4.7882% 中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金基础资产2023年度评估报告
本报告依据中国资产评估准则编制
中航基金管理有限公司拟确认中航京能光伏REIT
之湖北晶泰光伏电力有限公司
持有的基础设施项目价值
资产评估报告
天兴评报字[2024]第0454号
(共一册，第一册)
北京天健兴业资产评估有限公司
PAN-CHINA APPRAISAL CO.,LTD.
二〇二四年三月二十日
中国资产评估协会
资产评估业务报告备案回执
报告编码： 1111020141202400410
合同编号： HT2152024229
报告类型： 法定评估业务资产评估报告
报告文号： 天兴评报字[2024]第0454号
报告名称： 中航基金管理有限公司拟确认中航京能光伏REIT之 湖北晶泰光伏电力有限公司持有的基础设施项目价
值
评估结论： 505,000,000.00元
评估报告日： 2024年03月20日
评估机构名称： 北京天健兴业资产评估有限公司
签名人员： 周国康
游寰 (资产评估师)
(资产评估师) 会员编号：11180167
会员编号：11230201
(可扫描二维码查询备案业务信息)
说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为
协会对该报告认证、认可的依据，也不作为资产评估机构及其签字资产评估专 业人员免除相关法律责任的依据。
备案回执生成日期：2024年03月25日
目录
目 录
声明 1
资产评估报告摘要 2
资产评估报告 4
一 、委托人、产权持有单位和评估委托合同约定的其他评估报告使用者概况
4
二 、评估目的 8
三 、评估对象和评估范围 8
四 、价值类型及其定义 8
五、评估基准日 9
六、评估依据 9
七 、评估方法 13
八、评估程序实施过程和情况 14
九、评估假设 18
十 、评估结论 18
十一、特别事项说明 20
十二、评估报告的使用限制说明 21
十三、评估报告日 21
评估报告附件 22
中航基金管理有限公司拟确认拟确认中航京能光伏 REIT 之
湖北晶泰光伏电力有限公司持有的基础设施项目价值资产评估报告 第 1 页
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协
会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本 资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告 使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担 责任。本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报 告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任 何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提 示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实
现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚
持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、产权持有单位申报并经其采 用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提
供资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或 者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人
不存在偏见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场 调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估 对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实 披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的
要求。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估 报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告
中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
中航基金管理有限公司拟确认拟确认中航京能光伏REIT 之
湖北晶泰光伏电力有限公司持有的基础设施项目价值资产评估报告 第2页
中航基金管理有限公司拟确认中航京能光伏REIT
之湖北晶泰光伏电力有限公司
持有的基础设施项目价值
资产评估报告摘要
天兴评报字[2024]第0454号
北京天健兴业资产评估有限公司接受中航基金管理有限公司及湖北晶泰光伏 电力有限公司的委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独 立、客观、公正的原则，采用收益法，按照必要的评估程序，对湖北晶泰光伏电 力有限公司持有的基础设施项目在2023年12月31日的市场价值进行了评估。现
将资产评估情况报告如下：
