中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2022年第4季度报告

基金管理人：中金基金管理有限公司
基金托管人：兴业银行股份有限公司
报告送出日期：2023年 1月 20日

中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 2022年第 4季度报告
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§1 重要提示
基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，
并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
基金托管人兴业银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2023年 1月 19日复核了本报告
中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈
述或者重大遗漏。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。
基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投资决策前应仔细阅读本
基金的招募说明书及其更新。
本报告中财务资料未经审计。
本报告期自 2022年 10月 1日起至 12月 31日止。
§2 基金产品概况
2.1 基金产品基本情况
基金名称 中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金
基金简称 中金厦门安居 REIT
场内简称 厦门安居（扩位简称：中金厦门安居 REIT）
基金主代码 508058
前端交易代码 508058
基金运作方式 契约型封闭式
基金合同生效日 2022年 8月 22日
基金管理人 中金基金管理有限公司
基金托管人 兴业银行股份有限公司
报告期末基金份额总额 500,000,000.00份
基金合同存续期 65年
基金份额上市的证券交易所 上海证券交易所
上市日期 2022年 8月 31日
投资目标
本基金主要资产投资于基础设施资产支持证券并持有其全部
份额，通过基础设施资产支持证券、项目公司等载体穿透取
得基础设施项目完全所有权或经营权利。本基金通过主动的
投资管理和运营管理，提升基础设施项目的运营收益水平，
力争为基金份额持有人提供稳定的收益分配及长期可持续的
收益分配增长，并争取提升基础设施项目价值。
投资策略
（一）基础设施项目投资策略。1、初始基金资产投资策略。
本基金将扣除相关预留费用后的全部初始基金资产投资于
“中金厦门安居保障性租赁住房基础设施资产支持专项计划
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资产支持证券”并持有其全部份额。本基金通过该资产支持
证券投资于项目公司，穿透取得项目公司持有的基础设施资
产的完全所有权或经营权利。2、运营管理策略。本基金管理
人将主动履行基础设施项目运营管理职责，并聘请具备先进
保障性租赁住房运营管理经验的外部管理机构根据基金合
同、运营管理服务协议的约定承担部分基础设施项目运营管
理职责。3、资产收购策略。本着基金份额持有人利益最大化
原则，结合本基金运营管理情况，基金管理人将积极开展研
究、尽职调查并借助外部管理机构项目资源，积极挖掘并新
增投资具有稳定现金流的保障性租赁住房基础设施项目。4、
更新改造策略。基金管理人将视情况对基础设施项目进行更
新改造，维持基础设施项目硬件标准，为租户提供有竞争力
的服务。5、出售及处置策略。本着维护基金份额持有人合法
权益的原则，结合市场环境及基础设施项目运营情况，基金
管理人将适时制定基础设施项目出售方案并组织实施。6、对
外借款策略。本基金直接或间接对外借入款项的，应当遵循
基金份额持有人利益优先原则，不得依赖外部增信，借款用
途限于基础设施项目日常运营、维修改造、项目收购等。
（二）债券及货币市场工具的投资策略。本基金投资资产支
持专项计划前的基金财产以及投资资产支持专项计划后的剩
余基金财产、获得资产支持专项计划收益分配资金、出售基
础设施项目获得的资金等，将主要投资于利率债、AAA级信用
债及货币市场工具等，在保障基金财产安全性的前提下，本
基金将对整体固定收益组合久期做严格管理和匹配。
