备案、登记等相关程序，可依法转让；基础设施项目现金流的产生基于真实、
合法的经营活动，基础设施项目现金流独立、持续、稳定、可预测、可特定化；
基础设施项目界定清晰，权属明确，形成基础设施项目的法律协议或文件合法、
有效。重要现金流提供方依法设立并合法存续，经营情况正常；
（二）项目公司依法设立并合法存续、经营情况正常，股权结构合理，组
织架构及治理结构完善，具备完整、合法的财产权属凭证，独立在银行开户、
独立纳税，适用于金隅集团及下属物业服务板块所属公司财务会计制度进行独
立的会计核算，财务管理依赖于金隅集团及下属物业服务板块所属公司整体的
财务管理制度和财务人员团队；未来项目公司纳入基础设施基金后，将由基金
管理人自行派员负责项目公司的财务管理，届时项目公司的财务将具备独立性。
项目公司不存在重大违法、违规或不诚信行为，财务状况正常，项目公司与原
始权益人及其控股股东所涉及的关联交易合法合规，定价公允，项目公司资产
不存在受限情况；
（三）原始权益人依法设立并合法存续，经营情况正常，股权结构合理，
组织架构及治理结构完善，对基础设施项目具有完全所有权，不存在重大经济
或法律纠纷，对基础设施项目的转让获得内外部有权机构的审批和授权，财务
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状况正常，资信良好；
（四）基础设施运营管理机构依法设立并合法存续，具备基础设施项目运
营管理资质与经验，配备了专业的运营团队，已建立较为完善的相关业务相关
制度、业务流程、风险控制措施，内部组织架构完善，内部控制的监督和评价
制度有效，财务状况正常，管理人员专业且资信良好，公司资信情况良好，具
有担任基础设施项目运营管理机构的能力；
（五）托管人依法设立并合法存续，资信水平良好，具有托管业务资质，
并已建立健全托管业务制度管理、业务流程、风险控制措施等，具有担任托管
银行的能力；
（六）其他对投资人收益有重大影响的机构依法设立并合法存续、股权结
构合理，组织架构及治理结构完善，财务状况正常；
（七）财务顾问合理地认为：基础设施证券投资基金业务参与人及拟证券
化的基础设施项目符合《中华人民共和国证券法》（2019 修订）、《中华人民
共和国证券投资基金法》《中国证监会、国家发展改革委关于推进基础设施领
域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》《国家发展改革委关于
进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》《公
开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《公开募集基础设施证券投资基
金尽职调查工作指引（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资
基金（REITs）业务办法（试行）》《上海证券交易所基础设施证券投资基金
（REITs）规则适用指引第 1 号——审核关注事项（试行）》（2024 年修订）
《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》和《证券公司及
基金管理公司子公司资产证券化业务尽职调查工作指引》等法律法规中关于申
请发行基础设施证券投资基金具体条件的规定。
八、调查过程中发现的问题和解决情况
财务顾问尽职调查环节中发现如下问题，除下列问题外，未发现其他重大
问题及事项。
（一）基础设施项目涉及转让限制问题
1.工业项目转让的规定
44
问题 1：
根据《中关村国家自主创新示范区条例》（北京市第十三届人民代表大会
常务委员会公告第 12 号）：示范区内原以协议出让方式取得的国有土地使用权
不得擅自转让、改变用途；确需转让的，须报请市人民政府批准，土地所在地
的区人民政府根据国家有关规定享有优先购买权。
《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见
（试行）》（京政发〔2017〕39 号）：经市、区政府授权，园区开发企业可依
法使用园区产业用地，向入园企业出租，但不得转让；也可以建设并持有产业
用房及其各项配套服务用房，出租给入园企业，但不得整体或分割销售，不得
转让公司股权。园区与入园企业可采取共有建设用地使用权方式使用土地。
根据上述法规内容，就本次发行涉及的金隅智造工场产权一期项目产权转
让及金隅集团以项目公司 100%股权转让方式发行基础设施领域不动产投资信托
基金（REITs）无异议，应报送并取得北京市海淀区人民政府及北京市人民政府
同意。
解决情况：
金隅集团已于 2022 年 9 月 14 日取得《北京市人民政府关于北京金隅集团
股份有限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关事项的
批复》（京政字[2022]21 号），同意金隅集团下属子公司北京西三旗高新建材
城经营开发有限公司将金隅智造工场产权一期项目转让予金隅集团设立的项目
公司，并对于金隅集团以项目公司 100%股权转让方式发行基础设施领域不动产
投资信托基金（REITs）无异议。
金隅集团已于 2022 年 9 月 27 日取得《北京市海淀区人民政府关于北京金
隅集团股份有限公司参与申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点
的函》（海政函[2022]128 号），原则同意金隅集团利用自有已建成产业项目
“金隅智造工场产权一期项目”参与申报基础设施领域不动产投资信托基金
（REITs）试点项目，并以项目公司 100%股权转让方式发行基础设施公募
REITs；原则同意金隅集团及后续项目公司以发行基础设施领域不动产投资信托
基金（REITs）试点工作为目的的资产转移相关事项（包括为达到公募 REITs 发
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行目的所进行的产权转让、股权转让以及与其他公司进行合并、重组）；相关
标的项目后续再转让监管仍须按照北京市和海淀区相关规定执行；在公募
REITs 基金存续期内，金隅集团自持基金份额占比应超过三分之一（不含），
否则须提前报请海淀区政府审批；金隅集团所属企业应根据国家发展改革委、
中国证监会相关监管规定尽职履责，做好标的项目的运营管理工作，并确保标
的项目坚持整体租赁战略和原有产业发展政策方向，持续稳定运营。
问题 2：
根据《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金
（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958 号）：如项目以协议出让
方式取得土地使用权，原土地出让合同签署机构（或按现行规定承担相应职责
的机构）应对项目以 100%股权转让方式发行基础设施 REITs 无异议，就本次发
行涉及的金隅智造工场产权一期项目产权转让及金隅集团以项目公司 100%股权
转让方式发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）无异议，应报送并取
得北京市规划和自然资源委员会同意。
解决情况：
金隅集团已于 2022 年 1 月 5 日取得《北京市规划和自然资源委员会关于北
京金隅集团股份有限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点
相关意见的函》（京规自函[2022]42 号），主要内容为对基础设施项目以 100%
股权转让方式发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）无异议。
问题 3：
《北京市国土资源局关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》
（京国土用[2010]480 号，以下简称“480 号文”）第 1 条第 4 款规定“如确需转让
或销售的研发、工业项目，建设单位应向市住房城乡建设委提出申请。市住房
城乡建设委会同发展改革、经济信息、规划、国土等相关部门审核通过后，报
市政府审批。经审批的项目，建设单位在办理转让及销售时应补齐地价款、城
市基础设施建设费后方可办理”。之后出台的《关于进一步完善已建成研发、工
业项目转让管理有关问题的通知》（京建发〔2019〕216 号）第二条规定“国务
院、市政府批准设立的开发区、产业园区内的研发、工业项目，由所在园区的
46
园区管理部门负责审核。其他研发、工业项目，由区政府确定行业主管部门负
责审核”，第 5 条规定“市住房城乡建设委不再受理建设单位申请研发、工业项
目的转让或销售”，与前述 480 号文的规定不一致。根据 216 号文第 6 条的规定，
“本通知自印发之日起执行，《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的
通知》（京国土用〔2010〕480 号）中有关规定与本通知不符的，以本通知为
准”。因此，就北京市产业项目的转让管理，480 号文第 1 条第 4 款的规定与 216
号文的规定不一致，应适用 216 号文的规定。根据北京市已建成产业项目相关
规定（包括上述 216 号文的规定，以及《关于进一步明确已建成产业项目买受
人审核有关问题的通知》（京建发[2019]217号）第 1 条的规定“国务院、市政府
批准设立的开发区、产业园区内的产业项目，由所在园区的园区管理部门负责
审核。其他产业项目，由区政府确定行业主管部门负责审核”，及《北京市海淀
区人民政府关于本区已建成产业项目转让事项办理工作流程的通知》第 1 条的
规定“在海淀区行政区划范围内，规划用途为研发、工业、酒店、旅游、文化、
娱乐的产业项目，由海淀园管委会对买受人准入资格进行初审，初审合格后经
海淀区产业空间资源统筹联席工作组成员单位分别按照各自职能进行合规审查
后，由海淀园管委会为项目买受人出具审核意见书”），在北京市海淀区行政区
划范围内的规划用途为工业的已建成产业项目的转让，由中关村科学城管委会
进行审核。
根据中关村科学城官方网站（https://www.ncsti.gov.cn/kjdt/yqdy/?idx=3）公
示的海淀园信息，“金隅智造工场”属于海淀园范围内特色产业园。
同时，《中关村科学城专项办会议纪要》（[2017]5 号）记载：“2017 年 3
月 24 日，中关村科学城专项办重大科技项目及协同创新工作组组长海淀区李长
萍副区长在海淀招商大厦中 901 会议室主持召开了重大科技项目及协同创新工
作组、产业创新集群工作组第二次会议，专题研究推进北京脑科学与智能技术
研究院、西三旗天坛智能制造创新园、中关村前沿技术创新中心，三个科学城
重点项目建设事宜”。其中，本项目系为该文件提及的“西三旗天坛智能制造创
新园”。此外，根据中关村科学城管理委员会（即金隅智造工场产权一期项目所
在园区的管理部门，简称“中关村科学城管委会”）于 2023 年 7 月 26 日出具的
《产业审核意见书》，基础设施项目位于中关村科学城范围内，中关村科学城
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管委会为本项目的园区管理部门。
根据上述法规内容，就本次发行涉及的金隅智造工场产权一期项目产权转
让及金隅集团以项目公司 100%股权转让方式发行基础设施领域不动产投资信托
基金（REITs）无异议，应报送并取得中关村科学城管委会同意。
解决情况：
金隅集团已于 2023 年 7 月 26 日取得中关村科学城管委会出具的《产业审
核意见书》，其中载明金隅智造工场产权一期项目物业位于中关村科学城范围
内，中关村科学城管委会为该园区管理部门；经报请区政府同意，项目公司具
备受让金隅智造工场产权一期项目物业的产业准入资格，对项目公司受让金隅
智造工场产权一期项目（含房屋所有权及对应的国有土地使用权及相关构筑物、
附属设施）及后续金隅集团以项目公司 100%股权转让方式发行基础设施公募
REITs 事项无异议；在取得国家发改委推荐后，金隅集团及所属公司可办理金
隅智造工场产权一期项目物业的产权变更手续，并以项目公司 100%股权转让方
式发行基础设施公募 REITs。
2.项目建议书批复中关于限制转让的规定
问题：
由于当年工业厂房项目房屋所有权及对应的土地使用权二级市场流通规则
尚未完善，而出具《项目建议书批复》的原北京市发展计划委员会存在严格控
制工业厂房项目在二级市场流通的实际监管需求，故北京市发展计划委员会
（现为北京市发展和改革委员会）于 2000 年 5 月 12 日就底层资产出具的《关
于北京市西三旗高新建材城经营开发公司建设工业厂房项目建议书的批复》
（京计工字[2000]第 0731 号）（以下简称“《项目建议书批复》”）中规定所建
物业只能自用，不得出售、转让。
解决情况：
北京市发展和改革委员会于 2022 年 9 月 23 日出具了《北京市发展和改革
委员会关于支持金隅集团产业园公募 REITs 试点项目申报相关事项的复函》
（京发改[2022]1303 号），载明：“原北京市发展计划委员会（我委曾用名）出
具的《关于北京市西三旗高新建材城经营开发公司建设工业厂房项目建议书的
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批复》（京计工字〔2000〕第 0731 号，以下简称工业厂房项目）中载明，该项
目‘所建物业只能自用，不得转让，出售’。就你公司申请工业厂房项目转让相
关事宜，基于 216 号文的上述规定，工业厂房项目转让的审核权限在该项目所
在园区的园区管理部门或由海淀区政府确定行业主管部门”。
前述复函内容已表明，北京市发展和改革委员会知悉《项目建议书批复》
项下的转让限制，并且该等转让限制已无需北京市发展和改革委员会批准解除，
解除转让限制权限已转移至项目所在园区的园区管理部门或由海淀区政府确定
的行业主管部门，在项目所在园区的园区管理部门或由海淀区政府确定的行业
主管部门出具同意项目转让的意见后，《项目建议书批复》项下的转让限制即
相应解除。因此，《项目建议书批复》项下转让限制在中关村科学城管委会出
具《产业审核意见书》后得到有效解除。
（二）本项目所涉国有产权协议转让事宜
问题：
金隅集团系北京市人民政府国有资产监督管理委员会的监管企业；项目公
司的 100%股权转让交易适用《中华人民共和国企业国有资产法》《企业国有资
产监督管理暂行条例》（2019 修订）《企业国有资产交易监督管理办法》《关
于企业国有资产交易流转有关事项的通知》（国资发产权规[2022]39 号）等法
律法规的规定。其中，《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》（国资
发产权规[2022]39 号）第三条规定：“国家出资企业及其子企业通过发行基础设
施 REITs 盘活存量资产，应当做好可行性分析，合理确定交易价格，对后续运
营管理责任和风险防范作出安排，涉及国有产权非公开协议转让按规定报同级
国有资产监督管理机构批准。”据此，就本次发行涉及的非公开协议转让项目公
司、SPV 股权事宜，应当取得北京市国资委的批准。
解决情况：
就本次发行涉及的项目公司股权转让事宜，金隅集团已于 2022 年 9 月 15 日
取得北京市国资委的批复，原则同意金隅集团依法合规开展基础设施领域不动
产投资信托基金（REITs）试点工作，相关方所涉及的产权转让事项可通过非公
开协议转让方式实施，最终转让价格不得低于经备案的资产评估结果。
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本次发行涉及的非公开协议转让项目公司、SPV 股权事宜已取得北京市国
资委的批准。
（三）基础设施项目装修改造问题
问题：
由于基础设施项目高举架的特点，部分入园租户根据自身需求，通过装修
改造在基础设施资产房屋内部增设了建筑结构以增加房屋的可利用空间（以下
简称“内部装修改造6
”），上述内部装修改造的结构安全性经过设计院论证，房
屋消防设施功能正常，但涉及未履行相关建设和验收手续，项目公司可能存在
相关合规风险，以及租赁合同被租户主张无效等风险，甚至可能会导致项目公
司停业整顿或遭受其他实际损失。若租户的内部装修改造因被主管部门责令整
改或租约到期时出租人要求承租人恢复原状，可能会导致租户租赁意愿下降，
从而影响基础设施项目的出租率或租金水平，影响基金份额持有人的收益。
截至 2024 年 9 月末，根据金隅文化统计，上述内部装修改造增加面积约
25,191.00 平方米，出租人向承租人约定的出租面积并不包含上述面积，在出租
人和承租人签署的《租赁合同》期限届满时，出租人有权要求承租人恢复原状
并承担一切费用。
解决情况：
金隅集团作为基础设施 REITs 的原始权益人、金隅文化作为基础设施项目
的运营管理机构，出具了相关文件，承诺1）在收到政府主管部门或任何有关方
面提出的要求后采取必要的整改措施；2）如因前述事项受到有权政府主管部门
的调查、行政处罚或给金隅智造工场产权一期项目及/或项目公司及/或基础设施
REITs 造成可归责于出租方、运营管理机构的损失的，金隅集团、金隅文化将
承担全部赔偿责任；3）如因前述事项的整改事宜而导致金隅智造工场产权一期
项目估值下降及/或项目公司租金收入减少及/或基础设施 REITs 现金流减少，金
隅集团将就该等损失承担赔偿责任；以及 4）将确保 13 号楼扩建部分的运营管
理保持稳定，保障 13 号楼扩建部分不会对底层资产部分的整体定位和长期运营

6
内部装修改造由租户自行负责，且部分面积用于会议室、茶水间、装饰、储藏功能等用途，面积较难准
确测算，目前通过装修结构设计图纸匡算的方式进行预估。
50
管理造成负面影响
原始权益人金隅集团及运营管理机构金隅文化已做出承诺：“自本基金交割
日起至 2029 年末，任一年度的运营净收益未达到目标运营净收益，则优先按
《运营管理服务协议》的约定扣减该年度运营管理费中的基础管理费。被扣减
的运营管理费，将归入本基金该年度的可供分配金额，用于向投资者分配。其
中，目标运营净收益按照基础设施基金首次申报确定的评估报告中记载的运营
净收益确定。根据基础设施基金首次申报确定的评估报告底稿，2024 年至 2029
年目标运营净收益分别为 2,032.47 万元（2024 年 10 月至 12 月）、8,425.12 万
元（2025 年度）、8,885.93 万元（2026 年度）、8,070.08 万元（2027 年度）、
8,159.29 万元（2028 年度）和 8,325.92 万元（2029 年度），实际运营净收益根
据每年审计报告及《运营管理服务协议》确定。
如被扣减的运营管理费归入本基金后仍不足以使投资者获得该年度的目标
运营净收益，金隅集团承诺且将确保其同一控制下的关联方通过自愿放弃所持
有的本基金份额在该年度应获取的全部或部分可供分配金额（金隅集团或其同
一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例合计不低于本次基金
份额发售数量的 35%，持有期自上市之日起不少于 60 个月），优先保障其他基
金份额持有人享有的分红收益，如有剩余再分配自持份额的分红；为避免疑义，
金隅集团承诺让渡及确保其同一控制下关联方让渡的自持份额的分红金额，以
金隅集团及其同一控制下关联方持有的基金份额对应的实际可供分配金额为限。
如现有登记结算机构或收益分配所必须的系统或技术安排无法实现上述操
作的，则由金隅集团及其同一控制下的关联方将足够的货币资金支付给本基金
或专项计划，以使得上述操作得以实现。为避免疑义，在此情况下金隅集团及
其同一控制下的关联方实际让渡给其他基金份额持有人的分红金额仍以其持有
的基金份额对应的实际可供分配金额为限。”
（四）基础设施项目收缴率问题
问题：
51
最近三年及一期，基础设施项目的租金当期收缴率7分别为91.50%、87.40%、
99.87%和 95.41%，期后收缴率8为 100.00%、100.00%、100.00%和 99.55%，当
期收缴存在不及时的情况，基金存续期内可能面临基础设施项目运营收入回款
不及预期或发生损失的风险。若基金存续期内基础设施项目的租金收缴不及时，
则基础设施项目当期实际收到的现金流将低于预期，从而导致当期可供分配金
额及现金分派率低于预期。
解决情况：
鉴于在出租过程中可能会出现租户延迟拖欠租金等无法全部收缴租金的情
况，从而对收入形成一定的损失。基础设施项目的出租方与租户的租赁合同中
对租赁保证金的标准、使用范围、保证金的扣除与补齐、退回等相关事项进行
了约定。此项约定能一定程度地减少租户延迟拖欠租金的损失。
基金管理人与运营管理机构签署的《运营管理服务协议》中约定：“若任何
一笔应收资产运营收入在租约等协议中约定的支付时限内尚未由承租方等主体
按约支付至项目公司监管账户且延期支付超过 3 个月的，该等延期 3 个月届满
时仍未收回的资产运营收入视为“未收回资产运营收入”。运营管理机构应于该
等 3 个月届满后 5 个工作日内向项目公司提供等额于未收回资产运营收入的流
动性支持金（简称“流动性支持金”）。
运营管理机构向项目公司支付的流动性支持金不应在任何方面视为项目公
司欠付运营管理机构的负债或应付款项。若项目公司后续实际收到未收回资产
运营收入的，项目公司应于实际收到相关款项后向运营管理机构无息返还同等
金额的流动性支持金；但若项目公司后续未收到未收回资产运营收入的，则项
目公司没有义务向运营管理机构返还流动性支持金。”

7 当期收缴率=截至当期期末实际收到的当期运营收入金额/当期按照合同确认的收入金额。
8 期后收缴率=截至 2024 年 11 月 30 日实际收到的当期运营收入金额/当期按照合同确认的收入金额。
52
第二章对基础设施项目的尽职调查
一、项目公司情况
（一）基本资料
名称：北京金隅智造工场管理有限公司
统一社会信用代码：91110108MABUC4J95W
公司类型：有限责任公司（法人独资）
公司住所：北京市海淀区建材城中路27号13幢二层2102号
法定代表人：李俊莉
注册资本：100万元人民币
成立日期：2022年8月2日
营业期限：2022年8月2日-2072年8月1日
经营范围：一般项目：园区管理服务；非居住房地产租赁；会议及展览服
务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）（不得
从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
（二）设立情况
项目公司北京金隅智造工场管理有限公司成立于2022年8月2日，注册资本
金为100万元，由北京金隅集团股份有限公司发起设立，企业类型为有限责任公
司（法人独资），法定代表人为李俊莉，项目公司设立时经营范围为：一般项
目：园区管理服务；非居住房地产租赁；会议及展览服务。（除依法须经批准
的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）（不得从事国家和本市产业政
策禁止和限制类项目的经营活动）。
（三）股权结构
截至2024年9月30日，金隅集团为项目公司的唯一出资股东，具体出资情况
如下：
表2-1：截至2024年9月30日金隅智造的股东明细
53
单位：万元、%
序号 股东名称 认缴出资额 出资比例 出资方式
1 北京金隅集团股份有限公司 100.00 100.00 货币
合计 100.00 100.00
截至2024年9月30日，项目公司的股权结构图如下：
图2-1 金隅智造股权结构图
截至 2024 年 9 月 30 日，项目公司的控股股东为北京金隅集团股份有限公
司，北京金隅集团股份有限公司的控股股东为北京国有资本运营管理有限公司
（以下简称“北京国管”），北京国管的控股股东为北京市人民政府国有资产监
督管理委员会，因此项目公司的实际控制人为北京市人民政府国有资产监督管
理委员会。
（四）重大资产重组情况
根据金隅集团说明并经财务顾问、法律顾问核查，除下述拟进行基础设施
资产重组外，项目公司自设立以来至本财顾报告出具之日未发生合并、分立、
增资、减资、其他拟收购、出售或置换基础设施资产的情况。
截至本财顾报告出具日，项目公司除以下重大重组情况外，无其他重大重
组情况：
1、资产转让情况
54
（1）已完成资产转让协议签署
金隅智造与北京西三旗高新建材城经营开发有限公司（即底层资产原持有
人，金隅集团下属全资子公司，以下简称“西三旗公司”）已于 2024 年 2 月 29 日
签署《关于智造工场产权一期项目资产及负债的转让协议》（以下简称“《资产
重组协议》”）以及《金隅智造工场产权一期项目房屋买卖合同》《金隅智造工
场产权一期项目房屋买卖合同之补充协议》等协议，约定将金隅智造工场产权
一期项目对应的房屋所有权及占用范围内的土地使用权自西三旗公司转让至项
目公司，并办理不动产转移登记手续。
（2）已完成资产过户
截至本财顾报告出具日，底层资产已重组完成，金隅智造已于 2024 年 4 月
19 日取得了编号为“京（2024）海不动产权第 0019176 号”和“京（2024）海不动
产权第 0019164 号”的《不动产权证书》。
2、租赁合同换签情况
根据原始权益人提供的基础设施项目租赁台账并经管理人核查确认，截至
2024年9月30日，金隅智造工场产权一期项目共涉及21名智能制造及工业研发租
户的租赁合同与18名产业配套租户的租赁合同待换签，合计需换签39名租户的
租赁合同。截至本财顾报告出具之日，项目公司已与39名租户完成租赁合同换
签，租赁合同换签工作已完成。
（五）组织架构、治理结构及内部控制
1、组织架构
根据《北京金隅智造工场管理有限公司章程》，项目公司设立股东、执行
董事、监事和经理，其中股东为项目公司最高的权力机构，设执行董事一人，
由股东委派产生，设经理，由执行董事决定聘任或者解聘，设监事1人，由股东
委派产生。
项目公司组织架构如下：
55
图2-2 金隅智造组织架构图
2、治理结构
根据项目公司章程，截至2024年9月30日，项目公司治理架构如下：
（1）公司仅有一个股东，不设立股东会，股东为项目公司最高的权力机构。
股东行使下列职权：
1）决定公司的经营方针和投资计划；
2）委派和更换执行董事、监事，决定有关执行董事、监事的报酬事项；
3）审议批准执行董事的报告；
4）审议批准监事的报告；
5）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损的方案；
7）对公司增加或者减少注册资本作出决定；
8）对发行公司债券作出决定；
9）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决定；
10）修改公司章程。
股东作出的公司经营方针和投资计划的决定，应当采用书面形式，并由股
东签章后置备于公司。
（2）公司不设董事会，设执行董事一名，由股东委派产生。执行董事任期
56
3年，任期届满，可连选连任。
执行董事行使下列职权：
1）负责向股东报告工作；
2）执行股东的决定；
3）审定公司的经营计划和投资方案；
4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
6）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；
7）制订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；
8）决定公司内部管理机构的设置；
9）决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任
或者解聘公司副经理、财务负责人及其报酬事项；
10）制订公司的基本管理制度；
11）听取公司经理的工作汇报并检查经理的工作。
（3）公司设经理，由执行董事决定聘任或者解聘。经理对执行董事负责，
行使下列职权：
1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施股东、执行董事决定，并向执
行董事报告工作；
2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；
3）拟订公司内部管理机构设置方案；
4）拟订公司的基本管理制度；
5）制定公司的具体规章；
57
6）提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人；
7）决定聘任或者解聘除应由执行董事决定聘任或者解聘以外的负责管理人
员。
（4）公司不设监事会，设监事一人，由股东委派产生，监事的任期每届为
三年，任期届满，可连选连任。
监事行使下列职权：
1）检查公司财务；
2）对执行董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、
行政法规、公司章程或者股东决定的执行董事、高级管理人员提出罢免的建议；
3）当执行董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求执行董事、
高级管理人员予以纠正；
4）向股东提出提案；
5）依照《公司法》第一百五十一条的规定，对执行董事、高级管理人员提
起诉讼。
（5）内部组织架构
项目公司于2022年8月2日设立，根据公司法及公司章程规定设置执行董事1
名，监事1名，经理1名。项目公司股权转让至专项计划后，拟不设内部机构，
相关工作通过基金管理人派出的执行董事、财务负责人根据相应的授权完成，
授权之外事项根据运营管理服务协议委托给运营管理机构，或由基金管理人根
据内部的管理规定审批执行。
（六）独立性情况
1、项目公司财产权属情况
详见“第二章 对基础设施项目的尽职调查”之“四、目标基础设施资产情况”
之“（五）目标基础设施资产合规情况”。
58
2、商标权、专利权、版权等的权利期限情况
根据金隅集团说明并经财务顾问、法律顾问在国家知识产权局中国及多国
专利审查信息查询网站（网址：http://cpquery.cnipa.gov.cn/）、国家知识产权局
商标局/中国商标网（网址：http://sbj.cnipa.gov.cn/）的检索，截至查询日2024年
12月2日，项目公司不存在已申请的在中国内地注册的专利、商标及版权等知识
产权。
3、金额较大、期限较长的其他应收款、其他应付款、预收及预付账款产
生的原因及交易记录、资金流向
截至2024年9月30日，项目公司不存在其他应收款、其他应付款、预收及预
付账款等应收应付款项。从目标基础设施资产历史运营情况来看，经核查中喜
会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《北京金隅智造工场管理有限公司金隅
智造工场备考财务报表审计报告》（以下简称“备考财务报表审计报告”），截
至2024年9月30日，基础设施项目应收账款为486.66万元，无其他应收款。其他
流动资产为576.00万元，为尚未结算的房产租赁收入；应付账款为1,438.30万元，
主要系管理服务费，根据基础设施项目与金隅文化签订的委托管理协议及补充
协议，2022年1月1日至2026年8月31日期间，金隅文化提供对基础设施项目的管
理服务并按照金隅智造工场项目权责租金收入总额4%的标准收取园区管理服务
费，该费用于备考财务报表审阅报告列示为对金隅文化的应付账款；预收款项
为593.03万元，主要系预收租赁款；其他应付款10,829.79万元，主要系关联方
往来款及应付租户押金。根据项目公司重组安排，在交割日基础设施项目对应
预收租金及应付租户押金一并划入项目公司，其他涉及应收、应付款项不纳入
转让范围。
综上，项目公司资产独立，不存在资产被原始权益人及其关联方控制和占
用的情况。
4、财务独立性
项目公司于2022年8月2日设立，无分公司及子公司。经核查项目公司银行
59
账户相关文件及出具的书面说明文件，项目公司已于银行独立开设了银行账户，
并将独立履行纳税义务。作为原始权益人全资子公司，在项目公司股权根据本
次交易安排转让至基础设施基金控制的SPV前，适用原始权益人财务管理制度，
并根据相关制度独立进行会计核算。
5、项目公司的财务会计制度和对分公司、子公司的财务管理制度
目前，金隅文化是项目资产的运营管理机构，实际运营项目。金隅智造工
场业务收入仅来源于项目运营，因此财务相关制度参照金隅文化。
6、项目公司独立在银行开户、独立纳税情况
金隅智造独立在银行开立了公司基本户，用于缴纳税费及其他用途，存续
账户信息如下：
户名：北京金隅智造工场管理有限公司
账号：20000062312100104401020
开户行：北京银行广安支行
截至财顾报告出具日，金隅智造独立在银行开户、独立纳税，适用于金隅
文化财务会计制度进行独立的会计核算，暂无财务负责人员。
经核查，财务顾问认为，金隅智造财务管理依赖于金隅文化整体的财务管
理制度和财务人员团队。但未来金隅智造纳入基础设施基金后，将由基金管理
人自行派员负责项目公司的财务管理，金隅智造的财务将具备独立性。
（七）商业信用情况
1、重大违法、违规或不诚信行为核查
根据项目公司说明以及经财务顾问、法律顾问查询中华人民共和国应急管
理部网站（https://www.mem.gov.cn/）、中华人民共和国生态环境部网站
（ https://www.mee.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 自 然 资 源 部 网 站
（http://www.mnr.gov.cn/）、中国证监会证券期货市场失信记录查询平台
（ http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/ ） 、 中 国 证 监 会 网 站
60
（ http://www.csrc.gov.cn/ ） 、 国 家 市 场 监 督 管 理 总 局 网 站
（http://www.samr.gov.cn/）、中华人民共和国国家发展和改革委员会网站
（ https://www.ndrc.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 财 政 部 网 站
（http://www.mof.gov.cn/index.htm）、中华人民共和国住房和城乡建设部网站
（ http://www.mohurd.gov.cn/ ） 、 国 家 税 务 总 局 网 站
（ http://www.chinatax.gov.cn/ ） 、 中 国 裁 判 文 书 网 （ 网 址 ：
https://wenshu.court.gov.cn/）、信用中国网站（http：www.creditchina.gov.cn/）
等网站，截至查询日2024年12月2日、3日，在前述网站公布的信息中项目公司
在报告期内不存在重大违法、违规或不诚信记录或被纳入重大税收违法案件当
事人的情况，亦不存在因违反中国法律而被政府主管部门处以行政处罚的情形。
2、失信被执行人核查
根据项目公司的书面说明及确认文件，并经查询最高人民法院的“全国法院
被执行人信息查询系统”（http://zxgk.court.gov.cn/zhixing/）和“全国法院失信被
执行人名单信息公布与查询系统”（http://zxgk.court.gov.cn/shixin/），截至2024
年12月2日，项目公司不属于失信被执行人。
3、监管机构处罚以及相应的整改情况
根据项目公司说明以及经财务顾问、法律顾问查询中华人民共和国应急管
理部网站（https://www.mem.gov.cn/）、中华人民共和国生态环境部网站
（ https://www.mee.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 自 然 资 源 部 网 站
（http://www.mnr.gov.cn/）、中国证监会证券期货市场失信记录查询平台
（ http://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/ ） 、 中 国 证 监 会 网 站
（ http://www.csrc.gov.cn/ ） 、 国 家 市 场 监 督 管 理 总 局 网 站
（http://www.samr.gov.cn/）、中华人民共和国国家发展和改革委员会网站
（ https://www.ndrc.gov.cn/ ） 、 中 华 人 民 共 和 国 财 政 部 网 站
（http://www.mof.gov.cn/index.htm）、中华人民共和国住房和城乡建设部网站
（ http://www.mohurd.gov.cn/ ） 、 国 家 税 务 总 局 网 站
（ http://www.chinatax.gov.cn/ ） 、 中 国 裁 判 文 书 网 （ 网 址 ：
http://wenshu.court.gov.cn/）和信用中国网站（http://www.creditchina.gov.cn/）等，
61
截至查询日2024年12月2日、3日，在前述网站公布的信息中项目公司在报告期
内不存在因违反中国法律而被政府主管部门处以行政处罚的情形。
4、项目公司经营的合法合规性以及商业信用
根据项目公司的书面说明及确认文件并经适当核查，截至查询日2024年9月
30日，项目公司的经营不违反法律、行政法规的强制性规定。
截至报告期末，项目公司无银行授信或未结清的不良贷款情况。
（八）行业情况及竞争状况
1、项目公司所属行业及行业政策
（1）项目公司所属行业
1）基本概念
标的基础设施项目所属行业为产业园运营行业，根据国家统计局发布的
《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），其所属的行业分类为“L72 商务服
务业”之“L7221 园区管理服务”。
产业园区是指在一定的产业政策和区域政策的指导下，以土地为载体，通
过提供基础设施及综合配套服务，吸引特定类型、特定产业集群的内外资企业
投资建厂，通过资本、产业、技术、知识、劳动力等要素高度集结，增强产业
竞争力，并向外围辐射的特定区域。
2）产业园区类型
随着国民经济的快速发展，产业园类型亦逐步多元化，例如高新技术产业
开发区、经济技术开发区、文化创意产业园、物流产业园、产业新城、特色小
镇等。产业园区大体上分为科技园区、一般工业园区、专业园区三大类。
科技园区主要指聚集高新技术企业的产业园区，是吸引高新技术产业、促
进经济发展的重要载体。科技园区的主要功能是：孵化企业、技术创新、人才
培养、大学生创业、技术转移等，是高端技术企业的研发地、人才聚集地、创
新示范地。科技园区的产业以高新技术产业或国家战略新兴产业为主，主要包
62
括新能源、新材料、信息技术、数字图像、环境保护、化学医药、航空航天等
新兴产业领域。
一般工业园区是一个国家或区域的政府根据自身经济发展的内在要求，通
过行政手段划出专门区域，聚集各种生产要素，在一定空间范围内进行科学整
合，提高工业化的集约程度，突出产业特色，优化功能布局，使之成为适应市
场竞争和产业升级的现代化产业分工协作生产区。主要包括国家级经济技术开
发区、保税区、出口加工区以及省级各类工业园区等。
专业园区主要是由政府集中统一规划指定区域，区域内专门设置某类特定
行业、形态的企业、公司等，并进行统一管理，为集中于某区域内特定产业的
众多具有分工合作关系的不同规模等级的企业与其发展有关的各种机构、组织
等行为主体，主要包括农业园区、物流园区、创意产业园区和总部经济园区等。
（2）所属行业监管体制及政策趋势
1）行业监管体制
标的基础设施项目所属细分行业为高新区的运营行业，相关行业监管体制
和政策主要是围绕开发区的开发建设拟定。
由于开发区的建设与运营涉及土地、规划、产业招商、工程建设、劳动力、
税收、基础设施配套等多个方面，故高新区行业主要受国家发改委、自然资源
部（包含原国土资源部职责）、住建部、海关、人力资源和社会保障部、科技
部等部门的监管。
此外，国家及省级高新区所在地的人民政府通常采取设立高新区管委会的
方式，作为当地人民政府的派出机构，对高新区行使行政管理职能，负责高新
区的具体规划和日常管理工作。
2）行业政策
基础设施项目所在行业主要法律法规及政策如下：
表 2-2：国家部委关于开发区类主要法律法规及政策
63
时间 部门 主要政策法规 规范环节
1991 年 3 月 国务院 《关于批准国家高新技术产业开发
区和有关政策规定的通知》
开发区设立审批、
规划设计、产业政
策 制 定 、土 地管
理、税收优惠、环
境影响评价、支持
开发区发展等
1993 年 4 月 国务院 《关于严格审批和认真清理各类开
发区的通知》
2003 年 7 月 国务院办公厅 《关于清理整顿各类开发区加强建
设用地管理的通知》
2003 年 7 月 国务院办公厅 《关于暂停审批各类开发区的紧急
通知》
2003 年 8 月
国家环境保护
总局
《开发区区域环境影响评价技术导
则》（自 2021 年 12 月 1 日废止）
2007 年 10
月
全国人大常委
会
《中华人民共和国城乡规划法》
2012 年 3 月
国家发改委、
财政部
《关于推进园区循环化改造的意
见》
2012 年 8 月 国务院 《国务院关于大力实施促进中部地
区崛起战略的若干意见》
2014 年 11
月
国务院 《关于促进国家级经济技术开发区
转型升级创新发展的若干意见》
2015 年 5 月
中国共产党中
央委员会政治
局
《京津冀协同发展规划纲要》
2016 年 3 月 国务院
《国务院办公厅关于完善国家级经
济技术开发区考核制度促进创新驱
动发展的指导意见》
2017 年 1 月 国务院 《国务院办公厅关于促进开发区改
革和创新发展的若干意见》
2017 年 2 月 国家发改委
《国家发展改革委负责人就<国务
院办公厅关于促进开发区改革和创
新发展的若干意见>答记者问》
2018 年 2 月
国家发改委、
科技部、国土
资源部、住建
部、商务部、
海关总署
《 中 国 开 发 区 审 核 公 告 目 录 》
（2018 年版）
2019 年 12
月
国务院
《关于推进国家级经济技术开发区
创新提升打造改革开放新高地的意
见》
2020 年 7 月 国务院 《关于促进国家高新技术产业开发
区高质量发展的若干意见》
2022 年 5 月 国务院 《国务院关于印发扎实稳住经济一
64
时间 部门 主要政策法规 规范环节
揽子政策措施的通知》
2022 年 12
月
商务部、发展
改革委、工业
和信息化部、
自然资源部、
生态环境部、
交通运输部、
市 场 监 管 总
局 、 海 关 总
署 、 税 务 总
局、银保监会
《关于支持国家级经济技术开发区
创新提升更好发挥示范作用若干措
施的通知》
表 2-3：北京市及海淀区相关政策及法律法规
序
号
年份 法规或政策名称 主要内容 颁布部门
1
2020
年
北京市促进中小
企业发展条例
为了优化中小企业经营环境，保障中小企业
公平参与市场竞争，维护中小企业合法权
益，支持中小企业创业创新，促进中小企业
健康、高质量发展，扩大城乡就业，根据
《中华人民共和国中小企业促进法》等法
律、行政法规，结合本市实际，制定本条例
北京市人
大常委会
2
2021
年
北京市人力资源
服务产业园建设
发 展 办 法 （ 试
行）
为扎实推进国家服务业扩大开放综合示范区
和中国（北京）自由贸易试验区建设与发
展，落实《北京市促进人力资源市场发展办
法》，促进人力资源服务业高质量发展，服
务就业创业和人力资源优化配置，根据《国
家级人 力资源服务产业园管理 办法（试
行）》精神，结合本市人力资源服务业发展
实际，制定本办法
北京市人
力资源和
社会保障
局
3
2012
年
北京市海淀区人
民政府关于印发
海淀区促进商业
服务业发展支持
办法的通知
为进一步贯彻落实海淀区建设中关村国家自
主创新示范区核心区和北京市打造国际商贸
中心的战略部署，引导区域商业服务业调整
结构，服务民生，繁荣市场，促进区域经济
又好又快发展，根据《北京市商业流通发展
专项资金管理暂行办法》和区委区政府《关
于加快核心区自主创新和产业发展的若干意
见》（京海发〔2012〕12 号），结合实际情
况，制定本办法
海淀区人
民政府
4
2018
年
关于推动中关村
科技军民融合特
色园建设的意见
为深入贯彻习近平总书记军民融合发展战略
思想和党的十九大精神，落实北京市委市政
府关于军民融合发展决策部署，引导中关村
相关专业园打造科技军民融合创新示范载
体，实现中关村示范区科技军民融合创新资
源聚合效应，构建中关村科技军民融合先导
区，着力推动中关村科技军民融合特色园建
设，制定本意见
中关村科
技园区管
理委员会
65
序
号
年份 法规或政策名称 主要内容 颁布部门
5
2020
年
中关村国家自主
创新示范区统筹
发展规划
（ 2020-2035
年）
《北京城市总体规划（2016 年-2035 年）》提
出“加强一区十六园统筹协同，促进各分园高
端化、特色化、差异化发展。延伸创新链、
产业链和园区链，引领构建京津冀协同创新
共同体。”《北京加强全国科技创新中心建设
总体方案》提出“全力推进高端产业功能区和
高端产业新区建设，优化中关村国家自主创
新示范区‘一区多园’布局，提升产业技术创新
水平，带动各园区创新发展。”
中关村国
家自主创
新示范区
领导小组
6
2020
年
中关村国家自主
创新示范区关于
推进特色产业园
建设提升分园产
业服务能力的指
导意见
为贯彻落实《中关村国家自主创新示范区统
筹发展规划（2020 年-2035年）》（中示区组
发〔2020〕1 号，以下简称《统筹发展规
划》）和《中关村国家自主创新示范区创新
引领高质量发展行动计划（2018-2022 年）》
（中示区组发〔2018〕4 号），加快推进中关
村特色产业园建设，切实提升园区产业服务
能力，推动各分园特色产业做大做强，促进
一区多园统筹协同发展，制定本意见
中关村科
技园区管
理委员会
7
2021
年
“十四五”时期中
关村国家自主创
新示范区发展建
设规划
“十四五”时期是我国开启全面建设社会主义
现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标
进军的第一个五年，也是北京落实首都城市
战略定位、建设国际科技创新中心的关键时
期。《“十四五”时期中关村国家自主创新示
范区发展建设规划》是指导中关村示范区未
来发展建设的行动纲领
中关村科
技园区管
理委员会
8
2022
年
中关村国家自主
创新示范区促进
园区高质量发展
支持资金管理办
法（试行）
为贯彻落实《国务院关于促进国家高新技术
产业开发区高质量发展的若干意见》（国发
〔2020〕7 号）、《“十四五”时期中关村国家
自主创新示范区发展建设规划》（中示区组
发〔2021〕1号），进一步规范支持资金的管
理和使用，推进中关村高水平科技自立自强
先行先试改革，促进中关村国家自主创新示
范区一区多园统筹发展，有力支撑世界领先
科技园区和创新高地建设，制定本办法
北京市科
学技术委
员会、中
关村科技
园区管理
委员会
9
2023
年
中关村国家自主
创新示范区特色
产业园建设管理
办法
为进一步贯彻落实《中关村国家自主创新示
范区统筹发展规划（2020年-2035 年）》（中
示区组发〔2020〕1 号）《“十四五”时期中关
村国家自主创新示范区发展建设规划》（中
示区组发〔2021〕1 号）等文件精神，加强中
关村国家自主创新示范区特色产业园建设，
更好支撑北京国际科技创新中心和中关村世
界领先科技园区建设，制订本办法
北京市科
学技术委
员会、中
关村科技
园区管理
委员会
66
序
号
年份 法规或政策名称 主要内容 颁布部门
10 2023
年
中关村国家自主
创新示范区低效
产业园区更新建
设导则（试行）
为贯彻落实《北京市城市更新条例》，进一
步指导和规范中关村示范区低效产业园区更
新改造工作，加快盘活释放存量产业空间资
源，打造高品质的科技产业园区，制定本导
则
北京市科
学技术委
员会、中
关村科技
园区管理
委员会
2017 年 1 月，国务院印发了《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》
（以下简称“《若干意见》”），对新形势下做好开发区工作作出全面部署。
《若干意见》是我国第一个关于各类开发区的总体指导文件，对开发区的功能
定位做出明确要求，对于建立促进和规范开发区发展的长效机制、推进供给侧
结构性改革、振兴实体经济具有重要意义，将更好地发挥开发区在稳增长、调
结构、促发展中的积极带动作用。
《若干意见》明确了当前和今后一段时期开发区行业发展的总体思路，贯
彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念，加强对各类开发区的统
筹规划，加快开发区转型升级，促进开发区体制机制创新，完善开发区管理制
度和政策体系，进一步增强开发区功能优势。开发区行业做到“四个坚持”：坚
持改革创新，强化开发区精简高效特色，以改革创新激发开发区发展的动力和
活力。坚持规划引领，完善开发区空间布局和数量规模，形成布局合理、错位
发展、功能协调的全国开发区发展格局。坚持集聚集约，引导工业项目向开发
区集中，促进产业集聚、资源集约、绿色发展，切实发挥开发区规模经济效应。
坚持发展导向，以规范促发展，正确把握发展和规范的关系，不断积累开发区
发展新路径、新经验。
2020 年 7 月，国务院印发了《关于促进国家高新技术产业开发区高质量发
展的若干意见》（以下简称“《高质量发展的若干意见》”）。国家高新区经过
30 多年发展，已经成为我国实施创新驱动发展战略的重要载体，在转变发展方
式、优化产业结构、增强国际竞争力等方面发挥了重要作用，走出了一条具有
中国特色的高新技术产业化道路。
《高质量发展的若干意见》指出，要以习近平新时代中国特色社会主义思
想为指导，贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，牢固树
67
立新发展理念，继续坚持“发展高科技、实现产业化”方向，以深化体制机制改
革和营造良好创新创业生态为抓手，以培育发展具有国际竞争力的企业和产业
为重点，以科技创新为核心着力提升自主创新能力，围绕产业链部署创新链，
围绕创新链布局产业链，培育发展新动能，提升产业发展现代化水平，将国家
高新区建设成为创新驱动发展示范区和高质量发展先行区。
《高质量发展的若干意见》明确，要坚持创新驱动、引领发展的原则，优
化创新生态，集聚创新资源，提升自主创新能力，引领高质量发展。要坚持高
新定位、打造高地的原则，抢占未来科技和产业发展制高点，构建开放创新、
高端产业集聚、宜创宜业宜居的增长极。要坚持深化改革、激发活力的原则，
完善竞争机制，加强制度创新，营造公开、公正、透明和有利于促进优胜劣汰
的发展环境，充分释放各类创新主体活力。要坚持合理布局、示范带动的原则，
加强顶层设计，优化整体布局，推动区域协调可持续发展。要坚持突出特色、
分类指导的原则，探索各具特色的高质量发展模式，建立分类评价机制，实行
动态管理。
《高质量发展的若干意见》提出六个方面任务举措。一是大力集聚高端创
新资源，吸引培育一流创新人才，加强关键核心技术创新和成果转移转化，着
力提升自主创新能力。二是支持高新技术企业发展壮大，积极培育科技型中小
企业，加强对科技创新创业的服务支持，进一步激发企业创新发展活力。三是
大力培育发展新兴产业，做大做强特色主导产业，推进产业迈向中高端。四是
加大开放创新力度，推动区域协同发展，打造区域创新增长极，融入全球创新
体系。五是深化管理体制机制改革，优化营商环境，加强金融服务，优化土地
资源配置，建设绿色生态园区，营造高质量发展环境。六是加强分类指导和组
织管理。国务院科技行政部门要会同有关部门做好国家高新区规划引导、布局
优化和政策支持等相关工作，省级人民政府要将国家高新区作为实施创新驱动
发展战略的重要载体，所在地市级人民政府要切实承担国家高新区建设的主体
责任，确保各项措施落到实处。
未来中国开发区行业将有以下发展：
一是优化开发区形态和布局。坚持以产业发展为主，科学规划功能布局，
68
继续把优化营商环境作为首要任务。国家级开发区要建设具有国际竞争力的高
水平园区，省级开发区要成为区域经济增长极。
二是加快开发区转型升级。推进创新驱动发展，加快产业结构优化，促进
开放型经济发展，推动实现绿色发展，提升基础设施水平。
三是全面深化开发区体制改革。按照精简高效的原则，完善开发区管理体
制。促进整合优化发展，鼓励区位相邻、相近的开发区建立统一的管理机构、
实行统一管理。提高行政管理效能，将能够下放的经济管理权限下放给开发区。
加强投资促进工作，营造国际化营商环境。探索多元化的开发区运营模式，支
持开发区开发运营企业专业化发展，支持符合条件的开发区开发运营企业在境
内外上市、发行债券融资。
四是完善开发区土地利用机制。对发展较好、用地集约的开发区，在安排
年度新增建设用地指标时给予适度倾斜。严格开发区土地利用管理，推动集约
利用土地、提高土地利用效率。
五是完善开发区管理制度。加强开发区发展的规划指导，强化环境、资源、
安全监管。完善评价考核制度、审批程序和公告制度，建立动态管理机制。开
发区设立、扩区和升级要按照规定的标准和程序进行。
到 2025 年，国家高新区布局更加优化，自主创新能力明显增强，体制机制
持续创新，创新创业环境明显改善，高新技术产业体系基本形成，建立高新技
术成果产出、转化和产业化机制，攻克一批支撑产业和区域发展的关键核心技
术，形成一批自主可控、国际领先的产品，涌现一批具有国际竞争力的创新型
企业和产业集群，建成若干具有世界影响力的高科技园区和一批创新型特色园
区。到 2035 年，建成一大批具有全球影响力的高科技园区，主要产业进入全球
价值链中高端，实现园区治理体系和治理能力现代化。
综上，中国开发区行业是中国改革开放的成功实践，对促进经济体制改革、
改善投资环境、引导产业集聚、发展开放型经济发挥了不可替代的作用，开发
区已成为推动中国工业化、城镇化快速发展和对外开放的重要平台。当前，全
球经济和产业格局正在发生深刻变化，中国经济发展进入新常态，面对新形势，
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国家将进一步发挥开发区作为改革开放排头兵的作用，形成新的集聚效应和增
长动力，引领经济结构优化调整和发展方式转变。中国开发区行业未来将坚持
“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，进一步加快开发区转型升级，
促进开发区体制机制创新，完善开发区管理制度和政策体系，进一步增强开发
区功能优势。
（3）行业发展前景及影响因素
1）有利因素
开发区是特殊的经济、社会发展功能区，是我国承接产业和技术转移的功
能载体，在未来经济发展中将继续发挥示范、辐射和带动作用。园区开发及运
营行业的有利因素主要体现在以下几个方面：
生产的全球化。开发区有机会更多地承接世界制造业的转移，我国是世界
上劳动力资源最丰富，市场潜力最大的国家，开发区凭借集中的产业布局、集
约的资源利用以及符合国际标准的良好投资环境等优势，承接世界产业转移，
成为国际跨国产业资本转移中国的聚集地，进而较快地与世界生产体系融为一
体，成为“世界工厂”的不可或缺的重要组成部分。
科技研发的全球化。开发区有机会更多地吸引跨国公司研发机构，成为全
球科技研发中心体系的重要组成部分。伴随着生产的全球化，与生产活动直接
关联的应用性研发活动也趋向全球化。开发区经过近三十年的发展，已经成为
跨国公司在中国最主要的集聚地，有条件在原来的生产基地基础上开设新的研
发机构，或吸引更多新的跨国公司进区设立研发中心，使之成为跨国公司在中
国的研发中心密集区。
服务贸易的全球化。开发区有机会更多地吸引跨国服务业企业，扩充其区
域经济功能。现代服务业，特别是与生产活动紧密关联的生产服务业，如物流、
进出口采购服务、产品检验服务、工程咨询、设备租赁、标准认证以及金融、
保险、会计等服务业，必然伴随着生产的全球化而趋向服务网络的全球化。开
发区最有条件成为吸引跨国生产、服务外包业务投资的区域，其经济功能也由
过去单纯的工业转向包括生产、研发、服务等在内的更加综合的经济功能。
70
管理和人才的全球化。经济全球化加速了开发区利用外资的进程，而伴随
着外资的大规模进入，与之相伴的是各类人才和先进管理的进入，使开发区成
为人才的聚集地、技术和管理创新的试验地、中外文化的汇集地。
全面经济伙伴关系协定（RCEP）的签署。我国加入WTO后，对外开放水
平进一步提高，逐步与国际接轨。而全面经济伙伴关系协定在2022年的正式生
效，为开发区不断稳固和强化产业链供应链，走向世界开辟了新的途径，亦为
开发区在更宽广的领域直接参与国际市场竞争创造了更宽松的政策和法律环境。
2）不利因素
全球各地区经济竞争加剧。经济全球化加剧了各国对吸引外国投资的竞争，
要求开发区具备与国际标准相吻合的投资环境，从依靠特殊优惠政策和低廉土
地、劳动力吸引投资向依靠良好综合投资环境吸引投资转变。
国际资本的流动性和金融风险的全球连锁传播性增强。开发区在统筹对外
开放与国内市场之间的平衡上面临更大挑战，要求开发区必须强化经济的内生
性，强化外商直接投资对当地经济的根植性和附着力。
开发区面临的同质化竞争压力与日俱增。开发区必须打造有自身特色的核
心竞争力，从提高产业集聚度、增强高新技术的自主创新能力等方面构筑差异
化竞争优势，以应对与日俱增的同质化竞争压力。
3）宏观政策影响
近年来，国家针对产业园区的开发建设、土地管理、财政税收等方面政策
频出，对于收入来源多元化和资本实力雄厚的企业而言则是加快发展的机遇。
2、行业模式分析
（1）产业园行业特征
产业园区运营与管理行业的周期性或季节性特征不显著。受经济水平及当
地产业发展政策的影响，我国高新区多分布在东部发达城市，该类产业园区运
营与管理行业也呈现一定的区域性特征。
71
1）季节性
产业园区运营与管理行业主要以收取租金、服务费等方式实现收入，通常
较为稳定，季节性波动特征不显著。
2）周期性
产业园区运营与管理行业与国家整体经济发展状况密切相关，客户为已经
或即将入驻园区的各类企业，随着宏观经济的周期性变动，园区客户发展也将
随之发生波动，通过影响出租率、租赁服务价格和综合服务需求等进而影响本
行业的盈利水平。
随着国民经济的增长和相关产业的成熟、以及国家政策对中小企业的不断
扶持，我国园区运营与管理行业规模保持了较高的增长率，入驻率及企业质量
也不断提高，周期性特征并不显著。
3）区域性
在全国范围受我国各省市区域经济发展不平衡以及产业分布不均衡的影响，
产业园区运营与管理行业发展地域差异十分明显。东部、华北、华南等经济发
达地区，企业对产业园区物业的需求旺盛，行业起步较早且相对成熟。北京、
广州、深圳等一线城市及合肥、成都、武汉、杭州等热点创新创业准一线城市，
受政府鼓励、政策完善、人力和资金资源丰富等因素影响，大型园区和新型孵
化机构大多态势良好，带动产业园区运营与管理行业的发展。东部的产业园区
数量、运营面积、经营收入等指标全面领先于中部、西部和东北部地区。
（2）产业园运营模式分析
1）产业园区的管理模式
根据政府和企业在园区的开发建设中所处主体位置的不同，产业园区的管
理模式大致可以分为以下三种类型：
A.政府主导型
该模式在产业园区开发建设的早期较为常见，这个时期的产业园区具有较
72
强的政府宏观调控职能，由政府主导进行建设初期的资源投入和规划，在园区
建成后政府实施行政管理和服务职能。
政府主导型产业园的优点在于充分利用我国强势政府的特点建设发展产业
园：一是地方政府可以利用宏观调控手段对园区进行整体规划和布局，二是有
利于园区争取到更多的优惠政策和财政资金，为园区积蓄更多的发展基础和资
本实力，三是便于利用政府关系协调园区与外部单位和部门的关系，在土地征
用、项目审批等工作上有效疏通渠道；四是由地方政府出面招商引资可以很大
程度上消除投资方的顾虑，提高项目落地率。
B.开发公司主导型
开发公司主导型园区的管理机构是盈利性的公司，即园区开发公司。开发
公司肩负着管理与开发的双重职能，包括园区的规划建设、基础设施建设、招
商引资、土地征用、园区管理等方面。
开发公司主导型管理模式可以使园区的开发管理更加专业化，便于提高运
作效率，也有利于提高管理机构对市场信息的敏感度。
C.混合型
政府主导型和开发公司主导型是两种相对极端的情况，更为常见的是混合
型模式，政府部门既成立了管委会又成立了投资开发公司，管委会负责政府行
政管理职能，开发公司负责企业运作职能。由于开发公司往往设立在管委会下，
其管理行为很大程度上仍然是行政性的。
混合型管理模式综合了一般产业园区和行政区的优势，使产业园区形成了
集行政、经济、社会于一体的综合发展区域，有利于整合、发挥园区与政区的
资源与创新优势，实现优势互补，为园区经济提供更多发展机遇和发展动力，
更有能力兼顾经济与社会全面发展。
2）我国产业园区的运营模式
我国产业园区主要可分为以下五种运营模式：
73
A.政府运营模式
政府运营模式与前述政府主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营
模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公
司提供税务代理、行政事务代理的服务并收取一定的服务费用，同时政府部门
也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。政府运营模式适合于一些规
模小，管理简单的园区，但对于大型的园区，政府运营模式无法保证园区的长
期运营。
B.投资运营模式
投资运营模式是政府通过投资建设园区，以房租、固定资产等作为合作资
产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上
市，实现资产增值并收回投资。这种运营模式在中短期难有可见的回报，但是
对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业
投资成功的基础上的。
C.服务运营模式
随着经济的发展，单纯的资金投资无法满足很多企业日益多元化的需求，
许多企业对园区的服务环境提出了更多的要求，服务运营模式的园区为入驻企
业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展
环境。这种运营模式强化了园区与企业的合作，拓宽了园区的收入渠道。
D.土地盈利模式
随着近十年中国房价的整体走高，土地增值带来的收益远超很多行业的盈
利水平。房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取土地项目，进行项
目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然
后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最
后获取合理的地产开发利润。这种模式获利能力强，为园区后期的开发奠定了
雄厚的财力基础。但本质上仍然是房地产开发模式，利润来源点并不建立在产
业的发展与繁荣上，而产业本身也并不过分依赖于其所使用的地产，因此难以
74
形成产业辐射力，是产业地产的初级开发运营模式。
E.产业运营模式
这类产业园承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的
目的就是要搭建一条产业链，比如新能源产业园、创意产业园、物流产业园等。
园区在投资初期会进行招商引资，并对有实力的入驻企业进行投资，甚至直接
投资一个全资公司在园区内运营重要的产业项目，通过分享企业成长红利获得
资本增值。产业运营模式的园区往往要同时具备行政职能、服务职能和企业投
资运营职能，对园区的管理能力和运营能力要求较高，但建成后将在区域范围
内形成压倒性的产业优势。
（3）基础设施项目主要模式分析
基础设施项目运营模式属于上述的第五类“产业运营模式”。产业园区不仅
进行前期的投资和建设，同时负责产业链的搭建，运营模式涵盖企业的招商引
资、投资孵化、企业服务等，对于区域产业链运营起到了重要作用。基础设施
项目的运营模式与行业内企业的运营模式类似，具体情况详见“第二章 对基础
设施项目的尽职调查”之“一、项目公司情况”之“（九）经营模式”。金隅智造工
场产权一期项目凭借着良好的区位及专业的产业运营能力，在竞争中保持着一
定领先优势，与周边可比项目对比，及未来风险影响详见“第二章 对基础设施
项目的尽职调查”之“四、目标基础设施资产情况”之 “（四）基础设施资产的市
场和客群情况”。
3、基础设施项目与同行业可比项目的竞争优势与劣势
根据戴德梁行提供的市场数据，以及可比项目信息，目标基础资产项目的
竞争优势和劣势如下：
（1）基础设施项目优势
1）区域优势
基础设施项目位于上地区域东升板块科创产业集聚区的核心位置，园区环
75
境及楼宇私密性较好。基础设施项目楼宇品质、物业管理都维持较高水平，出
租率表现优异，租赁市场中认可度较高。基础设施项目周边规划布局合理，紧
邻海悦梧桐苑、枫丹丽舍、西三旗万象汇等居住社区和商业中心，周边公共交
通设施完善，在租户选址过程中具备区位条件上的比较优势。
2）政策支持优势
作为区企合作的产业园区项目，基础设施项目与中关村科学城建立了产业
联审机制。政府负责科技企业推荐、提供政务服务和产业指导、给予政策支持；
金隅集团负责科技企业挖掘、吸引入驻、企业风险评估等工作。政府的科技企
业推荐和产业政策支持是基础设施项目的另一大优势。
3）产业聚集优势
基础设施项目建筑面积超过9万平方米，产业结构丰富，吸引了众多大信息、
高端装备制造、新能源及医药健康产业等承租能力较强的智能制造企业聚集，
产业氛围浓厚。
4）建筑结构优势
基础设施项目无地下空间、高层高、高举架的建筑结构优势，为海淀区具
备小试中试、检验检测以及小规模转产产业环节需求的“硬科技”企业提供稀有
的产业空间，提供搭建科技项目技术应用场景，解决了多种“卡脖子”技术落地
的难题。无地下空间、高层高、高举架的建筑结构能满足客户的特有需求，同
时能够为租户提供灵活的租赁空间布置，提高租赁空间的使用效率。
5）租户优势
基础设施项目入驻企业包括多家国内知名企业，且有智能制造行业相关研
究所及行业协会入驻，高新技术背书及产业集聚效应加成，有助于提升本项目
的租赁表现。
（2）基础设施项目所面临的挑战
基础设施项目东侧紧邻金隅科技园二期项目，南侧及北侧道路等级不高，
76
通达性一般，西侧和南侧邻近园区内部道路，距地铁站距离稍远。
（3）基础设施项目所具备的机会
基础设施项目所在上地区域，聚焦人工智能、大数据、云计算、下一代通
信和网络、创新药物（研发）、高端医疗器械、智能网联汽车与智能出行等领
域，打造新一代信息技术和智能制造前沿技术创新中心，智能制造及工业研发
物业存在升值潜力。同时，智能制造及工业研发物业凭借高品质的软硬件设施、
差异化的产品特性及相对低廉的租金，越来越受到租户关注，承接了一部分甲
级写字楼需求转移。同时，智能制造及工业研发物业需求以TMT等高新科技行
业为主，承租能力较强，对租金可以提供较有力支撑。
（4）基础设施项目所面临的威胁
近年宏观经济形势对全市商业零售及办公市场正常租赁活动产生了冲击，
出现小规模退租现象，区域整体空置率较高。
基础设施项目近年周边供应较多，可能会对本项目的租金提升及出租率形
成一定的压力。
（九）经营模式
1、主营业务概况、业务开展的时间、经营模式、盈利和现金流的稳定性
（1）主营业务
金隅智造主营业务为园区管理服务、非居住房地产租赁、会议及展览服务。
（2）业务开展时间
金隅智造工场产权一期项目于2018年6月起开始运营，运营时间超过6年。
（3）运营模式
项目公司运营模式属于上述的第五类“产业运营模式”。金隅智造工场打造
“政产学研用金服”七位一体生态圈，构建起“物理空间租赁+产业投资（孵化）+
创新产业服务”的园区运营服务模式。建设一站式服务中心、党群服务中心，引
77
入海淀区综合政务服务金隅智造工场站，将客户服务、产业服务、政务服务、
知识产权服务及非公党建等有机整合，实现“园区事、园区办”；定期组织高层
客户活动，充分发挥园区平台横向交流和融通带动作用，促进入园企业间产业
资源合作与衔接，激发园区活力，提升企业归属感；向入园企业开放园区科技
创新应用场景，鼓励科技成果在园区内的落地转化；编制产业园区专业化运营
服务体系，发布《智慧园区总体框架和建设管理规范》中关村标准，为园区运
营调整、园区企业发展提供支撑，实现园区可持续、高质量发展。基础设施项
目具体情况如下：
1）商业模式
项目公司的租赁收入主要来源于产业载体的租金收入，目标客户主要为入
驻园区的智能制造及工业研发等高新技术企业，通过租金收入实现长期稳定的
现金流入。
2）招商模式
项目公司的招商模式不等同于商业地产的租赁招商模式，除了常规的商业
地产租赁招商模式外，主要通过行业协会、上下游关系的企业、产业活动、政
府推荐、政府重点落地项目等渠道进行招商获客，也会通过网络渠道进行推介。
整体而言，项目公司的招商模式依托于长期积淀形成的产业聚集效应，形成了
特色化的招商模式。具体招商流程如下：
①结合金隅智造工场产业园区一期项目的招商产业规划以及设定的入驻标
准筛选优质的企业。
②金隅文化与意向客户开展正式谈判前，根据园区产业定位方向、客户履
约能力、经营风险与意向客户深入沟通并填写《意向客户资质评估表》。
③按照海淀区政府与金隅集团于2016年9月签订的《战略合作协议书》的相
关约定，将初步审核通过且计划引入的意向客户情况报中关村科学城管委会审
核，审核通过后推进下一步租赁工作。
④金隅文化根据北京市产权交易所相关要求完成房源公示、系统录入等工
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作流程。
⑤金隅文化组织签订正式《房屋租赁合同》及其相关补充协议。
⑥完成签约，办理入驻手续，项目公司为入驻企业提供高品质物业管理服
务等日常服务。
3）盈利模式
项目公司依托于西三旗区域内部的产业聚集，以产业招商为内核，以自有
物业为载体，向租户提供智能制造及工业研发相关的租赁服务并获取租金收益
及相应的配套收入。
（4）盈利和现金流的稳定性及持续性
1）盈利和现金流稳定性
根据经中喜会计师事务所（特殊普通合伙）审计的基础设施项目备考财务
报表，基础设施项目整体运营情况如下：
表 2-4：基础设施项目经营情况
单位：万元
项目 2024 年 1-9
月
2023 年 2022 年 2021 年 2020 年
营业收入 9,635.31 12,592.26 8,220.16 11,603.18 8,595.08
营业成本 2,399.20 3,004.49 2,785.73 3,037.08 2,886.68
净利润 4,334.79 5,716.84 2,853.27 5,040.37 3,125.50
经营性净现金流 6,545.03 9,070.23 6,554.26 7,202.83 6,402.15
2020年和2022年，由于公共卫生事件影响，基础设施项目依照地方政府相
关规定对符合租金减免条件的租户进行了租金减免。其中2020年度，基础设施
项目共对租户减免租金1,574.00万元（不含税，下同），如将减免租金部分加回，
基础设施项目2020年度营业收入合计约10,169.08万元，减免租金占加回减免租
金后2020年度营业收入的比例约为15.48%；2022年度，基础设施项目营业收入
较上年同期减少3,383.02万元，降幅为29.16%，主要系对租户减免租金4,659.46
79
万元所致。如将减免租金部分加回，2022年度营业收入合计约12,879.62万元，
较2021年度营业收入增长11.00%，减免租金占加回减免租金后2022年度营业收
入的比例约为36.18%。
2）项目收入类型
金隅智造工场产权一期项目于2018年6月开始运营，截至2024年9月30日已
运营超过6年，已进入运营成熟期。截至2024年9月30日，金隅智造工场产权一
期项目可出租建筑面积共计84,944.41平方米，已出租面积为76,669.37平方米，
出租率为90.26%，加权平均剩余租期为2.38年。
2024年1-9月，项目收入来源全部为物业租金收入，收入占比情况如下：
表2-5：金隅智造工场产权一期项目近三年及一期收入明细
单位：万元，%
项目
2024 年 1-9 月 2023 年 2022 年 2021 年
收入 占比 收入 占比 收入 占比 收入 占比
物业租金收入 9,635.31 100.00 12,592.26 100.00 8,220.16 100.00 11,603.18 100.00
2020年和2022年，由于公共卫生事件影响，基础设施项目依照地方政府相
关规定对符合租金减免条件的租户进行了租金减免，具体情况如下：
表2-6：最近三年及一期基础设施项目租金减免情况表
单位：万元，%
项目 2024 年 1-9 月 2023 年 2022 年 2021 年 2020 年
租金减免金额 - - 4,659.46 - 1,574.00
加回租金减免金额后
当期收入 9,635.31 12,592.26 12,879.62 11,603.18 10,169.08
租金减免金额占加回
租金减免金额后当期
收入的比例
- - 36.18 - 15.48
基础设施项目现金流基于真实、合法的经营活动产生，符合市场化原则，
不依赖第三方补贴等非经常性收入。
80
2、基础设施项目现金流的回收流程以及管理系统
目前持有项目资产的主体是金隅智造，项目资产实际运营主体是金隅文化。
金隅智造工场产权一期项目财务系统采用用友 NC，主要使用模块包括凭证管理、
财务核算、往来核销、内部交易协同等。
基础设施项目现金收入管理流程如下：
（1）业务部门根据经济活动的交易情况，从财务管理部取得发票、收据等
凭证，填制现金收入的详细记录，上交财务管理部。
（2）财务管理部出纳根据收到的原始凭证核收现金，存入银行，登记现金
日记。
（3）库存现金遵守库存现金限额，收取现金较多时须及时送存银行，如遇
特殊情况，必须于次日早送存银行。送存和提取现金，使用的工具须安全、可
靠（如使用不透明的书包等）。如开户行不在公司附近的，需有公车接送，或
在有他人陪同的情况下乘坐计程车前往，以保证财务人员人身及资金的安全。
（4）送存和提取现金，使用的工具须安全、可靠（如使用不透明的书包
等）。如开户行不在公司附近的，需有公车接送，或在有他人陪同的情况下乘
坐计程车前往，以保证财务人员人身及资金的安全。财务印鉴、支票、票据与
现金同等重要，财务人员若携带以上物品外出办理相关业务，要求同上。
3、相关重要合同
（1）SPV公司的重大合同情况
根据金隅集团说明并经财务顾问、法律顾问核查，截至本报告出具之日，
SPV公司已签署并将要履行的与本次基础设施项目相关的重大合同包括：
1）SPV公司与计划管理人（代表专项计划的利益）已签署的《SPV公司借
款协议》，约定在计划管理人成为SPV公司唯一股东后，将根据《SPV公司借
款协议》约定的条款和条件向SPV公司发放借款；
2）SPV公司与金隅集团已签署的《项目公司股权转让协议》，约定SPV公
81
司根据《项目公司股权转让协议》约定的条款和条件收购金隅集团持有的项目
公司100%股权；
3）SPV公司与项目公司已签署的《吸收合并协议》，约定项目公司吸收合
并SPV公司，并根据《吸收合并协议》的约定承继SPV公司的权利和义务。
4）SPV公司与基金管理人（代表基础设施基金的利益）、计划管理人（代
表专项计划的利益）、监管银行已签署的《SPV公司监管协议》，约定基金管
理人（代表基础设施基金的利益）、计划管理人（代表专项计划的利益）和
SPV公司共同委托监管银行为SPV公司监管账户提供监管服务。
经核查，财务顾问、法律顾问认为，上述重大合同项下的内容不违反中国
法律的强制性规定，在经合同当事方适当签署且满足合同约定的生效条件（如
有）后，即对签署各方具有法律约束力，合法有效。
（2）项目公司的重大合同情况
根据金隅集团说明并经财务顾问、法律顾问核查，截至本报告出具之日，
项目公司已签署的与本次基础设施项目相关的的重大合同包括：
根据金隅集团说明并经计划管理人、法律顾问核查，截至本财顾报告出具
之日，项目公司已签署的与基础设施项目相关的重大合同包括：
1）项目公司与金隅文化于2024年3月20日签署的《委托管理协议书》，约
定金隅文化为基础设施资产提供运营管理服务并收取委托管理费，委托管理期
限于《运营管理服务协议》生效之日终止；
2）项目公司与金隅集团于2024年3月28日签署的《借款合同》（“《项目
公司借款协议1》”），约定金隅集团根据《项目公司借款协议1》约定的条款
和条件向项目公司发放借款金额为2,295万元的借款（“项目公司特定债务
1”）；
3）项目公司与金隅集团于2024年6月18日签署的《借款合同》，约定金隅
集团根据《借款合同》约定的条款和条件向项目公司发放借款金额为950万元的
82
借款9 ；
4）项目公司与金隅集团已签署的《借款合同》（“《项目公司借款协议
2》”），约定金隅集团根据《项目公司借款协议2》约定的条款和条件向项目
公司发放借款金额为211,000,000元的借款（“项目公司特定债务2”）；
5）项目公司与金隅集团已签署的《借款合同》（“《项目公司借款协议
3》”），约定金隅集团根据《项目公司借款协议3》约定的条款和条件向项目
公司发放借款金额为328,859,668.55元的借款（“项目公司特定债务3”）；
6）项目公司与金隅集团已签署的《借款合同》（“《项目公司借款协议
4》”），约定金隅集团根据《项目公司借款协议4》约定的条款和条件向项目
公司发放借款金额为213,003,300元的借款（“项目公司特定债务4”，与项目公
司特定债务1、项目公司特定债务2、项目公司特定债务3合称“项目公司特定债
务”）；
7）项目公司与北京航赋科技有限公司已签署的《客户确认书》，约定项目
公司根据《客户确认书》约定的条款和条件向北京航赋科技有限公司支付佣金；
8）项目公司与北京市建筑装饰设计工程有限公司已签署的《建设工程施工
合同》，约定项目公司根据《建设工程施工合同》约定的条款和条件向北京市
建筑装饰设计工程有限公司支付基础设施资产N3和N6号楼公共区域装修改造工
程的价款；
9）项目公司与计划管理人（代表专项计划的利益）已签署的《项目公司借
款协议》，约定在计划管理人根据《项目公司借款协议》约定的条款和条件向
项目公司发放借款；
10）SPV公司与项目公司已签署的《吸收合并协议》，约定项目公司吸收
合并SPV公司，并根据《吸收合并协议》的约定承继SPV公司的权利和义务；