一 、评估目的：根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》第三十 四条，中航京能光伏 REIT 存续期间，中航基金管理有限公司作为基金管理人需 确认中航京能光伏 REIT 之湖北晶泰光伏电力有限公司持有的基础设施项目价 值，因此需要对湖北晶泰光伏电力有限公司持有的基础设施项目价值进行评估，
为上述经济行为提供价值参考依据。
二、评估对象：湖北晶泰光伏电力有限公司于评估基准日持有的基础设施项
目价值。
三 、评估范围：湖北晶泰光伏电力有限公司基础设施项目价值的评估范围包
括固定资产、在建工程、使用权资产、无形资产。
四、价值类型：市场价值。
五、评估基准日：2023年12月31日。
六、评估方法：收益法。
七、评估结论
本次评估，评估人员采用收益法对基础设施项目价值进行了评估，经分析最
终评估结论为：
湖北晶泰光伏电力有限公司基础设施项目账面价值为47,859.08 万元，评估
价值为50,500.00万元，增值额为2,640.92万元，评估增值率为5.52%。
北京天健兴业资产评估有限公司
报告使用者在使用本报告的评估结论时，请注意本报告正文中第十一项“特
别事项说明”对评估结论的影响；并关注评估结论成立的评估假设及前提条件。
我们特别强调：本评估意见仅作为中航基金拟确认基础设施项目价值这一经
济行为提供价值参考依据。
本报告及其结论仅用于本报告设定的评估目的，而不能用于其他目的。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估 结论，请报告使用者在征得评估报告所有者许可后，认真阅读评估报告全文，并
请关注特别事项说明部分的内容。
中航基金管理有限公司拟确认中航京能光伏REIT
之湖北晶泰光伏电力有限公司
持有的基础设施项目价值
资产评估报告
天兴评报字[2024]第0454号
中航基金管理有限公司
湖北晶泰光伏电力有限公司：
北京天健兴业资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和 资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用收益法，按照必要的 评估程序，对湖北晶泰光伏电力有限公司持有的基础设施项目在2023年12月31
日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、产权持有单位和评估委托合同约定的其他评估报告
使用者概况
(一)委托人一概况
企业名称：中航基金管理有限公司(简称“中航基金”)
注册地址：北京市朝阳区天辰东路1号院1号楼1层101内10层B1001 号
法定代表人：杨彦伟
注册资本：30000万人民币
成立日期：2016年6月16日
经营范围：基金募集、基金销售、特定客户资产管理、资产管理和中国证监 会许可的其他业务。 (“1、未经有关部门批准，不得以公开方式募集资金；2、 不得公开开展证券类产品和金融衍生品交易活动；3、不得发放贷款；4、不得对 所投资企业以外的其他企业提供担保；5、不得向投资者承诺投资本金不受损失 或者承诺最低收益”;市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须
经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和
本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。)
(二)委托人二暨产权持有单位概况
1. 基本信息
企业名称：湖北晶泰光伏电力有限公司(以下简称“湖北晶泰”)
注册地址：随州经济开发区
法定代表人：张为
注册资本：13000万人民币
企业类型：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)
成立时间：2014年04月15日
经营范围：光伏电站的建设和管理。 (依法须经批准的项目，经相关部门批
准后方可开展经营活动)
2. 公司股权结构及变更情况
湖北晶泰成立于2014年4月15 日，由湖北晶星科技股份有限公司独资设
立，注册资本5,000万元。
2014年10月9日，湖北晶星科技股份有限公司增资，注册资本增至20,000
万元。
2015年10月29日，湖北晶星科技股份有限公司将其所持有的100.00%股权
转让给联合光伏(常州)投资有限公司。
2015年11月9日，联合光伏(常州)投资有限公司增资，注册资本增至25,000
万。
2021年2月5日，联合光伏(常州)投资有限公司更名为联合光伏(常州)投资
集团有限公司。
2023年3月23日，联合光伏(常州)投资集团有限公司将其所持有的100.00%
股权转让给中航证券有限公司。
2023年6月12日，湖北晶泰注册资本由25,000万元变更为13,000万元。
截至评估基准日，湖北晶泰的股权结构如下表所示：
单位：万元人民币
序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 持股比例
1 中航证券有限公司 13, 000. 00 13, 000. 00 100.00%
合计 13, 000. 00 13, 000. 00 100.00%
3. 公司主要资产概况
截止到评估基准日，湖北晶泰的核心资产为固定资产、在建工程、使用权资
产和无形资产。概况如下：
固定资产主要为光伏设备，包括逆变器、光伏组件等，分布在随州经济开发 区，由电厂运营人员负责管理。房屋建筑物建筑面积合计1044.82 平方米，已取 得鄂(2016)随州市不动产权第0003540 号、鄂(2016)随州市不动产权第
0003565号不动产权证。
在建工程为一次调频技术研究与应用技改项目。