业绩比较基准 不设立业绩比较基准。
风险收益特征
本基金为基础设施证券投资基金，在基金合同存续期内通过
资产支持证券和项目公司等载体穿透取得保障性租赁住房基
础设施项目完全所有权或经营权利，通过积极运营管理以获
取基础设施项目租金、收费等稳定现金流。一般市场情况下，
本基金预期风险收益低于股票型基金，高于债券型基金、货
币市场基金。
基金收益分配政策
（一）在符合有关基金分红条件的前提下，本基金应当将90%
以上合并后基金年度可供分配金额分配给投资者，每年不得
少于1次，若基金合同生效不满6个月可不进行收益分配；
（二）本基金收益分配方式为现金分红；
（三）每一基金份额享有同等分配权；
（四）法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。
在不违背法律法规及基金合同的规定、且对基金份额持有人
利益无实质性不利影响的前提下，基金管理人经与基金托管
人协商一致，可在中国证监会允许的条件下调整基金收益的
分配原则，不需召开基金份额持有人大会。
资产支持证券管理人 中国国际金融股份有限公司
外部管理机构 厦门住房租赁发展有限公司
2.2 基础设施项目基本情况说明
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基础设施项目名称：园博公寓
基础设施项目公司名称 厦门安居园博住房租赁有限公司
基础设施项目类型 保障性租赁住房
基础设施项目主要经营模式
园博公寓为保障性租赁住房，主要向厦门市新就
业大学生、青年人、城市基本公共服务人员等新
市民群体提供租赁服务，并收取相应租金。租金
一般不高于同地段同品质市场化租赁住房租金
的 95%，年度租金涨幅不超过 5%。
基础设施项目地理位置 福建省厦门市集美区滨水北里

基础设施项目名称：珩琦公寓
基础设施项目公司名称 厦门安居珩琦住房租赁有限公司
基础设施项目类型 保障性租赁住房
基础设施项目主要经营模式
珩琦公寓为保障性租赁住房，主要向厦门市新就
业大学生、青年人、城市基本公共服务人员等新
市民群体提供租赁服务，并收取相应租金。租金
一般不高于同地段同品质市场化租赁住房租金
的 95%，年度租金涨幅不超过 5%。
基础设施项目地理位置 福建省厦门市集美区珩琦二里

§3 主要财务指标和基金收益分配情况
3.1 主要财务指标
单位：人民币元
主要财务指标 报告期（2022年 10月 1日-2022年 12月 31日）
1.本期收入 18,826,820.28
2.本期净利润 5,838,216.67
3.本期经营活动产生的现金流量净额 17,169,677.12
3.2 其他财务指标
无。
3.3 基金收益分配情况
3.3.1 本报告期及近三年的可供分配金额
单位：人民币元
期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注
本期 13,892,022.04 0.0278 -
本年累计 20,575,621.84 0.0412 -
注：本年累计是自基金合同生效以来的可供分配金额，本基金合同生效日为 2022年 8月 22日。

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3.3.2 本报告期及近三年的实际分配金额
单位：人民币元
期间 实际分配金额 单位实际分配金额 备注
本期 - - -
本年累计 - - -
3.3.3 本期可供分配金额计算过程
单位：人民币元
项目 金额 备注
本期合并净利润 5,838,216.67 -
本期折旧和摊销 7,918,485.55 -
本期利息支出 411,579.47 -
本期所得税费用 - -
本期税息折旧及摊销前利润 14,168,281.69 -
调增项

1.应收和应付项目的变动 3,505,070.43
2.其他可能的调整项，如基础设施基金发行
份额募集的资金、处置基础设施项目资产取
得的现金、金融资产相关调整、期初现金余
额等
- -
调减项

1.当期购买基础设施项目等资本性支出 - -
2.支付的利息及所得税费用 -411,579.47 -
3.未来合理相关支出预留，包括重大资本性
支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、
未来合理期间内的债务利息、运营费用等
-3,369,750.61
调整项包括：本期新增的
应付管理人报酬、税费、
中介费用、押金等经营性
负债。
本期可供分配金额 13,892,022.04 -