9 根据《北京银行电子回单》以及金隅集团说明，截至本报告出具之日，金隅集团已就该笔借款向项目公
司发放总计 520 万元的款项，且项目公司已全额偿还 520 万元借款，以下同。
83
11）项目公司与计划管理人（代表专项计划的利益）已签署的《债权债务
确认协议》，约定在项目公司吸收合并SPV公司后，SPV公司在《债权债务确
认协议》项下的债务由项目公司承继；
12）项目公司与基金管理人（代表基础设施基金的利益）、计划管理人
（代表专项计划的利益）、运营管理机构已签署的《运营管理服务协议》，约
定聘请金隅文化作为运营管理机构为基础设施项目提供运营管理相关的服务事
宜，运营管理机构根据《运营管理服务协议》的约定收取运营服务费用；
13）项目公司与基金管理人（代表基础设施基金的利益）、计划管理人
（代表专项计划的利益）、监管银行已签署的《项目公司监管协议》，约定基
金管理人（代表基础设施基金的利益）、计划管理人（代表专项计划的利益）
和项目公司共同委托监管银行为项目公司监管账户提供监管服务。
经计划管理人及法律顾问核查，上述重大合同项下的内容不违反中国法律
的强制性规定，在经合同当事方适当签署且满足合同约定的生效条件（如有）
后，即对签署各方具有法律约束力，合法有效。
二、财务与会计调查
为反映本次目标基础设施资产财务状况及经营成果，金隅智造编制了基础
设施项目备考财务报表，中喜会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具了编号
为中喜专审 2024Z01110 号的《北京金隅智造工场管理有限公司金隅智造工场备
考财务报表审计报告》。
（一）备考审计报告
1、备考报表编制基础
为华夏基金管理有限公司提交华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证
券投资基金（拟定）发行设立申报材料之目的，金隅智造编制了备考财务报表，
以反映项目资产 2024 年 9 月 30 日、2023 年 12 月 31 日、2022 年 12 月 31 日及
2021 年 12 月 31 日的备考财务状况以及 2024 年 1-9 月、2023 年度、2022 年度
及 2021 年度的备考经营成果。
84
备考财务报表仅反映项目资产于备考财务报表期间的财务状况和经营成果，
不适用于其他目的。基于编制备考财务报表的特殊目的，备考财务报表仅列示
备考资产负债表、备考利润表以及备考财务报表附注。
备考财务报表系根据真实发生的交易和事项，按照财政部颁布的企业会计
准则及相关规定编制。
备考财务报表的会计核算以权责发生制为记账基础，以历史成本为计量基
础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
备考财务报表在持续经营假设的基础上编制。
金隅智造工场产权一期项目相关资产产权清晰，物理特征可明确区分。备
考财务报表基于金隅智造于备考报告期初即拥有项目资产，并按以下主要会计
政策进行编制：
在编制备考资产负债表时：
（1）在建工程按照项目资产其账载的历史成本反映。
（2）投资性房地产为假设金隅智造自项目资产开始经营时即持有资产，按
照成本模式进行后续计量。投资性房地产按照土地使用权剩余使用年限进行折
旧和摊销。
（3）经营性往来款项如应收账款、预收款项以本项目资产应收预收的租金
金额进行列示。
（4）其他应付款分为押金和往来款，押金按照收取的相关业务押金的账面
价值反映；往来款为与北京金隅集团股份有限公司、北京金隅新型建材产业化
集团有限公司及北京市龙顺成中式家具有限公司的往来款项。
（5）经营性往来应付账款为公司应支付给项目运营方金隅文化的与项目资
产有关的费用。
（6）应交税费为应交增值税金额。
（7）其他流动资产为按直线法确认尚未结算的房产租赁收入。
85
（8）递延所得税资产以应收款项坏账准备按照企业所得税税率适用税率
25%进行计算予以确定。
（9）按照上述编制基础确认和计量的资产与负债的净额，在备考资产负债
表中列示为净资产，即所有者权益。
在编制备考利润表时：
（1）备考利润表中的营业收入为房屋出租收入。房屋出租收入为本项目的
投资性房地产在合同租赁期内按照直线法确认的房屋出租收入。
（2）备考利润表中的营业成本为房屋出租成本。房屋出租成本主要包含折
旧和摊销以及管理服务费。其中：折旧与摊销金额按本项目投资性房地产的成
本及尚可使用年限进行计算确定。
（3）备考利润表中的税金及附加以本项目的投资性房地产为基础，包含投
资性房地产相关的直接税费及间接税费。其中：房产税中从租计量部分以项目
资产实际租金收入为基础按照适用税率计算列示，从价计量部分按照项目资产
未出租房产价值的 70%为基础按照适用税率计算列示；土地使用税以证载面积
按照适用税率计算列示。城市维护建设税及教育费附加以项目资产之租金收入
为基础计算确定。
（4）备考利润表中的管理费用主要为人员工资及社保、财产保险费，按照
运营项目资产所用人员数量与相应期间人员平均工资及社保计算确定；财产保
险费为相关资产购买的保险费。
（5）备考利润表中的财务费用按照与北京金隅集团股份有限公司、北京金
隅新型建材产业化集团有限公司及北京市龙顺成中式家具有限公司的往来款在
相关会计期间实际发生的资金占用费确定。
（6）备考利润表中的信用减值损失按照本项目应收款项在相关会计期间计
提的信用减值损失予以确定。
（7）备考营业外收入为租户退租产生的违约金。
（8）备考利润表中的所得税费用以适用所得税率 25%按照备考财务报表的
86
经营成果数据模拟列示。
2、近三年及一期备考报表
（1）备考资产负债表
表 2-7：备考资产负债表
单位：万元
项目 2024 年 9 月
30 日
2023 年 12 月
31 日
2022 年 12
月 31 日
2021 年 12
月 31 日
流动资产：
应收账款 486.66 19.40 1,263.03 1,019.61
其他流动资产 576.00 1,174.14 2,223.63 3,406.03
流动资产合计 1,062.66 1,193.54 3,486.66 4,425.64
非流动资产：
投资性房地产 61,352.23 61,106.86 62,683.83 65,140.75
在建工程 8.26 8.26 644.88 -
递延所得税资产 1.23 0.05 3.19 2.57
非流动资产合计 61,361.72 61,115.17 63,331.90 65,143.32
资产总计 62,424.38 62,308.71 66,818.56 69,568.96
流动负债：
应付账款 1,438.30 1,029.76 495.85 1,537.92
预收款项 593.03 750.91 656.13 789.01
应交税费 101.21 118.53 140.38 290.50
其他应付款 10,829.79 8,061.23 8,756.90 9,128.11
流动负债合计 12,962.32 9,960.43 10,049.26 11,745.55
非流动负债：
非流动负债合计 - - - -
负债合计 12,962.32 9,960.43 10,049.26 11,745.55
所有者权益合计 49,462.06 52,348.27 56,769.29 57,823.41
负债和所有者权益合计 62,424.38 62,308.71 66,818.56 69,568.96
（2）备考利润表
表 2-8：备考利润表
87
单位：万元
项目 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
一、营业收入 9,635.31 12,592.26 8,220.16 11,603.18
减：营业成本 2,399.20 3,004.49 2,785.73 3,037.08
税金及附加 1,409.09 1,858.59 1,351.55 1,555.76
管理费用 43.37 96.63 102.75 90.78
财务费用 171.77 171.07 217.17 213.09
加：信用减值损失 -4.72 12.56 -2.46 14.02
二、营业利润 5,607.16 7,474.03 3,760.51 6,720.49
加：营业外收入 172.56 148.41 43.86 -
三、利润总额 5,779.72 7,622.45 3,804.37 6,720.49
减：所得税费用 1,444.93 1,905.61 951.09 1,680.12
四、净利润 4,334.79 5,716.84 2,853.27 5,040.37
五、综合收益总额 4,334.79 5,716.84 2,853.27 5,040.37
（二）备考利润表分析
1、各期营业收入、营业成本、销售费用及管理费用的构成及比例
2021-2023 年及 2024 年 1-9 月，基础设施项目营业收入分别为 11,603.18 万
元、8,220.16 万元、12,592.26 万元和 9,635.31 万元。2022 年度，基础设施项目
营业收入较上年同期减少 3,383.02 万元，降幅为 29.16%，主要系 2022 年受到公
共卫生事件影响，项目共对租户减免租金 4,659.46 万元（不含税），如将减免
部分加回，2022 年度营业收入合计约 12,879.62 万元，较 2021 年度提升 11.00%。
2021-2023 年及 2024 年 1-9 月，基础设施项目营业成本分别为 3,037.08 万
元、2,785.73 万元、3,004.49 万元和 2,399.20 万元，主要为折旧与摊销、管理服
务费等。由于基础设施项目主要由金隅文化提供运营管理相关的服务事宜并收
取管理服务费，故人员数量较少，工资金额较低。近三年及一期内，基础设施
项目营业成本的变动趋势基本与营业收入保持一致。
表 2-9：营业收入及成本情况
单位：万元
88
项目
2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房屋出租 9,635.31 2,399.20 12,592.26 3,004.49 8,220.16 2,785.73 11,603.18 3,037.08
合计 9,635.31 2,399.20 12,592.26 3,004.49 8,220.16 2,785.73 11,603.18 3,037.08
表 2-10：营业成本及管理费用构成
单位：万元，%
项目
2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
营业成本
折旧与摊销 ——房
屋出租 2,013.79 82.45 2,500.80 80.64 2,456.92 85.06 2,456.92 78.55
管理服务费 ——房
屋出租 385.41 15.78 503.69 16.24 328.81 11.38 580.16 18.55
管理费用 -
工资 35.92 1.47 67.80 2.19 87.42 3.03 68.96 2.20
财产保险费 7.45 0.31 9.58 0.31 15.33 0.53 21.82 0.70
绿化费 - - 18.20 0.59 - - - -
其他 - - 1.06 0.03 - - - -
合计 2,442.57 100.00 3,101.13 100.00 2,888.48 100.00 3,127.86 100.00
2、毛利率的增减变动情况
2021-2023 年及 2024 年 1-9 月，基础设施项目的毛利率分别为 73.83%、
66.11%、76.14%和 75.10%，毛利率保持在较高水平，整体呈上升趋势。2022 年
毛利率有所下降，主要系减免租金导致项目营业收入降低所致。
表 2-11：毛利率情况
财务指标 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
毛利率 75.10% 76.14% 66.11% 73.83%
3、主要费用（含研发）及其占营业收入的比重和变化情况
2021-2023 年及 2024 年 1-9 月，基础设施项目营业收入分别为 11,603.18 万
元、8,220.16 万元、12,592.26 万元和 9,635.31 万元，其中管理费用占比分别为
89
0.78%、1.25%、0.77%和 0.45%；财务费用占比分别为 1.84%、2.64%、1.36%和
1.78%。
受营业收入下降的影响，2022 度管理费用及财务费用占营业收入的比例略
有上升，但仍保持在较低水平。
表 2-12：各类费用占比及变化
单位：万元
项目 2024年1-9月 2023年度 2022年度 2021年度
营业收入 9,635.31 12,592.26 8,220.16 11,603.18
管理费用 43.37 96.63 102.75 90.78
占比 0.45% 0.77% 1.25% 0.78%
财务费用 171.77 171.07 217.17 213.09
占比 1.78% 1.36% 2.64% 1.84%
销售费用 - - - -
占比 - - - -
4、重大投资收益和计入当期损益的政府补助情况
最近三年及一期，基础设施项目不涉及投资收益和计入当期损益的政府补
助情况。
（三）资产负债表分析
1、主要资产情况及重大变动分析
表 2-13：近三年及一期资产结构
单位：万元，%
项目
2024 年 9 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动性资产：
应收账款 486.66 0.78 19.40 0.03 1,263.03 1.89 1,019.61 1.47
其他流动资产 576.00 0.92 1,174.14 1.88 2,223.63 3.33 3,406.03 4.90
流动资产合计 1,062.66 1.70 1,193.54 1.92 3,486.66 5.22 4,425.64 6.36
90
非流动性资产：
投资性房地产 61,352.23 98.28 61,106.86 98.07 62,683.83 93.81 65,140.75 93.63
在建工程 8.26 0.01 8.26 0.01 644.88 0.97 - -
递延所得税资产 1.23 0.00 0.05 0.00 3.19 0.00 2.57 0.00
非流动资产合计 61,361.72 98.30 61,115.17 98.08 63,331.90 94.78 65,143.32 93.64
资产总计 62,424.38 100.00 62,308.71 100.00 66,818.56 100.00 69,568.96 100.00
近三年及一期，基础设施项目资产规模保持稳定。2021-2023 年末及 2024
年 9 月末，基础设施项目资产总额分别为 69,568.96 万元、66,818.56 万元、
62,308.71 万元和 62,424.38 万元，其中流动资产分别为 4,425.64 万元、3,486.66
万元、1,193.54 万元和 1,062.66 万元，占总资产的比例分别为 6.36%、5.22%、
1.92%和 1.70%；非流动资产分别为 65,143.32 万元、63,331.90 万元、61,115.17
万元和 61,361.72 万元，占比分别为 93.64%、94.78%、98.08%和 98.30%。
（1）流动资产分析
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，基础设施项目流动资产规模总体保持稳
定，但规模较小，分别为 4,425.64 万元、3,486.66 万元、1,193.54 万元和
1,062.66 万元，占总资产的比例分别为 6.36%、5.22%、1.92%和 1.70%。基础设
施项目流动资产主要为应收账款及其他流动资产，其中应收账款主要为基础设
施项目经营产生，其他流动资产为按直线法确认收入尚未结算的房产租赁收入。
（2）非流动资产分析
2021-2023年末及2024年9月末，基础设施项目非流动资产规模保持稳定，
分别为 65,143.32 万元、63,331.90 万元、61,115.17 万元和 61,361.72 万元，占总
资产的比例分别为 93.64%、94.78%、98.08%和 98.30 %。基础设施项目非流动
资产主要为投资性房地产，即金隅智造工场产权一期项目。投资性房地产每年
减少金额主要系房屋折旧及土地使用权摊销。
2、主要负债情况
表 2-14：近三年及一期负债结构
单位：万元，%
91
项目
2024 年 9 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动负债：
应付账款 1,438.30 11.10 1,029.76 10.34 495.85 4.93 1,537.92 13.09
预收款项 593.03 4.57 750.91 7.54 656.13 6.53 789.01 6.72
应交税费 101.21 0.78 118.53 1.19 140.38 1.40 290.50 2.47
其他应付款 10,829.79 83.55 8,061.23 80.93 8,756.90 87.14 9,128.11 77.72
流动负债合计 12,962.32 100.00 9,960.43 100.00 10,049.26 100.00 11,745.55 100.00
非流动负债： - -
非流动负债合计 - - - - - - - -
负债合计 12,962.32 100.00 9,960.43 100.00 10,049.26 100.00 11,745.55 100.00
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，基础设施项目负债全部为流动负债，规
模保持稳定。截至 2024 年 9 月末，基础设施项目负债总额为 12,962.32 万元，
较 2023 年末增加 3,001.89 万元，增幅为 30.14%，主要为其他应付款增加所致；
2023 年末负债总额较 2022 年末减少 88.83 万元，降幅为 0.88%，主要为其他应
付款减少所致；2022 年末负债总额较 2021 年末减少 1,696.29 万元，降幅为
14.44%，主要为应付账款减少所致；其中应付账款为应付管理服务费和中介服
务费，其他应付款主要为押金和往来款。截至 2024 年 9 月末，基础设施项目无
对外借款情况。
3、基础设施基金成立后保留对外借款相关情况
截至 2024 年 9 月末，项目公司存在对金隅集团和北京市龙顺成中式家具有
限公司的关联方借款，无外部银行借款，在基础设施基金成立后不保留对外借
款。
4、逾期未偿还债项情况
截至 2024 年 9 月末，项目公司无逾期未偿还债项。
5、基础设施项目主要资产受限情况
根据法律顾问出具的法律意见书并经适当核查，截至 2024 年 9 月末，基础
设施项目对应不动产、土地使用权、应收租金等主要资产不存在权利限制情况。
92
（四）日后事项、或有事项及其他重要事项
1、调查项目公司的诉讼或仲裁、担保等事项
根据法律顾问出具的法律意见书、项目公司说明并经财务顾问适当核查，
截至 2024 年 9 月末，项目公司不涉及任何未决的诉讼、仲裁、破产或冻结等其
他司法强制执行程序。
同时，就项目公司的诉讼及仲裁情况，财务顾问于 2024 年 12 月 2 日登录
“全国法院被执行人信息查询系统”（http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）以及中国
裁判文书网（http://wenshu.court.gov.cn/）对项目公司的诉讼案件进行了查询。
查询结果显示，项目公司不涉及其他正在进行中诉讼、仲裁或执行情况。
2、核查担保余额占项目公司报告期末合并口径净资产比重 10%以上且不
在项目公司合并范围内的被担保人的诚信情况和财务状况，关注代偿风险
截至 2024 年 9 月末，项目公司不存在对外担保情况。
3、应当调查项目公司截至报告期末的资产抵押、质押、担保和其他权利
限制安排
截至 2024 年 9 月末，项目公司不存在资产抵押、质押、担保和其他权利限
制。
4、其他具有可以对抗第三人的优先偿付负债的情况
截至 2024 年 9 月末，项目公司不存在其他具有可以对抗第三人的优先偿付
负债的情况。
三、同业竞争与关联交易
（一）同业竞争
1、主要参与方同类型业务情况
（1）原始权益人同类型业务情况
原始权益人北京金隅集团股份有限公司（以下简称“金隅集团”）是全国建
93
材行业领军企业，全国第三大水泥产业集团，京津冀最大的绿色、环保、节能
建材生产供应商之一，同时也是北京地区最大、业态最丰富的投资性物业持有
者与管理者之一。其经营范围为：技术开发、技术服务；组织文化艺术交流活
动（不含营业性演出）；机械设备租赁；房地产开发经营；物业管理；销售自
产产品；制造建筑材料、家具、建筑五金；木材加工。（市场主体依法自主选
择经营项目，开展经营活动；该企业 2006 年 04 月 05 日前为内资企业，于 2006
年 04 月 05 日变更为外商投资企业；依法须经批准的项目，经相关部门批准后
依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目
的经营活动。）
金隅集团营业收入均来源于绿色环保建材制造、贸易及服务板块和物业开
发、投资及管理板块。2021-2023 年度及 2024 年 1-9 月，金隅集团营业收入情
况如下：
表 2-15：金隅集团营业收入情况
单位：亿元，%
项目
2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
绿色建材板块 551.47 72.42 794.69 73.61 782.74 76.57 817.54 66.67
地产开发及运营板
块
215.39 28.29 301.25 27.90 258.49 25.29 434.79 35.46
板块抵消 -5.42 -0.71 -16.38 -1.52 -19.04 -1.86 -26.09 -2.13
主营业务收入合计 761.44 100.00 1,079.56 100.00 1,022.19 100.00 1,226.24 100.00
截至 2024 年 9 月末，本项目原始权益人持有其他同类型产业园项目，如下
表所示：
表 2-16：截至 2024 年 9 月末原始权益人持有的其他产业园区资产情况
资产名称 所属
行业
所在
区域
资产
状态
建筑面
积（万
平方
米）
主要面向产
业或特色
出租率
（2024 年
9 月末）
投入
运营
时间
租金水平（元/
月/平米）
（2024 年 9 月
末）
金隅智造
工场产权
产业
园
海淀
区西
已投入
运营 3
大信息及智
能制造 100.00%
2019
年
168.53
94
二期 三旗
金隅高新
产业园
产业
园
大兴
区黄
村
已投入
运营 27.8
高端装备、
智能制造、
新一代信息
技术、医药
健康
77.92%
2018
年
产业空间：
55.06
商业：103.42
西三旗金
隅科技园
一期项目
产业
园
海淀
区西
三旗
已投入
运营
22.44
（其中
自持
19.71，
已出售
2.73）10
大信息、高
端装备制造
10.13%
（自持部
分）
2023
年
156.97
西三旗金
隅科技园
二期项目
产业
园
海淀
区西
三旗
已完工
待售
18.13
（其中
待售
17.24，
已出售
0.89）
大信息、高
端装备制造 - -
11
-
兴发科技
园
产业
园
怀柔
科学
城
部分完
工
21.47
（其中
已交付
3.95，
在建
17.52）
新型研发与
科技服务相
结合的生态
创新中心
交付部分
出租率
100%
2023
年
产业空间
87.61
琉璃文创
园
产业
园
门头
沟琉
璃渠
已投入
运营 1.39
打造成集琉
璃古法烧造
技艺保护性
生产、琉璃
文化传承推
广、文化创
意办公于一
体的中国琉
璃文化创意
产业园区
67.46%
2023
年
产业空间：
90.34
商业：54.45
龙顺成文
创园
产业
园
东城
区永
外大
已投入
运营 1.51
打造以龙顺
成京作硬木
家具制作技
49.89%
2023
年
产业空间：
111.03
商业：104.04

10 注：西三旗金隅科技园一期项目优先用于出售
11 注：西三旗金隅科技园二期项目因尚未入市，暂无出租率和租金水平数据。
95
街 艺为核心，
集“龙顺成”
博物馆及家
具展示、文
创办公、文
化传承、配
套设施等为
一体的非遗
特色综合性
文创园区
金隅生命
科学创新
中心
产业
园
海淀
区
在建 4.96
人工智能与
生物医药技
术
- - -
数据来源：金隅集团
（2）运营管理机构同类型业务情况
金隅文化主要负责金隅智造工场产权一期、金隅智造工场产权二期项目的
运营管理工作，同时参与运营管理西三旗金隅科技园一期、西三旗金隅科技园
二期、兴发科技园等产业园区项目，具备丰富的产业园区运营管理经验。金隅
智造工场位于海淀区建材城中路 27 号，占地 20 公顷，建筑面积 12 万平方米。
截至 2024 年 9 月末，金隅智造工场已构建起“物理空间租赁+产业投资（孵化）
+创新产业服务”的园区运营服务模式，金隅智造工场产权一期及产权二期项目
已入驻二百多家科技企业、聚集五千多科技人才，园区知识产权超过 15,000 件。
截至 2024 年 9 月末，金隅智造工场产权一期项目拥有 1 家创业板上市企业、
2 家科创板申请上市企业，5 家智能制造行业独角兽，7 个北京市重点项目；金
隅智造工场产权二期项目拥有 1 个国家级重点实验室、1 家科创板块申请上市企
业、1 家智能制造行业独角兽、2 个北京市重点项目。公司主营业务清晰合理，
且具有较强的市场竞争力。
目前金隅文化的细分营业收入情况如下：
表 2-17：金隅文化营业收入情况
单位：万元，%
96
项目
2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
物业管理费
收入 2,200.69 51.45 3,033.35 54.11 2,926.59 60.77 2,273.32 42.61
供暖费收入 396.73 9.27 601.7 10.73 564.96 11.73 450.63 8.45
车场收入 299.47 7.00 502.54 8.96 498.62 10.35 448.63 8.41
管理费收入 670.53 15.68 742.4 13.24 715.97 14.87 2,011.69 37.71
其他收入 710.21 16.60 725.6 12.94 109.33 2.28 150.60 2.82
主营业务收
入合计 4,277.63 100.00 5,605.59 100.00 4,815.47 100.00 5,334.86 100.00
数据来源：金隅文化
金隅文化主营业务收入包括物业管理费收入、供暖费收入、车场收入、管
理费收入和其他收入。
截至 2024 年 9 月 30 日，本项目运营管理机构所管理其他同类型产业园项
目如下表所示，没有直接或间接运营管理除下表外的其他产业园资产。
表 2-18：截至 2024 年 9 月末运营管理机构参与运营的除基础设施项目外的其他产业
园区资产情况
资产名称 所属
行业
所在
区域
资产
状态
建筑面积
（万 m2）
主要面向产
业或特色
出租率
（2024
年 9 月
末）
投入
运营
时间
租金水平（元/
月/平米）
（2024 年 9 月
末）
金隅智造工
场产权二期
产业
园
海淀区
西三旗
已投
入运
营
3
大信息及智
能制造 100.00% 2019
年
168.53
金隅高新产
业园
产业
园
大兴区
黄村
已投
入运
营
27.8
高端装备、
智能制造、
新一代信息
技术、医药
健康
77.92% 2018
年
产业空间：
55.06
商业：103.42
西三旗金隅
科技园一期
项目
产业
园
海淀区
西三旗
已投
入运
营
22.44（其
中自持
19.71，已
出售
2.73）12
大信息、高
端装备制造
10.13%
（自持
部分）
2023
年
156.97

12 注：西三旗金隅科技园一期项目优先用于出售
97
西三旗金隅
科技园二期
项目
产业
园
海淀区
西三旗
已完
工待
售
18.13（其
中待售
17.24，已
出售
0.89）
大信息、高
端装备制造 - -
13
-
兴发科技园 产业
园
怀柔科
学城
部分
完工
21.47（其
中已交付
3.95，在建
17.52）
新型研发与
科技服务相
结合的生态
创新中心
交付部
分出租
率 100%
2023
年
产业空间
87.61
金隅生命科
学创新中心
产业
园
海淀区 在建 4.96
人工智能与
生物医药技
术
- - -
2、主要参与方利益冲突情况分析
（1）基金管理人
基金管理人同时管理其他投资于同类型基础设施项目的基础设施基金，如
该等基础设施基金的投资策略、基础设施项目所在区域、基础设施项目运营管
理策略与本项目相同或相近的，本项目与基金管理人管理的其他基础设施基金
将可能面临潜在利益冲突，包括：投资、项目收购、运营、采购服务、市场地
位及其他经营层面等方面的竞争和利益冲突。本项目与华夏合肥高新 REIT 和华
夏和达高科 REIT 的利益冲突情形具体分析如下：
1）基础设施项目区位不同、主要客群存在差异
从项目区位上分析，华夏合肥高新 REIT 投资的基础设施项目位于安徽省合
肥市，华夏和达高科 REIT 投资的基础设施项目位于浙江省杭州市，而本项目拟
投资的基础设施项目位于北京市，所处城市不同且地理距离较远，不存在竞争
关系。
从面向客群分析，华夏合肥高新 REIT 投资的基础设施项目主要客群为电子
信息行业的企业；华夏和达高科 REIT 投资的基础设施项目主要客群为生物医
药、软件、新材料、节能与环保、互联网等行业的企业；本项目拟投资的基础
设施项目主要客群为大信息、高端装备制造、新能源及医药健康行业的企业。
华夏合肥高新 REIT、华夏和达高科 REIT 与本项目拟投资的基础设施项目在面

13 注：西三旗金隅科技园二期项目因尚未入市，暂无出租率和租金水平数据。
98
向客群方面有所差异。
2）运营管理机构不同
针对华夏合肥高新 REIT、华夏和达高科 REIT 和本项目的运营管理，基金
管理人聘请了不同的运营管理机构且其不存在关联关系，能够实现项目稳定运
作。同时，不同的运营管理机构和运营管理人员有效地避免了运营管理过程中
的利益冲突。
具体而言，华夏合肥高新 REIT 聘请的运营管理机构为合肥高创股份有限公
司。合肥高创股份有限公司的股东为合肥高新建设投资集团公司和合肥高新科
技创业投资有限公司，其实际控制人为合肥高新技术开发区管理委员会；华夏
和达高科 REIT 聘请的运营管理机构统筹机构为杭州和达高科技发展集团有限公
司，运营管理实施机构为杭州和达科技服务有限公司和杭州生物医药国家高技
术产业基地投资管理有限公司。杭州和达科技服务有限公司和杭州生物医药国
家高技术产业基地投资管理有限公司的股东为杭州和达高科技发展集团有限公
司，其实际控制人为杭州钱塘新区管理委员会；本项目聘请的运营管理机构为
金隅文化，其控股股东为北京金隅投资物业管理集团有限公司，其实际控制人
为北京市人民政府国有资产监督管理委员会。
3）投资及扩募范围存在差异
华夏合肥高新 REIT 的基金合同约定：“本基金 80%以上基金资产投资于基
础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持
有基础设施项目公司全部股权”；华夏和达高科 REIT 的基金合同约定：“本基金
80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通
过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权”。
本项目对投资范围的约定为：“本基金存续期内按照本《基金合同》的约定
以 80%以上基金资产投资于产业园区类基础设施资产支持专项计划，并将优先
投资于以金隅集团或其关联方拥有或推荐的产业园区基础设施项目为投资标的
的资产支持专项计划，并持有资产支持专项计划的全部资产支持证券份额，从
而取得基础设施项目完全所有权或经营权利。”因此，本项目在扩募阶段拟购入
的基础设施项目预计主要来源于金隅集团或其关联方，与华夏合肥高新 REIT 和
99
华夏和达高科 REIT 在扩募方面预计不存在重大利益冲突或竞争关系。
综上所述，本项目与华夏合肥高新 REIT、华夏和达高科 REIT 之间不存在
重大利益冲突或竞争关系。
（2）原始权益人
原始权益人持有同类型基础设施项目，且原始权益人及其关联方持有本项
目较大比例的基金份额。此外，在本项目首次募集时，原始权益人与运营管理
机构为同一控制下的关联方，原始权益人可能通过其作为本项目基金份额重要
持有人的地位影响本项目的重大事项决策，或通过与运营管理机构的关联关系
影响基础设施项目的运营管理。
原始权益人持有的同类型基础设施项目与本项目所持有的基础设施项目存
在一定的竞争关系，原始权益人可能通过其特殊地位影响本项目的决策与运营
管理，进而与本项目存在利益冲突。
（3）运营管理机构
运营管理机构运营管理的同类型基础设施项目与本项目拟投资的基础设施
项目存在一定的竞争关系。
运营管理机构存在为其他同类型基础设施项目提供运营管理服务的情形，
运营管理机构在人员、设备配备、管理模式和水平、资源分配、市场地位等方
面可能与本项目存在利益冲突。
3、同业竞争等利益冲突的防范措施
（1）基金管理人
基金管理人将严格做到风险隔离，基金财产隔离，防范利益冲突。未来对
于拟发行同类资产的基础设施基金，在遴选项目时，将充分评估标的项目与现
有基础设施项目的竞争关系，如存在较大利益冲突的可能性，基金管理人将就
基础设施基金建立相关的利益冲突防范机制，在基金管理人的各项制度中明确
防范办法和解决方式，并严格按照相关法律法规以及基金管理人内部管理制度
防范利益冲突。
100
1）在内部制度层面，基金管理人制定了《华夏基金管理有限公司关联交易
管理暂行办法》《华夏基金管理有限公司异常交易监控与报告管理办法》《华
夏基金管理有限公司公平交易制度》和《华夏基金管理有限公司投资组合参与
关联交易管理制度》等，能够有效防范本项目层面的利益冲突和关联交易风险，
保障基金管理人管理的不同基金之间的公平性。
针对公募 REITs 业务，基金管理人还制定了《华夏基金管理有限公司公开
募集基础设施证券投资基金投资管理制度》《华夏基金管理有限公司公开募集
基础设施证券投资基金项目运营管理制度》和《华夏基金管理有限公司公开募
集基础设施证券投资基金投资风险管理制度》等，建立了基础设施证券投资基
金的内部运营管理规则，能够有效防范不同基础设施基金之间的利益冲突。
针对公募 REITs 业务的潜在利益冲突的防范，基金管理人专门制定了《华
夏基金管理有限公司公开募集基础设施证券投资基金公平交易制度（试行）》
（以下简称“《公平交易制度》”），该制度从基础设施基金的资产交易及运营
管理的内部控制、运营管理利益冲突和输送的防范、信息管理和其他内部控制
角度，对防范措施进行了细化。
2）在基础设施基金的运营管理层面，根据《公平交易制度》，基金管理人
管理的同类型、不同的基础设施基金原则上应聘请不同的运营管理机构，且不
同基础设施基金的运营管理机构之间原则上不应存在关联关系。《公平交易制
度》还约定了基础设施项目公司的年度计划及预算应当根据《华夏基金管理有
限公司公开募集基础设施证券投资基金项目运营管理制度》制定并审批，必要
时可以请外部专业机构对年度计划和预算提供专业意见。同时，《公平交易制
度》还针对不同基础设施基金之间相互投资和资金拆借进行了明确的禁止，上
述规定能够直接有效地防范利益输送和冲突的风险。
针对运营管理过程中的关联交易事项，《公平交易制度》进行了细化的规
定，明确基础设施基金关联方和关联交易的界定、关联交易的定价原则、关联
交易的审批和信息披露等。因此，华夏基金已建立了成熟的关联交易审批制度
和检查机制，且根据基金合同规定，基础设施基金的重大关联交易应提交基金
101
管理人董事会审议，并经过三分之二以上的独立董事通过。基金管理人董事会
应至少每半年对关联交易事项进行审查。此外，对于连续 12 个月内累计发生金
额超过基金净资产 5%的关联交易且不属于无需另行决策与审批的关联交易事项，
还应当提交基金份额持有人大会表决。完善的关联交易决策及审查机制，保障
了日常运营管理过程中关联交易的合理性和公允性，能够充分防范利益冲突。
同时，基金管理人须对基础设施基金存在的相关利益冲突事项进行定期披
露，必要情况下还需要进行临时披露。通过信息披露的方式接受公众监督，有
利于督促基金管理人公平、公正、妥善处理相关利益冲突问题，防范相关风险。
3）在项目公司经营管理层面，基金管理人委托运营管理机构为底层资产提
供运营管理服务，对于委托事项之外的经营管理事项，可由基金经理经基础设
施与不动产投委会授权后进行决策，或由基金经理提出建议报基金管理人相关
部门会签或经基础设施与不动产投委会审议通过后执行。基金经理需要定期向
基础设施与不动产投委会汇报项目公司经营管理情况，以确保基金经理勤勉尽
责。基金管理人制定了完善的项目公司层面的运营管理、决策以及监督检查机
制，能够有效防范不同基础设施基金之间的利益冲突或关联交易风险。
4）在人员配备方面，基金管理人设置的基础设施与不动产投资部已配备了
充足的专业人员，有利于不同基础设施基金独立运作，防范利益冲突。
5）基础设施基金的扩募和新购入基础设施方面，基金管理人在《公平交易
制度》中约定，基础设施基金通过明确新购入基础设施项目原则、独立决策、
人员隔离、信息隔离等方式来防范利益冲突。
新购入基础设施项目原则方面，基金管理人原则上不主动发起与公司管理
的基础设施基金所持资产具有同业竞争、利益冲突风险的扩募收购。新购入资
产为基础设施基金首次发行的原始权益人及其关联方持有或收购，且基金管理
人就该资产的扩募收购方案中已包含对应的同业竞争、利益冲突防范机制的除
外。
独立决策方面，基础设施基金决策主体根据各自的职责和权限，根据基金
102
管理人内部相关制度规定的投资和运营管理决策流程，在保证决策独立性的同
时，在获得可供交易的资产相关信息、投资建议和实施投资决策方面享有公平
的机会。
人员隔离方面，从投资管理层面，基金管理人所管理的基础设施基金拟收
购资产的，首先应当对拟收购资产是否有可能产生同业竞争、利益冲突进行评
估，确认具有上述潜在风险的，基金管理人需对基金经理进行人员隔离。不同
基础设施基金的基金经理应维护本项目持有人的利益，严禁直接或间接在不同
基金间进行利益输送，不同基金的基金经理独立立项、独立尽调、独立谈判、
独立决策。如存在基金经理兼任的情况，应采取适当方式（包括但不限于：基
金经理在可能存在利益冲突的不同产品的立项、尽调、谈判、决策等过程中进
行回避）以确保收购过程的公平。从决策层面，当基础设施与不动产投委会委
员认为其自身对某一决议事项有实际或潜在利益冲突，该委员应以书面形式向
基础设施与不动产投委会秘书报告详情。超过全体决策委员半数以上认定其存
在利益冲突的，则应要求该委员避席该决议。当基础设施与不动产投委会认为
其他人员对某一决议事项有实际或潜在利益冲突时，可要求其回避该事项。
在信息的隔离方面，基金管理人应与运营管理机构建立并执行信息隔离墙
制度，通过对存在利益冲突的业务在机构设置、人员、资金、账户、系统等方
面的独立运作、分开管理，办公场所相互隔离等措施防范利益冲突。
综上所述，基金管理人为同类型基础设施基金的管理、投资扩募建立了有
效的内部制度和决策机制，配备了充足的运营管理人员和运营管理团队，能够
有效防范不同基础设施基金之间的利益冲突和关联交易风险，不存在因自身决
策损害管理的其他同类型基金利益的情况，为各基础设施基金合规、公平、平
稳运作提供保障。未来，基金管理人将根据法律法规、监管规定以及基础设施
基金实际运作情况持续完善内部制度、优化决策流程、人员配备和运营管理机
制。
（2）原始权益人
为缓释上述与原始权益人之间的利益冲突所产生的风险，本项目设置了相
103
应风险缓释措施
原始权益人金隅集团 2024 年 1 月 18 日出具《北京金隅集团股份有限公司
关于申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点的承诺函》：
1）原始权益人承诺采取有效措施降低同业竞争风险：
本基础设施 REITs 项目发行前，原始权益人将根据监管要求出具《避免同
业竞争的承诺函》，承诺平等对待基础设施项目和旗下的其他项目，不会主动
诱导本基础设施 REITs 项目项下的租户终止租约或降低租金水准，也不会故意
降低基础设施项目的市场竞争能力；如有任何新的潜在租户拟租赁原始权益人
旗下其他项目，原始权益人将对该等潜在租户及其拟议业务进行尽职调查，以
确保该等潜在租户不开展、且无意向开展人工智能、智能制造业务的开发和研
究；另一方面，集团将向该等潜在租户推荐租赁金隅智造工场产权一期项目。
原始权益人承诺将采取措施规范并尽量减少与基础设施 REITs 之间的关联
交易。对于正常经营范围内无法避免或有合理理由存在的关联交易，将本着公
开、公平、公正的原则确定交易价格，依法与基础设施 REITs 项下相关载体签
订规范的关联交易合同，保证关联交易价格的公允性。严格按照有关法律法规
和相关主体的内部管理规定履行批准程序，包括但不限于必要的关联方回避表
决等义务，并按照有关法律、法规和相关主体的内部管理规定履行关联交易的
信息披露义务。保证不通过关联交易非法转移基础设施 REITs 的资金、利润，
不利用关联交易损害基础设施 REITs 及其基金份额持有人的合法权益。
2）原始权益人承诺避免同业竞争的主要安排包括：
A.本次发行完成后，金隅集团及金隅集团控制的企业如发现任何与基础设
施 REITs 主营业务构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务机会，将促使该
业务机会按合理和公平的条款及条件首先提供给基础设施 REITs。
B.平等对待金隅集团及金隅集团控制的企业提供运营管理服务的基础设施
项目和其他项目，不会主动诱导基础设施 REITs 项下的租户终止租约或降低租
金水准，不得故意降低基础设施项目的市场竞争能力；对于可能构成实质竞争
104
的物业租赁业务机会，基础设施项目在同等条件下享有优先获得该业务机会的
权利。
C.金隅集团及金隅集团控制的企业持有的其他物业资产，若在本次发行后
具备注入基础设施 REITs 的条件时，履行各级监管单位审批程序后，金隅集团
将通过合理的价格将相关资产注入基础设施 REITs，以避免与基础设施 REITs 可
能产生的同业竞争。
D.本次发行完成后，金隅集团及金隅集团控制的企业如出售或转让与基础
设施 REITs 相关的经营性物业资产，基础设施 REITs 项下相关载体均享有购买
权；且金隅集团保证在出售或转让相关资产时给予基础设施 REITs 项下相关载
体的条件与金隅集团及金隅集团控制的企业向任何独立第三方提供的条件相当。
若金隅集团违反上述承诺给基础设施 REITs 及其基金份额持有人造成损失，
一切损失将由金隅集团承担。
3）原始权益人承诺防范关联交易的主要安排包括：
A.在不对基础设施基金及其基金份额持有人的利益构成不利影响的前提下，
金隅集团及金隅集团控制的企业将采取措施规范并尽量减少与基础设施基金之
间的关联交易。
B.对于正常经营范围内无法避免或有合理理由存在的关联交易，将本着公
开、公平、公正的原则确定交易价格，依法与基础设施基金项下相关载体签订
规范的关联交易合同，保证关联交易价格的公允性。
C.严格按照有关法律、法规和相关主体的内部管理规定履行批准程序，包
括但不限于必要的关联方回避表决等义务，并按照有关法律、法规和相关主体
的内部管理规定履行关联交易的信息披露义务。
D.保证不通过关联交易非法转移基础设施基金的资金、利润，不利用关联
交易损害基础设施基金及其基金份额持有人的合法权益。
（3）运营管理机构
105
金隅文化作为运营管理机构，为保证基础设施基金之基金份额持有人的合
法权益，就避免在本次发行完成后与基础设施基金的利益冲突事宜作了如下安
排：
1）《运营管理服务协议》对金隅文化的约束
根据基金管理人与运营管理机构签署的《运营管理服务协议》，运营管理
机构的其中一项义务为：运营管理机构同时为其自有项目或向其他机构提供相
关项目运营管理服务的，应当采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突。
2）金隅文化关于避免同业竞争的承诺
金隅文化作为基础设施基金的运营管理机构，已出具《关于避免同业竞争
的承诺函》，主要承诺内容如下：
A、本公司将根据自身针对产业园区项目同类资产的既有管理规范和标准，
严格按照诚实信用、勤勉尽责、公平公正的原则，以不低于本公司自身和/或实
际控制的关联方管理的其他同类资产的运营管理水平为基础设施项目提供运营
管理服务或督促、要求相关方按照该等标准为基础设施项目提供运营管理服务，
采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，充分保护基金份额持有人的
利益。本公司承诺不会将项目公司所取得或可能取得的业务机会优先授予或提
供给任何其他竞争性项目，亦不会利用运营管理机构的地位或利用该地位获得
的信息作出不利于基础设施基金而有利于其他竞争性项目的决定或判断，并将
避免该种客观结果的发生。
B、平等对待本公司及本公司控制的企业提供运营管理服务的基础设施项
目和其他项目，不会主动诱导基础设施 REITs 项下的租户终止租约或降低租金
水准，不得故意降低基础设施基金项下的基础设施项目的市场竞争能力。如有
任何新的潜在租户拟租赁本公司旗下其他项目，本公司将对该等潜在租户及其
拟议业务进行尽职调查，以确保该等潜在租户不开展、且无意向开展人工智能、
智能制造业务的开发和研究；另一方面，本公司将向该等潜在租户推荐租赁基
础设施项目。对于可能构成实质竞争的物业租赁业务机会，基础设施项目在同
等条件下享有优先获得该业务机会的权利。
106
C、基础设施 REITs 发行完成后，本公司及本公司控制的企业如发现任何与
基础设施 REITs 主营业务构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务机会，将
促使该业务机会按合理和公平的条款及条件首先提供给基础设施 REITs。
D、在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同
业竞争而发生争议，且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益
的，本公司承诺将与基金管理人积极协商解决措施。
E、本公司确认本承诺函所载的每一项承诺均为可独立执行之承诺。任何
一项承诺若被视为无效或终止不影响其他各项承诺的有效性。
F、除非本公司不再作为基础设施 REITs 的运营管理机构，本承诺始终有效，
且是不可撤销的。若本公司违反上述承诺给基础设施基金及其基金份额持有人
造成损失，一切损失将由本公司承担。”
（4）利益冲突发生时的披露方式、披露内容及披露频率
基金管理人在每年结束之日起三个月内，编制完成基金年度报告，将年度
报告登载在规定网站上，并将年度报告提示性公告登载在规定报刊上。在上半
年结束之日起两个月内，编制完成基金中期报告，将中期报告登载在规定网站
上，并将中期报告提示性公告登载在规定报刊上。基金管理人将在年度报告和
中期报告中披露本基金涉及的关联关系、报告期内发生的关联交易及相关利益
冲突防范措施。
对利益冲突的披露内容包括：
1）本基金与基金管理人管理其他同类型基础设施基金利益冲突及防范措施。
2）对本基金与运营管理机构/主要原始权益人管理的或持有的其他同类基
础设施项目利益冲突及防范措施。
3）其他可能存在利益冲突的情形。
（5）利益冲突防范机制
《基金法》第九条规定“基金管理人、基金托管人管理、运用基金财产，基
107
金服务机构从事基金服务活动，应当恪尽职守，履行诚实信用、谨慎勤勉的义
务。”上述规定确立了基金管理人对基金份额持有人的两项基本义务：忠实义务
和勤勉义务。利益冲突的管理原则在基金管理人的忠实义务基础之上。《信托
法》和《基金法》基于基金管理人的忠实义务确定了两项利益冲突管理原则：
1）基金份额持有人利益优先
中国证监会发布的《证券投资基金管理公司治理准则（试行）》第二条从
基金公司治理的角度对基金份额持有人利益优先原则作出阐述：“公司治理应当
遵循基金份额持有人利益优先的基本原则。公司、股东以及公司员工的利益与
基金份额持有人的利益发生冲突时，应当优先保障基金份额持有人的利益。”因
此，基金份额持有人利益优先原则是基金管理人处理利益冲突时的基本原则。
2）禁止利益输送
利益输送是在利益冲突中违反基金份额持有人利益优先的原则而发生的主
要情形，禁止利益输送是基金管理人处理利益冲突时的禁止性原则。
3）基金管理人与基金托管人的制衡机制
基金管理人与基金托管人各自既独立履行职责又相互监督制衡的基金治理
结构为基金的利益冲突管理提供了基金内部监督机制。
基金托管人履行安全保管基金财产、开立基金投资所需资金账户和证券账
户、根据基金管理人指令办理基金投资的清算和交割之职，实现了基金投资管
理与财产保管的分离，确保基金财产不被基金管理人和基金托管人侵占或挪用。
基金托管人复核基金财务会计报告和定期报告、对基金估值、基金管理人
计算的基金净值进行复核，有利于防范非公允估值的潜在利益输送风险，确保
基金管理人披露的财务会计报告和定期报告的准确性，其中包括关联交易等潜
在利益冲突事项的披露。
（二）关联交易
1、项目公司与原始权益人及其控股股东、实际控制人之间是否涉及关联
108
交易
项目公司北京金隅智造工场管理有限公司成立于 2022 年 8 月 2 日。根据中
喜会计师事务所（特殊普通合伙）出具的备考财务报表审计报告，报告期内基
础设施项目涉及的关联交易情况如下：
（1）关联交易情况
1）购买商品、接受劳务的关联交易
表 2-19：购买商品、接受劳务的关联交易
单位：万元
关联方 关联交易内容 2024 年 1-9
月
2023 年度 2022 年度 2021 年度
北京金隅文化科技发展
有限公司 管理服务费 385.41 503.69 328.81 580.16
2）销售商品、提供劳务的关联交易
表 2-20：销售商品、提供劳务的关联交易
单位：万元
关联方 关联交易内容 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
唐山市盾石信息技术
有限公司 租金 29.43 - - -
北京金隅红树林环保
技术有限责任公司 租金 63.52 - - -
北京金谷智通绿链科
技有限公司 租金 31.40 - - -
北京金隅通达耐火技
术有限公司 租金 129.69 - - -
3）其他关联交易
表 2-21：其他关联交易情况
单位：万元
关联方 关联交易内容 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
北京金隅集团股份
有限公司 资金拆借利息 44.88 - - 156.47
109
关联方 关联交易内容 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
北京金隅新型建材
产业化集团有限公
司
资金拆借利息 - - 172.52 56.61
北京市龙顺成中式
家具有限公司 资金拆借利息 126.90 171.07 44.65 -
（2）关联方应收应付款项
1）应付账款
表 2-22：对关联方应付账款情况
单位：万元
关联方 2024 年 9 月 30 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
北京金隅文化科
技发展有限公司 1,438.30 1,029.76 495.85 1,537.92
2）其他应付款
表 2-23：对关联方其他应付款情况
单位：万元
关联方 2024 年 9 月 30 日 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
北京金隅新型建
材产业化集团有
限公司
- - 713.00 5,713.00
北京市龙顺成中
式家具有限公司 4,997.27 4,945.86 5,000.00 -
北京金隅集团股
份有限公司 2,817.66 - - -
唐山市盾石信息
技术有限公司 35.84 - - -
北京金隅红树林
环保技术有限责
任公司
77.35 - - -
北京金谷智通绿
链科技有限公司 38.23 - - -
2、项目公司关联交易的内容是否符合相关法律法规的规定及公司内部管
理控制要求
上述关联交易的交易方法系按照内部治理文件执行，相关关联交易已经审
110
计机构完成审计，符合法律法规及内部制度的要求。
3、定价依据是否充分，定价是否公允，与市场交易价格或独立第三方价
格是否有较大差异及其原因
上述关联交易已按照法律法规、内部制度履行了相应的关联交易流程，相
关定价已经取得内部批准。就资金拆借而言，基础设施项目产权方已与资金拆
借方签署了借款协议，全部为基础设施项目产权方从关联方借入的资金，且借
款利率不超过市场化利率，因此资金拆借事项并未损害项目公司利益。
4、基础设施项目现金流来源中来源于关联方的比例，是否影响基础设施
项目的市场化运营
根据中喜会计师事务所(特殊普通合伙)出具的备考财务报表审计报告，并
经核查基础设施项目租赁明细、台账、合同等，基础设施项目存在关联方承租
的情形，但定价公允合理，与市场交易价格或独立第三方价格不存在较大差异，
不存在影响基础设施项目的市场化运营的情况。
四、目标基础设施资产情况
（一）目标基础设施资产的基本信息
基础设施基金通过特殊目的载体实现对目标基础设施项目的控制，基础设
施基金初始投资的基础设施项目为金隅智造工场产权一期项目。
金隅智造工场产权一期项目坐落于北京市海淀区建材城中路 27 号，资产范
围北临菁盈南路，东邻金隅科技园，南临园区内道路，西临园区内道路，总建
筑面积为 90,907.03 平方米。
金隅智造工场产权一期项目为北京市上地区域东升板块区域内运营成熟稳
定的产业园项目，定位为智能制造及工业研发，主要为科技推广和应用服务业
类租户。截至 2024 年 9 月 30 日，金隅智造工场产权一期项目可出租面积共计
111
84,944.41 平方米，已出租面积为 76,669.37 平方米，出租率为 90.26%14，运营超
过六年，已进入运营稳定期。截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目资产估值
合计 11.08 亿元。
基础设施项目入池资产包括 6 号楼、7 号楼、8 号楼、10 号楼、11 号楼、
12 号楼和 13 号楼15。
表 2-24：基础设施项目资产基本情况
项目名称 金隅智造工场产权一期项目
所在地 北京市海淀区建材城中路 27 号
资产范围 北临菁盈南路，东邻金隅科技园，南临园区内道路，西临园区内道
路
证载土地用途 工业
建设内容和规模
建设内容：京（2024）海不动产权第 0019176 号《不动产权证
书》、京（2024）海不动产权第 0019164 号《不动产权证书》项下
房屋所有权及其对应国有土地使用权
建设规模：90,907.03m2
开竣工时间
初始建设阶段：
开工日期：2000 年 8 月 21 日，竣工日期：2005 年 1 月 15 日
升级改造阶段：
一标段（包含 6 号、7 号、8 号、10 号、11 号及 12 号厂房）：开工
日期：2017 年 06 月 26 日，竣工备案日期：2019 年 12 月 16 日
二标段（包含 13 号厂房）：开工日期：2017 年 12 月 26 日，竣工备
案日期：2020 年 12 月 23 日
运营起始时间 2018 年 6 月
项目权属起止时间及剩余年
限（剩余年限为权属到期年
限与基准年限之差）
土地使用权权属起始于 1996 年 12 月 3 日，终止日期为 2046 年 12
月 2 日，剩余年限约 22 年

14 出租率为起租口径，即出租率=已起租的租赁面积/可租赁面积。
15 产证所载 1 号楼、2 号楼、3 号楼和 4 号楼分别对应建设手续中的 11 号楼、7 号楼、6 号楼、10 号楼。
112
113
图 2-3 项目区位图和外景图
（二）目标基础设施资产的评估情况
戴德梁行就目标基础设施资产于评估基准日 2024 年 9 月 30 日的市场价值
出具了估值报告。
1、估价方法
根据《资产评估法》的相关规定，评估专业人员应当恰当选择评估方法，
除依据评估执业准则只能选择一种评估方法外，应当选择两种以上评估方法。
根据《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准 GB/T50291-2015）的相关
准则，当基础设施项目仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方
法进行估价；当基础设施项目适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同
时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必须取舍时应在估价
报告中说明并陈述理由。
戴德梁行在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘之后认为，由于基础
设施项目为收益性物业，其收益情况及相关费用均具有可预测性和持续性，符
合收益法的应用条件及适用范围。因此根据基础设施项目的特点和实际状况，
114
采用收益法作为本次估价不动产价值的评估方法。
经过调研，基础设施项目评估基准日近期，同一城市同一行政区或周边行
政区难以提取到足够数量的类似资产交易案例，不符合比较法的适用条件，故
本次估价不采用比较法估价。基础设施项目周边多为完工物业，难以提取类似
的土地成交案例，重新建设的客观成本难以量化，本次估价不采用成本法估价。
基础设施项目为已开发完成的不动产，不符合假设开发法的适用条件，本次估
价不采用假设开发法。
因此根据基础设施项目的特点和实际状况，采用收益法作为本次估价不动
产价值的基本方法。本次估价过程中戴德梁行将基础设施项目预测期内每年收
入、成本费用及税金进行估算后取得预测期内每年的净收益，对预测期内的每
年净收益进行贴现，预测期外至收益期届满的净收益按照一定的增长率持续计
算至收益期届满并贴现至评估基准日。
2、估价结果
评估机构经过实地查勘，并查询、收集评估所需的市场资讯等相关资料，
遵循相关法律法规和评估准则及《公开募集基础设施证券投资基金指引（试
行）》所载的规定，选用收益法评目标基础设施资产的市场价值。估价结果如
下：
表 2-25：目标基础设施资产估价结果
序
号
项目名称
建筑面积
（平方米）
评估
方法
及权
重
折现率
假设
评估总值
（元）
平均单价
（元/平方
米）
1
金隅智造工场
产权一期项目 90,907.03
100%
收益法 6.50% 1,108,000,000 12,200
（1）收入端估值参数设置
1）租金的预测
A、出租情况
115
基础设施项目总可出租面积 84,944.41 平方米，已出租面积约为 76,669.37
平方米，于评估基准日整体出租率为 90.26%。智能制造及工业研发用房截至评
估基准日的平均签约租金价格为 159 元/平方米/月。
B、市场租金
本次估价以基础设施项目在收益年期内将按其现有用途及租赁模式继续使
用为假设前提测算收益，即已经签订的租约在合同期内有效执行，租约到期以
后按市场平均租金及出租率水平继续出租使用。
确定智能制造及工业研发用房物业市场租金时，评估机构采用比较法，即
选择较为接近基础设施项目情况的比较实例作为参照，经过充分考虑各物业的
差异，做出修正后得出基础设施项目的市场价值。
本项目智能制造及工业研发用房的市场租金为 136 元/平方米/月。本项目中
的配套用房按照上述金额及一定比例经调整后一层配套和二层配套的租金价格
分别为 120 元/平方米/月和 84 元/平方米/月进行假设。
2）租金增长率预测
根据评估机构的市场调研，受到宏观经济环境的影响，短期内全市范围内
类似项目的租金和出租率承压。基础设施项目所在区域为产业核心聚集区，区
域内产业氛围浓厚，入驻企业需求稳定且多为高科技智能化企业，结合估价对
象及区域内其他可比智能制造及工业研发用房签约租金增长率水平，预测期假
定2025-2026年租金不增长，预测期内自2027开始按照增长率每年2.25%计算。
3）收租损失
鉴于在出租过程中可能会出现租户延迟拖欠租金等无法全部收缴租金的情
况，从而对收入形成一定的损失。本项目的出租方与租户的租赁合同中对租赁
保证金的标准、使用范围、保证金的扣除与补齐、退回等相关事项进行了约定。
此项约定有效地避免及减少了租户延迟拖欠租金的损失，以此提高并保证收缴
率。
参考基础设施项目历史年度当期收缴率数据，出于审慎考虑，本次评估对
116
预测期每期租金收入进行调整，即将首年预测租金收入的 90%计算为当年租金
收入，将其余金额计算至下一年度；以此规则将第二年及后续年度租金收入调
整为当年年度预测租金收入 90%与上年度预测租金收入 10%的合计金额。
4）出租率假设
截至评估基准日，基础设施项目签约租户共计 47 个，目前已出租面积为
76,669.37 平方米，出租率为 90.26%。
根据评估机构的现场调研，基础设施项目所在区域为产业核心聚集区，区
域内产业氛围浓厚，入驻企业需求稳定且多为高科技智能化企业，出租率一直
保持在较高水平，智能制造及工业研发部分的出租率假设在 2024 年第四季度2025 年为 85%，2026-2027 年为 87%，2028 年为 90%，2029-2033 年为 92%；
产业配套部分的出租率在 2024 年第四季度-2025 年为 75%，2026-2033 年为 80%。
根据租赁市场行业惯例，对于新租租户业主会根据租户的租赁面积大小、
租期长短等给予一定的免租期优惠，免租期一般在 1 个月至 3 个月不等。根据
对原始权益人和项目运营团队的访谈，一般情况下对新租租户合同期约定为三
年，一般给予 3 个月免租期优惠，即对新租租户每年予以折合 1 个月（30 天）
免租期优惠。评估机构谨慎按照全部可租赁面积计算，每年设定 30 天作为免租
期假设。
5）未来现金流预期
综上，通过对运营收入及运营支出等的分析，估计2024年10月1日至2025
年 12 月 31 日基础设施项目运营收入及运营净收益情况如下：
表 2-26：基础设施项目运营收入及运营净收益情况
单位：元
科目 2024 年 10 月-12 月 2025 年 1 月-12 月
运营收入（含增值税） 29,291,301 121,494,112
成本费用 2,125,755 8,807,252
税费税金 5,962,134 24,790,837
117
科目 2024 年 10 月-12 月 2025 年 1 月-12 月
运营收入-成本费用-税费税金 21,203,413 87,896,023
资本性支出 878,739 3,644,823
运营净收益 20,324,673 84,251,199
注：上述运营收入及运营净收益基于评估基准日基础设施项目概况、租赁
明细、运营支出等情况，以及评估报告对于市场租金、增长率及出租率等参数
的判断，并未考虑市场或经营特殊变动的影响。项目资料及参数的变动均会带
来运营收入及运营净收益的变化。上述运营收入及运营净收益仅为评估报告在
评估基准日的估值测算过程数据，并非实际经营现金流预测。
6）长期增长率
基础设施项目预测期后至收益期届满的长期增长率 2.25%系根据类似物业
的发展经验及该区域的市场状况综合分析得出。
（2）支出端假设
1）成本费用
企业的经营成本及期间费用既包括与企业提供产品或者服务直接相关的费
用，也包括期间费用如管理费用、保险费用等间接费用。
项目历史营业成本主要为房屋出租成本即管理服务费。项目历史管理费用
主要为人员工资及财产保险费。
本次评估测算预测期内的成本和费用参考了历史水平并进行适当调整。本
次测算中的保险费包含财产一切险和公众责任险，参考产权方提供的保险单，
预计未来年度基础设施项目每年支付的保险费约 23.3 万元。
2）资本性支出
在企业的经营活动中，供长期使用的、其经济寿命将经历许多会计期间的
资产如固定资产、无形资产、递延资产等作为资本性支出。即先将其资本化形
成固定资产、无形资产、递延资产等，随着它们为企业提供的效益，将在各个
118
会计期间转销为费用。
本次测算中参考《工程尽调报告》所记载的资本性支出总和与基础设施项
目未来收入总和的比例，并以此为基准，按照其占年总运营收入（含税）的 3.0%
计取。
3）税金及附加
本次测算中的税金及附加包括企业经营活动应负担的相关税费，包括增值
税、增值税附加、房产税、城镇土地使用税、印花税。
增值税：对于本项目来说，预测期内发生应税销售行为即产权方取得租金
收入。一般纳税人取得不动产租赁收入的增值税税率为 9%；
城市维护建设税：取增值税税额的 7%；
教育费附加：取增值税税额的 3%；
地方教育费附加：取增值税税额的 2%。
房产税:房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种形式，根据《房产
税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除 10%-30%后的余值计算，具
体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定，税率为 1.2%；从租计征是按
照房产租金为计税基数，税率为 12%。项目所在地的房产税计征方式为从租和
从价，即出租房屋按照从租计征、税率为 12%；未出租房屋按照从价计征，减
除幅度为 30%，税率为 1.2%。
城镇土地使用税:城镇土地使用税采用定额税率，以实际占有的土地面积为
计税依据。本项目所在地的土地使用税为 3 元/平方米/年，根据产权方提供的分
摊土地面积计算，则每年应缴纳的城镇土地使用税约为人民币 291,245 元。
印花税：《中华人民共和国印花税法》自 2022 年 7 月 1 日起施行，按照
《印花税税目税率表》列明税率，租赁合同按照合同约定租金金额的千分之一
缴纳，计税依据不包括列明的增值税税款。本项目按照运营期内按照年总运营
收入（不含税）的 1‰估算租赁合同印花税。
119
（3）资本化率
根据评估基准日为 2024 年 9 月 30 日的评估值计算，基础设施项目 2024 年
资本化率为 7.30%（年化），2025 年资本化率为 7.60%。
（4）折现率的选取
本次估价测算采用 6.50%的折现率。
该折现率是为资本成本或用以转换日后应付或应收货币金额的回报率，理
论上反映资本之机会成本，评估机构在确定上述折现率时，采用累加法进行确
定。累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即将报酬率视为包含无风
险报酬率和风险报酬率两大部分。公式为：“报酬率=无风险报酬率+风险报酬
率”。
目标基础设施项目为产业园类不动产中的研发办公业态，所在区域为北京
海淀区上地区域东升板块。依托着较高的科技区位支撑、高校技术资源以及完
善的配套设施，上地区域东升板块整体产业园物业品质较高，智能研发氛围良
好，产业园租赁需求稳定，区域中的优质产业园物业整体租赁情况良好，虽然
在可预见范围内有新增同类产业园区，项目经营稳定性可以预期。
综合考虑近期市场流动性、目标基础设施项目长期增长情况及经营情况，
结合公募 REITs 项目合规优势，本次估价测算采用 6.50%的折现率。
3、账面价值与评估价值的差异情况
截至 2024 年 9 月 30 日，目标基础设施项目账面价值 6.14 亿元，评估结果
较该账面价值增值 4.94 亿元，增值率 80.46%；目标基础设施资产账面原值 7.75
亿元，评估结果较该账面原值增值率为 42.97%。
基础设施资产按照成本模式计量，而评估价值则依照收益法进行估值，更
接近市场价值。
（三）目标基础设施资产所属行业和竞争状况分析
1.标的基础设施项目所属行业
120
（1）基本概念
标的基础设施项目所属行业为产业园运营行业，根据国家统计局发布的
《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），其所属的行业分类为“L72 商务服
务业”之“L7221 园区管理服务”。
产业园区是指在一定的产业政策和区域政策的指导下，以土地为载体，通
过提供基础设施及综合配套服务，吸引特定类型、特定产业集群的内外资企业
投资建厂，通过资本、产业、技术、知识、劳动力等要素高度集结，增强产业
竞争力，并向外围辐射的特定区域。
（2）产业园区类型
随着国民经济的快速发展，产业园类型亦逐步多元化，例如高新技术产业
开发区、经济技术开发区、文化创意产业园、物流产业园、产业新城、特色小
镇等。产业园区大体上分为科技园区、一般工业园区、专业园区三大类。
科技园区主要指聚集高新技术企业的产业园区，是吸引高新技术产业、促
进经济发展的重要载体。科技园区的主要功能是：孵化企业、技术创新、人才
培养、大学生创业、技术转移等，是高端技术企业的研发地、人才聚集地、创
新示范地。科技园区的产业以高新技术产业或国家战略新兴产业为主，主要包
括新能源、新材料、信息技术、数字图像、环境保护、化学医药、航空航天等
新兴产业领域。
一般工业园区是一个国家或区域的政府根据自身经济发展的内在要求，通
过行政手段划出专门区域，聚集各种生产要素，在一定空间范围内进行科学整
合，提高工业化的集约程度，突出产业特色，优化功能布局，使之成为适应市
场竞争和产业升级的现代化产业分工协作生产区。主要包括国家级经济技术开
发区、保税区、出口加工区以及省级各类工业园区等。
专业园区主要是由政府集中统一规划指定区域，区域内专门设置某类特定
行业、形态的企业、公司等，并进行统一管理，为集中于某区域内特定产业的
众多具有分工合作关系的不同规模等级的企业与其发展有关的各种机构、组织
等行为主体，主要包括农业园区、物流园区、创意产业园区和总部经济园区等。
121
2.行业监管体制和政策趋势
（1）行业监管部门和监管体制
标的基础设施项目所属细分行业为高新区的运营行业，相关行业监管体制
和政策主要是围绕开发区的开发建设拟定。
由于开发区的建设与运营涉及土地、规划、产业招商、工程建设、劳动力、
税收、基础设施配套等多个方面，故高新区行业主要受国家发改委、自然资源
部（包含原国土资源部职责）、住建部、海关、人力资源和社会保障部、科技
部等部门的监管。
此外，国家及省级高新区所在地的人民政府通常采取设立高新区管委会的
方式，作为当地人民政府的派出机构，对高新区行使行政管理职能，负责高新
区的具体规划和日常管理工作。
（2）行业主要法律法规及政策
标的基础设施项目所在行业主要法律法规及政策如下：
表 2-27：国家部委关于开发区类主要法律法规及政策
时间 部门 主要政策法规 规范环节
1991 年 3 月 国务院 《关于批准国家高新技术产业开发
区和有关政策规定的通知》
开发区设立审批、
规划设计、产业政
策 制 定 、土 地管
理、税收优惠、环
境影响评价、支持
开发区发展等
1993 年 4 月 国务院 《关于严格审批和认真清理各类开
发区的通知》
2003 年 7 月 国务院办公厅 《关于清理整顿各类开发区加强建
设用地管理的通知》
2003 年 7 月 国务院办公厅 《关于暂停审批各类开发区的紧急
通知》
2003 年 8 月
国家环境保护
总局
《开发区区域环境影响评价技术导
则》（自 2021 年 12 月 1 日废止）
2007 年 10
月
全国人大常委
会
《中华人民共和国城乡规划法》
2012 年 3 月
国家发改委、
财政部
《关于推进园区循环化改造的意
见》
122
时间 部门 主要政策法规 规范环节
2012 年 8 月 国务院 《国务院关于大力实施促进中部地
区崛起战略的若干意见》
2014 年 11
月
国务院 《关于促进国家级经济技术开发区
转型升级创新发展的若干意见》
2015 年 5 月
中国共产党中
央委员会政治
局
《京津冀协同发展规划纲要》
2016 年 3 月 国务院
《国务院办公厅关于完善国家级经
济技术开发区考核制度促进创新驱
动发展的指导意见》
2017 年 1 月 国务院 《国务院办公厅关于促进开发区改
革和创新发展的若干意见》
2017 年 2 月 国家发改委
《国家发展改革委负责人就<国务
院办公厅关于促进开发区改革和创
新发展的若干意见>答记者问》
2018 年 2 月
国家发改委、
科技部、国土
资源部、住建
部、商务部、
海关总署
《 中 国 开 发 区 审 核 公 告 目 录 》
（2018 年版）
2019 年 12
月
国务院
《关于推进国家级经济技术开发区
创新提升打造改革开放新高地的意
见》
2020 年 7 月 国务院 《关于促进国家高新技术产业开发
区高质量发展的若干意见》
2022 年 5 月 国务院 《国务院关于印发扎实稳住经济一
揽子政策措施的通知》
2022 年 12
月
商务部、发展
改革委、工业
和信息化部、
自然资源部、
生态环境部、
交通运输部、
市 场 监 管 总
局 、 海 关 总
署 、 税 务 总
局、银保监会
《关于支持国家级经济技术开发区
创新提升更好发挥示范作用若干措
施的通知》
表 2-28：北京市及海淀区相关政策及法律法规
序
号
年份 法规或政策名称 主要内容 颁布
部门
123
1 2020 年
北京市促进中小企
业发展条例
为了优化中小企业经营环境，保障中
小企业公平参与市场竞争，维护中小
企业合法权益，支持中小企业创业创
新，促进中小企业健康、高质量发
展，扩大城乡就业，根据《中华人民
共和国中小企业促进法》等法律、行
政法规，结合本市实际，制定本条例
北京
市人
大常
委会
2 2021 年
北京市人力资源服
务产业园建设发展
办法（试行）
为扎实推进国家服务业扩大开放综合
示范区和中国（北京）自由贸易试验
区建设与发展，落实《北京市促进人
力资源市场发展办法》，促进人力资
源服务业高质量发展，服务就业创业
和人力资源优化配置，根据《国家级
人力资源服务产业园管理办法（试
行）》精神，结合本市人力资源服务
业发展实际，制定本办法
北京
市人
力资
源和
社会
保障
局
3 2012 年
北京市海淀区人民
政府关于印发海淀
区促进商业服务业
发展支持办法的通
知
为进一步贯彻落实海淀区建设中关村
国家自主创新示范区核心区和北京市
打造国际商贸中心的战略部署，引导
区域商业服务业调整结构，服务民
生，繁荣市场，促进区域经济又好又
快发展，根据《北京市商业流通发展
专项资金管理暂行办法》和区委区政
府《关于加快核心区自主创新和产业
发展的若干意见》（京海发〔2012〕
12 号），结合实际情况，制定本办法
海淀
区人
民政
府
4 2018 年
关于推动中关村科
技军民融合特色园
建设的意见
为深入贯彻习近平总书记军民融合发
展战略思想和党的十九大精神，落实
北京市委市政府关于军民融合发展决
策部署，引导中关村相关专业园打造
科技军民融合创新示范载体，实现中
关村示范区科技军民融合创新资源聚
合效应，构建中关村科技军民融合先
导区，着力推动中关村科技军民融合
特色园建设，制定本意见
中关
村科
技园
区管
理委
员会
5 2020 年
中关村国家自主创
新示范区统筹发展
规划（2020-2035
年）
《北京城市总体规划（2016 年-2035
年）》提出“加强一区十六园统筹协
同，促进各分园高端化、特色化、差
异化发展。延伸创新链、产业链和园
区链，引领构建京津冀协同创新共同
体。”《北京加强全国科技创新中心建
中关
村国
家自
主创
新示
范区
124
设总体方案》提出“全力推进高端产业
功能区和高端产业新区建设，优化中
关村国家自主创新示范区‘一区多园’布
局，提升产业技术创新水平，带动各
园区创新发展。”
领导
小组
6 2020 年
中关村国家自主创
新示范区关于推进
特色产业园建设提
升分园产业服务能
力的指导意见
为贯彻落实《中关村国家自主创新示
范 区 统 筹 发 展 规 划 （ 2020 年 -2035
年）》（中示区组发〔2020〕1 号，以
下简称《统筹发展规划》）和《中关
村国家自主创新示范区创新引领高质
量发展行动计划（2018-2022 年）》
（中示区组发〔2018〕4 号），加快推
进中关村特色产业园建设，切实提升
园区产业服务能力，推动各分园特色
产业做大做强，促进一区多园统筹协
同发展，制定本意见
中关
村科
技园
区管
理委
员会
7 2021 年
“十四五”时期中关
村国家自主创新示
范区发展建设规划
“十四五”时期是我国开启全面建设社会
主义现代化国家新征程、向第二个百
年奋斗目标进军的第一个五年，也是
北京落实首都城市战略定位、建设国
际科技创新中心的关键时期。《“十四
五”时期中关村国家自主创新示范区发
展建设规划》是指导中关村示范区未
来发展建设的行动纲领
中关
村科
技园
区管
理委
员会
8 2022 年
中关村国家自主创
新示范区促进园区
高质量发展支持资
金管理办法（试
行）
为贯彻落实《国务院关于促进国家高
新技术产业开发区高质量发展的若干
意见》（国发〔2020〕7 号）、《“十
四五”时期中关村国家自主创新示范区
发 展 建 设 规 划 》 （ 中 示 区 组 发
〔2021〕1 号），进一步规范支持资金
的管理和使用，推进中关村高水平科
技自立自强先行先试改革，促进中关
村国家自主创新示范区一区多园统筹
发展，有力支撑世界领先科技园区和
创新高地建设，制定本办法
北京
市科
学技
术委
员
会、
中关
村科
技园
区管
理委
员会
9 2023 年
中关村国家自主创
新示范区特色产业
园建设管理办法
为进一步贯彻落实《中关村国家自主
创新示范区统筹发展规划（2020 年2035 年）》（中示区组发〔2020〕1
号）《“十四五”时期中关村国家自主创
新示范区发展建设规划》（中示区组
北京
市科
学技
术委
员
125
发〔2021〕1 号）等文件精神，加强中
关村国家自主创新示范区特色产业园
建设，更好支撑北京国际科技创新中
心和中关村世界领先科技园区建设，
制订本办法
会、
中关
村科
技园
区管
理委
员会
10 2023 年
中关村国家自主创
新示范区低效产业
园区更新建设导则
（试行）
为 贯 彻 落 实 《 北 京 市 城 市 更 新 条
例》，进一步指导和规范中关村示范
区低效产业园区更新改造工作，加快
盘活释放存量产业空间资源，打造高
品质的科技产业园区，制定本导则
北京
市科
学技
术委
员
会、
中关
村科
技园
区管
理委
员会
（3）行业政策趋势
2017 年 1 月，国务院印发了《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》
（以下简称“《若干意见》”），对新形势下做好开发区工作作出全面部署。
《若干意见》是我国第一个关于各类开发区的总体指导文件，对开发区的功能
定位做出明确要求，对于建立促进和规范开发区发展的长效机制、推进供给侧
结构性改革、振兴实体经济具有重要意义，将更好地发挥开发区在稳增长、调
结构、促发展中的积极带动作用。
《若干意见》明确了当前和今后一段时期开发区行业发展的总体思路，贯
彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念，加强对各类开发区的统
筹规划，加快开发区转型升级，促进开发区体制机制创新，完善开发区管理制
度和政策体系，进一步增强开发区功能优势。开发区行业做到“四个坚持”：坚
持改革创新，强化开发区精简高效特色，以改革创新激发开发区发展的动力和
活力。坚持规划引领，完善开发区空间布局和数量规模，形成布局合理、错位
发展、功能协调的全国开发区发展格局。坚持集聚集约，引导工业项目向开发
区集中，促进产业集聚、资源集约、绿色发展，切实发挥开发区规模经济效应。
126
坚持发展导向，以规范促发展，正确把握发展和规范的关系，不断积累开发区
发展新路径、新经验。
2020 年 7 月，国务院印发了《关于促进国家高新技术产业开发区高质量发
展的若干意见》（以下简称“《高质量发展的若干意见》”）。国家高新区经过
30 多年发展，已经成为我国实施创新驱动发展战略的重要载体，在转变发展方
式、优化产业结构、增强国际竞争力等方面发挥了重要作用，走出了一条具有
中国特色的高新技术产业化道路。
《高质量发展的若干意见》指出，要以习近平新时代中国特色社会主义思
想为指导，贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，牢固树
立新发展理念，继续坚持“发展高科技、实现产业化”方向，以深化体制机制改
革和营造良好创新创业生态为抓手，以培育发展具有国际竞争力的企业和产业
为重点，以科技创新为核心着力提升自主创新能力，围绕产业链部署创新链，
围绕创新链布局产业链，培育发展新动能，提升产业发展现代化水平，将国家
高新区建设成为创新驱动发展示范区和高质量发展先行区。
《高质量发展的若干意见》明确，要坚持创新驱动、引领发展的原则，优
化创新生态，集聚创新资源，提升自主创新能力，引领高质量发展。要坚持高
新定位、打造高地的原则，抢占未来科技和产业发展制高点，构建开放创新、
高端产业集聚、宜创宜业宜居的增长极。要坚持深化改革、激发活力的原则，
完善竞争机制，加强制度创新，营造公开、公正、透明和有利于促进优胜劣汰
的发展环境，充分释放各类创新主体活力。要坚持合理布局、示范带动的原则，
加强顶层设计，优化整体布局，推动区域协调可持续发展。要坚持突出特色、
分类指导的原则，探索各具特色的高质量发展模式，建立分类评价机制，实行
动态管理。
《高质量发展的若干意见》提出六个方面任务举措。一是大力集聚高端创
新资源，吸引培育一流创新人才，加强关键核心技术创新和成果转移转化，着
力提升自主创新能力。二是支持高新技术企业发展壮大，积极培育科技型中小
企业，加强对科技创新创业的服务支持，进一步激发企业创新发展活力。三是
大力培育发展新兴产业，做大做强特色主导产业，推进产业迈向中高端。四是
127
加大开放创新力度，推动区域协同发展，打造区域创新增长极，融入全球创新
体系。五是深化管理体制机制改革，优化营商环境，加强金融服务，优化土地
资源配置，建设绿色生态园区，营造高质量发展环境。六是加强分类指导和组
织管理。国务院科技行政部门要会同有关部门做好国家高新区规划引导、布局
优化和政策支持等相关工作，省级人民政府要将国家高新区作为实施创新驱动
发展战略的重要载体，所在地市级人民政府要切实承担国家高新区建设的主体
责任，确保各项措施落到实处。
未来中国开发区行业将有以下发展：
一是优化开发区形态和布局。坚持以产业发展为主，科学规划功能布局，
继续把优化营商环境作为首要任务。国家级开发区要建设具有国际竞争力的高
水平园区，省级开发区要成为区域经济增长极。
二是加快开发区转型升级。推进创新驱动发展，加快产业结构优化，促进
开放型经济发展，推动实现绿色发展，提升基础设施水平。
三是全面深化开发区体制改革。按照精简高效的原则，完善开发区管理体
制。促进整合优化发展，鼓励区位相邻、相近的开发区建立统一的管理机构、
实行统一管理。提高行政管理效能，将能够下放的经济管理权限下放给开发区。
加强投资促进工作，营造国际化营商环境。探索多元化的开发区运营模式，支
持开发区开发运营企业专业化发展，支持符合条件的开发区开发运营企业在境
内外上市、发行债券融资。
四是完善开发区土地利用机制。对发展较好、用地集约的开发区，在安排
年度新增建设用地指标时给予适度倾斜。严格开发区土地利用管理，推动集约
利用土地、提高土地利用效率。
五是完善开发区管理制度。加强开发区发展的规划指导，强化环境、资源、
安全监管。完善评价考核制度、审批程序和公告制度，建立动态管理机制。开
发区设立、扩区和升级要按照规定的标准和程序进行。
到 2025 年，国家高新区布局更加优化，自主创新能力明显增强，体制机制
持续创新，创新创业环境明显改善，高新技术产业体系基本形成，建立高新技
128
术成果产出、转化和产业化机制，攻克一批支撑产业和区域发展的关键核心技
术，形成一批自主可控、国际领先的产品，涌现一批具有国际竞争力的创新型
企业和产业集群，建成若干具有世界影响力的高科技园区和一批创新型特色园
区。到 2035 年，建成一大批具有全球影响力的高科技园区，主要产业进入全球
价值链中高端，实现园区治理体系和治理能力现代化。
综上，中国开发区行业是中国改革开放的成功实践，对促进经济体制改革、
改善投资环境、引导产业集聚、发展开放型经济发挥了不可替代的作用，开发
区已成为推动中国工业化、城镇化快速发展和对外开放的重要平台。当前，全
球经济和产业格局正在发生深刻变化，中国经济发展进入新常态，面对新形势，
国家将进一步发挥开发区作为改革开放排头兵的作用，形成新的集聚效应和增
长动力，引领经济结构优化调整和发展方式转变。中国开发区行业未来将坚持
“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，进一步加快开发区转型升级，
促进开发区体制机制创新，完善开发区管理制度和政策体系，进一步增强开发
区功能优势。
3.行业近三年的发展情况和未来发展趋势
（1）我国产业园区行业发展概况
产业园区是伴随着我国的改革开放而诞生、成长与发展起来的。产业园区
作为经济发展的引擎和载体，其产品设计、开发模式、盈利模式等均与经济发
展不同阶段的需要相适应。
从 1979 年深圳设立第一个产业园——蛇口工业区开始，我国产业园区的发
展大致可以分为如下四个阶段：
1）起步、创建与探索阶段（1979 年～1991 年）
此阶段以我国产业地产的雏形——1979 年蛇口工业区的建立为始。1978 年
底中国共产党十一届三中全会召开，确立了改革开放的战略方针。1979 年，国
务院批准在沿海地区开展加工贸易。
这一时期我国正处于改革开放初期，百废待兴，国内生产力落后，产业发
展停滞，贸易基础薄弱，多以“三来一补”的形式承接中国香港、中国台湾、日
129
本和韩国的外来加工业务。“三来一补”指来料加工、来样加工、来件装配和补
偿贸易。这个阶段园区行政化特征显著，若从行政地位来看，蛇口工业区的“区”
这一概念，与今天的地级行政区概念相当，尚未有园区概念出现。且由于处在
产业园区单枪匹马的探索阶段，区内企业主要由政府划拨。
2）成长与快速推进阶段（1992 年～2002 年）
这一阶段以 1992 年初邓小平南巡为标志，我国的改革开放与经济发展进入
新的阶段，产业园区的发展也随之进入了成长与快速推进的阶段。张江高科、
苏州工业园区等成立，这一时期的另一桩重要事件，是 2001 年我国加入 WTO，
随后贸易迎来十年黄金发展期，二代园区靠此发展，我国大工业的发展与产业
的规模逐渐集聚，同时促进了城市化进程的加速。
在这 10 年里，经开区和高新区的发展节奏进一步加快，随着中国经济的腾
飞而发展壮大。
3）整顿调整阶段（2003 年～2015 年）
这一阶段以 2003 年我国开始有意识地对产业园区进行整顿、调整为标志。
1984 年到 2003 年，我国的开发区数量从 14个（首批 14 个经开区）暴涨到 6,866
个，园区数量的爆发导致地方政府间的恶性竞争和企业的随意迁移：为了引资，
地方政府一再降低土地价格、水电等资源费用和其他税收标准，造成了土地开
发效率低下和资源浪费。同时，一些企业为追寻最优惠政策而在相邻园区间迁
移，导致财政税收的损失。
4）转型升级阶段（2016 年～至今）
2016 年开始，传统房企纷纷开始寻求转型。在面对传统房地产的一系列调
控政策后，经济转型、产业结构调整提供载体的产业地产成为热门首选。在供
给侧改革、脱虚向实的大背景下，政府鼓励向制造业、战略性新兴产业等实体
经济发展，产业地产迎来新一轮的资本，也迎来新一轮的转型与升级。
以国家级经济技术开发区为例，根据中华人民共和国商务部发布数据，截
至 2023 年末，全国共有国家级经济技术开发区 230 家，其中东部地区 112 家，
中部地区 68 家，西部地区 50 家，中、西部地区国家级经开区数量和比重显著
130
增加，全国国家级经开区区域分布日趋平衡。
（2）我国产业园区行业发展特点
产业园区是为促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境，是区域经
济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴
产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。产业园区行业则是由特定开发主
体在特定区域内规划产业定位、完善基础配套，开发产业载体，并向落户企业
及其雇员提供综合配套服务。该行业主要具有如下特点：
1）政策主导性强
产业园区在推动中国经济的产业升级和经济结构调整中占有重要地位，产
业园区内的主导产业通常会较大程度上受到国家宏观产业政策及当地政府具体
产业规划的影响。在向高新技术转型的进程中，各级政府可以通过对产业政策、
土地管理、信贷、财政税收等方面的调控进行引导与支持。因此，产业园区对
主导产业的规划定位，必须符合国家及地方政府的产业政策，从而增强吸引优
秀企业落户的竞争力。
2）产业集聚效应和周边辐射效应显著
产业园区是规模经济和范围经济的典型场景。产业园区的主导产业形成一
定规模后，就会形成产业集聚效应，形成具有一定地域范围的企业群体。在规
模经济和范围经济共同推动下，企业群体发展为集聚产业区。产业集聚效应的
形成，可以有效扩大市场规模，促进企业间的交流与合作，推动基础设施和公
用事业的建设与充分利用。对于企业来说，不仅可以增加现有客户的黏性，还
可以吸引产业链上下游企业自发跟随落户。
在产业集聚形成规模经济的同时，产业园区还会向周边区域辐射，通过辐
射效应带动周边生产、生活配套产业的发展，对于周边的第二、三产业产生巨
大的带动作用。
3）提供增值服务、追求长期稳定回报
随着园区开发中的优惠政策对投资者的吸引力有所下降，园区的配套环境、
配套服务、配套产业等因素更受到投资者的关注，这些增值服务在推动园区发
131
展的同时，也为经营者带来了更大的盈利空间。成熟的园区一般都有特定的、
稳定的客户群体，产业集聚效应对客户的稳定增长具有积极影响，为投资者提
供了稳定的投资回报。在宏观政策层面，国家一直推动重点产业园区建设，长
期需求呈上升趋势，因此也保证了稳定增长的回报。
4）园区收入来源多元化
随着产业园区行业的不断发展和创新，产业园区行业企业的收入逐步迈向
多元发展。产业园区公司的主要收入包括开发收入、住宅、商业及工业房地产
开发销售以及出租收入、市政建设收入、招商以及工程代理收入、综合服务收
入、投资收入和财政补贴收入等。目前，产业园区物业租售、园区服务、创投
业务并举的发展势头已逐渐形成。
5）由注重招商引资向助力园区企业成长转变
产业园区的综合服务能力是园区发展的关键，在大部分园区仍然处在注重
招商引资的初始阶段时，已有部分园区向助力园区入驻企业成长方面转型。根
据企业成长需要，有些园区根据企业所处的不同发展阶段，为其提供不同的关
键服务。在企业初创阶段，园区孵化器为企业提供创业孵化服务；在企业成长
阶段，为企业提供融资服务等服务，在帮助企业成长的同时，也拓宽了园区的
多元化发展道路。另一方面，产业园区亦通过产业定位、配套设施、投融资服
务等增值服务增加对入驻企业的吸引力，而且也为开发运营商带来更大的盈利
空间，实现园区价值的最大化。因此，由注重招商引资向助力园区企业成长转
变，提供增值和创新服务将成为产业园区增强核心竞争力，实现差异化经营的
必由之路。
6）产业园区战略投资转型
各产业园区将继续保持对园区内高科技企业的股权投资强度，重点强化对
已投资项目的增值服务和持有管理，适度退出已进入收获期的财务投资项目，
以实现产业园区公司的战略转型。
（3）我国产业园区行业市场容量
现阶段，以高新技术产业园区为代表的各类产业园区已成为我国各类产业
132
成长的重要平台、新型城镇化建设的重要路径，同时也是我国经济发展的重要
引擎和我国参与国际经济竞争的主战场。
以国家级高新技术产业开发区为例，截至 2023 年 11 月，全国共有国家级
高新区 178 家，其中东部地区 78 家、中部地区 57 家、西部地区 43 家，中、西
部地区国家级高新区数量和比重显著增加，区域分布日趋平衡。
表 2-29：各省高新区分布情况
地区 高新区数量（家） 地区 高新区数量（家）
江苏 18 重庆 4
广东 14 广西 4
山东 13 内蒙古 3
湖北 12 黑龙江 3
江西 9 云南 3
湖南 9 贵州 3
河南 9 山西 2
辽宁 8 上海 2
浙江 8 甘肃 2
四川 8 宁夏 2
安徽 8 西藏 1
福建 7 北京 1
陕西 7 天津 1
河北 5 海南 1
吉林 5 青海 1
新疆 5
数据来源：科技部火炬中心、中信证券整理
根据工业和信息化部规划司司长在新闻发布会上的发言，2023 年，全国
178 家国家高新区实现园区生产总值 18 万亿元，占全国 GDP 比重约 14%；实现
工业增加值 9.2 万亿元，占全国比重约 23%。178 家国家高新区集聚了全国约
30%的高新技术企业、40%的专精特新“小巨人”企业、60%的科创板上市企业。
133
国家高新区的规模经济总量已经成为国民经济增长和地方区域经济发展的
强有力支撑，并在我国经济发展过程中起到了良好的示范、引领和带动作用，
园区内高新技术企业集中，创新创业氛围浓厚，各种高端创新资源和要素不断
涌入，已成为培育壮大新产业新动能的重要引擎。
（4）我国产业园区行业未来发展趋势及市场需求
我国产业园区运营呈现以下主要发展趋势：A、产业链式发展和集群化趋
势；B、产业园区的生态化趋势不断加快；C、各地产业的园区化进程不断加快；
D、各园区内产业出现一定的融合趋势。
产业园区的市场需求受产业升级、转移、自贸区等要素激发，行业发展将
出现结构化差异，我国不同地区在不同阶段预计将出现不同的市场需求。
1）东部区域走在全国产业升级发展前端，发展重点在战略性新兴行业和金
融、信息等生产性服务业，如北京、上海、深圳，未来发展将更侧重研发、金
融等高端服务性行业，对应的市场需求是高科技园区、总部基地等；
2）中西部及大城市周边小城镇承接东部产业转移，长江经济带助推中部和
川渝地区产业承接能力，工业仍以传统制造业为主，主要市场需求是工业园区、
物流园、高科技园区；
3）长江经济带将催生对基建、港口等大量的投资机会，未来航运能力提高
将极大刺激物流地产需求。
4.标的基础设施项目所在区域宏观经济及产业规划分析
（1）北京市宏观经济分析
北京作为国家首都，经济发展水平始终处于全国前列。2023 年，面对外部
压力和内部困难，北京坚持稳中求进工作总基调，坚持“五子”联动服务和融入
新发展格局，全力稳增长、抓改革、强创新、保民生、防风险，生产需求逐步
改善，民生保障坚实有力，发展质量不断提升，经济保持回升向好态势。
根据地区生产总值统一核算结果，2023 年全年实现地区生产总值 43,760.7
亿元，按不变价格计算，比上年增长 5.2%。分产业看，第一产业实现增加值
134
105.5 亿元，下降 4.6%；第二产业实现增加值 6,525.6 亿元，增长 0.4%；第三产
业实现增加值 37,129.6 亿元，增长 6.1%。
2024 年上半年，全市实现地区生产总值 21,791.3 亿元，按不变价格计算，
同比增长 5.4%。
图 2-4：北京市 2012-2024 年上半年 GDP 与人均 GDP
数据来源：北京市统计局、戴德梁行整理
根据北京市统计局数据统计，2023 年全年，全市居民人均可支配收入
81,752 元，比上年增长 5.6%，扣除价格因素实际增长 5.2%。从四项收入构成看，
居民人均工资性收入 51,632 元，增长 8.1%；人均经营净收入 1,026 元，增长
13.6%；人均财产净收入 12,280 元，下降 1.1%；人均转移净收入 16,814 元，增
长 2.9%。城镇居民人均可支配收入 88,650 元，比上年增长 5.5%；农村居民人
均可支配收入 37,358 元，增长 7.5%。
根据北京市统计局数据统计，2024 年上半年，全市居民人均可支配收入
43,084 元，同比名义增长 4.2%，扣除价格因素实际增长 4.1%。其中，工资性收
入增长 5.5%，经营净收入增长 2.4%，财产净收入下降 0.3%，转移净收入增长
3.4%。城镇居民人均可支配收入 46,524 元，同比增长 4.0%，农村居民人均可支
配收入 20,852 元，同比增长 6.7%。2024 年上半年，全市居民人均消费支出
24,165 元，同比增长 5.7%，其中，城镇居民人均消费支出 25,769 元，增长 5.6%，
135
农村居民人均消费支出 13,802 元，增长 6.1%。
图 2-5：北京市 2015-2024 年上半年居民人均可支配收入和消费性支出
数据来源：北京市统计局、戴德梁行整理
（2）北京市产业园区市场分析
1）北京市产业园区行业发展概况
北京的产业园区发展已经经历了近 20 年，整体的成熟产业园区市场格局已
经基本形成。北京市产业园区主要分布在十个区域，主要包括亦庄-大兴、丰台、
上地、城区商务园、望京-酒仙桥、昌平、中关村、顺义、石景山及北清路，分
布详见下图：
136
图 2-6：北京市产业园区市场分布
数据来源：戴德梁行、中信证券整理
根据戴德梁行统计，截至 2024 年二季度末，北京全市产业园区总存量约为
2,285.3 万平方米，其中，亦庄-大兴区域产业园区存量最多为 479.2 万平方米，
约占总存量的 21.0%；丰台区域产业园区存量为 384.2 万平方米，约占总存量的
16.8%；上地区域产业园区存量位于第 3 位，总量约为 363.7 万平方米，约占总
存量的 15.9%。
图 2-7：北京市各区域内产业园区存量
数据来源：戴德梁行、中信证券整理
137
2）北京市产业园区行业市场容量及供需分析
从“十三五”规划开始，北京市通过一步步的政策导向引导北京产业规划的
合理健康发展。2017 年，北京重新定义了经济发展重点，力求将北京打造成全
国科技创新中心。从 2017 年开始，北京市开始进一步细化产业园区发展的相关
政策，引导产业园区的发展向高精尖行业进一步倾斜，同时鼓励低端产业园区
进行产业升级，并通过负面清单的形式向园区管理者和企业释放更清晰的产业
方向。
据戴德梁行统计，伴随着北京市鼓励产业园区发展的政策陆续出台，创新
与智能研发产业不断发展。北京市全市产业园新增供应在 2018 年到达峰值，
2019 年稍有回落。2020 年至 2022 年受公共卫生事件以及宏观经济的影响，北
京市全市产业园新增供应大幅减少，2023 年略有回升。截至 2024 年二季度末，
北京产业园区总量约为 2,285.3 万平方米。
图 2-8：北京市产业园区历史供需分析
数据来源：戴德梁行
3）北京市产业园区租金及空置率分析
受到整体市场经济增长动力不足、双减政策和互联网行业相关政策等多重
因素的影响，全市产业园区市场平均租金水平有小幅下降。截至 2024 年二季度
138
末，全市产业园平均租金为 127.7 元/平方米/月（含物业管理费）。其中，中关
村区域的产业园区租金最高，达到 246.4 元/平方米/月（含物业管理费）；望京酒仙桥区域和城区商务园区域租金次之，分别达到 163.5 元/平方米/月（含物业
管理费）和 156.3 元/平方米/月（含物业管理费）；本项目所在地上地区域的租
金为 154.3 元/平方米/月（含物业管理费）。
图 2-9：北京市产业园区租金水平
数据来源：戴德梁行、中信证券整理
全市产业园区空置率自 2015 年开始波动上升，截止 2024 年二季度，全市
产业园空置率为 23.0%。在全市十个产业园区域中，石景山、顺义、北清路、
昌平及上地区域的空置率均高于全市平均水平，分别为35.0%、31.6%、30.1%、
29.4%及 28.4%；其余区域空置率均低于全市平均水平。
139
图 2-10：北京市产业园区空置率水平
数据来源：戴德梁行、中信证券整理
（2）本项目所属区域市场介绍及所属板块竞争情况分析
1）上地区域介绍
上地区域以上地信息产业基地为中心，北至后厂店路（含沿线），南至成
府路及西延线，西至永丰路，东至黑泉路（含沿线），是我国第一个以电子信
息产业为主导，集科研开发、生产、经营、培训、服务为一体的综合高科技产
业聚集区域。经过多年发展，上地区域汇集上地信息产业基地、中关村软件园、
东升国际科学园等高新技术产业园区，逐步成为高新技术产业企业研发总部聚
集区，是中关村国家自主创新示范区内原始创新和自主创新的重要基地之一，
也是优质研发制造用房物业集中的区域。
东升板块承接上地核心区域办公需求外溢，依托优质办公物业及领先的产
业服务，分别打造智能智造产业功能区和创新发展轴，积极融入大上地区域发
展，已形成明显的产业集聚效应。
140
图 2-11：上地区域-东升板块位置示意图
数据来源：戴德梁行、中信证券整理
2）上地区域产业园区行业市场容量及供需分析
上地区域内大部分产业园区主要集中在 2001 年至 2009 年入市，相对建成
年代较为久远。伴随着近年来信息技术与智能研发产业的发展，上地区域内研
发用房需求不断扩张，从 2017 年至 2023 年平均每年约有 26 万平方米新增项目
进入市场。截至 2024 年二季度末，上地区域产业园区总量约为 363.7 万平方米，
优质产业园区总量超过 150 万平方米。
2022 年以来，由于当前政策对于信息技术与智能研发行业的监管加强，科
技产业市场企业开始进行空间整合，研发用房需求有所放缓，新增供应量增速
放缓，但区域市场依然活跃，仍有新增项目不断入市，丰富区域用房选择。
近年来，信息技术与智能研发产业是发展较快的行业之一，随着智能制造
与智能研发企业的快速发展，企业办公面积的扩张需求较为旺盛。上地区域作
为智能研发产业发展较早的区域，吸引了众多行业知名企业入驻，提升了区域
行业的聚集度。根据戴德梁行统计，2017 年至 2021 年，上地区域出租率呈现基
本稳定下的小幅波动，自 2022 年以来出租率持续下降。其中，2023 年受到宏观
经济形势和行业整合的进一步影响，加之大面积的新项目入市，使得出租率持
续下降至 70%左右。
141
图 2-12：上地区域历年新增供应、净吸纳量和出租率
数据来源：戴德梁行
3）上地产业园区物业租金情况
由于近年来信息技术与智能研发产业发展相对迅速，上地区域内，一些较
为成熟的企业的独栋研发用房由局部对外出租改为整栋自用。但受到宏观经济
形势影响，部分企业规模有所收缩，区域内一些原本自用的面积逐渐成为可供
外租的区域。根据截至 2024 年二季度末的统计发现，小面积段的市场表现相对
活跃，研发用房存量的空置水平与 2023 年基本一致。
随着信息技术与智能研发行业的发展，区域租金在 2017 年到 2019 年期间
得以快速增长；但受到宏观经济因素以及公共卫生事件的影响，2020 年至 2021
年租金增长速度减缓；2022 年至 2024 年二季度末，随着大量新增供应的入市，
区域内租赁竞争增大，免租期优惠增多，平均租金呈现下降趋势。
142
图 2-13：上地区域历年平均租金走势16
资料来源：戴德梁行、中信证券整理
4）东升板块介绍
A、板块概况
东升板块位于北京市海淀区上地区域东部，北至建材城西路、南至清河路、
西至京藏高速、东至东小口森林公园，板块南北长约4公里，东西长约5公里。
板块内优质研发用房主要由金隅智造工场、中关村东升科技园·北领地、中关村
东升科技园·永泰园、中关村东升国际科学园、奥北科技园、中关村东升科学
城·东升科技园、金隅科技园、中关村东升科技园枫烨园数字经济产业园等园区
构成，板块内多以智能制造、信息技术、科研创新为产业方向的科技创新园区，
有效实现非首都功能疏解、老旧厂房改造再利用、转型升级发展高精尖产业等
目标。板块内园区有高挑空、无柱 LOFT 办公空间、低密舒适生态园林式景观、
众创空间孵化器等多种样式，吸引了众多的信息技术与智能研发企业的青睐。