使用权资产为产权持有单位预付的土地租赁款，湖北晶泰已分别与曾都区淅 河镇梨园村村民委员会、曾都区淅河镇邵家岗村村民委员会、曾都区淅河镇先觉 庙村村民委员会签订土地租赁合同，租期主要至2044年5月18日，其中与曾都
区淅河镇梨园村村民委员会签订的15.87亩租期至2045年1月18日。
无形资产为土地使用权，性质为划拨用地，产权证号为鄂(2016)随州市不
动产权第0000441号，面积为6,500平方米。
4. 公司主营业务概况
湖北晶泰光伏电力有限公司成立于2014年4月，位于湖北省随州市高新区淅 河镇，距离随州市区20km, 场区为桐柏山余脉延伸而成的丘陵地带。光伏区占 地3600亩，总容量为100MW, 电站于2014年7月14日开工，2015年1月并 网，2015年5月份全容量并网发电。该电站的上网电价为1.00 元/千瓦时(含 税),其中，标杆电价(含税)为0.4161元/千瓦时，补贴电价为0.5839元/千瓦
时。
5. 财务状况及经营成果
财务状况表
金额单位：人民币万元
项目名称 2021.12.31 2022.12.31 2023.12.31
流动资产 12,982.44 6,064.35 11,879.32
非流动资产 52,992.15 51,921.78 49,159.40
其中：长期股权投资
投资性房地产
固定资产 52,157.80 49,775.94 47,069.42
在建工程 20.42 47.58
无形资产
其他 834.36 2,125.42 2,042.40
资产总计 65,974.59 57,986.13 61,038.72
流动负债 38,137.34 25,896.68 5,252.43
非流动负债 1,257.24 38.556.08
负债总计 38,137.34 27,153.92 43,808.50
净资产 27,837.25 30,832.20 17,230.22
经营成果表
金额单位：人民币万元
项目名称 2021年度 2022年度 2023年度
一、营业收入 9,915.42 10,541.57 9,750.52
减：营业成本 3,908.03 4,031.02 3,467.95
税金及附加 165.55 162.41 137.79
管理费用 3.23 377.57 26.16
财务费用 1,940.66 53.57 4,036.59
加：其他收益 5.24 30.05 10.07
投资收益 -1,138.36
二、营业利润 3,903.19 4,808.78 2,092.10
加：营业外收入 5.42 0.10
减：营业外支出 0.07 0.00
三、利润总额 3,908.54 4,808.78 2,092.45
北京天健兴业资产评估有限公司
中航基金管理有限公司拟确认拟确认中航京能光伏REIT之
湖北晶泰光伏电力有限公司持有的基础设施项目价值资产评估报告 第8页
项目名称 2021年度 2022年度 2023年度
减：所得税费用 973.03 1,114.89 1,200.06
四、净利润 2,935.51 3,693.89 892.04
上表中列示的财务数据，2021-2023 年财务数据经致同会计师事务(特殊普 通合伙)所审计并出具致同审字(2023)第110C006750 号及致同审字(2024)第
110A003753 号无保留意见审计报告。
(三)评估委托合同约定的其他评估报告使用者
根据资产评估委托合同的约定，本报告无其他报告使用者。
(四)委托人和产权持有单位的关系
委托人一为产权持有单位的基金管理人，委托人二暨产权持有单位。
二、评估目的
根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》第三十四条，中航京能 光伏 REIT 存续期间，中航基金管理有限公司作为基金管理人需确认中航京能光 伏 REIT 之湖北晶泰光伏电力有限公司持有的基础设施项目价值，因此需要对湖 北晶泰光伏电力有限公司持有的基础设施项目价值进行评估，为上述经济行为提
供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象
评估对象为湖北晶泰光伏电力有限公司持有的基础设施项目价值。
(二)评估范围
基础设施项目价值的评估范围包括固定资产、在建工程、使用权资产、无形 资产。其中：固定资产核算内容是光伏发电设备及房屋建筑物；在建工程核算的 是未转固的技改项目；使用权资产核算的是已支付的土地租金；无形资产核算的
是划拨用地。各类资产的账面价值见下表：
基础设施项目价值评估申报汇总表
单位：万元
北京天健兴业资产评估有限公司
中航基金管理有限公司拟确认拟确认中航京能光伏 REIT之
湖北晶泰光伏电力有限公司持有的基础设施项目价值资产评估报告
第9页
项目名称 账面价值
固定资产 47,069.42
在建工程 47.58
使用权资产 742.08
无形资产
基础设施项目账面值 47,859.08
1.委托人和产权持有单位已承诺委托评估对象和评估范围与经济行为所涉及 的评估对象和评估范围一致，且数据经致同会计师事务所审计并出具致同审字
(2024)第110A003753 号无保留意见审计报告。
2. 产权持有单位取得的产权证为鄂(2016)随州市不动产权第0000441 号的
土地使用权，面积为6,500平方米，性质为划拨用地。
四、价值类型及其定义
根据本次评估目的确定本次评估的价值类型为市场价值，市场价值是指自愿 买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准
日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日是2023年12月31日。
评估基准日是评估人员收集资料、评估作价的基准时点，评估基准日的改变 可能导致评估结果的变化。本次评估所选取的评估基准日为一会计期间的终止时