3.3.4 本期调整项与往期不一致的情况说明
本报告期内，本基金暂无往期可比。
§4 基础设施项目运营情况
4.1 对报告期内基础设施项目公司运营情况的整体说明
本基金通过专项计划 100%持有的基础设施资产由 2个保障性租赁住房项目组成，均位于福建
省厦门市集美区，合计拥有房源套数 4,665套，建筑面积合计 198,553.97平方米。截至 2022年
12 月 31 日，本基金持有的基础设施资产四季度合计租金收入为人民币 18,067,012.52 元。按建
筑面积计算，本期末出租率为 99.15%，其中个人租户占比 91.41%，基础设施资产保持平稳运营。
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4.2 基础设施项目公司运营财务数据
4.2.1 基础设施项目公司的营业收入分析
基础设施项目公司名称：厦门安居园博住房租赁有限公司、厦门安居珩琦住房租赁有限公司
序号 构成
本期
（2022年 10月 1日至 2022年 12月 31日）
金额（元） 占该项目总收入比例（%）
1 租金收入 18,067,012.52 100.00

2 其他收入 - -
3 合计 18,067,012.52 100.00

4.2.2 基础设施项目公司的营业成本及主要费用分析
基础设施项目公司名称：厦门安居园博住房租赁有限公司、厦门安居珩琦住房租赁有限公司
序号 构成
本期
（2022年 10月 1日至 2022年 12月 31日）
金额（元） 占该项目总成本比例（%）
1 长期待摊费用摊销 1,875,178.14 54.68
2 税金及附加 1,033,878.63 30.15
3 管理费用 520,342.64 15.17
4 其他成本费用 - -
5 合计 3,429,399.41 100.00
注：基础设施项目营业成本构成项目无折旧费用，主要是基础设施项目公司层面对投资性房地产
采用公允价值核算，无需计提折旧。
4.2.3 基础设施项目公司的财务业绩衡量指标分析
基础设施项目公司名称：厦门安居园博住房租赁有限公司、厦门安居珩琦住房租赁有限公司
序号 指标名称 指标含义说明及计算公式 指标单位
本期
（2022年 10月 1日至 2022
年 12月 31日）
指标数值
1
息税折旧摊销前
净利率
基础设施项目息税折旧摊
销前净利润/营业收入
% 82.88

注：上表所述基础设施项目息税折旧摊销前净利润为基础设施项目财务业绩指标，3.3.3 本期可
供分配金额计算过程中本报告期税息折旧及摊销前利润为基金层面财务指标，两者计算口径存在
差异。
4.3 基础设施项目公司经营现金流
4.3.1 经营活动现金流归集、管理、使用情况
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自权利义务转移日起，基金管理人全面接管基础设施项目公司所有银行账户及资金，确保所
有账户及资金统一纳入基金管理人和基金托管人的监管范围。本期基础设施项目公司收入归集总
金额 19,973,043.89元，对外支出总金额 2,818,200.16元。
截至本报告期末，不存在单一租户租金占比超过 10%的情况。
4.3.2 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施
的说明
本报告期内，本基金不存在影响未来项目正常现金流的重大情况。
4.4 基础设施项目公司对外借入款项情况
4.4.1 报告期内对外借入款项基本情况
本报告期内，无对外借入款项情况。
4.4.2 本期对外借入款项情况与上年同期的变化情况分析
本报告期内，本基金不存在上年同期情况。
4.5 基础设施项目投资情况
4.5.1 报告期内购入或出售基础设施项目情况
本报告期内，本基金不存在购入或出售基础设施项目情况。
4.5.2 购入或出售基础设施项目变化情况及对基金运作、收益等方面的影响分析
本报告期内，本基金不存在购入或出售基础设施项目情况。
§5 除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告
5.1 报告期末基金资产组合情况
序号 项目 金额（元）
1 固定收益投资 -
其中：债券 -
资产支持证券 -
2 买入返售金融资产 -
其中：买断式回购的买入返售金融资产 -
3 银行存款和结算备付金合计 3,811,608.01
4 其他资产 -
5 合计 3,811,608.01
5.2 报告期末按债券品种分类的债券投资组合