16 注：图中所示租金为不含物业管理费租金
143
图 2-14：东升板块部分优质研发用房分布概况
资料来源：高德地图、戴德梁行、中信证券整理
截至 2024 年二季度末，东升板块优质产业园建筑面积超 150 万平方米，主
要的优质项目包括中关村东升科技园·北领地、中关村东升科技园·永泰园、奥
北科技园、中关村东升国际科学园、金隅智造工场、中关村东升科学城·东升科
技园、金隅科技园和中关村东升科技园枫烨园数字经济产业园等。截止 2024 年
二季度末，板块内上述优质项目的出租率按照算数平均测算后得到的平均出租
率约为 70%。
B、板块交通状况
地铁线路：板块内部及周边 1 公里范围内，共有 4 个地铁线路站点，包括
地铁 8 号线育新站、地铁 8 号线西小口站、地铁 8 号线永泰庄站和地铁 13 号线
换乘站霍营站。
公交线路：在板块内产业园区周边分布 16 个公交站点，分别为清河小营东
路站、后屯村站、西小口路西口站、永泰庄东路站、黑泉路站、西小口路口北
站、枫丹丽舍小区南站、西三旗桥北站、地铁育新站、越秀路南口站、后屯路
站、怡清园小区站、后屯南路站、清河小营桥南站、永泰小区站、龙岗路东口
144
站等，共有 10 余条公交线路经过，公共交通较为便利。
主要道路：板块内道路通达，主要经过的交通干道有建材西路、西小口路、
永泰庄北路、清河路、后屯路、东升科技园路以及黑泉路。此外，东升板块还
比邻八达岭高速公路入口、北五环上清桥、京藏、京承、京新高速等。
C、入园企业情况
东升板块的优质研发园区目前已吸引了多位院士和千人专家，百余位博士
以及千余位智能制造行业科技人才的进驻，不断构建起国家级重点实验室、科
技成果孵化与转化平台、行业领军企业、及众多家“独角兽”企业的高精尖产业
客户结构，板块内园区运营以来已累计产出知识产权超过千件，在行业中处于
领先水平。
随着板块内园区产业环境和服务的不断完善和优化，已有多家智能研发领
域的知名企业入驻园区，行业涵盖新能源汽车、人工智能、生物医药、通信技
术、3D 打印以及大型金属构件增材制造装备等多个信息技术与智能研发行业方
向。
表 2-30：东升板块主要企业一览
分类 领域 主要企业
智能汽车 电动汽车、智能驾驶研发 北京车百智能科技发展有限公
司、北京智行者科技有限公司等
生物医药 医疗设备制造与创新技术研
发
赛诺联合医疗科技(北京)有限公
司、北京诺令生物科技有限公司
等
人工智能 人工智能语音识别与机器人
技术研发
北京云知声信息技术有限公司、
北京旷视科技有限公司、北京水
木东方医用机器人技术创新中心
有限公司等
通信技术 通信软件产品研发与创新
北京锐安科技有限公司、北京转
转精神科技有限责任公司、博鼎
实华（北京）技术有限公司等
数据来源：戴德梁行、中信证券整理
从租赁需求看，东升板块企业多以智能制造行业企业及其他中型企业为主，
例如云知声智能科技股份有限公司、北京旷视科技有限公司、北京水木东方医
145
用机器人技术创新中心有限公司、博鼎实华（北京）技术有限公司等，大多连
带关联企业共同入驻相同楼宇或临近楼宇，租赁面积多在100-700平方米之间，
租赁情况相对稳定。
5.影响行业发展的有利因素和不利因素
（1）有利因素
开发区是特殊的经济、社会发展功能区，是我国承接产业和技术转移的功
能载体，在未来经济发展中将继续发挥示范、辐射和带动作用。园区开发及运
营行业的有利因素主要体现在以下几个方面：
1）生产的全球化。开发区有机会更多地承接世界制造业的转移，我国是世
界上劳动力资源最丰富，市场潜力最大的国家，开发区凭借集中的产业布局、
集约的资源利用以及符合国际标准的良好投资环境等优势，承接世界产业转移，
成为国际跨国产业资本转移中国的聚集地，进而较快地与世界生产体系融为一
体，成为“世界工厂”的不可或缺的重要组成部分。
2）科技研发的全球化。开发区有机会更多地吸引跨国公司研发机构，成为
全球科技研发中心体系的重要组成部分。伴随着生产的全球化，与生产活动直
接关联的应用性研发活动也趋向全球化。开发区经过近三十年的发展，已经成
为跨国公司在中国最主要的集聚地，有条件在原来的生产基地基础上开设新的
研发机构，或吸引更多新的跨国公司进区设立研发中心，使之成为跨国公司在
中国的研发中心密集区。
3）服务贸易的全球化。开发区有机会更多地吸引跨国服务业企业，扩充其
区域经济功能。现代服务业，特别是与生产活动紧密关联的生产服务业，如物
流、进出口采购服务、产品检验服务、工程咨询、设备租赁、标准认证以及金
融、保险、会计等服务业，必然伴随着生产的全球化而趋向服务网络的全球化。
开发区最有条件成为吸引跨国生产、服务外包业务投资的区域，其经济功能也
由过去单纯的工业转向包括生产、研发、服务等在内的更加综合的经济功能。
4）管理和人才的全球化。经济全球化加速了开发区利用外资的进程，而伴
随着外资的大规模进入，与之相伴的是各类人才和先进管理的进入，使开发区
146
成为人才的聚集地、技术和管理创新的试验地、中外文化的汇集地。
5）全面经济伙伴关系协定（RCEP）的签署。我国加入WTO后，对外开放
水平进一步提高，逐步与国际接轨。而全面经济伙伴关系协定在 2022 年的正式
生效，为开发区不断稳固和强化产业链供应链，走向世界开辟了新的途径，亦
为开发区在更宽广的领域直接参与国际市场竞争创造了更宽松的政策和法律环
境。
（2）不利因素
1）全球各地区经济竞争加剧。经济全球化加剧了各国对吸引外国投资的竞
争，要求开发区具备与国际标准相吻合的投资环境，从依靠特殊优惠政策和低
廉土地、劳动力吸引投资向依靠良好综合投资环境吸引投资转变。
2）国际资本的流动性和金融风险的全球连锁传播性增强。开发区在统筹对
外开放与国内市场之间的平衡上面临更大挑战，要求开发区必须强化经济的内
生性，强化外商直接投资对当地经济的根植性和附着力。
3）开发区面临的同质化竞争压力与日俱增。开发区必须打造有自身特色的
核心竞争力，从提高产业集聚度、增强高新技术的自主创新能力等方面构筑差
异化竞争优势，以应对与日俱增的同质化竞争压力。
（3）宏观政策影响
近年来，国家针对产业园区的开发建设、土地管理、财政税收等方面政策
频出，对于收入来源多元化和资本实力雄厚的企业而言则是加快发展的机遇。
6.产业园区行业的主要特征
产业园区运营与管理行业的周期性或季节性特征不显著。受经济水平及当
地产业发展政策的影响，我国高新区多分布在东部发达城市，该类产业园区运
营与管理行业也呈现一定的区域性特征。
（1）季节性
产业园区运营与管理行业主要以收取租金、服务费等方式实现收入，通常
较为稳定，季节性波动特征不显著。
147
（2）周期性
产业园区运营与管理行业与国家整体经济发展状况密切相关，客户为已经
或即将入驻园区的各类企业，随着宏观经济的周期性变动，园区客户发展也将
随之发生波动，通过影响出租率、租赁服务价格和综合服务需求等进而影响本
行业的盈利水平。
随着国民经济的增长和相关产业的成熟、以及国家政策对中小企业的不断
扶持，我国园区运营与管理行业规模保持了较高的增长率，入驻率及企业质量
也不断提高，周期性特征并不显著。
（3）区域性
在全国范围受我国各省市区域经济发展不平衡以及产业分布不均衡的影响，
产业园区运营与管理行业发展地域差异十分明显。东部、华北、华南等经济发
达地区，企业对产业园区物业的需求旺盛，行业起步较早且相对成熟。北京、
广州、深圳等一线城市及合肥、成都、武汉、杭州等热点创新创业准一线城市，
受政府鼓励、政策完善、人力和资金资源丰富等因素影响，大型园区和新型孵
化机构大多态势良好，带动产业园区运营与管理行业的发展。东部的产业园区
数量、运营面积、经营收入等指标全面领先于中部、西部和东北部地区。
7.产业园区运营模式分析
（1）我国产业园区的经营模式
1）产业园区管理模式分析
根据政府和企业在园区的开发建设中所处主体位置的不同，产业园区的管
理模式大致可以分为以下三种类型：
A.政府主导型
该模式在产业园区开发建设的早期较为常见，这个时期的产业园区具有较
强的政府宏观调控职能，由政府主导进行建设初期的资源投入和规划，在园区
建成后政府实施行政管理和服务职能。
政府主导型产业园的优点在于充分利用我国强势政府的特点建设发展产业
148
园：一是地方政府可以利用宏观调控手段对园区进行整体规划和布局，二是有
利于园区争取到更多的优惠政策和财政资金，为园区积蓄更多的发展基础和资
本实力，三是便于利用政府关系协调园区与外部单位和部门的关系，在土地征
用、项目审批等工作上有效疏通渠道；四是由地方政府出面招商引资可以很大
程度上消除投资方的顾虑，提高项目落地率。
B.开发公司主导型
开发公司主导型园区的管理机构是盈利性的公司，即园区开发公司。开发
公司肩负着管理与开发的双重职能，包括园区的规划建设、基础设施建设、招
商引资、土地征用、园区管理等方面。开发公司主导型管理模式可以使园区的
开发管理更加专业化，便于提高运作效率，也有利于提高管理机构对市场信息
的敏感度。
C.混合型
政府主导型和开发公司主导型是两种相对极端的情况，更为常见的是混合
型模式，政府部门既成立了管委会又成立了投资开发公司，管委会负责政府行
政管理职能，开发公司负责企业运作职能。由于开发公司往往设立在管委会下，
其管理行为很大程度上仍然是行政性的。
混合型管理模式综合了一般产业园区和行政区的优势，使产业园区形成了
集行政、经济、社会于一体的综合发展区域，有利于整合、发挥园区与政区的
资源与创新优势，实现优势互补，为园区经济提供更多发展机遇和发展动力，
更有能力兼顾经济与社会全面发展。
2）产业园区运营模式分析
我国产业园区主要可分为以下五种运营模式：
A.政府运营模式
政府运营模式与前述政府主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营
模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公
司提供税务代理、行政事务代理的服务并收取一定的服务费用，同时政府部门
也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。政府运营模式适合于一些规
149
模小，管理简单的园区，但对于大型的园区，政府运营模式无法保证园区的长
期运营。
B.投资运营模式
投资运营模式是政府通过投资建设园区，以房租、固定资产等作为合作资
产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上
市，实现资产增值并收回投资。这种运营模式在中短期难有可见的回报，但是
对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业
投资成功的基础上的。
C.服务运营模式
随着经济的发展，单纯的资金投资无法满足很多企业日益多元化的需求，
许多企业对园区的服务环境提出了更多的要求，服务运营模式的园区为入驻企
业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展
环境。这种运营模式强化了园区与企业的合作，拓宽了园区的收入渠道。
D.土地盈利模式
随着近十年中国房价的整体走高，土地增值的带来的收益远超了很多行业
的盈利水平。房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取土地项目，进
行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，
然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，
最后获取合理的地产开发利润。这种模式获利能力强，为园区后期的开发奠定
了雄厚的财力基础。但本质上仍然是房地产开发模式，利润来源点并不建立在
产业的发展与繁荣上，而产业本身也并不过分依赖于其所使用的地产，因此难
以形成产业辐射力，是产业地产的初级开发运营模式。
E.产业运营模式
这类产业园承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的
目的就是要搭建一条产业链，比如新能源产业园、创意产业园、物流产业园等。
园区在投资初期会进行招商引资，并对有实力的入驻企业进行投资，甚至直接
投资一个全资公司在园区内运营重要的产业项目，通过分享企业成长红利获得
150
资本增值。产业运营模式的园区往往要同时具备行政职能、服务职能和企业投
资运营职能，对园区的管理能力和运营能力要求较高，但建成后将在区域范围
内形成压倒性的产业优势。
（2）基础设施项目运营模式
基础设施项目运营模式属于上述的第五类“产业运营模式”。金隅智造工场
打造“政产学研用金服”七位一体生态圈，构建起“物理空间租赁+产业投资（孵
化）+创新产业服务”的园区运营服务模式。建设一站式服务中心、党群服务中
心，引入海淀区综合政务服务金隅智造工场站，将客户服务、产业服务、政务
服务、知识产权服务及非公党建等有机整合，实现“园区事、园区办”；定期组
织高层客户活动，充分发挥园区平台横向交流和融通带动作用，促进入园企业
间产业资源合作与衔接，激发园区活力，提升企业归属感；向入园企业开放园
区科技创新应用场景，鼓励科技成果在园区内的落地转化；编制产业园区专业
化运营服务体系，发布《智慧园区总体框架和建设管理规范》中关村标准，为
园区运营调整、园区企业发展提供支撑，实现园区可持续、高质量发展。基础
设施项目具体情况如下：
1）商业模式
基础设施项目的租赁收入主要来源于产业载体的租金收入，目标客户主要
为入驻园区的智能制造和工业研发等高新技术企业，通过租金收入实现长期稳
定的现金流入。
2）招商模式
基础设施项目的招商模式不等同于商业地产的租赁招商模式，除了常规的
商业地产租赁招商模式外，主要通过行业协会、上下游关系的企业、产业活动、
政府推荐、政府重点落地项目等渠道进行招商获客，也会通过网络渠道进行推
介。整体而言，基础设施项目的招商模式依托于长期积淀形成的产业聚集效应，
形成了特色化的招商模式。具体招商流程如下：
A.结合金隅智造工场产业园区一期项目的招商产业规划以及设定的入驻标
准筛选优质的企业。
151
B.金隅文化与意向客户开展正式谈判前，根据园区产业定位方向、客户履
约能力、经营风险与意向客户深入沟通并填写《意向客户资质评估表》。
C.按照海淀区政府与金隅集团于 2016 年 9 月签订的《战略合作协议书》的
相关约定，将初步审核通过且计划引入的意向客户情况报中关村科学城管委会
审核，审核通过后推进下一步租赁工作。
D.金隅文化根据北京市产权交易所相关要求完成房源公示、系统录入等工
作流程。
E.金隅文化组织签订正式《房屋租赁合同》及其相关补充协议。
F.完成签约，办理入驻手续，项目公司为入驻企业提供高品质物业管理服
务等日常服务。
3）盈利模式
基础设施项目依托于西三旗区域内部的产业聚集，以产业招商为内核，以
自有物业为载体，向租户提供智能制造和工业研发相关的租赁服务并获取租金
收益及相应的配套收入。
8.行业竞争情况及竞争优势
（1）行业竞争情况
1）行业的区域性和进入壁垒
除了中国东部沿海率先开放的主要城市以及其他优秀的一、二线城市，中
国大部分城市整体上仍处于工业化初期或者成长阶段，既难以产生因传统产业
升级所带来的大量服务性需求，也局限于无力承载新兴产业契机所带来的增量
空间，相应难以支撑按市场化运作要求形成的产业园区发展。
从我国开发区的具体开发模式角度来看，主要包括以下两种：一是政府主
体模式，即政府作为园区开发的主体，并承担最终的损益。但由于开发区开发
所需资金巨大，随着开发的升级和加速，当地政府财政不可能有持续和充足的
资金投入园区开发建设，政府就会逐步让出开发主体地位而寻找新的开发平台。
二是开发企业主体模式，即开发企业作为开发区开发的主体，并承担最终的损
152
益。政府通过委托开发公司从事土地开发、基础设施建设和招商代理等业务。
在这种模式下，不但可以保证开发资金的到位还可以有利于政企分开提高园区
开发效率。目前，国家和省级开发区一般多采用企业主体模式。政府通常与区
域内一家开发企业签订长期合作协议，使该企业在土地开发、招商、工程建设
和市政道路建设方面具有一定的排他性和优先权。
综上所述，园区开发业务具有一定的区域性，进入壁垒相对比较高，使得
园区物业载体租赁业务亦形成较高的进入壁垒。
（2）行业竞争状况分析
与传统办公楼相比，产业园区拥有更加灵活的空间设置和更为完善的整体
配套，便于功能集成和独立运营，在部分地区还可享有政策扶持。因此，现代
产业园区这一物业形态既符合国民经济发展、产业转型升级的需要，也受到互
联网、电子信息、生物科技等领域企业的青睐。
项目公司面临的竞争体现为三个层面的竞争：一是产业聚集层面的竞争；
二是园区主体层面的竞争；三是园区及周边其他办公物业的竞争。以下主要分
析园区主体层面及园区及周边其他竞品物业的竞争情况。
1）本项目所处区域竞争情况分析
A、区域产业园项目分布情况
截至 2024 年二季度末，东升板块优质产业园建筑面积超 150 万平方米，主
要的优质项目包括中关村东升科技园·北领地、中关村东升科技园·永泰园、奥
北科技园、中关村东升国际科学园、金隅智造工场、中关村东升科学城·东升科
技园、金隅科技园和中关村东升科技园枫烨园数字经济产业园等。
B、区域产业园区物业租金及出租率
在东升板块区域内可供出租部分研发用房中，优质研发用房项目的租金平
均水平在 130 元/平方米/月-180 元/平方米/月（不包含物业管理费），品质一般
的研发用房租金水平在 100 元/平方米/月-130 元/平方米/月（不包含物业管理
费），配套设施相对较差的研发用房租金水平不足 100 元/平方米/月（不包含物
153
业管理费）。各个档次的楼宇租金水平则因其装修程度、所处地理位置、各楼
宇物业管理水平、租赁面积及签约期限的差异而有所不同。
根据戴德梁行调研，东升板块信息技术与智能研发产业聚集度较高，板块
内早期入市的优质项目租金及出租率基本稳定，近年新入市的优质项目如中关
村东升科学城·东升科技园和金隅科技园，目前正在招租去化阶段，出租率水平
较低。
表 2-31：东升板块部分优质研发用房租金水平及预估出租率
序
号
项目名称 入市时
间
建筑面积
（平方米）
出租率
租金
（元/平
方米/
月）
产权方 经营业
态
1
金隅智造工
场二期
（毗邻基础
设施项目，
未入池）
2019 年 30,000 100% 155-180
金隅集
团
研发办
公为主
2
中关村东升
科技园·北领
地
2009 年 160,000 95% 160-190
东升镇
集体经
济组织
研发办
公为主
3
中关村东升
科技园·永泰
园
2009 年
（2019
年更新
改造后
重新入
市）
7,700 95% 120-150
东升镇
集体经
济组织
研发办
公为主
4
中关村东升
国际科学园 2015 年 98,000 95% 140-180
东升镇
集体经
济组织
研发办
公为主
5 奥北科技园 2012 年 104,000 90% 140-180
国泰投
资
研发办
公为主
6
中关村东升
科学城·东升
科技园
（L20、L24
地块）
2023 年 721,300 35% 160-200
东升镇
集体经
济组织
等
研发办
公为
主，包
括较大
154
面积配
套
7
金隅科技园
一期 2021 年
224,400（自持
约 19.71 万平
方米，已出售
约 2.73 万平方
米，优先目标
出售）
13% 155-180
金隅集
团
研发办
公为主
8
金隅科技园
二期 2023 年
181,300（自持
约 17.24 万平
方米，已出售
约 0.89 万平方
米）
0%
暂未对
外出租
金隅集
团
研发办
公为主
9
中关村东升
科技园·枫烨
园数字经济
产业园
2019 年 32,800 95% 160-190
东升镇
集体经
济组织
研发办
公为主
资料来源：戴德梁行、中信证券整理
2）竞争性物业对本项目运营的影响分析
根据戴德梁行调研，截至 2024 年 9 月 30 日，在周边成熟稳定运营的项目
中，奥北科技园距离基础设施项目的直线距离约 3 公里，区位条件与基础设施
条件相似，建筑体量接近；中关村东升国际科学园与基础设施项目区位条件相
似，直线距离约 2 公里；翻新情况同基础设施项目最为接近的为中关村东升科
技园·永泰园，两者均在 2019 年进行翻新改造；中关村东升科学城·东升科技园
（L20、L24 地块）17距基础设施项目直线距离约 1 公里，项目定位及区位条件
与基础设施条件相似。
表 2-32：可比项目一信息表
可比项目一
项目名称 奥北科技园
楼层 B1-F18

155
物业位置 北京市海淀区宝盛南路 1 号
院
竣工时间 2012 年 建筑面积 约 104,000 平方米
物业管理 北京奥北兴华科贸中心有限
公司 商业类型及档次 优质研发办公用房
租区净高 2.6-2.8 米 车位数 约 250 个
建筑面积租金水平 140-180（元/平方米/月，不
含物业管理费） 出租率 约为 90%（截至 2024
年 9 月 30 日）
交通状况
公交站点：观林园小区南门、宝盛路口南、龙岗路东口
公交线路：公交 44 路、81 路、520 路、476 路、490 路
地铁站点：林萃路
地铁线路：地铁 8 号线
典型租户 已汇聚了国家文物局水下文化遗产保护中心、中交城乡开发建设有限公司、清
华大学建筑设计研究院有限公司、北京掌趣科技股份有限公司等众多知名企业
交房标准 遗留精装交房较多，公共部分精装修
设备设施
空调设备：中央空调系统
保安消防：智能自动火警检测系统及自动喷水灭火系统、24 小时
巡逻系统、门传感器监视系统、闭路电视监视系统
周边配套
休闲娱乐：宝盛广场、国家体育场、新华国际影城、高尔夫俱乐部
餐饮住宿：大鸭梨、西部杨华美食、格林豪泰商务酒店、丽枫酒店
住宅小区：宝盛里芳清园、观澳园、宝盛里观景园
医院诊所：北京上古传承中医门诊部、北京宝尔康门诊部
邮政金融：中国工商银行、北京农商银行
可比性 奥北科技园距离金隅智造工场直线距离 3 公里，两者均位于东升板块，区位条
件与基础设施条件相似，建筑体量接近
表 2-33：可比项目二信息表
可比项目二
项目名称 中关村东升科技园·永泰园
楼层 F1-F3
物业位置 北京市海淀区西三旗永泰中
路 25 号
156
竣工时间 2009 年（2019 年重新翻新）
物业管理 北京远景同创物业管理有限
公司 商业类型及档次 优质研发用房
建筑面积 约 7,700 平方米 标准层面积 1,200 平方米
租区净高 3.5 米 车位数 40-50 个
建筑面积租金水平 120-150（元/月/平方米，不
含物业管理费）
出租率
约为 95%（截至
2024 年 9 月 30
日）
交通状况
公交站点：清缘东里、永泰小区、永泰庄站
公交线路：公交 379 路、专 89 路、476 路、315 路、476 路
地铁站点：西小口、林萃桥
地铁线路：地铁 8 号线
典型租户 已汇聚了北京金庆科技有限公司、北京云洋物联技术有限公司等知名企业
交房标准 遗留精装交房较多，公共部分精装修
设备设施 空调设备：中央空调系统与新风系统（直燃机溴化锂机组）
保安消防：设火灾报警及自动灭火系统，设保安监控系统
周边配套
休闲娱乐：清河万象汇、星巴克
餐饮住宿：海底捞火锅、八合里海记牛肉店、七天连锁酒店、如家酒店、汉
庭酒店
住宅小区：君安家园、福梅苑小区、美欣家园
医院诊所：北京红十字会急诊抢救中心
邮政金融：中国建设银行、北京银行、中国银行、中国工商银行
可比性
中关村东升科技园·永泰园距离金隅智造工场直线距离 2.9 公里，两者均位于
上地区域东升板块，区位条件与基础设施条件相似，且两者均在 2019 年进行
翻新改造
表 2-34：可比项目三信息表
可比项目三
项目名称 中关村东升国际科学园
楼层 F1-F3
157
物业位置 北京市海淀区西三旗永泰北
路 1 号
竣工时间 2015 年 建筑面积 约 98,000 平方米
物业管理 北京中关村东升科技园有限
责任公司 物业类型及档次 优质研发用房
租区净高 2.8 米 车位数 约 250 个
建筑面积租金水平 140-180（元/月/平方米，不
含物业管理费）
出租率 约为 95%（截至
2024 年 9 月 30 日）
交通状况
公交站点：观林园小区北门、观林园小区东门、宝盛路口北
公交线路：公交 379 路、专 89 路、478 路、520 路、476 路、490 路
地铁站点：永泰庄
地铁线路：地铁 8 号线
典型租户
已汇聚了国际氢能中心、赛诺联合医疗、北京国星宇航科技有限公司、宝视纳
视觉技术（北京）有限公司、北京云道智造有限公司、北京翊博普惠生物科技
有限公司等众多知名企业
交房标准 遗留精装交房较多，公共部分精装修
设备设施 空调设备：中央空调系统与新风系统
保安消防：设火灾报警及自动灭火系统，设保安监控系统
周边配套
休闲娱乐：新华国际影城、星巴克
餐饮住宿：肯德基、谭鸭血火锅、大鸭梨烤鸭、北京东升凯莱酒店
住宅小区：宝盛北里、宝盛里观林园、宝盛里观景园
医院诊所：北京宝尔康门诊部、西三旗社区卫生服务中心
邮政金融：中信银行、北京农商银行、交通银行
可比性 中关村东升国际科学园距离金隅智造工场直线距离 2 公里，两者均位于上地区
域东升板块，区位条件与基础设施条件相似
表 2-35：可比项目四信息表
可比项目四
项目名称 中关村东升科学城·东升科技
园
楼层 地上 11-14 层，地下 4 层
158
物业位置 北京市海淀区后屯路与西小
口路交叉口
竣工时间 2022 年末 建筑面积 约 721,300 平方米
物业管理 高力国际/龙湖/万物梁行 物业类型及档次 优质研发用房
租区净高 2.7 米 车位数 3,270 个（含充电
桩、无障碍车位)
建筑面积租金水平 160-200（元/平方米/月，不
含物业管理费） 出租率 约为 35%（截至
2024 年 9 月 30 日）
交通状况
公交站点：西小口路口南、西小口路口北
公交线路：公交 478 路、520 路
地铁站点：西小口
地铁线路：地铁 8 号线
典型租户 已汇聚了国投证券、中车科技创新（北京）有限公司、椭圆时空（北京）科技
有限公司等知名企业
交房标准 毛坯交房较多，部分精装修
设备设施 空调设备：中央空调系统与新风系统（直燃机溴化锂机组）
保安消防：设火灾报警及自动灭火系统，设保安监控系统
周边配套
休闲娱乐：清河万象汇、星巴克
餐饮住宿：万丽轩·中餐厅、吉野家、汉堡王、万丽酒店、东升汇·啤酒花园
住宅小区：新馨苑小区、文龙家园、文晟家园
医院诊所：中日医院
邮政金融：中国建设银行、北京银行、中国银行、中国民生银行
可比性 中关村东升科学城·东升科技园距离金隅智造工场直线距离约 1 公里，两者均
位于东升板块，区位条件与基础设施条件相似
数据来源：戴德梁行、中信证券整理
（3）竞争优势
1）区域优势
基础设施项目位于上地区域东升板块科创产业集聚区的核心位置，园区环
境及楼宇私密性较好。基础设施项目楼宇品质、物业管理都维持较高水平，出
租率表现优异，租赁市场中认可度较高。基础设施项目周边规划布局合理，紧
159
邻海悦梧桐苑、枫丹丽舍、西三旗万象汇等居住社区和商业中心，周边公共交
通设施完善，在租户选址过程中具备区位条件上的比较优势。
2）政策支持优势
作为区企合作的产业园区项目，基础设施项目与中关村科学城建立了产业
联审机制。政府负责科技企业推荐、提供政务服务和产业指导、给予政策支持；
金隅集团负责科技企业挖掘、吸引入驻、企业风险评估等工作。政府的科技企
业推荐和产业政策支持是基础设施项目的另一大优势。
3）产业聚集优势
基础设施项目建筑面积超过 9 万平方米，产业结构丰富，吸引了众多大信
息、高端装备制造、新能源及医药健康产业等承租能力较强的智能制造企业聚
集，产业氛围浓厚。
4）建筑结构优势
基础设施项目无地下空间、高层高、高举架的建筑结构优势，为海淀区具
备小试中试、检验检测以及小规模转产产业环节需求的“硬科技”企业提供稀有
的产业空间，提供搭建科技项目技术应用场景，解决了多种“卡脖子”技术落地
的难题。无地下空间、高层高、高举架的建筑结构能满足客户的特有需求，同
时能够为租户提供灵活的租赁空间布置，提高租赁空间的使用效率。
5）租户优势
基础设施项目入驻企业包括多家国内知名企业，且有智能制造行业相关研
究所及行业协会入驻，高新技术背书及产业集聚效应加成，有助于提升本项目
的租赁表现。
综上，短期上地区域东升板块因新增供应和市场环境原因，租赁市场承压；
长期来看东升板块整体智能制造产业市场发展潜力巨大，伴随着未来智能制造
市场的不断发展，东升板块对应的产业园租赁市场需求将相应增加。在市场需
求增长和自身运营水平提升的前提下，同业竞争影响将得到缓释，周边其他同
类园区对本项目未来运营造成的影响也相应减少。
160
（四）目标基础设施资产运营及客群情况
1.目标基础设施资产运营情况
（1）目标基础设施资产历史概况
目标基础设施资产位于北京市海淀区建材城中路 27 号金隅智造工场内部区
域，入池部分包含 6 号楼、7 号楼、8 号楼、10 号楼、11 号楼、12 号楼和 13 号
楼，共 7 栋。项目坐落于金隅智造工场北部区域，北临英润路，东邻金隅科技
园，南邻园区内道路，西邻新馨苑，包含总建筑面积 90,907.03 平方米，占地面
积 97,081.54 平方米。金隅智造工场是以研发、智能制造为主题的科技创新园，
致力于打造建立绿色、智慧、人文的复合型智能制造产业创新中枢。
截至 2024 年 9 月末，金隅智造工场产权一期项目拥有 1 家创业板上市企业、
2 家科创板申请上市企业，5 家智能制造行业独角兽，7 个北京市重点项目；金
隅智造工场产权二期项目拥有 1 个国家级重点实验室、1 家科创板块申请上市企
业、1 家智能制造行业独角兽、2 个北京市重点项目。公司主营业务清晰合理，
且具有较强的市场竞争力。
（2）目标基础设施资产历史运营情况
根据经中喜会计师事务所（特殊普通合伙）审计的基础设施项目备考财务
报表，基础设施项目整体运营情况如下：
表 2-36：基础设施项目经营情况
单位：万元
项目 2024 年 1-9 月 2023 年 2022 年 2021 年 2020 年
营业收入 9,635.31 12,592.26 8,220.16 11,603.18 8,595.08
营业成本 2,399.20 3,004.49 2,785.73 3,037.08 2,886.68
净利润 4,334.79 5,716.84 2,853.27 5,040.37 3,125.50
经营性净现
金流18
6,545.03 9,070.23 6,554.26 7,202.83 6,402.15

18 经营性现金流=净利润+折旧+摊销+利息支出-信用减值损失-营业外收入
161
2020 年和 2022 年，由于公共卫生事件影响，基础设施项目依照地方政府相
关规定对符合租金减免条件的租户进行了租金减免。其中 2020 年度，基础设施
项目共对租户减免租金 1,574.00 万元（不含税，下同），如将减免租金部分加
回，基础设施项目 2020 年度营业收入合计约 10,169.08 万元，减免租金占加回
减免租金后 2020 年度营业收入的比例约为 15.48%；2022 年度，基础设施项目
营业收入较上年同期减少 3,383.02 万元，降幅为 29.16%，主要系对租户减免租
金 4,659.46 万元所致。如将减免租金部分加回，2022 年度营业收入合计约
12,879.62 万元，较 2021 年度营业收入增长 11.00%，减免租金占加回减免租金
后 2022 年度营业收入的比例约为 36.18%。
（3）目标基础设施资产的客群集中度情况
截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目租约期限分布如下表所示：
表 2-37：项目租约期限、租约面积及占比
单位：平方米，%
租约期限 租赁面积 占比
0-1 年（含） 846.69 1.10
1-2 年（含） 2,897.21 3.78
2-3 年（含） 53,311.91 69.53
3-4 年（含） 1,929.14 2.52
4-5 年（含） 17,576.58 22.93
5 年以上 107.84 0.14
合计 76,669.37 100.00
数据来源：戴德梁行、中信证券整理
基础设施项目的租约期限主要集中分布在 2-3 年（含），主要原因为大部
分租户均涉及租赁合同的换签，换签后租赁合同的起租日期主要为 2024 年 4 月
19 日，因此租赁合同期限分布与剩余期限分布相近，租户整体稳定性较好。
（4）目标基础设施资产客群情况
截至 2024 年 9 月 30 日，金隅智造工场产权一期项目前十大租户租赁面积
162
总计为 55,869.69 平方米，租赁面积占项目已出租面积的 72.87%，其中前两大租
户各自租赁面积占项目已出租面积的比例在 10%以上；第三到第十大租户各自
租赁面积占项目已出租面积的比例在 3%至 7%之间，占比相对分散。前十大租
户均正常履约，在执行租赁合同稳定。
基础设施项目的建筑结构特点适合大体量租户租赁，产业类客户平均租赁
面积相对较大，但租约相对较长，租约稳定性较强。前十大租户的所在行业大
类大部分为“科技推广和应用服务业”，但细分行业及主营业务有所区别。
表 2-38：项目租赁面积占比前十大租户
单位：%，平方米
租户名称 租赁面积
占总已
出租面
积比例
起租日期 到期日期 所在行
业
主要情况 租赁情
况
智汇中科
（北京）
科技有限
公司19
15,343.02 20.01 2024/4/19 2026/12/31
科 技 推
广 和 应
用 服 务
业
承租金隅智造工场产
权一期项目 N1 整栋
作为中科智汇工场的
载体，负责中科智汇
工场的整体运营工
作。同时开展投资孵
化业务，协助科技成
果转移转化
租约将
于 2026
年 12
月到期
北京车百
智能科技
发展有限
公司
14,014.62 18.28 2024/4/19 2026/12/31
科 技 推
广 和 应
用 服 务
业
承租金隅智造工场产
权一期项目 N5 整栋
后在承租面积范围内
开展招商、运营。入
驻的企业主要为新能
源汽车产业链的上下
游企业
租约将
于 2026
年 12
月到期
北京水木 5,280.53 6.89 2024/4/19 2026/6/30 科 技 推 医疗机器人技术与产 租约将

19 根据智汇中科（北京）科技有限公司与出租方于 2023 年 10 月 16 日签署的《<房屋租赁合同>补充协议
（七）》，该租赁空间实际承租租户自 2023 年 1 月 1 日起由北京中关村科学城科创服务有限公司变更为
智汇中科（北京）科技有限公司。根据相关合同，2019 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日，该租赁空间实
际承租租户为北京中关村科学城科创服务有限公司；2023 年 1 月 1 日至 2026 年 12 月 31 日，该租赁空间
实际承租租户为智汇中科（北京）科技有限公司。
163
东方医用
机器人技
术创新中
心有限公 司
2024/4/19 2026/6/30
广 和 应
用 服 务 业
业协同创新平台，面
向高端医疗器械领域
于 2026 年 6 月
到期
2024/4/19 2026/6/30
国能日新
科技股份
有限公司
4,054.77 5.29
2024/4/19 2028/6/30 软 件 和
信 息 技
术 服 务 业
面向电力市场提供新
能源信息化产品及相
关服务，产品主要以
新能源发电功率预测
产品为核心
租约将 于 2028 年 6 月
到期 2024/4/19 2028/6/30
北京齐碳
科技有限
公司
3,094.75 4.04 2024/4/19 2026/12/31
科 技 推
广 和 应
用 服 务 业
专注于纳米孔基因测
序仪和配套试剂、芯
片耗材研发、生产和
应用开发的高科技企 业
租约将 于 2026 年 12
月到期
北京金隅
通达耐火
技术有限
公司
2,978.89 3.89 2024/7/1 2029/6/30
科 技 推
广 和 应
用 服 务 业
金隅集团子公司，聚
焦于耐火材料的生
产、施工及安装服务
租约将 于 2029 年 6 月
到期
北京宏远
智控技术
有限公司
（曾用
名：宏远
智控科技
（北京）
有限公
司）
2,920.61 3.81
2024/4/19 2028/6/30 科 技 推
广 和 应
用 服 务 业
北京铁力山科技股份
有限公司的全资子公
司，提供控制中心控
制台和坐席管理系统
产品的研发、生产、
销售服务
租约将 于 2028 年 6 月
到期
2024/4/19 2028/6/30
中节能数
字科技有
限公司
2,765.13 3.61 2024/4/19 2026/11/7
软 件 和
信 息 技
术 服 务 业
隶属于中央企业中国
节能的生态环境监测
与大数据应用的专业
公司
租约将 于 2026 年 11
月到期
北京汇通
天下物联
科技有限
公司
2,714.02 3.54 2024/4/19 2026/11/30
科 技 推
广 和 应
用 服 务 业
公路货运物联网解决
方案提供商，主要业
务包括车队管理、安
全管理、货物管理等
订阅服务
租约将 于 2026 年 11
月到期
博锐尚格 2,703.35 3.53 2024/4/19 2027/3/31 科 技 推 设施资产管理数字智 租约将
164
科技股份
有限公司
广 和 应
用 服 务
业
能解决方案服务商，
主要为建筑运维行业
提供服务
于 2027
年 3 月
到期
合计 55,869.69 72.87 — — —
（5）现金流来源具有一定分散度
截至 2024 年 9 月 30 日，本项目共计 47 个租户，除前两大租户各自租赁面
积占项目已出租面积的比例在 10%以上外，其余租户各自租赁面积的占比均小
于 7%，具有一定的分散度，单个租户对项目出租率和收入的影响整体可控；基
础设施项目租约期限较长，主要在 2-3（含）年；同时，基础设施项目的前十大
租户细分行业领域不同，因此，本项目的现金流来源具有一定分散度。
（五）目标基础设施资产合规情况
1、基础设施项目权属和资产范围
根据金隅集团说明，金隅智造工场产权一期项目分为两个阶段开发建设；
截至本报告出具之日，金隅智造工场产权一期项目已全部竣工并已取得《不动
产权证书》，产证证载建筑面积共计为90,907.03平方米。
截至本报告出具之日，项目公司已就金隅智造工场产权一期项目取得了如
下《不动产权证书》：
表2-39 项目公司《不动产权证书》信息

20 编号为京（2024）海不动产权第 0019164 号的《不动产权证书》未记载土地使用权终止日期，根据该
等证书换发前的编号为京海国用（2007 出）第 4119 号的《国有土地使用证》记载，土地使用权终止日期
为 2046 年 12 月 2 日。
序
号
证号 坐落 宗地面积
（㎡ ）
房屋面积
（㎡ ）
土地/房屋用
途
土地使用权
终止日期
1
京 （ 2024 ）
海不动产 权
第 0019176
号
海淀区建
材城中路
27 号 13
幢 1 层 01
层 等 [9]
套
97,081.54 32,191.75 工业/厂房 2046 年 12 月
2 日
2
京 （ 2024 ）
海不动产 权
海淀区西
三旗建材
城内 3 幢
97,081.54 58,715.28 工业/工交 2046 年 12 月
2 日20
165
就基础设施资产的资产范围及项目权属，根据法律顾问出具的法律意见书
并经基金管理人、计划管理人、法律顾问、财务顾问适当核查：
1）金隅智造工场产权一期项目的资产范围为项目公司持有的位于中国北京
市海淀区西三旗建材城的京（2024）海不动产权第0019176号《不动产权证书》、
京（2024）海不动产权第0019164号《不动产权证书》项下产证证载建筑面积共
计为90,907.03平方米的房屋所有权及其对应国有土地使用权，金隅智造工场产
权一期项目资产范围明确；
2）截至2024年9月30日，项目公司拥有金隅智造工场产权一期项目的不动
产权属证书，为金隅智造工场产权一期项目的合法使用权人和/或所有权人；金
隅智造工场产权一期项目权属清晰。
2、目标基础设施资产固定资产投资管理手续情况
（1）金隅智造工场产权一期项目的初始建设
西三旗公司21已就金隅智造工场产权一期项目初始建设阶段取得相关主管
部门出具或核发的立项批复及备案文件、环境影响批复文件、《建设工程规划
许可证》《建设工程开工证》《建筑工程施工许可证》及竣工验收文件、消防
验收文件、规划验收文件。
1）投资立项

21 根据 1996 年 12 月 3 日原北京市房屋土地管理局和北京建筑材料集团总公司（根据金隅集团提供的北京
市工商行政管理局向其核发的证明文件，北京建筑材料集团总公司为金隅集团的曾用名）签署的《北京市
国有土地使用权出让合同》（京房地出让[合]字（96）第 120 号），以及 2001 年 11 月 19 日北京市国土资
源和房屋管理局、北京建筑材料集团总公司和北京市西三旗高新建材城经营开发公司签署的《三方协议》，
基础设施资产所占用范围内的土地使用权受让方由北京建筑材料集团总公司变更为北京市西三旗高新建材
城经营开发公司。
因此，取得《关于北京市西三旗高新建材城经营开发公司建设工业厂房项目建议书的批复》（京计工字
[2000]第 0731 号）、《关于北京市西三旗高新建材城经营开发公司建设工业厂房项目可行性研究报告的批
复》（京计工字[2000]第 0900 号）时，北京建筑材料集团有限责任公司（金隅集团曾用名）作为土地使用
权的受让方，记载于该等批复文件中，但后续土地使用权的受让方已变更为西三旗公司。
第 0019164
号
1 至 3 层
全 部 等
[4]套
共
计
—— —— 97,081.54 90,907.03 —— ——
166
北京市发展计划委员会于 2000 年 5 月 12 日出具了《关于北京市西三旗高
新建材城经营开发公司建设工业厂房项目建议书的批复》（京计工字[2000]第
0731 号），主要批复事项包括：1）项目总投资：项目总投资 9,000 万元，全部
由北京市西三旗高新建材城经营开发公司自行筹措解决；2）项目内容：标准工
业厂房 4 栋；3）建设规模：总建筑面积 58,320 平方米，最终以市规划局审定设
计方案为准；4）建设地点：海淀区西三旗高新建材城内。
北京市发展计划委员会于 2000 年 6 月 6 日出具了《关于北京市西三旗高新
建材城经营开发公司建设工业厂房项目可行性研究报告的批复》（京计工字
[2000]第 0900 号），主要批复事项包括：1）项目总投资：项目总投资 9,188 万
元，全部由北京市西三旗高新建材城经营开发公司22自行筹措解决；2）项目内
容：标准工业厂房 4 栋；3）建设规模：总建筑面积 58,320 平方米；4）建设地
点：海淀区西三旗高新建材城内，四至为：西至建西路，东至西小口村东路，
南为建材集团贴面板项目，北至西三旗路。
北京市发展计划委员会出具了《北京市固定资产投资建设项目立项登记备
案通知书》（京计工（备）字[2003]4 号）23，主要备案事项包括：1）建设单位：
北京市西三旗高新建材城经营开发公司；2）投资总额：7,207 万元，全民自筹；
3）建设内容：工业厂房；4）项目状况：项目用途：其它工业；项目性质：高
科技产业；是否用地：用地；5）建设规模：总占地面积 42,900 平方米，总建筑
面积 32,248 平方米。8 号厂房（8,566 平方米），12 号厂房（7,824 平方米），
13 号厂房（15,858 平方米）；6）建设地点：海淀西三旗建材城。四至范围：东

22 根据原北京市工商行政管理局于 2006 年 9 月 8 日出具的《名称变更通知》，北京市西三旗高新建材城
经营开发公司于 2006 年 9 月 8 日经该单位核准，名称变更为北京西三旗高新建材城经营开发有限公司。
23 根据北京市发展和改革委员会于 2023 年 12 月 20 日出具的《关于北京市企业投资建设项目立项登记备
案有关情况的说明》记载：“2003 年 5 月北京市发展计划委员会印发《北京市非政府投资建设项目计划审
批管理改革实施办法的通知》（京计投资字［2003］808 号），制定《北京市固定资产投资建设项目指导
目录》，进一步明确：（1）对禁止类建设项目，一律禁止审批立项。（2）对国家规定由国家职能部门和
市政府审批类的非政府投资建设项目，继续由市计委审批立项，或由市计委审核后报国家发改委审批。
（3）对不属于上两类的非政府投资建设项目，全部取消审批，按照总投资额度情况，到市区（县）两级
计委办理登记备案。当前，我市按照《国务院投资体制改革的决定》（国发[2004]20 号）、企业投资项目
核准和备案管理条例（国务院令第 673 号）及《北京市政府核准的投资项目目录（2018 年本）》，对核准
目录外企业投资建设项目，实行备案管理。金隅集团按照北京市当时相关规定于 2003 年 10 月 14 日就北
京金隅集团西三旗建材城材料创新园工业厂房建设项目申请登记备案，并取得北京市固定资产投资建设项
目立项登记备案通知书（京计工（备）字［2003］4 号），完成项目登记备案，属合规办理，也符合我市
当前企业投资项目管理规定。”
167
至西小口村东路，西至建西路，南至北京兴明泰陶瓷有限公司，北至已建工业
厂房。
2）环境影响评价
北京市环境保护局于 2000 年 6 月 30 日出具了《关于北京市西三旗高新建
材城经营开发公司工业厂房项目环境影响审查的批复》（京环保监督审字[2000]
第 348 号），主要内容为：同意北京市西三旗高新建材城经营开发公司在海淀
区西三旗高新建材城内建设标准工业厂房 4 栋，总建筑面积 58,320 平方米，总
投资 9,000 万元。
北京市环境保护局于 2003 年 11 月 25 日出具了《关于北京金隅集团西三旗
材料创新园厂房项目环境影响登记表的批复》（京环保监督审字[2003]469 号），
主要内容为：同意北京市西三旗高新建材城经营开发公司在海淀区西三旗材料
创新园内建设标准厂房，总建筑面积 32,200 平方米，总投资 7,209 万元。
就金隅智造工场产权一期项目的环境保护合规手续齐备情况，北京市海淀
区生态环境局已于 2023 年 7 月 25 日向金隅集团出具书面意见，说明：金隅智
造工场产权一期项目范围内 6 号楼、7 号楼、8 号楼、10 号楼、11 号楼、12 号
楼、13 号楼建设时期的环境影响评价、环保验收手续齐备；金隅智造工场产权
一期项目的改造升级始于 2017 年 6 月，涉及装饰装修、通风与空调、建筑电气
等内部装修改造工程，根据 2015 年 4 月 9 日公布的《建设项目环境影响评价分
类管理名录》（原环境保护部令第 33 号，现已废止）规定，金隅智造工场产权
一期项目的改造升级内容未列入建设项目环境影响评价管理范围，无需办理环
境影响评价审批及环保验收，现亦无需补办；金隅智造工场产权一期项目的开
发建设和运营管理合法规范，未发现存在违反国家和地方关于环境管理方面的
法律、法规及其他规范性法律、政策文件的情形，自金隅智造工场产权一期项
目初始建设以来至 2023 年 7 月 25 日（至函落款日期）期间，未受到北京市海
淀区生态环境局行政处罚。
3）建设工程规划许可
北京市规划委员会于 2000 年 7 月 20 日核发了《建设工程规划许可证》（编
号：2000-规建字-1002），载明建设单位为北京市西三旗高新建材城经营开发
168
公司，建设项目名称为6号工业厂房等4项，建设位置为海淀区西三旗建材城，
建设规模为 58,716 平方米。
北京市规划委员会于 2004 年 1 月 14 日核发了《建设工程规划许可证》（编
号：2004 规（海）建字 0010 号）24，载明建设单位为北京市西三旗高新建材城
经营开发公司，建设项目名称为西三旗材料创新园工业厂房-8 号厂房等 3 项，
建设位置为海淀区西三旗东，建设规模为 32,166.72 平方米。
4）建设工程开工证25
北京市城乡建设委员会于 2000 年 9 月 14 日核发了《建设工程开工证》（编
号：京建开字[2000]第 1779 号），载明建设单位为北京市西三旗高新建材城经
营开发公司，建设项目名称为 6#7#工业厂房，建设地点为海淀区西三旗建材城，
建筑面积为 30,686 平方米。
北京市城乡建设委员会于 2000 年 8 月 21 日核发了《建设工程开工证》（编
号：京建开字[2000]第 1508 号），载明建设单位为北京市西三旗高新建材城经
营开发公司，建设项目名称为 10#、11#工业厂房，建设地点为海淀区西三旗建
材城，建筑面积为 28,030 平方米。
5）建筑工程施工许可
北京市建设委员会于 2004 年 4 月 27 日核发了《建筑工程施工许可证》（编
号：00（建）20040874），载明建设单位为北京市西三旗高新建材城经营开发
公司，工程名称为西三旗材料创新园工业厂房 13 号厂房，建设地址为海淀区西
三旗，建筑面积为 15,544.8 平方米。
北京市建设委员会于 2004 年 4 月 27 日核发了《建筑工程施工许可证》（编
号：00（建）20040873），载明建设单位为北京市西三旗高新建材城经营开发
公司，工程名称为西三旗材料创新园工业厂房 8 号、12 号厂房，建设地址为海

24 附件已加盖“北京市城市规划监督验收专用章”。
25
根据《北京市建筑工程开工实施施工许可证的通知》（京建工（2000）0620 号）的规定，北京市自
2001 年 1 月 1 日起对新开工的工程核发建筑工程施工许可证，并停用原北京市建设工程开工证，2000 年
12 月 31 日以前已办理开工手续（已领开工证）的工程不再换发新证。
169
淀区西三旗，建筑面积为 16,621.92 平方米。
6）用地审批文件
根据金隅集团说明并经法律顾问、财务顾问适当核查，金隅智造工场产权
一期项目对应宗地可追溯至“新都砖瓦厂”所占有、使用的土地26。根据 1992 年
11 月 20 日原国家土地管理局发布的《国家土地管理局关于划拨土地使用权补办
出让手续及办理土地登记程序的通知》（“《通知》”），划拨土地使用权补办
出让手续的审查流程及土地登记程序包括：市、县土地管理部门审查同意后，
与土地使用者签订土地使用权出让合同；土地使用者缴纳全部出让金后，土地
管理部门直接办理土地使用权出让登记；前述《通知》中并未要求建设单位办
理建设用地规划许可证、建设用地批准书、建设项目选址意见书、建设项目用
地预审意见等一系列用地手续。根据前述《通知》，金隅集团于 1996 年补办了
部分原“新都砖瓦厂”用地（包含现在的金隅智造工场产权一期项目对应宗地）
的出让手续，与原北京市房屋土地管理局签订了《出让合同》，并办理取得了
市海全国用（96）字第 00098 号《国有土地使用证》。就此，北京市规划和自
然资源委员会海淀分局已于 2023 年 3 月 9 日出具书面意见，说明金隅智造工场
产权一期项目初始建设阶段缺失的建设用地规划许可证、建设项目选址意见书、
建设项目用地预审意见、建设用地批准书等证照无需补办；截至该书面意见出
具日，金隅智造工场产权一期项目不存在受到该部门调查或行政处罚的情形；
综上，财务顾问、法律顾问认为，金隅智造工场产权一期项目初始建设阶段缺
失的建设用地规划许可证、建设项目选址意见书、建设项目用地预审意见、建
设用地批准书无需补办。