点，能够全面反映评估对象的整体情况。
评估基准日是由委托人确定的，与资产评估委托合同约定的评估基准日一
致。
六、评估依据
本次评估工作中所遵循的经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资
产权属依据和评估取价依据为：
(一)经济行为依据
《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》 (中国证券监督管理委员
会公告〔2020〕54号)
(二)法律法规依据
1. 《中华人民共和国企业国有资产法》 (中华人民共和国主席令第5
号 ) ;
2. 《中华人民共和国资产评估法》 (中华人民共和国主席令第46号)
3. 《中华人民共和国公司法》 (中华人民共和国主席令第42号)
4. 《中华人民共和国民法典》 (2020年5月28日第十三届全国人民代表大
会第三次会议通过);
5. 《中华人民共和国证券法》 (中华人民共和国主席令第37号);
6. 《中华人民共和国证券投资基金法》 (中华人民共和国主席令第71
号 ) ;
7. 《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》 (中国证券监督管理
委员会公告〔2020〕54号);
8. 《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基
(REITs) 试点工作的通知》 (发改投资〔2021〕958号);
9. 《资产评估行业财政监督管理办法》 (财政部令第86号)
10. 《中华人民共和国企业所得税法》 (中华人民共和国主席令第63号)
11. 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》 (国务院2007年第512 号
令 ) ;
12.财政部国家税务总局国家发展改革委关于公布公共基础设施项目企业所
得税优惠目录(2008年版)的通知(财税〔2008〕116号);
13. 《国家税务总局关于实施国家重点扶持的公共基础设施项目企业所得税
优惠问题的通知》 (国税发〔2009〕80号)
14. 《中华人民共和国增值税暂行条例》 (国务院2017年第691号令)
15. 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》 (财政部、国家税务总局
2008年第50号令);
16. 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 (财税2016 年第36
号);
17. 《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》 (财
政部税务总局海关总署公告2019年第39号)
18. 《关于促进非水可再生能源发电健康发展的若干意见》 (财建〔2020〕4
号 ) ;
19. 《关于印发<可再生能源电价附加资金管理办法>的通知》 (财建
〔2020〕5号);
20. 《关于开展可再生能源发电补贴项目清单审核有关工作的通知》 (财办
建〔2020〕6号);
21. 《关于促进非水可再生能源发电健康发展的若干意见》有关事项的补充
通知(财建〔2020〕426号)
22. 《关于加快推进可再生能源发电补贴项目清单审核有关工作的通知》
(财办建〔2020〕70号);
23. 《国家发展改革委、国家能源局关于做好风电、光伏发电全额保障性收
购管理工作的通知》 (发改能源〔2016〕1150号);
24. 《国家发改委、国家能源局关于积极推进电力市场化交易进一步完善交
易机制的通知》 (发改运行〔2018〕1027号);
25.其它相关的法律法规文件。
(三)评估准则依据
1. 《资产评估基本准则》 (财资〔2017〕43号)
2. 《资产评估职业道德准则》 (中评协〔2017〕30号)
3. 《资产评估执业准则 资产评估程序》 (中评协〔2018〕36号);
4. 《资产评估执业准则——资产评估报告》 (中评协〔2018〕35号);
5. 《资产评估执业准则——资产评估委托合同》 (中评协〔2017〕33号);
6. 《资产评估执业准则——资产评估档案》 (中评协〔2018〕37号);
7. 《资产评估执业准则——资产评估方法》 (中评协(2019)35号)
8. 《资产评估执业准则 利用专家工作及相关报告》 (中评协〔2017〕35
号 ) ;
9. 《企业国有资产评估报告指南》 (中评协〔2017〕42号)
10. 《资产评估机构业务质量控制指南》 (中评协〔2017〕46号)
11. 《资产评估价值类型指导意见》 (中评协(2017)47号)
12. 《资产评估对象法律权属指导意见》 (中评协〔2017〕48号)
(四)其他依据
1. 《资产评估专家指引第8号--资产评估中的核查验证》 (中评协〔2019〕
39号);
2. 《中国资产评估协会资产评估业务报备管理办法》 (中评协(2021)30
号 ) 。
(五)资产权属依据
1.企业法人营业执照、公司章程；
2.不动产权证书、行驶证；
3.主要光伏项目 EPC 合同、发票、以及有关协议等资料；
4.其他权属证明文件。
(六)评估取价依据
1.产权持有单位提供的《资产评估申报表》、 《收益预测表》;
2.产权持有单位提供的历史年度审计报告、未来年度经营计划、盈利预测等
资料；
3.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
4.湖北电力勘测设计院出具的《齐星湖北随州淅河100MW 光伏发电工程可
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