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本基金本报告期末未持有债券投资。
5.3 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排名的前五名债券投资明细
本基金本报告期末未持有债券投资。
5.4 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名资产支持证券投资
明细
本基金本报告期末未持有除基础设施资产支持证券以外的资产支持证券投资。
5.5 投资组合报告附注
本报告期内本基金投资的前十名证券的发行主体本期未被监管部门立案调查，或在本报告编
制日前一年内受到公开谴责、处罚的情形。
5.6 其他资产构成
本基金本报告期末无其他资产。
§6 管理人报告
6.1 基金管理人及主要负责人员情况
6.1.1 管理人及其管理基础设施基金的经验
中金基金管理有限公司（简称“中金基金”）成立于 2014年 2月，由中国国际金融股份有限
公司作为全资股东，是首家通过发起设立方式由单一股东持股的基金公司，注册资本 5亿元。中
金基金经营范围为基金募集、基金销售、特定客户资产管理、资产管理和中国证监会许可的其他
业务，注册地址为北京市朝阳区建国门外大街 1号国贸写字楼 2座 26层 05室。
中金基金设立专门部门负责基础设施基金（或称“公募 REITs”）的研究、投资及运营管理
等工作，建立并执行公募 REITs尽职调查、投资管理、运营管理及风险控制等各项制度流程，持
续加强专业人员配备，保障基金规范设立及运作，保护基金份额持有人合法权益。
截至报告期末，中金基金共管理 3只基础设施基金。
6.1.2 基金经理（或基金经理小组）简介
姓名 职务
任本基金的基金经理
期限
基础设施项
目运营或投
资管理年限
基础设施项目运营
或投资管理经验
说明
任职日期 离任日期
李耀光
本基金的
基金经理
2022年 8
月 22日
- 9.5年
曾负责渤海汇金-
东久中国智能制造
产业园资产支持专
项计划、新派公寓
李耀光先生，经济学硕
士，CFA、CPA。历任中
国农业银行股份有限
公司托管业务部经理；
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权益型房托资产支
持专项计划、晋江
房建安置房资产支
持专项计划等多单
资产证券化项目，
项目类型覆盖产业
园区及仓储、住房
租赁、保障房及城
市基础设施等基础
设施领域，以及商
业办公等不动产领
域。
中信证券股份有限公
司资产管理部高级经
理；摩根士丹利华鑫证
券有限责任公司（现
“摩根士丹利证券（中
国）有限公司”）固定
收益部经理和副总裁、
全球资本市场部副总
裁和执行董事；渤海汇
金证券资产管理有限
公司资本市场部总经
理、金融市场部总经理
（兼）、不动产投资管
理部总经理（兼）、公
司副总经理。现任中金
基金管理有限公司副
总经理。
陈涛
本基金的
基金经理
2022年 8
月 22日
- 11年
曾负责蒙冀铁路、
川气东送天然气管
道、千黄高速等基
础设施项目的投后
运营管理工作，项
目类型覆盖铁路、
港口、轨道交通、
高速公路、清洁能
源等基础设施领
域。
陈涛先生，工学硕士。
历任北京全路通信信
号研究设计院集团有
限公司工程师；国投交
通控股有限公司业务
发展部高级经理；工银
金融租赁有限公司交
通金融事业部经理、境
内综合租赁业务三部
经理。现任中金基金管
理有限公司高级经理。
吕静杰
本基金的
基金经理
2022年 8
月 22日
- 7年
曾负责招商局公路
网络科技控股股份
有限公司合并报
表、预算及信息披
露等集团财务管理
工作，并参与高速
公路项目投资的财
务尽调工作，项目
类型覆盖高速公
路、光伏等基础设
施领域。
吕静杰女士，经济学学
士，CPA。历任信永中
和会计师事务所项目
经理；招商局公路网络
科技控股股份有限公
司财务部高级经理；国
金基金管理有限公司
投资经理。现任中金基
金管理有限公司高级
经理。
注：1、基础设施项目运营或投资管理年限根据基金经理参与基础设施相关行业的运营或投资管理
工作经历核算。
2、本基金无基金经理助理。
6.1.3 期末兼任私募资产管理计划投资经理的基金经理同时管理的产品情况
本报告期内，本基金不存在基金经理兼任私募资产管理计划投资经理的情形。
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6.2 报告期内基金费用收取情况的说明