26 根据金隅集团说明，“新都砖瓦厂”于 1953 年成立，隶属于北京市公安局五处，1958 年北京市公安局五
处将其划转移交给北京市建筑材料工业局（即金隅集团前身：根据中共北京市委、北京市人民政府于
1984 年 3 月 8 日签发的《关于贯彻执行北京市市级党政机关机构改革方案的通知》（京发[1984]10
号），“建材局”改革为建筑材料工业总公司（改为企业，不作为政府工作部门））；自此，“新都砖瓦厂”
成为金隅集团体系内的下属单位，金隅集团或其前身实际管理、使用“新都砖瓦厂”所在地块；在截至
1958 年已划转至“新都砖瓦厂”实际占有、使用的土地基础上，1959 年 9 月 28 日，原北京市城市规划管理
局向“新都砖瓦厂”再次划转用地面积 128,300 平方米，向“新都砖瓦厂”核发了（59）城联字 1453 号《建筑
用地许可证》，该《建筑用地许可证》载明：“为解决你厂生产急需，划拨以上用地”；根据前述《建筑用
地许可证》附图图示，“新都砖瓦厂”用地范围大致为兰各庄、东小口、西小口、黄土店围成的区域，包含
金隅智造工场产权一期项目所对应的 97,081.54 平方米用地面积（即金隅智造工场产权一期项目对应宗
地）。
170
7）竣工验收
北京市海淀区城乡建设管理委员会于 2001 年 7 月 18 日出具了经北京市西
三旗高新建材城经营开发公司（建设单位）、北京建材地质工程勘察院（勘察
单位）、北京市建筑材料工业设计研究院（设计单位）、北京城建四建设工程
有限责任公司（施工单位）、北京百事百达工程建设监理有限责任公司（监理
单位）五方签署的《北京市建设工程竣工验收备案表》（编号：海 01-07-15），
载明工程名称为西三旗建材城 10#工业厂房，工程地址为西三旗建材城环岛西
南 500 米，建设规模为 14,015 平方米，工程类别为工业厂房。
北京市海淀区城乡建设管理委员会于 2001 年 7 月 18 日出具了经北京市西
三旗高新建材城经营开发公司（建设单位）、北京建材地质工程勘察院（勘察
单位）、北京市建筑材料工业设计研究院（设计单位）、北京城建四建设工程
有限责任公司（施工单位）、北京百事百达工程建设监理有限责任公司（监理
单位）五方签署的《北京市建设工程竣工验收备案表》（编号：海 01-07-16），
载明工程名称为西三旗建材城 11#工业厂房，工程地址为西三旗建材城环岛西
南 500 米，建设规模为 14,015 平方米，工程类别为工业厂房。
北京市海淀区城乡建设管理委员会于 2001 年 7 月 26 日出具了经北京市西
三旗高新建材城经营开发公司（建设单位）、北京建材地质工程勘察院（勘察
单位）、北京市建筑材料工业设计研究院（设计单位）、中国新兴保信建设总
公司（施工单位）、北京百事百达工程建设监理有限责任公司（监理单位）五
方签署的《北京市建设工程竣工验收备案表》（编号：海 01-08-01），载明工
程名称为建材城 6#工业厂房，工程地址为北京市海淀区西三旗东，建设规模为
15,343 平方米，工程类别为厂房。
北京市海淀区城乡建设管理委员会于 2001 年 7 月 26 日出具了经北京市西
三旗高新建材城经营开发公司（建设单位）、北京建材地质工程勘察院（勘察
单位）、北京市建筑材料工业设计研究院（设计单位）、中国新兴保信建设总
公司（施工单位）、北京百事百达工程建设监理有限责任公司（监理单位）五
方签署的《北京市建设工程竣工验收备案表》（编号：海 01-08-02），载明工
程名称为建材城 7#工业厂房，工程地址为北京市海淀区西三旗东，建设规模为
171
15,343 平方米，工程类别为厂房。
北京市海淀区建设委员会于 2005 年 3 月 30 日出具了经北京市西三旗高新
建材城经营开发公司（建设单位）、中非地质工程勘查研究院（勘察单位）、
北京建都设计研究院（设计单位）、北京城建一建设工程有限公司（施工单
位）、北京百事百达工程建设监理有限责任公司（监理单位）五方签署的《北
京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（编号：海 05-04-
10），载明工程名称为金隅集团西三旗材料创新园 8#、12#厂房，工程地址为
北京市海淀区西三旗建材城，建设规模为 16,621.92 平方米，工程类别为工业厂
房。
北京市海淀区建设委员会于 2005 年 3 月 30 日出具了经北京市西三旗高新
建材城经营开发公司（建设单位）、中非地质工程勘查研究院（勘察单位）、
北京建都设计研究院（设计单位）、北京市房山城建集团有限公司（施工单
位）、北京百事百达工程建设监理有限责任公司（监理单位）五方签署的《北
京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（编号：海 05-04-
11），载明工程名称为金隅集团西三旗材料创新园工业厂房 13#厂房，工程地
址为海淀西三旗建材城，建设规模为 15,544.8 平方米，工程类别为工业厂房。
8）消防验收
北京市消防局海淀消防监督处于 2001 年 5 月 29 日出具了《北京市消防局
建筑工程消防验收意见书》（京消验字（2001）第 5-69 号），主要内容为：对
西三旗建材城工程进行了消防验收，4 栋，每栋地上 3 层，高 19.25 米，每栋建
筑面积 14,580 平方米，总建筑面积 58,320 平方米；该厂房为不锈钢家具生产线；
该工程经验收符合规范要求。
北京市公安局消防局海淀消防监督处于 2005 年 1 月 11 日出具了《北京市
公 安 局 消 防 局 建 筑 工 程 消 防 验 收 意 见 书 》 （ 京 消 验 字 （ 2004 ） 第
0610412233031 号），主要内容为：报验的西三旗材料创新园工业厂房建筑工
程位于海淀区西三旗东，建筑面积 32,248 平方米，建筑高度 14 米；建筑层数：
地上 2 层；验收结论：合格。
9）规划验收
172
北京市规划委员会于 2004 年 12 月 28 日出具了《北京市规划委员会建设工
程规划验收合格通知书》（2004 规（海）竣字 0262 号），主要内容为：规划行
政主管部门于 2004 年 12 月 28 日对北京市西三旗高新建材城经营开发公司在海
淀区西三旗东建设的西三旗材料创新园工业厂房 8 号、12 号、13 号厂房工程项
目组织了规划验收；此次规划监察认定该工程项目验收结论为合格。
根据金隅集团说明并经法律顾问、财务顾问适当核查，金隅智造工场产权
一期项目建设时，6 号楼、7 号楼、10 号楼、11 号楼并未实际办理取得规划验
收手续。就此，北京市规划和自然资源委员会海淀分局已于 2023 年 3 月 9 日出
具书面意见，说明金隅智造工场产权一期项目初始建设阶段缺失的 6 号楼、7 号
楼、10 号楼、11 号楼的规划验收手续无需补办；截至该书面意见出具日，金隅
智造工场产权一期项目不存在受到该部门调查或行政处罚的情形。根据前述书
面意见，认为金隅智造工场产权一期项目初始建设阶段缺失的 6 号楼、7 号楼、
10 号楼、11 号楼的规划验收手续无需补办。
（2）金隅智造工场产权一期项目的升级改造
金隅智造工场产权一期项目于 2017 年至 2020 年期间进行了整体升级改造
（以下简称“升级改造”），取得了相关主管部门出具或核发的《项目备案证明》
《建筑工程施工许可证》及竣工验收文件、消防验收文件。
1）《项目备案证明》
北京市海淀区发展和改革委员会于 2022 年 10 月 21 日核发了《项目备案证
明》（编号：京海淀发改（备）[2022]89 号），载明建设单位为北京金隅天坛
家具股份有限公司，项目名称为金隅智造工场产权一期项目，建设地点为海淀
区建材城中路 27 号，建设规模为总建筑面积 90,907.03 平方米，总占地面积
97,081.54 平方米。
2）工程规划许可手续
根据金隅集团提供的资料及金隅集团说明，本次升级改造并未增加现状建
筑面积，也没有改变建筑外轮廓。
根据北京市人民政府办公厅于 2018 年 9 月 14 日颁布的《北京市工程建设
173
项目审批制度改革试点实施方案》（京政办发[2018]36 号）：社会投资项目分
为内部改造项目、现状改建项目、新建扩建项目等三类，实行分类施策、差别
化办理；其中内部改造项目是指符合正面清单，不增加现状建筑面积（以合法
建筑为计算基数），不改变建筑外轮廓的项目，可直接办理施工许可手续。根
据北京市规划和国土资源管理委员会于 2018 年 3 月 17 日颁布的《建设项目规
划使用性质正面和负面清单》（市规划国土发[2018]88 号）：首都功能核心区
以外的中心城区的正面清单包括了“鼓励中关村科学城范围内的各类非居住建筑
调整为科技创新用房。”
北京市规划和自然资源委员会海淀分局已于 2022 年 8 月 4 日出具了书面意
见，说明金隅智造工场产权一期项目符合 2016 年 9 月海淀区政府与金隅集团签
署的《战略合作协议书》相关要求，截至该书面意见出具日，该项目不存在因
违反规划和自然资源领域的法律法规受到该部门调查或行政处罚的情形。
根据北京市海淀区住房和城乡建设委员会于 2022 年 8 月 8 日出具的书面意
见，金隅智造工场产权一期项目于 2020 年 12 月完成改造升级后，主体建筑均
已调整为科技创新用房，且未增加现状建筑面积、未改变建筑外轮廓，该项目
属于内部改造项目；截至该证明出具日，金隅智造工场产权一期项目的改造升
级已依法办理取得《建筑工程施工许可证》（建筑工程施工许可证编号
110108201706260203，[2017]施[海]装字 0035 号；建筑工程施工许可证编号
110108201712260103，[2017]施[海]装字0182号）及竣工验收备案（备案编号：
0112 海竣 2020（装）0015 号；0088 海竣 2021（装）0017 号），不违反建筑工
程管理领域的法律法规，该项目不存在受到北京市海淀区住房和城乡建设委员
会调查或行政处罚的情形。
北京市规划和自然资源委员会海淀分局于 2023 年 3 月 9 日出具了书面意见，
说明金隅智造工场产权一期项目的升级改造符合《建设项目规划使用性质正面
和负面清单》（市规划国土发[2018]88 号）所规定的“鼓励中关村科学城范围内
的各类非居住建筑调整为科技创新用房”，属于正面清单范围；参照《北京市工
程建设项目审批制度改革试点实施方案》（京政办发[2018]36 号）的规定“内部
改造项目是指符合正面清单，不增加现状建筑面积（以合法建筑为计算基数），
不改变建筑外轮廓的项目，可直接办理施工许可手续。”，该升级改造工程当时
174
申请办理了《建筑工程施工许可证》（[2017]施[海]装字 0035 号；[2017]施[海]
装字 0182 号），无需在北京市规划和自然资源委员会海淀分局申请办理规划许
可手续；截至该书面意见出具日，该项目不存在受到该部门调查或行政处罚的
情形。
3）建筑工程施工许可
海淀区住房和城乡建设委员会于 2017 年 6 月 26 日核发了《建筑工程施工
许可证》（编号：[2017]施[海]装字 0035 号），载明建设单位为北京金隅天坛
家具股份有限公司，工程名称为建材城中路 27 号装修改造工程一标段27，建设
地址为海淀区建材城中路 27 号，建设规模为 76,417.26 平方米。
海淀区住房和城乡建设委员会于 2017 年 12 月 26 日核发了《建筑工程施工
许可证》（编号：[2017]施[海]装字 0182 号），载明建设单位为北京金隅天坛
家具股份有限公司，工程名称为建材城中路 27 号装修改造工程二标段28，建设
地址为海淀区建材城中路 27 号，建设规模为 44,486.49 平方米。
4）竣工验收
北京金隅天坛家具股份有限公司（建设单位）、北京建都设计研究院有限
责任公司（设计单位）、北京市建筑装饰设计工程有限公司（施工单位）、北
京建拓工程管理有限公司（监理单位）于 2019 年 12 月 16 日出具了《工程竣工
验收记录》，载明工程名称为建材城中路 27 号装修改造工程一标段，建设规模
为 76,417.26 平方米，工程竣工日期为 2019 年 12 月 16 日。
北京金隅天坛家具股份有限公司（建设单位）、北京建都设计研究院有限
责任公司（设计单位）、北京市建筑装饰设计工程有限公司（施工单位）、北
京建拓工程管理有限公司（监理单位）于 2020 年 12 月 23 日出具了《工程竣工

27 根据该《建筑工程施工许可证》附件部分的建筑工程项目明细表记载，（1）工程名称为“京房权证海国
更字第 0103006 号”，建筑面积为 59,768.37 平方米；（2）工程名称为“X 京房权证海字第 080659 号”，建
筑面积为 16,648.89 平方米。
28 根据该《建筑工程施工许可证》附件部分的建筑工程项目明细表记载，（1）工程名称为“京房权证市海
股字第 10046 号”，建筑面积为 26,149.82 平方米；（2）工程名称为“X 京房权证海字第 080659 号”，建筑
面积为 15,542.86 平方米；（3）工程名称为“X 京房权证海字第 390118 号”，建筑面积为 2,793.81 平方
米。
175
验收记录》，载明工程名称为建材城中路 27 号装修改造工程二标段，建设规模
为 44,486.49 平方米，工程竣工日期为 2020 年 12 月 23 日。
5）消防验收
北京市海淀区公安消防支队于 2018 年 6 月 14 日核发了《建设工程竣工验
收消防备案凭证》（京公（海）消竣备字[2018]第 0060 号），载明：“北京金隅
天坛家具股份有限公司：你单位 2018 年 6 月 14 日申报了建材城中路 27 号装修
改造工程一标段建设工程的竣工验收消防备案；经审查，备案材料齐全，依法
核发备案凭证；备案编号 11006000NYS180060，项目未抽中”。
北京市海淀区住房和城乡建设委员会于 2020 年 7 月 26 日核发了《北京市
海淀区住房和城乡建设委员会建设工程竣工验收消防备案凭证（未抽中）》
（海建消竣备字[2020]第 0034 号），载明：“北京金隅天坛家具股份有限公司：
你单位 2020 年 7 月 17 日申请的建材城中路 27 号装修改造工程二标段建设工程
的竣工验收消防备案；经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证；备案编号
海建消竣备字[2020]第 0034 号，该项目未抽中”。
（3）小结
综上所述，就基础设施资产合法合规性，经适当审查认为，基础设施资产
已按照当时适用的规范性法律文件及相关政府主管部门的要求依法取得了本报
告“第二章对基础设施项目的尽职调查”之“四、目标基础设施资产情况”之“（五）
目标基础设施资产合规情况”之“2.目标基础设施资产固定资产投资管理手续”列
示的项目建设文件以及相关政府主管部门的认可，该等项目手续合法合规，符
合《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第
1 号—审核关注事项（试行）（2024 年修订）》第十二条第（四）款的要求。
3、目标基础设施资产限制转让或限制抵押、质押的情形
（1）目标基础设施资产转让限制及解除情况
1）工业项目转让的规定
根据金隅集团提供的资料、金隅集团说明及法律顾问出具的法律意见书并
经法律顾问、财务顾问适当核查，金隅智造工场产权一期项目位于北京市海淀
176
区建材城中路 27 号，属于中关村科学城范围。金隅智造工场产权一期项目用地
系通过协议出让方式取得。
A.北京市人民政府文件以及北京市海淀区人民政府文件的转让规定及无异
议函
根据北京市人民代表大会常务委员会发布的《中关村国家自主创新示范区
条例》（北京市第十三届人民代表大会常务委员会公告第 12 号），“示范区内
原以协议出让方式取得的国有土地使用权不得擅自转让、改变用途；确需转让
的，须报请市人民政府批准，土地所在地的区人民政府根据国家有关规定享有
优先购买权。”根据北京市人民政府发布的《北京市人民政府关于加快科技创新
构建高精尖经济结构用地政策的意见（试行）》（京政发[2017]39 号），“经市、
区政府授权，园区开发企业可依法使用园区产业用地，向入园企业出租，但不
得转让；也可以建设并持有产业用房及其各项配套服务用房，出租给入园企业，
但不得整体或分割销售，不得转让公司股权。园区与入园企业可采取共有建设
用地使用权方式使用土地。”
就本次发行涉及的金隅智造工场产权一期项目产权转让及项目公司股权转
让事宜，北京市人民政府已于 2022 年 9 月 14 日出具《北京市人民政府关于北
京金隅集团股份有限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点
相关事项的批复》（京政字[2022]21 号），主要内容为同意金隅集团下属子公
司西三旗公司将金隅智造工场产权一期项目转让予金隅集团设立的项目公司，
并对于金隅集团以项目公司 100%股权转让方式发行基础设施领域不动产投资信
托基金（REITs）无异议。
北京市人民政府已于 2022 年 9 月 27 日出具《北京市海淀区人民政府关于
北京金隅集团股份有限公司参与申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）
试点的函》（海政函[2022]128 号），原则同意金隅集团利用自有已建成产业项
目“金隅智造工场产权一期项目”参与申报基础设施 REITs 试点项目，并以项目
公司 100%股权转让方式发行基础设施 REITs；原则同意金隅集团及项目公司后
续以发行基础设施 REITs 试点工作为目的的资产转移相关事项（包括为达到基
础设施 REITs 发行目的所进行的产权转让、股权转让，以及与其他公司进行合
177
并、重组）；相关标的项目后续再转让、监管须按照北京市和海淀区相关规定
执行；在基础设施 REITs 基金存续期内，金隅集团自持基金份额占比应超过三
分之一（不含），否则须提前报请海淀区政府审批；金隅集团所属企业应根据
国家发展改革委、中国证监会相关监管规定尽职履责，做好标的项目的运营管
理工作，并确保标的项目坚持整体租赁战略和原有产业发展政策方向，持续稳
定运营。
B.北京市自然资源主管部门的转让规定及无异议函
《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金
（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958 号）规定，如项目以协议
出让方式取得土地使用权，原土地出让合同签署机构（或按现行规定承担相应
职责的机构）应对项目以 100%股权转让方式发行基础设施 REITs 无异议。
就本次发行涉及的项目公司股权转让事宜，北京市规划和自然资源委员会
于 2022 年 1 月 5 日出具了《北京市规划和自然资源委员会关于北京金隅集团股
份有限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关意见的函》
（京规自函[2022]42 号），对基础设施项目以 100%股权转让方式发行基础设施
领域不动产投资信托基金 REITs 无异议。
C.中关村科学城管委会文件的转让规定及无异议函
《北京市国土资源局关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》
（京国土用[2010]480 号，以下简称“480 号文”）第 1 条第 4 款规定“如确需转让
或销售的研发、工业项目，建设单位应向市住房城乡建设委提出申请。市住房
城乡建设委会同发展改革、经济信息、规划、国土等相关部门审核通过后，报
市政府审批。经审批的项目，建设单位在办理转让及销售时应补齐地价款、城
市基础设施建设费后方可办理”。之后出台的《关于进一步完善已建成研发、工
业项目转让管理有关问题的通知》（京建发[2019]216 号，以下简称“216 号文”）
第 2 条规定“国务院、市政府批准设立的开发区、产业园区内的研发、工业项目，
由所在园区的园区管理部门负责审核。其他研发、工业项目，由区政府确定行
业主管部门负责审核”，第 5 条规定“市住房城乡建设委不再受理建设单位申请
研发、工业项目的转让或销售”，与前述 480 号文的规定不一致。根据 216 号文
178
第 6 条的规定，“本通知自印发之日起执行，《关于进一步加强研发、工业项目
监管有关问题的通知》（京国土用[2010]480 号）中有关规定与本通知不符的，
以本通知为准”。因此，就北京市产业项目的转让管理，480 号文第 1 条第 4 款
的规定与 216 号文的规定不一致，应适用 216 号文的规定。根据北京市已建成
产业项目相关规定（包括上述 216 号文第 2 条的规定，以及《关于进一步明确
已建成产业项目买受人审核有关问题的通知》（京建发[2019]217 号）第 1 条的
规定“国务院、市政府批准设立的开发区、产业园区内的产业项目，由所在园区
的园区管理部门负责审核。其他产业项目，由区政府确定行业主管部门负责审
核”，及《北京市海淀区人民政府关于本区已建成产业项目转让事项办理工作流
程的通知》第 1 条的规定“在海淀区行政区划范围内，规划用途为研发、工业、
酒店、旅游、文化、娱乐的产业项目，由海淀园管委会29对买受人准入资格进
行初审，初审合格后经海淀区产业空间资源统筹联席工作组成员单位分别按照
各自职能进行合规审查后，由海淀园管委会为项目买受人出具审核意见书”），
在北京市海淀区行政区划范围内的规划用途为工业的已建成产业项目的转让，
由中关村科学城管委会进行审核。
就本次发行涉及的金隅智造工场产权一期项目产权转让及项目公司股权转
让事宜，中关村科学城管委会已于 2023 年 7 月 26 日出具《产业审核意见书》，
《产业审核意见书》载明金隅智造工场产权一期项目物业位于中关村科学城范
围内，中关村科学城管委会为该园区管理部门；经报请区政府同意，项目公司
具备受让金隅智造工场产权一期项目物业的产业准入资格，对项目公司受让金
隅智造工场产权一期项目（含房屋所有权及对应的国有土地使用权及相关构筑
物、附属设施）及后续金隅集团以项目公司 100%股权转让方式发行基础设施
REITs 事项无异议；在取得国家发改委推荐后，金隅集团及所属公司可办理金
隅智造工场产权一期项目物业的产权变更手续，并以项目公司 100%股权转让方
式发行基础设施 REITs。
2）项目建议书批复中关于限制转让的规定

29 根据北京市海淀区人民政府官网（https://zyk.bjhd.gov.cn/xxgkzl/zdgk/jgjj/sydw/hdygwh_59842/）公示，
中关村科学城管委会为市政府派出机构，由海淀区代管，对外保留中关村科技园区海淀园管理委员会（即
“海淀园管委会”）牌子。
179
根据北京市发展计划委员会（现为北京市发展和改革委员会）于 2000 年 5
月 12 日就基础设施资产出具的《关于北京市西三旗高新建材城经营开发公司建
设工业厂房项目建议书的批复》（京计工字[2000]第 0731 号）（以下简称“《项
目建议书批复》”），所建物业只能自用，不得出售、转让。
就本次发行涉及的金隅智造工场产权一期项目产权转让及项目公司股权转
让事宜，北京市发展和改革委员会已于 2022 年 9 月 23 日出具《北京市发展和
改革委员会关于支持金隅集团产业园公募 REITs 试点项目申报相关事项的复函》
（京发改[2022]1303 号），说明基于 216 号文的规定，工业厂房项目转让的审
核权限在该项目所在园区的园区管理部门或由海淀区政府确定行业主管部门；
北京市发展和改革委员会支持该项目参与 REITs 试点申报。
（2）与国有资产监督管理部门沟通和处理情况以及分拆上市处理情况
1）关于国资监管机构的同意函
金隅集团系北京市人民政府国有资产监督管理委员会的监管企业；项目公
司的 100%股权转让交易适用《中华人民共和国企业国有资产法》《企业国有资
产监督管理暂行条例》（2019 修订）《企业国有资产交易监督管理办法》《关
于企业国有资产交易流转有关事项的通知》（国资发产权规[2022]39 号）等法
律法规的规定。其中，《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》（国资
发产权规[2022]39 号）第三条规定：“国家出资企业及其子企业通过发行基础设
施 REITs 盘活存量资产，应当做好可行性分析，合理确定交易价格，对后续运
营管理责任和风险防范作出安排，涉及国有产权非公开协议转让按规定报同级
国有资产监督管理机构批准”。据此，就本次发行涉及的非公开协议转让项目公
司股权事宜，应当取得北京市国资委的批准。
就本次发行涉及的项目公司股权转让事宜，北京市国资委已于 2022 年 9 月
15 日出具《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于北京金隅集团股份有
限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点有关事项的批复》
（京国资[2022]83 号），原则同意金隅集团依法合规开展基础设施 REITs 试点
工作，相关方所涉及的产权转让事项可通过非公开协议转让方式实施，最终转
让价格不得低于经备案的资产评估结果；并请金隅集团严格履行内部决策和资
180
产评估管理工作程序，明确有关各方责任，合理确定国有资产价格，维护国有
权益，做好风险防控，防止国有资产流失。
（3）原始权益人的内部授权
根据金隅集团于 2022 年 8 月 30 日发布的《北京金隅集团股份有限公司第
六届董事会第十七次会议决议公告》（编号：临 2022-030），金隅集团已经审
议通过了《关于公司以金隅智造工场产权一期等有关资产发行基础设施不动产
投资信托基金（公募 REITs）的议案》。
1）分拆上市事宜
金隅集团 H 股于 2009 年 7 月 29 日在香港联合交易所有限公司（“联交所”）
主板上市。金隅集团已委托境外法律顾问就基础设施 REITs 发行涉及的金隅集
团分拆上市事宜向联交所递交分拆上市申请材料并已于 2022 年 12 月 23 日取得
联交所批复，同意金隅集团分拆上市的申请。
2）标的基础设施项目的限制抵押、质押的情形
经核查并根据金隅集团出具的书面说明及确认文件，目标基础设施资产不
存在法定或约定的限制抵押、质押的情形。
4、目标基础设施资产抵押、质押等权利限制
根据金隅集团说明、北京市海淀区不动产登记中心于 2024 年 12 月 26 日出
具的《不动产登记信息查询结果告知单》（编号：海（2024）0063808（窗））
及适当核查，截至 2024 年 9 月 30 日，金隅智造工场产权一期项目的房屋所有
权及其对应的土地使用权均未被设置担保物权，金隅智造工场产权一期项目的
房屋所有权及其相对应的土地使用权不存在权属纠纷、被法院查封或被采取其
他司法强制措施的情形。
5、目标基础设施资产的实际用途与其规划用途及其权证所载用途
（1）金隅智造工场产权一期项目现状用途相关情况
根据金隅集团说明并经适当核查，基础设施资产初始建设阶段为工业项目，
后于 2017 年至 2020 年期间进行了升级改造，升级改造后目前主要用于智能制
181
造、工业研发及相关产业配套。基础设施资产升级改造的具体情况如下：
2016 年 9 月，海淀区人民政府与金隅集团签署了《战略合作协议书》，根
据《战略合作协议书》的约定，海淀区和金隅集团将联合建设智能制造创新产
业园，聚集智能制造创新创造企业，共同打造北京市智能制造创新中心，同时
协助金隅集团传统制造业向智能制造转型升级；海淀区的产业规划将围绕机器
人、航天航空、高端医疗器械、文物保护装备、新材料、增材制造、智能制造
核心控制系统及云计算大数据平台等重点领域开展关键核心和前沿技术创新，
规划建设一批专业园区，建设一批智能制造技术服务平台，建设一批智能制造
云计算和大数据基础平台、网络安全平台及检验检测平台等公共服务和创新平
台；金隅集团将所属的天坛家具等现有工业企业调整退出后的产业空间进行改
造升级，用于与海淀区共同建设智能制造创新产业园。
中关村科学城专项办综合协调工作组于 2017 年 3 月 24 日签发的《关于重
大项目及协同创新工作组产业创新集群工作组工作会的会议纪要》载明：西三
旗天坛智能制造创新园（即金隅智造工场产权一期项目）的建设运营主体北京
金隅地产经营管理有限公司，要着眼长远，进一步拓宽视野，在园区定位上不
但要立足于智能制造，而且要突出国际化、前沿技术等要素，通过建立健全项
目遴选机制，确保引进高精尖的项目。
根据前述《战略合作协议书》确立的原则，金隅智造工场产权一期项目进
行了升级改造，将金隅智造工场产权一期项目调整为科技创新用房，取得了相
关主管部门出具或核发的《项目备案证明》《建筑工程施工许可证》及竣工验
收文件、消防验收文件。
此外，金隅集团出具《北京金隅集团股份有限公司关于申报基础设施领域
不动产投资信托基金（REITs）试点的承诺函》，承诺：项目公司自成立以来，
对金隅智造工场产权一期项目的建设、运营（包括租户基于研发、中试需求而
进行的个性化装修改造等）及收益（“现状业务”）均完全符合中国法律的规定；
基础设施 REITs 发行或存续期间，金隅集团承诺，并将督促运营管理机构确保，
项目公司及/或金隅智造工场产权一期项目将按相关法律法规的规定合法合规运
营、装修改造。如项目公司因从事现状业务，或因金隅智造工场产权一期项目
182
的固定资产投资管理、租户个性化装修改造等相关手续、运营及收益方式等合
规性事项受到有权政府主管部门的调查、行政处罚，发生其他可归责于出租方、
运营管理机构的消防、安全事故或产生任何其他损失的，金隅集团将就项目公
司及/或金隅智造工场产权一期项目及/或基础设施 REITs 因前述事项而受到的损
失承担全部赔偿责任（包括但不限于拆除整改并及时解决相关合规瑕疵，承担
全部支出、款项、费用、税款或整改成本以及由此导致的临时性停产停业损失
等）。承诺有效期截至基础设施项目所在地块的土地使用权到期之日（包括土
地使用权续期期间）。
就本次升级改造及金隅智造工场产权一期项目现状用途事宜，北京市规划
和自然资源委员会海淀分局、北京市海淀区住房和城乡建设委员会已分别出具
函件（相关函件的具体内容详见本报告“第二章 对基础设施项目的尽职调查”之
“四、目标基础设施资产情况”之“（五）目标基础设施资产合规情况”之“2.目标
基础设施资产固定资产投资管理手续情况”）确认标的资产的升级改造属于将建
筑调整为科技创新用房，符合《建设项目规划使用性质正面和负面清单》以及
《北京市工程建设项目审批制度改革试点实施方案》的规定。
（2）金隅智造工场产权一期项目的装修改造情况
根据金隅集团说明并经基金管理人、法律顾问、财务顾问适当核查，截至
本报告出具之日，金隅智造工场产权一期项目内存在：（1）由于基础设施项目
高举架的特点，部分入园客户根据自身需求在基础设施项目建筑物内进行了内
部装修改造；（2）基础设施项目的党建活动室和物业服务用房在装修中进行了
少部分内部装修改造，该部分物业用于党建服务及物业服务，并未用于出租；
以及（3）入池资产中的 13 号楼装修改造中与非入池的扩建部分（“13 号楼扩建
部分”）装修改造后部分连通的情况。上述内部装修改造未履行相关建设和验收
手续。项目公司可能因为上述情况存在相关合规风险，甚至可能会导致项目公
司停业整顿或遭受其他实际损失。
根据金隅集团、西三旗公司说明，并经查询中华人民共和国应急管理部网
站（https：//www.mem.gov.cn）、中华人民共和国生态环境部网站（https：
//www.mee.gov.cn ） 、 中 华 人 民 共 和 国 自 然 资 源 部 网 站 （ http ：
183
//www.mnr.gov.cn）、国家市场监督管理总局网站（http：//www.samr.gov.cn）、
中华人民共和国国家发展和改革委员会网站（https：//www.ndrc.gov.cn）、中华
人民共和国财政部网站（http：//www.mof.gov.cn/index.htm）、中华人民共和国
住房和城乡建设部网站（http：//www.mohurd.gov.cn）、中国证监会网站
（ http://www.csrc.gov.cn ） 、 证 券 期 货 市 场 失 信 记 录 查 询 平 台
（ https://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/ ） 、 国 家 税 务 总 局 网 站
（ https://www.chinatax.gov.cn/ ） 、 中 国 执 行 信 息 公 开 网
（http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）、全国法院失信被执行人名单信息公布与查
询平台（ http://zxgk.court.gov.cn/shixin/ ） 、 信 用 中 国 网 站
（https://www.creditchina.gov.cn/），截至相应网站对应的查询日 2024 年 12 月 2
日、3 日，在前述网站公布的信息中，西三旗公司、项目公司在报告期内不存
在因基础设施资产存在内部装修改造、13 号楼与 13 号楼扩建部分连通处事宜而
被政府主管部门处以行政处罚的情形。
上述内部装修改造未履行相关建设和验收手续，对于基础设施资产的内部
装修改造、13 号楼与 13 号楼扩建部分连通处事宜，金隅集团作为基础设施
REITs 的原始权益人、金隅文化作为基础设施项目的运营管理机构，出具了相
关文件，承诺 1）在收到政府主管部门或任何有关方面提出的要求后采取必要
的整改措施；2）如因前述事项受到有权政府主管部门的调查、行政处罚或给金
隅智造工场产权一期项目及/或项目公司及/或基础设施 REITs 造成可归责于出租
方、运营管理机构的损失的，金隅集团、金隅文化将承担全部赔偿责任；3）如
因前述事项的整改事宜而导致金隅智造工场产权一期项目估值下降及/或项目公
司租金收入减少及/或基础设施 REITs 现金流减少，金隅集团将就该等损失承担
赔偿责任；以及 4）将确保 13 号楼扩建部分的运营管理保持稳定，保障 13 号楼
扩建部分不会对底层资产部分的整体定位和长期运营管理造成负面影响。
6、目标基础设施资产涉及的经营资质
根据金隅集团出具的书面说明，项目公司将基础设施项目对外出租，用于
金隅智造工场产权一期项目产证所记载用途，本项目法律顾问、财务顾问认为
项目公司从事前述业务无需取得特别的经营资质。
184
7、目标基础设施资产投保情况
根据中国平安财产保险股份有限公司佛山分公司出具的《财产一切险保险
单 》 （ 保 单 号 ： 14176003902444513902 ） 以 及 《 批 单 》 （ 批 单 号 ：
34176001902362358855），金隅智造工场产权一期项目已被投保了财产一切险，
保额为 1,115,000,000 元，保险期限为 2024 年 4 月 19 日至 2025 年 3 月 25 日，
被保险人为北京金隅智造工场管理有限公司/所有子公司、附属公司或关联公司
（包括在保险期间收购或兼并的公司）及其各自的分公司和继承其相关权益的
公司。
根据中国平安财产保险股份有限公司佛山分公司出具的《公众责任险保险
单》（保单号：14176003902802775454），金隅智造工场产权一期项目已被投
保了公众责任险，保险期限为 2024 年 12 月 20 日至 2025 年 3 月 25 日，被保险
人为北京金隅智造工场管理有限公司。
本基金成立后，根据本基金运营管理服务协议的约定，运营管理机构将接
受基金管理人委托，按照投保方案协助项目公司购买足够的财产保险（含财产
一切险、营业中断险及玻璃险）、公众责任险、董监高责任险和法律法规要求
的其他险种，确保以项目公司名义进行投保且项目公司为唯一受益人并获得保
单。
8、目标基础设施资产是否存在受自然灾害、汇率变化、外贸环境、担保、
诉讼和仲裁等其他因素影响的情况
截至 2024 年 9 月 30 日，项目公司持有的基础设施项目，即金隅智造工场
产权一期项目资产，不存在受自然灾害、汇率变化、外贸环境、担保等因素的
影响。
截至 2024 年 9 月 30 日，根据法律顾问出具的法律意见书并经法律顾问、
财务顾问适当核查，未发现项目公司持有的基础设施项目，即金隅智造工场产
权一期项目资产涉及其他正在进行中诉讼、仲裁或执行情况。
9、关于目标基础设施资产运营与现金流情况
（1）基础设施项目运营
185
1）基本情况
根据金隅集团说明并经适当核查，基础设施项目不存在影响项目持续经营
能力的重大法律障碍。基础设施项目现金流基于真实、合法的经营活动产生，
租金收入符合市场化原则，不依赖第三方补贴等非经常性收入。
根据金隅集团确认并经适当核查，截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目
共计出租予 47 名租户，项目公司已与前述租户签署房屋租赁合同。经审阅前述
房屋租赁合同，经适当核查，并根据法律顾问出具的法律意见书，基金管理人、
计划管理人认为，该等房屋租赁合同合法有效，出租人有权根据该等房屋租赁
合同的约定取得租金收入。
2）关于基础设施项目的招租情况
A. 基础设施项目的招租情况满足《产业监管协议》要求
根据《海淀区高精尖产业项目（REITs）履约监管协议书》（“《产业监管
协议》”）第四条第四款的约定，“乙方（即西三旗公司）承诺本项目产业定位：
大信息、高端装备制造、新能源及医药健康产业，原则上主要吸引符合上述产
业定位的企业入驻，并达到此类企业所占物业面积不低于金隅智造工场产权一
期项目总建筑面积 70%的目标”。根据《产业监管协议》第五条第一款的约定，
“（一）由于乙方服务和管理不善造成重点企业（项目）外流，主导产业的企业
数量不断减少，产业集聚度明显低于认定标准要求的，连续两年未达到相关承
诺的，甲方（即北京市海淀区人民政府，“海淀区政府”）有权要求丙方（即金
隅集团）敦促相关主体进行整改，以满足产业集聚度认定标准要求”。
经核查，截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目共计出租予 47 名租户，项
目公司已与前述租户签署房屋租赁合同。根据金隅集团说明，并经法律顾问、
财务顾问核查国家企业信用信息公示系统（https://www.gsxt.gov.cn/index.html/）
列明的租户工商登记经营范围以及租户官方网站披露的业务范围，截至 2024 年
9 月 30 日，基础设施项目出租予大信息类企业、高端装备制造类企业、新能源
类企业以及医药健康产业类企业的租赁面积合计为 72,773.45 平方米，约占总建
筑面积 90,907.03 平方米的 80.05%，符合“大信息、高端装备制造、新能源及医
药健康产业企业所占物业面积不低于基础设施项目总建筑面积 70%”的标准，基
186
础设施项目的招租情况满足《产业监管协议》的要求。
根据法律法规以及《产业监管协议》的相关约定，海淀区政府及该协议的
具体实施主体中关村科学城管理委员会，并未针对基础设施项目的招租设定审
批或备案的强制性要求。经核查，金隅文化已主动就相关智能制造及工业研发
租户情况向中关村科学城管理委员会进行了报备，已报备的智能制造及工业研
发租户所租赁的面积约占基础设施项目总建筑面积的 77.01%。基于上述，截至
2024 年 9 月 30 日，基础设施项目的招租情况满足《产业监管协议》第四条第四
款的产业定位要求。
B. 关于违反《产业监管协议》的法律责任
就招租情况未能满足《产业监管协议》第四条第四款约定的违约责任，根
据《产业监管协议》第五条第一款的约定，“（一）由于乙方服务和管理不善造
成重点企业（项目）外流，主导产业的企业数量不断减少，产业集聚度明显低
于认定标准要求的，连续两年未达到相关承诺的，甲方（即海淀区政府）有权
要求丙方（即金隅集团）敦促相关主体进行整改，以满足产业集聚度认定标准
要求”。
因此，根据金隅集团、北京西三旗高新建材城经营开发有限公司（基础设
施项目重组前产权人）与北京市海淀区人民政府签署的《产业监管协议》，若
产业集聚度明显低于认定标准要求的，连续两年未达到相关承诺的，海淀区政
府有权要求金隅集团敦促相关主体进行整改。除前述约定外，《产业监管协议》
并未就基础设施项目招租情况未能满足《产业监管协议》项下监管要求的情形
约定其他处罚责任。
C. 关于督促基础设施项目继续遵守《产业监管协议》的相关安排
①金隅文化对意向租户的产业定位事先审核
截至本报告出具日，金隅文化受托为基础设施项目提供招租服务。为确保
招租情况满足《产业监管协议》的要求，金隅文化制定了《出租经营管理办
法》。根据金隅集团介绍，在具体招租流程上，金隅文化根据园区产业定位方
向等对意向租户进行资质评估并开展内部审核，经金隅文化内部初步审核通过
187
后，金隅文化将符合园区产业定位的主要意向租户向《产业监管协议》具体实
施主体中关村科学城管理委员会进行报备。
②运营管理机构承诺未来招租应遵守《产业监管协议》的监管要求
根据《运营管理服务协议》的约定，运营管理机构在提供《运营管理服务
协议》项下的服务时，应遵守《产业监管协议》等相关政府部门的监管要求。
根据前述约定，运营管理机构为基础设施项目提供招租服务时，应当引入符合
《产业监管协议》第四条第四款约定的产业定位的租户。
综上，截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目的招租情况满足《产业监管
协议》所约定的监管要求；如日后基础设施项目的招租情况不能满足《产业监
管协议》所约定的监管要求，根据《产业监管协议》第五条第一款的约定，海
淀区政府有权要求金隅集团敦促相关主体进行整改；除前述约定外，《产业监
管协议》并未就该等情形约定其他处罚责任。本次发行已就督促基础设施项目
继续遵守《产业监管协议》作出了相关安排。
（2）重要现金流提供方
根据《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用
指引第 1 号—审核关注事项（试行）（2024 年修订）》第 77 条的要求，重要现
金流提供方是指在尽职调查基准日前的一个完整自然年度中，基础设施项目的
单一现金流提供方及其关联方合计提供的现金流超过基础设施项目同一时期现
金流总额的 10%的现金流提供方。
截至 2024 年 9 月 30 日前的一个完整自然年度（2023 年度）中，基金基础
设施项目的单一现金流提供方及其关联方合计提供的现金流（权责发生制口径）
超过基础设施项目同一时期租金收入总额百分之十，且报告期末仍为基础设施
项目承租方的租户共 2 家，分别是北京车百智能科技发展有限公司（占比为
18.28%）和智汇中科（北京）科技有限公司（占比为 13.19%），被认定为重要
现金流提供方。
两家重要现金流提供方的产业类别均为科技推广和应用服务业，行业属性
与金隅智造工场产权一期项目园区规划相符。
188
经 法 律 顾 问 、 财 务 顾 问 查 询 中 华 人 民 共 和 国 应 急 管 理 部 网 站
（ https://www.mem.gov.cn ） 、 中 华 人 民 共 和 国 生 态 环 境 部 网 站
（ https://www.mee.gov.cn ） 、 中 华 人 民 共 和 国 自 然 资 源 部 网 站
（ http://www.mnr.gov.cn ） 、 国 家 市 场 监 督 管 理 总 局 网 站
（http://www.samr.gov.cn）、中华人民共和国国家发展和改革委员会网站
（ https://www.ndrc.gov.cn ） 、 中 华 人 民 共 和 国 财 政 部 网 站
（http://www.mof.gov.cn/index.htm）、中华人民共和国住房和城乡建设部网站
（http://www.mohurd.gov.cn）、中国证监会网站（http://www.csrc.gov.cn）、证
券期货市场失信记录查询平台（https://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/）、国家税
务总局网站（ https://www.chinatax.gov.cn/ ） 、 中 国 执 行 信 息 公 开 网
（http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）、全国法院失信被执行人名单信息公布与查
询平台（ http://zxgk.court.gov.cn/shixin/ ） 、 信 用 中 国 网 站
（https://www.creditchina.gov.cn/）和和裁判文书网（http://wenshu.court.gov.cn）
等网站，截至相应网站对应的查询日 2024 年 12 月 2 日，在前述网站公布的信
息中重要现金流提供方最近三年内不存在严重违法失信行为，或被有权部门认
定为失信被执行人、重大税收违法案件当事人或涉金融严重失信人的情形。
10、安全生产、环境保护及是否符合城市规划要求的情况
安全生产：金隅智造工场产权一期项目的施工设计文件均在依法经审批后
使用。经管理人适当核查，在金隅智造工场产权一期项目建设过程中和运营过
程中，未发生过任何与安全生产相关的生产事故，亦未因安全生产相关的事项
受到主管部门的行政处罚。
环境保护：根据环评批复的内容，金隅智造工场产权一期项目在开工建设
前，均已取得环保主管部门对于建设工程环境评价的同意批复。
北京市环境保护局于 2000 年 6 月 30 日出具了《关于北京市西三旗高新建
材城经营开发公司工业厂房项目环境影响审查的批复》（京环保监督审字[2000]
第 348 号），主要内容为：同意北京市西三旗高新建材城经营开发公司在海淀
区西三旗高新建材城内建设标准工业厂房 4 栋，总建筑面积 58,320 平方米，总
投资 9,000 万元。
189
北京市环境保护局于 2003 年 11 月 25 日出具了《关于北京金隅集团西三旗
材料创新园厂房项目环境影响登记表的批复》（京环保监督审字[2003]469 号），
主要内容为：同意北京市西三旗高新建材城经营开发公司在海淀区西三旗材料
创新园内建设标准厂房，总建筑面积 32,200 平方米，总投资 7,209 万元。
就金隅智造工场产权一期项目的环境保护合规手续齐备情况，北京市海淀
区生态环境局已于 2023 年 7 月 25 日向金隅集团出具书面意见，说明金隅智造
工场产权一期项目范围内6号楼、7号楼、8号楼、10号楼、11号楼、12号楼、
13 号楼建设时期的环境影响评价、环保验收手续齐备；金隅智造工场产权一期
项目的改造升级始于 2017 年 6 月，涉及装饰装修、通风与空调、建筑电气等内
部装修改造工程，根据 2015 年 4 月 9 日公布的《建设项目环境影响评价分类管
理名录》（原环境保护部令第 33 号，现已废止）规定，金隅智造工场产权一期
项目的改造升级内容未列入建设项目环境影响评价管理范围，无需办理环境影
响评价审批及环保验收，现亦无需补办；金隅智造工场产权一期项目的开发建
设和运营管理合法规范，未发现存在违反国家和地方关于环境管理方面的法律、
法规及其他规范性法律、政策文件的情形，自金隅智造工场产权一期项目初始
建设以来至 2023 年 7 月 25 日（至函落款日期）期间，未受到北京市海淀区生
态环境局行政处罚。
根据上述文件，金隅智造工场产权一期项目均已完成项目建设前的环境保
护评价报批手续及项目建设后的环保竣工验收手续，符合环境保护要求。
城市规划：根据北京市规划和自然资源委员会海淀分局于 2023 年 3 月 9 日
出具了书面意见，说明金隅智造工场产权一期项目的升级改造符合《建设项目
规划使用性质正面和负面清单》（市规划国土发〔2018〕88号）所规定的“鼓励
中关村科学城范围内的各类非居住建筑调整为科技创新用房”。
（六）目标基础设施资产的使用状态
1、目标基础设施资产使用状况
目标基础设施资产位于北京市海淀区建材城中路 27 号，项目用地系由西三
旗公司以协议出让方式取得。土地使用权权属起始于 1996 年 12 月 3 日，终止
日期为 2046 年 12 月 2 日，剩余年限约 22 年。
190
目标基础设施资产主要包括 6 号楼、7 号楼、8 号楼、10 号楼、11 号楼、
12 号楼和 13 号楼。6 号楼、7 号楼、8 号楼、10 号楼、11 号楼、12 号楼和 13
号楼原建筑为西三旗建材城搬迁工业厂房，建于 2000 年，现浇钢筋混凝土框架
结构，改造后功能为智能制造和工业研发，均为地上建筑项目。
本项目建筑、装修、结构维保没有重大问题，可以维持正常运营。
目标基础设施资产目前委托金隅文化提供物业管理服务，采取包干制。金
隅文化向租户直接收取物业费。
2、目标基础设施资产维修保养及定期、不定期改造需求或规划等
根据戴德梁行出具的《金隅智造工场产权一期项目技术尽职调查报告》，
目标基础设施资产建筑、装修、结构及机电系统维保没有重大问题，可以维持
正常运营，但有部分事项仍然需要在后续运营过程中进行整改，相关整改事项
物业公司均已了解。相关整改费用已包含在 CAPEX 费用中，预计未来 10 年内
需要投入的 CAPEX 费用（大中型维修费用及改造费用）约为 3,545.97 万元。
表 2-40：CAPEX（10 年大中型维修费用及改造费用）
单位：万元
项目面积：90,907.03 平米
竣工时间（二次装修改造）：一标段 2019 年 12 月，二标段 2020 年 12 月
序号 维修改造项目 项目费用总计
2024/4/1-2033/12/31
建筑结构
1 屋顶防水层的修补，屋顶防水保温层修复 574.73
2 外墙、幕墙、门窗修复以及公区装饰 726.38
3 室内外地面及绿化 308.39
建筑结构小计 1,609.50
电气系统
1 配电箱、开关柜、断路器等 161.90
2 应急照明系统&灯具更换 154.19
电气系统小计 316.09
191
项目面积：90,907.03 平米
竣工时间（二次装修改造）：一标段 2019 年 12 月，二标段 2020 年 12 月
序号 维修改造项目 项目费用总计
2024/4/1-2033/12/31
暖通空调系统
1 换热站及排风系统 105.45
暖通空调系统小计 105.45
给排水系统
1 卫生间设备 115.64
2 给排水系统 115.64
给排水系统小计 231.28
消防系统
1 火灾报警主机及探测报警设备及广播 231.29
2 消防栓及喷淋系统设备 416.32
消防系统小计 647.61
电梯系统
1 电梯系统维修及更换 323.81
电梯系统小计 323.81
视频监控系统
1 视频盖控系统更换 115.64
2 智慧生态共享园区 80.95
3 门禁系统，出入口控制闸机 115.64
4 视频监控系统小计 312.23
费用总计 3,545.97
数据来源：戴德梁行、中信证券整理
（七）目标基础设施资产现金流的实际情况
1.目标基础设施资产的现金流构成
最近三年及一期，基础设施项目收入来源全部为物业租金收入，主要成本
包括房屋出租的折旧与摊销、管理服务费、工资和财产保险费等。
192
2.历史现金流情况
根据经中喜会计师事务所（特殊普通合伙）审计的基础设施项目备考财务
报表，基础设施项目整体运营情况如下：
表 2-41：近三年及一期基础设施项目经营情况
单位：万元
项目 2024 年 1-9 月 2023 年 2022 年 2021 年 2020 年
营业收入 9,635.31 12,592.26 8,220.16 11,603.18 8,595.08
营业成本 2,399.20 3,004.49 2,785.73 3,037.08 2,886.68
净利润 4,334.79 5,716.84 2,853.27 5,040.37 3,125.50
经营性净现金流 6,545.03 9,070.23 6,554.26 7,202.83 6,402.15
3.最近三年及一期历史现金流波动情况及波动原因
2020 年和 2022 年，由于公共卫生事件影响，基础设施项目依照地方政府相
关规定对符合租金减免条件的租户进行了租金减免。其中 2020 年度，基础设施
项目共对租户减免租金 1,574.00 万元（不含税，下同），如将减免租金部分加
回，基础设施项目 2020 年度营业收入合计约 10,169.08 万元，减免租金占加回
减免租金后 2020 年度营业收入的比例约为 15.48%；2022 年度，基础设施项目
营业收入较上年同期减少 3,383.02 万元，降幅为 29.16%，主要系对租户减免租
金 4,659.46 万元所致。如将减免租金部分加回，2022 年度营业收入合计约
12,879.62 万元，较 2021 年度营业收入增长 11.00%，减免租金占加回减免租金
后 2022 年度营业收入的比例约为 36.18%。
4.现金流的独立性、稳定性
基础设施项目历史平均出租率具体水平如下：
表 2-42：基础设施项目历史平均出租率情况
业态 租赁面积
与出租率
2024 年 9 月
30 日
2023 年 12 月
31 日
2022 年 12 月
31 日
2021 年 12 月
31 日
智能制造
及工业研
可租赁面积 79,318.74 79,167.33 78,538.36 77,632.82
已租赁面积 72,256.51 76,819.43 78,098.63 76,890.09
193
发 出租率 91.10% 97.03% 99.44% 99.04%
产业配套
可租赁面积 5,625.67 5,602.87 6,093.47 6,943.15
已租赁面积 4,412.86 4,192.75 4,512.81 2,228.48
出租率 78.44% 74.83% 74.06% 32.10%
整体
可租赁面积 84,944.41 84,770.20 84,631.83 84,575.97
已租赁面积 76,669.37 81,012.18 82,611.44 79,118.57
出租率 90.26% 95.57% 97.61% 93.55%
数据来源：金隅集团
注：历史出租率为签约口径，即出租率=已签约出租面积/可租赁面积
基础设施项目的现金流来源于智能制造及工业研发用房及相关配套的支付
的租金或收入，项目现金流受出租率、收缴率、租金单价、租金增长率等的影
响，项目所在区域为产业核心聚集区，区域内产业氛围浓厚，入驻企业需求稳
定且多为高科技智能化企业。历史三年，项目智能制造及工业研发出租率保持
较高水平，相关配套出租率逐渐攀升，项目现金流独立性和稳定性较强。
5.目标基础设施资产的现金流来源是否具备合理的分散度，是否主要由市
场化运营产生，且不依赖第三方补贴等非经常性收入
截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目租约期限分布如下表所示：
表 2-43：项目租约期限分布（截至 2024 年 9 月 30 日）
单位：%，平方米
租约期限 租赁面积 占比
0-1 年（含） 846.69 1.10
1-2 年（含） 2,897.21 3.78
2-3 年（含） 53,311.91 69.53
3-4 年（含） 1,929.14 2.52
4-5 年（含） 17,576.58 22.93
5 年以上 107.84 0.14
合计 76,669.37 100.00
基础设施项目的租约期限主要集中分布在 2-3 年（含），主要原因为大部
分租户均涉及租赁合同的换签，换签后租赁合同的起租日期主要为 2024 年 4 月
194
19 日，因此租赁合同期限分布与剩余期限分布相近，租户整体稳定性较好。
截至 2024 年 9 月 30 日，金隅智造工场产权一期项目前十大租户租赁面积
总计为 55,869.69 平方米，租赁面积占项目已出租面积的 72.87%，其中前两大
租户各自租赁面积占项目已出租面积的比例在 10%以上；第三到第十大租户各
自租赁面积占项目已出租面积的比例在 3%至 7%之间，占比相对分散。前十大
租户均正常履约，在执行租赁合同稳定。
基础设施项目的建筑结构特点适合大体量租户租赁，产业类客户平均租赁
面积相对较大，但租约相对较长，租约稳定性较强。前十大租户的所在行业大
类大部分为“科技推广和应用服务业”，但细分行业及主营业务有所区别。
表 2-44：项目租赁面积前十大租户（截至 2024 年 9 月 30 日）
单位：%，平方米
租户名称 租赁面积
占总已
出租面
积比例
起租日期 到期日期 所在行
业
主要情况 租赁情况
智汇中科
（北京）
科技有限
公司30
15,343.02 20.01 2024/4/19 2026/12/31
科技推
广和应
用服务
业
承租金隅智造工场
产权一期项目 N1
整栋作为中科智汇
工场的载体，负责
中科智汇工场的整
体运营工作。同时
开 展 投 资 孵 化 业
务，协助科技成果
转移转化
租约将于
2026 年 12
月到期
北京车百
智能科技
发展有限
公司
14,014.62 18.28 2024/4/19 2026/12/31
科技推
广和应
用服务
业
承租金隅智造工场
产权一期项目 N5
整栋后在承租面积
范围内开展招商、
运营。入驻的企业
主要为新能源汽车
租约将于
2026 年 12
月到期

30 根据智汇中科（北京）科技有限公司与出租方于 2023 年 10 月 16 日签署的《<房屋租赁合同>补充协议
（七）》，该租赁空间实际承租租户自 2023 年 1 月 1 日起由北京中关村科学城科创服务有限公司变更为
智汇中科（北京）科技有限公司。根据相关合同，2019 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日，该租赁空间实
际承租租户为北京中关村科学城科创服务有限公司；2023 年 1 月 1 日至 2026 年 12 月 31 日，该租赁空间
实际承租租户为智汇中科（北京）科技有限公司。
195
产业链的上下游企
业
北京水木
东方医用
机器人技
术创新中
心有限公
司
5,280.53 6.89
2024/4/19 2026/6/30
科技推
广和应
用服务
业
医疗机器人技术与
产 业 协 同 创 新 平
台，面向高端医疗
器械领域
租约将于
2026 年 6
月到期
2024/4/19 2026/6/30
2024/4/19 2026/6/30
国能日新
科技股份
有限公司
4,054.77 5.29
2024/4/19 2028/6/30 软件和
信息技
术服务
业
面向电力市场提供
新能源信息化产品
及相关服务，产品
主要以新能源发电
功率预测产品为核
心
租约将于
2028 年 6
月到期
2024/4/19 2028/6/30
北京齐碳
科技有限
公司
3,094.75 4.04 2024/4/19 2026/12/31
科技推
广和应
用服务
业
专注于纳米孔基因
测 序 仪 和 配 套 试
剂 、 芯 片 耗 材 研
发、生产和应用开
发的高科技企业
租约将于
2026 年 12
月到期
北京金隅
通达耐火
技术有限
公司
2,978.89 3.89 2024/7/1 2029/6/30
科技推
广和应
用服务
业
金隅集团子公司，
聚焦于耐火材料的
生产、施工及安装
服务
租约将于
2029 年 6
月到期
北京宏远
智控技术
有限公司
（曾用
名：宏远
智控科技
（北京）
有限公
司）
2,920.61 3.81
2024/4/19 2028/6/30 科技推
广和应
用服务
业
北京铁力山科技股
份有限公司的全资
子公司，提供控制
中心控制台和坐席
管理系统产品的研
发、生产、销售服
务
租约将于
2028 年 6
月到期
2024/4/19 2028/6/30
中节能数
字科技有
限公司
2,765.13 3.61 2024/4/19 2026/11/7
软件和
信息技
术服务
业
隶属于中央企业中
国节能的生态环境
监测与大数据应用
的专业公司
租约将于
2026 年 11
月到期
北京汇通
天下物联
科技有限
2,714.02 3.54 2024/4/19 2026/11/30
科技推
广和应
用服务
公路货运物联网解
决方案提供商，主
要业务包括车队管
租约将于
2026 年 11
月到期
196
公司 业 理、安全管理、货
物管理等订阅服务
博锐尚格
科技股份
有限公司
2,703.35 3.53 2024/4/19 2027/3/31
科技推
广和应
用服务
业
设施资产管理数字
智能解决方案服务
商，主要为建筑运
维行业提供服务
租约将于
2027 年 3
月到期
合计 55,869.69 72.87 — — —
截至 2024 年 9 月 30 日，本项目共计 47 个租户，除前两大租户各自租赁面
积占项目已出租面积的比例在 10%以上外，其余租户各自租赁面积的占比均小
于 7%，具有一定的分散度，单个租户对项目出租率和收入的影响整体可控；基
础设施项目租约期限较长，主要在 2-3（含）年；同时，基础设施项目的前十大
租户细分行业领域不同，因此，本项目的现金流来源具有一定分散度。
（八）目标基础设施资产现金流的预测
1、预测和分析资产未来两年净现金流分派率及增长潜力情况，并逐项说
明各收入和成本支出项目预测参数设置依据及合理性
（1）营业收入
营业收入为房屋租赁收入。
表 2-45：营业收入预测
单位：元
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
房屋租赁收入 20,476,286.46 123,303,986.17
合计 20,476,286.46 123,303,986.17
对于已签订租约的租赁合同，按照合同约定的租金单价、出租面积和租赁
期计算租赁收入。
对于未签订租约部分，按照预测期所在年度租金单价和未签订租约部分预
计可出租面积预测租赁收入。
于预测期间，租金单价根据参考目标资产周边租金单价确认；结合项目的
实际情况，预测期内增长率按照0%确定。
197
预测期内市场租金单价（含税）如下：
表 2-46：预测期内市场租金单价
用途 单价（元/平方米/月）
智能制造及工业研发 136
产业配套-1F 120
产业配套-2F 84
同时考虑合理的租户换租、租赁期限、免租期长度后，设定30天的免租期。
未签订租约部分预计可出租面积通过整体可出租面积乘以预期出租率，扣
除已出租面积得出。
预测期内预测出租率预计如下：
表 2-47：预测期内预测出租率
项目 智能制造及工业研发 产业配套
2024 年 11-12 月 85.00% 75.00%
2025 年 85.00% 75.00%
（2）营业成本预测
营业成本主要包括运营管理费及投资性房地产的折旧摊销。
表 2-48：营业成本明细表
单位：元
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
运营管理费 1,267,669.33 8,288,459.70
折旧摊销 7,914,285.72 47,485,714.32
合计 9,181,955.05 55,774,174.02
根据与运营管理方签订的《运营管理服务协议》，项目公司应当支付的基
础服务报酬计算方式如下：项目公司应当支付的基础设施项目年度基础服务报
酬（含税）=当个会计年度基础设施项目实收运营收入（根据审计机构或签字主
审会计师出具的商定程序报告或运营管理机构与项目公司双方认可的其他书面
形式确认）×7%×（1+提供现代服务业服务增值税税率）。实收运营收入=当期
运营收入-（应收账款原值期末余额-应收账款原值期初余额），此处应收账款
198
应换算为不含增值税口径，且于首个运营期内扣除经交割审计后的应收账款余
额。当期运营收入，为财务报表口径基础上还原直线法调整影响后的金额。
折旧摊销是将基础设施项目的评估金额作为投资性房地产的初始成本，假
设原有预计使用寿命及预计净残值率保持不变，考虑预测期间投资性房地产的
折旧和摊销。
（3）税金及附加
表 2-49：税金及附加明细表
单位：元
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
土地使用税 48,540.77 291,244.62
房产税 2,511,624.30 15,144,282.86
城建税 117,268.58 699,520.20
教育费附加 83,763.28 499,657.27
印花税 18,460.31 110,577.60
不可抵扣的增值税 362,009.92 2,448,748.01
基金层面附加税 43,441.19 293,849.76
合计 3,185,108.35 19,487,880.32
注1：土地使用税、房产税、城建税、教育费附加、印花税根据相应税率进
行计算。
注2：不可抵扣的增值税为资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以
资管产品管理人为增值税纳税人。资管产品管理人运营资管产品过程中发生的
增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。
专项计划持有对项目公司的债权，债权交付日起，于每个付息日前可调整
该计息期间的利率并以其为准计算该计息期间应实际支付的利息，其中付息日
以上述协议生效后专项计划书面通知为准。
对证券投资基金管理人运用基金买卖债券的转让收入免征增值税，对国债、
地方政府债以及金融同业往来利息收入亦免征增值税。资管产品管理人运营资
管产品提供的贷款服务，以产生的利息及利息性质的收入为销售额。
199
专项计划利息收入增值税额=专项计划利息收入/（1+3%）×3%
根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号）附件1《营业
税改征增值税试点实施办法》第二十七条规定，购进的贷款服务的进项税额不
得从销项税额中抵扣，即项目公司确认的应付专项计划利息支出无可抵扣的增
值税进项税额。因此，上述专项计划利息收入增值税额在编制基础设施基金合
并财务报表时作为税金及附加列示。
（4）管理人报酬
表 2-50 管理人报酬明细表
单位：元
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
管理人报酬 369,666.67 2,218,000.00
合计 369,666.67 2,218,000.00
管理人报酬包括基金管理人管理费和计划管理人管理费。根据《基金合同》
约定：基金管理人管理费自基金合同生效之日（含）起，按上年度经审计的年
度报告披露的合并报表层面基金净资产的0.10%按日计算；计划管理人管理费自
专项计划设立日（含）起，按上年度经审计的年度报告披露的合并报表层面基
金净资产的0.10%按日计算。预测期内，假设以基金募集规模作为计费基础。
（5）托管费
表 2-51 托管费明细表
单位：元
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
托管费 18,483.33 110,900.00
合计 18,483.33 110,900.00
根据《基金合同》约定：基金托管费自基金合同生效之日（含）起，按上
年度经审计的年度报告披露的合并报表层面基金净资产的0.01%按日计提。预测
期内，假设以基金募集规模作为计费基础。
200
（6）其他费用
表 2-52 其他费用明细表
单位：元
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
保险费 36,635.22 219,811.32
维修费 603,652.06 3,615,887.54
职工薪酬 44,468.98 44,468.98
行政管理费 51,728.05 309,852.00
其他费用 250,000.00 1,500,000.00
合计 986,484.31 5,690,019.84
其中，保险费包含财产一切险和公众责任险，按233,000.00元/年（含税）
进行预测；维修费按照其占年租赁合同计算的租金收入的3%进行预测；行政费
用主要为项目公司拟日常经营中的行政事务支出。于预测期间，根据基础设施
项目历史运营数据并充分考虑项目公司未来实际经营模式，行政费用按照租赁
合同计算的租金收入的0.25%进行预测。其他费用为除运营管理费、行政管理费、
保险费、维修费、职工薪酬之外的其他日常管理支出。按150万元/年进行预测。
（7）所得税费用
表 2-53 所得税费用明细表
单位：元
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
当期所得税费用 1,211,880.21 5,024,889.26
递延所得税费用 -5,483.17 -5,785.22
合计 1,206,397.04 5,019,104.04
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》和《财政部、国家税务总
局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税
[2008]121号）规定，项目公司在生产经营活动中发生的利息支出，不超过按照
金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予扣除。此外，项目公司在
201
计算应纳税所得额时，实际支付给关联方的利息支出，其中接受关联方债权性
投资与其权益性投资不超过2∶1比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，
准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。
假设于预测期间，基础设施基金及其所持有的基础设施项目各项经营成本
及支出均可取得纳税凭证并进行企业所得税税前扣除。
基础设施基金及专项计划不存在法律实体，不涉及企业所得税。所得税费
用为根据项目公司应纳税所得额乘以所得税税率25%进行预测。
（8）基础设施基金发行份额募集的资金
假设基础设施基金在2024年11月1日预计募集人民币1,109,000,000.00元，在
2024年11-12月及2025年度预计无发行募集资金的情况。
（9）未来合理的相关支出预留
基础设施基金于2024年11-12月及2025年度，自项目公司的现金余额中分别
预留人民币2,250,000.00元及人民币700,000.00元（以下简称“不可预见费用”）
用于不可预见的项目支出。
表 2-54：可供分配金额测算表
单位：元
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
一、合并净利润 5,506,259.02 34,980,767.05
二、将合并净利润调整为税息折旧及摊销前利润
折旧和摊销 7,914,285.72 47,485,714.32
利息支出 - -
所得税费用 1,206,397.04 5,019,104.04
三、其他调整
基础设施基金发行份额募集的资金 1,109,000,000.00 -
取得借款收到的本金 - -
偿还借款本金支付的现金 - -
购买基础设施项目的支出 -1,109,000,000.00 -
其他资本性支出 - -
基础设施项目资产的公允价值变动损益 - -
基础设施项目资产减值准备的变动 - -
基础设施项目资产的处置利得或损失 - -
202
处置基础设施项目资产取得的现金 - -
应收和应付项目的变动 -2,544,334.20 -5,008,512.08
支付的利息及所得税费用 -1,211,880.21 -5,024,889.26
未来合理的相关支出预留 -2,250,000.00 -700,000.00
——重大资本性支出 - -
——未来合理期间内的债务利息偿还 - -
——未来合理期间内的运营费用 - -
使用上期预留资金支付本期费用 - -
期初现金余额 4,351,552.99 15,222,280.34
其他调整 - 12,972,280.36
四、可供分配金额 12,972,280.36 79,002,184.05
基金拟募集规模 1,109,000,000.00
现金分派率31 7.02% 7.12%
表 2-55：预测合并利润表
单位：元
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
一、营业总收入 20,476,286.46 123,303,986.17
其中：营业收入 20,476,286.46 123,303,986.17
利息收入 - -
投资收益（损失以“-”填列） - -
公允价值变动收益（损失以“-”号填列） - -
其他收入（损失以“-”号填列） - -
二、营业总成本 13,741,697.71 83,280,974.18
其中：营业成本 9,181,955.05 55,774,174.02
税金及附加 3,185,108.35 19,487,880.32
管理人报酬 369,666.67 2,218,000.00
托管费 18,483.33 110,900.00
销售服务费 - -
交易费用 - -
利息支出 - -
其他费用 986,484.31 5,690,019.84
加：其他收益 - -
信用减值损失（损失以“-”号填列） -21,932.69 -23,140.90

31 注：2024 年度及 2025 年度基础设施基金的现金分派率=当期的公募基金可供分配金额/假设基金募集规
模（并年化）。其中，假设基金募集规模为基础设施基金拟募集的资金，即人民币 11.09 亿元。
203
资产减值损失（损失以“-”号填列） - -
资产处置收益（损失以“-”号填列） - -
三、营业利润（亏损以“-”号填列） 6,712,656.06 39,999,871.09
加：营业外收入 - -
减：营业外支出 - -
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 6,712,656.06 39,999,871.09
减：所得税费用 1,206,397.04 5,019,104.04
五、净利润（净亏损以“-”号填列） 5,506,259.02 34,980,767.05
六、综合收益总额 5,506,259.02 34,980,767.05
表 2-56：预测合并现金流量表
单位：元
项目
2024 年 11-12 月 2025 年度
预测数 预测数
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 19,739,422.50 129,063,158.11
收到的税费返还 - -
收到其他与经营活动有关的现金 - -
经营活动现金流入小计 19,739,422.50 129,063,158.11
购买商品、接受劳务支付的现金 2,095,375.30 13,288,527.82
支付给职工以及为职工支付的现金 44,468.98 44,468.98
支付的各项税费 6,090,700.87 34,449,077.23
支付其他与经营活动有关的现金 638,150.00 3,828,900.00
经营活动现金流出小计 8,868,695.15 51,610,974.03
经营活动产生的现金流量净额 10,870,727.35 77,452,184.08
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 - -
取得投资收益收到的现金 - -
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回
的现金净额 - -
收到其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流入小计 - -
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付
的现金 - -
投资支付的现金 1,109,000,000.00 -
支付其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流出小计 1,109,000,000.00 -
投资活动产生的现金流量净额 -1,109,000,000.00 -
204
三、筹资活动产生的现金流量
发行基金份额收到的现金 1,109,000,000.00 -
取得借款收到的现金 - -
收到其他与筹资活动有关的现金 - -
筹资活动现金流入小计 1,109,000,000.00 -
偿还借款支付的现金 - -
偿还利息支付的现金 - -
向基金份额持有人分配支付的现金 - 12,972,280.36
支付其他与筹资活动有关的现金 - -
筹资活动现金流出小计 - 12,972,280.36
筹资活动产生的现金流量净额 1,109,000,000.00 -12,972,280.36
四、现金及现金等价物净增加额 10,870,727.35 64,479,903.72
加：期初现金及现金等价物余额 4,351,552.99 15,222,280.34
五、期末现金及现金等价物余额 15,222,280.34 79,702,184.06
2、预测和分析目标基础设施资产未来资本性支出（建筑和设备维修保养
支出、改造更新支出等），并说明各项预测参数设置依据及其合理性和充分性
本项目的资本性支出主要包括主体工程及设备设施的大修、更换、加固及
改造。根据原始权益人提供资料，预测期内，假设金隅智造工场产权一期项目
每年的资本性支出按当年运营收入（含税）的3%计取。
表 2-57 金隅智造工场产权一期项目历史资本性支出明细
单位：万元
资本性支出类型 项目 2024 年 1-9
月
2023 年
度
2022 年
度
2021 年
度
非常规类资本性支
出，预计未来将不
再重复发生
金隅智造工场项目
实施优化调整（升
级改造尾款）
29.50 - - -
金隅智造工场智慧
园区建设项目（一
期及二期）
- 236.67 305.93 528.16
常规类资本性支出
金隅智造工场一期
围墙建设及闲置地
块改造项目
- - - 62.5
金隅智造工场园区
自行车棚建设项目 - - 12.73 -
205
金隅智造工场 S5-E
风幕机安装项目 2.79 24.05 - -
建材城中路 27 号
S5 楼宇广告牌及
园区商业指引标识
室外导视制作安装
项目
- 4.25 - -
其他零星工程支出 - 45.65 - -
合计 32.29 310.62 318.66 590.66
根据当前分析，资本性支出假设偏保守，且能够随着基础设施项目收入的
增加稳定增长，预计能够有效覆盖未来实际支出。
（九）目标基础设施资产的重要现金流提供方
1.重要现金流提供方的主要信息
根据《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用
指引第 1 号—审核关注事项（试行）（2024 年修订）》第七十七条的要求，重
要现金流提供方是指在尽职调查基准日前的一个完整自然年度中，基础设施项
目的单一现金流提供方及其关联方合计提供的现金流超过基础设施项目同一时
期现金流总额的 10%的现金流提供方。
截至 2024 年 9 月 30 日前的一个完整自然年度（2023 年度）中，基础设施
基金基础设施项目的单一现金流提供方及其关联方合计提供的现金流（权责发
生制口径）超过基础设施项目同一时期租金收入总额百分之十，且报告期末仍
为基础设施项目承租方的租户共 2 家32，分别是北京车百智能科技发展有限公司
（占比为 18.28%）和智汇中科（北京）科技有限公司（占比为 13.19%），被认
定为重要现金流提供方。
两家重要现金流提供方的产业类别均为科技推广和应用服务业，行业属性
与金隅智造工场产权一期项目园区规划相符，其主要信息披露如下：