根据本基金基金合同、招募说明书和托管协议等相关法律文件，本报告期内基金管理人的管
理费计提金额 529,188.60元，资产支持证券管理人的管理费计提金额 93,386.44元，基金托管人
的托管费计提金额 32,766.72元。外部管理机构的管理费包括固定管理费用和浮动管理费用，合
计计提金额 2,348,711.62元。
6.3 管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明
报告期内，本基金管理人严格遵守《中华人民共和国证券投资基金法》、《公开募集基础设
施证券投资基金指引（试行）》等法律法规、规章、规范性文件，中国证监会、上海证券交易所
有关规定，以及本基金基金合同、招募说明书等相关法律文件的约定，本着诚实信用、勤勉尽责
的原则管理和运用基金资产，履行基础设施项目运营管理职责，在控制风险的前提上，谋求基金
份额持有人利益最大化。报告期内，本基金运作整体合法合规，无损害基金份额持有人利益的行
为。
6.4 公平交易制度及执行情况的专项说明
本基金管理人一直坚持公平对待旗下所有投资组合，严格执行证监会《证券投资基金管理公
司公平交易制度指导意见》和公司内部公平交易制度，规范投资、研究和交易等各相关流程，通
过系统控制和人工监控等方式在各环节严格控制，确保公平对待不同投资组合，切实防范利益输
送。
本报告期内，本基金运作符合法律法规和公司公平交易制度的规定。
6.5 管理人对报告期内基金投资和运营分析
本基金按基金合同约定完成初始基金资产投资后，在本报告期内未新增投资。截至本报告期
末，本基金通过持有“中金厦门安居保障性租赁住房基础设施资产支持专项计划资产支持证券”
全部份额，穿透取得项目公司持有的基础设施资产的完全所有权或经营权利。本基金持有的基础
设施资产组合由 2个保障性租赁住房项目组成，包括：园博公寓、珩琦公寓，均位于福建省厦门
市集美区，合计拥有房源套数 4,665套，建筑面积合计 198,553.97平方米。
权利义务转移日起，基金管理人主动履行基础设施项目运营管理职责，同时，基金管理人委
托厦门住房租赁发展有限公司（“厦房租赁”）作为外部管理机构，负责基础设施项目的部分运
营管理职责。基金管理人、项目公司和厦房租赁已根据签订的《运营管理服务协议》，执行协议
中运营管理职责的分工。在此基础上，作为《运营管理服务协议》的补充，基金管理人与厦房租
赁制定了《运营管理备忘录》，约定资金账户管理、印章证照管理、预算和业务沟通、信息披露
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管理等方面的具体工作。
本基金持有的 2个基础设施项目于 2022年四季度完成租金收入 18,067,012.52元。按照建筑
面积计算，截至 2022年 12月 31日，2个保障性租赁住房出租率为 99.15%，其中：园博公寓出租
率为 99.37%，珩琦公寓出租率为 98.86%。两个基础设施项目租户结构稳定，个人租户占比 91.41%，
企业租户占比 8.59%。
截至 2022年 12月 31日，本基金募集期间披露的关联方借款已全部偿还完毕，基础设施项目
公司无新增借入款项。
6.6 管理人对宏观经济及基础设施项目所在行业的简要展望
6.6.1 宏观经济展望
根据国家统计局发布的数据，2022年我国 GDP为 1,210,207亿元，经济总量再上新台阶，按
不变价格计算，比上年增长 3.0%。分季度看，一季度国内生产总值同比增长 4.8%，二季度增长
0.4%，三季度增长 3.9%，四季度增长 2.9%。从环比看，四季度国内生产总值与三季度持平。
福建省及厦门市统计局数据显示，2022 年前三季度福建省及厦门市分别实现地区生产总值
37,793.71 亿元及 5,686.72 亿元，按照可比价格计算分别同比增长 5.2%和 5.9%，增速较全国前
三季度水平分别高 2.2个百分点和 2.9个百分点，区域经济整体稳中向好。
6.6.2 保障性租赁住房行业展望
保障性租赁住房是国家重点支持加快发展的行业。党的二十大报告要求，坚持房子是用来住
的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。《中华人民共
和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035年远景目标纲要》指出，加快培育和发展住房
租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使