32 申报版《财务顾问报告》中的原“重要现金流提供方”北京天下行远文化科技有限公司（以下简称“天下
行远”）已于 2024 年 5 月 31 日提前退租，不再认定为本项目重要现金流提供方。
206
（1）北京车百智能科技发展有限公司
1）基本信息
北京车百智能科技发展有限公司（以下简称“车百智能”）由北京中国电动
汽车百人会（以下简称“百人会”）管理并领导。百人会是一家非官方、非营利
性的第三方智库平台，以促进电动汽车和智能网联汽车产业发展为目标。车百
智能主要承租金隅智造工场产权一期项目 N5 整栋，在承租面积范围内开展招
商、运营。车百智能的基本信息如下表所示：
表 2-58 北京车百智能科技发展有限公司基本信息
事项 内容
名称 北京车百智能科技发展有限公司
成立日期 2017 年 12 月 18 日
注册资本 100 万元人民币
统一社会信用代码 91110108MA019DQB8W
法定代表人 王艳艳
企业类型 有限责任公司（自然人独资）
注册地址 北京市海淀区西三旗建材城内 4 幢二层 222 号
经营范围
技术服务、技术转让、技术开发、技术推广、技术咨询；企业管
理；企业管理咨询；文化咨询；经济贸易咨询；市场调查；软件
开发；应用软件服务；工程和技术研究与试验发展；自然科学研
究和试验发展；会议服务；承办展览展示活动；组织文化艺术交
流活动（不含营业性演出）；出租办公用房；物业管理；餐饮管
理；酒店管理；房地产开发；机动车公共停车场服务；数据处理
（数据处理中的银行卡中心、PUE 值在 1.4 以上的云计算数据中
心除外）；销售食品；零售烟草。（市场主体依法自主选择经营
项目，开展经营活动；销售食品；零售烟草以及依法须经批准的
项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事
国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
2）业务模式
车百智能成立于 2017 年 12 月，主营业务为出租办公楼宇，主要客户为新
能源汽车相关企业，收入构成主要为租金收入。
近年来，行业面临着市场竞争加剧和政策变化带来的风险。车百智能依托
207
百人会的平台资源，保持了一定的市场地位，主要竞争对手包括其他同类产业
园区和招商平台。
3）经营情况
A、经营情况和财务状况
车百智能受中国电动汽车百人会的领导，百人会是非官方、非营利性的第
三方智库平台，以促进电动汽车和智能网联汽车产业发展为目标，通过研究和
交流推进多领域融合和协同创新。车百智能依托百人会的平台资源优势，发挥
资源优势继续为海淀区及本项目引入新能源汽车产业链的上下游企业租户。车
百智能的主营业务为出租办公楼宇，主要客户为新能源汽车相关企业，收入构
成主要为租金收入。
截至 2024 年 9 月末，车百智能的财务情况如下表所示：
表 2-59 车百智能的财务情况（万元）
项目 2024 年 9 月末
/1-9 月
2023 年末/年度 2022 年末/年度 2021 年末/年度
总资产 2,399.89 2,478.92 3,394.50 3,589.91
总负债 1,634.66 1,501.17 2,351.86 2,745.96
营业收入 2,312.55 3,273.52 2,829.84 2,715.01
利润总额 -209.52 84.70 218.37 558.62
经营活动产生
的现金流量净
额
647.88 -418.52 -417.58 612.61
数据来源：车百智能
B、二次租赁情况
车百智能二次租赁的租户主要为新能源汽车产业链的上下游企业，承租用
途均为研发办公。管理人通过现场访谈、实地勘察等方式了解了车百智能的二
次租赁情况，截至 2024 年 9 月末，车百智能二次租赁的整体出租率约为 80-90%，
租金价格与承租基础设施项目的单价基本持平，租期绝大多数超过 1 年，租户
208
承租面积的范围主要区间为 200-800 平米。
4）运营管理安排及服务
车百智能依托于中国电动汽车百人会的平台资源，为入驻企业提供完善的
运营管理服务，中国电动汽车百人会为车百智能的底层租户提供投资孵化等服
务。
车百智能专门针对其底层企业设立了专业的物业服务团队及运营服务团队，
能够及时了解底层企业的经营情况，实时更新底层企业状态；车百智能一般提
前 3-6 个月与底层企业洽谈续租安排，了解退租意向，及时对外发布空置房屋
信息，换租空置期一般平均可控制在 1-2 个月左右；如因底层企业原因提前退
租，将扣留租赁保证金并视情况收取违约金，能够保障经营现金流稳定。
5）资信情况
经查询中华人民共和国应急管理部网站（https：//www.mem.gov.cn）、中
华人民共和国生态环境部网站（https：//www.mee.gov.cn）、中华人民共和国自
然资源部网站（http：//www.mnr.gov.cn）、国家市场监督管理总局网站（http：
//www.samr.gov.cn）、中华人民共和国国家发展和改革委员会网站（https：
//www.ndrc.gov.cn ） 、 中 华 人 民 共 和 国 财 政 部 网 站 （ http ：
//www.mof.gov.cn/index.htm）、中华人民共和国住房和城乡建设部网站（http：
//www.mohurd.gov.cn）、中国证监会网站（http://www.csrc.gov.cn）、证券期货
市场失信记录查询平台（https://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/）、国家税务总局
网站（ https://www.chinatax.gov.cn/ ） 、 中 国 执 行 信 息 公 开 网
（http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）、全国法院失信被执行人名单信息公布与查
询平台（ http://zxgk.court.gov.cn/shixin/ ） 、 信 用 中 国 网 站
（https://www.creditchina.gov.cn/），截至相应网站对应的查询日 2024 年 12 月 2
日，在前述网站公布的信息，车百智能最近三年内不存在严重违法失信行为，
或被有权部门认定为失信被执行人、重大税收违法案件当事人或涉金融严重失
信人的情形。
209
6）与原始权益人的关联关系及过往业务合作情况
北京车百智能科技发展有限公司的股东和实际控制人为自然人王艳艳，未
发现北京车百智能科技发展有限公司与原始权益人存在关联关系。
北京车百智能科技发展有限公司与原始权益人的过往业务合作主要为依据
租赁合同进行的房屋租赁业务，无其他业务合作情况。
（2）智汇中科（北京）科技有限公司
1）基本信息
智汇中科（北京）科技有限公司（以下简称“智汇中科”）的股东为中科率
先（北京）高新技术研究院有限公司、北京凯思智汇科技中心（有限合伙）、
北京智汇开来科技中心（有限合伙），分别持股 45%、35%和 20%。智汇中科
的控股股东为中科率先（北京）高新技术研究院有限公司，中科率先（北京）
高新技术研究院有限公司由中国科学院科技创新发展中心 100%间接持股。中国
科学院科技创新发展中心由中编办批准，于 2019 年 5 月 27 日在原中国科学院
北京分院基础上成立，为公益一类事业单位。智汇中科的基本信息如下表所示：
表 2-60 智汇中科（北京）科技有限公司基本信息
事项 内容
名称 智汇中科（北京）科技有限公司
成立日期 2018 年 11 月 5 日
注册资本 1,000 万元人民币
统一社会信用代码 91110108MA01FDYF45
法定代表人 柳海永
企业类型 其他有限责任公司
注册地址 北京市海淀区西三旗建材城内 3 幢一层 151-152 号
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经营范围
一般项目：技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转
让、技术推广；企业管理咨询；企业管理；市场营销策划；社会
经济咨询服务；会议及展览服务；科技中介服务；知识产权服务
（专利代理服务除外）；商标代理；版权代理；教育咨询服务
（不含涉许可审批的教育培训活动）；非居住房地产租赁；创业
空间服务；节能管理服务；物业管理；停车场服务；城市绿化管
理；花卉绿植租借与代管理；建筑物清洁服务；餐饮管理；家政
服务；组织文化艺术交流活动；科普宣传服务；业务培训（不含
教育培训、职业技能培训等需取得许可的培训）。（除依法须经
批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）（不得从事
国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
2）业务模式
智汇中科承租金隅智造工场产权一期项目 N1 整栋作为中科智汇工场的载体，
并负责中科智汇工场的整体运营工作。智汇中科业务收入主要来自于科技服务，
包括租金收入和针对政府等客户提供的科技服务类收入。智汇中科具有中国科
学院的资源优势和产品服务优势，业务发展稳定。
智汇中科在促进科技成果转移转化方面采取了多种措施，推动了科技成果
的有效转移转化，促进了科技创新与产业发展的深度融合，有利于公司自身租
赁业务和科技服务的发展。例如，智汇中科通过建立“早期概念验证、中期孵化
加速、后期产业推广”的三级孵化平台，为科技成果的转化提供了全周期的支持。
同时，智汇中科积极与相关政府机构、企业、科研院所开展合作，为入驻企业
提供相对完善的投资孵化服务，拥有良好的业务互通机制，保障底层承租情况。
3）经营情况
A、经营情况和财务状况
中科智汇工场作为中国科学院开展科技成果转移转化工作的科技创新综合
体，聚焦服务高新技术产业发展、地方经济转型升级，致力于打造科技成果转
移转化新高地。中科智汇工场立足 4 项功能定位，推动科技成果转移转化工作：
中国科学院领航企业培育地、中国科学院先进技术成果展示地、中国科学院技
术转移转化人才培养及科普教育基地、中国科学院科技服务及产业对外辐射地。
智汇中科成立于 2018 年 11 月，所在的科技服务业已在我国发展多年，对
211
于推动科技创新创业、促进科技成果转化等方面具有重要作用。智汇中科的收
入来源主要为租赁收入，此外智汇中科同时开展投资孵化业务，进一步协助相
关企业的科技成果转移转化。
截至 2024 年 9 月末，智汇中科的财务情况如下表所示：
表 2-61 智汇中科的财务情况（万元）
项目 2024 年 9 月
末/1-9 月
2023 年末/年度 2022 年末/年度 2021 年末/年度
总资产 6,264.18 2,654.46 7,816.42 6,245.27
总负债 5,955.89 4,312.83 8,638.52 8,796.36
营业收入 3,646.39 4,591.67 3,676.16 2,766.22
利润总额 -118.57 20.81 800.62 -357.41
经营活动产生的
现金流量净额 497.97 -2,103.79 1,231.31 1,691.78
数据来源：智汇中科
B、二次租赁情况
智汇中科二次租赁的租户以初创、小微企业为主，行业遍布智能制造、科
技、通讯等创新行业，承租用途均为研发办公。管理人通过现场访谈等方式了
解了智汇中科的二次租赁情况，截至 2024 年 9 月末，智汇中科二次租赁的整体
出租率约为 85%左右，租金价格略高于承租基础设施项目的单价，租期绝大多
数超过 2 年，租户承租面积的范围主要区间为 100-600 平米。
4）运营管理安排及服务
智汇中科在运营中科智汇工场的过程中，在促进科技成果转移转化方面采
取了多种措施，并取得了显著成效，为入驻企业提供投资孵化服务，有利于提
升租户黏性及运营稳定性。智汇中科的运营管理安排及孵化服务包括如下方面：
A、构建三级孵化平台：中科智汇工场建立了“早期概念验证、中期孵化加
速、后期产业推广”的三级孵化平台，通过这一体系为科技成果的转化提供了全
周期的支持。
212
B、实施 CAS 概念验证计划：该计划旨在解决科技成果转化的“第一公里”
问题，通过提供种子资金、商业顾问、创业教育、产业资源对接、投融资服务
等，支持早期项目从实验室走向市场。
C、技术经理合伙人计划：培养和招募技术经理人，整合社会资源，加速
科技成果的转移转化。
D、产业技术研究院：将产业资源与科研院所的科技成果、人才结合，助
力行业龙头企业转型升级。
E、科技金融服务：通过概念验证基金、科技发展基金、产业引导基金等，
为不同阶段的企业提供资金支持。
F、商学培训：提供高端人才培育计划和企业成长加速营实战培训，提升科
研人员的实践应用意识和市场对接能力。
G、政府机构合作：与河北省工信厅等政府机构合作，搭建企业转型升级
平台，推动科技成果的产业化。
H、企业合作：与中国宏泰发展等企业合作，探索高新技术转移转化新模
式，促进科技成果的商业化。
I、院所合作：与科研院所合作，实现科技项目在企业的产业化落地，如
“油品在线优化自动调合”项目在北京燕山石化公司的产业化。
J、概念验证创新大赛：通过大赛形式，挖掘和筛选符合早期概念验证计划
的项目，提供必要的科研成果验证资金支持，并搭建投融资平台。
智汇中科的上述措施推动了入驻企业科技成果的有效转移转化，促进了科
技创新与产业发展的深度融合。同时，智汇中科专门针对其底层企业设立了专
业的物业服务团队及运营服务团队，能够及时了解底层企业的经营情况，实时
更新底层企业状态；一般提前 3-6 个月与底层企业洽谈续租安排，了解退租意
向，及时对外发布空置房屋信息，换租空置期一般平均可控制在1-2个月左右；
如因底层企业原因提前退租，将扣留租赁保证金并视情况收取违约金，能够保
213
障经营现金流稳定。
5）资信情况
经查询中华人民共和国应急管理部网站（https：//www.mem.gov.cn）、中
华人民共和国生态环境部网站（https：//www.mee.gov.cn）、中华人民共和国自
然资源部网站（http：//www.mnr.gov.cn）、国家市场监督管理总局网站（http：
//www.samr.gov.cn）、中华人民共和国国家发展和改革委员会网站（https：
//www.ndrc.gov.cn ） 、 中 华 人 民 共 和 国 财 政 部 网 站 （ http ：
//www.mof.gov.cn/index.htm）、中华人民共和国住房和城乡建设部网站（http：
//www.mohurd.gov.cn）、中国证监会网站（http://www.csrc.gov.cn）、证券期货
市场失信记录查询平台（https://neris.csrc.gov.cn/shixinchaxun/）、国家税务总局
网站（ https://www.chinatax.gov.cn/ ） 、 中 国 执 行 信 息 公 开 网
（http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）、全国法院失信被执行人名单信息公布与查
询平台（ http://zxgk.court.gov.cn/shixin/ ） 、 信 用 中 国 网 站
（https://www.creditchina.gov.cn/），截至相应网站对应的查询日 2024 年 12 月 2
日，智汇中科（北京）科技有限公司近 3 年在投资建设、生产运营、金融监管、
工商、税务等方面没有重大违法违规记录。
6）与原始权益人的关联关系及过往业务合作情况
智汇中科的控股股东为中科率先（北京）高新技术研究院有限公司，中科
率先（北京）高新技术研究院有限公司由中国科学院科技创新发展中心 100%间
接持股，未发现其与原始权益人存在关联关系。
智汇中科与原始权益人的过往业务合作主要为依据租赁合同进行的房屋租
赁业务，无其他业务合作情况。
（3）北京天下行远文化科技有限公司（原“重要现金流提供方”）
申报版《财务顾问报告》中的“原重要现金流提供方”北京天下行远文化科
技有限公司已于 2024 年 5 月 31 日提前退租，不再认定为本项目重要现金流提
供方。
214
2、基础设施项目与重要现金流提供方的目标租户定位存在差异
前述两家重要现金流提供方为孵化或加速平台，负责向楼内导入企业提供
服务，与基础设施项目的目标租户存在差异：
（1）目标租户定位方面
基础设施项目建筑面积超过 9 万平方米，产业结构丰富，打造以智能制造
为核心产业的创新型科技产业园区。截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目智
能制造及研发办公租户的平均租赁面积在 1,000 平方米以上，目标租户包括智能
制造领域的知名企业；而两家重要现金流提供方分租租户的平均租赁面积约为
100-500 平方米，与基础设施项目目标租户的租赁面积需求有明显差异。同时，
两家重要现金流提供方导入的分租租户按照与金隅文化签署协议的约定进行定
向导入，导入客户的产业类型具体为智能制造及上下游产业细分客户，多为初
创型及小微型企业。
（2）为目标租户提供的服务方面
基础设施项目租户通常根据业务需求自行进行装修，出租人未提供装修。
两家重要现金流提供方为孵化或加速平台，对楼内自行装修改造，按装修改造
后的状态交付导入企业，同时负责楼内导入企业的基础服务，并提供各自平台
的增值、投融等增值服务或合作，其提供的增值服务与基础设施项目的直租业
务之间存在明显差异。
3、重要现金流提供方已签租约的主要条款
（1）北京车百智能科技发展有限公司
截至本财务顾问报告出具日，车百智能已将租赁协议换签至金隅智造，换
签后租赁期为 2024 年 4 月 19 日至 2026 年 12 月 31 日，具体租赁情况如下：
1）提前退租条款
根据换签租约约定，如因非承租人责任，起租日三个月后出租人仍不能将
房屋交付承租人使用，承租人可书面通知出租人解除合同；出租人须将已收取
215
的押金、租金、租金税款及物业管理费退还承租人（不计利息）。
根据前述合同约定，在双方当事人适当履约的前提下，出租人将租赁房屋
交付承租人使用后，房屋租赁合同没有再赋予任何一方当事人单方解约的权利。
如承租人在租赁期终止前单方面终止合同，出租人有权扣留押金。
2）租金减免条款
承租人与出租人就房屋租赁签署了租赁合同及补充协议，租赁合同不涉及
租金减免条款。在公共卫生事件期间，出租人响应相关政策号召，为扶持承租
人经营，以降低其受公共卫生事件的负面影响，出租人依据相关政策文件要求
与承租人签署补充协议文件并减免承租人应支付的租金。截至财务顾问报告出
具日，已减免承租人 2020 年 2 月份租金的 100%（分两次减免），减免 2020 年
3 月份、4 月份租金的 100%（分两次减免），并免收承租人 2022 年 1 月至 6 月
期间的全部房屋租金。
3）竞争排他条款
换签租约不存在关于竞争排他条款的约定。
4）与租金支付相关的违约安排
根据换签租约约定，承租人须按合同约定的方式和时间，如期缴纳或补足
房屋租金、租金税款、物业管理费、押金、公用事业费和其他任何应付款项，
逾期缴纳须按逾期天数向出租人和/或金隅文化缴纳违约滞纳金，该违约滞纳金
按应交款额之每日千分之五计算；逾期支付前述应付款项达三十日以上的，出
租人有权解除/终止合同并收回所出租房屋，所缴付的押金不予退还。在合同终
止的情况下，若承租人尚未缴清前述应付款项或尚未就其违约行为给出租人和/
或金隅文化造成的损失予以充分赔偿，未经出租人或金隅文化的书面同意，承
租人不得将租赁房屋或园区内属于承租人的设备、物品及其他财产搬出，直至
承租人缴清有关费用或者对出租人和/或金隅文化进行充分赔偿。
5）续租机制
216
根据换签租约约定，租赁期满，在承租人已全部适当履行合同条款的条件
下，出租人赋予承租人在同等条件下优先承租之权利，但承租人至迟应当在租
赁期限届满之日 6 个月前向出租人发出要求续租的书面通知，且应该在租赁期
限届满之日 3 个月前与出租人签订新的租赁合同或续租协议；续租的租金标准
由双方依照届时的市场水平友好协商确定；如承租人未在上述期限内向出租人
发出要求续租的书面通知或与出租人达成一致的，即视为承租人放弃续租，届
时出租人有权拒绝与承租人就续租事宜进行协商，同时承租人须按合同规定的
终止日期迁出房屋。
6）免租期
根据换签租约约定，承租人已根据其与原出租人签署的原房屋租赁合同享
有 184 天的装修期（即自 2018 年 7 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日），装修期内
原出租人免收相应的房屋租金、租金税款及物业管理费（含税）。
目前承租人已完成租赁合同换签，承租人同意，如因承租人原因致使换签
租约提前终止的，则承租人除应承担换签租约约定的相应责任外，还不享有上
述之装修期，承租人应在收到出租人书面通知起 30 个工作日内向出租人全额缴
纳已发生的全部装修期的房屋租金、租金税款及物业管理费（含税）。承租人
不会因原房屋租赁合同的终止而拒绝履行该等义务。
（2）智汇中科（北京）科技有限公司
截至本财务顾问报告出具日，智汇中科已将租赁协议换签至金隅智造，换
签后租赁期为 2024 年 4 月 19 日至 2026 年 12 月 31 日，具体租赁情况如下：
1）提前退租条款
根据换签租约约定，如因非承租人责任，起租日三个月后出租人仍不能将
房屋交付承租人使用，承租人可书面通知出租人解除本合同；出租人须将已收
取之押金、租金、租金税款及物业管理费退还承租人（不计利息）；根据合同
约定，出租方逾期交付房屋达 3 个月的，承租人有权单方通知解除或终止合同，
并要求出租人退还已支付的押金及其他费用。
217
根据前述合同约定，在双方当事人适当履约的前提下，出租人将租赁房屋
交付承租人使用后，房屋租赁合同没有再赋予任何一方当事人单方解约的权利。
如承租人在租赁期终止前单方面终止合同，出租人有权扣留押金。
2）租金减免条款
承租人与出租人就房屋租赁签署了租赁合同及补充协议，租赁合同不涉及
租金减免条款。在公共卫生事件期间，出租人响应相关政策号召，为扶持承租
人经营，以降低其受公共卫生事件的负面影响，出租人依据相关政策文件要求
与承租人签署补充协议文件并减免承租人应支付的租金。截至财务顾问报告出
具日，已减免承租人 2020 年 2 月份、3 月份、4 月份租金的 50%，并免收承租
人 2022 年 1 月至 6 月期间的全部房屋租金。
3）竞争排他条款
换签租约不存在关于竞争排他条款的约定。
4）与租金支付相关的违约安排
根据换签租约约定，承租人须按合同约定的方式和时间，如期缴纳或补足
房屋租金、租金税款、物业管理费、押金、公用事业费和其他任何应付款项，
逾期缴纳须按逾期天数向出租人和/或金隅文化缴纳违约滞纳金，该违约滞纳金
按应交款额之每日千分之三计算；逾期支付前述应付款项达三十日以上的，出
租人有权解除/终止合同并收回所出租房屋，所缴付的押金不予退还。在合同终
止的情况下，若承租人尚未缴清前述应付款项或尚未就其违约行为给出租人和/
或金隅文化造成的损失予以充分赔偿，未经出租人或金隅文化的书面同意，承
租人不得将租赁房屋或园区内属于承租人的设备、物品及其他财产搬出，直至
承租人缴清有关费用或者对出租人和/或金隅文化进行充分赔偿。
5）续租机制
根据换签租约约定，租赁期满，在承租人已全部适当履行合同条款的条件
下，出租人赋予承租人在同等条件下优先承租之权利，但承租人至迟应当在租
赁期限届满之日 3 个月前向出租人发出要求续租的书面通知，且应该在租赁期
218
限届满之日 1 个月前与出租人签订新的租赁合同或续租协议；续租的租金标准
由双方依照届时的市场水平友好协商确定；如承租人未在上述期限内向出租人
发出要求续租的书面通知或与出租人达成一致的，即视为承租人放弃续租的权
利，届时出租人有权拒绝与承租人就续租事宜进行协商，同时承租人须按合同
规定的终止日期迁出房屋。
6）免租期
根据换签租约约定：
A、承租人已根据其与原出租人签署的原房屋租赁合同享有 184 天的装修期
（即自 2018 年 7 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日），装修期内原出租人免收相应
的房屋租金、租金税款及物业管理费（含税）。承租人同意，如因承租人原因
致使换签租约提前终止的，则承租人除应承担换签租约约定的相应责任外，还
不享有上述之装修期，承租人应在收到出租人书面通知起 30 个工作日内向出租
人全额缴纳已发生的全部装修期的房屋租金、租金税款及物业管理费（含税）。
承租人不会因原房屋租赁合同的终止而拒绝履行该等义务。
B、承租人已根据其与原出租人签署的原房屋租赁合同享有 3.5 个月免租期
（即自 2023 年 9 月 16 日至 2023 年 12 月 31 日）。承租人同意，如因承租人原
因致使换签租约提前终止的，则承租人除应承担换签租约约定的相应责任外，
还不享有上述已发生的免租期，承租人应在收到出租人通知的期限向出租人缴
纳上述免租期的房屋租金及租金税款，否则还应按换签合同的约定承担相应的
违约责任。承租人不会因原房屋租赁合同的终止而拒绝履行该等义务。
C、承租人在合同租期内享受 4 个月免租期，合同租期内免租期为 2025 年
1 月 1 日至 2025 年 1 月 31 日、2025 年 2 月 1 日至 2025 年 2 月 28 日、2026 年
1 月 1 日至 2026 年 1 月 31 日、2026 年 2 月 1 日至 2026 年 2 月 28 日。免租期
内出租人免收房屋租金及租金税款，但承租人需缴纳物业管理费及其他公用事
业费用等。如因承租人原因致使合同及其相关补充协议提前终止的，则承租人
除应承担合同及其相关补充协议约定的相应责任外，还不予享有已发生的租赁
期间内的免租期，承租人应在出租人通知的期限内按合同及其相关补充协议约
219
定的租金、租金税款标准向出租人缴纳已发生的租赁期间内的免租期的房屋租
金及租金税款，否则还应按合同的约定承担相应的违约责任。
4、重要现金流提供方未来续签安排
重要现金流提供方智汇中科、车百智能租赁到期日均为 2026 年 12 月 31 日。
截至本财务顾问报告出具日，智汇中科、车百智能已完成租赁合同换签工作。
目前租赁合同尚有约 2 年到期，暂未安排续签，未来租户将结合自身需求
筹划续签安排。
5、重要现金流提供方集中退租或换租对基础设施项目现金流的影响
截至 2024 年 9 月 30 日，基础设施项目重要现金流提供方的租赁面积合计
29,357.64 平方米，租赁面积占总已出租面积的比例为 38.29%；2024 年 1-9 月，
基础设施项目重要现金流提供方租金收入为 3,585.56 万元，租金收入占比为
35.61%。重要现金流提供方对基础设施项目经营稳定性影响较大。假设重要现
金流提供方智汇中科和车百智能租赁合约到期后均不续约，即重要现金流提供
方承租物业处于空置状态，则基础设施项目 2027 年预测租金收入将下降
3,025.22 万元，较当前预测现金流下降 25.92%。
根据与智汇中科及车百智能访谈沟通并经金隅文化确认，由于智汇中科及
车百智能承租空间内开展投资孵化业务，除了依赖于股东的业务资源，智汇中
科及车百智能承租稳定性一定程度上也依赖于导入企业的经营状况，可能根据
导入企业经营波动出现降租或退租诉求。截至本财务顾问报告出具日，智汇中
科、车百智能均已完成租赁合同换签工作。
6、重要现金流提供方退租或集中换租的风险缓释措施
（1）运营管理机构的招商运营能力可一定程度上保障租赁稳定性
基础设施项目的运营管理机构为北京金隅文化科技发展有限公司，金隅文
化依靠金隅集团丰富的产业园运营管理能力和资源，已组建了一支优秀的运营
团队并专注运营产业园区项目。金隅集团是北京地区最大、业态最丰富的投资
220
性物业持有者与管理者之一。截至 2023 年末，金隅集团持有的高档写字楼、商
业、产业园区等投资物业面积为 251.6 万平方米，其中在北京核心区域的乙级以
上高档投资性物业 84.6 万平方米；京内外物业管理面积 1,837 万平方米，专业
化能力、品牌知名度、出租率和收益水平多年保持北京乃至全国业内领先水平。
作为金隅集团全资子公司，依靠金隅集团的整体运营管理资源和经验，金隅文
化拟作为基础设施公募 REITs 项目运营管理机构并持续提供运营服务，保障基
础设施项目的持续稳定运营。
金隅文化自 2018 年开始负责本基础设施项目运营工作，目前金隅文化在职
员工共计 37 人，其中管理人员均在公司任职超过 5 年，对公司历史情况了解深
入，同时对未来发展方向具有长期研究经验。
金隅文化将在租期到期日提前至少半年洽谈续约事宜，提前锁定续约或前
置为现租户退租或集中换租进行招商工作，缓解重要现金流提供方退租或集中
换租对现金流带来的不利影响。
同时管理人通过《运营管理服务协议》对运营管理机构的考核激励约束，
可引导原始权益人发挥资源优势，将客户快速引入空置面积，减少换租空置期，
亦可缓释极端情况下的退租、换租风险。
（2）重要现金流提供方押金、装修期以及免租期租金等款项安排
基础设施项目的重要现金流提供方均按租赁合同约定缴纳了押金（1 个月
租金及物业费），若重要现金流提供方作为承租人在租赁期终止前单方面终止
租赁合同，则出租人有权按照租赁合同约定没收押金。
针对车百智能前期已享受的 184 天装修期以及智汇中科享受的 184 天装修
期及 7.5 个月免租期，换签协议约定：“承租人同意，如因承租人原因致使换签
租约提前终止的，则承租人除应承担换签租约约定的相应责任外，还不享有上
述之装修期/免租期，承租人应在收到出租人书面通知起 30 个工作日内/出租人
通知的期限内向出租人缴纳前述对应款项。承租人不会因原房屋租赁合同的终
止而拒绝履行该等义务。”
221
（3）租赁合同到期前确认续约意向并签署续租协议
根据当前在执行的租赁合同，承租人在租赁期满后继续承租租赁房屋的，
应在租赁期满前向出租人书面提出申请（智汇中科为租赁期满前 3 个月，车百
智能为租赁期满前 6 个月），且应该在租赁期限届满前与出租人签订新的租赁
合同或续租协议（智汇中科为租赁期满前 1 个月，车百智能为租赁期满前 3 个
月），否则可视作承租人不续租进行处理。
根据既往招商经验，一般在租约到期前半年到一年提前征询租户续租意向
并同步筹备储备租户。在租赁期满前规定期内如原租户未提出续租申请，则运
营管理机构将正式启动储备租户的签约流程。该时间安排为新旧租户交替提供
了缓冲时间，可缓解换租、退租风险。
（4）已针对重要现金流提供方提前退租的风险设置风险缓释措施
基础设施基金针对可能对投资人收益产生影响的总体潜在风险设置了风险
缓释措施。
原始权益人金隅集团及运营管理机构金隅文化承诺不可撤销地自愿按以下
安排实施基础设施基金的收益分配调节机制。具体承诺内容如下：
如被扣减的运营管理费归入基础设施基金后仍不足以使投资者获得该年度
的目标运营净收益，金隅集团承诺且将确保其同一控制下的关联方通过自愿放
自基础设施基金交割日起至 2029 年末，任一年度的运营净收益未达到目标
运营净收益，则优先按《运营管理服务协议》的约定扣减该年度运营管理费中
的基础管理费。被扣减的运营管理费，将归入基础设施基金该年度的可供分配
金额，用于向投资者分配。其中，目标运营净收益按照基础设施基金首次申报
确定的评估报告中记载的运营净收益确定。根据基础设施基金首次申报确定的
评估报告底稿，2024 年至 2029 年目标运营净收益分别为 2,032.47 万元（2024
年 10 月至 12 月）、8,425.12 万元（2025 年度）、8,885.93 万元（2026 年度）、
8,070.08 万元（2027 年度）、8,159.29 万元（2028 年度）和 8,325.92 万元（2029
年度），实际运营净收益根据每年审计报告及《运营管理服务协议》确定。
222
弃所持有的基础设施基金份额在该年度应获取的全部或部分可供分配金额（金
隅集团或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例合计不
低于本次基金份额发售数量的 35%，持有期自上市之日起不少于 60 个月），优
先保障其他基金份额持有人享有的分红收益，如有剩余再分配自持份额的分红；
为避免疑义，金隅集团承诺让渡及确保其同一控制下关联方让渡的自持份额的
分红金额，以金隅集团及其同一控制下关联方持有的基金份额对应的实际可供
分配金额为限。
如现有登记结算机构或收益分配所必须的系统或技术安排无法实现上述操
作的，则由金隅集团及其同一控制下的关联方将足够的货币资金支付给基础设
施基金或专项计划，以使得上述操作得以实现。为避免疑义，在此情况下金隅
集团及其同一控制下的关联方实际让渡给其他基金份额持有人的分红金额仍以
其持有的基金份额对应的实际可供分配金额为限。
同时，金隅集团作为原始权益人、金隅文化作为运营管理机构已承诺，在
重要现金流提供方车百智能、智汇中科与项目公司分别签署的房屋租赁合同约
定的租赁期限届满前6个月内，若项目公司未能与前述任一重要现金流提供方续
签房屋租赁合同，金隅集团、金隅文化承诺，将充分调动并有效利用租户资源、
市场资源及运营资源等自身资源，尽快为重要现金流提供方拟退租的租赁面积
寻求新的承租方；对于本公司当前及未来持有的产业园项目，在其后续招商及
运营过程中，将优先为基础设施项目提供物业租赁业务机会，优先向基础设施
项目倾斜租户资源，优先保障基础设施项目的出租水平。
223
第三章 对业务参与人的尽职调查
一、原始权益人金隅集团基本情况
（一）基本资料
金隅集团于 2005 年 12 月 22 日成立，为以“新型绿色环保建材制造、贸易
及服务，房地产业”为主业的市属大型国有控股产业集团和 A+H 整体上市公司。
金隅集团的注册资本为 1,067,777.1134 万元人民币，法定代表人姜英武，公司经
营范围包括：技术开发、技术服务；组织文化艺术交流活动（不含营业性演
出）；机械设备租赁；房地产开发经营；物业管理；销售自产产品；制造建筑
材料、家具、建筑五金；木材加工。（市场主体依法自主选择经营项目，开展
经营活动；该企业 2006 年 04 月 05 日前为内资企业，于 2006 年 04 月 05 日变
更为外商投资企业；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开
展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
表 3-1：金隅集团概况
事项 内容
公司名称 北京金隅集团股份有限公司
主体类型 股份有限公司（台港澳与境内合资、上市）
法定代表人 姜英武
成立日期 2005-12-22
注册资本 1,067,777.1134 万元人民币
注册地址 北京市东城区北三环东路 36 号
股票代码 601992（A 股）；02009（H 股）
经营范围
技术开发、技术服务；组织文化艺术交流活动（不含营业性演
出）；机械设备租赁；房地产开发经营；物业管理；销售自产产
品；制造建筑材料、家具、建筑五金；木材加工。（市场主体依法
自主选择经营项目，开展经营活动；该企业 2006 年 04 月 05 日前
为内资企业，于 2006 年 04 月 05 日变更为外商投资企业；依法须
经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不
得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
（二）历史沿革
1、设立情况
224
2005 年 3 月 30 日，北京市人民政府以第 22 期《北京市人民政府关于研究
金隅集团重组改制等有关问题的会议纪要》，原则同意原金隅集团的改制方案，
并授权北京市发改委对原金隅集团改制发起设立金隅集团进行核准。
根据北京市国资委于 2005 年 12 月 7 日印发的《关于同意北京金隅集团有
限责任公司改制重组方案的批复》（京国资规划字[2005]48 号）和北京市发改
委于 2005 年 12 月 22 日印发的《关于同意设立北京金隅股份有限公司的函》
（京发改[2005]2682 号）的批准，原金隅集团进行了重组改制，并联合中国非
金属材料总公司、合生集团、北方房地产以及天津建材发起设立了金隅集团。
根据北京中证评估有限公司于 2005 年 10 月 31 日出具的《北京金隅集团有
限责任公司重组改制并发起设立股份公司项目资产评估报告书》（中证评报字
[2005]第 023 号），以 2004 年 12 月 31 日为评估基准日，原金隅集团投入金隅
集团的资产（包括货币、实物、长期股权投资、无形资产等）总计 472,998.50
万元，负债总计 185,038.30 万元，净资产总计 287,960.20 万元，较评估前净资
产 202,585.53 万元增值 85,374.67 万元，净资产增值率为 42.14%。
北京市国资委于 2005 年 12 月 7 日印发了《关于对北京金隅集团有限责任
公司拟发起设立股份有限公司资产评估项目予以核准的批复》（京国资产权字
[2005]123 号）对上述资产评估结果予以核准。
2005 年 12 月 7 日，北京市国资委印发了《关于北京金隅股份有限公司国有
股权管理有关问题的批复》（京国资产权字[2005]128 号），批准了金隅集团国
有股权管理方案，批准金隅集团总股本 180,000 万股，折股比例为 1：0.6843，
溢价部分计入资本公积。
2005 年 12 月 19 日，原金隅集团、中国非金属材料总公司、合生集团、北
方房地产及天津建材签署了《北京金隅股份有限公司发起人协议》。2005 年 12
月 21 日，金隅集团召开了创立大会，通过了《北京金隅股份有限公司章程》，
前述发起人于同日签署了《北京金隅股份有限公司章程》。2005 年 12 月 22 日，
北 京 市 工 商 局 向 金 隅 集 团 核 发 《 企 业 法 人 营 业 执 照 》 （ 注 册 号
1100001922263）。2007 年 12 月 12 日，北京市工商局向金隅集团核发记载实收
资本已缴足的《企业法人营业执照》（注册号 110000410285245）。
225
2006 年 2 月 7 日，商务部印发了《商务部关于同意设立中外合资股份制企
业北京金隅股份有限公司的批复》（商资批[2006]437 号），同意发起设立金隅
集团，并同意金隅集团发起人于 2005 年 12 月 21 日签署的公司章程。2006 年 2
月 9 日，商务部向金隅集团核发了《中华人民共和国台港澳侨投资企业批准证
书》（商外资资审 A 字[2006]0066 号）。
2、变更情况
（1）2007 年股东变更
2007 年 7 月 17 日，经国务院国资委《关于设立中国中材股份有限公司的批
复》（国资改革[2007]651 号）批准，金隅集团发起人之一中国非金属材料总公
司重组改制变更设立为中材股份。
（2）2008 年增资及股份转让
2008 年 2 月 29 日，金隅集团召开 2008 年第一次临时股东大会，审议批准
了《北京金隅股份有限公司增资扩股方案》。北京市国资委于 2008 年 2 月 20
日以《关于同意金隅集团受让北方房地产开发有限责任公司所持北京金隅股份
有限公司 7.6%股权的批复》（京国资[2008]60 号）、并于 2008 年 3 月 14 日以
《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于北京金隅股份有限公司增资扩
股的批复》（京国资改革字[2008]68 号）批准本次增资及股份转让。商务部于
2008 年 7 月 25 日以《商务部关于同意北京金隅股份有限公司增资扩股的批复》
（商资批[2008]1001 号）批准本次增资扩股及股权转让。金隅集团本次增资发
行 100,000 万股普通股，由金隅集团原股东原金隅集团和中国信达等 5 家新投资
者以现金认购。其中，原金隅集团认购 60,840 万股，新增股东新天域投资有限
公司（现已更名为泰安平和）认购 13,310 万股，中国信达认购 7,600 万股，华
熙昕宇认购 6,840 万股，润丰投资认购 6,000 万股，北京泰鸿（现已更名为西藏
泰鸿）认购 5,410 万股。原发起人股东北方房地产将所持 7.6%的股权转让予原
金隅集团。增资后，金隅集团注册资本由 180,000 万元增加至 280,000 万元，股
本总额由 180,000 万股增加至 280,000 万股。
根据中兴华出具的中兴华验字（2008）第 007 号、中兴华验字（2008）第
016 号《验资报告》，上述增加的注册资本均已缴足。
226
（3）2009 年境外发行及 H 股上市
2008 年 8 月 6 日，金隅集团召开 2008 年第二次临时股东大会，审议通过金
隅集团首次公开发行境外上市外资股（H 股）的发行方案。就本次发行，金隅
集团获得北京市人民政府于 2008 年 8 月 6 日出具的《北京市人民政府关于同意
北京金隅股份有限公司申请在香港联合交易所主板上市的函》（京政函
[2008]104 号）、中国证监会于 2009 年 6 月 22 日印发的《关于核准北京金隅股
份有限公司发行境外上市外资股的批复》（证监许可[2009]550 号）和国务院国
资委于 2008 年 8 月 6 日出具的《关于北京金隅股份有限公司国有股权管理有关
问题的批复》（国资产权[2008]745 号）的批准，并于 2009 年 7 月 28 日取得联
交所的上市批准。
2009 年 7 月 29 日，金隅集团在香港发行 93,333.30 万股 H 股并在联交所上
市，每股发行价为 6.38 港元，股票代码为 02009。金隅集团另行使超额配股权，
超额配发股份 13,999.95 万股 H 股，配发价格为 6.38 港元。金隅集团的国有股
东向社保基金转让 9,604.9935 万股内资股，该等转让于社保基金的内资股按 1：
1 的比例转换为 H 股。H 股发行后，金隅集团注册资本由 280,000.00 万元增加
至 387,333.25 万元，股本总额由 280,000.00 万股增加至 387,333.25 万股。
根据北京兴华出具的（2009）京会兴验字第 2-026 号《验资报告》，截至
2009 年 8 月 6 日，金隅集团实收资本（股本）占注册资本总额的 100%。
（4）2011 年换股吸收合并太行水泥及 A 股上市
2010 年 9 月 14 日，金隅集团召开 2010 年第三次临时股东大会，审议通过
了金隅集团换股吸收合并太行水泥的方案。就本次换股吸收合并，金隅集团获
得国务院国资委于 2010 年 9 月 1 日出具的《关于北京金隅股份有限公司换股吸
收合并河北太行水泥股份有限公司有关问题的批复》（国资产权[2010]918 号）、
北京市国资委于 2010 年 9 月 21 日出具的《北京市人民政府国有资产监督管理
委员会关于北京金隅股份有限公司国有股权管理有关问题的批复》（京国资产
权[2010]155 号）、北京市商委于 2011 年 2 月 11 日出具的《北京市商务委员会
关于北京金隅股份有限公司换股吸收合并河北太行水泥股份有限公司的批复》
（京商务资字[2011]86 号），并于 2011 年 1 月 28 日获得中国证监会《关于核准
227
北京金隅股份有限公司吸收合并河北太行水泥股份有限公司的批复》（证监许
可[2011]168 号）及《关于核准北京金隅股份有限公司首次公开发行股票的批复》
（证监许可[2011]166 号）。
金隅集团向太行水泥原股东（除金隅集团以外）发行 41,040.456 万股 A 股
股份，用作支付本次换股吸收合并的对价。金隅集团换股价格为 9.00 元/股，太
行水泥换股价格为 10.80 元/股，由此确定的金隅集团和太行水泥的换股比例为
1.2：1。该等新增股份于 2011 年 2 月 22 日在中国证券登记结算有限责任公司上
海分公司完成了登记手续，并于 2011 年 3 月 1 日在上交所上市交易。换股吸收
合并太行水泥后，金隅集团注册资本由 387,333.25 万元增加至 428,373.706 万元，
股本总额由 387,333.25 万股增加至 428,373.706 万股。
根据北京兴华出具的（2011）京会兴验字第 4-007 号《验资报告》，截至
2011 年 2 月 22 日，金隅集团实收资本（股本）占注册资本总额的 100%。
（5）2014 年度非公开发行 A 股股票
2013 年 10 月 30 日，金隅集团召开 2013 年第一次临时股东大会，审议通过
了金隅集团非公开发行股票的方案。就该次非公开发行，金隅集团获得北京市
国资委于 2013 年 10 月 10 日出具的《北京市人民政府国有资产监督管理委员会
关于北京金隅股份有限公司都非公开发行股票有关问题的批复》（京国资产权
[2013]210 号），并于 2014 年 3 月 20 日获得中国证监会《关于北京金隅股份有
限公司非公开发行股票的批复》（证监许可[2014]312 号）。
金隅集团向原金隅集团和京国发基金以 5.58 元/股分别发行 448,028,673 股
和 52,874,551 股 A 股股票，合计 500,903,224 股。该等新增股份于 2014 年 3 月
26 日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司完成了登记手续。本次发行
新增股份的性质为有限售条件流通股，原金隅集团、京国发基金认购的本次非
公开发行 A 股股票自发行结束之日起三十六个月内不得转让，预计上市流通时
间为 2017 年 3 月 26 日。本次发行后，金隅集团注册资本由 4,283,737,060 元增
加至 4,784,640,284 元，股本总额由 4,283,737,060 股增加至 4,784,640,284 股。
根据安永华明出具的安永华明（2014）验字第 60667053_A02 号《验资报
告》，截至 2014 年 3 月 24 日，金隅集团共计募集资金人民币 2,795,039,989.92
228
元，扣除与发行有关的费用 20,304,100.00 元，募集资金净额为 2,774,735,889.92
元，其中新增注册资本 500,903,224.00 元，资本公积股本溢价 2,273,832,665.92
元。
（6）2015 年度非公开发行 A 股股票
2015 年 5 月 27 日，金隅集团召开 2014 年度股东周年大会，审议通过 2015
年度非公开发行股票的方案。就该次非公开发行，金隅集团于 2015 年 5 月 5 日
公告了北京市国资委出具的《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于北
京金隅股份有限公司非公开发行股票有关问题的批复》（京国资产权[2015]62
号），并于 2015 年 10 月 28 日领取了中国证监会《关于核准北京金隅股份有限
公司非公开发行股票的批复》（证监许可[2015]2336 号）。
金隅集团向包括原金隅集团在内的 8 名投资者以 8.48 元/股共发行
554,245,283 股 A 股股票。该等新增股份于 2015 年 12 月 3 日在中国证券登记结
算有限责任公司上海分公司完成了登记手续。本次发行新增股份的性质为有限
售条件流通股，原金隅集团认购的本次非公开发行 A 股股票自发行结束之日起
三十六个月内不得转让、其他投资者认购的本次非公开发行 A 股股票自发行结
束之日起十二个月内不得转让。本次发行后，金隅集团注册资本由
4,784,640,284 元增加至 5,338,885,567 元，股本总额由 4,784,640,284 股增加至
5,338,885,567 股。
根据安永华明出具的安永华明（2015）验字第 60667053_A02 号《验资报
告》，截至 2015 年 11 月 30 日，金隅集团共计募集资金人民币 4,699,999,999.84
元，扣除与发行有关的费用 62,124,960.00 元，募集资金净额为 4,637,875,039.84
元，其中新增注册资本 554,245,283.00 元，资本公积股本溢价 4,083,629,756.84
元。
（7）2015 年度利润分配及资本公积转增股本
公司以 2015 年 12 月 31 日总股本 5,338,885,567 股为基数，向全体股东每 10
股派发现金股利0.30元（含税），共计派发股利总计人民币160,166,567.01元；
以资本公积金向全体股东每 10 股转增 10 股，共计转增 5,338,885,567 股，转增
后公司股本将增至 10,677,771,134 股，至 2016 年 7 月 6 日，公司 2015 年度利润
229
分配及资本公积转增股本事宜已经实施完毕，公司注册资本由 5,338,885,567 元
变更为 10,677,771,134 元。
（8）2016 年度国有股份无偿划转
2016 年 10 月 17 日，根据北京市国资委《关于无偿划转北京金隅股份有限
公司 44.93%国有股权的通知》，原金隅集团将其持有的金隅集团全部国有股份
无偿划转至北京国管中心33。
2016 年 10 月 21 日，北京国管中心与原金隅集团签署了《关于北京金隅股
份有限公司的股份划转协议》。
2016 年 11 月 11 日，国务院国资委出具《关于北京金隅集团有限责任公司
将所持北京金隅股份有限责任公司全部股份无偿划转给北京国有资本经营管理
中心有关问题的批复》（国资产权[2016]1182 号），同意原金隅集团将所持的
金隅集团全部 A 股股份无偿划转给北京国管中心。
2016 年 11 月 17 日，香港证券及期货事务检察委员会同意豁免北京国管中
心就本次无偿划转而应履行的要约收购义务。
2016 年 12 月 9 日，中国证监会出具《关于核准豁免北京国有资本经营管理
中心及其一致行动人要约收购北京金隅股份有限公司股份义务的批复》（证监
许可[2016]3027 号），核准豁免北京国管中心及其一致行动人因国有资产行政
划转而应履行的要约收购义务。
2016 年 12 月 29 日，金隅集团收到北京国管中心转来的《中国证券登记结
算有限责任公司过户登记确认书》，确认金隅集团国有股权无偿划转过户手续
已办理完毕。
本次无偿划转实施后，金隅集团的控股股东变更为北京国管中心，实际控
制人仍为北京市国资委。
（9）2017 年公司名称变更

33 系指北京国有资本经营管理中心，为北京国有资本运营管理有限公司的曾用名，后同。
230
2017 年 12 月 19 日，金隅集团名称由“北京金隅股份有限公司”变更为“北京
金隅集团股份有限公司”，并于北京市工商行政管理局完成了变更登记。
3、最近三年及一期实际控制人变化情况
最近三年及一期，金隅集团的控股股东为北京市国有资本运营管理有限公
司（以下简称“北京国管”），实际控制人为北京市人民政府国有资产监督管理
委员会，未发生变化。
4、最近三年及一期重大资产重组情况
最近三年及一期，金隅集团未发生重大资产重组事项。
（三）股权结构
1、股权结构
截至 2024 年 9 月 30 日，金隅集团前十大股东及持股情况如下：
表 3-2：金隅集团前十大股东及持股情况
单位：股，%
股东全称 期末持股数量 比例
持有有
限售条
件股份
数量
质押或冻结情况
股东性
状 质
态
数量
北京国有资本运营管理
有限公司 4,832,665,938 45.26 - 无 -
国有法
人
HKSCC NOMINEES
LIMITED 2,338,764,870 21.90 - 无 -
境外法
人
中国建材股份有限公司 459,940,000 4.31 - 无 -
国有法
人
香港中央结算有限公司 107,416,751 1.01 - 无 - 未知
润丰投资集团有限公司 75,140,000 0.70 -
冻
结
75,140,000
境内非
国有法
人
中国农业银行股份有限
公司-中证 500 交易型
开放式指数证券投资基
金
73,179,089 0.69 - 无 - 其他
中国证券金融股份有限
公司 53,695,622 0.50 - 无 - 其他
231
股东全称 期末持股数量 比例
持有有
限售条
件股份
数量
质押或冻结情况
股东性
状 质
态
数量
北京京国发股权投资基
金（有限合伙） 43,115,900 0.40 - 无 - 其他
交通银行股份有限公司
-景顺长城中证红利低
波动 100 交易型开放式
指数证券投资基金
35,664,020 0.33 - 无 - 其他
银华基金-农业银行-银
华中证金融资产管理计
划
26,141,134 0.24 - 无 - 其他
截至 2024 年 9 月 30 日，金隅集团的股权结构图如下：
图 3-1 金隅集团股权关系图
2、控股股东
截至 2024 年 9 月 30 日，北京国有资本运营管理有限公司持有金隅集团
45.26%的股份，为金隅集团的控股股东。北京市人民政府国有资产监督和管理
委员会持有北京国有资本运营管理有限公司 100%的股权，为北京国有资本运营
管理有限公司的控股股东。原始权益人的实际控制人为北京市人民政府国有资
产监督和管理委员会。北京国管概况信息如下：
表 3-3：北京国管概况
事项 内容
企业名称 北京国有资本运营管理有限公司
主体类型 有限责任公司（国有独资）
法定代表人 吴礼顺
成立日期 2008-12-30
注册资本 5,000,000 万人民币
232
事项 内容
注册地址 北京市西城区锦什坊街 35 号院 1 号楼 1269 号
经营范围
国有资本运营管理；投资及投资管理；资产管理；组织公司资产重
组、并购。（“1、未经有关部门批准，不得以公开方式募集资金；
2、不得公开开展证券类产品和金融衍生品交易活动；3、不得发放贷
款；4、不得对所投资企业以外的其他企业提供担保；5、不得向投资
者承诺投资本金不受损失或者承诺最低收益”；企业依法自主选择经
营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依
批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目
的经营活动。）
北京国管收益规模良好，划入企业为北京市大型国企并在相应领域建立行
业领先的竞争优势，每年收入规模在各自业内均处中上游水平，近年来，尽管
部分子公司收入利润水平受行业周期、外部环境变化等多重因素影响有所下降，
但仍居业内靠前水平；本部股权和基金投资有序推进，其中，股权投资多为对
央企或北京市属企业的投资，持续获得稳定分红；基金投资包括以落实北京市
政府战略意图、代财政出资参与政府母基金，以及自主发起设立的、投资符合
北京高精尖产业体系搭建的市场化基金，北京国管通过优秀的投资决策能力和
投后管理水平获得良好的投资收益。
北京国管曾用名为北京国有资本经营管理中心，系 2008 年北京市国资委为
积极应对全球金融危机所带来的挑战，适应国有企业改革发展新形势对国资监
管体制提出的新要求，筹集更多的资金支持国有经济战略调整，决定组建的国
有资本经营与股权管理的主体。北京市国资委以现金 5,000 万元和其持有的北京
能源投资（集团）有限公司的全部股权、北京市首都公路发展集团有限公司
74.24%的股权、北京医药集团有限责任公司 20%的股权，共计人民币 3,450,469
万元作为出资设立金隅集团。北京国管设立时的注册资本为 3,000,000 万元。
2021 年 7 月 30 日，经北京市国资委批准同意，北京国管由全民所有制企业整体
改制为国有独资公司，公司名称变更为“北京国有资本运营管理有限公司”，注
册资本变更为 5,000,000 万元。北京国管是北京市首家国有资本运营公司试点单
位，以国有资本投资和运营为主业，以贯彻落实北京市委市政府战略意图，促
进国有资本有序进退，实现国有资本保值增值为目标。通过积极构建“融、投、
管、运、研”一体化的运营生态圈，优化集团管控，创新运营模式，提升资本运
233
作能力，促进国有资本在合理流动中保值增值，持续提高国有资本运营效率和
回报，以更好服务于首都功能定位及国资国企改革发展需要。
截至 2024 年 9 月 30 日，北京国管注册资本 5,000,000 万元，实缴资本
5,267,527.87 万元人民币，控股股东为北京市国资委，持有北京国管 100%的股
权。截至 2024 年 9 月 30 日，北京国管总资产为 352,912,755.66 万元，总负债为
221,938,026.18 万元，所有者权益为 130,974,729.48 万元。2024 年 1-9 月，北京
国管营业收入 97,071,064.82 万元，净利润 1,995,773.00 万元。
3、实际控制人
金隅集团的实际控制人为北京市国资委。
（四）组织架构
1、金隅集团组织架构
截至 2024 年 9 月 30 日，金隅集团组织架构图如下：
图 3-2 金隅集团组织架构
2、各部门主要职能
金隅集团结合自身生产经营实际，设立了若干具体职能部门，具体情况如
234
下表所示：
表 3-4：金隅集团部门职能
序号 部门 主要职能
1 办公室 主要负责公司行政工作的总体综合协调，负责对外联络、公文处
理、会议安排、档案管理、外事管理等工作
2 董事会工作部
主要负责公司及所属上市公司与证券监管机构沟通、股东联络、
“三会”运作、信息披露、股权融资管理、市值管理、所属上市公
司股权管理、投资者关系管理、社会责任管理等工作
3 战略规划部
主要负责公司中长期发展规划的制定与组织实施、改革政策研究
分析、国际国内合作、重大投资及新兴产业项目与管理、品牌管
理、重大事项专题调查研究、市委市政府及有关部门综合性调研
汇报等工作
4
运营与信息化
管理部
主要负责公司年度经营目标制定和管理、日常生产运营、管理和
分析、资本运营管理、内部企业调整整合、招投标管理、股权管
理（不含上市公司）、信息化管控体系建设和管理等工作
5 财务资金部
主要负责金隅集团境内外上市所需定期披露财务报告的编制；负
责金隅集团全面预算的审核、汇编和上报，督促检查预算编制和
执行情况，并对预算执行情况提出具体考核意见
6 资产管理部
主要负责公司经营性资产和非经营性资产的全面管理，负责产权
登记、资产处置（产权交易）、资产出租、资产信息化管理等工
作
7 人力资源部 主要负责人力资源规划、员工招聘及培训、薪酬管理、专业职称
管理、人力资源信息化管理等工作
8 科技创新部 主要负责公司科技创新、研发管理、质量管理、知识产权管理、
科技奖励、组织标准制定等工作
9 法律合规部 主要负责公司法律风险防范体制建设，负责合同法务、投资法
务、诉讼法务、上市公司法务、合规管理牵头部门等工作
10 审计部 主要负责公司内部审计管理，内控体系建设实施的督导、检查与
评价，风险管控的监督评价等工作
11
安全与应急管
理部
主要负责集团安全生产、职业健康、消防、交通、治安保卫的相
关政策法规的落实，监督指导协调考核所属企业安全生产工作、
指标执行情况，负责相关体系建设等工作
12
环境保护管理
部
主要负责落实集团环保、节能降耗、清洁生产、资源综合利用相
关政策法规的落实及管理体系建设，监督指导协调所属企业环境
保护工作，制定并落实集团污染物排放、碳达峰、碳中和、碳排
放减量、能源管理、资源综合利用目标，负责环境监测工作，监
督环保事故查处和环保事故责任追究落实情况等工作
235
序号 部门 主要职能
13
总部综合事务
管理部
主要负责集团各部门及其员工的日常管理；负责集团总部办公资
源的配置与保障；负责办公区域的安全消防保卫、卫生防疫等；
负责总部离退休人员的服务管理；负责集团及总部社会责任的履
行及其他日常工作等
14 党委办公室 主要负责公司党委工作的总体协调，负责公文处理、会议安排、
保密机要管理等工作
15 党委组织部 主要负责公司党组织建设、干部任免和薪酬管理、老干部和统战
及侨务管理、领导人员出国政审等工作
16 党委宣传部 主要负责公司理论教育、意识形态、思想政治、宣传策划、企业
文化、共青团等工作
17 纪检监察机构 主要负责公司党风廉政建设、纪检、监察等工作
18
党委巡察工作
领导小组办公
室
主要负责公司巡察、监督整改落实等工作。
19
信访（接诉即
办）办公室 主要负责信访维稳、接诉即办等相关工作。
20 工会工作部 主要负责工会日常事务管理、职工合法权益维护、协调企业劳动
关系等工作。
21 集团总部党委 负责集团总部党建工作、纪检监察工作及群团工作等。
22
数智化转型工
作领导小组办
公室
主要负责集团信息化建设工作，统筹集团统建信息系统的软件开
发、升级、系统维护等工作
（五）治理结构及内部控制制度
1、治理结构
作为一家上市公司，金隅集团严格按照《公司法》、《证券法》、《上市
公司治理准则》、上交所上市规则和中国证监会有关法律法规的要求，不断完
善公司的治理结构，建立、健全了内部管理和控制制度，进一步规范公司运作，
提高公司治理水平。
（1）股东大会
金隅集团《公司章程》、《股东大会议事规则》对股东的权利和义务、股
东大会的职权、股东大会的召开、表决、决议等事项进行了规定。现行《股东
大会议事规则》对股东大会召开条件、股东大会的召集与主持、股东大会的提
236
案、股东大会通知、股东出席会议方式、股东大会会议记录等事项作出了详细
的规定。
股东大会是公司的权力机构，依法行使下列职权：
1）决定公司的经营方针和投资计划；
2）选举和更换非由职工代表担任的董事，决定有关董事的报酬事项；
3）选举和更换非由职工代表担任的监事，决定有关监事的报酬事项；
4）审议批准董事会的报告；
5）审议批准监事会的报告；
6）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
7）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
8）对公司增加或者减少注册资本作出决议；
9）对公司合并、分立、解散、清算或变更公司形式等事项作出决议；
10）对公司发行债券、发行任何种类股票、认股证和其他类似证券作出决
议；
11）对公司聘用、解聘或者不再续聘会计师事务所作出决议；
12）修改《公司章程》；
13）审议公司在一年内购买、出售重大资产超过公司最近一期经审计总资
产 30%的事项；
14）对法律、行政法规及《公司章程》规定须由股东大会审批的对外担保
事项作出决议；
15）审议批准变更 A 股募集资金用途事项；
16）审议股权激励计划；
17）审议单独或合计持有代表公司有表决权的股份百分之三以上的股东的
237
提案；
18）法律、行政法规、部门规章及《公司章程》规定应当由股东大会作出
决议的其他事项；
19）股东大会可以授权或委托董事会办理其授权或委托办理的事项。
报告期内，金隅集团股东大会历次会议均严格按照《公司章程》与《股东
大会议事规则》的相关规定规范运行。
（2）董事会
金隅集团现行《公司章程》、《董事会议事规则》规定，公司设董事会，
董事会由十一名董事组成，设董事长一人，可以设副董事长两人。董事会成员
中应至少包括三分之一独立（非执行）董事，且任何时候独立（非执行）董事
不得少于三人。董事会成员中可以有公司职工代表。
董事会对股东大会负责，行使下列职权：
1）负责召集股东大会，并向股东大会报告工作；
2）执行股东大会的决议；
3）决定公司的经营计划和投资方案；
4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
6）制订公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券或其他证券及
上市的方案；
7）拟定公司重大收购、收购公司股票的方案；
8）拟定公司合并、分立、解散或者变更公司形式的方案；
9）根据法律、行政法规和《公司章程》规定，决定须由股东大会批准以外
的其他对外担保事项；
10）在股东大会授权范围内，决定公司对外投资、收购出售资产、资产抵
238
押、对外担保事项、委托理财、关联交易等事项；
11）决定公司及控股子公司每一个自然年度累计价值金额在 500 万元以上
1,000 万元以下（含 1,000 万元）的对外捐赠事项；
12）决定公司内部管理机构的设置；
13）聘任或者解聘公司总经理、董事会秘书；根据总经理的提名，聘任或
者解聘公司副总经理、财务总监、总法律顾问及其他高级管理人员，决定其报
酬及奖惩事项；
14）制定公司的基本管理制度；
15）拟订《公司章程》修改方案；
16）管理公司的信息披露事项；
17）向股东大会提请聘任或更换为公司审计的会计师事务所；
18）听取公司总经理的工作汇报并检查总经理的工作；
19）负责公司法治建设、合规管理体系的建立健全，包括总法律顾问制度、
法律合规风险控制、培育合规文化等内容，听取依法治企和合规管理工作情况
报告；
20）法律、法规、公司股票上市地的交易所的上市规则所规定的及股东大
会和《公司章程》授予的其他职权。
报告期内，金隅集团董事会历次会议均严格按照《公司章程》与《董事会
议事规则》的相关规定规范运行。
截至 2024 年 9 月 30 日，金隅集团董事会由十名董事组成，低于章程规定
人数，但公司董事会未低于法定最低人数，且不会影响董事会正常运作。
（3）监事会
金隅集团现行《公司章程》、《监事会议事规则》对监事会的组成、职权、
召开、会议通知、会议记录等事项进行了规定。
239
监事会由七名监事组成，其中职工代表的比例不得低于三分之一。监事任
期三年，可以连选连任。监事会设主席一名，监事会主席的任免，应当经三分
之二以上监事会成员表决通过。
监事会向股东大会负责，并依法行使下列职权：
1）检查公司的财务，对董事会编制的公司定期报告进行审核并提出书面审
核意见；
2）对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、行
政法规、《公司章程》或者股东大会决议的董事、高级管理人员提出罢免的建
议；
3）当公司董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求前述人员予
以纠正；
4）核对董事会拟提交股东大会的财务报告、营业报告和利润分配方案等财
务资料，发现疑问的，可以公司名义委托注册会计师、执业审计师帮助复审；
5）提议召开临时股东大会会议，在董事会不履行召集和主持股东大会会议
职责时召集和主持股东大会会议；
6）向股东大会会议提出提案；
7）代表公司与董事、高级管理人员交涉或者对董事、高级管理人员起诉；
8）发现公司经营情况异常，可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事务
所、律师事务所等专业机构协助其工作；
9）《公司章程》规定的其他职权。
最近三年及一期，金隅集团监事会历次会议均严格按照《公司章程》与
《监事会议事规则》的相关规定规范运行。
截至 2024 年 9 月 30 日，金隅集团监事会由六名监事组成，低于章程规定
人数，但公司监事会未低于法定最低人数，且不会影响监事会正常运作。
2、内部控制
240
（1）内部控制环境
金隅集团按照中国证监会和上市交易所相关法律、法规、规范性意见，多
年来不断积极完善公司治理文件和相关内控制度，具体情况如下表所示：
表 3-5：金隅集团主要制度文件
序号 主要制度文件 制订权限
1 《北京金隅集团股份有限公司章程》 股东大会
2 《北京金隅集团股份有限公司股东大会议事规则》 股东大会
3 《北京金隅集团股份有限公司董事会议事规则》 股东大会
4 《北京金隅集团股份有限公司监事会议事规则》 股东大会
5 《北京金隅集团股份有限公司独立董事工作制度》 董事会
6
《北京金隅集团股份有限公司董事会战略与投融资委员会议事
规则》 董事会
7 《北京金隅集团股份有限公司董事会审计委员会议事规则》 董事会
8 《北京金隅集团股份有限公司薪酬与提名委员会议事规则》 董事会
9 《北京金隅集团股份有限公司总经理工作细则》 董事会
10 《北京金隅集团股份有限公司董事会秘书工作细则》 董事会
11 《北京金隅集团股份有限公司对外投资管理办法》 董事会
12 《北京金隅集团股份有限公司对外担保管理制度》 董事会
13 《北京金隅集团股份有限公司关联交易管理办法》 董事会
14 《北京金隅集团股份有限公司与关联方资金往来管理制度》 董事会
15 《北京金隅集团股份有限公司募集资金使用与管理制度》 董事会
16 《北京金隅集团股份有限公司投资者关系管理制度》 董事会
17 《北京金隅集团股份有限公司信息披露管理办法》 董事会
18 《北京金隅集团股份有限公司重大信息内部报告制度》 董事会
19 《北京金隅集团股份有限公司管理层证券交易守则》 董事会
20
《北京金隅集团股份有限公司内幕信息知情人和外部信息使用
人管理制度》 董事会
21
《北京金隅集团股份有限公司年报信息披露重大差错追究制
度》 董事会
241
序号 主要制度文件 制订权限
22 《北京金隅集团股份有限公司内部控制评价办法》 董事会
金隅集团按照这些制度文件的原则要求，完善内部决策和信息传导流程，
使制度得到切实有效的执行。以上规则、制度和条例有力保证了股东大会、董
事会、监事会、高级管理层及各级职能部门各司其职、各负其责、相互制约、
规范运作，使现代企业管理制度在金隅集团的实际运作中做到有法可依，有据
可查。
（2）关联交易管理
为规范公司及下属子公司的关联交易管理，合理划分并确定公司及下属子
公司在关联交易管理中的职责，明确业务流程，维护广大投资者特别是中小投
资者的合法权益，公司根据《公司法》《证券法》等相关法律法规的规定，结
合公司的实际情况，制定了《北京金隅集团股份有限公司关联交易管理办法》，
对关联人和关联交易的确认、关联交易的管理、关联交易的披露和决策制度等
作出了明确规定。
（六）对基础设施项目享有完全所有权或经营权利情况
截至本报告出具之日，金隅集团持有项目公司 100%的股权，目前项目公司
已就基础设施资产的房屋及土地使用权办理取得登记在其名下的京（2024）海
不动产权第 0019176 号《不动产权证书》、京（2024）海不动产权第 0019164
号《不动产权证书》。金隅集团将通过持有项目公司的 100%股权间接持有基础
设施资产的全部权益，金隅集团享有基础设施项目的完全所有权。截至尽调基
准日，基础设施项目主体部分已全部竣工，西三旗公司已取得《国有土地使用
证》及《房屋所有权证》，合法享有标的项目的不动产权。
（七）转让基础设施项目的内部授权情况
根据金隅集团于 2022 年 8 月 30 日发布的《北京金隅集团股份有限公司第
六届董事会第十七次会议决议公告》（编号：临 2022-030），金隅集团已经审
议通过了《关于公司以金隅智造工场产权一期等有关资产发行基础设施不动产
投资信托基金（公募 REITs）的议案》。
242
根据西三旗公司现行有效的公司章程，北京金隅地产开发集团有限公司作
为西三旗公司的唯一股东，已于 2023 年 11 月 15 日作出《北京西三旗高新建材
城经营开发有限公司股东决定》，同意西三旗公司与项目公司签署《项目转让
协议》，并根据协议约定由西三旗公司向项目公司转让基础设施资产及其相关
负债、人员等。
根据项目公司现行有效的公司章程，金隅集团作为项目公司的唯一股东，
已于 2023 年 11 月 14 日作出《北京金隅智造工场管理有限公司股东决定》，同
意项目公司与西三旗公司签署《项目转让协议》，并根据协议约定由项目公司
受让西三旗公司持有的基础设施资产及其相关负债、人员等。
（八）转让基础设施项目的外部有权机构审批情况
1、工业项目转让的规定
根据金隅集团提供的资料、金隅集团说明及法律顾问出具的法律意见书并
经财务顾问、法律顾问适当核查，金隅智造工场产权一期项目位于北京市海淀
区建材城，属于中关村科学城范围；金隅智造工场产权一期项目用地系通过协
议出让方式取得。
（1）北京市人民政府文件以及海淀区人民政府文件的转让规定及无异议函
根据北京市人民代表大会常务委员会发布的《中关村国家自主创新示范区
条例》（北京市第十三届人民代表大会常务委员会公告第 12 号），“示范区内
原以协议出让方式取得的国有土地使用权不得擅自转让、改变用途；确需转让
的，须报请市人民政府批准，土地所在地的区人民政府根据国家有关规定享有
优先购买权”；根据北京市人民政府发布的《北京市人民政府关于加快科技创新
构建高精尖经济结构用地政策的意见（试行）》（京政发[2017]39 号），“经市、
区政府授权，园区开发企业可依法使用园区产业用地，向入园企业出租，但不
得转让；也可以建设并持有产业用房及其各项配套服务用房，出租给入园企业，
但不得整体或分割销售，不得转让公司股权。园区与入园企业可采取共有建设
用地使用权方式使用土地。”
就本次发行涉及的金隅智造工场产权一期项目产权转让及项目公司股权转
243
让事宜，北京市人民政府已于 2022 年 9 月 14 日出具《北京市人民政府关于北
京金隅集团股份有限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点
相关事项的批复》（京政字[2022]21 号），同意金隅集团下属子公司西三旗公
司将金隅智造工场产权一期项目转让予金隅集团设立的项目公司，并对于金隅
集团以项目公司 100%股权转让方式发行基础设施 REITs 无异议。
北京市海淀区人民政府已于 2022 年 9 月 27 日出具《北京市海淀区人民政
府关于北京金隅集团股份有限公司参与申报基础设施领域不动产投资信托基金
（REITs）试点的函》（海政函[2022]128 号），原则同意金隅集团利用自有已
建成产业项目“金隅智造工场产权一期项目”参与申报基础设施 REITs 试点项目，
并以项目公司 100%股权转让方式发行基础设施 REITs；原则同意金隅集团及项
目公司后续以发行基础设施 REITs 试点工作为目的的资产转移相关事项（包括
为达到基础设施 REITs 发行目的所进行的产权转让、股权转让，以及与其他公
司进行合并、重组）；相关标的项目后续再转让、监管须按照北京市和海淀区
相关规定执行；在基础设施 REITs 基金存续期内，金隅集团自持基金份额占比
应超过三分之一（不含），否则须提前报请海淀区政府审批；金隅集团所属企
业应根据国家发展改革委、中国证监会相关监管规定尽职履责，做好标的项目
的运营管理工作，并确保标的项目坚持整体租赁战略和原有产业发展政策方向，
持续稳定运营。
（2）北京市自然资源主管部门的转让规定及无异议函
《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金
（REITs）试点工作的通知》（发改投资[2021]958 号）规定，如项目以协议出
让方式取得土地使用权，原土地出让合同签署机构（或按现行规定承担相应职
责的机构）应对项目以 100%股权转让方式发行基础设施 REITs 无异议。
就本次发行涉及的项目公司股权转让事宜，北京市规划和自然资源委员会
于 2022 年 1 月 5 日出具了《北京市规划和自然资源委员会关于北京金隅集团股
份有限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关意见的函》
（京规自函[2022]42 号），对基础设施项目以 100%股权转让方式发行基础设施
REITs 无异议。
244
（3）中关村科学城管委会文件的转让规定及无异议函
《北京市国土资源局关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》
（京国土用[2010]480 号，以下简称“480 号文”）第 1 条第 4 款规定“如确需转让
或销售的研发、工业项目，建设单位应向市住房城乡建设委提出申请。市住房
城乡建设委会同发展改革、经济信息、规划、国土等相关部门审核通过后，报
市政府审批。经审批的项目，建设单位在办理转让及销售时应补齐地价款、城
市基础设施建设费后方可办理”。之后出台的《关于进一步完善已建成研发、工
业项目转让管理有关问题的通知》（京建发[2019]216 号，以下简称“216 号文”）
第 2 条规定“国务院、市政府批准设立的开发区、产业园区内的研发、工业项目，
由所在园区的园区管理部门负责审核。其他研发、工业项目，由区政府确定行
业主管部门负责审核”，第 5 条规定“市住房城乡建设委不再受理建设单位申请
研发、工业项目的转让或销售”，与前述 480 号文的规定不一致。根据 216 号文
第 6 条的规定，“本通知自印发之日起执行，《关于进一步加强研发、工业项目
监管有关问题的通知》（京国土用[2010]480 号）中有关规定与本通知不符的，
以本通知为准”。因此，就北京市产业项目的转让管理，480 号文第 1 条第 4 款
的规定与 216 号文的规定不一致，应适用 216 号文的规定。根据北京市已建成
产业项目相关规定（包括上述 216 号文第 2 条的规定，以及《关于进一步明确
已建成产业项目买受人审核有关问题的通知》（京建发[2019]217 号）第 1 条的
规定“国务院、市政府批准设立的开发区、产业园区内的产业项目，由所在园区
的园区管理部门负责审核。其他产业项目，由区政府确定行业主管部门负责审
核”，及《北京市海淀区人民政府关于本区已建成产业项目转让事项办理工作流
程的通知》第 1 条的规定“在海淀区行政区划范围内，规划用途为研发、工业、
酒店、旅游、文化、娱乐的产业项目，由海淀园管委会34对买受人准入资格进
行初审，初审合格后经海淀区产业空间资源统筹联席工作组成员单位分别按照
各自职能进行合规审查后，由海淀园管委会为项目买受人出具审核意见书”），
在北京市海淀区行政区划范围内的规划用途为工业的已建成产业项目的转让，

34 根据北京市海淀区人民政府官网（https://zyk.bjhd.gov.cn/xxgkzl/zdgk/jgjj/sydw/hdygwh_59842/）公示，
中关村科学城管委会为市政府派出机构，由海淀区代管，对外保留中关村科技园区海淀园管理委员会（即
“海淀园管委会”）牌子。
245
由中关村科学城管委会进行审核。
就本次发行涉及的金隅智造工场产权一期项目产权转让及项目公司股权转
让事宜，中关村科学城管委会已于 2023 年 7 月 26 日出具《产业审核意见书》，
《产业审核意见书》载明金隅智造工场产权一期项目物业位于中关村科学城范
围内，中关村科学城管委会为该园区管理部门；经报请区政府同意，项目公司
具备受让金隅智造工场产权一期项目物业的产业准入资格，对项目公司受让金
隅智造工场产权一期项目（含房屋所有权及对应的国有土地使用权及相关构筑
物、附属设施）及后续金隅集团以项目公司 100%股权转让方式发行基础设施
REITs 事项无异议；在取得国家发改委推荐后，金隅集团及所属公司可办理金
隅智造工场产权一期项目物业的产权变更手续，并以项目公司 100%股权转让方
式发行基础设施 REITs。
2、项目建议书批复中关于限制转让的规定
根据北京市发展计划委员会（现为北京市发展和改革委员会）于 2000 年 5
月 12 日就基础设施资产出具的《关于北京市西三旗高新建材城经营开发公司建
设工业厂房项目建议书的批复》（京计工字[2000]第 0731 号）（“《项目建议书
批复》”），所建物业只能自用，不得出售、转让。
就本次发行涉及的金隅智造工场产权一期项目产权转让及项目公司股权转
让事宜，北京市发展和改革委员会已于 2022 年 9 月 23 日出具《北京市发展和
改革委员会关于支持金隅集团产业园公募 REITs 试点项目申报相关事项的复函》
（京发改[2022]1303 号），说明基于 216 号文的规定，工业厂房项目转让的审
核权限在该项目所在园区的园区管理部门或由海淀区政府确定行业主管部门；
北京市发展和改革委员会支持该项目参与 REITs 试点申报。
3、关于国资监管机构的同意函
金隅集团系北京市人民政府国有资产监督管理委员会的监管企业；项目公
司的 100%股权转让交易适用《中华人民共和国企业国有资产法》《企业国有资
产监督管理暂行条例》（2019 修订）《企业国有资产交易监督管理办法》《关
于企业国有资产交易流转有关事项的通知》（国资发产权规[2022]39 号）等法
律法规的规定。其中，《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》（国资
246
发产权规[2022]39 号）第三条规定：“国家出资企业及其子企业通过发行基础设
施 REITs 盘活存量资产，应当做好可行性分析，合理确定交易价格，对后续运
营管理责任和风险防范作出安排，涉及国有产权非公开协议转让按规定报同级
国有资产监督管理机构批准。”据此，就本次发行涉及的非公开协议转让项目公
司股权事宜，应当取得北京市国资委的批准。
就本次发行涉及的项目公司股权转让事宜，北京市国资委已于 2022 年 9 月
15 日出具《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于北京金隅集团股份有
限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点有关事项的批复》
（京国资[2022]83 号），原则同意金隅集团依法合规开展基础设施 REITs 试点
工作，相关方所涉及的产权转让事项可通过非公开协议转让方式实施，最终转
让价格不得低于经备案的资产评估结果；并请金隅集团严格履行内部决策和资
产评估管理工作程序，明确有关各方责任，合理确定国有资产价格，维护国有
权益，做好风险防控，防止国有资产流失。
（九）所处行业概况及行业地位
1、所在行业概况
（1）水泥及相关业务
1）水泥行业主要影响因素
水泥是国民经济建设的重要基础原材料，水泥产品广泛应用于工业、农业、
交通、水利、国防、民用等各种类型的建筑工程。水泥行业作为国民经济建设
的传统建筑材料行业，属于典型的投资拉动型行业，与全社会固定资产投资有
着十分密切的关系。同时，水泥行业属于资源、能源消耗型行业，其发展与石
灰石、煤炭、电力等相关产业的发展状况密切相关。
2021年，全国固定资产投资（不含农户）544,547亿元，比上年增长4.9%。
其中，民间固定资产投资 307,659 亿元，比上年增长 7.0%。全国房地产开发投
资 147,602 亿元，比上年增长 4.4%。其中，住宅投资 111,173 亿元，比上年增长
6.4%。2021 年全年需求虽略有下降，但水泥行业价格持续高位运行，且对成本
传导能力不减，使得 2021 年水泥行业利润的维持较好水平，根据工信部发布数
247
据，2021 年水泥行业营业收入 10,754 亿元，同比增长 7.3%。利润结构有所优
化，北部区域利润贡献有所增加，尤其是长期处于亏损的泛东北地区实现全面
好转。
2022年，全国固定资产投资（不含农户）572,138亿元，比上年增长5.1%；
比 2020 年度增长 4.94%，两年平均增长 2.44%。全年房地产开发投资 132,895 亿
元，比上年下降 10.0%。其中住宅投资 100,646 亿元，下降 9.5%。2022 年受经
济下行压力持续加大、房地产市场继续探底等多重因素冲击，水泥需求低迷且
贯穿全年。全年全国水泥产量 21.30 亿吨，较上一年下降 10.5%。低迷的水泥市
场需求，使得全国水泥市场价格持续下跌，反观原燃材料煤炭价格却上涨明显，
在水泥量价齐跌、成本高涨的双向挤压背景下，行业利润出现较大幅度的下滑。
2023年，全国固定资产投资（不含农户）503,036 亿元，比 2022 年增长
3.0%。全年房地产开发投资 110,913 亿元，比上年下降 9.6%。其中住宅投资
83,820 亿元，下降 9.3%。2023 年房地产行业进入深度调整阶段，虽然基础设施
建设、制造业保持稳中有增的发展态势，但难以弥补下降空间，房地产行业对
水泥需求的拖累依旧非常明显，因此水泥需求总量仍呈下降趋势。水泥需求总
体表现为“需求不足，预期转弱，淡旺季特征弱化”。2023 年全年全国水泥产量
为 20.23 亿吨，较上一年下降 0.7%。这表明水泥市场需求依然低迷，持续对行
业产量形成压制。受水泥市场需求持续低迷以及企业销售策略在竞争与竞合间
不断切换，2023 年国内水泥市场价格走势总体呈现前高后低、震荡调整的走势。
2）水泥价格变动情况及利润水平
2019 年全国 PO42.5 水泥价格指数 439 元/吨，比 2018 年的 427 元/吨上涨
11 元/吨，同比增长 2.67%，价位创历史新高。2019 年全年全国水泥价格基本延
续了 2018 年整体走势，价格高位运行，四季度创历史新高。2020 年前三季度，
水泥市场价格呈现“高开低走，但总体价位处于高位，局部出现深度下调”的特
征。在“超长梅雨天气”和内外部不利因素的影响下，国内水泥市场需求阶段性
下滑严重，企业库存持续高位运行、压力空前，而多数地区水泥价格仍然保持
在相对合理水平。2020 年第四季度整体表现为“环比上涨、同比下降”的特点，
248
主要原因是四季度水泥需求总体保持快速增长，支撑水泥价格环比持续回升。
2020 年水泥行业经济运行表现为“急下滑、快恢复、趋稳定”的特征。水泥
产销量实现同比增长由负转正，2020 年全年水泥产量达到 23.77 亿吨，同比增
长 1.6%，保持高位平台期。水泥价格处于高位震荡，呈现出“先跌后扬”的“V”
字型走势，价位水平与 2019 年相当，行业实现利润 1,833 亿元，基本看齐 2019
年。水泥行业依旧保持了稳健发展态势。
根据中国水泥协会数字水泥网监测，2021 年全国水泥市场平均价格 486 元/
吨，比 2020 年增长 10.7%，在生产成本大幅上涨和供给收缩的背景下，水泥价
格整体上移，价位创历史新高。从全年来看，水泥价格呈现出“先抑后扬”的走
势。
2022年，全国水泥市场价格“高台跳水”后陷入震荡调整行情。根据数字水
泥网监测数据显示，全年水泥市场平均价为 466 元/吨（到位价，下同），同比
下跌 4.2%，虽然跌幅不大，但考虑煤炭价格大幅上涨，水泥制造成本大幅上移，
相对于行业效益而言，实际水泥价格水平跌回至 2017 年水平。从月度价格走势
看，前四个月，国内水泥市场价格持续保持在 500 元/吨以上较好水平。自五月
份开始，价格开启一路狂泄走势，直至七月，价格跌到 415 元/吨底部进行盘整；
八月中旬，价格呈现小幅震荡上行态势，但走势并不稳定，在九月份再次出现
震荡回落行情；十至十一月，尽管价格维持上调走势，但幅度较小，且时间较
短，进入十二月份，价格便出现提前回落走势。
2023年国内水泥市场价格走势总体呈现前高后低，震荡调整走势。据中国
水泥协会数字水泥网统计数据显示，2023 年全国水泥市场平均成交价为 394 元/
吨（P.O42.5 散到位价，下同），同比大幅回落 15%，价格处于近六年最低水平。
全年水泥价格低位弱势震荡调整的主要原因：一方面是市场需求持续低迷。由
于房地产新开工面积同比降幅不断扩大，以及基建项目受资短缺制约，施工进
度缓慢，水泥需求表现持续疲软，库存居高不下。另一方面，企业销售策略在
竞争与竞合间不断切换。因市场供需矛盾突出，企业销售压力较大，特别是进
入下半年，各地企业均不希望丢失市场份额，价格竞争激烈，但由于价格过低
249
导致面临亏损，企业又通过错峰生产等措施，推动价格阶段性小幅修复上调，
在切换过程中竞争大于竞合，促使水泥价格底部震荡调整成为主旋律。
（2）商贸物流业务
1）商业贸易
钢材、煤炭以及化工产品贸易因其贸易量大、交易金额大等特点，在大宗
商品流通行业中占据主要地位。
钢材贸易企业在中国钢铁业中扮演着钢厂和最终消费终端之间资金和物资
的中转者、钢厂大批量少批次生产特征和消费终端多批次小批量需求矛盾的解
决者等重要角色，是整个钢铁供应链不可或缺的角色。近年来，随着钢铁行业
整体产能过剩，供给过剩环节日益突出，钢价进入下行通道。作为市场“蓄水池”
作用的钢贸商，一方面要面对钢厂供给居高不下、市场价格变动频繁，下游需
求又相对疲软的重重压力；另一方面还要面对钢厂不断加大直供企业开发力度，
进一步挤压生存空间的挑战；传统的钢贸体系亟待改革。
我国煤炭中部多、东部少、北方多、南方少。山西、陕西、内蒙古三省产
量超过全国总量的一半，而消费地区除了在这些煤炭产区外也集中在东部沿海
和南方几个缺煤省，跨区域调煤为煤炭贸易创造了良好的市场机会。加之煤炭
的进出口贸易需求，内贸加外贸使中国煤炭总贸易量在世界范围内首屈一指。
但是从 2012 年开始，受经济增速放缓的影响，耗煤行业对煤炭的需求减弱，但
煤矿产量仍然不断增加。与此同时，国际市场也在时刻影响着国内市场，欧洲、
日、韩等国受经济危机的影响，对煤炭的需求偏弱，近年更是大有清洁能源代
替动力煤之势，一些国外的煤炭生产商和出口商纷纷将目光投向亚洲市场。煤
炭市场的供不应求，加之外煤低价倾销，煤炭价格持续下滑，导致贸易商的利
润空间不断被压缩。2013 年起，国家发改委取消对电煤的价格干预，煤炭市场
的放开可以促进市场的公平竞争和良性发展。随着市场载体的不断完善，全国
性的煤炭交易中心陆续建立，现货交易和线上交易的不断推广，煤炭贸易市场
朝成交透明化、操作规范化的方向不断发展。此外，焦炭和动力煤先后走进期
货市场，这使得煤贸商有机会也可以随时参与进来，利用新的交易方式减小交
250
易风险。
石油和化学工业作为我国重要的基础产业和支柱产业之一，在国民经济中
占有重要的地位。随着我国经济的高速增长，国内纺织品、塑料制品内外贸的
迅速增长，对化纤、橡胶和塑料产品的需求有一定提升，从而带动了化工原料
的需求。目前，化工行业的产品面临向高技术含量、高附加值的方向发展，化
工贸易行业则正在紧跟产业步伐，发掘新材料、新产品的潜在贸易空间，布局
采购和销售网络，同时扩宽自身供应链上下游，提供综合供应链服务模式以提
高贸易服务的综合附加值。
商贸物流是与批发、零售、住宿、餐饮、居民服务等商贸服务业及进出口
贸易相关的物流服务活动，现代化的商贸物流体系是发展国际化大都市相适应
的现代商贸体系的重要组成部分，在推进我国商贸业现代化、实现物流合理化、
降低社会流通成本、完善城市功能、实现可持续发展中具有重要的意义。社会
消费品零售总额衡量了商贸行业市场的容量。近年来，随着我国国民经济的发
展和城乡居民生活水平的迅速提高，我国的商贸业获得了较大的发展，商品流
通规模不断扩大。2021 年度、2022 年度及 2023 年度，我国社会消费品零售总
额分别较上年增长-3,90%、-0.2%及 7.2%。我国商贸行业的良好发展态势为商贸
物流的发展提供了持续的增长空间。
2）物流
自 2009 年国务院印发《物流业调整和振兴规划》以来，我国物流业保持较
快增长，服务能力显著提升，基础设施条件和政策环境明显改善，现代产业体
系初步形成，物流业已成为国民经济的重要组成部分。
2021年全国社会物流总额 335.2 万亿元，按可比价格计算，同比增长 9.2%，
两年年均增长 6.2%，增速恢复至正常年份平均水平。从构成看，工业品物流总
额 299.6 万亿元，按可比价格计算，同比增长 9.6%；农产品物流总额 5.0 万亿
元，增长 7.1%；再生资源物流总额 2.5 万亿元，增长 40.2%；单位与居民物品
物流总额 10.8 万亿元，增长 10.2%；进口货物物流总额 17.4 万亿元，下降 1.0%。
251
2022年全国社会物流总额 347.6 万亿元，按可比价格计算，同比增长 3.4%，
物流需求规模再上新台阶，实现稳定增长。从构成看，工业品物流总额 309.2 万
亿元，按可比价格计算，同比增长 3.6%；农产品物流总额 5.3 万亿元，增长
4.1%；再生资源物流总额 3.1 万亿元，增长 18.5%；单位与居民物品物流总额
12.0 万亿元，增长 3.4%；进口货物物流总额 18.1 万亿元，下降 4.6%。
2023年全国社会物流总额 352.4 万亿元，按可比价格计算，同比增长 5.2%，
增速比上年提高 1.8 个百分点。物流需求规模持续恢复向好，增速稳步回升。从
构成看，农产品物流总额 5.3 万亿元，按可比价格计算，同比增长 4.1%；工业
品物流总额 312.6 万亿元，增长 4.6%；进口货物物流总额 18.0 万亿元，增长
13.0%；再生资源物流总额 3.5 万亿元，增长 17.4%；单位与居民物品物流总额
13.0 万亿元，增长 8.2%。
国际通行以全社会的物流总费用占 GDP 的比例来评价整个经济体的物流效
率，社会物流总费用占 GDP 的比例越低表示该经济体物流效率越高、物流发展
水平越发达。以此指标计算，2021 年我国社会物流总费用占当年 GDP 的比例约
为 14.6%，比上年下降 0.1 个百分点。物流园区为我国现代物流发展中产生的新
型业态，近年来发展蓬勃。“十一五”以来，我国物流园区快速发展，出现货运
服务、生产服务、商贸服务、综合服务和专业品类服务等多种类型，形成不同
物流需求与多种服务方式有机对接的平台。
（3）房地产开发
我国正处于工业化和快速城市化的重要发展阶段，国民经济的持续稳定增
长，人均收入水平的稳步提高，快速城市化带来的新增城市人口的住房需求，
人们居住水平不断提高带来的改善性住房需求，这些因素构成了我国房地产市
场在过去十几年快速发展的原动力，同时也是未来房地产市场持续健康发展的
重要支撑。2011 年国务院指出要确保 2011 年 1,000 万套保障性住房建设用地。
“十二五”规划中提出，“十二五”时期，国家将投入建设 3,600 万套保障房。“十
三五”规划提出要健全住房供应体系，构建以政府为主提供基本保障、以市场为
主满足多层次需求的住房供应体系，优化住房供需结构，稳步提高居民住房水
252
平，更好保障住有所居，促进房地产市场健康发展。在住房供求关系紧张地区
适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房
有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。促进房地产业兼并重组，提高产
业集中度，开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地
产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。
2021年，全国房地产开发投资 147,602 亿元，比上年增长 4.4%；比 2019 年
增长 11.7%，两年平均增长 5.7%。其中，住宅投资 111,173 亿元，比上年增长
6.4%。2021 年，房地产开发企业房屋施工面积 975,387 万平方米，比上年增长
5.2%。其中，住宅施工面积 690,319 万平方米，增长 5.3%。房屋新开工面积
198,895 万平方米，下降 11.4%。其中，住宅新开工面积 146,379 万平方米，下
降 10.9%。房屋竣工面积 101,412 万平方米，增长 11.2%。其中，住宅竣工面积
73,016 万平方米，增长 10.8%。2021 年，商品房销售面积 179,433 万平方米，比
上年增长 1.9%；比 2019 年增长 4.6%，两年平均增长 2.3%。其中，住宅销售面
积比上年增长 1.1%，办公楼销售面积增长 1.2%，商业营业用房销售面积下降
2.6%。商品房销售额 181,930 亿元，增长 4.8%；比 2019 年增长 13.9%，两年平
均增长 6.7%。其中，住宅销售额比上年增长 5.3%，办公楼销售额下降 6.9%，
商业营业用房销售额下降 2.0%。
2022年全国房地产开发投资 132,895 亿元，比上年下降 10%，其中，住宅投
资 100,646 亿元，下降 9.5%。住宅投资占房地产开发投资的比重为 75.7%，比
去年提高 0.4 个百分点。房地产开发企业房屋施工面积 904,999 万平方米，比上
年下降 7.2%。其中，住宅施工面积 639,696 万平方米，下降 7.3%。房屋新开工
面积 120,587 万平方米，下降 39.4%。其中，住宅新开工面积 88,135 万平方米，
下降 39.8%。房屋竣工面积 86,222 万平方米，下降 15.0%。其中，住宅竣工面
积 62,539 万平方米，下降 14.3%。2022 年，房地产开发企业土地购置面积
10,052 万平方米，比上年下降 53.4%；土地成交价款 9,166 亿元，比去年下降
48.4%。商品房销售面积 135,837 万平方米，比上年下降 24.3%；其中，住宅销
售面积比上年下降 26.8%，办公楼销售面积下降 3.3%，商业营业用房销售面积
下降 8.9%。商品房销售额 133,308 亿元，下降 26.7%；其中，住宅销售额比上
253
年下降 28.3%，办公楼销售额下降 3.7%，商业营业用房销售额下降 16.1%。
2022年末，商品房待售面积 56,366 万平方米，比上年增长 10.5%。
2023年，全国房地产开发投资 110,913 亿元，比上年下降 9.6％；房地产开
发企业房屋施工面积 838,364 万平方米，比上年下降 7.2%，其中，住宅施工面
积589,884万平方米，下降7.7%；房屋新开工面积95,376万平方米，下降20.4%。
其中，住宅新开工面积 69,286 万平方米，下降 20.9%；房屋竣工面积 99,831 万
平方米，增长 17.0%。其中，住宅竣工面积 72,433 万平方米，增长 17.2%。2023
年，商品房销售面积 111,735 万平方米，比上年下降 8.5%，其中住宅销售面积
下降 8.2％。商品房销售额 116,622 亿元，下降 6.5%，其中住宅销售额下降 6.0%。
2023 年末，商品房待售面积 67,295 万平方米，比上年增长 19.0%。其中，住宅
待售面积增长 22.2%。2023 年，房地产开发企业到位资金 127,459 亿元，比上年
下降 13.6%。其中，国内贷款 15,595 亿元，下降 9.9%；利用外资 47 亿元，下
降 39.1%；自筹资金 41,989 亿元，下降 19.1%；定金及预收款 43,202 亿元，下
降 11.9%；个人按揭贷款 21,489 亿元，下降 9.1%。
2、行业地位
（1）绿色建材板块
金隅集团是全国建材行业领军企业，全国第三大水泥产业集团，京津冀最
大的绿色、环保、节能建材生产供应商之一，国内水泥行业低碳绿色环保、节
能减排、循环经济的引领者，具有较强的区域规模优势和市场控制力。
金隅集团以水泥为核心，形成混凝土、墙体及保温材料、装配式建筑体系
及部品、家具木业等上下游配套的完整建材产业链和装饰装修、建筑设计、装
配式建筑总承包等产品及服务内在联动机制，形成了全产业链协同发展格局。
截至 2024 年 9 月末，金隅集团绿色建材板块营业收入达 551.47 亿元，占比
72.42%，营业毛利润达 49.70 亿元，毛利率为 9.01%。金隅集团建材产品及施工
安装服务广泛应用于北京城市副中心、雄安新区、冬奥场馆等重点热点项目建
设中，充分展示了金隅新型建材产业的品牌、品质和产业链优势，提升了产品
体系应用和协同营销水平。
254
金隅集团具备日产 12,000 吨新型干法水泥熟料生产线从工艺设计、装备设
计制造、建筑安装、生产调试到备件供应、维修服务、生产运营的全产业链建
设与服务能力，研发的高效水泥立磨、水泥窑协同处置危废固废设备、高效节
能风机、永磁直驱电机、中低压智能配电柜等产品达到行业先进水平。在风险
可控的前提下，完善供应链网络配置和资产布局，持续做实做精国际贸易和建
材商贸物流业务。
（2）房地产开发板块
金隅集团自身无房地产开发业务资质，不从事房地产开发业务；房地产开
发业务由金隅地产和金隅嘉业运营，金隅地产和金隅嘉业耕耘房地产开发建设
30 多年，具备多品类房地产项目综合开发的能力，综合实力位居全国同行业前
列，同时也是北京地区最大、业态最丰富的投资性物业持有者与管理者之一，
在行业内拥有较高的影响力和品牌知名度。
（3）物业运营板块
金隅集团是北京地区最大、业态最丰富的投资性物业持有者与管理者之一，
截至 2024 年 9 月末，公司持有的高档写字楼、商业、产业园区等投资物业面积
约 250 万平方米，其中在北京核心区域的乙级以上高档投资性物业约 85 万平方
米；京内外物业管理面积约 1,840 万平方米，专业化能力、品牌知名度、出租率
和收益水平多年保持北京乃至全国业内领先水平，现为中国物业管理协会理事
单位、北京物业管理行业协会副会长单位，位列“2023 物业服务企业综合实力
500 强”第 61 位、“2023 中国国有物业服务企业综合实力 100 强”第 13 位及“中国
物业服务企业品牌价值 100 强”。
（十）与基础设施项目相关业务情况以及持有或运营的同类资产的规模
1、与基础设施项目相关业务情况
截至 2024 年 9 月末，原始权益人共持有建成或在建的产业园区项目如下：
表 3-6：截至 2024 年 9 月 30 日金隅集团持有的产业园区情况
255
资产名
称
所属
行业
所在区
域
资产
状态
建筑面
积（万
平方
米）
主要面向产业或
特色
出租率
（2024
年 9 月
末）
投入运
营时间
租金水平
（元/月/平
米）（2024
年 9 月末）
金隅智
造工场
产权一
期
产业
园
海淀区
西三旗
已投入
运营 9.09
智能制造及工业
研发 90.26% 2019 年
智能制造及
工业研发用
房：159
产业配套：
105
金隅智
造工场
产权二
期
产业
园
海淀区
西三旗
已投入
运营 3
大信息及智能制
造
100.00
%
2019 年 168.53
金隅高
新产业
园
产业
园
大兴区
黄村
已投入
运营 27.8
高端装备、智能
制造、新一代信
息技术、医药健
康
77.92% 2018 年
产业空间：
55.06
商业：
103.42
西三旗
金隅科
技园一
期项目
产业
园
海淀区
西三旗
已投入
运营
22.44
（其中
自持
19.71，
已出售
2.73）35
大信息、高端装
备制造
10.13%
（自持
部分）
2023 年 156.97
西三旗
金隅科
技园二
期项目
产业
园
海淀区
西三旗
已完工
待售
18.13
（其中
待售
17.24，
已出售
0.89）
大信息、高端装
备制造 - -36 -
兴发科
技园
产业
园
怀柔科
学城
部分完
工
21.47
（其中
已交付
3.95，
在建
17.52）
新型研发与科技
服务相结合的生
态创新中心
交付部
分出租
率
100%
2023 年
产业空间
87.61