租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承
租人和出租人合法权益。有效增加保障性住房供给，完善住房保障基础性制度和支持政策。以人
口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问
题。《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）指出，需加快
完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。
从中长期看，发展保障性租赁住房有助于构建起多层次住房供给体系，对大中城市人口承载
力与吸引力的提升以及经济社会可持续发展具有重要意义。保障性租赁住房租金低于同地段同品
质市场租赁住房租金，可以解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，具有较好的
竞争力和吸引力。
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§7 基金份额变动情况
单位：份
报告期期初基金份额总额 500,000,000.00
报告期期间基金总申购份额 -
报告期期间其他份额变动情况 -
报告期期末基金份额总额 500,000,000.00
§8 基金管理人运用固有资金投资本基金情况
8.1 基金管理人持有本基金份额变动情况
单位：份
报告期期初管理人持有的本基金份额 8,000,000.00
报告期期间买入/申购总份额 -
报告期期间卖出总份额 -
报告期期末管理人持有的本基金份额 8,000,000.00
报告期期末持有的本基金份额占基金总份额比例（%） 1.60
8.2 报告期内基金管理人运用固有资金投资本基金交易明细
本报告期内，基金管理人未运用固有资金申购、赎回、买卖本基金份额。
§9 影响投资者决策的其他重要信息
根据原始权益人厦门安居集团有限公司及利安达会计师事务所（特殊普通合伙）共同出具的
《关于净回收资金计算结果的说明函》，原始权益人净回收资金金额为 802,745,077.53 元。净回
收资金拟用于新投资项目金额为 802,745,077.53元，拟投资项目包括林边公寓、浯家公寓、龙秋
公寓、洪茂居住区一期工程、龙泉公寓（一期）、龙泉公寓（二期）、美峰公寓和古地石公寓等。
本报告期内，原始权益人厦门安居集团有限公司已使用回收资金数额合计 52,054,125.58
元，全部用于上述项目的投资。
§10 备查文件目录
10.1 备查文件目录
（一）中国证监会准予中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金募集注册
的文件
（二）《中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金基金合同》
（三）《中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金托管协议》
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（四）《中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》
（五）关于申请募集中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金之法律意见
书
（六）基金管理人业务资格批复和营业执照
（七）基金托管人业务资格批复和营业执照
（八）报告期内中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金在指定媒介上发
布的各项公告
（九）中国证监会要求的其他文件
10.2 存放地点
基金托管人业务资格批件和营业执照存放在基金托管人处；基金合同、基金托管协议及其余
备查文件存放在基金管理人处。投资者可在营业时间免费到存放地点查阅，也可按工本费购买复
印件。
10.3 查阅方式
投资者可在基金管理人和/或基金托管人的住所免费查阅备查文件。在支付工本费后，投资者
可在合理时间内取得备查文件的复制件或复印件。
投资者对本报告书如有疑问，可咨询基金管理人中金基金管理有限公司。
咨询电话：（86）010-63211122 400-868-1166
传真：（86）010-66159121
中金基金管理有限公司
2023年 1月 20日