35 注：西三旗金隅科技园一期项目优先用于出售
36 注：西三旗金隅科技园二期项目因尚未入市，暂无出租率和租金水平数据。
256
资产名
称
所属
行业
所在区
域
资产
状态
建筑面
积（万
平方
米）
主要面向产业或
特色
出租率
（2024
年 9 月
末）
投入运
营时间
租金水平
（元/月/平
米）（2024
年 9 月末）
琉璃文
创园
产业
园
门头沟
琉璃渠
已投入
运营 1.39
打造成集琉璃古
法烧造技艺保护
性生产、琉璃文
化传承推广、文
化创意办公于一
体的中国琉璃文
化创意产业园区
67.46% 2023 年
产业空间：
90.34
商业：54.45
龙顺成
文创园
产业
园
东城区
永外大
街
已投入
运营 1.51
打造以龙顺成京
作硬木家具制作
技艺为核心，集
“龙顺成”博物馆
及家具展示、文
创办公、文化传
承、配套设施等
为一体的非遗特
色综合性文创园
区
49.89% 2023 年
产业空间：
111.03
商业：
104.04
金隅生
命科学
创新中
心
产 业
园
海淀区 在建 4.96
人工智能与生物
医药技术 - - -
2、原始权益人相关业务与项目公司的同业竞争
（1）金隅集团与项目公司之间的同业竞争
截至 2024 年 9 月 30 日，金隅集团持有同类资产情况包括金隅智造工场产
权二期、金隅高新产业园、西三旗金隅科技园一期项目、西三旗金隅科技园二
期项目等。该等产业园资产与项目公司所持有的基础设施项目可能产生同业竞
争。
（2）关于处理同业竞争的安排
就上述同业竞争可能引发的利益冲突风险，根据《金隅集团产业园封闭式
基础设施证券投资基金招募说明书》《金隅集团产业园封闭式基础设施证券投
资基金基金合同》《运营管理服务协议》以及原始权益人金隅集团、运营管理
257
机构金隅文化出具的《承诺函》，金隅集团、金隅文化承诺，本项目拟采取以
下措施，以降低上述同业竞争可能引发的与基础设施项目管理相关的利益冲突。
原始权益人金隅集团已出具《北京金隅集团股份有限公司关于避免同业竞
争的承诺函》，承诺如下：
1）平等对待本公司及本公司控制的企业提供运营管理服务的基础设施项目
和其他项目，不会主动诱导基础设施 REITs 项下的租户终止租约或降低租金水
准，不得故意降低基础设施基金项下的基础设施项目的市场竞争能力。如有任
何新的潜在租户拟租赁本公司旗下其他项目，本公司将对该等潜在租户及其拟
议业务进行尽职调查，以确保该等潜在租户不开展、且无意向开展人工智能、
智能制造业务的开发和研究；另一方面，本公司将向该等潜在租户推荐租赁基
础设施项目。对于可能构成实质竞争的物业租赁业务机会，基础设施项目在同
等条件下享有优先获得该业务机会的权利。
2）基础设施 REITs 发行完成后，本公司及本公司控制的企业如发现任何与
基础设施 REITs 主营业务构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务机会，将
促使该业务机会按合理和公平的条款及条件首先提供给基础设施 REITs。
3）如本公司持有或运营竞争性项目的，本公司将采取充分、适当的措施，
公平对待基础设施项目和该等竞争性项目，避免可能出现的利益冲突。本公司
承诺不会将项目公司所取得或可能取得的业务机会优先授予或提供给任何其他
竞争性项目，亦不会利用原始权益人的地位或利用该地位获得的信息作出不利
于基础设施基金而有利于其他竞争性项目的决定或判断，并将避免该种客观结
果的发生。
4）在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同业
竞争而发生争议，且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，
本公司承诺将与基金管理人积极协商解决措施。
5）本公司及本公司控制的企业持有的其他物业资产，若在基础设施 REITs
发行后具备注入基础设施 REITs 的条件时，履行各级监管单位审批程序后，本
公司将通过合理的价格将相关资产注入基础设施 REITs，以避免与基础设施
REITs 可能产生的同业竞争。
258
6）基础设施 REITs 发行完成后，本公司及本公司控制的企业如出售或转让
与基础设施 REITs 相关的经营性物业资产，基础设施 REITs 项下相关载体均享
有购买权；且本公司保证在出售或转让相关资产时给予基础设施 REITs 项下相
关载体的条件与本公司及本公司控制的企业向任何独立第三方提供的条件相当。
7）本公司确认本承诺函所载的每一项承诺均为可独立执行之承诺。任何一
项承诺若被视为无效或终止不影响其他各项承诺的有效性。
8）在基础设施基金终止并清算完毕前，本承诺始终有效，且是不可撤销的。
若本公司违反上述承诺给基础设施基金及其基金份额持有人造成损失，一切损
失将由本公司承担。”
运营管理机构金隅文化已出具《北京金隅文化科技发展有限公司关于避免
同业竞争的承诺函》，承诺如下：
1）本公司将根据自身针对产业园区项目同类资产的既有管理规范和标准，
严格按照诚实信用、勤勉尽责、公平公正的原则，以不低于本公司自身和/或实
际控制的关联方管理的其他同类资产的运营管理水平为基础设施项目提供运营
管理服务或督促、要求相关方按照该等标准为基础设施项目提供运营管理服务，
采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，充分保护基金份额持有人的
利益。本公司承诺不会将项目公司所取得或可能取得的业务机会优先授予或提
供给任何其他竞争性项目，亦不会利用运营管理机构的地位或利用该地位获得
的信息作出不利于基础设施基金而有利于其他竞争性项目的决定或判断，并将
避免该种客观结果的发生。
2）平等对待本公司及本公司控制的企业提供运营管理服务的基础设施项目
和其他项目，不会主动诱导基础设施 REITs 项下的租户终止租约或降低租金水
准，不得故意降低基础设施基金项下的基础设施项目的市场竞争能力。如有任
何新的潜在租户拟租赁本公司旗下其他项目，本公司将对该等潜在租户及其拟
议业务进行尽职调查，以确保该等潜在租户不开展、且无意向开展人工智能、
智能制造业务的开发和研究；另一方面，本公司将向该等潜在租户推荐租赁基
础设施项目。对于可能构成实质竞争的物业租赁业务机会，基础设施项目在同
等条件下享有优先获得该业务机会的权利。
259
3）基础设施 REITs 发行完成后，本公司及本公司控制的企业如发现任何与
基础设施 REITs 主营业务构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务机会，将
促使该业务机会按合理和公平的条款及条件首先提供给基础设施 REITs。
4）在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同业
竞争而发生争议，且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，
本公司承诺将与基金管理人积极协商解决措施。
5）本公司确认本承诺函所载的每一项承诺均为可独立执行之承诺。任何一
项承诺若被视为无效或终止不影响其他各项承诺的有效性。
6）除非本公司不再作为基础设施 REITs 的运营管理机构，本承诺始终有效，
且是不可撤销的。若本公司违反上述承诺给基础设施基金及其基金份额持有人
造成损失，一切损失将由本公司承担。”
原始权益人及运营管理机构降低同业竞争风险的承诺，将有效降低同业竞
争风险，有利于保障基础设施基金的收益实现。
（十一）主营业务情况
公司经营范围为：技术开发、技术服务；组织文化艺术交流活动（不含营
业性演出）；机械设备租赁；房地产开发经营；物业管理；销售自产产品；制
造建筑材料、家具、建筑五金；木材加工。（市场主体依法自主选择经营项目，
开展经营活动；该企业 2006 年 04 月 05 日前为内资企业，于 2006 年 04 月 05
日变更为外商投资企业；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内
容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活
动。）
最近三年及一期，金隅集团的主营业务包括绿色建材、地产开发及运营等
两个板块，具体包括水泥及相关业务、商贸物流业务、新材料业务、地产开发
业务和物业运营业务等。
金隅集团主营业务包括绿色建材板块、地产开发及运营板块等两大板块。
2021-2023 年度及 2024 年 1-9 月，原始权益人营业收入及成本构成情况如下表
所示：
260
表 3-7：原始权益人近三年及一期营业收入及成本构成情况
单位：亿元，%
项目
2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
营业收入
绿色建材板块 551.47 72.42 794.69 73.61 782.74 76.57 817.54 66.67
地产开发及运营板块 215.39 28.29 301.25 27.90 258.49 25.29 434.79 35.46
板块抵消 -5.42 -0.71 -16.38 -1.52 -19.04 -1.86 -26.09 -2.13
主营业务收入合计 761.44 100.00 1,079.56 100.00 1,022.19 100.00 1,226.24 100.00
营业成本
绿色建材板块 501.77 72.85 726.71 75.72 682.28 78.21 687.81 66.61
地产开发及运营板块 196.24 28.49 244.31 25.46 202.23 23.18 362.96 35.15
板块抵消 -9.22 -1.34 -11.30 -1.18 -12.09 -1.39 -18.14 -1.76
主营业务成本合计 688.80 100.00 959.72 100.00 872.42 100.00 1,032.63 100.00
营业毛利润
绿色建材板块 49.70 68.41 67.98 56.73 100.46 67.08 129.73 67.01
地产开发及运营板块 19.15 26.36 56.94 47.51 56.26 37.56 71.83 37.10
板块抵消 3.80 5.23 -5.08 -4.24 -6.95 -4.64 -7.95 -4.11
毛利润合计 72.64 100.00 119.84 100.00 149.77 100.00 193.61 100.00
（十二）财务报表及分析
本节的财务会计数据及有关分析说明反映了金隅集团最近三年及一期的财
务状况、经营成果和现金流量。
安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）对金隅集团 2021 年度、2022 年度
和 2023 年度的财务报表进行了审计，并分别出具了安永华明（2022）审字第
60667053_A06 号、安永华明（2023）审字第 60667053_A01 号和安永华明
（2024）审字第 70152770_A01 号标准无保留意见的审计报告。金隅集团 2024
年 1-9 月的财务报表未经审计。
本财顾报告中，金隅集团 2021 年度财务数据引自 2021 年度审计报告期末
数，2022 年度财务数据引自 2022 年度审计报告期末数，2023 年度财务数据引
自 2023 年度审计报告期末数，2024 年 1-9 月财务数据引自 2024 年三季度报告。
除非特别说明，本财顾报告所涉及的金隅集团 2021 年度、2022 年度、2023
年度和 2024 年 1-9 月的财务数据表述口径均为金隅集团合并财务报表口径。
261
1、最近三年及一期财务报表
（1）合并资产负债表
表 3-8：合并资产负债表
单位：万元
项目 2024 年 9 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
流动资产：
货币资金 1,533,578.01 1,733,211.67 1,599,643.59 2,192,196.85
交易性金融资产 146,060.38 55,039.70 111,695.45 115,224.06
应收票据 136,555.29 61,318.00 42,226.31 70,569.16
应收账款 1,139,050.37 819,044.69 761,817.41 752,392.75
应收款项融资 117,474.08 76,350.17 149,657.39 251,457.52
预付款项 273,477.29 201,945.21 170,516.23 174,557.21
其他应收款 954,483.90 613,207.78 735,745.78 943,296.68
存货 8,804,945.57 9,581,006.28 11,118,413.10 11,692,882.35
合同资产 36,018.21 23,560.54 22,280.23 6,032.87
一年内到期的非流动资产 46,171.48 69,633.08 26,984.51 12,737.73
其他流动资产 809,842.25 873,116.95 943,455.63 784,525.95
流动资产合计 13,997,656.82 14,107,434.08 15,682,435.63 16,995,873.13
非流动资产：
债权投资 115,634.07 86,562.85 115,576.41 49,090.20
长期应收款 154,781.12 170,977.96 285,124.28 100,471.23
长期股权投资 924,224.46 918,869.40 773,667.82 648,414.89
其他权益工具投资 61,366.58 64,940.56 77,394.87 59,677.48
其他非流动金融资产 48,973.81 36,909.36 26,396.95 -
投资性房地产 4,501,199.89 4,367,125.44 3,870,591.96 3,609,229.01
固定资产 4,417,578.79 4,408,028.74 4,365,396.82 4,437,137.58
在建工程 233,008.61 260,499.52 360,495.57 190,103.12
使用权资产 99,813.90 97,737.31 95,385.49 71,075.11
无形资产 1,622,899.03 1,617,002.10 1,588,735.31 1,628,089.70
商誉 259,445.56 252,834.47 251,350.33 243,831.57
长期待摊费用 191,660.74 184,975.41 176,352.94 168,340.28
262
项目 2024 年 9 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
递延所得税资产 347,685.94 347,977.36 382,691.38 371,192.81
其他非流动资产 48,022.27 46,039.36 100,409.68 63,154.93
非流动资产合计 13,026,294.79 12,860,479.84 12,469,569.80 11,639,807.91
资产总计 27,023,951.61 26,967,913.92 28,152,005.43 28,635,681.04
流动负债：
短期借款 2,473,228.92 2,952,700.71 2,548,282.58 2,514,060.80
应付票据 424,845.75 383,529.02 363,306.20 321,749.80
应付账款 1,758,322.61 1,852,437.39 1,902,736.00 1,979,662.23
预收款项 37,622.19 34,047.40 31,523.80 32,832.59
合同负债 1,259,346.92 2,449,001.94 3,035,777.16 2,682,295.04
应付职工薪酬 21,432.16 27,787.01 54,122.34 43,657.09
应交税费 125,627.26 97,336.76 184,114.24 235,619.71
其他应付款 639,807.81 635,223.48 924,119.15 970,155.27
一年内到期的非流动负债 2,355,677.18 2,240,117.40 1,672,494.63 1,512,580.20
应付短期融资券 300,000.00 601,829.26 500,000.00 750,000.00
其他流动负债 355,259.08 486,460.95 667,990.11 930,766.90
流动负债合计 9,751,169.88 11,760,471.33 11,884,466.21 11,973,379.61
非流动负债：
长期借款 5,466,419.72 3,774,184.67 3,263,715.50 2,900,171.24
应付债券 1,312,059.78 1,109,976.05 2,649,395.89 3,349,967.45
租赁负债 50,773.63 50,053.23 48,153.30 39,521.16
长期应付款 38,196.25 21,348.49 29,965.08 34,516.98
长期应付职工薪酬 40,817.93 40,930.68 44,951.19 49,893.71
预计负债 50,980.77 51,663.42 47,833.37 50,346.14
递延所得税负债 635,412.61 644,227.33 617,644.95 604,493.39
递延收益 84,635.53 78,621.65 76,255.08 79,535.72
其他非流动负债 - - 31.01 475.00
非流动负债合计 7,679,296.21 5,771,005.51 6,777,945.37 7,108,920.79
负债合计 17,430,466.09 17,531,476.84 18,662,411.58 19,082,300.40
股东权益：
股本 1,067,777.11 1,067,777.11 1,067,777.11 1,067,777.11
其他权益工具 3,046,087.60 2,746,837.60 1,649,900.00 1,598,900.00
其中：永续债 3,046,087.60 2,746,837.60 1,649,900.00 1,598,900.00
263
项目 2024 年 9 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
资本公积 544,951.85 546,111.28 543,231.40 522,928.91
其他综合收益 62,057.46 63,236.23 68,630.23 74,321.12
专项储备 7,171.52 6,841.56 6,279.44 4,587.43
盈余公积 293,580.02 293,580.02 262,013.44 247,097.82
一般风险准备 49,613.59 49,613.59 49,575.92 45,765.08
未分配利润 2,376,089.46 2,526,705.16 2,715,584.00 2,810,371.78
归属于母公司所有者权益合
计
7,447,328.62 7,300,702.54 6,362,991.54 6,371,749.25
少数股东权益 2,146,156.90 2,135,734.54 3,126,602.31 3,181,631.40
所有者权益合计 9,593,485.52 9,436,437.08 9,489,593.85 9,553,380.64
负债和所有者权益总计 27,023,951.61 26,967,913.92 28,152,005.43 28,635,681.04
（2）合并利润表
表 3-9：合并利润表
单位：万元
项目 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
一、营业总收入 7,703,655.39 10,795,567.96 10,282,216.21 12,363,444.81
营业收入 7,703,655.39 10,795,567.96 10,282,216.21 12,363,444.81
二、营业总成本 7,937,006.18 10,883,747.59 10,116,652.01 11,754,967.93
营业成本 6,931,277.91 9,597,180.30 8,746,665.30 10,356,459.72
税金及附加 80,175.88 109,641.51 127,357.36 176,537.73
销售费用 169,540.93 239,795.78 236,996.11 265,902.77
管理费用 472,031.90 656,564.99 695,824.80 684,228.36
研发费用 55,550.26 53,017.11 41,013.89 34,673.27
财务费用 228,429.30 227,547.89 268,794.56 237,166.08
加：其他收益 38,853.87 57,374.87 61,335.65 87,979.70
投资收益 23,924.25 13,151.57 25,148.35 79,255.53
其中：对联营企业和合营企业的
投资收益 20,447.79 4,512.53 17,651.59 40,036.94
公允价值变动收益 22,469.42 116,674.29 58,306.12 69,181.47
资产减值损失 -33,062.77 -185,879.14 -82,776.76 -100,865.34
信用减值损失 61,264.60 -12,383.18 -45,346.38 -35,518.28
264
项目 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
资产处置收益 101,450.72 114,878.26 130,671.74 7,387.36
三、营业利润 -18,450.71 15,637.05 312,902.93 715,897.32
加：营业外收入 23,083.01 32,036.53 37,344.80 110,337.08
减：营业外支出 3,522.31 17,634.91 17,745.50 38,182.95
四、利润总额 1,109.99 30,038.67 332,502.23 788,051.45
减：所得税费用 87,671.78 158,779.32 158,513.52 266,779.63
五、净利润 -86,561.79 -128,740.65 173,988.71 521,271.83
减：少数股东损益 -42,907.32 -131,266.93 52,721.35 227,970.37
归属于母公司所有者的净利润 -43,654.48 2,526.28 121,267.35 293,301.45
加：其他综合收益 -1,900.91 -10,036.63 -14,014.61 29,462.25
六、综合收益总额 -88,462.70 -138,777.28 159,974.10 550,734.08
减：归属于少数股东的综合收益
总额 -43,629.46 -135,909.56 44,397.63 227,831.10
归属于母公司普通股东综合收益
总额 -44,833.24 -2,867.72 115,576.47 322,902.98
基本每股收益（元/股） -0.04 0.00 0.11 0.27
稀释每股收益（元/股） -0.04 0.00 0.11 0.27
（3）合并现金流量表
表 3-10：合并现金流量表
单位：万元
项目 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 6,372,649.54 10,978,511.35 11,425,113.26 12,359,005.73
存放中央银行和同业款项净减少额 6,401.69 10,535.92 - 46,957.69
收到的税费返还 45,565.77 80,012.34 32,741.26 57,348.47
收到其他与经营活动有关的现金 573,693.08 183,791.24 250,218.57 210,702.40
经营活动现金流入小计 6,998,310.08 11,252,850.85 11,708,073.10 12,674,014.29
购买商品、接受劳务支付的现金 6,059,818.74 8,406,086.71 8,049,775.49 9,105,513.80
存放中央银行和同业款项净增加额 - - 7,741.95 -
支付给职工以及为职工支付的现金 577,115.60 737,664.08 714,947.71 700,568.89
支付的各项税费 432,042.48 662,495.50 939,394.89 995,521.68
265
项目 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
支付其他与经营活动有关的现金 875,013.54 732,527.50 599,708.79 499,023.05
经营活动现金流出小计 7,943,990.35 10,538,773.78 10,311,568.83 11,300,627.41
经营活动产生的现金流量净额 -945,680.27 714,077.06 1,396,504.27 1,373,386.87
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 69,800.34 330,649.47 50,535.17 58,540.48
取得投资收益收到的现金 26,596.29 39,889.09 49,759.33 49,706.43
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额 63,833.09 265,476.58 132,337.78 177,355.80
取得子公司及其他营业单位增加的
现金净额 4,900.60 - - -
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额 - - - -
收到其他与投资活动有关的现金 22,720.72 197,258.86 405,905.33 344,848.93
投资活动现金流入小计 187,851.05 833,274.00 638,537.61 630,451.64
购建固定资产、无形资产和其他长
期资产支付的现金 148,420.07 328,413.77 593,415.14 500,503.96
投资支付的现金 312,403.66 345,740.17 216,210.01 283,894.60
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额 0.00 17,359.63 13,854.66 21,181.89
处置子公司及其他营业单位减少的
现金净额 996.17 439.12 1,802.60 6,888.80
支付其他与投资活动有关的现金 65,508.33 8,885.10 486,501.44 458,295.60
投资活动现金流出小计 527,328.23 700,837.79 1,311,783.85 1,270,764.85
投资活动产生的现金流量净额 -339,477.18 132,436.21 -673,246.24 -640,313.21
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 60,098.00 16,233.68 102,172.45 219,873.61
其中：子公司吸收少数股东投资
收到的现金 60,098.00 16,233.68 102,172.45 219,873.61
取得借款收到的现金 6,296,327.87 5,222,844.99 4,725,615.58 3,880,500.38
发行债券（含永续债）收到的现金 - 2,971,787.60 1,761,600.00 2,447,646.98
收到其他与筹资活动有关的现金 101,686.52 4,805.96 17,519.67 248,355.74
筹资活动现金流入小计 6,458,112.39 8,215,672.23 6,606,907.70 6,796,376.71
偿还债务支付的现金 4,936,856.86 4,361,677.65 4,401,476.90 4,958,634.53
分配股利、利润或偿付利息支付的
现金 375,716.65 554,628.40 697,608.86 763,597.29
266
项目 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
其中：子公司支付给少数股东的
股利、利润 1,111.41 40,646.66 130,749.57 101,845.53
偿还债券支付的现金 - 2,308,354.31 1,933,801.33 1,182,430.50
偿还永续债支付的现金 - 450,000.00 499,000.00 1,198,200.00
支付其他与筹资活动有关的现金 65,833.46 987,328.35 341,554.27 114,546.74
筹资活动现金流出小计 5,378,406.97 8,661,988.71 7,873,441.36 8,217,409.06
筹资活动产生的现金流量净额 1,079,705.42 -446,316.48 -1,266,533.66 -1,421,032.35
四、汇率变动对现金的影响 587.21 173.43 -3,780.05 -2,429.57
五、现金及现金等价物净增加额 -204,864.83 400,370.23 -547,055.68 -690,388.26
期初现金及现金等价物余额 1,377,910.85 977,540.62 1,524,596.29 2,214,984.55
六、期末现金及现金等价物余额 1,173,046.02 1,377,910.85 977,540.62 1,524,596.29
2、金隅集团财务情况分析
（1）主要财务指标
表 3-11：金隅集团合并口径主要财务指标
项目
2024 年 1-9
月/2024 年 9
月末
2023 年度
/2023 年末
2022 年度
/2022 年末
2021 年度
/2021 年末
总资产（亿元） 2,702.40 2,696.79 2,815.20 2,863.57
总负债（亿元） 1,743.05 1,753.15 1,866.24 1,908.23
所有者权益（亿元） 959.35 943.64 948.96 955.34
营业总收入（亿元） 770.37 1,079.56 1,028.22 1,236.34
利润总额（亿元） 0.11 3.00 33.25 78.81
净利润（亿元） -8.66 -12.87 17.40 52.13
归属于上市公司股东的扣除非
经常性损益的净利润（亿元） -22.23 -20.28 -5.39 16.80
归属于母公司所有者的净利润
（亿元） -4.37 0.25 12.13 29.33
经营活动产生现金流量净额
（亿元） -94.57 71.41 139.65 137.34
投资活动产生现金流量净额
（亿元） -33.95 13.24 -67.32 -64.03
筹资活动产生现金流量净额 107.97 -44.63 -126.65 -142.10
267
项目
2024 年 1-9
月/2024 年 9
月末
2023 年度
/2023 年末
2022 年度
/2022 年末
2021 年度
/2021 年末
（亿元）
流动比率 1.44 1.20 1.32 1.42
速动比率 0.53 0.38 0.38 0.44
资产负债率（%） 64.50 65.01 66.29 66.64
营业毛利率（%） 11.14 11.10 14.93 16.23
注：2024 年 1-9 月的财务指标未年化，财务指标计算公式具体如下：
1）流动比率＝流动资产/流动负债；
2）速动比率＝（流动资产-存货）/流动负债；
3）资产负债率（%）＝负债总额/资产总额×100%；
4）营业毛利率（%）=营业利润/营业收入
（2）资产结构分析
报告期内，金隅集团的资产结构如下：
表 3-12：金隅集团资产结构分析
单位：亿元，%
项目
2024 年 9 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动资产：
货币资金 153.36 5.67 173.32 6.43 159.96 5.68 219.22 7.66
交易性金融资产 14.61 0.54 5.50 0.20 11.17 0.40 11.52 0.40
应收票据 13.66 0.51 6.13 0.23 4.22 0.15 7.06 0.25
应收账款 113.91 4.21 81.90 3.04 76.18 2.71 75.24 2.63
应收款项融资 11.75 0.43 7.64 0.28 14.97 0.53 25.15 0.88
预付款项 27.35 1.01 20.19 0.75 17.05 0.61 17.46 0.61
其他应收款 95.45 3.53 61.32 2.27 73.57 2.61 94.33 3.29
存货 880.49 32.58 958.10 35.53 1,111.84 39.49 1,169.29 40.83
合同资产 3.60 0.13 2.36 0.09 2.23 0.08 0.60 0.02
一年内到期的非流动资产 4.62 0.17 6.96 0.26 2.70 0.10 1.27 0.04
268
项目
2024 年 9 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
其他流动资产 80.98 3.00 87.31 3.24 94.35 3.35 78.45 2.74
流动资产合计 1,399.77 51.80 1,410.74 52.31 1,568.24 55.71 1,699.59 59.35
非流动资产：
债权投资 11.56 0.43 8.66 0.32 11.56 0.41 4.91 0.17
长期应收款 15.48 0.57 17.10 0.63 28.51 1.01 10.05 0.35
长期股权投资 92.42 3.42 91.89 3.41 77.37 2.75 64.84 2.26
其他非流动金融资产 4.90 0.18 3.69 0.14 2.64 0.09 - -
其他权益工具投资 6.14 0.23 6.49 0.24 7.74 0.27 5.97 0.21
投资性房地产 450.12 16.66 436.71 16.19 387.06 13.75 360.92 12.60
固定资产 441.76 16.35 440.80 16.35 436.54 15.51 443.71 15.50
在建工程 23.30 0.86 26.05 0.97 36.05 1.28 19.01 0.66
使用权资产 9.98 0.37 9.77 0.36 9.54 0.34 7.11 0.25
无形资产 162.29 6.01 161.70 6.00 158.87 5.64 162.81 5.69
商誉 25.94 0.96 25.28 0.94 25.14 0.89 24.38 0.85
长期待摊费用 19.17 0.71 18.50 0.69 17.64 0.63 16.83 0.59
递延所得税资产 34.77 1.29 34.80 1.29 38.27 1.36 37.12 1.30
其他非流动资产 4.80 0.18 4.60 0.17 10.04 0.36 6.32 0.22
非流动资产合计 1,302.63 48.20 1,286.05 47.69 1,246.96 44.29 1,163.98 40.65
资产总计 2,702.40 100.00 2,696.79 100.00 2,815.20 100.00 2,863.57 100.00
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅集团资产总额分别为 2,863.57 亿元、
2,815.20 亿元、2,696.79 亿元和 2,702.40 亿元，其中流动资产占比分别为 59.35%、
55.71%、52.31%和 51.80%，非流动资产占比分别为 40.65%、44.29%、47.69%
和 48.20%。金隅集团最近三年及一期末资产规模及结构整体保持稳定，以存货、
投资性房地产、固定资产和无形资产等资产为主。
1）货币资金
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅集团货币资金账面余额分别为
2,192,196.85 万元、1,599,643.59 万元、1,733,211.67 万元和 1,533,578.01 万元，
占总资产的比例分别为 7.66%、5.68%、6.43%和 5.67%。由于金隅集团主营业
务水泥与混凝土、房地产开发等均为资金密集型行业，因此报告期内金隅集团
269
货币资金余额较高，以满足金隅集团日常生产经营的需要。
最近三年，金隅集团货币资金余额整体呈下降趋势，主要系投资活动产生
的现金流量流出较多以及金隅集团积极偿还债务，筹资活动净现金流持续为净
流出所致。2022 年末，金隅集团货币资金较 2021 年末减少 592,553.26 万元，降
幅为 27.03%，主要系金隅集团偿还债务，筹资活动净现金流出所致。2023 年末，
金隅集团货币资金较 2022 年末增加 133,568.08 万元，增幅为 8.35%。
2）存货
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅集团存货账面价值分别为
11,692,882.35万元、11,118,413.10万元、9,581,006.28万元和8,804,945.57万元，
占总资产的比例分别为 40.83%、39.49%、35.53%和 32.58%。金隅集团存货主
要包括开发成本和开发产品，二者合计占存货账面价值的比例达到 90%以上。
3）投资性房地产
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅集团投资性房地产账面价值分别为
3,609,229.01 万元、3,870,591.96 万元、4,367,125.44 万元和 4,501,199.89 万元，
占总资产的比例分别为 12.60%、13.75%、16.19%和 16.66%。2022 年末，金隅
集团投资性房地产较 2021 年末增加 261,362.95 万元，增幅为 7.24%；2023 年
末，金隅集团投资性房地产较 2022 年末增加 496,533.48 万元，增幅为 12.83%。
2024 年 9 月末，金隅集团投资性房地产较 2023 年末增加 134,074.45 万元，增幅
为 3.07%，与 2023 年末基本持平。
4）固定资产
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅集团固定资产账面价值分别为
4,437,137.58 万元、4,365,396.82 万元、4,408,028.74 万元和 4,417,578.79 万元，
占总资产的比例分别为 15.50%、15.51%、16.35%和 16.35%，保持相对稳定。
2023 年 12 月 31 日，金隅集团未办妥产权证书的固定资产的账面价值为人民币
125,860.98 万元。金隅集团正在办理相关权属的变更手续。金隅集团管理层认
为金隅集团有权合法、有效地占有并使用或处置上述固定资产，并且上述事项
270
不会对公司运营产生重大不利影响。
5）无形资产
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅集团无形资产账面价值分别为
1,628,089.70 万元、1,588,735.31 万元、1,617,002.10 万元和 1,622,899.03 万元，
占总资产的比例分别为 5.69%、5.64%、6.00%和 6.01%，整体保持相对稳定。
2022 年末，金隅集团无形资产账面价值较 2021 年末减少 39,354.39 万元，降幅
为 2.42%；2023 年末，金隅集团无形资产账面价值较 2022 年末增加 28,266.79
万元，增幅为 1.78%；2024 年 9 月末，金隅集团无形资产账面价值较 2023 年末
增加 5,896.93 万元，增幅为 0.36%。
（3）负债结构分析
报告期内，金隅集团负债的主要构成如下表所示：
表 3-13：金隅集团负债构成情况
单位：亿元，%
项目
2024 年 9 月末 2023 年 12 月末 2022 年 12 月末 2021 年 12 月末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动负债：
短期借款 247.32 14.19 295.27 16.84 254.83 13.65 251.41 13.17
应付票据 42.48 2.44 38.35 2.19 36.33 1.95 32.17 1.69
应付账款 175.83 10.09 185.24 10.57 190.27 10.20 197.97 10.37
预收款项 3.76 0.22 3.40 0.19 3.15 0.17 3.28 0.17
合同负债 125.93 7.22 244.90 13.97 303.58 16.27 268.23 14.06
应付职工薪酬 2.14 0.12 2.78 0.16 5.41 0.29 4.37 0.23
应交税费 12.56 0.72 9.73 0.56 18.41 0.99 23.56 1.23
其他应付款 63.98 3.67 63.52 3.62 92.41 4.95 97.02 5.08
一年内到期的非流
动负债 235.57 13.51 224.01 12.78 167.25 8.96 151.26 7.93
应付短期融资券 30.00 1.72 60.18 3.43 50.00 2.68 75.00 3.93
其他流动负债 35.53 2.04 48.65 2.77 66.80 3.58 93.08 4.88
流动负债合计 975.12 55.94 1,176.05 67.08 1,188.45 63.68 1,197.34 62.75
271
项目
2024 年 9 月末 2023 年 12 月末 2022 年 12 月末 2021 年 12 月末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
非流动负债：
长期借款 546.64 31.36 377.42 21.53 326.37 17.49 290.02 15.20
应付债券 131.21 7.53 111.00 6.33 264.94 14.20 335.00 17.56
租赁负债 5.08 0.29 5.01 0.29 4.82 0.26 3.95 0.21
长期应付款 3.82 0.22 2.13 0.12 3.00 0.16 3.45 0.18
长期应付职工薪酬 4.08 0.23 4.09 0.23 4.50 0.24 4.99 0.26
预计负债 5.10 0.29 5.17 0.29 4.78 0.26 5.03 0.26
递延所得税负债 63.54 3.65 64.42 3.67 61.76 3.31 60.45 3.17
递延收益 8.46 0.49 7.86 0.45 7.63 0.41 7.95 0.42
其他非流动负债 - - - - 0.00 0.00 0.05 0.00
非流动负债合计 767.93 44.06 577.10 32.92 677.79 36.32 710.89 37.25
负债合计 1,743.05 100.00 1,753.15 100.00 1,866.24 100.00 1,908.23 100.00
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅集团负债总额分别为 1,908.23 亿元、
1,866.24 亿元、1,753.15 亿元和 1,743.05 亿元，较为稳定，其中流动负债占比分
别为 62.75%、63.68%、67.08%和 55.94%，非流动负债占比分别为 37.25%、
36.32%、32.92%和 44.06%。金隅集团的负债以流动负债为主，占比均超过 55%，
主要由短期借款、应付账款、预收款项、其他应付款和一年内到期的非流动负
债构成；非流动负债以长期借款和应付债券为主。
1）短期借款
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅集团短期借款账面价值分别为
2,514,060.80 万元、2,548,282.58 万元、2,952,700.71 万元和 2,473,228.92 万元，
占总负债的比例分别为 13.17%、13.65%、16.84%和 14.19%，短期借款整体呈
上升趋势。最近三年末，金隅集团短期借款中信用借款占比最高，分别为
2,361,450.80 万元、2,174,852.87 万元及 2,694,998.48 万元。
2）应付账款
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅集团应付账款账面价值分别为
1,979,662.23 万元、1,902,736.00 万元、1,852,437.39 万元和 1,758,322.61 万元，
272
占总负债的比例分别为 10.37%、10.20%、10.57%和 10.09%。金隅集团水泥、
建材和房地产等主营业务收入稳定，同时金隅集团也充分利用商业信用，应付
账款余额基本保持平稳。最近三年末，账龄为 1 年以内（含 1 年）的应收账款
占比分别为 83.39%、76.97%及 67.91%。
3）合同负债
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，公司合同负债分别为 2,682,295.04 万元、
3,035,777.16 万元、2,449,001.94 万元和 1,259,346.92 万元，占公司负债合计的比
例分别为 14.06%、16.27%、13.97%和 7.22%。金隅集团合同负债主要为预收房
款及预收货款，账龄较短。金隅集团合同负债占比最大的为预收房款，最近三
年末规模分别为 2,493,994.34 万元、2,884,777.61 万元及 2,283,007.12 万元。
4）其他应付款
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅集团其他应付款（含应付利息、应
付股利）账面价值分别为 970,155.27 万元、924,119.15 万元、635,223.48 万元和
639,807.81 万元，占总负债的比例分别为 5.08%、4.95%、3.62%和 3.67%。2023
年末金隅集团其他应付款较 2022 年末减少 288,895.67 万元，降幅为 31.26%，主
要系金隅集团应付利息同比减少所致。2024 年 9 月末较 2023 年末增加 4,584.33
万元，增幅为 0.72%。
金隅集团其他应付款主要包括应付利息、应付股利、代收及暂收款项、押
金及保证金等。代收及暂收款项主要为金隅集团子公司与外部股东的往来款，
押金保证金主要为金隅集团水泥生产线、投标工程项目应付的押金。
5）一年内到期的非流动负债
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅集团一年内到期的非流动负债账面
余额分别为 1,512,580.20 万元、 1,672,494.63 万元、 2,240,117.40 万元和
2,355,677.18 万元，占总负债的比例分别为 7.93%、8.96%、12.78%和 13.51%。
2022 年末较 2021 年末增加 159,914.43 万元，增幅为 10.57%；2023 年末一年内
到期的非流动负债较 2022 年末增加 567,622.77 万元，涨幅为 33.94%；2024 年
273
9 月末，金隅集团一年内到期的非流动负债较 2023 年末上升 115,559.77 万元，
增幅为 5.16%。报告期内，一年内到期的非流动负债的变动主要系非流动负债
陆续临近到期日金隅集团按时还本付息所致。
6）长期借款
2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅集团长期借款账面余额分别为
2,900,171.24 万元、3,263,715.50 万元、3,774,184.67 万元和 5,466,419.72 万元，
占总负债的比例分别为 15.20%、17.49%、21.53%和 31.36%。2022 年末，金隅
集团长期借款较 2021 年末增加 363,544.26 万元，增幅为 12.54%，主要系本期金
隅集团银行贷款有所增加所致。2023 年末，金隅集团长期借款较 2022 年末增加
510,469.17 万元，增幅为 15.64%。2024 年 9 月末，金隅集团长期借款较 2023 年
末增加 1,692,235.04 万元，增幅为 44.84%，主要系金隅集团存在新增长期借款
所致。
（4）现金流量分析
1）经营活动现金流量分析
2021-2023 年度及 2024 年 1-9 月，金隅集团经营活动产生的现金流量净额
分别为 1,373,386.87 万元、1,396,504.27 万元、714,077.06 万元和-945,680.27 万
元。报告期内金隅集团各主营业务经营情况良好，最近三年，经营活动现金流
持续表现为净流入，2024 年 1-9 月经营活动现金流为净流出，主要系地产合同
回款减少所致。
2021 年度，金隅集团经营活动现金流入为 12,674,014.29 万元，经营活动现
金流出为 11,300,627.41 万元，经营性现金流量净额为 1,373,386.87 万元，较
2020 年度减少 172,186.51 万元，降幅为 11.14%，主要是购买商品、接受劳务支
付的现金同比增加所致。
2022 年度，金隅集团经营活动现金流入为 11,708,073.10 万元，经营活动现
金流出为 10,311,568.83 万元，经营性现金流量净额为 1,396,504.27 万元，较
2021 年度增加 23,117.40 万元，增幅为 1.68%，相对稳定。
274
2023 年度，金隅集团经营活动现金流入为 11,252,850.85 万元，经营活动现
金流出为 10,538,773.78 万元，经营性现金流量净额为 714,077.06 万元，较 2022
年减少 682,427.20 元，降幅为 48.87%，主要公司地产项目经营流入同比减少所
致。
2024 年 1-9 月，金隅集团经营活动现金流入为 6,998,310.08 万元，经营活动
现金流出为 7,943,990.35 万元，经营性现金流量净额为-945,680.27 万元，主要系
公司地产板块回款同比减少所致。
2）投资活动现金流量分析
2021-2023 年度及 2024 年 1-9 月，金隅集团投资活动产生的现金流量净额
分别为-640,313.21万元、-673,246.24万元、132,436.21万元和-339,477.18万元。
2021 年及 2022 年，金隅集团投资活动现金流量净额为负，主要系金隅集团投入
大量资金用于新项目建设、购建长期资产及投资收购活动等。2023 年，金隅集
团投资活动现金流量净额转负为正，主要系公司收回地产合作项目款项所致。
2021 年度，金隅集团投资活动产生的现金流入为 630,451.64 万元，投资活
动产生的现金流出为 1,270,764.85 万元，投资活动产生的现金流量净额为640,313.21 万元，投资活动产生的现金净流出规模有所上升，主要系公司本年
投资额同比增加所致。
2022 年度，金隅集团投资活动产生的现金流入为 638,537.61 万元，投资活
动产生的现金流出为 1,311,783.85 万元，投资活动产生的现金流量净额为673,246.24 万元，投资活动产生的现金流净流出规模与上年同期基本持平。
2023 年度，金隅集团投资活动产生的现金流入为 833,274.00 万元，投资活
动产生的现金流出为 700,837.79 万元，投资活动产生的现金流量净额为
132,436.21 万元，投资活动产生的现金流净额由负转正，主要系公司收回地产
合作项目款项所致。
2024 年 1-9 月，金隅集团投资活动产生的现金流入为 187,851.05 万元，投
资活动产生的现金流出为 527,328.23 万元，投资活动产生的现金流量净额为-
275
339,477.18 万元，投资活动现金流出较大主要系公司加大投资力度，支付投资
额同比增加所致。
3）筹资活动现金流量分析
2021-2023 年度及 2024 年 1-9 月，金隅集团筹资活动净现金流量分别为1,421,032.35 万元、-1,266,533.66 万元、-446,316.48 万元和 1,079,705.42 万元，
主要与金隅集团债务融资及股权融资情况相关。最近三年，金隅集团筹资活动
现金流量净额持续大额为负，主要系销售回款情况较好，同时公司积极偿还债
务，筹资活动净现金流持续为净流出所致，预计上述情况不会对金隅集团自身
偿债能力产生重大不利影响，2024 年 1-9 月筹资活动现金流量金额由负转正，
主要系公司增加筹资额所致。
（5）偿债能力分析
报告期内，金隅集团的偿债能力指标如下表所示：
表 3-14：金隅集团偿债能力指标
单位：亿元，%
财务指标 2024 年 9 月 30
日
2023 年 12 月 31
日
2022 年 12 月 31
日
2021 年 12 月 31
日
流动比率 1.44 1.20 1.32 1.42
速动比率 0.53 0.38 0.38 0.44
资产负债率 64.50 65.01 66.29 66.64
财务指标 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
息税摊销折旧前
利润 - 79.54 109.65 150.22
EBITDA 利息倍
数
- 1.95 2.46 3.02
注：
1）流动比率=流动资产/流动负债；
2）速动比率=（流动资产-存货）/流动负债；
3）资产负债率=总负债/总资产；
276
4）息税折旧摊销前利润=利润总额+计入财务费用的利息支出+固定资产折旧+摊销；
5）EBITDA 利息倍数=息税折旧摊销前利润/（资本化利息+计入财务费用的利息支
出）。
报告期内，金隅集团利息保障倍数整体保持在较高水平，流动比率、速动
比率总体较为稳定，长短期偿债能力均较强；金隅集团的资产负债率基本保持
稳定，资产负债结构较为合理；息税折旧摊销前利润规模较大且较为稳定，为
金隅集团的偿债能力提供了良好的资金来源。
（6）盈利能力分析
报告期内，金隅集团主要利润表数据情况如下表所示：
表 3-15：金隅集团主要利润表数据情况
单位：万元
项目 2024 年 1-9 月 2023 年度 2022 年度 2021 年度
营业收入 7,703,655.39 10,795,567.96 10,282,216.21 12,363,444.81
营业利润 -18,450.71 15,637.05 312,902.93 715,897.32
利润总额 1,109.99 30,038.67 332,502.23 788,051.45
净利润 -86,561.79 -128,740.65 173,988.71 521,271.83
归属于母公司股东的
净利润 -43,654.48 2,526.28 121,267.35 293,301.45
最 近 三 年 及 一 期 ， 金 隅 集 团 营 业 收 入 分 别 为 12,363,444.81 万元、
10,282,216.21 万元、10,795,567.96 万元和 7,703,655.39 万元；利润总额分别为
788,051.45 万元、332,502.23 万元、30,038.67 万元和 1,109.99 万元；净利润分别
为 521,271.83 万元、173,988.71 万元、-128,740.65 万元和-86,561.79 万元。
2022 年度，金隅集团营业收入为 1,028.22 亿元，同比减少 16.83%；净利润
为 17.40 亿元，同比减少 66.62%。2022 年度，金隅集团营业收入及净利润下降
的主要原因是：（1）2022 年度，受行业等多种因素影响，水泥需求受到抑制，
金隅集团水泥及熟料销量同比下降，同时煤炭等原燃材料均价同比上涨幅度较
大，水泥及熟料成本同比上升，进一步压缩了水泥业务乃至新型绿色建材板块
277
的利润空间；（2）受整体市场环境等影响，金隅集团房地产结转面积同比下降
较大，由此导致房地产开发业务乃至地产开发及运营板块利润出现较大幅度下
降。
2023 年度，金隅集团营业收入为 1,079.56 亿元，同比增加 4.99%；净利润
为-12.87 亿元，同比减少 173.99%。2023 年度，金隅集团业绩下降的主要原因
是：报告期内公司水泥业务持续降本增效，煤炭等主要原燃材料价格同比下降，
水泥和熟料成本同比下降，期间费用同比减少，但水泥市场价格大幅下降，成
本费用下降难以弥补价格下降。
2024年1-9月，金隅集团营业收入为7,703,655.39万元，净利润为-86,561.79
万元，主要受整体市场环境等因素影响，水泥及地产营业收入及毛利润同比减
少。
（十三）资信水平及信用状况
1、直接融资情况
截至本财顾报告出具之日，金隅集团及其合并范围子公司存续债券如下：
表 3-16：金隅集团及其合并范围子公司存续债券情况
单位：年，亿元，%
序号 债券简称 发行主体 发行日期 回售日期 到期日期 期限 发行规模 票面利
率
余额
1 18 金隅 02 金隅集团 2018/7/12 2023/7/12 2025/7/12 5+2 15.00 2.80 0.86
2 20 金隅 02 金隅集团 2020/1/10 2025/1/10 2027/1/10 5+2 45.00 3.99 45.00
3 20 金隅 03 金隅集团 2020/6/16 2023/6/16 2025/6/16 3+2 20.00 3.00 20.00
4 20 金隅 04 金隅集团 2020/8/14 2023/8/14 2025/8/14 3+2 15.00 2.90 8.79
5 21 冀东 01 冀东水泥 2021/6/11 2024/6/11 2026/6/11 3+2 7.85 3.67 7.85
6 21 冀东 02 冀东水泥 2021/10/13 2024/10/14 2026/10/13 3+2 5.55 3.57 10.00
7 21 金隅 01 金隅集团 2021/11/22 2024/11/22 2026/11/22 3+2 20.00 3.17 13.88
8 22 金隅 Y1 金隅集团 2022/1/7 - 2025/1/7 3+N 10.00 3.39 10.00
278
序号 债券简称 发行主体 发行日期 回售日期 到期日期 期限 发行规模 票面利
率
余额
9 22 金隅 Y2 金隅集团 2022/1/7 - 2027/1/7 5+N 5.00 3.87 5.00
10 22 金隅 Y4 金隅集团 2022/1/18 - 2027/1/18 5+N 15.00 3.87 15.00
11 22 金隅 Y5 金隅集团 2022/8/23 - 2025/8/23 3+N 20.00 2.95 20.00
12 22 金隅 Y6 金隅集团 2022/8/23 - 2027/8/23 5+N 5.00 3.35 5.00
13 金隅 KY02 金隅集团 2023/4/21 - 2026/4/21 3+N 20.00 3.45 20.00
14 金隅 KY03 金隅集团 2023/5/11 - 2026/5/11 3+N 20.00 3.36 20.00
15 金隅 KY04 金隅集团 2023/6/6 - 2025/6/6 2+N 5.00 3.10 5.00
16 金隅 KY05 金隅集团 2023/6/6 - 2026/6/6 3+N 30.00 3.35 30.00
17 24 冀东 01 冀东水泥 2024/4/22 2027/4/22 2029/4/22 3+2 10.00 2.44 10.00
18 金隅 KY06 金隅集团 2024/4/26 - 2027/4/26 3+N 15.00 2.49 15.00
19 24 金隅 K1 金隅集团 2024/7/8 - 2029/7/8 5.00 10.00 2.35 10.00
20 24 金隅 K2 金隅集团 2024/7/8 - 2034/7/8 10.00 10.00 2.67 10.00
21 金隅 KY07 金隅集团 2024/8/8 - 2027/8/12 3+N 3.00 2.15 3.00
22 金隅 KY08 金隅集团 2024/8/8 - 2029/8/12 5+N 5.00 2.24 5.00
23 24 冀东 02 冀东水泥 2024/9/18 2027/9/20 2029/9/20 3+2 10.00 2.15 10.00
24 金隅 KY09 金隅集团 2024/11/28 - 2026/12/2 2+N 5.00 2.22 5.00
25 金隅 KY10 金隅集团 2024/11/28 - 2027/21/2 3+N 10.00 2.30 10.00
公司债券小计 - - - - - - 314.38
26
22 冀东水泥
MTN001
冀东水泥 2022/5/31 - 2025/5/31 3.00 10.00 2.93 10.00
27
22 冀东水泥
MTN002
冀东水泥 2022/8/26 - 2025/8/26 3.00 10.00 2.84 10.00
28
23 金隅
MTN001
金隅集团 2023/3/15 - 2025/3/15 2+N 20.00 3.40 20.00
29
23 金隅
MTN002
金隅集团 2023/5/25 - 2025/5/25 2+N 20.00 3.10 20.00
30
23 金隅
MTN004
金隅集团 2023/9/20 - 2025/9/20 2+N 15.00 3.50 15.00
279
序号 债券简称 发行主体 发行日期 回售日期 到期日期 期限 发行规模 票面利
率
余额
31
23 金隅
MTN005
金隅集团 2023/10/26 - 2025/10/26 2+N 10.00 3.40 10.00
32
23 金隅
MTN006
金隅集团 2023/11/21 - 2025/11/21 2+N 15.00 3.16 15.00
33
24 金隅
MTN001
金隅集团 2024/2/6 2029/2/6 2031/2/6 5+2 15.00 2.87 15.00
34
24 金隅
MTN002
金隅集团 2024/3/4 2029/3/4 2031/3/4 5+2 20.00 2.84 20.00
35
24 金隅
MTN003
金隅集团 2023/9/18 - 2025/9/20 5.00 15.00 3.50 15.00
债务融资工具小计 - - - - - - 150.00
合计 - - - - - - 464.38
截至本财顾报告出具日，金隅集团及其合并范围子公司所有到期债务均按
时、足额偿付本息，不存在违约或延迟支付债务本息的情况。
后续偿还情况方面，金隅集团将凭借自身的偿债能力和融资能力筹措相应
的偿还资金，同时也将以良好的经营业绩、规范的运作，按期、足额履行债务
到期还本付息的义务。
2、银行授信情况
金隅集团资信情况良好，与国内多家商业银行一直保持长期合作关系，间
接融资能力较强。截至 2024 年 9 月末，金隅集团获得授信总额合计为 2,234.85
亿元，已使用额度 923.94 亿元，未使用额度为 1,310.91 亿元。
3、担保情况
（1）截至 2024 年 9 月末，金隅集团对关联方提供的担保情况如下：
表 3-17：截至 2024 年 9 月末金隅集团对关联方担保情况
单位：万元
280
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经
履行完毕
南京铧隅房地产开
发有限公司 37,723.66 2022 年 3 月 21 日 2025 年 3 月 21 日 否
鞍山冀东水泥有限
责任公司 1,000.00 2023 年 10 月 27 日 2024 年 10 月 26 日 否
鞍山冀东水泥有限
责任公司 1,500.00 2023 年 11 月 27 日 2024 年 11 月 23 日 否
鞍山冀东水泥有限
责任公司 1,500.00 2023 年 12 月 15 日 2024 年 12 月 15 日 否
鞍山冀东水泥有限
责任公司 2,000.00 2024 年 5 月 27 日 2025 年 5 月 26 日 否
鞍山冀东水泥有限
责任公司 500.00 2023 年 6 月 28 日 2025 年 6 月 28 日 否
合计 44,223.66 - -
（2）截至 2024 年 9 月末，金隅集团对第三方提供的担保情况如下：
表 3-18：截至 2024 年 9 月末金隅集团对第三方担保情况
单位：万元
担保方 被担保方 担保金额 担保类型 担保起始日 担保到期日
冀东发展集团有
限责任公司
唐山市文化旅游投
资集团有限公司 70,000.00
连带责任担
保
2015 年 9 月
9 日
2029 年 5 月
21 日
浙江金隅杭加绿
建科技有限公司
网赢如意仓供应链
有限公司 2,700.00 一般担保 2022 年 4 月
7 日
2025 年 4 月
6 日
浙江金隅杭加绿
建科技有限公司
富阳富润置业有限
公司
8,000.00 一般担保 2022 年 12
月 5 日
2024 年 12
月 31 日
浙江金隅杭加绿
建科技有限公司
富阳富春山居休闲
事业有限公司 300.00 一般担保 2022 年 12
月 5 日
2024 年 12
月 31 日
合计 - 81,000.00 - - -
4、失信情况
经财务顾问及法律顾问查询中国人民银行于 2024 年 12 月 25 日出具的《企
业信用报告》及于 2024 年 12 月 2 日、3 日对信用中国网站、中国裁判文书网、
证券期货市场失信记录、全国法院被执行人信息查询网、全国法院失信被执行
人名单信息公布与查询系统、国家发展和改革委员会网站、中国人民银行网站、
281
证监会网站、国家金融监管局网站、财政部网站、国家市场监督管理总局网站、
北京市市场监督管理局网站、国家税务总局网站、国家外汇管理局网站、生态
环境部网站、应急管理部网站、住房和城乡建设部网站、自然资源部网站、商
务部网站等网站的查询结果，金隅集团不存在重大违法、违规或不诚信行为，
未被列入前述网站列明的失信被执行人名单、失信生产经营主体名单或其他失
信主体名单，前述网站未显示近三年内金隅集团在所涉领域存在失信记录，或
被暂停或限制进行融资，或存在因违法违规经营而受到主管部门重大行政处罚
的情形。
二、运营管理实施机构金隅文化基本情况
（一）基本情况
1、设立、存续和历史沿革情况
基础设施运营管理机构为北京金隅文化科技发展有限公司（以下简称“金隅
文化”），是由北京金隅天坛家具股份有限公司出资1,200.00万元、深圳市蓝宝
投资管理有限公司出资960.00万元、北京金隅投资物业管理集团有限公司出资
840.00万元共同设立，于2016年2月26日经北京市工商行政管理局海淀分局核准
注册，成立时注册资本人民币5,000.00万元；2017年1月19日进行减资，注册资
金（股本）变更为人民币3,000.00万元。2023年4月27日金隅天坛家具股份与金
隅投资物业签署《股权转让协议书》，三方股东于2023年5月12日就股权转让事
宜作出股东会决议等文件。股权转让变更后，北京金隅投资物业管理集团有限
公司出资2,040万元，股权占比68%，深圳市蓝宝投资管理有限公司出资960万元，
股权占比32%。金隅文化于2023年6月9日完成股权转让工商登记变更并领取最
新营业执照。金隅文化于2023年12月4日完成股权转让工商登记变更并领取最新
营业执照，股东深圳市蓝宝投资管理有限公司退出，股东北京金隅投资物业管
理集团有限公司股权占比变更为100%。截至2024年9月30日，金隅文化已成为
北京金隅投资物业管理集团有限公司的全资子公司。
截至2024年9月30日，金隅文化基本情况如下表：
表3-19：金隅文化公司概况
282
事项 内容
企业名称 北京金隅文化科技发展有限公司
主体类型 有限责任公司（法人独资）
法定代表人 叶菲
企业状态 存续
统一社会信用代
码
91110108MA003RM4XB
注册资本 3,000万人民币
成立日期 2016年2月26日
住所 北京市海淀区西三旗建材城中路27号13幢整幢
经营范围
一般项目：技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转
让、技术推广；餐饮管理；组织文化艺术交流活动；非居住房地产
租赁；物业管理；停车场服务；房地产经纪；会议及展览服务；企
业管理咨询；社会经济咨询服务；企业管理；城市绿化管理；园林
绿化工程施工；建筑物清洁服务；文具用品批发；文具用品零售；
日用品批发；日用品销售；平面设计。（除依法须经批准的项目
外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：餐饮服务；互
联网信息服务；建设工程设计。（依法须经批准的项目，经相关部
门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或
许可证件为准）（不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营
活动。）（以工商行政管理机关核定的经营范围为准）。
2、股权结构
截至2024年9月30日，北京金隅投资物业管理集团有限公司持有金隅文化
100%股权。北京市国资委下属企业北京金隅集团股份有限公司持有北京金隅投
资物业管理集团有限公司100%股权。金隅文化实际控制人为北京市人民政府国
有资产监督管理委员会。金隅文化股东明细如下：
表3-20：截至2024年9月30日金隅文化股东明细
单位：万元，%
序号 股东名称 实缴出资 比例
1
北京金隅投资物业管理集团有限公
司
3,000.00 100.00
合计 3,000.00 100.00
截至2024年9月30日，金隅文化股权结构图如下：
283
图3-3 金隅文化股权结构图
3、治理能力
股东行使下列职权：
（1）决定公司的经营方针和投资计划；
（2）委派和更换非由职工代表担任的执行董事、监事，决定有关执行董事、
监事的报酬事项；
（3）审议批准执行董事的报告；
（4）审议批准监事的报告；
（5）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
（6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损的方案；
（7）对公司增加或者减少注册资本作出决定；
（8）对发行公司债券作出决定；
（9）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决定；
（10）修改公司章程。
股东作出的公司经营方针和投资计划的决定，应当采用书面形式，并由股
东签字后置备于公司。
公司不设董事会，设执行董事一人，由股东委派产生。执行董事任期三年，
284
任期届满，可连选连任。
执行董事行使下列职权：
（1）负责向股东报告工作；
（2）执行股东的决定；
（3）审定公司的经营计划和投资方案；
（4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
（5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
（6）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；
（7）制订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；
（8）决定公司内部管理机构的设置；
（9）决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘
任或者解聘公司副经理、财务负责人及其报酬事项；
（10）制定公司的基本管理制度；
（11）听取公司经理的工作汇报并检查经理的工作。
公司设经理，经理对执行董事负责，行使下列职权：
（l）主持公司的生产经营管理工作，组织实施执行董事、股东决定，并向
执行懂事报告工作；
（2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；
（3）拟订公司内部管理机构设置方案；
（4）拟订公司的基本管理制度；
（5）制定公司的具体规章；
（6）提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人；
（7）决定聘任或者解聘除由董事会决定聘任或者解聘以外的负责管理人员；
285
（8）执行董事授予的其他职权。
公司不设监事会，设监事一人，由股东委派产生。监事的任期每届为三年，
任期届满，可连选连任。
监事行使下列职权：
（l）检查公司财务；
（2）对执行董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，违反法律、
行政法规、公司章程或者股东决定的执行董事、高级管理人员提出罢免的建议；
（3）当执行董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求执行董事、
高级管理人员予以纠正；
（4）向股东提出提案；
（5）依照《公司法》第一百五十一条的规定，对执行董事、高级管理人员
提起诉讼。
4、持续经营能力
金隅文化近三年及一期末总资产金额为 6,818.09 万元、7,277.82 万元、
7,919.49 万元和 8,155.75 万元，总资产规模整体呈现增长趋势。
公司负债规模合理，未来偿债压力相对较小。2021-2023 年末及 2024 年 9
月末，金隅文化总负债金额分别为 2,002.18 万元、3,155.92 万元、3,254.96 万元
及 3,694.37 万元，资产负债率分别为 29.37%、43.36%、41.10%及 45.30%，整体
保持在合理水平。2021-2023 年末及 2024 年 9 月末，金隅文化流动比率分别为
3.34 倍、2.27 倍、2.39 倍及 1.91 倍，短期偿债能力良好。2021-2023 年及 2024
年 1-9 月，金隅文化应收账款周转次数分别为 6.94 次/年、5.16 次/年、24.86 次/
年及 247.76 次/年，应收账款周转率较高，经营情况及应收账款回款情况良好。
稳健的财务指标反映公司良好的经营成果和持续经营能力。
金隅文化间接控股股东为北京市人民政府国有资产监督管理委员会下属国
有企业金隅集团，是金隅集团下属产业园区运营管理的承载主体，承载着科技
产业园区建设、运营和服务的使命，致力于打造国际领先、全国一流的综合性
286
科技企业服务商、科技产业园区运营商。国资股东背景对公司的持续经营能力
形成了强有力保障。
此外，金隅文化主要管理人员在金隅文化任职均超过5年，对金隅文化历史
情况了解深入，同时对未来发展方向具有长期研究经验。管理层稳定有利于金
隅文化着眼长期利益，把握未来发展方向，实现金隅文化可持续稳定发展。
总体而言，公司持续经营能力良好，可以在基础设施项目运营期间提供良
好的运营管理服务。
（二）基础设施项目运营管理资质和经验
1、运营资质
根据北京市市场监督管理局颁发的北京金隅文化科技发展有限公司的营业
执照以及《北京金隅文化科技发展有限公司章程》，金隅文化具有符合国家规
定的不动产运营管理资质，主要经营范围为，一般项目：技术服务、技术开发、
技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；餐饮管理；组织文化艺术交流活
动；非居住房地产租赁；物业管理；停车场服务；房地产经纪；会议及展览服
务；企业管理咨询；社会经济咨询服务；企业管理；城市绿化管理；园林绿化
工程施工；建筑物清洁服务；文具用品批发；文具用品零售；日用品批发；日
用品销售；平面设计。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展
经营活动）许可项目：餐饮服务；互联网信息服务；建设工程设计。（依法须
经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部
门批准文件或许可证件为准）（不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经
营活动。）（以工商行政管理机关核定的经营范围为准）。
2、同类基础设施项目运营管理经验
截至 2024 年 9 月 30 日，金隅文化在运营基础设施项目主要包括本项目及
非本项目所属范围的北京金隅智造工场二期，均为以智能制造及工业研发为主
题的科技创新园，致力于打造建立绿色、智慧、人文的复合型智能制造产业创
新中枢。此外，金隅文化参与运营管理西三旗金隅科技园一期、西三旗金隅科
技园二期、兴发科技园等产业园区项目，具备丰富的产业园区运营管理经验。
金隅文化在运营基础设施项目如下表所示：
287
表3-21：金隅文化在运营基础设施项目表
序号 项目名称 项目位置 主导产业 产证建筑面积
（万平方米）
1 金隅智造工场一期 北京市海淀区建材城中路27号 智能制造 9.09
2 金隅智造工场二期 北京市海淀区建材城中路27号 智能制造 3
3 金隅高新产业园 大兴区黄村 高端装备、智能制造、新
一代信息技术、医药健康 27.8
4
西三旗金隅科技园
一期项目 海淀区西三旗 大信息、高端装备制造 22.44（其中自持
19.71，已出售2.73）
5
西三旗金隅科技园
二期项目 海淀区西三旗 大信息、高端装备制造 18.13（其中待售
17.24，已出售0.89）
6 兴发科技园 怀柔科学城 新型研发与科技服务相结
合的生态创新中心
21.47（其中已交付
3.95，在建17.52）
7
金隅生命科学创新
中心 海淀区 人工智能与生物医药技术 4.96
3、主要负责人在基础设施项目运营或投资管理领域的经验
截至2024年9月末，金隅文化配备了专业、充足的运营管理团队共计37人。
其中经理1人，副经理1人，各职能工作人员35人。重要管理人员主要包括：
叶菲先生，中共党员，大学学历，现任北京金隅文化科技发展有限公司党
支部书记、执行董事，北京市科实五金有限责任公司经理，北京金时佰德技术
有限公司董事，北京金隅启迪科技孵化器有限公司董事长、经理职务。2003年8
月毕业于武汉理工大学工商管理专业，2003年8月参加工作，任北京金隅物业管
理有限责任公司公关销售部科员、副经理、经理；2007年12月起任北京金隅地
产经营管理有限公司金隅大厦租务部经理、环贸中心租务部副经理、研究与发
展部经理、兼写字楼经营中心经理；2015年1月起任北京金隅地产经营管理有限
公司研究与发展部总监、兼北京金隅启迪科技孵化器有限公司副经理；2016年8
月起任北京金隅文化科技发展有限公司经理、兼北京金隅启迪科技孵化器有限
公司副经理；2018年10月起任北京金隅投资物业管理集团有限公司运营发展部
负责人、北京金隅文化科技发展有限公司党支部书记（兼）；2019年4月起任北
京市科实五金有限责任公司党支部书记、经理，北京金隅文化科技发展有限公
司党支部书记；2024年1月至今任北京金隅文化科技发展有限公司党支部书记、
288
执行董事，北京市科实五金有限责任公司经理，北京金时佰德技术有限公司董
事，北京金隅启迪科技孵化器有限公司董事长、经理职务。
肖博女士，中共党员，大学学历，现任北京金隅文化科技发展有限公司经
理。2004年6月毕业于北京林业大学，2004年7月参加工作，任北京高岭房地产
开发有限公司客户服务部科员；2005年4月起任北京高岭房地产开发有限公司客
户服务部副经理、经理；2007年8月起任北京高岭房地产开发有限公司租务部经
理；2007年12月起任北京金隅地产经营管理有限公司腾达大厦租务部经理；
2008年1月起任北京金隅地产经营管理有限公司商业经营中心副经理、经理；
2016年9月起任北京金隅科技文化发展有限公司招商运营部经理；2017年7月起
任北京金隅科技文化发展有限公司副经理；2024年1月至今任北京金隅文化科技
发展有限公司经理。
李海涛，中共党员，大学学历，现任北京金隅文化科技发展有限公司财务
管理部经理。2004年7月毕业于北京城市学院，2004年8月参加工作，任北京宏
洋家具有限责任公司财务主管；2010年3月起任佛山金隅天坛家具有限公司财务
管理部经理；2012年7月起任北京市龙顺成中式家具有限公司财务管理部经理；
2016年6月至今任北京金隅文化科技发展有限公司财务管理部经理。
吴静，中共党员，大学学历。现任北京金隅文化科技发展有限公司综合管
理部（党群工作部）经理。1998年8月参加工作，任北辰汇园国际公寓客服部职
员；2003年11月起任中科软件股份有限公司培训学校职员；2008年8月起任北京
金隅物业管理有限责任公司金隅环贸分公司客户服务部客户代表；2011年6月起
任北京金隅物业管理有限责任公司金隅环贸分公司客户服务部副经理；2013年
11月起任北京金隅物业管理有限责任公司金隅环贸分公司工程管理部副经理；
2019年8月起任北京金隅文化科技发展有限公司综合管理部（党群工作部）员
工；2020年6月起任北京金隅文化科技发展有限公司（党群工作部）副经理；
2023年3月至今任北京金隅文化科技发展有限公司综合管理部（党群工作部）经
理。
经核查，上述管理人员均未被列为失信被执行人。
289
4、其他专业人员配备情况
截至2024年9月末，公司具有正式编制员工及管理人员共37名。从年龄结构
来看，30岁以下10人，30-35岁（含）6人，35-40岁（含）8人，40岁及以上13
人；从文化结构来看，研究生及以上9人，本科学历23人，大专4人。具体情况
如下：
表3-22：金隅文化员工年龄结构表
年龄 人数（人） 占员工总数比例（%）
45岁以上 - -
40-45岁（含） 13 35.14
35-40岁（含） 8 21.62
30-35岁（含） 6 16.22
30岁及以下 10 27.03
合计 37 100.00
表3-23：金隅文化员工学历结构表
学历 人数（人） 占员工总数比例（%）
研究生及以上 9 24.32
本科学历 23 62.16
专科学历 4 10.81
高中及中专 1 2.70
初中及以下学历 - -
合计 37 100.00
（三）业务资质和业务开展情况
1、不动产运营相关业务流程
北京金隅文化科技发展有限公司对房屋出租经营管理活动进行全过程控制。
工作程序包括：
（1）出租经营策略制定及执行：
招商部每季度开展市场调研工作，调研内容包括周边项目变化情况、区域
290
市场信息等，结合园区实际经营情况，制定下季度佣金政策（如有）、租金价
格体系、宣传推广等出租经营策略，经上报公司及上级集团审批通过后执行。
运营服务部根据当季度宣传推广计划（如有）配合招商部开展相应工作，具体
执行公司《营销工作管理办法》。
（2）房屋及客户信息管理：
招商部负责园区房屋基本数据（包括不限于销控表、客户详情表、客户访
问登记表）的登记和更新工作。招商部每日对来电、来访的客户信息进行汇总
整理并填写《客户访问登记表》，由招商部负责人审核签字后，将扫描件报公
司主管领导及上级集团指定人员邮箱。物业服务部定期对空置房间的设备设施、
卫生状况进行检查，并根据情况进行维修和管理。
（3）房屋租赁工作流程：
291
图3-4 金隅文化房屋租赁工作流程图
招商部负责按上述流程开展房屋租赁工作，同时需持续进行客户评估、合
同管理及处理沟通投诉等各项工作。
2、管理制度
北京金隅文化科技发展有限公司制定有《出租经营管理办法》。明确各相
关部门具体职责为：
（1）招商部负责园区出租经营管理工作，包括出租经营策略制定、租户
（以下或称客户）选择、租赁洽谈、合同签订、经营数据统计上报以及合同履
行执行情况跟踪，降低租赁过程中的经营风险。
292
（2）运营服务部负责配合推广文件设计制作、参加或组织市场推广活动等
营销策划及合同执行过程中的运营服务相关工作。
（3）财务管理部负责配合做好《房屋租赁合同》及其相关补充协议相关内
容审核，以及押金及首期款的到账确认等工作。
（4）综合管理部负责《房屋租赁合同》及其相关补充协议审核、《房屋租
赁合同》、《授权委托书》以及往来函件等相关文件归档管理工作。
（四）组织架构和内部控制情况
1、组织架构
金隅文化设置职能部门4个，包括招商部、运营服务部、财务管理部、综合
管理部（党群工作部）。具体如下：
图3-5 金隅文化组织架构图
各部门主要职能如下：
招商部：负责公司招商工作，按照北京金隅投资物业管理集团营销策略、
产品策略、价格策略、佣金政策的要求制订、审核、报批和执行工作；负责公
司招商进程的执行、跟进、管理。
运营服务部：负责公司全面运营服务工作。主要包括：产业氛围的营造、
产业服务平台的搭建；负责提供客户基础服务、政策申报以及对园区企业的政
策申报辅导、组织各类专业沙龙、论坛、展览展示活动；负责公司品牌形象建
设与宣传推广；负责科技秀场、会展中心的运营管理等。
293
财务管理部：负责公司全面预算及决算、财务核算及成本管理、资金管理、
税务管理、财务检查、内控审计等工作。
综合管理部：负责公司年度经营计划编制、年度目标责任书编制分解、组
织目标管理考核、薪酬福利、招聘管理、员工培训、绩效考核、用工管理、劳
动关系管理等人力资源管理工作；负责公文处理、会议管理、印鉴管理、办公
用品管理、资产管理、供应商库管理、合同管理、档案管理等行政管理工作；
负责公司综合管理体系建立并保持、经理办公会、专题会的召集与会议纪要的
编制发布、内控管理、采购管理、法律纠纷、诉讼案件的处理及汇总，固定资
产报废及调拨，信息化相关工作。负责党支部建设、思想政治教育、干部管理、
党风廉政、信访维稳、纪检、监察、群团等工作。
2、内部控制制度
为进一步增强风险防范能力，规范内部控制，促进金隅文化可持续发展，
实现战略目标，金隅文化制定了完整的规章制度。
（1）财务管理制度
为规范金隅文化的财务行为，加强财务管理和监督，提高经济效益，金隅
文化根据《中华人民共和国会计法》《企业财务通则》《企业会计准则》《会
计人员基础工作规范》等国家有关法律、法规，结合实际情况制定《北京金隅
文化科技发展有限公司预算管理制度》、《北京金隅文化科技发展有限公司货
币资金内控制度》、《北京金隅文化科技发展有限公司报销管理制度》、《北
京金隅文化科技发展有限公司财务安全管理规定》、《北京金隅文化科技发展
有限公司财务保险柜管理办法》等一系列的较为完善的财务管理制度。
（2）关联交易制度
根据《北京金隅文化科技发展有限公司内部控制手册》，金隅文化规定，
确保关联交易符合国家法律法规和公司内部规章制度的要求；按照公平公正的
定价原则和交易方式实现关联交易，杜绝利润转移；所有关联交易均经适当权
限的审批；关联交易的记录和披露真实、准确、完整，符合披露程序及要求。
（3）内部审计管理制度
294
金隅集团制定了《北京金隅股份有限公司内部审计制度》，设立审计部门，
配备专职审计人员，对企业财务收支、经济活动和内部控制等进行内部审计监
督。通过对企业的财务核算、经营活动及内部控制的真实性、合法性和有效性
进行监督、评价、控制和咨询，帮助企业规范管理。
金隅文化根据《北京金隅股份有限公司内部审计制度》，制定了《北京金
隅文化科技发展有限公司内部审计办法》，以加强对公司内部监管和风险控制，
通过规范的内部审计工作，保障财务管理、会计核算和日常经营符合国家有关
法律法规和公司有关要求，促进公司加强和改善经营管理，提高公司经营效益。
审计人员承担的主要职责为，对公司的财务收支、财务核算、资产质量、
经营效益以及其他有关的经济事项的真实性、合法性和效益性进行审计监督；
对公司负责人进行离任经济责任审计；对公司内部控制系统的健全性、合理性
和有效性以及执行情况进行检查、评价和意见反馈等。审计工作的主要程序分
为准备阶段、实施阶段、终结阶段等。
（4）资产管理制度
为适应金隅集团改革发展要求，规范资产管理行为，保障资产完整，提高
资产使用效率和效益，实现资产的合理配置、有效利用、有序流动，根据相关
法律法规，结合金隅集团实际情况，制定了《北京金隅股份有限公司资产管理
办法》、《北京金隅投资物业管理集团有限公司资产管理办法》等规章制度。
制度对金隅集团及各级下属公司、控股公司资产管理制度建设、信息统计、经
营及日常管理、评估管理、处置管理等内容作出了明确规定。金隅集团及各级
下属公司、控股公司应严格按照分类、分级、全程的原则对经营性资产、行政
性资产和无形资产进行管理，并在此基础上形成对各类资产的细则管理，全面
保障金隅集团的资产健康有序高效的运营。
金隅文化根据金隅集团、金隅投资物业管理集团相关资产管理制度，制定
了《北京金隅文化科技发展有限公司资产管理办法》。办法规定，金隅文化资
产管理遵循资产管理与财务管理相结合原则，实物管理与价值管理相结合原则，
产权清晰、权责明确原则，明确性质、分类管理原则，所有权与使用权可分离
原则等基本原则。
295
金隅文化资产管理部门为综合管理部，履行全面管理职责、制度建设职责、
监管职责、参与职责、报告职责等；财务管理部为资产账务管理部门，须做好
新增资产入账、处置资产财务核销工作，资产盘点工作等；资产使用各部门及
物业服务部须在公司资产管理工作中承担各自相应责任。
3、对金隅文化内控有效性的评价
金隅文化成立以来，产权明晰、权责明确、运作规范，在业务、资产、机
构、人员、财务方面均遵循了《公司法》《证券法》及《公司章程》的要求规
范运作，与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业完全分开，具有独立、
完整的业务体系及面向市场自主经营的能力。公司的主要业务是产业园区运营。
公司业务完全独立于控股股东控制的其他企业；公司已经建立了符合现代企业
制度要求的法人治理结构和内部组织结构，在经营管理上独立运作。
金隅文化主要资产权利清晰，权属完整，不存在权属纠纷或者潜在纠纷，
也不存在被控股股东及其控制的其他企业占用，或者为控股股东及其控制的其
他企业提供担保的情形。综上，公司的主要财产权属明晰，由公司实际控制和
使用，公司的主要资产不存在被实际控制人或关联方占用的情况。公司资产独
立完整。公司董事、监事和高级管理人员均系按照《公司法》、《公司章程》
等规定的程序产生，不存在股东干预公司人事任免的情形。经理、副经理、财
务负责人等高级管理人员均专职。
金隅文化遵守《劳动法》《劳动合同法》相关的法律法规，建立了独立的
劳动人事管理制度和独立的工资管理制度，与员工签订《劳动合同》。公司设
立了独立的财务会计部门，配备了专职的财务人员，建立了独立的会计核算体
系，参照金隅集团及下属物业服务板块所属公司财务管理制度及各项内部控制
制度制定相关制度。公司拥有独立银行账户，依法独立纳税。公司独立运营资
金，未与控股股东控制的其他企业共用银行账户。
金隅文化已按照《公司法》《公司章程》、股东大会和董事会决议及机构
内部规章制度的规定，建立健全了法人治理结构及内部经营管理机构。公司根
据自身经营管理需要设置了招商部、运营服务部、财务管理部、综合管理部
（党群工作部）等职能部门。公司上述各内部组织机构的设立符合法律、法规、
296
规范性文件、《公司章程》及其他内部制度的规定，其设置不受任何股东或其
他单位或个人的控制；公司独立行使经营管理职权，与控股股东及其控制的其
他企业间不存在混合经营、合署办公的情形，可以完全自主决定机构设置。同
时，公司具有独立的办公机构和场所，上述机构独立运作，与控股股东及其控
制的其他企业之间不存在机构混同的情形。
整体而言，金隅文化内部控制的设计不存在重大缺陷，可以对风险进行有
效控制，有效避免利益输送和利益冲突，内部控制的监督和评价制度具有有效
性。
（五）管理人员和员工情况
1、管理人员任职情况
管理人员任职情况参见“第三章 对业务参与人的尽职调查”之“二、运营管
理实施机构金隅文化基本情况”之“（二）基础设施项目运管资质及经验”。
2、管理人员专业能力和资信状况
管理人员专业能力和资信状况参见“第三章 对业务参与人的尽职调查”之
“二、运营管理实施机构金隅文化基本情况”之“（二）基础设施项目运管资质及
经验”。
3、公司员工结构分布和变化趋势
公司员工结构分布和变化趋势参见“第三章 对业务参与人的尽职调查”之
“二、运营管理实施机构金隅文化基本情况”之“（二）基础设施项目运管资质及
经验”。
（六）财务状况
安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）已对金隅文化的2021年度、2022
年度和2023年度财务报告进行了审计，并分别出具了编号为安永华明（2022）
审字第60667053_A126号、安永华明（2023）审字第60667053_A125号和安永华
明（2024）审字第70013360_A176号的审计报告。金隅文化2024年1-9月财务报
告未经审计。未经特别说明，金隅文化报告期内的财务数据均引自上述财务报
297
表。
1、财务报表
表3-24：金隅文化近三年及一期末资产负债表
单位：万元
项目 2024 年 9 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
流动资产：
货币资金 4,661.31 7,012.27 6,315.73 5,247.23
应收账款 42.72 3.32 449.19 1,419.10
预付款项 32.69 0.98 2.04 3.27
其他应收款 2,212.03 675.09 355.85 27.12
其他流动资产 91.88 78.60 56.07 -
流动资产合计 7,040.63 7,770.26 7,178.88 6,696.72
非流动资产：
长期股权投资 787.40 -
固定资产 45.62 44.36 56.40 54.86
在建工程 - 86.30 - -
无形资产 2.55 2.92 3.42 3.91
长期待摊费用 279.55 15.65 39.13 62.61
非流动资产合计 1,115.12 149.23 98.94 121.38
资产总计 8,155.75 7,919.49 7,277.82 6,818.09
流动负债：
应付账款 1,633.94 1,643.57 278.23 148.99
预收款项 0.79 - - -
合同负债 222.74 742.13 655.27 605.76
应付职工薪酬 6.29 8.97 59.12 16.87
应交税费 44.45 82.03 0.27 425.53
其他应付款 1,786.17 778.25 2,163.03 805.04
流动负债合计 3,694.37 3,254.96 3,155.92 2,002.18
非流动负债：
递延收益 - - - -
非流动负债合计 - - - -
298
项目 2024 年 9 月末 2023 年末 2022 年末 2021 年末
负债合计 3,694.37 3,254.96 3,155.92 2,002.18
所有者权益（或股东
权益）：
实收资本（或股本） 3,000.00 3,000.00 3,000.00 3,000.00
资本公积 0.48 - - -
盈余公积 280.86 280.86 226.59 181.59
未分配利润 1,180.05 1,383.68 895.30 1,634.32
归属于母公司所有者
权益合计 4,461.39 4,664.53 4,121.90 4,815.91
所有者权益（或股东
权益）合计 4,461.39 4,664.53 4,121.90 4,815.91
负债和所有者权益
（或股东权益）总计 8,155.75 7,919.49 7,277.82 6,818.09
表3-25：金隅文化近三年及一期利润表
单位：万元
项目 2024 年 1-9 月 2023 年 2022 年 2021 年
一、营业总收入 4,277.63 5,624.50 4,823.34 6,256.43
减：营业成本 2,513.18 3,402.98 3,017.51 3,374.07
税金及附加 0.75 14.15 19.63 21.85
销售费用 707.91 682.46 676.25 641.50
管理费用 637.67 855.57 588.30 460.96
财务费用 -52.78 -29.21 -20.86 -17.69
加：其他收益 25.66 32.76 58.30 32.60
二、营业利润（亏损以“－”号
填列） 496.55 731.31 600.82 1,808.33
加：营业外收入 0.50 - - -
减：营业外支出 0.15 - - 0.03
三、利润总额（亏损总额以
“－”号填列） 496.91 731.32 600.82 1,808.31
减：所得税费用 220.54 188.68 150.81 452.42
四、净利润（净亏损以“－”号
填列） 276.37 542.64 450.01 1,355.89
五、其他综合收益的税后净额 - - - -
299
六、综合收益总额 276.37 542.64 450.01 1,355.89
表3-26：金隅文化近三年及一期现金流量表
单位：万元
项目 2024 年 1-9 月 2023 年 2022 年 2021 年
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 4,194.81 6,479.75 6,784.56 5,359.52
收到的税费返还 - - - -
收到其他与经营活动有关的现金 8,192.63 3,201.66 2,942.98 1,843.74
经营活动现金流入小计 12,387.44 9,681.41 9,727.54 7,203.26
购买商品、接受劳务支付的现金 4,487.36 2,002.22 1,939.71 2,099.59
支付给职工以及为职工支付的现金 813.41 937.95 1,333.15 1,276.52
支付的各项税费 225.24 214.98 770.93 262.80
支付其他与经营活动有关的现金 5,474.04 12,827.03 3,451.43 2,249.37
经营活动现金流出小计 11,000.05 15,982.17 7,495.22 5,888.30
经营活动产生的现金流量净额 1,387.38 -6,300.76 2,232.32 1,314.96
二、投资活动产生的现金流量：
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额 0.09
投资活动现金流入小计 0.09 - - -
购建固定资产和其他长期资产支付
的现金
14.53 5.64 19.80 101.27
投资活动产生的现金 855.60 - - -
投资活动现金流出小计 870.12 5.64 19.80 101.27
投资活动产生的现金流量净额 -870.04 -5.64 -19.80 -101.27
三、筹资活动产生的现金流量： -
筹资活动现金流入小计 - - - -
分配股利、利润或偿付利息支付的
现金
480.00 - 1,144.02 -
筹资活动现金流出小计 480.00 - 1,144.02 -
筹资活动产生的现金流量净额 -480.00 - -1,144.02 -
四、汇率变动对现金及现金等价物
的影响
- - - -
五、现金及现金等价物净增加额 37.34 -6,306.39 1,068.50 1,213.69
300
加：期初现金及现金等价物余额 9.33 6,315.73 5,247.23 4,033.54
六、期末现金及现金等价物余额 46.68 9.33 6,315.73 5,247.23
2、财务分析
（1）资产负债分析
1）资产分析
表3-27：金隅文化资产构成
单位：万元，%
项目
2024年9月末 2023年末 2022年末 2021年末
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
流动资产合计 7,040.63 86.33 7,770.26 98.12 7,178.88 98.64 6,696.72 98.22
非流动资产合计 1,115.12 13.67 149.23 1.88 98.94 1.36 121.38 1.78
资产总计 8,155.75 100.00 7,919.49 100.00 7,277.82 100.00 6,818.09 100.00
2021-2023年末及2024年9月末，运营管理机构资产总额分别为6,818.09万元、
7,277.82万元、7,919.49万元和8,155.75万元，其中流动资产占比分别为98.22%、
98.64%、98.12%及86.33%，非流动资产占比分别为1.78%、1.36%、1.88%及
13.67%。运营管理机构最近三年及一期末资产规模、结构保持稳定，流动资产
主要由货币资金、应收账款和其他应收款构成，符合所在行业的业务特点。
A.流动资产分析
表3-28：金隅文化流动资产构成
单位：万元，%
项目
2024年9月末 2023年末 2022年末 2021年末
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
货币资金 4,661.31 66.21 7,012.27 90.24 6,315.73 87.98 5,247.23 78.36
应收账款 42.72 0.61 3.32 0.04 449.19 6.26 1,419.10 21.19
预付款项 32.69 0.46 0.98 0.01 2.04 0.03 3.27 0.05
其他应收款 2,212.03 31.42 675.09 8.69 355.85 4.96 27.12 0.40
其他流动资产 91.88 1.30 78.6 1.01 56.07 0.78 - -
301
项目
2024年9月末 2023年末 2022年末 2021年末
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
流动资产合计 7,040.63 100.00 7,770.26 100.00 7,178.88 100.00 6,696.72 100.00
金隅文化流动资产主要包括货币资金、应收账款和其他应收款。流动资产
中，货币资金占比较大。货币资金主要由银行存款构成，报告期内金额分别为
5,247.23万元、6,315.73万元、7,012.27万元及4,661.31万元，占比分别为78.36%、
87.98%、90.24%及66.21%。
B.非流动资产分析
表3-29：金隅文化非流动资产构成
单位：万元，%
项目
2024年9月末 2023年末 2022年末 2021年末
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
长期股权投资 787.40 70.61 - - - - -
固定资产 45.62 4.09 44.36 29.73 56.40 57.00 54.86 45.20
无形资产 2.55 0.23 2.92 1.96 3.42 3.45 3.91 3.22
在建工程 - - 86.30 57.83 - - - -
长期待摊费用 279.55 25.07 15.65 10.49 39.13 39.55 62.61 51.58
非流动资产合计 1,115.12 100.00 149.23 100.00 98.94 100.00 121.38 100.00
金隅文化非流动资产主要包括长期股权投资、固定资产、无形资产和长期
待摊费用。2024年9月末，长期股权投资金额为787.40万元，占比70.61%；报告
期内，长期待摊费用分别为62.61万元、39.13万元、15.65万元及279.55万元，占
比分别为51.58%、39.55%、10.49%及25.07%。
2）负债分析
表3-30：金隅文化负债构成
单位：万元，%
302
项目
2024年9月末 2023年末 2022年末 2021年末
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
流动负债 3,694.37 100.00 3,254.96 100.00 3,155.92 100.00 2,002.18 100.00
非流动负债 - - - - - - - -
负债合计 3,694.37 100.00 3,254.96 100.00 3,155.92 100.00 2,002.18 100.00
2021-2023年末及2024年9月末，运营管理机构负债总额分别为2,002.18万元、
3,155.92万元、3,254.96万元及3,694.37万元，全部为流动负债。运营管理机构最
近三年及一期末负债规模、结构保持稳定。
表3-31：金隅文化流动负债构成
单位：万元，%
项目
2024年9月末 2023年末 2022年末 2021年末
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
应付账款 1,633.94 44.23 1,643.57 50.49 278.23 8.82 148.99 7.44
预收款项 0.79 0.02 - -
合同负债 222.74 6.03 742.13 22.80 655.27 20.76 605.76 30.26
应付职工薪酬 6.29 0.17 8.97 0.28 59.12 1.87 16.87 0.84
应交税费 44.45 1.20 82.03 2.52 0.27 0.01 425.53 21.25
其他应付款 1,786.17 48.35 778.25 23.91 2,163.03 68.54 805.04 40.21
流动负债合计 3,694.37 100.00 3,254.96 100.00 3,155.92 100.00 2,002.18 100.00
金隅文化流动负债主要由应付账款、合同负债、应付职工薪酬、应交税费
和其他应付款构成。其中，其他应付款和应付账款占比较高。报告期内，其他
应付款金额分别为805.04万元、2,163.03万元、778.25万元及1,786.17万元，占比
分别为40.21%、68.54%、23.91%及48.35%，占比较高，公司其他应付款主要为
经营相关的关联方往来款；报告期内，应付账款金额分别为148.99万元、278.23
万元、1,643.57万元及1,633.94万元，占比分别为7.44%、8.82%50.49%及44.23%，
公司应付账款主要为公司经营过程中产生的货款、电费、物业费等。
（2）盈利能力分析
303
1）营业收入
表3-32：金隅文化近三年及一期营业收入情况
单位：万元，%
项目
2024年1-9月 2023年 2022年 2021年
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
主营业务 4,277.63 100.00 5,605.59 99.66 4,815.47 99.84 5,334.86 85.27
其他业务 - - 18.91 0.34 7.87 0.16 921.57 14.73
营业收入合
计
4,277.63 100.00 5,624.50 100.00 4,823.34 100.00 6,256.43 100.00
2021-2023年度及2024年1-9月，营业收入分别为6,256.43万元、4,823.34万
元、5,624.50万元及4,277.63万元，绝大部分为主营业务收入。主营业务收入金
额分别为5,334.86万元、4,815.47万元、5,605.59万元及4,277.63万元,占比分别为
85.27%、99.84%、99.66%及100.00%。金隅文化主营业务收入包括物业管理收
入、供暖费收入、车场收入、管理费收入。
2）营业成本
表3-33：金隅文化近三年及一期营业成本情况
单位：万元，%
项目
2024年1-9月 2023年 2022年 2021年
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
主营业务 2,513.18 100.00 3,402.98 100.00 3,017.51 100.00 2,124.84 62.98
其他业务 - - - - - - 1,249.22 37.02
营业成本合
计
2,513.18 100.00 3,402.98 100.00 3,017.51 100.00 3,374.07 100.00
2021-2023年度及2024年1-9月，营业成本分别为3,374.07万元、3,017.51万
元、3,402.98万元及2,513.18万元，绝大部分为主营业务成本，占比分别为
62.98%、100.00%、100.00%及100.00%。
（3）偿债能力分析
304
表3-34：金隅文化近三年及一期末偿债能力指标
项目 2024年9月末 2023年末 2022年末 2021年末
资产负债率 45.30% 41.10% 43.36% 29.37%
流动比率 1.91 2.39 2.27 3.34
速动比率 1.91 2.39 2.27 3.34
2021-2023年末及2024年9月末，金隅文化流动比率分别为3.34倍、2.27倍、
2.39倍及1.91倍，速动比率和流动比率一致，资产负债率分别为29.37%、
43.36%、41.10%及45.30%。近三年及一期的流动比率和速动比率均大于1，近
三年及一期的资产负债率均小于50%，公司具备良好的长期与短期偿债能力。
（4）现金流量分析
表3-35：金隅文化现金流量情况
单位：万元
项目 2024年1-9
月
2023年 2022年 2021年
经营活动现金流入小计 12,387.44 9,681.41 9,727.54 7,203.26
经营活动现金流出小计 11,000.05 15,982.17 7,495.22 5,888.30
经营活动产生的现金流量净额 1,387.38 -6,300.76 2,232.32 1,314.96
投资活动现金流入小计 0.09 - - -
投资活动现金流出小计 870.12 5.64 19.80 101.27
投资活动产生的现金流量净额 -870.04 -5.64 -19.80 -101.27
筹资活动现金流入小计 - - - -
筹资活动现金流出小计 480.00 - 1,144.02 -
筹资活动产生的现金流量净额 -480.00- - -1,144.02 -
2021-2023年度及2024年1-9月，金隅文化经营活动产生的现金流入分别为
7,203.26万元、9,727.54万元、9,681.41万元及12,387.44万元，经营活动产生的现
金流量净额分别为1,314.96万元、2,232.32万元、-6,300.76万元及1,387.38万元。
经营活动现金流主要系公司提供物业管理服务产生的现金流入。
2021-2023年度及2024年1-9月，金隅文化投资活动产生的现金流量净额分
305
别为-101.27万元、-19.80万元、-5.64万元及-870.04万元。公司主要负责基础设
施项目运营管理，故投资活动较少。
2021-2023年度及2024年1-9月，金隅文化筹资活动产生的现金流量净额分
别为0.00万元、-1,144.02万元、0.00万元及-480.00万元。2022年度和2024年1-9
月，金隅文化筹资活动产生的现金流量净额为负，主要系向公司股东分配利润
所致。
（七）利益冲突防范措施
截至2024年9月30日，金隅文化持有同类资产情况包括金隅智造工场产权二
期项目。该等产业园资产与项目公司所持有的基础设施项目可能产生同业竞争。
金隅文化已出具相关承诺函，对防范利益冲突相关的数项事宜予以承诺。
金隅文化已出具避免同业竞争的承诺函，具体如下：
1、本公司将根据自身针对产业园区项目同类资产的既有管理规范和标准，
严格按照诚实信用、勤勉尽责、公平公正的原则，以不低于本公司自身和/或实
际控制的关联方管理的其他同类资产的运营管理水平为基础设施项目提供运营
管理服务或督促、要求相关方按照该等标准为基础设施项目提供运营管理服务，
采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，充分保护基金份额持有人的
利益。本公司承诺不会将项目公司所取得或可能取得的业务机会优先授予或提
供给任何其他竞争性项目，亦不会利用运营管理机构的地位或利用该地位获得
的信息作出不利于基础设施基金而有利于其他竞争性项目的决定或判断，并将
避免该种客观结果的发生。
2、平等对待本公司及本公司控制的企业提供运营管理服务的基础设施项目
和其他项目，不会主动诱导基础设施REITs项下的租户终止租约或降低租金水
准，不得故意降低基础设施基金项下的基础设施项目的市场竞争能力。如有任
何新的潜在租户拟租赁本公司旗下其他项目，本公司将对该等潜在租户及其拟
议业务进行尽职调查，以确保该等潜在租户不开展、且无意向开展人工智能、
智能制造业务的开发和研究；另一方面，本公司将向该等潜在租户推荐租赁基
础设施项目。对于可能构成实质竞争的物业租赁业务机会，基础设施项目在同
306
等条件下享有优先获得该业务机会的权利。
3、基础设施REITs发行完成后，本公司及本公司控制的企业如发现任何与
基础设施REITs主营业务构成或可能构成直接或间接竞争关系的业务机会，将
促使该业务机会按合理和公平的条款及条件首先提供给基础设施REITs。
4、在基础设施基金的存续期间内，如因基础设施项目与竞争性项目的同业
竞争而发生争议，且基金管理人认为可能严重影响基础设施基金投资者利益的，
本公司承诺将与基金管理人积极协商解决措施。
5、本公司确认本承诺函所载的每一项承诺均为可独立执行之承诺。任何一
项承诺若被视为无效或终止不影响其他各项承诺的有效性。
6、除非本公司不再作为基础设施REITs的运营管理机构，本承诺始终有效，
且是不可撤销的。若本公司违反上述承诺给基础设施基金及其基金份额持有人
造成损失，一切损失将由本公司承担。”
金隅文化已出具规范与减少关联交易的承诺函，具体如下：
1、在不对基础设施基金及其基金份额持有人的利益构成不利影响的前提下，
本公司及本公司控制的企业将采取措施规范并尽量减少与基础设施基金之间的
关联交易。
2、对于正常经营范围内无法避免或有合理理由存在的关联交易，将本着公
开、公平、公正的原则确定交易价格，依法与基础设施基金项下相关载体签订
规范的关联交易合同，保证关联交易价格的公允性。
3、严格按照有关法律、法规和相关主体的内部管理规定履行批准程序，包
括但不限于必要的关联方回避表决等义务，并按照有关法律、法规和相关主体
的内部管理规定履行关联交易的信息披露义务。
4、保证不通过关联交易非法转移基础设施基金的资金、利润，不利用关联
交易损害基础设施基金及其基金份额持有人的合法权益。
5、本公司确认本承诺函所载的每一项承诺均为可独立执行之承诺。任何一
项承诺若被视为无效或终止不影响其他各项承诺的有效性。
307
6、在基础设施基金终止并清算完毕前，本承诺始终有效，且是不可撤销的。
若本公司违反上述承诺给基础设施基金及其基金份额持有人造成损失，一切损
失将由本公司承担。”
（八）资信状况
经财务顾问和法律顾问查询中国人民银行2024年12月25日出具的《企业信
用报告》及于2024年12月2日对信用中国网站、中国裁判文书网、证券期货市场
失信记录、全国法院被执行人信息查询网、全国法院失信被执行人名单信息公
布与查询系统、国家发展和改革委员会网站、中国人民银行网站、证监会网站、
国家金融监督管理总局网站、财政部网站、国家市场监督管理总局网站、北京
市市场监督管理局网站、国家税务总局网站、国家外汇管理局网站、生态环境
部网站、应急管理部网站、住房和城乡建设部网站、自然资源部网站、商务部
网站等网站的查询结果，金隅文化不存在重大违法、违规或不诚信行为，未被
列入前述网站列明的失信被执行人名单、失信生产经营主体名单或其他失信主
体名单，前述网站未显示近三年内金隅文化在投资建设、生产运营、金融监管、
工商、税务等方面存在重大违法违规记录。
三、基金托管人
（一）基金托管人情况
名称：北京银行股份有限公司
注册地址：北京市西城区金融大街甲 17 号首层
办公地址：北京市西城区金融大街丙 17 号
法定代表人：霍学文
成立时间：1996 年 01 月 29 日
组织形式：股份有限公司（上市）
注册资本：人民币 2114298.4272 万元
存续期间：持续经营
308
联系人：盖君
官方客服电话：95526
基金托管资格批准文号：中国证监会证监许可[2008]776 号
经营范围：吸收公众存款；发放短期、中期和长期贷款；办理国内结算；
办理票据贴现；发行金融债券；代理发行、代理兑付、承销政府债券；买卖政
府债券；从事同业拆借；提供担保；代理收付款项及代理保险业务；提供保管
箱业务；办理地方财政信用周转使用资金的委托贷款业务；外汇存款；外汇贷
款；外汇汇款；外币兑换；同业外汇拆借；国际结算；结汇、售汇；外汇票据
的承兑和贴现；外汇担保；资信调查、咨询、见证业务；买卖和代理买卖股票
以外的外币有价证券；自营和代客外汇买卖；证券结算业务；开放式证券投资
基金代销业务；债券结算代理业务；短期融资券主承销业务；经中国银行业监
督管理委员会批准的其它业务。
（二）基金托管人发展情况
北京银行股份有限公司（简称“北京银行”）成立于 1996 年，抢抓时代机遇，
相继实现引资、上市、跨区域等发展突破，经营网络覆盖北京、天津、上海、
西安、深圳、杭州、长沙、南京、济南、南昌、石家庄、乌鲁木齐、青岛、宁
波、苏州等十余个中心城市，在香港特别行政区、荷兰设有代表处，探索了中
小银行创新发展的经典模式。新时期，北京银行紧密围绕“服务实体经济、防控
金融风险、深化金融改革”三项任务，强化党建引领，依法合规经营，加快数字
化转型升级，加强全方位风险管控，扎实推动全行各项业务高质量发展。
截至 2024 年 9 月末，北京银行资产总额 4.03 万亿元，2024 年前三季度实
现归母净利润 206.18 亿元，成本收入比 27.78%，不良贷款率 1.31%，拨备覆盖
率 209.73%，资本充足率 13.35%，各项经营指标均达到国际银行业先进水平。
品牌价值达 1,036.62 亿元。入选全国系统重要性银行。一级资本排名全球千家
大银行 51 位，连续 11 年跻身全球银行业百强。
（三）基础设施基金托管业务主要人员情况
贺凌女士，2003 年加入北京银行，具有 20 余年银行从业经历。历任北京银
309
行公司银行部总经理助理、北京银行公司银行部副总经理，2023 年加入总行资
产托管部，现任北京银行资产托管部总经理。
北京银行资产托管部充分发挥作为新兴托管银行的高起点优势，搭建了由
高素质人才组成的专业团队，内设估值核算岗、资金清算岗、投资监督岗、系
统管理岗、内控稽核岗等岗位，各岗位人员均分别具有相应的会计核算、资产
估值、资金清算、投资监督、风险控制等方面的专业知识和丰富的业务经验。
（四）托管业务经营情况
北京银行资产托管部秉持“严谨、专业、高效”的经营理念，严格履行托管
人的各项职责，切实维护基金持有人的合法权益，为基金提供高质量的托管服
务。经过多年稳步发展，北京银行托管资产规模不断扩大，托管业务品种不断
增加，已形成包括证券投资基金、基金专户理财、证券公司资产管理计划、信
托计划、银行理财、保险资金、股权投资基金等产品在内的托管产品体系，北
京银行专业高效的托管服务赢得了客户的广泛高度认同。
截至 2024 年 9 月末，北京银行共托管证券投资基金 96 只，规模共计 1,454
亿元。
（五）基金托管人的内部控制制度
1、内部控制目标
作为基金托管人，北京银行严格遵守国家有关托管业务的法律法规、行业
监管规章和北京银行有关管理规定，守法经营、规范运作、严格管理，确保基
金托管业务的稳健运行，保证基金财产的安全完整，确保有关信息的真实、准
确、完整、及时披露，保护基金份额持有人的合法权益。
2、内部控制组织结构
北京银行总行设立内控与操作风险管理委员会，负责审议总行重要内部控
制制度、流程，开展总行内部控制体系建设规划，并组织实施。总行法律合规
与内控部作为内部控制管理职能部门，牵头北京银行内部控制体系的统筹规划、
组织落实和检查评估，总行审计部履行对内部控制的监督职能，负责对北京银
行内部控制的充分性和有效性进行审计。资产托管部设有专职内控稽核岗。
310
3、内部控制原则
（1）全覆盖原则。内部控制应当贯穿决策、执行和监督全过程，覆盖各项
业务流程和管理活动，覆盖所有部门、岗位和人员，任何决策或操作均应当有
案可查。
（2）制衡性原则。内部控制在治理结构、机构设置及权责分配、业务流程
等方面形成相互制约、相互监督机制。
（3）审慎性原则。内部控制应当坚持风险为本、审慎经营的理念，尤其是
设立新的机构或开办新的业务，均应当体现“内控优先”的要求。
（4）相匹配原则。内部控制应与北京银行管理模式、业务规模、产品复杂
程度、风险状况等相适应，并根据情况变化及时进行调整。
4、内部控制措施
北京银行资产托管部具备系统、完善的内部控制制度体系，建立了业务管
理制度、内部控制制度、业务操作流程，可以保证托管业务的规范操作和顺利
进行；业务人员均具备从业资格；业务操作严格实行经办、复核、审批制度，
授权工作实行集中控制，制约机制严格有效；业务印章按规程保管、存放、使
用，账户资料严格保管，未经授权不得查看；业务操作区实行独立封闭管理，
配备音像监控；业务信息由专职业务人员负责复核、信息披露，防止泄密；业
务实现系统自动化操作，有效预防人为操作风险的发生；技术系统完整、独立。
（六）基金托管人对基金管理人运作基金进行监督的方法和程序
根据《中华人民共和国证券投资基金法》、《公开募集证券投资基金运作
管理办法》的相关规定，基金托管人发现基金管理人的投资指令违反法律、行
政法规和其他有关规定，或者违反基金合同约定的，应当拒绝执行，立即通知
基金管理人，并及时向证券监督管理机构报告。基金托管人如发现基金管理人
依据交易程序已经生效的投资指令违反法律、行政法规和其他有关规定，或者
违反基金合同约定的，应当立即通知基金管理人，并及时向证券监督管理机构
报告。
四、专项计划托管银行基本情况
311
（一）基本情况
名称：北京银行股份有限公司北京分行
负责人：赵燕娜
成立日期：2015年06月18日
统一社会信用代码：91110102348469416G
营业场所：北京市西城区复兴门内大街156号1号楼D座一、二层
经营范围：吸收公众存款；发放短期、中期和长期贷款；办理国内外结算；
办理票据承兑与贴现；代理发行、代理兑付、承销政府债券；买卖、代理买卖
外汇；从事银行卡业务；提供信用证服务及担保；代理收付款项及代理保险业
务；提供保管箱业务；总行在国务院银行业监督管理机构批准的业务范围内授
权的业务。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项
目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁
止和限制类项目的经营活动。）
（二）历史沿革及业务发展
北京银行成立于 1996 年，抢抓时代机遇，相继实现引资、上市、跨区域等
发展突破，经营网络覆盖北京、天津、上海、西安、深圳、杭州、长沙、南京、
济南、南昌、石家庄、乌鲁木齐、青岛、宁波、苏州等十余个中心城市，在香
港特别行政区、荷兰设有代表处，探索了中小银行创新发展的经典模式。新时
期，北京银行紧密围绕“服务实体经济、防控金融风险、深化金融改革”三项任
务，强化党建引领，依法合规经营，以数字化转型统领“五大转型”，加强全方
位风险管控，扎实推动全行各项业务高质量发展。
2008 年 6 月 3 日，经中国证监会《关于核准北京银行证券投资基金托管资
格批复》（证监许可[2008]776 号）批准，北京银行取得证券投资基金托管人资
格。
（三）经营情况
北京银行资产托管部秉持“严谨、专业、高效”的经营理念，严格履行托管
312
人的各项职责，切实维护基金持有人的合法权益，为基金提供高质量的托管服
务。经过多年稳步发展，北京银行托管资产规模不断扩大，托管业务品种不断
增加，已形成包括证券投资基金、基金专户理财、证券公司资产管理计划、信
托计划、银行理财、保险资金、股权投资基金等产品在内的托管产品体系，北
京银行专业高效的托管服务赢得了客户的广泛高度认同。
专项计划托管银行的经营情况详见“第三章 对业务参与人的尽职调查”之
“三、基金托管人”之“（二）基金托管人发展情况”。
（四）专项计划托管银行的内部控制制度
专项计划托管银行的内部控制制度详见 “第三章 对业务参与人的尽职调查”
之“三、基金托管人”之“（五）基金托管人的内部的内部控制制度”。
313
第四章 财务顾问意见
一、项目公司
本财务顾问经核查认为，截至尽职调查基准日，项目公司设立程序、工商
注册登记合法、真实；其治理结构与内部控制制度完善；其公司章程符合《公
司法》等法律法规及中国证监会的有关规定，组织结构健全、清晰；资产和财
务独立；关联交易符合相关法律法规及公司内部管理控制要求的规定且定价公
允；不存在因逾期缴纳相关税费受到行政处罚的情形，不存在重大违法违规行
为；且不属于失信被执行人，不存在安全生产领域、环境保护领域、产品质量
领域、财政性资金管理使用领域失信记录，未受到国家有关部门的行政处罚，
不属于重大税收违法案件当事人；就可能存在的同业竞争情况，已采用充分、
适当的措施避免可能出现的利益冲突。
综上，项目公司符合《基础设施基金指引》《公开募集基础设施证券投资
基金尽职调查工作指引（试行）》《证券公司及基金管理公司子公司资产证券
化业务管理规定》和《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务尽职调
查工作指引》等相关法律法规、部门规章以及规范性文件的相关要求。
二、基础设施资产
本财务顾问经核查认为，截至尽职调查基准日，标的基础设施项目资产法
律权属清晰，不存在抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制和应付未付义务
情况。标的基础设施项目资产已履行规划、用地、环评等审批、核准、备案、
登记的手续，取得固定资产投资管理等其他依据法律法规应当办理的手续齐备。
工程建设质量、安全标准安全生产及环境保护符合城市规划相关要求，不存在
受自然灾害、汇率变化、外贸环境、担保、诉讼和仲裁等其他因素影响的情况。
综上，标的基础设施项目资产符合《基础设施基金指引》《公开募集基础
设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》《证券公司及基金管理公司子
公司资产证券化业务管理规定》和《证券公司及基金管理公司子公司资产证券
化业务尽职调查工作指引》等相关法律法规、部门规章以及规范性文件的相关
314
要求。
三、基础设施资产现金流情况
本财务顾问经核查认为，截至尽职调查基准日，标的基础设施项目资产现
金流的产生基于真实、合法的经营活动；形成标的基础设施项目资产的法律协
议或文件（如有）合法、有效；价格或收费标准符合相关规定。标的基础设施
项目资产的现金流来源具备独立性和稳定性，且具备合理的分散度，主要由市
场化运营产生，且不依赖第三方补贴等非经常性收入，不存在现金流过度集中
的风险。重要现金流提供方最近三年内不存在因严重违法失信行为，被有权部
门认定为失信被执行人、重大税收违法案件当事人或涉及金融严重失信人的情
形，履约能力良好。
综上，标的基础设施项目资产现金流情况符合《基础设施基金指引》《公
开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》《证券公司及基金
管理公司子公司资产证券化业务管理规定》和《证券公司及基金管理公司子公
司资产证券化业务尽职调查工作指引》等相关法律法规、部门规章以及规范性
文件的相关要求。
四、原始权益人
本财务顾问经核查认为，截至尽职调查基准日，原始权益人依法设立且合
法存续，具备作为原始权益人的资质；对标的基础设施项目享有完全所有权，
且不存在重大经济或法律纠纷；原始权益人信用稳健，内部控制制度健全，具
有持续经营能力；截至财务顾问报告签署之日，原始权益人对标的基础设施项
目的转让已获得合法有效的内部授权；就国有资产管理规定项下的转让限制解
除事宜，本项目已取得北京市人民政府国有资产监督管理委员会于 2022 年 9 月
15 日向原始权益人出具的《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于北京
金隅集团股份有限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点有
关事项的批复》；原始权益人最近三年在投资建设、生产运营、金融监管、工
商、税务领域未存在重大违法违规记录，亦未被有权人认定为失信被执行人、
失信生产经营单位或者其他失信单位并被暂停或者限制融资。
315
综上，原始权益人符合《基础设施基金指引》《公开募集基础设施证券投
资基金尽职调查工作指引（试行）》《证券公司及基金管理公司子公司资产证
券化业务管理规定》和《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务尽职
调查工作指引》等相关法律法规、部门规章以及规范性文件的相关要求。
五、基础设施项目运营方
本财务顾问经核查认为，截至尽职调查基准日，运营管理机构依法设立且
合法存续，具备持续经营能力；已获得合法有效的内部授权；运营管理机构公
司治理与财务状况良好，具备丰富的产业园运营经验并配备了专业人员，主要
负责人员在标的基础设施项目运营或投资管理领域具备相应的经验；在《运营
管理服务协议》等相关法律文件生效且运营管理机构按照《证券投资基金法》
在中国证监会完成备案后，具备作为运营管理机构的资质；运营管理机构最近
三年在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务领域不存在重大违法违规
记录。
综上，运营管理机构符合《基础设施基金指引》《公开募集基础设施证券
投资基金尽职调查工作指引（试行）》《证券公司及基金管理公司子公司资产
证券化业务管理规定》和《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务尽
职调查工作指引》等相关法律法规、部门规章以及规范性文件的相关要求。
六、基金托管人
本财务顾问经核查认为，截至尽职调查基准日，基金托管人具备担任公募
基金托管银行的资质，并已获得合法有效的内部授权。
综上，基金托管人符合《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》
《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》《证券公司及
基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》和《证券公司及基金管理公司
子公司资产证券化业务尽职调查工作指引》等相关法律法规、部门规章以及规
范性文件的相关要求。
七、资产支持证券托管人
316
本财务顾问经核查认为，截至尽职调查基准日，资产支持证券托管人具备
担任专项计划托管银行的资质，并已获得合法有效的内部授权。
综上，资产支持证券托管人符合《公开募集基础设施证券投资基金指引
（试行）》《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》
《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》和《证券公司及
基金管理公司子公司资产证券化业务尽职调查工作指引》等相关法律法规、部
门规章以及规范性文件的相关要求。
八、财务顾问有偿聘请第三方机构和个人等相关行为的核查说明
截至本报告出具日，在本项目中财务顾问除中信证券拟聘请北京市海问律
师事务所作为券商律师之外，不存在其他直接或间接有偿聘请与本项目有关第
三方的行为。
317
第五章 财务顾问内部审核程序及内核意见
一、内部审核程序
根据中国证监会的相关要求，中信证券组织公司内核部、合规部、风险管
理部、质量控制部门等相关机构人员构成内核委员会，对本财务顾问报告进行
了严格内部审核。
内部审核程序包括以下阶段：
（一）现场尽职调查阶段
在项目组申请启动内核会议审议程序前，完成对现场尽职调查阶段工作底
稿的获取和归集工作，并提交质量控制部门验收通过，质量控制部门制作项目
质量控制报告，列示项目存疑或需关注的问题提请内核会议讨论。
（二）内核初审阶段
质量控制部门验收通过项目组现场尽职调查阶段工作底稿的获取和归集工
作后，内核负责人指派内核部 1 名审核员负责初审，风险管理部和合规部各自
派 1 名审核员从各自专业角度进行审核。
项目组根据质量控制报告、内核部初审意见、风险管理部和合规部的审核
意见对申报材料进行修改和完善，并分别向前述审核部门提交书面答复及相关
补充材料。
（三）内核会议阶段
质量控制部门、内核部、风险管理部和合规部对项目组的答复及相关补充
材料无异议后，内核负责人组织召开内核会议。内核会议召开前，内核审核员
将项目审核过程中发现的主要问题形成《审核情况报告》，项目组在内核会议
召开前向内核部提交《审核情况报告》答复。
（四）内核会议意见的反馈和回复
项目组根据内核会议反馈意见修改及完善申报材料，向内核部提交内核会
318
议反馈意见答复。内核部审核员对内核意见进行跟踪，确保内核意见在项目材
料和文件对外提交、报送、出具或披露前得到落实。
二、内核意见
2024 年 2 月 28 日，中信证券内核会议对本项目进行了审议，会议表决结果
为同意项目申报。
华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
501
附件六、基础设施项目评估报告

估价报告
估价项目名称：
中国北京市海淀区建材城中路 27 号「金隅智造工场产权一
期」项目之市场价值
估价委托人：
华夏基金管理有限公司
估价机构：
深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司
注册估价师：
于红（1120150022） 陆金库（1120240042）
估价报告出具日期：
二〇二五年一月六日
估价报告编号：
粤戴德梁行评报字（ 2025/BJ/F2）第 001 号

评估结果汇总表
中国北京市海淀区建材城中路 27 号金隅智造工场产权一期项目
评估委托人 : 华夏基金管理有限公司
评估目的 :
为华夏基金管理有限公司作为华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施
证券投资基金的公募基金管理人，按照《公开募集基础设施证券投资基金
指引（试行）》的要求，在申请注册基础设施基金前对基础设施项目的市
场价值提供参考依据。
价值时点 : 2024 年 9 月 30 日
产权方 : 北京金隅智造工场管理有限公司
估价对象及评估范围 :
估价对象为位于中国北京市海淀区建材城中路 27 号金隅智造工场产权一
期项目的房屋所有权价值及相应分摊的国有建设用地使用权价值，范围包
含《不动产权证书》【京(2024)海不动产权第 0019176 号】和【京(2024)
海不动产权第 0019164 号】项下建筑面积为 90,907.03 平方米用途工交、
厂房的房屋建筑及相应分摊国有土地。
土地用途及到期日 : 土地用途为工业，使用权终止日期为 2046 年 12 月 2 日
物业概况 :
估价对象所在的项目为“金隅智造工场”，该项目为北京金隅天坛家具股
份有限公司于 2017 年至 2020 年期间对原项目进行整体改造升级后投入
运营的项目，项目整体包括产权一期3和产权二期4
。
估价对象为产权一期范围内的部分建筑，具体包括 N1、N2、N3、N5、
N6、N7、S5 共七幢建筑物，即“金隅智造工场产权一期”项目。
建筑面积 : 90,907.03 平方米
可租赁面积 : 84,944.41 平方米
价值时点出租率 : 90.26%5
评估方法 : 收益法
市场价值 :
人民币 1,108,000,000 元
(大写人民币壹拾壹亿零捌佰万元整)
3 产权一期共包括 7 栋建筑，具体为 N1、N2、N3、N5、N6、N7、S5。
4 产权二期共包括 11 栋建筑，具体为 S1、S2、S3、S5(扩建)、S6、S7、S8、S9、S10、科技秀场、配套用房。
5 本项目价值时点出租率计算方法：期末当月全部已经生效的租赁合同约定的租赁面积/当月总可出租面积；租户 9
（2）租赁合同生效日为 2024 年 10 月 31 日，合同约定起租日为 2025 年 1 月 1 日，租赁面积 179.99 平方米；租户
27 和租户 28 租赁合同生效日为 2024 年 12 月 21 日，合同约定起租日为 2025 年 6 月 1 日，租赁面积分别为 275.87
平方米和 345.76 平方米；上述价值时点出租率计算的“期末当月全部已经生效的租赁合同约定的租赁面积”不包含租
户 9（2）、租户 27 和租户 28 的租赁面积。
目 录
1. 注册估价师声明 ............................................................................................. 1
2. 估价的假设和限制条件 ................................................................................... 2
3. 估价结果报告 ................................................................................................. 6
3.1 委托人概况.........................................................................................................................6
3.2 产权方概况.........................................................................................................................6
3.3 委托人与产权方之间的关系..............................................................................................6
3.4 报告使用人.........................................................................................................................7
3.5 估价机构 ............................................................................................................................7
3.6 估价目的 ............................................................................................................................7
3.7 估价对象 ............................................................................................................................7
3.8 价值时点 ..........................................................................................................................14
3.9 价值类型 ..........................................................................................................................14
3.10 估价依据 ..........................................................................................................................14
3.11 估价原则 ..........................................................................................................................16
3.12 估价方法 ..........................................................................................................................17
3.13 估价结果 ..........................................................................................................................17
3.14 注册估价师.......................................................................................................................18
3.15 协助估价的人员...............................................................................................................18
3.16 实地查勘日.......................................................................................................................18
3.17 估价作业日期...................................................................................................................18
4. 估价技术报告 ................................................................................................19
4.1 估价对象描述与分析 .......................................................................................................19
4.2 市场背景分析...................................................................................................................27
4.3 最高最佳利用分析...........................................................................................................29
4.4 估价方法适用性分析 .......................................................................................................30
4.5 估价测算过程...................................................................................................................32
4.6 估价结果确定...................................................................................................................43
5. 附件 .............................................................................................................44
5.1 估值敏感性分析及压力测试............................................................................................44
5.2 委托评估函.......................................................................................................................45
5.3 企业关于评估的有关事项说明........................................................................................46
5.4 物业位置图.......................................................................................................................47
5.5 估价对象内外部状况照片................................................................................................48
5.6 估价对象周围环境和景观照片........................................................................................50
5.7 委托方及产权方营业执照................................................................................................51
5.8 估价对象权属证明...........................................................................................................52
5.9 估价机构营业执照...........................................................................................................56
5.10 估价机构相关资质证明 ...................................................................................................57
5.11 估价人员相关专业执业资格............................................................................................58
中国北京市海淀区建材城中路27号 价值时点：2024年09月30日
金隅智造工场产权一期项目市场价值评估
1
1. 注册估价师声明
我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：
1.1 我们在执行本次评估业务中，遵循相关法律法规和评估准则，恪守独立、客观和公正的原
则；我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重
大遗漏。
1.2 我们与本报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与委托人及估价利害关系人没有利害
关系，我们对本估价报告中的估价对象、委托人及估价利害关系人不存在偏见。
1.3 委托人或者报告使用人应该按照估价报告载明的目的和有效期使用估价报告；估价报告使
用者应当根据价值时点后的不动产项目状况和市场变化情况或者经济行为合理使用报告结
论和理解报告有效期。
1.4 本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但
受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。报告使用人应当正确理解评估
结论，评估结论不应当被认为是评估对象可实现价格的保证。
1.5 我们对评估对象的法律权属进行了一般的核查验证，但不对评估对象的法律权属做任何形
式的保证。
1.6 委托人及相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责，同时恰当使用估
价报告也是委托人、相关当事人和报告使用人的责任。
1.7 报告使用人应当正确理解评估结论，本基金基础设施项目估价报告的相关估价结果不代表
基础设施项目的实际可交易价格，不代表基础设施项目能够按照估价结果进行转让。
1.8 基金交易价格会因为基础设施资产运营情况、证券市场波动等因素产生波动。投资者在投
资本基金之前，请仔细阅读本基金的招募说明书、基金合同、基金产品资料概要，应全面
了解本基金的产品特性，充分考虑自身的风险承受能力，并承担基金投资中出现的各类风
险。
中国北京市海淀区建材城中路27号 价值时点：2024年09月30日
金隅智造工场产权一期项目市场价值评估
2
2. 估价的假设和限制条件
2.1 释义
除非本估价报告中另有说明，下列词语在本估价报告中的含义如下：
简称 指 全称
本基金/基础设施基金 指 华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金
专项计划 指 中信证券-金隅集团产业园基础设施1号资产支持专项计划
基础设施项目/估价对象 指 中国北京市海淀区建材城中路27号金隅智造工场产权一期项
目
委托人/基金管理人 指 华夏基金管理有限公司
原始权益人 指 北京金隅集团股份有限公司
计划管理人 指 中信证券股份有限公司
产权方 指 北京金隅智造工场管理有限公司
运营服务机构 指 北京金隅文化科技发展有限公司
评估机构/我们 指 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司
本估价报告 指 《中国北京市海淀区建材城中路27号金隅智造工场产权一期
项目》
中国 指 中华人民共和国
元 指 人民币元
2.2 一般假设
（1）本次估价假设国家及估价对象所在地区的经济、政治和社会环境无重大变化，基础设施
项目所在的行业政策、管理制度及相关规定无重大变化。
（2）公开市场及公平交易假设，即假设在市场上交易或拟在市场上交易的资产，交易双方均
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金隅智造工场产权一期项目市场价值评估
3
以知晓行情、谨慎的方式参与，无强制因素影响，以公平交易的方式自愿进行交易。
（3）本次估价假设估价对象的实际用途符合相关土地及规划政策、估价对象的建设及运营合
法合规、土地出让金缴纳完毕；在估价过程中，我们假设宗地内没有影响经营利用的地质及
或重大自然灾害影响因素。
（4）本次估价以估价对象在收益年期内将按其现有用途及租赁模式继续使用为假设前提测
算收益，即已经签订的租约在合同期内有效执行6
，租约到期以后按市场平均租金及出租率水
平继续出租使用。
（5）根据委托人提供的《北京市海问律师事务所关于北京金隅集团股份有限公司拟作为原始
权益人发起公开募集基础设施证券投资基金涉及的基础设施项目的法律意见书》记载内容，
基础设施项目的房屋所有权及其对应的土地使用权未被设置担保物权，基础设施项目资产的
房屋所有权及其相对应的土地使用权不存在权属纠纷、被法院查封或被采取其他司法强制措
施的情形，基础设施项目权属清晰。
根据委托人提供的《北京市海问律师事务所关于北京金隅集团股份有限公司拟作为原始
权益人发起公开募集基础设施证券投资基金涉及的基础设施项目的法律意见书》记载内容，
本次发行涉及的相关转让已经获取北京市人民政府、北京市发展计划委员会、北京市国资委、
海淀区人民政府、北京市规划和自然资源委员会、中关村科学城管委会的审批。
根据金隅集团于2022年8月30日发布的《北京金隅集团股份有限公司第六届董事会第十
七次会议决议公告》（编号：临2022-030），金隅集团已经审议通过了《关于公司以金隅智
造工场产权一期等有关资产发行基础设施不动产投资信托基金（公募 REITs ）的议案》。
综上，评估机构以估价对象拥有完全产权前提下的市场价值作为假设，本次发行过程中
产权方对估价对象享有使用、收益、处分等合法权益，产权方有权连同其剩余土地使用年期
转让估价对象。
（6）估价中所采用的土地使用权面积、土地用途及土地使用权终止日期、房屋规划用途、总
建筑面积、分层分用途建筑面积以《不动产权证书》【京(2024)海不动产权第0019176号】
和【京(2024)海不动产权第0019164号】所载信息为准。
（7）根据委托人指示，本次评估的价值时点为2024年9月30日。我们此前对估价对象进行了
多次实地查勘，最近一次查勘之日为2024年12月26日，我们假设估价对象于价值时点的物业
状况与实地查勘日的状况一致。
（8）估价中所采用的可租赁面积以《租赁明细表》、《租赁合同》等资料为准，我们对已经
签订完成的租赁合同复印件进行了核查，以确保重要合同信息是完整的，与租赁明细表信息
是一致的。
（9）估价对象经营过程中涉及的税费主要包括增值税及附加、印花税、房产税、土地使用税
等。该数据仅为评估机构计算数值，最终税费全额以相关部门核定价格为准。除另有说明外，
6 其中，租户 1 和租户 19 合同期内按照未定事项假设描述设定。
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金隅智造工场产权一期项目市场价值评估
4
我们假定估价对象概无附带可能影响其价值之他项权利、限制及其他繁重支销。
（10）未经调查确认或无法调查确认的资料数据。根据委托服务协议，本项目资料数据依赖
委托人或本项目原始权益人及其指定机构提供的资料。我们已获取相关机构提供给我们的有
关估价对象产权文件、财务报表、租赁合同及其它相关事项。在本次估价过程中，我们将以
上述文件所载内容作为估价依据，我们并无理由怀疑这些资料的真实性和准确性，并不对其
真实性、合法性和完整性负责。同时，我们获知所有相关可能影响估价的重要事实已提供给
我们，并无任何遗漏。评估机构估价人员实地查勘估价对象，并于可能情况下查勘其内部，
但我们并未进行结构测量及设备测试。根据产权方提供资料，估价对象建筑、装修、结构及
机电系统维保没有重大问题，可以维持正常使用。我们未曾进行测绘测量，无法查证估价对
象实际建筑面积及租赁面积与我们获取的相关文件及数据是否存在重大差异。
（11）估价中未考虑的因素。在估价中，我们没有考虑估价对象已经存在或将来可能承担的
担保、按揭或其他债项对其市场价值产生的影响，也没有考虑估价对象转让时可能发生的任
何税项或费用。在估价中，我们没有考虑假设估价对象在转让时，凭借递延条件合约、售后
租回、合作经营、管理协议等附加条件对其市场价值产生的影响。在估价中，我们没有考虑
国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力等不可预见的因素，也没有考虑特殊的交
易方式、特殊的买家偏好、未来的处置风险等对估价对象市场价值产生的影响。
2.3 未定事项假设
根据原始权益人及产权方提供的信息，租户1和租户19的承租方已完成换签，但对于现有租
赁合同的商业条款在剩余租赁期限内能否得以履行存在一定的不确定性，出于审慎，本次估
价假设租户1和租户19于2024年10月1日直至现有租赁合同到期日，租金分别给予一定的折
扣。
除了上述事项外，其他租赁合同均已经完成签订，并按照合同约定内容执行履约。
2.4 背离实际情况假设
本次估价的估价对象不存在背离事实事项，故无背离事实事项假设。
2.5 不相一致假设
本次估价的估价对象不存在不相一致事项，故无不相一致事项假设。
2.6 依据不足假设
本次估价的估价对象不存在依据不足事项，故无依据不足事项假设。
2.7 期后事项
根据委托人、原始权益人、产权方提供的资料及信息，截至报告出具日，除已经提供给评估
机构或者已经提示告知评估机构的重要资料或者信息外，与估价对象经营相关的特殊情况或
者重大变化没有遗漏或者保留。
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2.8 估价报告使用限制
（1）本估价报告仅用于本估价报告载明的评估目的和用途，报告使用人仅限于本估价报告所
载明的报告使用人使用。除法律、法规规定以及报告使用人另有特别约定外，未经评估机构
书面同意或确认，估价报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体。
（2）估价报告所载评估结论是评估机构基于特定的评估假设和限制条件下得出的一种关于
价值分析、判断和估计，因此估价报告使用人在使用估价报告时，应认真、全面地阅读估价
报告全文，特别是估价报告中的评估假设和限制条件及有关事项的说明。
（3）根据相关估价规范的规定，估价报告的使用期限应自估价报告出具之日起计算，可以根
据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度确定，除有根据法律法规及规范性文件的特
别要求外，报告使用期限为自报告出具日起不超过一年。根据《公开募集基础设施证券投资
基金指引（试行）》的规定，价值时点距离基金份额发售公告日不得超过6个月，基金运作过
程中发生购入或出售基础设施项目等情形时，评估基准日距离签署购入或出售协议等情形发
生日不得超过6个月，委托人和报告使用人对本估价报告的评估结论的使用有效期限自价值
时点起6个月内有效。
（4）估价报告所载评估结论是基于委托人和相关当事方所提供的资料是真实、合法、完整、
有效的。评估机构在实施相关评估程序时，对委托人和相关当事方所提供的资料和信息所进
行的核查，并不是对该等资料或信息的真实性、合法性、完整性、有效性等方面的任何保证，
如果提供给评估机构的资料在真实性、合法性、完整性、有效性等方面存在虚假或瑕疵，将
直接导致估价报告所载评估结论不能成立。
（5）估价报告是关于估价对象在价值时点特定价值的专业意见，因此，估价报告使用人应当
全面理解估价报告的每一个组成部分，并关注评估结论成立的条件和影响评估结论的相关事
项，评估机构及其签字评估专业人员对委托人和其他估价报告使用人不当使用估价报告所造
成的后果不承担责任。
（6）估价报告所载估价对象及其对应的财产范围和空间范围是由委托人和相关当事方确定
的，评估机构根据委托人和相关当事方所提供的资料进行了必要的抽查核对，以判断其合理
性，不是评估机构对其法律权属的保证。
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金隅智造工场产权一期项目市场价值评估
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3. 估价结果报告
3.1 委托人概况
企业名称：华夏基金管理有限公司
企业类型：有限责任公司(中外合资)
注册地址：北京市顺义区安庆大街甲3号院
法定代表人：张佑君
注册资金：23,800万人民币
成立日期：1998年04月09日
营业期限：至 2098年04月08日止
统一社会信用代码：911100006336940653
经营范围：（一）基金募集；（二）基金销售；（三）资产管理；（四）从事特定客户资产
管理业务；（五）中国证监会核准的其他业务。（市场主体依法自主选择经营项
目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展
经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
3.2 产权方概况
企业名称：北京金隅智造工场管理有限公司
企业类型：有限责任公司（法人独资）
注册地址：北京市海淀区建材城中路27号13幢二层2102号
法定代表人：李俊莉
注册资金：100万人民币
成立日期：2022年8月2日
营业期限：至 2072年8月1日
统一社会信用代码：91110108MABUC4J95W
经营范围：一般项目：园区管理服务；非居住房地产租赁；会议及展览服务。（除依法须经
批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
3.3 委托人与产权方之间的关系
本次估价委托人为华夏基金管理有限公司，物业产权方为北京金隅智造工场管理有限公司。
委托人华夏基金管理有限公司拟向中国证监会申请注册华夏金隅智造工场产业园封闭式基
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金隅智造工场产权一期项目市场价值评估
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础设施证券投资基金，本基金拟在初始募集资金完成后通过资产支持证券和项目公司等载体
取得基础设施项目，项目公司即为产权方北京金隅智造工场管理有限公司，基础设施项目为
北京金隅智造工场管理有限公司持有的位于中国北京市海淀区的产证证载建筑面积共计为
90,907.03平方米的房屋所有权及其对应国有土地使用权。
3.4 报告使用人
报告使用人为委托人、当事方和委托人聘任的就本次华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设
施证券投资基金提供尽职调查服务的其他咨询服务机构及法律法规规定的其他使用人。
3.5 估价机构
机构名称 ： 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司
法定代表人： 程家龙
地 址 ： 深圳市福田区福田街道福安社区中心四路1号嘉里建设广场T2座503A，
502B1
资质等级 ： 壹级
证书编号 ： 粤房估备字壹0200022
有效期限 ： 至2026年10月11日止
3.6 估价目的
为华夏基金管理有限公司作为华夏金隅智造工场产业园封闭式基础设施证券投资基金的公募
基金管理人，按照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》的要求，在申请注册基础
设施基金前对基础设施项目的市场价值提供参考依据。
3.7 估价对象
3.7.1 实物状况
（1）项目概况
金隅智造工场位于北京市海淀区西三旗地区，属于上地商圈的外延，总占地面积20
万平方米，总建筑规模约12万平方米，是以“信息及智能制造”为产业方向的科技
创新园区，是金隅集团主动疏解非首都功能、有效利用老旧厂房、转型升级发展高
精尖产业的标志性项目。园区由天坛家具厂改造而来，于2019年全部完成改造。
其独有的高挑空、无柱LOFT空间，以及低密舒适生态园林式景观，吸引了众多的
智能制造企业的青睐。
金隅智造工场包括产权一期和产权二期，其中，产权一期包括N1、N2、N3、N5、
N6、N7、S5共七幢建筑物，产权二期包括S1、S2、S3、S5(扩建)、S6、S7、S8、
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金隅智造工场产权一期项目市场价值评估
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S9、S10、科技秀场、配套用房。其中，S5(扩建)即下图S5-W部分，不在本次入
池资产范围内。原建筑为西三旗建材城搬迁工业厂房，建于2000年，现浇钢筋混
凝土框架结构，改造后功能为智能制造及工业研发、配套服务。其中N1、N2、N3、
N5、N6、N7于2018年6月投入运营，S5于2019年9月投入运营，均为地上建筑项
目。
金隅智造工场项目楼栋分布
（2）估价对象概况
本次评估范围为北京市海淀区西三旗地区建材城中路27号金隅智造工场产权一期，
共包含7栋建筑，具体为N1、N2、N3、N5、N6、N7、S5。各建筑物外观如下：
中国北京市海淀区建材城中路27号 价值时点：2024年09月30日
金隅智造工场产权一期项目市场价值评估
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N1-3号楼 N2-2号楼
N3-12号楼 N5-4号楼
N6-1号楼 N7-8号楼
中国北京市海淀区建材城中路27号 价值时点：2024年09月30日
金隅智造工场产权一期项目市场价值评估
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S5-13号楼
项目总建筑面积90,907.03平方米，根据产权方提供的《租赁明细表》以及《租赁
合同》，估价对象总可出租面积约为84,944.41平方米。根据产权方提供的资料，
估价对象各部分产权面积及实际用途如下：
现状楼号 幢号 建筑面积
（平方米） 层数 实际用途
N1 3 15,343.02 1-3 层 智能制造及工业研发
N2 2 15,343.02 1-3 层 智能制造及工业研发
N3 12 8,681.71 1-2 层 智能制造及工业研发
N5 4 14,014.62 1-3 层 智能制造及工业研发
N6 1 14,014.62 1-3 层 智能制造及工业研发
N7 8 7,967.18 1-2 层 智能制造及工业研发、配套
服务
S5 13 15,542.86 1-2 层 智能制造及工业研发、配套
服务
合计 90,907.03
（3）装修及配套设施
? 墙体：
承重墙：钢筋混凝土墙体；
外墙：原外墙为250厚陶粒混凝土砌块，在原外墙粘贴100厚钢网岩棉板薄抹灰，
新增外墙采用250厚05级加气混凝土砌块；
内墙：首层内隔墙采用200厚05级加气混凝土条板、160厚轻钢龙骨石膏板墙体，
首层局部防火分区隔墙采用147厚轻钢龙骨加岩棉防火石膏板墙体，岩棉厚度
50mm。二层采用200厚05级加气混凝土条板，三层采用200厚05级加气混凝土条
板墙体。
? 门窗：外窗采用断桥铝合金低辐射中空玻璃。
? 节能保温：屋面保温层采用钢网岩棉板；外墙采用钢网岩棉板薄抹灰。
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? 电梯：品牌通力（Kone），本项目总计电梯共28台；其中，客梯：14部；货梯
14台。
? 电力：本项目共1个10kV配电室，2个变配电室。共设置10台变压器。
? 新风系统：新风由PM型新风换气机提供，研发新风量按照30m3/p.h 计算。室
内空气含尘量满足小于或等于0.15rng/ms。研发部分新风系统采用公共合用一台
新风换气机。
? 消防/排烟系统：本项目所有防烟楼梯间均设置机械正压送风系统。无自然通风
条件的内走道、面积超过规范要求的房间且经常有人停留或可燃物较多的地上房
间，均设置机械排烟系统。
? 电视监控：视频监控显示器、数字硬盘录像设备及主机设于消防兼安防控制中
心内。
? 防盗报警系统：建筑物内安装有防盗报警体系,采用红外/微波双鉴探测器、玻
璃破碎探测等手段的探测系统。
? 巡更系统：采用无线巡更系统。
? 门禁系统：在建筑物出入口、通道门、重要房间门口，上人屋面等处设置门禁
系统。
? 楼宇自控系统：本工程设置BA控制系统，主机在安防控制中心。
? 移动信号放大系统：在未出租区域等无吊顶区域，能看到移动信号放大器。
? 无线对讲放大系统：设置一套无线对讲系统，设备设置在大商业消防控制中心。
? 车库管理系统：整个车库设置有停车管理系统，所有车位区域内共用。
? 信息发布系统：在电梯厅设有信息发布屏。
? 消防报警系统:消防报警系统主机、火灾应急广播设备主机、电气火灾监控系统
主机、防火门监控系统主机、应急照明系统主机、均安装在消防控制室内。
3.7.2 权利登记状况
根据产权方提供的《不动产权证书》，以下有关摘录内容如下：
权证种类及证号 《不动产权证书》【京(2024)海不动产权第0019176号】
权 利 人 北京金隅智造工场管理有限公司
共有情况 单独所有
坐落 海淀区建材城中路27号13幢1层01层等[9]套
不动产单元号 [110108 019001 GB00104 F00030001]等[9]个
权利类型 国有建设用地使用权/房屋所有权
权利性质 出让
用途 工业 /厂房
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面积 共有宗地面积 97,081.54平方米/房屋建筑面积32,191.75
平方米
使用期限 国有建设用地使用权:2046-12-02止
登记日期 2024年4月19日
发证机关 北京市规划和自然资源委员会
权证种类及证号 《不动产权证书》【京(2024)海不动产权第0019164号】
权 利 人 北京金隅智造工场管理有限公司
共有情况 单独所有
坐落 海淀区西三旗建材城内3幢1至3层全部等[4]套
不动产单元号 [110108 019001 GB00104 F00080001]等[4]个
权利类型 国有建设用地使用权/房屋所有权
权利性质 出让
用途 工业 / 工交
面积 共有宗地面积 97,081.54平方米/房屋建筑面积58,715.28
平方米
使用期限
登记日期 2024年4月19日
发证机关 北京市规划和自然资源委员会
根据产权方提供的《房屋登记表》，以下有关摘录内容如下：
幢号 建筑物总层数 结构 建筑面积
（平方米）
8 2 钢混 7,967.18
12 2 钢混 8,681.71
13 2 钢混 15,542.86
1 3 混合 14,014.62
2 3 混合 15,343.02
3 3 混合 15,343.02
4 3 混合 14,014.62
3.7.3 经营情况
(1) 当前经营概况7
7 租户 9（2）租赁合同生效日为 2024 年 10 月 31 日，合同约定起租日为 2025 年 1 月 1 日，租赁面积 179.99 平方
米；租户 27 和租户 28 租赁合同生效日为 2024 年 12 月 21 日，合同约定起租日为 2025 年 6 月 1 日，租赁面积分别为
275.87 平方米和 345.76 平方米。
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于价值时点，估价对象总可出租面积84,944.41平方米，已出租面积约为76,669.37
平方米，整体出租率约为90.26%。具体明细如下：
物业类型 总可出租面积
（平方米）
已出租面积
（平方米） 出租率 租金单价
（元/平方米/月）
智能制造及工
业研发用房 79,318.74 72,256.51 91.10% 1598
配套用房 5,625.67 4,412.86 78.44% 105
合计 84,944.41 76,669.37 90.26% 155
（2）历史经营情况
根据产权方提供的《2021-2023年历史租赁情况表》，估价对象历史三年出租率情
况如下：
年份 2021 2022 2023
历史年度年末出租率9
94% 98% 96%
估价对象于2018年6月起开始运营。估价对象投入运营以来一直保持良好的出租率
水平，自投入运营后出租率持续攀升并保持在相对较高水平，过往三年年末出租率
分别为94%、98%和96%。
根据委托人提供的中喜会计师事务所(特殊普通合伙)出具的项目公司备考报表，估
价对象历史三年及一期财务报表数据及其各项营业收入与营业成本情况如下10（单
位：万元）：
年份 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 1-9 月
租赁收入 11,603.18 8,220.16 12,592.26 9,635.31
收入总计11 11,603.18 8,220.16 12,592.26 9,635.31
营业成本、销
售费用及管理
费用12
670.94 431.55 600.32 428.78
税金及附加 1,555.76 1,351.55 1,858.59 1,409.09
8 租金单价=期末时点当月已签署租约并起租对应的月租金收入/期末时点已签署租约面积；截至 2024 年 9 月末，租户
16 和租户 17 于 2024 年 9 月 1 日至 2024 年 10 月 31 日期间免租；为避免上述免租安排对租金单价计算造成的扰动，
上表中在计算租金单价时考虑了该租户免租期之后实际首月租金收入。
9 表格内出租率保留至个位。
10 下表内容为经审计的备考报表数据，本报告中其它收入及成本均来自产权方提供之经营口径数据。
11 表中所有收入均为不含增值税收入。
12 表中营业成本、销售费用及管理费用中已剔除折旧及摊销。
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年份 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 1-9 月
成本税金总计 2,226.70 1,783.10 2,458.91 1,837.87
根据招募说明书信息显示， 2022年度，基础设施项目对符合条件的租户进行了租
金减免，减免租金4,659.46万元，租金减免安排导致该年度收入和经营性净现金流
下降。2022年度，基础设施项目的营业收入为8,220.16万元；基础设施项目的经营
性净现金流为6,554.26万元。其中2022年度如将减免租金部分加回，营业收入约
为12,879.62万元，经营性净现金流约为9,451.98万元。
3.8 价值时点
2024年9月30日
3.9 价值类型
价值类型
本次估价的价值类型为市场价值。
市场价值，是指在进行了适当的市场推销（其中各方均以知晓行情、谨慎的方式参与，且无
强制因素）后，自愿买家和自愿卖家以公平交易的方式，在价值时点对物业进行交易的金额。
价值内涵
本次估价的市场价值，是指估价对象在保持现状条件下，于价值时点2024年9月30日，房屋
实际用途为智能制造及工业研发以及相关的配套服务，土地用途为工业用地，剩余使用年限
为22.17年的土地使用权，且满足本估价报告中“估价假设和限制条件”下的市场价值。
3.10 估价依据
(1) 国家和地方的有关法律、法规：
(a) 《中华人民共和国民法典》
(b) 《中华人民共和国土地管理法》
(c) 《中华人民共和国城市房地产管理法》
(d) 《中华人民共和国资产评估法》
(e) 《不动产登记暂行条例》
(f) 《中华人民共和国增值税法》
(g) 《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知财税〔2018〕32号》及《财政部
税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告2019年第39号》
(h) 《中华人民共和国房产税暂行条例》
(i) 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》
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(j) 《中华人民共和国印花税法》
(k) 《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》
(l) 《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》
(m) 上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号—
—审核关注事项（试行）（2023年修订）
(n) 其他有关法律法规及规章
(2) 技术标准：
(a) 《房地产估价规范》GB/T50291-2015
(b) 《房地产估价基本术语标准》GB/T 50899-2013
(c) 《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》
(3) 委托人提供的相关资料
(a) 《企业法人营业执照》
(b) 《委托评估函》
(4) 产权方提供的相关资料：
(a) 《企业法人营业执照》
(b) 《企业关于评估的有关事项说明》
(c) 《不动产权证书》【京(2024)海不动产权第0019176号】和【京(2024)海不动产权
第0019164号】
(d) 《租赁明细表》
(e) 《租赁台同》
(f) 产权方提供的其他资料
(5) 原始权益人提供的相关资料
(a) 《企业法人营业执照》
(b) 《企业关于评估的有关事项说明》
(c) 原始权益人提供的其他资料
(6) 估价人员现场勘查记录及收集的相关信息资料
(7) 其他参考依据
(a) 北京中凯盛税务师事务所出具的《关于北京金隅集团股份有限公司产业园区公募
REITs项目税务意见书》
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(b) 北京市海问律师事务所出具的《关于北京金隅集团股份有限公司拟作为原始权益
人发起公开募集基础设施证券投资基金涉及的基础设施项目的法律意见书》
(c) 中喜会计师事务所出具的《关于北京金隅智造工场管理有限公司集体所持有的金
隅智造工场产权一期业务2021年度、2022年度、2023年度及2024年度1-9月备考
财务报表》
3.11 估价原则
我们在本次估价时除独立、客观、公正原则外还遵循了以下原则：
合法原则
估价遵循合法原则，应当以估价对象的合法产权、合法使用、合法交易为前提进行。
最高最佳利用原则
由于不动产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，且权利人都期
望从其占有的不动产上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定不动产利用方式的依据。
所以，不动产价格是在法律上可行、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使
估价对象价值达到最大、最可能的使用。估价对象目前实际用途为智能制造及工业研发以及
相关的配套服务，符合最高最佳利用原则。
替代原则
替代原则的理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则是保
证估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提：只有承认同一市场上相同物品具
有相同的市场价值，才有可能根据市场资料对估价对象进行估价。
替代原则也反映了估价的基本原理和最一般的估价过程：估价所要确定的估价结论是估价对
象的客观合理价格或价值。对于不动产交易目的而言，该客观合理价格或价值应当是在公开
市场上最可能形成或者成立的价格，估价就是参照公开市场上足够数量的类似不动产的近期
价格来确定估价对象的客观合理价格或者价值的。
价值时点原则
估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上
发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在不动产估价时统一规定：如果一些款项的
发生时点与价值时点不一致，应当折算为价值时点的现值。
估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到不动产市场价格的波动性，同一估价对象
在不同时点会具有不同的市场价格。所以强调估价结果是估价对象在价值时点的价格，不能
将估价结果作为估价对象在其他时点的价格。
一致性原则
为同一估价目的，对同类物业在同一价值时点的价值进行评估，应当采用相同的估价方法。
估价方法如有不同，应当在估价报告中说明理由。
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一贯性原则
为同一估价目的，对同一物业在不同价值时点的价值进行评估，应当采用相同的估价方法。
估价方法如有改变，应当在估价报告中说明理由。
3.12 估价方法
估价方法主要有比较法、收益法、成本法、假设开发法。我们深入细致地分析了项目的特点
和实际状况，并研究了产权方提供资料以及我们所掌握的资料，在实地查勘和调研的基础上
认为，依据评估原则，结合评估目的，并综合考虑其物业所处区域、物业性质、特点及影响
其市场价值的各类因素，本次估价采用收益法评估物业之市场价值。收益法是预测估价对象
的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或
价格的方法。
3.13 估价结果
我们采用了收益法对估价对象的市场价值进行了测算，采用收益法首先确定出一定时期的运
营净现金收入，并就该运营净现金收入采用适当报酬率以计算估价对象的市场价值，该方法
通常用于衡量在假设投资年期内的运营收入及资本增长，让投资者或产权方可对估价对象可
能带来的长期回报作出评估。
中国北京市海淀区建材城中路27号金隅智造工场产权一期，总建筑面积为90,907.03平方米
的房屋建筑物所有权及相应分摊国有土地使用权在价值时点2024年9月30日的市场价值为人
民币1,108,000,000 元（大写人民币壹拾壹亿零捌佰万元整），折合单价为12,200元/平方米。
估价结果汇总表
项目名称 建筑面积
（平方米） 评估方法 估价结果
（元）
折合单价
（元/平方米）
中国北京市海淀区建
材城中路 27 号金隅
智造工场产权一期
90,907.03 收益法 1,108,000,00013 12,20014
13 总价取整至百万位。
14 单价取整至百位。

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4. 估价技术报告
4.1 估价对象描述与分析
4.1.1 土地实物状况分析
估价对象坐落于北京市海淀区西三旗地区建材城中路27号，北临菁盈南路，东邻金隅
科技园，南临园区内道路，西临园区内道路。
区域内基础设施较为完善，估价对象所在地块宗地红线外基础设施已达到“七通一平”：
通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力和土地平整。其所占用地块呈
较规则多边形，地势平缓，地质条件良好，土地承载能力较强。
4.1.2 建筑物实物状况分析
(1) 概况
金隅智造工场位于北京市海淀区西三旗地区，属于上地商圈的外延，总占地面积20
万平方米，总建筑规模约12万平方米，是以“信息及智能制造”为产业方向的科技
创新园区，是金隅集团主动疏解非首都功能、有效利用老旧厂房、转型升级发展高
精尖产业的标志性项目。园区由天坛家具厂改造而来，于2017年至2020年年全部
完成改造。其独有的高挑空、无柱LOFT空间，以及低密舒适生态园林式景观，吸
引了众多的智能制造企业的青睐。
金隅智造工场包括产权一期和产权二期，其中，产权一期包括N1、N2、N3、N5、
N6、N7、S5共七幢建筑物，产权二期包括S1、S2、S3、S5(扩建)、S6、S7、S8、
S9、S10、科技秀场、配套用房。其中，S5(扩建)即下图S5-W部分，不在本次入
池资产范围内。原建筑为西三旗建材城搬迁工业厂房，建于2000年，现浇钢筋混
凝土框架结构，改造后功能为智能制造及工业研发、配套服务。其中N1、N2、N3、
N5、N6、N7于2018年6月投入运营，S5于2019年9月投入运营，均为地上建筑项
目。
金隅智造工场项目楼栋分布
中国北京市海淀区建材城中路27号 价值时点：2024年09月30日
金隅智造工场产权一期项目市场价值评估
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本次评估范围为北京市海淀区西三旗地区建材城中路27号金隅智造工场产权一期，
共包含7栋建筑，具体为N1、N2、N3、N5、N6、N7、S5。各建筑物外观如下：
N1-3号楼 N2-2号楼
N3-12号楼 N5-4号楼
N6-1号楼 N7-8号楼
中国北京市海淀区建材城中路27号 价值时点：2024年09月30日
金隅智造工场产权一期项目市场价值评估
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S5-13号楼
估价对象产权建筑面积90,907.03平方米。根据产权方提供的《租赁明细表》以及
《租赁合同》，估价对象总可出租面积约为84,944.41平方米。
根据产权方提供的资料，估价对象各部分产权面积及实际用途如下：
现状楼号 幢号 建筑面积
（平方米） 层数 实际用途
N1 3 15,343.02 1-3 层 智能制造及工业研发
N2 4 15,343.02 1-3 层 智能制造及工业研发
N3 12 8,681.71 1-2 层 智能制造及工业研发
N5 4 14,014.62 1-3 层 智能制造及工业研发
N6 1 14,014.62 1-3 层 智能制造及工业研发
N7 8 7,967.18 1-2 层 智能制造及工业研发、配套服务
S5 13 15,542.86 1-2 层 智能制造及工业研发、配套服务
合计 90,907.03
(2) 装修及配套设施
? 墙体：
承重墙：钢筋混凝土墙体；
外墙：原外墙为250厚陶粒混凝土砌块，在原外墙粘贴100厚钢网岩棉板薄抹灰，
新增外墙采用250厚05级加气混凝土砌块；
内墙：首层内隔墙采用200厚05级加气混凝土条板、160厚轻钢龙骨石膏板墙体，
首层局部防火分区隔墙采用147厚轻钢龙骨加岩棉防火石膏板墙体，岩棉厚度
50mm。二层采用200厚05级加气混凝土条板，三层采用200厚05级加气混凝土条
板墙体。
? 门窗：外窗采用断桥铝合金低辐射中空玻璃。
? 节能保温：屋面保温层采用钢网岩棉板；外墙采用钢网岩棉板薄抹灰。
? 电梯：品牌通力（Kone），本项目总计电梯共28台；其中，客梯：14部；货梯
14台。
中国北京市海淀区建材城中路27号 价值时点：2024年09月30日
金隅智造工场产权一期项目市场价值评估
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? 电力：本项目共1个10kV配电室，2个变配电室。共设置10台变压器。
? 新风系统：新风由PM型新风换气机提供，研发新风量按照30m3/p.h 计算。室
内空气含尘量满足小于或等于0.15rng/ms。研发部分新风系统采用公共合用一台
新风换气机。
? 消防/排烟系统：本项目所有防烟楼梯间均设置机械正压送风系统。无自然通风
条件的内走道、面积超过规范要求的房间且经常有人停留或可燃物较多的地上房
间，均设置机械排烟系统。
? 电视监控：视频监控显示器、数字硬盘录像设备及主机设于消防兼安防控制中
心内。
? 防盗报警系统：建筑物内安装有防盗报警体系,采用红外/微波双鉴探测器、玻
璃破碎探测等手段的探测系统。
? 巡更系统：采用无线巡更系统。
? 门禁系统：在建筑物出入口、通道门、重要房间门口，上人屋面等处设置门禁
系统。
? 楼宇自控系统：本工程设置BA控制系统，主机在安防控制中心。
? 移动信号放大系统：在未出租区域等无吊顶区域，能看到移动信号放大器。
? 无线对讲放大系统：设置一套无线对讲系统，设备设置在大商业消防控制中心。
? 车库管理系统：整个车库设置有停车管理系统，所有车位区域内共用。
? 信息发布系统：在电梯厅设有信息发布屏。
? 消防报警系统:消防报警系统主机、火灾应急广播设备主机、电气火灾监控系统
主机、防火门监控系统主机、应急照明系统主机、均安装在消防控制室内。
4.1.3 权益状况分析
同结果报告3.7.2
4.1.4 区位状况分析
估价对象所在金隅智造工场地处建材城西路与建材城中路交叉口西南角，园区吸引了
大批院士学者进驻，园区运营以来已累计产出知识产权超过千件，在行业中处于领先水
平。
估价对象周边分布有中国邮储银行、中国建设银行、中国招商银行等金融机构，区域商
务配套较为完善。估价对象人文环境优越，周边有多所高校为入园企业形成强大的科技
区位支撑和技术依托。周边休闲娱乐场所有奥林匹克森林公园、百望山等。
估价对象地处建材城西路与建材城中路交叉口西南角，邻近京新高速和京藏高速，自驾
出行便利；该项目距离地铁8号线育新站约1公里，距离地铁13号线和8号线换乘站霍营
站约1.5公里；600米范围内公交线路有315路、432路、462路、614路、617路、专139
中国北京市海淀区建材城中路27号 价值时点：2024年09月30日
金隅智造工场产权一期项目市场价值评估
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路等，公共交通便捷程度较高。本项目距清河站直线距离约4.7公里，距北京站直线距
离约17.6公里，距北京南站直线距离约21.1公里，距北京首都国际机场直线距离约20公
里。
4.1.5 估价对象经营情况
估价对象总可出租面积为84,944.41平方米，已出租面积为76,669.37平方米，于价值时
点整体出租率为90.26%，出租情况如下：
物业类型
总可出租面积
（平方米）
已出租面积
（平方米）
出租率
租金单价
（元/平方米/月）
智能制造及
工业研发 79,318.74 72,256.51 91.10% 159
相关配套 5,625.67 4,412.86 78.44% 105
合计 84,944.41 76,669.37 90.26% 155
(1) 租金收入分析
智能制造及工业研发用房部分
智能制造及工业研发用房于价值时点，总可出租面积为79,318.74平方米，已出租面积
为 72,256.51平方米，截止报告出具日，出租予2815名租户，租赁期限为1至5年不等。
具体情况如下：
序号 承租方 单元 位置 租赁面积 租户类型 （平方米）
1 【租户 1】 N5 整栋 14,014.62 科技推广和应用服务业
2 【租户 2】 N1 整栋 15,343.02 科技推广和应用服务业
3 【租户 3】 N6
127-150 2,319.88 软件和信息技术服务业 219-235 1,734.89
4 【租户 4】 N6
201-210 765.02
科技推广和应用服务业 211-218、236-251 2,155.59
5 【租户 5】 N7 223-258 2,714.02 科技推广和应用服务业
6 【租户 6】 N6 125-126 376.17 科技推广和应用服务业
7 【租户 7】 N6 101-124 2,457.48 科技推广和应用服务业
8 【租户 8】 N3 241-248 654.58 科技推广和应用服务业
9 【租户 9】 N3 249-266 1,412.55 生态保护和环境治理业
15 租户 9（2）租赁合同生效日为 2024 年 10 月 31 日；租户 27 和租户 28 租赁合同生效日为 2024 年 12 月 21 日。
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序号 承租方 单元 位置 租赁面积 租户类型 （平方米）
10 【租户 9】
（2）
N3 201-204 179.99 生态保护和环境治理业
11 【租户 10】 N3 231-240 698.26 科技推广和应用服务业
12 【租户 11】 N6 301-310、351 806.93 研究和试验发展
13 【租户 12】 N6 323-350 2,978.89 科技推广和应用服务业
14 【租户 13】 N7 107-114、145-153 1,169.08 科技推广和应用服务业
14
15 【租户 14】
N2 327-336 954.23
科技推广和应用服务业 S5 1011-1034 1,718.93
16 【租户 15】 N6 311-318/319-322 846.69 科技推广和应用服务业
17 【租户 16】 N2
201-204、211-214、
239-258 2,765.13 软件和信息技术服务业
18 【租户 17】 N2
209-210 110.00 科技推广和应用服务业 205-208 345.92
19 【租户 18】 N7 201-222 1,213.21 商务服务业
20 【租户 19】 N2
131-158 2,603.09
215-238 1,934.71 科技推广和应用服务业
305-314 742.73
21 【租户 20】 N2 315-326 821.38 科技推广和应用服务业
22 【租户 21】 N2 101-130 3,094.75 科技推广和应用服务业
23 【租户 22】 N7 134-144 805.54 科技推广和应用服务业
24 【租户 23】 N7 133 100.00 科技推广和应用服务业
25 【租户 24】 S5 1001-1010、1035-1042 1,456.14 科技推广和应用服务业
26 【租户 25】 N7 101-106 439.73 科技推广和应用服务业
27 【租户 26】 N2 301-304、337-358 2,703.35 科技推广和应用服务业
28 【租户 27】 N3 211-216 275.87 科技推广和应用服务业
29 【租户 28】 N3 205-210 345.76 批发和零售业
产业配套部分
产业配套总可出租面积为 5,625.67平方米，于价值时点已出租面积为 4,412.86平方米，
截止报告出具日，出租予21名租户，租赁期限为0.4年至6.92年不等。具体情况如下：
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序号 承租方 单元 位置 租赁面积 租户类型 （平方米）
1 【租户 29】 N7 115-116 125.00 零售业
2 【租户 30】 S5 2075-2082 285.21 商务服务业
3 【租户 31】 S5 2097-2098 58.01 科技推广和应
用服务业
4 【租户 32】 S5 2069-2073 245.35 商务服务业
5 【租户 33】 S5 2115-2116 70.22 餐饮业
6 【租户 34】 S5 1057-1058 105.47 餐饮业
7 【租户 35】 S5 1069-1071 289.69 餐饮业
8 【租户 36】 S5
1081-1083、1085-
1088
272.95 餐饮业
9 【租户 37】 S5 1095-1102 483.65 餐饮业
10 【租户 38】 S5 S112-114 107.84 餐饮业
11 【租户 39】 S5 2045-2048 275.53 科技推广和应
用服务业
12 【租户 40】 S5 1051-1053 172.57 科技推广和应
用服务业
13 【租户 41】 S5 2049-2051 137.21 商务服务业
14 【租户 42】 S5 1061-1063 163.68 餐饮业
15 【租户 43】 S5
2055-2063、2065-
2066
788.52 商务服务业
16 【租户 44】 S5
2085-2086/2087-
2088
71.40 商务服务业
17 【租户 45】 S5 1091-1093 115.70 商务服务业
18 【租户 46】 S5 1059-1060 122.05 科技推广和应
用服务业
19 【租户 47】 S5 1105-1112 381.71 文化、体育和
娱乐业
20 【租户 48】 S5 1055-1056 22.80 商务服务业
21 【租户 49】 S5 1065-1066 号 118.30 科技推广和应
用服务业
(2) 租户结构分析
中国北京市海淀区建材城中路27号 价值时点：2024年09月30日
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根据产权方提供的《租赁合同》及《租赁明细表》，截至2024年9月30日，估价对象共
租予47名租户。因估价对象产业配套占比较小（约6.6%），故本次评估我们仅就智能
制造及工业研发用房部分进行分析。具体信息如下：
截至价值时点2024年9月30日，估价对象智能制造及工业研发用房部分租予26名租户，
按租赁面积排名，估价对象前十名智能制造及工业研发用房租户排序请见下表：
序号 承租方 租赁面积 租约 租约
（平方米） 起始日期 终止日期
1 【租户 2】 15,343.02 2024/4/19 2026/12/31
2 【租户 1】 14,014.62 2024/4/19 2026/12/31
3 【租户 19】 5,280.53 2024/4/19 2026/6/30
4 【租户 3】 4,054.77 2024/4/19 2028/6/30
5 【租户 21】 3,094.75 2024/4/19 2026/12/31
6 【租户 12】 2,978.89 2024/7/1 2027/6/30
7 【租户 4】 2,920.61 2024/4/19 2028/6/30
8 【租户 16】 2,765.13 2024/4/19 2026/11/7
9 【租户 5】 2,714.02 2024/4/19 2026/11/30
10 【租户 26】 2,703.35 2024/4/19 2027/3/31
截至 2024 年 9 月 30 日，金隅智造工场产权一期项目前十大租户租赁面积总计为
55,869.69 平方米，租赁面积占基础设施项目可出租面积的 65.77%，其中租赁面积占
基础设施项目可出租面积的比例超过 10%的有两家，分别为租户 1 和租户 2。
本项目中智能制造及工业研发用房部分，租户行业类型方面主要以科技推广和应用服
务业为主，占智能制造及工业研发用房总已出租面积比例达到85.81%；其他行业类型
占比较小，分别是软件和信息技术服务业（9.44%）及生态保护和环境治理业（1.95%）。
(3) 重要现金流提供租户分析
根据招募说明书信息显示，截至 2024 年 9 月 30 日前的一个完整自然年度（2023 年
度）中，本基金基础设施项目的单一现金流提供方及其关联方合计提供的现金流（权责
发生制口径）超过基础设施项目同一时期租金收入总额百分之十，且报告期末仍为基础
设施项目承租方的租户共 2 家 ，分别是北京车百智能科技发展有限公司（占比为
18.28%）和智汇中科（北京）科技有限公司（占比为 13.19%），被认定为重要现金流
提供方。
(4) 加权平均剩余租期
加权平均剩余租期(WALE)，是指对各租户自价值时点起剩余签约租期进行加权平均计
算的租赁期长度，通常以租户租赁面积作为权重，一定程度反映出项目在执行租约的稳
定性及成长性。估价对象在执行租约自价值时点起加权平均剩余租期如下：
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统计范围 WALE – 租赁面积口径16
所有在执行租约17 2.38 年
其中：智能制造及工业研发用房 2.24 年
其中：产业配套 0.14 年
(5) 未来到期租约统计
对于到期续期的单元，产权方将会提前向租户发出表明有意行使续约权的通知，并启动
相关租赁条约洽谈，通常续期租约会于现有租约到期前订立。
估价对象智能制造及工业研发用房已签约租户中租户签约剩余租期18为 0.67 至 4.75 年
不等，2024 第四季度至 2028 年到期租约面积及占比详情如下表：
期间 租约到期的出租面积
（平方米）
到期租约占已出租面积的百
分比
2024 年第四季度 0 0
2025 年 1,286.42 1.78%
2026 年 50,423.13 69.78%
2027 年 3,608.89 5.0%
2028 年及以后 16,938.07 23.44%
合计 72,256.51 100.00%
4.2 市场背景分析
4.2.1 全国经济运营情况
2023 年，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，各地区各
部门坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展
格局，全面深化改革开放，加大宏观调控力度，着力扩大内需、优化结构、提振信心、
防范化解风险，我国经济回升向好，供给需求稳步改善，转型升级积极推进，就业物
价总体稳定，民生保障有力有效，高质量发展扎实推进，主要预期目标圆满实现。
根据国家统计局发布数据， 2023 年，国内生产总值 1,260,582 亿元，按不变价格计
算，比上年增长 5.2%。分产业看，第一产业增加值 89,755 亿元，比上年增长 4.1%；
第二产业增加值 482,589 亿元，增长 4.7%；第三产业增加值 688,238 亿元，增长
5.8%。分季度看，一季度国内生产总值同比增长 4.5%，二季度增长 6.3%，三季度增
长 4.9%，四季度增长 5.2%。从环比看，四季度国内生产总值增长 1.0%。
16 WALE–租赁面积口径 = ∑(租约剩余天数 / 365 x 租赁面积) /可租赁面积。
17 截止价值时点。
18 统计截止价值时点。
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2024 年 1-9 月国内生产总值 949,746 亿元，按不变价格计算，同比增长 4.8%。分产
业看，第一产业增加值 57,733 亿元，同比增长 3.4%；第二产业增加值 361,362 亿
元，增长 5.4%；第三产业增加值 530,651 亿元，增长 4.7%。分季度看，一季度国内
生产总值同比增长 3.2%，二季度增长 4.6%。从环比看，二季度国内生产总值增长
4.8%。
4.2.2 北京市经济运行状况
2023 年，面对外部压力和内部困难，全市坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全
面贯彻新发展理念，坚持“五子”联动服务和融入新发展格局，全力稳增长、抓改革、
强创新、保民生、防风险，生产需求逐步改善，民生保障坚实有力，发展质量不断提
升，经济保持回升向好态势。
根据北京统计局发布数据，经初步核算，2024 年 1-9 月，全市实现地区生产总值
33,462.0 亿元，按不变价格计算，同比增长 5.1%。分产业看，第一产业实现增加值
71.5 亿元，下降 0.4%；第二产业实现增加值 4,757.9 亿元，增长 5.2%；第三产业实
现增加值 28,632.5 亿元，增长 5.1%。
4.2.3 北京市产业园区市场
4.2.3.1 产业园区市场分布及特点
北京的产业园区发展已经经历了近 20 年，整体的成熟产业园区市场格局已经
基本形成。北京市产业园区主要分布在十个区域，主要包括亦庄-大兴、丰台、
上地、城区商务园、望京-酒仙桥、昌平、中关村、顺义、石景山及北清路。
截至 2024 年二季度，北京全市产业园区总存量约为 2,285.3 万平方米，其中，
亦庄-大兴区域产业园区存量最多为 479.2 万平方米，约占总存量的 21.0%；
丰台区域产业园区存量为 384.2 万平方米，约占总存量的 16.8%；上地区域
产业园区存量位于第 3 位，总量约为 363.7 万平方米，约占总存量的 15.9%。
从十三五规划开始，北京市通过一步步的政策导向引导北京产业规划的合理健
康发展。2017 年，北京更是重新定义了经济发展重点，力求将北京打造成全
国科技创新中心。从 2017 年开始，北京市开始进一步细化产业园区发展的相
关政策，引导产业园区的发展向高精尖行业进一步倾斜，同时鼓励低端产业园
区进行产业升级，并通过负面清单的形式向园区管理者和企业释放更清晰的产
业方向。
伴随着北京市鼓励产业园区发展的政策陆续出台，创新与智能研发产业不断发
展。北京市全市产业园新增供应在 2018 年到达峰值，2019 年稍有回落。2020
年至 2022 年受公共卫生事件以及宏观经济的影响，北京市全市产业园新增供
应大幅减少，2023 年略有回升。
4.2.4 区域产业园区市场
4.2.4.1 上地区域概述
中国北京市海淀区建材城中路27号 价值时点：2024年09月30日
金隅智造工场产权一期项目市场价值评估
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本项目所在的上地区域以上地信息产业基地为中心，北至后厂店路（含沿线），
南至清河，西至永丰路，东至黑泉路（含沿线）。是我国第一个以电子信息产
业为主导，集科研开发、生产、经营、培训、服务为一体的综合高科技产业聚
集区域。经过多年发展，上地区域汇集上地信息产业基地、中关村软件园、东
升国际科学园等高新技术产业园区，逐步成为高新技术产业企业研发总部聚集
区，是中关村国家自主创新示范区内原始创新和自主创新的重要基地之一，也
是优质研发制造用房物业集中的区域。
4.2.4.2 东升板块概述
东升板块位于北京市海淀区上地区域东部，北至建材城西路、南至清河路、西
至京藏高速、东至东小口森林公园，板块南北长约4公里，东西长约5公里。板
块内优质研发用房主要由中关村东升科技园·北领地、中关村东升科技园·永
泰园、中关村东升国际科学园、奥北科技园、中关村东升科学城·东升科技园、
金隅科技园、中关村东升科技园枫烨园数字经济产业园等园区构成，板块内多
以智能制造、信息技术、科研创新为产业方向的科技创新园区。
东升板块承接上地核心区域办公需求外溢，依托优质办公物业及领先的产业服
务，分别打造智能智造产业功能区和创新发展轴，积极融入大上地区域发展，
已形成明显的产业集聚效应。
东升板块优质产业园建筑面积超150万平方米，主要的优质项目包括中关村东
升科技园·北领地、中关村东升科技园·永泰园、奥北科技园、中关村东升国
际科学园、金隅智造工场、中关村东升科学城·东升科技园、金隅科技园和中
关村东升科技园枫烨园数字经济产业园等。
4.3 最高最佳利用分析
最高最佳使用是估价对象的一种最可能的使用,这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、
经济上可行,经过充分合理的论证,并能给估价对象带来最高价值的使用。主要体现在以下几
个方面：
法律上允许
即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展方向，按照其可能的最优用途进行
估价。
技术上可能
即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照房屋建筑工程方面的技术要求进
行估价。估价对象建筑结构、功能、造型、立面效果、建筑材料和设备选用、施工技术等方
面均已得到相关行政部门或第三方的认可，技术上均能满足要求。
经济上可行
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即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大的收益的使用方
式的估价结果。估价对象目前规划用途、产权合法、建造标准技术上能满足要求，并且其收
入现值大于支出现值，具有经济可行性。
价值最大化
即在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象价值达到最大的使用方式，才是最高
最佳的使用方式。估价对象使用用途为智能制造及工业研发用房，其使用方式以满足法律上
许可、技术上可能、经济上可行为前提条件，经过论证可使估价对象价值得到最大化。
外部环境分析
即不动产及其内部构成要素与外部环境是否均衡或协调的问题。估价对象所处区域产业集聚
度高，公共配套设施较为齐全，吸引了众多国内外知名头部企业入驻，外部环境及设施与本
项目定位一致外部功能协同性高。
估价方法中的应用
即在估价过程中应遵循最高最佳使用原则。本次估价拟采用收益法进行测算，在确定重要的
参数过程中，均依据最高最佳使用原则，以使估价对象价值得到充分体现。
使用前提说明与分析
估价对象作为已建成建筑物，应以保持现状作为前提，即认为保持现状最为有利时，应以保
持现状为前提条件进行估价，现状应予保持的是：现状价值大于重新立项新建价值减去拆除
现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。
综上所述，估价对象现状用途符合最高最佳使用原则，即保持现状继续使用为前提估价。
4.4 估价方法适用性分析
4.4.1 估价方法适用性分析及定义
根据《房地产估价规范》GB/T50291-2015，估价方法有比较法、收益法、成本法、假
设开发法外，还可以根据估价目的和估价对象情况，选用基准地价修正法、多元回归分
析法等其他方法，其中主要估价方法及适用性分析如下表：
比较法 收益法 成本法 假设开发法
定
义
比较法是选取一定数
量的可比实例，将它
们与估价对象进行比
较，根据其间的差异
对可比实例成交价格
进行处理后得到估价
对象价值或价格的方
法。
收益法是预测估价对
象的未来收益，利用
折现率或资本化率、
收益乘数将未来收益
转换为价值得到估价
对象价值或价格的方
法。
成本法是测算估价对
象在价值时点的重置
成本或重建成本和折
旧，将重置成本或重
建成本减去折旧得到
估价对象价值或价格
的方法。
假设开发法是求得估价对象后续
开发的必要支出及折现率或后续
开发的必要支出及应得利润和开
发完成后的价值，将开发完成后
的价值和后续开发的必要支出折
现到价值时点后相减。或将开发
完成后的价值减去后续开发的必
要支出及应得利润得到估价对象
价值或价格的方法。
适
用
适用同种类型的数量
较多且经常发生交易
适用有经济收益或潜
在经济收益的不动
新近开发建设完成的
不动产(新开发的不
具有开发或再开发潜力并且其开
发完成后的价值可采用比较法、
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比较法 收益法 成本法 假设开发法
/
不
适
用
的
估
价
对
象
类
型
的不动产，主要为
(1)住宅(2)写字楼(3)
商铺(4)标准厂房(5)
不动产开发用地。
产，如住宅(特别是
公寓)、写字楼、旅
馆、商店、餐馆、游
乐场、影剧院、停车
场、汽车加油站、标
准厂房(用于出租)、
仓库(用于出租)、农
地等。
动产)、可以假设重
新开发建设的现有不
动产(旧的不动产)、
正在开发建设的不动
产(在建工程)、计划
开发建设的不动产
(期房)均可适用。
收益法等方法求取的不动产均可
适用，包括可供开发建设的土地
（含生地、毛地、熟地）、在建
工程（不动产开发项目）、可重
新改造或改变用途的旧房（含改
建、扩建、重新装饰装修等）等
各类“待开发不动产”。
不适用的估价对象：
(1)数量很少的不动
产，如特殊厂房、机
场、码头、博物馆、
教堂、寺庙、古建筑
等；(2)很少发生交
易的不动产，如学
校、医院、行政办公
楼等；(3)可比性很
差的不动产，如在建
工程等。
不适用于行政办公
楼、学校、公园等公
用、公益性不动产。
对于很少发生交易而
限制了比较法运用，
有没有经济收益或没
有潜在经济收益而限
制了收益法运用的不
动产，如学校、医
院、图书馆、体育场
馆、公园、行政办公
楼、军队营房等以公
益、公用为目的的不
动产，均特别适用成
本法估价。
估价对象具有潜在开发价值时，
假设开发法几乎是最主要且实用
的估价方法。
估
价
方
法
应
用
的
前
提
条
件
比较法应用的前提条
件是在价值时点的近
期有较多的类似的交
易。市场不够发达或
类似的交易较少的地
区，以及由于某些原
因在一段较长时间内
很少发生交易的地
区，均难以采用比较
法。
不动产未来收益和风
险都能够较准确的量
化(预测)
估价对象可以重新建
设，重新建设的客观
成本可以量化。
有良好的社会经济环境，包括(1)
有统一、严谨及健全的不动产法
规；(2)有明朗、稳定及长远的不
动产政策；(3)有全面、连续及开
放的不动产信息资料库及清晰、
全面的不动产开发建设和交易的
税费清单或目录。
4.4.2 估价方法的选择
根据《资产评估法》的相关规定，评估人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准
则只能选择一种评估方法外，应当选择两种以上评估方法。根据《房地产估价规范》(中
华人民共和国国家标准GB/T50291-2015)的相关准则，当估价对象仅适用一种估价方
法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价；当估价对象适用两种或两种以上估价
方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必须取
舍时应在估价报告中说明并陈述理由。
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘之后认为，由于估价对象为收益
性物业，其收益情况及相关费用均具有可预测性和持续性，符合收益法的应用条件及适
用范围。因此根据估价对象的特点和实际状况，采用收益法作为本次估价不动产价值的
评估方法。
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经过调研，估价对象在价值时点近期，同一城市同一行政区或周边行政区难以提取到足
够数量的类似资产交易案例，不符合比较法的适用条件，故本次估价不采用比较法估
价。估价对象周边多为完工物业，难以提取类似的土地成交案例，重新建设的客观成本
难以量化，本次估价不采用成本法估价。估价对象为已开发完成的不动产，不符合假设
开发法的适用条件，本次估价不采用假设开发法。
因此根据估价对象的特点和实际状况，采用收益法作为本次估价不动产价值的基本方
法。本次估价过程中估价人员将估价对象预测期内每年收入、成本费用及税金进行估算
后取得预测期内每年的净收益，对预测期内的每年净收益进行贴现，预测期外至收益期
届满的净收益按照一定的增长率持续计算至收益期届满并贴现至价值时点。
4.5 估价测算过程
4.5.1 运营收入
基础设施项目收入来源全部为租金收入，未来年度租金收入规模与已经签订的租约合
同、合同到期时间、市场租金水平及变动比率、出租率、收租损失等相关。
（1） 市场租金价格水平
? 研发制造用房市场租金的确定
估价对象总可出租面积为84,944.41平方米，已出租面积为76,669.37平方米，于价值时
点整体出租率约为90.26%，其中智能制造及工业研发用房截至价值时点的平均签约租
金价格为159元/平方米/月。
本次估价以估价对象在收益年期内将按其现有用途及租赁模式继续使用为假设前提测
算收益，即已经签订的租约在合同期内有效执行，租约到期以后按市场平均租金及出租
率水平继续出租使用。
? 可比实例选取依据
确定智能制造及工业研发用房物业市场租金时，我们采用比较法，首先，按照区位条
件、运营状态和项目定位及租户类型等维度进行了比较和选择，确定可比实例；其
次，经过充分考虑估价对象与可比实例在交易时间、交易情况、不动产状况等方面的
差异，修正后得出估价对象的比准市场租金。可比实例选取依据的具体分析如下：
(a) 区位条件
估价对象为北京市上地区域东升板块较为核心的产业园项目，且为上地区域东升板块
内优质的产业园项目之一。本次评估选取区域内体量及品质接近的产业园项目。四个
可比实例均为上地区域东升板块的核心优质产业园项目，其中奥北科技园距本项目直
线距离约3km；中关村东升国际科学园距本项目直线距离约2km；中关村东升科学
城·东升科技园距本项目直线距离约1km；中关村东升科技园·永泰园距本项目直线
距离约2.9km。四个可比实例均距本项目直线距离不超过3km。同时，四个可比实例
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均临近区域内核心道路，公共交通条件良好。整体来看，本项目与其可比实例均为北
京市上地区域东升板块内中的核心优质产业园物业，交通便利可达性较强，当前运营
及租赁情况良好，可比实例在区域范围内与本项目具有一定的可比性。
(b) 运营状态
基础设施项目为北京市上地区域东升板块区域内运营成熟稳定的产业园项目，截至
2024年9月30日，本项目整体出租率为90.26%。基础设施项目与可比实例（中关村东
升科学城·东升科技园（ L20 、L24 地块）新近入市，除外）均为运营成熟的产业园
物业，在运营情况上，可比实例在北京市上地区域东升板块范围内与基础设施项目具有
一定的可比性。
(c) 项目定位及租户类型
估价对象与可比实例项目定位具有相似性。在项目定位层面，估价对象项目定位为智能
制造及工业研发，奥北科技园项目定位为契合科技企业需求的高端生态商务花园; 中关
村东升国际科学园项目定位为生物医药大健康、大数据、高端智能制造类产业聚集区;
中关村东升科学城·东升科技园项目定位为重点聚焦高精尖研发办公，打造科技创新服
务型高品质园区；中关村东升科技园·永泰园项目定位为聚集大数据、人工智能等前沿
科技领域企业园区。本项目及可比项目主要租户类型均为科技推广和应用服务业和信
息传输、软件和信息技术服务业类租户。总体来讲，项目定位相近，且主要租户类型具
有一定的重合度。
综上，估价对象为北京市上地-东升板块区域内标志性产业园项目，可比实例均为同区
域内核心的产业园项目，可比实例的选取具有一定的合理性。
? 市场租金
经过市场调查与研究，我们最终确定了四个类似产业园物业作为估价对象智能制造及
工业研发用房的可比实例。可比实例详情概述如下：
因素 估价对象 可比实例一 可比实例二 可比实例三 可比实例四
项目名称 金隅智造工
场产权一期
奥北
科技园区
中关村东升
国际科学园
中关村东升科学
城·东升科技园
中关村东升科
技园永泰园
项目地址 海淀区
建材城中路
海淀区
宝盛南路
海淀区西三旗
永泰庄北路
北京市海淀区东升
科技园北街 6 号院
北京市海淀区
永泰中路 25 号
案例来源 N/A 市场询价 市场询价 市场询价 市场询价
交易时间 N/A 2024 年 9 月 2024 年 9 月 2024 年 9 月 2024 年 9 月
交易价格
（元/平方米/
月）
N/A 140 146 167 131
交易情况 N/A 报价 报价 报价 报价
建筑面积
（平方米） ---- 518 1084 607 389
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估价对象位置
对上述案例，我们从区域因素和个别因素两大方面进行了相应的调整，主要有以下调整
因素：
交易时间
可比实例的交易时间与价值时点接近，期间租金水平基本保持稳定，故未对可比实例的
时间因素进行修正。
交易情况
各可比实例均为市场报价，需要修正。
房地产状况
房地产状况包括区位状况、实物状况和权益状况。其中，区位状况调整的内容包括产
业聚集度、交通便捷度、基础设施、周围环境等因素；实物状况调整的内容包括物业
类型、建筑面积、设施设备、装修、层高、保养情况、物业管理等因素；权益状况调
整的内容包括规划限制条件、土地剩余年限等因素。
根据估价对象与可比实例上述因素具体情况，编制可比因素修正系数表，详见下表：
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比较因素修正指数表
因素 估价对象 可比实例一 可比实例二 可比实例三 可比实例四
市场报价
（元/平方米/月） - 140 146 167 131
交易时间 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
交易情况 1.00 1.03 1.03 1.03 1.03
区位状况 1.00 0.95 1.00 0.95 0.98
实物状况 1.00 0.90 0.95 1.09 0.85
权益状况 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
修正因素合计 - 0.88 0.98 1.07 0.86
修正价格
(元/平方米/月) - 158 150 157 153
权重 - 25% 25% 25% 25%
评估单价
取算数平均数 - 155
根据估价人员对估价对象所处区域租金水平及交易惯例的调查，本次估价将本项目中
除了N1和N5外的其他楼栋的市场租金按照155元/平方米/月计算，将上述两个楼栋适
用的市场价格按照一定比例折算，将上述价格按照全部可租赁面积计算后得到的本项
目智能制造及工业研发用房的市场租金为136元/平方米/月。本项目中的配套用房按
照上述金额及一定比例经调整后一层配套和二层配套的租金价格分别为120元/平方
米/月和84元/平方米/月进行测算。
? 出租率
截至价值时点，估价对象签约租户共计47个，已出租面积为76,669.37平方米，出租
率为90.26%。
评估报告中设定的出租率假设是按照地区同类项目平均预计出租率水平进行的估计
和假设，该出租率假设既不是本项目当期出租率的统计结果，也不代表对未来项目可
以实现的实际出租率的保证。评估测算中将截至价值时点正在执行的全部租赁合同进
行测算，按照合同约定价格计算至合同到期日，合同到期日后按照设定的市场租金和
出租率水平进行测算。对于本项目来说，对于任何月度如果合同约定的租赁面积折算
的出租率高于出租率假设，则按照合同约定计算收入，反之按照假设的出租率计算收
入。
根据估价人员的现场调研，估价对象所在区域为产业核心聚集区，区域内产业氛围浓
厚，入驻企业需求稳定且多为高科技智能化企业，出租率一直保持在较高水平，预计
智能制造及工业研发用房稳定期出租率为92%，相关配套出租率逐年上升，稳定期出
租率为80%。具体假设如下：
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预测期 智能制造及工业研发 产业配套
2024 第四季度-2025 年 85% 75%
2026-2027 年 87% 80%
2028 年 90% 80%
2029 年-2033 年 92% 80%
? 免租期
根据租赁市场行业惯例对于新租租户业主会根据租户的租赁面积大小、租期长短等给
予一定的免租期优惠，免租期一般在1个月至3个月不等。根据对原始权益人和项目运
营团队的访谈，一般情况下对新租租户合同期约定为三年，一般给予3个月免租期优
惠，即对新租租户每年予以折合1个月（30天）免租期优惠。评估机构谨慎按照全部
可租赁面积计算，每年设定30天作为免租期假设。
? 租金增长率
根据估价人员的市场调研，受到宏观经济环境的影响，短期内全市范围内类似项目的
租金和出租率承压。估价对象所在区域为产业核心聚集区，区域内产业氛围浓厚，入
驻企业需求稳定且多为高科技智能化企业，结合估价对象及区域内其他可比智能制造
及工业研发用房签约租金增长率水平，预测期假定2025-2026年租金不增长，预测期
内自2027开始按照增长率每年2.25%计算。
? 收租损失
评估机构在收入测算中考虑了收租损失，此类损失包括在租赁经营过程中因故导致的
租金收入坏账、租户延迟缴纳租金带来的损失等。根据尽调数据显示，估价对象近三
年一期租金的当期收缴率平均为93.5%，2021年至2023年，当期欠缴的租金在下一年
度皆全部收回，即下一年度期后收缴率为100%。评估机构参考此比例本着谨慎原则，
对预测期每期租金收入进行调整，即将首年预测租金收入的90%计算为当年租金收
入，将其余金额计算至下一年度；以此规则将第二年及后续年度租金收入调整为当年
年度预测租金收入90%与上年度预测租金收入10%的合计金额。
4.5.2 运营支出
（1） 成本费用
企业的经营成本及期间费用既包括与企业提供产品或者服务直接相关的费用，也包括
期间费用如管理费用、保险费用等间接费用。
项目历史营业成本主要为房屋出租成本即管理服务费。项目历史管理费用主要为人员
工资及财产保险费等。
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本次评估测算预测期内的成本和费用参考了历史水平并进行适当调整后约按租金收入
的7.25%考虑。本次测算中的保险费包含财产一切险和公众责任险，参考产权方提供的
最新保险单，预计未来年度估价对象每年支付的保险费约23.3万元。
（2） 资本性支出
在企业的经营活动中，供长期使用的、其经济寿命将经历许多会计期间的资产如固定资
产、无形资产、递延资产等作为资本性支出。即先将其资本化形成固定资产、无形资产、
递延资产等，随着它们为企业提供的效益，将在各个会计期间转销为费用。
本次测算中参考委托方提供的《金隅智造工场产权一期项目技术尽职调查报告》所记载
的资本性支出总和与估价对象未来收入总和的比例，并以此为基准，按照其占年总运营
收入（含税）约3.0%计取。
（3） 税金及附加
本次测算中的税金及附加包括企业经营活动应负担的相关税费，包括增值税、增值税附
加、房产税、城镇土地使用税、印花税。
增值税
根据《增值税暂行条例》规定，一般纳税人销售货物或者提供应税劳务，应纳税额为当
期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。进项税额是指纳税人购进货物、劳务及服务等
支付的增值税额，从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额，准予从销项税额
中抵扣。当期销项税额小于进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
每期应纳增值税计算公式为：
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额
对于本项目来说，预测期内发生应税销售行为即产权方取得租金收入。一般纳税人取得
不动产租赁收入的增值税税率为9%。
增值税附加
增值税附加税是附加税的一种，对应于增值税的按照增值税税额的一定比例征收的税。
是以增值税的存在和征收为前提和依据的，通常包括城市维护建设税、教育费附加、地
方教育费附加。
项目所在地的附加税率为城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%，合计按照应
纳税额的12%计算增值税附加。
房产税
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房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种形式，根据《房产税暂行条例》规定，
房产税依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算，具体减除幅度由省、自治区、
直辖市人民政府确定，税率为1.2%；从租计征是按照房产租金为计税基数，税率为12%。
项目所在地的房产税计征方式为从租和从价，即出租房屋按照从租计征、税率为12%；
未出租房屋按照从价计征，减除幅度为30%，税率为1.2%。
城镇土地使用税
城镇土地使用税采用定额税率，以实际占有的土地面积为计税依据。
本项目所在地的土地使用税为3元/平方米/年，根据产权方提供的土地面积计算，则每
年应缴纳的城镇土地使用税约为人民币291,245元。
印花税
《中华人民共和国印花税法》自2022年7月1日起施行，按照《印花税税目税率表》列
明税率，租赁合同按照合同约定租金金额的千分之一缴纳，计税依据不包括列明的增值
税税款。
本项目按照运营期内按照年总运营收入（不含税）的1‰估算租赁合同印花税。
4.5.3 运营净收益
运营净收益 = 运营收入 – 成本费用 – 资本性支出– 税金及附加
4.5.4 未来现金流
综上，通过对运营收入及运营支出等的分析，估计2024年10月1日至2025年12月31日
估价对象运营收入及运营净收益情况如下（单位：元）：
科目 2024 年 10 月-12 月 2025 年 1 月-12 月
运营收入19 29,291,301 121,494,112
成本费用 2,125,755 8,807,252
税金及附加20 5,962,134 24,790,837
运营收入-成本费用-税金及附加 21,203,413 87,896,023
资本性支出 878,739 3,644,823
运营净收益 20,324,673 84,251,199
特别提示：上述运营收入及运营净收益基于价值时点委托方及产权方提供之估价对象
概况、租赁明细、运营支出等情况，以及本报告对于市场租金、增长率及出租率等参数
的判断，并未考虑市场或经营特殊变动的影响，上述资料及参数的变动均会带来运营收
19 包含增值税。
20 包含增值税。
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入及运营净收益的变化。上述运营收入及运营净收益仅为本报告估价时点的估值测算
过程数据，并非实际经营现金流预测。
4.5.5 长期增长率
预测期后至收益期届满的长期增长率2.25%乃根据类似物业的发展经验及该区域的市
场状况综合分析得出。
城市宏观情况分析
从城市角度分析，北京市是中国的首都、直辖市、国家中心城市、超大城市。国务院批
复确定的中国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。在宏观经济层面，
北京市作为我国超一线城市之一，其生产总值 (GDP) 长期位列全国前二。2023年北
京全市生产总值 (GDP) 43,760.7亿元位列全国第二位，自2001年历史二十余年间年均
复合增长率超过10%。
综合来看，北京市宏观经济发展稳定，研发办公氛围浓郁，产业政策支持力度明显，未
来发展态势积极乐观。
资产周边市场分析
估价对象坐落于北京市上地区域东升板块，是目前北京市优质产业园区集中的区域。区
域内甲级写字楼、中高端住宅、星级酒店林立，地铁昌平线、8号线及13号均可到达该
区域。依托着丰富的行业资源以及完善的配套设施，上地东升板块整体产业园物业品质
较高，办公氛围良好，区域中的优质产业园物业整体租赁情况较为稳定。
短期来看，目前项目周边市场供应较多，受宏观经济形势和周边区域的影响，预计未来
2-3年区域内去化压力较大。
长期来看，北京市开始进一步细化产业园区发展的相关政策，引导产业园区的发展向高
精尖行业进一步倾斜，同时鼓励低端产业园区进行产业升级，并通过负面清单的形式向
园区管理者和企业释放更清晰的产业方向。随着估价对象所在区域政策利好和高校技
术资源的不断导入为其长远可持续发展提供了坚实的基础，其辐射及联动范围将从进
一步扩张，虽然板块内的产业园区出租率及租金水平短期承压较大，但未来仍有一定的
发展潜力及增长空间。
资产自身情况分析
从估价对象历史经营情况来看，估价对象的各项主要经营指标均表现良好。估价对象在
租金单价方面，2020年至2024年9月平均固定租金单价增长率约为1.9%。总体而言，
估价对象在经营过程中，持续通过不断优化调整，通过良好的招商策略及园区管理为项
目不断赋能，带动项目现金流不断提升，未来增长潜力充足。
因此，综合考虑城市宏观经济发展水平、区域产业园特性以及估价对象自身增长情况，
同时亦考虑到突发性宏观经济事件等类不可抗力因素，估价对象长期增长率采用2.25%
属于合理水平。
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4.5.6 收益年期
估价对象土地使用权终止日期为2046年12月2日，于价值时点剩余使用年期为22.17年；
估价对象改造建成于2017年至2020年，根据工程尽调机构的意见，估价对象改造后的
建筑设计耐久年限为40年。根据孰短原则，估价对象收益年期按照剩余土地使用年限
22.17年确定。
4.5.7 报酬率的求取
本次估价测算采用6.50%的报酬率。该报酬率是为资本成本或用以转换日后应付或应收
货币金额的回报率，理论上反映资本之机会成本，我们在确定上述报酬率时，采用累加
法进行确定。累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即将报酬率视为包含无风
险报酬率和风险报酬率两大部分。公式如下:报酬率=无风险报酬率+风险报酬率
其中，无风险报酬率参照价值时点十年到期国家债券的收益率2.15%（以2024年9月30
日查询的中债国债收益率为准）进行确定；风险报酬率体现投资人对长期投资超出安全
利率以外的回报要求，主要包含:(1)投资不动产的风险补偿 (2)缺乏流动性风险补偿
(3)区位风险补偿 (4)行业及管理负担风险补偿 (5)合规风险补偿 (6)增长风险补偿 (7)
特殊经营风险补偿。投资不动产的风险补偿一般指投资不动产行业额外要求的回报，我
们采用3.5%作为投资不动产的风险补偿，代表了流动性、区位、行业、合规及增长均
处于均值水平下的不动产风险回报要求。
而估价对象为产业园类不动产中的研发办公业态，所在区域为北京海淀区上地东升板
块。依托着较高的科技区位支撑、高校技术资源以及完善的配套设施，上地区域东升板
块整体产业园物业品质较高，智能研发氛围良好，产业园租赁需求稳定，区域中的优质
产业园物业整体租赁情况良好，虽然在可预见范围内有新增同类产业园区，项目经营稳
定性可以预期。
综合考虑近期市场流动性、估价对象长期增长情况及经营情况，结合REITS项目合规优
势，估价对象在上述投资不动产的风险补偿均值3.5%的基础上，上调0.88%，综合风
险报酬率取值为4.38%。
风险因素 报酬率
无风险报酬率 2.15%
风险报酬率--投资不动产风险补偿均值 3.5%
风险报酬率
--估价对象流动性、区位、行业及管理负担、合
规、增长、特殊经营等方面风险补偿调整
0.88%
报酬率-综合调整结果 6.53%
报酬率-综合调整结果（0.25%归整） 6.50%
4.5.8 不可抗力因素分析
根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条第二款: 不可抗力是指不能预见不能避免
并不能克服的客观情况。通常包括以下几种情形:
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1) 重大的自然灾害类
如重大的地震、海啸、台风 、海浪、洪水、蝗灾、风暴、冰雹、沙尘暴、火山爆发、
山体滑坡、雪崩、泥石流等。
分析:北京市位于华北平原的西北端，地势西北高、东南低。西部、北部和东北部三面
环山，东南部是一片缓缓向渤海倾斜的平原。气候属暖温带半湿润半干旱季风气候，夏
季高温多雨，冬季寒冷干燥，春、秋短促。
北京地区的主要地质灾害种类有泥石流、滑坡、崩塌、地面塌陷等突发性地质灾害，这
几类灾害主要发生在山区;地裂缝、地面沉降等缓变性地质灾害主要集中在平原区。约
80%的突发性地质灾害发生在汛期。北京汛期时间为6月1日至9月15日，主汛期为7月
下旬至8月上旬。根据北京市突发事件应急委员会关于印发《北京市防汛应急预案
(2022 年修订)》的通知，北京市规划自然资源部门将加强地质灾害监测，提前24小时
发布地质灾害的预警信息，做好地质灾害隐患巡查、排查，为防灾减灾决策部署赢得更
多时间。
在自然灾害预防及应急处置方面，在北京市政府发布的北京市“十四五”规划中，明确
了北京市将以推进应急管理体系和能力现代化为主线，以增强城市韧性为目标，积极构
建应急管理风险防控体系、治理能力体系和责任制度体系，努力推进应急管理法治化、
协同化、智能化、社会化进程，不断夯实应急管理基层基础，为首都率先基本实现社会
主义现代化和建设国际一流和谐宜居之都提供坚实的安全保障。
此外，本项目历史及未来均有持续购买财产保险，其中也有相应自然灾害的保险条款可
以对相应损失进行保障。
结论：自然灾害这种不可抗力虽然无法百分之百预见，但是过去二十年在估价对象所在
区域没有出现重大财产损失的自然灾害记录，同时北京市不断提高自身防灾减灾救灾
能力，因此估值中未对该因素进行特殊考虑。
2) 重大的社会非正常事件类
这类事件往往指社会异常的、突发的事件，既非自然灾害，也不属于政府行为，如战争、
武装冲突、罢工、骚乱、暴动等。这些事件虽然是人为的，但对局外的民事关系的当事
人而言，这些事件则是既不能预见也不能避免与克服的，因此属于不可抗力。
分析：近几十年间北京地区社会始终保持稳定，估价对象所在场地和区域没有发生过社
会非正常事件。
结论：估价对象自投入使用以来没有发生过社会非正常事件，并且通过进一步增加风控
举措，压实处置方案和应对流程从而避免类似情况的发生。因此估值中未对该因素进行
特殊考虑。
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3）政府行为对民事当事人民事活动的影响类
有些情况下，类似于不可抗力，应当比照不可抗力处理，如征收征用。
分析：北京地区征收办法已经实施多年，北京市政府也对征收事项有明确的法律法规政
策；估价对象所在地区已经是成熟建成区，公共设施包括道路、上下水、燃气、供电等
设施建设完善。
结论：基于以上信息，估值中未对该因素进行特殊考虑。
4）突发社会性事件等因素对社会经济发展影响
2020年-2022年的突发公共卫生事件对北京市经济和居民生活均产生了显著影响。此类
突发公共卫生事件在过去20年间共发生两次，上一次为2003年的非典型肺炎。这类情
况属于发生频率较低的突发社会性类不可抗力事件。
分析：结合2003年-2023年过去二十年的官方统计数据可以看到，自2003年非典型肺炎
至2023年北京市人均生产总值平均年化增长率约9.0%，社会消费品零售总额复合增长
率约8.9%。城镇居民人均可支配收入复合增长率约9.2%，人均消费支出复合增长率
7.9%。由此可见突发公共卫生事件影响在发生当年会有短期波动后，长期来看仍然可
以保持经济和消费能力的合理增长。北京作为中国的首都，在突发公共卫生事件后的恢
复也是显著的，2023年年末生产总值同比增速约为5.09%，城镇居民人均可支配收入
增速约为9.78%，人均消费支出增速约为11.57%，可见此类突发公共卫生事件对经济
的阻力在北京得到快速释放。
结论：突发公共卫生事件属于发生周期较长，不确定性很大的低概率类不可抗力。北京
市在过去二十年间，曾经历过两次突发公共卫生事件影响。但通过观察经济运行的长期
表现，此类突发公共卫生事件的负面影响在几年内可恢复到长期平均增速上。在估价对
象估值中设定的预测期年化增长率，以及长期增长率均低于上述已考虑突发公共卫生
事件影响下的过去二十年间各项宏观经济数据。
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4.6 估价结果确定
我们采用了收益法对估价对象的市场价值进行了测算，采用收益法确定出一定时期的现金流
量，并就该现金流量采用适当折现率，该方法用于衡量于假设投资年期内之租金及资本增长，
让投资者或产权方可对物业可能带来之长期回报作出评估。
中国北京市海淀区建材城中路27号金隅智造工场产权一期项目，总建筑面积为90,907.03平
方米的房屋建筑物所有权及相应分摊国有土地使用权在价值时点2024年9月30日的市场价值
为人民币1,108,000,000元（大写人民币壹拾壹亿零捌佰万元整），折合单价为12,200元/平
方米。
估价结果汇总表
项目名称 建筑面积
（平方米） 评估方法 估价结果
（元）
折合单价
（元/平方米）
中国北京市海淀区建
材城中路 27 号金隅
智造工场产权一期
90,907.03 收益法 1,108,000,000 12,200
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5. 附件
5.1 估值敏感性分析及压力测试
本次评估是基于价值时点所获知及调研到的估价对象及市场信息所做出的判断。本评估报告
的使用者应注意到，由于未来事件及经济发展存在波动及不可预测性，预测数据与实际情况
产生偏离是较难避免的，特别是估值测算的收益期往往超过10年，较长期的预测亦受到长期
宏观及区域经济发展的影响。为了帮助报告使用者更好地评估关键性假设波动对估值产生的
影响，我们主要针对运营净收益和长期增长率进行了8个情景下的估值敏感性分析。
估价对象运营净收益的变化可以综合体现一般经营性利好或风险对于估值的影响，而长期增
长率则可以体现宏观经济发展层面的波动对于估值的影响。
本敏感性分析旨在为一定波动范围内的估值变化提供参考，而未来实际变化可能超过所示范
围，请报告使用人注意。
1）运营净收益：
估价对象的运营净收益水平受到收入和成本的综合影响，亦可以体现多个不同方向的市场变
化对项目的整体影响。“基准运营净收益”情境为本次估值11.08亿元对应的运营净收益水平。
项目运营净收益的变化对估值的影响如下：
运营净收益变化比例 价值时点估值：11.08 亿元
情境下估值（亿元） 估值变化比例（%）
下降 10% 9.97 -10%
下降 5% 10.53 -5%
基准 11.08 0%
增长 5% 11.64 5%
增长 10% 12.19 10%
2）长期增长率：
长期增长率会受到区域经济发展情况、利率和城市研发办公活力等宏观因素影响，不可预见
的宏观环境变化会对估值产生影响。“基准长期增长率”情境为本次估值11.08亿元对应的长期
增长率（2.25%）。
长期增长率变化 价值时点估值：11.08 亿元
情境下估值（亿元） 估值变化比例（%）
下降 0.5% 10.93 -1.4%
下降 0.25% 11.00 -0.7%
基准（2.25%） 11.08 0%
增长 0.25% 11.16 0.7%
增长 0.5% 11.24 1.4%
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5.2 委托评估函


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5.3 企业关于评估的有关事项说明






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5.4 物业位置图
估价对象位置示意图
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5.5 估价对象内外部状况照片
估价对象外观1 估价对象外观2
估价对象外观3 估价对象外观4
估价对象外观5 估价对象外观6
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估价对象内部1 估价对象内部2
估价对象内部3 估价对象内部4
估价对象内部5 估价对象内部6
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5.6 估价对象周围环境和景观照片
北临菁盈南路 东邻金隅科技园
南临园区内道路 西临园区内道路
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5.7 委托方及产权方营业执照
委托方营业执照
产权方营业执照
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5.8 估价对象权属证明
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5.9 估价机构营业执照
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5.10 估价机构相关资质证明